NAI SVEFA FASTIGhETSINDEX3

NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut.

Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal.

Tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0–10 vilket maximalt ger ett NAI Svefa Fastighetsindex om 100. ”Trafikljusen” redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet. röd signal indikerar ett sämre värde, gult ett värde i nivå med genomsnittet och grön signal indikerar ett bättre värde än genomsnittet. Pilarna visar utvecklingen sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad med värdetidpunkt 1 januari 2012.

Kommun

nai svefa fastighetsindex befolkningsutveckling arbetslöshet

1. Stockholm (s. 12-13) 91

2. Göteborg (s. 16-17) 64

3. Uppsala (s. 20-21) 60

4. Lund (s. 36-37) 58

5. Malmö (s. 18-19) 55

6. Jönköping (s. 32-33) 51

7. helsingborg (s. 28-29) 50

7. Umeå (s. 34-35) 50

9. Örebro (s. 26-27) 48

10. Linköping (s. 22-23) 47

11. Västerås (s. 24-25) 46

12. halmstad (s. 42) 45

13. Luleå (s. 45) 42

14. Växjö (s. 44) 41

15. Karlstad (s. 43) 39

16. Sundsvall (s. 40) 37

17. Östersund (s. 47) 36

18. Borås (s. 38) 33

19. Norrköping (s. 30-31) 32

20. Kalmar (s. 46) 31

20. Falun (s. 48) 31

20. Gävle (s. 41) 31

23. Eskilstuna (s. 39) 23

24. Trollhättan (s. 49) 15

FOKUS UMEÅ34

Umeå 50

Den största transaktionen på den kommersiella marknaden i Umeå har varit försäljningen av kommunens företagspark. Framtidsfokus ligger på byggande av bostäder i kommunen och hållbart byggande för kallt klimat.

Andreas Rutströmandreas.rutstrom@naisvefa.se

NAI Svefa Fastighetsindex

2012:2 2012:1 2011:2 2011:1 2010:2

Index 50 47 50 52 45

Placering 7 9 8 4 11

Umeå - juli 2012

Hyra(kr/kvm)

Direktavkastning(%)

Bedömda värden(kr/kvm)

Kontor

AA-läge

A-läge 1 100 - 1 650 6,50 - 8,00 11 000 - 19 000

B-läge 850 - 1 150 7,00 - 8,50 8 000 - 12 000

C-läge 700 - 950 8,50 - 9,50 4 000 - 8 000

Butiker

AA-läge

A-läge 1 800 - 3 200 6,25 - 7,25 20 000 - 35 000

B-läge 900 - 1 600 7,00 - 8,50 7 500 - 18 500

C-läge 700 - 900 8,25 - 9,75 4 500 - 7 500

Industri

A-läge 400 - 700 8,00 - 10,00 2 500 - 6 500

B-läge 350 - 600 9,00 - 11,00 2 000 - 5 000

C-läge 300 - 500 9,50 - 12,00 1 500 - 4 500

Bostäder

AA-läge

A-läge 925 - 1 450 4,50 - 6,00 10 000 - 18 000

B-läge 900 - 1 300 5,25 - 6,25 8 000 - 14 500

C-läge 850 - 1 050 5,75 - 7,00 6 500 - 12 000

BostadsfastigheterFörutom det allmännyttiga bostadsföretaget Bostaden är

Akelius, Global Fastighet Umeå samt Hyresbostäder i Sverige

(Acta) viktiga aktörer inom segmentet. Ett flertal bostadsprojekt

är igång, bland annat har mark om cirka 17 000 kvadratmeter

reserverats för 56 nya bostäder i kvarteret Kungsgården 1 i

området Grubbe. Husen ska ha låg energiförbrukning. Bygg-

start kommer att ske våren 2013 förutsatt att bygglov söks och

beviljas före mars 2013. Även planerna på 700 nya bostäder

på Sandåkerns bostadsområde fortskrider, där bland

annat Lindbäcks, HSB, NCC, Riksbyggen och Skanska är

involverade. Utvecklingen av Sandåkern är ett viktigt steg för

att nå visionen att Umeåregionen år 2020 ska vara världs-

ledande för hållbart byggande och förvaltande i kallt klimat.

Även Öbacka strand är ett nytt bostadsområde där cirka 550

bostäder som ska uppföras, varav över hälften idag är klara.

Kommersiella hyresfastigheterStora aktörer inom segmentet kommersiella hyresfastigheter är

Umeå kommun, Global Fastighet Umeå samt Norrporten. Även

Diös och Gazette, vilka ägs till lika delar av Balticgruppen och

Västerbottenkuriren, har betydande bestånd på orten. Bolaget

Lerstenen, som tillsammans med Forspro, har genomfört

förvärv av Umestan Företagspark. Säljare var Umeå kommun.

