mnoŽiČno vrednotenje nepremiČnin · 2020. 9. 22. · nepremičninam hkrati. zakon določa, da je...

UVELJAVITEV IN IZVAJANJE MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN V SLOVENIJI

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNINGeodetska uprava Republike Sloveni je

September 2018

2

I. UVOD 3

II. UVELJAVITEV ZMVN IN RAZVOJ SISTEMA (2007 – 2010) 4

III. USKLAJEVANJE MODELOV VREDNOTENJA NEPREMIČNIN (2010 – 2011) 5

III.a. Usklajevanje modelov vrednotenja z občinami 5

III.b. Usklajevanje modelov vrednotenja z lastniki nepremičnin 9

IV. PRIPIS VREDNOSTI NEPREMIČNIN (2011) 12

V. PRVA INDEKSACIJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN V REGISTRU NEPREMIČNIN (2013) 15

VI. DRUGA INDEKSACIJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN V REGISTRU NEPREMIČNIN (2015) 17

VII. TRETJA INDEKSACIJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN V REGISTRU NEPREMIČNIN (2018) 19

VIII. IZDELKI SISTEMA MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN 21

VIII.a. Podatki o cenah in najemninah 21

VIII.b. Podatki o modelih vrednotenja 23

VIII.c. Podatki o vrednostih nepremičnin 25

IX. IZKUŠNJE PRI UPORABI SISTEMA MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN

(2012 – 2018) 27

IX.a. Upravljavci podatkov v Registru nepremičnin 27

IX.b. Ažurnost in kakovost podatkov Registra nepremičnin 28

IX.c. Načini evidentiranja nepremičnin v Register nepremičnin 30

IX.d. Modeli vrednotenja nepremičnin 31

IX.d.1. Postopek indeksacije vrednosti 31

IX.d.2. Spreminjanje modelov vrednotenja nepremičnin 31

IX.d.3. Upoštevanje posebnosti posameznih nepremičnin 34

X. UGOTOVITVE REVIZIJE MEDNARODNEGA DENARNEGA SKLADA 34

XI. OCENA STROŠKOV VZPOSTAVITVE IN VZDRŽEVANJA SISTEMA MNOŽIČNEGA

VREDNOTENJA NEPREMIČNIN 35

Vsebina

3

I. UVOD

Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin - ZMVN (Uradni list RS, št. 50/2006, 87/2011, 40/2012 - ZUJF in 22/2014 - Odločba US) je bil sprejet v državnem zboru leta 2006. Na podlagi zakona je bil leta 2007 ustanovljen Urad za množično vrednotenje nepremičnin na Geodetski upravi RS, ki je zadolžen za izva-janje množičnega vrednotenja nepermičnin v Sloveniji. Hkrati je bila vzpostavljena Evidenca trga nepremičnin. V Evidenci trga nepremični se evidentirajo in analizirajo podatki o trgu nepremičnin oziroma podatki o sklenjenih prodajah in najemih nepremičnin. Na podla-gi te evidence Urad za množično vrednotenje nepremičnin že 10 let sistematično spremlja in analizira trg nepremičnin v Sloveniji, kar je osnova za množično vrednotenje. Modeli vrednotenja, ki so v veljavi danes po obsto-

ječem zakonu, so bili oblikovani in umerjeni na podlagi podatkov o trgu nepremičnin iz Evidence trga nepremičnin na dan 1. julij 2010. Prvi pripis vrednosti okoli 6,5 milijona nepremičninam, ki se vodijo v Registru ne-premičnin, na podlagi s strani vlade določenih modelov vrednotenja, je bil izveden konec leta 2011. Zaqradi sprememb na trgu ne-premičnin so bile do sedaj izvedene tudi tri indeksaciji vrednosti nepremičnin, ki se vodijo v Registru nepremičnin, in sicer leta 2013 in 2015. Indeksacija, predvidena v letu 2017 se je izvedla v začetku leta 2018 in izkazuje sta-nje trga nepremičnin na dan 31. marec 2017. Danes torej register nepremičnin izkazuje po-splošene tržne vrednosti nepremičnin, oce-njene na podlagi cen in drugih tržnih kazalcev iz marca 2017.

2010

Določanje modelov(stanje trga 2010)

Določanje indeksov

(stanje trga 2013)

Pripisana vrednost2012

(stanje trga 2010)

Čas

Vrednost

2012 20162014

Indeksirana vrednost2013

(stanje trga 2013)

2008 2018 2020


(stanje trga 2014)

Določanje indeksov

(stanje trga 2014)

Določanje modelov(stanje trga 2017/18)

VREDNOST

VREDNOST

VREDNOST

trg 2010

trg 2013

trg 2014

Določanje indeksov

(stanje trga 2017)


(stanje trga 2017)

VREDNOSTtrg 2017

Usklajevanje občine

Usklajevanje lastniki

Slika 1: Časovnica izvedbe generalnega vrednotenja nepremičnin, izvedenih indeksacij v letu 2013 in 2015, ter indeksacija leta 2017

4

II. UVELJAVITEV ZMVN IN RAZVOJ SISTEMA (2007 – 2010)Naloga množičnega vrednotenja nepremičnin je vsem evidentiranim nepremičninam v Re-gistru nepremičnin določiti njihovo posplo-šeno tržno vrednost. Sistem se je sicer vzpo-stavil za potrebe določanja moderne davčne osnove za davek na nepremičnine, vendar je mogoče podatek o posplošeni tržni vrednosti uporabiti tudi za druge namene, saj se vred-notenje izvaja neodvisno, nepristransko in ekspertno, v skladu s pravili množičnega vrednotenja nepremičnin. Zato so podatki o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin na-menjeni vsem javnim uporabam, kadar tako določa zakon. Lahko pa se uporabljajo tudi za druge neuradne namene, saj so podatki javni.

Tržne vrednosti nepremičnin se spreminjajo v odvisnosti od razmer na trgu nepremičnin. Trg nepremičnin je dinamičen in je odvisen od ponudbe in povpraševanja v določenem obdobju. Zato mora biti sistem množičnega vrednotenja dinamičen. Že prvi zakon o mno-žičnem vrednotenju nepremičnin je določal dva osnovna sistemska postopka ocenjevanja vrednosti nepremičnin, in sicer postopek ge-neralnega vrednotenja nepremičnin in pos-topek indeksacije vrednosti nepremičnin. S prvim se oblikujejo modeli vrednotenja, z drugim pa se omogoča brez posega v modele prilagoditi posplošene tržne vrednosti novim ravnem cen nepremičnin.

Postopek generalnega vrednotenja je postopek v katerem se oblikujejo modeli vrednotenja za posamezno vrsto nepremičnin. Trg nepre-mičnin je za različne skupine nepremičnin (stanovanjske, poslovne, industrijske ...) raz-ličen, saj sta ponudba in povpraševanje dru-gačna. Zaradi različnosti delovanja trga je za vsako vrsto nepremičnin (stanovanja, hiše, pisarne, lokali, kmetijska zemljišča, zazidljiva zemljišča...) potrebno oblikovati svoj model vrednotenja nepremičnin, na podlagi kate-rega se izvede množičen izračun in pripis posplošene tržne vrednosti vsem istovrstnim nepremičninam hkrati. Zakon določa, da je modele vrednotenja potrebno preizkusiti najmanj vsaka 4 leta, s ciljem prilagajanja posplošenih tržnih vrednosti nepremičnin

spremembam na trgu nepremičnin. V vmes-nem obdobju pa zakon določa izvedbo postopka indeksacije vrednost nepremičnin, in sicer v primeru, da je indeks vrednosti, ki kaže trend spremembe cen navzdol ali navzgor, za posamezno vrsto nepremičnin (model vrednotenja) na posameznem območju (vre-dnostna cona) relativno večji kakor 10 %. Geodetska uprava sistematično spremlja in analizira slovenski nepremičninski trg na pod-lagi podatkov o kupoprodajnih in najemnih poslih, ki se vodijo v Evidenci trga nepremičnin od leta 2007. Podatke se v evidenco pridobiva iz odmer davka na promet nepremičnin, ki jih posreduje Finančna uprava RS, neposredno od prodajalcev v primeru kupoprodajnih poslov z nepremičninami, ki so obdavčeni z DDV, in od najemodajalcev za sklenjene najemne posle.

Modeli vrednotenja nepremičnin temeljijo na treh osnovnih, mednarodno uveljavljenih načinih ocenjevanja tržnih vrednosti nepremičnin, in sicer na načinu tržnih primerjav (model se občlikuje na podlagi cen primerljivih nepre- mičnin, ki so se prodale na trgu), na donosu zasnovanemu načinu (model se oblikuje na podlagi ustvarjenih donosov od najemnin ali dohodkov iz poslovne dejavnosti) in na na-bavno-vrednostnem načinu (model se oblikuje na podlagi stroškov zgraditve nove nepremič-nine z upoštevanjem fizičnega in ekonomskega zastaranja). Kateri način ocenjevanja se upora-bi za katere vrste nepremičnin je odvisno od značilnosti trga tovrstnih nepremičnin (kako pogosto in v kakšnem obsegu se pojavljajo na kupoprodajnem oziroma najemnem trgu) in od razpoložljivosti njihovih podatkov v javnih evidencah. Tako se primeroma modeli za stanovanjske nepremičnine praviloma obliku-je na podlagi realiziranih prodaj, za poslovne nepremičnine pogosto na podlagi donosov, za industrijske in druge podobne nepremičnine, ki redko nastopajo na trgu ali so zelo speci-fične, pa se praviloma uporabi nabavno-vred-nostni način.

V letih 2007, 2008 in 2009 se je izvajal razvoj modelov množičnega vrednotenja nepremičnin. Dokončno oblikovanje in umerjanje modelov

5

III. USKLAJEVANJE MODELOV VREDNOTENJA NEPREMIČNIN (2010 – 2011)V skladu s prvim Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/06, 87/11, 40/12 – ZUJF, 22/14 – odl. US in 77/17 – ZMVN-1; v nadaljevanju: ZMVN) je Urad za množično vred-notenje na pod-lagi analiz trga nepremičnin v letu 2008 raz-vil prve predloge modelov vrednotenja za posamezne vrste nepremičnin. ZMVN določa postopek usklajevanja modelov vrednotenja z občinami in z lastniki nepremičnin.

III.a. Usklajevanje modelov vrednotenja z občinamiPo dokončnem oblikovanju in umerjanju mo-delov vrednotenja je v letu 2008 in 2009 sledil postopek usklajevanja modelov vrednotenja z občinami. Najprej je Geodetska uprava izvedla izobraževanja za občine, s ciljem predstaviti vlogo občin v postopku, pojasniti kako bo postopek usklajevanja potekal in na kakšen način se bo izvedla javna razgrnitev modelov vrednotenja v občinah ter kakšna bo njihova vloga. Občine so bile po geografskih območjih razdeljene na tri skupine, tako da so bila izvedena tri izobraževanja na treh lokacijah. Na izobraževanjih so občine dobile vse informacije o celotnem postopku, rokih in njihovih nalogah.

Konec leta 2008 je bilo vsaki občini posebej posredovano gradivo o modelih vrednotenja,

ki je za vsak model vključevalo pregled vred-nostnih con, njihovih meja in vrednostnih ravni in statistiko evidentiranih prodaj različnih vrst nepremičnin na območju občine. Geodetska uprava je za vsako občino posebej pripravila digitalni medij s podatki o modelih vrednotenja za območje občine ter posebno program-sko rešitev, s pomočjo katere je občina lahko pregledovala modele, dajala pripombe na zari- sane vrednostne cone in na določene vrednos-tne ravni. Vse pripombe so lahko občine pre-ko te aplikacije posredovale Geodetski upravi. Na predlog občin so zaposleni na Uradu za množično vrednotenje nepremičnin, ki izvaja-jo naloge množičnega vrednotenja na devetih območnih pisarnah (Murska Sobota, Maribor, Slovenj Gradec, Celje, Ljubljana, Novo mesto, Kranj, Nova Gorica in Koper) opravili sestanek na posamezni občini, s ciljem usklajevanja pripomb na modele vrednotenja. Predloge za sestanek je posredovalo 90 občin.

Po sprejemu pripomb občin prek aplikacije in izvedbi operativnih sestankov z občinami, ki so posredovale pripombe, je 138 občin formalno posredovalo pripombe na modele vrednotenja, ki jih je Urad za množično vred-notenje nepremičnin ponovno obravnaval. 56 občin je sporočilo, da nimajo pripomb, 14 občin pa se ni odzvalo.

množičnega vrednotenja nepremičnin je bilo izvedeno leta 2010 na podlagi podatkov o trgu nepremičnin oziroma o realiziranih proda-jah v letih od 2007 do 2010. Torej se je pri oblikovanju in umerjanju modelov vrednotenja nepremičnin, na podlagi katerih se je izvedel prvi izračun vrednosti nepremičnin, upoštevalo stanje trga nepremičnin za pretekla 3 leta, prilagojeno na raven cen v letu 2010. Ob prvem generalnem vrednotenju se je določilo 21 modelov množičnega vrednotenja, na podlagi katerih se izračuna vrednost 21 različnim vrstam nepremičnin v Registru nepremičnin (stanovanja, hiše, garaže, lokali, pisarne, industrijske stavbe, elektrarne, bencinski servisi, kmetijska zemljišča

itd.). Modeli vrednotenja, določeni z Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 95/11, 41/14 in 77/17 – ZMVN-1), še vedno veljajo in odražajo razmerja med elementi modela, kot jih je kazalo stanje trga na dan 1. julija 2010. V naslednjih letih se modeli niso več spreminjali, so se pa zaradi bistvenih sprememb na trgu nepremičnin v letih 2013, 2015 in 2017 izvedle indeksacije, na podlagi katerih danes posplošene tržne vrednosti nepremičnin v Registru nepremičnin odražajo stanje trga nepremičnin na dan 31. marec 2017. Aktivnosti množičnega vrednotenja po letu 2010 so predstvaljene v nadaljevanju.

