manual general para el uso y mantenimiento del edificio

CONSEJERA DE OBRAS PBLICAS Y TRANSPORTES

m

manual generalpara el uso, mantenimiento y conservacin de edificios destinados a viviendas

Plan Andaluz de Vivienda y Suelo

Manual General para el uso, mantenimiento y conservacin de edificios destinados a viviendas

Sevilla, 2001

mCONSEJERA DE OBRAS PBLICAS Y TRANSPORTES

manual generalpara el uso, mantenimiento y conservacin de edificios destinados a viviendas

Direccin General de Arquitectura y Vivenda

MANUAL GENERAL PARA EL USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS

EDITA

Consejera de Obras Pblicas y Transportes de la Junta de Andaluca. Direccin General de Arquitectura y ViviendaDIRECTOR DEL TRABAJO

Jos Conde Oliva Aparejador. Jefe de la Seccin de Supervisin de la Direccin General de Arquitectura y Vivienda de la Consejera de Obras Pblicas y Transportes. Profesor Asociado de la Escuela Universitaria de Arquitectura Tcnica de Sevilla.REDACCIN DEL TRABAJO

Fundacin Codificacin y Banco de Precios de la Construccin.DIRECTOR DE EQUIPO DE TRABAJO

Antonio Ramrez de Arellano Agudo Aparejador y Doctor en Ciencias Econmicas. Catedrtico de Universidad del Departamento de Construcciones Arquitectnicas II con docencia en la Escuela Universitaria de Arquitectura Tcnica de Sevilla.EQUIPO REDACTOR DEL TRABAJO

Julin Alonso Martn. Aparejador. ExGerente de Empresa Constructora. Jos Conde Oliva Rafael Esteve Gonzlez. Arquitecto Tcnico. Profesor titular de la Escuela Universitaria de Arquitectura Tcnica de Sevilla. Rafael Lucas Ruiz. Doctor Arquitecto. Catedrtico de la Escuela Universitaria de Arquitectura Tcnica de Sevilla. Fernando Quintanar Corts. Aparejador. Jefe de Seccin de Gestin de Obras del Servicio Andaluz de Salud de la Junta de Andaluca. Antonio Ramrez de Arellano Agudo

DISEO Y MAQUETACIN

Martn Moreno y Pizarro, S. L. www.mmptriana.comFOTOMECNICA

Cromotex, S. A.IMPRESIN

Grficas Urania, S. A. Depsito Legal: MA-1.539-2001 N. de registro: JAOP/AV152001

Presentacin

E

N los ltimos aos se estn implantando nuevos modos de actuar en el mercado de la construccin, basados en sistemas de garanta de calidad, que tratan de abarcar todas las etapas del proceso edificatorio, desde la promocin y encargo del proyecto hasta el uso, mantenimiento y conservacin del edificio, surgiendo as un nuevo concepto por el que se va a regir el futuro de la calidad de la vivienda.

La reflexin sobre la calidad implica un termmetro de bienestar social y su discusin aparece cuando cuestiones cuantitativas van quedando resueltas. As, tras la necesidad imperiosa de edificar viviendas, la Consejera de Obras Pblicas y Transportes se plantea apostar de forma decidida por la calidad. Una prueba evidente de ello son los captulos especficos destinados a la Calidad de la Vivienda, tanto en el II Plan Andaluz de Vivienda y Suelo como en el III Plan, vigente en la actualidad, que han dado como resultados trabajos de inestimable valor a favor de la calidad integral, como este manual que se presenta. La experiencia acumulada despus de varios aos en la rehabilitacin del parque residencial existente permite extraer, entre otras conclusiones, que es imprescindible mantener y conservar el patrimonio inmobiliario para optimizar recursos econmicos y aumentar el grado de satisfaccin de los usuarios. Para ello, es necesario un cambio de mentalizacin tanto de las Administraciones Pblicas como de los usuarios, tcnicos y promotores que termine con la pasividad imperante respecto del uso, mantenimiento y conservacin de los edificios de viviendas.

V

MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS

Es preciso recuperar los ritos temporales del mantenimiento y conservacin de la casa que an perduran en las sociedades ms tradicionales (la limpieza del tejado, el encalado de las paredes, el encerado de los pavimentos, la pintura de las puertas y ventanas, entre otros) porque la ausencia en las ciudades de una cultura del uso y mantenimiento y la sociedad de consumo, que no conduce a conservar sino a tirar y sustituir, induce a creer que los edificios se construyen para durar eternamente sin que debamos hacer nada por ellos y sin la intervencin mantenedora de los usuarios para alargar en lo posible su vida til. Conviene no olvidar el consabido refrn espaol ms vale prevenir que curar, pues, en efecto, los costes que conlleva el mantenimiento y conservacin, y las actuaciones derivadas del uso y utilizacin adecuada de los edificios suponen una inversin rentabilsima por los beneficios de todo tipo que proporcionan al usuario y a la sociedad. Con la publicacin de este Manual la Consejera de Obras Pblicas y Transportes trata de responder a los objetivos programticos del III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo y al mandato establecido por la Orden de la Consejera de Obras Pblicas y Tranportes de 13 de noviembre de 2001, por la que se aprueba el Manual General para el uso, mantenimiento y conservacin de los edificios destinados a viviendas, as como de asumir los compromisos de impulsar la cultura del mantenimiento preventivo, involucrar a todos los agentes intervivientes en el proceso y de poner a disposicin de los usuarios de las viviendas los datos e instrucciones que les permitan asumir sus obligaciones y responsabilidades de uso, mantenimiento y conservacin, salvaguardando as sus legtimos derechos.

D. Concepcin Gutirrez del CastilloConsejera de Obras Pblicas y Transportes

VI

Presentacin

Orden de 13 de noviembre de 2001 por la que se aprueba el Manual General para el uso, mantenimiento y conservacin de los edificios destinados a viviendas(BOJA n 140 de 4 de diciembre de 2001)

E

derecho de los espaoles a una vivienda digna y adecuada, consagrado por nuestra Constitucin en su artculo 47, obliga a los poderes pblicos a promover las condiciones necesarias y a establecer las normas pertinentes para que se haga efectivo ese derecho.L

Por lo que se refiere a Andaluca, con arreglo a lo dispuesto en el artculo 13.8 de su Estatuto de Autonoma, nuestra Comunidad Autnoma tiene competencia exclusiva en materia de vivienda, siendo el Decreto 166/1999, de 27 de julio, por el que se regulan las actuaciones contenidas en el III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 1999-2002, la norma en cuyo Captulo II del Ttulo Preliminar, relativo a la calidad de las viviendas, su artculo 24 determina que el promotor deber dar a los usuarios y a la comunidad de propietarios los datos, documentacin de la obra ejecutada, documentos finales as como los manuales de uso, mantenimiento y conservacin correspondientes a cada uno de ellos, de conformidad con las normas y modelos de contenidos que establezca la Consejera de Obras Pblicas y Transportes. Igualmente, el artculo 25 de dicho Decreto obliga a los usuarios a utilizar y mantener las viviendas y el edificio de conformidad con las instrucciones de uso, mantenimiento y conservacin contenidas en los citados manuales, y a conservar y transmitir los datos y documentacin final de obra, facultndose, en este sentido, a la mencionada Consejera para que, a propuesta de su Direccin General de Arquitectura y Vivienda, establezca, al respecto, las normas a aplicar.

VII


A su vez, y en este mismo sentido, la Ley estatal 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin ha establecido, en su artculo 7, que a los usuarios finales del edificio se les entregar obligatoriamente, adems de los documentos que enumera, la documentacin relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicacin. Esta documentacin constituir el Libro del Edificio, incluyendo el artculo 9.2 de la citada Ley entre las obligaciones del promotor, la de entregar al adquirente, en su caso, la documentacin de la obra ejecutada o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes, adems del mandato concreto de conservar en buen estado la edificacin mediante un adecuado uso y mantenimiento. Igualmente, y como obligacin de los usuarios, sean o no propietarios, establece el artculo citado la utilizacin adecuada de los edificios, o de parte de los mismos, de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas, precisamente, en la documentacin de la obra ejecutada. En esta materia cabe recordar, asimismo, que en lo referente a la defensa de los consumidores y usuarios la normativa estatal se pronuncia en el sentido de que a la firma del correspondiente contrato todo adquirente de vivienda tiene derecho a recibir, a costa del vendedor, las correspondientes instrucciones de uso y conservacin, consagrndose en nuestra normativa autonmica, y siguiendo la misma lnea, como derecho de aquellos el que les sea facilitada toda clase de informacin sobre la construccin y el trfico inmobiliario de viviendas en la Comunidad Autnoma de Andaluca. Por lo expuesto, respondiendo al mandato establecido en el citado III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, y conscientes de la necesidad de impulsar la cultura del uso y mantenimiento preventivo, poniendo a disposicin de los usuarios de viviendas los datos, informacin, documentos e instrucciones precisas para salvaguardar sus legtimos derechos, de modo que puedan cumplir sus obligaciones al respecto, se ha elaborado el presente Manual para el uso, mantenimiento y conservacin de los

VIII

ORDEN DE 13 DE NOVIEMBRE DE 2001 POR LA QUE SE APRUEBA EL MANUAL GENERAL

edificios destinados a viviendas, documento que ha sido sometido a audiencia de entidades, asociaciones y colectivos relacionados con la materia, habiendo emitido informe el Consejo de los Consumidores y Usuarios de Andaluca. En su virtud, con el fin de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artculo 24.2 del Decreto 166/1999, de 27 de julio, por el que se regulan las actuaciones contenidas en el III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 19992002, y en ejercicio de las competencias atribuidas,

DispongoARTCULO 1.

Objeto

La presente Orden tiene por objeto aprobar el Manual General para el uso, mantenimiento y conservacin de los edificios destinados a viviendas, que figura como Anexo a la misma.ARTCULO 2. mbito

de aplicacin

Esta Orden ser de aplicacin a las viviendas de titularidad pblica y privada, de nueva planta u obtenidas por un proceso de rehabilitacin integral, cualesquiera que sea su tipologa edificatoria, forma de uso y rgimen de propiedad o tenencia que, dentro del mbito de la Comunidad Autnoma de Andaluca, obtengan licencia de edificacin a partir de su entrada en vigor.ARTCULO 3. Instrucciones

de uso y mantenimiento

1. Las instrucciones de uso y mantenimiento que los promotores de viviendas debern proporcionar, antes de la entrega al uso de las mismas, a cada usuario y a la comunidad de propietarios, estarn formadas por el Manual General para el uso, mantenimiento y conservacin de los edificios destinados a viviendas que se aprueba por la presente Orden, y en el que desarrollar el Anexo 1 de

IX


dicho manual sobre informacin general, segn lo establecido para el mismo, por las instrucciones particulares correspondientes a cada promocin especfica que, en su caso, no estn recogidas en el mencionado Manual General y por los manuales o instrucciones de los equipos, mquinas y aparatos instalados, proporcionados por los suministradores, fabricantes o instaladores. 2. Los promotores de viviendas podrn entregar a cada usuario y a la comunidad de propietarios, en sustitucin del Manual General citado en el apartado anterior de este artculo, un manual general elaborado por los mismos, siempre que este cumpla lo establecido en el artculo 6 de la presente Orden. 3. Para la redaccin de las instrucciones particulares se observar la estructura, sistematizacin y criterios establecidos en el Manual General, debindo ser su alcance y contenido, como mnimo, el establecido por las disposiciones que al respecto dicte la Administracin de la Junta de Andaluca.ARTCULO 4. Edicin

y difusin

Para propiciar su mejor comprensin, manejo y utilizacin por los usuarios y para facilitar su difusin y disponibilidad por parte de los promotores, la Consejera de Obras Pblicas y Transportes proceder a editar el Manual General que esta Orden aprueba, con el desarrollo del Anexo 1, de acuerdo con el alcance y contenido requerido para el mismo, y en nmero suficiente para atender la demanda previsible, con el formato, maquetacin y diseo adecuados, que contendrn las ilustraciones y aclaraciones complementarias correspondientes.ARTCULO 5. Actualizacin

y revisin

La Consejera de Obras Pblicas y Transportes proceder peridicamente a la actualizacin y revisin del Manual General que se aprueba por la presente Orden, para su adecuacin a los cambios normativos e innovaciones tecnolgicas que, en su caso, se produzcan.

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ORDEN DE 13 DE NOVIEMBRE DE 2001 POR LA QUE SE APRUEBA EL MANUAL GENERAL

ARTCULO 6.

Otros manuales de uso, mantenimiento y conservacin de viviendas

1. Los manuales generales de uso, mantenimiento y conservacin que, en su caso, elaboren los promotores de viviendas tedrn, como mnimo, la ordenacin, estructura, informacin, alcance y contenido del Manual General que aprueba esta Orden, incluyendo el desarrollo del alcance y contenido del Anexo 1 de dicho manual de acuerdo con lo estipulado con el mismo. 2. Previamente a su publicacin y entrega, los modelos de los citados manuales generales as como suss posibles modificaciones como consecuencia de lo establecido en el artculo 6 de esta Orden, habrn de presentarse en la Direccin General de Arquitectura y Vivienda de esta Consejera para su correspondiente homologacin. 3. A tal efecto, una vez efectuadas las comprobaciones oportunas, se reflejar, en los mismos la diligencia que acredite su adecuacin a los mnimos establecidos por el Manual General que aprueba esta Orden.DISPOSICIN FINAL PRIMERA. Habilitacin

para el desarrollo de la Orden

Se faculta a la Direccin General de Arquitectura y Vivienda para dictar las disposiciones necesarias para el cumplimiento y desarrollo de la presente Orden.DISPOSICIN FINAL SEGUNDA. Entrada

en vigor

Esta Orden entrar en vigor al mes de su publicacin en el Boletn Oficial de la Junta de Andaluca.

Sevilla, 13 de noviembre de 2001 D. Concepcin Gutirrez del CastilloConsejera de Obras Pblicas y Transportes

XI

SumarioIntroduccinObjetivos mbito de aplicacin Contenidos23 24 25 25

1. Actuaciones para la ocupacin del edificioEntrega de llaves y documentacin Altas, permisos y autorizaciones Comprobaciones Ocupacin efectiva de la vivienda Puesta en marcha de la comunidad

29 31 36 38 40 45

2. Instrucciones de usoEspacios y actividadesEspacios privativos Dormitorios Saln Cocina Cuarto de bao Lavadero Armarios Balcones y terrazas Garaje y trastero Espacios comunes Portal y escaleras Patios Zonas de esparcimiento. Jardines y piscinas Aparcamientos

47 51 51 51 51 52 53 54 55 55 56 57 59 60 61 62

Otras actividades Limpieza Recogida de residuos

63 63 64 66 66 66 68 69 69 71 72 72 73 75 76 77 79 80 81 82 83 83 85 86 92 94 96 106 107 108 108 108 109 112 114 114 116 118

Elementos constructivosCimentacin Estructura Fachadas Partes macizas Carpintera exterior, acristalamiento, persianas Rejas, barandillas y celosas Divisiones interiores Paredes Carpintera interior Cubiertas Revestimientos y acabados Revestimientos verticales Revestimiento de suelos Revestimientos de techos Pinturas Barnices

InstalacionesSaneamiento Fontanera Agua fra Agua caliente Desages Electricidad Pararrayos Redes de tierra Telefona Televisin Portero electrnico Ascensores Proteccin contra incendios Gas Gas natural Gas butano o propano envasado Gas propano

Trmicas Climatizacin Calefaccin Ventilacin Extraccin de humos y gases Equipamiento de usos domsticos Electrodomsticos Gasodomsticos

121 121 127 129 130 130 131 134

3. Instrucciones de mantenimientoAclaraciones sobre la terminologa utilizada Previsiones que hay que considerar Elementos constructivosCimentacin Estructura Fachadas Paredes y revestimientos exteriores Carpintera y elementos de proteccin Divisiones interiores Paredes Puertas, mamparas y barandillas de escaleras Cubiertas Azoteas Tejados Especiales (monteras y claraboyas) Aislamientos vistos: trmicos, acsticos y contra el fuego Revestimientos y acabados SoladosPiedras naturales y terrazos Cermicos

137 141 144 146 146 146 147 147 147 148 148 149 149 149 150 151 151 152 152 152 152 152 153 153 154 154 154

Alfizares, albardillas y remates Alicatados Guarnecidos y enfoscados Falsos techos Revestimientos de madera Pinturas interiores

InstalacionesSaneamiento Redes horizontales (arquetas y colectores) Redes verticales (bajantes) Fontanera Desages (aparatos, botes sifnicos y tuberas) Red de distribucin de agua fra Aparatos sanitarios Grupos de presin Electricidad Pararrayos Redes de tierra Telefona Televisin Portero electrnico Ascensores Proteccin contra incendios Sistemas automticos de deteccin y alarma Sistema manual de alarma Extintores Bocas de Incendios Equipadas (BIE) Hidrantes Sistemas fijos de extincin: rociadores de agua, agua pulverizada, polvo, espuma, agentes extintores gaseosos Columnas secas Sealizacin y alumbrado de emergencia Gas Instalaciones trmicas CalefaccinInstalaciones de calefaccin cuya potencia total instalada sea inferior a 100 kw (funcionamiento con gas) Instalaciones de calefaccin cuya potencia total instalada sea inferior a 100 kw (combustibles clase C) Instalaciones de calefaccin con potencia total instalada entre 100 y 1.000 kw Red de distribucin de agua caliente Emisores de calor

155 155 155 155 156 156 156 157 157 159 160 160 161 161 161 162 164 165 166 166 167 168 169 170 170 171 172 173 173 175 176 178 178 179 179 180 181

ClimatizacinInstalaciones de climatizacin con potencia trmica inferior a 100 kw Instalaciones de climatizacin con potencia trmica entre 100 y 1.000 kw Red de distribucin de aire

Agua caliente sanitariaInstalaciones de agua caliente sanitaria con potencia total instalada inferior a 100 kw Instalaciones de agua caliente sanitaria con potencia total instalada entre 100 y 1.000 kw Paneles solares

Ventilacin

182 182 183 184 184 185 185 185 185 185 186 187 188 188 191 196

Urbanizacin interiorPavimentos exteriores Mobiliario Jardinera Sistemas de riego Alumbrado exterior Alcantarillado exterior Abastecimiento de agua Piscinas

Programa esquemtico de mantenimiento Inspecciones tcnicas del edificio

4. Medidas de proteccin y seguridadPrevencinPrevencin contra incendios y explosiones Proteccin contra el robo

197 199 199 203 206 206 208 208 208

Actuaciones en caso de emergenciaAnte un incendio En caso de robo En caso de explosin de gas

Actuaciones despus de un siniestro

5. Obras de reforma conservacin y reparacinObservaciones generales Aprovisionamientos Recomendaciones constructivasAsesoramiento tcnico Obras que puedan afectar a la cimentacin o estructura

209 211 212 213 213 213

Obras en cubiertas Obras en fachadas Obras y trabajos que afecten a paredes y particiones interiores Obras y trabajos que afecten a techos y suelos Obras de instalaciones Trabajos de pintura Yeso o escayola Cemento y derivados (enfoscados, hormigones, fibrocemento) Madera Hierro y acero

214 214 214 217 218 219 219 221 223 225 226 226 227 229

Medidas de seguridad y salud en el trabajo Exigencias tcnicas y administrativasTipos de obras Requisitos para los distintos tipos de obras

6. El libro del edificio y la documentacin de la viviendaEl Libro del Edificio Periodo de uso y conservacin del edificio. DocumentacinRegistro de incidencias y operaciones de mantenimiento del edificio Archivo documental del edificio

231 233 235 235 237 239 240 241

La documentacin de la vivienda Periodo de uso y conservacin de la vivienda. DocumentacinArchivo documental del periodo de uso y conservacin de la vivienda

Anexo 1. Informacin generalTipos de vivienda La adquisicin de viviendasEl contrato de compraventa Escrituras. Registro Impuestos y gastos de transmisin

