RE/MAX Innovest

RE/MAX VIEW ON MUMBAI RESIDENTIAL MARKET

-- BUY THE PANIC OF 2013 !

JANUARY 2013

AUTHORS : MILAN VORA # +91 98192 53100 E: MILAN.VORA@REMAX.IN KETAN VORA # +91 98197 95588 E: KETAN.VORA@REMAX.IN

Private and Confidential

For Discussion Purpose only

RE/MAX Innovest

GET 4 R’S RIGHT - TO MAXMISE RETURNS IN REAL ESTATE

Right Location  Right Timing  Right Project  / Flat  Right Value 

City (Tier 1‐2‐3)  Location with Rerating Potential  Closer to Business District & Social Infrastructure  Close to Existing and Planned connectivity  Premium perception 

Pessimistic Demand Environment (Current) Vs Bullish Environment  Pre‐launch / Under construction after doing due diligence on Developer   

 

More Space within project and flat  Standalone Vs Complex Living 

 Right Amenities    Right Sizing  ‐ Preferred Views  ‐ Vastu  Developer Trackrecord  Understanding nuances of project from End user perspective ( Design, Safety, Relevant amenities, Quality) 

Evaluate on Carpet / Usable Carpet psft   Price Vs Value : Understand why you are paying premium and then take a call  Negotiate a good bargain  Use Moderate level of Leverage (Loan Financing) 

“Right Timing” is most critical to Maximising Returns

1

RE/MAX Innovest

WILL 10-YEAR REAL ESTATE CYCLE REPEAT ITSELF WITHIN SECULAR BULL MARKET (HIGHER TOP HIGHER BOTTOM) ?

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Skepticism 

Thrill Euphoria 

Maximum Risk 

Excitement 

Optimism 

Confidence 

Point of Maximum Opportunity ‐2013 

Projection 

Anxiety 

Denial 

Fear  PANIC Desperation 

Skepticism 

Confidence 

Optimism 

Excitement 

2013 ‐ A Year of PANIC Most Pessimistic Demand Environment Maximum Supply Period  Maximum pain at Developer end  (Debt laden) Economic  Growth  expected  to  Revive  while Interest rates have peaked 

2003 – 2008 – Massive Bull Run Prices up by 3x to 5x (times)  

    depending on City, Location and Project  Strong Economic Growth  led  significant  increase  in Demand & purchasing power 

Mid 2013 to 2018 – Upturn Cycle,  

By 2018 we would have,  Cash Rich Strong Demand Environment Reduced Supply Lowest pain at Developer end Significant Price Appreciation  !  

2013 – Probably, the best time to “ Buy Premium Under Construction properties” 

Markets Cycles are explained better by Sentiments rather

than Price trends

---------------- Bull Market ---------------- -------------- Bull Market ------------ ---------------- Bear Market ---------------- Source : RE/MAX Research

2

RE/MAX Innovest

WHICH LOCATION LOOKS MOST ATTRACTIVE ? IS CENTRAL MUMBAI THE NEW SOUTH MUMBAI (MOST SOUGHT AFTER) ?

Preference for Central Mumbai is due to Newer development, New Connectivity and better proximity to New CBD (BKC, Lower Parel)

•More than 90% work done  • Targeted to be operational by 2013 

Metro  Versova – Andheri  ‐ Ghatkopar 11.07 km 

•Completion : Soil Testing work is done •Targeted to be operational by 2016 

Metro  Charkop – Bandra ‐ 

Mankhurd 

•More than 90% work completed •Targeted to be operational by 2013 

 Santacruz – Chembur Link Road 

•Phase I: Pre commissioning Test & Trails in Jan/Feb 2013 •Phase II: by Nov 2013 

Monorail  Chembur  ‐ Wadala – 

Jacob Circle 

•Museum – Anik junction (Wadala) •Anik ‐ Panjarpol  Chembur •Panjarpol to Ghatkopar link road 

 Eastern Free Way 

•Proposed 22km Road Bridge Mumbai Sewri to Navi Mumbai 

 Sewri– Panvel  Six Lane Highway 

3

RE/MAX Innovest

“RIGHT PROJECT” : WHICH ATTRIBUTES WILL COMMAND PREMIUM IN FUTURE ?

