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Paris-La Défense, moteur d’attractivité internationale de l’Ile-de-FranceRapport de la Chambre de commerce et d’industrie de Paris – Mars 2007

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PARIS-LA DEFENSE,MOTEUR D’ATTRACTIVITE

INTERNATIONALE DE L’ILE-DE-FRANCEUN QUARTIER D’AFFAIRES PRIVILEGIE POUR LES CENTRES DE DECISION DES

ENTREPRISES INTERNATIONALES

Rapport présenté par MM. Gilbert DIÉPOIS et Jean-Yves DURANCE

au nom de la Commission de l’aménagement et du développement économique régional

et adopté par l’Assemblée générale du 8 mars 2007


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SOMMAIRE

SYNTHÈSE…………………………………………………………..…………………………………………………….…p. 4

EXECUTIVE SUMMARY………………………………………………………………..……………………………….p. 8

INTRODUCTION GENERALE……………………………………………………………………………………….p. 12

DIAGNOSTIC : La Défense, un pôle économique exceptionnel aux niveauxrégional, national et européen (p. 15)

1. Premier quartier d’affaires en Europe, La Défense est un site d’envergure exceptionnelle auxatouts multiples…………………………………………………………………………………………………….p. 15

2. Caractéristiques-clés du pôle de La Défense……………………………………………………………….p. 19

3. Tête de pont de l’Ouest parisien et prolongement naturel du quartier des affaires de Paris, le pôlede La Défense génère des effets d’entraînement positifs pour l’ensemble de l’Ile-de-France….p. 25

4. La Défense constitue une offre de localisation complémentaire à celle des autres pôles franciliens,en fournissant un lieu d’implantation privilégié pour les centres de décision des entreprises à fortedimension internationale…………………………………………………………………………………………p. 28

5. La vision de la CCIP concernant l’avenir du pôle de La Défense à moyen et long terme………..p. 31

PROPOSITIONS – AXE 1 : Développer l’attractivité internationale de La Défense(p. 32)

La problématique : La nécessité d’attirer les centres de décision des entreprisesinternationales en Ile-de-France………………………………………………………………………………….p. 32

• Proposition n°1 : Faciliter les liaisons de transport entre La Défense et l’international afin de réduiresignificativement la durée des déplacements d’affaires……………………………………………………...p. 36

• Proposition n°2 : Renforcer et enrichir les activités de gestion et d’animation du quartierd’affaires…………………………………………………………………………………………………………..……..p. 38

• Proposition n°3 : Faire de La Défense un site à la pointe du développement durable et des nouvellestechnologies…………………………………………………………………………………………………………….p. 42

• Proposition n°4 : Mieux valoriser le fort potentiel intellectuel et cognitif de La Défense………………p. 43

• Proposition n°5 : Mettre en place les moyens d’une action permanente de promotion économique duterritoire stratégique de Paris QCA-La Défense………………………………………………………………..p. 44


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PROPOSITIONS – AXE 2 : Accroître l’offre de logements à proximité deLa Défense et dans un quart nord-ouest de la région Ile-de-France (p. 46)

La problématique : Anticiper les besoins futurs de logements pour les salariés deLa Défense………………………………………………………………………………………………………….…...…p. 46

• Proposition n° 6 : Accroître l’offre de logements à proximité de La Défense………………………..…..p. 48

• Proposition n° 7 : Mobiliser dès à présent les espaces disponibles à l’ouest de La Défense…….…p. 50

• Proposition n° 8 : Maintenir une diversité dans l’offre de logements neufs……………………………...p. 53

PROPOSITIONS – AXE 3 : Améliorer les infrastructures de transport : un besoin immédiat et urgent (p. 54)

La problématique : un réseau exceptionnel mais une offre largement saturée et desinsuffisances en termes de dessertes……………………………………………………………..………….p. 54

Priorité 1 : Décongestionner les accès au quartier d’affaires………………………………………..…….……..p. 60

• Proposition n° 9 : Même si cela sera très insuffisant, améliorer la capacité et le fonctionnement destransports en commun existants est indispensable……………………………………………………………p. 60

• Proposition n° 10 : Lancer dès maintenant le prolongement d’Eole à l’Ouest vers La Défense etla Seine-Aval par un tracé souterrain direct……………………………………………………………………..p. 61

• Proposition n° 11 : Créer une gare multimodale à la Folie…………………………………………………..p. 63

• Proposition n° 12 : Fluidifier les axes routiers desservant La Défense……………………………………p. 64

Priorité 2 : Améliorer la connexion entre La Défense et les autres pôles économiques et urbains del’espace régional…………………………………………………………………………………………………………….p. 65

• Proposition n° 13 : Prolonger les lignes de tramway T1 et T2 et les raccorder dans le cadre du projetde grand tram……………………………………………………………………………………………………..……p. 65

• Proposition n° 14 : Dans le cadre des études sur le projet de rocade métro en première couronne,prendre en compte la nécessité de desservir La Défense…………………………………………………..p. 66

ANNEXES………………………………………………………………………………………………………………..…p. 67


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Synthèse

Distancée par le Grand Londres, talonnée par la Catalogne, l’Ile-de-France doit renforcer sa position dansla compétition que se livrent les métropoles européennes pour attirer les quartiers généraux et centres dedécision des entreprises internationales. Face à ce défi stratégique, la région capitale peut et doits’appuyer sur le territoire de Paris-QCA-La Défense et, en son sein, sur un de ses « produits » phares, lequartier d’affaires de La Défense. Si celui-ci a connu une réussite incontestable au cours des dernièresdécennies, son avenir n’est pas assuré. Il importe de redonner tous ses atouts à ce site d’exception pourque l’Ile-de-France renforce son attractivité dans la concurrence de plus en plus vive entre quartiersd’affaires.

DIAGNOSTIC : LA DEFENSE, UN POLE ECONOMIQUE EXCEPTIONNELAUX NIVEAUX REGIONAL, NATIONAL, ET EUROPEEN

La Défense est non seulement un quartier d’affaires mais un véritable pôle économique1.

! La Défense est un site unique en France, qui allie prestige, forte visibilité internationale et disponibilitéconcentrée de grandes surfaces de bureaux. Elle constitue le plus grand quartier d’affaireseuropéen.

! Le quartier d’affaires de La Défense et son pôle présentent des spécificités économiques fortes :

" une densité exceptionnelle en fonctions stratégiques et en emplois supérieurs (spécialisationfonctionnelle) ;

" une diversité sectorielle, avec une forte représentation tant de l’industrie que de la finance ;" une présence majeure des grandes entreprises, accompagnée d’un tissu de PME prestataires de

services ;" une très forte concentration de quartiers généraux et d’acteurs qui crée un contexte propice au

dynamisme économique.

! Le développement de La Défense a des effets d’entraînement positifs pour l’ensemble de l’Ile-de-France.

" La Défense, véritable tête de pont de l’Ouest parisien à l’international et prolongement naturel duQCA parisien, confère à la métropole parisienne son image de modernité et de place desaffaires ;

" les fonctions stratégiques situées à La Défense s’accompagnent parallèlement d’activités deback offices localisées sur l’ensemble du territoire régional ;

" le quartier d’affaires de La Défense génère de l’activité économique pour tout un réseau deprestataires extérieurs, PME implantées sur le site ou dans ses environs (conseil, audit,informatique, sécurité, coursiers…).

Les choix de localisation des entreprises dépendent de critères multiples. En cela, chaque site et pôlefrancilien peut constituer, en fonction de ses avantages comparatifs, une offre (un « produit ») adaptée àune ou plusieurs catégories d’entreprises ou types de fonctions au sein d’une entreprise. La Défensecombine des atouts spécifiques qui répondent tout particulièrement aux besoins des centres dedécision des entreprises à forte dimension internationale (notoriété et visibilité du site, proximité d’un

1 Cf. l’introduction générale ci-après pour la délimitation précise de ces notions.


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grand nombre de relations d’affaires, zone voisine du lieu traditionnel d’habitation des personnels dedirection (et notamment des cadres impatriés), desserte du site en transports en commun, effets deréseau et d’agglomération dus à la concentration géographique des fonctions clés des entreprises, etc.).En ce sens, La Défense est une composante essentielle du polycentrisme économique francilien, encomplétant les options d’implantation offertes aux entreprises par les autres pôles régionaux.

Il découle de cette analyse que l’évolution de La Défense à moyen et long terme doit tendre vers 2objectifs :• faire en sorte que les grandes entreprises à forte dimension internationale déjà présentes sur

le site y trouvent les conditions de leur développement,• faire venir à La Défense les centres de décision des groupes multinationaux.

Ces objectifs conduisent à retenir trois grands axes de recommandations :• le développement de l’attractivité internationale ;• le logement des salariés à proximité de La Défense ;• le besoin urgent d’améliorer les transports.

PROPOSITIONS AXE 1 : DEVELOPPER L’ATTRACTIVITE INTERNATIONALE DE LA DEFENSE.

Le pôle de Paris-La Défense doit permettre au Grand Paris de devenir le territoire le plus compétitif enEurope dans l’accueil de centres de décision d’entreprises internationales. Relever ce défi supposeassurément que le plan de renouveau de La Défense atteigne ses objectifs en matière derestructuration et de reconstruction des bureaux obsolètes, afin de remettre le quartier à niveau.Au delà, la CCIP estime qu’il est indispensable de :

! Proposition n°1 : Faciliter les liaisons de transport entre La Défense et l’international dansle but de réduire significativement la durée des déplacements d’affaires.

" Instaurer une véritable liaison avec l’aéroport de Paris-Charles-de-Gaulle par la créationd’une interconnexion aisée, à la Gare de l’Est, entre CDG Express et le RER E (Eole),prolongé jusqu’à La Défense.

" Créer sur le site de la Folie, à Nanterre, un nœud multimodal intégrant une gare TGV, demanière à raccorder La Défense à la rocade des TGV et à lui donner une ouverture versles lignes d’Europe du Nord (Thalys, Eurostar).

! Proposition n°2 : Renforcer et enrichir les activités de gestion et d’animation du site.La CCIP se félicite que dans le cadre de la réflexion menée sur l’amélioration de la gouvernance deLa Défense, les activités de gestion du site aient été distinguées des missions d’aménagement, etestime qu’il serait nécessaire que la nouvelle structure de gestion créée par la loi n°2007-254 du 27février 2007 se fixe les objectifs suivants :

• Améliorer la gestion et l’entretien des ouvrages et espaces publics, et mettre à niveaules infrastructures du site.

• Améliorer la circulation en son sein et repenser la signalétique.• Développer la palette de nouvelles prestations à destination des utilisateurs du site.• Permettre au quartier de rester animé en dehors des heures de bureau (notamment en garantissant

un sentiment de sécurité le soir et la nuit), enrichir l’offre culturelle et événementielle et renforcer laconvivialité du site pour qu’il y fasse « bon vivre ».

! Proposition n°3 : Faire de La Défense un site à la pointe du développement durable et desnouvelles technologies.


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" Faire évoluer La Défense pour qu’elle devienne un site exemplaire en matière de développementdurable (certification HQE des tours, circulations douces, meilleure intégration du quartier d’affairesdans son environnement urbain, diffusion annuelle d’un « Rapport sur le développement durable àLa Défense »…).

" Permettre à La Défense de conserver son image de site « high-tech » en continuant, à l’avenir, delancer des projets d’envergure de type « raccordement au très haut-débit » (1997) ou « couverture deLa Défense en Wi-fi » (2004).

" La bonne gouvernance faisant partie intégrante du développement durable de La Défense, il apparaîtnécessaire de mieux et davantage communiquer : La Défense (et cela est vrai de tous ses acteurs)doit entretenir un dialogue plus approfondi avec l’ensemble de son environnement, etnotamment avec Paris et les communes des Hauts-de-Seine et de l’Ouest parisien.

! Proposition n°4 : Mieux valoriser le fort potentiel intellectuel et cognitif de La Défense.

" Créer une maison des think-tanks à La Défense." Organiser à La Défense des cycles de conférences en invitant les représentants des grands quartiers

d’affaires mondiaux." Développer la formation des asset-managers2.

! Proposition n°5 : Mettre en place les moyens d’une action permanente de promotionéconomique du pôle de Paris-QCA-La Défense.

" Développer une politique d’image du territoire stratégique Paris-QCA-La Défense." Accompagner l’implantation de nouvelles entreprises internationales à La Défense.

PROPOSITIONS AXE 2 : ACCROITRE L’OFFRE DE LOGEMENTS A PROXIMITE DE LA DEFENSEET DANS UN QUART NORD-OUEST DE LA REGION ILE-DE-FRANCE.

D’ici 2013, l’EPAD et l’EPASA compteront environ 50 000 salariés supplémentaires. Parallèlement aubesoin impérieux de désaturer les transports en commun existants en créant de nouvelles infrastructures,il faut développer rapidement une offre complémentaire de logements à proximité du site ou à l’Ouest.

Le quartier d’affaires de La Défense lui-même doit avant tout remplir sa mission spécifique d’accueillirles fonctions tertiaires et stratégiques des entreprises. Il n’est donc pas dans sa vocation première deconnaître une densification en logements.

Pour la CCIP, les conditions d’un dialogue entre les collectivités territoriales de l’Ouest parisien devraientêtre assurées, afin que la problématique du logement des salariés soit examinée et trouve des réponsesdans le cadre d’une relation gagnant-gagnant bien comprise. C’est en gardant à l’esprit cette idée deconcertation qu’il faut lire les propositions suivantes :

! Proposition n°6 : Accroître l’offre de logements à proximité de La Défense. Sur les réservesfoncières encore disponibles dans le département (secteur des Groues, Boucle des Hauts-de-Seine…), la construction de nouveaux logements répondant aux besoins des futurs salariés de LaDéfense devra néanmoins s’accompagner du maintien d’activités industrielles et logistiques, afin depréserver un équilibre logement / activités dans les Hauts-de-Seine.

2 Gestionnaires d’actifs.


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! Proposition n°7 : Mobiliser dès à présent les espaces disponibles à l’Ouest de Paris(Argenteuil-Bezons, Cergy-Pontoise, et au delà, Seine-Aval – le Mantois) pour y développer une offrede logements adaptée aux salariés de La Défense.

! Proposition n°8 : Maintenir une diversité dans l’offre de logements neufs de ces territoires, defaçon à répondre aux besoins de chaque catégorie socioprofessionnelle du pôle de La Défense.Les cadres représentant les deux-tiers des salariés du site, des logements adaptés à leurs attentesdoivent être mis sur le marché, mais il faut aussi pouvoir proposer des logements aux salariés moinsaisés et aux jeunes cadres (logements intermédiaires ou sociaux).

PROPOSITIONS – AXE 3 : L’AMELIORATION DES INFRASTRUCTURES DE TRANSPORT :UN BESOIN IMMEDIAT ET URGENT

En complément de l’objectif déjà affiché d’améliorer la connexion de La Défense avec l’international,la CCIP identifie deux priorités en matière de transport, et sur lesquelles elle compte particulièrementinsister, notamment au regard de leur faible prise en compte dans le Contrat de projets Etat-Région 2007-2013 :

Priorité 1 : Décongestionner les accès au quartier d’affaires

! Proposition n°9 : Même si cela sera très insuffisant, améliorer la capacité et le fonctionnementdes transports en commun existants est indispensable.

• l’automatisation de la ligne 1 du métro ne permettra d’envisager une augmentation de capacité que de10% environ,

• les projets concernant le RER A ne suffiront pas à améliorer l’exploitation de la ligne sur le tronçoncentral, ni à résoudre les problèmes de congestion qui seront aggravés par le développement deLa Défense et de Seine-Arche.

Ces projets ne se révèlent donc pas à la hauteur des enjeux du développement économique régional,mais ils sont nécessaires en raison de l’urgence de la situation.

! Proposition n°10 : Lancer dès maintenant le projet de prolongement d’Eole à l’Ouest versLa Défense et, au-delà, le Mantois et la Seine-Aval, par un tracé souterrain direct Haussmann-Saint-Lazare – La Défense avec un arrêt à la Porte Maillot.

! Proposition n°11 : Créer une gare multimodale à la Folie pour répondre aux nouveaux besoins dusecteur Seine-Arche / La Défense et renforcer l’interconnexion des différentes voies d’accès (Eole,ligne 1 du métro, TGV).

! Proposition n°12 : Fluidifier les axes routiers desservant La Défense (notamment parl’homogénéisation à 2 X 3 voies du tronçon de l’A86 entre les autoroutes A14 et A15) afin d’améliorerl’accès au site et de réduire les différentes nuisances que la congestion automobile occasionne(notamment environnementales).

Priorité 2 : Améliorer la connexion entre La Défense et les autres pôles économiques et urbains del’espace régional

! Proposition n°13 : Prolonger les lignes de tramway T1 et T2 et les raccorder dans le cadre duprojet de grand tram.

! Proposition n°14 : Dans le cadre des études sur le projet de rocade métro en premièrecouronne, prendre en compte la nécessité de desservir La Défense.


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Executive summary

Out-distanced by Greater London and with Catalonia hot on its heels, the Ile-de-France has to bolster itsposition in the competition in which the great European metropolises are engaged to attract theheadquarters and decision-making centres of international companies. In the face of this strategicchallenge, the capital region can and must call upon the support of the Paris-CBD3-La Défense area and,at its heart, on one of its leading-light ‘products,’ the La Défense business quarter. Although the latter hasexperienced undeniable success over the last decades, its future is by no means assured. It is importantto give La Défense all its trump cards back, so that Greater Paris can strengthen its appeal in theincreasingly lively competition between business quarters.

DIAGNOSIS: LA DÉFENSE, A CENTRE OF EXCEPTIONAL ECONOMICDEVELOPMENT ON A RÉGIONAL, NATIONAL AND EUROPEAN LEVEL

La Défense is not merely a business quarter but a real centre of economic development4

! La Défense is a unique site in France, which combines prestige, high international visibility andavailability of large office premises. It constitutes the largest European business quarter.

! The La Défense business quarter and its position have certain strong economic specificities:

" an exceptional concentration on strategic functions and on high level posts (functional specialisation) ;" a wide range of business sectors, with strong representation from both industry and finance ;" a significant presence of major enterprises, together with a fabric of small and medium-sized service

providers ;" a very high concentration of headquarters and personalities which create a propitious context for

economic dynamism.

! The development of La Défense has a positive drive effect on the whole of the Ile-de-France.

" La Défense, a veritable bridgehead between the west of Paris and abroad and the natural extensionof the Parisian CBD, gives the Parisian metropolis its modern image and that of a business centre ;

" the strategic functions established in La Défense form a parallel accompaniment to the back officeactivities localised over the whole of the region ;

" the La Défense business district generates economic activity for a whole raft of outside serviceproviders, small and medium-sized businesses located on site or in the area (consultants, auditors,information technology, security, couriers, etc.).

The localisation choices made by enterprises depend on many criteria. To this end, each site and centrein the Ile-de-France may constitute, depending on its comparative advantages, an offer or a ‘product’suitable for one or more categories of firms or kinds of functions within an enterprise. La Défense offers acombination of specific trump cards which meet especially the requirements of the decision-making centres of companies with a strong international dimension (reputation and visibility of thesite, the proximity of a large number of business relations, a neighbouring area which is the traditionalplace of residence for senior management and expatriate executives, quality of transport links, network 3 Central Business District.4 See the general introduction hereinafter for the precise definition of these concepts.


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and agglomeration effects, etc.). In this sense, La Défense therefore adds to the localisation supply aimedat enterprises but, even more than that, it constitutes a veritable pacesetter for the Ile-de-France businessdistricts.

It follows from this analysis that the development of La Défense in the medium and long termsmust be directed around two targets:• to ensure that businesses with a strong foothold internationally, already present on the site,

find there the necessary conditions for their development ;• to cause the decision-making centres of multinational groups to come to La Défense.

These aims lead us to adopt three sets of recommendations :• the development of the international attractiveness,• the housing of employees in the neighbourhood of La Défense,• the urgent need to improve transport facilities.

1ST SET OF RECOMMENDATIONS : Develop the international attractiveness of La Défense.

The Paris-La Défense centre should allow Greater Paris to become the most competitive region in Europeas regards the reception of the decision-making centres of international companies. To meet thischallenge undoubtedly supposes that the plan for the renovation of La Défense reaches its targetsas regards the restructuring and reconstruction of obsolete offices, in order to renew the district.Beyond this, the CCIP considers that it is necessary to:

! Proposal No.1 : Improve the transport links between La Défense and other countries with a viewto reducing significantly business journey times.

" Set up a real link with Paris-Charles-de-Gaulle airport through the creation of a simplifiedconnection, at the Gare de l’Est, between CDG Express and the RER E (Eole), extended toLa Défense.

" Create on the la Folie site, in Nanterre, a multimodal intersection incorporating a TGVstation, so as to connect La Défense to the TGV bypass and to provide it with an opening to theNorthern Europe lines (Thalys, Eurostar).

! Proposal No.2 : Reinforce and improve the management and liveliness of the site.The Chamber of commerce and industry of Paris congratulates itself in that a law has just separatedplanning and managing activities and has offered opportunities to improve the management of the site.The new structure’s priorities should be :

" Improve the management and maintenance of works and public spaces, and renew theinfrastructures of the site.

" Improve the circulation of traffic within it and to rethink the traffic signals." Develop the range of new services aimed at site users." Enable the district to remain vibrant outside office hours (in particular by guaranteeing a sense of

security in the evening and the night), enrich the cultural and factual amenities and makeLa Défense a place where one can live ‘the good life.’

! Proposal No.3 : Make La Défense a site at the leading edge of durable development and newtechnologies.


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" Make La Défense a leading site in the matter of durable development (High EnvironmentalQuality [HEQ] certification for the tower blocks, ease of circulation, better integration of thebusiness quarter into its urban environment, distribution of an annual ‘Report on the durabledevelopment of La Défense’ etc.).

" Enable La Défense to preserve its image as a ‘high-tech’ site by continuing, in the future, tolaunch wide-ranging projects of the ‘connection to the broadband’ (1997) or ‘Wifi cover of LaDéfense’ (2004) type.

" In order to guarantee a sustainable development for the site, it seems necessary thatLa Défense communicates better and more often. La Défense (and this is true of all thoseinvolved) must maintain a closer dialogue with the whole of its surroundings especially with Parisand the towns of the Hauts-de-Seine and the west of Paris.

! Proposal No.4 : Exploit the great intellectual and cognitive potential of La Défense better.

" Create a ‘think tank’ centre in La Défense." Organize conference cycles at La Défense by inviting representatives from the major business

quarters in the world." Develop the training of asset managers.

! Proposal No.5: Set up the means for a permanent economic promotion action for the Paris-LaDéfense zone.

" Develop an image policy for the Paris CBD-La Défense strategic territory." To closely support the setting up of new international enterprises in La Défense.

2ND SET OF RECOMMENDATIONS : INCREASE THE HOUSING SUPPLY NEAR LA DÉFENSE AND TO THENORTH-WEST OF THE ILE-DE-FRANCE REGION.

Between now and 2013, EPAD and EPASA will have around 50,000 extra employees. Hand-in-hand withthe inescapable need to relieve the congestion on the existing public transport by creating new facilities, asupplementary supply of accommodation near the site or to the West must be developed without delay.

The La Défense business quarter itself must above all fulfil its primary role to accommodate the tertiaryand strategic functions of the businesses. Its primary function is not therefore to oversee a greater densityof living accommodation.

So far as the CCIP is concerned, the conditions for dialogue between the local authorities in the West ofParis should be assured, in order that the problem of accommodation of employees is examined and tofind answers within the terms of a well-understood win-win relationship. This idea of collaboration shouldbe kept in mind when reading the following proposals:

! Proposal No.6 : Increase the housing supply near La Défense.

However, on the land still available within the department (Groues, Boucle des Hauts-de-Seinesectors), the construction of new housing to meet the requirements of the future employees in LaDéfense must be accompanied by the maintenance of industrial and logistical businesses, inorder to preserve a balance between housing/business in the Haute-de-Seine.

! Proposal No.7 : The immediate mobilisation of the available land to the West of La Défense(Argenteuil-Bezons, Cergy-Pontoise and, beyond, Seine-Aval – le Mantois) in order to develop asupply of housing there suitable for employees in La Défense.


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! Proposal No.8 : Maintain diversity in the supply of new housing in these areas, in order to meetthe needs of each socio-professional category in the La Défense zone. As executives represent two-thirds of the employees on the site, housing suited to their expectations must be put on the market,but it must also be possible to propose housing for less well-off employees and for young executives(intermediate or even social housing).

3RD SET OF RECOMMENDATIONS: IMPROVEMENTS TO THE TRANSPORT FACILITIES:AN IMMEDIATE AND URGENT REQUIREMENT

Complementary to the aim already cited of improving the connection of La Défense to theinternational markets, the CCIP has identified two priorities in the matter of transport, and onwhich it intends particularly to insist, especially in view of the poor manner in which they havebeen addressed in the State-Region Projects Contract (CPER) 2007-2013:

Priority 1: Access to the business quarter to be decongested

! Proposal No.9 : Even though this will still be very inadequate, increases in the existing publictransport capacity are essential in the short-run.

# The automation of the Métro line 1 will only allow in increase in capacity to the order of 10% to beenvisaged ;

# The projects concerning the RER A will not be sufficient to improve the exploitation of the line on thecentral section, nor resolve the problems of congestion which will be aggravated by the developmentof La Défense and Seine-Arche.

It is true that these projects do not therefore appear to come up to the level of the stakes in theregional economic development, but they are necessary because of the urgency of the situation.

! Proposal No.10 : Launch immediately the projected extension of Eole to the West towards LaDéfense and beyond, the Mantois and the Seine-Aval through an underground route, Haussmann-Saint-Lazare – La Défense direct, with a stop at the Porte Maillot.

! Proposal No.11 : Create a multimodal station at la Folie to respond to the new demands of theSeine-Arche/La Défense sector and to reinforce the interconnection of the various means of access(Eole, Métro line 1, TGV, etc.).

! Proposal No.12: Improve the traffic flow on the main roads serving La Défense (in particular bythe homogenisation to 2 x 3 lanes on the stretch of the A86 between the A14 and A15 motorways) inorder to improve access to the site and reduce the various nuisances caused by road trafficcongestion (especially environmental).

Priority 2: Improve the connection between La Défense and the other urban and economicdevelopment centres in the regional area.

! Proposal No.13: Extend the tram lines T1 and T2 and connect them to the grand tram project.

! Proposal No.14: Within the framework of the studies on the projected inner circle Métrobypass around Paris, take into account the need to serve La Défense.


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Introduction générale

Premier quartier d’affaires en Europe, fleuron de l’économie française à l’international, La Défense est unsite exceptionnel qui entraîne dans son sillage le développement de toute l’économie régionale.

D’un point de vue international, La Défense constitue une véritable vitrine de l’économie francilienne etjoue un rôle essentiel, conjointement avec le Quartier central des affaires (QCA) de Paris, dans la courseque se livrent les grandes métropoles européennes pour l’accueil des centres de décision des entreprisesinternationales.

Vu sous cet angle, La Défense et Paris QCA forment d’ailleurs un même ensemble : une entreprisechinoise ou américaine désirant s’implanter en Europe opère en tout premier lieu un choix entre lesquartiers d’affaires parisiens et ceux du Grand Londres, de Barcelone, d’Amsterdam…

Si tous les territoires économiques majeurs d’Ile-de-France disposent d’un potentiel certain pour accueillircertaines fonctions stratégiques telles que des centres de R&D (le pôle Massy-Saclay par exemple), oudes centres de services et back offices (le pôle de Roissy par exemple), le territoire Paris QCA-LaDéfense peut valoriser ses atouts dans l’accueil des centres de décision. Au sein de ce territoire, LaDéfense stricto sensu constitue un « produit » phare de l’Ile-de-France, qui offre des caractéristiques-cléspermettant de répondre aux besoins de la plupart des quartiers généraux d’entreprises :

• une offre de bureaux correspondant aux dernières normes internationales de qualité (au moins pourune partie du parc) ;

• la proximité d’une zone d’emplois offrant aux entreprises un réservoir de cadres dirigeants, y comprisimpatriés ;

• l’existence à proximité d’un réseau de prestataires de services adaptés aux fonctions de siège social(conseil juridique, en finance, etc.) ;

• enfin, l’image et la forte visibilité internationale du quartier.

Dans la compétition internationale comme dans le développement économique régional,La Défense est complémentaire des autres pôles économiques de l’espace régional. Face à la multiplicitédes critères de localisation, chaque pôle francilien peut fournir une réponse adaptée aux attentes de telleou telle catégorie d’entreprises et/ou de tel ou tel type de fonctions au sein d’une entreprise. A ce titre, lesavantages comparatifs de chacun des pôles et sites franciliens doivent être renforcés.

Par son poids économique, et par sa valeur stratégique pour l’accueil des centres de décision desentreprises internationales, La Défense génère également d’importants effets d’entraînements sur lesautres territoires économiques de la région. Ainsi La Défense constitue-t-elle une des locomotives del’agglomération parisienne et son éventuel affaiblissement entraînerait des conséquences préjudiciablespour le développement de l’Ile-de-France dans son ensemble.

$ Or, l’avenir de La Défense à moyen terme n’est pas assuré.

Aux handicaps intrinsèques à La Défense, tels le vieillissement du bâti ou l’absence chronique de liaisonrapide avec les aéroports internationaux, s’ajoute une concurrence internationale de plus en plus fortepour l’accueil des fonctions stratégiques des grandes entreprises.


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Si l’Ile-de-France a réussi à se hisser au niveau de Londres pour l’accueil des fonctions tertiaires degrandes entreprises internationales (activités de back-offices ou centres de R&D), elle reste aujourd’huimal placée dans la compétition entre les grandes métropoles européennes pour attirer les quartiersgénéraux et les centres de décision des entreprises internationales. Sur ce segment particulier, Londresoccupe actuellement une position quasi-hégémonique, mais demain Barcelone, Milan, voire Moscoumenaceront également de dépasser l’Ile-de-France. Entre 2001 et 2005, le Grand Londres a attiré 240implantations de quartiers généraux d’entreprises internationales, contre 57 en Ile-de-France et 36 enCatalogne.

Face à ce défi, le Gouvernement a lancé en juillet 2006 un « plan de renouveau de La Défense »,favorisant notamment, d’ici 2012, la construction de 450 000 m² de bureaux dont 150 000 m² issus dedémolitions-reconstructions5.

Après avoir dans un premier temps craint que ce projet n’accroisse le déséquilibre Est / Ouest de l’Ile-de-France au détriment du développement des quartiers d’affaires émergents (Plaine-Saint-Denis,Montreuil…), le Conseil Régional a finalement consacré, dans le projet de SDRIF adopté, une vision deLa Défense comme élément essentiel pour l’avenir de l’économie francilienne6.

Reste que ce territoire, qui concentre une grande partie des richesses économiques régionales, fait débat.C’est pourquoi la CCIP a souhaité exprimer sa position concernant l’avenir de ce pôle économiqueessentiel à l’avenir de l’économie francilienne et française.

$ Ce rapport s’articule autour d’une première partie « Diagnostic », présentant une analyse économiquedu pôle de La Défense (I), et de trois parties « Propositions » formulant les préconisations et pistesd’actions de la CCIP. Ces trois parties sont respectivement consacrées au renforcement del’attractivité internationale du site (II), à la nécessité de dégager des capacités de logement àproximité de La Défense et dans un quart nord-ouest de l’Ile-de-France (III), et enfin, au besoinimmédiat d’amélioration de la desserte du site en transports en commun, condition indispensable àson développement (IV).

$ Dès à présent, il sera utile d’apporter quelques précisions sur une des principales optionsméthodologiques de ce travail :

# Le développement de La Défense n’est pas une fin en soi. L’idée directrice de ce rapport a consisté àreplacer ce site à la fois dans son contexte économique global et dans son environnement régionalafin de mieux comprendre en quoi il joue un rôle essentiel dans le développement de l’attractivité del’Ile-de-France et peut faire profiter l’ensemble de l’économie régionale de sa dynamique.

# A cette fin, cette étude s’appuie sur différents niveaux d’analyse :

• Nous appelons « quartier d’affaires » le cœur du pôle de La Défense. Défini par sa logiqueéconomique, ce quartier répond à certaines caractéristiques spécifiques (concentration en quartiersgénéraux, densité des grands groupes…), développées dans la partie « Diagnostic ». Par ses limitesadministratives, il correspond pour l’essentiel au périmètre d’intervention de l’Etablissement publicd’aménagement de la région de La Défense (EPAD)7.

• Le « pôle » de La Défense correspond à un territoire plus vaste, centré sur le quartier d’affaires, quiprésente une forte densité en emplois supérieurs et en services adaptés aux centres de décision des

5 Sur la régénération du parc de bureaux obsolètes, cf. axe 1, proposition n°2.6 Après avoir défini le territoire francilien en cinq « faisceaux » partant de Paris, ce document précise que « le pôleParis-La Défense transcende tous les faisceaux », et que « le rayonnement et l’attractivité » du quartier de LaDéfense et du quartier central des affaires de Paris « devront être maintenus », tandis que « leur effet d’entraînementsur les territoires alentours devra être valorisé » (Projet de SDRIF (texte), février 2007, pp. 128-129).7 Voir photo aérienne en annexe 1.


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entreprises internationales. Si le périmètre de ce territoire ne correspond pas à une définitionadministrative précise, nous avons considéré aux fins de ce rapport qu’il regroupait tout ou partie descommunes de Puteaux, Courbevoie, Nanterre, Colombes, La Garenne-Colombes, Levallois-Perret,Neuilly-sur-Seine, Suresnes et Rueil-Malmaison8.

• Enfin la dénomination « territoire stratégique » Paris-QCA-La Défense entend rappeler l’imbricationétroite entre ces deux pôles d’affaires traditionnels de l’agglomération parisienne, et vise à identifierun territoire partageant un intérêt commun en matière d’image et de visibilité à l’international. En plusdu périmètre du pôle de La Défense, ce territoire regroupe tout ou partie des 1er, 2e, 8e, 9e, 16e et17e arrondissements.

Le territoire stratégique de Paris-QCA-La Défense

8 Voir la carte en annexe 2.


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DIAGNOSTIC : La Défense, un pôle économique exceptionnel auxniveaux régional, national et européen.

1. Premier quartier d’affaires en Europe, La Défense est un site d’envergureexceptionnelle aux atouts multiples9

Les débuts de La Défense remontent à 1958 lorsque l’Etat décida de créer l’Etablissement Public pourl’aménagement de la région de La Défense (EPAD) et de lui confier la tâche de construire et d’aménagerun quartier d’affaires. A l’origine, le périmètre d’intervention de l’EPAD comportait une partie descommunes de Puteaux, de Courbevoie et de Nanterre. Depuis 2001, le périmètre nanterrois en a étésoustrait, pour relever d’un autre établissement public d’aménagement, l’EPASA (projet Seine-Arche).Des précisions sur l’historique et les aspects institutionnels et administratifs de La Défense figurent enannexe10.

1.1. Le quartier d’affaires de La Défense en quelques chiffres

Par bien des aspects, le quartier d’affaires de La Défense revêt un caractère unique en France et enEurope.

• Il se distingue en premier lieu par le nombre d’entreprises présentes. Sur le périmètre de l’EPAD,le fichier SIRENE recense la présence de 3 678 établissements même si ce chiffre est à interpréteravec prudence11.

• Le site se caractérise également par une très forte représentation des entreprises leaders auniveau national et international. 14 des 20 premières entreprises nationales et 15 des 50 premièresmondiales ont implanté à La Défense au moins un de leurs établissements centraux, voire leur siègesocial12.

• La densité économique du site est très élevée. Les 3 678 établissements de La Défense seconcentrent sur 160 ha, dont 31 ha de dalle. Cette particularité distingue fortement La Défense desquartiers d’affaires concurrents dont le tissu économique est plus diffus (Canary Wharf notamment).

• La Défense est le plus grand quartier d’affaires d’Europe, par l’étendue de son marché debureaux (3,4 millions de m²). Il distance sensiblement Canary Wharf et Francfort, les deux

9 Ce paragraphe renvoie au périmètre EPAD.10 Cf. annexe 4.11 Ce chiffre doit être utilisé avec précaution dans la mesure où il ne permet pas d’approcher la réalité économique deLa Défense : une étude réalisée par le cabinet MBE Conseil pour le compte de l’EPAD visant à rassembler lesétablissements relevant des mêmes grands groupes, a mis en évidence l’existence à La Défense de 464 groupes et110 filiales. En outre, plusieurs sociétés (telles les Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC)) sont avanttout des structures fiscales.12 La localisation du siège social « juridique » de l’entreprise ne suffit pas à connaître le site qui abrite ses grandesfonctions stratégiques et reflète sa puissance économique. Ainsi, la Société Générale, dont le siège social estjuridiquement situé à Paris, a concentré l’essentiel de ses effectifs stratégiques à La Défense.


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principaux quartiers d’affaires concurrents en Europe, qui représentent chacun entre 1,5 et 2 millionsde m² de bureaux.13

• Le nombre de salariés qui travaillent à La Défense avoisine les 150 000. La provenancegéographique de ces salariés et leur nombre font de La Défense le premier pôle d’emploi régional.

• Enfin, les recettes fiscales que le quartier génère en font un site d’exception. En 2005, les bases detaxe professionnelle s’élevaient à 520 millions d’euros pour Puteaux, et à 610 millions d’euros pourCourbevoie. Ces recettes permettent à ces deux communes de disposer des bases fiscales parhabitant parmi les plus élevées de Paris – Première couronne : en 2004, Puteaux occupait la secondeplace (après Rungis), et Courbevoie la quatrième (après Boulogne-Billancourt)14.

! Toutes ces caractéristiques d’exception font de La Défense le premier quartier d’affaireseuropéen. Les enjeux de son développement et de son rayonnement dépassent la sphèrelocale pour intéresser l’ensemble de l’économie régionale, et au-delà, nationale.

1.2. Les atouts spécifiques de La Défense : un site prestigieux et de grandes surfacesde bureaux d’un seul tenant.

Un territoire qui fait désormais partie intégrante du quartier des affaires parisien

• Situé à 7 km du centre de Paris, La Défense s’inscrit dans l’axe historique de développementde la capitale parisienne à l’Ouest, qui part de la Pyramide du Louvre, passe par l’Obélisque dela Concorde et les Champs-Elysées pour traverser Neuilly-sur-Seine et rejoindre La Défense, del’autre côté de la Seine. Le fort lien historique qui unit Paris à son quartier d’affaires de La Défense sematérialise donc dans l’urbanisme.

• La complémentarité entre Paris et La Défense est également économique et fonctionnelle : sibeaucoup de grandes entreprises bancaires ont gardé un siège historique dans le triangle d’orparisien, leurs principaux établissements sont bien souvent implantés à La Défense.

• Enfin, La Défense présente des fonctions traditionnellement métropolitaines, en accueillant desadministrations et organisations jusqu’à présent implantées au cœur de la capitale. Ainsi, le ministèrede l’Equipement et des transports occupe, depuis 1987, 13 étages de la paroi sud de la grande Archeet renforcera bientôt sa présence sur le site en regroupant ses effectifs dans la tour Phare. L’OCDE adécidé de s’implanter à La Défense en 2005. Enfin, la CGPME est également présente sur le site(Terrasse Bellini).

• Au même titre que le centre de Paris, La Défense peut se prévaloir d’une renommée et d’unevisibilité à l’étranger qui en fait, pour les entreprises, une localisation prestigieuse. La proximitéimmédiate de la capitale permet à La Défense d’être assimilée à Paris, aux yeux de l’étranger.Le prestige de Paris rejaillit donc directement sur La Défense

! Aujourd’hui, seuls Paris et La Défense peuvent en France se prévaloir d’une image aussiprivilégiée sur le plan international.

13 Voir l’encadré sur Canary Wharf, le quartier d’affaires à l’est de la City, sérieux concurrent de La Défense et l’étudecomparative produite en annexe 17.


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! Une offre immobilière unique en Ile-de-France

$ De très grandes surfaces de bureaux d’un seul tenant15.

L’immobilier d’entreprise à La Défense se caractérise par les immeubles de grande hauteur (IGH),parfaitement adaptés aux stratégies de regroupement des grands groupes industriels, bancaires etd’assurance. Ces tours peuvent atteindre 70 000 m² comme la tour T1, actuellement en construction. Unenouvelle génération de tours offrant des surfaces de bureaux bien supérieures devrait d’ailleurs bientôtvoir le jour. A titre d’illustration, la tour « Phare », haute de plus de 300 mètres et symbole du renouveauarchitectural de La Défense, proposera en 2012 130 000 m² de surfaces utiles.

Ainsi, alors que La Défense ne représente que 6% de l’ensemble du parc de bureaux franciliens, le siteabrite 15% de l’offre immédiate supérieure à 5 000 m², en Ile-de-France.

La spécialisation traditionnelle de La Défense dans les grandes surfaces est bien avérée puisque leurpart, à l’intérieur de la zone, atteint 69%, soit davantage que pour tout autre site tertiaire francilien.

$ Une partie du parc de bureaux répond aux plus exigeants critères internationaux de qualité.

La nouvelle génération de tours programmées à La Défense répondra aux meilleures normes de qualité,notamment en matière environnementale : ces tours devraient viser la certification HQE (Haute QualitéEnvironnementale). D’autre part, les technologies de pointe seront intégrées dans ces bâtimentsexemplaires.

Si La Défense possède assurément, dans l’imaginaire collectif, cette image d’une offre immobilière à lapointe de la du progrès technologique, la réalité est plus complexe. On peut distinguer 3 sous-marchés àLa Défense :

• Une partie du parc de La Défense, regroupant la plupart des immeubles livrés ou restructurésdepuis 2000, a intégré les technologies les plus avancées et peut proposer des produitsimmobiliers de très haute qualité qui correspondent à la fois à des critères techniques trèsperformants (grands plateaux, faux-planchers, bonne hauteur sous plafond, câblage informatique, bonéclairage naturel, open spaces…) et des critères en matière de développement durable (HQE).

• A côté de ces locaux « dernier cri », La Défense abrite un marché de bureaux de seconde main debonne qualité qui correspond aux tours construites dans les années 1990, et qui se situe dans unegamme de loyer intermédiaire.

• En revanche, comme le pointe « l'audit des 71 tours effectué par les équipes d'Ernst & Young, [...] unimmeuble sur six a été construit avant 1985 et n'a pas été réhabilité depuis lors. En particulier, 17tours, totalisant environ 650.000 mètres carrés, soit 20 % du parc, sont aujourd'hui potentiellementhors marché ».16

L’attachement des entreprises à l’adresse « La Défense » étant généralement moins fort qu’il n’est dansle triangle d’or parisien, l’offre immobilière a toujours dû s’y montrer attractive. Chaque époque a donc vuse succéder à La Défense les meilleures tours du moment. Toutefois, cette offre immobilière est devenue

14 Cf. Chambre de commerce et d’industrie de Paris, Chambre régionale de commerce et d’industrie Paris-Ile-de-France, La Taxe professionnelle en Ile-de-France – Bases, taux, produits, février 2006.15 Les chiffres évoqués dans ce paragraphe renvoient à des données disponibles en annexe 5.16 Voir l’article des Echos du 26 juillet 2006, « L’Etat donne son feu vert à la relance du quartier de La Défense ».


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obsolète, au fur et à mesure de l’avancée des technologies, ce qui rend indispensable le renouvellementdes plus vieilles tours pour maintenir l’attractivité de La Défense.

! La Défense est perçue comme un site à la pointe en matière technologique. Cette image estcependant menacée par l’obsolescence d’une partie du bâti.

$ Un marché mature ayant atteint une certaine taille critique.

Le marché des bureaux de La Défense a développé une taille critique et est aujourd’hui arrivé à un seuilde maturité. Grâce à sa taille critique, le marché de bureaux de La Défense est le seul à pouvoir proposeraux entreprises une offre diversifiée tout en leur garantissant une implantation flexible, compatible avecune croissance rapide de l’entreprise. Ainsi, la décision de la Société Générale, dans les années 1990,d’implanter la plus grande partie de ses effectifs à La Défense, a-t-elle été en grande partie motivée par laforte croissance du groupe qui nécessitait de pouvoir obtenir rapidement de nouvelles surfaces debureaux.

! La taille du marché de La Défense et sa maturité sont autant d’atouts spécifiques à ce site.

Conclusion : Le plan de relance de La Défense permettra à l’Ile-de-France de pouvoir continuer àproposer aux entreprises un site offrant à la fois visibilité internationale et grands plateauxfonctionnels, à une station de RER du quartier d’affaires historique de Paris.


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2. Caractéristiques-clés du pôle de La Défense

2.1. Un tissu économique très dense de grandes entreprises et de PME17.

Le pôle économique de La Défense est marqué, dans l’ensemble, par une forte représentation desétablissements de grande taille :

Alors que le pôle regroupe 4% des établissements franciliens, cette proportion dépasse 10% pourles établissements de plus de 100 salariés, et 12% pour ceux de plus de 500 salariés.

• Au sein du pôle de La Défense, le périmètre de l’EPAD, bien sûr, affiche une très forte concentrationdes établissements de grande taille. Ainsi, rapporté à l’Ile-de-France, l’indice de spécialisation duterritoire de l’EPAD dans les établissements de plus de 500 salariés est de 8 alors qu’il n’est que de 3à l’échelle du pôle de La Défense dans son ensemble18.

• Néanmoins, la concentration des établissements centraux de grandes entreprises est loin de selimiter à l’EPAD. Ainsi, si Courbevoie et Puteaux regroupent ensemble 32 des 150 premièresentreprises des Hauts-de-Seine – soit un nombre équivalent à celui du pôle voisin de Boulogne/Issy-les-Moulineaux –, à l’échelle du pôle de La Défense dans son ensemble, ce nombre atteint 78, soitplus de la moitié des 150 premières entreprises du département. A titre d’exemple, Rueil-Malmaisonaccueille 21 de ces entreprises leader (telles que Esso, Dunlop, American Express ou Novartis),Nanterre, 11 (dont Axa), et Neuilly-sur-Seine, 1019 (dont M6 ou Havas).

Toutefois, il importe d’observer que la forte représentation des établissements de grande taille nesuffit d’aucune manière à décrire la richesse du tissu économique du pôle de La Défense.

En effet, le quartier d’affaires de La Défense et son pôle d’influence sont marqués par une symbioseéconomique entre de très grandes entreprises et un ensemble de PME tertiaires appartenant à dessecteurs d’activités à forte valeur ajoutée telles que le conseil et l’audit.

2.2. Une forte concentration d’acteurs-clés favorable au développement des affaires.

Cette densité exceptionnelle de la localisation de centres de décision de grands groupes génère desexternalités positives propres au quartier de La Défense.

Les études qui cherchent à comprendre les stratégies d’implantation des quartiers généraux soulignent eneffet l’importance des effets d’agglomération liés aux échanges d’information20 :

• les quartiers généraux choisissent de se localiser dans des secteurs métropolitains comprenant unelarge variété de fournisseurs de services aux entreprises21. Ils ont besoin d’informations, de conseils,

17 Les chiffres cités dans ce paragraphe sont calculés sur la base d’un pôle rassemblant les communes de Puteaux,Courbevoie, Nanterre, Suresnes, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Rueil-Malmaison et Colombes. Cf. tableaux etdonnées statistiques plus complets en annexe 6.18 L’indice de spécialisation est calculé de la manière suivante : part des entreprises de plus de 500 salariéslocalisées à La Défense / part des entreprises de plus de 500 salariés installées en Ile-de-France. Un indice de 1signifie que les grandes entreprises représentent la même proportion entre un secteur géographique étudié (A) et lesecteur de référence (B) ; un indice de 8 signifie que les grandes entreprises sont proportionnellement 8 fois plusreprésentées dans le secteur A que dans le secteur B.19 Voir en annexe 7 une cartographie de l’implantation des 150 premières entreprises des Hauts-de-Seine.20 Cf. par exemple J.C. Davis & J. V. Henderson, « The Agglomeration of Headquarters », Center for EconomicStudies, U.S. Census Bureau, Working Paper n° 04-02, février 2004 et V. Strauss-Kahn & X. Vives, « Why and Wheredo headquarters move ? ». CEPR Discussion Paper No. 5070, mai 2005.


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et de services spécialisés en droit, en finance, en publicité, etc. Acquérir ces informations et cesservices implique la répétition d’interactions en face à face, et une étroite proximité spatiale.

• les quartiers généraux se regroupent également pour échanger des informations entre eux et acquérirde l’information sur les conditions de marché.

Les dirigeants et cadres supérieurs des entreprises implantées à La Défense se connaissent, travaillent àquelques centaines de mètres les uns des autres, se rencontrent souvent et font régulièrement face à desproblématiques similaires, qu’elles soient liées à leur secteur d’activité (finance, énergie…) ou à leursmétiers propres : en effet, le mouvement de réorganisation des entreprises, au cours des dernièresdécennies, autour de fonctions transversales localisées au siège social et qui travaillent en support del’ensemble des établissements d’un groupe (finance, communication, ressources humaines, achats …)permet de créer des effets de réseaux, y compris entre entreprises ne relevant pas d’un même secteurd’activité.

Il semble en fait que la révolution des nouvelles technologies comporte, par rapport à la problématique delocalisation des entreprises multi-établissements, deux effets opposés, qui orientent les villes vers unespécialisation fonctionnelle davantage que sectorielle22 :

• d’un côté, elle facilite le management à distance et diminue le coût d’un fonctionnement en multi-sites,d’où une séparation géographique des différentes fonctions (« production », « R&D », « quartiergénéral » etc.) ;

• d’un autre côté, elle renforce les besoins de colocalisation entre les quartiers généraux, parce que lesnouvelles technologies de l’information et de la communication sont complémentaires des relations enface à face pour les échanges d’informations complexes23.

! La forte concentration des acteurs crée un contexte particulièrement favorable audéveloppement des affaires. La proximité, les effets d’agglomération et la constitution deréseaux constituent des facteurs essentiels de succès.

2.3. Une réelle diversité de secteurs d’activités marquée par la présence de trois secteursmajeurs : l’industrie, la finance et le conseil24.

$ Les centres de décision industriels sont largement présents.

Si à l’instar de la City, Canary Wharf, ou Francfort, le quartier de La Défense est un lieu d’implantationprivilégié pour les activités de services marchands – principalement les activités financières, d’assurance,d’immobilier et de services aux entreprises –, sa spécialisation revêt une forte originalité dans la mesure

21 Selon K. Aarland, J. C. Davis, J. V. Henderson & Y. Ono, « Spatial Organization of Firms : The Decision to SplitProduction and Administration », Federal Reserve Bank of Chicago, Working Paper, n° 2003-30, 2003, les quartiersgénéraux ont une forte propension à externaliser leurs services aux entreprises. Aux Etats-Unis, les seules dépensesen services juridiques, comptables et publicitaires équivalent à plus des 2/3 de leur masse salariale.22 Cf. G. Duranton & D. Puga, « From Sectoral to Functional Urban Specialisation », NBER Working Paper, n° 9112,Août 2002.23 Cf. J. Gaspar & E. L. Glaeser, « Information technology and the Future of Cities », Journal of Urban Economics,1998.24 Voir cartes en annexe 9 et 10.


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où La Défense est un des rares quartiers d’affaires en Europe à concentrer aussi les quartiersgénéraux de nombreux groupes industriels25.

Parmi ces grandes entreprises industrielles, on peut relever la présence, sur le site, de Total, d’Areva, etd’EDF qui occupent presque intégralement les tours éponymes, ou encore de Saint-Gobain. A euxseuls, ces quatre groupes emploieraient plus de 20 000 salariés dans le quartier d’affaires26. Le poids del’industrie dans les transactions de bureaux de plus de 2000 m² à La Défense (30% du total sur la période2001-2006) témoigne également de l’importance capitale de ce secteur à La Défense27.

La forte présence des sièges et établissements centraux d’entreprises industrielles est unecaractéristique partagée à l’échelle du pôle de La Défense, puisqu’à l’exception de Neuilly-sur-Seinedont le marché des bureaux limite ce type d’implantation, les entreprises industrielles sont fortementimplantées à Rueil-Malmaison, Nanterre, et de plus en plus, à Suresnes, ou Colombes.28 Ces sites offrentaux groupes industriels des localisations de report par rapport au marché de La Défense stricto sensu.

$ Les activités financières sont fortement représentées au sein du pôle de La Défense, et pluslargement, le territoire stratégique Paris-QCA-La Défense abrite la majeure partie des fonctionssupérieures de la « place financière de Paris ».

Le quartier d’affaires de La Défense accueille à la fois des banques (la Société Générale, HSBC…) et desassureurs (AGF, GAN…)29. Les quatre principaux groupes du secteur de la finance totalisent quelques26 000 salariés à La Défense. Sur le total des transactions de bureaux de plus de 2000 m², la finance areprésenté, depuis 2001, 20% des transactions.

Le territoire stratégique Paris-QCA-La Défense, pour sa part, regroupe près de 60% de l’ensemble deseffectifs salariés du secteur de la finance de l’agglomération parisienne30, avec 2 pôles principaux :le périmètre de l’EPAD (17,5%) d’une part, et les 8ème et 9ème arrondissements parisiens (24,3%)d’autre part31.

En cela, ce territoire entretient également des liens (qui sont certainement amenés à se renforcer àl’avenir) avec le pôle financier émergent constitué par l’ensemble Paris-Bercy, Paris-Rive-Gaucheet Charenton-le-Pont, qui abrite non seulement le ministère des finances mais aussi lesétablissements centraux de nombreuses entités financières.

$ Si les activités de conseil et d’audit occupent une place moins importante que les activitésfinancières dans la spécialisation sectorielle du quartier d’affaires de La Défense, elles n’enconstituent pas moins une composante essentielle du pôle de La Défense32.

En effet, ce territoire regroupe environ 18% des effectifs salariés du conseil et de l’audit sur le périmètreParis – Première Couronne.

En cela, le pôle de La Défense partage des liens étroits avec l’ensemble constitué par Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux et les 15e et 16e arrondissements parisiens, qui regroupe lui-même

25 Il ne s’agit pas des établissements de production, mais des centres de décision d’entreprises industrielles,recoupant des fonctions exclusivement tertiaires26 Cf. MBE Conseil, « Les utilisateurs de La Défense », Rapport de Mission réalisée pour l’EPAD, septembre 2006.27 Source Atisreal. cf. graphiques en annexe 8.28 Comme on peut le constater sur la figure C. en annexe n°8, dans le Secteur des affaires de l’Ouest (SAO),l’industrie a également représenté 30% des transactions de bureaux de plus de 2 000 m², devant les médias (20%),lesquels sont essentiellement concentrés à Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux.29 Source : MBE Conseil.30 Soit les départements de Paris, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.31 Cf. carte en annexe 1032 Cf. carte en annexe 9.


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environ 18% des effectifs de Paris – Première Couronne sur ce secteur d’activité. Les pôles économiquesde La Défense et de Boulogne se distinguent cependant clairement par la forte spécialisation du seconddans les activités liées aux media et aux TIC : le quart des effectifs de Paris-Première couronne,employés dans ces secteurs, s’y concentrent33.

Enfin, même s’il ne représente qu’environ 8% des grandes transactions depuis 2001, le secteur desactivités non marchandes joue un rôle non négligeable pour le quartier d’affaires de La Défensedans la mesure où il lui permet de remplir certaines fonctions qui ont longtemps été l’apanage deParis intra-muros. Ainsi, la présence du Ministère de l’Equipement, et dans une moindre mesure, del’OCDE et de la CGPME, peut exercer un effet d’entraînement sur l’implantation d’entreprises enrenforçant l’image métropolitaine de La Défense.

La diversité sectorielle du quartier d’affaires est un atout dans la mesure où elle permet àLa Défense (et notamment à son marché d’immobilier de bureau) de présenter une résiliencesupérieure aux chocs conjoncturels. A contrario, la mono spécialisation conduit à une plus grandefragilité en raison des risques de creux conjoncturels sectoriels.

33 Cf. carte en annexe 11.


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2.4. Le pôle de La Défense concentre des emplois supérieurs correspondant aux fonctionsstratégiques des entreprises

Si les activités développées sur le pôle de La Défense sont très diversifiées, en revanche, le profil desemplois qu’on y retrouve est très spécifique. En s’appuyant sur les données fournies par le recensementgénéral de la population (INSEE), une étude a retenu comme emplois “supérieurs” au sein de l’Ile-de-France34 :

• Les catégories socio-professionnelles de cadres, chefs d’entreprises et professions intellectuellessupérieures ;

• Pour les fonctions de justice, culture, recherche, gestion, commercialisation, ingénierie et logistique ;• Dans les sphères d’activités de production (industrie, bâtiment, agriculture) et de circulation /

intermédiation (services aux entreprises, direction, commerce inter-industriel, finance, banque-assurances, transports et télécommunications).

Selon cette définition, l’Ile-de-France comptait près de 700 000 emplois supérieurs en 1999, soit près de15% de l’emploi total.

En s’appuyant sur cette grille, une étude récente35 a réalisé une cartographie des emplois supérieursfranciliens qui met en évidence leur forte concentration géographique sur un nombre restreint depôles36.

En effet, trois pôles centraux regroupent à eux seuls la moitié des emplois supérieurs de l’Ile-de-France :

• Paris-Ouest , avec les 2e, 8e, 9e et 17e arrondissements,• Le pôle de La Défense (Puteaux, Courbevoie, Nanterre, Colombes, Suresnes, Rueil-Malmaison) relié

à la capitale par Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret.• Boulogne / Issy-les-Moulineaux, incluant les 15ème et 16ème arrondissements.

Ces trois pôles dessinent un triangle constituant le cœur décisionnel de la métropole parisienne.

Le pôle de La Défense, qui compte approximativement 90 000 emplois “supérieurs”, est doncinscrit dans un sous-ensemble régional plus vaste, qui correspond à un territoire économiquemajeur au sein duquel se concentrent les fonctions stratégiques des entreprises. Dans le cadre deleur contribution à la révision du Schéma directeur de la région Ile-de-France (SDRIF) les Chambres decommerce et d’industrie de Paris – Ile-de-France ont déjà spécifié les contours de ce territoireéconomique majeur37.

! La spécialisation de La Défense dans ces emplois supérieurs est plus forte que dansn’importe quel autre pôle francilien, puisque les emplois supérieurs représentent les 2/3 del’emploi total.

34 P. Beckouche et F. Damette, « Une grille d’analyse globale de l’emploi », Economie & Statistiques, n°270, pp. 37-50, (1993).35 L. Halbert, « Des pôles économiques dans la métropole francilienne ? », Etudes et Prospectives, D.A.T.A.R., Mai2005, n°1, pp. 119-134. Cette étude s’appuie sur des données STRATES (1999).36 Cf. annexe 12.37 Voir Contributions des CCI de Paris Ile-de-France à la révision du Schéma Directeur de la Région Ile-de-France,Septembre 2006. http://www.etudes.ccip.fr/archrap/rap06/sdrif0609.htm.


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! Le pôle de La Défense est donc un territoire où se concentrent les fonctions décisionnellesdes entreprises et les emplois qui leur sont liés. Même si les grandes compagnies bancairesou d’assurance implantées à La Défense ont souvent conservé un siège historique dans lacapitale parisienne, l’essentiel de leurs fonctions “supérieures” sont implantées à La Défense.


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3. Tête de pont de l’Ouest parisien et prolongement naturel du quartier desaffaires de Paris, le pôle de La Défense génère des effets d’entraînementpositifs pour l’ensemble de l’Ile-de-France.

Si La Défense tire profit de sa localisation en plein cœur du centre décisionnel métropolitain, à la croiséede l’arc économique alto-séquanais et dans le prolongement du QCA de Paris, en retour, le rayonnementéconomique de ce pôle d’envergure nationale irrigue en grande partie l’économie régionale.

Les effets d’entraînement positifs générés par La Défense sur le reste de l’économie régionalesont d’au moins trois natures différentes :

$ La Défense confère à Paris et à l’ensemble de l’Ile-de-France une image de modernité aussibien d’un point de vue technologique qu’économique.

L’image traditionnelle de Paris, à l’étranger, est associée au luxe, au prestige, au très riche patrimoinehistorique (Louvre, Champs-élysées…), qui est certes, très positive, dans l’optique de conserver son rangde première capitale touristique au monde, mais qui ne suffit pas à lui donner l’image d’une capitaleéconomique, d’une place d’affaires de niveau mondial.

Aujourd’hui, La Défense contribue incontestablement renvoyer de Paris une image moderne,technologique, économique. Les grandes tours de verre et d’acier de La Défense présentent au mondedes affaires un visage moderne du capitalisme, en phase avec la vie économique nord-américaine, quicontraste avec les bâtiments haussmanniens, prestigieux mais associés au passé de la capitale.

Cet effet pourrait en partie être comparé à l’image de modernité que Pudong confère à la ville deShanghaï.

$ Les stratégies d’implantation des entreprises de La Défense conduisent à une diffusion desemplois sur l’ensemble de l’Ile-de-France.

Si La Défense constitue un terrain privilégié de localisation des emplois supérieurs, ceci ne signifie paspour autant que les autres territoires d’Ile-de-France s’en trouvent marginalisés. En réalité, La Défensejoue le rôle d’une véritable locomotive pour l’ensemble de l’économie francilienne.

Dans le cadre de la préparation de ce rapport, la CCIP a procédé à une série d’auditions auprès desdirecteurs immobiliers de grands groupes implantés à La Défense38, de secteurs d’activité aussi variésque l’industrie, les télécommunications ou la banque39. Il apparaît que l’implantation d’un « siègesocial » à La Défense s’accompagne très généralement de la localisation d’autres établissementssur des territoires voisins40.

Il s’agit de services internes aux entreprises (comptabilité, informatique, gestion des ressourceshumaines…). Ces activités, consommatrices d’espace ou davantage orientées vers l’opérationnel, nerequièrent pas une localisation aussi prestigieuse et onéreuse que le siège social et les centresdécisionnels qui lui sont attachés. Par la configuration de leur marché des bureaux, les pôles tertiairesémergents de la première périphérie Nord ou Est, ainsi que les territoires plus éloignés du centre de 38 Nous avons été amenés à rencontrer la Société Générale, SFR, EDF, Areva et HSBC.39 Les activités de « production » (y compris, pour les services, les activités de contact avec la clientèle) ont étéexclues de notre analyse.40 Cette analyse converge avec les travaux de Mitsuru Ota et Masahisa Fujita, « Communication Technologies andSpatial Organization of Multi-unit Firms in Metropolitan Areas », Regional Science and Urban Economics, décembre1993.


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la métropole (Seine-Aval, Roissy…), remplissent les conditions nécessaires pour accueillir ce typed’activités : de grandes surfaces de bureaux organisées en plateaux très vastes, à des prix trèsintéressants.

Les chiffres que nous avons recueillis lors de nos entretiens confirment ces hypothèses (cf. annexe 13) :

! Les 5 grandes entreprises que nous avons rencontrées regroupent 29 500 salariés sur le site deLa Défense, soit 20% des effectifs du périmètre de l’EPAD. Elles sont implantées sur plusieursétablissements, répartis dans divers secteurs de l’Ile-de-France et représentant 50 950 emplois auniveau régional.

! Certaines activités de prestige (présidence, activités de banque privée…) restent implantées dansle VIIIe arrondissement de Paris, en plein QCA. Les postes de travail qui correspondent à cesfonctions représentent en moyenne 11,2% des effectifs franciliens (hors agences commerciales) deces grandes entreprises.

! Nanterre est un site de prolongement naturel pour les grandes entreprises de La Défense. Certainesactivités de back offices (informatique, paye…) y représentent 11,8% du total des effectifs franciliensde ces groupes.

! 19,1% des effectifs franciliens de ces grands groupes se situent dans les pôles émergents enpériphérie Nord, Est et Sud. La Défense ne profite donc pas qu’à l’Ouest parisien mais diffusesa dynamique d’emplois sur l’ensemble francilien. Ces activités de back offices se répartissent enproche périphérie Nord (Saint-Denis, Aubervilliers) et Est de Paris (Val de Fontenay), et en périphérieSud (Gentilly, Massy)41.

Au total, plus de 40% de ces 50 950 emplois sont situés en dehors du quartier de La Défense lui-même. Les entreprises dont les fonctions décisionnelles sont implantées à La Défense ont donc localiséune grande partie de leurs établissements dans d’autres territoires plus adaptés à cette fin, et quidisposent d’une liaison rapide avec le siège par les transports en commun. Une bonne liaison entre lesiège et les autres établissements de l’entreprise est en effet souvent un critère déterminant dans lesstratégies de localisation multi-établissements, et de nombreuses grandes entreprises de La Défense ontainsi choisi d’organiser leur implantation le long de la ligne A du RER.

! Dans cette optique, il apparaît opportun de renforcer les infrastructures de transport de banlieue àbanlieue, autour de Paris, et notamment sur un axe Est-Ouest. Le prolongement d’Eole à La Défense,et au-delà vers le Mantois42 constitue une opportunité réelle d’enrichir la géographie des back-officesde nouveaux territoires d’expansion, à l’Est comme à l’Ouest.

41 Ces résultats rejoignent les analyses développées par l’IAURIF, « Immobilier d’entreprise – Nouvelle géographie,nouvelles stratégies », Cahiers de l’IAURIF, n° 145, octobre 2006. Montreuil accueille par exemple 3 500 personnesdu back office informatique de la BNP Paribas, dont le siège est implanté boulevard des italiens, dansle IXe arrondissement de Paris. De même, les villes nouvelles, en tête Cergy-Pontoise (Axa et la Société Générale) etSaint-Quentin-en-Yvelines (Crédit agricole), se sont spécialisés dans l’accueil de back offices, notammentinformatiques.

42 Voir plus bas la partie Propositions Axe 3.


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$ L’activité périphérique liée à l’implantation d’un siège social à La Défense

L’entreprise dont le siège est implanté à La Défense s’inscrit dans un circuit économique localorganisé autour d’un tissu de PME implantées dans le pôle ou à proximité. Ces entreprises,prestataires extérieurs des groupes de La Défense, appartiennent au secteur des services auxentreprises, qu’il s’agisse d’activités à forte valeur ajoutée (informatique, conseil, audit, fiscalité,finance, immobilier) ou d’autres types de prestations (sécurité, nettoyage, coursiers…).

! Le « pôle économique » de La Défense recouvre donc une réalité beaucoup plus vaste quele simple territoire de l’EPAD. L’activité économique générée par la présence d’un siège socialà La Défense irrigue tout un ensemble de PME et TPE qui offrent leurs prestations aux grandsgroupes implantés dans le quartier d’affaires.


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4. La Défense constitue une offre de localisation complémentaire à celle desautres pôles franciliens, en fournissant un lieu d’implantation privilégié pourles centres de décision des entreprises à forte dimension internationale.

Les débats qui ont entouré le plan de renouveau de La Défense ont notamment porté sur la questionsuivante : le développement de La Défense ne se fera-t-il pas au détriment des quartiers d’affairesnaissants en Ile-de-France ? Cela conduit à se demander si La Défense et ces derniers sontvéritablement concurrents ou si, en réalité, ils ne se positionnent pas sur des segments différents du« marché » de la localisation des entreprises et visent la satisfaction de besoins différents etcomplémentaires.

4.1. L’émergence de nouveaux marchés en périphérie de Paris

Le marché de l’immobilier d’entreprise est en pleine mutation43. De nouveaux marchés émergentsproposent de grandes surfaces de bureaux à des prix très attractifs (parfois deux fois moins chers queLa Défense). S’inscrivant dans la lignée de la politique menée à Levallois-Perret ou Issy-les-Moulineaux,de nombreuses communes de proche périphérie, conscientes du desserrement progressif des emplois« supérieurs » qui étaient autrefois l’apanage des quartiers d’affaires traditionnels, ont mis en place desstratégies de libération de foncier afin d’attirer les promoteurs et de développer l’immobilier de bureauxsur leurs territoires.

Entre 2001 et 2005, 7 constructions nouvelles de plus de 10 000 m² ont été livrées sur le territoire de laPlaine Saint-Denis, 3 à Montreuil, et 2 à Charenton-le-Pont.

Dans un horizon proche, divers programmes de bureaux devraient à nouveau être livrés. A titred’exemple, Colombes a récemment lancé un programme immobilier intitulé « Les portes deLa Défense » (environ 45 000 m²). De même, Montrouge et Paris ont développé d’importants programmestertiaires en bordure sud du périphérique.

Le développement de ces programmes de bureaux a pu faire naître la crainte que le plan de renouveaude La Défense pourrait créer une sur-offre sur le marché francilien des surfaces neuves de bureaux.Les entretiens que nous avons conduits auprès de professionnels de l’immobilier nous ont néanmoinsconduit à écarter cette éventualité44.

4.2. La diversité des critères de choix d’implantation des entreprises permet à chaque site defaire valoir ses avantages compétitifs.

La localisation des établissements des entreprises peut s’analyser comme la rencontre d’une demande dela part des entreprises (qui répond à de multiples critères), et d’une offre en termes de sites, limitée parla rareté de l’espace disponible. La rencontre de cette offre et de cette demande détermine à la foisl’évolution du prix de chaque site et les différences de prix entre les localisations possibles. Lesentreprises cherchent ainsi à optimiser leur implantation en fonction du prix qu’elles consentent à payer etde l’adaptation des caractéristiques propres à chaque site à leurs besoins.

43 Voir notamment à ce sujet le n°145 des Cahiers de l’I.A.U.R.I.F, Immobilier d’entreprise, nouvelle géographie,nouvelles stratégies , Octobre 200644 Cf. annexe 15.


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Les fonctions de demande des entreprises franciliennes dépendent de multiples paramètres, etnotamment de45 :

• l’environnement économique, qui joue naturellement un rôle majeur :

Sur ce point, il convient de distinguer 3 facteurs :♦ la proximité des relations d’affaires (principaux partenaires commerciaux, principaux concurrents

d’un même secteur d’activité, etc.),♦ la présence d’un bassin d’emploi offrant une main d’œuvre qualifiée pour les missions

principales de l’entreprise ou de l’établissement,♦ la taille du marché potentiel à proximité.

• la desserte du site (accessibilité des salariés, desserte routière, ferroviaire et aéroportuaire),

• les caractéristiques de l’offre immobilière (qualité des bureaux, taille des surfaces disponibles…),

• l’image et la visibilité du site.

A la diversité des critères de choix de localisation des entreprises correspond un grand nombrede sites potentiels au niveau régional. Dans le cadre du polycentrisme économique francilien,chaque pôle a ainsi des atouts et avantages comparatifs à faire valoir, qui lui permettent de répondreà un segment particulier du marché.

• Sur le marché des très grandes surfaces de bureaux (supérieures à 10 000 m²), le prix devenant unélément incontournable pour nombre d’entreprises, les pôles tertiaires émergents de premièrecouronne, tout comme les sites de Nanterre, Rueil-Malmaison ou Colombes, peuvent tirer profit deleur compétitivité-prix et de leur offre de bureaux récente pour attirer les fonctions opérationnelles desgrandes entreprises implantées en Ile-de-France.

• Les entreprises qui exigent une localisation prestigieuse, constitutive de leur identité, un cadre de vieexceptionnel et/ou une proximité immédiate du pouvoir politique central (cabinets d’avocatsinternationaux, groupes de communication, grandes banques internationales…) et qui sont prêtes à yconsacrer les moyens financiers nécessaires, préfèreront une localisation en plein cœur du QCAparisien.

• Pour sa part, le quartier d’affaires de La Défense correspond spécialement aux entreprises quiexigent à la fois une forte visibilité internationale, une localisation voisine du lieu traditionneld’habitation des personnels de direction (y compris des cadres impatriés), une proximité avecl’ensemble des quartiers d’affaires traditionnels de la métropole, et la disponibilité de trèsgrandes surfaces de bureaux (30 000, 40 000, voire 60 000 m²)46.

45 Seuls les facteurs « territoriaux » sont ici pris en compte. Les différences liées à la législation sociale, à la fiscalitéou au coût du travail, qui entrent spécialement en ligne de compte dans les choix de localisation effectués par desentreprises multinationales, ne sont pas rappelées ici.46 Ces atouts n’interdisent pas certaines entreprises qui y sont implantées de quitter La Défense pour d’autres sites,par exemple lorsqu’elles subissent une phase conjoncturelle difficile (et que le prix du site devient un facteurdéterminant), ou que leur analyse multi-critères les conduit à modifier la pondération au sein de leur fonction dedemande. Le déménagement d’Arcelor à Saint-Denis (2005) s’explique par exemple en partie par la volonté dugroupe de rationaliser ses coûts et, dans le même temps, de se rapprocher de l’aéroport de Roissy.Le déménagement d’AXA à Nanterre (2005) n’a, pour sa part, correspondu qu’à un déplacement de quelquescentaines de mètres (AXA est demeuré au sein du pôle de La Défense) et s'explique notamment parce que destravaux de restructurations dans la tour qu’elle occupait l’ont contrainte à quitter les lieux.


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La diversité des caractéristiques propres à chaque site et leur périmètre géographique restreintexpliquent la grande variété dans les gammes de prix. Ainsi, pour des surfaces de bureauxd’excellente qualité (dits prime), les loyers faciaux peuvent varier de 720-750 €/m²/an dans le QCAparisien, à 545 € à La Défense, 360 € à Nanterre et Rueil-Malmaison et 260 € à Saint-Denis47.

! Les choix de localisation des entreprises dépendent de critères multiples. En cela, chaque site et pôlefrancilien peut constituer, en fonction de ses avantages comparatifs, une offre (un « produit »)adaptée à une ou plusieurs catégories entreprises ou types de fonctions au sein d’une entreprise. LaDéfense combine des atouts spécifiques qui répondent tout particulièrement aux besoins des centresde décision des entreprises à forte dimension internationale (notoriété et visibilité du site, proximitéd’un grand nombre de relations d’affaires, zone voisine du lieu traditionnel d’habitation des personnelsde direction et d’encadrement supérieur…).

47 Cf. annexe 14.


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5. La vision de la CCIP concernant l’avenir du pôle de La Défense à moyen etlong terme

Ce rapide diagnostic économique du quartier d’affaires et du pôle de La Défense a permis de mettre enévidence les atouts incontestables dont ce territoire dispose.

L’adaptation nécessaire du site de La Défense aux besoins des groupes français dotés d’une forteexistence internationale, les effets d’entraînement économiques qu’il génère pour l’ensemble du territoirefrancilien, et le rôle qu’il joue dans l’attractivité internationale et le dynamisme économique de l’Ile-de-France et de la France font de la remise à niveau de ce pôle d’exception un véritable « objectifd’intérêt national ».

En outre, l’affirmation d’un positionnement international de La Défense sur le segment des quartiersgénéraux d’entreprises, loin de générer une quelconque concurrence infra-régionale, est, à l’inverse, unedes conditions nécessaires à un polycentrisme réussi.

# Il découle de cette analyse que l’évolution de La Défense à moyen et long terme doit tendrevers 2 objectifs :

• faire en sorte que les grandes entreprises à forte dimension internationale déjà présentes surle site y trouvent les conditions de leur développement,

• faire venir à La Défense les centres de décision des groupes multinationaux.

Ces objectifs conduisent à retenir trois grands axes de recommandations :• le développement de l’attractivité internationale ;• le logement des salariés à proximité de La Défense ;• le besoin urgent d’améliorer les transports.


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PROPOSITIONS – AXE 1 : Développer l’attractivité internationale deLa Défense

La problématique : La nécessité d’attirer les centres de décision des entreprisesinternationales en Ile-de-France.

$ A travers le renforcement de l’attractivité de La Défense, l’objectif est de développer la placede l’Ile-de-France et de la France dans l’accueil des quartiers généraux d’entreprisesinternationales

Le véritable enjeu du développement de La Défense n’est pas de priver Boulogne, Paris ou Saint-Denisde leurs sièges sociaux, mais d’attirer en Ile-de-France les sièges « Europe » (ou, selon l’organisationinterne des entreprises, siège « Europe de l’Ouest » ou « Europe du Sud ») des groupes multinationaux.Dans l’immédiat, force est de constater que si La Défense accueille les grandes entreprises françaises àforte existence internationale, le quartier d’affaires parvient mal, à l’image de l’Ile-de-France dans sonensemble, à attirer les quartiers généraux d’entreprises étrangères.

$ Si l’Ile-de-France est aujourd’hui la métropole européenne qui accueille le plus d’implantationsinternationales au sens large, la position de Londres est hégémonique sur le segmentstratégique des centres de décision des entreprises internationales.

L’étude annuelle Paris Ile-de-France Capitale économique – Ernst & Young relative aux implantationsinternationales dans les 15 principales métropoles européennes (dont les principaux résultats figurent enannexe 16) met en évidence que l’Ile-de-France a réussi, en 2005, à ravir à Londres la première place enmatière d’implantations internationales (194 en Ile-de-France contre 177 dans le Grand Londres).

Toutefois, une analyse plus approfondie par type d’implantation montre que sur le secteur desimplantations stratégiques (quartiers généraux, centres de R&D et centres de services), Londres occupeune position hégémonique en Europe, avec 39% de part de marché (88 implantations en 2005) contre13% pour l’Ile-de-France (29 implantations).

Plus précisément encore, si l’Ile-de-France se positionne en tête du classement européen pour l’accueildes centres de services et est très bien placée en matière de R&D, grâce notamment à l’attractivité duSud-Ouest francilien (technopôle du plateau de Saclay, Vallée scientifique et technologique de la Bièvre,centres de recherche de Saint-Quentin-en-Yvelines), sur le segment spécifique des quartiers générauxd’entreprises internationales, en revanche, le Grand Londres domine sensiblement l’Ile-de-France avec,en 2005, 80 implantations contre 15. Sur l’ensemble de la période 2001-2005, ces chiffres s’élèventrespectivement à 240 et 57, le Grand Paris attirant donc environ quatre fois moins de centres de décisionque son concurrent d’outre-Manche.


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Quels sont les critères de localisation des quartiers généraux d’entreprises internationales ?

L’étude European Cities Monitor 200648 s’appuie sur des entretiens réalisés avec 500 dirigeants etdécideurs, responsables de la localisation, choisis au sein des 15 000 plus grandes entrepriseseuropéennes. Elle fournit un classement, par ordre décroissant d’importance, des facteurs de localisationpour une entreprise à dimension internationale. Les trois facteurs-clés sont les suivants :

1. Un accès facile aux marchés et aux clients2. La disponibilité de personnel qualifié3. Les liaisons de transport vers d’autres villes et vers l’international

La qualité des télécommunications et les facteurs de coût (du travail, de l’immobilier d’entreprise) viennentensuite.

Cette étude ne spécifie pas la nature des métiers et des fonctions économiques qui pourraient êtreimplantées. Il est donc permis de considérer que ces facteurs jouent un rôle majeur dans tous les cas defigure.

Par ailleurs, des études récentes, qui s’appuient sur des données nord-américaines, suggèrent que lescritères de localisation des centres de décision répondent à des caractéristiques spécifiques49 :

• l’accès à un aéroport joue un rôle extrêmement déterminant, tout spécialement si celui-ci disposed’une large plate-forme de correspondances (hub) ;

• les effets d’agglomération sont importants, les quartiers généraux recherchant à s’implanter àproximité d’autres quartiers généraux. Cet effet est d’autant plus élevé que les entreprises relèvent dumême secteur d’activité ;

• la proximité d’un réseau large et diversifié de fournisseurs de services aux entreprises est égalementrecherchée.

$ L’Ile-de-France doit se donner les moyens de mieux accueillir les centres de décision.

Il en est ainsi en raison des nombreux avantages qu’offre la présence, sur un territoire, des états- majorsdes entreprises. En premier lieu, ceux-ci impliquent l’existence d’emplois à forte valeur ajoutée.Deuxièmement, en raison des liens que les centres de décision nouent avec les autres implantations del’entreprise, la localisation d’un centre de décision peut influencer celle des autres activités de l’entreprise(de back-office, de production, de recherche et développement…) en incitant à une proximité.Troisièmement, les quartiers généraux des grands groupes recourant souvent, pour certaines missions, àdes prestataires extérieurs (audit, comptabilité, publicité, stratégie fiscale…), leur localisation sur unterritoire conduit à attirer de nombreux services aux entreprises, y compris à forte valeur ajoutée. Enfin, laprésence de centres de décision sur un territoire emporte des conséquences qui vont au-delà del’économie, notamment en offrant des débouchés pour les diplômés des grandes écoles (d’ingénieurs etde management) et, plus généralement, en contribuant au potentiel intellectuel et cognitif d’un territoire.

Mais l’ambition que l’Ile-de-France doit se donner en matière d’attractivité vis-à-vis des centres dedécision découle également de l’évolution rapide de la vie des affaires, et notamment du renforcement dela mobilité des acteurs économiques et du mouvement croissant de grandes fusions-acquisitions entreentreprises de nationalité différentes. Stimuler l’attractivité de l’Ile-de-France en la matière devient

48 Cushman & Wakefield, European Cities Monitor, septembre 2006.49 J.C. Davis & J.V. Henderson, « The Agglomeration of Headquarters », Center for Economic Studies, février 2004 ;V. Strauss-Kahn & X. Vives, « Why and Where do Headquarters Move ? », IESE Business School, Working paper n°650, septembre 2006.


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également d’autant plus urgent que, si les délocalisations de sièges sociaux étaient jusqu’à présent,notamment pour des raisons juridiques, peu pratiquées en Europe, le statut de société européenne, entréen vigueur en octobre 2004, ainsi qu’un projet de directive relative aux transferts de sièges sociaux,conduisent à intensifier la concurrence entre quartiers d’affaires européens.

