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Fachhochschule MünsterFachbereich Architektur
LehrgebieteImmobilien-Lebenszyklus-ManagementFacility Management
Prof. Uwe Rotermund Ingenieurgesellschaft mbH & Co KG
In der MönchemühlePfennigbreite 8D-37671 Höxter
Tel.: +49/5271/697 999 8
Mobil: +49/160/ 967 925 69
www.rotermundingenieure.de
Prof. Dipl.-Ing. Uwe Rotermund M. Eng.Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Facility Management
(Ingenieurkammer Niedersachsen)
Lebenszykluskostenberechnung, BenchmarkingNutzungskostenberechnung
Benchmarking 2014 in Kooperation
mit GEFMA, RealFM und BREEAM DE
Leiter Benchmarking
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Lebenszyklusmanagement – ein Vergleich
Kaufpreis
Verbrauch
Nutzungsdauer
Wiederverkaufswert
Werkstattkosten
Wartungszyklen
Versicherungskosten
Eingesetzte Materialien
Schadstoffausstoss
Errichtungskosten
Primärenergieverbrauch
Nutzungsdauer
Wiederverkaufswert
Werkstattkosten
Wartungszyklen
Versicherungskosten
Eingesetzte Materialien
Schadstoffausstoss
Anschaffung: 200.000€Nutzungsdauer: 15 JahreND pro Jahr: 400 – 700 h/a
Anschaffung: 40.000.000€Nutzungsdauer: 50 JahreND pro Jahr: 2.500 – 8.760 h/a
Fotos: Porsche/ BIC Consult
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GRUNDLAGEN KOSTEN IM FM
1
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Praxisorientierte Gliederung der Lebenszykluskosten
Projekt-entwicklungskosten
Gebäudeerrichtungskosten1)
(„Planung + Bau“)
Gebäudenutzungskosten2)
Gebäudeverwertungskosten
+
+
+
=
Leb
en
szyk
lusk
ost
en
Sanierungskosten
+
1) u.a. nach DIN 276, Dez. 20082) u.a. nach DIN 18960, Febr. 2008
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Kostenverteilung der Lebenszykluskosten nach Fachzeitschriften3)
3% 19%
76%
2%
Projektentwicklung
Gebäudeerrichtung
Gebäudenutzung/-sanierung
Gebäudeverwertung
3) u.a. TAB, Facility Management, Der Facility Manager, 2012
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Verteilung der Lebenszykluskosten nach Marktwerten
10,1% 9,9%
18,6%
24,5% 22,7%
35,5%
11,1%
89,9% 90,1% 81,4% 75,5% 77,3% 64,5% 88,9%
0,0%
20,0%
40,0%
60,0%
80,0%
100,0%
120,0%
Nutzungskosten
Errichtungskosten
Errichtungskosten nach BKI Baukosteninformationszentrum 2011 (Mittelwerte)
Nutzungskosten nach fm benchmarking 2010/2011 (Mittelwerte), ohne Sanierungskosten
Nutzungsdauern: nach WertR, Anlage 7
Preissteigerung NK: nach Mittelwerten statistisches Bundesamt
Finanzmathematisches Modell: Rentenbarwert für Nutzungskosten
Diskontierungszinssatz: 3,5%
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Nutzungskostenarten in Praxisprojekten
KaufmännischesGebäudemanagement
InfrastrukturellesGebäudemanagement
TechnischesGebäudemanagement
Managementkosten
Kaufmänn. Verwaltungskosten
Kapitalkosten
Grundsteuer
Flächenmanagementkosten
Umzugsdienstkosten
Unterhaltsreinigungskosten
Fassadenreinigungskosten
Grundreinigungskosten
Sicherheitsdienstkosten
Außenanlagenpflegekosten
Winterdienstkosten
Hausmeisterdienstkosten
Kopierdienstkosten
Cateringkosten
Entsorgungskosten
Techn. Betriebsführungskosten
Instandhaltungskosten Gebäude
Instandhaltungskosten Technik
Heizenergiekosten
Elektroenergiekosten
Wasser-/Abwasserkosten
Fensterreinigungskosten
Versicherungskosten
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Welche Nutzungskosten müssen optimiert werden?
