minder woningen – maar welke?
DESCRIPTION
Minder woningen – maar welke?. Bijdrage aan krimpcafé on tour 27 maart 2014 George de Kam. Door vraaguitval in krimpgebieden minder woningen nodig. - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
Minder woningen – maar welke?
Bijdrage aan krimpcafé on tour 27 maart 2014
George de Kam
• Door vraaguitval in krimpgebieden minder woningen nodig
• Dit leidt uiteindelijk tot leegstand, en de verwachting is dat die leegstand niet door drastische verandering van de prijs-kwaliteit verhouding kan worden ondervangen
• Langdurige leegstand kan sloop wenselijk / onvermijdelijk maken
• Dit wordt acuut als eigenaar lasten niet meer kan dragen
• Maar er zijn grote institutionele verschillen tussen eigen woningbezit en (sociale) huur in termen van:
• - de manier waarop het exploitatieprobleem manifest wordt
• - de mogelijkheden om vroegtijdig in te grijpen• - de manier waarop sloop aangepakt wordt• - de mogelijkheden om na sloop (deels) te
herbouwen
• Dit leidt tot de vraag voor dit café: minder woningen maar welke?
• En de achterliggende vraag: wie mag daar wat van vinden?
NederlandNoord-Nederland (LD)
Oost-Groningen (CR)Delfzijl en omgeving (CR)
Overig Groningen (CR)Noord-Friesland (CR)
Zuidwest-Friesland (CR)Zuidoost-Friesland (CR)
Noord-Drenthe (CR)Zuidoost-Drenthe (CR)Zuidwest-Drenthe (CR)
Amsterdam's-Gravenhage (gemeente)
0.0%2.0%
4.0%6.0%
8.0%10.0%
12.0%14.0%
16.0%18.0%
20.0%
Sloop 1988-2011 in procent voorraad 1998
Sloop 1988-2011 in procent voorraad 1998
Totaal
Huursector
Particuliere huur
Sociale huur
Sociale huur eengezins
Sociale huur meergezins
Sociale huur vooroorlogs
Sociale huur 1945-1970
0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0%
Onttrekkingen 1994-2009 in procent voorraad 1994 per segment
Onttrekkingen 1994-2009 in procent voorraad 1994 per segment
Sociale woningbouw historische vergissing?
Negatieve externe effecten van leegstand = positieve externe effecten van sloop?
• Opsomming uit diverse bronnen
Het probleem in segmenten• (bron: De sloop van koop 2012 Jan Winsemius)
• Waardevast• Waardeval: sterk veranderende instroom,
mogelijk probleem sociaal beheer• Waardeloos: beheerprobleem leegstand
(dus) argumenten voor interventies
• Wat wordt genoemd• Welke veronderstellingen liggen daar onder
Bijvoorbeeld met effectenarena’s, zie www.watwerktindewijk.nl
Dorpen in krimp: situatie nu
Woondorpen in krimp: trend
Woondorpen in krimp: na 5 jaar
Woondorp over 15 jaar
Vergelijking Ommelanden en HaarlemmermeerBron: Regioprofielen CFV 2012
Ommelanden Amstelland / Haarlemmer-meer
Verschil in %
Prijzen verkochte woningen
179.309 281.000 + 57%
WOZ corporatieWoningen
110.000 196.000 + 70%
Prijs per m2 (NVM 2012-4)
1.252 2.139 + 71%
Percentage van max. huur
70,2 % 73,1% + 4,1 %
Punten en prijs per punt
141 / 3,06 129 / 3,28 Puntprijs + 7 %
Enkele oplossingen
• Aanschrijven van particuliere eigenaren• Doorgaan met sloop sociale huurwoningen• MKBA Zeeuws Vlaanderen (woningvoorraad 52.000)
• Investeringsfondsen / vehikels (bv stichting Waardebehoud OG)
• Provinciale impuls wonen Zeeland: 3,5 miljoen voor toekomstbestendig maken particuliere voorraad (Zeeland)
• KLUS: Plan van aanpak verloederde panden Zeeuws Vlaanderen
Enkele oplossingen (2)
• UPGRADE Ondernemingsplan: regiobreedgedragen stichting met als doel uit de markt nemen van onderkant van de woningmarkt (90 woningen in 3 jaar, Zeeland)
• Experimentenjaar Groningse Particuliere Voorraad 2014
Enkele ervaringen
• Aanschrijving /handhaving als prikkel: zie Franekeradeel 24 januari jl> investeringen, publieke kwaliteit, maar niet minder woningen (?)
• Ervaringen WOG: – Eigenaar gaat zelfstandig aan de slag– Enkele panden opgekocht voor sloop– Eigenaar aan de slag met ondersteuning klusdiensten– Verhuizen naar een betere woning
• De publieke doelen worden ten dele gerealiseerd, daarnaast positieve effecten bij eigenaar
Uitruil tussen koop en huur segment lijkt niet aan te slaan
• Huurwoning misschien beter, maar op een aantal punten niet aantrekkelijker > willen we daar iets aan doen?
• En waar zit het dan in?• Voor mij is de les: respect voor beleving van
deze (problematische) eigenaren essentieel voor werking interventies
Conclusies
• Meer sporen aanpak om recht te doen aan complexiteit• Local procurement volgt actoren netwerk, micro
benadering• Bouwkundig opbouwwerk• Meer respect voor individuele woonbeleving > hoe kan
die ook in een huurrelatie of collectief arrangement tot zijn recht komen
• Handhaven waar evident publiek belang• Dorps- en regionale ontwikkelingsmaatschappijen• Schuldsanering en verhuizing combineren
Conclusies (2)• Meer smaken ontwikkelen bij aanpak corporatiebezit, bijvoorbeeld:• overal een beetje blijven, ruilverkaveling naar een ‘kleine dorpen
corporatie’? • inschikken in VvE of dorpsontwikkelingsmaatschappij; reductie van
beheer- en onderhoudskosten, isolatiepakket voor zelfbouw, • selectievere sloop om ‘eigenwoning kwaliteit’ te benaderen;
mensen zelf meerdere aaneengesloten woningen laten gebruiken voor de prijs van
• adopteren van woningen in aangrenzend dorp waar minder lokale kracht zit,
• woningen voor zorg, ..creatief met zorg (ieder een huis met tuintje, het streekje als thomashuis,
Anders kijken naar beheer…
Amphibious Camping Trailer