pareto eiendomsinvest nordic asshare.paretosec.com/download/reports/pen q2 2017.pdf · 2017. 7....
TRANSCRIPT
http://www.paretosec.com/pai-reports.php
Pareto Eiendomsinvest Nordic AS
Kvartalsrapport – 2. kvartal 2017
Forvaltningsteamet
Johan Anker-Rasch Jonathan Andreas Barfod Petter Grendahl
Forvalter Forvalter Forvalter
Tlf: + 47 22 01 58 73 Tlf: + 47 22 01 58 46 Tlf: +47 24 02 82 03
E-post: [email protected] E-post: [email protected] E-post: [email protected]
Pål Aastad Hans Gunnar Martinsen
Forvalter Forretningsfører
Tlf: + 47 22 01 58 84 Tlf: + 47 22 01 58 88
E-post: [email protected] E-post: [email protected]
Pareto Alternative Investments AS
Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: 22 87 87 00, www.paretosec.com/pai.php
2
VEK pr 30.06.2017
Avkastning 2017 Utbetalinger 2017
Netto yield Vektet leietid (år)
NOK 119 (per aksje)
13,6 %
15,7 % NOK 6 (per aksje)
7,3 % 7,0
Porteføljenøkkeltall pr 30.06.17
Avkastning Q2 2017
3
Forvalters kommentar
Oppsummering
PEN leverer en sterk avkastning på 13,6 % i årets
andre kvartal. Hoveddriveren for avkastningen i andre
kvartal har vært tilknyttet salg av et prosjekt der PEN i
andre kvartal har signert en avtale om salg av
Bryggeriet Holding KS ved utgangen av august. Dette
er gjort til verdier som er betydelig høyere enn det som
har dannet grunnlagt for tidligere VEK (se nærmere
beskrivelse under «Porteføljen – Siste hendelser» på
side 6). Ellers har PEN også en liten verdioppgang på
den øvrige porteføljen, som sammen med god
kontantstrøm og reduserte overkurser også har bidratt
positivt i andre kvartal. PEN vedtok en utbetaling til
aksjonærer i selskapet per 1. juni 2017 på NOK 6 per
aksje. Denne utbetalingen ble gjennomført 4. juli. VEK
per 30. juni på NOK 119 per aksje hensyntar denne
utbetalingen (tilsvarer VEK etter utbetalingen).
Status for porteføljen
Som nevnt i første kvartalsrapport har det vært høy
aktivitet i porteføljen til PEN, hvor deler har
materialisert seg gjennom andre kvartal. Blant annet
har selskapet kommet i mål med salg av Bryggeriet
Holding KS, samt leiefornyelser tilknyttet både Forus
Park AS og Forus Handelsbygg AS. Det jobbes
imidlertid med ytterligere salg av prosjekter i
porteføljen, men som foreløpig ikke har materialisert
seg. Forvalter håper at enkelte av disse prosessene kan
avklares i løpet av tredje kvartal og håper å kunne
komme med positive nyheter rundt dette i
kvartalsrapport for tredje kvartal. Det er imidlertid
fortsatt knyttet stor usikkerhet til disse potensielle
salgene.
Salget av Bryggeriet vil også frigjøre betydelig med
kapital til selskapet, og det er forventet at store deler
av salgsprovenyet vil utbetales til aksjonærene.
Følgelig er det forventet at selskapet vil betale ut
betydelige utbytter for andre halvår av 2017.
Størrelsene og tidspunktet på utbetalingene vil kunne
påvirkes av de øvrige prosessene selskapet er inne i,
og er således vanskelig å garantere på nåværende
tidspunkt. Det er imidlertid å forvente at en utbetaling
på rundt NOK 20 per aksje kan utbetales dersom salget
av Bryggeriet Holding KS gjennomføres i løpet av
tredje kvartal. Skulle flere salg materialisere seg kan
utbetalingene bli større. Aksjonærene vil få nærmere
informasjon når styret eventuelt har vedtatt slik
utbetaling.
