labores de apoyo tÉcnico profesional...
TRANSCRIPT
JORGEJORJOR
UNIVERSIDAD DISTRITAL
FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
Diciembre 2016
LABORES DE APOYO TÉCNICO PROFESIONAL EN EL MARCO DE LA EJECUCIÓN DEL PROYECTO: “DETERMINACIÓN DE LOS VALORES DE REFERENCIA DE LAS UNIDADES FUNCIONALES INTEGRALES 1, 2, 3, 6 Y 7 EN LOS DEPARTAMENTOS DE ANTIOQUIA, CÓRDOBA Y SUCRE, UTILIZANDO LA METODOLOGÍA DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS”, DESARROLLADO POR LA FIRMA URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S.
JORGE ANDRÉS PACHÓN CARDOZO
Cód.: 20081025072
Trabajo de Grado en Modalidad de Pasantia para
optar al Título de Ingeniero Catastral y Geodesta.
Acuerdo 038 de Julio de 2015, expedido por el Consejo Académico.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
1
TABLA DE CONTENIDO
1. INTRODUCCIÓN ...................................................................................................... 6
2. OBJETIVOS ........................................................................................................... 14
2.1 OBJETIVO GENERAL ........................................................................................... 14
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ................................................................................. 14
3. MARCO TEÓRICO ................................................................................................. 15
3.1 AVALÚOS ............................................................................................................. 16
3.1.1. El Valor según la Escuela Clásica. .................................................................. 18
3.1.2 El Valor según la Escuela Alemana ................................................................. 19
3.1.3 Utilidad Marginal .............................................................................................. 19
3.1.4 Tipos de Avalúos ............................................................................................. 20
3.1.5 NORMATIVIDAD DE AVALÚOS EN COLOMBIA ............................................ 21
3.1.6 Normas De Calidad En Materia De Avalúos ..................................................... 23
3.1.7 Normas de calidad en Colombia ...................................................................... 24
3.2 ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS .................................... 25
3.3 INFRAESTRUCTURA PARA EL TRANSPORTE .................................................. 27
4. DESARROLLO DEL PROYECTO Y RESULTADOS .............................................. 35
4.1 LOCALIZACIÓN E INFORMACIÓN DEL PROYECTO .......................................... 35
4.1.1 Unidades Funcionales...................................................................................... 37
4.1.2 Unidad Funcional 1 .......................................................................................... 38
4.1.3 Unidad Funcional 2 .......................................................................................... 39
4.1.4 Unidad Funcional 3 .......................................................................................... 40
4.1.5 Unidad Funcional 6 .......................................................................................... 41
4.1.6 Unidad Funcional 7 .......................................................................................... 42
4.2 SEDES DE TRABAJO .......................................................................................... 43
4.3 INSUMOS Y LOGISTICA ..................................................................................... 43
4.4 DIAGNÓSTICO DE PROCESOS ......................................................................... 43
4.5 DOCUMENTACIÓN DE PROCESOS Y DIAGRAMA DE ACTIVIDADES ............. 44
4.6 MATRIZ DE IDENTIFICACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DE LOS PROCESOS .... 47
4.7 SUBPROCESO DE GESTIÓN DE INFORMACIÓN PARA EL DISEÑO DE LAS
ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS ....................................................................... 52
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
2
4.7.1 Conformación del Equipo de Trabajo .......................................................... 52
4.7.2 Definición e identificación de la información necesaria para la elaboración del
estudio masivo y Solicitud de insumos y documentos necesarios para la
elaboración del estudio masivo. .................................................................. 53
4.7.3 Definición de variables para las Zonas Homogéneas Físicas y aprobación del
modelo de datos. ......................................................................................... 54
4.7.4 Programación de inspección técnica de campo. .......................................... 64
4.7.5 Diseño de Prezonas Homogéneas Físicas. ................................................. 65
4.7.6 Operativo de campo para el levantamiento y captura de las variables que
conforman las Zonas Homogéneas Físicas. ................................................ 71
4.7.7 Levantamiento de datos de Mercado: Campo y Oficina. .............................. 74
4.7.8 Recopilación y sistematización de la información recolectada. .................... 75
4.7.9 Recopilación y sistematización de la información de mercado recolectada. 75
4.8 SUBPROCESO DE DISEÑO DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS .......... 76
4.8.1 Revisión y organización de la información obtenida en el trabajo de campo y
las visitas de inspección técnica. ................................................................. 76
4.8.2 Diseño y digitalización de las variables que conforman las Zonas
Homogéneas Físicas en el Sistema de Información Geográfica. ................. 76
4.8.3 Intersección de las variables y definición de las Zonas Homogéneas Físicas
definitivas. ................................................................................................... 90
4.8.4 Control de calidad a los archivos definitivos de las Zonas Homogéneas
Físicas mediante un protocolo de revisión. .................................................. 91
4.9 SUBPROCESO DE SISTEMATIZACIÓN Y DEPURACIÓN DE
INFORMACIÓN DE MERCADO. ................................................................. 93
4.9.1 Obtención de la información necesaria de los datos de mercado levantados y
diligenciamiento del Formato de Estudio de Mercado.................................. 93
4.9.2 Verificación telefónica, análisis y depuración de la información recopilada del
mercado inmobiliario. .................................................................................. 93
4.9.3 Georreferenciación de las ofertas de mercado. ........................................... 94
4.10 SUBPROCESO DE DEFINICIÓN Y GESTIÓN DE INFORMACIÓN PARA
LOS AVALÚOS DE PUNTOS DE INVESTIGACIÓN. .................................. 97
4.10.1 Definición de los predios puntos de investigación........................................ 97
4.10.2 Solicitud de documentos físicos y jurídicos de los predios considerados como
puntos de investigación. .............................................................................. 99
4.10.3 Programación de inspección técnica de campo puntos de investigación. .... 99
4.10.4 Operativo e Inspección técnica de campo para puntos de investigación. .. 100
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
3
4.10.5 Consolidación y verificación de la información recopilada en campo. ........ 100
4.10.6 Elaboración de avalúos para los predios considerados Puntos de
Investigación. ............................................................................................ 101
4.11 SUBPROCESO DE ANÁLISIS DE VALOR Y DISEÑO DE ZONAS
HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS. ...................................................... 104
4.11.1 Definición del modelo de datos para las Zonas Homogéneas
Geoeconómicas. ....................................................................................... 104
4.11.2 Análisis estadístico de los datos de mercado. ........................................... 108
4.11.3 Definición del comportamiento del valor con base en el mercado inmobiliario
y en los avalúos de los Puntos de Investigación y diseño de las ZHG. ...... 109
4.11.4 Control de calidad a los archivos definitivos de las Zonas Homogéneas
Geoeconómicas mediante un protocolo de revisión. ................................. 112
4.11.5 Preparación del informe técnico ................................................................ 113
4.12 DIAGRAMA DE FLUJO ............................................................................. 114
5. CONCLUSIONES ................................................................................................. 115
6. GLOSARIO ........................................................................................................... 118
7. BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................................... 120
8. ANEXOS .................................................................................................................... 122
8.1 Subproceso de Gestión de La Información. ............................................... 122
8.2 Subproceso de Diseño de ZHF. ................................................................ 122
8.3 Subproceso de Sistematización y Depuración de Mercado. ...................... 122
8.4 Subproceso de definición y gestión de Información para Avalúos de P.I. .. 122
8.5 Subproceso de Análisis de Valor y Diseño de ZHG. .................................. 122
8.6 Conformación Equipo de Trabajo. ............................................................. 122
8.7 Modelo de Datos ZHF. .............................................................................. 122
8.8 Solicitud POT. ........................................................................................... 122
8.9 Formato Captura Campo. .......................................................................... 122
8.10 Generación Mapa de Pendientes .............................................................. 122
8.11 Protocolo de Revisión ZHF ........................................................................ 122
8.12 Formato Puntos de Investigación .............................................................. 122
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
4
LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Inversión en infraestructura 2000-2010 (% del PIB). ...................................... 29
Figura 2: Inversión en infraestructura 2009-2020 (% del PIB). ...................................... 30
Figura 3: Pasos a seguir en un Contrato de Obra Pública. ........................................... 32
Figura 4: Pasos a seguir en una Concesión Vial........................................................... 33
Figura 5. Ubicación general de la zona en estudio. ...................................................... 36
Figura 6. Unidad Funcional 1. ....................................................................................... 38
Figura 7. Unidad Funcional 2. ....................................................................................... 39
Figura 8. Unidad Funcional 3. ....................................................................................... 40
Figura 9. Unidad Funcional 4. ....................................................................................... 41
Figura 10. Unidad Funcional 5. ....................................................................................... 42
Figura 11. Estructura Organizacional. ............................................................................. 52
Figura 12. Modelo Mapa Temático de Departamentos. ................................................... 66
Figura 13. Modelo Mapa Temático de Municipios. .......................................................... 67
Figura 14. Plano de Clasificación del Suelo para el Municipio de Toluviejo y Área en
Estudio. ......................................................................................................... 69
Figura 15. Plano de Zonificación ambiental del Municipio de Coveñas y Área en Estudio ... 70
Figura 16. Modelo de Puntos GPS para ZHF. ................................................................. 72
Figura 17. Modelo de Puntos GPS para ZHF. ................................................................. 73
Figura 18. Modelo de Puntos GPS para ZHF. ................................................................. 73
Figura 19. Modelo de Mercado de Campo. ..................................................................... 74
Figura 20. Modelo Mapa Temático de Topografía. .......................................................... 80
Figura 21. Modelo Mapa Temático de Tipo de Vía e Influencia de Vía. ........................... 81
Figura 22. Criterio de Buffer. ........................................................................................... 82
Figura 23. Criterio Predial. .............................................................................................. 83
Figura 24. Modelo Mapa Temático de Estado de la Vía. ................................................. 84
Figura 25. Modelo Mapa Temático de Aguas. ................................................................. 86
