lib-04.gic.mgsu.rulib-04.gic.mgsu.ru/lib/Методички 2015 - 2/388.pdf · УДК 338.984...

Министерство образования и науки Российской Федерации

НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра организации строительства и управления недвижимостью

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Методические указания к практическим занятиям,

выполнению курсовой работы

по дисциплине «Управление недвижимостью»

для студентов бакалавриата

очной и заочной формы обучения

направления подготовки 08.03.01 Строительство

© НИУ МГСУ, 2015

Москва 2015

УДК 338.984

ББК 65.26

У67

С о с т а в и т е л и :

К.Ю. Кулаков, О.А. Куракова, А.К. Орлов, Н.В. Самосудова

У67 Управление недвижимостью [Электронный ресурс] : методические указания к практическим занятиям, выполнению курсовой работы по дисциплине, «Управление недвижимостью» для студентов бака-лавриата очной и заочной формы обучения направле-ния подготовки 08.03.01 Строительство / М-во образо-вания и науки Рос. Федерации, Нац. исследоват. Моск. гос. строит. ун-т, каф. организации строительства и управления недвижимостью ; сост.: К.Ю. Кулаков и др. — Электрон. дан. и прогр. (3,1 Мб). — Москва : НИУ МГСУ, 2015. — Учебное сетевое электронное издание Режим доступа: http://lib.mgsu.ru/Scripts/irbis64r_91/cgiirbis_64.exe?C21COM=F&I21DBN

=IBIS&P21DBN=IBIS — Загл. с титул. экрана.

Содержат варианты исходных данных, методику выполнения, при-

меры расчетов по каждому из разделов курсового проекта.

Для студентов бакалавриата очной и заочной формы обучения

направления подготовки 08.03.01 Строительство.

Учебное сетевое электронное издание

© НИУ МГСУ, 2015

http://lib.mgsu.ru/Scripts/irbis64r_91/cgiirbis_64.exe?C21COM=F&I21DBN=IBIS&P21DBN=IBIS

http://lib.mgsu.ru/Scripts/irbis64r_91/cgiirbis_64.exe?C21COM=F&I21DBN=IBIS&P21DBN=IBIS

Отв. за выпуск — кафедра организации строительства и управление

недвижимостью

Подписано к использованию 11.11.2015 г. Уч.-изд. л. 8,9.

Объем данных 3,1 Мб

Федеральное государственное бюджетное

образовательное учреждение высшего образования

«Национальный исследовательский Московский государственный

строительный университет» (НИУ МГСУ).

129337, Москва, Ярославское ш., 26.

Издательство МИСИ – МГСУ.

Тел. (495) 287-49-14, вн. 13-71, (499) 188-29-75, (499) 183-97-95.

E-mail: [email protected], [email protected]

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................. 7

1. ТРЕБОВАНИЯ К СТРУКТУРЕ КУРСОВОГО ПРОЕКТА ............................... 9

1.1 ОБЩАЯ ТЕМАТИКА, ВАРИАНТЫ И ЗАДАЧИ ВЫПОЛНЕНИЯ КУРСОВОГО ПРОЕКТА 9 1.2 СТРУКТУРА ЗАДАНИЙ ВЫПОЛНЕНИЯ КУРСОВОГО ПРОЕКТА ........................... 10

2. ТЕМАТИКА РЕФЕРАТИВНОЙ ЧАСТИ КУРСОВОГО ПРОЕКТА ................ 13

3. МЕТОДИКА ВЫПОЛНЕНИЯ КУРСОВОГО ПРОЕКТА ПО АНАЛИЗУ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА ПО РАЗВИТИЮ НЕДВИЖИМОСТИ ........ 19

3.1 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА ПО РАЗВИТИЮ

НЕДВИЖИМОСТИ .......................................................................................... 19 3.1.1 Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость .. 19 3.1.2 Чистый дисконтированный доход ........................................ 22 3.1.3 Индекс доходности .................................................................. 23 3.1.4 Внутренняя норма доходности ............................................. 25

3.2 ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ............................................................................. 28 3.3 РАСЧЕТ ЧДД ПРОЕКТА ............................................................................ 29 3.4 ПОСТРОЕНИЕ ГРАФИКА ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ

ПРОЕКТА...................................................................................................... 29 3.5 РАСЧЕТ ПЕРИОДА ОКУПАЕМОСТИ ПРОЕКТА ................................................ 30 3.6 РАСЧЕТ УРОВНЯ (ИНДЕКСА) РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТА .............................. 31 3.7 РАСЧЕТ ВНУТРЕННЕЙ НОРМЫ ДОХОДНОСТИ ............................................... 31 3.8 ОБЩИЙ ВЫВОД ПО ВТОРОЙ ЧАСТИ КУРСОВОГО ПРОЕКТА ............................ 32 3.9 КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ВТОРОЙ ЧАСТИ КУРСОВОГО ПРОЕКТА ............... 32

4. МЕТОДИКА ЭКОНОМИЧЕСКОГО АНАЛИЗА ВАРИАНТОВ РАЗВИТИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ В РАМКАХ ВЫПОЛНЕНИЯ ТРЕТЬЕЙ ЧАСТИ КУРСОВОГО ПРОЕКТА .......................... 34

4.1 ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ И КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИСХОДНЫХ ДАННЫХ ..... 34 4.2 ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ СВЕДЕНИЯ ПО ОСНОВАМ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ...... 35 4.3 ХАРАКТЕРИСТИКА ИСХОДНЫХ ДАННЫХ О РЫНОЧНОЙ СИТУАЦИИ, ПО ОБЪЕКТУ

НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ФИНАНСИРОВАНИЮ .................................................... 36 4.4 ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ВАРИАНТОВ РАЗВИТИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С

РАСЧЕТОМ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ......................................................................... 37 4.5 ОБЩЕЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ВЫВОДЫ О НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНЫХ ВАРИАНТАХ

РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ ........................................... 41 4.6 КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ВТОРОЙ ЧАСТИ КУРСОВОГО ПРОЕКТА ............... 41

5. МЕТОДИКА ИССЛЕДОВАНИЯ РИСКА ПРИ ПОРТФЕЛЬНОМ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ......................................................... 43

5.1 ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ............................................................................. 43 5.2 ПРИМЕР РАСЧЕТА ................................................................................... 46 5.3 КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ВТОРОЙ ЧАСТИ КУРСОВОГО ПРОЕКТА ............... 47

6. УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМАХ ДЕВЕЛОПМЕНТА ...................................................................................... 49

6.1 ОБЩАЯ ТЕОРИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ. .................................... 49 6.1.1 Основные понятия девелопмента и его участники ........... 49 6.1.2 Классификационный анализ структуры девелопмента

недвижимости................................................................................... 61 6.1.3 Девелопмент земельных участков или лэнд-девелопмент.65 6.1.4 Девелопмент комплексной жилой застройки территории

.............................................................................................................. 69 6.1.5 Девелопмент жилой недвижимости .................................. 73 6.1.6 Девелопмент малоэтажного жилищного строительства

.............................................................................................................. 74 6.1.6 Девелопмент коммерческой недвижимости ....................... 79 6.1.7 Девелопмент офисной недвижимости ............................... 80 6.1.8 Девелопмент гостиничной недвижимости ....................... 84 6.1.9 Девелопмент торговой недвижимости .............................. 88 6.1.10 Девелопмент складской недвижимости ........................... 95 6.1.11 Промышленный девелопмент ............................................. 99 6.1.12 Девелопмент рекреационной недвижимости ................ 100 6.1.13 Девелопмент объектов социально-культурного

назначения ........................................................................................ 101 6.2 КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ...................................................................... 103

6.2.1 Литература ............................................................................. 104 6.2 МЕТОДИКА ВЫПОЛНЕНИЯ КУРСОВОГО ПРОЕКТА ПО УПРАВЛЕНИЮ РАЗВИТИЕМ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД КОМПЛЕКСНУЮ ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ НА СТАДИИ

ЗЕМЕЛЬНОГО ДЕВЕЛОПМЕНТА ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ПРАВА АРЕНДЫ НА ОТКРЫТОМ

АУКЦИОНЕ ................................................................................................. 106 6.2.1 Постановка задачи и описание бизнес-ситуации ............. 106 6.2.2 Практическое задание по бизнес-ситуации....................... 106 6.2.3 Пример выполнения практического задания по бизнес-

ситуации ........................................................................................... 107 Контрольные вопросы .................................................................... 151 Т е с т ы .......................................................................................... 152

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК .......................................................... 158

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 БЛАНК ЗАДАНИЯ КУРСОВОГО ПРОЕКТА ТИПА А ................................. 159 ПРИЛОЖЕНИЕ 2 ВАРИАНТЫ ИСХОДНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ВТОРОГО РАЗДЕЛА КУРСОВОГО ПРОЕКТА ТИПА А ................................................................................... 161

ПРИЛОЖЕНИЕ 3 ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ПО БАЛАНСАМ ПЛОЩАДЕЙ ВАРИАНТОВ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ А, В, С. БАЛАНС ПЛОЩАДЕЙ ПО ВАРИАНТУ РЕКОНСТРУКЦИИ А .................................. 163

ПРИЛОЖЕНИЕ 4 ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ О РЫНОЧНОЙ СИТУАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ................................................ 169

ПРИЛОЖЕНИЕ 5 ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ВАРИАНТОВ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ А, В, С ПО ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ ............................. 177

ПРИЛОЖЕНИЕ 6 ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ПО ОЦЕНКЕ УРОВНЯ РИСКА УПРАВЛЕНИЯ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ ............................................................ 179

ПРИЛОЖЕНИЕ 7 БЛАНК ЗАДАНИЯ КУРСОВОГО ПРОЕКТА ТИПА Б ПО ТЕМАТИКЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ ...................................................... 184

ПРИЛОЖЕНИЕ 8 ВАРИАНТНЫЕ ИЗМЕНЯЕМЫЕ ПАРАМЕТРЫ КУРСОВОГО ПРОЕКТА ТИПА Б ............................................................................................................. 187

ПРИЛОЖЕНИЕ 9 СХЕМА ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ ЗАХВАТОК И ОЧЕРЕДНОСТИ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД КОМПЛЕКСНУЮ ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ ТЕРРИТОРИЙ ......................................................................................... 198

ВВЕДЕНИЕ

Стратегическим направлением развития экономических отноше-

ний в России является развитие рынка недвижимости и связанной с

ним деятельности в сфере управления ее развитием в процессе вос-

производства по всем стадиям жизненного цикла. Динамическое

развитие рынка недвижимости выдвигает следующие его особенно-

сти:

- недвижимость составляет основу национального богатства. По

оценкам экспертов, недвижимость во всех ее формах составляет

около половины всего накопленного мирового богатства;

- рынок недвижимости является своеобразным генератором эко-

номического роста страны. Именно в объекты недвижимости раз-

личного назначения осуществляются первоначальное инвестирова-

ние значительной части средств, что приводит к положительной

макроэкономической динамике развития;

- недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности че-

ловека и общества в целом, представляет собой особый ключевой

объект рыночного оборота собственности и управления в своем

развитии.

В этой связи, особое приоритетное значение приобретает разви-

тие научно-методических и практических навыков в области управ-

ления развитием недвижимости. В мировой практике концепция си-

стемного подхода к анализу и управлению недвижимостью получила

широкое распространение под названием сервейинга. Целью настоящего учебного пособия является приобретение

студентами навыков по самостоятельной разработке курсового про-

екта для студентов бакалавриата профиля «Экспертиза и управле-

ние недвижимости» по направлению подготовки «Строительство».

Для реализации поставленной цели в пособии решена главная задача

– реализован учебно-методический практикум по выполнению кур-

сового проекта (работы), который может быть выполнен в двух ва-

риантах:

курсовой проект типа А «Общая теория экономики и управ-

ления развитием недвижимости»;

курсовой проект типа Б «Управление развитием земельного

участка под комплексную жилую застройку на стадии земельного девелопмента при приобретении права аренды».

В пособии раскрыт методический механизм вариантного выпол-

нения курсового проекта и дан пример их выполнения. Пособие

представляет из себя учебный практикум с примерами выполнения

заданий, контрольными, вопросами, тестами и библиографией по

изучаемым темам.

Для удобства использования учебного пособия студентами и

преподавателями в нем предусмотрены как учебная демонстрация

методических примеров, так и типовые формы бланков для выдачи

заданий по выполнению курсового проекта по индивидуальным ва-

риантам. Предусмотрено творческое развитие предлагаемого мате-

риала на усмотрение преподавателя.

1. ТРЕБОВАНИЯ К СТРУКТУРЕ КУРСОВОГО ПРОЕКТА

1.1 Общая тематика, варианты и задачи выполнения курсового

проекта

Пособие предусматривает выполнение курсового проекта двух

типов:

курсовой проект типа А «Общая теория экономики и управ-

ления развитием недвижимости»

Основные задачи курсового проекта:

1. Реферативная проработка одного из вопросов из тео-

рии управления развитием недвижимости.

2. Приобретение студентами практических навыков в

области анализа жизненного цикла развития недвижимости по эко-

номическим показателям эффективности управленческих решений.

3. Освоение студентами навыков экономического анали-

за вариантов развития недвижимости в процессе ее реконструкции

на основе показателей эффективности инвестиционных проектов.

4. Освоения методики исследования риска при порт-

фельном управлении недвижимости.

Вышеуказанная структура курсового проекта реализуется в раз-

делах 2-5 настоящего учебного пособия.

права курсовой проект типа Б «Управление развитием зе-

мельного участка под комплексную жилую застройку на стадии

земельного девелопмента при приобретении аренды».

Основные задачи курсового проекта:

1. Реферативная проработка одного из вопросов из теории де-

велопмента недвижимости.

2. Определение сущности девелопмента комплексной жилой

застройки территорий, особенностей застройки земельных участков

различными типами недвижимости и специфики приобретения прав

аренды на открытых земельных аукционах.

3. Уточнение градостроительных параметров комплексной за-

стройки по генплану, определение баланса территории, технических

условий и ТЭП застройки.

4. Определение организационно-технологического плана за-стройки земельного участка по захваткам и укрупненного графика

строительства.

5. Расчет возможной стоимости приобретения инвестиционно-

строительной компанией на открытом земельном аукционе стоимо-

сти права аренды методами предполагаемого использования, доход-

ным и сравнительным.

6. Разработка рекомендаций по управлению многовариантным

развитием земельного участка под комплексную жилую застройку в

целях повышения уровня его доходности и эффективности.

1.2 Структура заданий выполнения курсового проекта

Курсовой проект типа А «Общая теория экономики и управ-

ления развитием недвижимости» рекомендуется выполнять в виде

пояснительной записки, которая должна включать в себя следующие

разделы:

1. Титульный лист.

2. Бланк задания с подписью преподавателя (приложение 1).

3. Оглавление.

Введение.

Раздел 1. Реферативный обзор теоретического вопроса по

управлению недвижимостью на тему «_______________________________________________».

Раздел 2. Расчет основных экономических показателей по инве-

стиционному проекту развития недвижимости

2.1 Постановка задачи по разработке инвестиционного проекта

развития недвижимости

2.2 Расчет ЧДД проекта

2.3 Построение графика жизненного цикла финансовых результа-

тов проекта

2.4 Расчет сроков окупаемости проекта

2.5 Расчет уровня рентабельности инвестиций

2.6 Расчет внутренней нормы доходности

2.7 Общие выводы по второму разделу

Раздел 3. Принятие управленческого решения по выбору наиболее

экономически эффективного варианта использования объекта не-

движимости из трех (А,В,С) возможных вариантов его развития

при реконструкции 3.1 Постановка задачи и краткая характеристика исходных дан-

ных по балансу площадей недвижимости вариантов А, В, С

3.2 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации раз-

вития по объекту недвижимости и его финансированию

3.3 Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости

по варианту А

а) Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и тор-

говых помещений

б) Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кас-

совых поступлений

в) Выводы по варианту А


по варианту В


по варианту С

3.6 Общее заключения о наиболее эффективных управленческих

решениях по вариантам реконструкции объекта недвижимости

Раздел 4. Оценка риска при портфельном управлении недвижи-мостью

4.1 Постановка задачи и исходные данные

4.2 Расчет суммарных рисков управления по активам портфеля

торговой недвижимости


офисной недвижимости


складской недвижимости

4.5 Оценка общего риска портфельного управления

Заключение

Литература

Объем листов пояснительной записки не регламентируется.

Главное условие – пояснительная записка должна содержать всю

исчерпывающую информацию для раскрытия поставленных в зада-

нии вопросов.

Задание на курсовой проект выдается студентам согласно форме,

приведенной в приложении 1 с учетом использования вариантных

исходных данных, размещенных в Приложениях 2-5 настоящего

учебного пособия.

Курсовой проект типа Б «Управление развитием земельного

участка под комплексную жилую застройку на стадии земельного

девелопмента при приобретении права аренды» рекомендуется вы-

полнять в виде пояснительной записки, которая должна включать в

себя следующие разделы:

1. Титульный лист.

2. Бланк задания с подписью преподавателя (приложение 7).

3. Оглавление.

Введение.

Раздел 1. Реферативный обзор теоретического вопроса по управлению недвижимостью на тему

«_______________________________________________».

Раздел 2. «Управление развитием земельного участка под ком-

плексную жилую застройку на стадии земельного девелопмента при приобретении права аренды»

Введение

2.1 Исходные данные, анализ генплана застройки, его ТЭП и ва-

риантов предполагаемого использования территории под комплекс-

ную жилую застройку.

2.2 Разработка уточненного генплана застройки территории. Со-

ставление баланса территорий.

2.3 Разработка этапов, очередей строительства и организационно-

технологических схем застройки.

2.4 Маркетинговый анализ регионального земельного рынка про-

даж прав аренды (прав собственности) под комплексную жилую за-

стройку. Расчет стоимости прав аренды методом сравнения продаж.

2.5 Прогноз доходного варианта использования земельного

участка. Расчет стоимости прав аренды методом капитализации зе-

мельной ренты.

2.6 Построение модели предполагаемого использования земель-

ного участка при комплексном освоении территории. Расчет стоимо-

сти прав аренды методом «предполагаемого использования».

2.7 Итоговое заключение по стоимости права аренды при вы-

бранном варианте использования развития недвижимости для ис-

пользования компании на земельных аукционах.

2.8 Рекомендации по наиболее эффективному развитию земель-

ного участка для повышения эффективности комплексной жилой

застройки территорий.

Перечень графического материала:

1. Ситуационный план расположение земельного участка под

комплексную жилую застройку территории.

2. Генплан застройки микрорайона и ТЭП застройки.

3. Укрупненный календарный план строительства по захват-

кам и потокам.

4. Схемы и предложения по многовариантной застройки зе-

мельного участка при его развитии для повышения эффективности

инвестиций.

5. Прочие графические материалы по усмотрению преподава-

теля.

Величина страниц пояснительной записки не регламентируется,

но она должна раскрывать и пояснять решение поставленных в за-

дании цели и вопросов.

Задание на курсовой проект выдается студентам согласно форме,

приведенной в Приложении 7 с учетом использования вариантных

исходных данных, размещенных в Приложениях 8-9 настоящего

учебного пособия.

При выполнении курсового проекта типа Б рекомендуется ис-

пользовать специальные программные продукты, разработанные

авторами.

2. ТЕМАТИКА РЕФЕРАТИВНОЙ ЧАСТИ КУРСОВОГО

ПРОЕКТА

Темы направлений реферативных исследований студентов в со-

ставе курсового проекта выполняются в составе раздела 1.Этот тео-

ретический раздел входит в состав как курсового проекта типа А и

типа Б.

Реферативный обзор теоретического вопроса по управлению

недвижимостью на тему могут быть выданы преподавателем инди-

видуально или согласно нижеследующему тематическому списку. В

качестве основной литературы для подготовки реферата студентами

следует использовать учебник «Экономика и управления недвижи-

мостью» под редакцией проф. П.Г.Грабового1.

1. Недвижимость и ее жизненный цикл 1.1 Нормативно-правовое регулирование и классификация

недвижимости

1.2 Юридическое понятие недвижимости

1.3 Экономическое понятие недвижимости

1.4 Жизненный цикл недвижимости и ее составляющие. Затра-

ты. Результаты. Срок окупаемости. Эффективность.

1.5 Базовые концептуальные модели экономического анализа

недвижимости:

1.5.1 Первая базовая концептуальная модель

1.5.2 Вторая базовая концептуальная модель

Экономика и управление недвижимостью: учебник/под общ.ред. П.Г.Грабового.-

2-е изд., перераб. и доп.-Москва: Проспект, 2012.-848 с.

2. Городское пространство и его влияние на стоимость объек-

тов недвижимости 2.1 Древнейшие теории возникновения городов

2.2. Общие характеристики, структура и функции городского

пространства

2.3 Город как система жизнедеятельности : зонирование террито-

рии; критерии зонирования; признаки зонального расположения

объектов недвижимости.

2.4 Локальное месторасположение объекта недвижимости

2.5 Общая характеристика пространственно-экономического раз-

вития недвижимости: принцип и сущность развития города; ком-

плексная характеристика программы обновления сложившейся за-

стройки.

3. Содержание экономического анализа недвижимости 3.1 Физический износ объектов недвижимости

3.2 Функциональный (моральный) износ объектов недвижимости

3.3 Внешний износ объектов недвижимости

3.4 Общий накопленный износ

3.5 Пространственные факторы анализа

3.6 Факторы использования недвижимости

3.6.1 Характеристика недвижимости как блага

3.6.2 Характеристика недвижимости как товара

3.6.3 Характеристика недвижимости как источника дохода

4. Теория оценки недвижимости

4.1. Исторические аспекты развития современного рынка недви-

жимости и методов оценки: первый и второй этапы (1945-1973); эта-

пы арендного бума 1980 гг.; глобализация финансовых рынков; раз-

витие методов оценки недвижимости в Восточной Европе.

4.2 Законодательное регулирование оценочной деятельности в

РФ

4.3 Виды стоимости и их взаимосвязь с назначением оценки

4.4 Принципы стоимостной оценки недвижимости

4.5 Этапы организации стоимостной оценки недвижимости

4.6 Содержание доходного подхода к оценке недвижимости

4.7 Сравнительный подход к оценке недвижимости

4.8 Оценка недвижимости затратным подходом

4.9 Построение модели массовой оценки недвижимости.

4.10 Теория стоимости денег. Шесть функций денежной едини-

цы.

5. Основы управления недвижимостью 5.1 Основные принципы и теории управления

5.2 Управление объектам недвижимости в процессе их воспро-

изводства: принципиальная модель управления недвижимостью;

принципы принятия инвестиционных решений.

5.3 Характеристика предынвестиционной и инвестиционной фа-

зы проекта: экономический анализ проекта; финансовый анализ про-

екта.

5.4 Содержание показателей эффективности инвестиционных

проектов развития недвижимости и капитальных вложений (инве-

стиций): построения графика жизненного цикла финансовых резуль-

татов; срок окупаемости, ЧДД, внутренняя норма доходности, ин-

декс доходности, расчетные модели простые бухгалтерские и с тео-

рией дисконтирования.

5.5 Содержание общей теории сервейинга как современной кон-

цепции системного анализа и управления недвижимостью

6. Организация работы по управлению недвижимостью

6.1. Управление портфелем недвижимости: понятие стратегий

управления и их формирование; анализ инструментов формирования

стратегий (матрица портфельного анализа; модель «привлекатель-

ность рынка – преимущества в конкуренции».

6.2 Особенности анализа портфеля применительно к рынку жилья

6.3 Исследование рынка

6.4 Управление на тактическом уровне

6.5 Управление недвижимостью на оперативном уровне (админи-

стративное управление; техническое управление; коммерческое

управление)

6.6 Организация деятельности по содержанию недвижимости

7. Девелопмент недвижимости

7.1 Цели и принципы организации девелопмента недвижимости

7.2 Содержание девелоперской деятельности (сущность девело-

перского процесса; модель девелопмента недвижимости; характери-

стика девелоперов и участников девелоперских проектов; факторы

формирования стоимости девелоперской компании)

7.3 Стадии и фазы девелоперского проекта (прединвестиционная

и инвестиционная стадии)

7.4 Оценка стоимости девелоперских проектов (эффективность и

стоимость девелоперских проектов; традиционные показатели эф-

фективности и модель реальных опционов; специфика подходов и

методов в оценке объектов девелопмента – сравнительный, доход-

ный и затратный подходы)

7.5 Содержание и сущность земельного девелопмента (Land-

девелопмента). Методы оценки стоимости земельных участков на

ранних прединвестиционных стадиях их приобретения на открытых

аукционах. Особенности и специфика оценки стоимости права арен-

ды по земельным участкам под комплексное освоение территорий в

целях жилищного строительства. Метод предполагаемого использо-

вания и его характеристика. Метод «инвестиционных контрактов».

7.6 Оценка экономической целесообразности девелоперских про-

ектов и примеры реализации различных типов девелоперских проек-

тов

7.7 Факторы, оказывающие влияние на стоимость девелоперских

проектов

7.8 Актуальные проблемы девелопмента и пути их решения

8.Управление портфелем недвижимости

8.1 Основные свойства недвижимости и их значение (шесть со-

ставляющих недвижимости).

8.2 Управление портфелем ценных бумаг в недвижимость –

принципы управления, диверсификация, уровни управления

8.3 Стратегическое управление портфелем ценных бумаг

9. Управление коммерческой недвижимостью 9.1 Коммерческая недвижимость как объект управления (основ-

ные функции рынка коммерческой недвижимости, виды инвесторов,

выявление незаполненных ниш)

9.2 Классификация недвижимости: по функциональному назна-

чению, по видам собственности и типу передачи прав на объект не-

движимости

9.3 Анализ спроса и предложения, конкурентного окружения и

потребительских предпочтений на рынке коммерческой недвижимо-

сти

9.4 Территориальная сегментация рынка коммерческой недвижи-

мости

9.5 Цикличность развития рынков недвижимости

9.6 Инвестирование в жилищную недвижимость

9.10 Ипотека недвижимости

9.11 Управление объектами многофункциональной недвижимо-

сти (особенности оценка, эффективность инвестиций)

10. Основные операции (сделки) на рынках недвижимости 10.1 Виды операций (сделок) с жилищной недвижимостью госу-

дарственной и муниципальной собственностью (приватизация жи-

лья; операции найма (социальный найм, поднаем, обмен, коммерче-

ский наем (аренда))

10.2 Сделки с жилыми помещениями в частной собственности

(купля-продажа, мена, аренда, дарение, наследование, положения о

ренте на условиях пожизненного содержания с иждивением)

10.3 Сделки с нежилыми помещениями (зданиями, сооружения-

ми): купля-продажа; аренда (субаренда); безвозмездное пользование;

операции с недвижимостью в составе предприятия.

10.4 Доверительное управление недвижимостью (траст), зару-

бежный опыт трастовых операций, доверительное управление не-

движимым имуществом в России.

11.Налогообложение недвижимости и проектов девелопмента.

Страхование объектов недвижимости.

11.1 Налогообложение недвижимости. Налоги на недвижимость

как имущество: налог на имущество организаций; налог на имуще-

ство физических лиц. Земельный налог.

11.2 Налоги и сборы на операции (сделки) с недвижимостью:

налог на прибыль организаций; налог на доходы физических лиц;

налог на добавленную стоимость; государственная пошлина.

11.3 Налогообложение проектов девелопмента. Налогообложение

застройщика. Налогообложение инвестора.

11.4 Страхование недвижимости: общие принципы и экономиче-

ская сущность страхования. Виды страховых рисков. Риски инве-

стиционных проектов.

11.5 Договор страхования и условия его прекращения.

11.6 Особенности установления страховой суммы, премии и та-

рифа.

11.6 Некоторые методы расчета тарифов и факторы риска. Фран-

шизы.

11.7 Объекты недвижимости, которые передаются в залог

11.8 Объекты недвижимости, в которых находится какой-либо

товар

11.9 Объекты незавершенного капитального строительства

11.10 Условия страхования, права и обязанности сторон

11.11 Особенности определения ущерба, страховых выплат. Ос-

нования отказа в страховой выплате.

11.12 Особенности и порядок обязательного страхования ответ-

ственности оценщика.

12. Развитие недвижимости 12.1. Предприятие и собственность

12.1.1 Классификация рисков в управлении недвижимостью

12.1.2 Классификация рисков хозяйственной деятельности

строительной фирмы

12.1.3 Классификация рисков по фазам реализации проекта

12.1.4 Виды стоимости при оценке стоимости предприятия (биз-

неса)

12.2 Оценка стоимости предприятия (бизнеса): основы оценки

бизнеса; подходы и методы оценки бизнеса.

12.3 Основы развития недвижимости:

- Развитие недвижимости

- Потребности в развитии недвижимости

- Пользовательски-ориентированное развитие недвижимости

- Экономическая оценка проекта развития

- Организация проекта развития

12.4 Управление стоимостью земельно-имущественных комплек-

сов недвижимости

12.5 Информационные технологии управления недвижимостью

12.6 Изменение вида использования объекта недвижимости в

его развитии.

Структура реферативной части курсового проекта может допол-

няться и видоизменяться преподавателем.

3. МЕТОДИКА ВЫПОЛНЕНИЯ КУРСОВОГО

ПРОЕКТА ПО АНАЛИЗУ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

ПО РАЗВИТИЮ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Методика оценки инвестиционного проекта по

развитию недвижимости

Методика оценки инвестиционного проекта по развитию недви-

жимости с учетом временного фактора основана на использовании

следующих основных показателей:

1. Период (срок) окупаемости.

2. Чистый дисконтированный доход (чистая текущая стои-

мость доходов).

3. Индекс доходности (ставка доходности проекта, рента-

бельность).

4. Внутренняя норма доходности (внутренняя ставка доход-

ности проекта).

Разработка инвестиционного проекта предполагает использова-

ние, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что

каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраня-

ются при расчете другого показателя. Экономическое содержание

каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о

различных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность

расчетов позволит принять правильное решение.

3.1.1 Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость

Период окупаемости – это число лет, необходимых для пол-

ного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого

дохода.

ДДП

НСТТок 1

где: Т1 – число лет, предшествующих году окупаемости;

НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Пример. Объект недвижимости требует вложений в размере

2000. Доходы составят: 1-ый год – 450, 2-ой – 500, в 3-ий – 600, в 4-

ый – 800, в 5-ый – 900. Ставка дисконтирования – 5%.

№ Период, год 0 1 2 3 4 5

1 Затраты по объекту -2000

2 Доходы по объекту 450 500 600 800 900

3 Денежный поток (ДП) - п.1+п.2

-2000 450 500 600 800 900

4 Коэффициент дисконти-

рования (Кд)

1,000 0,9524 0,9070 0,8638 0,8227 0,7835

5 Дисконтированный денежный поток (ДДП) -

п.3×п.4

-2000 429 454 518 658 705

6 Накопленный дисконти-рованный денежный

поток (НДДП)

-2000 -1561 -1117 -599 +59 +764

годаДДП

НСТТок 9,3

658

59931

Коэффициент дисконтирования – коэффициент для приведения

экономических показателей разных лет к сопоставимым по времени

величинам. Может также интерпретироваться как инструмент при-

ведения будущих денежных потоков к текущей (сегодняшней) стои-

мости.

где: Кд – коэффициент дисконтирования,

i - ставка дисконтирования,

n - период расчета.

Коэффициент дисконтирования всегда меньше единицы и об-

ратен процессу наращивания.

Существует несколько подходов к определению ставки дис-

контирования.

1. За ставку дисконтирования принимается уровень инфляции.

2. За ставку дисконтирования принимается номинальная ставка до-

ходности – ставка, существующая на рынке для инвестиционных

решений данного уровня риска.

3. Ставка дисконтирования принимается на уровне доходов, которые

могут быть получены в результате практически безрискового вложе-

ния капитала.

4. Ставка дисконтирования играет роль фактора, обобщенно харак-

теризующего влияние макроэкономической среды и конъюнктуру

финансового рынка.

5. Ставка дисконтирования является параметром, который позволяет

сравнить проект с альтернативными возможностями вложения де-

нег. В качестве такой альтернативы обычно рассматриваются бан-

ковские депозиты или вложения в государственные ценные бумаги.

6. За ставку дисконтирования принимается средняя взвешенная сто-

имость капитала (WACC).

7. За ставку дисконтирования принимается стоимость собственного

капитала проекта.

При определении ставки дисконтирования инфляция может

быть учтена внутри ставки или учитывается дополнительно.

Пример расчета коэффициентов дисконтирования по различ-

ным периодам и ставкам дисконтирования показан в табл.3.1.

Таблица 3.1. - Рассчитанные коэффициенты дисконтирования для

разных периодов и разных ставок дисконтирования

Ток определяет срок, в течение которого инвестиции будут «замо-

рожены», так как реальный доход от инвестиционного проекта

начнет поступать только по истечении периода окупаемости. При

отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим

сроком окупаемости.

Показатель периода окупаемости целесообразно рассчитывать по

объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемо-сти должен быть меньше периода пользования заемными сред-

ствами, устанавливаемого кредитором. Этот показатель является приоритетным, если для инвестора

важно в максимально короткий срок возвратить вложенные сред-

ства, например, при вложении временно свободных денежных средств.

Недостатки показателя:

1. В расчетах игнорируются доходы, получаемые после

предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при вы-

боре альтернативных вариантов можно допустить серьезные просче-

ты, если ограничиться применением только данного показателя.

2. Использование данного показателя для анализа инвести-

ционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Пе-

риод окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть

определен как простая средняя величина.

3.1.2 Чистый дисконтированный доход

Показатель чистого дисконтированного дохода (ЧДД) позво-

ляет классифицировать варианты и принимать решения на основе

сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости,

приведенными к текущей стоимости.

ЧДД - это сумма дисконтированных значений потока платежей,

приведённых к сегодняшнему дню. Это разница между приведен-

ными доходами и приведенными затратами.

ЧДД = ПД – ПЗ, где: ПД – суммарный приведенный доход;

ПЗ – приведенные затраты по проекту.

Если ЧДД <0, то инвестор отклоняет проект.

При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается

объекту с максимальной величиной данного показателя.

Пример расчета ЧДД показан в табл.3.2 для ставки дисконтиро-

вания в 5%.

ПД = 429+454+518+658+705=2764

ПЗ = 2000

ЧДД = 2764 – 2000 = 764 >0

Положительная величина ЧДД показывает, насколько возрастет

стоимость активов инвестора. Поэтому предпочтение отдается про-

екту с наибольшей величиной ЧДД. Показатель ЧДД относится к

категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по

отобранным вариантам для определения ЧДД по инвестиционному

портфелю в целом.


1. Абсолютное значение ЧДД при сравнительном анализе

инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каж-

дому варианту.

2. Величина ЧДД зависит не только от суммы затрат и рас-

пределения потока доходов во времени. На результаты существен-

ное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконти-

рования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.

Таблица 3.2 Пример расчета ЧДД для ставки

дисконтирования в 5%. Период, год 0 1 2 3 4 5

Денежный поток -2000 450 500 600 800 900

Коэффициент дисконтиро-вания

0,9524 0,9070 0,8638 0,8227 0,7835

Дисконтированный денеж-

ный поток

-2000 429 454 518 658 705

Накопленный дисконтиро-ванный денежный поток

-2000 -1561 -1117 -599 +59 +764

Рассмотрим влияние ставки дисконтирования на величину ЧДД.

Увеличение ставки дисконтирования всегда снижает величину ре-

ального прироста активов по ЧДД. Это иллюстрирует расчет в

табл.3.3.

Таблица 3.3 Демонстрация влияния роста ставки дисконтирования

на ЧДД. Ставка дисконтирования, % 5 10 15 20

ЧДД +764 +378 +69 -183

Следовательно, один и тот же объект в разных условиях, оценен-

ных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и из при-

быльного может превратиться в убыточный.

Чрезмерное увеличение инвестором ставки дисконтирования все-

гда связано с желанием получить повышенные доходы и приводит в

расчетах к обесцениванию будущих денежных доходов на момент

текущей оценки проекта. Следует также иметь в виду, что в случае

когда ЧДД равен нулю инвестор уже получает расчетных доход на

капитал равный принятой ставке дисконтирования.

3.1.3 Индекс доходности

Индекс доходности отражает эффективность сравниваемых ин-

вестиционных проектов, которые различаются величиной затрат и

потоками доходов. Это отдача проекта на вложенные в него сред-

ства.

ИД рассчитывается как отношение ЧДД по проекту к величине

инвестиций.

ПЗ

ЧДДИД

Возможен и другой вариант расчета – как отношение приведен-

ных доходов к приведенным затратам.

ПЗ

ПДИД

Пример. Рассчитаем ИД. Ставка дисконтирования – 5%.

38,12000

2764%,2,38%100

2000

764 илиИД

По экономическому содержанию ИД проекта показывает величи-

ну прироста активов на единицу инвестиций. Также ИД показывает

относительную величину чистого приведенного дохода на единицу

затрат инвестора. Если ИД >1, то у инвестиционного проекта ЧДД

>0. Отбирается проект с максимальной величиной ИД.

При принятии инвестиционных решений аналитики отдают

предпочтение данному показателю в том случае, если величина ЧДД

в рассматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель ЧДД

является абсолютным, возможна ситуация, когда объекты недвижи-

мости будут иметь равные показатели ЧДД.

