םירוגמל היינבב העקשהל ךירדמהdin-online.info/pdf/bdo4.pdf · 1 טפאה...

המדריך להשקעה בבנייה למגורים

היבטים כלכליים, מיסויים, חשבונאיים ומימוניים

EXCEPTIONAL CLIENT SERVICE

This publication has been carefully prepared, but it has been written in general terms and should be seen as broad guidance only. The publication cannot be relied upon to cover specific situations and you should not act, or refrain from acting, upon the information contained therein without obtaining specific professional advice. Please contact Ziv Haft to discuss these matters in the context of your particular circumstances. BDO Isael, its partners, employees and agents do not accept or assume any liability or duty of care for any loss arising from any action taken or not taken by anyone in reliance on the information in this publication or for any decision based on it.BDO Israel, an Israeli partnership, is a member of BDO International Limited, a UK company limited by guarantee, and forms part of the international BDO network of independent member firms.BDO is the brand name for the BDO network and for each of the BDO Member Firms

המפורסם בעלון זה מובא באופן כללי, תמציתי ולתשומת לב. אין להסתמך על האמור בעלון זה מבלי לקבל חוות דעת מקצועית נוספת.

דברי החקיקה המופיעים בעלון המידע אינם נוסח רשמי. רק הנוסח הרשמי של החקיקה מחייב.

זיו האפט

ינואר 2014

לקוחות וחברים יקרים,

על רקע המשבר הכלכלי העולמי בלט המשק הישראלי כאי של יציבות בעולם הכלכלי.

שוק הנדל"ן בכלל ותחום הבנייה למגורים בפרט בלטו ביציבותם ובעוצמתם, כאשר על אף מאמצי הממשלה והרגולטורים השונים לצנן את הביקושים, עליות המחירים נמשכו.

בשנים האחרונות התפתחו לצד הבנייה המסורתית למגורים גם תחומי פעילות של בנייה למגורים בדרך התחדשות עירונית באמצעות חוק פינוי בינוי ותמ"א 38 על תיקוניה השונים.

מורכבות המודלים הכלכליים השונים יצרה שאלות רבות בתחומי המיסוי והמימון.

גם אימוץ כללי התקינה החשבונאית הבינלאומית כתקינה מקובלת בישראל, יצרה במקרים מסוימים פערים בין כללי הדיווח על פי התקינה הישראלית המותאמת לבין כללי התקינה הבינלאומית.

אנו מתכבדים להגיש בזאת את המדריך להשקעה בבנייה למגורים.

המדריך עוסק בהיבטים של המודלים הכלכלים, כללי החשבונאות לדיווח, היבטי מס ודרכי מימון של כל אחד מתחומי הבנייה למגורים במבנה העסקאות המקובל במשק.

אנו שואפים שמדריך זה יהיה הראשון מבין שורה של פרסומים של מדריכים מקצועיים בתחומי הפעילות השונים בתחום הנדל"ן והתשתיות, אשר ירכזו את הידע והניסיון המקצועי הרב שנצברו בפירמת BDO זיו האפט בליווי חברות ישראליות

וחברות זרות הפועלות בתחומי הנדל"ן השונים.

כתמיד, אנו ממליצים לקוראינו להתעדכן בחידושים, הנחיות הרגולטורים ותיקוני תקינה וחקיקה, אשר להם לעיתים יש השפעה על המודלים הכלכליים, המיסוי, הדיווח ואפשרויות המימון של הפרויקטים השונים.

עם פתיחת השנה האזרחית החדשה הוא הזדמנות טובה לאחל לכולנו שוב שנה פורה ומוצלחת.

אנו, הנהלת הפירמה וצוות הכותבים, נשמח לעמוד לרשותכם למתן מידע נוסף ויעוץ פרטני ככל שנתבקש.

בברכה,

שחר זיו, רו"ח

שותף מנהל

דן אטיאס, רו"ח, שותף

ראש אשכול הנדל“ן

1 BDO זיו האפט


עמוד תוכן עניינים

חשבונאיים ומימוניים, מיסויים, היבטים כלכליים

5 .................................................... למגורים בנייהפעילות קבלנית ב -' פרק א

7 ................................................................................................ המודל העסקי .1.א

11 .......................................................... בבנייה למגורים הטיפול החשבונאי .2.א

11 ............................................. מלאי ורכוש קבוע, ן להשקעה"בין נדל הבחנה 211

15 .............................................................. למגורים בנייההטיפול החשבונאי ב 212

22 ................................................................................................. מיסוי קבלנים .3.א

22 ............................................................................................................. כללי 311

22 .................................................................................................. קבלן מבצע 312

21 .................................................................................................... קבלן בונה 313

22 ............................................................................. מימון פרויקטים למגורים .4.א

22 .............................................................................. המנגנון -ליווי פרויקטים 111

22 ......................................................... תזרים מזומנים -לפרויקט ליווי הדוגמ 112

31 ............................................................... למגורים בנייהח בחברות "גיוס אג 113

35 ................................................................................... אמות מידה פיננסיות 111

33 .................................................................................. שעבוד תזרים עודפים 115

32 ................................................................................ עסקאות קומבינציה -' פרק ב

11 ............................................................................................... המודל העסקי .1.ב

11 ........................................................................................ הטיפול החשבונאי .2.ב

12 ........................................................................... מיסוי עסקאות קומבינציה .3.ב

51 ............................................................................. מימון עסקאות קומבינציה .4.ב

51 .......................................................... מהות העסקה בהיבט המימוני - כללי 111

52 ....................................................... סיכוני היזם בביצוע עסקאות קומבינציה 112

53 ................................ האמצעים להפחתת הסיכונים והסדרת מימון לפרויקט 113

BDO 2 זיו האפט



57 .................................................................................... פינוי ובינויפרויקט -' פרק ג

52 ................................................................................................... כלכליתסקירה .1.ג

52 .................................................................................. כלליתסקירה כלכלית 111

31 ..................................................................... פינוי ובינוימודל ביצוע פרויקט 112

33 ...................................................... פינוי ובינויהטיפול החשבונאי בעסקאות .2.ג

33 .................................................................................. פינוי ובינוימיסוי פרויקט .3.ג

32 ............................................................................. פינוי ובינוימימון עסקאות .4.ג

71 ..................................................................................................... 33א "תמ -' פרק ד

73 ................................................................................................... סקירה כלכלית .1.ד

73 ....................................................... ההנחיותעיקרי -על תיקוניה 32א "תמ 111

77 ............................. (2212נכון לסוף שנת ) נתונים כלליים - 32א "יישום תמ 112

72 ............................................................................................. המודל הכלכלי 113

21 ............................................................. 33א "טיפול חשבונאי בעסקאות תמ .2.ד

22 .............................................................................. 33א "מיסוי בפרויקט תמ .3.ד

22 ............................................................................................................. כללי 311

22 .............................................................................. חבויות המס על הדיירים 312

23 .................................................................................. חבויות המס על היזם 313

21 ........................................................................................................... מ"מע 311

25 ...................................................................................... 33א "היבטי מימון תמ .4.ד




27 ......................................................................... להשכרה למגורים בנייה -' פרק ה

22 ................................................................................................... סקירה כלכלית .1.ה

25 ............................................................ טיפול חשבונאי בהשכרה למגורים .2.ה

25 .............................................................................................. סיווג חשבונאי 211

25 ....................................................................................... הטיפול החשבונאי 212

23 .................................................................................. העברות בין שימושים 213

27 ................................................................. היבטי מיסוי בהשכרה למגורים .3.ה

27 ........................................................................... ייעודהמיסוי בשינוי -כללי 311

122 .................................................................. מסלולי מיסוי בהשכרה למגורים 312

122 .................................................................... מימון פרויקט דירות להשכרה .4.ה



-' פרק א למגורים בנייהב פעילות קבלנית



המודל העסקי .1.א

ן"מהו פרויקט יזמות נדל

מתחילתו , בנייהן הוא הפעילות הכרוכה בייזום ובניהול של פרויקט "פרויקט יזמות נדל

וגופים ( ומהוכד חברה פרטית, אדם)ן עוסקים גופים פרטיים "ביזמות נדל1 ועד סופו

(1רשות מקומית, משרד השיכון)ציבוריים

:ן"נדרש לבצע במהלך פרויקט נדל בנייהלהלן הפעילויות שיזם

עתידייםלעתים רוכש היזם מלאי קרקעות לפרויקטים . לפרויקט קרקערכישת ה ,

1 מיידית בנייהולעתים הוא רוכש קרקע ל, שאותם יבצע שנים לאחר הרכישה

ולעתים , בנקאי אשראילעתים ב, רכישת הקרקע נעשית לעתים מהונו של היזם

בתמורה , שבה מובטח לבעלי הקרקע חלק מהמבנה שיוקם, בעסקת קומבינציה

1למתן הקרקע לפרויקט

(תכנית בניין עיר)ע "בתחילת שלב התכנון על היזם להכין מסמך תב .ע"תב ,

היקפים וקווים לבנייה המותרים בקרקע ומורכב משני , מסמך המגדיר שימושים

כמו כן ניתן לצרף מסמכים נוספים הקרויים 1 ותקנון תשריט -מסמכים עיקריים

,בחלקו העיקרי, הכולל( משורטט)הוא מסמך גרפי תשריטה "1נספחים"

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%9E%D7%A4%D7%94 מפה של המצב המוצע

ועליה מסומנת חלוקת הקרקע מפת מדידהעל רקע ערוכה מפהה1 באותה תוכנית

, ייעודי הקרקע בכל אחת מיחידות הקניין, (מגרשים או תאי שטח)ליחידות קניין

התקנון הינו מסמך משפטי 1 ועוד, קווי בנייןקביעת , התווית דרכים ותשתיות אחרות

של התוכנית ומפרט את כל " מוצע"שנקרא כמקשה אחת ביחד עם תשריט המצב ה

והוראות בדבר שימושי הקרקע המותרים התוכניתהנתונים הנדרשים לדיון ואישור

נציין כי בחלק מהמקרים היזם אינו זה שמכין 1 מתוקף התוכנית והנחיות למימושה

ע קיימת היות ולרוב "אלא פועל תחת תב( ע נקודתית"למעט תב)ע "התבאת

ועדה ועות הוא ה"הגוף המוסמך לאשר תב1 ע של מתחם רחב"מדובר בתב

1 מקומית

הוועדה לשם הקמת מבנה על היזם לקבל היתר מ .בנייההיתר תכנון וקבלת

בהיתר נקבעים אופי המבנה 1 ומוועדות המוסמכות לכך בנייההמקומית לתכנון ו

במקביל וכהמשך 1 תוכנית הגשההמכין אדריכלעל קבלת ההיתר אחראי ה1 וגודלו

תוכניות והנדסי של הפרויקט במטרה להכין אדריכלילבקשת ההיתר מבוצע תכנון

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%97%D7%91%D7%A8%D7%94_%D7%A4%D7%A8%D7%98%D7%99%D7%AA

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%9E%D7%A9%D7%A8%D7%93_%D7%94%D7%A9%D7%99%D7%9B%D7%95%D7%9F

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A8%D7%A9%D7%95%D7%AA_%D7%9E%D7%A7%D7%95%D7%9E%D7%99%D7%AA

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%90%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%99

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%AA%D7%A9%D7%A8%D7%99%D7%98

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%AA%D7%A9%D7%A8%D7%99%D7%98

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%9E%D7%A4%D7%94

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%9E%D7%A4%D7%94

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%9E%D7%A4%D7%AA_%D7%9E%D7%93%D7%99%D7%93%D7%94

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%94%D7%99%D7%AA%D7%A8_%D7%91%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%95%D7%A2%D7%93%D7%94_%D7%9E%D7%A7%D7%95%D7%9E%D7%99%D7%AA_%D7%9C%D7%AA%D7%9B%D7%A0%D7%95%D7%9F_%D7%95%D7%91%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94



http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%90%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9B%D7%9C

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%AA%D7%95%D7%9B%D7%A0%D7%99%D7%AA_%D7%94%D7%92%D7%A9%D7%94

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%90%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9B%D7%9C%D7%95%D7%AA

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%AA%D7%95%D7%9B%D7%A0%D7%99%D7%AA_(%D7%90%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9B%D7%9C%D7%95%D7%AA)

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%AA%D7%95%D7%9B%D7%A0%D7%99%D7%AA_(%D7%90%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9B%D7%9C%D7%95%D7%AA)



מהנדסי , מהנדסי בנייןלשם כך מסתייע היזם בשירותיהם של 1 עבודה לביצוע

1לים יחד עם האדריכלהפוע, ועוד חשמל

מנסה היזם לשנות את תוכנית , טרם התכנון ובקשת ההיתר, בפרויקטים רבים

באופן נקודתי לקרקע בה הוא ( ע"תב - תוכנית בניין עירלרוב ברמה של )המתאר

עוד יואף י בנייההיקף ה, המותרים בנייהאחוזי הבמטרה להגדיל את , מתכנן לבנות

שינוי התוכנית כרוך בנוהל חוקי של ביצוע תוכנית 1 טרה להעצים רווחיםהקרקע במ

לרוב מדובר 1 עירונית חדשה אשר כנגדה זכותו של הציבור להביע התנגדות

1שהתמחותו בכך עורך דיןבמשימה מורכבת ולשם כך מסתייע היזם ב

מכירה עוד לפני לעתים מתחילה מלאכת השיווק וה .של הפרויקט מכירהו שיווק

ולעתים היא נערכת במקביל , (pre-sellאו " מכירה על הנייר)" בנייהשהחלה ה

לעתים 1 בנייהבמקרים של ביקוש נמוך נמשכת המכירה גם לאחר סיום ה1 בנייהל

זה המקום 1 מתוך כוונה להשכירו ולא למכרו, בונה הקבלן את הבניין למען עצמו

, 1273-ג"התשל, (דירות)להזכיר כי על מכירת דירות חל בישראל חוק המכר

1וחוקים נוספים שבאו להגן על קוני הדירות

לשם , (בעלי התמחויות מגוונות, או קבלני בניין אחדים) קבלן בנייןהתקשרות עם

1בנייהביצוע מלאכת ה

מהרשות המקומית וחיבור המבנה ( 1טופס )קבלת היתר אכלוס .תעודת גמר

א אחד האישורים הו 1טופס - (1טלפון, ביוב, מים, חשמל)לתשתיות העירוניות

הסופיים בתהליך הבנייה ומשמש אחד האישורים החשובים ביותר שכן הוא זה

טופס זה קובע , כן1 שיקבע האם הדירה בטוחה ומספקת למגורים בתנאים סבירים

את התאריך בו המבנה הסתיים באופן רשמי ומתאים לאכלוס של דיירים בכל

האישור 1יה כשיר למגוריםהמבנה לא יה ,ללא טופס זה1 ההיבטים הנדרשים

ניתן על ידי מהנדס של הרשות המקומית ובמסגרתו בודקים כשירות ,לטופס

1 'כבלים וכו, מים, טלפון, חיבור לתשתיות חשמל, למגורים

אחריות הקבלן לאיכות הבנייה אינה מסתיימת עם -אחריות בדק ומבנה לאחר המסירה

לחוק 3הגדרת תקופת הבדק ותקופת האחריות מופיעה בתיקון 1 מסירת הדירה ללקוח

משתנה אורכה1 תקופת הבדק מתחילה מיום מסירת הדירה ללקוח(1 דירות)מכר

קילופים )לשבע שנים ( יסודיות אי התאמות במפרט שאינן)בין שנה , בהתאם לנושא

, בתקופת הבדק חובת ההוכחה לגרימת הנזק חלה על הקבלן(1 ניכרים בחיפויים חיצוניים

1 הקבלן הוא שצריך להוכיח כי הנזק נגרם עקב מעשה או מחדל של הלקוח, כלומר

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%9E%D7%94%D7%A0%D7%93%D7%A1_%D7%91%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%9F

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%9E%D7%94%D7%A0%D7%93%D7%A1_%D7%97%D7%A9%D7%9E%D7%9C




http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%AA%D7%95%D7%9B%D7%A0%D7%99%D7%AA_%D7%91%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%9F_%D7%A2%D7%99%D7%A8

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%90%D7%97%D7%95%D7%96%D7%99_%D7%91%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%9A_%D7%93%D7%99%D7%9F

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A9%D7%99%D7%95%D7%95%D7%A7

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A9%D7%99%D7%95%D7%95%D7%A7

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F_%D7%91%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%9F



אלא אם כן , ונמשכת שלוש שנים, תקופת האחריות מתחילה עם תום תקופת הבדק

בתקופת האחריות 1 שלגביו תקופת האחריות היא ללא הגבלת זמן, ד הבנייןמדובר בשל

הוא זה שחייב להוכיח כי הנזק , כלומר, חובת ההוכחה לגרימת הנזק חלה על הלקוח

1עבודה לקויה או חומרים לקויים, נגרם עקב תכנון לקוי

לעתים מוקמת חברה 1 שבשליטתו חברהפעילותו של היזם נעשית בדרך כלל במסגרת

ולעתים משמשת את , (בניין יחיד או שכונה מסוימת)בת למימושו של פרויקט מסוים

1בותהיזם חברה אחת לפעילותו במשך שנים ר

זו של יזם , על מנת לגדר את הסיכונים בנייהלעתים עוסקת חברה אחת בשתי פעילויות ה

על ידי שתי חברות בעלות אילולעתים נעשות שתי פעילויות , וזו של קבלן הבניין בנייהה

ולעתים אלה חברות , (שלו חברה בת לקבלנות בניין בנייהלמשל יזם )זיקה ביניהן

1חוזההמתקשרות לפרויקט מסוים באמצעות , נפרדות

:חסמים עיקריים בפרויקט יזמות

מינוף ברמות מתאפיין ,בדומה לעולם, בישראל בנייהה שוק. האשראי זמינות 11

-וחוץ בנקאי אשראי ועל נמוך הון עצמי על מבוסס בנייהה מימון כלומר, גבוהות

ומשבר( ענפית אשראי מגבלת כמו) הבנקאית במערכת רגולציה1 גבוה בנקאי

בנייהה לחברות האשראי זמינות להקטנת מביאים לאחרונה בנקאי-החוץ האשראי

.בנייהה התחלות מספר בקיטון ביטוי לידי באים אלו מימון קשיי .ההיצע ולהקטנת

1בישראל הקרקעות מכלל 23%-בכ שולט ישראל מקרקעי מינהל. קרקעות שיווק 21

ולכן אזור בכל המחיר את לשיא ומביא באטיות משווק קרקעות המינהל כלל בדרך

החליטה כי בשנים האחרונות לציין יש1 יחסית גבוהים בישראל הקרקע מחירי

עשויות ישראל ותוצאותיה מקרקעי במינהל נרחבת רפורמה ליישם הממשלה

קרקע לרכוש רכישה קבוצות החלו האחרונות בשנים, כך על נוסף 1בעתיד להשפיע

ומהרווח( הקרקע רכישת בגין מ"מע כמו) מהמס לחסוך חלק וכך בעצמן ולבנות

יותר גבוה מחיר יכולות להציע הרכישה קבוצות הכלכלי החיסכון בשל1 היזמי

מינהל של במכרזים הקרקעות ייקור להיות עשויה התוצאה כן ועל הקרקע בעבור

.ישראל מקרקעי

המקומיות התכנון בוועדות מאושרות הבינוי תוכניות. התכנון בהליכי בירוקרטיה 31

1בנייהה את שמייקרת מסורבלת בבירוקרטיה אטי יחסית המלווה בקצב והמחוזיות

על מפוצלת פרטית קרקעות משוכלל ובעלות שוק אין רבים ביישובים, כך על נוסף

.גדול בהיקף בנייה תוכניות לאשר מקשה הקרקע

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%97%D7%91%D7%A8%D7%94_(%D7%AA%D7%90%D7%92%D7%99%D7%93)

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%97%D7%95%D7%96%D7%94



המגבלות ס אחת"הלמ של" בעסקים מגמות הערכת סקר"ממצאי פי על .אדם כח 11

בעובדים המחסור היא בשנים הקרובות בנייהה קבלני הניצבות בפני החמורות

עליו אדם כוח על מבוסס בישראל בנייהה ענף1 בפרט הרטובים ובמקצועות בכלל

מצב 1עזה וחבל ושומרון יהודה משטחי עובדים זרים וכן עובדים, היתר בין, נמנים

בישראל וכן הורדת מכסות העובדים הזרים מצד הממשלה תורם יציב לא בטחוני

עלות מצדו לייקור מביא זה מחסור .בנייהה בענף האדם בכוח מתמשך למחסור

במהלך בלט ישראל תושבי במספר המועסקים הגידול1 משכה ולהתארכות בנייהה

האחרונות השנים הפועלים הזרים ובשלוש בהיקף מירידה והושפע האחרון העשור

הגידול ולאור ,במקביל 1למגורים בנייהב במיוחד, בענף הפעילות בהיקפי מהגידול

גידול חל, כן כמו1 בענף למשרת שכיר הממוצע בשכר עליה חלה ,לעובדים בביקוש

.הפנויות המשרות בהיקף

:ן"בענף הנדל מיוחדים ואילוצים תקינה, חקיקה, מגבלות

וחוקי מקרקעין דיני בתחום שונות דינים מערכות חלות בישראל ן"הנדל יזמות תחום על

מהוראות הפעילות תחום מושפע, כן כמו1 המכר דירות חוק כך ובכלל, בנייההתכנון וה

ענף זה חשוף ומושפע ממדיניות, בנוסף1 עובדים זרים להעסקת המתייחסות חוק

מדיניות, לרבות מדיניות סיוע ומתן מענקים לרוכשי דירות, ן"הממשלה בתחום הנדל

ולשינוי ייעוד בנייהמדיניות תכנונית של הפשרת קרקעות ל, הפרשה ושיווק קרקעות

1מקרקעין ומדיניות מיסוי

מודל עסקי -פרויקט יזמות

1ן הינם פרויקטים ארוכים ומורכבים אשר דורשים תכנון מראש"נדלפרויקטי

ת הכלכלית בהקמת הפרויקט עליו לבצע איסוף נתונים ובבוא היזם לאמוד את הכדאי

1כשלב מקדים

המשליך על איכותם של הנתונים ומאוחר יותר על ניתוח , איסוף המידע הוא שלב קריטי

ונים איכותיים ומבוקרים יקטינו את הצורך נת1 הממצאים ועל עריכת הסיכום והמסקנות

1בהכנסת מקדמי אי ודאות גדולים יותר

:ן בנויים מחמישה מרכיבים"הנתונים לבדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט נדל

רוכש , דהיינו, האם היזם פועל לבדו, יש להכיר את מבנה העסקה1 מבנה העסקה 11

לופין מבצע עסקת את הקרקע בונה את הפרויקט ומוכר את הנכסים או לחי

איסוף הנתונים ובחינת עסקאות , המידע חשוב לצורך בנייתו של המודל1 קומבינציה

1השוואה



: ם הבאיםיהגדרת לוחות זמנים מחייבת התייחסות לנושא1 הגדרת לוחות זמנים 21

ומשך זמן בנייהמשך זמן ה, משך הזמן הנדרש עד תחילת ביצוע הפרויקט

1המכירה

:סעיפי ההשקעות והעלויות נחלקים לשלושה1 והעלויותקביעת סעיפי ההשקעות 31

בו ייכללו כל המרכיבים הקשורים ישירות לקרקע " ההשקעות בקרקע"מרכיב 1א

1היטלים וכיוצא בזה, לרבות מיסוי מקרקעין

1הישירות בנייהעלויות ה 1ב

שיווק , חיבור חשמל, הוצאות פיתוח, דהיינו עלויות תכנון" ייזום"עלויות 1ג

1ערבויות ועוד, צורת מימון הפרויקט, אות משפטיותהוצ, ומכירה

:הפעילות מתבצעת בשלושה שלבים1 קביעת סעיפי ההכנסות 11

1הגדרת סוגי הנכסים המיועדים למכירה והצגת מחיר היחידות או השטחים 1א

1הגדרת קצב המכירות החזוי של סוגי הנכסים 1ב

1פריסת התקבולים הנובעים ממכירת הנכסים 1ג

, סוגי הלוואות1 להגדיר כיצד ימומן הפרויקט ומה הם מקורותיו יש1 מימון הפרויקט 51

נתונים אלו הם המהווים את 1 עורי ריבית ועודיש, הון עצמי מושקע, "משך ההחזר"