Transaksjons- og finansieringsmarkedet
Forvalter observerer at det tilsynelatende fortsatt er et
vakuum i transaksjonsmarkedet for næringseiendom
som følge av at en større andel investorer, både
nasjonale og internasjonale, søker økt eksponering mot
aktivaklassen. Eiendom gir fortsatt en god alternativ
direkteavkastning i forhold til tradisjonelle aktivaklasser
og i løpet av første halvår støttes dette opp av et
transaksjonsmarked med høyt volum. I følge Newsec
og andre markedsaktører er totalt transaksjonsvolum
per andre kvartalslutt estimert til å utgjøre ca. NOK 40
mrd. Som i 2016 er volumet preget av flere antall
transaksjoner kontra færre store
porteføljetransaksjoner som var trenden i 2015. Dette
betyr at markedet anses som svært aktivt og gitt
utviklingen hittil i år ser også 2017 ut til å bli et år med
en av de historisk høyeste omsetningsvolumene. Når
det gjelder finansieringsmarkedet, så har de lange
rentene holdt seg relativt stabilt det første halvåret av
2017. 10 års swap har ligget i et område mellom 206
bps på det høyeste og 176 bps på det laveste i
perioden. I skrivende stund er 10 års swap på 187
bps. Ifølge Unions siste bankunderundersøkelse har
også bankmarginene utviklet seg flatt og holder seg
stabile.
Leiemarkedet
Leieprisene opplevde et press oppover i første halvår
av 2017, og denne trenden er ifølge analytikere
forventet å fortsette de neste to årene. Dette vil i første
omgang gjelde CBD, samt områder som opplever lav
kontorledighet som Majorstuen og Nydalen, mens
andre attraktive kontorklustre i Oslo forventes å merke
oppgangen først i løpet av 2018 ifølge analytikere.
Leienivåene er forventet å holde seg uendret i
vestaksen basert på høy ledighet i området rundt
Lysaker og Fornebu.
Pareto Eiendomsinvest Nordic AS (”PEN”) har en verdijustert egenkapital per 30.06.2017 på NOK 119
per aksje. Dette tilsvarer en oppgang siden forrige kvartal på NOK 15 per aksje, hensyntatt
utbetalingen på NOK 6 per aksje som ble gjennomført til de som var aksjonærer per 1. juni.
4
Periode Avkastning Kurs Utbetaling
2017 15,7 % 119 6,00
2016 13,0 % 108 14,00
2015 14,5 % 108 42,00
2014 5,7 % 131 17,00
2013 2,8 % 140 6,00
2012 8,0 % 142 6,00
2011 3,6 % 137 6,00
2010 20,0 % 138 6,00
2009 37,9 % 120
2008 -61,0 % 87 6,70
2007 19,4 % 240
2006 (2H) 0,5 % 201
Siden etablering 14,4 % 200 109,70
Avkastning og kursutvikling
Avkastning og kursutvikling
Kursutviklingen som rapporteres for Pareto
Eiendomsinvest Nordic AS (”PEN”) er basert på
verdijustert egenkapital (”VEK”), der verdivurderingen
av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige
verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto
Alternative Investments AS (”PAI”).
Per 30. juni 2017 er VEK for PEN fastsatt til NOK 119
per aksje. Dette er en økning på NOK 15 per aksje fra
31. mars 2017 (hensyntatt utbetalingen på NOK 6 per
aksje). Verdsettelsen priser porteføljen til en netto
yield på 7,3 %. Totalt har selskapet hatt en avkastning
på 30,4 % siste 12 måneder og 14,4 % siden
etablering.
Ligningsverdien i PEN vil for 2016 utgjøre NOK 29,42
per aksje.
Direkteavkastning / Utbytte
PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av
eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene
årlig. Utbetalingene fremover er forventet å følge
selskapets realiseringer og som nevnt innledningsvis er
selskapet i prosess med enkelte salg i løpet av andre
kvartal som kan resultere i større utbetalinger for
2017.
Siden etableringen av PEN har det blitt utbetalt totalt
ca. NOK 520 mill. til selskapets aksjonærer, noe som
akkumulert tilsvarer NOK 109,70 per aksje.
Over- / underkurs lånefinansiering
Det er avsatt NOK 20 per aksje tilknyttet overkurs på
rentebindinger i forbindelse med beregning av VEK per
30. juni 2017. Dette er en nedgang på NOK 1 per aksje
i forhold til forrige kvartal. Gjenværende
gjennomsnittlig rentebinding for porteføljen utgjør ca.
2,6 år.