6

Zap.št. Občina Ugodeno Delno ugodeno Zavrnjeno Št. prejetih pripomb

1 AJDOVŠČINA 9 8 17

2 BELTINCI 3 3

3 BLED 8 1 7 16

4 BOHINJ 16 1 17

5 BOVEC 8 8

6 BRASLOVČE 1 1

7 BRDA 3 10 13

8 BREZOVICA 23 9 32

9 BREŽICE 5 3 8

10 CELJE 15 2 17

11 CERKLJE NA GORENJSKEM 8 8

12 CERKNICA 22 22

13 CERKNO 8 8

14 CERKVENJAK 7 7

15 ČRENŠOVCI 1 1 2

16 ČRNA NA KOROŠKEM 2 1 3

17 ČRNOMELJ 6 5 3 14

18 DIVAČA 7 7

19 DOBREPOLJE 7 1 8 16

20 DOLENJSKE TOPLICE 4 4

21 DOMŽALE 5 5

22 DRAVOGRAD 7 7

23 DUPLEK 1 1 1 3

24 GORJE 3 1 4

25 GORNJI GRAD 29 6 35

26 GROSUPLJE 26 3 29

27 HORJUL 4 1 5

28 HRASTNIK 19 2 21

29 HRPELJE-KOZINA 16 16

30 IDRIJA 17 17

31 IG 2 2

32 ILIRSKA BISTRICA 7 7

33 IVANČNA GORICA 1 1

34 JESENICE 3 2 2 7

35 JEZERSKO 7 2 9

36 KAMNIK 3 3

37 KANAL 3 4 7

38 KOČEVJE 8 8

39 KOMEN 5 5

40 KOPER 21 9 30

41 KOSTANJEVICA NA KRKI 1 1

42 KOSTEL 3 3

43 KRANJ 24 3 8 35

44 KRŠKO 2 2

45 LAŠKO 2 9 11

46 LITIJA 3 1 4

47 LJUBLJANA 7 1 8

48 LJUBNO 7 1 8

49 LJUTOMER 4 4

Tabela 1: Pripombe občin na modele vrednotenja v postopku usklajevanja modelov z občinami in število upoštevanih oziroma delno upoštevanih pripomb pri oblikovanju modelov vrednotenja nepremičnin

7

50 LOGATEC 9 9

51 LOG-DRAGOMER 5 5

52 LOŠKI POTOK 3 3

53 LUKOVICA 4 5 9

54 MAJŠPERK 14 14

55 MAKOLE 4 1 1 6

56 MARIBOR 87 4 91

57 MARKOVCI 2 2

58 MEDVODE 24 23 47

59 METLIKA 7 7

60 MEŽICA 7 6 13

61 MIKLAVŽ NA DRAVSKEM POLJU 5 5

62 MIREN-KOSTANJEVICA 1 1 2

63 MIRNA PEČ 8 2 10

64 MISLINJA 5 5

65 MOKRONOG-TREBELNO 4 4

66 MORAVČE 1 1

67 MOZIRJE 1 1

68 MURSKA SOBOTA 8 8

69 NAZARJE 2 2

70 NOVO MESTO 9 2 11

71 ODRANCI 1 1

72 ORMOŽ 13 13

73 OSILNICA 1 1

74 PESNICA 5 1 6

75 PIRAN 2 2

76 PIVKA 4 4

77 PODČETRTEK 6 1 7

78 PODLEHNIK 3 2 3 8

79 PODVELKA 1 2 3

80 POLZELA 2 1 3

81 POSTOJNA 14 2 16

82 PREBOLD 2 1 1 4

83 PREDDVOR 1 1

84 PREVALJE 1 2 3

85 RADEČE 16 1 4 21

86 RADLJE OB DRAVI 2 2

87 RADOVLJICA 8 6 14

88 RAVNE NA KOROŠKEM 5 25 30

89 REČICA OB SAVINJI 6 6

90 RIBNICA 8 2 10

91 RIBNICA NA POHORJU 2 2

92 ROGAŠKA SLATINA 8 8

93 ROGATEC 3 3

94 RUŠE 2 6 8

95 SEMIČ 4 4

96 SEVNICA 13 2 15

97 SEŽANA 8 1 9

98 SLOVENJ GRADEC 8 8

99 SLOVENSKA BISTRICA 16 1 32 49


8

100 SLOVENSKE KONJICE 7 2 3 12

101 SODRAŽICA 5 1 4 10

102 SREDIŠČE OB DRAVI 3 3

103 STRAŽA 1 1

104 SV. TROJICA V SLOV. GORICAH 3 2 10 15

105 SVETI TOMAŽ 5 1 6

106 ŠEMPETER-VRTOJBA 10 10

107 ŠENČUR 6 6

108 ŠENTJERNEJ 13 13

109 ŠENTJUR 17 4 21

110 ŠENTRUPERT 5 1 6

111 ŠKOCJAN 8 4 6 18

112 ŠKOFJA LOKA 19 3 34 56

113 ŠKOFLJICA 4 4

114 ŠMARJE PRI JELŠAH 19 19

115 ŠMARJEŠKE TOPLICE 5 1 6

116 ŠMARTNO OB PAKI 5 3 8

117 ŠOŠTANJ 9 7 16

118 ŠTORE 1 5 6

119 TABOR 5 5

120 TOLMIN 9 5 14

121 TRBOVLJE 1 2 3

122 TREBNJE 13 1 14

123 TRZIN 4 3 7

124 TRŽIČ 54 7 61

125 VELENJE 13 13

126 VELIKA POLANA 1 1

127 VELIKE LAŠČE 8 2 9 19

128 VERŽEJ 1 1

129 VIPAVA 13 3 16

130 VITANJE 6 6

131 VOJNIK 2 2

132 VRANSKO 12 12

133 VRHNIKA 7 1 8

134 ZAGORJE OB SAVI 26 3 29

135 ZAVRČ 2 2

136 ZREČE 8 8

137 ŽALEC 7 1 8

138 ŽUŽEMBERK 1 8 2 11

SKUPNO 1.079 103 330 1.512


9

Občine so skupno podale okoli 1500 pripomb, ki so se večinoma nanašale na zarise vrednos-tnih con (meje con naj bi potekale drugače) in njihove vrednostne ravni (ravni posameznih con naj bi bile višje ali nižje).

S stališča množičnega vrednotenja nepre- mičnin je bil postopek usklajevanja modelov z občinami zelo koristen, saj občine pozna-jo razmere v svojem okolju in so s svojimi pripombami v veliki meri pripomogle h kako- vostnejšemu dokončnemu zarisu vrednostnih con in določitvi ustreznih vrednostnih ravni. Večina njihovih pripomb je bila pri dokončnem oblikovanju modelov vrednotenja vsaj delno ali v celoti upoštevana.

III.b. Usklajevanje modelov vrednotenja z lastniki nepremičnin

Po uskladitvi modelov vrednotenja z obči-nami je septembra 2010 sledil poskusni množični izračun vrednosti okoli 6,5 milijona nepremičnin, ki so bile takrat evidentirane v Registru nepremičnin. Poskusni izračun se je izvedel na podlagi umerjenih modelov vred-notenja (glede na stanje trga na dan 1. julij 2010) in podatkov o nepremičninah v Registru nepremičnin (glede na stanje podatkov sep-tembra 2010). Na podlagi rezultatov poskus-nega izračuna se je izvedel množični tisk ob-vestil za lastnike in solastnike nepremičnin v Sloveniji. Vsak od okoli 1,2 milijona lastnikov in solastnikov je prejel po pošti na dom ob-vestilo, v katerem je bilo navedeno:

• katere nepremičnine so v njihovi lasti,• katere podatke njihovih nepremičninah se

vodi v Registru nepremičnin in• kolikšna je posplošena tržna vrednost nji-

hovih nepremičnin na podlagi predlaganih modelov množičnega vrednotenja.

Obvestilu so bila priložena tudi navodila o možnostih ukrepanja na osnovi prejetega obvestila.

Po izvedbi pošiljanja obvestil lastnikom ne-premičnin je Geodetska uprava vsem občinam za njihovo območje dostavila tiskano gradivo z vrednostnimi conami in vrednostnimi ravn-mi za vse modele vrednotenja. Občine so zar-ise vrednostnih con z vrednostnimi ravnmi javno razgrnile v občinskih prostorih, tako da so lahko lastniki nepremičnin lahko videli, v katero vrednostno cono so njihove nepremič-nine umeščene.

Na podlagi obvestila in javne razgrnitve modelov vrednotenja so lastniki nepremičnin dobili vse informacije o podatkih njihovih ne-premičnin, ki se vodijo v javnih evidencah, o modelih vrednotenja in o ocenjeni posplošeni tržni vrednosti njihovih nepremičnin. S tem so lastniki in solastniki dobili vsebinsko podlago za podajo pripomb na vrednosti nepremičnin na Geodetsko upravo.

10

Tabela 2: Pripombe na posplošene tržne vrednosti s strani lastnikov nepremičnin

Vrsta nepremičnine Model

Število pripomb Delež od vseh pripomb

Garaže GAR 15.497 1,22%Gozdna zemljišča GOZ 300.587 23,61%Hiše HIS 67.828 5,33%Industrijske stavbe IND 4.543 0,36%Stavbe s težko industrijo INP 592 0,05%Kmetijska zemljišča KME 585.245 45,96%Kmetijske stavbe PKO 73.972 5,81%Zidanice PKZ 4.987 0,39%Druge stavbe PND 11.211 0,88%Stavbe za javno rabo PNJ 1.262 0,10%Lokali PPL 5.531 0,43%Druge posebne nepremičnine PPN 841 0,07%Pisarne PPP 4.618 0,36%Pozidana zemljišča PSZ 8.187 0,64%Stanovanja STA 31.989 2,51%Druga zemljišča ZDR 97.906 7,69%Zemljišča za gradnjo ZGS 55.844 4,39%Posebne nepremičnine - črpalke PNB 617 0,05%Posebne nepremičnine - elektrarne PNE 945 0,07%Posebne nepremičnine - rudniki PNM 1.064 0,08%Posebne nepremičnine - pristanišča PNP 28 0,00%Skupno 1.273.294

V procesu usklajevanja modelov z lastniki in solastniki nepremičnin so ti posredovali skoraj 1,3 milijona pripomb na ocenjene posplošene tržne vrednosti nepremičnin v poskusnem iz-računu, ki so jih prejeli z obvestilom. Pripombe so lahko posredovali pisno, prek elektronske pošte ali po pošti, in sicer tako, da so navedli ali je ocenjena vrednost previsoka ali prenizka ter podali obrazložitev svoje pripombe. Pripomb na stanovanjske nepremičnine, ki predstavlja-jo največji delež vrednosti vseh nepremičnin evidentiranih v Registru nepremičnin (61 %), je bilo razmeroma malo, in sicer 8 %. Daleč naj-več pripomb je bilo posredovanih na ocenjene vrednosti kmetijskih in gozdnih zemljišč (kar 70%), katerih vrednost znaša le 8 % od skupne vrednosti vseh nepremičnin. Razmeroma velik delež pripomb je bil posredovan tudi za osta-la zemljišča (pozidana zemljišča, zemljišča za gradnjo stavb in druga zemljišča), in sicer

13 %. Za vse ostale vrste nepremičnin lahko ugotovimo, da je bil delež pripomb razmero-ma majhen.

Poudariti je treba, da so lastniki pri podajanju pripomb na ocenjene vrednosti nepremičnin videli pred seboj davek na nepremičnine in s tem večinoma imeli tudi jasen cilj, zniža-ti ocenjeno vrednost oziroma potencialno davčno osnovo za svoje nepremičnine. Prav tako je treba poudariti, da lastniki pri dajanju pripomb Geodetski upravi niso imeli praktično nobenih stroškov in nobenih zapletenih post-opkov, saj so jih lahko podali z dopisom po pošti, po elektronski pošti ali po telefonu. Velik delež pripomb ni imel navedene pisne obra-zložitve, večina pripomb z pisnimi obrazložit-vami pa se je nanašala na nepravilne podatke o nepremičninah v Registru nepremičnin.

11

Tabela 3: Delež upoštevanih pripomb lastnikov in solastnikov nepremičnin na vrednosti nepremičnin po modelih vrednotenja nepremičnin

Slika 2: Znižanje posplošene tržne vrednosti nepremičnin po modelih vrednotenja nepremičnin po upoštevanju pripomb lastnikov in solastnikov, skupno in za izbrane modele

Pred dokončnim oblikovanjem modelov množičnega vrednotenja se je upoštevala velika večina pripomb lastnikov in solastnikov nepremičnin. Skupno se je upoštevalo 86 % vseh podanih pripomb. S tem se je s poskusnim izračunom ocenjena skupna vrednost nepremičninskega fonda znižala s 160 milijard na 140 milijard evrov oziroma za 12,5 %.

