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La loi sur les loyers1 4 e e d i t i o n - m a r s 2 0 1 3

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De nombreux citoyens louent leur logement. Pour cela, ils concluent un bail loyer avec le propritaire du loge-ment. Ce contrat fixe les droits et devoirs de chacun et prcise le dlai pendant lequel ils sont dapplication.

Les baux loyer taient rgis jusquen 1991 par des lois temporaires. Outre lincertitude que cela supposait, cette lgislation tait devenue de plus en plus complexe au fil du temps.

Cest pourquoi le Code civil sest enrichi en 1991 dune nouvelle section portant sur les baux relatifs aux habita-tions servant de rsidence principale au locataire. On y retrouve plusieurs principes fondamentaux concernant ltat du bien lou, la dure possible du bail, les possibilits de cong, la cession du bail, la sous-location, lindexa-tion ou encore la rvision ventuelle du loyer. Cette lgislation vise garantir lquilibre entre les droits du loca-taire et les intrts du bailleur.

Depuis, cette loi a t adapte plusieurs reprises. Les modifications les plus rcentes sont entres en application en 2009.Quels sont les types de baux ? Quels lments faut-il y faire figurer ? Quelle peut tre la dure dun bail ? Com-ment calcule-t-on le loyer et les charges ? Que faire en cas de litige ?

Nous esprons que cette brochure rpondra toutes les questions que vous vous posez, que vous soyez bailleur ou locataire.

Daniel FlorePrsident a.i. du comit de direction

AVANT-PROPOS

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CHAPITRE I Que devez-vous savoir avant tout ? ................p.51. Quest-ce quun contrat de bail ? ................p.5 2. Quelle est la diffrence entre un bail crit

et un bail verbal ? .....................................p.5 3. Quelle est la diffrence entre un bail

enregistr et un bail qui ne lest pas ? ........ p.6 4. Quelle est la diffrence entre un bail dure

dtermine et un bail dure indtermine ? ....p.8 5. Quelle est la diffrence entre une rgle imprative et une rgle suppltive ? .......... p.86. Lorsque le bail est affect au logement

dun couple mari ou de cohabitants lgaux, qui est le locataire ? .......................p.9

7. Quand le dlai de pravis commence-t-il courir ? ................................................p.10

CHAPITRE II quels contrats sapplique la loi sur les loyers ?.....................................p.111. Premire condition...................................p.112. Deuxime condition .................................p.12

CHAPITRE III Quels sont les lments essentielsde la conclusion dun bail ? ..........................p.15 1. Qui peut conclure un contrat de bail ? .......p.152. Quelles sont les mentions essentielles

du contrat ? ............................................p.153. Dans quel tat le bien doit-il tre lou ? ....p.15 4. Ltat des lieux ........................................p.165. Les annexes obligatoiresau contrat de bail ........................................p.186. La garantie .............................................p.18

TABLE DES MATIRESCHAPITRE IV Quelle est la dure du bail ? ........................p.201. Dure de principe : neuf ans ....................p.20 2. Bail de courte dure ................................p.263. Bail de longue dure ...............................p.27 4. Bail vie ................................................p.285. Les autres possibilits de mettre fin

au bail ...................................................p.28 6. Les circonstances

qui nentranent pas la fin du bail .............p.29 7. Prorogation pour circonstances

exceptionnelles .......................................p.30

CHAPITRE V Comment calculer le loyer et les charges ? ....p.321. Le loyer peut-il tre librement fix ? ..........p.322. Lindexation......................... ....................p.333. Le loyer peut-il tre rvis ? .....................p.38 4. Quen est-il des charges ? ........................p.405. Comment le locataire peut-il rcuprer

les sommes payes en trop ? ...................p.42 6. Que peut faire le bailleur si le locataire

ne paie pas ? .......................................... p.43 7. Il existe diverses possibilits de

rduction du prcompte immobilier ......... p.44 8. Incidence de lintroduction de leuro sur

le loyer, les frais et les charges .................p.45

3

CHAPITRE VI Mention obligatoire du loyer et des charges ........................................... p.46

CHAPITRE VII Quest-ce que le bail de rnovation ? ............p.47

CHAPITRE VIII Le locataire peut-il cder son bail portant sur le logement principal ? .............. p.49 CHAPITRE IX Est-il possible de sous-louer ? ......................p.501. Le locataire qui noccupe pas le bien

quil loue ne peut sous-louer ce bien, en tout ou en partie, un sous-locataire qui y installerait sa rsidence principale ........................... p.50

2. Le locataire dun logement qui affecte celui-ci sa rsidence principale ne peut sous-louer lensemble de ce logement.......................................... p.51

CHAPITRE X Que se passe-t-il si le bien lou change de propritaire ? ...............................................p.52 1. Le bail a date certaine antrieure

lalination du bien lou ....................... p.52 2. Le bail na pas de date certaine

antrieure lalination du bien lou ....... p.53

CHAPITRE XI Comment agir en justice ? ...........................p.541. La procdure en conciliation .................... p.542. La procdure judiciaire .............................p.553. Aide juridique et assistance judiciaire ........p.58

TAblEAuX RCAPITulATIfs ..................p.59

IndICEs PouR lE CAlCul dE lIndEXATIon du loyER ......................p.64

CodE CIVIl ............................................p.66

CodE JudICIAIRE ..................................p.75

ARRT RoyAl du 8 juillet 1997 .....................................p.77

AnnEXEs A lARRT RoyAl du 4 mai 2007 .........................................p.79

noTEs .....................................................p.87

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REMARQUES PRLIMINAIRES

La prsente brochure concerne exclusivement la loi sur les loyers. Ainsi, elle ne traite pas, par exemple, des normes rgionales relatives lenvi-ronnement, lamnagement du territoire et au logement qui pourraient, le cas chant, tre dapplication.

Par loi sur les loyers, on entend la loi du 20 fvrier 1991. Cette loi a dj t modifie diverses reprises.

La loi sur les loyers sapplique uniquement aux contrats de bail portant sur un logement af-fect la rsidence principale du locataire.

La loi ne sapplique donc pas : aux baux commerciaux ; aux baux ferme ; aux baux portant sur des bureaux, des gara-

ges, des rsidences secondaires.

En plus des dispositions de la loi sur les loyers, il faut aussi tenir compte de : certaines dispositions gnrales applicables en

principe tous les contrats de bail (articles 1708 1762bis du Code civil) ;

certaines modalits du contrat qui, si elles ne sont pas en contradiction avec une disposition imprative de la loi, doivent tre respectes par les parties.

Cette brochure ne concerne que les contrats de bail portant sur le logement affect la rsi-dence principale du locataire.

Pour un premier avis juridique ou pour bnfi-cier des conseils d'un avocat en cas de question sur les baux et loyers, vous pouvez contacter : les commissions d'aide juridique pour l'aide

juridique de 1re ligne (dont les coordonnes sont disponibles sur le site www.avocat.be) ;

les bureaux d'aide juridique pour l'aide juridi-que de 2e ligne (dont les coordonnes sont disponibles sur le mme site).

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I. QUE DEVEZ-VOUS SAVOIR AVANT TOUT ?

1. Quest-ce quun contrat de bail ?

Si laccord entre le bailleur et le locataire nest pas constat par crit, il sagit dun bail verbal.

Si, par contre, cet accord fait lobjet dune conven-tion crite, il sagit dun bail crit.

Depuis le 15 juin 2007, les baux doivent tre ta-blis dans un crit qui devra contenir les mentions suivantes : lidentit des parties, la date de dbut du contrat, la dsignation de tous les locaux et parties dimmeuble qui font lobjet de la location ainsi que le montant du loyer.

En outre, il faut que le contrat soit rdig en autant dexemplaires quil y a de parties et que chaque exemplaire mentionne le nombre doriginaux qui ont t rdigs et signs. Chaque partie doit tre mise en possession dun original.

Sil ny a que deux parties au contrat (un locataire et un bailleur), ce qui est le cas le plus frquent, il faut donc que le contrat soit tabli en deux exem-plaires au moins, un pour chacune des parties.

Un contrat de bail existe ds quune personne (quon appelle le bailleur et qui est en gnral le propritaire) cde lusage ou la jouissance dun immeuble ou dune partie dimmeuble une autre personne (quon appelle le preneur ou le locatai-re), en contrepartie du paiement dun loyer.

Tout locataire a donc ncessairement un bail, mme si parfois il lignore : il ne faut pas ncessai-rement quil y ait un crit, comme il ne faut pas non plus quil y ait une dure prcise, pour quil y ait un bail.

2. Quelle est la diffrence entre un bail crit et un bail verbal ?

Loi sur les loyers Art. 1bis

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Si ce nest pas le cas, le bail sera considr comme tant un bail verbal. En pratique, il faudra au moins trois exemplaires, lun tant destin la formalit obligatoire de lenregistrement.

Dans les cas o seul un contrat verbal a t conclu, tant le preneur que le bailleur peuvent exiger lta-blissement dun crit par une mise en demeure signifie lautre partie par lettre recommande ou par exploit dhuissier. dfaut dexcution dans les huit jours, la partie dfaillante peut, le cas chant, tre contrainte par voie judiciaire de dresser, de complter ou de signer un contrat crit et, si ncessaire, il peut mme tre requis que le jugement ait valeur de bail crit.

Les baux verbaux dj conclus avant le 15 juin 2007 restent valables mais pour ces contrats ga-lement, tant le preneur que le bailleur peuvent exiger un crit en effectuant les dmarches ex-pliques au paragraphe prcdent.

a. Quest-ce que lenregistrement ?

Lenregistrement du contrat de bail crit est une formalit obligatoire qui est impose par des dis-positions de droit fiscal. Ces mmes dispositions imposent galement lenregistrement des ave-nants du bail, cest--dire des modifications qui y sont apportes.

Cette formalit consiste prsenter le bail en trois exemplaires (sil ny a que deux parties au contrat) au bureau de lenregistrement du ressort dans le-quel limmeuble lou est situ.

Toutes les informations pratiques concernant len-registrement figurent dans une brochure du Ser-vice public fdral Finances, consultable via le lien suivant : http://minfin.fgov.be > Publications > Folders.

Code des droits denregistrement Art. 19, 3

3. Quelle est la diffrence entre un bail enregistr et un bail qui ne lest pas ?

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d. Quelle valeur a un bail non enregistr ?

Sans prjudice de la possibilit de rsiliation sup-plmentaire pour les contrats de neuf ans, un bail non enregistr a, entre le locataire et le bailleur, exactement la mme valeur, les mmes effets, quun bail enregistr.

Vis--vis des tiers, cependant, lenregistrement est important, parce quil donne au bail une date cer-taine, qui le rend opposable aux tiers et notam-ment, lacqureur de limmeuble lou.

Cela signifie que les personnes autres que le bailleur et le preneur ne peuvent plus prtendre ignorer le bail, et quelles doivent le respecter.

e. Quand un bail acquiert-il date certaine ?

Un bail authentique, notamment celui tabli par un notaire, a toujours date certaine. Un bail crit, rdig sous seing priv (cest--dire non authenti-que) acquiert date certaine : partir du jour de son enregistrement ; partir du jour du dcs de lune des parties qui

la sign ; partir du jour o son existence est constate

dans un jugement ou un acte dress par un of-ficier public, tel quun notaire ou un huissier de justice.

b. Quel est le montant des droits denregistrement ?

Lenregistrement des contrats de bail, sous-bail ou cession de bail dimmeubles ou de parties dim-meubles qui sont affects exclusivement au loge-ment dune famille ou dune personne seule est gratuit. c. Qui doit faire enregistrer le bail, dans quels dlais et quelles sont les sanctions ?

Sur base de la nouvelle loi, lobligation denregis-trement des baux conclus dater du 1er janvier 2007 repose entirement sur le bailleur alors que, pour les baux conclus avant cette date, lobligation denregistrement repose tant sur le bailleur que sur le preneur. Celui-ci est tenu de remplir cette obligation dans les deux mois de la conclusion du contrat.

Si le bail na pas t enregistr dans le dlai lgal, le bailleur peut se voir infliger une amende. De plus, sil sagit dun bail de neuf ans, le preneur peut, depuis le 1er juillet 2007, rsilier ce bail sans observer de dlai de pravis et sans verser din-demnit tant que le bail nest pas enregistr.

Dans la mesure o lenregistrement du bail est une formalit qui protge les droits du locataire vis--vis des tiers, il est de son intrt de faire enregis-trer le bail, mme sil doit en supporter les frais.

Articles 62-75 de la Loi-programme (I)

du 27 dcembre 2006

Code civil Art. 1328

Un bail verbal na jamais de date certaine.

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Une rgle imprative est une rgle laquelle il ne peut tre drog dans le contrat. Une telle rgle sapplique mme si le contrat contient une clause contraire. Dans ce cas, la clause contractuelle est nulle. Les dispositions de la loi sur les loyers (Section II) sont normalement impratives, sauf dans la me-sure o elles prcisent elles-mmes quelles ne le sont pas.

Une rgle suppltive est une rgle laquelle il peut tre drog dans le contrat. Elle sapplique uniquement si le bail est verbal ou si le bail crit ne prvoit pas le contraire. Les dispositions gnrales du Code civil sont normalement suppltives, sauf si elles prcisent elles-mmes quelles sont imp-ratives.

Avant la loi sur les loyers, il y avait deux sortes de baux : le bail dure dtermine dans lequel il tait

prvu quil se termine au terme dun certain nombre dannes ou une date prcise, ou dans lequel il tait renvoy aux usages locaux en ce qui concerne la dure (la loi sur les loyers a sup-prim tous ces usages) ;

le bail dure indtermine, dont les parties navaient pas prvu la date laquelle il prendrait fin.

Tous les contrats ont dsormais une dure dter-mine : soit la dure fixe par les parties dans les

limites de la loi ; soit une dure de neuf ans, si le bail ne prcise

pas pour quelle dure il est conclu ; soit la dure de la vie du locataire en cas de

contrats vie.

Pour plus de dtails, voir le chapitre IV.

4. Quelle est la diffrence entre un bail dure dtermine et un bail dure indtermine ?

Article 3 de la loi sur les

loyers

5. Quelle est la diffrence entre une rgle imprative et une rgle suppltive ?

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Le contrat de bail portant sur le logement principal dun couple mari est toujours cens avoir t conclu par les deux poux, mme si le contrat a t conclu par un seul des conjoints, et mme sil a t conclu avant le mariage. Le bail appartient donc toujours aux deux poux.

Cela signifie : que le bailleur doit envoyer obligatoirement tous

les congs, notifications et exploits relatifs ce bail en deux exemplaires, sparment, chacun des poux (en pratique, une lettre devra tre adresse chacun des poux, dans deux enve-loppes spares) ;

que les congs, notifications et exploits doivent galement tre adresss par les deux conjoints locataires, sparment, au bailleur.

Que se passe-t-il si ces formalits ne sont pas res-pectes ? Le bailleur ne peut invoquer la nullit des actes qui lui sont adresss au mpris de cette rgle, parce quelle vise protger les intrts du conjoint.

Chacun des poux pourra cependant invoquer la nullit des actes qui ont t adresss uniquement son conjoint par le bailleur, ou qui ont t adres-ss au bailleur uniquement par son conjoint, mais la condition cependant de prouver que le bailleur avait connaissance du mariage.

Pratiquement, si les poux veulent pouvoir invo-quer cette rgle, ils doivent veiller mentionner dans le bail quils sont maris, ou avertir le bailleur de leur mariage par lettre recommande la poste, si ce mariage a lieu aprs la conclusion du bail.

Les rgles nonces ci-dessus sappliquent gale-ment aux cohabitants lgaux.

La loi du 23 novembre 1998 instaurant la cohabi-tation lgale prvoit que larticle 215 du Code civil sapplique par analogie la cohabitation lgale. La prsente loi est entre en vigueur le 1er janvier 2000.

Code civil Art. 215, 2

6. Lorsque le bail est affect au logement dun couple mari ou de cohabitants lgaux, qui est le locataire ?

10

Article 3, 9, de la loi sur les

loyers

7. Quand le dlai de pravis commence-t-il courir ?

En cas de cong qui peut tre donn nimporte quel moment, le dlai de pravis commence cou-rir le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel le cong a t donn.

11

La loi sur les loyers sapplique aux contrats de bail portant sur le logement que le locataire, avec lac-cord du bailleur, affecte sa rsidence principale.

Il faut donc que ces deux conditions soient rem-plies pour que lon se trouve dans le champ dap-plication de la loi :

Il faut que limmeuble ou la partie de limmeuble lou consiste en un logement qui soit affect la rsidence principale du locataire. Cette condition est remplie si le locataire habite effectivement, et titre principal, dans les lieux lous.

Il sagit donc dune question de fait, indpendante du respect de formalits administratives quelles quelles soient. Ainsi, il nest pas ncessaire que le locataire soit domicili ladresse de limmeuble lou, ni quil soit inscrit cette adresse au registre de la popula-tion ou des trangers, pour que lon puisse consid-rer quil y a sa rsidence principale. De mme, il ne suffit pas que le locataire soit domi-cili ladresse de limmeuble lou ou quil soit inscrit cette adresse au registre de la population ou au registre des trangers pour que lon puisse en conclure ipso facto quil affecte limmeuble sa rsi-dence principale.

1. Premire condition

Mais ce sont l bien entendu des lments impor-tants qui peuvent permettre dtablir que limmeuble lou est affect la rsidence principale du loca-taire. Il existe aussi dautres lments qui peuvent tre invoqus, tels que des lettres, des tmoignages, des factures...

La loi-programme du 24 dcembre 2002 a com-plt la loi sur la location de logements par une disposition en vertu de laquelle un logement , au sens de la loi sur les loyers, dsigne un bien meuble ou immeuble ou une partie de celui-ci .

Cette modification de la loi rsulte de considra-tions sociales et vise largir lapplication de la loi sur les loyers la location de biens meubles desti-ns la rsidence principale du locataire, comme par exemple une caravane ou un bateau. La nouvelle disposition lgale sapplique aux contrats conclus aprs le 1er janvier 2003.

La nouvelle disposition ne sapplique aux contrats en cours qu partir du 1er janvier 2004. Lapplication de la nouvelle disposition ne peut en aucun cas donner lieu la rsiliation des contrats de bail en cours.

Loi-programme du 24 dcembre 2002. Art. 377 et 378.

II. QUELS CONTRATS SAPPLIQUE LA LOI SUR LES LOYERS ?

Loi sur les loyers,

Art. 1er

12

Deuxime mention

La clause pour tre valable, doit tre accompa-gne de lindication de ladresse o le locataire aura sa rsidence principale pendant la dure du bail (ce qui prouve bien que le locataire a sa rsi-dence principale ailleurs).

b. Que se passe-t-il par contre si le locataire loue un immeuble sans y installer sa rsidence principale, puis dcide plus tard, en cours de bail, daffecter d-sormais les lieux sa rsidence principale ?

La loi sur les loyers sappliquera partir de ce mo-ment mais uniquement si le bailleur donne son accord crit pour que le bien soit affect la rsi-dence principale du locataire. Si cest le cas, un nouveau bail commence, qui prend cours la date laquelle le bailleur a donn son accord.

Exemple :

Un appartement est lou, pour 3 ans, titre de rsidence secondaire, partir du 1er janvier 2006. partir du 1er septembre 2007, le locataire dcide dy habiter de faon permanente. Le bailleur don-ne son accord crit. Un nouveau bail commence alors, qui est soumis aux dispositions de la loi sur les loyers. Sa dure sera donc de neuf ans, sauf si les parties prcisent une autre dure dans les conditions permises par la loi (voir chapitre IV, 2, 3 et 4).

Loi sur les loyers

Art. 1er, 3

Il faut galement, pour que la loi sapplique, que le bailleur soit daccord que limmeuble quil loue serve de rsidence principale au locataire.

a. Comment prouver laccord du bailleur ?

Si le locataire installe sa rsidence principale dans limmeuble lou ds lentre en vigueur du bail, il nest pas ncessaire de prouver que le bailleur a for-mellement donn son accord ; cet accord peut tre exprs ou tacite : soit le bail prcise que limmeuble est destin ser-

vir de rsidence principale au locataire : il y a dans ce cas un accord exprs ;

soit le bail est verbal ou le bail crit ne prcise rien : il suffit alors de prouver que le bailleur savait que le locataire comptait occuper limmeuble ce titre, et quil ne sy est pas oppos (accord tacite).

Le bailleur peut donc sopposer, ds la conclusion du bail, laffectation des lieux lous la rsidence prin-

2. Deuxime conditioncipale du locataire. Dans ce cas, il sera videmment difficile, voire impossible, au locataire de prouver que le bailleur tait daccord. Mais attention, si le bail est crit, il ne suffit pas au bailleur, pour carter lapplication de la loi, dinsrer une clause de style qui prciserait par exemple : limmeuble est lou aux fins de rsidence secon-daire ou limmeuble lou ne peut tre affect la rsidence principale du preneur .

De telles clauses ne sont valables que si elles sont accompagnes, dans le contrat, de deux mentions destines sassurer de la volont relle, tant du lo-cataire que du bailleur, dexclure laffectation des lieux la rsidence principale du locataire.

Premire mention

Il faut que la clause insre dans le bail soit appuye par une justification expresse et srieuse, cest--dire que la clause doit tre suivie dune explication des raisons pour lesquelles limmeuble ne peut pas servir de rsidence principale.

Le texte de la loi prcise que cette justification peut tre lie notamment la destination naturelle des lieux, comme cest le cas par exemple des apparte-ments la mer lous au mois, lanne, ou pour une partie de lanne, ou des chalets de vacances, ou en-core des kots dtudiants.

Expos des motifs (Doc. Chambre, 1357/1 (90-91), p. 9)

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Deuxime mention

La clause pour tre valable, doit tre accompa-gne de lindication de ladresse o le locataire aura sa rsidence principale pendant la dure du bail (ce qui prouve bien que le locataire a sa rsi-dence principale ailleurs).

b. Que se passe-t-il par contre si le locataire loue un immeuble sans y installer sa rsidence principale, puis dcide plus tard, en cours de bail, daffecter d-sormais les lieux sa rsidence principale ?

La loi sur les loyers sappliquera partir de ce mo-ment mais uniquement si le bailleur donne son accord crit pour que le bien soit affect la rsi-dence principale du locataire. Si cest le cas, un nouveau bail commence, qui prend cours la date laquelle le bailleur a donn son accord.

Exemple :

Un appartement est lou, pour 3 ans, titre de rsidence secondaire, partir du 1er janvier 2006. partir du 1er septembre 2007, le locataire dcide dy habiter de faon permanente. Le bailleur don-ne son accord crit. Un nouveau bail commence alors, qui est soumis aux dispositions de la loi sur les loyers. Sa dure sera donc de neuf ans, sauf si les parties prcisent une autre dure dans les conditions permises par la loi (voir chapitre IV, 2, 3 et 4).

Loi sur les loyers

Art. 1er, 3

c. Que se passe-t-il si un bien lou en tant que rsi-dence principale du locataire, change daffectation ? Dans ce cas, les dispositions particulires de la loi sur les loyers relatives au bail de la rsidence prin-cipale cessent de sappliquer. Cela ne signifie pas pour autant quil soit mis fin au bail.

Exemple :

Un bail crit portant sur la rsidence principale du locataire entre en vigueur le 1er juillet 2007.

Sa dure est fixe neuf ans, conformment larticle 3, 1er, de la Section II de la loi sur les loyers. partir du 1er janvier 2008, le locataire d-cide de dmnager mais de conserver la location et dinstaller dans limmeuble ses bureaux, ou son cabinet mdical... partir de cette date, le bail nest plus soumis aux dispositions particulires de la Section II.

Etant donn le changement daffectation, qui modi-fie lun des lments essentiels du contrat, le bailleur pourra donc rsilier ce bail. Sil dcide cependant de ne pas le rsilier, le bail demeure valablement conclu pour la dure fixe initialement, cest--dire jusquau 30 juin 2016, mais seules les dispositions gnrales du Code civil (art. 1708 1762bis) et les clauses contractuelles sy appliqueront.

14

d. Et les sous-locations ? La loi sur les loyers sapplique aussi aux sous-loca-tions, condition que : les conditions dapplication dcrites ci-dessus

soient remplies (cest--dire que le bien sous- lou soit affect au logement principal du loca-taire, et que le locataire principal - qui est le bailleur du sous-locataire - soit daccord avec cette affectation) ;

la sous-location soit conclue conformment aux rgles prvues par la loi sur les loyers, qui se-ront dcrites plus loin (voir chapitre VIII).

La loi du 13 avril 1997 complte la loi sur les loyers : lorsque le locataire est une commune, un CPAS,

un tablissement dutilit publique ou une so-cit finalit sociale, la loi sur les loyers nest normalement pas dapplication. En effet, ils ne peuvent pas tablir leur logement principal dans ce bien. Si nanmoins, ils donnent ce bien en sous-location - avec laccord du bailleur - des personnes dmunies ou des personnes se trouvant dans une situation sociale difficile, la loi sur les loyers sapplique tant au contrat de loca-tion principal qu la sous-location ;

si son bail commercial ne le lui interdit pas, le locataire dun bien commercial peut en sous- louer une partie en tant que lieu de rsidence principal.

Loi du 20 fvrier 1991

Art. 14, 2

15

Toute personne majeure (cest--dire toute per-sonne ge de 18 ans accomplis), et tout mineur mancip, peuvent conclure valablement un contrat de bail.

III. QUELS SONT LES LMENTS ESSENTIELS DE LA CONCLUSION DUN BAIL ?

1. Qui peut conclure un contrat de bail ?

2. Quelles sont les mentions essentielles du contrat ?

Le contrat de bail existe ds que le locataire et le bailleur sont daccord : sur limmeuble ou la partie de limmeuble qui est

lou ; sur le loyer.

Dans le cas dun bail crit, ce consentement se constate la signature du contrat par les deux parties. Pour viter toute contestation, le locataire a intrt ce que le contrat mentionne que le bien lou va lui servir de rsidence principale.

De son ct, si le bailleur ne veut pas que le bien lou puisse servir de rsidence principale au loca-taire, il a un intrt vident ce que cela soit pr-cis dans le contrat, pour viter lapplication de la loi. Cette clause, pour tre valable, doit cependant rpondre deux conditions qui sont dcrites plus haut (voir chapitre II).

3. Dans quel tat le bien doit-il tre lou ?

Code civil Art. 1719 et 1720

La loi prvoit que le bailleur doit dlivrer le bien lou, quil doit entretenir ce bien, au cours du bail, en tat de servir lusage auquel il est destin, et quil doit y faire, pendant toute la dure de bail, les rparations ncessaires, lexception de celles qui sont considres comme faisant partie de lentre-tien normal qui incombe au preneur. Ces rgles sont impratives, ce qui signifie quelles sappliquent toujours mme si le contrat contient une clause contraire. Cette dernire rgle nest toutefois dapplication quaux baux signs aprs le 18 mai 2007.

Au moment o il conclut le contrat de bail, le bailleur doit en plus veiller ce que son immeuble rponde aux exigences lmentaires de scurit, de salubrit et dhabitabilit .

Larrt royal du 8 juillet 1997 a dfini ces notions de manire plus concrte. Les conditions minima-les absolues auxquelles un logement lou doit r-pondre concernent principalement : les fonctions du logement ; les exigences structurelles et de stabilit ; lhumidit du logement ; lclairage naturel et laration ; lquipement du logement ; laccs au logement et la circulation dans

limmeuble.

Art. 101, 3de la loi dispositions diverses (IV) du 25 avril 2007

Loi sur les loyersArt. 2

Arrt royal du 8 juillet 1997

16

Pour le texte de larrt royal, voir les annexes la fin de la prsente brochure.

Le seul cas dans lequel cette rgle ne doit pas tre respecte, est celui o les parties concluent un bail de rnovation (voir chapitre VII).

Que se passe-t-il si le logement ne rpond pas ces conditions minimales au moment o le loca-taire en a la jouissance ? Le locataire a le choix soit de demander la rsolu-tion du bail avec dommages et intrts ventuels, soit dexiger lexcution des travaux ncessaires pour rpondre aux conditions lmentaires en matire de scurit, de salubrit et dhabitabilit. Dans lattente de lexcution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.

Loi du 13 avril 1997

Art. 5 et Art. 15

4. Ltat des lieuxLe preneur et le bailleur sont tenus de dresser contradictoirement et frais communs un tat des lieux dtaill. Celui-ci doit tre dress soit au cours de la priode o les locaux sont inoccups, soit au cours du premier mois doccupation. a. Qui peut faire ltat des lieux ?

Le locataire et le bailleur peuvent tablir ltat des lieux eux-mmes. Ils peuvent aussi se mettre daccord pour dsigner un expert (gomtre-expert immobilier, architec-te...) Dans ce cas, les honoraires de lexpert seront partags entre eux. Enfin, il est galement possible chacune des par-ties de se faire accompagner dun expert de son choix, quelle est alors seule payer.

Mais dans tous les cas, pour que ltat des lieux soit valable, il faut : quil soit dress contradictoirement, cest--dire

en prsence du locataire et du bailleur, ou de leurs reprsentants ;

quil soit dat et sign par le locataire et le bailleur eux-mmes (un tat des lieux dress par une seule des parties ou par un expert dsi-gn par une seule des parties peut toujours tre contest par la partie adverse) ;

Code civil Art. 1730 ,modifi par la loi du 25 avril 2007et Art. 1731

17

Le preneur et le bailleur sont tenus de dresser contradictoirement et frais communs un tat des lieux dtaill. Celui-ci doit tre dress soit au cours de la priode o les locaux sont inoccups, soit au cours du premier mois doccupation. a. Qui peut faire ltat des lieux ?

Le locataire et le bailleur peuvent tablir ltat des lieux eux-mmes. Ils peuvent aussi se mettre daccord pour dsigner un expert (gomtre-expert immobilier, architec-te...) Dans ce cas, les honoraires de lexpert seront partags entre eux. Enfin, il est galement possible chacune des par-ties de se faire accompagner dun expert de son choix, quelle est alors seule payer.

Mais dans tous les cas, pour que ltat des lieux soit valable, il faut : quil soit dress contradictoirement, cest--dire

en prsence du locataire et du bailleur, ou de leurs reprsentants ;

quil soit dat et sign par le locataire et le bailleur eux-mmes (un tat des lieux dress par une seule des parties ou par un expert dsi-gn par une seule des parties peut toujours tre contest par la partie adverse) ;

Code civil Art. 1730 ,modifi par la loi du 25 avril 2007et Art. 1731

quil soit dtaill, cest--dire prcis. Une clause de style qui dirait : Limmeuble est en bon tat dentretien et bien connu des parties nest pas considre comme un tat des lieux dentre.

Si lune des parties refuse de procder un tat des lieux ou un avenant, lautre partie peut exi-ger quil en soit dress un : soit avant que le bien lou soit occup par le

locataire ; soit pendant le premier mois doccupation.

Si aucune suite nest donne cette demande du locataire ou du bailleur, celui-ci peut demander au juge de paix de dsigner un expert pour procder ltat des lieux.

b. Que se passe-t-il si le bien lou est modi-fi aprs ltat des lieux ?

Si un tat des lieux dentre a t dress et quen cours de bail des modifications importantes ont t apportes au bien lou, un avenant ltat des lieux peut tre rdig. Tout comme ltat des lieux, lavenant peut tre tabli par les parties de commun accord ou, en cas de dsaccord, par un expert dsign par le juge.

c. Que se passe-t-il la fin du bail ?

