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擬訂臺北市中山區正義段二小段 315 地號等 9 筆土地都市更新事業計畫案

1

一、基地基本資料

1.基地位置

更新單元位於臺北市中山區林森北路、林森北路 107 巷及林森北路 85 巷、

長安東路一段 53 巷所圍街廓之西南側。

2.基地範圍及面積

更新單元範圍包含臺北市中山區正義段二小段 315、316、317、318、319、

320、321、322、322-1 地號等 9 筆土地，面積 1,194.00 ㎡。

本案經臺北市政府 104 年 8 月 27 日府都新字第 10430690000 號函核准劃

定為更新單元。

3.土地使用說明

本案屬第四種商業區（特）（原屬第三種商業區、第三種住宅區）。

更新單元範圍示意圖


2

獎勵面積

(m2)

基準容積比率

(%)

△F1 0.00 0.00%

△F2 0.00 0.00%

△F3 145.22 7.00%

(一) △F4-1 0.00 0.00%

△F4-2 0.00 0.00%

△F4-3 0.00 0.00%

0.00 0.00%

△F5-1 165.96 8.00%

△F5-2 0.00 0.00%

△F5-3 315.12 15.19%

△F5-4 0.00 0.00%

完整街廓 0.00 0.00%

基地面積 0.00 0.00%

△F5-6 165.96 8.00%

647.04 31.19%

△F6 0.00 0.00%

792.26 38.19%

(二) 0.00 0.00%

792.26 38.19%

建築設計與鄰近地區建築物相互

調和、無障礙環境及都市防災

供人行走之地面道路或騎樓

建築基地及建築物採綠建築設計

開放空間廣場

其他容積獎勵

更新

地區

規劃

設計

容積獎勵總計(一)+(二)

