pandox Årsredovisning 2007 (sv)
TRANSCRIPT
07 PANDOX B
US
IN
ES
S
K N O W L E D G E | C R E AT I V I T Y | S P E E D | N E T W O R K
P A N D O X R E D O V I S N I N G A V A F F Ä R S V E R K S A M H E T E N Å R 2 0 0 7
B PANDOX 2007
KNOW
NET
VITYPandox aktiva ägande med specialistkompetens
inom både hotell, fastighet och affärsutveckling
har skapat en hög tillväxt i kassafl öde och värde.
Sedan bolaget startade 1995 har värdet
ökat 13 gånger.
Anders Nissen
VD
PANDOX 2007 C
LEDGE
SPEEDWORK
CREATI
07
Företaget
Året i korthet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
VD har ordet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Vision, affärsidé, mål och strategier . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Pandoxmodellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Avtalstyper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Operatörsverksamheten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Marknadsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Medarbetarna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Hotellfastigheterna
Fastighetsförteckning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Hotellfastigheterna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Finanserna
Finansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Värdering och skatter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Defi nitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Kvartalsdata 2006–2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Innehåll
Pandox är ett av Europas ledande hotellfastighetsbolag. Portföljen är av högsta kvalitet och
omfattar 44 hotell, 10 operativa verksamheter med 10 200 rum. Hotellen fi nns i dynamiska
hotellmarknader som London, Berlin, Montreal, Stockholm, Köpenhamn och Bryssel. Samt-
liga hotell har starka naturliga lägen och har en genomsnittlig storlek på drygt 230 rum.
Läs mer om Pandox affärsidé och strategi på sidan 8.
INNEHÅLL
Montreal – ny marknad
SPEED
Operatörsverksamheten
NETWORK
10 16
Räkenskaper 2007
Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . . 48
Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Förändringar i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Kassafl ödesanalys med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . 53
Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Övrig information
Styrelsens arbete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Styrelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Ledande befattningshavare och revisorer . . . . . . . . . . . 66
Pandox Upgrade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
2007 blev ännu ett utmärkt år för Pandox med ökade intäkter och
förbättrad lönsamhet och därmed värdetillväxt för bolagets ägare.
Under året har vi genomfört förvärv för drygt 1 miljard svenska
kronor och investerat ytterligare 275 miljoner svenska kronor i
den befi ntliga portföljen. Läs mer av VD-kommen taren på sidan 4.
PANDOX B
US
IN
ES
S
Bryssel/Antwerpen – starka positioner
CREATIVITY
Medarbetarna
KNOWLEDGE
20 22
2 PANDOX 2007
Ett nytt rekordår2007 blev ett nytt rekordår för hotellbranschen med ökad
efterfrågan, förbättrad RevPAR och högre lönsamhet. Akti-
viteten på transaktionsmarknaden var fortsatt hög och i nivå
med 2006.
Förvaltningsintäkter och omsättningPandox förvaltningsintäkter uppgick till 782,2 Mkr (634,9),
motsvarande en verklig tillväxt på 23,2 procent. För jämför-
bara enheter var ökningen 10,2 procent. Den operativa
verksamheten ökade 88 procent från 420 till 789 Mkr och
bidrog aktivt till ökade hyresintäkter. Koncernens totala
omsättning uppgick till 1 410,7 Mkr (967,5).
Året i korthet
ResultatResultatet före skatt för 2007, exklusive engångsposter,
uppgick till 259,4 Mkr (226,1). Resultatet efter skatt, inklusive
engångsposter, uppgick till 230,0 Mkr (201,6).
Nyckeltal 2007 2006
Förvaltningsintäkter, Mkr 782,2 634,9
Driftsöverskott, Mkr 655,9 523,4
Resultat från den operativa verksamheten, Mkr 20,6 12,3
Resultat före skatt 1), Mkr 259,4 226,1
Resultat efter skatt 2), Mkr 230,0 201,6
Kassafl öde 1), Mkr 389,0 317,6
1) Exklusive engångsposter.2) Inklusive engångsposter.
Redovisningsprinciper
Pandox tillämpar inte IFRS i sin redovisning då man som onote-
rat bolag inte omfattas av kravet på detta. Pandox tillämpar i sin
redovisning årsredovisningslagen och god redovisningssed
samt om inte annat anges Bokföringsnämndens anvisningar.
Kassafl ödeKassafl ödet från den löpande verksamheten, exklusive
engångsposter, uppgick till 389,0 Mkr (317,6) – motsva-
rande en tillväxttakt om 22 procent.
Expansion till NordamerikaUnder sommaren 2007 gjorde Pandox sin första etablering utanför Europa i och
med förvärvet av det välkända InterContinental i Montreal. Förvärvet skapar en
bra bas för en selektiv expansion i Kanada och övriga Nordamerika.
Shoppingturismen på agendanFör tionde året i rad bjöd Pandox in till
en välbesökt Hotellmarknadsdag i
november 2007. Förutom en genom-
gång av branschtrender och mark-
nadsutveckling var dagens huvudtema
den växande shoppingturismen.
Experter från handel, arkitektur och
modevärlden bidrog till att belysa
ämnet ur olika perspektiv.
PANDOX 2007 3
• Pandox är ett av Europas ledande hotellfastighets-
bolag. Bolaget har specialist kompetens inom
hotellmarknad, hotellverksamhet, hotellfastighets-
drift samt affärsutveckling. Via ett aktivt ägande
där välutvecklade, strategiska planer för varje
hotell tas fram skapas goda för utsättningar för
utveckling av stabila kassafl öden och därmed
värdetillväxt för bolagets ägare.
• Pandox strategi är att äga en typ av fastig heter –
hotellfastigheter. Fokuseringen stärks genom ett
prioriterat marknadssegment. Pandox ska äga
stora hotellfastigheter i Sverige, större orter i Europa,
i utvecklingsregioner i östra Europa samt i Nord-
amerika.
• Hotellfastigheterna ska vara centralt belägna i
naturliga, starka hotellägen som city, fl ygplatser
och mässor. Hotellen ska tillhöra övre mellanpris-
och högprissegmenten och vara inriktade mot
affärs resenärer och turister.
• De Pandoxägda hotellen drivs och marknadsförs
av hotellmarknadens starkaste aktörer som via
välkända varunamn eller dynamiska oberoende
distributionskanaler skapar starka marknads-
positioner och därmed stabila intäkter.
• Intäkterna skapas genom bland annat rörliga
hyresavtal som är relaterade till operatörernas
om sättning och resultat, eller genom manage-
mentavtal där Pandox ger annan part i uppdrag
att sköta verksamheten eller genom operativ verk-
samhet som drivs i egen regi. Pandox medverkar
oavsett driftsform via ett aktivt ägande till att öka de
totala kassafl ödena och reducera riskerna.
• I bolagets portfölj fi nns vid årsskiftet 44 hotellfastig-
heter samt 10 operativa verksamheter, vilka fi nns
i Sverige, Danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz,
Stor britannien, Kanada och på Bahamas.
Kort om Pandox Renodlad affärsidé med fokuserad strategi
Rekordnoteringar under starkt hotellår2007 var ett mycket starkt år i hotell-
branschen. Tillväxttakten fortsatte i både
New York och London. Sverige uppvisade
historiskt höga nivåer både i snittpris och
beläggning.
Två svenska förvärvUnder 2007 förvärvade
Pandox två hotell i Söder-
tälje – Best Western
Hotell Skogshöjd och
Quality Hotel Park. Båda
hotellen har god utveck-
lingspotential och är i
behov av aktiva åtgärder.
Stärkt position i Bryssel/AntwerpenPandox genomförde ytterligare en storaffär i Belgien under året och förvärvade Holiday
Inn Brussels Airport samt Crowne Plaza Antwerp. Pandox är nu en av de största
aktörerna på denna marknad med totalt sju hotell och 1 819 rum.
4 PANDOX 2007
VD HAR ORDET
Är toppen passerad?
2007 blev ett nytt rekordår för hotellbranschen
med ökad efterfrågan, förbättrad RevPAR och
därmed lönsamhet i huvuddelen av de största
marknaderna i Europa, Asien och USA. Driv-
kraften har främst varit ett stigande snittpris
som har kunnat tas ut i en omvärld med utom-
ordentliga marknadsförutsättningar. Den kri-
tiska frågan är nu – är toppen passerad?
Studerar man mönstret i hotellkonjunkturcykeln
kan det noteras att New York, som ligger främst i ut-
vecklingen, har haft en RevPAR-tillväxt i snart fem
år. De senaste 30 månaderna har tillväxten i huvud-
sak bestått av prishöjningar. Intäktsstrukturen har
ökat effektiviteten och skapat hög lönsamhet i de
operativa verksamheterna och därmed värdetillväxt
i hotellfastigheterna. Trenden vid årsskiftet 2007/08
var att intäkten per tillgängligt rum fortsätter att
stiga.
Analyserar man London, som normalt ligger sex
månader efter New York i hotellkonjunkturcykeln,
fi nns ett liknande historiskt mönster med god tillväxt
sedan nedgången i början av 2000-talet. Trenden
är dock för närvarande minskad tillväxttakt.
Liknande mönster fi nns i Paris, Bryssel och Amster-
dam. Således går de båda giganterna, New York
och London, åt motsatt håll. En av förklaringarna
kan vara att New York tagit bort cirka 10 procents
hotellkapacitet genom att hotell har byggts om
till lägenheter medan det i Europa har tillförts
kapacitet.
Gör man en annan analys och studerar hotell-
marknaden i ett makro-perspektiv fi nns det anled-
ning att tro att marknadsförutsättningarna kommer
att försämras. Den globala fi nansiella oron som
startade under fjolåret har nu spridit sig utanför
USA. Banksystemen har infört restriktioner, ökat
kraven för fi nansiering och därmed har kapital bli-
vit dyrare. Den privata konsumtionen, som är en
viktig drivkraft, förväntas dämpas.
Andra faktorer, som skapar osäkerhet, är att
produktivitetsökningarna i Euroland varit generellt
låga, vilket borde oroa riksbankerna. Detta kan
medföra att räntevapnet inte kan användas lika
effektivt för att stimulera tillväxten som genomför-
des framgångsrikt vid konjunktursvackan i början
av 2000-talet. Samman taget talar de fl esta bran-
scher om en lägre aktivitetsnivå inför 2008 jämfört
med föregående år och sänder ut negativa signaler
vilket skapar ännu mer osäkerhet. Vi riskerar att få
ett samspel mellan fl era negativa trender samtidigt.
Sker detta riskerar vi recession.
Det fi nns således anledning att tro att toppen är
passerad. Frågeställningen är snarare hur djup och
hur lång svackan blir.
Spelplanen förändras
Givet ovan kommer vi att se nya affärsmönster i ho-
tellbranschen vilket skapar nya förutsättningar för
hotellbolag och investerare.
Avtalsstrukturen kommer att utvecklas mot en
ökad riskdelning mellan operatörer och ägare.
Så ledes kommer det att träffas fl er hyresavtal och
garantikomponenter kommer att återkomma i
managementavtalen. Likviditeten i tillgångarna för-
väntas förbli på en god nivå, men intresset från
fi nansiella aktörer och fonder kommer att minska
från en hög nivå. Däremot kan intresset från indu-
striella spelare komma att öka. Detta hänger ihop
med att när riskerna stiger ökar kraven på industri-
ell kompetens och långsiktighet.
Varunamn och dess värdeskapande kommer att
utvärderas noggrannare och det fi nns anledning att
återkomma till en del av de varunamnsstrategier
som skapats de senaste åren. Driftsfrågor kommer
att prioriteras högre och det dagliga ledarskapet
kommer åter att bli den viktigaste frågan för värde-
skapandet i hotellbranschen.
Ovanstående leder till högre avkastningskrav på
både hotellfastigheter och operativa verksamheter.
I denna dynamiska omvärld har Pandox goda
förutsättningar att fortsätta utvecklas. 2007 blev ett
utmärkt år med ökade intäkter och förbättrad lön-
samhet. Kassafl ödet ökade med 22 procent i verk-
PANDOX 2007 5
liga tal och med 14 procent för jämförbara enheter.
Under året har vi gjort förvärv för 1 063 miljoner kro-
nor samt genomfört investeringar i den befi ntliga
portföljen för ytterligare 275 miljoner. Förvärven har
ökat kvaliteten och potentialen för bolaget. Investe-
ringarna har i huvudsak varit kassafl ödesdrivande
som uppgraderingar, produktutveckling och effekti-
vitetshöjande åtgärder av hotelldriften, vilket skapar
goda förutsättningar för en stabil lönsamhetsut-
veckling.
Ökat tempo och högre kvalitet
Vid årsskiftet omfattade Pandox portfölj 44 hotell-
fastigheter med drygt 10 200 rum samt tio operativa
verksamheter. Sedan bolaget åter blev privatägt
2004 har aktivitetsnivån ökat väsentligt. Kombina-
tionen av engagerade och industriella ägare och att
det är enklare att verka utanför börsen har förbättrat
expansionsförutsättningarna. Transaktioner för to-
talt 4 200 miljoner kronor har genomförts varav för-
värv svarat för 3 100 miljoner. Kvaliteten i portföljen
rörande intäkter, lägen, storlek och standard har
förbättrats. Intäkterna kommer för närvarande från
åtta länder och är en mix av internationella och na-
tionella marknader. Sverige är fortsatt störst med
drygt 58 procent av intäkterna men huvuddelen av
affärsutvecklingen sker för närvarande internatio-
nellt. Avtalsstrukturen består huvudsakligen av
hyresavtal (cirka 70 procent) samt verksamheter
drivna i egen regi eller via managementavtal (cirka
20 procent). Portföljen är av multivarunamnskarak-
tär och marknadsförs under sammanlagt elva varu-
namn samt ett antal oberoende distributionskana-
ler. Produkterna tillhör det lönsamma fullservice-
segmentet. Samtliga har starka lägen och bra stor-
lek vilket innebär att verksamheterna har tillräcklig
kritisk massa för att skapa rätt lönsamhetsförutsätt-
ningar. Sammantaget får kvaliteten i portföljen
anses vara av högsta standard och tillhöra de bästa
i Europa.
Under 2007 har fem förvärv genomförts för
totalt 1 063 miljoner kronor. Hotellen är belägna i
Bryssel, Antwerpen, Montreal samt två i Södertälje.
Samtliga var vid förvärvstillfället i behov av aktiva
åtgärder och är således typiska Pandoxköp. Med
tillskotten Holiday Inn Brussels Airport och Crowne
Plaza Antwerp äger Pandox sammanlagt sju hotell
med 1 819 rum i regionen. Detta innebär att bolaget
är en av de största aktörerna i en av Europas mest
dynamiska hotellmarknader. Quality Hotel Park och
Best Western Hotell Skogshöjd med sammanlagt
374 rum tillträddes i mars och ökade Pandox när-
varo i Stor-Stockholmsregionen. Hotellen är båda
belägna i centrala Södertälje. Staden är bland annat
känd för huvudkontoren Scania och Astra Zeneca
och att det är tennislegenden Björn Borgs födelse-
ort. InterContinental Montreal förvärvades under
sommaren och är bolagets första investering i Nord-
amerika. Hotellet omfattar 357 rum, har en välut-
vecklad mötesprodukt samt ett brett mat- och
dryckesutbud. Läget är starkt, granne med stadens
kongresshall, Palais de Congrès. InterContinental
Montreal är en välkänd mötesplats och utgör en god
bas för en selektiv expansion i Nordamerika.
Framgångar i operatörsverksamheten
I Pandox nuvarande portfölj ingår tio hotell som
drivs i egen regi eller via managementavtal. Sam-
manlagt handlar det om cirka 3 150 rum och hotel-
len är belägna i Sverige, Tyskland, Belgien, Kanada
och på Bahamas. Att driva hotell är en naturlig del
av Pandox aktiva ägande. I regel sker övertagandet
av den operativa verksamheten i samband med för-
värv av ett underpresterande hotell eller när en ope-
ratör i ett befi ntligt ägt hotell inte når de lönsamhets-
krav som kan anses vara normalt i den specifi ka
marknaden. Strategin att ha egen driftskompetens
har alltid varit en viktig del av Pandox och ger mer-
värde i fl era led. Dels ökar det fl exibiliteten att situa-
tionsanpassat välja den mest lönsamma strategin,
dels förbättras expansionsförutsättningarna. Dess-
utom får företaget en aktuell och korrekt bild av
vilka lönsamhetsförutsättningar som existerar i
samband med hyresförhandlingar. Generellt har ut-
Pandox Hotell-marknadsdag
För tionde året i rad arrangerade Pandox en
bransch- och marknadskonferens, på senare
år kallad Hotellmarknadsdagen. Det hela bör-
jade som en kapitalmarknadsdag för investe-
rare när företaget var börsnoterat. Genom åren
har evenemanget utvecklats och är idag något
av en hotellbranschens dag.
Årets konferens hölls den 20 november i
Stockholm. Nära 200 deltagare lyssnade,
ställde frågor och deltog i diskussioner. Dagen
inleddes som vanligt med en beskrivning av
branschtrenderna och marknadsutvecklingen.
Dagens huvudtema var sedan shoppingturism
och fl era experter hade bjudits in, däribland
VDn för Handelns Utredningsinstitut Fredrik
Bergström, arkitekten Thomas Sandell samt
6 PANDOX 2007
VD HAR ORDET
moderedaktören och programledaren Sofi
Fahrman. Dessutom var Alain L Thiry, Presi-
dent på EMSi Marketing, inbjuden från USA för
att tala om världens största shoppingdestina-
tion – Mall of America.
Shoppingturism
Shoppingturismen är en starkt växande del av
den totala turismen. På tio år har detaljhan-
delns andel av den totala turistnäringen ökat
från 20 till 28 procent. Under 2006 omsatte
turistnäringen i Sverige drygt 215 miljarder
kronor. Av dessa beräknas alltså omkring 60
miljarder hamna i detalj handeln.
vecklingen av de operativa verksamheterna varit
mycket god under året. Crowne Plaza Brussels City
Centre, som förvärvades 2003, har genomgått ett
stort utvecklingsprogram motsvarande EUR 14 mil-
joner och visar nu, efter det första fulla verksamhets-
året efter renoveringen, ett resultat och en kvalitets-
förbättring som är magnifi k. Hotellets VD Eric van
Dalsum och hans team har väsentligt ökat intäkterna
och lönsamheten och därmed värdet på fastigheten.
Hotellet har vunnit fl era utmärkelser, bland annat
Guest Satisfaction Award, Hotel Renovation Award
och Quality Excellence Award.
Hotel Berlin, Berlin med 701 rum som förvärva-
des under 2006 genomgår ett omfattande repositio-
neringsprogram och resultatet har en positiv trend.
En annan spektakulär renovering är utvecklingen av
Hotel BLOOM! i Bryssel. Hotellet genomgår en full-
ständig förnyelse med ett nytt blomkoncept. Hotellet
beräknas vara öppet i sin helhet under våren 2008
och är redan ”talk of the town” med stor mediebe-
vakning. Två operativa verksamheter, Radisson SAS
Hotel, Östersund samt Copenhagen Hotel Twenty-
seven har hyrts ut under året. Den senare har ut-
vecklats från att ha varit en tom fastighet till att bli ett
av Köpenhamns ledande livsstilshotell. Båda kom-
mer att drivas av Choice Hotels Scandinavia under
varunamnet Clarion.
Utsikter för 2008
Utsikterna inför 2008 är mera osäkra jämfört med för
ett år sedan. Pandox huvudscenario är att markna-
den mjuklandar rörande efterfrågan med en fortsatt
god hotellmarknad i huvuddelen av de marknader
bolaget är engagerat. RevPAR-utvecklingen kommer
att drivas av en kombination av volym och pris, med
högre fokus på att behålla beläggning jämförbart
med 2007. Andelen transaktioner kommer att
minska och budprocesserna förändras mot större
andel off-marketaffärer. Avkastningskraven förväntas
öka som en följd av dyrare kapital och större osäker-
het. Det senare kan komma att gynna Pandox som
kan agera mera långsiktigt än vissa fi nansiella aktö-
rer. Sammantaget förväntas Pandox intäkter och re-
sultat för 2008 överstiga fjolåret, bland annat som en
effekt av att fl era utvecklingsprojekt kommer att fär-
digställas under första delen av året.
Stockholm i februari 2008
Anders Nissen
Verkställande direktör
PANDOX 2007 7
SPEED & CREATIVITY
I Pandoxportföljen är det
fortsatt hög aktivitetsnivå.
Pågående projekt 2007:
Hotel BLOOM!, Bryssel, 306 rum, kommer
att färdigställas under våren 2008. Hotellet
har utvecklats från ett otidsenligt affärshotell
till ett livsstilshotell och har redan blivit ”talk
of the town”. Investering på drygt 100 mil-
joner svenska kronor.
InterContinental Hotel, Montreal, 357 rum,
kommer att få en ny design och nytt mat-
och dryckeskoncept, vilket kommer att stärka
hotellets position och få en europeisk boutique-
känsla. Investering på ca 70 miljoner svenska
kronor.
Hotel Berlin, Berlin, 701 rum, kommer att
fortsätta sin repositionering med uppgrade-
ring av mötesrum, fi tness center, crew lounge
samt en tilltalande fasad och entré. Investering
på ca 75 miljoner svenska kronor.
Holiday Inn Brussels Airport, Bryssel, 310
rum, kommer att uppgraderas med nya rum
och utveckling av nya lobbyytor och restau-
rang. Investering på ca 50 miljoner svenska
kronor.
Radisson SAS Hotel, Malmö, 229 rum, kom-
mer under året att påbörja ett utvecklingspro-
gram som tar hand om fasad, entré, lobby
samt förädling av rums- och konferensytor.
Investering på ca 80 miljoner svenska kronor.
Elite Park Avenue Hotel, Göteborg, 291 rum,
utvecklas med 31 nya rum, spa och fi tness
center. Investering på drygt 30 miljoner
svenska kronor.
Elite Stora Hotellet, Jönköping, 135 rum,
kommer att få en ny restaurang och uppgra-
dering av rum och lobby. Investering på ca 10
miljoner svenska kronor.
Quality Hotel Park, Södertälje, 149 rum,
startar en investering i nytt mat- och dryckes-
utbud, design, lobby, fl er parkerings platser
samt förädling av rum och korridorer. Invest-
ering på ca 25 miljoner svenska kronor.
Quality Hotel, Nacka, 162 rum, kommer att
utvecklas med fl er rum, uppgradering av
mötesprodukter samt modernisering av mat-
och dryckesutbud. Investering på ca 15–20
miljoner svenska kronor.
Utbudet viktigt
Oavsett om shopping är huvudmålet för resan
eller inte är butiksutbudet och de kommersiella
förutsättningarna en del av upplevelsen. För att
en stad ska få ett gott rykte som destination är
alltså shoppingutbudet viktigt.
Hotellens uppgift i denna trend är att göra
shopparen till en nöjd gäst, som gärna besöker
destinationen och hotellet igen. Att arrangera
happenings av olika slag– till exempel ”after
shopping” och samarbeten med framstående
och trendiga varumärken – är framgångsrika
koncept som lockar. Hotellen måste också ha
bra kunskaper om stadens shopping utbud. Det
gäller att inte bara slussa vidare till de centrala
shoppingstråken, utan kunna ge tips om udda
eller exklusiva områden och butiker.
Hotellbranschen var välrepresenterad på Pandox Hotell-
marknadsdag. Representanter från de olika hotellbola-
gen fanns på plats liksom internationella hotellkonsulter
och intresseorganisationer.
Moderedaktören Sofi Fahrman och VDn för Handelns
Utredningsinstitut Fredrik Bergström var några av
dagens intressanta talare.