245 247 248 248 249 249

Normativa aplicableOrdenacin de la edificacin: obligaciones, responsabilidades y garantas Regulacin Objeto y mbito de aplicacin Documentacin de la obra ejecutada Obligaciones de los agentes de la edificacin Responsabilidad civil de los agentes Garantas por daos materiales por vicios y defectos de la construccin Proteccin y defensa de los usuarios Regulacin Informacin y datos a proporcionar Plan andaluz de vivienda y suelo Regulacin Modificaciones del proyecto de ejecucin de la obra Documentacin final de la obra Mantenimiento y conservacin: obligaciones de los usuarios Viviendas protegidas: prohibiciones y limitaciones de la facultad de disponer La rehabilitacin autonmica de viviendas Viviendas de proteccin oficial Regulacin Calificacin definitiva Duracin del rgimen de proteccin Anejos inseparables de las viviendas Escrituras Ocupacin de la vivienda Uso y destino de las viviendas Mantenimiento y conservacin Vicios y defectos de construccin Obras de reforma Bonificaciones tributarias Venta y arrendamiento de viviendas Extincin y descalificaciones Sanciones Comunidades de propietarios Regulacin mbito de aplicacin Normas de la comunidad de propietarios El ttulo constitutivo de la propiedad. Las cuotas de participacin Elementos comunes del edificio Obligaciones de cada propietario Obras y actividades en la vivienda o local

251 251 251 251 251 252 252 253 253 253 253 254 254 254 254 254 254 255 255 255 255 255 255 255 256 256 256 256 256 256 257 257 257 257 257 257 258 258 258 259 260

Obras de conservacin de la comunidad Nuevas instalaciones, servicios o mejoras Obras de reforma en el edificio rganos de gobierno de la comunidad Nombramiento y funciones del Presidente y Vicepresidentes Nombramiento y funciones del Secretario y del Administrador Funciones de la junta de propietarios Asistencias y derecho al voto a la junta de propietarios Reuniones y convocatorias de la junta de propietarios Acuerdos de la junta de propietarios Libro de actas y contenido de las mismas Fondo de reserva de la comunidad Reclamacin a morosos Deudas de la comunidad frente a terceros Complejos inmobiliarios Arrendamientos urbanos de viviendas Regulacin Gastos generales y de servicios individuales Conservacin de la vivienda. Obras a cargo del arrendador Obras de mejora Obras del arrendatario Accesibilidad y eliminacin de barreras arquitectnicas y urbansticas Regulacin Obras de reforma Medidas de fomento Ascensores Regulacin Puesta en servicio Conservacin y mantenimiento Instrucciones de uso Proteccin contra incendios Regulacin Objeto Instaladores Instrucciones de mantenimiento Mantenedores Mantenimiento mnimo de la instalacin Instalaciones de calefaccin, climatizacin y agua caliente sanitaria Regulacin Objeto y mbito de aplicacin Reformas de las instalaciones

260 260 261 261 261 262 262 262 263 263 265 265 265 266 266 267 267 267 267 268 268 269 269 269 269 269 269 269 270 270 270 270 270 270 270 270 271 271 271 271 271

Garanta Reparaciones Inspecciones Telecomunicaciones Regulacin Definiciones mbito de aplicacin Boletn y certificacin de la instalacin Obligaciones y facultades de los operadores y de la propiedad Continuidad de los servicios durante la modificacin de la instalacin Colaboracin de los propietarios con la Administracin Instaladores de telecomunicacin Piscinas privadas de uso plurifamiliar Regulacin Objeto y alcance del reglamento mbito de aplicacin Proteccin de los vasos Aseos y vestuarios Caractersticas del agua de las instalaciones Local de primeros auxilios y armario botiqun Residuos slidos Desinfeccin y desinsectacin Calidad y tratamiento del agua de los vasos Personal socorrista Libro de registro y control Normas para los usuarios Obras de reforma Licencias de reapertura Inspecciones Infracciones y sanciones

271 272 272 272 272 272 272 273 273 273 274 274 274 274 274 274 274 274 275 275 275 275 275 275 276 276 276 276 276 276 277 277 277 278 278 278 279 280 281

SegurosSeguro de incendios Seguro de robo Seguro de daos por agua Seguro de responsabilidad civil Seguro multirriesgo de hogar Diez consejos para estar seguros

Tributos y gastosImpuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Servicios de atencin al usuarioInstituciones y rganos de la Administracin Delegaciones Provinciales de la Consejera de Obras Pblicas y Transportes Direccin General de Organizacin, Inspeccin y Calidad de los Servicios de la Consejera de Justicia y Administracin Pblica y Delegaciones Provinciales de la Consejera Direccin General de Industria, Energa y Minas de la Consejera de Empleo y Desarrollo Tecnolgico y Delegaciones Provinciales Direccin General de Consumo de la Consejera de Gobernacin y Delegaciones Provinciales de la Consejera Delegaciones Provinciales de la Consejera de Salud Defensor del Pueblo Andaluz Ayuntamientos Oficinas Municipales de Informacin al Consumidor (OMIC) Federaciones y asociaciones de consumidores y usuarios Otros agentes y organismos relacionados con la vivienda

281 281 281 282 282 282 283 283 284 284 285 285 287 295

Anexo 2. Vocabulario Bibliografa

Introduccin

A

UNQUE el uso adecuado de los edificios y sus instalaciones as como la conservacin y mantenimiento de los mismos resultan imprescindibles durante la vida til de los inmuebles, se configuran, sin embargo, como una de las vertientes del proceso constructivo menos evolucionado y con mayores problemas, por falta de concienciacin de la propia sociedad y, consecuentemente, de los usuarios y dems agentes intervenientes.

La escasa inquietud por el mantenimiento, caracterstica de los ltimos tiempos, ha motivado que no se demande tal actividad, acordndonos de ella solo en situaciones extremas, cuando lamentablemente no hay alternativa o cuando la reparacin constituye la nica salida posible. Ejemplos que ratifiquen lo dicho pueden extraerse, sin dificultad, del entorno prximo donde cada uno vive y se relaciona. Cabe comprobar que cuando en una comunidad de vecinos se trata de conservacin y mantenimiento preventivo el asunto no interesa y, la mayora de las veces, cualquier propuesta suele ser rechazada. Sin embargo, si se produce un dao o avera, la inversin necesaria se aprueba sin discrepancias. Es preciso mentalizarse de que los beneficios de todo tipo que reporta el mantenimiento y conservacin de las viviendas, justifican sobradamente los costes que su desarrollo conlleva, y que en muchos casos, el uso y utilizacin adecuada de los espacios, elementos constructivos e instalaciones supone, sin coste econmico alguno, alargar la vida de los edificios y sus instalaciones, contribuir a la mejora del entorno, conseguir mayores niveles de confort y ahorro en los consumos de agua y energa.

Introduccin

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Conscientes de ello, se ha redactado el presente manual con el que se pretende contribuir a la cultura del mantenimiento, tratando de aportar parte de los datos, informacin e instrucciones que son necesarias para posibilitar el cumplimiento de los objetivos que perseguimos.

ObjetivosEl objetivo fundamental de este Manual no es otro que poner a disposicin de los usuarios de los edificios destinados a viviendas, las instrucciones necesarias para que puedan cumplir las obligaciones asignadas a los mismos sobre el uso, mantenimiento y conservacin por la Ley de Ordenacin de la Edificacin, Ley de Propiedad Horizontal, III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, Ley de Arrendamientos Urbanos, Legislacin de Viviendas de Proteccin Oficial y dems disposiciones sobre la materia. La informacin, instrucciones, orientaciones, asesoramiento y recomendaciones que se proporcionan persiguen como fines primordiales: Prevenir riesgos y costes de accidentes, protegiendo la integridad de las personas y bienes, tanto propios como ajenos a la edificacin de que se trate. Contribuir a la mejora del confort y de la calidad de vida. Propiciar el alargamiento de la vida til de la vivienda, el edificio y sus instalaciones. Colaborar a la proteccin del entorno y del medio ambiente, especialmente en materia de limitacin de la contaminacin atmosfrica y molestias acsticas. Garantizar el servicio de las instalaciones, mquinas, aparatos y equipos cuidando de la eficacia de su funcionamiento. Fomentar el ahorro en los costes de explotacin de los inmuebles, sobre todo en materia de consumos de agua y energa. Servir de pauta y norma a seguir para la redaccin de las instrucciones o manuales particulares que todo promotor debe entregar a los usuarios de cada promocin especfica, como complemento de este Manual General.

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Introduccin

INTRODUCCIN

mbito de aplicacinEl presente Manual va dirigido a las edificaciones de viviendas de cualquier tipo y, en consecuencia, tanto a los elementos, instalaciones y espacios privativos de las viviendas como a los comunitarios. Contiene informacin, instrucciones y recomendaciones que pueden ser aplicables con carcter general a todos los edificios destinados a viviendas. Bien entendido, que parte de las mismas solo sern de aplicacin a los edificios que cuenten con los elementos, espacios e instalaciones a que se refieren las instrucciones y recomendaciones especficas. En cualquier caso, la informacin y los datos que no figuren en este Manual y sean necesarios para el uso mantenimiento y conservacin de un edificio concreto, debern ser proporcionados por el promotor a los usuarios en las instrucciones y manuales particulares que complementen a las contenidas en el presente Manual.

ContenidosEl presente Manual comprende las siguientes partes:

1. Actuaciones para la ocupacin del edificioTrata de proporcionar pautas y recomendaciones relativas a las actuaciones a realizar por los usuarios y por la comunidad de propietarios, con carcter previo a la ocupacin de las viviendas y de los elementos y servicios comunes, comprendiendo: el acto de la entrega de llaves y documentacin que ha de recibirse del promotor; asesoramiento sobre la tramitacin de altas, permisos y autorizaciones, para la puesta en servicio de las instalaciones; comprobaciones recomendadas tras la entrega al uso; operaciones a realizar en el momento de la ocupacin efectiva y procedimiento a seguir para la puesta en marcha de la comunidad de vecinos.

Introduccin

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2. Instrucciones de usoComprende las instrucciones y recomendaciones para el uso de los espacios privativos y comunes, desarrollo de las distintas actividades, elementos constructivos e instalaciones, recogindose las descripciones y definiciones de los elementos y componentes de los mismos, las limitaciones de uso y prohibiciones correspondientes, las precauciones y previsiones a tener en cuenta, los productos recomendados para la limpieza de determinados elementos y, en suma, todos aquellos consejos de inters que contribuyan a lograr los objetivos marcados en el presente manual.

3. Instrucciones de mantenimientoSe recogen, de forma sistemtica y ordenada, las instrucciones de mantenimiento y conservacin de los elementos constructivos e instalaciones, establecindose la periodicidad y frecuencia de las inspecciones y comprobaciones a realizar, los encargados de efectuarlas, los elementos, partes o aspectos a verificar, vigilar o revisar y las actuaciones de entretenimiento, manutencin, limpieza, tratamiento o reparaciones a llevar a cabo. Para ello, se adopta la misma clasificacin y ordenacin de los elementos constructivos e instalaciones que en las recomendaciones de uso y, en determinados casos relativos a instalaciones concretas, se formulan las advertencias previas pertinentes. Concluye esta parte con un plan esquemtico en el que tratan de resumirse las operaciones de mantenimiento.

