1

b i z n e s

do

da

te

k i

nf

or

ma

cy

jno

-p

ro

mo

cy

jny

nieruchomości Czwartek28 marca 2019 nr 62 (4964)

Wielkie galerie doszły do ściany nieruchomości komercyjne Wysokie nasycenie powierzchnią handlową oraz zakaz handlu w niedziele ostudziły plany inwestorów. Być może jest to też przejaw dojrzewania rynku

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl

W 2018 roku inwestorzy oddali do użytku około 420 tys. mkw. powierzchni han-dlowej. O połowę mniej niż w końcówce lat 90. Wynik jest słabszy również od tego, który branża osiągnęła po powrocie koniunktury po globalnym kryzysie finan-sowym. Jak przypomina Katarzyna Michnikowska, dyrektor w dziale doradz-twa i badań rynku Colliers International, na rynek tra-fiało wówczas 500–600 tys. mkw. rocznie.

Prognozy na nadchodzą-ce lata są jeszcze gorsze. Według wyliczeń Cushma-n&Wakefield w tym roku do oddania jest przewidzia-ne około 400 tys. mkw. To oznacza, że w sektorze tym skończyła się już era bicia rekordów.

– Rozwój sektora nieru-chomości handlowych wy-raźnie zredukował bieg. Po ostatnich latach, które przyzwyczaiły nas do re-kordowych wzrostów, ry-nek osiągnął kolejny etap dojrzałości. Jego schładzanie w najbliższych latach będzie skutkować między innymi zmniejszającą się podażą i chłonnością – mówi Pa-trycja Dzikowska, dyrektor Działu Analiz i Badań Ryn-kowych, Europa Środkowo--Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland.

Zaczyna brakować miejsca

Ograniczanie planów in-westorskich to przede wszystkim nasycenie kra-ju nowoczesną powierzch-nią handlową. Jak wyni-ka z danych Polskiej Rady Centrów Handlowych, na koniec ubiegłego roku wy-nosiło ono dla całej Polski 316 mkw. na 1 tys. miesz-kańców. Na skutek ubie-głorocznych inwestycji wzrost wskaźnika nastąpił o 9,8 mkw. na 1 tys. miesz-kańców. Tym samym dziś sięga on średniego pozio-mu dla krajów Unii Euro-pejskiej.

Z najnowszego rapor-tu CBRE, opisującego stan rynku handlowego w Pol-sce w całym 2018 roku, wy-nika natomiast, że najwięk-sze nasycenie przestrzenią handlową wśród miast po-wyżej 200 tys. mieszkańców występuje obecnie w Pozna-niu i wynosi aż 1257 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Tuż za nim znajduje się Gdańsk z 1177 mkw., a podium zamy-ka Lublin – 1152 mkw. Z kolei najmniej przestrzeni han-dlowej na 1 tys. mieszkań-ców – od 600 do 656 mkw.

– znajdziemy w Radomiu, Częstochowie i Toruniu.

Zaskakujące może być też to, że w porównaniu do in-

nych miast wciąż niskie na-sycenie przestrzenią zakupo-wą ma Warszawa. To jednak zdaniem ekspertów CBRE

efekt nieporównywalnie du-żej liczby mieszkańców.

Stolica przoduje natomiast wśród aglomeracji, biorąc

pod uwagę całkowitą liczbę dostępnej powierzchni han-dlowej, która wynosi prawie 1,7 mln mkw. Za nią plasu-

je się Górny Śląsk (1,2 mln mkw.), a podium domyka Trójmiasto (795 tys. mkw.).

dokończenie na str. 6

Centra handlowewyhamowują

235265

296327 347

371395

421 446472 477 4907 44499900

505

Źródło: Cushman&Wakefield, Retail Instytute, Colliers

2006

2007

2008

2009

2010 201

1 2012 201

3 2014 2015 2016 2017 2018

1257

Poznań

1177

Gdańsk

1152

Lublin

1044

Katowice

802

Wrocław

783

Kraków

771

Łódź

764

Bydgoszcz

742

Szczecin

738

Warszawa

centrahandlowe

magazynywolnostojące

parkihandlowe

8

centrawyprzedażowe

74

16

2Ź

centrawyprzedażowe2

Liczba galeriihandlowychw Polsce

iiiiiii

©℗ NS

otwarte w 2018 r. obiekty w budowie lub z ważnym pozwoleniem na budowę planowane do oddania w 2019 r.

Największe galerie handlowe(powierzchnia handlowa w mkw.)

Powierzchniahandlowaw podzialena formaty(w proc.)

TOP 10 miast z największym nasyceniempowierzchnią handlową(mkw. na 1 tys. mieszkańców)

T Zmiany na rynku centrów handlowych,które nastąpiły po wprowadzeniuzakazu handlu w niedzielę

Z

62 45 36,6 27 21,872,3

26 25 20 14 14 12,5 12 12

ForumGdańsk

Galeria LiberoKatowice

Gemini ParkTychy

Nowa StacjaPruszków

Koneser/Warszawa

Galeria MłocinyWarszawa

Stara UjeżdżalniaJarosław

Color ParkNowy Targ

Galeria WiślankaŻory

Quick ParkOlkusz

KaruzelaŚwiebodzin

KasztelaniaChrzanów

TkalniaPabianice

Silesia OutletGliwice

7,23PROC.

o tylu mniej klientówodwiedziło centrahandlowe w 2018 r.

tylu klientów robiącychdo tej pory zakupy w niedzielęstraciły galerie

8,5PROC.

32,9MLN

17,84MLN

o tyle więcej klientów niż w 2017 r.odwiedziło centra handlowew niedziele handlowe

tylu klientów odwiedziłocentra handlowew niedziele handlowe

takiego rzędu spadki odwiedzalności odnotowały centra znajdujące się na obrzeżach miast

takiego rzędu spadki odnotowały centra mające dominującą ofertę spożywczą

o tyle wzrosły odwiedziny galerii w soboty

o tyle wzrosły odwiedziny w poniedziałki

o tyle wzrosły odwiedziny w piątki

6,2%

5,3%

8,1%

4,8%

3,6%

1

nieruchomości Dziennik Gazeta Prawna, 28 marca 2019 nr 62 (4964) dziennik.pl forsal.plE2

Premium zmienia adres apartamenty Apetyt na luksusowe mieszkania rośnie. I to nie tylko w Warszawie. Dlatego deweloperzy coraz bardziej celują z inwestycjami w regionach

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl

Sprzedaż apartamentów premium przekroczyła w ubiegłym roku 700 sztuk. Oznacza to wzrost o 19 proc. względem roku poprzednie-go – wynika z raportu „High Level Book” przygotowane-go przez High Level Sales & Marketing.

Niemal jedną czwartą z wszystkich sprzedanych w ubiegłym roku eksklu-zywnych mieszkań kupiono w Warszawie. To oznacza, że choć stolica jest nadal dominującym rynkiem dla tego rodzaju nierucho-mości, to już nie jedynym. Segment apartamentów premium rozwija się też w Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Ka-towicach, Łodzi, a ostatnio raczkuje w Bydgoszczy.

Największą wartość rynek osiągnął oczywiście w sto-licy, gdzie jest oceniany na 694 mln zł. Na drugim miej-scu jest Kraków z 225 mln zł, na trzecim Trójmiasto – 154 mln zł. W dalszej ko-lejności są Katowice z kwotą na poziomie 87 mln zł, Wro-cław – 77 mln zł, Poznań – 55 mln zł i Łódź – 52 mln zł. W sumie wartość seg-mentu luksusowych aparta-mentów w Polsce w 2018 r. wyniosła 1,345 mld zł.

Więcej zamożnych

Zdaniem ekspertów ten wzrost to efekt dobrej ko-niunktury gospodarczej, która przyczynia się do wzrostu liczby osób za-możnych w całym kraju. Według raportu KPMG na koniec 2018 r. mogło być już 1,3 mln krezusów o łącznych dochodach brutto na pozio-mie 284 mld zł. Dla porów-nania w 2017 r. było 1,2 mln zamożnych osób, a ich łącz-ne dochody przekraczały 260 mld zł. Eksperci KPMG prognozują, że w ciągu naj-bliższych czterech lat nastą-pi dalszy wzrost takich osób do 1,6 mln. Suma ich docho-dów zwiększy się natomiast do ponad 381 mld zł.

Jak mówi Andrzej Mar-czak, partner w  KPMG w Polsce, wzrost jest obser-wowany także w przypadku Polaków posiadających ma-jątek netto powyżej 1 mln dol. W 2018 r. w Polsce było 61,6 tys. takich osób – o 4,6 tys. więcej niż w roku 2017. Podkreśla, że w związku z wprowadzeniem nowego podatku dla zarabiających rocznie powyżej 1 mln zł, w 2017 r. w Polsce takie do-chody uzyskiwało ponad 23 tys. osób.

– Nowe sektory w gospo-darce, szczególnie te powią-zane z IT kreują nowych przedsiębiorców odnoszą-cych sukcesy. Ten trend jest rosnący i będzie miał on swoje przełożenie na zapo-trzebowanie na nierucho-mości high-end – podkreśla Piotr Tarkowski, pełnomoc-nik zarządu Allcon Osiedla.

Na zainteresowanie in-westycjami premium bę-dzie wpływać też ich pew-ność i stabilność.

– Cechą charakterystycz-ną tego segmentu jest spo-sób jego reagowania na spowolnienie czy regres: wartość zarówno rynku, jak i samych nieruchomości nie spada. Wyłącznie tempo wzrostu podlega okresowe-mu spowolnieniu – zauwa-ża Piotr Tarkowski.

Konkurencja dla banków

Eksperci zwracają też uwa-gę na to, że lokaty banko-we wciąż są nisko oprocen-towane. Tymczasem ceny nieruchomości cały czas ro-sną. Co więcej, w segmencie premium wciąż są duże per-spektywy w tym zakresie. A to dlatego, że luksusowe apartamenty w Polsce nie kosztują jeszcze tak dużo jak za granicą.

Z raportu „High Level Book” wynika, że próg wej-ścia, czyli minimalna śred-nia cena za 1 mkw., jaką trzeba zapłacić, aby stać się właścicielem nierucho-mości premium, wynosi w Warszawie około 25 tys. zł. W pozostałych miastach jest już taniej. W Trójmie-ście to 17,5 tys. zł, we Wro-cławiu – 14,5 tys. zł za mkw., w Krakowie – 13,8 tys. zł, w Poznaniu – 11 tys. zł, a w Łodzi zaledwie 6,6 tys. zł.

Według raportu Poland Sotheby’s International Re-alty na 1 mkw. apartamen-tu w Nowym Jorku, Paryżu czy Londynie trzeba wydać 5–10 razy więcej. To jednak oznacza tylko dobre per-spektywy i szansę na duży zarobek w dłuższym okresie czasu, dla tych którzy zdecy-dują się kupić apartament premium w naszym kraju. Dowodem może być to, jak urósł próg wejścia w ostat-nim roku na tym rynku. W Warszawie zwiększył się

aż o 29 proc. W pozostałych miastach wzrost wskaźnika był jednocyfrowy i wyniósł 7 proc. w Krakowie, 6 proc. w Katowicach, 4 proc. w Po-znaniu oraz po 1 proc. w Ło-dzi i Trójmieście.

Efektem są padające z roku na rok rekordy w ce-nie sprzedaży w tym seg-mencie rynku nierucho-mości. W ubiegłym roku luksusowy apartament w warszawskiej rezyden-cji Park Lane został kupio-ny za 14,5 mln zł. Jak za-uważają eksperci, wysokie ceny są już osiągalne także w innych miastach. Przy-kładem jest Gdynia, gdzie 200-m apartament sprze-dano za 5,9 mln zł, czy Po-znań, gdzie 350-m nieru-chomość znalazła nabywcę za 3,9 mln zł.

Jak twierdzą eksperci Po-land Sotheby’s International Realty, segment premium i luksusowy charakteryzuje stabilny wzrost wartości nie-ruchomości w czasie. Przy sprzedaży takiej nierucho-mości można liczyć nawet na kilkunastoprocentowy zysk. Ceny są dyktowane przez po-pyt i dostępność produktu, a apartamentów i rezydencji z najwyższej półki jest coraz mniej ze względu na zniko-mą liczbę atrakcyjnych, do-brze zlokalizowanych grun-tów pod zabudowę.

Jeśli chodzi o rentowność z wynajmu, to zdaniem analityków krakowskiego Poland Sotheby’s Interna-tional Realty jest raczej sta-ła ze względu na niewielkie wahania cen i wynosi ok. 6 proc. w skali roku. Najem-cami apartamentów czy do-mów z segmentu premium i luksusowego są głownie klienci korporacyjni, w tym kadra menedżerska i zarzą-dzająca, a umowy najmu są sporządzane na co najmniej dwa, trzy lata. 

Będzie dobrze

– Perspektywy dla tego seg-mentu w Polsce są opty-mistyczne. Rynek urośnie w tym roku o kolejne 8–10 proc. Oferta ekskluzywnych produktów jest coraz szer-sza i uważamy, że ten trend się utrzyma. Osoby zainte-resowane zakupem eks-kluzywnych nieruchomo-

ści z każdym rokiem będą miały coraz większy wybór, również na rynkach lokal-nych. Poza Warszawą tak-że w innych miastach stale przybywa wartych zainte-resowania projektów, dla najbardziej wymagających klientów – mówi Karoli-na Kaim, twórczyni marki High Level Sales & Marke-ting by Tacit Group.

Rozwój regionów wyni-ka z kilku czynników. Po pierwsze z tego, że dostęp-ność gruntów w stolicy jest już bardzo ograniczona, do-datkowo deweloperzy na tym rynku mierzą się z ni-skim poziomem wydawa-nych pozwoleń na budowę i decyzji planistycznych.

– Obserwujemy więc co-raz szybszą decentralizację rynku premium w Polsce. Biznes zaczyna koncerto-wać się lokalnie, szczegól-nie w tych lokalizacjach, gdzie jest wspierany przez zagranicznych sąsiadów, np. Skandynawów, którzy inwestują i pracują w Trój-mieście – komentuje Piotr Tarkowski.

Biznes lokuje się również w ośrodkach, gdzie ma za-plecze w postaci uczelni wyższych, które kształcą specjalistów w zawodach dopasowanych do rozwija-nych się branż.

– Rozwój rynku w in-nych miastach niż stolica to również potrzeba podą-żania za nowymi trendami, do których można zaliczyć second home, koncertują-cy się głownie nad morzem i w górach. Trend ten jest zauważalny jest wyraźnie w ostatnich dwóch latach – dodaje Piotr Tarkowski.

O czym mowa? Second home to rozwinięcie poję-cia apartamentów wakacyj-nych. Różnica polega jednak na sposobie korzystania. Apartament wakacyjny jest użytkowany w ściśle określonym terminie, poza którym jest on wynajmo-wany. Z tego powodu waż-ne są parametry kosztowe, czyli maksymalna liczba pokoi przy minimalnej po-wierzchni oraz standard wykończenia i wyposażenia. Inaczej jest z second home. Jest on głównie wykorzysty-wany przez właścicieli, ro-

dzinę bądź znajomych. Bar-dzo dużą wagę przywiązuje się do wykończenia i wy-posażenia oraz dodatko-wych funkcji, które mają

na celu zaoferować po-tencjalnym klientom

wartości zgodne z ich rosnący-mi potrzeba-mi i oczekiwa-niami – to ma być drugi dom.

Chodzi o to, by czuć się w nim

komfortowo. – Ma być odskocznią

od codziennego zgiełku, kameralnym miejscem nad morzem albo w górach, które pozwoli oddać się swoim przyjemnościom, a całe otoczenie będzie temu sprzyjać. Z punktu widzenia klientów second home to precyzyjne zdefi-niowanie potrzeb w długim okresie. Dobrze ulokowa-na inwestycja musi być wcześniej właściwie zwe-ryfikowana i dostosowana, nie tylko do wymogów wła-snych, ale również ewentu-alnych kolejnych właścicieli – tłumaczy Piotr Tarkowski.

Trójmiasto jest jedną z tych lokalizacji, które zy-skują dzięki nowemu tren-dowi.

Gdyński deweloper All-con Osiedla w odpowiedzi na rosnące zapotrzebowa-nie i coraz bardziej zauwa-żalny trend na posiadanie drugiego domu rozwinął ofertę luksusowych inwe-stycji o apartamentowiec Tarasy Bałtyku. Budynek jest usytuowany zaledwie 900 m od plaży na gdań-skim Przymorzu. Daje do-stęp do luksusowych pen-thousów o powierzchni aż do 163 mkw. Innym przy-kładem nadmorskiego se-cond home tej firmy jest inwestycja zlokalizowana w Pucku, położona 50 m od morza – NEXO Apartamen-ty na Klifie. 

W ten trend wpisuje się też niedawno przedsta-wiony przez spółkę Dekpol projekt ekskluzywnej ma-riny w nadmorskiej części Gdańska. Na 11 ha wybudu-je luksusowy kompleks bu-dynków apartamentowych z miejscami do cumowania jachtów i łodzi motoro-wych. Kupujący będą mieli do wyboru kilkaset apar-tamentów o powierzchni 33–132 mkw.

Atutem inwestycji bę-dzie jej unikatowa lokali-zacja w nadmorskiej części Gdańska, tuż nad brzegiem ujścia Martwej Wisły do Bałtyku w pobliżu Wyspy Sobieszewskiej. Nieopodal Sol Marina znajdują się aż dwa rezerwaty – Ptasi Raj i Mewia Łacha oraz plaża.

– Naszym celem jest stworzenie wyjątkowej przestrzeni do wypoczyn-ku i rekreacji oraz nowych możliwości pomnażania kapitału przez inwestorów – podsumował inwestycje Sebastian Barandziak, czło-nek zarządu Dekpol.

W Trójmieście powstaje też Botanica Jelitkowo. Re-alizacja inwestycji, prowa-dzona przez Invest Komfort, zakończy się na przełomie maja i czerwca tego roku. To z kolei przykład projek-tu, który powstał w opar-ciu o ideę miasta ogrodu

z dostępem do wszelkich wygód, jak: kort tenisowy, zewnętrzna strefa relak-su, boisko wielofunkcyjne, strefa klubowa, spa, sauny, siłownia, pomieszczenie do mycia samochodów.