Annenhåndsmarkedet
Det er totalt utstedt 4.843.903 aksjer i PEN. Pareto
Securities AS legger til rette for annenhåndsomsetning
i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 97 per aksje,
hvilket tilsvarte en rabatt til VEK på 6,7 % på
handelstidspunktet og en rabatt på 18,5 % i forhold til
ny VEK per 30. juni 2017. Siden forrige kvartalsrapport
har dermed annenhåndskursen økt fra NOK 92 til NOK
97, som tilsvarer en oppgang på 12,0 % om man
justerer for utbetalingen på NOK 6 per aksje.
Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer
kan ta kontakt med sin rådgiver eller Pareto Securities
AS.
Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 30. juni 2017 er på NOK 119 per aksje. Dette gir en
avkastning på 13,6 % for kvartalet hensyntatt utbetalingen på NOK 6 per aksje som ble gjennomført 4.
juli til aksjonærer per 1. juni 2017.
Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS
* Beregning på tilsvarende grunnlag som Oslo Børs der utbytte forutsettes reinvestert 5
siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart
PEN 13,6 % 15,7 % 30,4 % 27,4 % 14,4 %
*PEN (reinvestering) 13,6 % 15,7 % 34,1 % 31,6 % 41,3 %
Oslo Børs 1,6 % 2,2 % 15,9 % 11,0 % 85,6 %
119,00
228,70
0
50
100
150
200
250
juni06
juni07
juni08
juni09
juni10
juni11
juni12
juni13
juni14
juni15
juni16
juni17
VEK per aksje
VEK per aksje (utbyttejustert)
6
Porteføljen - Siste hendelser
Nye leiekontrakter / hendelser i prosjektene
Forus Park AS (100%)
I fjerde kvartal 2016 signerte selskapet en 10 års
leiekontrakt for eiendommen som tidligere var utleid til
Brødrene Kverneland AS. Som nevnt i forrige
kvartalsrapport har leieavtalen enda ikke trådt i kraft
som følge av at man i lengre tid har avventet en
endelig godkjennelse av leietaker fra offentlige
myndigheter. Forvalter forventet en avklaring i løpet av
andre kvartal, og selv om leietaker har blitt godkjent av
både kommunen og i Fylkesutvalget, har Fylkesmannen
påklaget vedtaket. Det er følgelig fortsatt knyttet
betydelig usikkerhet til endelig utfall i denne prosessen.
Følgelig står fortsatt bygget ledig (økonomisk) inntil det
kommer en endelig avklaring.
Leiekontrakten med Møbelringen ble også nylig
reforhandlet. Dette ble gjennomført ved at leienivået
ble redusert og kontraktslengden økt fra ca. 5,5 år til
en ny 15 års leieavtale. Innslagspunktet for
omsetningsbasert leie ble også økt, slik at leienivået
kan øke betraktelig om butikken øker sin omsetning i
årene fremover. Forvalter er av den oppfatning at dette
reduserer risikoen i prosjektet og på sikt vil kunne gi
høyere verdiutvikling.
Forus Handelsbygg AS (50 %)
Selskapet har i løpet av andre kvartal blitt enige om en
utvidelse av eiendommen med Megaflis. Eiendommen
utvides med ca. 800 kvm, og i forbindelse med
utvidelsen forlenger Megaflis leiekontrakten for hele
eiendommen med 3,5 år, slik at denne løper frem til
31.12.2029. Investeringen finansieres med en
kombinasjon av egenkapital i prosjektet og nytt
banklån.
Transaksjoner i andre kvartal 2017
Bryggeriet Holding KS (100%)
Som nevnt i forrige kvartalsrapport restrukturerte
forvalter leieforholdene på eiendommene i andre halvår
av 2016. I etterkant av dette ble en prosess rundt en
potensiell realisasjon av prosjektet igangsatt. Det var
stor interesse for eiendommen i markedet, og
eiendommen er nå solgt med overtakelse i slutten av
august 2017. PEN vil realisere en betydelig gevinst som
følge av salget. Forvalter er meget godt fornøyd med
salgsprosessen som er gjennomført. Ytterligere detaljer
rundt verdier tilknyttet transaksjonen vil redegjøres for
i kvartalsrapport når transaksjonen er endelig
gjennomført.
Levetid
PEN har en levetid som løper frem til 31. desember
2019, og vil således innen den tid søke å realisere
selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Det
har på nåværende tidspunkt ikke vært noen diskusjon
om å gjøre endringer på dagens levetidsbestemmelse.
Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i
generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt
før 31. desember 2019, beslutte både fremskutt og
utsatt oppløsning og avvikling av PEN.
Kapitalsituasjon
PEN hadde per 30. juni 2017 en kontantbeholdning på
NOK 7,4 millioner. Kapitalen vil benyttes som
arbeidskapital i perioden som kommer. Det er
imidlertid forventet at kapitalen vil styrkes vesentlig
som følge av pågående salg. PEN vil søke å holde en
arbeidskapital som muliggjør potensiell videreutvikling
av enkelte av prosjektene i porteføljen. Kapital utover
dette vil søkes utbetalt til selskapets aksjonærer.
PEN eier totalt 58.857 egne aksjer. Aksjene er kjøpt til
en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på
NOK 24,85 per aksje.
32%
68%
BareHouse
Standard
3,3 %
11,6 %
0,4 %
19,4 %
16,6 %
6,6 %
14,3 %
3,2 % 2,9 %
7,8 % 7,7 %
3,7 %
0
10
20
30
40
50
Ledig 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036
Årl
ig b
rutt
ole
ie i
NO
K m
ill
Årstall utløp leiekontrakt
Porteføljen - Leiekontrakter
Eiendomsporteføljen
PEN forvalter ved utgangen av andre kvartal en
portefølje som har en egenkapitalverdi på NOK 576
millioner. Porteføljen inkluderer 14 prosjekter hvor PEN
enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt
areal utgjør 124.399 kvm. Selskapet forvalter eiendom
innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk,
som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger
regionen.
Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste
verdivurdering utgjør ca. NOK 2,0 milliarder, som
tilsvarer en verdioppgang på 3,8 % i forhold til forrige
kvartal. Den gode utviklingen skyldes i stor grad avtale
om salg av Bryggeriet Holding KS. Utviklingen av
porteføljen for øvrig er blandet, der enkelte eiendommer
har steget i verdi gjennom kvartalet, mens andre har
opplevd verdifall. Rogaland porteføljen fortsetter å være
den delen av porteføljen som har størst usikkerhet
knyttet til reelle verdier og fremtidig utvikling.
Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig
nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på
7,3 %. Hensyntatt samtlige kostnader i hele strukturen
er estimert EBITDA-yield for 2017 ca. 7,1 %. PEN
strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for
investorene.
Leiekontrakter
PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle
leieinntektene er knyttet opp mot lengre leiekontrakter.
Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og
reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig
kontraktslengde for porteføljen utgjør 7,0 år som er noe
opp fra forrige kvartal (6,6 år per første kvartal 2017).
Økningen kommer i hovedsak fra forlengelsen av
leiekontrakten med Møbelringen i prosjektet Forus Park
AS.
Per andre kvartal 2017 utgjør PEN sine annualiserte
leieinntekter ca. NOK 152 millioner. Leieinntektene
inflasjonsjusteres årlig med i snitt 98 % av KPI-
indeksen, og er således forventet å stige i takt med
inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt
solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 79 % av
totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder
stat/kommune, Reitan Gruppen (Rema 1000), og Scan
AB, står for 34,9 % av de totale leieinntektene. PEN har
en ledighet på 3,3 % som i sin helhet relaterer seg til
en handelseiendom på Forus i Rogaland (Forus Park
AS). Forvalter jobber aktivt med å prøve å forlenge
leiekontraktene i porteføljen for å sørge for at
prosjektene er best mulig strukturert for salg innen
utløpet av 2019.
Utløpsprofil leiekontrakter
Type leiekontrakter
7
Leietakere %-andel
Stat/kommune 15,4 %
Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 10,7 %
Scan AB 8,8 %
Freja Transport & Logistics 8,5 %
SAS 8,2 %
ÅF Norge AS 7,3 %
Ringnes AS 6,2 %
Plantasjen Norge AS 5,8 %
Expert AS 4,4 %
Kongsberggruppen 3,7 %
Møbelringen 2,6 %
Scan Tech AS 1,8 %
Megaflis 1,4 %
Caverion Norge AS 1,4 %
Andre 13,8 %
Sum 100,0 %
Porteføljen - Finansiering
Finansiering
Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN
er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper
har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett
er knyttet opp mot lengden på underliggende
leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene
2,6 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på
5,2 %, hvilket er det samme nivået som ved forrige
kvartalsrapportering. Etter hvert som flere
rentebindinger utløper, forventer forvalter at den totale
lånekostnaden vil fortsette å falle som resultat av svært
lav flytende rente. Således forventes det at man får en
marginalt bedret kontantstrøm i enkelte av prosjektene
gjennom de neste årene. Totalt er 65 % av
underliggende rente bundet. Nærmere 40% av
rentebindingene til PEN løper ut i perioden 2017-2019.
