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Modul 3Vertiefungsthemen

Rollenübergreifende Grundausbildung 2019

Immobilienmanagement VBS

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Inhalte des Moduls (1/2)

• Was leistet das Immobilienmanagement VBS • Produkte / Service Levels • Vertragsvereinbarungen• Portfoliostrukturierung • Bedürfnisvoranmeldung/-formulierung, Nutzer-,

Sicherheits- und Betriebskonzept /-handbuch (NSB-K/-H), Integrales Sicherheits- und Betriebskonzept (ISK), Bewirtschaftungs- (BW-), Betreiber (BE-) Konzept (K) / -Handbuch (H)

Immobilienmanagement VBSRollenübergreifende Grundausbildung 2019

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Inhalte des Moduls (2/2)

• Belegungs- und Lagerraumsteuerung • Wirtschaftlichkeitsbetrachtung (WIBE) und

Wirtschaftlichkeitsrechnung (WIRE) • Immobilienmanagement VBS und HERMES VBS


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WAS LEISTET DAS IMMOBILIENMANAGEMENT VBS


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Was leistet das Immobilienmanagement VBS


Immobilienstrategie VBS• Versorgt nach aktuellen und künftigen Bedürfnissen das VBS mit Immobilien• Trägt zu einem sparsamen Umgang mit den Finanzen des Bundes bei• Sorgt für eine gute Erfüllung staatspolitischer Anliegen

Produktegruppe Produkt

Kernbestand Mietsache

Objektbezogene Dienstleistungen (Gebäudebetrieb)

Nutzerspezifische Dienstleistungen

Zusatzdienstleistungen

Dispositionsbestand Verkauf / Vermietung

Bewirtschaftung von Flächen und Objekten

Sanierung und Rückbau von Flächen und Objekten

6

Was leistet das Immobilienmanagement VBS Mietsache / Nicht Mietsache


Mietsache (Bsp.) Nicht Mietsache (Bsp.)

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PRODUKTE / SERVICE LEVELS


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ProdukteImmobilienrelevante Betreiberleistungen (IBL)


• Instandsetzung

• Reinigung• Hauswartung• Umgebungspflege, Winterdienste• Kontroll- und Sicherheitsdienste• Ver- / Entsorgung• Inspektion und Wartung• Heiz- und Betriebskostenabrechnung• Treuhänderische Bewirtschaftung• Beratungs- und Supportleistungen

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ProdukteNicht-Immobilienrelevante Betreiberleistungen(NIBL)


• Objektrückgaben• Einsatz- und Ausbildungsunterstützung• Indoor- Leistungen• Outdoor- Leistungen

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Service Levels

DokumentService Level ReinigungService Level HauswartungService Level Umgebungspflege, WinterdienstService Level LogeService Level Alarmmanagement im VBS Service Level RaumtemperaturenService Level Instandhaltung

- Service Levels sind standardisierte Grundlagen der Leistungserbringung- Sie werden in Zusammenarbeit von Mieter, Eigentümervertreter und

Betreiber festgelegt- Diese Service Levels sind aktuell gültig; sie sind integrierter Bestandteil der

Mietvereinbarung und SLA oder dem Dienstleistungsvertrag.


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VERTRAGSVEREINBARUNGEN


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RahmenmietvereinbarungMietvereinbarung jährlich


MI

EV BERahmen-SLASpezifische SLAImmobilienrelevante Betreiberleistung (IBL)

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Service Level AgreementImmobilienrelevante Leistungen IBL


MI


14

Nicht immobilienrelevante Betreiberleistungen NIBLDelegierte immobilienrelevante Betreiberleistungen DIBL


MI


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PORTFOLIOSTRUKTURIERUNG


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PortfoliostrukturierungStruktureinheiten


Das Immobilienportfolio wird segmentiert in:

Kernbestand Dispositionsbestand Liquidierter Bestand

Das Immobilienportfolio VBS besteht aus:

Liegenschaften, bestehend aus Objekten und Grundstücken

Objekte bestehen aus folgenden Objektarten:

VOLUMENOBJEKTE

FLÄCHENOBJEKTE PUNKTOBJEKTE

LINIENOBJEKTE

Ausbildung

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PortfoliostrukturierungBewirtschaftungseinheiten BWE


A B C D E

Eine BWE besteht aus einer Gruppe von zusammengehörendenObjekten inkl. der zugehörigen Grundstücke. Es ist eineStrukturierung mit einem geografischen und funktionalenAnsatz.