$ Le territoire stratégique de Paris-QCA-La Défense constitue un terrain privilégié pour accueillirles centres de décisions internationaux en Ile-de-France.

• Paris et La Défense constituent des territoires à forte visibilité internationale, disposant, d’un réservoirimportant de cadres supérieurs habitant sur place, de multiples infrastructures de transport, et desurfaces de bureaux répondant aux normes internationales de qualité les plus strictes. Même si cefort potentiel et cet avantage comparatif doivent aujourd’hui être remis à niveau, le territoirestratégique Paris-QCA-La Défense constitue donc indéniablement un territoire privilégié pour attirerles fonctions-clés des entreprises internationales.

• De plus, les grandes entreprises de La Défense, présentes sur les marchés internationaux ont, par lafréquence des relations qu’elles entretiennent avec leurs homologues étrangères, permis au sited’acquérir une forte notoriété internationale.

• Enfin, les professionnels de l’immobilier d’entreprise du monde entier, qu’il s’agisse de promoteurs oud’investisseurs sont présents à La Défense, ce qui n’est pas forcément le cas pour les autres pôlestertiaires franciliens. Parmi ces « signatures » internationales, on peut citer les investisseurs Generli(Italie), SITQ Caisse des dépôts du Québec, Kanam (Allemagne), Tisman Speyer (Etats-Unis). Laprésence de ces acteurs étrangers à La Défense, et les immeubles sur lesquels ils interviennent,contribuent fortement à consolider la renommée de La Défense à l’étranger.

! Les quartiers d’affaires traditionnels de Paris-capitale, et en leur sein sur ce produit pharequ’est La Défense, constituent un patrimoine sur lequel l’Ile-de-France et la France doivents’appuyer pour renforcer leur attractivité dans l’accueil des quartiers généraux internationaux.

! C’est pourquoi, le territoire stratégique de Paris-La Défense doit se fixer pour objectif dedevenir le plus compétitif en Europe dans l’accueil de centres de décision d’entreprisesinternationales.

Relever ce défi suppose au préalable que le plan de renouveau de La Défense atteigne sesobjectifs en matière de restructuration et de reconstruction des bureaux obsolètes, afin deremettre le quartier à niveau.

Comme l’a mis en évidence le plan de renouveau de La Défense, « 31 immeubles comportent desplateaux de moins de 1 200 m², 20 ont une surface utile inférieure à 40 000 m², un immeuble sur six a étéconstruit avant 1985 et n’a pas été réhabilité depuis, et enfin 17 tours, représentant environ 650 000 m²,sont aujourd’hui potentiellement hors marché »50. Afin d’encourager les opérations de démolition-reconstruction à l'intérieur du périmètre de La Défense, plusieurs mesures incitatives ont été annoncéescomme l’exonération d'agrément (dans la limite d'une extension de leur surface de 40 000 m² ou de 50 %de la superficie de la tour initiale) et l’exonération de la redevance sur les bureaux, à concurrence de lasurface initiale51.

50 Cf. le discours prononcé par M. N. Sarkozy, Ministre de l’Intérieur et de l’Aménagement du territoire, à l’occasion dela présentation du plan de renouveau de La Défense, le 25/07/2006.51 Dès lors que les immeubles concernés auraient déjà supporté cette taxe lors de leur construction, seules lessurfaces supplémentaires y seront soumises.


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Au delà de cette nécessaire remise à niveau du parc de bureaux, la CCIP formule 5 propositionsafin de maintenir et accroître l’attractivité internationale de La Défense :

• Proposition n°1 : Faciliter les liaisons de transport entre La Défense et l’international afin de réduiresignificativement la durée des déplacements d’affaires.

• Proposition n°2 : Renforcer et enrichir les activités de gestion et d’animation du quartier d’affaires.

• Proposition n°3 : Faire de La Défense un site à la pointe du développement durable et des nouvellestechnologies.

• Proposition n°4 : Mieux valoriser le fort potentiel intellectuel et cognitif de La Défense.

• Proposition n°5 : Mettre en place les moyens d’une action permanente de promotion économique duterritoire stratégique de Paris-La Défense.


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PROPOSITION n° 1 : Faciliter les liaisons de transport entre La Défense etl’international afin de réduire significativement la durée des déplacements

d’affaires.

L’attractivité de l’Ile-de-France en général et de La Défense en particulier est pénalisée du fait notammentdes difficultés d’exploitation et des problèmes récurrents de congestion des transports collectifsrégionaux, mais également, dans le cas spécifique de La Défense de la carence récurrente d’une offreadaptée aux voyageurs d’affaires.

La CCIP estime tout particulièrement essentiel de faciliter les connexions de La Défense avecl’international et formule les préconisations suivantes :

$ Instaurer une véritable liaison avec l’aéroport de Paris-Charles-de-Gaulle parla création d’une interconnexion aisée, à la Gare de l’Est, entre CDG Express etle RER E (Eole), prolongé jusqu’à La Défense.

L’attractivité internationale du quartier d’affaires de La Défense est actuellement fortement pénalisée parl’absence de liaison rapide et fiable avec les aéroports, notamment l’aéroport de Roissy. En comparaison,les quartiers d’affaires modernes des métropoles européennes concurrentes bénéficient tous d’une liaisondirecte avec les aéroports internationaux :

• Situé à proximité immédiate de l’aéroport de London City, Canary Wharf, est très bien relié àl’aéroport de Stratford, et devrait, à l’horizon 2015, voir sa connexion à l’aéroport d’Heathrow êtreconsidérablement améliorée dans le cadre du projet Crossrail, actuellement en discussion auParlement.

• Situé au sud d’Amsterdam, le quartier d’affaires de Zuidas n’est qu’à une dizaine de minutes del’aéroport international de Schiphol.

La liaison actuelle entre La Défense et l’aéroport de Paris-Charles-de-Gaulle par les transports encommun, qui repose sur une utilisation successive des RER A et B avec une rupture de charge àChâtelet-Les Halles, impose des temps de parcours souvent supérieurs à une heure dans des conditionsde service peu satisfaisantes. Aussi, il apparaît nécessaire de développer la liaison vers l’aéroport deRoissy :• d’une part, afin de combler le déséquilibre actuel entre le temps d’accès aux avions et la durée à

bord des appareils notamment pour les vols nationaux ou en direction des capitales économiquescomme Londres, Amsterdam, Francfort ou Milan ;

• d’autre part, afin d’accroître la ponctualité, le confort et la sécurité des transports collectifs, car il s’agitsouvent du premier vecteur d’image de l’Île-de-France pour les touristes et la clientèle d’affairesétrangère.

Dans cette perspective, la mise en service en 2012 du CDG Express, permettra de faciliter lesdéplacements professionnels entre la Gare de l’Est et l’aéroport de Roissy grâce à des liaisons directesde 20 minutes effectuées chaque quart d’heure. Estimé à 640 M€, ce projet s’inscrira en complémentaritéde la desserte rénovée du RER B dont la dégradation croissante des conditions d’exploitation etl’inadéquation aux besoins de déplacements sont à l’origine de sa très faible utilisation par les voyageursde l’aéroport. L’intérêt du CDG Express a d’ailleurs été confirmé aussi bien à l’occasion du débat publicmené en 2003 que par les autorités publiques, dans le cadre du CIADT du 14 octobre 2005, qui préconiseun montage « public/privé » (PPP) de type concession publique.


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Le tracé "Virgule" retenu suite au débat public qui s'est tenu fin 2003 sur le projet CDG Express aconfirmé un départ parisien en Gare de l'Est. Dans ce contexte, la meilleure solution pour offrirdes conditions de trajet plus en adéquation avec les besoins de la clientèle d’affaires entreLa Défense et Roissy, est aujourd'hui la création d’une interconnexion optimisée à la gare de l'Estentre le CDG Express et le RER E, prolongé jusqu’à La Défense. Elle permettrait de diminuer de 30 à40 minutes les temps de déplacements entre le quartier d’affaires et l’aéroport de Roissy.

La qualité de la liaison dépendra cependant de la rapidité et du confort de l'interconnexion entre leCDG Express et EOLE. Les gênes inhérentes à la rupture de charge pour les voyageurs d’affairesutilisant ces deux modes de transport devront être minimisées, ce qui impose à tout le moins la réalisationd'aménagements performants et de qualité entre le terminus du CDG Express et celui du RER E(signalétique, couloirs dédiés avec tapis roulants,...). L'optimisation de cette liaison impose cependantd'étudier les possibilités d'une connexion plus performante quai à quai et de réenvisager à terme, commele proposent certains experts, les possibilités d'un prolongement de CDG Express jusqu'à la gare duRER E "Haussmann Saint Lazare".

$ Créer sur le site de la Folie, à Nanterre, un nœud multimodal intégrant une gare TGVconnectée à la rocade francilienne des TGV.

Le réseau ferré à grande vitesse offre une alternative performante à l’avion pour les déplacements enFrance métropolitaine et en Europe. Différentes analyses montrent que la part de marché du TGVdépasse celle de l’avion pour des liaisons de moins de quatre heures et que l’on peut s’attendre à « unebaisse significative de la demande aérienne à l’intérieur de l’Europe » du fait « du potentiel de substitutionde la grande vitesse à l’avion ».52

Pour autant, La Défense ne dispose pas d’une connexion directe au réseau à grande vitesse,contraignant les salariés comme les clients d’affaires du quartier à transiter par les gares TGVparisiennes dont l’engorgement croissant doit conduire à envisager dès à présent de nouveauxinvestissements.

En ce sens, la plate-forme ferroviaire de la Folie – zone des Groues à Nanterre offre une réelleopportunité pour dé-saturer le réseau à grande vitesse francilien et pour développer des liaisonsinternationales à proximité immédiate du quartier d’affaires et depuis le cœur du territoire économiqueSeine-Arche – La Défense. Aussi la CCIP ne peut–elle que regretter l’absence de financement d’étudesconcernant le projet de gare TGV à La Défense – zone des Groues dans le Contrat de Projets Etat-Région 2007-2013 alors que sont citées les opérations interrégionales suivantes :• Interconnexion Sud TGV,• Ligne Paris Mantes Normandie et Normandie Mantes Roissy.

Connectée à la rocade ferroviaire grande vitesse régionale, dont les CCI de Paris Ile-de-Francepréconisent l’achèvement complet dans le cadre de leur contribution à la révision du SDRIF, cettenouvelle gare TGV offrirait notamment une ouverture vers les lignes d’Europe du Nord (Thalys,Eurostar). A terme, le développement de connexions directes rapides, au Nord vers Roissy et auSud vers Massy/ Saclay voire vers l’aéroport d’Orly facilitera l’accès à d’autres territoireséconomiques majeurs franciliens.

Cette nouvelle gare devra évidemment voir ses potentialités de raccordement aux réseaux régionauxexistants, tant routiers que collectifs, pleinement utilisées. Cela impliquera une desserte par le RER Eprolongé et au-delà, l’arrivée du métro ligne 1 et le passage à La Défense du futur métro de rocade enPremière Couronne proposé dans le cadre du SDRIF.

52 Danièle Navarre, L’Europe de la grande vitesse et l’intermodalité air-rail, Aéroports et Territoire, IAURIF, LesCahiers, juin 2004.


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PROPOSITION N°2 : Renforcer et enrichir les activités de gestion et d’animationdu quartier d’affaires

$ Une gouvernance inadaptée qui a appelé une refonte profonde52

L’EPAD, outre sa mission première d’aménagement du site, a assumé, jusqu’à ce jour, la missiond’exploitation et de gestion technique de ce quartier. Néanmoins, cette structure a rencontré plusieursdifficultés de taille dans l’accomplissement de cette mission, dues notamment à l’insuffisance des moyensfinanciers et juridiques mis à sa disposition, affaiblissant considérablement sa position vis-à-vis despromoteurs immobiliers et des collectivités territoriales.

En effet, alors que les communes de Puteaux, Courbevoie et Nanterre, et le Conseil Général des Hauts-de-Seine ont largement bénéficié des retombées fiscales liées aux activités économiques implantées àLa Défense, les équipements publics restant la propriété de l’Etat, les collectivités locales ont toujoursrefusé de participer au financement de l’exploitation du site.Ainsi, en 1998, les seules participations versées par les collectivités territoriales pour l’exploitation deséquipements généraux du quartier d’affaires atteignaient 60 millions de francs (10 MF en 1993, 20 MF en1994, 30 MF en 1995) sur un coût total d’exploitation proche d’un milliard depuis la création de l’EPAD,soit 6% des dépenses totales d’exploitation.

La dégradation de la situation financière de l’EPAD, due au tarissement des recettes provenant dela vente de droits à construire et au refus des collectivités territoriales de financer une partie desdépenses d’exploitation, a entraîné d’importantes coupes budgétaires dans les activités de gestion decette structure. Dès lors, il est devenu évident que si des solutions pérennes n’étaient pas rapidementtrouvées, l’attractivité générale du site de La Défense et la mise aux normes de ses équipements publicsen pâtiraient fortement.

$ La réforme du mode de gouvernance avec la séparation des activités de gestion etd’aménagement du quartier

Afin de remédier à cette situation, l’annonce du plan de renouveau de La Défense s’est doncaccompagnée du lancement d’une mission de réflexion sur la gouvernance de ce quartier d’affaires.

Cette mission de réflexion a abouti, à la loi n° 2007-254 du 27 février 2007, portant création d'un« Etablissement public de gestion du quartier d'affaires de La Défense », qui permet de faire financer enpartie l’exploitation du site par les diverses ressources qu’il génèrera. La gouvernance du site estdésormais clairement partagée entre d’un côté l’EPAD, prolongé dans sa mission d’aménageur, et l’EPIC,qui se voit confier la gestion et l’animation du quartier.

Si la CCIP se réjouit de cette modernisation du système de gouvernance du quartier d’affaires, ellese félicite également qu’une voix consultative ait été accordée aux représentants des entreprisesau sein de l’EPIC et veillera à ce que leur voix soit effectivement entendue.


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La CCIP considère que :

$ l’EPAD doit conserver la responsabilité des opérations d’aménagement du site dans le but depréserver un développement homogène de La Défense.

$ une part significative des recettes de l’EPAD liées à la vente de droits à construire devrait êtreréinvestie dans les études et le financement des infrastructures de transport.

$ la modernisation de la gouvernance de La Défense ne pourra être complète que si parallèlement auxmissions d’aménagement et de gestion du site une troisième mission se développe, qui consiste àassurer la promotion économique du territoire stratégique de Paris-QCA-La Défense (cf. propositionn° 5).

$ Il apparaît nécessaire que cette nouvelle organisation de la gouvernance permette à La Défense demieux et davantage communiquer avec son environnement (cf. proposition n°3).

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Par ailleurs, la CCIP identifie 4 pistes d’action destinées à enrichir les activités de gestion etd’animation de La Défense :

• Améliorer la gestion et l’entretien des ouvrages et espaces publics, et mettre à niveau lesinfrastructures du site.

• Améliorer la circulation au sein du quartier et repenser la signalétique.• Développer la palette de nouvelles prestations à destination des utilisateurs du site.• Permettre au quartier de rester animé en dehors des heures de bureau, enrichir l’offre culturelle et

événementielle, et faire de La Défense un lieu où il fasse « bon vivre ».

$ Piste 1 : Améliorer la gestion et l’entretien des ouvrages et espaces publics, et mettre à niveaules infrastructures du site

Dans un premier temps, il est urgent de mettre les différents équipements publics de La Défense auxnormes de sécurité, et notamment la dalle elle-même, qui manifeste, par endroits, des signes de fragilité.Il conviendra également de continuer à assurer un entretien efficace des voies d’accès aux bâtiments,escalators, passages piétonniers, ainsi que d’améliorer l’éclairage public, par endroits défectueux. Enfin, ilconviendrait de réaliser davantage d’espaces verts et de les entretenir par une gestion éco-responsable.

$ Piste 2 : Améliorer la circulation au sein du quartier et repenser la signalétique.

Afin de renforcer l’accessibilité directe du quartier, la fluidité des circulations en son sein, et d’accroîtreles connexions avec les communes avoisinantes, il serait nécessaire :

• d’améliorer les accès routiers au site, par la poursuite des travaux d’aménagement duboulevard circulaire, tout en conservant l’objectif de rendre les abords du quartier d’affaires plushumains, et de faciliter l’intégration de La Défense dans le tissu urbain environnant.

• de repenser la signalétique. La signalétique actuelle des portes de sorties du boulevard circulaire etdes accès aux parkings est difficilement compréhensible pour un non initié. Cette difficulté est accruepar l’absence de référencement des parkings et des voies d’accès de La Défense par les systèmesde positionnement par satellite (GPS). Il convient donc d’intensifier les efforts pour imaginer unconcept plus simple de cartographie du quartier.


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• de fluidifier la circulation à La Défense, notamment par une meilleure utilisation des voies sousla dalle, essentiellement réservées aux livraisons.

• de mettre en place, à certains points clefs, un système de voituriers pour les visiteurs extérieurs.

• d’envisager, enfin, la création d’un système léger de desserte interne du quartier. L’exploitation dece mode de transport léger serait confiée à la structure de gestion nouvellement créée.

$ Piste 3 : Développer la palette de nouvelles prestations à destination des utilisateurs du site.

Il faudra remédier au manque de développement des services haut de gamme destinés aux cadresinternationaux, mais aussi des services de proximité, plus courants, destinés à l’ensemble des salariés.

A titre d’exemple, on pourrait envisager :• la création de guichets d’informations à la sortie des infrastructures de transport,• le développement de services d’accueil des cadres étrangers,• la mise en place, sur les tours de La Défense, de panneaux lumineux sur lesquels défileraient les

cours de la Bourse, à l’instar de ce que proposent Canary Wharf (Londres) ou Wall Street.

$ Piste 4 : Permettre au quartier de rester animé en dehors des heures de bureau, enrichir l’offreculturelle et événementielle et faire de La Défense un lieu où il fasse « bon vivre ».

Une enquête, diligentée par l’EPAD début 2005 auprès des salariés et des résidents de La Défense afinde recueillir leur perception du quartier53, montre que les utilisateurs de La Défense déplorent le manqued’animation culturelle et événementielle, et le manque de « vie » en général, sur la dalle.

L’engouement qu’a suscité l’ouverture, en avril 2006, d’un complexe UGC Ciné-Cité de 16 salles àLa Défense prouve qu’il existe toujours une forte demande culturelle sur le quartier d’affaires. Si enmatière d’animation, l’organisation de spectacles grand public (feux d’artifices, marché de Noël, Fête de laMusique) a pu répondre à un certain type de demande, cette offre culturelle doit être complétée,notamment sur le segment « haut de gamme », qui fait actuellement défaut à La Défense. A titred’exemple, sous la dalle sont conservées quantité d’œuvres du Fonds National d’Art Contemporain quipourraient en partie être exposées. Ainsi, le développement d’une offre culturelle et événementiellepourrait permettre à La Défense d’être encore davantage assimilée à un véritable quartier parisien etpourrait entraîner l’arrivée de touristes susceptibles de porter le nom de La Défense dans le monde entier.

En outre, l’animation du site diminuerait le sentiment d’insécurité le soir pour les salariés quisortent tard de leur bureau. L’enquête menée par l’EPAD indique que 71% des salariés participants sesentent en sécurité contre 58% des résidents seulement, ce qui traduit un sentiment d’insécurité surtoutvécu en dehors de heures de bureaux. L’EPAD a pris conscience que ceci pouvait nuire à l’attractivitéglobale du quartier et notamment empêcher La Défense d’attirer les grands cabinets d’avocats et deconseil, dont les salariés, susceptibles de sortir tard de leur lieu de travail, préfèrent rester implantés aucœur de Paris. Des efforts ont été entrepris afin d’améliorer l’éclairage public et il semble que cesentiment d’insécurité soit aujourd’hui en diminution (certains interlocuteurs rencontrés dans le cadre denos auditions ont cependant insisté sur les accès aux parkings). En tout état de cause, l’évolution del’image du quartier requiert de poursuivre dans la durée ces efforts de sécurisation du quartier.

Mais plus largement, il s’agit de faire de La Défense un lieu où il fasse « bon vivre », riche deconvivialité. La Défense est organisée autour d’un vaste espace dégagé qui a été préservé de touteconstruction afin de conserver la perspective historique avec Paris. Cette organisation de l’espace,soumise à des critères avant tout esthétiques, n’a pas rendu possible le développement d’activités 53 Cf. « Les usagers veulent que La Défense s’anime », Le Parisien, 02/02/2005.


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permanentes sur la dalle. Aujourd’hui, au centre du quartier d’affaires, se trouve un grand espace debéton, parfois balayé par les vents, ce qui ne renforce pas l’hospitalité du site.

Le quartier gagnerait sans doute en attractivité si des cafés et restaurants pouvaient s’installer sur cetespace, sur le modèle de ce qui existe à Canary Wharf (Londres), où de nombreux cafés permettent auxsalariés du site de se détendre, dans un cadre agréable, à la fin de la journée.

L’absence d’une gamme complète de restaurants à La Défense est également un handicap à la fixationsur le site des cadres supérieurs, le soir venu.

Enfin, en dehors des Quatre Temps, La Défense manque de commerces, qui sont généralementsources d’animation et contribuent à rendre un espace plus vivant et attractif pour ses utilisateursréguliers.


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PROPOSITION N°3 : Faire de La Défense un site à la pointe du développementdurable et des nouvelles technologies

$ Faire évoluer La Défense pour qu’elle devienne un site exemplaire en matière dedéveloppement durable.

Avec un taux d’utilisation des transports en commun de près de 85%, La Défense est un modèle enmatière de multimodalité de déplacement et possède des caractéristiques favorables pour devenir un sitede référence en matière de développement durable. Le quartier répond au principe d’intensificationurbaine prôné dans le cadre de la révision du SDRIF s’appuyant sur la densification, la compacité etl’accessibilité.

Parmi les actions pouvant rapidement être mises en œuvre, le développement des normes HQE (HauteQualité environnementale) pour la construction est à encourager. Les nouvelles générations de tours dontla livraison devrait être prévue pour 2011-2012 (Generali, Phare) intègrent la dimension « développementdurable ». Il serait très positif pour l’image du quartier que les autres projets qui verront le jour recherchentégalement une certification HQE. A cet égard, la CCIP ne peut qu’encourager la volonté affichée parl’EPAD de créer, en coopération avec les pouvoirs publics, une charte environnementale contraignantepour les promoteurs immobiliers, qui intègrerait des critères d’évaluation quantitatifs, notamment enmatière d’autonomie de consommation énergétique.

En outre, dans l’objectif de favoriser les circulations douces, de redonner vie et humaniser les franges duquartier d’affaires et de faciliter la continuité urbaine entre le périmètre de l’EPAD et celui des communesavoisinantes, on peut citer les travaux d’aménagement du boulevard circulaire qui offrent l’opportunité demettre en œuvre les principes du développement durable et de favoriser l’intégration de La Défense dansson environnement.

Les propositions développées dans ce rapport en matière de développement de logements, ou encored’optimisation des transports en commun intègrent la problématique du développement durable.

Par ailleurs, la bonne gouvernance faisant partie intégrante du développement durable de La Défense, ilapparaît nécessaire de mieux et davantage communiquer : La Défense (et cela est vrai de tous sesacteurs) doit entretenir un dialogue plus approfondi avec l’ensemble de son environnement, etnotamment avec Paris et les communes des Hauts-de-Seine et de l’Ouest parisien.

$ Permettre à La Défense de conserver l’image d’un site « high-tech » qui rejaillitpositivement sur l’image de Paris à l’étranger

Dans l’optique de conserver pour La Défense l’image d’un site à la pointe des nouvelles technologies, ilfaudra continuer, à l’avenir, à lancer des projets d’envergure sur le modèle du raccordement de LaDéfense au très haut-débit (1997) ou encore de la couverture du site en Wi-fi (2004).

A cet égard, il sera nécessaire que les structures d’aménagement et de gestion du site définissentclairement leurs compétences respectives en matière d’infrastructures de télécommunications, et qu’ellescontinuent à se rapprocher des opérateurs privés lorsque le besoin technologique s’en fera sentir.


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PROPOSITION N°4 : Mieux valoriser le fort potentiel intellectuelet cognitif de La Défense

L’objectif est de faire de Paris-La Défense un pôle de réflexion international, y compris mais passeulement dans le domaine de l’économie, de la finance et des relations internationales,notamment par :

• la création d’une maison des think-tanks à La Défense, afin de développer les effets de réseauxentre les universités environnantes, les cellules de réflexion des entreprises, et des instituts derecherche indépendants ;

• l’organisation, à La Défense, de cycles de conférences sur les problématiques partagées parles grands quartiers d’affaires dans le monde. Seraient invités à participer à ces réunionsles représentants de Londres, de Pudong, de Bahreïn, etc. En organisant un dialogue entreles grands quartiers d’affaires mondiaux, La Défense se positionnerait en interlocuteur privilégié pourla zone Europe. Ces conférences pourraient être organisées en partenariat avec les universitésvoisines (Dauphine, Léonard de Vinci, Nanterre) et joueraient un rôle majeur en matière de marketinget de communication ;

• le développement de formations destinées aux asset-managers. En effet, si l’Ile-de-France peuts’enorgueillir de proposer à ses étudiants des cursus en mathématiques financières reconnus dansle monde entier pour leur niveau d’excellence54, la formation de ses gestionnaires d’actifs manqueaujourd’hui de structuration.

54 C’est une des raisons pour lesquelles de nombreux Français occupent des positions-clés dans de grandes banqueslondoniennes.


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PROPOSITION N°5 : Mettre en place les moyens d’une action permanente depromotion économique du territoire stratégique de Paris QCA-La Défense

Jusqu’à présent, la promotion internationale de La Défense n’a pas été véritablement identifiée par lespouvoirs publics comme une mission essentielle pour le site. Aujourd’hui, néanmoins, dans un contextede concurrence accrue entre quartiers d’affaires européens, il apparaît essentiel de valoriser La Défenseà l’international, alors par exemple que des activités de promotion économique ont, depuis longtemps, étédéveloppées par son concurrent londonien.

Aussi bien Canary Wharf Group, l’aménageur et gestionnaire du quartier d’affaires de Canary Wharf, queThink London, structure de promotion économique du Grand Londres, sont présents chaque année surles grands salons français de l’immobilier d’entreprise, comme le SIMI ou le MIPIM, afin de faire connaîtreleur « produit » et de défendre les atouts de Londres dans la compétition internationale pour l’accueil descentres de décision. Les efforts développés par ces structures dans la communication sont, à cet égard,fort impressionnants (riche éventail de plaquettes couleurs, maquettes à taille humaine, etc.).

Si, l’Agence Régionale de Développement (ARD), se charge de réaliser la promotion économique del’ensemble de l’Ile-de-France, aucune action n’existe pour assurer la promotion des atouts spécifiques auterritoire stratégique Paris QCA-La Défense dans l’accueil des centres de décision et quartiers générauxdes entreprises.

La CCIP préconise de développer deux pistes d’action en matière de promotion économique :

• Le développement d’une politique d’image du site

Il s’agit de mettre en œuvre des actions de marketing à l’international (création d’outils decommunication, politique d’image du site, organisation de manifestations à visibilité internationale…) et demettre en place une veille stratégique sur les bonnes pratiques en matière de communication et d’imagedes principaux quartiers d’affaires étrangers.

• L’accompagnement de l’implantation de nouvelles entreprises internationales

Cette action consiste à réaliser une prospection active d’investisseurs et d’entreprises susceptibles des’implanter dans le quartier d’affaires, mais également à se positionner comme premier interlocuteur detoute entreprise internationale souhaitant déjà s’implanter dans le secteur.

A cet égard, il est intéressant ici aussi d’évoquer les activités développées par Think London55 : outrela promotion de Londres sur la scène internationale, l’agence, financée conjointement par le privé etle public vise à faciliter l’implantation à Londres d’entreprises internationales. En communiquant àces entreprises les coordonnées des différents prestataires de services localement implantés (dans lesdomaines juridique, du recrutement, du marketing, de l’immobilier d’entreprise, de la fiscalité etc.), ThinkLondon recherche l’intégration de cette entreprise internationale dans l’économie locale. Une telle actionmériterait d’être adaptée au cas de Paris-QCA-La Défense, car faciliter l’insertion d’une entreprise dansun réseau de prestataires locaux permet à la fois d’accroître son « enracinement » et de lui faire prendreconscience de la richesse économique d’une métropole.

La CCIP estime qu’afin de mener à bien la promotion économique du territoire stratégique deParis-QCA-La Défense sur la scène internationale, il convient de développer des actions

spécifiquement dédiées à cette mission.

55 Voir précisions en annexe 18.


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Afin que ces actions de promotion répondent aux besoins de l’Ile-de-France en matière d’attractivité descentres de décisions internationaux, il sera essentiel de respecter les deux principes suivants :

• le monde économique devra jouer un rôle prédominant dans la promotion du site, commec’est le cas à l’étranger (voir annexe 18 sur Think London) ;

• le périmètre de ces actions de promotion ne devra pas se limiter au territoire de La Défensestricto sensu, mais devra être en cohérence avec la dynamique économique existante, assisesur la concentration de fonctions supérieures propre au territoire stratégique de Paris-QCA-LaDéfense. Afin de porter un message clair, ce périmètre d’action pourrait s’étendre, au moins dans unpremier temps, des arrondissements ouest parisiens à Rueil-Malmaison à l’ouest et Colombes aunord, en passant par La Défense56. Cet ensemble géographique, lié par une cohérence aussi bienterritoriale que fonctionnelle, concentre de nombreuses fonctions supérieures dans les activitésfinancières, d’assurance, de conseil, en lien avec la présence des fonctions de commandement degrands groupes internationaux. La cohérence de ce périmètre contrebalancera son actuelle absencede visibilité internationale. Cela permettra de faire du quartier d’affaires de La Défense un véritableproduit ou pôle d’excellence pour la localisation de quartiers généraux de grandes entreprisesfrançaises et étrangères.

La Chambre de commerce et d’industrie de Paris, acteur du développement économique desentreprises disposant d’une expérience reconnue en matière de promotion économiqueterritoriale, est prête à prendre toute sa place dans la mise en place et le développement de lapromotion économique du territoire stratégique Paris-QCA-La Défense.

56 Voir carte en annexe 3.


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PROPOSITIONS – AXE 2 : Accroître l’offre de logements à proximitéde La Défense et dans un quart nord-ouest de la région Ile-de-France

La problématique : Anticiper les besoins futurs de logements pour les salariés de La Défense

Selon nos estimations, les projets d’aménagement en cours prévus sur et à proximité de La Défensedevraient entraîner l’arrivée de 50 000 salariés supplémentaires dans les 10 prochaines années (40 000sur l’EPAD et 10 000 sur l’EPASA) 57.

Parallèlement, sur ces deux périmètres, seulement 4 900 logements supplémentaires (1 400 sur l’EPADet 3 500 sur l’EPASA) sont prévus.

Or, le développement du quartier d’affaires de La Défense ne pourra rencontrer le succès escompté quesi tout est mis en œuvre pour faciliter le logement de ces 50 000 nouveaux salariés. Cette problématiqueest soumise à une double contrainte :• l’insuffisance actuelle de constructions de logements en Ile-de-France,• la saturation des flux en provenance de Paris.

$ Le logement, aspect essentiel du développement économique francilien

Le développement des bureaux en Ile-de-France répond à un cadre juridique spécifique (l’agrément) quiimpose une répartition équilibrée entre le développement de l’offre tertiaire et de l’offre de logements. Cetéquilibre est nécessaire au développement harmonieux de la région Ile-de-France. Or, depuis 1999, 36000 logements ont été construits annuellement en Ile-de-France, contre 60 000 prévus dans le cadre duSDRIF.Cependant, alors que les enjeux sont de taille, le plan de renouveau de La Défense ne s’accompagne pasde réflexions sur les moyens d’assurer cet équilibre entre logements et activités.

$ L’accessibilité, critère d’implantation déterminant

L’accessibilité pour les salariés, notamment en transports en commun, est citée comme un critèredéterminant dans les choix d’implantation des entreprises. Or la situation s’apparente d’ores et déjà à unequasi-saturation des liaisons entre Paris et La Défense, et devrait s’aggraver dans les prochaines annéesavec les projets en immobilier de bureaux sur ce secteur.

Même si le prolongement du RER E jusqu’à La Défense58 pourrait absorber une partie de la croissance dunombre de passagers, la densification en logement à l'est de La Défense (sur un temps de parcoursraisonnable) n'est plus envisageable. De plus, même si une décision était rapidement prise, ce que nousappelons de nos voeux, il paraît improbable que la mise en service du RER E puisse se faire avant 2015.

57 Ces estimations correspondent, pour le périmètre de l’EPAD, aux 450 000 m² supplémentaires programmés par leplan de renouveau, auxquels s’ajoutent les livraisons prochaines des tours T1 et Granite (environ140 000 m²), et se fondent sur une base moyenne de 15,11 m² de bureaux par poste de travail, dans les IGH. Les10 000 salariés nouveaux du projet Seine-Arche reprennent une estimation avancée par l’EPASA.58 Voir la partie Propositions Axe 3.


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Il nous faut donc envisager la possibilité d'accroître l’offre de logements à proximité (communes desHauts-de-Seine proches ou bien reliées à La Défense) et plus généralement dans l’ouest francilien, où ilsubsiste du foncier disponible et où les transports ne sont pas saturés (Yvelines, Val-d’Oise).

A cette fin, la CCIP estime qu’il serait nécessaire d’organiser dès maintenant les conditions d’un dialogueentre les collectivités locales situées à l’Ouest de Paris dans une certaine proximité géographique avecLa Défense, et qui seraient susceptibles de proposer des logements aux futurs salariés du site, dansle cadre d’une relation gagnant-gagnant bien comprise. C’est en gardant à l’esprit cette idée deconcertation qu’il faut lire les propositions 6 à 8.


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PROPOSITION N°6 : ACCROITRE L’OFFRE DE LOGEMENTS A PROXIMITE DE LA DEFENSE

1. Faut-il davantage de logements sur le périmètre de l’EPAD ?

Le plan de relance de La Défense prévoit la construction de 1 400 logements sur le périmètre del’EPAD, ce qui correspond à une croissance du nombre d’habitants que nous pourrions estimer à 4 000en plus des 20 000 actuellement recensés. Cet accroissement paraît raisonnable.

En effet, la CCIP ne souscrit pas aux souhaits parfois exprimés d’introduire une parité entre les nouvellesconstructions de bureaux et de logements sur le périmètre de l’EPAD. D’une part, par son ampleur, laproblématique du logement des salariés de La Défense ne peut être appréhendée qu’à une échellebeaucoup plus vaste. D’autre part, le périmètre de l’EPAD doit avant tout répondre à ses missionsfondamentales : être un quartier d’affaires spécialisé dans l’accueil des fonctions tertiaires et stratégiquesdes entreprises, afin que l’économie francilienne dans son ensemble puisse bénéficier de ses effetsd’entraînement et de son attractivité internationale.

Il n’est donc pas dans la vocation première du quartier d’affaires de La Défense de connaître unedensification en logements.

2. Dans l’environnement immédiat de La Défense :

A proximité immédiate du quartier d’affaires de La Défense, environ 8 400 logements sont prévus àla construction dans les prochaines années59, qui se décomposent comme suit60:• 4 700 logements sur Nanterre et sur le périmètre Seine-Arche.• 3 700 logements sur Courbevoie et Puteaux.

La programmation en logements sur le périmètre de l’EPASA doit être substantiellementaugmentée

• Sur la ZAC Seine-Arche :

Les trois quarts des logements programmés sur Nanterre le sont dans le cadre de la ZAC « Seine-Arche »61 au cœur de l’Opération d’Intérêt National (OIN) du même nom. Au vu de la programmation enbureaux, qui entraînera l’arrivée de 10 000 salariés sur la ZAC, le nombre de logements programmésparaît insuffisant.

Sur ce périmètre, l’Etat disposant de moyens juridiques spécifiques (la déclaration de projet62) pour sesubstituer aux collectivités locales, le programme de logements initialement prévu dans la ZAC Seine-Arche pourrait et devrait être fortement augmenté.

59 Pour réaliser cette estimation, nous avons comptabilisé les surfaces programmées de logement et non encoreconstruites dans les ZAC des communes des Hauts-de-Seine à proximité ou bien reliée en transport en commun auquartier d’affaires de La Défense, auxquelles nous avons appliqué la surface moyenne des logements neufs estiméepar le ministère de l’Equipement pour les Hauts-de-Seine en 2005, soit 67 m2. Les prévisions ne tiennent donc pascompte des différents programmes immobiliers développés dans l’ensemble du tissu urbain de ces communes.60 Voir carte en annexe 20 et précisions dans le corps du texte de l’annexe 19.61 Périmètre de couleur bleu sur la carte en annexe 19.62 Cf. loi de programmation et de rénovation urbaine du 1 août 2003.


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• Dans le secteur des Groues

Au-delà de la ZAC Seine-Arche, il reste dans le périmètre OIN63 le secteur des Groues où 70 hectaresde foncier demeurent disponibles. Néanmoins, ce site présentant un fort potentiel en matière dedéveloppement d’infrastructures ferroviaires notamment sur le site de la Folie en limite de la zone desGroues (cf. ci-après la partie Propositions - Axe 3), il ne peut être intégralement dévolu au logement.

Toutefois, le foncier qui ne serait pas utilisé pour réaliser des infrastructures de transport doit êtremobilisé de façon à pouvoir accueillir un grand nombre de logements. Il s’agit effectivement del’un des derniers site aux vastes emprises foncières mutables, en prise directe avec le pôle deLa Défense.

3. Dans les communes de la Boucle des Hauts-de-Seine :

Il s’agit d’un territoire de projet qui réunit les communes du nord des Hauts-de-Seine spécialisées dansla logistique et l’industrie. Ce territoire compte 340 hectares de foncier disponible et les nombreusesZAC en cours prévoient la construction de 3 400 logements dans les prochaines années.

S’il paraît indispensable de maintenir du foncier autour du port de Gennevilliers pour les besoins del’industrie et ceux liés au développement du fret fluvial (plus de 35 % de croissance sur les quatredernières années et une prévision de plus de 50 % pour l’année 2006), il est également essentiel deprofiter du fort potentiel de foncier mutable dans les communes de la boucle des Hauts-de-Seinepour y construire d’importants programmes de logements.

4. Dans les communes des Hauts-de-Seine bien reliées à La Défense :

Les communes des Hauts-de-Seine bien reliées à La Défense ne permettront pas de répondre auxbesoins des nouveaux salariés avec seulement 500 logements programmés et une raréfaction du foncierdisponible64.

S’il paraît indispensable de prévoir une densification en logements sur les réserves foncières encoredisponibles dans le département des Hauts-de-Seine (OIN Seine-Arche et Boucle des Hauts-de-Seine),celle-ci doit s’accompagner d’actions visant à assurer le maintien d’espaces dédiés aux activitésindustrielles et logistiques.

Sur le reste du département, la construction de logements pourrait s’accroître avec la mesure prise parle Conseil Général des Hauts-de-Seine, consistant à verser 10 000 euros de subvention aux maires pourchaque logement construit en plus du total de logements livrés au cours de l’année précédente.Cependant, même si cette mesure, complétée de la création de l’établissement public foncier des Hauts-de-Seine, incitera sûrement certains maires à construire davantage de logements, le manque de foncierdisponible dans les Hauts-de-Seine, oblige à réfléchir à une échelle plus large et à proposer des solutionscomplémentaires à l’extérieur du territoire départemental.

63 Zone verte de la carte en annexe 19.64 Voir précisions en annexe 19


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PROPOSITION N°7 : Mobiliser les espaces disponibles à l’ouest de Paris

Des salariés qui résident de plus en plus loin :

Entre le recensement général de la population (RGP) de 1982 et aujourd’hui, nous assistons à unemodification substantielle de la répartition géographique des lieux de résidence des salariés deLa Défense.

Si en 1982, les salariés résidaient en grande majorité dans un secteur nord-ouest de la proche couronneparisienne, incluant les arrondissements occidentaux de Paris, les communes du centre et du nord desHauts-de-Seine et la frange orientale des Yvelines, vingt ans plus tard la répartition géographique dessalariés s’est nettement étendue. En 1999, les salariés de La Défense résidaient dans un large quartnord-ouest de la région Ile-de-France65.

Depuis le dernier recensement réalisé par l’INSEE en 1999, le phénomène de migrationrésidentielle des salariés de La Défense vers l’ouest semble se poursuivre. Selon les résultats desdeux enquêtes réalisées en 1998 et 2006 auprès de 20 000 salariés par le cabinet MV2 ETC pourle compte de l’EPAD, Paris n’héberge plus que 25 % des salariés de La Défense en 2006 (en diminutionde 3 points par rapport à 1998) contre 37 % pour la grande couronne (soit 4 points de plus qu’en 1998).Ce desserrement progressif continue de profiter essentiellement aux Yvelines et au Val-d’Oise qui, en2006, accueillaient respectivement 18 % et 9 % des salariés de La Défense.

Si en 2006, les Hauts-de-Seine accueillaient toujours 1 salarié de La Défense sur 5, on relève un déficitdu nombre de salariés résidant dans les communes les plus proches : Courbevoie (-0,9%), Nanterre (-0,7%), Puteaux (-0,7%).

Au cours des vingt dernières années, le développement de La Défense s’est donc accompagné d’unemigration progressive des salariés vers la grande couronne, en raison, notamment, d’une offre delogements adaptée à leurs besoins et accessible en transports en commun, mais également du niveauparfois dissuasif des prix de l’immobilier en première couronne.

L’étalement urbain étant au cœur des problématiques identifiées par la région dans le cadre dela révision du Schéma Directeur de la région Ile-de-France, ces données illustrent parfaitementla nécessité de prévoir et d’organiser le logement des futurs salariés de La Défense.

Ces données montrent également que le développement d’une offre de logements en grandecouronne ne fera qu’accompagner un mouvement naturel de desserrement résidentiel des salariésde La Défense vers les Yvelines et le Val d’Oise.

65 Cette approche spatiale de la localisation résidentielle s’appuie sur une étude réalisée par Ludovic Halbert en 2003.


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La CCIP suggère 3 pistes en ce sens :

$ Première piste : Argenteuil – Bezons66

La Communauté d’agglomération Argenteuil - Bezons, créée au début de l’année 2006, disposed’importantes réserves foncières qui pourraient constituer une offre pour le logement des salariés de LaDéfense, et ce d’autant qu’avec le prolongement du T2 jusqu’au pont de Bezons, prévu pour fin2010, ce territoire sera seulement à 12 minutes de La Défense.

$ Deuxième piste : Cergy – Pontoise67

Les disponibilités foncières et l’accessibilité de ce territoire depuis La Défense par le RER A pourraientpermettre à Cergy - Pontoise d’accueillir une partie des salariés de La Défense si des actions étaiententreprises en matière de production de logements et de renouvellement urbain.

Consciente de la nécessité de densifier son aménagement, notamment à proximité des gares,l’agglomération de Cergy - Pontoise s’est engagée à construire ou à financer 1 100 logements par anpendant 15 ans, soit 17 000 logements supplémentaires. Le nombre de logements à construire sur ceterritoire pourrait être accru grâce à l’action du nouvel établissement public foncier régional.

La CCIP se félicite de la politique de densification engagée par l’agglomération de Cergy -Pontoise qui doit également passer par le maintien d’une bonne mixité sociale.

$ Troisième piste : L’OIN Seine-Aval68

Les atouts de Seine-Aval pour devenir un des lieux de résidence des salariés de La Défense sontnombreux :

• Tout d’abord, il existe sur ce territoire une volonté politique partagée : le 6 mars 2006, Seine-Aval estdevenue une Opération d’Intérêt National au même titre que La Défense. Cela implique notammentque l’Etat dispose des moyens juridiques pour construire des logements.

• Ensuite, ce secteur géographique dispose d’importantes réserves foncières (pratiquement 2 000hectares) organisées autour et à l’intérieur de centres urbains, susceptibles de bénéficier d’unebonne desserte multimodale et, pour certaines, mobilisables à court terme.

• Enfin, l’axe A13-A14, seule autoroute radiale non saturée d’Ile-de-France, place le territoire àproximité immédiate de La Défense, dont il constitue naturellement un point d’appui.

L’État, à travers l’Opération d’Intérêt National envisage sur ce secteur la construction annuelle d’auminimum 2 000 logements contre 700 sur la période 2000-2005. Ces constructions s’appuieront sur unevéritable diversification de l’offre de logements et de sa répartition, destinée à diminuer fortementcertaines concentrations de logements sociaux. La Région, quant à elle, est encore plus ambitieuse en

66 Voir carte en annexe 2167 Voir carte en annexe 2268 voir carte en annexe 23


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matière de logements, puisque dans le projet de SDRIF, elle préconise la construction de 2 500logements par an.

De plus l’État, dans son rapport d’étape sur le « grand projet d’urbanisme d’intérêt national Seine-Aval »et la Région dans le SDRIF, soutiennent le prolongement d’Eole à l’ouest pour assurer un lien direct avecLa Défense.

La qualité des liaisons avec le quartier d’affaires de La Défense permettra également d’y développer desparcs d’activités tertiaires, sur le modèle de « Mantes Innovaparc », susceptibles d’accueillir certainesfonctions d’entreprises installées sur La Défense. Au delà de sa proximité avec La Défense, le territoire deSeine-Aval dispose de nombreux atouts pour devenir un véritable pôle économique, grâce notamment àla présence des filières automobile et aéronautique, de la filière éco-industrie et de la possibilité dedévelopper des activités liées à l’économie résidentielle. Autant d’atouts qui devraient permettre auterritoire de connaître un développement urbain équilibré en termes d’emplois et d’habitants.

Le territoire de Seine-Aval doit se positionner en complémentarité du quartier d’affaires, aussi bienpour l’accueil résidentiel d’une partie de ses salariés que pour l’accueil de certaines fonctionstertiaires ne nécessitant pas d’être localisées au cœur du quartier central des affaires de Paris - LaDéfense.

Dans le contexte francilien actuel de crise du logement, la CCIP ne peut que se réjouir de la décision dela région d’inscrire dans le SDRIF un objectif ambitieux de 60 000 nouveaux logements par an en Ile-de-France entre cette année et 2030. L’expérience du précédent SDRIF nous incite toutefois à la prudence,puisque seulement 77% du nombre de logements espérés ont effectivement été réalisés.

Le Conseil régional, conscient des freins à la construction de logements en Ile-de-France, vient de créerun Etablissement Public Foncier Régional dont la mission consistera à mobiliser les terrains disponiblesen Ile-de-France pour faciliter la préparation des opérations d’aménagement. La création de cet outil étaitnécessaire à l’atteinte des objectifs du SDRIF en matière de construction de logements. Souhaitant qu’ils’articule efficacement avec les établissements publics fonciers départementaux créés dans les Hauts-de-Seine et les Yvelines, la CCIP juge nécessaire que la région et les départements concernés travaillentensemble à l’élaboration d’une politique cohérente de l’habitat.


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PROPOSITION N°8 : Maintenir une diversité dans l’offre de logements neufs

Nous assistons à des changements dans la répartition socioprofessionnelle des salariés de La Défense.Selon les résultats de deux enquêtes69, le nombre de cadres a augmenté de 11 points au cours des huitdernières années pour représenter aujourd’hui 67% des salariés de La Défense, alors que les employéset les agents de maîtrise ne représentent plus que 28 % (soit 11 points de moins).

Cette évolution confirme l’attractivité croissante de La Défense comme terre d’accueil des fonctionssupérieures des entreprises et le renforcement de son ancrage au sein du quartier central des affaires.Le plan de renouveau de La Défense, en permettant l’édification de nouvelles tours aux derniersstandards internationaux et le renouvellement des tours les plus anciennes, devrait accroître la capacitéde La Défense à accueillir les fonctions supérieures et donc accentuer la part des cadres dansla composition socioprofessionnelle des salariés de La Défense.

Or, la répartition géographique par catégorie socioprofessionnelle des lieux de résidence montre unenette préférence des cadres pour Paris, les Hauts-de-Seine et les Yvelines. Quant à eux,les départements de la Seine-Saint-Denis, de la Seine–et-Marne et du Val-d’Oise accueillent une partimportante des agents de maîtrise et des employés travaillant à La Défense.

Paris ne disposant pas de suffisamment de foncier disponible pour pouvoir construire de nombreuxlogements et étant soumis à une saturation de ses liaisons avec La Défense, des logements adaptés auxcadres doivent être construits sur les territoires des Hauts-de-Seine disposant encore de réservesfoncières (Seine-Arche et Boucle des Hauts-de-Seine) ou sur les territoires susceptibles de les loger avecdes délais et des conditions de transport acceptables (Seine-Aval, Cergy-Pontoise et Argenteuil-Bezons).

Si la typologie et la localisation de l’offre de logements doivent répondre aux besoins spécifiques d’unepopulation disposant majoritairement de revenus élevés, il faut également prévoir, sur les communes desHauts-de-Seine et des Yvelines soumises à une forte inflation des prix, des logements à destination d’unepartie des agents de maîtrise et des employés, actuellement confrontés à des trajets domicile-travail longset contraignants.

Alors que le nombre de logements sociaux programmés dans les communes des Hauts-de-Seine bienreliées à La Défense semble correspondre aux besoins des salariés (environ un tiers), les logementsintermédiaires ne représente que 5 % des logements qui y sont programmés. Il s’agit pourtant d’unmaillon essentiel du parcours résidentiel répondant parfaitement aux attentes des agents de maîtrise etdes cadres en début de parcours professionnel. Afin de permettre à ces derniers de se loger à proximitéde leur lieu de travail, il paraît donc indispensable de prévoir la construction de logements intermédiairessupplémentaires, notamment sur les communes où les prix de l’immobilier deviennent dissuasifs.

Si l’objectif principal est bien de construire un nombre de logements suffisants pour répondre auxbesoins des futurs salariés, il faut également s’assurer de la mixité dans l’offre de logementsneufs, de façon à s’adapter aux attentes de chaque catégorie socioprofessionnelle du pôle deLa Défense.

69 Enquêtes réalisées en 1998 et 2006 auprès de 20 000 salariés par le cabinet MV2 ETC dans le cadre de l’« Etudemobilité transports à La Défense » pour le compte de l’EPAD


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PROPOSITIONS – AXE 3 : Améliorer les infrastructures de transport :un besoin immédiat et urgent

La problématique : un réseau exceptionnel mais une offre largement saturée etdes insuffisances en termes de dessertes

• Un taux d’utilisation exceptionnel des transports collectifs

$ Un site multimodal majeur en Île-de-France

Le quartier d’affaires bénéficie d’une offre très diversifiée de modes de déplacements.

L’accessibilité se fait principalement par les transports collectifs interconnectés à l’intérieur dunœud « Cœur Transport La Défense » formant un bassin d’emploi s’étendant sur plus de 80 kilomètresde Paris aux départements du Val d’Oise et des Yvelines, et se prolongeant à l’Est jusqu’au pôleémergent de Val d’Europe en Seine-et-Marne.

400 000 voyageurs quotidiens transitent par ce connecteur :

• près de 116 000 voyageurs quotidiens70 pour la station RER A « Grande Arche » (soit près de 232000 mouvements d’entrée et de sortie) plaçant celle-ci au 4ème rang des stations RER les plusfréquentées d’Île-de-France ;

• 68 100 et 34 000 voyageurs quotidiens71 aux stations de métro « La Défense » et « Esplanade deLa Défense » de la ligne 1 plaçant celles-ci en 9ème et 18ème positions des stations de métro les plusfréquentées ;

• 60 000 utilisateurs quotidiens du réseau SNCF Transilien reliant Paris aux gares de Saint-Nom-la-Bretèche et Versailles – Saint-Quentin-en-Yvelines et pour laquelle La Défense, avec 1 009 arrêtsquotidiens (total des 2 sens), est la gare de banlieue la mieux desservie ;

• 21 000 voyageurs en provenance du tramway T272 reliant La Défense à Issy-les-Moulineaux, soitle tiers du trafic quotidien de cette ligne ;

• près de 19 000 voyageurs issus des 15 lignes de bus RATP et des 2 lignes expresses assurant desliaisons vers le Mantois, Les Mureaux et Verneuil (4 000 à 4 200 voyageurs en heures de pointe dumatin fréquentent l’ensemble des lignes de bus desservant La Défense soit près de 181 000voyageurs par jour)73. Ces liaisons routières ont récemment été complétées par une gare routièreinternationale « Eurolines ».

70 Source RATP. Chiffre correspondant aux entrant directs (voyageurs venant de l’extérieur de l’ensemble RER,réseau SNCF compris) additionnés aux entrants correspondants (voyageurs du métro faisant la correspondance versle RER) calculé par jour ouvrable moyen en 2006.71 Source RATP, Chiffre correspondant aux entrants directs (voyageurs venant de l’extérieur de l’ensemble métro,réseau SNCF compris) additionnés aux sortants correspondants (voyageurs du RER faisant la correspondance versle métro) calculé par jour ouvrable moyen en 2006.72 Source : STIF, dossier d’Avant-projet prolongement du T2 La Défense / Bezons, décembre 2006.73 4 lignes de bus ont un niveau de fréquentation supérieur à 20 000 voyageurs quotidiens. Il s’agit des lignes 272(La Défense/Sartrouville RER) avec 24 667 voyageurs, 258 (La Défense/Saint-Germain-en-Laye) avec 23 439


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L’EPAD a récemment actualisé l’étude sur les pratiques de déplacement des utilisateurs du quartier deLa Défense74. Son principal enseignement est le constat d’un usage croissant des transports collectifspour 84,6% des salariés en 2006 contre 79% en 1998.

Les modes ferrés lourds occupent une part croissante dans les déplacements des salariés à l’inverse dela part modale de la voiture qui diminue de 5,6 points sur la même période et de 8,24% en volume (17 000salariés se rendaient à La Défense en véhicule particulier en 1998 contre 15 600 en 2006, cf. lesprincipaux résultats de l’étude réalisée pour l’EPAD par le cabinet MV2 Conseil en annexe 24).

La Défense est également desservie par d’importantes infrastructures routières telles que l’A14, la RN314et l’A86 à l’Ouest, la D7 au Sud et la RN192 au Nord. Le Boulevard Circulaire, configuré comme une VoieRapide Urbaine, en constitue le point central avec un trafic de 42 000 véhicules quotidiens en 2003.Utilisés par 13% des salariés de La Défense, l’ensemble de ces axes, dont la fréquentation augmentechaque année à l’exception du Boulevard Circulaire75, constituent une offre de transport complémentaire,nécessaire notamment pour les déplacements de rocade et les livraisons de marchandise.

