pemberitahuan - mpsns.gov.my · 6.16 pembubaran skim 16 ... 3.0 definisi 3.1 komuniti berpagar gc...
TRANSCRIPT
Pemberitahuan
Garis panduan Gated Community and Guarded Neighbourhood diluluskan oleh
Jemaah Menteri pada 28 Julai 2010
dan Mesyuarat Majlis Negara Bagi Kerajaan Tempatan (MNKT) Ke-63
pada 2 September 2010.
Garis panduan ini hendaklah dibaca bersama dengan peruntukan undangundang
sedia ada, khususnya Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56), Akta
Hakmilik Strata 1985 (Akta 318), Akta Bangunan dan Harta Bersama
(Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2007 (Akta 663), Akta Perancangan Bandar
dan Desa 1976 (Akta 172), Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133),
Akta Pengangkutan Jalan 1985 (Akta 333) dan Undang-Undang Kecil Bangunan
Seragam 1984.
Garis Panduan Gated Community and Guarded Neighbourhood telah diolah dan
dibuat beberapa pindaan supaya bersesuaian dengan keadaan semasa kawasan
Seremban dan Nilai. Pindaan telah diluluskan dan disahkan pada Mesyuarat Penuh
Majlis Perbandaran Nilai Bil 5/2016 pada 31 Mei 2016 dan Mesyuarat Penuh Majlis
Perbandaran Seremban Bil 1/2017 pada 23 Januari 2017.
ISI KANDUNGAN MUKA SURAT
1.0 Latar Belakang
1
2.0 Tujuan
1
3.0 Definisi 2
3.1 Komuniti Berpagar 2
3.2 Komuniti Berpengawal 3
3.3 Jalan Awam 3
3.4 Halangan 4
3.5 Penduduk
4
4.0 Peruntukan Perundangan
4
5.0 Garis Panduan Skim Komuniti Berpagar (GC) 5
5.1 Saiz Keluasan Pembangunan 5
5.2 Perancangan Tapak 5
5.3 Sistem Dan Hierarki Jalanraya 6
5.4 Pembinaan Pagar / Tembok 6
5.5 Laluan Keluar Masuk 6
5.6 Pembinaan Pondok Pengawal 7
5.7 Landskap Dan Penanaman Pokok 8
5.8 Ketinggian Bangunan 8
5.9 Penyediaan Tempat Letak Kereta / Motosikal 9
5.10 Laluan Khas Utiliti 9
5.11 Perletakan Kemudahan Awam
9
6.0 Garis Panduan Skim Kejiranan Berpengawal (GN) 10
6.1 Permohonan 10
6.2 Tempoh Kelulusan 11
6.3 Persetujuan Penduduk 11
6.4 Permit Bangunan Sementara 11
6.5 Kemudahan Awam 12
6.6 Pondok Pengawal 12
6.7 Keperluan Utiliti 13
6.8 Penghalang Dan Halangan 13
6.9 Pelantikan Pengawal Keselamatan 14
6.10 Jabatan / Agensi Berkaitan 14
6.11 Kamera Litar Tertutup (Cctv) 15
6.12 Status Cfo / Ccc 15
6.13 Kebenaran Kepada Pihak Berkuasa 15
6.14 Kacau Ganggu 16
6.15 Laporan Berkala 16
6.16 Pembubaran Skim
16
7.0 Carta Aliran Proses Permohonan Skim Komuniti Berpengawal 17
7.1 Keterangan Carta Aliran
18
8.0 Penutup 19
Lampiran 20
1.0 Latar Belakang
Pembangunan skim kediaman semakin berkembang dan menjadi satu fenomena
dalam industri perumahan negara. Perkembangan skim ‘Gated and Guarded
Community’ yang pesat jelas membuktikan bahawa sambutan penduduk kepada
pembangunan skim ini semakin meningkat, malah telah menjadi ‘trend’ dalam
pemilikan hartanah kediaman.
Kewujudan skim komuniti berpagar (Gated Community) yang pada asasnya selari
dengan peruntukan Akta 318, skim-skim kejiranan berpengawal (Guarded
Neighbourhood) juga terbentuk di kawasan-kawasan kediaman sedia ada dan
kawasan kediaman baru sama ada di kawasan bandar mahupun di pinggir bandar.
Kewujudan skim kejiranan berpengawal (GN) secara ‘ad-hoc’ tanpa kawalan dan
pemantauan telah menimbulkan pelbagai masalah kepada komuniti setempat dan
penduduk sekitar. Pembinaan pondok pengawal di pintu masuk, pemasangan
halangan dalam bentuk sekatan manual dan ‘automated boom gate’ di laluan
jalanraya awam, pembinaan ‘perimeter fencing’ dalam bentuk tembok atau ‘chain
link’ serta keperluan pihak awam menyerahkan dokumen keselamatan adalah antara
permasalahan yang timbul akibat daripada terbentuknya skim-skim GN.
Memandangkan pertumbuhan skim komuniti berpagar dan kejiranan berpengawal
terus berleluasa, maka pengwujudan satu manual perancangan adalah perlu bagi
membantu proses pertimbangan permohonan skim GC dan penguatkuasaan skim
GN oleh pihak Majlis Perbandaran Seremban
2.0 Tujuan
Manual ini disediakan bagi memudahkan pihak Majlis Perbandaran Seremban dan
agensi-agensi teknikal di dalam merancang dan mengawal pembangunan
berkonsepkan ‘Gated Community’ (GC) dan ‘Guarded Neighbourhood’ (GN). Manual
ini juga memberi panduan asas kepada pemaju dan persatuan penduduk di dalam
membangunkan skim ‘Gated Community’ dan menubuhkan skim ‘Guarded
Neighbourhood’.