Choć regiony zyskują, to Warszawa ciągle jest w ce-nie. Tu deweloperzy nadal realizują nowe inwestycje. Przykładem może być Men-nica Residence przy ul. Pe-reca na warszawskiej Woli. Mennica Polska – dewelo-per – i Mostostal Warsza-wa – generalny wykonaw-ca, ruszyli w ubiegłym roku z drugim etapem projek-tu. Obejmie 335 mieszkań o powierzchni 19 tys. mkw. Jego oddanie przewidziano do 30 listopada 2019 r.

Nie tylko cena

Nieruchomości premium przestały być tylko drogimi mieszkaniami. Dziś muszą spełniać kilka kryteriów, by zostały zaliczone do tej ka-tegorii.

Jednym z nich jest wyjąt-kowa lokalizacja i to nie cho-dzi tylko o to, że znajduje się w sercu miasta. Ma gwaran-tować niepowtarzalny widok z okna o każdej porze dnia, ale też dostęp do najpięk-niejszych parków, najważ-niejszych miejskich placów.

– Tzw. one milion dollar view, który znacząco wpły-wa na wartość i wizerunek nieruchomości, ma klu-czowe znaczenie. Biorąc pod uwagę kurczące się zasoby topowych grun-tów ten produkt stanie się w przyszłości dobrem limitowanym. Zamożni klienci oczekują też wy-sokiej jakości i najnowo-cześniejszych rozwiązań. Dopytują o materiały, któ-rymi będzie wykończona elewacja, lobby, części wspólne i inne najmniej-sze szczegóły – wymienia Piotr Tarkowski.

I dodaje, że potrzeby osób kupujących lokale rynku premium są ciągle weryfi-kowane przez rynki zagra-niczne. To właśnie tam są kształtowane nowe pomy-sły, które krajowi inwesto-rzy implementują w swoich rozwiązaniach. To, w jaki sposób ten proces zostanie transponowany do lokal-nych warunków i dodatko-wo udoskonalany pod ką-tem wartości dla przyszłych klientów, pozwoli na ujęcie danej inwestycji w segmen-cie top, lub nie. Docelowo, wszystkie elementy składa-jące się na inwestycję pre-mium, ze względu na ich koszt, przełożą się na po-ziom ceny za 1 mkw.

Firma Invest Komfort nieustannie wysyła swoich kreatywnych pracowników do najciekawszych miejsc w Europie i na świecie, żeby inspirowali się najbardziej prestiżowymi zagraniczny-mi inwestycjami, wybierali ciekawe rozwiązania i ada-ptowali u nas najwyższe standard. Efekt: na Okrzei Sopot do dyspozycji miesz-kańców została oddana sala kinowa i warsztat majster-kowicza. Poza tym dewelo-per stara się też przemycać do wnętrz swoich inwestycji elementy sztuki, które pod-noszą nie tylko jakość życia mieszkańców, ale też war-tość nieruchomości. ©℗

1

REKLAMA

1

E4 Dziennik Gazeta Prawna, 28 marca 2019 nr 62 (4964) dziennik.pl forsal.plnieruchomości

Sprawdź deklarowaną stopę zwrotu nieruchomości komercyjne Ostatnie dwa lata przyniosły rynkowi condohoteli duże wzrosty. Pojawiło się 15 nowych deweloperów. W sumie w budowie i planach jest 29 nowych inwestycji obejmujących ponad 6,4 tys. lokali – wynika z raportu Portal InwestycjewKurortach.pl

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl

Przyczyn jest kilka. Inwe-storów do poszukiwania zyskowniejszych możliwo-ści inwestycyjnych zachę-cają bardzo niskie stopy procentowe oferowane na lokatach bankowych. Z ko-lei dla deweloperów wej-ście w segment hoteli jest dywersyfikacją działalno-ści. Jak komentuje Marle-na Kosiura, ekspert porta-lu InwestycjewKurortach.pl, współautorka raportu, dla niektórych wręcz jest koniecznością, gdyż tereny które posiadają, nie pozwa-lają na zabudowę mieszka-niową, a jedynie usługową. Na rynku, jak dodaje, pojawił się w związku z tym produkt nazywany przed dewelope-rów lokalem inwestycyjnym. To coś pomiędzy mieszka-niem a hotelem i służy ra-czej do pobytów krótkoter-minowych.

Do tego dochodzą do-bre perspektywy na rynku, zwłaszcza w kontekście po-tencjału wzrostu turystycz-nego i bogacącego się społe-czeństwa.

To jednak rodzi pewne ry-zyko. Powoduje bowiem, że do inwestycji biorą się pod-mioty spoza hotelarstwa, bez doświadczenia. Dla ku-pujących lokale w condo-hotelach oznacza to tylko jedno – większą niż do tej pory możliwość nietrafienia z inwestycją.

Nie dla amatorów

– Marże dla dewelopera mogą być wysokie, jeśli za-chęci się do zakupu, oferu-jąc wysokie stopy zwrotu, co jednak stwarza wysokie ryzyko dla klienta, bo oso-ba nieświadoma niuansów i nieposiadająca wiedzy ho-telowej, która chciałaby za-inwestować w condo, może ulec reklamom i nierealnym obietnicom zysku na pozio-mie 8–10 proc., a tym sa-mym wpaść w pułapkę nie-zrealizowanych obiektów lub w przyszłości zysków – wyjaśnia Jan Wróblewski, współzałożyciel spółki Zdro-jowa Invest & Hotels.

Jak zauważa Kamil Kita, prezes zarządu Hornigold REIT, na rynku jest całkiem spora grupa amatorów, szczególnie wśród inwesto-rów i właścicieli indywidu-alnych. W grudniu 2018 r., podczas szczytu klimatycz-nego w Katowicach, właści-ciele mieszkań opuszczali swoje domy, aby przezna-czyć je pod wynajem krót-koterminowy dla uczestni-ków konferencji.

– Wpływa to na bardzo różnorodny poziom i stan-dard poszczególnych ofert. Nie można zapominać, że za dobrą ofertą inwestycji w condo stoi dobra i atrak-cyjna oferta wynajmu tych apartamentów, skierowana do klientów biznesowych i turystycznych – dodaje.

Dlatego współpraca ze sprawdzonym partnerem, który zna realia branży i może pochwalić się do-świadczeniem w zarządza-

niu, najlepiej kilkoma obiek-tami, staje się kluczowa przy wyborze inwestycji. Przynaj-mniej do czasu, kiedy rynek zweryfikuje inwestycje i wy-eliminuje z branży podmio-ty, które nie będą w stanie spełnić swoich obietnic.

Na co zwrócić w związ-ku z tym uwagę? Pierwszą kwestią, która powinna za-niepokoić klienta, jest zbyt wysoka stopa zwrotu.

– Z punktu widzenia praktyka branży hotelowej wiem, że 7–10 proc. to nie-realny zysk, a już ten po-wyżej 6 proc. uważam za ryzykowny. Zresztą takie obietnice wysokich rentow-ności mogą wynikać z tego, że inwestor ma problemy fi-nansowe i np. chce poprawić swoją płynność – zauważa Jan Wróblewski, który pod-kreśla, że Zdrojowa Invest &Hotels wypłaciła dotych-czas inwestorom – właści-cielom pokoi i apartamen-tów ponad 100 mln zł.

I przyznaje, że realne sto-py zwrotu to 5–6 proc. rocz-nie. Te liczby nie zmieniają się od lat, bo taka jest docho-dowość hotelarstwa. Warto też zwrócić uwagę na różni-cę między pokojem w hotelu a mieszkaniem na wynajem.

– Weźmy do porównania dwie inwestycje w centrum Warszawy: pięciogwiazdko-wy hotel, w którym średnia cena za pokój wynosi ok. 500 zł, oraz towarzyszącą mu wieżę apartamentową, gdzie noc w apartamencie kosztuje ok. 250 zł. Warto przy tym dodać, że apar-tament ma o wiele więk-szą powierzchnię niż pokój hotelowy, więc jest dużo droższy w zakupie. Zatem, gdy porównamy dochodo-wość w identycznej lokali-zacji, wynik jednoznacznie wskazuje na hotel jako lep-szą inwestycję – podkreśla Jan Wróblewski.

Na 5–7-proc. staw-ki zysków do osiągnię-cia jako realne zwracają uwagę też eksperci In-westycjewKurortach.pl. Dodają jednak, że dla kupu-jących kluczowa powinna być dokładna analiza ofert, gdyż większość dewelope-rów ma swoje autorskie sys-temy wliczania wypłat i są one bardzo różne.

Do tego wielu dewelo-perów oferuje inwestorom dodatkowe udogodnienia, czyniąc inwestycję bardziej atrakcyjną i korzystniejszą dla nich. Przykładem jest Czarna Góra Resort, która pracuje nad nowym pro-duktem. Mowa o pakiecie inwestora, którego celem jest zapewnienie opieki na każdym etapie, a nie tylko po zakupie nieruchomości. Co to oznacza w praktyce?