1המקורות המזינים את המודל הכלכלי

על בסיס המידע שנאסף בונים דוח רווח והפסד חזוי וכן דוח תזרים חזוי אשר קובעים את

1המסגרת הכלכלית והתזרימית של הפרויקט

1הינה להמחשה בלבד ההדוגמ1 ן טיפוסי"למודל כלכלי בפרויקט יזמות נדל הלהלן דוגמ

:הנחות המודל היו כדלקמן

1במעגל השני של גוש דן -מיקום הנכס -

(1כולל תשלום למנהל)ח "אלפי ש 321-ד ממוצעת כ"קרקע ליחמחיר -

3221 -ד בפרויקט "מספר יח -

לצורך בניית דוח תזרים הונח משך פרויקט של 1 חודשים 21משך ביצוע הפרויקט -

1שנים 3

1ר"מ 132 -ד ממוצעת בפרויקט "גודל יח -

1ד"ח ליח"אלף ש 12עלות היטלי פיתוח ותשלום לוועדה של -

1ח"מיליון ש 112מ הינו "דירה ללא מעמחיר מכירת -

ההשקעה , ח"אלפי ש 322-ד המתקבלת הינה כ"העלות ליח, בהתאם להנחות לעיל

1 שנתייםמתפרסת על פני בפרויקט



:להלן טבלה המסכמת את תוצאות המודל ואת שיעור הרווח של הפרויקט



:וההכנסות להלן ניתוח רגישות של הרווח בפרויקט כפרמטר של העלויות

:להלן תחזית של דוח התזרים לפרויקט

:הנחות נוספות

1ההוצאות הכלליות מתפלגות באופן שווה על פני תקופת הפרויקט

ממנו מתחילה , הוצאות ההקמה גדלות במהלך חיי הפרויקט עד לנקודת האמצע

1 מגמת ירידה



למגורים בנייההטיפול החשבונאי ב . 2.א

מלאי ורכוש קבוע, ן להשקעה"נדלהבחנה בין 2.1

ן "ניתן לחלק את הנדל( הישראלית והבינלאומית)בהתאם לתקינה החשבונאית

:לשלושה סוגים

או , ן המוחזק לצורך מכירה במהלך העסקים הרגיל"נדל -ן המהווה מלאי "נדל

1המוחזק לשם פיתוח ומכירה לאחר מכן במהלך העסקים הרגיל

או לשם /זק על מנת להניב הכנסות שכירות ון המוח"נדל -ן להשקעה "נדל

1עליית ערך

הן לשם הפקת , המוחזק לשימוש הבעלים, ן לשימוש עצמי"נדל -רכוש קבוע

1הכנסה או לצורך שימוש מנהלתי

:ן יקבע את שיטת המדידה שלו בדוחות הכספים"סיווג הנדל

ן המהווה מלאי "נדל .א

1כנמוך מביניהם, או המימוש נטו שלו, יוצג לפי העלות שלו

ועלויות , מסים ששולמו בגין הרכישה, העלות כוללת את מחיר הרכישה

1ן למצבו הנוכחי"ישירות שהתהוו בהבאת הנדל

שווי מימוש נטו הוא אומדן מחיר המכירה במהלך העסקים הרגיל בניכוי

1 אומדן לעלויות השלמה ואומדן עלויות הדרושות לביצוע המכירה

ן להשקעה "נדל .ב

במדידה 1 לרבות עלויות עסקה, ן להשקעה יימדד לראשונה לפי עלות"נדל

שלאחר ההכרה תבחר הישות במודל השווי ההוגן או במודל העלות

121לפרטים ראה פרק ה1 כמדיניותה החשבונאית

ן שמהווה רכוש קבוע"נדל .ג

מסי רכישה ועלויות ישירות , יימדד לראשונה לפי עלות לרבות עלויות עסקה

שניתן לייחסן להבאת הנכס למצב הדרוש לפעילות באופן שהתכוונה

1 ההנהלה

במדידה לאחר ההכרה הראשונית תבחר הישות במודל העלות או במודל

1הערכה מחדש



מודל העלות

אשונה ובניכוי פחת מצטבר ן יוצג בהתאם לעלות במועד ההכרה לר"הנדל

1והפרשות לירידת ערך

הפרשות לירידת ערך ייזקפו לרווח 1 הפחת התקופתי ייזקף לרווח והפסד

1והפסד

מודל הערכה מחדש

ן בסכום המהווה את השווי ההוגן ביום "לאחר ההכרה הראשונית יוצג הנדל

בניכוי פחת שנצבר לאחר מכן ובניכוי ירידת ערך שנצברה , ההערכה מחדש

1 לאחר מכן

ירידת ערך 1 ולא לרווח והפסד( קרן הון)ן תיזקף ישירות להון "עליית ערך נדל

ואז ירידת הערך , ית ערךתיזקף לרווח והפסד אלא אם כן נזקפה לפני כן עלי

1תיזקף ישירות להון עד גובה עליית הערך הקודמת

למגורים בנייההטיפול החשבונאי ב 2.2

התקינה הבינלאומית 21211

הכרה בהכנסה

תקנים חשבונאיים בינלאומיים המטפלים בהכנסות בגין 2קיימים

:הסכמים להקמת מבנים

1הקמהחוזה ( IAS 11) 11תקן חשבונאות בינלאומי

הכנסות( IAS 18) 12תקן חשבונאות בינלאומי

של הוועדה לפרשנויות של דיווח כספי 15פרשנות מספר

עוסקת בקביעה האם ההסכם נמצא ( IFRIC 15)בינלאומי

או בתחולת תקן חשבונאות 11בתחולת תקן חשבונאות בינלאומי

ובהתאם לכך ניתן לקבוע מתי ראוי להכיר בהכנסות 12בינלאומי

1 מהקמת מבנים

הקביעה אם הסכם להקמת מבנים הוא בתחולת תקן חשבונאות

תלויה בתנאי 12או תקן חשבונאות בינלאומי 11בינלאומי

קביעה כזו דורשת 1 ההסכם ובכל העובדות והנסיבות הקיימות

1שיקול דעת ביחס לכל הסכם



הסכמים למכירת יחידות גמורות

ם יכולת מוגבלת בלבד בהסכמים להקמת מבנים בהם יש לקוני

לבחור עיצוב ממגוון הלדוגמ, להשפיע על העיצוב של המבנים

או לבצע רק שינויים מזעריים , אפשרויות שהוגדרו על ידי היישות

הסכמים אלו הינם הסכמים למכירת סחורות , לעיצוב הבסיסי

וההכנסה מהם מוכרת 12שבתחולת תקן חשבונאות בינלאומי

קונה את השליטה ואת הסיכונים כאשר היישות מעבירה ל

1וההטבות המשמעותיים הנובעים מהבעלות על המבנה

חוזי הקמה

בהסכמים להקמת מבנים בהם הקונים מסוגלים לקבוע את

לפני שההקמה , הרכיבים המבניים העיקריים של עיצוב המבנים

מתחילה ולבצע שינויים מבניים עיקריים מהמועד שבו ההקמה

הסכמים אלו הינם חוזי הקמה שבתחולת תקן 1 נמצאת בתהליך

וההכנסה מהם מוכרת לפי שלב 11חשבונאות בינלאומי

וזאת בתנאי שהתוצאה של חוזה , ההשלמה של הפעילות החוזית

הפסד חזוי בגין חוזה בהקמה יוכר 1 ההקמה ניתנת לאומדן מהימן

1כהוצאה מיידית

הצגה במאזן

הסכמים למכירת סחורות

שווי או עלות לפי יימדד, דירות למכירה בהקמהבניינים ו מלאי

מלאי כוללת את כל עלויות עלות1 נטו כנמוך מביניהם מימוש

עלויות עקיפות וכן עלויות אשראי , הישירות המזוהות בנייהה

1שהוונו

חוזה הקמה

לשלם ללקוחות בגין עבודה לפי חוזה /סכומים לקבל מלקוחות

1 יוצגו בברוטו

יהם העלויות שהתהוו בתוספת הרווחים בגין כל החוזים לגב

עולים על חשבונות ההתקדמות ( בניכוי הפסדים שהוכרו)שהוכרו

;בעבודה יוצג נכס



ובגין כל החוזים בהם העלויות שהתהוו בתוספת הרווחים שהוכרו

נמוכים מחשבונות ההתקדמות בעבודה( בניכוי הפסדים שהוכרו)

1תוצג התחייבות

תקן בינלאומי חדש

טיוטא לתקן בינלאומי חדש בנושא הכנסות בגין חוזים עם קיימת

1לקוחות

מועד התחילה שלו 1 התקן הסופי צפוי להתפרסם ברבעון הקרוב

1עם אפשרות ליישום מוקדם 11112217

התקן עשוי להשפיע באופן מהותי על הטיפול החשבונאי בהכרה

1בהכנסות של קבלנים וכדאי לעקוב

ליתכללי התקינה הישרא 21212

הכרה בהכנסה

תקני חשבונאות של המוסד הישראלי לתקינה 2קיימים

:בנייהבחשבונאות המטפלים בהכרה בהכנסות מעבודות

1הקמת בניינים למכירה -( 2תקן ) 2' תקן חשבונאות מס

1עבודות על פי חוזה ביצוע -( 1תקן ) 1' תקן חשבונאות מס

קבלן מבצע

של בניינים מוכרות בהתאם בנייההכנסות מביצוע עבודות

אך לא לפני , על פי שיטת שיעור ההשלמה 1להוראות תקן

במקרים בהם לא ניתן 1 או יותר 25%ששיעור ההשלמה מהווה

ליישם שיטה זו בשל העדר אומדנים מהימנים מוכרת הכנסה

"(1 הצגת מרווח אפס)"בגובה עלויות שהוצאו אשר השבתן צפויה

עבודות בביצוע נעשית על בסיס קביעת שיעור ההשלמה של

הפסד חזוי בגין ביצוע 1 העלות בפועל מול העלות הכוללת החזויה

1עבודות יוכר כהוצאה מיידית

קבלן בונה

עם 2ההכנסות ממכירת בניינים למכירה מוכרות בהתאם לתקן

אך לא לפני ששיעור ההקמה של הפרויקט , מכירת הדירות

שנצברו מסך הכנסות לפחות ושיעור המכירות 25%מהווה



וזאת כאשר סך ההכנסות וסך , או יותר 52%הפרויקט מהווה

ההכנסה שתוכר תקבע 1 ההוצאות בפרויקט ניתנים לאומדן מהימן

1לפי תמורת המכירות כשהיא מוכפלת בשיעור ההשלמה

מכירת דירה תיחשב ככזו אם נחתם לגביה חוזה ולא קיימים

ם תקופת הדיווח נגבו תנאים מתלים מהותיים ובתנאי שעד תו

1מתמורת המכירה של אותה דירה 15%לפחות

הצגה במאזן

קבלן מבצע

מלאי עבודות בביצוע מוערך על פי העלויות בפועל בניכוי חלק

ובניכוי עודף , העלויות שנזקף לרווח והפסד והפרשה להפסדים

תקבולים מלקוחות על חשבון ביצוע עבודות על סכום ההכנסות

המלאי כוללת עלות אשראי שנזקפה בהתאם עלות1 שהוכרו

של המוסד הישראלי לתקינה 3' לתקן חשבונאות מס

1בחשבונאות

1יתרות זכות שנוצרו מחישוב זה יוצגו בסעיף זכאים ויתרות זכות

קבלן בונה

עלויות של : מוצג לפי הסכום נטו של -מלאי בניינים למכירה

פרויקטים בהקמה או פרויקטים גמורים בניכוי הסכומים

בניכוי הפרשה , המצטברים שהוכרו כהוצאה בגין אותם פרויקטים

להפסדים ובניכוי תקבולים מרוכשים בגין אותם פרויקטים

ה במסגרת עסקאות שהן בגדר מכירה כאשר ההכרה בהכנס

1מאותם פרויקטים טרם החלה

מוצג לפי הסכום נטו של הסכומים -הכנסות לקבל /לקוחות

המצטברים שהוכרו כהכנסה מפרויקטים עד תום תקופת הדיווח

1בניכוי תקבולים מרוכשים בגין אותם פרויקטים

יתרות זכות שנוצרו מחישובים אלו יוצגו בסעיף מקדמות

1מלקוחות



בלת השוואה הכרה בהכנסה תקינה בינלאומית מול למגורים ט בנייה 21213

תקינה ישראלית

תקינה ישראלית תקינה בינלאומית

הסכמים למכירת דירות

תוסטנדרטי

הכרה בהכנסה בעת

העברת הסיכונים /המסירה

וההטבות המשמעותיים

הכרה בהכנסה לפי שלב

ההשלמה כאשר שיעור

ושיעור 25%הביצוע לפחות

נגבו לפחות לגביהן )המכירות

לפחות ( מהתמורה 15%

(בתנאי שניתן לאמוד) 52%

הסכמים לביצוע עבודות

עבור אחרים בנייה

הכרה בהכנסה לפי שלב

בתנאי שניתן )ההשלמה

(לאמוד

הכרה בהכנסה לפי שיעור

כאשר שיעור , ההשלמה

25%ההשלמה לפחות

( בתנאי שניתן לאמוד)



מיסוי קבלנים . 3.א

כללי 3.1

הן קבלנים מבצעים והן , פקודת מס הכנסה קובעת כללים מיוחדים למיסוי קבלנים

בשל העיוותים , בעיקר, הצורך בקביעת כללים אלה נוצר(1 יזמים)קבלנים בונים

אילו היה , שהיו עשויים להיווצר בחישוב הרווח וההפסד בפרויקטים ארוכי טווח

ועד היווצרותן בכל שנת מס הנישום מחויב לדווח על הכנסותיו והוצאותיו במ

1לפקודת מס הכנסה 3כפי שנקבע בסעיף , בנפרד

א 2סעיף 1 לפקודת מס הכנסה( ד)12-א ו2הכללים המיוחדים נקבעו בסעיפים

דן בצד ההוצאות ובמנגנון ( ד)12לפקודה דן בצד ההכנסות ועיתוי הכרתן וסעיף

בסוגיות המיסוי ונדון, להלן נסקור בקצרה את ההוראות סעיפים אלה1 יחוסן

1העיקריות העולות מהם

קבלן מבצע 3.2

?מהן הכנסות מעבודה ממושכת

עיון בפקודת מס ההכנסה מבהיר את הכללים המיוחדים הקיימים לדיווח על

ההגדרה לעבודה ממושכת כוללת "1 עבודה ממושכת"הכנסות הנובעות מביצוע

, בניית אוניות: למשל)בתוכה הן את כלל העבודות שמשך ביצוען עולה על שנה

והן עבודות בנייה בבניין המבוצעות על פי הזמנה של אדם ( ב"עבודות עפר וכיוצ

כהגדרתה , עבודה ממושכת, עם זאת1 אף אם משך ביצוען פחות משנה, אחר

שכן בשל בניין זה יחולו הכללים , בידי בעליו בנייןאינה כוללת בניית , בפקודה

1לפקודה הדן בקבלן בונה כמוסבר להלן( ג)א2בסעיף

מועד הדיווח על הכנסה מעבודה ממושכת

הדיווח על הכנסות מעבודה ממושכת , לפקודה( 2()ב)א2בהתאם להוראות סעיף

ים בשל אי הוודאות הקיימת בשלב, עם זאת1 מבוסס על קצב ההתקדמות בעבודה

נקבע כי אין לדווח על הכנסות כלשהן מעבודה ממושכת , מוקדמים של הפרויקט

1 מהיקף העבודה 25%עד להשלמת

עליו לדווח על , מההיקף העבודה 25%החל מהמועד בו סיים הקבלן לבצע לפחות

1 בהתאם לחלק העבודה שבוצע מכלל העבודה הצפויה, הרווח המשוער מהעבודה

ידווח הקבלן על חלק יחסי , 25%-ה הגיעה העבודה לבשנה הראשונה ב, כלומר

והחל מהשנה העוקבת הוא , מהרווח לפי החלק שבוצע עד לתום אותה שנת מס



בניכוי הרווח , ידווח על ההפרש בין החלק היחסי שבוצע עד לתום אותה שנה

1שדווח בשנים הקודמות

נות סופיים נדרש הקבלן לערוך חשבו, שבשנת המס בה מסתיימת העבודה, כמובן

1ומדויקים בדבר היקף העבודה כולה ובדבר הרווח שנוצר לו ממנה

בחינת עלויות )כי היקף העבודה יכול להימדד הן לפי השיטה הכספית , יצוין

בחירה בשיטה מסוימת מחייבת את 1 הנדסית/והן לפי השיטה הכמותית( העבודה

1אותה עבודה הנישום לגבי אותה עבודה ממושכת גם בשנים הבאות עד לתום

מועד הדיווח על הפסד מעבודה ממושכת

ניתן להכיר בהפסד מעבודה ממושכת , לפקודה( 2()ב)א2בהתאם להוראות סעיף

קיימת מחלוקת בשאלה (1 הכמותי או הכספי)מהיקף העבודה 52%רק לאחר סיום

מהיקף הפרויקט יובא בחשבון מלוא ההפסד או רק חלק יחסי 52%האם בסיום

תיתכן הטענה כי בקשר להכרה בהפסד יכול הנישום לבחור בשיטת , כמו כן1 ממנו

להבדיל מהכרה )המדידה המיטבית בעיניו ואין הוא מחויב לעקביות בעניין זה

(1בהכנסות

קבלן בונה 3.3

הכנסה מבניין

לעניין זה נקבע "1 בניין"לפקודה קובע את הכללים לדיווח על הכנסות מ( ג)א2סעיף

הזמן נספר )הינו בניין שבנה בעליו ואשר משך בנייתו עולה על שנה " בניין"כי

ככל שענייננו בבניין שמשך בנייתו , כלומר(1 באופן מצטבר ללא קשר לשנות המס

יחולו , במקרה זה1 אינו עולה על שנה לא יחולו עליו כללי הדיווח הקבועים בסעיף

1 כללי הדיווח הרגילים הקבועים בפקודת מס הכנסה

הכנסות ממכירת הבניין "המוגדרות כ" בנייןהכנסות מ"כי הסעיף חל על , שיודג

הסעיף לא חל על הכנסות ממכירת , כלומר"1 לפקודה( 1)2שהן הכנסות לפי סעיף

1 רכוש קבוע או על הכנסות שאינן מעסק או מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי

לא ברור אם ומתי , למשלכך "1 בניין"כי אין בפקודה הגדרה מפורשת למונח , יצוין

לפי הפרשנות שמאמצת 1 אחד לעניין הסעיף בנייןיראו מספר מבנים צמודים כ

1 הינו יחידה שלגביה ניתן לערוך חשבון הוצאות והכנסות נפרד בניין, רשות המיסים



"יןימבנ הכנסות"שיטת הדיווח והמועד לדיווח על

ווח על ההכנסה תהיה במועד לפקודה קובעות כי תחילת הדי( ג)א2הוראות סעיף

לעניין זה קובעות ההוראות שתי חלופות שבהתקיים "1 ראוי לשימוש בניין"בו ה

חלופה 1 יראו את הבניין כראוי לשימוש ויחל הדיווח על ההכנסות, אחת מהן

כי החיבור לרשת , יצוין1 או חלק ממנו לרשת החשמל בנייןחיבורו של ה, ראשונה

1 בנייהקבוע ולא חיבור ארעי המשמש לעיתים בעת ההחשמל נדרש להיות חיבור

על פי , החלופה האחרת חלה כאשר מתמלאים התנאים לקבלת תעודת גמר בנייה

1 מהרשויות המוסמכות, חוק התכנון והבנייה

כולו בשנת מס אחת ידווח בנייןכאשר נמכר ה - בשנת מס אחת בנייןמכירת ה

במידה 1 הנישום על כל ההכנסות וההוצאות שהיו לו עד לסוף אותה שנת מס

הוא ראוי לשימוש ונמכר רק חלק ממנו הניתן להפרדה מכל יתר , הושלם בנייןשה

מקרה זה חל 1 שנמכר כולו" ראוי לשימוש בניין"יש לראות את אותו חלק כ, החלקים

ואילו ( כמו קומת קרקע המיועדת לחנויות)ק אחד בעיקר כאשר הקבלן בונה חל

במידה שאותו 1 טרם נבנה או הושלם( כמו קומות עליונות למגורים)החלק האחר

יש להחיל את האמור בסעיף ולדווח על ההכנסות וההוצאות , חלק נפרד נמכר

, כלומר) בנייהכולו נמצא בהליך בנייןכי במקרה שה, יודגש1 הקשורות לאותו חלק

1 אין צורך לדווח על ההכנסות וההוצאות, (ראוי לשימוש אינו

1 כי הסעיף חל רק במקרים בהם ישנה כוונה מצד הקבלן להשלים את הבנייה ,נציין

במידה והקבלן מוכר את הבניין כולו לפני שהשלים את הבנייה ללא כוונה

אלא לפי הוראות , יחויב הקבלן בדיווח שלא על פי הוראות הסעיף, להשלימה

במידה והקבלן קיבל מקדמות והוא מתכוון להשלים את , מנגד1 הפקודה הרגילות

1 הסעיף חל והקבלן ידווח על ההכנסה בעת הפיכת הבניין לראוי לשימוש, הבנייה

הסעיף קובע כי ניתן יהיה להכיר בהפסד מבניין רק בעת הפיכתו - בנייןהפסד מ

יש להכיר בהפסד באופן , ועד זהבמידה ונמכר בניין בהפסד לפני מ1 לראוי לשימוש

1מיידי עם גמר הבנייה

הסעיף קובע את שיטת הדיווח גם , כפי שהוסבר לעיל - מכירת הבניין בחלקים

יש לדווח , בשנת המס בה הפך הבניין לראוי לשימוש1 בעת מכירת הבניין בחלקים

על מלוא ההכנסות שנצברו בשנים הקודמות ובשנה השוטפת המיוחסות לאותו

לאחר מכן יש להמשיך לדווח על ההכנסות מהמכירות של כל חלק בשנה בה 1 חלק

1 נמכר



הרי , נדרש הנישום לדווח על הכנסות בגין כל מכירה ומכירה, מאחר שבשלב זה

1 הקשורות במכירות אלו ספציפיותשנדרש מנגנון שיאפשר לו לנכות הוצאות

, הפקודה קבעה כי ההוצאות המותרות בניכוי בעת המכירה של חלק מהבניין

כי לעניין , יצוין1 כולו בנייןיחושבו לפי חלקן היחסי של החלקים שנמכרו ביחס ל

1חישוב החלק היחסי אין לקחת בחשבון את שטחי החניה

לפקודה( ד)13ייחוס הוצאות בהתאם להוראות סעיף

לפקודה הינה קביעת מנגנון לייחוס הוצאות הריבית ( ד)12מטרת הוראות סעיף

הצורך בסעיף זה1 אצל נישום העוסק בעבודות בנייה, והוצאות ההנהלה והכלליות

נוצר מכיוון שהוצאות ריבית והוצאות הנהלה וכלליות הן הוצאות שאינן ספציפיות

בעת מכירה , הסעיף מאפשר לנישום1 פעילותו של הנישום כללומתהוות במהלך

אשר יהיו , לייחס לו חלק מכלל הוצאות הריבית וההנהלה והכלליות, בנייןחלק מ

מועד ההכרה בהכנסות מפעילות ב, ניתנות לניכוי כנגד ההכנסות מפעילות הבנייה

1 זו

ככל שהם עוסקים " קבלן בונה"וגם על " קבלן מבצע"כי הסעיף חל גם על , יצוין

לעניין זה הינם מבנה שמשך בנייתו עולה " יחידות עבודה"1 "יחידות עבודה"בבניית

שמשך -ועבודות עפר , סלילת כבישים או דרכים, ביוב, על שנה וכן עבודות חפירה

1ם עולה על שנהביצוע

הדרך הפרקטית לייחוס ההוצאות

הוראות הסעיף קובעות דרך אחת לחישוב הוצאות הנהלה וכלליות ודרך אחרת

א "ע)כי בהתאם להלכת אינטרבילדינג נציין, עם זאת1 לחישוב הוצאות הריבית

ניתן לנקוט בגישה של ייחוס ספציפי במקום הנוסחה שנקבעה בסעיף , (1527/27

, על בסיס ראיות ומסמכים מאמתים, את במידה שהנישום מסוגל להצביעוז, (ד)12

הוראות ליישום הלכת אינטרבילדינג פורסמו 1 )על ייחוס וזיהוי ספציפי של ההוצאות

(7/22211בחוזר מס הכנסה

יחוס הוצאות הנהלה וכלליות

הוצאת הנהלה וכלליות הינה כל הוצאה שאינה הוצאת ריבית ואינה מיוחסת באופן

החזקת כלי , נסיעות: למשל"1 הכנסות אחרות"לקרקע או ל, ישיר ליחידת עבודה

ייחשבו להוצאות הנהלה וכלליות לעניין , ב"אחזקת משרד וכיוצ, פרסום כללי, רכב

1 הסעיף



שהוא כיחס שבין , ייזקף חלק יחסי מהוצאות הנהלה וכלליות" יחידת עבודה"לכל

לבין סך כל , בביצוע אותה יחידת עבודהסכום ההוצאות שהושקעו בשנת המס

ההוצאות שיצאו באותה שנת מס לביצוע כל יחידות העבודה בתוספת סכום

1ההכנסות האחרות שהיו לו בשנת המס

המס-עד תום שנת" עבודה-ביחידת"סכום ההוצאות המצטברות x הוצאות הנהלה וכלליות

הכנסות אחרות+ שהושקעו סך כל ההוצאות הישירות "העבודה-יחידות"לביצוע כל

ייחוס ההוצאה ליחידת עבודה תאפשר את ניכויה רק בעת הדיווח על ההכנסה

יהיה "( הכנסות אחרות"אלו שמיוחסות ל)מאותו פריט ואילו את יתרת ההוצאות

1ניתן לנכות באופן שוטף בשנת המס בה התהוותה ההוצאה

יחוס הוצאות ריבית

, יחידות עבודה: ף קובע כי הוצאות אלו יש לייחס לשלושה סוגי פריטיםהסעי

זקיפת הוצאות הריבית תבוצע בהתאם להשקעה 1 הכנסות אחרות וקרקע

יש לחשב את ההשקעה , לפי שיטה זו1 המצטברת בכל אחד מהפריטים לייחוס

בחישוב , כמו כן1 המצטברת ביחידת העבודה מתחילת ביצועה ועד סוף שנת המס

השקעה המצטברת כוללים הן את הוצאות הריבית והן את הוצאות ההנהלה ה

1שנזקפו ליחידות העבודה עד תום שנת המס הקודמת, והכלליות

עולה כי אין להוון הוצאות מימון ( 1111/25ה "עמ)כי מפרשת פרידמן חכשורי , יצוין

1 בגין קרקע שלא הייתה כוונה לבנות עליה והיא הוחזקה למסחר בלבד

:הנוסחאות לייחוס הוצאות הריבית הן שתיים

:יחוס הוצאות הריבית לכל אחת מיחידות העבודה 11

המס-עד תום שנת" עבודה-ביחידת"סכום ההוצאות המצטברות xהוצאות ריבית הכנסות אחרות+ המצטברות ' סכום ההוצ+ המצטברות' סכום ההוצ

לרכישת קרקעות "העבודה-יחידות"לביצוע כל

:ייחוס הוצאות הריבית לכל אחת מהקרקעות 21

המס-סכום ההוצאות המצטברות לרכישת קרקע עד תום שנת xהוצאות ריבית הכנסות אחרות + המצטברות' סכום ההוצ + המצטברות' סכום ההוצ