Figura 26. Modelo de Orto fotografía. ............................................................................. 88
Figura 27. Modelo Mapa Temático de Uso Actual. .......................................................... 89
Figura 28. Modelo Zonas Homogéneas Físicas. ............................................................. 90
Figura 29. Modelo de Georreferenciación del Estudio de Mercado en Caucasia. ............ 95
Figura 30. Modelo de Georreferenciación del Estudio de Mercado en Buenavista. ......... 96
Figura 31. Modelo de Georreferenciación del Estudio de Mercado en Planeta Rica. ...... 96
Figura 32. Modelo de Puntos de investigación. ............................................................... 98
Figura 33. Modelo de Formato de Avalúo de Punto de investigación. ........................... 102
Figura 34. Modelo de Formato de Avalúo de Punto de investigación. ........................... 103
Figura 35. Modelo de Zonas Homogéneas Geoeconómicas. ........................................ 111
Figura 36. Diagrama de Flujo Final para el Proceso de Estudios de Valoración Masiva
mediante ZHFG. .......................................................................................... 114
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
5
LISTA DE TABLAS
Tabla 1. Empleo Informal generado en la actividad según metodología DANE. .............. 17
Tabla 2. Participación Porcentual del sector inmobiliario en el PIB. ................................. 17
Tabla 3. Variables de la ZHF ........................................................................................... 26
Tabla 4. Departamentos, Municipios y Extensión del área en estudio. ............................ 35
Tabla 5. Distribución de las Unidades Funcionales en el proyecto. ................................. 37
Tabla 6. Matriz de Identificación y Caracterización de Procesos. .................................... 48
Tabla 7. Codificación por Departamento. ......................................................................... 55
Tabla 8. Codificación por Municipio. ................................................................................ 56
Tabla 9. Codificación para la variable de Clase del Suelo. .............................................. 57
Tabla 10. Codificación para la variable de Uso Normado. ............................................... 59
Tabla 11. Codificación para la variable de Topografía. .................................................... 60
Tabla 12. Codificación para la variable de Tipo de Vía. ................................................... 60
Tabla 13. Codificación para la variable de Influencia de Vía. ........................................... 61
Tabla 14. Codificación para la variable de Estado de Vía. ............................................... 61
Tabla 15. Codificación para la variable de Aguas. ........................................................... 62
Tabla 16. Codificación para la variable Uso Actual. ......................................................... 63
Tabla 17. Codificación de la Zona Homogénea Física. .................................................... 63
Tabla 18. Estructura Mapa Temático Departamento. ....................................................... 77
Tabla 19. Estructura Mapa Temático Municipio. .............................................................. 77
Tabla 20. Estructura Mapa Temático Clase de Suelo. ..................................................... 78
Tabla 21. Estructura Mapa Temático Uso Normado. ....................................................... 78
Tabla 22. Estructura Mapa Temático Topografía. ............................................................ 79
Tabla 23. Estructura Mapa Temático Tipo de Vía. ........................................................... 81
Tabla 24. Estructura Mapa Temático Influencia de Vía. ................................................... 81
Tabla 25. Estructura Mapa Temático Estado de Vía. ....................................................... 83
Tabla 26. Estructura Mapa Temático Disponibilidad de Aguas. ....................................... 85
Tabla 27. Estructura Mapa Temático Uso Actual. ............................................................ 87
Tabla 28. Estructura Atributo ID_ZHG de la Zona Homogénea Geoeconómica. ............ 104
Tabla 29. Estructura Atributo Departamento de la ZHG. ................................................ 105
Tabla 30. Estructura Atributo Código Departamento de la ZHG. ................................... 105
Tabla 31. Estructura Atributo Municipio de la ZHG. ....................................................... 105
Tabla 32. Estructura Atributo Código Municipio de la ZHG. ........................................... 106
Tabla 33. Estructura Atributo Puntos de Investigación de la ZHG.................................. 106
Tabla 34. Estructura Atributo Valor Mínimo por m2 de la ZHG. ...................................... 107
Tabla 35. Estructura Atributo Valor Máximo por m2 de la ZHG. ..................................... 107
Tabla 36. Estructura Atributo Valor Mínimo por Hectárea de la ZHG. ............................ 107
Tabla 37. Estructura Atributo Valor Máximo por Hectárea de la ZHG. ........................... 108
Tabla 38. Estructura Atributo Valor Promedio por m2 de la ZHG. .................................. 108
Tabla 39. Estructura Atributo Valor Promedio por Hectárea de la ZHG. ........................ 108
Tabla 40. Modelo de Procesamiento Estadístico. .......................................................... 109
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
6
1. INTRODUCCIÓN
En este documento se presenta el desarrollo de las labores de apoyo técnico a la
empresa denominada URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S. para las
actividades de apoyo técnico profesional en el marco de la ejecución del proyecto:
“Determinación de los valores de referencia de las Unidades Funcionales Integrales
1, 2, 3, 6 y 7 en los Departamentos de Antioquia, Córdoba y Sucre, utilizando la
metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas.
En el marco de la ejecución del contrato, se realizaron actividades tendientes a la
aplicación de políticas de calidad y gestión de procesos con la finalidad de no
solamente participar en el desarrollo técnico del proyecto sino aportar a la
identificación y documentación de los subprocesos, tareas, actividades y
responsables en un estudio de valoración masiva. Para este fin se realiza un análisis
del contexto nacional sobre el sector de la infraestructura, específicamente la
relacionada con temas viales.
Las políticas públicas implementadas por los gobernantes de las entidades
territoriales, así como la materialización de los Planes de Desarrollo, reflejada en
programas y proyectos, ha hecho que los últimos años representen para Colombia
un crecimiento y una estabilización en su economía. (Arango & Hamann, 2012).
El crecimiento económico de la nación, se puede ver reflejado específicamente en
el sector inmobiliario, del catastro y de la valoración predial, dónde se ha visto un
aumento generalizado en la demanda de bienes y servicios por parte de particulares
y del Estado relacionados con estos clústers. Las entidades estatales encargadas
de abastecer el creciente mercado tienen cada vez más atribuciones y menor
capacidad de respuesta, llegando a situaciones insostenibles e inmanejables para
los entes rectores: el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y los Catastros
Descentralizados (Bermúdez & Font i Garolera, 2008))
De igual forma las políticas promovidas por el Gobierno Nacional en temas de
infraestructura vial, minero-energética, así como las contenidas en el Plan de
Desarrollo, han generado nuevas legislaturas y normatividades que establecen
parámetros y metodologías específicas, donde temas relacionados con gestión
predial y avalúos toman una mayor relevancia.
Tal es caso de la Ley 388 de 1997, norma de Ordenamiento Territorial, La Ley 160
de 1994 de Reforma Agraria y la Ley 1682 de 2013, legislaciones que
establecen la obligatoriedad de la adopción de técnicas valuatorias cuyos resultados
serán aplicados a labores como: gestión predial, negociación y compra de
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
7
inmuebles y valoración de activos, entre otras actividades. De igual forma el boom
inmobiliario en las zonas urbanas, los programas de vivienda del Estado y el
crecimiento del sector financiero, conlleva al incremento de los avalúos con fines
financieros e hipotecarios, entre otros.
Este estudio se enfoca el sector del transporte, regulado en primera instancia por la
Ley 105 de 1993. Y es considerado como un componente clave dentro de las
proyecciones de crecimiento y desarrollo para la nación tanto a nivel local como
internacional. Con el fin de materializar de manera técnica los principios
establecidos en la mencionada legislatura, está la infraestructura representada en
la red nacional de carreteras, los ríos y canales de aguas navegables, las líneas
férreas y los puentes, viaductos, túneles, faros, boyas y redes para el transporte
aéreo.1
Teniendo en cuenta la importancia de este concepto el Estado decidió asignar a una
comisión multidisciplinaria, con la tarea de realizar una evaluación y/o diagnóstico
para establecer los avances y el progreso logrado a la fecha en temas de
infraestructura y transporte en la nación.
Una de las principales conclusiones de este estudio determinó que existe un
importante rezago en materia de infraestructura para el transporte de bienes y
personas si se compara al país con naciones en vía de desarrollo como Kenia,
Nicaragua o República Dominicana2, así como en la falta de gestión y
administración por parte de las instituciones relacionadas con el sector.
Atendiendo las recomendaciones señaladas en el informe de la Comisión de la
Infraestructura, se fortaleció la normatividad vigente en cuanto a las iniciativas
públicas referentes a proyectos de infraestructura vial y de transporte en el país.
Fue en este escenario donde en Noviembre 22 del año 2013 vio la luz la Ley 1682
“Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de
infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias”, dando
solución a las inconsistencias expuestas en el informe del 2012.
En esta reglamentación cuyo ámbito de aplicación es exclusivo del sector de la
infraestructura del transporte (Artículo 3), se abordan las definiciones básicas y los
componentes propios del sector, así como temas relacionados con licencias
ambientales, contratación, gestión predial, compra de inmuebles, servicios públicos
y la responsabilidad generada a las personas jurídicas que ejecuten los proyectos.
1 Artículo 12, Ley 105 de Diciembre 30 de 1993 2 Informe Comisión de Infraestructura, Octubre de 2012 Pág. 7.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
8
Por otra parte se fortaleció la estructura organizacional gubernamental, mediante la
intervención de las instituciones públicas, cuyo principal logro fue la conversión del
Instituto Nacional de Concesiones INCO en la Agencia Nacional de Infraestructura
ANI, entre otros.
Con los mecanismos normativos establecidos, las instituciones de orden público
relacionadas con el sector ya estructuradas, el Gobierno Nacional, a través de la
Agencia Nacional de Infraestructura ANI inicia el desarrollo e implementación de los
proyectos de infraestructura de transporte, mediante el Esquema de Alianzas
Público Privadas, figura reglamentada mediante la Ley 1508 de Enero de 2012 y
contratos de Concesión Vial.
Sin embargo, el Esquema de APP y la figura jurídica de las Concesiones son formas
de operación con las que en la actualidad se han venido estructurando este tipo de
proyectos, debido que existe la concepción que son modelos de organización que
podían hacer más ágil todo el proceso de ejecución de las obras de infraestructura;
idea asociada al nuevo paradigma en el que la tercerización de los proyectos por
parte del estado se convierte en el eje central del actuar gubernamental.
Pese a lo anterior, los problemas e inconvenientes relacionados con el componente
inmobiliario persisten, dado que este mecanismo no ha sido suficiente, ni eficiente,
así como tampoco efectivo para dar solución a los problemas presentes en el marco
del componente de gestión de predial, asociados a la ejecución de las obras
incluidas en todas las fases del proyecto.
Esto fue tratado específicamente en el informe de la Comisión de Infraestructura
donde la disponibilidad predial y la gestión asociada a la compra y enajenación
de los inmuebles afectados por un proyecto constituye una de las principales
causales de retrasos, incumplimientos en entregas de obras, cronogramas y
sobrecostos.
Según el informe presentado por la comisión, las razones por las que el tema predial
se considera como uno de los apéndices a mejorar se pueden condesar en 5 ítems
(Sergio Clavijo, 2013):
1. Demoras en la adquisición predial por el contratista.
2. Sobrecostos en la adquisición (este punto está directamente relacionado con
la gestión valuatoria del proyecto).
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
9
3. Mala estructuración jurídica y de diseño, lo que genera gestiones complejas
generalmente no tenidos en cuenta previamente.
4. Deficiencia o desactualización de los planos relacionados con las redes
primarias de servicios públicos.
5. Dilaciones en la adquisición predial por temas normativos.
Debido a la naturaleza de este tipo de proyectos se hace necesario realizar una
gestión predial asociada a la enajenación de los predios declarados como bienes
de interés público, que se verán afectados por la ejecución de las obras civiles y
ambientales inherentes al proyecto vial.
Con el fin de dar solución a los inconvenientes relacionados con los proyectos de
infraestructura vial y en consecuencia con el nuevo paradigma del estado, surge
entonces el Programa de Cuarta Generación de Concesiones de Carreteras cuyo
objetivo es: “Presentar el marco genérico de trabajo en el que se vienen enfocando
los esfuerzos del Gobierno Nacional para la estructuración de los nuevos proyectos
de concesiones de carreteras, con lo cual los documentos presentados o las
posiciones asumidas por la entidad en este evento no implican algún compromiso o
responsabilidad especifica frente a nacionales o extranjeros en relación con los
futuros procesos de contratación que eventualmente se adelanten dentro de este
proyecto.”3
Este programa tiene como meta la intervención de aproximadamente 8.170
kilómetros de doble calzada, bajo contratos de concesión con empresas de
construcción o uniones temporales, los cuales realizaran obras de adecuación,
mantenimiento de los ejes existentes, así como la construcción de nueva
infraestructura vial (Moreno, 2015).
Bajo la Ley de Infraestructura, se generaron toda una serie de documentos técnicos
bajo los cuales se establecen los parámetros específicos que regirán el programa
de Cuarta Generación de Concesiones de Carreteras bajo el Esquema de
Asociaciones Público Privadas; entre estos se encuentra el documento denominado
“Contrato De Concesión Bajo El Esquema De App”, expedido por la Agencia
Nacional de Infraestructura ANI y suscrito entre esta y el Concesionario contratista.
3 Andrade Moreno, Luis Fernando. «Cuarta generación de concesiones en Colombia». ANI. Consultado el 16 de agosto de 2015
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
10
Este acuerdo jurídico celebrado por las entidades anteriormente mencionadas
cuenta con los siguientes Apéndices Técnicos, en los cuales se establecen los
parámetros específicos referentes a la obra civil y de infraestructura que se va a
realizar. Estos apéndices son:
Apéndice Técnico 1: Alcance del Proyecto.
Apéndice Técnico 2: Condiciones para la Operación y Mantenimiento.
Apéndice Técnico 3: Especificaciones Generales.
Apéndice Técnico 4: Indicadores
Apéndice Técnico 5: Interferencias Con Redes.
Apéndice Técnico 7: Gestión Predial.
Apéndice Técnico 8: Gestión Social.
Apéndice Técnico 9: Plan De Obra.
Este documento contiene todas las clausulas jurídicas, obligaciones, montos de
valor y tiempos que regirán la asociación, así como las especificaciones técnicas
necesarias para la ejecución de las obras civiles; entre estos se encuentra el
Apéndice Técnico 7, que hace referencia a la Gestión Predial.
Allí se detallan las pautas y estructuras normativas que definen las metodologías
bajo las cuales se deben realizar los avalúos comerciales de los inmuebles con el
fin de garantizar las indemnizaciones correspondientes.
Específicamente el capítulo 4 “Obligaciones especiales en materia de Gestión
Predial” numeral 4.6 “Avalúos Comerciales Corporativos”, ítem “c” hace referencia
a la necesidad de obtener valores de referencia bajo la metodología de Zonas
Homogéneas previo a los avalúos puntuales de cada inmueble, por los siguientes
motivos:
Congelar los valores del suelo, previo al anuncio del proyecto con el fin de
evitar la especulación inmobiliaria y los cambios súbitos del valor que genera
la novedad de la implementación y construcción de un proyecto de
infraestructura.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
11
Estimar el monto total de la inversión referente a la compra de inmuebles,
exclusivamente en el componente de terreno (sin incluir construcciones,
anexos y/o cultivos).
Tener un rango de control en el cual oscila el componente de terreno de los
avalúos puntuales que se realizaran para los inmuebles afectados por la
ejecución del proyecto.
En este contexto, la Sociedad Concesión Ruta al Mar S.A.S., mediante el Contrato
de Concesión 016 del 14 de octubre del 2015 ejecuta la construcción, rehabilitación,
mejoramiento, operación y mantenimiento del sistema vial para la conexión de los
departamentos Antioquia – Bolívar, para 490 kilómetros de eje vial en un plazo de
34 años4.
Atendiendo las obligaciones contractuales del contrato de concesión, entre las
cuales se encuentra el Apéndice Técnico 7, específicamente en lo relacionado con
la elaboración de estudios que tiendan a la obtención de valores de referencia bajo
la metodología de Zonas Homogéneas previo a los avalúos puntuales de cada
inmueble, la Concesión contrata un estudio de valoración masiva mediante la
metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas. Se trata de una
técnica que busca establecer criterios de unificación de porciones del territorio con
características físicas y de valor similares.
Este concepto se ha mantenido y ha estado presente en normatividades posteriores,
en la cual se toman las Zonas Físicas y Geoeconómicas como referencias para la
identificación física de inmuebles, así como para la elaboración de los avalúos en
su componente de terreno, donde se busca extender el alcance de la metodología
no solo al mero proceso catastral, sino a una técnica valuatoria de carácter masivo.
Pese a que en la actualidad, tal y como se describe en el artículo denominado “La
Modernización del Catastro Colombiano” estamos en una época en la que “las
herramientas tecnológicas de software y hardware facilitan la administración de la
información, el avance y mejoramiento de los procesos catastrales”5 muchas
compañías no se encuentran a la vanguardia de estas técnicas.
Los Sistemas de Información Geográfica, las geodatabases (bases de datos
geográficas), modelos de elevación y en general la etapa digital de la información
concerniente al territorio, son herramientas de reciente aplicación en nuestro país,
donde las entidades públicas y compañías del sector privado se encuentran en un
4 Tomado de la página ´web de La Concesión Ruta al Mar: www.rutaalmar.com. 5 RAMOS, Lilliana, «La Modernización del Catastro» (2013).
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
12
proceso de transición, que busca implementar las técnicas informáticas y de
automatización, después de advertir que aceleraban y mejoraban la calidad, en el
desarrollo de los proyectos, otras firmas generalmente de carácter privado, ya
pasaron por la transición y están consolidando sus procedimientos basados en las
tecnologías enfocadas a los sistemas territoriales, avalúos y propiedad inmobiliaria.
Al lograr articular una metodología de valoración bien estructurada con instrumentos
jurídicos, procedimentales e informáticos sólidos, el desarrollo de las actividades
relacionadas con la gestión predial en un proyecto de infraestructura vial sería más
eficiente y por ende las congestiones y cuellos de botella disminuirían
considerablemente, repercutiendo en la calidad de la obra, el cumplimiento de los
cronogramas y la correcta ejecución de los recursos.
Por otra parte y considerando lo referente al cambio de paradigma en el que se
genera un nuevo modelo de ejecución de los proyectos de infraestructura en el país,
tercerizando la ejecución de las obras al sector privado (en este caso el sector
valuatorio), las cuales cuentan con herramientas y tecnologías de punta, así como
personal altamente calificado, se debe propender a que las actividades y procesos
referentes al componente inmobiliario del proyecto cuenten con estándares de
calidad que garanticen la consecución y el cumplimiento de los objetivos y cláusulas
del contrato de concesión.
Debido a las competencias adquiridas y a la formación académica obtenida, en el
ciclo de formación del programa de Ingeniería Catastral y Geodesia,
específicamente en temas de Avalúos Puntuales, Masivos, Sistemas, Legislación y
Gestión Catastral y en general a todo el componente inmobiliario incluido en el
pensum, es bien reconocido el desempeño de los profesionales de esta carrera en
el diseño de procesos catastrales y avalúos para entidades públicas y privadas,
principalmente en aquellas que por sus objetos misionales deben desarrollar
actividades propias de la gestión predial y catastral.
Estas labores están directamente relacionadas con proyectos viales de cuarta
generación, en el marco de los requerimientos de la normatividad vigente,
específicamente la obtención de valores de referencia para el terreno que se verá
afectado por la obra, en los ámbitos de:
Legislación y normatividad relacionada con el catastro y los avalúos.
Valoración de inmuebles (Avalúos Puntuales), utilizando las técnicas
establecidas en la reglamentación Colombiana.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
13
Procesos de valoración masiva de inmuebles (Zonas Homogéneas Físicas y
Geoeconómicas).
Análisis Espacial y Sistemas de Información Geográfica.
Por tal motivo, en el marco del proyecto anteriormente mencionado y de
conformidad con lo establecido en el Apéndice Técnico 7, se desarrollaron los
trabajos de apoyo técnico profesional a la empresa URBANA ENGINEERING &
SURVEY S.A.S. firma del sector privado, dedicada a la prestación de servicios
técnicos y profesionales en el campo de las ciencias de la tierra, procesos
catastrales, avalúos urbanos, rurales y gestión inmobiliaria entre otros, para llevar a
cabo la determinación de los valores de referencia del suelo, mediante la
metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas en determinadas
unidades funcionales del proyecto.
Como resultado del desarrollo del proyecto se identificaron y documentaron los
subprocesos, actividades, tareas y responsables para el proceso de estudios de
valoración masiva a través de la metodología de Zonas Homogéneas Físicas y
Geoeconómicas.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
14
2. OBJETIVOS
2.1 OBJETIVO GENERAL
Prestar el apoyo y acompañamiento técnico en el marco de la ejecución del
proyecto: “Determinación de los valores de referencia de las Unidades
Funcionales Integrales 1, 2, 3, 6 y 7 del proyecto Antioquia – Bolívar,
utilizando la metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas”,
desarrollado por la firma URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S. para
lo cual se aplicaran todas las técnicas, competencias, metodologías,
habilidades y conceptos adquiridos en la academia, en el campo del catastro,
los avalúos, la administración inmobiliaria, la valorización, la gestión predial
la cartografía y los Sistemas de Información Geográfica.
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Profundizar los conocimientos académicos adquiridos mediante un ejercicio
práctico de aplicación e implementación de la metodología de Zonas
Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, en el marco de un proyecto de
infraestructura vial asociado al programa de Cuarta Generación (4G) de
Concesiones viales.
Desarrollar las habilidades, capacidades y conocimientos técnicos
específicos para la ejecución de los procesos de gestión y administración de
la información necesaria en la implementación de la metodología de Zonas
Homogéneas Físicas y Geoeconómicas y la determinación de valores de
referencia en el marco de la gestión predial de un proyecto de infraestructura
vial.
Desarrollar habilidades y capacidades de análisis de datos e información,
física, geográfica y económica para la determinación de los valores de
referencia de la zona de estudio.
Desarrollar capacidades, habilidades y conocimiento sobre las tecnologías
de la información que se usan en la aplicación de la metodología de Zonas
Homogéneas Físicas y Geoeconómicas con el fin de determinar los valores
de referencia del área objeto de análisis.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
15
3. MARCO TEÓRICO
Para el desarrollo de la determinación de valores de referencia se abordarán los
conceptos relacionados con la metodología propuesta (Zonas Homogéneas Físicas
y Geoeconómicas) y definiciones básicas, referentes a los avalúos y los proyectos
de infraestructura, entre otros, que permitan la compresión los temas relacionados
con el estudio.
Por lo general los conceptos de catastro y valoración inmobiliaria han tenido una
fuerte relación con el carácter fiscal asociado a la tipificación del valor de un predio
como base gravable de los impuestos de una entidad territorial; por ende desde que
se concibió la propiedad privada como ese derecho a obtener poseer, emplear y
disponer de tierra, capital o bienes6, se han generado toda una serie de
normatividades y regulaciones que buscan establecer las pautas para lograr una
recaudación tributaria.
Si nos remitimos a la historia de nuestro país, el paradigma fiscal del sector
inmobiliario se ve reflejado en la normatividad cuyo objetivo era la consecución de
fondos para la financiación de las fuerzas armadas. Tal es el caso de la Ley que
emitió el Congreso en Septiembre 30 del año 1821, en el que se establecía la
“Contribución Directa” donde en su Artículo 2 no eximía a ninguna clase de bienes
raíces, exceptuando los edificios públicos.
Posteriormente, en el año de 1866 se buscó la formación del catastro, a través de
la Ley 70 y sus decretos reglamentarios, cuyo objetivo era la elaboración de un
inventario de los bienes nacionales y baldíos en el que se registrara la posición
geográfica específica de estos, para tal fin se creó un observatorio nacional y una
oficina de agrimensura7. Lo anterior se confirmó a través de la expedición de la ley
48 de 1887 donde se facultaba a los Departamentos que hasta el momento no
habían adoptado un tributo sobre los bienes raíces, a reglamentarlo y promulgarlo.
Para dar cumplimiento a la normatividad del siglo XIX y por ende a las
reglamentaciones posteriores de esta etapa, era necesaria la tasación de los bienes
raíces que iban a ser gravados con el tributo fiscal, considerándose este insumo
como la base para el cálculo y posterior cobro de impuesto; razón por la cual desde
esta época de la historia de nuestro país la valoración inmobiliaria ha tenido un lugar
relevante en los aspectos económicos y sociales de la Nación.
6 McConnell, Campbell; Stanley Brue and Sean Flynn (2009). Economics. Boston: Twayne Publishers. 7 Instituto Interamericano de ciencias agrícolas. (1972). Seminario Regional de Catastro.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
16
En el primer cuarto del nuevo siglo el paradigma fiscal del catastro dominaba la
escena económica del país, como se observa en la Ley 4 de 1913, en la cual se
trataban temas del régimen político y municipal asociado a la reglamentación del
impuesto a la propiedad raíz.
En 1935 mediante el Decreto 1440 se crea el Instituto Geográfico Militar, que tiempo
después se convertiría en el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Este ente adscrito
al Estado Mayor del Ejército cumplía funciones cartográficas con fines militares; fue
en el año de 1940 donde pasa a ser una dependencia del Ministerio de Hacienda y
Crédito Público y empieza a desarrollar tareas catastrales.
Para esta época se había desarrollado un nuevo modelo del catastro, dejando su
exclusivo carácter fiscal, y abriéndole las puertas a concepciones en el que lo
definían como un inventario de recursos; esto se ve reflejado en la Ley 65 de 1939
donde se establecen oficinas de catastro en las capitales, así como una conexión
entre las oficinas de registros y las nuevas entidades catastrales. Adicionalmente
autoriza al Gobierno Nacional a dictar normas sobre Formación Catastral.
El recorrido histórico-normativo expuesto anteriormente sobre el Catastro en el país,
busca contextualizar desde un punto de vista cronológico el desarrollo de las
metodologías valuatorias referentes a los bienes inmuebles y la propiedad raíz,
dada la innegable relación entre la valoración predial y los procesos catastrales.
3.1 AVALÚOS
Debido a las políticas y programas que el actual Gobierno Nacional ha
implementado a través de los últimos Planes de Desarrollo, específicamente en
materia de inversión en infraestructura, las metodologías valuatorias y de
determinación de valores del suelo, construcciones y cultivos, entre otros asociada
a la gestión predial, han tomado auge en los últimos años; fundamentado en la
búsqueda de estrategias, procedimientos técnicos y herramientas modernas que
garanticen la fluidez del proyecto, así como la eficacia y transparencia del mismo.
La gestión predial y las actividades valuatorias en Colombia han incrementado su
dinamismo debido al crecimiento del sector inmobiliario. En la parte laboral, la
actividad genera 1.343.000 empleos directos, que si se observa en un contexto
global, representa el 6.5% del empleo nacional8, cifra significativa que ha venido en
aumento en los últimos años (Ver Tabla 1 ).
8 Boletín de estadísticas sectoriales, dirigido al sector Inmobiliario con crecimiento y cifras de construcción, PIB, IPC total vivienda, licencias de construcción, entre otros. FENALCO ANTIOQUIA.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
17
Tabla 1. Empleo Informal generado en la actividad según metodología DANE.
Fuente; DANE, Gran Encuesta Integrada de Hogares.
En los datos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE, se
encuentra que la participación porcentual en el Producto Interno Bruto del sector
prestante de servicios inmobiliarios y de alquiler de vivienda, bajó en el periodo
comprendido del año 2002 al año 2011. (Ver Tabla 2).
Tabla 2. Participación Porcentual del sector inmobiliario en el PIB. Fuente: DANE, Cuentas Nacionales.
Sin embargo, cabe señalar que a pesar de que la valoración inmobiliaria se ha
constituido en una herramienta fundamental para la toma de decisiones y es la base
de múltiples operaciones en cuanto a la gestión predial, asociada a la ejecución de
los proyectos de infraestructura vial, esta ha venido sufriendo una serie de
modificaciones y actualizaciones en busca de su aplicación e implementación en las
políticas del Gobierno Nacional con el fin de impulsar los avances en materia de
desarrollo y crecimiento en este sector.
Acudiendo al diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, el concepto
de avalúo está asociado con los términos, valuar y/o valorar, que se definen como
“Señalar el precio de algo”
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
18
De igual forma el precio se constituye como un “Valor pecuniario en que se estima
algo” o también como una “Contraprestación dineraria”, mientras que el concepto
de valor está relacionado con el “Grado de utilidad o aptitud de las cosas para
satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite” y con la “Cualidad de
las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o
equivalente”.
Por consiguiente, para entender completamente el concepto en cuestión, es
necesario definir el significado de precio y valor, teniendo en cuenta que el ámbito
de aplicación se remite al sector inmobiliario
La discusión que se abordará a continuación se centra entonces en analizar la
relación existente entre el precio y el valor, sus características y diferencias. Para
tal fin es necesario realizar un repaso por las diferentes teorías económicas en las
cuales se analizarán las diferentes concepciones del valor que se han dado a través
de la historia reciente, por algunas de las más importantes corrientes del
pensamiento.
3.1.1. El Valor según la Escuela Clásica.
Es considerada una de las principales escuelas económicas modernas, así como una de las pioneras en la investigación y publicación de teorías sobre micro y macroeconomía, como la economía política, la división del trabajo y teorías asociadas al valor. Uno de sus máximos representantes, Adam Smith en su libro “Investigación y Causas de la Riqueza de las Naciones” clasifica el valor según su uso, o su capacidad de intercambio teniendo como base una ideología totalmente objetiva de este concepto. Para Smith, el valor de un bien se encuentra directamente relacionado con la
cantidad de trabajo o esfuerzo necesario para la producción de este objeto.
Teniendo en cuenta lo anterior, una de las perspectivas en las que se puede abordar
la definición del valor se encuentra asociada a la utilidad que el bien desarrolle en
determinada tarea o actividad, por consiguiente, entre mayores sean los aportes y
beneficios el valor se considerara mayor, en esta idea representaría el valor de uso.
Por otra parte, se encuentra la capacidad del objeto de ser intercambiado por otras
mercancías. Esta definición está relacionada de manera indirecta con la
representación del trueque, base de la actividad comercial actual en el cual se
presenta un canje de bienes y servicios entre diferentes agentes económicos. Este
será el valor de cambio.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
19
Adam Smith plasma su teoría en la paradoja del agua y el diamante. El agua es un
bien vital para la humanidad, sin este líquido la vida no sería posible, se trata de
algo que la mayoría de las personas alrededor del mundo usa a diario y está
relacionada en actividades tan cotidianas y ordinarias como la alimentación y el
aseo. De otro modo los diamantes no son necesarios para la subsistencia humana,
estos casi que cumplen una función exclusivamente decorativa.
En este ejemplo, el trabajo en empleado para obtener el agua es casi nulo, es la
misma naturaleza la que produce el líquido sin la intervención humana, sin embargo,
el trabajo para obtener un diamante es bastante elevado y no solo consta de los
procesos relacionados con la extracción minera, sino con las técnicas necesarias
para llegar al producto final.
Es en este punto donde se encuentra la paradoja, el agua tiene un valor de uso muy
alto, a pesar de esto es asequible y fácil de conseguir por lo cual su valor de cambio
es muy bajo, caso contrario sucede con el diamante, cuyo valor de uso es muy bajo
en comparación con lo que se podría obtener en un eventual trueque.
3.1.2 El Valor según la Escuela Alemana
Bajo esta corriente del pensamiento económico se concibe al valor de cambio bajo dos factores: el primero, tiene en cuenta la capacidad de este bien de satisfacer la necesidad de su propietario, y otro relaciona las limitaciones en la existencia o disponibilidad en el mercado; “Si la mercancía posee utilidad para más de una persona y si su adquisición implica algún sacrificio, entonces tendrá la mercancía valor de cambio”9. De la misma manera se empezó a hablar de la diferenciación entre precio y valor y
la relación que existía entre ambos conceptos, así como la introducción de la
variable costo relacionado con la producción; fue una de las escuelas pioneras en
concebir el valor de una manera subjetiva.