Model Delež upoštevanih pripomb

KME 96%

GOZ 71%

ZDR 96%

PKO 95%

HIS 87%

KME 50%

ZGS 63%

STA 67%

GAR 77%

PND 65%

PSZ 69%

PPL 95%

PKZ 50%

PPP 85%

IND 71%

PNJ 34%

PNM 31%

PNE 97%

PNB 69%

INP 70%

PNP 0%

Povprečno 86%

Delež upoštevanih pripomb

Povprečno 86%

KME 96%

GOZ 71%

HIS 87%

Slovenija

STA

ZGS

HIS

PKO

ZDR

GOZ

KME

0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000

Poskusno izračunana vrednost (v milijonih EUR) Vrednost po upoštevanju pripomb (v milijonih EUR)

12

IV. PRIPIS VREDNOSTI NEPREMIČNIN (2011)

Na podlagi usklajevanja modelov z občinami in upoštevanja pripomb lastnikov in solast-nikov nepremičnin je Geodetska uprava dokončno oblikoval modele množičnega vrednotenja nepremičnin in jih posredovala Vladi RS v dokončno določitev.

Vlada RS je novembra 2011 sprejela Uredbo o določitvi modelov množičnega vrednotenja ne-premičnin in s tem pravno-formalno vzpostavila sistem množičnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji. Konec decembra 2011 so bile na podlagi določenih modelov množičnega vrednotenja in podatkov o nepremičninah v Registru nepremičnin vsem nepremičninam v Registru nepremičnin pripisane posplošene tržne vrednosti nepremičnin. S tem so 1. januarja 2012 postali podatki o vrednostih ne-premičnin v Registru nepremičnin uradni in javno dostopni.

V sistemu množičnega vrednotenja oziroma v Registru nepremičnin se vrednosti posameznih nepremičnin spreminjajo oziroma izračunavajo:

(i) v postopku generalnega vrednotenja, ko se oblikujejo novi modeli oziroma se modeli prenavljajo;

(ii) v postopku indeksacije, ko se modele s pomočjo indeksov vrednosti prilagaja glede na spremembe cen na trgu nepre- mičnin in

(iii) ko se spremenijo podatki o posamezni ne-premičnini v Registru nepremičnin (zaradi postopkov delitev parcele na dve parceli na podlagi vloge stranke, posredovanja novih podatkov o površini stavbe ali dela stavbe na pobudo lastnika, spremembe občinskega prostorskega načrta in posre-dovanja novih podatkov o namenski rabi zemljišč s strani občine, ipd.).

Zaradi navedenih razlogov se lahko pos-plošene tržne vrednosti dnevno spreminjajo in je pri njihovi uporabi oziroma vpogledu potrebno upoštevati datum časovnega prese-ka. Register nepremičnin ne vodi zgodovine podatkov o nepremičninah in posplošenih tržnih vrednostih nepremičnin.

V prvem pripisu vrednosti nepremičnin so se uporabili podatki o nepremičninah, kakor so bili evidentirani v Registru nepremičnin de-cembra 2011 (stanje podatkov na dan prip-isa vrednosti), ter modeli vrednotenja, ki so bili oblikovani in umerjeni na stanje trga ne-premičnin na dan 1. julij 2010. Pri tem so bile upoštevane prodaje oziroma prodajne cene nepremičnin od leta 2007 do 2010.

Vrednost 6,5 milijona nepremičnin oziroma 7,5 milijona enot vrednotenja, evidentiranih v Registru nepremičnin je po prvem pripisu vrednosti in pravno formalni uveljavitvi siste-ma množičnega vrednotenja znašala na za- četku leta 2012 približno 140 milijard evrov.

13

Tabela 4: Vrednost nepremičnin (v EUR) oziroma enot vrednotenja v Registru nepremičnin po prvem pripisu vrednosti nepremičnin na podlagi uveljavitve Uredbe o določitvi modelov vrednotenja (na stanje trga na dan 1. 7. 2010).

Vrsta nepremičnine Model Vrednost v EUR Število enot vrednotenja

GARAŽE GAR 1.678.025.806 152.170GOZDNA ZEMLJIŠČA GOZ 4.580.969.300 1.549.582HIŠE HIS 51.808.076.089 532.564INDUSTRIJSKE STAVBE IND 4.696.491.601 30.033STAVBE S TEŽKO INDUSTRIJO INP 807.478.644 2.879KMETIJSKA ZEMLJIŠČA KME 7.098.383.180 3.105.214KMETIJSKE STAVBE PKO 234.899.980 460.027ZIDANICE PKZ 467.428.254 32.173ČRPALKE PNB 1.090.561.684 842DRUGE STAVBE PND 259.891.690 79.271ELEKTRARNE PNE 3.973.387.938 2.706STAVBE ZA JAVNO RABO PNJ 1.960.429.395 10.373RUDNIKI PNM 140.275.241 2.712PRISTANIŠČA PNP 516.401.616 644LOKALI PPL 6.639.848.689 37.861POSEBNE NEPREMIČNINE PPN 134.521.055 1.494PISARNE PPP 11.379.874.191 44.786POZIDANA ZEMLJIŠČA PSZ 1.304.328.479 58.798STANOVANJA STA 31.510.335.555 329.212DRUGA ZEMLJIŠČA ZDR 3.289.219.633 884.219ZEMLJIŠČA ZA GRADNJO STAVB ZGS 6.121.086.124 240.128

SKUPNO 139.691.914.144 7.557.688

14

Slika 3: Sestava vrednosti po posameznih vrstah nepremičnin v Registru nepremičnin ob prvem pripisu vrednosti nepremičnin (1. 1. 2012)

Ob prvem vrednotenju so kar 61 % vrednosti vseh nepremičnin v državi predstavljale stano-vanjske nepremičnine (hiše 38 % in stanovanja 23 %), sledile so pisarne 8 %, industrija 7 %, lokali 6 % ter kmetijska in gozdna zemljišča, ki sicer predstavljajo samo 5 oziroma 3 % vred-nosti, čeprav po številu kmetijska in gozdna zemljišča predstavljajo okoli 62 % vseh enot vrednotenja. To pomeni, da je vrednost kmetij-skih in gozdnih zemljišč glede na njihov šte-vilčni delež v fondu vseh nepremičnin razmer-oma majhna.

15

V. PRVA INDEKSACIJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN V REGISTRU NEPREMIČNIN (2013)

Konec leta 2011 pripisane vrednosti nepre- mičnin v Registru nepremičnin so temeljile na modelih množičnega vrednotenja, ki so bili ob-likovani na podlagi stanja na trgu nepremičnin na dan 1. julij 2010.

Geodetska uprava sistematično spremlja po-datke o sklenjenih kupoprodajnih in najemnih poslih v Evidenci trga nepremičnin. V začet-ku leta 2013 so analize podatkov o trgu ne-premičnin pokazale, da so se cene nekaterih vrst nepremičnin na nekaterih območjih od druge polovice leta 2010 znižale za več kot 10 %. Ker je to zakonsko predpisano merilo za izvedbo postopka indeksacije, je bila v skladu z ZMVN leta 2013 izvedena prva indeksacija posplošenih tržnih vrednosti nekaterih vrst ne-premičnin na območjih, kjer je njihov indeks vrednosti dosegel najmanj 10 %.

Indeksi vrednosti se izračunavajo po tako ime- novanih cenovnih območjih, to je po območjih s podobnimi tržnimi značilnostmi (ki vključu-jejo več vrednostnih con za posamezno vrsto nepremičnine), za vsako vrsto nepremičnin oziroma vsak model množičnega vrednotenja nepremičnin (21 modelov) posebej.

Indeksacija vrednosti nepremičnin se je izvedla na podlagi podatkov o sklenjenih prodajah nepremičnin na prostem trgu v obdobju od 1. julija 2010 do 30. junija 2013. Za različne vrste nepremičnin in za različne vrednostne cone so bili ugotovljeni različni indeksi vrednosti, saj se cene različnih vrst nepremičnin na različnih lokacijah (vrednostnih conah) spreminja-jo različno v odvisnosti od ponudbe in pov-praševanja.

Indeksacija se je izvedla tudi za posebne nepremičnine (črpalke, elektrarne, rudniki, pristanišča), ki pa se vrednotijo po dohod-kovni metodi. Podlaga za njihovo indeksacijo niso bile realizirane prodaje, temveč ocenjeno zmanjšanje donosov zaradi gospodarske re-cesije.

Modeli množičnega vrednotenja nepremičnin so se z izvedeno indeksacijo vrednosti pri-lagodili na stanje trga nepremičnin na dan 1.1.2013. Vlada RS je septembra 2013 spreje-la Uredbo o določitvi indeksov vrednosti ne-premičnin (Uradni list RS, št. 79/13). Oktobra leta 2013 je bila nepremičninam, ki so se na-hajale na območjih vrednostnih con, za katere je bil izračunan indeks vrednosti večji kot 10 %, na novo pripisana posplošena tržna vrednost z upoštevanjem indeksa vrednosti.

16

Vrsta nepremičnine

Modelvrednotenja

Vrednost po 1. indeksaciji

(14.10.2013)[EUR]

Sprememba vrednosti zaradi

indeksacije[%]

Delež indeksiranih vrednostnih

con [%]

Delež indeksiranih

enot vrednotenja

[%]GARAŽE GAR 1.866.178.269 GOZDNA ZEMLJIŠČA GOZ 4.465.319.566 HIŠE HIS 46.772.640.454 -10,28% 53,14% 47,54%INDUSTRIJSKE

STAVBE

IND 4.353.369.937 -10,96% 70,67% 89,86%

STAVBE S TEŽKO

INDUSTRIJO

INP 734.291.244 -10,13% 100,00% 100,00%

KMETIJSKA

ZEMLJIŠČA

KME 7.068.787.459

KMETIJSKE STAVBE PKO 249.316.979 ZIDANICE PKZ 473.008.681 ČRPALKE PNB 561.910.501 -10,00% 100,00% 100,00%DRUGE STAVBE PND 262.021.026 ELEKTRARNE PNE 3.577.814.821 -10,00% 100,00% 100,00%STAVBE ZA JAVNO

RABO

PNJ 1.746.131.853

RUDNIKI PNM 107.177.920 -10,00% 100,00% 100,00%PRISTANIŠČA PNP 547.260.300 -10,00% 100,00% 100,00%LOKALI PPL 5.978.853.410 -10,51% 41,26% 41,86%POSEBNE

NEPREMIČNINE

PPN 89.571.744 -10,00% 100,00% 100,00%

PISARNE PPP 10.422.016.272 -9,91% 33,55% 51,41%POZIDANA

ZEMLJIŠČA

PSZ 1.315.077.074

STANOVANJA STA 28.962.191.344 -10,14% 60,18% 82,63%DRUGA ZEMLJIŠČA ZDR 3.277.454.954 ZEMLJIŠČA ZA

GRADNJO STAVB

ZGS 5.092.973.608 -7,87% 42,89% 26,97%

SKUPNO 127.923.367.416 -8,55%

Tabela 5: Spremembe vrednosti nepremičnin oziroma enot vrednotenja (v EUR) v Registru nepremičnin po prvi indeksaciji vrednosti (oktober 2013) na stanje trga na dan 1. 1. 2013

Po prvi indeksaciji se je skupna vrednost vseh nepremičnin v Registru nepremičnin znižala s 140 milijard evrov na 128 milijard evrov oziroma za nekaj več kot 8 %. Tabela 5 prikazuje znižanje vrednosti posameznih vrst nepremičnin po modelih vrednotenja po izvedeni indeksaciji. Za stanovanjske hiše se je skupna vrednost na primer znižala za 10,3 %. Vsak model vrednotenja ima določene svoje vrednostne cone, tako imajo stanovanjske hiše določenih približno 380 vrednostnih con.

53 % vrednostnih con za hiše je bilo predmet prve indeksacije, zaradi česar se je posplošena tržna vrednost po indeksaciji znižala skoraj 48 % stanovanjskih hiš v Sloveniji.

V splošnem so se s prvo indeksacijo najbolj znižale vrednosti lokalov, pisarn in zemljišč za gradnjo stavb, in sicer na območjih, kjer so bile vrednosti pred tem najvišje. Na območjih z razmeroma visokimi vrednostmi so se te znižale tudi za stanovanjske nepremičnine.

17

Vrednosti kmetijskih in gozdnih zemljišča se niso indeksirale, saj indeks vrednosti za nobeno vrednostno cono ni dosegel 10-odstotnega znižanja (na nekaterih območjih je bilo zaznati celo manjšo rast vrednosti teh zem-ljišč). Z indeksacijo so bile znižane pos-plošene tržne vrednosti stanovanja in hiš na območjih Primorske, osrednje Slovenije, Gorenjske, Dolenjske ter okolice Maribora in Celja, za lokale in pisarne predvsem na območju Ljubljane, Maribora, Celja, Novega mesta, obale in nekaterih delov Gorenjske. Vrednosti industrijskih nepremičnin so se znižale predvsem na območju obeh glavnih razvojnih osi v Sloveniji (najnižje so sicer na območju Maribora).

VI. DRUGA INDEKSACIJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN V REGISTRU NEPREMIČNIN (2015)

Za leti 2013 in 2014 so tržne analize še na-prej kazale negativni trend gibanja cen ne-premičnin. Nekatere vrste nepremičnin, na nekaterih območjih v letu 2013 še niso bile predmet indeksacije, ker niso dosegle zakons-kega kriterija 10 % spremembe cen na trgu ne-premičnin. Leta 2013 pa so, kumulativno glede na stanje trga leta 2010, ki je bilo upoštevano pri prvem pripisu vrednosti, dosegle navedeni kriterij najmanj 10 % spremembe cen, zato so bile predmet indeksacije v začetku leta 2015. Druga indeksacija posplošenih tržnih vrednos-ti nepremičnin se je izvedla na podlagi analize tržnih cen za obdobje od januarja 2013 do septembra 2014.