לרכישת קרקעות "יחידות העבודה"לביצוע כל

ירידות ערך

יש לפנות לכללי , כי בהעדר דין ספציפי בפקודת מס הכנסה, כלל ידוע הוא

למעט )נושא ירידת הערך אינו מקבל ביטוי במסגרת הפקודה 1 חשבונאות מקובלים

ולפיכך נהוג לפעול ( כאמור בהמשך בנייןהפרשה להפסד בידי קבלן הבונה

הוצאות שייזקפו

=

הוצאות שיוחסו

=

הוצאות שיוחסו

=



כללי 1 ישוםבהתאם לכללי החשבונאות כאשר מחשבים את הכנסתו החייבת של נ

אם חלה ירידה בערכו של , בכל תאריך מאזן, חשבונאות מקובלים מחייבים להעריך

קובעים הכללים כי , במקרה שבו שווי השוק של המלאי נמוך מעלותו1 מלאי עסקי

1 יש להציג את המלאי לפי ערכו בשוק

קיימות בפקודת מס הכנסה הוראות ספציפיות , בנייןבנוגע לקבלני , עם זאת

בדבר חישוב , לפקודה 22-ו 17והוראות כלליות בסעיפים ( ד)12-ו( ג)א2יפים בסע

ל יש "סבורות רשויות המס כי את הכלל החשבונאי הנ, לכן1 הכנסתם החייבת

1להחיל בכפוף להוראות המס הכלליות והוראות המס הספציפיות

יימות ומכיוון שק בנייןככל שהדבר נוגע לקבלני , 1/2221על פי חוזר מס הכנסה

המהוות דין ספציפי , לפקודה( ד)12-ו( ג)א2הוראות ספציפיות הקבועות בסעיפים

יש להחיל את הכלל החשבונאי האמור בכפוף לעקרונות , בנייןבקשר למיסוי קבלני

כי תתאפשר הכרה , לכן נקבע1 הקבועים בהוראות המיסוי הייחודיות לקבלנים

1י הבניין בהתקיים תנאים מסוימיםבירידת ערך מלאי אל מתחת לעלותו אצל קבלנ

יהא רשאי , לפקודה( ג)א2קבלן אשר חלות עליו הוראות סעיף , בהתאם לחוזר

גם במקרים , כמו כן1 שבנייתו הסתיימה בנייןבגין , לדרוש הפחתה לירידת ערך

ניתן יהא להכיר בירידת ערך אם וככל , טרם הסתיים ובנייתו הופסקה בנייןבהם ה

בעתיד הנראה לעין ולהביאו למצב בנייןה כוונה להשלים את השהוכח כי לא הית

שנים מתום שנת המס בה נעשו לאחרונה 3וכי חלפו , "ראוי לשימוש בניין"של

1עבודות בבניין

נקבע בחוזר כי האמור לעיל אינו מתייחס לסוחרי מקרקעין המחזיקים , בנוסף

דה אינן חלות א לפקו2קרקעות למסחר כמלאי עסקי מאחר שהוראות סעיף

1עליהם

במסגרת ההפרשה , לא ניתן יהא להכיר, כי בהתאם לעמדת רשות המיסים, יודגש

שכן לגבי אלה נקבע דין , בהוצאות ריבית והוצאות הנהלה וכלליות, לירידת ערך

לעמדה זו 1 לפקודה והן יוכרו רק בעת המימוש בפועל( ד)12ספציפי במסגרת

( 1111/25ה "עמ)ן בפרשת פרידמן חכשורי קיימת תמיכה מסוימת אף בפסק הדי

1שניתן על ידי בית המשפט המחוזי

קיימות גישות לפיהן ניתן 1 כי עמדת רשות המיסים לעיל אינה נקייה מספקות, נציין

גם בגין מרכיב הריבית והוצאות ההנהלה , במקרים מסוימים, להכיר בירידת ערך

1 טרם מומש בנייןאף אם ה, והכלליות



טיבאחריות

פרסמה נציבות מס הכנסה בשנת , בהתאם לכללים ולעקרונות שנקבעו בפסיקה

הקובעת הסדר , תיקונים ובדק, הפרשה לאחריות - 25/21את הוראת ביצוע 2221

הבונים בנייןבדבר התרה בניכוי של הוצאות הפרשה לאחריות טיב בספרי קבלני

למגורים שחל עליהן חוק בנייהההסדר יחול אך ורק על עבודות 1 דירות מגורים

12731-ג"התשל, (דירות)המכר

המדווח על " קבלן בונה"במסגרת ההכנסה החייבת של , בהתאם להוראת הביצוע

הפרשה , תותר בניכוי כהוצאה, לפקודה( ג)א2הכנסותיו בהתאם להוראות סעיף

מעלות המכר של דירות המגורים אשר הובאה בחשבון 115%שנתית בשיעור של

" קבלן מבצע", לעומתו1 ההכנסה החייבת בשנה שבה נדרשת ההפרשה בקביעת

יכלול בדוחותיו , לפקודה( ב)א2המדווח על הכנסותיו בהתאם להוראות סעיף

אך ורק בשנה שבה הסתיימה העבודה , הפרשה בשיעור כאמור מעלות העבודה

אשר בגינה נדרשת ההפרשה ולאחר שנמסרה בשלמותה , (בניית דירות המגורים)

(1ההפרשה תחושב על הפרויקט בכללותו)למזמין או לבעל הדירה

בחישוב 1 קבלני משנה וחומרים, עלויות עבודה - עלות המכר או העבודה, לעניין זה

: כגון, עלות המכר לא תובא כל עלות שאין לה קשר לתיקונים עתידיים אפשריים

תשלומי חובה , מיסים, היטלים, אגרות, עלויות שיצאו בגין קרקע והשבחת קרקע

1הנהלה וכלליות, וכן הוצאות ריבית, אחרים וכיוצא באלה

תרשם , בשנת המס הראשונה שלאחר שנת המס שבה הותרה ההפרשה בניכוי

בשנת המס השניה , מההפרשה שהותרה 52%הקטנת הוצאה בשיעור של /הכנסה

22%1ובשנה השלישית 32%

למצות את הטיפול בהפרשות כי אין לטעמנו בהוראת הביצוע כדי, נזכיר

כך 1 ואף לא בגין הפרשה לאחריות טיב בפרט, חשבונאיות בידי קבלנים בכלל

, לא מן הנמנע כי קבלן שעוסק בבניית יחידות עבודה שאינן דירות מגורים, הלדוגמ

ניתן )יכיר בהפרשה חשבונאית ככל שיוכיח עמידה בתנאים שנקבעו בפסיקה

ישנו סיכוי סביר שהחוב ייהפך לחוב ; באופן מהימןלאמוד את סכום החוב התלוי

קיימת התחייבות לצדדים שלישיים בגין ; ההפרשה נרשמה בחשבונאות; מוחלט

גם קבלן הבונה דירות מגורים אשר ביכולתו להוכיח בראיות , כמו כן(1 החוב התלוי

ומסמכים אובייקטיביים כי היקף ההפרשה לאחריות בידיו שונה מזה שנקבע

1תוך מתן גילוי נאות על כך, רשאי לחרוג ממנה, ת הביצועבהורא



לחוק מיסוי מקרקעין 05סעיף

עסקאות בנכסי מקרקעין כפופות למיסוי לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין , ככלל

פעילות עסקית המבוצעת על ידי , כמו כן1 ותוצאות פעולות אלו מחויבות במס שבח

ה ורואים בה כהכנסה מעסק לפי סעיף קבלנים כפופה להוראות פקודת מס הכנס

, נוצר מצב בו ממוסה הקבלן פעמיים, לכאורה1 החייבת במס הכנסה, לפקודה( 1)2

1פעם אחת במסגרת הפקודה ופעם נוספת במסגרת חוק מיסוי מקרקעין

כי , לחוק מיסוי מקרקעין במסגרתו נקבע 52חוקק סעיף , כדי למנוע כפל מס כאמור

אשר הרווח ממנה נתון לשומה על פי הפרק הראשון לחלק מכירת זכות במקרקעין

1לפקודת מס הכנסה תהיה פטורה ממס שבח' ב

כי הפטור ממס שבח יינתן לאחר שפקיד השומה יאשר כי , הסעיף קובע אם כן

הסעיף אף מאפשר 1 הרווח מאותה מכירה נתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה

בתשלום מס הכנסה או במתן ערובה לפקיד השומה להתנות את מתן האישור או

1 שתבטיח את תשלום המס

המכירה כפופה לפקודת מס לכך שהמנגנון שנקבע למתן אישור פקיד השומה

קבלן שמציג בפני מנהל מיסוי מקרקעין אישור של פקיד "1 52טופס "הכנסה הינו

ייהנה מפטור ( כיום האישורים ממוחשבים ומוזנים במחשב) 52טופס -השומה

1שבח ממס

קיימים כמה סוגים של אישורים אשר פקיד השומה נותן מכוח סמכותו לפי , ככלל

אישור לפרויקט ספציפי ואישור פרטני , אישור כללי לחברה: לחוק 52סעיף

אישור להקפאת , במקרים מסוימים, נוהגים פקידי השומה לתת, בנוסף1 למכירה

1החבות במס שבח עד למועד סיום הבנייה

ם פרסמה בשנים האחרונות מספר הוראות שמטרתן להסדיר מחדש רשות המיסי

נקבעו הכללים 2/2212בהוראת ביצוע 1 לקבלנים 52את נושא הנפקת טופסי

1לחוק 52והתנאים למתן אישור פקיד השומה מכוח סעיף

לחוק 72בעקבות תיקון 2211שפורסם בשנת 2/2212בעדכון להוראת ביצוע

נקבעו ( חובת תשלום המקדמות בעסקת מקרקעיןשקבע את )מיסוי מקרקעין

בכפוף , כללים נוספים המאפשרים קבלת אישור ספציפי לפרויקט בליווי בנקאי

ערובה במזומן או לחילופין כתב הוראות בלתי חוזרות )להמצאת ערובה מתאימה

של הנישום לבנק המלווה והמצאת אישור הבנק על קבלת ההוראות הבלתי

נקבעו הוראות מעבר לגבי פרויקטים שהסכמי הליווי בהם נחתמו , כמו כן(1 חוזרות

3117122111לפני



מימון פרויקטים למגורים .4.א

המנגנון -ליווי פרויקטים 4.1

היא הליווי הפיננסי בנייהביותר כיום למימון בנקאי של פרויקטים ל השיטה הנפוצה

, שיטת הליווי הפיננסי מבוססת על התפיסה1 המכונה גם שיטת הפרויקט הסגור

על נותן האשראי להגביר את הבקרה - שעל מנת להקטין את סיכון האשראי

מעורבות נותן האשראי הינה מעבר לרמה של קבלת מידע 1 השוטפת על הפרויקט

סי של הפרויקט על ידי ניתוב מקורותיו והיא מגיעה עד כדי שליטה בניהולו הפיננ

1הכספיים לתשלום בגין השימושים הנדרשים לו בלבד

כאשר השעבוד , משעבד הלווה את הפרויקט למלווה, כנגד קבלת האשראי, בנוסף

תקבולי הפרויקט והעודפים בפרויקט וכל אלו , כולל שעבוד הקרקע וכל המחובר לה

1זכויות המשפטיות של הדיירים בנכסלא מבוטלים עד שמסתיים הליך רישום ה

יתרון עיקרי בשיטה זו הוא שהמלווה אינו נדרש להעמיד ללווה את מלוא סכום

אלא נתינת האשראי מתבצעת , האשראי הנדרש לביצוע הפרויקט עם תחילתו

בדרך זו מפחית המלווה את רמת 1 בשלבים ובהתאם לקצב התקדמות הפרויקט

שיטה זו מטיבה , מנקודת ראות היזם1 ה בפרויקטהסיכון ואת אי הוודאות הקשור

שכן נטילת האשראי , על אף שהוא מעמיד את מלוא ההון העצמי מראש, גם עמו

1 בשלבים מקטינה את הוצאות המימון בגין הפרויקט

פרויקט ליווי מנוהל כיחידה פיננסית סגורה ומבודד מיתר הפעילות של , על פי רוב

במידה והיזם " נעלי היזם"ת למלווה להיכנס לשיטה זו מאפשר1 מקבל האשראי

במקרה כזה רשאי המלווה 1 נקלע לקשיים כלכליים ולא מסוגל לסיים את הפרויקט

1 לסיים את הבנייה בעצמו ולפרוע את האשראי שנתן ממימוש הפרויקט

מבחינה טכנית מנוהל הפרויקט בחשבון בנק נפרד אשר מיועד לשימוש הפרויקט

על מנת לעקוב אחר 1 ו כספי הרוכשים אשר משלמים ליזםשבו יופקד, בלבד

על היזם להמציא לבנק מידי תקופה דוח המפרט את , התקדמות המכירות

בצורה זהה 1 יתרת התקבולים הצפויים וכן ערך המלאי, התקבולים, המכירות

נעשה גם דיווח על הוצאות הפרויקט אשר לרוב מתבצעות בהתאם לתכנית

על מנת לשלוט על המקורות והשימושים הן , בנוסף1 ווהי הל"שאושרה מראש ע

וקיים מפקח מטעם הבנק המלווה , חשבון הבנק והן המקרקעין משועבדים למלווה

1שעוקב אחר ההוצאות



הינו במקרה בו , מנקודת ראותו של הלווה, חסרון עיקרי של שיטת הליווי הפיננסי

שינויים בתנאי השוק הפרויקט נקלע לקשיים במהלך הדרך או כאשר מתרחשים

במקרים כאלה 1 אשר אינם מאפשרים ללווה לפרוע את האשראי שניתן לו עד כה

הסעדים את עלול נותן האשראי לסרב להמשיך לממן את הפרויקט ולממש

במידה וכל האשראי היה ניתן "1 נעלי היזם"כגון עיקול נכס או כניסה ל, השמורים לו

1 להשלימו בתחילת הפרויקט לא היה מתקשה היזם

י "אלא עפ, הוא אי יכולת שחרור הון עצמי, מבחינת הלווה, חסרון נוסף של השיטה

הון עצמי )ניתן למשוך עודפים , לדוגמה1 מגבלות הנקבעות מראש על ידי הבנקים

וכן תוך ( 75%לרוב )בהגיע הפרויקט לאחוז ביצוע ומכירות מסוים ( או רווחים

1 ת בהתאם לדוח אפסהתחשבות בהוצאות העתידיות הנדרשו

תזרים מזומנים -לפרויקט ליווי הדוגמ 4.2

של התפתחות תזרים המזומנים במסגרת אשראי שניתן כפרויקט ליווי הלהלן דוגמ

:סגור

לצורך 1 בתים פרטיים 122-ן מעוניינת להקים שכונת מגורים בה יבנו כ"חברת נדל

ח "מיליון ש 52כך על החברה לרכוש את הקרקע עליה יוקם הפרויקט בעלות של

החברה מעריכה כי עלות הבנייה של כל בית הינה מיליון 1 וכן לבנות את הבתים

כל בית מוערך בשניים וחצי ומחיר המכירה של ( מ והוצאות נלוות"כולל מע)ח "ש

ח "מיליון ש 152כ העלות המוערכת של הפרויקט הינה "מכאן שסה1 ח"מיליון ש

לחברה הון עצמי 1 ח"מיליון ש 252וסך התקבולים שיתקבלו בגין הפרויקט הינו

החברה פונה לבנק על מנת שזה יעניק 1 ח"מיליון ש 35לצורך מימון הפרויקט בסך

1 הסגור לה אשראי בשיטת הליווי

1 הבנק מתנה את מתן המימון בכך שהחברה תקבל מימון לבניית הבתים בשלבים

מן הסכום 75%לאחר שתחזיר 1 בתים 12בשלב הראשון תקבל מימון לבניית

של בנייהנניח שמשך ה(1 'שלב ב)הבתים 32שלוותה תקבל מימון לבניית יתרת

1כל שלב הינו שנתיים

ח לצורך רכישת "מיליון ש 32ה הלוואה בסך בשלב הראשון הבנק מעניק לחבר

כל הלוואות החברה .כבטוחה להלוואה משועבדת הקרקע במלואה לבנק1 הקרקע

מיליון 22היזם השקיע ברכישת הקרקע , כלומר1 5%צוברות ריבית שנתית של

בנייהנניח לשם הפשטות שהקרקע נרכשה כשהיא מוכנה ל1 ח מהונו העצמי"ש

1מיידית



:מרכזת את פרופיל הביצוע והמכירות של הפרויקט על פני ציר הזמןלהלן טבלה ה

חודש 12 חודש 21 חודש 21 שיווק מוקדם

000% 00% 00% 0% שיעור ביצוע הנדסי

50% 50% 00% 00% שיעור מכירות

000% 00% 00% 00% שיעור מקדמות

( 32%) ד"יח 12מכרה החברה ( ד"יח 12)' בשלב השיווק המוקדם של שלב א

הבנק (1 מסך תמורת המכירה 12%)ח "מיליון ש 3תמורתם קיבלה מקדמות בסך

מיליון 33: כ חוב מצטבר"סה) בנייהמיליון לטובת ה 3נתן הלוואה נוספת בסך

.כבטוחה להלוואה משועבד הפרויקט לבנק(1 ח"ש

17קיבלה החברה מקדמות נוספות בסך , לאחר שנה כאשר הבנייה עדיין בתהליך

מיליון X(1+5%) =3712(30+6)בשלב זה יתרת ההלוואות הינה 1 ח"מיליון ש

7%-ששילמו מעבר ל, במקביל במהלך השנה מעניק הבנק לרוכשי הדירות1 ח"ש

ות ולצורך התפעול לצורך מתן הערבוי1 ערבויות לפי חוק מכר דירות, ממחיר הנכס

חשבון -חשבון סגור )של הפרויקט פותחת החברה חשבון סגור בבנק המלווה

רוכשי הדירות מפקידים בחשבון 1 )שלא ניתן למשוך ממנו כספים ללא אישור הבנק

גובה הערבות הינו 1 הסגור את התמורה לדירה ומקבלים מהבנק ערבויות חוק מכר

2הראשונה החברה מחזירה בנייהשנת הבתום .במלא גובה התשלומים ששולמו

בעודף שנותר מהמקדמות מממנת החברה את חצי השנה 1 ריבית+ח קרן"מיליון ש

13175בתום חצי השנה מקבלת החברה מקדמות נוספות בסך 1 בנייההבאה של ה

5ח ומושכת באישור הבנק "מיליון ש 22151החברה מחזירה לבנק 1 ח"מיליון ש

מן הכספים 75%-מכיוון שהחברה החזירה מעל ל1 דפיםח מחשבון העו"מיליון ש

1הבתים הנותרים 32שהיא לוותה היא זכאית לקבל את יתרת המימון לבניית

כמובן שגם עבור 1 ח"מיליון ש 12123החברה מקבלת אשראי נוסף מן הבנק בסך

החברה החלה 1 מימון זה החברה משעבדת את הפרויקט לטובת הבנק המלווה

יתרת החוב הבנקאי ', של הפרויקט לפני שתמה בניית שלב א 'בהקמת שלב ב

ח ומשם תרד יתרת החוב לפי התקדמות "מיליון ש 27123עומדת בשלב זה על

בסך הכל ניתן לראות בין היתר כי במצב שוק טוב בו קבלת 1 של הפרויקט' שלב ב

האשראי הנוסף הנדרש , (מכירה מהירה)המקדמות נעשית בשלב מוקדם יחסית

אינו בהיקף גבוה יחסית להיקף ( מעבר לאשראי הנדרש לרכישת הקרקע) נייהבל

1הפרויקט



לאחר המסירה של הבתים ורישום הדיירים הבנק מקבל חזרה את הערבויות שנתן

1לרוכשים

:להלן טבלה המציגה את מימון שלבי הפרויקט

האחד ברכישת , בהנחה כי העמדת ההון העצמי מתבצעת בשני שלבים *

1הקרקע והשני עם תחילת הבנייה

למגורים בנייהח בחברות "גיוס אג 4.3

בחודשים האחרונים נרשמה התאוששות מרשימה בשוק אגרות החוב הקונצרניות

ן המקומיות "בבורסה ובין הנהנות המרכזיות מכך ניתן לציין את חברות הנדל

1 הפועלות בתחום הייזום למגורים

התאוששות זו מלווה בהסטת כספים של הציבור הישראלי לעבר נכסים מוטי סיכון

1 ונתמכת בגיוסים ערים של תעשיית קרנות הנאמנות המסורתיות

2213במקביל הגיע היקף הגיוסים באפיק הקונצרני במחצית הראשונה של

212-ן למגורים בישראל כ"ח מתוכם גייסו חברות הנדל"מיליארד ש 1712-לכ

ח בתקופה "מיליארד ש 111-לעומת גיוס של כ, ('ראה נספח א)ח "מיליארד ש

1המקבילה אשתקד

יתרת מזומןריביתמקדמותיזםבנקעלותמיליוני ₪

יתרת חוב

כוללת

)מיליוני ₪(

יתרת ערבויות

חוק מכר כולל

מע"מ

סך אובליגו

50.0030.0020.000.000.0015.0030.000.0030.00רכישת קרקע

6.0015.003.000.0024.0036.003.5439.54שיווק מוקדם שלב א'

0.0017.001.808.0028.8020.0648.86 24.00-9.00חודש 12

43.750.7110.0027.2651.6378.89 13.24- 8.00-20.51חודש 18

31.250.710.005.6736.8842.55 23.54- 8.00-9.71חודש 24-סיום שלב א'

18.2613.244.500.0036.0027.265.3132.57חודש 18- שיווק מוקדם שלב ב'

25.500.9112.005.6730.0935.76 36.00-13.50חודש 30בניה שלב ב'

65.630.2815.004.5777.4482.00 49.23- 12.00-1.39חודש 36

46.880.230.000.0055.3155.31 45.08- 12.00-4.79חודש 42

150.00-4.65 -82.85 237.504.65

בניה שלב א'

סה"כ

0.00

5.00

10.00

15.00

20.00

25.00

30.00

35.00

40.00

2 1 2 3 1 5 3 7 2 2 12 11 12 13 11 15 13 17 12 12 22 21 22 23 21 25 23 27 22 22 32 31 32 33 31 35 33 37 32 32 12 11 12

יתרת חוב( ח"מיליוני ש)כוללת

יתרת חובכוללת

'שלב א

'שלב ב



המהווים , מתחילת השנה ח"ש מיליארד 2123-ן ובינוי גייס כ"נציין כי סקטור הנדל

1 מהיקף הגיוסים הכללי באפיק הקונצרני 1112%-כ

במיוחד לאור ,ן למגורים קיימת חשיבות רבה"לגיוסי החוב של חברות הנדל

1 המערכת הבנקאית -מגבלות האשראי לענף זה במערכת המימון המקבילה

ן "כאפיק מימוני חשוב לענף ייזום הנדל)פתיחתו המחודשת של שוק ההון

תסייע לייצר מקורות הון להתחלתם של פרויקטים נוספים למגורים ( למגורים

לך השנה במה בנייהוצפויה לתת מענה לירידה המתמשכת בהתחלות ה

1האחרונה

למעשה התשואות הגבוהות שאפיינו את השחקנים הבינוניים והקטנים בשוק

מנעו מחלקם גישה דה פקטו 2211ן למגורים מאז המחצית השנייה של "הנדל

לשוק ההון וכעת הירידה בתשואות ובמרווחים מול האפיק הממשלתי מאפשרת

1התניע את הקמת הפרויקטיםן לגייס חוב בריביות אטרקטיביות ול"לחברות הנדל

פרמיית הסיכון מעל תשואת )אם נשווה למשל את מרווחי הריבית צמודת המדד

2213ששררו ביוני ( שנים 5ח ממשלתי צמוד לתקופה ממוצעת לפדיון של "אג

, 312%-נראה כי אלו ירדו בכ, 2211לעומת אלו ששררו בדצמבר -Aעבור קבוצת ה

כ "כך שסה 212%-משלתיות עצמה ירדה בכח המ"כאשר בנוסף גם תשואת האג

1 1%-הריבית הנדרשת מחברות אלו ירדה בכ

ל באמצעות שוק ההון מתחדדת לאור מגבלות "חשיבות המימון לחברות הנ

הנובעות מהחשיפה המקסימלית המותרת , האשראי לענף זה במערכת הבנקאית

כאשר , 22%שהינה , ן במקרה זה"ענף הנדל, לבנק באשראי לענף ספציפי

1 הבנקים הגדולים נמצאים בטווח המגבלה

למגורים בחציון בנייהח של חברות "להלן נתונים נבחרים בנוגע להנפקות אג

:כולה 2212ובתקופה המקבילה אשתקד ובשנת 2213הראשון של

.ן מניב"ן למגורים בישראל והן בנדל"חברות העוסקות הן בנדל*



לגידול בסך הגיוסים ישנה עלייה משמעותית במספר בנוסף ניתן לראות כי מעבר

1החברות המגייסות

התיאבון לסיכון חוזר והמרווחים מתיישרים בהתאם

( BBB)+ו ( A-)ח בדירוג "להלן גרף המתאר את מרווחי הריביות של אג

:מהממשלתי בתאריכים רלוונטים

הקמת ממשלה חדשה אשר מיישמת מדיניות פיסקאלית מרסנת : הגורם

פתרון משבר החוב באירופה והצוק ( קיצוץ תקציבי והעלאת מיסים)