Пример. Объект А требует для инвестирования 900 и обеспечива-

ет поток доходов в сумме 300, 400, 600. Объект Б стоит 325, а пред-

полагаемый поток доходов составит 100, 200, 300. Ставка дисконти-

рования, используемая при принятии решения, - 10%.

Объект А 0 1 2 3 ПДА=273+331+451=1055

ЧДДА=1055-900=155

ИДА=155/900=17,2% Денежный поток -900 300 400 600

К-нт дисконтиро-

вания

1 0,9091 0,8264 0,7513

ДДП -900 273 331 451

Объект Б 0 1 2 3 ПДБ=91+165+225=481

ЧДДБ=481-325=156 ИДБ=156/325=48%

Денежный поток -325 100 200 300

К-нт дисконтирова-ния

1 0,9091 0,8264 0,7513

ДДП -325 91 165 225

Вывод: Для инвестора выгоднее объект Б, так как ИД у него в 2,5 раза больше, чем у объекта А.

Преимущества показателя заключаются в том, что он является

относительным и отражает эффективность единицы инвестиций.

Кроме того, в условиях ограниченности ресурсов этот показатель

позволяет сформировать наиболее эффективный инвестиционный

портфель.

Основным недостатком является зависимость результатов рас-

четов от ставки дисконта.

3.1.4 Внутренняя норма доходности

Чтобы обеспечить доход от инвестированных средств или хотя

бы их окупаемость, необходимо подобрать такую процентную став-

ку дисконтирования, которая обеспечит получение положительного

(или по крайней мере нулевого) значения чистого приведенного до-

хода. Таким барьерным коэффициентом выступает внутренняя нор-

ма рентабельности.

Внутренняя норма доходности (ВНД) – это ставка дисконтиро-

вания, приравнивающая сумму ЧДД к величине инвестиций. Этот

показатель обеспечивает нулевое значение ЧДД.

Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на

определении максимальной величины ставки дисконтирования, при

которой проекты останутся безубыточными.

В основе методики расчета ВНД лежит метод интерполяции.

Для начала выбирается произвольная ставка дисконтирования и

рассчитывается ЧДД. Если ЧДД получается >0, то ставку дисконти-

рования необходимо увеличить и снова рассчитать ЧДД, если снова

ЧДД >0, то процесс повторяется, пока не будет получен ЧДД <0.

Если с первого раза получилось, что ЧДД <0, т наоборот, пони-

жаем ставку дисконтирования и снова рассчитываем ЧДД.

Пример. Рассчитать ВНД объекта недвижимости. Затраты – 2000.

Поток доходов – 450, 500, 600, 800, 900.

i = 10%; ЧДД = -

2000+450×0,9091+500×0,8264+600×0,7513+800×0,683+900×0,6209=3

78 >0

i = 20%; ЧДД = -

2000+450×0,8333+500×0,6944+600×0,5787+800×0,4823+900×0,4019=

-183 <0.

Графическая иллюстрация расчетов ВНД показана на рис.3.1 .

Для случая точного построения графика с положительной и от-

рицательной точками ЧДД можно получить графический расчет

ВНД на месте пересечения данной прямой с осью дисконта.

10 20 i

ЧДД

х

А

У В

Точный расчет показателя ВНД предусматривает соблюдение

данных пропорций:

В

У

А

х

74,6;183378

378

1020

х

х

ВНД = imin + х = 10 + 6,74 = 16,74

Рисунок 3.1 Расчет ВНД в графическом виде

Предпочтение отдается варианту, при котором показатель ВНД

имеет наибольшее значение.

Использование ВНД при анализе и отборе инвестиционных про-

ектов основано на интерпретации этого показателя. ВНД является

индивидуальным показателем конкретного проекта, представленно-

го не только данной суммой затрат, но и потоком доходов, индиви-

дуальным как во величине каждого слагаемого потока, так и по вре-

мени возникновения.

Рассмотрим влияние распределения доходов во времени на пока-

затель ВНД (табл.3.4).

Все три проекта требуют одинаковых затрат, совпадает и сумма

доходов в том виде, в каком они будут представлены в финансовых

отчетах соответствующих лет. Однако различия в распределении

потока доходов во времени оказывают существенное влияние на по-

казатель ВНД. ВНД проекта Б в 1,6 раза выше, чем у проекта В.

Таблица 3.4 Варианты распределения доходов во времени в

сопоставлении с показателями ВНД Показатели Проект А Проект Б Проект В

Затраты -1200 -1200 -1200

Доходы по годам:

1 год 500 900 400

2 год 500 400 200

3 год 500 200 900

ВНД,% 12 16 10

ВНД можно интерпретировать как некий «запас прочности» про-

екта, отражающий его устойчивость в условиях возможного повы-

шения риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие как эко-

номику в целом, так и конкретный вид бизнеса, требуют адекватного

уровня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величи-

ной ВНД более привлекательны, так как потенциально способны

выдерживать большие нагрузки на инвестиционный капитал, свя-

занные с возможным повышением его стоимости.

Расчет ВНД в мировой практике проектного финансового анализа

является важным этапом. Сравнение расчетной величины ВНД с

требуемой ставкой дохода на капитал в данной конкретной сфере

позволяет на начальной стадии отклонять неэффективные проекты.


1. ВНД сложно использовать для оценки инвестиционного

портфеля в целом, так как этот показатель в отличие от показателя

ЧДД не суммируется и характеризует только конкретный проект.

2. ВНД требует особого применения при анализе инвестиций,

предусматривающих несколько крупных отрицательных денежных

потоков в течение экономической жизни проекта, например, приоб-

ретение недвижимости в рассрочку.

Вследствие неоднократного инвестирования ЧДД будет прини-

мать нулевое значение несколько раз. Следовательно, ВНД будет

иметь столько же решений. Для анализа рекомендуется использовать

минимальное значение ВНД.

3. Оценка объекта исходит из гипотетического предложения,

что генерируемые недвижимостью доходы реинвестируются и при-

носят доход по ставке, равной ВНД. На практике такое совпадение

маловероятно. Следовательно, ВНД является достаточно абстракт-

ным показателем, однако его использование при отборе проектов

дает хорошие результаты.

Проблема ранжирования инвестиционных проектов в недвижи-

мость по совокупности показателей ВНД и ЧДД может проявляться

в двух основных ситуациях.

Во-первых, при выборе из двух альтернативных проектов один из них может иметь лучшие показатели как по ЧДД, так и по ВНД. В

этом случае более привлекателен проект с лучшими показателями.

Во-вторых, при выборе из двух альтернативных проектов один

может иметь большую величину ЧДД, а другой – большее значение

ВНД.

Рисунок 3.2 Пример сравнительного анализа инвестиционных про-

ектов с разными ЧДД и ВНД

Объект А имеет лучшее значение ЧДД, а объект Б обеспечивает

большую величину ВНД. Существует некая ставка дисконтирования

х, которая уравнивает значение ЧДД по объектам А и Б.

Эта ставка является критической точкой, меняющей привлека-

тельность оцениваемых проектов:

если ставка дисконтирования, применяемая аналити-

ком, меньше этого критического значения, то более привлекатель-

ным является объект А;

если ставка дисконтирования, оценивающая риск вло-

жений в данный объект собственности, больше критической величи-

ны, то инвестиционная привлекательность объектов меняется и бо-

лее выгодным становится объект Б.

3.2 Постановка задачи

Для выполнения второй части курсового проекта необходимо

принять вариантные исходные данные согласно Приложению 2 или

по индивидуальному заданию преподавателя.

В качестве примера рассмотрим инвестиционный проект разви-

тия недвижимости, который характеризуется следующими показате-

лями, млн. руб.(табл.3.5).

Ставка дисконтирования

ЧДД

А

Б

ВНДА ВНДБ х

Таблица 3.5 Исходные расчетные данные примера инвестиционного

проекта развития недвижимости Срок реализации проекта 1 2 3 4 5 6

Результаты/чистая прибыль/

(CFin) - - +111 +261 +461 +111

Затраты:

I Капитальные вложения (C0) -111 -311 - - - -

I

I

Эксплуатационные издерж-

ки (CFof) - - -41 -46 -51 -56

Определить основные показатели эффективности инвестицион-

ного проекта развития недвижимости:

1) Общий финансовый итог от реализации проекта простой

бухгалтерский и финансовый с учетом дисконтирования ЧДД(IRR);

2) Индекс рентабельности инвестиций или индекс доходности

ИД (РI); 3) Внутреннюю норму доходности проекта ВНД (IRR);

4) Срок окупаемости проекта простой и с дисконтированием

(Ток);

5) Построить график жизненного цикла проекта;

При расчетах принять требуемый уровень доходности капитала

для инвестора равным i =20%.

3.3 Расчет ЧДД проекта

Расчет ЧДД выполняем через нижеследующую вспомогательную

табл.3.6.

Ставка дисконтирования по вариантам представлена в Приложе-

нии 1.

Таким образом, ЧДД проекта равен 112,95, то есть величина по-

ложительная. Следовательно, проект принимается к реализации.

3.4 Построение графика жизненного цикла финансовых

результатов проекта

Жизненный цикл финансовых результатов инвестиционного про-

екта развития недвижимости строится по интегральным значениям ЧДД (простому и дисконтированному - колонки №6 и 9) для каждо-

го расчетного года по полученным данным из табл. 3.2.

Таблица 3.6 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД)

Тi Д

енеж

ны

е п

ри

токи

(C

Fin) Денежные от-

метки (CFof), в том числе

Финансовые ре-

зультаты простые бухгалтерские

Коэф

фи

ци

ент

ди

ско

нти

ро

ва-

ни

я

Финансовые ре-

зультаты дискон-тированные

ЧДДi ∑ЧДД К

апи

тальн

ые

вло

жен

ия

(Co)

Пр

оч

ие

экс-

плу

атац

ио

н-

ны

е за

трат

ы

Фи

нан

совы

й

ито

г, д

ох

од

CF

=C

Fin-C

Fof

Нак

оп

ите

ль-

ны

й д

ох

од

(∑C

F)

1 2 3 4 5 6 7 8 9

1 - -111 - -111 -111 0,9 -99,9 -99,9

2 - -311 - -311 -422 0,81 -251,9 -351,8

3 +111 - -41 +70 -352 0,74 +51,8 -300

4 +261 - -46 +215 -137 0,66 +141,9 -158,1

5 +461 - -51 +410 273 0,59 +241,9 +83,8

6 +111 - -56 +55 328 0,53 +29,15 +112,95

Образец такого построения показан на нижеследующем рис. 3.3.

Рисунок 3.3 - Жизненный цикл инвестиционного проекта по показа-

телям дохода с демонстрацией сроков окупаемости

3.5 Расчет периода окупаемости проекта

Расчет простого периода окупаемости проекта

годаТ прост

ок 33,4410

1374

Расчет дисконтированного периода окупаемости проекта

Ток п = 4,33

Ток д = 4,65

годаТ диск

ок 65,49,241

1,1584

Данные периоды окупаемости необходимо показать на графике

жизненного цикла проекта (рис.3.3).

Расчет нормативного периода окупаемости проекта

летТ норм

ок09,9

11,0

1

%11

%100

(Рассчитан по коэффициенту дисконтирования 11%)

33,4

65,4

прост

дискокТ<

летТ норм

ок 09,9. , то есть полученные

сроки окупаемости ниже нормативного. Следовательно, проект

можно принять к реализации.

3.6 Расчет уровня (индекса) рентабельности проекта

Расчет уровня рентабельности инвестиций без дисконтирования

ИД =1,84

422

780

422

5541021570

>1 Проект принимается к реа-

лизации.

Расчет уровня рентабельности инвестиций с дисконтированием

финансовых потоков

ИД =

132,18,351

75,464

Проект принимается к реализации.

3.7 Расчет внутренней нормы доходности

Для расчета внутренней нормы доходности (ВНД) используем

метод последовательных подстановок, подбирая значение дисконта

близкого к нулевому значению ЧДД.

i=25%

9,149,2728,287

5,144,1341,889,351998,8825,1

55

25,1

410

25,1

215

25,1

70

25,1

311

25,1

1165432

ЧДД

i=15%

25,77

35,62

1525

35,6285,3975,335

9,232059,12205,462395,9615,1

55

15,1

410

15,1

215

15,1

70

15,1

311

15,1

11165432

х

ЧДД

07,8

25,77

5,623х

Окончательное значение ВНД

ВНД=15,0 + 8,07 = 23,07 %

Полученное значение ВНД выше требуемого (20%), следователь-

но, инвестиционный проект эффективен и его можно принять к реа-

лизации.

3.8 Общий вывод по второй части курсового проекта

Таким образом,

1. ЧДД проекта равен 112,95, то есть величина положительная.

Следовательно проект принимается к реализации.

2. Расчет периодов окупаемости проекта показал, что

годаТ прост

ок 33,4 , годаТ диск

ок 65,4 , летТ норм

ок 09,9

33,4

65,4

прост

дискокТ<

летТ норм

ок 09,9. , то есть полученные сроки окупае-

мости ниже нормативного. Следовательно, проект можно принять к

реализации.

3. Расчет уровня рентабельности инвестиций показал, что

ИД =1,84>1 Проект принимается к реализации.

ИД =1,32>1 Проект принимается к реализации.

4. Полученное значение ВНД выше требуемого (20%), следо-

вательно инвестиционный проект эффективен и его можно принять

к реализации.

ВНД=23,07 %

3.9 Контрольные вопросы по второй части курсового проекта

1. Дать определение периода окупаемости проекта.

2. Какой период окупаемости проекта больше, протой или дискон-

тированный?

3. Дать определение показателя ЧДД.

4. Показать правило перехода от простых бухгалтерских показате-

лей дохода к чистым дисконтированным.

5. Что такое рентабельно проекта (индекс доходности). Как расчи-

тываются эти показатели?

6. В чем экономический смысл показателя ИД?

7. Порядок расчета показателя ВНД.

8. Как графически найти показатель ВНД?

9. Как необходимо ранжировать инвестиционные проекты по со-

вокупности показателей ВНД и ЧДД ?

10. Как определяется ставка дисконтирования?

11. В чем экономический смысл коэффициент дисконтирования?

12. Каким образом дисконтируются денежные потоки?

13. Порядок расчета нормативного срока периода окупаемости.

14. Показать пример развития инвестиционного проекта по жизнен-

ному циклу результатов и затрат. Продемонстрировать эффек-

тивность.

4. МЕТОДИКА ЭКОНОМИЧЕСКОГО АНАЛИЗА ВАРИАНТОВ

РАЗВИТИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ

РЕКОНСТРУКЦИИ В РАМКАХ ВЫПОЛНЕНИЯ ТРЕТЬЕЙ

ЧАСТИ КУРСОВОГО ПРОЕКТА

4.1 Постановка задачи и краткая характеристика исходных

данных

Общая характеристика развития объектов недвижимости при их

реконструкции.

На основе предварительной оценки возможностей функциониро-

вания объекта недвижимости были выбраны три наиболее приемле-

мых варианта его развития при реконструкции:

Вариант А В строении размещаются преимущественно многоуровневые

квартиры общей площадью 6540 м2. На уровне улицы в здании раз-

мещаются коммерческие помещения площадью 425 м2, ниже уровня

улицы имеется два подземных парковочных этажа. В здании распо-

ложено 121 квартира, средняя площадь квартиры 54,0 м2. Количе-

ство парковочных мест рассчитано на 73 автомобиля.

Баланс площадей варианта А

Торговые помещения 4% 425м2 Мест для автомобилей

73

Офисные помещения - - Высота квартир

3,3-3,8 м

Жилые помещения 63% 6540 м2 Высота коммерческих помеще-

ний 3,8 м

Технические помещения 10% 1080 м2 Объем

35650 м3

Парковый холл 22% 2300 м2 Основной объем здания со-

ставляют жилые квартиры, в

каждой из которых имеется

отдельный вход, как со двора,

так и из парковочного холла.

Итого площадей 100% 10345 м2

Вариант В

Здание реконструируется под комплекс, включающий квартиры

площадью 7825 м2. Площадь коммерческих помещений 2750 м

2. В

здании запланировано 145 квартир, средняя площадь квартиры 54

м2. Количество парковочных мест 92.

Баланс площадей варианта В

Торговые помещения 20% 2750 м2 Мест для автомобилей

92

Офисные помещения - Высота квартир 3,3 м

Жилые помещения 58% 7825 м2 Высота коммерческих помеще-

ний 4,5 м

Технические помещения, кладовые 5% 650 м2 Объем

46450 м3

Парковый холл 17% 2300 м2 Квартиры имеют отдельные вхо-

ды либо со двора, либо с лест-ничной клетки.

Итого площадей 100% 13525 м2

Вариант С

Здание переоборудуется под торгово-офисный центр. Площадь

коммерческих помещений 2350 м2 и офисных 8450 м

2. Количество

парковочных мест 87.

Баланс площадей варианта С

Торговые помещения 17% 2350 м2 Мест для автомобилей 87

Офисные помещения 61% 8450 м2 Высота квартир

3,4 м

Жилые помещения 48% - Высота коммерческих помеще-ний 3,8 м

Технические помещения,

кладовые 8% 650 м2 Объем

52250 м3

Парковый холл 17% 2300 м2 Здание содержит в основном офисы, имеющие отдельные

входы со стороны улицы или из

торговой галереи. Итого площадей 100% 13750 м2

4.2 Дополнительные сведения по основам экономической

оценки

Задачей курсового проекта является оценка экономической эф-

фективности вариантов с учетом доходов от аренды и продажи, за-

траты на ремонт и переоборудование, амортизационных отчислений,

а также затрат на его содержание и использование. Все эти затраты

возникают в период, определяемый 2011-2016 годами.(данный пери-

од может изменяться преподавателем).

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а исполь-

зование объекта - эксплуатационные затраты. Доходы образуются от

продажи результатов строительных работ и от аренды помещений.

Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования

объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объек-

том.Рассмотрим составляющие экономической оценки вариантов

использования объекта недвижимости.

Необходимо провести экономическое сравнение всех трех вари-

антов А, В и С. помещение в здании сдаются в аренду на пять лет,

начиная с 2011 года. В конце 2016 года объект продается по рыноч-

ной цене. За счет полученных средств выплачивается долг по займу.

4.3 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации, по

объекту недвижимости и его финансированию

В качестве исходных данных для расчета необходимо использо-

вать информацию, приведенную в таблицах 4.1-4.3.

Таблица 4.1 - Исходные данные о рыночной ситуации

№ Данные о рынке Ед. изм.

Год

2011 2012 2013 2014 2015 2016

1 2 3 4 5 6 7 8 9

1 Изменение затрат - - 3% 4% 5% 5% 6%

2 Рост стоимости недвижимости - - 5% 6% 7% 7% 8%

3 Изменение арендных ставок (прогноз) - - 3% 4% 5% 5% 6%

4 Степень занятости арендаторами

жилых площадей

- - 90% 92% 95% 98% 98%


офисных площадей

- - 90% 95% 95% 95% 95%


торговых площадей

- - 85% 95% 95% 95% 95%


парковочных площадей

- - 80% 85% 90% 90% 90%

8 Уровень арендной платы жилых пло-

щадей

$/м2 240 247 257 270 283 300

9 Уровень арендной платы торговых

площадей

$/м2 960 989 1028 1080 1134 1202

10 Уровень арендной платы офисных

площадей

$/м2 840 865 900 945 992 1052

11 Уровень арендной платы парковоч-

ных площадей

$/м2 1800 1854 1928 2026 2126 2253

12 Цена продажи жилых помещений $/м2 3000 - - - - -

13 Цена продажи торговых помещений $/м2 4800 - - - - -

14 Цена продажи офисных помещений $/м2 4000 - - - - -

15 Цена продажи парковочных мест $/шт 50000 - - - - -

16 Обслуживание и тех. ремонт жилья $/м2 36 37 39 40 43 45

17 Обслуживание торгово-офисного

здания

$/м2 72 74 78 80 86 90

Исходные данные представлены в Приложении 4 (№1-17).

Таблица 4.2 - Исходные данные для рассматриваемых вариантов

№ Исходные данные по объекту Ед. изм.

Вариант

А В С

1 2 3 4 5 6

1 Площадь здания м 10345 13525 13750

2 Метод амортизации здания %/г 3% 3% 3%

3 Арендная плата за участок $ /г 30000 30000 60000

4 Цена продажи недвижимости перед ремонтом в начале 2011г.

1000 $ 8000 8000 8000

5 Инвестиционные затраты по ремонту на

начало 2011г. 1000 $ 8000 12000 15000

6 Бухгалтерская и рыночная стоимость недви-жимости после ремонта в конце 2011г.

1000 $ 16000 20000 23000

7 Арендуемые или продаваемые жилые площа-

ди м2 6540 7825

8 Арендуемые или продаваемые торговые пло-

щади м2 425 2750 2350

9 Арендуемые или продаваемые офисные пло-

щади м2 8450

10 Арендуемые или продаваемые парковые

места шт. 73 92 87


Таблица 4.3 - Исходные данные о финансировании объекта №

Исходные данные о финансировании Ед. изм. Вариант

А В С

1 2 3 4 5 6

1 Налог с прибыли - 20% 20% 20%

2 Затраты на привлеченный капитал - 12% 12% 12%

3 Доля привлеченного капитала в инвестицион-

ных затратах

- 70% 70% 70%

4 Время выплаты привлеченного капитала год 10 10 10

5 Погашение долга равными долями по 10% с

кон.2011 г.

1000 $/г 560 840 1050

6 Затраты на собственный капитал - 20% 20% 20%

7 Доля собственного капитала в инвестицион-

ных затратах

- 30% 30% 30%


4.4 Экономический анализ вариантов развития объекта

недвижимости с расчетом рентабельности

Экономический анализ вариантов развития объекта недвижимо-

сти приведен в таблице 4.1 и 4.2.

Таблица 4.1 - Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду

жилых и коммерческих помещений по варианту А

ДОХОДЫ ОТ

АРЕНДЫ

Ед.

изм.

Год

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Жилые помещения

1

Площадь, приносящая

доход (с.7 т.4.3.2 × с.4

т.4.3.1) м2 5866 5996 6191 6387 6387

2

Доходы от аренды (с.8

т.4.3.1) $/м2/г 240 247 257 270 283 300

3 Доходы (п.1×п.2) 1000 $/г 1449 1541 1672 1808 1916

Торговые помещения

4

Площадь, приносящая

доход (с.8 т.4.3.2 × с.6

т.4.3.1) м2 352 393 393 393 393

5


т.4.3.1) $/м2/г 960 989 1028 1080 1134 1202

6 Доходы (п.4×п.5) 1000 $/г 348 404 425 446 473

Парковочные места

7

Парковочные места,

приносящие доход (с.10

т.4.3.2 × с.7 т.4.3.1) шт 60 63 67 67 67

8


т.4.3.1) $/м2/г 1800 1854 1928 2026 2126 2253

9 Доходы (п.7×п.8) 1000 $/г 111 121 136 142 151

10

Доходы от аренды,

всего (п.3+п.6+п.9) 1000 $/г 1908 2067 2232 2396 2540

РАСЧЕТ

ФИНАНСОВЫХ

РЕЗУЛЬТАТОВ

Ед.

изм.

Год

2011 2012 2013 2014 2015 2016

11 Доход от аренды (п.10) 1000 $/г 1908 2067 2232 2396 2540

12

Арендная плата за

участок (с.3 т.4.3.2) 1000 $/г -30 -34 -39 -44 -51 -59

13

Техническое обслужи-

вание (с.16 т.4.3.1 × с.1

т.4.3.2) 1000 $/г -383 -403 -414 -445 -466

14

Процент за привлечен-

ный капитал (с.5 т.4.3.2

× с.2 т.4.3.3 × с.3 т.4.3.3) 1000 $/г -672 -672 -605 -538 -470 -403

15

Чистый оперативный

доход (∑п.11-14) 1000 $/г -702 819 1020 1236 1429 1612

16

Амортизация (с.2

т.4.3.2 × с.6 т.4.3.2) 1000 $/г -480 -480 -480 -480 -480

17

Финансовый результат

перед уплатой налога

(п.15-п.16) 1000 $/г -702 339 540 756 949 1132

18 Налог 20% (0,2 × п.17) 1000 $/г -68 -108 -151 -190 -226

19

Финансовый результат

после уплаты налога

(п.17+п.18) 1000 $/г -702 271 432 605 760 905

ОБСЛУЖИВАНИЕ

ДОЛГА

Ед.

изм.

Год

2011 2012 2013 2014 2015 2016

20

Заемный капитал в

начале года (с.5 т.4.3.2 ×

с.3 т.4.3.3) 1000 $ 5600 5600 5040 4480 3920 3360

21

Погашение долга в

конце года (с.5 т.4.3.3) 1000 $ 560 560 560 560 560

22

Заемный капитал в

конце года (п.20–п.21) 1000 $ 5040 4480 3920 3360 2800

23

Процент за привлечен-

ный капитал в начале

года (п.14) 1000 $ 672 672 605 538 470 403

Стоимость недвижи-

мости 2016

24

Цена продажи недви-

жимости в конце 2016

(с.6 т.4.3.2 × с.2 т.4.3.1)

52026

25

Бухгалтерская стои-

мость (с.6 т.4.3.2 - ∑п.16

- с.4 т.4.3.2)

-

26400

26

Налогооблагаемая часть

от цены продажи (п.24-

п.25)

25626

27

Налог с прибыли от

продаж 20% (0,2 × п.26)

-5125

28


жимости в конце 2016

(п.24)

52026

29

Уплачиваемый налог

(п.27)

-5125

30

Выплата долга за при-

влеченный капитал

(∑п.21)

-2800

31

Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости (п.28-

п.29-п.30) 44101

ОБСЛУЖИВАНИЕ

ДОЛГА

Начало

2011

Год

2011 2012 2013 2014 2015 2016

32

Начальная стоимость

недвижимости (с.4

т.4.3.2) -8000

33

Инвестиции в строи-

тельство (с.5 т.4.3.2) -8000

34

Заемный капитал

(п.20) 5600

35

Погашение займа

(п.21) -560 -560 -560 -560 -560

36

Годовые финансовые

результаты после

уплаты налога (п.19) -702 271 432 605 760 905

37

Амортизационные

отчисления (п.16) 480 480 480 480 480

38


жимости (п.28) 52026

39 Налог с продаж (п.29) -5125

40

Платежи по займу

(п.30) -2800

41

Кассовые поступле-

ния (∑п.32-40) -10400 -702 191 352 525 680 49264

Таблица 4.2 - Расчет рентабельности варианта А по текущей

стоимости кассовых поступлений № Касс. по-

ступления

1000$

Ситуация оценки

№1

Ситуация оцен-

ки №2


ки №3

i 30% i 25% i 20%

D P D P D P

2011 начало 0 -10400 1 -10400 1 -10400 1 -10400

2011 конец 1 -702 0,7692 -540 0,8000 -562 0,8333 -585

2012 конец 2 191 0,5917 113 0,6400 122 0,6944 133

2013 конец 3 352 0,4552 160 0,5120 180 0,5787 204

2014 конец 4 525 0,3501 184 0,4096 215 0,4823 253

2015 конец 5 680 0,2693 183 0,3277 223 0,4019 273

2016 конец 6 44926 0,2072 9308 0,2621 11777 0,3349 15046

-992 1556 4923

Выводы по варианту А. Инвестиционный вариант А является

рентабельным, выполняет требование доходности инвестиций со-

ставляет 20%. Таблица с анализом восприимчивости доходов пока-

зывает, что инвестиции реально будут давать 28,5%.

Студенты в курсовом проекте также выполняют аналогичные

экономические расчеты для вариантов В и С. Конечные результаты

таких обоснований представлены в нижеследующих выводах.

Выводы по варианту В. Инвестиционный вариант В также явля-

ется рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций

составляет 20% . Таблица с анализом восприимчивости доходов по-

казывает, что инвестиции реально будут давать 37,31%.

Таблица 4.3 - Расчет рентабельности варианта В по текущей

стоимости кассовых поступлений № Касс.

поступ-

ступ-

ления

1000 $


№1


№2


ки №3

i 40% i 35% i 30%

D P D P D P

2011 начало 0 -11600 1 -11600 1 -11600 1 -11600

2011 конец 1 -1038 0,7143 -741 0,7407 -769 0,7692 -798

2012 конец 2 2150 0,5102 1097 0,5487 1180 0,5917 1272

2013 конец 3 2641 0,3644 963 0,4064 1073 0,4552 1202

2014 конец 4 2972 0,2603 774 0,3011 895 0,3501 1041

2015 конец 5 3327 0,1859 619 0,2230 742 0,2693 896

2016 конец 6 57700 0,1328 7663 0,1652 9532 0,2072 11954

-1226 1053 3967

Выводы по варианту С. На основе расчета рентабельности

можно сделать вывод, что вариант тоже является рентабельным. Ис-

ходной целью был принят уровень доходности 20%. Таблица анали-

за восприимчивости дохода показывает, что объект дает 46,04% до-

хода.

Таблица 4.4 - Расчет рентабельности варианта С по текущей

стоимости кассовых поступлений № Касс.

по-

ступ-

ления


№1


№2


№3

i 50% i 45% i 40%

1000$ D P D P D P

2011 начало 0 -12500 1 -12500 1 -12500 1 -12500

2011 конец 1 -1320 0,6667 -880 0,6897 -910 0,7143 -943

2012 конец 2 5304 0,4444 2358 0,4756 2523 0,5102 2706

2013 конец 3 6202 0,2963 1838 0,3280 2034 0,3644 2260

2014 конец 4 6701 0,1975 1324 0,2262 1516 0,2603 1744

2015 конец 5 7235 0,1317 953 0,1560 1129 0,1859 1345

2016 конец 6 69336 0,0878 6087 0,1076 7460 0,1328 9209

-821 1252 3822

4.5 Общее заключение и выводы о наиболее эффективных

вариантах развития недвижимости при реконструкции

Вывод о наиболее эффективных вариантах реконструкции объек-

та недвижимости производится на основе сравнительного анализа

изменения текущей стоимости кассовых поступлений по каждому из

вариантов на основе графического анализа ситуаций оценки, приве-

денного на рис. 4.1.

Рисунок 4.1 - График выбора эффективных управленческих реше-

ний по вариантам развития объекта недвижимости при их рекон-

струкции по текущей стоимости кассовых поступлений

Как видно их расчетов и графика, наиболее эффективным являет-

ся вариант С, так как ВНД проекта является максимальным

(46,04%).


1. Как рассчитываются доходы от аренды?

2. Виды функциональных затрат.

3. Что такое амортизационные отчисления?

4. Как определить затраты на строительство и реконструкцию? Ка-

кие документы подтверждают их?

5. Какой период владения объектов недвижимости в расчетах?

6. Где используются в расчетах затраты на содержание объекта?

7. Почему объекты недвижимости в расчетах продаются в конце

расчетного периода владения?

8. Как определить цену продажи недвижимости?

10. По каким показателям определяют лучший вариант развития не-

движимости в процессе реконструкции?

11. Как рассчитывалась рентабельность инвестиционных проектов

развития недвижимости в реконструкции?

5. МЕТОДИКА ИССЛЕДОВАНИЯ РИСКА ПРИ

ПОРТФЕЛЬНОМ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

5.1 Постановка задачи

В настоящее время значительная часть институциональных инве-

сторов, паевые фонды, инвестиционные банки, страховые компании

рассматривают недвижимость как актив, который занимает опреде-

ленное место в их агрегированном портфеле активов.

Под управлением портфелем недвижимости понимается сово-

купность процессов формирования и реализации управленческих

решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от

проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному

использованию активов. Управляющий портфелем недвижимости (или управляющий ин-

вестиционным портфелем недвижимости) отвечает за доходность

портфеля, полностью или частично состоящего из объектов недви-

жимости, а также за разработку и выполнение стратегической про-

граммы управления. С одной стороны, эта политика направлена на

составление оптимального портфеля с учетом распределения воз-

можных инвестиционных рисков. С другой стороны, она направлена

на оптимизацию соотношения риска и доходности. То есть осу-

ществляется «эксплуатация» капитала и увеличение его размера

(стоимости объектов).

Оценка уровня риска портфеля недвижимости может выполнять-

ся по различным методикам. Рассмотрим две из них.

1. Уровень риска по каждому из активов, являющихся составной

частью портфеля недвижимости, находится как функция от уровня

ликвидности, ставки доходности и уровня стабильности получения

доходов:

n

i

n

j

JJJ CDLR1 1

,

где: Lj-уровень ликвидности;

Dj-ставка доходности активов;

Cj-уровень стабильности получения доходов;

i-различные регионы; j-типы недвижимости.

Прядок проведения относительной оценки уровня риска портфе-

ля активов отражен в таблице 5.1..

Таблица 5.1. - Модель табличной оценки уровня риска управления

портфелем недвижимости

Активы портфеля

Уровень

ликвидности

Lj

Ставка до-ходности Dj

Уровень ста-бильности Cj

Уд

ельн

ый

вес

акти

-

вов в

пор

тфел

е

оц

енка

уд

ельн

ый

вес

оц

енка

уд

ельн

ый

вес

оц

енка

уд

ельн

ый

вес

Офисная недвижимость

в I-м регионе

Жилая недвижимость (многосемейная) в I-м

регионе

Индустриальная не-движимость в I-м реги-

оне

Многофункциональная

недвижимость в I-м ре-гионе

Итого 100%

Оценка уровня ликвидности, ставки доходности и стабильности

потока доходов от каждого типа доходной недвижимости в различ-

ных регионах дается экспертом в процентах как средняя, средне-

взвешенная, мода или медиана. Затем каждому показателю присваи-

вается определенный удельный вес, который определяется в зависи-

мости от целей формирования портфеля. Например, если основной

целью формирования портфеля служит получение стабильного по-

тока доходов по протяжению длительного периода времени, по это-

му показателю придается наибольший удельный вес. Если основной

целью формирования портфеля выступает поддержание высокого

уровня ликвидности, то наибольший удельный вес присваивается

данному показателю. Сумма весов по горизонтали должна быть рав-

на 1, или 100%

2.Уровень риска инвестирования в каждый из активов определя-

ется как стандартное отклонение или коэффициент вариации. Уро-

вень риска портфеля определяется как средневзвешенная. Например,

коэффициент вариации вложения капитала в офисную недвижи-

мость в в I-м регионе равен 0,91, в жилую недвижимость 1,2, в инду-

стриальную недвижимость 0,58. Удельный вес данных активов со-

ставляет в портфеле соответственно 65%, 22%, 13%, уровень риска

портфеля данной структуры составит: 0,91×0,65-

1,2×0,22+0,58×0,13=0,4020.Как правило, риск портфеля может быть

уменьшен по сравнению с риском его составных частей. Это сниже-

ние уровня риска за счет формирования портфеля активов, имеющих

отрицательную корреляцию, выступает обычным эффектом портфе-

ля.

Доходность портфеля X

RX=аRа+bRb+zRz, где: Rа, bRb, zRz-соответствующие ставки доходности активов;

a,b,z-удельные веса активов в структуре портфеля.

Стандартное отклонение как меру неуправляемого риска портфе-

ля можно определить по формуле

21212?1

2

2

2

2

2

1

2

1 WWWW ,

где: W1 W2- удельные веса активов;

1,2-коэффициенты корреляции активов,

ух

xу

cov .

Виды рисков при планировании портфеля

Для определения тенденции измерения стоимости объектов до-

ходной недвижимости портфеля недвижимости необходимо учиты-

вать следующие виды рисков:

изменения ожидаемого потока доходов отдельных ти-

пов недвижимости;

региональный;

инфляционный;

изменения налоговых ставок на капитал и на недвижи-

мость;

изменение коэффициента капитализации;

кредитный при использовании заемного капитала;

снижения ликвидности рынков недвижимости.

Качественное управление данными видами рисков должно при-

вести к росту стоимости активов портфеля, поскольку от ликвидно-

сти рынка недвижимости, регионального риска, кредитного риска,

инфляционного киска, изменений в налогообложении на капитал и а

недвижимость, потока доходов от недвижимости. Связи между стоимостью активов портфеля и данными видами

рисков характеризуются статической зависимостью, изменение од-

ной из величин влечет изменение распределения другой величины,

поскольку обе величины подвержены действию многих факторов,

причем среди них есть факторы, общие для данных величин. Более

точно данную зависимость можно определить как корреляцию, при

изменении одной из величин меняется и среднее значение другой

величины.

Следует упитывать, что перечисленные виды рисков воздейству-

ют на стоимость в различных направлениях. Например, инфляцион-

ный риск и инфляционные ожидания вызывают рост стоимости не-

движимости, поскольку вложение капитала в недвижимость являет-

ся традиционным средством защиты от инфляции. Влияние рас-

смотренных видов риска на стоимость активов портфеля недвижи-

мости отражено в таблице.

Таблица 5.2 - Модель взаимосвязи риска и изменения стоимости

актива Вид риска Повышения фактора Изменение стоимости актива

Риск изменения ожидаемого

потока доходов отдельных

типов недвижимости

Региональный риск

Инфляционный риск

Риск изменения налоговых

ставок на капитал

Риск изменения коэффициента

капитализации

Кредитный риск при исполь-

зовании заемного капитала

Потока доходов

Риска

Темпов инфляции

Налогов на капитал и на не-

движимость

Коэффициента капитализации

Кредитного риска

Повышение стоимости актива

Снижение стоимости

Повышение стоимости



Снижение ликвидности рынка

недвижимости и стоимости

недвижимости.

