Lokalplan for Rughaven og Sankt Hans GadeLokalplan 628

Indhold

Baggrund 6Lokalplanområdet 6Formål og indhold 7Forhold til anden planlægning 8Statslig planlægning 8Kommuneplan 9Gældende byplanvedtægt 9Planlægning i forhold til nabokommuner 9Kollektiv trafikplanlægning 9Vej- og stiplanlægning 10Skoledistrikt og skolekapacitet 10Forsyning 10Tilladelser fra andre myndigheder 11Kulturhistorie 11Miljø 11Forurening 13Indsigelser 13Dispensation fra lokalplanen (planlovens §§ 19 og 20) 14Bestemmelser 17§ 1 Formål 17§ 2 Område og zonestatus 17§ 3 Anvendelse 17§ 4 Udstykning 18§ 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 18§ 6 Bebyggelsens omfang og placering 18§ 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 20§ 8 Ubebyggede arealer og terræn 22§ 9 Forudsætning for ibrugtagning af bebyggelse 22§ 10 Aflysning af byplanvedtægt 23§ 11 Lokalplanens retsvirkninger 23§ 12 Vedtagelsespåtegning 25Kortbilag 1: Eksisterende forhold 26Kortbilag 2: Matrikelkort 28Kortbilag 3: Fremtidige forhold 30

3

Plan- og TeknikudvalgetOffentlig høringPlan- og Teknikudvalget (endelig)

1. oktober 20159. oktober-3. december 2015

7. april 2016

Hvad er en lokalplan?I en lokalplan kan Byrådet fastsætte bindende bestem-melser for et områdes fremtidige anvendelse. En lokalplan skal dels indeholde en redegørelse for planens intentioner og forhold til anden planlægning, dels en række bestem-melser, som angiver de præcise retningslinjer for området.

Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang. Hensigten er, at Byrådet hermed har mulighed for at skabe en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre borgernes mening.

Hvem udarbejder lokalplaner?Lokalplanerne i Roskilde Kommune udarbejdes i Plan og Udvikling. Du kan kontakte Plan og Udvikling på Rådhuset, Rådhusbuen 1 i Roskilde, på tlf. 46313508 eller via email til planogudvikling@roskilde.dk

lokalplanforslagLokalplanen udarbejdes først som forslag, der behandles af Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget og vedta-ges af Byrådet. Herefter fremlægges forslaget til offentlig høring. Når lokalplanforslaget er vedtaget, gælder mid-lertidige retsvirkninger for det område, som er omfattet af forslaget.

Offentlig høring af et lokalplanforslag annonceres i den lokale presse og på kommunens hjemmeside. Det vil være muligt af finde lokalplanforslaget digitalt på hjemmesiden, men du kan også få en trykt udgave i Teknik og Miljø, på biblioteket og borgerservicecentrene i Jyllinge, Roskilde og Viby.

Den offentlige høring varer mindst 8 uger. I løbet af denne periode kan alle komme med indsigelser, bemærkninger eller ideer til ændringer af lokalplanforslaget. De skal

Forord

sendes skriftligt til Plan og Udvikling, Postboks 100, Råd-husbuen 1, 4000 Roskilde eller med email til lokalplan@roskilde.dk.

I forbindelse med vedtagelsen af det enkelte lokalplanfor-slag beslutter Byrådet, om der skal holdes borgermøde eller anden inddragelse af interessenter.

EndElig lokalplanNår den offentlige høring er ovre, kan Byrådet efter Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalgets behandling vedtage lokalplanforslaget endeligt, eventuelt med ændringer på baggrund af de indsigelser, bemærkninger og ideer, som er kommet i løbet af offentlighedsperioden. Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt efter den offentlige høring, er planen retligt bindende for det pågældende lokalplanom-råde.

klagEmulighEdKommunens vedtagelse af lokalplanen kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet for så vidt angår såkaldt ret-lige spørgsmål, det vil sige, om retsregler og -principper er fulgt. der kan ikke klages over planens indhold. Klagebe-rettigede er miljøministeren, enhver med retlig interesse i sagen samt en række organisationer.

Klager skal sendes senest 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Klager skal sendes via den digitale klageportal på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Her findes også nærmere vejledning om klageregler. Nævnet vil opkræve et gebyr. Hvis gebyret ikke er betalt til tiden, vil nævnet afvise klagen. Gebyret tilbage-betales, hvis klager får helt eller delvis medhold.

Kommunens og Natur- og Miljøklagenævnets afgørelser kan indbringes for domstolene inden 6 måneder fra de er meddelt.

5

Redegørelse

BaggrundEjeren af ejendommen Rughaven 24 ønsker at opføre et enfamiliehus på ejendommen, som hidtil har været udlagt til parkeringsplads til nye etageboliger på Sankt Hans Gade 13-19.

Ejerne af ejendommene Sankt Hans Gade 13-19 ønsker, at fastholde den hidtidige anvendelse til etageboligbebyggel-se – dog med parkeringspladser til disse boliger på egen grund.

LokaLpLanområdetLokalplanen omfatter naboejendommene Rughaven 24 og Sankt Hans Gade 13-19 i Roskilde.

Bortset fra en garage er Rughaven 24 ubebygget ved lokal-planens udarbejdelse. De eksisterende bygninger på Sankt

Sankt Hans Gade 13-15 Sankt Hans Gade 17-19

Sankt Hans Gade

Rugh

aven

Lokalplanområdets beliggenhed

7Hans Gade 13-19 bruges til etageboliger. Bygningerne har middel bevaringsværdi. Bebyggelsesprocenten på de to ejendomme er høj ved lokalplanens udarbejdelse; knapt 90 på Sankt Hans Gade 13-15 og ca. 50 på Sankt Hans Gade 17-19

Det er karakteristisk for både Sankt Hans Gade og Rug-haven, at der er en ensartet måde at placere og udforme bygninger på, der skaber et fint bymiljø i området.

På den indre del af Sankt Hans Gade ligger de små byhuse skulder ved skulder med facader i vejskel. Enkelte huse er trukket en smule tilbage fra gaden, så der bliver plads til en lille forhave, men de ligger stadig parallelt med gaden. Husene er højst to etager. Tætheden omkring Sankt Hans Gade og de lave huse skaber et hyggeligt, intimt gaderum.

På sidegaderne til Sankt Hans Gade – blandt andet Rugha-ven - er der mange af de små byhuse med facader i vejskel men også fritliggende enfamiliehus med større forhave.

Det kendetegner bebyggelsen i området, at bygningerne er opført i blank mur (teglmur uden puds) eller malet mur. Tagene er udformet som symmetriske saddeltage med høj tagrejsning og skiferbeklædning eller tagsten.

FormåL og indhoLdLokalplan 628 skal give mulighed for, at der kan bygges et enfamiliehus på Rughaven 24. Desuden skal lokalplanen sikre, at der fortsat kan bygges nye etageboliger på Sankt Hans Gade 13-19 - dog med en lavere bebyggelsesprocent på 50, så der er mulighed for at etablere parkeringspladser på egen grund og tilstrækkeligt friareal til de nye boliger.

Rughaven 24

Redegørelse

Roskilde Kommune vurderer, at det ikke er afgørende at bevare de eksisterende bygninger i sig selv. Men lokalpla-nen skal sikre, at de nye bygninger tilpasses det fine bymil-jø i området, hvis de eksisterende bygninger rives ned.

Bevaring af bymiljøet sikres ved at stille krav til bygnin-gernes placering og udformning. Derfor stiller lokalplanen følgende krav til nye bygninger:

• Facader skal placeres i vejskel på Sankt Hans Gade 13-19

• Facade på Rughaven 24 skal placeres parallelt med vej-skel men med mulighed for større afstand end på Sankt Hans Gade.

• Bygningerne må højst være 1½ etage, og højde til kip må ikke overstige 8,5 meter*

• Bygningerne skal udføres med symmetriske saddeltage uden valm. På Sankt Hans Gade skal taghældningen være 40-50 grader*

• Tage skal beklædes med tagsten eller skifer

• Facader skal udføres i blank mur i teglsten eller med malede teglstensmure

ForhoLd tiL anden pLanLægningStatslig planlægningMiljøministeriet har indsigelsesret over for kommunernes planlægning, hvis planlægningen er i strid med overord-nede planlægningsinteresser. De statslige interesser, der er aktuelle i forhold til denne lokalplan, er sammenfattet nedenfor.

Højde til kip er højde fra færdigt terræn til højeste punkt på taget - her 8,5 m

Den stejle taghældning sikrer, at tagetagen kan udnyttes til beboelse

Den maksimale højde fastsættes til 1½ etage. Det sikrer, at ny bebyggelse passer til højden i omgivelserne. Når bebyggel-sen ikke bliver højere, vil ny bebyggelse stadig danne kant mod gaden, selvom bebyggelsesprocenten er lavere end før. Med en stejl taghældning på 40-50 grader sikrer lokalplanen, at tagetagen kan ud-nyttes til beboelse.

*

9Lokalplanområdet ligger mindre end 3 km. fra Roskilde Fjord. Ifølge planloven er området derfor en del af den kyst-nære del af byzonen, og lokalplanen skal gøre rede for den visuelle påvirkning af fjordlandskabet.

Lokalplanen giver ikke mulighed for byggeri, der er højere end den eksisterende bebyggelse i det omkringliggende område. Derfor vurderer Roskilde Kommune, at fjordland-skabet ikke påvirkes af nye bygninger inden for lokalplan-området.

kommuneplan Lokalplanområdet ligger inden for kommuneplan 2013´s rammeområde 4.BP.2 (åben/lav boligbebyggelse).

Med vedtagelsen af lokalplan 628 overføres ejendommene sankt Hans Gade 13 - 19 til rammeområde 4.BE.4, hvor der må bygges etageboliger. Desuden sættes kommuneplanens parkeringsnorm ned fra 1½ p-plads per bolig til 1 p-plads per bolig. Roskilde Kommune vurderer, at det er tilstræk-keligt og en forbedring i forhold til de eksisterende forhold.

gældende byplanvedtægtMed vedtagelse af denne lokalplan ophæves den hidtil gældende byplanvedtægt 8 for lokalplanens område (se §2 og kortbilag 2).

Der er ingen servitutter, der aflyses med vedtagelsen af lokalplanen.

planlægning i forhold til nabokommunerDet er Roskilde Kommunes vurdering, at lokalplanen giver mulighed for en udnyttelse af lokalplanområdet, som er uden betydning for vore nabokommuner.

kollektiv trafikplanlægningLokalplanen har ingen betydning for kollektiv trafikplan-lægning.

40 gr.

50 gr.

Taghældning skal være 40-50 grader

Redegørelse

Vej- og stiplanlægningDer er vejadgang til Sankt Hans Gade 13-19 fra Sankt Hans Gade og til Rughaven 24 fra Rughaven, i princippet som vist på kortbilag 3.

Skoledistrikt og skolekapacitetVed lokalplanens udarbejdelse ligger lokalplanområdet in-den for Absalon Skoles distrikt. Lokalplanen giver mulighed for et så begrænset antal nye boliger, at Roskilde Kommu-ne vurderer, at det er uden betydning for skolekapaciteten.

ForsyningLokalplanområdet ligger i fjernvarmeområde, så ny bebyg-gelse skal tilsluttes fjernvarmenettet. Der kan suppleres med alternativ opvarmning – f. eks solvarme – efter regler fastsat af Roskilde Kommune.

Lokalplanområdet er fælleskloakeret. Afledningsgraden må maksimalt svare til en befæstelsesgrad på 0,45. Be-fæstelsesgraden skal forstås sådan, at der maksimalt må udledes den mængde regnvand fra hele grunden, som sva-rer til, at 45% af grunden er befæstet. Befæstede arealer er tage, parkeringsarealer, terrasser og andre flader, hvorfra regnvandet ledes til kloaken. Befæstelsesgraden må gerne være højere, hvis der kan ske nedsivning eller forsinkelse af regnvand, så mængden af regnvand ikke overskrider den mængde regnvand, der svarer til befæstelsesgraden på 0,45.

Af ressourcemæssige hensyn er det ønskeligt at nedsive regnvand. Miljømyndigheden kan, på nærmere givne vilkår, give tilladelse til nedsivning af regnvand fra tage og overfla-devand fra befæstede arealer. Tilladelsen kan som hoved-regel kun gives, hvis nedsivningen kan ske uden risiko for grundvandet, hvis det er geoteknisk muligt, og hvis det kan ske uden ulemper for naboer.

11Lokalplanområdet ligger i et område der forsynes med vand fra Roskilde Forsyning.

Dong Energy forsyner området med el ved lokalplanens udarbejdelse.

tilladelser fra andre myndighederRoskilde Kommune vurderer, at der ikke er behov for til-ladelser fra andre myndigheder end kommunen.

kulturhistorie Ejendommene langs Sank Hans Gade er bevaringsværdige med en middel bevaringsværdi. Bebyggelsen udgør en del af et fint kulturhistorisk miljø med en vis tæthed, der ska-ber et hyggeligt og intimt gaderum.

Roskilde Museum oplyser, at der ikke er registreret for-tidsminder inden for lokalplanområdet. Området er ikke kulturarvsareal.

Hvis der i forbindelse med et jordarbejde findes mørkfarve-de nedgravninger fra grave, affaldskuler eller stolpehuller, stenlægninger eller andre konstruktioner træder muse-umslovens § 27 i kraft. Det betyder, at arbejdet skal indstil-les øjeblikkeligt i det omfang det berører fortidsmindet, og Roskilde Museum skal tilkaldes.

Roskilde Museum anbefaler, at museet tilkaldes for en besigtigelse af arealet, når belægning, bygninger m.m. er fjernet. Efterfølgende vil det være muligt at vurdere, om en arkæologisk forundersøgelse vil være formålstjenlig, eller om arealet er for ødelagt af nyere tids anlægsaktiviteter.

miljø Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering. Derfor skal disse planer screenes.

Redegørelse

Det betyder, at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal udarbejdes en egentlig miljøvur-dering.

Roskilde kommune har foretaget en 360° screening af forslag til lokalplan 628 og tillæg 13 til kommuneplanen, som gør rede for de overordnede miljøkonsekvenser ved udvidelsen. Screeningen forholder sig også til, om lokalpla-nen understøtter kommunens politikker og mål af relevans for planlægningen. Resultatet er illustreret med rosetten i figuren til venstre.

Screeningen viser, at lokalplanen har begrænset betyd-ning for kommunens politikker og mål. Det skyldes, at den omfatter tre små ejendomme. Den fastholder anvendelse af ejendommene til beboelse, og den eksisterende bebyg-gelsesstruktur bliver hovedsagligt bevaret. Lokalplanen giver mulighed for, at de eksisterende, bevaringsværdige etageboligbebyggelser på Sankt Hans Gade bliver revet ned og erstattet af nye etageboliger. Disse muligheder findes dog i forvejen i den gældende byplanvedtægt. Lokalplan 628 sikrer, at bymiljøet bevares ved at fastsætte bestemmelser for de nye bygningers placering og udformning i tråd med den eksisterende bebyggelsesstruktur.

Vurdering og screening har været udsendt til høring hos berørte myndigheder. Screeningen kan rekvireres ved hen-vendelse til planogudvikling@roskilde.dk

Klage over afgørelsen om miljøscreeningen skal sendes via den digitale klageportal på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside: www.nmkn.dk. Klagen skal være modtaget in-den fire uger efter offentliggørelsen af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg. Vejledning og gebyrordning kan ligeledes findes på nævnets hjemmeside.

Miljø ogklima

Kultur og sundhed

Erhverv og økonomi

1

2

3

45

6

7

8

9

1011

12

-

8

1. Identitet (Kulturarv og profil)2. Byens rum og bygninger3. Grønne og blå byrum4. Social mangfoldighed5. Sundhed og bevægelse6. Transport7. Ressourceforbrug8. Støj og forurening9. Vand10. Natur11. Erhverv og service12. Kommunal økonomi

7

8

9

10

1112

Emne nr. planen understøtter optimalt de angivne målplanen understøtter de mål der er angivet planen understøtter kun i mindre grad måleneplanen påvirker ikke målene væsentligtplanen har væsentlig negativ påvirkning på målene

Hvordan vurderer vi?

For hvert af de 12 emner foretager Roskilde Kommune en kvalitativ vurdering, af i hvor høj grad først et projekt- og siden et loka-lplanforslag understøtter de konkrete mål. Der ud fra tildeles hvert emne en samlet score ud fra nedenstående skala:

13ForureningDer er ikke p.t. kortlagte forureninger inden for lokalpla-nområdet, men jorden i området forventes at være lettere forurenet af stoffer fra trafik, røg og andre diffuse kilder. Ved bygge- og anlægsarbejder og/eller ændringer af arealanvendelsen kan der derfor være krav om at ejer eller bruger skal sikre mod kontakt med den lettere forurenede jord, og flytning af jord skal anmeldes til kommunen.

indSigeLSerI forbindelse med offentliggørelse af lokalplanforslaget kom der én indsigelse fra ejeren af Sankt Hans Gade 13-15. Ejeren ønskede at fastholde bykarakteren i området og den eksisterende bebyggelsesprocent på 90 på ejendom-men. Han ville også fastholde muligheden for at placere parkeringspladser på Rughaven 24.

Lokalplanen hindrer ikke, at den hidtil lovlige anvendelse af Sankt Hans Gade 13-15 kan fortsætte. Begrænsningerne i mulighederne for udstykning af Sankt Hans Gade 13-15 og 17-19 er taget ud af lokalplanen inden endelig godkendel-se. Lokaplanens bebyggelsesprocent på 50 for de to ejen-domme er fastholdt, fordi den svarer til en udnyttelsesgrad på 0,4 i den hidtil gældende byplanvedtægt. Det er fortsat er krav, at parkering ved opførelse af ny bebyggelse skal placeres på egen grund. Lokalplanen viser, at det er muligt.

Lokalplanen er ændret, så det er muligt at bevare det eksi-sterende raftehegn mod Rughaven på Rughaven 24 i over-ensstemmelse med ejerens ønsker. Derudover er der ikke foretaget ændringer i lokalplanforslaget.

Redegørelse

Illustrationsplanskitsen på modsatte side viser, hvordan den nye bebyggelse inden for lokalplanområdet kan kom-me til at se ud set fra oven.

Skitsen viser bygninger i 1½ etage på Sankt Hans Gade 13-15 og 17-19. Bygningerne er placeret med facade og gavl i skel til gaderne. Der er kviste mod Sankt Hans Gade. Desuden er der plantet hæk ud til de to gader. Det sikrer, at gadeforløbet stadig markeres af enten bygninger eller beplantning. Parkering til de nye boliger er placeret bagest på grunden med indkørsel fra Sankt Hans Gade.

Det nye enfamiliehus på Rughaven 24 er bygget i én etage. Det er placeret vinkelret på gaden. Vejskel er markeret med hæk.

Illustrationsplanen er ikke bindende men viser en af flere måder, som lokalplanens muligheder kan bruges på.

diSpenSation Fra LokaLpLanen (pLanLoVenS §§ 19 og 20)Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens be-stemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med prin-cipperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokal-plan.

15

Sankt Hans Gade

Rugh

aven

P

P

P

Bestemmelser

Det fine bymiljø i området, hvor byhu-sene ligger skulder ved skulder. Her på Sankt Hans Gade

19.5

21.5

20

20

20

22

21

21

21

20.5

20.5

20.5

22.5

100 m

Nord

Sankt Hans Gade

Sank

t Han

s Ga

de

Bygv

æng

et

Rugh

aven

9m

Delområde 2

Delområde 1

Delområderne

17BeStemmeLSerI henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse 1529 af 23. november 2015 samt §1, nr. 2 og 8 i lov 179 af 24. februar 2015) fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område i Roskilde Kommune.

§ 1 FormåLDet er lokalplanens formål at sikre, at

• der kan opføres et enfamiliehus i delområde 1 og eta-geboliger i delområde 2

• bebyggelsen langs Sankt Hans Gade placeres i vejskel

• de nye bygninger tilpasses det eksisterende, fine by-miljø i området

• parkering skal placeres på egen grund jf. §5.2

§ 2 område og zoneStatuSLokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 2 og omfat-ter matriklerne 663, 664 og 665 af Roskilde Bygrunde. Alle parceller, der udstykkes fra disse ejendomme efter 1. maj 2015 er også omfattet af lokalplanen.

Lokalplanområdet ligger i byzone.

§ 3 anVendeLSeLokalplanområdet deles i to delområder, som er vist på kortbilag 3. Delområde 1 omfatter Rughaven 24 (matrikel 665 af Roskilde Bygrunde). Delområde 2 omfatter Sankt Hans Gade 13-19 (matriklerne 663 og 664 af Roskilde By-grunde).

Bestemmelser

90 gr.

Bygninger i både delområde 1 og 2 skal være retvinklede

90 gr.90 gr.

vejskel

bygning

Bygninger i delområde 1 skal være placeret vinkelret på vejskel

delområde 1 må kun anvendes til enfamiliehus (åben/lav-boligbebyggelse).

delområde 2 må kun anvendes til etageboliger med vand-rette skel mellem boligerne.

§ 4 udStykningRughaven 24, matr.nr. 665 af Roskilde Bygrunde må ikke udstykkes.

§ 5 Vej-, Sti- og parkeringSForhoLd5.1 Veje Vejadgang til Rughaven 24 skal ske fra Rughaven.

Vejadgang til Sankt Hans Gade 13-19 skal ske fra Sankt Hans Gade, i princippet som vist på kortbilag 3.

Der må højst anlægges én overkørsel per ejendom (Rugha-ven 24, Sankt Hans Gade 13-15 og Sankt Hans Gade 17-19), i princippet som vist på kortbilag 3. Overkørsler må ikke være bredere end 3 meter.

5.2 parkering Der skal anlægges 2 p-pladser i delområde 1.

Der skal anlægges mindst én p-plads per bolig i delområde 2.

§ 6 BeByggeLSenS omFang og pLacering6. 1 BebyggelsesreguleringBebyggelsesprocenten i delområde 1 må ikke overstige 30.

Bebyggelsesprocenten inden for delområde 2 må ikke over-stige 50.

196. 2 placeringBygninger inden for delområde 1

• må ikke placeres tættere på naboskel end 2,5 meter

• skal være retvinklede og placeret vinkelret på vejskel

Bygninger inden for delområde 2

• skal placeres inden for det byggefelt, som er udpeget på kortbilag 3 (byggefeltet er 9 meter dybt målt fra vej-skel til Sankt Hans Gade), som vist på kortbilag 3

• skal opføres som længehuse med facade placeret i vejskel til Sankt Hans Gade

• skal være retvinklede

• Bygninger på Sankt Hans Gade 17-19 skal desuden placeres med gavl i skel til Rughaven.

6. 3 højdebestemmelserBygninger inden for lokalplanområdet må højst opføres i 1½ etage (én etage med udnyttet tagetage).Højde til kip må ikke overstige 8½ meter målt fra reguleret terræn (se §8.2 og vignet på side 8).Trempel må være maks. 1m.

6. 4 tageTage skal udføres som symmetriske saddeltage uden valm.

Tage inden for delområde 1 skal udføres med en hældning på 25-50 grader. Delområdets tage må udføres med et ud-hæng på maksimalt 0,5 meter.

Tage inden for delområde 2 skal udføres med en hæld-ning på 40-50 grader. Delområdets tage skal udføres uden udhæng.

Tage skal udformes som symmetriske saddeltage uden valm

Bestemmelser

Bestemmelserne i § 6.4 gælder ikke for Carporte, udhuse og lignende.

6. 5 carporte udhuse m.m.Der må ikke opføres garager inden for lokalplanområdet.

Carporte, udhuse og lignende skal opføres med en afstand til vejskel på mindst 2,5 meter. Den samlede facadelængde i skel må ikke overstige 12 meter (opføres en bygning i et skelhjørne tælles kun den længste facade med).

Facadehøjden på carporte, udhuse og lignende må ikke overstige 2,25 meter. Højde til kip må ikke overstige 3½ meter. Bygninger af denne type må ikke udføres med vin-duer i en facade, som placeres i skel. Regnvand skal så vidt muligt afledes på egen grund.

Carporte må ikke bygges sammen med den øvrige bebyg-gelse.

§ 7 BeByggeLSenS ydre Fremtræden7. 1 FacaderFacader skal udføres i blank mur (teglsten uden puds) i gule eller røde nuancer eller med pudset og malet over-flade i hvide eller lyse nuancer.

7. 2 tage og kvisteTage skal beklædes med ubehandlede, røde teglsten eller skifer/bølgeeternit i grå eller sorte nuancer. Tagflader må ikke være blanke.

Tagene må udføres med frontkviste og kviste, så længe den samlede bredde ikke overstiger 1/2 af facadelængden.

Frontkviste må ikke overstige 1/3 af facadelængden.

Bredden på frontkvist og kvist er (her vist med gult) må ikke overstige 1/2 af facadelængden (her vist med rødt)

Omfanget af ovenlys må ikke overstige 1/6 af tagfladen (her vist med gult omrids)

Hvis frontkviste og kviste kom-bineres med ovenlys, må den samlede længde på frontkviste og kviste ikke overstige 1/4 af facadelængden (her vist med blåt), og omfanget af ovenlys må ikke overstige 1/8 af tagfladen (her vist med gult omrids)

FrontkvistKvist

Frontkviste er kviste, som rejser sig over facadens flugt.Kviste er trukket tilbage på tag-fladen fra facadelinjen

21Tage må udføres med ovenlys, så længe omfanget ikke overstiger 1/6 af tagfladen.

Frontkviste, kviste og ovenlys må kombineres på en tag-flade, så længe den samlede bredde på gavlkviste og kviste ikke overstige den 1/4 af facadelængden, og omfanget af ovenlys ikke overstiger 1/8 af tagfladen.

Alle frontkviste og kviste skal placeres symmetrisk på tagfladen. Frontkviste og kviste må ikke udføres med valm. Alle ovenlys skal placeres i niveau med tagfladen.

7. 3 VinduerVinduer i delområde 2 skal udføres som Dannebrogs-vindu-er i træ eller træ/metal. Vinduesrammer inden for lokalpla-nområdet skal være hvid- eller gråmalede.

7. 4 Skorstene, antenner m.m.Der må ikke opsættes stålskorstene og lignende på byg-ninger. Udvendige antenner må kun udformes som spinkle metalantenner med en maksimal højde på 8½ meter over terræn. Paraboler må kun placeres på terræn.

Hvis der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget som anbringes udven-digt på bygningen tilpasses tagfladen eller bygningens øvrige ydervægge.

7. 5 carporte og udhuseCarporte, udhuse og lignende skal udføres i træ eller metal i sorte eller mørke nuancer. Tage skal udføres som grønne tage eller med skifer, bølgeeternit eller tagpap i mørkegrå eller sorte farver.

Carporte skal være åbne og må kun beklædes op til maks. 1m over færdigt terræn.

1 m.

Terræn må ikke reguleres nærmere skel end 1 meter

-0,5 m.+0,5 m.

Terræn må kke reguleres med end 0,5 meter, som vist på dette principsnit (eksisterende terræn vist med stiplet linje)

*Den maksimale terrænregulering er fastsat i forhold til det eksisterende terræn ved lokalplanens udarbej-delse. Det eksisterende terræn er vist på kortbilag 1.