– Przede wszystkim wprowadzamy rewolucyj-ne zmiany w tzw. pobytach właścicielskich. Inwestor może wypoczywać nie tylko w apartamencie, który na-był, ale w dowolnym na te-renie całego ośrodka Czarna Góra. W sumie do dyspozycji jest ponad 800 lokali w pię-ciu obiektach. Do tego każ-dy właściciel ma darmowy

dostęp do strefy basenowej i saunarium oraz parking, bez względu na to, w któ-rym obiekcie się znajduje – wymienia Barbara Winc-kiewicz, Czarna Góra Resort, dodając, że w ten sposób fir-ma otwiera się nie tylko na potencjalnych nowych kup-ców, lecz także na dotych-czasowych inwestorów.

– Inwestor może korzy-stać z apartamentu przez 28 dni w roku, także w fe-rie i wakacje. Po upływie tego czasu dalej może od-wiedzać inwestycje, ale już w tzw. opcji last minute, czyli rezerwować pobyt na trzy dni przez przyjazdem, dzięki czemu może wypo-czywać w Czarna Góra Re-sort przez prawie cały rok - dodaje Barbara Winckiewicz

Kamil Kita dodaje, że pro-pozycje amatorów charakte-ryzują się przede wszystkim brakiem ujednoliconych standardów oraz usług do-datkowych. Tymczasem na rynku nie wystarczy ofero-wać tylko łóżka.

– Dokładamy wszelkich starań, aby wyjść naprzeciw oczekiwaniom najbardziej wymagających klientów. Nasze apartamenty poza wyjątkowym designem, bę-dącym wynikiem połączenia klimatu starych kamienic z nowoczesnym wzornic-twem, posiadają w pełni wyposażoną i samodzielną kuchnię lub aneks kuchen-ny, łazienkę oraz wysokiej klasy sprzęt elektroniczny. W 2019 r. planujemy wzbo-gacenie naszej oferty o usłu-gi dodatkowe, tj. transfery z lotniska i na lotnisko oraz śniadania, obiady i kolacje w wyjątkowej restauracji Śląska Prohibicja w kato-wickim Nikiszowcu. Średnia cena za noc w naszym apar-tamencie wynosi ok. 300 zł – uzupełnia Kamil Kita.

Często prywatne osoby oferujące lokale na wyna-jem traktują to jako zajęcie dodatkowe. Nie poświęcają mu wystarczająco dużo cza-su i serca, aby apartament mógł stać się wyjątkowy. Po-dobnie sytuacja przedstawia się w ofertach inwestycyj-nych. Dobra inwestycja to dobry operator, który jest w stanie przez długi, kil-ku-, a nawet kilkunastoletni okres utrzymać zaintereso-wanie klientów i obłożenie hotelu. Warto zapytać firmę oferującą tego typu inwe-stycję, czy ma przemyślane strategie na różne sytuacje rynkowe. Naprawdę istotna jest również opcja wyjścia – czy i w jaki sposób klient może zrezygnować z oferty i odzyskać zainwestowany kapitał.

Drugą rzeczą, na którą warto zwrócić uwagę, jest

„gwarantowanie” przez in-westora określonych wyni-ków.

– To wprowadzanie w błąd jest niezgodne z prawem i nieetyczne, a klient powi-nien otrzymać komplet rze-telnych informacji, w tym o ryzyku. W biznesie nie ma gwarancji zysku, dlatego je-dynym sposobem na jego uprawdopodobnienie jest, jak podkreślam, współpraca ze sprawdzonym i doświad-czonym partnerem – mówi Jan Wróblewski.

Bezpieczna umowa

Ważne są też jasne i kon-kretne zapisy umowy. Na-leży pamiętać, że ta forma współpracy połączy opera-tora i inwestora na bardzo długi okres, musi zatem przewidywać też pewne for-my rezygnacji ze współpra-cy i sposoby odzyskiwania kapitału.

– Forma własności takie-go apartamentu jest tutaj kluczowa. Część operatorów oferuje możliwość zakupu udziału w całym budynku hotelu. Niestety dla rozpo-czynających inwestycje na rynku nieruchomości ama-torów nie musi być oczywi-ste, że na rynku wtórnym udział jest znacznie trud-niej sprzedać niż pełną wła-sność danej nieruchomości. Należy też zwrócić uwagę na sposób rozliczania in-westycji. Czy stały procent zysków liczony jest od ceny zakupu, czy inwestor ponosi koszty dodatkowe, tj. opła-ty administracyjne, marke-tingowe koszty obsługi itd. To wszystko ma wpływ na realną stopę zwrotu i czas danej inwestycji – wyjaśnia Kamil Kita.

Na pewno należy się do-kładnie przyjrzeć też samej inwestycji i jej atrakcyjności, a więc konkurencyjności na trudnym rynku hotelowym. Należy dokładnie zweryfi-kować lokalizację obiektu. Condohotel czy apartament w małej miejscowości lub daleko od plaży czy tras narciarskich albo szlaków górskich nigdy nie będzie tak oblegany przez turystów jak obiekty położone w zna-nych kurortach i w pobliżu największych atrakcji.

– Bardzo ważne jest też, czy obiekt dysponuje zaple-czem dodatkowym, takim

jak np. aquapark albo strefa spa i wellness, które podno-szą jego prestiż i pozwalają na utrzymanie wysokiego obłożenia przez cały rok, nie tylko w wysokim sezonie. To kluczowe, by mógł stale pra-cować na swój wynik, a co za tym idzie, by czynsze były wypłacane regularnie inwe-storom – uważa Jan Wró-blewski.

Eksperci Rentier.io rów-nież uważają, że nie każdy condohotel przyniesie zyski. Aby je osiągnąć, potrzebne są dobra lokalizacja, wła-ściwy personel zarządza-jący obiektem hotelowym, know-how oraz doświad-czenie i wyczucie rynku. Zwracają też uwagę, że ryzy-ko inwestycji leży po stronie inwestora – jeśli nie wypa-li, np. będzie za małe obło-żenie hotelu, zarządzający może ogłosić upadłość, a in-westor zostanie z niczym.

– Dlatego przy wyborze inwestycji warto dokładnie sprawdzić, jakie doświad-czenie w tym zakresie ma zarówno deweloper, jak i fir-ma administrująca hotelem i czy faktycznie obiecywa-ne zyski mają szanse trafić do inwestorów. Rozmowy z dotychczasowymi klien-tami takich firm, analizy i kalkulacje na pewno po-mogą w ocenie, czy obiecy-wane zyski są w ogóle re-alne, a partner wiarygodny – dodają. I wyjaśniają me-chanizm: za budowę hotelu odpowiada spółka nr 1 i to ona gromadzi środki finan-sowe od inwestorów, nato-miast zarządzaniem obiek-tem zazwyczaj zajmuje się firma nr 2, niepowiązana w żaden sposób ze spółką nr 1. To oznacza, że do pierw-szej firmy trafia najwięk-sza część zysków, a druga – zarządzająca obiektem – jest odpowiedzialna za wypłacania zysków z naj-mu. W przypadku, gdy apar-tamenty są za rzadko (lub nie są wcale) wynajmowa-ne, może to oznaczać ban-kructwo tej drugiej firmy, a dla inwestora znikome lub zerowe zyski z wynaj-

mu obiektu. Jak pokazuje hi-storia, nie jest to wcale taki rzadki scenariusz.

Centra rozwoju

A gdzie będzie rozwijał się rynek condo? Według porta-lu InwestycjewKurortach.pl rekordowo ma wzrosnąć segment we Wrocławiu – aż o 546 proc. W czołów-ce są też Gdańsk (wzrost o 239 proc.) oraz Warszawa (138 proc. wzrostu) i Łódź (128 proc. więcej). Zdaniem ekspertów portalu rynek aparthotelowy w miastach, patrząc na obecne dane, na-leżeć będzie do dwóch firm: Arche oraz nowego inwesto-ra w tym segmencie, giełdo-wej spółki Marvipol. Arche mieć będzie w sumie 1916 jednostek condo, biorąc pod uwagę także te już oddane i wynajmowane. Marvipol z kolei realizuje oraz pla-nuje inwestycje apartho-telowe w Warszawie oraz Gdańsku, obejmujące w su-mie 1149 jednostek condo. Obiekty takie budowane też są również w mniej-szych miastach, realizuje je Grupa Arche. Otworzyła już hotel w Częstochowie i Lublinie, kolejny planu-je w Pile. Mniejsze miasta ma też na celowniku Zdro-jowa Invest & Hotels, któ-ra ma już 12 obiektów dys-ponujących w sumie 1400 pokojami i apartamentami. Kolejne trzy hotele z około 300 lokalami są w budowie. Łączna wartość nowych in-westycji tej firmy to 250 mln zł, co oznacza wzrost Zdro-jowej przez najbliższe trzy lata o jedną trzecią.

