PENTA-UNIÓ Zrt

Ingatlanok értékesítésének adójogi

kezelése az Irányelv és a tagállami

szabályozások tükrében

NÉV: BODÓ BORBÁLA

Szak: Okleveles forgalmiadó-szakértő

Konzulens: Nyári Zsolt

TARTALOM

1 BEVEZETÉS ............................................................................................................... 1 2 INGATLANOK ÉRTÉKESÍTÉSÉVEL KAPCSOLATOS SZABÁLYOK A HÉA

IRÁNYELVBEN ................................................................................................................... 2 2.1 INGATLAN FOGALMA ÚJ ÉS „RÉGI” ELHATÁROLÁSA ..................................................... 2 2.2 ÚJ ÉPÜLETEK ÉS ÉPÜLETRÉSZEK ÉRTÉKESÍTÉSE FORGALMI ADÓ SZEMPONTJÁBÓL ..... 5 2.3 .„RÉGI” ÉPÜLETEK ÉS ÉPÜLETRÉSZEK ÉRTÉKESÍTÉSÉNEK KEZELÉSE FORGALMI ADÓ

SZEMPONTJÁBÓL ....................................................................................................................... 6 2.4 ÖSSZEFOGLALÁS ........................................................................................................... 8

3 INGATLANOK ÉRTÉKESÍTÉSÉVEL KAPCSOLATOS SZABÁLYOK AZ ÁFA

TÖRVÉNYBEN .................................................................................................................. 11 3.1 INGATLAN FOGALMA, ÚJ ÉS „RÉGI” ELHATÁROLÁSA .................................................. 11

3.1.1 INGATLAN FOGALMA ........................................................................................................ 11 3.1.1 ÉPÍTÉSI TELEK .................................................................................................................. 12 3.1.2 LAKÓINGATLAN ............................................................................................................... 12 3.1.3 ÚJ ÉS „RÉGI” INGATLAN ................................................................................................... 13 3.1.4 ÖSSZEGZÉS ....................................................................................................................... 15

3.2 ÚJ BEÉPÍTETT INGATLAN ÉS HOZZÁ TARTOZÓ TELEK ÉRTÉKESÍTÉSE AZ ÁFA

TÖRVÉNYBEN .......................................................................................................................... 15 3.2.1 SOROZAT JELLEGŰ ÉRTÉKESÍTÉS ...................................................................................... 16 3.2.2 ÉPÍTÉSI SZERELÉSI MUNKÁVAL LÉTREHOZOTT INGATLAN ................................................ 17 3.2.3 SAJÁT BERUHÁZÁS KERETÉBEN LÉTREHOZOTT INGATLAN ............................................... 18 3.2.4 ADÓLEVONÁS ................................................................................................................... 19

3.3 „RÉGI” ÉPÍTMÉNY ÉRTÉKESÍTÉSE AZ ÁFA TÖRVÉNYBEN ............................................ 21 3.3.1 LAKÓ ÉS NEM LAKÓ INGATLANOK .................................................................................... 21 3.3.2 ÁLTALÁNOS SZABÁLYOK SZERINTI ADÓZÁS VÁLASZTÁSA ............................................... 23 3.3.3 ADÓFIZETÉSRE KÖTELEZETT ............................................................................................ 24 3.3.4 ADÓFIZETÉSI KÖTELEZETTSÉG KELETKEZÉSE ................................................................... 24 3.3.5 ADÓLEVONÁS ................................................................................................................... 25

3.4 A MAGYAR INGATLANSZABÁLYOK ÖSSZEFOGLALÁSA A HÉA IRÁNYELV TÜKRÉBEN 27

4 EU KITEKINTÉS ...................................................................................................... 29 4.1 FRANCIAORSZÁG ......................................................................................................... 29 4.2 LUXEMBURG................................................................................................................ 31 4.3 CSEHORSZÁG ............................................................................................................... 32 4.4 BULGÁRIA ................................................................................................................... 33 4.5 ÖSSZEGZÉS .................................................................................................................. 34

5 AZ INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉS MAGYAR SZABÁLYOZÁSÁNAK PROBLÉMÁI ............. 35 5.1 VÁLASZTÁS MEGTÉTELÉNEK IDŐPONTJA .................................................................... 35 5.2 ÁFA NYILATKOZAT ELMULASZTÁSA ........................................................................... 38 5.3 ÖSSZEGZÉS .................................................................................................................. 39

6 ÖSSZEFOGLALÁS .................................................................................................... 41 7 IRODALOMJEGYZÉK ............................................................................................... 42

8 MELLÉKLET ........................................................................................................... 44 8.1 A MAGYAR INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉS SZABÁLYAINAK ÖSSZEFOGLALÁSA .................. 44

1

1 Bevezetés

A társaságok életében vagy így vagy úgy, de valamilyen formában szinte mindig

megjelenik az ingatlan. Lehet ez ingatlan bérlet, adás-vétel, agy akár saját

beruházásként létrehozott ingatlan. Mindemellett azonban kevesen vannak azzal

tisztában, hogy a forgalmi adó szempontból történő kezelése ezeknek az ügyleteknek

mennyire komplex. Az ingatlanokra vonatkozó szabályok a legtöbb esetben kivételt

jelentenek a fő szabályokhoz képest, és azon belül is gyakran további részlet szabályok

teszik még összetettebbé az adott tranzakció megítélését. Mindemellett az ingatlanokkal

kapcsolatos ügyletek jellemzően nagy volumenűek, így a nem megfelelő

körültekintéssel való kezelése az adott tranzakciónak komoly áfa kockázatot jelenthet a

gazdasági élet szereplőinek.

Jelen dolgozatnak célja, kifejezetten az ingatlan értékesítésre vonatkozó szabályok

ismertetése, különös tekintettel arra, hogy hogyan változik az értékesítés adókezelése

attól függően, hogy az ingatlan újnak, vagy „réginek” minősül. A tanulmány ennek

szellemében az alábbi felosztást követi:

először bemutatásra kerül a HÉA irányelv1 vonatkozó szabályozása, illetve azok

a pontok, ahol a tagállamok részére a HÉA Irányelv választási lehetőséget ad

saját rendszerük kialakítására.

ezt követően ismerteti a magyar Áfa törvény2 ingatlan értékesítéseikre

vonatkozó szabályait, hogy Magyarország hol és hogyan valósította meg a HÉA

Irányelv által tagállami döntéskörbe helyezett kérdéseket.

majd négy másik tagállam ingatlanszabályozásainak főbb pontja kerülnek

bemutatásra,

s végül a magyar szabályozási rendszer kritikus pontjaira reflektálok.

1 Tanács 2006/112 EK Irányelve a közös hozzáadottértékadó-rendszerről (továbbiakban HÉA Irányelv)

2 2 Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (továbbiakban Áfa törvény)

2

2 Ingatlanok értékesítésével kapcsolatos szabályok a HÉA

Irányelvben

Ez a fejezet az új és nem új ingatlanok forgalmi adó kezelésének uniós szabályozási

hátterét mutatja be. Ennek keretében először az ingatlan meghatározása, majd az új és

nem új ingatlanokra vonatkozó előírások, választási lehetőségek kerülnek ismertetésre,

végül annak meghatározására kerül sor, hogy a HÉA Irányelv alapján hogyan válik szét

a két ingatlantípus adózási kezelése.

A fejezet célja annak bemutatása, hogy az új és nem új ingatlanok áfa kezelése

mennyire jelentősen eltér egymástól már a HÉA Irányelv szintjén is, ezáltal miért

lényeges egymástól elválasztani a régi és új ingatlanokat, valamint hogy a HÉA

Irányelv számos ponton a tagállamok hatáskörébe rendeli egy definíció vagy egy

választás meghozatalát.

2.1 Ingatlan fogalma új és „régi” elhatárolása

A HÉA Irányelv nem definiálja külön az ingatlan fogalmát. A Tanács a 282/2011/EU

végrehajtási rendeletnek a szolgáltatásnyújtás teljesítési helye tekintetében történő

módosításáról szóló 1042/2013/EU végrehajtási rendelete már tartalmaz az ingatlanokra

vonatkozó meghatározást, ez azonban csak 2017. január 1-től lesz alkalmazandó3. Maga

a HÉA Irányelv csak az építési telekre illetve az épületekre ad iránymutatást.

3A Tanács 1042/2013/EU végrehajtási rendelete a 282/2011/EU végrehajtási rendeletnek a

szolgáltatásnyújtás teljesítési helye tekintetében történő módosításáról 1.cikk 2.pont:

13b. cikk

A 2006/112/EK irányelv alkalmazásában az alábbiak tekintendők ingatlannak:

a) a föld bármely meghatározott területe, akár a földfelszínen vagy a földfelszín alatt, amely tulajdonjog

tárgyát képezheti és amely birtokba vehető;

b) bármely épület vagy építmény, amely tengerszint fölött vagy alatt a földhöz vagy a földbe rögzített, és

amelyet nem lehet könnyen lebontani vagy elmozdítani;

c) az épület vagy építmény szerves részét alkotó bármely olyan alkotóelem, amelyet már beépítettek, és

amely nélkül az épület vagy építmény nincs befejezve, mint például az ajtók, ablakok, tetők, lépcsők és

liftek;

d) az épületbe vagy építménybe állandó jelleggel beépített bármely olyan alkotóelem, felszerelés vagy

gép, amely az épület vagy építmény lerombolása vagy megváltoztatása nélkül nem távolítható el.

3

HÉA Irányelv 12. cikk (3) bekezdés alapján

„...”építési teleknek” kell tekinteni minden közművesítetlen vagy közművesített

földterületet, amelyet a tagállamok ennek minősítenek.”

A HÉA Irányelv tehát tagállami hatókörbe helyezi annak meghatározását, hogy mi

minősül építési teleknek, s ezen kategórián belül már nem részletezi tovább, illetve nem

fűz joghatást ahhoz, hogy az adott építési telket mikor vették használatba, illetve hogy

az újnak vagy réginek számít-e.

HÉA Irányelv 12. cikk (2) bekezdés alapján pedig

„…„épület” minden, a földhöz rögzített vagy a földön létesített építmény”

Annak eldöntésében, hogy mit lehet épületnek, s ezáltal ingatlannak tekinteni az

Európai Bíróság ítélkezési gyakorlata további fogózkodókat nyújt (pl.: C-315/00

Maierhofer; C-532/11 Leichenich;). Elsősorban a Maierhofer ügy kapcsán

megállapítható,

- hogy ahhoz, hogy valamely építményt a HÉA szabályok alkalmazása

szempontjából ingatlannak lehessen tekinteni, nem szükséges, hogy azt

elválaszthatatlanul hozzáépítsék a talajhoz (lehet lebontható és újraépíthető),

- fontos azonban, hogy rögzítésének eszközei ne lehessenek könnyen

eltávolíthatóak, azaz erőfeszítések és nem elhanyagolható költségek nélkül.

Az építési telektől eltérően az épületeknél a HÉA Irányelv már differenciál, és eltérő

joghatást fűz ahhoz, hogy az épület új vagy „régi”. A HÉA Irányelv 12. cikkének (1)

bekezdése meghatároz egy olyan viszonyítási pontot, melynek a későbbiekben, az

épület értékesítése szempontjából már jelentősége lesz, ez pedig a használatba vétel

időpontja. A használatba vétel időpontjáig az épület „újnak” minősül és a forgalmi adó

szempontjából – ahogy azt a későbbiekben látni fogjuk - teljesen más megítélés alá fog

esni mint a használatbavételt követő értékesítése.

A HÉA Irányelv bár kimondja, hogy egy épület épületrész újnak minősül a használatba

vétel időpontjáig azonban a tagállamok részére nem teszi kötelezővé, hogy az új

ingatlanokat ez alapján határozzák meg. HÉA Irányelv 12. cikkének (2) bekezdése

széles mozgáskört biztosít a tagállamoknak annak eldöntésében, hogy meddig, és

4

pontosan mit tekintenek új épületnek, épületrészeknek valamint a hozzájuk tartozó

földrészletnek:

„A tagállamok megállapíthatják az (1) bekezdés a) pontjában említett kritérium

alkalmazásának feltételeit az átalakított épületekre és a hozzátartozó telekre

vonatkozóan.

A tagállamok alkalmazhatnak az első használatbavételtől eltérő követelményt is, mint

pl.: az épület befejezése és az első értékesítés időpontja közötti időtartamot, illetve az

első használatbavétel és a rákövetkező értékesítés közötti időpont közötti időtartamot,

feltéve, hogy ezen időtartamok az öt, illetve két évet nem haladják meg.”