Bestemmelser

§ 8 uBeByggede areaLer og terræn8. 1 opholdsarealerInden for delområde 2 skal der indrettes fælles opholds-arealer til beboerne, som svarer til mindst 100% af etage-arealet på den enkelte ejendom. Opholdsarealer skal have grønt præg og indrettes til ophold og leg. Opholdsarealerne skal være sammenhængende.

8. 2 terrænTerrænet må ikke reguleres

• nærmere skel til nabo eller vej end 1 meter

• med mere end +/- 0,5 meter*

Ved terrænregulering skal det sikres, at overfladevand hol-des på egen grund.

8. 3 hegnLangs vejskel til Rughaven og Sankt Hans Gade skal der plantes levende hegn, hvor der ikke er bebyggelse eller overkørsler. Hegnets højde må være maks. 1,5m. Hegnet skal plantes min. 30 cm. inde på egen grund, så bevoksnin-gen kan holdes inden for skellinjen. Der må ikke i forbin-delse med det levende hegn opsættes andre former for hegn. Det eksisterende raftehegn mod vej på Rughaven 24 må bevares.

§ 9 ForudSætning For iBrugtagning aF BeByg-geLSeInden ibrugtagning af bebyggelsen skal parkeringsarea-ler og fælles opholdsarealer være anlagt. Arealerne skal senest være beplantet førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse. Bebyggelsen skal ligeledes være

23tilsluttet kollektiv vand- og varmeforsyning samt offentligt spildevandanlæg.

§ 10 aFLySning aF BypLanVedtægtMed vedtagelsen af denne lokalplan aflyses byplanvedtægt 8 for denne lokalplans område (se §2).

Der er ingen servitutter, der aflyses, med vedtagelsen af denne lokalplan.

§ 11 LokaLpLanenS retSVirkningerEfter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udnyttes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

For forhold, som ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byg-geloven og planloven.

Lokalplanen indeholder ingen handlepligt, hvilket betyder, at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil og at lokalplanen ikke medfører krav om etablering af de bygninger og anlæg, som er indeholdt i planen.

Lokalplanens bestemmelser med tilhørende kortbilag ud-gør planens juridiske grundlag og indberettes i plansystem.dk.

Bestemmelser

25§ 12 VedtageLSeSpåtegningI henhold til § 27 i planloven vedtages lokalplan 628 ende-ligt af Plan- og Teknikudvalget den 7. april 2016.

Torben Jørgensen, udvalgsformand

Martin Holgaard, teknisk direktør

Kortbilag 1: Eksisterende forhold

27

19.5

21.5

20

20

20

22

21

21

21

20.5

20.5

20.5

22.5

100 m

Nord

Sankt Hans Gade

Sank

t Han

s Ga

de

Bygv

æng

et

Rugh

aven

Kortbilag 2: Matrikelkort

29

Roskilde Bygrunde

100 m

Nord

Sankt Hans Gade

Sank

t Han

s Ga

de

Bygv

æng

et

Rugh

aven

700

703

721

704b

667

704a

728c722

728a

666b

7000at

738a

742

666a

665

662a

662d

663

664

736b 736c

736d738b

739

740

741c

743

7000dr

7000ao

701

668b669 670

662c

7000an

728b

702

668a

Kortbilag 3: Fremtidige forhold

Signatur:

Lokalplanafgrænsning

Delområde 1

Delområde 2

Overkørsel

Byggelinje max. 8 meterfra vejskel

Veje og parkering

Overkørsel

R

U

P

Renovation

Udhuse

31

19.5

21.5

20

20

20

22

21

21

21

20.5

20.5

20.5

22.5

100 m

Nord

Sankt Hans Gade

Sank

t Han

s Ga

de

Bygv

æng

et

Rugh

aven

9m

Delområde 2

Delområde 1

Herringløse

Gundsømagle

Jyllinge

Ågerup/Store Valby

Veddelev

RoskildeSvogerslev

Vor Frue

Vindinge

Viby/Dåstrup

Gadstrup Snoldelev

Plan og UdviklingPostboks 100

Rådhusbuen 14000 Roskilde

4631 3508planogudvikling@roskilde.dk

Lokalplan 628