3.1.3 Utilidad Marginal
Esta teoría de la formación del valor se remonta al siglo XIX en donde el valor de un
bien está sujeto a la utilidad que le preste a un agente económico. El concepto de
marginalidad hace referencia a la idea que entre mayor sea la cantidad de unidades,
la utilidad que pueda generar será menor y viceversa, es decir “la utilidad marginal
contribuye a la fijación del precio de los bienes. No es por capricho que un bien
abundante por lo general es de bajo precio, y cuando es escaso, su precio es
elevado”10.
9 Borrero Ochoa Oscar A. (2002). Avalúos de Inmuebles y Garantías. 10 Tomado de: http://www.gerencie.com/utilidad-marginal.html
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
20
Una vez analizadas estas definiciones se puede concluir que el precio se considera
como una mera cantidad monetaria, sin embargo, el valor es un concepto mucho
más abstracto en el que influyen variables de entorno asociadas a las condiciones
de mercado y localización, cronológicas, debido a que se refiere a una fecha
específica, y social, ya que abarca propiedad pública y privada.
En el sector inmobiliario el Artículo 2 del Decreto 1420 de 1998 define el valor
comercial de un inmueble como “El precio más favorable por el cual éste se transaría
en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el
conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien”. Y asigna la
figura del avalúo como la técnica a través de la cual se determinará este valor
comercial para un inmueble.
3.1.4 Tipos de Avalúos
En general se puede concluir que la valuación es la acción de asignarle un valor o
precio a un bien, esto genera un ámbito de aplicación muy extenso donde cualquier
cosa puede ser valuada. Este estudio tiene como objeto darle valor a los bienes
pertenecientes al sector inmobiliario. Por ende, es posible clasificar los avalúos de
la siguiente manera:
Avalúo Comercial: Según Oscar Borrero, el avalúo es la “Tasación del valor
de un predio a precios comerciales, realizada por un perito o firma
especializada en propiedad raíz, con miras a determinar una operación
mercantil o hipotecaria”.11
Avalúo Catastral: La resolución 70 de 2011 define el avalúo catastral como
la técnica que “Consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido
mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El
avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos
parciales practicados independientemente para los terrenos y para las
edificaciones en él comprendidos”.
La gran diferencia radica en que el avalúo catastral es el asignado por la entidad
competente como resultado de procesos catastrales (Formación, Actualización y
Conservación) y toma como base el avalúo comercial; adicionalmente nunca podrá
ser mayor el avalúo catastral podrá ser mayor que el comercial.
11 Borrero Ochoa Oscar A. (2002). Avalúos de Inmuebles y Garantías.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
21
3.1.5 NORMATIVIDAD DE AVALÚOS EN COLOMBIA
En general la normatividad en materia de avalúos en el territorio nacional hace
referencia al componente catastral. La Ley 14 de 1983 “Por la cual se fortalecen los
fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras disposiciones”, establece
principios básicos de suma importancia. Entre estos se encuentran el mandato para
realizar las labores de Formación, Actualización y Formación catastral, así como la
descomposición del avalúo catastral en la sumatoria de los avalúos parciales del
terreno y las construcciones y la adopción de las técnicas establecidas por el IGAC
para las labores catastrales, entre otros.
Con la aprobación de la Constitución Política de Colombia en el año 1991, fue
necesaria la renovación de las reglamentaciones en materia catastral y valuatoria.
En este proceso, surge la ley 388 de 1997, conocida como la Ley de Ordenamiento
Territorial dispuso principios y reglamentaciones fundamentales en cuanto a la
armonización de las normas establecidas en materia de ordenamiento territorial
respecto a la nueva constitución y define los principios fundamentales que regirán
el territorio:
La función social y ecológica de la propiedad.
La prevalencia del interés general sobre el particular.
La distribución equitativa de las cargas y los beneficios.
Por otra parte hace referencia a la obligatoriedad de las entidades municipales en
adoptar los Planes, Planes Básicos o Esquemas de Ordenamiento Territorial y
desarrolla toda la normatividad asociada a este tema. Otros puntos fundamentales
son la regulación de la adquisición predial por enajenación voluntaria, expropiación
judicial y licencias urbanísticas.
La Ley 388 de 1997 fue reglamentada en parte mediante el Decreto 1420 de 1998,
donde se establecen los parámetros, criterios y procedimientos de los avalúos.
Además de esto se desglosan las características que deben tener en cuenta para
la valoración de terrenos y construcciones.
Otra normatividad importante es la Resolución 620 de 2008 emitida por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, donde se establece un marco único para la ejecución
de avalúos; en esta se detallan las metodologías aprobadas a través de las cuales
se puede determinar el valor de un inmueble, las cuales se enumeran a
continuación:
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
22
Para el Terreno
Método de comparación o de mercado: Técnica valuatoria que busca
establecer el valor del inmueble mediante la investigación de mercado,
ofertas de venta y renta y/o transacciones de inmuebles con similares
características al que se avalúa, con el fin de clasificar cada uno para así
llegar a los rangos en que se puede ubicar el predio en estudio, en este
intervalo para definir el valor comercial. Tales ofertas o transacciones
deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la
estimación del valor comercial.
Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria
que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o
ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y
comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a
valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la
vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o
interés. Para este fin se puede utilizar la siguiente expresión que formaliza la
relación:
𝐴 =𝑟
𝑖
En donde:
𝐴 = 𝐴𝑣𝑎𝑙ú𝑜
𝑟 = 𝐴𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑑𝑜
𝑖 = 𝑇𝑎𝑠𝑎 𝑑𝑒 𝑖𝑛𝑡𝑒𝑟é𝑠 𝑎𝑝𝑙𝑖𝑐𝑎𝑏𝑙𝑒
Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del
bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las
ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación
urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible,
en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se
debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y
la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además
de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del
proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
23
Método de costo de reposición. En este método se investigan los costos
directos y totales para la construcción de un inmueble similar y de acuerdo
con la edad del bien se deprecia para así llegar a un valor aproximado. Para
hallar el valor unitario de construcciones usadas, el punto de partida será
siempre determinar el Valor de Reposición o Valor de Construido Nuevo. El
valor de la construcción usada parte del valor determinado para la
construcción nueva a la cual se le aplica un factor de depreciación.
El valor de reposición se obtiene a partir de ejercicios de costos y
presupuestos para la construcción nueva de la edificación; desagregando el
análisis por capítulos constructivos, se calculan los costos directos y totales
y se presentan en publicaciones especializadas, en las que se muestran
datos tanto de costos unitarios como de costos totales. Se entiende por
depreciación, la pérdida de valor o de precio de la construcción por causa del
uso y del tiempo. Existen tres clases de Depreciación; La Depreciación Física
o por edad, la Depreciación por estado de conservación y la Depreciación
funcional.
La depreciación física que corresponde al uso por tiempo, tiene una directa
relación con la edad de la construcción. Con el uso de una construcción se
presenta un desgaste que debe ser calculado de acuerdo a la edad de la
construcción y el tiempo esperado de vida útil de dicha edificación.
Íntimamente ligada con la anterior es la depreciación por estado de
conservación, la cual no se encuentra ligada a la edad, sino al mantenimiento
del cual ha sido objeto la construcción.
3.1.6 Normas De Calidad En Materia De Avalúos
La ley 1673 de 2013 “Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan
otras disposiciones” y el Decreto 556 de 2014 que la reglamenta, pretende regular
la actividad del sector, colocando como pautas principales el conocimiento técnico,
las metodologías adecuadas y la profesionalización de las personas dedicadas a
este oficio.
Desde este punto de vista y bajo la lupa de esta nueva normatividad, el gremio
valuatorio debe someterse a parámetros de competitividad, para, además de
cumplir con la ley, llevar estándares de calidad a sus productos finales. Para esto
es necesario definir todas las normatividades y regulaciones que en materia de
calidad en temas valuatorios.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
24
Comité de Estándares Internacionales de Valuación (IVSC)
Se trata de una organización, independiente y sin fines de lucro adscrita al sector
de la normalización que desarrolla técnicas y éticas internacionales normas en
temas valoración y avalúos. Sus objetivos son12:
El desarrollo de estándares internacionales de alta calidad en temas
concernientes a avalúos y valoración de bienes, apoyando su adopción y uso.
Facilitar la colaboración y la cooperación entre sus organizaciones y
miembros.
Colaborar y cooperar con otras organizaciones internacionales.
Sirviendo como la voz internacional de la profesión del avaluador.
3.1.7 Normas de calidad en Colombia
El congreso de la república mediante la ley 1673 de 2013 reglamentó la actividad
del avaluador, exigiendo a los profesionales que dentro de este ámbito se
desempeñan, la formalización de sus conocimientos mediante la certificación de
formaciones académicas, que permitan una labor técnica y competente,
garantizando la transparencia e imparcialidad en la actividad.
Por otra parte la Federación Nacional de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), el
Icontec y el Registro Nacional de Avaluadores, se pusieron a la tarea de
estandarizar y propiciar normas técnicas que garanticen la calidad en los temas de
avalúos. Después de más de un año y medio de trabajo, consultas públicas con los
interesados, re-evaluación y re-diseño de algunos puntos se expiden los borradores
definitivos con el fin de enviarlos al Comité de Estándares Internacionales de
Valuación (IVSC), para su visto bueno, aprobación y homologación con las normas
internacionales.
Las normas que fueron aprobadas son las siguientes:
NTS S 03 Contenido de informes de valuación.
NTS S 04 Código de conducta del valuador.
NTS I 01 Contenido de informes de valuación de bienes inmuebles urbanos.
NTS I 02 Contenido de informes de valuación de inmuebles rurales.
12 Página Oficial de la IVSC, www.ivsc.org
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
25
GTS G 02 Conceptos y principios generales de valuación.
GTS E 02 Valuación de derechos de arrendamiento.
GTS E 03 Valuación de maquinaria, planta y equipo.
3.2 ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS
La metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, es una técnica
valuatoria masiva, definida en primera instancia por la Resolución 2555 del IGAC
en el año de 1988, que busca establecer criterios de unificación de porciones del
territorio con características físicas y de valor similares para fines de Formación,
Actualización y Conservación catastral.
Este concepto se ha mantenido y ha estado presente en normatividades posteriores
como el Decreto 1420 de 199813, la Resolución 620 de 2008 del IGAC, en la cual
se toman las Zonas Físicas y Geoeconómicas como referencias para la
identificación física de inmuebles, así como para la elaboración de los avalúos en
su componente de terreno.
La Resolución 070 de 2011 también del Instituto Geográfico, “Por la cual se
reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación
catastral y la conservación catastral”, y que a su vez deroga la Resolución 2555 de
1988, en los artículos 51 y 52, define las Zonas Homogéneas de la siguiente
manera:
Zonas Homogéneas Físicas: Son espacios geográficos con características
similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del
suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o
edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas
superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas
áreas de las adyacentes.
Zonas Homogéneas Geoeconómicas. Son los espacios geográficos
determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios
similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado
inmobiliario.
13 El Artículo 6 define una zona o subzona geoeconómica homogénea y sus variables.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
26
A pesar de ser una metodología reglamentada para los procesos catastrales, no
deja de ser una técnica de valoración masiva, por consiguiente puede ser aplicada
en todos los ámbitos que un estudio de valores en grandes extensiones de tierra.
La resolución 1008 emanada el año 2012 por el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi, mediante la cual “se establece la metodología para desarrollar la
actualización permanente de la Formación Catastral”, establece técnicas y
metodologías específicas que permiten desarrollar este importante proceso
Catastral, adicionalmente las entidades estatales, específicamente la Agencia
Nacional de Infraestructura, requiere que para los temas concernientes con la
gestión predial en proyectos de infraestructura y específicamente en la
determinación de los valores de referencia y la parte valuatoria, las firmas
contratistas ajusten sus productos con las reglamentaciones establecidas por el
IGAC.
Las variables físicas o características bajo las cuales se agrupará el espacio
geográfico que establece esta resolución son:
Tabla 3. Variables de la ZHF
Fuente: Resolución 1008 de 2012 del IGAC.
Hay que tener en cuenta que la metodología de Zonas Homogéneas busca
establecer patrones generales del comportamiento de los componentes físicos y
económicos, por tal motivo es necesario evitar los fraccionamientos innecesarios,
dado que desvirtúa el carácter masivo del estudio, cayendo en un error denominado
microzonificación.
ÁREA URBANA ÁREA RURAL
Reglamentación del Uso
del Suelo
Reglamentación del Uso del
Suelo
Uso Actual del Suelo Uso Actual del Suelo
Tipificación de las
ConstruccionesÁreas Homogéneas de tierra
Topografía Influencia de las Vías
Servicios PúblicosDisponibilidad de Aguas
Superficiales o Permanentes
Vías Otras Variables
Otras Variables
VARIABLES ZONA HOMOGÉNEA FÍSICA
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
27
Posterior al diseño y determinación de las Zonas Homogéneas Físicas, se deben
elaborar los avalúos de los Puntos de Investigación; Estos corresponden a
inmuebles determinados mediante un muestreo donde cada ZHF debe contener por
lo menos un representante, garantizando la correcta distribución de los valores
resultantes de la tasación del punto.
Realizando un análisis normativo, físico y estadístico de los valores unitarios de terreno obtenidos mediante la valuación de los puntos muestra, se diseñan las Zonas Homogéneas Geoeconómicas, determinando los valores representativos para cada polígono.
3.3 INFRAESTRUCTURA PARA EL TRANSPORTE A partir de la apertura económica obtenida como resultado de lo establecido en la
Constitución Política de Colombia, hubo un cambio de modelo y paradigma, en el
cual se desarrollaron nuevos conceptos en temas de infraestructura asociada al
transporte de bienes y/o personas. Este se dio a través de la Ley 105 de 1993, la
cual buscaba formalizar y regular en primera instancia todos los elementos del
emergente sector de transporte que hasta ese momento se lograban identificar, así
como otorgar una primera definición de la infraestructura relacionada con este
clúster.
El Artículo 3 de esta normatividad define al sector del transporte como: “Una
industria encaminada a garantizar la movilización de personas o cosas por medio
de vehículos apropiados a cada una de las infraestructuras del sector, en
condiciones de libertad de acceso, calidad y seguridad de los usuarios sujeto a una
contraprestación económica”. Este sistema se constituye como un pilar para la
economía nacional, reflejada en la movilidad, el intercambio de mercancías, tanto al
interior del territorio, así como en las relaciones de comercio internacional
(importaciones y exportaciones).
Asociada al Sistema de Transporte Nacional se encuentra la Infraestructura del
Transporte, la cual busca a través de actividades de carácter técnico como
instalaciones y obras de construcción, materializar los conceptos y principios de la
Ley 105 de 1993, con el fin de articular los centros de producción y consumo a nivel
nacional e internacional, esta infraestructura comprende:
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
28
Red nacional de carreteras.
Líneas férreas.
Puentes, viaductos, túneles, faros, boyas y redes para el transporte aéreo.14
Se dilucidó para la época una serie conceptos y disposiciones que serían claves
para el futuro del sistema de transporte a nivel nacional y sus respectivas
reglamentaciones, entre estos están los tipos de transporte (Terrestre, Férreo,
Aéreo y Marítimo entre otros Artículo 12), la infraestructura asociada a cada uno de
estos, y como punto relevante se incluyó como componente del Plan Nacional de
Desarrollo la adopción de un Plan Sectorial de Transporte en el cual contendrá una
parte general, la que contendrá los objetivos, metas y políticas a implementarse en
el mediano y largo plazo (Artículos 41 al 46).
A pesar de la regulación normativa dada a finales de siglo, los avances en la
infraestructura del transporte fueron mínimos, lo cual generó en la década del 2000
un bache y un vacío económico en el país cuyos efectos se vieron reflejados incluso
en la frágil y delicada situación financiera nacional.
El cambio de paradigma en las teorías del modelo económico adoptado por la
República de Colombia en temas de infraestructura, donde el Estado pasa de ser
un actor directo en la ejecución de las obras públicas, a tomar una posición de
árbitro, mediador y ente regulador de las labores civiles que son necesarias para el
crecimiento de todos los sectores económicos del país, genera un nuevo modelo
normativo y de actuación en el territorio nacional.
Como resultado de esto, surge la propuesta del Gobierno Nacional en su Plan
Nacional de Desarrollo 2010-2014 “Prosperidad para Todos”, de adoptar el sector
de la Infraestructura como una de cinco locomotoras que jalonarían el desarrollo y
crecimiento económico del país, en la cual empresas y capitales privados adquieren
una nueva relevancia en la elaboración y construcción de infraestructura. Esta
política se consolidaría en el segundo periodo presidencial de Juan Manuel Santos
Calderón, mediante la Ley 1753 del año 2015, por la cual se expide el Plan Nacional
de Desarrollo 2014-2018 “Todos por un nuevo país”.
Adicionalmente, en noviembre 03 del año 2011 se crea la Agencia Nacional de
Infraestructura, una institución pública de “Naturaleza Especial del sector
descentralizado de la Rama Ejecutiva del Orden Nacional, con personería jurídica,
patrimonio propio y autonomía administrativa, financiera y técnica, adscrita al
Ministerio de Transporte”, cuyo objetivo es “Planear, coordinar, estructurar,
contratar, ejecutar, administrar y evaluar proyectos de concesiones y otras formas
14 Artículo 12, Ley 105 de Diciembre 30 de 1993
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
29
de Asociación Público Privada - APP, para el diseño, construcción, mantenimiento,
operación, administración y/o explotación de la infraestructura pública de transporte
en todos sus modos y de los servicios conexos o relacionados y el desarrollo de
proyectos de asociación público privada para otro tipo de infraestructura pública
cuando así lo determine expresamente el Gobierno Nacional respecto de
infraestructuras semejantes”15, cuyos frentes de acción se centran en los nodos de
transporte: Terrestre, Férreo, Aéreo y Marítimo.
La estructuración del sector de la infraestructura se ha dado en los últimos 5 o 6
años, a pesar que ha sido objeto de debate y legislación desde la década de 1990,
debido a problemas de tipo institucional, fiscal y jurídico. Por otra parte la inversión
en infraestructura en Colombia promedia un 3,2% del Producto Interno Bruto en la
última década, específicamente el sistema de transporte no supera el 1% del PIB
(Sergio Clavijo, 2013).
Figura 1: Inversión en infraestructura 2000-2010 (% del PIB).
Fuente: La inversión en infraestructura en Colombia 2012-2020, Actualidad Económica.
Según proyecciones del Departamento de Planeación Nacional, para el año 2020 la
inversión en el sector del transporte será de aproximadamente 64 billones de pesos;
los nodos en los que se invertirá este capital se repartirá de la siguiente manera:
Mantenimiento vial 9,8 billones, grandes proyectos 32 billones, conectividad
regional 13 billones y transporte férreo, fluvial, aéreo y portuario 8.7 billones (Sergio
Clavijo, 2013).
15 Tomado de la página ´web oficial de la Agencia Nacional de Infraestructura: www.ani.gov.co.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
30
Figura 2: Inversión en infraestructura 2009-2020 (% del PIB).
Fuente: La inversión en infraestructura en Colombia 2012-2020, Actualidad Económica.
Pese a estas proyecciones, en Octubre del año 2012 la Comisión de Infraestructura
rindió un informe en el cual advirtió del serio rezago del país en temas de transporte
y sus diferentes modalidades. La causa del atraso, expuesta en este informe
obedece a factores de tipo económico y político, así como a las problemáticas de
ordenamiento y de nivel jurídico que afrontan las instituciones del estado, este último
quizá el más grave y el que requiere mayor intervención.
No es un secreto que el sistema de ordenamiento jurídico e institucional de las
entidades del Estado se ve colapsado debido a múltiples factores como: deficiencias
técnicas y tecnológicas, falta de recursos, corrupción, falta de gestión y falta de
capacitación de los funcionarios. A pesar de la intervención del Gobierno en sus
instituciones como la transformación del Instituto Nacional de Concesiones (INCO)
en la Agencia Nacional de Infraestructura (ANI), la creación de la Agencia Nacional
de Licencias Ambientales y la reasignación de funciones de la Aeronáutica Civil,
estas inconsistencias se ven reflejadas en la forma jurídica y ejecutoria de los
proyectos a su cargo.
Se determinaron puntos débiles en los cuales las entidades estatales deben
reforzar, mejorar en incluso cambiar la metodología hasta ahora usada. Estos
puntos son:
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
31
Planeación.
Regulación.
Generación del Flujo de Proyectos.
Solicitud, trámite y expedición de licencias ambientales y consultas previas.
Adquisición de predios.
Licitación y adjudicación.
Financiación.
Construcción, operación y mantenimiento.
Gestión contractual.
Supervisión, control y vigilancia.
Por otra parte la obligatoriedad de la implementación de un plan de manejo
ambiental con el fin de dar cumplimiento a los requerimientos ambientales para la
expedición de las licencias ambientales, así como la inclusión de tierras
pertenecientes a resguardos indígenas o comunidades étnicas, donde por la
Sentencia SU-039 de 1997 emitida por la Corte Constitucional de Colombia, la cual
regula la explotación de recursos naturales en territorio indígena, generan un
impacto negativo en el desarrollo civil de la infraestructura de transporte.