更新時程獎勵

處理占有他人土地舊違章建築戶獎勵

都市更新容積獎勵合計

更新單元

規模

都

市

更

新

獎

勵

容

積

△F5小計

保存具歷史、紀念性或藝術價值

之建築

△F5-5

考量

地區

環境

狀況

△F5

△F4小計

申請容積獎勵項目

△F4

捐贈公益設施

以原容積高於法定容積

協助開闢毗鄰基地都市計畫公共

設施

協助附近市有建築物進行整建及

維護事業

更新後分配之樓地板面積不及當地平均居住水

準獎勵

二、實施者、規劃單位介紹

1.實施者

本都市更新案實施者：璞永建設股份有限公司。

2.規劃單位

(1)建築設計：劉宇傑建築師事務所。

(2)都更規劃：信實都市開發股份有限公司。

三、案件申辦進度

104 年 10 月 29 日事業計畫報核。

獎勵容積申請

一、法令依據

依據都市更新條例第 44 條、臺北市都市更新自治條例第 19 條、都市更新建

築容積獎勵辦法、臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準檢討。

二、申請獎勵容積及項目

註：本獎勵值實際最後數據須依主管機關核定之數據為最後依據。


3

建築規劃設計

一、規劃設計與鄰近地區環境現況調和

本案擬興建 1 棟，地上 19 層，地下 5 層鋼骨鋼筋混凝土及鋼筋混凝土造之

店面辦公住宅大樓。

(一)範圍完整性

1.本基地所在街區為臺灣日治時期台北市之行政區大正町，從原本高級住宅

逐漸衰老並轉變成高租金效益之出租套房與業種業態混合之商業帶，因此

本區都市更新整合特別困難，惟本基地歷經幾年整合林森北路及林森北路

85 巷角地，鄰地參與意願甚低，故未納入。

2.本案仍企圖在此街區改建上樹立都市更新典範，期望改建效益促使具有日

治特色街區注入新興活力，帶動周邊改建並改善舊街區消防救災、停車空

間不足、街區人車爭道等問題。

(二)都市活動延續、妥善人車動線

1.依商四特土地使用分區並延續既有都市紋理，沿林森北路側退縮騎樓設置

店鋪，以延續周邊商業行為串連，復甦商業街區繁榮。

2.妥善規劃人車分離之動線系統，以確保行人、商業及居住者安全，並提昇

行車便利性。車道出入口設置次要道路，降低對於主要道路(林森北路)交

通衝擊。

3.並於 6M 林森北路 85 巷配合都市防災系統，自建築線退縮 2 公尺並與道

路順平，提供消防雲梯車救災空間。

(三)都市防災

1.臨路規劃消防車救災活動空間，南側 6M 林森北路 85 巷配合都市防災系

統，自建築線退縮 2M 並與道路順平，提供社區與鄰房消防救災之用。

2.建築物內部依消防法令檢討設置消防避難設備，各層設置直通樓梯及緊急

升降電梯，提供災害時可迅速至避難樓層逃生，降低災害之影響。

3.退縮空間環繞於建築物四圍形成防火區隔，降低災害之蔓延，以強化本區

都市防災條件，連結基地周邊公園足可做為本區域避難安置場所。

(四)適當規模住宅規劃、自然永續節能減碳

1.依所有權人分配需求，規劃適當規模之中小坪數住宅單元，避免都更改建

之豪宅化，並增加所有權人多元選配之彈性。

2.本案採銀級綠建築規劃，透過設計、施工方式及綠建材的選用，營造舒適

健康的居住環境，並達到自然永續、節能、減碳的環境品質。


4

(五)地區性公益回饋

1.都市更新改建係為老舊都市街區轉變契機，實施者於過程中深感社會責任

與人文關懷的重要性，特於基地內現有建築物，林森北路 85 巷 3 號二樓

及三樓更新前閒置樓層再利用，無償租借給中華育幼機構兒童關懷協會使

用，提供空間讓公益需求者使用，以落實弱勢兒童人道關懷及成為失家兒

資源服務中心；四樓部分租借給台北科技大學清寒學生住宿使用，降低經

濟負擔，期望學子將此公益精神延續並回饋於社會，並增加民眾對本更新

案之認同感。

2.更新後基地周邊退縮騎樓、人行步道可與周邊人行系統相互串連，增加商

業活動徒步之延續性與便利性。

(六)無障礙空間

1.於基地周圍及社區內，臨道路處順平處裡，並設置無障礙坡道使騎樓及道

路周邊無高低差，以便行動不便者自周邊道路通行進入。

2.社區內設置行動不便樓梯及行動不便電梯，提供行動不便者可順利到達各

樓層，且地下室設置行動不便汽車位及機車位，符合行動不便設置規範。

3.落實無障礙設施可及、可用、安全三大設計重點，透過建築的改善、設備

設施的充實及社會大眾態度的改變，提供身心障礙者無障礙的生活環境。

(七)建築量體造型色彩

1.採用充滿節奏律動的語法，形塑簡潔有力的立面造型，透過曲線及活潑的

露台讓建築充滿生命力，塑造一個彷彿可以裝進很多故事、充滿想像的商

業氛圍與住宅感受空間。

2.透過基座、中間部、頂層部適當比例規劃，利用最少的造形框架來修飾屋

頂突出物的比例，創造有層次、富想像空間的天際線，避免膨脹量體對都

市產生壓迫。

3.以深淺兩種大地色系搭配深色金屬板及灰色玻璃，利用色彩的對比來重新

詮釋立面元素。

4.本案夜間照明為取得節能與建築自明性之平衡，從基座(人行尺度)、中間

部(居室尺度)、頂部(都市尺度)三項尺度設計，以呈現建築物的輪廓來豐富

都市景致。


5

1 層平面圖

2 層平面圖

註：本圖為參考用，未來以主管機關核定為準。



6

3 層平面圖

4 層平面圖註：本圖為參考用，未來以主管機關核定為準。



7

5 層平面圖




8

7 層平面圖




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8、10、11、13 至 19 層平面圖註：本圖為參考用，未來以主管機關核定為準。


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屋突一層平面圖註：本圖為參考用，未來以主管機關核定為準。

註：本圖為參考用，未來以主管機關核定為準。地下一層平面圖


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地下二〜四層層平面圖註：本圖為參考用，未來以主管機關核定為準。

地下五層平面圖註：本圖為參考用，未來以主管機關核定為準。


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西向立面圖北向立面圖



東向立面圖南向立面圖


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橫向剖面圖註：本圖為參考用，未來以主管機關核定為準。

A

縱向剖面圖註：本圖為參考用，未來以主管機關核定為準。

B


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建築物景觀視覺模擬圖 1

建築物景觀視覺模擬圖 2




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項目構造別樓層面積(㎡) 單價(元/㎡) 複價(元)

鋼筋混凝土造

(RC)

4-5樓 945.48 800 756,384.00

加強磚造 4-5樓 2,759.72 500 1,379,860.00

總計 3,705.20 2,136,244.00

原合法建築物

總樓地板面積

二、人車動線設計原則

(一)車行動線

車道出入口配置符合「臺北市建築執照有關汽機車出入口面臨道路開口

設計審查原則」，維持基地周邊人行空間之連續性及安全性。

(二)人行動線

基地留設騎樓與人行步道，以提供行人友善的無障礙步行空間。

三、景觀植栽設計構想

本案建物沿街面留設騎樓及無遮簷人行步道，透過鋪面設計的手法，從商業

活潑的沿街面轉換成住宅沉穩內斂的氛圍，形成具節奏感的舒適步道。藉此改善

周邊地區人行空間不足問題並提供防災活動空間。

基地內空地增添綠意，讓透過綠色植栽軟化周圍擁擠的視覺感受，並以垂直

綠化的概念，在建築立面設計數個向上延伸的露台種植著小喬木，引領人願意抬

頭仰望天空，感受更有深度的空間氛圍。

四、防災與逃生避難計畫

依「劃設消防車輛救災活動空間指導原則」規定(內政部民國 102 年 7 月 22

日台內營字第 1020807424 號函)，規劃設置消防車救災動線及消防車救災活動

空間。

拆遷安置計畫

一、法令依據

本案拆遷安置計畫包含地上物之拆遷計畫、合法建築物之補償與安置、其他

土地改良物之補償，及占有他人土地之舊違章建築戶之補償與安置。

二、地上物拆遷計畫

1.法令依據

本案將於權利變換計畫發布實施後，依據「都市更新條例第 36 條」、「都市

更新權利變換實施辦法第 19 條」相關規定，執行地上物拆除作業。

2.拆除面積及費用


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3.預計拆除時程

三、合法建築物之補償與安置

1.法令依據：依都市更新條例第 36 條規定，因權利變換而拆除或遷移之土地改良

物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之。另依據臺

北市都市更新自治條例第 4 條規定，本案所提拆遷補償方案依「臺北市舉辦公共

工程拆遷補償自治條例」及其相關規定辦理。臺北市都市更新自治條例第 4 條：

主管機關實施都市更新事業計畫範圍內建築及農作改良物之拆遷補償暨違規建

築處理，準用臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償及違章建築

處理有關規定之標準。都市更新建設事業准由私人團體辦理時，其拆遷補償不得

低於前項標準。本更新單元內合法建築物之認定，以辦理建物保存登記完竣者為

原則，共 17 筆建號。

2.拆遷補償計畫：其建築物之殘餘價值補償標準將依據「臺北市舉辦公共工程拆遷

補償自治條例」相關規定處理。

3.拆遷安置計畫：本案之拆遷安置採租金補貼方式辦理，按財團法人崔媽媽基金會，

統計臺北市各(行政區)租金統計，2014 年度中山區住宅租金水準 896.79 元/坪

(272 元/㎡)，本案之合法建築物拆除後之拆遷安置費共計約 44,835,022 元。

四、其他改良物及佔有他人土地之舊違章建築戶之補償

本更新單元內其他土地改良物為棚架，故不納入面積計算，本更新單元內無

占有他人土地之舊違章建築戶。

權利變換計畫公告

第 10 天拆遷公告及通知

第 40天權利變換計畫公告期滿期

第 90 天公告拆遷日(開始進行拆除工程)