$ Un glissement progressif du bassin d’emplois vers l’Ouest en lien avec le développement del’offre en transports collectifs

Comme indiqué plus haut (cf. Propositions – Axe 2), nous assistons à une localisation croissante du lieude résidence des salariés vers la Grande Couronne et plus particulièrement dans les départements desYvelines et du Val-d’Oise. Le glissement progressif du bassin d’emploi de La Défense est le résultat denombreux facteurs, dont l’augmentation du coût du foncier, la transformation des villes nouvelles en« bassin de vie », l’émergence et le renforcement des pôles d’emplois en périphérie parisienne. On peutégalement supposer qu’il est la conséquence du développement de l’offre de transport régionale.

Ainsi, la mise en service en 1997 du tramway T2 entre La Défense et Issy-les-Moulineaux, a permisd’élargir le bassin d’emploi de La Défense et d’offrir de nouvelles opportunités de logement pourles salariés vers le Sud des Hauts-de-Seine. D’après les données de l’enquête MV2 ETC pour l’EPAD,les salariés alto-sequanais seraient les seuls utilisateurs de ce mode de transport qui permet de relierle quartier d’affaires à Issy-les-Moulineaux en 22 minutes.

Les résultats de l’enquête MV2 ETC confirment également le rôle stratégique des transports collectifsdans le développement et le fonctionnement de La Défense, en particulier du RER A et de la ligne 1 dumétro qui représentent 64,7% des modes de déplacements utilisés. En effet, les stations de ces deuxlignes correspondent également aux principales communes de résidence des salariés, expliquant ainsi lenombre important de voyageurs mono-mode voire bi-modes (cf. annexe 24)76.

• Des insuffisances en termes de desserte et des difficultés croissantes surles axes majeurs nuisent cependant au bon fonctionnement et à l’attractivitédu site

voyageurs, 144 (La Défense/Rueil-Malmaison) avec 22 203 voyageurs et 161 (La Défense/Gare d’Argenteuil) avec 22035 voyageurs.74 « Etude mobilité transports à La Défense », EPAD, 2006.75 La circulation sur le Boulevard Circulaire a considérablement diminué ces dernières années, passant de 73 000véhicules quotidiens en 1996, à 42 000 véhicules en 2003 (source : Epad d’après les données 2003 de la CDES)notamment suite à l’ouverture de l’autoroute A14 en 1996 qui enregistre un trafic moyen de 117 234 véhicules parjour contre 21 200 pour la RN192 et entre 27 000 et 32 000 véhicules pour la RN13.76 D’après l’enquête MV2 ETC pour l’EPAD, le temps de trajet moyen des salariés de La Défense est de 45 minutes.Il est de 37 minutes pour les utilisateurs de la voiture particulière. Pour ceux utilisant les transports en commun,le temps de trajet moyen est de 40 min avec 1 mode, 51mn avec 2 modes, 1h05 avec 3 modes et 1h20 avec 4 modeset plus.


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Malgré la présence d’infrastructures de transport stratégiques, la desserte de La Défense n’est aujourd’huipas satisfaisante et tend à se détériorer sous l’effet de trois facteurs :

• une saturation croissante des réseaux de transports collectifs existants altérant durablement leurservice et leur fiabilité, notamment dans la liaison vers Paris ;

• une absence de liaison directe et de qualité avec les principaux sites stratégiques régionaux que sontles aéroports, les centres d’exposition et de congrès et les grandes gares TGV ;

• une insuffisance de liaisons vers les pôles urbains voisins et vers les principaux pôles économiquesfranciliens.

$ Un réseau de transports collectifs pénalisé par une saturation croissante

Le RER A et le Métro ligne 1 ont déjà atteint des taux de fréquentation en limite de capacité aux heuresde pointe. Il en est de même pour le tramway T2 qui a connu une hausse constante de sa fréquentationdepuis sa mise en service en 1997.

# Une augmentation de la fréquentation des stations de métro et RER de La Défense souventplus importante que sur le reste du réseau

L’augmentation du parc immobilier tertiaire et la réduction de la vacance immobilière sont certainementles principaux facteurs des fluctuations importantes du nombre de voyageurs des stations de métro et deRER desservant La Défense.

Comme le montrent les données chiffrées en annexe 25, la fréquentation des stations RATP augmentedans des proportions souvent plus importantes que sur le reste du réseau au cours des 4 dernièresannées. 23 683 voyageurs supplémentaires sont ainsi comptabilisés entre 2003 et 2006, dont13 104 en provenance du RER A.

Par ailleurs, la création, d’ici 2013 sur le périmètre de La Défense, de 450 000 m² de nouvelles surfacesde bureaux en supplément des 100 000 m² actuellement en chantier, devrait accroître cette tendance parl’arrivée d’environ 40 000 nouveaux salariés dont 34 000 utilisateurs des transports collectifs77. De plus, lamise en place de politiques de restriction de la circulation automobile en Île-de-France et notamment àParis (en particulier à travers les Plans Locaux de Déplacements) devrait également accroître la pressionde la demande sur les transports collectifs78.

Enfin, aux difficultés de congestion des stations de La Défense s’ajoutent les problématiques dedéplacements liées au développement du pôle limitrophe Seine-Arche. En effet, environ 10 000 nouveauxsalariés devraient rejoindre la ville de Nanterre dans les prochaines années, soit, en considérantles mêmes hypothèses de choix modal que pour le quartier de La Défense, 8 500 usagerssupplémentaires des transports collectifs qui viendront alourdir la charge du RER A et la fréquentation desgares limitrophes qui affichent d’ores et déjà des niveaux de fréquentation très élevés.79

77 Pour estimer le nombre de salariés supplémentaires à La Défense, on considère un ratio d’environ 15m² par postede travail. Par ailleurs, d’après la dernière enquête mobilité de l’EPAD, 84,6% des salariés du quartier d’affaires sontutilisateurs des transports collectifs.78 D’après les données de l’Observatoire des Déplacements de la Ville de Paris, nous constatons une baisse dela circulation automobile de 15% entre 2001 et 2005 dans la capitale, parallèlement à une augmentation du nombrede voyages effectués dans les transports collectifs de 10,5%.79 Près de 74 300 voyageurs quotidiens pour la station « Nanterre Préfecture » qui se positionne en 7ème position desgares RER les plus fréquentées du réseau RATP avec une croissance du trafic de 8,99% entre 2003 et 2006. 16 565voyageurs pour « Nanterre Université » dont le trafic a déjà augmenté de 27,6% en 2006.


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# Une concentration des mouvements de salariés sur de faibles créneaux horaires

L’étude MV2 ETC réalisée en 2006 sur les pratiques de déplacements à La Défense, indique que 80%des salariés de La Défense arrivent entre 8h00 et 9h2980. Sachant que 84,6% d’entre eux sont utilisateursdes transports collectifs, nous pouvons estimer la pression sur ces modes à 101 520 voyageurs auxheures de pointe du matin (dont environ 44 800 pour le RER A et 32 900 pour le métro ligne 1).

Cette forte concentration de la demande de déplacement sur de faibles créneaux horaires accentuela fragilité des réseaux de transports collectifs, notamment du RER A et de la ligne 1 du métro dont la partmodale dans les déplacements des salariés en font des modes de transports majeurs pour le quartier.

Le confort des voyageurs ainsi que le bon fonctionnement de ces lignes (régularité et qualité de service)pâtissent directement de l’augmentation croissante des volumes de fréquentation et de la concentrationexcessive de la demande de déplacements en heures de pointe du matin, ce qui nuit à l’attractivité de LaDéfense malgré les évolutions apportées ces dernières années, notamment au RER A (passage dans lesannées quatre-vingt à une fréquence des trains de 1mn30 au lieu de 3mn en heures de pointe etintroduction de rames à double niveau, celles-ci ayant cependant complexifié les mouvements de montéeet descente des voyageurs, d’où une augmentation de la durée d’immobilisation des rames en gares).

$ Une accessibilité contrainte vers les principaux pôles stratégiques régionaux et uneinsuffisance de liaisons radiales

Comme cela a déjà en partie été souligné (cf. Propositions – Axe 1), l’analyse de la desserte deLa Défense met en exergue l’absence de liaisons directes avec les aéroports. Cela est vrai pour lesaéroports nationaux et internationaux aussi bien d’Orly que de Roissy, dont les conditions d’accèsen transports collectifs requièrent souvent plus d’une heure de voyage avec 1 à 2 ruptures de chargeselon le trajet emprunté. L’amélioration de la desserte aéroportuaire du quartier d’affaires est sans doutel’un des principaux enjeux pour l’attractivité du site. Les quartiers d’affaires modernes concurrents duterritoire stratégique Paris QCA-La Défense bénéficient tous d’une liaison directe avec les aéroportsinternationaux (Canary Wharf en lien avec l’aéroport de Statford, Zuidas en lien avec l’aéroport deSchiphol à Amsterdam).

Les liaisons avec l’aéroport du Bourget (1er aéroport d’affaires avec 130 000 voyageurs par an) et lescentres d’expositions et de congrès de Paris-Nord Villepinte81 et du Bourget82 présententégalement des insuffisances, du fait de la durée des temps de trajet et du nombre de ruptures decharge.

Le quartier n’est pas non plus relié de manière fiable et adaptée aux réseaux ferroviairesinternationaux, notamment du Nord et de l’Est européen. Une meilleure liaison vers les lignes commeEurostar et Thalys et bientôt le futur TGV Est vers Strasbourg et l’Allemagne est pourtant essentielleaujourd’hui afin de répondre aux exigences de services nécessaires aux déplacements d’affaires.

Au delà de la liaison vers Paris, la liaison radiale vers les grands pôles économiques franciliens estnotablement insuffisante, voire quasi inexistante, notamment vers ceux de Saint-Denis et de Massy-Palaiseau. Une amélioration de la desserte depuis La Défense vers ces sites est indispensable audéveloppement de La Défense, mais aussi plus largement au bon fonctionnement de l’économie

80 Si le créneau horaire d’arrivée est relativement bien délimité, il n’en va pas de même des horaires de sortie pourlesquels l’étude met en évidence un fort étalement dans le temps : 74% des départs ont lieu à horaires variables,entre 17h30 et 21h.

81 2nd parc d’exposition francilien avec 191 000 m² totalisant entre 35 et 50 manifestations professionnelles par anréunissant 1,2 millions de visiteurs et 33 000 entreprises exposantes. Le programme d’extension du PIEX a conduit àl’ouverture de 15 000 m² de nouvelles surfaces en 2007 et prévoit 144 000 m² supplémentaires d’ici 2020.82 3ème parc d’exposition francilien avec 80 000 m² de surfaces d’expositions.


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régionale, dont elle constitue un pôle essentiel. L’amélioration de ces liaisons, complétée par unrenforcement de la desserte de proximité, est également importante pour favoriser l’accès aux pôlesurbains voisins, qui offrent des opportunités de logement aux salariés du pôle de La Défense.

L’accessibilité et la fluidité des déplacements tant locaux et régionaux qu’internationaux sont desconditions essentielles pour l’attractivité du site vis-à-vis des entreprises.

Aussi, afin de positionner durablement La Défense dans la compétition internationale, il importe, comptetenu des difficultés identifiées, de lancer un plan ambitieux de renouveau pour les transports etl’accessibilité du site. Ce plan, à mettre en place immédiatement, en parallèle au plan de relanceimmobilier, doit permettre de répondre à l’urgence de la saturation des réseaux et, ainsi, de mieuxaccompagner la modernisation et le développement du quartier d’affaires et du futur pôle limitrophe deSeine-Arche.

Certains projets concernant l’amélioration de la desserte de La Défense ont été pris en compte dans lestravaux de révision du SDRIF, cependant, peu d’engagements de travaux figurent dans le Contrat deprojet Etat/Région 2007/2013. Certains projets majeurs font encore débat. Aussi, apparaît-il indispensableà la CCIP de réaffirmer l’urgence à intervenir et les priorités à mettre en œuvre pour l’avenir du quartierd’affaires et le développement régional.

La carte page suivante permet de visualiser l’ensemble des projets de transport soutenus par la CCIP afind’améliorer l’accessibilité de La Défense et d’accroître son attractivité internationale.


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Priorité 1 : Décongestionner les accès au quartier d’affaires

PROPOSITION n° 9 : Même si cela sera très insuffisant, améliorer la capacité etle fonctionnement des transports en commun existants est indispensable

L’automatisation de la ligne 1 du métro et les différents aménagements envisagés permettraientd’accroître la fréquentation de la ligne de 10% environ, soit une capacité de transport accrue de10 200 voyageurs83 pour l’ensemble du site de La Défense. Sa réalisation représente un coût de 30,8M€ avec une phase de travaux qui devrait s’étaler de 2008 à 2010. Même si le Contrat de Projets 2007-2013 ne le mentionne pas, ce projet est capital, d’autant qu’une extension de la ligne 1 vers Nanterre està l’étude.

De multiples projets comme le renforcement du cadencement des trains et la mise en place de nouvellesrames à double niveau sont également avancés pour améliorer le fonctionnement et la capacité duRER A. Cependant, aucun financement d’un plan d’amélioration de la ligne n’est prévu dans le prochainContrat de Projets Etat-Région 2007-2013. De plus, si ces projets sont indispensables pour répondre àla situation d’urgence des difficultés de fonctionnement de la ligne, ils ne constituent pas des solutions àla hauteur des difficultés d’exploitation de la ligne et ne répondront pas à l’augmentation prévisible dela fréquentation. La capacité de circulation des trains dans le tronçon central semble avoir atteint sa limiteavec l’apparition de « phénomène de bouchon » en entrée de gare et malgré la perspective de capacitéde 15% encore disponible. De même, l’introduction des rames à double niveau induit des temps destationnement des trains plus longs pénalisant l’exploitation du réseau. Aussi, les réelles améliorationsdu RER A ne peuvent passer que par la réalisation de nouvelles infrastructures de transportspermettant un délestage du trafic voyageurs, notamment dans la liaison entre La Défense et Paris.

83 L’automatisation de la ligne de métro permettrait un gain de capacité compris entre 7,5 et 15% soit, pour la station« La Défense », de 5 100 à 10 220 voyageurs supplémentaires.


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PROPOSITION n° 10 : Lancer dès maintenant le prolongement d’Eole à l’Ouestvers La Défense et la Seine-Aval par un tracé souterrain direct

Considérant l’urgence à développer une nouvelle infrastructure de transport entre La Défense et Paris etl’intérêt à améliorer la desserte vers le Mantois et le territoire de Seine-Aval, le projet de prolongementd’Eole à l’Ouest apparaît comme stratégique et doit être inscrit comme une priorité à l’échelle régionale.

Il importe de considérer le taux de rentabilité de l’opération qui résultera des effets induits par cettenouvelle infrastructure. Notamment :• des reports de charges des lignes A et 1 vers Eole facilitant l’exploitation du réseau,• de la possibilité de dé-saturer le tronçon central des lignes B et D du RER entre Gare du Nord et

Châtelet-les-Halles.• des gains de temps et de qualité effectifs dans les déplacements des salariés de La Défense,• de l’ouverture d’une nouvelle voie d’accès vers les pôles économiques de l’Est (Plaine Saint-Denis,

Val-de-Fontenay, futur quartier du Quart-Nord Est Parisien) et de l’Ouest (notamment de la Seine-Aval par le prolongement au-delà de La Défense),

• de la desserte rapide et directe du pôle ferroviaire international de la Gare du Nord et de la Gare del’Est et l’accès facilité à l’aéroport de Roissy (notamment via CDG Express).

Cette nouvelle liaison structurante Est/Ouest semble actuellement la plus appropriée pour répondre auxdifférentes problématiques d’accessibilité et de desserte du quartier d’affaires et améliorer l’exploitationdes réseaux existants. Aussi, considérant les délais de réalisation et l’urgence à engager dès à présent ceprojet, la CCIP regrette qu’il ne figure qu’en phase 2 et 3 dans le projet de SDRIF. Seules les études surle prolongement d’Eole devraient faire l’objet d’un financement par leur inscription dans le Contrat deprojet 2007-2013, ce qui ne permet d’envisager une mise en service du RER prolongé qu’au mieux vers2020. Il importe donc de réaffirmer l’importance du projet au niveau régional et de mobiliser pour unengagement rapide des travaux.

2 scenarii principaux sont à l’étude pour le prolongement d’Eole vers l’ouest

• Scénario 1 : L’extension de la ligne vers Saint-Nom-la-Bretèche par la reprise du groupe II dufaisceau ferroviaire de la gare Saint-Lazare avec la création d’une nouvelle gare à l’intérieur duquartier parisien des Batignolles (station Pont Cardinet) s’ajoutant à 4 autres stations des Hauts-de-Seine située en amont de La Défense. Selon une estimation de l’EPASA, le coût en serait d’environ900 M€ (450 M€ pour le tunnel entre Saint-Lazare et Pont Cardinet et 450 M€ de renouvellement dumatériel) mais avec une grande marge d’incertitude.

• Scénario 2 : L’extension en tunnel direct vers La Défense depuis la gare de Haussmann – Saint-Lazare avec création d’une nouvelle gare à la Porte Maillot (en correspondance avec le RER C) puisreprise du groupe V du faisceau ferroviaire Saint-Lazare au-delà du quartier d’affaires pour desservirle Mantois et Seine-Aval. Selon une étude de RFF, le coût de cette solution est estimé à 1 430 M€(dont 190 M€ pour la gare Porte Maillot).

La CCIP se positionne dès à présent en faveur du scénario comportant un tunnel direct depuis lagare de Haussmann – Saint-Lazare avec une nouvelle gare à Porte Maillot.

La CCIP est pleinement consciente que la question du financement de l’extension du RER E constitue unobstacle à un démarrage rapide des travaux et qu’elle doit être envisagée dans le cadre plus global dufinancement des transports collectifs notamment par l’étude de solutions innovantes (péage urbain pourles véhicules polluants, partenariat public/privé, etc.). Cependant, elle estime qu’il convient de


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repositionner ce projet dans un contexte plus large et une vision de l’avenir de l’Ile-de-France àmoyen-long terme.

Par ailleurs, même si le scénario n° 1 permettait, sous réserve de la validité des estimations de coûtaujourd’hui disponibles, une diminution du coût de 37% sur les infrastructures, la solution du tunneldirect entre la gare de Haussmann – Saint-Lazare et La Défense semble préférable compte tenudes avancées notables qu’elle apporterait :

• Une alternative aussi attractive que le RER A par une vitesse commerciale plus rapide (4 gares enmoins entre Haussmann-Saint-Lazare et La Défense par rapport au scénario 1).

• L’absence des contraintes d’exploitation du scénario 1 liées au mélange des flux de circulation avecle groupe II du faisceau ferroviaire de Saint-Lazare.

• Une meilleure desserte de la Porte Maillot et une jonction avec le RER C.


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PROPOSITION n° 11 : Créer une gare multimodale à la Folie

Le secteur des Groues à Nanterre est inscrit dans le Périmètre d’Opération d’Intérêt National (POIN) duprojet « Seine-Arche ». Un processus de réflexion visant à la définition d’un projet de développementurbain partagé a été engagé par l’EPASA, la ville de Nanterre, la SNCF et RFF pour aboutir à la définitiond’un vaste programme de logements et d’activité.

L’aménagement de ce territoire de 320 ha (dont 70 ha sur le secteur des Groues) génèrera de nouveauxbesoins de déplacements qui ne seront que très partiellement absorbés par l’actuelle gare multimodale deLa Défense. Par ailleurs, les nouveaux besoins en matière d’infrastructures de transports sur La Défense(raccordement d’Eole à l’Ouest, gare TGV, etc.) nécessiteront un nouveau site d’interconnexioncomplémentaire de « Cœur Transport ».

Ainsi la gare de la Folie constitue-t-elle une réelle opportunité de création d’un nouveau pôlemultimodal en lien direct avec le quartier de La Défense et pouvant inclure une ouverture versl’international. Il semble en effet envisageable de faire converger sur ce site :

• le RER E prolongé depuis la gare Haussmann – Saint-Lazare ;

• la ligne 1 du métro ;

• le trafic grandes lignes avec, d’une part, les trains en provenance de Normandie LRNVS84, et d’autrepart, ceux en provenance du Nord et de l’Est de l’Europe, grâce à la création d’une gare TGV et d’unbarreau de raccordement à la rocade TGV ;

• le projet de métro de rocade en Première Couronne proposé dans le cadre du SDRIF (qui offriraitainsi une connexion avec la ligne 1 prolongée).

Outre ces projets de transport de voyageurs (dont aucun ne devrait bénéficier de financements du Contratde Projets Etat-Région 2007-2013 à l’exception des études pour le prolongement d’Eole à l’Ouest et pourla réalisation du métro de rocade « Arc Express ») les infrastructures des Groues pourraient accueillir unprojet de logistique urbaine visant à l’approvisionnement multimodal de La Défense et du futur pôle deSeine-Arche.

En cela, la CCIP regrette que les secteurs de La Défense et de Seine-Arche n’apparaissent plus demanière explicite dans le Contrat de Projets Etat-Région 2007-2013 parmi les sites identifiés commedevant porter des objectifs de développement majeurs pour l’Ile-de-France. Dans ce secteur, la zone desGroues aurait notamment mérité un traitement particulier compte tenu des enjeux identifiés en termes defret ferroviaire et en lien avec les activités du Port de Gennevilliers. Le Contrat prévoit des financementspour des plates-formes portuaires multimodales ou des études sur la logistique urbaine (Grand projet 5/Point 6 opérations fret). Il apparaît stratégique que ces financements permettent de développer desétudes afin d’identifier les sites à préserver et aménager pour assurer le stockage, le déstockage, legroupage et le dégroupage des marchandises. Ces études pourront contribuer à l’établissement d’unschéma régional de la logistique.

84 LRNVS : Liaison Rapide Normandie – Vallée de Seine.


- 64 -

PROPOSITION n° 12 : Fluidifier les axes routiers desservantLa Défense

Le réseau routier desservant La Défense est régulièrement saturé aux heures de pointe. Cette congestionnuit aux déplacements d’un nombre important de salariés mais aussi à l’organisation logistique desentreprises qui dépend presque exclusivement de ce mode de transport. De plus, elle a desconséquences en matière de pollution atmosphérique. Au delà de l’engagement de réflexions pour unemeilleure exploitation des possibilités de développement multimodal existantes sur le site (ferroviaire auxGroues, mais aussi fluviales grâce à la proximité de la Seine), il apparaît indispensable de fluidifier le traficet d’améliorer efficacement l’accessibilité routière du quartier d’affaires.

Plusieurs opérations peuvent y concourir. Elles sont d’autant plus nécessaires que la situation risque des’aggraver sous l’effet conjugué de travaux entraînant un rétrécissement de la chaussée, notammentl’extension du tramway T2 sur la RN192, et de la saturation croissante des transports en commun qui nepourront absorber l’augmentation de fréquentation du site.

Aussi, pour la CCIP, il est nécessaire d’homogénéiser le tronçon de l’A86 entre les autoroutes A14 etA15 actuellement à 2 voies dans un sens contre 3 voies dans l’autre avec un rétrécissement à l’approchede La Défense pour le transformer en un axe de 2x3 voies.

Il importe également de prolonger l’autoroute A86 au sud, notamment vers Versailles et Vélizy, afin derenforcer les liens économiques existants entre La Défense et le pôle Massy-Saclay-Saint-Quentin-en-Yvelines-Versailles et d’améliorer les liaisons vers ce bassin d’emplois dont les synergies avec le pôle deLa Défense présentent un potentiel d’amplification. D’ailleurs, certaines entreprises comme Renault,Peugeot ou bien encore Thalès, dont plusieurs fonctions centrales sont implantées à La Défense ou dansses environs immédiats (Nanterre, Rueil-Malmaison, Suresnes, Neuilly-sur-Seine, etc.) possèdentégalement des établissements implantés sur ce territoire.

Enfin, il semble nécessaire d’achever la réalisation de l’échangeur A14/A86 afin d’offrir une meilleureliaison à l’ouest, vers les Yvelines.

On peut regretter que le Contrat de Projets Etat-Région 2007-2013 ne comprenne plus de projetsroutiers, faisant peser des incertitudes sur le financement des projets essentiels, notamment le bouclagede l’A86 Ouest, dernière section à réaliser sur cette ceinture autoroutière de 80 km.85

85 Concernant le tunnel Est pour véhicules légers, l’ouverture de la première section Rueil-Malmaison – EchangeurA13 (tunnel Est pour véhicules légers uniquement) est programmée pour octobre 2007 et celle de la seconde sectionPont de Colbert – Echangeur A13 pour 2009. Concernant le tunnel Ouest pour tous véhicules dont les poids lourdsinférieurs à 4,5m de hauteur, situé entre Rueil-Malmaison et l’A12 à Bailly, au Sud du Triangle de Rocquencourt, ceprojet faisait l’objet d’études techniques complémentaires.


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Priorité 2 : Améliorer la connexion entre La Défense et les autres pôleséconomiques et urbains de l’espace régional

PROPOSITION n° 13 : Prolonger les lignes de tramway T1 et T2 et les raccorderdans le cadre du projet « Grand Tram »

Le prolongement des lignes de tramway participe de la volonté d’aménagement du territoire à l’échellerégionale et d’amélioration du maillage des transports en commun en proche périphérie. Il apporte dessolutions pouvant être mises en œuvre à court et moyen terme, complémentaires des projets lourds de métroou de RER précédemment évoqués.

La Défense est actuellement desservie par la ligne T2 du tramway qui, avec 81 500 voyageurs quotidiens,constitue le « maillon Ouest » du projet « Grand Tram » en première couronne. Cette ligne fait l’objet de deuxprojets d’extension86 qui devraient conduire au doublement du trafic voyageurs avec 58 500 nouveauxpassagers pour la section Nord et 30 000 nouveaux passagers pour la section Sud. A la mise en service duprolongement Nord, le tramway apportera une capacité de transport de 140 000 voyageurs quotidienscontre une capacité de 60 000 voyageurs pour l’ensemble des lignes d’autobus. Par ailleurs, le tempsde trajet entre La Défense et le Pont de Bezons sera considérablement réduit, passant à 12 minutes aulieu de 40 minutes actuellement. Si ce prolongement est inscrit dans le cadre du prochain Contrat deProjet, il conviendra néanmoins de s’assurer de son achèvement rapide.

Dans le même cadre, la ligne de tramway T1 entre Noisy-le-Sec et Saint-Denis va être prolongée jusqu’au futurterminus de la ligne 13 du métro à Asnières-Gennevilliers (AGIII) pour une mise en service en 201187 et untrafic supplémentaire de 43 000 voyages par jour. Cette nouvelle section offrira une desserte en rocade del’ensemble Nord parisien avec néanmoins un risque de rabattement d’une partie des salariés utilisateurs duréseau de bus vers des lignes de métro déjà saturées (comme la ligne 13 avec un taux de charge 2006 de116% susceptible d’augmenter suite à son prolongement).

Aussi, la CCIP invite à poursuivre dès à présent les études sur la dernière phase de prolongement Ouestdu T1 vers Colombes – Nanterre Préfecture qui n’est pas identifiée dans le Contrat de Projets Etat-Région 2007-2013. La création de la correspondance T1/T2 à Nanterre – la Boule / la Folie constitueral’élément majeur du projet « Grand Tram » (future rocade de tramway autour de Paris) que soutient égalementla Région dans le cadre du projet de révision du SDRIF. Par ailleurs, la CCIP préconise de poursuivre l’effortentrepris sur le T2 en engageant des études sur les prolongements de cette ligne vers Sartrouville etArgenteuil.