Sil ny a pas eu dtat des lieux dentre dtaill : le locataire est prsum avoir reu le bien lou dans le mme tat que celui dans lequel il se trouve la fin du bail. Autrement dit, le locataire nest pas responsable des dgts ventuels, moins que le bailleur ne parvienne prouver que ces dgts ont t occa-sionns par le locataire ou par un membre de sa famille ou par le sous-locataire ; dans ce cas, le locataire devra payer les rparations.

Sil y a eu un tat des lieux dentre dtaill : le locataire doit rendre le bien lou dans ltat dans lequel il la reu. Autrement dit, sil y a des dgts qui ntaient pas mentionns dans la description, le locataire doit les rparer sauf si ces dgts ont t causs par la vtust ou la force majeure, ou encore par lusage normal du bien lou.


18

Larrt royal du 4 mai 2007, pris en excution de larticle 11bis de la loi sur les loyers, a tabli pour chaque rgion une annexe qui doit obligatoire-ment tre jointe tout contrat de bail conclu aprs le 18 mai 2007. Cette annexe contient une explica-tion destine informer le preneur et le bailleur sur un certain nombre daspects importants du droit en matire de baux loyer. En outre, chaque contrat doit tre jointe une copie de larrt royal du 8 juillet 1997 dtermi-nant les conditions minimales remplir pour quun bien immeuble donn en location titre de rsi-dence principale soit conforme aux exigences l-mentaires de scurit, de salubrit et dhabitabili-t. Les conditions numres dans cet arrt royal sont des conditions minimales auxquelles doit sa-tisfaire tout bien lou titre de rsidence princi-pale. Il ne peut tre drog ces rgles dans le contrat de bail.

Ces deux arrts royaux figurent la fin de la pr-sente brochure.

Art. 101, 2 et 102 de

la Loi dispositions diverses (IV)

du 25 avril 2007

La plupart des contrats prvoient que le preneur doit constituer une garantie locative.Cette garantie nest pas impose par la loi. Elle nest donc pas obligatoire, sauf si le contrat la pr-voit.

Elle permet au bailleur de ne pas tre dmuni dans le cas o le locataire manquerait partiellement ou totalement ses obligations.

La loi dcrit trois formes de garantie : Une garantie verse sur un compte individualis

au nom du preneur. Dans ce cas, la garantie ne peut plus excder un montant quivalent deux mois de loyer.

La garantie doit donc obligatoirement tre dpo-se auprs dune institution financire, sur un compte bloqu, au nom du locataire.

Lorsque le bailleur est en possession de la ga-rantie et sabstient de la placer sur un compte bloqu, il est tenu de payer au preneur des int-rts au taux moyen du march financier sur le montant de la garantie.

Lorsque le bailleur reste en dfaut mme aprs une mise en demeure du preneur, il doit payer, partir de cette mise en demeure, lintrt lgal sur le montant de la garantie.

5. Les annexes obligatoires au contrat de bail

6. La garantie

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Une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie. Dans ce cas, une institution financire garantit le mon-tant total de la garantie compter de la conclu-sion du bail. Le preneur sengage reconstituer totalement cette garantie, par mensualits constantes, pendant la dure du contrat, avec un maximum de 3 ans. Le preneur nest redeva-ble daucun intrt linstitution financire alors que celle-ci, de son ct, lui accordera des

intrts ds le jour de la constitution totale de la garantie.

Le preneur est tenu dintroduire sa demande pour une garantie bancaire auprs de linstitu-tion financire auprs de laquelle il dispose du compte bancaire sur lequel sont verss ses reve-nus professionnels ou de remplacement. Linsti-tution financire ne peut refuser doctroyer cette garantie en raison de ltat de solvabilit du pre-neur. La garantie ne peut pas dpasser un mon-tant quivalent trois mois de loyer.

Une garantie bancaire rsultant dun contrat-ty-

pe entre le CPAS et une institution financire. Le CPAS doit pour ce faire introduire une demande auprs de linstitution financire. Dans ce cas galement, la garantie ne peut excder un mon-tant quivalent trois mois de loyer.

Art. 103 de la Loi

dispositions diverses (IV)

du 25 avril 2007

Dans une annexe larrt royal du 4 mai 2007 pris en excution de larticle 10, 1er, dernier ali-na, de la loi sur les loyers, figure un formulaire-type au moyen duquel les institutions financires peuvent confirmer lgard du bailleur loctroi de la garantie locative, indpendamment des modali-ts de sa constitution.

la fin du bail, la garantie et les intrts sont ren-dus au locataire, pour autant quil se soit acquitt de toutes ses obligations.

Lorganisme financier ne peut rembourser la garantie que sur production : soit dun accord crit du locataire et du bailleur

tabli aprs la fin du bail ; il peut sagir dune lettre ou dun formulaire spcial fourni par la banque et sign par les deux parties ;

soit de la copie dun jugement.

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IV. QUELLE EST LA DURE DU BAIL ?

La premire chose importante savoir est quil ny a dsormais plus de contrat de bail dure indtermine.

En effet, seuls les contrats crits dure dtermi-ne en cours au moment de lentre en vigueur de la loi sur les loyers, cest--dire le 28 fvrier 1991, chappent lapplication de la loi sur les loyers. Pour tous les autres contrats en cours cette date, et pour ceux qui sont conclus aprs cette date, la loi prvoit quils ont tous une dure dtermine. Ctait la principale innovation de la loi sur les loyers.

Quatre solutions sont possibles : soit le bail a une dure de neuf ans ; soit le bail a une dure gale ou infrieure trois

ans : cest le bail de courte dure ; soit le bail a une dure de plus de neuf ans :

cest le bail de longue dure ; soit le bail est conclu pour la dure de la vie du

locataire : cest le bail vie.

1. Dure de principe : neuf ans

Ce sera le cas automatiquement : si le bail est conclu sans indication de dure ; si le bail est conclu pour une dure dtermine

comprise entre trois et neuf ans. -Exemple : un bail conclu pour une dure de

six ans est valable, mais sera considr comme tant conclu pour neuf ans.

Ce ne sera pas le cas : si le bail est conclu pour une dure de trois ans

ou de moins de trois ans. -Exemple : un bail conclu pour deux ans est va-

lable ; si le bail est conclu pour une dure de plus de

neuf ans ou pour la dure de la vie du locataire. -Exemple : un bail de 14 ans est valable.

Pendant cette priode de neuf ans, le locataire et le bailleur ont cependant chacun la possibilit de mettre fin au contrat, selon des conditions et dans des dlais prcis.

21

a. Quand commence la priode de neuf ans ?

Si le contrat est conclu aprs le 28 fvrier 1991, cest trs simple : la date dentre en vigueur est celle qui est prvue dans le contrat sil est crit, ou celle partir de laquelle le locataire peut entrer dans les lieux sil sagit dun bail verbal.

Si le contrat a t conclu avant le 28 fvrier 1991, il faut distinguer : - si le contrat a une date certaine avant le 28 f-vrier 1991 (cette notion est explique au chapitre I, 3), la date dentre en vigueur est celle qui est fixe dans le contrat ;- si le contrat na pas de date certaine avant le 28 fvrier 1991, il y a deux possibilits :

> si le contrat a encore pris cours avant le 1er janvier 1987 (et que lune des parties au moins peut le prouver), le contrat est pr-sum tre entr en vigueur le 1er janvier 1987 : la loi dcide que le contrat a com-menc ce jour-l, et il nest pas possible de prouver le contraire.

Tous les contrats qui taient en vigueur au 1er janvier 1987 et qui nont pas de date certaine sont donc considrs comme ayant t conclus pour neuf ans partir de cette date et se sont donc termins le 31 d-cembre 1995 ; si le bailleur a mis un terme pareil contrat six mois avant lchance, le contrat a nanmoins t prolong lgale-ment jusquau 31 dcembre 1996 par la loi du 1er dcembre 1995.

> si le contrat a pris cours aprs le 1er janvier

Loi sur les loyers Art. 16

Loi du 1er dcembre 1995

1987, la date dentre en vigueur du bail est prsume tre la date laquelle le locataire sest inscrit au registre de la population ou au registre des trangers ladresse du bien lou, si toutefois cette inscription a eu lieu avant le 28 fvrier 1991.

Si le locataire na pas procd cette ins-cription avant cette date, alors il faudra d-terminer la date dentre en vigueur du bail par toute voie de droit , cest--dire par tout moyen (bail crit, mais aussi lettres, factures...).

b. Que se passe-t-il lexpiration de cette priode de neuf ans ?

Le locataire et le bailleur peuvent chacun mettre fin au contrat, sans motif, et sans devoir payer dindemnit, mais condition de donner un cong au moins six mois avant lchance.

Exemple :

Un bail est conclu le 15 juillet 2006 et entre en vigueur le 1er septembre 2006 ; le bail dure neuf ans, jusquau 31 aot 2015. Au moins six mois avant cette date, soit au plus tard le 28 fvrier 2015, le locataire ou le bailleur peut manifester son intention de mettre fin au bail lchance, et le contrat se termine alors le 31 aot 2015.

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Que se passe-t-il si aucune des deux parties ne met fin au bail lexpiration de cette priode de neuf ans ? Dans ce cas, le bail est prorog (cest--dire pro-long) pour une priode de trois ans aux mmes conditions. Chacune des parties a alors la facult de mettre fin au bail prorog, tous les trois ans, sans motif et sans devoir payer dindemnit.

Exemple :

Dans le mme exemple, si aucun cong nest don-n le 28 fvrier au plus tard, le bail est prorog jusquau 31 aot 2018 ; chacune des parties peut mettre fin au bail cette date, condition de noti-fier un cong au moins six mois avant cette date, soit au plus tard le 28 fvrier 2018. Sinon, le bail est nouveau prorog jusquau 31 aot 2021 , et ainsi de suite.

c. Comment le bailleur peut-il mettre fin au bail ?

Durant cette priode de neuf ans, le bailleur a la facult de mettre fin au bail, certaines condi-tions.

1. Pour occupation personnelle Le bailleur peut mettre fin au bail tout moment, pour occupation personnelle, condition de noti-fier un cong de six mois.

Ce cong, pour tre valable, doit mentionner le motif invoqu et lidentit de la personne qui occu-

Loi sur les loyersArt. 3, 2

pera personnellement et effectivement le bien lou.

Il peut sagir : du bailleur lui-mme ; de son conjoint ; de ses enfants, petits-enfants ou enfants adop-

tifs, et de ceux de son conjoint ; de ses ascendants (pre, mre, grands-parents)

et de ceux de son conjoint ; de ses frres et surs, oncles et tantes, neveux

et nices, et de ceux de son conjoint.

Le bailleur ne pourra plus mettre fin au bail en vue de loccupation personnelle par des membres de sa famille au troisime degr pendant les trois premires annes du bail. Ceci sapplique aux contrats conclus ou renouvels partir du 31 mai 1997.

Le locataire peut demander au bailleur la preuve du lien de parent. Dans ce cas, le bailleur doit prouver ce lien dans les deux mois ; dans le cas contraire, le locataire peut requrir la nullit du cong. Le locataire doit son tour introduire la requte en nullit dans les deux mois avant la fin du dlai de pravis. Cette nouvelle rgle sapplique dj aux baux en cours le 31 mai 1997.

Que se passe-t-il si le cong nest pas motiv ? Ce cong est nul. Le bailleur doit notifier un nou-veau cong qui soit conforme la loi. Le dlai ne commence courir qu partir de la rception de ce nouveau cong par le locataire.

Loi du 13 avril 1997 Art. 6, 1 et 2 Art. 15

23

pera personnellement et effectivement le bien lou.

Il peut sagir : du bailleur lui-mme ; de son conjoint ; de ses enfants, petits-enfants ou enfants adop-

tifs, et de ceux de son conjoint ; de ses ascendants (pre, mre, grands-parents)

et de ceux de son conjoint ; de ses frres et surs, oncles et tantes, neveux

et nices, et de ceux de son conjoint.

Le bailleur ne pourra plus mettre fin au bail en vue de loccupation personnelle par des membres de sa famille au troisime degr pendant les trois premires annes du bail. Ceci sapplique aux contrats conclus ou renouvels partir du 31 mai 1997.

Le locataire peut demander au bailleur la preuve du lien de parent. Dans ce cas, le bailleur doit prouver ce lien dans les deux mois ; dans le cas contraire, le locataire peut requrir la nullit du cong. Le locataire doit son tour introduire la requte en nullit dans les deux mois avant la fin du dlai de pravis. Cette nouvelle rgle sapplique dj aux baux en cours le 31 mai 1997.

Que se passe-t-il si le cong nest pas motiv ? Ce cong est nul. Le bailleur doit notifier un nou-veau cong qui soit conforme la loi. Le dlai ne commence courir qu partir de la rception de ce nouveau cong par le locataire.

Loi du 13 avril 1997 Art. 6, 1 et 2 Art. 15

Comment le locataire peut-il contrler le respect de ces conditions ? La loi prvoit que loccupation personnelle des lieux par le bailleur ou lun de ses proches doit avoir lieu dans lanne qui suit lchance du pravis donn, ou en cas de prolongation, aprs restitution des lieux par le locataire, et se pro- longer de faon effective et continue pendant deux ans au moins.

Si ces conditions ne sont pas ralises, le locataire a droit une indemnit gale 18 mois de loyer, moins que le bailleur puisse justifier dune circons-tance exceptionnelle.

Quentendons-nous par circonstance exception-nelle dans ce cadre-ci ? Il doit sagir dun motif important qui : empche le bailleur dexcuter le projet qui tait

le sien ; rsulte dune circonstance indpendante de sa

volont ; est imprvisible au moment de la notification du

cong.

Loi du 13 avril 1997 Art. 6, 3 et

Art. 15

2. Pour travaux Le bailleur peut galement mettre fin au bail sil envisage de procder des travaux de recons-truction, transformation ou rnovation du bien lou. Il ne peut cependant le faire qu lexpiration de chaque triennat, cest--dire lexpiration de chaque priode de trois ans, et condition de no-tifier au locataire un cong de six mois, qui doit prciser le motif invoqu et rpondre en outre quatre conditions.

a) Il doit tre accompagn dune copie : soit du permis de btir, dans les cas o les tra-

vaux envisags requirent un tel permis ; soit dun devis dtaill ; soit dune description des travaux avec esti-

mation dtaille de leur cot, si le bailleur a lintention de raliser lui-mme les travaux ;

soit dun contrat dentreprise.

Loi sur les loyers Art. 3, 3

Cette disposition de la loi nest pas imprative. Cela signifie que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur de mettre fin au bail pour loccuper personnellement et quil peut prvoir, par exemple, que le bailleur ne peut invoquer cette possibilit de cong pendant les trois pre-mires annes du bail.

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b) Le bailleur doit dmontrer en donnant le cong que les travaux envisags respectent les dispo-sitions lgales et rglementaires en matire durbanisme, relatives laffectation des lieux.

c) Il doit galement tablir que les travaux affecte-ront le corps du logement occup par le locataire. Ne peuvent justifier la rupture du contrat : les travaux devant exclusivement affecter la faade de limmeuble, le grenier, le jardin, les dpen-dances de limmeuble et, de faon gnrale, les travaux qui ne rendent pas le logement du loca-taire inhabitable (tels que ceux qui portent sur un autre tage que celui quil occupe).

d) Le bailleur doit dmontrer que le cot des tra-vaux est suprieur trois annes de loyer.

Cette condition est cependant assouplie si lim-meuble dans lequel est situ le bien lou com-prend plusieurs logements lous appartenant au mme bailleur et affects par les travaux. Dans ce cas, il suffit que le cot global des travaux dpasse deux annes de loyer de lensemble de ces logements.

En outre, en vue dassurer le bon droulement des travaux, le bailleur peut tout moment mettre un terme au bail de chaque logement concern moyennant un pravis de six mois, MAIS ce bail ne peut pas tre rsili pendant la premire anne.

Que se passe-t-il si le cong ne rpond pas aux conditions de la loi ? Ce cong est nul. Le bailleur doit notifier un nou-veau cong, qui soit conforme la loi, sil est en-core possible de le faire dans le dlai prescrit par la loi.

Le locataire peut-il contrler le respect des condi-tions lgales par le bailleur ? La loi prvoit que les travaux doivent tre com-mencs dans les six mois et tre termins dans les 24 mois qui suivent lchance du pravis donn, ou en cas de prorogation, aprs restitution des lieux par le locataire.

Le locataire peut demander au bailleur de lui commu-niquer les documents (factures, photos...) permet-tant de prouver que les travaux projets ont t raliss dans les conditions et les dlais prvus par la loi. Si le bailleur, sans justifier dune circons-tance exceptionnnelle , ne ralise pas les travaux dans les conditions et les dlais prvus, le locataire a droit une indemnit gale 18 mois de loyer.

Loi du 13 avril 1997 Art. 6, 6 Art. 15

Cette disposition de la loi sur les loyers nest pas imprative. Cela signifie que le bail peut ex-clure ou limiter le droit du bailleur de mettre fin au bail pour effectuer des travaux et prvoir, par exemple, quil ne peut le faire avant lexpi-ration du deuxime triennat. Une telle clause est parfaitement valable.

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Que se passe-t-il si le cong ne rpond pas aux conditions de la loi ? Ce cong est nul. Le bailleur doit notifier un nou-veau cong, qui soit conforme la loi, sil est en-core possible de le faire dans le dlai prescrit par la loi.

Le locataire peut-il contrler le respect des condi-tions lgales par le bailleur ? La loi prvoit que les travaux doivent tre com-mencs dans les six mois et tre termins dans les 24 mois qui suivent lchance du pravis donn, ou en cas de prorogation, aprs restitution des lieux par le locataire.

Le locataire peut demander au bailleur de lui commu-niquer les documents (factures, photos...) permet-tant de prouver que les travaux projets ont t raliss dans les conditions et les dlais prvus par la loi. Si le bailleur, sans justifier dune circons-tance exceptionnnelle , ne ralise pas les travaux dans les conditions et les dlais prvus, le locataire a droit une indemnit gale 18 mois de loyer.

Loi du 13 avril 1997 Art. 6, 6 Art. 15

d. Comment le locataire peut-il mettre fin au bail ? Le locataire peut partir tout moment, condition de notifier au bailleur un cong de trois mois. Il nest jamais tenu de motiver son cong. Durant les trois premires annes du bail, il doit ce-pendant payer au bailleur une indemnit gale : trois mois de loyer sil part durant la 1re anne ; deux mois de loyer sil part durant la 2e anne ; un mois de loyer sil part durant la 3e anne.

Cette indemnit ne doit pas tre verse au mo-ment de la notification du cong pour que celui-ci soit valable. Elle intervient dans le dcompte final des sommes revenant chacune des parties lexpiration du contrat.

Si le bailleur met fin au bail anticipativement moyennant un cong de six mois afin doccuper les lieux personnellement, dexcuter des travaux ou quil le fait sans voquer de motif, le locataire peut son tour notifier un cong dun mois sans devoir payer dindemnit, mme si le cong intervient pendant les trois premires annes de son contrat.


Loi du 13 avril 1997 Art. 6, 7 et Art. 15

Cette disposition de la loi sur les loyers nest pas imprative non plus. Cela signifie que le contrat peut exclure ou limiter le droit au bailleur de mettre fin au bail sans motif (et pr-voir par exemple quil ne peut le faire avant lex-piration du deuxime triennat).

En ce qui concerne lapprciation de la circons-tance exceptionnelle , on se reportera ce qui est dit au sujet de la rsiliation pour cause doccu-pation personnelle (voir point 1, page 22).

3. Rsiliation sans motif, moyennant indemnit la fin du premier et du deuxime triennat, le bailleur peut galement mettre fin au bail sans motif, mais condition de notifier un cong de six mois et de verser au locataire une indemnit.

Cette indemnit est gale : neuf mois de loyer si le cong est notifi la fin

du premier triennat ; six mois de loyer si le cong est notifi la fin du

deuxime triennat. Le versement de lindemnit nest pas une condi-tion de validit du cong.


26

Enfin, comme il a t dit, depuis le 1er juillet 2007, un bail qui na pas t enregistr dans le dlai l-gal peut tre rsili par le preneur sans observer de dlai de pravis et sans verser dindemnit tant que le bail nest pas enregistr (cfr p.7, point c).

Article 73 de la Loi-programme (I) du 27 dcembre

2006

roger pour six mois ; dans ce cas, une nouvelle prorogation est impossible ;

ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent mettre prmaturment un terme au contrat, sauf sil en a t convenu autrement ;

le contrat peut tre rsili moyennant un cong de trois mois notifi avant lchance du dlai convenu ;

si aucun cong na t notifi trois mois avant lchance ou si le locataire a continu occu-per les lieux aprs la dure convenue sans que le bailleur sy oppose (mme avec un nouveau contrat), le bail initial se poursuit aux mmes conditions (avec le mme loyer), mais il est sup-pos avoir t conclu au dbut pour une priode de neuf ans.

Loi du 13 avril 1997Art. 6, 8 Art. 15

2. Bail de courte dure

La loi prvoit que les parties peuvent galement conclure un bail, ou plusieurs contrats successifs, dune dure qui, au total, ne peut pas dpasser trois ans.

Ni le bailleur, ni le locataire ne peuvent mettre fin anticipativement ce contrat de courte dure, sauf convention contraire.