第 120 天拆除完成日期滿


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財務計畫

一、成本說明

包含土地成本及更新事業實施經費。

二、土地成本

本更新單元 9 筆地號土地面積合計 1,194.00 ㎡，土地成本費用於更新期間

無須再行支出，故不列入共同負擔計算。

三、更新事業實施經費

依都市更新條例第 30 條及臺北市都市更新事業有關費用提列標準編列

項目總價

壹、工程費用(A) 794,212,766

貳、權利變換費用(B) 114,840,653

參、貸款利息(C) 35,295,265

肆、稅捐(D) 9,768,631

伍、管理費用(E) 218,114,632

陸、容移費用(F) 0

柒、都市計畫變更負擔費用(G) -

共同負擔費用(A)+(B)+(C)+(D)+(E)+(F)+(G)總計： 1,172,231,947

註：實際最後數據須依主管機關核定之數據為最後依據。

權利變換估價資訊

本案目前無此部分之資訊。

選配資訊

本案目前無此部分之資訊。


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實施進度等相關計畫內容

案件目前執行情形：104 年 10 月 29 日事業計畫報核。

公聽會會議紀錄(104 年 10 月 21 日自辦事業計畫公聽會)

發表人公聽會發表意見意見回應及處理情形

好友開發實業有

限公司許美珠

小姐（林森北路

93 號 1、2 樓）

本案基地面臨林森北路側現況共有 6 間店面（87～89 號），因改建

後對於每戶之店鋪寬度及使用面積均有所縮減，對於店面而言使用

面積及面寬相當重要，請實施者就 1～3 樓設計上對於所有權人商

業空間權益之考量再檢討及修正，其涉及建築相關法規與結構系統

之部分再請建築師檢討。

(公聽會陳述意見書正本，於事業計畫報核時，一併檢附予臺北市

都市更新處)

許小姐的意見我們收到了，

關於店面面積、面寬的意

見，因為綠建築獎勵修法的

關係，本案有送件期限的時

間壓力，針對您的意見實施

者將會請建築師及結構技師

研析關於店面面積及配置形

式，期望在公辦公聽會前，

與大家再做雙向溝通討論。

何芳子委員

(專家學者)

(1)本案於今年 8 月 27 日劃定核准，尚在事業計畫的送件期限（6

個月內），因為銀級綠建築獎勵修法因素，假設沒有儘快送件，銀

級綠建築的獎勵可能歸零，對於所有權人的權利有相當大的影響。

(2)本案申請都市更新獎勵 23.42％，根據統計臺北市都市更新審議

通過約 160 個案件中獎勵額度約為 20％～30％，本案申請獎勵也

合乎正常值。本案使用分區為商三及住三，商三土地面積佔本案約

2/3(基準容積 560％)，基準容積高對權利分配也比較有利。

(3)請實施者檢討商業區之商業使用面積比例是否符合都市發展局

所訂定之原則。

(4)地主針對一樓店面空間所提出的意見，在此特別說明本案更新

後於一樓有規劃車道、緩衝空間、門廳及主出入口等並於基地南側

退縮人行步道，故更新後一樓店鋪面積一定會縮小，實施者一般都

會盡量配合一樓地主的需求規劃商業空間，但一樓商業空間必然還

是會縮小，也請地主理解原因。

(5)本案財務計畫包含特殊因素費用，請說明其合理性及必要性。

(6)選配原則寫得很詳細，第 1 點「…依其舊屋原有位置分選住宅單

元，選定住宅、車位應以單層緊鄰、連續為原則」，語意表達不是

很清楚，立意是否為希望所有權人集中選配；第 2 點「地下各層停

車位申請分配時需與店鋪或住宅單元合併分選，不可單獨申請分配

車位」，建議語意要修改更清楚。

(7)整體簡報及書面說明都非常詳細，以上六點意見供參，謝謝。

敬悉。

營建署

林佑璘科長

(專家學者)

