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Congreso Upav 2017
La Valuación: Instrumento fundamental de la Economía
XXXII CONGRESO PANAMERICANO
DE VALUACIÓN UPAV
&
II ENCUENTRO PANAMERICANO DE VALUACIÓN RURAL
“La Valuación, Instrumento Fundamental
de la Economía”
ASOCIACIÓN NACIONAL DE REMATADORES, TASADORES Y CORREDORES INMOBILIARIOS
MEMORIAS CONGRESO UPAV 2017 PUNTA DEL ESTE – URUGUAY
ASOCIACIÓN NACIONAL DE REMATADORES, TASADORES Y CORREDORES INMOBILIARIOS
UNIÓN PANAMERICANA DE ASOCIACIÓNES DE VALUACIÓN – UPAV
DIRECTIVA UPAV 2017 – 2018
Ing. Octavio Galvão Neto
Presidente
Ing. Osório Accioly Gatto
Vicepresidente
Ing. Frederico Correia Lima Coelho
Vicepresidente Técnico
Ing. Eduardo Rottmann
Secretario
Arq. Ronaldo Foster Vital
Tesorero
Ing. Arival Guimarães Cidade
Director
Ing. Flavia Zoega Andreatta Pujadas
Director
Ing. German Noguera Camacho Director
Ing. José Alberto Beras Director
Ing. Armando Escalante Chavira Director
COMISION DIRECTIVA DE LA ASOCIACIÓN NACIONAL
DE REMATADORES, TASADORES Y CORREDORES
INMOBILIARIOS
URUGUAY
Se detallan los miembros que integraron la Comisión Directiva durante la preparación
del Congreso y los miembros de la Comisión Directiva que posteriormente fueron los
que con gran agrado y responsabilidad recibieron la llegada del mismo.
Comisión Directiva del período
2015 - 2017
Rdor. Mario Stefanoli
Presidente
Rdor. Miguel Wolff
1er Vicepresidente
Rdor. José Lozano
2do Vicepresidente
Rdor. Mario Molina
Secretario General
Rdora. Ma Virginia Ortiz
Pro Secretaria
Rdor. Abril Pérez
Tesorero
Rdor. Carlos Ferreira
Pro tesorero
Rdor. Daniel Alfonso
Vocal
Rdor. Otto Fernandez
Vocal
Comisión Directiva del período
2017 - 2019
Rdor. Mario Molina
Presidente
Rdor. Alejandro Ilundain
1er Vicepresidente
Rdor. Daniel Orellano
2do Vicepresidente
Rdor. Mario Stefanoli
Secretario General
Rdor. Martín Arrillaga
Pro Secretario
Rdor. Pablo Ponce de León
Tesorero
Rdor. Carlos Cadenazzi
Vocal
Rdor. Carlos Ferreira
Vocal
Rdor. Enrique Stajano
Vocal
Comité Organizador del Congreso
Comité Técnico del Congreso
Mensaje de la Comisión Organizadora
Uruguay tiene una rica historia en materia de valuaciones. Rematadores, Corredores
Inmobiliarios, Arquitectos e Ingenieros a lo largo del tiempo han llevado adelante la
tarea de asignar valores a los más diversos bienes.
El mundo ha tenido, en los últimos tiempos, situaciones muy difíciles que
determinaron que el rol del valuador o tasador cobrara una importancia fundamental
a la hora de tasar los bienes.
La valuación o tasación es necesaria en la actividad comercial, empresarial, financiera,
particular y judicial.
Una valuación bien efectuada, con criterios técnicos, con un exhaustivo análisis de
todos los componentes necesarios para la asignación final de valor, respaldará el
otorgamiento de un crédito, la viabilidad de un balance o un acuerdo familiar a nivel
judicial.
La importancia que reviste la existencia de la Unión Panamericana de Asociaciones de
Valuación UPAV, como una Unión que promociona la capacitación permanente de los
Valuadores y que sugiere la aplicación de Normas Internacionales de Valuación, llevó a
que Uruguay se incorporara años atrás a tan prestigiosa Institución.
Este año tenemos el desafío de organizar el XXXII Congreso Panamericano de la UPAV.
Bajo el lema LA VALUACION: INSTRUMENTO FUNDAMENTAL DE LA ECONOMIA la
Asociación Nacional de Rematadores, Tasadores y Corredores Inmobiliarios del
Uruguay llevará adelante éste desafío convencidos que nuestro rol es de fundamental
importancia y que capacitarnos es la única forma de estar actualizados en un mundo
donde lo permanente es el cambio.
Por tal motivo, elegimos un lugar con un entorno espectacular para llevar adelante
éste Congreso. Punta del Este dará el marco ideal para que los valuadores de Uruguay
y de todo el continente americano se den cita para enseñar, aprender, compartir y
generar opiniones e intercambios sobre un tema tan rico e importante.
Uruguay los espera para todo esto y mucho más; porque primará como es habitual en
los Congresos UPAV la camaradería, la amistad y los profesionales que asistan
estrecharán vínculos y reforzarán los ya existentes.
Contamos con todos Ustedes: serán bienvenidos a nuestro pequeño gran País.
Comisión Organizadora
Mensaje del Presidente del Congreso
Es un honor darles la bienvenida al XXXII Congreso Panamericano
de la UPAV - Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación,
organizado por la Asociación Nacional de Rematadores,
Tasadores y Corredores Inmobiliarios del Uruguay, que se llevará
a cabo en Punta del Este, del 25 al 27 de octubre de 2017.
La Valuación tiene una importancia fundamental en la economía
de los países, y en América ha tomado una especial
trascendencia en los últimos tiempos.
Desde hace muchos años, la UPAV lleva adelante Congresos Panamericanos en
diversos países de América e inclusive en Europa, permitiendo a los asistentes conocer
los avances en la materia, conocer a reconocidos profesionales de la valuación
americana, intercambiar experiencias y oportunidades de colaboración y estrechar
lazos de relacionamiento y amistad entre los profesionales asistentes.
18 países integran la Unión, y año a año se van sumando nuevos países en el
entendido que la participación es fundamental para la profesionalización y
actualización de sus técnicos.
La valuación o tasación contempla un amplio número de sectores, ya que los
profesionales actúan en el área bancaria, financiera, gubernamental, comercial, judicial
y particular.
Es también fundamental en el ámbito inmobiliario, sector que ha tenido un importante
crecimiento en nuestro país en los últimos años.
Tenemos el orgullo de organizar, por primera vez en el Uruguay, éste Congreso.
Les invitamos a ser parte de esta experiencia de enriquecimiento científico y cultural,
que por primera vez se desarrollará en Uruguay,
Nos consta que será una experiencia inolvidable en un lugar de ensueño de nuestro
Uruguay como lo es Punta del Este, donde esperamos la presencia de representantes y
asistentes de un importante número de países.
Los esperamos con los brazos abiertos!!!!
MARIO STEFANOLI
Presidente
XXXII Congreso UPAV
Mensaje del Presidente de la Asociación Nacional de Rematadores, Tasadores y
Corredores Inmobiliarios – Institución Anfitriona
Estimados colegas, para mí es un
altísimo honor, en esta
oportunidad, estar representando a
Uruguay a través de nuestra
institución, socia de la Unión
Panamericana de Asociaciones de
Valuación – UPAV.
Nuestra Institución integra la UPAV
desde hace pocos años y sin embargo hemos logrado/hoy tenemos el enorme
privilegio de organizar un Congreso Panamericano.
Es la primera vez que en Uruguay se lleva a cabo, lo cual, como Presidente de la
Asociación Nacional de Rematadores, Tasadores y Corredores Inmobiliarios me llena
de orgullo.
Quiero entonces en nombre de nuestra institución darles a todos la bienvenida.
Desearles que tengan un muy productivo Congreso
Que aprovechen las ponencias que, me consta que son de un altísimo nivel académico
Y que puedan ustedes también, conocerse aquellos que no se conocen,
interrelacionarse, estrechar vínculos, porque en definitiva, también de eso se trata.
Agradecemos en nombre de nuestra Institución, la presencia de todos y les deseamos
tanto a nacionales como colegas que nos visitan de países hermanos que tengamos
TODOS UN FRATERNAL CONGRESO
Rdor. Mario Molina Alonso
Pte. ANRTCI
Ceremonia de Apertura del Congreso
CURSOS PRE CONGRESO
Curso 1
Tema "Valuación de inmuebles urbanos. Enfoque comparativo y enfoque de costos"
Contenido:
Enfoque de Comparación Directa
(Ing. Roberto Piol, M.Sc.)
Introducción metodológica
Método Clásico (Marketing Approach): Justificación notas metodológicas. Ventajas y
desventajas
Implementación de las técnicas de regresión múltiple como metodología de mercado
Enfoque del Costo
(Arq. Mª Emilia Pereira)
Definiciones y conceptos básicos para Valoración por Costos
Depreciación, deterioro físico, funcional y obsolescencia
Implementación del método del costo como metodología valuatoria
Criterios para la verificación del valor obtenido por este enfoque
Profesores
Arq. Mª Emilia Pereira (Venezuela)
Ing. Roberto Piol (Venezuela)
Panel de Debate
Ing. Frederico Correia Lima (Brasil)
Ing. José A. Beras (República Dominicana)
Curso 2
Tema:
Normas Internacionales de Valuación IVS 2017
Contenido:
El IVSC
Antecedentes y objetivos
Evolución de las Normas Internacionales de Valuación (IVS)
IVS 2017
Marco conceptual
IVS 101 Alcance del trabajo
IVS 102 Investigación y cumplimiento
IVS 103 Informes
IVS 104 Bases de valor
IVS 105 Enfoques y métodos de valuación
IVS 200 Empresas y participaciones en empresas
IVS 210 Activos intangibles
IVS 300 Planta y equipo
IVS 400 Derechos inmobiliarios
IVS 410 Propiedades de desarrollo
IVS 500 Instrumentos financieros
Comentarios finales
Relación de IVS con NIIF
Profesores:
Presentación Mr. Nick Talbot, CEO IVSC (Reino Unido)
Ing. Germán Noguera (Colombia)
Ing. Eduardo Rottman (Brasil)
Panel de Debate
Ing. Julio Torres (México)
Lic. Leandro Escobar (España)
Curso 3
Valuación de Tierras Rurales y de Semovientes