4. Medidas de proteccin y seguridadSe facilitan una serie de medidas de proteccin y seguridad que comprenden orientaciones y recomendaciones de prevencin contra incendios y explosiones y de proteccin contra robos, as como pautas e instrucciones relativas a formas de actuar en casos de emergencia.

5. Obras de reforma, conservacin y reparacinOfrece orientaciones y recomendaciones bsicas a tener en cuenta para realizar, durante el periodo de vida del edificio obras de reforma y

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Introduccin

INTRODUCCIN

reparacin, comprendiendo tambin consejos sobre medidas previsoras y de aprovisionamiento, precauciones y prohibiciones, medidas de seguridad y salud en el trabajo e informacin sobre las exigencias tcnicas y administrativas requeridas para cada tipo de obras.

6. El Libro del Edificio y la documentacin de la viviendaComprende las especificaciones relativas al alcance y contenido que han de reunir el Libro del Edificio y la documentacin de la vivienda, como archivo y registro del historial e incidencias tcnicas, jurdicas y administrativas del edificio y de la vivienda, respectivamente.

AnexosEl Manual se completa finalmente con dos anexos:

Anexo 1. Informacin generalOfrece informacin general sobre normativa aplicable al uso, mantenimiento, rgimen de comunidad de propietarios, proteccin a los usuarios, arrendamientos urbanos y viviendas de proteccin oficial, completndose dicha informacin con orientaciones sobre seguros, tributos y gastos aplicables a las viviendas y con datos referentes a instituciones de atencin a los usuarios de las mismas.

Anexo 2. VocabularioProporciona un diccionario correspondiente a la terminologa empleada a fin de propiciar su mejor comprensin y utilizacin.

BibliografaContiene referencias al conjunto de publicaciones y textos que han sido consultados o utilizados en la redaccin de las diferentes partes de este Manual.

Introduccin

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Actuaciones para la ocupacin del edificioEntrega de llaves y documentacin Altas, permisos y autorizaciones Comprobaciones Ocupacin efectiva de la vivienda Puesta en marcha de la comunidad

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Actuaciones para la ocupacin del edificio

1Debe dejarse constancia documental de la entrega de llaves.

L

adquisicin de una vivienda y el cumplimiento, por el comprador, de su parte en el contrato, exige al vendedor promotor, si hablamos de primera transmisin cumplir con su obligacin de entregar el bien inmueble objeto de la transaccin, en las mismas condiciones de calidad y construccin ofertadas.A

Entrega de llaves y documentacin

La entrega de llaves es un acto formal en que el promotor hace entrega, al comprador de una vivienda, de las llaves que le permitan la ocupacin de la misma. Debe dejarse constancia documental de este acto. Junto con las llaves, o en algn momento anterior a este acto, el promotor tambin entregar al comprador la documentacin que permita al usuario la efectiva ocupacin de la vivienda y que le posibilite cumplir sus obligaciones sobre el uso, mantenimiento y conservacin. Los documentos que debe recibir el comprador estn regulados por la normativa en vigor (ver Anexo 1, apartado de Normativa aplicable).


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Vamos a enumerar aqu esos documentos, advirtiendo que todos ellos deben estar en manos del usuario antes de iniciar la ocupacin efectiva de la vivienda y del edificio.Al propietario de cada vivienda

Plano de emplazamiento de la vivienda con el conjunto de datos que permita su identificacin dentro del edificio o grupo de viviendas a que pertenezca. Planos de la vivienda y sus anejos, si los tuviera, con el trazado de sus instalaciones. Cdula de la calificacin definitiva, si se trata de Vivienda de Proteccin Oficial VPO. Licencia de primera ocupacin. Boletn de la instalacin de agua potable. Boletn de la instalacin de energa elctrica. Certificado de la instalacin de gas, cuando el edificio est dotado de esta instalacin. Autorizacin para la puesta en funcionamiento de instalaciones trmicas (climatizacin, calefaccin y agua caliente) necesaria cuando la potencia trmica de la instalacin individual supere los 5 kw. Para actuacin en caso de emergencia: Descripcin de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble. Instrucciones sobre evacuacin del inmueble. Junto con estos documentos, tambin debe recibir el usuario: Relacin de compaas suministradoras con los datos suficientes sobre ellas que permitan al usuario establecer contacto para la contratacin del servicio.

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ACTUACIONES PARA LA OCUPACIN DEL EDIFICIO

Relacin identificativa de agentes intervinientes en la promocin, proyecto, direccin y ejecucin de la obra. Por otro lado, est previsto que el promotor le traslade y el usuario reciba: Garantas, facilitadas por los fabricantes o suministradores, sobre aparatos, mquinas y equipos de que est dotada la vivienda. Garantas y seguros que viniesen obligados por las estipulaciones contractuales. Y para terminar: Instrucciones para el uso, mantenimiento y conservacin, integradas por: Un Manual General (el mismo que tiene ahora en sus manos). Las instrucciones particulares, donde se recojan aspectos concretos (elementos constructivos o instalaciones) de su vivienda que no han sido tratados en el anterior y que, por sus especiales caractersticas, hagan necesario o conveniente formular recomendaciones para el uso, mantenimiento y conservacin. Con inclusin de las instrucciones relativas a mquinas, equipos y aparatos, en su caso, instalados en la vivienda. Copia de la pliza de seguro contra incendios vigente en el momento de la entrega de la vivienda, si tiene hipoteca.Al representante de la comunidad de propietarios

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Proyecto del edificio con inclusin, en su caso, de las modificaciones aprobadas. Relacin identificativa de los agentes intervenientes en la promocin, proyecto, direccin y ejecucin de la obra. Resultados de los controles de calidad realizados durante la ejecucin de la obra (Libro de Control de Calidad). Copia de la escritura de Divisin Horizontal y Declaracin de Obra Nueva.


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Copia del Acta de Recepcin de la obra. Copia del Certificado final de obra. Licencia de ocupacin. Modelos de estatutos y de reglamento de rgimen interno por los que podra regirse la comunidad de propietarios. Boletn para contratar el suministro de agua potable del edificio. Boletn para contratar el suministro de electricidad del edificio. Copia del certificado de la instalacin de acometida enterrada de gas. Certificado de instalacin de telecomunicaciones. Boletn de instalacin de telecomunicaciones. Autorizacin de puesta en servicio de la instalacin del ascensor y copia del contrato de conservacin o bien justificacin documental de que el instalador del aparato ha presentado en la Delegacin Provincial de Industria correspondiente, el expediente tcnico, la declaracin de conformidad y las actas de ensayos relacionados con el control final. Certificado de la empresa que haya realizado la instalacin de proteccin contra incendios. Este certificado no se necesita para instalaciones que contengan exclusivamente extintores. Autorizacin para la puesta en funcionamiento de las instalaciones trmicas del edificio (climatizacin, calefaccin y agua caliente). Esta autorizacin slo se necesita para instalaciones con potencia trmica superior a 5 kw. Copia del justificante de haber efectuado el pago de los derechos de conexin a la red pblica de vertidos. Solamente, cuando el edificio est situado en un trmino municipal que tenga establecida esta tasa.

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Relacin de compaas suministradoras de los servicios con que est dotado el edificio. Copia de la pliza de seguro para garantizar, durante diez aos, el resarcimiento de los daos materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentacin, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometen directamente la resistencia mecnica y la estabilidad del edificio. La prima deber estar pagada en el momento de recepcin de la obra. Copia de la pliza de seguro contra incendios. Garantas, facilitadas por los fabricantes o suministradores, sobre los aparatos, mquinas y equipos de que est dotado el edificio. Instrucciones para el uso, mantenimiento y conservacin, de la misma forma que dejamos ya explicado para el propietario de una vivienda. Una vez recibida la documentacin del edificio terminado y de la obra ejecutada, por el representante de la comunidad de propietarios y la documentacin de la vivienda ejecutada, por el propietario de sta, ambos estn obligados a usar y mantener el edificio y las viviendas de acuerdo con las instrucciones recibidas. Es conveniente, tambin, ir incorporando a la documentacin proporcionada la que se vaya produciendo durante el periodo de vida til y conservar y transmitir, en caso de venta, el Libro del Edificio y la documentacin de la vivienda a los sucesivos adquirentes. Respecto del alcance y contenido del Libro del Edificio y de la documentacin de la vivienda, se recomienda leer la parte 6 de este Manual.

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Altas, permisos y autorizaciones

Una vez adquirido el dominio de la vivienda, se le recomienda que proceda a realizar con la mayor brevedad posible las siguientes actuaciones: Contratacin de servicios (agua, electricidad, etc.). Comprobacin del estado real de la vivienda y sus espacios anejos. Como existe una considerable variedad de compaas suministradoras, el propietario de una vivienda puede encontrarse con muy distintas condiciones y exigencias por parte de aquellas. Sin embargo, lo ms frecuente es que al efectuar la contratacin para el suministro de su vivienda de agua, electricidad, gas o telfono, sea necesario presentar la siguiente documentacin: Escritura, contrato de compraventa o de arrendamiento. Licencia de primera ocupacin. Boletn de enganche o certificado de la instalacin. D.N.I. del contratante. En relacin con estas contrataciones, consideramos de inters hacer las siguientes advertencias:Gas

Si su decisin fuera disponer en su vivienda de una instalacin de gas butano suministrado en bombonas, debe saber que slo un instalador autorizado puede realizarla. Despus, dicho instalador emitir un certificado que le permitir a usted hacer la contratacin con un distribuidor oficial.Electricidad

La contratacin de este suministro tiene que ser suficiente para cubrir las necesidades de la vivienda, pero no puede rebasar el mximo de potencia previsto en el Boletn de la instalacin.

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El usuario podr contratar por una potencia menor a la mxima establecida para su instalacin pero, en este caso, la compaa suministradora puede obligar a la instalacin de un limitador de potencia. En el recibo que despus le pasar la compaa suministradora hay un concepto por el que el usuario deber pagar una cantidad fija con independencia del consumo: se trata de la potencia contratada. Es por esto que debe ajustarse el valor de dicho trmino para evitar gastos innecesarios. En general se aconseja contratar por la suma que alcancen los aparatos de mayor potencia y utilizacin simultnea redondeando al alza sobre el consumo estimado. Por ejemplo: Si durante el invierno podemos tener 3 radiadores de 1.500 watios simultneamente enchufados a la red, son: 4,5 kw. Para alumbrado y pequeos aparatos como TV, aspiradora etc.: 2,0 kw. En total el consumo asciende a 6,5 kw. Otra frmula puede ser: Sumar la potencia de todos los aparatos que se piensa instalar,y aplicar a la suma un coeficiente de simultaneidad del 75%. En todo caso, antes de suscribir la pliza o contrato con la compaa suministradora, asesrese a travs de un instalador electricista autorizado, la propia compaa o profesional competente, para elegir la tarifa y potencia ms conveniente para su tipo de instalacin y consumo que usted realice. Existen multitud de contratos y tarifas que le pueden resultar beneficiosas, segn sus necesidades. La tarifa nocturna supone un ahorro considerable. Tambin debe saber que las empresas distribuidoras estn obligadas, siempre que lo solicite el abonado, a efectuar el suministro de energa de forma que permita el funcionamiento de cualquier receptor monofsico de hasta 3 kw de potencia a la tensin de 220 voltios.

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1En algunos casos, la factura por consumo de agua se incrementa en un porcentaje por el concepto de recogida de basuras y vertidos a la red de alcantarillado.


Agua potable

Este suministro est generalmente encomendado a empresas municipalizadas o entidades pblicas similares. Y muy poco, (o nada) podr hacer el usuario para variar una coma de las normas de contratacin que tengan establecidas. Advertencia: en algunos casos, la factura por consumo de agua se incrementa en un porcentaje por el concepto de recogida de basuras y vertidos a la red de alcantarillado.

ComprobacionesTanto las viviendas como el edificio en su conjunto, habrn sido comprobados previamente a la Recepcin de la obra, por el promotor y la direccin tcnica de la misma. No obstante, es posible que existan pequeas deficiencias. Por eso, incluso antes de tener en funcionamiento todos los servicios de su vivienda, debe proceder a la revisin in situ del estado en que realmente se encuentra. Se trata de hacer una serie de comprobaciones (que no necesitan conocimientos tcnicos) del funcionamiento y de la situacin aparente de los distintos elementos que componen el conjunto de la vivienda y sus espacios anejos. Acaso pueda as detectar algunos detalles defectuosos o anomalas de funcionamiento que deben ser reparados. A veces el promotor, de forma unilateral, establece un plazo de varios das para efectuar las comprobaciones y, en su caso, reclamaciones relativas a las deficiencias reseadas. Es conveniente que la formulacin de las observaciones pertinentes se efecte a la mayor brevedad, ya que , de lo contrario, las posibles deficiencias detectadas podran imputarse a un hipottico uso inadecuado de elementos e instalaciones. Todo ello sin menoscabo de los derechos que legalmente asistan al usuario para reclamar las subsanaciones

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Comprobaciones


oportunas en los plazos establecidos (a tal efecto, consultar el apartado Normativa aplicable del Anexo 1 de este Manual). A continuacin ofrecemos una lista de posibles defectos: Falta de algn elemento (o parte de l) de cuantos forman el conjunto de las dotaciones que tiene la vivienda. A modo de ejemplo: Grifos o alguna parte de ellos. Mecanismos de electricidad; tapas de las cajas. Manivelas de las puertas, embellecedores. Rejillas de ventilacin. Roturas, deterioros o manchas en algunos elementos como: Puertas, ventanas, persianas y cristales. Aparatos sanitarios y griferas. Paredes, suelos, techos. Pinturas en general. Defectuoso accionamiento de elementos mviles: Puertas, ventanas y persianas. Grifos, llaves de paso y vlvulas. Tras disponer de los suministros de los servicios contratados, es recomendable hacer las siguientes comprobaciones:Agua

1Una reclamacin fuera de plazo podra dar lugar a su rechazo, por considerar que los defectos apuntados fuesen debidos al mal uso de elementos e instalaciones.

Abra todos los grifos de la vivienda y deje correr el agua suavemente durante 15 minutos para que desaparezca la suciedad que pudieran tener las tuberas. Verifique entonces el funcionamiento de todos los grifos y llaves de corte (caudal, goteo, fugas). Compruebe el correcto funcionamiento, en carga y descarga, de las cisternas.Electricidad

Compruebe el funcionamiento del interruptor diferencial. Para ello, pulse el botn de prueba y si no se dispara (salta) es que est averiado y, en consecuencia, usted no se encuentra protegido contra deri-

Comprobaciones

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11. Enchufe de 25 A circular. 2. Enchufe de 25 A cuadrado.


vaciones. De igual manera, verifique que la corriente elctrica llega a todas las tomas (enchufes) y que los interruptores accionan correctamente los puntos de luz (encendido y apagado).Gas

Encienda, de una en una, la llama de los quemadores de los aparatos que tenga instalados la vivienda, despus de abrir la llave de paso general situada junto al contador.

Ocupacin efectiva de la viviendaUna vez realizadas todas estas operaciones a las que nos hemos referido, su vivienda estar preparada para recibir los muebles y aditamentos con los que usted ha pensando dotarla. Permtanos hacerle algunas recomendaciones:Aparatos elctricos

Si tiene que instalar aparatos elctricos, asegrese de que se conectan en las tomas de corriente que corresponden a cada uno. As, por ejemplo: Cocina y horno elctrico, en la de 25 A. Lavadora y lavavajillas, en las de 20 A. Alumbrado, en las de 10 A. Otros usos (frigorfico, aspiradora, etc. en las de 16 A). (Ver algunos de los tipos existentes en las fotografas 1, 2 y 3). Para comprobar que la conexin es correcta, accione en cada caso el PIA (Pequeo Interruptor Automtico) correspondiente del cuadro de proteccin individual (ver pgina 97).

3. Enchufe de 16 A.

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Ocupacin efectiva de la vivienda


Iluminacin

1Si tiene que instalar aparatos elctricos, asegrese de que se conectan en las tomas de corriente que corresponden a cada uno.

Un asunto que deber plantearse en cuanto ocupe su vivienda ser el de la iluminacin de los espacios en funcin de sus propias necesidades y de sus gustos al respecto. Segn el problema de iluminacin que se pretenda resolver, es conveniente pensar en distintos tipos de alumbrado: Alumbrado bsico: es la fuente principal para la iluminacin de una habitacin. En la mayora de las viviendas hay apliques en los techos; pero estos causan sombras y brillos. Una luz ms suave y general crea un alumbrado ms agradable. Alumbrado de trabajo: para determinados tipos de actividades, como cocinar, leer, por ejemplo, se requiere una luz ms intensa. Con este fin, se utilizan pantallas que dirijan el haz de luz hacia la zona de trabajo. Alumbrado decorativo: la luz tambin se utiliza para producir un efecto esttico. Cuantos ms puntos de luz instale, tanto mayor ser la flexibilidad de la iluminacin. Estos tipos de alumbrado se consiguen instalando el necesario nmero de focos de luz. Existen en el mercado diferentes tipos de alumbrado, con globos transparentes, blancos o de suaves matices, de distintas formas y tamaos, que se pueden clasificar en: Bombillas comunes o incandescentes. Se denominan as precisamente porque incorporan en el interior de su ampolla un filamento, el cual al paso de la electricidad se calienta (se pone incandescente) proporcionando ms o menos luz, segn la potencia deseada. Emiten una iluminacin clida reproduciendo, de forma excelente, todos los colores. Aunque son realmente baratas, sin embargo, su consumo de energa suele ser elevado; por otro lado, su duracin en horas de vida tambin es relativamente corta (aproximadamente 1.000 horas).


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Son aconsejables para usos espordicos, tales como pasillos, interiores de armarios, recibidores, etc. Debido a su ampolla transparente, este tipo de lmparas siempre es aconsejable utilizarla apantallada para evitar que nos moleste la visin. Lmparas halgenas. Podemos decir que se dividen en dos grupos, las que precisan transformador (normalmente ya viene incorporado en el aparato equipado con este tipo de lmparas), y las de ltima generacin, que no lo necesitan. En el primer grupo, estn englobadas las cpsulas y las minirreflectoras (dicroicas). El segundo, de ms reciente aparicin, lo forman las denominadas de doble envoltura o las de tipo parreflectoras, y se instalan como una bombilla convencional, adems pueden ser manipuladas con los dedos sin ningn problema. La cualidad de todas las halgenas es su luz blanca y brillante, su duracin es superior a las bombillas convencionales y su calidad no decrece con el tiempo. Son aconsejables para el alumbrado decorativo, en lmparas de pie o para el resalte de todo tipo de objetos. Su potente luz hace que se puedan utilizar con excelentes resultados como alumbrado indirecto en el baado de paredes y techos, y en tareas como coser, leer Alumbrado fluorescente. Este tipo de iluminacin es realmente rentable, comparado con la incandescencia convencional llega a economizar hasta el 80% en energa, y cuentan con una duracin casi 10 veces superior. Es importante tener en cuenta que existen en el mercado distintos fluorescentes, dependiendo del lugar a iluminar, determinndose as, la utilizacin de una u otra lmpara. Donde sea importante la reproduccin de los colores, por ejemplo: en la cocina, sala de estudio o zonas de descanso, debemos usar fluorescentes de luz clida; estos son un poco ms caros pero a la corta com-

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pensan, ya que aportan al entorno un alto grado de confortabilidad, evitando en la piel ese color fro y blanquecino que dan los tubos corrientes. En zonas de paso, exteriores, garajes, escaleras, etc. podemos usar fluorescentes de luz estndar. Son aconsejables para dar luz a aquellos lugares donde precise una iluminacin semipermanente o con ms de 4 horas de uso diario: cocinas, pasillos, entradas, garajes, baos, zonas de trabajo y estudio, etc. Bombillas ahorradoras. Donde cabe una bombilla normal, cabe una ahorradora. Tienen una duracin aproximada de 9 aos (10.000 horas de vida) llegando a economizar hasta el 80% de energa elctrica, aunque su coste de adquisicin es bastante mayor. Son ideales para lugares donde se necesite ms de 2 horas diarias de encendido, tanto en el interior como en el exterior. Por su bajo coste pueden permanecer encendidas y actuar como luz de vigilancia en pisos y chalets, en ausencias continuadas.Comparativo de equivalenciasBombilla ahorradora de9 vatios 11 vatios 15 vatios 20 vatios 23 vatios

1Ms del 20% del recibo de electricidad se lo lleva el apartado de alumbrado. Por lo que si elige bien su iluminacin se lo agradecer su vista y su bolsillo.

Equivale a una normal de40 vatios 60 vatios 75 vatios 100 vatios 120 vatios

Antes de decidirse por cualquiera de estos productos: Asesrese convenientemente y no olvide que ms del 20% del recibo de electricidad se lo lleva el apartado de alumbrado. Por lo que si elige bien su iluminacin se lo agradecer su vista y su bolsillo. Adems de lo dicho hasta aqu con carcter general, le hacemos las siguientes recomendaciones para la iluminacin de diferentes espacios de su vivienda:


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Entradas, vestbulos y pasillos: es muy acertado disponer una iluminacin central, no demasiado potente, con bombillas incandescentes y ampollas opalizadas. Tambin se puede obtener iluminacin indirecta escondiendo en molduras prximas al techo, tubos fluorescentes; o con lmparas halgenas orientadas, dentro de apliques murales. Salncomedor: la mejor solucin ser una combinacin de varias fuentes de luz. Se puede pensar en un alumbrado general y en complementos de gran flexibilidad (apliques de pared o lmparas de pie). En techos o paredes se pueden utilizar bombillas halgenas. Un foco de luz suave cerca del televisor causa menos fatiga a los ojos. Con bombillas de suaves tonalidades se puede conseguir un ambiente relajante. Dormitorios: la luz del dormitorio debe ser clida y agradable, disponiendo de un suave alumbrado general y de focos de iluminacin acentuada para la lectura en la cama. Las bombillas de tonalidades suaves le proporcionarn un ambiente agradable. Cocina: debido a la continua manipulacin de alimentos, en la cocina se precisa una adecuada cantidad y calidad de iluminacin. Un buen alumbrado ayudar, adems, a mantener la seguridad y el confort. Una luz directa con tubos fluorescentes adosados al techo y situados en la zona central, ser siempre necesaria; pero piense que tendr que resolver adems, la iluminacin de varios puntos de trabajo: la encimera, el fogn, la mesa Cuartos de bao: para el ambiente general es conveniente colocar un plafn en el techo con bombillas blancas. Para el espejo se necesita mucha luz y poca sombra: por ello se recomiendan bombillas opalizadas o soportes (para colocar las correspondientes bombillas) que dispongan del cristal opal.Bombonas de gas Si va a utilizar bombonas de gas butano, le suponemos informado de la forma de instalarlas. Pero, por si no fuera as, consulte las instruccio-

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nes que figuran en el apartado de Gas butano o propano envasado de la Parte 2 de este Manual.Amueblamiento

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Se recomienda prestar atencin a algunos de los aspectos del amueblamiento de su vivienda: Evite la ubicacin de muebles en zonas prximas a los huecos de fachada que supongan un potencial riesgo de escalada por los nios. Tenga tambin en consideracin posibles sobrecargas de peso que puedan transmitir los muebles y su contenido a los forjados (vea a tales efectos el apartado Estructura de la parta 2 de este Manual).

Puesta en marcha de la comunidadDe anloga manera a como se ha expuesto para las viviendas, es necesario poner en funcionamiento el edificio con sus instalaciones comunitarias y la comunidad de propietarios como entidad que agrupa a todos los usuarios. Aqu le recordamos las actuaciones que deben llevarse a cabo para iniciar el funcionamiento de la comunidad: Comprar un libro de actas (si antes no se lo han proporcionado) y legalizarlo en el Registro de la Propiedad que corresponda, segn la zona en que est ubicado el edificio. Solicitar el N.I.F. en la Delegacin Provincial de Hacienda. (Antes de dar los siguientes pasos, recomendamos la lectura del apartado Comunidades de propietarios del Anexo 1 de este Manual). Convocar la Junta de Constitucin. Nombrar a los cargos rectores. Aprobar el presupuesto de gastos para la anualidad en curso.

Puesta en marcha de la comunidad

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Fijar las cuotas de participacin de cada propietario. Facultar al Presidente o Administrador para formalizar la contratacin de los servicios comunes correspondientes. En relacin con este ltimo aspecto (contratacin de los servicios comunes), bueno ser repasar lo que ya hemos dicho en el apartado Altas, permisos y autorizaciones. Por su especial relevancia, vamos a referirnos aqu a la:Puesta en marcha de los ascensores

En el caso de que el ascensor haya sido dado de alta por el promotor y por tanto, inscrito en el registro de aparatos elevadores con el nmero correspondiente, el ascensor contar con la autorizacin de puesta en funcionamiento, expedida por la Delegacin Provincial de la Consejera competente en materia de Industria; por lo que slo ser necesario efectuar el cambio de titularidad del aparato para ponerlo a nombre de la comunidad de propietarios, a cuyos efectos deber acudirse a la citada Delegacin Provincial y presentar la copia de la autorizacin de puesta en funcionamiento referida que le habr sido entregada por el promotor. En el supuesto de que en el momento de la entrega del edificio no haya sido otorgada la autorizacin de funcionamiento del aparato y que su gestin corresponda a la comunidad de propietarios, sta deber presentar en la Delegacin de Industria correspondiente, el pertinente contrato de mantenimiento suscrito por la comunidad de propietarios con la empresa autorizada y la justificacin documental, que habr sido entregada por el promotor, de que el instalador del aparato ha presentado en la mencionada Delegacin Provincial de Industria el expediente tcnico, la declaracin de conformidad y las actas de ensayos relacionadas con el control final. Es preciso aclarar que no es obligatorio que la empresa instaladora del aparato deba ser la misma que aquella con la que se contrate el mantenimiento y conservacin, y que al vencimiento de cada contrato de mantenimiento puede cambiarse a otra empresa autorizada.

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Puesta en marcha de la comunidad

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Instrucciones de usoEspacios y actividades Elementos constructivos Instalaciones

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Instrucciones de uso

2Las garantas con que cuente la vivienda y el edificio no cubren, entre otros, los daos causados por el mal uso ni por modificaciones u obras realizadas despus de la recepcin, salvo la subsanacin de defectos observados, en su caso, en la misma.

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derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada que consagra la Constitucin trae de la mano la necesidad de promover las mejores condiciones para hacer efectivo ese disfrute por parte de los usuarios de un bien tan complejo y duradero. Por eso, las instrucciones de uso son indicaciones encaminadas a conseguir, entre otros, los siguientes objetivos:L

Evitar patologas Mejorar el confort, la salubridad y la seguridad. Promover el ahorro de agua y energa, y no contaminar. Propiciar la economa de mantenimiento, etc. Con el fin de salvaguardar las condiciones de seguridad y salud, de mantener la validez de las autorizaciones, licencias, calificaciones otorgadas y las garantas contratadas en las plizas de seguros correspondientes, los espacios y dependencias integrados en una edificacin de vivienda no debern destinarse para usos distintos de los que tuvieran asignados por el proyecto. Para cualquier cambio de uso o modificacin de las dotaciones, elementos de construccin e instalaciones, ser necesario contar, previamente, con el asesoramiento e informes tcnicos pertinentes sin perjuicio de solicitar las licencias y autorizaciones correspondientes, y de la comunicacin a la compaa de seguros.


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En cualquier caso, el usuario de la vivienda debe tener muy claro que estas instrucciones de uso no tienen carcter de obligacin, pero que el mal uso le hace responsable de los daos que hubiera causado por ello y que: Las garantas con que cuente la vivienda y el edificio no cubren, entre otros, los daos causados por el mal uso ni por modificaciones u obras realizadas despus de la recepcin, salvo la subsanacin de defectos observados, en su caso, en la misma. No obstante lo dicho, tambin debemos recordar que el usuario tiene que cumplir con determinadas obligaciones impuestas por disposiciones legales (VPO, Ley de Propiedad Horizontal, etc.) que contemplan esta materia con diferente perspectiva. (Al respecto, puede consultarse el Anexo 1 de este Manual).

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INSTRUCCIONES DE USO

Espacios y actividades

2Los dormitorios deben ventilarse diariamente para renovar la totalidad del aire que contienen. Por motivos de higiene y para prevenir posibles incendios, no se debe fumar en la cama.

El uso adecuado hace ms confortable la vivienda, evita su deterioro, mejora la seguridad y reduce los gastos de mantenimiento y el dao ambiental.

Espacios privativosLa vivienda integra un conjunto de espacios privados en los que se desarrolla la vida familiar. Cada uno de esos espacios tiene entidad propia y ha sido diseado para cumplir funciones especficas y bien diferenciadas.

DormitoriosPara dormir satisfactoriamente es importante mantener un control lumnico y sonoro, as como condiciones ambientales adecuadas, en las habitaciones destinadas a este uso. Diseadas para acoger a un determinado nmero de personas, (habitualmente 6 m2 para una persona; mnimo de 8 m2 para dos personas), pueden ver afectada su salubridad y confort si se rebasa ese nmero. Los dormitorios deben ventilarse diariamente para renovar la totalidad del aire que contienen. Es aconsejable realizar esta operacin por las maanas y durante un tiempo de 30 minutos. Por motivos de higiene y para prevenir posibles incendios, no se debe fumar en la cama.

SalnLa utilizacin de una parte de esta habitacin como comedor, es bastante frecuente. Una buena distribucin de los espacios, de las


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2En la cocina, generalmente se utiliza fuego para calentar los alimentos. En consecuencia, tome precauciones para evitar los incendios.


zonas libres y ocupadas, es necesaria para garantizar la comodidad. Por todo ello: Preste especial atencin al amueblamiento. Cuide el nivel de iluminacin (diurna y nocturna) para evitar el cansancio de los ojos, especialmente en zonas que requieran una atencin visual cercana y prolongada. Vigile el nivel de ruidos que produce. Escuchar msica, la radio o la televisin no deben ser un tormento para los vecinos. Ventile con frecuencia esta habitacin. Decore con plantas, renovarn y purificarn el aire.

CocinaMantenga una buena iluminacin en todo el recinto. Debido a la actividad que aqu se desarrolla, la cocina es la habitacin de la vivienda donde se producen ms humos y gases, y se generan ms desperdicios. Unos y otros son causa de malos olores. Para evitarlo: Ventile constantemente este recinto y utilice, si fuera posible, extractores de humo. Ventile tambin los armarios, alacenas o despensas, donde se guardan (o acumulan, o almacenan) los alimentos. Evite su putrefaccin. Retire las basuras con la mayor frecuencia posible. Elimine las grasas acumuladas en los rincones. Recuerde tambin que debido a la formacin de vapor de agua resultante de la coccin podran aparecer manchas de humedad por condensacin, casi siempre de difcil eliminacin. Se evitan con una buena ventilacin. Una vez realizadas las tareas que comporta el cocinar (hervir, frer, asar, etc.) y consumidos los alimentos cocinados, es preciso limpiar los tiles empleados. Despus de eliminar los restos de comida que llevan adheridos dichos tiles, proceda a lavarlos cuanto antes.

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En la cocina, generalmente se utiliza fuego para calentar los alimentos. En consecuencia, tome precauciones para evitar los incendios. Al respecto, se recomienda consultar la parte 4 de este Manual.

2No manipule aparatos elctricos (como mquinas de afeitar, secadores de pelo, etc.) con las manos mojadas, ni estando dentro de la baera o bajo la ducha, ni cerca de un chorro de agua.

Cuarto de baoEn este recinto el consumo de agua, tanto fra como caliente, es considerable. En consecuencia:

Evite el derroche de agua en todos los aparatos. Vigile el funcionamiento de la cisterna del inodoro. Utilice, si fuera posible, mezcladores automticos de agua fra y caliente. Cierre perfectamente los grifos despus de su utilizacin.El ambiente hmedo del recinto puede producir humedades de condensacin. Para evitarlas o atenuarlas:

Facilite la correcta ventilacin del recinto. Seque los grifos, mobiliario y paredes cuando estuvieran cubiertos por la humedad.El contacto del agua con suelos y paredes propicia la aparicin de humedades de filtracin. Al objeto de evitarlas:

Vigile las fisuras de los revestimientos de suelos y paredes y procure tener bien selladas las uniones entre aparatos, suelos y paredes. Procure secar cuanto antes el suelo mojado y evitar resbalones. Si no lo tuviera, es conveniente dotar a la baera de algn elemento antideslizante en su fondo. Coloque tambin una barra para agarrarse. Para la limpieza de aparatos sanitarios y grifera se recomienda el empleo de agua y jabn. No utilice productos abrasivos. La proximidad del agua y la corriente elctrica es siempre peligrosa; y aunque la reglamentacin actual prohbe la colocacin de tomas de


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2No tienda ropa en lugares cercanos al paso de conductores elctricos.


corriente en la zona de influencia del bao y la ducha, deben extremarse las precauciones para evitar accidentes. No manipule aparatos elctricos (como mquinas de afeitar, secadores de pelo, etc.) con las manos mojadas, ni estando dentro de la baera o bajo la ducha, ni cerca de un chorro de agua. Los aparatos sanitarios del cuarto de bao estn instalados para cumplir con la funcin que tienen asignada y no deben ser utilizados para otros menesteres: No se suba encima del inodoro o del bid, emplendolos como escalera para alcanzar algo: el aparato podra partirse o deteriorarse su fijacin. No apoye su cuerpo en el lavabo con todo su peso, pues podra desprenderse o romper las conexiones de suministro de agua o de desage.

LavaderoLa funcin de lavado se realiza en nuestros das, casi exclusivamente, en mquinas lavadoras movidas por energa elctrica en la mayora de los modelos. El secado puede hacerse mediante: Mquinas secadoras. Tendido de ropa, generalmente al exterior. En el primer caso, se produce importante cantidad de vapor de agua y para evitar condensaciones: El recinto donde estuviera la secadora deber ventilarse convenientemente. Si la ropa se tiende al exterior: Procure hacerlo en lugar no visible desde la calle y de forma que el agua desprendida no moleste a vecinos ni viandantes. No tienda ropa en lugares cercanos al paso de conductores elctricos.

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El planchado se realiza con planchas elctricas cuyo funcionamiento sencillo no presenta problemas, generalmente. Pero no deben olvidarse los peligros inherentes a la utilizacin de la electricidad, y al fuego, que podra producirse por descuido. A tal efecto: No mantenga enchufada la plancha, innecesariamente. Utilice soportes no inflamables.

2No almacene sustancias nocivas y peligrosas.

ArmariosAunque nos referimos especialmente a los llamados armarios empotrados, la mayor parte de las siguientes recomendaciones sern igualmente tiles para el caso de armariosmueble. Todos los armarios necesitan una buena ventilacin. En especial, los destinados a almacenar alimentos si son cerrados y no se procura su frecuente aireacin, se convertirn en un foco de putrefaccin y malos olores. Hay armarios que pueden estar cerrados durante largos periodos de tiempo: por ejemplo, los que guardan equipamiento (mantas, alfombras, etc.) y ropa (abrigos, gabardinas, etc.) de temporada. Adems de proteger estas cosas con productos contra los insectos, sigue siendo necesario una frecuente ventilacin del habitculo. No almacene sustancias nocivas y peligrosas. Los medicamentos deben guardarse en lugar fresco y fuera del alcance de los nios, pero: No almacene innecesarios productos de farmacia una vez finalizado el tratamiento para el que fueron prescritos.

Balcones y terrazasGeneralmente, se proyectan para disfrutar del ambiente exterior sin salir de la propia vivienda; pero, lamentablemente, el uso deforma en


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2En las terrazas y balcones deben extremarse las medidas de precaucin para evitar cadas al vaco, especialmente, las de los nios, y las de objetos que supongan un peligro para los viandantes. No almacene productos inflamables.


numerosas ocasiones, el verdadero destino para el que fueron concebidos. Por eso: No convierta sus balcones o terrazas en almacn o trastero. Por su ubicacin en la fachada y, a pesar del uso privativo para cada vivienda, las terrazas y balcones tienen la consideracin de elementos comunes del edificio salvo el caso de viviendas unifamiliares. En consecuencia: No pueden realizarse reformas, aadidos o sustitucin de elementos, salvo acuerdo pleno de la comunidad y con la previa autorizacin del organismo competente del Ayuntamiento de la localidad. Aun dentro de su ms apropiada utilizacin, en las terrazas y balcones deben extremarse las medidas de precaucin para evitar cadas al vaco, especialmente, las de los nios, y las de objetos que supongan un peligro para los viandantes y otros perjuicios o molestias. Por ello: No coloque mesas, butacas, jardineras y otros elementos decorativos que faciliten la escalada de la barandilla. No site las macetas por fuera de la barandilla, ni en lugares en que no queden protegidas contra la cada. Evite el riego en horas inadecuadas.

Garaje y trasteroEl aparcamiento debe hacerse, exclusivamente, en los emplazamientos sealados para tal fin y de forma que no se impida o dificulte el uso del garaje por los otros convecinos. En todo momento, hay que mantener expeditas las vas de entrada y salida del garaje. Esta recomendacin se hace extensiva al acceso desde la va pblica. El mantenimiento de un bajo nivel de gases es un aspecto esencial para el buen funcionamiento del garaje. As pues:

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No obstruya ni obstaculice el sistema de ventilacin. Mantenga encendido el motor de su automvil, dentro del garaje, el menor tiempo posible. La acumulacin de gases por una combustin defectuosa es altamente peligrosa.Por motivos de seguridad y para evitar los riesgos derivados de posibles incendios y explosiones, se recomienda:

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Mantener limpio el garaje. Eliminar la presencia de grasas, aceites y combustibles derramados. No almacenar productos inflamables, como neumticos, latas de aceite, de gasolina, etc. No fumar ni encender fsforos u otro tipo de llamas.Para el trastero son de utilidad las mismas recomendaciones que se hicieron en el apartado de armarios. Y adems tenga en cuenta que estos espacios:

No deben ser utilizados como habitaciones. Por el alto riesgo que conllevan: El trastero no es un lugar adecuado para guardar la bombona de butano. No almacene productos inflamables.

Espacios comunesEn las viviendas unifamiliares, los espacios a que nos referimos a continuacin son de uso privativo.Para todos los elementos de uso colectivo deben tenerse en consideracin estas mximas:

Utilizarlos sin dificultar ni impedir el uso por los dems convecinos. Cuidarlos como si fueran de su exclusiva propiedad.


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2Evite actividades que resulten molestas, especialmente en las horas habituales de sueo.


El trato correcto y las relaciones de buena vecindad contribuyen a mejorar la calidad de la vida y a evitar conflictos.Adems de las recomendaciones que ms adelante haremos en los correspondientes apartados, parece oportuno referirnos ahora a otras advertencias de carcter general, especialmente encaminadas a sealar la importancia del cuidado de su propia vivienda para no producir daos o molestias a sus vecinos:

Adopte sin reservas todas las medidas de prevencin de incendios que le sean recomendadas. Mantenga en perfecto estado de funcionamiento las instalaciones de su vivienda y especialmente las de gas y electricidad, cuya utilizacin descuidada conduce a peligrosas consecuencias (incendios y explosiones). Procure evitar atascos, fugas de agua, descuidos (grifos abiertos, tapones de los desages puestos,) baldeos de suelos, etc., pues puede trasladar los daos a las viviendas de al lado y de los pisos inferiores al suyo. Al deshacerse de los residuos, utilice bolsas cerradas y evite el derramamiento de lquidos. Si lleva esas bolsas hasta el punto de recogida pblica de basuras, no las deposite en la acera sino en el interior del contenedor, y cierre la tapa de ste. Evite actividades que resulten molestas especialmente en las horas habituales de sueo. Si tiene alguna celebracin en su casa procure hacerlo sin resultar enojoso para los dems convecinos. Modere el volumen de la msica y el tono de las conversaciones. Tienda la ropa en los lugares destinados a tal menester, pero no lo haga en las ventanas o terrazas que dan a la va pblica. Si el agua que desprende la ropa mojada pudiera molestar a sus vecinos, sea prudente, evite abusos y prepotencia. A la hora de sacudir las alfombras, cercirese con antelacin de que no va a producir molestias.

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Cuidado con los animales! Si en su vivienda tiene, por ejemplo, un perro, el animal debe estar adiestrado para que sus ladridos no molesten a los vecinos, haga sus defecaciones en el lugar adecuado y no produzca destrozos en los bienes comunitarios. Debe llevarlo amarrado cuando atraviese con l zonas comunes del edificio. Procure no dar portazos, adems de molestar a los dems, puede producir con ello averas y roturas. Las recomendaciones sobre la utilizacin adecuada de determinados elementos y espacios que pueden ser comunes (azoteas, ascensores, fachadas, etc.) se hacen en los apartados correspondientes a los elementos constructivos e instalaciones que figuran ms adelante.

