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El Fideicomiso en las zonas pohibidas

Lic. FRANCISCO UPEZ MENA

Esta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jurídica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM www.juridicas.unam.mx http://biblio.juridicas.unam.mx

DR © 1988. Asociación Nacional del Notariado Mexicano, A. C.

1. ORIGEN Y NATURALEZA DEL FIDEICOMISO MWCANO

Antes de hablar del. fideicomiso en nuestro país en las llamadas .zona phibidas, es decir, la franja de 50 kilómkros en l a s costas y 100 ki& metros en las fronteras, es conveniente c s b o k en muy breves términos el origen del fideicomiso en México y. cuál fue su concepto;

Nace el fideicomiso como figura jurídica entre nosotros cuando se pro- mulga el 24 de diciembre de 1924 la "Ley General de Instituciones de- Crédito y Establecimientos Bancarios" la que crea en MéXiu, los bancos de fideicomiso que de alguna manera eran las instituciones de crédito que en el extranjero se conocían con el nombre de CompañíasBancarias de Fideicomiso (Tmst and Savinps Banks), instituciones que hasta hoy existen en nuestro vecino país del Norte.

Sin embargo, es dos años más tarde, el 30 de junio de 1926, con la "Ley de Bancos de Fidricorniso", cuando por primera vez se define y re- glamenta el fideicomiso en Mtxico como "un mandato irrevocable en virtud del cual se entregan al banco, con carácter de fiduciario, determinadas bienes para que se disponga de d o s o de sus productos según la voluntad del que los entrega llamado fideicomitentc; a beneficio de un tercero, llamado fideicomisario o beneficiario" (Art. 6'). Este artículo íntegro se incorpora en la "Ley General de Instituciones de Crédito y Establecimientos Banca- rios" del 31 de agosto del mismo año, que abrogó la anterior.

El 27 de agosto de 1932 se publica en el Dimio Oficial de la Federación la hasta hoy vigente "Ley General de Titul& y Operaciones de Crédito" (LGTOC), la que según expresa su exposición de motivos ". . .conserva en principio el fideicomiso a que alude la Ley de Instituciones de 1926, pero que dado que dicha ley no precisaba el carácter sustantivo d d fideicomh y dejaba gran vaguedad de conceptos su' kefinición ahora sí se precisa". El maestro Rodolfo Batiza en su obra "Principiw Básicos del Fideicomiso y de la Administración Fiduciaria", expresa que esta ley concibe al fideicomiso como "una afectación patrimonial a un fin confiado a las gationg de un fiduciario, prccisándose así la naturaleza y los efectos de este instituto que la ley e n vigor concebía oscuramente como un mandato irrevocable".

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ieral de Instituaones i de Instituciones de naiización de la ban-

del Servicio Públi- ue a su vez abmgada :o de Banca y Cré- e 1985. ) sobre la Propiedad Ieicomisario", explica 1 Dr. Ricardo Alfaro namá en el año de iato irrevocable con :mpo nuestra ley se- del Trwt expuso el niso como una afec- derecho. De aquí la O implica una afec-

ir a los fines práai- cerque más al Trust > que en esta breve d e luego existió, y r rogaba al heredero zmcia a la institu-

o en el siglo xm en m la transmisión de ía en provecho del principio s61o tenla carecía de derechos

que, además de ir n una forma doble reconoda a quién

ién wrrespondia la

loiío Batiza, <'. . ..se i. moderna: dgpu& miedad, la f o m

! normal de constitución de empresas que pasa a primer plano cuando las . relaciones a establecerse son demasiado delicadas o n o v e d m para m- dinarse si se emplean figuras convencionales". En Ice Estados Unidos de 1 Norteamirica sabemos que las operaciones sobre bienes raíca, wmo contrato de garantía, transmitiendo bienes en favor de acreedores; en la activi- dad financiera; la prevención de litigios y para fines de beneficencia, el trust es hoy un instrumento muy usado, eficaz y accesible.

Sin embargo, su adaptación en los paíscs de tradición romanista no ha sido fácil. Algunos tratadistas wmo el maestro Esquive1 Obregón o FJSi Weiwr lo han considerado imposible, mientras que otros, como el propio Alfaro, sostuvieron que no habría dificultad para lograrlo. Coindicimos w n el maestro Molina Pasquel en el sentido de que "el Tmst no está sujeto a ser definido por los juristas de Derecho Civil; sólo está sujeto a ser tra- ducido. Para definir una instituci6n los capacitado9 son 106 jurístas que la manejan. . . Podríamos decir ilustrativamente que w n el &ust ha awnte- cido lo que pudiera suceder con una máquina inglesa que d-os conocer. Si traemos la máquina a México y aquí la obmamos en conjunto nos puedc parecer semejante a otrm máquinas que usualmente vemos, pero que no son aquella. . .".

Rodoiío Batiza concluye después de hacer el a n W de las distintas tesis que ". . .en la adaptación del Trust a los sistemas m~nistas, no se logrará una traslación completa de la institución angloamericana en su integridad. . . faltará el antecedente básico de la distinción entre equidad y derecho estricto y la forma doble de la propiedad que de d o s deriva y faltará también d cuerpo jurisprudencia1 y doctrinario que se ha venido elaborando durante siglos, lo que no puede incorporarse en una ley, por buena que sea, sin afectar sus características de generalidad. . ., además de la estructura financiera de una sociedad industrial que ha alcanzado pleno desarrollo''.

Lo cierto a que aún con esas limitaciongs el trust ha rebasado las fm- teras de su tierra natal para adoptarse en los sistemas cocüiicad como el nuestro, en donde incluso podemos afirmar que se ha empleado en exceso en los fideicomisos creados por la Administraciái Pública

Resumiendo las diversas teorías sobre la aturalaa jurídica que rnumtran la evolución de nuestro pensamiento sobre %st a institución nm atrevemos a . afirmar que desde la asimilación a un mandato irrewcable hasta la forma- ción de un patrimonio de afectación, que adopta nuestra legislación, se ha pasado por la teoría del desdoblamiento de la propiedad sustentada por Manuel Lizardi Albarrán en su obra "Ensayo sobre la Naturaleza Jurídica del Fideicomiso" y la de la titularidad de Joaquín Rodríguez y Rodriguez.



Sin embargo, debemos desvincularla de sus antecedentes y estudiarla como una operación propia, en donde a diferencia de otros países es una o@- ración dc crédito e n la cual se reserva sólo a las instituciones de crédito la facultad de ser fiduciarias, y concluir tal y como lo señalaron los pro- ycctos que elaboraron las comisiones redactoras patrocinadas por la entonces Asociación de Banqueros de México en 1949, que en el fideicomiso se transmiten al fiduciario los bienes y derechos que constituyen el patrimonio dc la operación para que se cumplan los fincs que el fideicomitente señala cxprrsamente. Creemos pues, estando de acuerdo con el t r a t ad i a José Ma- nucl Villaga. rda Lozano en su obra "Doctrina General del Fideicomiso" quc si es pmiblc dar una definición del fideicomiso creado por la legislación mexicana con10 "un negocio fiduciario por medio del cual el fideicomitente transmite la titularidad de ciertos bienes y derechos al fiduciario, quien está obligado a disponer de loc bienes y a ejercitar los derechos para la realiza: ción de los fincs establecidos en beneficio del fideicomisario".

11. ZONAS PROHIBIDAS

Nuestro colega, n ~ t i r i o del Distrito Federal, Humberto H m y Pera- cano, en un estudio profundo y muy bien documentado al que denorninú "Análisis Crítico a las Zonas Prohibidas", concluyó que fueron muy pocos

protectoras del territono perdimos la mitad de éste". La afirmación del Lic. Hassey Perezcano la refiere después de analizar

el origen histórico que inspiró el principio plasmado en nuestra Constitución. vigente de prohibir a los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas en una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros a lo largo de las playas.

Sin pretender realizar otro estudio sobre *os orígenes, pero con el deseo de apoyar las conclusiones que más adelante +e asientan resumimos el o& gen de esta norma, la que como afirmó quien en 1925 fue Secretario de Relaciones Extenores, Lic.Aarón Sáenz y autor de la Ley Orgánica de la fracción 1 del artículo 27 const;tucional, "fue dada a la luz como una reac- ción lógica por la triste experiencia que sufrieron los mexicanos al habcr perdido Texas ya que si hubiera existido este control no se hubiera per-



entes y estudiarla como tros p&s es una ope- instituciones de crédito o lo señalaron los pro- xinadas por la entonces e en el fideicomiso se mstituyen el patrimonio el fideicomitente señala

el tratadista José Ma- neral del Fideicomiso" eado por la legislación

1 cual el fideicomitente al fiduciario, quien está erechos para la realiza- /

ere después de analizar

de las fronteras

enes, pero con el deseo tan resumimos el on-

1925 fue Secretario de la Ley Orgánica de la la luz como una reac-

os mexicanos al haber

No coincidimos con el criterio expresado por el Lic. Aarón Sáenz aunque estamos totalmente de acuerdo con su espíritu patriótico. Si establecer : prohibiciones tan rígidas trajera como consecuencia asegurar la soberanía sobre nuestro territorio .la citada disposición no sería objeto de discusión, pero ha quedado claramente demostrado que la razón por las que nuestro país perdió la mitad de su territorio no fue la ausencia de normas sobre zonas prohibidas, ya que precisamente en esa época, el 18 de agosto de 1824, se estableció una ley que prohibió a los extranjeros adquirir bienes raíccs a "20 leguas de la frontera y 10 de los litorales". Fue la política de colo- nización que alentó la constitución de compañías colonizadoras para poblar esa área lo que trajo conio consecuencia que la mayoría de sus habitantes fueran de raza diferente, hablaran otro idioma, practicaran otra religión y, por lo tanto, propiaran un profundo alejamiento en su sentimiento na- cionalista, así como entre otras razones de carácter político, la gran ambición de nuestro vccino pais de extender sus dominios, lo que realmente originí, la perdida de esa parte de nuestro suelo.

La protección del temtorio nacional ha sido preocupación de todos los ; gobiernos en todas las naciones, pero han sido otras formas que difieren 1 de la de establecer prohibiciones las que han sido elegidas para su segu-

1 ridad. En América, como afirma Hassey Perezcano, sólo 7 países han. establecido zonas prohibidas para extranjeros, Argentina, Bolivia, Brasil, Cuba,

1 Guatemala, Nicaragua y Perú. Sin embargo, no todos ellos en términos similares a las nuestras, es decir, prohibiendo expresamente la posibilidad

! de adquirir el dominio de inmuebles en ellas. Argentina establccc en su ordenamiento jurídico que es indisp&$ablc

: solicitar permipo previo riue debe otorzar la Comisión de Zonas de Seeu- ., u

rid'd. Emsen en ese país zonas a las que han denominado de seguridad cn donde no sólo los extranjeros, sino incluso nacionales deben obtener un permiso de la Comisi6.n Nacional de Zonas de Seeiiridad Dara todos aouelios actos que signifiquen transmiGón de dominio.

Brasil, que en su Constitución de 1937 induyó un capítulo relativo a la seguridad nacional, prohibiendo la concesión de tierras o de vías de comunicación, y el establecimiento de ind rias que interesen a la seguridad nacional si no se contaba con el 'r, nsentimiento del Consejo de Seguridad Nacional, cn 1967 derogó esta norma, ya que entendieron que dado que su finalidad fue otorgar una protección a la Nación para el caso de guerra, las técnicas marciales modernas la hacían obsoleta.

En Europa, salvo los países socialistas en donde no es permitida la propiedad privada, ningún país prohíbe como el nuestro la adquisición por



prtc de extranjeros de inmuebln en zonas prohibidas. España es el único que 1 s limita sujetándolas a la previa autorización del Ministerio del Ejér- cito con lo cual se busca obtener un control por parte del ejercito para el cvcnto de una gucrre.

Veamos ahora el resultado de estas p r o h i ~ c h e s en nuestro país. Numtras zonas prohibidas representan cuando m&- el 40% del terri-

toriorio y, sin embargo, en el aiío de 1972, como lo demuestra cl Lic. Has- sey, con atadisticas y cifras obtenidas de la Secretaría de Relaciones Exte- riores, el Estado tenía en esa época un control territorial solamente en donde no se trataba de zonas prohibidas, ya que de éstas no se tenia ningún conocimiento estadístico por no existir control en ellas.

La razón de la faita de control es precisamente que la existencia de tal prohibición obligó a los cxtranjem a encontrar diversas formas para adquirir ia propiedad, las que han ido desde los prestanombres y la doble sacie- dad, hasta la simulación de diversos contratos y actos jurídicos, tal y como expresamente lo reconoció el Decreto del 30 de abril de 1971 al que más adelante nos ieferircmm, al establecer en su considerando que. . . "es con- vcniente eliminar los diversos subterfugios que se han venido utilizando para tratar de transgredir la prohibición constitucional de que los extranjefos adquieran cl dominio directo de tierras y aguas en las wnas prohibidas y especialmente la intervención de mexicanos prestanombres o la simulación de divems contratos y actos jurídicos".

No será entonces, que lejos de haber significado protección a nuestro tcrritono lo que verdaderamente se han obtenido son perjuicios princi- palmente a nuestra economía.

Es indudable que en la actualidad el país que no abre sus fronteras y permanece enclaustrado, lejos de progresar se va hundiendo en el rezago, en el retraso y en el subdcsarmllo. Hoy d d e el punto de vista comercial las divisiones gcopolíticas han prácticamente desaparecido. El tránsito de productos, scrviciw y tecnologias rebasa las fronteras. Cualquier país que dcscc en las actuales circunstancia9 prugrevr tendrá que aceptar la diti- genaa dc la cconomía mundial, p r lo que us políticas econámicas nacio- t nalm sólo podrán tener éxito si fortalecen o cuando menos no entorpecen la posición competitiva internacional. México está incorporado ya a esta dinámica mundial económica. El procem de apertura de la economía mexicana, como bien afirmó el Ing. Ernesto Martens Rebolledo en su compa- rcrcncia antc la Asamblea Nacional de Coparmex el 14 del presente mcs y año, lo representa la adhesión al Acucrdo General de Aranceles (GATT),



las. España es el único le1 Ministerio del Ejér- rte del ejército para el

S en nuestro país. enos el 40% del terri- demuestra el Lic. Has- í a de Relaciones Exte- ial solamente en donde as no se tenía ningún las. que la existencia de tal eas formas para adqui- mbres y la doble socie- K jurídicos, tal y como il de 1971 al que más rando que. . . "es convenido utiiizando para

de que los extranjefos n las zonas prohibidas &es o la simulación

o protección a nuestro con perjuicios princi-

io abre sus fronteras y undiendo en el rezaga, into de vista comercial m i d o . El tránsito de as. Cualquicr país que á que aceptar la diri- ticas económicas nacio- > mcnos no entorpecen incorporado ya a esta t de la economía mexi- ebolledo en su compa- el 14 del presente m n de Aranceles (GAlT) ,

lo que debe considerarse "...wmo parte fundamental de una larga serie de cambios estructurales que ha iniciado el p&. . .".

Méxiw por sa un pajs en desarrollo necesite del capitd extnnjero para impulsar la economía, creando fuentes de trabajo y de riqueza, y tiene mucho que ofrecer para atracr caos capides. No cera que debamos apro- vechar el interés demostrando a virtud de las múitiples ventajas que ofrece nuestro país en la industria maquiladota y turística, para que los capitales encuentrm forma segura de introducirse, sin el grave inconveniente de que quedan fuera de nuestro control. ¿No será que en todo caso cs mejor con- trolar conociendo, que tratar de evitar prohibiendo?

Estamos convencidos que estos pensamientos orillaron a nuestros gobiernos anteriores a tratar de enwntrar una solución. Desde el Presidente Lázaro Cárdenas que en nwiembre de 1937 dictó un acuerdo a la Secretaría de Relaciones Exteriores por el que reconoció "que es necesario fomentar el d a o l l o económico de las zonas prohibidas. . . que este desarrollo pueda facilitarse fomentando el establecimiento de empresas que se dediquen a la industria hotelera y de turismo en las propias zonas, así como ~ermitiendo a los extranjeros que adquieran en las mismas la pose- sión específica, el uso y el usufructo de inmuebles urbanos para fines resi- denciales.. .", hasta el Presidente Echevenía, que en su Decreto del 20 de abril de 1971 y posterior inwrporao6n de &e a la "Ley para Promover la Inveisión Mexicana y Popular la Inversión Extranjera", publicada el 9 de mano de 1973 reconoció esta necesidad al expresar el considerando que a continuación se transcribe.

CONSIDERANDO. "Que el Congreso Constituyente de 1917, celoso defen- sor de la soberanía sobre el Territorio Nacional, plasmó en la Ley Suprema la prohibición absoluta a los extranjeros para adquirir el dominio direstci de las tierras y de las a p a s que sc encuentran en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas; Que es deber inelu- dible del Gobierno Federal vigilar y mantener la integridad del territorio de la Nación, así como guardar y hacer guardar la Constitución Polilica de los Estados Unidos Mexicanos y las leyes'que de &a emanen; Que es imperativo sostener y acelerar el desarrold industrial y turístico de, las zonas fronterizas y litorales de nuestro país y que este de~í~rrollo planificado dcbe realizarse wn estricto apego a los principios de la Constitución y las leyes aplicables, sin que en ningún caso extranjeros adquieran el dominio directo sobre la tierra ni derccho real alguno; Que por otra parte es conve- nicntc eliminar los diversos subterfugios que se han vcnido utilizando para

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DERECHO ,



tratar de transgredir la .prohibición constitucional de que los extranjeros adquieran el dominio directo de tierras y aguas en las zonas prohibidas y, r~~ecialrnente, la intervención de mexicanos 'presta-nombres; o la simula- ción de diversos contratos y actos jurídicos. Que la operación del fideicomiso, como está re<plada en nuestro sistema jurídico, en tanto permite que la indtución fiduciaria, conservando el dominio directo de los bienes fidei- coinitidos, pueda permitir a los fideicomisaros, en forma temporal, la utili- zación y el aprovechamiento de dichos bienes, coimtituye el medio adccuado para lograr los fines promocionak industriales y turísticos antes mencio- ~iados, con estiicto apego a las disposiciones constitucionales. Que a partir del Acuerdo del C. Presidente de la República General de División Lázaro Cárdenas, -de 22 de noviembre de 1937 y del Acuerdo del C. Presidente dc la República General de División Manuel Avila Camacho, de 6 de aSosto de 1941, se había venido utilizando el fideicomiso con distintas moda- lidades para a los extranjeros la utilización y el aprovechamiento de bienes inmucbles en las zonas fronterizas y costeras, sin que hasta el prcsente se hubiera integrado una política definidapara establecer los Iími- tcs y las condiciones de su autorización. Que por otra parte, las instituciones dr crkdito autorizadas para actuar como fiduciarias, pueden captar recur- sos importantes mediante la emisión de certificados de participación inmo- biliarios que representen para los beneficiarios exclusivamente el derecho a la utilización y el aprovechamiento de los inmuebles objeto del fideicomiso, sin transmitirles en ningún caso su propiedad, ni crear a su favor derechos rcalcs. Que es p @ t o del Ejecutivo a mi cargo, dentro de las norma rstablecidas por la Constitución Poiítica de los Estados Unidos Mexicanos, quc la Secretaría de Relaciones Exteriores pueda autorizar la constitución de este tipo de fideicomisos, previa opinión que emita una Comisión Con- sultiva Intersecnztarial que cstudie la conveniencia económica y social que tenga para la Nación la realización de estas operaciones por conducto de instituciones de crédito nacional& o privadas, que en todo caso conserven la propiedad de los inmuebles; he tenido a bien expedir el siguiente Acuerdo. . . " v

Pero, si bien así .se rcconoció, no se r e s o l p el problema de fondo e l i i - nnndo de nuestra Carta Mama esta prohihcion para reglamentar a través de una ley específica, como la ya existente que regula la inversión extran- jcra estableciendo en ella las condiciones adecuadas para que fomentando esta inversión se garantice al país la seguridad en su soberanía, pcro de ipa l manera se otorguen. mayor seguridad jurídica a quienes invierten sus rcciirsos en nuestro territorio.

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de que los extranjeros las zonas prohibidas y,

.-nombres; o la simula- 3eración del fideicomiso, i tanto permite que la :to de los bienes fidei- xma tem,poral, la utili- tuye el medio adccuado turísticos antes mencio- ucionales. Que a partir eral de División Lázaro ierdo del C. Presidente ila Camacho, de 6 de niso con distintas moda-

y el aprovechamieko :teras, sin que hasta el para &ablecer los iírni- a parte, las instituciones ;, pueden captar recur- de participación inmo-

isivamentc el derecho a : objeto del fideicomiso, ear a su favor derechos

dentro de las nornias .dos Unidos Mexicanos, ntorizar la constitución ita una Comisión Con- económica y social que :iones por conducto de en todo caso conserven n expedir el siguiente

nblema de fondo e i i i - ra reglamentar a través ula la inversión extran- i para que fomentando su soberanía, pero de

a quienes invierten sus

Es innegable que mientras un país no ofrezca seguridad jurídica a los extranjeros la inversión no se estimula, todo lo contrario, se desalienta; y es indudable que nuestro país puede ofrecer con gandes ventajas lo que muchos otros países no tienen, nuestra cercanía con el país más industria- hado del mundo y las más bellas playas del hemisfeno, en donde los porcentajes de ocupación hotelera son de los más elevados. Por ello cuan- tiosísimas inversiones industriales, turísticas y de servicio descan instalarse para que conjuntamente con los mexicanos hagan rendir sus capitales con justas ganancias que debemcs compartir.

Es cierto que si se eliminan las prohibiciones existentes en estas zonas el temor a una reacción popular en contra es fundado, y que ese tipo de reacciones pudieran conducimos a situaciones de inestabilidad política; es igualmente verdadero que esta norma como otras de tradición histórica son co~isideradas por muchos como dogmas nacionales; que por la baja prepa- ración académickserán muchos los que no comprendan los beneficios. a nuestra economía, y si por el contrario, guiados por prejuicios en contra del sistema capitalista, del llamado "imperialismo yanqui", de que los poderosos se beneficiarán de los débiles, y de otras muchas razones que se impugnarán, expresarán su descontento, y esto puede originar. alguna inestabilidad social y política; pero es también cierto que nuestro p+ pro- gresa, se moderniza, ha abierto ya sus fronteras al comercio internacional climinando sistemas proteccionistas que ' ya resultaban igualmente anacró- nicbs y perjudiciales a la economía como el mencionado hccho de haber ingresado al GA'iT, y a p a r de todo, ciertamente con protesta de algunos, esta apertura ha e m p d o a crear beneficios y no hemos padecido mayor inestabilidad social ni política.

Pretender que a travk del fideicomiso, como única solución, sc r-elva el problema, es indudablemente un progreso porque debernos reconocer que cuando rncnoe en cuanto a cierto control de las autoridades mbre las inversiones en esta franja se empezó a lograrse a raiz del Decreto de 1971, y que debido a su incorporación a la "Ley para Promover la Inversión Mexi- cana y Regular la Inversión Extranjera" han disminuido notablemente los actos simulados y la diversidad de negocios $urídicw indirectos que usaban los extranjeros; pero es igualmente amo que el control es aún muy relativo ya que la experiencia ha demostrado mentas cesiones de derecho de fideiwmisarios se realizan, dando a otros extranjeros los mismos derechos de utilización y aprovechamiento sin notificar al fiduciario y, por lo +to, sin que estén sujetos a control. La propia Secretaría de Relaciones Exte- riores en - el texto de los permism que concede para la constitución de



fideicomisos turísticos en estas zonas señala que si se ceden los derechos del Iidcicomisario la fiduciaria deberá notificar a la Secretaría en un término no mayor de 30 días, y los fiduciarios en los textos de sus contratos de fideicomico obligan al fideicomisano a notificarle la c& que hiciere m- Iirc sus derechos, pero no olvidemos que tratándose de un derecho p?nonal la cesión no requiere obligatoriamente de forma alguna por lo que una Gmple caria es suficiente. En tal virtud y dado que al notifcar al fiduciario sc causan divcrsoa impuestos, federales y municipales un buen número de ccsiones de derechos se efectúan en cl extranjero a través de cartas de ins- trucción irrevocables que no se exhiben al fiduciario, sino hasta que se desea extinguir el fideicomiso.

Esto pudiera evitarse si d extranjero adquiere el dominio ya que la transimisión de su propiedad debcri realizarse conforme las formalidades cn vigor las que obligan a su inscripción en el Registro Público de la Pro- piedad y ante la Comisión Nacional de Invmionw Extranjeras.

Creemos, además de lo expuesto que la solución dada por la "Ley para Promovcr la Inversión Mexicana y Regular la Inversión Extranjera" arroja diversos problemas.

111. CR~TICAS AL CAP~TULO IV DE LA LPIMRIE

Estc capítulo de la Lty para Promover la Inversión Mexicana y ReguIar la Inversión Extranjera es casi una incorporación literal de los artículos que comprendieron el mencionado decreto expedido por el ~ G d e n t e Luis Eche- venía e! día 29 de abril de 1971, por lo que asimilando uno a otro encon- tramas las siguienta observaciones.

El Lic. Humbefio H=y al hablar del decreto referido en su obra, expresa: 'yo no me adhiero al pensamiento que dice 'El fin justifica los me- dios' y en este negmio dicha máxima se hac5 patente, ya que en concreto. . . el acuerdo que ha autorizado a instituci* fiduciarias para adquirir el dominio de bienes inmuebles sitos en zonas urohibidas.. . no es otra cosa. sino un subteríugio más con el carácter de legal y regulado, a fm de permitir a los extranjeros burlar el cspíntu de la prohibición del artículo 27, fracción 1 de la Constitución".

El Lic. Hassey Peracano no comparte la opinión de diversos tratadistas entre ellos Molina Pasquel, Rodriguez y Rodríguez y el Lic. José Luis Si-



e ceden los derechos del &aria en un término tos de sus contratos de a cesión que hiciere S

de un derecho personal alguna por lo que una al notifcar al fiduciario

les un buen número de través de cartas de ins- ano, sino hasta que se

el dominio ya que la ?forme las formalidades istro Público de la Pro- s Extranjeras. dada por la "Ley para

rsión Extranjera" arroja

ión Mexicana y Regular :eral de los artículos que el ~r&dente Luis Eche- lando uno a otro encon-

referido en su obra, ex- 'El fin justifica los me- :, yaqueen concreto. .. ciarias para adquirir el das... no es otra wsi, regulado, a fin de pm-

hibición del artículo 27,

m de diversos tratadistas y el Lic. Jd Luis Si-

queiros cuando afirman que esta disposición no viola la Conctitución, pus el extranjero nunca llega a tener el' dominio directo de las tierras ya que esa facultad la conserva la institución fiduciaria, concepto gte con el que coincidimos ya que como hemos expresado anteriormente en este trabajo cl bien no ingresa al patrimonio del fideicomisario ni del fiduciario, sino que implica la creación de un patrimonio autónomo. Dice al respecto el L i c Has- sey textualmente "no yo comparto dicha opinión, pues ella tiene validez y base sicmpre que se atienda a una interpretación estrictamente gramatical. Creo sinceramente que basta que un acto viole el gpiritu de una norma constitucional, para que ese acto pueda ser tachado de inconstitucional, aún cuando su texto no se viole".

La argumentacih es interesantísima y aunque difiero en lo personal de alguno de los conceptos expresados por el Lic. Hacsq. Perezcano coincido con él en que el espí~itu de la norma constitucional ha sido violado por la actual ley. -

Pero hay otros inconvenientes en la ley mencionada a los que deseo referirme ahora.

B. Instituciones fiducianh.

Al no hacer distingo esta ley entre instituciones de crédito nacionales y las privadas, a diferencia del Acuerdo Presidencial de 19'/1, que en su artículo segundo por excepción permitió a las instituciones privadas su in- tervención, presumimos que el legislador se percató de que durante el tiempo en que estuvo en vigencia el demm la gran mayoría de fideiwmm para las zonas prohibidas los mlicitaron instituciones privadas. Así lo con- firmó el Lic. Óscar Gdeano, Director General de Asuntos Jurídicbs de la Secretaría de Relaciones Exteriores en el año de 1972, cuando el Lic. José Luis Teja le pregunt6 durante la mesa redonda organizada por el Instituto Mexicano de Derecho Intemacionai, A. C., el 20 de junio de ese mismo año, que cuántos de los permisos otorgados durante la vigencia hasta ese entonces dcl decreto habían sido otorgados,a institucionrs fiduciarias privadas. La respuesta la transcribo de las meqrias que por escrito se ediota- ron de dicho evento ''. . .casi la totalidad de las autorizaciones han sido otorgadas a instituciones privadas".

Pero con la nacionalización de la banca la razón del distingo dejó de tener sentido. Hoy todos los fiduciarios son instituciones nacionales, es decir, en nuestro país no sólo no pueden ser fiduciarics quienec no Y-an.instituciones de crédito, sino que istas no pueden ser privadas.



No va esto en contra. de la propia experiencia vivida de 1971 a 1973 cuando todos los extranjkos acudieron a instituciones privadas para formalizar sus fideicomisos. Independientemente de las mUltiples razones que pueden explicar este fenómeno, lo cierto es que PI elemento wnfianza a un fiduciario cs fundamental para que un inversionista acepte adquirir únicamente derechos de uso y aprovechamiento sobre un inmueble que ha p i ~ a d o en su totalidad. Que la banca nacionalizada es tan seria como lo fue la privada ha quedado demostrado a lo largo del periodo transcurrido hasta el día de hoy; que sus actuaciones como fiduciarias no han sido objeto de conflictos porque alguno se hubiese- excedido en sus facultades en per- juicio de algún extranjero, a cierto, o por ,lo menos si ha sucedido habrá constituido acto de excepción lo que no justificaría decir lo contrario; y que la seguridad jurídica subsiste, no se discute. Pero ante los ojos de los extranjeros es una realidad, cobre todo si provienen de países anglosajones, quc al conocer que en nuestro país sólo pueden ser fiduciarias las instituciones de crédito y que no cxisten instituciones de crédito privadas, las cosas sc ven distintas; su desconfimza limita su deseo de invedr, temerosos de que en caso de conflicto tendrán que enfrentarse al poder público y no a un particular.

Si reconocemos entonces que la intención del legislador al referir a las instituciones de crédito fuc que autorizaría a las instituciones privadas y éstas ya no existen creo que deberíamos encontrar alguna otra alternaiva para que otras instituciones privadas puedan ser autorizadas para ser fiduciarias. Con una normatividad adecuada posiblemente se puedan crear insti- 1 tuciones sólidas cuya función única sea la de actuar como fiduciarias.

No creemos que si expresamente se autoriza la creación de instituciones '

fiduciarias como organismos privados sujetos a control oficial, como lo eran los bancos y como lo son hoy las casas de bolsa, se vaya en contra del espí- ritu de la nacionalizaciln de la banca y sí por el contmio sentimos que se alentarían, mientras sigan existiendo las zonas prohibidas, inversiones importantes a través de esta figura.

Sería conveniente, por ciento, si se va a autorizar la creación d e instituciones fiduciarias privadas que sc continbe con el concepto de permitir quc al constituirse ua fideicomiso se peda formar un comité técniw esta- blccicndo para este comité sus reglas y facultades. Sin embargo, no debe Ilcgaxxe al extremo señalado actualmente por el artículo 61 de la. Ley Re- glamcniaria del SeMcio Público de Banca y Crédito que en su parte final c x p r m ". . .Cuando la institución de crédito obre ajustándose a los dictá- menm o acuerdos de este comité, estará libre de toda respbmbilidad..



dvida de 1971 a 1973 s privadas para forma- ltiples razones que pue- ,mento confianza a un mista acepte adquirir .e un inmueble que ha a es tan seria como lo le1 periodo transcurrido irios no han sido objeto

sus facultades en per- 1s si ha sucedido habrá 1 decir lo contrario; y TO ante los ojos de los -

de países anglmjones, r fiduciarios las institu- le crédito privadas, las n de invertir, temerosos xse al poder público y

gislador al. referir a las instituciones privadas y

alguna otra alternaiva torizadas para ser fidu- te se puedan crear insti- como fiduciarias.

creación de instituciones rol oficial, como lo eran vaya en contra del espí- contrario sentimos que

ohibidas, inversiones im- 1 zar la creación de insti- el concepto de permitir un comité técnico esta- Sin embargo, no debe

iculo 61 de la Ley Re- to que en su parte final ajustándose a los dictá-

>da respombilidad.

Creemos que esta d i c i ó n ha dado origen a abusw tanto de fideicomisarios que siendo miembros del wmité actúan represatando al fiducia- no en actos en los que aquél debe por lo menos conocer, como de fiduciarios

i que apoyando en comités existentea no ejercitan su función de @ter fami- . lias, a la que ectán obligados xgún claramente lo señala el artículo 356 de la LGTOC.

C. Actividades industriales y turística.

Porque .!e limita la autorización a "inmuebles destinados a la realización dc actividades industriales y turísticas", tal y como lo señala el articulo 18 de la ley que se comenta, cuando en esta zona que como ya hemos señalado significa el 40% de nuestro territorio, existen ciudades no turisticas y grandes extensiones de tierra que pueden tener otros usos diversos al industrial o el turístico. ;Acaso los servicios profesionales y el comercio son actividades prohibidas a los extranjeros ni el resto del país? ¿Por qué entoncm limitarlas en las zonas prohibidas?

Los centra industriales, como los turísticos, requieren de la prestación de innumerables servicios, algunos de ellos que los mexicanos no podemos prestar por la carencia de tecnología o necesidad equipos sofiiicados. lQu6 daño puede causarle a nuestra ewnomía que, por citar un ejemplo, 'en un centro turístico se permita la wnstitución de un fideiwmiio para las insta- laciones de un hospital especializado que cree fuentes de empleo, otorgue a sus habitantes alternativas de tratamientos médicos y permita a los visi- tantes contar con mayor seguridad para el caso de enfermedades o acciden- tcs? Estarnos ciertos quc cs posible fomentar áreas de nuestras costas para crear ccntros médicos que sirvan para atraer divisas a nuestro país y quc la instalación por dar otros servicios, como por ejemplo, dc ccntros universi- tarios en nuestro territorio, nos ayudah a preparar mejor a algunos mexicanos y permitirá que sus estudiamo extranjeros permanezcan wn nosotros durante ms periodos de claw con el consiguiente beneficio económico que esto trae aparejado.

Las limitaciones, creo las hemos impu nosotros, en las dos activida- "% des señaladas he conocido más de un caso e inversiones que se han d&- alentado al conocer los términos de esta Icy.

D. Comisión de Inversiones Extranjeras.

La "Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras" sustituyó a la "Co- misión Consultiva Intersecretarial" quc se creó con el Decreto de 1971, con.



la diferencia que la act'ud Comisión está integrada, además dc las Secrcta- rías d e Relaciones Exteriores, Gobernación, Hacienda y Crédito Público, y Comercio, por la de Patrimonio y Fomento Industrial, la Secretaria de Trabajo y la de la Presidencia, eliminindse a la de Turismo que si for- maba parte de la anterior Comisión. Si 10s fideicontism que van a scr objcto dc estudio están limitados a actividades turísticas industriala no vemos razón para haber eliminado a la Semeta& de Turismo ni motivo para habcr mnterido a la de Comercio y haber incluido a la Secretaría dc Trabajo y a la de la Presidencia. A mayor número de participantes mayores opinio- nes y puntos de vista, es cierto, pero mayor es el burocratismo creado y no necesariamente mayor cantidad significa mejor calidad.

Hay otra diferencia importante. El Decreto de 1971, "peciíicó en su nrtículo tercero que la Comisión Consultiva Intersecretarial siempre la pre- sidiría la S.R.E. y su función d a "emitir opinión sobre las solicitudes que Ic turne la Secretaría de Relaciona Exteriores. . .", mientras que el 2' párrafo del artículo 11 dc la LPIMRIE expresa que "Las sesiones serán pre- cididas rotativamente.. ." y el artículo 19 citado impone a la S.R.E. la obligación dc resolver confom a los criterios y procedimientos que fija Ia nueva Comisión.

Creemos que esto es inadecuado pues, además, que es a la S.R.E. a la que corresponde otorgar los p e r k solicitados, como expresamente lo señals el artículo 18 de esta ley, y así lo especificó también el artículo 1" del Dccrcto del 71, la Comisión se creó como un organismo de consulta para auxiliar a la S.R.E. en ni análisis y no para que se abstenga de opinar y en su caso autorizar si a su niteno la solicitud procede. Sin embargo, no así lo consiclcra la nucva ley y la realidad es aún peor, ya que a pesar dc que la disposición comentada señala que la Comisión ". ..fijará los criterios y procedimientos.. ." entendiendo por &o que si bien es cierto que la S.R.E. no podrá autorizar sin estos uiterim, una vez que los criterios y procedimientos sc hayan fijado no será necesario someter nuevamente a su opinión solicitudes nuevas con identidad %, propjsito.

La S.R.E., a pesar de esta no- inva+blemaite turna a la Comisión la solicitud presentada haya o ng criterio establecido y .&e es el origen del principal obstáculo con el que se enfrentan las extranjeros y Ia instituciones de crédito cuando desean constituir un fideicomiso &re inmuebles en la zona prohibida ya que la Comisión para no incumplir la norma se reúne una vez 21 mes (excepcionalmente en más de una ocasión), cuando la ley estaMece ". . .sesionará por lo menm una vez al mes.. .", y sin considerar



, además de las Secreta- nda y Crédito Público, ustrial, la Secretaría de de Turismo que si for-

sos que van a ser objeto ; industriales no vemos iirismo ni motivo para la Secretaría de Trabajo

cipantes mayores opinio- umratismo creado y no dad.

1971, especificó en su cretdal siempre la pre- sobre las solicitudes que .", mientras que el ZV

<' Las sesiones serán pre- impone a la S.R.E. la

ocedimientos que fija la

, que es a la S.R.E. a , como expresamente lo 5 también el artículo 1" i organismo de consulta Je se abstenga de opinar roccde. Sin embargo, no peor, ya que a p r de rión ". . .fijará los crite- le si bien es cierto que a vez que los criterios y mxter nuevamente a su sito. nte turna a la Comisión o y este es el origen del mjeros y las instituciones 1 sobre inmuebles en la nplir la norma se reúne ocasión), cuando la ley B. . .", y sin considerar

sucede cuando no está representado uno de sus midm porque la ley no contempla esta situación, wn cl mayor de los esfuenos de sus'inte- grantes no pueden rcsolvem en una reunión mensual la totalidad de d i - citudes que a diario ingresan a la S.R.E.

El rezago, por lo.tanto,es considerable ya no para resolver, sino por lo menos para escuchar. Cada solicitud tiene que esperar turno ya que si no pudo ser incluida en la siguiente reunión de la Comisión, deberá esperar otro nies sin que nadie pueda hacer algo.

El propósito de la ley analizada sc pierdc al no ser ágil .y dinámica la respuesta. El Decreto de 1971 expresamente sostuvo "que es imperativo sostener y acelerar el decanollo" con lo cual se quiso dejar claramente asentado que al país le es imperativo acelerar su crecimiento, pero no puede acele- rarse algo cuando los mediw para alcanzarlo se convierten en el obstáculo de ese movimiento.

E. Permiso de la Secreta& de Relaciones Exteriores.

Creemos que por este proceso lento y ante la necesidad de muchos in- versionistas de por lo menos obtener de alguna manera los elcmentos del futuro fideicomiso es que día a día proliferan los fideicomisos sujetos a la condición suspensiva consistente en la obtención del permiso, en un plazo cómodo.

Este hecho de formalizar los fideicomisos sin el permiso correspondiente ha dado origen a múltiples decisiones sobre su legalidad o procedencia por lo que a continuación trataremos de encontrar una respuesta.

El artículo 357 de la M;TOC señala que "El fideicomiso se extingue.. . 11. Por hacerse imposible el nimpliiento de la condición SuSpensiva. de que dcpcnda o no haberse verificado dentro del término señalado al constituirse el fideicomiso. . ." y el articulo 358 de la misma ley expresa "Extinguido d fideicomiso, los bienes a él destinados quc queden en poder de la institución fiduciaria serán devueltos por ella al fideicomitente o a sus herederas. Para que esta devolución surta efectos tratándose de inmuebles o de derechos reales impuestos s o h ellos, bastará que la i stitución fiduciaria así 10 Gen- te ni el documento constitutivo del fideico 'L y que esta dealaración se inscriba cn el Registro de la Propiedad en que aquél hubiere sido inscrito."

Por lo tanto, la ley sustantiva no sólo reconoce expresamente la posibilidad de sujctar un fideicomiso a condición suspensiva, sino que determina Jus consecuencias al no quedar ésta cumplida. Sin embargo, analizaremos S¡ el permiso requerido es o no un elemento csencid en el fideicomiso para



después determinar los efectos de la condición suspensiva sobre la obligación y el negocio jurídico que le da origen.

En relacijn con los elementos esenciales y de validez del fideicomiso (-1 maestro Jorge Domínguez Martínez en su obra "El Fideicomiso ante la Tcoría Gcneral del Negocio Jurídico", señala que "uno de los aspectos más discutidos por la doctrina que estudia el fideicomiso, es el relativo a determinar si se trata de un negocio jurídico unilateral, por quedar constituido por la simple manifestación de voluntad del fideicomitente,~ bien, si por cl contrario, es plurilateral, al requerir su constitución la presencia de dos manifestaciones volitivas por lo menos.''

Son encontradas las teorías y para los fines de este trabajo no es importante determinar con quién estarnos de acuerdo. Vnicamente concluimos quc el primer elemento gencial del fideicomim lo constituye la manifes- tación de voluntad unilateral o bilateral, en su caso el wnsentimiento.

E,l segundo elemento esencial es el objeto. El primer párrafo del artícu- lo 351 de la citada ley dice: "Pueden m objeto del fideicomiso toda clase de bienes y derechos, salvo aquellos que confonne a la ley, sean es~icta- mente personales de su titular."

El objeto consiste en la cosa que es materia del fideicomiso, y aunque incluso nuestros tribunales lo han confundido hay que diferenciar objeto del fin. Fin como afirma Rodolfo Batiza, "es el resultado que x persigue con su constitución". Siendo la ley sustantiva omisa al respecto del objeto debemos aplicar el derecho común para concluir que el objeto debe existir en la naturaleza, ser determinado o determinable y estar en el comercio.

Los elementos de validez del fideicomiso igualmente obtenidas del derecho común son, la licitud en el objeto, la capacidad, la forma y la ausencia de vicios en la voluntad.

Consideramos al permiso que deberá obtenerse de la S.R.E. como elc- mento de validez en el fideicomiso ya que por una parte las instituciones de crédito no timen capacidad legal para adquirir inmuebles a menos que cuenten con la autorización expresa y, por otra parte, el objeto sería ilícito para los fideicornisarios extranjeros, pero no se trata aquí de analizar las

t consecuencias dc constituir un fideicomiso '@a estas zonas sin el permiso previo, del que no discutimos su nulidad, sino de determinar la validez de constituir este fideicomiso sujeto a la condición suspensiva consistente en su obtención.

Es decir, las partes al momento de su constitución reconocen la ilegalidad de formalizar el fideicomiso sin contar con el permiso y en virtud de este reconocimiento, pero considerando que desean fijar los términos y condicio-



va sobre la obligación

didez del fideicomiso ,1 Fideicomiso ante la o de los aspectos más es el relativo a deter- a r quedar constituido ni ten te,^ bien, si por n la presencia de dos

: trabajo no es impor- nicamente concluim~s constituye la manifes- :l unsentimiento. ier párrafo del artícu- fideicomiso toda dase

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te obtenidas del dere- la forma y la ausencia

le la S.R.E. como elc- arte las instituciones de muebles a menos que e, el objeto sería ilícito a aquí de analizar las s zonas sin el permiso rerminar la validez de miva consistente en su

reconocen la ilegalidad iso y en virtud de este los términos y condicio-

ncs del fideicomisu convenido resuelven formalizarlo sujetando efectos a esta expresa condición.

Mi muy estimado maestro y también notano del Distrito Federal, Lic. Manuel Borja Martínez, en su estudio titulado " A n ~ del efecto de la eondición suspensiva sobre la obligación y sobre el negocio jurigico que le da su origen" publicado en la obra "Estudios Jurídicos en Homenaje a Manuel Borja Soriano, después de comparar las "teorías que consideran que de la condición dependen los efectos del negocio jurídico" con las tesis que conceptúan a la condición como un mecanismo que 610 interfiere ep la acti- vidad de las obligaciones que desde luego nacen del negocio jurídico", conduye que "si enfocamos la solución a través del negoáo jurídico, debemos afirmar que éste existe, aún cuando no produce de momento sus efectos propios, brevemente, no es eficaz. Si se analiza la cuestión desde el punto de la obligación que es el efecto del negocio jurídico debe afirmarse que ésta no existe de manera perfecta, sino hasta que se realiza la condición.

Borja Soriano, afirma el Lic. Borja Martina, "planteándose el problema desde el ángulo de la obligación, sostiene en consecuencia y con absoluta razón que ésta no nace de manera perfecta, sino hasta que la condición se cumple".

En tal virtud son falsas las afirmaciones en el sentido de ser ilegal constituir un fideicomiso sujeto a la condición referida. En iodo caso lo que sí aceptamos es que hay que ser cautelosos con los efectos de las obligaciones nacidas, ya que si se diera el caso de que el fideicomiso no pueda existir por no darse la condición a que x sujetó, las consecuencias pueden ser grandes. Creemos, por lo tanto, que es imperativo analizar con extremo cuidado el caso presentado y siempre tener presente que como notaría debemos garantizar las consecuencias de los aotos ante nosotros otorgados, fnn- ción que no podremos cumplir si 10s resultados buscados por las partes son las de disfrutar de los derechos que genera en su favor el contrato de fideicomiso y éstos no se logran por no haberse obtenido el permiso reskctivo.

F. Duración. -. 1.

El artículo 20 de la citada ley es de te rdan te al señalar que la duración de estos fidcicomisos en ningún caso excedera de 30 años lo que es congruente con el artículo 359 de la LGTOC, que determina que quedan prohibidos los fideicomisos cuya duración sea mayor de 30 años, cuando se designe como fideiwmisario a una persona que no sea de orden público o institución de beneficencia.



¿Por qué se eligió &e término y no y o menor, o quizá mayor? Las lcyn no lo aplican y no habiendo sido &xpresado el motivo de los legisla. dora difícilmente scpamos cuál fue ia razón que los motivó.

Sin cmlmrgo, csio no es lo preocupahte, lo que debemos definir es si al vcricirriiciito dc ntc plaw la Secretaría -permitiría renovaciones, es decir, si al Ilcgar cl año 2003 que será cuando llegue a su término el p r ima fidei- coniiso quc al amparo de esta ley se hubiera constituido, va a ser posible ru renovación.

El Lic. Julio César Treviño cn la mesa redonda "La Fidciwdsos de Inmucbln Situados en Zonas Prohibidas", ya referida, fue de la opinión quc la fiduciaria podría transmitir la propiedad a otra fiduciaria al término del fidcicomiso, y apoya su criterio señalando "El texto del ya citado artícu- lo 4" dcl Acucrdo Presidencial establece textualmente que a la extinción del fidcicomiso, la institución fiduciaria sólo. podrá transmitir la propiedad de loc; inmucMes a personas que conforme a las leym vigen- están capacitadas para adquirirla; y adviértase, por tanto, que el acuerdo no obliga a la fiduciaria necesariamente a vender las propiedades fideicomizidas."

En el mismo sentido opinó el Lic. Carlos Suárez Shchez durante la cele- bración dc dicha mesa redonda proponiendo la S.R.E. ". . .deberá estudiar y analizar el problema de la termina.ción de los contratos de fideicomiso a 30 'años, viendo el problema económico que se suscita en los grandes des- arrollos turísticm si es que realmente queremos participar activamente en cl mercado intcrnacional del Turismo".

Otros autores han opinado lo contrario. Nmotros creemos que indepen- diciitcmcnte dc que esperamos que para el año 2003 ya no estamos sujetos a esta prohibición constitucional y, por lo tanto, ya no sea necesario para el fidcicomisario que desee seguir utilizando el inmueble, constituir o Kno- var su fideicomiso, que la Secretaría no debería oponerse a renovaciones ya que hacerlo significaría obligar a los fideicomisarios a simular actos o encontrar fórmulas que nuevamente'les permitan continuar con el d,isfrute.

G . Ceriifrcados de participación inmo@aria.

El articulo 21 de esta ley otorga la posib t lidad a los fiduciarios en estos fidcicomicos dc cmitir certificados de participación inrnobi,liara, los que se- gún exprcsa csta norma, tcndrán las siguientes características.

"a) Representarán para el beneficiario exclusivamente los derechos con- signados en los incicos a) y G) del articulo 228-a y en el artículo 228-e de la Lcy Gencnl de Títulos y Operaciones de Crédito, sin que se les otorguen



o quizá mayor? Las motivo de los legisla- motivó. bemos definir es si al :novacioncs, es decir, &no el primer fidei- iido, va a ser posible

''Los Fideicomisos de a, fue de la opinión fiduciaria al término

r del ya citado artícu- lue a la extinción del nitir la propiedad de ntes & capacitadas ierdo no obliga a la deicornitidas." nchez durante la cele- . ". . .deberá estudiar .atas de fideicomiso a a en los grandes des- cipar activamente en

creemos que i n d e p - ya no estamos sujetos 10 sea necesario para ble, constituir o reno- me a renovacioncs ya i simular actos o en- nuar con el disfrute.

los fiduciarios en estos imobiliara, los que se- erístícas.

ientc *los derechos con- el articulo 228-e de la in que se les otorguen

derecho a ninguna parte alícuota en los derechos de propiedad sobre l a inmucbles fideicomitidos;

"6) Deberán ser nominativos y no amortizables, y "G) Constituirán el derecho de aprovechamiento del inmueble y a los

productos líquidos que de dicho inmueble obtenga. el fiduciario, en los térmi- nos del acto de emkión, así como el derecho al producto neto que rerulte de la venm que haga la institución fiduciaria a la persona legalmente capa- citada para adquirir el inmueble fidcicomitido."

Sobre este punto claramente se aprecia que la intención del legislador fue limitar la representación de los certificados que el fiduciario emita conforme a la Ley General de Títulos y Opcracionm de Crédito para no incluir el derecho a una parte alícuota dcl derecho de propiedad o su titularidad y prohibir, por lo tanto, que sean amortizables.

En las wn* prohibidas cstos certificados tienen poco uso debido a las complicacionn que originan su cmisión, por lo que no nos detenemos ha efectuar su cstudio. Sin embargo, tan pronto se promulguen en nuestro país las normas que regirán d sistema de tiempo compartido en inmueblcs, lo que estimamos sucederá antes de wnduir el p m n t e año, potquc me ha k a d o participar en la elaboración de algunos proyectm, los certificados dc participación inmobiliaria probablemente se conviertan en el instrumcnto ideal para la comercialización de este régimen inmobiliario y turístico.

Por último y para terminar este breve cstudio, crecmos que el último articulo del capkulo a que nos hemos vcnido refiriendo, el artículo 22 d~ l a . ley, fue congruente al eliminar el requisito que establece el artículo 71 de la Ley General de Población, que estipula "los extranjeros d o podrán adquirir bienes raíces, xciones o derechos redes sobre los &m, pre.vio permiso de la Semtaría de Gobernación. . . ".

Pensamos que la faculmtad de otorgar permisos para la adquisición de bienes raíces cn favor de extranjeros se entie&le reservada a la Secretaría de Relaciones Exteriores porque así lo determiha la frarci6n 1 del artículo 27 . constitucional al precisar que, el Estado puede conceder a los extranjeros el dcrecho de adquirir estos bienes siempre quc convenga ante la S.R.E. en considerarse como nacionales rmpecto de dichos &enes.

A la Secretaría de Gobcniación corresponde entre otras, la facultad de regular Ia materia migratoria y la política demográfica y aunque pudiera



pmcr qilc la adqui4ci6n de inmueble p r extranjeros está vinculada esta mate+i o poliiica demográfica, no e " ya que muchas de esas adquisiciona: soii iirchns con fin de invertir Y no de ~ e c e r en nuestro P% a

rcp-tida3 oc&ong se formalizan las adquisicimes a través de apodcr.zdm con lo cual ni siquiera ingresan 10s adquirents al país.

L~ "L=); 0q&ica de la Administración Pública Federal" a l enunciar rn su ariícoio 27 lo que corresponde despachar a la Secretaría de Gober- nación incluye la facultad de conceder pcrmisos a extranjeros para adquirir inmueMcs, micntras que el articulo 28 de dicho ordenamiento sí otorga csta facultad la Secretaría de Relaciones Exteriores en su fracción V, a1 ctablecer 'l.. .conceder a los extranjeros las licencias o autorizaciones que rcqoicran conforme a las leyes para adquirir el dominio de tierras. . ." Por lo tanto, bajo el principio de que la Lcy General de Población recibe su iundamentación eg esta ley y ésta a su vez del artículo 73, fracción XVI de la Constituuón, concluimos al igual que el Lic. Xasey Perezcano al tratir cstc tcma, quc por la clara oposición del artículo 71 citado en contra de SII S U ~ C ~ O T jcrárquica inmediata, debemos considerarla inconstitucional.

Aunque atamos ciertos que el legislador no determinó la excepción para la ol>tcnc¡i>n del permiso de la Secretaría de Gobernación porque hubicra cnnsidcrado al artículo 71 citado como inconstitucional, sino que hizo bnfasis cn que no tratándme de derechos reales en favor de extranjeros no se requie- rr rlc dicho pcmiso, afortunadamente sí consideró como inadecuado someter, ;irlrmk dcl requisito del pc& de la S.R.E. el de la Secretaría de Go- I~rnacióii.



lic. upez menahistorico.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/... · mulga el 24 de diciembre de...

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