3.0 Definisi
3.1 Komuniti Berpagar
GC boleh didefinisikan sebagai
suatu kumpulan penduduk atau
komuniti yang tinggal di kawasan
bepagar dan berpengawal sama
ada di kawasan bangunan
kediaman berbilang tingkat (high-
rise proprety) seperti pangsapuri,
kondominium dan ‘town-house’ atau di kawasan kediaman bertanah (landed
property) seperti banglo, teres dan rumah berkembar. Walau bagaimanapun,
tafsiran ‘gated community’ lebih tertumpu kepada kumpulan penduduk atau
komuniti yang tinggal di kawasan kediaman bertanah berhakmilik strata.
Secara umum, ia merupakan satu skim kediaman tertutup dengan tembok /
pagar mengelilingi keseluruhan kawasan kediaman, mempunyai akses keluar
masuk yang terhad dan terkawal serta mempunyai kemudahan harta
bersama (common property). Skim GC boleh diklasifikasikan berdasarkan ciri-
ciri berikut :-
i. Pembangunan hartanah kediaman bertanah (landed) yang
meliputi rumah banglo, berkembar, teres dan sebagainya yang
dibangunkan di atas satu lot tanah utama dengan pecahan
kepada petak tanah (land parcel) kecil dengan pemilikan tanah
secara hakmilik strata.
ii. Pembangunan yang eksklusif dikelilingi oleh pagar atau
tembok yang dijadikan sempadan dengan kawasan
pembangunan atau kediaman bersebelahan.
iii. Mempunyai akses keluar masuk yang terhad dan sistem
kawalan keselamatan 24 jam sama ada menggunakan
pengawal keselamatan atau penggunaan CCTV atau kedua-
duanya.
iv. Mempunyai beberapa komponen kemudahan harta bersama
seperti rumah kelab, kolam renang dan kawasan rekreasi /
taman permainan yang hanya boleh digunakan oleh penghuni
skim berkenaan.
v. Mempunyai sistem pengurusan dan penyelengaraan sendiri
yang diselia oleh badan pengurusan (management corportion)
yang dilantik oleh penghuni selaras dengan peruntukan Akta
Bangunan dan Harta Bersama (Penyelengaraan dan
Pengurusan) 2007 (Akta 663).
3.2 Komuniti Berpengawal
GN boleh didefinisikan sebagai
satu kawasan kediaman
terkawal secara keseluruhan
atau sebahagian di dalam
skim-skim perumahan sedia
ada atau baru yang pegangan
tanahnya berhakmilik individu
(individual land title). Skim GN menyediakan perkhidmatan kawalan
keselamatan sama ada dengan atau tanpa pondok pengawal. Dari segi
undang-undang, ia tidak boleh mempunyai halangan fizikal di atas jalan
awam dan menguatkuasakan sebarang sekatan keluar masuk kepada
penghuni dan orang ramai.
Kewujudan GN adalah tidak berdasarkan kepada peruntukan mana-mana
undang-undang atau peraturan.Ia hanya wujud secara ‘ad-hoc’ berdasarkan
persetujuan penghuni-penghuni di sesebuah kawasan kejiranan untuk
menjadikan kejiranan mereka sebagai kawasan berpengawal (guarded).
3.3 Jalan Awam
Takrifan jalan awam adalah mana-mana jalan yang di atasnya orang ramai
ada hak lalu yang biasanya dibaiki atau disenggarakan oleh Pihak Berkuasa
Tempatan.(Sumber :- Akta Jalan, Parit dan Bangunan1974 (akta 133)
3.4 Halangan
Takrifan halangan adalah merupakan seseorang yang membina,
menegakkan, mendirikan atau menyenggara atau membenarkan dibina,
ditegakkan, didirikan atau disenggara sesuatu tembok, pagar, susur tiang
atau apa-apa himpunan sesuatu benda, atau lain-lain halangan, dimana-
mana tempat awam.
3.5 Penduduk
Takrifan penduduk merupakan orang yang menduduki premis yang
mengenainya perkataan itu digunakan, atau yang berkuasa menjaga,
mengurus atau mengawalnya sama ada bagi faedahnya sendiri atau sebagai
ejen seorang lain, tetapi tidak termasuk seorang penumpang.
4.0 Peruntukan Perundangan
4.1 Dibawah undang-undang, GC yang sah hanya boleh dibina dan dimajukan
selaras dengan Akta Hakmilik Strata 1965 iaitu sebelum pindaan Akta
Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) - hakmilik strata dikeluarkan kepada
pembangunan yang hanya melibatkan parcel (unit kondominium atau
apartment) manakala selepas pindaan akta ini (Akta 318) pada 12 April 2007
- hakmilik strata juga boleh dikeluarkan kepada ‘landed properties’ (rumah
banglo / teres).
4.2 Peruntukan Seksyen 6 (1A) - any alienated land having two or more
buildings held as one lot under final title (whether registry or land office title)
shall be capable or being subdivided into land parcels each which is to be
held under a strata title or as an accessory parcel.
4.3 Pegangan hakmilik strata membolehkan skim ini diuruskan oleh pemilik,
dilengkapi dengan kemudahan harta bersama serta pagar mengelilingi
keseluruhan lot utama. Di dalam Seksyen 6 (1A) Akta Hakmilik Strata 1985
(Pindaan 2007) - tidak dinyatakan yang ‘landed strata’ sebagai gated
community’.
4.4 Seksyen 46 (1) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133) - antara
lain memperuntukkan bahawa mana-mana orang yang membina atau
mendirikan tembok, pagar, susur, tiang, atau halangan lain di mana-mana
tempat awam adalah melakukan suatu kesalahan kerana menyebabkan
suatu halangan.
4.5 Seksyen 80 Akta Pengangkutan Jalan 1987 (Akta 333) - antara lain
memperuntukkan bahawa mana-mana orang yang meletakkan apa-apa
bonggol jalan, atau apa-apa tali, wayar, rantai, takal (tackle) atau radas
(apparatus) melintang sesuatu jalan sehingga mungkin menyebabkan bahaya
kepada seseorang atau kerosakan kepada kenderaan - kenderaan yang
menggunakan jalan adalah melakukan sesuatu kesalahan.
5.0 Garis Panduan Skim Komuniti Berpagar (GC)
5.1 Saiz Keluasan Pembangunan
i. Keluasan setiap skim GC adalah antara 1.0 hektar (minimum) hingga
10.0 hektar (maksimum) atau 200 - 500 unit kediaman setiap skim.
ii. Kepadatan penduduk yang dibenarkan adalah berdasarkan piawaian
kepadatan yang ditetapkan di dalam Rancangan Tempatan.
5.2 Perancangan Tapak
i. Pemilihan tapak perlu bersesuaian dan mematuhi dasar, zon
perancangan dan garis panduan pembangunan perumahan yang
ditetapkan di dalam Rancangan Tempatan.
ii. Ruang, susun atur dan persekitaran perumahan perlu direkabentuk
secara teliti bagi mewujud dan menggalakkan interaksi sesama
komuniti melalui penyediaan kawasan rekreasi dan kemudahan
tertentu.
iii. GC tidak dibenarkan di kawasan yang terdapat sungai, saliran
semulajadi atau parit utama.
iv. Perancangan skim GC perlu mengambilkira topografi asal dan
disesuaikan dengan elemen-elemen yang dapat mewujudkan
persekitaran yang menarik, selamat, selesa dan harmoni.
5.3 Sistem dan Hierarki Jalanraya
i. Hierarki jalan perlu
mengikut piawaian yang
telah ditetapkan oleh PBT
iaitu jalan utama, jalan
pengumpul dan jalan
tempatan.
ii. GC digalakkan menyedia laluan keluar masuk 2 lorong iaitu bagi
penduduk dan bagi pelawat.
iii. Lebar minimum jalan masuk utama ke skim GC adalah 20 meter.
5.4 Pembinaan Pagar / Tembok
i. Pagar atau tembok kepada
sempadan harta yang terpisah
lain daripada sempadan yang
bersempadanan dengan jalan
atau lorong belakang
hendaklah dibina hingga tinggi maksimum 1.8 meter bagi pagar atau
tembok pejal dan hingga tinggi maksimum 2.7 meter bagi papar yang
dibina sedemikian rupa yang membenarkan laluan cahaya dan udara.
5.5 Laluan Keluar Masuk
i. Rekabentuk laluan keluar masuk perlu mempunyai ciri-ciri
keselamatan melalui penyediaan ‘road hump’ dan pemasangan CCTV
digalakkan.
ii. Rekabentuk dan spesifikasi ‘road hump’ perlulah menepati spesifikasi
yang telah ditetapkan oleh Jabatan Kejuruteraan, Majlis Perbandaran
Seremban.
iii. Struktur dan ciri-ciri senibina di pintu masuk utama perlu bersesuaian
dengan keadaan persekitaran.
iv. Pemasangan ‘boom gate’ di pintu masuk adalah tidak dibenarkan jika
ia melibatkan jalanraya awam ( Jalan Persekutuan / Jalan Negeri).
v. Kelegaan jalanraya di sebelah kiri dan kanan pintu utama berhadapan
pondok pengawal hendaklah tidak kurang dari 6 meter.
vi. Bagi pintu masuk berpalang kelegaan ketinggian hendaklah tidak
kurang dari 4.6 meter diukur dari aras akses jentera bomba, samada
dua atau satu hala keluar masuk. Kiraan 4 meter bermula dari
halangan pertama pagar pos
sehingga minimum 4.6
meter kelegaan tinggi.
vii. Sekiranya ada cadangan
pembinaan pintu gerbang,
had ketinggian minimum
adalah 5.4 meter.
viii. Sekurang-kurangya 2 pintu
(laluan) masuk perlu disediakan di mana :
Pintu pertama digunakan sebagai laluan keluar masuk utama.
Pintu kedua digunakan sebagai laluan keluar masuk yang akan
dibuka semasa berlaku kecemasan.
5.6 Pembinaan Pondok Pengawal
i. Pondok pengawal dibenarkan dibina di dalam kawasan skim GC.
Lokasinya hendaklah tidak menghalang lalu lintas iaitu sama ada
diletakkan di bahagian bahu jalan atau di kawasan yang bersesuaian.
ii. Lokasi dan rekabentuk pondok pengawal hendaklah ditunjukkan di
dalam pelan semasa permohonan kebenaran merancang
dikemukakan kepada PBT.
iii. Sebarang pembinaan pagar / struktur di atas rizab jalanraya awam
perlu mendapat kelulusan lesen pendudukan sementara (TOL)
daripada pejabat tanah terlebih dahulu dan kelulusan daripada pihak
PBT.
iv. Minimum saiz pondok pengawal yang dibenarkan adalah 1.8 meter x
2.4 meter.
v. Kedudukan / anjakan pondok pengawal dari jalan awam utama
hendaklah tidak kurang daripada 6 meter.
vi. Kemudahan tandas perlu disediakan jika tiada tandas awam
berhampiran.
5.7 Landskap dan Penanaman Pokok
i. Persekitaran perumahan GC perlu dilandskap bagi mewujudkan
suasana yang menarik dan selesa.
ii. Elemen landskap mestilah tidak mengganggu ‘permeability’ sehingga
menghalang pandangan dari dalam atau luar kawasan GC.
iii. Penanaman pokok yang boleh menggalakkan jenayah (pokok yang
terlalu rimbun) perlu dielakkan.
iv. Pokok-pokok perlu sentiasa diselenggara dan dijaga dengan baik.
v. Penanaman pokok-pokok renek tidak boleh melebihi ketinggian pagar
dan tidak terlalu rimbun.
vi. Pemaju perlu memaklumkan secara jelas kepada pembeli rumah
tentang kos-kos penyelenggaraan landskap yang perlu ditanggung
oleh mereka.
vii. Perincian kepada rekabentuk landskap perlu merujuk kepada Garis
Panduan Landskap Negara (Edisi 2, 2008) yang disediakan oleh
Jabatan Landskap Negara.
5.8 Ketinggian Bangunan
i. Ketinggian maksimum yang dibenarkan bagi rumah sesebuah /
berkembar / kluster / teres di kawasan GC adalah 4 tingkat daripada
‘basement’ (18.5 meter).
ii. Kawalan ketinggian 18.5 meter maksimum bagi rumah banglo / semi-
D / kluster / teres adalah selaras dengan peruntukan seksyen 254 dan
seksyen 256 Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 yang
mengkategorikan rumah-rumah tersebut sebagai rumah kediaman
persendirian atau kediaman bertanah (landed) di mana walaupun
melebihi setingkat (mempunyai tingkat), ia tidak dikategorikan sebagai
rumah berbilang tingkat.
iii. Jika melebihi 18.5 meter, ia akan berada dalam kategori rumah
berbilang tingkat yang memerlukan pematuhan yang ketat kepada
syarat-syarat di dalam UKBS, 1984.
5.9 Penyediaan Tempat Letak Kereta / Motosikal
i. Tempat letak kereta / motosikal untuk pelawat perlu ditandakan di
dalam pelan permohonan kebenaran merancang dan pelan bangunan.
ii. Pembelian dan pemilikan unit rumah mestilah termasuk kemudahan
tempat letak kereta selaras dengan yang terkandung dalam kelulusan
kebenaran merancang dan pelan bangunan.
5.10 Laluan Khas Utiliti
i. Laluan utiliti seperti elektrik (TNB), laluan telefon, bekalan air, gas dan
sistem pembentungan perlu disediakan bagi memudahkan
perkhidmatan tersebut dapat disediakan dengan baik
ii. Laluan khas utiliti selebar 2.5 meter (8.2 kaki) perlu disediakan di
dalam kawasan GC selaras dengan yang terkandung dalam kelulusan
kebenaran merancang.
5.11 Perletakan Kemudahan Awam
i. Kemudahan yang boleh diletakkan dalam kawasan GC adalah
kemudahan berhirarki rendah dalam bentuk hartanah bersama
(common property)
ii. Pembangunan GC yang melebihi satu skim perlu menyediakan
kemudahan awam di tapak yang sesuai di antara skim-skim GC (di
luar plot skim GC) bagi menggalakkan interaksi sosial antara
masyarakat.
iii. Setiap skim GC digalakkan menyedia sekurang-kurangnya satu plot
kawasan lapang / rekreasi dengan saiz yang sesuai. Kawasan lapang
yang dirancang perlu berfungsi (functional open space). Contohnya
menyediakan taman perumahan kanak-kanak.
iv. Peruntukan kawasan lapang / rekreasi ini tidak dikira sebagai
sebahagian daripada 10% tanah lapang awam seperti yang
disyaratkan di dalam keseluruhan skim pembangunan.
v. Penyediaan kemudahan perlu disediakan mengikut jumlah penduduk.
vi. Kemudahan sekolah hanya boleh disediakan di luar skim GC dengan
jumlah penduduk tertentu iaitu :-
Sekolah Rendah - 3,000 hingga 7,500 orang (sekurang-
kurangnya satu sekolah bagi satu unit kejiranan)
Sekolah Menengah - 9,000 penduduk atau satu sekolah
menengah bagi setiap 2 atau 3 unit komuniti adalah 2,000
kaki persegi.
vii. Keluasan minimum bagi dewan serba guna / dewan komuniti adalah
2,000 kaki persegi.
viii. Pembangunan GC yang melebihi 1 skim perlu menyediakan
kemudahan masyarakat secara integrasi dan kemudahan ini mesti
diletakkan di luar skim atau di luar kawasan berpagar.