8 PANDOX 2007
VISION, AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER
Pandox huvuduppgift, sett ur ett ägarperspektiv,
är att genom utveckling av kassafl ödet i hotell-
fastighetsportföljen kombinerat med lönsamma
förvärv och avyttringar skapa goda förutsättningar
för värde utveckling i bolaget. Med detta som ut-
gångspunkt har bolagets vision, affärsidé, mål och
strategier formulerats.
Vision
Pandox vision är att bli det ledande hotellfastighets-
bolaget i Europa, avseende specialistkompetens i
både hotell- och fastighetsdrift samt aktivt ägande.
Affärsidé
Pandox affärsidé är att – baserat på kompetens
inom hotellfastigheter, hotellverksamhet och affärs-
utveckling – aktivt äga, utveckla och hyra ut hotell-
fastigheter.
En hotellfastighet har specifi ka särdrag. Värdet
är i högre grad än för till exempel en kontors- eller
industrifastighet beroende av verksamhetens
(hyresgästens) lönsamhet. Vidare har hotellfastig-
heten i allmänhet endast en hyresgäst – hotellope-
ratören. Kassafl ödet genereras i hotellfastigheten.
Detta i sin tur ökar kraven på kompetens och insikt
om den underliggande marknaden hos hyresgästen
vilket ställer höga krav på specialistkompetens inom
tre områden: hotell och hotellverksamhet, hotell-
fastigheter och affärsutveckling. Bryts affärsidén
ned i sina bestånds delar kan bolaget välja mellan
följande affärsupplägg:
• Hyresavtal med en part som sköter både verk-
samhet och distribution där Pandox roll blir att
medverka till att en strategisk plan tas fram och
att verksamheten utvärderas kontinuerligt via
styrgruppsmöten.
• Hyresavtal med en part som är enbart operatör
och som kompletteras med ett franchiseavtal
med en distributör. Pandox roll blir som ovan,
men kan innebära att bolaget blir mera aktivt
i rena operativa frågor.
• Managementavtal med en part som driver verk-
samheten för Pandox räkning. Pandox roll blir
att via styrelsemöten följa och utvärdera verk-
samheten samt aktivt delta i utvecklingsfrågor
tillsammans med managementbolaget.
• Pandox driver hotellverksamheten i egen regi.
Pandox roll blir här att via ett lokalt management
organisera den operativa driften och aktivt delta
i utvecklingen av hotellet.
Det första och sista alternativet dominerar men
samtliga samarbetsformer ingår i Pandox verksam-
het. Trenden är att egen drift ökar för närvarande
mest vilket delvis hänger ihop med att huvuddelen
av de internationella hotellbolagen inte längre träffar
hyresavtal.
Övergripande mål
Målet är att genom specifi ka kunskaper om hotell,
hotellfastigheter och affärsutveckling uppnå en
optimal avkastning och värdetillväxt i hotell fastig-
hets beståndet.
Finansiella mål
Målet för kapitalstrukturen är att koncernen ska ha
en soliditet som uppfyller interna och externa krav
på fi nansiell styrka för att på så sätt möjliggöra en
fortsatt expansion. Soliditetsmålet ska löpande
prövas i syfte att uppnå en optimal avkastning för
aktieägarna.
Strategi
För att Pandox ska uppnå de mål som har ställts
upp har följande strategier formulerats.
Pandox huvudstrategi är att äga en typ av
fastighet – hotellfastigheter.
Portföljstrategi
För att maximera intäkter och kassafl öde koncen-
trerar sig Pandox på ett prioriterat, expansivt mark-
nadssegment.
Pandox marknadssegment består av hotell-
fastigheter i Sverige, stora orter i Europa, i utveck-
lingsregioner i Östeuropa samt i Nordamerika.
Hotellfastig heterna ska vara centralt belägna i
naturliga och starka hotellägen såsom city, fl ygplat-
ser och mässor. Hotellen ska tillhöra mellanpris-
och högprissegmenten och rikta sig mot affärsrese-
närer och turister. Det är Pandox bedömning att
hotell som ingår i dessa segment har de bästa för-
utsättningarna i en uppåtgående hotellkonjunktur
samtidigt som risken är begränsad i en sämre
hotellkonjunktur. Skälen är att hotellmarknader i
stora orter är mer stabila och har högre tillväxtpo-
tential på grund av högre attraktionskraft på kapital
Ledande och lönsamt Clarion Collection Hotel Twentyseven
PANDOX 2007 9
Clarion Collection Hotel Twentyseven – ”the coolest place in Copenhagen”
Clarion Collection Hotel Twentyseven ligger
i centrala Köpenhamn, cirka 200 meter
från Rådhusplatsen med gångavstånd till
Tivoli, Ströget och Börsen. Det är ett livs-
stilshotell med 200 rum, vinbar, cocktail-
bar, Absolut Icebar och restaurang.
Pandox förvärvade fastigheten – inklu-
sive rätten att driva operatörsverksamheten
– hösten 2005. Hotellet var stängt vid tillträ-
det och i stort behov av renovering. Vid för-
värvet gjordes en detaljerad aktivitetsplan
för modernisering och utveckling. Föränd-
ringsarbetet startade omgående.
Fokus på livsstil
Hotellet drevs i egen regi samtidigt som
en totalrenovering genomfördes för att
utveckla det till ett av de ledande livsstils-
hotellen i Köpenhamn. Renoveringen om-
fattade alla hotellrum, lobby samt intillig-
gande restaurang och lounge/bar. Hela
utvecklingsprogrammet har kostat drygt
70 miljoner danska kronor.
Det nya konceptet inkluderar även en
Absolut Icebar som stod klar vid invig-
ningen i april 2007. Baren förstärker hotel-
lets design- och livsstilsprofi l. Genom sats-
ningen har Pandox nått sitt mål och skapat
ett av Köpenhamns ledande mellanpris-
hotell – ”the coolest place in town” –
genom en kombination av storlek, strate-
giskt läge och tilltalande design.
När utvecklingsarbetet var klart träffade
Pandox ett omsättningsbaserat hyresavtal
med Choice Hotels Scandinavia för den
operativa driften. Choice Hotels driver och
marknadsför nu hotellet under namnet
Clarion Collection Hotel Twentyseven.
CREATIVITY
och människor. Starka lägen är alltid viktigt i
hotellbranschen. Storlek på hotellet ger lönsam-
hets för delar, vilket ökar avkastningspotentialen för
Pandox.
Strategi för aktivt ägande
Pandox utnyttjar fokuseringen och kunskapen om
det utvalda marknadssegmentet genom ett aktivt
ägande. Det aktiva ägandet sker situationsanpassat
både vad gäller åtgärder och samarbetsformer och
har som mål att addera värde via högre kassafl öde,
alternativt begränsa risken. Nedan ges några exem-
pel på aktivt ägande.
Förvärv
Pandox har byggt upp en egen kompetens inom
förvärv och förvärvsmetoder. Det innebär att Pandox
analyserar, värderar, förhandlar och genomför
samtliga förvärv i egen regi. Det egna arbetet skapar
djup insikt om förvärven och dess verkliga potential
och risker samt ökar kunskapen om marknaden.
Val av samarbetspartners
Pandox samarbetar med samtliga konkurrenskraf-
tiga aktörer där gemensamma samarbetsformer
kan utvecklas och gagna det totala kassafl ödet.
Strategiska allianser
Pandox kan fördjupa samarbetet med prioriterade
partners för att gemensamt förvärva, omstrukturera
eller göra större investeringar.
Avtalsstruktur
Pandox träffar alla former av hyres- och manage-
ment avtal för att skapa gemensamma incitament
till gagn för utveckling av det totala kassafl ödet.
Egen drift
Pandox har egen kompetens att driva hotell. I vissa
situationer är denna arbetsform det lönsammaste
och mest effektiva arbetssättet för att utveckla
kassafl ödet.
Deltagande i strukturomvandlingen
Pandox är en aktiv part i den pågående omstruktu-
reringen av hotellfastighetsmarknaden. Det innebär
att Pandox deltar i omstruktureringen via förvärv,
avyttring och val av partner.
Kassafl ödesdrivande åtgärder
Pandox har ett situationsanpassat arbetssätt, under-
stött av arbetsmetodiken i Pandoxmodellen. Pandox
kan därför aktivt delta i att utveckla och genomföra
kassafl ödesdrivande åtgärder tillsammans med
sina partners.
Avyttring
Pandox renodlar sin portfölj i enlighet med port-
följstrategin. Avyttringar görs i huvudsak i egen regi.
Under sommaren förvärvade Pandox det väl-
kända InterContinental i Montreal för 49 mil-
joner kanadensiska dollar, motsvarande cirka
330 miljoner svenska kronor. Det är företagets
första etablering utanför Europa. Förvärvet
skapar en god bas för selektiv expansion i
Kanada och övriga Nordamerika.
InterContinental Hotel Montreal är ett fullservice-
hotell med restauranger, bar, fi tness center och stor
kon ferens- och mötesavdelning. Det har 357 rum
och fastigheten består av 26 våningar. Hotellet är
beläget i Old Montreal nära det fi nansiella distriktet.
Det är en del av World Trade Centre och har direkt-
förbindelse med Montreals Convention Centre –
Palais des Congrès.
Omfattande modernisering
Pandox och InterContinental Hotels har tecknat ett
managementavtal och ska i nära samarbete ut-
veckla, modernisera och driva hotellet. Det är i
behov av uppgradering och genom ett investerings-
program på drygt 11 miljoner kanadensiska dollar
– motsvarande cirka 70 miljoner svenska kronor –
kommer samtliga hotellrum att renoveras och mo-
derniseras, en ny restaurangprodukt utvecklas samt
mötes- och lobbyytor att uppgraderas.
Montreal är Kanadas näst största stad med 3,6
miljoner invånare, drygt 11 procent av Kanadas
totala befolkning. Den har en diversifi erad och
konkurrenskraftig ekonomi och i staden har ett
fl ertal internationella och multinationella företag
Montreal – ny marknad
SPEED
Expansion till Nordamerika
sina huvudkontor. Montreal är även Kanadas cen-
trum för rymdteknik, läkemedelsindustri, informa-
tions- och bioteknik. Stadens BNP-tillväxt var svag
under 2005 och 2006. En starkare utveckling inom
industri- och tjänstesektorn väntas dock ge en
BNP-tillväxt på mellan 2,6 procent och 3,0 procent
fram till 2010.
Stor turistdestination
Montreal är en av Nordamerikas största turistdesti-
nationer. Under 2006 hade staden 7,6 miljoner be-
sökare varav 73 procent var inhemska. Den stora
dragningskraften som destination skapar en stark
efterfrågan på hotellrum. Hotellmarknaden är välut-
vecklad och de fl esta internationella operatörer är
10 PANDOX 2007
07
representerade i staden. Montreals hotellmarknad
gynnas dessutom av att efterfrågan är diversifi erad.
Det goda företagsklimatet genererar en bra efterfrå-
gan från affärsresenärer samtidigt som stadens
dragningskraft som turistdestination även ger en
efterfrågan från fritidsresenärer.
Sett till antalet internationella evenemang som
årligen hålls i Montreal är det en av Kanadas – och
t o m Nordamerikas – största konferens- och kon-
gresstäder. Palais de Congrès är den största konfe-
rensanläggningen. Den erbjuder idag 18 500 kvm
utställningsytor, 12 200 kvm mötesytor och kan
genomföra konferenser för mer än 20 000 delegater.
PANDOX 2007 11
12 PANDOX 2007
PANDOXMODELLEN
Hotellfastigheter skiljer sig från andra fastighets-
typer och har särdrag som kräver specialistkom-
petens. Värdetillväxten är komplex och grundar
sig på att intäkterna och resultatet påverkas av
fl era faktorer som bland annat den underlig-
gande hotellmarknaden, val av varunamn,
pris- och produktsegment, avtalstyp och aktivt
ägande. För ett lyckat resultat är det av stor
betydelse att hotellen kontinuerligt kartläggs
och analyseras med hjälp av en väl utvecklad
arbetsmetodik som ger stöd åt beslutsfattandet.
För att behålla och kunna nyttja den kunskap och
erfarenhet som organisationen kontinuerligt ut-
vecklar har affärsprocesser och operativa system
utvecklats. De används dagligen och resultaten
dokumenteras. Tydliga och användarvänliga
processer ökar kvaliteten på analys och besluts-
fattande samt underlättar kunskapsöverförandet.
Dessutom minskar risken för att förlora viktiga erfa-
renheter och kunskaper om nyckelpersoner slutar.
Pandox huvudprocesser är Pandoxmodellen,
Marknadskartläggning och Ekonomisk rapportering.
Pandoxmodellen
Pandox arbetsmetodik för att skapa ökat kassafl öde
med begränsad risk kallas Pandoxmodellen och är
bolagets viktigaste operativa process. Modellen
omfattar fyra olika steg innan genomförande och
uppföljning. Varje hotellfastighet utvärderas konti-
nuerligt i enlighet med de fyra stegen i Pandox-
modellen. På samma sätt föregås varje förvärv och
avyttring av en sådan utvärdering. Pandoxmodellens
fyra steg är marknadsanalys, marknadsstrategi,
lönsamhets optimering och avtalsoptimering.
(Se bild på motsatta sidan.)
I arbetet med Pandoxmodellen används de
operativa verktyg som är beskrivna nedan under
Marknadskartläggning.
Marknadskartläggning
Utgångspunkten för marknadskartläggningen är
att, på basis av aktuell och korrekt marknadsinfor-
mation, bestämma nuvarande marknadsläge och
dess trender inom en specifi k marknad. Som stöd
används Pandox marknadsinformationssystem,
externa marknadssystem och databaser, research
och analyser samt bolagets nätverk och mediabe-
vakning. Sammantaget ger marknadskartläggningen
aktuell och tillförlitlig kunskap om marknaden.
Marknadsinformation
• Pandox har ett IT-system som innehåller hotell-
marknadsinformation som beläggningsgrader,
genomsnittliga rumspriser, tillväxttrender samt
historiska jämförelsetal och en målgruppsana-
lys. Systemet täcker större delen av Pandox
marknadsområde. Informationen är struktu-
rerad efter ort, region samt pris- och produkt-
segment och uppdateras månatligen.
• Pandox har även tillgång till externa databaser
som innehåller grundinformation om samtliga
hotell inom Pandox marknader. Företaget har
även avtal med olika konsultbolag som kontinu-
erligt följer och analyserar framförallt europeiska
och amerikanska hotellmarknader.
Nätverk
Pandox arbetar via externa konsulter och kontakter,
antingen där kompetensen behöver förstärkas eller
för att få tillgång till kompetens som ej fi nns i före-
taget. Detta nätverk är samlat i en databas och upp-
delat efter marknad och funktion.
Mediebevakning
Hotellartiklar publicerade i Sverige och utomlands
registreras dagligen.
Hotellproduktanalys
Hotellproduktanalysen är ett verktyg som används
som stöd för att fastställa ett hotells position och
standard jämfört med konkurrenterna.
Manualer för hyres- och managementavtal
Manualer för hyres- och managementavtal ligger till
grund för de olika avtalstyper för hotell som Pandox
tecknar. Verktyget innehåller tydliga ansvarsfördel-
ningar och checklistor som stöd för den löpande
verksamheten. Manualen är också ett utmärkt in-
strument vid riskbedömning i samband med förvärv.
Hotellvärdering och investering
I Pandox egenutvecklade system utvärderas lön-
samheten i en hotellrörelse och därigenom kan
värdet av hotellfastigheten beräknas. Systemet
används vid förvärv och större investeringar.
Ekonomisk rapportering
Pandox fokusering mot ökat kassafl öde och opti-
mering av avkastningen i hotellfastigheterna förut-
Ökat kassafl öde med begränsad risk
PANDOX 2007 13
Marknadsanalys
För att bedöma vilken lönsamhets-
potential och därmed hyresbetalnings-
förmåga, som fi nns i ett hotell, görs en
marknadsanalys. Den lokala markna-
den identifi eras och analyseras med
avseende på efterfrågan, konkurrens
och utbud idag och i framtiden.
Marknadsstrategi
En strategisk plan fastställs för
varje hotellfastighet som baseras på
respektive hotellanläggnings specifi ka
förutsättningar, den lokala marknaden
och dess placering i hotellkonjunk-
turcykeln. Vid upprättandet av den
strategiska planen utvärderas fastig-
hetens fortsatta användningsområde
förutsättningslöst.
Lönsamhetsoptimering
Då fastighetens värde påverkas av
hotellrörelsens lönsamhet framstår
operatören som Pandox viktigaste
samarbetspartner. För att säkerställa
en positiv utveckling av hotellrörelsen
och av fastighetsvärdet utvärderas
operatören och dess verksamhet
kontinuerligt.
Avtalsoptimering
Det optimala kassafl ödet i respektive
hotellfastighet fördelas sedan mellan
operatören, Pandox och övriga berörda
parter. Hyresavtalen formuleras så att
samtliga involverade parter ges inci-
tament för att kontinuerligt förbättra
hotellfastighetens totala lönsamhet.
Möjlighet att för-
värva hotellfas-
tighet
Handlingsplan
med konkreta
åtgärder
Utvärdering
av resp. hotell-
fastighet och
portföljen
Marknadsanalys Marknadsstrategi Lönsamhets-
optimering
Avtalsoptimering
Försäljning
i enlighet med strategin
Pandoxmodellen
Elite Park Avenue Hotel, Göteborg
sätter en noggrann utvärdering av planerade och
genomförda åtgärder. För att säkerställa detta har
Pandox utvecklat ett system för ekonomisk rappor-
tering och uppföljning av målvariabler.
Den ekonomiska rapporteringen utgår från den
årliga budgeten som är uppdelad per hotellfastighet
och följs upp månadsvis på både hotellfastighets-
och koncernnivå. Som en integrerad del av budge-
t eringen görs fl erårsprognoser som är kopplade till
de strategiska planerna enligt arbetet med Pandox-
modellen. Den löpande intäktsrapporteringen följer
förändringar i hotellmarknaden och ger ett gott
underlag för de kvartalsvisa prognoser som görs per
hotellfastighet och för koncernen. Sammantaget ger
det ekonomiska systemet information och underlag
för att kontinuerligt kunna bedöma var potential och
risker fi nns i portföljen och vilka aktiva åtgärder som
ska prioriteras.
14 PANDOX 2007
Avtalstyper – incitament för båda parter
HYRESAVTALENS FÖRFALLOSTRUKTUR
Tkr
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
2012–2011201020092008
HYRESINTÄKTER 2007 FÖRDELAT
EFTER AVTALSTYPER
Omsättningsbaserade avtal, 44%
Omsättningsbaserade avtalmed garanti, 30%
Managementavtal egen operation, 21%
Fasta övriga avtal, 4%
Fasta hotellavtal, 1%
PANDOXMODELLEN
Specifi ka särdrag
Varje hotellhyresavtal är ett resultat av en omfat-
tande marknadsanalys som inkluderar marknads-
förändringar och olika aktörers konkurrenskraft på
kort och lång sikt.
Olika tekniker begränsar risken i en fallande
marknad samtidigt som Pandox får del av en sti-
gande marknad. Skulle operatörens betalnings-
förmåga försämras har Pandox kompetens och
förmåga att ta över hotellrörelsen, vilket också
skett vid ett fl ertal olika tillfällen.
Pandox avtalsstruktur
Pandox avtalsstruktur speglar det aktiva och situa-
tionsanpassade ägandet. Avtalskonstruktionen
styrs av faktorer som förväntad marknadsutveck-
ling, lokal konkurrens, planerade investeringar
samt val av operatörer och distributörer. Genom att
kombinera olika avtalstyper har Pandox uppnått en
avtalsstruktur som ger ökat kassafl öde när markna-
den går upp samtidigt som Pandox genom garanti-
hyror är skyddat om marknaden viker.
Avtalstyper
Omsättningsbaserade
Omsättningsbaserade hotellhyresavtal är knutna
till hotellrörelsens försäljning. Denna avtalsform
ger Pandox del av tillväxten, både i marknaden
och i marknadsandel. För att begränsa risken är
dessa avtal ofta försedda med en minimihyra
(garanti/golvhyra).
Resultatbaserade
Resultatbaserade hotellhyresavtal innebär att
fastig hetsägaren får del av hotelloperatörens drifts-
resultat. Denna avtalstyp förutsätter att hotell fastig-
hets ägaren har kunskap om ekonomistyrning av
operatörsbolaget. Även resultatbaserade hotell-
hyresavtal kan förses med en minimihyra (garanti/
golvhyra).
Fasta hotellhyresavtal
Fasta hotellhyresavtal med index kopplat till KPI-
utvecklingen används på mogna marknader och
för väl etablerade hotellprodukter. Fasta hotellhyres-
avtal begränsar såväl avtalsrisken som potentialen.
Managementavtal
Managementavtal kan närmast liknas vid ett slags
agentavtal. Kännetecknande är att hotellfastighets-
ägaren också äger hotellrörelsen.
Genom managementavtalet uppdras åt en
operatör/manager att driva/managera hotellet för
hotellfastighetsägarens räkning – ”manage the
manager”. För detta arbete utgår olika ersättningar
till operatören/managern.
Hotellfastighetens värde styrs i hög utsträckning av hotellhyresavtalets utformning. Att konstruera bra
och för båda parter dynamiska hotellhyresavtal är komplicerat. Förutom juridisk kompetens krävs om-
fattande kunskap om hotellbranschens villkor samt insikt om vad respektive part prio riterar.
Clarion Hotel Grand, Östersund
PANDOX 2007 15
KNOWLEDGE & NETWORK
Under året förvärvade Pandox två hotell i
Södertälje – Best Western Hotell Skogshöjd
och Quality Hotel Park. I förvärvet ingick
både fastigheter och operatörsrörelser.
Pandox tillträdde de båda hotellen den
1 mars 2007.
Södertälje ligger knappt fyra mil söder om
Stockholm. Staden har ett välutvecklat
näringsliv med företag som AstraZeneca,
Scania och Svenska Volkswagen. Hotellmark-
naden i staden påverkas till stor del av dessa
stora företag, men även av dynamiken i södra
Storstockholm med bland annat närheten till
Stockholmsmässan.
Behålla lokal profi l
Best Western Hotell Skogshöjd är ett anrikt
hotell i centrala Södertälje. Det har 225 rum,
välutvecklad konferens- och mötesverksam-
het med sammanlagt 11 lokaler, fl era restau-
ranger samt den nybyggda spaavdelningen
Skogshöjd Spa. Quality Hotel Park har ett
utmärkt läge i Södertälje centrum i direkt
anslutning till shoppinggator. Det har 149
rum och konferensutbud för både större och
mindre grupper.
Båda hotellen är i behov av produktut-
veckling. Planen är att Quality Hotel Park star-
tar ett omfattande renoveringsprogram under
innevarande år för ca 25 miljoner svenska
kronor. Ny VD för båda hotellen är Anders
Hallin, tidigare hotelldirektör på Pandox-
hotellet Radisson SAS Hotel Östersund.
Två förvärv i Södertälje
Operatörsverksamheten
NETWORK
16 PANDOX 2007
Aktivt ägande
Under 2007 har Pandox drivit tolv operativa verk-
samheter med totalt 3 509 rum. Två av dessa verk-
samheter har sålts till Choice Hotels, som nu fram-
över kommer att driva Clarion Collection Hotel
Twentyseven och Clarion Hotel Grand, Östersund.
Efter ovanstående förändringar går Pandox in i
2008 med tio operatörsbolag med 3 133 rum, som
beräknas omsätta ca 970 miljoner kronor under
året.
Strategin för Pandox verksamheter drivna i egen
regi är att bygga upp självständiga bolag. Där
huvuddelen av ansvaret delegeras till respektive
bolags styrelse och ledning. Verksamheterna följs,
utvecklas och analyseras genom regelbundna sty-
relsemöten, där bolagens styrelser även omfattar
externa ledamöter. Pandox viktigaste uppgifter är att
dels stödja bolagens affärsprocesser genom tillsät-
tande av professionella styrelser och ledningar, dels
medverka till att managementsystem och arbetsme-
toder upprättas så att utvecklingspotentialen i res-
pektive verksamhet tillvaratas.
HOTEL BERLIN, BERLIN
Hotellfastigheten och den operativa verksamheten förvärvades våren 2006. Hotellet marknadsförs via obe-
roende distributionskanaler. Strategin är att positionera om hotellet mot det lönsammare mötes- och event-
segmentet samt utveckla effektivare och modernare driftsformer. Förändringsprogrammet är i full gång.
Sedan Pandox tillträdde har en ny konferens- och mötesavdelning med nio rum utvecklats. Befi ntliga ytor
har uppgraderats. Soft-renovering är gjord på samtliga rum. Bolaget har också fått ny ledning och styrelse.
INTERCONTINENTAL MONTREAL
Pandox förvärvade hotellfastighet och rörelse 2007. InterContinental Montreal består av 357 rum
av internationell storlek. Det är en fullserviceprodukt med restauranger, bar, fi tness center och stor
konferens- och mötesavdelning. Hotellet ligger i Old Montreal nära de fi nansiella distrikten.
Pandox och InterContinental Hotels har träffat ett managementavtal och kommer i nära samarbete
att utveckla, modernisera och driva hotellet.
Hotellet kommer under 2008 att genomgå en större renovering som omfattar design, produkt-
utbud rörande rum och konferensavdelning. Dessutom får hotellet nytt fi tness center och ny
lounge. Strategin är att utveckla en boutique-känsla med en fransk touch. Investeringen är upp-
skattad till ca 70 miljoner svenska kronor.
CROWNE PLAZA ANTWERP
Pandox förvärvade hotellfastigheten och
rörelsen våren 2007. Pandox driver hotellet
i egen regi under franchiseavtal med Inter-
Continental Hotels Group. Crowne Plaza
Antwerp har 262 rum och en välutvecklad
konferensverksamhet. Läget är bra med
direkt anslutning till Antwerpens ringled
och närhet till staden historiska centrum.
Hotellet behöver uppgraderas och moder-
niseras. I dagsläget utarbetas de strategiska
planerna för hotellet och utvecklingspro-
grammet beräknas pågå under två till tre år.
PELICAN BAY AT LUCAYA
Hotellet ligger på Grand Bahama Island och har
186 rum, varav 96 juniorsviter. Verksamheten
marknadsförs som ett resorthotell via oberoende
distributionskanaler. Pandox har ett asset manage-
mentuppdrag. Det innebär att företaget bistår äga-
ren Sundt AS med stöd till bolagets ledning samt
i utvecklingen av verksamheten, vilket har inneburit
att ny ledning och styrelse har tillsatts. Ny reception
har skapats. Dessutom har Restaurang Sabor ut-
vecklats i en omodern baryta vilket har ökat den
lokala profi len på hotellet. För närvarande utvärde-
ras förutsättningarna att uppföra en multibyggnad
med möteskapacitet, frukost- och bankettytor.
QUALITY HOTEL PARK
Hotellfastigheten och den operativa verksam-
heten förvärvades våren 2007. Hotellet drivs av
Pandox under ett franchisekontrakt med Choice
Hotels. Det har ett utmärkt läge i Södertälje
centrum i direkt anslutning till shoppingdistrikt.
Hotellet – med 149 rum och konferenskapacitet
för både större och mindre grupper – ska reno-
veras och utvecklas under 2008.
07
PANDOX 2007 17
CROWNE PLAZA BRUSSELS CITY CENTRE
Verksamhet och fastighet förvärvades vid årsskiftet
2003/2004. Det är ett av de ledande affärs- och city-
möteshotellen i Bryssel. Hotellet drivs under ett
franchiseavtal med Crowne Plaza, som är ett varu-
namn i InterContinental Hotels Group. Distributio-
nen sker via en av världens mest kraftfulla kanaler
– Holidex. Nyligen har 13 miljoner euro investerats
i en modernisering och uppgradering av hotellet.
Vilket resulterat i att hotellet fått fl era prestigefyllda
utmärkelser.
HOTEL BLOOM!
Verksamhet och hotellfastighet förvärvades
hösten 2005 och marknadsförs via obero-
ende distributionskanaler. Hotellet är i slut-
fasen att repositioneras till ett levande och
dynamiskt livsstilshotell. Där varje rum ut-
smyckas av en ung konstnär under temat av
blommor. Omstruktureringen beräknas kosta
ca 13,5 miljoner euro och kommer att vara
klart under våren 2008.
Hotell Stad Rum Hotelldirektör
Hotel Berlin, Berlin Berlin 701 Cornelia Kausch
InterContinental Montreal Montreal 357 Gilles Hervieux
Crowne Plaza Brussels City Centre Bryssel 354 Eric van Dalsum
Holiday Inn Brussels Airport Bryssel 310 Charles Boelen
Hotel BLOOM! Bryssel 306 Aldert Schaaphok, tf
Hilton Brussels City Bryssel 283 Noël de Munck
Crowne Plaza Antwerp Antwerpen 262 Lucien Corthals
Best Western Hotell Skogshöjd Södertälje 225 Anders Hallin
Clarion Collection Hotel Twentyseven* Köpenhamn 200 Christopher Alm
Pelican Bay at Lucaya** Bahamas 186 Magnus Alnebeck
Clarion Hotel Grand, Östersund* Östersund 176 Bibbi Högbom
Quality Hotel Park Södertälje 149 Anders Hallin
Totalt 3 509
*Rörelsen avyttrades under 2007 till Choice Hotels.
**Asset managementavtal, hotellet ägs av Sundt AS.
BEST WESTERN HOTELL SKOGSHÖJD
Hotellfastigheten och den operativa verksamheten
förvärvades våren 2007. Hotellet drivs av Pandox
med ett medlemskap i Best Western. Skogshöjd är
ett anrikt hotell i centrala Södertälje med 225 rum,
välutvecklad konferens- och mötesverksamhet med
sammanlagt 11 lokaler, fl era restauranger samt
nybyggd spaavdelning. För närvarande görs en ana-
lys av hotellet inför en kommande vidareutveckling
och renovering.
HILTON BRUSSELS CITY
Hotellfastigheten och den operativa verksamheten ingick i förvärvet av Hotellus International AB
2000. Ett omfattande investeringsprogram slutfördes 2002. Det har förvandlat Hilton Brussels City
från ett turisthotell till ett internationellt hotell med hög standard och god lönsamhet. Hotellet ligger
centralt i Bryssel på Place Rogier och har 283 rum, restaurang, bar, fi tness center och konferens-
rum. Hotellet drivs genom managementavtal med Hilton.
HOLIDAY INN BRUSSELS AIRPORT
Pandox förvärvade hotellfastigheten och rörelsen
våren 2007. Holiday Inn Brussels Airport är ett fullser-
vicehotell med 310 rum. Det har ett strategiskt läge
nära Bryssels internationella fl ygplats och ligger i ett
affärsområde med hög tillväxt av nya kontorsbyggna-
der. Hotellet drivs i egen regi under franchiseavtal med
InterContinental Hotels Group. Produkten behöver
uppgraderas och moderniseras. Den nya ledningen
har tagit fram en ny strategisk plan vilken har påbör-
jats omgående och beräknas ta 2 år att genomföra.
18 PANDOX 2007
MARKNADSÖVERSIKT
2007 var ett mycket starkt år i hotellbranschen.
Beläggningen var stabil på höga nivåer och snitt-
priserna hade en mycket bra tillväxt. Branschen
gynnas av bra omvärldsförutsättningar men hotas
också av desamma. Den fi nansiella oron kring bo-
stadslånen i USA riskerar att matta av den ekono-
miska tillväxten och få spridningseffekter till Eu-
ropa. Generellt är konjunkturutvecklingen svårare
att bedöma än på mycket länge.
I USA slutade beläggningen på 63 procent, vilket är
i nivå med föregående år. Efterfrågan har ökat svagt
men eftersom även tillgängliga rum ökat med samma
mängd blir förändringen i beläggningen minimal.
Snittpriserna slutade på 104 dollar, motsvarande en
ökning med 6 procent mot 2006. Sett till prisseg-
menten så är det lyxsegmentet och mellanprisseg-
mentet som haft den bästa tillväxten under året.
Trenden i samtliga segment är densamma, med be-
läggning i nivå med före gående år medan pristill-
växten är det som drar RevPAR uppåt. I New York
har beläggningen ökat svagt medan priserna ökade
med hela 12 procent under året. Beläggningen slu-
tade på 84 procent och snittpriset på 270 dollar.
Efter tre år i rad av tillväxt fortsätter den euro-
peiska marknaden att prestera väl med tillväxt i de
fl esta av regionens större städer. De goda ekono-
miska förutsättningarna har lett till ökad efterfrågan
från både fritids- och affärssegmenten. I London
har efterfrågan börjat slå i taket. Beläggningen har
under två års tid uppnått över 80 procent under
näst intill varje månad. Det är en stark marknad
med en stark underliggande efterfrågan. Belägg-
ningen slutade under 2007 på 83 procent, vilket
motsvarar en svag ökning om knappt 1 procent mot
föregående år. Snittpriserna steg starkt under
samma period med cirka 10 procent. RevPAR slu-
tade på 110 pund, vilket är en ökning om drygt 10
procent mot 2006.
New York och London åt olika håll
New York och London är två marknader som brukar
följas åt i utvecklingen. Under den senaste tiden har
vi dock kunnat se att de två marknaderna istället går
åt varsitt håll. I New York är tillväxttakten fort farande
ökande medan tillväxten avtar i London. London tap-
pade fart på grund av terrorattackerna under 2005.
Mitt i återhämtningen då New York växte starkt fi ck
alltså London ett bakslag och har sedan dess inte
kunnat ta hem det tappet även om tillväxten varit
bra. Jämfört med tidigare toppnivåer runt millennie-
skiftet ligger New York hela nära 35 procent över
medan London ligger cirka 16 procent över.
VM i fotboll i Tyskland under 2006 har i huvud-
sak varit positivt för utvecklingen även under 2007.
De tyska städer som var värd för matcher under VM
har under 2007 haft svårt att hålla priserna, men
tack vare ökat affärs- och fritidsresande har belägg-
ningen i vissa städer kunnat väga upp för detta.
München slutade 2007 på en beläggning om 73
procent, motsvarande en ökning om cirka 4 pro-
cent, och ökade snittpriset med drygt 3 procent.
Berlin slutade på 71 procent i beläggning och lyck-
ades genom den ökningen radera hela pristappet
om drygt 2 procent. RevPAR i Berlin slutade på 63
euro helåret 2007, en ökning om cirka 3 procent.
Vissa städer som till exempel Dortmund har dock
inte kunnat upprätthålla de höga nivåerna.
Den goda omvärlden har även påverkat Frank-
rike och Spanien. I Spanien var det i huvudsak
Madrid och Barcelona som drev tillväxten. I Madrid
drivs tillväxten av en ny fl ygplats samt stadens
ökade betydelse som konferensstad. I Barcelona
har ökningen i snittpriset varit starkare. I Paris har
det främst varit de 3- och 4-stjärniga hotellen som
har drivit tillväxten. Beläggningen i Paris slutade
på 78 procent vilket är en ökning om nära 4 procent
mot föregående år. Pristillväxten hade den högsta till-
växten och ökade med cirka 6 procent till 216 euro.
I Bryssel och Antwerpen var det priset som drev
RevPAR under 2007. Beläggningen i Bryssel låg i
nivå med föregående år medan snittpriset steg med
9 procent. I Antwerpen tappade beläggningen
knappt 1 procent medan snittpriset steg med 15
procent. RevPAR steg i Bryssel med 11 procent och
i Ant werpen med 14 procent.
Skandinavien på höga nivåer
Köpenhamn har liksom London haft hög beläggning
under en längre tid och har nu slagit i efterfrågetaket,
vilket minskar tillväxtförutsättningarna i belägg-
ningen. Internationella gästnätter verkar ha stag nerat
och tillväxten är nu beroende av nationell efterfrå-
Pristillväxten överglänser beläggningen
PANDOX 2007 19
Utvecklingen på hotellmarknaden har
varit stark under 2007. På många mark-
nader ligger beläggningen på historiskt
höga nivåer. Snittpriserna har fortsatt att
stiga och det sker från redan höga nivåer.
Samtidigt har räntorna stigit svagt i vissa
marknader och vissa andra makroekono-
miska indikatorer pekar mot lägre tillväxt.
Aktiviteten på transaktionsmarknaden har varit
fortsatt hög och i nivå med 2006. Trots högre
räntor har den goda efterfrågan skapat konkur-
rens, vilket dämpat ränteeffekten. Under första
halvåret 2007 hade priset per rum stigit med
drygt 2 procent till 177 000 euro per rum.
Private equity säljer
Det nya läget med högre räntor och låg initial
direktavkastning har även påverkat vilka som
investerar i marknaden. Andelen transaktioner
gjorda av HNWI (high net worth individuals)
var fyra gånger större 2007 än under föregå-
ende år. Denna typ av köpare har ett långsiktigt
ägarperspektiv och bland annat ett stort in-
tresse för prestigehotell. Bland private equity-
bolagen däremot minskade förvärven av ho-
tellfastigheter avsevärt. Dessa bolag har istället
sålt många hotellfastigheter. Även hotellbola-
gen var förra året aktiva på säljsidan.
Ökad transparens i fl era europeiska mark-
nader har lett till fl er cross-border-affärer.
Många investerare från Storbritannien söker
efter förvärv i Kontinentaleuropa. I Storbritan-
nien är räntorna högre och direktavkastningen
lägre, speciellt i större städer som London. Där-
med har möjligheterna till bra förvärv minskat.
Via en geografi sk diversifi ering ser köparna sam-
tidigt att riskspridningen och dynamiken kan för-
bättras. Eftersom marknaderna ligger olika i kon-
junkturcykeln dämpar den geografi ska sprid-
ningen även volatiliteten i portföljen.
De senaste två åren har Tyskland, Frankrike
och Italien varit intressanta marknader. Under
2007 ökade ländernas andel av det totala
transaktionsvärdet med nära 20 procent.
Hyreskontrakt fortsatt intressant
Under 2007 var andelen hyreskontrakt lika
hög som 2006. Det fortsatta intresset för hy-
reskontrakt kan bland annat förklaras av den
växande andelen institutionella investerare.
De står för hälften av alla transaktioner som
involverar hyreskontrakt.
Transaktioner med managementkontrakt
har ökat och är idag den vanligaste kontraktsfor-
men bland köpta och sålda fastigheter. Den här
typen av kontrakt är vanligast vid portföljförvärv.
Fortsatt stark transaktionsmarknad
gan. Staden har även fått mycket ny kapacitet på
sista tiden vilket också hämmar beläggningsutveck-
lingen. Staden har dock stärkts av en ökad tillväxt i
fritidsresenärer och förbättrad kongressmarknad.
Beläggningen under 2007 var 71 procent i Köpen-
hamn och priserna var 845 danska kronor, vilket
motsvarar ett tapp om nära 4 procent respektive en
ökning om 8 procent mot föregående år.
I Sverige ligger marknaden på historiskt höga
nivåer både vad gäller snittpris och beläggning.
Båda parametrarna har en stabil tillväxttakt där
priset ökar med runt 5 procent i årstakt och belägg-
ningen med cirka 1 procent.
I Stockholm har efterfrågan börjat vika i vissa
marknader. Främst är det högprissegmenten i city
som tappar i efterfrågan. I samband med prishöj-
ningar och omsegmentering, där cityhotellet väljer
allt mer högbetalande gäster framför mer volym-
starka grupper till lägre pris, pressas de lägre pris-
segmenten ut ur Stockholms innerstad. Fyrstjärniga
cityhotell tappade cirka 3 procent i beläggningen
under 2007 medan priserna ökade med hela 10
procent. Utvecklingen i de båda parametrarna går åt
helt olika håll. Snittpriset har en ökande tillväxttakt
medan beläggningen har en ökande nedgångstakt.
Beläggningen slutade på 77 procent medan snittpri-
set låg på 1 270 kronor under 2007. Stockholms
norrortshotell visar på liknande mönster men på
lägre nivåer. Beläggningen hamnade i nivå med
2006 medan priserna var det som drev RevPAR
som ökade med nära 9 procent under året.
Kringmarknader som Uppsala och Arlanda
visade på tillväxt i både beläggning och snittpris
även om beläggningsökningen i Uppsala var på
högre nivåer. RevPAR för de båda städerna ökade
med 17 respektive 9 procent under året. Södertälje
har också ökat i både snittpris och beläggning. Rev-
PAR ökade här med nära 10 procent under 2007.
Göteborg ligger också på historiskt höga nivåer
och beläggningen slutade på 71 procent bland
Göteborg citys fyrstjärniga hotell. Detta motsvarar
en ökning om cirka 1 procent mot föregående år.
Pristillväxten har varit något starkare och slutade på
en ökning om 3 procent. Mölndal visade samma
mönster under året men uppnådde en högre pris-
tillväxt än Göteborg. RevPAR i Mölndal ökade med
drygt 7 procent i RevPAR, jämfört med drygt 4 pro-
cent i Göteborg city.
Malmö har haft en mycket stark tillväxt, främst
tack vare stigande snittpriser. Trots historiskt höga
nivåer ökar även beläggningen och helåret 2007
slutade på 68 procent. Malmö har utvecklats väl
som stad och region under de senaste åren och
detta visar sig på hotellmarknaden. Snittpriset slu-
tade på 831 kronor vilket kan jämföras med nivån
2006 på 777 kronor. RevPAR ökade i Malmö kom-
mun med 12 procent. Högprissegmentet inne i city
visar på samma mönster som kommunen.
Samtliga marknadsuppgifter för Sverige avser rullande 12
månader, december 2006–november 2007. Övriga länder och
städer avser kalenderåret 2007.
Scandic Hallandia, Halmstad
Starka positioner i Bryssel/Antwerpen
Under 2007 förvärvade Pandox ytterligare två hotell i Bryssel/Antwerpenområdet. Pandox blir därmed en
av de största aktörerna på denna marknad med totalt sju hotell och 1 819 rum. I portföljen ingår fyra
hotell som drivs i egen regi, två hotell med hyresavtal samt ett med managementavtal.
Bryssel/Antwerpen
CREATIVITY
20 PANDOX 2007
Fem hotell i Bryssel
Efter Pandox förvärv av Holiday Inn Brussels Air-
port våren 2007 äger bolaget fem hotell i Bryssel.
Scandic Grand Place är ett effektivt mellanklass-
hotell på 100 rum, som ligger i anslutning till väl-
kända Grand Place i centrala Bryssel. I direkt an-
slutning till Place Rogier – som har utvecklats till
ett starkt affärsdistrikt – ligger Pandox båda affärs-
hotell Crowne Plaza Brussels City Centre och
Hilton Brussels City med 354 respektive 283 rum.
Några hundra meter därifrån ligger företagets
femte hotell i området – Hotel BLOOM!.
Hotel BLOOM! ägs och drivs av Pandox
genom oberoende distributionskanaler. Strategin
är att utveckla Bryssels bästa livsstilshotell. Varje
rum är handmålat av studenter från olika konst-
skolor i Europa an slutna till ELIA (European
League of Institutes of the Arts). Inspirationen till
väggmålningarna är studenternas egna tolkningar
av ordet ”Bloom”, vilket gör alla rum individuella
och personliga. Hotellet är unikt och har fått
mycket uppmärksamhet i media, både lokalt och
i branschtidningar som Elle Déco och Sleeper.
Internationell knutpunkt
Bryssel har cirka en miljon invånare. Staden har
ett både strategiskt och centralt läge i Europa med
samma avstånd till Paris, London och Frankfurt.
Att Bryssel är huvudsäte för EU har spelat en viktig
roll i stadens och hela Belgiens utveckling. Bryssel
är välkänt som politiskt och administrativt cen-
trum, men är också knutpunkt för internationella
institutioner som NATO och Benelux. I staden läg-
ger även alltfl er internationella företag och organi-
sationer sina huvudkontor. Bryssels internationella
betydelse och starka infrastruktur gör den till en
Crowne Plaza Brussels City Centre
07
PANDOX 2007 21
efterfrågad mötes-, konferens- och kongresstad,
vilket varje år ger ett stort antal gästnätter för hotel-
len. Stadens attraktionskraft stärks ytterligare via
det nya mötescentrum – Square Brussels – som
öppnar i september 2009.
Bra infrastruktur
Pandox äger Scandic Antwerp sedan 2000. Liksom
det nyligen förvärvade Crowne Plaza Antwerp ligger
det vid ringleden som omger Antwerpen. Hotellen
har 204 respektive 262 rum.
Antwerpen är Belgiens näst största stad med en
halv miljon invånare. Staden har bra infrastruktur
vad gäller både väg- och tågförbindelser. Amster-
dam, Rotterdam och Haag ligger inom två timmars
bilresa och både Bryssel och Paris kan nås med
höghastighetståg. Efter Rotterdam har Antwerpen
även Europas näst största hamn för sjöburen frakt.
Sedan 1600-talet har Antwerpen spelat en stor
roll i diamantindustrin och idag är staden centrum
för diamanthandeln i världen. I Ant werpen har
också internationella företag som DAF Trucks,
Procter & Gamble och Amoco större kontor.
Nyförvärv 2007: Holiday Inn Brussels Airport och Crowne Plaza Antwerp
Pandox gjorde ytterligare en storaffär i
Belgien under 2007 och förvärvade
hotellfastigheterna Holiday Inn Brussels
Airport och Crowne Plaza Antwerp, vilket
även inkluderade de operativa verksam-
heterna. Affären var på motsvarande cirka
en halv miljard svenska kronor och tillträ-
det skedde i slutet av juni 2007.
Holiday Inn Brussels Airport är ett fullservice-
hotell med 310 rum i ett strategiskt läge nära
Bryssels internationella fl ygplats och i ett af-
färsområde med hög tillväxt av nya kontors-
ytor. Crowne Plaza Antwerp, med 262 rum
och en välutvecklad konferens verksamhet,
har ett bra hotelläge i direkt anslutning till
Antwerpens ringled och ligger nära stadens
historiska centrum.
Pandox huvudstrategi blir att driva hotellen
i egen regi under nuvarande franchiseavtal
med InterContinental Hotels Group. Hotellen
är i behov av uppgradering och modernisering
och Pandox kommer i nära samarbete med
de lokala ledningarna omgående utarbeta
strategiska planer för verksamheterna och
påbörja aktiva åtgärder. Utvecklingsprogram-
men beräknas ta två till tre år och uppskattas
innebära investeringar på motsvarande drygt
80 miljoner svenska kronor.
Hotel BLOOM!
22 PANDOX 2007
1. Aldert Schaaphok, Director Operations, baserad i Bel-
gien, född 1959. Aldert har en gedigen erfarenhet av ope-
rativ drift och konceptutveckling och har bland annat varit
hotelldirektör för fullservicehotell i Holland, Belgien och
Tyskland. Innan han började på Pandox var han Regional
Director Operations och Vice President Operations på
Dorint Hotels & Resorts AG. Aldert har på konsultbasis
varit engagerad i Pandox sedan januari 2004 och ansva-
rar för bolagets operativa verksamheter i Belgien och
Montreal. Dessutom är han styrelseledamot i Hotel Berlin,
Berlin.
2. Anders Nissen, verkställande direktör, född 1957.
Anders har en gedigen bakgrund från hotell- och hotell-
fastighetsbranschen, med en erfarenhet i ca 25 år. Han
startade sin karriär som hotelldirektör och avancerade till
olika ledande befattningar inom hotell operatören Resos
koncernledning. I början av 1993 anställdes Anders som
verkställande direktör för Securum Hotel & Turism AB och
ledde arbetet med att strukturera Securums hotell engage-
mang. Anders var en av initiativ tagarna till Pandox bil-
dande och har varit bolagets verkställande direktör sedan
starten 1995.
3. Anette Österberg, analytiker, född 1975. Anette är utbil-
dad civilekonom från European Business School i London.
Hon har dessutom studerat bland annat fastighetsvärde-
ring på KTH. Efter utbildningen arbetade Anette med
Corporate Finance på Deloitte & Touche. Hon anställdes
på Pandox våren 2003 som analytiker och arbetar med
förvärv, marknadsanalys, marknadskommunikation och
beslutsstöd åt affärsområdescheferna.
4. Ann-Sophie Forsmark, fastighetsredovisning, född
1971. Ann-Sophie är diplomerad ekonom från IHM. Hon
kom till Pandox 1999 efter att tidigare arbetat på Riddar-
staden AB, Marco Polo och Fritidsresor. Ann-Sophie
arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning.
5. Erik Hvesser, affärsområdeschef, född 1969. Erik är
utbildad Diplomekonom från Handelshögskolan i Oslo.
Erik kom till Pandox hösten 2006 från befattningen som
asset manager på Norgani ASA. Han har 15 års operativ
erfarenhet från hotellbranschen, bland annat som hotell-
direktör, affärsområdeschef, business controller samt
olika ledande befattningar i Hilton/Scandics svenska
ledning. Erik ansvarar för majoriteten av Pandox
svenska hotellfastighetsportfölj.
6. Folke Holmqvist, fastighetschef Sverige, född 1943.
Folke är byggnadsingenjör och har 25 års erfarenhet från
entreprenadbranschen samt fem år som verkställande
direktör för ett hotellbolag. 1993 tillträdde Folke som
fastig hetschef på Securum Hotel & Turism AB och var
med vid bildandet av Pandox. Han har varit projektan-
svarig för fl era stora ombyggnadsprojekt. Som fastighets-
chef för de svenska fastigheterna arbetar Folke nära de
tre affärs områdescheferna.
7. Jill Jansson, VD-assistent, född 1952. Jill kom till
Pandox i september 2005 och arbetar som VD-assistent,
vilket innebär olika supportuppgifter till styrelse och led-
ning i bolaget samt intern och extern kommunikation,
bland annat års redovisningen. Jill kommer närmast från
Ventelo Sverige AB och har även arbetat i koncernfunk-
tionen på Pharmacia.
8. Jonas Törner, controller, född 1971 är utbildad civileko-
nom vid Stockholms Universitet och har även studerat
vid KTH till elektro ingenjör. Han har tidigare arbetat med
Corporate Finance på Deloitte & Touche och Nordea
Securities och kommer senast från en tjänst som
koncern controller på industriföretaget DeLaval. Jonas
anställdes som controller på Pandox under hösten 2005.
Jonas har bl a under sin tid i Pandox byggt upp de ope-
rativa systemen, som under de senaste åren vuxit kraftigt
och som innebär att verksamheterna på ett enkelt och
analytiskt sätt kan följas.
MEDARBETARE | KNOWLEDGE
44 hotell
+ 10 200 rum
+ 655 000 m2
+ 782,2 Mkr Förvaltningsintäkter
+ 655,9 Mkr Driftsöverskott
+ 230,0 Mkr Resultat efter skatt
17 anställda
2.
16.
5.
1.
4. 15.
PANDOX 2007 23
9. Josefi n Bergqvist, analytiker, född 1974. Josefi n har en
magisterexamen i hotelledarskap från Griffi th University
i Australien samt en magisterexamen i fastighetsekonomi
från KTH. Josefi n har tidigare arbetat på CBRE Hotels i
London som analytiker samt operativt för Marriott Inter-
national. Josefi n arbetar på Pandox sedan augusti 2006
och är ledamot i några av bolagets internationella operativa
styrelser.
10. Josefi n Nilsson, receptionist, född 1983. Josefi n har
tillsammans med VDs assistent ansvar för kontorets
dagliga funktion. Hon har arbetat på företaget sedan
september 2006.
11. Lars Häggström, Vice President Asset Management
och affärsområdeschef, född 1954. Lars är utbildad
ingenjör och har lång erfarenhet av hotellbranschen med
tyngdpunkt på fastighetsrelaterade frågor. 1993–1998
var han tekniskt ansvarig på Scandic Hotels samt fastig-
hetschef på Hotellus International när Pandox förvär-
vade bolaget. Lars har nyligen utsetts till VP i Pandox
med ansvar för Pandox samtliga fastighetsfrågor och ut-
vecklingsprojekt. Dessutom behåller han ansvaret för ett
antal av bolagets internationella hotell.
12. Louise Ceder, fastighetssupport, född 1970. Louise
arbetar med fastighetssupport och har det senaste året
bl a tagit fram en ny webbsida för rapportering och upp-
följning. Louise rapporterar till våra affärsområdeschefer
och har arbetat på Pandox sedan år 2000.
13. Marie Sivertzen, fastighetsredovisning, född 1957.
Marie kom till Pandox i oktober 2007 efter att närmast
arbetat på Pfi zer AB via Manpower. Hon har även arbetat
på Investor AB i 15 år och Ponsus Pharma AB. Marie
arbetar nu på Pandox ekonomiavdelning med redovisning.
14. Mikael Planell, affärsområdeschef, född 1960.
Mikael ansvarar för fl era av Pandox större hotell, bl a
Hotel Berlin, Berlin. Mikael var också initiativtagare till
utvecklingen av Clarion Collection Hotel Twentyseven
som nu är uthyrt till Choice Hotels. Mikael har en gedigen
bakgrund från hotellbranschen med 20 års erfarenhet
som hotelldirektör och affärsområdeschef i bl a London
och Stockholm. Innan Mikael kom till Pandox i början av
2005 hade han operativt och affärsutvecklingsansvar
för Accor Hotels nordiska verksamhet.
15. Liia Nõu, Vice President och CFO, född 1965. Liia an-
ställdes 2007 och ansvarar för ekonomi- och fi nansfrågor i
koncernen. Centrala arbetsområden är ekonomistyrning och
rapportering, koncernens fi nansiering samt förvärv. Liia är
civilekonom utbildad på Handelshögskolan i Stockholm
och kommer närmast från GE Money Bank AB där hon
arbetade som nordisk CFO. CFO har hon också varit på bl a
Song Networks, Tele2, Icon Medialab och även arbetat på
Kuwait Petroleum och American Express.
16. Nils Lindberg, senior advisor, född 1947. Nils har lång
karriär i Pandox och tidigare ansvarat för ekonomi och fi nans-
frågor. Sedan fjolåret har han själv valt att övergå i en råd-
givarfunktion inom koncernen. Nils har tidigare arbetat som
controller och treasurer för Dow Chemical Nordic Region.
Vidare har han varit bank direktör på Nordbanken. Nils an-
ställdes på Pandox i mitten av 1995.
17. Ulrika Norrbrink, fastighetsredovisning, född 1966.
Ulrika kom till Pandox i mars 2006 efter att tidigare arbe-
tat på Power Hemelektronik AB, Proact IT Sweden AB
och Lars Gullstedts Fastigheter AB. Ulrika arbetar på
Pandox ekonomiavdelning med redovisning.
18. Enzo, Corporate dog.
Salme Olsson, fastighetsredovisning, född 1944. Salme
har under året gått i pension från Pandox och vi tackar
henne för goda insatser och fi na minnen.
10.
7. 17.
8.
6. 13. 9.
3.11.
14. 12.
18.
Affärsutveckling Sverige
CREATIVITY
Hotell Scandic S:t Jörgen i Malmö har ingått i
Pandox sedan bolaget grundades 1995. Hotel-
let har ett starkt läge vid ett av Malmös mest
attraktiva shoppingstråk och är med sina 283
rum stadens största hotell.
Hotellet invigdes 1967 och har sedan dess varit ett
av stadens ledande. Under 2007 har ett investe-
ringsprogram om ca 60 miljoner svenska kronor av-
slutats som stärkt hotellets position på den lokala
marknaden och där man konverterat ineffektiva
restaurangytor till lönsam shopping- och affärsverk-
samhet. Utvecklingsprogrammet omfattade också
tillskapandet av en ny konferensavdelning, vilket
innebär att Scandic S:t Jörgen idag har utvecklats
till ett av Malmös ledande mötes- och konferensho-
tell. Lobby och publika ytor har moderniserats och
tidsenligt mat- och dryckesutbud har skapats. Idag
är Scandic S:t Jörgen en av Malmös mest attraktiva
fastigheter med utvecklad shopping-, hotell- och
mötesprofi l.
Nysatsning i Malmö
24 PANDOX 2007
07
Scandic Hallandia ligger på Storgatan i centrala
Halmstad och har efter en ombyggnad 154 rum.
Hotellet uppfördes på 1800-talet och har under åren
byggts om fl era gånger. År 1999 förvärvade Pandox
hotell fastigheten med dåvarande 130 rum och i
behov av utveckling.
Halmstad är en relativt stabil hotellmarknad och
har de senaste tio åren haft en beläggning runt 50
procent. Scandic Hallandia har en stark position och
presterar väl över marknaden i både pris och belägg-
ning.
Gemensam utveckling
Den starka underliggande efterfrågan har gjort att
hotellet haft fullt fl era dagar per år. Både fastighets-
ägare och hyresgäst såg därför en potential i att öka
antalet rum. När hyresavtalet omförhandlades 2005
enades partnerna därför om ett utvecklingsprogram
för hotellet.
I avtalet ingick en stor investering som innebar att
24 nya rum skapades. Dessutom genomfördes logis-
tikförändringar i fastigheten som förbättrade drifts-
förutsättningarna för Scandic. Genom att förändra
ytdispositionen kunde de nya rummen skapas inom
befi ntlig fastighet. Kök, restaurang och bar fl yttades
samtidigt som det mesta av mötes kapaciteten kon-
centrerades till en plats i huset. Resultatet är ett
hotell som har möjlighet att möta efterfrågan, men
också en mer yteffektiv och driftsvänlig fastighet.
Tillbyggnad i Halmstad
PANDOX 2007 25
HOTELLFASTIGH
26 PANDOX 2007
44 hotell med strategiska lägen i Sverige,
Danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz,
Storbritannien, Bahamas och Kanada.
ETERNA
PANDOX 2007 27
28 PANDOX 2007
HOTELLFASTIGHETERNA
Anläggning Operatör/VarunamnTyp avavtal Läge
Antalrum Byggår/Tillbyggt
Total yta(kvm)
Stockholm Radisson SAS Arlandia Hotel, Arlanda Rezidor/Radisson SAS Og Internationell fl ygplats 335 1979/89 15 260
Hilton Stockholm Slussen Hilton O City 288 1989 18 416
Best Western Hotell Skogshöjd, Södertälje Pandox/Best Western Fr Södertälje/Centralt 225 1972/81/87 14 115
Scandic Järva Krog, Stockholm Scandic O Stockholm Norr 215 1971/97 11 300
Scandic Park, Stockholm Scandic O City 198 1969/88 12 290
Quality Hotel, Nacka Choice Hotels Scandinavia/Quality Og Sickla-Nacka 162 1986 10 830
Mr Chip Hotel, Kista Kista Hotell AB Og Stockholm Norr 150 1984 5 517
Quality Hotel Park, Södertälje Pandox/Choice Hotels Scandinavia Fr Södertälje/City 149 1890-talet/1984 10 292
Scandic Upplands Väsby Scandic O Stockholm Norr 150 1986 6 955
SUMMA STOCKHOLM 1 872 104 975
GöteborgScandic Crown, Göteborg Scandic O City 338 1988 24 380
Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Elite Hotels Og City 291 1950/74/90 21 998
Scandic Mölndal, Göteborg Scandic O City 208 2000 11 000
SUMMA GÖTEBORG 837 57 378
ÖresundScandic Copenhagen Scandic O City 484 1970/99 31 500
Scandic S:t Jörgen, Malmö Scandic Og City 283 1967/95 21 485
Radisson SAS Hotel, Malmö Rezidor/Radisson SAS Og City 229 1971/88 18 969
Clarion Collection Hotel Twentyseven Choice Hotels Scandinavia/Clarion Og City 200 1913/55/65 7 568
Scandic Star, Lund Scandic Og Centralt 196 1991 15 711
Clarion Hotel Grand, Helsingborg Choice Hotels Scandinavia Og City 164 1926/29/96 8 555
Scandic Kramer, Malmö Scandic O City 113 1875/1994 6 913
SUMMA ÖRESUND 1 669 110 701
Regionstäder och övriga orterScandic Grand, Örebro Scandic O City 219 1985 12 900
Scandic Winn, Karlstad Scandic Og City 199 1984/90 10 580
Scandic Swania, Trollhättan Scandic Og City 196 1918/83/89 10 399
Clarion Hotel Grand, Östersund Choice Hotels Scandinavia/Clarion Og City 176 1978 8 766
First Hotel Grand, Borås Västsvenska Hotellfastigheter AB/First Hotels Og City 158 1972/87/90/97 9 593
Scandic Plaza, Borås Scandic O City 135 1988 10 592
Elite Stora Hotellet, Jönköping Elite Hotels Og City 135 1860/1930/95 11 378
Clarion Hotel Plaza, Karlstad Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad AB/Choice Og City 131 1929/91 5 907
Scandic Hallandia, Halmstad Scandic O City 1541890-
talet/1950/75/20077 617
Scandic Billingen, Skövde Scandic F City 106 1888/1939/65 7 743
SUMMA REGIONSTÄDER OCH ÖVRIGA ORTER 1 609 95 475
Internationellt 2)
Crowne Plaza Brussels City Centre Pandox/Crowne Plaza Fr City 354 1910 28 095
Holiday Inn Brussels Airport Pandox/InterContiental Fr Flygplats 310 1971 21 072
Hotel BLOOM!, Bryssel Pandox Io City 306 1976 23 445
Hilton Brussels City Pandox/Hilton M City 283 1910/30 13 850
Scandic Grand Place, Bryssel Scandic O City 100 1900/91 4 500
Crowne Plaza Antwerp Pandox/InterContinental Fr Centralt 262 1971 18 340
Scandic Antwerp Scandic O Kringled 204 1974 13 200
Hotel Berlin, Berlin Pandox Io City 701 1958/87/96 41 093
Hilton Bremen Hilton O City 235 1991 21 000
Hilton Dortmund Hilton O Mässanläggning 190 1990 12 500
Scandic Lübeck Scandic O Kringled 158 1991 9 700
Hilton London Docklands Hilton O Docklands 365 1991 22 800
InterContinental Montreal Pandox/InterContinental M Centralt 357 1991 31 091
Radisson SAS Hotel, Basel Rezidor/Radisson SAS Og Centralt 205 1957/63/72 17 800
Pelican Bay at Lucaya, Grand Bahama Island Sundt GB Management AM Resort 186 7 983
SUMMA INTERNATIONELLT 4 216 286 469
SUMMA PANDOX TOTALT 10 203 654 998
1) Omfattar hotell-, restaurang- och konferensytor. 2) Exklusive Köpenhamn som ingår i Öresund.
O = Omsättningsbaserat, Og = Omsättningsbaserat med garantihyra, Or = Omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat, F = Fast, Io = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, Fr = Franchise, AM = Asset Managementavtal
Pandox operatörsverksamhet (Hotell i egen regi)
PANDOX 2007 29
Varav hotell1)
(kvm)kontor(kvm)
butiker(kvm)
övrigt(kvm)
Förfogande-rätt
Fastighets-beteckning
Taxerings-värde (Mkr)
15 260 – – – Tomträtt Benstocken 1:5 132,7
15 725 2 097 – 594 Tomträtt Överkikaren 31 365,9
14 115 – – – Yxan 8 46,2
11 300 – – – Tomträtt Tanken 2 77,6
10 290 – – 2 000 Lönnen 30 213,0
8 090 2 705 – 35 Sicklaön 363:2 84,8
5 517 Tomträtt Knarrarnäs 7 50,2
10 110 182 – – Herkules 13 35,6
6 955 – – – Vilunda 6:48 34,6
97 362 4 984 – 2 629 1 040,6
21 800 – 300 2 280 Stampen 5:5 170,0
21 998 – – – Lorensberg 28:4 208,0
11 000 – – – Laken 1 55,2
54 798 – 300 2 280 433,2
25 200 – – 6 300 99943-2 –
14 655 – 4 230 2 600 S:t Jörgen 11 222,0
18 969 Carolus 33 123,0
7 568 169 Vester Kvarter København –
15 711 – – – Porfyren 2 102,4
7 325 – 1 230 – Högvakten 8 59,4
6 373 – 540 – Gripen 1 73,8
95 801 – 6 000 8 900 580,6
10 900 – – 2 000 Tomträtt Mältaren 1 50,6
10 580 – – – Negern 2 49,0
10 399 – – – Svan 7 48,5
8 766 – – – Borgens 6 33,8
9 365 – – 228 Tomträtt Prometeus 3 31,9
7 961 2 631 Balder 6 62,8
9 379 – 899 1 100 Alhambra 1 60,6
5 907 – – – Höken 1 39,6
6 813 360 427 17 Erik Dahlberg 14 & 15 44,8
6 844 – – 899 Fjolner 7 27,6
86 914 2 991 1 326 4 244 449,2
28 095 – – – –
21 072
23 445
13 850 – – – Saint-Josseten-Noode (1div) 032 –
4 500 – – – –
16 780 1 560 Tomträtt
13 200 – – – 24th div, Borgerhout 1st div, Ar –
41 093
15 100 – – 5 900 Grundbuch Altstadt IV, Blatt 60 –
11 300 – – 1 200 Grundbuch Dortmund, Blatt 897 –
8 800 – – 900 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545 –
21 500 – – 1 300 HM Land Registry: SGL465779 –
31 091
17 000 800
7 983
274 809 1 560 – 10 100 –
609 684 9 535 7 626 28 153 2 503,6
Andel av
totalt antal rum
PANDOX MARKNADSSEGMENT
Stockholm
Antal hotell 9
Antal rum 1 872
Förvaltningsintäkter, Mkr 177,1
Driftsöverskott, Mkr 136,1
Göteborg
Antal hotell 3
Antal rum 837
Förvaltningsintäkter, Mkr 79,2
Driftsöverskott, Mkr 72,0
Öresund
Antal hotell 7
Antal rum 1 669
Förvaltningsintäkter, Mkr 160,5
Driftsöverskott, Mkr 131,2
Regionstäder och övriga orter
Antal hotell 10
Antal rum 1 609
Förvaltningsintäkter, Mkr 106,8
Driftsöverskott, Mkr 91,2
Internationellt
Antal hotell 15
Antal rum 4 216
Förvaltningsintäkter, Mkr 258,6
Driftsöverskott, Mkr 225,4
Operatörsverksamheten
Antal hotell 10
Antal rum 3 133
Rörelseintäkter, Mkr 788,8
Rörelseresultat, Mkr 180,9
Andel av
totalt antal rum
31%
Andel av
totalt antal rum
16%
Andel av
totalt antal rum
8%
Andel av
totalt antal rum
42%
Andel av
totalt antal rum
16%
18%
30 PANDOX 2007
Scandic Crown, Göteborg Antal rum: 338 Operatör: Scandic
Scandic Upplands Väsby Antal rum: 150 Operatör: Scandic
Mr Chip Hotel, Kista Antal rum: 150 Operatör: Kista Hotell AB
Quality Hotel Nacka Antal rum: 162 Operatör: Choice Hotels Scandinavia/Quality
Radisson SAS Arlandia Hotel Antal rum: 335 Operatör: Rezidor/Radisson SAS
Scandic Järva Krog Antal rum: 215 Operatör: Scandic
Hilton Stockholm Slussen Antal rum: 288 Operatör: Hilton
Scandic Park, Stockholm Antal rum: 198 Operatör: Scandic
HOTELLFASTIGHETERNA
Best Western Hotell Skogshöjd, Södertälje Antal rum: 225 Operatör: Pandox/Best Western
Quality Hotel Park, Södertälje Antal rum: 149 Operatör: Pandox/Choice Hotels Scandinavia
ST
OC
KH
OL
M
ST
OC
KH
OL
MG
ÖT
EB
OR
G
PANDOX 2007 31
Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Antal rum: 291 Operatör: Elite Hotels
Clarion Collection Hotel Twentyseven Antal rum: 200 Operatör: Choice Hotels Scandinavia/Clarion Collection
Scandic Copenhagen Antal rum: 484 Operatör: Scandic
Scandic Mölndal Antal rum: 208 Operatör: Scandic
Scandic Kramer Antal rum: 113 Operatör: Scandic
Scandic S:t Jörgen Antal rum: 283 Operatör: Scandic
Radisson SAS Hotel Malmö Antal rum: 229 Operatör: Rezidor/Radisson SAS
Clarion Hotel Grand Helsingborg Antal rum: 164 Operatör: Choice Hotels Scandinavia
Scandic Grand Örebro Antal rum: 219 Operatör: Scandic
Scandic Star Lund Antal rum: 196 Operatör: Scandic
GÖ
TE
BO
RG
ÖR
ES
UN
D
ÖR
ES
UN
DR
EG
ION
ST
ÄD
ER O
CH
ÖV
RIG
A OR
TE
R
32 PANDOX 2007
Scandic Billingen, Skövde Antal rum: 106 Operatör: Scandic
Crowne Plaza Brussels City Centre Antal rum: 354 Operatör: Pandox/Crowne Plaza
First Hotel Grand Borås Antal rum: 158 Operatör: Västsvenska Hotellfastigheter AB/First Hotels
Scandic Plaza Borås Antal rum: 135 Operatör: Scandic
Elite Stora Hotellet Jönköping Antal rum: 135 Operatör: Elite Hotels
Scandic Hallandia Halmstad Antal rum: 154 Operatör: Scandic
Clarion Hotel Grand, Östersund Antal rum: 176 Operatör: Choice Hotels Scandinavia
Clarion Hotel Plaza Karlstad Antal rum: 131 Operatör: Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad AB/Choice
HOTELLFASTIGHETERNA
Scandic Winn Karlstad Antal rum: 199 Operatör: Scandic
Scandic Swania Trollhättan Antal rum: 196 Operatör: Scandic
RE
GIO
NS
TÄ
DE
R O
CH Ö
VR
IGA O
RT
ER
RE
GIO
NS
TÄ
DE
R O
CH Ö
VR
IGA O
RT
ER
INT
ER
NA
TIO
NE
LL
T
PANDOX 2007 33
Hilton Dortmund Antal rum: 190 Operatör: Hilton
Scandic Grand Place Bryssel Antal rum: 100 Operatör: Scandic
Scandic Antwerp Antal rum: 204 Operatör: Scandic
Hilton Bremen Antal rum: 235 Operatör: Hilton
Scandic Lübeck Antal rum: 158 Operatör: Scandic
Hilton Brussels City Antal rum: 283 Operatör: Pandox/Hilton
Hotel Berlin, Berlin Antal rum: 701 Operatör: Pandox
Hotel BLOOM!, Bryssel Antal rum: 306 Operatör: Pandox
Holiday Inn Brussels Airport Antal rum: 310 Operatör: Pandox/Holiday Inn
Crowne Plaza Antwerp Antal rum: 262 Operatör: Pandox/Crowne Plaza
INT
ER
NA
TIO
NE
LL
T
INT
ER
NA
TIO
NE
LL
T
34 PANDOX 2007
HOTELLFASTIGHETERNAFINANSERNA
Hilton London Docklands Antal rum: 365 Operatör: Hilton
InterContinental Montreal Antal rum: 357 Operatör: Pandox/InterContinental Hotels
Radisson SAS Hotel Basel Antal rum: 205 Operatör: Rezidor/Radisson SAS
Pelican Bay at Lucaya, Grand Bahama Island Antal rum: 186 Operatör: Sundt GB Management
INT
ER
NA
TIO
NE
LL
T
PANDOX 2007 35
Finansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Värdering och skatter . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Defi nitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Kvartalsdata 2006–2007 . . . . . . . . . . . . . . 44
Räkenskaper 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . 48
Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . 50
Förändring i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . 52
Kassafl ödesanalys med kommentarer . . . . . 53
Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Scandic Hallandia, Halmstad
36 PANDOX 2007
Väl avvägd riskprofi l
Finanspolicy
Det övergripande målet för Pandox fi nansverksam-
het är att uppnå lägsta möjliga fi nansieringskostnad
samtidigt som man begränsar sina ränte-, valuta-
och upplåningsrisker. Med ränterisk avses risken
att förändringar i räntenivån påverkar koncernens
resultat negativt. Valutarisk avser risken för negativ
påverkan på koncernens balans- och resultaträkning
som en effekt av förändring i svenska kronans värde
och med upplåningsrisk avses risken att anskaffning
av extern fi nansiering försvåras.
Ränterisker/räntestrategi
Pandox grundläggande målsättning är att ränte-
exponeringen ska anpassas så att ökade kostnader
till följd av ränteförändringar i rimlig omfattning ska
hinna kompenseras med högre intäkter. Därför
måste ränterisken begränsas med hjälp av varie-
rande löptider i syfte att skapa en optimal förfallo-
struktur och räntebindningstid. Den långsiktiga
målsättningen är att den genomsnittliga räntebind-
ningen för låneportföljen ska matchas med den
genomsnittliga tidpunkt då hyresintäkterna, baserat
på underliggande hyresavtal, beräknas kunna på-
verkas av en ränteförändring.
Valutarisk/valutariskstrategi
Pandox är exponerat för valutarisker på grund av att
vissa av koncernens tillgångar är denominerade i
utländsk valuta. Pandox policy är att kurssäkra hu-
vuddelen av balansexponeringen. Detta sker i första
hand genom belåning i respektive lands valuta samt
att kurssäkring görs genom valuta terminer.
Metodik och system
För att möjliggöra en aktiv uppföljning har Pandox
utvecklat och implementerat system och rutiner för
att kontinuerligt följa och rapportera ränteriskens
utveckling.
Finansieringsstrategi
För att erhålla fl exibilitet och administrativa fördelar
centraliseras upplåningen om möjligt till moderbo-
laget. Målet är att arbeta med långa ramavtal som
ger utrymme för upplåning med varierande löptider
och fastställda marginaler. För att förlänga ränte-
bindningstider används företrädesvis derivatinstru-
ment som ränte swapar.
Kapitalstruktur
Målet för koncernens kapitalstruktur är att solidite-
ten långsiktigt ska uppfylla interna och externa krav
på fi nansiell styrka för att på så sätt möjliggöra en
fortsatt expansion.
Finansiering
Pandoxkoncernens räntebärande skulder per 31
december 2007 uppgick till 5 516,8 Mkr (4 398,5).
Låneportföljen hade en genomsnittlig räntebind-
ningstid på 1,8 år (2,9) och den genomsnittliga
l åneräntan uppgick till 4,9 procent (4,3). Finansie-
ringen av hotellfastigheterna är i enlighet med
fi nanspolicyn upptagen i respektive lokal valuta.
Vid samma tidpunkt uppgick Pandoxkoncernens
likvida medel till 272,8 Mkr (174,1). Därutöver
fanns outnyttjade kreditramar på totalt 400,5 Mkr.
FINANSIELL ÖVERSIKT
Pelican Bay at Lucaya, Grand Bahama Island
PANDOX 2007 37
RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR1), MKR
Förfall SEK DKK EUR GBP CHF CAD Totalt Andel, % Ränta, %2)
2008 1 653,0 157,0 1 374,7 206,4 51,2 242,3 3 684,6 66,8 5,2
2009 125,0 – – – – – 125,0 2,3 4,6
2010 250,0 – – – – – 250,0 4,5 4,8
2011 125,0 – 30,1 – – – 155,1 2,8 5,1
2012 325,0 – – – 51,3 – 376,3 6,8 4,0
2013 och senare 175,0 127,1 521,1 – 102,6 – 925,8 16,8 4,0
Totalt 2 653,0 284,1 1 925,9 206,4 205,1 242,3 5 516,8 100,0 4,9
Andel, % 48 5 35 4 4 4 100
Genomsnittlig ränta, % 4,9 3,8 4,9 7,4 2,9 5,4 4,9
Genomsnittlig räntebindningstid, år 1,7 3,7 1,8 0,2 4,5 0,1 1,8
1) Omräknat till svenska kronor. 2) Genomsnittlig ränta i procent.
Eget kapital
Pandoxkoncernens redovisade egna kapital enligt
balansräkningen den 31 december 2007 uppgick
till 2 407,7 Mkr, varav 1 260,3 Mkr var bundet eget
kapital och 1 147,4 Mkr fritt eget kapital.
Pandoxkoncernens kassafl öde före förändring
av rörelsekapital och investeringar samt exklusive
engångsintäkter uppgick under 2007 till 389,0 Mkr
(317,6).
Rörelsekapital
Pandox erhåller hyresintäkter i förskott och betalar
de fl esta rörelsekostnader och räntekostnader i
efterskott medan operatörsrörelserna normalt
erhå ller intäkterna i efterskott. Sammantaget har
koncernen normalt sett ett relativt litet rörelsekapital
att fi nansiera.
38 PANDOX 2007
Faktorer som påverkar Pandox
Pandox verksamhet och lönsamhet påverkas av
ett antal faktorer. Nedan redogörs för de väsent-
ligaste faktorerna.
Hotellmarknaden
Pandox resultatutveckling och utvecklingen av
hotellfastigheternas värde är beroende av hur hotell-
marknaden utvecklas. Hotellmarknadens utveckling
följer väl utvecklingen av det ekonomiska klimatet.
Under perioder med hög ekonomisk aktivitet i
ekonomin ökar normalt såväl affärsresande som
konferensaktiviteter medan en minskning normalt
sker under perioder med låg ekonomisk aktivitet.
Det fi nns sålunda en stark koppling mellan kon-
junkturutvecklingen (BNP) och hotellmarknadens
utveckling. Om utvecklingen av BNP kan följas väl
så är de faktorer som påverkar den lokala hotell-
konjunkturen betydligt mer komplexa. De viktigaste
faktorerna för förändringar är; lokala ekonomiska
förhållanden, andel ny hotellkapacitet i marknaden,
hur utvecklad en marknad är avseende varunamn
och segment, valutaförändringar samt speciella
händelser av extraordinär karaktär.
Kapacitetstillskott
Ny kapacitet som förs in på en marknad innebär
ökad risk för de lokala aktörerna. Beroende på hur
efterfrågesituationen ser ut kan det tillskott på
hotellrum som en nybyggnation innebär få en snabb
negativ påverkan på beläggning och snittpriser. För
att hantera denna risk har Pandox byggt upp ett
informationssystem som kontinuerligt kartlägger
planerade nybyggnationer inom Pandox marknads-
områden. Informationen ger en handlingsbered-
skap och en möjlighet att kunna agera proaktivt.
Avtalsstruktur
Pandox har en stor andel rörliga hyresavtal. Dessa
svarade 2007 för 95 procent av de totala hyres-
intäkterna.
Av de rörliga hyresavtalen utgjordes cirka 30
procent av avtal med garantihyra, vilket innebar att
endast 65 procent av hyresintäkterna var fullt rörliga
nedåt. En förändring av beläggningen respektive
den genomsnittliga rumsintäkten påverkar följakt-
ligen Pandox olika mycket beroende på riktning.
Valet av avtalsform görs med utgångspunkt från
en optimal fördelning av kassafl ödet mellan Pandox
och operatören och så att parterna ges incitament
att kontinuerligt förbättra hotell fastighetens totala
lönsamhet. Faktorer som bland annat påverkar
risken i rörliga avtal är hotellfastighetens läge,
marknadssegment och varumärke/operatör.
Pandox strategi att arbeta på ett utvalt marknads-
segment och kombinerat med den hotellmark-
nadskompetens och de system som utvecklats,
begränsar Pandox avtalsrisken.
Samarbetspartners
En avtalsstruktur med stor andel rörliga hyror inne-
bär att Pandox i större utsträckning än andra fastig-
hetsbolag är beroende av den enskilda hyresgäs-
tens/operatörens verksamhet. Pandox strategi att
aktivt samarbeta med marknadens mest konkurrens-
kraftiga och starka operatörer, som med väletable-
rade varumärken reducerar både de operativa och
de fi nansiella riskerna. Pandox beloppsmässigt
största hyresgäster/varumärken är; Scandic,
Hilton, Radisson SAS, Elite Hotels, InterContinen-
tal Hotels Group, Choice Hotels och First Hotels.
Sammantaget svarade dessa för 89 procent av
hyresintäkterna under 2007.
Uthyrningsgraden
Den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick per
31 december till 99,7 procent. De vakanta ytorna,
1 840 kvm, avser i sin helhet butiks- och kontorsytor.
Om en hotelloperatör av någon anledning skulle
välja att säga upp sitt hyresavtal för avfl yttning kan
Pandox välja att antingen söka en ny lämplig ope-
ratör som hyresgäst eller att driva hotellrörelsen i
KÄNSLIGHETSANALYS
Clarion Hotel Grand Helsingborg
PANDOX 2007 39
RESULTATPÅVERKAN 2007
Mkr
Förändring hyresintäkter
Beläggning +5 %-enheter +53,0
Beläggning –5 %-enheter –52,4
Genomsnittligt rumspris +50 kr +39,8
Genomsnittligt rumspris –50 kr –39,4
Övriga kommersiella lokaler +/–5 %1) +/–1,4
Förändring andra variabler
Ränteförändring under året +/–1 %-enhet +/–36,8
Genomsnittlig räntekostnad +/–1 %-enhet1) +/–55,2
Valutakursförändring +/–5 % +/–5,8
Drifts- och underhållskostnader +/–5 % +/–5,6
1) Siffrorna är schabloniserade på så sätt att effekter av hyresförändringar och förändringar av räntenivåer i tabellen är momentana
medan dessa förändringar i verkligheten får effekt först när hyresavtalen respektive låneavtalen omförhandlas.
egen regi. Med den specifi ka kunskap som fi nns i
Pandox om hotellbranschen bedöms därför risken
för vakanta hotellytor som extremt låg.
För de övriga kommersiella ytorna, som svarar
för cirka 6,9 procent av den totala ytan, har Pandox
samma exponering mot förändringar av utbud och
efterfrågan av lokaler som andra fastighetsägare.
Förändrad riskbild
Historiskt har hotell- och hotellfastighetsbranschen
varit förknippad med hög risk. Marknaden har dock
förändrats markant de senaste åren. Ägandet har
professionaliserats med renodlade bolag som arbe-
tar med fokuserade strategier. Helhetssynen och
specialistkompetensen har ökat. Rapportering från
publika bolag gör att genomlysningen av och infor-
mation om marknaden har förbättrats avsevärt.
Andelen etablerade starka varunamn med effektiva
driftsformer har ökat. För renodlade bolag med
egen kompetens inom hotellverksamhet, hotell-
fastigheter och affärsutveckling och som bedriver
ett aktivt ägande är riskbilden därför betydligt gynn-
sammare än den varit historiskt.
Myndighetsbeslut
Hotellmarknaden kan påverkas av beslut från myn-
digheter. Exempel på sådana beslut skulle kunna
vara ändrade regler för skattemässig behandling av
resetraktamenten och ändrade momsregler generellt
eller för hotell- och restaurangbranschen specifi kt.
Fastighetsskatten
Fastighetsskatt för Pandox svenska fastigheter utgår
med 1,0 procent av taxeringsvärdet. Förändringar
av skattesatsen eller av taxeringsvärdet, vilket jus-
teras årligen, påverkar Pandox resultat. Höjningen
får dock en reducerad effekt på Pandox resultat då
många hyresavtal är utformade så att skatten vidare-
debiterats på hyresgästen. Fastighetsskatten på de
utländska fastigheterna understiger huvudsakligen
1 procent av det bokförda värdet. Under 2007 har
48 procent av fastighetsskatten vidaredebiteras till
hyresgästerna, vilket innebär att resultat effekten för
Pandox netto uppgår till 26 Mkr.
Tomträttsavgälder
Pandox har per 31 december 2007 totalt sju fastig-
heter som ägs genom tomträtt. Avgälden för dessa
beräknas för närvarande så att en kommun som
normalt äger marken erhåller en bedömd skälig
realränta på markens uppskattade marknadsvärde.
Tomträttsavgälden löper vanligen på 10–20 år.
Ränteläget
Räntekostnaden är Pandox största enskilda kost-
nadspost. En bestående förändring av räntenivån
kommer därför att påverka Pandox resultat. För att
begränsa den fi nansiella risken är Pandox genom-
snittliga räntebindningstid 1,8 år. En ränteförändring
får därför inte fullt genomslag på Pandox resultat
förrän efter fl era år.
Valutarisk
Pandox policy är att kurssäkra huvuddelen av
balansexponeringen inklusive det egna kapitalet.
Detta genom att fi nansiera fastigheterna i lokal
valuta samt kurssäkring genom lämpligt valuta-
instrument. Transaktionsexponeringen är begrän-
sad då intäkter och kostnader normalt är i samma
valuta.
Känslighetsanalys
I tabellen nedan åskådliggörs hur Pandox resultat
påverkas vid en förändring av vissa nyckelfaktorer.
40 PANDOX 2007
Hotellfastighetsbeståndets värde
Bolagets skattesituation
Pandoxkoncernens innehav av fastigheter redo-
visas bokföringsmässigt som anläggningstill-
gångar. Fastig heternas koncernmässigt bok-
förda värden per 31 december 2007 uppgick
till 7 803,7 Mkr exklusive inventarier, varav
koncernmässiga övervärden 1 631,6 Mkr.
Redovisning av uppskjuten skatt
Pandox tillämpar Redovisningsrådets rekom-
mendation om inkomstskatt (RR 9). Rekommen-
dationen innebär i korthet att både uppskjutna
skatteskulder och skattefordringar tas upp i redo-
visningen och att förändringar av dessa påverkar
resultaträkningen som uppskjuten skatt.
I Pandoxkoncernens balansräkning per
31 december 2007 ingår en uppskjuten skatte-
skuld med ett nettobelopp om 229,2 Mkr
av seende skillnaden mellan en uppskjuten
skatte skuld på 352,5 Mkr och en uppskjuten
skattefordran på 123,3 Mkr. Den uppskjutna
skatte skulden hänför sig i huvudsak till den
beräknade uppskjutna skatten på skillnaden
mellan fastig heternas koncernmässigt bokförda
värden och det skattemässiga restvärdet i res-
pektive juridiska enhet. Skillnaden i värde har
uppstått som effekt av övervärde vid förvärv av
fastighet i bolag, så kallade rena substansförvärv,
samt skattemässiga avskrivningar som överskri-
der de bokförda. Skatte mässigt avdrag för årlig
avskrivning av fastigheterna har i regel skett med
VÄRDERING OCH SKATTER
Värdering av hotellfastigheter med dess specifi ka
egenskaper kräver djup kunskap om hotell-
marknaden och hotellverksamhet.
Kassafl ödesvärdering
Pandox värderar kontinuerligt samtliga sina fastig-
heter enligt en värderingsmodell som baseras på
fastigheternas kassafl öde och som anpassats till
de specifi ka egenskaperna som hotellfastig heter
har.
Beräkning av kassafl ödet byggs upp underifrån
med utgångspunkt från en prognostiserad resultat-
räkning för operatören i respektive fas tighet. Denna
i sin tur bygger på antaganden om hur den under-
liggande hotellmarknaden bedöms kunna utveck-
las i termer av beläggning och snittpriser samt hur
den specifi ka operatörens motsvarande nyckeltal
utvecklas i denna marknad. Operatörens utfall och
prognos tillsammans med hyresavtalets utformning
ger underlag för att beräkna fastighetens hyresin-
täkter, vilket tillsammans med en driftskostnads-
prognos ger fastighetens kassafl öde. Fastighetens
värde beräknas sedan som nuvärdet för de kom-
mande tio årens kassafl öde med tillägg av nuvärdet
av fastigheternas restvärde år tio.
Värderingsmodellen bygger på följande
an taganden.
• Hyresförändringar under kalkylperioden sker
med utgångspunkt från de individuella avtalens
utformning och bakomliggande faktorer.
• Infl ationen antas uppgå till i snitt 2,0 procent per
år under kalkylperioden.
• Driftskostnaderna antas öka i takt med infl ationen.
• Kalkylräntan har beräknats utifrån realränta med
tillägg för en riskpremie baserad på ortsrisk, av-
talsrisk och ägandeform.
En intern värdering enligt denna metod av Pandox
43 hotellfastigheter per december 2007 ger ett
värde på Pandox hotellfastighetsportfölj vilket
väsentligt överstiger det bokförda värdet. I enlighet
med Redovisningsrådets rekommendation nr 17
har avstämning skett av de enskilda fastigheternas
återvinningsvärde mot det bokförda värdet, varvid
inget behov av nedskrivning har konstaterats.
Crowne Plaza Brussels City Centre
PANDOX 2007 41
Defi nitioner av nyckeltal
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning 1
Justerat driftsöverskott i relation till bokfört värde
på fastigheter och hotellinventarier vid årets slut.
Bokfört värde på hotellinventarier ingår i nämnaren
beroende på att inventarie hyran ingår i täljaren.
Direktavkastning 2
Justerat driftsöverskott inklusive fastighetsrelaterad
administration i förhållande till fastigheternas bok-
förda värde.
Driftsöverskott
Förvaltningsintäkter minus drifts- och underhålls-
kostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och
övriga fastighetskostnader.
Fastighetsrelaterad administration
Den del av totala administrationskostnaden som
är direkt knuten till fastigheternas förvaltning och
utveckling. Övriga administrationskostnader avser
central administration och kostnader för upprätt-
hållande av bolagets marknadsnotering.
Justerat driftsöverskott
Driftsöverskott justerat för under året sålda och
köpta fastigheter.
Totala förvaltningsintäkter
Summan av hyresintäkter och övriga fastighets-
intäkter.
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital
Resultat efter fi nansnetto och betald skatt
i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på totalt kapital
Resultat efter fi nansnetto plus fi nansiella kost-
nader, i förhållande till genomsnittlig balans-
omslutning.
Räntetäckningsgrad
Resultat efter fi nansnetto exklusive engångsposter
med återläggning av räntekostnader, dividerat med
räntekostnader.
Soliditet
Eget kapital vid årets slut i förhållande till
balansomslutningen.
Hotellmarknadsrelaterade nyckeltal
Belagda rum
Antal sålda rumsnätter under given tidsperiod
som normalt är ett år.
Tillgängliga rum
Tillgänglig rumskapacitet under given tidsperiod
som normalt är ett år.
Beläggningsprocent
Antalet belagda rum dividerat med antalet till-
gängliga rum.
Genomsnittligt rumspris
Totala intäkten för sålda rum genom antalet
belagda rum.
RevPAR (Genomsnittlig intäkt per tillgängligt
rum)
Totala intäkten för sålda rum dividerat med antalet
tillgängliga rum.
Marknadspenetration
Det enskilda hotellets prestation i relation till
marknadens genomsnitt.
GOP
Nettovinst i hotelloperatörsföretag före avskrivning,
hyra, fi nansnetto och skatt.
DEFINITIONER
3–5 procent av anskaffningskostnaden för bygg-
naden. Detta innebär att de skattemässiga avskriv-
ningarna överstiger de bokföringsmässiga och
årligen ökar skillnaden mellan det bokförda och
det skattemässiga värdet på fastigheten. Den upp-
skjutna skatteskulden avseende substansförvärv
före 2004 har nuvärdeberäknats utifrån respektive
fastighets kortaste bedömda innehavstid och mot-
svarar en skattesats om cirka 10 procent i genom-
snitt. Detta med utgångspunkt från Redovisnings-
rådets regel för värdering av uppskjuten skatt vid
så kallade rena substansförvärv, där hänsyn till
skatteeffekten tagits vid kalkylering av förvärvspri-
set. Den uppskjutna skatten avseende skillnaden
i bokföringsmässig och skattemässig avskrivning
beräknas med utgångspunkt från gällande skatte-
sats.
Den uppskjutna skattefordringen hänför sig i
huvudsak till underskottsavdrag samt skattemäs-
siga övervärden avseende kommanditbolag. Vid
utgången av 2007 fanns underskottsavdrag på
totalt 272 Mkr i de svenska bolagen. Eventuella
uppskjutna skattefordringen värderas med
utgångspunkt från ett bedömt möjligt utnyttjande
mot framtida skattemässiga vinster och beräknas
enligt gällande skattesats. Mot denna bakgrund
har inget värde på underskottsavdrag i utländska
bolag tagits upp vid utgången av 2007.
42 PANDOX 2007
Koncernens resultaträkningar i sammandrag
Mkr 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Fastighetsverksamhet
Hyresintäkter 218,5 254,0 476,3 551,1 536,2 535,1 562,7 548,8 605,0 747,5
Övriga fastighetsintäkter 16,1 18,0 21,4 24,0 26,0 26,5 30,2 25,2 29,9 34,7
Totala förvaltningsintäkter4) 234,6 272,0 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9 782,2
Fastighetskostnader –47,8 –54,2 –88,9 –96,7 –93,2 –100,1 –118,7 –103,8 –111,5 –126,3
Driftsöverskott 186,8 217,8 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4 655,9
Avskrivningar1), 2) –36,0 –40,3 –45,8 –56,2 –63,2 –64,3 –70,3 –78,2 –91,3 –129,3
Resultat fastighetsverksamhet 150,8 177,5 363,0 422,2 405,8 397,2 403,9 392,0 432,1 526,6
Operatörsverksamhet
Rörelseintäkter 18,5 – 28,2 39,7 60,1 81,3 216,8 250,2 420,0 788,8
Rörelsekostnader1) –18,7 – –25,5 –39,3 –58,2 –75,7 –204,4 –239,4 –407,7 –768,2
Resultat operatörsverksamhet4) –0,2 – 2,7 0,4 1,9 5,6 12,4 10,8 12,3 20,6
Bruttoresultat 150,6 177,5 365,7 422,6 407,7 402,8 416,3 402,8 444,4 547,2
Administrativa kostnader1) –19,2 –21,6 –31,8 –33,9 –34,5 –35,5 –39,3 –42,5 –51,9 –55,4
Intäkter/kostnader av engångskaraktär 1,4 5,3 1,9 8,6 28,8 7,4 – 444,4 39,9 3,4
Rörelseresultat 132,8 161,2 335,8 397,3 402,0 374,7 377,0 804,7 432,4 495,2
Finanskostnad av engångskaraktär – – – – – – –56,1 – – –
Finansnetto för löpande verksamhet –71,3 –77,5 –150,7 –178,1 –171,0 –159,2 –148,4 –137,4 –166,4 –232,4
Resultat efter fi nansiella poster 61,5 83,7 185,1 219,2 231,0 215,5 172,5 667,3 266,0 262,8
Uppskjuten skatt3) – – –27,0 –28,3 –44,2 –50,3 –47,6 36,8 –33,0 –23,5
Skatt – –0,3 –1,4 –0,2 –0,1 11,4 –0,2 –15,8 –31,4 –9,3
Årets resultat 61,5 83,4 156,7 190,7 186,7 176,6 124,7 688,3 201,6 230,0
1) Planenlig avskrivning av byggnad sker fr o m 2000 med 1 procent och uppgick för 2007 till 129,3 Mkr. Avskrivningar i administration och operatörsverksamheten uppgick 2007 till 0,3 resp 0,0 Mkr (2006 0,2
resp 0,0 Mkr, 2005 0,3 resp 0,0 Mkr, 2004 0,3 resp 0,0 Mkr, 2003 0,5 resp 0,0 Mkr, 2002 0,4 resp 0,0 Mkr, 2001 0,5 resp 0,0 Mkr, 2000 0,6 resp 0,0 Mkr, 1999 0,7 resp 0,0 Mkr och 1998 0,5 resp 0,2
Mkr).2) Vid 1,0 procents avskrivning skulle avskrivningen för år 1999 uppgå till 29,4 Mkr (1998 26,5 Mkr).3) Bolaget tillämpar fr o m år 2001 Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (RR:9). Jämförelsetalen för år 2000 har justerats med avseende på detta.4) 2004 års utfall har justerats avseende hyresintäkter på operatörsbolagen med 3,7 Mkr.
TIOÅRSÖVERSIKT
PANDOX 2007 43
Koncernens balansräkningar i sammandrag
Mkr, per 31 december 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Tillgångar
Fastigheter inklusive hotellinventarier 2 085,2 2 393,7 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5 8 223,8
Övriga anläggningstillgångar 16,5 14,5 13,0 5,4 6,9 7,2 6,9 113,7 172,8 139,0
Omsättningstillgångar 14,6 17,9 61,9 37,1 29,5 34,6 58,6 201,7 174,4 223,1
Likvida medel 82,9 3,9 16,4 86,7 213,2 137,5 58,0 236,4 174,1 272,8
Summa tillgångar 2 199,2 2 430,0 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8 8 858,7
Eget kapital och skulder
Eget kapital 830,1 883,6 1 670,8 1 772,1 1 853,9 1 919,2 1 923,0 2 307,7 2 272,3 2 407,7
Uppskjuten skatteskuld – – 8,8 37,0 83,5 135,9 184,3 208,5 279,7 352,5
Räntebärande skulder 1 281,8 1 463,6 2 934,7 3 178,5 3 070,6 3 211,9 3 080,4 3 165,3 4 398,5 5 516,8
Icke räntebärande skulder 87,3 82,8 261,5 178,4 203,0 189,0 198,5 347,8 478,3 581,7
Summa eget kapital och skulder 2 199,2 2 430,0 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8 8 858,7
Nyckeltal
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Fastigheternas bokförda värde inklusive hotellinventarier, Mkr 2 085,2 2 393,7 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5 8 223,8
Totala förvaltningsintäkter, Mkr 234,6 272,0 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9 782,2
Driftsöverskott, Mkr 186,8 217,8 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4 655,9
Justerat driftsöverskott, Mkr 1) 194,6 229,2 459,4 484,3 472,7 464,1 474,2 433,3 561,0 706,4
Direktavkastning 1, % 2) 9,3 9,6 9,6 9,6 9,5 9,3 9,1 8,5 8,1 8,6
Direktavkastning 2, % 8,9 9,2 9,3 9,3 9,2 9,0 8,8 8,2 7,9 8,4
Finansiella nyckeltal
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,0 2,2 2,2 2,3 2,3 2,6 2,63) 2,4 2,1
Avkastning på totalt kapital, % 6,6 7,0 8,1 8,0 7,8 7,1 7,0 14,2 5,9 6,1
Avkastning på eget kapital, % 7,6 9,7 11,6 11,0 12,6 12,0 12,0 30,8 10,4 11,0
Soliditet, % 37,7 36,4 34,6 34,3 35,6 35,2 35,7 38,3 30,6 27,2
Kassafl öde från löpande verksamhet, Mkr 96,8 119,1 228,2 267,2 265,8 272,4 298,9 301,4 317,6 389,0
Investeringar exklusive förvärv, Mkr 22,6 28,6 101,3 149,1 67,3 60,8 70,5 165,1 282,6 274,9
Förvärvskostnad fastighet, Mkr 260,0 331,0 2 340,3 141,9 – 370,7 – 661,3 1 327,8 1 063,4
1) Till följd av försäljningen av 12 hotellfastigheter under 2005.2) Direktavkastning baserad på fastigheternas bokförda värden justerat för två förvärvade fastigheter som ej belastades med hyra under 2005.3) Exklusive engångsintäkt till följd av fastighetsförsäljningar.
44 PANDOX 2007
Kvartalsdata 2006–2007
RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG
2006 2007
Mkr Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Totala förvaltningsintäkter 134,3 154,8 161,8 184,0 165,0 189,5 204,6 223,1
Driftsöverskott 110,3 129,3 134,0 149,7 135,5 160,7 174,2 185,5
Resultat fastighetsverksamhet 89,2 109,0 109,0 124,8 105,9 129,9 140,4 150,4
Resultat operatörsverksamhet –4,1 7,9 4,9 3,6 –2,7 9,9 1,2 12,2
Rörelseresultat 83,5 114,2 120,6 114,0 91,0 125,3 127,5 151,4
Finansnetto –34,4 –37,2 –46,7 –48,1 –49,3 –52,5 –64,2 –66,4
Resultat efter fi nansiella poster 49,1 77,0 73,9 65,9 41,7 72,8 63,3 85,0
Resultat efter skatt 38,5 64,7 56,4 42,0 32,6 56,8 50,0 90,6
BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG
2006 2007
Mkr 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec
Tillgångar
Fastigheter inklusive hotellinventarier 5 499,5 6 438,7 6 924,2 6 907,5 7 260,0 7 793,7 8 141,0 8 223,8
Övriga anläggningstillgångar 113,8 126,5 148,0 172,8 152,9 152,5 152,6 139,0
Omsättningstillgångar 190,5 162,6 175,0 174,4 161,9 213,7 221,4 223,1
Likvida medel 266,2 226,4 186,5 174,1 229,8 229,2 258,2 272,8
Summa tillgångar 6 070,0 6 954,2 7 433,7 7 428,8 7 804,6 8 389,1 8 773,2 8 858,7
Eget kapital och skulder
Eget kapital 2 345,0 2 273,8 2 331,1 2 272,3 2 317,8 2 369,7 2 268,7 2 407,7
Uppskjuten skatteskuld 218,9 235,0 263,3 279,7 315,6 367,3 369,7 352,5
Räntebärande skulder 3 148,3 4 084,0 4 450,1 4 398,5 4 631,8 5 102,1 5 562,4 5 516,8
Icke räntebärande skulder 357,8 361,4 389,2 478,3 539,4 550,0 572,3 581,7
Summa eget kapital och skulder 6 070,0 6 954,2 7 433,7 7 428,8 7 804,6 8 389,1 8 773,2 8 858,7
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
2006 2007
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Direktavkastning 1, % 8,0 8,1 7,9 8,1 7,7 8,7 8,7 9,1
FINANSIELLA NYCKELTAL
2006 2007
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,8 2,3 2,4 1,8 2,4 2,0 2,3
Avkastning på totalt kapital, % 5,5 6,1 5,5 5,9 4,9 6,4 5,9 6,9
Avkastning på eget kapital, % 6,6 10,1 12,0 10,4 7,2 12,3 11,0 13,4
Soliditet, % 38,6 32,7 31,4 30,6 29,7 28,2 25,9 27,2
Kassafl öde från löpande verksamhet, Mkr 62,2 87,0 77,9 90,3 71,3 104,6 97,1 116,0
Investeringar exkl förvärv, Mkr 63,0 65,6 85,4 68,6 79,7 73,2 93,4 28,6
Förvärv av fastighet, Mkr – 916,4 411,4 – 210,7 332,3 520,4 –
KVARTALSDATA
PANDOX 2007 45
Förvaltningsintäkter och omsättningPandox förvaltningsintäkter 2007 uppgick till 782,2 Mkr
(634,9). För jämförbara enheter var ökningen 10,2 procent
jämfört med föregående år. Koncernens totala omsättning för
året uppgick till 1 410,7 Mkr (967,5).
Förvärv under åretUnder året har fem hotellfastigheter förvärvats. I mars
förvärvades fastigheterna och operatörsrörelserna Quality
Hotel Park och Best Western Hotell Skogshöjd i Södertälje med
sammanlagt 374 rum. I juni förvärvades hotellfastigheterna
Crowne Plaza Antwerp och Holiday Inn Brussels Airport med
262 respektive 310 rum och inkluderar hotellens operatörs-
rörelser. I juli förvärvades InterContinental Montreal med
357 rum. Ett managementavtal har tecknats med
InterContinental Hotels Group om driften av hotellet.
Sammanlagt förvärvspris för de fem hotellfastigheterna
uppgick till närmare 1,0 miljarder svenska kronor.
ResultatResultatet före skatt för 2007, exklusive engångsposter,
uppgick till 259,4 Mkr (226,1). Resultatet efter skatt,
inklusive engångs poster, uppgick till 230,0 Mkr (201,6).
Kassafl ödeKassafl ödet från den löpande verksamheten, exklusive
engångsposter, uppgick till 389,0 Mkr (317,6).
Räkenskaper 2007
46 PANDOX 2007
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för
Pandox AB, org nr 556030-7885, får härmed
avge årsredovisning och koncernredovisning
för verksamhetsåret 2007.
Verksamhet och strategi
Pandox är ett av Europas ledande hotellfastig-
hetsbolag. Bolaget har specialist kompetens
inom hotellmarknad, hotellverksamhet, hotell-
fastighetsdrift samt affärsutveckling. Via ett
aktivt ägande där väl utvecklade, strategiska
planer för varje hotell tas fram skapas goda för-
utsättningar för utveckling av stabila kassafl öden
och därmed värdetillväxt för bolagets ägare.
Pandox strategi är att äga en typ av fastig-
heter – hotellfastigheter. Fokuseringen stärks
genom ett prioriterat marknadssegment.
Pandox ska äga stora hotellfastigheter i
Sverige, större orter i Europa och Nordamerika
samt i utvecklingsregioner i östra Europa.
Hotellfastigheterna ska vara centralt be-
lägna i naturliga, starka hotellägen som city,
fl ygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra
övre mellanpris- och högprissegmenten och
vara inriktade mot affärsresenärer och turister.
De Pandoxägda hotellen drivs och marknads-
förs av hotellmarknadens starkaste aktörer som
via välkända varunamn eller dynamiska obero-
ende distributionskanaler skapar starka mark-
nadspositioner och därmed stabila intäkter.
Intäkterna skapas genom bland annat rör-
liga hyresavtal som är relaterade till operatörer-
nas omsättning och resultat, eller genom
manage mentavtal där Pandox ger annan part
i uppdrag att sköta verksamheten eller genom
operativ verksamhet som drivs i egen regi.
Pandox medverkar oavsett driftsform via ett
aktivt ägande till att öka de totala kassafl ödena
och reducera riskerna.
Bolaget äger vid årsskiftet 44 hotellfastig-
heter och tio operativa verksamheter varav ett
asset managementuppdrag. Pandox äger och
utvecklar tillgångar i Sverige, Danmark, Bel-
gien, Tyskland, Schweiz, Stor britannien, Ka-
nada och på Bahamas.
Redovisningsprinciper
Pandox tillämpar inte IFRS i sin redovisning
utan årsredovisningslagen och god redovisnings-
sed samt om inte annat anges Bokförings-
nämndens anvisningar. Som onoterat bolag
omfattas inte Pandox av kravet på redovisning
enligt IFRS.
Ägarsituation
Pandox ägs sedan årsskiftet 2003/2004 av de
norska bolagen Eiendomsspar AS och Sundt
AS genom sitt helägda svenska bolag APES
Holding AB.
USA
Den amerikanska ekonomin har bromsats in
och 2007 uppvisade den lägsta tillväxten i BNP
på fem år. Oron på de fi nansiella marknaderna
har inneburit att bankerna infört restriktioner
vilket riskerar att fördjupa avmattningen. Fort-
satta räntesänkningar och fi nansiella stödpaket
förväntas ge stöd till ekonomin. Beläggningen
för 2007 var i nivå med föregående år (63 pro-
cent) medan snittpriserna ökade med 6 pro-
cent. I New York steg priset med 12 procent
och beläggningen landade strax över föregå-
ende års nivåer.
God tillväxt i Europa
Europa uppvisade en bred ekonomisk tillväxt,
dock i avtagande takt. Hotellmarknaden 2007
drevs av i huvudsak stigande snittpriser. Till och
med december hade Europa ökat med drygt
7 procent i RevPAR jämfört med föregående år.
I London fortsatte stigande snittpriser driva till-
växten och RevPAR hade per december ökat
med cirka 10 procent jämfört med samma pe-
riod föregående år. Tillväxttakten i London är
dock avtagande. Marknaden i Bryssel utveck-
lades klart bättre än föregående år med en ök-
ning på 9 procent mätt i RevPAR. I Berlin har
en viss återhämtning skett från det utbudsöver-
skott som karaktäriserat marknaden de senaste
åren. Beläggningen ökade med 5 procent
medan snittpriset minskade med 2 procent,
delvis som en justering från föregående års
fotbolls-VM.
Lönsamhetsmässigt blev 2007 ett historiskt
starkt år för den svenska hotellindustrin. Tillväx-
ten för Sverige blev 8,9 procent och där större
orter uppvisade den bästa utvecklingen. Stock-
holms hotellmarknad har fortsatt på en hög ak-
tivitetsnivå med ökade snittpriser som främsta
tillväxtmotor. Dock har beläggningen börjat
tappa, framförallt i Stockholm city. Totalt sett
gick RevPAR för Stor-Stockholm upp med goda
11 procent jämfört med samma period ifjol.
Göteborgsmarknaden ökade med ungefär
4 procent för året huvudsakligen till följd av
ökade snittpriser. I Malmö uppvisade markna-
den en fortsatt god efterfrågan och likt Göte-
borg med tillväxt i framför allt snittpriset. Rev-
PAR har ökat med drygt 12 procent jämfört
med ifjol.
Pandox portfölj uppvisade en god utveckling
Pandox hotell i Stockholm har haft en bra ut-
veckling och presterade i linje med markna-
den. Scandic Upplands-Väsby och Scandic
Järva Krog har legat i linje med marknadstill-
växten medan Quality Hotel Nacka har tagit
marknadsandelar under året.
Elite Park Avenue Hotel och Scandic Möln-
dal i Göteborg har utvecklats väl under 2007
medan Scandic Crown har haft uttagen kapaci-
tet på grund av renovering vilket medfört en
långsammare tillväxt jämfört med marknaden.
Malmöhotellet Scandic S:t Jörgens starka
trend höll i sig året ut med framför allt en god
prisutveckling och konferensförsäljning.
Scandic Copenhagen presterade väl i en
marknad med avtagande beläggning. Utveck-
lingsprogrammet där hotellet fått en ny och
bättre konferensprodukt har gett en god in-
täktsökning. Per den 1 juli övergick driften av
Copenhagen Hotel 27 till Choice vilka driver ho-
tellet under varumärket Clarion Collection Hotel
Twentyseven. Intäkterna utvecklades i linje
med plan. Hilton Bremen presterade bra och
tog marknadsandelar. Scandic Lübeck tog till-
baka sin position och presterade betydligt
bättre jämfört med fjolåret. Hotel Berlin, Berlin
ökade RevPAR med drygt 10 procent mellan
åren och tog marknadsandelar detta trots att
hotellet har genomgått renoveringar. Belägg-
ningen ökade medan snittpriserna fortfarande
lämnade en del att önska.
Hilton London Docklands presenterade väl
i sin geografi ska delmarknad vilken växte pri-
märt i pris. Ny konkurrens i närområdet har
pressat RevPAR.
Pandox geografi ska delmarknad i Bryssel
(Place Rogier) ökade med drygt 9 procent
under året. Crowne Plaza utvecklades väl
och är numer RevPAR-ledare i området.
Även Hilton Brussels City har haft ett starkt
2007 med uppvisande av en god effektivitets-
RÄKENSKAPER
PANDOX 2007 47
förbättring. Pandox hotell i Antwerpen och
Scandic Grand Place utvecklades i linje med
marknaden och likaså Radisson SAS Hotel i
Basel vilket i ingången av 2008 går in i ett
större renoveringsprojekt.
Intäkter och driftsöverskott
– Fastighetsverksamhet
Förvaltningsintäkterna för året uppgick till
782,2 Mkr (634,9). För jämförbara enheter var
förädlingstakten i portföljen +10,2 procent. Ök-
ningen beror på en god underliggande hotell-
konjunktur i samtliga Pandox delmarknader,
nya avtal med bättre villkor och att förra årets
tre större renoveringsprojekt nu drivs med en
högre kapacitet. Fastighetskostnaderna exklu-
sive avskrivningar uppgick till 126,3 Mkr
(111,5). Ökningen förklaras huvudsakligen av
att nya förvärv tillkommit.
Driftsöverskottet ökade med 132,5 Mkr till
655,9 Mkr (523,4). För jämförbara enheter
ökade driftsöverskottet med 60,9 Mkr. Direkt-
avkastningen uppgick till 8,6 procent (8,1).
Intäkter och resultat – Operatörsverksamhet
Intäkterna från operatörsverksamheten avser
de hotellrörelser som Pandox driver i egen regi
eller via managementavtal. Under 2007 upp-
gick dessa till 11 verksamheter (nio till in-
gången av 2008) samt ett asset management-
uppdrag. Totala intäkter från operatörsverk-
samheten uppgick till 788,8 Mkr (420,0) och
resultatet uppgick till 20,6 Mkr (12,3). Pro-
forma omsättning på helårsbasis uppgår till
cirka 950 Mkr. Omfattande renoveringsarbeten
har pågått i Hotel BLOOM! och i Clarion Collec-
tion Hotel Twentyseven under året vilket redu-
cerat kapaciteten i operatörsverksamheten.
Resultat
Koncernens resultat före skatt och exklusive
engångsposter för 2007 uppgick till 259,4 Mkr
(226,1). För jämförbara enheter ökade resulta-
tet med cirka 24 Mkr. Resultatet efter skatt in-
klusive engångsintäkter uppgick till 230,0 Mkr
(201,6).
Finansiering och kassafl öde
Finansnettot för den löpande verksamheten för
perioden januari till december 2007 uppgick till
–232,4 Mkr (–166,4). Koncernens räntebä-
rande skulder uppgick den 31 december 2007
till 5 516,8 Mkr (4 398,5). Låneportföljen har
en spridd förfallostruktur med en genomsnittlig
räntebindningstid på 1,8 år. Den genomsnitt-
liga låneräntan uppgick 31 december till 4,9
procent. Finansieringen av det svenska bestån-
det har skett i svenska kronor och det utländ-
ska beståndet i allt väsentligt fi nansieras i res-
pektive lokal valuta. Disponibla likvida medel
inklusive outnyttjade kreditfaciliteter på sam-
manlagt 400,5 Mkr uppgick till 673,3 Mkr
(675,5). Kassafl öde före förändring av rörelse-
kapital, investeringar och exklusive engångs-
poster och skatt uppgick till 389,0 Mkr (317,6).
Investeringar
Pandox koncernens investeringar exklusive för-
värv uppgick till 274,9 Mkr (282,6). Större ut-
vecklingsprogram under året har varit färdig-
ställandet av Clarion Collection Hotel Twenty-
seven i Köpenhamn, renoveringarna i Hotel
BLOOM!, Hotel Berlin, Berlin samt Scandic S:t
Jörgen och Scandic Hallandia i Malmö respek-
tive Halmstad.
Hotellfastigheternas bokförda värde inklu-
sive hotellinventarier uppgick till 8 223,8 Mkr
(6 907,5). Hotellfastigheternas marknadsvär-
den överstiger de bokförda värdena väsentligen.
I mars förvärvades hotellfastigheterna Best
Western Hotell Skogshöjd och Quality Hotel
Park i Södertälje med sammanlagt 374 rum.
Under sommaren förvärvades Crowne Plaza
Antwerp med 262 rum, Holiday Inn Brussels
Airport med 310 rum och InterContinental
Montreal med 357 rum. Sammanlagt förvärvs-
värde uppgår till 1 063 Mkr.
Skatt
Skatteverket har i omprövningsbeslut daterat
oktober 2007 höjt taxerad inkomst med totalt
430 Mkr (motsvarande skatteeffekt 120,4 Mkr)
i ett antal dotterbolag med anledning av under
2005 genomförda fastighetsförsäljningar via ut-
ländska dotterbolag. Omprövningsbesluten är
överklagade till länsrätten. Ärendena är vilan-
deförklarade intill dess att Regeringsrätten
meddelar dom i ett annat (ej relaterat till
Pandox) överklagat förhandsbesked. Bolagets
uppfattning är att samtliga affärer och yrkan-
den genomförts i enlighet med gällande lagstift-
ning.
Personal
Den centrala administrationen uppgick per den
31 december till 16 personer. Uppgifter om
medeltal anställda samt löner och ersättningar
lämnas i not 15.
Styrelsens arbete under 2007
Pandox styrelse har sedan ordinarie bolags-
stämma 2007 bestått av sex ledamöter. Under
2007 har styrelsen hållit ett konstituerande
sammanträde och fyra ordinarie sammanträ-
den i enlighet med en årlig föredragningsplan.
Vid mötena har extern och intern rapportering
av resultat och ställning samt affärsfrågor be-
handlats. Andra viktiga frågor som behandlas
årligen är marknadsfrågor, strategifrågor,
fi nansfrågor och budget.
Moderbolaget
Fastighetsverksamheten i koncernens fastig-
hetsägande bolag administreras genom perso-
nal anställd i moderbolaget, Pandox AB. Kost-
naden för dessa tjänster har fakturerats på
dotter bolagen. Faktureringen under 2007 upp-
gick till 46,6 Mkr (38,2). Årets resultat efter
skatt uppgick till –13,1 Mkr (–8,3).
Utsikter för 2008
Utsikterna inför 2008 är mera osäkra jämfört
med för ett år sedan. Pandox huvudscenario är
att marknaden mjuklandar rörande efterfrågan
med en fortsatt god hotellmarknad i huvudde-
len av de marknader bolaget är engagerat. Rev-
PAR-utvecklingen kommer att drivas av en
kombination av volym och pris, med högre
fokus på att behålla beläggning jämförbart med
2007. Andelen transaktioner kommer att
minska och budprocesserna förändras mot
större andel off-marketaffärer. Avkastningskra-
ven förväntas öka som en följd av dyrare kapital
och större osäkerhet. Det senare kan komma
att gynna Pandox som kan agera mera långsik-
tigt än vissa fi nansiella aktörer. Sammantaget
förväntas Pandox intäkter och resultat för 2008
överstiga fjolåret, bland annat som en effekt av
att fl era utvecklingsprojekt kommer att färdig-
ställas under första delen av året.
48 PANDOX 2007
Resultaträkning
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2007 2006 2007 2006
Fastighetsverksamhet
Hyresintäkter not 2, 3 747,5 605,0 – –
Övriga fastighetsintäkter 34,7 29,9 – –
Totala förvaltningsintäkter 782,2 634,9 – –
Fastighetskostnader –126,3 –111,5 – –
Driftsöverskott 655,9 523,4 – –
Avskrivningar enligt plan not 4 –129,3 –91,3 – –
Resultat fastighetsverksamhet 526,6 432,1 – –
Operatörsverksamhet
Rörelseintäkter 788,8 420,0 – –
Rörelsekostnader –768,2 –407,7 – –
Rörelseresultat operatörsverksamhet not 2, 15 20,6 12,3 – –
Bruttoresultat 547,2 444,4 – –
Administrativa kostnader not 4, 14, 15 –55,4 –51,9 –50,1 –48,5
Övriga intäkter – – 46,6 38,2
Rörelseresultat 491,8 392,5 –3,5 –10,3
Ränteintäkter not 6 10,0 4,2 174,3 116,0
Räntekostnader –236,3 –167,8 –182,3 –146,4
Utdelning från dotterbolag – – – 1,5
Övriga fi nansiella intäkter och kostnader –6,1 –2,8 –13,0 9,2
Intäkt av engångskaraktär not 5 3,4 39,9 – 18,5
Finansnetto –229,0 –126,5 –21,0 –1,2
Förändring obeskattade reserver – – 0,3 –
Resultat före skatt 262,8 266,0 –24,2 –11,5
Skatt not 7 –9,3 –31,4 11,1 3,2
Uppskjuten skatt not 7 –23,5 –33,0 – –
ÅRETS RESULTAT 230,0 201,6 –13,1 –8,3
Specifi kation extern omsättning
Förvaltningsintäkter fastighetsverksamhet 782,2 634,9
Därav interna hyror –160,3 –87,4
Rörelseintäkter operatörsverksamhet 788,8 420,0
Summa extern omsättning 1 410,7 967,5
RÄKENSKAPER
PANDOX 2007 49
Kommentarer till resultaträkningen
Hyresintäkter
Hyresintäkterna avser lokalhyra för hotellytor,
inventariehyra för hotellinventarier samt lokal-
hyra för resterande kommersiella ytor. Hyres-
intäkterna för 2007 ökade i förhållande till före-
gående år och uppgick till 747,5 Mkr (605,0).
Övriga fastighetsintäkter
Övriga fastighetsintäkter avser utdebiterade
kostnader för framför allt värme, el och fastig-
hetsskatt.
FÖRDELNING ÖVRIGA FASTIGHETSINTÄKTER
Mkr 2007 2006
Ersättning för driftskostnader 10,6 9,9
Vidaredebiterad fastighetsskatt 24,1 20,0
Totalt 34,7 29,9
Fastighetskostnader
Driftskostnader
Driftskostnader är sådana kostnader som är
direkt hänförliga till driften av fastigheterna
såsom till exempel kostnader för värme, vatten,
el och fastighetsskötsel. Kostnaderna brutto-
redovisas, det vill säga den del av kostnaderna
som vidaredebiteras till hyresgästerna redo-
visas som intäkt under övriga fastighetsintäkter
och hela kostnaden redovisas bland kostna-
derna.
Underhållskostnader
Underhållskostnader är kostnader för att
vidmakthålla byggnadernas och byggnads-
inventariernas standard. Pandox hyresavtal är
i fl ertalet fall konstruerade så att hyresgästerna,
det vill säga hotelloperatörerna, svarar för större
delen av det inre underhållet av hotellfastig-
heterna.
Tomträttsavgäld
Totalt sju av Pandox fastigheter innehas med
tomträtt. Villkor och löptider för samtliga följer
gängse marknadsvillkor.
Fastighetsskatt
För Pandox svenska hotellfastigheter utgår
fas tig hetsskatt med 1,0 procent på taxerings-
värdet. De utländska fastigheterna har varie-
rande procentsatser och beräkningsgrunder.
Övriga kostnader
Innefattar bland annat kostnader för juridisk
konsultation i hyresfrågor, försäkringspremier
och hyreskostnader för externa ytor.
FÖRDELNING FASTIGHETSKOSTNADER
Mkr 2007 2006
Driftskostnader 20,6 20,7
Underhållskostnader 39,4 35,7
Tomträttsavgäld 9,7 6,3
Fastighetsskatt 49,9 44,1
Övriga kostnader 6,7 4,7
Totalt 126,3 111,5
Driftsöverskott
Driftsöverskottet för 2007 uppgick till 655,9
Mkr, vilket är en ökning med 132,5 Mkr. Juste-
rad direktavkastning exklusive administrativa
kostnader uppgick till 8,6 procent (8,1).
Operatörsverksamheten
Den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belas-
tas redovisningsmässigt med en internhyra.
Internhyran är kopplad till operatörsbolagens
omsättning och baseras på vad som bedöms
vara marknadsmässiga villkor. Internhyran
kostnadsförs i hotellrörelsen och intäktsförs
i fastighetsförvaltningen. Under 2007 förvärva-
des fem hotellfastigheter med rätten att driva
operatörsverksamhet; Best Western Hotell
Skogshöjd och Quality Hotel Park i Södertälje,
Crowne Plaza Antwerp, Holiday Inn Brussels
Airport och InterContinental Montreal. I juli
träffades avtal med Choice angående driften av
Copenhagen Hotel 27 i Köpenhamn. Därmed
ingår tio operativa verksamheter i Pandox port-
följ i utgången av 2007, varav åtta drivs i egen
regi och två via managementavtal.
Administrativa kostnader
De administrativa kostnaderna avser central
administration samt utländsk hotellfastighets-
administration. Samtlig personal inom central
administration är placerad vid kontoret i
Stockholm. Ersättning till personal och reviso-
rer framgår av not 14 och 15.
50 PANDOX 2007
Balansräkning
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2007 2006 2007 2006
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Fastigheter not 8 7 803,8 6 631,8 – –
Inventarier not 9 420,8 276,5 0,8 0,9
8 224,6 6 908,3 0,8 0,9
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i dotterbolag not 10 – – 3 293,5 2 668,9
Fordringar koncernbolag – – 2 915,4 2 566,0
Övriga långfristiga fordringar 14,9 35,1 13,2 12,5
14,9 35,1 6 222,1 5 247,4
Uppskjuten skattefordran 123,3 120,7 – –
Summa anläggningstillgångar 8 362,8 7 064,1 6 222,9 5 248,3
Omsättningstillgångar
Varulager 5,6 2,2 – –
Kundfordringar 73,3 62,9 – –
Skattefordran 0,2 4,2 – –
Övriga fordringar 113,5 86,1 1,5 1,6
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 30,5 19,1 3,3 2,8
Övriga aktier & andelar – 16,1 – –
Kassa och bank 272,8 174,1 75,4 52,0
Summa omsättningstillgångar 495,9 364,7 80,2 56,4
SUMMA TILLGÅNGAR 8 858,7 7 428,8 6 303,1 5 304,7
Kommentarer till balansräkningen
Fastigheter och inventarier
Under året har fem hotellfastigheter förvärvats.
Avskrivningarna avseende fastigheterna upp-
gick till 89,0 Mkr (62,7) och årets investeringar
till 219,7 Mkr (219,2). Inventariernas bokförda
värde inklusive hotellinventarier uppgick till
420,8 Mkr (276,5), avskrivningarna till 40,6
Mkr (28,8) och investeringarna till 55,4 Mkr
(63,4).
Huvuddelen av det bokförda värdet på
inventarier, 420,8 Mkr, avser merparten hotell-
inventarier vilka brukas av hotelloperatören. I
vissa fall ingår dessa som en ospecifi cerad del
av hyran, i andra fall som en separat inventarie-
hyra. Då dessa intäkter ingår i hyresintäkterna
inklu derar Pandox värdet av dessa inventarier i
det fastighetsvärde som används för att beräkna
fastigheternas direktavkastning. Fastigheternas
bokförda värde inklusive hotellinventarier upp-
gick vid årets slut till 8 223,8 Mkr. Övriga inven-
tarier utgörs av inventarier inom administration
på 0,8 Mkr.
Övriga långfristiga fordringar
Avser långfristig reversfordran samt pantsatt
deposition.
Varulager
Avser lager av förbrukningsvaror i operatörs-
verksamheterna.
Kundfordringar
Pandox kundfordringar utgörs av hyresford-
ringar och kundfordringar i operatörsrörelsen.
Då hyran generellt betalas kvartals- eller
månads vis i förskott består utestående belopp
vid årsskiftet i huvudsak av upplupna omsätt-
nings- och resultathyror.
Övriga fordringar
Kortfristiga fordringar avser exempelvis kostna-
der som ska vidaredebiteras på extern part.
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Innefattar i huvudsak förutbetalda kostnader
för nästa år som försäkringspremier och hyror.
RÄKENSKAPER
PANDOX 2007 51
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2007 2006 2007 2006
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 373,5 373,5 373,5 373,5
Bundna reserver 886,8 840,3 830,0 830,0
1 260,3 1 213,8 1 203,5 1 203,5
Fritt eget kapital
Fria reserver 917,4 856,9 394,4 523,6
Årets resultat 230,0 201,6 –13,1 –8,3
1 147,4 1 058,5 381,3 515,3
Summa eget kapital 2 407,7 2 272,3 1 584,8 1 718,8
Obeskattade reserver
Periodiseringsfond – – – 0,3
– – – 0,3
Skulder
Skulder till kreditinstitut not 11 5 516,8 4 398,5 3 894,3 2 963,3
Leverantörsskulder 103,7 88,1 16,4 15,6
Skulder koncernföretag – – 767,8 578,8
Uppskjuten skatteskuld not 7 352,5 279,7 – –
Skatteskulder 7,0 3,9 – –
Övriga skulder 269,3 234,8 3,2 2,3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter not 12 201,7 151,5 36,6 25,6
Summa skulder 6 451,0 5 156,5 4 718,3 3 585,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 858,7 7 428,8 6 303,1 5 304,7
Ställda säkerheter not 13 4 470,3 4 099,9 12,2 12,2
Ansvarsförbindelser not 13 1,3 – 1 548,6 1 344,2
Kassa och bank
Pandoxkoncernens likviditet hanteras i huvud-
sak av moderbolaget genom centralkontostruk-
tur i bank där likviditeten samlas på ett gemen-
samt räntebärande konto. Likviditetsöverskott
kan även placeras som tidsbunden inlåning
i bank. I tillägg till detta har Pandox ej utnyttjade
kreditfaciliteter på totalt 400,5 Mkr.
Bundna reserver moderbolaget
Justering av ingående balans har skett avse-
ende ej utnyttjade optioner.
Skulder till kreditinstitut
Pandox totala räntebärande skuld den 31
december 2007 uppgick till 5 516,8 Mkr förde-
lat på åtta kreditgivare och sex valutor. Finan-
sieringen är i huvudsak upptagen under
långfristi ga kreditavtal varför huvuddelen av
skulden kan betraktas som långfristig. Ränte-
bindningsmässigt är 3 684,6 Mkr bundet med
en löptid under ett år. Se avsnittet Finansiell
översikt på sidan 37.
Uppskjuten skatteskuld
2007 års uppskjutna skatter är bruttoredo-
visade. I avsnittet Pandox skattesituation på
sidan 40 lämnas en detaljerad beskrivning.
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Beloppet avser i huvudsak upplupna ränte-
kostnader samt förutbetalda hyror.
Ställda säkerheter
Avser huvudsakligen pantbrev i fastighet vilka
pantsatts till kreditinstitut som säkerhet för lån.
Ansvarsförbindelser
Moderbolagets ansvarsförbindelser avser
garantier till banker avseende dotterbolags-
låneskulder.
52 PANDOX 2007
Förändringar i eget kapital
Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt
Koncernen 2006
Ingående balans 373,5 848,5 397,4 688,3 2 307,7
Vinstdisposition – 0,7 687,6 –688,3 0,0
Utdelning – – –137,0 – –137,0
Koncernbidrag – – –82,8 – –82,8
Omräkningsdifferenser inkl skatteeffekt – –8,9 –8,3 – –17,2
Årets resultat – – – 201,6 201,6
373,5 840,3 856,9 201,6 2 272,3
Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt
Koncernen 2007
Ingående balans 373,5 840,3 856,9 201,6 2 272,3
Vinstdisposition – –0,2 201,8 –201,6 0,0
Utdelning – – –149,4 – –149,4
Koncernbidrag – – –2,9 – –2,9
Omräkningsdifferenser inkl skatteeffekt – 46,7 11,0 – 57,7
Årets resultat – – – 230,0 230,0
373,5 886,8 917,4 230,0 2 407,7
Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt
Moderbolaget 2006
Ingående balans 373,5 830,0 64,6 609,6 1 877,7
Vinstdisposition – – 609,6 –609,6 0,0
Utdelning – – –137,0 – –137,0
Koncernbidrag – – –13,6 – –13,6
Årets resultat – – – –8,3 –8,3
373,5 830,0 523,6 –8,3 1 718,8
Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt
Moderbolaget 2007
Ingående balans 373,5 830,0 523,6 –8,3 1 718,8
Vinstdisposition – – –8,3 8,3 0,0
Utdelning – – –149,4 – –149,4
Koncernbidrag – – 28,5 – 28,5
Årets resultat – – – –13,1 –13,1
373,5 830,0 394,4 –13,1 1 584,8
Omräkningsdifferenser inkluderar en skatteeffekt på 5,4 (10,0) Mkr avseende valutasäkring av utlandsverksamhet. Antalet aktier uppgick per 31 december 2007 till
24 900 000 med en röst per aktie och ett nominellt värde om 15 kronor per aktie.
RÄKENSKAPER
PANDOX 2007 53
Kassafl ödesanalys
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2007 2006 2007 2006
Löpande verksamhet
Resultat före fi nansiella poster 491,8 392,5 –3,5 –10,3
Avskrivning 129,6 91,5 0,3 0,2
Övriga realisationsresultat 3,4 39,9 – 18,5
Ränteintäkter 10,0 4,2 174,3 116,0
Räntekostnader och övriga fi nansiella kostnader –242,4 –148,1 –195,3 –137,2
Betald skatt –5,0 0,8 0,0 0,0
Kassafl öde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital och investeringar 387,4 380,8 –24,2 –12,8
Förändring av rörelsekapital
Ökning/minskning (±) av rörelsefordringar 21,5 –58,0 –0,5 1,6
Ökning/minskning (±) av rörelseskulder 96,3 34,6 241,5 –386,9
Summa förändring av rörelsekapital 117,8 –23,4 241,0 –385,3
Kassafl öde från löpande verksamhet efter förändring av rörelsekapital före investeringar 505,2 357,4 216,8 –398,1
Investeringsverksamhet
Investering i aktier och andelar – – –624,6 –186,3
Investeringar i fastigheter och inventarier –275,1 –282,5 –0,2 –0,6
Förvärv av fastigheter och inventarier –1 063,4 –1 327,7 – –
Försäljning av anläggningstillgångar – 0,5 – 0,1
Summa investeringar –1 338,5 –1 609,7 –624,8 –186,8
Kassafl öde efter investeringar –833,3 –1 252,3 –408,0 –584,9
Finansieringsverksamhet
Förändring av fi nansiella anläggningstillgångar 16,1 31,6 –350,1 17,8
Förändring av räntebärande lån 1 062,7 1 298,1 930,9 603,7
Utdelning –149,4 –137,0 –149,4 –124,0
Kassafl öde från fi nansieringsverksamhet 929,4 1 192,7 431,4 497,5
Förändring av likvida medel 96,1 –59,6 23,4 –87,4
Likvida medel vid årets början 174,1 236,4 52,0 139,4
Kursdifferens i likvida medel 2,6 –2,7 – –
Likvida medel vid årets slut 272,8 174,1 75,4 52,0
Förändring likvida medel 96,1 –59,6 23,4 –87,4
Justerat för engångsintäkter om 3,4 Mkr uppgår kassafl ödet från den löpande verksamheten
till 389,0 Mkr (317,6). Kassafl ödet per aktie ökade till 15,62 kronor (12,76).
Kommentarer till kassafl ödesanalysen
54 PANDOX 2007
Redovisningsprinciper
Årsredovisningen är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen och god redovisnings-
sed samt om inte annat anges i enlighet med
Bok föringsnämndens anvisningar. Pandox
redovisnings- och värderingsprinciper är för
övrigt oförändrade jämfört med föregående år.
Koncernredovisning
Koncernredovisningen omfattar samtliga
dotterbolag på bokslutsdagen.
Redovisningen har upprättats enligt Redo-
visningsrådets rekommendation RR 1:00.
Koncernredovisningen har upprättats enligt för-
värvsmetoden, som innebär att tillgångar och
skulder övertagits till marknadsvärde enligt
upprättad förvärvsanalys. Skillnaden mellan
anskaffningsvärde och förvärvat eget kapital
har tillförts byggnader och mark som över-
värde. Avskrivning av övervärde sker enligt
samma princip som för fastigheter. Beräknad
uppskjuten skatteskuld avseende koncern-
mässiga övervärden och beräknad uppskjuten
skattefordran nettoredovisas som uppskjuten
skatteskuld i balansräkningen.
Skatt
Pandox tillämpar Redovisningsrådets rekom-
mendation om inkomstskatt (RR 9). Rekom-
mendationen innebär i korthet att både upp-
skjutna skatteskulder och skattefordringar tas
upp i redovisningen och att förändringar av
dessa påverkar resultaträkningen som upp-
skjuten skatt. Den uppskjutna skatten avse-
ende skillnaden i bokföringsmässig och
skattemässig avskrivning beräknas med ut-
gångspunkt från gällande skattesats.
För förvärv före 2004 baseras dock den
uppskjutna skatte skulden avseende substans-
förvärv på köpe skillingen och beräknas utifrån
respektive fastighets kortaste bedömda inne-
havstid och motsvarar en skattesats om cirka
10 procent i genomsnitt.
Den uppskjutna skattefordringen, hänförlig
till beräknad skattefordran avseende under-
skottsavdrag i bolag, värderas med utgångs-
punkt från ett bedömt möjligt utnyttjande mot
framtida skattemässiga vinster och beräknas
enligt gällande skattesats.
Fastighetsverksamhet
Koncernens fastigheter redovisas i balansräk-
ningen som anläggningstillgångar då avsikten
med innehavet är att långsiktigt äga, förvalta
och utveckla fastigheterna.
Operatörsverksamheten
Den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belas-
tas redovisningsmässigt med en internhyra.
Internhyran är kopplad till operatörsbolagens
omsättning och baserad på vad som bedöms
vara marknadsmässiga villkor. Internhyran
kostnadsförs i operatörsverksamheten och
intäktsförs i fastighetsverksamheten.
Materiella anläggningstillgångar
Vid ny- eller tillbyggnad aktiveras samtliga
direkta utgifter inklusive projekteringskostnader.
Vid ombyggnad aktiveras sådana direkta utgifter
som innebär förbättring av fastigheterna jäm-
fört med det ursprungliga skicket.
Utgifter för upprustning till samma skick
som fastigheten ursprungligen haft aktiveras ej.
Ett undantag från denna princip är utgifter för
sådana åtgärder som rubriceras som eftersatt
underhåll i samband med förvärv och hänsyn
tagits till detta i förvärvspriset.
RÄKENSKAPER
PANDOX 2007 55
Utgifter för hyresgästanpassningar som inne-
bär att hyran kan höjas, aktiveras och skrivas av
under hyreskontraktets återstående löptid.
Avskrivning enligt plan har beräknats med
följande procentsatser.
%
Byggnader 1,0
Byggnadsinventarier 4–6,7
Markanläggningar 3,5
Inventarier 6,7–33
Pandox har fr o m år 2000 förändrat avskriv-
ningssatsen för byggnad till 1,0 procent. Tidi-
gare avskrivning uppgick till 1,5 procent.
Avskrivning enligt plan beräknas på anskaff-
ningsvärdet och ett restvärde på noll kronor.
Nedskrivning av anläggningstillgång
Koncernens fastigheter värderas kontinuerligt
enligt en intern kassafl ödesmodell som också
uppfyller kraven för att beräkna nyttjandevärdet
i enlighet med RR 17. Återvinningsvärdet, vilket
är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och
nyttjandevärdet, kontrolleras därvid mot fastig-
heternas bokförda värden för att bedöma behov
av eventuell nedskrivning.
Leasing
Pandox redovisar samtliga leasingavtal som
operationella. Leasingavtalen avser personbilar
och kontorsmaskiner och är av mindre omfatt-
ning och påverkar därför inte bedömningen av
koncernens resultat och ställning.
Intäkter
Förvaltningsintäkterna avser hyresintäkter samt
vidaredebiterade driftskostnader och fastighets-
skatt. Hotelloperatörsverksamhetens intäkter
och kostnader redovisas separat i koncernre-
sultaträkningen. Hyresintäkterna periodi seras
i enlighet med hyresavtal. Detta innebär att för-
skottshyror redovisas som förutbetalda hyres-
intäkter.
Aktier och andelar
Aktier och andelar i dotter- och dotterdotter-
bolag har värderats till anskaffningsvärdet, med
undantag för innehav vilka har skrivits ned till
bedömt verkligt marknadsvärde.
Finansiella instrument
Ränteswapar används för att förändra underlig-
gande fi nansiella skulders ränteförfallostruktur.
Intäkter och kostnader avseende ränteswapar
nettoredovisas som räntekostnader periodiserat
över löptiden.
Utländska dotterbolag
Utländska dotterbolag räknas om enligt dags-
kursmetoden, vilket innebär att resultaträk-
ningen räknas om till genomsnittskurs och
balansräkningen enligt balansdagens kurs.
Den kursdifferens som uppstår vid tillämpning
av denna metod förs direkt mot koncernens
egna kapital. Under året förvärvade bolag ingår
i koncernen med belopp avseende tiden efter
förvärvet.
Fordringar och skulder i utländsk valuta
Fordringar och skulder i utländsk valuta omräk-
nas enligt balansdagens kurs. Kursdifferenser
som uppstår belastas eller gottskrivs resultatet.
När upplåning sker eller terminskontrakt ingås
för att kurssäkra investeringar i utländska dotter-
bolag kvittas i koncernen uppkomna kursdiffe-
renser till den del de motsvaras av differenser
vid omräkning av utländska dotterbolags netto-
tillgångar.
Övriga fordringar och skulder
Fordringar har tagits upp till de belopp varmed
de förväntas infl yta. Övriga tillgångar och skulder
har tagits upp till nominella värden.
56 PANDOX 2007
Noter
NOT 1 – SEGMENTSREDOVISNING
Primärt segment
Pandox primära segment utgörs av de två rörelsegrenarna fastighetsverksamhet och operatörsverksamhet. Information i enlighet med segmentredovisningen framgår av
koncernens resultat- och balansräkning.
Sekundärt segment
År 2007 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt
Förvaltningsintäkter 177,1 79,2 160,5 106,8 258,6 –160,3 621,9
Fastighetskostnader –41,0 –7,2 –29,3 –15,6 –33,2 –126,3
Driftsöverskott 136,1 72,0 131,2 91,2 225,4 –160,3 495,6
Bokförda värden fastigheter 1 328,5 755,6 1 491,4 825,2 3 823,1 8 223,8
Investeringar 9,2 10,0 85,2 48,1 122,4 274,9
Rörelseintäkter operatörsverksamhet 80,4 19,4 45,0 644,0 788,8
Rörelsekostnader operatörsverksamhet –76,4 –25,7 –37,9 –628,2 160,3 –607,9
Rörelseresultat operatörsverksamhet 4,0 –6,3 7,1 15,9 160,3 180,9
År 2006 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt
Förvaltningsintäkter 144,4 76,5 125,4 92,5 196,1 –87,4 547,5
Fastighetskostnader –29,8 –8,9 –28,6 –15,7 –28,5 –111,5
Driftsöverskott 114,6 67,6 96,8 76,8 167,6 –87,4 436,0
Bokförda värden fastigheter 1 130,6 757,8 1 417,3 786,2 2 815,6 6 907,5
Investeringar 8,2 24,2 112,6 42,3 95,3 282,6
Rörelseintäkter operatörsverksamhet 17,8 42,2 360,0 420,0
Rörelsekostnader operatörsverksamhet –23,0 –36,2 –348,5 87,4 –320,3
Rörelseresultat operatörsverksamhet –5,2 6,0 11,5 87,4 99,7
1) Avser justering av internhyra.