• Safety Measures 

• Sports Facilities 

• Social Facilities 

• Green Building 

• Lifestyle Amenities   

• Concierge Services 

  

 

• Quality of craftsmanship 

• Promise Vs Delivery  (Under Construction) 

• Legal Approvals in place (Under Construction) 

• Developer  track‐record and Financial Stability 

• Living   in a Large Complex 

• Open Space within Complex 

• Efficient Flat Layout & Larger Room Sizes 

• Premium View & Vastu compliance 

• Gentry 

• Freehold properties 

• Connectivity  in terms of Time & Access  ( CBD Areas,  Airports,   Highway, Railway,  Metro/Mono) 

• Social Infrastructure  (Markets, Entertainment, School, Hospitals)   

• Safety track‐record of area 

• Premium feel of area Location Location  Building ‐

Flat Building ‐

Flat 

Amenities  Amenities  Quality Execution Quality 

Execution 

4

RE/MAX Innovest

PARTIAL LIST OF KEY LAUNCHES EXPECTED IN 2013

Sr  Developer  Location  Part of Mumbai 

1.  Lodha Group   Worli   Central Mumbai 

2.  Godrej Properties   Byculla   Central Mumbai 

3.  Ashok Piramal Group  Sewri  Central Mumbai 

4.  Ajay Piramal Group  Byculla   Central Mumbai 

5.  HBS Realtors  Worli  Central Mumbai 

6.  Shapoorji Pallonji Group  Tardeo  South Mumbai 

7.  L&T Realty   Powai  Central Suburb 

8.  Tata Housing   Mulund  Central Suburb 

9.  Shapoorji Pallonji  Group  Kandivali   Western Suburb 

10.  Kalpataru   Goregaon West  Western Suburb 

11.  Sheth Creators    Malad West  Western Suburb 

12.  Rustomjee  Juhu  Western Suburb 

13.  Oberoi Realty  Goregaon East  Western Suburb 

14.  Wadhwa Group   Panvel  New Mumbai 

Marked in Red : Just Launched in Jan 2013

5

RE/MAX Innovest

OUR CORE FOCUS : PREMIUM PROPERTIES IN MUMBAI ACROSS DEVELOPERS

6

RE/MAX Innovest

RE/MAX INNOVEST – BROKER OWNER PROFILE

Milan Vora  

Milan has a extensively worked in multinational firms like Siemens Ltd and CRISIL Ltd and  has  rich  experience  in  the  areas  of  financial  research &  analytics,  corporate finance, risk management, and structured finance.  

Runs an integrated wealth management company advising clients across major asset class including (equity, bonds, insurance, real estate and commodities) 

M: +91 9819253100  E: milan.vora@remax.in   

Ketan Vora  

Ketan has more  than a decade’s experience  in  insurance planning and  investment management business 

Runs an integrated wealth management company advising clients across major asset class including (equity, bonds, insurance, real estate and commodities) 

M: +91 9819795588  E: ketan.vora@remax.in 

Corporate Office Address  

RE/MAX Innovest – A unit of Innovest Realty LLP 

Block 30, 295, Miranda Building, N. C. Kelkar Road, Dadar (West), Mumbai – 400028. India 

T: +91 22 24317075 / 2421 7075 

W: www.remax.in ; www.remax.com ; www.global.remax.com ; www.joinremax.com  

 7

RE/MAX Innovest

RE/MAX – UNPARALLEL GLOBAL AND NATIONAL NETWORK

Global Reach  90,000+ Associates 

7,000+ offices 85+ countries  38+ Years 

 

Nobody in the world sells more real estate than RE/MAX 

 

National Reach  500+ Associates 100+ offices 23 Regions  3 Years 

www.remax.com & www.global.remax.com   www.remax.in   

8

RE/MAX Innovest

RE/MAX INNOVEST CORE PHILOSOPHY “CLIENT INTEREST COMES FIRST”

 

Primary Business Focus : “Premium Properties”  

Across Real Estate Segments   Residential | Commercial | Retail    Buy | Sell | Rent |  Preleased  

Customised Solution   Individual | Corporate | Investor | Developer   

Integrated Offerings    Advisory |Transaction Mgmt | Funding | Services 

Guiding Principles   

Integrity  

Innovation  

Prudence   

Performance  

INTEGRATED REAL ESTATE SERVICES 

AFFILIATION 

9

RE/MAX Innovest

DISCLAIMER

This document is prepared for information only and is not intended to be and must not alone be taken as the basis for an real estate investment decision. The user assumes the entire risk of any use made of this information. Each recipient of this document should make such investigations as it deems necessary to arrive at an independent evaluation of a real estate or investment decision. The analysis, information discussed or views expressed may not be suitable for all investors.

10

RE/MAX Innovest

CHANGING TRENDS IN REAL ESTATE BROKING