Tema I. Historia
Tema II. Aspectos generales de la valuación
Tema III. Procedimiento de valuación
Tema IV. Aspectos generales sobre la calidad de los terrenos
Tema V. Enfoques y metodología de la valuación rústica
Tema VI. El agua y otros factores para la producción agropecuaria
Tema VII. Clasificación de los predios
Tema VIII. Capacidad de carga de un terreno
Tema IX. Tabuladores y parámetros de producción
Tema X. Tasa de riesgo
Tema XI. Destinos no agrícolas del suelo rural
Tema XII. Valuación de ganado
Profesores:
Ing. Martha Siniacoff (Uruguay)
Dr. Carlos Arantes (Brasil)
Ing. César Cantú (México)
Rdor. Alejandro Ilundain (Uruguay)
Panel de Debate
Ing. Martha Siniacoff (Uruguay)
Dr. Carlos Arantes (Brasil)
Ing. César Cantú (México)
Rdor. Alejandro Ilundain (Uruguay)
XXXII CONGRESO PANAMERICANO DE VALUACIÓN UPAV
II ENCUENTRO PANAMERICANO DE VALUACIÓN RURAL
PUNTA DEL ESTE – URUGUAY - 2017
“La Valuación Instrumento Fundamental de la Economía”
Conferencia magistral. La valuación: Instrumento fundamental de la economía
El conocimiento: Base para la actuación en un mundo globalizado
Disertantes:
por Dirección Nacional de Catastro: Ec. Sylvia Amado (Uruguay)
por Banco Central del Uruguay: Ec. Adolfo Sarmiento (Uruguay)
por Banco Hipotecario del Uruguay: Ec. Álvaro Carella (Uruguay)
El International Valuation Standards Council-IVSC referente global para la valuación
Mr. Nick Talbot, Presidente Ejecutivo (CEO) IVSC. Reino Unido
Presentación de las normas IVS 2017, versiones en español y portugués
Mr. Nick Talbot, Presidente Ejecutivo (CEO) IVSC. Reino Unido
INDICE DE PONENCIAS/TRABAJOS
1) Trabajo. Validación de la regresión mediante el análisis de homocedasticidad
Ing. Roberto Piol, M.Sc. (Venezuela)
2) Trabajo. Influencia del Metrobus(BTR) en el Valor de las propiedades en el Área
del Anteproyecto
Ing. Daniel Marcos Lird (Paraguay)
3) Trabajo. Valoración de activos intangibles: El caso de las oficinas de farmacia
Arq. Susana Suárez (España)
4) Trabajo. El Lucro Cesante Futuro, su estimación con Probabilidad Objetiva para
Indemnización de DAÑOS Y PERJUICIOS
Ing. Luis Fernando Restrepo (Colombia)
5) Trabajo. Valuación de inmueble rural utilizando la metodología AHP (Analytic
Hierarchy Process)
Ing. Francesco Bruno Cavalli (Colombia)
6) Trabajo. Valuación rural. Empresa agrícola y forestal
Arq. Juan Ángel Núñez Scarpellini (Paraguay)
7) Trabajo. Factores de corrección por altura del piso y orientación aplicados en
apartamentos en Chile
Ing. Luis Alberto Bernales (Venezuela)
8) Trabajo. Tasaciones con fines bancarios, la supervisión de las tasaciones en el
sistema bancario y financiero. Experiencia dominicana
Ing. Frank Olivares (República Dominicana)
9) Trabajo. La valoración de unidades para el transporte colectivo de personas,
modalidad autobuses
Msc. Alvaro Jara Solís (Costa Rica)
10) Trabajo. Resiliencia, avalúo y gestión del edificio Figueroa
Ing. Judit Méndes (Cuba)
11) Trabajo. Valoración de activo biológico cumpliendo con NIC 41
Ing. Eduardo Cordero Quirós (Costa Rica)
12) Trabajo. Métodos de Valoración de Activos Ambientales
Estudio de Caso: Parque Nacional Cimatario
M. en C. Francisco José Flores Ramos (México)
13) Trabajo. Avaliação de bens intangíveis revestidos com valor cênico
(Estudio de caso)
Ing. Radegaz Nasser (Brasil)
14) Trabajo. Creación de centro de investigación y desarrollo en valuación
Ing. Juan Antonio Gómez (México)
15) Trabajo. Avaliação de parques de caça
Ing. Carlos Arantes (Brasil)
TRABAJOS PRESENTADOS:
1) Trabajo. Validación de la regresión mediante el análisis de homocedasticidad
Ing. Roberto Piol, M.Sc. (Venezuela)
Resumen: Continuadamente, se ha minimizado u omitido la importancia
del análisis de Homocedasticidad de la data en la aplicación de las técnicas de
regresión múltiple. En los libros de econometría, el tratamiento a este
importante supuesto o condición; se ha reducido a una muy completa
explicación teórica y raramente a sus consecuencias y significancia práctica.
Por definición, la regresión solamente existirá para el sector de la data que se
comporta “Homocedasticamente”; mientras que los coeficientes del modelo
calculado, obviamente no explicarán correctamente el fenómeno estudiado en
el sector “Heterocedástico”. Se pretende en este Trabajo de Investigación,
ofrecer al profesional tasador un nuevo criterio para la validación de los
resultados de una regresión; de manera que pueda determinar la sección de la
curva donde el modelo estudiado genere resultados valederos.