18

Vrsta nepremičnine

Model Vrednost po 2. indeksaciji (23.3.2015)

[EUR]

Sprememba vrednosti zaradi

indeksacije [%]

Delež indeksiranih vrednostnih

con [%]

Delež indeksiranih

enot vrednotenja

[%]GARAŽE GAR 1.806.707.282 GOZDNA ZEMLJIŠČA GOZ 4.373.156.970 HIŠE HIS 44.154.993.899 -6,68% 47,12% 44,13%INDUSTRIJSKE STAVBE IND 4.286.209.990 -6,70% 25,33% 52,12%STAVBE S TEŽKO

INDUSTRIJO

INP 702.505.465

KMETIJSKA ZEMLJIŠČA KME 7.218.138.959 KMETIJSKE STAVBE PKO 271.386.658 ZIDANICE PKZ 474.183.454 ČRPALKE PNB 556.661.821 DRUGE STAVBE PND 280.933.346 ELEKTRARNE PNE 3.604.416.359 STAVBE ZA JAVNO

RABO

PNJ 1.534.216.907 -11,71% 100,00% 100,00%

RUDNIKI PNM 59.884.470 PRISTANIŠČA PNP 579.232.545 LOKALI PPL 5.395.925.981 -0,65% 7,43% 10,14%POSEBNE

NEPREMIČNINE

PPN 97.730.061

PISARNE PPP 9.385.668.341 -8,85% 25,16% 39,98%POZIDANA ZEMLJIŠČA PSZ 1.008.980.033 -0,2136 81,32% 85,68%STANOVANJA STA 26.509.135.571 -7,38% 56,23% 65,09%DRUGA ZEMLJIŠČA ZDR 3.560.047.441 ZEMLJIŠČA ZA

GRADNJO STAVB

ZGS 2.111.580.083 -11,52% 68,95% 55,48%

SKUPNO 117.971.695.636 -5,81%

Tabela 6: Spremembe vrednosti nepremičnin oziroma enot vrednotenja (v EUR) v Registru nepremičnin po drugi indeksaciji vrednosti (marec 2015) na stanje trga na dan 31. 3. 2014

Vlada RS je februarja 2015 sprejela Uredbo o določitvi indeksov vrednosti nepremičnin na dan 31. marec 2014 (Uradni list RS, št. 13/15). Na podlagi uredbe se je marca 2015 izved-la druga indeksacija vrednosti nepremičnin v Registru nepremičnin, s katero so bili modeli vrednotenja nepremičnin prilagojeni na stanje trga nepremičnin na dan 31. marec 2014.

Z drugo indeksacijo so se spremenile pos-plošene tržne vrednosti tistih nepremičnin v Registru nepremičnin, katerih vrednosti so

se, na podlagi izračunanih indeksov vrednosti na dan 31. marec 2014 (datum upoštevanega stanja trga za drugo indeksacijo), od 1. juli-ja 2010 (datum upoštevanega stanja trga ob določitvi modelov vrednotenja) oziroma od 1. januarja 2013 (datum upoštevanega stanja trga za prvo indeksacijo) spremenile za naj-manj 10 %.Na podlagi izračunanih indeksov vrednos-ti nepremičnin je bil za posamezne vred-nostne cone izveden preračun vrednosti za stanovanja, hiše, lokale, pisarne, industrijske

19

stavbe, stavbe za javno rabo, zemljišča za gradnjo stavb in pozidana zemljišča. Kumu-lativni indeksi vrednosti teh nepremičnin (za obdobje od 1.7.2010 do 31.3.2014) so ime-li v posameznih conah vrednosti od 0,70 do 0,90, kar pomeni, da so se posplošene tržne vrednosti nekaterim nepremičninam na neka-terih območjih znižale tudi do 30 % glede na vrednosti določene ob prvi določitvi modelov vrednotenja ( julij 2010). Za druge vrste ne-premičnin (kmetijska zemljišča, gozdna zem-ljišča, kmetijske stavbe…) ni bila ugotovljena sprememba vrednosti večja od 10 % od zadnjega indeksiranja oziroma določitve mo-delov vrednotenja nepremičnin, kar pomeni,

da so njihove vrednosti po drugi indeksaciji ostale nespremenjene.

Skupna posplošena tržna vrednost vseh ne-premičnin se je na podlagi druge indeksacije znižala s 128 milijard evrov na 118 milijard evrov oziroma za okoli 6 %.

VII. TRETJA INDEKSACIJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN V REGISTRU NEPREMIČNIN (2018)Glede na to, da je ZMVN določal, da je potrebno generalno vrednotenje nepremičnin opraviti vsaka štiri leta in da so bili modeli vrednotenja nepremičnin prvič določeni konec leta 2011 z Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 95/11), bi bilo treba po predpisanih postopkih po izvedbi indeksacije iz leta 2015 pripraviti »prenovo« vseh 21 modelov vrednotenja. Geodetska uprava RS je to nalogo odložila, saj se je v obdobju od 2015 dalje pripravljal nov Zakon o množičnem vrednotenju ne-premičnin. Njegov namen je bil predvsem odpraviti očitana neskladja z ustavo (na katera je opozorilo Ustavno sodišče RS ob presoji in razveljaviti Zakona o davku na nepremičnine leta 2014), želelo pa se je tudi posodobiti postopke in metode množičnega vrednotenja. Nov Zakon o množičnem vred-notenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 77/17; v nadaljevanju: ZMVN-1) se je bistveno posegl v sistem množičnega vrednotenja: ukinil se je postopek generalnega vrednotenja nepremičnin v štiriletnem ciklu in indeksacije vrednosti ter uvedla preveritve modelov vsake 2 leti na osnovi novih optimalnejših

metodologij v sistemu množičnega vredno-tenja nepremičnin, poenostavil se je psotopek prilagajanja vrednosti novim razmeram na trgu itd.). ZMVN-1 je bil sicer sprejet konec leta 2017, vendar se bodo novi modeli lahko uveljavili šele sredi leta 2019. Zato do takrat veljajo še določbe ZMVN.

Ker do prenove modelov vrednotenja v letu 2017 ni prišlo, gibanje trga nepremičnin pa je nakazovalo, da je posplošene tržne verdnosti potrebno prilagoditi, se je v skladu z ZMVN v začetku 2018 pripravila še tretja (zadnja) indeksacija. Opravljene empirične analize in izračuni indeksov vrednosti trga nepremičnin so namreč pokazale, da so se v obdobju od 31. 3. 2014 do 31. 3. 2017 vrednosti za stanovanja, hiše, lokale, pisarne in kmetijska zemljišča na posameznih območjih v Sloveniji spremenile za več kot 10%, zato so bili po ZMVN izpolnjeni zakonski pogoji za izvedbo indeksacije.

V ta namen je bila sprejeta Uredba o določitvi indeksov vrednosti nepremičnin na dan 31. marec 2017 (Uradni list RS, št. 2/18).

20

Indeksi vrednosti nepremičnin, določeni s to uredbo, so izračunani kot indeksi vrednosti za obdobje od 31. marca 2014 (dan, ki je v prejšni uredbi o določitvi indeksov vrednosti določen kot datum vrednosti za posamezne vrste nepremičnin) do 31. marca 2017 (dan, ki je določen kot datum indeksiranja vrednosti, ker se bo v skladu z drugim odstavkom 2.

člena uredbe izračunana indeksirana vrednost nanašala na ta datum).

Rezultati izračunov so skladni s pričakovanji glede na strokovne in teoretične podlage glede gibanja vrednosti nepremičnin ter tudi glede na primerjavo z gibanjem cen in vrednosti v drugih evropskih državah v tem obdobju.

Vrsta nepremičnin

Model

GARAŽE GAR 1.851.956.339

GOZDNA ZEMLJIŠČA GOZ 4.513.786.569

HIŠE HIS 45.492.428.468 0,52% 6,02% 3,15%

INDUSTRIJSKE STAVBE IND 4.555.033.572

STAVBE S TEŽKO INDUSTRIJO INP 756.973.307

KMETIJSKA ZEMLJIŠČA KME 7.294.580.367 2,61% 33,90% 36,72%

KMETIJSKE STAVBE PKO 284.711.741

ZIDANICE PKZ 475.531.452

ČRPALKE PNB 529.513.419

DRUGE STAVBE PND 323.065.722

ELEKTRARNE PNE 3.544.797.972

STAVBE ZA JAVNO RABO PNJ 1.553.426.219

RUDNIKI PNM 54.145.707

PRISTANIŠČA PNP 779.163.497

LOKALI PPL 5.293.790.395 -1,43% 8,55% 10,40%

POSEBNE NEPREMIČNINE PPN 58.128.332

PISARNE PPP 9.313.944.646 -1,63% 6,45% 11,00%

POZIDANA ZEMLJIŠČA PSZ 993.975.940

STANOVANJA STA 29.389.873.340 9,15% 26,14% 52,85%

DRUGA ZEMLJIŠČA ZDR 3.405.593.897

ZEMLJIŠČA ZA GRADNJO STAVB ZGS 1.795.429.936

SKUPNO 122.259.850.836 2,22%

Tabela 7: Spremembe vrednosti nepremičnin oziroma enot vrednotenja (v EUR) v Registru nepremičnin po tretji indeksaciji vrednosti ( januar 2018) na stanje trga na dan 31. 3. 2017

Vrednost po 3. indeksaciji(November 2017)[EUR]

Spremembavrednostizaradi indeksacije[%]

Deležindeksiranihvrednostnih con[%]

Deležindeksiranihenot vrednotenja[%]

Z izvedbo indeksacije so se za posamezne vred-nostne cone modelov vrednotenja nepremičnin za stanovanja (STA) in hiše (HIS) predvsem na območju osrednje Slovenije vrednosti zvišale, saj so bili ugotovljeni indeksi vrednosti za posamezne vrednostne cone teh dveh mode-lov med 1,10 in 1,25. Na drugi strani pa je za posamezne vrednostne cone modelov vred-notenja za lokale (PPL) in pisarne (PPP) prišlo do znižanja vrednosti v nekaj mestnih občin, pri čemer indeksi vrednosti znašajo med 0,80 in 0,90. Indeksi vrednosti za model za kmetijs-ka zemljišča (KME) so bili ugotovljeni v razponu

med 0,9 in 1,25, kar pomeni, da so se vrednosti v posameznih vrednostnih conah znižale, v neka-terih pa zvišale. Do znižanja vrednosti je prišlo v nekaterih vrednostnih conah na zahodu, do zvišanja pa v posameznih vrednostnih conah na vzhodu države. Za druge vrste nepremičnin oziroma druga območja ni bila ugotovljena večja sprememba vrednosti od 10 %.

Skupna posplošena tržna vrednost vseh ne-premičnin se je na podlagi tretje indeksacije zvišala s 118 na 122 milijard evrov oziroma za okoli 2 %.

21

VIII. IZDELKI SISTEMA MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN

Izdelki sistema množičnega vrednotenja ne-premičnin so evidence, podatki in informacije o cenah, modelih in vrednostih nepremičnin za vse nepremičnine v Sloveniji. Podatki o tržnih cenah nepremičnin se sistematično evidentira-jo v evidenci trga nepremičnin. Ta je javna tako da vsakdo lahko preko posebnega vpogledo-valnika pridobi osnovne podatke o realiziranih transakcijah. spremljajo in analizirajo od leta 2007. V zbirki vrednotenja se vodijo vsi pod-taki o modelih vrednotenja, ki so predstvaljeni

tako, da je tako oblikovanje modelov kot njiho-va sestava in način izračuna vrednosti kar se da jasen in razumljiv. Najpomembnejši vir podat-kov o nepremičninah za potrebe množičnega vrednotenja je register nepremičnin. Ta je bil vzpostavljen na podlagi Zakona o evidenti-ranju nepremičnin (Uradni list RS, št. 47/06, 65/07 – odl. US, 79/12 – odl. US, 61/17 – ZAID in 7/18).

ETN (2007)Evidenca trga nepremičnin

EVIDENCA CEN IN NAJEMNIN

ZVN (2012)Zbirka vrednotenja

nepremičninEVIDENCA MODELOV

REN (2012)Register nepremičnin

EVIDENCA VREDNOSTI

VIII.a. Podatki o cenah in najemninah

Podatki o kupoprodajnih poslih z nepremični-nami, ki so predmet davka na promet z ne-premičninami, se v Evidenci trga nepremičnin sistematično evidentirajo in spremljajo od leta 2007. S spremembami ZMVN (Uradni list RS, št. 87/2011) se od 1. julija 2013 v Eviden-ci trga nepremičnin sistematično evidentira-jo tudi podatki o kupoprodajnih poslih, ki so predmet davka na dodano vrednost, ter po-datki o najemnih pravnih poslih s stavbami in deli stavb.