Köpeskillingen uppgick till 470 mkr och där avtalet avsåg

samtliga aktier i bolaget som äger den 55 000 kvadratmeter

stora fastigheten Umeå Stadsliden 3:10. I övrigt har Norrporten

sålt UP2-gallerian, bestående av fastigheterna Balder 1 och

Balder 8, till Schredins Fastigheter för 210 mkr. Den totala

arean är cirka 8 500 kvadratmeter. Vidare har detaljplanen för

Entré Syd/Ikea godkänts och varuhuset förväntas stå klart

inom några år. Ikano Retail Center har även påbörjat

uthyrningsarbetet för projektet Entré Syd, vilket utöver Ikea

beräknas omfatta 34 000 kvadratmeter och cirka 70 butiker.

SpecialfastigheterUtöver Umeå kommun och Västerbottens läns landsting är

Akademiska Hus, Akelius och Gazette betydande aktörer inom

segmentet. Lönnbacken Fastigheter, vilka positionerar sig mot

äldreboendefastigheter, har av Rikshem förvärvat fyra

fastigheter för en köpeskilling om cirka 400 mkr. Av

fastigheterna återfinns tre i Umeå; Stigbygeln 3, Etern 4 samt

Backen 8:14. Transaktionen genomfördes efter att fastighets-

bolaget Arctics finansiella situation medförde att de tvingades

dra sig ur affären, där de istället för Lönnbacken skulle ha

förvärvat fastigheterna från Rikshem. Lönnbacken ägs av AI

Pension, Alecta samt Kyrkans pensionskassa.

FOKUS UMEÅ35

Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)

Industri- & lagerfastigheterDe tre största aktörerna inom segmentet är SCA, Umeå

kommun och Volvo. Andra betydande aktörer är Kungsleden

och Norrmejerier. Transaktionsvolymen för industri- och lager-

fastigheter har varit fortsatt låg under det första halvåret. Posi-

tivt för Umeå är att Atea, en av Sveriges ledande leverantörer

av IT-infrastruktur, har valt att etablera sig i staden. Företaget

ska uppföra ett nytt datacenter, vilket kommer att generera flera

nya arbetstillfällen. Datacentret kommer att inrymma cirka 500

kvadratmeter och pilotverksamhet påbörjas redan i höst.

Framkomligheten i Umeå har varit restriktiv sedan bygget av

nya E4 påbörjades men kommer att förbättras avsevärt när två

av tre länkar i ringleden invigs i början av oktober.

I fokus: SamhällsfastigheterEtt stort förvärv av fastigheter för samhällsservice har Hemsö

stått för då bolaget under det första halvåret 2012 förvärvade

sex fastigheter av Akelius till ett värde om 396 mkr. Det årliga

hyresvärdet för fastigheterna uppgår till 33,7 mkr. Av det

förvärvade beståndet återfinns fyra fastigheter i Umeå; Teatern

5 – 8. Tre av fastigheterna utgörs av skolor och en fastighet

utgörs av ett äldreboende. Den totala arean för de fyra

fastigheterna i Umeå uppgår till 15 800 kvadratmeter och

hyreskontraktens resterande löptid varierar mellan 5 – 14 år.

Vidare investerar Akademiska Hus 87 mkr i ny- och ombygg-

nationer av Skogishuset på Campus Umeå. Sveriges lant-

bruksuniversitet kommer att husera i de nya lokalerna. Även

SCA kommer att flytta in på campusområdet och av

Akademiska Hus hyra 450 kvadratmeter kontor. De nya

lokalerna beräknas stå klara i mars 2013 och inflyttning för

SCA:s del är planerad till januari 2014. I och med SCA:s intåg

på Campus Umeå tror nu Akademiska Hus att ett första steg

till ett skogligt kluster har tagits, vilket sedermera kan komma

att resultera i synergieffekter mellan forskning och näringsliv.

Transaktioner - Umeå

Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling(tkr)

Area(kvm)

Säljare Köpare

1 Umestan företagspark Kontor & bostäder jun-12 470 000 55 000 Umeå kommun Lerstenen Fastighets AB

2 UP2-gallerian Butiker apr-12 210 000 8 500 Norrporten Schredins Fastigheter

3 Safiren 7 Bostäder mar-12 24 000 - 28 000 * 2 146 Lerstenen Fastighets AB Umeå-Safiren

4 Fyra äldreboenden Vård mar-12 400 000 17 800 Rikshem Lönnbacken Fastigheter

5 Sex fastigheter för samhällsservice Vård & skola feb-12 369 000 15800 Akelius Hemsö

* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling