11.3.201612.10.2007 Tekijän

nimi

Mahdollisuudet

korjausrakentamisen

rahoituksessa

Markku Aho 25.11.2015

11.3.2016

Vuosivertailu 2014 ja 2015

• Vuokra-asuntojen perusparannus vähäistä

• ASO-perusparannuksen aika alkamassa (As.oy.

40% kt poistui 2015 alussa)

11.3.2016

ARAn perusparannuksen korkotukilainoitus 2000-luvulla Vuokra-asumisen korkotukilainat As. Oy korkotukilainat

Vuosi Asuntoja kpl Korkotukilainat Asuntoja Korkotukilainat

Normaali erityisryhmät Em. Yht € per asunto kpl € per asunto

2000 418 0 418 20 429 701 € 48 875 € - - -

2001 490 152 642 17 771 614 € 27 682 € - - -

2002 442 28 470 8 298 422 € 17 656 € - - -

2003 97 188 285 4 535 954 € 15 916 € 6 179 25 594 950 € 4 142 €

2004 416 303 719 16 091 500 € 22 380 € 6 235 31 423 016 € 5 040 €

2005 775 906 1681 52 799 441 € 31 410 € 9 049 49 838 722 € 5 508 €

2006 1434 1445 2879 88 486 754 € 30 735 € 9 038 49 557 480 € 5 483 €

2007 1815 1804 3619 127 977 113 € 35 363 € 7 809 54 842 680 € 7 023 €

2008 637 1171 1808 73 680 386 € 40 752 € 7 205 51 289 488 € 7 119 €

2009 2302 1169 3471 131 494 049 € 37 884 € 11 175 74 595 905 € 6 675 €

2010 2694 907 3601 137 305 919 € 38 130 € 8 550 69 394 723 € 8 116 €

2011 1450 926 2376 109 430 049 € 46 056 € 3 818 31 474 773 € 8 244 €

2012 641 916 1557 79 919 805 € 51 329 € 3 606 33 518 800 € 9 295 €

2013 1043 1177 2220 120 443 553 € 54 254 € 4 707 37 655 842 € 8 000 €

2014 590 1167 1757 95 536 642 € 54 375 € 11 480 124 030 406 € 10 804 €

2015 1088 819 1907 84 513 964 € 44 318 € 97 1 684 000 € 17 361 €

1 021 817 1 838 73 044 679 € 37 320 € 5 559 39 681 299 € 6 426 €

Laskennallinen arvio lainoitusosuudesta 80 % 45 %

PP-kustannukset keskiarvona / vuosi 91 305 849 € 46 650 € 88 180 665 € 14 279 €

ARA-asuntojen markkinatilanne

suurissa kunnissa 2012–2014

11.3.2016

A

RA

-in

dek

si 0

- 5

0

Tasapainossa

Lievää ylitarjontaa Ylitarjontaa

ARA-indeksien jakauma

kunnittain vuonna 2014

11.3.2016

ARA-asuntojen

markkinatilanne

ARA-

indeksi

kuntia

yht. % %

väestön-

muutos*

ARA-

asuntoja %

kireä 30 – 50 5 2 % 20 % 1,7 % 133 810 31 %

melko kireä 20 - 29,9 16 5 % 12 % 0,6 % 58 617 14 %

tasapainoinen 15 - 19,9 36 12 % 20 % 0,0 % 90 270 21 %

lievää ylitarjontaa 10 - 14,9 79 26 % 26 % -0,5 % 86 592 20 %

ylitarjontaa 0 - 9,9 142 47 % 20 % -0,9 % 59 602 14 %

ei ARA-indeksiä .. 26 9 % 2 % -0,7 % 5 067 1 %

Yht. 304 100 % 100 % -0,5 % 433 958 100 %

• Tyhjien osuus ARA-

kannasta oli 1,7 %

vuonna 2014

• Tyhjien ARA-

asuntojen määrä on

kaksinkertaistunut

vuosiin 2006 - 2008

verrattuna

11.3.2016

Vuokrat suurimmissa kaupungeissa

(€/m2) vuonna 2014

11.3.2016 Lähde: Tilastokeskus

Valtioneuvoston vahvistama korkotukiasunto-lainojen ja

takauslainojen hyväksymisvaltuuksien käyttösuunnitelma

vuodeksi 2015 (erit. perusparannus)

• Asuntokannan energiatehokkuutta parannetaan kustannustehokkaasti peruskorjauksen

yhteydessä - - - Otetaan huomioon investointikustannusten lisäksi myös rakennuksen

elinkaaren aikaisiin kustannuksiin vaikuttavia tekijöitä

• ARA-tuotannossa painotetaan liikkumisesteettömyyttä

• Perusparannuslainoituksessa painotetaan oikein ajoitettua ja mitoitettua

peruskorjausta

• Korkotukilainoituksella perusparannettavan asuntokannan korjausaste mitoitetaan

järkeväksi suhteessa rakennuksen odotettavissa olevaan käyttö aikaan ja otetaan

huomioon myös se, että vuokrat eivät nouse liian korkeiksi suhteessa alueen

vuokratasoon

• Perusparannustoimenpiteillä parannetaan ensisijaisesti kiinteistöjen asuttavuutta,

viihtyisyyttä ja liikkumisesteettömyyttä ja käyttö ikää. - - tuetaan myös

terveyshaittojen kuten home- ja kosteusvaurioiden poistamista.

• Asunto-osakeyhtiöiden perusparannuslainojen valtiontakaus lainoituksella

parannetaan varsinkin niiden asunto-osakeyhtiöiden rahoitusedellytyksiä, jotka

sijaitsevat lähiöissä.

Korkotukilainoitus vuokra-asumiseen

• Korkotukilaina ja täytetakaus (pysyvä tukimuoto)

• Erityisryhmillä lisäksi avustusta (pysyvä tukimuoto)

• Peruskorjauksiin korjausavustuksia (mm. hissiavustus)

• Ajoittain on ollut käytössä määräaikaisia suhdanneluoteisia ns.

käynnistysavustuksia

• Muodot: uudistuotanto – perusparannus – hankinta (rajoitetusti)

• rakennussuunnitelmien ja rakennus kustannusten hyväksyntä

• kustannusten on oltava kohtuullisia ja

• Perustuttava yleensä aina rakennusurakan kilpailuttamiseen

• Korkotukilaina on aina kilpailutettava luottolaitosten kesken

• Kunnan puoltamille hankkeille

Vuokra-asuntojen korkotukilainoitus

• Laki vuokra-asuntolainojen ja

asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001)

mm. o korkotukilainan suuruus enintään 95 % (10§), lisäksi säädetty

lainalajeittain tarkemmin asetuksella

• Asetus vuokra-asuntolainojen ja

asumisoikeustalolainojen korkotuesta (666/2001)

mm. o lainoitusosuudet tarkemmin (4§), korkotukilainojen korkotuen

suuruudet (8§) ja lyhennysohjelmat (9§)

Vuokra-asuntojen korkotukilainoitus

Vuokra-asuntolainojen korkotukilainan (KTL) lainoitusosuus perusparannuskustannuksista: • Perusparantaminen

o Kaikissa vuokra-asunto ja asumisoikeusasunto-lainatyypeissä enintään 80 enintään ja erityisillä perusteilla 95% (ts. jos asumiskustannukset muutoin nousisivat kohtuuttomasti)

Alla vrt uudistuotanto ja hankinta lainoitus hankinta-arvosta: • Uudistuotanto

Normaalit vuokra-asunnot (5% tai 10% omistajan omia varoja tai muuta lainarahoitusta) - KTL enintään 95% vuokratontilla ja enintään 90 % omistustontilla

Osaomistusasunnot (15% osaomistajien maksama omaosuus) - KTL enintään 85% Asumisoikeusasunnot (15 % asukkaiden asumisoikeusmaksu ) - KTL enintään 85%

Hankinta (olemassa olevasta asuntokannasta) Samat korkotukilainaehdot kuin uudistuotannossa. Voidaan käyttää erittäin harvoin, koska laissa on käyttömahdollisuuksia rajoittavia tekijöitä muille kuin kuntataholle ja eritysryhmille

Voimassa olevat korkotukilainan tukiehdot

Korkotukilainan koron perusomavastuukorko pysyvänä sääntelynä 3,4%

Tällä hetkellä voimassa määräaikanen alennus:

Kaikki vuokra-asumisen korkotukiperusparannuslainat 2,35%

• määräaikainen 1.6.2013-31.12.2015 2,35% (ARA on hyväksynyt PP.kust. 1.4.2013 jälkeen)

Korko (viitekorko lisättynä marginaali)

• 12 kk euribor n. 0,500% + 1,000% = n.1,5% (1-3/2013)

• 12 kk eurobor 0,079 + 1,000% = 1,0% (10/2015)

• (esimerkiksi 2008 ennen rahoituskriisi 12 kk euribor oli yli 5,00 % ja marginaali 0,04%)

Korkotuen suuruus on: Korkotukiasetus (666/2001) 8 § ja 8a §

• rakentamisaikana perusomavastuun ylittävä koron osa kokonaan ja

• asumisaikana vuosittain alenevana esim. uudistuotannossa 95%,

• 89%, 83% ………. päättyen 16 vuoden jälkeen.

Korkotukilainan laina-ajat ja lyhennysohjelmat: VNn korkotukiasetus (666/2001) 9 §

• perusparannus 30 vuotta

• Vuosittain 5 vuoden jaksoissa nouseva lyhennysohjelma

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

1,60

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

/1

20

15

/2

20

15

/3

20

15

/4

20

15

/5

20

15

/6

20

15

/7

20

15

/8

20

15

/9

20

15

/10

Korkotukilainojen korkomarginaalit

Vuokra- ja asumisoikeustalot

Asunto-osakeyhtiöt

Korkotukilainan tukiehdot Korkotukiosuus perusomavastuukorko ylittävästä koronosasta

KORKOTUKIOSUUS

1.Vuosi

2.

3.

4.

5.

…

…

15.

16. PP KTL 30 v.

17.

18.

19.

20.

21.

22.

23. UT KTL 40v.

KTL 40v. - PPL 30v.

95 % - 95 %

93 % - 89 %

91 % - 83 %

89 % - 77 %

87 % - 71 %

. .

. .

60% - 11 %

56 % - 5 %

52 % -------

48 %

40 %

32 %

24 %

16 %

8 %

Korkotukilainojen taulukkolyhennysohjelma (vertailu vuosina 1-20)1

UT ja HanKTL 40v.

PPL 30v.

vuosi lyh/vuosi

1 0,44 %

2 0,44 %

3 0,44 %

4 0,44 %

5 2,2 % 0,44 %

6 0,76 %

7 0,76 %

8 0,76 %

9 0,76 %

10 3,8 % 0,76 %

11 1,26 %

12 1,26 %

13 1,26 %

14 1,26 %

15 6,3 % 1,26 %

16 1,60 %

17 1,60 %

18 1,60 %

19 1,60 %

20 8,0 % 1,60 %

1.-20. 20,3 %

vuosi lyh/vuosi

1 0,50 %

2 0,50 %

3 0,50 %

4 0,50 %

5 2,5 % 0,50 %

6 1,10 %

7 1,10 %

8 1,10 %

9 1,10 %

10 5,5 % 1,10 %

11 1,80 %

12 1,80 %

13 1,80 %

14 1,80 %

15 9,0 % 1,80 %

16 3,20 %

17 3,20 %

18 3,20 %

19 3,20 %

20 16,0 % 3,20 %

1.-20. 33,0 %

1 VN:n vuokra-

asunto-

lainojen ja

asumis-

oikeustalo-

lainojen

korkotuesta

Valtioneuvoston asetus vuokra-asuntolainojen ja

asumisoikeustalolainojen korkotuesta (666/2001)

9 § 3, 4 ja 6 momentti ja 11 § 1 momentti

• perusparantamista varten hyväksytyn korkotukilainan lyhennysohjelma

rakennusajan jälkeen on vuokra-asunnoilla 30 vuotta ja

asumisoikeusasunnoilla 25 vuotta. (VNA 9 § 3 mom. ja 4 mom.)

• Lainansaaja ja lainanmyöntäjä voivat sopia, että korkotukilainaa lyhennetään

enemmän kuin edellä tässä pykälässä säädetään, jos korkotukilainasta

maksettava korko on hyvin alhainen tai muusta vastaavasta syystä eivätkä

asumismenot silti nouse kohtuuttomasti. (VNA 9 § 6 mom.)

• Lainansaaja ja lainanmyöntäjä voivat sopia, että korkotukilainaksi hyväksytyn

perusparannuslainan pääomameno on 9 tai 10 §:ssä säädetyllä tavalla

kehittyvää pääomamenoa suurempi, jos lainansaajan muiden lainojen

pääomamenot ovat niin pienet, että asumismenot jäisivät muutoin alemmiksi

kuin alueella käyttöarvoltaan samanveroisten asuntojen asumismenot ovat.

(VNA 11 § 1 mom.)

• Käyttö ja luovutusrajoitukset 30 vuotta voi vapautua jo 10 vuoden jälkeen.

(Korkotukilaki 604/2001, 17 § 1 mom. ja 18 § 2 mom. 3 kohta)

Korkotukilainan ARA-rajoitukset =

tuki ”loppukäyttäjälle” eli asukkaalle

• EU:n kilpailu- ja valtiontukisäädökset (ns. SGEI säännökset) otettava

huomioon! "services of general economic interest" eli yleiseen taloudelliseen

tarkoitukseen liittyviin palveluihin myönnettäviä tukia. Valtio asettaa julkisen palvelun

velvoitteen ja tietyillä rajoituksilla, joilla edellytyksin tuen ei katsota rajoittavan

vapaata kilpailua.

• Lainansaajatahot rajoitettu o kunta, muu julkisyhteisö, ARAn yleishyödylliseksi nimeämä yhteisö

• Yleishyödyllisyysrajoitukset: mm.

o Toimiala rajoitus, julkinen asukashakumenettely, o Voiton tulouttamista koskevat rajoitukset (koskee myös kuntayhtiöitä) o Riskinottokielto - rajattu vakuuden, lainan ja sitoumusten antaminen o Konsernirajoitukset

• Luovutus ja käyttörajoitukset o Vuokra-asuntokäyttö 30 vuotta – erit. ryhmä 20 vuotta – 10 vuotta o Asukasvalintaperusteet o Vuokrien omakustannusperiaate o Luovutuksensaaja ja luovutushintaa koskevat rajoitukset

Asunto-osakeyhtiöiden perusparannuslainan

valtiontakaus (<70%)

• Uusi tukimuoto asunto-osakeyhtiöiden perusparantamiseen

– Pääasiallisesti on omistusasuntojen perusparantamisen tukemista

– Korvaa ennen käytetyn asunto-osakeyhtiötalojen korkotukilainan (40-50%, jolle 28% korkotuki)

– ARA hyväksyy – hakemukset ovat yleensä omistusasumiskäytössä olevia As.Oy:itä, mutta myös vuokrakäytössä olevissa As.Oy:issä on mahdollista saada ko. korkotukilainaa

– Ei edellytetä kunnan lausuntoa hakemuksesta

→ hakuohjeet ARAn verkkosivuilla

• Lainoitusosuus 70 % hyväksytyistä kustannuksista

• Takauslaina kilpailutettava - lainatiedot ARAlle lainasitoumuslomakkeella

• Takausmaksu 2,0% lainapääomasta kertaluonteisesti

• Takauslainan ja sitä paremmalla etuoikeudella olevien lainojen yhteismäärä saa olla enint. 50 % kohteen käyvästä arvosta.

• Laissa todetaan, että tavoitteena on parantaa varsinkin niiden asunto-osakeyhtiöiden rahoitusedellytyksiä, jotka sijaitsevat lähiöissä sekä edistää niiden pitkäjänteistä, suunnitelmallista kiinteistönpitoa.

− Takauslainoitettuja perusparannuksia on tarkoitus kohdentaa vain suurimman kysynnän alueille.

Palvelu-/tukiasumisen rahoitus

AVUSTUS(10%-50 %) + KORKOTUKILAINA(90%-50 %)=100%

Erityisryhmien investointiavustusta voidaan myöntää vain vuokra-

asuntokohde, joka rahoitetaan samanaikaisesti vuokra-asuntolainojen

ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001)

mukaisella korkotukilainalla.

• Uudistuotantokohde omistustontilla ja vuokratontilla

• Perusparannus

– Perusparantamisen yhteydessä voi olla hissi- tai esteettömyyden parantamisen avustusta 50%. Erityisryhmien investointiavusta ei saa kohdistaa hissikustannusosuuteen hissiavustuksen kanssa samaan aikaan. Hissin kustannukset voidaan rahoittaa silloin vain korjausavustuksella 50% ja korkotukilainaosuudella 50%. Muu osa voi olla erityisryhmien avustuksen piirissä.

• Hankinta (mahdollinen, mutta harvinaisempi)

– liittyy erityiskysymyksiä, jonka vuoksi on syytä olla ARAan yhteydessä ennakkoon. Esim. yhtiön osakkeiden hankinta ja vakuusasioissa ongelmallisia tilanteita.

• Avustus ”toimisto- ja teollisuusrakennusten” muuttamiseksi

vuokra-asuntokäyttöön.

• Vuonna 2015 pääkaupunkiseudulla yht. enint. 2,0 milj.€

– Espoo, Helsinki, Vantaa ja Kauniainen

• Valtion asuntorahaston varoista (ei valtion talousarvion puolelta)

• ARA myöntää valtionavustuslain nojalla (ei erityislainsäädäntöä)

• Avustuksen määrä on muutoskustannuksista enintään

– 10 % mahdollinen kaikille hakijayhteisöille

– 20 % mahdollinen yhteisöille, jotka hakevat samalla vuokra-

asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain

(604/2001) mukaisen vuokra-asumisen perusparannuksen

korkotukilainan • ts. kunta, kuntayhtymä, julkisyhteisöt tai ARAn yleishyödylliseksi nimeämä

asuntoyhteisö; tai edellä mainittujen yhteisöjen välittömässä määräysvallassa oleva

asunto- tai kiinteistöosakeyhtiö

Muutosavustus -

Käyttötarkoituksen muutosavustus 2015

Korjausavustuksia (tällä hetkellä käytettävissä lihavoidut) mm.

• vanhusten ja vammaisten asuntojen korjaamiseen (enint.

40% tai erit. syystä 70%)

• asuinrakennuskannan suunnitelmallisen korjaustoiminnan

toteutumista kuntoarvion, kuntotutkimuksen (vain

kosteysvauriot ja terveyshaitat) tai huoltokirjan laatimisella

taikka perusparannuksen suunnittelulla (enint. 50%);

• energia-avustuksiin (enint. 15%, erityisistä syistä 20%; tai

25% (tarveharkintainen pientaloissa) energiakatselmuksiin

(enint. 40 % tai erityisistä syistä enintään 50%)

• hissien asentamista olemassa oleviin kerrostaloihin ja

korjauksia, joilla poistetaan liikkumisesteitä (enint. 50%)

Laki asuntojen korjaus-, energia- ja

terveyshaitta-avustuksista (1118/2005)

Miljoona esteetöntä asuntoa 2030?

asuntojen määrä

23

• As. Oy:t , joille voitaisiin hyväksyä asunto-osakeyhtiö-

talojen perusparannuslainojen korkotukilain (205/1996)

mukainen korkotukilaina tai yhteisöt, joille voitaisiin

hyväksyä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalo-

lainojen korkotukilain (604/2001) mukainen korkotukilaina

• Avustus 10 % perusparannuskustannuksista

• Käytettävissä ollut avustusmyöntämisvaltuus vuosittain

- 2009 : 125 000 000 €

- 2010 : 125 000 000 €

- 2013 : 15 000 000 €

- 2014 : 100 000 000 €

• Käynnistämisavustuksen myöntämisvaltuutta ei ole ollut

käytössä enää vuoden 2014 jälkeen

24

Perusparantamisen käynnistysavustukset

(määräaikaisina 2009 ja 2010–2013 ja 2014)