Slika 4: Nove evidence po vzpostavitvi sistema množičnega vrednotenja nepremičnin

22

Vrsta nepremičnin

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Stanovanja 11.003 6.719 5.578 7.346 6.973 6.850 6.232 8.408 9.504 10.613Hiše 5.726 3.460 2.250 3.565 3.605 4.000 3.619 4.396 4.410 5.108Poslovne nepremičnine

871 574 428 827 735 770 882 1.364 1.998 1.907

Zemljišča za gradnjo stavb

4.906 4.632 2.643 2.646 2.411 2.510 2.610 2.541 2.356 2.764

Kmetijska zemljišča

7.907 7.490 4.966 4.810 5.711 7.554 7.699 7.272 7.389 7.629

Gozdna zemljišča

1.645 1.668 1.162 1.279 1.750 2.170 2.121 2.281 2.231 2.354

Tabela 8: Število evidentiranih prodaj na prostem trgu in javnih dražbah za izbrane vrste nepremičnin, Slovenija 2007 – 2016

Vrsta oddane površine 2015 2016

Stanovanje 7.781 7.531Stanovanjska hiša 874 738Pisarniški prostori 3.266 3.126Trgovski ali storitveni lokal 1.364 1.428Gostinski lokal 537 571Industrijski prostori 1.011 950

Tabela 9: Število evidentiranih najemov nepremičnin na prostem trgu za izbrane vrste nepremičnin po vrstah oddane površine, Slovenija 2015 – 2016

Podatki o najemninah so na voljo javnosti od leta 2013.

Število evidentiranih prodaj po letih

Opomba: Poslovne nepremičnine vključujejo pisarniške prostore in lokale (trgovske, storitvene in gostinske).

Javna dostopnost podatkov o realiziranih tržnih cenah nepremičnin in periodična poročila o slovenskem nepremičninskem trgu, ki jih objav-lja Geodetska uprava, zagotavljajo transparent-nost trga nepremičnin, ki je eden od predpogo-jev učinkovitega delovanja nepremičninskega trga (ponudbe in povpraševanja).

Geodetska uprava zagotavlja javnost podat-kov o realiziranih cenah in najemninah prek brezplačne spletne aplikacije Javni vpogled v Evidenco trga nepremičnin, ki omogoča vpo-gled v osnovne, neobdelane podatke o skle-njenih kupoprodajnih in najemnih poslih z nepremičninami na prostem trgu za zadnja tri leta. Aplikacija je namenjena najširši javnosti za hitro pregledovanje aktualnih tržnih cen in najemnin.

Podrobnejši neobdelani podatki (torej taki, kakor so jih posredovali zakonsko predpisani poročevalci) o evidentiranih kupoprodajnih in najemnih poslih (brez podatkov o pogodbenih strankah in podatkov, ki so jih poslovni subjek-ti opredelili kot poslovno skrivnost) so na voljo prek spletnega servisa za izdajanje podatkov Evidence trga nepremičnin oziroma oddelka za izdajanje podatkov Geodetske uprave. Ti podatki so namenjeni predvsem poslovnim uporabnikom (cenilci nepremičnin, investitorji, komercialne banke) in strokovni javnosti.

23

Vrsta poročil 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

četrtletna ● ● ● ● ●

polletno ● ● ● ● ● ● ● ● ●

letno ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●

Tabela 10: Objave periodičnih poročil o slovenskem trgu nepremičnin za leta od 2007 do 2016

VIII.b. Podatki o modelih vrednotenja

Modeli množičnega vrednotenja nepremičnin so oblikovani in umerjeni na podlagi podatkov o realiziranih tržnih cenah in najemninah ter stroških zgraditve nepremičnin, za posebne nepremičnine pa tudi podatkov o prihod-kih in stroških za izvajanje dejavnosti, ki je povezana z zadevno nepremičnino. Ko so mo-deli množičnega vrednotenja nepremičnin oblikovani, umerjeni in usklajeni z občinami in lastniki nepremičnin, Vlada RS sprejme uredbo o določitvi modelov vrednotenja. V skladu z ZMVN so po uveljavitvi uredbe o določitvi modelov vrednotenja modeli vrednotenja veljali do naslednjega generalnega vrednotenja nepremičnin, ki naj bi se izvedel vsake 4 leta, v vmesnem času pa se izvaja prilagajanje posplošenih tržnih vrednosti z indeksacijami. V skladu z ZMVN-1 pa se modeli vrednotenja preverijo z vidika ustreznosti vsaki dve leti ter se v primeru ugotovljenih razhajanj pri-lagodijo na redni ali poenostavljen način. Modeli vrednotenja se evidentirajo v Zbirki vrednotenja nepremičnin.

Javna preglednost cen in dogajanja na slovenskem nepremičninskem trgu za strokovno in širšo javnost se zagotavlja prek periodičnih poročil, ki jih pripravlja in na spletu objavlja Geodetska uprava. Poročila temeljijo na pre-verjenih in izboljšanih podatkih o sklenjenih kupoprodajnih poslih z nepremičninami, ki so evidentirani v Evidenci trga nepremičnin. Strokovnjaki Urada za množično vrednotenje nepremičnin evidentirane podatke o skle-

njenih kupoprodajnih poslih pregledajo, po potrebi izboljšajo s podatki s terenskih ogle-dov prodanih nepremičnin in jih vsebinsko prečistijo za nadaljnje analize. Pregledani in izboljšani podatki se sicer primarno uporabljajo za množično vrednotenje nepremičnin, njihovi uporabniki pa so tudi Statistični urad RS, Banka Slovenije in Urad za makroekonom- ske analize in razvoj.

Ob vzpostavitvi Evidence trga nepremičnin leta 2007 je bil zastavljen cilj, da se pripravlja-jo četrtletna, polletna in letna poročila. Prak-sa je z leti pokazala, da so vzorci podatkov

o sklenjenih kupoprodajnih poslih na sloven-skem trgu premajhni za vsebinsko kakovostne četrtletne analize, zato so se po letu 2012 četrtletna poročila ukinila.

24

Zap. št.

ŠIFRA MODELA

IME MODELA dst/parc NAČIN VREDNOTENJA

ŠTEVILO ENOT VREDNOTENJA

1 STA STANOVANJA dst Način tržnih primerjav

329.212

2 HIS HIŠE dst in parc

Način tržnih primerjav

532.564

3 GAR GARAŽE dst Način tržnih primerjav

152.170

4 PPL LOKALI dst Način tržnih primerjav

37.861

5 PPP PISARNE dst Način tržnih primerjav

44.786

6 IND INDUSTRIJSKE STAVBE

dst Nabavnovredostni način

30.033

7 INP STAVBE S TEŽKO INDUSTRIJO


2.879

8 PKZ ZIDANICE dst Nabavnovredostni način

32.173

9 PKO KMETIJSKE STAVBE dst Nabavnovredostni način

460.027

10 PNJ STAVBE ZA JAVNO RABO


10.373

11 PND DRUGE STAVBE dst Nabavnovredostni način

79.271

12 ZGS ZEMLJIŠČA ZA GRADNJO STAVB

parc Način tržnih primerjav

240.128

13 PSZ POZIDANA ZEMLJIŠČA


58.798

14 KME KMETIJSKA ZEMLJIŠČA


3.105.214

15 GOZ GOZDNA ZEMLJIŠČA


1.549.582

16 ZDR DRUGA ZEMLJIŠČA parc Način tržnih primerjav

884.219

17 PNE ELEKTRARNE dst in parc

Na donosu zasnovan način

2.706

18 PNM RUDNIKI dst in parc


2.712

19 PNP PRISTANIŠČA dst in parc


644

20 PNB ČRPALKE dst in parc


842

21 PPN POSEBNE NEPREMIČNINE


1494

SKUPNO 7.557.688

Tabela 11: Veljavni modeli vrednotenja nepremičnin, vrsta enot vrednotenja (dst = del stavbe, parc = parcela), način ocenjevanja vrednosti po mednarodnih standardih in število enot vrednotenja za posamezni model v Registru nepremičnin po prvem pripisu vrednosti nepremičnin ( januar 2012)

25

Vrednosti parcel, delov stavb in stavb, kot so evidentirani v Registru nepremičnin, zaradi mešanih vrst rabe, ni mogoče vedno ocenjeva-ti neposredno z enim modelom vrednotenja, zato jih je treba pogosto, predvsem parcele, pretvoriti v manjše enote vrednotenja. To so enote z enakimi značilnostmi, tako da je za vsako istovrstno enoto mogoče uporabiti svoj model. Za parcele je istovrstna enota vred-notenja določena z namensko rabo zemljišča, za dele stavb pa z dejansko rabo dela stavbe (vsaka stavba ima vsaj en del stavbe).

Modeli vrednotenja vključujejo vrednostne cone za zadevno vrsto nepremičnine, nji-hove vrednostne ravni, vrednostne tabele in točkovnike, ki pojasnjujejo značilnosti po-samezne vrste nepremičnin na trgu oziroma katere lastnosti posamezne vrste nepremičnin (vrsta nepremičnine, lokacija, starost, obnove, kakovost) in v kakšni meri vplivajo na njeno tržno vrednost.

V Zbirki vrednotenja nepremičnin se vodi-jo in vzdržujejo veljavni modeli vrednotenja ter indeksi vrednosti. V tej zbirki so javnosti na voljo dokumenti in pojasnila o tem, kako so modeli vrednotenja oblikovani in kakšna je njihova sestava. Uporabnikov podatkov o modelih vrednotenja, ki se vodijo v Zbir-ki vrednotenja nepremičnin, je v primerjavi z uporabniki podatkov o trgu nepremičnin, ki se vodijo v Evidenci trga nepremičnin, manj, saj razumevanje modelov vrednotenja zahte-va več znanja s področja ocenjevanja tržnih vrednosti nepremičnin. Zato so glavni upo-rabniki modelov vrednotenja predvsem cenil-ci nepremičnin, banke in investitorji.

V skladu z ZMVN je bila izvedba novega generalnega vrednotenja nepremičnin pred-videna za leto 2015, saj zakon določa, da je potrebna preveritev modelov množičnega vrednotenja najmanj vsake 4 leta. Tudi trg nepremičnin se je v tem obdobju spre-menil do te mere, da bi bila potrebna prenova modelov množičnega vrednotenja nepremičnin. V letu 2013 je Vlada RS sprejela odločitev, da se sistem množičnega

vrednotenja nepremičnin na podlagi ZMVN uporabi kot osnova za uvedbo davka na nepremičnine, ki bi nadomestil tri obstoječe dajatve, in sicer nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, davek od premoženja in pristojbino za vzdrževanje gozdnih cest. Istega leta je bil v Državnem zboru RS sprejet Zakon o davku na nepremičnine, ki pa ga je spomladi 2014 Ustavno sodišče RS zaradi neskladnosti z ustavo razveljavilo. Poleg tega je Ustavno sodišče RS nekatere očitke o neustavnosti naslovilo tudi na ZMVN, če je posplošena vrednosti nepremičnin uporabljena za obdavčitev nepremičnin. V začetku leta 2015 je vlada s ciljem priprave nove sistemske obdavčitve nepremičnin usta-novila Projektni svet in Projektno skupino s ciljem, da se pripravijo vse ustrezne pravne podlage za uvedbo novega davka na ne-premičnine na način, da se odpravijo vse z ustavno odločbo ugotovljene nepravilnosti. V okviru dela Projektnega sveta se je pripravil nov ZMVN-1, pripravile so se spremembe Zakona o evidentiranju nepremičnin ter Zakon o evidentiranju dejanske rabe javne cestne in javne železniške infrastrukture. Drugo generalno vrednotenje torej ni bilo izvedeno leta 2015, ampak bodo novi modeli vrednotenja pripravljeni v letu 2019 na pod-lagi ZMVN-1, ki je izvajanje množičnega vred-notenja nepremičnin postavil na nove temelje.

VIII.c. Podatki o vrednostih nepremičnin

Modeli vrednotenja nepremičnin se oblikujejo in umerjajo prvenstveno na podlagi siste-matičnega spremljanja in analiziranja reali-ziranih tržnih cen nepremičnin. Pri tem je pomembno poudariti, da so modeli vred-notenja in njihova kakovost neodvisni od kakovosti podatkov o nepremičninah, ki se vodijo v Registru nepremičnin. Tržne cene se ne analizirajo na podlagi podatkov o nepremičninah v Registru nepremičnin, ampak na podlagi dejanskega stanja ne-premičnin, ki so bile predmet prodaje na trgu.

26

V postopku generalnega vrednotenja (ZMVN) nepremičnin se nato za izračun posplošenih tržnih vrednosti nepremičnin uporabijo veljavni modeli vrednotenja nepremičnin in podatki o nepremičninah iz Registra nepremičnin. V primerih, ko se podatki o nepremičninah v Registru nepremičnin (površina, starost, kakovost), ki se uporabijo za izračun in pripis posplošene tržne vrednosti, razlikujejo od dejanskih podatkov v naravi, je ocenjena vrednost napačna.

Vrednosti nepremičnin se v registru nepre- mičnin izračunavajo na 2 načina in sicer:(i) množično in(ii) posamično.

Množičen izračun in pripis vrednosti v Registru nepremičnin se izvede ob vsakem oblikovanju modelov vrednotenja (novi oziroma prenov-ljeni modeli vrednotenja), na podlagi ZMVN se je množičen pripis izvedel tudi ob vsaki indeksaciji vrednosti. Posamičen izračun oziroma pripis vrednosti nepremičnin pa se izvaja dnevno na podlagi sprememb podatkov o nepremičninah v Registru nepremičnin, ki vplivajo na vrednost nepremičnin. V Registru nepremičnin se vsak dan spremeni precejšnje število podatkov, kar je posledica različnih postopkov urejanja podatkov (npr. urejanje podatkov o parcelah, stavbah in delih stavb v skladu s predpisi o evidentiranju nepremičnin, spreminjanje podatkov o namenski rabi zemljišč, kakor to določajo prostorski plani občin, ali spreminjanja dejanske rabe zem-ljišč ipd.). Informacijski sistem Geodetske uprave zazna vsako spremembo podatkov o nepremičninah v Registru nepremičnin in preko noči preračuna vrednosti tistih nepremičnin, katerim so se spremenili podatki, ki v skladu z modeli vrednotenja vplivajo na vrednost nepremičnine. Tako so posplošene tržne vrednosti nepremičnin vedno dnevno usklajene glede na veljavne modele vrednotenja nepremičnin. Uporabniki podatkov o vrednostih nepre-mičnin iz Registra nepremičnin so sistemski, poslovni in zasebni.