Стоимость портфеля недвижимости не зависит от финансовой

структуры инвестируемого капитала.

5.2 Пример расчета

В курсовом проекте каждому студенту необходимо решить сле-

дующую типовую задачу.

Задача. Оценить уровень риска портфеля недвижимости, если

управляющий располагает следующими данными согласно нижесле-

дующей таблицы 5.3. Для оценки параметров риска используется

шкала от 0 до 1.

Таблица 5.3 - Исходных данных для расчета риска управления

портфелем

№ Тип недвижимости

(j)

Уровень ликвидности

Lj

Ставка до-

ходности Dj

Уровень ста-

бильности Cj Уд

е

льн

ый

вес

акти

ти-

вов

в

пор

т

фел

е

z j

оц

енка

уд

ельн

ый

вес

оц

енка

уд

ельн

ый

вес

оц

енка

уд

ельн

ый

вес

1 Торговая недви-жимость

0,8 30% 0,7 30% 0,8 40% 40%

2 Офисная недви-

жимость 0,6 40% 0,4 20% 0,7 40% 40%

3 Складская недви-жимость

0,5 10% 0,6 60% 0,6 30% 20%

Итого: 100%

Решение

1. Суммарный риск недвижимости активов портфеля по роз-

ничной торговли:

R1=0,80,03+0,70,3+0,80,4=0,77

2. Суммарный риск активов портфеля по офисной недвижимо-

сти:

R2=0,60,4+0,40,2+0,70,4=0,50

3. Суммарный риск активов портфеля по складской недвижи-

мости:

R3=0,501+0,60,6+0,60,3=0,59

4. Итоговый риск всего портфеля недвижимости:

R0=0,770,4+0,500,4+0,590,2=0,63

Таким образом, общие результаты расчетов можно представить в

следующей таблице.

№

Тип недвижимости (j) Величина риска портфельного

актива j, Rj

Общий риск

портфеля R0

1 Торговая недвижимость 0,77

0,63 2 Офисная недвижимость 0,50

3 Складская недвижимость 0,59


1. Что такое риск в экономике? 2. Дать сущностное содержание понятия «портфель недвижимости».

3. Какие видов рисков Вы знаете при планировании портфеля?

4. Что означает риск портфельного актива?

5. Какие виды недвижимости могут входить в портфель недвижимо-

сти? Как оптимизировать этот портфель ?

6. Порядок управления рисками в составе портфелем недвижимо-

сти.

7. Показать модель взаимосвязи риска и изменения стоимости акти-

ва.

8. Как рассчитать уровень риска отдельных видов недвижимости?

9. Оцените уровня риска портфеля недвижимости.

10. Дайте практические рекомендации по управлению рисками в

портфеле недвижимости.

6. УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ В

СИСТЕМАХ ДЕВЕЛОПМЕНТА

6.1 Общая теория девелопмента недвижимости.

6.1.1 Основные понятия девелопмента и его участники

Развитие недвижимости и управление ею в современных услови-

ях экономики РФ - это основа всех вещей и явлений материального

богатства государства. Только при наличии и эффективном управле-

нии объектами недвижимости в России могут развиваться надлежа-

щие рыночные отношения. Рынок недвижимости России, за послед-

нее десятилетие развивался ускоренными темпами. Развивались

рынки жилой и коммерческой недвижимости, и ведущую роль в их

развитии обеспечивает девелоперская деятельность.

Девелопмент (англ. development — развитие) — область управ-

ления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная

на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов по-

средством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков, использо-

вания возможностей развития, удачного вложения капитала[20].

Употребляется также термин девелопмент недвижимости — это

любая предпринимательская деятельность, связанная со строитель-

ством, реконструкцией и изменением существующего здания или

земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. Суще-

ствует второе значение слова «девелопмент», взаимосвязанное с

первым, — профессиональная деятельность по организации процес-

сов девелопмента.

В российской практике используются оба варианта термина: де-

велопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным realestate

development) и краткий вариант — девелопмент, имеющий то же

значение.

Девелопментом является не только строительство и реконструк-

ция, но и ремонт здания или помещения — в том случае, если он

повышает цену продажи или арендную ставку. Такой девелопмент

называется реновация.

Девелопмент — это процесс реализации проекта. Им занимаются

компании, которые инвестируют средства в строительство и/или ру-

ководят данным процессом.

Как правило, девелоперы покупают земельный участок, опреде-

ляют целевой рынок, разрабатывают программу строительства и

проект, получают исходно-разрешительную документацию и финан-

сирование, строят объект, сдают его в аренду, управляют им и про-

дают его[21].

Рассмотрим этапы девелопмента:

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение про-

екта;

2. Оценка местоположения и технико-экономическое обосно-

вание проекта;

3. Проектирование и оценка проекта;

4. Заключение контрактов и строительство;

5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.

Типовые стадии развития девелоперского проекта направленных

на решение сложных и многообразных представлены в таблице 6.1.

Таблица 6.1 - Стадии развития девелоперского проекта Стадия Основные процессы стадии

Прединвестиционная ста-

дия

1. Анализ рынка недвижимости 2. Подбор объекта недвижимости

3. Формирование стратегии проекта

4. Инвестиционный анализ 5. Оформление исходно-разрешительной документации

6. Привлечение кредитных и инвестиционных средств

Стадия проектирования 1. Разработка финансовой схемы, организация финанси-

рования

2. Формирование архитектурно-инженерной группы 3. Привлечение для консультаций брокера, который будет

реализовывать площади

4. Руководство проектированием 5. Проведение тендера на строительные работы

Стадия строительства 1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ)

2. Контроль качества строительства и сметных расходов

Стадия эксплуатации

/реализации

1. Маркетинг, реализация площадей

2. Управление объектом недвижимости и/или контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем

после окончания строительства

Следуя из выше сказанного, можно считать девелопмент недви-

жимости – специализированным строительным бизнесом, который

требует от девелопера неоднократного уточнения всех деталей реа-

лизуемого строительного проекта, умения предотвращать послед-

ствия допущенных ошибок, реагировать на происходящие события в

экономике и на рынке недвижимости, приспосабливаться к обстоя-

тельствам, минимизировать риски и если нужно изменить стратегию

реализации проекта.

Причины присущие успешному развитию девелоперской дея-

тельности, реализованные на практике в ведущих мировых держа-

вах представлены на рисунке 6.1[2].

Так выглядит модель классического девелопмента недвижимости

в развитых европейских странах, однако девелопмент в Российской

Федерации имеет свои отличительные черты.

Причины успеха девелоперской

деятельности

Нестандартные

финансовые модели

реализации

девелоперских проектов

Изменение

представлений о

качестве и функциях

недвижимости

Долгосрочные

партнерские связи

с финансовыми

институтами

Умение организовать

строительство

высочайшего класса

Феноменальное

понимание рынка и

умение использовать

его конъюнктуру

Формирование и

подготовка команд

специалистов экстра-

класса

Ориентация

на потребителя

Рисунок 6.1 - Причины успеха девелоперской деятельности

Сущность явления девелопмента в РФ можно выразить как

[с.156, 13]:

1) особый вид предпринимательской деятельности с целью полу-

чения дохода в результате преобразования материальных процессов,

выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимо-

сти. Он включает подбор команды участников проекта, исследова-

ние рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансиро-

вание, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера дея-

тельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным

циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени

могут создавать регулярные потоки денежных средств. Это сфера,

которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике,

демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере. Та-ким образом, девелопмент является одной из разновидностей инве-

стиционных проектов;

2) преобразование объекта недвижимости в результате строи-

тельных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или

землей или превращение его в другой новый объект недвижимости

(изменение функционального назначения), обладающий большей

стоимостью, чем исходный.

Качественное преобразование недвижимости в рамках деве-

лопмента характеризуется единством физических, экономических и

правовых процессов [7]:

- физический процессы девелопмента обеспечивают появление у

объекта недвижимости новых потребительских качеств, соответ-

ствующих изменяющимся потребностям общества;

- экономические процессы девелопмента реализуются в виде по-

вышения ценности объекта недвижимости в следствии проведенных

физических изменений;

- правовые процессы девелопмента связаны с юридическим

оформлением произведенных изменений, появления качественно

нового объекта недвижимости. Регистрация вновь созданного объек-

та и прав на него - принципиально важный момент, ибо только после

этого возможно полноценное владение, пользование и распоряжение

объектом.

Позитивное влияние на экономику можно свести к следующим

аспектам [7]:

Региональный аспект влияния девелопмента состоит в том,

что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не

только самих объектов недвижимости, но и их окружения.

Макроэкономический аспект позитивного влияния на эко-

номическое развитие определяется высоким мультиплицирующим

эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

Бюджетные аспекты девелопмента выражаются в платежах и

налогах возникающих при реализации проектов девелопмента.

Социальные аспекты проявляются в улучшении среды про-

живания и жизнедеятельности, повышении доходов, качество жизни

населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

В строительстве понятие девелопмента имеет свои специфиче-

ские особенности – это процесс улучшения продуктивности земли,

который реализуется в виде нового строительства на неосвоенной

земле, замены существующих зданий новыми или модернизации

существующих зданий [с.355, 20].

В профессиональной терминологии рынка недвижимости приве-

денное выше общее определение девелопмента детализируется спе-

циальными терминами, каждый из которых соответствует конкрет-

ному способу улучшения продуктивности земли:

1) Девелопмент (development) предполагает освоение свободного

участка земли путем возведения на нем зданий или сооружений;

2) Модернизация (modernisation) или реконструкция

(reconstruction) предполагает изменение внутренних или внешних

строительных конструкций и элементов, а также элементов инже-

нерных систем, выполняемые для восстановления соответствия зда-

ний и сооружений современным рыночным требованием в части

функций, объемно-планировочных решений и отделки;

3) Реставрация (restoration) предполагает восстановление суще-

ствующего здания или его части до первоначального состояния;

4) Редевелопмент (redevelopment) предполагает очистку участка

от существующих построек и возведение нового здания или соору-

жения. Любое улучшение или обновление существующей городской

застройки (в американской терминологии).

Девелопмент может осуществляться как в частном (коммерче-

ском), так и в государственном секторе.

Анализ современного российского опыта и присущих ему про-

блем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода

бизнеса. Девелопмент становится разновидностью предпринима-

тельской деятельности, в связи с чем появился производный термин

- девелопер.

Коммерческий девелопер – это предприниматель, который в об-

мен на будущую прибыль обеспечивает организацию и финансиро-

вание, необходимые для создания недвижимости, отвечающей ожи-

даемым требованиям рынка.

Понятие "девелопер" довольно часто пытаются отождествить с

другим, более привычным - застройщик, добавляя, что девелопер -

это предприниматель на рынке недвижимости, "занимающийся пре-

вращением неосвоенного участка в функционирующую недвижи-

мость".

Девелоперов принято делить на три группы [8, с.51]:

Девелоперы-инвесторы (speculative девелоперы), которые

вкладывают значительную часть средств в собственные проекты;

Смешанные девелоперы, которые инвестируют в проекты

только небольшую часть, порядка 10% стоимости инвестиционно-

строительного проекта;

«чистые» девелоперы (fee-девелоперы), прорабатывают и

развивают проекты на рынке недвижимости без вложения собствен-

ных средств в его воплощение. Такой вид девелопмента предполага-

ет наличие заказчика-инвестора, который формирует задачи и требо-

вания к объекту.

Системное толкование норм Градостроительного кодекса Рос-

сийской Федерации позволяет утверждать, что застройщик - это ли-

цо, получившее земельный участок на праве собственности или дол-

госрочной аренды и имеющее право разрабатывать и реализовывать

проект его застройки или проект межевания данного земельного

участка с последующей передачей подготовленного для застройки

или застроенного земельного участка другим лицам.

То есть понятия застройщик и девелопер не эквивалентны, но

есть совмещение застройщиком функций девелопмента.

Девелопер, с экономической точки зрения – это агент рынка, ко-

торый в условиях несовершенного рынка выполняет задачу наиболее

эффективного использования ограниченного ресурса – недвижимо-

сти (пользователи недвижимости, специализированные девелопер-

ские компании, финансовые институты и строительные компании).

Девелоперская деятельность является коллективной. Успешный

девелопмент возможен только в результате совместных усилий ко-

манды[7]. Размеры, профессионально-квалификационный состав, а

так же источники формирования девелоперской компании могут

быть различными в зависимости от сложности реализуемого инве-

стиционно-строительного проекта.

Девелоперские компании могут быть основаны одним лицом, мо-

гут быть созданы на основе сотрудничества (партнер-

ства/товарищества) создаваемые для одного или нескольких проек-

тов. Партнерами зачастую выступают землевладельцы, обладающие

необходимыми средствами, правами выведения земли из делового

оборота на период получения необходимых разрешений. Так же

партнерами могут выступать и основные арендаторы. Все участники

девелоперской деятельности стремятся минимизировать свои риски

путем создания общества с ограниченной ответственностью[8].

При организации компании следует учитывать:

- формирование команды с учетом опыта партнеров (значитель-

ного опыта в области девелопмента, вызывать доверие у кредиторов,

с целью получения необходимого финансирования);

- умение решить проблему неравных долей путем корректировки

прибыли;

- распределение рабочей нагрузки среди партнеров;

- построение партнерских отношений и организация контроля за

управлением.

Кроме девелопера в процессе девелопмента обычно вовлекаются

следующие участники: профессиональные консультанты, оценщики,

архитекторы, сметчики, инженеры, подрядчики, управляющие про-

ектами, клиенты – пользователи, инвесторы или продавцы проектов

девелопмента (обычно это сами девелоперы или владельцы земли),

планирующие органы – государственные органы в компетенцию

которых входит планирование и контроль развития городской среды

с точки зрения оптимального социально-экономического развития

территорий, подрядчики – организации, выполняющие строительно-

монтажные работы, общественность – жители и организации, фор-

мирующие свое мнение относительно перспектив развития террито-

рий, финансирующие стороны и т.д.

Более подробно участники девелоперской деятельности в про-

цессе развития недвижимости представлены на рисунке 6.2.

Особое место среди участников инвестиционного процесса за-

нимают кредиторы. Это связано с тем, что одна компания не спо-

собна производить достаточно ресурсов, материальных средств, для

реализации крупного инвестиционно-строительного проекта.

Так, в своей работе Бакрунов Ю.О. [2] охарактеризовал типовые

варианты экономических отношений, складывающихся в процессе

девелоперской деятельности по реализации проектов развития не-

движимости (рис. 6.3) и дал разъяснения по их содержанию.

Централизованный тип экономических отношений участников

инвестиционно-строительной деятельности предполагает наличие

единого организатора проекта, создающего объект недвижимости и

несущего все риски его реализации. Основной целью девелопера –

является создание ликвидного объекта недвижимости. Ликвидность

на практике проявляется в получении прибыли либо от аренды, либо

от реализации объекта новым собственникам.

Страховые,

титульные

компании и др.

Органы власти

Организаторы

торгов и конкурсов

Операторы

торговые, гостиниц

Риэлтеры

Юридические

компании

Управляющие

недвижимостьюИнвесторы

Собственники,

правообладатели

Финансово-кредит-

ные учреждения

Эксплуатационные

организации

Независимые

эксперты

Архитекторы, ди-

зайнеры, проекти-

ровщики и др.

Рекламные и PR-

агентства, разра-

ботчики логотипов

Управляющие фон-

дами недвижимос-

ти компании

Инженерные

службы

Участники рынка

ценных бумаг

СМИ

Строительные

подрядчики

Технические

заказчики

Инжиниринговые

компании

КонсультантыОценщики и

аудиторыДевелопер

Рисунок 6.2 - Основные участника процесса развития объекта не-

движимости в системах девелопмента

Варианты экономических

отношений в процессе

реализации

инвестиционно-

строительного проекта

ЦентрализованныйКонцессионный

Аутсорсинговый

Генподрядный

«Под ключ»Базовый

Хозяйственный

способ

Рисунок 6.3 - Типовые варианты экономических отношений

Концессионный тип экономических отношений участников деве-

лоперской деятельности характеризуется тем, что в его основе лежит

типовой концессионный договор, перенесенный на любого иного

владельца собственности, который по разным причинам не желает ее

терять, или это невозможно в принципе. Концессионный деве-

лопмент возник в условиях договоров с государством, но в настоя-

щее время вполне может иметь место так называемая коммерческая концессия, которая строится на принципе окупаемости девелопер-

ских затрат и получения прибыли от не принадлежащего ему на пра-

вах собственности объекта недвижимости.

Аутсорсинговый тип отношений базируется на принципе плат-

ности услуг интеграции участников девелоперской деятельности.

Этот тип отношений не предполагает участия девелопера в финан-

сировании затрат на реализацию инвестиционно-строительного про-

екта, т.е. он по существу не входит в проект на праве собственности,

оказывая услуги из вне и получая гонорар, рассчитываемый опреде-

ленным образом по соглашению с инвестором.

Генподрядный тип экономических отношений опосредует дея-

тельность по управлению инвестиционно-строительным проектом с

момента проектирования до момента сдачи готового объекта заказ-

чику. Девелопер в этом случае выполняет функции генподрядчика,

заключая договоры с субподрядчиками от своего имени.

Экономические отношения по типу «под ключ» предполагают за-

ключение сторонами соответствующего договора на строительство с

фиксированной ценой. То есть девелопер выполняет за твердую

неизменную цену объем работ по реализации инвестиционно-

строительного проекта, а также принимает на себя все риски его

осуществления с момента проектирования до передачи готового

объекта в эксплуатацию.

Базовый тип отношений участников девелоперской деятельности

отличается от предыдущего тем, что девелопер отвечает за: деятель-

ность субподрядчиков, сдачу заказчику комплектного оборудования

или объекта в целом.

Хозяйственный тип экономических отношений отличается тем,

что реализация инвестиционно-строительного проекта осуществля-

ется собственными силами заказчика или застройщика без привле-

чения сторонних подрядных организаций. Строительство хозяй-

ственным способом является самым экономичным вариантом до-

стижения инвестиционных целей в области недвижимости.

Представляет интерес предложенная в работе [2] матричная мо-

дель устойчивых связей девелопмента (таблица 6.1) по следующим

признакам:

1) характеру прав собственности участников на объект недвижи-

мости;

2) степени самостоятельности реализации девелоперской дея-

тельности;

3) широте охвата стадий инвестиционно-строительного проекта и

жизненного цикла объекта недвижимости;

4) целям, задачам и функциям участников;

5) характеру ответственности за результаты деятельности и рас-

пределению рисков хозяйствования.

Следуя данной матричной модели, девелопмент недвижимости в

широком смысле может быть рассмотрен состоящим из данных пяти

структурных модификаций и в зависимости от широты охвата про-

цессов управления воспроизводственными процессами недвижимо-

сти может характеризоваться как способ организации инвестицион-

но-строительной деятельности во всем стадиям жизненного цикла

объекта недвижимости с целью его развития.

Таблица 6.2 - Матричная модель устойчивых связей девелопмента

Типы

экономиче-

ских отно-

шений

П р и з н а к и о т л и ч и й

Характер прав

собственности

Степень самостоя-

тельности

в реализации

девелопмента

Широта охвата стадий

реализации проекта и жиз-

ненного цикла

объекта недвижимости

Цели, задачи, функции

участников

Характер ответ-

ственности за ре-

зультаты деятель-

ности

Gi Hi Si Ki Ci Oi

1 2 3 4 5 6

Централизо-

ванный i=1

Отсутствие у девелопера права

собственности на

объект

Гибкая конфигурация: уста-

навливается согла-

шением сторон

Участие на всех стадиях (частично только в

начальной – 1 – и завершаю-

щей – 9)

Получение прибыли от реа-

лизации проекта с отсутстви-ем функций финансирования

Ответственность за

конечный результат

(1 9). Девелопер

несет все риски

Концессион-

ный i=2

Отсутствие у девелопера права

собственности на

объект

Высокая

степень самостоя-тельности

на всех стадиях реа-

лизации проекта

Участие в проекте с момента

финансирования до эксплуа-

тации (2 8)

Возврат инвестиций, получе-ние прибыли от

эксплуатации

объектов

Вся полнота ответ-

ственности от инве-

стиционной до экс-плуатационной ста-

дии

Аутсорсин-говый

i=3

Отсутствие у

девелопера права

собственности на объект

Гибкая

конфигурация: уста-

навливается согла-шением сторон

Участие с момента бизнес-

планирования

до сдачи объекта (3 7)

Получение вознаграждения

за ввод объекта в действие


создание объекта. Отсутствуют только

риски финансирова-

ния

Продолжение таблицы 6.2

1 2 3 4 5 6

Генпод-рядный

i=4

Отсутствие у деве-

лопера права соб-

ственности на объект

Полная самостоя-

тельность в органи-

зации управления строительством

Участие, начиная со стадии управления

проектом до сдачи

объекта (4 8)

Вознаграждение за ввод и обеспечение эксплуатации

объекта

Полнота ответственно-

сти, несет все риски до

передачи объекта заказчику

«Под

ключ»

i=5


лопера права соб-ственности на

объект

Гибкая

конфигурация: уста-навливается согла-


Участие со стадии управле-

ния до сдачи

в эксплуатацию (4 8)

Вознаграждение за органи-зацию строительства


организацию строи-тельства. Риски хозяй-

ственной деятельности

Базовый

i=6


лопера права соб-

ственности на

объект

Гибкая

конфигурация: уста-

навливается согла-


Участие со стадии поставок

до стадии строительства

включительно (6 7)

Вознаграждение за работы по обеспечению строитель-

ства


обеспечение строи-

тельства. Риски хозяй-

ственной деятельности

Хозяй-

ственный

способ i=7

Наличие прав соб-ственности на

объект

Полная

самостоятельность

Участие на всех стадиях

реализации проекта

(1 9)

Возврат инвестиций и получение прибыли от


Вся полнота ответ-

ственности. Все риски,

включая финансовые риски

6.1.2 Классификационный анализ структуры девелопмента не-

движимости

С развитием рыночной экономики увеличивается сфера услуг в

области строительства и недвижимости, появляются новые виды

деятельности, направленные на создание и реализацию инвестици-

онно-строительных проектов. В следствии чего необходимо разра-

ботать четкую классификацию девелоперской деятельности с учетом

разновидностей и системообразующих признаков (рассмотренных в

п.6.1 1.1). Наиболее полный современный научный обзор эволюции

девелоперской деятельности показан в работе [2, с.78], где концеп-

туальную структурную модель девелоперской деятельности предла-

гается представлять через систему, показанную на рис. 6.4.

Рисунок 6.4 Концептуальная структурная модель девелоперской

деятельности

Также в данном исследовании приводится стуктурно-

классификационня модель девелоперской деятельности [2, с.84] в

которой выделено три основные классификационные группы, пока-

занные на рис. 6.5.

Классиф

икация м

од

елей

девелоперской д

еят

ельност

и

По

фо

рм

е с

озд

ани

я

девело

пер

ско

й о

рга

ни

за

ци

и

По

ти

пу п

ра

в д

евело

пер

а н

а

об

ъект

нед

ви

жи

мо

ст

и

Рево

лю

ци

он

ная

стр

атеги

я

Эво

лю

ци

он

ная

стр

атеги

я

Fee-d

ev

elo

pm

en

t

(девело

пм

ен

т з

а

во

зн

агр

аж

ден

ие)

Sp

ecu

lati

ve d

ev

elo

p-

men

t (с

пеку

ляти

вн

ый

девело

пм

ен

т)

По

ви

ду о

бъ

ект

ов

девело

пм

ент

а

Жи

лая н

ед

ви

жи

мость

Оф

исн

ая

нед

ви

жи

мо

сть

Ко

мм

ер

ческая

(то

рго

во

-развлека-

тельн

ая)

Склад

ская и

прои

з-

вод

ствен

ная

нед

ви

жи

мость

Гости

ни

цы

и о

тели

Зем

ельн

ые у

частки

По

ха

ра

кт

ер

у

от

вет

ст

венно

ст

и

По

сп

осо

бу

фи

на

нси

ро

ва

ни

я

Со

бствен

ны

е

ср

ед

ства д

евело

пер

а

Bu

ild

-to

-su

it

(стр

ои

тельство

для с

об

-

ствен

но

го

исп

ользо

ван

ия

Пр

ивлеч

ен

ны

е

ср

ед

ства

Заем

ны

е с

ред

ства

Пр

ед

вар

ительн

ые

платеж

и о

т б

уд

ущ

их

по

тр

еб

ителей

и

по

льзо

вателей

Вы

пу

ск ц

ен

ны

х

бу

маг

Ко

мб

ин

ир

ован

но

е

фи

нан

си

ро

ван

ие

По

ст

еп

ени

об

осо

блен-

но

ст

и д

еят

ельно

ст

и

девело

пер

а

Фу

нкц

ии

девело

п-

мен

та в

ып

олн

яю

тся

отд

ело

м и

ли

по

др

аз-

делен

ием

ор

ган

и-

зац

ии

По

ти

пу э

ко

но

ми

чески

х

от

но

шени

й у

ча

ст

ни

ко

в

девело

пм

ент

а

Девело

пер

-

со

бствен

ни

к

Пр

оф

есси

он

альн

ый

девело

пер

Сп

ец

иали

зи

ро

ван

ны

й

девело

пер

Девело

пер

-

сп

еку

лян

т

По

ма

сш

та

бу

осва

ива

ем

ых и

нвест

иц

ий

Об

осо

блен

ная д

еве-

ло

пер

ская о

рган

иза-

ци

я,

не в

хо

дящ

ая в

со

став г

ру

пп

ы

ор

ган

изац

ий

Девело

пер

ская о

рга-

ни

зац

ия в

со

ставе

юр

ид

ич

ески

оф

ор

м-

лен

но

й г

ру

пп

ы

ор

ган

изац

ий

Ри

с.2

.3.1

. К

ласси

фи

кац

ия м

од

елей

девелоп

ерской

деятельн

ости

С ч

асти

чн

ой

ответствен

но

стью

С п

олн

ой

ответствен

но

стью

Малы

е

(с о

бъ

ем

ом

ин

вести

ци

й

до

1 м

лн

.у.е

.)

Ср

ед

ни

е

(с о

бъ

ем

ом

ин

вести

ци

й

до

10

млн

.у.е

.)

Кр

уп

ны

е

(с о

бъ

ем

ом

ин

вести

ци

й

от 1

0 м

лн

.у.е

.)

Основной целью девелопмента является получение прибыли от

результатов развития недвижимости, поэтому с финансовой точки

Рисуно

к 6.5

Сту

ктур

но -

кл

асси

фика

цио

нна

я м

од

ел

ь д

еве

ло

пе

рско

й д

еяте

льности

Ри

сун

ок 6

.5 С

тукту

рн

о -

клас

сиф

икац

ион

ная

мод

ель д

евел

оп

ерск

ой

дея

тельн

ост

и

зрения девелопмент, как в сложившихся рыночных экономиках за-

падноевропейских стран, делиться на две группы, а девелоперы на

три (рис.6.6).

Fee-девелопмент: девелопер выступает в качестве управленца-

исполнителя, не несет финансовых рисков, связанных с реализацией

проекта, но при этом и не является долевым участником при распре-

делении прибыли от продажи или аренды объекта, и за свою работу

получает фиксированный гонорар. Фи-девелопер работает на гоно-

раре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с Ин-

вестором. При реализации этой модели Инвестор нанимает Фи-

девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант ис-

пользования, например, земельного участка Инвестора или суще-

ствующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ»

утвержденный объект и передал его Инвестору для дальнейшего ис-

пользования, продажи или эксплуатации.

Рисунок 6.6 Классификация девелопмента и девелоперов с

финансовой точки зрения

Speculative девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора

проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта, но

при этом является долевым участником при распределении прибыли

от продажи или аренды объекта. В этом случае задача девелопера

гораздо более сложна, нежели просто fee-development. Девелопер в

этом случае создает недвижимость выступая, как организатор про-

екта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в пер-

вой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансо-

вой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект соб-

ственные средства, которые являются как минимум "начальным ка-

питалом" инвестиционного проекта.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно

представляет собой сложную комбинацию собственных средств де-

«чистые девелоперы» (или

fee-девелоперы)

смешанные

девелоперы

девелоперы-инвесторы

(илиspeculativeдевелоперы)

Виды девелопмента

Speculative development Fe- development

велопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и плате-

жей от будущих владельцев (или арендаторов).

Уровень прибыльности операций speculative development объяс-

няется уровнем рисков проекта на рынке, в котором работает деве-

лопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том,

что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех

возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что

в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архи-

тектурные, и очень сложные финансовые операции. Кроме того

крупному девелоперу нужно иметь чутье на прибыль, обладать по-

ниманием процессов в политической жизни страны и отлично ори-

ентироваться в законодательной базе.

Для достижения этой цели можно использовать следующие стра-

тегии:

Стоимостно-ориентированный девелопмент - ориен-

тация на максимальную стоимость объекта недвижимости, при этом

для девелопера главным является ликвидность проекта, т.е. он со-

здается с целью последующей продажи;

Доходно-ориентированный девелопмент - ориентация на

максимальный доход от объекта недвижимости, при этом для деве-

лопера на первом месте по важности стоит доходность объекта в

процессе его эксплуатации[8].

При этом классический девелопмент или продвижение проекта от

идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за

определенный гонорар на рынке недвижимости России практически

не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансово-

го сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре

рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями

бизнеса и власти[7].

За рубежом, рынок fee-девелопмента, по оценкам экспертов, до-

стигает 60–70%, но в нашей стране он слабо развит: подавляющее

большинство компаний предпочитают идти по пути speculative или

смешанного девелопмента.

Особенности девелопмента в различных областях рынка недви-

жимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребите-

лей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществ-

лением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объек-

том, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

Выделяются различные виды девелопмента в зависимости от ти-

па объекта недвижимости, на развитие которого направлена дея-

тельность девелопера. К основным видам девелопмента можно отне-

сти:

Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент зе-

мельных участков);

Девелопмент комплексной жилой застройки территорий;

Девелопмент жилой недвижимости;

Девелопмент малоэтажного жилищного строительства;

Девелопмент коммерческой недвижимости;

Девелопмент офисной недвижимости;

Девелопмент гостиничной недвижимости;

Девелопмент торгово-развлекательной и рекреационной не-

движимости;

Девелопмент складской недвижимости;

Промышленный девелопмент;

Девелопмент загородной недвижимости;

Девелопмент объектов социально-культурного назначения.

6.1.3 Девелопмент земельных участков или лэнд-девелопмент.

В классическом понимании land-development - это разукрупнение

земель и последующая подготовка земельных участков для ведения

девелоперских проектов. Land-development прежде всего способ-

ствует повышению ликвидности земельных участков и их инвести-

ционной привлекательности. Основной его задачей является подго-

товка территорий к началу строительного процесса.

Земельные участки подразделяются для использования на 7 кате-

горий согласно Земельного кодекса РФ:

Земли сельскохозяйственного назначения - земли, предо-

ставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для

этих целей.

Земли населенных пунктов - земли городов, рабочих, ку-

рортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов

Земли промышленности, транспорта, связи и иного не сель-

скохозяйственного назначения - земли, предоставленные предприя-

тиям, учреждениям и организациям для осуществления возложен-

ных на них задач.

Земли особо охраняемых категорий - земли природоохран-

ного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и

историко-культурного значения.

Земли лесного фонда - лесные земли, покрытые лесом, а

также не покрытые лесом - вырубки, гари, редины, прогалины и др.

Земли водного фонда - земли, занятые водоемами, ледника-

ми, болотами, за исключением тундровой и лесотундровой зон, гид-

ротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а

также земли, выделенные под полосы отвода (по берегам) водоемов,

магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов.

Земли запаса - земли, не предоставленные в собственность,

владение, пользование и аренду юридическим или физическим ли-

цам.

Также важно знать разрешенное использование сформированных

земельных участков.

Выделяют два типа земельных участков:

1. Пустой земельный участок.

2. Застроенный земельный участок.

Основные характеристики земельного участка для девелопмента

представлены на рис. 6.7.

Рисунок 6.7 Основные характеристики земельного участка для


Классический лэнд-девелопмент – это формирование среды оби-

тания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной при-

влекательности. Впрочем, в российских условиях сам термин приоб-

ретает достаточно широкий спектр оттенков – от перевода земель из

1. Общие

параметры

2. Местоположение 3. Инфраструктура 4. Юридические

аспекты сделок

с участком

1. Площадь участка.

2. Вид права на участок.

3. Назначение.

4. Площадь за-стройки.

5. Коэффициент

застройки - %. 6. Окружение.

7. Наличие площа-

док для стоянки и маневрирования

большегрузных

автомобилей.

8. Состояние пло-

щадки (грунт, бе-

тонные плиты, ас-фальт).

9. Рельеф площадки.

10. Ограждение территории.

11. Охрана террито-

рии. 12. Возможность

строительства (про-

филь производства). 13. Профессиональ-

ная система управ-ления.

14. Опытный деве-

лопер, развивающий данный участок.

1. Удаленность от

крупных городов и населенных пунк-

тов.

2. Важность гео-графического

направления.

3. Удаленность от автотранспортных

магистралей.

4. Удаленность от железнодорожных

узлов.

5. Удаленность от

основных морских

путей.

6. Удаленность от аэропортов.

7. Загруженность

направления. 8. Качество подъ-

ездных путей.

1. Электро-подстанция

(мощность).

2. Железнодо-рожная ветка.

3. Погрузо-

разгрузочная площадка (пло-

щадь, грузоподъ-

емность крана). 4. Газ.

5. Пар.

6. Вода.

7. Котельная.

8. Канализация

(тип, система стока).

9. Фактическое

состояние ком-муникаций.

1. Д

ого

вор

куп

ли

-про

даж

и.

2.

Про

даж

а ак

ци

й/д

олей

.

3.

Про

даж

а п

ред

пр

ияти

я.

Основные критерии оценки земельных участков для девелопмента

категории сельхоз назначения до комплексного развития террито-

рий[8].

Основные составляющие лэнд-девелопмента:

проведение маркетингового исследования и анализа наибо-

лее эффективного использования земельного участка;

оформление земельных прав, определение и изменение ви-

дов разрешенного пользования, организация инженерных, экологи-

ческих и прочих изысканий;

разработка концепции, определение схемы привлечения и

организации финансирования проекта;

проведение комплекса мер по предпроектному проектирова-

нию;

проведение комплекса мер по проектированию и прохожде-

нию всех стадий согласования и экспертиз проекта в градострои-

тельных и иных органах.

Результатом land-development является земельный участок, а

также разработанный и согласованный пакет проектной документа-

ции, предусматривающий возведение объекта в соответствии с про-

веденным анализом наиболее эффективного использования данного

земельного участка.

Лэнд-девелопмент в настоящее время - высокорентабельный,

очень доходный и привлекательный для инвестирования земельный

бизнес. Это не просто покупка - продажа земельного участка, это

целый процесс, включающий в себя во первых – приобретение

наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во

вторых – разработка соответствующих всему проекту архитектурно-

го плана и общей концепции. Так же необходимо провести органи-

зационные работы для налаживания необходимой и по возможности

наиболее полной инфраструктуры, а также подведения всех комму-

никаций. Лэнд-девелопмент на рынке недвижимости самый долго-

срочный бизнес. Это ставит на первый план проблемы концепции

развития территорий, а также правовые вопросы, включая оформле-

ние земельных участков, согласование документации, проектов и

пр[7].

В российской практике данный вид бизнеса имеет свою специфи-

ку. Выделяют формирование как корпоративных систем земельного

девелопмента, связанных с приобретением земельных участков на открытых земельных аукционах, так и с переводом их из одной кате-

гории в другую. Как правило, это перевод земель сельскохозяй-

ственного назначения (земли лесов) в земли поселений. Также часто

меняют разрешенной использование земель.

В качестве разновидности российского ленд-девелопмента также

выделяют федеральные системы и программы управления земель-

ными участками под застройку (в том числе деятельность фонда

РЖС), а также муниципальные системы организации открытых зе-

мельных аукционов.

6.1.4 Девелопмент комплексной жилой застройки территории

Современнными организационно-экономическими и управлен-

ческими предпосылки формирования систем девелопмента ком-

плексной жилой застройки территорий как особой специфической

системы управления реализацией крупными проектами комплексной

жилой застройки территорий (КЖЗТ) являются:

Во-первых, это действие ряда федеральных и местных законов с

особым приоритетом Земельного кодекса РФ. Согласно изменений в

Земельном Кодексе земельные участки для жилищного строитель-

ства с 1 октября 20005г. должны предоставляться исключительно на

торгах в форме открытого аукциона, а также предусмотрен выкуп

земли для целей комплексного освоения. Это обязывает муниципа-

литеты согласно ст.382

Земельного Кодекса РФ проводить открытые

земельные аукционы по продажи права на заключение договоров

аренды по земельным участкам для комплексного освоения террито-

рий. Особенностью земельных участков, предназначенных для ком-

плексного освоения является то, что они предоставляются на усло-

виях долгосрочной аренды без предварительного согласования места

размещения объекта.

К особенностям региональных земельных рынков под проекты

комплексного освоения относится их ориентация на крупные жи-

лищные компании типа жилищных корпораций холдингового типа.

Анализ большинства региональных торгов по участкам под ком-

плексное жилищное строительство показывает, что их выигрывает

крупный бизнес.

В связи с вышесказанным существует опасность монополизации

как сегмента жилищного рынка комплексной застройки, так и моно-

полизации рынка земельных участков под КЖЗТ. Поэтому есть все

предпосылки формирования олигополии в данном сегменте жилищ-

ного и земельного рынка. Вместе с тем, именно данная застройка способна обеспечить максимальный ввод жилья от крупных девело-

перов и она очень интересна для органов власти как современный

инвестиционный и градостроительный инструмент комплексного

развития территорий.

Во-вторых, следующим комплексом организационно-

экономических предпосылок формирования и развития комплексной

жилой застройки являются особенности градостроительного разви-

тия городских территорий в крупных урбанизированных центрах и

городских поселениях. Это связано с тем, что:

1. Резервы « точечной и уплотнительной застройки» в крупных

городах практически исчерпаны;

2. На рынке появились крупные жилищные девелоперы, способ-

ные осваивать обширные территории;

3. Наличие внутри центральных городских территорий застройки

множества градостроительных и инфраструктурных ограничений:

недостаток электрических мощностей; ветхость инженерных сетей и

отсутствие достаточной инженерной и социальной инфраструктуры

для нового строительства, что подталкивает застройщиков-

девелопнеров иинвесторов на окраины;

4. Более низкая стоимость земли вне центра города, где и разви-

ваются проекты комплексной жилой застройки.

По мнению многих экспертов, практически единственным реше-

нием всех вышеперечисленных проблем является запуск в крупных

городах России масштабных проектов комплексного освоения тер-

ритории в сфере жилищного строительства, создающих городскую

среду принципиально нового качества.

Отличительные признаки проектов комплексной жилой за-

стройки территорий от традиционного точечного строительства,

показаны в таблице 6.3.

Таблица 6.3 - Основные классификационные отличия традиционных

проектов точечной застройки от проектов с комплексным освоени-

ем территорий для целей жилищного строительства

№ клас

си-

фи

кац

ион

но

-

го

отл

ич

ия

Традиционные локальные про-

екты точечной жилой застрой-ки

Проекты типа КЖЗТ

1. Угасающий характер развития

точечных проектов.

Развивающийся характер проектов КЖЗТ.

2. Разрозненные точечные проек-

ты, включающие один, два типа

недвижимости с площадью застройки до нескольких га.

Появляется эффект масштаба и долго-

срочности проекта и его комплексности,

что позволяет выявлять и реализовывать синергитеческий эффект от наличия раз-

личных типов объеков недвижимости (жи-

лье и бизнес, как высокодоходные портфе-

ли в сочетании с бездоходными инженер-

ными, социальными инфраструктурными

составляющими объектов воспроизвод-ства). Это позволяет организовывать само-

достаточные и самофинансируемые проек-

ты КЖЗТ с минимальной бюджетной под-держкой. Синергитический эффект также

возможен из-за проявления корпоративных

преимуществ у девелоперов проекта как крупных горизонтально и вертикально

интегрированных бизнес – систем.

Площадь застройки проектов КЖЗТ, как правило, до 10 га (низкобюджетные

проекты ), до 50-80 га (среднебюджетные

проекты), от 100 и более, в том числе не-

сколько сотен га (высокобюджетные мега

проекты).

3. Короткие сроки жизненного цикла воспроизводства точеч-

ных объектов жилой недвижи-

мости в среднем около 1,5 -2 года.

Длительные сроки жизненного цикла управления реализацией проектов КЖЗТ до

7-10 и более лет.

4. Низкая результативность то-

чечных проектов по вводу

жилья не более средних пока-зателей в 10-20 тыс.м.кв. общей

площади.

Высокая результативность проектов около

1млн.м. кв. жилья и выше.

5. Локальная народнохозяйствен-

ная значимость данных проек-

тов из-за ограниченности пред-

ложения на рынок.

Высокая народнохозяйственная значимость

проектов КЖЗТ, позволяющая существенно

влиять на формирование рынка доступного

жилья, снижать стоимость жилья за счет больших объемов предложения от застрой-

щиков. Очень высокий уровень предложе-

ния жилья.

6. Реализуются мелкими и сред-ними предприятиями ИСК.

Доступны для реализации только крупными корпоративными бизнес-системами

девелоперского типа.

7. Низкие риски строительства Высокие риски строительства и ожидаемая высокая доходность проектов

8. Разрозненность точечных про-

ектов и отсутствие возможно-

сти организации долгосрочно-

го поточного строительства

Единая территориальная целостность про-

ектов, которая обеспечивается заказчиком-

девелопером, и возможность организации

долгосрочных поточных методов строи-

тельства с максимальной эффективность результатов.

9. Реализация проектов на основе

существующей, устаревшей и

перегруженной градострои-тельной инфраструктры.

Строительство независимой от города ин-

новационной современной квартальной

застройки с современной градостроитель-ной планировкой и инфраструктурой.

10. Месторасположение объектов

строительства преимуществен-но в пределах существующей

городской черты, что создает

проблемы с перегрузкой транс-

порта и невозможностью реа-

Преимущественное расположение микро-

районов застройки за пределами существу-ющих городских территорий (или на окра-

инах) с экологической направленностью

района.

лизовать целостную градостро-

ительную концепцию жилой застройки.

11. Минимальные риски девелопе-

ров из-за малого масштаба и

сроков строительства.

Максимальные риски строительства из-за

большого масштаба и значительных сроков

строительства. Обязательно выделение очередей строительства и формирование

поэтапной эффективности застройки таких

проектов.

12. Проекты выполняются, пре-

имущественно, без системы

государственно-частного парт-нерства.

Проекты выполняются исключительно

через формирование долгосрочных про-

грамм сотрудничества в рамках обязатель-ного оформления партнерских отношений

крупных девелоперов с органами власти

(государственное-частное партнерство).

При этом главной целью эффективной реализации проектов ком-

плексной застройки территорий является создание комплексной си-

стемы девелопмента комплексной жилой застройки как организаци-

онного механизма управления данными типами проектов на основе

самофинансирования, самоокупаемости, минимизации бюджетного

участия, максимизацией коммерческой эффективности и экономиче-

ской надежности их реализации крупными жилищными компания-

ми девелоперского типа.

Девелопмент комплексной жилой застройки территорий можно

определить как устойчиво развивающуюся инновационную органи-

зационную форму управления воспроизводства городских террито-

рий жилой застройки с комплексным характером строительства.

При этом существенными признаками данного типа девелопмента

являются:

1. Организация воспроизводства разнородных типов недвижимо-

сти, формирующих комплексность застройки в рамках утвержден-

ных градостроительных регламентов;

2. Единого земельного участка застройки;

3.Единого земельно-имущественного комплекса недвижимости

комплексной жилой застройки. Следует констатировать, что проек-

ты КЖЗТ формируют принципиально новый тип объекта недвижи-

мости.

4.Единого корпоративного застройщика-девелопера;

5.Единого жизненного цикла управления, планирования и кон-троллинга застройкой данного типа проектов;

6. Системы обязательного бизнес–партнерства компаний-

девелоперов с государтсвенными и муниципальными органами

управления в рамках реализации национального жилищного проекта

и региональных программ поддержки реализации данного вида жи-

лой застройки для формирования инвестиционно-прилекательных и

коммерчески эффективных проектов КЖЗТ.

6.1.5 Девелопмент жилой недвижимости

Девелопмент жилой недвижимости можно классифицировать по

типам управляемых объектов в данных системах воспроизводства. В

качестве основных типов недвижимости предлагается классифика-

ция, предложенная в табл.6.4.

Таблица 6.4 - Классификация жилой недвижимости по классам

жилья

Класс жилья Тип

конструкции

Месторасположе-

ние

Технические и потребительские

характеристики

«Эконом» (типовое

жилье)

панель;

кирпич

Удаленные от центра «спаль-

ные» районы

Серийные дома (улучшенные серии),

строящиеся по типовым проектам,

исключающим индивидуальные пла-нировки.

«Бизнес-

класс»

кирпич;

монолит;

кирпич-монолит

Нецентральные

районы

Реконструируемые дома

старого фонда и «сталинские» дома

Удаленные от центра районы.

Квартиры с индивидуальными плани-ровками, таун-хаузы

«Комфорт»

кирпич;


Исторический

центр города

Реконструируемые дома старого фон-

да, с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений,

элементов сервиса, используемых

строительных материалов, инженерно-технических характеристик.

Границы истори-

ческого центра города

Дома с высоким уровнем архитектур-

ных и объемно-планировочных реше-

ний, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-

технических характеристик.

«Премиум» кирпич; кирпич-

монолит

Исторический

центр города

Дома с высоким уровнем архитектур-ных и объемно-планировочных реше-

ний, элементов сервиса, используемых

строительных материалов, инженерно-технических характеристик, не имею-

щие парковки (паркинга).

«Люкс»

кирпич;


Исторический центр города

Дома с высоким уровнем архитектур-

ных и объемно-планировочных реше-ний, элементов сервиса, используемых

строительных материалов, инженерно-технических характеристик, с велико-

лепным видом на водоемы, памятники

архитектуры и т.д.

Класс жилья Тип

конструкции

Месторасположе-

ние

Технические и потребительские

характеристики

«Эксклюзив»

кирпич;


Уникальные тер-ритории историче-

ского центра го-

рода

«Клубные» дома с уникальными архи-тектурными и объемно-

планировочными решениями, элемен-

тами сервиса (полный инфраструктур-ный пакет), используемыми строитель-

ными материалами, инженерно-

техническими характеристиками

6.1.6 Девелопмент малоэтажного жилищного строительства

В качестве особой разновидности жилищного девелопмента

можно также выделить девелопмент малоэтажного жилья. Совре-

менный период жилищного строительства характеризуется особым

государственным приоритетом поддержки активизации малоэтаж-

ного рынка жилищного строительства. Это должно позволить резко

увеличить темпы строительства малоэтажного жилья и достичь к

2015 г. относительной доли малоэтажного строительства в общем

вводе жилья в 60%, а в 2020 году – 70%. Именно поэтому при пла-

нировании корпоративных систем девелопмента в современной Рос-

сии нужно закладывать стратегические цели развития строительных

организаций в данном сегменте жилищного рынка через участие в

целевых федеральные, региональных и муниципальных инвестици-

онных проектах и программах.

Современный этап развития малоэтажного строительства РФ ха-

рактеризуется структурой малоэтажного жилищного строительства,

где значительное место по материалам изготовления занимает кир-

пичное и каменное домостроение (соответственно 53% и 15%), дере-

вянное домостроение занимает 22%, а 10 % домов строится из дру-

гих материалов, в том числе из пенополистирольных строительных

материалов.

Анализ показывает, что наиболее часто используемые строитель-

ные технологии являются относительно дорогими. В частности,

кирпичное и каменное домостроение имеет наибольшую себестои-

мость строительства, а их совокупный удельный вес в структуре ма-

лоэтажного строительства занимает 68 %.

Перспективным с точки зрения снижения себестоимости строи-

тельства является использование дерева и материалов из его перера-

ботки.

Также важно применение новых технологий (возведение мало-

этажных домов на основе материалов из ячеистого бетона, модерни-

зированные технологии крупнопанельного домостроения, на основе

элементов несъемной опалубки из пенополистирола, технология

термоструктурных панелей), которые позволяют вести работы в лю-

бое время года. При этом производство, транспортировка, монтаж

несущих и самонесущих конструкций, а также последующая эксплу-

атация здания требуют гораздо меньше затрат, чем технологии стро-

ительства, связанные с традиционными материалами.

Выделяют следующую классификацию групп девелопмента ма-

лоэтажного жилищного строительства по видам используемых тех-

нологий и диапазона их себестоимости:

I. Каменные дома: 1.1 Кирпич; 1.2 Пеноблок; 1.3 Газоблок; 1.4

Керамоблок; 1.5 Несъемная опалубка; 1.6 Монолитно-модульные

конструкции. В этой группе диапазон себестоимости кв.м. каркасно-

го дома: среднее максимальное значение – 21 000 руб./м.кв. и средне

минимальное значение – 15 000 руб./м.кв.;

II. Каркасные дома: 2.1 Деревянный каркас; 2.2 Металлический

каркас; 2.3 Объемно-модульные дома; 2.4 SIP-панели. Диапазон се-

бестоимости кв.м. каркасного дома: среднее максимальное значение

– 25 000 руб./м.кв. и средне минимальное значение – 16 000

руб./м.кв.;

III. Деревянные дома: 3.1 Клееный брус; 3.2 Профилированный

брус; 3.4 Оцилиндрованное бревно. Среднее максимальное значение

– 22 000 руб./м.кв. и средне минимальное значение – 12 000

руб./м.кв.

Бурное развитие рынка недвижимости за последние годы привело

к необходимости классификации загородных объектов по тем или

иным признакам для целей девелопмента.

В частности, экспертами предлагается классифицировать поселки

по функциональному назначению: для постоянного проживания,

дачного или активного отдыха с занятием водным или горнолыж-

ным спортом.

Не меньший интерес для девелопмента и покупателей загород-

ного жилья представляют классификации загородных объектов по

уровню цен и потребительским свойствам. Вариант такой классифи-

кации по классам А,Б,В,Г и Д приведен в табл.6.5.

Таблица 6.5 Классификации коттеджей на А, Б, В, Г, Д – классы

Ин

дек

с

клас

сиф

икац

ии

Наи

ме

нован

ие

клас

са Описание

критерии значения (диапазон значений)

1 2 3 4

А.

Эли

тны

е

В наиболее экологически чистых районах, в

живописных местах, в непосредственной близо-

сти к лесу, водоемам. Окружение - элитное (пре-стижные стародачные и дачные поселки, объек-

ты администрации президента, правительства,

глав регионов, крупных корпораций и т.п.). Хорошая транспортная доступность (с центром

Москвы)

Развитая инфраструктура элитных охраняемых

коттеджных поселков либо заповедных зон,

санаториев, домов отдыха. Общественный центр (детские учреждения, фитнес-центр, ресторан,

бар, боулинг, бассейн, сауна), торговый центр,

спорт-комплекс (стадион, пляж, причал, корты), спутниковое ТВ, оптико-волоконная связь

Расположение Вооруженная охрана в сочетании с технически-ми средствами

Групповая инфра-структура и сер-

вис

При расположении в централизованных посел-

ках - ограниченная минимальными дополни-тельными потребностями в хозяйственном и

садово-архитектурном развитии собственного

участка. При расположении вне централизован-ных поселков - компенсационно обеспечиваю-

щая эквивалентную безопасность и комфорт

частной жизни

Размер участка От 30 соток

Архитектура Индивидуальный дизайн-проект дома, элементы

ландшафтной архитектуры участка

Материалы дома

Ограждения (стен) дома - красный кирпич, мо-

жет быть облицован цветной штукатуркой, кровли - высококачественная глиняная черепица

или медь

Оборудование

дома

Высококачественные автономные (в сочетании с центральными) инженерные системы, системы

водоочистки, кондиции-онирования, теленаблю-

дения, системы телекоммуникации, количество санузлов по числу спален, гидромассажная ван-

на (джакузи), бассейн, сауна

Отделка дома Евроотделка, импортные материалы высшего

качества, художественный дизайн

2

Б.

Вы

соко

го к

лас

са

(би

знес

- клас

са)

Расположение

Либо в охраняемых коттеджных поселках с

развитой инфраструктурой, либо вне их, но с

удобной транспортной связью с центром Моск-вы

Групповая ин-

фраструктура и

сервис

Развитая инфраструктура охраняемых коттедж-

ных поселков либо заповедных зон, санаториев, домов отдыха. Общественный центр (детские

учреждения, фитнес-центр, ресторан, бар, бо-

улинг, бассейн, сауна), торговый центр, спорт-комплекс (стадион, пляж, причал, корты), спут-

никовое ТВ, оптико-волоконная связь

Безопасность Аналогично элитным

Индивидуальная

инфраструктура

Аналогичная элитным, но могут отсутствовать

отдельные объекты

Размер участка 15-30 соток

Архитектура Индивидуальный проект

Материалы дома Ограждения (стен) дома - красный кирпич,

кровли - черепица

Оборудование дома

Аналогичное элитным

Отделка дома Евроотделка

3

В. С

ред

нег

о к

лас

са

Расположение Разнообразное, но преимущественно в экологи-чески чистых районах, с хорошими природными

условиями

Групповая ин-фраструктура и

сервис

Школа, детский сад, магазин, объекты сферы

обслуживания

Безопасность Ограждение поселков, пропускной режим


инфраструктура Встроенный или отдельный гараж.


Архитектура Индивидуальные и типовые проекты с учетом пожеланий заказчика


Ограждения (стен) дома: разнообразный (крас-

ный и белый) кирпич, дерево (отцилиндрован-

ный брус, бревно, облицован-ное вагонкой), канадский и европейский сэндвич высокого

качества, материал кровли - черепица, металло-

черепица


дома

Аналогичное классу Б, без бассейна, сауны,

джакузи

Отделка дома Импортные материалы высокого качества

4

Г.

Ор

ди

нар

ны

е (э

кон

ом

- к

лас

са)

Расположение Разнообразное, в коттеджных поселках либо вне

их

Групповая ин-фраструктура и

сервис

Минимальная инфраструктура коттеджных поселков и доступность инфраструктуры близ-

лежащих населенных пунктов

Безопасность Требований не предъявляется


инфраструктура Гараж


Архитектура Типовые проекты либо собственные полупро-фессиональные проекты


Ограждений (стен) дома - разнообразный, отече-

ственного и импортного производства (кирпич,

дерево, пенобетон, сэндвич), материал кровли - жесть, мягкая утепленная кровля с гидроизоля-

цией импортная


дома

Импортные и отечественные материалы и обо-

рудование

Отделка дома Импортные и отечественные материалы

5

Д. М

ассо

во

го (

нар

од

ного

) клас

са

Расположение Разнообразное

Групповая ин-

фраструктура и

сервис

Требований не предъявляется

Безопасность Требований не предъявляется


инфраструктура Возможен гараж или стоянка

Размер участка 0,5-4 сотки

Архитектура Невыразительная, типовые проекты

Матери алы дома

Ограждений (стен) дома - разнообразный, отече-

ственного производства (кирпич, дерево, пено-бетон, сэндвич), кровли - шифер, мягкая кровля

отечественная и импортная


дома

Импортные и отечественные материалы и обо-

рудование невысокого качества

Отделка дома Импортные и отечественные материалы невысо-

кого качества

6.1.6 Девелопмент коммерческой недвижимости

Девелопмент коммерческой недвижимости является очень при-

влекательным и престижным видом строительного бизнеса. Сектор

коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому

и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая

недвижимость является наиболее привлекательной. Наиболее рас-

пространенной и преобладающей формой сделок в сегменте ком-

мерческой недвижимости является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на при-

носящую доход — собственно коммерческую недвижимость и со-

здающую условия для его извлечения — индустриальную (промыш-

ленную) недвижимость [7].

Отличительных чертой коммерческой недвижимости является то,

что объекты коммерческой недвижимости используются собствен-

ником для получения дохода и прироста стоимости. С этим связаны

некоторые особенности девелопмента коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость может быть представлена шестью

классификационными группами:

1. Торговая коммерческая недвижимость: магазины, торговые па-

вильоны, торговые центры, отделы магазинов и пр.

2. Офисная коммерческая недвижимость: офисные здания, адми-

нистративные здания, бизнес центры, особняки, отдельно стоящие

здания, помещения на первых нежилых этажах жилых домов, сдаю-

щиеся в аренду помещения в бывших или действующих предприя-

тиях, цокольные этажи зданий, помещения свободного назначения и

т.д.

3. Складская коммерческая недвижимость представлена как спе-

циально оборудованными складскими комплексами, так и складски-

ми площадками в промзонах и на территориях предприятий.

4. Промышленная недвижимость является самостоятельным, хотя

и близким по некоторым критериям к коммерческой, видом нежилой

недвижимости, сюда относятся производственные корпуса, базы, готовые предприятия.

5. Автозаправочные станции.

6. Гаражи и паркинги, подземные и многоэтажные автостоянки.

6.1.7 Девелопмент офисной недвижимости

Рынок офисной недвижимости как особый тип объектов деве-

лопмента может быть условно разделен на шесть основных классов

– A, B, C, D, Е и F по классификационным критериям представлен-

ным в таблице 6.6 [28].

Таблица 6.6 - Классификация офисных помещений по классам

Наимено-

вание

Описание

Характеристика Значение

Класс А Принятое название Бизнес-центры

Возраст здания Новое строительство

Расположение Первоклассное. Расположение на главных

транспортных артериях и площадях, с удобным

подъездом

Конструктивные

решения

Монолитно-каркасное, металло-каркасное зда-

ние. Возможность установки фальшполов и

подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7

м от фальшпола до подвесного потолка в закон-

ченном состоянии)

Планировочные

решения

Оптимальные. Рациональная эффективная сетка

колонн (расстояние между колоннами не менее

6 м), рациональное соотношение между колон-нами и окнами

Архитектура и от-

делка

Индивидуальный (авторский) проект. Наружная

отделка высококачественными материалами.

Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление.

Инженерия Высококачественная зарубежных производите-

лей. Автоматизированные системы жизнеобес-

печения. Полностью контролируемый микро-климат в помещениях, поддержание постоянной

температуры и влажности при помощи единой

комбинированной системы вентиляции, отопле-ния и кондиционирования воздуха (как правило,

осуществляется при помощи четырехтрубных

фэнкойлов). Современные системы безопасно-сти здания; UPS (источник бесперебойного пи-

тания).

Инфраструктура и сервис

Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, сред-

ствами связи и телекоммуникации, конференц-

залы, средства бытового обслуживания и отдыха

Наимено-

вание

Описание


Паркинг Достаточное количество машиномест на под-

земной автостоянке. Охраняемые стоянки с чис-

лом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений.

Управление здани-

ем

Профессиональное управление, отвечающее

международным стандартам. Профессиональ-ный опытный арендодатель. Здание содержится

в безупречном состоянии, имеет собственные

службы безопасности, управления и обслужива-ния. Наличие правильно оформленной юридиче-

ской документации на право собственности и


Класс В Назначение Бизнес-центры, офисные здания

Возраст здания Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или

специальные новые офисные здания, или рекон-

струированные особняки

Расположение Несоответствие некоторым требованиям к клас-

су А (удаленность от транспортных артерий,

неудобный подъезд)

Конструктивные решения

Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки

фальшполов и подвесных потолков

Планировочные решения

Несоответствие некоторым требованиям к клас-

су А (в связи с моральным устареванием объек-та)

Архитектура и от-

делка

Инженерия Полностью контролируемый микроклимат в по-

мещениях, поддержание постоянной температу-

ры при помощи единой комбинированной си-стемы вентиляции, отопления и кондициониро-

вания воздуха; современные системы безопас-

ности здания; достаточное инженерное обеспе-чение; UPS (источник бесперебойного питания)

Инфраструктура и

сервис

Менее широкий спектр услуг

Паркинг Парковка, обеспечивающая достаточное количе-ство машиномест

Управление зданием Управление зданием, отвечающее международ-

ным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной

юридической документации на право собствен-

ности и эксплуатации зданием

Класс С Принятое название Офисные здания

Возраст здания Устаревшие офисные здания, реконструирован-

ные здания иного назначения

Наимено-

вание

Описание


Расположение С недостатками в расположении (удаленность от

транспортных артерий, неудобный подъезд)

Конструктивные решения

Возможность установки подвесных потолков


решения

Достаточно эффективные поэтажные планы

Архитектура и отдел-ка

Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам

Инженерия Система предварительного охлаждения приточ-

ного воздуха (comfortcooling) или сплит-

системы кондиционирования воздуха


сервис

Недостаточная инфраструктура обслуживания

бизнеса и отдыха

Паркинг Недостаточное количество машиномест

Управление зданием Круглосуточная охрана; хорошая служба экс-плуатации; опытный арендодатель

Класс D Назначение Нежилые помещения в административно-

офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы

Возраст здания Более 10 лет


Требования не предъявляются


решения


решения

Архитектура и отдел-

ка

Более или менее качественный ремонт

Инженерия Устаревшие инженерные коммуникации


сервис

Требования не предъявляются Паркинг

Управление зданием Отсутствие специализированных служб эксплу-

атации и жизнеобеспечения

Класс Е Принятое название Нежилые помещения в жилых и нежилых зда-

ниях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш.

детские сады и т.д.)

Возраст здания




решения


решения

Наимено-

вание

Описание



ка

Более или менее качественный ремонт

Инженерия Устаревшие инженерные коммуникации

Инфраструктура и сервис


Паркинг

Управление зданием

Класс F Принятое название То же, что класс Е, но не приспособленные под

офисы и не отремонтированные (неотделанные)

Возраст здания

То же, что класс Е



решения

Планировочные решения


ка

Требуется реконструкция и ремонт (отделка)

Инженерия

То же, что класс Е


сервис

Паркинг

Управление зданием

Девелопмент офисной недвижимости ориентируется на юридиче-

ских лиц. Это может быть продажа помещений или сдача их в арен-

ду, реже доводка объекта на стадии отделочных работ под одного

или двух крупных клиентов. Возможно подписание предваритель-

ных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Целью девелопмента офисной недвижимости является, макси-

мальное увеличение полезной площади. В частных случаях при

строительстве зданий экстра класса девелопер обязан жертвовать

полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным ва-

риантом является гибкая планировка помещений. Девелопер пред-

почитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он

не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользо-

вания.

Архитектура офисных зданий значения практически не имеет.

Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соот-

ветствовать тому классу потребителей, на который рассчитано зда-

ние [7].

Для успешной реализации проекта необходимо привлечение

средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строи-

тельства. В случае работы под одного клиента возможно привлече-

ние его в качестве стратегического инвестора.

6.1.8 Девелопмент гостиничной недвижимости

Гостиничный девелопмент можно по праву считать самым слож-

ным предприятием, требующим больших финансовых вложений и

больших сроков отдачи. Построить гостиницу в определенном месте

– дело непростое. Прежде чем разрабатывать проект, нужно прове-

сти маркетинговое исследование, анализ демографических, геологи-

ческих и прочих факторов инвестиционной привлекательности объ-

екта гостиничного девелопмента.

Различаются следующие типы гостиничных предприятий:

- Отель - традиционный тип гостиничного предприятия, рас-

полагающихся, как правило, в крупном городе, имеющий большой

штат обслуживающего персонала, предоставляющий широкий набор

дополнительных услуг и высокий уровень комфорта.

- Отель-люкс - малое и среднее по вместимости гостиничное

предприятие, обычно расположенное в центре города. Хорошо обу-

ченный персонал обеспечивает высокий сервис самым требователь-

ным клиентам-участникам конференций, деловых встреч, бизнесме-

нам, высокооплачиваем специалистам. Характерна высокая цена

номера, включающая все возможные виды обслуживания. Номера

имеют несколько комнат, непременно гостиную и изолированную

спальню. В некоторых номерах люкс есть кухня с холодильником и

встроенным мини баром;

- Гостиница (среднего класса) - предприятие по вместимости

больше отеля – люкс (400-2000 мест),располагающееся в центре го-

рода и городской черте. Предлагает достаточно широкий набор

услуг, и уровень цен на них такой же, как в регионе расположения,

или несколько выше. Рассчитано на прием бизнесменов, индивиду-

альных туристов, участников конгрессов, конференций; - Гостиница-апартомент - предприятие по вместительности

малых или средних размеров(до 400 мет),характерное для крупного

города с непостоянным населением. Предоставляет номера квартир-

ного типа, используемые в качестве временного жилья. Обслуживает

семейных туристов и бизнесменов, коммерсантов, останавливаю-

щихся на длительный срок.

- Гостиница экономического касса- предприятие малой и

средней вместительности (50 мест и больше). Располагается вблизи

автомагистралей. Характерно простое и быстрое обслуживание,

ограничены набор услуг, а значит, невысокий процент надбавки за

обслуживание. Потребителями являются бизнесмены и индивиду-

альные туристы, не нуждающиеся в полном пансионе и стремящиеся

к фактически оплате потребляемых услуг.

- Отель-курорт- предприятие со значительными по вместимо-

сти, предлагающие полный набор услуг гостеприимства и кроме то-

го, комплекс специального медицинского обслуживания и диетиче-

ского питания. Располагается в курортной местности.

- Мотель-средство размещения автотуристов, приспособлен-

ное для семейного размещения и обслуживания семьи, без необхо-

димости оплаты всего комплекса услуг, как это предлагает отели. В

основном это простые одноэтажные или двухэтажные сооружения,

расположенные вне городской застройки - в пригороде у автомаги-

стралей. Это малые или средние по вместимости предприятия (до

400 мест). Характерно среднее качество обслуживания при неболь-

шой численности персонала. По сравнению с отелями предлагается

ограниченный набор услуг по более низким ценам. Обычно в ком-

плекс мотеля входят ресторан, бар, зал для просмотра кино, трена-

жерные и игровые помещения, бассейн и т.п. Клиентами являются

разные категории туристов, но с акцентом на познавательном ав-

тотуризме.

- Частная гостиница типа «ночлег и завтрак» - тип гостиниц,

получивший широкое распространение в США. Это гостиница ма-

лой, иногда средней вместимости. В обслуживание, как правило,

входят завтрак и ранний легкий ужин в домашней обстановке. Кли-

енты коммерсанты и маршрутные туристы, стремящиеся к домаш-

нему уюту.

-Отель-гарни - предприятие, предоставляющие клиентам ограни-

ченное количество услуг (размещение и континентальный завтрак).

-Апарт-отель - гостиничное предприятие, состоящее из несколь-

ких квартир, цена которых не зависит от числа проживающих в нем

гостей. Рассчитан на самообслуживание, в том числе на самостоя-

тельное приготовление гостями еды. В Европе получила развитие

разновидность апарт-отеля - анонимный пансион, когда владельцы

квартир заключают договор с агентством о сдаче своей жилплощади

- одной из квартир жилого дома.

- Пансион-предприятие с простым стандартом и ограничен-

ным спектром услуг. В отличие от отелей - гарни здесь предостав-

ляются завтраки, обеды и ужины (полый пансион), которые могут

получить только постоянно проживающие здесь клиенты. Пансион

широко распространен в мировой практике. Проживание в пансионе

обходится гораздо дешевле, чем в обычных гостинцах. Он не подпа-

дает под категорию звездности, так как не обязан соответствовать

стандартам.

- Ротель - передвижная гостиница, представляющая собой ва-

гон с одно-, двухместными отсеками, в которых расположены

спальные кресла. Имеется отсек для переодевания, туалет, кухня,

холодильник.

- Ботель - небольшая гостиница на воде, в качестве которой ис-

пользуется соответствующим образом оборудованное небольшое

судно.

- Флотель - большая гостиница, часто называемая «курортом

на воде». Туристам предлагаются комфортабельные номера с боль-

шим набором услуг: бассейны, водные лыжи, снасти для рыбной

ловли, оснащение для подводного плавания и подводной охоты, тре-

нажерные залы, залы для конгрессов и конференций, библиотеки,

разнообразное обеспечение (телефон, телефакс, телетайп, телевизор

и т.д.). В последнее время часто используется для организации биз-

нес-туров, конгресс-туров, конгресс-круизов, обучающих туров.

- Флайтель - аэрогостиница, или «летающий отель». Чрезвы-

чайно дорогой и немногочисленный тип гостиниц. Оборудован по-

садочной площадкой и связью с метеослужбами.

Важной характеристикой гостиничной недвижимости является

вместимость количеством номеров или мест. В статистических дан-

ных часто приводят оба эти параметра.

По вместимости одного номерного фонда гостиничные предпри-

ятия обычно разделяются на четыре категории:

1)малые (до 100-150 номеров)

2)средние (от 100 до 300-400 номеров);

3)большие (от 300 до 600-1000 номеров)

4)гиганты (более 1000 номеров).

Классификация отелей по размерам позволяет сравнивать ре-

зультаты производственной деятельности однотипных отелей, вы-

полнять маркетинговые исследования для проектирования девело-

перских проектов.

Классификация гостиничных предприятий по функциональному

назначению. Здесь различают следующие гостиницы:

- гостиницы делового назначения-гостиницы для туристов,

основной целью и мотивом путешествия которых является основной

целью и мотивом путешествия которых является профессиональная

деятельность (биз-

нес,комерция,встречи,совещания,симпозиумы,конференции,конгрес

сы,обмен опытом, обучение, профессиональные выставки, презента-

ции продукции и т.п.).К этой категории относятся бизнес-отели

(коммерческие отели), конгресс-отели, конгресс-центры, профессио-

нальные клуб-отели и ведомственные отели.

-гостиницы для отдыха- гостиницы для туристов, основной це-

лью и мотивом путешествия которых являются отдых и лечение. К

этой категории относятся: курортные гостиницы, пансионаты и дома

отдыха.

-транзитные гостиницы, осуществляющие обслуживание тури-

стов в условиях кратковременной остановки. Такие гостиничные

предприятия располагаются на автотрассах.

· гостиницы для постоянного проживания.

Классификация гостиниц по месторасположению:

1) Гостиницы, расположенные в черте города (отели-люкс, гос-

тиницы среднего класса, все гостиницы делового назначения;)

2) Гостиницы, расположенные на морском побережье. В дан-

ном случае очень важным является расстояние до моря

(50,100,150,200,250,300 м.);

3) Гостиницы, расположенные в горах. Обычно это небольшие

гостиницы в живописной горной местности на туристском маршруте

в наиболее удобном месте отдыха.

Сегодня на рынке гостиничной недвижимости наблюдается де-

фицит девелоперского опыта в реализации гостиничных проектов.

Гостиничный бизнес является капиталоемким и требует значитель-

ных знаний и опыта, которого не хватает многим местным застрой-

щикам. Кроме того, в зависимости от размера объекта строитель-

ства, его качества и общей рыночной конъюнктуры период окупае-

мости проекта может составлять от 7 до 14 лет, в то время как в дру-

гих секторах недвижимости могут существовать более благоприят-

ные условия возврата капитала[7].

Основной особенностью девелопмента гостиничной недвижимо-

сти является уникальность каждого проекта (особенно для гостиниц

высокого класса), грамотно разработанная концепция и правильная

организация текущего управления.

Большинство девелоперов, сталкиваясь с тем, что реализация

проекта в гостиничной сфере является процессом намного более

сложным и комплексным, чем в других секторах недвижимости,

предпочитает прибегать к услугам специализированных управляю-

щих компаний[8].

6.1.9 Девелопмент торговой недвижимости

В качестве объектной основы девелопмента торговой недвижи-

мости может быть предложена классификация торговой недвижимо-

сти по классам 1-10 [27], приведена в таблице 6.7.

Таблица 6.7 - Классификация торговой недвижимости

Индекс

типа Наименование

Описание


1 Класс 1

Масштаб объекта,

принятые назва-

ния

Торговый комплекс (ТК),

торгово-развлекательный

комплекс (ТРК), торговый

центр (ТЦ), мегамолл, гипер-

молл

Товарная специа-

лизация

Смешанные - все виды това-

ров (без элитных групп)

Инфраструктура

и сервис, центры

притяжения

Максимально широкое разви-

тие дополнительных услуг и

сервиса, в том числе развле-

кательного (развлекательные

центры, мультиплексы, фуд-

корты, лунапарк, боулинг,

детская площадка, каток,

внутримагазинный транспорт,

бесплатная доставка и уста-

новка крупной бытовой тех-

ники, офисные помещения и

гостиница и т. п.)


У вокзалов, на главных

транспортных артериях, с

удобным подъездом легково-

го автотранспорта и подходом

от метро и др. станций обще-

ственного транспорта


решения

Оптимальные (атриум, гале-

реи, холлы, эскалаторы)

Конструктив,

архитектура и

отделка

Современный комплекс капи-

тальных зданий модной архи-

тектуры, соответствующей

окружающей застройке. Ка-

чественная отделка с приме-

нением ярких пластмасс,

Индекс


Описание


стекла, синтетических мате-

риалов.

Паркинг

Охраняемые стоянки (не ме-

нее 1 на 50 кв. м торговой

площади)

Управление зда-

нием

Профессиональное управле-

ние, отвечающее междуна-

родным стандартам. Профес-

сиональный опытный арендо-

датель. Здание содержится в

безупречном состоянии, име-

ет собственные службы без-

опасности, управления и об-

служивания. Наличие пра-

вильно оформленной юриди-

ческой документации на пра-

во собственности и эксплуа-

тации

2 Класс 2



ния

Торговый комплекс (ТК),

торговый центр (ТЦ), гипер-

маркет


лизация

Смешанные - все виды това-

ров (без элитных групп)

Основной потре-

битель Средний класс




Наличие дополнительных

услуг и сервиса (химчистка,

фотолаборатория, банкомат,

обменный пункт, бар, кафете-

рий, парикмахерская, соля-

рий, аптечный киоск, упаков-

ка подарков, обслуживание

кредитных карт, детская иг-

ровая комната, бесплатная

доставка и установка крупной

бытовой техники и др.)


На главных площадях и

транспортных артериях, с

удобным подъездом легково-

го автотранспорта и подходом

от метро и др. станций обще-

ственного транспорта


архи-тектура и

отделка, плани-

Современный комплекс капи-

тальных зданий или одно

здание модной архитектуры,

Индекс


Описание


ровочные реше-

ния )

соответствующей окружаю-

щей застройке. Качественная

отделка с применением нату-

ральных и синтетических

материалов. Планировочные

решения оптимальные (атри-

ум, галереи, холлы, эскалато-

ры

Паркинг Охраняемые стоянки


нием


ние, отвечающее междуна-

родным стандартам. Профес-

сиональный опытный арендо-

датель. Здание содержится в

безупречном состоянии, име-

ет собственные службы без-

опасности, управления и об-

служивания. Наличие пра-

вильно оформленной юриди-

ческой документации на пра-

во собственности и эксплуа-

тации



ния

Супермаркет, универсам


лизация

Универсальные - все виды

продовольственных либо не-

продовольственных товаров

(от массовых до элитных)


битель

Средний и высший средний

класс, работники иностран-

ных фирм и организаций

3 Класс 3




Наличие дополнительных

услуг и сервиса (обменный

пункт, бар, кафетерий, аптеч-

ный киоск, упаковка подар-

ков, обслуживание кредитных

карт, сопутствующие товары

и др.)


Расположение на главных

транспортных артериях и

площадях, с удобным подъез-

дом, с большим потоком пе-

шеходов ("проходимое ме-

сто")

Индекс


Описание






ния

Современное капитальное

здание или часть здания (в

цокольном этаже). Каче-

ственная реконструкция и

отделка. Удобная организация

потока покупателей

Паркинг Наличие парковки


нием

Управление зданием, отвеча-

ющее международным стан-

дартам; профессиональный

опытный арендодатель; нали-

чие правильно оформленной

юридической документации

на право собственности и

эксплуатации здания

4 Класс 4



ния

Салон, мебельный центр,

техноцентр, детский мир и т.

д


лизация

Комбинированные - реализу-

ющие несколько групп това-

ров, объединенных общно-

стью спроса


битель

Средний и высший средний

класс, работники иностран-

ных фирм и организаций




Наличие некоторых дополни-

тельных услуг и сервиса (об-

менный пункт, обслуживание

кредитных карт, сопутствую-

щие товары и др.)


Расположение на транспорт-

ных артериях и площадях, с

удобным подъездом, с боль-

шим потоком пешеходов

("проходимое место")





ния

Современное капитальное

здание или часть здания (в

цокольном или нижнем эта-

же). Качественная рекон-

струкция и отделка. Хай-тек,

модные стили, модные мате-

риалы. Удобная организация

потока покупателей

Паркинг Наличие парковки

Управление зда- Круглосуточная охрана; хо-

Индекс


Описание


нием рошая служба эксплуатации;

опытный арендодатель

5 Класс 5



ния

Универмаг, гастроном, про-

довольственный, промтовар-

ный магазин, аптека и т.д.


лизация

Универсальные, либо специа-

лизированные на отдельных

товарных группах, в средней

и нижней ценовой нише


битель Жители данного района




Расположение Расположение на транспорт-

ных артериях и площадях





ния

Нижние этажи в жилом или

офисном здании либо отдель-

но стоящее здание. Стандарт-

ный косметический ремонт

Паркинг Требований не предъявляется


нием

Круглосуточная охрана; хо-

рошая служба эксплуатации;

опытный арендодатель

6 Класс 6



ния

Павильон, киоск


лизация

Специализированные и узко-

специализирован ные товар-

ные группы в нижней цено-

вой нише


битель

Пассажиры метрополитена,

прохожие, туристы





У станций метро, на улицах и

площадях, пеших туристских

маршрутах





ния


Индекс


Описание




нием Требований не предъявляется

7 Класс 7



ния

Павильон, киоск, магазин,

"стекляшка"


лизация

Специализированные и узко-

специализированные товар-

ные группы в нижней цено-

вой нише (включая дешевый

импорт, подделки)


битель

Жители микрорайона, пенси-

онеры, нижние доходные

группы населения





Расположение Внутри микрорайона, двора,

на рынке


архи -тектура и



ния





8 Класс 8



ния

Бутик


лизация

Узкоспециализированные

товары одной знаковой фир-

мы мирового класса, наивыс-

шей ценовой ниши


битель Элита





Расположение На улицах и в районах с элит-

ной застройкой


архи -тектура и



Помещение небольшого объ-

ема в элитном доме, изыскан-

ная классика, натуральные

материалы

Индекс


Описание


ния

Паркинг Наличие парковочных мест


нием


ние, круглосуточная охрана,

видеонаблюдение

9 Класс 9



ния

Нежилые помещения свобод-

ного назначения


лизация Не определено


битель Не определено




Не определено






ния

Первые этажи и подвалы жи-

лого дома. Более или менее

качественный ремонт. Нали-

чие витрин




10 Класс 10



ния

Нежилые помещения свобод-

ного назначения


лизация Не определено


битель Не определено




Не определено






ния

Первые этажи и подвалы жи-

лого дома. Требуется рекон-

струкция и ремонт




Особенностью девелопмента торговой недвижимости является

важность выбора правильного месторасположения объекта строи-

тельства вблизи потоков населения. Как правило это перекрестки

транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов,

станций метрополитена. Идеальные места для создания торговых и

гостиничных комплексов - где сосредоточен большой поток людей.

Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъ-

ездных путей, а так же арендаторы торговых площадей должны со-

здавать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сер-

виса и качеством товаров и услуг. Торговая недвижимость должна

выделятся наличием витрин и оптимизацией людских потоков.

6.1.10 Девелопмент складской недвижимости

Значительный рост рынка складской недвижимости требует спе-

циализированной девелоперской деятельности по его созданию и

воспроизводству. Предлагается использовать классификацию не-

движимости такого рода на основе предложений двух крупнейших

зарубежных компании Swiss Realty Group и Knight Frank. Они разде-

лили складские помещения на классы, показанные в таблица 6.8

[31].

Российский рынок складской и производственной недвижимости

является наиболее молодым и остается наименее сформированным

по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости

России. Если рассматривать складскую отрасль в целом, то в соот-

ветствии с прогнозом Минэкономразвития в ближайшие два-три го-

да ожидается увеличение объемов потребления, рост товарооборота

и грузоперевозок. Это позволяет прогнозировать дальнейший рост

спроса на складские помещения.

Реализацией проектов в области складской недвижимости сего-

дня интенсивно занимаются как крупные девелоперы, так и извест-

ные логистические компании, которые строят склады "под себя", а

также участвуют в проектах "под заказчика". По разным оценкам, на

логистических операторов приходится 60-70% всего рынка проектов

складской недвижимости. Кроме того, ожидается выход на рынок

крупных иностранных девелоперов [7].Заметно увеличилось количе-

ство торговых компаний, возводящих склады "под себя". Фирмы, которым не выгодно арендовать склад площадью 70 тыс. кв. м,

предпочитают построить собственное здание и самостоятельно

внедрить бизнес-процессы, а также информационную систему.

Главной проблемой развития рынка складской недвижимости,

специалисты считают неопределенность классификации складских

помещений, отсутствие стандартов качества, а также отсутствие зе-

мельных участков обеспеченных соответствующей инфраструкту-

рой.

Таблица 6.8 - Классификация основные характеристики складской недвижимости для систем девелопмента

Характеристика

складских объек-

тов

Класс А+ и А Класс В+ и В Класс С Класс D

Тип и планировка

здания

Одноэтажное складское здание пря-

моугольной формы из легких метал-

локонструкций, сэндвич-панелей, без колонн или с шагом колон от 9 до 12

м, с расстоянием между пролетами не

менее 24 м

Одноэтажное, предпочтительно пря-

моугольной формы, вновь построен-

ное или реконструированное, нали-чие достаточного количества грузо-

вых лифтов/подъемников (грузоподъ-

емность не менее 3 т, один на 2000 м2)

Капитальное произ-

водственное помеще-

ние или утепленный ангар, наличие грузо-

вых лифтов/ подъем-

ников (если несколько этажей)

Подвальные поме-

щения, объекты ГО,

неотапливаемые производственные

помещения или ан-

гар

Площадь застрой-

ки

40-45% 45-55% Не нормируется Не нормируется

Потолки Не менее 10 м для установки много-

уровневого стеллажного оборудова-ния

От 6 до 10 м От 4 м Не нормируется

Пол Бетон с антипылевым покрытием,

нагрузка не менее 5 т/м2, на уровне 1,20 м от земли

Асфальт или бетон без покрытия Асфальт или бетонная

плитка, бетон без по-крытия

Не нормируется

Отопление Регулируемый температурный режим Регулируемый режим или система

отопления

Система отопления

Инженерные си-

стемы

Система вентиляции, автономная электроподстанция и тепловой узел Система вентиляции

Обеспечивающая


Офисы и вспомогательные помеще-

ния при складе, оптико-волоконные

телекоммуникации

Офисы и вспомогательные помеще-

ния (туалеты, душевые, подсобные

помещения и т.д.) при складе, теле-коммуникации

Офисы и вспомога-

тельные помещения,

телекоммуникации

Офисные помещения

и телекоммуникации

Противопожарная Системы пожарной сигнализации и Пожарная сигнализация и система Пожарная сигнализация и система пожароту-

безопасность автоматической системы пожароту-

шения

пожаротушения (возможна автомати-

ческая)

шения

Охрана, безопас-

ность

Огороженная, освещенная и кругло-суточно охраняемая территория,

охранная сигнализация, системы

видеонаблюдения, учета и контроля доступа сотрудников

Охрана, возможно, круглосуточная, по периметру территории, системы

охранной сигнализации и видеона-

блюдения, учета и контроля доступа сотрудников

Охрана по периметру территории

Транспортная


Ж/д ветка и расположение вблизи

центральных магистралей

Ж/д ветка, желательно вблизи цен-

тральных магистралей

Ж/д ветка

Парковки и пло-

щадки

Площадки для отстоя и маневрирова-ния большегрузных автомобилей, а

также парковки легковых автомоби-

лей

Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей

Разгрузочно-

погрузочная зона

Автоматические ворота докового типа с площадками регулируемой

высоты (не менее одной на 500-700

м2)

Автоматические ворота докового типа с площадками регулируемой

высоты (не менее одной на 1000

м2) или пандусы для разгрузки

Ворота на нулевой от-метке, пандусы для раз-

грузки автотранспорта


Качество управ-

ления

Профессиональная система управле-

ния и опытный девелопер

Профессиональная система

управления, желательно наличие

опытного девелопера


99

6.1.11 Промышленный девелопмент

Объекты промышленной недвижимости можно разделить по

принадлежности к различным отраслям промышленности:

объекты тяжелой промышленности и приборостроения;

объекты легкой и пищевой промышленности;

объекты широкой специализации.

К объектам промышленной недвижимости относятся: заводы;

промышленные земельно-имущественные комплексы; военно-

промышленные комплексы; земельные участки промышленного

назначения.

Промышленный девелопмент – наименее развитое направление

девелопмента коммерческой недвижимости.

В настоящее время рынок промышленной недвижимости можно

охарактеризовать следующим образом. В основном этот сегмент

представлен: низкокачественными помещениями, выжидающими

собственниками, большим количеством мелких арендаторов и не-

производственным использованием промышленных зон. На сего-

дняшний момент нет четких определений, характеристик и класси-

фикации промышленной недвижимости [7] и типов соответствую-

щего девелопмента.

Также как и земля большинство промышленной недвижимости

до сих пор находиться в руках государства и оборонных комплексов,

что вызывает дефицит производственных помещений.

Промышленная недвижимость в настоящее время если и создает-

ся, то под конкретного заказчика и на абсолютно новом месте, либо

на базе капитально реконструированных объектов, когда-то предна-

значенных под иную производственную функцию. Свободной про-

мышленной недвижимости, предназначенной к продаже на рынке,

существенно меньше, чем спрос на нее.

Анализ рынка промышленного девелопмента показывает, что по-

тенциальные покупатели, желающие приобрести в собственность

производственное объекты рассматривают площади от 500 до 15000

кв.м. Наибольший спрос приходится на производственные помеще-

ния от 1000 до 5000 кв.м., но при этом количество предложений та-

ких объектов невелико. Площади менее 500 кв. м. наиболее актуаль-ны в аренде, так как мелкие производственники не могут позволить

себе купить помещение [8].

http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=27

http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=27

100

Многие аналитики и эксперты считают, что рынок промышлен-

ной недвижимости находится сейчас в начальной стадии своего раз-

вития – в виде единичных проектов. Спрос и первые опыты девело-

перов позволяют прогнозировать серьезный рост современного сег-

мента и активное развитие рынка производственных помещений в

ближайшие годы.

6.1.12 Девелопмент рекреационной недвижимости

В настоящее время в России рынок рекреационной недвижимо-

сти, как и девелопмент рекреационной недвижимости находиться на

стадии формирования и государство, и деловые круги только прихо-

дят к единому пониманию развития этого сегмента.

Об рекреационных проектах заговорили только в последние два-

три года. Некоторые эксперты трактуют понятие рекреационной не-

движимости довольно широко, причисляя сюда любое жилье на по-

бережье или гостиничный комплекс вне центра города. Есть и дру-

гое определение, предполагающее наличие объектов, связанных с

оздоровлением, лечением, спортивными и развлекательными

направлениями. Плюс особенности местности, в которой они распо-

ложены: целебные источники, грязи, горнолыжные спуски и т. п.

Эти объекты активно строили, особенно в советский период. В

то время этот сегмент был очень развит и популярен. Были самые

различные курорты, и, что самое удивительное, многие из них со-

хранились до сих пор. Сегодня к качеству жилищного фонда этих

объектов предъявляется масса претензий, но все, что касается рекре-

ационной составляющей, в частности лечебной базы, находится в

приемлемом состоянии. Это относится не только к курортам Черно-

го моря с грязевыми и водолечебницами, но и к таким менее извест-

ным в масштабе страны, как, например, Березовая роща в Пензен-

ской области. Впрочем, на этапе развития рыночной экономики

внимание девелоперов было приковано к более простым и понятным

объектам — офисным, торговым, складским. Теперь ситуация за-

метно меняется[19].

Доходность рекреационной недвижимости несколько ниже, чем в

сегменте коммерческой недвижимости, но крупных реализованных

рекреационных проектов пока нет, поэтому некоторые аналитики делают довольно оптимистичные в среднем 9–10%.

101

В настоящее время девелопмент рекреационной недвижимости

развивается в краснодарском крае в связи с Сочинской олимпиадой,

это не только побережье, но и горы, реки.

Реализация проектов рекреационного девелопмента - дело весьма

сложное и дорогостоящее. Кроме того, неизбежно возникают вопро-

сы, связанные с природоохранными ограничениями. Но с другой —

это абсолютно ненасыщенный рынок.

Для развитии девелопмента рекреационной недвижимости одних

усилий предпринимателей недостаточно. Нужны масштабные про-

екты. Не случайно возникла идея создания особых экономических

зон туристско-рекреационного типа. Сегодня их семь: Новая Анапа

(Краснодарский край), Гранд Спа Юца (Ставропольский край), Би-

рюзовая Катунь (Алтайский край), Алтайская долина (Республика

Алтай), Куршская коса (Калининградская область), ОЭЗ на террито-

рии Иркутской области (побережье озера Байкал) и в Республике

Бурятия (МО «Прибайкальский район»). Как и во всех мегапроектах,

здесь очень высока доля расходов на создание инфраструктуры,

оформление и выделение участков. Словом, на ближайшие пять —

семь лет задача государства будет заключаться в обеспечении этой

части проекта. Без такой поддержки в рамках масштабных проектов

о рентабельности можно забыть.

Для развития горнолыжного туризма прекрасные возможности

есть в Красной Поляне, на Домбае, в Приэльбрусье, Лаго-Наки, Ше-

регеше, Листвянке, Подмосковье. Потенциалом для лечебно-

оздоровительного туризма обладают Кавказские минеральные воды,

Анапа, Белокуриха, Карачи, Калининград. Золотое кольцо, Новго-

род, направление Москва — Санкт-Петербург, Валдай, Кижи подхо-

дят для развития культурно-познавательного туризма. Кроме того, в

каждом регионе существуют локальные зоны с особенными природ-

ными, лечебными характеристиками, где может также быть успеш-

ным рекреационный проект[19].

6.1.13 Девелопмент объектов социально-культурного назначения

Девелопмент объектов социально-культурного назначения нахо-

диться так же в стадии развития. В виду особой значимости строи-

тельства этих объектов и специфики их финансирования и строи-тельства данный тип застройки рекомендуется выделять в особый

102

тип девелопмента. Следует отметить, что, как правило, объекты со-

циально-культурного назначения входят в состав комплексной жи-

лой застройки территорий (см. отдельный тип девелопмента) и обя-

зательно включаются застройщику в программу строительства от-

дельных микрорайонов. Очень часто данные типы объектов строятся

за счет бюджетов всех уровней в условиях государственно-частного

партнерства. Анализ жилых застроек России показывает, что очень

часто территории микрорайонов застраиваются объектами социаль-

но-культурного назначения в последнюю очередь, не в полном объ-

еме или вообще не застраиваются.

В качестве наиболее типичной структуры объектов социально-

культурного назначения (соцкультбыта) как можно привести сле-

дующую:

магазины товаров продовольственного, хозяйственно-

бытового, спортивного, промышленного и иного назначения;

места общественного питания — буфеты, столовые, кафе,

рестораны;

территориальные пункты здравоохранения, поликлиники,

больницы;

объекты образования и воспитания детей, развития взрос-

лых: детские дошкольные учреждения (ясли, детские сады дневного

и вечернего типа, места дошкольной подготовки и развития детей,

школы, лицеи, колледжи, техникумы, институты, академии, универ-

ситеты, образовательные и ресурсные центры и т. д.);

библиотека, интернет-инфраструктура;

объекты культурного досуга и развлечений: театры, киноте-

атры, телевидение, танцевальные залы, дискотеки и др.;

оздоровительные центры;

спортивные центры и стадионы;

центры технического творчества детей, юношества и граж-

дан;

центры и объекты флоры и фауны, парки и скверы;

места парковок автомобилей;

места хранения продуктов овощеводчества, садоводства и

огородничества и пр.

Данный тип девелопмента относиться к наиболее проблемным

составляющим общего жилого девелопмента или девелопмента ком-

плексной жилой застройки.

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%B0%D0%B3%D0%B0%D0%B7%D0%B8%D0%BD_%28%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BB%D1%8F%29

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D1%84%D0%B5

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B0%D0%BD

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%B8%D0%B1%D0%BB%D0%B8%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B0

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D1%82%D0%B0%D0%B4%D0%B8%D0%BE%D0%BD

103

6.2 Контрольные вопросы

1. Дать определение девелопмента и девеломента недвижимости. В

чем различие между ними?

2. Какие существуют этапы девелопмента? Назовите их.

3. В чем заключается содержание прединвестиционной стадии деве-

лоперского проекта?

4. В чем заключается содержание стадии проектирования девелопер-

ского проекта?

5. В чем заключается содержание стадии строительства и эксплуата-

ции девелоперского проекта?

6. Перечислите причины успеха девелоперской деятельности.

7. В чем заключается сущность девелопмента? Дайте несколько ва-

риантов определений.

8. Что такое редевелопмент?

9. Какие Вы знаете группы девелоперов? Чем отличаются девелопе-

ры-инвесторы от смешанных и «чистых» девелоперов.

10. Девелопмент и застройщики-заказчики, - каково соотношений

этих понятий ?

11. Основные участники процесса развития объектов недвижимости

в системах девелопмента?

12. Типовые варианты экономических отношений в процессе реали-

зации инвестиционно-строительных проектов.

13. Охарактеризуйте основные моменты и характеристики матрич-

ной модели устойчивых связей девелопмента.

14. Дайте пояснения к концептуальной структурной модели девело-

перской деятельности.

15. Выделить основные элементы структурно-классификационной

модели девелоперской деятельности.

16. Чем отличается стоимостно-ориентированный девелопмент от

доходно-ориентированного девелопмента?

17. Перечислить основные виды девелопмента.

18. Дать определение и характеристику ленд-девелопмента.

19. Дать определение и характеристику девелопмента комплексной

жилой застройки территорий.

20. Дать определение и характеристику девелопмента жилой недви-

жимости.

104

21. Дать определение и характеристику девелопмент малоэтажного

жилищного строительства.

22. Дать определение и характеристику девелопмента коммерческой


23. Дать определение и характеристику девелопмента офисной не-

движимости.

24. Дать определение и характеристику девелопмента гостиничной


25. Дать определение и характеристику девелопмента торгово-

развлекательной и рекреационной недвижимости.

26. Дать определение и характеристику девелопмента складской не-

движимости.

27. Дать определение и характеристику промышленного деве-

лопмента.

28. Дать определение и характеристику девелопмента загородной


29. Дать определение и характеристику девелопмента объектов со-

циально-культурного назначения.

6.2.1 Литература

1. Бакрунов Ю. О. Методология развития девелоперской де-

ятельности в инвестиционно-строительной сфере.: диссер-

тация д-ра экон. наук: Москва – 2010г.

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от

29.12.2004 № 190-ФЗ.

7. Девелопмент в недвижимости.: монография / под ред. М.А.

Федотовой, Т.В. Тазихина, А.А. Бакулина. – М.: КноРус,

2010г.

8. 8. Девелопмент недвижимости: учебное пособие / под ред.

И.И. Мазура, В.Д. Шапиро. – М.:ЕЛИМА: Изд-во «Омега-

Л», 2010г. – с.927.

9. Дудин Е., Щукин А. Что такое девелопмент. Публикация в

интернет- журнале «Монолит» www.realesmedia.ru, 2001г.

10. Загидуллина Г.М. Профессиональный девелопмент недви-

жимости как новая концепция организации инвестиционного процесса. Загидуллина Г.М., Орлов В.Я., Серазетдинов Р.М.,

Набиуллина А.В., Зарипова А.В. // Сервейинг и профессио-

105

нальный девелопмент недвижимости: профессиональные ас-

пекты экономики, организации и управления в строитель-

стве: моногр. /под общ. ред. П.Г. Грабового, С.А. Баронина.

–Пенза: РИО ПГСХА, 2010г.

11. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №

136-Ф3.

12. Конституция РФ

13. Костецкий Н.Ф. Активизация инвестиционно-строительной

деятельности в условиях экономики переходного периода:

Дис. д-ра экон. наук: Москва, 1998г.

14. Любимкина С. Анализ рынка складской недвижимости.: ста-

тья в Пензенском Бизнес Журнале № 7-8, 2010г.

15. Поршакова А.Н. Экономический механизм управления

надежностью реализации проектов комплексной жилой за-

стройки территорий: диссертация к.э.наук, Пенза 2011г.

16. СегаевИ.Н. Девелопмент земельных участков в жилищных

корпорациях при комплексном освоении территорий.: дис.

к.э.наук: Пенза, 2010г.

17. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимо-

сти: аспекты экономики, организации и управления в строи-

тельстве: монография /под общей редакцией П.Г. Грабового

и С.А. Баронина. Монография. Пенза: РИО ПГСХА, 2010г.-

251с.

106

6.2 Методика выполнения курсового проекта по управ-

лению развитием земельного участка под комплексную жилую

застройку на стадии земельного девелопмента при приобретении

права аренды на открытом аукционе

6.2.1 Постановка задачи и описание бизнес-ситуации

Девелоперская компания готовится принять участие в открытом

аукционе в г. Пенза по приобретению прав аренды на земельный

участок под комплексное жилищное строительство. В этой связи

планово-экономическим службам необходимо запланировать фи-

нансовый бюджет по возможно допустимой сумме средств компа-

нии для участия в аукционе на основе проведения экономической

экспертизы рыночной стоимости прав аренды для принятого вариан-

та градостроительного развития объектов недвижимости. Для этих

целей необходимо воспользоваться традиционными оценочными

подходами: сравнительным, затратным и доходным и соответству-

ющими оценочными методами – сравнимых продаж, капитализации

земельной ренты и предполагаемого использования.

6.2.2 Практическое задание по бизнес-ситуации

1. В соответствии с выданным заданием на курсовой проект

(приложение №7-9) произвести описание оцениваемого земельного

участка, определить вариант градостроительного развития земельно-

го участка предназначенного для комплексного освоения, рассчи-

тать его ТЭП согласно предполагаемого генплана застройки;

2. Выполнить расчет рыночной стоимости прав на заключение

договора аренды земельного участка, предназначенного для ком-

плексного освоения с использованием метода сравнимых продаж,

капитализации земельной ренты и метода предполагаемого исполь-

зования;

3. Произвести согласование полученных результатов и дать ито-

говое заключение о рыночной стоимости права на заключение дого-

вора аренды земельного участка.

107

4. Дать заключение о плановом бюджете средств компании на

участие в открытом земельном аукционе по приобретению прав

аренды на земельный участок под комплексную жилую застройку.

5. Индивидуальные варианты для студентов с изменяемыми па-

раметрами даны в приложении №8-9. Образец бланка задания по

бизнес-ситуации данного курсового проекта дан в приложении №7.

6. Генплан микрорайона предполагаемой комплексной жилой за-

стройки показан на рис. 6.8.

6.2.3 Пример выполнения практического задания

по бизнес-ситуации

1. Исходные данные для оценки

1.1 ОБЩЕЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ЕГО ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО

РАЗВИТИЯ

Земельный участок расположен в западной части города Пензы

на окраине. Земельный участок неправильной формы площадью

218 431 кв.м. В соответствии с кадастровым планом земельный участок

находится примерно в 150 м по направлению на северо-запад от

ориентира –жилого дома, расположенного за пределами участка.

Данные об общем местоположении объекта оценки внесены в

табл. 6.9, а описание земельного участка и основные условия оценки

внесены в табл. 6.10.

Таблица 6.9- Данные об общем местоположении земельного участка Субъект Федерации Москва

Город (населенный пункт) г. Москва

Округ СВАО

Микрорайон строительства и строительный

адрес Микрорайон №8

108

Жилая застройка Социальная застройка Коммерческая застройка

1- здания первого типа 3- школа 6 – торговый центр

2 – здания второго типа 4 – детский сад 8 - автостоянки

5 – спортивный комплекс

7 – дворец бракосочетания

Рисунок 6.8 . Характеристика земельного участка, выставленного на открытый аукцион в виде генерального плана комплексной жилой застройки микрорайона № 8 III очереди строительства

109

Таблица 6.10 - Описание земельного участка и основные его

характеристики №

п/п Параметры Информация

1 2 3

1 Идентификация земель-

ного участка

Участок был обследован на месте размещения. В процес-

се обследования проведена идентификация участка. На

основании осмотра и имеющейся документации оценива-емый земельный участок действительно соответствует

участку, расположенному по адресу: г. Москва, 3-я оче-

редь жилого района мкр. №8, имеющему кадастровый номер 58:29:01 008 004:0041, площадью 218431 кв.м.

Местоположение соответствует истинному. Индивиду-

альные признаки, характеризующие участок, совпадают с действительностью

2 Целевое назначение Для комплексной многоэтажной застройки

3 Категория земель, целе-

вое назначение Земли поселений

4 Кадастровый номер 58:29:01 008 004:0041

5 Инженерная инфра-

структура

Согласно генплану застройки (рис. 4) и техническим

условиям (табл. 3)

6 Выявление особых об-стоятельств и ограни-

чений

Земельный участок не имеет ограничений природо-охранного, санитарно-экологического, рекреационного

характера или иных, связанных со специфическими осо-

бенностями объекта, поэтому может использоваться в

соответствии с разрешенным использованием (назначени-

ем) – для многоэтажной застройки

7 Характер текущего ис-пользования

Не используется

8 Верификация прав на

земельный участок

Земельный участок на праве собственности принадлежит

Комитету по управлению муниципальным имуществом г.

Пензы

9 Топография местности

Рельеф участка спокойный, нарушен незначительно, уча-

сток прямоугольной формы с наклонно-плоской поверх-ностью, перепад высот в границах участка более 5 м,

уклон территории более 20 %

10 Транспортная доступ-

ность Хорошая

1.2. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ПО ТЕХНИЧЕСКИМ УСЛОВИЯМ

НА ИНЖЕНЕРНОЕ ОБУСТРОЙСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА

МИКРОРАЙОНА № 8 3 ОЧЕРЕДИ СТРОИТЕЛЬСТВА

110

Характеристика технических условий по данному земельному

участку внесена в табл. 6.11 как перечень работ и расчетная стои-

мость инженерного обустройства строительства микрорайона. Таблица 6.11 - Перечень работ и расчетная стоимость инженерного

обустройства строительства микрорайона в составе технических

условий

№ п/п

Вид инженер-ного обеспе-чения

Перечень работ Диаметр, мм

Протяженность, км

Расчетная стоимость, тыс. руб.

(цены 2013 г.)

1 2 3 4 5

1 Водо-снабжение

1. Реконструкцию всех сооружений на площадке «Кирпичная» с резервуаром чистой воды емкостью 8000 мЗ на площадке «Кирпичная» 2. Водопровод Д-1000 мм от реконст-руируемой насосной станции 2-го подъема до площадки резервуаров емкостью 2х5000 мЗ с заходом водово-да в проектируемый резервуар емко-стью 10000 мЗ и с объединением суще-ствующих водоводов 2Д-800 мм в р-не существующих резервуаров емкостью 2х 10000 мЗ 3. Резервуар емкостью 10000 мЗ на Бойцовой горе 4. Водопровод Д-700 мм вдоль ж/д до насосной станции «Побочино» от во-допровода Д-800 мм в районе ул. Ста-сова-авторынок 5. Насосную станцию «Побочино» производительностью 37 тыс.мЗ/сут на 4 раб. насоса, 2 резервных 6. Два резервуара емкостью 3200 мм на площадке «Побочино» 7. Водопровод 2Д-500м, Д-400 мм от насосной станции «Побочино» до мкр. №6, 7, 8 8. Перемычка между водоводом 1000 мм и 2Д-800 мм и строительство водо-вода Д-700 мм до НС «Побочино»

Д1000 6,8

Д700 2,6

2Д500–400 2,1

8,5

171 975,8

2 Водо-отведение НСК-№4а с переключением самотеч-ного коллектора Д-1000 мм, идущего на НСК-4. Напорно-самотечную ка-нализацию от НСК-4а до приемной камеры очистных сооружений кана-лизации. Самотечную часть коллек-тора принять Д-1200 мм. Канализова-

2Д-800-1000 10,5

13 720,0

111

ние мкр. выполнить по рабочим чер-тежам, разработанным ОАО «Пензгражданпроект»

3 Электро-снабжение

Замена существующих трансфор-маторов на ПС «Арбеково-2» на трансформаторы мощностью по 40 МВт. Запроектировать и построить РП. Запроектировать и построить необходимое кол-во ТП. Проекти-рование и прокладка к каждому из трех РП-10 кВ высоковольтных элек-трокабелей 2х240 мм2 от ПС 110/10 кВ «Арбеково-2» и необходимого количества трансформаторных под-станций с электролиниями

3 шт. 1 шт.

мкр.№6-ПС 0,45

мкр.№6-ПС 0,45

мкр.№6-ПС 0,45

15 195,0

4 Тепло-снабжение

1 вариант: от котельной «Арбеково» после ее расширения, НС, гидравли-ческим расчетом, строительство ЦТП и внутриквартальных теплотрасс 2 вариант: проектирование и строи-тельство нового источника тепла

5,8 70 980,0

5 Газоснабжение 1вариант: от газопровода ср/д Д-425 мм по пр. Строителей со строи-тельством ГРП и сетей н/д. 2 вариант: от газопровода ср/д Д-159 мм на ГРП мкр. №2 с выполнением гидравлического расчета на пропуск-ную способность и перекладкой су-ществующего газопровода ср/д на ГРП Д-159мм на больший диаметр

2,0

1,6

4 700,0

6 Ливневая кана-лизация

Строительство ливневой канализации с подключением во 2-й водосток с устройством очистных сооружений

1,2 3 464,0

7 Телефонизация – – 250

8 Наружное освещение

Строительство сетей наружного освещения

– 640

9 Итого – – 280 924,8

1.3. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ПО ОБРЕМЕНЕНИЮ

СТРОИТЕЛЬСТВА СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ КАК

ЭЛЕМЕНТ ИНВЕСТИЦИОННОГО КОНТРАКТА

Перечень работ и расчетная стоимость инженерного обустрой-

ства социальной инфраструктуры внесены в табл. 6.12. Перечень

объектов и расчетная стоимость строительно-монтажных работ для

возведения социальных объектов внесены в табл. 6.13.

112

Таблица 6.12 - Перечень работ и расчетная стоимость инженерного

обустройства социальной инфраструктуры №

п/п Вид инженерного обеспечения

Расчетная стоимость, млн руб.

(цены 2013 г.)

1 2 3

1 Водоснабжение 20,8089

2 Водоотведение 0,4939

3 Электроснабжение 3,6726

4 Теплоснабжение 11,9556

5 Газоснабжение –

6 Ливневая канализация 1,7845

7 Телефонизация 0,0125

8 Наружное освещение 0,0320

9 Итого 38,80

Таблица 6.13 - Расчетная стоимость обременения строительства со-

циальной инфраструктуры

№

п/п Название объекта

Стоимость строитель-но-монтажных работ,

млн руб.

(цены 2013 г.)

Стоимость инженер-ного обустройства

объекта, млн руб.

(цены 2013 г.)

Общая стои-мость работ,

млн руб.

(цены 2013 г.)

1 2 3 4 5

1 Школа

на 1400 мест (Ш) 500 7,76 507,76

2 Детский сад

на 250 мест (ДС1) 147 7,76 154,76

3 Детский сад

на 250 мест (ДС2) 147 7,76 154,76

4 Спортивный ком-

плекс (СК) 800 7,76 807,76

5 Дворец бракосоче-

тания (ДБ) 100 7,76 107,76

6 Итого 1694 38,80 1732,80

Таким образом, общая стоимость обременения социальной ин-

фраструктуры с учетом стоимости инженерного обеспечения со-

ставляет – 1732,80 млн руб.

1.4. ГЕНПЛАН ЗАСТРОЙКИ И ЕГО ТЕХНИКО-

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ

В соответствии с заданием на оценку в составе генерального пла-

на микрорайона № 8 III очереди строительства на территории мик-

113

рорайона предусмотрены принятым градостроительным развитием

земельного участка три вида застройки:

●жилая (9 двенадцатиэтажных жилых зданий – Ж12, 4 восемнад-

цатиэтажных жилых здания – Ж18);

●социальная (школа на 1400 мест – Ш, 2 детских сада на 250 мест

каждый – ДС1, ДС2, спортивный комплекс – СК, дворец бракосо-

четания – ДБ);

●коммерческая (торгово-деловой центр – ТДЦ, автостоянки – А).

Технико-экономические показатели коммерческой застройки по-

казаны в табл. 6.14, общественной застройки – в табл. 6.15, жилой

застройки – в табл. 6.16. Площадь квартир и коммерческих объек-

тов, которые будут строиться внесены в табл. 6.17.

Таблица 6.14- Технико-экономические показатели коммерческих

объектов

Наименование Этажность Кол-во зданий

Площадь застройки, м2

Общая площадь

здания, м2

Строительный объем здания, м2

1 2 3 4 5 6

Торгово-деловой центр (ТДЦ)

4–16 1 3588 34934 169709

Автостоянки (А) – 4 1665 – –

Всего – 5 5253 34934 169709

Таблица 6.15- Технико-экономические показатели социальных

объектов

Наименование Этажность Кол-во зданий

Площадь застройки,

м2

Общая площадь

здания, м2

Строительный объем здания, м2

1 2 3 4 5 6

Школа (Щ) 3 1 3335 11806 43355

Детский сад (ДС) 2 2 2592 6882 27216

Спортивный ком-плекс (СК)

3 1 2549 9023 38323

Дворец бракосочета-ния (ДБ)

2 1 1665 4420 14482

Всего по обществен-ным зданиям

и сооружениям – 5 10141 32131 123376

114

Таблица 6.16-Технико-экономические показатели жилой застройки

Наименование Кол-во домов

Кол-

во квар-

тир

Площадь

застройки,

м2

Общая

площадь квартир,

м2

Площадь помещений

общего

назначения, м2

Общая

площадь здания,

м2

Строи-тельный

объем

здания, м2

1 2 3 4 5 6 7 8

12 этажные жи-

лые здания (Ж12) 9 1560 15206 117089 10644 188407 520704


лые здания (Ж18) 4 445 2788 33177 1952 49347 161704

Всего

по жилой за-стройке

13 2005 17994 150266 12596 237754 520704

Таблица 6.17- Бюджет продаж площадей жилой и коммерческой

недвижимости микрорайона застройки № п/п

Вид за-стройки

Название объек-та

Номер по генплану Площадь, м2

1

Жи

лая


лые здания

1.1 14 636,33

1.2 14 636,33

1.3 14 636,33

1.4 9 757

1.5 9 757

1.6 9 757

1.7 14 636,33

1.8 14 636,33

1.9 14 636,33

Всего: 117 089

18 этажные жи-лые здания

2.1 8 294,25

2.2 8 294,25

2.3 8 294,25

2.4 8 294,25

Всего: 33 177

2

Ко

мм

ерчес

кая

Торгово-деловой центр

6 19 222

Автостоянки

8.1

6 060 8.2

8.3

8.4

Генеральный план застройки микрорайона № 8 III очереди строи-

тельства показан на рис. 6.8. Дополнительными расчетными условиями являются:

115

1) Затраты на технические условия включаются в состав себе-

стоимости и выполняются в течение первых лет строительства (см.

график строительства- рис.6.9);

2) Стоимость строительства социальной инфраструктуры микро-

района застройки определяется как стоимость рассматриваемого ин-

вестиционного контракта с городской администраций и является

обязательным условием предполагаемой застройки участка данными

социальными объектами за счет инвестора;

3) Себестоимость строительства в расчетах определяется услов-

но-нормативно в размере В = 50 % выручки от реализации квартир.

Помимо строительно-монтажных работ в себестоимость включены

экспертиза, авторский надзор, технический надзор, проектные рабо-

ты, инженерное обустройство и сети.

4) Плановый график продаж недвижимости в зависимости от

объема строящегося жилья по календарному графику принимаем: 1

год строительства объекта – 70 % всех площадей; 2 год строитель-

ства объекта – 30 % всех площадей. Плановая продолжительность

строительства жилого дома – 2 года. Рост цен на недвижимость про-

гнозно принят 12 % в год; 5) Баланс площадей земельного участка был составлен согласно

своду правил «Градостроительство. Планировка и застройка город-ских и сельских поселений» (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*) утвержденным Приказом Минрегиона РФ от 28 декабря 2010г. N 820 сокращенно СП42.13330.2011 (табл. 6.18).

Таблица 6.18 - Баланс площадей земельного участка под ком-

плексное жилищное строительство № п/п

Показатели Процент от общей площади

Величина, кв.м

1 2 3 4

1 Площадь земельного участка, занятого многоэтажным строительством (Sж)

44,4 96 983

2 Площадь земельного участка, занятого объектами торговли, общественного пи-

тания и бытового обслуживания (Sк)

8,8 19 222

116

3 Площадь земельного участка, занятого административными и офисными здания-ми, объектами образования и науки, здра-воохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры,

искусства, религии (Sо)

21,8 47 658

4 Площадь земельного участка, занятого гаражами и автостоянками (Sп)

2,8 6 060

5 Площадь земельного участка занятая внутриквартальными дорогими, прохода-

ми, проездами с твердым покрытием, а так же зонами отдыха (Sд)

22,2 48 508

6 Общая площадь земельного участка (Sобщ = Sж + Sк + Sо + Sп + Sд)

100 218 431

Согласно СП42.13330.2011 основными показателями для расче-

та площадей земельного участка по видам и группам разрешенного использования являются:

- плотность застройки (табл. 6.9); - нормы расчета земельных участков занятых объектами не-

движимости относящихся к той или иной группе разрешенного ис-пользования;

- коэффициент семейности данного региона. Основными показателями плотности застройки являются: - коэффициент застройки - отношение площади, занятой под

зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала); - коэффициент плотности застройки - отношение площади всех

этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала). В региональных, местных градостроительных нормативах и

Правилах землепользования и застройки муниципальных образова-ний могут быть установлены дополнительные показатели, характе-ризующие предельно допустимый строительный объем зданий и со-оружений по отношению к площади участка; число полных этажей и допустимую высоту зданий и сооружений в конкретных зонах, а также другие ограничения, учитывающие местные градостроитель-ные особенности (облик поселения, историческая среда, ландшафт). Полученные коэффициенты не должны превышать коэффициенты приведенные в таблице 6.19.

117

Таблица 6.19 - Показатели плотности застройки участков тер-риториальных зон

Территориальные зоны Коэффициент

застройки Коэффициент плотности за-

стройки

Жилая Застройка многоквартирными многоэтажными

жилыми домами То же - реконструируемая застройка многоквар-

тирными жилыми домами малой и средней этажности

Застройка блокированными жилыми домами с приквартирными земельными участками

Застройка одно-, двухквартирными жилыми домами с приусадебными земельными участками

0,4

0,6

0,4 0,3

0,2

1,2

1,6

0,8 0,6

0,4

Общественно-деловая Многофункциональная застройка

Специализированная общественная застройка

1,0 0,8

3,0 2,4

Производственная Промышленная

Научно-производственная <*> Коммунально-складская

0,8 0,6 0,6

2,4 1,0 1,8

<*> Без учета опытных полей и полигонов, резервных территорий и санитарно-защитных зон.

Для выполнения данной работы мы будем считать, что площадь

земельного участка занятого жилищным строительством будет со-ставлять 44,4% от общей площади земельного участка. Так же со-гласно балансу площадей площадь Sк – 8,8%, Sо – 21,8%. А площадь под гаражами и автостоянками будем рассчитывать в зависимости от количества жителей строящегося района.

Для расчёта площади земельного участка, занятого гаражами и автостоянками (Sп) нам понадобиться следующие данные:

- Количество квартир (Ккв). Принимаем, что в домах 1-го типа 6 домов по 16 квартир на этаже и 3 дома по 10 квартир на этаже, в домах 2-го типа 6 квартир. В зависимости от этажности рассчитыва-ем количество квартир. В данном примере оно равно 2005 квартир.

- Коэффициент семейности (Ксем). Коэффициент Семейности - коэффициент, определяемый как

число семей, приходящихся на 1000 человек постоянного населения (исключая разведенные семьи). Величина Ксем зависит от соотноше-ния между числом членом семей и числом одиноких в населении страны, а также от величины семьи.

http://dic.academic.ru/dic.nsf/business/6677

118

Коэффициент семейности для каждого региона Российской Фе-дерации можно узнать в территориальном органе Федеральной службы Государственной статистики. Для Пензенской области по итогам последней переписи населения он составляет - 3,2.

- Уровень автомобилизации (Уа). Автомобилизация — оснащённость населения автомобилями.

Уровень автомобилизации (иногда — уровень моторизации) насе-ления рассчитывается из показателя среднего количества индивиду-альных легковых автомобилей, приходящихся на 1000 жителей. Уровень автомобилизации в Пензенской области составляет 236,2.

Для расчета Sп нам необходимо знать прогнозируемое количе-ство жителей в строящемся районе (Жр). Оно будет составлять:

Жр = Ккв × Ксем = 2005 × 3,2 = 6416 человек. Рассчитываем количество машин в строящемся микрорайоне

(Кмаш): Кмаш = Жр × Уа = 6,416 × 236,2 = 1515 шт. Согласно СП42.13330.2011 на одно машино-место необходимо

3,5- 4 кв.м земли, соответственно для размещения автомобилей на стоянках потребуется земельный участок площадью Sп = 6060кв.м.

Площадь земельного участка занятая внутриквартальными до-рогими, проходами, проездами с твердым покрытием, а так же зона-ми отдыха (Sд) будет составлять оставшуюся площадь от общей площади земельного участка выделенную под комплексное жилищ-ное строительство.

В соответствии со статьей 30.2 Земельного Кодекса земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строи-тельства, которое включает в себя подготовку документации по пла-нировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в гос-ударственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объ-екта.

1.5. ВИД ОЦЕНИВАЕМЫХ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ

В соответствии со статьей 30.2 Земельного Кодекса земельные

участки для их комплексного освоения в целях жилищного строи-

тельства, которое включает в себя подготовку документации по пла-

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90%D0%B2%D1%82%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D0%B1%D0%B8%D0%BB%D1%8C

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90%D0%B2%D1%82%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D0%B1%D0%B8%D0%BB%D1%8C

119

нировке территории, выполнение работ по обустройству территории

посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,

осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с

видами разрешенного использования, из земель, находящихся в гос-

ударственной или муниципальной собственности, предоставляются

в аренду без предварительного согласования места размещения объ-

екта.

2. Характеристика методов оценки стоимости земельного

участка, которые применяются в системе земельного


Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной

стоимости земельных участков, предназначенных для комплексного

жилищного строительства, целесообразно применять следующие мето-

ды:

– метод сравнения продаж;

– метод капитализации земельной ренты;

– метод предполагаемого использования.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эф-

фективным методом оценки, может использоваться для оценки и

фактически свободной, и предположительно вакантной земли; поз-

воляет определить конкретную цену земельного участка путем вне-

сения процентных поправок к ценам продаж аналогов.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом

информационно-открытом конкурентном рынке.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при

наличии достаточной информации о ставках аренды земельных

участков можно проводить определение стоимости этих участков

как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за

оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величи-

на земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в

аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке зем-

ли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может

капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капита-

лизации для земли, определяемый из анализа рынка.

Метод предполагаемого использования – наиболее универсаль-

ный расчетный метод, поскольку основан на реальных графиках за-

120

стройки микрорайона строительства с использованием планируемых

графиков продаж всей строящейся недвижимости и определением

чистого дохода инвестора с выделением определенной части дохода

на приобретение прав аренды (если право собственности – весь до-

ход).. В том случае, если доход инвестора от коммерческого исполь-

зования земельного участка равен нулю, то этот участок не пред-

ставляет для инвесторов-застройщиков коммерческого интереса.

Именно поэтому от прогнозного дохода в этом методе выделяется

определенная часть на оплату стоимости приобретения данного зе-

мельного участка на аукционе. Данный метод в бизнес-ситуации

принят в качестве основного расчетного метода.

Другой разновидностью аналогичных расчетов является метод

«инвестиционных контрактов». Он возник в связи с предоставлени-

ем земельных участков на условиях последующего раздела постро-

енного за счет средств инвестора объекта между городом (собствен-

ником земли и инженерной инфраструктуры) и инвестором (аренда-

тором земельного участка). Фактическая оплата покупки права на

заключение договора аренды земельного участка осуществляется в

натуральной форме. Стоимость права на заключение договора арен-

ды земельного участка определяется как текущая стоимость платежа

за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционно-

го контракта. Методика основана на определении текущей рыночной

стоимости переходящих городу построенных площадей. В нашем

случае городу переходит социальная инфраструктура, которая явля-

ется элементом инвестиционного контракта.

3. Расчет стоимости права на заключение договора аренды

методом сравнимых продаж

Метод сравнимых продаж основан на сравнении объекта оценки

с аналогичными объектами, в отношении которых имеется инфор-

мация о ценах сделок с ними.

Для использования метода необходима информация о ценах про-

даж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого зе-

мельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

подбор земельных участков, сопоставимых по ценообразу-

ющим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с

121

известными ценами продаж;

внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных

участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоста-

вимого объекта по выбранным ценообразующим факторам (коррек-

тировка цен продаж сопоставимых объектов);

расчет стоимости земельного участка как среднего или средне

взвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов.

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в табл.

6.20.

Поправки к цене на различия, которые имеются между оцени-

ваемым и сравниваемыми объектами, приведены в табл. 6.21.

Виды и обоснование корректировок, примененных в табл. 6.21,

приведены в табл. 6.22.

Таблица 6.20- Характеристика объектов-аналогов для сравнительно-

го метода

Объекты – аналоги

№ 1 № 2 № 3

Источник ин-формации

Официальный сайт Администрации го-

рода Москвы

Официальный сайт Администрации го-

рода Москвы

Официальный сайт Администрации города Москвы

Цена 5 9 0 61 6 10 2 7 5 18 7 31 8 177 700 000,00

Адрес …. .

Совершенная сделка или пред-

ложение сделка сделка сделка

Переданные имущественные

права Право аренды Право аренды Право аренды

Рыночные усло-вия = время

2012 2012 2013

Местоположение (рис. 6)

Южная часть города Восточная часть

города Западная часть

города

Площадь объек-та

5 8 0 90 2 0 0 80 9 1 4 5 11 7

Рельеф объекта спокойный спокойный спокойный

Геометрическая форма участка

Правильная Правильная Правильная

Наличие инже-нерных комму-

никаций

нет нет нет

Характер ис-пользования

Комплексное много-этажное жилищное


Комплексное мало-этажное жилищное


Комплексное мно-гоэтажное жилищ-ное строительство

Наличие готово- - - -

122

го пакета доку-ментов на строи-

тельство

Таблица 6.21 - Расчет стоимости земельного участка методом

сравнения продаж

Элемент сравне-ния

Единица измере-

ния

Объект оценки

Объекты сравнения

№ 1 № 2 № 3

1 2 3 4 5 6

Цена продажи руб. 5 9 0 61 6 10 2 7 5 18 7 31 8 177700 000

Общая площадь м2 218 431 58 090 200 809 145 117

Полезная площадь м2 - - - -

Объем объекта руб./м3 - - - -

Единицы сравне-ния

1. Цена продажи; руб. 5 9 0 61 6 10 2 7 5 18 7 31 8 177700 000

2. Цена 1 м2 общей площади

руб./м2 1 016,7 1 370,4 1 224,5

3. Цена 1 м2 пол.площади

руб./м2 - - -

Совершенная сделка или пред-

ложение

Корректировка 1 1 1

Скорректирован-ная цена

руб./м2 1 016,7 1 370,4 1 224,5

Переданные иму-щественные

права собственно-сти



руб./м2 1 016,7 1 370,4 1 224,5

Условия рынка (время продажи)

Корректировка 1,1 1,1 1


руб./м2 1 118,4 1 507,4 1 224,5

Местоположение



руб./м2 1 230,2 1 959,7 1 224,5

Площадь объекта

123

Корректировка 0,95 1 0,95


руб./м2 1 168,7 1 959,7 1 163,3

Рельеф объекта



руб./м2 1 168,7 1 959,7 1 163,3

Геометрическая форма участка



руб./м2 1 168,7 1 959,7 1 163,3

Наличие инженер-ных коммуника-

ций



руб./м2 1 168,7 1 959,7 1 163,3

Характер исполь-зования

Корректировка 1 1,75 1,5


руб./м2 1 168,7 3 429 1 744,9

Компоненты сто-имости не связан-ные с недвижимо-

стью



руб./м2 1 168,7 3 429 1 744,9

Наличие пакета документов на строительство



руб./м2 1 168,7 3 429 1 744,9

Наличие обреме-нений

Корректировка 1 1 1,2


1 168,7 3 429 2 093,9

Экологическое состояние



1 402,4 3 257,9 2 093,9

Весовой коэффи-циент

0,25 0,5 0,25

Средняя стои- руб./м2 2 251,4

124

мость 1 м2

Стоимость объек-та оценки

руб. 491 777 592,1

Таблица 6.22 - Виды поправок и их обоснование

п/п Корректировка по элементу

сравнения Обоснование корректировки

1 2 3

1 Совершенная сделка или пред-

ложение

Сложившаяся практика показывает, что скидка от цены предложения до цены совершенной сделки может составлять 2-5%. Поправки не вносятся, т. к. все аналоги имеют цену совер-

шенной сделки.

2 Переданные имущественные

права собственности В цены участков №1,2,3 поправки не вносятся.

3 Условия рынка (время прода-

жи)

Так как время продажи и дата анализа не совпа-дают, в цены продаж участков вносятся поправ-ка, характеризующая рост цен на недвижимость

за определенный период.

4 Местоположение

Участок №1 находится примерно на таком же расстоянии как и объект оценки от центре горо-

да, так что поправка не вносится.

5 Площадь В цены участков №1,3 вносятся понижающие

поправки, так как участки с меньшей площадью пользуются большим спросом.

6 Рельеф В цены участков не внесены поправки, т.к. все

участки имеют спокойный рельеф.

7 Геометрическая форма В цены участков №1,2,3 поправки не вносятся.

8 Наличие инженерных комму-

никаций В цены участков не вносятся поправки, так как

участки не имеют в наличии коммуникации.

9 Характер использования

В цены участков №2,3 вносятся поправки на основании данных о доходности использования земельных участков под многоэтажное и мало-

этажное строительство.

10 Наличие обременений

Оцениваемый участок предназначен под ком-плексное строительство. В цены участков

№1,2,3 не внесены поправки, т.к. комплексная застройка объекта оценки предполагает наличие

обременений.

11 Экологическое состояние

С точки зрения экологической ситуации оцени-ваемый участок расположен в более благопо-лучном районе города. В цены участков №2,3

вносятся понижающие поправки.

Таким образом, начальная стоимость права на заключение до-говора аренды земельного участка, полученная сравнительным ме-тодом, составляет: 491 777 592,1руб.

125

4. Расчет стоимости права на заключение договора аренды мето-

дом капитализации земельной ренты

Метод капитализации земельной ренты основан на определе-нии годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капи-тализации, т. е. период, необходимый для окупаемости или воспро-изводства капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода осно-ваны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = __Годовой доход (Агод )__________ (1)

Коэффициент капитализации(Ккап ) При оценке земель поселений доход от земельного участка ре-

комендуется определять как размер земельной арендной платы за первый год после даты проведения оценки.

Для определения стоимости земельного участка методом капи-тализации земельной ренты необходимо определить размер аренд-ной платы и ставку капитализации.

Расчет арендной платы за земельный участок рассчитан двумя вариантами. В первом варианте принимаем земельный участок как одно целое, а во втором делим по группам видов разрешенного ис-пользования.

Величина арендной платы рассчитывается на основе постанов-ления Правительства Пензенской области от 5.04.2010г №181-пП "О внесении изменений и дополнений в Порядок определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земель-ными участками, находящимися в собственности Пензенской обла-сти, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденный постановлением Правительства Пен-зенской области от 04.12.2009 N 940-пП" из информационного банка "Пензенская область". Размер годовой арендной платы за земельный участок определяем по формуле:

Агод = КСЗУ × НСТ × КВД × ККА (5.2)

где Агод – размер годовой арендной платы;

КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка (приложение 2, 3);

126

НСТ – налоговая ставка земельного налога, установленная нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований;

КВД – коэффициент дифференцации вида деятельности арендатора (приложение 4);

ККА – коэффициент категории арендатора (приложение 6). Кадастровая стоимость земельного участка из земель населен-

ных пунктов утверждена постановлением правительства пензенской

области от 27 ноября 2009г. №918-пп. результаты кадастровой оцен-

ке можно посмотреть на сайте управления федеральной службы гос-

ударственной регистрации, кадастра и картографии по пензенской

области (http://to58.rosreestr.ru) в разделе «кадастровый учет». если

вам известен кадастровый номер земельного участка его кадастро-

вую стоимость можно узнать по публичной кадастровой карте. в

приложении 2, 3 представлен средний уровень кадастровой стоимо-

сти одного квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе

муниципальных районов пензенской области и фрагмент распреде-

ления кадастровой стоимости по кадастровым кварталам в котором

находиться данный земельный участок. Величина земельного налога определяется исходя из: 1. Налоговой базы - кадастровой стоимости земельного участка,

которая устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки земель.

2. Ставки земельного налога, которая устанавливается норма-тивными правовыми актами представительных органов местного самоуправления. 3. Льгот по земельному налогу, которые устанавливаются зако-нодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления.

На территории Пензенской области большинством представи-тельных органов местного самоуправления установлены максималь-ные ставки земельного налога:

0,3% - для земельных участков, занятых жилищным фондом, земельных участков сельскохозяйственного использования, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животно-водства, а также дачного хозяйства;

1,5% - для прочих земельных участков. Решением Пензенской городской Думы на территории города

Пензы установлены следующие ставки земельного налога: 0,1% - в отношении земельных участков:

http://www.rosreestr.ru/



http://to58.rosreestr.ru/

127

- предоставленных для дачных и садоводческих объединений граждан;

- занятыми лесами в поселениях; - отнесенных к обособленным водным объектам; - занятых стадионами. 0,3% - в отношении земельных участков: - занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфра-

структуры жилищно-коммунального комплекса; - отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к

землям в составе зон сельскохозяйственного использования и ис-пользуемых для сельскохозяйственного производства;

- приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а так-же дачного хозяйства;

- занятых гаражами и автостоянками; 1,5% - в отношении прочих земельных участков (постановле-

ние Правительства Пензенской области №238-16/4 от 25.11.2005г). В учебном пособии рассмотрен расчет годовой арендной платы

на примере земельного участка расположенного в городе Пензе. Ес-ли производить расчет в других регионах Российской Федерации необходимые данные берутся из аналогичных местных нормативно-правовых документов.

Расчет размера годовой арендной платы приведен в табл. 6.23. Таблица 6.23 - Расчет размера годовой арендной платы

Показатели Величина Единица изме-

рения

Площадь 218 431 м2

Кадастровая стоимость 1м2 (КСЗУ.) 2 715, 25 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка (КСЗУ.)

593 094 772,75 руб.

Налоговая ставка земельного налога (НСТ)

0,3

Коэффициент дифференцации вида деятельности арендатора (КВД)

5

Коэффициент категории арендатора (ККА)

1

Размер арендной платы 1м2 (Агод)

4 072,88 руб. в год

Размер арендной платы (Агод) 889 642 159,1 руб. в год

Полученный размер арендной платы очень велик, в связи с

этим предполагается разделить земельный участок предназначенный под комплексное жилищное строительство на группы и виды разре-шенного использования, то размер ее сократиться на 313,48 млн.руб. в год. Расчет размера годовой арендной платы с учетом групп и ви-

128

дов разрешенного использования земельного участка приведен в таблице 6.24.

Таблица 6.24 - Расчет размера годовой арендной платы

Показатели Величина Единица изме-

рения

Земельный участок, занятый многоэтажным строительством


Кадастровая стоимость 1м2 (КСЗУ.) 2 715, 25 руб.


263 333 309,80 руб.

Налоговая ставка земельного налога (НСТ) 0,3

Коэффициент дифференцации вида деятельно-сти арендатора (КВД)

5

Коэффициент категории арендатора (ККА) 1

Размер арендной платы 1м2 (Агод) 4 072,88 руб. в год


Земельный участок, занятый объектами торговли, общественного питания и бытово-го обслуживания


Кадастровая стоимость 1м2 (КСЗУ.) 1 276,67 руб.


24 540 150,74 руб.



2

Коэффициент категории арендатора (ККА) 1



Земельный участок, занятый административными и офисными зданиями, объектами образования и науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической куль-

туры и спорта, культуры, искусства, религии

129




102 636 745,40 руб.

Налоговая ставка земельного налога (НСТ)


1,5

Коэффициент категории арендатора (ККА) 0,5



Земельный участок, занятый гаражами и автостоянками




11 320 080 руб.



9,00

Коэффициент категории арендатора (ККА) 1,00


Размер арендной платы (Агод) 30 564 216 руб. в год

Всего

Площадь 218 431,00 м2



Для дальнейших расчетов будем принимать арендную плату за

земельный участок равной 576 161 863,4 руб.в год. Основные этапы процедуры оценки при данном методе при

контрактной и рыночной арендной ставке: 1. Расчет типичного периода владения правом аренды. 2. Оценка потенциального валового дохода для первого года.

130

3. Прогнозирование периодических денежных потоков до кон-ца предполагаемого срока аренды.

4. Оценка потерь от неполной загрузки и не взысканных арендных платежей.

5. Расчет издержек по эксплуатации арендуемого объекта. 6. Расчет соответствующих норм дисконтирования для перио-

дических денежных потоков и реверсии. 7. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стои-

мость. 8. Расчет разности между величинами чистых операционных

доходов при рыночной и контрактной арендных ставках. 9. Расчет настоящей стоимости реверсии. 10. Расчет предварительной стоимости права аренды оценивае-

мого объекта. Ставка капитализации определяется методом суммирования

или кумулятивного построения. Суть метода кумулятивного построения заключается в том, что

общая ставка капитализации определяется по следующей формуле:

где Ккап. – общая ставка капитализации; Кд. – ставка дохода на капитал; Нв.к. – норма возврата капитала. Ставка дохода на капитал, используемая применительно к не-

движимости, включает четыре составляющие: безрисковый доход на капитал, премию за общий риск инвестиций в недвижимость, премия за низкую ликвидность недвижимости и премия за инвестиционный менеджмент.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ при-нято рассматривать следующие инструменты:

1. Депозиты Сбербанка РФ и других надежных банков. Приме-нение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских бан-ков достаточно ограничено. Это связано с небольшим сроком на ко-торый принимаются депозиты (один-два года) и с большим риском вложения в данный финансовый инструмент, чем в государственные ценные бумаги. Тем не менее, ставки по депозитам применяются в качестве безрисковых при построении денежных потоков в рублевом выражении и при варьировании ставки дисконтирования от одного прогнозного года к другому.

2. Западные финансовые инструменты (государственные обли-гации развитых стран). Среди государственных облигаций в оценоч-

. . . .,кап д в кК К Н

131

ной практике наиболее часто используются 10-летние казначейские облигации США.

3. Ставка рефинансирования ЦБ РФ. Ставка рефинансирования – процентная ставка, используемая Центральным банком при предо-ставлении кредитов коммерческим банкам (применяется в качестве ориентира стоимости привлечения и размещения средств), но воз-можность ее использования в целях определения безрисковой до-ходности ограничена в силу своей краткосрочности и сильной зави-симости от политики государственных институтов, в первую оче-редь ЦБ РФ.

4. Государственные облигации РФ. Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инстру-ментами. Наиболее разумными финансовыми инструментами при использовании их в качестве условно безрисковых активов являются валютные облигации РФ. Сроки их размещения более длительные, объем рынка данных ценных бумаг значительно выше, чем соответ-ствующего рынка рублевых облигаций, уровень риска по ним ниже. Валютные облигации РФ представлены на рынке двумя видами: внутренними (Облигации Внутреннего Валютного Займа) и внеш-ними (еврооблигации). Рискованность вложений в ОВВЗ оценивает-ся международными рейтинговыми агентствами как более высокая, чем по еврооблигациям, что обуславливает целесообразность при-менения именно еврооблигаций в качестве безрискового актива.

В качестве безрисковой ставки (Пб.) принимается среднее зна-чение равное 5,95%.

По степени риска регионы России отличаются друг от друга. Пензенская область является регионом умеренного инвестиционного риска. Совокупную премию за риск(Приск) деятельности в РФ при-нимаем 2,10% [33].

Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от арен-ды существующего арендатора.

Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит по-тенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объ-екта.

В данном случае срок экспозиции может составить пределах 6–12 месяцев (принимаем 6 месяцев с учетом средней ликвидности

132

объекта). Премия за низкую ликвидность на основе безрисковой ставки определяется по формуле:

где Пликв – премия за низкую ликвидность; К0 – безрисковая ставка дохода; Т – типичный срок экспозиции земельного участка на рын-

ке (месяцев). Пликв = (5,95 × 6) / 12 = 2,97%

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компе-тентного управления они требуют.

Данный риск (Пмен.) оценить достаточно трудно, и для объектов аналогичных рассматриваемому в практике оценочной деятельности принимается от 3 до 5 %. В данном случае принимаем премию в размере 4%, так как объект оценки имеет среднюю инвестиционную привлекательность.

Суммарная ставка дохода на инвестиции составляет: Кд.= 5,95 + 2,10 + 2,97 + 4 = 15,02%

Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объек-та недвижимости. Норма возврата капитала определяется различны-ми методами:

методом Ринга;

аннуитетным методом или методом Инвуда;

методом формирования фондовозмещения по безрисковой ставке или методом Хоскольда.

Метод Ринга является наиболее простым. Он формализуется в следующем виде:

Нв.к. = 100%/n где n – срок финансирования инвестиций. Срок экономической жизни представляет собой временной от-

резок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучше-ния вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад становится рав-ным нулю, вследствие их старения. Как уже было упомянуто выше, возмещение инвестиций в здание и сооружения будет вестись по прямолинейному методу. Продолжительность экономической жиз-ни, с учетом физических и функциональных характеристик, принята равной 10 годам, т.е. сроку строительства объектов.

0. ,

12ликв

K TП

133

Норма возврата капитала составляет: Нв.к. = 100% / 10 = 10%

Расчет величины ставки дисконтирования кумулятивным мето-дом приведен в табл. 6.25.

Таблица 6.25 - Расчет величины ставки дисконтирования Безрисковая ставка дохода (Пб.) 5,95%

Премия за суверенный риск инвестиций в РФ(Приск) 2,10%

Премия за низкую ликвидность недвижимости (Пликв) 2,97%

Премия за инвестиционный менеджмент (Пмен.) 4,00%

Суммарная ставка дохода на инвестиции (Кд.) 15,02%

Норма возврата капитала(Нв.к.) 10%

Ставка капитализации (Ккап.) 25,02%

Стоимость права аренды земельного участка определяем по формуле:

Сзем. = Агод / Ккап где Агод – размер годовой арендной платы; Ккап. – общая ставка капитализации.

Сзем. = 576 161 863,4/ 0,2502 = 2 302 805 209 руб. Таким образом, начальная стоимость права на заключение до-

говора аренды земельного участка, рассчитанная методом капитали-зации земельной ренты: 2 302 805 209 руб.

5. Расчет стоимости права на заключение договора аренды мето-

дом предполагаемого использования

Для определения стоимости права аренды земельного участка ме-

тодом «предполагаемого использования» необходимы следующие

данные:

площадь предоставляемого земельного участка;

предполагаемые объекты строительства;

площади жилых и нежилых помещений;

стоимость 1 кв. м жилой и коммерческой недвижимости;

процентное соотношение распределения построенных пло-

щадей по годам; срок реализации проекта.

134

доли процентов от дохода максимальные и минимальные,

допустимые для оплаты стоимости прав аренды .

На основе этих данных производится расчет стоимости права

аренды земельного участка.

5.1. РАЗРАБОТКА СХЕМЫ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА ПО

ЗАХВАТКАМ (ОЧЕРЕДЯМ СТРОИТЕЛЬСТВА)

При определении очередности застройки микрорайона необхо-

димо принимать во внимание места подключения внутрикварталь-

ных коммуникаций к магистральным. Начало застройки целесооб-

разно проектировать со стороны вводов основных подводящих ма-

гистральных сетей и дорог.

Рациональной является такая последовательность застройки, при

которой стоимость инженерных сетей, обеспечивающих ввод жилых

домов в эксплуатацию по каждой очереди, будет наименьшей.

В качестве первой очереди принимается участок, который харак-

теризуется минимальными затратами на инженерное оборудование

территории, приходящимися на 1 м2 жилой площади.

После выбора первой очереди строительства с помощью аналогич-ных расчетов определяется последовательность строительства остальных участков, при этом учитывается, что к первому участку инженерные сети проложены. Для наглядности строиться график очередности объектов строи-тельства (рис. 6.9).

Также необходимо определить количество очередей строитель-

ства. После проведенного анализа наиболее рациональное количе-

ство захваток – 5.

135

Рисунок 6.9 - Укрупненный календарный график строительства

5.2. РАЗРАБОТКА УКРУПНЕННОГО ГРАФИКА

СТРОИТЕЛЬСТВА

Условно принимаем, что строительство ведется 10 лет (с 2014 по

2024 гг.). На строительство одной очереди приходится 2 года. Стро-

ительство объектов в очереди ведется параллельно. Данные предпо-

ложения подтверждаются разработкой укрупненного календарного

графика застройки данного земельного участка, где в качестве видов

работ выступают все типы застраиваемых объектов.

5.3. Составление бюджета продаж жилых

и коммерческих ПЛОЩАДЕЙ

Бюджет продаж жилой и коммерческой недвижимости рассчиты-

вается в форме таблиц (табл. 6.26, 6.27). Учитываем, что жилые

площади продаются уже на стадии строительства и в течение всего

срока строительства, поэтому при подсчете бюджета доходов от

продаж учитываем годовой уровень роста цен. Цены приведены в

ценах 2013 года. Принимаем ежегодное удорожание – 12 %. Следо-

вательно, стоимость 1 кв. м на будущие года рассчитывается по

136

формуле

где: Сn будущая стоимость; С – текущая стоимость; n – год строительства по календарному графику; k – ежегодное удорожание. Согласно исследованиям, проведенным журналом «Рынок недвижи-мости», среднерыночная цена 1 м

2 составляет: жилого фонда (но-

востройки) – 41 800 руб., коммерческой недвижимости – 65 300 руб., автостоянок – 12 000 руб. Зависимость объема продаж жилья от строительства принимаем: 1 год – 70%, 2 год – 30%. Рост цен за год принимаем – 12%. Бюджет доходов от продаж площадей рассчитывается по формуле:

где ДS – бюджет доходов от продаж площадей; Сn – будущая стоимость; Sоб. – площадь объектов. Общий бюджет доходов от продаж жилья и коммерческой недвижи-мости рассчитан в таблице 6.28. Все цены на строительство социальной инфраструктуры и выполне-ния технических условий указаны в ценах 2013 года. С учетом ка-лендарного графика строительства микрорайона Дs рассчитывается будущая стоимость строительства социальной инфраструктуры (Зс.о.), и затрат на выполнение технических условий (ЗТУ). Результаты расчетов внесены в таблицу 6/29 Бюджет затрат на строительство жилой и коммерческой недвижимо-сти рассчитывается по формуле:

где Зстр. – себестоимость строительства недвижимости; ЗТУ - Затраты на выполнение технических условий; Агод – арендная плата. Определяем себестоимость строительства (3стр.), эти расходы связа-ны непосредственно со строительством. К ним относятся строитель-но-монтажные работы, экспертиза, авторский надзор, технический надзор, проектные работы, инженерное обустройство и сети.

n

nС C k

.,S n обД C S

. ,стр ТУ годЗ З З А

137

Таблица 6.26 - Бюджет доходов от продаж жилых площадей Календарный год 2014-

2015 2015-2016

2016-2017

2017-2018

2018-2019

2019-2020

2020-2021

2021-2022

2022-2023

2023-2024

Расчетный год 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й 6-й 7-й 8-й 9-й 10-й

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Бюджет продаж площадей по очередям

Очередь строитель-ства

1-я очередь 2-я очередь 3-я очередь 4-я очередь 5-я очередь

Номер объекта 1.1 2.1 1.4 2.3 1.8

Площадь, м2 14636,33 8294,25 9757 8294,25 14636,33

Номер объекта 1.2 2.2 1.5 2.4 1.7

Площадь, м2 14636,33 8294,25 9 757 8294,25 14636,33

Номер объекта - 1.3 1.6 1.9 -

Площадь, м2 0 14 636,33 9 757 14 636,33 0

Итого, м2 29272,66 31224,83 29271 31224,83 29272,66

Бюджет продаж жилых площадей по годам

Процент продаж 70 30 70 30 70 30 70 30 70 30

Номер объекта 1.1 2.1 1.4 2.3 1.8

Площадь, м2 10245,43 4390,9 5805,98 2488,28 6829,9 2927,1 5805,98 2488,28 10245,4 4390,9

Номер объекта 1.2 2.2 1.5 2.4 1.7

Площадь, м2 10245,4 4390,9 5805,98 2488,28 6829,9 2927,1 5805,98 2488,28 10245,4 4390,9

Номер объекта - 1.3 1.6 1.9 -

Площадь, м2 0 0 10245,4 4390,9 6829,9 2927,1 10245,4 4390,9 0 0

Итого, м2 20490,86 8781,8 21857,36 9367,46 20489,7 8781,3 21857,36 9367,46 20490,86 8781,8

Расчет прогнозных цен на жилье

Исходная стоимость 1 м2 жилья на февраль

2013г., тыс.руб.

41,8

Годовой уровень ро-ста цен

12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12%

138

Годовые индексы инфляции

1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12

Расчетная стоимость 1 м2, тыс.руб.

46,82 52,43 58,73 65,77 73,66 82,50 92,41 103,49 115,91 129,82

Бюджет доходов от продажи жилья

Бюджет продаж пло-щадей, м2

20490,86 8781,8 21857,36 9367,46 20489,7 8781,3 21857,36 9367,46 20490,86 8781,8

Расчетная стоимость 1 м2, тыс.руб.

46,82 52,43 58,73 65,77 73,66 82,50 92,41 103,49 115,91 129,82

Бюджет доходов от продаж (ДS

Ж), млн.руб.

959,382 460,429 1283,682 616,098 1509,271 724,457 2019,839 969,438 2375,095 1140,053

Всего, млн.руб. 12057,744

Таблица 6.27 - Бюджет доходов от продаж коммерческих объектов

Календарный год 2014-

2015 2015-2016

2016-2017

2017-2018

2018-2019

2019-2020

2020-2021

2021-2022

2022-2023

2023-2024


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11


Очередь строительства 1-я очередь 2-я очередь 3-я очередь 4-я очередь 5-я очередь

Номер объекта 8.1 8.2 8.3 8.4 -

Площадь, м2 1515 1515 1515 1515 0

Номер объекта 6 - - - -

Площадь, м2 14352 0 0 0 0

Итого, м2 15867 1515 1515 1515 0

Бюджет продаж коммерческих площадей по годам

Процент продаж 70 30 70 30 70 30 70 30 70 30

139

Номер объекта 8.1 8.2 8.3 8.4 -

Площадь, м2 1060,5 454,5 1060,5 454,5 1060,5 454,5 1060,5 454,5 0 0

Номер объекта 6 - - - -

Площадь, м2 10046,4 4305,6 0 0 0 0 0 0 0 0

Итого, м2 11106,9 4760,1 1060,5 454,5 1060,5 454,5 1060,5 454,5 0 0

Расчет прогнозных цен на коммерческую недвижимость

Исходная стоимость 1 м2 на май 2013г. торговых площадей и офисов,

тыс.руб.

65,3

Исходная стоимость 1 м2 на май 2013г. автостоянок, тыс.руб.

12

Годовой уровень роста цен 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12%

Годовые индексы инфляции 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12

Расчетная стоимость 1 м2 торговых площадей и офисов, тыс.руб.

73,14 81,91 91,74 102,75 115,08 128,89 144,36 161,68 181,08 202,81

Расчетная стоимость 1 м2 автостоя-нок, тыс.руб.

13,44 15,05 16,86 18,88 21,15 23,69 26,53 29,71 33,28 37,27

Бюджет доходов от продажи коммерческой недвижимости

Бюджет продаж площадей, м2 11106,9 4760,1 1060,5 454,5 1060,5 454,5 1060,5 454,5 0 0

Расчетная стоимость 1 м2 торговых площадей и офисов, тыс.руб.

73,14 81,91 - - - - - - - -

Расчетная стоимость 1 м2 автостоя-нок, тыс.руб.

13,44 15,05 16,86 18,88 21,15 23,69 26,53 29,71 - -

Бюджет доходов от продаж (ДSК),

млн.руб. 749,029 359,512 17,880 8,581 22,429 10,767 28,135 13,503 0 0

Всего, млн.руб. 1209,836

140

Таблица 6.28 - Бюджет доходов от продаж жилой и коммерческой недвижимости


2015 2015-2016

2016-2017

2017-2018

2018-2019

2019-2020

2020-2021

2021-2022

2022-2023

2023-2024


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Наименование Величина расчетного показателя, млн.руб.

Бюджет доходов от продажи жилья (ДS

Ж), млн.руб. 959,382 460,429 1283,682 616,098 1509,271 724,457 2019,839 969,438 2375,095 1140,053

12057,744

Бюджет доходов от продаж коммерческой недвижимости

(ДSК), млн.руб.

749,029 359,512 17,880 8,581 22,429 10,767 28,135 13,503 0 0

1209,836

Всего (ДS), млн.руб. 1708,411 819,941 1301,562 624,679 1531,7 735,224 2047,974 982,941 2375,095 1140,053

13267,58

141

5.4. Расчет стоимости социальной инфраструктуры и ВЫПОЛНЕНИЯ ТЕХНИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ НА ГОД

СТРОИТЕЛЬСТВА

Все цены на строительство социальной инфраструктуры и выпол-

нения технических условий указаны в ценах 2013 года. С учетом

календарного графика строительства микрорайона по формуле (8)

рассчитывается будущая стоимость строительства социальной ин-

фраструктуры (Зс.о), и затрат на выполнение технических условий

(ЗТУ). Результаты расчетов внесены в табл. 6.29.

5.5. СОСТАВЛЕНИЕ БЮДЖЕТА ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Бюджет затрат на строительство жилой и коммерческой недвижи-

мости рассчитывается по формуле

З=Зстр+ЗТУ+Агод, (10)

где: Зстр себестоимость строительства недвижимости;

ЗТУ – затраты на выполнение технических условий;

Агод арендная плата. 1) Определяем себестоимость строительства (3стр), эти расходы

связаны непосредственно со строительством. К ним относятся стро-ительно-монтажные работы, экспертиза, авторский надзор, техниче-ский надзор, проектные работы, инженерное обустройство и сети. Расходы, связанные со строительством, принимаем условно-нормативным методом в размере В = 50 % доходов продаж площа-дей.

2) Затраты на выполнение технических условий (ЗТУ) берем из ис-ходных данных (табл. 6.11). Ориентировочная стоимость инженер-ного обустройства микрорайона застройки составляет 280 924 800 руб. Затраты приведены в ценах 2013 года. Следует учесть увеличе-ние цен. Принимаем ежегодное удорожание строительства 12 %. Расчет удорожания стоимости рассчитывается по формуле (8).

3) До момента, когда здания начнут приносить доход, застрой-щик (девелопер) обязан вносить плату за землю (Агод). Расчет разме-ра годовой арендной платы на момент оценки приведен в табл. 6.24. Арендная плата за земельный участок составляет 576 161 863,4руб. в год. С учетом того, что площадь земельного участка будет умень-шаться по мере строительства, арендная плата тоже будет умень-шаться. Условно принимаем, что с окончанием строительства каж-дой очереди площадь арендуемого участка будет уменьшаться на

142

100 %/5=20 % (5 – количество очередей). Следовательно, и арендная плата будет уменьшаться на 20 %.

Расчеты величины арендной платы на каждый год строительства внесены в табл. 6.29.

Бюджет затрат на строительство жилой и коммерческой недвижи-мости рассчитывается в форме табл. 6.30.

143

Таблица 6.29 - Расчет стоимости социальной инфраструктуры и выполнения технических условий на год стро-

ительства по календарному графику


2015 2015-2016

2016-2017

2017-2018

2018-2019

2019-2020

2020-2021

2021-2022

2022-2023

2023-2024


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11



Объект строительства Детский сад Школа Детский сад Спортивный комплекс

Дворец бракосо-четания

Номер объекта по генплану 4.1 3 4.2 5 7

Стоимость строительства социальной инфраструктуры в ценах 2013г., млн.руб.

77,38 77,38 253,88 253,88 77,38 77,38 403,88 403,88 53,88 53,88

154,76 507,76 154,76 807,76 107,76

Площадь, м2 8376,9 3590,1 13455,4 5766,6 4188,8 1795,2 0 0 12565 5385

Стоимость выполнения технических усло-вий в ценах 2013г., млн.руб.

280,925

140,463 140,463 0 0 0 0 0 0 0 0

Годовой уровень роста цен 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12%

Годовые индексы инфляции 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12

Расчетная стоимость социальной инфра-структуры (ЗС.О), млн.руб.

86,66 97,06 356,68 399,48 136,37 152,73 892,85 999,99 149,41 167,34

Расчетная стоимость выполнения техниче-ских условий (ЗТУ), млн.руб.

157,32 176,19 0 0 0 0 0 0 0 0

144

Таблица 6.27- Расчет величины арендной платы с учетом уменьшения площади земельного участка

при вводе участка по очередям


2015 2015-2016

2016-2017

2017-2018

2018-2019

2019-2020

2020-2021

2021-2022

2022-2023

2023-2024


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11



Арендная плата за землю на начало строительства, млн.руб.

576,162

Расчетная арендная плата за землю (АГОД), млн.руб.

576,162 576,162 460,930 460,930 345,698 345,698 230,466 230,466 115,234 115,234

145

Таблица 6.28 - Бюджет затрат на строительство (без затрат на строительство социальной инфраструктуры)


2015 2015-2016

2016-2017

2017-2018

2018-2019

2019-2020

2020-2021

2021-2022

2022-2023

2023-2024


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Наименование затрат Величина расчетного показателя, млн.руб.

Общие затраты на строительство (ЗСТР), млн.руб.

749,383 358,16 646,311 310,194 760,240 364,919 1016,951 488,093 1187,547 570,026

6451,824

Затраты на выполнение технических условий (ЗТУ), млн.руб.

157,32 176,19 0 0 0 0 0 0 0 0

280,925

Арендная плата за землю (АГОД), млн.руб.

576,162 576,162 460,930 460,930 345,698 345,698 230,466 230,466 115,234 115,234

3456,98

Всего затрат (З=ЗСТР+ЗТУ+АГОД), млн.руб.

1466,008 1074,785 1107,241 771,124 1105,938 710,617 1247,417 718,559 1302,781 685,260

10189,729

146

Таблица 6.29 - Определение инвестиционного дохода проекта

Расчетные годы реали-

зации проекта 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й 6-й 7-й 8-й 9-й 10-й

Показатели Величина расчетного показателя, млн.руб.

Доходы от продажи (ДS) 1708,411 819,941 1301,562 624,679 1531,7 735,224

2047,974 982,941

2375,095 1140,053

13267,58

Затраты (З) 1466,008

1074,785 1107,241 771,124 1105,938 710,617

1247,417 718,559

1302,781 685,260

10189,729

Инвестиционный доход (ДИНВ=ДS-З)

242,403

-254,844 194,321 146,445 425,762 24,607 1800,557 264,382

1072,314 454,793

3077,851

147

5.6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ БАЛАНСОВОЙ ПРИБЫЛИ ПРОЕКТА

Определяем чистый инвестиционный доход проекта по формуле:

БП=Дs–З (11)

где БП – балансовая прибыль проекта;

З – общие затраты;

ДS – доходы от продажи площадей.

5.7. РАСЧЕТ ЧИСТОГО ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОХОДА

ПРОЕКТА

Определяем величину инвестиционного дохода с учетом стоимо-

сти инвестиционного контракта на строительство социальной ин-

фраструктуры (табл.6.12 и 6.13) по формуле

ЧИД=БПс.о–Н, (12)

где БПс.о балансовая прибыль с учетом затрат на строитель-

ство социальной инфраструктуры;

Н – налог на прибыль.

БПс.о=БП – Зс.о. (13)

Налог на прибыль составляет 24 % от балансовой прибыли с уче-

том затрат на строительство социальной инфраструктуры:

Н=БПс.о 0,24. (14)

Для расчета размера арендной платы необходимо привести все

денежные потоки к единому моменту времени. Для этого выполня-

ется дисконтирование путем умножения будущих денежных потоков

на коэффициент дисконтирования, который определяется по форму-

ле

К = 1/(1 + Кд)n, (15)

где Кд – ставка дохода на инвестиции;

n – год.

Ставка дисконтирования составляет 13,3 % (табл. 6.22).

Строительство ведется 14 лет. Возьмем усредненное значение ко-

эффициента дисконтирования на 7 год строительства:

К = 1/(1 + 0,133)7 = 0,417245.

Величина дисконтированного чистого инвестиционного дохода

рассчитывается по формуле

ЧИДдиск=ЧИДК, (16)

где ЧИД – чистый инвестиционный доход;

К – коэффициента дисконтирования. Расчеты представлены в табл. 6.30.

148

Таблица 6.30 - Расчет чистого инвестиционного дохода проекта с учетом стоимости инвестиционного контрак-

та на строительство социальной инфраструктуры


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Наименование Величина расчетного показателя, млн.руб.

Балансовая прибыль проекта (БП), млн.руб.

235,294 -258,26 185,381 -150,736 415,542 19,221 786,484 257, 628 1072,314 454,793

3016,656

Стоимость строительства социальной инфраструктуры

(ЗС.О), млн.руб.

86,66 97,06 356,68 399,48 136,37 152,73 892,85 999,99 149,41 167,34

3575,05

Балансовая прибыль с учетом затрат на строительство со-циальной инфраструктуры

-53

,90

2

-358

,48

185

,38

1

-150

,736

279

,17

2

-133

,153

225

,23

6

-370

,97

857

,73

3

104

,99

4

(БПС.О=БП-ЗС.О), млн.руб. -558,394

Налог на прибыль (Н= БПС.О*0,24), млн.руб.

Чистый инвестиционный доход (ЧИД= БПС.О-Н),

млн.руб.

Ставка дохода на инвестиции (К)%

Дисконтированный чистый инвестиционный доход

(ЧИДДИСК=ЧИД*К), млн.руб.

149

Как видно из полученных расчетов балансовая прибыль с уче-том стоимости строительства социальной инфраструктуры получа-ется отрицательной, что характеризует данный инвестиционный проект нерентабельным, т.е. убыточным. Строительство социальной инфраструктуры не выгодно девелоперам. Скорее всего данный зе-мельный участок будет разбит на отдельные части и застроен только коммерческой и жилой недвижимостью, что в виду отсутствия соци-альной инфраструктуры снизит спрос на такие объекты. Поэтому необходимо разработать механизм и определить долю государства в софинансировании проектов комплексной жилой застройки. Воз-можно два варианта развития подобной ситуации: - земельный участок под комплексное жилое строительство выделя-ется бесплатно, за это застройщик обязуется построить все объекты социальной инфраструктуры и стабилизировать цены за квадратный метр жилой и коммерческой недвижимости; - все объекты социальной инфраструктуры возводятся частично за счет средств федерального бюджета.

Применение на практике первого или второго варианта требу-ет четкой научной проработки и создания моделей определения наиболее выгодного партнерства для всех сторон. В виду того, что расчет стоимости права на заключение договора аренды методом предполагаемого использования получился отрица-тельным, считаю невозможным производить дальнейшие расчеты.

5.8. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ДОГОВОРА АРЕНДЫ

В соответствии с заданием условно принято (как предположение)

, что застройщик может потратить на аукционе 30–50 % от предпо-

лагаемой величины чистого дисконтированного инвестиционного

дохода. Для определения стоимости заключения договора аренды

принимаем усредненное значение доли, которую застройщик потра-

тит, равной 40 %. Величина стоимости прав на заключение договора

аренды рассчитывается по формуле

С=ЧИДдискk, (17)

где k – доля дохода для определения текущей стоимости будущих

доходов.

Результаты расчетов стоимости заключения права аренды для минимальной, максимальной и усредненной доли дохода внесены в

табл. 6.31.

150

Таблица 6.31- Расчет стоимости права на заключение договора

аренды

Чистый дисконтиро-ванный инвестицион-

ный доход, тыс. руб.

Расчетная доля дохода

для определения стои-

мости прав на заклю-чение договора аренды

Значение, % Величина стоимости прав на заключение договора

аренды, руб.

283 422 684,99

kmax 50 141 711 342,49

kmin 30 85 026 805,50

kср 40 113 369 073,99

Таким образом, стоимость права на заключение договора аренды

земельного участка, рассчитанная методом предполагаемого исполь-

зования: 113 369 073,99 руб.

6.Согласование результатов и итоговое значение

стоимости права на заключение договора аренды

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участ-

ка нами были применены различные методы к определению стоимо-

сти. Согласование результатов подчеркивают адекватность и точ-

ность применения каждого из подходов.

На основании имеющейся информации и данных об объекте

оценке после проведения необходимых расчетов и анализа результа-

тов можно сделать заключение о стоимости права на заключение

договора аренды, приведенное в табл. 6.32.

Таблица 6.32 - Определение итоговой стоимости права

на заключение договора аренды

Метод оценки Величина стоимости права аренды

земельного участка, руб.

Весовой коэффици-

ент

Метод сравнения продаж 121 151 409,18 0,5

Метод капитализации земельной

ренты 97 039 154,73 0,25

Метод «предполагаемого ис-пользования»

113 369 073,99 0,25

Взвешенное значение стоимости 113 177 761,77

Таким образом, рыночная стоимость права на заключение дого-

вора аренды земельного участка составляет при принятом градо-

строительном развитии земельного участка 113 177 761,77 руб.

151

Заключение:

1. Установить в качестве максимально допустимой величины на

приобретение прав аренды на открытом аукционе на земельный уча-

сток «Микрорайон № 8 III очереди строительства Арбеково в

г. Пенза» средства в размере установленной рыночной стоимости

величиной 113 177 761,77 руб. плюс разрешенное превышение в

стоимости не более 10 % от данной величины.

2. Установить финансовый бюджет компании для приобретения

данного земельного участка в размере:

А) допустимой величины в 113 177 761,77 руб.;

Б) максимально допустимой величины в 113 177 761,771,1 =

=124 495 537,9 руб.

3. В качестве рекомендаций предложен другой вариант градо-

строительного развития земельного участка, приносящий больший

доход, связанный с увеличением этажности застройки, а также

вхождение девелоперской компании в систему государственно-

частного партнерства для покрытия части затрат на строительство

объектов социальной инфраструктуры за счет государственного и

муниципального бюджетов.

Контрольные вопросы

1. Какие объекты относятся Гражданским кодексом РФ к не-

движимым вещам?

2. Почему земельный участок является неотъемлемой частью

единого объекта недвижимости?

3. В чем заключаются особенности земли как объекта стои-

мостной оценки?

4. Что такое улучшения и на какие виды они подразделяются?

5. Для каких целей необходима оценка земли в Российской

Федерации?

6. Какие факторы обусловливают сложность оценки земель-

ных участков в Российской Федерации?

7. Что понимается под экономической оценкой земельного

участка?

8. Раскройте определение рыночной стоимости земельного

участка.

9. В чем заключается отличие рыночной стоимости от инве-

152

стиционной стоимости земельного участка?

10. В чем состоит отличие между кадастровой и рыночной

оценкой земельных участков?

11. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стои-

мости земельного участка?

12. Назовите основные законодательные акты, регулирующие

земельные отношения в Российской Федерации.

13. Что понимается под разрешенным использованием земель-

ного участка?

14. Какие требования или ограничения может содержать разре-

шенное использование земельного участка?

15. В чем заключается экономическое содержание сравнитель-

ного подхода при оценке земельных участков?

16. На каких принципах оценки базируется сравнительный

подход?

17. Какие методы оценки земли включает сравнительный под-

ход?

18. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает ис-

пользование метода сравнения продаж?

19. В чем заключается экономическое содержание доходного

подхода при оценке земельных участков?

20. На каких принципах оценки базируется доходный подход?

21. Какие методы оценки земли включает доходный подход?

22. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает ис-

пользование метода капитализации дохода?

23. Какие виды доходов могут капитализироваться при оценке

земли?

Т е с т ы

1. Оценка земельных участков может проводиться с целью: А) определения налогооблагаемой базы;

Б) вовлечения земельных участков в активный оборот; В) определения залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании; Г) определения страховой стоимости застроенных земельных участков; Д) во всех вышеперечисленных случаях.

153

2. При определении наиболее эффективного использования зе-мельного участка учитываются: А) физические возможности для предполагаемого использо-вания; Б) правовая обоснованность предполагаемого использования; В) финансовая осуществимость предполагаемого использова-ния; Г) предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости земельного участка; Д) все вышеперечисленное. 3. Экономический принцип, согласно которому максимальный доход от земельного участка можно получить при соблюдении оптимальных величин его составных элементов, называется: А) принципом вклада; Б) принципом остаточной продуктивности; В) принципом замещения; Г) принципом сбалансированности; Д) принципом разделения. 4. Экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой участок с эквива-лентной полезностью, называется: А) принципом замещения; Б) принципом соответствия; В) принципом ожидания; Г) принципом остаточной производительности; Д) принципом изменения внешней среды. 5. Что из нижеперечисленного не соответствует определению ры-ночной стоимости: А) наиболее вероятная цена сделки; Б) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию; В) стоимость, рассчитанная с учетом продажи в кредит, Г) стоимость, рассчитанная на конкретную дату, Д) объект оценки выставлен на открытый рынок в форме пуб-личной оферты; Е) все ответы соответствуют определению рыночной стоимо-сти. 6. Что из нижеперечисленного не соответствует определению инвестиционной стоимости:

154

А) стоимость для конкретного инвестора; Б) стоимость в обмене; В) стоимость, рассчитанная на основе дисконтирования ожидаемых доходов; Г) стоимость в пользовании; Д) все ответы соответствуют определению инвестиционной стоимости. 7. Какой вид стоимости из нижеперечисленных может превы-шать рыночную стоимость земельного участка: А) инвестиционная; Б) стоимость для целей налогообложения; В) залоговая; Г) ликвидационная; Д) все ответы неверны? 8. Сделка купли-продажи предусмотрена российским законода-тельством для земельных участков, находящихся: А) в частной собственности; Б) в пожизненном наследуемом владении; В) в постоянном бессрочном пользовании; Г) в долгосрочной аренде; Д) а) и б). 9. В понятие правового режима земельного участка не включа-ются: А) требования к плотности и высоте застройки; Б) указание формы собственности на землю; В) запрещение изменения целевого назначения земель; Г) характеристика плодородия почвы; Д) все вышеперечисленное входит в понятие правового ре-жима земельного участка.

10. При оценке застроенного земельного участка методом остат-ка используются нижеперечисленные показатели, за исключе-нием: А) чистого операционного дохода, приносимого земельным участком и расположенным на нем зданием; Б) ставки дохода на капитал для земельного участка; В) нормы возврата капитала для земельного участка; Г) срока службы здания, расположенного на земельном участ-ке;

155

Д) используются все вышеперечисленные показатели. 11. Процентная ставка, которая используется для пересчета ве-личины годового дохода от использования земли в рыночную стоимость земельного участка, называется: А) безрисковой ставкой дохода; Б) ставкой дисконтирования; В) нормой возмещения капитала; Г) коэффициентом капитализации; Д) все ответы неверны. 12. Из нижеперечисленных укажите формулу, используемую для расчета стоимости земельного участка методом капитализации до-хода: А) Стоимость = Доход : Ставка капитализации;

Б) Стоимость = Доход Ставка капитализации;

В) Стоимость = Доход Ставка дисконтирования; Г) Стоимость = Восстановительная стоимость – Износ; Д) все ответы неверны. 13. Метод остатка можно использовать при оценке: А) сельскохозяйственных земель; Б) земель поселений, застроенных общественными объектами; В) лесных земель; Г) все ответы неверны. 14. Капитализация земельной ренты используется для оценки: А) земель поселений, застроенных коммерческими объектами; Б) земель поселений, застроенных жилыми объектами; В) земель под промышленными предприятиями; Г) земель сельскохозяйственного назначения; Д) все ответы верны. 15. Для определения варианта наиболее эффективного использо-вания незастроенного земельного участка может использовать-ся: А) метод остатка; Б) метод капитализации дохода; В) метод распределения; Г) все указанные методы; Д) все ответы неверны.

156

16. Основными показателями при выборе объектов-аналогов в процессе оценки земли являются нижеперечисленные элементы, за исключением: А) времени продажи земельного участка; Б) местоположения земельного участка;

В) условий финансирования сделки купли-продажи земли;

Г) физических характеристик земельного участка;

Д) все ответы верны.

17. К элементам сравнения земельных участков, учитываемым

при использовании метода сравнения продаж, не относится:

А) дата продажи;

Б) оцениваемые права собственности;

В) местоположение;

Г) наличие движимого имущества;

Д) все ответы верны.

18. Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога

превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного

участка, то поправка вносится: А) со знаком плюс к стоимости оцениваемого земельного

участка;

Б) со знаком минус к стоимости оцениваемого земельного

участка;

В) со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;

Г) со знаком минус к стоимости земельного участка-

аналога;

Д) все ответы неверны.

19. Преимущество сравнительного подхода заключается в том, что:

А) данный подход учитывает ожидаемые доходы;

Б) данный доход может быть использован для оценки зе-

мельных участков под общественными объектами, не имеющими

аналогов;

В) данный подход основан на оценке остаточной стоимости

застроенных земельных участков;

Г) данный подход не требует разносторонней рыночной ин-

формации;

Д) данный подход учитывает соотношение реального спроса

и предложения на конкретные объекты.

157

20. Оценка земельных участков по затратам на инфраструктуру

используется для определения стоимости:

А) сельскохозяйственных земель;

Б) земель под жилищное строительство;

В) земель водного фонда;

Г) земель заповедников;

Д) все ответы неверны.

158

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов:

/ Под общ. ред. П.Г. Грабовского.- 2-е изд., перераб. и доп. –

Москва: Проспект, 2012.-848 с.

2. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи,

упражнения: Учебник для вузов: В 2-х частях / Под общ. ред

П.Г. Грабовского. Часть 1.- Смоленск: Изд-во «Смолин

Плюс», М.: Издательство «АСВ», 2001. - 440 с.

3. Мак-Лин Э.Д., Элдред Г.В. Инвестирование в недвижимость,

5-е издание.: Пер.с англ. - М.: ООО «И.Д. Вильямс», 2008. -

416 с.

4. Девелопмент недвижимости: учебное пособие по дисциплине

специализации специальности «Менеджмент организации» /

под общ.ред. В.Д. Шапиро. - М.: ЕЛИМА: Изд-во «Омега-Л»,

2010. - 928 с.

5.

159

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

БЛАНК ЗАДАНИЯ КУРСОВОЙ РАБОТЫ ТИПА А

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего

образования

«НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ МОСКОВСКИЙ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

КАФЕДРА «ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА И УПРАВЛЕНИЕ

НЕДВИЖИМОСТЬЮ»

ЗАДАНИЕ НА КУРСОВОЙ ПРОЕКТ (типа А)

по дисциплине

«ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»

на тему

«Общая теория экономики и управления развитием недвижимости»

Студенту _____________________________________ группа

_______________

Срок выдачи _______________________

Срок сдачи _____________________

СОДЕРЖАНИЕ КУРСОВОГО ПРОЕКТА

1. Выполнить реферативный обзор теоретического вопроса по

управлению недвижимости на тему

«______________________________________________________

___________»

или принять тему №______ согласно п.2 учебного пособия «Управление в развитии недвижимости».

Объем раздела не менее 20 страниц.

2. Сделать расчет основных экономических показателей по инве-

стиционному проекту развития недвижимости - срок окупаемо-

сти проекта (нормативный, простой и с дисконтированием); финансовые результаты реализации проекта ежегодные и инте-

гральные, простые и с дисконтированием (ЧДД); уровень рен-

табельности инвестиций; внутреннюю норму доходности; по-

160

строить график жизненного цикла недвижимости интегральных

затрат простой и дисконтированный, отметить на нем сроки

окупаемости.

Пояснить экономический смысл используемых понятий.

Вариант исходных данных №_____________________ согласно

Приложения 2 учебного пособия «Управление в развитии не-

движимости».

3. Принять управленческое решения по выбору наиболее эконо-

мически эффективного варианта использования объекта недви-

жимости из трех (А,В,С) возможных вариантов его реконструк-

ции.

Вариант исходных данных №_______ согласно Приложений 3,4,5 учебного пособия «Управление в развитии недвижимо-

сти»..

4. Оценить риск при портфельном управлении недвижимостью.

Вариант исходных данных №______ согласно Приложения 6

учебного пособия «Управление в развитии недвижимости».

Задание выдал преподаватель:

_____________________________________________

подпись, дата инициалы, фа-

милия

Задание принял к исполнению студент

:______________________________________

подпись, дата инициалы, фа-

милия

161


ВАРИАНТЫ ИСХОДНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ВТОРОГО РАЗДЕЛА КУРСОВОГО ПРОЕКТА ТИПА А №

вари-анта

CFin Со СFof дис-

конт i, % 3год 4 год 5год 6 год 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год 6год

1. 106 256 456 106 106 306 36 41 46 51 6

2. 107 257 457 107 107 307 37 42 47 52 7

3. 108 258 458 108 108 308 38 43 48 53 8

4. 109 259 459 109 109 309 39 44 49 54 9

5. 110 260 460 110 110 310 40 45 50 55 10

6. 111 261 461 111 111 311 41 46 51 56 11

7. 112 262 462 112 112 312 42 47 52 57 12

8. 113 263 463 113 113 313 43 48 53 58 13

9. 114 264 464 114 114 314 44 49 54 59 14

10. 115 265 465 115 115 315 45 50 55 60 15

11. 116 266 466 116 116 316 46 51 56 61 16

12. 117 267 467 117 117 317 47 52 57 62 17

13. 118 268 468 118 118 318 48 53 58 63 18

14. 119 269 469 119 119 319 49 54 59 64 19

15. 120 270 470 120 120 320 50 55 60 65 20

16. 121 271 471 121 121 321 51 56 61 66 21

17. 122 272 472 122 122 322 52 57 62 67 22

18. 123 273 473 123 123 323 53 58 63 68 23

19. 124 274 474 124 124 324 54 59 64 69 24

20. 125 275 475 125 125 325 55 60 65 70 25

21. 126 276 476 126 126 326 56 61 66 71 26

162

22. 127 277 477 127 127 327 57 62 67 72 27

23. 128 278 478 128 128 328 58 63 68 73 28

24. 129 279 479 129 129 329 59 64 69 74 29

25. 130 280 480 130 130 330 60 65 70 75 30

26. 131 281 481 131 131 331 61 66 71 76 31

27. 132 282 482 132 132 332 62 67 72 77 32

28. 133 283 483 133 133 333 63 68 73 78 33

29. 134 284 484 134 134 334 64 69 74 79 34

30. 135 285 485 135 135 335 65 70 75 80 35

31. 136 286 486 136 136 336 66 71 76 81 36

32. 137 287 487 137 137 337 67 72 77 82 37

33. 138 289 488 138 138 338 68 73 78 83 38

34. 139 290 489 139 139 339 69 74 79 84 39

35. 140 291 490 140 140 340 70 75 80 85 40

36. 141 292 491 141 141 341 71 76 81 86 32

37. 141 293 492 142 142 342 72 77 82 87 33

38. 142 294 493 143 143 343 73 78 83 88 34

39. 143 295 494 144 144 344 74 79 84 89 35

40. 144 296 495 145 145 345 75 80 85 90 36

41. 145 297 496 146 146 346 76 81 86 91 37

42. 146 298 497 147 147 347 77 82 87 92 38

43. 147 299 498 148 148 348 78 83 88 93 39

44. 148 300 499 149 149 349 79 84 89 94 40

45. 149 301 500 150 150 350 80 85 90 95 41

163


ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ПО БАЛАНСАМ ПЛОЩАДЕЙ ВАРИАНТОВ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ А, В, С. Баланс площадей по варианту реконструкции А № вариан-

та Удельный вес различных типов площадей в общем балансе, % Всего площа-

дей, кв.м или

100 % Торговые по-

мещения Офисные по-

мещения

Жилые поме-щения

Технические помещения

Парковочный холл

1. 2 - 60 10 28 10300

2. 3 - 62 10 25 10400

3. 4 - 64 10 22 10500

4. 5 - 66 10 19 10600

5. 6 - 68 10 16 10700

6. 1 - 70 10 19 10800

7. 2 - 60 10 28 10900

8. 3 - 62 10 25 11000

9. 4 - 64 10 22 11100

10. 5 - 66 10 19 11200

11. 6 - 68 10 16 11300

12. 2 - 70 10 18 11400

13. 3 - 60 10 27 11500

14. 4 - 62 10 24 11600

15. 5 - 64 10 21 11700

16. 6 - 66 10 16 11800

17. 1 - 68 10 21 11900

18. 2 - 70 10 18 12000

19. 3 - 60 10 27 12100

20. 4 - 62 10 24 12200

164

21. 5 - 64 10 21 12300

22. 6 - 66 10 18 12400

23. 2 - 68 10 20 12500

24. 3 - 70 10 17 12600

25. 4 - 60 10 26 12700

26. 5 - 62 10 23 12800

27. 6 - 64 10 20 12900

28. 1 66 10 77 13000

29. 2 - 68 10 20 13100

30. 3 - 70 10 17 13200

31. 4 - 60 10 26 13400

32. 5 - 62 10 23 13500

33. 6 - 64 10 20 13600

34. 2 - 66 10 22 13700

35. 3 - 68 10 19 13800

36. 4 - 70 10 16 13900

37. 5 - 60 10 25 14000

38. 6 - 62 10 22 14100

39. 1 - 64 10 25 14200

40. 2 - 66 10 22 14300

41. 3 - 68 10 19 14400

42. 4 - 70 10 16 14500

43. 5 - 62 10 23 14600

44. 6 - 64 10 20 14700

45. 2 - 65 10 23 14800

165

Баланс площадей по варианту реконструкции В № вариан-

та Удельный вес величин различных типов площадей в общем балансе, % Всего площа-


100 % Торговые поме-

щения

Офисные по-

мещения

Жилые

помещения

Технические по-

мещения


1. 20 - 60 10 10 10300

2. 20 - 62 10 8 10400

3. 20 - 64 10 6 10500

4. 15 - 66 10 9 10600

5. 15 - 68 10 7 10700

6. 15 - 70 10 5 10800

7. 20 - 60 10 10 10900

8. 20 - 62 10 8 11000

9. 20 - 64 10 6 11100

10. 15 - 66 10 9 11200

11. 15 - 68 10 7 11300

12. 15 - 70 10 5 11400

13. 20 - 60 10 10 11500

14. 20 - 62 10 8 11600

15. 20 - 64 10 6 11700

16. 15 - 66 10 9 11800

17. 15 - 68 10 7 11900

18. 15 - 70 10 5 12000

19. 20 - 60 10 10 12100

20. 20 - 62 10 8 12200

21. 20 - 64 10 6 12300

22. 15 - 66 10 9 12400

23. 15 - 68 10 7 12500

24. 15 - 70 10 5 12600

25. 20 - 60 10 10 12700

26. 20 - 62 10 8 12800

166

27. 20 - 64 10 6 12900

28. 15 66 10 9 13000

29. 15 - 68 10 7 13100

30. 15 - 70 10 5 13200

31. 20 - 60 10 10 13400

32. 20 - 62 10 8 13500

33. 20 - 64 10 6 13600

33. 15 - 66 10 9 13700

34. 15 - 68 10 7 13800

35. 15 - 70 10 5 13900

36. 20 - 60 10 10 14000

37. 20 - 62 10 8 14100

38. 20 - 64 10 6 14200

39. 15 - 66 10 9 14300

40. 15 - 68 10 7 14400

41. 15 - 70 10 5 14500

42. 20 - 62 10 8 14600

43. 15 - 64 10 11 14700

44. 20 - 65 10 5 14800

45. 15 - 66 10 9 14900

167

Баланс площадей по варианту реконструкции С № вари-

анта Удельный вес величин различных типов площадей в общем балансе, % Всего площа-


100 % Торговые

помещения

Офисные по-

мещения

Жилые

помещения

Технические по-

мещения


1. 20 60 - 10 10 10300

2. 20 62 - 8 10 10400

3. 20 64 - 6 10 10500

4. 15 66 - 9 10 10600

5. 15 68 - 7 10 10700

6. 15 70 - 5 10 10800

7. 20 68 - 2 10 10900

8. 20 66 - 4 10 11000

9. 20 64 - 6 10 11100

10. 15 62 - 13 10 11200

11. 15 60 - 15 10 11300

12. 15 58 - 17 10 11400

13. 20 56 - 14 10 11500

14. 20 54 - 16 10 11600

15. 20 52 - 18 10 11700

16. 25 50 - 15 10 11800

17. 15 60 - 15 10 11900

18. 15 62 - 13 10 12000

19. 20 64 - 6 10 12100

20. 20 66 - 4 10 12200

21. 20 68 - 2 10 12300

22. 15 70 - 5 10 12400

23. 15 68 - 7 10 12500

24. 15 66 - 9 10 12600

25. 20 64 - 6 10 12700

26. 20 62 - 8 10 12800

168

27. 20 60 - 10 10 12900

28. 15 58 17 10 13000

29. 25 56 - 9 10 13100

30. 26 54 - 10 10 13200

31. 20 52 - 18 10 13400

32. 20 50 - 10 10 13500

33. 20 60 - 10 10 13600

33. 15 62 - 13 10 13700

34. 15 64 - 11 10 13800

35. 15 66 - 9 10 13900

36. 20 68 - 2 10 14000

37. 20 65 - 5 10 14100

38. 20 62 - 8 10 14200

39. 15 66 - 9 10 14300

40. 15 64 - 11 10 14400

41. 15 62 - 13 10 14500

42. 20 60 - 10 10 14600

43. 25 58 - 7 10 14700

44. 20 56 - 4 10 14800

45. 15 64 - 11 10 14900

169


ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ О РЫНОЧНОЙ СИТУАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА РАЗВИТИЯ

НЕДВИЖИМОСТИ

Номер вари-

анта

1. Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий (в про-

центах)

2011 2011 2011 2011 2011 2011

1-10 - - - - - -

11-20 - - - - - -

21-30 - - - - - -

31-40 - - - - - -

41-45 - - - - - -

Номер вари-анта

2. Прогнозные изменения стоимости недвижимости (в процентах)

2011 2011 2011 2011 2011 2011

1-10 - - - - - -

11-20 - - - - - -

21-30 - - - - - -

31-40 - - - - - -

41-45 - - - - - -


3.Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости (в процентах)

2011 2011 2011 2011 2011 2011

1-10 - - - - - -

11-20 - - - - - -

21-30 - - - - - -

31-40 - - - - - -

41-45 - - - - - -


анта

4.Степень занятости арендаторами жилых помещений (в процентах)

2011 2012 2013 2014 2015 2016

1-10 - 80 85 90 95 97

11-20 - 94 94 96 96 98

170

21-30 - 75 80 85 90 95

31-40 - 90 92 85 90 97

41-45 - 86 96 96 96 98


анта

5. Степень занятости арендаторами офисных помещений (в процентах)

2011 2012 2013 2014 2015 2016

1-10 - 85 92 95 96 98

11-20 - 90 85 89 92 98

21-30 - 76 86 90 95 99

31-40 - 87 90 95 97 98

41-45 - 92 94 95 97 98


анта

6. Степень занятости арендаторами торговых помещений (в процентах)

2011 2012 2013 2014 2015 2016

1-10 - 84 87 90 95 86

11-20 - 90 92 95 97 99

21-30 - 75 85 87 90 95

31-40 - 80 85 87 90 98

41-45 - 79 89 90 95 99


анта

7. Степень занятости арендаторами парковочных мест (в процентах)

2011 2012 2013 2014 2015 2016

1-10 - 80 80 85 85 90

11-20 - 70 75 85 90 98

21-30 - 75 80 85 90 95

31-40 - 78 88 98 98 90

41-45 - 82 88 88 90 95


анта 8. Уровень арендной платы по жилым помещениям по базовому 2011 году, $/ кв.м

1-5 200 26-30 255

6-10 220 31-35 260

11-15 235 36-40 265

16-20 245 41-42 270

21-25 250 43-45 275

171


анта

9. Уровень арендной платы по торговым помещениям по базовому 2011 году, $/ кв.м

1-5 950 26-30 980

6-10 955 31-35 985

11-15 965 36-40 990

16-20 970 41-42 992

21-25 975 43-45 995


10. Уровень арендной платы по офисным помещениям по базовому 2011 году, $/ кв.м

1-5 800 26-30 850

6-10 810 31-35 860

11-15 820 36-40 870

16-20 830 41-42 880

21-25 840 43-45 890


анта

11. Уровень арендной платы по парковочным местам по базовому 2011 году, $/ кв.м

1-5 1500 26-30 1750

6-10 1550 31-35 1800

11-15 1600 36-40 1850

16-20 1650 41-42 1870

21-25 1700 43-45 1890


12. Цена продажи квартир в 2011 году, $/ кв.м

1-5 2500 26-30 3050

6-10 2600 31-35 3100

11-15 2700 36-40 3150

16-20 2800 41-42 3200

21-25 2900 43-45 3250


анта

13. Цена продажи торговых помещений, $/ кв.м

1-5 4500 26-30 4750

172

6-10 4550 31-35 4800

11-15 4600 36-40 4850

16-20 4650 41-42 4900

21-25 4700 43-45 4950


анта

14. Цена продажи офисных помещений, $/ кв.м

1-5 3500 26-30 3750

6-10 3550 31-35 3800

11-15 3600 36-40 3850

16-20 3650 41-42 3900

21-25 3700 43-45 3950


анта

15. Цена продажи парковочных мест, $/ кв.м

1-5 5000 26-30 5900

6-10 5500 31-35 5950

11-15 5600 36-40 5600

16-20 5700 41-42 5650

21-25 5800 43-45 5700


анта

16. Обслуживание и текущий ремонт жилья, $/ кв.м

1-5 4500 26-30 4750

6-10 4550 31-35 4800

11-15 4600 36-40 4850

16-20 4650 41-42 4900

21-25 4700 43-45 4950


анта

17. Обслуживание и текущий ремонт торгово-офисных помещений, $/ кв.м

1-5 20 26-30 45

6-10 25 31-35 47

11-15 30 36-40 48

16-20 35 41-42 50

173

21-25 40 43-45 52


18. Годовые нормы амортизационных отчислений по вариантам А, В, С (в процентах)

1-5 5 26-30 10

6-10 6 31-35 11

11-15 7 36-40 12

16-20 8 41-42 13

21-25 9 43-45 14


анта

19. Арендная плата за земельный участок в базовом 2011 году по вариантам А, В, С, $/год

1-5 32000 26-30 42000

6-10 34000 31-35 44000

11-15 36000 36-40 45000

16-20 38000 41-42 46000

21-25 40000 43-45 48000


анта

20. Цена продажи недвижимости (в начале 2011 года) перед проведением ремонта по вариантам А, В, С, 1000 $

1-5 8500 26-30 9700

6-10 9000 31-35 9750

11-15 9500 36-40 9800

16-20 9600 41-42 9850

21-25 9650 43-45 9900


21.А Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2011 года (по варианту реконструк-ции А), 1000 $

1-5 8000 26-30 9400

6-10 9000 31-35 9450

11-15 9100 36-40 9500

16-20 9200 41-42 9550

21-25 9300 43-45 9600


анта

21.Б Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2011 года (по варианту реконструк-

ции Б), 1000 $

174

1-45 Значения инвестиционных затрат по вариантам из таблицы 21.А умножить на индекс 1,5 по всем вариантам


21.С Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2011 года (по варианту реконструк-ции С), 1000 $

1-45 Значения инвестиционных затрат по вариантам из таблицы 21.А умножить на индекс 1,9 по всем вариантам


анта

22. Арендуемые или продаваемые парковочные места

1-45 Принять для всех вариантов площадь одного парковочного места 30 м.кв. Количество парковочных мест определить как

вариантная площадь парковочного холла (из Приложения 3), разделенная на 30 м.кв


анта

23. Налог с прибыли

1-45 Принять 20 % для всех вариантов


анта

24. Стоимость привлечения заемного капитала.

1-5 12 26-30 22

6-10 14 31-35 24

11-15 16 36-40 24

16-20 18 41-42 26

21-25 20 43-45 27


анта

25. Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах (в процентах)

Справочно: доля привлеченного капитала плюс доля собственного капитала равно 100% или сумме инвестиционных затрат на ремонт и реконструкцию согласно п.21 настоящего приложения 4.

А В С

1. 50% 60% 71%

2. 40% 50% 60%

3. 60% 80% 60%

4. 65% 70% 80%

5. 45% 50% 53%

6. 50% 50% 50%

7. 55% 60% 65%

8. 55% 55% 55%

9. 60% 60% 60%

175

10. 62% 72% 82%

11. 65% 65% 65%

12. 71% 71% 71%

13. 75% 70% 70%

14. 80% 80% 80%

15. 85% 85% 85%

16. 90% 80% 90%

17. 45% 50% 60%

18. 50% 55% 60%

19. 55% 65% 70%

20. 60% 70% 75%

21. 65% 60% 60%

22. 60% 55% 50%

23. 62% 62% 62%

24. 65% 65% 65%

25. 70% 70% 70%

26. 80% 80% 80%

27. 85% 80% 70%

28. 70% 70% 65%

29. 65% 70% 80%

30. 70% 75% 85%

31. 85% 85% 85%

32. 56% 66% 66%

33. 63% 63% 63%

33. 74% 76% 77%

34. 80% 85% 85%

35. 50% 60% 71%

36. 40% 50% 60%

37. 60% 80% 60%

38. 65% 70% 80%

39. 45% 50% 53%

176

40. 50% 50% 50%

41. 55% 60% 65%

42. 55% 55% 55%

43. 60% 60% 60%

44. 62% 72% 82%

45. 66% 77% 88%


анта

26. Время выплаты привлеченного капитала и способ погашения долга.

1-45 Принять для всех вариантов время выплат в 10 лет, а способ погашения долга – равными долями по 10% с первым

платежом в 2011 году.

177


ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ВАРИАНТОВ РАЗВИТИЯ

НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ А, В, С ПО ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ КАССОВЫХ

ПОСТУПЛЕНИЙ

Вариант

Значения дисконта в процентах по расчетным

вариантам А и В

для ситуаций оценки

Значения дисконта в процентах по расчетному

варианту С

для ситуаций оценки

№1 №2 №3 №1 №2 №3

1. 5 10 15 15 20 30

2. 3 8 12 12 15 30

3. 4 9 13 13 16 25

4. 5 10 14 14 20 30

5. 3 10 16 16 25 30

6. 4 12 20 20 25 35

7. 5 8 18 18 23 32

8. 3 10 20 20 25 30

9. 4 9 12 12 20 30

10. 5 10 18 18 25 35

11. 5 10 15 15 20 30

12. 3 8 12 12 15 30

13. 4 9 13 13 16 25

14. 5 10 14 14 20 30

15. 3 10 16 16 25 30

16. 4 12 20 20 25 35

17. 5 8 18 18 23 32

18. 3 10 20 20 25 30

19. 4 9 12 12 20 30

20. 5 10 18 18 25 35

21. 5 10 15 15 20 30

22. 3 8 12 12 15 30

178

23. 4 9 13 13 16 25

24. 5 10 14 14 20 30

25. 3 10 16 16 25 30

26. 4 12 20 20 25 35

27. 5 8 18 18 23 32

28. 3 10 20 20 25 30

29. 4 9 12 12 20 30

30. 5 10 18 18 25 35

31. 5 10 15 15 20 30

32. 3 8 12 12 15 30

33. 4 9 13 13 16 25

33. 5 10 14 14 20 30

34. 3 10 16 16 25 30

35. 4 12 20 20 25 35

36. 5 8 18 18 23 32

37. 3 10 20 20 25 30

38. 4 9 12 12 20 30

39. 5 10 18 18 25 35

40. 5 10 15 15 20 30

41. 3 8 12 12 15 30

42. 4 9 13 13 16 25

43. 5 10 14 14 20 30

44. 3 10 16 16 25 30

45. 4 12 20 20 25 35

179


ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ПО ОЦЕНКЕ УРОВНЯ РИСКА УПРАВЛЕНИЯ ПОРТФЕЛЕМ

НЕДВИЖИМОСТИ

Обозначение типов недвижимости:

I.Торговая недвижимость

II.Офисная недвижимость

III.Складская недвижимость

Номер

варианта

Тип не-

движимо-

сти (j)

Уровень ликвидности Lj Ставка доходности

Dj

Уровень стабильности

Cj Удельный вес

активов

в портфеле zj оценка удельный вес оценка удельный вес оценка удельный вес

1. I. 0,8 35% 0,7 35% 0,8 30% 20%

II. 0,6 40% 0,4 10% 0,7 50% 60%

III. 0,5 80% 0,6 10% 0,6 10% 20%

2. I. 0,7 10% 0,5 20% 0,4 70% 21%

II. 0,4 20% 0,3 20% 0.8 60% 61%

III. 0,6 30% 0,9 30% 0,3 40% 18%

3. I. 0,8 11% 0,7 21% 0,8 68% 22%

II. 0,7 21% 0,4 21% 0,6 58% 62%

III. 0,6 31% 0,6 31% 0,5 38% 16%

4. I. 0,2 12% 0,8 22% 0,7 66% 23%

II. 0,7 22% 0,6 22% 0,4 56% 63%

III. 0,8 32% 0,4 32% 0,6 36% 14%

5. I. 0,1 13% 0,5 23% 0,9 64% 24%

II. 0,3 23% 0,6 23% 0,8 54% 64%

III. 0,4 34% 0,7 34% 0,5 32% 12%

6. I. 0,4 14% 0,8 24% 0,6 62% 25%

II. 0,6 24% 0,7 24% 0,7 52% 65%

III. 0,4 35% 0,9 35% 0,7 30% 10%

7. I. 0,9 15% 0,6 25% 0,6 60% 26%

180

II. 0,6 25% 0,7 25% 0,7 50% 66%

III. 0,5 36% 0,9 36% 0,7 28% 8%

8. I. 0,1 16% 0,9 26% 0,7 58% 27%

II. 0,2 26% 0,9 26% 0,7 48% 67%

III. 0,9 37% 0,8 37% 0,7 24% 6%

9. I. 0,9 17% 0,1 27% 0,7 58% 28%

II. 0,9 27% 0,2 27% 0,7 48% 68%

III. 0,8 38% 0,9 38% 0,7 26% 4%

10. I. 0,7 18% 0,7 28% 0,6 54% 50%

II. 0,7 28% 0,5 28% 0,6 24% 40%

III. 0,7 39% 0,6 39% 0,5 24% 10%

11. I. 0,6 19% 0,7 29% 0,6 52% 12%

II. 0,8 15% 0,5 25% 0,9 60% 13%

III. 0,9 5% 0,6 25% 0,5 70% 75%

12. I. 0,7 20% 0,6 30% 0,8 50% 13%

II. 0,5 16% 0,9 26% 0,4 58% 14%

III. 0,6 6% 0,5 26% 0,7 68% 73%

13. I. 0,7 21% 0,6 31% 0,6 48% 14%

II. 0,6 17% 0,9 27% 0,9 56% 15%

III. 0,5 7% 0,5 27% 0,5 66% 71%

14. I. 0,5 22% 0,6 32% 0,8 46% 15%

II. 0,4 8% 0,9 28% 0,7 64% 16%

III. 0,9 8% 0,5 22% 0,9 70% 69%

15. I. 0,8 24% 0,8 40% 0,8 36% 16%

II. 0,7 18% 0,8 22% 0,7 60% 17%

III. 0,7 9% 0,8 23% 0,7 68% 67%

16. I. 0,6 25% 0,8 41% 0,8 34% 17%

II. 0,8 19% 0,7 23% 0,3 58% 18%

III. 0,9 10% 0,6 24% 0,7 66% 65%

17. I. 0,9 26% 0,8 42% 0,7 32% 18%

II. 0.8 20% 0,7 24% 0,7 56% 19%

181

III. 0,8 11% 0,7 25% 0,7 64% 63%

18. I. 0,8 27% 0,7 43% 0,6 30% 19%

II. 0,7 21% 0.4 25% 0,8 54% 20%

III. 0,6 12% 0,4 26% 0,5 62% 61%

19. I. 0,8 28% 0,8 44% 0,8 28% 20%

II. 0,8 22% 0,6 26% 0,9 52% 21%

III. 0,8 13% 0,9 27% 0.6 60% 59%

20. I. 0,7 29% 0,7 45% 0,8 26% 21%

II. 0,6 23% 0,6 27% 0,6 50% 22%

III. 0,6 14% 0,5 28% 0,5 58% 57%

21. I. 0.7 30% 0,7 46% 0,6 24% 22%

II. 0,7 24% 0,5 28% 0,6 48% 23%

III. 0,6 15% 0,7 29% 0,9 56% 55%

22. I. 0,5 31% 0,4 47% 0,8 22% 23%

II. 0,6 25% 0,6 29% 0,9 46% 24%

III. 0,9 16% 0,6 30% 0,5 54% 53%

23. I. 0,2 32% 0,7 48% 0,6 20% 24%

II. 0,3 26% 0,6 30% 0,6 44% 25%

III. 0,5 17% 0,4 31% 0,6 52% 51%

24. I. 0,8 33% 0,7 49% 0,7 18% 25%

II. 0,8 27% 0,4 31% 0,6 42% 26%

III. 0,8 18% 0,5 32% 0,7 50% 49%

25. I. 0,7 34% 0,8 50% 0,5 16% 26%

II. 0,7 28% 0,6 32% 0,6 40% 27%

III. 0,7 19% 0,5 33% 0,5 48% 47%

26. I. 0,7 35% 0,7 51% 0,7 14% 27%

II. 0,7 29% 0,4 33% 0,6 38% 28%

III. 0,7 20% 0,5 34% 0,7 46% 45%

27. I. 0,7 36% 0,5 52% 0,7 12% 28%

II. 0,4 30% 0,6 34% 0,7 36% 29%

III. 0,5 21% 0,5 35% 0,7 44% 43%

182

28. I. 0,5 37% 0,8 53% 0,8 10% 29%

II. 0,6 31% 0,7 35% 0,5 34% 30%

III. 0,5 22% 0,9 36% 0,5 42% 41%

29. I. 0,7 38% 0,7 54% 0,7 9% 30%

II. 0,7 32% 0,5 36% 0,6 32% 31%

III. 0,7 23% 0,9 37% 0,5 40% 39%

30. I. 0,7 6% 0,8 20% 0,8 74% 31%

II. 0.8 7% 0,8 21% 0,7 72% 32%

III. 0,8 8% 0,8 22% 0,6 70% 37%

31. I. 0,6 9% 0,9 23% 0,8 68% 32%

II. 0,6 10% 0,8 24% 0,6 66% 33%

III. 0,6 11% 0,8 25% 0,6 64% 35%

32. I. 0,9 12% 0,8 26% 0,7 62% 33%

II. 0,9 13% 0,7 27% 0,9 60% 34%

III. 0,9 14% 0,7 28% 0,7 58% 33%

33. I. 0,8 15% 0,7 29% 0,5 56% 34%

II. 0,6 16% 0,7 30% 0,6 54% 35%

III. 0,4 17% 0,6 31% 0,9 52% 31%

34. I. 0,7 18% 0,8 32% 0,7 50% 35%

II. 0,8 19% 0,7 33% 0,7 48% 35%

III. 0,6 20% 0,7 34% 0,5 46% 29%

35. I. 0,7 21% 0,7 35% 0,6 44% 36%

II. 0,7 22% 0,4 36% 0,8 42% 37%

III. 0,9 23% 0,6 37% 0,5 40% 25%

36. I. 0,7 24% 0,5 38% 0,6 38% 37%

II. 0,9 25% 0,4 39% 0,6 36% 38%

III. 0,5 26% 0,6 40% 0,9 34% 23%

37. I. 0,5 27% 0,9 41% 0,6 32% 38%

II. 0,7 28% 0,9 42% 0,6 30% 39%

III. 0,7 29% 0,8 43% 0,6 28% 21%

38. I. 0,6 30% 0,5 44% 0,5 26% 39%

183

II. 0,9 31% 0,5 45% 0,6 24% 40%

III. 0,6 32% 0,3 46% 0,4 22% 19%

39. I. 0,5 33% 0,6 47% 0,7 20% 40%

II. 0,6 34% 0,9 48% 0,6 18% 41%

III. 0,4 35% 0,2 49% 0,5 16% 17%

40. I. 0,6 36% 0,5 50% 0,1 14% 41%

II. 0,6 37% 0,5 51% 0,2 12% 42%

III. 0,4 38% 0,9 52% 0,5 10% 15%

41. I. 0,5 39% 0,9 53% 0,6 8% 42%

II. 0,5 40% 0,8 54% 0,8 4% 43%

III. 0,8 41% 0,7 55% 0,5 2% 13%

42. I. 0,6 42% 0,9 36% 0,8 22% 43%

II. 0,4 43% 0,9 37% 0,7 20% 44%

III. 0,9 44% 0,9 38% 0,6 18% 11%

43. I. 0,7 45% 0,8 39% 0,6 16% 44%

II. 0,6 47% 0,8 40% 0,9 14% 45%

III. 0,8 48% 0,7 41% 0,6 12% 9%

44. I. 0,6 49% 0,9 42% 0,7 10% 45%

II. 0,6 50% 0,1 43% 0,9 8% 46%

III. 0,6 51% 0,6 44% 0,8 4% 7%

45. I. 0,8 52% 0,8 45% 0,7 2% 46%

II. 0,8 43% 0,8 46% 0,6 11% 47%

III. 0,7 44% 0,6 47% 0,7 9% 5%

184


БЛАНК ЗАДАНИЯ КУРСОВОГО ПРОЕКТА ТИПА Б ПО

ТЕМАТИКЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего

образования

«НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ МОСКОВСКИЙ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

КАФЕДРА «ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА И УПРАВЛЕНИЕ

НЕДВИЖИМОСТЬЮ»

ЗАДАНИЕ НА КУРСОВОЙ ПРОЕКТ (типа Б)

по дисциплине

«ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»

на тему:

«Управление развитием земельного участка

под комплексную жилую застройку на стадии земельного девелопмента при приобретении

права аренды»

Студенту _____________________________________ группа

_______________

Срок выдачи _______________________ Срок сдачи

_____________________

СОДЕРЖАНИЕ КУРСОВОГО ПРОЕКТА

Раздел 1. Реферативный обзор теоретического вопроса по те-

матике девелопмента недвижимости на тему «____________________________________________

_____________________________________________

_____________». или принять тему №______ согласно п.2 учебного пособия

«Управление в развитии недвижимости».

185

Объем раздела не менее 20 страниц.

Раздел 2. Пояснительная записка к курсовому проекту. 1. Перечень разделов пояснительной записки

1.1 Введение

1.2 Исходные данные, анализ генплана застройки, его ТЭП

и вариантов предполагаемого использования территории

под комплексную жилую застройку.

1.3 Разработка этапов, очередей строительства и организа-

ционно-технологических схем застройки.

1.4 Разработка уточненного генплана застройки террито-

рии. Составление баланса территорий.

1.5 Маркетинговый анализ регионального земельного

рынка продаж прав аренды (прав собственности) под ком-

плексную жилую застройку. Расчет стоимости прав арен-

ды методом сравнения продаж.

1.6 Прогноз доходного варианта использования земельно-

го участка. Расчет стоимости прав аренды методом капи-

тализации земельной ренты.

1.7 Построение модели предполагаемого использования

земельного участка при комплексном освоении террито-

рии. Расчет стоимости прав аренды методом «предполага-

емого использования».

1.6 Итоговое заключение по стоимости права аренды при

выбранном варианте использования развития недвижимо-

сти для использования компании на земельных аукционах.

1.7 Рекомендации по наиболее эффективному развитию

земельного участка для повышения эффективности ком-

плексной жилой застройки территорий.

2.Перечень графического материала

2.1 Ситуационный план расположение земельного участка

под комплексную жилую застройку территории

2.2 Генплан застройки микрорайона и ТЭП застройки

2.3Укрупненный календарный план строительства по за-

хваткам и потокам

2.4 Схемы и предложения по многовариантной застройки

земельного участка при его развитии для повышения эф-

фективности инвестиций

2.5 Прочие графические материалы по усмотрению препо-

давателя

186

Примечание: структура разделов пояснительной записки являет-

ся рекомендуемой и может видоизменяться препо-давателем..

3. Исходные данные:

№ Изменяемый параметр Обозначение Величина Единица

измерения

1 2 3 4 5


2 Площадь S кв.м

3 Наличие инженерной инфраструктуры

Согласно

генплану

застройки

и ТУ

4 Процент продаж площадей за 1 год %

5 Процент продаж площадей за 2 год %

6 Ежегодная инфляция %

7 Уровень автомобилизации

8 Номер кадастрового квартала

9 Срок строительства одной очереди

10 Премия за инвестиционный менеджмент

11 Коэффициент семейности

12 Затраты на строительство В

в % от

бюджета

доходов

13 Затраты на выполнение технических условий ЗТУ млн.руб.

14 Период выполнения технических условий t год

15 Стоимость инженерного обустройства социальной

инфраструктуры Зс.и. млн. руб.

16

Затраты на строительство

социальной инфраструк-

туры

Школа Ш млн. руб.

Детский сад 1 ДС1 млн. руб.

Детский сад 2 ДС2 млн. руб.

Спортивный комплекс СК млн. руб.

Дворец бракосочетания ДБ млн. руб.

17

Максимальная расчетная доля дохода для определе-

ния суммы стоимости прав на заключение договора

аренды

kmax %

18

Минимальная расчетная доля дохода для определения

суммы стоимости прав на заключение договора

аренды

kmin %

19 Количество этажей зданий типа 1.х шт.

20 Количество этажей зданий типа 2.х шт.

21 Площадь торгово-делового центра ТДЦ кв.м

22 Площадь автостоянки 8.1 А1 кв.м




Задание выдал преподаватель: _____________________________________________

подпись, дата инициалы, фамилия

Задание принял к исполнению студент _____________________________________________

подпись, дата инициалы, фамилия

187


ВАРИАНТНЫЕ ИЗМЕНЯЕМЫЕ ПАРАМЕТРЫ КУРСОВОГО ПРОЕКТА ТИПА Б

№ Изменяемый параметр Базовая вели-

чина

Номер варианта

1 2 3 4 5 6 7 8 9

1 Местоположение - 1 2 3 4 5 6 7 1 2

2 Площадь 150000м2 +2% +4% +6% +8% +10% +12% +14% +16% +18%

3 Количество этажей зданий 1-го

типа - 9 10 11 12 13 14 15 16 9

4 Количество этажей зданий 2-го

типа - 12 13 14 15 16 17 18 12 13

5 Коэффициент семейности - 2,5 2,7 2,9 3,1 3,2 2,5 2,7 2,9 3,1

6 Уровень автомобилизации - 236 240 246 250 236 240 246 250 236

7 Номер кадастрового квартала -

58:2

9:0

10

080

04

58:2

9:1

00

300

8

58:2

9:2

00

300

4

58:2

9:2

00

900

7

58:2

9:3

81

301

58:2

4:0

29

240

1

58:2

9:4

00

401

0

58:2

9:0

10

080

04

58:2

9:1

00

300

8

8 Срок строительства объектов год 7,5 10 9 12 10,5 14 7,5 10 9

9 Премия за инвестиционный

менеджмент - 3% 4% 5% 3% 4% 5% 3% 4% 5%

10 Срок строительства одной оче-

реди год 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5

11 Затраты на строительство % от бюджета

доходов 60 61 62 63 64 65 66 67 68

12 Ежегодная инфляция 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14%

13 Период выполнения техниче-

ских условий год 1 2 1 2 1 2 1 2 1

14 Затраты на выполнение техни- 200 млн.руб +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14%

188

ческих условий

15 Стоимость инженерного обу-стройства социальной инфра-

структуры

30 млн.руб +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14%

16 Затраты на строительство шко-

лы 400 млн.руб +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14%

17 Затраты на строительство дет-

ского сада №1 120 млн.руб +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14%

18 Затраты на строительство дет-

ского сада №2 120 млн.руб +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14%

19 Затраты на строительство спор-

тивного комплекса 400 млн.руб +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14%

20 Затраты на строительство двор-

ца бракосочетания 60 млн.руб +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14%

21 Площадь торгово-делового

центра 10 000м2 +2% +4% +6% +8% +10% +12% +14% +16% +18%

22 Площадь автостоянок По расчету в зависимости от варианта

23 Процент продаж площадей за 1

год % 20 21 22 23 24 25 26 27 28

24 Процент продаж площадей за 2

год % 80 79 78 77 76 75 74 73 72

25

Максимальная расчетная доля дохода для определения суммы

стоимости прав на заключение

договора аренды kmax

% 30 35 40 45 50 55 60 65 70

26

Минимальная расчетная доля

дохода для определения суммы

стоимости прав на заключение договора аренды kmin

% 10 15 20 25 30 35 40 45 50

189

№ Номер варианта

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

1 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4

2 +20% +22% +24% +26% +28% +30% +32% +34% +36% +38% +40% +42% +44% +44% +46% +48%

3 10 11 12 13 14 15 16 9 10 11 12 13 14 15 16 9

4 14 15 16 17 18 12 13 14 15 16 17 18 12 13 14 15

5 2,5 2,7 2,9 3,1 3,2 2,5 2,7 2,9 3,1 3,2 2,5 2,7 2,9 3,1 3,2 2,5

6 240 246 250 236 240 246 250 236 240 246 250 236 240 246 250 236

7

58:2

9:2

00

30

04

58:2

9:2

00

90

07

58:2

9:3

81

30

1

58:2

4:0

29

24

01

58:2

9:4

00

40

10

58:2

9:0

10

08

00

4

58:2

9:1

00

30

08

58:2

9:2

00

30

04

58:2

9:2

00

90

07

58:2

9:3

81

30

1

58:2

4:0

29

24

01

58:2

9:4

00

40

10

58:2

9:0

10

08

00

4

58:2

9:1

00

30

08

58:2

9:2

00

30

04

58:2

9:2

00

90

07

8 13 14 15 10 11 12 13 14 15 10 11 12 13 14 15 10

9 3% 4% 5% 3% 4% 5% 3% 4% 5% 3% 4% 5% 3% 4% 5% 3%

10 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5

11 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 60 61 62 63

12 15% 16% 17% 18% 19% 20% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15%

13 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1

14 +15% +16% +17% +18% +19% +20% +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14% +15%

15 +15% +16% +17% +18% +19% +20% +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14% +15%

16 +15% +16% +17% +18% +19% +20% +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14% +15%

17 +15% +16% +17% +18% +19% +20% +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14% +15%

18 +15% +16% +17% +18% +19% +20% +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14% +15%

19 +15% +16% +17% +18% +19% +20% +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14% +15%

20 +15% +16% +17% +18% +19% +20% +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14% +15%

21 +20% +22% +24% +26% +28% +30% +32% +34% +36% +38% +40% +42% +44% +46% +48% +50%

22 По расчету в зависимости от варианта

23 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44

24 71 70 69 68 67 66 65 64 63 62 61 60 59 58 57 56

25 75 80 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 30 35 40

190

26 55 60 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 10 15 20


26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41

1 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6

2 +50% +52% +54% +56% +58% +60% +62% +64% +66% +68% +70% +72% +74% +76% +78% +80%

3 10 11 12 13 14 15 16 9 10 11 12 13 14 15 16 9

4 16 17 18 12 13 14 15 16 17 18 12 13 14 15 16 17

5 2,7 2,9 3,1 3,2 2,5 2,7 2,9 3,1 3,2 2,5 2,7 2,9 3,1 3,2 2,5 2,7

6 240 246 250 236 240 246 250 236 240 246 250 236 240 246 250 236

7

58:2

9:3

813

01

58:2

4:0

2924

01

58:2

9:4

0040

10

58:2

9:0

1008

00

4

58:2

9:1

0030

08

58:2

9:2

0030

04

58:2

9:2

0090

07

58:2

9:3

813

01

58:2

4:0

2924

01

58:2

9:4

0040

10

58:2

9:0

1008

00

4

58:2

9:1

0030

08

58:2

9:2

0030

04

58:2

9:2

0090

07

58:2

9:3

813

01

58:2

4:0

2924

01

8 11 12 13 14 15 10 11 12 13 14 15 10 11 12 13 14

9 4% 5% 3% 4% 5% 3% 4% 5% 3% 4% 5% 3% 4% 5% 3% 4%

10 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5

11 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79

12 16% 17% 18% 19% 20% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16%

13 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1

14 +16% +17% +18% +19% +20% +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14% +15% +16%

15 +16% +17% +18% +19% +20% +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14% +15% +16%

16 +16% +17% +18% +19% +20% +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14% +15% +16%

17 +16% +17% +18% +19% +20% +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14% +15% +16%

18 +16% +17% +18% +19% +20% +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14% +15% +16%

19 +16% +17% +18% +19% +20% +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14% +15% +16%

20 +16% +17% +18% +19% +20% +6% +7% +8% +9% +10% +11% +12% +13% +14% +15% +16%

21 +52% +54% +56% +58% +60% +62% +64% +66% +68% +70% +72% +74% +76% +78% +80% +82%


191

23 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

24 55 54 53 52 51 50 49 48 47 46 45 44 43 42 41 40

25 45 50 55 60 65 70 75 80 30 35 40 45 50 55 60 65

26 25 30 35 40 45 50 55 60 10 15 20 25 30 35 40 45


42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

1 7 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4

2 +82% +84% +86

%

+88

%

+90

%

+92

% +94%

+96

%

+98

%

+100

% +2% +4% +6% +8% +10% +12% +14% +16% +18%

3 10 11 12 13 14 15 16 9 10 11 12 13 14 15 16 9 10 11 12

4 18 12 13 14 15 16 17 18 12 13 14 15 16 17 18 12 13 14 15

5 2,9 3,1 3,2 2,5 2,7 2,9 3,1 3,2 2,5 2,7 2,9 3,1 3,2 2,5 2,7 2,9 3,1 3,2 2,5

6 240 246 250 236 240 246 250 236 240 246 250 236 240 246 250 236 240 246 250

7

58:2

9:4

004010

58:2

9:0

1008004

58:2

9:1

003008

58:2

9:2

003004

58:2

9:1

003008

58:2

9:3

81301

58:2

4:0

292401

58:2

9:4

004010

58:2

9:0

1008004

58:2

9:1

003008

58:2

9:2

003004

58:2

9:1

003008

58:2

9:3

81301

58:2

4:0

292401

58:2

9:4

004010

58:2

9:0

1008004

58:2

9:1

003008

58:2

9:2

003004

58:2

9:1

003008

8 15 10 11 12 13 14 15 10 11 12 13 14 15 10 11 12 13 14 15

9 5% 3% 4% 5% 3% 4% 5% 3% 4% 5% 3% 4% 5% 3% 4% 5% 3% 4% 5%

1

0 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2 1,5 2

1

1 80 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77

1

2 17% 18%

19

%

20

% 6% 7% 8% 9%

10

% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%

1

3 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2

1 +17% +18% +19 +20 +6 +7 +8% +9 +10 +11% +12% +13% +14% +15% +16% +17% +18% +19% +20%

192

4 % % % % % %

1

5

+17% +18% +19

%

+20

%

+6

%

+7

%

+8% +9

%

+10

%

+11% +12% +13% +14% +15% +16% +17% +18% +19% +20%

1

6

+17% +18% +19

%

+20

%

+6

%

+7

%

+8% +9

%

+10

%

+11% +12% +13% +14% +15% +16% +17% +18% +19% +20%

1

7

+17% +18% +19

%

+20

%

+6

%

+7

%

+8% +9

%

+10

%

+11% +12% +13% +14% +15% +16% +17% +18% +19% +20%

1

8

+17% +18% +19

%

+20

%

+6

%

+7

%

+8% +9

%

+10

%

+11% +12% +13% +14% +15% +16% +17% +18% +19% +20%

1

9

+17% +18% +19

%

+20

%

+6

%

+7

%

+8% +9

%

+10

%

+11% +12% +13% +14% +15% +16% +17% +18% +19% +20%

2

0

+17% +18% +19

%

+20

%

+6

%

+7

%

+8% +9

%

+10

%

+11% +12% +13% +14% +15% +16% +17% +18% +19% +20%

2

1 +84% +86%

+88

%

+90

%

+92

%

+94

% +96%

+98

%

+10

0% +2% +4% +6% +8% +10% +12% +14% +16% +18% +20%

2


2

3 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79

2

4 39 38 37 36 35 34 33 32 31 30 29 28 27 26 25 24 23 22 21

2

5 70 75 80 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 30 35 40 45 50

2

6 50 55 60 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 10 15 20 25 30

Исходные неизменяемые характеристики объекта оценки

№ Наименование Характеристика Примечание

1 Категория земель Земли населенных пунктов

2 Целевое назначение Для комплексного жилищного строительства

3 Рельеф Спокойный

193

4 Геометрическая форма Правильная

5 Транспортная доступность Хорошая

6 Генплан застройки Не меняется

7 Кадастровая стоимость 1 кв.м., руб. Изменяется согласно номеру кадастрового квартала

8 Наличие сервитутов нет

9 Налог на прибыль, % 24 % от балансовой прибыли

Исходные расчетные данные

№ Наименование Примечание

1 Стоимость 1 кв. м жилья, руб. Утверждается преподавателем на момент выдачи задания согласно

рыночной ситуации в г. Пензе 2 Стоимость 1 кв. м торговых площадей и офисов, руб.

3 Стоимость 1 кв. м автостоянок, руб.

4 Ставка дисконтирования, % Рассчитывается методом кумулятивного построения

5 Срок строительства Определяется согласно календарно календарному графику

6 Количество очередей строительства

194

Изменяемые характеристики объекта оценки согласно варианту

№ Изменяемый параметр Обозначение

Величина

Единица измерения

Базовая величина

Процент уве-

личения базо-вой величины

1 2 3 4 5 6


(приложение 2) 1,2,3,4,5,6,7 Зона

2 Площадь S 150000 0-100% м2

3 Наличие инженерной

инфраструктуры Согласно генплану застройки и ТУ

6 Ежегодная инфляция 6-20 %

7 Затраты на строитель-

ство В 50-80 в % от бюджета доходов

8 Затраты на выполнение

технических условий ЗТУ 200 6-20% млн. руб.

9 Период выполнения технических условий

t 1,2 года

10 Стоимость инженерно-го обустройства соци-

Зс.и. 30 6-20% млн. руб.

195

альной инфраструкту-

ры

11

Затраты на строитель-

ство социальной ин-

фраструктуры

Школа Ш 400 6-20% млн. руб.

Детский сад 1 ДС1 120 6-20% млн. руб.

Детский сад 2 ДС2 120 6-20% млн. руб.

Спортивный

комплекс СК 400 6-20% млн. руб.

Дворец брако-

сочетания ДБ 60 6-20% млн. руб.

Площадь этажа и количество этажей жилых домов

14

Номер по генплану Вид объекта Площадь

этажа, м2

Кол-во эта-

жей, интервал

Зд

ани

я 1

-го т

ип

а

1.1 Жилой дом 1220

9-16




196





1.9 Жилой дом 1220 З

дан

ия 2

-го т

ип

а


12-18




Площадь коммерческих объектов

15

Номер по генплану Вид объекта Базовая вели-

чина, м2

Процент уве-

личения базо-

вой величины,

%

6 Торгово-деловой

центр 10000 0-100

197

8.1 Автостоянка Определяется

расчетным

путем в зави-

симости от

планируемого

населения

строящегося

района

8.2 Автостоянка



198


СХЕМА ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ ЗАХВАТОК И ОЧЕРЕДНОСТИ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО

УЧАСТКА ПОД КОМПЛЕКСНУЮ ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ ТЕРРИТОРИЙ

Примечание: … изменяемые параметры очередности строительства разнотипных объектов недвижимости по территориальным захваткам земельного участка под комплексную жилую застройку

7 1

199

Виды поправок и их обоснование

№

п/п

Корректировка по эле-

менту

сравнения

Обоснование корректировки

1 2

1 Совершенная сделка или

предложение

Сложившаяся практика показывает, что скидка от цены предложения до цены совершенной сделки

может составлять 2-5%. Поправки вносятся только когда, сделка у какого-либо аналога не совершена.

2 Переданные имуществен-ные права собственности

В цены участков поправки не вносятся, т.к. все зе-

мельные участки находятся в муниципальной соб-

ственности.

3 Условия рынка (время

продажи)

Так как время продажи и дата анализа не совпадают,

в цены продаж участков вносятся поправка, характе-

ризующая рост цен на недвижимость за определен-ный период.


Поправки вносятся в зависимости от удаленности от

центра города.

5 Площадь В цены меньших участков вносятся понижающие поправки, так как участки с меньшей площадью

пользуются большим спросом.

6 Рельеф Чем ровнее местность, тем лучше.

7 Геометрическая форма

Предпочтение отдается земельным участкам с пра-вильной геометрической формой. В основном. Для

комплексного жилищного строительства использу-

ются новые территории с правильной геометриче-ской формой.

8 Наличие инженерных

коммуникаций

В цены участков не вносятся поправки, так как

участки не имеют в наличии коммуникации.

9 Характер использования В цены вносятся поправки на основании данных о доходности использования земельных участков под

многоэтажное и малоэтажное строительство.

10 Наличие обременений

Оцениваемый участок предназначен под комплекс-ное строительство. В цены участков не внесеносятся

поправки, т.к. комплексная застройка объекта оценки

предполагает наличие обременений.

11 Экологическое состояние С точки зрения экологической ситуации оценивае-мый участок расположен в более благополучном

районе города.

lib-04.gic.mgsu.rulib-04.gic.mgsu.ru/lib/Методички 2015 - 2/388.pdf · УДК 338.984...

Documents