Por tales motivos la Comisión de la Infraestructura recomendó fortalecer la
normatividad vigente en cuanto a las iniciativas públicas referentes a proyectos de
infraestructura vial y de transporte en el país en los cuales se establecen los
siguientes pasos para una concesión vial y para un contrato de obra pública:
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
32
Figura 3: Pasos a seguir en un Contrato de Obra Pública. Fuente: Informe Comisión de Infraestructura 2012.
Gobierno /
Privado
Concepción de la obra (planeación de la red de
transporte).
Gobierno /
Privado
Realización/ contratación de estudios de pre y
factibilidad.
Gobierno Subcontratación
Realización/ contratación de estudios y diseños en
Fase 3.
Gobierno
Trámite de licencia ambiental y consulta previa.
Gobierno
Compra de predios.
Gobierno
Licitación y adjudicación.
Gobierno /
Contratistas
Construcción (gestión contractual).
Gobierno /
Contratistas
Operación y Mantenimiento (gestión contractual).
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
33
Figura 4: Pasos a seguir en una Concesión Vial.
Fuente: Informe Comisión de Infraestructura 2012.
Gobierno /
Privado
Concepción de la obra (planeación de la red de
transporte).
Gobierno Subcontratación
Realización/ contratación de estudios y diseños
en Fase 3.
Gobierno /
Privado
Realización/ contratación de estudios de pre y
factibilidad.
Gobierno
Trámite de licencia ambiental y consulta previa.
Gobierno
Estructuración financiera del proyecto.
Gobierno /
Contratistas
Construcción (gestión contractual).
Gobierno
Licitación y adjudicación.
Gobierno
Compra de predios.
Gobierno /
Contratistas
Operación y Mantenimiento (gestión contractual).
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
34
De igual forma en el año 2012 se reglamenta mediante la Ley 1508 de Enero de
2012 el régimen jurídico que regirán las Alianzas Público Privadas, la cual vincula
el capital privado y el público, con el objetivo de diseñar, construir, mantener y
mejorar la infraestructura nacional en todos los ámbitos.16
Con esta ley se buscaba impulsar el avance en materia de infraestructura, en
respuesta al evidente subdesarrollo en esta materia, articulando el sector público
con el privado y fortaleciendo los aspectos jurídicos relacionados con el Estatuto
General de Contratación de la Administración Pública regido por la Ley 80 de 1993;
un claro ejemplo de esto se encuentra en la figura de Contratos de Concesión, cuya
definición se encuentra en el Artículo 32, inciso 4 de la Ley 80 y se incluyen en el
Esquema de Asociaciones Público Privadas, según el Artículo 2 de la Ley 1508.
El sector de la infraestructura, específicamente la relacionada con el sistema de
transporte se considera como una pieza clave y se torna como un polo relevante
para la inversión nacional y extranjera, siendo uno de los pilares de los cambios que
en materia económica se estaban dando en la época, como la firma de los Tratados
de Libre y Comercio con Estados Unidos, Canadá, Chile y la Unión Europea entre
otros.
Por esta razón surge la Ley 1682 de 2013, conocida como la Ley de Infraestructura
del Transporte, “Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos
de infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias”, con el fin
de fortalecer técnica, jurídica y normativamente las metodologías y procedimientos
del sector, atendiendo las recomendaciones de la Comisión de Infraestructura,
grupo multidisciplinario, al cual le fue encomendada la tarea de realizar una
evaluación y/o diagnóstico para establecer los avances y el progreso logrado a la
fecha en temas de infraestructura y transporte en la nación.
En este sentido el programa bandera del Estado, a cargo de la Agencia Nacional de
Infraestructura en temas de Transporte es la Cuarta Generación de Concesiones de
Carreteras, que busca la construcción, mantenimiento y mejoramiento de las
carreteras nacionales mediante el Esquema de Asociaciones Público Privadas, bajo
Contratos de Concesión.
16 Artículos 1 y 3, Ley 1508 de 2012
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
35
4. DESARROLLO DEL PROYECTO Y RESULTADOS
4.1 LOCALIZACIÓN E INFORMACIÓN DEL PROYECTO
La zona de trabajo en la que se ubica la franja a estudiar, se encuentra en los
departamentos de Antioquia, Córdoba y Sucre, comprendiendo zonas rurales y
urbanas de los municipios de Caucasia, La Apartada, Buenavista, Planeta Rica,
Montería, San Carlos, Cereté, San Pelayo, Cotorra, Lorica, San Antero, Coveñas,
Palmito y Tolú, Figura 5. La distribución de la franja en los municipios antes
mencionados se relaciona en la Tabla 4:
Tabla 4. Departamentos, Municipios y Extensión del área en estudio.
Fuente: Elaboración propia con base en información de la Agencia Nacional de Infraestructura ANI.
DEPARTAMENTO MUNICIPIOEXTENSIÓN
(Km)
Antioquia Caucasia 5,30
La Apartada 13,29
Buenavista 29,77
Planeta Rica 17,60
Monteria 0,86
San Carlos 27,92
Cereté 12,45
San Pelayo 9,70
Cotorra 5,01
Lorica 29,68
San Antero 17,49
Coveñas 7,57
Palmito 3,96
Tolú 35,77
216,36 TOTAL
ENTIDADES TERRITORIALES
Córdoba
Sucre
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
36
Figura 5.Ubicación general de la zona en estudio.
Fuente: Elaboración propia con base en información de la Agencia Nacional de Infraestructura ANI.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
37
4.1.1 Unidades Funcionales
La zona en estudio está distribuida en cinco (5) unidades funcionales las cuales
abarcan diferentes municipios
Tabla 5. Distribución de las Unidades Funcionales en el proyecto.
Fuente: Elaboración propia con base en información de la Agencia Nacional de Infraestructura ANI.
UNIDAD
FUNCIONAL
MUNICIPIO
ORIGEN
ABSCISA
ORIGEN
ABSCISA
DESTINO
EXTENSIÓN
(Km)
Caucasia
La Apartada
Buenavista
Planeta Rica
Cereté
San Pelayo
Cotorra
Lorica
Monteria
San Carlos
Cereté
Lorica
Coveñas
Coveñas
Tolú
216,36
62,65
38,78
39,77
17,06
UF7_2
PK 00+000
X=819426.4895
Y=1531439.9867
PK 20+671
X=831904.0655
Y=1538387.0726
UF7_3
PK 00+000
X=834721.7462
Y=1542999.2782
PK 24+594
X=847524.4634
Y=1559720.0437
Coveñas
Tolú
20,67
24,59
UF7_1
PK 00+000
X=809162.8472
Y=1512218.1258
PK 07+779
X=808953.6961
Y=1518449.6188
Lorica
5,10
7,73
PR 5+847
X=808953.6961
Y=1518449.6188
PR 23+309
X=819426.4895
Y=1531439.9867
PR 41+000
X=831904.0655
Y=1538387.0726
PR 46+100
X=834721.7462
Y=1542999.2782
UF6_2
UF6_3
UF3
PK 00+000
X=834443.9474
Y=1420245.3278
PK 05+600
X=809954.897
Y=1477055.6749
PR 03+350
X=872749.4848
Y=1376644.9338
PR 63+845
X=834443.9474
Y=1420245.3278
UF1
UF2
PR 10+764
X=809954.897
Y=1477055.6749
PR 48+222
X=809162.8472
Y=1512218.1258
TOTAL
UNIDADES FUNCIONALES
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
38
4.1.2 Unidad Funcional 1
Comprende los Municipios de Caucasia en Antioquia y la Apartada, Buenavista y
Planeta Rica en el Departamento de Córdoba. Tiene en total una longitud de 62,65
Kilómetros.
Figura 6. Unidad Funcional 1.
Fuente: Elaboración propia con base en información de la Agencia Nacional de Infraestructura ANI.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
39
4.1.3 Unidad Funcional 2
Comprende los Municipios de Cereté, San Pelayo, cotorra y Lorica en el
Departamento de Córdoba. Tiene en total una longitud de 38,78 Kilómetros.
Figura 7. Unidad Funcional 2.
Fuente: Elaboración propia con base en información de la Agencia Nacional de Infraestructura ANI.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
40
4.1.4 Unidad Funcional 3
Comprende los Municipios de Montería, San Carlos y Cereté en el Departamento
de Córdoba. Tiene en total una longitud de 39,77 Kilómetros.
Figura 8. Unidad Funcional 3.
Fuente: Elaboración propia con base en información de la Agencia Nacional de Infraestructura ANI.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
41
4.1.5 Unidad Funcional 6
Comprende los Municipios de Lorica y San Antero en el Departamento de Córdoba
y Coveñas en Sucre. Tiene en total una longitud de 22,16 Kilómetros.
Figura 9. Unidad Funcional 4.
Fuente: Elaboración propia con base en información de la Agencia Nacional de Infraestructura ANI.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
42
4.1.6 Unidad Funcional 7
Comprende los Municipios de Lorica y San Antero en el Departamento de Córdoba
y Coveñas y Tolú en Sucre. Tiene en total una longitud de 52,99 Kilómetros.
Figura 10. Unidad Funcional 5.
Fuente: Elaboración propia con base en información de la Agencia Nacional de Infraestructura ANI.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
43
4.2 SEDES DE TRABAJO
Los trabajos de oficina y comités de avalúo se realizaron en la Sede Principal de
Urbana Engineering & Survey S.A.S.
4.3 INSUMOS Y LOGISTICA
El suministro de hardware y software, papelería, transportes y viáticos estuvo a
cargo de Urbana Engineering & Survey S.A.S.
4.4 DIAGNÓSTICO DE PROCESOS
En la búsqueda de alcanzar los objetivos que se trazaron para el desarrollo de esta
pasantía, en conjunto con aquellos a los que la compañía pretende llegar se realizó
un diagnóstico de las actividades que se desarrollan en la compañía para la
elaboración de un Estudio de Valoración Masiva, específicamente mediante la
metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, en el que se
encontró o siguiente:
A pesar que se observó una clara aplicación de las metodologías oficiales las cuales
se resumen en tareas enumeradas a continuación, las cuales se rigen por la
normatividad vigente, los procesos, subproceso, actividades y responsables no se
encuentran formalmente documentados por la firma. Por tal razón se realizó un
diagnóstico de procesos en los que se encontró:
Obtención de los insumos base para la elaboración del estudio. Este puede
ser suministrado por la entidad contratante o bien puede ser una actividad a
realizar por la empresa, según se haya acordado. Comprende tareas como:
Organización diagnóstico y revisión de información suministrada.
Consecución de información geográfica complementaria.
Consecución de información oficial como, Planes de Ordenamiento
Territorial e información catastral.
Formulación y preparación del operativo de campo para el levantamiento de
las variables que conformarán las Zonas Homogéneas Físicas.