Sistemski uporabniki so tisti, ki uporabljajo podatke na podlagi predpisov.

Poslovni uporabniki posplošenih tržnih vred-nosti nepremičnin pa so predvsem cenilci nepremičnin, investitorji, komercialne banke in agencije za posredovanje v prometu z nepremičninami, zasebni pa lastniki nepre-mičnin in potencialni prodajalci ter kupci na nepremičninskem trgu.

27

IX. IZKUŠNJE PRI UPORABI SISTEMA MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA (2012 – 2018)Geodetska uprava vodi in vzdržuje sistem množičnega vrednotenja nepremičnin od leta 2007. V tem obdobju je bila vzpostavljena popolnoma nova nepremičninska evidenca Register nepremičnin, v katerem se vodijo in vzdržujejo podatki o vseh parcelah, stavbah in delih stavb v državi ter prek 80 milijonov podatkov o njihovih lastnostih. Nadalje sta bili vzpostavljeni evidenci trga nepremičnin in modelov vrednotenja, oblikovano in določeno je bilo 21 modelov množičnega vrednotenja nepremičnin. Z javno dostopnimi podatki o nepremičninah, cenah in najemninah je Republika Slovenija ena redkih držav, ki je vzpostavila povsem transparenten trg nepremičnin. Podatki o cenah, najemninah, vrednostih in lastnostih nepremičnin so javni in dostopni preko spleta. Sistem ni popoln, se pa napake in težave sproti ugotavljajo in odpravljajo. V nadaljevanju so predstavljene ključne identificirane sistemske težave, ki so bile ugotovljene v času njegovega delovanja, ter izpostavljene rešitve zanje.

IX.a. Upravljavci podatkov v Registru nepremičnin

V Registru nepremičnin se vodijo podatki o nepremičninah, ki se prevzemajo iz različnih evidenc od različnih upravljavcev podatkov. Matični podatki o nepremičninah, ki se vodijo v Registru nepremičnin, in katerih upravljavec je Geodetska uprava v skladu z Zakonom o evidentiranju nepremičnin, so:

- podatki o parcelah iz zemljiškega katastra,- podatki o stavbah in delih stavb iz katastra

stavb,- drugi podatki o stavbah in delih stavb, ki jih

Geodetska uprava pridobiva in vzdržuje na

podlagi popisa stavb in delov stavb v letih 2006 in 2007 ter vprašalnikov, ki jih posredu-je lastnikom nepremičnin,

- podatki o prostorskih enotah iz registra pros-torskih enot in

- podatki o javni infrastrukturi iz zbirnega katastra gospodarske javne infrastrukture.

V Registru nepremičnin pa se vodijo tudi po-datki o nepremičninah, katerih upravljavci so drugi organi, in sicer:

- podatki o lastništvu iz zemljiške knjige, ki je v pristojnosti Vrhovnega sodišča RS,

- podatki o namenski rabi zemljišč iz evidenc, ki so v pristojnosti občin,

- podatki o dejanski rabi kmetijskih in gozdnih zemljišč iz evidenc, ki so v pristojnosti Mi- nistrstva pristojnega za kmetijstvo,

- podatki o gozdovih iz evidenc gozdno gos- podarskih načrtov, ki so v pristojnosti Zavoda za gozdove Slovenije, in

- podatki o vodnih zemljiščih, ki so v pristojnosti Agencije RS za okolje.

28

Različne vrste podatkov imajo s področnimi matičnimi pravnimi podlagami določeno sistemsko ureditev in rešitev upravljanja v matičnih evidencah, tako v vsebinskem pogledu (definiranje podatkov, zakonske podlage, nadzor in zagotavljanje kakovosti podatkov, nadzor popolnosti evidenc in podatkov) in postopkovnem pogledu (kako urejati podatke v primeru, da so v neskladju z dejanskim stanjem - naloge upravljavca in lastnika), ni pa zagotovljenih pravnih podlag za njihovo upravljanje kot prevzetih podatkov v Registru nepremičnin - nerešena torej ostaja koordinacija med upravljavcem Registra ne-premičnin in upravljavci posameznih po-datkov. Sistemske rešitve upravljanja Registra nepremičnin in vseh podatkov, ki se v registru vodijo in vzdržujejo, zaenkrat niso urejene v nobenem predpisu.

IX.b. Ažurnost in kakovost podatkov Registra nepremičnin

Če se uporablja sistem množičnega vredno-tenja nepremičnin za različne javne namene, je pomembno, da so lastniki nepremičnin enaki pred zakonom. To pomeni, da mora biti Register nepremičnin ažuren in čim bolj kakovosten. Ker podatki o nepremičnini, ki se vodijo v Registru nepremičnin, bistveno vplivajo na njeno vrednost, ki se izračuna z ustreznim modelom vrednotenja, je zelo pomembno zagotavljati popolne in kakovostne podatke v registru nepremičnin kot uradni evidenci.

Ažurnost in kakovost podatkov je tesno povezana in odvisna od lastnikov nepremičnin in od upravljavcev podatkov, ki posredujejo podatke o nepremičninah v Register nepre-mičnin. Različne vrste podatkov se namreč pridobiva in vzdržuje na podlagi različnih

Slika 5: Podatki in upravljavci podatkov o nepremičninah, ki se uporabljajo v sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin

Zavod za gozdove RS

- rastiščni koeficient- odprtost gozdov

REGISTER NEPREMIČNIN

ZEMLJIŠKI KATASTER

KATASTERSTAVB

REGISTERPROSTORSKIH

ENOTLastniki:

- podatki o stavbah

Občine:

- 212 prostorskih planov

DEJANSKA RABAZEMLJIŠČ

LASTNIŠTVO

Vrhovno sodišče RS:- lastništvo

Ministrstvo za kmetijstvo:- kmetijska zemljišča- gozdna zemljišča

Agencija RS za okolje:- vodna zemljišča

Ministrstvo za infrastrukturo:- državne ceste- železnice

GEODETSKA UPRAVA RS

29

predpisov in postopkov. Poleg tega za določene podatke njihovo pridobivanje, vodenje in vzdrževanjepredpisi nalagajo določenim državnim organom ali lokalnim skupnostim in zanje niso odgovorni lastniki nepremičnin.

Ko ugotavljamo kakovost podatkov o ne-premičninah v Registru nepremičnin, moramo ločiti podatke o parcelah in podatke o stavbah in delih stavb. Podatki o stavbah in delih stavb so se večinoma pridobili na podlagi popisa stavb in delov stavb v letih 2006 in 2007. Leta 2010 so bili ti podatki razgrnjeni lastnikom nepremičnin (z obvestilom o poskusnem izračunu posplošenih tržnih vrednostih nepremičnin so lastniki na dom prejeli podatke o njihovih nepremičninah, ki se vodijo v javnih evidencah). V zadnjih letih se je kakovost podatkov o stavbah in delih stavb močno izboljšala, tako na podlagi ukrepanja lastnikov nepremičnin, kakor tudi zaradi izvajanja projektov sistemskega nad-zora in postopkov urejanja podatkov s strani Geodetske uprave.

Pri podatkih o parcelah so ključne težave s kakovostjo podatkov povezane s podatki o dejanski rabi zemljišč (kmetijska zemljišča, gozdna zemljišča, pozidana zemljišča - ceste, železnice, parkirišča ..., vodna zemljišča, ne-plodna zemljišča). Geodetska uprava iz teh-nološkega vidika zagotavlja podatke o dejanski rabi zemljišč v zemljiškem katastru (centralna baza podatkov, izmenjevalni format podatk-ov, grafični preseki z zemljiškim katastrom), ne zagotavlja pa postopkov za njihovo vse-binsko urejanje, za kar bi moral skrbeti up-ravljavec oziroma pristojni organ. Za različne vrste dejanskih rab zemljišč so odgovorni ra-zlični državni organi. Za kmetijska in gozdna zemljišča je odgovorno Ministrstvo za kmeti-jstvo, gozdarstvo in prehrano, za pozidana zemljišča znotraj naselij in vodna zemljišča je odgovorno Ministrstvo za okolje in prostor, za pozidana zemljišča, na katerih je zgrajena javna infrastruktura, pa je odgovorno Mini- strstvo za infrastrukturo. V skladu s spreje-timi spremembami Zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN-A) so bile v določeni meri

revidirane in dopolnjene določbe glede usk-lajevanja podatkov o dejanski rabi zemljišč pri njihovem povezovanju v enotni sloj. Pri tem je določena naloga zaupana Geodetski upra-vi, končno usklajevanje v primeru nedvoljenih prekrivanj pa morajo medsebojno uskladiti upravljavci posameznih matičnih evidenc o dejanski rabi.

Problematični so predvsem podatki o pozidanih in vodnih zemljiščih. Glede vodnih zemljišč je evidenca v nastajanju, pri pozidanih zemljiščih pa so težave povezane tako z zemljišči znotraj naselij kakor tudi z zemljišči, na katerih je zgrajena javna infrastruktura. Veliko število cest, predvsem občinskih, še vedno ni odmerjenih v naravi in nimajo urejenega lastniškega stanja. Z namenom urejanja problematike pozidanih zemljišč sta bila sprejeta Zakon o urejanju prostora (ZUreP-2) konec leta 2017 in Zakon o evidentiranju zemljišč dejanske rabe javne cestne in javne železniške infrastrukture (ZEDRZ) v začetku leta 2018. Na podlagi ZUreP-2 bosta vzpostavljeni evidenca stavbnih zemljišč in evidenca poseljenih zemljišč, na podlagi katerih bodo za zemljišča na voljo podatki o pozidanosti ter o razvojnih stopnjah stavbnih zemljišč. Evidenca naj bi bila vzpostavljena do leta 2025. Z ZEDRZ pa je bila določena vzpostavitev evidence dejanske rabe zemljišč javne cestne in javne železniške infrastrukture – ta evidenca bo vzpostavljena do 1. junija 2019.

Leta 2009, ko je Urad za množično vredno-tenje nepremičnin oblikoval modele vredno-tenja nepremičnin, so bile zaznane tudi težave s kakovostjo podatkov o namenski rabi zemljišč. Namenska raba zemljišč je podatek, za katerega so odgovorne občine – v Sloveniji imamo tako kar 212 upravljavcev teh podatkov. V letu 2009 je imelo samo okoli 50 občin sprejete občinske prostorske načrte (OPN) po Zakonu o urejanju prostora iz leta 2006. Posledično je bila sprejeta odločitev, da se za prvi pripis vrednosti zemljišč uporabijo podatki o namenski rabi zemljišč, če jih občina posreduje v Register nepremičnin, če ne, pa se uporabijo podatki o dejanski rabi zemljišč. To je bil v odnosu na lastnike nepremičnin

30

konservativen pristop, saj so ocenjene vrednosti zemljišč po dejanski rabi nižje od dejanskih tržnih vrednosti zemljišč, ki so po namenski rabi dejansko nezazidana stavbna zemljišča. V teku priprav na izvajanje drugega sistemskega vrednotenja nepremičnin na podlagi ZMVN-1 se je posebna pozornost posvetila podatkom o namenski rabi pros-tora oziroma pridobivanju teh podatkov v nepremičninske evidence. V letu 2018 ima namreč velika večina občin bodisi sprejete nove OPN oziroma so v postopku priprave le tega. Na podlagi ZUreP-2 se je določila sistemska rešitev pridobivanja podatka o namenski rabi prostora neposredno iz prostorsko informacijskega sistema v regis-ter nepremičnin, v prehodnem obdobju pa morajo občine ta podatek še vedno sporočati same v register nepremičnin na podlagi določbe ZMVN-1. V letu 2018 so vse občine posredovale podatke o namenski rabi prostora v register nepremičnin, in sicer kljub različnim virom teh podatkov (OPN ali starejši prostorski akti) razdeljene po enotni klasifikaciji.

Problem evidentiranja rabe zemljišč v Registru nepremičnin je tudi pozicijska nenatančnost zemljiškega katastra, ki onemogoča nepos-redno prevzemanje podatkov o prostoru, ki se izvorno evidentirajo v grafični obliki. Geodetska uprava v okviru projekta e-Prostor izvaja aktivnosti za sistemsko izboljšanje pozicijske natančnosti zemljiškega katastra, poleg tega pa je v zvezi s tem z ZEN-A omogočen tudi poseben postopek usklajevanja tako upravljavcem matičnih evidenc kot tudi lastnikom nepremičnin. Poseben postopek tehničnega usklajevanja občinskega prostor-skega načrta pozicijsko izboljšanemu katastru je na novo omogočen občinam na podlagi ZUreP-2, kar ima za posledico boljšo kakovost podatka o namenski rabi prostora na parcelo natančno.

Stalna skrb za ažurnost in kakovost podatkov o nepremičninah, ki se vodijo in vzdržujejo v Registru nepremičnin, je izredno pomembna, saj se ti podatki uporabljajo za različne javne, poslovne in zasebne namene.