ב תרמו לירידה ברמת אי הוודאות בסביבה העסקית "הפיסקאלי בארה

1והמאקרו כלכלית

השתחררות איטית וסלקטיבית של שוק ההנפקות בעיקר בענף : והתוצאה

1ן"הנדל



אמות מידה פיננסיות 4.4

נקבעו הוראות שיחולו על גופים מוסדיים בעת על בסיס המלצות וועדת חודק

, בין השאר, ביניהן מאפיינים רצויים של אגרות חוב הכוללים, רכישת אגרות חוב

אמות מידה אלו הינן התניות פיננסיות (Covenants 1)אמות מידה פיננסיות

יכאשר מטרתן לוודא שלא יחול שינו, שנקבעות בשטר הנאמנות של אגרת חוב

אי 1 במצבה של החברה הלווה ושביכולתה להחזיר את ההלוואה מהותי לרעה

, עמידה בהתניות שנקבעו מעניקה למלווה סעדים שונים כגון דרישה לפירעון מיידי

מבחינה , במקרה כזה של הפרה1 'וכו( במידה ויש)פיקדונות , חילוט ערבויות

חסים דבר המשפיע כמובן על הי, חשבונאית החוב עובר מזמן ארוך לזמן קצר

או /על מנת להימנע מדרישה לפירעון ו(1 'יחס שוטף וכו)הפיננסיים הרלוונטיים

שינוי אמת -מהגוף המלווה ( כתב ויתור) Waiverעל הלווה לבקש , חילוט ערבויות

1או זמן נוסף לדאוג שהיחס יהיה בגבולות המותר/המידה שבהפרה ו

רשימה סגורה וישנם תנאים זו אינה ) להלן מספר אמות מידה פיננסיות מקובלות

(:פוטנציאליים רבים נוספים

הון עצמי למאזן 11

הון עצמי מינימלי 21

CAP-חוב ל 31

תזרים מפעילות שוטפת ביחס להחזרי קרן וריבית )יחס כיסוי שירות חוב 11

(שנתיים

כאשר על הלווה ,י שני הצדדים במשא ומתן"אמות המידה שייבחרו נקבעות ע

תכנית האסטרטגית של החברה וכן שהיחסים לוודא שהקובננטים מתאימים ל

( Headroom)הפיננסיים אשר נקבעים מול המלווה משאירים מספיק מרווח בטחון

על , כמו כן1 על מנת למנוע מצב של הפרה בגין סטייה קטנה מהיחסים המקוריים

תלוי , חודשים 3-3המקובל הוא בין )הלווה לדרוש תקופה מספקת לתיקון ההפרה

1במידה ותתרחש, (יבותבחברה ובנס

כי קביעת אמות מידה פיננסיות הינה חלק אינטגראלי מהסכם ההלוואה ולא , יצוין

1י המלווה"בהכרח תקטין את שיעור הריבית המבוקש ע

נקבעו אמות המידה הפיננסיות , בהסכם הלוואה לזמן ארוך של חברה: לדוגמה

: הבאות

25%1 -שיעור הון עצמי למאזן לא ירד מ 11

X51לא יעלה על EBITDA-חוב פיננסי ליחס 21



:באמות מידה פיננסיות Xלהלן דוגמה לבחינת עמידתה של חברה

2511 מגבלה אמות מידה פיננסיות

מרווח ביטחון

Headroom 2512

מרווח ביטחון

Headroom

11% 22152% 22% 32% >25% שיעור הון עצמי למאזן

EBITDA X5> X1 25% X113 2%-יחס חוב פיננסי ל

מהגוף המלווה של ( כתב ויתור) Waiverבהתאם לזאת על החברה הלווה לבקש

ישתנו אמות המידה 2213שהחל משנת , כך1 שינוי אמת המידה שבהפרה

כי מומלץ לחברות להיערך , נדגישX 515 1-של EBITDA-הפיננסיות ליחס חוב ל

מבעוד מועד ולהקדים את הפנייה של הבנק כך שיבואו אל הבנק המממן שעוד יש

1באמתחתם מרווח מספק ולא בשעה שהם כבר לאחר ההפרה

שעבוד תזרים עודפים 4.0

ן למגורים הינה שיטת הפרויקט "הדרך המקובלת למימון פרויקטי נדל, כאמור

התקבולים , כולל הקרקע, ממבנה המימון משועבד הפרויקט למלווהכחלק 1 הסגור

תלוי )אשר נדרשים בחלק מהמקרים , משקיעים מוסדיים, על כן1 והעודפים ממנו

נאלצים להסתפק בשעבוד ראשון על חשבון , לשעבודים כנגד ההלוואה( חברה

1העודפים של הפרויקט

המלווה הבנק ואשר ךלמשו רשאית תהא החברה אשר כספים - הגדרת עודפים

בסיום או/ו במהלך בפועל משיכתם את יתיר המשועבדים את הפרויקטים

או/ו עצמי הון הכוללים ,המשועבדים מהפרויקטים אחד של כל והאכלוס בנייהה

המשועבדים הפרויקטים של אפס דוח פי על שאלה נקבעו כפי)בעלים הלוואות

רווחים וכן ,(המשועבדים בפרויקטים בניית המבנים לטובת העמידה החברה אשר

.המשועבדים מהפרויקטים לחברה שינבעו

יש לציין כי במרבית שטרי הנאמנות הנוגעים לשעבוד תזרים עודפים מצויין כי

לבנק המלווה זכות עדיפה במדרג הנשייה שכן , אולם, מדובר בשעבוד ראשון

דפים אשר הינם נדרש אישורו לשחרור העודפים לבעלי השעבוד על חשבון העו

1נחותים ביחס לבנק המלווה

את קבלת הרווחים , לכאורה, שעבוד חשבון העודפים מאפשר לחברה להקדים

אם לצרכי החזר הלוואות ואם להמשך , מהפרויקט ומאפשר לה דרך מימון נוספת

1קרי רכישת קרקעות ופיתוחם לפרויקטים למגורים, פעילותה השוטפת



בחברות ציבוריות 111-115יום כנגד האשראי נע בין יחס העודפים המקובל בשוק כ

1 ואף עשוי להיות גבוה יותר לחברות פרטיות בעלות היקף פעילות נמוך יותר

:יחס העודפים המקובל בשוק כנגד תזרים העודפים נגזר ממספר אלמנטים

מוניטין היזם וביצועי העבר שלו

בחינה ספציפית של אטרקטיביות הפרויקטים המשועבדים

השלב בו נמצאת הקרקע מבחינת ההיתרים שלה והזמן הצפוי להשלמת

הפרויקט

מורכבות הביצוע של הפרויקט

המוסדיים מעדיפים שחברות אשר שיעבדו להם תזרים עודפים, על פי רוב

אם ניתנה לכך אלא, מפרויקטים ספציפיים לא יבצעו החלפה של הפרויקטים

תבטיח לכך שהחברה הסכמה זו הינה בכפוף1 הסכמה מפורשת בשטר הנאמנות

1נ1הרחבת הסדרה עד לגובה ע), לעת מעת הלוואה כפי שתהיה/ח"יתרת האג את

כמפורט העודפים ובחשבון המשועבדים בפרויקטים, (מקסימלי בסדרה מסויימת

המשועבדים מהפרויקטים הצפויים של העודפים היחס ישמר אותו בו באופן, לעיל

1לקרן בהתאם ליחס שנקבע במועד ההנפקה הראשונה

ח יש"מיליון ש 122בפרויקט דירות למגורים שעלותו הכוללת הינה : לדוגמה

1מסך עלויות הפרויקט( ח"מיליון ש 35) 35%להשקיע הון עצמי בשיעור של

שיווק 1 ו של הפרויקטובתחילת שיווק בנייההחברה נמצאת בסמוך לקבלת היתרי ה

הנחות העבודה הינם 1 הפרויקט ומסירת הדירות צפוי להימשך כשנתיים וחצי

:כדלקמן

משווי הפרויקט 3313%שווי הקרקע הינו

מסך העלויות 22%הרווח הצפוי מהפרויקט עומד על

12%-ח בהינתן כי הקבלן עלה על הקרקע ו"מיליון ש 11גיוס אשראי של

מהדירות נמכרו

העודפים לאשראי לפיו גייס היזם אשראי כנגד תזרים העודפים הינו יחס

1125



:להלן טבלה המציגה את השקעות ומשיכות ההון העצמי מהפרויקט

את מרבית תזרים 2213ניתן לראות כי היזם מושך כבר בסוף שנת

, זאת1 העודפים של הפרויקט ויכול להשתמש בתזרים זה לכל מטרה

לתרחיש הבסיסי בו ניתן למשוך את תזרים העודפים רק בסוף בהשוואה

בהינתן תנאים מסוימים ניתן להקדים את משיכת תזרים , אולם)התקופה

(1העודפים גם בתרחיש הבסיסי

נדגיש כי ישנם בנקים שאינם מאפשרים שעבוד תזרים עודפים לגוף

.מממן אחר

חתימה



-' פרק ב עסקאות קומבינציה



המודל העסקי .1.ב

במסגרת עסקת קומבינציה סטנדרטית 1 קיימות מספר צורות של עסקאות קומבינציה

מוכר בעל הקרקע חלק ממנה ליזם בתמורה לקבלת שטחים בנויים על חלק הקרקע

בעסקה זו התמורה שיקבל בעל הקרקע תלויה בבנייתם של שטחים על ידי 1 הנותר בידיו

בעל הקרקע או בקבלת תועלת מהשכרתם או היזם ובמכירת אותם שטחים על ידי

נעשה בסיום הבנייה כך שטווח הזמן לקבלת התמורה , אם כן, התשלום1 מהשימוש בהם

יכול בעל הקרקע למכור חלק מהשטחים גם במהלך , עם זאת1 בגין הקרקע יחסית ארוך

1 הבנייה וזאת בכפוף לתנאי העסקה עם היזם

1הינה להמחשה בלבד ההדוגמ1 נציה סטנדרטיתלמודל כלכלי בעסקת קומבי הלהלן דוגמ


1במעגל השני של גוש דן -מיקום הנכס -

35%1 -שיעור הקומבינציה בעסקה -

151 -ד בפרויקט "מספר יח -

1ר"מ 132 -ד ממוצעת בפרויקט "גודל יח -

1 שנים 3משך ביצוע הפרויקט -

1בעל הקרקע ולכן לא חושב במודלעל , כאמור להלן בפרק המיסוי, מס שבח מוטל -

1ח"מיליון ש 111מ הינו "מחיר מכירת דירה ללא מע -

1ח"אלפי ש 327-ד המתקבלת הינה כ"העלות ליח, בהתאם להנחות לעיל



:להלן טבלה המסכמת את תוצאות המודל ואת שיעור הרווח של הפרויקט



:להלן תחזית של דוח התזרים לפרויקט

:הנחות נוספות

1ההוצאות הכלליות מתפלגות באופן שווה על פני תקופת הפרויקט

ממנו מתחילה , הוצאות ההקמה גדלות במהלך חיי הפרויקט עד לנקודת האמצע

1מגמת ירידה



הטיפול החשבונאי . 2.ב

עסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין שבה נמסרים קרקע או זכויות שימוש בקרקע

1(בנייהעסקת שירותי ) בנייהתמורת שירותי

לבין עם בעל הקרקע הנערכת ביןבסוג אחר של עסקת קומבינציה קושר הקבלן עסקה

על בנייהכאשר בעל הקרקע מוכר חלק מקרקע בבעלותו ליזם בתמורה לשירותי , היזם

לפיה הקבלן מקבל חלק מהקרקע תמורת זכויות אחרות 1רת הקרקע שנשארת אצלוית

1(עסקת תמורות)הניתנות לבעל הקרקע כגון אחוז מההכנסה בפרויקט

תקינה ישראלית -הטיפול החשבונאי

מלאי מקרקעין יירשם כנגד

בנייהעסקת שירותי

ההכרה לראשונה

1בנייהשירותי העלות הקרקע תרשם בסכום העלות החזויה של

1באותו סכום למוכר המקרקעין בנייהבמקביל תרשם התחייבות למתן שירותי

1בנייההמדידה הינה בהתאם לשווי ההוגן של שירותי ה

עסקת תמורות

סוג נוסף של עסקת קומבינציה היא עסקה שבמסגרתה בעל הקרקע מעביר ליזם חלק

מזומן כתלות בגובה המחיר מהקרקע שבבעלותו והיזם מתחייב למסור לבעל הקרקע

1שבו ימכרו הדירות שיבנו על הקרקע

הטיפול החשבונאי

ובכל מקרה לא , בנייהרישום זה ייעשה במועד התגבשות ההתחייבות למתן שירותי

1בנייהיאוחר ממועד קבלת היתר ה

מדידה עוקבת

יהבנישינויים באומדן עלות שירותי ה1 עלות הקרקע תהווה חלק מעלויות הפרויקט

1ייזקפו לעלויות הפרויקט, במהלך ביצוע הפרויקט



אם קצב זה , בנייהתסולק בקצב ההשלמה של שירותי ה בנייהההתחייבות למתן שירותי

אם ההתחייבות 1 שונה מהותית מקצב השלמת הפרויקט וניתן לקביעה נפרדת ומהימנה

הרי שלצורך חישוב עלות , מסולקת בקצב השלמת הפרויקט בנייהלמתן שירותי

1חלק מעלויות השלמת הפרויקט בנייהההשלמה תהווה העלות הכוללת של שירותי ה

1יהוה חלק מהכנסות הפרויקט לא בנייהם של שירותי הישווי


:ההכרה לראשונה

1 בהתחייבות פיננסיתמלאי מקרקעין שנוצר בעסקת תמורות נמדד לראשונה כנגד הכרה

ההתחייבות הפיננסית נמדדת בהתאם לתזרימי המזומנים הצפויים להיות משולמים על

1המהוונים בריבית המקורית של ההתחייבות הפיננסית, ידי היזם

לאחר ההכרה הראשונה

:מדידה עוקבת

1מלאי המקרקעין מהווה חלק מעלויות הפרויקט

1לשיטת הריבית האפקטיביתההתחייבות הפיננסית נמדדת בהתאם

1 לעיתים התמורות בעסקת תמורות צמודות למדד מסוים או מטבע או תלויות בגורם אחר

1במקרה זה ההתחייבות מהווה נגזר משובץ אשר יימדד בנפרד מהחוזה המארח

:תקינה בינלאומית - הטיפול החשבונאי

והאמור להלן , קומבינציהיצוין כי בתקינה הבינלאומית אין התייחסות ספציפית לעסקאות

1והפרשנויות השונות לתקנים קיימים, מתבסס על הפרקטיקה הנהוגה

בנייהעסקת שירותי

חלק בנייהבעסקה זו הקבלן מקבל קרקע לבנייה ומעניק לבעלי הקרקע בסוף ה

הקבלן מעניק שירותי בנייה בגין חלק מהקרקע שחוזר בסופו , כלומר בפועל1 מהדירות

1י הקרקעשל דבר לבעל

:הכרה לראשונה

השווי ההוגן של הקרקע זה 1 יש לרשום קרקע מצד אחד והתחייבות מצד שני בשווי ההוגן

לא מדובר בהתחייבות פיננסית אלא בעצם בהכנסות 1 בנייההשווי ההוגן של שירותי

1מראש שלא ניתן להכיר בהן ברווח והפסד כעת




כולל העלויות לחלק של , מהעלויות במהלך הבנייה 122%מהוונים לקרקע : קרקע

1הקרקע שמועבר אחר כך לבעלי הקרקע

1 ללא שינוי: התחייבות

:רישום בעת מסירת הדירות

1נזקפת לעלות המכר( לרבות עלויות שנצברו)עלות הקרקע

1 התחייבות נזקפת להכנסות ממכירות

כלומר התחייבות כנגד קרקע - קיימת גישה שאומרת שיש לסגור עסקת קומבינציה בנטו

אנחנו בגישה כי קבלן בונה זכאי 1 וכי אין להכיר בהכנסות והוצאות בעת סגירת העסקה -

1 להכיר בהכנסה ולכן יש לסגור עסקת קומבינציה בברוטו


כלומר 1 ומתחייב להעביר לבעלי הקרקע כסף, בעסקה זו הקבלן מקבל את הקרקע

עסקת קומבינציית תמורות יכולה להיות מטופלת כמכשיר 1 מדובר בהתחייבות פיננסית

1 פיננסי מעורב הכולל נגזר משובץ

:יום ההכרה לראשונה

מדידת השווי 1 כנגד התחייבות פיננסית( מהקרקע 122%)יש לרשום קרקע בשווי ההוגן

שהוא בהכרח שווה לשווי ההוגן של התחייבות פיננסית ביום )ההוגן של הקרקע

1הערכה של הסכום שיועבר לבעלי הקרקע כשהוא מהוון נכון ליום ההכרה(: ההכרה


1 לאחר יום ההכרה לראשונה מודדים את הקרקע ואת ההתחייבות בנפרד

1 ך בכל תקופהבודקים האם חלה ירידת ער - קרקע

קיימת גישה שהרכיב המשתנה הוא ) 1לפי שיטת ריבית אפקטיבית - התחייבות פיננסית

נגזר אולם ניתן לטעון ששינוי בשווי שמתבסס על הכנסות לא עונה להגדרת נגזר היות

(1ומתבסס על משתנה לא פיננסי של אחד הצדדים לחוזה



:עדכון התחייבות פיננסית

(: 2222בינואר 1-מ) IAS 23בהתחייבות פיננסית שנוצרה אחרי תיקון

1מהוון למלאי -עדכון הנובע מערך הזמן 1א

מקובלות שתי שיטות כאשר מדובר בבחירה - עדכון הנובע משינוי בצפי התמורה 1ב

: של מדיניות חשבונאית שיש ליישם על כל עסקאות הקומבינציה בעקביות

פסדהעדכון נעשה מול רווח וה 11

1העדכון נעשה מול המלאי 21

1התשלומים שמועברים לבעל הקרקע מקטינים את ההתחייבות 1ג



מיסוי עסקאות קומבינציה . 3.ב

כללי

, בעסקה כזו1 עסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי הינה עסקת חליפין במקרקעין

מעביר בעל הקרקע חלק מהקרקע הנמצאת ברשותו לקבלן ובתמורה מקבל , לרוב

הקרקע שבבעלות בעל , למעשה1 על חלק הקרקע שנותר בידיו בנייהממנו שירותי

בונה עבור אחרים חלק אחד נרכש על ידי הקבלן ובו הוא: המגרש מחולקת לשניים

או עבור עצמו וחלק שני שנותר בידי בעל הקרקע ובו בונה הקבלן עבור בעל

שירותי הבנייה מהווים את התמורה בגין חלק הקרקע שעבר , למעשה1 הקרקע

1לידי הקבלן

חייבת במגוון רחב של , בדומה לעסקאות מקרקעין אחרות, עסקת קומבינציה

להלן נפרוט חלק 1 ס רכישה ומס ערך מוסףמ, הכנסה/מס שבח: מיסים וביניהם

1מהיבטי מס אלה

מס שבח על הבעלים

בעסקת קומבינציה נחשב הבעלים כמי שמכר חלק מהמקרקעין שבבעלותו , כאמור

מחויב , לפיכך1 תמורת קבלת שירותי בנייה על חלק המקרקעין שנותר בבעלותו

ושב לפי שווי שוויו של החלק הנמכר מח1 הבעלים במס שבח על החלק הנמכר

23/221בהתאם להוראת ביצוע , השוק של המקרקעין או לפי שווי שירותי הבנייה

מס רכישה על הקבלן

1 חוק מיסוי מקרקעין והתקנות שהותקנו מכוחו קובעות את החבות במס רכישה

במקרה של עסקאות קומבינציה 1 מס רכישה חל על הקונה זכות במקרקעין, ככלל

לרוב בהתאם לשווי המכירה של חלק הקרקע הנמכר , בלןמס הרכישה יחול על הק

ניתן לחשב את השווי לפי שירותי הבנייה שהקבלן 23/22לפי הוראת ביצוע )

5%מס הרכישה על קרקע פנויה נקבע לשיעור של , כיום(1 מספק לבעל הקרקע

1משווי הקרקע

מס הכנסה על הקבלן

יראו את הכנסותיו כהכנסה הרי ש, במידה שמדובר ביזם שעיסוקו בניית דירות

א 2סעיף , כפי שהוסבר לעיל1 לפקודה והוא ימוסה בהתאם( 1)2מעסק לפי סעיף

על פי הוראות סעיף זה 1 לפקודה קובע את אופן החיוב במס על הכנסות קבלנים

" הכנסות מעבודה ממושכת"קבלנים בעלי : הקבלנים מחולקים לשתי קטגוריות



רום -ד די"בהתאם לפס(1 קבלן בונה" )בנייןסות מוקבלנים בעלי הכנ( קבלן מבצע)

לגבי חלק הקרקע : חובש הקבלן בעסקת קומבינציה שני כובעים, (7122/21א "ע)

שרכש מבעל הקרקע הוא ייחשב כקבלן בונה ויכיר בהכנסותיו בהתאם להוראות

ואילו בנוגע לחלק הקרקע ; קרי רק עם השלמת הבנייה, לפקודה( ג)א2סעיף

בעל הקרקע ייחשב הקבלן כקבלן מבצע ויכיר בהכנסותיו בהתאם שנותר בידי

לפי קצב התקדמות הפרויקט ובכפוף לתנאים שפורטו , קרי, (ב)א2להוראות סעיף

1 לעיל

מס ערך מוסף

מכירת הקרקע

בעסקה 1 מ"מכירת קרקע מאדם פרטי לעוסק נחשבת כעסקת אקראי החייבת במע

כי , יובהר1 המס בדרך של חשבונית עצמיתזו יהיה העוסק הקונה חייב בתשלום

רשאי הוא לנכות את מס התשומות, מ"לצרכי מע" עוסק"מאחר שהקבלן הינו 1

אי 1

אין חבות מס אפקטיבית בגין מסירת הקרקע בעסקאות קומבינציה , לרוב, לכך

1 מ"לעניין חוק מע

מתן שירותי בנייה

במסגרת עסקת הקומבינציה הקבלן מעניק שירותי בנייה לבעל , כפי שהוסבר לעיל

( 122/22א "ע)לפי הלכת ניכן 1 מ"בגין שירותי בנייה אלה חלה חבות במע1 הקרקע

מועד יהווהשהרי מועד זה , חלה החבות במועד העמדת המקרקעין לקבלן

נויים שחלו בשנים כי לאור השי, עם זאת יצוין1 בנייההתשלום עבור שירותי ה

ניתן לאמץ במקרים מסוימים עמדה שונה הדוחה את , מ"האחרונות בחקיקת מע

1מ למועדים מאוחרים יותר"תשלום המע


בה מוכר הבעלים חלק מהזכויות במקרקעין בתמורה , בדומה לעסקת קומבינציה

קיימת גם עסקה בה מוכר הבעלים את מלוא זכויותיו , לקבלת שירותי בנייה מהיזם

במקרקעין בתמורה לקבלת אחוז מוסכם מן התמורות שיתקבלו על ידי היזם

"1 ת תמורותעסק"עסקה זו נקראת 1 במכירת היחידות שייבנו על המקרקעין

: בשני אלמנטים מרכזיים, בין היתר, ההבדל בין שני סוגי העסקאות מתבטא

1

קבלן אשר מתעתד , למשל)אם וככול שמדובר בתשומות לשימוש בעסקה החייבת במס עסקאות

(1להשכיר את הדירות שיבנה כחלק מעסקת הקומבינציה לא רשאי לנכות מס תשומות



, "(מכר חלקי)"בעסקת קומבינציה רגילה חלק מהקרקע נשאר בידי המוכר 1א

ואילו בעסקת תמורות כלל הקרקע נמכרת לקבלן ובידי המוכר לא נותר דבר

"(1מכר מלא)"

אמצעות שירותי בנייה בעוד התמורה בעסקת קומבינציה רגילה ניתנת ב 1ב

שהתמורה בעסקת תמורות ניתנת כסכום כספי הנגזר מהיקף ההכנסות

1 העתידיות של הפרויקט

בעוד שבעסקת , כך למשל1 מתווים שונים אלו מובילים למיסוי שונה של העסקאות

בעסקת תמורות הוא ימוסה , קומבינציה ממוסה בעל הקרקע רק על החלק שמכר

1 זכויותעל מכירת מלוא ה

בעסקת תמורות משלם היזם מס רכישה על מלוא שווי הקרקע כבר ביום , כמו כן

ביצוע העסקה לעומת מס רכישה המשולם רק על חלק הקרקע שהיה מתקבל בידיו

1 בעסקת קומבינציה רגילה

מ בשל "בעסקת תמורות לא חל מע1 הבדל נוסף קיים במישור מס ערך מוסף

1 ים אלו לא ניתנים לבעל הקרקעמאחר ששירות בנייהשירותי ה



מימון עסקאות קומבינציה . 4.ב

מהות העסקה בהיבט המימוני -כללי 4.1

רוכשים , מצוקת אשראי של קבלנים, מגבלות בנק ישראל על מתן משכנתאות

מתמהמהים והבטחות לא נגמרות של הממשלה להורדת מחירי הדירות מעלים

היזמים מצידם מעוניינים בהפחתת 1 בישראלן "את מפלס החששות בשוק הנדל

יזמים רבים בוחרים באפשרות של עסקת , לפיכך1 הסיכון בתקופה של חוסר ודאות

נציין כי מהעבר השני 1 קומבינציה אשר מקטינה את הסיכון והחשיפה התזרימית

ולא יחתמו על עסקת , של המתרס גם בעלי הקרקע היום הינם בררנים יותר

1רה שאין לה חוסן פיננסיקומבינציה עם חב

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין במסגרתה מוכר בעל המקרקעין חלק

השיטה התפתחה בישראל על רקע 1 מזכויותיו בקרקע בתמורה לשירותי בנייה

של המאה 72-שיעורי האינפלציה הגבוהים ששררו בישראל החל מסוף שנות ה

1 22-ה

שבהן בעל הקרקע " סטנדרטית"אך ב, יהקיימות מספר צורות של עסקת קומבינצ

בשיעור מסוים , מוכר חלק ממנה או את כולה ליזם בתמורה לקבלת מספר דירות

בה המוכר מקבל את , בניגוד לעסקת מזומן1 מסך הדירות שייבנו על השטח

למרות שבעל )במקרה זה התמורה מתקבלת בסיום הבנייה , התמורה באופן מיידי

בכפוף לתנאי , התמורה או את כולה כבר בשלב הבנייההקרקע יכול למכור חלק מ

כמובן שבהתאם הסיכון לבעל הקרקע גבוה מזה של עסקת (1 העסקה עם היזם

ישנן מספר צורות לעסקאות קומבינציה והתמורה יכולה לשלב בין , כאמור1 מזומן

: להלן)או שיעור מסויים מתמורת המכירות של כלל הפרויקט , מזומן ודירות

1'או לחילופין דירות שכבר קיימות בפרויקט אחר וכו, "(מורותעסקת ת"

, לכאורה, שהרי בעל הקרקע נותן, במהותה עסקת הקומבינציה היא עסקת מימון

הדירות שייבנו -אשראי בטרם קיבל לידיו את התמורה "( היזם: "להלן)יזם -לקבלן

1 על הקרקע הנמכרת

עצמי בעסקה ומממן את הפרויקט במקרים מסוימים היזם אינו צריך להשקיע הון

הקטנת נפח המימון מאפשרת ליזם 1 י מכירה מוקדמת של הדירות המיועדות לו"ע

בעל , מנגד1 י הגורמים המממנים"נזילות רבה יותר וחיסכון בבטחונות הנדרשים ע

זאת על מנת , הקרקע יזדקק למימון ביניים בגלל הדחייה בעיתוי קבלת ההכנסות

בעיקר אלו הנוגעים )ים שונים שחלים עליו בגין העסקה שיוכל לשלם תשלומ



חלק ניכר מן המאמץ הנדרש לתפירתן של עסקאות , אכן(1 מ"למיסים אגרות ומע

, מ"מע, שבח)קומבינציה מושקע במזעור חבויות המס על רבדיהן השונים בעסקה

את הפיצוי לעלויות אלה יקבל בעל הקרקע בעתיד באמצעות 11(1 'מס רכישה וכו

1 הגבוה מהתמורה שהיה מקבל בגין הקרקע בהווה, על הקרקע" תשלום עודף"

אך נהוג , התמורה שייקבל בעל הקרקע נגזרת ממספר הדירות שייבנו, כאמור

כמובן שאין מספר קבוע והאחוז יכול 1 לכמת זאת באחוזים מהפרויקט כולו

לחץ , ויקטאטרקטיביות הפר, להשתנות בהתאם למיקומו הגיאוגרפי של הפרויקט

1בעל הקרקע למכור וכן הלאה

סיכוני היזם בביצוע עסקאות קומבינציה 4.2

סיכון של שינויים במחירי הדירות - סיכון הביקוש

שינויים בתשומות הבנייה -סיכון הביצוע

סיכון זה נוגע בעיקרו לסטטוס המשפטי של תכנון והיתרי -סיכון סטטוטורי

השלכות אפשריות בנוגע להפקעת שטחי ציבורבנייה בועדות השונות וכן

בגין עסקת ( ב"צתיווך וכיו, הוצאות משפטיות)חבויות מס והוצאות שונות

הקומבינציה שבמקרים רבים מעמיד הקבלן כמימון ביניים לבעל הקרקע

:סיכוני בעל הקרקע

סיכון של שינויים במחירי הדירות - סיכון הביקוש

נייהאי וודאות בנוגע לאיכות הב

ז להשלמת הבנייה "אי וודאות בנוגע לעמידת היזם בלו

אי וודאות בנוגע לאפשרות כשל של היזם

:סיכונים של רוכשי דירות פוטנציאליים

חושף את -רכישת הדירה מתבצעת מול קבלן שאיננו רשום כבעל הקרקע

הרוכשים לתלות מסויימת בטיב היחסים בין הקבלן לבעל הקרקע

הנוהג המקובל הוא רישום -ללא הרשאה של בעל הקרקע מכירת דירות

(פתח לזיופים)הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות

:סיכון משותף לכולם

אי וודאות בנוגע לשינויים מאקרו כלכליים



האמצעים להפחתת הסיכונים והסדרת מימון לפרויקט 4.3

כך שלא )הקרקע הסיכון העיקרי בו נושא היזם נובע מהמנעות מפעולה של בעל

סיכון זה עשוי להיות מכוסה ברובו באמצעות (1 יאפשר לרשום הערת אזהרה וכולי

פעולות של )י שני הצדדים לפעול בשם בעל הקרקע "ד שיוסמך ע"מתן יפוי כוח לעו

(1רישום וחתימה

:האמצעים להפחתת הסיכון לבעל הקרקע הם כדלקמן

איסור גורף , עם זאת -ות איסור רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדיר

במקרה 1 שכזה אינו מקובל בפרקטיקה ומקשה על היזם את מכירת הדירות

שכזה יאלץ היזם להעמיד הון עצמי רב בין אם בהשקעה ישירה ובין אם

מתן 1 על מנת שהבנק ינפיק לרוכשים ערבויות חוק מכר, בהעמדת בטחונות

אולם במקרה זה שעבוד , אשראי בנקאי ליזם מותנה בהמצאת בטחונות לבנק

זכויות היזם על פי הסכם הקומבינציה לטובת הבנק עלול שלא לספק את

1התוצאה היא שמסלול זה בעייתי ליישום1 הבנק

י קצב התקדמות "התרה של מכירה ושל רישום הערות אזהרה בהדרגה עפ

פתרון (1 שיוגדר לכל שלב במהלך הבנייה" למפתח מכירות"בהתאם )הבנייה

איזון בין האינטרסים המנוגדים של היזם ובעל הקרקע אשר מעניק זה יוצר

מחד הגנה חלקית לבעל הקרקע ומנגד מאפשר גמישות עסקית ומימונית

בפועל פתרון זה הינו בעייתי לאור שימוש חורג שביצעו יזמים רבים 1 ליזם

1 מעבר להרשאה שניתנה להם

ערבות 1 י היזם"ם עמתן ערבות בנקאית לבעל הקרקע להבטחת ביצוע ההסכ

ביצוע הינה דרך מקובלת להבטחת עמידה בהתחייבויות בעסקות ביצוע בענף

ערבות שכזו מכסה את בעל הקרקע רק באופן חלקי בעיקר , עם זאת1 הבנייה

על פי רוב , בנוסף1 ז"בכל הנוגע להפרות הקשורות לטיב הבנייה ולעמידה בלו

ייה ואיננה יכולה לכסות על מעלות הבנ %12עד ערבות זו הינה בהיקף של

1כלל הנזק הקנייני העלול להגרם לבעל הקרקע

מתן ערבות בנקאית מלאה בגובה ערך הקרקע הינה בעייתית היות ודורשת

העמדת בטחונות ניכרים לבנק ועמלות גבוהות מאד ולפיכך פתרון זה אינו

1מעשי

ששוב מוציא פתרון בעייתי כיוון - שיעבוד נכסים אחרים לטובת בעל הקרקע

רכישת קרקע ללא -את העוקץ מהרציונאל הבסיסי של עסקת הקומבינציה

1העמדת הון עצמי



ליווי בנקאי סגור של הפרויקט מפחית את הסיכונים לכל הצדדים : הפתרון המקובל

בעסקה

1הליווי הבנקאי מפחית את הסיכון של בריחת מקורות מהפרויקט

בנקאיות לפי חוק מכר ואין צורך ברישום הערות רוכשי הדירות מובטחים בערבויות

1אזהרה

שיטת הליווי הבנקאי מאפשרת הנפקת ערבות בנקאית בסכום ניכר להבטחת בעל

אולם דורשת , הקרקע וכן התאמת הסדרים מיוחדים בין הבנק לבין בעל הקרקע

שיעבוד של הקרקע כולה או לכל הפחות את חלקו של בעל הקרקע בעסקת

1 התמורות

שעבוד מלא של הקרקע לטובת הבנק: תרון אלטרנטיבי ראשוןפ

ימציא הבנק לבעל ( לרבות החלק המיועד לבעל הקרקע)כנגד שיעבוד מלא של הקרקע

נציין כי סכום 1 הקרקע ערבות בנקאית בסכום התואם לערך הקרקע בעת ביצוע העסקה

קומבינציה הערבות הבנקאית אמור להיקבע בין בעל הקרקע ליזם במסגרת הסכם ה

סכום זה נקבע בפועל בהתאם 1 כאשר לדרישות הבנק ישנה השפעה עקיפה על גובהו

יכולת המיקוח שלהם ובנתוני החבות שלהם , למידת האמון השוררת בין הצדדים לעסקה

ככל שסכום הערבות גבוה יותר יאלץ היזם להשקיע הון , כאמור1 כלפי הרשויות השונות

בהתאם לשיטה זו תישאר , בנוסף1 ערבות גבוהה יותר עצמי רב יותר וכן ישא בעמלת

הערבות בתוקפה עד להשלמת הפרויקט ולמסירת הדירות לבעלי הקרקע כשהן נקיות

משפרת את מצב בנייהכל עוד השעבוד מוטל על כל הקרקע אין התקדמות ה) -משעבוד

(1בעל הקרקע

שיעבוד חלקו של היזם בקומבינציה: פתרון אלטרנטיבי שני

כל שנותר הוא להבטיח אותם , סלול זה כיוון שחלקם של בעלי הקרקע אינו משועבדבמ

קרי , בערבות בנקאית בסכום המקביל לעלות ההקמה של קבלת השירותים הקבלניים

נמוכה יותר ( תואמת לערך הקרקע הנמכר ליזם)עלות זו 1 היחידות נשוא הקומבינציה

זו מתבצעת הפחתה של סכום בשיטה1 ומאפשרת קבלת סכום ערבות נמוך יותר

היתרון של שיטה זו הוא 1 הערבות בהתאם לקצב התקדמות הבנייה של יחידותיהם

שאף הוא הולך ופוחת ולפיכך עשוי לחסוך ליזם הון , בסכום ערבות בסיסי נמוך יותר

הבנקים מעדיפים את השיטה , עם זאת1 עצמי רב וחלק משמעותי מעמלת הערבות

אלא אם מדובר בבנייה צמודת , שיפתם במקרה כשל של היזםהראשונה שמקטינה את ח



ד של בעל הקרקע ושל היזם "או בעסקת קומבינציה המאפשרת חלוקת יח, קרקע

1 לבניינים נפרדים

בנוסף קיימת חשיבות מרובה לנוסח הערבות להבטחת בעל הקרקע שכן זה אינו

ח הערבות וסכום בהתאם לנוס1 ויש להתאימו לכל עסקה על פי נתוניה, סטנדרטי

שכן נוסח , הערבות נגזר גם ההון העצמי והבטחונות שיידרש להמציא היזם לבנק

1הערבות קובע במידה ניכרת את רמת הסיכון שנוטל הבנק בליווי העסקה

נציין כי על פי רוב בביצוע פרויקטי קומבינציה ללא ליווי בנקאי קיים חסרון מימוני נוסף

, הבנקים מסרבים להעניק להם משכנתא על הדירה -אלים מצידם של הדיירים הפוטנצי

1כך שהם יידרשו להון עצמי לכל סכום הרכישה

לסיכום ניתן לומר כי ליווי בנקאי לעסקת קומבינציה מפחית את נטל הסיכונים על כל

עם זאת לא בכל מצב הליווי הבנקאי משתלם וכדאי 1 הצדדים הנוגעים לעסקת הקומבינציה

ולעתים דורש ממנו השקעת הון עצמי נוסף , הוא מטיל מגבלות על היזם, שכןלכל הצדדים

אך מנגד מפשט את , וכרוך בהוצאות נוספות שעל הצדדים לשאת במימונן, מעבר לקרקע

1תהליך העבודה



-' פרק ג פינוי ובינויפרויקט



סקירה כלכלית . 1.ג

סקירה כלכלית כללית 1.1

1690 - ובינויפינוי חוק

שנחקק התחדשות עירוניתהינו חלק ממדיניות 1235 -חוק פינוי ובינוי

ההכרזה על שטח כעל 1 כפתרון לבעיות הנגררות בעקבות תהליך הפרבור

לאפשר , נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע פינוי ובינוימתחם

את תדמית עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ולשפר

1 העיר

כיום קיימים שלושה מסלולי התחדשות עירונית מתוכם שניים מיועדים

המסלול הרלוונטי 1 לרשויות המקומיות ומסלול אחד מיועד ליזמים פרטיים

1המיועד ליזמים פרטיים מסלול המיסויאליו נתייחס הינו

זכות במיזם זה רוכש היזם 1 מסלול המיסוי פועל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין

היזם מתחייב לפנות את הדיירים המתגוררים 1 לבנות על מקרקעין מיושבים

כ "בד, ולבנות במקומם מבנים אחרים, להרוס את המבנים הקיימים, במתחם

אותם הוא יכול לשווק , בצפיפות רבה יותר ובאיכות בנייה גבוהה יותר

1 ולמכור

מקבלים תמורה ,הדיירים בתמורה להתפנותם ולויתורם על דירותיהם ליזם

בדמות דירות מגורים בבניינים החדשים שייבנו במתחם או מחוץ למתחם או

1 כפי שיוסכם בינם לבין היזם, תמורה אחרת

מטרת החוק לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית באמצעות השוק

1 הפרטי

בעלי הנכסים לפנות לוועדה /במסגרת מסלול המיסוי רשאים יזמים

( מ"הפועלת לעניין זה יחד עם נציגי רשות המסים ומע) להתחדשות עירונית

פינוי ובינויולבקש את המלצתה לממשלה לעניין הכרזה על מתחם כמתחם

1או עיבוי במסלול מיסוי לתקופה של שש שנים

הטבות הנוגעות לעסקות ( במהלך תקפותה)הכרזת הממשלה מקנה

מ על "ישה ובמעבמס רכ, המבוצעות על ידי הדיירים המפּונים במס שבח

1 שירותי הבנייה וכן היא מאפשרת את דחיית המועד הקובע את חבות המס



2559 -( פיצויים)חוק פינוי ובינוי

מנסה להתמודד עם אחת הבעיות שהיו בחוק פינוי ( פיצויים)חוק פינוי ובינוי

במבנה המגורים אישור מכל הדייריםלפיו נדרש - 1235-ה"ובינוי התשכ

1 המיועד לפינוי לצורך המיזם

חל על בתים משותפים המצויים על שטח ( פיצויים)חוק פינוי ובינוי

1 פינוי ובינוישהממשלה הכריזה עליו כמתחם

ברוב יש צורך פינוי ובינויבכדי להוציא לפועל פרויקט , על פי החוק החדש

75%ורוב של , או יותרדירות 5מבעלי הדירות היכן שיש 35%מיוחס של

למרות שניתן רוב מיוחס כמוגדר , דייר שיסרב להתפנות1 דירות 1לבניין עם

1יישא בחלק מנזקם של בעלי הדירות, בחוק

פינוי הפיצוי ייגזר מגובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת ה

1כושר פירעונו של בעל הדירה המסרב לשאת בנזק ונסיבות העסקה, ובינוי

לא יצאו פינוי ובינויאחת הסיבות בגינן פרויקטים רבים של , עד צאת החוק

לפועל הייתה סרבנותם של אחד או יותר מבעלי הדירות בבניין להתפנות

הייתה הצדקה , במצב בו כל הדיירים חותמים על אישור פינוי1 מדירתם

לו במצב זה כוח המיקוח ש; לדייר אחד לסרב( אם כי לא מוסרית)כלכלית

כיוון שכל שאר הדיירים כבר הסכימו לפנות את דירתם תמורת דירה , רב

נתון לסחטנות מצד אותו , האחראי על הפרויקט פינוי ובינוי, והיזם, חלופית

כיוון 1 הרוצה להשיג עסקה טובה יותר מזו שהוצעה לכלל הדיירים, דייר

ע היזם עשוי להיכנ, שנותר רק דייר אחד שלא הסכים להצעת הפינוי

ולתת לו דירה נוספת או סכום כספי העולה על מה , לסחטנות של הדייר

, על פי החוק1 שהוצע לשאר הדיירים רק בכדי להשלים את הליך הפינוי

אם העסקה אינה כדאית כלכלית , סירוב מצד דייר לא ייחשב בלתי סביר

למתפנה או כאשר הדייר המתפנה אינו מקבל מגורים חלופיים ובטוחות

1או אם קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה הסרבן ,הולמות

פינוי ובינויהיבטי מיסוי בפרויקטים של

יעשה בהתאם להוראות פקודת מס פינוי ובינוימיסוי היזם בעת פרויקט של

קרי היזם ממוסה על הרווח ממכירת הדירות בעת סיום הפרויקט , הכנסה

(1 חבהראה בפרק המיסוי בהר)ומסירת הדירות



:זכאי היזם להטבות נוספות כגון פינוי ובינויכמו כן במסגרת פרויקט של

1פטור מתשלום דמי היתר בתנאים מסוימים ‒

( תוכניות בניין ועיר)ע "סיוע כספי של משרד הבינוי והשיכון בהכנת התב ‒

1 י החברות המנהלות"הנעשית ע

או בחלק ניתן פטור מהיטל השבחה בגין השבחה של מגורים ביישוב ‒

אך מותנה בהסכמת הרשות המקומית, ממנו2

אולם רוב הרשויות אינן 1

למעט רשויות בהן ערכי הקרקע , מוכנות לוותר על היטל ההשבחה

1נמוכים יחסית

התפתחויות אחרונות בתחום

מועצת מקרקעי ישראל אישרה תכנית3

שמטרתה להוציא לפועל פרויקטים

ואגב כך להגדיל באלפי , כלכליים בלתישנחשבו עד היום , פינוי ובינוישל

פרויקטים של יחידות דיור את היצע הדירות באזורי הביקוש במסגרת

המדינה תאפשר לבצע תהליך , על פי התכנית החדשה1 התחדשות עירונית

ראשית תתבצע בהדרגה בנייה , כלומר(1 פינוי ובינויבמקום )פינוי ו של בינוי

תקצה לטובת ים סמוכים שהמדינהשל הדירות החדשות על שטחים פנוי

ללא צורך , הפרויקט והעברת הדיירים המפונים ישירות אל הבניין החדש

רק לאחר מכן יתבצעו הפינוי 1 שלוש-לשכירות לתקופה של שנתיים במעבר

מה שמאפשר בטחון לדיירים עד לסיום -הישנים וההריסה של המבנים

, יתבצעו חילופי מגרשיםסיום הפרויקט לאחר1 בניית דירותיהם החדשות

כאשר הליך זה , ישראל כאשר היזם ישיב מגרש פנוי אחר למינהל מקרקעי

.יהיה פטור ממכרז

פינוי ובינוימודל ביצוע פרויקט של 1.2

במסגרת הכנת המודל בדקנו מהו היחס בין כמות הדירות המפונות לבין כמות

וזאת לאור , ליזם 15%הדירות שניתן לבנות בפרויקט אשר יביא לשיעור רווח של

התנאים הכלכליים השוררים במשק במועד כתיבת שורות אלו ובהתאם להוראות

1 החוק

2

12351 -לחוק פינוי ובינוי (( א) 123סעיף )לתוספת השלישית [ 2(]ב) 12בהתאם להוראת סעיף : מתוך 3

(22/12/2212: תאריך פרסום)החלטות מועצת מקרקעי ישראל



היזם לא ירצה להיכנס 15%-הערכתנו היא כי כאשר שיעור הרווח הינו נמוך מ

1 לפרויקט

, ח"אלפי ש 11,222 ביצענו את הבדיקה תחת מספר הנחות שונות למחיר הדירה

התשואה המתקבלת הינה במצב הקיים 1 ח"אלפי ש 1,222-ח ו"אלפי ש 1,522

נציין כי הדוגמאות 1 מ"כיום בו מכירת הדירות חזרה לדיירים המפונים פטורה ממע

1 מחשה בלבדהמתוארות להלן הן לה

:הנחות המודל הינן כדלהלן

1 דירות 52מספר הדירות המפונות הינו -

1שנים 3משך בניית הפרויקט הינו -

במהלך תקופה זו על היזם לשאת בעלות שכירות דירה חלופית לבעלי -

עלויות השכירות 1 ח לדירה מפונה"אלפי ש 515הדירות בעלות חודשית של

1מתפלגות באופן אחיד

1 מטר 122גודל דירה נבנית הינו -

1ד"ח ליח"אלף ש 122עלות היטלי פיתוח של -

1 ד"ר ליח"ח למ"ש 1,222עלות בנייה של -

5%מ מהוות "ובצ, ניהול פיקוח ותקורה, הנהלה וכלליות, עלויות תכנון וייעוץ -

1מעלות הבנייה

1מעלות הבנייה 2%עלויות שיווק ופרסום מהוות -

1 ח"אלפי ש 752ת של הוצאות תפעוליות שנתיו -

בשנה 32%, בשנה הראשונה 32%הכנסות ממכירת הדירות מתפלגות -

1 בשנה השלישית 12%-השנייה ו

, מן ההוצאות הינן בשנה הראשונה 22%-עלויות הבנייה מתפלגות כך ש -

1 הינן בשנה השלישית 22%-הינן בשנה השנייה ו 32%

הדירות בתום מס הכנסה משולם על הרווח מן הפרויקט עם מסירת -

1 לפקודת מס הכנסה' ב12השנתיים וזה בהתאם לסעיף

1המודל מחושב מעת העלייה על הקרקע של הפרויקט -

1ח"אלפי ש 1,222תוצאות המודל תחת הנחה כי מחיר מכירת דירה הינו



המביא לשיעור פינוי ובינוילהלן טבלה המסכמת את תוצאות המודל ואת יחס ה

:15%רווח של

אזי שיעור 212עומד על פינוי ובינויכאשר יחס ה, שניתן לראות בטבלה לעילכפי

שיעור 212-כלומר כאשר יחס זה הינו גבוה מ1 15%הרווח של הפרויקט הינו

15%1-הרווח הינו גבוה מ

1ח"אלפי ש 1,522תוצאות המודל תחת הנחה כי מחיר מכירת דירה הינו

המביא לשיעור פינוי ובינויואת יחס הלהלן טבלה המסכמת את תוצאות המודל

:15%רווח של



אזי שיעור 213עומד על פינוי ובינויכאשר יחס ה, כפי שניתן לראות בטבלה לעיל


15%1-הרווח הינו גבוה מ

1ח"אלפי ש 1,222הינו תוצאות המודל תחת הנחה כי מחיר מכירת דירה

בינוי המביא לשיעור ולהלן טבלה המסכמת את תוצאות המודל ואת יחס הפינוי

:15%רווח של

אזי שיעור 312בינוי עומד על וכאשר יחס הפינוי , כפי שניתן לראות בטבלה לעיל


15%1-בוה מהרווח הינו ג

בדקנו מהו שיעור הרווח המתקבל תחת יחסי , תחת הנחות העלויות לעיל, כמו כן

אלפי 1,122ותחת הנחה כי מחיר המכירה של דירה הינו 1:1-ו 1:3בינוי של ופינוי

1ח"ש



1:3בינוי ויחס פינוי

:להלן תוצאות המודל ושיעור הרווח המתקבל

1:4בינוי ויחס פינוי

:תוצאות המודל ושיעור הרווח המתקבללהלן



ביחס למחיר דירה וליחס פינוי ובינוילהלן ניתוח רגישות לשיעור הרווח בפרויקט

:פינוי ובינוי

פינוי ובינויהטיפול החשבונאי בעסקאות .2.ג

מהוות פינוי ובינויועסקאות 32א "עסקאות הנערכות במסגרת תמ, מבחינה חשבונאית

121ולפיכך יטופלו בהתאם לאמור בחלק ב, מקרים פרטיים של עסקאות קומבינציה

פינוי ובינוימיסוי פרויקט .3.ג

כללי

מפונים בנייני מגורים ישנים על מנת שבמקומם יהיה ניתן פינוי ובינויבעסקאות

הדיירים המפונים מוותרים על , במסגרת עסקאות אלה1 לבנות בניינים חדשים

1 דירתם הישנה לטובת דירה חדשה

1 מאפשר התחדשות עירונית בערים בהם עתודות הקרקע לבנייה נמוכות פינוי ובינוי

העניק המחוקק הטבות מיסוי שונות , ן היתרבי, לאור הרצון לעודד פרויקטים אלו

1פינוי ובינוילעסקאות

טומנות בחובן מספר עסקאות שונות אשר כל אחת מהן עשויה פינוי ובינויעסקאות

עסקאות אלה יכול שיעשו במסגרת הסכם בין היזם 1 להיות חייבת במיסים שונים

כם משולש יחד עם ויכול שיעשה במסגרת הס, (בדומה לעסקת קומבינציה)לדיירים

1מינהל מקרקעי ישראל



פונה היזם לדיירים הגרים על הקרקע ורוכש מהם את , בדרך כלל, בעסקאות אלה

מתחייב היזם לטפל בדיירים החל , בתמורה לזכות זו1 הזכות לבנות על המקרקעין

עובר במציאת דירת מגורים זמנית וכלה בבניית הדירות החדשות , מיום הפינוי

כי היזם מקבל , יצוין1 ו לחילופין מציאת דירת קבע חלופית לדייר המפונהומסירתן א

מלבד הזכויות הקשורות לבניית הדירות , במסגרת העסקה זכויות בנייה נוספות

1לשימושו, החליפיות

חבויות המס של היזם

במתן , בעיקר, עוסק פינוי ובינוילחוק מיסוי מקרקעין הדן בעסקאות 1פרק חמישי

פינוי ובינויחובות המס החלות על היזם בעסקת , לפיכך1 יירים בפרויקטהטבות לד

1דומות במהותן לחבויות המס שהיו חלות במידה שהיה מדובר בעסקת קומבינציה

, לחוק מיסוי מקרקעין 1לפי פרק חמישי פינוי ובינויכי בעסקת , יש לזכור, עם זאת

ובלבד , ות המוקדם מבין אלהנדחה מועד המכירה לעניין החבויות במס עד להתקיימ

:שנמסרה הודעה למנהל מיסוי מקרקעין

;המועד שבו התקיים התנאי: ככל שמדובר בעסקה עם תנאי מתלה (1)

המועד שבו מומשה האופציה : ככל שמדובר בעסקת אופציה שניתנה ליזם (2)

;ונרכשו הזכויות ביחידה

בבניין שבו נמצאת בנייההמועד שבו התחיל היזם או מי מטעמו את ה (3)

1היחידה הנמכרת

יחויב היזם במס רכישה בשל רכישת הזכויות , פינוי ובינויבמסגרת עסקת ה

כי , לעניין זה הובהר בהנחיות המקצועיות של רשות המיסים1 במקרקעין במתחם

שנדרש היזם לשלם " כלל התמורות"שווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה הינו

בניכוי שוויה של קרקע בכל יחידות המגורים , מתחםבשל רכישת הזכויות ב

בשווי המכירה יש לכלול , משמע1 לרבות מחוץ למתחם, החלופיות שהעביר למוכרים

1את כל התשלומים בכסף ובשווה כסף המשולמים לדיירים המפונים

יחויב היזם במס בהתאם להוראות , בנוגע לרווח העסקי מפעילותו, לעומת זאת

1ככל עסקה אחרת פקודת מס הכנסה

מ הן בגין יחידת "כי יחול פטור ממע, א לחוק31נקבע בסעיף , מ"בעניין חוק מע

הפטורה " תקרת השווי"וזאת עד גובה , המגורים החלופית והן בגין שירותי הבנייה

היזם לא , מ"כי בהתאם לחוק מע, יש לזכור, עם זאת1 ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין

1 ת בגין עסקאותיו הפטורותיוכל לנכות את מס התשומו



מ ככל "מכירת הדירות החדשות לדיירים הינה עסקה חייבת במע, מהצד השני

1עסקת מכר אחרת בידי היזם

חבויות המס של הדיירים

בנייההיא עסקה בה נמכרת דירת מגורים וזכויות פינוי ובינויעסקת , כאמור לעיל

לצרכי מיסוי , למעשה1 נוספות תמורת דירה חליפית עם או בלי תמורה כספית נוספת

מכירת דירה ( 1: כמורכבת משתי עסקאות פינוי ובינוימקרקעין רואים עסקת

1רכישת דירה חדשה( 2 ;מגורים

על השבח שנוצר במכירת דירת מגורים חל חיוב במס שבח ואילו ברכישת , ככלל

לחוק מיסוי מקרקעין 1פרק חמישי , עם זאת1 מס רכישהדירה חדשה חל חיוב ב

להלן 1 הטבות מס שונות, בכפוף למספר תנאים, פינוי ובינוימעניק לדיירים בעסקת

1 יוצגו ההטבות העיקריות מכוח החוק

פטור ממס שבח

, כי במכירת כל הזכויות ביחידת מגורים, כב לחוק מיסוי מקרקעין קובע12סעיף

בתוספת תשלום )ת מגורים חליפית אחת ותמורה כספית אחרת שתמורתה היא דיר

זכאי המוכר לפטור ממס שבח ובלבד שסך , (בעבור דמי שכירות לתקופת הבנייה

לא עלתה על תקרת ( דירת המגורים החליפית והתמורה הכספית הנוספת)התמורה

:היא הגבוה מבין הבאים" תקרת השווי", לעניין זה1 השווי

נוספת בנייהבניכוי שוויין של זכויות ל, יחידת המגורים הנמכרתמשווי 152% 11

;(1()ב)א12כמשמעותן בסעיף , ביחידת המגורים הנמכרת

;ר"מ 122ששטחה , באותו מתחם, (ג)2כהגדרתה בסעיף , שווי דירת מגורים 21

152%ששטחה , באותו מתחם, (ג)2כהגדרתה בסעיף , שווי דירת מגורים 31

; ר"מ 222-ולא יותר מ, הנמכרת משטחה של יחידת המגורים

ההפרש שבין סך התמורה לתקרת , במידה שסך התמורה עלתה על תקרת השווי

1השווי יחויב במס

שכן במכירה עתידית של , כי אין המדובר בפטור מלא כי אם בדחיית מס, יצוין

בהתאם לנתוני הדירה ( אם וככל שתהא חבות)הדירה החליפית יחושב המס

במועד מאוחר , הפטור האמור אינו מונע מהדייר לנצל, כמו כן(1 ההישנ)הנמכרת

כגון פטור לדירת מגורים , פטור אחר הניתן בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, יותר

1 1מזכה לפי פרק חמישי



פטור ממס רכישה

כי במכירת יחידת מגורים , כד לחוק מיסוי מקרקעין קובעות12סעיף הוראות

ממס רכישה ( הדייר שקיבל את הדירה החלופית)המוכר פטור , (כמשמעותה בחוק)

1ברכישת זכות ביחידת המגורים החלופית

פינוי ובינוימימון עסקאות .4.ג

בינוי בין בעלי הזכויות במתחם לבין ו במסגרת הפרויקט נחתמים בדרך כלל חוזי פינוי

לרוב מסתיים השלב החוזי ברישום הערת אזהרה לטובת היזם על זכויותיו 1 היזם המבצע

מתוך הנחה כי ברבות הימים יתמלאו התנאים המתלים בחוזה והפרויקט -של הבעלים

1 ייצא לדרך

שפורט בהרחבה בנקודה זו מתחילה מערכת יחסים הדוקה בין בעלי הזכויות ליזם כפי

למעשה לאחר חתימת ההסכם החוזי תידרש כל פעולה 1 בפרק של הקומבינציה

1 במקרקעין שיבקש בעל הזכויות לבצע את אישורו של היזם

לעומת עסקאות קומבינציה רגילות נעוץ בעובדה כי פינוי ובינויההבדל העיקרי בעסקאות

ים בשגרת יומם ומדובר בנכס שממשיכ" הדיירים המפונים"בעלי הזכויות בקרקע הינם

1העיקרי שיש ברשותם

במידה והדייר המפונה מעוניין לעשות שינוי במשכנתא שלו כנגד הנכס נדרש כעת גם

כאשר במקביל ידרוש הבנק משכנתא ראשונה בדרגה לטובתו אשר , אישורו של היזם

בשלב קודמת להערת אזהרה לטובת היזם וקודמת להלוואה העתידית לליווי הפרויקט

1 הבינוי

, בהתאם לזאת עולה כי האספקט המימוני נותר עדיין כאחד המכשולים העיקריים

1פינוי ובינוילהבשלתם של פרויקטי

מבוצע בדרך כלל באמצעות ליווי בנקאי של בנק , ככל פרויקט קבלני, בינויו פרויקט פינוי