Lånemarginer
PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30. juni
2017 på 180 basispunkter, noe som er tilnærmet helt
uendret fra forrige kvartal. Normale markedsmarginer
for prosjekter av den typen PEN er investert i utgjør
anslagsvis 175 – 250 basispunkter på nåværende
tidspunkt.
Låneportefølje
PEN sin underliggende låneportefølje utgjør omtrent
NOK 1,3 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer
det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 67 %
(underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN
har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende
belåningsgrad på under 75 %. Gjennom 2017 vil PEN
indirekte betale avdrag tilsvarende ca. NOK 33
millioner, noe som tilsvarer 2,5 % av låneporteføljen
for 2017.
Det bemerkes at endringene i strukturen på
låneporteføljen, herunder gjennomsnittlig lånemargin,
rentebinding og total rentekostnad, vil i den fasen PEN
er inne i påvirkes av hvilke prosjekter som selges.
Dette som følge av at det er relativt store individuelle
forskjeller mellom underliggende lån i prosjektene.
Derfor kan det oppleves at endringene fra kvartal til
kvartal ikke nødvendigvis følger markedets bevegelser.
For tredje kvartal er det forventet at gjennomsnittlig
lånerente og lånemargin i porteføljen vil stige som
følge av salget av Bryggeriet Holding KS, da dette
selskapet har hatt en svært gunstig lånefinansiering
betydelig bedre enn hva som ansees markedsmessig.
8
34,6 %
13,2 % 12,7 % 12,0 %
1,4 %
3,2 %
9,5 %
3,8 %
9,7 %
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
Flytende 2018 2020 2022 2024 2026 2028
Forf
all r
en
tesik
rin
g (m
ill
NO
K)
Utløp rentesikring (årstall)
15%
6%
39%
33%
8%
Handel
Industri
Kontor
Lager/Logistikk
Annet
39%
11%
33%
8%
9%Stor-Oslo
Østlandet
Stavanger/Sola
Sverige
Danmark
Porteføljen - Nøkkeltall
PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 1,96 milliarder per 30. juni 2017. Dette tilsvarer en
netto yield på 7,3 %. Vektet gjenværende kontraktslengde er 7,0 år. Porteføljen har en geografisk
spredt eksponering der hovedvekten representeres av eiendommer i Stor-Oslo og Stavanger regionen.
Beliggenhet
Type bygg (Segment)
9
Kursutvikling
VEK (30.06.2017) NOK 119 per aksje
Akkumulert utbetaling NOK 109,70 per aksje
Sist omsatt NOK 97 per aksje
Eiendomsportefølje
Brutto eiendomsverdier NOK 1,96 mrd
Verdi av EK (basis VEK) NOK 576 mill
Verdi av EK (basis omsetningskurs) NOK 470 mill
Brutto leieinntekter NOK 152 mill
Netto yield portefølje basis VEK 7,3 %
Estimert netto yield basis sist omsatt 7,7 %
Estimert EBITDA yield basis VEK 7,1 %
Kontraktslengde (år) 7,0
Andel av areal portefølje 124.399 kvm
Antall bygg 25
Ledighet 3,3 %
KPI Regulering 98 %
Leienivå portefølje (NOK per kvm)
Kontor 1 706
Handel 1 145
Lager og logistikk 947
Industri 1 494
Annet 1 029
Lånefinansiering
Belåningsgrad 67 %
Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 5,2 %
Gjenomsnittlig rentebinding (år) 2,6
Andel rentebundet 65 %
Gjennomsnittlig lånemargin 1,8 %
Overkurs swapavtaler NOK 20 per aksje
Antall kvm
Bryggeriet Holding AS/KS 100 % Kontor Stor-Oslo 6 430 11,7 4,1 % 7,5 %
Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20 % Industri Stavanger/Sola 12 335 8,0 7,1 % 1,8 %
Forus Handelsbygg AS 50 % Handel Stavanger/Sola 5 845 6,8 6,2 % 3,0 %
Forus Kontorbygg AS 50 % Kontor Stavanger/Sola 17 379 2,8 8,9 % 8,2 %
Forus Park AS 100 % Handel Stavanger/Sola 16 491 9,0 7,0 % 11,7 %
Innovasjonsenteret Holding AS/KS 25 % Kontor Stor-Oslo 24 734 14,5 4,8 % 8,3 %
Krags Gate Eiendom III IS/AS 30 % Industri Østlandet 10 287 4,1 9,5 % 3,8 %
Logistikbyg Århus ApS 100 % Lager/Logistikk Danmark 15 094 6,5 7,7 % 8,7 %
Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100 % Lager/Logistikk Sverige 9 600 6,6 7,1 % 8,0 %
Logistikkbygg II AS/KS 79 % Lager/Logistikk Stor-Oslo 26 000 4,5 9,4 % 10,9 %
Lysaker Nova AS 100 % Kontor Stor-Oslo 7 349 1,4 8,6 % 6,9 %
Sola Næringseiendom KS 35 % Annet Stavanger/Sola 34 412 3,5 22,5 % 8,5 %
Stamveien 1 AS 40 % Lager/Logistikk Stor-Oslo 17 119 5,4 8,6 % 4,9 %
Vangsveien Eiendom Holding AS 100 % Kontor Østlandet 6 600 12,1 5,4 % 7,7 %
* basert på andel av total nettoleie
Andel av
portefølje *BeliggenhetProsjekt / selskap Eierandel Type bygg
Gjenstående
leietid (år) Netto yield
Markedskommentar
Kontorleiemarkedet i Oslo
Kontorledigheten i Oslo er per april 2017 7,1 %, noe
som betyr mer eller mindre stabil utvikling i løpet av
første halvår av 2017.
I årene fremover, forventes kontorledigheten i Oslo å
falle videre. Dette kan forklares med fortsatt positiv
sysselsettingsvekst, konvertering fra kontor til annet
bruk, i tillegg til en begrenset nybyggingsaktivitet i
hovedstaden.
Leieprisene opplevde et press oppover i første halvår
av 2017, og denne trenden er forventet å fortsette
videre de neste to årene. I første omgang vil dette
gjelde CBD samt områder som opplever lav
kontorledighet som Majorstuen og Nydalen, mens
andre attraktive kontorkluster i Oslo vil merke
oppgangen i løpet av 2018. Leienivåene er forventet å
holde seg uendret i vestaksen basert på høy ledighet i
området.
Følgende er de største kontraktene siden forrige
kommentar:
• Norconsult har signert en ny 10-års avtale for
~4.000 kvadratmeter med Entra i Kjørbo-parken i
Sandvika. Eiendommen vil bli utviklet og oppgradert
til Powerhouse standard, og Norconsult flytter etter
planen inn i eiendommen i oktober 2018. I tillegg,
har Norconsult forlenget lengden på deres
nåværende leiekontrakt på ~11.000 kvadratmeter
på Kjørbo.
• Børsnoterte Funcom har signert en leiekontrakt med
Vika Eiendomsforvaltning i Kirkegata 15 for ~1.700
kvadratmeter.
• Vipps og Eiendomsverdi har signert leiekontrakter
for totalt ~2.200 kvadratmeter med Wahl Eiendom i
Dronning Eufemias gate 42 i enden av Barcode, og
er med dette byggets to første leietakere.
• Svill Eiendom skal bygge 4.000 nye kvadratmeter
for Aleris i Fredrik Stangs gate 11-13 på Frogner.
Det nye bygget skal slås sammen med den
eksisterende Aleris-klinikken som også er eid av
Svill Eiendom. Den nye leiekontrakten er på 25 år
pluss en opsjon på ytterligere 15 år med oppstart
juni 2019. Den eksisterende leiekontrakten er
forlenget med ytterligere 15 år. Totalt leier Svill
Eiendom ut ~12.700 kvadratmeter til Aleris.