6.0 Garis Panduan Skim Kejiranan Berpengawal (GN)
Penubuhan skim GN adalah tidak tertakluk kepada mana-mana peruntukan undang-
undang. Bagi tujuan pemantauan dan pengawalseliaan oleh pihak berkuasa,
khususnya Kementerian Dalam Negeri, PBT, Pejabat Tanah Daerah dan PDRM,
terdapat beberapa syarat dan kawalan yang perlu dipatuhi oleh persatuan penduduk
kejiranan sedia ada atau kejiranan baru di dalam menubuh dan menjalankan operasi
GN.
Skim GN dibenarkan di kawasan bandar (di dalam kawasan operasi PBT),
khususnya di kawasan yang kurang selamat (mempunyai kadar jenayah yang tinggi
berdasarkan rekod pihak polis). PBT dicadangkan mendapat pandangan daripada
pihak PDRM dalam meneliti sebarang cadangan penubuhan GN oleh persatuan
penduduk..
6.1 Permohonan Skim Kejiranan Berpengawal (GN)
i. Permohonan hendaklah dikemukakan di Jabatan Perancangan
Pembangunan Majlis Perbandaran Seremban menggunakan borang
permohonan yang disediakan beserta dengan :-
a) Cover letter persatuan penduduk
b) Dokumen persatuan penduduk (pengesahan)
c) Pelan kawasan Komuniti berpengawal dan lokasi perletakan
pondok pengawal (A3), serta berpalang (barrier gate)
d) Gambar kawasan yang terlibat.
ii. Bagi kawasan yang mempunyai komuniti penduduk, permohonan
hendaklah dikemukakan oleh Persatuan Penduduk yang berdaftar
dengan Pendaftar Pertubuhan (ROS).
iii. Bagi kawasan pembangunan baru, permohonan hendaklah
dikemukakan oleh pemaju dan perlu menandakan lokasi perletakan
pondok pengawal di dalam pelan susunatur berkenaan.
6.2 Tempoh Kelulusan
i. Perlaksanaan skim komuniti berpengawal ini adalah berbentuk
sementara sahaja iaitu maksima adalah selama 1 tahun dari tarikh
surat kelulusan dikeluarkan.
ii. Selepas tamat tempoh berkenaan, permohonan baru hendaklah
dikemukakan.
6.3 Persetujuan Penduduk
Mendapatkan persetujuan 85% penghuni permis (termasuk penyewa) terlebih
dahulu ( berdasarkan bilangan unit rumah yang di duduki), tertakluk kepada
tiada sebarang paksaan dan tekanan kepada penduduk yang tidak bersetuju.
6.4 Permit Bangunan Sementara
i. Mendapatkan kelulusan permit bangunan sementara dari Jabatan
Kawalan Bangunan, MPS bagi struktur binaan pondok pengawal.
Pemohon baru memohon permit bangunan sementara- Sekiranya
diluluskan disyorkan bayaran permit berjumlah RM600.00
setahun. (UKBS 1984, Jadual pertama, Seksyen 13(f).
ii. Pemohon perlu mempamerkan surat dan partel kelulusan di mana-
mana bahagian pada pondok pengawal yang mudah dilihat.
iii. Kegagalan mempamerkan butiran berkenaan boleh dikenakan
tindakan notis dan kompaun engkar arahan di bawah Seksyen 70
(13(d) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133).
6.5 Kemudahan Awam
Pelaksanaan hanya dibenarkan bagi kawasan yang tidak mempunyai
kemudahan yang berkongsi seperti surau, sekolah, padang bola dan
sebagainya seperti di peruntukkan dalam Pelan Kebenaran Merancang /
Pelan Susunatur) asal yang diluluskan.
6.6 Pondok Pengawal
i. lokasi perletakan pondok pengawal hendaklah dirujuk dan mendapat
persetujuan daripada Jabatan Perancangan, MPS dan mendapat
kelulusan majlis.
ii. Lokasi pondok pengawal tidak mempunyai jalan yang bersambung
dengan pembangunan yang lain.
iii. Mempunyai alternatif jalan yang lain untuk berhubung dengan
kawasan-kawasan di lapisan kedua.
iv. Perletakan pondok pengawal di tengah jalan adalah tertakluk kepada
kelulusan Majlis dan hendaklah tidak menghalang lalulintas.
v. Jika pondok pengawal berstruktur kekal (permenant structure)
pemohon perlu memohon kelulusan lesen pendudukan sementara
daripada Pejabat Tanah Daerah Seremban selaras dengan seksyen
65. Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56).
vi. Saiz pondok pengawal minimum adalah 1.8 meter x 2.4 meter (6’ x 8’)
tidak termasuk kemudahan tandas. (termasuk tandas 10’ x 14’)
vii. Rekabentuk pondok pengawal perlu mengikut spesifikasi yang telah
ditetapkan oleh Jabatan Kawalan Bangunan, Majlis Perbandaran
Seremban.
viii. Pembinaan mestilah berada dibahu jalan bagi kawasan perumahan
sedia ada dan bagi perumahan baru perlu dibina ditengah mengikut
kelebaran jalan (50 – 60 kaki).