Ce nouveau réseau de sites propres en interconnexion permettra de desservir efficacement le bassind’emplois de La Défense localisé sur la boucle de Gennevilliers ainsi que sur les départements voisinsdu Val-d’Oise et de Seine-Saint-Denis. Ces prolongements de lignes permettront également d’importantsgains de temps de trajet pour les salariés tout en améliorant l’offre de transport actuellement assurée par deslignes de bus surchargées.

86 La mise en service de l’extension Nord de La Défense au Pont de Bezons est prévue pour 2011. L’extension Suddepuis Issy-les-Moulineaux jusqu’à la Porte de Versailles devrait entrer en service en juin 2009.87 Le trafic attendu pour cette nouvelle section est estimé à 43 000 voyages par jour (5 200 voyageurs à l’heure depointe du matin), soit un trafic annuel de 11,5 millions de voyages. Le coût global de l’opération est fixé à 165,13 M€aux conditions économiques 2006 (dont 151,43 M€ pour l’infrastructure) avec une participation de 124,97 M€ (CE2006) dans le cadre du Contrat de plan Etat/Région 2000/2006. Avec un gain annuel de 886 000 heures pour lesvoyageurs, le taux de rentabilité interne du prolongement est de 13,7%.


- 66 -

PROPOSITION n° 14 : Dans le cadre des études sur le projet de rocade métro enPremière couronne, prendre en compte la nécessité de desservir La Défense

Les liaisons de transport en rocade constituent un enjeu fort pour La Défense car elles permettraient demieux relier le quartier d’affaires aux pôles d’emplois et de logements situés en proche périphérie etd’encourager les effets d’entraînement au sein des territoires.

Le projet « Grand Tram » ne suffira pas à répondre à la demande croissante de déplacements enpériphérie et en particulier de banlieue à banlieue, certaines sections des tramways T1 et T2 étant d’oreset déjà saturées88.

A ce titre, la CCIP souhaite que des études approfondies soient menées dans le cadre du projet denouvelle liaison de métro automatique dont la RATP établit la demande à 10 000 voyages par heure et à1 million par jour. Ces études, dont le financement est crédité dans le Contrat de Projets Etat-Région2007-2013, devront être réalisées selon une vision globale permettant de juger de la pertinence d’unprojet complet et de connaître les possibilités d’optimisation des différents tracés actuellement avancés. Acet égard, la CCIP considère qu’il devra nécessairement inclure une desserte de La Défense etdesservir les principaux pôles d’emplois franciliens.

88 Une étude de la RATP en 2006 a évalué l’augmentation du volume des déplacements tous modes à 12% à horizon2015 sur l’ensemble de l’Île-de-France. Ils devraient augmenter de 70 à 75% pour les liaisons internes à la banlieue.


- 67 -

PARIS-LA DEFENSE,MOTEUR D’ATTRACTIVITE

INTERNATIONALE DE L’ILE-DE-FRANCEUN QUARTIER D’AFFAIRES PRIVILEGIE POUR LES CENTRES DE DECISION DES

ENTREPRISES INTERNATIONALES

Annexes


- 68 -

SOMMAIRE DES ANNEXES

Annexe 1 : Carte « Cœur de La Défense ».............................................................................................. p. 69

Annexe 2 : Carte « Pôle de La Défense »................................................................................................ p. 70

Annexe 3 : Carte « Territoire stratégique de Paris-QCA-La Défense » ................................................... p. 71

Annexe 4 : Historique de La Défense et présentation de son identité administrative.............................. p. 72

Annexe 5 : L’offre immédiate supérieure à 5 000 m² en Ile-de-France.................................................... p. 75

Annexe 6 : Spécialisation du pôle de La Défense par taille d’établissements ......................................... p. 76

Annexe 7 : Carte « Implantations des 150 premières entreprises des Hauts-de-Seine .......................... p. 77

Annexe 8 : Répartition des transactions de bureaux de plus de 2 000 m² depuis 2001 par secteurd’activité.................................................................................................................................................... p. 78

Annexe 9 : Carte « Le secteur du conseil et de l’Audit » ......................................................................... p. 80

Annexe 10 : Carte « Les activités financières » ....................................................................................... p. 81

Annexe 11 : Carte « Médias et Technologie de l’Information et de la Communication » ........................ p. 82

Annexe 12 : Cartographie des pôles d’emplois supérieurs franciliens .................................................... p. 84

Annexe 13 : Répartition géographique des effectifs franciliens de 5 grandes entreprises implantéesà La Défense ............................................................................................................................................ p. 85

Annexe 14 : Carte « Les valeurs locatives en Ile-de-France pour les surfaces supérieurs à2 000 m², en octobre 2006 » .................................................................................................................... p. 86

Annexe 15 : Le plan de renouveau de La Défense ne présente pas de risque de sur-offre sur lemarché francilien des bureaux ................................................................................................................. p. 87

Annexe 16 : Le marché européen des implantations internationales : L’Ile-de-France devancée parLondres dans l’accueil des fonctions stratégiques de groupes internationaux ........................................ p. 89

Annexe 17 : Canary Wharf, un sérieux concurrent de La Défense.......................................................... p. 92

Annexe 18 : Think London, l’agence de promotion économique du Grand Londres............................... p. 94

Annexe 19 : Programmation de logements à proximité de La Défense................................................... p. 95

Annexe 20 : Carte récapitulative des logements programmés dans les Hauts-de-Seine........................ p. 98

Annexe 21 : Carte « Le périmètre d’Opération d’Intérêt National (OIN) Seine-Aval »............................. p. 99

Annexe 22 : Carte « La communauté d’agglomération d’Argenteuil-Bezons » ....................................... p. 100

Annexe 23 : Carte « La communauté d’agglomération de Cergy-Pontoise ».......................................... p. 101

Annexe 24 : Données statistiques sur les modes de déplacement des salariés de La Défense............. p. 102

Annexe 25 : Fréquentation des stations RATP de La Défense et de Nanterre par jour ouvrablemoyen....................................................................................................................................................... p. 104

Annexe 26 : Personnes rencontrées dans le cadre de la préparation du rapport.................................... p. 105


- 69 -

Annexe 1


- 70 -

Pôle de La Défense

Annexe 2


- 71 -

Annexe 3

Territoire stratégique de Paris-QCA-La Défense


- 72 -

HISTORIQUE DE LA DEFENSE ET PRESENTATION DE SONIDENTITE ADMINISTRATIVE89

L’historique de La Défense

On peut faire remonter l’origine de la création du quartier d’affaires de La Défense au lendemain de laPremière Guerre mondiale. L’idée des responsables politiques de l’époque consista à tracer un nouvelaxe vers l'ouest, une voie triomphale en l'honneur de la victoire de 1918. Préfigurant déjà la Charted’Athènes (1933), Le Corbusier proposa en 1926, à la suite d'un concours lancé par le mécène LéonRosenthal, de séparer la circulation des piétons et des automobiles. Cependant, c’est la City Bank qui futla première, dès 1929, à émettre l'idée de consacrer l'espace à la construction d'un quartier d'affaires.

Au cours des années 1950, dans le contexte des Trente Glorieuses, marqué par une forte croissanceéconomique et une tertiarisation croissante de l’économie française, de nouveaux besoins de bureaux ontcontraint l’Etat à trouver des solutions pour satisfaire cette forte demande. Paris ne possédant pas desréserves foncières suffisantes pour combler ces besoins et le coût du foncier y étant très élevé, LaDéfense, en proche périphérie Ouest a constitué une localisation idéale pour construire un quartierd’affaires moderne. Après une longue interruption du fait notamment de la Seconde Guerre mondiale, leprojet imaginé par Le Corbusier pouvait enfin voir le jour.

C’est en 1956 que le projet d'aménagement du nouveau quartier de La Défense sera finalement adopté.Le CNIT (Centre des nouvelles industries et technologies), « la cathédrale des temps modernes » selonAndré Malraux, sera inauguré en 1958 par le président René Coty.

L'EPAD (Etablissement public d'aménagement de la région de La Défense) créé la même année, aurapour mission de construire le quartier d’affaires, par le financement des infrastructures, l’acquisition deterrains (expropriations et relogements) et la commercialisation des droits à construire. Un premier plan-masse de 850 000 m2 de bureaux sera adopté en 1964, prévoyant la construction d’une dalle artificiellede 40 hectares, destinée à accueillir en surface les immeubles de bureaux de grande hauteur, deshabitations et des commerces, les voies, parking et réseaux étant enfouis sous la dalle.

Les premières tours de "style international" aux formes simplifiées, seront toutes identiques. D'une basede 42 mètres sur 24, elles s'élèveront à 100 mètres de hauteur. Développant 27 000 m2 de surfaceconstituée de plateaux d'environ 800 m2, elles seront dotées de bureaux peu profonds exclusivement enpremier jour.

89 Sources : http://www.ladefense.fr/, http://www.defense-92.fr/

Annexe 4


- 73 -

L'EPAD doublera la surface autorisée de bureaux à la fin des années 1960, pour répondre à unedemande stimulée par les perspectives de desserte du site par le RER A, reliant La Défense à l'Étoile enmoins de cinq minutes. Les tours de deuxième génération construites après l'adoption du deuxième plan-masse en 1972, plus hautes et parfois esthétiquement contestables, subiront de plein fouet le premierchoc pétrolier. La Défense comptera plus de 100 000 m2 de surfaces vacantes en 1976.

Le Premier ministre Raymond Barre à l'issue d'un comité Interministériel, le 16 octobre 1978, adopterades mesures de relance. Il fera débloquer 350 000 m2 de bureaux supplémentaires, financera en partiel'amélioration de l'environnement, transférera le ministère de l'Équipement à La Défense et ordonnera lapoursuite des travaux de l'autoroute A14 sous la dalle.

Le Président Mitterrand inscrira, en 1981, la Tête de la Défense dans ses grands projets d'architecture.L'inauguration du grand centre commercial des Quatre-Temps, "le plus grand d'Europe" à l'époque,s'accompagnera de la construction de nouvelles tours, dites de troisième génération, adaptées auxnouvelles technologies et privilégiant les postes de travail en premier jour. L'emploi doublera quasimentau cours de la décennie, passant de 51 700 en 1982 à plus de 104 000 en 1990. Le programme seraporté à 2 080 000 m2 de bureaux, dont 295 000 m2 pour le quartier du parc, en 1986. La ligne 1 du métroparisien desservira la quartier d'affaires, accessible avec un seul ticket de métro, à partir du 1er avril1992.

La Défense a incontestablement été une réussite. Aujourd’hui, l'espace de 160 hectares, sur lesquels seconcentrent plus de 3 millions de m² de bureaux, héberge un grand nombre de quartiers généraux degrands groupes financiers et industriels français, ainsi que des filiales des grands groupes mondiaux,notamment de services.

Identité administrative du quartier d’affaires

L’établissement public d’aménagement de la région de La Défense (EPAD) regroupait à l’origine les troiscommunes de Puteaux, Courbevoie et Nanterre, le Conseil Général des Hauts-de-Seine, et lesreprésentants des ministères de tutelle (principalement, le ministère de l’équipement et des transports).

Dans la réalité, l’EPAD n’est longtemps resté que le prolongement de l’Etat dans l’aménagement deLa Défense. Ses relations avec les collectivités locales étaient assez conflictuelles, celles-ci refusant deprendre part au financement des dépenses d’exploitation liées à l’entretien et au développement deséquipements publics de La Défense. Dans la mesure où l’Etat avait refusé que la propriété deséquipements publics de La Défense soit transférée aux communes – afin, notamment, de préserver uneunité de gestion pour le site – il ne disposait d’aucun moyen de contrainte financière à l’endroit descollectivités.

En 1998, les seules participations versées par les collectivités territoriales pour l’exploitation deséquipements généraux du quartier d’affaires atteignaient 60 millions de francs (10 MF en 1993, 20 MF en1994, 30 MF en 1995) sur un coût total d’exploitation proche d’un milliard depuis la création de l’EPAD,soit 6% des dépenses totales d’exploitation.

L’EPAD, qui avait pour unique source de financement la vente des droits à construire aux promoteursimmobiliers, a vu sa situation se dégrader brutalement lorsque, la crise immobilière des années 1990survint, et que les promoteurs désertèrent La Défense. Parallèlement au tarissement de ses recettes,l’EPAD dut faire face à l’augmentation des frais d’exploitation du fait de l’extension qu’avait connue le siteles années précédentes.

Dès son origine, l’EPAD avait vocation à disparaître une fois sa mission achevée. Malgré les importantesdifficultés financières auxquelles l’établissement fut confronté, l’Etat intervint à chaque fois pour enassurer le maintien, in extremis.


- 74 -

Les difficultés financières de l’EPAD finirent par rejaillir sur la qualité de gestion du site. En 2000, l’Etatconfia l’aménagement du périmètre d’opération d’intérêt national (POIN)Seine-Arche, à Nanterre, à une nouvelle structure : l’EPASA90, soustrayant ce territoire du champ decompétence de l’EPAD.

En juillet 2006, à l’occasion de l’annonce officielle, par les ministres Nicolas Sarkozy et DominiquePerben, d’un plan de renouveau pour La Défense, une réflexion a été lancée concernant la refonte dusystème de gouvernance du site.

Un texte de loi, adopté le 6 février 2007, consacre la création d’un établissement public de gestion pourle quartier de La Défense, et dissocie, par conséquent, les activités de gestion et d’aménagement du sites’en retrouvent dissociées.

Au sein de l’EPIC de gestion, les communes de Puteaux et Courbevoie participent à hauteur de 25% aufinancement de la structure, le Conseil Général des Hauts-de-Seine assumant les 50% restants.

90 Etablissement public d’aménagement de Seine-Arche.


- 75 -

L’offre immédiate91 supérieure à 5 000 m² en Ile-de-France

91 Offre de bureaux immédiatement disponible

Source : CB Richard Ellis en mars 2006

Délimitation des secteursgéographiques Immostats* utilisés

pour ces calculs :

Paris Centre Ouest : 1e, 2e, 8e, 9e, 16e

et 17e arrondissements (inclut leQuartier central des affaires, QCA).

Autres arrondissements tertiaires deParis : 12e, 13e, 14e et 15e

arrondissements.

Secteur des affaires de l’Ouest :Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine,Courbevoie, Puteaux, Nanterre,Suresnes, Saint-Cloud, Boulogne-Billancourt, Sèvres, Issy-les-Moulineaux

La Défense : Périmètre de l’EPAD

1ère périphérie Nord : Clichy, Saint-Ouen, Saint-Denis, Aubervilliers

1ère périphérie Sud : Vanves, Malakoff,Montrouge, Gentilly, Le Kremlin-Bicêtre,Ivry-sur-Seine, Charenton-le-Pont

1ère Périphérie Est : Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Bagnolet,Montreuil, Vincennes, Saint-Mandé

2ème Périphérie : Le reste descommunes d’Ile-de-France.

*Immostats regroupe les donnéesstatistiques collectées par les 4 principauxcommercialisateurs qui représentent 80% dumarché des bureaux en Ile-de-France :Atisreal Auguste-Thouard, CB Richard EllisBourdais, DTZ Jean-Thouard, et Jones LangLasalle.

Répartition géographique de l’offre immédiate supérieureà 5 000 m², en Ile-de-France, en 2006

Part des offres supérieures à 5 000 m² par rapport àl’offre totale du secteur, en 2006

Part des offres> 5 000 m² par rapport àl'offre totale du secteur

Paris Centre Ouest 21%Autres arrondissements tertiaires 49%La Défense 69%Secteur des Affaires de l'Ouest 24%1ère Périphérie Nord 56%1ère Périphérie Sud 47%1ère Périphérie Est 62%2ème Périphérie 44%

Répartition géographique del'offre immédiate supérieureà 5 000 m² en Ile-de-France

Paris Centre Ouest 8%Autres arrondissements tertiaires 8%La Défense 15%Secteur des Affaires de l'Ouest 9%1ère Périphérie Nord 11%1ère Périphérie Sud 5%1ère Périphérie Est 5%2ème Périphérie 39%Total 100%Source : CB Richard Ellis en mars 2006

Annexe 5


- 76 -

Une spécialisation du pôle dans les établissements de grande taille…

… qui est bien davantage le fait de l’EPAD que des autres territoires qui le constituent :

Part du pôle de La Défense dans l’accueil des établissements franciliens (par taille d’effectifs)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

0 salarié 1 à 9 salariés 10 à 99salariés

100 à 499salariés

500 salariéset +

Indice de spécialisation par taille d'établissements du quartier d'affaires de La

Défense (EPAD) rapporté à l'Ile-de-France

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

0 salarié 1-9 salariés 10-99salariés

100-499salariés

500 salariéset plus

Annexe 6

Indice de spécialisation par taille d'établissements du pôle de La Défense

rapporté à la moyenne régionale

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

0 salarié 1 à 9salariés

10 à 99salariés

100 à 499salariés

500 salariéset +

Guide de lecture : L’indice de spécialisation est calculé de la manière suivante : part des entreprises de plus de 500 salariés localiséesà La Défense/part des entreprises de plus de 500 salariés installées en Ile-de-France. Un indice de 1 signifie que les grandesentreprises représentent la même proportion entre un secteur géographique étudié (A) et le secteur de référence (B) ; un indice de 8signifie que les grandes entreprises sont proportionnellement 8 fois plus représentées dans le secteur A que dans le secteur B.


- 77 -

Annexe 7

Implantation des 150 premières entreprises des Hauts-de-Seine

Paris-La Défense, moteur d’attractivité internationale de l’Ile-de-FrancRapport de la Chambre de commerce et d’industrie de Paris – Mars 2

Figure A : Répartition des transactions de bureaux de plus de 2 000 m² réaliséesdans le quartier d’affaires de La Défense depuis 2001 (par secteur d’activité, en %)

Répartition des transactions de bureaux de plus de 2 000 m²depuis 2001 par secteur d’activité

Source : ATISREAL

•

• 0%

10%

20%

30%

40%Industrie

Non Marchand

Finance

TICJuridique -Conseil

Media - Culture

Transport -Logistique - Distribution

• Ohisl’Ofinasstriaestcabd’a

• Cgrasoncœ

Figure B : Répartition des transactions de bureaux de plus de 2 000 dans le QCA de Paris depuis 2001 (par secteur d’activité , e

Source : ATISREAL

0%

10%

20%

30%

40%Industrie

Non Marchand

Finance

TICJuridique -Conseil

Media - Culture

Transport -Logistique - Distribution

Annexe 8

Le secteur de La Défenseest marqué par la présencedes sièges de grandsgroupes industriels.

La finance mais égalementles TIC et les activités deconseil rééquilibrent latypologie des utilisateurs.

m² réaliséesn %)

n retrouve la répartitiontorique : le quartier depéra (IXe) reste la citéancière (banque-finance-urance), tandis que lengle d’or de l’Étoile (VIIIe)

marqué par la présence desinets de conseil etvocats.ertains sièges sociaux desnds acteurs de l’industriest néanmoins implantés au

ur de Paris

e007

- 78 -

Paris-La Défense, moteur d’attractivité internationale de l’Ile-de-Rapport de la Chambre de commerce et d’industrie de Paris – M

Figure C : Répartition des transactions de bureaux de plus de 2 000 m² réalisées dansle Secteur des Affaires de l’Ouest depuis 2001 (par secteur d’activité , en %)

• l’sNBIs

•

•

Source : ATIS

Figure D : Répartition des transactions de bureaux de plus de 2la Première périphérie de Paris (hors SAO) depuis 2001 (par

Source : A

0%

10%

20%

30%

40%Industrie

Non Marchand

Finance

TICJuridique - Conseil

Media - Culture

Transport - Logistique - Distribution

0%

10%

20%

30%

40%Industrie

Non Marchand

Finance

TICJuridique - Conseil

Media - Culture

Transport - Logistique - Distribution

Secteur des affaires deOuest : Levallois-Perret, Neuilly-ur-Seine, Courbevoie, Puteaux,anterre, Suresnes, Saint-Cloud,oulogne-Billancourt, Sèvres,sy-les-Moulineaux

Le secteur péri-Défense est unreport naturel pour lesindustries. En-dehors du périmètre dupôle de La Défense, onretrouve le tissu économiquemédia et culture fortementcentralisé à Boulogne et Issy

Francears 200

REAL

000 m² réalisées danssecteur d’activité , en %)

TISREA

•

•

L’ industrie et lafinance représentent àeux deux près de 50%des transactions demoyennes et grandessurfaces en 1ère

périphérie depuis 2001.

Le secteur public suitégalement cemouvement derationalisation

7- 79 -

L


- 80 -

Annexe 9

Guide de lecture : Le VIIIe arrondissement de Parisregroupe 10,9% des effectifs salariés de Paris – Petitecouronne dans les secteurs de l’audit et du conseil.


- 81 -

Annexe 10

Guide de lecture : Puteaux et Courbevoie regroupentrespectivement 9,3% et 8,2% des effectifs salariés de Paris– Petite couronne dans les secteur des activités financières.


- 82 -

Annexe 11

Guide de lecture : Boulogne-Billancourt regroupe 8,1% deseffectifs salariés de Paris – Petite couronne dans le secteurdes media et TIC.


- 83 -

Codes NAF correspondant aux secteurs d’activités représentés sur les cartes

221A Edition de livres221C Edition de journaux221E Edition de revues et périodiques221G Edition d'enregistrements sonores221J Autres activités d'édition222G Composition et photogravure222J Autres activités graphiques223A Reproduction d'enregistrements sonores223C Reproduction d'enregistrements vidéo223E Reproduction d'enregistrements informatiques642A Télécommunications nationales642B Autres activités de télécommunications642C Télécommunications (hors transmissions audiovisuelles)642D Transmission d'émissions de radio et de télévision721Z Conseil en systèmes informatiques722A Edition de logiciels (non personnalisés)722C Autres activités de réalisation de logiciels722Z Réalisation de logiciels723Z Traitement de données724Z Activités de banques de données726Z Autres activités rattachées à l'informatique921A Production de films pour la télévision921B Production de films institutionnels et publicitaires921C Production de films pour le cinéma921D Prestations techniques pour le cinéma et la télévision921F Distribution de films cinématographiques921G Edition et distribution vidéo921J Projection de films cinématographiques922A Activités de radio922B Production de programmes de télévision922C Diffusion de programmes de télévision922D Edition de chaines généralistes922E Edition de chaînes thématiques922F Distribution de bouquets de programmes de radio et de télévision

Le secteur des média et des TIC

651A Banque centrale651C Banques651D Banques mutualistes651E Caisses d'épargne651F Intermédiations monétaires n.c.a.652A Crédit-bail652C Distribution de crédit652E Organismes de placement en valeurs mobilières652F Intermédiations financières diverses660A Assurance vie et capitalisation660C Caisses de retraite660E Assurance dommages660F Réassurance660G Assurance relevant du code de la mutualité671A Administration de marchés financiers671C Gestion de portefeuilles671E Autres auxiliaires financiers672Z Auxiliaires d'assurance

Les activités financières

703E Supports juridiques de gestion de patrimoine721Z Conseil en systèmes informatiques722C Autres activités de réalisation de logiciels741A Activités juridiques741C Activités comptables741E Etudes de marché et sondages741G Conseil pour les affaires et la gestion742C Ingénierie, études techniques744B Agences, conseil en publicité

Le secteur du conseil et de l'audit

Annexe 12

Cartographie des pôles d’emplois supérieurs franciliens


- 84 -

NB : Les e

Annexe 13

La DéfeParis VINanterre1ère Pé1ère PéPériphérTotal Ile

Répartition géographique des effectifs franciliens de5 grandes entreprises implantées à La Défense

(en nombre de postes de travail)


- 85 -

ffectifs sont compris hors agences commerciales et agences de distribution

Effectifs En %nse 29 500 57,9%IIe 5700 11,2%-Préfecture 6000 11,8%

riphérie Nord 4000 7,9%riphérie Est 4500 8,8%ie Sud 1250 2,5%-de-France 50 950 100,0%

42,1%


- 86 -

Les valeurs locatives en Ile-de-France pour les surfaces supérieures à 2 000m², en octobre 2006

Paris ÉtoileN-R : 530-750€SM : 400-580€

Paris OpéraN-R : 420-720€SM : 380-570€

Paris Rive-GaucheN : 450-515€

SM : 350-450€

Pôle MontparnasseN-R : 450-490€SM : 280-440€

La DéfenseN : 450-545€R : 395-450€SM : 280-370€

Boulogne-IssyN-R : 395-450€SM : 230-375€

Saint-DenisN-R : 175-260€SM : 170-220€

MontreuilN : 240-285€

Paris 15-16ème SudN-R : 440-490€SM : 350-420€

Neuilly-LevalloisN-R : 430-530€SM : 330-480€

St-Ouen-ClichyN : 240-325€

SM : 200-270€

Nanterre-Rueil2000

N-R : 250-360€

Ivry/SeineN : 230-

245€

ColombesN : 260-310€R : 220-260€

N-R : 300-360€

Loyer : facial en €/m²/an HT HC hors RIE

Légende :N : Neuf

R : RestructuréSM : Seconde main

Asnières-GennevilliersN : 200-285€

SM : 190-230€

Suresnes-St CloudN-R : 300-330€SM : 200-260€

Paris 12èmeN-R : 380-450€SM : 300-350€

Velizy-St QuentinN-R : 165-250€SM : 120-170€

CharentonSM : 250 –

280 €

Fontenaysous bois

N-R : 240 €SM : 170 –

190 €

BagnoletSM :150 185 €

BobignyN-R : 185 -

195 €Paris Est

N-R : 280 - 320€SM :190 – 280 €

Source : ATISREAL

Annexe 14


- 87 -

Le plan de renouveau de La Défense ne présente pas de risque desur-offre sur le marché francilien des bureaux.

Différents sites franciliens programment des développements massifs de leurs capacités d’accueil en lançantd’audacieux projets de bureaux. Le plan de renouveau de La Défense, en outre, annonce la livraison de450 000 m² de bureaux, dont 300 000 m² issus de nouvelles constructions, sur la période 2007-2013.

En l’absence de concertation entre les communes de proche périphérie, ne risque-t-on pas de se retrouverrapidement dans une situation de sur-offre au niveau régional qui pourrait déboucher sur une criseimmobilière ?

Différents facteurs nous laissent penser que le plan de renouveau de La Défense ne peut générer de sur-offre sur le marché des bureaux franciliens.

$ D’une part, comme nous venons de le voir, le marché des bureaux francilien présentant une trèsforte hétérogénéité (des prix et des produits), les effets de concurrence possible entreLa Défense et d’autres sites tertiaires très différents en sont donc naturellement réduits.

$ D’autre part, il faut souligner que le plan de relance de La Défense s’inscrit dans une conjonctureimmobilière très favorable et qu’il devrait, a priori, bien répondre aux besoins du marché

Depuis 2005, le marché de l’immobilier francilien se trouve dans une conjoncture immobilière extrêmementfavorable. En glissement annuel (de septembre 2005 à septembre 2006), la demande placée s’est montée àenviron 2,5 millions de m², ce qui reflète des performances exceptionnelles, proches de celles atteintes enl’an 2000 (année record). L’investissement dans l’immobilier d’entreprise connaît lui aussi un essorconsidérable, avec 22 milliards d’euros investis dans l’immobilier d’entreprise francilien en 2006, ce qui estun record.