IX.c. Načini evidentiranja nepremičnin v Register nepremičnin

Postopki in načini evidentiranja parcel v zemljiškem katastru so zgodovinsko utečeni. Tudi zakonodaja se na tem področju v bistvenih elementih ni spreminjala. Posledično so, ne glede na čas evidentiranja parcel v zemljiškem katastru, podatki o parcelah evidentirani enotno.

Postopki in načini evidentiranja stavb in delov stavb v katastru stavb in kasneje tudi v Registru nepremičnin pa so se z leti spreminjali. Na to področje so posegali različni predpisi, kot so: Zakon o zemljiški knjigi, Zakon o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot, Zakon o posebnih pogojih vpisa lastninske pravice na stavbah in delih stavb in Zakon o evidentiranju nepremičnin. Področje katastra stavb in z njim povezanih postopkov evidentiranja stavb in delov stavb v kataster stavb in kasneje tudi v Register nepremičnin, je bilo tako podvrženo določenim ozkim ciljem posameznih predpisov zakonodajalca. Ob pripravi Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin je bila ažurnost ali popolnost podatkov o stavbah in delih stavb v katastru stavb izredno slaba. Katastrsko je bilo sicer urejenih več kot tri četrtine delov stavb v etažni lastnini, vendar pa večina ostalih stavb ni bila katastrsko vpisana, zato o njih ni bilo nobenih razpoložljivih podatkov. V letu 2006 je bila sprejeta odločitev o nujnosti popisa stavb in delov stavb ter vzpostavitvi nove nepremičninske evidence oziroma registra nepremičnin. To področje je uredil Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN).

ZEN je različno uredil postopke spreminjanja evidentiranja stavb in delov stavb glede na to, ali je stavba vpisana v katastru stavb ali registru nepremičnin. Posledično so lastniki nepremičnin istovrstne podatke spreminjali po različnih postopkih in na podlagi različnih dokazil – za spremembo podatka v katastru stavb je potreben geodetski elaborat, za spremembo podatka v registru

31

nepremičnin pa izjava lastnika. ZEN-A je uvedel enak način spreminjanja istovrstnih podatkov, kar zagotavlja enako obravnavo lastnikov nepremičnin, hkrati pa onemogoča prilagajanje podatkov o nepremičnini tre-nutnim potrebam lastnika.

IX.d. Modeli vrednotenja nepremičnin

Trg nepremičnin je dinamičen in se spreminja. Ponudba in povpraševanje po različnih vrs-tah nepremičnin na različnih območjih se spreminja. Modeli vrednotenja ponazarjajo oziroma simulirajo delovanje trga nepremičnin, zato je treba trg nepremičnin stalno spremljati in analizirati, na podlagi ugotovitev o spre-membah na trgu nepremičnin pa prilagajati tudi modele vrednotenja.

Izvajanje množičnega vrednotenja od leta 2006 dalje je na področju določanja modelov vrednotenja pokazalo, da:(i) postopek indeksacije vrednosti ni v celoti

omogočal prilagajanja modelov na spre-membe cen na trgu nepremičnin,

(ii) je nekatere modele potrebno ukiniti, za nekatere vrste nepremičnin pa oblikovati nove modele vrednotenja,

(iii) je bil vpliv nekaterih podatkov o nepre-mičninah v modelu vrednotenja prevelik oziroma ni bil primerno upoštevan.

Vse navedene ugotovitve so bile upoštevane že pri pripravi pravnih podlag za prenovljen sistem izvajanja množičnega vrednotenja (ZMVN-1), v praksi pa se bodo dokončno odrazile pri oblikovanju novih modelov vrednotenja, ki bodo uveljavljeni v letu 2019.

IX.d.1. Postopek indeksacije vrednostiModeli vrednotenja predstavljajo vpliv lastnosti nepremičnin na vrednost nepremičnin, kar je matematično zapisano v obliki vrednostnih con in njihovih vrednostnih ravni (vpliv lokacije),

vrednostnih tabel (vpliv velikosti, starosti in obnov) in točkovnikov (vpliv kakovosti, npr. dvigalo, izložbeno okno ipd.). V skladu z ZMVN so se modeli vrednotenja spreminjali v postopku generalnega vrednotenja, med dvema generalnima vrednotenjema pa je bilo mogoče izvajati le indeksacijo ocenje-nih vrednosti. Glede na to, da postopek indeksacije ne omogoča spreminjanja con, ravni in točkovnikov, niti vpliva posamezne lastnosti nepremičnine na vrednost nepre-mičnine, čeprav se na podlagi analiz trga ugotovi, da bi bile takšne spremembe mode-lov potrebne, se je ta postopek izkazal za izredno togega in nedinamičnega. ZMVN-1 je postopek prilagajanja posplošenih vrednosti nepremičnin z indeksacijo odpravil, je pa poleg rednega postopka določanja modelov vrednotenja (smiselno enak postopku general-nega vrednotenja v skladu z ZMVN) uvedel poenostavljen postopek določanja modelov vrednotenja, s katerim pa se vrednostnim conam lahko določajo nove vrednotne ravni.

IX.d.2. Spreminjanje modelov vrednotenja nepremičnin

Pomembno načelo množičnega vrednotenja nepremičnin je, da morajo biti podatki o nepremičninah, ki vplivajo na njihovo vrednost, sistematično vodeni in vzdrževani v javnih evidencah. V primeru, da določen podatek o nepremičnini ni na razpolago v javni evidenci za vse istovrstne nepremičnine, se ne sme uporabiti v modelih vrednotenja, saj bi bilo s tem kršeno načelo objektivnosti in načelo enakosti (obravnava vseh nepremičnin na enak način). Drugo zelo pomembno načelo je, da se pri oblikovanju modelov spremlja stroškovna učinkovitost. Pri odločanju o tem, ali se razvije in oblikuje model vrednotenja za določeno vrsto nepremičnine, se upošteva velikost fonda tovrstnih nepremičnin, stroške razvoja in vzdrževanja modela in podatkov za tovrstne nepremičnine, potencialni obseg uporabe njihovih posplošenih tržnih vrednosti in število uporabnikov, potencialne davčne prihodke ipd.

32

Model za vrednotenje rudnikov in mineral-nih nahajališč, ki je bil oblikovan na podla-gi ZMVN, temelji na dohodkovnem načinu ocenjevanja tržne vrednosti. Pri umerjanju modela vrednotenja se uporabljajo podatki o stroških in prihodkih povezanih s proizvodnjo oziroma z izkoriščanjem mineralnih surovin. Podatki o rudnikih in mineralnih surovinah, ki se uporabljajo pri izračunu vrednosti le teh, se pridobivajo od ministrstva pristojnega za rudarstvo in neposredno od upravljavcev tovrstnih nepremičnin. Ugotavljeno je bilo, da je nadzor države nad količinami izkoriščanja mineralnih surovin izredno slab, prav tako pa je bil slab odziv upravljavcev rudnikov in mineralnih nahajališč na vprašalnike o pri-hodkih in stroških izvajanja dejavnosti, ki jim jih pošilja Urad za množično vrednotenje ne-premičnin. Z vidika upoštevanja vseh načel množičnega vrednotenja je bilo zaključeno, da niso več izpolnjeni pogoji (popoln zajem kakovostnih podatkov v javne evidence in stroškovna učinkovitost modela). ZMVN-1 ne predvideva več oblikovanja posebnega modela vrednotenja za rudnike in mineralna nahajališča kot posebne nepremičnine, ampak se bo za ne-premičnine, ki so del teh območij, vrednotenja izvajalo z ostalimi modeli vrednotenja.

Model vrednotenja, na podlagi katerega se ocenjuje vrednost hotelov in apartmajev, je bil v letu 2011 oblikovan na osnovi modela, ki se uporablja za vrednotenje stanovanj, korigiran s posebnimi faktorji, ki se umerjajo glede na re-alizirane prodaje hotelskih in apartmajskih ne-premičnin. Pri uporabi tega moidela vrednoten-ja je bilo ugotovljeno, da vrednostne cone in vrednostne ravni modela vrednotenja za stano-vanja, ne zagotavlja dovolj kakovostnih ocen vrednosti hotelov in apartmajev. Z ZMVN-1 se je predvidelo oblikovanje samostojnega modela vrednotenja za turizem, ki se uporablja za vred-notenja hotelov in apartmajev.

Na podlagi sprememb ZMVN iz leta 2011 se od 1. julija 2013 v Evidenci trga nepremičnin sistematično evidentirajo in spremljajo tudi podatki o najemnih pravnih poslih. Na pod-lagi teh ugotavljamo, da je število realiziranih poslov s poslovnimi nepremičninami (pisarne

in lokali) na najemnem trgu bistveno večje kakor na kupoprodajnem trgu. Model vred-notenja pisarn in lokalov, oblikovan na pod-lagi ZMVN, temelji na načinu tržnih primerjav. Njihova vrednost se torej ocenjuje na podlagi podatkov o realiziranih prodajah, ki pa jih je razmeroma malo v primerjavi s podatki o na-jemnih pravnih poslih za poslovne nepremič-nine. Z ZMVN-1 je bilo določeno, da se nov model vrednotenja za ocenjevanje vrednosti pisarn in lokalov, oblikuje tudi z uporabo na donosu zasnovanem načinu vrednotenja, s cilj-em bolj kakovostne ocene vrednosti tovrstnih nepremičnin.

Večji del zemljišč, ki se nahajajo na območ-jih stavbnih zemljišč, se trenutno ocenjuje na podlagi modela vrednotenja, ki temelji na po-datkih o dejanski rabi zemljišč in ne na pod-lagi o namenski rabi zemljišč, kot to določa ZMVN, mednarodni standardi vrednotenja nepremičnin in mednarodna praksa. Razlog za takšno odločitev je bil v nerazpoložljivosti občinskih podatkov o namenski rabi zemljišč (le okoli 50 od takratnih 211 občin je imelo sprejete prostorske načrte po zakonu o pros-torskem načrtovanju), tako da niso bili dani pogoji za uporabo podatkov o namenski rabi zemljišč za vse občine (v skladu z načelom enotnosti in popolnosti razpoložljivih podat-kov za vse nepremičnine v javnih evidencah). Kakovost ocenjenih vrednosti zemljišč, ki se nahajajo na območju stavbnih zemljišč, je posledično slaba, saj so na podlagi dejanske rabe ocenjene vrednosti stavbnih zemljišč prenizke. Nadalje je problem v povezavi z kak-ovostno izvedbo vrednotenja stavbnih zeml-jišč tudi definicija razvojnih stopenj stavbnih zemljišč oziroma identifikacija le teh v naboru stavnih zemljišč. V skladu z ZMVN je bila za potrebe izvajanja množičnega vrednotenja podana definicija najvišje razvojne stopn-je stavbnih zemljišč (t.i. zemljišče za gradnjo stavb) kot zemljišča, na katerem je dejansko možno graditi, vendar pa je določanje teh zemljišč (za to so bile pristojne občine) pov-zročila veliko težav in strokovnih ugovorov. V skladu z ZMVN-1 posebnih določb o raz-vojnih stopnjah stavbnih zemljišč ni, saj je bil o tem konec leta 2017 sprejet sistemski

33

zakon – ZUreP-2. Ko bodo podatki o razvojnih stopnjah na voljo kot sistemsko zbrani v uradni evidenci, se bodo odrazili tudi v mode-lih vrednotenja kot eden od faktorjev vpliva na poslošeno vrednost takih zemljišč. ZMVN-1 pa je odpravil tudi nejasnost glede izhodišč vred-notenja zemljišč. Ta se v skladu z načeli tržnega ocenjevanja vrednotijo v skladu z načelom o najgospodarnejši rabi, in sicer v skladu z na-mensko rabo. Ta namreč izraža potencial zem-ljišča, ki bistveno vpliva na njegovo tržno vred-nost. Zemljišča se torej ne vrednotijo več po dejanski rabi, razen tista, za katera se šteje, da je njihov potencial že izkoriščen in torej njiho-va dejanska raba izraža najgospodarnejšo rabo (to so predvsem pozidana zemljišča ali zem-ljišča s posebnimi režimi: zemljišča pod stavbo, zemljišča pod javnimi cestami in železnicami, vodna zemljišča).

V zemljiškem katastru in Registru nepremičnin se od leta 2014 naprej sistematično vodijo in vzdržujejo podatki o podrobnejši dejanski rabi kmetijskih zemljišč. To so podatki o trajnih na-sadih (oljčniki, sadovnjaki, vinogradi, hmeljišča). Ti podatki so pomembni za vrednotenje kmeti-jskih zemljišč, saj predstavljajo vlaganja, ki so sestavni del nepremičnine in povečujejo njeno tržno vrednost. Zato je za tovrstna kmetijska zemljišča treba ustrezno nadgraditi model za vrednotenje kmetijskih zemljišč, kar bo izvede-no z novimi modeli vrednotenja v letu 2019.

Prav tako so se na podlagi zkušenj nekateri podatki in z njimi povezane velikosti vpliva iz-kazale za neustrezne.

Pri ocenjevanju vrednosti kmetijskih zemljišč je ena od lastnosti, ki jo upošteva model za kmetijska zemljišča, tudi podatek o boniteti kmetijskega zemljišča. Ta naj bi pojasnjevala, kolikšna je proizvodna sposobnost določe- nega kmetijskega zemljišča. V tem času se je izkazalo, da je bil v modelu vrednotenja za kmetijska zemljišča vpliv podatka o boniteti na tržno vrednost teh zemljišč ocenjen previ-sokoin ga je potrebno znižati.

