openbare lezingaarthordijk
TRANSCRIPT
Sprookjes en feiten over de vastgoedmarkt
OPENBAAR COLLEGE 22 11 2011door Prof. dr. Aart Hordijk
Lezersavond o.l.v. Anita de Haas
De Thema’s van vanavond
• Vastgoed economie
• Beleggen en huren
• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt
• Hypotheek en rente
• Conclusies
De Thema’s van vanavond
• Vastgoed economie• Beleggen en huren
• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt
• Hypotheek en rente
• Conclusies
Kenmerken Vastgoed Economie : Inelasticiteit van het aanbod en
de dynamiek van de vraag
• De positie van het vastgoed in de economie• De verhouding vastgoed en economisch beleid• Het vastgoed vergeleken met andere sectoren• Kenmerken van de vastgoedmarkt
Vraag, Aanbod en Huur : een voorbeeld
• We «zoomen » in op een specifieke deelmarkt: kantoren in de periferie van stad B
• Stel dat in 10 jaar het aantal werknemers is gestegen van 12000 naar 15000 en dat de ontwikkelaars daar tijdig op inspeelden
• De 15000 bezetten dan samen 560duizend m2 verspreid over bijvoorbeeld 70 à 80 gebouwen
• Gemiddelde huur 200 Euro per m2 per jaar
Vraagfuncties : gebruikersmarkt
Ruimte m2
Huur
560
200
12000
15000
18000
Vervolg Voorbeeld
• Stel dat ontwikkelaars een groei verwachten van de vraag naar kantoorruimte en daarom 140 duizend m2 nieuwe kantoren bouwen
• De voorraad van 560 breidt dan uit tot 700• Is de vraag inderdaad op die manier gegroeid dan blijft de huur
op 200 • Als de vraag echter daalt dan is er een aanbod overschot
waardoor de huur daalt van 200 naar 160• Als de daling van de vraag zich effectief doorzet, dan zakt de
huur in theorie door naar 125
Grafiek van het voorbeeld
560 700
200
160
125
LTMK
V2
V1
V3S1
S2
Beleggings/investeringsmarkt
• Beleggers kopen vastgoed met het oogmerk om huurinkomsten daaruit te genereren
• Beleggers stellen daarbij een (markt)rendementseis die gebaseerd is op een risicovrij rendement en een risico opslag
• De formule luidt : prijs = huur/marktrendement
Grafiek: investeringsmarkt
h
p
h*
p*
Vastgoed ontwikkeling
• Is een complexe en creatieve functie in de samenleving die in alle gevallen erg risicovol is
• Vergt intense interactie en coöperatie met de publieke sector • Voor bronnen van kapitaal en financiering zijn goede relaties
nodig met de bankwereld• Vastgoed ontwikkeling is de meest cyclische activiteit binnen
de vastgoedsector• Is er een theoretisch kader voor deze beslissingen te vinden ?
Het vierkwadranten model
• Het NO kwadrant : de gebruikersmarkt • Het NW kwadrant : de vastgoed activamarkt• Het ZW kwadrant : de ontwikkelingsmarkt • Het ZO kwadrant : de voorraad vastgoed
De vier kwadranten hangen mathematisch samen
Grafiek van het Vierkwadranten Model
S
C
h
p S*p*C*
h*
Interpretatie van het Vierkwadranten model
• Dynamiek zit in de Huur en de Beleggingsmarkt (dynamiek van de vraag)
• Reactie van het aanbod is op korte termijn inelastisch• Effect van Huur en Beleggingsmarkt werkt daarom vertraagd
door in de Ontwikkeling/bouw en de Voorraad vastgoed• Het vierkwadranten model is nuttig vanwege de verklarende
werking, ook voor de koopsector
De Thema’s van vanavond
• Vastgoed economie
• Beleggen en huren
• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt
• Hypotheek en rente
• Conclusies
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5B
NP
gro
ei %
pj
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
To
taal
Ren
dem
ent
% p
j
BNP* WinkelsKantoren BedrijfsruimtenWoningen
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
VastgoedAandelenObligaties
Beleggingingsrendementen
0
2
4
6
8
10
12
14
Le
eg
sta
nd
(%
va
n O
MH
W)
Rotterdam
Amsterdam
Den Haag
Utrecht
Alle kantoren
Leegstandsontwikkeling kantoren
De Thema’s van vanavond
• Vastgoed economie
• Beleggen en huren
• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt• Hypotheek en rente
• Conclusies
0
50
100
150
200
250
30019
74
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
WoningprijsBron: NVM
Ontwikkeling woningprijs vanaf 1974
0
50
100
150
200
250
30019
78
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Woningprijs Woningprijs 78 met inflatie
Woningprijs 78 met inflatie +1%Bron: NVM
Ontwikkeling woningprijs afgezet tegen inflatie
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%20
01-3
2002
-1
2002
-3
2003
-1
2003
-3
2004
-1
2004
-3
2005
-1
2005
-3
2006
-1
2006
-3
2007
-1
2007
-3
2008
-1
2008
-3
2009
-1
2009
-3
2010
-1
2010
-3
2011
-1
2011
-3
Bron: NVM
Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaalTransactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
2006
-3
2006
-4
2007
-1
2007
-2
2007
-3
2007
-4
2008
-1
2008
-2
2008
-3
2008
-4
2009
-1
2009
-2
2009
-3
2009
-4
2010
-1
2010
-2
2010
-3
2010
-4
2011
-1
2011
-2
2011
-3
Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartement
Bron: NVM
Ontwikkeling aantal woningen in aanbod
2,5%
5,5% 7,
1% 8,5% 10
,5%
12,8
%
14,7
%
3,8%
7,6% 10
,0%
11,5
% 14,2
% 17,9
% 20,7
%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen
2 - 3 kwartalen
3 - 4 kwartalen
1 - 2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar
Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs ( woningen totaal naar verkooptijdklasse)
2008-2 2011-3Bron: NVM
Verkoop nieuwbouw woningen : looptijd in dagen
Nieuwbouwwoningen
De Thema’s van vanavond
• Vastgoed economie
• Beleggen en huren
• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt
• Hypotheek en rente• Conclusies
Hypotheek en rente• Kwetsbaarheid overheidsfinanciën vanwege aftrek
hypotheekrente
• Rapporten daarover door OESO, IMF, CPB, SER, DNB
• Politieke patstelling op de woningmarkt, zowel op de huur als op de koopwoningen markt
• Wel incidenteel de “kaasschaaf” gehanteerd
• Aangescherpte eisen bij hypotheek verstrekking
• Gevolg : grote onzekerheid en daardoor terughoudendheid bij koop en huur beslissingen
Hypotheekvormen
Annuïtair Lineair
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
VastgoedAandelenObligaties
Beleggingsrendementen
0
2
4
6
8
10
12
14
0
50
100
150
200
250
30019
74
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Woningprijs Hypotheekrente (procent)Bron: NVM
Ontwikkeling woningprijs vanaf 1974
Effect rente stijging van 1%
• van 8% naar 9% : 12,5 % stijging
• van 4% naar 5% : 25% stijging
• gevolg : overheidfinanciën lopen bij het huidige
renteniveau een groter risico wanneer de rente 1% stijgt
ROZ (1934) : Eigenaar Belang van Vastgoed
Leden zijn :
AEDES NEPROM NVMIVBN VBOVEH VastgoedProVVE Belang Vastgoed Belang KNB
In 2005 : rapport “Beperking van de hypotheekrente aftrek heeft ingrijpende gevolgen”
Twee conclusies uit het ROZ rapport 2005
prijseffect best. bouw
inkomenseffect
(maandlasten +)
Volledige Defiscalisering -18% € 270-1000
Maximering Woningschuld(50%) -9% € 130-500
Normering Aflossing (30 jaar) -1% € 10-30
Uniform Tarief in box 1 (42%) 0% € 10-190
Van box 1 naar box 3 -5% € 60-360
De Thema’s van vanavond
• Vastgoed economie
• Beleggen/huren en kopen
• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt
• Hypotheek en rente
• Conclusies
Aantal Conclusies• Onduidelijk overheidsbeleid, heeft kansen laten lopen
• Onzekerheid bij de woonconsumenten
• Woningmarkt zit op slot, hoe trekken wij die weer vlot ?
• Integrale overheidsvisie op de woningmarkt gewenst
• Ook leegstand in kantoren en winkels neemt toe
• Daarom centrale ruimtelijke regie zeer gewenst
• Residuele grondwaarde kan, maar kan ook dalen !
• Annuïtaire hypotheken lossen veel op
- Europese schuldencrisis- Consumentenvertrouwen daalt- Zit met restschuld- Geen maatwerk banken- Veel aanbod & dalende prijzen
- Terug naar 6% overdrachtsbelasting- NHG naar € 265.000
- Rente daalt- 2% overdrachtsbelasting- NHG op € 350.000- Huizen goedkoper- Ruime keus / Prijs onderhandelbaar
Balanceren tussen goed en slecht nieuws : koopwoningen
Sprookjes en feiten over de vastgoedmarkt
OPENBAAR COLLEGE Met dank aan de volgende bronnen : Di Pasquale/Wheaton, IPD Nederland, NVBouw, NVM, ROZ, info :
Lezersavond o.l.v. Anita de Haas