2No obstaculice la circulacin colocando objetos que puedan estorbar el paso de las personas.

Portal y escalerasAmbos espacios tienen, generalmente, un mismo o parecido tratamiento constructivo en los suelos y paredes que delimitan su volumen. Vea las recomendaciones que se hacen en los apartados correspondientes a estos elementos de la construccin.Para todos estos espacios son de inters las siguientes recomendaciones:

No obstaculice la circulacin colocando objetos que puedan estorbar el paso de las personas. La no consideracin de esta recomendacin podra tener graves consecuencias en casos de emergencia y necesaria evacuacin del edificio. No arroje papeles ni otros desperdicios al suelo. No manche las paredes. Procure que sus hijos no los tomen como lugar de juego, y que no produzcan destrozos, ruidos u otras molestias, a su paso. Evite reuniones y molestias con gritos o ruidos en estos espacios.Por motivos de seguridad:

La puerta de entrada o cancela debe permanecer cerrada. No abra a desconocidos.


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2No se permite la apertura o modificacin de huecos, la colocacin de extractores, la construccin de cualquier aadido, etc., sin el asesoramiento tcnico pertinente y la autorizacin de la comunidad.


Por motivos de economa:

No debe pulsarse sistemticamente el automtico de la escalera, sino solamente cuando sea necesario. Adems de que aumenta la posibilidad de averas, el consumo indiscriminado de energa elctrica es un despilfarro. Salvo para personas mayores, discapacitadas o con problemas de salud: Se recomienda bajar por la escalera en vez de hacerlo en el ascensor. Se consigue un ahorro en el consumo de energa y, a veces tambin, una mejora del estado fsico de las personas.

PatiosPor su peculiar problemtica nos vamos a referir concretamente a los que se conocen como patios de luces comunitarios.Para la correcta utilizacin de estos patios habrn de tenerse en cuenta las siguientes observaciones:

Salvo que est especficamente diseado para ello, o no se disponga de otro lugar para hacerlo, no debe utilizarse este espacio para el tendido de ropa. Evite la cada de objetos porque puede producir daos a las personas, desperfectos en la solera o la obstruccin del desage. El sumidero debe mantenerse limpio y libre de atascos para evitar el peligro de una posible inundacin. Conviene verter agua frecuentemente para asegurar el cierre hidrulico y evitar, consecuentemente, el paso de malos olores.Las paredes que cierran el recinto tienen la consideracin de fachadas. En consecuencia:

No se permite la apertura o modificacin de huecos, la colocacin de extractores, la construccin de cualquier aadido, etc., sin el asesoramiento tcnico pertinente y la autorizacin de la comunidad. El mero hecho de que se pueda acceder a uno de estos patios desde una vivienda no significa que sea de uso exclusivo.

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Zonas de esparcimiento. Jardines y piscinasCuando una comunidad de propietarios dispone, dentro de los espacios que le son propios, de una zona para el esparcimiento, descanso o entretenimiento en horas de ocio, cada uno de sus usuarios debe pensar que ese es el lugar ms apropiado para la comunicacin y convivencia con el resto de sus vecinos, y donde se ofrece la mejor oportunidad de mostrarse como ser social, que est unido a los dems por intereses comunes muy bien definidos.As pues, debe recomendarse:

2No arranque las flores. No maltrate las plantas ni permita que los nios lo hagan.

Cuidar con especial esmero cuanto se haya dispuesto en esas zonas para la utilizacin por sus usuarios con fines ldicos, deportivos, o de simple entretenimiento y descanso. Nos referimos a: juegos de nios, pistas deportivas, paseos, mobiliario (bancos, papeleras), instalaciones (iluminacin, farolas, riego).Jardines

Los rboles, plantas y flores son elementos vivos que deben preservarse siempre en ese estado. De aqu la importancia de las labores de mantenimiento, sin olvidar que el uso adecuado es fundamental para la supervivencia de los jardines y el disfrute de su belleza. Por ello: No arranque las flores. No maltrate las plantas ni permita que los nios lo hagan. En algunos jardines privados se colocan letreros indicando: No se admiten perros en el jardn. Una advertencia que debe ser atendida. Los excrementos de los animales no tienen que ir a parar al suelo del jardn de uso comn.Piscinas

En el Reglamento Sanitario de las Piscinas de Uso Colectivo (las piscinas pertenecientes a viviendas unifamiliares o comunidades de vecinos con menos de 20 viviendas, no son objeto de este Reglamento), una parte importante del articulado hace referencia a las condiciones higinicosa-


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2En los aparcamientos no obstruya los accesos ni dificulte las maniobras. Respete las zonas destinadas a minusvlidos.


nitarias, medidas de seguridad, mtodos para tratamiento del agua, etc., que debern conocer y poner en prctica los responsables, quienes, en caso de incumplimiento, podran incurrir en graves sanciones. A tales efectos, tenga en cuenta lo establecido en el apartado Normativa aplicable del Anexo 1 de este Manual, por el referido Reglamento y, en especial, que la inactividad de las piscinas por un periodo de tiempo superior a seis meses requerir la concesin, por parte del ayuntamiento, de la correspondiente licencia de reapertura que requerir el informe favorable del Delegado Provincial de la Consejera de Salud.Al usuario de estas piscinas, deben hacrsele las siguientes recomendaciones:

Siga las instrucciones de los socorristas y cumpla las normas del rgimen interior que la comunidad haya establecido para el funcionamiento. No entre en la zona de bao con ropa o calzado de calle. No lleve animales. Utilice la ducha antes de la inmersin en el agua de la piscina. Utilice los recipientes destinados a desperdicios o basuras. Colabore as a mantener la limpieza.

AparcamientosSi dentro del recinto que corresponde a la comunidad hay un espacio que permite el aparcamiento de automviles o de otros vehculos, el usuario hara bien en pensar que, sin duda, goza de un autntico privilegio; aunque, a la vez, no podr olvidar que se trata de algo que tendr que compartir con sus vecinos de conformidad con las normas que hayan establecido.Por ello, su comportamiento debe ajustarse a las pautas que regulan una razonable convivencia y observar las recomendaciones siguientes:

Si las plazas estn sealizadas, coloque el vehculo dentro de los lmites de la sealizacin.

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Si no estuvieran marcadas las plazas, procure ocupar el menor espacio posible. En cualquier caso, no obstruya los accesos ni dificulte las maniobras. Respete las zonas destinadas a minusvlidos.

2Los detergentes y abrasivos pueden ser peligrosos para la salud y ser el origen de muchos accidentes domsticos. Adems, pueden contaminar el medio ambiente.

Otras actividadesLa vivienda y el edificio donde se ubica reclaman otras atenciones que han de serle prestadas de forma generalizada y sin demasiada diferenciacin segn los espacios que las necesitan.

LimpiezaLa limpieza, propiamente dicha, de la vivienda como local habitado constituye una actividad esencial para el mantenimiento de la higiene en niveles aceptables. El polvo es un elemento perjudicial para las personas, para los muebles y para los componentes del edificio, por la facilidad con que penetra y se deposita en todas partes. Puede hacer enfermar a las personas (alergias, etc.), afear el mobiliario y deteriorar los aparatos. As pues: El polvo debe eliminarse tan frecuentemente como sea necesario. El agua interviene en la mayor parte de los procesos de limpieza; pero debe utilizarse con prudencia ya que algunos materiales o productos utilizados en la construccin de la vivienda se deterioran con el uso abusivo de agua y otros ni siquiera admiten un grado mnimo de humedad.Adems debe moderarse el consumo de un bien tan escaso como el agua, y para ello:

No utilice una cantidad excesiva de agua en el fregado de los suelos y, si fuera posible, squelos inmediatamente. Evite los baldeos.


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2Disponga de varios recipientes para recoger las basuras de forma selectiva, separando la basura orgnica (desperdicios alimenticios) de la apta para ser reciclada (latas, plsticos, bricks, papel o vidrio).


Respecto de la utilizacin de detergentes y abrasivos se advierte que:

Pueden ser peligrosos para la salud, y ser el origen de muchos accidentes domsticos, por lo que su eleccin debe ser hecha con prudencia y conocimiento del producto. Los daos que pudieran producirse en aparatos sanitarios, griferas, mecanismos de electricidad, pavimentos y revestimientos, etc., podran ser irreversibles, de no ser los adecuados. Es conveniente elegir detergentes lquidos, que no suelen llevar fosfatos. Estas sustancias son muy contaminantes para el agua de nuestros ros.Para una vivienda ms verde, adems de los consejos anteriores:

Utilice para la limpieza bayetas ecolgicas existentes en el mercado.

Recogida de residuosLas basuras, desperdicios o residuos, han sido y sern un asunto problemtico para el correcto funcionamiento de la vivienda familiar. Son un permanente foco de malos olores y de putrefaccin. Su volumen es nada despreciable. Su manipulacin, generalmente desagradable. El recinto ms productor es la cocina. Utilice bolsas de plstico para los desechos slidos evite los lquidos y cirrelos de forma adecuada. Squelas diariamente de su vivienda. Cada persona genera un kilo de basura al da, pero el 90% puede ser reciclada. A pesar de ello: Debe intentar reducir la basura al mximo, aplicando la teora de las tres erres: reducir, reutilizar y reciclar. Poco a poco se va imponiendo la necesidad de seleccionar estos desechos segn distintos tipos para proceder luego al reciclaje de sus pro-

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ductos y contribuir a la mejora del medio ambiente. La colaboracin en tal sentido de los usuarios de vivienda que generan estos desperdicios hace aconsejable que, si fuera posible: Disponga de varios recipientes para recoger las basuras de forma selectiva, separando la basura orgnica (desperdicios alimenticios) de la apta para ser reciclada (latas, plsticos, bricks, papel o vidrio). Las basuras, recogidas en bolsas, se llevan directamente al contenedor en la va pblica o se depositan en el lugar asignado por la comunidad para este fin, desde donde se trasladarn, posteriormente, a aquellos contenedores. Limpie frecuentemente con productos desinfectantes los recipientes donde se hayan recogido las bolsas de basura. Si en su comunidad hay un recinto destinado a cuarto de basuras, se recomienda, no slo su frecuente limpieza, sino, con una cierta periodicidad, desinsectar y desratizar por empresa especializada. Los desechos de

manual general para el uso y mantenimiento del edificio

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