V veljavnem modelu vrednotenja za stano-vanjske hiše se v povezavi s površino hiše

upoštevata dva podatka - neto tlorisna povr- šina in uporabna površina ter faktor za raz-merje med njima. Kakovost podatka o upo-rabni površini hiš v Registru nepremičnin ni najboljša, saj je prepuščena določitvi s stra-ni lastnika nepremičnine. Geodetska upra-va namreč poskuša izboljšati kakovost tega podatka, vendar je podatek o uporabni površini mogoče pridobiti samo s pravilno fizično izmero lastnika (če je stavba vpisana v registru nepremičnin) oziroma izmero geo-detskega podjetja na podlagi naročila last-nika nepremičnine (če je stavba vpisana v kataster stavb). Geodetska uprava torej brez sodelovanja lastnika nepremičnine tega po-datka ne more nadzorovati in popraviti. Vse stavbe, ki so grajene po letu 2003, je v skladu z ZEN potrebno vpisati v kataster stavb na podlagi geodetskega elaborata. Za starejše stavbe pa se podatek lahko pridobi le na pod-lagi podatka, ki ga posreduje lastnik, in ga je praktično nemogoče preveriti. Zaradi nekako- vostnih podatkov o uporabnih površinah so lahko vrednosti stanovanjskih hiš, določene z modelom, ki sloni na podtaku o uporabni površini, bistevno napačne, prav tako pa je v tem delu možno prilagajanje tega podatka (in s tem vrednosti nepremičnine) trenutnim željam in potrebam lastnika. Posledično bo v v novem modelu za stanovanjske hiše, ki bo oblikovan v letu 2019, upoštevan le podatek o neto tlorisni površini, ki ga je mogoče oceniti oziroma preveriti/nadzorovati tudi na podla-gi mednarodno uveljavljenih metod inventa-rizacije prostora, kar je izrecno predvideno tudi z ZEN-A.

Pri sedanjem ocenjevanju vrednosti lokalov in pisarn so se pojavile težave v primerih, ko je v Registru nepremičnin stavba, v kateri so raznovrstni prostori, evidentirana kot en sam del stavbe z enotno dejansko rabo (na primer trgovski center, v katerem so lokali, garaže, pisarne, skladišča in tehnični prostori) in za katerega sta v Registru nepremičnin evidenti-rani samo dve površini, skupna (neto tlorisna) površina in skupna uporabna površina. Tržne vrednosti garaž, pisarn, lokalov ali skladišč med seboj niso primerljive in bi se morale s ciljem ustreznejšega ugotovljanja ocene tržne

34

Slika 6: Upoštevanje posebnosti posameznih nepremičnin

vrednosti vrednotiti z različnimi modeli vred-notenja. S spremembami ZEN se je uvedla rešitev z ustreznim evidentiranjem tovrstnih heterogenih nepremičnin, in sicer se je uved-lo evidentiranje različnih vrst prostorov (po dejanski rabi) in njihovih površin za stavbe in dele stavb. Spremenjen način evidentiranja bodo upoštevali tudi modeli vrednotenja, ki bodo uveljavljeni v letu 2019, zaradi česar bo vred-notenje heterogenih nepremičnin ustreznejše.

IX.d.3. Upoštevanje posebnosti posameznih nepremičnin

Sistem množičnega vrednotenja nepremičnin temelji na podatkih o nepremičninah, ki se sistematično vodijo in vzdržujejo v javnih evidencah. Pri tem je pomembno, da se ti podatki vodijo za vse nepremičnine na območju države. Nekaterih lastnosti posameznih ne-premičnin, ki lahko pomembno vplivajo na tržno vrednost nepremičnine, pa ni mogoče sistematično evidentirati in spremljati v javnih evidencah. Lastnosti, kot na primer, da se stanovanjska hiša nahaja na plazovitem terenu (na podlagi ugotovitve ustrezne strokovne službe), da je izredno slabo vzdrževana, ali pa visoko kakovostna (s pritiklinami, na

primer bazenom) ipd., lahko pomembno vplivajo na vrednost nepremičnine. Rešitev za izboljšanje kakovosti množičnega vrednotenja z upoštevanjem nekaterih individualnih zna-čilnosti posameznih nerpemičnin je bila uvedena z ZMVN-1. Uveden je bil posebnen postopek, s katerim ima lastnik možnost uveljavljanja posebnih okoliščin za posamezno nepremičnino ter na ta način znižati oziroma zvišati njeno vrednost, izračunano na podlagi modela vrednotenja in razpoložljivih podatkov o nepremičninah v javnih evidencah. Postopki uveljavljanja posebnih okoliščin se bodo začeli izvajati, ko bodo posplošene vrednosti nepremičnin prvič ugotovljena z modeli vrednotenja, oblikovanimi in določenimi na podlagi določb ZMVN-1 – t.j. z avgustom 2019.

X. UGOTOVITVE REVIZIJE MEDNARODNEGA DENARNEGA SKLADA Leta 2015 je bila na pobudo Ministrstva za fi-nance izvedena revizija sistema množičnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji s strani Mednarodnega denarnega sklada (ang. Inter-national Monetary Fund - IMF). Predstavniki Mednarodnega denarnega sklada, specialis-ti s področja množičnega vrednotenja ne-premičnin (ang. Mass Valuation System) so opravili revizijo sistema evidentiranja podatkov o nepremičninah in sistema modeliranja in izračunavanja vrednosti nepremičnin (ang.,

CAMA; Computer Assisted Mass Appraisal). Poročilo o opravljeni reviziji (IMF Country Report No. 16/53, Republic of Slovenia, Tech-nical assistance report — the 2013 property tax act: evaluation of its design and the em-ployed mass valuation system) je objavljeno tudi na spletnih straneh Zbirke vrednotenja nepremičnin. Ključne ugotovitve na področju sistema evidentiranja nepremičnin so bile, da je sistem podatkov in evidentiranja dober, da pa je potrebno vložiti še dodatne napore, da se

35

XI. OCENA STROŠKOV VZPOSTAVITVE IN VZDRŽEVANJA SISTEMA MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNINSistem množičnega vrednotenja nepremičnin za davčne in druge javne namene se razvija in vzpostavlja v Republiki Sloveniji od leta 2000, to je 17 let.

Vzpostavitev in vzdrževanje sistema množič- nega vrednotenja nepremičnin predstavljajo trije vsebinski sklopi: (i) razvojni projekt na Ministrstvu za finance,

ki je potekal v letih 2000 – 2005, ki je bil del širšega projekta modernizacije ne-premičninskih podatkov v Sloveniji, pod okriljem večjega projekta, ki ga je s po-močjo posojila sofinancirala Svetovna banka,

(ii) operativno izvedbeni projekt vzpostavitve sistema množičnega vrednotenja nepre- mičnin na Geodetski upravi RS, ki je potekal v letih 2007 – 2012 in

(iii) redno sistemsko vzdrževanje, ki ga tekoče izvaja Geodetska uprava RS.

Preglednice spodaj prikazujejo oceno stroš-kov razvoja, vzpostavitve in vzdrževanja sis-tema množičnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji.

RAZVOJ SISTEMA MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA (2000 – 2005)Projekt Kratek opis SredstvaProjekt Svetovne Banke

Mednarodne svetovalne pogodbe, osnutki pred-pisov, zajem podatkov, razvoj pilotnih programskih rešitev, testiranje na pilotnih območjih, izdelava strategije in operativnih priporočil za vzpostavitev v praksi

1,2 milijona EUR

Tabela 12: Stroški razvoja, vzpostavitve in vzdrževanja sistema množičnega vrednotenja

izboljša kakovost podatkov o nepremičninah. Sistem modeliranja in izračuna vrednos-ti nepremičnin je bil s strani Mednarodnega denarnega sklada zelo pohvaljen. Posebne pohvale so bile deležne rešitve modelov vred-notenja, ki temeljijo na omejeni količini tržnih podatkov (ki je značilna za tako majhen trg kot je slovenski), visoka strokovnost in sposobnost zaposlenih na Uradu za množično vrednotenje nepremičnin ter inovativne od-prto kodne informacijsko-tehnološke rešitve

upravljanja sistema množičnega vrednotenja in s tem v povezavi izredna stroškovna učink-ovitost sistema.

36

VZPOSTAVITEV SISTEMA MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA (2007 – 2012)Projekt Kratek opis SredstvaNov Zakon o evidentiranju nepremičnin

Popis stavb in delov stavb:- razvoj metodologij popisa stavb in delov stavb- priprava pred natisnjenih materialov za operativni

terenski popis, - najem in izobraževanje 2000 popisovalcev- izdelava različnih programskih rešitev za izvedbo

popisa (naročanje strank, kontrola obrazcev s strani zaposlenih na izpostavah Geodetske uprave, digi-talizacija in optična prepoznava terenskih obrazcev, obdelave podatkov ...)

- priprava in tisk različnih informativnih materialov, informiranje javnosti

- razvoj in vzpostavitev Registra nepremičnin.Razvoj programske opreme:- razvoj produkcijskih in distribucijskih programskih rešitev Registra nepremičnin,- razvoj programskih rešitev za lastnike nepremičnin za namene vpogleda in posredovanja podatkov o nepremičninah,- razvoj spletnih servisov Registra nepremičnin za uporabnikeVzdrževanje:- letno vzdrževanje programske opreme za vodenje in vzdrževanje Registra nepremičnin

11,2 milijona EUR

Nov Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin

Ustanovitev Urada za množično vrednotenje na Geodetski upravi RS:- nova zaposlitev 9 strokovnjakov (preostalih 15 je na

Urad za množično vrednotenje prerazporedila Geo-detska uprava iz svoje obstoječe kadrovske strukture)

- najem prostorov, pisarniške in računalniške opremeVzpostavitev baz podatkov in programske opreme:- Evidenca trga nepremičnin,- informacijski sistem za izvajanje analiz, modeliranje

in umerjanje,- Zbirka modelov vrednotenja,- informacijski sistem za modeliranje in pripis vred-

nosti nepremičnin v Register nepremičninObveščanje lastnikov nepremičnin: - tisk obvestil za 1,2 milijona lastnikov in solastnikov

nepremičnin,- poštnina za posredovanje obvestil

3,5 milijona EUR

37

VZDRŽEVANJE SISTEMA MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA (LETNO)Projekt Kratek opis SredstvaRazvoj sistema - nadgradnje in vzdrževanje modelov vrednotenja

- nadgradnje analitičnih orodij- vprašalniki in obdelava podatkov za posebne nepremičnine

250.000 EUR

Vzdrževanje baz in programske opreme

- nadgradnje in vzdrževanje informacijskega sistema za modeliranje,- nadgradnje in vzdrževanje Evidence trga nepremičnin- nadgradnje in vzdrževanje Zbirke vrednotenja- nadgradnje in vzdrževanje informacijskega sistema za pripis vrednosti nepremičnin v Register nepremičnin

250.000 EUR

Vzdrževanje Registra nepremičnin

- nadgradnje in vzdrževanje registra 90.000 EUR

38

Investicija v razvoj in vzpostavitev sistema množičnega vrednotenja je znašala približno 15,9 milijona evrov. Tekoči strošek vzdrževanja, brez stroška izvedbe generalnega vred-notenja, ki zahteva tiskanje obvestil in obveščanje lastnikov nepremičnin o vrednostih nepremičnin po pošti, znaša približno 590.000 evrov.

Na podlagi sistema množičnega vrednotenja nepremičnin se v Registru nepremičnin ocenjuje vrednost okoli 6,5 milijona nepremičninam, kar pomeni, da je bil investicijski strošek razvoja in vzpostavitve sistema približno 2,5 evra na nepremičnino. Sistemu se v strokovni in laični javnosti pogosto očita neracionalnost. Takšne očitke je mogoče zavr-niti s primerjavo njegove stroškovne učinkovitosti in z njim povezanih koristi. Danes se sistem (tako podatki o nepremičninah iz Registra nepremičnin kot tudi podatki o pos-plošenih tržnih vrednostih nepremičnin) uporablja za različne javne, poslovne in zasebne namene. Sistem pa je tudi mednarodno primerljivo stroškovno učinkovit. Samo za pri-mer, na Nizozemskem, ki ima podoben sistem vzpostavljen od leta 1995, je redni strošek vzdrževanja sistema približno 20 evrov na nepremičnino, v Sloveniji pa je ta strošek le približno 10 centov oziroma kar 200 krat manjši.

Skladno z odločitvijo Ustavnega sodišča se sistem množičnega vrednotenja brez us-treznih sprememb za davčne namene še ne sme uporabljati. Ustavno sodišče je predvsem oporekalo, da je prevelik del pravil prepuščen podzakonskim aktom in s tem manj pre-gleden in stabilen, ter da je možnost lastnikov pvlivati na vrednost njihove nepremičnine preveč omejena (le preko zagotavljanja pravilnih podatkov o nepremičnini). Z uveljavitvi-jo ZMVN-1 se bo očitana neustavnost odpravila (vse relevantne vsebine po novem ureja zakon, lastnikom je dana tudi možnost pritožbe na ocenjeno vrednost z uveljavljanjem tim. posebnih okoliščin), tako je pričakovati, da bo sistem v skladu s smernicami modern-ih davkov na nepremičnine uporaben tudi v ta namen.

mnoŽiČno vrednotenje nepremiČnin · 2020. 9. 22. · nepremičninam hkrati. zakon določa, da je...

Documents