Leiemarkedet for logistikk i Stor-Oslo regionen er
fremdeles sterkt med stabilt lav ledighet, og
etterspørsel etter moderne logistikkbygg innen de
kommende 2-4 årene er fortsatt på et høyt nivå.
Leienivåene har ikke endret seg stort i
logistikkmarkedet de siste årene, og leienivåene for de
beste områdene er fremdeles på NOK 1.200 / m2.
Observerte leiepriser er høye fra Berger til Vinterbro
ettersom disse områdene anses som mest attraktive.
Kilde: Akershus Eiendom per andre kvartal 2017.
Markedskommentar (fortsettelse)
Transaksjonsmarkedet
Transaksjonsmarkedet i første halvår av 2017 har
opplevd høy aktivitet, og per i dag er
transaksjonsvolumet på i overkant av NOK 32
milliarder fordelt på rundt 125 transaksjoner
(inkluderer kun transaksjoner over NOK 50 millioner).
Den høye aktiviteten ser ut til å fortsette i andre
halvår, og det endelige transaksjonsvolumet er per i
dag anslått til NOK 70 milliarder.
Prime yield-estimatet for kontoreiendom holder seg
stabilt på 3,75 %. Yield for gode kontoreiendommer
med sekundær beliggenhet er 75-125 punker høyere.
Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige
kommentar inkluderer:
• Pecunia har inngått avtale om salg av det nye
Kripos-bygget i Nils Hauges gate 25 på Bryn i Oslo
for NOK 1.020 millioner til et syndikat satt opp av
Arctic Securities. Eiendommen ferdigstilles i disse
dager, og Kripos har inngått en 15-års leieavtale på
det meste av bygget, med opsjoner på resten.
• Aspelin Ramm har kjøpt halvparten av Storebrands
Ruseløkkveien 26 i Vika. Det foreligger store planer
for eiendommen, og det nye bygget blir på rundt
60.000 kvadratmeter, inkludert handelsarealer.
• Oslo Kommune har kjøpt en skoletomt på Frysja i
Oslo for NOK 354 millioner av et Clarksons Platou
syndikat. Det er behov for skole i Frysja-området og
kjøpet har blitt godkjent av Bystyret i Oslo.
Eiendommen har i dag en lengre leiekontrakt med
Møller Eiendom.
• Colliers International Corporate har kjøpt Storgata
5-7 i Oslo sentrum på vegne av en
investorgruppering for NOK 222 millioner. Storgata
er under utvikling, og Storgata 5-7 er nå under full
rehabilitering.
• Syndikat tilrettelagt av Vika Project Finance har
kjøpt tre eiendommer den siste tiden for omtrent
NOK 580 millioner. Eiendommene er henholdsvis
nærsenteret Sæter Torg på Nordstrand i Oslo, den
nye kontoreiendommen Tykkemyr 1 i Moss og
handelseiendommen Fiboveien 14B/12E i Lyngdal.
Kilde: Akershus Eiendom per andre kvartal 2017.
Vi ser boligbremsen i hvitøyet – vil den påvirke næringsmarkedet?
I slutten av 2. kvartal 2017 skrives det svært mye om
oppbremsingen i boligmarkedet. Etter et hektisk 2016
der prisene på boliger steg med 24 % i Oslo og 15 % i
landet som helhet, har en blanding av nye
låneutmålingsregler og mer forsiktige boliginvestorer
gitt oss den første nedgang i priser siden 2013. Ifølge
Econ var salg av nye boliger i mai-juni 2017 nesten 40
% lavere enn i tilsvarende periode i fjor, og meglerne
rapporterer om et rekordstort antall bruktboliger på
markedet.
Enkelte sjeføkonomer forventer nå en prisnedgang på
opptil 20 % i Oslo, og argumenterer med at det bare vil
bringe prisene tilbake der de var i starten av 2016.
Dette vil virke som et jordskjelv, men dersom det skjer
i – og blir etterfulgt av – en periode hvor økonomien
vokser raskere og flere får jobb, vil det høyst
sannsynlig være en forbigående nedtur, slik mange
andre i bransjen hevder.
Vi har tidligere omtalt hvordan kontor- og
boligmarkedene er nærmest frikoblet fra hverandre,
fordi både tilbuds- og etterspørselskreftene er helt
forskjellige. Den svært rasjonelle kontorleietaker har
valget mellom en horde av eksisterende bygg og
tomter, med ivrige eiere og utbyggere, og moderate
forskjeller mellom beliggenheter. Et boligprisfall har
derfor lite å si for kontor-etterspørselen.
