model_raport de evaluare

Denumirea lucrarii:

RAPORT DE EVALUARE "HALA DE PRODUCTIE SI DEPOZITARE"

Beneficiar:

SC Daniel Mihai SRL

Evaluator:

MITITELU DORINA VIORICA Expert evaluator

Data: 31.12.2008

Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2

2

CUPRINS

NOTA DE PREZENTARE 2 Cap. 1 Definirea misiunii 3

Cap. 2 Descrierea si analiza proprietatii evaluate 6 Cap. 3 Evaluarea proprietatii 6 Cap. 4 Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului 13

ANEXE 1 Fotografia aeriana a zonei in care se afla proprietatea evaluata 14

2 Fotografii ale proprietatii evaluate la data inspectiei 15 3 Contractul de vanzare cumparare nr 152/20.02.2005 pentru proprietatea

evaluata 16

4 Proiectul 105/2005, elaborat de NELA SRL pentru proprietatea evaluata 20 5 Autorizatia de construire 56/20.02.2005 pentru proprietatea evaluata 21 6 Proces verbal la terminarea lucrarilor 58/31.03.2005 pentru proprietatea

evaluata 22

7 Balanta de verificare 23 8 Oferte de pret pentru achizitie proprietate similara celei evaluate 24 9 Oferte de vanzare-cumparare pentru proprietati similare celei evaluate 28 10 Oferte de inchiriere pentru proprietati similare celei evaluate 31


3

RAPORT DE EVALUARE "HALA DE PRODUCTIE SI DEPOZITARE"

NOTA DE PREZENTARE

Denumirea lucrarii: Raport de evaluare "Hala de productie si depozitare"

Beneficiarul lucrarii: SC DANIEL MIHAI SRL, cu sediul in judetul ILFOV, cod fiscal RO 1356422321, J23/5423/1700

Proprietatea evaluata: "Hala de productie si depozitare" situata in incinta ILFOV, proprietatea SC DANIEL MIHAI SRL.

Scopul evaluarii Determinarea valorii proprietatii imobiliare, reevaluata la 31.12.2008, in vederea inregistrarii in contabilitate si stabilirii cotei de impozitare.

Data evaluarii:_____________

Rezultatul evaluarii: Valoarea de piata a "Halei de productie si depozitare" situata in incinta ILFOV, proprietatea SC DANIEL MIHAI SRL, determinata la data de 31.12.2008, este de 242420,00 lei

Valoarea de inventar a "Halei de productie si depozitare" care se va inregistra in contabilitatea firmei DANIEL MIHAI SRL, ca urmare a reevaluarii la 31.12.2008 este de 287286.57 lei


4

CAPITOLUL 1

DEFINIREA MISIUNII

1.1 Identificarea clientului Beneficiarul prezentului Raport de evaluare este SC DANIEL MIHAI SRL, cu sediul in ILFOV, cod fiscal RO 1356422321, J23/5423/1700

1.2 Proprietatea evaluata Prezentul Raport are ca obiect evaluarea "Halei de productie si depozitare", proprietatea SC DANIEL MIHAI SRL, situata in incinta ILFOV.

1.3 Scopul evaluarii Prezentul Raport de evaluare a fost solicitat pentru determinarea valorii juste a proprietatii imobiliare in vederea inregistrarii in contabilitate si stabilirii cotei de impozitare.

1.4 Data inspectiei si intocmirii raportului Lucrarea de fata a fost elaborata in intervalul 06.01.2009 30.01.2009, incluzand vizionarea/inspectarea proprietatii imobiliare evaluate, culegerea de date, evaluarea si redactarea Raportului. Data de referinta a Raportului de evaluare: 31.12.2008 Curs valutar comunicat de BNR la data de referinta a Raportului de evaluare : 3,9852 lei/euro.

1.5 Metode de evaluare utilizate Valoarea justa a proprietatii imobiliare evaluate s-a determinat utilizand urmatoarele metode de evaluare: metoda costurilor, metoda comparatiei vanzarilor, metoda capitalizarii veniturilor.


