laporan penilaian kelompok tgl 21 jan 2012
TRANSCRIPT
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
1/20
TANAH DAN BANGUNAN
PERUMAHAN POGUNG BARU BLOK A No. 1
RT 18 KELURAHAN SINDUADI KEC. MLATI
KABUPATEN SLEMAN
YOGYAKARTA
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
2/20
Halaman | 2
No : 001/Lap/2012Lampiran : 1 (satu) setHal : Laporan Penilaian Tanah dan Bangunan
Perumahan Pogung Baru Blok A No.1 RT 18Kel. Sinduadi Kec. Mlati Kab. SlemanYogyakarta
Kepada:
Yth. Sdr. Drs. H. Wirawan Sri Bimantoro MM
d.a. Jl. Suryadaya Baru No 15 Bandung
Jawa Barat
Sesuai dengan Surat Perjanjian Kontrak Nomor: 01/SPK/I/2012 tanggal 07 Januari
2012 tentang Pelaksanaan Kegiatan Penilaian Properti (Tanah dan Bangunan), dengan ini
kami sampaikan laporan hasil penilaian objek penilaian berupa Tanah dan Bangunan
Residensial tersebut di atas untuk tujuan jual beli dengan menggunakan dasar Nilai Pasar
(Market Value).
Laporan Penilaian ini dengan keseluruhan isi beserta lampirannya menjelaskan
rincian pendekatan dan metode penilaian serta data pendukung yang digunakan dalam
analisis penilaian dimaksud sesuai dengan penelitian yang telah kami lakukan.
Setelah mempertimbangkan data dan informasi yang obyektif, kami mengambil
simpulan bahwa Nilai Pasar (Market Value) dari objek penilaian dimaksud pada tanggal 20
Januari 2012adalah sebesar:Rp .000,00
(....... rupiah)
Kami menyatakan bahwa di dalam penilaian ini, kami tidak mempunyai kepentingan
apa pun terhadap Objek Penilaian tersebut baik saat ini maupun yang akan datang dan
setiap yang membatasi dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
Yogyakarta, 20 Januari 2012
Tim Penilai
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
3/20
Halaman | 3
DAFTAR ISI
Halaman
Lembar Judul 1
Surat Pengantar Laporan Hasil Penilaian 2
Daftar Isi 3
Pernyataan Penilai 4
Ringkasan Nilai 5
Asumsi-asumsi dan syarat-syarat yang membatasi 6
I. PENDAHULUAN 8
A. Dasar Penugasan dan Lingkup Penilaian
B. Tujuan Penilaian
C. Tanggal Inspeksi Lapangan dan Tanggal Penilaian
D. Definisi dan Dasar Penilaian
E. Objek PenilaianF. Letak dan Identifikasi
F.1 Lokasi Objek Penilaian
F.2 Kondisi Lingkungan dan Perijinan
F.2.1 Fasilitas Umum
F.2.2 Aspek Legalitas Objek Penilaian
F.2.3 Peruntukan/Zoning
G. Pendekatan Penilaian
8
8
8
8
99
9
10
10
10
11
11
II. PENILAIAN 12
A. Analisis TheHighest and Best UseB. Analisis Pasar
C. Penilaian
1213
18
III. KESIMPULAN NILAI 20
Lampiran
Foto Objek Penilaian
Foto Objek Pembanding
Peta Lokasi
Perhitungan Pendekatan Data Pasar
Perhitungan Pendekatan Biaya
Perhitungan Pendekatan Pendapatan
Rekonsiliasi Indikasi Nilai
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
4/20
Halaman | 4
PERNYATAAN PENILAI
Kami menyatakan bahwa nilai yang dihasilkan adalah:
1. Berdasarkan pengetahuan dan data yang kami peroleh dari hasil survei di lokasi serta
dari pihak-pihak tertentu yang kami percayai sebagai narasumber yang terpercaya;
2. Berdasarkan pernyataan atas fakta yang benar dan up to date, yang dinyatakan dalam
laporan ini;
3. Berdasarkan atas analisis, opini, dan kesimpulan yang dibatasi oleh asumsi dan kondisi
yang membatasi dan hal ini merupakan hasil analisis, opini, dan kondisi profesional
penilai;
4. Berdasarkan pada kondisi bahwa kami tidak memiliki kepentingan khusus baik sekarang
maupun pada masa akan datang atas objek penilaian dan kami tidak memiliki
kepentingan khusus atau pribadi atau mengarah ke sana terhadap objek penilaian;
5. Berdasarkan pada peninjauan langsung terhadap Objek Penilaian dalam laporan ini;
6. Disiapkan, dibuat, disusun sesuai dan tunduk pada Standar Penilaian Indonesia (SPI)
2007 dan Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI);
7. Laporan penilaian ini hanya digunakan untuk tujuan yang telah ditetapkan dalam laporan
sehingga penggunaan lain diluar tanggung jawab kami.
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
5/20
Halaman | 5
RINGKASAN NILAI
Objek Penilaian : Tanah dan Bangunan Kos an
Alamat Objek Penilaian : Perumahan Pogung Baru Blok A No. 1 RT 18
Kel. Sinduadi Kec. Mlati Kab. Sleman YogyakartaNama Pemilik : Drs. H. Wirawan Sri Bimantoro MM
Alamat : Jl. Suryadaya Baru No. 15 Bandung
Luas Tanah : 225 M2
Luas Bangunan : Lantai I : 202,6 M2
Lantai II: 202,6 M2
Jenis Hak : SHM
Pendekatan Penilaian : a. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
b. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
c. Pendekatan Data Pasar (Market Approach)
NO URAIAN PENDEKATAN NILAI PASAR BOBOT TOTAL NILAI
1. Pendekatan Biaya 30%
2. Pendekatan Pendapatan 2.336.132.000,00 40% 934.452.800,00
3. Pendekatan Data Pasar 2.331.467.000,00 30% 699.440.000,00
TOTAL NILAIPEMBULATAN
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
6/20
Halaman | 6
ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT YANG MEMBATASI
Laporan Penilaian ini dibuat berdasarkan asumsi sebagai berikut:
1. Penilaian dilakukan berdasarkan data dan informasi yang disampaikan oleh
pemilik/pengelola dan atas ketidakbenaran data dan informasi yang diberikan oleh
pemilik/pengelola bukan menjadi tanggung jawab Penilai.
2. Kompetensi kepemilikan Objek Penilaian merupakan tanggung jawab pemilik.
3. Keterangan yang diberikan oleh pihak lain dianggap layak selama berdasarkan
analisis objektif yang dilakukan Penilai.
4. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan
di bidang hukum, kami asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang
berhubungan dengan properti ini adalah baik. Semua gugatan / sengketa berkaitan
dengan properti bukan tanggung jawab Penilai.
5. Diasumsikan bahwa tidak satupun hal yang berkaitan dengan Objek Penilaian
disembunyikan yang mengakibatkan bertambah atau berkurangnya nilai. Penilai
tidak bertanggung jawab atas rekayasa yang memungkinkan hal-hal yang ditutupi
oleh pemilik.
6. Diasumsikan bahwa penilaian telah dilaksanakan dengan mempertimbangkan
seluruh batasan dan peraturan pemerintah yang berlaku dan melekat atas Objek
Penilaian, kecuali dinyatakan lain.7. Diasumsikan bahwa peraturan mengenai peruntukan dan tata ruang atas Objek
Penilaian telah dipenuhi dan bila ada pengecualian telah dinyatakan dalam laporan
ini.
8. Diasumsikan bahwa penggunaan tanah dan bangunan yang ada dalam area Objek
Penilaian yang dinilai telah dirinci dalam laporan ini dan tidak ada beban atau
kewajiban, kecuali dinyatakan lain.
9. Diasumsikan bahwa dalam jangka waktu pemeriksaan atas objek penilaian sampai
dengan tanggal penilaian tidak terdapat perubahan yang signifikan atas faktor-faktoryang mempengaruhi nilai.
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
7/20
Halaman | 7
Laporan Penilaian ini dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut:
1. Daftar Komponen Penilaian Bangunan (DKPB) yang digunakan adalah DKPB yang
berlaku pada saat penilaian di daerah di mana objek penilaian berada. Berubahnya
DKPB setelah tanggal penilaian tidak menjadi tanggung jawab penilai.
2. Nilai yang kami laporkan adalah dalam mata uang rupiah.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun atas objek penilaian, baik sekarang
maupun di kemudian hari.
4. Penilaian didasarkan pada kondisi pada saat dilakukan penilaian berdasarkan data
dan informasi, baik langsung maupun tidak langsung dan data-data lain yang
dianggap perlu serta pengalaman dan pengamatan Penilai.
5. Penilaian ini hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam tujuan
penilaian dalam laporan ini, dan Penilai tidak bertanggung jawab terhadap
penggunaan untuk tujuan lainnya.
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
8/20
Halaman | 8
I. PENDAHULUAN
A. DASAR PENUGASAN DAN LINGKUP PENILAIAN
Berdasarkan Surat Perjanjian Kontrak Nomor: 01/SPK/I/2012 tanggal 07 Januari 2012
tentang Pelaksanaan Kegiatan Penilaian Properti dari:
Nama : Drs. H. Wirawan Sri Bimantoro MM
No. KTP :
Alamat : Jl. Suryadaya Baru No. 15 Bandung
selaku pihak pemilik dari objek penilaian (Tanah dan Bangunan) berdasarkan (Tanah
dan Bangunan).
B. TUJUAN DAN DASAR PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk jual beli properti (tanah dan bangunan) yang terletak di
Perumahan Pogung Baru Blok A No. 1 RT 18 Kelurahan Sinduadi Kecamatan Mlati,
Kabupaten Sleman, Yogyakarta dengan dasar Nilai Pasar (Market Value).
C. TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN DAN TANGGAL PENILAIAN
Inspeksi lapangan terhadap objek penilaian dilakukan pada tanggal 10-15 Januari 2012
dan tanggal penilaian adalah pada tanggal 20 Januari 2012.
D. DEFINISI NILAI
a. Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada harga yang mungkin disepakati
oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai
bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin
dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi
tertentu dari nilai.(SPI KPUP butir 4.5/2007)
b. Biaya reproduksi/Pengganti Baru adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk
reproduksi/pengganti properti baru yang dihitung berdasarkan harga pasaran
setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, biaya
jasa kontraktor/arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya instalasi, biaya
supervisi, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang
berkaitan dengan angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai
(PPN), Pajak Penghasilan Impor (PPh Impor), dan biaya bunga selama masa
konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan bonus.
c. Nilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai perkiraan jumlah uang pada tanggal
penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminatmenjual, dalam suatu transaksi yang bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
9/20
Halaman | 9
secara layak, dimana kedua pihak bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 1 butir 3.1/2007)
E. OBJEK PENILAIAN
Objek Penilaian : Tanah dan Bangunan
Alamat Objek Penilaian : Perumahan Pogung Baru Blok A No. 1 RT 18 Kel. Sinduadi
Kecamatan Mlati, Kabupaten Sleman, Yogyakarta
Luas Tanah : 225 M2
Bentuk Tanah : Persegi Panjang
Lebar Depan : 14,4 M
Panjang Belakang : 14,4 M
Luas Bangunan : 405,2 M2(dua lantai)
Jenis Hak : Hak Milik
Objek penilaian merupakan rumah yang didesain untuk tempat kos dengan fasilitas
kamar berupa kamar mandi dan furniture. Tempat parkir yang disediakan cukup luas
dengan luas 24 m2. Di bagian depan ditutup dengan pintu gerbang besi dengan lebar 4
meter 3 meter dan tinggi sekitar 2.5 meter. Bangunan dibangun pada tahun 2000.
Perawatan bangunan dilakukan rutin per tahun sehingga cukup terawat. Akses menuju
lokasi berupa jalan perumahan dengan perkerasan paving dan lebar sekitar 4 meter.
F. LETAK DAN IDENTIFIKASI OBJEK
F.1. LOKASI OBJEK
Objek penilaian terletak di Perumahan Pogung Baru Blok A No. 1 RT 18 Kelurahan
Sinduadi Kecamatan Mlati, Kabupaten Sleman, Yogyakarta yang merupakan
kawasan residensial dan dapat diakses melalui Jl. Ringroad Utara, Jl. Pandega
Marta, Jl. Teknik Utara dan Jl. Kaliurang. Jalan lingkungan menuju objek penilaian
lebar 4 m dengan kondisi jalan paving dengan kondisi sedang dengan beberapa
kerusakan seperti paving pecah dan berlubang. Fasilitas transportasi terdekat yang
tersedia adalah bus kota, bus trans jogja jurusan terminal jombor, terminal condong
catur / Jogja International Hospital di Ring Road Utara. Sedangkan waktu tempuh
ke pusat kota 28 menit dengan menggunakan kendaraan pribadi atau
transportasi umum seperti taxi.
Deskripsi batasan geografis lokasi objek penilaian adalah sebagai berikut :
Sebelah Utara : Berbatasan dengan jalan lingkunganSebelah Selatan : Berbatasan dengan Asrama Sumatera Utara
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
10/20
Halaman | 10
Sebelah Timur : Berbatasan dengan gang
Sebelah Barat : Berbatasan dengan tanah kosong
F.2. KONDISI LINGKUNGAN DAN PERIJINAN
F.2.1. Fasilitas Umum
Fasilitas Umum yang ada di lingkungan objek penilaian adalah sbb.:
Listrik : PT PLN
Jaringan Telepon : Telepon Seluler, Jaringan internet (speedy)
Jaringan Air bersih : Air Tanah, PDAM
Pusat Perbelanjaan : Gading Mas, Indogrosir, alfamart, Indomaret,
Mirota Kampus, Mirota Pasar Raya,
Superindo Kaliurang.
Pasar Tradisional : Pasar Colombo
Kesehatan : RSUP Dr. Sarjito, RS JIHD Yogyakarta, RS
Panti Rapih, RS Bethesda, RS Dr. YAP,
Apotek
Stasiun : St. Tugu Yogyakarta & St. Lempuyangan
Terminal : Terminal Jombor & Condong Catur
Rumah Ibadah : Masjid dan Gereja
Kantor Pos : Kantor Pos Plemburan
Sarana Pendidikan : TK, SD, SMPN, SMU, Kampus UGM
Sarana Olahraga : Lapangan Futsal Indoor
Hotel : Hotel Aryuka, Cakra Kembang, Ishiro, Puri
Anggraeni dan Vidi
Bank : Bank Danamon, Mandiri, BNI, Bukopin
Tempat Rekreasi : Monumen Yogya Kembali
SPBU : SPBU Jalan Kaliurang, SPBU Jalan Monjali
F.2.2. Aspek Legalitas Objek Penilaian
Status kepemilikan objek penilaian adalah SHM No. .... /Sinduadi
Nama Pemegang Hak : Drs. H. Wirawan Sri Bimantoro MM
Tahun Perolehan Hak : .....
Lamanya Hak Berlaku : -
Berakhirnya Hak : -
IMB : ada
F.2.3. Peruntukan/Zoning
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
11/20
Halaman | 11
Peruntukan tanah (Zoning) dari Objek Penilaian adalah untuk kawasan
perumahan sesuai dengan Peraturan Daerah Propinsi DIY Nomor 2 Tahun
2010 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi DIY tahun 2009 sd.
2029.
G. PENDEKATAN PENILAIAN
Berdasarkan Konsep dan Prinsip Umum Penilaian SPI 2007, Penilaian dilakukan
dengan menggunakan 3 (tiga) pendekatan, yaitu pendekatan data pasar, pendekatan
biaya, dan pendekatan pendapatan.
1) Pendekatan Data Pasar.
Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti
dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses
perbandingan, dengan cara objek penilaian dibandingkan dengan transaksi properti
yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap
penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.
2) Pendekatan Biaya.
Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai subtitusi dari
pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lebih baik berupa
replika dari properti asli atau subtitusinya yang memberikan kegunaan yang
sebanding. Dalam praktiknya pendekatan ini juga melibatkan estimasi depresiasi
untuk properti yang lebih dan/atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi
biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk
properti yang dinilai.
3) Pendekatan Pendapatan.
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan
dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi,
yaitu menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih)
dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai.
Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi langsung, yield/tingkat diskonto atau
menggunakan keduanya.
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
12/20
Halaman | 12
II. PENILAIAN
A. ANALISIS THEHIGHEST AND BEST USE (HBU)
Penggunaan tetinggi dan terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang
optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan
secara memadai, secara hukumdiijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari properti tersebut. (SPI KPUP butir 6.3/2007). Berikut adalah hasil
analisis HBU untuk masing-masing kriteria:
1. Fisik
Luas tanah 225 m2 dengan lebar depan 14,4 m, dan panjang belakang 14,4 m,
berbentuk Persegi Panjang, kontur tanah rata, ketinggian tanah sama dengan
jalan lingkungan. Di atas tanah berdiri sebuah bangunan rumah kos/sewa 2 lantai
dengan luas 231 m2 yang memiliki jumlah kamar sebanyak 19 kamar dengan
fasilitas kamar mandi di dalam tiap kamar, ruang tamu, dapur umum dan tempat
parkir dengan konstruksi yang terbuat dari beton dan desain bangunan
menyerupai letter U. Objek Penilaian terletak di lokasi yang mudah diakses dan
dekat dengan kampus. Selain itu Objek Penilaian telah didukung oleh utilitas
berupa jaringan listrik PLN dan jaringan air bersih PDAM serta jaringan internet.
Berdasarkan kondisi fisik tersebut, objek sangat layak untuk digunakan sebagai
tempat kos.
2. Peraturan
Objek Penilaian terletak di kawasan yang diperuntukkan sebagai kawasan
perumahan dengan demikian objek penilaian tidak melanggar peraturan yang
berlaku.
3. Finansial
Objek penilaian mempunyai kelayakan secara finansial karena mampumenghasilkan proyeksi cash flow positif di masa depan dan didukung dengan
cukup tingginya tingkat hunian properti yaitu 89%.
4. Produktivitas Maksimal
Pengembangan properti telah memberikan tingkat pengembalian yang positif
kepada pemiliknya sehingga telah memenuhi kegunaan tertinggi dan terbaik dari
aspek produktivitas maksimal.
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
13/20
Halaman | 13
B. ANALISIS PASAR
B.1. ASPEK PERMINTAAN
Objek penilaian yang merupakan properti dengan pemanfaatan sebagai tempat kos
terletak di daerah kampus (terutama kampus UGM) dengan kepadatan penduduk
yang cukup tinggi. Berikut ini adalah data luas wilayah dan kepadatan penduduk per
km2 di Kabupaten Sleman:
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
14/20
Halaman | 14
Karena terletak di daerah dekat kampus, permintaan kamar kos berasal dari
mahasiswa, terutama mahasiswa UGM. Berikut ini adalah data banyaknya
mahasiswa di Kabupaten Sleman:
Tabel Jumlah Mahasiswa yang Terdaftar di UGM Tahun 2008
2010Program Tahun 2008 Tahun 2009 Tahun 2010
Diploma 5.786 5.888 6.362
S1 29.895 30.380 32.866
S2/ S3 12.536 12.740 13.780
Sumber:www.kagama.ugm.ac.id
Kami juga memperhitungkan tingkat inflasi di Kabupaten Sleman dalam
menentukan tingkat pertumbuhan biaya dalam perhitungan DCF.
Berikut ini adalah tingkat inflasi di Kabupaten Sleman. Pada tahun 2010
tingkat inflasi di Kabupaten Sleman mencapai 7,46. Hal tersebut salah satunya
dikarenakan krisis ekonomi global. Perkembangan tingkat inflasi yang terjadi di
Kabupaten Sleman dalam kurun waktu tahun 2006 2010 tergambar dalam grafik
berikut:
Berdasarkan kelompok pengeluaran tingkat inflasi tahun 2010 tertinggi terjadi
pada bahan makanan. Pada tahun 2006 dan 2007 inflasi tertinggi juga terjadi pada
kelompok bahan makanan. Sedangkan pada tahun 2008 inflasi tertinggi terjadi
pada kelompok pengeluaran perumahan, air, listrik, gas dan bahan bakar. Adapun
pada tahun 2009 inflasi tertinggi terjadi pada kelompok sandang. Secara rinci
kondisi inflasi berdasarkan kelompok pengeluaran yang terjadi di Kabupaten
Sleman pada tahun 2006-2010 sebagaimana pada tabel berikut.
http://www.kagama.ugm.ac.id/http://www.kagama.ugm.ac.id/http://www.kagama.ugm.ac.id/http://www.kagama.ugm.ac.id/ -
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
15/20
Halaman | 15
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
16/20
Halaman | 16
B.2. ASPEK PENAWARAN
Jumlah lahan pekarangan dan perumahan di Kabupaten Sleman cukup besar jika
dibandingkan dengan peruntukan lainnya. Berikut ini adalah data luas lahan menurut
penggunaannya di Kabupaten Sleman:
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
17/20
Halaman | 17
Bangunan dengan fungsi tempat kost di sekitar objek cukup banyak. Dari
inspeksi lapangan penilai mendapatkan bahwa rata-rata tingkat hunian tempat kost
berkisar 80% sd. 95% sehingga ada indikasi bahwa jumlah penawaran tempat kost
cukup tinggi dibanding dengan permintaan. Diperoleh informasi bahwa harga sewa
per kamar mengalami kenaikan sebesar 10,53 % dari periode sebelumnya.
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
18/20
Halaman | 18
C. PENILAIAN
Berdasarkan 3 (tiga) pendekatan di atas dan perhitungan terlampir, diperoleh hasil
sebagai berikut:
1. Pendekatan Biaya
Langkah yang ditempuh dalam melakukan penilaian dengan menggunakan
pendekatan biaya adalah:
Menentukan besarnya biaya penggantian baru (Replacement Cost
New/RCN) bangunan;
Menentukan besarnya penyusutan bangunan (fisik, fungsional, dan
eksternal);
Menentukan indikasi nilai bangunan dengan cara mengurangkan RCN
dengan penyusutan; Untuk mencari indikasi nilai tanah digunakan metode pendekatan data pasar;
Indikasi nilai properti diperoleh dengan menjumlahkan indikasi nilai bangunan
dan nilai tanah.
Adapun indikasi nilai pasar properti yang dihasilkan adalah Rp.000,00 (......
Rupiah)
2. Pendekatan Pendapatan
Langkah yang ditempuh dalam melakukan penilaian dengan menggunakan
pendekatan pendapatan adalah dengan metode aliran tunai terdiskonto, yaitu :
Menentukan pendapatan kotor efektif;
Menentukan biaya operasi;
Menentukan pendapatan bersih operasi;
Menentukan tingkat kapitalisasi yang sesuai;
Melakukan kapitalisasi pendapatan bersih operasi untuk memperoleh indikasi
nilai properti.
Adapun indikasi nilai pasar properti yang dihasilkan adalah Rp..000,00 (......
Rupiah)
3. Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Langkah yang ditempuh dalam melakukan penilaian dengan menggunakan
pendekatan data pasar adalah:
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
19/20
Halaman | 19
Memilih properti pembanding yang sejenis, dimana lokasi berdekatan,
penggunaannya sama, karakteristik fisik tidak jauh berbeda, dan sudah
diketahui harga jualnya;
Menyusun tabel analisis perbandingan, untuk mengidentifikasi persamaan
dan perbedaan antara properti pembanding dengan properti yang menjadi
objek penilaian;
Melakukan penyesuaian (adjustment) terhadap perbedaan yang ada dan
kemudian menentukan indikasi nilai properti yang menjadi objek penilaian.
Adapun indikasi Nilai Properti yang dihasilkan adalah Rp .000,00(...... Rupiah)
4. Rekonsiliasi Indikasi Nilai
Rekonsiliasi nilai dilakukan dengan tujuan untuk kaji ulang dan koreksi terhadap
data-data yang diperoleh, proses analisis data, proses penilaian terhadap objek
dengan 3 (tiga) pendekatan. Apabila hasil kaji ulang sudah benar, maka indikasi
nilai dari masing-masing pendekatan diberi bobot dengan mempertimbangan
data/informasi yang obyektif, analisis, asumsi dan kondisi pembatas yang kami
peroleh dan lakukan.
Bobot kami berikan lebih besar kepada indikasi nilai yang diperoleh dengan
Pendekatan Pendapatan yakni sebesar 40% dibandingkan dengan indikasi nilai
yang diperoleh dengan Pendekatan Biaya dan Pendekatan Data Pasar yakni
sebesar 30% karena Pendekatan Pendapatan lebih bisa menghasilkan indikasi
nilai yang tepat untuk objek penilaian yang berupa kost-kost an. Selisih besaran
bobot untuk indikasi nilai yang diperoleh dengan Pendekatan Pendapatan
dibandingkan dari Pendekatan Biaya dan Pendekatan Data Pasar cukup besar
terlihat dari perbedaan indikasi nilai dari ketiga pendekatan tersebut.
Adapun Opini nilai pasar properti adalah sebesar Rp .000,00(...... Rupiah)
III. KESIMPULAN NILAI
-
7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012
20/20
Berdasarkan indikasi nilai properti yang dihasilkan dari 3 (tiga) pendekatan penilaian dan
setelah dilakukan rekonsiliasi indikasi nilai dengan mempertimbangkan data/informasi yang
obyektif, analisis, asumsi dan kondisi pembatas, maka kami mengambil simpulan dan opini
nilai sebagai berikut:
Nilai Pasar (Market Value) dari Objek Penilaian berupa sebuah Tanah dan Bangunan
Rumah Kos/Sewa yang terletak di Jl. Kaliurang Km 5, Pogung Baru Blok A No. 1 RT
18, Kelurahan Sinduadi, Kecamatan Mlati, Kabupaten Sleman, Yogyakarta per tanggal
20 Januari 2012 adalah sebesar:
Rp000,00
(........ Rupiah)