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Manual para la familia

Guía para el

programa de vales de elección de vivienda

Product #304-014

Nan McKay and Associates, Inc.El Cajon, California

00 HCV Family.book Wednesday, October 15, 2008 12:55 PM

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las políticas de PHA, por favor, comuníquese con la agencia de vivienda

Derechos reservados © 2008 by Nan McKay & Associates, Inc.

Primera edición, 1de septiembre de 2008

Todos los derechos reservados.

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Esta publicación está diseñada para brindar información precisa y fidedigna sobre el tema aquí presentado. Se vende con el entendimiento de que la editorial no se compromete a prestar servicios legales, contables y demás servicios profesionales. Si se requiere asistencia legal o asistencia de otra persona capacitada, se deberá buscar los servicios de un profesional.

Impreso en los Estados Unidos de América.

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Table of Contents

CAPÍTULO 1 INTRODUCCIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1Compromiso de servicio de la agencia de vivienda . . . . . . . . 2Solicitudes de adaptaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4Víctimas de violencia doméstica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

CAPÍTULO 2 INFORMACIÓN GENERAL DEL PROGRAMA . . . . . . . . . . . . 5Explicación del programa de vales de elección de vivienda 5Qué paga cada uno en el programa de vales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6Estándar de pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6Alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

CAPÍTULO 3 PASOS PARA RECIBIR ASISTENCIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

Paso 1: PHA determina la elegibilidad final 13Ingreso anual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13Otros términos de HUD que debe saber . . . . . . . . . . . . . . . . 16Cálculo del subsidio y del alquiler de la familia . . . . . . . . . 18

Paso 2: PHA emite un vale 20Reunión informativa con el inquilino . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20El vale de elección de vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Paso 3: La familia decide dónde vivir 24Alquilar el lugar donde uno ya vive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24Mudarse a otra unidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25Decidir dónde desea vivir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26Enfrentar la discriminación de vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . 28Familias en áreas de mucha pobreza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28Transferibilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29Consejos para encontrar una vivienda adecuada . . . . . . . . . 30¿Qué debería buscar en una unidad? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31Estar preparado cuando solicita una unidad de alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

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Paso 4: El propietario aprueba a la familia 35Derecho del propietario a preguntar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35Presentar un pedido de aprobación del inquilino . . . . . . . . . 36

Paso 5: PHA aprueba el alquiler y la unidad 37

Paso 6: Firma del contrato y del alquiler 38

Paso 7: Pago de asistencia para vivienda al propietario 39

CAPÍTULO 4 CONSEJOS PARA LA MUDANZA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41Esté preparado para mudarse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

CAPÍTULO 5 CÓMO PARTICIPAR CON ÉXITO DEL

PROGRAMA HCV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45Obligaciones de la familia con PHA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45Obligaciones de la familia con el propietario . . . . . . . . . . . . 49Requisitos anuales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52Requisitos entre las recertificaciones anuales . . . . . . . . . . . . 53Política de asistencia cero . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53Integridad del programa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54Audiencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57Denegación o rescisión de la asistencia . . . . . . . . . . . . . . . . . 58Denegación de la elegibilidad y rescisión permanentes y obligatorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60Retiros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60Mensaje final . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

CAPÍTULO 6 GLOSARIO DE TÉRMINOS DE VIVIENDA DEL PROGRAMA HCV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

CAPÍTULO 7 FORMULARIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

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Capítulo 1 Introducción

Este manual ha sido preparado como una guía para la participación en el programa de vales de elección de vivienda (HCV, por sus siglas en inglés). Está diseñado para brindarle información precisa sobre cómo funciona el programa. Por favor, tómese el tiempo necesario para leerlo detenidamente. Lo ayudará a encontrar un lugar adecuado donde vivir y a cumplir con todos los requisitos de su locador y la agencia de vivienda pública (PHA, por sus siglas en inglés).

Guardarlo en un lugar seguroDespués de leer el manual, asegúrese de guardarlo con sus papeles importantes, a fin de que pueda remitirse a él cuando sea necesario. Si tiene preguntas, contáctese con su representante de PHA.

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Compromiso de servicio de la agencia de viviendaComo agencia de servicio público, el objetivo de PHA es brindar un servicio excelente a las familias de su comunidad. PHA hará todo lo posible para informarle sobre las normas del programa y la manera en que estas normas lo afectan. Como no es fácil entender las reglamentaciones federales, es muy importante que pregunte si no está seguro sobre algo. No dude en contactarse con un representante de PHA si tiene alguna pregunta o problema en relación a uno de los programas de vivienda.

ContactoPara realizar estas tareas, será necesario que PHA se ponga en contacto con usted en diferentes momentos. Cuando se lo contacte para una cita, se lo hará por el servicio de correo de primera clase o por teléfono. Se le notificará sobre la cita con bastante anticipación. Por favor, organícese con tiempo para poder asistir a las citas puntualmente. Su cooperación es fundamental para que podamos brindarle un buen servicio.


Compromiso de servicio de la agencia de vivienda


Socios para brindar un buen servicioAl final del manual, encontrará dos formularios que podrá usar para brindar sus opiniones y comentarios a PHA: el formulario "Evaluación de la reunión informativa"(Formulario B que figura al final del manual) y el formulario "Evaluación sobre el servicio de atención al cliente"(Formulario E que figura al final del manual). Por favor, complete el formulario "Evaluación de la reunión informativa" una vez finalizada la misma y entrégueselo a su PHA cuando le resulte conveniente. Podrá presentar la "Evaluación del servicio de atención al cliente" en cualquier momento durante su participación en el programa.

Preguntas Se lo incentiva a que haga todas las preguntas que tenga sobre el programa. Si desea hacerlas por escrito, utilice el formulario "Dígame cómo funciona" (Formulario D que figura al final de este manual). Por favor, no dude en hacer preguntas en cualquier momento durante su participación en el programa.




Solicitudes de adaptacionesSi usted es una persona con discapacidades o es parte de una familia conformada por personas con discapacidades, podrá solicitar adaptaciones razonables, a fin de utilizar el programa de vivienda y los servicios relacionados en su totalidad. PHA hará todo lo posible para ser flexible al asistirlo a usted y a su familia para que puedan participar del programa con éxito. Las solicitudes de adaptaciones se verificarán para asegurarse de que las mismas sean razonables. Algunos ejemplos de adaptaciones razonables incluyen los siguientes:

Visitas a su hogar si su discapacidad le impide acercase a las oficinas de PHA

Permiso de un subsidio superior para cubrir los gastos relacionaos con el alquiler de una unidad en la comunidad que satisfaga las necesidades relacionadas con la discapacidad

Un formato accesible de la correspondencia de PHA

El uso de un asesor o intérprete

Un listado actualizado de las unidad accesibles que PHA considera que pueden estar disponibles

Víctimas de violencia domésticaSi usted es una víctima de violencia doméstica, violencia de pareja o acecho, las leyes federales le prohíben a PHA denegar la asistencia simplemente por ser víctima si usted cumple con los requisitos. La Ley de Reautorización contra la Violencia hacia las Mujeres de 2005 (VAWA, por sus siglas en inglés) le prohíbe a las PHA y a los propietarios del programa HCV considerar el hecho o la amenaza de violencia doméstica, violencia de pareja o acecho como un motivo para rescindir el contrato de alquiler, la ocupación o el programa de asistencia de una víctima, sin importar la edad o el género. Las PHA y los propietarios pueden pedir la certificación de la condición de víctima, pero deben conservar la información relacionada con las circunstancias de violencia doméstica de la familia en estricta confidencialidad conforme a lo establecido por ley.



Capítulo 2 Información general del programa

Explicación del programa de vales de elección de vivienda El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD) establece las normas y reglamentaciones del programa de vales de elección de vivienda (HCV). El objetivo del programa HCV es brindar asistencia para el alquiler a las familias elegibles de bajos ingresos. El programa de vales está diseñado para ayudar a las familias de bajos ingresos a obtener una vivienda económica y brindar mejores oportunidades de viviendas.




Programa de vales de elección de vivienda

El monto máximo que PHA pagará es un monto equivalente al estándar de pago menos el pago total del inquilino de la familia. El estándar de pago:

es establecido por PHA;

está basado en el costo de la vivienda y los servicios públicos del área;

depende de la composición de la familia y de la cantidad de habitaciones de la unidad; por lo tanto, es mayor para las familias que requieren unidades de 3 habitaciones que para las familias que requieren unidades con 1 habitación

La porción de PHA del alquiler equivale al estándar de pago menos el pago total del inquilino de la familia

Si el total del alquiler equivale al estándar de pago,el alquiler del inquilino equivale al pago total del inquilino

Si el total del alquiler es superior al estándar de pago,la familia debe pagar la diferencia.

Establecido por PHA Del 90% al 110% del

alquiler justo de mercado (FMR)

Qué paga cada uno en el programa de vales

Estándar de pago

Alquiler


Explicación del programa de vales de elección de vivienda


Responsabilidades dentro del programa HCV El programa HCV es una asociación de tres partes entre la agencia de vivienda pública (PHA), la familia (usted) y el propietario o locador de la unidad de vivienda.

Responsabilidades de la agencia de vivienda

Para que el programa funcione, PHA debe hacer lo siguiente:

Revisar todas las solicitudes para determinar si un solicitante es elegible para participar en el programa.

Explicar todas las normas del programa a todas las familias que cumplen con los requisitos

Emitir un vale y, si fuera necesario, ayudar a la familia a que encuentre un lugar donde vivir.

Aprobar la unidad, el propietario y los inquilinos.

Hacer los pagos de asistencia de vivienda al propietario a término.

Garantizar que la familia y la unidad continúen cumpliendo con los requisitos conforme al programa.

Garantizar que los propietarios y las familias cumplan con las normas del programa.

Brindar a las familias y a los propietarios un servicio profesional y rápido.




Responsabilidades de la familia

Para que el programa funcione, usted debe hacer lo siguiente:

Brindar a PHA información completa y precisa.

Hacer lo posible para encontrar un lugar donde vivir que sea adecuado para su familia y que cumpla con los requisitos del programa.

Cooperar asistiendo a todas las citas programadas por PHA.

Cuidar la unidad de vivienda.

Cumplir con los términos del contrato de alquiler en relación al propietario.

Cumplir con las obligaciones familiares del vale, tal como se explican en este manual.


Explicación del programa de vales de elección de vivienda


Responsabilidades del propietario

Para que el programa funcione, el propietario debe: Evaluar a las familias que cumplen con los requisitos para determinar si serán buenos inquilinos. Cumplir con las leyes para una vivienda justa y no discriminar a ninguna familia. Mantener la unidad de vivienda, haciendo las reparaciones necesarias de manera oportuna. Cumplir con los términos del contrato de pagos de asistencia de vivienda con la agencia de vivienda.Cobrar el alquiler adeudado por parte de la familia y exigir el cumplimiento del contrato de alquiler.

Para ayudar en el proceso de evaluación, PHA puede brindarle al propietario el domicilio actual y anterior del locador e información sobre el mismo. PHA también puede brindarle información adicional sobre el desempeño del inquilino como locatario.




Relaciones y responsabilidades



Capítulo 3 Pasos para recibir asistencia

Una vez que su familia ha sido seleccionada de la lista de espera, se deben completar varios pasos antes de que pueda recibir asistencia para el alquiler. Cada uno de los pasos establecidos abajo se explica en más detalle en este capítulo.

PHA determina la elegibilidad final de la familia

Se selecciona a su familia de la lista de espera y se revisan el ingreso y la composición familiar para determinar la elegibilidad final.

Emisión del vale Cuando se determina que su familia es elegible para participar en el programa y que hay financiación disponible, PHA le emite un vale. Su familia recibe el vale en la reunión informativa del inquilino.

La familia decide dónde vivir

Su familia debe encontrar una unidad de vivienda que cumpla con las normas del programa. Puede ser el lugar en el que vive actualmente o una unidad totalmente diferente. PHA puede ayudarlo de algunas maneras, pero la responsabilidad principal de encontrar una unidad adecuada para alquilar es suya. Tiene, al menos, 60 días para encontrar una unidad adecuada. De acuerdo a la política de PHA, ésta puede extender el período de búsqueda.

Paso 1

Paso 2

Paso 3




El propietario aprueba a la familia

Aunque PHA determinó si su familia era elegible para el programa, el propietario de la unidad debe aprobar si usted es un inquilino adecuado. PHA sabe que el propietario ha aprobado a su familia cuando se presenta el formulario Pedido de aprobación del inquilino.

PHA aprueba el alquiler y la unidad

Después de que encuentra una unidad de vivienda adecuada y el propietario aprueba a su familia, la agencia de vivienda necesita determinar si la unidad califica para el programa HCV. Esto incluye una inspección de los estándares de calidad de la vivienda.

Firma del contrato y del alquiler

Si el alquiler y la unidad son satisfactorios, PHA firmará un contrato con el propietario, y su familia firmará un contrato de alquiler con el propietario.

Pagos de asistencia de vivienda

Después de que se firman el contrato del programa de asistencia para la vivienda (HAP, por sus siglas en inglés) y el contrato de alquiler, PHA hace el pago inicial de HAP y continuará haciendo pagos mensuales al propietario siempre que la familia continúe cumpliendo con los criterios de elegibilidad y la unidad de vivienda califique conforme al programa.

Paso 4

Paso 5

Paso 6

Paso 7


Ingreso anual


Paso 1: PHA determina la elegibilidad final Ingreso anual El ingreso anual se define como el ingreso anual total anticipado de todas las fuentes. Si bien algunos tipos de ingresos no se cuentan, su familia es responsable de informar todos las fuentes de ingresos de la vivienda. PHA es responsable de aplicar las normas de HUD y decidir qué debe considerarse en el cálculo del ingreso anual. Éste es el primer paso para determinar el monto de asistencia para el alquiler que recibirá su familia. Si la agencia de ayuda social aprueba el ingreso de ayuda social de un integrante familiar por incumplimiento con los requisitos del programa de autosuficiencia económica, PHA debe incluir el monto del ingreso de ayuda social aprobado en el ingreso anual de la familia. PHA debe verificar el monto, el término y los motivos de la aprobación con la agencia de ayuda social.

Determinación del ingreso ajustado Después de determinar el ingreso anual de su vivienda, PHA hace los ajustes necesarios al ingreso anual según las reglamentaciones de HUD. Si su familia califica, hay cinco posibles deducciones y descuentos. Las deducciones aprobadas por HUD y los gastos deducibles se sustraen del ingreso anual para obtener el ingreso anual ajustado de la familia.

Ejemplos de ingresos

Empleo Ingreso neto de un negocio Seguro social

Asistencia pública SSI TANF

Desempleo Indemnización del trabajador

Discapacidad

Pensiones Renta vitalicia Pensión alimenticia

Pagos de traslados Intereses de activos Pago a militares

Manutención de niños Aportes regulares/Donaciones

Ingreso neto de bienes inmuebles/efectos

personales




Deducciones y gastos deducibles de HUD

⌧ Dependientes

Se realizará una deducción de $480 para cada menor de 18 años y para los integrantes familiares con 18 años o más que sean estudiantes a tiempo completo o discapacitados, siempre que no sea la cabeza de familia o su cónyuge.

⌧ Deducción a personas mayores / con discapacidades

Se realizará una deducción de $400 para las familias cuya cabeza, cónyuge o único miembro tenga 62 años o más o sea una persona con una discapacidad.

⌧ Gastos médicos deducibles

En el caso de una familia de personas mayores o con discapacitados, se deducirán los gastos médicos de todos los integrantes familiares que superen el 3% del ingreso anual.


Ingreso anual


⌧ Gastos deducibles por asistencia a personas discapacitadas

Se deducirán los gastos por asistencia a personas con discapacidades que excedan el 3% del ingreso anual si permiten que un integrante familiar trabaje.

⌧ Gastos deducibles por el cuidado de niños

Se deducirán los gastos razonables por el cuidado de niños para los integrantes familiares menores de 12 años si permiten que un integrante familiar trabaje, asista a la escuela o busque un empleo.

Ejemplo

Ingreso familiar/Composición: La cabeza de familia trabaja, gana $12,000 al añoTiene 1 niño (4 años)

Cuidado del niño $75 por semanax 52 semanas

$3,900

Ingreso anual $12,000

Deducción por dependiente – $480

Deducción por el cuidado del niño

– $3,900

Ingreso anual ajustado $7,620




Otros términos de HUD que debe saber

Ingreso mensual ajustado Como un año tiene 12 meses, el ingreso mensual ajustado es el ingreso anual ajustado dividido 12.

Pago total del inquino (TTP) Después de calcular el ingreso mensual ajustado, PHA determina el pago total del inquilino (TTP, por sus siglas en inglés) de su familia. El pago total del inquilino en el programa de vales es el monto mayor de las siguientes opciones:

30% del ingreso mensual ajustado de la familia 10% del ingreso mensual bruto de la familia El alquiler mínimo de PHA

Esto incluye el monto que paga el inquilino en concepto de alquiler y servicios públicos de la unidad. De acuerdo al alquiler del propietario, el monto del descuento por servicios públicos y el estándar de pago aplicable, una familia puede pagar más que su TTP en concepto de alquiler y servicios públicos.

Servicio público deducible Un servicio público es el cálculo estimado de PHA de las cuentas promedio mensuales en concepto de servicios públicos de una vivienda consciente en el uso de la energía. Si todos los servicios públicos se incluyen en el alquiler, no se aplica el descuento por servicio público. El descuento por servicio público variará de acuerdo al tamaño de la unidad y al tipo de servicio público.

En el paquete de la reunión informativa encontrará un "cronograma de servicios públicos" para que pueda determinar el descuento por servicio público de la unidad que desea alquilar.

Nota


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