mercado de incorporação imobiliária brasileiro · bank (wb), embora a crise financeira global...

Ernst & Young agora é EY.

Mercado de incorporação imobiliária brasileiroPotencialidades do mercado habitacional

Mercado de incorporação imobiliária brasileiro | 1

O setor de incorporação imobiliária ocupa lugar de destaque na economia brasileira. É uma indústria de vital importância para alavancar o crescimento de emprego e renda em qualquer horizonte temporal.

O grande sonho de consumo de todo brasileiro é a casa própria. Este sonho, aliado ao direito à habitação adequada, provoca o movimento que impulsiona o mercado imobiliário.

Este trabalho, um esforço da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) com o apoio da EY (Ernst & Young agora é EY), tem como objetivo demonstrar as potencialidades do mercado imobiliário habitacional do Brasil e qualificar o cenário projetado para o ano de 2035.

Na busca do crescimento sustentável da habitação, foco desse estudo, é necessário unir esforços das esferas governamental e privada, considerando os recursos e as necessidades que nortearão o caminho até 2035.

Essa publicação apresenta análises que contribuirão tanto para o debate da questão habitacional do país quanto para o planejamento das empresas.

Apresentação 1

Moradia e sustentabilidade 2

Habitação no contexto atual 3

Mapa dos negócios habitacionais 15

Gargalos do mercado 17

Inovações 26

ApresentaçãoÍndice

2 | Mercado de incorporação imobiliária brasileiro Mercado de incorporação imobiliária brasileiro | 3

Desafios rumo a 2035Os setores cíclicos da economia são considerados sensíveis às variações das condições macroeconômicas. A incorporação imobiliária é considerada de natureza cíclica, na qual o consumo é afetado pela condição geral política, econômica e climática. A análise das potencialidades do mercado habitacional brasileiro mostra a necessidade de inversões no setor para a volta do crescimento sustentável verificado no ano de 2010.

O cenário internacional atual mostra que o crescimento de países desenvolvidos e emergentes está abaixo do potencial existente. Diante da conjuntura atual, o setor de incorporação imobiliária não passa ileso. Nacionalmente, o estudo aponta a necessidade de avanço nas atividades econômicas para aquecimento do mercado imobiliário.

Algumas medidas precisam ser implantadas a curto prazo, como exemplo o ajuste fiscal, para que o País aproveite o potencial de crescimento e melhore sua posição no contexto mundial.

Cenário internacionalO ano de 2016 foi marcado por mudanças, tanto no contexto internacional como no nacional. De acordo com o The World Bank (WB), embora a crise financeira global tenha ocorrido há oito anos, a economia mundial ainda está lutando para recuperar o impulso. O crescimento tende a fraquejar nas economias avançadas e, embora exista uma divergência considerável entre o desempenho em mercados emergentes e desenvolvidos, ambos apresentam crescimento abaixo do potencial.

Dentre as mudanças ocorridas durante o ano de 2016 que surtirão efeito nos próximos anos temos:

• Brexit: A saída do Reino Unido da União Europeia traz consigo muitas incertezas sobre seus desdobramentos e como eles afetariam países emergentes como o Brasil, o que leva investidores para mercados menos arriscados, como os EUA.

Moradia e sustentabilidade Habitação no contexto atual

O mercado imobiliário em 2015 e 2035 (R$ bilhões)

273

90101

403

108

3236

144

2015 2035 Fonte: EY

Crédito imobiliárioMão de obraMateriais de construçãoInvestimento habitacional

Um dos principais desafios sociais na rota de crescimento sustentável até 2035 será o atendimento à demanda por unidades domiciliares. De 2015 a 2035 projeta-se um crescimento de 32% no número de habitações.

Aliados ao cenário econômico, existem gargalos específicos ao mercado imobiliário e à modernização do setor. Distratos, funding para financiamentos imobiliários e o sistema tributário são os gargalos mais citados atualmente. Aperfeiçoamentos demandados para a otimização destes assuntos levam ao provimento habitacional em 2035. Neste cenário, a constatação é que o País pode vir a reduzir seu déficit habitacional.

Para a modernização do setor aponta-se a necessidade de investimento em tecnologia e industrialização dos processos. As contribuições da otimização são o aumento da produtividade, a redução do ciclo do empreendimento e a garantia de qualidade.

O cenário de referência permite estimar o comportamento do mercado imobiliário habitacional. As projeções apresentadas no gráfico “O mercado imobiliário em 2015 e 2035” são baseadas em premissas demográficas e socioeconômicas apresentando as transformações que o mercado habitacional tende a demonstrar considerando:

• Investimento habitacional.

• Materiais de construção.

• Mão de obra.

• Crédito imobiliário.

As expectativas do WB são de crescimento moderado para o PIB mundial nos próximos 3 (três) anos, como ilustrado no gráfico “Crescimento do PIB mundial 2007-2018”. O PIB global crescerá a uma média de 2,7% a.a, sendo de 4,2% a.a a participação das Economias Emergentes e em Desenvolvimento (EMDEs), já o Brasil retraiu 3,6% em 2016, e tende a leve recuperação a partir de 2017.

• Donald Trump: O resultado das eleições norte-americanas pegou muitos especialistas de surpresa e começou a surtir efeito com a posse do novo presidente, em janeiro de 2017. Dentre as medidas apresentadas em sua campanha se encontram maior protecionismo e expansão fiscal, as quais irão impactar diretamente as economias emergentes.

Mundo

Economias Desenvolvidas

Economias Emergentes e em Desenvolvimento

Brasil

Crescimento do PIB mundial 2007-2018 (%)

Fonte: The World Bank

10

8

6

4

2

0

-2

-42007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018


• Elevação dos juros pelo Federal Reserve System (Fed): Diante do contexto de atividade econômica mais forte e inflação mais elevada nos EUA, a perspectiva de alta dos fed funds se concretizou em meados de dezembro. As consequências para as economias emergentes seriam a fuga de capitais para os EUA, o fortalecimento do dólar em relação às demais moedas, a pressão para o aumento dos juros nos demais países para atração de investimentos e maior inflação devido à desvalorização cambial e alta dos juros.

• Commodities: Muitos países exportadores de commodities vêm enfrentando dificuldades no crescimento devido à queda nos preços observada nos últimos anos, com destaque para energia, que caiu mais de 50%. Entretanto, apesar do patamar baixo, as projeções do WB são de manutenção desses níveis para os próximos 3 (três) anos. Tal cenário apresenta desafios a esses países, que cresceram menos de 1% nos últimos 2 (dois) anos.

• Rebaixamento da nota de risco: Atualmente o Brasil perdeu o grau de investimento em todas as agências de classificação de risco (Moody’s, Standard & Poor’s e Fitch), o que aumenta a percepção de risco do País, bem como os juros cobrados do mesmo, reduzindo sua capacidade de tomar empréstimos, além de forçar alguns fundos a desinvestir no Brasil e investir em economias com melhor grau de investimento.

Em meio a este cenário econômico adverso, a indústria de construção civil não passa ilesa. Diversos países exportadores de commodities, como Brasil, Rússia e Venezuela, apresentaram retração no setor devido às dificuldades econômicas impostas pela recessão.

De acordo com estudo realizado pela Oxford Economics, líder mundial em projeções macroecônomicas e análise quantitativa, as estimativas de crescimento para o setor em 2021 são de 2,2% em países desenvolvidos, 4,7% em emergentes e 2,9% para o Brasil, sendo que, de acordo com as projeções, o Valor Adicionado Bruto da construção civil brasileira somente voltará a crescer a partir de 2019.

O Brasil é o quinto país mais populoso do mundo, porém representa apenas 3% do mercado mundial do total de US$ 3.705 bilhões, ocupando a sétima posição, sendo China, EUA e Japão os principais mercados do setor. Isso mostra que, apesar da queda recente devido à recessão, o País ainda apresenta um grande potencial de crescimento para o setor, caso as medidas corretas sejam implementadas e o País retome o crescimento.

Habitação no contexto atual Habitação no contexto atual

Crescimento por grupo de país (%) Participação no Valor Adicionado Bruto na construção mundial em 2015


Evolução dos preços de commodities

Agricultura

Energia

Metais

US$ nominal, index =100 em 2011

30

50

70

90

110

20122013

20142015

20112016

20172018


1990-2008 média

2003-2008 média

0

0

0

4

4

4

2

2

2

6

6

6

10

10

10

8

8

8

2012

2012

2012

2013

2013

2013

2014

2014

2014

2015

2015

2015

2011

2011

2011

2016

2016

2016


EMDEs

EMDEs

exportadores de commodities

Economias avançadas

0

4

2

6

10

8

20122013

20142015

20112016

EMDEs importadores de commodities

Fonte: Oxford Economics

Desempenho da construção civil no mundo

Fonte: Oxford Economics

Países com maior crescimento em 2015 (%)

Catar 17,8

Tailândia 16,3

Suécia 10,8

Vietnã 10,8

Egito 10,3

Eslováquia 9,4

Filipinas 8,9

Irlanda 8,8

Malásia 8,1

Holanda 8,0

Países com menor crescimento em 2015 (%)

Iraque (63,0)

Venezuela (18,2)

Ucrânia (12,4)

Grécia (10,1)

Brasil (7,7)

Rússia (7,2)

Uruguai (5,4)

Chipre (5,3)

Estônia (4,9)

França (3,8)

Crescimento da construção no mundo (%)

-

2,0

- 2,0

- 4,0

-6,0

-8,0

-10,0

6,0

4,0

8,0

2010-20142015

20162017

20182019

2020

2021-2025

Países desenvolvidos

Mercados emergentes

Brasil

China: 17%

EUA: 16%

Japão: 9%

Índia: 5%Reino Unido: 4%

Alemanha: 4%

Brasil: 3%

França: 3%Rússia: 3%

Itália: 2%Espanha: 2%

Outros: 32%

Participação no Valor Adicionado Bruto na construção mundial em 2015


Variação de crescimento do PIB (%)


Cenário atualEm 2008 a crise imobiliária dos Estados Unidos eclodiu devido ao excesso de empréstimos destinados a financiamentos de imóveis americanos sem a apresentação de garantias sólidas.Este cenário impactou negativamente a economia de todo o mundo.