6.7 Keperluan Utiliti
i. Pemohon perlu mendapatkan kelulusan permit korekan daripada
Jabatan Kejuruteraan, MPS terlebih dahulu bagi kerja-kerja
penyambungan bekalan elektrik dari sumber ke pondok pengawal
sekiranya ia melalui jalan-jalan di bawah pentadbiran majlis.
ii. Bekalan air hendaklah diperolehi daripada sumber yang sah serta
perlu dirujuk dan mendapat kelulusan daripada pihak Syarikat Air
Negeri Sembilan (SAINS).
iii. Bekalan elektrik hendaklah diperolehi daripada sumber yang sah serta
perlu dirujuk dan mendapat kelulusan daripada Tenaga Nasional
Berhad.
iv. Bekalan elektrik daripada sumber tiang lampu dan ‘feeder pillar’ majlis
sedia ada adalah tidak dibenarkan sama sekali.
v. Penyediaan ‘Fire Extinguisher’
6.8 Penghalang dan Halangan
i. Penggunaan kad akses (automatik) atau auto gate perlu mendapat
kelulusan dari pihak majlis.
ii. Tidak dibenarkan menutup mana-mana jalan awam secara kekal.
iii. Penghuni yang tidak menyertai skim ini dan orang awam tidak boleh
dihalang sama sekali memasuki kediaman mereka pada bila-bila
masa.
iv. Pengawal keselamatan tidak boleh pada bila-bila masa :-
a) Menghalang mana-mana kenderaan awam untuk keluar / masuk
ke skim perumahan tersebut.
b) Memegang kad pengenalan atau apa-apa pengenalan diri
mana-mana individu yang ingin memasuki ke skim perumahan
tersebut.
c) Menghalang pihak berkuasa tempatan, agensi atau mana-mana
pihak yang berkaitan untuk memberi servis, memeriksa dan
menjalankan tugas dari masa ke semasa.
v. Speed Breaker’ dan bonggol jalan perlu dibina sebelum dan selepas
pondok pengawal dan perlu mengikut spesifikasi Jabatan
Kejuruteraan, MPS.
vi. Halangan dalam bentuk sekatan fizikal secara sementara seperti
‘manual boom gate’, kon dan papan tanda keselamatan boleh diberi
pertimbangan untuk dipasang atau diletak di lokasi yang sesuai di
jalan masuk berhadapan dengan pondok pengawal dengan syarat
terdapat pengawal keselamatan bertugas mengawal sekatan tersebut
selama 24 jam.
6.9 Pelantikan Pengawal Keselamatan
i. Pelantikan dan tugas Pengawal Keselamatan wajib mematuhi Akta
Agensi Persendirian 1971 (Akta 27) dan keperluan Kementerian
Dalam Negeri.
ii. Pengawal keselamatan hendaklah boleh bertutur dalam Bahasa
Malaysia.
iii. Pengawal keselamatan tidak dibenar menggunakan anjing untuk
tujuan rondaan / kawalan.
iv. Persatuan penduduk perlu mengemukakan surat perlantikan
pengawal keselamatan bagi tujuan rujukan pihak majlis.
6.10 Jabatan / Agensi Berkaitan
Peranan dan fungsi jabatan / agensi yang terlibat adalah seperti berikut :-
i. Majlis Perbandaran Seremban
a) Jabatan Perancangan Pembangunan
Urusetia / Penyelaras
Memproses permohonan
Memberi ulasan dan syor ke Mesyuarat Jawatankuasa
Bandar Selamat.
b) Jabatan Kawalan Bangunan
Memberi kelulusan permit bangunan sementara
Memberi ulasan rekabentuk struktur pondok pengawal
c) Jabatan Kejuruteraan
Memberi ulasan berkenaan dengan laluan keluar masuk
Memberi ulasan berhubung sambungan utiliti seperti
bekalan elektrik dan penyambungan longkang.
d) Jabatan Taman & Landskap
Memberi ulasan jika melibatkan kawasan rekreasi dan
landskap
ii. Pejabat Tanah (PTD / PTG)
Memberi kelulusan Lesen Pendudukan Sementara
(TOL)
iii. Tenaga Nasional Berhad
Memberi ulasan dan sokongan bekalan elektrik
iv. Syarikat Air Negeri Sembilan (SAINS)
Memberi ulasan dan sokongan bekalan air
v. Polis Diraja Malaysia (PDRM)
Memberi ulasan dan sokongan yang melibatkan aspek
keselamatan dan jenayah.
6.11 Kamera Litar Tertutup (CCTV)
Pemasangan kamera litar tertutup (CCTV) adalah digalakkan di pasang di
pondok pengawal di jalan keluar masuk dan perlu mempunyai rakaman.
6.12 Status CFO/CCC
Semua premis kediaman yang dicadangkan hendaklah telah mendapat
perakuan kelayakan menduduki (CFO) atau perakuan siap dan pematuhan
(CCC).
6.13 Kebenaran kepada Pihak Berkuasa
Membenarkan semua agensi / jabatan kerajaan untuk memeriksa kawasan
selaras dengan kuasa diberikan pada bila-bila masa.
6.14 Kacau Ganggu
i Tidak menimbulkan kacau ganggu dalam komuniti yang berkenaan
atau kejiranan yang bersempadan.
ii Pihak majlis berhak menarik balik kebenaran yang telah diberikan jika
terdapat unsur-unsur kacauganggu, penipuan, penyelewengan dan
lain-lain.