שנייה ונחותה כאשר השעבוד של הבנק על הקרקע הנו מדרגה , עם זאת1 מממן ליזם

1עולה ההסתברות לכך שלא יימצא בנק מממן לצורך ליווי הפרויקט

אולם ערבות זו דורשת 1 בנוסף ידרוש הבנק מהיזם ערבות אוטונומית בלתי מותנית

1אשר לא ישוחרר בדרך כלל עד לסיום הפרויקט, מהיזם הון עצמי גבוה מהצפוי

אוטונומית בסכום גבוה לאור העובדה מנגד ניתן לטעון כי הבנק אינו נדרש לקבל ערבות

1כי הבשלת הפרויקט צפויה להשביח את שווי הדירות ובהתאם להקטין את חשיפת הבנק



מעבר לכך נדגיש כי בימים אלו מוגשת הצעת חוק חדשה הנוגעת לערבויות חוק מכר

של לא חל על פרויקטים , כיום חוק מכר דירות1 פינוי ובינוילדיירים גם בפרויקטים של

הערבויות שמקבלים בעלי הדירות יכולה לנוע בין שווי הדירה , נכון להיום1 פינוי ובינוי

1 לשווי הדירה הישנה בה הם מחזיקים היום, החדשה שיקבלו מהקבלן בסוף התהליך

1 החוק עצמו איננו מתייחס לנושא בצורה ספציפית, אולם

ך מוצאים עצמם ללא כל נכס ובשל כ, מפנים הדיירים את דירתם פינוי ובינויבמסגרת

המובטחים ( בפרויקטים רגילים)בניגוד לרוכשי דירות 1 ברשותם לתקופה האורכת זמן רב

נותנים בעלי הדירות את כל רכושם מבלי שתעמוד להם ההגנה , בשיטת השוברים

1 הרצויה בחוק

נושא זה של בטוחה ראויה המגיעה לדיירים המפונים הינו נושא קריטי להתקדמות

תהליך ולפיכך מתן ערבות בנקאית לדיירים המפונים עשויה מחד לייקר את עלות ה

1הפרויקט אולם מאידך להוסיף וודאות לכלל הצדדים המעורבים בתהליך



-' פרק ד 33א "תמ



סקירה כלכלית .1.ד

עיקרי ההנחיות -על תיקוניה 33א "תמ 1.1

קיבלה ( 32א "תמ)תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה

תוכנית זו נועדה לעודד ביצוע חיזוק מבנים קיימים שלא נבנו 1 2225תוקף בשנת

1 פי התקן כדי לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה-על

: 113תקן ישראלי )כך שיעמדו ברעידות אדמה מבנים לבניית תקן בישראל קיים

יושם הוא כי מעריכים אולם 1275 שנת מאז קיים התקן"(1 מבנים ברעידות אדמה"

המבנים כל על מבנים לחיזוק הארצית המתאר תוכנית חלה לכן 12221מאז רק

אם מהנדס הבניין קבע כי , וכן על מבנים שנבנו לאחר מועד זה זו שנה לפני שנבנו

1המחייב בנייהלא נבנו לפי תקן ה

הבהרת הוראות , בין היתר, שמטרתם 32א "השנים חלו שינויים בתמבמרוצת

1בנייההתכנית והגדלת אפשרויות ניצול זכויות ה

ויוצג מודל המחשב את , על תיקוניה 32א "במאמר זה ייסקרו עיקרי הוראות תמ

321א "מרכיבי ההכנסות וההוצאות בפרויקטים מסוג תמ

:על תיקוניה 32א "עיקרי הוראות תמ

:2225אושרה בשנת - 32 א"תמ 1א

לעודד ביצוע חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה על , בין היתר, מטרת התכנית

התכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם 1 בנייהידי תוספות

12221בינואר 1-קודם ה

בנייהזכויות ה

לצורך הוספת יחידות דיור תינתן באחת מהאפשרויות בנייהתוספת זכויות ה

:הבאות

1סגירה ומילוי קומה מפולשת 11

1הוספת קומה אחת למבנה 21

1 ר לדירה במפלסים הקיימים"מ 25כמו כן תותר תוספת שטח של עד

1תוספת השטח תכלול מרחב מוגן על פי החוק



אופן ניצול הזכויות

ם לדירות הקיימות עם הוספת יחידות ניתן יהיה לשלב את תוספת השטחי

יהא ( סגירת קומה מפולשת/ כתוספת קומה)כך שהשטח המותר , הדיור

1כשטח קומה טיפוסית לאחר ההרחבות

תחולת התכנית

קומות 2אלו לא יחולו על בניינים שגובהם אינו עולה על בנייהתוספות

ר"מ 122ושטחם הכולל אינו עולה על 41

(לתכנית 23סעיף )למעבר לקומה אחת בנייהתוספת

לקבוע הוראות שונות , ובהתאם לשיקול דעתה, ועדה מקומיתובסמכות

1'תקני חניה וכו, בנייהגובה , יחידות דיור, בנייהבתחומה לעניין שטחי

( קומות 2כ "סה)מתוקף סעיף זה ניתנה בעבר תוספת של קומה נוספת

ת אישור תכנית מפורטת המוסיפה זאת באמצעו, למבנים בערים כמו רמת גן

1א"מעבר לתמ בנייהזכויות

:2227אושרה בשנת -' א 1' שינוי מס 32א "תמ 1ב

הניתנות בנייהלהבהיר את היחסים בין זכויות ה, בין היתר, מטרת התכנית

1א לבין זכויות הניתנות מתוקף תכנית בניין עיר"מתוקף התמ

עדה המקומית ושאושרו על ידי הובעקרון נקבע כי הוראות תכניות מפורטות

זאת כדי למנוע פגיעה ברקמות תכנון אזוריות , א"יגברו על פני הוראות התמ

1 א כוללת שאינה רגישה למצבים ספציפיים"באמצעות תמ

מקום בו חלה תכנית מפורטת להרחבת דירות קיימות

1א"י התמ"במקרה זה לא תותר הרחבה נוספת עפ

גם , זאת, נית המפורטת גוברת ואין להוסיף עליההתכ -לעניין גודל ההרחבה

1אפשרה הרחבות נדיבות יותר 32א "אם תמ

מקום בו חלה תכנית מפורטת להוספת קומות נוספות

א חריגה מעבר לגובה שאושר בתכנית "גם במקרה זה לא תאפשר התמ

1מפורטת

4

1תותר תוספת שטח להרחבת דירות קיימות בלבד באישור הוועדה המקומית, לעניין בניינים מעין אלו



א יהא באמצעות ניצול על ידי הרחבת"במקרה זה ניצול הזכויות מתוקף התמ

1 דירות קיימות ותוספת יחידות דיור בקומה המפולשת

:2222אושרה בשנת - 2שינוי 32א "תמ 1ג

הינה לקבוע הסדרים להריסת מבנה אשר נדרש , בין היתר, מטרת התכנית

1 בו חיזוק בפני רעידות אדמה והקמתו מחדש

הסדרים תכנוניים להריסת מבנה קיים לו נדרש חיזוק

א גם בעת הריסת המבנה "על פי התמ בנייהתתאפשר קבלת זכויות ה

.א מתירה"בתוספת הזכויות שהתמ, והקמתו מחדש

במבנה לו נדרש חיזוק בהתאם להוראות האמור מותנה בכך שמדובר

1א"התמ

למבנה בעל קומה מפולשת בנייהתוספת זכויות

להקמת קומה נוספת בנוסףתתאפשר סגירה ומילוי הקומה המפולשת

1 למבנה

1ת זו באה בנוסף לאפשרות המתירה הרחבת יחידות הדיור הקיימותאפשרו

:2212אושרה בשנת - 3שינוי 32א "תמ 1ד

הינה להגדיל את סל הכלים התכנוניים לעידוד , בין היתר, מטרת התכנית

בנייהחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה באמצעות הגדלת זכויות ה

הוספת הקומות תעשה בהתאם לשיקול 1 קומות 215שיינתנו מכוחה לעד

1 דעת הרשות המקומית בכפוף לשיקולים הנדסיים ותכנוניים

למבנה קיים בנייהתוספת זכויות

לסגור לאפשרות בנוסף הקיים המבנה גג קומות על 215תתאפשר תוספת

אפשרויות, חדשות דיור יחידות בה ולהקים המפולשת העמודים קומת את

1הקודמות 32א "אשר היו קיימות בהוראות תמ

32א "במסגרת תמ בנייהניוד זכויות

למגרשים אדמה רעידות בפני חיזוק הטעונים ממבנים זכויות ניוד יתאפשר

שבו המגרש)המגרשים ששני ובלבד מפורטת תוכנית במסגרת ,אחרים

(שינויד בנייהזכויות ה את שיקבל והמגרש חיזוק הטעון המבנה נמצא

מבנים חיזוק לממן נועד זה מנגנון 1אחת מקומית רשות בתחום נמצאים



תוספות את לממש ניתן לא שבהם במגרשים בנייה תוספות בלי קיימים

כאשר מדובר או תכנוניות בעיות בשל: למשל) מאפשרת 32א "שתמ בנייהה

1יישוב באותו אחרים למגרשים ניודם ידי על, )לשימור במבנים

32א "קביעת תנאי סף הנדסיים לתכניות תמ

32א "נועד בבסיסו לאפשר הרחבת הקומות בתכניות תמ 3מכיוון שתיקון

גדול הנוספות הקומות שמספר ככל שניתן נוצרה בעיה הנדסית כך שככל

1אדמה המבנים בפני רעידות לעמידות הסיכון גדל כך יותר

חייבות 32א "מכוח תמ בנייהנקבע לראשונה כי בקשות היתרי , לפיכך

לעמוד בתנאי סף הנדסיים המופיעים בתיקון בניסיון להתמודד עם הקושי

1ל"הנ

:סיכום 1ה

ניתן להקים תחתיו מבנה חדש תוך ניצול הריסת מבנה קייםבמקרה של

1 א"מתוקף תכניות בניין עיר מקומיות ובנוסף ניצול זכויות התמ בנייהזכויות ה

להוסיף , ניתן להרחיב הדירות הקיימות חיזוק מבנה קייםבמקרה של

1קומות נוספות 215ולבנות ( ככל שקיימת)יחידות דיור בקומה מפולשת

מעבר למותר ) בנייהבמידה וקיימת תכנית בניין עיר מקומית להוספת זכויות

1ניתן לנצל הזכויות בשתי חלופות אלו( א"התמ מתוקף

:32א "נתונים נוספים לגבי תמ

מוסדות תכנון שונים מחד ואנשי מקצוע בתחום ההנדסה מאידך העירו לעניין

למבנה קיים כי נושא זה הינו בעייתי מהיבטים תכנוניים בנייהתוספת

: והנדסיים שונים כגון

מבנה לתוספת החדשה והחשש יכולת הנדסית לחבר חלק קיים של 1א

1לתפקודו העצמאי מבחינה קונסטרוקטיבית הנדסית

היעדר יכולת , בעיות תכנוניות רבות הנובעות מהעדר פתרונות חנייה 1ב

חיזוק המבנה וחיבורו ליסודות הקיימים ובעיות תכנוניות נוספות שונות

1 הנובעות מהעניין

כניון ומהנדסים נוספים בט בנייההמכון לחקר ה ,מוסדות הללוהההמלצה של

, לטענתם1 32א "היא לעודד הריסת המבנים ובנייתם מחדש במסגרת תמ

1היום אין לכך תמריץ מספיק בתכנית



דבר הנובע מהיבט הנדסי , נראה כי על המחוקק לעודד הריסת מבנים, לפיכך

בנוסף לזכויות קיימות 32א "לפי תמ בנייהזאת על ידי מתן תוספות , ואורבני

כניות תקפות במקרה של הריסה ובנייתו מחדש של הבניין שדרש לפי ת

1חיזוק

(2512נכון לסוף שנת )ים כלליים נתונ - 33א "יישום תמ 1.2

מכוח בנייה להיתרי בקשות 1,115 הוגשו (2225שנת )מאז תחילת התכנית

בהליכי נמצאות והשאר נדחו בקשות 31, אושרו בקשות 222מהן , א"התמ

.בדיקה

1מוועדה לוועדה ומשתנה, חודשים בממוצע 12-כ הוא בבקשה הטיפול משך

1חודשים 21 -ביותר והממושך, חודשים 3ארך שצוין ביותר הקצר הטיפול

הינם 32א "תמ של נרחב יישום בפני העומדים העיקריים המכשולים

, מאסיבית שמשנה את אופי המרקם האורבני בנייההתנגדות הציבור ל

על ידי גופים בנייהה תוכניות אישור בהליכי הנוצר בירוקראטי סרבול

התמודדות עם חריגות , (פיקוד העורף ורשות בטיחות באש: כגון)מסוימים

וחוסר תקציב בנייהקיימות שעולות על פני השטח בעת הוצאת היתרי בנייה

1 א"להעסקת יועצים חיצוניים לטיפול בבקשות להיתר לפי התמ

בשנים 38 א"תמ לפי ואושרו שהוגשו היתרל להלן גרף המתאר בקשות

:מחוזות לפי 2550-2512

776

283240

603224

477

196

125

55189

0

100

200

300

400

500

600

700

800

צפוןירושליםדרוםחיפהמרכזתל אביב

2225-כ הוגשו מ"סה 2225-כ אושרו מ"סה



:לפי שנים 33א "להלן גרף המראה את יישום תמ

משנה גדל א"התמ לפי ומאושרות שמוגשות הבקשות שמספר עולה מהנתונים

להיתר בקשות בכמות ברורה עלייה מגמת לזהות ניתן 2222-2212בשנים 1 לשנה

321א "תמ לפי המוגשות

אשר אושר בשנת 32א "לתמ 3שינוי של המסיבית תרומתו את לראות ניתן כן כמו

22121

המודל הכלכלי 1.3

הקבלן מגדיל 1 יזמים אשר פונים לפרויקט כזה בוחנים אותו לפי הכדאיות הכלכלית

סגירת , בדרך כלל תוך הוספת קומות על הגג, שלו במבנה בנייהאת זכויות ה

1 בניית אגף נוסף לבניין או שילוב של שלושת הצעדים, הקומה המפולשת

, משפטית ובירוקרטית, פרויקטים מסוג זה הינם מורכבים וכרוכים בסחבת תכנונית

את, בין השאר, יקרה המגלמת בנייהעלות , התנהלות רגישה מול דיירים סרבנים

1 צפופה ודרישות לפיתוח אזורי בנייההסדרת חניות ל, עלויות חיזוק המבנה

בדרך כלל שתיים וחצי , בנייההתמורה על הפרויקט מתקבלת בדרך של זכויות

1 קומות חדשות

א "מבדיקות שערכנו עולה כי תנאי השוק מכתיבים שיעור רווח סביר בפרויקט תמ

עורי רווח נמוכים מכך לא יהיה כדאי בשי, כלומר1 מתוך ההכנסות 22%בגובה 32

לעניין 1 הונם וזמנם והם יבחרו שלא להיכנס לפרויקט כזה, ליזמים להשקיע מכספם

זה יצוין כי במקרים רבים הגופים הבנקאיים אינם מקצים אשראי לפרויקטים של

1מתוך ההכנסות 22%-בהם שיעור הרווח הצפוי נמוך מ 32א "תמ

119161

324

556

5392

158

356

0

100

200

300

400

500

600

2222 2212 2211 2212

בקשות שהוגשו בקשות שאושרו



, השפעות הגורמים השונים על שיעור הרווח הפרויקטלילצורך ניתוח המצב הקיים ו

המחשב את מרכיבי ההכנסות וההוצאות בפרויקטים 32א "מוצג להלן מודל תמ

נציין כי המודל שלהלן מחושב מעת העלייה על הקרקע של 1 32א "מסוג תמ

1כל הדוגמאות שלהלן הן להמחשה בלבד1 הפרויקט

:ת המודללהלן פירוט ההנחות שנלקחו לצורך בניי

הנתונים מתוך פרסום של משרד השיכון -מחיר מכירה לכל יחידת דיור

2213שפורסמו במרץ 5

מערך דירה חדשה 25%-מחירי הדירות הותאמו ל1

א הינן בשכונות ותיקות והן נמכרות במחיר נמוך "מכיוון שדירות בפרויקט תמ

1 מדירות בבניינים חדשים שנבנים בשכונות חדשות 5%-בכ

(1חדרים 1דירת )ר "מ 122 -דירה גודל

לפי תוספת של שתיים וחצי קומות -דירות קיימות ויחידות דיור חדשות

1דירות 13, קומות 1בעל Hחדשות למבנה

חושב לפי ממוצע של מפרטים של פרויקטים - 32א "מחיר חיזוק ושיפוץ תמ

, (מטר 15ד "כל ממ) דים"ממ, שהובאו לידיעתנו וכולל עלות חיזוק לבניין

עבודות , עבודות בקומת קרקע, פיתוח מגרש, עבודות מעלית ומדרגות

1 תשתיות והתאמה לתקני כיבוי אש, אלומיניום

1על פי תוכניות עסקיות ועל פי המקובל בענף -עלויות ייזום

אנו מניחים שאורך 1 על פי שיעור הריבית המקובל בענף -הוצאות מימון

הוא שנה אחת על פי מידע שהתקבל , ליה על הקרקעהפרויקט מיום ע

1 מיזמים בתחום

5 http://www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments/meyda_statisti/luchot_lefi_yyishuv/luach_yyishuv_6.xlsx



Hבניין -תחשיב המודל



:ניתוחי רגישות

בנייהלהלן מוצגים ניתוחי רגישות לשיעור הרווח הנדרש במשתנים של מחיר

:ד חדשה"ד חדשות ומחיר המכירה של כל יח"מספר יח/ ר"למ

נדרש כי , מההכנסות 22%על מנת להגיע לשיעור רווחיות פרויקטאלי סביר של

ר עומד על "למ בנייהח כאשר מחיר "אלפי ש 1,122-מחיר יחידת דיור יהיה כ

1ד חדשות"יח 12ח וכאשר נוספות "ש 1,222-כ

33א "טיפול חשבונאי בעסקאות תמ .2.ד

בינוי מהוות וועסקאות פינוי 32א "עסקאות הנערכות במסגרת תמ, מבחינה חשבונאית

121ולפיכך יטופלו בהתאם לאמור בחלק ב, מקרים פרטיים של עסקאות קומבינציה

'מס



33א "מיסוי בפרויקט תמ . 3.ד

כללי 3.1

במסגרת ההיערכות הכללית של מדינת ישראל לאפשרות התרחשותן של רעידות

החלטת ממשלה המאשרת את תכנית המתאר 2225התקבלה בשנת , אדמה

א "תמ: "להלן) 32א "תמ - הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה

הינה יצירת כלים המיועדים לעודד בעלי בתים לבצע 32א "מטרת תמ"(1 32

1 וזאת על מנת לשפר עמידותם מפני רעידות אדמה, עבודות חיזוק למבנים קיימים

בין אם על ידי , בנייהנקבעו תמריצים לביצוע החיזוק בצורת תוספות 32א "מבת

1ובין אם על ידי הרחבת יחידות הדיור הקיימות, תוספת יחידות מגורים למבנה

כי ישנם בניינים שלא ניתן לחזק אותם מבחינה הנדסית , חשוב לזכור, עם זאת

ניתן יהיה להרוס אותם כי ( 32/2א "תמ) 32א "לגביהם נקבע בתיקון השני לתמ

1 ולבנות במקומם בניינים חדשים

1 32א "להלן יוצגו סוגיות המס המרכזיות הקשורות לתמ

חבויות המס על הדיירים 3.2

, ככלל, נקבע 2222לחוק מיסוי מקרקעין שהתווסף לחוק בשנת 5בפרק חמישי

את פטור ממס שבח לדייר שבבעלותו דירת מגורים שאינה מלאי עסקי והמוכר

32א "וזאת עד גובה שווין של זכויות הבנייה של תמ, 32א "זכויותיו מכוח תמ

כי הפטור יינתן רק במידה , יש לציין(1 ע"אחרות מכוח תב בנייהלהבדיל מזכויות )

" לפי תוכנית החיזוק בנייהשירותי "שהתמורה בעד מכירת זכויות הבנייה ניתנה ב

, שיפוץ ועיצוב הבניין, ר"מ 25קיימות עד הרחבת יחידות דיור, חיזוק מבנה: כגון)

( ועוד בנייהתשלום לכיסוי הוצאות שכר דירה לתקופת ה, התקנת מעלית במבנה

1 א"וכן בוצע בפועל חיזוק של המבנה בהתאם להוראות התמ

5כי בעבר התעורר ויכוח בשאלת הזכאות לפטורים מכוח פרק חמישי , יצוין

לעמדת רשות 1 הריסת המבנה ובנייתו מחדשקרי , 32/2א "במקרה של יישום תמ

מאחר , הריסת המבנה ובנייתו מחדש אינה חוסה תחת כללי הפטור, המיסים

1 5כהגדרתן בפרק חמישי , שהתמורה הניתנת לדיירים אינה בשירותי בנייה בלבד

והוספת ( לחוק 71תיקון )בעקבות מחלוקות אלה יזם המחוקק תיקון של הסעיף

, 32/2א "המעניק פטור ממס שבח גם בגין עסקת תמ 5ישי סעיף נוסף לפרק חמ

:וזאת תחת מספר תנאים



, הנגב)ולגבי אזור מוטב -ניתנה למוכר בתמורה דירת מגורים חלופית אחת 11

כפי , כלכלית-ברמה החברתית 1-3הגליל או אזורים המסווגים באשכולות

- לבד שוב, ניתן לקבל בתמורה עד שתי דירות מגורים, (שיפרסם המנהל

או שטחן המצטבר של שתי הדירות )שטח דירת המגורים החלופית 1א

25אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת ( באזור מוטב

- או; ר"מ

אינו ( או שוויין המצטבר של שתי הדירות באזור מוטב)שווי הדירה 1ב

1,235,322כיום ( )2()א)ז12עולה על סכום הפטור הקבוע בסעיף

בנייהעל שוויה של דירת המגורים הנמכרת ללא הזכויות ל או( ח"ש

1 לפי הגבוה, נוספת

הכל בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה

1ובנייתו מחדש ולכיסוי הוצאות כרוכות

ימוסה החלק , ל"במידה והתמורה עלתה על השווי המקסימאלי הנ

1 היחסי העולה על התמורה הפטורה

ו מחדש של המבנה שנהרס בהתאם לתכנית החיזוק בדרך של בוצעה הקמת 21

1הריסה

בשל מכירת ( 12כולל בן זוגו וילדיו עד גיל )הפטור יינתן למוכר , בהתאם לתיקון

ובלבד ששיעור זכותו , או שתי דירות באזור מוטב, בנייןדירת מגורים אחת בכל

כמו 1 ים הנמכרתבדירת המגורים החלופית לא יפחת משיעור זכותו בדירת המגור

כי על העברת , למניעת תכנוני מס טרם יציאתה לפועל של תכנית חיזוק נקבע, כן

חודשים שלפני ההסכם למכירת 21דירת מגורים לקרוב בפטור ממס בתקופה של

1לא יחול פטור מיוחד זה, הזכות הנמכרת

ואינה הפטור יינתן גם אם ניתנה למוכר בתמורה יחידה אחרת שאינה דירת מגורים

שיעור מס מופחת או דחיית מס , לא יחול פטור ממס, במקרה זה1 מלאי עסקי בידיו

1בעת מכירת היחידה האחרת שנתקבלה

חבויות המס על היזם 3.3

חובות המס , לפיכך1 במתן הטבות לדיירים, בעיקר, ל עוסק"הנ 5פרק חמישי

שהיו חלות דומות במהותן לחבויות המס 32א "החלות על היזם בעסקת תמ

1במידה שהיה מדובר בעסקת קומבינציה רגילה



נדחה מועד המכירה לעניין החבויות במס , 32א "כי בעסקת תמ, יש לזכור, עם זאת

:ובלבד שנמסרה הודעה למנהל מיסוי מקרקעין, עד להתקיימות המוקדם מבין אלה

;המועד שבו התקיים התנאי: ככל שמדובר בעסקה עם תנאי מתלה ( 1)

המועד שבו מומשה האופציה : ככל שמדובר בעסקת אופציה שניתנה ליזם ( 2)

;ונרכשו הזכויות ביחידה

1המועד שבו התחיל היזם בביצוע עבודות הבנייה ( 3)

במסגרת עסקה זו מחויב היזם לשלם מס רכישה בשיעור מלא בגין שווי זכויות

1 הבנייה שנרכשו על ידו במסגרת העסקה

יחויב היזם במס בהתאם להוראות , ווח העסקי מפעילותובנוגע לר, לעומת זאת

1פקודת מס הכנסה ככל עסקה אחרת

מ"מע 3.4

מ בגין מתן "כי יחול פטור ממע, מ"ב לחוק מע31נקבע בסעיף , מ"בעניין חוק מע

לפי תכנית החיזוק בתמורה למכירת הזכות הנמכרת הפטורה ממס בנייהשירותי

היזם לא יוכל , מ"כי בהתאם לחוק מע, יש לזכור, עם זאת1 לפי חוק מיסוי מקרקעין

מאחר שהוא משמש לעסקאות , לנכות את מס התשומות בגין עסקאותיו הפטורות

וספת עסקאות מ בעקבות ה"בנוסף חשוב לציין כי לא בוצע שינוי בחוק מע1 פטורות

, לפי עמדת רשות המיסים, לפיכך1 לפטורים בחוק מיסוי מקרקעין 32/2א "לפי תמ

1א בדרך של הריסה ובנייה מחדש"מ לא יחול בעסקת תמ"הפטור ממע

מ ככל עסקת מכר "מכירת הדירות החדשות לדיירים הינה עסקה חייבת במע

1אחרת בידי היזם



33א "היבטי מימון תמ .4.ד

טומן בחובו עלויות לא מבוטלות המגיעות לסכומים 32א "מימונית פרויקט תממבחינה

גבוהים מאוד כך שעל היזם לבחון היטב את מבנה המימון של הפרויקט כאשר שתי

1האופציות העומדות בפניו הן ליווי בנקאי או מימון עצמי

ליווי בנקאי

בנקאי הבנק הופך בעצם כאשר היזם בוחר באופציה של מימון הפרויקט באמצעות ליווי

אחד 1 לשותף ליוזמה ופותח חשבון בנק מיוחד דרכו הוא שולט על הוצאות הפרויקט

החסרונות המהותיים בצורת מימון זו היא הריבית הגבוהה שהיזם יצטרך לספוג ולכן

למרות חיסרון זה ישנם יתרונות רבים 1 יזמים רבים נוטים לבחור באופציה של מימון עצמי

:נקאילליווי ב

מתן ערבות חוק מכר על ידי הבנק לבעלי הדירות החדשות כאשר ערבות זו

1 מוענקת גם לדיירים הנוכחיים עד להשלמת השיפוצים הנדרשים

1 מהווה הבטחה שמדובר ביזם מוסמך ואמין 32א "השתתפות הבנק בפרויקט תמ

היזם הקצאת הכסף למימון הפרויקט על ידי הבנק מבוצעת רק לאחר שזהותו של

דבר שמבטיח שקט נפשי לדיירים ומדגיש , ודוחות ההכנסות וההוצאות שלו נבדקים

1את הגב הכלכלי שיש ליזם

שליטה של הבנק על תזרים המזומנים של הפרויקט מבטיח שהכסף מנותב

, הבנק מפקח על תקבולים ומתריע על חריגות, בנוסף1 להתקדמות הפרויקט בלבד

1במידה ויהיו

והערכת ההשלמה של הפרויקט על ידי הבנק באמצעות שמאי וידוא התקדמות

שמאי זה מגיע אחת לחודש לפחות עם פירוט ההשקעה בהתאם 1 מקרקעין מטעמו

1לדוח אפס

:על מנת שיזם יוכל לקבל מימון בנקאי עליו לעמוד במספר דרישות

1ניסיונו והעבר התעסוקתי של היזם בתחום נבחנים על ידי הבנק -ניסיון

מעלות 25%-על היזם להראות יכולת להעמיד הון עצמי בשיעור של כ -עצמי הון

1 הפרויקט אשר יושקעו מראש

על היזם להכין דוח שיכלול תכנית עסקית מפורטת ליישום והצלחת -דוח אפס

מחירי המכירה של הדירות החדשות ועלויות , בין היתר, הפרויקט במסגרתו יפורטו

1מתוכננות של הפרויקט



היזם יצטרך לספק ערבויות בגין האשראי שהועמד לו לפי דרישת הבנק -ערבויות ,

.כאשר יהיה ניתן לכלול כחלק מכך את זכויות הבנייה של הדיירים

בדיקה האם ליזם יש פוליסת ביטוח למקרה של קריסת המבנה או תקלה -ביטוח

1לדיירים כלשהיא אשר תדרוש לאתר דיור חלופי

מימון עצמי

בייחוד , באמצעות מימון עצמי הוא דרך נוספת של יזמים לפעול 32א "מימון פרויקט תמ

אך אין ספק שמנקודת מבטם של , הון עצמי אישי גבוה, לחלופין, אלו בעלי ספונסרים או

הדיירים המימון הבנקאי עדיף על פני מימון עצמי כיוון שהבנק מהווה גורם אשר שומר על

1מגבה אותם ומסייע להם לבטוח ביזם ,האינטרסים של הדיירים



-' פרק ה להשכרה למגורים בנייה



סקירה כלכלית .1.ה

לאחרונה קיימים דיונים רבים בנושא הגברת קצב שיווק הקרקעות על ידי המדינה וזאת

אחת המטרות ששמה לעצמה המדינה הינה 1 על מנת להוריד את מחירי הדיור בישראל

(1בנייה להשכרה)הדירות הנבנות לשם השכרה בלבד הגדלת מספר

כיום לא קיימים פרויקטים רבים של בנייה להשכרה ומרבית הדירות המושכרות הינן

משקיעים אלו מוכנים להסתפק בתשואות 1 בבעלות של משקיעים פרטיים קטנים יחסית

, ות השקעההעדר אלטרנטיב, נמוכות הקיימות כיום בשל שיקולי ביטחון בנכסים פיזיים

1פטור ממיסוי והשקעת זמן קטנה בנכס

המדינה ניסתה בעבר לעודד בנייה להשכרה וזה על ידי חקיקת הפרק השביעי בחוק

שהינו בניין שיותר ממחצית , בעל בניין להשכרה, על פי חוק זה1 עידוד השקעות הון

חת זכאי לפ, שנים 12-השטחים שבו הינם מיועדים להשכרה לתקופה שלא פחותה מ

בעת 11%על החלק המושכר וכן זכאי לשיעור מס חברות מופחת של 22%מואץ של

1מכירת הדירות

מטרת החוק הינה לעודד בנייה של פרויקטים להשכרה על ידי גופים עסקיים גדולים אך

1 יחד עם זאת מאז חקיקת החוק טרם יצאו לפועל פרויקטים רבים של דיור להשכרה

כי מנהל 2212לינואר 32-מקרקעי ישראל בישיבתה מיום הכמו כן החליטה מועצת

מקרקעי ישראל יפעל לשיווק קרקעות המיועדות לפרויקטים להשכרה וזאת לפי שתי

:החלופות הבאות

'חלופה א

1משומת השמאי הממשלתי 32%מחיר הקרקע במכרז יהא קבוע ויעמוד על 1א

מחיר השכירות 1 זכאיםהמציעים במכרז יתחרו על מחיר השכירות הנמוך ביותר ל 1ב

כאמור יוצמד למדד המחירים לצרכן ושיעור העלייה השנתי שלו יהיה בשיעור עליית

1 1%מדד המחירים לצרכן בתוספת

, מכלל מספר הדירות בשוק החופשי 12%-הזוכה במכרז יהא רשאי למכור כ 1ג

מכלל מספר 12%-כך שכ, מכלל מספר הדירות ישמשו לשכירות בלבד 32%-כ

מכלל מספר הדירות יושכרו 22%-וכ, בפרויקט יושכרו במחיר מפוקח הדירות

122הדירות במחיר מפוקח יהיו דירות ששטחן אינו עולה על 1 בשכירות חופשית

1 באזורי עדיפות לאומית, ר"מ 122-ר באזורים ללא עדיפות לאומית ו"מ



'חלופה ב

1 המציעים במכרז יתחרו על מחיר הקרקע עבור דירות הנמכרות בשוק החופשי 1א

1לא יקבע מחיר מינימום לזכייה במכרז 1ב

המחיר המפוקח יוצמד למדד המחירים לצרכן 1 המינהל יקבע את המחיר המפוקח 1ג

1 1%ושיעור העלייה השנתי שלו יהיה בשיעור עליית מדד המחירים לצרכן בתוספת

מהדירות במחיר ללא 75%-ו, מהדירות במחיר מפוקח 25%ישכיר הזוכה במכרז 1ד

1פיקוח

ר באזורים "מ 122שטח הדירה של הדירות המושכרות במחיר מפוקח לא יעלה על 1ה

1 ר באזורי עדיפות לאומית"מ 122-ללא עדיפות לאומית ו

של פרויקטים להשכרה בהתאם לשתי החלופות IRR -בדיקת ה

בדיקה לגבי שיעור התשואה השנתי של פרויקט להשכרה ביצענו, לאור האמור לעיל

(IRR) ,נהל יבהתאם לחוק עידוד השקעות הון ובהתאם לחלופות השונות במכרזי מ

בפרויקט של דיור IRR-מטרת הבדיקה היא לבחון מהו שיעור ה1 מקרקעי ישראל

1להשכרה ועל ידי כך לבדוק את כדאיות ההשקעה בפרויקט מסוג זה

'חלופה א

היזם מחויב להשכיר , ממחיר השוק 72%פי מודל זה הקרקע נמכרת בהנחה של על

מהדירות 22%-כך ש, שנים לפחות 12מהדירות בפרויקט לתקופה של 32%-כ

יתרת הדירות יכולות 1 מושכרים בשכירות מפוקחת 12%-מושכרות בשכירות חופשית ו

1 להימכר על ידי היזם בכל שלב בחיי הפרויקט

:היו כדלקמן הנחות המודל

1 שנים ולאחר מכן נמכרות 12מהדירות מושכרות לתקופה של 32% -

1מהדירות נמכרות עם סיום בניית הפרויקט 12% -

1ד"יח 222פרויקט של -

1שנים 3משך בניית הפרויקט -

1מטר 22גודל דירה הינו -


1ד"ר ליח"ח למ"ש 1,222עלות של -



1 כלומר קרקע באזורי פריפריה, ח"אלפי ש 322ד הינו "השווי ההוגן של הקרקע ליח -

1 ח"אלף ש 22עלות הקרקע הינה 72%לאחר מתן הנחה של

הונח כי הפרויקט הינו במעגל השני של 1 ח"אלפי ש 222מחיר מכירת דירה הינו -

אלף 12-12-ר הינו כ"הביקושים דהיינו איזורי פריפריה בהם מחיר המכירה למ

1ר"למ ח"ש

11%1מס שבח במכירת הדירות הלא מושכרות בשיעור -

1בדירות בתקופת ההשכרה 122%שיעור תפוסה של -

ח "ש 2,222-ו, ח לדירות במחיר לא מפוקח"ש 3,522דמי השכירות חודשים בסך -

וזאת בהתאם לאמור 1%-מידי שנה דמי השכירות עולים ב1 לדירות מפוקחות

דמי השכירות לא יעלו בצורה ש הינוהצפי ,אורך זמן במודל ריאליל ,נציין כי 1במכרז

1משמעותית

הוצאות הנהלה וכלליות של 1 מהכנסות השכירות 715%עלויות אחזקה בשיעור של -

1ח בשנה"אלפי ש 122

ההשקעה , ח"אלפי ש 132ד המתקבלת הינה "העלות ליח, בהתאם להנחות לעיל

1 שנים 3בפרויקט מתפרסת על פני

:של הפרויקט IRR-לן טבלה המסכמת את תוצאות המודל ואת שיעור הלה

'חלופה ב

מהדירות מושכרות במחיר מפוקח 25%, על פי מודל זה הקרקע נמכרת במחיר השוק

היזם מחויב 1 מהדירות מושכרות במחיר שוק 75%הנקבע על ידי המדינה ויתרת

בסיום התקופה הדירות 1 שנים לפחות 12להשכיר את הדירות בפרויקט לתקופה של

1 נמכרות על ידי היזם

מהכנסות השכירות




1 שנים ולאחר מכן נמכרות 12מהדירות מושכרות לתקופה של 122% -

מידי שנה דמי 1 ח לחודש"ש 3,522מהדירות מושכרות במחירי שוק של 75% -

1%1-השכירות עולים ב

מידי שנה דמי 1 ח לחודש"ש 2,222מהדירות מושכרות במחיר מפוקח של 25% -

1%1-השכירות עולים ב

1ד"יח 222פרויקט של -

1שנים 3פרויקט משך בניית ה -




1 כלומר קרקע באזורי פריפריה, ח"אלפי ש 322ד הינו "השווי ההוגן של הקרקע ליח -

1ח"אלפי ש 222מחיר מכירת דירה הינו -

11%1מס שבח במכירת הדירות הלא מושכרות בשיעור -




ההשקעה , ח"אלפי ש 372ד המתקבלת הינה "העלות ליח, בהתאם להנחות לעיל

1 שנים 3בפרויקט מתפרסת על פני

:של הפרויקט IRR-ות המודל ואת שיעור הלהלן טבלה המסכמת את תוצא

מהכנסות השכירות



סיכום ומסקנות

גבוה והינ' של הפרויקט על פי חלופה א IRR-כפי שניתן לראות לעיל שיעור ה

. 'בהרבה מאשר שיעור התשואה השנתי על ההשקעה של חלופה ב

הינו כדאי ליזמים ומשקף תשואה ' ביצוע של פרויקטים לפי חלופה א, לאור זאת

. העשויה לעניין משקיעים לבצע פרויקטים מסוג זה

מכרז משרד השיכון בפריפריה

בה מחיר , בדקנו את שיעור התשואה על פרויקט דומה אשר נעשה בפריפריה, כמו כן

3,222ירות בפיקוח הינו ח ומחיר השכ"ש 1,222השכירות החודשית בשוק החופשי הינו

תחת 1 ח"אלפי ש 322כמו כן הנחנו כי המחיר ליחידת קרקע הזוכה במכרז הינו 1 ח"ש

ד המתקבלת "כאשר העלות ליח 3135%הנחות אלו שיעור התשואה של הפרויקט הינו

1 ח"אלפי ש 222הינה

:להלן ניתוח רגישות לשיעור התשואה על ההשקעה בהתאם למחיר הקרקע במכרז

מודל חוק עידוד השקעות הון

בפרויקט תחת מודל חוק IRRביצענו תחשיב של שיעור , בנוסף למודלים שהוצגו לעיל

על פי מודל זה 1 נהל מקרקעי ישראליעידוד השקעות הון בלבד וללא החלטות מועצת מ

יתרת , שנים לפחות 5מהדירות בפרויקט לתקופה של 52%-היזם מחויב להשכיר כ

1 הדירות יכולות להימכר על ידי היזם בכל שלב בחיי הפרויקט




בניין "המינימום הנדרש על מנת לעמוד בהגדרה של )ד "יח 13פרויקט של -

"(1להשכרה

1שנים 3משך בניית הפרויקט -

1 שנים ולאחר מכן נמכרות 5ל מהדירות מושכרות לתקופה ש 122% -




1כלומר קרקע באזורי פריפריה, ח"אלפי ש 322ד הינו "השווי ההוגן של הקרקע ליח -

1ח"אלפי ש 222מחיר מכירת דירה הינו -

11%1רות בשיעור מס שבח במכירת הדירות הלא מושכ -


1ח"ש 3,522דמי השכירות חודשים בסך -



1 ח"אלפי ש 372ד המתקבלת הינה "העלות ליח, בהתאם להנחות לעיל

שמתקבל עם קניית הקרקע IRR-את תוצאות המודל ואת שיעור הלהלן טבלה המסכמת

:ד"ח לחודש ליח"ש 3,522במחירי שוק ותחת שכר דירה בסך

סיכום ומסקנות

על פי המודל הנוכחי של חוק עידוד השקעות IRR-כפי שניתן לראות לעיל שיעור ה

בפרויקט הון הינו לא גבוה ועל פי דעתנו אינו משקף את הסיכון הכרוך בהשקעה

. מסוג כזה

IRR-כאשר מעניקים פטור מלא ממס שבח ממכירת הדירות ניתן לראות כי שיעור ה

.5.0%-הינו מעל ל



טיפול חשבונאי בהשכרה למגורים .2.ה

סיווג חשבונאי 2.1

י "על ידי הבעלים או ע)המוחזק ( או מבנה/קרקע ו)ן "ן להשקעה מוגדר כנדל"נדל

מנת להניב הכנסות שכירות או לשם עליית ערך הונית על ( שוכר בחכירה מימונית

:או שניהם ושלא לצורך

רכוש )שימוש ביצור או הספקת סחורות או שירותים או למטרות מנהלתיות 1א

, (קבוע

(1מלאי)מכירה במהלך העסקים הרגיל 1ב

:ן להשקעה"דוגמאות לנדל

1מבנה המוחכר בחכירה תפעולית אחת או יותר 1א

לשם מכירתה ולאקרקע המוחזקת לשם עליית ערך הונית בטווח הארוך 1ב

1 במהלך העסקים הרגיל, בטווח הקצר

1קרקע המוחזקת לשימוש עתידי שטרם נקבע 1ג

1 מבנה פנוי המוחזק לצורך החכרות בחכירה תפעולית אחת או יותר 1ד

:ן להשקעה"נכסים שאינם בגדר נדל

הרגיל או הנמצא בתהליך ן המוחזק לשם מכירתו במהלך העסקים"נדל 1א

1ן זה יחשב כמלאי"נדל1 הקמה או פיתוח לשם מכירה כזו

יחשב , בהסכם לביצוע עבודה ן המוקם או מפותח עבור צדדים שלישיים"נדל 1ב

1כמלאי

ן המוחזק עבור שימוש עתידי על ידי "וכן נדל, ן בשימוש הבעלים"נדל 1ג

1ן זה יחשב כרכוש קבוע"נדל1 הבעלים

1 ן זה יחשב כנמכר"נדל1 שות אחרת בחכירה מימוניתן המוחכר לי"נדל 1ד

הטיפול החשבונאי 2.2

במדידה שלאחר 1 לרבות עלויות עסקה, ן להשקעה יימדד לראשונה לפי עלות"נדל

ההכרה תבחר הישות במודל השווי ההוגן או במודל העלות כמדיניותה החשבונאית

1(חריגיםלמעט )ן להשקעה "ותיישם מדיניות זו לגבי כל הנדל



מודל השווי ההוגן

השווי ההוגן הוא הסכום שבו ניתן 1 ן להשקעה יימדד לפי השווי ההוגן שלו"נדל

בעסקה , הפועלים בצורה מושכלת, להחליף נכס בין קונה מרצון למוכר מרצון

1שאינה מושפעת מיחסים מיוחדים בין הצדדים

1עלייה או ירידה בשווי ההוגן יזקפו לרווח והפסד

1ל השווי ההוגן לא נרשמות הוצאות פחתבמוד

מודל העלות

ן יוצג בהתאם לעלות במועד ההכרה לראשונה ובניכוי פחת מצטבר "הנדל

1והפרשות לירידת ערך

1הפרשות לירידת ערך ייזקפו לרווח והפסד1 הפחת התקופתי ייזקף לרווח והפסד

העברות בין שימושים 2.3

ן להשקעה למלאי תתרחש רק בעת התחלת הפיתוח מתוך "העברה מנדל

1 ן"כוונה למכור את הנדל

חשבת נהעלות ה, ן להשקעה המוצג לפי השווי ההוגן למלאי"בהעברה מנדל

1תהיה השווי ההוגן שלו במועד השינוי בשימוש

1ן להשקעה עם התחלת חכירה תפעולית לצד אחר"העברה ממלאי לנדל

הפרש , ן להשקעה אשר מוצג לפי מודל השווי ההוגן"לנדל בהעברה ממלאי

יוכר ברווח , בין השווי ההוגן במועד ההעברה לבין ערכו הקודם בספרים

1והפסד

ן להשקעה לרכוש קבוע יהיה עם תחילת השימוש על ידי "העברה מנדל

ן "י הבעלים יהפך הרכוש הקבוע לנדל"ולהיפך עם סיום השימוש ע, הבעלים

1 להשקעה

, ן בשימוש עצמי"ן להשקעה המוצג לפי השווי ההוגן לנדל"בהעברה מנדל

1חשבת תהיה השווי ההוגן שלו במועד השינוי בשימושנהעלות ה



היבטי מיסוי בהשכרה למגורים .3.ה

יעודיהמיסוי בשינוי -כללי 3.1

עקרון חשוב במשטר המיסוי בישראל הוא עקרון המימוש הקובע כי אין למסות

הן בשל הקושי לדייק בהערכת שווים והן , ערך נכסים בטרם מומשו בפועל עליית

ישנם , עם זאת1 בשל אי הודאות לגבי התזרים שעתיד להתקבל עם מכירתם בפועל

מספר חריגים לעקרון זה הקבועים בפקודת מס הכנסה ובחוק מיסוי מקרקעין

י ייעוד של פריט מלאי לפקודה העוסק בשינו 25סעיף -סעיפי שינוי הייעוד , וביניהם

לפקודה העוסק בהעברה של נכס מידיים פרטיות לעסק 122סעיף , לרכוש קבוע

לחוק מיסוי מקרקעין העוסק ( ב)5וסעיף , ובשינוי ייעוד של נכס קבוע למלאי עסקי

בהעברה של זכות מקרקעין מידיים פרטיות לעסק ובשינוי ייעוד של זכות מקרקעין

1מנכס קבוע למלאי עסקי

בעת מכירתו תחול , לפקודה ומשכך' רכוש קבוע בעסק חוסה תחת הוראות פרק ה

לפקודה ' על מלאי חל פרק ב, לעומתו1 חבות במס לפי המשטר החל על רווחי הון

יוצר תוצאת מס שונה בעת , אם כן, שינוי הייעוד1 הקובע מיסוי פירותי בעת מכירה

ם כי במועד שינוי הייעוד הקובעי, מכירה עתידית ומכאן הצורך בסעיפים אלה

של הנכס ושיעור המס שיילקח בחשבון ייקבע בהתאם " מכירה רעיונית"תבוצע

1 כפי שיוסבר להלן, לסיווגו ערב השינוי

התמודדות עם תכנוני מס אשר , בין היתר, כי מטרת סעיפי שינוי הייעוד היא, יצוין

1 טיבות עם הנישוםהמ, באמצעות שינוי ייעוד הנכס מביאים לתוצאות מס שונות

שינוי ייעוד של נכס קבוע למלאי

או הפיכת נכס , לפקודה קובע כי העברת נכס פרטי לעסק כמלאי עסקי 122סעיף

ובלבד , (מכירה רעיונית)לצורכי מס " מכירה"קבוע בעסק למלאי עסקי מהווים

במידה וחל שינו ייעוד כאמור ושולם מס 1 שחלפו ארבע שנים מיום רכישת הנכס

ייחשב השווי באותו מועד כעלות רכישת המלאי לצרכי , "המכירה הרעיונית"בשל

1מכירה עתידית

הוא סיומה של תקופת מינימום של " מכירה הרעיונית"כי תנאי לביצוע ה, יודגש

במידה 1 ארבע שנים בין מועד רכישת הנכס בידי הנישום לבין מועד שינוי הייעוד

ויראו את הנכס כאילו " מכירה"העברה כ לא יראו את, שלא חלפו ארבע שנים

1עלות המלאי תהיה יתרת המחיר המקורי ליום העברה1 מלכתחילה היה מלאי



אולם הסעיף קובע , כי חבות המס אמנם נוצרת במועד שינוי הייעוד, יודגש

הקלה זו נועדה 1 כולו או מקצתו, שהתשלום יבוצע רק בעת מכירת המלאי העסקי

, ר שהנישום אינו מבצע מכירה אמיתית במועד שינוי הייעודלמנוע חיסרון כיס מאח

מאחר שאירוע המס הוא יום שינוי , עם זאת1 ועל כן גם לא מקבל תמורה בעדה

יהיה על הנישום להוסיף על , יעוד ומועד התשלום הוא יום מכירת המלאי העסקייה

1קרן המס גם ריבית והפרשי הצמדה

קריטית לעניין סעיף זה הן בשל תנאי הארבע שנים קביעת מועד שינוי הייעוד היא

והן בשל העובדה שהחבות במס וכן המחיר המקורי של המלאי נקבעים לפי שווי

1השוק במועד העברה

עוד יכול שייקבע על ידי סממנים סובייקטיביים וסממנים ימועד שינוי הי

1 סק בעבראך משקל רב יותר ניתן למבחן האובייקטיבי כפי שנפ, אובייקטיביים

לחוק מיסוי מקרקעין כלל דומה ( ב)5קובעות הוראות סעיף , לעניין נכסי מקרקעין

הוראות הסעיף קובעות כי במידה שחלפו ארבע 1 לפקודה 122לכלל הקבוע בסעיף

ייחשב מועד שינוי הייעוד , של הנכס ועד מועד שינוי הייעוד" יום הרכישה"שנים מ

בכפוף לאישור פקיד השומה )במס שבח כיום המכירה של הנכס ותחול חבות

גם במקרה זה , לפקודה 122כמו כן ובדומה להוראות סעיף (1 לעצם שינוי הייעוד

בתוספת ריבית )כולו או מקצתו , התשלום יבוצע רק בעת מכירת המלאי העסקי

הסעיף מוסיף וקובע כי במקרה של מכירת חלק מהמלאי סך (1 והפרשי הצמדה

1תמורה שהתקבלההתשלום לא יעלה על ה

לא יראו את ההעברה כמכירה ויראו את עלות , במידה שטרם חלפו ארבע שנים

1 המלאי העסקי כיתרת שווי הרכישה של הזכות

שינוי ייעוד ממלאי עסקי לנכס קבוע או יציאת מלאי עסקי מהעסק שלא

בתמורה מלאה

, ורה מלאהעוד של מלאי לנכס קבוע ויציאת מלאי עסקי מהעסק שלא בתמישינוי י

יראו במקרים אלה את , הסעיף קובע כי ככלל1 לפקודה 25מטופלים במסגרת סעיף

עוד של אחד יבמידה שקבלן משנה את הי, כלומר1 המלאי כנמכר בסכום השווי שלו

משרד או דירה : למשל)מנכסיו המשמשים כמלאי עסקי לנכס קבוע בעסק

וימוסה בהתאם לשווי הנכס עוד כמכירה בעת השינוייייחשב שינוי הי, (להשכרה

נקבע כי במקרים מסוימים בהם נבנה בניין כבניין , עם זאת כחריג לכלל1 למועד זה

יראו את הבניין כנמכר בסכום , 1252-ט"תשי, להשכרה לפי חוק עידוד השקעות

1 העלות



מ"היבטי שינוי ייעוד בחוק מע

כפוף לכך שהכנסות מ מאפשר ניכוי מס התשומות המוטל על נכס ב"חוק מע, ככלל

קבלן , בהתאם1 מכירתו העתידית או ההכנסות שינבעו בגינו יחויבו במס עסקאות

לעומת 1 כמלאי עסקי או לשימוש העסק רשאי לנכות בגינו מס תשומות בנייןהבונה

המיועד לשם השכרה בנייןלא ניתן לנכות את מס התשומות ששימש לבניית , זאת

מ השכרה למגורים הינה עסקה הפטורה "חוק מעמאחר שעל פי הוראות , למגורים

1מ"ממע

אינו גורר אחריו , עוד מנכס קבוע למלאי ולהיפךיכי שינוי י, מהאמור עולה אם כן

מ מאחר שבכל מקרה התשומות שהושקעו בבניית המבנה משמשות "חבות במע

עוד יאין כך הדבר כאשר מבצעים שינוי י, ואולם1 מ"ליצור הכנסות החייבות במע

1לאי עסקי לנכס קבוע המשמש להשכרה למגוריםממ

נאלץ להשכירה , קבלן הבונה דירה בכדי למוכרה במועד מאוחר יותר, לעיתים

נוצר מצב בו , לכן1 למגורים לתקופה מוגבלת כאשר לא עולה בידיו למוכרה

עם זאת 1 מ למישור הפטור"ההכנסות שינבעו מהנכס עברו מהמישור החייב במע

שומות נבחן בעת התהוותן ולא לאחר מכן בעת התממשותן ומאחר שייעוד הת

נוצר מצב לפיו ניכה הקבלן תשומות בשלבי בניית המושכר בעוד , בפועל

1 שהכנסותיו מאותו מושכר פטורות

הוראות התקנה 1 מ"לתקנות מע( 2)1על מנת לתת פיתרון למצב זה חוקקה תקנה

ביצע את עבודות הבנייה כי במקרים בהם המשכיר למגורים הוא מי ש, קובעות

"שימוש לצורך עצמי"ההשכרה למגורים תיחשב כ, במבנה6

למעט , מ"ותחויב במע,

:בשלושה מקרים כלהלן

הבניין המיועד להשכרה הוא בניין שאושר כבניין להשכרה לפי חוק לעידוד 11

1לחוק( א1)31ומכירתו פטורה ממס לפי סעיף 1252 -ט"התשי, השקעות הון

החלק המיועד להשכרה הוא בבניין להשכרה כהגדרתו בחוק לעידוד בניית 21

לחוק 3ומתקיימים התנאים של סעיף 2227-ז"התשס, דירות להשכרה

1העידוד

אם נעשה שימוש במקרקעין לשם השכרה למגורים הפטורה ממס ובלבד 31

תקופת ההשכרה המצטברת של המקרקעין : שהתקיימו כל התנאים הבאים

6

מ עם קבלת ההחזקה בהם "מ קובע כי בשימוש לצורך עצמי לענין מקרקעין יחול חיוב במע"חוק מע 1הכל לפי המוקדם, עם תחילת השימוש או עם הרישום בפנקס המקרקעין, לשימוש כאמור



סך דמי השכירות משקף את הסכום שיש לצפות ; חודשים 21 לא תעלה על

לא הוקנתה לשוכר זכות אחרת ; בעסקה בין משכיר מרצון לשוכר מרצון

1במקרקעין בתמורה מלבד זכות השכירות לתקופה כאמור

על הקבלן להוציא חשבונית , תקנהכהגדרתו ביעוד יבמקרה שמדובר בשינוי

1 יעודיום שינוי העצמית לפי שווי הנכס המקרקעין בי

מס "מ המשולם בגין השימוש לצורך עצמי לא ניתן לניכוי כ"יש לציין כי המע

כי מכירת נכס , כמו כן יודגש1 היות שהוא משמש לעסקה פטורה" תשומות

1מ"המקרקעין על ידי הקבלן בשלב מאוחר יותר תהיה פטורה ממע

מסלולי מיסוי בהשכרה למגורים 3.2

כללי

בעיקר בתקופות בהן , להשכרה היוותה יעד חברתי ומשקי חשוב בנייה

העניקה , לאור זאת1 מספר האנשים שאין באפשרותם לרכוש דירה גדל

1המדינה במהלך השנים שלל הטבות במס בגין השכרת דירות מגורים

אשר מיועדים , מעבר לפטור ממס ולשיעור המס המופחת על דמי שכירות

ני דברי חקיקה נוספים לעידוד בניית דירות קיימים ש, בעיקר ליחידים

הראשון והוותיק שבהם 1 לרבות על ידי חברות, להשכרה בהיקף משמעותי

, החדש יחסית, השני1 לחוק לעידוד השקעות הון 1מצוי בפרק שביעי

1 2227במסגרת החוק לעידוד בניית דירות להשכרה שנחקק בשנת

קיימות שתי , רות להשכרהלאחר חקיקת החוק לעידוד בניית די, למעשה

להשכרה ונישום רשאי לבחור ליישם בנייהמערכות חוקים מקבילות לעידוד

1אם בכלל, רק אחד משני דברי חקיקה אלה

יחידים

:להלן יוצגו האפשרויות הנתונות לבחירה בקשר ליחיד המשכיר דירת מגורים

מסלול פטור - אפשרות א

-ן"תש, (מהשכרת דירת מגוריםפטור ממס על הכנסות )חוק מס הכנסה

כי יחיד יהיה פטור ממס על הכנסותיו מהשכרת דירת מגורים , קובע 1222

ח לחודש "ש 1,222בתנאי שסך הכנסות אלו לא יעלה על , המצויה בישראל

כי במסגרת חישוב תקרת הפטור יילקחו , יודגש(1 2213נכון לשנת המס )

י לרבות בן זוג וילד עד בחשבון הכנסותיו משכירות של כל התא המשפחת



במידה שישנה יותר מדירה אחת המושכרת על ידי התא , לכן1 12גיל

אין אפשרות , וההכנסות מכלל הדירות עולות על תקרת הפטור, המשפחתי

לפצל את ההכנסות מהשכירות בין בני המשפחה על מנת להימנע מתשלום

1 מס

או לחבר בני אדם בכך שההשכרה הינה ליחיד , בין היתר, הפטור מותנה

כי מי שנהנה מהפטור , לכן נקבע1 שאושר לעניין זה על ידי נציב מס הכנסה

שיעור פחת )לפי חוק זה לא יהא זכאי ליישם את הוראות תקנות מס הכנסה

12221-ט"תשמ, (לדירה מושכרת למגורים

החוק מציג תקרת הכנסות מסוימת המתעדכנת מידי , כפי שהוסבר לעיל

החוק קובע דרך , כנסות השכירות עולות על תקרה זובמידה שה1 שנה

התקרה החדשה תהיה נמוכה מהתקרה 1 לחישוב תקרה חדשה לפטור

הישנה בהתאם לסכום בו עולות הכנסות השכירות על התקרה הישנה

(1 תקרה מתואמת)

ח והפטור עומד "ש 3,222במידה שישנן הכנסות שכירות בסך של , הלדוגמ

: אזי ייהנה היחיד מפטור עד להכנסות בגובה של, ח"ש 1,222על סך של

תחויב ( ח"ש 2,212)וכל יתר ההכנסה , 1222 -( 3,222 - 1,222= ) 3,232

1במס

ור אשר הוצאו בייצ, כי במסגרת הוראות הפקודה ניתן לנכות הוצאות, יצוין

הכנסות 1 אל מול ההכנסות אשר עוברות את התקרה האמורה, ההכנסה

לאחר ניכוי ההוצאות המיוחסות להן , השכירות הגבוהות מתקרת הפטור

1יחויבו במס בהתאם לשיעורי המס החלים על הכנסות שאינן מיגיעה אישית

מס %12מסלול - אפשרות ב

כי יחיד בעל הכנסה מדמי שכירות שאינה מעסק , לפקודה קובע 122סעיף

ימוסה בשיעור של , מדירה המשמשת למגורים המצויה בישראל, ומשלח יד

הנישום אינו זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת , לפי הוראות הסעיף1 12%

הנישום לא יהיה זכאי לנכות הוצאות , כמו כן1 הקשורות לדירה המושכרת

צאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות ולא יהיה זכאי לקיזוזים שונים שהו

בחישוב , נוסף על כך1 מהכנסת השכירות החייבת או מהמס החל עליה

יתווסף סכום הפחת שהיה ניתן לנכותו אלמלא , השבח בעת מכירת הדירה

1 הסעיף לשווי המכירה



מתום ימים 32המס בשל סעיף זה ישולם תוך , בהתאם להוראות הסעיף

שילם היחיד , אלא אם כן, שנת המס שבה הייתה ליחיד הכנסה מדמי שכירות

1לפקודה 175באותה שנה מקדמות מס לפי סעיף

מסלול שיעור מס שולי - אפשרות ג

יחיד יכול לבחור לשלם מס על הכנסות מהשכרת דירת מגורים בישראל או

המס השולי על ההכנסות על השכרת מקרקעין מחוץ לישראל לפי שיעור

נציין כי במסלול זה יותרו בניכוי (1 להכנסות שאינן מיגיעה אישית)החל עליו

לרבות הוצאות מימון ופחת ובלבד שהוצאו בייצור , ליחיד הוצאות שונות

1 ההכנסה

ל"מסלול השכרת מקרקעין בחו - אפשרות ד

אין חובה)ל "נישום אשר יש לו הכנסות מדמי שכירות מהשכרת מקרקעין בחו

רשאי לשלם על הכנסות אלו מס בשיעור של , (שיהיה מדובר בדירת מגורים

כי , יצוין1 או משלח יד/ובתנאי שאין המדובר בהכנסות מעסק ו, 15%

במסגרת מסלול זה אין הנישום יכול לנכות הוצאות שונות כנגד ההכנסות

1 למעט פחת, מדמי שכירות

ל אינו יכול "רים המצויה בחוכי נישום המקבל דמי שכירות מדירת מגו, יודגש

1 לבחור בשתי האפשרויות הראשונות שהוצגו לעיל

1פרק שביעי - חוק לעידוד השקעות הון

1חוק זה חל הן על יחידים והן על חברות כמוסבר להלן, ככלל

, "בניין להשכרה"הטבות המס ניתנות לבניין העונה על התנאים של הגדרת

בניין שלם או מספר , שהינו בדרך כלל" בניין חדש להשכרה"או על הגדרת

1 בניינים הנמצאים במתחם אחד

בהיותה של מחצית משטח רצפות , החוק מתנה את קבלת ההטבות מכוחו

, לגבי המחצית השנייה1 חוקהבניין מושכרת למשך תקופה מוגדרת כקבוע ב

אין הנישום מחויב להשכירה ואף יכול למכרה מבלי לפגוע בזכויותיו לקבלת

להעביר את הבניין , בתנאים מסוימים, מתיר המחוקק, כמו כן1 ההטבות

בשלמותו גם באמצע תקופת ההשכרה ומעניק פטור ממס גם לחילוף של

1 בניין להשכרה בבניין אחר או לקרקע אחרת



לחוק 1שביעי ן נעמוד בפירוט על עיקרי התנאים וההטבות תחת פרקלהל

1 לעידוד השקעות הון

"בניין להשכרה"הגדרת

הינו נכס שקיבל את אישור " בניין להשכרה"א לחוק קובע כי 53סעיף

, יצוין1 המנהלה ושלפחות מחצית משטח מרצפותיו מיועד להשכרה למגורים

כוללת בניינים שבנייתם נסתיימה לאחר " להשכרה בניין"כי הגדרת

1 בלבד 311711222

לרבות מספר בניינים שנבנו באותה תקופה "המושג בניין מוגדר בחוק כ

אינו בנייןכי חלק מ, יובהר"1 למעט חלק מבניין, ובאותו אתר כחטיבה אחת

מרכז ההשקעות בעל , עם זאת1 נכלל בהגדרה ולפיכך אינו זכאי להטבות

ת לאשר מתן הטבות גם לחלק מבניין בכפוף לתנאים מסוימים הקבועים סמכו

1 בחוק

במידה שישנו מתחם שלם הכולל מספר , כי לאור הגדרות החוק, יושם לב

כלל הבניינים , אשר מחציתם מיועדים להשכרה ומחציתם למכירה, בניינים

1 יכולים לזכות בהטבות ולא רק הבניינים שמיועדים להשכרה

"ניין חדש להשכרהב"הגדרת

בנייהמאפשר קבלת הקלות מס נוספות לגבי " בניין חדש להשכרה"המונח

עיקר ההטבות מופיעות בדמות פחת מואץ ושיעורי מס מופחתים 1 להשכרה

בניין חדש "החוק קובע שלוש חלופות לעניין 1 על ההכנסות מהשכרת הבניין

החל החלופה הראשונה דנה בבניין להשכרה שאושר"1 להשכרה

החלופה השנייה קובעת כי בהגדרה ייכלל גם בניין להשכרה 1 111122-מה

החלופה 1 אך הושכר לראשונה לאחר תאריך זה 111122-שאושר לפני ה

בתנאי שהושכר לפני , 111122-השלישית כוללת בניין שאושר והושכר לפני ה

יום זה למשך חמש שנים לפחות ואחרי יום זה הושכר לפחות מחצית שטחו

1 חמש שנים נוספותלמשך

היקף השטח המושכר ותקופת השכירות המינימאלית

קובע דרישות ברורות ביחס לגודל השטח המיועד להשכרה למגורים החוק

לגבי דירות , כך"1 בניין חדש להשכרה"או לגבי " בניין להשכרה"לגבי

נדרש כי שטח הרצפות של הדירות , 11211221שהושכרו לראשונה לפני

וכי בנייןלמגורים יהווה לפחות מחצית מכלל שטח הרצפות של ההמושכרות



משך תקופת השכירות לא תפחת מעשר שנים מתוך שתים עשרה השנים

22כי לא נעשתה לגביהן מכירה כמשמעותה בסעיף , וכן בנייהשלאחר תום ה

1לפקודה לפני שחלפו עשר שנות השכרה כאמור

ועד 112121-ופה שאחרי ההחוק מקל מעט יותר על דירות שהושכרו בתק

תנאי "1 בניין חדש להשכרה"וכן לגבי דירות העונות על הגדרת 31112123

החוק דורשים כי שטח הרצפות של הדירות המושכרות למגורים יהווה לפחות

וכי משך תקופת השכירות הממוצעת בנייןמחצית מכלל שטח הרצפות של ה

כי לא , וכן בנייהם הלא תפחת מחמש שנים מתוך שבע השנים שלאחר תו

לפקודה לפני שחלפו חמש 22נעשתה לגביהן מכירה כמשמעותה בסעיף

1שנות השכרה כאמור

התנאים לקבלת ההטבות

גובה דמי : התנאים המצטברים לקבלת ההטבות על פי החוק הם כדלקמן

להשכרה למגורים לא יעלה על בנייןהשכירות החודשי הממוצע לדירה ב

ח "ש 3,221רות בהם גובה דמי השכירות הינו בין לגבי די1 ח"ש 3,222

ואילו לגבי , ח בלבד"ש 3,222ח תינתן הטבת המס על סך של "ש 2,222-ל

כמו 1 ח לא תינתן הטבת מס"ש 2,222דירות בהם גובה השכירות הינו מעל

1ל"שכירות הנהמעל דמי 12%כי בגין דירות מרוהטות יתווספו , כן נקבע

ל לגבי גובה השכירות וכי "ריפריה לא יחולו המגבלות הנכי על אזור פ, יצוין

הטבות המס יסויגו ויינתנו רק בגין הכנסות מדמי שכירות ולא בגין הכנסות

1משירותים נלווים

1לגבי מעונות לסטודנטים נקבעו כללים אחרים

מכירת חלק מהבניין

החוק אינו מחייב שכל הדירות בבניין שאושר להשכרה , כפי שהוצג לעיל

, לפיכך1 אלא מסתפק בכך שרק מחציתן ישמשו למטרה זו, ישמשו להשכרה

מבלי שהדבר , בעל בניין להשכרה יכול למכור כמחצית מהדירות בבניין

1 ובכלל זה ליחידות הדיור הנמכרות, ישלול את ההטבות ביחס לכל הבניין

עשר שנים או )תום תקופת ההשכרה המינימאלית הקבועה בחוק לאחר

רשאי בעל בניין להשכרה למכור את יתרת מחצית , (חמש שנים לפי העניין

1 ששימשו להשכרה( או יותר)הדירות



יודגש כי החוק מאפשר למכור גם את המחצית השנייה , על אף האמור לעיל

זאת מותנית במכירה של אפשרות 1 לפני תום תקופת ההשכרה המינימאלית

דירות לרוכש אחר שהתחייב להשכיר את הדירות ליתרת 52לפחות

באישור מנהלת ההשקעות ובמתן ערובות לפי , התקופות הקבועות בחוק

1 דרישות מנהל רשות המיסים

בניין להשכרה - הטבות מס

בנייןעל דירה ב, לפקודה 21שיעור הפחת לפי סעיף , בהתאם לחוק

יצוין כי במידה 1 12%שהייתה מושכרת לאורך כל שנת המס יהיה , להשכרה

בעל הדירה יהא זכאי לחלק , שהדירה הושכרה למגורים רק חלק משנת המס

1 יחסי מהפחת האמור

להבדיל )על הכנסה חייבת או שבח מקרקעין הנובע ממכירת בניין להשכרה

חברות על ההכנסה או חלק ממנו יוטל מס ( ממכירת בניין חדש להשכרה

בין , על החברה כתלות 35%-25%החייבת שנוצרה במכירה בשיעור של

מלבד הפטור ממס חברות " )מפעל המאושר"במועד אישור ה, היתר

(1 'לשנתיים המוענק לחברה אשר ברשותה מפעל מאושר באזור פיתוח א

תהיה , שהיא בשליטת משקיעי חוץ" בניין להשכרה"חברה בעלת , ואולם

אם שיעור האחזקות של משקיעי החוץ הינו -מס חברות 22%-ב חייבת

אם שיעור - 15%בשיעור מס חברות של ; 71%-אך פחות מ 12% -גבוה מ

ובשיעור מס חברות של ; 22%-ופחות מ 71%האחזקות שלהם עולה על

יצוין כי על החלק 1 22%במידה והשליטה של משקיעי החוץ עולה על 12%

12%1חול שיעור מס של האינפלציוני החייב י

וכן יחיד ( בעיקר סוגים שונים של שותפויות)יצוין כי הזכאים למענק השקעה

שהושגה , יהיו חייבים על הכנסתם החייבת, שהוא בעל מפעל מאושר

כתלות במספר 35%-25%במס הכנסה בשיעורים של , מהמפעל המאושר

פעל המצוי למעט לגבי מ)מועד אישור המפעל המאושר , ביניהם, תנאים

(1שיזכה לפטור של שנתיים' באזור פיתוח א

"בניין חדש להשכרה"

ומעניק לאחרון , "בניין חדש להשכרה"ל" בניין להשכרה"החוק מבחין בין

מס מופחת בשיעור של : ניתן למנות, בין יתר ההטבות1 הטבות מס מוגדלות

או על הכנסה חייבת או שבח ריאלי ממכירה , ליחיד 22%-לחברה ו 11%

לגבי חברת משקיעי חוץ שיעור המס "1 בניין חדש להשכרה"מהשכרה של



( 1א)17או השיעורים הקבועים בסעיף 12%המופחת יהיה בשיעור של

בהתאם , בנוסף1 לפי הנמוך, (שיעורי מס התלויים בשיעור השקעת החוץ)

ניתן לנכות את הפחת בשל הבניין החדש להשכרה , לפקודה 21לסעיף

22%1בשיעור של

פטור ממס ערך מוסף

מ קובע פטור ממס על מכירת אותו חלק מהבניין "לחוק מע( א1)31סעיף

הסעיף קובע כי אם 1 ששימש להשכרה ואשר נהנה מהטבות המס האמורות

, אותו חלק שאושר כבניין להשכרה היה מושכר במשך חמש שנים לפחות

ניתן למכור , כפי שהוסבר לעיל1 מ"תהיה מכירתו של אותו חלק פטורה ממע

1עד חצי מהבניין המיועד להשכרה ועדיין ליהנות מההטבות לגבי כל הבניין

חילוף בניינים להשכרה

במסגרת החוק נקבע באופן דומה להוראות שבחוק מיסוי מקרקעין העוסקות

1 פטור ממס שבח בחילוף בניין להשכרה בנכס דומה, בחילוף זכויות עסקיות

זכויותיו של המוכר , ראשית1 ים מצטבריםהפטור תלוי בקיום מספר תנא

המוכר רכש בתוך שנים עשר החודשים , שנית1 בבניין הנמכר נמכרו במלואן

בניין להשכרה או בניין , שלפני המכירה או שנים עשר החודשים שלאחריה

חדש להשכרה או קרקע לבניית בניין להשכרה או קרקע לבניית בניין חדש

אם של הבניין החלופי לא פחת משווי השווי המתו, שלישית1 להשכרה

כל הדירות להשכרה בבניין החלופי , רביעית1 המכירה של הבניין הנמכר

הנמכר הושכרו בנייןששוויין עד גובה שווי המכירה של הדירות להשכרה ב

, חמישית1 לאחר רכישתו של הבניין החלופי לתקופה של חמש שנים לפחות

ניין להשכרה ובין אם בניין חדש בין אם הוא ב, מכירת הבניין הנמכר

מכירת הבניין , שישית1 הייתה לאחר שהסתיימה תקופת ההשכרה, להשכרה

מכירת , שביעית1 ורכישת הבניין החלופי אינה מקרוב, הנמכר אינה לקרוב

הפטור מהווה למעשה דחיית , יודגש1 הבניין הנמכר אינה מהווה שינוי ייעוד

1וי מקרקעיןכיתר הוראות החילוף בחוק מיס, מס

שלילת הפטור במכירת דירת מגורים מזכה

א לחוק מיסוי מקרקעין שולל את הזכאות לפטור ממס או לדחיית 72סעיף

מס בשל דירת מגורים מזכה במכירתן של דירות בבניין להשכרה הזכאיות

1להטבות לפי חוק לעידוד השקעות הון



(חוק שטרית)" 2555-ז"התשס, החוק לעידוד בניית דירות להשכרה"

חוק זה חל אך ורק על חברות ומטרתו הינה הגדלת מלאי הדירות המיועדות

בדרך של הענקת פחת מואץ , החוק מעניק הטבות לחברות בלבד1 להשכרה

על דירות בבניינים המיועדים כל , בתנאים מסוימים, ופטור מלא ממס שבח

1 כולם להשכרה למגורים

סף בעידוד בניית דירות להשכרה באמצעות החוק נועד להוות נדבך נו, ככלל

בכפוף למספר )תמריצים נוספים בדמות פטור מלא ממס שבח במכירה

בניגוד לחוק עידוד , עם זאת1 22%ובדמות פחת מואץ בשיעור , (תנאים

תחת החוק החדש לא קיים שיעור מס מופחת על הכנסה , השקעות הון

1 חת על חלוקת דיבידנדמהשכרת דירה למגורים ולא קיים שיעור מס מופ

פרט לפחת , מרבית ההטבות בחוק החדש הינן לטווח הארוך, למעשה

ניצול מקסימאלי של יתרונות המס בטווח הקצר 1 המואץ הניתן בשוטף

מתאפשר באמצעות הוראה מיטיבה נוספת שקבע המחוקק ( הפחת המואץ)

לפיה הפסד שנוצר בשל הפחת המופחת ייראה כהפסד עסקי לפי סעיף

לפי , לפקודה( ח)22לפקודה או כהפסד מהשכרת בניין לפי סעיף ( א)22

תוכל חברה לקזז את הכנסותיה החייבות ממקורות , כך1 בחירת החברה

1 כנגד הפסד שנוצר מניכוי הפחת המואץ( אם וככל שישנן כאלה)אחרים

אשר חלקן מחמירות יותר מאלו הקיימות , כי החוק מטיל מגבלות רבות, נציין

בהקשר זה 1 העלולות להרתיע יזמים מליישמו, עידוד השקעות הון בחוק

, והמושפעת, כי היזם בוחן את התשואה נטו על ההון העצמי המושקע, נציין

וספק אם , מסכום דמי השכירות ומשיעור המס המוטל עליהם, בין היתר

ההטבות הניתנות מכוח החוק החדש בתוספת המגבלות על הפעילות

1כדי למשוך יזמים לפרויקטים מסוג זה, טיביות דייןהן אטרק, השוטפת

עיקרי המגבלות תחת החוק החדש

הפטור ממס במכירה יחול רק אם הבניין להשכרה נמכר בשלמותו ולא יחול

הפטור המלא יחול ; על מכירת דירות בנפרד או על מכירה של חלק מהבניין

ובלבד שלא ) היה ויימכר הבניין קודם1 שנה 25אך ורק לאחר השכרה של

הרי שיידרש למכרו אך ורק לחברה שתתחייב , (שנות השכרה 12לפני תום

כ תקופות ההשכרה "כך שסה, להמשיך ולהשכירו למשך תקופה נוספת

מהדירות שבבניין משמשות 72%לפחות ; שנה רצופות 25-תגענה ל

הטבות ; ובשאר הדירות לא נעשה שימוש שאינו השכרה למגורים, למגורים



חולו רק על חברה ולא על יחידים או על חברה הנחשבת שקופה לצרכי המס י

יידרשו ערבויות מהחברה הרוכשת שיבטיחו שאם - במקרה של מכירה; מס

או )ניתן יהיה לגבות ממנה את מס השבח , ל"היא לא תעמוד בתנאים הנ

1והכל בצירוף הצמדה וריבית -שלגביו ניתן פטור למוכרת ( חלק ממנו

דבר המהווה יתרון בקיצור , מדובר במסלול ירוק, העידוד בשונה מחוק

דומה כי , לפקודה( 2)ב152לאור הוראת סעיף , עם זאת1 הליכים בירוקרטים

על מנת להגיע לוודאות , כך למשל1 ניתן יהיה לפנות להחלטת מיסוי בעניין

יש לחשב את מרכיב הקרקע שאינו , מקסימאלית בקשר לתשואה מהפרויקט

1מופחת

כגון לגבי גודל הדירות , כי קיימות בחוק מגבלות רבות נוספות, כן נציין כמו

, חיוב החברה לנהל ולתחזק את הרכוש המשותף בבניין, (ר"מ 122עד )

חברה , חובת רישום הערות במרשמי המקרקעין ובמינהל מקרקעי ישראל

מגבלות , הבוחרת בתחולת ההטבות של החוק לא תוכל לחזור מבחירתה

רשאי שר האוצר להתקין , אם לא די בכל אלה1 'פן ההשכרה וכוביחס לאו

בין היתר באשר לדמי השכירות )תקנות מכוח החוק ובהן מגבלות נוספות

(1שרשאית החברה לגבות מהדיירים



מימון פרויקט דירות להשכרה .4.ה

B.O.Tמימון דיור להשכרה באמצעות חוזה

,לממן ציבורי זיכיון מגוף מקבל היזם שבו פרויקטים למימון חוזה הוא B.O.Tחוזה

הפרויקט נמצאת אמנם בידי על הבעלות1 קצובה מיזם לתקופה ולהפעיל לבנות, לתכנן

תשלום לגביית זכות מהגוף הציבורי מקבל המפעיל/הגוף הציבורי אולם היזם

1החוזה לתנאי בהתאם ממשתמשים

,חוסר יעילות של הסקטור הציבורי: בין היתר, הן B.O.Tלהיווצרותן של מיזמי הסיבות

התאמה בין הצרכים -ואי( זמינות המקורות ועלותם)בעיות מימון , מגבלות תקציביות

1ליכולת הביצוע

:B.O.Tמיזמי של ייחודים להלן מספר מאפיינים

ומיקום קרקע צמודת ההשקעה היא

זמן לאורך רב מימון נדרש

המזמין בידי תמיד נשארת בפרויקט הבעלות

וקליטת הקרקע העמדת) למפעיל הגוף המזמין בין רב פעולה שיתוף נדרש

(משתכנים

פרויקטים של דיור להשכרה למגורים הינם פרויקטים בעלי שיעור , כמו שהוזכר לעיל

תשואה נמוך יחסית למשקיעים אשר אינו משקף את הסיכון הכרוך בהשקעה בפרויקט

במימון B.O.T נראה כי יהיה זה נכון אם המדינה תאמץ את מודל ה , אי לכך1 מסוג כזה

פרויקטים מסוג זה כאשר המדינה תחכיר את הקרקע לתקופה קצובה בתמורה לבנייה

1 ותפעול של הפרויקטים

1 בעתודות הקרקע שיש בידי המדינה 22%לרשות מקרקעי ישראל שליטה של יותר מ־

הקבלנים מצדם 1ותעביר אותן חינם לקבלנים המדינה תשחרר קרקעות, לפי מודל זה

יבנו דירות להשכרה לפי מפרט שייקבע מראש ויוכלו ליהנות מדמי השכירות לתקופה של

כך שבשורה התחתונה , לאחר מכן הנכס יועבר בחזרה לבעלות המדינה1 שנה 25כ־

תעניק , אלו B.O.T במסגרת מיזמי 1רשות מקרקעי ישראל לא מוותרת על הקרקעות

מהיקף 72%המדינה פתרון ראוי ליזמים תוך כדי כך שהיא מספקת רשת ביטחון של כ־

1 העסקאות במבנים ומבטיחה ליזמים תשואה מינימאלית