Die Strukturierung des Portfolios in BWE knüpft an die imSachplan Militär vewendete Einteilung an.

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PortfoliostrukturierungWirtschaftseinheit (WE)


19

PortfoliostrukturierungBWE-Einteilung und Segmentierung


BWE-Einteilung Segmentierung der Objekte

KBO

KB1.1

KB1.2

KB2

KB4

KBB5

KB6.1

KB6.2

DB

LB

Ker

nbes

tand

AA Langfristig militärisch genutzt(X) (X) X (X) (X) (X) (X) (X) (X) (X)

A Weiterhin militärisch genutzt(X) X (X) (X) (X) (X) (X) (X)

B Überprüfung X (X) (X) (X) (X) (X)

C Zukünftig nicht mehr militärisch genutztX X (X) (X)

CC Strategische ReserveX (X) (X) (X)

DB O Nicht mehr militärisch genutzt

X (X)

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ObjektstrategieAngebotsplanung, strategische Stossrichtung

Standorte im Dispositions-Bestand

Schlüssel-Standortelangfristig gesichert

Standorte die ausKernbestand ausscheiden

laufenderInstandsetzungs-

bedarf

Gesetzliche Massnahmen

Neuinvestitionen

Abbau Nachholbedarf Instandsetzung

Weitere Standortemittelfristig gesichert oder

in Überprüfung

1. Wenn möglich organisatorische / betriebliche Massnahmen

2. Reduktion der Ausgaben für bauliche Massnahmen

KB 1 KB 1, 2, 3, 4, 5 KB 6


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BEDÜRFNISVORANMELDUNG, BEDÜRFNISFORMULIERUNG, NUTZER-, SICHERHEITS- UND BETRIEBS- KONZEPT/-HANDBUCHINTEGRALES SCHUTZ- KONZEPTBEWIRTSCHAFTUNGS- KONZEPT/-HANDBUCHBETREIBER- KONZEPT/-HANDBUCH


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Bedürfnisvoranmeldung /-formulierung /Nutzer-, Sicherheits- und Betriebskonzept / Integrales Schutzkonzept


Nutzer-, Sicherheits- und BetriebskonzeptNSB -K

Integrales Schutzkonzept(ISK)

Bedürfnis-voran-meldung

Bedürfnis-formulierung Genehmigte Bedürfnisformulierung

(bei komplexenVorhaben > 3 Mio. zusätzlich mit dem NSB –K und fallweise ISK)

NSB-K ist in seiner ersten Version Grundlage für die Bedürfnisvoranmeldung resp.Bedürfnisformulierung (< 3 Mio.)

>3 Mio.

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Drei Schritte zur AnmeldungImmobilienbedürfnis:

Bedürfnisvoranmeldung /-formulierung /NSB-K / ISKVorgehen


Kein Bauvorhaben

Kein Bauvorhaben

Immobilien-Massnahme

Organisatorische Lösung prüfen

(vor AnmeldungBedürfnis)

Lösung im Mieterportfolio (Kernbestand)

prüfen

Anmeldung Immobilien-Massnahme mit

Bedürfnisvoranmeldung/-formulierung

Formular

1.

2.

3.

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BE-K

Eigentümervertreter (EV)-Facility Manager (FM)

Betreiber (BE) BE-K

BW-K BW-K BW-K

BE-K

Bedürfnisplanung und - formulierung Planung und Realisierung Vorhaben

Nutzung

Mieter (MI)

Informations- und Objektsicherheit (IOS)

NSB-K

NSB-K

NSB-K

BW-K BW-K

BE-K

NSB-K

NSB-K

NSB-K

Abst

imm

unge

n

Abst

imm

unge

n

NSB-H

BW-H

Abst

imm

unge

n

BE-H

NSB-H

BW-H

Nutzer (NU) N N N N N N

N N

Mieter

Nutzer

Facility Management

Betreiber

FO

B* B B B B

Betrieb

Nutzung

Betrieb

BE-H

Modell NSB-, BW- und BE-K / -H


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BELEGUNGS- UND LAGERRAUMSTEUERUNG


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Belegungs- und LagerraumsteuerungPlanung der Raumzuteilung mit BELPLAN


BELPLAN Zeitachse

Effektive Belegung

t -3 Jahre t -1 Jahre t 0

Kontrolle

FeinplanungKonsoli-dierung/

VerfeinerungGrobplanung

Aufgebot zur

Planung

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Belegungs- und LagerraumsteuerungBelegung BELPLAN


0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52

Belegung Kaserne

Belegung 65 % 100 %

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LagerraumsteuerungLagerraumsteuerung LBA - Anforderungen

• Schweizweite Übersicht• Zentrale Führung der Lagerraumauslastung• Faktenbasierte Aussage bezüglich Belegung

Lagerorte• Zentrales Führungsinstrument


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LagerraumsteuerungBeispiel Lagerraumsteuerung LBA


Lager Einh Kapazität Belegt Leer Auslastung %ALC Stao 1 Pal 13471 7265 6206 54ALC Stao 2 Pal 7709 5238 2471 68ALC Stao 3 Pal 5007 3811 1196 76ALC Stao 4 Pal 12015 9831 2184 81ALC Stao 5 Pal 7501 5911 1590 78

ALC Stao 5a Pal 23105 19059 4046 82

Aapot Stao 1 Pal 2251 1957 294 87

Aapot Stao 2 Pal *** *** *** 66

Betriebsstoff Liter 100 % 75 % 25 % 75

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WIBE UND WIRE


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WIBE / WIREKostentreiber bei Immobilienvorhaben


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WIBE / WIREVerteilung der Gesamtkosten

KostenNutzung(Kerngeschäft Nutzer)

Kosten Immobilien

Nutzung; Instand-haltung; Sanierung

Planung RückbauRealisierung


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WIBE / WIRE Bedeutung für die Kostenentwicklung


Bedürfnis-formulierung

Lösungs-strategie Vorstudie Projekt Realisierung Nutzung

hoch

gering

Kosten-beeinflussbarkeit

KumulierteKosten

Betrieb

Rollenübergreifende Grundausbildung 2019

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WIBE / WIREPhasen und Ablauf

• Bedarfsprüfung und Bedürfnisprüfung: Investitionskosten in 3 Segmenten

• Lösungsstrategie und Machbarkeitsstudie: Integration Angaben aus der WIBE in WIRE


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WIBE / WIREBeispiel statische Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

Identifikation folgender Faktoren:

• Aufteilung in der Endkostenprognose• Endkostenprognose: 30‘000‘000 CHF • Kosten Instandsetzung: 10‘000‘000 CHF • Kosten Betriebsoptimierung: 10‘000‘000 CHF• Kosten Nutzerbedürfnis: 10‘000‘000 CHF

• Identifikation des Einsparpotentials• Alle kumuliert: 1’000’000 CHF


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WIBE / WIREBeispiel statische Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

Die statische Rechnung• Investitionskosten Betriebsoptimierung Nutzer

• Kosten Betriebsoptimierung: 10’000’000 CHF• Identifikation des Einsparungspotentials

• Alle kumuliert: 1’000’000 CHF

= Amortisationsdauer

= 10 Jahre

InvestitionEinsparungen

10’000’000

1’000’000


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WIBE / WIREbauliche vs. organisatorische Lösung


Kosten der Härtung: 4 Mio.

Bewachungskosten für:52-Wo.: 720tsd. / Amortisiert: ~6J26-Wo.: 360tsd. / Amortisiert: 11J10-Wo.: 139tsd. / Amortisiert: 29J

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WIBE / WIREWirkungskreis


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IMMOBILIENMANAGEMENT VBS UND HERMES VBS


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Immobilienmanagement VBS undHERMES VBS


HERMES VBS ist eine Projektmanagementmethode für• Projekte im Bereich Informatik• Entwicklung von Dienstleistungen und Produkten• Anpassungen der Geschäftsorganisation

Hermes basiert auf• HERMES Standard Bund und ist die

Projektmanagementmethode für Projekte im Bereich Beschaffung Verteidigung und Ausserdienststellung

• HERMES unterstützt die Steuerung, Führung und Ausführung von Projekten verschiedener Charakteristiken und Komplexität

• HERMES hat eine klare, einfach verständliche Methodenstruktur, ist modular aufgebaut und erweiterbar

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Immobilienmanagement VBS undHERMES VBS


1

2

3

4

42

Abstimmung Meilensteine Immobilien-management VBS und HERMES VBS


Initialisierung Konzept Realisierung Einführung

HERMES VBS

10 20 5025 30 40

Realisierung Einführung10 20 5025 4030

Vorprüfung

MPV

EntscheidProjektpflichtenheft

Militärisches Plangenehmigungs-

verfahren


MPV10 10 10

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Fazit Modul 3

• Notwendige Leitplanken durch verschiedene Regelwerke

• Strukturierung des Portfolios

• Grundlagenschaffung durch Konzepte

• Mit BELPLAN und Lagerraumsteuerung wird die Belegung erfasst, um

− höhere Auslastung zu ermöglichen

− Kosteneinsparungen zu erzeugen

• Wirkung mit WIBE und WIRE erzielen

• Steigerung des Kostenbewusstseins

• Anwendung Projektmethode HERMES VBS


Foliennummer 1Inhalte des Moduls (1/2)Inhalte des Moduls (2/2)Was leistet das immobilienmanagement VBS�Was leistet das Immobilienmanagement VBS Was leistet das Immobilienmanagement VBS �Mietsache / Nicht MietsacheProdukte / Service Levels�Produkte�Immobilienrelevante Betreiberleistungen (IBL)Produkte�Nicht-Immobilienrelevante Betreiberleistungen�(NIBL)Service LevelsVertragsvereinbarungen�Rahmenmietvereinbarung�Mietvereinbarung jährlichService Level Agreement�Immobilienrelevante Leistungen IBL Nicht immobilienrelevante Betreiberleistungen NIBL�Delegierte immobilienrelevante Betreiberleistungen DIBL portfoliostrukturierung�Portfoliostrukturierung�StruktureinheitenPortfoliostrukturierung�Bewirtschaftungseinheiten BWE Portfoliostrukturierung�Wirtschaftseinheit (WE) Portfoliostrukturierung�BWE-Einteilung und SegmentierungObjektstrategie�Angebotsplanung, strategische StossrichtungBedürfnisvoranmeldung, �BedürfnisFormulierung, Nutzer-, sicherheits- und betriebskonzept/-handbuch�Integrales Schutz- konzept�BewirtschaftunGs- konzept/-Handbuch�Betreiber- konzept/-handbuchBedürfnisvoranmeldung /-formulierung /�Nutzer-, Sicherheits- und Betriebskonzept / �Integrales SchutzkonzeptBedürfnisvoranmeldung /-formulierung /�NSB-K / ISK�VorgehenModell NSB-, BW- und BE-K / -HBelegungs- und Lagerraumsteuerung�Belegungs- und Lagerraumsteuerung�Planung der Raumzuteilung mit BELPLANBelegungs- und Lagerraumsteuerung�Belegung BELPLAN Lagerraumsteuerung�Lagerraumsteuerung LBA - AnforderungenLagerraumsteuerung�Beispiel Lagerraumsteuerung LBA WIBE und WIREWIBE / WIRE�Kostentreiber bei Immobilienvorhaben WIBE / WIRE�Verteilung der GesamtkostenWIBE / WIRE �Bedeutung für die KostenentwicklungWIBE / WIRE�Phasen und AblaufWIBE / WIRE�Beispiel statische WirtschaftlichkeitsbetrachtungWIBE / WIRE�Beispiel statische WirtschaftlichkeitsbetrachtungWIBE / WIRE�bauliche vs. organisatorische LösungWIBE / WIRE�WirkungskreisImmobilienmanagement VBS und HERMES VBSImmobilienmanagement VBS und�HERMES VBSImmobilienmanagement VBS und�HERMES VBSAbstimmung Meilensteine Immobilien-management VBS und HERMES VBSFazit Modul 3

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