NOT 2 – HYRESINTÄKTER
Intäkterna från operatörsverksamheten avser två verksamheter som drivs genom managementavtal med Hilton repektive InterContinental samt de åtta verksamheter som
drivs i Pandox egen regi. Den hyra och ersättning för övriga lokalkostnader som dessa hotelloperatörsbolag har erlagt till fastighetsbolaget har bruttoredovisats, dvs de har inte
eliminerats i resultaträkningen. Detta för att ge en mer korrekt bild av fastighetsverksamhetens driftsöverskott och operatörsverksamhetens rörelseresultat. Vid en eliminering
skulle totala förvaltningsintäkter respektive operatörsverksamhetens rörelsekostnader reduceras med 160,3 Mkr för 2007 (87,4).
NOT 3 – HYRESINTÄKTERNAS GEOGRAFISKA FÖRDELNING
% 2007 2006
Sverige 58 60
Danmark 8 8
Storbritannien 6 7
Tyskland 13 12
Belgien 12 10
Schweiz 2 3
Kanada 1 3
Summa 100 100
RÄKENSKAPER
PANDOX 2007 57
NOT 4 – ÅRETS AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2007 2006 2007 2006
Byggnader –87,5 –61,9 – –
Markanläggningar –1,5 –0,8 – –
Inventarier –40,6 –28,8 –0,3 –0,2
Summa avskrivningar –129,6 –91,5 –0,3 –0,2
Av avskrivningar på totalt 129,6 Mkr är 129,3 Mkr (91,3) hänförliga till fastighetsverksamheten och 0,3 Mkr (0,2) till administration.
NOT 5 – INTÄKTER/KOSTNADER AV ENGÅNGSKARAKTÄR
Engångsintäkter i koncernen på totalt 3,4 Mkr avser ersättning för överlåtelse av hyreskontrakt till en ny juridisk enhet. Engångsintäkterna om 39,9 Mkr år 2006 avsåg
28,9 Mkr reavinst från försäljning av fastighetstillgångar, 10,3 Mkr försäljning av aktier och 0,7 Mkr övriga engångs intäkter.
NOT 6 – RÄNTEINTÄKTER MODERBOLAGET
Moderbolagets ränteintäkter fördelar sig på 171,3 Mkr från koncernbolag och 3,0 Mkr från övriga.
NOT 7 – UPPSKJUTEN SKATT OCH AKTUELL SKATT
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2007 2006 2007 2006
Årets uppskjutna skattekostnad
Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader –18,1 –43,0 – –
Uppskjuten skattekostnad avseende övriga avsättningar –5,4 10,0 – –
Uppskjuten skatt i resultaträkningen –23,5 –33,0 – –
Aktuell skatt i resultaträkningen –9,3 –31,4 11,1 3,2
Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 28%
Redovisat resultat före skatt 262,9 266,0 –24,2 –11,5
Skatt enligt gällande skattesats 28% –73,6 –74,5 6,8 3,2
Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 0,1 0,1 0,0 0,4
Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader samt övriga skattemässiga justeringar 30,6 0,1 4,3 –0,4
Skatteeffekt relaterad till utlandsverksamhet 10,1 9,9 – –
Redovisad skattekostnad –32,8 –64,4 11,1 3,2
Uppskjutna skattefordringar
Underskottsavdrag 76,3 76,3 – –
Övriga uppskjutna skattefordringar 47,0 44,4 – –
Summa uppskjutna skattefordringar 123,3 120,7 – –
Uppskjutna skatteskulder
Skillnader mellan bokfört och skattemässigt värde fastigheter 352,5 279,7 – –
Summa uppskjutna skatteskulder 352,5 279,7 – –
Uppskjutna skatteskulder/fordringar, netto –229,2 –159,0 – –
58 PANDOX 2007
NOT 8 – FASTIGHETER
Koncernen
Mkr 2007 2006
Ingående anskaffningsvärde 7 331,8 5 959,6
Omklassifi cerat till inventarier –90,7 –53,9
Förvärv fastigheter 1 035,0 1 298,9
Investeringar 219,7 219,2
Försäljningar – –
Omräkningsdifferenser balansräkning 105,7 –92,0
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 601,5 7 331,8
Ingående avskrivningar –700,0 –635,4
Förvärvade ackumulerade avskrivningar – –11,7
Försäljningar – –
Årets avskrivningar –89,0 –62,7
Omräkningsdifferenser balansräkning –8,7 9,8
Utgående ackumulerade avskrivningar –797,7 –700,0
Utgående restvärde 7 803,8 6 631,8
Taxeringsvärde svenska fastigheter 2 470,4 2 073,5
Varav mark 722,6 765,9
NOT 9 – INVENTARIER
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2007 2006 2007 2006
Ingående anskaffningsvärde 412,7 262,2 3,2 2,6
Omklassifi cerat från fastigheter 90,7 53,9 – –
Förvärv inventarier 28,4 44,8 – –
Investeringar 55,4 63,4 0,2 0,6
Försäljningar/utrangeringar – –1,4 – –
Omräkningsdifferenser balansräkning 14,7 –10,2 – –
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 601,9 412,7 3,4 3,2
Ingående avskrivningar –136,2 –108,3 –2,3 –2,1
Försäljningar/utrangeringar – 0,9 – –
Förvärvade ackumulerade avskrivningar – –4,2 – –
Årets avskrivningar –40,6 –28,8 –0,3 –0,2
Omräkningsdifferenser balansräkning –4,3 4,2 – –
Utgående ackumulerade avskrivningar –181,1 –136,2 –2,6 –2,3
Utgående restvärde 420,8 276,5 0,8 0,9
RÄKENSKAPER
PANDOX 2007 59
NOT 10 – AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAG
Org. nr SäteAntalaktier
Nom.värde (kr)
Andel%
Bokförtvärde (Mkr)
Moderbolaget
Hotab Förvaltnings AB 556475-5592 Stockholm 1 000 100 100 285,1
Pandox Förvaltning AB 556097-0815 Stockholm 550 100 100 304,7
Hotab 6 AB 556473-6352 Stockholm 1 000 100 100 0,1
Fastighets AB Grand Hotel i Helsingborg 556473-6329 Stockholm 1 000 100 100 15,9
Pandox Fastighets AB 556473-6261 Stockholm 1 000 100 100 0,1
Fastighets AB Mora Hotell 556475-9370 Stockholm 1 000 100 75 5,7
Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping 556469-4064 Stockholm 1 000 100 100 30,1
Pandox Belgien AB 556495-0078 Stockholm 1 000 100 100 0,2
Pandox Hotel Management AB 556469-9782 Stockholm 1 000 100 100 0,1
Malmö Favorit Hotell AB 556475-9446 Stockholm 1 000 100 100 0,1
Pandox Luxemburg AB 556515-9216 Stockholm 10 000 100 100 68,3
Fastighets AB Porpur 556349-8327 Stockholm 10 000 100 100 0,1
Pandox i Halmstad AB 556549-8978 Stockholm 1 000 100 100 8,7
Pandox i Borås AB 556528-0160 Stockholm 1 000 100 100 45,3
Grand i Borås Fastighets AB 556030-7083 Stockholm 6 506 100 100 10,0
Hotell Värmdövägen 84 AB 556286-4826 Stockholm 1 000 100 100 4,3
Hotellus International AB 556030-2506 Stockholm 7 480 000 100 100 970,2
KB Lorensberg 49:2 916833-3269 Göteborg – – 100 0,0
Pandox i Östersund AB 556466-1352 Stockholm 1 000 100 100 2,7
Ademrac Holding 1 AB 556683-3371 Stockholm 10 093 100 100 219,4
Ademrac Holding 2 AB 556683-3363 Stockholm 10 010 100 100 219,6
Ademrac AB 556426-2748 Stockholm 1 790 042 100 6,6 3,4
Le Nouveau Palace SA 446188 Bryssel 3 000 – 100 291,4
Convention Hotel International AG 270.3.001.168-3 Basel 14 000 – 100 6,2
Hotellus Denmark A/S 28970927 Köpenhamn 5 000 – 100 75,9
Hotel Bloom SA 0476.704.322 Bryssel 68 808 – 100 65,9
Pandox Belgium SA 0890.427.732 Bryssel 100 000 – 100 471,6
Pandox i Malmö AB 556704-3723 Stockholm 100 000 100 100 142,0
Ypsilon Hotell AB 556481-4134 Stockholm 100 000 100 100 46,3
Pandox i Ryssland AB 556706-8316 Stockholm 100 000 100 100 0,1
Summa Pandox AB 3 293,5
Org. nr Säte
Koncernen
Arlanda Flyghotell KB 916500-8021 Stockholm
Fastighetsbolaget Utkiken KB 916611-7755 Stockholm
Fastighets AB Hotell Kramer 556473-6402 Stockholm
Hotellus Östersund AB 556367-3697 Stockholm
Hotellus Nordic AB 556554-6594 Stockholm
Hotellus Järva Krog AB 556351-7365 Stockholm
Hotellus Mölndal AB 556554-6636 Stockholm
Bioeffect AB 556244-5030 Stockholm
Vestervold KB 916631-9534 Stockholm
Förvaltningsbolaget Hotel Grand i Örebro KB 969622-8197 Stockholm
Skogshöjd Handels & Fastighets AB 556066-0432 Stockholm
Hotell Skogshöjd AB 556065-6109 Södertälje
Park-Statt Hotell i Södertälje AB 556465-5529 Södertälje
KB Sjöstjärnan Fastighetsförvaltning 916850-4554 Göteborg
Org. nr Säte
Hotellus Belgium NV – Belgien
Grand Hotel Brussels NV – Belgien
Town Hotel SA – Belgien
Holcro NV – Belgien
Hotellus Suomi OY – Finland
Hotellus Nord OY – Finland
Euro Lifi m BV – Holland
Hotellus Europe BV – Holland
Pandox Holland BV – Holland
Hotellus Luxemburg Sarl – Luxemburg
Hotellus Deutschland GmbH – Tyskland
Atlantis GmbH – Tyskland
Pandox Berlin GmbH – Tyskland
Hotellus Canada Holdings Inc – Kanada
60 PANDOX 2007
RÄKENSKAPER
NOT 11 – SKULDER TILL KREDITINSTITUT
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2007 2006 2007 2006
Skulder som förfaller inom ett år från balansdagen 338,2 308,5 335,0 204,1
Skulder som förfaller mellan ett till och med fyra år från balansdagen 1 271,5 844,5 993,0 576,2
Skulder som förfaller fem år eller senare från balansdagen 3 907,1 3 245,5 2 566,3 2 183,0
Summa 5 516,8 4 398,5 3 894,3 2 963,3
NOT 12 – UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2007 2006 2007 2006
Förutbetalda hyror 50,9 57,0 – –
Upplupna räntekostnader 30,0 19,0 18,2 15,6
Fastighetsskatt 5,1 2,0 – –
Övrigt 115,7 73,5 18,4 10,0
Summa 201,7 151,5 36,6 25,6
NOT 13 – STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2007 2006 2007 2006
Ställda säkerheter för lån från kreditinstitut
Fastighetsinteckningar 4 433,0 4 051,3 – –
Pantsatt deposition 37,3 48,6 12,2 12,2
Ansvarsförbindelser 1,3 – 1 548,6 1 344,2
NOT 14 – ARVODE OCH ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2007 2006 2007 2006
KPMG
Revisionsuppdrag 2,9 2,0 0,7 0,6
Andra uppdrag 0,4 0,3 – –
SET Revisionsbyrå
Revisionsuppdrag 0,1 0,1 0,1 0,1
Övriga
Andra uppdrag 0,2 0,1 – 0,1
Summa 3,6 2,5 0,8 0,8
PANDOX 2007 61
NOT 15 – PERSONAL
Koncernen Moderbolaget
2007 2006 2007 2006
Medeltal anställda
Män 379 213 7 8
Kvinnor 392 226 9 6
Totalt 771 439 16 14
Varav anställda i Sverige 120 56 16 14
Varav anställda i Belgien 331 256 – –
Varav anställda i Tyskland 205 110 – –
Varav anställda i Danmark 14 17 – –
Varav anställda i Kanada 101 – – –
Löner och ersättningar, Mkr
Styrelsen och verkställande direktören
Löner och ersättningar 5,6 5,2 5,6 5,2
Sociala kostnader 1,3 1,9 1,3 1,9
Pensionskostnader 0,8 0,8 0,8 0,8
Totalt 7,7 7,9 7,7 7,9
Övriga anställda
Löner och ersättningar 217,1 126,5 15,4 13,0
Sociala kostnader 53,1 25,5 3,4 2,8
Pensionskostnader 6,5 4,5 2,0 2,4
Totalt 276,7 156,5 20,8 18,2
Löner och ersättningar per land, Mkr
Sverige
Styrelsen och verkställande direktören 7,7 7,9 7,7 7,9
Övriga anställda 64,2 32,8 20,8 18,2
Belgien övriga anställda 116,9 88,4 – –
Tyskland övriga anställda 50,4 25,9 – –
Danmark övriga anställda 9,6 9,4 – –
Kanada övriga anställda 35,6 – – –
Totalt 284,4 164,4 28,5 26,1
Personal anställd i Belgien avser den operatörsverksamhet som bedrivs i Crowne Plaza Brussels City Centre, Hotel BLOOM!, Holiday Inn Brussels Airport (6 månader),
Crowne Plaza Antwerp (6 månader) och Hilton Brussels City. Personal anställd i Danmark avser Clarion Collection Hotel Twentyseven i Köpenhamn (6 månader), i Tyskland
Hotel Berlin, Berlin och i Kanada avses InterContinental Montreal (6 månader).
Till styrelsen utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. Ersättningen till verkställande direktören utgörs av grundlön, bonus, tjänstebil samt pension. Pensionsåldern för
verkställande direktören är 65 år med möjlighet att gå i pension vid 60 års ålder. För verkställande direktören gäller en uppsägningstid om 24 månader från företagets sida
med avräkning. Vid egen uppsägning gäller en uppsägningstid om 6 månader.
Uppgifter om sjukfrånvaro redovisas ej på grund av undantagsregeln i lagstiftningen som säger att uppgiften inte ska lämnas om antalet anställda i gruppen är högst tio eller
om uppgiften kan hänföras till enskild individ. Med grupp avses både kön och ålderskategori.
62 PANDOX 2007
Vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står:
Balanserat resultat 394 389 345 kr
Årets resultat –13 084 414 kr
381 304 931 kr
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Utdelning till aktieägare,
6,50 kr per aktie 161 850 000 kr
Överföres i ny räkning 219 454 931 kr
381 304 931 kr
Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på
storleken av det egna kapitalet samt bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Stockholm den 11 februari 2008
Christian Ringnes
Ordförande
Leiv Askvig Olaf Gauslå
Bengt Kjell Björn-Åke Wilsenius Mats Wäppling
Anders Nissen
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och
koncernredovisning har avgivits den 12 februari 2008.
Per Gustafsson Willard Möller
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
RÄKENSKAPER
PANDOX 2007 63
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Pandox AB. Org nr 556030-7885.
Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning i Pandox AB för år 2007. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshand-
lingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av
vår revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen
för att i rimlig grad försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktig heter.
En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskaps handlingarna.
I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av
dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredo visningen och kon-
cernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och för-
hållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig
mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i
strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för
våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en
rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvalt-
ningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncer-
nen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den 12 februari 2008
Per Gustafsson Willard Möller
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
64 PANDOX 2007
Styrelsens arbete
I ett internationellt hotellfastighetsbolag som
Pandox är kompetens och erfarenhet från
följande områden viktiga:
• hotellverksamhet och hotellmarknad
• fi nansiering
• fastigheter och fastighetsbranschen
• affärsutveckling
• varumärkesstrategier
• utveckling av internationella företag.
Pandox styrelse, som består av sex ledamöter, har
bred erfarenhet och kunskap från dessa områden.
Arbetsordning
Styrelsen har antagit en arbetsordning för sitt
arbete och en instruktion till verkställande
direktören samt givit ledningen en instruktion be-
träffande rapportering. Pandox styrelse fastställer
och dokumenterar årligen bolagets mål och stra-
tegi. Vidare har styrelsen bland annat fastställt en
fi nanspolicy, en attest- och beslutsordning samt en
särskild strategi för förvärvsfrågor.
Pandox styrelse har årligen fem ordinarie styrelse-
möten. Utöver ordinarie styrelsemöten har under
året hållits två extra styrelsemöten för att behandla
affärsfrågor.
Sammanträdena följer en årlig föredragnings-
plan med teman och beslutspunkter. Vid mötena
behandlas extern och intern rapportering av resultat
och ställning samt affärsfrågor. Årligen behandlas
dessutom marknadsfrågor, strategifrågor och bud-
get. Styrelsematerialet sänds ut cirka en vecka i för-
väg. Bolagets revisorer deltar minst en gång per år
för att lämna en redogörelse för sin revision samt
genomgång av bolagets interna kontrollsystem.
Utöver den löpande revisionen har revisorerna
under året på styrelsens uppdrag genomfört en
spe ciell granskning av större hyresavtal. Enligt
uppdraget ska under en treårsperiod samtliga
avtal granskas enligt ett rullande schema.
Crowne Plaza Brussels City Centre
PANDOX STYRNING
PANDOX 2007 65
Styrelseledamöter
Pandox styrelse är sammansatt och dimensionerad för att fastställa och genomföra bolagets mål och strategi,
aktivt och effektivt stödja ledningen i utvecklingen av företaget samt för att kunna följa och kontrollera verksamheten.
CHRISTIAN RINGNES, ORDFÖRANDE
Född 1954
Verkställande direktör i Eiendomsspar AS.
Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.
Övriga styrelseuppdrag:
Styrelseordförande i NSV-Invest AS, Sundt AS och
Mini Bottle Gallery AS.
Styrelseledamot i Schibsted ASA, Norsk Scania AS,
Thor Energy Corporation AS och Nationaltheatret
(vice ord förande).
LEIV ASKVIG
Född 1957
Verkställande direktör i Sundt AS.
Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.
Övriga styrelseuppdrag:
Styrelseordförande i Imarex NOS ASA och Fjellkraft
AS.
OLAF GAUSLÅ
Född 1961
Finansdirektör i Eiendomsspar AS.
Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.
BENGT KJELL
Född 1954
Executive Vice President, Head of Investments,
Industrivärden AB.
Ledamot i Pandox styrelse sedan 1996.
Övriga styrelseuppdrag:
Styrelseordförande i Kungsleden AB och Indu trade
AB. Styrelseledamot i Helsingborgs Dagblad AB,
Isaberg Rapid AB, Munters AB och Höganäs AB.
BJÖRN-ÅKE WILSENIUS
Född 1944
Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.
Övriga styrelseuppdrag:
Styrelseordförande i BDB Bankernas Depå AB.
Styrelseledamot i Bergen Energi AB och Finansiell
ID-teknik BID AB.
MATS WÄPPLING
Född 1956
VD och Koncernchef i SWECO AB.
Ledamot i Pandox styrelse sedan 2003.
Övriga styrelseuppdrag:
Styrelseledamot i SWECO AB och Castellum AB.
66 PANDOX 2007
Ledande befattningshavare
Ledningen ansvarar för den löpande verksamheten och är ansvarig inför styrelsen för framtagande och genomförande av strategier
och handlingsplaner samt att uppställda mål uppfylls. Övergripande planering, personalutveckling och fortlöpande kontakter med
kapitalmarknaden är andra ansvarsområden.
Revisorer
Revisorernas uppgift är att granska företagets redovisning, förvaltning och ekonomiska in formation. Granskningen utmynnar i en revisions-
berättelse där revisorerna uttalar sig om huruvida årsredovisningen upprättats enligt årsredovisningslagen och god redovisningssed.
Per Gustafsson
Född 1959
Auktoriserad revisor
KPMG
Willard Möller
Född 1943
Auktoriserad revisor
SET Revisionsbyrå AB
ANDERS NISSEN
Född 1957
Verkställande direktör
Anställd sedan 1995
LIIA NÕU
Född 1965
Ekonomi- och fi nansdirektör
Anställd sedan 2007
PANDOX STYRNING
PANDOX 2007 67
Ett nyhetsbrev om hotellbranschen
När Pandox bildades 1995 startade utgiv-
ningen av ett nyhetsbrev för att marknadsföra
bolaget mot kapitalmarknaden inför börsintro-
duktionen. Denna publikation övergick
senare i de publika rapporter som bolaget
skickade ut. Trots att företaget nu är avnoterat
från Stockholmsbörsen fortsätter företaget att
upprätthålla informationsfl ödet till dem som
är intresserade av hotell- och hotellfastighets-
marknaden. Därför ges Pandox Upgrade ut
regelbundet. Under 2007 utkom tre nyhets-
brev som behandlade marknadstrender och
aktuella svenska och internationella hotell-
marknadsfrågor.
Välkommen som prenumerant. Pandox
Upgrade är kostnadsfri och kan beställas
från Pandox på telefon 08-506 205 50 eller
Köpenhamn ökar mest
NR
2 •
20
05
P A N D O X
Condo-hotels – trend som kommer
MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX ETT AV NORRA EUROPAS LEDANDE RENODLADE HOTELLFASTIGHETSBOLAG
2005 blir ett rekordår i USA
NR
3 •
20
05
P A N D O X
Moskva – stor potentialmen inte utan risk
MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX ETT AV NORRA EUROPAS LEDANDE RENODLADE HOTELLFASTIGHETSBOLAG
Pandox åttonde hotellmarknadsdag– destinationsutveckling i fokus
NR
1 •
20
06
P A N D O X
MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX ETT AV NORRA EUROPAS LEDANDE RENODLADE HOTELLFASTIGHETSBOLAG
NR
2 •
20
06
P A N D O X
MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX ETT AV NORRA EUROPAS LEDANDE RENODLADE HOTELLFASTIGHETSBOLAG
Sommarens stora sportevenemang
stärker hotellmarknaden
Rapport från årets stora hotellkonferens
Framtidens hotellrum är skräddarsydda
PA N D O X
MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX ETT AV EUROPAS LEDANDE RENODLADE HOTELLFASTIGHETSBOLAG
Känn dig som hemma – Lifestylehotellen välkomnar
London i stark tillväxt
NR
3 •
20
06
PA N D O X
MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX ETT AV EUROPAS LEDANDE HOTELLFASTIGHETSBOLAG
Starkt hotellår med tvåsiffrig tillväxt
NR
1 •
20
07
Hållbarhet – trend som vararHållbarhet – trend som varar
PA N D O X
MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX ETT AV EUROPAS LEDANDE HOTELLFASTIGHETSBOLAG
Demografi ska förändringar utmanar branschen
NR
2 •
20
07
London – högst beläggning i Europa
PA N D O X
Prisökningar driver RevPAR
PA N D O X
MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX ETT AV EUROPAS LEDANDE HOTELLFASTIGHETSBOLAG
Nischade hotell klar succé
NR
3 •
20
07
PANDOX UPGRADE
68 PANDOX 2007
Produktion: Pandox/n3prenör. Foto: Ulf Blomberg, Shutterstock. Tryck: Jernström Offset, Stockholm 2008.
Crowne Plaza Brussels City Centre
PANDOX 2007 III
Pandox AB, Box 5364, 102 49 Stockholm
Tel: 08-506 205 50 • Fax: 08-506 205 70 • www.pandox.se • E-post: [email protected]
Org nr: 556030-7885