menghitung pbb p2 rumah susun
DESCRIPTION
Menghitung PBB P2 Rumah SusunTRANSCRIPT
-
2/11/2015 MenghitungPBBP2RumahSusunBadanPendidikandanPelatihanKeuangan
http://www.bppk.depkeu.go.id/publikasi/artikel/167artikelpajak/20141menghitungpbbp2rumahsusun 1/6
BADANPENDIDIKANDANPELATIHANKEUANGANKEMENTERIANKEUANGAN
Serambi Publikasi Artikel ArtikelPajak MenghitungPBBP2RumahSusun
MenghitungPBBP2RumahSusun
Dibuat:Senin,17November201407:58 DitulisolehIWayanSukada
MenghitungPBBP2RumahSusunOleh:IWayanSukada
WidyaiswarapadaBDKDenpasar
Abstrak
PerhitunganbesarnyaPBBP2terutanghendaknyadilakukansecaraobjektif,artinyaselainsesuai
dengankeluasanobjekpajakhendaknyajugamemperhatikankarakteristikobjekpajakyang
dikenakanPBBP2.UntukobjekPBBP2rumahsusunmempunyaikarakteristikkhusussehingga
perludilakukanperhitunganPBBP2terutangsecarakhususpula.Karakteristikkhususyangdimiliki
olehsetiapunitkepemilikanrumahsusunadalahadanyakepemilikantanahdanbangunanbersama,
selainbangunanunittiaptiapunitrumahsusun.ObjekPBBP2meliputitanahbersama,bangunan
unit,danbangunanbersama.Perhitunganluastanahdanbangunanbersamadilakukansecara
proporsionalsesuaidenganluastiaptiapunitbangunan.PerhitunganbesarnyaPBBP2terutang
dapatdilakukandenganduacarayaitusebelumpertelaandansesudahpertelaan,tergantungkeadaan
sebenarnyadilapangan.
Keyword:PBBP2,rumahsusun
http://www.bppk.depkeu.go.id/publikasi/artikelhttp://www.bppk.depkeu.go.id/http://www.bppk.depkeu.go.id/publikasi/artikel/167-artikel-pajakhttp://www.bppk.depkeu.go.id/http://www.bppk.depkeu.go.id/publikasi/artikel/167-artikel-pajak/20141-menghitung-pbb-p2-rumah-susun -
2/11/2015 MenghitungPBBP2RumahSusunBadanPendidikandanPelatihanKeuangan
http://www.bppk.depkeu.go.id/publikasi/artikel/167artikelpajak/20141menghitungpbbp2rumahsusun 2/6
Sumber:https://www.google.com/
erlakunya UU Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
mengamanatkan bahwaPajakBumi danBangunanSektor Perdesaan danPerkotaan (PBB
P2)menjadi pajak daerah paling lama pada tahun pajak 2014. Dengan demikian saat ini PBB P2
telah menjadi pajak daerah kota/kabupaten. Dimaksud sebagai sector perdesaan dan perkotaan
adalah objek PBB yang dipergunakan selain terhadap tanah yang diberikan ijin untuk penggunaan
perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. Termasuk dalam objek PBB sector perdesaan dan
perkotaanantara lain tanahtanahsawah,perumahan,perkantoran,pertokoan,pabrik, lapangangolf,
pelabuhan,jalantol,bandarudara,rumahsusun,apartemendanlainnya.
Setiap jenis penggunaan objek PBB P2memiliki karakter yang berbedabeda. Demikian juga yang
perludiperhatikanolehfiskusdalammengenakanPBBP2hendaknyamengikutikarakterpenggunaan
objek pajak tersebut dilapangan sehingga dapat dihitung dan dikenakan PBB P2 secara objektif.
Dalam tulisan ini penulis akan menyampaikan bagaimana perhitungan PBB P2 terutang yang
dilakukanolehfiskusdalampengenaanPBBP2atasobjekpajakyangberupaRumahSusun.
SubjekdanObjekPBBP2RumahSusun
Sebagaimanadiaturdalampasal1angka1UUNomor20tahun2011tentangRumahSusun,bahwa
yang dimaksudkan dengan rumah susun adalah bangunan bertingkat dalam suatu lingkungan yang
terbagidalambagianbagianyangdistrukturkansecarafungsional,baikdalamarahhorizontalmaupun
vertical dan merupakan satuansatuan yang masingmasing dapat dimiliki dan digunakan secara
terpisah,terutamauntuktempathunianyangdilengkapidenganbagianbersama,bendabersama,dan
tanahbersama.
https://www.google.com/ -
2/11/2015 MenghitungPBBP2RumahSusunBadanPendidikandanPelatihanKeuangan
http://www.bppk.depkeu.go.id/publikasi/artikel/167artikelpajak/20141menghitungpbbp2rumahsusun 3/6
Selanjutnya dalam pasal 46 ayat (1) diatur bahwa hak kepemilikan atas satuan rumah susun
(sarusun) merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat perorangan yang terpisah dengan hak
bersamaatasbagianbersama,bendabersama,dan tanahbersama.Sertaayat (2)mengaturbahwa
hakatasbagianbersama,bendabersama,dantanahbersamasebagaimanadimaksudpadaayat(1)
dihitungberdasarkanatasNilaiPerbandinganProporsional.