Ezáltal a tagállamok dönthetnek, hogy

- az átalakított épületekre és a hozzátartozó telekre vonatkozóan is alkalmazzák-e

az eltérő szabályozásokat attól függően, hogy az új vagy sem, illetve

- a tagállamok meghatározhatnak az első használatba vételtől eltérő

követelményeket, eltérő viszonyítási pontokat (pl.: épület befejezése) valamint

kiterjeszthetik annak időtartamát is, hogy meddig számít egy épület újnak.

A HÉA Irányelv tehát széles mozgásteret és döntési jogot biztosít a tagállamok részére

az új ingatlanok fogalmi rendszerének kialakításában.

Összefoglalóan a HÉA irányelv alapján az ingatlanok értékesítése szempontjából három

kategória különíthető el, ezt mutatja be az alábbi táblázat.

1. Táblázat: Ingatlanok elkülönítése a HÉA Irányelv alapján

Ingatlan típus Új és nem új elkülönítése

1. épület, épületrész és hozzá tartozó telek Új és régi elkülönítése az értékesítés

adójogi megítélésére hatással van.

2. építési telek Értékesítésre nincs hatással, az

elkülönítéshez a HÉA Irányelv nem is ad

meg ismérvet.

3. egyéb ingatlan (nem építési telek és

nem épület épületrész, pl.: építési

területnek nem minősülő földterület)

Értékesítésre nincs hatással, az

elkülönítéshez a HÉA Irányelv nem is ad

meg ismérvet.

A továbbiakban az 1. pont alá tartozó új és régi épület illetve épületrész értékesítésének

adókezelése kerül bemutatásra. Az építési telek értékesítésének adójogi megítélése az új

5

épület, épületrész megítélésével egyezik meg, míg az egyéb ingatlan értékesítésének

adókezelése a „régi” épület és épületrész értékesítésével azonos.

2.2 Új épületek és épületrészek értékesítése forgalmi adó

szempontjából

Az új épületek, épületrészek értékesítésére a HÉA irányelv nem fogalmaz meg több

különleges szabályt, az a tranzakció jellemzőinek megfelelően fog adózni. Ennek

értelmében a teljesítési hely az ingatlan fekvése szerinti tagállam, az adó alapja a

pénzben kifejezett ellenérték, amennyiben nem ingyenes átadásról van szó vagy az

ügylet nem kacsolt felek között jön létre, ahol is az egyik fél adólevonási jogát

tevékenysége tekintetében nem teljes mértékben tudja gyakorolni. Az adófizetési

kötelezettség időpontját szintén a tranzakció jellemzőire vonatkozó szabályok szerint

kell meghatározni, és az adó összegét az általános forgalmi adó kulcs alkalmazásával

kell megállapítani. A tranzakció nem élvez mentességet. Az adó fizetésére kötelezett az

ingatlant értékesítő adóalany lesz.

Ahogyan az előzőekben szó volt róla a HÉA Irányelv az új épületek, épületrészek

értékesítésére nem fogalmaz meg további speciális szabályt, azonban a tagállamok

részére nyitva hagy két lehetőséget melyekkel azok döntésük szerint élhetnek, s ezáltal

az új épületek épületrészek adózása az egyes tagállami szabályozásokban további

speciális elemekkel bővülhet.

Az első ilyen lehetőséget a HÉA Irányelv 12. cikk (1) bekezdés a) pontja fogalmazza

meg:

„(1) A tagállamok adóalanynak tekinthetnek bármely olyan személyt, aki a 9. cikk (1)

bekezdésének második albekezdésében meghatározott ügyletek valamelyikét eseti

jelleggel folytatja és különösen a következő ügyletek valamelyikét végzi:

a) épületek, illetve épületrészek és a hozzátartozó telkek első használatbavétele előtti

értékesítése;”

Vagyis a HÉA Irányelv lehetővé teszi a tagállamok számára az új épületek épületrészek

eseti értékesítésének adóztatását. Az eseti értékesítés adókötelessé tétele az ügylet

6

további, előzőekben leírt adó kezelését nem befolyásolja, hatása abban érvényesül, hogy

olyan értékesítéseket is bevon az adóztatandó tranzakciók közé, amely alapesetben a

forgalmi adó hatályán kívüli ügyletek lennének.

A második lehetőség a HÉA Irányelv 14. cikk (3) bekezdése tartalmazza:

„ A tagállamok bizonyos építési munkák elvégzését termékértékesítésnek tekinthetik.”

A dolgozat témájának szempontjából ebbe a körbe beletartozhatnak olyan építési

munkák is, amelyek során egy új épület, vagy építmény jön létre. A bizonyos építési

munkák elvégzésének termékértékesítéssé való minősítésének adókezelése azonban

némileg eltér az előzőekben bemutatottaktól. Amennyiben ugyanis ezen pont alapján

válik egy ügylet adókötelessé, úgy annak adókezelése során a HÉA Irányelv lehetőséget

ad a tagállamoknak, hogy döntsenek az adófizetésre kötelezett személyéről. Ennek

értelmében lehetőséget kapnak arra, hogy azt tegyék adófizetésre kötelezetté, akinek a

termékértékesítést teljesítették4.

2.3 .„Régi” épületek és épületrészek értékesítésének kezelése forgalmi

adó szempontjából

A régi épületek és épületrészek értékesítésével kapcsolatban a HÉA Irányelv két ponton

fogalmaz meg egyedi szabályokat. Az első pont annak kimondása, hogy az ilyen típusú

ügyletek fő szabály szerint adómentesek, kivéve, ha a tagállam biztosítani kíván

adóalanyai számára egy olyan opciót, mely alapján adókötelessé tehetik ezt az ügyletet.

A második speciális szabály ez utóbbival áll összefüggésben. Ha ugyanis a tagállam élt

ezzel a lehetőséggel, akkor megválaszthatja ki lesz az adófizetésre kötelezett az

ügyletben, a termék értékesítő, vagy a termék vásárlója. Az alábbiakban ezek a

szabályok kerülnek bemutatásra.

A „régi” épületeknek és épületrészeknek az érétkesítése adómentes tevékenységnek

minősül, csakúgy mint minden egyéb – építési telken kívüli - ingatlan értékesítése is. Ez

az ingatlanokra vonatkozó főszabály amit a HÉA Irányelv 135 cikk (1) bekezdés j) és

k) pontja fogalmaz meg:

4 HÉA Irányelv 199. cikk (1) a)

7

„(1) A tagállamok mentesítik az adó alól a következő ügyleteket:

…

j) épület vagy épületrész, és a hozzá tartozó telek értékesítése, a 12. cikk (1)

bekezdésének a) pontjában említettek kivételével;

k) beépítetlen földterület értékesítése, a 12. cikk (1) bekezdésének b) pontjában említett

építési telkek kivételével;

…”

A HÉA Irányelv azonban lehetőséget ad a tagállamoknak, hogy ezeket az

értékesítéseket – amennyiben az adóalany úgy dönt – adókötelessé tegyék a HÉA

Irányelv 137. cikk (1) bekezdés b) és c) pontja szerint:

„(1) A tagállamok engedélyezhetik adóalanyaiknak az adózás lehetőségének választását

az alábbi ügyletek esetében:

…

b) épület vagy épületrész, és a hozzá tartozó telek értékesítése, a 12. cikk (1)

bekezdésének a) pontjában említettek kivételével;

c) beépítetlen földterület értékesítése, a 12. cikk (1) bekezdésének b) pontjában említett

építési telkek kivételével;”

Vagyis bár a HÉA Irányelv fő szabályként kimondja a „régi” épület, épületrész és a

beépítetlen földterület értékesítésére az adómentességet, azonban tagállami hatáskörbe

rendelve lehetőséget nyújt arra, hogy amennyiben az adott ország úgy kívánja,

opcióként bevezesse az ingatlan értékesítés adókötelessé tételét.

Amennyiben pedig egy adott tagállam él ezzel a lehetőséggel, úgy a HÉA Irányelv

ismételten, egyedi szabályokat, illetve a tagállamok részére választási lehetőséget

fogalmaz meg. Amennyiben ugyanis az egyik tagállam választotta azt a lehetőséget,

hogy az adóalany döntése szerint adókötelessé teheti az ingatlan értékesítését, úgy HÉA

Irányelv 199. cikk (1) bekezdésének c) pontja alapján a tagállam számára lehetővé teszi,

hogy azt tegye adófizetésre kötelezetté, aki számára az értékesítést teljesítették:

„(1) A tagállamok előírhatják, hogy a HÉA megfizetésére azon adóalany kötelezett, aki

részére a következő termékértékesítések vagy szolgáltatások bármelyikét teljesítették:

8

…

c) a 135. cikk (1) bekezdésének j) és k) pontjában említett ingatlan értékesítése,

amennyiben az értékesítő a 137. cikk értelmében az értékesítésre adófizetési

kötelezettséget választott;”

A fordított adóztatással jellemzően a magas adókockázatú ügyletek esetében élnek a

tagállamok, vagyis amikor az adó megfizetését az ügylet valamely jellemzője miatt

kétségesnek érzik. Az ingatlan esetében fordított adózás a tagállam szempontjából azért

előnyösebb, mert a vevő – épp az ingatlan megvásárlása miatt – biztosabb pont mint az

eladó, illetve az ingatlannal szemben egy esetleges adótartozás is könnyebben

érvényesíthető. Mindemellett a fordított adózás az adóalanyok szempontjából is

kedvezőbb, hiszen az adásvétel során nem kell az adó összegét is megfinanszírozni.

2.4 Összefoglalás

Ahogyan arról a 2.1 fejezet végén már szó volt a HÉA irányelv alapján az ingatlanok

értékesítése szempontjából három kategória különíthető el, ezt mutatja be az alábbi

táblázat.

2. Táblázat: Ingatlanok elkülönítése a HÉA Irányelv alapján

Ingatlan típus Új és nem új elkülönítése

1. épület, épületrész és hozzá tartozó telek Új és régi elkülönítése az értékesítés

adójogi megítélésére hatással van.

2. építési telek Értékesítésre nincs hatással, az

elkülönítéshez a HÉA Irányelv nem is ad

meg ismérvet.

3. egyéb ingatlan (nem építési telek és

nem épület épületrész, pl.: építési

területnek nem minősülő földterület)

Értékesítésre nincs hatással, az

elkülönítéshez a HÉA Irányelv nem is ad

meg ismérvet.

A HÉA irányelv alapján az új épületek, épületrészek, illetve az építési telek

értékesítése mindig adóköteles ügylet. Az értékesítést az ügylet egyéb jellemzői alapján

az általános szabályok szerint kell kezelni, és az adófizetésre kötelezett a terméket

értékesítő lesz. Ez alól csak az építési szerelési munkával létrehozott ingatlan képezhet

kivételt, amennyiben az adott ország élt ennek termékértékesítésként való

megítélésének lehetőségével. Ekkor ugyanis a tagállam választhat ki lesz az adófizetésre

kötelezett, a terméket értékesítő, vagy a terméket beszerző adóalany.

9

Az új épületek, épületrészek adózásával kapcsolatban a tagállamok az alábbi

kérdésekben illeti meg döntési jog:

- eseti jellegű értékesítések adókötelessé tétele;

- bizonyos építési munkák elvégzését termékértékesítésnek minősíthetnek

o amennyiben pedig éltek ezzel a lehetőséggel úgy választhatnak, hogy a

tranzakcióra az egyenes adózás vagy a fordított adózás szabályait

alkalmazzák.

A régi épületek épületrészek, illetve az egyéb ingatlanok értékesítése ellenben fő

szabály szerint adómentes ügylet. Tagállami döntés alapján az ügylet adókötelessé

tehető az adózó választása alapján. Amennyiben pedig az adott ország élt ezzel a

lehetőséggel, úgy meghatározhatja, hogy az ügylet egyenes vagy fordított adózású

legyen.

A tagállamokat ebben a körben tehát az alábbi választási jogok illetik meg:

- dönthetnek arról, hogy választási lehetőséget adjanak adózóik számára az

ingatlan értékesítés adókötelessé tételére

o amennyiben pedig éltek ezzel a lehetőséggel úgy meghatározhatják hogy

ki legyen az adófizetésre kötelezett, a terméket beszerző, vagy a terméket

értékesítő.

Amint az előzőekben bemutatottakból látszik jelentősen változik az értékesítési ügylet

megítélése attól függően, hogy

- új épület, épületrész, illetve az építési telek értékesítéséről vagy

- régi épület épületrész, illetve az egyéb ingatlan értékesítéséről van-e szó.

Ezáltal a két terület pontos elhatárolása egymástól igen fontos.

Mindemellett a HÉA irányelv széles mozgásteret engedett a tagállamoknak saját

ingatlan értékesítési rendszerük kialakítására . Ezáltal az ingatlanok értékesítésének

szabályai jelentős eltéréseket mutathatnak tagállamonként.

Így a fentiekkel összhangban a továbbiakban a hazai szabályok kerülnek bemutatásra,

az, hogy Magyarország hogyan élt a HÉA Irányelv nyújtotta lehetőségekkel, illetve

10

hogy mi a hazai szabályozás legnagyobb problémája. Ezt követően pedig négy másik

tagállam főbb ingatlan értékesítési szabályait kerülnek összevetésre a magyar

szabályokkal.

11

3 Ingatlanok értékesítésével kapcsolatos szabályok az Áfa

törvényben

Ez a fejezet az új és „régi” ingatlanok értékesítésével kapcsolatos hazai szabályozást

mutatja be elsősorban az új és „régi” ingatlanok fogalmának bemutatásával, majd a két

kategória eltérő áfa kezelésének ismertetésével.

3.1 Ingatlan fogalma, új és „régi” elhatárolása

3.1.1 Ingatlan fogalma

Az Áfa törvény értelmező rendelkezési között nem található általános ingatlanfogalom.

Ezért áfa szempontjából ingatlan alatt a Ptk5 szerinti ingatlant kell érteni. Azonban a Ptk

sem határozza meg az ingatlan pontos definícióját, csak a földről illetve az épületről

tesz említést6, valamint kimondja, hogy az épületekre vonatkozó rendelkezéseit más

építményekre is megfelelően kell alkalmazni7. Az építmény fogalmát egy további

törvény, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII.

törvény (továbbiakban Étv.) 2. § 8.11 pontja határozza meg8. Ezért az általános forgalmi

adó rendszerében nem csak az épületek, de minden egyéb építési tevékenységgel

létrehozott és helyhez kötött építmény is ingatlannak tekinthető.

Gyakorlatilag elmondható hogy az Áfa törvény rendszerében az ingatlan fogalma

magába foglalja a földet és mindent, amit arra építettek oly módon, hogy az alkotórészi

kapcsolatban áll a talajjal, vagyis nem lehet tőle eltávolítani úgy, hogy eredeti

funkcióját el ne veszítse.

5 A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban Ptk)

6 Ptk 5:17§ és 5:18 §

7 Ptk 8:1. §

8 Építmény: építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított, -

rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül -

minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve

azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre (az építmény az épület és műtárgy

gyűjtőfogalma).

12

Az Áfa törvény csak az építési telek és a lakóingatlan fogalmát9 definiálja tételesen

illetve meghatározza a különbséget új és régi ingatlan között.

3.1.1 Építési telek

Az építési telek fogalmának meghatározása azért is fontos, mert ennek definiálását a

HÉA Irányelv egyértelműen tagállami hatókörbe helyezi. Mindemellett az építési telek

adózása (az új ingatlanokéval együtt) alapvetően eltér az ingatlanokra meghatározott

szabályokétól. Az építési telket az Áfa törvény 259. § 7. pontja definiálja10

.

3.1.2 Lakóingatlan

Fontos megjegyezni, hogy a HÉA Irányelv ellentétben a magyar Áfa törvénnyel nem

tesz különbséget a lakó és nem lakóingatlanok között, ez kifejezetten magyar sajátosság.

A két ingatlan típusnak főként a régi Áfa törvény11

szempontjából volt jelentősége. A

jelenleg életben lévő Áfa törvény 2008. január 1-től azonban - a levonási tilalomra

vonatkozó rendelkezések kivételével - megszüntette a lakóingatlanokra vonatkozó

eltérő áfa rendelkezéseket, azaz a lakóingatlanok adózására egységesen ugyanazokat a

szabályokat rendelte alkalmazni, mint az összes többi egyéb ingatlanéra.

A pontos körülhatárolásának a levonási tilalmak terén illetve az ingatlan érétkesítés

adókötelessé tételénél való választáskor lesz jelentősége. A lakóingatlant az Áfa törvény

Áfa törvény 259. § 12. pontja definiálja12

.

9 Áfa törvény 259. § 7. és 12. pont

10 építési telek: az olyan

a) telek, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a

közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi

előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül,

zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és amelynek a közterülettel vagy magánúttal

közös határvonala legalább 3,00 m, továbbá amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak,

b) telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál (építési

terület) és amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak; 11

Általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. törvény 12

lakóingatlan: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel

nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás

rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült,

így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület;

13

3.1.3 Új és „régi” ingatlan

A továbbiakban az kerül bemutatásra, hogy a magyar Áfa törvény miként határozza

meg az új és a „régi” ingatlan közötti különbséget. Az Áfa törvény az új ingatlant

beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlannak nevezi és annak értékesítését két helyen

is definiálja13

, azonos szövegezéssel. Az Áfa törvény 86.§ j) pontja alapján:

„annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az

értékesítését, amelynek

ja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy

jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági

engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a

használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem

telt el 2 év;”

Ez alapján új ingatlan alatt

- azt az építményt és a hozzá tartozó földrészletet kell érteni, melynek jogerős

rendeltetésszerű használatbavétele vagy használatbavétel tudomásvételi eljárás

esetén a használat hallgatással történő tudomásvétele nem történt meg vagy

- amelynek értékesítése és első rendeltetésszerű használatbavétele vagy

használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással

történő tudomásul vétele között még nem telt el két év.

A „használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással

történő tudomásul vétele” fordulat csak 2013. április 21-től kezdődően került bele az

Áfa törvénybe. Ennek oka, hogy az építési szabályok változtak, és az addigi építésügyi

hatósági eljárások egy új ponttal bővültek mégpedig a használatbavételi tudomásulvételi

eljárással14

. Ennek keretében a legtöbb ingatlan esetében már nem szükséges a

használatbavételi engedély, elegendő a hatóság hallgatással történő tudomásulvétele.

Amint látszik Magyarország élt a HÉA Irányelv adta lehetősséggel és az első használat

időpontja mellett egy másik ismérvet is beépített, így Magyarországon az az ingatlan is

újnak számít, amelynek az első jogerős használatba vétele (vagy a hatóság hallgatólagos

1313

Áfa törvény 6.§ (4) b) és 86.§ j) 14

Étv 34.§ (2) h)

14

tudomásulvétele) és értékesítése között még nem telt el két év. (A HÉA Irányelv ezen

ponttal kapcsolatban maximum két év időtartamot tett lehetővé.)

Az Áfa törvény a rendeltetésszerű használatba vételt egy hivatalos aktushoz köti: vagy

egy hatósági engedély kiállításához, vagy a hatóság hallgatólagos tudomásul vételéhez.

Fontos azonban meghatározni azt, hogy pontosan mit hívunk első rendeltetésszerű

használatnak. Egy újonnan létrehozott ingatlannál, jogerős használatba vétele (vagy

hatósági engedéllyel, vagy tudomásul vétellel) egyértelműen ebbe a pontba tartozik.

Mindemellett azonban további kérdések merülnek fel arra vonatkozóan, hogy hogyan

kell megítélni az ingatlan rendeltetésének megváltozást, vagy hogy az ideiglenes

használatba vételi engedélyt kell-e a tényleges használatbavétel időpontjának tekinteni.

Rendeltetés változás esetében (pl.: üzlethelyiség lakóingatlanná történő átminősítése

esetében) az új használati engedély (hatóság hallgatólagos tudomásul vétele) jogerőre

emelkedése minősül az első rendeltetésszerű használatba vételnek

[Pénzügyminisztérium Forgalmi adók, vám és jövedéki főosztály 3734/1/2008].

Mindemellett azonban meg kell jegyezni, hogy abban az esetben, ha olyan munkát,

átalakítást végeznek egy már használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlanon,

amely ugyan új használatbavételi engedély kiadását eredményezi, de nem jár az ingatlan

rendeltetésének, funkciójának megváltozásával, akkor az nem számít első

rendeltetésszerű használatba vételnek (pl. szállodaingatlan szerkezetet is érintő

felújítása, ha az épületet a felújítást követően is szállodaként veszik használatba).

[Farkas; 2015]

Szintén kérdésként merülhetett fel még 2012. december 31. előtt, hogy abban az

esetben, ha az ingatlan ideiglenes és végleges használatbavételi engedéllyel is

rendelkezett, akkor mely időpont számít az első használatbavétel időpontjának.

Adóhatósági álláspont szerint első rendeltetésszerű használatbavételi időpontnak a

végleges használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének napja tekinthető.

[Önadózó; 2013] 2013. január 1-ét követően azonban az ideiglenes használatbavételi

engedély megszűnt, az már csak a kihirdetett veszélyhelyzet folytán bekövetkezett

építménykárok helyreállításával összefüggő kivételes építésügyi eljárásban adható ki.

15

3.1.4 Összegzés

Összefoglalóan a magyar Áfa törvény a HÉA irányelvvel összhangban az ingatlanok

értékesítése szempontjából szintén három kategória különít el, ezt mutatja be az alábbi

táblázat.

3. Táblázat: Ingatlanok elkülönítése az Áfa törvény alapján

Ingatlan típus Új és nem új elkülönítése

1. beépített ingatlannak (ingatlanrésznek)

és hozzá tartozó földrészlet (ezen belül

lakóingatlan is)

Új és régi elkülönítése az értékesítés

adójogi megítélésére hatással van.

2. építési telek Értékesítésre nincs hatással, az

elkülönítéshez az Áfa törvény nem is ad

meg ismérvet.

3. egyéb ingatlan (pl.:föld, ami nem

minősül építési teleknek)

Értékesítésre nincs hatással, az

elkülönítéshez az Áfa törvény nem is ad

meg ismérvet.

A továbbiakban az 1. pontban meghatározott beépített ingatlan és hozzá tartozó

földrészlet adókezelését mutatjuk be attól függően, hogy az új, vagy régi ingatlannak

minősül-e. A HÉA irányelvvel összhangban az Áfa törvény alapján is az építési telek

érétkesítésének adójogi sorsa azonos az új ingatlan érétkesítésével, míg a 3. pontban

szereplő egyéb ingatlan értékesítésének adókezelése a „régi” ingatlan adókezelésével

fog megegyezni. Ezért a továbbiakban a nem új illetve „régi” ingatlan kifejezésekbe

az egyéb ingatlant is beleértem.

3.2 Új beépített ingatlan és hozzá tartozó telek értékesítése az Áfa

törvényben

Az Áfa törvény alapján az új ingatlan értékesítése mindig adóköteles az általános

adómérték szerint. Az áfa megfizetésére a termékértékesítést megvalósító adóalany a

kötelezett, tehát az ügylet az egyenes áfás tranzakció lesz. Teljesítés helye az ingatlan

fekvése lesz. Az adó alapja a pénzben kifejezett ellenérték, amennyiben nem ingyenes

átadásról van szó vagy az ügylet nem kacsolt felek között jön létre, ahol is az egyik fél

adólevonási jogát tevékenysége tekintetében nem teljes mértékben tudja gyakorolni Az

adófizetési kötelezettség keletkezésének az időpontja a teljesítés napja lesz, ami

jellemzően az ingatlan birtokbaadásával, átadásával esik egybe.

16

3.2.1 Sorozat jellegű értékesítés

Az új építményekkel kapcsolatban fontos, hogy Magyarország élt a HÉA Irányelv által

biztosított lehetősséggel és az új beépített ingatlanok (valamint az építési telek) sorozat

jellegű értékesítését is gazdasági tevékenységnek minősítette. Ez azt jelenti, hogy

függetlenül attól, hogy az ingatlant valamely személy vagy szervezet nem az Áfa

törvény szerint általánosságban meghatározott gazdasági tevékenység keretében

értékesíti, ha az értékesítések száma egy bizonyos mennyiséget elér, akkor az adott

személy vagy szervezet adóalannyá válik és adókötelezettsége keletkezik.

A sorozat jellegű értékesítést az Áfa törvény 259. § 18. pontja definiálja. Ez alapján

sorozatjellegű az az értékesítés, melynek során két naptári éven belül négy vagy több

építési telket vagy új építményt és hozzá tartozó földrészletet értékesítenek.

Amennyiben ez megtörténik, úgy a negyedikként értékesített ingatlant már

adókötelezettség terheli. Ezt követi egy három éves figyelési periódus. Amennyiben

ebben az időtartamban egy újabb építési telek vagy új építmény kerül értékesítésre úgy

az adóköteles lesz. Azonban ha a három év alatt nem történik további értékesítés, úgy az

adóalanyiság megszűnik. Az Áfa törvény pontosan meghatározza, hogy mit és hogyan

kell az értékesítések számánál figyelembe venni15

.