139.998,97 €13%
€459.671,71 ; 41%
€510.318,02 ; 46%
2
Kaufmännisches Gebäudemanagement
TechnischesGebäudemanagement
InfrastrukturellesGebäudemanagement
Gebäudetyp: Bürogebäude
Bruttogrundfläche: 18.000 m2BGF
Standort: Großraum Hannover
Berechnung: 2010
1
5,65%
3,86%
1,87%
1,23%
2,15%
20,66%
3,62%
2,72%
0,27%
1,37%
6,32%
0,61%
2,96%
0,72%
5,26%
5,76%
17,03%
10,12%
6,44%
1,37%
0%
5%
10
%
15
%
20
%
25
%
Management
Kaufmännische Verwaltung
Grundsteuer
Gebäudeversicherungen
Flächenmanagement
Unterhaltsreinigung
Fensterreinigung
Fassadenreinigung
Grundreinigung
Außenanlagendienste
Hausmeisterdienste
Winterdienste
Sicherheitsdienste
Entsorgung
Betriebsführung
Instandhaltung Gebäude
Instandhaltung Technik
Heizenergie
Elektroenergie
Wasser/Abwasser
3
FM
TGA
TGA + FM
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Empfehlung für: Neubauten oder Bestandsgebäude (mit wenig Vergleichsdaten)Empfehlung für: Bestandsgebäude
Unterschied Benchmarking u. Nutzungskostenberechnung
Benchmarking
Vorteile:
Schneller durchzuführen
Weniger Daten zur Aufnahme
Gute Vergleichsdaten
Sehr gut zur Kostenoptimierung Bestand
Nachteile:
Nur Vergleich mit statistischen Daten
Vergleichsdaten müssen angepasst werden
Teilweise unklare Kostenarten
Nutzungskostenberechnung
Vorteile:
Genaue Berechnung, angepasst auf das Gebäude
Sehr gut für Gebäude mit Sondernutzungen
Berechnungen werden auf Betriebskonzept angepasst
Gestufter Aufbau mit zunehmenden Detaillierungsgrad
Nachteile:
Aufwendiger als das Benchmarking
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EXTERNES BENCHMARKING
FM.BENCHMARKING
2
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Auszug aus der Historie fm benchmarking
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fm.benchmarking Bericht 2012/2013
Daten/Gebäudekosten Deutschland:
~ 2.856 Gebäude
> 20.000.000 m2BGF
Gebäudetypen, u.a.:
Bürogebäude
Industriegebäude
Laborgebäude
Bankgebäude
Unterrichts- und Bildungsgebäude
Sport- und Mehrzweckhallen
Kliniken/Krankenhäuser
Handelsimmobilien
Wohnimmobilien
Pflegeeinrichtungen
Veröffentlicht seit Januar 2013
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Für Sie machen wir Äpfel und Birnen vergleichbar!
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Organisation des fm.benchmarking
Herausgeber
Wissenschaftliche Unterstützung
Kooperierende Verbände
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Inhalt fm.benchmarking Bericht 2012/2013
Neuer Gebäudetyp: Pflegeeinrichtungen
fm.benchmarking Lebenszykluskosten
Berechnungsbeispiele für alles Gebäudetypen
Weiterführende Auswertungen für Teilnehmer:
Von den Kennzahlen zur Optimierung
optimierung.basic
Vergleichsbericht mit Gegenüberstellung der Daten
optimierung.plus
Vergleichsbericht + Hinweise auf Einflussfaktoren
optimierung.premium
Vergleichsbericht + Einflussfaktoren + individuelle, ausgewählte Vergleichskennzahlen
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Daten im fm.benchmarking Bericht 2012/2013
Strukturierter Aufbau
Statistische Auswertung
Clusterung
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Ausgewählte Ergebnisse – Kostengruppen im Vergleich
Die Werte sind die jeweiligen Mittelwerte aus den Kostengruppen.
Quelle ist der fm.benchmarking Bericht 2012/2013
Energiekosten haben den geringsten Kostenanteil
23,1
8 €
23,6
8 €
22,2
3 €
43,2
1 €
16,8
7 €
0,00 €
5,00 €
10,00 €
15,00 €
20,00 €
25,00 €
30,00 €
35,00 €
40,00 €
45,00 €
50,00 €
IGM (Gebäude) IGM (Nutzer) TGM KGM Ver- Entsorgung
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Ausgewählte Ergebnisse – Entwicklung Kosten TGM und Energie
Die Energie- und Medienkosten sind seit 2005 gestiegen. Die Bezugskosten sind gestiegen, die Verbräuche z.T. zurückgegangen
Die TGM-Kosten sind seit 2005 deutlich gestiegen – oft das Ergebnis einer höheren Technisierung
0,00 €
5,00 €
10,00 €
15,00 €
20,00 €
25,00 €
30,00 €
2005 2006 2007 2009 2010 2011 2012
TGM
Energie/Medien
Expon. (TGM)
Expon. (Energie/Medien)
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Standardisierte Datenerfassung
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Aktuelle Forschungsergebnisse zu umwelt + Gebäuden
Quelle: Forschungsergebnis, fm benchmarking 2012Flächenbezug: NGF
-
-
+
+
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INTERNES BENCHMARKING
3
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Ablauf Benchmarking (Bestandsgebäude)
Aufnahme Ist-Kosten
Aufnahme Bezugsgrößen
Plausibilitätscheck Dateneingang
Bildung der Kennzahlen
Erstellung KennzahlenberichtErstellung
Gebäudesteckbriefe
Vergleich mit Marktkennzahlen
Optimierungsbericht
Verg
leic
hder
Date
n (
Koste
n)
+
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Muster Datenerhebung – hoher Standard - 2012
……
Abfragen
Aktivierbare Datenfelder
Auswahl Dateneingabe
Erfassungsbereiche
Microsoft Excel
Verschiedene Nutzungsarten
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Einflussfaktoren für Kennzahlen, Bsp. Reinigung
flächeReinigungs
kostenReinigungs
Beeinflussung „Zähler“ Raumkonzept
Arbeitsplatzkonzept
Entsorgungskonzept
Zugänglichkeit
Lohnniveau
Reinigungszyklen
Flächenleistungen
Externe/Interne Leistungen
Outsourcinggrad
Nutzungsdauer
Verschmutzungsgrad
Nutzungsdichte
Umgebungseinflüsse
Beeinflussung „Nenner“ Reinigungsflächen
Zugänglichkeit
Nutzflächenanteil
Verkehrsflächenanteil
Fassadenfläche
Bodenbelagsarten
Materialität
Deckenbekleidungen
Wandbekleidungen
Ausstattungen
Flächenverhältnisse
Zusammenhängende Flächen
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Internes Benchmarking – der Mehrjahresvergleich
Spez. Kostenkennzahlen
Mehrjahresanalyse bis zu 10 Jahre
Clusterung nach Gebäudetypen
Option: externe Marktwerte
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Quelle: Rotermund, Mustersteckbrief
Mehrjahresvergleich
Einzelkostenarten
Abweichungsanalyse
Gebäudesteckbrief Bezugszei traum 2010
MustergebäudeAdress ierung
Internes Geb.Kürzel MUS-001
Straße, Nr. Musterstr. 1
PLZ, Ort 12345 Musterstadt
Gebäudedaten