6.15 Laporan Berkala
i Mengemukakan Laporan Berkala kepada pihak majlis dua (2) kali
setahun (setiap enam bulan)
ii Mengemukakan maklumat perubahan yang dibuat
iii Mengemukakan salinan TOL (Temporary Occupation License) untuk
pondok pengawal yang diperolehi dari Pejabat Tanah.
6.16 Pembubaran Skim
Pelepasan atau pembubaran status skim komuniti berpengawal kepada
status asal (tidak bepengawal) oleh persatuan penduduk / pemaju hendaklah
dimaklumkan kepada pihak majlis secara bertulis. Jika Persatuan penduduk
dibubarkan pondok pengawal perlu ‘dirobohkan’ dan dipertanggungjawabkan
kepada pihak Persatuan penduduk yang berkenaan.
7.0 Carta Aliran Proses Permohonan Skim Komuniti Berpengawal
Menerima Permohonan 1
Semakan Permohonan
(Dokumen dan Pelan) 2 2A
Dokumen yang tidak lengkap akan dimaklumkan serta dipulangkan
kepada Pemohon
Lawatan Tapak 4
Dokumen Lengkap
Mesyuarat Jawatankuasa Bandar Selamat 5
Surat Makluman Keputusan Mesyuarat Bandar Selamat
(Lulus Bersyarat/Tangguh/Tolak) 6
Pemohon mengemukakan Pelan Bangunan ke Unit OSC
7
Kelulusan pelan bangunan dan permit di Jabatan Kawalan
Bangunan
8 Mesyuarat Jawatankuasa OSC
Permohonan TOL ke Pejabat Tanah
9
3 Dokumen dihantar untuk
ulasan agensiTeknikal
Surat Makluman Keputusan Mesyuarat OSC
(Lulus Bersyarat/Tangguh/Tolak)
10
11
7.1 Keterangan Carta Aliran
1
Terima Permohonan
Menerima permohonan yang lengkap dan dicop terima oleh kaunter Jabatan Perancangan Pembangunan. Permohonan yang tidak lengkap akan ditolak.
2
Semakan Permohonan
Pengarah, Pegawai Perancang Bandar dan Penolong Pegawai Perancang Bandar akan menyemak dan memproses permohonan yang dikemukakan.
2A
Permohonan yang tidak lengkap
Permohonan yang tidak lengkap dokumen akan dikembalikan semula kepada pemohon.
3 Ulasan Agensi Teknikal
Dokumen akan diedarkan ke Jabatan-Jabatan teknikal seperti Jabatan Kawalan Bangunan, Jabatan Kejuruteraan, Jabatan Bomba dan Penyelamat
4
5
6
Mesyuarat Jawatankuasa Bandar Selamat
Permohonan yang telah lengkap akan dibentangkan didalam mesyuarat jawatankuasan Bandar Selamat untuk ulasan bagi jabatan teknikal yang berkaitan dan mendapatkan keputusan permohonan.
Surat Makluman Keputusan Permohonan
Permohonan yang ditangguhkan akan disemak semula dan dimaklumkan kepada pemohon. Surat makluman keputusan jawatankuasa bagi permohonan yang ditangguhkan akan dikeluarkan kepada pemohon manakala makluman keputusan permohonan akan dikeluarkan kepada pemohon.
Surat Makluman Keputusan Permohonan
Surat makluman keputusan akan dikeluarkan kepada pemohon
Pelan Kelulusan Bangunan Permit
Memperolehi kelulusan daripada Jabatan Kawalan Bangunan
Permohonan Temporary Of Land (TOL)
Pemohon perlu memohon TOL di Pejabat Tanah
Lawatan Tapak
Lawatan tapak akan diadakan sebelum mesyuarat jawatankuasa Bandar Selamat bagi memeriksa lokasi dan tapak pembinaan pondok pengawal dan palang keselamatan.
7 Permohonan Pelan Bangunan
Permohon perlu mengemukakan permohonan ke Unit OSC
8 Mesyuarat OSC
Permohonan akan dibentangkan dalam Mesyuarat OSC
9
1
0 11
8.0 Penutup
Garis panduan ini telah mengariskan perkara-perkara asas berhubung dengan
tafsiran ‘Gated Community’ dan ‘Guarded Neighbourhood’, prinsip-prinsip
perancangan serta garis panduan umum, garis panduan khusus dan piawaian
perancangan yang perlu dipatuhi. Adalah menjadi hasrat Majlis Perbandaran
Seremban agar aspek-aspek yang dicadangkan di garis panduan ini dapat dipatuhi
di dalam merancang, mengawal dan memantau pelaksanaan pembangunan
berkonsepkan ‘Gated Community’ agar tidak bercanggah dengan prinsip dan amalan
perancangan Bandar semasa. Garis panduan ini juga boleh dijadikan rujukan oleh
kejiranan sedia ada untuk tujuan menubuhkan skim kejiranan berkonsepkan
‘Guarded Neighbourhood’.
LAMPIRAN
Senarai Semak Permohonan
Borang Permohonan
Format Persetujuan Penduduk
Spesifikasi Pembinaan Bonggol
SENARAI SEMAK BAGI PERMOHONAN ‘ GUARDED NEIGHBOURHOOD ’
NAMA TAMAN : …………………………………………………………………………………
PEMOHON : ………………………………………………………………………………….
BIL PERKARA YA TIDAK
PERMOHONAN PEMBANGUNAN BARU
1 Surat permohonan daripada Pemaju/ Arkitek
2 5 set salinan pelan permohonan / saiz A3
- menunjukkan cadangan pemasangan pagar
- menunjukkan peletakkan pondok pengawal /
‘boom gated’ dan ‘ detail plan’
3 1 unit ‘soft copy’ di dalam format AutoCad 2007
4 Rekabentuk pondok pengawal perlu mengambil kira keperluan kebombaan
terutama memastikan kelebaran laluan masuk mempunyai kelegaan
dengan lebar minimum 6 meter bagi setiap lorong dan ketinggian minimum
5.4 meter sepertimana syarat Jabatan Bomba.
PERMOHONAN PEMBANGUNAN SEDIADA
1 Surat permohonan daripada Persatuan Penduduk yang berdaftar dengan
Jabatan Pendaftaran Pertubuhan
2 Salinan Sijil Pendaftaran Persatuan Penduduk dari Jabatan Pendaftar
Pertubuhan
3 Senarai Ahli Jawatankuasa Penduduk
4 5 set salinan pelan permohonan / saiz A3
- menunjukkan cadangan pemasangan pagar
- menunjukkan peletakkan pondok pengawal /
‘boom gated’ dan ‘ detail plan’
5 1 unit ‘soft copy’ di dalam format AutoCad 2007
6 Pihak persatuan perlu mengemukakan maklumat terperinci bagi senarai
persetujuan penduduk dalam bentuk jadual yang mengandungi Nama,
No.Rumah, Tandatangan, No.Kad Pengenalan serta salinan Kad
Pengenalan dan status kediaman samada diduduki atau kosong.
Kesimpulan daripada jadual tersebut perlulah mendapat persetujuan
majoriti 85% penduduk.
7 Semua premis kediaman yang hendak dijadikan sebagai Guarded
Neighbourhood mestilah telah mendapat Perakuan Kelayakan
Menduduki (CFO) atau Perakuan Siap dan pematuhan (CCC)
8 Rekabentuk pondok pengawal perlu mengambil kira keperluan
kebombaan terutama memastikan kelebaran laluan masuk mempunyai
kelegaan dengan lebar minimum 6 meter bagi setiap lorong dan
ketinggian minimum 5.4 meter sepertimana syarat Jabatan Bomba.
Sebarang pertanyaan boleh berhubung terus di no.telefon 06 7667658/7661/7664,Unit Program Bandar Selamat,MPS
SENARAI SEMAK BAGI PERMOHONAN ‘ GUARDED NEIGHBOURHOOD ’
NAMA TAMAN : …………………………………………………………………………………………
PEMOHON : …………………………………………………………………………………………
Surat permohonan daripada Persatuan Penduduk yang berdaftar dengan Jabatan Pendaftaran Pertubuhan dan Pemaju sekiranya melibatkan pembangunan baru
Semua premis kediaman yang hendak dijadikan sebagai Guarded Neighbourhood mestilah telah mendapat Perakuan Kelayakan Menduduki (CFO) atau Perakuan Siap dan pematuhan (CCC)
3 salinan pelan permohonan saiz A3 beserta gambar lokasi
Pihak persatuan perlu mengemukakan dokumen persetujuan dari penduduk sekurang-kurangnya persetujuan majority 85% penduduk ( salinan kad pengenalan penduduk)
Perlu mendapat kelulusan Lesen Pendudukan Sementara (TOL) dari Pejabat Tanah kerana pondok terletak di rezab jalan
Syarat-Syarat Asas
1. Perlu mendapat kelulusan daripada Mesyuarat Jawatankuasa Program
Bandar Selamat
2. ‘Guarded Neighbourhood’ hanya dibenarkan di kawasan Bandar, khususnya
di kawasan yang kurang selamat ( mempunyai kadar jenayah yang tinggi
berdasarkan rekod pihak polis.
3. ‘Guarded Neighbourhood’ tidak dibenarkan jika di dalam kawasan kejiranan
terdapat komponen-komponen kemudahan awam utama seperti sekolah,
masjid, dewan orang ramai dan sebagainya serta jika merupakan kawasan
laluan pengangkutan bas awam.
4. Pondok pengawal sahaja yang dibenarkan dan saiz 6kaki x 8kaki
5. Dilarang sama sekali membina tembok (fencing) yang mengelilingi kawasan
pembangunan
6. Pembinaan pondok pengawal yang tidak menghalang lalu lintas dan
peletakkannya di bahu jalan adalah berstruktur kekal, pemohon perlu
memohon kelulusan Lesen Pendudukan Sementara daripada Pejabat Tanah
Daerah. Peraturan ini selaras dengan peruntukan seksyen 65, Kanun Tanah
Negara, 1965 (Akta 56)
7. Tidak memberi tekanan dan paksaan kepada penghuni yang tidak bersetuju
terlibat dalam program ‘Guarded Neighbourhood’
8. Tidak dibenarkan memasang halangan dan sekatan berbentuk fizikal kekal di
laluan jalan awam kawasan perumahan
9. Syarikat pengawal keselamatan yang dilantik perlu berdaftar dengan
Kementerian Dalam Negeri
10. Cadangan pelepasan atau pembuburan status ‘Guarded Neighbourhood’
kepada status asal (tidak berpengawal) oleh persatuan penduduk perlu
dimaklumkan kepada Pihak Berkuasa Tempatan.