Ce boom immobilier a particulièrement profité aux quartiers d’affaires traditionnels – Paris QCA, La Défense,Boulogne-Billancourt / Issy-les-Moulineaux – qui ont vu leur taux de vacance fléchir fortement, notamment àla Défense, où il est passé en 18 mois d’environ 10% à un peu plus de 5%. Les premiers signes de tensionsur le marché des bureaux se font sentir dans la mesure où l’offre de surfaces neuves tend à se raréfier.

Or, c’est précisément sur les surfaces neuves ou restructurées, répondant aux plus exigeants standardsinternationaux de qualité (open spaces, faux-planchers, climatisation, éclairage naturel…), que se porte lademande. Les objectifs du plan de relance de La Défense correspondent donc bien avec les besoins dumarché.

! La conjonction d’une forte demande et d’une raréfaction de l’offre de neuf laisse penser que leplan de renouveau de La Défense, qui vise à restructurer l’offre obsolète et à augmenter lessurfaces disponibles est en phase avec les besoins du marché.

Annexe 15


- 88 -

$ Le marché des bureaux connaît une certaine capacité d’auto-régulation qui devrait rendrepossible un écoulement optimal des nouvelles surfaces mises sur le marché

Sur le marché de l’immobilier d’entreprise francilien comme sur tout autre marché, le rôle des investisseursest de prendre des risques et d’escompter une rémunération pour ce risque. Si un investisseur neparvient pas à trouver de locataire aux loyers qu’il souhaite, il consentira des aménagements commerciauxet en dernier lieu, acceptera de louer ses bureaux à un prix inférieur à celui qu’il escomptait. La loi de l’offreet de la demande fonctionne donc sur le marché des bureaux comme sur tout autre marché : le prix garantit,à terme, l’équilibre du marché.

Aujourd’hui, selon certains commercialisateurs, les promoteurs et investisseurs feraient plus preuve defrilosité que d’aventurisme. Ainsi, malgré une demande soutenue ces derniers semestres, l’offre neuve futurepeine à s’adapter à cette demande, en particulier dans les secteurs traditionnels de l’Ile-de-France (ParisQCA, Paris Rive Gauche, le Secteur des Affaires de l’Ouest et La Défense dans une moindre mesure). Leslivraisons de bureaux haut de gamme que programme le plan de renouveau de la Défense ne devraientdonc pas entrer en concurrence avec une importante offre haut de gamme dans d’autres quartiers d’affaires,dits « traditionnels ».

En outre, le rythme de livraison des tours à La Défense devrait largement laisser le temps au marchéd’absorber cette offre neuve. Si la tour GENERALI (90 000 m²) et la tour Phare (130 000 m²) venaient àêtre livrées la même année, on risquerait sans doute de connaître des difficultés d’écoulement sur le marchéde La Défense, mais ce ne sera pas le cas si les livraisons s’échelonnent, comme il est prévu, de 2007 à2013. Le chantier d’une tour dure environ 2 ans (voire plus pour des projets aussi audacieux) et il peutfacilement s’écouler 4 à 5 ans entre la décision de créer une tour et sa livraison effective, du fait des délaisd’étude et d’obtention des autorisations administratives.

Enfin, selon les estimations du ministère de l’équipement, le plan de renouveau de La Défensepourrait conduire à la régénération d’environ 300 000 m² d’ici 2013. Il faut donc prévoir que cessurfaces seront brutalement soustraites du marché pendant toute la durée des travaux (souvent plusd’un an) et que les capacités d’accueil du site en seront réduites d’autant.

! Ces différents arguments nous conduisent à penser qu’il n’y a pas de risque de sur-offre lié à unmauvais calibrage du plan de relance de La Défense.


- 89 -

Le marché européen des implantations internationales :L’Ile-de-France devancée par Londres dans l’accueil des fonctions

stratégiques de groupes internationaux.

L’association Paris – Ile-de-France Capitale Economique et le cabinet de conseil et d’audit Ernst&Youngs’associent chaque année pour établir un classement des 15 principales métropoles européennes, le plussouvent citées dans les choix d’implantation et d’investissement des entreprises.

Par « implantations internationales », il faut entendre les implantations directes ou extensions d’activités,qu’elles soient opérationnelles (unités industrielles, plate-formes logistiques…) ou stratégiques (quartiersgénéraux et sièges sociaux, centres de R&D, centres de services clients et back office administratifs etfinanciers)92.

$ L’Ile-de-France arrive en tête des métropoles européennes pour l’accueil desimplantations internationales en 2005.

92 Cette définition a le mérite de se centrer sur les implantations physiques des entreprises et les créations d’emplois quileur sont liées, et non de se limiter aux flux d’investissements directs à l’étranger (IDE), parfois purement financiers.

En 2005, l’étude de Paris Ile-de-FranceCapitale Economique et Ernst&Young adénombré 829 implantationsinternationales dans les 15 principalesmétropoles européennes.

Pour la première fois, l’Ile-de-Francearrive en tête du classement, avec 194implantations, devançant ainsi le GrandLondres, traditionnellement premier.

Les Etats-Unis restent le principal paysd’origine de ces implantations. Pourautant, la part des pays européens atteint50%, dont 16% pour l’Allemagne et 9 %pour le Royaume-Uni.

Annexe 16

Nombre d’implantations internationales dans les 15premières métropoles européennes en 2004 et 2005

$ Cependant, sur le secteur particulier des fonctions stratégiques (quartiers généraux, centres deR&D et back offices), le Grand Londres reste le leader incontesté sur le marché européen.

Nombre d’implantations stratégiques dans les 15premières métropoles européennes entre 2001 et 2005

Le Grand Londres accueille àlui seul presque autantd’implantations de fonctionsstratégiques que les 5métropoles européennes qui lesuivent dans le classement.Même si ces deux dernièresannées, l’Ile-de-France a connuune dynamique favorable sur cesegment stratégique dumarché, elle ne représente surla période 2001-2005, que 36%des implantations de sonconcurrent londonien


- 90 -

$ Si on s’intéresse à la typologie des fonctions stratégiques (cf. graphiques suivants), on observeque l’Ile-de-France est très bien placée dans le secteur de l’accueil de centres de services, deback offices, et de centres de R&D.

$ En revanche, la suprématie londonienne est écrasante dans les implantations qui nousintéressent le plus : celle des quartiers généraux (ou sièges sociaux) : sa part de marché sur cesecteur est de 54%, tandis que celle de l’Ile-de-France, qui arrive en deuxième position, est de10% seulement.


- 91 -

Nombre d’implantations de centres de services* dansles 15 premières métropoles européennes entre

2001 et 2005

Nombre d’implantations de centres de R&D dans les15 premières métropoles européennes entre 2001

et 2005

Nombre d’implantations de centres de décision (QG)dans les 15 premières métropoles européennes entre

2001 et 2005

* Back offices administratifset financiers, centres deservices partagés, centresde relations clients etcentres d’appels.


- 92 -

Canary Wharf, un sérieux concurrent de La Défense

Les Docklands, anciennement dédiés à des activités industrialo-portuaires ont entamé une complètereconversion à la fin des années 1980, grâce à l’apport de capitaux privés. L’idée était de constituer unmarché de back offices de la City, le grand quartier d’affaires du centre de Londres. Après un démarragecatastrophique du fait, notamment d’une mauvaise conjoncture immobilière et d’une desserte insuffisante entransports en commun, dissuadant les utilisateurs de venir s’y implanter (1985-1995), le quartier d’affairescommence à devenir rentable au milieu des années 1990.

Aujourd’hui, Canary Wharf compte 90 000 salariés et environ 1,5 millions de m² de bureaux. Troisième grandpôle de bureaux de Londres, ce quartier d’affaires est appelé à connaître une croissance rapide : d’ici 2016,le nombre d’emplois devrait atteindre les 150 000, un chiffre équivalent au nombre de salariés deLa Défense, aujourd’hui.

Comment expliquer ce succès ?

• Les avantages fiscaux concédés aux utilisateurs ne peuvent suffire à expliquer le succès de CanaryWharf.

• La proximité de la City et l’attrait de la métropole londonienne ont été un facteur déterminant.

• De même, l’amélioration de la desserte du site en transports en commun a sans doute joué un rôleessentiel. Quant à la proximité d’un aéroport international (Stratford), elle a également été un atout detaille.

• Surtout, la construction, la gestion et la promotion économique du quartier d’affaires des Docklands, àl’image du modèle anglo-saxon, a été le fait d’initiatives privées. La communication et le marketing ontfait l’objet d’investissements très lourds, à l’inverse de La Défense, dont la promotion économique n’aété que récemment placée par l’EPAD dans sa liste de priorités.

• Enfin, au-delà des initiatives privées, c’est l’action coordonnée des acteurs publics et privés qui està l’origine de ce succès. L’échec du lancement de Canary Wharf (1985-1995), a contrario, estlargement imputable au manque de coordination public-privé. L’incapacité à financer des infrastructuresindispensables au développement du site en est l’exemple le plus frappant. Lorsque la puissancepublique a décidé d’épauler les acteurs privés dans le développement du site et encore aujourd’hui,lorsqu’elle fait de Canary Wharf le cœur du grand projet urbain de requalification de l’Est de la Tamise(Thames Gateway), elle renforce la crédibilité du site et donne un signal positif aux investisseurs.

• A La Défense, ce qu’on observe depuis 1958, c’est une forte intervention de l’Etat sur le développementet la gestion du site. Avec le plan de renouveau de la Défense et la volonté affichée par l’Etat d’intégrerles acteurs locaux (communes) à la gouvernance du quartier d’affaires, un premier pas a été franchi versun nouveau mode de gouvernance. Il reste néanmoins à mettre en place une coordination des actionspubliques et privées, qui passe avant toute chose par l’intégration des acteurs économiques à la gestionet à la promotion économique du site.

Annexe 17


- 93 -

Le quartier d’affaires de Canary Wharf

TABLEAU COMPARATIF CANARY WHARF / LA DEFENSE

Avantages de Canary Wharf par rapport à La Défense

Plus récent et plus moderne que La Défense Une superficie de bureaux égale à la moitié du parc deLa Défense (1,5 million de m²)

Aéroport privé à proximité immédiate de CW Une spécialisation quasi-exclusive dans la finance (2/3 dessalariés du site)

‘Enterprise Zone’ fiscalement attractive Une desserte en transports en commun encore insuffisantemalgré de nombreux projets d’amélioration

Promotion économique efficace Un marché principalement axé autour des activitésde back-offices

Prestige de Londres, capitale financière

Grand projet de revitalisation de l’Est londonien dans lequelCW a un rôle de catalyseur

Crédibilité du maintien sur le long terme de l’engagement despouvoirs publics (JO 2012) dans l’opération et perspectives

de rentabilité qui devraient attirer les investisseurs

Fortes perspectives de croissance

Inconvénients de Canary Wharf par rapport à La Défense


- 94 -

Think London, l’agence de promotion économique du Grand Londres

• Think London est le principal organe de promotion économique du Grand Londres, dont la missionest à la fois d’assurer la promotion de Londres sur la scène internationale, et de faciliter l’implantationà Londres d’entreprises internationales, notamment en les mettant en relation avec les acteurséconomiques locaux.

• Dans le cadre de sa mission de promotion de Londres sur la scène internationale, Think Londonconcentre son argumentaire commercial autour des principaux avantages économiques qu’offreLondres : main d’œuvre très qualifiée, spécialisation dans les « industries créatives », métropole desaffaires, immobilier de bureaux adapté à tous les besoins… Think London fait la promotion du GrandLondres dans son ensemble sans chercher à privilégier tel ou tel site. Chaque région de Londres produitdes bases de données sur les locaux disponibles, et Think London agrège ces données au niveau duGrand Londres.

• Dans le cadre de sa mission consistant à assister les entreprises du monde entier dans leur implantationou leur extension à Londres et à intégrer ses « clients » dans l’économie londonienne, Think London vaindiquer gratuitement à une entreprise potentiellement intéressée par une implantation à Londres, uneliste d’entreprises proposant des prestations de conseil dans les domaines juridique, du recrutement, dumarketing, de l’immobilier d’entreprise, de la fiscalité etc. Les entreprises suggérées sont des membresde London First (club de grandes entreprises londoniennes qui finance Think London), présentes surplace.

• Ses financements sont à la fois publics et privés : côté public, ils proviennent de la LondonDevelopment Agency (qui fait partie de la Greater London Authority) ; côté privé, ils proviennent deLondon First, club de grandes entreprises londoniennes qui exerce un lobbying actif auprès des pouvoirspublics locaux et nationaux sur toutes les questions qui affectent la vie des entreprises londoniennes(transport, fiscalité…).

• 40 personnes travaillent à Think London ; la plupart viennent du secteur privé.

Annexe 18


- 95 -

Programmation de logements à proximité de La Défense

Précision méthodologique : Pour réaliser cette estimation, nous avons comptabilisé les surfacesprogrammées de logement et non encore construites dans les ZAC des communes des Hauts-de-Seine àproximité ou bien reliée en transport en commun au quartier d’affaires de La Défense, auxquelles nousavons appliqué la surface moyenne des logements neufs estimée par le ministère de l’Equipement pour lesHauts-de-Seine en 2005, soit 67 m2. Les prévisions ne tiennent donc pas compte des différents programmesimmobiliers développés dans l’ensemble du tissu urbain de ces communes.

1. Programmation de logements dans les communes constitutives du quartierd’affaires de La Défense

$ La programmation en logements sur Nanterre et sur le périmètre de l’EPASA

Sur Nanterre, environ 4 700 logements sont programmés dans les différentes ZAC de la ville (ZAC B1,des Guignons, des Guilleraies, du Marché, du petit Nanterre et de Nanterre Seine Arche). Ces logementsseront constitués à 42 % de logements sociaux, contre 58 % de logements privés et intermédiaires.Sur ces 4.700 logements, les trois quarts sont programmés sur la ZAC « Seine Arche » (périmètre bleu) aucœur de l’Opération d’Intérêt National Seine Arche. Etant donné que la programmation en bureauxentraînera l’arrivée de 10.000 salariés sur la ZAC, le nombre de logements programmés paraît insuffisant.

$ Dans le secteur des Groues

Au-delà de la ZAC Seine Arche, il reste dans le périmètre OIN (zone verte) le secteur des Groues où 70hectares de foncier demeurent disponibles. Néanmoins, ce site présentant un fort potentiel en matière dedéveloppement d’infrastructures ferroviaires notamment sur le site de La Folie en limite de la zone desGroues (cf. partie sur le transport), il ne peut être intégralement dévolu au logement.

Toutefois, le foncier qui ne serait pas utilisé pour réaliser des infrastructures de transport doit êtremobilisé de façon à pouvoir accueillir un grand nombre de logements. Il s’agit effectivement de l’undes derniers site aux vastes emprises foncières mutables en prise directe avec le pôle deLa Défense.

Annexe 19


- 96 -

$ Dans les communes de Puteaux et de Courbevoie (hors EPAD)

3 700 logements sont programmés dans les dernières ZAC de Courbevoie (900) et de Puteaux (2 800). Il nepeut être envisagé d’augmentation significative du nombre de logements à construire, le foncier sur ces deuxcommunes devenant de plus en plus rare.

Dans les communes constitutives de La Défense, environ 8 400 logements sont prévus àla construction dans les prochaines années

Les Groues

Source : Etablissement Public d’Aménagement Seine Arche


- 97 -

2. Programmation de logements dans les communes des Hauts-de-Seinebien reliées à La Défense

$ Dans les communes de la Boucle nord Des Hauts-de-Seine

Il s’agit d’un territoire de projet qui réunit les communes du nord des Hauts-de-Seine spécialisées dans lalogistique et l’industrie. Ce territoire compte 340 hectares de foncier disponible et les nombreuses ZACen cours prévoient la construction de 3 400 logements dans les prochaines années, dont 38 % d’HLMet 10 % de logements intermédiaires.

Le parc actuel de logements, notamment sur les communes de Gennevilliers, Villeneuve-La-Garenne etColombes ne répond pas aux besoins des salariés de La Défense, composés en grande majorité de cadres.Or, les programmes lancés par ces trois villes se composent encore très majoritairement de logementsociaux et intermédiaires (65 % sur Villeneuve-la-Garenne, 56 % sur Gennevilliers et Colombes).

Inversement, Clichy et Asnières-sur-Seine prévoient une diversification de leur parc de logements avec laprogrammation dans leurs différentes ZAC de 1 300 et 600 logements composés de nombreux logementsintermédiaires (14%) et privés (61 %). Ces deux communes représentent donc une opportunité intéressantepour loger une partie des salariés de La Défense.

S’il paraît indispensable de maintenir du foncier autour du port de Gennevilliers pour les besoins del’industrie et ceux liés au développement du fret fluvial (plus de 35 % de croissance sur les quatre dernièresannées et une prévision de plus de 50 % pour l’année 2006), il est également essentiel de profiter du fortpotentiel de foncier mutable dans les communes de la boucle des Hauts-de-Seine pour y construired’importants programmes de logements.

$ Dans les communes du sud des Hauts-de-Seine bien reliées à La Défense

• Sur les communes situées sur le tracé actuel du T2 (La Défense-Issy-les-Moulineaux).

Sur Suresnes, 100 logements sont programmés dans les différentes ZAC de la ville (ZAC Chevrolet, desdeux Gares, du Château et du Chemin Vert). Ces logements se répartissent entre 17 logements enaccession à la propriété et 86 logements intermédiaires. Sur Meudon, Sèvres et Saint-Cloud peu delogements sont programmés (une centaine) et les réserves foncières paraissent insuffisantes pour yenvisager une densification substantielle.

Si le nombre de logements programmés sur Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux est important,le nombre de surfaces de bureaux l’est tout autant. Cet équilibre permet à ce territoire de connaître undéveloppement harmonieux, mais ne laisse que peu de places pour répondre aux besoins résidentiels dessalariés de La Défense.

• La liaison entre Rueil-Malmaison et La Défense par le RER A permet d’y prévoir des logements :Actuellement 300 logements, dont 24 % de logements sociaux sont programmés sur la ZAC Rueil 2000extension.

Les communes des Hauts-de-Seine bien reliées à La Défense ne permettront donc pas de répondre auxbesoins des nouveaux salariés avec seulement 500 logements programmés et une raréfaction du foncierdisponible.


- 98 -

Carte récapitulative des logements programmés dans les Hauts-de-Seine

Annexe 20


- 99 -

Annexe 21

La communauté d’agglomération d’Argenteuil –Bezons


- 100 -

NNEXE 1 :

La communauté d’agglomération de Cergy-Pontoise

Annexe 22

Annexe 23

Sourc

Le périmètre d’Opération d’Intérêt National (OIN)Seine-Aval


- 101 -

e : Etablissement public d’aménagement du Mantois Seine-Aval (EPAMSA)

Paris-La Défense, moteur d’attractivité internRapport de la Chambre de commerce et d’ind

Données statistiques sur les modes de déplacement des salariés deLa Défense

1. Répartition modale desdéplacements

des salariés de La Défense

2. Part des salariés de La Défenseutilisant des modes de transport ferrés

lourds (RER + métro + trains)

1998 2006RERMétroTrainBusTramwayVoitureMotoModes doux

39 %24 %9 %5 %2 %

16 %1 %4 %

37,3 %27,4 %

12 %4,7 %3,3 %

10,4 %2,5 %2,4 %

1978198819982006

47 %50 %72 %

76,7 %

3. Moyens d’accès selon le lieu de résidence

Annexe 24

Source : EPAD Source : EPAD

48%

14%30% 32%

22%14% 18%

32%

34%

11%

60%65%

73%

38%

72% 40%

14%

30%

9%

13%

6%

13%

23%

3%2%

6%5%

1% 3%1%

1%

1%

5%

7%3% 1% 11%

3%3%

1%1%

2%

3%7% 3%

1%4%10%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

Paris Hauts-de-Seine

Seine-St-Denis

Val-de-Marne

Seine-et-Marne

Yvelines Essonne Val d'Oise

Métro RER Train Bus/Car TramwayVoiture Moto A pied Vélo

Source : EPAD d’après enquête MV2 ETC, 2006

ationale de l’Ile-de-Franceustrie de Paris – Mars 2007

- 102 -


- 103 -

4. Temps de trajet moyen des salariés

Source : EPAD d’après enquête MV2 ETC,2006

5 %

1 8 %

3 2 %2 6 %

1 7 %

2 %4 %

1 8 %

3 0 %2 7 %

1 8 %

3 %

De 1 à 1 6 mn De 6 à 3 0 mn De 3 1 à 4 5 mn De 4 6 à 6 0 mn De 1 h 0 1 à1 h 3 0

De 1 h 3 1 à2 h 0 0

Ma tin S o ir

5. Chaîne modale des salariésde La Défense

42%40%

15%

1 mode 2 modes 3 modes 4 modes et +1 mode 2 modes 3 modes


- 104 -

Fréquentation des stations RATP de La Défense et de Nanterre par jour ouvrable moyen

(entrants directs et entrants correspondants / sortants correspondants)

Métro La Défense Esplanade La Défense2003 61 249 30 2442004 63 475 +3,63% +11,23% 31 231 +3,26% +12.23%2005 65 290 +2,86% 33 034 +5,77%2006 68 128 +4,35% 33 944 +2,75%

RER Grande Arche Nanterre Préfecture Nanterre Université2003 102 698 68 170 13 0592004 109 298 +6,43% +12.76% 68 408 +0,35% +8.99% 11 645 -10,83% +26.85%2005 113 688 +4,02% 73 151 +6,93% 12 984 +11,50%2006 115 802 +1,86% 74 297 +1,57% 16 565 +27,58%

Total Réseau RER RATP Réseau RATP Réseau métro2003 1 353 989 5 387 143 4 033 1542004 1 444 085 +6,65% +10.21% 5 669 019 +5,23% +10.61% 4 224 934 +4,76% +10.75%2005 1 473 418 +2,03% 5 831 136 +2,86% 4 357 718 +3,14%2006 1 492 201 +1,27% 5 958 912 +2,19% 4 466 711 +2,50%

Source : RATP

Annexe 25

100

102

104

106

108

110

112

114

2004 2005 2006

La Défense Esplanade Total métro

100

102

104

106

108

110

112

114

2004 2005 2006

Grande Arche Total RER RATP

Evolution de la fréquentation des stations de RER et de métro desservant La Défense (base 100 en 2003)

Guide de lecture : Entre 2003 et 2006, la fréquentation de la station La Défense par les utilisateurs du métro a augmenté de 11%, celle de lastation Esplanade, de 12,3%, alors que dans le même temps, l’ensemble du réseau de métro parisien connaissait une augmentation du nombred’utilisateurs de 10,8%. (lecture similaire pour le RER)


- 105 -

Personnes rencontrées dans le cadre de la préparation du rapport

La CCIP adresse ses vifs remerciements aux différentes personnes rencontrées,dont les contributions sont venues compléter et enrichir le rapport aux différentesétapes de son élaboration93 :

M. Gilles ANTIER, Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de la Région Ile-de-France (IAURIF),Directeur des actions internationales de l’IAURIF.

M. Pierre BABIN, Association des utilisateurs de La Défense (AUDE), Président.

M. François BERTRAND, Direction Régionale de l’Equipement d’Ile-de-France, Directeur – Divisionétude et stratégie des déplacements.

M. Bernard BLED, Etablissement public d’aménagement de La Défense (EPAD), Directeur Général.

M. Michel CALEN, Etablissement public d’aménagement Seine-Arche (EPASA), Directeur Général.

M. Jean-Marc CASTAIGNON, Société Générale, Directeur de l’immobilier d’exploitation.

M. Alman DALVI, Gateway to London, Chief executive.

M. Renaud DIZIAIN, Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de la Région Ile-de-France (IAURIF),Chargé d’études.

M. Jérôme DUBUS, MEDEF Ile-de-France, Délégué.

M. Jean-Paul EMORINE, Sénateur, Président de la commission des affaires économiques duSénat.

M. Nicolas FERRAND, Ministère de l’équipement, Conseiller technique urbanisme et transportsurbains.

M. Yves FOUCHET, Chambre de commerce et d’industrie Versailles – Val-d’Oise/Yvelines (CCIV),Vice-Président.

M. Michel GROSSI, HSBC, Directeur immobilier.

M. Philippe HACHIN, AREVA, Directeur des affaires immobilières.

M. Ludovic HALBERT, CNRS, Géographe, Chargé de recherche.

M. Roger KAROUTCHI, Sénateur des Hauts-de-Seine.

Mme Anne-Sophie LAFON, EDF, Direction de l’immobilier. 93 NB : La fonction indiquée est celle que ces personnes occupaient entre septembre 2006 et février 2007.

Annexe 26


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M. Christian LEFEVRE, Institut Français d’Urbanisme (IFU), Professeur.

M. Pierre MANSAT, Mairie de Paris, Maire-adjoint chargé des relations avec les collectivitésterritoriales d’Ile-de-France.

Mme Carole MENINGER-BENASSY, Ministère de l’équipement, Groupe central des grandesopérations d’urbanisme, Chargée de mission.

M. Olivier MILAN, Direction Régionale de l’équipement d’Ile-de-France, Directeur – Division del’urbanisme et du schéma directeur.

M. Patrick OLLIER, Député – maire de Rueil-Malmaison, Président de la commission des affaireséconomiques de l’Assemblée nationale.

M. Jacques PANCERA, Association des utilisateurs de La Défense (AUDE), Administrateur,Membre du bureau.

Mme Valérie PAPAREMBORDE, Transfert Services, Directrice.

M. Tony PARTINGTON, The Canary Wharf Group, Managing Director.

M. Jean-Michel PAUMIER, Conseil économique et social régional (CESR), Membre de lacommission transports et déplacements CESR – RATP.

M. Jean-Luc POIDEVIN, Nexity - Villes et Projets, Président, Membre du comité exécutif.

M. Pierre POMMELET, Direction interministérielle pour le développement du logement social,Directeur.

Mme Lauren PRETECEILLE, London First, Media Relations.

M. Francis ROL-TANGUY, Direction Régionale de l’équipement d’Ile-de-France, Préfet, DirecteurRégional.

M. Nicolas SAMSOEN, Etablissement public d’aménagement Mantois – Seine-Aval (EPAMSA),Directeur Général.

M. Christian SAUTER, Mairie de Paris, Maire-adjoint chargé du développement économique, desfinances et de l’emploi.

M. Howard SHEPPARD, The Canary Wharf Group, Local Business Liaison Officer.

Mme Mary STOUT, Think London, Business Development Manager.

M. Stephen STRINGER, Thames Gateway Delivery Unit, Head.

M. Andy THIEL, Think London, Regional Manager Europe.

M. Tony TRAVERS, London School Of Economics And Political Science, Director of ResearchGreater London Group,

Baroness Jo VALENTINE, London First, Chief Executive.


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M. Martin VENNING, The London Thames Gateway Development Corporation, Head ofcommunication.

M. Arnaud VIOLETTE, Atisreal France, Directeur marketing Bureaux IDF.

Mme Alison WHITE, East London Business Alliance, Program Director Thames Gateway.

M. Irving YASS, London First, Director of policy.

M. Christian YDEMA, SFR – CEGETEL, Directeur immobilier.

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