5

CAPITOLUL 2

DESCRIEREA SI ANALIZA PROPRIETATII EVALUATE

2.1 Identificarea proprietatii evaluate Proprietatea imobiliara evaluata a fost identificata si inspectata in incinta din ILFOV. In anexa 1 este prezentata zona in care este amplasata hala evaluata In anexa 2 sunt prezentate fotografii ale "Halei de productie si depozitare", proprietatea SC DANIEL MIHAI SRL.

2.2 Dreptul la proprietate "Hala de productie si depozitare" este proprietatea SC DANIEL MIHAI SRL, dupa cum reiese din urmatoarele documente, partial anexate in copie la prezenta lucrare:

Contractul de vanzare cumparare nr 152/20.02.2005 incheiat intre SC GEORGE SRL Bucuresti si SC DANIEL MIHAI SRL ILFOV, avand ca obiect HALA GEORGE 124/36 structura din otel galvanizat, inchiderile, proiectul de rezistenta al structurii metalice si proiectul pentru fundatii;

Proiectul elaborat de NELA SRL- Structura metalica hala si fundatii (D=12m, L=9T 4m = 36m) Fazele de proiectare PAC + DE; contractor GEORGE SRL; beneficiar DANIEL MIHAI SRL;

Autorizatia de construire 56/20.02.2005 pentru hala de productie si depozitare, pe numele DANIEL MIHAI SRL ILFOV;

Proces verbal la terminarea lucrarilor 58/31.03.2005; Balanta de verificare a DANIEL MIHAI SRL.

2.3 Descrierea proprietatii evaluate Caracteristicile tehnice ale proprietatii imobiliare evaluate in prezenta lucrare sunt urmatoarele: Denumire: Hala de productie si depozitare Amplasament: in incinta din ILFOV Acces: drum de acces pietruit, la cca 700m din DN3 Utilitati: energie electrica, retea apa-canal, gaz metan; Dimensiuni: - Deschidere: 12m;

- Lungime: 36m (9 travei de 4 m); - Inaltime la streasina: 4m; - Inaltime la coama: 5,2m.

Structura metalica pentru sustinerea elementelor de inchidere a halei (acoperis si pereti): cadre (stalpi si grinzi) din otel galvanizat, cu deschiderea de 12 m si travei de 4 m;


6

Acoperisul: din panouri sandwich cu spuma poliuretanica, cu grosimea de 40 mm, tabla din otel galvanizat 0,55/0,45; Peretii: din panouri sandwich cu spuma poliuretanica, cu grosimea de 40 mm, tabla din otel galvanizat 0,55/0,45; Jgheaburile: din otel galvanizat; burlanele din PVC; Fundatiile constructiilor metalice: de tip bloc, directe, izolate, din beton armat, incastrate in sol la adancimea de 1,7 m; Radierul (pardoseala): din beton.

2.4 Valoarea contabila In contabilitatea SC DANIEL MIHAI SRL, hala de productie si depozitare este inregistrata cu o valoare de inventar de 236544.97 lei, reprezentand aproximativ 64300 euro la data punerii in functiune si inregistrarii ca mijloc fix. Aceasta valoare include: pretul structurii metalice si inchiderilor (165049 lei, echivalentul 46000 euro- pretul conform contractului), pretul betonului si fierului utilizat pentru radier, pretul usii de inchidere a halei, pretul tamplariei cu geam termopan, pretul instalatiei electrice, pretul instalatiei de termoficare, pretul cherestelei si a altor materiale. Valoarea de inventar nu contine manopera, hala fiind construita in regie proprie. La data de 31.12.2008 amortizarea aferenta constructiei, inregistrata in contabilitate este de 44866.57 lei, reprezentand 19% din valoarea de inventar.

2.5 Descrierea starii actuale La data efectuarii inspectiei evaluatorul a constatat ca proprietatea imobiliara evaluata era in stare de functionare, gazduind activitati de productie si depozitare tamplarie pentru care a fost proiectata si construita.

2.6 Analiza pentru cea mai buna utilizare Avand in vedere caracteristicile tehnice si starea fizica actuala, evaluatorul considera ca cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare evaluate in prezentul Raport este aceea pentru care a fost proiectata si construita, respectiv de hala destinata activitatilor de productie si depozitare.


7

CAPITOLUL 3

EVALUAREA PROPRIETATII

3.1 Definirea valorilor Evaluarea este un proces de estimare a valorii sau mai bine zis o calitate a bunului. Valoarea este un concept economic care se refera la pretul cel mai probabil la care ar ajunge vanzatorii si cumparatorii unui bun pus in vanzare. Valoarea nu este un fapt, ci o estimare pe baza unor ipoteze de lucru. Avand in vedere scopul prezentei evaluari, in lucrarea de fata va fi estimata valoarea justa, asa cum prevede pct 109 din " Reglementarile contabile conforme cu Directiva a IV-a a CEE", aprobate prin OMF 1752/2005. Valoarea justa, conform Standardului International de Evaluare IV S2 "Tipuri de valoare diferite de valoarea de piata", este definita ca fiind suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunavoie, intre doua parti interesate, aflate in cunostinta de cauza, intr-o tranzactie in care pretule este determinat in mod obiectiv. Aplicarea valorii juste, conform standardelor de contabilitate, este comentata in Standardului International de Evaluare IV A 1 "Evaluarea pentru raportarea financiara". In standardele de contabilitate, valoarea justa este privita ca fiind similara cu valoarea de piata. Valoarea de piata este definita de Standardului International de Evaluare IV S 1 "Valoarea de piata", ca fiind suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pretul determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

3.2 Ipoteze si conditii limitative Proprietatea imobiliara este evaluata in ipoteza utilizarii in continuitate, in scopul pentru care a fost achizitionata si construita initial: Hala de productie si depozitare. Conditiile limitative in care s-a efectuat prezenta lucrare sunt urmatoarele:


8

- Lucrarea s-a efectuat pe baza datelor prelevate la vizionarea/inspectarea proprietatii, precum si a informatiilor si documentelor furnizate de catre proprietar. - Nu s-a efectuat nicio investigatie sau expertiza tehnica si nici nu s-au inspectat acele

parti ale proprietatii care erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile.

3.3 Descrierea si analiza pietei bunului imobil Analizand tranzactiile imobiliare utilizand informatii mass-media se constata ca exista o piata puternic dezvoltata pentru vanzari/cumparari/inchirieri de hale/spatii pentru productie si/sau depozitare situate in zona din jurul Bucurestiului, care urmeaza sa devina zona metropolitana.

3.4 Metode de evaluare In Standardul International de Practica in Evaluare GN 1 "Evaluarea proprietatii imobiliare:, continut in Standardele Internationale de Evaluare, editia a opta 2007, editate de IVSC si adoptate ca standarde de evaluare obligatorii pentru toti membrii ANEVAR, sunt, recomandate urmatoarele trei metode de evaluare /abordari ale evaluarii, unanim recunoscute: comparatia vanzarilor, capitalizarea venitului si costul. Daca existenta informatiilor de piata abundente face ca abordarea prin cost sa fie mai putin relevanta, lipsa informatiilor comparabile poate face ca abordarea prin cost sa fie predominanta. Fiecare abordare se bazeaza pe principiul substitutiei, conform caruia atunci cand sunt disponibile mai multe lucruri sau servicii similare, cel cu pretul cel mai scazut va avea cea mai mare cerere si cea mai raspandita distributie. Cu alte cuvinte, pretul unei proprietati, stabilit pe o piata data, este limitat de preturile platite in mod frecvent pentru proprietati competitive pe acelasi segment de piata, de alternativele financiare pentru investirea banilor in alte domenii si de costul de constructie a unei noi proprietati sau de adaptare a unei proprietati vechi la o utilizare similara cu cea a proprietatii de evaluat. Abordarea prin cost stabileste valoarea prin estimarea costurilor de achizitionare si/sau de construire a unei noi proprietati, cu aceeasi utilitate, sau de adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie/adaptare. Costul terenului se adauga la costul total al constructiei.


9

Abordarea prin cost stabileste limita superioara pana la care piata ar plati in mod normal pentru o proprietate anumita, cand aceasta ar fi noua. In cazul unei proprietati vechi, pentru estimarea unui pret care reflecta aproximativ valoarea de piata, se scad unele alocari (repartizari) pentru diferitele forme de depreciere cumulata (deteriorare fizica; depreciere functionala sau tehnologica si depreciere economica sau externa), pentru a estima un pret care reflecta aproximativ valoarea de piata. In functie de cantitatea de informatii de piata disponibile pentru efectuarea calculelor, abordarea prin cost poate conduce direct la o estimare a valorii de piata. In abordarea prin cost, informatiile comparabile se refera la costurile de constructie sau de dezvoltare, iar corectiile sunt facute pentru a justifica diferentele in cantitati, calitati si utilitate. In plus, se face si analiza informatiilor privind proprietatile comparabile si estimarile deprecierii comparabile. Abordarea prin cost este utila pentru estimarea valorii de piata a unei constructii care se intentioneaza sa se realizeze, a proprietatilor cu scopuri speciale si a altor

proprietati care nu se tranzactioneaza in mod frecvent pe piata. (Standardul International de Practica in Evaluare GN 8 "Abordarea prin cost pentru raportarea financiara"). Abordarea prin comparatia vanzarilor considera ca preturile proprietatii sunt stabilite de piata. Valoarea de piata poate fi calculata in urma studierii preturilor de pe piata ale proprietatilor competitive pe segmentul respectiv de piata. Pentru procesul de evaluare, aplicarea proceselor de comparatii este fundamentala. Atunci cand exista informatii disponibile, abordarea prin comparatia vanzarilor este cea mai directa si sistematica abordare pentru estimarea valorii. Cand nu exista informatii suficiente, aplicabilitatea abordarii prin comparatia vanzarilor poate fi limitata.

Dupa ce au fost colectate si verificate informatiile privind tranzactiile, trebuie selectate si analizate unul sau mai multe criterii pentru comparatie. Criteriile pentru

comparatie utilizeaza doua componente pentru a genera un factor (de exemplu, pret pe unitatea de suprafata sau rata rezultata prin raportarea pretului de vanzare al proprietatii la venitul sau net, adica multiplicatorul venitului net), care reflecta precis diferentele dintre proprietati.


10

Elementele de comparatie sunt reprezentate de caracteristicile specifice ale proprietatilor si tranzactiilor, care determina existente unor diferente intre preturile platite pentru proprietatea imobiliara. Acestea sunt elemente esentiale in abordarea prin comparatia vanzarilor.

Pentru a realiza o comparatie directa, intre o proprietate comparabila tranzactionata si proprietatea evaluata, evaluatorul trebuie sa ia in considerare posibile corectii bazate pe diferentele dintre elementele de comparatie. Corectiile pot reduce diferentele dintre fiecare proprietate comparabila si proprietatea de evaluat. Evaluatorul aplica metode cantitative si/sau calitative pentru analiza diferentelor si pentru estimarea corectiilor. In abordarea prin comparatia vanzarilor, informatiile privind tranzactiile comparabile sunt corectate pentru a reflecta diferentele dintre fiecare proprietate comparabila si proprietatea de evaluat. Elementele de comparatie includ drepturile de proprietate transmise, conditiile de finantare, conditiile de vanzare, cheltuielile imediate dupa achizitionare, conditiile de piata, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea si

componentele non-imobiliare ale proprietatii vandute. Abordarea prin capitalizarea venitului este bazata pe considerentul ca valoarea este creata de asteptarile de beneficii viitoare (fluxuri de venit). Capitalizarea venitului utilizeaza procesele care calculeaza valoarea actualizata a beneficiilor viitoare anticipate. Abordarea prin capitalizarea venitului poate fi utilizata cu credibilitate numai cand exista informatii comparabile relevante. Daca astfel de informatii nu exista, abordarea poate fi utilizata pentru o analiza generala, si nu pentru scopul unei comparatii directe de piata. Abordarea prin capitalizarea venitului este importanta, in special, pentru proprietatile care sunt cumparate si vandute pe baza capacitatii si caracteristicilor lor de a genera castiguri, precum si in situatiile in care exista evidente de piata pentru sustinerea diverselor elemente incorporate in analiza. Pentru abordarea prin capitalizarea venitului, analiza de piata este importanta pentru ca, pe langa oferirea de informatii care vor fi prelucrate, furnizeaza si informatii calitative pentru a determina comparabilitatea si pentru a fundamenta importante


11

aplicabilitatii rezultatelor analizei. Astfel, abordarea nu este exclusiv cantitativa sau matematica, ci solicita si estimari calitative.

Dupa ce a fost finalizata analiza de piata si comparatia, evaluatorul analizeaza veniturile si cheltuielile proprietatii evaluate. Aceasta etapa implica studierea veniturilor si cheltuielilor istorice ale proprietatii luate in considerare, ca si ale proprietatilor concurente pentru care exista informatii disponibile. Ulterior, se intocmeste un flux de numerar (bazat pe situatia corectata a exploatarii), care reflecta asteptarile pietei, elimina cazurile speciale ale unui anumit proprietar si furnizeaza o baza pentru analiza ulterioara. Scopul acestei etape este de a estima venitul care poate fi obtinut de proprietate si care va fi capitalizat pentru a estima valoarea. Aceasta estimare poate reflecta venitul si

cheltuielile pentru un singur an sau dintr-un interval de ani. Pe baza constructiei fluxului de numerar, evaluatorul trebuie sa aleaga o cale de capitalizare. Capitalizarea directa divide venitul net din exploatare stabilizat, dintr-un singur an, cu o rata totala sau de randament pentru toate riscurile, rezultand astfel o indicatie de valoarea. Capitalizarea directa este utilizata cand exista informatii suficiente de piata. Fluxul de numerar actualizat ia in considerare valoarea banilor in timp si consta in actualizarea unui flux de venituri nete din exploatare, obtenabil intr-o perioada de mai multi ani. Metoda numita analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) este o forma predominanta a abordarii prin venit. Atat capitalizarea directa, cat si fluxul de numerar actualizat pot fi utilizate pentru estimarea valorii pe piata, daca ratele de capitalizare si de actualizare sunt cele practicate pe piata.

Situatia corectata a exploatarii arata ca previziunea venitului se face pe baza ipotezei ca proprietatea este gestionata de un operator cu eficienta rezonabila sau de un management cu competenta medie. In abordarea prin capitalizarea venitului, informatiile comparabile cuprind chiria, venitul, cheltuielile si informatiile privind ratele de capitalizare si de actualizare. Categoriile de informatii comparabile privind veniturile si cheltuielile, utilizate in previziunile veniturilor si cheltuielilor viitoare ca si in stabilirea ratelor de capitalizare si de actualizare, trebuie sa fie identice.


12

Cele trei abordari ale valorii sunt independente una de cealalta, chiar daca fiecare abordare se bazeaza pe aceleasi principii economice. Toate cele trei abordari au ca scop estimarea unui nivel al valorii, dar concluzia asupra valorii finale depinde de luarea in considerare a tuturor informatiilor si proceselor folosite, iar reconcilierea valorilor deriva din rezultatele obtinute din diferitele abordari intr-o estimare finala a valorii. Daca exista informatii de piata suficiente pentru fundamentarea evaluarii, rezulta valoarea de piata. In alte situatii, cand nu exista informatii de piata suficiente sau cand sunt date anumite instructiuni speciale, rezultatul va fi un tip de valoare diferit de de valoarea de piata. Existenta diferitelor tipuri de valoare nu trebuie sa-i deruteze pe evaluatori sau pe utilizatorii rapoartelor de evaluare. Valoarea de piata, care este tipul de valoare cel mai des solicitat, este diferita de toate celelalte tipuri de valoare. Fiecare tip de valoare are un cadru conceptual propriu si o modalitate specifica de aplicare, care trebuie intelese in mod adecvat. Evaluatorul asigura credibilitatea evaluarilor prin raportarea corecta, prin clarificari si comentarii adecvate, precum si prin asigurarea ca tipul de valoare mentionat in raportul de evaluare corespunde scopului propus si destinatiei evaluarii.

