mede-eigendom in de praktijk · eigenaars van een bepaald gebouw of groep van gebouwen verenigd...
TRANSCRIPT
MEDE-EIGENDOM
IN DE
PRAKTIJK
Door Luc Beyens
Mei 2019 Bijgewerkt september 2019
1
Geraadpleegde bronnen:
- Koning Boudewijnstichting: “Praktische Gids voor Mede-Eigenaars” - www.kbs.be - Syncura: www.syncura.be - Privacy-commissie: “Advies 22 2008 dd 11 juni 2008 -
https://www.gegevensbeschermingsautoriteit.be/sites/privacycommission/files/documents/advies_22_2008_1.pdf
- Quimmo: www.quimmo.be - Universiteit Gent: “Het beheer van een (groep) van flatgebouwen” - Masterproef
notariaat A. Lecluyse - https://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/787/332/RUG01-001787332_2012_0001_AC.pdf
- Ondernemingsdatabank.be - www.indicator.be - BIV: www.biv.be/de-vastgoedmakelaar/deontologie-van-de-vastgoedmakelaar
- FOD Justitie en Belgisch Staatsblad
2
DE VERENIGING MEDE-EIGENDOM
Onderstaande tekst is een compilatie en bewerking van een aantal artikels geplukt uit diverse internetsites door Luc Beyens. Gezien het een compilatie is kan het voorkomen dat sommige zaken herhaald worden, waarvoor excuses.
In deze tekst behandelen wij de taken, verantwoordelijkheden en werking van de Vereniging Mede-Eigendom (VME), de Algemene Vergadering (AV), de Raad van Mede-Eigendom (RvME), de rekeningencommissaris en de syndicus. Ook het Reglement Inwendige Orde (RIO) wordt besproken. Tot slot volgt de integrale wettekst en een bespreking.
INHOUD
DE VERENIGING MEDE-EIGENDOM
Wat is een ‘Vereniging van Mede-Eigenaars’ (VME)? Uit welke organen bestaat de VME? Is het lidmaatschap van de VME verplicht? Hoe kan de VME geïdentificeerd worden en beschikt zijn over een eigen vermogen? Kan de VME ophouden te bestaan?
DE ALGEMENE VERGADERING (AV)
Omschrijving Wat is een algemene vergadering en waartoe dient ze?
Samenstelling Bevoegdheid Bijeenroeping Agenda
Welke punten neemt men op in de uitnodiging voor de algemene vergadering? Quorum Stemrecht Volmachten Meerderheidsvereisten
Bijzondere meerderheden Eenparigheid
Schriftelijke beslissing Samenroepen door de eigenaars zelf Notulen
Inhoud van de notulen Ondertekenen van de notulen Notulen doorsturen
DE RAAD VAN MEDE-EIGENAARS (RvME) Wat houdt de taak van de RvME (raad van mede-eigendom) precies in? De toezichttaken van een RvME (Raad van Mede-eigendom) van naderbij bekeken
3
DE VOORZITTER VAN DE AV Rechten en plichten van een voorzitter van de AV
DE SECRETARIS VAN DE AV Wat is de specifieke taak van de aangewezen secretaris? Syndicus /secretaris
DE COMMISSARIS VAN DE REKENINGEN
Taakbeschrijving
DE SYNDICUS De taken van een syndicus Een overzicht van de taken
Financieel beheer Technisch beheer Administratief beheer
Wet op mede-eigendom - Communicatie en Transparantie Lijst van mede-eigenaars beschikbaar Toegang tot documenten Kosten Belangenvermenging
HET REGLEMENT VAN INWENDIGE ORDE (RIO) Waarover gaat het en wat is er veranderd? Laat het reglement van inwendige orde tijdig opstellen en aanpassen
WET OP DE MEDE-EIGENDOM AFDELING I. GEWONE MEDE-EIGENDOM EN GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM IN HET ALGEMEEN AFDELING II. GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM VAN GEBOUWEN OF GROEPEN VAN GEBOUWEN
Onderafdeling I. - Algemene bepalingen Onderafdeling II. - Rechtspersoonlijkheid van de vereniging van mede-eigenaars Onderafdeling III. - Organen van de vereniging van mede-eigenaars Onderafdeling IV. - Rechtsvorderingen - Openbaarheid - Tegenstelbaarheden en overdracht Onderafdeling V. - Ontbinding en vereffening Onderafdeling VI. – Dwingend karakter
BESPREKING VAN DE NIEUWE WET OP DE MEDE-EIGENDOM
4
Werking, taken, opdrachten en verantwoordelijkheden van de VME
Un petit schéma vaut mieux que mille mots…
De Vereniging der Mede-Eigenaars (VME) De vereniging van mede-eigenaars is een rechtspersoon waarin alle individuele mede-eigenaars
van een bepaald gebouw verenigd zijn en vertegenwoordigd worden. In complexen met meerdere gebouwen kunnen deelverenigingen opgericht worden.
De vereniging van mede-eigenaars mag haar juridische draagkracht maar voor één doel gebruiken: het behouden en beheren van het gebouw. Dit is de absolute kerntaak van de VME. De syndicus is
als het ware het verlengstuk, de spreekbuis van de groep mede-eigenaars. Hij staat in voor het beheer in de praktijk.
Heeft een maatschappelijke zetel en een ondernemingsnummer. Is ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen
Alle documenten van de VME moeten het ondernemingsnummer vermelden. Heeft een eigen vermogen: werkkapitaal en reservekapitaal
De Algemene Vergadering (AV) Is het belangrijkste orgaan van de VME
Minstens éénmaal per jaar wordt er – tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde 15-daagse periode – een algemene vergadering georganiseerd. Op deze algemene vergadering komen alle mede-eigenaars samen om te overleggen en om allerhande beslissingen te nemen in
het kader van deze mede-eigendom. Een Bijzondere Algemene Vergadering (BAV) kan mits 20 % van de aandelen
Elke mede-eigenaar kan punten op de dagorde plaatsen Benoemt de leden van de Raad van Mede-Eigendom (RvME)
Benoemt de voorzitter en de secretaris van de Algemene Vergadering (AV) Benoemt de syndicus en de rekeningencommissaris
Evalueert de werking van de Raad van Mede-Eigenaars (RvME) en de syndicus Neemt bindende beslissingen
Verleent al dan niet décharge aan de RvME en de syndicus
De voorzitter van de AV Is niet noodzakelijk de
voorzitter van de RvME Hij zit de AV voor, bepaalt de volgorde der besprekingen en
leidt de debatten
De secretaris van de AV Deze functie is verschillend van de notuleringsopdracht van de
syndicus Hij noteert de opmerkingen van de deelnemers aan de AV en
maakt hierover verslag
De rekeningencommissaris Wordt benoemd voor 1 jaar
Ziet de rekeningen van de VME na bij de syndicus en heeft
inzage van alle documenten Brengt hierover verslag uit op de
AV
De Raad van Mede-Eigendom (RvME) – Het bestuur van de VME Houdt toezicht op de syndicus
Zorgt voor transparantie en communicatie over zijn activiteiten Brengt jaarlijks uitvoerig verslag uit aan de AV over zijn activiteiten
:
De syndicus De syndicus is de (rechts)persoon die instaat voor het beheer en de vertegenwoordiging van een
mede-eigendom. Dit beheer heeft louter betrekking op de gemeenschappelijke delen van een gebouw.
Wordt benoemd door de AV Heeft een welomschreven wettelijke opdracht
Houdt het Reglement van Inwendige Orde (RIO) bij en doet de nodige aanpassingen Voert de beslissingen van de AV uit
Verleent (op aanvraag) inzage in alle documenten m.b.t. de VME Roept de AV bijeen
Brengt over de uitoefening van zijn ambt verslag uit op de AV Notuleert de beslissingen van de AV en bezorgt het verslag hiervan binnen de 30 dagen aan de
mede-eigenaars
:
5
DE VERENIGING MEDE-EIGENDOM
Wat is een ‘Vereniging van Mede-Eigenaars’ (VME)?
De vereniging van mede-eigenaars – of VME – is een rechtspersoon waarin alle individuele mede-
eigenaars van een bepaald gebouw of groep van gebouwen verenigd zijn en vertegenwoordigd
worden. De enige toegelaten activiteit – en daardoor ook meteen het doel van de VME – is het
beheer en het behoud van dit gebouw of deze groep van gebouwen.
Als eigenaar van een appartement, ben je van rechtswege lid van “de VME” of vereniging van mede-
eigenaars. Wat houdt dit begrip VME evenwel in en wat is de functie van deze VME?
Deze VME ontstaat in principe automatisch van zodra er twee of meer onderscheiden eigenaars van
appartementen in het gebouw zijn en er bijgevolg sprake is van een mede-eigendom waarop het
Appartementsrecht van toepassing is.
Van bovengenoemde regel kan evenwel afgeweken worden in die gevallen waarin de aard van de
goederen dit rechtvaardigt en mits de goedkeuring van alle mede-eigenaars. Indien er aldus sprake is
van een gebouw met een te verwaarlozen aantal gemeenschappelijke delen, kunnen de mede-
eigenaars beslissen dat de dwingende regels van het Appartementsrecht niet spelen, zodat ook geen
VME dient te worden opgericht.
Uit welke organen bestaat de VME?
De VME kent vier wettelijk voorziene organen via dewelke zij handelt:
de algemene vergadering
de syndicus
de commissaris van de rekeningen
de raad van mede-eigendom
De eerste drie organen zijn verplicht in elke VME, groot of klein. De raad van mede-eigendom is enkel
verplicht in grotere complexen (min. 20 kavels). In kleinere gebouwen is de raad van mede-eigendom
facultatief.
Is het lidmaatschap van de VME verplicht?
Het lidmaatschap van de VME is gedwongen, dit betekent dat elke mede-eigenaar wettelijk verplicht
is om toe te treden tot de VME. Men kan het lidmaatschap enkel beëindigen als men het pand
opnieuw verkoopt.
Iedere mede-eigenaar kan zich op de algemene vergadering evenwel laten vertegenwoordigen door
een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.
Hoe kan de VME geïdentificeerd worden en beschikt zijn over een eigen vermogen?
De VME draagt de benaming: “vereniging van mede-eigenaars”, gevolgd door de vermeldingen
betreffende de ligging van het gebouw of de groep van gebouwen. Zij heeft haar zetel in het gebouw.
Indien het over een groep van gebouwen gaat, moet de basisakte bepalen in welk gebouw de zetel
6
van de vereniging gevestigd is. De VME is tevens verplicht ingeschreven in de Kruispuntbank van
Ondernemingen.
De vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen
nodig voor de verwezenlijking van haar doel, nl.: het behoud en het beheer van het gebouw of de
groep van gebouwen.
Kan de VME ophouden te bestaan?
De vereniging van mede-eigenaars is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de
onverdeeldheid ophoudt te bestaan. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien de eigendom van het
gebouw of de groep van gebouwen in handen van één en dezelfde eigenaar komt.
De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw of van de groep van gebouwen, heeft niet de
ontbinding van de VME tot gevolg.
Daarnaast kan ook de algemene vergadering van mede-eigenaars de VME ontbinden. Dit kan
evenwel enkel bij eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars. Deze beslissing wordt
bovendien bij authentieke akte vastgesteld.
Tenslotte kan de rechtbank de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars uitspreken, dit op
verzoek van iedere belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren.
7
DE ALGEMENE VERGADERING (AV)
Omschrijving
De algemene vergadering verenigt alle mede-eigenaars die gerechtigd zijn in de gemeenschappelijke
delen van het gebouw.
Wat is een algemene vergadering en waartoe dient ze?
Een van de zaken waar de gevolgen van de nieuwe wet op mede-eigendom misschien het meest
zichtbaar zullen zijn, is de jaarlijkse algemene vergadering.
Eerst en vooral verplicht de nieuwe wet elke mede-eigendom jaarlijks een algemene vergadering te
houden. Bovendien moet deze vergadering steeds plaatsvinden binnen dezelfde periode van 15
dagen, dewelke in het reglement van mede-eigendom bepaald moet zijn.
De algemene vergadering (AV) is het hoogste orgaan binnen de vereniging van mede-eigenaars. Hier
worden zo goed als alle beslissingen genomen (uitgezonderd deze waartoe de syndicus geen
mandaat behoeft of wanneer omwille van hoogdringendheid er geen tijd was om een bijzondere
vergadering samen te roepen), wordt jaarlijks de financiële toestand besproken, wordt over de
décharge gestemd.
De AV is in feite de wetgevende macht van de VME, de syndicus als gemandateerde (lasthebber) van
de VME de uitvoerende macht. Zij wordt door de syndicus éénmaal per jaar samengeroepen. De
periode/dag staan meestal in de statuten beschreven. Indien gewenst kan de algemene vergadering
met de benodigde meerderheid zelf de periode, dag, uur wijzigen of vastleggen. Ook de modaliteiten
(wijze van oproeping, vrije dagen die bij het versturen van de oproeping tussen de postdatum en
datum AV moeten liggen...) worden in het reglement van mede-eigendom bepaald.
Samenstelling
Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de
beraadslagingen.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van
een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of
bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen
geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn.
Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet
kunnen deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden
rechtsgeldig een lasthebber aan.
Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname
aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging
van mede-eigenaars.
De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee.
8
Art. 577-9
§ 2 Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of
onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop
de algemene vergadering plaatsvond.
Bevoegdheid
De algemene vergadering is bevoegd voor alle aangelegenheden die betrekking hebben op het
geheel van zaken waarvan haar leden mede-eigenaars zijn, en op de gemeenschappelijke belangen
van deze mede-eigenaars.
Zij is onder meer bevoegd om alle beslissingen te treffen die betrekking hebben op: de beschikking, het beheer, daarin begrepen de aanstelling en het ontslag van de syndicus, het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke delen, de aan de gemeenschappelijke gedeelten of de van buiten uit zichtbare privatieve delen uit te voeren werken; het optreden in rechte, als eiser of als verweerder; de verkrijging van onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden; de wijziging van de statuten, daarin begrepen van de verdeling van aandelen in de gemeenschappelijke delen en de verdeling van de gemeenschappelijke lasten; de herstelling of heropbouw van het gebouw na beschadiging ervan.
De jaarvergadering beraadslaagt alleszins over de rekeningen die de syndicus moet voorleggen, over
de kwijting aan de syndicus te geven, over de voor het volgend jaar aan te wenden provisies en de te
uit te voeren werken aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.
Bijeenroeping
De bijeenroeping van de vergadering gebeurt per aangetekende brief (op kosten van de VME),
minstens 15 dagen voor de datum van de vergadering (tenzij het reglement van mede-eigendom nog
een langere termijn oplegt, natuurlijk). Het kan ook via een ander communicatiemiddel, bijvoorbeeld
E-mail, maar dan enkel voor die eigenaars die individueel en schriftelijk hiermee hebben ingestemd.
Ook andere belanghebbenden, zoals huurders moeten geïnformeerd worden over de datum, zoals
vroeger trouwens ook reeds het geval was. Wat nieuw is, is dat dit nu ook op een goed zichtbare
plaats in het gebouw aangeplakt moet worden. Een huurder kan dan ook agendapunten voorstellen,
maar er is geen verplichting om deze ook te behandelen.
De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de een vastgelegde periode of telkens als er
dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.
De algemene vergadering komt minstens eenmaal per jaar bij een de statutair vastgelegde 15-daagse
periode. De precieze datum wordt door de syndicus bepaald.
Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of
meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen
bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen
9
de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars.
Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het
verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.
De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering
plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden
voorgelegd.
De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars en,
indien deze bestaan, van de raad van mede-eigendom of de deelverenigingen zonder rechtspersoon-
lijkheid, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in voormeld artikel bepaalde periode
waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden.
De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde
punten kunnen worden geraadpleegd.
De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel,
uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te
ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het
ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn.
Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum
van de vergadering ter kennis gebracht.
Te allen tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van mede-eigendom zo er een is,
de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene
vergadering worden geplaatst.
Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen, overeenkomstig artikel 577-8, § 4, 1º
van het Burgerlijk Wetboek. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering
worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft
ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst.
Agenda
Welke punten neemt men op in de uitnodiging voor de algemene vergadering?
Vooreerst zijn er alle punten die wettelijk verplicht zijn en moeten overlopen worden bijvoorbeeld de
rekening, de benoeming van de syndicus en van de rekencommissaris, het bedrag van het werk- en
reservekapitaal.
In de loop van het boekjaar komt de syndicus in aanraking met diverse problemen aangaande het
gebouw waarvoor een beslissing van de AV nodig is. Deze worden door de syndicus bestudeerd
waarna concrete voorstellen worden uitgewerkt die dan op de AV kunnen besproken worden.
Tevens worden punten die werden ingediend door mede-eigenaars en bewoners van de VME
voorbereid en voorgelegd op de AV. Tenslotte worden al deze punten overlopen met de Raad van
Mede-Eigendom voor het versturen van de dagorde.
Vergeet niet dat de AV wat delegatie van bevoegdheden betreft, blijvend beslissingsbevoegdheid
heeft.
10
Het is aan de AV om de krijtlijnen - voor zover als nodig, want de wetgever is eigenlijk duidelijk - uit
te zetten voor wat betreft bevoegdheden van de RvME.
Helaas is het dikwijls zo dat veel mede-eigenaars weinig of geen interesse hebben of zich niet
geroepen voelen actief deel te nemen aan de AV. " Zeg maar hoeveel we ieder kwartaal moeten
betalen (we kunnen er toch niets tegen inbrengen) en laat ons voor de rest gerust en zeur niet te
veel op de AV zodat we terug naar onze TV kunnen".
De enkelen die er toch voor willen gaan zijn in de minderheid en staan vaak alleen en worden
weggehoond.
Weinige eigenaars kennen de nieuwe wet op de mede-eigendom. Met deze bijdrage hopen wij hierin
verbetering te brengen.
Meer mondige eigenaars? Waar ga je die vinden? Ze weten zelfs niet dat ze meer rechten hebben
gekregen en denken nog altijd dat de " beheerraad " alles voor hen regelt.
De eigenaars kunnen zelf agendapunten voorstellen, die door de syndicus geagendeerd dienen te
worden. Hiervoor dienen ze deze voorstellen wel schriftelijk aan de syndicus te bezorgen, minstens
drie weken voor de eerste dag van de periode van 15 dagen binnen dewelke de vergadering dient
plaats te vinden.
Praktisch: al is uw vergadering gepland op 10 oktober, als uw reglement vermeldt dat de vergadering
kan plaatsvinden tussen 1 en 15 oktober, dan moet uw voorstel bij de syndicus zijn minstens 3 weken
voor 1 oktober, niet 3 weken voor 10 oktober!
Het gebeurt ook geregeld dat een agendapunt van een eigenaar door de syndicus anders verwoord
wordt in de uitnodiging van de vergadering, al dan niet bewust. Dit kan ongewenste effecten hebben
bij de stemming. Zorg er daarom voor dat u uw agendapunt zeer goed verwoordt en schrijf in uw
brief naar de syndicus dat u wil dat het punt exact in uw bewoordingen op de agenda komt.