Berkaitan dengan pengenaan PBB P2, penting untuk kita ketahui bahwa kepemilikan bersifat
peroranganyang terpisahsehinggadapatditentukansubjekatauwajibpajakatassetiapunit rumah
susun. Untuk mengetahui objek pajaknya, dapat dilihat dari luasan kepemilikan atas setiap unit
rumahsusunmeliputikepemilikanatastanahbersamasertabangunanbersamaselainunitbangunan
sendiri.
Objek PBB P2 yang dikenakan terhadap rumah susun meliputi tanah (yang terdiri dari tanah
bersama), bangunan (yang terdiri dari bangunanmasingmasing unit dan bangunan bersama). Luas
tanah sebagai objek PBB P2 dihitung secara proporsional atas seluruh luas tanah yang ada, baik
yang dipakai sebagai dasar bangunan maupun tanah lainnya diluar dasar bangunan yang dapat
dipergunakansecarabersamasamaolehpemilikataupenghuni rusun. Luasunitbangunanmasing
masing biasanyaditunjukkanoleh tipemasingmasing rumah susun.Misalnyauntuk rusun tipe 21
berarti luasbangunanunitseluas21M2.Luasbangunanbersamadihitungsecaraproporsionalatas
seluruhluasbangunanbersama.
PerhitunganPBBRumahSusun
Setelah diketahui subjek dan objek pajak PBB P2, selanjutnya dapat dihitung besaran PBB P2
terutang terhadap masingmasing subjek/wajib pajak. Penentuan besarnya Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP), sebagai dasar pengenaan PBB P2 atas rumah susun hendaknya dilakukan dengan cara
penilaiansecaraindividualdenganmetodeataupendekatanbiaya(costapproach).
PerhitunganPBBP2RumahSusundapatdilakukansebelum rumahsusun tersebut terpecahpecah
kepada setiap pemilik unit rumah susun (sebelum dilakukan pertelaan) dan setelah dipecahpecah
kepadasetiappemilikunit rumahsusun(setelahpertelaan).PerhitunganPBBP2sebelumpertelaan
dilakukansebelumunitbangunantersebutterpecahkepadamasingmasingpemilikunitdanbesarnya
PBBP2terutangmenjadi tanggunganpengembang.SedangkanbesarnyaPBBP2setelahpertelaan
dilakukan setelahmasingmasing unit rumah susun dikuasai olehmasingmasing pemilik, sehingga
besarnyaPBBP2terutangmenjaditanggunganpemilik.
BerikutcontohpenghitunganPBBP2rumahsusun.
Datayangdiperolehsebagaiberikut:
Sebuah rumahsusunyang terletakdiKotaSurabaya, terdiridari satuunitbangunan berdiridiatas
tanahseluas5.000M2.Bangunanrusunterdiridari10lantaidenganmasingmasinglantaibangunan
seluas 1.000M2.Rumahsusun tersebut terdiridari100unitbangunan tipe21,100unitbangunan
-
2/11/2015 MenghitungPBBP2RumahSusunBadanPendidikandanPelatihanKeuangan
http://www.bppk.depkeu.go.id/publikasi/artikel/167artikelpajak/20141menghitungpbbp2rumahsusun 4/6
tipe36,dan50unitbangunantipe45.Setelahdilakukanpenilaiansecaraindividualatasrumahsusun
tersebut diperoleh NJOP per M2 atas tanah sebesar Rp3.100.000 per M2 dan bangunan sebesar
Rp4.200.000 per M2. Dengan asumsi tarif PBB P2 yang berlaku di kota Surabaya sebesar 0,1%
untukNJOPsampaidenganRp1.000.000.000dan0,2%untukNJOPdiatasRp1.000.000.000.Nilai
JualObjekPajakTidakKenaPajak(NJOPTKP)ditetapkansebesarRp20.000.000perwajibpajak.
Perhitungan:
Luastanah:5.000M2
Luasbangunanseluruhnya:10x1.000M2=10.000M2
Luasmasingmasingunit:
Tipe21:21M2x100unit=2.100M2
Tipe36:36M2x100unit=3.600M2
Tipe45:45M2x50unit=2.250M2
Totalluasbangunanhunian=(2.100+3.600+2.250)=7.950M2
Sehinggaluasbangunanbersama:10.0007.950=2.050M2
PerhitunganPBBP2sebelumpertelaan:
BesarnyaPBBP2terutangatastanahdanbangunanrumahsusuntersebutadalahsebesar
Rp114.960.000
PerhitunganPBBP2setelahpertelaan:
Berdasarkan data tersebut di atasmaka besarnya PBBP2 terutang atas setiap unit rumah susun
sudah dapat dihitung, dengan asumsi masingmasing unit dimiliki oleh wajib pajak yang berbeda
beda,haliniterkaitdenganpemberianpengurangberupaNJOPTKP.
Dalammenghitung PBBP2masingmasing unit terlebih dahulu harus dihitung luas objek PBBP2,
yang terdiri dari tanah bersama, bangunan unit dan bangunan bersama. Perhitungan luas tanah
bersamadanbangunanbersamadilakukansecaraproporsionalterhadapmasingmasingtipedanunit
bagunanhunianyangakanmenjadimilikdarisetiappemilikunitrumahsusun.
Tipe21:
Tanahbersama:((2.100/7.950)x5000)/100=13,21M2BangunanUnit:21M2BangunanBersama:((2.100/7.950)x2.050)/100=5,42M2
Tipe36:
-
2/11/2015 MenghitungPBBP2RumahSusunBadanPendidikandanPelatihanKeuangan
http://www.bppk.depkeu.go.id/publikasi/artikel/167artikelpajak/20141menghitungpbbp2rumahsusun 5/6
Tanahbersama:((3.600/7.950)x5000)/100=22,64M2BangunanUnit:36M2BangunanBersama:((3.600/7.950)x2.050)/100=9,28M2
Tipe45:
Tanahbersama:((2.250/7.950)x5000)/50=28,30M2BangunanUnit:45M2BangunanBersama:((2.250/7.950)x2.050)/50=11,60M2
BesarnyaPBBP2terutangdihitungdenganformulasebagaiberikut:
PBBP2terutang=Tarifx(NJOPNJOPTKP)
NJOPterdiridari:NJOPTanah(tanahbersama)=LuasTanahxNJOPTanahperM2NJOPBangunan:
BangunanUnit:LuasBangunanUnitxNJOPperM2BangunanBersama:LuasBangunanBersamaxNJOPperm2
DenganformulapenghitunganPBBP2tersebutdiatas,selanjutnyadapatdihitungbesarnyaPBBP2
masingmasingunitdantiperumahsusunsebagaiberikut:
1unittipe21:
BesarnyaPBBP2terutanguntukmasingmasingunittipe21adalahsebesarRp148.127
1unittipe36:
BesarnyaPBBP2terutanguntukmasingmasingunittipe36adalahsebesarRp240.360
-
2/11/2015 MenghitungPBBP2RumahSusunBadanPendidikandanPelatihanKeuangan
http://www.bppk.depkeu.go.id/publikasi/artikel/167artikelpajak/20141menghitungpbbp2rumahsusun 6/6
1unittipe45:
BesarnyaPBBP2terutanguntukmasingmasingunittipe45adalahsebesarRp305.450
Kesimpulan
PerhitunganPBBP2atasrumahsusundilakukandenganduacara, tergantungkeadaanobjekpajak
dilapangan.Dalamhalobjekpajakrumahsusunmasihmenjadisatukesatuankepemilikan(biasanya
dimiliki oleh pengembang) atau disebut sebagai sebelum pertelaan, perhitungan PBB P2 terutang
dilakukanatassatukesatuanluastanahmaupunbangunan.LuasobjekPBBP2meliputi luastanah
keseluruhan dan luas bangunan keseluruhan.Dalam contoh perhitungan di atas, besarnyaPBBP2
terutangdiperolehsebesarRp114.190.000.
Dalam hal objek pajak rumah susun tersebut telah terbagibagi kepadamasingmasing pemilik unit
rumah susun (biasanya setelah rumah susun tersebut terjual), perhitungan PBB P2 terutang dapat
dilakukanterhadapmasingmasingpemilikunitrumahsusuntersebut(perhitungansetelahpertelaan).
ObjekPBBP2atas rumahsusunyang telahdilakukanpertelaanmeliputi luas tanahbersama, luas
bangunanbersama,dan luasbangunanunit rumahsusun.Luas tanahbersamamasingmasingunit
dihitung secara proporsional sesuai dengan tipe (luas bangunan unit). Luas bangunan bersama,
dihitung secara proporsional untuk setiap unit, sesuai dengan tipe rumah susun. Luas bangunan
masingmasingunitbiasanyadilihatdaritiperumahsusuntersebut.Dalamcontohperhitungandiatas
besarnya PBB P2 terutang atas masingmasing unit tipe 21 sebesar Rp148.127, tipe 36 sebesar
Rp240.360,dantipe45sebesarRp305.450.
Bahanbacaan:
1. UndangundangNomor28Tahun2009tentangPajakDaerahdanRetribusiDaerah(UUPDRD)2. PeraturanGubernurProvinsiDaerahKhususIbukotaJakartaNomor77Tahun2014tentang
TatacaraPerhitunganPajakBumidanBangunanPerdesaandanPerkotaanatasRumahSusundanApartemenStrataTitle.