2) Trabajo. Influencia del Metrobus(BTR) en el Valor de las propiedades en el
Área del Anteproyecto
Ing. Daniel Marcos Lird (Paraguay)
Resumen
Debido a la necesidad de medir el impacto que pueda generar la construcción
del Metrobús y los beneficios que traería consigo la ejecución de este proyecto
en el valor de mercado, en relación a los inmuebles afectados directa o
indirectamente por dicha obra, y que estén ubicados a lo largo o próximos al
tramo de estudio, se llevó a cabo las pesquisas de datos consistentes en
inmuebles del tipo residenciales.
Es importante mencionar que los resultados arrojados son de vital importancia
en el área de las Pericia Judicial, Financiamientos e Hipotecas, Organización
de Empresas, Plusvalías, Emprendimientos Inmobiliarios, Seguros y Otros.
Para llevar a cabo estos procedimientos se recurrió a su vez a las Ecuaciones
Hedónicas que es otro método del antes y después análogo al Método
Comparativo utilizado para obtener los precios por metro cuadrado de suelo
antes de la implementación del proyecto, en donde el modelo matemático
hedónico es obtenido como resultado de una regresión estadística de los datos
relevados, y permitió a su vez obtener los precios por metro cuadrado de suelo
y que servirán en primera instancia de contraste con los valores obtenidos por
el método comparativo. Posterior a la implementación del proyecto, la
inferencia de los factores se recurrirá solo al método Hedónico, a modo de
simplificar y dinamizar los tratamientos de datos con software necesarios para
tal efecto
3) Trabajo. Valoración de activos intangibles: El caso de las oficinas de farmacia
Arq. Susana Suárez (España)
Resumen
El objetivo del presente trabajo consiste en analizar, en línea con la última
modificación de las Normas Internacionales de Valoración, la importancia de
la correcta aplicación de la metodología en la valoración de activos
intangibles. Se analizará el interés que inherente a la valoración de
intangibles estableciendo el nivel de adecuación con la normativa
internacional y destacando la valoración de oficinas de farmacias como
ejemplo.
Para poder profundizar y llegar a conclusiones concretas, se ha acotado el
análisis a una serie de aspectos, que se han considerado de mayor
interés tras un previo análisis general del marco actual y de la normativa
internacional.
A partir de este análisis se pretende dar respuesta a cómo enfocar la
valoración de activos intangibles y aclarar su metodología de valoración;
para ello se utilizará un ejemplo práctico de valoración de negocio de oficina
de farmacia.
Para concluir se hará una reflexión sobre la valoración en la actualidad y el
papel que en ella están teniendo los nuevos desarrollos tecnológicos y
cómo esto podría adaptarse a la valoración de intangibles.
4) Trabajo. El Lucro Cesante Futuro, su estimación con Probabilidad Objetiva
para Indemnización de DAÑOS Y PERJUICIOS
Ing. Luis Fernando Restrepo (Colombia)
RESUMEN
Este trabajo consiste en la estimación indemnizatoria, por concepto de los
daños y perjuicios para reclamar por la afectación causada en el patrimonio del
demandante, por parte del “promitente vendedor” de un predio, debido al
incumplimiento contractual del cual le acusa, en un contrato de promesa de
compraventa del mismo, y cuyo destino era la ejecución de un proyecto
constructivo e inmobiliario de propiedad horizontal, denominado Club
Residencial PARAÍSO AÑORADO.
Para la realización del informe que contiene la estimación de daños y
perjuicios, se procuró realizar con un lenguaje detallado, además, se explican los
análisis, métodos, razonamientos y sondeos efectuados, lo mismo que los
fundamentos jurídicos, técnicos, científicos o artísticos de sus conclusiones.
Para adelantar la asesoría profesional en la estimación de los daños y
perjuicios, el tasador realizó visita de campo, recolectó y analizó información y
datos, efectuó consultas a otros profesionales, para efectuar verificaciones,
validaciones, construcción de escenarios de factibilidad y cálculos.
De manera prudente, se consideró en el análisis de factibilidad económica
del proyecto, un escenario cuyos resultados se puedan estimar, con una
“Probabilidad Objetiva” de ocurrencia (mayor del 70 %), validados con
operaciones de ventas realmente efectuadas realizadas con compradores y
respaldadas bajo contrato FIDUCIARIO.
5) Trabajo. Valuación de inmueble rural utilizando la metodología AHP (Analytic
Hierarchy Process)
Ing. Francesco Bruno Cavalli (Colombia)
Valuación de dos lotes de terreno ubicados en el municipio de
Sabanagrande, Departamento del Atlántico (Colombia). Inicialmente los dos
lotes en cuestión hacían parte de un lote de mayor extensión ubicado en área
rural del municipio de Sabanagrande. El estado colombiano a través de la
Agencia Nacional de Infraestructura – ANI adquirió una pequeña parte de este
lote para la construcción de una vía que hace parte de la red de vías llamadas
Carreteras 4G (Cuarta Generación de Concesiones Viales de Colombia), vía que
dividió el lote original en dos lotes de menor extensión, que constituyen los
predios objeto de la valuación. En razón a la intervención del estado con el paso
de las Carreteras 4G, se presentó un incremento desmedido y especulativo en
el valor de la tierra en la zona con respecto a los valores registrados previos a la
construcción de este sistema de ampliación vial. Por otro lado, el municipio de
Sabanagrande realizó, posterior a la construcción de la carretera, una
modificación de su Plan de Ordenamiento Territorial, donde cambió tanto la
Clasificación del suelo del área geográfica donde se encuentran ubicados los
predios en cuestión, así como el Uso de Suelo permitido, lo que contribuyó
igualmente al fortalecimiento de la especulación de precios ya registrada. Bajo
este panorama, se realizó la valuación de los lotes utilizando la metodología AHP
(Proceso Analítico Jerárquico) en vista de que permitía a través de la
ponderación de distintas variables disminuir el impacto de la especulación
generada y al mismo tiempo no perder de vista las ventajas que podría generar
la cercanía de los lotes con el nuevo sistema vial, así como la consideración de
otras variables particulares.