På den annen side – og dette har allerede DNB-
analytiker Simen Mortensen påpekt – kan dette påvirke
kontormarkedet indirekte ved at færre eiendommer blir
tatt ut av markedet og konvertert til boliger. Vi tror
ikke dette vil skje i særlig grad, av flere grunner.
Hovedgrunnene til at dette ikke får stor innvirkning på
kort/mellomlang sikt er følgende:
• Konvertering av eldre bygg skjer også til flere andre
formål enn bolig. Hotell og handel samt offentlige
formål som skole tar også en del areal; i sentrum av
større byer er spesielt hotell et populært formål.
• De fleste bygg som er forventet tatt ut av markedet
de kommende år, er inne i reguleringsprosesser
som ikke lett kan reverseres, og et kjøligere
boligmarked vil da bety at prosjektet blir utsatt i tid.
• En del av de byggene som er forventet å
konverteres, er i stor grad av under middels
beliggenhet og kvalitet for kontorbrukere. Om de
blir stående ledige, vil de ikke påvirke markedet i
stor grad. En eier vil også neppe legge særlig
investeringer i bygget dersom planen uansett er å
fjerne det fra markedet.
Basert på dette tror vi ikke at aktørene i
kontormarkedet vil påvirkes nevneverdig. Vi forventer
fortsatt mellom 100.000 og 150.000 m² konvertert
eller revet areal i Oslo per år de nærmeste to-tre årene,
og frem til starten av 2019 vil det være flere
kvadratmeter som fjernes enn som tilføres
kontormassen. Man kan nok finne enkeltbygg som
forblir på markedet, men dette vil være unntakene mer
enn regelen.
I mindre byer i Norge kan man se noe av det samme.
Den eneste andre byen med et signifikant
konverteringsareal er Bergen – der har opp mot 30.000
m² i sentrum blitt fjernet fra kontormarkedet, men det
har i hovedsak blitt hoteller. De andre byene har heller
ikke hatt den samme prisveksten som Oslo har hatt de
siste par årene, så effekten både i pluss og minus vil bli
lavere.
En mer seriøs påvirkning vil vi først se dersom
boligbremsen varer så lange at den påvirker den
generelle økonomien og arbeidsmarkedet. Dette kan
skje både ved at flere i byggebransjen mister jobben og
ved at en boligprisfall fører til at boligeiere må
begrense lånekreditten, og slik sett øker sparingen og
reduserer forbruket – dette vil føre til en større
oppbremsing, men det skjer i så fall via
arbeidsmarkedet. Dette bør ikke kunne skje så lenge
norsk (og europeisk) økonomisk vekst er stabil eller
stigende slik prognosene skulle tilsi, så det krever at
noe annet går galt, sannsynligvis i så fall utenfor
Norge.
Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom
Definisjoner og ansvarsfraskrivelse
I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller
fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne
kvartalsrapporten.
Definisjoner:
10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt
lånemargin.
EBITDA Earnings Before Interest Tax , Depreciation and Amortization. Dette
tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt
(tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader).
Hjemmelsselskap Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom
IRR Årlig avkastning, målt i prosent.
Overkurs Overkursen reflekterer nåverdien av differansen mellom rentebindingen og
gjeldende markedsrente for tilsvarende durasjon, og representerer kostnaden
tilknyttet en evt. innfrielse av rentebindingsavtalen. Ved beregning av VEK per
er 87,5 % av brutto overkursen hensyntatt i beregning av VEK.
PEN / Selskapet Pareto Eiendomsinvest Nordic AS.
PAI Pareto Alternative Investments AS.
Pareto Selskaper i Pareto Gruppen.
Prime yield Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning
som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive
beliggenheten i Oslo sentrum.
VEK Verdijustert egenkapital.
Yield Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige
eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler
direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering.
Yield gap Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett
basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den
faste renten bankene tilbyr.
Ansvarsfraskrivelse:
Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller
en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte,
som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet.
Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har
vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet.
Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller
fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Alternative
Investments AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon.
Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig
avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene.
Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Securities AS Project Finance’s markedsrapport av mai 2017.
Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med
tidligere emisjoner.
13