Indien agendapunten niet meer op de agenda geplaatst kunnen worden omdat de syndicus ze te laat
ontvangen heeft, worden ze op de agenda van de volgende vergadering geplaatst.
Quorum
De algemene vergadering beslist rechtsgeldig wanneer aan een van volgende voorwaarden voldaan
is:
- Aan het begin van de algemene vergadering zijn meer dan de helft van de mede-eigenaars vertegenwoordigd, met samen minstens de helft van de aandelen (quotiteiten).
- Aan het begin van de algemene vergadering zijn minder dan de helft van de mede-eigenaars vertegenwoordigd, maar zij die aanwezig zijn vertegenwoordigen meer dan ¾ van de aandelen in de gemeenschappelijke delen.
- Indien geen van beide quorums wordt bereikt, moet er minstens 15 dagen later een nieuwe algemene vergadering plaatsvinden waar dan wel rechtsgeldig gestemd kan worden, ongeacht het aantal deelnemers of aandelen.
De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene
vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor
zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
11
Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars
die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie
vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.
Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het
verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen,
ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom
waarvan ze houder zijn.
Stemrecht op de Algemene Vergadering
Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de
gemeenschappelijke delen.
Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen
dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-
eigenaars beschikken.
De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering,
niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen
aan de beraadslagingen van de vergadering.
Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door ze in dienst is genomen of
voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk
of bij volmacht deelnemen aan de beraadslaging en de stemmingen over de opdracht die hem werd
toevertrouwd.
Bij de aanvang van de vergadering wordt daartoe door de mede-eigenaars of hun lasthebbers een
aanwezigheidslijst ondertekend, waarop vermeld wordt met hoeveel stemmen aan de beraadslaging
kan worden deelgenomen, of over welke punten niet aan de stemming kan worden deelgenomen.
De beslissingen worden genomen bij volstrekte meerderheid (50%+1) van de stemmen, tenzij de wet
een grotere meerderheid vereist. Het gaat hier wel om een meerderheid bij de eigenaars die op het
moment van de stemming nog aanwezig waren.
Voor de berekening worden onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen niet meegerekend.
Praktisch: Als 20% van de aandelen op de vergadering zich onthoudt, is er nog 80% / 2, dus 40%+1
stem nodig om een beslissing goed te keuren.
Het zal wel moeilijk in te schatten zijn hoeveel eigenaars er op het moment van de stemming al
vertrokken zijn en wat hun aandelen waren. Daarom lijkt het aangewezen van stembiljetten op naam
te voorzien, zodat alle discussie achteraf uitgesloten wordt.
Volmachten
Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de
algemene vergadering.
12
De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber. Ze kan algemeen of specifiek zijn en mag alleen
maar gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of
specifieke notariële volmacht.
Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, welke niet
noodzakelijk zelf een mede-eigenaar moet zijn, maar wiens naam op de volmacht vermeld moet zijn.
Blanco volmachten kunnen niet meer. Een volmacht kan nu ook specifiek zijn, u kunt in de volmacht
dus vermelden voor welke punten van de agenda de lasthebber u kan vertegenwoordigen. Niemand
mag meer dan 3 volmachten krijgen, als hierdoor het totaal aantal stemmen van hemzelf plus zijn
volmachten hoger wordt dan 10% van het totaal.
Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie
volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn
volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle
kavels van de mede-eigendom.
Praktisch: als het totaal van uw eigen stemmen + 3 volmachten gelijk is aan 8%, en een vierde
volmacht brengt uw totaal aantal stemmen op 10%, kunt u ze nog aanvaarden. Als de vierde
volmacht uw totaal op 10,5% zou brengen, kunt u ze niet meer aanvaarden.
Anderzijds, als u met enkel 3 volmachten 12% zou verkrijgen, kunt u uw 3 volmachten dan weer wel
laten gelden.
Bovendien mag niemand aan de stemming deelnemen voor meer aandelen dan deze van de andere
aanwezigen samen, dit om te vermijden dat iemand op zijn eentje beslissingen kan doordrukken.
Praktisch: Als u 40% van de stemmen vertegenwoordigt en verder is er nog maar 30% aanwezig op
de vergadering, dan zult u uw stem ook maar voor 30% kunnen laten gelden.
Zoals vroeger reeds, mag de syndicus geen volmachten van mede-eigenaars aanvaarden.
Weetjes
Er wordt nooit geteld bij handopsteking.
De techniek van handopsteking dient enkel om te zien of in ene of gene richting een unanimiteit kan
zijn.
De wet schrijft ook voor dat als er geen unanimiteit is, de tegenstemmen en onthoudingen worden
genoteerd bij naam in het verslag.
Deze situatie (tellen bij handopsteking) kan dus nooit voorkomen. Zodra er een beeld is dat redelijk
wat eigenaars tegen zouden stemmen, wordt er overgegaan tot naamafroeping en wordt iedereen
afgeroepen en de stem genoteerd, en deze wordt bij het verslag gevoegd.
B.W. Art. 577-6 § 5
Aan de voorzitter van de vergadering moeten de mede-eigenaars steeds kunnen vragen dat voor
bepaalde punten in de agenda een stem uitgebracht wordt na individuele naamafroeping of gebeurt
via een schriftelijke stemming. Aan de syndicus om door de materiële voorbereiding op deze vraag
ervoor klaar te zijn. Controleer steeds de notulen op onthoudingen en tegenstemmen. Het
aanwezigheidsregister vormt een integraal deel van de notulen/verslag.
13
Meerderheidsvereisten
De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de
stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of
vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist.
Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en de
ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen.
De algemene vergadering beslist met een meerderheid van twee-derden der stemmen, vier-vijfde
der stemmen of eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars.
Bijzondere meerderheden
Voor bepaalde beslissingen is een meer dan 50% meerderheid (50% + 1 stem) vereist. Niet al van de
volgende thema's zijn nieuw, maar voor de volledigheid sommen we ze nog eens op:
Een drie vierde meerderheid van stemmen (quotiteiten) is nodig voor:
wijzigingen van de statuten m.b.t. genot en gebruik van de gemeenschappelijke delen
werken aan de gemeenschappelijke delen waarover de syndicus niet alleen kan beslissen
aanstellen van een raad van mede-eigendom in eenheden met minder dan twintig kavels /
delegeren van taken aan deze raad
vastleggen van het bedrag van opdrachten, waarboven mededinging (meerdere offertes)
vereist is
werken aan privatieve delen die door de vereniging van mede-eigenaars uitgevoerd zullen
worden.
Een vier vijfde meerderheid is nodig voor:
andere wijzigingen van de statuten
wijziging van de verdeelsleutels van de kosten
wijziging van de bestemming van het onroerend goed
heropbouw en herstel na gedeeltelijke vernietiging
verkrijging van bijkomende onroerende goederen
oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid
wijziging van statuten in functie van Art. 577-3
Eenparigheid
Voor wijziging van bijvoorbeeld aandelen (quotiteiten) kan eenparigheid vereist zijn. Als het
reglement van mede-eigendom echter eenparigheid oplegt voor beslissingen waar de wet een 3/4 of
4/5 meerderheid vereist, primeert de wet nu op de statuten.
Schriftelijke beslissing
Indien alle mede-eigenaars akkoord gaan, kan de vereniging van mede-eigenaars ook schriftelijk een
beslissing nemen die normaal tot de bevoegdheid van de algemene vergadering behoort.
Uitzondering zijn die beslissingen waarvoor een authentieke akte nodig is. Van deze schriftelijke
beslissingen moeten ook notulen opgesteld worden door de syndicus. Vooral in kleinere mede-
14
eigendommen kan men zo gemakkelijker tot actie over gaan, zonder maanden op de volgende
vergadering te moeten wachten of er speciaal één te moeten samenroepen.
Dit werd vastgelegd in BW577-7: ONDERAFDELING III - ORGANEN VAN DE VERENIGING VAN MEDE-
EIGENAARS
Art. 577-7.
§ 1. De algemene vergadering beslist:
1° bij meerderheid van twee derde van de stemmen:
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer
van de gemeenschappelijke gedeelten betreft, onverminderd artikel 577-4, § 1/1;
b) over alle werken betreffende de gemene delen, met uitzondering van de wettelijk opgelegde
werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden
besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-
eigenaars, onverminderd artikel 577-8, § 4, 4°;
c) artikel werd opgeheven bij wijziging wet 01/01/2019
d) over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve
voor de in artikel 577-8, § 4, 4°, bedoelde daden;
e) mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische
of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars.
Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-
eigenaars.
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de
lasten van de mede-eigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval
van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te
worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen [2 dit omvat ook
de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene
delen, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang van de vereniging van
mede-eigenaars, in voorkomend geval, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de
schade die zulks mocht veroorzaken;
f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid;
g) over de verdeling van een kavel of over de volledige of gedeeltelijke vereniging van twee of meer
kavels;
15
h) over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid
of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen
buitensporig zou zijn.
Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien
de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs
van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde
compensatie. Indien de voornoemde redenen ontbreken, moet de beslissing tot afbraak of tot
volledige heropbouw genomen worden bij eenparigheid, overeenkomstig de bepalingen beschreven
in paragraaf 3;
§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen
van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien
daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de mede-eigenaar, de bewoner of de derde, die
aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de mede-eigenaars verplicht in geval van heropbouw of
herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de mede-eigendom.
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van
verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, middels de overlegging van een verslag zoals
bepaald in artikel 577-4, § 1, tweede lid
Wanneer de algemene vergadering echter, met de door de wet vereiste gekwalificeerde
meerderheid, besluit tot de werken, de verdeling of de vereniging van kavels of daden van
beschikking, kan zij, met dezelfde gekwalificeerde meerderheid, beslissen over de wijziging van de
verdeling van de aandelen van mede-eigendom in geval die wijziging noodzakelijk is.
Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid,
kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is,
door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.
§ 4. Wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene
vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van een of meerdere mede-eigenaars, zal er een
nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de
betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde
mede-eigenaars kan worden genomen.
Weetjes
Mag je iemand meenemen naar de algemene vergadering van mede-eigenaars?
In tegenstelling tot vroeger mag je volgens de nieuwe appartementswet van 1 januari 2019 je laten
bijstaan door één persoon. Of je als mede-eigenaar één of meerdere kavels hebt, speelt geen rol.
Bijstand van één persoon is toegestaan.
BIJSTAND IS GEEN VOLMACHT
Het blijft ook nog steeds mogelijk dat een mede-eigenaar een volmacht zou geven aan iemand om
hem op de algemene vergadering te vertegenwoordigen en in zijn plaats te stemmen.
16
DE SPELREGELS VAN BIJSTAND
De nieuwe wet geeft aan dat diegene die je bijstaat niet om het even wat mag doen tijdens de
vergadering.
Vooreerst moet je de syndicus ten minste vier werkdagen voor de dag van de algemene vergadering
via een aangetekende zending in kennis stellen van de bijstand.
De persoon in bijstand mag uiteraard niet meestemmen op de vergadering. Hij of zij mag wel
adviseren en bepaalde zaken aan u toelichten.
De persoon in bijstand mag ook het woord nemen op de algemene vergadering om bepaalde zaken
toe te lichten.
Wat als een mede-eigenaar moeilijk doet?
Een mede-eigenaar vecht systematisch alle beslissingen van de algemene vergadering aan voor
futiele vormfouten. Is daar iets aan te doen?
EEN BESLISSING VAN DE ALGEMENE VERGADERING AANVECHTEN
Een mede-eigenaar die niet akkoord gaat met een bepaalde beslissing van de vereniging van mede-
eigenaars (VME) kan binnen de vier maanden naar de vrederechter stappen om die te laten
vernietigen. De wet voorziet wel dat dit enkel kan als de beslissing onregelmatig, bedrieglijk of
onrechtmatig is.
ENKEL BIJ ONREGELMATIGE, BEDRIEGLIJKE OF ONRECHTMATIGE BESLISSINGEN
Werd bijvoorbeeld een bepaald punt niet duidelijk op de agenda gezet of werden de notulen pas de
dag nadien opgesteld, dan kan dit door een mede-eigenaar aangegrepen worden om een bepaalde
beslissing aan te vechten. De puntjes op de i zetten, is daarom dus wel van belang...
GELUKKIG NIET ALTIJD VAN TOEPASSING
Als de betrokken mede-eigenaar geen nadeel van een beslissing ondervonden heeft, dan kan de
rechter zijn vordering afwijzen bij gebrek aan ‘belang. Wijst de rechter de vordering af bij gebrek aan
belang, dan moet de betrokken mede-eigenaar de gerechtskosten en een rechtsplegingsvergoeding
betalen.
WAT ALS EEN MOEILIJKE MEDE-EIGENAAR NIET TE STOPPEN IS?
Dan kan de rechter de mede-eigenaar in kwestie op zijn plaats zetten. Een rechter van de rechtbank
van Namen oordeelde dat een mede-eigenaar ‘misbruik’ maakte van zijn recht door systematisch
naar de rechter te stappen voor futiele vormfouten. Hij moest hiervoor aan de VME een serieuze
schadevergoeding betalen.
Samenroepen door de eigenaars zelf
Het is de taak van de syndicus om de jaarlijkse algemene vergadering te organiseren. Daarbuiten
kunnen eigenaars zelf ook de syndicus vorderen een algemene vergadering samen te roepen,
wanneer zij samen minstens 1/5 van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Hiervoor
sturen ze een aangetekende brief naar de syndicus, die dan binnen de 30 dagen de uitnodiging aan
17
de mede-eigenaars dient te verzenden. Indien de syndicus dit niet doet binnen de 30 dagen, kan een
van de vragende mede-eigenaars zelf een vergadering samenroepen, buiten de syndicus om, en kan
deze vergadering rechtsgeldig beslissingen nemen. Zo kan een kwaadwillige syndicus geen discussie
over zijn vervanging blokkeren door te weigeren een vergadering samen te roepen.
Tenslotte gelden er nog bijzondere bepalingen m.b.t. deelname wanneer het eigendomsrecht van
een privatieve kavel bezwaard is, bijvoorbeeld met een recht op vruchtgebruik.
Weetjes
Hoe kan een website voor uw appartement u helpen bij de organisatie van uw Algemene
Vergadering?
Eerst en vooral laat een website toe de algemene vergadering beter voor te bereiden. Gezien mede-
eigenaars zelf agendapunten kunnen voorstellen, kunnen ze dit via de website doen. Zo zijn
agendapunten vaak al maanden op voorhand gekend bij alle deelnemers, in plaats van pas bij de
uitnodiging een tweetal weken voor de vergadering. Ze kunnen dan ook al voor een groot stuk
besproken worden zonder dat de eigenaars fysiek moeten samenkomen. Er is voldoende tijd om
onduidelijkheden toe te lichten en eventuele alternatieven of verbeteringen aan te brengen. Tegen
de datum van de algemene vergadering zijn de meeste thema’s voldoende uitgerijpt en is de
stemming vaak nog maar een formaliteit.
Bovendien leert u de standpunten van iedereen kennen en kunt u beter inschatten aan wie u een
eventuele volmacht moet geven.
Tenslotte ziet u aan de discussie over een punt wat u zelf aanbrengt ook onmiddellijk of het wel zin
heeft het op de agenda te laten zetten.
Notulen van de AV
Nog tijdens de vergadering stelt de syndicus de notulen van de genomen beslissingen op, met
vermelding van de behaalde meerderheid en de namen van de mede-eigenaars die zich onthouden
of tegen gestemd hebben. Aan het einde van de zitting worden deze notulen ondertekend door de
voorzitter, de secretaris en door de nog aanwezige mede-eigenaars of gevolmachtigden. Dit maakt
een zeer goede controle mogelijk.
Binnen de 30 dagen na de algemene vergadering moet de syndicus de beslissingen ingeschreven
hebben en aan alle mede-eigenaars bezorgd hebben. Indien u binnen deze termijn het verslag niet
ontvangen heeft, dient u zelf de syndicus hiervan op de hoogte te brengen.
Elke mede-eigenaar kan, binnen de vier maanden na de algemene vergadering, aan de rechter
vragen onrechtmatige beslissingen van de vergadering te vernietigen. Dit kan dus niet gewoon beslist
worden na een berichtje naar de syndicus!
Tijdens elke algemene vergadering moet de syndicus notulen opmaken waarin alle beslissingen
worden opgenomen. Er gelden weliswaar bepaalde voorwaarden en formaliteiten waaraan deze
notulen moeten voldoen.
18
Inhoud van de notulen
De notulen – ook wel het proces-verbaal van de algemene vergadering genoemd – worden opgesteld
door de syndicus en zijn eigenlijk een samenvatting van de beslissingen die genomen werden op de
algemene vergadering. Gelet op het grote belang van deze notulen, zijn er enkele formaliteiten aan
verbonden.
Doorgaans bevatten de notulen volgende punten:
1- Vaststelling dat de algemene vergadering rechtsgeldig is samengesteld alsook de aanwezigheidslijst
2- Dagorde 3- Genomen beslissingen en de behaalde meerderheden per beslissing 4- Naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden 5- Eventuele reserves, geformuleerd door een of meer mede-eigenaars 6- Naam van de verkozen voorzitter en secretaris
Ondertekenen van de notulen:
Het is wettelijk verplicht om aan het einde van de bijeenkomst de notulen te laten ondertekenen
door de voorzitter van de algemene vergadering, de secretaris en alle (nog aanwezige) mede-
eigenaars of vertegenwoordigers.
De syndicus is dus verplicht om de notulen tijdens de algemene vergadering zelf reeds zorgvuldig op
te maken. Het is dan ook aangeraden om hierbij enige voorzichtigheid aan de dag te leggen, want het
is niet mogelijk om foutieve informatie achteraf nog te corrigeren. De originele notulen primeren!
Notulen doorsturen:
Tot slot heeft de syndicus nog de verplichting om de beslissingen van de algemene vergadering op te
tekenen in het register van de VME (dat zich bevindt op de zetel van de VME) en de notulen te
bezorgen aan alle mede-eigenaars en dit binnen een termijn van 30 dagen na de algemene
vergadering. Deze termijn is belangrijk aangezien elke mede-eigenaar het recht heeft om binnen de 4
maanden na de algemene vergadering bepaalde beslissingen aan te vechten.
Wet op mede-eigendom - Communicatie en Transparantie
De nieuwe wet op mede-eigendom legt ook een betere transparantie en communicatie op, zodat de
mede-eigenaars meer zicht krijgen op de afhandeling van de dossiers in hun appartementsgebouw.
Hieronder worden de veranderingen samengevat.
Lijst van mede-eigenaars beschikbaar
Zeker in appartementsgebouwen waar veel eigenaars niet zelf wonen maar wel hun appartement
verhuren, of in tweede verblijven zoals de vele appartementsgebouwen aan de kust, kennen de
eigenaars elkaar vaak niet. Hierdoor kunnen ze ook moeilijk met elkaar overleggen om hun rechten
te laten gelden. Door de gebrekkige kennis en de beperkte tijd voor discussie op de algemene
vergaderingen, konden anderen hun wil dan ook gemakkelijk doordrukken.
19
Wanneer eigenaars in het verleden aan de syndicus vroegen om een lijst van alle andere mede-
eigenaars te krijgen, beriep de syndicus zich soms op het argument dat dit tegen de privacywetgeving
in ging, alhoewel het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars zich vroeger reeds positief hierover
uitgesproken had.
De nieuwe wetgeving schept meteen duidelijkheid. Op eenvoudige vraag van een mede-eigenaar, is
de syndicus nu verplicht hem de contactgegevens (enkel adres, geen telefoon) van de andere mede-
eigenaars te bezorgen. Bij uitbreiding kan men dit ook besluiten voor de email adressen.
Met de nieuwe wet kunt u dus nu zonder discussie de lijst van alle andere mede-eigenaars krijgen. U
kunt hen dan allemaal een brief sturen of uitnodigen op een bijzondere algemene vergadering. Maar
dit is omslachtig en zal slechts gebeuren in uitzonderlijke gevallen, vaak als het al te laat is.
Toegang tot documenten
Alhoewel dit bij de meeste syndici vandaag al de regel is, stelt de wet nu expliciet dat elke mede-
eigenaar documenten die verband houden met het beheer (dus ook offertes en lastenboeken) mag
inzien en kopiëren, bijvoorbeeld als voorbereiding van de algemene vergadering.
Kosten
Voor opdrachten ten belope van bedragen waarvoor mededinging verplicht is, behalve de dringende
bewarende maatregelen, zal de syndicus meerdere kostenramingen of offertes moeten voorleggen.
De algemene vergadering kan met een drie vierde meerderheid beslissen vanaf welk bedrag dit nodig
is.
Praktisch: best legt u hier de lat niet te laag. Als u bepaald heeft dat er vanaf 1.000 € meerdere
offertes nodig zijn, zal een syndicus het extra werk waarschijnlijk ook doorrekenen in zijn offerte aan
de VME. U riskeert ook dat uiteindelijk toch maar één aannemer antwoordt, waarmee u uzelf
vastzet.
Bovendien moet de syndicus jaarlijks een evaluatierapport voorleggen aan de algemene vergadering,
m.b.t. de lopende overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen. Typisch gaat het hier om
water, elektriciteit, onderhoudscontracten, kuisen, ... Waaruit dit evaluatierapport dan wel moet
bestaan is niet expliciet beschreven in de wet, maar een analyse of de prijs marktconform is lijkt ons
wel het minimum.
Tenslotte dient hij ook jaarlijks een begroting op te stellen voor toekomstige verwachte en
onverwachte kosten.
Belangenvermenging
De syndicus mag geen opdrachten toevertrouwen aan zichzelf, zijn aangestelden, bloedverwanten
tot en met de derde graad van zichzelf of van zijn echtgeno(o)t(e), tenzij na uitdrukkelijke
toestemming van de algemene vergadering. Dit geldt bij uitbreiding ook voor alle bedrijven waarin
de genoemde personen belangen hebben. Wat deze belangen kunnen zijn staat nader in de wet
beschreven.
20
DE RAAD VAN MEDE-EIGENAARS (RvME) – HET BESTUUR
De leden van de RvME hebben een persoonlijke verantwoordelijkheid t.a.v. de mede-eigenaars.
Wat houdt de taak van de RvME (raad van mede-eigendom) precies in?
In se is de enige taak een toezicht op de wijze waarop de syndicus zijn taak uitvoert. De raad heeft
geen enkel initiatiefrecht noch het recht om toe te zien op andere mede-eigenaars.
Art. 577-8/1.
In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van
de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van
mede-eigendom opgericht. Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast
erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2.
Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennisnemen en een kopie
maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of
betrekking hebben op de mede-eigendom. Hij kan, elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de
algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist,
behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden.
Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben
op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De raad van mede-eigendom
bezorgt de mede-eigenaars een omstandig jaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak.
Omstandig = uitvoerig met veel details.
Mag de RvME zich in de plaats van de syndicus stellen wanneer deze laatste het laat afweten?
Neen. Dan is er sprake van mede-beheer. Is zeer expliciet verboden sinds 01.09.2010.
Kunnen deze mensen algemene vergadering samenroepen?
Ja: Aangetekende brief aan de syndicus, getekend door mede-eigenaars met +20% van de aandelen,
30 dagen wachten en dan pas zelf de AV samenroepen.
De toezichttaken van een RvME (Raad van Mede-eigendom) van naderbij bekeken
Het hoort niet meer toe aan de Raad van Mede-eigendom om controle uit te voeren op het
financieel beheer van de syndicus. Maar welke zijn dan wel de toezichttaken van de Raad van Mede-
eigendom?
De RvME wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus naar behoren zijn taken uitvoert, en
rapporteert hierover elk jaar uitvoerig, aan alle eigenaars. Deze wettelijke minimale verplichting
geldt zowel voor kleine als grote VME’s.
Deelnemers gaan meer klaarheid krijgen in de verschillende toezichttaken of uit te voeren taken
zoals:
• Het toezicht op de administratie van de syndicus;
• Het toezicht op het uitgevoerd technisch beheer van de syndicus;
• Het toezicht op eventuele tussenkomsten met betrekking op het interne reglement;
• Het toezicht in geval van ontslag en aanstelling van een syndicus;
21
• Het toezicht op het uitvoeren van beslissingen genomen in algemene vergadering;
• Het toezicht op controletaken uit te voeren door de aangestelde commissaris van de rekeningen;
• Het uitvoeren van taken toegewezen door de algemene vergadering aan de RvME;
• Het opstellen en laten verdelen aan alle eigenaars van een uitvoerig jaarlijks rapport.
Voor grotere appartementsgebouwen zijn een goede en efficiënte werking van een RvME
onontbeerlijk. Daarbij dient elk orgaan binnen een VME te werken binnen de haar toegewezen
bevoegdheden en opdrachten.
DE VOORZITTER VAN DE AV
Rechten en plichten van een voorzitter van de AV
Wat ook nieuw is, is dat de algemene vergadering door een mede-eigenaar moet voorgezeten
worden. Afhankelijk van de persoonlijkheden zal men al dan niet gemakkelijk iemand vinden die
geschikt is om een dergelijke vergadering in goede banen te leiden - reden temeer om zoveel
mogelijk thema's op voorhand goed uit te praten. Anderzijds zegt de wet niet dat deze voorzitter
iemand van de raad van mede-eigendom hoeft te zijn, het kan dus ook een andere mede-eigenaar
zijn.
Heeft een voorzitter meer zeggenschap en inbrengen t.o.v. een bewoner/eigenaar naar een syndicus
toe? Of is zijn functie louter symbolisch?
In heel wat gevallen is de voorzitter van de AV vaak eveneens de voorzitter van de RvME.
Desondanks kan, naast de voorzitter van de raad van mede-eigendom een andere persoon
aangesteld worden als voorzitter van de algemene vergadering. De syndicus zal vaak trachten om de
rol van de voorzitter te minimaliseren tot een ’figurantenrol’, door zelf de debatten te gaan leiden,
het woord te geven en te ontnemen, kortom door de plaats van de «voorzitter» in te nemen. Ook
stellen we vast dat zelfs, indien een voorzitter van de raad van mede-eigendom niet volledig akkoord
is met de syndicus, zijn rol vaak herleid wordt tot een «bijrol» en vaak zal hij dan ook obstructie of
weerstand ondervinden in de loop van de algemene vergadering om zijn standpunt te kunnen
toelichten, zeker indien hij kritisch is.
TIPS om deze problemen te voorkomen:
1- Laat U vooral niet «buitenspel» zetten indien u aangesteld werd als voorzitter van de algemene vergadering;
2- Laat de syndicus niet aan het midden van de tafel plaatsnemen zijn plaats hoort aan de zijkant.
3- Laat de syndicus niet de dagorde herhalen. 4- Laat de syndicus niet de debatten leiden. 5- Laat de syndicus niet het woord geven of ongepast tussenkomen. Het is aan U, als voorzitter
van de algemene vergadering om dit alles te doen. 6- Indien nodig, herinnert de syndicus er dan aan, beleefd maar strak, dat U de voorzitter van
de vergadering bent en er van U verwacht wordt om de vergadering voor te zitten.
22
De voorzitter speelt dus een cruciale rol tijdens de algemene vergadering. Hij leidt de vergadering,
(opstarten, opschorten zo noodzakelijk, beëindigen), brengt de agendapunten aan, zorgt voor de
orde tijdens de debatten en legt de agendapunten ter stemming voor. Bij de aanstelling van een
mede-eigenaar die de vergadering zal ‘voorzitten’ moet aandacht worden besteed aan het feit dat de
voorzitter een sterke figuur moet zijn die in staat is om een vergadering op een onpartijdige wijze te
leiden. Bovendien is de voorzitter van de vergadering niet verplicht om de opgelegde volgorde van de
agendapunten zoals omschreven op de uitnodiging te volgen, wel dient elk agendapunt effectief
behandelt te worden. Voldoende tijd spenderen aan opstelling dagorde is een must. Want eenmaal
de uitnodiging met dagorde verstuurd werden, kan niemand meer deze nog wijzigen of aanvullen.
Toch kan de voorzitter kan zelfs ook agendapunten ‘opsplitsen’. Dit zal dienen te gebeuren omdat
bijvoorbeeld er voor de verschillende subonderdelen van het agendapunt een andere meerderheid
vereist is ofwel omdat de verschillende subonderdelen in het agendapunt niets met elkaar te maken
hebben of omdat deze volgen uit elkaar. In sommige gevallen is het zelfs noodzakelijk om alvorens
verder beslissingen te kunnen nemen over een volgende dagordepunt, dat een voorafgaande
stembeurt haar resultaten worden uitgerekend en bekend gemaakt.
23
DE SECRETARIS VAN DE AV
Art. 577-6 § 10
De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene
vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die
tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.
Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van
de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle
op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers.
Wat is de specifieke taak van de aangewezen secretaris?
Als in de AV twee personen verslag uitbrengen over het verloop van de vergadering zijnde enerzijds
de syndicus en anderzijds de aangewezen secretaris bij de opening van de zitting moet dit haast
onvermijdelijk leiden tot betwistbare verschillen in interpretaties in de verslaggeving.
De wet zegt dat de notulen van de syndicus dienen ondertekend. Hoe zit dat met de ondertekening
van het verslag van de secretaris?
De taak van de secretaris is om de notulen op te maken en aangezien de wet voorziet dat de syndicus
dit dient te doen, lijkt het logisch dat de syndicus op de vergaderingen als secretaris wordt
aangesteld. Hij mag de vergaderingen niet voorzitten maar krijgt eerder een griffierfunctie
toebedeeld. Daarenboven stelt de wet dwingend dat de notulen op het einde van de vergadering
moeten worden voorgelezen en dat ze moeten worden getekend door de voorzitter, secretaris en
alle op dat ogenblik nog aanwezige eigenaars waardoor enige "vervalsing e.d." uitgesloten lijkt.
Het is inderdaad logisch dat de syndicus de taak van secretaris op zich neemt. Maar als er toch
iemand anders wordt aangewezen, wat is dan die zijn functie want de wet bepaalt dat de syndicus de
notuleert, en dat (o.a.) de secretaris ze ondertekent.
Syndicus /secretaris
Waarom is de AV wettelijk verplicht een secretaris aan te stellen, als het toch de syndicus is, die de
notulen van de AV moet opstellen?
En de opmerking dat twee verschillende verslagen - syndicus en secretaris - wel eens tot niet
helemaal eensluidende versies zouden kunnen leiden, is meer dan terecht. Na 30 jaar activiteit in de
informatiesector, kan ik dat zonder meer onderschrijven. Hoe vaak geven 'ooggetuigen' van één of
ander gebeuren, in de krant of het tv-journaal, niet een afwijkend, zelfs tegengesteld relaas van wat
ze hebben waargenomen? Dus moet het m.i. een reden hebben, dat de wet uitdrukkelijk de
aanstelling van een secretaris voorschrijft (naast de syndicus).
De wettekst onder BW Art 755-6 § 10 geeft ongetwijfeld aanleiding tot verwarring!!
Het onderscheid tussen de functies van de secretaris en de syndicus wordt alleszins niet duidelijk
omlijnd!
24
Wanneer dus iemand anders dan de syndicus wordt aangewezen als secretaris kan/mag de syndicus
de notulen, die hij zelf heeft opgesteld niet eens ondertekenen!
En welke is de procedure wanneer de aangewezen ondertekenaars niet akkoord gaan met de tekst
van de door de syndicus voorgelegde notulen?
Méér nog: met welke legale argumenten kan een syndicus (die niet eens lid is van de AV) de inhoud
van zijn notulen verdedigen t.o.v. de aangestelde ondertekenaars?
En in hoeverre kan een secretaris (niet mede-eigenaar bv) de ondertekening van de notulen
weigeren?
BW Art. 577-6 §10
Het is niet de taak van de verkozen secretaris om de notulen op te maken, aangezien de nieuwe wet
voorziet dat de syndicus (in zijn functie van syndicus en niet in zijn functie van secretaris indien hij op
vergadering hiervoor is aangeduid) dit dient te doen.
Volgens de studiedienst C.I.B.: “De algemene vergadering moet voortaan door een mede-eigenaar
worden voorgezeten. Hij wordt bijgestaan door een secretaris.”
Het is dus niet syndicus en(of) secretaris, maar voorzitter en secretaris.
Voorzitter en secretaris zijn twee functies die de wetgever gecreëerd heeft voor de mede-eigenaar
op de A.V. en niet voor de syndicus.
Dit kadert in de geest van de nieuwe wet: actievere rol van de mede-eigenaars op de algemene
vergadering en meer passieve rol van de syndicus (beperken tot zijn wettelijke taken o.a. opstellen
notulen).
Het is dus aan de mede-eigenaars deze functies in te vullen zodat de algemene vergadering vlot en
“vruchtbaar” verloopt, onafhankelijk van de aanwezigheid van de syndicus (behalve zijn wettelijke
taken).
Een voorbeeld: De details van de besprekingen staan niet in de notulen: alleen het resultaat van de
stemmen onder de titel van elk agendapunt, met vermelding van de identiteit en het aantal
stemmen van de mede-eigenaars die zich onthouden hebben of tegen de voorgestelde beslissing
hebben gestemd. De details kunnen eventueel beschreven worden in het verslag van de secretaris,
zodat afwezigen mede-eigenaars deze informaties kunnen ontvangen. Kan ook gebruikt worden op
volgende vergaderingen (algemene, raad van mede-eigendom) voor opvolging uitvoering
beslissingen zoals beslist op de algemene vergadering. Onafhankelijk van dit verslag worden na
afloop van de algemene vergadering de notulen ondertekend door de voorzitter, de secretaris en
door alle (nog) aanwezige mede-eigenaars.
Iets dergelijks reeds gebeurt in vele recente appartementsblokken, het vergt een
mentaliteitsverandering bij mede-eigenaars maar ook bij syndici. Deze benadering en toelichtingen
stemt ongetwijfeld tot nadenken over de werking en procedures in de schoot van de AV van de VME.
De syndicus maakt immers géén deel uit van de VME op zich en fungeert op de AV louter als
lasthebber in de diverse opdrachten en taken, die door de wet bij de uitoefening van zijn functie zijn
voorzien.
25
Het onderscheid tussen enerzijds de notulen (opgesteld door de syndicus en waarin uitsluitend de
"beslissingen" van de AV worden geformuleerd) en anderzijds het verslag (door de aangestelde
secretaris, dat een weergave is van het verloop van de gedachtenwisselingen tijdens de AV.) creëert
enige duidelijkheid.
26
DE COMMISSARIS VAN DE REKENINGEN
Een enkele commissaris van de rekeningen (hierna ook “commissaris” genoemd) wordt
jaarlijks aangeduid door de Algemene Vergadering, welke eveneens jaarlijks kan
beslissen of beroep wordt gedaan op een vrijwillige mede-eigenaar of een externe
deskundige. Indien er geen mede-eigenaars met de vereiste kennis kandidaat zijn, kan
de syndicus automatisch beroep doen op een extern kantoor. De syndicus kan nooit
rekeningcommissaris zijn. In functie van de keuze zal de bezoldiging door de algemene
vergadering goedgekeurd worden. Indien een rechtspersoon aangeduid wordt, zal deze
een vaste vertegenwoordiger aanduiden voor de geldende termijn. De commissaris zal
zijn mandaat niet voortijdig kunnen opzeggen, tenzij voor zwaarwichtige redenen en kan
zich niet laten vertegenwoordigen. De vergadering zal tevens beslissen welke procedure
er gevolgd wordt indien de commissaris in de loop van het jaar zou wegvallen. Men zou
kunnen beslissen in dat geval voor de duur van het huidige jaar de-facto een extern
kantoor aan te stellen, en de raad van mede-eigendom hiertoe mandateren.
De commissaris zal één controle per jaar uitvoeren voorafgaandelijk aan de algemene
vergadering en rapporteren aan de mede-eigenaars. Op de statutaire algemene
vergadering zal de commissaris mondeling en schriftelijk verslag uitbrengen van zijn
bevindingen. De commissaris zelf geeft geen kwijting aan de syndicus of beveelt geen
kwijting aan, dit is de taak van de vergadering. In geval hij wegens overmacht niet
aanwezig is op de AV, zal de commissaris tijdig een schriftelijk verslag klaarmaken om
mee te sturen met de uitnodiging van de AV, onder voorbehoud van de punten die hij
eventueel pas kan controleren na het versturen van de uitnodigingen (bijvoorbeeld de
toepassing van de verdeelsleutels). De commissaris heeft het recht het woord te nemen
op de vergadering.
In het geval van ernstige tekortkomingen die om een beslissing vragen, heeft de
commissaris het recht de syndicus te vragen een algemene vergadering samen te roepen
in de loop van het jaar. Indien de syndicus deze oproepingen niet verstuurt binnen de 30
dagen, heeft de commissaris het recht zelf de agenda te bepalen in functie van zijn
vaststellingen en de oproepingen te versturen en zal de resulterende algemene
vergadering erkend worden door de mede-eigenaars. Om een juridisch waterdichte
samenroeping te hebben, verdient het aanbeveling eerst handtekeningen van mede-
eigenaars met tenminste 20% van de stemmen te verzamelen en de vraag tot
samenroeping op deze basis naar de syndicus te sturen. Dit is volledig conform de wet en
zo bent u zeker dat niemand ooit de geldigheid zal aanvechten.
In de loop van het jaar zullen individuele mede-eigenaars en leden van de raad van
mede-eigendom aandachtspunten aan de commissaris kunnen communiceren (wijze
waarop is te bepalen door de VME). De commissaris zal hiermee, in de mate van het
mogelijke, rekening houden bij zijn controle.
Om zijn controle effectief te kunnen uitvoeren kan de commissaris alle stukken opvragen
die hij nodig acht om zijn controle te kunnen uitvoeren, de syndicus dient hem hierbij
zijn volstrekte medewerking te geven. Ook mag de commissaris van de syndicus eisen
dat deze bij derden schriftelijk bewijs opvraagt van de zaken die de commissaris nodig
acht om zijn functie uit te voeren.
27
Taakbeschrijving van de commissaris van de rekeningen.
Een enkele commissaris van de rekeningen (hierna ook “commissaris” genoemd) wordt
jaarlijks aangeduid door de Algemene Vergadering, welke eveneens jaarlijks kan
beslissen of beroep wordt gedaan op een vrijwillige mede-eigenaar of een externe
deskundige. Indien er geen mede-eigenaars met de vereiste kennis kandidaat zijn, kan
de syndicus automatisch beroep doen op een extern kantoor. De syndicus kan nooit
rekeningcommissaris zijn. In functie van de keuze zal de bezoldiging door de algemene
vergadering goedgekeurd worden. Indien een rechtspersoon aangeduid wordt, zal deze
een vaste vertegenwoordiger aanduiden voor de geldende termijn. De commissaris zal
zijn mandaat niet voortijdig kunnen opzeggen, tenzij voor zwaarwichtige redenen en kan
zich niet laten vertegenwoordigen. De vergadering zal tevens beslissen welke procedure
er gevolgd wordt indien de commissaris in de loop van het jaar zou wegvallen.(men
zou
kunnen beslissen in dat geval voor de duur van het huidige jaar de-facto een extern kantoor aan te stellen, en de raad van mede-eigendom hiertoe
mandateren).
De commissaris zal één controle per jaar uitvoeren voorafgaandelijk aan de algemene
vergadering en rapporteren aan de mede-eigenaars. Op de statutaire algemene
vergadering zal de commissaris mondeling en schriftelijk verslag uitbrengen van zijn
bevindingen. De commissaris zelf geeft geen kwijting aan de syndicus of beveelt geen
kwijting aan, dit is de taak van de vergadering. In geval hij wegens overmacht niet
aanwezig is op de AV, zal de commissaris tijdig een schriftelijk verslag klaarmaken om
mee te sturen met de uitnodiging van de AV, onder voorbehoud van de punten die hij
eventueel pas kan controleren na het versturen van de uitnodigingen (bijvoorbeeld de
toepassing van de verdeelsleutels). De commissaris heeft het recht het woord te nemen op de
vergadering.
In het geval van ernstige tekortkomingen die om een beslissing vragen, heeft de
commissaris het recht de syndicus te vragen een algemene vergadering samen te roepen
in de loop van het jaar. Indien de syndicus deze oproepingen niet verstuurt binnen de
30 dagen, heeft de commissaris het recht zelf de agenda te bepalen in functie van zijn
vaststellingen en de oproepingen te versturen en zal de resulterende algemene
vergadering erkend worden door de mede-eigenaars (om een juridisch waterdichte samenroeping
te
hebben, verdient het aanbeveling eerst handtekeningen van mede-eigenaars met tenminste 20% van de stemmen te
verzamelen en de vraag tot samenroeping op deze basis naar de syndicus te sturen. Dit is volledig conform de wet en zo bent u zeker dat niemand
ooit de geldigheid zal aanvechten).
In de loop van het jaar zullen individuele mede-eigenaars en leden van de raad van
mede-eigendom aandachtspunten aan de commissaris kunnen communiceren (wijze
waarop is te bepalen door de VME). De commissaris zal hiermee, in de mate van het mogelijke,
rekening houden bij zijn controle.
Om zijn controle effectief te kunnen uitvoeren kan de commissaris alle stukken opvragen
die hij nodig acht om zijn controle te kunnen uitvoeren, de syndicus dient hem hierbij
zijn volstrekte medewerking te geven. Ook mag de commissaris van de syndicus eisen
dat deze bij derden schriftelijk bewijs opvraagt van de zaken die de commissaris nodig
acht om zijn functie uit te voeren.
28
De commissaris van de rekeningen zal “steekproefsgewijs” controles uitvoeren, met
aandacht voor volgende zaken:
Wat is er gedaan met de opmerkingen van de vorige controle(s). Correct toepassen van de boekhoudkundige regels (voor grote mede-eigendommen en éénmaal de regels
gepubliceerd zijn). Conformiteit met de eindbalans van de vorige periode.
Controle van de juistheid en volgorde van de facturen, overeenstemming met de
offertes, toepassen van juiste BTW percentage, onmogelijkheid om wijzigingen
achteraf aan te brengen in het dagboek of informaticasysteem.
Controle van het gebruik en de stand van de zichtrekening en de rekening met
het reservekapitaal van de VME. Verantwoording van mutaties op de rekeningen,
aan de hand van facturen en andere stukken.
Conformiteit van de uitgaven in functie van het reglement van mede-eigendom
en de beslissingen van de algemene vergaderingen.
Gebruik van de juiste verdeelsleutels per kostenpost, conform met basisakte en
reglement van mede-eigendom. Het is evenwel niet de taak van de commissaris
om, op vraag van bepaalde eigenaars, hun individuele afrekeningen na te
rekenen.
Achterstallige betalingen van mede-eigenaars of andere debiteuren.
Verdeling van inkomsten zoals de terugbetalingen van schadegevallen door de
verzekeringen.
Controleren of er voldoende offertes opgevraagd zijn voor werken boven het
limietbedrag zoals vastgesteld door de algemene vergadering
Zijn er grote verschillen tussen de begroting en de werkelijke uitgaven en
waaraan zijn deze te wijten.
Alle andere zaken die de commissaris nodig acht.
De commissaris beslist zelf wat hij opneemt in zijn steekproef en zal in zijn schriftelijke
verslag vermelden wat wel en wat niet gecontroleerd is, zodat een volgende controle
hier op afgestemd kan worden.
De commissaris is aansprakelijk indien de vereniging van mede-eigenaars schade
ondervindt door het niet correct uitvoeren van zijn opdracht (in dat geval zal u best een
aansprakelijkheidsverzekering laten betalen door de VME, indien u beroep wil doen op een vrijwilliger)
29
DE SYNDICUS
Of je nu een appartement bezit in een klein appartementsgebouw of in een groot complex, de
vereniging van mede-eigenaars hoort altijd een syndicus aan te stellen. Dat is een persoon of
instantie die belast is met de uitvoering van wat de VME beslist. Soms is dat een van je buren, in
andere gevallen is dat een professional met technische knowhow over het onderhoud, de technische
installaties, de verwarming en ventilatie, …
De aanstelling van een professionele syndicus, die een opleiding tot vastgoedmakelaar genoten
heeft, biedt enkele grote voordelen. Om te beginnen is hij of zij onafhankelijk, en dus bij uitstek
geschikt om geschillen of onenigheden tussen appartementseigenaars met een neutrale en
objectieve blik te bekijken. Ten tweede heeft hij, dankzij zijn opleiding, kennis van zaken. En dat is
nodig om een appartementsgebouw correct te beheren.
Voor zijn aansprakelijkheid en de uitoefening van zijn ambt, moet je een professionele syndicus
uiteraard betalen. De bijdrage wordt bepaald door het contract met de VME. Er zijn geen vaste of
aanbevolen tarieven. Als mede-eigenaar kun je bijvoorbeeld ook beslissen om de bijdrage door te
rekenen aan de huurders.
De taken van een syndicus
Wanneer er in een gebouw met meerdere appartementen meer dan 1 eigenaar is, dient dit gebouw
over een syndicus te beschikken. Die vertegenwoordigt de vereniging van mede-eigenaars. Daarnaast
is de syndicus verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke delen van de mede-
eigendom: de lift, de tuin, de centrale hal, het dak, …
Een overzicht van de taken
De Algemene Vergadering bijeenroepen conform de wettelijke bepalingen.
De beslissingen van de Algemene Vergadering notuleren in het register.
De beslissingen van de Algemene Vergadering (laten) uitvoeren.
Bewarende maatregelen treffen en daden van voorlopig beheer stellen.
Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars beheren. Daarvoor maakt de syndicus 1 keer
per jaar een afrekening van het gemeenschappelijk en privatief verbruik. Die omvat:
een kostenopgave per kostensoort en verdeelsleutel
een tabel voor de verdeling van de kosten tussen de mede-eigenaars of een individuele
afrekening van de te verdelen kosten
een vermogensstaat van de vereniging van mede-eigenaars
De vereniging van mede-eigenaars vertegenwoordigen, zowel in rechte als voor het beheer van de
gemeenschappelijke zaken.
30
In geval van een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel, de inlichtingen
zoals bepaald in artikel 577-11, paragraaf 1 en 2 van het Burgerlijk Wetboek verstrekken aan de
notaris, aan eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of aan de overdrager.
De datum van de vergaderingen meedelen aan elke persoon die het gebouw krachtens een
persoonlijk of zakelijk statuut bewoont, maar geen stemrecht heeft in de Algemene Vergadering. Zo
kan hij zijn vragen en opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen op tijd en
schriftelijk doorgeven.
Binnen een termijn van 30 dagen na de beëindiging van zijn mandaat, het volledige dossier van
beheer overdragen aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste
Algemene Vergadering.
Een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten die de uitoefening van zijn taak als syndicus dekt.
De mede-eigenaars inzage geven in alle niet-private documenten en gegevens over de mede-
eigendom.
Het bewaren van het postinterventiedossier.
Het voorleggen van verschillende kostenramingen op basis van een vooraf opgemaakt bestek voor de
opdrachten en contracten waarbij mededinging verplicht is.
Het voorleggen aan de gewone Algemene Vergadering van een jaarlijks evaluatierapport met
betrekking tot de geregeld verrichte leveringen.
Het voorleggen aan de Algemene Vergadering van mogelijke belangenvermenging tussen de
vereniging van mede-eigenaars en de syndicus zelf of de in de wet bepaalde (rechts)personen,
vooraleer een overeenkomst tussen de betrokken partijen wordt afgesloten.
Het bijhouden van de persoonsgegevens (naam, adres, de gedeelten en de referenties van de kavels)
van wie gerechtigd is deel te nemen aan de Algemene Vergadering en het overmaken van deze
informatie aan de mede-eigenaar of notaris zoals bepaald in art. 577 – 8 § 4, 16° BW.
Het voeren van de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars op een duidelijke,
nauwkeurige en gedetailleerde wijze.
Het opmaken van een begrotingsraming voor zowel de lopende uitgaven als de buitengewone te
verwachten kosten. Deze raming moet jaarlijks voorgelegd worden aan de Algemene Vergadering.
Het bijwerken van het reglement van orde telkens de Algemene Vergadering hiertoe besluit.
Uitvoeren van opdrachten zoals bepaald in de basisakte en/of het reglement van mede-eigendom.
Uitvoeren van buitengewone opdrachten zoals: aanwezigheid expertises/opleveringen/opvolgen
gerechtelijke dossiers/opvolgen grote renovatiewerken, …
Wanneer er in een gebouw met meerdere appartementen meer dan 1 eigenaar is, dient dit gebouw
over een syndicus te beschikken. Die vertegenwoordigt de vereniging van mede-eigenaars. Daarnaast
is de syndicus verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke delen van de mede-
eigendom: de lift, de tuin, de centrale hal, het dak, …
31
Financieel beheer
Het vermogen van de Vereniging van Mede-eigenaars beheren;
Per boekperiode een afrekening van het gemeenschappelijk en privatief verbruik opmaken met een
kostenopgave per kostensoort en verdeelsleutel, een tabel voor de verdeling van de kosten tussen
de mede-eigenaars of een individuele afrekening van de te verdelen kosten, een vermogensstaat van
de Vereniging van Mede-eigenaars;
Dit vermogen dient in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht
een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het
reservekapitaal;
Ervoor zorgen dat de mede-eigenaars inzage kunnen nemen in alle niet private documenten en
gegevens over de mede-eigendom;
Het voeren van de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars op een duidelijke,
nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum
genormaliseerd rekeningstelsel;
Het opmaken van een begrotingsraming voor zowel de lopende uitgaven als de buitengewone te
verwachten kosten. Deze begrotingen dienen jaarlijks te worden voorgelegd aan de Algemene
Vergadering.
Technisch beheer
Het herstellen van occasionele defecten;
Het in standhouden van het gemeenschappelijk patrimonium;
Het op elk ogenblik bedrijfsklaar houden van de technische installaties;
Het uitbaten van de technische installaties (hoofdzakelijk voor gemeenschappelijk gebruik);
In de tijd: het verbeteren van het gebouw en/of zijn installaties;
Het bewaren van het post-interventiedossier indien dit aanwezig is;
Het beheer van schadegevallen voor de verzekering;
Tussenkomsten, adviezen en aanwezigheid bij de procedures van voorlopige en definitieve
oplevering (nieuw gebouw);
Bijstand en/of diensten van boekhoudkundige, juridische of fiscale aard voor alle eenmalige dossiers:
rapporten, formaliteiten, verklaringen, briefwisseling, …
Het opmaken van een bestek voor wat betreft de opdrachten en contracten waarbij mededinging
verplicht is;
Diensten die het gevolg zijn van de inwerkingtreding van nieuwe regelgeving;
Tussenkomst/aanwezigheid expertises;
Tussenkomst/aanwezigheid opleveringen werken;
Opvolgen gerechtelijke dossiers;
Opvolgen grote renovatiewerken.
Administratief beheer
De Algemene Vergadering bijeenroepen conform de wettelijke bepalingen;
De beslissingen van de Algemene Vergadering notuleren in het daartoe bestemd register;
32
De beslissingen van de Algemene Vergadering uitvoeren en laten uitvoeren;
Behandeling van alle briefwisseling tussen de vereniging, mede-eigenaars en eveneens derden;
De Vereniging van Mede-eigenaars vertegenwoordigen zowel in rechte als voor het beheer van de
gemeenschappelijke zaken;
Het afsluiten van een aansprakelijkheidsverzekering die de uitoefening van zijn taak als syndicus
dekt;
Het aanpassen en bijwerken van het reglement van orde ingevolge nieuwe regelgeving en ingevolge
beslissingen van de Algemene Vergadering;
Administratieve formaliteiten in het kader van de inschrijving in de KBO.
33
HET REGLEMENT VAN INWENDIGE ORDE (RIO)
Vanaf 1 januari 2019 wordt het reglement van interne orde wettelijk verplicht voor elke mede-
eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen.
Waarover gaat het en wat is er veranderd?
Elk appartementsgebouw, vakantiepark, garagecomplex, kortom alle gebouwen of groepen van
gebouwen met kavels met een privatief gedeelte en een aandeel in de gemeenschap, maken het
voorwerp uit van een basisakte en een reglement van mede-eigendom. Deze documenten worden
opgesteld door de notaris.
In vele mede-eigendommen is er daarnaast ook een reglement van interne orde, dat niet door de
notaris moet worden opgesteld. Het reglement van interne orde was tot voor kort niet verplicht.
Daar is nu verandering in gekomen. Vanaf 1 januari 2019 zal het reglement van interne orde wettelijk
verplicht zijn voor elke vereniging van mede-eigendom.
Het reglement van interne orde moet bepaalde nieuwe wettelijk vastgelegde regels omtrent de
werking van de vereniging van mede-eigenaars bevatten en bestaat uit drie delen.
Deel1: Regels inzake leefbaarheid in het gebouw
Deel 2: Wettelijke bepalingen
Deel 3: Privacybeleid VM
Laat het Reglement van Interne Orde tijdig opstellen en aanpassen
Bent u mede-eigenaar of syndicus dan is het verplicht voor mede-eigendommen een wetsconform
reglement van interne orde op te stellen, ofwel het bestaande reglement van interne orde aan te
passen aan de nieuwe wettelijke regels.
U hoeft daarvoor niet bij de notaris langs. Eenieder kan een reglement van mede-eigendom opstellen
en laten goedkeuren door de mede-eigenaars op de algemene vergadering.
De syndicus begeleidt het opstellen van het reglement van interne orde en werkt het bij volgens de
beslissingen van de mede-eigenaars. Wanneer enkel de wettelijke bepalingen wijzigen, kan de
syndicus het reglement van interne orde ook op eigen initiatief bijwerken.
34
WET OP DE MEDE-EIGENDOM
AFDELING I. GEWONE MEDE-EIGENDOM EN GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM IN HET ALGEMEEN.
Art. 577-2.
§ 1. Bij ontstentenis van overeenkomsten en van bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een zaak die onverdeeld aan verscheidene personen toebehoort, geregeld als volgt:
§ 2. De onverdeelde aandelen worden vermoed gelijk te zijn.
§ 3. De mede-eigenaar heeft deel in de rechten en draagt bij in de lasten van de eigendom naar
verhouding van zijn aandeel.
§ 4. De mede-eigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met zakelijke rechten bezwaren.
§ 5. De mede-eigenaar heeft recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak,
overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar
is. Daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.
§ 6. Andere daden van beheer alsmede daden van beschikking moeten, om geldig te zijn, met
medewerking van alle mede-eigenaars geschieden. Evenwel kan een der mede-eigenaars de overige
noodzaken deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent.
§ 7. Ieder mede-eigenaar draagt bij in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de
kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke zaak.
§ 8. De verdeling van de gemeenschappelijke zaak is onderworpen aan regels, die bepaald zijn in de
titel Erfenissen.
§ 9. (Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van
twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet
vatbaar voor verdeling. Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen,
met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het
onafscheidbaar is. De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van
onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de
respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan
naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten
teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut
als criteria ook combineren.
§ 10. In het geval van paragraaf 9 staat het elke mede-eigenaar vrij op zijn kosten aan de
gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt
en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet. In het geval van paragraaf 9, hebben
individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren het wettelijke en kosteloze recht om kabels,
leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemene delen aan te leggen, te onderhouden of te
hernieuwen, in de mate dat deze werken tot doel hebben om de infrastructuur voor de eigenaar of
eigenaars en gebruikers van de betrokken private delen op het vlak van energie, water of
telecommunicatie te optimaliseren en in de mate dat de andere individuele mede-eigenaars of, in
voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars, hiervan geen financiële lasten moeten
35
dragen. Degene die voor eigen rekening deze infrastructuur heeft aangelegd, blijft eigenaar van deze
infrastructuur die zich in de gemene delen bevindt.
Daartoe zendt de individuele mede-eigenaar of de operator minstens twee maanden voorafgaand
aan de aanvang van de werken aan alle andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, aan
deze laatste per aangetekende zending waarin het adres van de afzender is vermeld, een beschrijving
van de voorgenomen werken en een rechtvaardiging van de optimalisatie van de voorgenomen
infrastructuur. De mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars
kunnen beslissen om zelf werken ter optimalisatie van de infrastructuur uit te voeren, in welk geval
zij op de in dit lid vermelde wijze de andere mede-eigenaars en de operator op de hoogte moeten
brengen van hun voornemens. Deze werken nemen een aanvang binnen zes maanden na ontvangst
van hun aangetekende zending.
Op straffe van verval, kunnen de mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-
eigenaars binnen twee maanden na de ontvangst van deze aangetekende zending verzet aantekenen
tegen de voorgenomen werken via een aangetekende zending aan de afzender en dit op grond van
een rechtmatig belang. Een rechtmatig belang doet zich voor in volgende situaties:
- er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemene delen in het gebouw, of;
- de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak van
het uitzicht van het gebouw of de gemene delen, het gebruik van de gemene delen, de hygiëne of de
veiligheid ervan, of;
- geen optimalisatie van de infrastructuur resulteert uit de voorziene werken of de voorziene
werken verzwaren de financiële lasten van andere mede-eigenaars of gebruikers.
Degene die deze infrastructuur aanlegt, onderhoudt of hernieuwt, verbindt zich ertoe om de
werken uit te voeren op de wijze die de minste hinder veroorzaakt aan de bewoners en hierover met
de andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, met hem te goeder trouw te overleggen. De
mede-eigenaars, de bewoners of, indien er een syndicus is deze laatste, kunnen te allen tijde de
werken opvolgen en hierover informatie opvragen bij de betrokken mede-eigenaar of nutsoperator.
AFDELING II. GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM VAN GEBOUWEN OF GROEPEN VAN GEBOUWEN.
Onderafdeling I. - Algemene bepalingen.
Art. 577-3.
De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9,
en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder onroerend goed waarop een gebouw
of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld
is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende
bestanddelen bevatten. Van deze afdeling kan worden afgeweken indien de aard van de gemene
delen dat rechtvaardigt, zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking en middels een
basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld.
Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden
beheerst door een basisakte en een reglement van mede-eigendom en een reglement van interne
orde hetwelk onderhands kan worden opgemaakt.
36
Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of
gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht
gemeenschappelijk te zijn.
Indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat uit twintig kavels of meer, is het mogelijk dat
de basisakte bepaalt dat er een of meer deelverenigingen worden opgericht voor de kavels van een
of meer gebouwen van de groep van gebouwen en, indien in een gebouw een fysieke scheiding in
duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die
onderdelen. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier
gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor
de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de
mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze
deelverenigingen.
Art. 577-4.
De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep
van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp
zijn van een authentieke akte. De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van
de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de
gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling
rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie
van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van
het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een
vastgoedmakelaar.
Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte.
Het reglement van mede-eigendom moet bevatten:
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en
de gemeenschappelijke gedeelten [2. De mede-eigenaars hebben een proportioneel recht op gebruik
van de gemene delen, tenzij anders in de statuten is bepaald. Een dergelijke statutaire afwijking
wordt vermoed een erfdienstbaarheid te zijn, behoudens afwijkende clausule
2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten, evenals,
in voorkomend geval, de bedingen en sancties met betrekking tot de niet-betaling van die laste
§ 1/1. De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, hebben het recht om tot op
het ogenblik van de voorlopige oplevering van de betrokken gemene delen wijzigingen aan de
statuten aan te brengen, voor zover zulks door technische omstandigheden of door het rechtmatig
belang van de vereniging van mede-eigenaars is ingegeven, niet aan de rechten van de andere mede-
eigenaars op hun privatief gedeelte raakt en de verplichtingen van één of meerdere mede-eigenaars
niet verzwaart. De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend dragen de kosten
voor deze wijziging. Deze partijen zenden per aangetekende zending aan alle andere mede-eigenaars
een ontwerp van de wijzigende statuten, minstens twee maanden voorafgaand aan het verlijden van
de wijzigende akte, waarin de contactgegevens van de instrumenterende notaris uitdrukkelijk zijn
vermeld. Op straffe van verval van zijn rechten, moet een mede-eigenaar binnen twee maanden na
de ontvangst van deze zending verzet aantekenen tegen de voorgenomen wijziging via aangetekende
zending aan de betrokken notaris en, in voorkomend geval, in rechte treden.
37
§ 2. Er wordt een reglement van interne orde opgesteld bij onderhandse akte. Het reglement van
interne orde bevat minstens:
1° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de
algemene vergadering, evenals, in voorkomend geval, het door de algemene vergadering bepaalde
bedrag overeenkomstig artikel 577-7, § 1, 1°, c);
2° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn
mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele
opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;
3° de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de algemene vergadering van de vereniging van
mede-eigenaars plaatsvindt.]2
§ 3. Ieder beding dat het recht beperkt van de mede-eigenaar om het beheer van zijn kavel toe te
vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.
§ 4. Ieder beding dat de rechtsmacht om geschillen die in verband met de toepassing van deze
afdeling zouden rijzen aan één of meer arbiters opdraagt, wordt voor niet geschreven gehouden. Dat
sluit noch de toepassing van de artikelen 1724 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek inzake
bemiddeling uit, noch de toepassing van artikelen 1738 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek
inzake collaboratieve onderhandelingen.
Onderafdeling II. - Rechtspersoonlijkheid van de vereniging van mede-eigenaars.
Art. 577-5.
De vereniging van mede-eigenaars verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee
voorwaarden vervuld zijn:
1° het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste een
kavel;
2° de overschrijving van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom op het bevoegde
kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.
De plannen van het gebouw kunnen daarbij in de vorm van een door de notaris voor eensluidend
verklaard afschrift als bijlage worden gevoegd. Zij draagt de benaming: " vereniging van mede-
eigenaars ", gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw of de groep van
gebouwen. Zij heeft haar zetel in het gebouw. Indien het over een groep van gebouwen gaat, moet
de basisakte bepalen in welk gebouw de zetel van de vereniging gevestigd is.
Alle documenten uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars vermelden het
ondernemingsnummer van die vereniging.
§ 2. Indien de statuten niet of niet tijdig werden overgeschreven, kan de vereniging van mede-
eigenaars zich ten aanzien van derden niet op haar rechtspersoonlijkheid beroepen; deze zijn echter
wel gerechtigd ze in te roepen tegen de vereniging. De deelverenigingen kunnen maar over
rechtspersoonlijkheid beschikken vanaf het ogenblik dat de hoofdvereniging waarvan zij afhangen,
zelf over rechtspersoonlijkheid beschikt.
38
§ 3. De vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen
nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van
het gebouw of de groep van gebouwen. Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars
bestaat minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal. Onder "werkkapitaal" wordt verstaan
de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het
betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemene
delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
Onder "reservekapitaal" wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn
bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van
het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe
dakbedekking.
De vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk na afloop van vijf jaar na datum van de voorlopige
oplevering van de gemene delen van het gebouw een reservekapitaal aanleggen waarvan de
jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone
gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar; de vereniging van mede-eigenaars kan met
een meerderheid van vier vijfde van de stemmen beslissen om dit verplicht reservekapitaal niet aan
te leggen.
Die bedragen moeten op diverse rekeningen worden geplaatst, waaronder verplicht een
afzonderlijke rekening voor werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al
deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geopend;
Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat uit de door de algemene vergadering
bepaalde periodieke bijdragen van de mede-eigenaars. De syndicus kan alle gerechtelijke en
buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten;
Wanneer de eigendom van een kavel bezwaard is met een vruchtgebruik, zijn de titularissen van de
zakelijke rechten hoofdelijk gehouden tot de betaling van die lasten. De syndicus deelt bij de oproep
tot kapitaalinbreng aan alle betrokken partijen mee welk deel bestemd zal zijn voor het
reservekapitaal.
§ 4. Onverminderd artikel 577-9, § 5, kan de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging
van mede-eigenaars wordt veroordeeld, worden gedaan op het vermogen van iedere mede-eigenaar
naar evenredigheid van zijn aandeel gebruikt voor de stemming overeenkomstig artikel 577-6, § 6,
hetzij in het eerste lid, hetzij in het tweede lid, naargelang het geval.
Onderfdeling III. – Organen van de vereniging van de-eigenaars.
Art. 577-6.
§ 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de
beraadslagingen. Hij kan zich laten bijstaan door één persoon op voorwaarde dat hij de syndicus ten
minste vier werkdagen voor de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekende zending
in kennis stelt. Deze persoon mag tijdens de algemene vergadering de discussie niet leiden, noch ze
monopoliseren.
39
In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van
een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of
bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen
geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer
één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen
deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig
een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het
recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig
zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de
identiteit van hun lasthebber mee.
§ 2. De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van interne orde
vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing
moet worden genomen. Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering
op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de
gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de
syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping
verzendt aan de mede-eigenaars.
Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het
verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.
Bij gebrek aan een syndicus kan de raad van mede-eigendom of, bij gebreke daarvan, de voorzitter
van de laatste algemene vergadering of, bij gebreke daarvan, een of meer mede-eigenaars die ten
minste een vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, de algemene vergadering
bijeenroepen teneinde een syndicus aan te wijzen.
§ 3. De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering
plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden
voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-
eigenaars, van de raad van mede-eigendom, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het
reglement van interne orde bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet
plaatsvinden.
De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde
punten kunnen worden geraadpleegd.
De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel,
uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te
ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het
ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn. De administratieve kosten
voor de oproeping voor de algemene vergadering komen ten laste van de vereniging van mede-
eigenaars.
Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum
van de vergadering ter kennis gebracht.
§ 4. Te allen tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van mede-eigendom zo er
een is, de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene
vergadering worden geplaatst. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen,
overeenkomstig § 3. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden
40
geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft
ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst.
§ 5. De algemene vergadering wordt door een mede-eigenaar voorgezeten. De algemene
vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering
meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten
minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars
die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie
vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.
Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het
verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen,
ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom
waarvan ze houder zijn.
§ 6. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in
de gemeenschappelijke delen.
Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het
gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars,
nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het
gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt
met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten.
§ 7. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van
de algemene vergadering.
De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber.
De volmacht kan algemeen of specifiek zijn en mag slechts gelden voor één algemene vergadering,
tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht. Een volmacht
verleend voor een algemene vergadering geldt ook voor de algemene vergadering die georganiseerd
wordt omdat voor de eerste algemene vergadering het quorum niet werd bereikt, tenzij anders
bepaald.
Niemand kan aan de stemming deelnemen, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de
stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.
Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie
volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn
volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle
kavels van de mede-eigendom.
De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering,
niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen
aan de beraadslagingen van de vergadering.
§ 8. De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van
de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of
vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist.
41
Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en de
ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen.
§ 9. Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst is
genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag
niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen over de
opdracht die hem werd toevertrouwd.
§ 10. De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene
vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die
tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden. Deze notulen worden aan het einde van de zitting
en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening
van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of
hun lasthebbers.
§ 11. De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk alle
beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met
uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan
notulen op.
§ 12. De syndicus neemt binnen dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen bedoeld in
de paragrafen 10 en 11 op in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3, en bezorgt die binnen
diezelfde termijn aan elke titularis van een zakelijk recht op een kavel die, in voorkomend geval
krachtens artikel 577-6, § 1, tweede lid, stemrecht heeft in de algemene vergadering en aan de
andere syndici. Als een van hen het proces-verbaal niet binnen de gestelde termijn heeft ontvangen,
brengt hij de syndicus daarvan schriftelijk op de hoogte.
Art. 577-7.
§ 1. De algemene vergadering beslist:
1° bij meerderheid van twee derde van de stemmen:
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer
van de gemeenschappelijke gedeelten betreft, onverminderd artikel 577-4, § 1/1;
b) over alle werken betreffende de gemene delen, met uitzondering van de wettelijk opgelegde
werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden
besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-
eigenaars, onverminderd artikel 577-8, § 4, 4°;
c) (artikel werd opgegeven bij wijziging wet 01/01/2019
d) over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve
voor de in artikel 577-8, § 4, 4°, bedoelde daden;
e) mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische
of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars.
Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-
eigenaars.
42
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van
de lasten van de mede-eigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval
van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te
worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen [2 dit omvat ook
de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene
delen, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang van de vereniging van
mede-eigenaars, in voorkomend geval, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de
schade die zulks mocht veroorzaken;
f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid;
g) over de verdeling van een kavel of over de volledige of gedeeltelijke vereniging van twee of meer
kavels;
h) over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid
of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen
buitensporig zou zijn.
Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien
de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs
van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde
compensatie. Indien de voornoemde redenen ontbreken, moet de beslissing tot afbraak of tot
volledige heropbouw genomen worden bij eenparigheid, overeenkomstig de bepalingen beschreven
in paragraaf 3;
§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen
van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien
daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de mede-eigenaar, de bewoner of de derde, die
aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de mede-eigenaars verplicht in geval van heropbouw of
herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de mede-eigendom.
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van
verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, middels de overlegging van een verslag zoals
bepaald in artikel 577-4, § 1, tweede lid
Wanneer de algemene vergadering echter, met de door de wet vereiste gekwalificeerde
meerderheid, besluit tot de werken, de verdeling of de vereniging van kavels of daden van
beschikking, kan zij, met dezelfde gekwalificeerde meerderheid, beslissen over de wijziging van de
verdeling van de aandelen van mede-eigendom in geval die wijziging noodzakelijk is.
43
Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid,
kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is,
door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.
§ 4. Wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene
vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van een of meerdere mede-eigenaars, zal er een
nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de
betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde
mede-eigenaars kan worden genomen.
Art. 577-8.
§ 1. Wanneer de syndicus niet in het reglement van interne orde aangesteld werd, wordt hij
benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de
rechter, op verzoek van iedere mede-eigenaar [1 of van iedere belanghebbende derde.
De bepalingen die de verhouding regelen tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars en
de daaraan gekoppelde vergoeding, staan in een schriftelijke overeenkomst. Die overeenkomst
omvat met name de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de aanvullende prestaties en de
daaraan verbonden vergoedingen. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot
vergoeding, behoudens beslissing van de algemene vergadering.
Indien hij is aangesteld in het reglement van interne orde, neemt zijn mandaat van rechtswege een
einde bij de eerste algemene vergadering.
Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar kan worden hernieuwd door
een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Het feit dat het mandaat van de syndicus
niet wordt vernieuwd, geeft op zich geen aanleiding tot een vergoeding. Onder voorbehoud van een
uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering, kan hij geen verbintenissen aangaan voor een
termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat.
§ 2. Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen
acht dagen te rekenen van de datum waarop zijn opdracht een aanvang neemt, op onveranderlijke
wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar
de zetel van de vereniging van mede-eigenaars gevestigd is.
Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen,
het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar
rechtsvorm, haar naam, haar maatschappelijke zetel, alsmede haar ondernemingsnummer indien de
onderneming ingeschreven is bij de Kruispuntbank van Ondernemingen. Het uittreksel moet worden
aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld
met de syndicus in contact te treden, met name de plaats waar het reglement van [5 interne]5 orde
en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd.
De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus.
§ 2/1. De Koning bepaalt de procedure voor de inschrijving van de syndicus in de Kruispuntbank van
Ondernemingen.
§ 3. Indien de betekening niet kan worden gedaan overeenkomstig artikel 35 van het Gerechtelijk
Wetboek, geschiedt zij overeenkomstig artikel 38 van dit Wetboek.
44
De brief bedoeld in artikel 38, § 1, derde lid, moet dan aan de woonplaats van de syndicus worden
gericht.
§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend,
heeft de syndicus tot opdracht:
1° ...
2° ...
3° de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;
4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
5° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren overeenkomstig artikel
577-5, § 3;
6° de vereniging van mede-eigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de
gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen. Behoudens andersluidende bepalingen in dit
hoofdstuk, wordt aangetekende briefwisseling, op straffe van nietigheid, geadresseerd aan de
woonplaats, of bij ontstentenis daarvan, aan de verblijfplaats of de maatschappelijke zetel van de
syndicus en aan de zetel van de vereniging van mede-eigenaars.;
7° de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, § 2, over te leggen binnen dertig dagen te
rekenen van het verzoek van de notaris;
8° aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in
de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om
hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de
gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden
medegedeeld. De mededeling wordt aangeplakt op een goed zichtbare plaats in de
gemeenschappelijke delen van het gebouw.
9° indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn
van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het
gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene
vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk
schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede
van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de
financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is;
10° een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het
bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering
aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars;
11° het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of
gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van
interne orde, of door de algemene vergadering;
12° desgevallend, het postinterventie-dossier te bewaren op de wijze die door de Koning is
vastgesteld;
13° ten behoeve van de in artikel 577-7, § 1, 1°, d), bedoelde mededinging meerdere kostenramingen
over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek;
45
14° aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de
overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen;
15° de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen
de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden,
bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar
echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging
van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of
in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of
toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in
dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder
daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen
overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming
die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal;
16° de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de
beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de
notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die
overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het bevoegde
kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie worden overgeschreven,
de naam, het adres, de aandelen en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te
bezorgen;
17° de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige
en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd
rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de
parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die
ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de
kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen,
van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en
derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars;
18° de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking
en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het
gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten
kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van
mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die
begrotingen moet stemmen. In voorkomend geval plaatst de syndicus de vraag aangaande de in de
komende jaren te plannen buitengewone werken op de agenda van de algemene vergadering.
§ 5. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen
dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor
welomschreven doeleinden.
§ 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit
wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde
doeleinden. Evenwel kan enkel de rechter de gerechtelijk benoemde syndicus ontslaan bij vonnis.
§ 7. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij
bepaalt, op verzoek van iedere mede-eigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen. De syndicus moet
door de verzoeker in het geding worden geroepen.
46
§ 8. Binnen eenzelfde vereniging van mede-eigenaars mag een syndicus niet tegelijkertijd lid van de
raad van mede-eigendom of commissaris van de rekeningen zijn.
Art. 577-8/1.
§ 1. In elk gebouw of elke groep van gebouwen met minstens twintig kavels met uitzondering van de
kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van
mede-eigendom opgericht. Die raad, waarvan de titularissen van een zakelijk recht die stemrecht
hebben in de algemene vergadering lid kunnen zijn, heeft als opdracht om erop toe te zien dat de
syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2. In afwachting van de
oprichting en de samenstelling van de verplichte raad van mede-eigendom, kan elk lid van de
algemene vergadering een rechtsvordering instellen tegen de vereniging van mede-eigenaars om één
of meer mede-eigenaars of, op kosten van de vereniging van mede-eigenaars, een derde aan te
wijzen die de opdrachten van de raad van mede-eigendom uitvoert.
§ 2. In de gebouwen of groepen van gebouwen met minder dan twintig kavels met uitzondering van
de kelders, garages en parkeerplaatsen, kan de algemene vergadering beslissen tot oprichting van
een raad van mede-eigendom die op dezelfde wijze is samengesteld en met dezelfde opdrachten
belast is als omschreven in paragraaf 1.
§ 3. De algemene vergadering beslist bij volstrekte meerderheid over de benoeming van de leden van
de raad van mede-eigendom, zulks voor elk lid afzonderlijk. Het mandaat van de leden van de raad
van mede-eigendom loopt tot de volgende gewone algemene vergadering en is hernieuwbaar.
§ 4. Om zijn opdracht uit te voeren kan de raad van mede-eigendom, na de syndicus op de hoogte te
hebben gebracht, kennisnemen en kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden
met het beheer van laatstgenoemde of die van belang zijn voor de mede-eigendom. Hij kan andere
opdrachten of bevoegdheidsdelegaties krijgen in de mate dat de algemene vergadering daartoe
beslist met een meerderheid van twee derde van de stemmen en zulks geen afbreuk doet aan de
wettelijke bevoegdheden van de syndicus, de algemene vergadering en de commissaris inzake de
rekeningen. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of bevoegdheidsdelegatie mag
slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar.
Tijdens de algemene vergadering bezorgt de raad van mede-eigendom de mede-eigenaars een
omstandig jaarverslag over de uitoefening van zijn taak.
Art. 577-8/2.
De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris inzake de rekeningen of een college inzake
commissarissen van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar zijn, en die de rekeningen van
de vereniging van mede-eigenaars controleren, wier bevoegdheden en verplichtingen bij het
reglement van interne orde worden bepaald.
Onderafdeling IV. - Rechtsvorderingen - Openbaarheid - Tegenstelbaarheid en overdracht
Art. 577-9.
§ 1. De vereniging van mede-eigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als
verweerder.
47
Niettegenstaande artikel 577-5, § 3, heeft de vereniging van mede-eigenaars het recht om, als eiser
en als verweerder, al dan niet samen met een of meerdere mede-eigenaars, in rechte op te treden
ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke
rechten op de gemene delen, of met betrekking tot het beheer ervan, alsook met het oog op de
wijziging van de aandelen in de gemene delen en verdeling van de lasten.
De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van
rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die zo snel
mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering.
De syndicus stelt de individuele mede-eigenaars en de anderen die het recht hebben om deel te
nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering onverwijld in kennis van
rechtsvorderingen die door of tegen de vereniging van mede-eigenaars worden ingesteld.
Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de
syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht.
§ 1/1. Indien het financieel evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is of indien de
vereniging van mede-eigenaars in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de
overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te waarborgen, kunnen de syndicus of één
of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, de
zaak aanhangig maken bij de rechter om één of meer voorlopige bewindvoerders aan te wijzen op
kosten van de vereniging van mede-eigenaars die, voor de hem door de rechter toegekende taken,
de organen van de vereniging van mede-eigenaars vervangen.
§ 2. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of
onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem
een persoonlijk nadeel oplevert. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier
maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.
§ 3. Iedere mede-eigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste
vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door
voornoemd mede-eigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of
onrechtmatig weigert zulks te doen.
§ 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere
mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging,
dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig
acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder
gegronde reden daartegen verzet.
§ 5. Vanaf het instellen van een van de vorderingen bedoeld in de §3 en §4, en voor zover zijn eis niet
afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen
voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing.
§ 6. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen:
1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling
onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte
wijzigingen;
48
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt,
evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan
het gebouw aangebrachte wijzigingen.
§ 7. Wanneer een minderheid van de mede-eigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige
wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet vereiste meerderheid, kan iedere
benadeelde mede-eigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de
algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt.
§ 8. De mede-eigenaar die eiser of verweerder is in een procedure tegen de vereniging van mede-
eigenaars, draagt bij in de voorschotten voor de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten en
erelonen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars, onverminderd de latere afrekeningen. De
mede-eigenaar, die verweerder is in een gerechtelijke procedure ingesteld door de vereniging van
mede-eigenaars, waarvan de vordering door de rechter volledig ongegrond werd verklaard, wordt
vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-
eigenaars.
De mede-eigenaar van wie de vordering na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van
mede-eigenaars door de rechter volledig gegrond wordt verklaard, wordt vrijgesteld van elke
bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.
Als de vordering gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die eiser of
verweerder is, bij in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.
Art. 577-10.
§ 1. De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks worden tegengesteld door degenen aan wie
ze kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het
gebouw in mede-eigendom.
§ 1/1. Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt zijn adresveranderingen of de
wijzigingen in het persoonlijk of zakelijk statuut van zijn kavel onverwijld ter kennis van de syndicus.
§ 2. Het reglement van interne orde wordt, binnen een maand na de opstelling ervan, op de zetel van
de vereniging van mede-eigenaars neergelegd, op initiatief van de syndicus of, wanneer deze nog
niet benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan. De syndicus werkt zonder verwijl het reglement
van interne orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit. De syndicus
heeft ook de verplichting om het reglement van interne orde aan te passen indien de toepasselijke
wettelijke regels wijzigen, zonder dat hij hiervoor een voorafgaande beslissing van de algemene
vergadering nodig heeft. In voorkomend geval deelt de syndicus dit mee op de eerstvolgende
algemene vergadering.
Het reglement van interne orde kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende
geraadpleegd worden.
§ 3. De beslissingen van de algemene vergadering worden in een register opgetekend, dat zich
bevindt op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars. Dit register kan ter plaatse en zonder
kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden.
§ 4. Iedere bepaling van het reglement van interne orde en iedere beslissing van de algemene
vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn.
49
Zij zijn bindend voor elke titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel die stemrecht
heeft of uitoefent in de algemene vergadering op het tijdstip van de goedkeuring ervan. Zij kunnen
worden tegengeworpen aan de andere titularissen van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel,
en wel onder de volgende voorwaarden, voor zover men, in voorkomend geval, de overschrijving in
het register van de hypotheekbewaarders heeft nageleefd:
1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor de vestiging van het
zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht wordt gedaan door de persoon
die het recht vestigt, op zijn kosten, op het ogenblik van de vestiging van het recht, van het bestaan
van het reglement van interne orde en van het register bedoeld in paragraaf 3, of bij gebreke
daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij aangetekende
zending; de persoon die het recht vestigt is als enige aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van
mede-eigenaars en de titularis van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door
een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving;
2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen na de vestiging van een zakelijk
of persoonlijk recht op een kavel, door de kennisgeving die hem bij aangetekende zending wordt
gedaan binnen dertig dagen na ontvangst van het proces-verbaal, op initiatief van degene die dat
proces-verbaal heeft ontvangen overeenkomstig artikel 577-6, § 12.
Ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene
vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken
van elke bepaling van het reglement van interne orde of van elke onregelmatige, bedrieglijke of
onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht,
indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen twee maanden na de kennisgeving die hem ter zake
wordt gedaan overeenkomstig het tweede lid, 2°, en uiterlijk binnen vier maanden na de algemene
vergadering.
Art. 577-11.
§ 1. In het vooruitzicht van een rechtshandeling tot overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht
op een kavel onder levenden deelt de instrumenterende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt
als tussenpersoon of de uittredende mede-eigenaar, naargelang het geval, voor de ondertekening
van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, aan
de nieuwe mede-eigenaar de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op
eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen:
1° het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in § 5, tweede en
derde lid;
2° het bedrag van de eventuele door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen,
daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke of buitengerechtelijke invordering alsook de kosten
voor de mededeling van de krachtens deze paragraaf en paragraaf 2 vereiste informatie;
3° de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en
waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
4° in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de
mede-eigendom en van de bedragen die in het geding zijn;
50
5° de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar,
alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;
6° een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van
mede-eigenaars werd goedgekeurd.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt naargelang het geval de
notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de uittredende mede-eigenaar, de
partijen in kennis van diens verzuim.
§ 2. In geval van een akte tot overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht op een kavel onder
levenden of in geval van eigendomsovergang wegens overlijden, verzoekt de instrumenterende
notaris, bij aangetekende zending, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de
volgende inlichtingen en documenten mee te delen alsook, in voorkomend geval, de bijgewerkte
versies van de in de eerste paragraaf bedoelde informatie:
1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de
algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft
besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-
eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs
van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft
verzocht;
3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de
algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar
waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten
gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de
syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.
De documenten vermeld in §1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd
als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft.
De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de nieuwe mede-eigenaar.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in
kennis van diens verzuim.
Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld,
draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4°, vermelde
schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop
hij gebruik kan maken van de gemeenschappelijke delen.
De nieuwe mede-eigenaar is evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de
oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft
besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van
de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel
te nemen.
51
§ 3.In geval van een akte tot overdracht of aanwijzing van een eigendomsrecht op een kavel of van
zakenrechtelijke bezwaring van een eigendomsrecht van een kavel onder levenden deelt de
instrumenterende notaris binnen dertig dagen na het verlijden van de authentieke akte aan de
syndicus mee op welke dag de akte is verleden, alsook de identificatie van de betrokken kavel en de
identiteit en het huidige en eventueel nieuwe adres van de betrokken personen en, in voorkomend
geval, de identiteit van de lasthebber aangewezen overeenkomstig 577-6, § 1, tweede lid.
§ 4. De kosten voor de mededeling van de krachtens de paragrafen 1 tot 3 vereiste informatie
worden gedragen door de uittredende mede-eigenaar.
§ 5. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel :
1° is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het
gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij
geen gebruik kon maken van de gemene delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld; het
aandeel van de kavel in het werkkapitaal, wordt terugbetaald aan de uittredende mede-eigenaar en
opgevraagd bij de nieuwe mede-eigenaar
2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.
Art. 577-11/1.
Bij het verlijden van de authentieke akte moet de instrumenterende notaris de door de uittredende
mede-eigenaar verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten, daaronder begrepen
de kosten van gerechtelijke en buitengerechtelijke invordering, afhouden, alsook de kosten voor de
mededeling van de krachtens artikel 577-11, §§ 1 tot 3 vereiste informatie. De instrumenterende
notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de schuldeisers die
hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering.
Indien de uittredende mede-eigenaar deze achterstallen of kosten betwist, brengt de
instrumenterende notaris binnen drie werkdagen na het verlijden van de authentieke akte de
syndicus daarvan bij aangetekende zending op de hoogte.
Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend of van een uitvoerend beslag binnen twintig
werkdagen na de verzending van de in het tweede lid bedoelde aangetekende zending, kan de
notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de uittredende mede-eigenaar betalen.
Art. 577-11/2.
Een mede-eigenaar kan, op zijn verzoek, een vertaling verkrijgen van elk document met betrekking
tot de mede-eigendom uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars, indien de bedoelde
vertaling dient te gebeuren naar de taal of een van de talen van het taalgebied waarin het gebouw of
de groep van gebouwen gelegen zijn.
De syndicus draagt er zorg voor dat deze vertaling binnen een redelijke termijn ter beschikking wordt
gesteld.
De kosten van de vertaling zijn ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.
52
Onderafdeling V. – Ontbinding en vereffening
.Art. 577-12.
De vereniging van mede-eigenaars is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de
onverdeeldheid ophoudt te bestaan.
De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw of van de groep van gebouwen heeft niet de
ontbinding van de vereniging tot gevolg.
De algemene vergadering van mede-eigenaars kan de vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid
van stemmen van alle mede-eigenaars. Deze beslissing wordt bij authentieke akte vastgesteld.
De rechter spreekt de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars uit, op verzoek van iedere
belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren.
Art. 577-13.
§ 1. De vereniging van mede-eigenaars wordt, na haar ontbinding, geacht voort te bestaan voor haar
vereffening.
Alle stukken uitgaande van een ontbonden vereniging van mede-eigenaars vermelden dat zij in
vereffening is.
§ 2. Voor zover niet anders is bepaald in de statuten of in een overeenkomst, bepaalt de algemene
vergadering van mede-eigenaars de wijze van vereffening en wijst zij één of meer vereffenaars aan.
Indien de algemene vergadering nalaat die personen aan te wijzen, wordt de syndicus belast met de
vereffening van de vereniging.
§ 3. De artikelen 186 tot 188, 190 tot 195, §1, en 57 van het Wetboek van vennootschappen zijn van
toepassing op de vereffening van de vereniging van mede-eigenaars.
§ 4. De afsluiting van de vereffening wordt bij een notariële akte vastgelegd, die overgeschreven
wordt op het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.
De akte bevat:
1° de plaats, door de algemene vergadering aangewezen, waar de boeken en bescheiden van de
vereniging van mede-eigenaars gedurende ten minste vijf jaar moeten worden bewaard;
2° de maatregelen, genomen voor de consignatie van de gelden en waarden die aan schuldeisers of
aan mede-eigenaars toekomen en die hen niet konden worden overhandigd.
§ 5. Alle rechtsvorderingen tegen de mede-eigenaars, de verenigingen van mede-eigenaars, de
syndicus en de vereffenaars verjaren door verloop van vijf jaar te rekenen vanaf de overschrijving
voorgeschreven in § 4.
Art. 577-13/1.
De akten in verband met de gemeenschappelijke delen die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van
de hypotheekwet van 16 december 1851 op het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie
van de Patrimoniumdocumentatie worden overgeschreven, worden uitsluitend overgeschreven op
naam van de vereniging van mede-eigenaars.
53
Onderafdeling VI. – Dwingend karakter
Art. 577-14.
De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement
van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de
overeenstemmende wetsbepalingen.
54
BESPREKING VAN DE WET
De aanpassingen aan de appartementswet, waarvan we het voorontwerp al eerder besproken
hadden, zijn gestemd in het parlement. Ze zijn al in het Staatsblad verschenen en gaan in voege op
1 januari 2019. Ze vullen de wet op de mede-eigendom van 28 juni 2010 aan. Hieronder vindt u de
tekst uit het Staatsblad terug, met een bespreking van de verschillende wijzigingen. Deze
wetsaanpassing heeft impact op alle VME's, maar ook op individuele (vrijwillige syndici) en zelfs op
bepaalde plichten van verhuurders.
De commentaren zijn in cursief en geel gemerkt..
Een greep uit de meest opvallende wijzigingen:
Een mede-eigenaar of nutsmaatschappij kan zelf beslissen werken uit te voeren aan leidingen op de
gemene delen, bijvoorbeeld voor het installeren van een laadpaal voor een wagen.
Een bepaalde eigenaar rechten geven op bepaalde gemene delen (bijv. de tuin) wordt als een
erfdienstbaarheid aanzien.
Een aantal zaken die vroeger deel uitmaakten van het reglement van mede-eigendom worden
verplaatst naar het reglement van inwendige orde. Hierdoor kunnen ze gemakkelijker gewijzigd
worden, want er is geen notaris meer voor nodig.
Het wordt expliciet duidelijk gemaakt dat bemiddeling en collaboratieve onderhandelingen toegelaten
zijn in de VME.
Het reservefonds wordt wettelijk verplicht en het bedrag daarvan wordt eveneens vastgelegd.
Vandaag is het reservefonds in de helft van de VME's ontoereikend.
De syndicus kan zelf het initiatief nemen achterstallen te gaan invorderen.
De betaler beslist: enkel eigenaars die meebetalen aan een kost (bijvoorbeeld de lift) stemmen mee
over dit thema.
Werken aan de gemene delen en aanpassingen van de statuten kunnen beslist worden met een 2/3
meerderheid i.p.v. een 3/4 meerderheid.
Om wettelijk opgelegde aanpassingen te stemmen is een volstrekte meerderheid voldoende.
In welomschreven situaties is er geen unanimiteit meer nodig om voor afbraak of volledige
wederopbouw van het gebouw te stemmen.
Transparantie van het syndicuscontract. Zaken die niet expliciet vermeld staan als apart aan te
rekenen kunnen niet aangerekend worden.
De taak van commissaris van de rekeningen kan nu door meerdere personen als college uitgevoerd
worden.
Bij patstellingen kan er een bewindvoerder aangesteld worden.
55
De VME wordt bevoorrechte schuldeiser t.o.v. een mede-eigenaar met achterstallen.Net zoals bij de
vroegere wetsaanpassingen worden clausules uit de statuten en het reglement van inwendige orde,
die in tegenspraak zijn met deze wet, automatisch door de wet vervangen. De syndicus heeft de plicht
om op eigen initiatief, dus zonder stemming, de aanpassingen aan de statuten en reglementen te
doen en dit op de volgende AV te melden!
Net zoals bij de vroegere wetsaanpassingen worden clausules uit de statuten en het reglement van
inwendige orde, die in tegenspraak zijn met deze wet, automatisch door de wet vervangen. De
syndicus heeft de plicht om op eigen initiatief, dus zonder stemming, de aanpassingen aan de statuten
en reglementen te doen en dit op de volgende AV te melden!
Opgelet: de bespreking hieronder is onze interpretatie, hieraan kunnen geen rechten ontleend
worden. Enkel de tekst in het Staatsblad is officieel bindend.
Art. 162. Artikel 577-2, § 10, van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 8 juli 1924 en
vernummerd bij de wet van 30 juni 1994, wordt vervangen als volgt:
" § 10. In het geval van paragraaf 9 staat het elke mede-eigenaar vrij op zijn kosten aan de
gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt
en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.
In het geval van paragraaf 9, hebben individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren het
wettelijke en kosteloze recht om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemene delen
aan te leggen, te onderhouden of te hernieuwen, in de mate dat deze werken tot doel hebben om de
infrastructuur voor de eigenaar of eigenaars en gebruikers van de betrokken private delen op het vlak
van energie, water of telecommunicatie te optimaliseren en in de mate dat de andere individuele
mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars, hiervan geen financiële
lasten moeten dragen. Degene die voor eigen rekening deze infrastructuur heeft aangelegd, blijft
eigenaar van deze infrastructuur die zich in de gemene delen bevindt.
Daartoe zendt de individuele mede-eigenaar of de operator minstens twee maanden voorafgaand
aan de aanvang van de werken aan alle andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, aan
deze laatste per aangetekende zending waarin het adres van de afzender is vermeld, een
beschrijving van de voorgenomen werken en een rechtvaardiging van de optimalisatie van de
voorgenomen infrastructuur. De mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-
eigenaars kunnen beslissen om zelf werken ter optimalisatie van de infrastructuur uit te voeren, in
welk geval zij op de in dit lid vermelde wijze de andere mede-eigenaars en de operator op de hoogte
moeten brengen van hun voornemens. Deze werken nemen een aanvang binnen zes maanden na
ontvangst van hun aangetekende zending.
Op straffe van verval, kunnen de mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van
mede-eigenaars binnen twee maanden na de ontvangst van deze aangetekende zending verzet
aantekenen tegen de voorgenomen werken via een aangetekende zending aan de afzender en dit
op grond van een rechtmatig belang.
Een rechtmatig belang doet zich voor in volgende situaties:
- er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemene delen in het gebouw, of;
56
- de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak
van het uitzicht van het gebouw of de gemene delen, het gebruik van de gemene delen, de
hygiëne of de veiligheid ervan, of;
- geen optimalisatie van de infrastructuur resulteert uit de voorziene werken of;
de voorziene werken verzwaren de financiële lasten van andere mede-eigenaars of
gebruikers.
Degene die deze infrastructuur aanlegt, onderhoudt of hernieuwt, verbindt zich ertoe om de werken
uit te voeren op de wijze die de minste hinder veroorzaakt aan de bewoners en hierover met de
andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, met hem te goeder trouw te overleggen. De
mede-eigenaars, de bewoners of, indien er een syndicus is deze laatste, kunnen te allen tijde de
werken opvolgen en hierover informatie opvragen bij de betrokken mede-eigenaar of nutsoperator.".
Dit is op zich een nuttige clausule, waarmee de vereniging van mede-eigenaars een individuele mede-
eigenaar niet meer kan verbieden een voor hem nodige nutsvoorziening te installeren. Denk aan het
installeren van een laadpaal voor zijn of haar wagen in de garage.
Er dient wel de juiste procedure gevolgd te worden, de VME kan zich verzetten maar enkel mits
gegronde redenen.
Een belangrijke bepaling is wel dat degene die de aanpassingen doet ook eigenaar blijft hiervan. Als er later
defecten of veiligheidsproblemen optreden kan dat wel financiële gevolgen hebben.
Art. 163. In artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en
gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010, worden de volgende wijzigingen aangebracht:
1° in het eerste lid, eerste zin, worden de woorden "ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan
het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een privatief
gedeelte" vervangen door de woorden "ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van
gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens
kavels die elk een privatief gedeelte en";
2° in het eerste lid wordt de tweede zin vervangen als volgt:
"Van deze afdeling kan worden afgeweken indien de aard van de gemene delen dat rechtvaardigt,
zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking en middels een basisakte waarin
afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld.";
3° het tweede lid wordt aangevuld met de volgende woorden:
"en een reglement van interne orde hetwelk onderhands kan worden opgemaakt".";
4° in het vierde lid wordt de eerste zin vervangen als volgt:
"Indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat uit twintig kavels of meer, is het mogelijk dat
de basisakte bepaalt dat er een of meer deelverenigingen worden opgericht voor de kavels van een
of meer gebouwen van de groep van gebouwen en, indien in een gebouw een fysieke scheiding in
duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die
onderdelen.";
57
5° in het vierde lid wordt in de laatste zin in de Franse tekst het woord "indivision" vervangen door
het woord "association".
Dit zijn hoofdzakelijk verduidelijkingen van de vroegere wetteksten.
Art. 164. In artikel 577-4 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en
gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010 worden de volgende wijzigingen aangebracht:
1° in paragraaf 1, vierde lid, wordt de bepaling onder 1° aangevuld met de volgende zinnen:
". De mede-eigenaars hebben een proportioneel recht op gebruik van de gemene delen, tenzij
anders in de statuten is bepaald. Een dergelijke statutaire afwijking wordt vermoed een
erfdienstbaarheid te zijn, behoudens afwijkende clausule;";
Indien, bijvoorbeeld, een eigenaar toestemming krijgt om de tuin te gebruiken, dan wordt dit nu als
een erfdienstbaarheid toebehorend aan de kavel gezien, tenzij expliciet anders vermeld.
2° in paragraaf 1, vierde lid, wordt de bepaling onder 2° aangevuld met de volgende woorden:
", evenals, in voorkomend geval, de bedingen en sancties met betrekking tot de niet-betaling van die
lasten;";
De sancties bij niet-betaling worden dus in het reglement van mede-eigendom opgenomen. Wat
betekent dat u langs de notaris moet voor een wijziging daarvan.
3° in paragraaf 1, vierde lid, worden de bepalingen onder 3°, 4° en 5° opgeheven;
4° er wordt een paragraaf 1/1 ingevoegd, luidende:
" § 1/1. De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, hebben het recht om tot op
het ogenblik van de voorlopige oplevering van de betrokken gemene delen wijzigingen aan de
statuten aan te brengen, voor zover zulks door technische omstandigheden of door het rechtmatig
belang van de vereniging van mede-eigenaars is ingegeven, niet aan de rechten van de andere
mede-eigenaars op hun privatief gedeelte raakt en de verplichtingen van één of meerdere mede-
eigenaars niet verzwaart. De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend dragen de
kosten voor deze wijziging.
Deze partijen zenden per aangetekende zending aan alle andere mede-eigenaars een ontwerp van
de wijzigende statuten, minstens twee maanden voorafgaand aan het verlijden van de wijzigende
akte, waarin de contactgegevens van de instrumenterende notaris uitdrukkelijk zijn vermeld. Op
straffe van verval van zijn rechten, moet een mede-eigenaar binnen twee maanden na de ontvangst
van deze zending verzet aantekenen tegen de voorgenomen wijziging via aangetekende zending
aan de betrokken notaris en, in voorkomend geval, in rechte treden.";
Dit laat toe om bij een nieuwbouw nog in te spelen op zaken die over het hoofd gezien zijn, maar
stelt de voorlopige oplevering als duidelijke deadline. De procedure is licht gehouden, in de zin dat
de wijzigingen ingaan tenzij een eigenaar verzet aantekent.
" § 2. Er wordt een reglement van interne orde opgesteld bij onderhandse akte. Het reglement van
interne orde bevat minstens:
58
1° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de
algemene vergadering, evenals, in voorkomend geval, het door de algemene vergadering bepaalde
bedrag overeenkomstig artikel 577-7, § 1, 1°, c);
2° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn
mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele
opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;
3° de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de algemene vergadering van de vereniging van
mede-eigenaars plaatsvindt.";
De regels voor de interne werking van de VME worden verhuisd van het reglement van mede-
eigendom naar het reglement van interne orde. Gezien het laatste geen authentieke akte vereist,
wordt de wijziging hiervan flexibeler door de nieuwe wet.
6° paragraaf 3 wordt vervangen als volgt:
" § 3. Ieder beding dat het recht beperkt van de mede-eigenaar om het beheer van zijn kavel toe te
vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.";
7° paragraaf 4 wordt vervangen als volgt:
" § 4. Ieder beding dat de rechtsmacht om geschillen die in verband met de toepassing van deze
afdeling zouden rijzen aan één of meer arbiters opdraagt, wordt voor niet geschreven gehouden. Dat
sluit noch de toepassing van de artikelen 1724 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek inzake
bemiddeling uit, noch de toepassing van artikelen 1738 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek
inzake collaboratieve onderhandelingen.".
De vorige wettekst sloot het aanduiden van een arbiter bij geschillen uit. Om alle twijfel weg te
nemen stelt de nieuwe wet expliciet dat bemiddeling en collaboratieve onderhandelingen wel
toegestaan zijn.
Art. 165. In artikel 577-5 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en
gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010, worden de volgende wijzigingen aangebracht:
a) de tweede paragraaf wordt aangevuld met de volgende zin:
"De deelverenigingen kunnen maar over rechtspersoonlijkheid beschikken vanaf het ogenblik dat de
hoofdvereniging waarvan zij afhangen, zelf over rechtspersoonlijkheid beschikt.";
b) de paragrafen 3 en 4 worden vervangen als volgt:
" § 3. De vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende
goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het
beheer van het gebouw of de groep van gebouwen. Het vermogen van de vereniging van mede-
eigenaars bestaat minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal.
Onder "werkkapitaal" wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-
eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en
verlichtingskosten van de gemene delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
59
Onder "reservekapitaal" wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn
bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van
het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe
dakbedekking.
De vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk na afloop van vijf jaar na datum van de voorlopige
oplevering van de gemene delen van het gebouw een reservekapitaal aanleggen waarvan de
jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone
gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar; de vereniging van mede-eigenaars kan
met een meerderheid van vier vijfde van de stemmen beslissen om dit verplicht reservekapitaal niet
aan te leggen.
Eindelijk legt de wet een verplichting op tot het aanleggen van een reservefonds en wordt het
minimumbedrag hiervan ook vastgelegd. Enkel mits een uitdrukkelijke beslissing met een 4/5
meerderheid kan een VME beslissen dit niet aan te leggen. Uit onze enquête bleek dat vandaag
meer dan 1/3 van de gebouwen ouder dan 20 jaar nog steeds geen reservekapitaal hebben, met alle
risico’s van dien wanneer er grote kosten opduiken.
Die bedragen moeten op diverse rekeningen worden geplaatst, waaronder verplicht een
afzonderlijke rekening voor werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al
deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geopend;
Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat uit de door de algemene vergadering
bepaalde periodieke bijdragen van de mede-eigenaars. De syndicus kan alle gerechtelijke en
buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten;
De syndicus kan nu zelf het initiatief nemen om achterstallen te gaan invorderen, desnoods via
gerechtelijke weg. Hij kan dit best niet laten aanslepen, want de VME is slechts voor de achterstallen
van de laatste 2 jaar bevoorrechte schuldeiser bij verkoop van een kavel (zie lager).
Wanneer de eigendom van een kavel bezwaard is met een vruchtgebruik, zijn de titularissen van de
zakelijke rechten hoofdelijk gehouden tot de betaling van die lasten. De syndicus deelt bij de oproep
tot kapitaalinbreng aan alle betrokken partijen mee welk deel bestemd zal zijn voor het
reservekapitaal.
Zowel vruchtgebruiker als blote eigenaar zijn nu hoofdelijk gehouden tot het betalen van de lasten.
Indien er discussie tussen beiden ontstaat, is het aan hen om het onderling te regelen.
§ 4. Onverminderd artikel 577-9, § 5, kan de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de
vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, worden gedaan op het vermogen van iedere
mede-eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel gebruikt voor de stemming overeenkomstig
artikel 577-6, § 6, hetzij in het eerste lid, hetzij in het tweede lid, naargelang het geval.".
Art. 166. In artikel 577-6 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, vervangen
bij de wet van 2 juni 2010 en gewijzigd bij de wet van 15 mei 2012, worden volgende wijzigingen
aangebracht:
1° paragraaf 1, eerste lid, wordt aangevuld met de volgende zinnen:
"Hij kan zich laten bijstaan door één persoon op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste vier
werkdagen voor de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekende zending in kennis
stelt. Deze persoon mag tijdens de algemene vergadering de discussie niet leiden, noch ze
monopoliseren.";
60
Dit schept wat meer duidelijkheid in de eeuwige discussie over of en hoe men zich kan laten bijstaan
op de algemene vergadering.
2° in paragraaf 2, eerste lid, worden de woorden "reglement van mede-eigendom" vervangen door
de woorden "reglement van interne orde;";
3° paragraaf 2 wordt aangevuld met een lid, luidende:
"Bij gebrek aan een syndicus kan de raad van mede-eigendom of, bij gebreke daarvan, de voorzitter
van de laatste algemene vergadering of, bij gebreke daarvan, een of meer mede-eigenaars die ten
minste een vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, de algemene vergadering
bijeenroepen teneinde een syndicus aan te wijzen.";
Vroeger zat men soms in een patstelling wanneer de syndicus plots wegviel en moest men,
tenminste in theorie, via de vrederechter passeren om een voorlopig syndicus aan te stellen die een
AV kon samenroepen. Nu is dit eindelijk wat versoepeld.
4° in paragraaf 3, eerste lid, tweede zin, worden de woorden "of de deelverenigingen zonder
rechtspersoonlijkheid" opgeheven;
5° in paragraaf 3, eerste lid, worden de woorden "reglement van mede-eigendom" vervangen door
de woorden "reglement van interne orde;";
6° in paragraaf 3, vierde lid, worden de woorden ", tenzij het reglement van mede-eigendom in een
langere termijn heeft voorzien" opgeheven;
7° paragraaf 6 wordt aangevuld met een lid, luidende:
"Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het
gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars,
nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het
gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt
met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten.";
Ook een vaak voorkomende situatie: wanneer er gestemd wordt over een punt waar niet iedereen
aan meebetaalt (bijvoorbeeld de lift, in sommige VME's), kon toch elke mede-eigenaar daarover
meestemmen. In goed lopende VME's onthielden de eigenaars die niet betrokken waren zich dan
wel bij de stemming, maar nu is dit duidelijk in de wet vastgelegd. De secretaris en de syndicus
zullen wel moeten oppassen om steeds de juiste noemer te gebruiken bij de telling van de
meerderheid bij elke stemming.
8° paragraaf 7, derde lid, wordt aangevuld met de volgende zin:
"Een volmacht verleend voor een algemene vergadering geldt ook voor de algemene vergadering
die georganiseerd wordt omdat voor de eerste algemene vergadering het quorum niet werd bereikt,
tenzij anders bepaald.";
9° in paragraaf 7, vierde lid, worden de woorden "zelfs niet als lasthebber" vervangen door de
woorden "zelfs niet als lastgever of lasthebber".
10° paragraaf 12 wordt vervangen als volgt:
" § 12. De syndicus neemt binnen dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen
bedoeld in de paragrafen 10 en 11 op in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3, en bezorgt die
61
binnen diezelfde termijn aan elke titularis van een zakelijk recht op een kavel die, in voorkomend
geval krachtens artikel 577-6, § 1, tweede lid, stemrecht heeft in de algemene vergadering en aan de
andere syndici. Als een van hen het proces-verbaal niet binnen de gestelde termijn heeft ontvangen,
brengt hij de syndicus daarvan schriftelijk op de hoogte.".
Art. 167. In artikel 577-7 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd
bij de wet van 2 juni 2010, worden volgende wijzigingen aangebracht:
1° in paragraaf 1, 1°, worden de woorden "drie vierden" vervangen door de woorden "twee derde";
Een van de belangrijkste wijzigingen in deze wet! Vanaf 1 januari 2019 zullen werken in de
gemeenschappelijke delen, alsook aanpassingen van de statuten, beslist kunnen worden met een
2/3 i.p.v. een 3/4 meerderheid. Dit kan de besluitvorming heel wat versoepelen in moeilijk lopende
VME's. Het verhoogt ook het risico van zijn kat naar de AV te sturen, want de kans dat iets gestemd
wordt vergroot sterk.
2° paragraaf 1, 1°, a), wordt aangevuld met de woorden ", onverminderd artikel 577-4, § 1/1;";
3° in paragraaf 1 wordt de bepaling onder 1°, b), vervangen als volgt:
"b) over alle werken betreffende de gemene delen, met uitzondering van de wettelijk opgelegde
werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden
besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-
eigenaars, onverminderd artikel 577-8, § 4, 4° ;";
Voor wettelijk opgelegde aanpassingen en daden van behoud en voorlopig beheer is voortaan een
gewone meerderheid (50%+1 aandeel) voldoende.
4° in paragraaf 1 wordt de bepaling onder 1°, c), opgeheven;
5° in paragraaf 1 wordt de bepaling onder 2°, e), aangevuld met de woorden "dit omvat ook de
wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene
delen, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang van de vereniging van
mede-eigenaars, in voorkomend geval, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de
schade die zulks mocht veroorzaken;";
Er kan dus, mits goede reden, gesleuteld worden aan de gebruiksrechten van een mede-eigenaar
op bepaalde gemene delen (denk aan de tuin). Hiervoor is wel een 4/5 meerderheid nodig en moet
er een financiële compensatie voorzien worden voor het verlies van deze eigenaar.
6° in paragraaf 1, wordt de bepaling onder 2°, g), vervangen door wat volgt: "g) over de verdeling
van een kavel of over de volledige of gedeeltelijke vereniging van twee of meer kavels.";
7° in paragraaf 1, wordt de bepaling onder 2° aangevuld met een bepaling onder h) luidende :
"h) over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid
of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen
buitensporig zou zijn. Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere
mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten
nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of
door de rechter vastgestelde compensatie. Indien de voornoemde redenen ontbreken, moet de
beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw genomen worden bij eenparigheid, overeenkomstig
de bepalingen beschreven in paragraaf 3";
62
Eveneens een zeer ingrijpende bepaling. Voor afbraak of volledige heropbouw van het gebouw is er
geen unanimiteit meer nodig.
Hiervoor dienen dus wel volgende voorwaarden vervuld te zijn:
Er moeten hygiënische of veiligheidsredenen zijn.
Of er zijn aanpassingen nodig om aan wettelijke bepalingen te voldoen en die aanpassingen zijn
buitensporig.
Indien de kostprijs van de ingreep hoger zou zijn dan de waarde van een kavel, kan de eigenaar van
dit kavel zich laten uitkopen door de VME. Dit laat natuurlijk toe de impasse in sommige gebouwen
te doorbreken. Anderzijds is het geen oplossing voor weinig kapitaalkrachtige eigenaars die de
kosten niet kunnen betalen, in een situatie waar de uitkoop niet afgedwongen kan worden. Voer voor
advocaten en rechters dus.
8° in paragraaf 3, eerste lid, worden de woorden "alsmede over elke beslissing van de algemene
vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed" vervangen door de
woorden "middels de overlegging van een verslag zoals bepaald in artikel 577-4, § 1, tweede lid.";
9° in paragraaf 3 wordt het tweede lid vervangen als volgt:
"Wanneer de algemene vergadering echter, met de door de wet vereiste gekwalificeerde
meerderheid, besluit tot de werken, de verdeling of de vereniging van kavels of daden van
beschikking, kan zij, met dezelfde gekwalificeerde meerderheid, beslissen over de wijziging van de
verdeling van de aandelen van mede-eigendom in geval die wijziging noodzakelijk is.";
10° het artikel wordt aangevuld met een paragraaf 4, luidende:
" § 4. Wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene
vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van een of meerdere mede-eigenaars, zal er een
nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de
betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde
mede-eigenaars kan worden genomen.".
Bij de vroegere wet was het niet duidelijk of eenparigheid duidde op alle mede-eigenaars, of op deze
die op de vergadering aanwezig zijn. Nu gaat het duidelijk om alle eigenaars bij de eerste
vergadering. Bij afwezigheid van een of meerdere eigenaars wordt een nieuwe vergadering
georganiseerd waar eenparigheid enkel op de aanwezigen slaat.
Art. 168. In artikel 577-8 van hetzelfde wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd
bij de wetten van 2 juni 2010 en 15 mei 2012 worden de volgende wijzigingen aangebracht:
a) in paragraaf 1, eerste lid, worden de woorden "reglement van mede-eigendom" vervangen door
de woorden "reglement van interne orde;
b) in paragraaf 1 wordt het tweede lid vervangen als volgt:
"De bepalingen die de verhouding regelen tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars
en de daaraan gekoppelde vergoeding, staan in een schriftelijke overeenkomst. Die overeenkomst
omvat met name de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de aanvullende prestaties en de
daaraan verbonden vergoedingen. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot
vergoeding, behoudens beslissing van de algemene vergadering.";
63
Geen verrassingen meer. Het syndicuscontract moet duidelijk en transparant zijn. Prestaties die niet
vermeld staan kunnen niet aangerekend worden. Zo zijn er dus geen onverwachte kosten meer voor
het inkijken van dossiers, het nemen van kopieën, enz.
c) in paragraaf 1, derde lid, worden de woorden "reglement van de mede-eigendom" vervangen door
de woorden "reglement van interne orde";
d) in paragraaf 2, tweede lid, wordt in de laatste zin het woord "interne" ingevoegd tussen het woord
"van" en het woord "orde";
e) in paragraaf 3, tweede lid, wordt het woord "aangetekende" opgeheven.";
f) in paragraaf 4 wordt de bepaling onder 5° vervangen als volgt:
"5° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren overeenkomstig artikel 577-5, §
3;";
g) in paragraaf 4, in de bepaling onder 11°, worden de woorden "reglement van mede-eigendom"
vervangen door de woorden "reglement van interne orde;";
h) in paragraaf 4 wordt in de bepaling onder 16° het woord "gedeelten" vervangen door "aandelen";
i) in paragraaf 4 wordt de bepaling onder 18° aangevuld met de volgende zin:
"In voorkomend geval plaatst de syndicus de vraag aangaande de in de komende jaren te plannen
buitengewone werken op de agenda van de algemene vergadering.";
j) paragraaf 6 wordt aangevuld met de volgende zin:
"Evenwel kan enkel de rechter de gerechtelijk benoemde syndicus ontslaan bij vonnis.";
k) paragraaf 8 wordt vervangen als volgt:
" § 8. Binnen eenzelfde vereniging van mede-eigenaars mag een syndicus niet tegelijkertijd lid van
de raad van mede-eigendom of commissaris van de rekeningen zijn.".
De andere aanpassingen zijn vooral van administratieve aard of kleine verduidelijkingen.
Art. 169. Artikel 577-8/1 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 2 juni 2010, wordt
vervangen als volgt:
"Art. 577-8/1. § 1. In elk gebouw of elke groep van gebouwen met minstens twintig kavels met
uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene
vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Die raad, waarvan de titularissen van een
zakelijk recht die stemrecht hebben in de algemene vergadering lid kunnen zijn, heeft als opdracht
om erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2.
In afwachting van de oprichting en de samenstelling van de verplichte raad van mede-eigendom, kan
elk lid van de algemene vergadering een rechtsvordering instellen tegen de vereniging van mede-
eigenaars om één of meer mede-eigenaars of, op kosten van de vereniging van mede-eigenaars,
een derde aan te wijzen die de opdrachten van de raad van mede-eigendom uitvoert.
64
§ 2. In de gebouwen of groepen van gebouwen met minder dan twintig kavels met uitzondering van
de kelders, garages en parkeerplaatsen, kan de algemene vergadering beslissen tot oprichting van
een raad van mede-eigendom die op dezelfde wijze is samengesteld en met dezelfde opdrachten
belast is als omschreven in paragraaf 1.
§ 3. De algemene vergadering beslist bij volstrekte meerderheid over de benoeming van de leden
van de raad van mede-eigendom, zulks voor elk lid afzonderlijk. Het mandaat van de leden van de
raad van mede-eigendom loopt tot de volgende gewone algemene vergadering en is hernieuwbaar.
§ 4. Om zijn opdracht uit te voeren kan de raad van mede-eigendom, na de syndicus op de hoogte
te hebben gebracht, kennisnemen en kopie maken van alle stukken of documenten die verband
houden met het beheer van laatstgenoemde of die van belang zijn voor de mede-eigendom. Hij kan
andere opdrachten of bevoegdheidsdelegaties krijgen in de mate dat de algemene vergadering
daartoe beslist met een meerderheid van twee derde van de stemmen en zulks geen afbreuk doet
aan de wettelijke bevoegdheden van de syndicus, de algemene vergadering en de commissaris
inzake de rekeningen. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of
bevoegdheidsdelegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en
geldt slechts voor één jaar. Tijdens de algemene vergadering bezorgt de raad van mede-eigendom
de mede-eigenaars een omstandig jaarverslag over de uitoefening van zijn taak.".
Hier wordt vooral wat meer duidelijkheid gebracht in wie lid kan zijn van de raad van mede-eigendom
en hoe de stemming over de aanduiding van deze gebeurt.
Art. 170. Artikel 577-8/2 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 2 juni 2010, wordt
vervangen als volgt :
"Art. 577-8/2. De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris inzake de rekeningen of een
college inzake commissarissen van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar zijn, en die de
rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars controleren, wier bevoegdheden en
verplichtingen bij het reglement van interne orde worden bepaald.".
Een college van commissarissen van de rekeningen wordt expliciet mogelijk gemaakt. De
mogelijkheid om deze controle met een aantal personen samen te doen zal het hopelijk wat
gemakkelijker maken om kandidaten hiervoor te vinden.
Art. 171. In artikel 577-9 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en
gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010, worden volgende wijzigingen aangebracht:
1° in paragraaf 1 wordt het tweede lid vervangen als volgt:
"Niettegenstaande artikel 577-5, § 3, heeft de vereniging van mede-eigenaars het recht om, als eiser
en als verweerder, al dan niet samen met een of meerdere mede-eigenaars, in rechte op te treden
ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke
rechten op de gemene delen, of met betrekking tot het beheer ervan, alsook met het oog op de
wijziging van de aandelen in de gemene delen en verdeling van de lasten.";
In vergelijking met de vorige wet wordt dit nu expliciet uitgebreid tot de wijziging van aandelen en
lasten.
65
2° er wordt een paragraaf 1/1 ingevoegd, luidende:
" § 1/1. Indien het financieel evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is of indien de
vereniging van mede-eigenaars in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de
overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te waarborgen, kunnen de syndicus of één
of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, de
zaak aanhangig maken bij de rechter om één of meer voorlopige bewindvoerders aan te wijzen op
kosten van de vereniging van mede-eigenaars die, voor de hem door de rechter toegekende taken,
de organen van de vereniging van mede-eigenaars vervangen.";
Nog een clausule die toelaat impasses te doorbreken. Wanneer bepaalde noodzakelijke besluiten
niet door de algemene vergadering geraken, kan een minderheid van 1/5 van de aandelen een
bewindvoerder laten aanstellen die zich in de plaats van de organen van de VME kan stellen en de
nodige zaken kan oplossen.
3° in paragraaf 2 wordt het eerste lid aangevuld met de woorden "indien die hem een persoonlijk
nadeel oplevert.";
4° in paragraaf 7 worden de woorden "of de statuten" opgeheven;
5° paragraaf 8 wordt vervangen als volgt:
" § 8. De mede-eigenaar die eiser of verweerder is in een procedure tegen de vereniging van mede-
eigenaars, draagt bij in de voorschotten voor de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten en
erelonen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars, onverminderd de latere afrekeningen.
Bij een procedure die door een mede-eigenaar gewonnen wordt, moet deze niet meebetalen in de
uiteindelijke kosten. Maar wel in de voorschotten hiervoor, tot de uitspraak gevallen is, waarna
afgerekend kan worden.
De mede-eigenaar, die verweerder is in een gerechtelijke procedure ingesteld door de vereniging
van mede-eigenaars, waarvan de vordering door de rechter volledig ongegrond werd verklaard,
wordt vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere
mede-eigenaars.
De mede-eigenaar van wie de vordering na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van
mede-eigenaars door de rechter volledig gegrond wordt verklaard, wordt vrijgesteld van elke bijdrage
in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.
Als de vordering gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die eiser of
verweerder is, bij in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.".
6° paragraaf 9 wordt opgeheven.
Art. 172. In artikel 577-10 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en
gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010 worden volgende wijzigingen aangebracht:
a) paragraaf 1/1 wordt vervangen als volgt:
" § 1/1. Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt zijn adresveranderingen of
de wijzigingen in het persoonlijk of zakelijk statuut van zijn kavel onverwijld ter kennis van de
syndicus.";
66
b) in paragraaf 2 wordt in het eerste, het tweede en het derde lid, telkens het woord "interne"
ingevoegd tussen het woord "van" en het woord "orde";
c) in paragraaf 2 wordt het tweede lid aangevuld met de volgende zin:
"De syndicus heeft ook de verplichting om het reglement van interne orde aan te passen indien de
toepasselijke wettelijke regels wijzigen, zonder dat hij hiervoor een voorafgaande beslissing van de
algemene vergadering nodig heeft. In voorkomend geval deelt de syndicus dit mee op de
eerstvolgende algemene vergadering.";
Enerzijds heeft de nieuwe wet heel wat dingen "verhuisd" van het reglement van mede-eigendom
naar het reglement van interne orde, om latere aanpassingen gemakkelijker te laten verlopen. Met
deze clausule geeft de wet de syndicus niet enkel de bevoegdheid maar wordt zelfs een verplichting
opgelegd om het reglement van interne orde op eigen initiatief aan te passen aan wetswijzigingen.
Zoals wij dit lezen zal elke syndicus nu het initiatief moeten nemen om deze aanpassingen aan de
bestaande statuten en reglementen door te voeren en mede te delen op de volgende algemene
vergadering.
d) in paragraaf 4 wordt in het eerste lid, het woord "interne" ingevoegd tussen het woord "van" en het
woord "orde";
e) in paragraaf 4, wordt het tweede lid vervangen als volgt:
"Zij zijn bindend voor elke titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel die stemrecht
heeft of uitoefent in de algemene vergadering op het tijdstip van de goedkeuring ervan. Zij kunnen
worden tegengeworpen aan de andere titularissen van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel,
en wel onder de volgende voorwaarden, voor zover men, in voorkomend geval, de overschrijving in
het register van de hypotheekbewaarders heeft nageleefd:
Hier wordt duidelijk gesteld dat de reglementen bindend zijn voor houders van een zakelijk recht die
stemrecht hebben, iets wat in de vorige wet niet zo duidelijk was. Ook wordt het heel duidelijk
gesteld dat dit maar is voor zover de overschrijving in het register van de hypotheekbewaarders is
gebeurd.
1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor de vestiging van het
zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht wordt gedaan door de persoon
die het recht vestigt, op zijn kosten, op het ogenblik van de vestiging van het recht, van het bestaan
van het reglement van interne orde en van het register bedoeld in paragraaf 3, of bij gebreke
daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij aangetekende
zending; de persoon die het recht vestigt is als enige aansprakelijk ten aanzien van de vereniging
van mede-eigenaars en de titularis van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat
door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving;
Heel duidelijk: wanneer iemand bijvoorbeeld een appartement verhuurt, dan is hij of zij aansprakelijk
voor de gevolgen indien er nagelaten is de huurder op de hoogte te brengen van de regels van de
VME. Daarom is het belangrijk de huurder voor ontvangst te laten tekenen.
2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen na de vestiging van een
zakelijk of persoonlijk recht op een kavel, door de kennisgeving die hem bij aangetekende zending
wordt gedaan binnen dertig dagen na ontvangst van het proces-verbaal, op initiatief van degene die
dat proces-verbaal heeft ontvangen overeenkomstig artikel 577-6, § 12.";
67
Ook na ingaan van, bijvoorbeeld, een huurcontract, moet de huurder van wijzigingen van de
reglementen op de hoogte worden gebracht. Vroeger lag deze taak bij de syndicus, vandaag wordt
de verantwoordelijkheid bij de verhurende mede-eigenaar gelegd.
f) in paragraaf 4 wordt het derde lid opgeheven;
g) in paragraaf 4 worden in het vierde lid, dat het derde lid wordt, het woord "interne" ingevoegd
tussen het woord "van" en het woord "orde" en worden de woorden "elke beslissing van de
algemene vergadering" vervangen door de woorden "elke onregelmatige, bedrieglijke of
onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering";
h) in paragraaf 4 wordt het vijfde lid, dat het vierde lid wordt, vervangen als volgt:
"Deze vordering moet worden ingesteld binnen twee maanden na de kennisgeving die hem ter zake
wordt gedaan overeenkomstig het tweede lid, 2°, en uiterlijk binnen vier maanden na de algemene
vergadering.";
i) in paragraaf 4 worden het zesde lid en het zevende lid opgeheven.
Art. 173. In artikel 577-11 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en
vervangen bij de wet van 2 juni 2010, worden volgende wijzigingen aangebracht:
a) in paragraaf 1, eerste lid, wordt de inleidende zin vervangen als volg :
"In het vooruitzicht van een rechtshandeling tot overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht op
een kavel onder levenden deelt de instrumenterende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als
tussenpersoon of de uittredende mede-eigenaar, naargelang het geval, voor de ondertekening van
de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, aan de
nieuwe mede-eigenaar de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op
eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen :";
b) in paragraaf 1 wordt de bepaling onder 2° vervangen als volgt:
"2° het bedrag van de eventuele door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen,
daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke of buitengerechtelijke invordering alsook de kosten
voor de mededeling van de krachtens deze paragraaf en paragraaf 2 vereiste informatie;";
c) in paragraaf 1 wordt de bepaling onder 4° aangevuld met de woorden "en van de bedragen die in
het geding zijn;";
d) in paragraaf 1 wordt in het tweede lid het woord "overdrager" vervangen door de woorden
"uittredende mede-eigenaar";
e) in paragraaf 2, eerste lid, wordt de inleidende zin vervangen als volgt:
"In geval van een akte tot overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht op een kavel onder
levenden of in geval van eigendomsovergang wegens overlijden, verzoekt de instrumenterende
notaris, bij aangetekende zending, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de
volgende inlichtingen en documenten mee te delen alsook, in voorkomend geval, de bijgewerkte
versies van de in de eerste paragraaf bedoelde informatie ";
68
Hier wordt expliciet gesteld dat ook de update van de gegevens van de vorige paragraaf op dit
moment nog eens gecommuniceerd moet worden, indien van toepassing.
f) in paragraaf 2 wordt in het derde lid het woord "verkrijger" vervangen door de woorden "nieuwe
mede-eigenaar";
g) in paragraaf 2 worden in het vijfde lid de woorden "vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft
gemaakt" vervangen door de woorden "vanaf de dag waarop hij gebruik kan maken";
h) in paragraaf 2 worden in het zesde lid de woorden "Bij een overdracht of aanwijzing van het
eigendomsrecht is de verkrijger" vervangen door de woorden "De nieuwe mede-eigenaar is";
i) paragraaf 3 wordt vervangen als volgt:
" § 3. In geval van een akte tot overdracht of aanwijzing van een eigendomsrecht op een kavel of
van zakenrechtelijke bezwaring van een eigendomsrecht van een kavel onder levenden deelt de
instrumenterende notaris binnen dertig dagen na het verlijden van de authentieke akte aan de
syndicus mee op welke dag de akte is verleden, alsook de identificatie van de betrokken kavel en de
identiteit en het huidige en eventueel nieuwe adres van de betrokken personen en, in voorkomend
geval, de identiteit van de lasthebber aangewezen overeenkomstig 577-6, § 1, tweede lid.";
j) paragraaf 4 wordt vervangen als volgt:
" § 4. De kosten voor de mededeling van de krachtens de paragrafen 1 tot 3 vereiste informatie
worden gedragen door de uittredende mede-eigenaar.";
k) in paragraaf 5, eerste lid, wordt de bepaling onder 1° vervangen als volgt:
"1° is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het
gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij geen
gebruik kon maken van de gemene delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld; het
aandeel van de kavel in het werkkapitaal, wordt terugbetaald aan de uittredende mede-eigenaar en
opgevraagd bij de nieuwe mede-eigenaar;";
Ter verduidelijking is hier opgenomen dat het kapitaal dat aan de uittredende mede-eigenaar
terugbetaald wordt, opgevraagd wordt bij de nieuwe mede-eigenaar.
l) in paragraaf 5 worden het tweede en het derde lid opgeheven.
Art. 174. Artikel 577-11/1 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 2 juni 2010 en gewijzigd
bij de wet van 15 mei 2012, wordt vervangen als volgt:
"Art. 577-11/1. Bij het verlijden van de authentieke akte moet de instrumenterende notaris de door
de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten,
daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke en buitengerechtelijke invordering, afhouden,
alsook de kosten voor de mededeling van de krachtens artikel 577-11, §§ 1 tot 3 vereiste informatie.
De instrumenterende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of
de schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van
schuldvordering.
69
Indien de uittredende mede-eigenaar deze achterstallen of kosten betwist, brengt de
instrumenterende notaris binnen drie werkdagen na het verlijden van de authentieke akte de
syndicus daarvan bij aangetekende zending op de hoogte.
De notaris krijgt nu een deadline van 3 werkdagen opgelegd om de syndicus op de hoogte te
brengen van een betwisting m.b.t. de achterstallen. Zo verhoogt de kans van de VME om
achterstallen in te vorderen.
Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend of van een uitvoerend beslag binnen twintig
werkdagen na de verzending van de in het tweede lid bedoelde aangetekende zending, kan de
notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de uittredende mede-eigenaar betalen.".
Art. 175. In artikel 577-14 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en
gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010 wordt het tweede lid vervangen als volgt:
"De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement
van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de
overeenstemmende wetsbepalingen.".
Zoals met de vorige wetsaanpassing worden de clausules in de statuten van elke VME automatisch
vervangen door de teksten van de nieuwe wet, indien deze in tegenspraak zouden zijn.
Afdeling 2. - Wijziging van de hypotheekwet van 16 december 1851
Art. 176. Artikel 27 van de hypotheekwet van 16 december 1851, laatstelijk gewijzigd bij de wet van
21 februari 2014, wordt aangevuld met een bepaling onder 7°, luidende:
"7° De vereniging van mede-eigenaars, op de kavel in een gebouw of groep van gebouwen voor de
bijdragen verschuldigd met betrekking tot deze kavel. Dit voorrecht is beperkt tot de bijdragen van
het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar. Het neemt rang in na het voorrecht van
de gerechtskosten bepaald in artikel 17, het voorrecht bepaald in artikel 114 van de wet van 4 april
2014 betreffende de verzekeringen en de eerder ingeschreven voorrechten.".
De VME wordt nu ook een bevoorrechte schuldeiser t.o.v. de mede-eigenaars. Dit maakt het
gemakkelijker achterstallen alsnog in te vorderen bij wanbetalers. Het is wel belangrijk dat dit slechts
geldt voor het lopende en het vorige boekjaar, men kan de zaken dus niet te lang op zijn beloop
laten. De syndicus dient hier zijn verantwoordelijkheid te nemen, zeker nu de nieuwe wet hem meer
vrijheid geeft om achterstallen in te vorderen, zo nodig via gerechtelijke weg.
Art. 177. Artikel 29 van dezelfde wet wordt aangevuld met de volgende woorden:
"en van het voorrecht bedoeld in artikel 27, 7°. ".
70
Afdeling 3 (vroeger Afdeling 2). - Wijziging van het Gerechtelijk Wetboek
Art. 178. Artikel 591, 2° bis, van het Gerechtelijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994,
wordt vervangen als volgt
"2° bis van geschillen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen
van gebouwen;".
Afdeling 4 (vroeger Afdeling 3). - Overgangsbepalingen
Art. 179. Deze wet is vanaf 1 januari 2019 van toepassing op elk gebouw of elke groep van
gebouwen die beantwoorden aan de in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde
voorwaarden.
Alle bepalingen die betrekking hebben op de algemene vergadering of haar beslissingen gelden
alleen voor de algemene vergaderingen die worden gehouden na de inwerkingtreding van deze wet.
De wijziging van artikel 577-8, § 1, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek is enkel van toepassing op
de overeenkomsten die na de inwerkingtreding van deze wet worden gesloten of verlengd.
Een afwijking op de toepassing van de afdeling met als titel "Gedwongen mede-eigendom van
gebouwen of groepen van gebouwen" waartoe geldig is beslist voor de inwerkingtreding van deze
wet, valt niet onder het toepassingsgebied van het nieuwe artikel 577-3, eerste lid, laatste zin.
Niettegenstaande het nieuwe artikel 577-4, § 1, 2°, van het Burgerlijk Wetboek behouden de
bedingen en sancties betreffende de betaling van deze lasten die bij de inwerkingtreding in het
reglement van interne orde van deze wet staan, hun uitwerking overeenkomstig artikel 577-10, § 4,
tweede lid.
De bepalingen onder 1°, 2° en 3° van het nieuwe artikel 577-4, § 2 van het Burgerlijk Wetboek die
zich bij de inwerkingtreding van deze wet nog in het reglement van mede-eigendom bevinden,
worden geacht deel uit te maken van het reglement van interne orde.
De verplichting van artikel 577-5, § 3, 1°, van het Burgerlijk Wetboek tot samenstelling van een
reservekapitaal is onmiddellijk van toepassing voor de volledige boekjaren die na de
inwerkingtreding van deze wet vallen, ook op gebouwen waarvan de gemene delen op datum van
inwerkingtreding van deze wet sinds minstens vijf jaar voorlopig opgeleverd zijn.
© 2010-2018 Quimmo.be
71