BAB I

PENDAHULUAN

Memasuki akhir abad 20 ini, perkembangan pembangunan di

segala bidang telah sedemikian pesatnya yang meliputi bidang ilmu

pengetahuan dan teknologi, seni dan budaya, perekonomian, dan masih

banyak lagi, dimana terlihat saling mengisi satu sama lain.

Dengan semakin tingginya teknologi seiring dengan perkembangan

jaman membawa dampak ketegangan pikiran. Oleh karenanya rekreasi

atau liburan wisata bukan lagi merupakan kemewahan, tetapi sudah

merupakan suatu kebutuhan.

Untuk mencapai tujuan tersebut, orang perlu melepas beban-beban

rutin dengan berada dalam suasana yang berbeda misalnya dengan

berbagai kegiatan rekreasi. Bahkan berbelanja di pusat perbelanjaan

dengan suasana yang menunjang sudah termasuk rekreasi.

Fasilitas perbelanjaan merupakan fasilitas yang masih sangat

dibutuhkan yaitu fasilitas pertokoan yang mempunyai fasilitas-fasilitas

hiburan dimana fasilitas tersebut merupakan pelengkap dari fungsi

bangunan pertokoan. Dengan semakin meningkatnya peradaban

manusia, perkembangan ekonomi dan teknologi, peningkatan taraf hidup,

maka tuntutan manusia juga semakin meningkat. Sedangkan pelayanan di

bidang perbelanjaan saat ini merupakan masa peralihan yang mau tidak

mau akan mempengaruhi masyrakat kota di segala lapisan. Mereka dapat

2

berbelanja apa saja dalam satu toko sehingga secara alami toko-toko kecil

akan kalah bersaing dengan supermarket.

Di masa lalu orang berbelanja hanya untuk memenuhi kebutuhan

sehari-hari, tetapi dewasa ini masyarakat menyadari akan lingkungan yang

menarik dan fungsional serta sebagai tempat hiburan sebagai bagian dari

usaha untuk menikmati perbelanjaan.

Kota Manado merupakan ibukota propinsi Sulawesi Utara,

merupakan salah satu kota di Indonesia yang berkembang sangat pesat

disegala bidang khususnya dibidang ekonomi dan pariwisata. Selain itu

kota Manado merupakan gerbang pariwisata ke II (skema 1.1) bagi para

wisatawan mancanegara yang akan berwisata ke Indonesia karena daerah

Sulawesi Utara kaya akan obyek-obyek pariwisata seperti Taman laut

Bunaken yang sudah terkenal di dunia Internasional.

Perkembangan-perkembangan di bidang tersebut menuntut adanya

ketersediaan fasilitas-fasilitas kota yang antara lain berupa fasilitas

perumahan, pertokoan, perkantoran, perhotelan, hiburan, maupun

fasilitas-fasilitas lainnya.

Fasilitas perhotelan merupakan fasilitas yang masih sangat

dibutuhkan untuk menunjang bidang kepariwisataan daerah. Mengingat

jumlah wisatawan yang menginap pada akomodasi yang ada setiap

tahunnya meningkat, baik wisatawan mancanegara maupun wisatawan

Nusantara. Pada tahun 1990 jumlah wisatawan yang menginap pada

akomodasi di Sulawesi Utara yaitu 22.934 orang dan pada tahun 1994

menjadi 40.388 orang. Sedangkan jumlah akomodasi yang ada di kota

^ • * ^ " - - " ; - 'fin —

H»ri-i • - »* l « t « r n * • * • * * !

I

( 4 r ^ f i ( Vt«»\*

C*rk*-r.< U t « r i

SSJEMA JUJiAJSJZIS rAZIWISATA.

• '^4*1 t*H*-«4 JJ

ft

X* •*v

! J\ Ai-tCM r T " - ! - ^ 8A«CA

/ / k t k u ) 11 • «- ( i r t « ( VH»«A

II

C~r» .« , i n

G«rk*nf V t i r *

8HWW^U1*"J- « .

H M ^

6UNUN6 V&NANS CnYflOTEL & SHOPPING MALL Dl MANADO, SULAWESI UTARA

MmmK^mMmmmmmmmmmmMmmmmi^mmmMmmmKMBasEzzz^ •••••••••-:••-

W T W W T

SKEMA

4

Manado dari tahun ke tahun kurang mengalami perkembangan. Pada

tahun 1991 jumlah hotel berbintang yang ada 4 hotel dengan 398 kamar,

dan pada tahun 1994 jumlah hotel berbintang yang ada tetap 4 hotel

dengan jumlah kamar 392 kamar. Perlu di tambahkan bahwa seluruh hotel

berbintang yang berada di propinsi Sulawesi Utara terletak di kota Manado

dan untuk hotel non-bintang, sebagian besarnya terletak di kota Manado.

(Sumber: Diparda Tk. I Sulawesi Utara)

Dengan demikian kebutuhan akan fasilitas perhotelan dan fasilitas

perbelanjaan yang bersifat rekreatif masih sangat dibutuhkan. Fasilitas

yang akan direncanakan untuk mengisi kekurangan akan fasilitas

perhotelan dan fasilitas perbelanjaan tersebut adalah sebuah hotel

berbintang dan sebuah pusat perbelanjaan yang di beri nama Gunung

Wenang City Hotel & Shopping Mall, yang diharapkan mampu memenuhi

tuntutan masyarakat akan suatu wadah perbelanjaan yang bersifat

rekreatif dan suatu fasilitas akomodasi yang dewasa ini masih sangat

dibutuhkan berupa City Hotel yang berbintang lima.

1 . LATAR BELAKANG

Latar belakang proyek di dasarkan pada pengembangan sarana

dan prasarana di bidang kepariwisataan dan perdagangan daerah demi

peningkatan segi ekonomi.

Bidang kepariwisataan di negara Indonesia merupakan salah satu

andalan pemerintah yang cukup berperan dalam pembangunan bangsa.

Hal ini di sebabkan karena sektor pariwisata merupakan sektor yang cepat

5

menghasilkan dan memiliki nilai tambah untuk dikembangkan sebagai

penghasil devisa yang cukup besar, serta mampu memacu pertumbuhan

perekonomian dan penghasil pendapatan daerah yang potensial (tabel

1.1). Sedangkan sasaran operasional pengembangan kepariwisataan

ditujukan pada peningkatan jumlah, lama kunjungan dan belanja

wisatawan. Meningkatnya jumlah wisatawan baik wisatawan mancanegara

dan wisatawan nusantara ke Sulawesi Utara dari tahun ke tahun (tabel 1.2

dan tabel 1.3) membuktikan bahwa salah satu sumber devisa yang

potensial ini memerlukan perhatian yang lebih serius.

Diantara sekian banyaknya potensi wisata yang beraneka ragam di

Sulawesi Utara (tabel 1.4) yang paling terkenal adalah Taman Laut

Bunaken dengan berbagai biodata-biodata laut yang sangat potensial

yang jarang di ditemukan di perairan lain. Sehingga jumlah wisatawan

yang datang kebanyakan tujuan utama adalah melihat keindahan Taman

Laut Bunaken. (tabel 1.5).

Di sektor kepariwisataan terus berkembang juga karena

keberadaan Bandara Sam Ratulangi, yang sampai sekarang telah ada

jalur internasional dari Singapore, Guam, dan Taiwan. Dan menurut

rencana bandara Sam Ratulangi akan di adakan perluasan landasan

sehingga pesawat-pesawat yang lebih besar seperti Boeing 747 dan DC-

10 dapat mendarat. Perlu diketahui sekarang ini jenis-jenis pesawat yang

bisa mendarat yang paling besar adalah Airbus A-300. Dan selain

perluasan landasan, juga telah ada perencanaan untuk perluasan dan

perbaikan terminal sehingga di harapkan pada tahun 1997 Bandara Sam

S@£E BUSSES! Fiaxirrt'-'i i • SS _ i ^ , •;,-••,,

PENERIMAAN DEVISA Dl SEKTOR PARIWISATA SULAWESI UTARA TAHUN 1989-1993

NO 1

2

3

4

5

TAHUN 1989

1990

1991

1992

1993

PENERIMAAN DEVISA (RP) 17.308.822

23.632.972

36.821.575

59.980.000

34.746.825 Q

KENAIKAN %

36,5

55,8

62,9

KETERANGAN (*): SAMPAI DENGAN BULAN AGUSTUS 1993 SUMBER : DIPARDA TINGKAT J,-$£JLUT

-!$3]

..>"

BBS

QUNUNQ tfkNMQ CnYflOTEL & SHOPPING MALL Dl MANADO, SULAWESI UTARA

,,„-,, —

alifitftir^rr*^

ARUS KUNJUNGAN WISATAWAN NUSANTARA KE SULAWESI UTARA TAHUN 1990 S/D 1994

NO 1

2

3

4

5

TAHUN 1990

1991

1992

1993

1994

WISATAWAN MANCANEGARA 103632

105637

110180

110986

150417 RATA - RATA PERTUMBUHAN :

PERTUMBUHAN

1,93%

4,30 %

0,73 %

35,53 %

10,87%

SUMBER : KANWIL XV DEPPARPOSTEL SULUTTENG

L E^Bryrv

SUNUNQ tffeNANQ CITY HOTEL & SHOPPING MALL Dl MANADO, SULAWESI UTARA

Bay"'"

«-'.-«T

ARUS KUNJUNGAN WISATAWAN MANCANEGARA KE SULAWESI UTARA TAHUN 1990 S/D 1994

NO

1

2

3

4

5

TAHUN

1990

1991

1992

1993

1994

WISATAWAN MANCANEGARA

6799

10390

13078

18767

23762 RATA - RATA PERTUMBUHAN :

PERTUMBUHAN

52,82 %

25,87 %

43,50 %

26,62 %

37,20 %

SUMBER : KANWIL XV DEPPARPOSTEL SULUTTENG

iTBtfiarj; f»'t-riu:.

QUNUNQ WfeNANQ CITY HOTEL d SHOPPING MALL Dl MANADO, SULAWESI UTARA

OBJEK WISATA Dl SULAWESI UTARA

JENIS

AU\M

BUDAYA

REKREASI

JUMLAH

JUMLAH

32

24

20

76

%

42

32

26

100

SUMBER : DIPARDA TK. I SULAWESI UTARA

^ENAN6 CnYHOTEL d SH0PPIN6 MLL Dl MANADO, SULAWESI UTARA

Ittifii^r.-nl.-i

PENINGKATAN JUMLAH WISATAWAN SELAM Dl SULAWESI UTARA

TAHUN 1990 S/D 1993

NO 1

2 3 4

TAHUN

1990

1991 1992 1993

JUMLAH WISATAWAN

110.431

116.027 123.258 169.184

JUMLAH WISATAWAN SELAM

23.863

34.792 55.466 97.684

%

21,60

29,98 45,00 57,74

SUMBER : KANWIL XV DEPPARPOSTEL SULUTTENG

^^^3^^2E2IE»Z^Z

6UNUNQ WfcNANQ CITY HOTEL & SHOPPING MALL Dl MANADO, SULAWESI UTARA

TABEL

11

Ratulangi merupakan Bandara yang bertaraf Intemasional. Dengan

peningkatan kualitas dan kuantitas bandara maka tentunya akan terjadi

peluang pertambahan jumlah wisatawan.

(Sumber: Departemen Perhubungan Tk. I Prop. Sulawesi Utara)

Itu merupakan salah satu kebijaksanaan untuk menaruh perhatian

serius pada sektor non-migas, yang diantaranya adalah sektor pariwisata,

yang diharapkan bisa menambah devisa negara karena dewasa ini sektor

migas sudah tidak memberikan harapan yang baik dimasa mendatang.

Kebijaksanaan lainnya yang sudah dilaksanakan pemerintah adalah

seperti Visit Indonesian Year (VIY '91) dan Visit Asean Year (VAY '92).

Dan pemerintah daerah turut mendukung dengan menyusun

strategi pengembangan kepariwisataan-Sulawesi Utara yang dituangkan

dalam Rencana Induk Pengembangan Pariwisata Daerah (RIPPD) yang

meliputi:

a. Meningkatkan kualitas dan kuantitas usaha-usaha di bidang

pariwisata dalam rangka memantapkan Sulawesi Utara sebagai

daerah tujuan wisata.

b. Meningkatkan pemasaran dan promosi pariwisata daerah baik di

dalam maupun di luar negeri.

c. Meningkatkan prasarana dan sarana dalam rangka memperlancar

aksesibilitas ke daerah ini.

d. Meningkatkan peran serta seluruh lapisan masyarakat termasuk para

pengusaha swasta.

12

Pihak swasta pun telah mulai menunjang/melaksanakan strategi

pengembangan kepariwisataan di Sulawesi Utara. Seperti PT. Menara

Duta yang merupakan developer dari Tiga Raksa Group akan

membangun sarana dan prasarana yang berupa City Hotel & Shopping

Mall di kota Manado.

Dan diharapkan Gunung Wenang City Hotel & Shopping Mall ini

dapat mewujudkan tujuan pembangunan pariwisata daerah yaitu :

a. Meningkatkan penerimaan devisa.

b. Meningkatkan pendapatan daerah dan masyarakat.

c. Memperluas kesempatan kerja dan membuka lapangan pekerjaan.

d. Memperkenalkan dan mendayagunakan kekayaan dan keindahan

alam dan budaya kepada turis asing.

(Sumber: Dinas Pariwisata Propinsi Dati I Sulawesi Utara )

2. TUJUAN DAN SASARAN

Proyek Gunung Wenang City Hotel & Shopping Mall ini bertujuan

untuk:

• Memenuhi kebutuhan akan fasilitas penginapan dan perbelanjaan

yang dewasa ini masih sangat dibutuhkan di Sulawesi Utara,

khususnya Kotamadya Manado.

• Sebagai sarana dan wadah yang dapat menunjang

pengembangan kepariwisataan di Sulawesi Utara.

• Meningkatkan pendapatan daerah pada khususnya dan devisa

negara pada umumnya di sektor noh-migas.

13

• Membuka lapangan pekerjaan / kesempatan kerja

• Mempercantik wajah kota sehingga dapat menunjukkan potensi

dan kemajuan yang dicapai oleh Propinsi Sulawesi Utara,

khususnya Kotamadya Manado

Adapun sasaran yang hendak dicapai dari perencanaan proyek

ini adalah :

• Menyediakan sarana akomodasi yaitu hotel bertaraf internasional bagi

pengunjung ( bussinessman, wisatawan, pejabat) yang berkunjung

ke Sulawesi Utara, khususnya ke kota Manado.

• Menyediakan fasilitas perbelanjaan yang kompleks bagi masyarakat

kota Manado dan sekitarnya, khususnya masyarakat di sekitar lokasi

yaitu kecamatan Wenang dan para tamu hotel.

3. FUNGSI DAN MANFAAT

3.1. Funqsi Hotel

• Menunjang aktivitas ekonomi dan pariwisata di propinsi

Sulawesi Utara, khususnya kota Manado.

• Menyediakan sarana akomodasi yang baik, sehingga

memberikan kemudahan dan kenyamanan yang optimal

bagi tamu yang berkunjung ke kota Manado yang

meliputi sarana penginapan, makan, minum, serta fasilitas-

fasilitas lainnya.

14

• Turut mendukung Sapta Pesona Pariwisata serta

mendukung segi promosi kota karena daya tarik yang

diciptakan proyek.

• Meningkatkan mutu fasilitas kota , khususnya dalam

bidang pariwisata dan perhoteian melalui pembangunan

proyek hotel ini.

3.2. Funqsi Shopping Mall

• Sebagai suatu wadah kegiatan fisik yang representatif

dan rekreatif yang dapat menampung kegiatan jual-beli,

menikmati hiburan dan Iain-Iain.

• Sebagai fasilitas penunjang hotel sehingga akan

memenuhi seluruh kebutuhan pemakai jasa hotel yang

tidak terdapat di -dalam hotel tersebut.

• Mengimbangi pertumbuhan pusat perbelanjaan yang ada di

kota Manado sehingga semakin menghidupkan suasana

kota dan memberikan dampak positif bagi perkembangan

perdagangan di Manado.

3.3. Manfaat Hotel & Shopping Mall

Adapun manfaat dengan adanya proyek Gunung

Wenang City Hotel & Shopping Mall ini adalah sebagai berikut:

Bagi Masyarakat

15

• Memberikan kenyamanan, kemudahan, dan keamanan bagi

pengunjung yang menggunakan fasilitas-fasilitas yang

ada di hotel maupun yang ada di pusat perbelanjaan

dengan penyediaan fasilitas yang memadai, representatif

dan rekreatif.

• Memberikan kesempatan / lapangan kerja kepada penduduk

setempat.

Bagi Pemerintah

• Merupakan salah satu sumber pendapatan bagi pemerintah

daerah melalui retribusi, pajak hiburan dan pajak-pajak yang

dihasilkan dari transaksi perdagangan yang terjadi.

• Menunjang kebijaksanaan pemerintah daerah dalam

pengembangan bagian wilayah kota I (BWK I) yang terdapat di

kecamatan wenang menjadi kawasan pusat perdagangan dan

jasa.

(Sumber: RUTRK Kodya Manado 1990 - 2010)

• Menunjang salah satu kebijaksanaan pemerintah di bidang

pariwisata yaitu meningkatkan kwalitas dan kwantitas sarana

dan prasarana di bidang pariwisata dalam rangka

memantapkan Sulawesi Utara sebagai daerah tujuan wisata.

(Sumber: RIPPD Sulawesi Utara)

• Membantu pemerintah dalam membuka lapangan pekerjaan

baru.

16

Bagi Wisatawan

• Memberikan fasilitas penginapan, makan, minum,

perbelanjaan dan fasilitas-fasilitas lainnya yang bertaraf

internasional.

Bagi Pedagang

• Memberikan kesempatan untuk meningkatkan kegiatan niaga

melalui peningkatan sarana dan prasarana.

• Memberi kesempatan untuk memilih tempat usaha yang

representatif, lebih rekreatif dan mempunyai prospek cerah.

Bagi Investor

• Ikut menyumbang suatu fasilitas penginapan, perbelanjaan

dan rekreasi baru yang menyatu didalam satu lokasi yang

selama ini belum ada di kota Manado sehingga akan

menimbulkan daya tarik pengunjung dan secara tidak

langsung ikut membantu pemerintah di dalam pembangunan

di segala bidang.

• Dengan investasi yang telah dikeluarkan oleh pemilik,

diharapkan bukan hanya modal yang kembali, tetapi tentunya

keuntungan finansiil dalam jangka waktu tertentu dengan

resiko yang sekecil mungkin.

• Oleh karena terdapat dua jenis fasilitas maka dalam

operasionalnya biaya pengeluaran akan dapat saling mengisi

dari keuntungan masing-masing fasHtes.

17 •

4. LINGKUP PELAYANAN V

Skala dan lingkup pelayanan hotel dapat dibedakan atas :

a. Skala Nasional

City Hotel ini di harapkan dapat menjadi sarana penginapan dan

rekreasi bagi seluruh masyarakat Indonesia yang berkunjung ke

Sulawesi Utara, khususnya kota Manado.

b. Skala Internasional

City hotel ini juga ditujukan kepada wisatawan mancanegara yang

berkunjung ke Manado untuk keperluan penginapan dan rekreasi

selama berada di kota Manado.

Sedangkan skala dan lingkup pelayanan Shopping Mall termasuk

pusat kegiatan pelayanan komersial yang memiliki skala pelayanan

internal kota Manado akan tetapi secara khusus lebih ditujukan di daerah

kecamatan Wenang. dan sebagi penunjang fasilitas city hotel yang

berbintang lima ini.

5. METODE PENDEKATAN

Metode yang dipakai untuk menyusun laporan perencanaan dan

perancangan ini teridiri dari dua cara, yaitu :

a. Metode Kuantitatif

Metode ini digunakan untuk menganalisis data-data yang berdasarkan

studi kepustakaan, data statistik, perhitungan-perhitungan yang sudah

dibakukan serta aturan-aturan yang berlaku.

