ll aa uu dd oo ddee aa vv aa ll ii aa ÇÇ ÃÃ oo · 2016. 11. 14. · preocupação com o projeto...
TRANSCRIPT
Página 1 de 26
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA
CÍVEL DA COMARCA DE OSASCO
Ref. Processo n.º 4006039-40.2013.8.26.0405
ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS
Autor: NICANOR DENARI
Requerida: GENI ANTÔNIA PIRES
Alfredo Galante Alencar Aranha, Arquiteto e Urbanista, Perito
Judicial, honrado com a nomeação e compromissado nos autos da
Ação em epígrafe, tendo realizado a vistoria, pesquisas, os estudos e
cálculos necessários, vem apresentar a Vossa Excelência as conclusões
que reúne no seguinte:
LLL AAA UUU DDD OOO DDDEEE
AAA VVV AAA LLL III AAA ÇÇÇ ÃÃÃ OOO
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 95
Página 2 de 26
1. PRELIMINARES
O objeto deste laudo é a avaliação para a determinação do valor de
mercado de compra e venda do imóvel situado à Avenida Horácio
Lafer, número 1.100, Jardim das Flores, neste Município de Osasco -
SP, nos termos da nobre decisão de fls. 81/82.
2. VISTORIA
A vistoria foi realizada no dia 8 de dezembro de 2015.
2.1 Características do entorno
O entorno do imóvel avaliando, correspondente ao Bairro Jardim das
Flores, região oeste do Município de Osasco, caracteriza-se por ser
predominantemente residencial, composto por casas e sobrados de
padrão simples a superior. É dotado de todos os melhoramentos
urbanos tais como: luz elétrica, iluminação pública, água encanada,
esgoto, telefonia (inclusive pública), coleta de lixo e sistema viário com
pavimentação asfáltica com guia e sarjeta. Caracteriza-se pela
proximidade ao Fórum, à Fundação Instituto Tecnológico de Osasco,
ao Campus Osasco da Unifesp e ao SESC Osasco.
O principal acesso à região, a partir do centro, ocorre através da Av.
das Flores, sendo a Av. Horácio Lafer uma via coletora de tráfego que
interliga a Av. dos Autonomistas com o Bairro de Vila Yolanda,
carreando algum fluxo veicular de passagem.
2.2 Características do imóvel em avaliação
Trata-se de um terreno de meio de quadra, correspondente ao lote 14
da quadra 34 do Loteamento Jardim das Flores, registrado sob
matrícula número 32.982 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 96
Página 3 de 26
Osasco, cadastrado como contribuinte Municipal CDC 0738780000,
com frente para a Avenida Horácio Lafer, onde recebe o número
1.100, na quadra complementada pelas ruas Orquídea, Sempre Viva e
Passagem Tulipa.
Possui forma retangular e as seguintes medidas e confrontações, de
acordo com o registro imobiliário e conferência realizada no local:
Frente: 10,00m no alinhamento predial da Av. Horácio Lafer.
Lado direito (de quem da rua o olha): 25,00m, onde confronta com
o lote 13, atual número 1.086 da mesma rua.
Lado esquerdo: 25,00m, onde confronta com o lote 15, atual
número 408 da mesma rua.
Fundo: 10,00m, onde confronta com lote 28, atual número 151 da
Rua Sempre Viva.
Área total do terreno: 250,00m².
A superfície do terreno é seca, firme, está integralmente
impermeabilizada pela construção e pisos externos. O perfil natural do
terreno possui um declive da frente para o fundo, de modo que foi
erigida uma edificação assobradada com um pavimento inferior e um
pavimento térreo ao nível da rua.
2.3 Benfeitorias e construções
No terreno encontra-se erigida uma edificação residencial isolada, com
dois pavimentos, em estrutura de concreto armado, vedações em
alvenaria e cobertura em telhas de fibrocimento. A residência é assim
subdividida:
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 97
Página 4 de 26
Pavimento térreo: sala de estar, copa cozinha, 2 dormitórios,
sanitário e área de lazer coberta com churrasqueira.
Pavimento inferior: 2 apartamentos com um dormitório, sala, copa
cozinha e sanitário cada.
Área total construída conforme dados cadastrais do IPTU e
conferência realizada no local: 249,80m².
Predominam os seguintes materiais de acabamentos:
Pisos: externos em cerâmica, ardósia e cimentado; internos em
cerâmica e tacos de madeira;
Paredes: externas em pintura e internas com pintura látex e acrílica
sobre massa corrida nas áreas secas e azulejos nas áreas úmidas;
Forros em laje com pintura;
Janelas em ferro com vidro de correr e basculante e alumínio com
vidro de correr, com venezianas e basculante;
Portas em madeira, PVC sanfonada em portões de ferro na frente do
lote.
Instalações elétricas embutidas e completas;
Instalações hidráulicas completas com peças convencionais.
A seguir são apresentadas fotografias e imagens ilustrativas do imóvel
avaliando:
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 98
Página 5 de 26
Imóvel em avaliação Av. Horácio Lafer,
1.100
Figura 1: mapa de localização do imóvel em
avaliação no Jardim das Flores
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 99
Página 6 de 26
Figura 2: imagem de satélite com indicação do
perímetro do imóvel avaliando.
Imóvel em avaliação Av. Horácio Lafer,
1.100
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 100
Página 7 de 26
Foto n° 1: frente do avaliando na Av. Horácio Lafer.
Foto n° 2: Av. Horácio Lafer com avaliando à esquerda.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 101
Página 8 de 26
Foto n° 3: Av. Horário Lafer com avaliando à direira.
Foto n° 4: detalhe da frente do imóvel em exame.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 102
Página 9 de 26
5- Garagem no recuo da frente 6- Sala de estar (térreo)
7- Copa cozinha (térreo) 8- Dormitório 1 (térreo)
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 103
Página 10 de 26
9- Sanitário (térreo) 10- Dormitório 2 (térreo)
11- Lazer (térreo) 12- Área externa (inferior)
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 104
Página 11 de 26
13- Área externa (inferior) 14- Dormitório do apartamento do
lado direito (inferior)
14- Sanitário (lado direito inferior) 15- Copa cozinha (lado direito
inferior)
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 105
Página 12 de 26
16- Ângulo oposto da foto 15 17- Sala de estar (lado direito
inferior)
18- Copa cozinha (apartamento
do lado esquerdo inferior)
19 – Sanitário (apartamento do
lado esquerdo inferior)
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 106
Página 13 de 26
Foto n° 20: acesso ao apartamento esquerdo inferior.
Foto n° 21: fachada posterior do térreo.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 107
Página 14 de 26
3. AVALIAÇÃO
3.1 Critérios e Metodologia
Este trabalho obedece como diretrizes gerais as técnicas e
recomendações da NBR-14.653 / 2011 AVALIAÇÃO DE BENS, PARTE
1: PROCEDIMENTOS GERAIS, PARTE 2: IMÓVEIS URBANOS da
Associação Brasileira de Normas Técnicas, da NORMA PARA
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS do IBAPE/SP - Instituto Brasileiro
de Avaliações e Perícias de Engenharia, do documento Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos – 2002 e da Atualização dos
Coeficientes de novembro de 2006. Esses dois últimos elaborados e
publicados pelo IBAPE/SP.
Para a determinação do valor do terreno, será utilizado o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, de acordo com o artigo
8.2.1 da NBR-14.653-1:
“Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico
dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”.
Para a determinação do valor da construção, será utilizado o Método
da Quantificação de Custo, nos termos do artigo 8.3.2 da NBR-
14.652-1:
“Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos
sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e
respectivos custos diretos e indiretos”.
3.2 Pesquisa de Mercado
O preço de referência para cálculo do valor do terreno foi determinado
a partir de uma pesquisa de mercado elaborada na região
geoeconômica do entorno do imóvel avaliando. Foram levantadas
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 108
Página 15 de 26
ofertas de venda de imóveis após a realização da vistoria, no Jardim
das Flores, sendo observadas, in-loco, as suas características. Em
seguida foram obtidas informações complementares nas imobiliárias
responsáveis pelas vendas. O levantamento foi elaborado no período
de 8 a 17 de dezembro de 2015.
Essa amostra de dados de mercado, contendo 7 ofertas, foi
homogeneizada por fatores previstos na Norma do IBAPE/SP para a 2ª
Zona – Residencial Horizontal Médio. Assim, foi calculado o valor
médio unitário de mercado dos terrenos da região (R$ 1.696,83/m²). A
pesquisa está pormenorizada no Anexo Único deste Laudo.
3.3 Valor do terreno
O valor do terreno é determinado pelo uso da seguinte expressão:
Vt = At.Vu.{1+ [(Cf-1) + (Cp-1) + (Ce-1) + (Cr-1) + (Fc-1) + (Ft-1)]}
Onde,
Vt = Valor total do terreno
At = Área do terreno = 250,00m²
Vu = Valor do terreno unitário médio, calculado a partir da pesquisa de
valores, pormenorizada no anexo único = R$ 1.696,83m²
Cf = Coeficiente de frente => Cf = (Fp / Fr)0,20
Fp = Frente projetada = 10,00m
Fr = Frente de referência = 10,00m
Cf = (10,00 / 10,00)0,20 = 1,0
Cp = Coeficiente de profundidade
Pe = Profundidade equivalente = 25,00m (não há correção)
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 109
Página 16 de 26
Cp = 1,0
Ce = Coeficiente de esquina ou frente múltipla = 1,0 (meio de quadra)
Cr = Coeficiente de região = 1,0
Fc = Fator de consistência do solo 1,0 (terreno seco)
Ft = Fator de topografia -> 40% do lote abaixo do nível da rua em até
2,50m, cujo fator é de 0,90
Ft = [150 + (100 x 0,90)] ÷ 250 = 0,96
Cálculo do Vt:
Vt = 250,00 x 1.696,83 x [1+(0,96-1))
Vt = 407.239,20
Valor do terreno = R$ 407.239,20
(quatrocentos e sete mil, duzentos e trinta e nove reais e vinte centavos)
3.4 Padrão construtivo da construção
Trata-se de uma edificação assobradada isolada, denotando alguma
preocupação com o projeto arquitetônico e principalmente quanto aos
revestimentos internos, os quais são de qualidade intermediária. As
instalações elétricas e hidráulicas são completas e embutidas. As
esquadrias são de qualidade comercial. Classifica-se como:
Casa padrão médio: valor unitário médio 1,386 de R8N.
3.5 Depreciação da Construção
A idade da construção atribuída em vistoria é de 25 anos. Encontra-se
em bom estado geral de conservação, com alguma depreciação pelo
uso e ação do tempo, sendo evidente a realização de reforma com
renovação de parte dos acabamentos e da pintura há
aproximadamente 2 anos. Apenas a área externa do piso inferior carece
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 110
Página 17 de 26
de alguma recuperação. O estado geral pode ser recuperado apenas
com reparos superficiais, de maneira que o estado de conservação é
“regular”. Com base no documento “Valores de edificações de Imóveis
Urbanos - 2002” o Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado
de Conservação (Foc) é assim determinado:
Idade estimada = 25 anos para 70 anos de vida referencial => 25
÷ 70 = 36% da vida referencial.
Estado de conservação = regular (c) => 2,52% de depreciação.
Coeficiente Ross/Heidecke - K = 0,736.
Foc = R + K x (1-R) = 0,20 + 0,736 x (1 – 0,20) = 0,7888
onde: R = valor residual = 20%
3.6 Cálculo do valor da construção
O Valor das construções é dado pela expressão:
Vc = Ac x Vu x Foc x Cub
Onde:
Vc = valor total da construção
Ac = área construída (total) = 249,80m²
Vu = valor unitário padrão médio = 1,386
Foc = Fator de adequação ao obsoletismo = 0,7888
Cub = Valor atualizado do R8N – Custo Unitário Básico de Edificações
para edificação residencial de 8 andares (R8) e padrão normal (N).
O valor do R8N é R$ 1.227,17, atualizado conforme o Boletim
Econômico de dezembro de 2015 do Sinduscon/SP.
Substituindo:
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 111
Página 18 de 26
Vc = 249,80 x 1,386 x 0,7888 x 1.227,17
Vc = 335.140,79
Valor da Construção = R$ 335.140,79
(Trezentos e trinta e cinco mil, cento e quarenta reais e setenta e nove centavos)
3.7 Valor total do imóvel
O valor total do imóvel é obtido através da somatória do valor do
terreno com o valor da construção:
Vi = Vt + Vc
Vi = 407.239,20 + 335.140,79
Vi = 742.379,99
Valor total do imóvel = R$ 742.379,99
(Setecentos e quarenta e dois mil, trezentos e setenta e nove reais e noventa e nove centavos)
4. SÍNTESE DA AVALIAÇÃO
Tabela resumo dos valores avaliados:
Imóvel Dados Valores e dados
Terreno Construção Total (R$)
Av. Horácio Lafer, n° 1.100
Avaliação 407.239,20 335.140,79
742.379,99 Áreas (m²)
250,00 249,80
Unitários R$1.628,96/m² R$ 1.341,64/m²
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 112
Página 19 de 26
Valor arredondado:
VVaalloorr ttoottaall ddoo iimmóóvveell ppaarraa aalliieennaaççããoo
MMaattrrííccuullaa nnºº 3322..998822 –– 11ºº CCRRII ddee OOssaassccoo
AAvveenniiddaa HHoorráácciioo LLaaffeerr,, nn°° 11..110000
RR$$ 774422..338800,,0000
((sseetteecceennttooss ee qquuaarreennttaa ee ddooiiss mmiill ttrreezzeennttooss ee ooiitteennttaa rreeaaiiss))
RReeffeerrêênncciiaa:: ddeezzeemmbbrroo ddee 22001155
5. ENCERRAMENTO
Encerra-se o presente trabalho nesta página de número 19, todas
datilografadas de um só lado, sendo esta datada e assinada. Segue o
anexo único - Pesquisa e homogeneização de valores.
Osasco, 7 de janeiro de 2016.
____________________________
Alfredo Galante Alencar Aranha
Perito Judicial
Arquiteto e Urbanista
CAU A16792-4
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 113
Página 20 de 26
ANEXO ÚNICO - Pesquisa e homogeneização de valores
Mapa de localização do imóvel em avaliação e dos utilizados na
pesquisa de mercado. A seguir, dados das ofertas:
Imóvel em avaliação
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 114
Página 21 de 26
Imóvel Local Fotografia
1 Rua Sempre Viva, s/n°
(lado do n° 62)
2 Rua Sempre Viva, s/n°
(lado do n° 34)
3 Rua Sempre Viva, n°
34
4 Rua Sempre Viva, n°
30
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 115
Página 22 de 26
Imóvel Local Fotografia
5 Rua Sempre Viva,
n° 49
6 Rua Sempre Viva,
n° 63
7 Rua Dália, n°
164
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 116
Página 23 de 26
Qu
ad
ro d
e Im
óve
is P
esq
uis
ad
os
- Ja
rdim
da
s Fl
ore
s -
Osa
sco
Imó
ve
lLo
ca
l e
Ca
rac
terí
stic
as
Fre
nte
Pro
fun
d.
Áre
aPre
ço
Co
nd
içõ
es
Nº
Ofe
rta
nte
do
Im
óve
l(M
etr
os)
(Me
tro
s)(m
²)(R
ea
is)
Pa
ga
me
nto
117/1
2/1
55,0
032,0
0160,0
0640.0
00,0
0A
vis
ta
217/1
2/1
55,0
032,0
0160,0
0750.0
00,0
0A
vis
ta
317/1
2/1
55,0
030,0
0150,0
0900.0
00,0
0A
vis
ta
417/1
2/1
55,0
030,0
0150,0
0900.0
00,0
0A
vis
ta
517/1
2/1
55,0
026,0
0130,0
0680.0
00,0
0A
vis
ta
617/1
2/1
55,0
025,0
0125,0
0640.0
00,0
0A
vis
ta
717/1
2/1
510,0
028,5
5285,5
0450.0
00,0
0A
vis
ta
Ru
a S
em
pre
Viv
a, n
° 63
Co
rre
tor
Au
tôn
om
o -
Sr.
Cla
ud
io A
mo
rim
Tel:
2771-7
578
Sob
rad
o c
om
3
do
rmitó
rio
s se
nd
o 1
suíte
Sob
rad
o c
om
3
do
rmitó
rio
s se
nd
o 1
suíte
Ru
a D
ália
, n
° 164
Imo
bili
ária
Mix
La
r -
Sra
. R
osa
na
Tel:
4624-3
300 /
98198-0
051
Terr
en
o v
ag
o e
m
de
cliv
e
Da
ta
Ru
a S
em
pre
Viv
a, s/
n°
(la
do
do
n°
62)
Pro
prie
tário
/co
nst
ruto
r -
Sr. M
ário
Tel:
7845-6
682 /
7779-7
278
Sob
rad
o c
/ 3 s
uíte
s e
esp
aç
o g
ou
rme
t
Sob
rad
o c
om
3
do
rmitó
rio
s se
nd
o 1
suíte
Ru
a S
em
pre
Viv
a, n
° 30
Imo
bili
ária
Ca
sa B
ran
ca
- S
r. J
ac
kso
n
Tel:
3688-2
121 /
99233-0
664
Ru
a S
em
pre
Viv
a, n
° 49
Co
rre
tor
Au
tôn
om
o -
Sr.
An
dré
Tel:
94717-1
314
Sob
rad
o c
om
3
do
rmitó
rio
s se
nd
o 1
suíte
Ru
a S
em
pre
Viv
a, s/
n°
(la
do
do
n°
34)
Pro
prie
tária
- S
ra. C
rist
ian
e
Tel:
3682-6
067/9
4723-4
087
Ru
a S
em
pre
Viv
a, n
° 34
Imo
bili
ária
Ca
sa B
ran
ca
- S
r. J
ac
kso
n
Tel:
3688-2
121 /
99233-0
664
Sob
rad
o r
efo
rma
do
c/
3 s
uíte
s e
laze
r
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 117
Página 24 de 26
Qu
ad
ro d
e C
álc
ulo
do
va
lor
da
s C
on
stru
çõ
es
Áre
aTi
po
/Pa
drã
oId
ad
eC
oe
fic
ien
teV
alo
r a
tua
lV
alo
r d
as
Co
nst
ruíd
aC
on
stru
tivo
Est
ima
da
Foc
R8N
Be
nfe
ito
ria
s
(m²)
Cla
ssific
ad
o(a
no
s)O
bso
letism
o(R
ea
is)
(Re
ais
)
1180,0
0C
asa
- M
éd
io1,5
60
No
va
1,0
00
1.2
27,1
7344.5
89,3
4
2180,0
0C
asa
- S
up
erio
r1,9
80
No
va
1,0
00
1.2
27,1
7437.3
63,3
9
3245,0
0C
asa
- S
up
erio
r1,9
80
No
va
1,0
00
1.2
27,1
7595.3
00,1
7
4245,0
0C
asa
- S
up
erio
r1,9
80
No
va
1,0
00
1.2
27,1
7595.3
00,1
7
5240,0
0C
asa
- M
éd
io1,3
86
20,9
88
1.2
27,1
7403.1
44,0
8
6250,0
0C
asa
- M
éd
io1,3
86
10
0,9
18
1.2
27,1
7390.1
76,7
4
60,0
0-
--
--
0,0
0
Cá
lcu
lo u
tiliz
ad
o:
Va
lor
Be
nfe
ito
ria
s =
Áre
a C
on
stru
ída
x V
alo
r U
nit
ário
x C
oe
fic
ien
te F
oc
x V
alo
r R
8N
Va
lor
Un
itá
rio
do
R8N
Imó
ve
l
Nº
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 118
Página 25 de 26
Qu
ad
ro d
e H
om
og
en
eiz
aç
ão
- C
on
form
e fa
tore
s p
revis
tos
na
No
rma
IB
APE/S
P 2
011 -
2ª
Zo
na
Imó
ve
lPre
ço
Va
lor
Va
lor
Áre
aV
alo
r d
o
Nº
Ofe
rta
do
Co
nst
ruç
õe
sTe
rre
no
(m²)
Terr
en
o/m
²
1640.0
00,0
0344.5
89,3
4295.4
10,6
6160,0
00,9
01,1
487
1,0
000
1,0
01,0
01,0
01,0
01,0
01.6
61,3
8
2750.0
00,0
0437.3
63,3
9312.6
36,6
1160,0
00,9
01,1
487
1,0
000
1,0
01,0
01,0
01,0
01,0
01.7
06,0
8
3900.0
00,0
0595.3
00,1
7304.6
99,8
3150,0
00,9
01,1
487
1,0
000
1,0
01,0
01,0
01,0
01,0
01.6
44,1
7
4900.0
00,0
0595.3
00,1
7304.6
99,8
3150,0
00,9
01,1
487
1,0
000
1,0
01,0
01,0
01,0
01,0
01.6
44,1
7
5680.0
00,0
0403.1
44,0
8276.8
55,9
2130,0
00,9
01,1
487
1,0
000
1,0
01,0
01,0
01,0
01,0
01.8
45,4
8
6640.0
00,0
0390.1
76,7
4249.8
23,2
6125,0
00,9
01,1
487
1,0
000
1,0
01,0
01,0
01,0
01,0
01.7
07,6
4
7450.0
00,0
00,0
0450.0
00,0
0285,5
00,9
01,0
000
1,0
000
1,0
01,0
01,0
01,1
81,0
01.6
68,9
0
1.6
96,8
3
Ob
serv
aç
õe
s:1.1
87,7
8
E =
Ela
stic
ida
de
ou
Fa
tor
de
Me
rca
do
, c
orr
esp
on
de
nte
a d
esc
on
to d
o p
reç
o a
vis
ta (
10%
)2.2
05,8
8
Cf
- C
oe
fic
ien
te d
e f
ren
teFt
= F
ato
r d
e t
op
og
rafia
1.6
96,8
3
Cp
= C
oe
fic
ien
te d
e p
rofu
nd
ida
de
Fl =
Fa
tor
Loc
aliz
aç
ão
Ce
= C
oe
fic
ien
te d
e e
squ
ina
Cá
lcu
lo u
tiliz
ad
o:
Cr
= C
oe
fic
ien
te d
e r
eg
ião
Va
lor
do
Te
rre
no
(V
T) =
(P
reç
o O
fert
ad
o x
E)
- V
alo
r d
as
Co
nst
ruç
õe
s
Fc =
Fa
tor
de
co
nsi
stê
nc
ia d
o s
olo
Va
lor
un
itá
rio
de
te
rre
no
(R
$/m
²) =
VT
x {1
+[(
Cf-
1)+
(Cp
-1)+
(Ce
-1)+
(Cr-
1)+
(Fc
-1)+
(Ft-
1)+
(Ff-
1)]
} /
Áre
a
Mé
dia
-30%
+30%
Mé
dia
Sa
ne
ad
a
EC
fC
pC
eFt
FlC
rFc
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 119
Página 26 de 26
Observações da pesquisa de mercado: tabelas de cálculos e
homogeneização
O valor unitário médio de terreno obtido no quadro de
homogeneização deve ser saneado, excluindo-se as ofertas que se
afastaram mais ou menos 30% da média. Neste caso, todas as ofertas
encontram-se dentro do intervalo de confiança. Todos os elementos
pesquisados não necessitam de correções de valor por zona de uso.
Não foram utilizados índices Fiscais, pois todos os elementos, inclusive
o imóvel avaliado, localizam-se em área com as mesmas características
geoeconômicas. De acordo com a Norma vigente foi utilizado como
paradigma a 2ª Zona – Residencial Horizontal Médio, com as seguintes
referências:
Frente de referência: 10,00m
Profundidade mínima a máxima: 25,00m a 40,00m.
Coeficiente de esquina: não se aplica.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/esa
j, in
form
e o
proc
esso
400
6039
-40.
2013
.8.2
6.04
05 e
cód
igo
BA
D6D
7.E
ste
docu
men
to fo
i pro
toco
lado
em
13/
01/2
016
às 1
1:35
, é c
ópia
do
orig
inal
ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or A
ND
RE
A V
IAN
A Z
AC
AR
IAS
.
fls. 120