3.5 Evaluarea prin metoda costului Aplicarea acestei metode presupune continuitatea utilizarii proprietatii potrivit scopului pentru care a fost proiectata si construita.

Acest lucru este adecvat atunci cand sunt intrunite urmatoarele conditii: - proprietatea satisface o cerere economica prin utilitatea pe care o ofera;

- proprietatea are durata de utilizare ramasa rezonabila; - continuarea utilizarii prezente este practica;

- utilizare altemativa nu este fezabila. Abordarea prin cost este acea abordare care estimeaza valoarea prin determinarea costului prezent (de inlocuire sau de reproducere, de nou) al unei proprietati, din care se deduc o serie de elemente de depreciere: fizica si morala. Relatia de calcul este: Valoarea de piata = Cost actual * [1-Coeficient de Depreciere totala (fizica+morala)]


13

(1-Coeficient de Depreciere totala) = (1-Coeficient de Depreciere fizica)*( 1-Coeficient de Depreciere morala) in care:

Costul actual reprezinta costul de nou, la producator, al unei proprietati identice sau similare.

Deprecierea fizica reprezinta pierderea de valoare ca rezultat al utilizarii si uzarii unei proprietati in functiune si din expunerea ei la factorii din mediul inconjurator. Deprecierea morala reprezinta pierderea de valoare ca rezultat al progresului tehnologic, al aparitiei de noi tehnologii. Pentru determinarea costului prezent (de inlocuire sau de reproducere) a proprietatii evaluate, s-au cerut oferte de pret de la furnizorul initial si de la un alt producator, pentru o hala similara: deschiderea 12m, lungimea 36m, inaltimea 4m. Avand in vedere ca s-a obtinut oferta de pret chiar de la furnizorul initial, evaluatorul considera ca aceasta este cea mai corecta valoare pentru a fi utilizata in prezentul Raport.

Deci valoarea structurii metalice, acoperisului si inchiderilor metalica ale halei evaluate este de 49150 euro. Avand in vedere faptul ca celelalte componente care au dat valoarea de inventar a halei (betonul si fierul utilizat pentru radier, usa de inchidere a halei, tamplaria cu geam termopan, instalatia electrica, instalatia de termoficare, cheresteaua, alte materiale) au fost achizitionate si se pot achizitiona in continuare de pe piata interna putem estima valoarea actuala a acestora prin actualizarea valorii istorice (echivalentul a 18300 euro) cu inflatia perioadei scurse de la data punerii in functiune a halei pana la data evaluarii. Conform Institutului National de Statistica, inflatia dec 2005 dec 2008 a fost de 18,81% . Estimam ca valoarea materialelor utilizate la executarea halei, altele decat structura metalica si inchiderile metalice ale halei, este de 21750 euro, determinata ca valoare initiala multiplicata cu coeficientul de crestere al preturilor 1,1881. Manopera pentru montarea structurii metalice, a acoperisului, a inchiderilor laterale, precum si pentru fundatii si executarea radierului. Din investigatia la fata locului am aflat ca durata medie de construire a unei hale cu caracteristicile celei evaluate este de 2 luni, in care se poate lucra cu o echipa de 10 muncitori cate 10 ore/zi, cu un tarif mediu


14

orar (care include si toate impozitele si taxele) de 4 euro/ora (sursa: Institutul National de Statistica). Astfel, putem estima valoarea manoperei la 16000 euro. Evaluatorul estimeaza costul de inlocuire a halei evaluate cu una noua, identica/similara este de 86900 euro. Deprecierea fizica se estimeaza tinand cont de faptul ca durata normala de functionare este, conform Catalogului privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe, de 16 ani. Alegand durata maxima de utilizare si tinand cont ca au trecut 3 ani de la darea in exploatare a halei, am putea fixa deprecierea fizica teoretica la 18,75%. Deprecierea morala este foarte redusa in cazul de fata, solutia constructiei fiind una moderna, flexibila. Avand in vedere faptul ca pretul de oferta a unei hale noi, identice/similare cu cea evaluata, realizata de acelasi furnizor, nu a crescut decat cu 6,85% in conditiile in care, conform Institutului National de Statistica indicii preturilor productiei industriale referitori la fabricarea de constructii metalice si parti componente au crescut intre perioada scursa de la data punerii in functiune la data evaluarii cu 20,85%, putem estima ca diferenta de 14% reprezinta deprecierea morala. Avand in vedere considerentele de mai sus, deprecierea totala se estimeaza la un procent de cca 30%.

Opinia evaluatorului este ca valoarea Halei Productie si Depozitare, estimata prin metoda costurilor, este de 60830 euro.

3.6 Evaluarea prin metoda comparatiei O piata imobiliara poate fi definita ca interactiunea dintre persoane fizice sau entitati care schimba drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Pietele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potentialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile si motivatiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitatile care participa la schimbul de proprietati imobiliare. In schimb, pietele imobiliare fac obiectul unei diversitati de influente sociale, economice, guvernamentale si de mediu. Metoda comparatiei consta in analiza unor tranzactii recente de proprietati similare sau comparabile cu subiectul evaluarii.


15

Desi vanzarile sunt cele mai importante, analiza cotatiilor si ofertelor de pret pentru proprietati similare cu cea evaluata poate aduce o contributie la o mai buna intelegere a pietei.

S-au studiat oferte pentru proprietati similare cu proprietatea evaluata in prezenta lucrare: Hala metalica cu deschidere de 12m, lungimea 36m (9 travei a cate 4 m), inaltimea la streasina 4m, inaltimea la coama 5,2m. Studierea a relevat faptul ca exista o piata pe care se tranzactioneaza hale metalice, atat noi, cat si second-hand, atat realizate in tara, cat si achizitionate din strainatate. Majoritatea ofertelor nu precizeaza pretul halei. Totusi se pot gasi anumite indicatii privind preturile de oferta, cum ar fi:

Pret unitar (euro/mp) Caracteristici Hala Pret (euro) Fara montaj Cu montaj

20*55*6-8m 99000 90

17,5*80*4-6,5m 57600 41

30*50*4,5-4,2 m 48000 32

15*50*3,5 m 82000 109

deschidere max 15 m si inaltime utila 4,5 m 35 99

70*40*15 170000 60

20*40*5,2 23000 29

3*12*36*4,5 66000 51

Pentru evaluarea Halei care face obiectul prezentei evaluari consideram ca reprezentativa situatia halei cu 3 deschideri de 12m, lungimea de 36m si inaltimea de 4,5m. Pretul acestei hale este de 66000 de euro, ceea ce conduce la un pret unitar de 51 eruo/mp. Avand in vedere faptul ca hala evaluata are 1 deschidere de 12m, lungimea de 36m si inaltimea de 4m, estimam ca valoarea structurii metalice si a inchiderilor halei este de 22000 euro. La aceasta valoare trebuie adaugata valoarea celorlalte materiale necesare pentru finisarea halei, determinate la metoda costurilor si valoarea manoperei ca fiind de 21750 euro, respectiv 16000 euro.


16

Opinia evaluatorului este ca valoarea Halei Productie si Depozitare, estimata prin metoda comparatiei, este de 59750 euro.

3.7 Evaluarea prin metoda capitalizarii veniturilor Aceasta reprezinta o metoda de masurare a valorii prezente (actualizate) a beneficiilor viitoare anticipate aduse proprietarului, obtinute din exploatarea bunului. Hala evaluata poate aduce venituri prin inchiriere. Exista o piata bine dezvoltata a inchirierii de spatii, in special pentru depozitare, in localitati din jurul Bucurestiului. Chiriile practicate pentru spatiile de depozitare variaza intre 4-5 euro/mp. Avand in vedere aceste valori, precum si faptul ca accesul la hala evaluata pentru anumite camioane este greoi, putem estima ca pentru cei 432 mp ai halei se poate obtine o chirie lunara de 4 euro, respectiv o chirie anuala de 20736 euro. Cheltuielile ramase in grija proprietarului sunt: impozitele locale, impozitele si taxele la bugetul de stat, asigurarile, amortizarea, reviziile si reparatiile planificate, care se pot ridica la cca 30% din valoarea chiriei. Se estimeaza astfel un profit net anual de cca 14515 euro. Capitalizand acest profit net anual estimat utilizand o rata de capitalizare de 25% care tine cont de actualele riscuri crescute ale pietei proprietatilor imobiliare, obtinem o valoare de 58060 euro. Opinia evaluatorului este ca valoarea Halei Productie si Depozitare, estimata prin metoda capitalizarii veniturilor, este de 58060 euro.


17

CAPITOLUL 4

RECONCILIEREA REZULTATELOR SI

OPINIA EVALUATORULUI

4.1 Estimarea valorii de piata Prezentul Raport de evaluare s-a elaborat in scopul determinarii valorii juste a proprietatii imobiliare "Hala Productie si Depozitare" in vederea inregistrarii in contabilitatea SC Daniel Mihai SRL si stabilirii cotei de impozitare. Pentru aceasta s-a estimat mai intai valoarea de piata, folosindu-se trei metode, care au condus la urmatoarele valori:

Metoda de evaluare Valoare (euro) Metoda costurilor 60830 Metoda comparatiei vanzarilor 59750 Metoda capitalizarii veniturilor 58060

Cursul de schimb la data evaluarii (31.12.2008): 3,9852lei/euro. Valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data elaborarii raportului. Luand in consideratie faptul ca valoarea obtinuta prin metoda costurilor care s-a bazat pe date si informatii obtinute chiar pentru o hala identica/similara cu cea evaluata, evaluatorul considera ca aceasta este valoarea de piata.

Opinia evaluatorului este ca valoarea de piata a Halei Productie si Depozitare, determinata la data de 31.12.2008, este de 242420 lei.

4.2 Determinarea noii valori de inventar Avand in vedere ca valoarea de piata este o valoare ramasa, o valoare care trebuie amortizata in perioada ramasa din perioada normala de functionare, o vom inscrie in tabelul de mai jos si vom determina noua valoare de inventar.


18

Specificatie Valoare contabila inainte de

reevaluare (lei)

Valoare contabila dupa

reevaluare (lei)

Diferente din reevaluare

(lei)

Crestere de

valoare

Valoare de inventar 236544,97 287286,57 50741,60 +21,45%

Valoare amortizata 44866,57 44866,57 - -

Valoare ramasa 191678,40 242420 50741,60 +26,47%

Valoarea de inventar a "Halei Productie si Depozitare" care se va inregistra in contabilitatea firmei SOLMOB SRL ca urmare a reevaluarii la 31.12.2008 este de 287286,57 lei. Analizand valorile inregistrate in contabilitate la data punerii in functiune a halei (dec 2005) si cele obtinute in urma reevaluarii la dec 2008, se remarca faptul ca sporul de valoare exprimat procentual este peste valoarea inflatiei de 18,81% si peste indicii preturilor productiei industriale referitori la fabricarea de constructii metalice si parti componente care au crescut cu 20,85% intre perioada scursa de la data punerii in functiune si data evaluarii (indicatori comunicati de Institutul National de Statistica pentru aceeasi perioada).

4.3 Identificarea si declaratiile evaluatorului Lucrarea de fata a fost intocmita de catre MITITELU DORINA VIORICA, expert evaluator, membru titular ANEVAR, conform legislatiei nr 855. Evaluatorul declara ca este independent, nu are niciun interes direct sau indirect, prezent sau viitor, fata de beneficiarul raportului de evaluare si isi asuma intreaga responsabilitate a lucrarii in sensul respectarii Standardelor de Evaluare. Acest raport de evaluare este valabil numai pentru scopul mentionat in cadrul capitolului 1.3; nu se accepta nici o responsabilitate daca este transmis altei persoane pentru oricare alt scop.

Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara.

model_raport de evaluare

Documents