La loi du 13 avril 1997 a modifi le principe des contrats de courte dure.

Pour les contrats de courte dure conclus, renou-vels ou prorogs partir du 31 mai 1997, il convient dappliquer les dispositions suivantes : il reste possible de conclure un contrat crit ou plu-

sieurs contrats successifs pour une dure totale qui ne peut excder trois ans ;

pareils contrats ne peuvent toutefois tre prorogs quune seule fois, par crit, et sous les mmes conditions (e.a. mme loyer) ;

la dure de ces contrats successifs peut, mais ne doit pas tre la mme : il est possible de conclure un contrat dun an et de le proroger pour deux ans, ou de conclure un contrat de six mois et de le pro-


Cette disposition est imprative : elle sapplique mme si le contrat stipule une clause contraire.

27

roger pour six mois ; dans ce cas, une nouvelle prorogation est impossible ;

ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent mettre prmaturment un terme au contrat, sauf sil en a t convenu autrement ;

le contrat peut tre rsili moyennant un cong de trois mois notifi avant lchance du dlai convenu ;

si aucun cong na t notifi trois mois avant lchance ou si le locataire a continu occu-per les lieux aprs la dure convenue sans que le bailleur sy oppose (mme avec un nouveau contrat), le bail initial se poursuit aux mmes conditions (avec le mme loyer), mais il est sup-pos avoir t conclu au dbut pour une priode de neuf ans.

Loi du 13 avril 1997Art. 6, 8 Art. 15

Exemple :

Un bail de deux ans est conclu . Il entre en vigueur le 1er mai 2007, et court jusquau 30 avril 2009. cette date, les parties dcident de proroger le bail. Le contrat est prorog par crit, au mme loyer et pour un an maximum.

lexpiration dune priode de trois ans dbutant le 1er mai 2007, cest--dire au plus tard le 30 avril 2010, le locataire et le bailleur ont les trois possibilits suivantes : soit, ils ne mettent pas fin au bail, et le locataire

reste dans les lieux : le bail continue aux mmes conditions (mme loyer, mais lindexation annuelle est possible ainsi que la rvision du loyer tous les trois ans), mais il est prsum avoir t conclu pour neuf ans, soit du 1er mai 2007 au 30 avril 2016 ;

soit, le locataire met fin au bail et il sen va ; le bailleur peut conclure un nouveau bail, de courte dure, ou un bail de neuf ans, avec un nouveau locataire, dautres conditions ;

soit, le bailleur met un terme au contrat et le locataire sen va.

Lorsque le bailleur passe un nouveau contrat de maximum trois ans avec un autre locataire, le nou-veau loyer de base ne peut excder le loyer de base du locataire prcdent, adapt lindice des prix.

Ce qui nest pas permis : conclure avec un mme locataire plusieurs

contrats successifs de trois ans (3+3...) ; lexpiration dun bail de trois ans, modifier

les conditions du bail en cours.


Ce qui est permis : conclure maximum deux baux successifs de

courte dure avec un mme locataire, mais pour une dure maximale totale de trois ans (1+1, 2 +1...) ;

conclure , avec un mme locataire un bail de neuf ans, puis un bail trois ans (9+3) ;

lexpiration dune priode doccupation de trois ans, poursuivre la location pour une dure de six ans sans modifier les conditions du bail

3. Bail de longue dure

Il est possible de conclure, par crit, un bail dune dure dtermine de plus de neuf ans. Ce bail est rgi par les mmes dispositions que le bail de neuf ans.

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4. Bail vieLoi du 13 avril 1997 Art. 6, 9 Art. 9, 2

Art. 13 Art. 15

Il est galement possible de conclure un bail pour la vie du locataire. Dans ce cas, le bail sachve automatiquement lorsque le locataire vient dcder.

Le bailleur ne peut pas mettre un terme prmatu-rment pareil contrat vie, sauf disposition contraire dans le contrat. Par contre, le locataire peut rsilier le contrat tout moment, moyennant un pravis de trois mois.

Les parties peuvent galement stipuler dans le contrat quils renoncent la possibilit de revoir le loyer.

Ces dispositions sappliquent aux contrats vie conclus ou renouvels partir du 31 mai 1997.

Dans les dispositions transitoires de la loi de 1991, une nouvelle disposition est introduite titre rtroactif : la section II ne sapplique pas aux baux vie qui existaient dj le 28 fvrier 1991.

a. Linexcution fautive

Lorsque le locataire ou le bailleur nexcute pas les obligations qui lui sont imposes par le contrat de bail ou par la loi, lautre partie peut la faire convo-quer ou la faire citer devant le juge de paix et demander : soit lexcution pure et simple du contrat ; soit la rsolution du contrat, et, en outre, dans

les deux cas, des dommages et intrts.

Il sagit dune application dun principe gnral du droit des contrats.

5. Quelles sont les autres possibilits de mettre fin au

bail ?


29

5. Quelles sont les autres possibilits de mettre fin au

bail ?


Les parties peuvent toujours se mettre daccord pour mettre fin au bail anticipativement, cest--dire avant son chance normale. tant donn le caractre impratif des disposi-tions de la loi sur les loyers, il est cependant conseill de confirmer cet accord par crit, pour viter toute contestation ultrieure.

6. Quelles sont les circonstances qui ne mettent

pas fin au bail ?

c. La clause rsolutoire expresse

Il sagit de la clause du contrat qui prvoit que le contrat prendra fin de plein droit - cest--dire automatiquement - dans le cas o lune des deux parties nexcute pas ses obligations.

Code civil Art. 1762bis

Exemple :

Si le locataire reste en dfaut de paiement du loyer pendant deux mois conscutifs. Une telle clause appele clause rsolutoire ex-presse est nulle. Elle ne peut tre invoque. En cas de faute commise par lune des parties, seul le juge peut prononcer la rsolution du contrat.

a. La mort du bailleur ou du preneur

Le dcs de lune des parties ne met pas fin au contrat de bail, sauf en cas de contrat de bail vie (voir chapitre IV).

Les hritiers, soit du bailleur, soit du preneur, sont donc tenus de poursuivre le bail en cours et ne peuvent y mettre fin quen respectant les conditions lgales. b. La vente ou la donation du bien lou

(voir chapitre X)


30

7. Prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles


Cette rgle existait dj dans son principe aupara-vant. Mais la loi sur les loyers la modifie sur trois points, pour les contrats auxquels cette loi sur les loyers sapplique :

Le juge est libre de fixer la dure de la proroga-tion, mais la loi sur les loyers lui impose de pr-voir une dure dtermine.

Le juge ne peut dcider que le contrat est pro-rog jusqu ce que le locataire trouve un autre logement .

lexpiration de la premire prorogation, le loca-taire, sil justifie de nouvelles circonstances ex-ceptionnelles, peut demander une nouvelle pro-rogation, dans les mmes conditions, cest--dire au plus tard un mois avant lexpiration de la pre-mire prorogation. Les mmes rgles sappli-quent ce renouvellement, dont la dure est galement fixe par le juge. Un seul renouvelle-ment est possible.

La dure du renouvellement peut tre diffrente de celle de la premire prorogation.

La loi sur les loyers autorise dsormais le loca-taire demander la prorogation lacqureur de limmeuble.

Quelle que soit la manire dont le bail prend fin, le locataire peut demander une prorogation du bail justifie par des circonstances exceptionnelles.

Le locataire doit demander cette prorogation au bailleur, au plus tard un mois avant lexpiration du bail : si le bailleur est daccord, les parties convien-

nent librement de la dure de la prorogation ; si le bailleur refuse, le juge tranche en tenant

compte de lintrt des deux parties et, notam-ment, du grand ge ventuel de lune delles.

Le juge qui octroie la prorogation peut galement, sil lestime quitable, accorder au bailleur une augmentation de loyer et, si le cong a t donn sans motif et moyennant le versement dune in-demnit, rduire ou supprimer lindemnit.

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Que sont des circonstances exceptionnelles ? Ce sont des circonstances qui rendent problmati-que, pendant un certain temps, la perspective dun dmnagement ou la recherche dun logement.

Elles visent, dune part, des situations durgence, imprvisibles ou subites et dautre part, des diffi-cults moins ponctuelles mais aigus, qui ne peu-vent tre aplanies que par le maintien temporaire du locataire dans les lieux.

Que devons nous entendre par intrt des parties ? Le juge doit tenir compte galement de lintrt du bailleur, de sa situation personnelle et des dsa-vantages quun maintien du locataire dans les lieux peut entraner pour lui.

Le juge tiendra compte par exemple de linconv-nient qui peut rsulter pour le bailleur de lobliga-tion o il se trouve de payer lui-mme un loyer plus lev en attendant de pouvoir occuper per-sonnellement son immeuble.

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Il y a deux rgles importantes retenir :

Sauf sil sagit de baux successifs conclus avec des preneurs diffrents pour une dure infrieu-re ou gale trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un cong donn par le bailleur, cha-que fois quun nouveau bail est conclu, que ce soit entre le mme bailleur et le mme locataire ou entre des personnes diffrentes, le nouveau loyer est librement fix par les parties. En dautres termes, les loyers ne sont pas rgle-ments. La loi sur les loyers maintient ce princi-pe fondamental.

Exemple :

Si lexpiration dun bail de neuf ans, les parties dcident de conclure un nouveau bail de neuf ans, ou un nouveau bail de trois ans, le nouveau loyer est librement fix.

Par contre, chaque fois que le bail est prorog entre les mmes parties, le bail initial continue, et le loyer ne peut tre modifi cette occasion.

Exemple 1 :

la fin dun bail de neuf ans, ni le locataire, ni le bailleur ne mettent fin au bail ; le bail est prorog chaque fois pour des priodes successives de trois ans, aux mmes conditions. Cest le mme bail qui continue ; le loyer ne peut tre modifi.

Exemple 2 :

lexpiration dun bail de un an, les parties d-cident par crit de poursuivre leurs relations contractuelles d1 an ou de deux ans suppl-mentaires ; la loi sur les loyers ne les y autorise que dans le cadre dun mme bail, et le loyer ne peut de ce fait tre modifi. Si, lexpiration du contrat de courte dure, le locataire poursuit en-core la location, sans quun nouveau bail soit conclu, le bail en cours est prsum avoir t conclu pour une priode de neuf ans commen-ant au dbut du contrat initial. Il se poursuit donc sans que le loyer puisse tre modifi pour cette raison.

Le principe de lindexation annuelle du loyer et la possibilit de rviser le loyer en cours de bail (voir point 3 ci-dessous) sont maintenus.

V. COMMENT CALCULER LE LOYER ET LES CHARGES ?

1. Le loyer peut-il tre librement fix ?

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Lindexation, cest ladaptation priodique du loyer au cot de la vie.

a. Le loyer peut-il tre index ?

Avant 1991, le loyer ne pouvait tre index que si les parties avaient prvu quil serait index. Cette rgle continue sappliquer aux contrats dure dtermine conclus avant le 28 fvrier 1991. Pour les contrats conclus depuis le 28 fvrier 1991, cest la rgle suivante qui est dapplication : le loyer peut toujours tre index, une fois par an, la date anniversaire de lentre en vigueur du bail, mme si le contrat ne le prvoit pas. Mais cette rgle nest pas imprative : le contrat peut donc prvoir quil ny aura pas dindexation, et dans ce cas, elle ne pourra tre rclame.

En rsum, lindexation est autorise depuis le 28 fvrier 1991 pour les baux verbaux ; pour les baux crits, elle est autorise, sauf si le contrat lexclut expressment.

b. Quand le loyer peut-il tre index ?

Chaque anne, au plus tt la date anniversaire de lentre en vigueur du contrat.

La loi prvoit que: lindexation nest pas automatique : il faut que

le bailleur la demande par crit au locataire ; cette demande na pas deffet rtroactif, sauf

pour les trois mois qui prcdent le mois de la demande.

Exemple :

Un bail est conclu en mars 1997 et entre en vigueur le 1er avril 1997. Le bailleur pourra rcla-mer lindexation partir du 1er avril 1998. Sil oublie de le faire, il peut la demander plus tard. Mais sil ne la rclame qu partir du 15 septembre 1998 par exemple, il ne pourra exiger que le paiement de lindexation pour les mois de juin, juillet, aot et septembre 1998, et pour les mois venir bien sr.

2. Lindexation Loi sur les loyers Art. 6

Pour les contrats qui ont t conclus ou renou-vels partir du 31 mai 1997, lindexation du loyer est soumise une condition supplmen-taire : le bail doit avoir t conclu par crit. Le loyer dun bail verbal ne peut pas tre index. Cette nouvelle disposition ne sapplique pas aux contrats verbaux conclus avant le 28 fvrier 1991.

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La prescriptionLa prescription est un moyen de se librer aprs un temps dtermin, du paiement dune dette ; en loccurrence, pour le locataire, du paiement du montant rsultant de lindexation du loyer.Laction du bailleur pour le paiement de ce mon-tant se prescrit par un an, compter de la de-mande quil aura adresse par lettre recomman-de au locataire.Le bailleur a donc un an, partir de lenvoi de cette lettre, pour rclamer en justice (par voie de requte ou de citation) le paiement du montant rsultant de lindexation.

Exemple :

Un bail est conclu le 15 mars 2007 et entre en vi-gueur le 1er avril 2007. Lindexation du loyer peut tre rclame par le bailleur, par crit, partir du 1er avril 2008. Sil attend le 4 aot 2008 pour la rclamer, lindexation est due partir de cette date pour les trois mois qui prcdent le mois de la demande, cest--dire pour les mois de mai, juin, juillet, et pour les mois suivants. Cest partir de la date de la demande que nat lobligation du lo-cataire de payer lindexation et que dbute la pres-cription de laction en justice du bailleur. Il doit intenter son action avant le 4 aot 2009, si les augmentations correspondant aux mois de mai juillet 2008 ne sont pas payes.

Code civil

Art. 2273

c. Comment calculer lindexation ?

Les rgles qui suivent sappliquent tous les contrats de bail. Lindexation se fait toujours sur base des fluctua-tions de lindice des prix la sant. Pour connatre le montant du loyer index, il faut appliquer la formule suivante :

loyer de base x nouvel indice

indice de base

Exemple :

Un bail a t conclu en aot 2008 et est entr en vigueur le 1er septembre 2008 au loyer de 400 eu-ros. Jusqua lexpiration du contrat : le loyer de base sera de 400 euros ; lindice de base sera celui de juillet 2008, soit

111,22 (base 2004).

Chaque anne, le nouvel indice sera celui du mois daot. En 2009 : 110,66 en 2010 : 112.94 et ainsi de suite.


Code civil Art. 1728bis Loi du 29 dcembre 1983 Art. 10

35

Exemple :

Un bail verbal est conclu en 1983. Le loyer est fix 7000 francs. Ce bail est rput avoir pris cours le 1er janvier 1987. Suite une action en justice, le bailleur a obtenu la rvision du loyer au 1er janvier 1993, soit lex-piration du 2e triennat. Le nouveau loyer a t fix 15 000 francs. Le loyer de base slve dsormais 15 000 francs, convertir en euros partir du 1er janvier 2002 (voir pp. 48 et 49) et lindice de base est celui du mois de dcembre 1992.

Comment dterminer le loyer de base ? Le loyer de base ne peut jamais comprendre les frais et les charges dus par le locataire. Sa dfini-tion varie en fonction de la date laquelle le bail est entr en vigueur :

si le contrat est encore entr en vigueur avant le 1er janvier 1984, le loyer de base est :

- soit, celui qui a t fix comme tel par une dcision de justice rendue suite une action introduite avant le 28 fvrier 1991 ;

- soit, sil ny a pas eu de dcision judiciaire portant sur cette question, cest le loyer de base qui a servi de rfrence au calcul du loyer pay de manire continue entre le 1er janvier et le 31 dcembre 1990, sil na pas t contest ;

- si ce montant a t contest, cest le dernier loyer pay au cours de lanne 1983.

si le contrat est entr en vigueur partir du 1er janvier 1984, le loyer de base est celui qui a t convenu lors de la conclusion du bail, ou qui a t fix par dcision de justice.

Si le loyer a t rvis lexpiration dun trien-nat, conformment aux rgles prvues par la loi sur les loyers,

soit par accord intervenu entre les parties, soit par dcision de justice,

le loyer de base prendre en considration pour le calcul de lindexation est le nouveau loyer ainsi rvis. La date de conclusion prendre en considration pour le choix de la formule applicable et de lindice de base est celle de cette rvision.

c. Comment calculer lindexation ?

Les rgles qui suivent sappliquent tous les contrats de bail. Lindexation se fait toujours sur base des fluctua-tions de lindice des prix la sant. Pour connatre le montant du loyer index, il faut appliquer la formule suivante :

loyer de base x nouvel indice

indice de base

Exemple :

Un bail a t conclu en aot 2008 et est entr en vigueur le 1er septembre 2008 au loyer de 400 eu-ros. Jusqua lexpiration du contrat : le loyer de base sera de 400 euros ; lindice de base sera celui de juillet 2008, soit

111,22 (base 2004).

Chaque anne, le nouvel indice sera celui du mois daot. En 2009 : 110,66 en 2010 : 112.94 et ainsi de suite.


Code civil Art. 1728bis Loi du 29 dcembre 1983 Art. 10

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Comment dterminer lindice de base ? La dfinition de lindice de base varie aussi en fonction de la date laquelle le bail a t conclu et laquelle il est entr en vigueur.

1. Si le contrat a encore t conclu avant le 1er janvier 1981, lindice de dpart est celui du mois de dcembre 1982. En base 1988 = 100, lindice de dpart est de 82,54 points.

2. Si le contrat a t conclu entre le 1er janvier 1981 et le 1er janvier l984 et est entr en vigueur avant le 1er janvier 1984, lindice de base est celui du mois qui prcde celui o lindexation a pu tre effectue en 1983 (ou celui du mois qui prcde celui de lentre en vigueur du contrat si le contrat est entr en vigueur en 1983).

3. Si le contrat est entr en vigueur partir du 1er janvier 1984, lindice de base est celui du mois qui prcde celui au cours duquel le contrat a t conclu.

4. Si le contrat a t conclu partir du 1er fvrier 1994, lindice de base est lindice calcul et nom-m cet effet (lindice-sant) du mois prcdent le mois pendant lequel la convention a t conclue.

Comment dterminer le nouvel indice ? Il sagit toujours de lindice des prix la consom-mation du mois qui prcde celui de lanniversaire de lentre en vigueur du bail (et non celui de la conclusion du bail).

Pour les indexations postrieures au 1er fvrier 1994, lindice auquel il faut recourir est lindice-sant.

Exemple 1 :

Pour les contrats conclus avant le 1er janvier 1981 Bail conclu en juillet 1979 et entr en vigueur le 1er aot 1979. Le loyer pay en dcembre 1983 est de 13 000 francs. Le loyer pay en aot 1990 aurait d thoriquement tre gal :

13000 francs x indice de juillet 1990 (106,28)

indice de dcembre (82,54)

soit 16 739 francs. En fait, le loyer pay avant aot 1990 a t fix par les parties de commun accord 18 000 francs. Le loyer de base est donc gal :

= 18000 francs x 82,54

indice juillet 1990 (106,28)13979 francs

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Le loyer pouvait tre adapt le 1er aot 2001 selon la formule suivante :

= 22240 francs

13979 francs x indice de juillet 2001 (131,32)

indice de dcembre 1982 (82,54)

Exemple 2 :

Pour les contrats conclus entre le 1er janvier 1981 et le 1er janvier 1984 et entrs en vigueur avant le 1er janvier 1984. Bail conclu en septembre 1983 et en-tr en vigueur le 1er octobre 1983. Le loyer convenu lors de la conclusion du contrat est de 14 000 francs. Les indexations ont t calcules trs exac-tement. Le loyer de base est donc de 14 000 francs. Le loyer pouvait tre adapt au 1er octobre 2001 selon la formule :

= 14000 francs x indice de sept. 2001 (131,61)

indice de sept. 1983 (87,83) 20978 francs

Exemple 3 :

Pour les contrats entrs en vigueur partir du 1er janvier 1984. Bail conclu en avril 1991 et entr en vigueur le 1er juillet 1991. Le loyer convenu est de 12 000 francs. Le loyer pouvait tre adapt au 1er juillet 2001 selon la for-mule :

= 12000 francs x indice de juin 2001 (131,19)

indice de mars 1991 (108,80) 14469 francs

d. Comment connatre les indices pour le calcul de lindexation des loyers ?

Les tableaux des indices utiliss pour lindexation des loyers se trouvent la fin de la prsente bro-chure.

Pour les baux conclus avant le 1er fvrier 1994, seuls les tableaux ayant comme base 1988 = 100 sont utiliss. Pour les baux conclus depuis le 1er fvrier 1994, tant les tableaux ayant comme base 1988 = 100 que le tableau ayant comme base 1996 = 100 peuvent tre utiliss. Il faut naturelle-ment toujours sassurer que lindice de base et le nouvel indice ont la mme base.

Vous pouvez toujours vous renseigner sur lindice sant le plus rcent par le biais du rpondeur automatique du SPF conomie au 02 277 56 40 ou par le biais du site Internet de ce SPF (statbel.fgov.be/fr/statistiques/chiffres/economie/prix_consommation/indice_sante).

Pour tout autre renseignement relatif ces in-dices, vous pouvez vous adresser au :

Service public fdral conomie, PMEClasses moyennes et nergie Direction gnrale Statistique et Information co-nomique - Service des Prix Bd Simon Bolivar 30, 1000 Bruxelles Tl. : 02 277 51 11 e-mail : [email protected]

38

3. Le loyer peut-il tre rvis ? partir de cette demande deux solutions sont possibles : soit les parties se mettent daccord sur le prin-

cipe de la rvision et sur son montant ; soit les parties ne se mettent pas daccord ; dans

ce cas, le demandeur peut saisir le juge de paix, mais uniquement entre le sixime et le troisime mois prcdant lexpiration du triennat en cours.

Le juge peut accorder la rvision dans deux cas :

Premier cas : Il peut accorder une augmentation ou une diminu-tion de loyer si le demandeur prouve que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien lou est suprieure ou infrieure de 20 % au moins au loyer pay au moment de la demande.

Exemple :

Le loyer pay est de 200 euros. Le bailleur doit prouver que le bien lou a une valeur locative nor-male de 240 euros au moins, sil veut introduire une demande en rvision. Le locataire, quil a une valeur locative normale de 160 euros.

Il a t dit plus haut que le loyer, au cours dun mme bail, mme prorog, ne pouvait tre modi-fi. Ce principe reste entirement vrai pour tous les contrats crits dure dtermine conclus avant le 28 fvrier 1991. Pour tous les autres contrats, la rgle connat cependant un assouplis-sement important depuis la loi sur les loyers, qui autorise, dans certaines conditions, la rvision du loyer, la hausse ou la baisse.

Cette rvision ne peut avoir lieu qu la fin de chaque triennat.

La rvision du loyer peut tre demande par le lo-cataire ou par le bailleur lautre partie, unique-ment dans un dlai bien prcis : entre le neuvime et le sixime mois qui prcdent lexpiration du triennat.

Exemple :

Si le bail est entr en vigueur le 1er aot 2006, la rvision du loyer pourra tre demande par cha-cune des parties entre le 1er novembre 2008 et le 31 janvier 2009.


39

Deuxime cas : Il peut accorder une augmentation au bailleur si celui-ci prouve que la valeur locative normale du bien lou est suprieure de 10 % au moins au loyer pay au moment de lintroduction de la de-mande, en raison de travaux quil a effectus ses frais dans le bien lou.

Il peut par exemple constater une diffrence de 30 % et noctroyer quune augmentation de loyer de 15 %. La loi sur les loyers prvoit en effet que le juge statue en quit. Sil accorde une rvision du montant du loyer, celle-ci produit ses effets compter du premier jour du triennat suivant.

La loi du 13 avril 1997 a introduit la rgle selon laquelle le loyer de base ne peut pas tre plus lev au cours des neuf annes suivantes que le loyer index, si des contrats de courte dure suc-cessifs ont chaque fois t conclus avec diffrents locataires aprs un cong donn par le bailleur.

Au cours de ces neuf annes, le loyer de base in-dex ne peut tre augment que si de nouvelles circonstances ou des travaux damnagement ont major la valeur locative normale de 10 % ou 20 % au moins par rapport au loyer demand. Il appar-tient au bailleur den apporter la preuve.

DONC :

Le loyer ne peut tre augment pendant neuf ans ( lexception de lindexation annuelle) lorsquil sagit : de contrats de courte dure (= trois ans) succes-

sifs ; de contrats conclus avec un nouveau locataire

chaque fois ; de contrats conclus la suite du cong donn

par le bailleur.

Loi du 13 avril 1997 Art. 9, 3 et

Art. 15

Les travaux que le bailleur a d effectuer pour que les lieux rpondent aux conditions mini-males en matire de qualit (voir lAR du 8 juillet 1997) nentrent PAS en ligne de compte cet gard. Cette disposition sapplique aux baux conclus partir du 31 mai 1997.

Les preuves constituent des conditions pour loc-troi par le juge dune augmentation ou dune diminution de loyer. Le demandeur doit pouvoir tablir que la diffrence entre la valeur locative et le loyer pay est en fait suprieure 10 ou 20 % au moins.

Le juge, par ailleurs, nest pas tenu de rpercuter cette diffrence.

40

Le juge convertira le loyer augment illgitime-ment en un loyer proportionnellement adapt, savoir :

loyer de base appliqu

au dbut des 9 ans

indice des prix du mois prcdent celui de la conclusion du nouveau bail

indice des prix du mois prcdant celui de la conclusion du bail au dbut des 9 ans

X

Ce nest quen prenant contact avec lancien loca-taire que le nouveau locataire pourra vrifier : si lancien locataire avait galement un contrat

de courte dure ; si le bailleur a mis fin ce contrat ; si le nouveau loyer de base nest pas plus lev

que le loyer de base index du locataire prc-dent.

4. Quen est-il des charges ?

En plus du paiement du loyer, le locataire est sou-vent tenu, en vertu du bail, de prendre certaines dpenses sa charge, ou de les rembourser au bailleur. Il sagit par exemple des charges de consommation, dentretien... Gnralement, la loi sur les loyers ne dtermine pas si cest le bailleur ou le locataire qui doit payer ces frais et charges, avec cependant une excep-tion importante : le prcompte immobilier. De plus, la loi interdit galement de mettre char-ge du locataire les frais dintervention dun agent immobilier.

a. Qui doit payer le prcompte immobilier ?

Le prcompte immobilier relatif limmeuble lou ne peut tre mis charge du locataire. Cette interdiction sapplique aux baux conclus partir du 30 dcembre 1989.

Cette disposition est imprative. La clause contrac-tuelle par laquelle le locataire est tenu de payer le prcompte immobilier nest pas valable.

Loi sur les loyers Art. 5 Art. 14

Cette rgle sapplique uniquement aux baux conclus ou renouvels partir du 31 mai 1997. La priode de neuf ans ne peut commencer qu cette date.

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La loi sur les loyers prvoit que le juge statue sur base de lvolution des dpenses relles et que, chaque fois que la chose est possible, il dcide la conversion.

Si les frais et charges nont pas t fixs forfaitai-rement, la loi prvoit quils doivent correspondre des dpenses relles. Les documents justificatifs doivent tre produits. Le locataire a donc le droit dexiger du bailleur une justification des d-comptes qui lui sont envoys.

Une rgle spciale existe quant lexcution de cette obligation lorsque le bien lou fait partie dun immeuble appartements multiples dont la g-rance est assure par une mme personne (qui peut tre le syndic, le propritaire lui-mme, ou encore une socit). Dans ce cas, la loi sur les loyers considre que la condition relative la pro-duction des documents justificatifs est remplie si le bailleur fait parvenir au locataire un relev des frais et charges, et que la possibilit lui est donne de consulter les documents justificatifs au domicile de la personne physique ou au sige de la personne morale qui assure la grance de limmeuble.

Remarque : ces rgles relatives au paiement des frais et des charges sont impratives.

b. Les frais dun agent immobilier

La loi interdit au bailleur de mettre charge du locataire les frais dintervention dun tiers relatifs la location de limmeuble, tels les frais dinterven-tion dune agence immobilire.Cette rgle ne reoit exception que dans lhypo-thse o ce serait le locataire qui aurait lui-mmecharg ce tiers dintervenir.

Elle est entre en vigueur le 17 aot 2009.

c. Comment sont fixs les autres frais et charges ?

Les frais et les charges doivent toujours tre men-tionns dans un compte distinct du loyer. Cette rgle est imprative.

Cette rgle sapplique mme si les frais et les charges sont tablis en montants fixes, cest--dire forfaitaires.

Si cest le cas, cest--dire si les frais et les charges sont fixs forfaitairement (exemple : 75 euros par mois), les parties ne peuvent pas les ajuster unilat-ralement en tenant compte des frais et charges rels qui seraient suprieurs ou infrieurs au forfait.

Cependant, le locataire et le propritaire peuvent tout moment demander au juge de paix : soit la rvision du montant des frais et charges

forfaitaires ; soit leur conversion en frais et charges rels.

Loi sur les loyers Art. 5ter

insr par la loi du 18 juin 2009

Code civil

Art. 1728ter


Loi du 13 avril 1997

Art. 9,4 Art. 15

En plus du paiement du loyer, le locataire est sou-vent tenu, en vertu du bail, de prendre certaines dpenses sa charge, ou de les rembourser au bailleur. Il sagit par exemple des charges de consommation, dentretien... Gnralement, la loi sur les loyers ne dtermine pas si cest le bailleur ou le locataire qui doit payer ces frais et charges, avec cependant une excep-tion importante : le prcompte immobilier. De plus, la loi interdit galement de mettre char-ge du locataire les frais dintervention dun agent immobilier.

a. Qui doit payer le prcompte immobilier ?

Le prcompte immobilier relatif limmeuble lou ne peut tre mis charge du locataire. Cette interdiction sapplique aux baux conclus partir du 30 dcembre 1989.

Cette disposition est imprative. La clause contrac-tuelle par laquelle le locataire est tenu de payer le prcompte immobilier nest pas valable.

Loi sur les loyers Art. 5 Art. 14

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5. Comment le locataire peut-il rcuprer les sommes payes en trop ?

Exemple :

Depuis le mois de fvrier 2004, le locataire a pay son bailleur 30 euros de charges en trop tous les mois. Il ne le remarque pas avant le mois doc-tobre 2010. Le 10 novembre 2010, il envoie au bailleur une lettre recommande demandant le remboursement des charges; il na droit au rem-boursement des charges payes en trop que pour les cinq ans qui prcdent lenvoi de cette lettre (cest--dire depuis le mois de novembre 2005). Si le bailleur neffectue pas le remboursement, le locataire peut introduire une action devant le juge de paix dans le dlai dun an compter du 10 novembre 2010.

Les rgles dcrites ci-dessous sappliquent tous les contrats de bail et sont impratives. Il arrive que le locataire ait pay en rglement du loyer ou des charges des sommes dont il ntait pas rede-vable ou qui, aprs examen, se sont avres sup-rieures aux dpenses relles. Le locataire peut exiger du bailleur la restitution de toutes les sommes payes en trop.

Il doit en faire la demande au bailleur par lettre recommande la poste. Mais attention : le locataire ne peut exiger que la restitution des

montants chus et pays au cours des cinq ans qui prcdent lenvoi de la lettre recom-mande ;

laction en justice du locataire en recouvrement des sommes payes en trop se prescrit dans le dlai dun an compter de la date d envoi de la lettre recommande.