6) Trabajo. Valuación rural. Empresa agrícola y forestal
Arq. Juan Ángel Núñez Scarpellini (Paraguay)
Resumen:
El Inmueble en cuestión de 1.300,00 Ha; 54 (700,00 Has) terreno mecanizado,
preparado para cultivo intensivo de Soja y Trigo; 21% (275,00 Has) con cultivo
Forestal, Plantaciones de Eucaliptos, y 25 % (325 Has) de cauce hídrico, arboles
variados, como reserva natural. Objeto: Determinación del Justiprecio Valor Razonable
de Mercado, según el mayor y mejor uso o el uso más probable. Método de Avaluación:
Área de Cultivo Intensivo de Soja y Trigo, por el Método comparativo de “Precio y
Producción”. Y Método de Rentabilidad, conforme a la Producción y/o Productividad,
promedio ponderado de Renta Neta de cada periodo de los últimos 6 años, de acuerdo al
estudio estadístico. Área de Cultivo Forestal – Plantaciones de Eucaliptos: Por el
Método comparativo homogeneizado para el Valor de la Tierra, y del Cultivo, (Bosque
de Eucaliptos) en el estado actual como combustible (Leña) previo tratamiento de raleo,
y su valor prospectivo conforme a su producción y/o productividad como Madera y/o
Lamina. Comparación y/o conciliación del Método comparativo de Precio y
Producción, Método Comparativo Homogeneizado y Valor de Cultivo de Bosque de
Eucaliptos con el Método de Rentabilidad, para la obtención del Valor del Mercado
como Empresa Agrícola Forestal. Forestal, Empresa, Económico, Justiprecio.
7) Trabajo. Factores de corrección por altura del piso y orientación aplicados en
apartamentos en Chile
Ing. Luis Alberto Bernales (Venezuela)
RESUMEN
El presente trabajo está enfocado a la estimación de factores de
corrección que complementen el análisis de comparación directa de mercado
mediante el proceso de homogeneización; esto se realizó a partir de la creación
de un modelo econométrico aditivo representativo del mercado de apartamentos
nuevos en la comuna de Providencia en la ciudad de Santiago de Chile, donde
se observó el comportamiento de las variables área útil (privada), área balcón
(abierta), número de habitaciones, número de baños, la altura del piso (nivel) y
la orientación del apartamento. Posteriormente, el modelo se adecuó a uno de
tipo multiplicativo, donde se pudo analizar e interpretar de primera mano los
efectos que las variables generan sobre los inmuebles siguiendo el concepto
ceteris paribus. Finalmente, se obtuvo como resultado final una ecuación general
que combina los efectos de las variables consideradas y cuya función es corregir
los datos comparables, como paso previo para realizar un análisis univariante de
comparación directa de mercado apoyado en la homogeneización por factores,
con el fin de disminuir el sesgo en los dictámenes de valoración cuando se
utilizan pocos datos.
8) Trabajo. Tasaciones con fines bancarios, la supervisión de las tasaciones en el
sistema bancario y financiero. Experiencia dominicana
Ing. Frank Olivares (República Dominicana)
Las garantías para las Entidades de Intermediación Financiera (EIF´s),
serán valoradas a precio de mercado, que se demostrarán mediante tasaciones
emitidas por profesionales en el área. La supervisión de valuaciones es la
actividad llevada a cabo por un profesional de la valoración sobre ese trabajo
realizado por tasadores autorizados en instituciones bancarias o financieras.
Para la revisión de valuaciones se exigen expertos con preparación académica
como tasador o valuador, conocimientos de valor de mercado, costos de
construcción, rentas generadas por un bien, jurídicos o tributarios, etc..
La supervisión de valuaciones se centra en: La relevancia de la
información y las investigaciones realizadas; La adecuación de métodos y
técnicas empleadas; Los resultados de análisis, opiniones y conclusiones; y el
Cumplimiento de Principios de valuación generalmente aceptados, exigencias
normativas y los reglamentos particulares vigentes, atendiendo los aspectos
fundamentales siguientes: Rol de la supervisión de las tasaciones, necesidad de
profesionales acreditados para realizar una adecuada supervisión, aspectos
relevantes en aplicación de la supervisión, Ventajas de Supervisión de las
Tasaciones realizadas por Tasadores autorizados por las instituciones
financieras, para el Sistema Financiero Nacional. Experiencia Dominicana.
9) Trabajo. La valoración de unidades para el transporte colectivo de personas,
modalidad autobuses
Msc. Alvaro Jara Solís (Costa Rica)
RESUMEN
En Costa Rica, así como en gran parte de Latinoamérica, cuenta con una considerable flotilla de autobuses, que movilizan la gran cantidad de personas en los centros urbanos y suburbanos. La creciente aglomeración de las ciudades ha implicado un desarrollo del sistema de transporte público, en el cual se ve inmerso distintas unidades para el traslado de las personas. Adicionalmente paralelo a dicha actividad, nos encontramos una industria que favorece el establecimiento de pequeñas y consolidadas empresas y que ofrecen el servicio de venta de dichas unidades, representadas por marcas reconocidas internacionalmente, así como el ensamblaje de autobuses, para lo cual al chasis y motor se le debe adosar a la carrozada, y que debe cumplir con las normas definidas por la institución reguladora del servicio público del país. Ante dicha situación el valuador debe iniciar una serie de procedimiento técnicos, que permitan identificar las características propias del bien a valorar, cuyas variables estarían definidas en función del servicio público brindado y las características de la zona donde se brindaría el servicio entre otras. Bajo el anterior panorama, es importante destacar metodológicamente cuáles métodos de valoración se pueden utilizar, cuales son los alcances del avalúo a realizar y para definir el valor del bien; en este aspecto la presentación se basará en función de la valoración vía enfoque de las ventas comparables, el enfoque de los costos, también bajo este último enfoque podemos realizar una variante en las metodologías como lo es, el método de valoración estadísticos o la homologación. La presente presentación contempla el análisis de los dos métodos de valoración que se pueden utilizar para establecer el valor de un autobús de una empresa de transporte público y las variantes en el método de los costos como lo es el método de valoración comparativo por unidad o la homologación o el análisis econométricos Analizando las variables que el perito debe conocer para identificar correctamente dichos bienes, tales como marca, usos de la unidad para transporte urbano, suburbano, o turismo, y diseño de la carrozada, características de los motores, sistemas de frenos, variaciones tecnológicas en el consumo de combustible,
equipamientos y extras, tipo de butacas, distribución de asientos, sistemas seguridad entre otros. Evidentemente cuando la información disponible es suficiente y confiable, en un mercado activo y las características del bien son identificables, el valuador tendrá los Elementos necesarios para obtener sus conclusiones. Caso contrario cuando las características de los bienes difieren y las especificaciones técnicas son poco conocidas el valuador deberá identificar cuales variables son importantes para dar su opinión de valor bajo el enfoque de los costos. Con el aporte brindado se considera oportuno la contribución en la definición
metodológica de los enfoques que el valuador debe utilizar para cumplir sus labores,
así como el aporte en la selección de las variables más importantes en la identificación
de un autobús.
10) Trabajo. Resiliencia, avalúo y gestión del edificio Figueroa
Ing. Judit Méndes (Cuba)
RESUMEN:
Con el paso del tiempo nos enfrentamos a la pérdida de la memoria histórica, las
edificaciones no escapan a este fenómeno. Nos toca a los peritos valuadores contribuir
en la medida de lo posible, a la preservación del patrimonio construido, pues les
aportan un atractivo adicional a las ciudades. El edificio Figueroa a sido objeto de un
análisis profundo de sus características constructivas, patologías y causas que las
provocaron con el objetivo de gestionar sus potencialidades para recuperar el valor de
uso para el que fue concebido originalmente. El avalúo de la edificación se realizó
sobre la base del diagnóstico aplicado al inmueble, todo con un enfoque sistémico con
el objetivo de hacer el mismo Resiliente, para enfrentar no sólo el paso del tiempo sino
también otros riesgos para los cuáles es hoy muy vulnerable.
11) Trabajo. Valoración de activo biológico cumpliendo con NIC 41
Ing. Eduardo Cordero Quirós (Costa Rica)
RESUMEN VALOR DEL ACTIVO BIOLÓGICO CUMPLIENDO LA NIC 41 Cuando
el encargo de avalúo se refiere a la estimación del valor del activo biológico, es
importante que el valuador se remita a las Normas Internacionales de Contabilidad
(NIC), específicamente la NIC 41: Agricultura (aprobada por el Consejo del IASC, en
diciembre de 2000). La actividad agrícola, realizada por las empresas, permite la
transformación biológica de animales vivos o plantas, conocidos como activos
biológicos, que en el intercambio se genera la venta de productos agrícolas u obtención
de otros activos biológicos. La norma define, como se debe tratar contablemente los
activos biológicos durante el período de crecimiento, degradación, producción y
procreación, como la valoración inicial de los productos agrícolas en el punto de
cosecha o recolección. Se supone que el valor razonable (valor de mercado) de los
activos biológicos puede obtenerse de forma fiable, cuando esto no es posible, esta
norma exige que el propietario o empresa valore estos activos biológicos por su costo
menos la amortización y pérdidas por deterioro acumuladas (NIC 41). Este trabajo
consiste en la estimación del valor de árboles de naranja (activos biológicos) como un
caso particular en un grupo de fincas en la zona norte de Costa Rica.
12) Trabajo. Métodos de Valoración de Activos Ambientales
Estudio de Caso: Parque Nacional Cimatario
M. en C. Francisco José Flores Ramos (México)
RESUMEN:
En la actualidad el banco mundial reconoce cuatro tipos de capital (Mavares,
T.,1999), estos son Capital Natural, Capital Construido, Capital Humano, Capital
Social, cada uno tiene una función dentro del sistema económico mundial. Las
contabilidades de todos los países, (sus cuentas nacionales) hoy en día están
siendo monitoreadas bajo el esquema de contabilidad ambiental, la contabilidad
ambiental reconoce y gestiona el Capital Natural bajo esquema de activos y pasivos
ambientales.
Un error común en la década de 70´s y 80´s es que algunos países comenzaron a
incrementar el PIB a costa de su capital natural, es decir cambiar naturaleza por
monedas, ejemplo de este caso es Indonesia que en 1970 exportaba el 40% de la
madera bruta de todo el mundo. (Gilpin, 2003) en 1985 se introdujo la prohibición
sin embargo Indonesia no dejó de incrementar su P.I.B. a costa de sus Capital
Natural sino que para 1991 exportaba 3800 millones de dólares de producto
terminado de madera.
La extracción de recursos naturales produce la creación de pasivos ambientales, el
capital natural es la diferencia entre los activos ambientales y los pasivos
ambientales. El origen de muchos problemas es el hecho de que se extrae una parte
del capital natural para la obtención de bienes y servicios ambientales sin que se
pague el valor real de los mismos.
Tenemos los activos y pasivos ambientales como parte de una contabilidad
ambiental. El calentamiento global y el efecto invernadero son los pasivos
ambientales por excelencia, ya que no importa el lugar geográfico de emisión de los
gases, es la acumulación total lo que importa.
Los bienes y servicios provistos por el ambiente son de sumo valor para la sociedad
pero por la falta de un mercado tangible en la mayoría de los casos da lugar a una
valoración en ocasiones nula.
La naturaleza puede tener distintos tipos de valor, sumando todos ellos se obtiene
el valor económico total, constituido principalmente por valor de uso y valor de no
uso. Los activos ambientales presentan dificultad al tratar de aplicar los criterios
tradicionales de valuación como lo son valor neto de reposición, valor de mercado,
ya que no hay sujetos comparables para los mismos, se han desarrollo métodos
para la valuación de activos ambientales desde la década de los cincuentas mismos
que se han ido mejorando con la inclusión de nuevas variables y aplicación de
criterios multidisciplinarios, los más comunes en la actualidad son: El Método de
Coste de Viaje, El Método de Valoración Contingente, El Método de Costes
Evitados, El Método AHP (Analytic Hierarchy Process), El Método de Variaciones
de PIB,
Las política pública y medioambiental de cada país es pieza clave en el cuidado y
valoración de los activos ambientales, en esta investigación se trata como estudio
de caso el Parque Nacional del Cimatario valuado por los métodos de coste de viaje
valoración contingente y Proceso Analítico Jerárquico, la finalidad es reflexionar
sobre el Valor Económico Total y su referencia al valor de reposición neto.
13) Trabajo. Avaliação de bens intangíveis revestidos com valor cênico
(Estudio de caso)
Ing. Radegaz Nasser (Brasil)
Resumo
Este trabalho pretende de forma objetiva e tão simples quanto possível,
estabelecer uma marcha numérica baseada em atributos arbitrados subjetivamente
(códigos alocados), para cálculo do que é definido como sendo o valor cênico de um
bem natural. O valor cênico, em síntese, busca representar possíveis singularidades
que revestem o bem natural que possa justificá-lo como um bem de valor de fato e
que mereçam ser preservados, seja pela fauna, seja pela flora e até mesmo pelos
aspectos de sua conformação geológica e/ou morfológica no contexto de eventuais
bens comparáveis. Nesse contexto este estudo retrospectivo pretende justificar a
atribuição do valor de mercado que possa ser atribuído ao imóvel com estas
singularidades e eventualmente outras de menor apelo visual ou artístico natural.
14) Trabajo. Creación de centro de investigación y desarrollo en valuación
Ing. Juan Antonio Gómez (México)
Me referiré al área de la Valuación en el escenario latinoamericano y en
particular a mi país México que en los últimos 6 lustros ha intensificado
estudios de actualización y capacitación en valuación. La Universidad
Nacional Autónoma de México en su Facultad de Arquitectura, creo la
Especialización en Valuación Inmobiliaria en el año de 1987, y
posteriormente a ese año en el País, se intensificaron programas sobre
cursos en temas selectos sobre valuación con carácter curricular a efecto de
que los profesionales que tenían esta actividad acumularán cuando menos
25 horas por año para renovarles el Registro. En la actualidad, cuando
menos una institución de educación superior en cada Estado de la República
Mexicana, tiene la Especialidad e inclusive algunas de tienen el grado de
Maestría. Los estudios de especialización se han diversificado y en la
actualidad se tienen Especializaciones en: Maquinaria y equipo industrial; en
Agronomía; en Valuación de Empresas entre otras variantes.
En el México el gremio de valuación es hiperactivo en la formación de
Especialistas y Maestros en Valuación, pero cero actividad en iniciativas en
favor de la innovación e investigación sobre temas técnicos de alta
especialización en valuación, y han recurrido y adoptado alternativas que
otros países han desarrollado (países anglosajones y de España) pero
también el campo del empirismo y en otros casos, se han adaptado
ecuaciones para soluciones analíticas cuyos resultados se aceptan pero no
hay investigación a fondo sobre su certeza.
Es tiempo de que los Valuadores/Avaluadores/Tasadores emprendemos
acciones para sentar las bases de Normas; Metodologías; Criterios y
Procedimientos Técnicos que regulen la valuación latinoamericana con
referencia a las realidades económicas que las caracterizan y que tienen
grandes diferencias con las de culturas anglosajonas y europeas, porque
obedecen a otras estratificaciones económicas que están alejadas de la
realidad latinoamericana.
15) Trabajo. Avaliação de parques de caça
Ing. Carlos Arantes (Brasil)
RESUMEN En gran parte del mundo se practica la caza aficionada como deporte. Es un tema
que involucra pasiones favorables y contrarias, donde las partes involucradas mutuamente
defienden sus puntos de vista. Este estudio se presenta de forma exenta y sin pasión,
analizando la actividad de caza y del Coto de Caza desde el punto de vista económico.
CONFERENCIAS:
"Conferencia. La Valoración Catastral. Visión general en Latinoamérica. Valor Catastral
– Valor de referencia
Ing. Manuel Alcázar (España)"
"Conferencia. Valuación de hoteles y emprendimientos hoteleros
Ing. Osório Gatto (Brasil)"
"Conferencia. Nuevos métodos de reproducción de ganado y como afectan el valor de
los animales
Ing. César Cantú (México)"
"Conferencia. Avalúo de bienes históricos y patrimoniales
Arq. Mariano Arana (Uruguay)
Arq. María Emilia Pereira (Venezuela)"
"Conferencia. Valuación de maquinaria e instalaciones industriales
Ing. Germán Noguera (Colombia)"
"Conferencia. Drones y nuevas teconologías en valuación rural
Ing. Agrim. Patricio Birriel (Uruguay)
Conferencia. Importancia de la tasación en el proceso crediticio bancario
Prof. Carlos Gabriel Cadenazzi (Uruguay)
"Conferencia. Valuaciones en expropiaciones
Ing. Antonio Sergio Liporoni (Brasil)
Ing. Frederico Correia Lima (Brasil)"
"Conferencia. Determinación de tasas de descuento en escenarios de crisis. El caso
brasilero
Ing. Eduardo Rottmann (Brasil)"
"Conferencia. El avalúo inmobiliario para variables cualitativas (no numéricas): La
regresión loglineal
Ing. M. Sc. Roberto Piol (Venezuela)"
"Conferencia. Valoración de embarcaciones
Ing. Julio Polar (Perú)
"Conferencia. Caracterización de viñedos y geo-referenciación
Enol. José María Lez (Uruguay)"
"Conferencia. Valuación de inmuebles rurales. Un recorrido por los distintos enfoques
Ing. Martha Siniacoff (Uruguay)
Prof. Daniel Fraga (Uruguay)"
"Conferencia. Valuación de tierras y bosques forestales
Ing. Bill Liley (Nueva Zelanda)
Ing. Jefferson Mendes (Brasil)
Cr. Rodrigo Ribeiro (KPMG,Uruguay)"
PANELES:
Panel. Tendencia y evolución de las Normas de valuación en América Latina
Ing. Octavio Galvão Neto (Brazil)
Ing. Francisco Bruno Cavalli (Colombia)
Arq. Marcia Ferrari (RICS)
Ing. José A. Beras (República Dominicana)
Arq. Felipe Toledo (Chile)
Panel. Enseñanza de la Valuación en América Latina
Mr. Ken Wilson (Appraisal Institute)
Ing. César Cantú (México)
Arq. Marcia Ferrari (RICS)
Ing. Armando Escalante (FECOVAL, México)
Presentación Mtro. Julio Torres Coto (Secretaría Enseñanza UPAV , México)
Arq. Carlos Samudio (IVAPPAN, Panamá)
Ing. Álvaro Sánchez (IVAPPAN)
Ing. Germán Noguera (Colombia)
PREMIOS A LOS TRABAJOS PRESENTADOS:
Primer puesto en el Concurso Panamericano
de Valuación – Categoría general
Por su trabajo “Factores de corrección por altura
del piso y orientación aplicados en apartamentos
en Chile”
LUIS ALBERTO BERNALES
Segundo puesto en el Concurso Panamericano de
Valuación – Categoría general
Por su trabajo “El lucro cesante futuro, su estimación con
probabilidad objetiva para indemnización de daños y
perjuicios”
LUIS FERNANDO RESTREPO
Tercer puesto en el Concurso Panamericano de Valuación
Categoría general Trabajo: “Valoración de activos intangibles:
El caso de oficinas de farmacia” SUSANA SUAREZ
Primer puesto en el Concurso Panamericano de
Valuación – Categoría rurales
Trabajo: “Valuación de inmueble rural utilizando la
metodología AHP (proceso analítico jerárquico)”
FRANCESCO CAVALLI PAPA
Acto de cierre, evento de clausura.
Estadísticas de Participación:
ORIGEN INSCRIPTOS
Nacionales 51
Extranjeros 162
TOTAL 223
PAIS INSCRIPTOS
Argentina 13
Bolivia 1
Brasil 16
Chile 5
Colombia 7
Costa Rica 18
Cuba 2
Ecuador 3
El Salvador 1
España 3
Estados Unidos 2
Guatemala 1
Honduras 4
México 19
Panamá 6
Paraguay 9
Perú 34
Reino Unido 1
R. Dominicana 16
Uruguay 51
Venezuela 4
Otros 7
Con el apoyo de: