nový stavební zákon a daně vybrané problémy

©2003 Firm Name/Legal Entity1

Nový stavební zákon a daně

vybrané problémy

Andrea Gustiová (Deloitte)Radka Mašková (Deloitte)Jan Mareček (Česká společnost pro stavební právo)Václav Vlk (Rödl & Partner)Martin Tunka (MMR)

2

Novela stavebního zákona

Daňové dopady novely stavebního zákona

Daňová problematika v oblasti nemovitostí• Aspekty daně z příjmů

• Aspekty daně z přidané hodnoty

Obsah

3


4


Zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) – účinný od 1. října 1976, dosud 20x změněn

Vládní návrh zákona o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

• Sněmovní tisk č. 998

• Vláda předložila Sněmovně 1. června 2005

• Doporučeno k projednání

Vládní návrh zákona o změně některých zákonů souvisejících s přijetím stavebního zákona a zákona o vyvlastnění

• Sněmovní tisk č. 999

• Vláda předložila Sněmovně 1. června 2005

• Doporučeno k projednání

5


Nový stavební zákon

• Historie přípravy

• Aktuální stav projednávání

• Základní principy nové právní úpravy

6


Několik vybraných okruhů – územní řízení

• Územní rozhodnutí, územní souhlas, zjednodušené územní řízení

• Účastníci územního řízení podle dosavadní a nové právní úpravy

• Předkupní právo obce k určitým pozemkům

• Platnost územního rozhodnutí

7


Několik vybraných okruhů – stavební řízení

• Kdy je potřeba stavební povolení a kdy stačí ohlášení?

• Zkrácené stavební řízení

• Stavba – výrobek

• Autorizovaný inspektor

• Oznámení o užívání stavby; kolaudační osvědčení

• Kniha o užívání stavby

8

Daňové dopady novely stavebního zákona

9

Změna některých zákonů

Změna zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí

• § 6 (3) - Upravená definice stavebního pozemku nyní zahrnuje nezastavěný pozemek určený k zastavení

• Stavbou, která byla ohlášena• Stavbou, na kterou bylo vydáno stavební povolení• Stavbou prováděnou na základě certifikátu autorizovaného inspektora• Stavbou prováděnou na základě veřejnoprávní smlouvy

• § 7 (1) – Předmětem daně ze staveb na území ČR jsou nyní• Stavby, pro které byl vydán kolaudační souhlas nebo užívané před jeho vydáním• Stavby způsobilé k užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo stavby

podléhající oznámení stavebnímu úřadu a užívané• Stavby, pro které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudačnímu

rozhodnutí podléhající a užívané anebo podle dříve vydaných právních předpisů dokončené

• Byty vč. podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí

• Nebytové prostory vč. podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí

10


Změna zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí

• Pro užívání staveb již není potřeba kolaudační rozhodnutí• Stačí oznámení stavebnímu úřadu; nebo

• Kolaudační souhlas

• § 9 (1) písm. g) – rozsah osvobození zachován• Nové stavby obytných domů ve vlastnictví fyzických osob

• Byty ve vlastnictví fyzických osob v nových stavbách obytných domů

• Osvobození => pokud výše zmíněné novostavby slouží k trvalému bydlení vlastníků či osob blízkých

• Stávající ustanovení doplněno o stavby pro bydlení způsobilé k užívání na základě oznámení

11


Změna zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí

• Změny vyvolané novou právní úpravou vyvlastnění• Mimo finanční náhradu nově přípustný i pozemek či stavba

• § 9 - v takovém případě se přechody považují za jeden => daň se vybere z přechodu nemovitosti z vlastnictví vyvlastňovaného

• § 10 - pokud nelze hodnotu nemovitosti stanovit jinak => základ daně z převodu nemovitosti je cena dle zvláštního právního předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku)

• § 20 - osvobození od daně z převodu nemovitostí => úplatný přechod vlastnictví k nem. na základě rozhodnutí úřadu územního plánování o výměně pozemku určeného regulačním plánem nebo pro veřejně prospěšné opatření

12


Změna zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích

• V příloze „Sazebník“ byly doplněny následující body

• Podání žádosti o vydání osvědčení o jmenování autorizovaným inspektorem a podání žádosti právnické osoby o souhlas s vý-konem činnosti autorizovaného inspektora………………10.000 Kč

• Vydání územního rozhodnutí o umístění stavby, rozhodnutí o změně využití území nebo rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území………………………….1.000 Kč

13

Daňová problematika v oblasti nemovitostí

14

Aspekty daně z příjmů

Obsah

• Nabývání nemovitostí

• Vlastnictví nemovitostí

• Prodej nemovitostí

15

Nabývaní nemovitostí

Nabývání u právnických osob

• Způsoby nabývání tuzemci

• Způsoby nabývání ze zahraničí

Koupě aktiva(nabytí nemovitosti)

vsKoupě podílu

(nabytí podílu v české společnosti)

Prostřednictvím české

společnostivs

Prostřednictvím pobočky

založené v ČR

Fyzické osoby z jiného členského

státu EUvs

16

Vlastnictví nemovitostí

Daň z příjmů

• Sazba daně z příjmů pro rok 2005 = 26% (2006 = 24%)

• Příjmy českých realitních společností = obvykle generovány z pronájmu nemovitostí a ze zisku dosaženého prodejem nemovitostí (zisk je obsažen v základu daně a daněn jako běžný příjem)

• Náklady spojené s nabýváním nemovitostí (např. notářské poplatky) = součást pořizovací hodnoty

17


Odpisy• Budovy

5. odpisová skupina – 30 let 6. odpisová skupina – 50 let - např. administrativní budovy, hotely,

obchodní domy, školy, univerzity, muzea, knihovny atd. (nepoužije se pro hmotný majetek zaevidovaný do konce zdaňovacího období započatého v roce 2003)

• Stavební dílo (dům, budova, stavba) se zařazuje do odpisové skupiny dle jeho hlavního užívání

Při rozdílném užívání budovy se hlavní užívání stanoví převažujícím podílem na celkové využitelné podlahové ploše

Pojem „hlavní užívání“ – otázka právní, ne skutková

• Pozemky – majetek, který nelze dle zákona o daních z příjmů odepisovat

18


Uplatnění daňových ztrát

• Ztráty lze počínaje rokem 2004 uplatnit během následujících 5 let

• Ztráty dosažené před rokem 2004 lze uplatnit během následujících 7 let

• Neexistuje možnost zpětného uplatnění ztrát

• Ztráty z prodeje nemovitostí jsou daňově uznatelné (mimo ztrát z prodeje pozemků, které jsou daňově uznatelné až do výše dosaženého příjmu)

• Znění zákona o daních z příjmů platné pro rok 2004 přineslo další omezení pro uplatňování ztrát

19

Pravidla nízké kapitalizace

• Pravidla nízké kapitalizace mohou omezovat daňovou uznatelnost úroků placených z úvěrů od „spřízněných osob“

• Limitní hodnota podílu dluhy/vlastní kapitál je 4:1

• Definice spřízněných osob rozšířena od 1. ledna 2005 (neuplatní se u úvěrů poskytnutých před 1. lednem 2004)

• Společnosti založené před 31. prosincem 2003 jsou osvobozené (1+3 roky)


20

Prodej nemovitostí

Prodej nemovitostí

• Příjem z prodeje českých nemovitostí = příjem dosažený na území České republiky

• Příjmy z prodeje nemovitostí zahrnuty v základu daně

• Budovy – zůstatková hodnota je v okamžiku prodeje daňově uznatelným nákladem

• Zohlednění společných ploch + infrastruktury

• Pozemky – kupní cena daňově uznatelná jen do výše příjmů z prodeje

21

Prodej nemovitostí

Prodej podílu• Prodej podílu na české společnosti mezi českými nerezidenty, kteří nemají

stálou provozovnu v České republice• Nepodléhají zdanění v ČR

• Prodej podílu na české společnosti mezi nerezidentem (prodávajícím) a českým rezidentem (kupujícím) obvykle podléhá zdanění v ČR

• V případě aplikace smlouvy o zamezení dvojího zdanění je zisk obvykle zdaněn jen v zemi, kde má zahraniční investor daňové rezidentství a je osvobozen od daně v ČR

• Prodej podílu na české společnosti jinou českou společností je zahrnut do zdanitelného příjmu

• s.r.o. = ztráty jsou daňově neuznatelné

• a.s. = ztráty jsou daňově uznatelné pouze v případě přecenění akcií na reálnou hodnotu (v ostatních případech jsou daňově neuznatelné)

22

Prodej nemovitostí

Daň z převodu nemovitostí

• Daň z převodu nemovitostí -> při převodu vlastnictví k nemovitosti na území České republiky

• Daň platí prodávající – nabyvatel je ručitelem

• V roce 2004 došlo ke snížení sazby daně z převodu nemovitostí z 5% na 3%

• Daň je vypočítána buď ze smluvní ceny nebo z oficiálního ocenění znalcem – daň se vždy vypočítává z vyšší z těchto částek

• Osvobození pro novostavby bytových a rodinných domů –> při prvním úplatném převodu

23

• Prodej nemovitostí

• Stavební pozemek

• Pronájem nemovitostí

Aspekty daně z přidané hodnoty

Obsah

24

Prodej nemovitostí

Prodej osvobozen od DPH

• Podmínky uplatnění osvobození Po uplynutí tří let od nabytí či kolaudace nemovitosti; obdobně platí i pro

finanční leasing Převod pozemků včetně operativního pronájmu vždy osvobozen bez

nároku na odpočet s výjimkou převodu stavebního pozemku

• Kolaudace Kolaudace nové stavby Kolaudace po změně stavby, jejíž cena je vyšší než 30 % zůstatkové

ceny stavby ke dni zahájení stavebního řízení

25

Prodej nemovitostí

Prodej podléhající DPH

• Předpoklady zdanění Do tří let od nabytí či kolaudace nemovitosti; obdobně platí i pro finanční

leasing Převod stavebního pozemku

• Uplatnění snížené sazby DPH Pokud není osvobozeno Převod bytového domu, rodinného domu (vč. nedokončeného), bytu (vč.

nedokončeného) včetně zabudovaných strojů a zařízení Rekonstrukce, modernizace, opravy Nelze u stavebních a montážních prací týkajících se výhradně

nebytových prostor rodinných domů a bytových domů Snížená sazba se uplatní jen do konce roku 2007 Evropská Komise zvažuje trvalé zařazení do snížené sazby

26

Prodej nemovitostí

Nemovitosti ve snížené sazbě DPH

• Bytový dům Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahových ploch všech místností

a prostor připadá na byty

• Rodinný dům Stavba pro bydlení , ve které více než polovina podlahových ploch všech místností

a prostor připadá na byty Nejvýše 2 nadzemní podlaží, 1 podzemní podlaží a podkroví Nejvýše 3 samostatné byty

• Byt Místnost nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k

bydlení Včetně podílu na společných částech domu

27

Stavební pozemek

Stavební pozemek

• Vymezení stavebního pozemku Nezastavěný pozemek Dle stavebního povolení lze na pozemku umístit stavbu Na pozemku zatím není umístěna stavba

• Aplikace DPH Převod podléhá základní sazbě Nelze uplatnit osvobození

28

Pronájem nemovitostí

Osvobození a výjimky

• Pronájem osvobozený bez nároku na odpočet Pozemky, stavby, byty a nebytové prostory

• Zdanitelný pronájem Parkovací místa Bezpečnostní schránky Krátkodobý nájem stavby včetně vnitřního vybavení a dodávek energií

nejdéle na 48 hodin nepřetržitě

29

Pronájem nemovitostí

Možnost volby zdanění

• Uplatnění daně na jinak osvobozený pronájem

• Podmínky zdanění Nájemce je plátcem Pronajaté prostory použije pro uskutečňování ekonomických činností

• Pronajímatel je povinnen do 30 dnů od uzavření takové nájemní smlouvy o této skutečnosti informovat svého místně příslušného správce daně

• Možnost optimalizace uplatnění odpočtu daně na vstupu

30

Kontakty

Daň z příjmů právnických osob

Andrea Gustiová

[email protected]

+420 224 895 631

Daň z přidané hodnoty

Radka Mašková

[email protected]

+420 224 895 752

mailto:[email protected]












nový stavební zákon a daně vybrané problémy

Documents