No período pós-crise de 2008, o governo brasileiro apostou em políticas para estimular o mercado interno, como programas de desoneração, optando, por exemplo, pela redução do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI), desoneração na folha de pagamento, entre outras.

Uma das medidas expressivas tomadas pelo governo em 2009 foi a criação do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), com o intuito de reduzir o déficit habitacional e aumentar os investimentos no mercado imobiliário, mitigando os impactos da crise mundial. De acordo com o estudo Perenidade dos Programas Habitacionais, realizado pela Fundação Getulio Vargas (FGV) junto à Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), até o fim de 2015 o programa criou 4,157 milhões de moradias, movimentando R$ 287,8 bilhões, com impacto na geração de empregos e arrecadação de tributos.

A partir de 2014, o setor da construção civil, considerado um dos principais impulsionadores da economia brasileira, impactando e também está sendo impactado pela retração econômica do País, com queda generalizada do Produto Interno Bruto (PIB). Com a retirada de incentivos fiscais, se reduziram o ritmo de consumo e o poder de compra.

No triênio de 2013 a 2015, a taxa de crescimento do PIB passou de 3% para -3,8%. Para o setor da construção civil, a queda foi mais significativa, passando de 4,5% para -6,5%. Este recuo indica a recessão efetiva em que o Brasil entrou em 2015.

A recuperação do mercado imobiliário após crises econômicas está diretamente relacionada à melhora do contexto econômico, acarretando em queda de inflação, aumento de emprego, melhoria na confiança do consumidor, além de estar relacionado à adoção de medidas que favorecem a obtenção de financiamento pela população. As projeções apontam que a retomada ocorrerá gradativamente. Para 2017, o Banco Central indica a tendência de crescimento do PIB nacional de 0,8%. O PIB da construção reduzirá sua queda para 0,5%.

O crescimento do mercado habitacional brasileiro está assentado sobre quatro pilares: confiança do consumidor, desemprego, renda e inadimplência.

Fontes: CBIC, IBGE

• Desemprego: A taxa de desemprego atingiu 11,8% em 2016, maior nível registrado desde 2012.

• Renda: O rendimento médio real dos brasileiros teve em 2015 a primeira queda desde 2004, passando a ser R$ 2.265, com redução de 3,4% comparado a 2014.

Fontes: Pnad Contínua, IBGE

Taxa de desemprego

15

10

5

02012 20142013 2015

11,8

9

6,56,26,9

2016

• Crédito: As principais fontes de recursos direcionados ao crédito imobiliário (Caderneta de Poupança e Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS) apresentaram queda em suas captações líquidas a partir de 2015, conforme dados da Abecip e do FGTS em 2017. Essa queda de recursos está relacionada diretamente a inflação, desemprego e redução do rendimento das famílias. Tal queda na captação de recursos em meio a um cenário de desaceleração do setor pode não impactar no curto prazo, porém coloca em questão a capacidade do sistema de atender à demanda por crédito no médio e longo prazo conforme a economia volte a aquecer.

• Índice de Confiança do Consumidor (ICC): A Fundação Getulio Vargas (FGV) apresentou o ICC em 73,3 pontos em dezembro de 2016, o menor desde junho de 2016. Este índice sinaliza consumidores muito cautelosos para aquisições no início de 2017.

A recessão do País resulta em duas implicações, considerando os quatro pilares apresentados:

1 O aumento do desemprego e a queda da renda fazem com que parte da população não tenha capacidade para arcar com os compromissos financeiros, aumentando a inadimplência e postergando novos investimentos.

2 A confiança prejudicada se traduz na diminuição do consumo dos brasileiros, reduzindo as compras e demandando menos crédito.

Estas implicações levam à redução na comercialização dos imóveis, acarretando redução de novos lançamentos pelas incorporadoras.

Brasil Construção civil

O Banco de Compensações Internacionais (BIS) realiza uma análise da valorização imobiliária em 58 países, com dados coletados nos bancos centrais nacionais. O Brasil apresentou aumento significativo dos preços dos imóveis entre 2007 e início de 2011, com variação acima de 20% na valorização anual.

A expansão da valorização imobiliária superou mercados aquecidos, como Hong Kong e Singapura, e demais países emergentes, como México, África do Sul e Chile.

A partir de 2012 o ritmo de valorização desacelerou para próximo de 12% e 10% em 2013. Com a redução de fôlego do mercado em 2014 e retração em 2015.

Acompanhando a valorização dos imóveis, o percentual de participação do crédito habitacional no PIB brasileiro passou a aumentar em 2008, alcançando em novembro de 2015 a marca de 9%, conforme gráfico “Relação crédito imobiliário/PIB (%)”. O aumento foi significativo, entretanto, comparado a países desenvolvidos e aos principais países emergentes (África do Sul, China, Chile e México, por exemplo), a participação do crédito no PIB do Brasil se manteve menor que o valor médio da participação desses países.

(15)

(10)

(5)

0

5

10

15

20

25

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Brasil Construção Civil

43%Participação do

mercado imobiliário no PIB da construção civil

Fonte: PAIC

43%Participação do mercado

imobiliário no PIB da construção civil.

Fonte: PAIC



Os imóveis no Brasil se valorizaram de forma expressiva até um pico em 2009/2010, quando a taxa de crescimento passou a decrescer ao ponto de mudar de sinal no começo de 2015 pela instabilidade macroeconômica e política do País.

A perspectiva de crescimento do crédito é favorecida por meio dos sinais de melhora do mercado, com desaceleração da inflação e queda da taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação e Custódia).

Países como México, África do Sul e Chile alavancam muito mais crédito que o Brasil, em torno de 20% a maior. Comparada a países desenvolvidos, como França e Canadá, a relação do Brasil está muito distante, indicando que o mercado de crédito brasileiro tem muito espaço para se desenvolver e crescer.

Países que possuem percentuais maiores de participação do crédito imobiliário no PIB apresentam legislação bem definida tanto para credores quanto para financiadores, sistema de informação de crédito, menos burocracia para registro de propriedade e estabilidade econômica.

O crescimento do crédito é fundamental para o combate ao passivo habitacional existente e atendimento à demanda do crescimento populacional.

Fonte: Banco de Compensações Internacionais

(*) Valorização real em moeda corrente.


Fonte: Banco de Compensações Internacionais Fonte: Banco de Compensações Internacionais

Crédito imobiliárioCom o avanço da demanda habitacional e a necessidade de maiores investimentos no setor da construção, foi criado em 1964 o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), por meio da Lei nº 4.380. Este sistema tem o propósito de facilitar a aquisição da casa própria e utiliza como funding a Caderneta de Poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Para aprimoramento do sistema de financiamento habitacional e segurança jurídica, foi criado em 20 de novembro de 1997 o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), por meio da Lei nº 9.514. Esta legislação rege os financiamentos imobiliários, nos quais as regras do SFH não são aplicáveis. Regulamenta e fixa regras para a criação das companhias securitizadoras de crédito imobiliário, instituição do Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e introdução na legislação brasileira da alienação fiduciária de imóveis.

A principal fonte de recurso para o SFI é a emissão de título de crédito imobiliário, como o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), conforme informações da história do crédito imobiliário – Origem do SFH e SFI, disponível no site da Abecip em 2017.

Em 2 de agosto de 2004, com a Lei nº 10.931, foi implementado o conceito do patrimônio de afetação para assegurar a adquirentes de imóveis os direitos nos casos de incorporadoras que venham a decretar falência ou insolvência civil.

Atualmente, medidas políticas e econômicas apresentam riscos às medidas de funding do SFH, como a liberação do saque de contas inativas do FGTS. Esta é a segunda modalidade mais importante de recurso para o mercado imobiliário, e a consequência para o setor imobiliário não será imediata, devido ao patrimônio do fundo. Entretanto, a longo prazo é possível que faltem recursos.

No primeiro semestre de 2016, a carteira de crédito imobiliário da Caixa Econômica Federal apresentou saldo de R$ 393,7 bilhões, com 51% de participação de recursos da poupança (R$ 201,5 bilhões), 47% do FGTS (R$ 185 bilhões) e 2% de outras fontes (7,3 bilhões).

Com participação acima de 67% do mercado de crédito imobiliário brasileiro (Fonte: VP Habitação Agosto 2016 – Caixa e Abrainc), os dados da Caixa indicam a importância dos recursos de poupança e FGTS para financiamento da casa própria e demonstram a necessidade de avaliar e desenvolver outras formas de captação de recursos para o crédito.

Fonte: Abecip

Taxa anual de Valorização Imobiliária* (%)

-25,0

-15,0

-5,0

5,0

15,0

25,0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Brasil

Taxa anual de Valorização Imobiliária *(%)


(*) Valorização real em moeda corrente.

Taxa média anual de valorização imobiliária 2006-2015 = 8,4%

-25,0

-20,0

-15,0

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Chile

-25,0

-20,0

-15,0

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

África do Sul

-25,0

-20,0

-15,0

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

México

Dentre as medidas adotadas pelos países que apresentam maior relação entre crédito imobiliário e PIB, se destacam: juros baixos, dedução no imposto de renda, da despesa financeira com financiamento imobiliário e benefícios fiscais para a aquisição de imóveis por estrangeiros.

75,0%

67,6%

64,5%

59,2%

55,4%

43,4%

42,4%

22,5%

22,2%

18,7%

16,5%

9,8%

9,0%

7,0%

3,5%

0,6%

Reino Unido 2014

EUA 2014

Canadá 2014

Portugal 2014

Espanha 2014

França 2014

Alemanha 2014

África do Sul 2014

Itália 2014

Chile 2013

China 2013

México 2013

Brasil 2014

Índia 2011

Rússia 2014

Argentina 2013

Crédito imobiliário/PIB (%)

Relação crédito imobiliário/PIB (%), 2013/2014 Evolução do crédito imobiliário/PIB (%) no Brasil

0,0%2,0%4,0%6,0%8,0%

10,0%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Brasil

Crédito Imobiliário / PIB (%) Variação Crédito imobiliário/PIB (%) Variação

O mercado brasileiro de crédito imobiliário possui amplo espaço para se desenvolver.



Necessidades atuais do setorÉ fundamental para o entendimento do cenário e da projeção do mercado imobiliário brasileiro a análise de fatores demográficos e do passivo habitacional. As necessidades habitacionais são determinadas por meio das demandas atuais e das demandas futuras, por meio do crescimento demográfico e das dinâmicas socioeconômicas que conduzem à formação das famílias.

Dos elementos que determinam as necessidades habitacionais, os principais são:

• Crescimento populacional: Necessidade de novas moradias para atender as famílias que virão a se formar em função do crescimento populacional.

• Déficit habitacional: Quantidade de domicílios necessários para suprir e atender o passivo habitacional da população.

• Reposição das moradias: Reposição dos domicílios depreciados do estoque de capital habitacional.

20 10 0 10 20

0-4

10-14

20-24

30-34

40-44

50-54

60-64

70-74

80-84

90+ 2015

2035

Pirâmide etária – Brasil

Número de unidades domiciliares (milhões)

Fonte: IBGE

Em milhões

Cenário demográficoEm 1991, começou uma transição demográfica no Brasil, iniciando um equilíbrio entre a quantidade de pessoas jovens e adultas. Os censos realizados após o ano de 1991 e a projeção da população, realizada pelo IBGE, reafirmam a tendência de equilíbrio e envelhecimento da população. Os principais motivos para este equilíbrio foram a redução da taxa de natalidade e o aumento da expectativa de vida.

Nos últimos 15 anos (de 2000 a 2015), as projeções de crescimento da população brasileira realizada pelo IBGE indicaram que a taxa média de crescimento da população brasileira foi de 1,18%, passando de 173,4 para 204,14 milhões de habitantes. Em 2035, estima-se que a população brasileira será de 226,4 milhões. Os estudos da Oxford Economics em 2016 indicaram que população urbana aumentou de 81,2% para 85,7% no mesmo período.

Com a mudança na estrutura etária (conforme gráfico “Pirâmide etária - Brasil”), o País vive ainda o chamado “bônus demográfico ou janela de oportunidade demográfica”. Segundo Bloom (2014, apud UNFPA 2014, p.14)*, quando a população potencialmente ativa (de 15 a 65 anos) é maior que a população de dependentes (crianças e idosos). Este fenômeno apresenta o predomínio de pessoas que produzem mais que consomem, aumentando o número de recursos disponíveis por indivíduos. Estima-se que até o fim de 2020 o Brasil apresente bônus positivo com viés de desaceleração, sendo que a partir de 2030 observa-se uma reversão da curva. Assim ainda há um período de tempo para aproveitamento do aumento de renda da população com maior participação da população economicamente ativa.

Projeções demográficas até 2035, produzidas pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), indicam que a população brasileira deverá crescer 9,7% comparado à população de 2015. Adicionalmente, a população urbana está prevista em 91,8% do total. Este aumento demográfico impacta diretamente a demanda habitacional do País.

A pirâmide etária para 2035 apresenta uma situação de estreitamento da base, de acordo com a redução da taxa de natalidade, e a área mediana torna-se mais larga, com a população adulta se tornando mais numerosa. Verifica-se também o aumento da população idosa, conforme maior expectativa de vida.

Projeção do crescimento populacional Projeção da população urbana

Fonte: Oxford Economics Fonte: Oxford Economics

0,00,20,40,60,81,01,21,41,61,82,0

1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 20350,0

10,020,030,040,050,060,070,080,090,0

100,0

1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035

% ao ano

0,3% 91,8%

% ao ano

2015* 2035* Δ

68,2 90,5 24,6%

Perfil das unidades domiciliaresA unidade domiciliar é caracterizada por ser uma “unidade social formada por pessoas que podem ou não estar casadas ou ter relações de parentesco, embora desempenhe muitas funções de família”, com base na definição do IBGE. A análise realizada com base nas unidades domiciliares inclui unidades unipessoais e grupos de pessoas sem parentesco e que residam na mesma moradia.

Até 2035 o número de unidades domiciliares aumentará em 22,3 milhões se comparado a 2015, totalizando 90,5 milhões, conforme prognósticos da EY, com base nos dados do IBGE.

Com relação à distribuição da renda, estão previstos uma redução do número de unidades domiciliares para pessoas na faixa de renda até R$ 5.500 e o crescimento de domicílios para pessoas com maior poder aquisitivo.

*Em mil domicílios

* Fonte: Bloom, D. E. et al. 2014. In: UNFPA, 2014 – Situação da população mundial 2014. http://unfpa.org.br/Arquivos/swop2014.pdf/, p.14, acessado em janeiro de 2017.



Distribuição da projeção do número de unidades domiciliares por faixa de renda

Inclusos no estoque de capital habitacional estão os imóveis novos disponíveis para comercialização, conceito chamado de oferta. Em 2015 o mercado imobiliário apresentou uma oferta elevada devido à conjuntura político-econômica do País. Nos últimos anos ocorreram uma redução nos lançamentos pelas incorporadoras e uma queda no número de vendas, gerando um ajuste na oferta.

Para explicitar o cenário da oferta de imóveis, utilizaremos o mercado da cidade de São Paulo como exemplo. O indicador Vendas sobre Oferta (VSO) apresenta o percentual de imóveis comercializados em relação à oferta. Em 2015 o VSO foi de 5,7%, menor valor registrado desde 2004, e abaixo da média de 13,2% (Fonte: Secovi São Paulo).

Os imóveis não comercializados passam a ser despesas para as incorporadoras, com custos de manutenção, segurança, condomínio, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), entre outros, além de afetar diretamente a liquidez e o fluxo de caixa das companhias.

Para aquecer as vendas, as incorporadoras apresentam alternativas para reduzir os imóveis disponíveis para comercialização, como campanhas de marketing diferenciadas para atrair o consumidor e campanhas promocionais como “feirões” oferecendo grandes descontos.

Passivo habitacionalAliado ao crescimento demográfico, o déficit habitacional é outro principal fator para o aumento da demanda de domicílios.

Com a extinção do Banco Nacional da Habitação (BNH), em 1986, o tema habitação social no Brasil passou a figurar de maneira pouco intensa na agenda das políticas sociais, levando ao agravamento dos problemas habitacionais. O assunto voltou com mais vigor às pautas públicas com o lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida no ano de 2009.

Conforme dados da Fundação João Pinheiro, em 2014 o déficit habitacional brasileiro estava na marca dos 6 milhões de unidades, representando em termos relativos o percentual de 9% para o Brasil.

Este passivo habitacional pode ser apresentado por meio de quatro dimensões:

• Habitação precária: Habitações precárias e improvisadas.

• Coabitação: Habitações com mais de uma família residente.

• Ônus excessivo de aluguel*: Quantidade de famílias com renda familiar de até três salários mínimos e que comprometam até 30% de sua renda com aluguel.

• Adensamento excessivo: Domicílios com número médio de moradores por dormitório superior a três.

O passivo de 2014 (6.068 mil – 9%) comparado ao de 2010 (6.940 mil – 12,1%), data do último censo do IBGE, apresenta uma redução de 3,1%. A variação mais expressiva foi verificada na Região Norte, passando de 20,6% para 12,8%, com redução de 7,8%.

Pode-se citar a política habitacional de interesse social do governo, como o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), para a redução do passivo habitacional, apresentando subsídios e facilitando o acesso da população na aquisição da casa própria.

Em 2014, o principal componente do déficit habitacional foi o ônus excessivo de aluguel (48,2%), sendo sua maior concentração na Região Sudeste. É considerado um indicador que apresenta a dificuldade do mercado imobiliário de se ajustar ao perfil da demanda.

Além do déficit habitacional, estimativas do IBGE demonstram que existem mais de 11 milhões de domicílios em todo o Brasil com precariedade quanto à infraestrutura (falta de água, energia, coleta de esgoto, entre outros).

Este fenômeno apresenta grande concentração nas principais metrópoles do país – 59,3% da população residente em aglomerados subnormais está concentrada nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro, Belém, Salvador e Recife.

Os dados de déficit habitacional indicam que programas relacionados a financiamento e subsídios, como PMCMV, apresentam um espaço que necessita continuamente ser explorado, dado o passivo habitacional ainda existente no País.

Fonte: Secovi São Paulo

Vendas sobre Oferta – Cidade de São Paulo

5,7%

13,2%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

VSO Média

O relatório Brasil Sustentável, elaborado em 2008, parceria da EY com a Fundação Getulio Vargas, indica que a partir de 2017 o crescimento das unidades domiciliares será mais acentuado nas classes de renda acima de R$ 5.501. Esta alteração de público-alvo indica que os mecanismos de mercado e as condições de crédito passam a ser muito importantes para o mercado habitacional.

A projeção de crescimento de domicílio por renda para o ano de 2035 mantém a tendência indicada no relatório Brasil Sustentável, elaborado no ano de 2008.

Reposição das moradiasÀ medida que os imóveis são utilizados, as características originais são reduzidas, ocorrendo desgaste até atingir parcialmente a conservação desses imóveis, gerando investimento na melhoria, portanto uma demanda relacionada ao volume e à idade do estoque de capital habitacional. Na medição deste período em anos é considerada a vida útil do imóvel.

Estudo apresentado no relatório Brasil Sustentável, publicado em 2008 pela EY, estima que a idade média dos imóveis brasileiros é de 35 anos. Considerando a vida útil mínima de 50 anos estabelecida na norma ABNT NBR 15.575 “Edificações Habitacionais – Desempenho”, de 2013, a taxa de depreciação é de 2% ao ano.