– Nasze inwestycje są zlo-kalizowane w Świnoujściu, Kołobrzegu, Ustroniu Mor-skim i w Szklarskiej Porębie. W Kołobrzegu w przyszłym roku oddamy czterogwiazd-kowy H20 Hotel z aquapar-kiem, a jeszcze w sezonie zi-mowym pierwszych gości powita czterogwiazdkowy Forest Ski Hotel. Chcąc zdy-wersyfikować nasz portfel, w Świnoujściu na przeło-mie lat 2019 i 2020 otwo-rzymy pierwszy resortowy Hilton w Polsce, który jest już drugim obiektem w na-szym porfolio wybudowa-nym nie w formule condo, ale sfinansowanym z wła-snych środków – podkreśla Jan Wróblewski.

Plany rozwoju na ryn-ku ma też Hornigold REIT, który obecnie ma w ofer-cie sprzedaży 17 aparta-mentów, zlokalizowanych w kompleksowo remonto-wanej kamienicy, w obsza-rze centrum Katowic. Po wyczerpaniu tej puli fir-ma poinformuje o kolejnej, atrakcyjnej lokalizacji.

– Zgodnie z przekazany-mi komunikatami do końca 2019 r. spółka planuje nabyć dwie nieruchomości, które dodatkowo zwiększą liczbę posiadanych przez nią lokali o 52 apartamenty. W sumie w ciągu najbliższych trzech lat planujemy przeznaczyć na sprzedaż w systemie con-do ok. 100 lokali o łącznej powierzchni ok. 3 tys. mkw. – informuje Kamil Kita. ©℗F

ot.

Sh

utt

ers

tock

1

E5Dziennik Gazeta Prawna, 28 marca 2019 nr 62 (4964) dziennik.pl forsal.pl nieruchomości

prezentacja

Branża boryka się z coraz bardziej ograniczonym dostępem do gruntów. Uproszczenie i przyspieszenie uzyska-nia niezbędnych decyzji mogłoby się przyczynić do zmiany tej sytuacji. Da-łoby to większą podaż mieszkań, a co za tym idzie atrakcyjniejsze ceny dla nabywców – mówi Dariusz Pawluko-wicz, członek zarządu Vantage Deve-lopment  

Rok 2018 upłynął na rynku mieszkaniowym pod hasłem bicia rekordów? Czy był też taki dla spółki Vantage Development? Wkraczając w 2018 rok, byliśmy niemal pewni, że tak wysokiej dynamiki wzrostu, jaka miała miejsce w roku 2017, nie uda się utrzymać. Przez wiele lat cała branża mogła cieszyć się wyjątkowo sprzyjającymi warunkami makroekonomicznymi, które powodowały, że sprze-daż szybko rosła. Rynek zawsze będzie jednak dążył do równowagi i ma to miejsce również w wypadku sektora nieruchomości. Stabilizacja, którą obecnie obserwujemy, jest więc elementem naturalnego cy-klu rynkowego, którego od dawna się spodziewaliśmy. Natomiast głównymi wyzwaniami, z jakimi musie-liśmy się mierzyć w ciągu ostatnich 12 miesięcy, były ograniczenia w dostępie do gruntów oraz rosnące koszty wykonawstwa, szacowane na 15–20 proc. Ob-serwowaliśmy również wzrost cen mieszkań, jednak jego tempo nie było tak wysokie jak w przypadku cen wykonawstwa i utrzymał się na akceptowanym przez klientów poziomie.Pomimo niższej liczby sprzedanych mieszkań (824) odnotowaliśmy rekordowe wyniki finansowe – przy-chody ze sprzedaży wyniosły 489,5 mln zł, a zysk net-to sięgnął 78,6 mln. To najlepsze rezultaty w historii naszej działalności, które mają dla nas szczególne znaczenie w kontekście obecnej sytuacji rynkowej.

Jak firmie udało się przekonać do siebie klientów na tak konkurencyjnym rynku? Jak chce ich do siebie przyciągać w nadchodzących latach?Nasza strategia opiera się z jednej strony na maksy-malizowaniu zysku z istniejącej oferty, z drugiej na inwestowaniu w nowe projekty w atrakcyjnych lokali-zacjach, które zawsze przyciągają klientów. W połowie 2018 r. rozpoczęliśmy prace na terenie Portu Popowice we Wrocławiu. Planujemy w ramach tej inwestycji zrealizować około 2,5 tys. mieszkań, lokale usługowe, przestrzenie biurowe oraz rekreacyjne. Aktualnie re-alizowany etap obejmuje trzy budynki, mieszkania z pierwszych dwóch znajdują się już w naszej ofercie i cieszą się dużym zainteresowaniem.Dla klientów, którzy zakup mieszkania traktują przede wszystkim jako inwestycję, przygotowujemy projekt przy ul. Lubińskiej, niemal w samym centrum Wro-cławia. Kontynuujemy także prace nad ostatnimi etapami Promenad Wrocławskich, z czego dwa (VIII i X) zlokalizowane są tuż przy samej Odrze. Inny pro-jekt to Dorzecze Legnickiej, trzyetapowa inwestycja mieszkaniowa, której głównym atutem jest właśnie lokalizacja w bardzo dobrze skomunikowanej czę-ści miasta.

Czy polski rynek czeka w tym roku kryzys, a może jednak stabilizacja? Które określenie wydaje się panu bardziej prawdziwe?Określenie „stabilizacja” w naszej ocenie znacznie lepiej oddaje panujące obecnie warunki w branży nieruchomości. Naturalne spowolnienie, z którym mamy w tej chwili do czynienia, było łatwe do prze-widzenia i jako spółka jesteśmy z całą pewnością na nie gotowi.

Macie plan awaryjny? W jaki sposób zamierzacie przetrwać chudy czas?Naszym wyróżnikiem na rynku nieruchomości od samego początku było oferowanie mieszkań w dobrze skomunikowanych częściach miasta, z pełną infra-strukturą i w sąsiedztwie placówek edukacyjnych czy terenów rekreacyjnych. Tam, gdzie brakowało usług i dróg, budowaliśmy je sami. Tak na przykład stwo-rzyliśmy od podstaw nową dzielnicę stolicy Dolnego Śląska – Promenady Wrocławskie.Zmiany koniunktury na rynku w pierwszej kolejno-ści na pewno odczują deweloperzy, którzy nie mają tak konkurencyjnej oferty jak Vantage Development. Nasze dotychczasowe sukcesy, silna pozycja rynkowa i bardzo dobry wizerunek – to wszystko będzie teraz procentować. Są pewne aspekty naszej działalności, na które nie-stety nie mamy wpływu, tak jest np. w odniesieniu do dostępności gruntów pod nowe projekty. Naszą odpowiedzią na rosnące ceny wykonawstwa jest na-tomiast powołanie w ubiegłym roku spółki VD Bu-downictwo, która od kilku miesięcy realizuje dla nas na zasadach generalnego wykonawstwa inwestycję przy Buforowej 89. Jest to pionierskie dla nas roz-wiązanie, które w pozytywny sposób ma przełożyć się także na wyniki finansowe.

Co mogłoby uzdrowić obecną sytuację na rynku? Czy są potrzebne jakieś systemowe rozwiązania?Wszelkie próby wprowadzenia systemowych rozwiązań nie skutkowały dotychczas spektakularnymi zmiana-mi na rynku nieruchomości. W ubiegłym roku wie-le dyskusji branżowych poświęconych było ustawie o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Finał jest taki, że wnioski złożone w trybie proponowanym przez ustawę w całej Polsce są odrzucane lub pozostają nierozpatrzone przez organy władzy lokalnej. Jest to tym większe rozczarowanie, że co do zasady dokument ten miał ułatwić wykorzysta-nie gruntów na cele zabudowy mieszkaniowej, co jest niezwykle istotne dla poprawy sytuacji mieszkaniowej w całym kraju. Jedną z głównych przeszkód w realizacji nowych inwestycji są skomplikowane procedury ad-ministracyjne, które spowalniają proces ich realizacji. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmują w największych polskich miastach około 50 proc. A proces uchwalania nowych MPZP trwa nawet 1,5 roku. Uproszczenie i przyspieszenie uzyskania nie-zbędnych decyzji mogłoby więc przyczynić się zwięk-szenia dostępu do nowych gruntów, większej podaży mieszkań, a co za tym idzie również atrakcyjniejszych cen dla nabywców.

Klienci czekają na spadki cen na rynku mieszkanio-wym? Czy w tym roku ich marzenia mogą się ziścić? Naszym zdaniem, biorąc pod uwagę wszystkie czyn-niki rynkowe, nie ma szansy na spadek cen. Popyt

utrzymuje się wciąż na wysokim poziomie, mimo że w ostatnich miesiącach nastąpiły podwyżki. Ograni-czony dostęp do nowych gruntów powoduje spadek podaży mieszkań, co przy rosnącej sprzedaży destabi-lizuje rynek. Jednym logicznym rozwiązaniem, które podpowiadają prawa ekonomii, jest więc wzrost cen. Jego dynamika jest trudna do przewidzenia. Obawia-my się, że zbyt dynamiczny wzrost może zniechęcić dużą liczbę kupujących mieszkania jako inwestycje, a to oni dokonują dzisiaj znacznej części transakcji na rynku pierwotnym.