Nutzungsart Bürogebäude
Baujahr 1956
Brutto-Grundfläche 2.400 m²
Nutzfläche 2.050 m²
Brutto-Rauminhalt 10.300 m³
Anzahl der Arbeitsplätze 55
Sanierungsstand
Errichtungskosten Mehrjahresvergleich
KGR 300 3.000.000 €
KGR 400 1.300.000 €
Nutzungskosten der 1. Ebene [pro m² BGF]
Technisches GM 17,49 €
Ver- und Entsorgung 11,12 €
Infrastrukturel les GM 14,60 €
Kaufmännisches GM 5,31 €
Nutzungskosten pro Jahr absolut [pro m² BGF]
Technisches GM 42,0 T € 17,49 €
Instandhaltung 32,3 T € 13,45 € -13,2% ↘ -7,7% ↘
Techn. Betriebsführung 5,1 T € 2,14 € -9,3% ↘ -4,5% →
Dokumentieren 2,3 T € 0,94 € 10,6% ↗ -3,1% →
Energiemanagement 2,3 T € 0,96 € 7,9% ↗ -10,3% ↘
Ver- und Entsorgung 26,7 T € 11,12 €
Elektroenergie 13,8 T € 5,74 € -17,8% ↘ -2,5% →
Heizenergie 8,9 T € 3,71 € -4,9% → 1,1% →
Wasser 1,3 T € 0,53 € -13,1% ↘ -17,2% ↘
Entsorgung 2,7 T € 1,14 € -8,8% ↘ 2,7% →
Infrastrukturel les GM 35,0 T € 14,60 €
Reinigungs- und Pflegedienste (Gebäude) 18,8 T € 7,84 € -15,0% ↘ -5,1% ↘
Außenanlagendienste 5,1 T € 2,11 € -4,1% → 14,7% ↗
Interne Postdienste 3,5 T € 1,44 € -26,9% ↘ 5,9% ↗
Hausmeisterdienste 7,7 T € 3,21 € 17,2% ↗ 11,8% ↗
Kaufmännisches GM 12,7 T € 5,31 €
Kostenplanung + Kontrol le 5,9 T € 2,47 € 12,8% ↗ -3,9% →
Objektbuchhaltung 1,6 T € 0,66 € -37,1% ↓ 8,2% ↗
Vertragsmanagement 2,0 T € 0,84 € -13,4% ↘ 2,4% →
Vers icherungen 3,2 T € 1,34 € 24,1% ↗ -2,9% →
Gesamtnutzungskosten 116,4 T € 48,52 €
Abw. Kennz.
zum Vorjahr
Abw. Kennz.
vom BM
Letzte energetisch Voll-Sanierung der
KGR 300 und 400 im Jahr 1994
0,00 €
10,00 €
20,00 €
30,00 €
2007 2008 2009 2010
Technisches GM Ver- und EntsorgungInfrast rukturelles GM Kaufmännisches GM
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Beispiele interne Benchmarking Berichte
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Analyse Optimierungspotenziale - Bsp. Betriebsführung/Instandhaltung
Betriebsführungs-/Instandhaltungskosten
Betriebsführungsmodell
Eingesetztes Personal
Instandhaltungsstrategie
Zeitplanung für Investitionsentscheidungen
Technisierungsgrad des Gebäudes
Bisheriger Instandhaltungsverlauf
Instandhaltungsrate Gebäude, Instandhaltungsrate Technik
Wiederherstellungskosten des Gebäudes, der Technik
Nutzungsflexibilität des Gebäudes/der Technik
Eigenleitungsanteil der Instandhaltung
Paketleistungen für Instandhaltungsleistungen
Regieaufträge vs. Pauschalaufträge
Internes Auftragswesen für die Instandhaltung
Verursachergerechte Kostenzuweisung für Nutzer
Nutzung
Technische Gebäudeausrüstung
Leistungsdurchführung
Fotos: Rotermund, Projekt ZDF Hauptstadtstudio Berlin
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Führungs-kennzahlen
Analysekennzahlen
Operative Kennzahlen
Klassische Ebene IM
I.
II.
III.
No
rmal
e B
etra
chtu
ngs
eben
e
Klassische Ebene FM
Benchmarking-Ebenen
III.
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Definierte Kennzahlenstruktur
Führungskennzahlen
Stufe der höchsten Kennzahlenverdichtung, Anwendung insbesondere im Immobilienmanagement
Analysekennzahlen
Stufe mit mittlerer Kennzahlenverdichtung, Anwendung insbesondere für Immobiliennutzer, Entwicklungsebene des Gebäudenutzungskosten-rechners
Operative Kennzahlen
Stufe mit geringster Kennzahlenverdichtung, Anwendung insbesondere für Immobiliendienstleister
Fläche eVermietbar
nzungskosteGebäudenut
dflächeBruttogrun
tzkostenArbeitspla
flächeNettogrund
Kosten-TGM
rMitarbeite
dflächeBruttogrun Verfügbare
stenichtungskoGebäudeerr
nzungskosteGebäudenut
tzArbeitspla
nzungskosteGebäudenut
dflächeBruttogrun
kostenreinigungsUnterhalts
dflächeBruttogrun
ekostenHeizenergi
dflächeBruttogrun
rgiekostenElektroene
enflächeAußenanlag
stenenpflegekoAußenanlag
dflächeBruttogrun
tensdienstkosSicherheit
dflächeBruttogrun
nstkostenTelefondie
Jahr
/hm 50.000 MI),-(HK eKlimaanlag ntungskosteInstandhal 3
Jahr
ch wöchentli3x ,Naturstein Bodenbelag kosten,reinigungsUnterhalts
Jahr
itBetriebsze auß. ,fahranlageFassadenbe mit Fassade- Metallinigung,Fassadenre
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ALTERNATIVE:
GEBÄUDENUTZUNGSKOSTEN-
BERECHNUNG
4
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Ablauf Nutzungskostenberechnung (Bestandsgebäude)
Aufnahme der Basisdaten
Aufnahme/Erstellung Betriebskonzept
Anpassung der Berechnungsparameter
Berechnung der Nutzungskosten je Kostenart
Erstellung GNKR-BerichtVergleich mit
internen Benchmarks
Vergleich mit Marktkennzahlen
Detaillierte Soll-Kosten
Bere
chnung
der
Date
n (
Koste
n)
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GNKR: Ist-Kosten
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GNKR: Ist-Kosten
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GNKR: Ist-Kosten
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GNKR: Ist-Kosten
© Prof. U. Rotermund Seite: 37
LEBENSZYKLUSKOSTEN IN
ARCHITEKTURWETTBEWERBEN
5
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Anforderungsdefinition in den Auslobungstexten
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Richtige Positionierung
LZK: Arten der Mitwirkung in Architekturwettbewerben
Fachpreisrichter
Vorprüfung/Sachverständiger + VOF-Verfahren
Unterstützung Wettbewerbsteilnehmer
25%
65%
5%Fotos: Rotermund/ Wettbewerb
Feuer- und Rettungswache Stadt Hannover
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Auszug Überprüfungspunkte erläutert am Wettbewerbsentwurf (1)
Ausrichtung des Gebäudes Fassadengestaltung
Energetischer Aufwand Energetischer Aufwand
Nutzungsdauer/Sanierungsaufwand
Instandhaltungsaufwand
Aufwand Außenanlagen
1 2
Transaktionsaufwand
Alle nachfolgenden Fotos: Projekt Wettbewerb Phoenix Solar, Sulzemoos
© Prof. U. Rotermund Seite: 41
Auszug Überprüfungspunkte erläutert am Wettbewerbsentwurf (2)
Grundrisse des Gebäudes (Regelgeschosss)
Flächenmanagement
Raumbelegungsplanung/Bürokonzept
TGA/Energetischer Aufwand
Fassadenschnitt
Energetischer Aufwand
Technisierungsgrad
Beleuchtungskonzept
Instandhaltungsaufwand
Reinigungsaufwand
Sanierungsaufwand
Zusammenwirken Fassade/TGA
3 4
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Auszug Überprüfungspunkte erläutert am Wettbewerbsentwurf (3)
Energiekonzept
Konzept/Aufwand TGA
Energetischer Aufwand
Sanierungsaufwand
5
Betriebsführungsaufwand
Instandhaltungsaufwand
Aufwand Start-Up/Monitoring
Zusammenwirken Baukonstruktion/TGA
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Auszug Prüfliste Energiekonzept (während Bearbeitung)
201 / Kenziffer: 874874
Anmerkungen zu Energiekonzept / Nachhaltigkeit
Wärmeerzeugung Erdsonden mit Wärmepumpe für Grundlast
Kühlung Geothermie / Erdsonden, Wärmepumpe zuschaltbar
Plusenergiehaus? Erfüllung Mindeststandard Plusenergiehaus
Photovoltaik integraler Bestandteil des Gebäudekonzepts? Photovoltaik ist integraler Bestandteil des Gebäudekonzepts
grundlastfähige Alternative der Stromversorgung zu Photovoltaik nein, keine alternative Stromversorgung
natürliche Belichtung gute natürliche Belichtung der Arbeitsbereiche
Ressourcenschonung / Baumaterial Verwendung von Holz als nachwachsenden Rohstoff für die Fassadengestaltung
Drittverwendungsfähigkeit / Flexibilität einzelne Bauaubschnitte gut sukzessive zu entwickeln
Zugänglichkeit zu einzelnen Etagen / Bereichen über außen liegende Erschließungskerne möglich
soziokulturell / städtebauliche Dimension der Nachhaltigkeit
Aufgreifen der Umgebungsstrukturen durch Aufgliederung der Nordfassade
gute Verzahnung mit den Frei- und Aufenthaltsflächen im Süden - Nordfassade bildet zudem Lärmbarriere für Auenthaltsflächen
Fazit (Zusammenspiel passiv-baulicher und aktiv-technischer Maßnahmen)
Durchdachtes Energiekonzept mit nachvollziehbarer Kombination passiver und aktiver Maßnahmen als integraler Bestandteil des Entwurfes. Gute Voraussetzungen für ein ganzheitliches Facility Management.
Fazit (Zusammenspiel passiv-baulicher und aktiv-technischer Maßnahmen)
Durchdachtes Energiekonzept mit nachvollziehbarer Kombination passiver und aktiver Maßnahmen, als integraler Bestandteil des Entwurfes.Gute Voraussetzungen für ein ganzheitliches Facility Management.
Bea
rbei
tun
g
Bew
ertu
ng
Zusa
mm
enfa
ssu
ng
Quelle: Rotermund, Projekt Phoenix Solar
© Prof. U. Rotermund Seite: 44
Darstellung im Bericht der Vorprüfung
Quelle: Rotermund, Projekt Wettbewerb BLB NRW, Düsseldorf
© Prof. U. Rotermund Seite: 45
Festlegung der Rangfolge im Preisgericht
Foto: Rotermund/ Wettbewerb Feuer- und Rettungswache Stadt Hannover
© Prof. U. Rotermund Seite: 46
WETTBEWERBE FÜR BESTANDSGEBÄUDE?
© Prof. U. Rotermund Seite: 48
Var. 22: Sanierung + kleine Erweiterung
Var. 23: Sanierung + große Erweiterung
Var. 24: Sanierung ohne Erweiterung
Var. 25: Unabweisbarer Bedarf
Praxisbeispiel Landtag Rheinland-Pfalz (2)
Over ArchitektenMainz
Werner SobekStuttgart
Kofler Energies
Architektur Energiekonzept Techn. Gebäudeaus.
ö.b.u.v. SVProf. Rotermund
SanierungskatasterLebenszykluskosten
0 Mio.
10 Mio.
20 Mio.
30 Mio.
40 Mio.
50 Mio.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Variante 1b Andere Varianten
Ökozentrum Hamm
Nachhaltigkeit BNB
Landesbetrieb Liegenschafts- u.
Baubetreuung
Finanzministerium Rheinland-Pfalz
Entscheidungsvorlage Landtag
Eingangsdaten
Foto: Panoramio
x
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Darstellung der Ergebnisse
© Prof. U. Rotermund Seite: 50
MUSTERABLAUFPLAN
BESTANDSGEBÄUDE
6
© Prof. U. Rotermund Seite: 51
MustergebäudeAblaufplan zur Kostenoptimierung im FM Bestandsgebäude
Der konkrete Projektablauf ist an die jeweiligen Projekterfordernisse und den Gebäudetyp anzupassen!
Pro
f. U
we
Ro
term
un
d In
gen
ieu
rges
ells
chaf
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bH
& C
o K
G, H
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er, 2
8.0
8.2
01
2/R
o
Projektstart
Kostenartenstruktur festlegen
Kosten verfügbar?
Aufnahme der Ist-Kosten(Mehrjahresvergleich)
Externer Vergleich?
Beschaffung selekt. Vergleichsdaten aus fm
benchmarking
Erstellung interner Benchmarking-Bericht
Potenziale vorhanden?
FM-Check Vertragsanalyse extern
Überprüfung der einzelnen Leistungsbereiche
Überprüfung Betriebskonzept, Personalbedarf
Extern günstiger?
Überprüfung externe Leistungen
Überprüfung externe Kosten
Optimierung möglich?
Konzept Neuausschreibung, interne Leistungen
Ausschreibung, Angebote
Vergabe und Start-Up der FM-Dienstleister
Überarbeitung Betreibermodell u. Betriebskonzept
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung externe Leistungen Optimierung der einzelnen
Leistungsbereiche
Schulung der internen Mitarbeiter
Projektende
neinja
nein
nein
nein