O valor do estoque de capital habitacional é determinado com base no fluxo de investimentos acumulado, sendo em 2015 de aproximadamente R$ 2,7 trilhões. O investimento necessário para repor a depreciação em 2015 foi de R$ 55 bilhões.

Considerando o cenário do mercado imobiliário em 2035, o valor do estoque de capital habitacional passa a ser de R$ 6,5 trilhões, e a depreciação passa a ser de R$ 131 bilhões.

Desde julho de 2013 a NBR 15.575 está em vigor, estabelecendo níveis de desempenho mínimo de eficiência das edificações em diversos critérios relacionados a segurança, habitabilidade e sustentabilidade.

Esta norma é considerada um importante instrumento para o alcance da vida útil dos imóveis, indicando o investimento em recursos na construção e o dispêndio de menos recursos na operação e na manutenção. A aplicação destes conceitos impacta diretamente na demanda de reposição de moradias.

Fonte: EY

Estoque de capital habitacional e depreciação, em R$ bilhões

Capital habitacional Depreciação

*A metodologia de apuração do passivo habitacional aplicada pela Fundação João Pinheiro passou a considerar o ônus excessivo de aluguel uma parcela do déficit habitacional a partir do ano 2000. As variáveis utilizadas para definir se o imóvel pode ser classificado nesta categoria são: domicílio urbano, domicílio alugado, valor nominal do aluguel e rendimento domiciliar nominal.

2.734

4.221

6.533

55

84

131

2015 2025 2035

Capital Habitacional Depreciação

0

5

10

15

20

25

Até R$ 1.500 De R$ 1.501 aR$ 3.000

De R$ 3.001 aR 5.500

De R$ 5.501 aR$ 9.000

De R$ 9.001 aR$ 20.000

De R$ 20.001 aR$ 30.000

Mais de R$30.001

Milh

ões

2015 2035 Fonte: Oxford Economics

R$ R$ 30.001


14%

32%48%

6%

6,068milhões

Habitação no contexto atual

Evolução do Déficit relativo por região

Déficit habitacional por região – 2014

Projeção Déficit habitacional de 2007 a 2035 (em % relativo)

Em mil moradias

Distribuição do déficit habitacional absoluto por região do Brasil

% relativo por região

Fontes: Fundação João Pinheiro/IBGE

Fonte: EY

Brasil

2010 2012

20,6% 12,8%

2010 2012

10,6% 8,3%

2010 2012

12,9% 9%

2010 2012

8,7% 6,3%

2010 2012

14,1% 10,8%

Mapa dos negócios habitacionais

Mapa de ocupação nacionalA instabilidade econômica, o risco de desemprego, a inflação e a alta dos juros são fatores que influenciam diretamente na aquisição do imóvel e no atendimento da necessidade habitacional.

A necessidade habitacional é determinada pela quantidade de unidades domiciliares provenientes de crescimento populacional, déficit habitacional e depreciação. Ela passa a ser uma demanda habitacional quando há condições econômicas propícias (renda da unidade domiciliar, aquisição de financiamento e políticas públicas) para que seja estabelecida uma relação comercial. As famílias sempre encontrarão uma alternativa de moradia que supra suas necessidades, podendo ou não aumentar o déficit habitacional por meio de coabitação, ônus excessivo de aluguel, domicílios

2015

3,0

68,2

204,1

2,7

80,9

218,3

2025

2,5

90,5

226,4

2035

População e investimento habitacional

inadequados (Brasil Sustentável – Potencialidades do mercado habitacional, 2008).

Apesar do cenário atual, a retomada do crescimento econômico projetada para 2017 leva à recuperação do mercado imobiliário. Para o ano de 2035, o país deve investir e encontrar alternativas para suprir as necessidades habitacionais provenientes do crescimento populacional e o surgimento de novas unidades domiciliares, com alta mobilidade social.

O cenário projetado considera o aumento da população em 9,7%, passando a 226,4 milhões em 2035. No mesmo ano, o número de domicílios passará a ser de 90,5 milhões, com 22,4 milhões de novas moradias.

A quantidade de pessoas por unidade domiciliar tem projeção de redução, até atingir 2,5 pessoas em 2035.

Pessoas por domicílio

Domicílios(milhões)

População(milhões)

Fonte: Elaborado por EY, com base nos dados do IBGE

Fonte: Elaborado por EY, com base nos dados do IBGE

1 O investimento habitacional contempla os dados de lançamentos em valor geral de vendas e o valor de depreciação do capital habitacional.

Período Novos domicílios (mil)

Investimento habitacional1 (R$ bilhões)

Investimento habitacional anual médio (% do PIB)

2015-2025 12,7 1.487 1,7%2025-2035 9,6 2.312 1,5%

10%

31%

40%

8%

11%

Habitação precária - Habitações precárias e improvisadas.

Adensamento excessivo - Domicílios com número médio de moradores por dormitório superior a três.

Ônus excessivo de aluguel - Quantidade de famílias com renda familiar de até três salários mínimos e que comprometam até 30% de sua renda com aluguel.

Coabitação familiar - Habitações com mais de uma família residente.

Norte Nordeste Sudeste Sul Centro-Oeste

Conclusão:

Políticas habitacionais de interesse social do governo, como o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), levam à redução do passivo habitacional por meio de subsídios que facilitem a aquisição da casa própria.

Aumento de 22,3 milhões de Unidades Domiciliares (32%)

2010 2014

12,1%

9%

3,1%

2035

8,6%

0,4%

24%

44%

25%

7%

Norte

632mil

26%

34%

35%

4%Nordeste

1,9milhões

4%

27%

61%

8%

Sudeste

2,425milhões

11%

31%54%

4%

Sul

645mil

7%

27%

60%

6%

Centro-oeste

464mil

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

10,0%

11,0%

12,0%

13,0%

Pre

visã

o de

rev

ersã

o do

Déf

icit

Hab

itac

iona

l

A redução do déficit habitacional pode ser potencializada com a mitigação e/ou resolução dos gargalos do mercado imobiliário, podendo alcançar aproximadamente 5% em 2035.

2010 2013 2035


Mapa dos negócios habitacionais

A redução também será observada no passivo habitacional. Os investimentos em habitação têm potencial para reduzir o déficit relativo de 9% em 2013 para 8,6% em 2035, conforme projeções realizadas pela EY.

Esse potencial de redução do déficit pode ser aumentado considerando que os gargalos do mercado imobiliário, a ser detalhados no próximo capítulo, sejam resolvidos ou grandemente minimizados, com o déficit habitacional podendo alcançar aproximadamente 5% em 2035.

Para atendimento da demanda habitacional, condicionada por crescimento populacional, déficit habitacional e reposição de moradias, foram analisados os dados de unidades habitacionais entregues entre os anos de 2011 e 2015. No ano de 2015 ocorreu uma inversão da curva, com redução de unidades entregues. Os números apresentados incluem os dados do Programa Minha Casa Minha Vida (Faixas 1-1,5; 2-3).

Gargalos do mercado

A conjuntura político-econômica leva o mercado imobiliário brasileiro a analisar a cadeia do negócio para manter sua sustentabilidade. Em busca de eficiência no setor são analisados os principais gargalos de mercado e apresentadas oportunidades de mercado para a sua otimização.

DistratoAspectos como o cenário econômico do País, a jurisprudência e o cancelamento das vendas - também conhecido como distrato -, são considerados os principais desafios para o setor imobiliário. O distrato é caracterizado pela rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda e devolução dos imóveis adquiridos pelos clientes às incorporadoras. O indicador Abrainc-Fipe apresenta os distratos como proporção das vendas por safra de lançamentos desde 2014. A taxa mais elevada na série histórica foi observada no primeiro trimestre do ano de 2014, com 22,2%. Ressalta-se que o indicador considera os imóveis residenciais e comerciais, e dados provenientes de 14 empresas.

A legislação brasileira não apresenta uma regulamentação específica para a devolução de imóveis. Entretanto, algumas medidas já estão sendo tomadas para fixar regras para o processo:

• O Projeto de Lei (PL) 774, em trâmite no Senado Federal desde dezembro de 2015, tem como objetivo acrescentar um artigo que estabeleça montantes e prazos para a restituição dos valores referentes aos distratos. As críticas levantadas para o PL são referentes ao artigo que estabelece as penas para os distratos realizados pelo consumidor, sem prever medidas para quando o distrato foi realizado pelas incorporadoras.

• Em abril de 2016 foi assinado no Rio de Janeiro o Pacto Global para Aperfeiçoamento das Relações Negociais entre Incorporadores e Consumidores com o objetivo de estabelecer critérios de reembolso dos valores contratados no momento do distrato. No entanto, o pacto não possui força de lei e foi realizado como um norteador das decisões jurídicas. O pacto foi suspenso para negociação junto aos órgãos de defesa do consumidor e até o momento não foi concluído.

Além da legislação, o mercado enxerga a possibilidade da antecipação do financiamento na planta como forma de redução da quantidade de distratos. Esta modalidade já existente é aplicada para a comercialização dos imóveis do segmento econômico. A ideia é trazer para as demais faixas de renda da população.

Fonte: EY

Distribuição do VGV lançado por região até 2035

72,2%

0,6%

9,8%

6,0%

8,3%

Valor total das unidades entregues no período de 2015 a 2035

3,9 trilhões

16,1%

51,9%

19,5%

8,5%

4%

Unidades entregues (mil) e VGV (R$ bilhões)

Fonte: EYPara levantamento dos dados históricos de 2011 a 2016 foram utilizadas bases de dados da Fipe (Mercado + MCMV faixa 2 e 3), Ministério das Cidades (faixa 1), CBIC e extrapolações utilizadas pela EY.

A metodologia utilizada para calcular a projeção de unidades entregues no ano de 2035 foi baseada em estatística de regressão, considerando as premissas:

• Produto Interno Bruto (PIB) real – Refere-se ao PIB calculado a preços constantes e sem efeito da inflação;

• Habitações entregues – Considerado os dados históricos da base de dados da FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) e Ministério das Cidades;

• Déficit relativo – Carência de unidades domiciliares em relação ao número total, considerando o valor referente a dois anos antes devido ao ciclo de vida imobiliário;

• Índice de inflação imobiliária – Índice de inflação imobiliária projetado pela Oxford Economics, considerado valor constante do ano de 2015.

A projeção indica o montante de 971.000 unidades habitacionais a ser entregues no ano de 2035. Esse número representa aproximadamente R$ 273 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) no mesmo ano.

(em R$ de 2017)

476 546 636 730 514 490

785 905 971

104 112 132 134 89 72 104

194 273

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2025 2035

Unidades EntreguesVGV (em R$ de 2017)

Unidades entregues VGV (em R$ de 2017)

Fonte: ABRAINC-FIPE

Contexto atual (Março/17)

Total Alto e Médio Padrão MCMV

Proporção de Distrato (%)

Total Alto e Médio Padrão MCMV

32,5%

45,8%

18,2%


DistratoDirecionadores• Tratamento da ‘promessa’ como ‘opção’ (não exercida

ao sabor de uma expectativa frustrada de valorização) e não como compromisso firme de compra.

• Excesso de proteção ao distratante, desbalanceando o sistema.

• Queda da capacidade de compra (menos renda e crédito) do adquirente.

Impactos• Estagnação do mercado (congelamento de novos

lançamentos até recolocação de unidades distratadas).

• Elevação do risco, prejudicando (pela quebra do fluxo de caixa dos empreendimentos) os próprios adquirentes adimplentes.

• Perda de eficiência no sistema (compradores, incorporadores e financiadores) com aumento de custo para todos.

Oportunidades de otimização

• FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NO ATO DA VENDA (repasse na planta), incluindo um processo mais sofisticado de análise de crédito implicando:

• Maior solidez e previsibilidade para o sistema como um todo;

• Redução do nível de distrato pela maior proximidade entre venda e financiamento pelo comprador

• REFORÇO DA APLICAÇÃO DA LEI Nº 4.591/64, aumentando da segurança jurídica na relação entre incorporadores e compradores.

• Maior conscientização da população em geral, incluindo o Judiciário, sobre o modelo da indústria de incorporação.

O gráfico “Proporção distratada das vendas por safra de lançamentos (%)” considera o ciclo de vida de um empreendimento imobiliário (de 3 a 5 anos). No primeiro trimestre de 2014 apresenta o maior número de unidades distratadas do total de unidades adquiridas. Os valores tendem a aumentar quando se aproxima da conclusão do empreendimento, no momento do repasse do cliente ao sistema bancário para formalização do financiamento.

Crédito imobiliárioO crédito imobiliário é uma ferramenta fundamental para fomentar a produção habitacional em um país. No Brasil, os modelos de financiamento atendem tanto a produção (incorporadoras e construtoras) quanto as pessoas físicas para ter acesso à moradia, por meio de diversas alternativas de recursos para a distribuição do crédito.

Conforme citado anteriormente, as modalidades de financiamento vêm sendo aprimoradas em busca de segurança jurídica para todas as partes envolvidas. No contexto atual, as principais formas de funding imobiliário são a poupança por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

A conjuntura político-econômica do País influi diretamente na captação de recursos. O cenário atual do funding como se apresenta:

1 Principais alternativas de funding: Caderneta de Poupança e FGTS.

2 Arrecadações secundárias com novas oportunidades: Letras de Crédito Imobiliário e Securitização.

3 Nova forma de funding: Letras Imobiliárias Garantidas.

Gargalos do mercadoGargalos do mercado

1. Principais fundings (arrecadações)

1.1 Caderneta de Poupança (SBPE)O aumento de juros e o desemprego impactaram diretamente no saldo da Caderneta, que apresentou uma perda líquida projetada de R$ 92 bilhões de reais entre 2015 e 2016 (RC Consultores), por meio dos saques dos recursos da poupança.

O gráfico “Variação do saldo de poupança x financiamentos realizados” mostra uma recuperação no saldo da poupança de 2015 a 2016, passando a R$ 6,7 bilhões. A redução do valor de financiamentos liberados foi de 54% entre 2015 e 2016, o que mostra a queda por demanda de crédito imobiliário.

Os financiamentos imobiliários são ativos de médio e longo prazo que possuem um fluxo de amortização maior, que, aliados à fraca captação líquida da poupança, podem impactar em sua capacidade de atender à demanda futura por crédito, que nas projeções para 2035 se mostra crescente.

Com isso há a necessidade de estimular o uso da Caderneta de Poupança para retomar sua atratividade, por meio de:

• Redução de juros.

• Educação financeira para prover a aplicação do conhecimento financeiro e bancário – O relatório de inclusão financeira (RIF) emitido pelo Banco Central do Brasil indica que em 2014, 72% da população possuía contas ativas no sistema bancário, sendo que deste montante 37,3% aplicavam a reserva financeira na conta poupança.

1.2 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)As alterações conjunturais macroeconômicas também influenciam diretamente na arrecadação e no saque do FGTS. Este fundo é recolhido mensalmente do salário dos empregados. O aumento do desemprego influi diretamente em sua arrecadação.

Em dezembro de 2016, o governo editou a Medida Provisória 763, que autoriza o saque integral das contas inativas para estímulo da economia. De acordo com um mapeamento da Caixa Econômica Federal, existem 18 milhões de contas com contrato de trabalho encerrado até dezembro de 2015, totalizando 41,4 bilhões de reais. Assim, o saque destes valores pode comprometer a capacidade dos financiamentos destinados ao mercado imobiliário por meio do FGTS.

O histórico de “funding FGTS x saques” demonstra a redução de 5% na arrecadação entre 2015 e 2016, alternando a curva de aumento vista desde 2010. A variação dos saques não foi significativa no mesmo período. É preciso lembrar que neste período a MP 763 não estava ativa, o que gera um risco de os saques passarem a ser maiores que a arrecadação a partir de 2017.

Variação do saldo de poupança x financiamentos realizados (R$ bilhões)

Fonte: EY

Elaboração com base em dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Variação de saldo da poupança

Financiamentos realizados

Arrecadação FGTS x saques (R$ bilhões)

Fonte: EY

Elaboração com base em dados do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)

Arrecadação FGTS Saque FGTS

Proporção distratada das vendas por safra de lançamentos (%)

4631

58

78

56

-13

7

56

80 83

109 113

76

41

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

6272

8394

105114 107

5058

6576

8699 99

2010 2011 2012 2013 2014 2015 201622%

15%

16%

12%

6%

9%7%

6%

8%

3%2%

1%

Notas: Foram considerados dados de 14 empresas, incluindo imóveis residenciais e comerciais.(*) O resultado do trimestre 4T2016 considera apenas dados até novembro de 2016.

Fonte: ABRAINC-FIPEFonte: Abrainc-Fipe


Gargalos do mercadoGargalos do mercado

Valor de estoque LCI

Fonte: Cetip

Bilh

ões

Para estimular o mercado e garantir que haja crédito para a projeção de lançamentos indicada para 2035, algumas medidas podem ser tomadas para alavancar as fontes de funding das empresas do setor, quais sejam:

• Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

• Securitização.

• Letras Imobiliárias Garantidas (LIG).

2. Arrecadações secundárias

2.1 Letras de Crédito Imobiliário (LCI)É um dos principais títulos emitidos pelas instituições financeiras e bastante difundido no mercado. O grande diferencial das LCI, comparado por exemplo ao Certificado de Depósito Bancário (CDB) e ao Tesouro Direto, é a isenção do Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas, que faz com que o título seja mais atrativo. Por outro lado, existe geralmente um prazo mínimo de manutenção do papel. Alterações nas características do título, principalmente em sua tributação, podem torná-lo menos ou mais atrativo. O estoque de LCI alcançou R$ 183,2 bilhões em 2016, evoluindo desde 2010, e apresentando um cenário mais estável entre os anos de 2015 e 2016.

A LCI apresenta-se uma alternativa de financiamento do setor, uma vez que os empréstimos ao setor imobiliário a ela vinculados são realizados com um spread menor, dada a possibilidade de o banco emitir a LCI com uma rentabilidade menor em virtude da isenção tributária.

2.2 SecuritizaçãoOs Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são títulos emitidos por companhias securitizadoras com lastro em créditos do setor imobiliário. Assim, apresentam-se como uma alternativa de funding para as empresas do setor.

O CRI é livre de tributação de IR e Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), podendo sua remuneração ser pré ou pós-fixada. Desta forma, o título apresenta-se como uma forma mais barata de captação para as empresas do setor, uma vez que a isenção tributária reduz a remuneração exigida pelo investidor.

Da mesma forma que a LCI, a alteração nas isenções tributárias tornaria o papel menos atrativo e aumentaria a rentabilidade e, consequentemente, o custo de captação do setor.

De 2015 para 2016 ocorreu uma redução de 11% no volume de CRI emitido, passando de R$ 9,9 bi para R$ 8,8 bi.

A modalidade de financiamento direto aos clientes pelas incorporadoras pode alavancar este tipo de funding.Entretanto, para este tipo de operação as companhias necessitam ter uma sólida estrutura de capital devido à necessidade de reserva de capital para concessão de crédito e provisão para inadimplência e contingências.

-

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14 jan-15 jan-16

Volume (R$ bilhões) x número de operações - CRI

Fonte: Cetip

3. Novas formas de funding

3.1 Letras Imobiliárias Garantidas (LIG)Com base na iniciativa dos bancos para aumentar a forma de captação de recursos e diminuir o risco dos investidores do título de crédito, em 2015 foi criada a LIG, por meio da Lei nº 13.907. Entretanto, a modalidade ainda não foi regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional e pela Comissão de Valores Mobiliários. As bases utilizadas estão fundamentadas nos Covered Bonds, muito utilizados no mercado europeu e já considerados um instrumento básico de retomada de crescimento econômico por meio da expansão de crédito para o setor imobiliário.

A LIG é considerada um título que apresenta um risco menor ao investidor devido à sua complexidade. Seu atrativo está na dupla garantia de investimento: do ativo da instituição financeira emissora e, em caso de insolvência, dos ativos provenientes do lastro da carteira de garantia, que são legalmente blindados para pagamento prioritário dos investidores antes dos demais credores da instituição (Seae – Secretaria de Acompanhamento Econômico, Letra Imobiliária Garantida, 2015).

Devido ao diferencial da forma de funding e ao contexto econômico, se vê a urgência da regulamentação para inserção da LIG no mercado.

Principais fundings A ser alavancados Novas oportunidades

SBPE

LCI

Securitização

FGTS

LIG

Funding imobiliário

7,8 13,4 10,4 15,9 16,2 9,9 8,8

133

181

126145 154 147

94

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Volume de CRI Número de Operações de CRINúmero de operações de CRI Volume de CRI


4. Aspectos tributáriosUm fator de grande impacto na cadeia de valor do setor é a carga tributária a ele imposta: com alíquotas relativamente altas no País. O setor vem apresentando alguns avanços nos últimos anos, mas ainda possui questões polêmicas e oportunidades de melhorias.

4.1 Tributos federaisNo âmbito federal podemos destacar alguns avanços, como a instituição do Patrimônio de Afetação juntamente com o Regime Especial de Tributação (RET), o que trouxe maior segurança para os adquirentes e benefícios fiscais às incorporadoras. Por Patrimônio de Afetação entende- se o regime pelo qual o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como demais bens e direitos a ela vinculados, mantêm-se separados, apartados do patrimônio do incorporador, não respondendo, portanto, por dívidas tributárias da incorporadora relativas a IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins. As incorporadoras que aderem à afetação patrimonial se enquadram no RET, contribuindo com uma alíquota única reduzida para os impostos federais (PIS/Pasep, Cofins, CSLL e IRPJ), como exemplificado abaixo:

• Incorporação com Patrimônio de Afetação e construção de unidades habitacionais ou reformas de estabelecimento de educação infantil (4%).

• Incorporação de imóveis de interesse social do PMCMV até R$ 100.000 (1%).

Uma medida importante que pode atrair investimentos para o setor e alavancar o PMCMV é a adoção de alíquota progressiva para imóveis do PMCMV com valor acima de R$ 100.000, até o teto de 4%, já contemplando a possível criação de faixas acima da faixa 3 do programa para famílias com renda acima de R$ 9.000.

Hoje as empresas do setor que não se enquadram no RET podem optar pelo Regime Cumulativo tanto para o Lucro Presumido como para o Real, pagando uma alíquota de 3,65% de PIS e Cofins sobre sua receita bruta (0,65% de PIS, e 3% de Cofins), não sendo permitido o desconto de créditos apurados com base em custos, despesas e encargos da pessoa jurídica.

4.2 Tributos estaduais e municipaisNos âmbitos estadual e municipal existem diversas matérias que ensejam discussões ainda hoje, entre as esferas do governo. Os principais pontos estão relacionados à incidência de ICMS ou ISS sobre as atividades do setor de incorporação imobiliária.

É ponto pacífico que a incorporação imobiliária é um serviço, bem como a construção civil, e sofrem incidência de ISS, não cabendo, portanto, a incidência conjunta do ICMS. Este entendimento foi oficializado pela Lei Complementar nº 116/03, que enumera a lista de atividades consideradas serviços, excetuando os casos de fornecimento de mercadorias produzidas pelo prestador dos serviços, fora do local da prestação dos serviços, o que fica sujeito ao ICMS. Tais exceções

Das oportunidades de otimização sugeridas para alavancagem do crédito imobiliário, alguns pleitos já foram apresentados pela Abrainc ao governo, como:

1 Análise dos segmentos econômicos para reajuste dos limites estipulados para renda e valor máximo do imóvel financiado conforme perfil de cada cidade, com atenção para não comprometer a saúde financeira do FGTS.

2 Criação de faixas acima da faixa 3 do PMCMC para inclusão de famílias com teto de renda acima de R$ 9.000.

Gargalos do mercado Gargalos do mercadoCo

ntex

to a

tual

Caderneta de Poupança

• Perda líquida de R$ 40 bi em 2016, apresentando pior desempenho desde 1995.

• Saldo de R$ 516 bilhões em dezembro de 2016 (Banco Central do Brasil).

LCI

• Estoque de R$ 183,2 bilhões.

• Isenção de Imposto de Renda.

FGTS

• Redução na arrecadação em 5% de 2015 para 2016.

• MP 763, que autoriza saques para outras aplicações.

• Saldo de R$ 105 bilhões entre a arrecadação e o saque acumulado até dezembro de 2016.

Securitização

• Redução de 11% no volume de CRI lançados entre 2015 e 2016.

• Isenção de Imposto de Renda e IOF.

Oportunidades de otimização

• Explorar mais opções de funding ao FGTS e SBPE por meio de alternativas do mercado de capitais para títulos de longo prazo, tais como Letras Imobiliárias Garantidas (LIG);

• Aumentar a eficiência da caderneta de poupança como fonte de funding para o setor;

• Preservar o papel do FGTS como patrocinador-chave do setor imobiliário (coibindo a utilização de seus recursos para outros fins);

• Manter as desonerações de Imposto de Renda para instrumentos que alavancam o setor, tais como Fundos de Investimento Imobiliário (FII), Certificados Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI);

• Busca de estímulos a formas alternativas de captação, favorecendo, por exemplo, o emprego de FIIs;

• Desenvolver um Mercado secundário para instrumentos de funding do setor, como FII, CRI, LCI e LIG.

e peculiaridades do setor de incorporação vêm resultando em entendimentos divergentes em relação a incidência de impostos, cobranças indevidas e judicialização, configurando um entrave jurídico para o setor.

Em relação à incidência do ICMS sobre materiais adquiridos em outros estados e utilizados na prestação do serviço de construção civil, a Emenda Constitucional 87/2015 instituiu a cobrança do diferencial das alíquotas interna e interestadual, atribuída ao destinatário, quando este for contribuinte do imposto, e ao remetente, quando o destinatário não for contribuinte do imposto. Decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), indicam que as empresas do ramo da construção civil, ao adquirir de outro estado da federação materiais necessários à prestação do serviço, não estão sujeitas ao pagamento da diferença de alíquota interestadual do ICMS para o estado destinatário (nº 1.135.489/AL, Rel. Ministro Ministro Luiz Fux, Primeira Seção, DJe 01/02/2010) e Agravo Regimental Improvido (nº 1536852/PB, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, julgado em 15/3/2016, DJe 17/3/2016). Com isso, observa-se a necessidade de regulamentação da aplicação do ICMS no setor da construção civil, tanto para a industrialização por encomenda quanto para a aquisição de materiais em outros estados.

Devido à característica de uso intensivo de mão de obra, os encargos sociais representam também parcela relevante dos tributos pagos pelo setor. Com a Lei nº 13.161/2015, os parâmetros de desoneração da folha de pagamento mudaram: desde 1º de dezembro de 2015 as empresas do setor de incorporação imobiliária poderão optar entre a Contribuição Previdenciária de 4,5% sobre a Receita Bruta (CPRB) ou recolher a Contribuição Previdenciária de 20% sobre a folha de pagamento. Além de tais contribuições há também a contribuição destinada aos Riscos de Acidente de Trabalho (RAT), que para o setor possui alíquota de 3%, e também a contribuição a outras entidades que têm alíquota média de 5,8%. Tendo em vista os benefícios que os sistemas construtivos industrializados podem trazer ao setor, e a tendência mundial em favor destes, a majoração da alíquota, de 2% para 4,5%, não constitui benefício ao setor, dada a maior eficiência em relação à mão de obra que tais sistemas proporcionam, o que mostra a necessidade de adequação da alíquota para esta nova realidade. Muitas empresas, inclusive, passaram a recolher suas contribuições novamente sobre a folha de pagamentos, considerando o novo cenário de majoração da alíquota.

Sendo assim, ao considerarmos a crise econômica e as questões tributárias levantadas, observa-se a oportunidade de o governo trabalhar em direção a uma maior segurança jurídica e desoneração fiscal em aspectos-chave da cadeia de valor, criando um ambiente propício ao investimento nacional e internacional, pois somente por meio de maior investimento privado o setor voltará a crescer novamente, e consequentemente a economia como um todo.

Estimativa da demanda de crédito e da projeção de crédito para o ano de 2035Premissa 1: Considera-se que o prazo médio dos financiamentos concedidos em 2015 seja maior que 20 anos.

Premissa 2: A demanda de crédito considera os imóveis a ser lançados no período de 2015 a 2035 mais o crédito existente em 2015. A projeção de crédito considera o percentual de participação do crédito imobiliário no PIB de 9% no ano de 2035 sem aplicação da otimização no atual cenário do crédito habitacional.

= + + +Demanda R$ 4,4 tri

SFH R$ 1,9 tri

MCMV Faixa 2-3 R$ 1,2 tri

MCMV Faixa 1-1,5 R$ 0,7 tri

Crédito até 2015 R$ 0,6 tri

Demanda de crédito em 2035 R$ 4,4 trilhões

Projeção de crédito em 2035 R$ 2,1 trilhões

VS

Demanda reprimida de R$ 2,3 trilhões

(*) Em R$ de 2017


Gargalos do mercado Gargalos do mercado

Principais aspectos tributários do setor

Tributos Alíquotas Oportunidades de otimização

Tributos federais

Lucro presumido

Cumulativo

• RET: Estender a adoção da alíquota de 1% dos impostos federais para a faixa 1,5 do PMCMV. Analisar a criação de uma alíquota progressiva para as demais faixas.

• Lucro Presumido: aumento do limite de R$ 78 milhões.

• Lucro Presumido: regulamentar procedimentos na determinação do lucro presumido das pessoas jurídicas nas permutas de bens imóveis.

• IOF: Não incidência de IOF sobre operações de repasse da holding para suas SPE, e entre estas.

• Aplicação do percentual de presunção e RET sobre todas as receitas auferidas pelas empresas, como por exemplo, as receitas financeiras e recebimento de multas.

• Antecipação da dedução de juros do imposto de renda para pessoa física, com o rendimento aferido do ano.

PIS/Pasep 0,65%

Cofins 3,00%

CSLL 1,08%*

IRPJ 2,00%*

Lucro real

Não cumulativo Cumulativo

PIS/Pasep 1,65% 0,65%

Cofins 7,60% 3,00%

CSLL 9,00%

IRPJ 15% + 10% de adicional

Regime especial de tributação

Incorporação com Patrimônio de Afetação e construção ou reformas de estabelecimento de educação infantil

PIS/Pasep 0,37%

Cofins 1,71%

CSLL 0,66%

IRPJ 1,26%

Incorporação de imóveis de interesse social do PMCMV até R$ 100.000

PIS/Pasep 0,09%

Cofins 0,44%

CSLL 0,16%

IRPJ 0,31%

Tributos estaduais ICMS** 7%, 12% e 18%

Tributos municipais ISS* 2% - 5%

Encargos sociais

Contribuição previdenciária sobre a receita bruta

4,50%

Contribuição previdenciária sobre a folha de pagamento 23%

Contribuição a outras entidades e fundos 5,8%

Fonte: EY

A aplicação das oportunidades de otimização para os gargalos de mercado pode levar aos seguintes benefícios intangíveis:

• Geração de empregos.

• Ganho de rentabilidade.

• Estímulo ao investimento.

• Crescimento de mercado.

• Redução do déficit habitacional.

• Segurança jurídica.

• Desenvolvimento de cidades.

• Melhoria na qualidade de vida.

• Redução dos distratos.

• Receita para municípios, estados e governo federal.

• Valorização das áreas.

(*) Alíquotas efetivas. (**) Alíquotas de acordo com a regra geral.


Inovações

Desafios

• Regulamentação de atividades e produtos incidentes.

• Custo do investimento para implementar as novas tecnologias.

• Cultura do canteiro de obra para mudanças.

• Cultura do mercado na comercialização de novas tecnologias.

Inovações

B. Novas formas de vendasO mercado apresenta alternativas de comercialização dos empreendimentos pelas incorporadoras que possuem espaços a ser explorados.

B.1 Modelos de locação

As incorporadoras constroem imóveis residenciais e ofertam as unidades para locação imobiliária. É um negócio para o público que busca vagas temporárias, apartamentos mobiliados e decorados com privacidade de residência e serviços de hotéis.

Rentabilidade de 30% a 50% maior comparada com a locação convencionalFonte: Startup brasileira

O Brasil possui uma startup voltada ao segmento de locações residenciais por meio da observação da utilização deste modelo de negócio na Europa e na América do Norte. Hoje o mercado de locação de imóveis está pulverizado entre imobiliárias de grande e médio porte.

B.2 Locação Acessível Residencial (LAR)

O Secovi SP desenvolveu o Programa LAR como alternativa ao Programa Minha Casa Minha Vida. O modelo de negócio é baseado na construção de habitações verticais para locação a famílias de baixa renda (3 a 8 salários mínimos), por meio de Parceria Público-Privada. Os empreendimentos serão alocados em terrenos bem localizados e infraestrutura adequada.

O foco é atender as famílias que se enquadram na parcela de ônus excessivo de aluguel e adensamento excessivo do déficit habitacional.

O programa tem como referência o modelo de affordable rentals desenvolvido na cidade de Nova York, nos EUA. Um dos desafios é locar as habitações em áreas de renda variadas, com acesso a empregos, escolas, lazer.

Por meio deste modelo foram construídas 53.000 unidades habitacionais, renovados subsídios de 112.000 unidades. Do total de 165.000 habitações, 70% foram destinadas ao aluguel social.

Devido ao déficit habitacional brasileiro, existe mercado para expansão deste modelo de negócio.

A. IndustrializaçãoUma forma de tornar o setor da construção mais produtivo é a industrialização. Além da melhoria de produtividade, elimina o desperdício em obra, otimiza o uso de materiais e leva à redução da informalidade da mão de obra.

As principais dificuldades para tornar o canteiro de obras um ambiente industrializado estão descritas no quadro “Desafios”, com base no estudo Tributação, Industrialização e Inovação Tecnológica na Construção Civil e na pesquisa da Creactive em 2014 sobre inovação e industrialização na construção civil.

Nova York - Case affordable rentals

• Subsídio para o aluguel a famílias com renda abaixo de 50% da média da região ou abaixo da linha da pobreza.

• Incorporador inscreve o empreendimento disponibilizando 20% das unidades para aluguel social. O aluguel não pode exceder 30% da renda média anual da área.

• Emissão de crédito fiscal para habitação pelo governo federal.

• Locação Acessível Residencial (LAR).

• A distribuição dos créditos, a fiscalização das propriedades e a manutenção são feitas pela administração local pública.

• As inscrições são online, e as famílias sorteadas para as vagas.

C. TecnologiaAs novas Tecnologias de Informação e Comunicação (TIC) podem beneficiar diretamente o setor da construção. Sabe-se que no Brasil o setor é tradicionalista e que mudanças positivas devem ser consideradas. Entretanto diversas tecnologias já estão em uso no mundo e são ferramentas necessárias para o futuro. Entre elas:

C.1 Building Information Modeling (BIM)

C.2 Drones

C.3 Laser Scanner Terrestre (LST)

C.4 Impressão 3D

C.1 Building Information Modeling (BIM)

Modelagem para o projeto de uma construção que permite gerenciar seus dados e ensaiar seu desempenho ao longo da cadeia de valor (CBIC).

O BIM chegou ao Brasil há aproximadamente dez anos, mas até o momento muitas empresas não adotaram a tecnologia devido principalmente a questões financeiras de organização.

Os Estados Unidos desenvolveram a tecnologia do BIM no período da crise de 2008. Na época, cerca de 28% das construtoras utilizavam o BIM. Este índice passou para 71% em 2012, fim da crise americana. Isso demonstra a diferença de comportamento nos períodos críticos da economia comparado ao Brasil.

A industrialização no mercado imobiliário pode ser inserida desde em componentes e elementos até na aplicação de sistemas construtivos industrializados como um todo.

Como alternativas ao sistema convencional comumente aplicado na construção de habitações no Brasil pode-se citar:

• Construção industrializada em aço, com aplicação de steel deck e estruturas mistas de aço e concreto.

• Wood Frame: Sistema estrutural de perfil leve de madeira que são contraventados por painéis estruturais de madeira tipo OSB (Oriented Strand Board). Em 2016 foi construído o primeiro prédio em Wood Frame na região metropolitana de Curitiba. O empreendimento possui três andares e faz parte do PMCMV.

• Lajes alveolares: Lajes pré-moldadas em concreto, com alvéolos em seu comprimento para redução de peso das peças.

• Tilt up: Produção in loco de paredes de concreto. Estas paredes são autoportantes, e a laje e a cobertura têm a função de estabilizar a estrutura. Sistema muito utilizado para a construção de galpões.

• Banheiros prontos: Produção industrial dos banheiros. Eles chegam prontos na obra, e após o posicionamento são conectados às redes de água, esgoto e energia. Muito utilizados na construção de hotéis.

• Paredes de Concreto: sistema construtivo com uso em paredes, fundação, lajes, escadas moldados em concreto in loco, que proporciona agilidade e economia em obras de grande escala, como condomínios.

Avaliar a inclusão de sistemas inovadores durante um cenário adverso da economia é complexo, entretanto necessário para o desenvolvimento do setor. A implementação de inovações tecnológicas busca garantir a sobrevivência das companhias em cenários cada vez mais adversos por meio de redução de custos, aumento de produtividade, garantia de durabilidade e qualidade final do produto, buscando competitividade no mercado.

Para isso serão abordados em cinco temas que estão sendo desenvolvidos no mundo e podem ser alavancados no Brasil:A. IndustrializaçãoB. Novas formas de vendasC. TecnologiaD. Ambiente regulatório E. Planejamento integrado

Industrialização

Novas formasde vendas

ConstruçãoVendas EntregaDesenvolvimentodo produto

Viabilidade econômica

Tecnologia

Ambiente regulatório Planos diretores

Desburocratização

Planejamento integrado

Bim

Drones

Laser scan

Impressão 3D

Wood frames

Lajes alveolares

Tilt Up

Banheiros prontos

Long stay

LAR

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ação

Impacto das inovações no ciclo da incorporação imobiliária

12 meses 23 meses 4 meses


C.3 Laser Scanner Terrestre (LST)

O Laser realiza o levantamento de uma nuvem de pontos para modelagem em sistemas. Esta nuvem de pontos pode ser importada para o BIM, facilitando no acompanhamento e no gerenciamento da construção, apresentando a comparação entre o avanço físico planejado e o real, utilizando as informações para as medições de contrato da obra.

O Laser Scan pode ser acoplado em drones para o levantamento de dados topográficos e de construções já existentes.

C.4 Impressão 3D

A impressora 3D é uma máquina que cria um modelo tridimensional utilizando camadas. Na incoporação imobiliária o método pode ser utilizado para desenvolver desde componentes para construção até edifícios, além de infraestrutura, como pontes.

Diversos países, como EUA, China e Holanda, estão trabalhando nesta tecnologia. A China inovou no mercado imobiliário com a construção de casas e prédios com esta tecnologia. A obra de um prédio de seis andares se iniciou com a alimentação da impressora com o desenho básico de Computer Aided Design (CAD), que foi capaz de fabricar as camadas com o uso de material reciclado, que continha

Inovações

Benefícios no uso do BIM

• 41% - Redução de erros e omissões.

• 35% - Estreitamento da colaboração entre construtores e projetistas.

• 32% - Ganhos de imagem empresarial.

• 31% - Redução de retrabalho.

• 23% - Redução nos custos de construção.

• 21% - Melhoria no sistema de controle de custos.

• 19% - Redução do tempo de execução do projeto.

Fonte: McGraw-Hill

C.2 Drones

Os veículos aéreos não tripulados (vants), também conhecidos como drones, estão sendo utilizados como ferramenta na engenharia e na arquitetura.

Os drones são rápidos e eficientes, o que pode auxiliar no monitoramento do progresso e na avaliação de possíveis problemas.

Atividades que podem ser executadas com o uso dos drones:

1 Levantamento topográfico de terrenos.

2 Análises volumétricas.

3 Inspeção e acompanhamento de obra.

4 Criação de modelos 3D.

5 Captura de imagens dos edifícios e entornos para auxiliar nas vendas.

Para integrar o uso dos drones na cadeia da construção civil se vê a necessidade de atualizar os procedimentos com a inclusão da operação e infraestrutura de Tecnologia da Informação (TI).

Em Pittsburgh, nos EUA, uma startup utiliza drones autônomos para mapear e gerenciar projetos de construção em larga escala. Enquanto o mapeamento de forma convencional leva um mês desde o planejamento até a sua execução, com o uso de drone, este tempo se reduz a minutos, permitindo que o processo seja repetido e monitorado diversas vezes, sem prolongar prazos ou orçamentos exaustivos.

Vantagens

• Maior nível de detalhe em relação ao levantamento manual.

• Rapidez.

• Alta precisão para planejamento e desenvolvimento dos projetos por meio da exatidão proporcionada pelo laser.

• Redução de custo de 5% a 7% e de prazo em 10% para projetos industriais. Não foram analisadas as reduções para projetos residenciais.

Vantagens

• Operação mais simples, flexível e eficiente.

• Rapidez.

• Alta precisão dos dados e velocidade em sua obtenção.

• Captura de detalhes intrincados.

Benefícios

• Liberdade de criação com formas geométricas mais arrojadas.

• Maior controle de qualidade.

• Redução de desperdício de material.

• Habitação de custo reduzido para população de baixa renda.

Desafios

• Alto investimento para implantação da tecnologia.

• Limitação atual para construções complexas, exemplo: arranha-céu.

concreto, fibras de vidro, areia e aditivo acelerador de endurecimento. As paredes e outros componentes da estrutura foram impressos fora do canteiro de obras e depois posicionados. Foram inseridos vigas, pilares e barras de aço entre as paredes, reservando espaço para tubulações, janelas e portas. De acordo com a construtora, foi possível economizar 60% dos materiais tipicamente utilizados e executar a obra em 30% do prazo de construções convencionais. Além de necessitar de menos de 80% de mão de obra, reduzindo os riscos de acidente de trabalho.

Nos Emirados Árabes Unidos (UAE), foi lançado em abril de 2016 o Dubai 3D Printing Strategy, iniciativa com objetivo de explorar a tecnologia de impressão 3D em busca de o país se tornar líder na aplicação da técnica até 2030 no setor da construção civil. A meta é garantir que 25% das construções sejam executadas com a tecnologia até 2030, como benefícios de redução de custo e prazo para implementação dos projetos.

No Brasil a iniciativa do uso da impressão 3D vem de uma startup por meio do desenvolvimento de matéria-prima e sistema de construção sustentáveis para a construção de moradias de baixo custo. Esta matéria-prima terá redução de 30% no custo comparado ao concreto tradicional, e poderá ser utilizada como filamento para as impressoras. O objetivo da empresa é construir prédios de quatro a cinco andares com redução de 80% de custo em relação ao sistema convencional.

A dificuldade no momento é atrair investimentos para a incorporação imobiliária.

Vantagens

• Submissãoúnicadedocumentos.

• Acompanhamentodepedidosonline.

• Divulgaçãodeinformaçõesdemaneiramaiseficiente.

• Unificaçãoesimplificaçãodoprocessodeaprovação.

• Unificaçãodainstânciadecisória.

• Gestãodoprocessoemtemporeal.

• Maiortransparênciaparaos stakeholders.

D. Ambiente regulatórioUm dos entraves apontados pelo setor é a questão da burocracia, com raízes em processos e estruturas ineficientes em prefeituras, cartórios e em outros órgãos públicos. Isso faz com que o processo de incorporação seja negativamente impactado, tanto nos prazos quanto nos custos.

Serão abordados quatro assuntos:

D.1 Desburocratização

D.2 Planos diretores

D.3 Not in my backyard - Nimby

D.4 Reúso de áreas contaminadas

D.1 Desburocratização

Com o intuito de endereçar o tema desburocratização, vários países vêm implementando com sucesso o conceito de “one- stop-shop” como ferramenta de desburocratização do setor, com a informatização desempenhando um papel importante neste processo.

A proposta de desburocratização do setor no Brasil compreende dois pontos-chave:

1. A criação de processos e estruturas unificadas, como observado no Paraguai, onde as autoridades moveram profissionais de sete departamentos municipais para apenas um, criando o “balcão único” para aprovações de construção e reduzindo o prazo em 38%.

2. Implementação de um sistema informatizado baseado no conceito de “balcão único”, onde todos os envolvidos no processo de análise e aprovação de licenças e registros possuem acesso à mesma base de dados de maneira online. Como exemplo pode-se citar a cidade de Nairóbi, no Quênia, que reduziu o tempo de aprovação de licenças de construção de seis meses para 30 dias com a implementação de sistemas informatizados.

A proposta possibilita a unificação da estrutura de processos e tomada de decisão para agilidade e simplificação da obtenção de licenças e aprovações.

Desafios

• Redução de 60% no custo de materiais.

• Execução da obra em 30% do prazo de construções convencionais.

Inovações

30 | Mercado de incorporação imobiliária brasileiro

Inovações

D.4 Reúso de áreas contaminadas

Solos contaminados podem trazer diversos riscos ambientais à saúde humana e animal, e à segurança da população, devido a acidentes que possam ocorrer (explosões, incêndios, entre outros). O setor do mercado imobiliário é um dos principais investidores de recursos para despoluir áreas degradadas e reintegrar áreas ociosas com o desenvolvimento de projetos nas mesmas áreas. Isso se vê principalmente nas grandes cidades, nas quais a disponibilidade de terrenos para a construção de novos empreendimentos está cada vez menor.

A decisão das incorporadoras pela implementação de projetos em terrenos contaminados leva principalmente em consideração o tempo e o trâmite de aprovação nos órgãos fiscalizadores, além da complexidade da descontaminação, que pode inviabilizar o negócio.

No ano de 1994 foi criada nos Estados Unidos uma iniciativa federal para incentivar a reutilização econômica de áreas contaminadas, chamada EPA Brownfields Program. Este programa federal fornece subsídios, financiamentos, incentivos fiscais e assistência técnica para o reúso de forma sustentável das áreas contaminadas. O objetivo é a reabilitação das áreas degradadas em busca da comercialização da área e do desenvolvimento sustentável das cidades.

E. Planejamento integradoAo longo do ciclo de incorporação imobiliária diversas áreas são envolvidas nas etapas do negócio, como Incorporação, Arquitetura, Engenharia, Jurídico, Marketing, entre outras. Em busca do atendimento ao planejamento estratégico da companhia e resultado comercial dos empreendimentos, o planejamento integrado é visto como uma ótima ferramenta.

O planejamento integrado é um importante instrumento de convergência de atividades e ações estratégicas, que auxilia na construção compartilhada de conhecimento entre as áreas.

Benefícios

• Alinhamento da gestão do projeto às estratégias e aos objetivos corporativos no intuito de obter os resultados esperados.

• Potencializar os resultados e minimizar incertezas, problemas, desvios de prazo e custos do projeto.

• Redução do risco de atraso nas entregas.

• Velocidade na tomada de decisões estratégicas.

• Padronização de informações, cronogramas, estimativas, relatórios e planos.

• Otimização da utilização de recursos.

• Promoção de um modelo de referência, metodologia e boas práticas para a gestão de projetos.

• Conquista de níveis maduros em gerência de projetos.

D.2 Planos diretores

O Plano Diretor é definido pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001) como o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. A legislação estabelece os parâmetros de definição das cidades que obrigatoriamente necessitam da implantação do Plano Diretor e a revisão da lei de instituição do Plano Diretor pelo menos a cada dez anos.

Devido ao ciclo de incorporação imobiliária, os efeitos da legislação do Plano Diretor podem ser sentidos anos após sua entrada em vigor. As propostas de alteração desta legislação a cada alteração de gestão municipal necessitam ser avaliadas para que sejam criados instrumentos que serão implantados e tragam os resultados esperados. Ressalta-se que para a análise e a validação do Plano Diretor de um município são dispensados diversos anos, como o caso de Florianópolis, Santa Catarina, que levou sete anos e meio em discussão para aprovação do novo Plano Diretor, 2014.

D.3 Not in my backyard - Nimby

O Nimby é um termo comumente utilizado no exterior e significa “Não no meu quintal”. São caracterizados como grupos locais que promovem movimentos que obstruem a implementação de um projeto imobiliário legalmente aprovado.

Esses movimentos trazem impactos para o mercado imobiliário habitacional. Como reação a este tipo de fenômeno, nos EUA foi criado um sistema conhecido como “charrete”, que compreende o planejamento multidisciplinar do projeto com envolvimento de todos os stakeholders (pessoas ou organizações que tenham interesse no projeto), incluindo os moradores das regiões na fase de elaboração do projeto. Esta metodologia busca incluir a população para apresentação dos detalhes e benefícios do empreendimento, e avaliar as sugestões que venham a ser apresentadas e possam ser incorporadas ao projeto.

Vantagens

• Sentimento de copropriedade.

• Redução de movimentos contrários à implementação dos projetos imobiliários.

• Confiança mútua entre stakeholders.

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