Gdyby miał pan wskazać trzy największe wyzwania stojące przed deweloperami mieszkaniowymi, to co by to było?Prowadzenie działalności deweloperskiej jest nie-zwykle skomplikowanym procesem administracyj-nym, logistycznym i finansowym. Wyzwania, z jaki-mi musimy się mierzyć, w głównej mierze dotyczą naszego otoczenia zewnętrznego. Wspomniane już ograniczenia w dostępie do nowych działek, rosnące koszty wykonawstwa spowodowane brakiem pracow-ników w sektorze budowalnym oraz jeszcze bardziej przedłużające się procedury administracyjne. W naj-większych polskich miastach w ostatnich miesiącach obserwujemy wydłużenie czasu rozpatrywania wnio-sków o pozwolenie na budowę. Bardzo utrudnia to prowadzenie działalności wszystkim deweloperom, co skutkuje również opóźnieniami we wprowadzaniu inwestycji do oferty.

Vantage to spółka znana przede wszystkim we Wrocławiu. Czy firma ma w planach wchodzenie na inne rynki?W 2018 r. zakończyliśmy realizację naszych trzech inwestycji mieszkaniowych w stolicy – Living Point Mokotów, Dom Saski i Vena Mokotów. W tej chwi-li nie planujemy nowych projektów w Warszawie, choć również ich nie wykluczamy. Jesteśmy w trakcie przeglądu opcji strategicznych, które w ciągu najbliż-szych kilku miesięcy przyniosą nam wiele odpowie-dzi w kontekście nowych kierunków rozwoju całej grupy kapitałowej.Wrocław, na którym się skupiamy, należy na szczęście do najbardziej dochodowych rynków nieruchomości w Polsce. Miasto stale się rozrasta, a dynamicznie roz-wijający się w stolicy Dolnego Śląska sektor nowych technologii dostarcza rynkowi nowych, potencjalnych nabywców mieszkań.

Chciałabym jeszcze zapytać o preferencje klientów. Czy ubiegły rok przyniósł zmiany w tym zakresie? Czy można ich oczekiwać w tym roku – w związku z postępującym rozwojem gospodarczym, rosnący-mi wynagrodzeniami i malejącym bezrobociem?Mieszkania są na pewno bardzo dobrą inwestycją. Klienci z większymi zasobami finansowymi traktują zakup lokalu jako pewny i intratny sposób lokowa-nia kapitału. Jednocześnie wzrost cen nieco ostudził ich entuzjazm, co widać w wynikach sprzedażowych poszczególnych spółek. Klienci, którzy muszą teraz wydać więcej, zaczynają ostrożniej podchodzić do zakupów i dokładnie rozważając kupno kolejnych mieszkań. W kontekście całego 2019 roku nie tracimy jednak optymizmu. Podstawą jest jak zawsze odpowiednie planowane i realizowane inwestycji z uwzględnie-niem potrzeb klientów. Gospodarczo możemy cieszyć się z malejącego bezrobocia oraz rosnących wyna-grodzeń. Bogacące się społeczeństwo będzie chętniej inwestować na rynku deweloperskim, tym bardziej że w mentalności Polaków potrzeba posiadania wła-snej nieruchomości jest bardzo silna. Szacunki mó-wią o tym, że w naszym kraju wciąż brakuje prawie 2 mln mieszkań, a to z całą pewnością zapewni nam wystarczająco dużo pracy na najbliższe lata.

STABILIZACJA RYNKU

BYŁA DO PRZEWIDZENIA

Dawny port rzeczny zostanie przekształcony w prestiżową, wielofunkcyjną inwestycję mieszkaniową. Za przygotowanie projektu architektonicznego w ramach obecnie realizowanego etapu odpowiada renomowana i wielokrotnie nagradzana Pracownia Projektowa Maćków. Port Popowice to kolejny po Promenadach Wrocław-skich flagowy projekt dewelopera.

PARTNeR

1

E6 Dziennik Gazeta Prawna, 28 marca 2019 nr 62 (4964) dziennik.pl forsal.plnieruchomości

W biurach ciągle hossa nieruchomości komercyjne Rynek biurowy w Polsce z każdym rokiem nabiera tempa. Padają kolejne rekordy zarówno pod względem dostarczonej powierzchni, jak i zawartych transakcji najmu

Warszawa wciąż pozostaje głównym rynkiem zainte-resowania dla deweloperów segmentu biurowego. Nie bez powodu. Stolica plasuje się wśród europejskich lide-rów pod względem rozwoju gospodarczego. To sprawia, że właśnie tu firmy chcą lokalizować swoje siedziby i oddziały. Przekłada się to na realizację nowych, często nietuzinkowych projektów, czyniąc z polskiego rynku biurowego jeden z najno-wocześniejszych w Europie.

W ubiegłym roku w sto-licy oddano kolejnych 20 inwestycji o łącznej po-wierzchni ponad 232 tys. mkw. To nieco gorszy wy-nik od tego z poprzedniego roku, kiedy oddano 27 pro-jektów o łącznej powierzch-ni niemal 280 tys. mkw. Jest jednak efektem m.in. prze-sunięcia się daty realizacji wielu przedsięwzięć. Jak wyliczają analitycy Cush-man & Wakefield, na koniec 2018 roku całkowite zasoby biurowe w Warszawie wy-niosły 5,46 mln mkw.

Chętni na nowe po-wierzchnie wciąż jednak do-pisują. Ubiegły rok przyniósł rekordowy wolumen aktyw-ności najemców wynoszą-cy 858 tys. mkw. Oznacza to wzrost o 4 proc. względem roku poprzedniego. Sukce-sywnie ubywa pustostanów.

Na koniec ubiegłego roku, jak wynika z danych Cush-man & Wakefield, wskaź-nik powierzchni niewyna-jętej oscylował w okolicy 8,7 proc. Tym samym był o 2,9 pkt proc. niższy rok do roku. To z kolei ma przełożenie na czynsze, które idą w górę. Jak wylicza BNP Paribas Real Es-tate Poland, obecnie miesz-czą się w przedziale od 21,00 do 22,50 euro za 1 mkw. mie-sięcznie.

Jak wygląda sytuacja w in-nych regionach? W ubie-głym roku na ośmiu naj-większych pozastołecznych rynkach (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Po-znań, Łódź, Szczecin i Lu-blin) oddano 512 600 mkw. nowoczesnej powierzch-ni. To wynik o ponad 55 700 mkw. lepszy od tego z 2017 r. Tym samym w re-gionach jest już dostępne ponad 4,9 mln mkw. biur.

Jan Szulborski, konsultant w dziale badań i doradztwa Cushman & Wakefield, ma na tę sytuację proste wy-tłumaczenie. Według nie-go czynnikiem generującym popyt jest ekspansja firm z sektora usług dla bizne-su, które konsolidowały się w poszczególnych miastach w ramach jednej lokalizacji (np. Credit Agricole we Wro-cławiu) lub dokonywały eks-pansji w nowych ośrodkach

(np. Fujitsu Global Delivery Center w Katowicach). W su-mie w regionach wynajęto więcej, niż wyniosła nowa podaż. Wolumen transakcji najmu, według Cushman & Wakefield, sięgnął bowiem blisko 650 tys. mkw.

Eksperci dodają, że w re-gionach też mamy do czy-nienia z malejącą liczbą pustostanów. Na koniec ubiegłego roku wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł 8,4 proc., czyli spadł o 1,5 pkt proc. Efekty tego są podobne jak w Warszawie, czyli wzrost stawek czyn-szów, które wahają się od 12 do 14,5 euro za 1 mkw. mie-sięcznie.

Co nas czeka w tym roku? Zdaniem ekspertów dal-szy rozwój. W Warszawie jest ponad 700 tys. mkw. powierzchni w budowie. W tym roku jednak zosta-nie z tego oddane do użytku nieco ponad 200 tys. mkw. Jeśli chodzi o rynki regional-ne, to tu w realizacji jest nie-mal 880 tys. mkw., z czego najwięcej inwestycji powsta-je w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu – łącznie po-nad 40 projektów (połowa ze wszystkich przewidzia-nych poza Warszawą).

Polski rynek biurowy to nie tylko nowe projekty, ale i nowe rozwiązania, które odpowiadają przede wszyst-

kim na zapotrzebowania najemców. A wśród tych przybywa start-upów, któ-re potrzebują nowoczesne-go biura, ale o ograniczonej powierzchni. Firmę tworzy bowiem z reguły od kilku do kilkunastu osób. Z myślą o nich powstają przestrze-nie coworkingowe, czyli takie o wielkości 2–4 tys. mkw., dające dostęp do na-wet kilkuset stanowisk pra-cy w różnych wariantach, zaczynając od biurek na przestrzeni otwartej, przez biurka dedykowane, koń-cząc na zamkniętych, pry-watnych gabinetach, które są dostępne nawet dla dwu-osobowych zespołów. War-szawa wiedzie prym wśród miast, w których rozwój tego typu przestrzeni jest najbardziej dynamiczny. Obecnie stolica oferuje po-nad 70 tys. mkw. elastycznej przestrzeni biurowej. Gdyby jednak wliczyć w to zapla-

nowane, a jeszcze nie odda-ne projekty, powierzchnia ta wzrasta dwukrotnie. Przy-kładem takiej powierzchni jest HubHub, który powstał w Nowogrodzka Square.