Amennyiben egy személy vagy szervezet a sorozat jellegű értékesítés miatt válik

adóalannyá, úgy az ügylet áfa kezelése megegyezik azzal mintha tényleges gazdasági

tevékenység folytán értékesítette volna az új építményt vagy az építési telket, azzal a

különbséggel, hogy ez esetben az adóalany bejelentése alapján az adóhatóság

határozattal állapítja meg a fizetendő adó mértékét16

. Az ingatlan sorozat jelleggel

15

Áfa törvény 259. § 18. pont: …hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy

beépített új ingatlant értékesítenek,

a) amely tulajdon kisajátításának tárgyát képezi, vagy

b) amelynek szerzése az értékesítőnél - az illetékekről szóló törvény alapján - öröklési illeték tárgyát

képezte,

az az előzőekben említett darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem minősül sorozat jellegűnek,

továbbá azon - lakóterület besorolású - építési telkek (telekrészek), amelyeket telekmegosztással egyazon

építési telekből (telekrészből) alakítottak ki - darabszámtól függetlenül - az előzőekben említett

darabszámba egy építési telekként (telekrészként) számítanak be; 16

Áfa tv. 154. § (1) bekezdés, és Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (továbbiakban Art.)

176. § (2) bekezdés:

17

történő értékesítése esetén az adóalanynak az adó fizetési kötelezettsége mellett

adólevonási joga is keletkezik. A levonható adó legfeljebb az ingatlan értékesítését

terhelő (fizetendő) adóval megegyező összeg lehet, vagyis a levonható adó nem lehet

nagyobb a fizetendő adónál17

. Az adólevonási jog az adófizetési kötelezettséggel azonos

időpontban keletkezik.

Az adókötelezettség kivetéssel történő megállapításához a TSI B jelű, „Bejelentőlap

ingatlan sorozat-jellegű értékesítéséhez kapcsolódó áfa-kötelezettség megállapításához”

megnevezésű nyomtatványt szükséges benyújtani, az adófizetési kötelezettség

keletkezését megalapozó ingatlan értékesítésének időpontját követő 30 napon belül.

Ezen a bejelentőlapon nem csak a fizetendő adó megállapításához szükséges adatokat,

de az adott ingatlanhoz kapcsolódó beszerzéseket terhelő, az előzetesen felszámított és

levonható adó megállapításához szükséges adatok is szerepeltetendőek.

3.2.2 Építési szerelési munkával létrehozott ingatlan

Szót kell még ejteni az építési-szerelési munkával létrehozott ingatlanról. Az

előzőekben bemutatottak alapján a HÉA Irányelv lehetővé teszi a tagállamok számára,

hogy bizonyos építési szerelési munkákat termékértékesítésként azonosítsanak. Ezzel az

opcióval Magyarország élt is, és termékértékesítésként adóztatja az építési szerződés

alapján ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadásokat még akkor is, ha a

teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a megrendelő bocsátotta

rendelkezésre18

. Ezek az ingatlanok is újnak minősülnek, tekintve, hogy a felek épp

azok létrehozására szerződtek le. Azonban fontos, hogy ezek áfa kezelése némileg

különbözik az előzőekben leírtaktól. Ezek a termékértékesítések is adókötelesek

lesznek, azonban változik az adó fizetésére kötelezett személye. Ebben az esetben

Ha az adózó kizárólag a beépített ingatlan (ingatlanrész) és ehhez tartozó földrészlet, illetve építési telek

(telekrész) értékesítése miatt válik az általános forgalmi adó alanyává, az állami adóhatóság határozattal

állapítja meg az általános forgalmi adóról szóló törvény szerinti adókötelezettséget (kivetéses adózás). Az

adózó az értékesítésről az adóhatóságnál e célra rendszeresített nyomtatványon az általános forgalmi

adóról szóló törvény szerinti teljesítés időpontját követő 30 napon belül bejelentést tesz. A bejelentés a

jogkövetkezmények szempontjából az adóbevallással egyenértékű. 17

Áfa törvény 122. § 18

Áfa törvény 10. § (1) d):

Termék értékesítésének minősül továbbá:

…

d) az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a

jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a

jogosult bocsátotta rendelkezésre.

18

ugyanis a fordított adózás szabályai fognak érvényesülni tekintve hogy Magyarország

élt a HÉA Irányelv által biztosított lehetőséggel, így az ingatlan, ingatlanrész vásárlóját

tette meg adófizetésre kötelezettnek19

.

Azonban meg kell jegyezni, hogy a fordított adózásnak vannak egyéb feltételei úgy

mint hogy az ügyletben részvevő felek

belföldön nyilvántartásba vett adóalanyok legyenek és

ne legyen olyan jogállásuk, ami alapján áfa fizetése ne legyen tőlük

megkövetelhető.

Amennyiben ezek a feltételek nem teljesülnek, úgy az adózás nem fog tudni átfordulni,

és az ügylet egyenes áfás lesz.

Ez az építési szerelési munkával létrehozott ingatlan esetében azért is érdekes, mert az

adófizetés időpontja eltérő lesz az alapján, hogy egyenes áfás, vagy fordított áfás

ügyletről van-e szó.

Egyenes áfás ügylet esetében az áfa fizetési kötelezettség a teljesítés időpontjában

keletkezik. A teljesítés időpontja az építési szerelési munkával létrehozott ingatlan

esetében az átadás napja.

Amennyiben azonban fordított áfás ügyletről van szó ott az áfa fizetési kötelezettséget

már nem a teljesítés időpontja. A fizetendő adót20

:

- az ügylet teljesítését tanúsító számla vagy egyéb okirat kézhezvételekor, vagy

- az ellenérték megtérítésekor, vagy

- a teljesítést követő hónap tizenötödik napján

kell megállapítani, attól függően, hogy melyik következik be hamarabb.

3.2.3 Saját beruházás keretében létrehozott ingatlan

Szintén speciális esete az „új ingatlan” értékesítésnek a saját beruházás keretében

létrehozott ingatlan. Az Áfa törvény 11. § (2) a) pontja alapján termékértékesítésnek

minősül az adóalany vállalkozáson belül végzett beruházása, ha ennek eredményeként

19

Áfa törvény 142. § (1) a) 20

Áfa törvény 60. § (1) és (2)

19

tárgyi eszközt állít elő. Az Áfa törvény értelmében tárgyi eszköz az az ingó és ingatlan,

amely rendeltetésszerű használata feltételezhetően meghaladja az egy évet21

. Ezért

amennyiben az adózó saját beruházás keretében ingatlant hoz létre, az adóköteles

termékértékesítésnek fog minősülni. Azonban meg kell jegyezni, hogy az Áfa törvény

értelmezésében – ellentétben a számviteli előírásokkal - a már meglévő tárgyi eszköz

bővítése, rendeltetésének megváltoztatása, átalakítása, élettartamának növelése nem

keletkeztet adókötelezettséget, kizárólag azok a beruházások tartoznak ide, melyek

során új tárgyi eszköz jön létre. [Dr. Farkas; 2014]

A saját beruházáson belül létrehozott ingatlan esetében az adófizetési kötelezettség a

teljesítés időpontjában keletkezik22

. Tekintve, hogy az adóalany csak a rendeltetésszerű

használatbavételt követően tudja meghatározni, hogy az Áfa törvény szerinti tárgyi

eszköz meghatározásnak az ingatlan megfelel-e, ezért a teljesítés időpontja a rendeltetés

szerű használatbavételkor keletkezik, ami –az Étv vonatkozó szabályaival összeolvasva:

- a használatba vételi engedély jogerőre emelkedésekor (vagy használatbavétel

tudomásvételi eljárás esetén a használat hallgatással történő tudomásvételekor),

vagy,

- a tényleges használatbavétel napján keletkezik

attól függően melyik időpont valósul meg elsőként.

Adó fizetésére kötelezett értelemszerűen a saját rezsis beruházást megvalósító adóalany

lesz, az adó alapja pedig az ingatlan előállítási értékével fog megegyezni23

.

3.2.4 Adólevonás

Az adókötelezettség kimondása mellett az Áfa törvény biztosítja a levonási jogot is. Az

adóalany levonásba helyezheti azon beszerzései áfáját, amelyet rá az adókötelesen

értékesített ingatlanhoz kapcsolódóan rá áthárítottak.

Ez alól azonban kivételt képeznek a lakóingatlanok. A lakóingatlan beszerzéséhez,

építéséhez, fejújításához kapcsolódó input áfa összegére alapvetően levonási tilalom

21

Áfa törvény 259. § 21. 22

Áfa törvény 55.§ (1) 23

Áfa törvény 68. §

20

vonatkozik24

. Az áfa törvény előírásai ugyanakkor egyes speciális esetekben mégis

megengedik a lakóingatlanokkal kapcsolatban a bejövő áfa levonhatóságát. Ezek a

megengedő feltételek az ingatlan értékesítése szempontjából az alábbiak. Ha a

lakóingatlant

- továbbértékesítési céllal veszik meg, építik, vagy újítják fel25

, és azt

adókötelesen értékesítik tovább, vagy ha

- az új építménynek minősülő lakóingatlan sorozat jellegű értékesítés miatt válik

adókötelessé26

.

Az említett esetekben a lakóingatlant beszerző és értékesítő adóalany a kapcsolódó

input áfa összegét - a fő szabályban előírtak ellenére - levonásba helyezheti.

Jelen fejezetben az új építmények (és építési telkek) adókezelésének kérdéseit

tárgyaljuk. Azonban az előzőekben, a lakóingatlanokra vonatkozó levonási tiltás

szabályok a régi ingatlanra vonatkozó lakóingatlanokra is érvényesek.

A saját beruházás keretében létrehozott ingatlanos esetében azonban a levonási

szabályok kissé bonyolultabbak. Egyrészt egyedi szabályok vonatkoznak az ingatlan

létrehozásával kapcsolatban felmerült termék beszerzések és szolgáltatás

igénybevételek áfa tartalmának levonhatóságára, másrészt a rendeltetésszerű

használatbavételkor a megállapított és fizetendő áfa levonhatóságára vonatkozóan.

Az építés során más által rá áthárított adót teljes egészében levonásba helyezheti,

függetlenül attól, hogy az ingatlant a későbbiek során adóköteles vagy adómentes

tevékenységhez fogja használni. Az adómentes vagy adóköteles tevékenységséghez

való felhasználás csupán a levonhatóság időpontját határozzák meg:

Ha a beruházás során létrehozott ingatlan csakis adóköteles gazdasági

tevékenységet fog szolgálni, akkor a termék beszerzések és igénybevett szolgáltatások

áfája a beruházás folyamatában levonhatóak.

Amennyiben azonban az adóalany akárcsak részben is adómentes

tevékenységhez fogja az így létrehozott ingatlant használni (pl.: egy bank), akkor a

24

Áfa törvény 124. § (1) h) és i) valamint (2) c) 25

Áfa törvény 125 (1) b) 26

Áfa törvény 125 (1) c)

21

beszerzések és igénybevett szolgáltatások áfája kizárólag az ingatlan rendeltetésszerű

használatbavételekor vonhatóak le27

.

Amikor az adózó az ingatlant rendeltetésszerűen használatba veszi, akkor áfa fizetési

kötelezettsége keletkezik, amivel kapcsolatban adólevonási jog is megilleti28

, olyan

mértékben, amilyen mértékben azt adóköteles tevékenységéhez használja.

3.3 „Régi” építmény értékesítése az Áfa törvényben

A „régi” építmények, - csakúgy mint az építési telek és az új építmények kivételével

minden további ingatlan - értékesítése adómentes29

. Az Áfa törvény azonban

alkalmazza azt a HÉA Irányelv biztosította lehetőséget, amely megengedi a

tagállamoknak, hogy amennyiben az adóalany kívánja akkor adókötelessé tehesse az

ingatlan értékesítést. Így az Áfa törvény 88.§ (1) bekezdés a) pontja illetve (3)

bekezdése alapján az adóhatóságnak tett előzetes bejelentés alapján az adóalany az

ingatlan értékesítését adókötelessé teheti. Ezen belül az Áfa törvény elkülöníti a

lakóingatlant és a lakóingatlannak nem minősülő ingatlant, és választási lehetőséget ad

az adózónak, hogy

- vagy csak a lakóingatlannak nem minősülő értékesítéseit teszi adókötelessé (de a

lakóingatlanokat továbbra is adómentesen értékesíti),

- vagy minden ingatlan értékesítését adókötelessé teszi.

Amennyiben az adózó élt az adókötelezetté tétel lehetőségével, úgy attól a választását

követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.

3.3.1 Lakó és nem lakó ingatlanok

Ahogy arról a korábbiakban már szó volt, a magyar Áfa törvény – eltérően a HÉA

irányelvtől - különbséget tesz a között, hogy lakó vagy nem lakó ingatlanról van-e szó, s

ennek a levonási jogok gyakorlásában, illetve amennyiben „régi” ingatlanról van szó,

úgy az adókötelezettség választásában van jelentősége.

27

Áfa törvény 134. § 28

Áfa törvény 120.§ e) 29

Áfa törvény 86. § (1) j) és k)

22

Az értékesítésre vonatkozó adókötelezetté tételénél eredetileg nem lehetet különbséget

tenni lakó- és nem lakóingatlan kötött. Aki élt ezzel az opcióval, annak egységesen

kellett azt alkalmaznia minden ingatlan értékesítésére, amelyre eredendően az

adómentesség vonatkozott. A törvény csak 2010 óta nyújt lehetőséget arra, hogy az

adózó eldönthesse, hogy csak a nem lakó ingatlanok értékesítését kívánja adókötelessé

tenni, vagy minden ingatlan értékesítését. Az adózók, akik korábban már választották

ingatlan értékesítéseikre az adókötelezettséget, korábbi nyilatkozatukat 2010. január 31-

ig tudták módosítani arra vonatkozóan, hogy a lakóingatlanok értékesítését nem

kívánják adókötelessé tenni. A módosító nyilatkozat elmulasztása esetén továbbra is

minden ingatlan értékesítésük adókötelezett maradt30

.

A lakó és nem lakó ingatlanokkal kapcsolatos választási lehetőség szétválasztása főként

azoknak az adóalanyoknak lényeges, akik vegyes ingatlanállománnyal rendelkeznek

(pl.: önkormányzatok, de ingatlan beruházásokkal foglalkozó egyéb társaságok is

ilyenek lehetnek). Ekkor ugyanis a lakóingatlanokra kedvezőbb az adómentességet

választani, tekintve, hogy ezeket jellemzően magánszemélyek vásárolják meg, így az

áthárított áfa jelentősen megdrágíthatja az értékesítést. Mindemellett azonban a nem

lakóingatlannak minősülő ingatlanok esetében az adókötelezettség választása lehet

előnyösebb, mivel

- egyrészt a vásárlói oldalon is adóalanyok állnak, akik attól függően, hogy

adóköteles tevékenységükhöz használják-e az ingatlant vagy sem, de

valószínűleg tudnak a levonási joggal élni,

- másrészt az ingatlan beszerzésével és értékesítésével kapcsolatos input áfát

maga az értékesítő cég is le fogja tudni vonni.

Így gyakorlatilag ezekkel a vegyes ingatlanállománnyal rendelkező cégek nem kerülnek

hátrányba azon versenytársaikkal szembe, akik vagy csak az egyik, vagy csak a másik

ingatlantípus értékesítésére specializálódtak.

További fontos új szabály volt a 2014. november 28-i hatályú módosítása az Áfa

törvénynek. A módosítás a 290. §-t érintette és arra vonatkozott, hogy amennyiben az

adózó korábban minden ingatlan értékesítésére, így a lakóingatlanok értékesítésére is az

30

2010/1 Adózási kérdés

23

adókötelezettséget választotta, úgy ezt a választását 2015. február 28-ig módosíthatja az

adóhatóság részére benyújtott nyilatkozattal. Ebben az esetben – függetlenül attól, hogy

az eredeti választását követő öt éves periódusból mennyi telt el - 2015. január 1-től

kezdődően lakóingatlant adómentesen értékesíthet. Amennyiben az adóalany megtette

ezt a nyilatkozatot, az nem befolyásolta sem a nem lakóingatlanra vonatkozó eredeti

választását sem azt az öt évet, amíg ebben hozott döntését nem változtathatja meg.

3.3.2 Általános szabályok szerinti adózás választása

Az ingatlanok értékesítésével kapcsolatos adókötelezettség választására vonatkozó

szabályok eltérőek attól függően, hogy az adózó már megkezdte ingatlan értékesítési

tevékenységét (pl.: korábban már értékesített ingatlant) vagy sem31

.

Ha ingatlan értékesítéseit a társaság csak most kezdi meg, úgy az adókötelezettség

választására vonatkozó döntését be kell jelentenie az adóhatósághoz32

(csakúgy mint az

ilyen irányú tevékenységének TEÁOR kódját) az erre szolgáló nyomtatványon

(cégbejegyzésre jogosult társaságok esetén T201T nyomtatvány) és a bejelentést

követően már áfa kötelesen értékesítheti az ingatlant. Fontos, hogy amennyiben az

adóalany az egyéb ingatlan érétkesítésének megkezdésével egyidejűleg nem jelenti be

az általános szabályok szerinti adózás választását, akkor az értékesítést adómentesen

tudja csak megtenni, és csak az adóévet követő évtől lép életbe az adókötelezettségre

vonatkozó választása.

Ha az ingatlan értékesítési tevékenységét már korábban megkezdte a társaság, akkor az

áfa kötelezettség választása erre a tevékenységre már egy módosításnak számít. Ebben

az esetben, ha az adott adóévben bejelenti választása módosítását (cégbejegyzésre

jogosult társaságok esetén T201T nyomtatvány), akkor az már csak az adott évet követő

év elejétől lép életbe, és csak ezt követően fog tudni adókötelesen ingatlant

értékesíteni33

.

31

2007/58. Adózási kérdés 32

Art. 22.§ (1) b) 33

Art 22. § (2)

24

Tekintve, hogy a vevő szempontjából lényeges kérdés az, hogy az eladó adókötelessé

tett-e az értékesítést, ezért az Áfa törvény 142.§ (5) és (6) bekezdése alapján a vevő

kérheti az adóhatóságtól, hogy tájékoztassa arról, hogy az eladó választotta-e és ha igen

milyen mértékben az adókötelezetté tételt. Ennek a kötelezettségének az adóhatóság

2012-től kezdődően honlapján tesz eleget.

3.3.3 Adófizetésre kötelezett

Az általános szabályokhoz képest további eltérés az adófizetésre kötelezett személye.

Amennyiben az adózó adókötelessé tette az ingatlan érétkesítést, úgy arra a fordított

adózás szabályai fognak érvényesülni, így az adófizetésre az a személy lesz kötelezett,

akinek az ingatlan értékesítést teljesítették. Ez az adózók számára általában kedvező,

hiszen ha adóköteles tevékenységéhez fogja felhasználni az ingatlant, úgy nem kell az

áfát megfinanszírozni. Ha azonban a fordított adózás további feltételei (ügyletben

részvevők belföldön nyilvántartásba vett adóalanyok, akiknek nincs olyan jogállásuk,

ami alapján az áfa fizetés ne lenne megkövetelhető) sérülnek, úgy az ügylet egyenes

áfás értékesítéssé válik. Az Áfa törvény 142.§ (5) és (6) bekezdése alapján az ügyletben

érintett bármely fél kérheti a többi felet arról, hogy nyilatkozzon, illetve az

adóhatóságot arról, hogy tájékoztassa őt, vajon a fordított adózás feltételei fenn állnak-

e.

3.3.4 Adófizetési kötelezettség keletkezése

Ahogy arról már az építési szerelési munkával létrehozott ingatlan esetében már szó

volt, fordított adózás esetében a fizetendő adót34

:

- az ügylet teljesítését tanúsító számla vagy egyéb okirat kézhezvételekor, vagy

- az ellenérték megtérítésekor, vagy

- a teljesítést követő hónap tizenötödik napján

kell megállapítani, attól függően, hogy melyik következik be hamarabb.

34

Áfa törvény 60. § (1) és (2)

25

Amennyiben az ügyletre a fordított adózás egyéb feltételei nem teljesülnek, úgy az

egyenes áfássá válik, és ebben az esetben ismét a fő szabály lép életbe, vagyis a

teljesítés időpontja lesz az adófizetési kötelezettség időpontja is.

3.3.5 Adólevonás

Minden ingatlan értékesítés, amely nem minősül új beépített ingatlan (ingatlanrész) és

ahhoz kapcsolódó földrészlet illetve építési telek értékesítésnek főszabály szerint

adómentes. Ezáltal a beszerzéséhez kapcsolódóan felmerülő előzetesen felszámított adó

nem levonható.

Ha az ingatlan tárgyi eszköznek minősült, akkor a figyelési szabályok35

alapján az

adózónak meg kell vizsgálnia, hogy az ingatlan beszerzésekor, rendeltetésszerű

használatbavételekor gyakorolt-e áfa levonási jogot:

• amennyiben nem, mert az ingatlant nem adóköteles tevékenységéhez használta,

úgy a 240 hónapos figyelési periódusból még fennmaradó áfa is véglegesen le nem

vonhatóvá válik, ezáltal az adózónak nem szükséges korrekcióval élnie.

• ha igen, mert az ingatlant adóköteles tevékenységéhez használta, úgy a figyelési

periódust figyelembe véve időarányosan meg kell határoznia a még fennmaradó

időszakra jutó áfa összegét, és ezzel az összeggel korrigálnia szükséges adóját, tekintve,

hogy az véglegesen le nem vonható áfának fognak minősülni. A levonható adó

csökkenését abban az adómegállapítási periódusban fogja fizetendő adót növelő

tételként figyelembe venni, amikor a különbet alapjául szolgáló okirat (adásvételi

szerződés) a rendelkezésére áll, de nem később mint az okirat kibocsátását követő hó

15. napja.

Azonban az adózót megilleti az a jog, hogy az ingatlan értékesítését adókötelessé tegye.

Ha ezzel élt, úgy az értékesítésére beszerzések input áfáját.

Amennyiben az ingatlan tárgyi eszköznek minősült nála, akkor ez a figyelési

szabályokkal egybeolvasva azt jelenti, hogy

35

Áfa törvény 135. § és 136.§

26

• ha az ingatlannal kapcsolatban korábban adólevonási jogot gyakorolt, mert azt

adóköteles tevékenységének érdekében használta, akkor a fennmaradó időszakra jutó

előzetesen felszámított áfa összege most végérvényesen levonhatóvá vált, így

korrekcióra nincs szükség.

• ha az ingatlannal kapcsolatban a vásárlás vagy a rendeltetésszerű igénybevétel

során nem gyakorolt áfa levonási jogot, mert azt nem adóköteles tevékenységéhez

használta, úgy a fennmaradó időszakra időarányosan jutó áfa összegét az adózó

levonásba helyezheti. Ezt a levonható áfa növekedést abban a bevallási periódusban

jogosult először figyelembe venni, amikor a különbözet alapjául szolgáló okirat

(számla) a személyes rendelkezésére áll.

Az ingatlanok jellemzően tárgyi eszköznek minősülnek egy társaságnál. Amennyiben

egy vállalat ingatlan értékesítést tervez, az adókötelezettség választásának

megfontolásakor elsősorban arra érdemes figyelemmel lenni, hogy az ingatlan

beszerzésekor, rendeltetésszerű használatba vételekor gyakorolt-e adólevonási jogot a

társaság vagy sem. Ha igen, úgy mindenképpen az adóköteles értékesítés mellett

ajánlott dönteni.

Azonban az adólevonási jog speciális a lakóingatlanok esetében, tekintve, hogy a

hozzájuk kapcsolódó input áfa levonhatóságára egyedi szabályok vonatkoznak. A

lakóingatlan beszerzésének, építésének, fejújításának input áfája alapvetően levonási

tilalom alatt áll36

, függetlenül attól, hogy az ingatlant adóköteles tevékenységhez

használják-e. Az Áfa törvény csak speciális esetekben engedi meg ezek bejövő áfájának

levonását. Ezek az ingatlan értékesítése szempontjából releváns esetek:

- ha a lakóingatlant továbbértékesítési céllal veszik meg, építik, vagy újítják fel37

,

és azt adókötelesen értékesítik tovább, vagy ha

- az új építménynek minősülő lakóingatlan sorozat jellegű értékesítés miatt válik

adókötelessé38

.

A kivételektől eltérő esetekben a lakóingatlan értékesítéséhez kapcsolódó bejövő áfa

nem levonható.

36

Áfa törvény 124. § (1) h) és i) valamint (2) c) 37

Áfa törvény 125 (1) b) 38

Áfa törvény 125 (1) c)

27

3.4 A magyar ingatlanszabályok összefoglalása a HÉA irányelv

tükrében

Amint látható az ingatlan értékesítésre vonatkozó szabályok egy komplex rendszert

alkotnak, ahol az adómentesség, fordított adózás, illetve egyenes adózás is megjelenik

különböző kombinációkban és az egyes alrendszerek esetében is figyelemmel kell lenni

egy sor egyéb tényezőre, amely befolyással bír az ügylet adóztatására. Ezáltal amikor

egy személy vagy szervezet ingatlant kíván beszerezni, vagy értékesíteni egy bonyolult

szisztémával találja magát szemben, s ebben kell eligazodnia ahhoz, hogy az ingatlan

adásvételt áfa szempontjából helyesen kezelje. Ezért fentieknek kíván egy rövid

összefoglalót adni az 8.1. számú melléklet részét képző táblázat.

Ez a szintű komplexitás többek között annak is köszönhető, hogy Magyarország élt a

HÉA irányelv által biztosított minden lehetséges opcióval és választási lehetőséggel.

Kezdve azzal, hogy az új és régi ingatlan megkülönböztetésére vonatkozóan egyedi

szabályokat alkotott és a jogszerű használatbavételt fogalmazta meg mint viszonyítási

pontot, valamint kiterjesztette a jogszerű használatba vételtől még két évig az ingatlan

újnak minősítését.

Az új beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészlet

valamint az építési telek értékesítésével kapcsolatban

- élt eseti jellegű értékesítések adókötelessé tételével, azonban ebben az esetben is

egyedi szabályokat fogalmazott meg, és önmagában nem az első új ingatlan

vagy építési telek értékesítés keletkeztet adókötelezettséget. A magánszemély

vagy a nem adóalany szervezet csak akkor válik adóalannyá, ha két naptári éven

belül négy vagy több építési telket vagy új építményt és hozzá tartozó telket

értékesít.

- termékértékesítésnek minősítette az építési szerelési munkával történő ingatlan

létrehozását, és azzal a lehetőséggel is élt, mely alapján a tagállam ebben az

esetben a terméket beszerzőt nevezheti meg mint adófizetésre kötelezettet.

28

A régi beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az egyéb ingatlanok

értékesítésére vonatkozóan a tagállamokat két ponton illeti meg választásai lehetőség.

Magyarország ebben az esetben is kihasználta mindkét opciót, s szabályait ezek alapján

alakította ki. Ezáltal:

- választási lehetőséget adott az adózók számára az ingatlan értékesítés

adókötelessé tételére vonatkozóan, illetve

o ebben az esetben is élt azzal a lehetőséggel mely szerint a tranzakció

adókötelessé tehető.

Tekintve hogy a HÉA irányelv nem csak Magyarországnak, de minden tagállamnak

biztosította fenti lehetőségeket, ezét a továbbiakban vizsgáljuk meg, hogy más

tagállamok hogy éltek ezzel.

29

4 EU kitekintés

A magyar Áfa törvény szerinti ingatlan értékesítésre vonatkozó szabályok teljes

egészében a HÉA irányelven alapulnak. A HÉA irányelv azonban ezen a téren sok

ponton tágan fogalmaz, a tagállami hatáskörébe rendeli bizonyos definíciók tisztázását

(pl.: „új ingatlan”), valamint választást biztosít a tagállamoknak bizonyos kérdésekben.

Így például a „régi ingatlan” esetében bár meghatározza fő szabályként az

adómentességet, de amennyiben a tagállamok úgy döntenek, lehetővé tehetik saját

jogszabályaikban azt, hogy az adózó adókötelessé tehesse az ingatlan értékesítését.

Ezért tagállami szinten jelentős eltérések mutatkozhatnak az ingatlan értékesítések

kezelésében. Az alábbiakban pár uniós ország esetében fogom bemutatni azt, hogy az

adott tagállam hogyan élt a HÉA Irányelv által biztosított lehetőségekkel. A fejezet

megírására az EU VAT Compass 2012/2013 alapján került sor, és a továbbiakban

Franciaország, Luxemburg, Csehország és Bulgária szabályai kerülnek kivonatosan

bemutatásra.

4.1 Franciaország

Új épület és épületrészek

Az új épület és épületrészek tekintetében Franciaország élt a HÉA Irányelv 12. cikk (2)

bekezdésében foglaltakkal mely szerint

„…A tagállamok alkalmazhatnak az első használatbavételtől eltérő követelményt is,

mint pl.: az épület befejezése és az első értékesítés időpontja közötti időtartamot, illetve

az első használatbavétel és a rákövetkező értékesítés közötti időpont közötti időtartamot,

feltéve, hogy ezen időtartamok az öt, illetve két évet nem haladják meg…”

Ez alapján Franciaország, az épület befejezését határozta meg mint viszonyítási pontot

és az ingatlan befejezését követő 5 éves időtartamot definiálta, mint ameddig egy

ingatlan újnak nevezhető. Az ezen időtartamon belüli összes értékesítése az ingatlannak

adóköteles lesz.

30

Ez összehasonlítva a magyar szabályokkal már ott eltér, hogy Franciaország a befejezés

időpontja előtti időszakot, illetve az ott történt értékesítéseket nem emeli be az új

ingatlan fogalmába. Mindemellett az időkorlátok különbözősége mellett (Magyarország

2 év, Franciaország 5 év) eltérés van abban is, hogy mi a kiindulási pont alapja.

Magyarországon ez a jogerős használatba vétel időpontja, míg Franciaországban az

épület befejezésének időpontja. Véleményem szerint ez a kettő olyan jelentősen nem tér

el egymástól tekintve, hogy a magyar szabályok jogerős használatbavételre

hivatkoznak, (építési engedély vagy építési hatóság hallgatólagos tudomásulvételéhez

kötött), ami pedig egyértelműen csak az ingatlan elkészültekkor, befejezésekor adható

ki.

Álláspontom szerint a magyar szabályok praktikusabbak a franciánál. Az, hogy a

magyar szabályok egyértelműen egy hivatalos aktushoz kötik az új ingatlan

meghatározásának a viszonyítási alapját, könnyebbé teszi az adózók számára a konkrét

időpont meghatározását. Ezzel ellentétben a francia szabályok alapján, ha egy befejezett

ingatlant öt év alatt többször is értékesítenek, soron következő értékesítőnek nehézséget

jelenthet annak meghatározása, hogy az ingatlan pontosan mikor készült el, és pontosan

honnan kell számolnia az öt évet.

Eseti értékesítések

Eseti értékesítések tekintetében Franciaország élt a HÉA irányelv által megfogalmazott

lehetőséggel. Ezáltal amennyiben egy nem adóalany akár egyszer is új épület és

épületrészt illetve telket értékesít, abban az esetben adóalannyá válik ezen ügylet

tekintetében.

Magyarország ezzel szemben azonban hagy némi mozgásteret. Az egy új ingatlan vagy

telek értékesítés önmagában még nem keletkeztet adóalanyiságot, csak amennyiben ezt

valaki sorozatjelleggel teszi, azaz két naptári éven belül négy vagy több építési telket

vagy új építményt és hozzá tartozó telket értékesít. Ezáltal a magyar szabály

véleményem szerint rugalmasabb, ezáltal praktikusabb is, hiszen egy nem adóalany

személyt – aki valószínűleg amúgy sincs tisztába az áfa szabályokkal - nem von azonnal

a hatálya alá.

31

Régi épületek és épületrészek valamint egyéb ingatlan értékesítése

Franciaország – Magyarországhoz hasonlóan – szintén lehetővé tette az adózó számára

azt a lehetőséget, hogy az adómentesség helyett az adókötelezettséget válassza a régi

épületek és épületrészek értékesítésének tekintetében.

4.2 Luxemburg

Új épület és épületrészek

Luxemburg esetében nincs jelentősége annak, hogy új az ingatlan vagy sem, tekintve,

hogy annak értékesítése alapvetően adómentes tevékenység. Az adómentességet a HÉA

irányelv 371. cikke alapján gyakorolhatják, amely azokra a tagállamokra vonatkozóan

fogalmaz meg speciális szabályokat, amelyek 1978. január 1-jén már a Közösséghez

tartoztak. Ez alapján:

„Azok a tagállamok, amelyek 1978. január 1-jén mentesítették a X. melléklet B.

részében felsorolt ügyleteket, az egyes érintett tagállamokban az említett időpontban

fennálló feltételek mellett továbbra is mentesíthetik azokat.”

A X. melléklet B része pedig a HÉA irányelv alapján új épület, épületrészként definiált

ingatlanokat is tartalmazza.

Amint az látszik a luxemburgi rendszer alapjaiban tér el a magyar szabályoktól.

Gyakorlatilag annak komplementere olyan értelemben, hogy amelyik személynek

szervezetnek az egyik ország szabálya kedvező, annak a másik ország szabályozása

kedvezőtlen lenne.

32

Eseti értékesítés

Luxemburgban az új ingatlanok eseti jellegű értékesítése sem értelmezhető. Azonban a

magánszemélyek és egyéb nem adóalany szervezetek választhatják az adókötelessé

tételét az új ingatlan értékesítésnek bizonyos feltételek mellet.

A magyar szabályok – tekintve, hogy teljesen más a kiindulópontjuk – természetesen

ebben az esetben is teljesen eltérőek. Azonban figyelemre méltó a Luxemburgi

szabályozásban az a gondolat, amely a nem adóalanyok részére is lehetővé teszi az

adókötelezettség választását.

Régi épületek és épületrészek valamint egyéb ingatlan értékesítése

Luxemburg a régi épületek és épületrészek valamint az egyéb ingatlanok

vonatkozásában szintén lehetővé tette az adóalanyok számára az adókötelezettség

választásának lehetőségét, csakúgy mint Magyarország. Azonban alkalmaz egy kitételt:

csak abban az esetben illeti meg az adóalanyt a választás joga, amennyiben a korábban

adólevonásra jogosító tevékenységhez használta az ingatlant.

Ezáltal a két tagállamot összehasonlítva elmondható, hogy a Magyarország sokkal

tágabb rétegnek biztosítja az ingatlan értékesítés adókötelessé tételét.

4.3 Csehország

Új épület és épületrészek

Csehország is alkalmazta a HÉA irányelv által biztosított lehetőséget mely alapján a

tagállamok az első használatbavételtől eltérő követelményt is megállapíthatnak

viszonyítási alapnak az új épület és épületrész megítélésekor39

.

39

HÉA Irányelv 12. cikk (2)

33

A cseh szabályok alapján ez a viszonyítási alap az elő használatba vételi engedély vagy

az ingatlan első rendeltetésszerű használatának megkezdése. Az ezt követő három évben

az épület és épületrész újnak fog minősülni.

A cseh szabály - ellentétben a magyarral, de hasonlóan a franciához – nem minősíti új

ingatlannak a használatba vételi engedély, illetve az első használat előtti épületeket,

épületrészeket. Mindemellett a magyar szabályokhoz képest szofisztikáltabban

fogalmaz mivel nem csak a használatbavételi engedély, de az első használat időpontját

is beemeli, mint viszonyítási pontot. A magyar szabály viszont egy egzakt időpontot ad

meg, amelyet az adózóknak könnyebb lekövetni, ezáltal gyakorlati szempontból jobb.

Különbség még a két rendszer között, hogy a magyar szabály két évet, a cseh ellenben

három évben határozza meg azt az időpontot ameddig egy ingatlan újnak minősíthető.

Eseti értékesítés

Csehország – ellentétben Magyarországgal - nem élt az eseti értékesítés lehetőségével.

Régi épületek és épületrészek valamint egyéb ingatlan értékesítése

Csehország nem élt azzal a lehetőséggel sem, ami az adózók részére választást biztosít

az ingatlan értékesítések adókötelessé tételére vonatkozóan. Ez az ingatlan adásvétel

rendszerét nagymértékben leegyszerűsíti, aminek pozitív hozadéka, hogy az adózók

könnyen át tudják látni és el tudják sajátítani, viszont az értékesítő ingatlannal

kapcsolatos beszerzéseinek adója nem lesz levonható.

4.4 Bulgária

Új épület és épületrészek

Az új épületek és épületrészek tekintetében Bulgária is élt a HÉA Irányelv által nyújtott

lehetőséggel40

, és az első használatbavételtől eltérően - Franciaországhoz hasonlóan –

az épület befejezését határozta meg kiindulási pontnak az új épületek és épületrészek

40

HÉA irányelv 12. cikk (2)

34

minősítése szempontjából. Ez alapján az ingatlan befejezését követő 5 éves időtartamot

definiálta, mint ameddig egy ingatlan újnak nevezhető.

Az előzőekben bemutatott országokhoz hasonlóan ez a típusú minősítés is eltér a

magyar szabályoktól, már azon a ponton is, hogy nem sorolja az új ingatlanok közé a

befejezés előtti periódusát az ingatlannak. Hosszabb időszakot határoz meg mint a

magyar szabályok (Bulgária öt év míg Magyarország két év), mindemellett viszonyítási

pontnak az épület befejezését tekinti, míg a magyar szabályok a jogerős

használatbavétel időpontját. Ahogy azt már a francia szabályoknál leírtam, ez a két

időpont lényegesen nem tér el egymástól, figyelembe véve, hogy a magyar szabályok

jogerős használatbavételre hivatkoznak, ami pedig egyértelműen csak az ingatlan

elkészültekkor, befejezésekor adható ki. A jogerős használatbavétel időpontja azonban

az adózók számára előnyösebb, mert könnyebben definiálható.

Eseti értékesítések

Eseti értékesítések tekintetében Bulgária – ellentétben Magyarországgal - nem élt a

HÉA irányelv által megfogalmazott lehetőséggel..

Régi épületek és épületrészek valamint egyéb ingatlan értékesítése

Bulgária, csakúgy mint Magyarország, lehetőséget biztosít az adózó számára, hogy a

régi épületei és épületrészei tekintetében az adókötelezettséget válassza az

adómentesség helyett.

4.5 Összegzés

Ahogyan az előzőekben bemutatott négy ország példájából is jól kitűnik, a tagállamok

rendkívül változatos szabályokat alkalmaznak az ingatlanokra vonatkozóan, így

lehetetlen egy fő irányvonalat meghatározni. A HÉA irányelv több pontot, választási

lehetőséget is a tagállamok hatáskörébe rendel, és az országok ki is használják ezeket a

lehetőségeket. Ezáltal a magyar szabályozáshoz képest sokszor végletesen ellentétes

rendszerek alakulnak ki.

35

5 Az ingatlan értékesítés magyar szabályozásának problémái

Korábbi fejezetekben bemutatottak megismerhettük a HÉA Irányelv ingatlan

értékesítésre vonatkozó részeit, a magyar szabályokat és azt, hogy Magyarország

hogyan alkalmazta az ingatlan értékesítésre vonatkozó lehetőségeket, valamint

kitekinthettünk más tagállamok szabályozására. Mindezek tükrében vizsgáljuk meg mik

azok a pontok amelyek a magyar szabályozásban a leg problematikusabbak.

Ahogy arról már sokszor volt szó, a „régi” ingatlanok értékesítése főszabály szerint

mentes tevékenységnek minősül, amit azonban az adózó választása alapján adókötelessé

tehet. Az adókötelessé tételnek elsősorban akkor van jelentősége, amikor az ingatlan

beszerzésével, létrehozásával kapcsolatban az adózó áfa levonási joggal élt vagy élni

kíván, vagyis amennyiben az ingatlan beszerzése, létrehozása áfa köteles ügylet volt.

A magyar szabályozás legnagyobb problémája ezzel a bejelentési kötelezettséggel, és

ennek kezelésével kapcsolatos. Ez a probléma kétirányú. Egyrészt nem teljesen világos

a rendszerben, hogy pontosan mikor kell az adóalanynak a választást megtennie, az

mikortól válik élővé, mikor minősül választásnak és mikor a választás módosításának

másrészt pedig mi történik azokkal az adóalanyokkal, akik úgy jártak el, mintha az

értékesítés adóköteles lett volna, azonban a választásukat adminisztratív szempontból

nem kezelték és nem jelentették be. Tekintve, hogy a választás befolyásolja a

felszámított áfa levonhatóságát, ami ingatlanok esetében jellemzően magas összeg, ezért

ezeknek a kérdéseknek a jelentősége nem elhanyagolható.

5.1 Választás megtételének időpontja

Az első problémakör a választás megtételére és annak időpontjára illetve életbelépésére

vonatkozik, hogy pontosan meddig teheti meg az adózó az ingatlan értékesítésre

vonatkozó választását ahhoz, hogy az ingatlant adókötelesen tudja értékesíteni. Az Art.

22.§ (1) b) pontja alapján

„(1) Az általános forgalmi adó alanya az adóköteles tevékenysége megkezdésének

bejelentésével egyidejűleg nyilatkozik arról, hogy

36

….

egyéb speciális jellegére tekintettel adómentes tevékenység esetén az adókötelessé tételt

választja,

…”

Ehhez kapcsolódik még az Art. 22. § (2) bekezdése mely alapján

„(2) Az (1) bekezdés szerinti nyilatkozat megváltoztatását - az e)-g) és j) pont kivételével

- a változtatást megelőző adóév utolsó napjáig kell bejelenteni…”

A két jogszabály részt egybeolvasva tehát megállapítható, hogy adózó választhatja év

közben az ingatlan értékesítés adókötelessé tételét azonban csak akkor, ha gazdasági

tevékenységét még nem kezdte meg. Ha ezt nem tette meg, úgy adómentesen köteles a

tranzakciót kezelni, és általános szabályok szerinti adózást – választása bejelentéséve –

már csak a következő évtő kezdheti meg adókötelesen.

Azonban rendkívül sok problémát okoz a rendszerben, az, hogy nem egyértelmű mit is

jelent pontosan a tevékenység megkezdése fordulat. Az Art. maga nem ad támpontot

ebben a kérdésben, ami rendkívül sok bizonytalanságot eredményez. Ezáltal

tevékenység megkezdése alatt érthetjük azt:

- amikor az adózó létrejöttekor és megkezdi gazdasági tevékenységét,

- amikor megköti az ingatlan értékesítési szerződést vagy amikor

- ténylegesen eladja az adott ingatlant és azt a vevő azt birtokba veszi.

Eredendően a szabály bevezetésekor még az sem volt tisztázott, hogy amikor egy adózó

létrejön, és megkezdi tevékenységét – függetlenül attól, hogy abba ingatlan értékesítés

nem is szerepel -, úgy már azzal egyidejűleg kell-e ezt a választását megtennie, illetve,

ha ezt nem tette meg, akkor az is választásnak minősül-e, amit már csak módosítani tud.

Nézzük meg mi történne, ha ez így lenne, és az adóalany a létrejöttekor nem gondolt

volna erre a lehetőségre, vagyis nem választja az ingatlanok tekintetében az általános

szabályok szerinti adózást. Tételezzük fel, hogy két évig egyáltalán nem végez

semmilyen ingatlan értékesítési tevékenységet, majd a harmadik év júniusában egy

„régi” ingatlant kíván értékesíteni. Ekkor, még ha az adóhatósághoz azonnal be is

jelenti azon választását, hogy az ingatlan értékesítésre az általános szabályokat kívánja

37

alkalmazni, azon évben már jogszerűen nem tudná az ingatlant adókötelesen

értékesíteni. Ennek oka, hogy ilyen irányú bejelentése az adókötelezettségre vonatkozó

nyilatkozatának a megváltozását jelentené. Ez a valós gazdasági élettől egy teljesen

életidegen struktúrát eredményezne.

Mára már nagyjából elfogadott az az álláspont, amely szerint a tevékenység

megkezdése nem az adózó létrejöttét és gazdasági tevékenységének megkezdését

jelenti. Azonban továbbra sem egyértelmű, hogy az ingatlan értékesítési szerződés, vagy

az adott ingatlan fizikai átadása jelenti-e a tevékenység tényleges megkezdését. Az

2007/58. Adózási kérdés alapján arra lehet következtetni, hogy az ingatlan birtokba

adása fog ennek az időpontnak minősülni.

Tehát amint látszik már annak eldöntése is sok kérdést vet fel, hogy mi minősül a

tevékenység megkezdésének időpontjának. Az Art azonban nem csak annyit ír, hogy az

adózó a tevékenység megkezdésekor nyilatkozik, hanem konkrétan úgy fogalmaz, hogy

„adóköteles tevékenysége megkezdésének bejelentésével” nyilatkozik arról, hogy az

általános szabályokat kívánja-e alkalmazni. Így a tevékenység megkezdésének

időpontjait kombinálva azzal, hogy az adóhatósághoz az adott tevékenység egyáltalán

be lett-e jelentve vagy sem, illetve hogy melyik az erősebb kitétel a tevékenység

bejelentése, vagy a tevékenység megkezdése még több problémát vet fel. Szükséges-e

mindkét feltételnek fennállnia (tevékenység megkezdése illetve tevékenység

bejelentése) ahhoz hogy az adózó meghozza döntését? Ha nem, akkor melyik a

mérvadó?

Például mi történik abban az esetben, ha a tevékenység már be van jelentve az

adóhatósághoz, azonban azt az adózó ténylegesen még nem kezdte meg. Ez mit jelent

az adózó számára, olyan mintha már gyakorolta volna választását a tevékenység

bejelentésekor vagy sem? Ha olyan mintha már gyakorolta volna választási lehetőségét,

akkor ezen nyilatkozatát ugyan megváltoztathatja, azonban az csak a következő év

elejétől fog életbe lépni. Ez azt jelenti, hogy ha az adott év júniusában kívánja az

ingatlant értékesíteni, akkor azzal várnia kell a következő év elejéig ha azt korábbi

„választásától” eltérő módon kívánja eladni.

38

Amennyiben olyan mintha nem gyakorolta volna a választási lehetőségét, akkor

elméletileg az adott évben megteheti nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy az általános

szabályok szerint kívánja az ingatlan érétkesítést kezelni. A gyakorlatban jelenleg

azonban ez a következő problémákkal járna. Ha már be van jelentve az ingatlan

értékesítési tevékenysége – bár a tevékenységét nem gyakorolta a társaság - úgy ha év

közben bejelenti az adóhatósághoz az adókötelezettség választását, azt már csak a

következő év kezdetétől fogja az adóhatóság átvezetni. Ennek ellenére azonban ha a két

feltételnek együttesen kell teljesülnie, akkor az adózó a bejelentést követően már

jogszerűen értékesíti az ingatlant adókötelesen. Viszont amióta az adóhatóság honlapján

az adózók ilyen irányú választásait közzéteszi, a vevő könnyen le tudja ellenőrizni,

hogy ténylegesen helyesen akarja-e az eladó áfa kötelesen számlázni az ingatlant.

Tekintve, hogy az adóhatóság viszont csak a következő évtől fogja az eladó státuszát

változtatni, a vevő nyilván nem fogja elfogadni az adóköteles értékesítést.

5.2 Áfa nyilatkozat elmulasztása

A második nagy problémakör azokkal az adózókkal kapcsolatban jelentkezik, akik

választásukat késve, utólag vagy egyáltalán nem tették meg, azonban az ingatlan

érétkesítést adóköteles értékesítésként kezelték. Ebben az esetben ezek a társaságok

jogtalanul helyezték levonásba az ingatlan input áfáját. Gyakoriak voltak azok az

esetek, amikor ezt egy ellenőrzés során az adóhatóság feltárta, és jelentős áfa hiányt,

adóbírságot valamint késedelmi pótlékot vetett ki az adózóra. Vajon helyes megoldás-e

egy adózót ilyen szinten szankcionálni, azért mert egy jogszerűen hozott választása

alapján járt el, csupán adminisztratív szempontból követett el mulasztást.

A fenti problematikát a törvényalkotás is felismerte és erre vonatkozóan 2014. január 1-

jétől bevezette az Art. 34/A. §-át. Ez alapján:

„Ha törvény az adózó számára választási lehetőséget biztosít, az adózó

kezdeményezheti - az adó megállapításához való jog elévülési idején belül - a választása

módosítását, az adóhatósághoz benyújtott kijavítás iránti kérelem útján, amennyiben a

módosítás az adó, adóalap, költségvetési támogatás összegét - a beadott bevallását

figyelembe véve - nem érinti.”

39

A rendelkezés tehát lehetőséget biztosít az olyan választások korrekciójára, amikor az

adózó eleve egy általa választott módon teljesíti az adókötelezettségeit, ugyanakkor az

ehhez kapcsolódó bejelentési illetve változásbejelentési kötelezettségének nem tett

eleget. Ezáltal, ha az ingatlan értékesítésre vonatkozóan az adózó hivatalosan nem

jelentette be az adókötelezettség választását, azonban ennek megfelelően járt el, úgy

utólagosan lehetővé vált számára, hogy hivatalosan is bejelentse ezt az adóhatóság

részére.

2015. január 1-től kezdődően azonban már nem minden választási lehetőségre lesz

alkalmazható a fenti tétel. Kizárólag az áfa nyilatkozatok kapcsán és a bevallások

utólagos ellenőrzésének megkezdéséig nyújtható be kijavítási kérelem az Art. 22. § (17)

bekezdése alapján:

„Az adózó a bevallások utólagos adóellenőrzésének megkezdését megelőzően, az adó

megállapításához való jog elévülési idején belül, az adóhatósághoz benyújtott kijavítási

kérelem útján kezdeményezheti az (1) bekezdés b)-d), valamint h)-i) pontja szerinti

választása módosítását, amennyiben a módosítás az adó, adóalap, költségvetési

támogatás összegét - az adózó benyújtott bevallását figyelembe véve - nem érinti.”

A jogszabályoknak az előzőekben bemutatott módosítása mindenképpen üdvözlendő,

hiszen kiutat ad azoknak az adózóknak a lehetséges szankciók alól, akik bár jogszerűen

éltek választási lehetőségükkel, azonban ezt adminisztratív szempontból azt nem

kezelték. Kérdés azonban az, hogy ez a kitétel a jövőben minden esetben alkalmazható

lesz-e, így például akkor is, ha egy társaság például csak késve, az adás-vételt követően

nyújtja be az adókötelezettségre vonatkozó nyilatkozatát. Ha igen, akkor pedig

kérdésként merül fel, hogy az előzőekben bemutatott, amúgy is kissé homályos

bejelentési szabályoknak a továbbiakban van-e létjogosultsága.

5.3 Összegzés

A választási lehetőség, mely alapján egy ingatlan értékesítés adókötelessé tehető

tagállami döntésen alapul, a HÉA irányelv alapján. Véleményem szerint Magyarország

40

ezt nem a legpraktikusabb módon alakította ki. Alapvetően a piaci szereplők egymással

folytatott tranzakciói piac és nem Áfa törvény vezéreltek. Vagyis ingatlan

adásvételeiket a piaci folyamatok szerint alakítják, és így érthető, hogy áfa szempontból

mondjuk így „adminisztratív” szempontból már nyilván csak akkor akarják kezelni,

amikor van mit kezelni, vagyis az ingatlan adásvétel után, vagy közvetlenül előtte. A

bejelentéssel kapcsolatos anomáliák már csak azért is érthetőek, mivel az ingatlan

adásvétel alapvetően nem szokott a gazdasági szereplők normál üzletmenetéhez

tartozni, nincs rá egy kialakított rutinjuk, nem kellően tájékozottak. Ehhez képest

viszont az ingatlanértékesítés szabályai meglehetősen komplexek, és az ingatlan

értékesítések pedig jellemzően nagy értékűek.

A fentiek alapján ezért álláspontom szerint a jelenlegi, az ingatlanértékesítés

adókötelezetté tételére vonatkozó szabályok nem kellőképpen egzaktak és eléggé

idegenek a való élet folyamataitól. Ezt az is alátámasztja, hogy az adózóknak is a

legtöbb problémája ebből fakad. Márpedig ha Magyarország lehetővé kívánja tenni az

ingatlan értékesítések általános szabályok szerint adózását, amit a kialakított

jogszabályok alapján meg is akart tenni, akkor nem túl ésszerű ezt egy adminisztrációs

lépéssel az adózók számára jelentősen megnehezíteni, vagy akár elérhetetlenné tenni.

Rendkívül jó lépés volt a kijavítási kérelem bevezetése, ami azt jelzi, hogy a

törvényalkotás is felismerte az ezzel kapcsolatos problémákat.

Véleményem szerint azonban a rendszert alapjaiban kellene módosítani. Például

érdemes lenne annak a lehetőségét megvizsgálni, hogy mi lenne akkor, ha az

adókötelezettség választását nem kötnénk bejelentéshez vagy nyilatkozathoz. Így az

minősülne választásnak, hogy az adózó az első adóköteles érétkesítését – a

lakóingatlanokat különkezelve – milyen szabályok alapján valósítja meg. Ha

adómentesen értékesítette, akkor ezek szerint kell eljárnia a további ingatlan

értékesítései tekintetében is legalább az adott naptári év végéig. Amennyiben azonban

az általános szabályok szerint jár el és az ügylet egyéb körülményeitől függően egyenes

vagy fordított áfás számlát állít ki, úgy az ezt követő öt évben csak adókötelesen

értékesíthet ingatlant. Nem feltétlenül ez a tökéletes megoldás, azonban álláspontom

szerint ez a metódus rugalmasabb és a választási lehetőséget nem adminisztratív

szabályoknak veti alá.

41

6 Összefoglalás

A HÉA Irányelv az ingatlan értékesítés tekintetében mondhatni rendkívül széles

mozgásteret biztosít a tagállamok számára, már kezdve az egyes meghatározások

tisztázásától, kialakításától a teljes szabályozási rendszeren keresztül. Három pont

biztos:

hogy az új ingatlanokat el kell különíteni valamely ismérv alapján, - de bizonyos

kereteken belül - a „régi” ingatlanoktól, illetve külön meg kell határozni az

építési telket.

az építési telek, valamint az új ingatlanok értékesítése mindig adóköteles ügylet

lesz,

míg a régi és egyéb ingatlanok adásvétele főszabály szerint mindig adómentes

tranzakciónak fog minősülni.

Azonban ezeken kívül, egy sor kérdés eldöntését a HÉA Irányelv a tagállami hatókörbe

helyezi.

A magyar ingatlan értékesítés szabályozása rendkívül komplex, ami többek között

annak is köszönhető, hogy hazánk az összes, HÉA Irányelv által adott választási

lehetőséggel élt. Ezt összevetve másik négy tagállam főbb adózási pontjaival, látható,

hogy az országok teljesen eltérő utakat választottak az ingatlan értékesítésének

adóztatására, és nincs egy egységes sablon, ami a legtöbb tagállamra ráhúzható.

A magyar ingatlan értékesítési szabályok legnagyobb problémája azonban nem a

mögötte lévő bonyolult rendszerben csúcsosodik ki, hanem egy adminisztratív lépésben.

Mégpedig azon nyilatkozat megtételében, amely során az adóalany a „régi” és egyéb

ingatlanok értékesítésére vonatkozóan adókötelezettséget választ. Ezen pont

megreformálásával az ingatlan érétkesítéseknek sokkal kevesebb buktatója lenne a

magyar adóalanyok számára.

42

7 Irodalomjegyzék

Felhasznált jogszabályok:

Adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény

Általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény

Épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény

Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény

Tanács közös hozzáadottértékadó-rendszerről szóló 2006/112/EK IRÁNYELVE

Tanács 1042/2013/EU végrehajtási rendelete a 282/2011/EU végrehajtási rendeletnek a

szolgáltatásnyújtás teljesítési helye tekintetében történő módosításáról

Tanács közös hozzáadottértékadó-rendszerről szóló 2006/112/EK IRÁNYELVE

Könyvek

Corput W.; Annacondia F. (eds.) (2012) EU VAT Compass 2012/2013 IBFD

Adózási kérdések

2010/1 Adózási kérdés: tájékoztató az ingatlan - különösen a lakóingatlan - értékesítés

adókötelessé tételére vonatkozó áfatörvénybeli előírások változásával összefüggő, a

2010. január 1-jétől február 1-jéig terjedő időszakban nyitva álló bejelentési

lehetőségről

2007/58. Adózási kérdés: az egyéb ingatlan bérbeadására vonatkozó adókötelezettség

választásának bejelentése, az egyéb ingatlan beszerzéséhez, létrehozásához kapcsolódó

adólevonási jog

Cikkek internetes anyagok

Farkas Alexandra dr (2015) Ingatlan az általános forgalmi adó rendszerében – I. rész

http://ado.hu/szaklap/afa-kalauz/2015-1-1/ingatlan-az-altalanos-forgalmi-ado-

rendszereben-i-resz

Az ingatlanértékesítés adókötelezettségének részletszabályai (2013) Önadózó újság

2013/2. száma

43

http://www.onadozo.hu/hirek/az_ingatlanertekesites_adokotelezettsegenek_reszletszaba

lyai

NAV (2008) Új lakóingatlan fogalmának értelmezése

http://www.nav.gov.hu/magan/print/nav/ado/afa080101_hatalyos/ingatlan_080610.html

NAV (2009) Saját vállalkozásban végzett beruházás utáni adófizetési kötelezettség és

adólevonási jogosultság keletkezése

http://nav.gov.hu/nav/ado/afa080101_hatalyos/sajat_vall_beruh.html?query=ing%C3%

B3%20%C3%A9rt%C3%A9kes%C3%ADt%C3%A9s

NAV (2013)Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó

jövedelmek 2013. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai

http://nav.gov.hu/data/cms278813/09_IF_Ingatlan_ertekesites_2013.pdf

Jogeset

C-315/00 Maierhofer;

C-532/11 Leichenich;

44

8 Melléklet

8.1 A magyar ingatlan értékesítés szabályainak összefoglalása

Ingatlan

értékesítése

Adófizetésre

kötelezett

Adófizetés

keletkezésének

időpontja

Adólevonás

értékesítőnél

É

P

Í

T

É

S

I

T

E

L

E

K

Adóalany értékesítése Adóköteles Értékesítő Teljesítéskor

(jellemzően birtokba

adás napja).

Beszerzés input áfája

levonható.

Tárgyi eszköz esetén

figyelési szabályok

(ha NEM adóköteles

tevékenységhez

használta addig).

Esetleges

arányosítás.

Lakóingatlanok

esetében levonási

tiltás. (kivéve

speciális eseteket)

Nem adóalany sorozat

jellegű értékesítése

Adóköteles Két naptári éven belül

negyedik értékesítés

teljesítési

időpontjában.

Beszerzés input áfája

levonható.

Ú

J

I

N

G

A

T

L

A

N

Adóalany értékesítése

Adóköteles

Értékesítő Teljesítéskor

(jellemzően birtokba

adás napja).

Beszerzés input áfája

levonható.

Tárgyi eszköz esetén

figyelési szabályok

(ha nem adóköteles

tevékenységhez

használta addig).

Lakóingatlanok

esetében levonási

tiltás. (kivéve

speciális eseteket)

Nem adóalany sorozat

jellegű értékesítése

Két naptári éven belül

negyedik értékesítés

teljesítési

időpontjában.

Beszerzés input áfája

levonható.

Építési

szerelési

munkával

létrehozott

ingatlan

Fordított

adózás

egyéb

feltételei

teljesülnek

Beszerző A fizetendő adót:

- az ügylet teljesítését

tanúsító számla vagy

egyéb okirat

kézhezvételekor, vagy

- az ellenérték

megtérítésekor, vagy

- a teljesítést követő

hónap 15. napján

kell megállapítani,

attól függően, hogy

melyik következik be

hamarabb.

Előállításhoz

kapcsolódó input áfa

levonható.

Lakóingatlanok

esetében levonási

tiltás. (kivéve

speciális eseteket)

45

Ingatlan

értékesítése

Adófizetésre

kötelezett

Adófizetés

keletkezésének

időpontja

Adólevonás

értékesítőnél

Fordított

adózás

egyéb

feltételei

NEM

teljesülnek

Értékesítő Teljesítéskor (átadás

napja).

Saját beruházás

keretében létrehozott

ingatlan

Saját rezsis

beruházást

megvalósító

Teljesítéskor

(rendeltetésszerű

használatbavétel

napja).

Előállításhoz

kapcsolódó input áfa

levonható.

"Termékértékesítés"

áfája annyiban

amennyiben

adóköteles

tevékenységhez

használja.

Lakóingatlanok

esetében levonási

tiltás. (kivéve

speciális eseteket)

N

E

M

Ú

J

I

N

G

A

T

L

A

N

Fő szabály Adómentes - Beszerzés input áfája

nem vonható le.

Tárgyi eszköz esetén

figyelési szabályok,

(ha adóköteles

tevékenységhez

használta addig)

esetleges

arányosítás.

Választás

alapján

eltérés a

fő

szabálytól

Fordított

adózás

egyéb

feltételei

teljesülnek

Adóköteles Beszerző A fizetendő adót :

- az ügylet teljesítését

tanúsító számla vagy

egyéb okirat

kézhezvételekor, vagy

- az ellenérték

megtérítésekor, vagy

- a teljesítést követő

hónap 15. napján

kell megállapítani,

attól függően, hogy

melyik következik be

hamarabb.

Beszerzés input áfája

levonható.

Tárgyi eszköz esetén

figyelési szabályok

(ha NEM adóköteles

tevékenységhez

használta addig).

Esetleges

arányosítás.

Lakóingatlanok

esetében levonási

tiltás. (kivéve

speciális eseteket) Fordított

adózás

egyéb

feltételei

NEM

teljesülnek

Adóköteles Étékesítő Teljesítéskor

(jellemzően birtokba

adás napja).

46

Szerzői Nyilatkozat

Alulírott Bodó Borbála felelősségem tudatában kijelentem, hogy az „Ingatlanok

értékesítésének adójogi kezelése az Irányelv és a tagállami szabályozások tükrében”

című, az Penta Unió Zrt. oktatási intézményhez benyújtott jelen szakdolgozatomban

foglaltak más személyek jogait nem sértik, dolgozatom önálló szellemi tevékenységem

eredménye.

Ezennel hozzájárulok ahhoz, hogy a fenti oktatási intézmény a dolgozatom egy

példányát őrizze.

Budapest, 2015, május 25

………………………………………….

Bodó Borbála