(1)本案基地面積不大，所有權人人數也不多，為單純的都市更新

案。實施者原訂事業計畫及權利變換計畫併送是非常正確的，但目

前內政部針對都市更新建築容積獎勵辦法刻正研議修法，並且很快

就會發佈實施，故修法後送件的案子，確實綠建築銀級的 6％容積

敬悉。


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發表人公聽會發表意見意見回應及處理情形

獎勵會歸零，因此若一併進行權利變換計畫及房屋選配等，送件時

間可能會來不及，故實施者採事業計畫先行報核，待事業計畫核定

後再進行權利變換計畫，雖然整個更新案審查時間較長，但是的確

可以確保都市更新容積獎勵。

(2)本次綠建築獎勵修法的方向分為兩部分，第一、提高綠建築獎

勵標準，二、綠建築永續經營維護；希望建商未來將房子交給住戶

及成立管委會後能夠長期的經營維護；希望本案將綠建築管理維護

的費用納入計畫。

(3)選配原則文字說明的部分有點繞口，建議第 2 點「地下各層停

車位申請分配時需與店鋪或住宅單元合併分選，不可單獨申請分配

車位」，本案停車位不太足夠，建議可以調整為「更新後一個單元

選配一個車位為原則」；第 5 點「…若高於應分配價值時，需補繳

差額價金，其差額價金不得超過 1 個分配單元之 1/2 價值為原則；

若應分配價值低於分配單元之 1/2 價值時，則領取差額價金」，因

為各個單元的面積都不同，是最大單元的 1/2 還是最小單元的 1/2

要定義清楚；第 8 點「應分配價值未達最小分配單元價值，願意繳

納差額價金參與分配者，若未與實施者完成協議，或未與其他所有

權人合併申請分配者，將依都市更新權利變換實施辦法第七條之一

發放補償金辦理」，事業計畫階段至權利變換計畫階段還有一段時

間，目前無法確定下一階段的權利分配狀態，故第 8 點建議可以不

寫，若要寫則協議內容應與第 5 點勾稽在一起，未來比較不會有爭

議。

(4)本案相當單純，建築設計也很有趣，期待能在核定前取得 100

％同意，有助於後續各階段審議及時間縮短，讓本案早日完成。

臺北市都市更新

整合發展協會

張世宏先生

(臺北市都市更新

處代表)

(1)今天開公聽會的目的是聽取各位地主的意見，何委員是臺北市

都市更新及爭議處理審議會的審議委員，今天有任何意見都可以在

公聽會上表達。

(2)今天公聽會後預計要送件的是事業計畫，事業計畫相關建築平

面圖若經市府核定，未來申請建築執照就是這一套圖說，希望店

鋪、平面等都能與實施者充分溝通，因為送件後要再改就不太容

易，有好的溝通未來爭議較少，審查速度也會比較快。

(3)建議實施者未來開說明會，可以盡早向所有權人說明估價流

程、估價方式等。

(4)如果各位有法令上的問題，臺北市更新處法令諮詢的電話

23245696＃3030 會有專人回覆法令上的問題，透過公平、公開、

透明的公聽會程序，讓各位的權益獲得更好的保障，以上，謝謝。

敬悉。


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法令諮詢

一、更新案辦理流程及相關法令查詢

1.更新案辦理流程

2.相關法令查詢(建議超連結至政府機關法律條文之網站)

(1)都市更新條例

(2)都市更新條例施行細則

(3)臺北市都市更新自治條例


21

二、配合更新進度，說明法令依據及辦理方式

本案目前進度為都市更新事業計畫報核，其相關法令依據為都市更新條

例第 11 條，本案將採權利變換方式實施之。

三、都市更新相關網站連結

1.臺北市都市更新處 http://www.uro.taipei.gov.tw/

2.內政部營建署全球資訊網 http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php

3.臺北都市計畫委員會 http://www.tupc.taipei.gov.tw/

其他

一、計畫書內容提供相關權利人閱覽方式

歡迎本案相關權利人至本公司閱覽本案計畫書內容。

二、意見交流、反應之功能

網站設置資訊專區，提供本案相關進度與公開訊息，網址如下：

http://xinshi.pixnet.net/blog/post/436900669

聯絡方式

一、實施者

1.實施者：璞永建設股份有限公司

2.聯絡地址：臺北市松山區敦化南路一段 25 號 8 樓

3.聯絡電話：(02)2577-9118

二、建築設計

1.設計單位：劉宇傑建築師事務所

2.聯絡地址：臺北市杭州南路一段 6 巷 9 號 6 樓

3.聯絡電話：(02)2341-5999

三、都更規劃

1.規劃單位：信實都市開發股份有限公司

2.聯絡地址：臺北市八德路三段 20 號 6 樓

3.連絡電話：(02)2570-2476

http://www.uro.taipei.gov.tw/

http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php

http://www.tupc.taipei.gov.tw/

http://xinshi.pixnet.net/blog/post/436900669

一、基地基本資料 - pycg.com.t ·...

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