– HCM Deck rozwija się bardzo dynamicznie, dlate-go dość szybko, ze względu na konferencje, spotkania, klientów, poczuliśmy po-trzebę utworzenia warszaw-skiej siedziby. Gdy podejmo-waliśmy decyzję, braliśmy pod uwagę różne opcje i wie-le czynników, m.in. lokaliza-cję w centrum, elastyczność i brak korporacyjnej sztyw-ności. Coworking wydawał się świetną opcją na start – mówi Szymon Janicki, za-łożyciel HCM Deck.

W 2018 roku operatorzy powierzchni biurowych współdzielonych odpowia-dali za około 10 proc. ogól-nego popytu netto na biura. Jak informuje Adrian Boj-czuk, zastępca dyrektora

działu powierzchni biuro-wych BNP Paribas Real Es-tate Poland, rekordowa, pod względem wielkości, po-wierzchnia – 14 tys. mkw. – została wynajęta przez WeWork.

Rynek biur czekają też inwestycje w nowoczesne technologie. Skanska za-powiada, że zamierza in-stalować panele słoneczne z perowskitu, testowane obecnie na biurowcu Spark. Dzięki tej technologii biu-rowce w przyszłości będą samowystarczalne ener-getycznie. Firma chce też zwiększyć wykorzystanie w swoich inwestycjach spe-cjalnej mieszkanki betonu rozkładającej szkodliwe cząstki NOx na neutralne związki azotu, czyli czysz-czącej powietrze ze spalin.

Jak wyjaśniają eksperci CBRE, atrakcyjne biuro to dziś karta przetargowa dla wielu firm szukających pra-cowników. Nie wystarczy jed-nak dobra lokalizacja. Prestiż to też zielone rozwiązania, zaawansowane technologie oraz odpowiednia aranżacja powierzchni biur.

Dlatego nadchodzące lata przyniosą też umac-nianie się trendu budowy biur w standardzie pięcio-gwiazdkowego hotelu. Jak wynika z raportu „Premier Properties”, przygotowa-nego przez CBRE, w stoli-cy znajdują się 42 prestiżo-we biurowce, co stanowi 14 proc. ogólnych zasobów. Do 2020 roku ten rynek odno-tuje wzrost aż o 77 proc. ©℗

Magdalena Biernacka

dokończenie ze str. 1

Warszawa jest również numerem jeden, jeśli cho-dzi o przestrzeń handlową w budowie – 135 tys. mkw. W Łodzi, która jest na dru-gim miejscu, buduje się już zdecydowanie mniej, bo 23 tys. mkw. Tuż za nimi jest Górny Śląsk z 21 tys. mkw. powstających obiektów.

Zakaz handlu

Kolejnym czynnikiem prze-kładającym się na wyhamo-wywanie inwestycji jest przenoszenie się handlu do internetu. Szacuje się, że kanał online osiągnął już wartość 50 mld zł. Z ra-portu opublikowanego pod koniec ubiegłego roku przez KPMG wynika, że w ciągu ostatnich sześciu miesięcy już połowa Polaków dokona-ła zakupu ubrań lub obuwia online, a 23 proc. respon-dentów deklaruje, że robi je tylko w sklepach stacjonar-nych. To studzi z kolei plany sieci handlowych, które już z większą ostrożnością wy-bierają lokalizacje pod swoje nowe sklepy, co przekłada się na czas komercjaliza-cji obiektów. Na selektyw-ną ekspansję sieci handlo-wych wskazują też eksperci JLL. Podkreślają jednak, że polskim rynkiem cały czas też interesują się nowe za-graniczne marki. W ubie-głym roku zadebiutowało ich 29, co stanowi nieznacz-ny wzrost względem roku

poprzedniego. Wśród nich były m.in. Tempur, Miniso, Tedi, Fit/One, Scotch & Soda, Huawei czy Ramen Shop Menya Musashi. W ciągu ostatnich 5 lat natomiast weszły do naszego kraju 154 nowe brandy. Zdaniem ekspertów, gdyby nie te fir-my, komercjalizacja galerii byłaby znacznie trudniejsza i zajmowała jeszcze więcej czasu niż obecnie. Poza tym jak podkreślają, wiele marek jednocześnie wyszło z Pol-ski. Tylko w ubiegłym roku wycofało się ich osiem. Dla porównania w ciągu ostat-nich 5 lat ich liczba łącznie przekroczyła 30.

Trzeba też wspomnieć o wprowadzonym przed ro-kiem zakazie handlu w nie-dziele. Z jego powodu wielu najemców, zwłaszcza z bran-ży usługowej, odpuściło so-bie galerie. Zamiast w nich swoje nowe placówki wolą otwierać przy głównych uli-cach i deptakach miast czy na parterach biurowców. Nie bez powodu. Zakaz handlu przełożył się na indeksy ob-rotów i odwiedzialności cen-trów handlowych. Z danych PRCH wynika, że średnie ob-roty generowane przez pla-cówki handlowe i usługowe wyniosły w 2018 r. średnio 865 zł netto na 1 mkw. po-wierzchni handlowej. Ozna-cza to, że spadły względem roku poprzedniego o 0,8 proc. Jeśli chodzi o średnią odwiedzalność, to wyniosła nieco ponad 370 tys. osób

miesięcznie, co stanowi 4 proc. mniej niż w 2017 r.

Z mniejszym rozmachem

Jaka przyszłość czeka w związku z tym polski ry-nek galerii handlowych? Firma doradcza Cresa w swoim raporcie „Reta-il Occupier Economics” o kondycji rynku handlo-wego w Polsce podkreśla, że nadchodzi czas małych obiektów. Wylicza, że dwie trzecie obecnie budowa-nych i planowanych gale-rii będzie miało do 20 tys. mkw. powierzchni najmu.

– Centra handlowe typu convenience radzą sobie le-piej, bo mają bardziej rów-nomierny rozkład klientów w poszczególne dni tygodnia i w niedziele nie notowano tam największych obro-tów. Kolejnym wyzwaniem na przyszły rok są rosnące ceny na rynku budowlanym i coraz wyższe nasycenie po-wierzchnią handlową. Roz-wiązaniem są modernizacje istniejących centrów han-dlowych. Większość obiek-tów w naszym portfolio na-daje się do rozbudowy i jeśli takie będą potrzeby rynku, jesteśmy gotowi na taki krok – wyjaśnia Aleksander Wal-czak, prezes zarządu spół-ki Dekada.

I dodaje, że firma mimo wyzwań, z którymi mie-rzy się rynek handlowy, nie zwalnia tempa. W planach ma rozbudowy istniejących

obiektów, kontynuację bu-dowy i komercjalizacji Deka-dy Nysa oraz prace nad nowo powstającymi zintegrowa-nymi obiektami handlowo--komunikacyjnymi w Koni-nie i Mińsku Mazowieckim, realizowanymi we współ-pracy z PKP SA i jej spółką zależną Xcity Investment. – Rozpoczniemy rozbudowę Dekady Skierniewice, w na-stępnej kolejności są kolejne obiekty, m.in. Sieradz i Cie-chanów – uzupełnia.

O tym, że nadchodzące lata będą okresem rozbudo-wy i modernizacji istnieją-cych obiektów jest też prze-konany Tomasz Rydlewski, vice president BOIG.

– Rynek centrów handlo-wych jest dojrzały i maleje zapotrzebowanie na nowe centra handlowe, ale sta-rzenie się istniejących za-sobów  stwarza potencjał do dopracowania istniejącej oferty obiektów – wyjaśnia Tomasz Rydlewski.

Na ten kierunek zwraca też uwagę Katarzyna Mich-nikowska. Jej zdaniem bę-dzie on widoczny zwłaszcza w miastach regionalnych.

– Ubiegły rok nie był czasem intensywnej dzia-łalności deweloperskiej w zakresie handlu wielko-powierzchniowego w mia-stach regionalnych. Prze-prowadzono natomiast wiele remontów i moder-nizacji istniejących obiek-tów. Właściciele obiektów konsekwentnie zapowiadają

ich kontynuację. To zjawi-sko jest naturalnym następ-stwem starzenia się zaso-bów centrów handlowych, które w tych lokalizacjach zaczęły powstawać już pod koniec lat 90. — podkreśla.

Modernizacja obiektów handlowych w miastach regionalnych to niejedyny widoczny trend.

Większe podziały

– Następuje też naturalna, coraz większa polaryzacja wśród centrów handlowych na te dominujące, o pozycji premium na lokalnym ryn-ku, i całą resztę. Wpływają na to m.in. zmiany w sekto-rze operatów spożywczych. Powrót na rynek dużych po-wierzchni po hipermarke-tach motywuje właścicieli do aktywnego podejścia do zagospodarowania i rewi-talizacji odzyskanej prze-strzeni. Dotyczy to także znacznych części pasaży czy też stref gastronomicz-nych i rozrywkowych, które ze względu na zmieniający się styl życia ludzi i rozwój technologii zajmują coraz ważniejszą pozycję w cen-trum handlowym  – mówi Marta Machus-Burek, se-nior partner, dyrektor dzia-łu powierzchni handlowych w Colliers International.