18

b. Metode Kualitatif

Metode ini digunakan untuk menganalisis data-data yang berdasarkan

pada pengamatan lingkungan, konsep-konsep, tulisan serta pendapat

para pakar dalam bidangnya yang mempunyai kredibilitas tinggi yang

oleh penyusun diterjemahkan menurut pikirannya berdasarkan intuitif

dan melihat kecenderungan lingkungan.

Sedangkan metode pengumpulan data yang digunakan untuk

melengkapi laporan ini adalah sebagai berikut:

a. Studi Literatur

Pengumpulan data yang diperoleh dari buku-buku, majalah, koran,

statistik, serta peraturan-peraturan yang berlaku yang dipakai untuk

melengkapi data masukan dalam proses perencanaan dan

perancangan.

b. Studi Lapangan

Berupa studi yang dilakukan langsung melalui pengamatan dan

peninjauan langsung ke lapangan dengan melakukan studi dan

analisis terhadap tapak dan lingkungan sekitarnya serta hal-hal lain

yang mempengaruhinya dan bertujuan untuk mendapatkan gambaran

yang jelas tentang keadaan lapangan.

c. Wawancara

Berupa proses tanya jawab yang dilakukan dengan pihak-pihak yang

berkaitan dengan proyek, guna menambah informasi yang berfungsi

sebagai masukan dalam proses perencanaan dan perancangan.

19

d. Studi Perbandingan

Dengan melakukan survey lapangan terhadap proyek-proyek sejenis

yang sudah ada sebagai bahan perbandingan dengan proyek yang

sedang direncanakan.

6. SISTEMATIKA PEMBAHASAN

Untuk mempermudah pemahaman isi laporan ini, maka laporan

ini akan dibagi dalam beberapa tahapan pembahasan yang berurutan.

Sistem pembahasan akan diiakukan secara sistematis, jelas dan terarah.

Dengan demikian proses pemikiran ke arah tercapainya tujuan

penyusunan dapat tergambar secara menyeluruh.

BAB I PENDAHULUAN

Berisi uraian yang melatar belakangi proyek Gunung Wenang

City Hotel & Shopping Mall, tujuan dan sasarannya, fungsi dan

manfaat yang diharapkan, lingkup pelayanannya, metode-

. metode pendekatan yang digunakan serta sistematika

pembahasan.

BAB II PENGENALAN PROYEK

Berisi pembahasan awal mengenai proyek yang terbagi atas 4

bagian besar, yaitu :

1. Tinjauan terhadap proyek Gunung Wenang City Hotel &

Shopping Mall yang meliputi pengertian judul, jenis dan

klasifikasinya serta studi perbandingan terhadap obyek -

obyek yang sejenis.

20

2. Tinjauan terhadap propinsi Sulawesi Utara yang meliputi

kondisi fisik dan potensi daerah dan kondisi perhotelan dan

perbelanjaan di daerah tersebut.

3. Tinjauan terhadap Kota Manado yang meliputi kondisi fisik

dan potensi kota, perkembangan kota serta kondisi

perhotelam dan perbelanjaan yang ada di Manado.

4. Tinjauan khusus terhadap lokasi yang meliputi kondisi fisik

lokasi, pertimbangan pemilihan lokasi serta peraturan-

peraturan tata kota yang berlaku di lokasi tersebut.

BAB III PERENCANAAN GUNUNG WENANG CITY HOTEL &

SHOPPING MALL

Mengemukakan tentang dasar perencanaan, tujuan dan

maksud proyek dan batasan perencanaan proyek. Kemudian

akan dibahas mengenai program dasar baik mengenai struktur

organisasi, job deskription maupun aktivitas dan kebutuhan

ruang serta luasan-luasan ruang yang dibutuhkan.

BAB IV PERANCANGAN GUNUNG WENANG CITY HOTEL &

SHOPPING MALL

Bab ini merupakan bagian akhir dari laporan perencanaan dan

perancangan ini. Dalam bab ini, masalah yang akan dibahas

adalah : dasar perancangan tapak yang berupa analisis-analisis,

perancangan bangunan yang berupa analisis konsep, sistem

struktur dan bahan bangunan yang akan di pakai, serta sistem

utilitas yang akan direncanakan.