Poza tym na znaczeniu zyskują projekty wielofunk-cyjne. Przykładem może być powstający w Łodzi kom-pleks Monopolis czy war-szawska Elektrownia Powi-

śle. To oznacza, że nastąpił już kres klasycznych galerii handlowych.

– Dodatkowo, wraz z doj-rzewaniem rynku, swoją ofertę rozszerzają centra handlowe, włączając do niej komponenty gastronomicz-ne i rozrywkowe. Równole-gle spada udział powierzch-ni operatorów spożywczych i sklepów budowlanych – informuje Anna Wysocka, dyrektor działu wynajmu powierzchni handlowych w JLL.

W najnowszych obiektach, m.in. w niedawno otwartej Galerii Libero, rozrywka i ga-stronomia zajmują już 20 proc. powierzchni obiektu.

Eksperci Cresa uważają też, że obiekty o słabszej po-zycji rynkowej będą pod sil-ną presją obniżania stawek najmu, głównie ze względu na rosnącą konkurencję, zmiany przepisów regulują-cych funkcjonowanie rynku (zakaz handlu w niedziele) oraz dwucyfrowe tempo eks-pansji sektora e-commerce. Eksperci z Colliers dodają, że w miastach regionalnych czynsze już pozostają w lek-kim trendzie spadkowym. Najwyższe – za lokal 100-150 mkw. na potrzeby mody w najlepszym na rynku cen-trum handlowym – plasu-ją się na poziomie 28–30 euro za 1 mkw. miesięcznie w Bydgoszczy i na poziomie 24–26 euro za 1 mkw. mie-sięcznie np. w Radomiu czy Częstochowie. ©℗

Wielkie galerie doszły do ścianyF

ot.

Sh

utt

ers

tock

1

Inwestycja, zysk i wypoczynek

System condo gwarantuje inwestorowi własność lokalu po-twierdzoną księgą wieczystą. Właściciel może korzystać z apartamentu w trakcie pobytów właścicielskich – teraz rów-nież podczas ferii zimowych i letnich wakacji, zyskuje też dostęp do basenu i saunarium bez żadnych opłat. Podczas pobytu przysługuje mu też bezpłatny parking. Dodatkowo, w ramach programu lojalnościowego, dostępne będą zniż-ki w Czarna Góra Resort i INFINITY Zieleniec ski & spa. Kiedy apartament nie jest wykorzystywany przez właścicie-la, jest wynajmowany. Jednak niezależnie od tego, czy lokal jest wynajęty czy nie, dzięki umowie najmu z operatorem właściciel zyskuje stopę zwrotu na poziomie 7% od zainwe-stowanej kwoty netto w skali roku. Wszystkie opłaty zwią-zane z wynajmem (media, koszty z tytułu zarządzania nie-ruchomością, ubezpieczenie) są po stronie doświadczonego operatora. Szeroki wybór terminów pobytów właścicielskich pozwala cieszyć się apartamentem zimą jak i latem, a jedno-cześnie zarabiać.

Zysk 5x większy niż na lokacieSystem condo to nowoczesna i popularna forma inwestowania kapitału, pozwalająca na uzyskanie stałych i długoterminowych zysków z jednorazowej inwestycji. Inwestorzy kupują wykoń-czone apartamenty w obiekcie hotelowym, które następnie wynajmowane są pod nieobecność właściciela, przynosząc wy-mierne korzyści obu stronom. Inwestycja w prestiżowe nieru-

chomości hotelowe zawsze się opłaca i przynosi zysk większy niż standardowe formy inwestowania.

Przemyślana koncepcja architektonicznaINFINITY Zieleniec ski & spa to aparthotel o powierzchni ok. 40 000 m², który będzie składał się z trzech brył usytuowa-nych tarasowo na zboczu jednego ze stoków w centrum Zie-leńca. Dzięki temu, że z poziomu wejścia głównego widoczna jest tylko górna część kondygnacji z licznymi przeszkleniami i przemyślanym systemem świetlnym, osiągnięto efekt wizualnej lekkości. Bryła budynku została opracowana przez doświad-czonych architektów w taki sposób, by wtulała się w zbocze nartostrady i korespondowała z górskim krajobrazem oraz ota-czającą przyrodą.

Komfortowe wnętrza dla wymagającychW obiekcie znajdą się przestronne, komfortowe apartamenty 1-, 2- i 3-pokojowe, w większości wyposażone w balkony lub log-gie z malowniczym widokiem na pejzaż górski. Wszystkie lokale sprzedawane są pod klucz wraz z wyposażeniem w najwyższym standardzie i przypisanym do lokalu miejscem parkingowym. Powierzchnie liczą od 28 do 118 m2, a własność zostanie potwier-dzona księgą wieczystą. Do dyspozycji gości będzie m.in.: basen ze strefą spa & wellness, restauracje, liczne atrakcje dla dzieci oraz podziemny parking. Rozbudowane zaplecze konferencyjne umożliwi organizację szkoleń oraz eventów integracyjnych. Po-wstaną również narciarnie jak i strefa après-ski.

Deweloper, który zna się na górachProjekt kompleksowo realizuje spółka Czarna Góra Aparta-menty. Jest to polski deweloper z bogatym doświadczeniem w budowie górskich obiektów hotelowych w systemie condo. Spółka jest współtwórcą Czarna Góra Resort – przodującego ośrodka narciarskiego w Polsce oraz wybudowała m.in. Apar-thotel Czarna Góra, Apartamenty Czarna Góra, Hotel Morawa, Villę Czarna Góra, Alpine Coaster Czarna Żmija, wyciągi oraz koleje linowe – między innymi najszybszą w Polsce 6-osobową kolej Luxtorpedę. Prace prowadzone są z poszanowaniem przy-rody, by powstałe obiekty były naturalnym elementem otacza-jącej przestrzeni. Od grudnia ubiegłego roku portfolio spółki powiększyło się o jeszcze jeden obiekt: Aparthotel Czarna Perła położony na stoku narciarskim.

Niezwykła lokalizacja i unikalny mikroklimatW Zieleńcu panuje specyfi czny mikroklimat, zbliżony do alpej-skiego. Ma to korzystny wpływ na organizm i sprzyja zwiększeniu produkcji czerwonych krwinek. Cechą charakterystyczną regionu jest zalegająca przez ponad 160 dni w roku pokrywa śnieżna, co umożliwia korzystanie z uroków sezonu zimowego nawet wtedy, gdy w większości innych ośrodków narciarskich śniegu jeszcze lub już nie ma. Zieleniec Ski Arena to jeden z największych i najbar-dziej rozpoznawalnych ośrodków narciarskich w kraju. Uznaniem gości cieszą się też doskonałe warunki terenowe: ponad 22 km tras zjazdowych, 5 kolei linowych, 24 wyciągi, snow park i half-pipe. Ze względu na malownicze położenie oraz dużą ilość atrakcji, Ziele-niec jest optymalnym miejscem do wypoczynku o każdej porze roku. Góry Bystrzyckie i Orlickie zachęcają do indywidualnych i rodzinnych wypraw pieszych oraz rowerowych przejażdżek. W okolicy znajdują się m.in.: całoroczne koleje linowe, DiscGolfPark, Mountainboard, SkiGrass, ośrodek jeździecki oraz łowisko pstrąga.

Korzyści dla gminy i mieszkańcówINFINITY Zieleniec ski & spa ma być obiektem w najwyższym standardzie, stanowiąc rozwinięcie i uzupełnienie dotychcza-sowej oferty Zieleńca. Ekskluzywne apartamenty do wynajęcia mają na celu przyciągnąć nowych klientów, którzy cenią kom-fortowe oraz pełne klasy wnętrza. Skorzystają na tym również mieszkańcy, którzy zajmują się handlem, gastronomią czy orga-nizacją atrakcji turystycznych.Inwestycja zapewni pracę około 300 osobom, a wpływy do kasy gminy szacowane są na 2 mln zł każdego roku. Pozwoli to rozwi-nąć infrastrukturę: drogową, wodno-kanalizacyjną, energetyczną – podkreśla przedstawiciel spółki INFINITY Zieleniec ski & spa– To ważny krok w rozwoju i popularyzacji Zieleńca, który może stać się ulubionym, całorocznym miejscem atrakcyjnego wypoczynku dla polskich i zagranicznych gości. Okoliczne ośrodki noclegowe, kawiarnie i parki rozrywki mogą na tym tylko zyskać.

Więcej informacji: +48 74 306 76 06

infi nity@czarnagora.pl www.infi nity.czarnagora.pl

INFINITY Zieleniec ski & spa to nowoczesny aparthotel zlokalizowany bezpośrednio na stoku narciarskim w jednym z najbardziej popularnych ośrodków narciarskich w Polsce - Zieleniec Ski Arena. Zakup apartamentu gwarantuje stopę zwrotu w wysokości 7% w skali roku od zainwestowanej kwoty netto i nie wyklucza wypoczynku w tym miejscu.

Jedyna taka inwestycja w Polsce – Aparthotel na stoku!

Właściciel może korzystać z apartamentu w trakcie pobytów właścicielskich

– teraz również podczas ferii zimowych i letnich wakacji, zyskuje też

dostęp do basenu i saunarium bez żadnych opłat

REKLAMA

REKLAMA