Trabajo de campo donde se levantarán e identificarán las variables que
conformarán las Zonas Homogéneas Físicas y datos de mercado inmobiliario.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
44
Diseño y digitalización de las variables correspondientes a las Zonas
Homogéneas Físicas.
Depuración y georreferenciación del Estudio de Mercado
Elección y elaboración de los puntos de investigación.
Diseño y digitalización de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas.
4.5 DOCUMENTACIÓN DE PROCESOS Y DIAGRAMA DE ACTIVIDADES
Debido a que la empresa no contaba con una documentación formal de los
procesos, subprocesos, actividades y responsables para los estudios de valoración
masiva, se desarrollara un enfoque de gestión por procesos tal y como se señala
en la norma técnica ISO 9001. En este contexto, se entiende que la organización en
la que se desarrolla la pasantía funciona como un sistema basado en procesos, a
través de los cuales, la firma cumple sus funciones y lleva a cabo su misión y visión.
La norma define que la orientación y objetivo de calidad de un enfoque basado en
procesos es finalmente la satisfacción del cliente, el cual se provee de los productos
y servicios que ofrece la organización. Esto implica entonces que la calidad no solo
es un asunto de cumplimiento en los estándares de producción de los bienes o
productos de la firma y sea solamente aplicable a los procesos, si no que se trata
del correcto engranaje y orientación al cliente de los diferentes procesos que
comprende el ciclo productivo: estratégicos, misionales y de apoyo; estos
constituyen parte fundamental de la calidad de los bienes y servicios que se ofertan,
la capacidad de innovación, la creatividad y el cambio. La organización en su
conjunto debe orientarse a la satisfacción del cliente.
Específicamente Urbana Engineering & Survey S.A.S. es una empresa que se
desarrolla en un sector de la producción dedicado a la prestación de servicios
técnicos relacionados con las ciencias de la tierra, la economía, la estadística y la
geografía. Su principal experiencia se centra en el campo de los avalúos de bienes
inmuebles, puntuales y masivos con diferentes fines: comerciales, catastrales, y
valores de referencia, entre otros, para la ejecución de proyectos de energía,
infraestructura vial y petrolera principalmente.
De igual manera, la empresa cuenta con experiencia en la gestión documental y de
información, la cual consiste en la administración, diseño y actualización de bases
de datos que administran información jurídica, física y económica de bienes
inmuebles.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
45
La empresa ha venido desarrollándose como una firma en la que son diferenciables
tres áreas de gestión y unidades de organización:
Gestión Administrativa.
Gestión Comercial.
Gestión Técnica.
La Gestión Técnica y Operativa, es aquella área donde se desarrollan los objetivos
misionales de la compañía, es decir, donde se pretende cumplir con la actividad
económica y cuyos resultados serán los productos que la firma ofrece al mercado.
Los procesos asociados a esta área son:
Diseño de métodos y metodologías.
Elaboración de Avalúos Puntuales.
Elaboración de Avalúos Masivos.
Diseño y Desarrollo de Bases de Datos para la Gestión Documental de Bienes
Inmuebles.
En la actualidad, el área de gestión administrativa de la empresa tiene a cargo la
ejecución de los procesos de apoyo de la organización, mientras que el
departamento técnico y comercial es el principal responsable de los procesos
misionales y estratégicos. Sin embargo, cabe señalar que según el enfoque que
busca implementarse, todas las áreas de gestión de la empresa deben estar
involucradas en los procesos estratégicos y misionales de la firma, en búsqueda de
la innovación y la mejora continua de los ciclos de producción, además de evitar las
siguientes situaciones:
El establecimiento de objetivos locales o individuales en ocasiones
incoherentes y contradictorios con lo que deberían ser los objetivos globales
de la organización.
La proliferación de actividades departamentales que no aportan valor al cliente
ni a la propia organización, generando una injustificada burocratización de la
gestión.
Fallos en el intercambio de información y materiales entre los diferentes
departamentos (especificaciones no definidas, actividades no estandarizadas,
actividades duplicadas, indefinición de responsabilidades, etc.).
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
46
Falta de implicación y motivación de las personas, por la separación entre “los
que piensan” y “los que trabajan”, debido a un estilo de dirección autoritario en
lugar de participativo.
Atendiendo a lo anterior, el diseño y documentación de los procesos para los
estudios de valoración masiva de la empresa, debe atender a comprender la
sinergia que en ella se desarrolla. Esto es clave para identificar con claridad la
entrada y salida de cada proceso, subproceso o actividad, así como su proveedor y
cliente; Cabe señalar que a nivel de subproceso existen clientes y proveedores
internos a la organización y entre las diferentes áreas de gestión de la organización
se constituyen de igual manera relaciones de tipo cliente-producto-proveedor
incluso en el desarrollo de un mismo proceso, subproceso o actividad.
Por otra parte, se tiene que cada proceso comprende un ciclo en el cual son
diferenciables las siguientes actividades: Planear, Hacer, Verificar y Actuar (PHVA).
En resumen, para la identificación, diseño y documentación de los procesos para
los estudios de valoración masiva de la empresa Urbana Engineering y Survey
S.A.S., se adoptará una estructura y enfoque basado en procesos, los cuales a su
vez comprenden subprocesos y actividades que se desarrollan con la intervención
de las diferentes áreas y unidades de gestión de la organización y los recursos de
que disponen (Tabla 6).
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
47
4.6 MATRIZ DE IDENTIFICACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DE LOS
PROCESOS
Con el fin de identificar y establecer las actividades de los procesos que hacen parte
de este estudio, se adoptará una matriz de Identificación y Caracterización de los
Procesos para la elaboración de los Estudios de Valoración Masivos de la firma
Urbana Engineering & Survey S.A.S. que contiene las siguientes variables:
Proceso: Es el conjunto de actividades que se desarrollan y relacionan entre
sí de manera secuencial para el cumplimiento de un objetivo, meta o resultado
de calidad.
Proveedor: Requerimiento que da entrada a la operación del proceso.
Entrada: Se identifica el nombre del requerimiento, solicitud o situación que
da lugar a la operación del proceso.
Subproceso: Es un conjunto de actividades del proceso que se desarrollan y
se relaciona de manera secuencial para la obtención de un objetivo y/o meta
parcial y/o especifica del proceso.
Insumos: Son todos los recursos necesarios para el correcto desarrollo de
cada una de las actividades que comprende el proceso o subproceso. Estos
recursos son humanos, físicos y tecnológicos.
Actividad Es el conjunto de acciones que se llevan a cabo para cumplir un
objetivo o meta del subproceso.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
48
Tabla 6. Matriz de Identificación y Caracterización de Procesos.
Fuente: Elaboración propia.
Pro
ce
so
Ob
je
tivo
Pro
ve
ed
or
En
tra
da
S
ub
pro
ce
so
In
su
mo
sA
ctivid
ad
Re
sp
on
sa
ble
-
Un
id
ad
o
C
arg
oS
alid
a - P
ro
du
cto
Ciclo
d
e
ge
stió
nC
lie
nte
Se
identific
ael
proveed
or
del
req
uerim
iento
que
da
entrad
a
ala
op
eració
n
del p
roceso.
Se
identific
ael
nom
bre
del
req
uerim
iento,
solicitud
osituació
n
que
da
lug
ar
ala
op
eració
nd
el
proceso.
Se
identific
ael
sub
proceso.
Se
listan
tod
os
los
recursos
necesario
s
para
eld
esarrollo
del
sub
proceso,
Esto
inclu
ye:
recursos
fís
icos
y
tecnoló
gic
os.
Se
reg
istran
las
activ
idad
es
del
sub
proceso.
Se
reg
istra
el
encarg
ad
op
or
activ
idad
.D
eig
ual
form
ase
deb
erá
asig
nar
un
resp
onsab
led
e
proceso
por
lo
menos.
Se
reg
istra
por
activ
idad
y
sub
proceso.
Se
reg
istra
por
activ
idad
seg
ún
corresp
ond
a
.
Se
reg
istra
por
sub
proceso
yeste
pued
eser
externo
y/o in
terno.
-U
nid
ad
de
Gestió
n
Com
ercia
l.
- C
liente.
- S
olicitud
d
e A
valú
o.
-C
orrecció
nd
e
Inform
e.
-S
olicitud
de
Correcció
n.
Gestió
nd
e
Inform
ació
n
Base
para
la
Ela
boració
n
del
Avalú
o
Puntual.
-3
Auxilia
res
de
Ing
enie
ría
.
-P
ap
ele
ría
.
-Tele
fonía
Fija y M
óvil
Solicitud
de
docum
entos
juríd
icos
del
inm
ueb
le.
Auxilia
rd
eIng
enie
ría
II
de
laU
nid
ad
de
Gestió
n Técnic
a.
Docum
ento
de
solicitud
de
inform
ació
n ju
ríd
ica
H
Sub
proceso
de
Sis
tem
atiz
ació
ny
Dep
uració
nd
e
Inform
ació
n B
ase
MA
TR
IZ
D
E ID
EN
TIF
IC
AC
IÓ
N Y
C
AR
AC
TE
RIZ
AC
IÓ
N D
E L
OS
S
UB
PR
OC
ES
OS
Nom
bre d
el P
roceso
Ob
jetiv
o d
el P
roceso
Eje
mp
lo
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
49
Responsable Es la persona o unidad organizacional que tiene la
responsabilidad del desarrollo de una actividad del subproceso o proceso.
Salida o Producto Es la expresión material del resultado de una actividad,
subproceso o proceso. Cartas, listados, bases consolidadas, etc.
Ciclo de Gestión Es el ciclo que se cumple en cada proceso y en el cual se
diferencian actividades como: planear, hacer, verificar y actuar. Aquí se
entiende que en cada proceso existen actividades de planeación, ejecución,
verificación y de corrección o mejora del proceso.
Cliente A quien se dirigen los resultados, salidas y productos del proceso.
Estos pueden ser múltiples y de diferente orden: externo o internos, según
sean los objetivos del proceso.
En el desarrollo de la actividad económica de la empresa, sus objetivos misionales,
el portafolio de servicios y su plan de negocios, se encuentra el producto objeto del
presente estudio: los estudios de valoración masiva empleados principalmente bajo
la metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas; este se consolida
como el entregable bandera, sobre los cuales se enfocan la mayoría de los
procesos.
PROCESO: ESTUDIOS DE VALORACIÓN MASIVOS MEDIANTE ZONAS
HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS.
Subproceso: Gestión de Información para el diseño de Zonas Homogéneas
Físicas (Ver Anexo 1 Subproceso de Gestión De Información Para ZHF).
Actividades:
Conformación del Equipo de Trabajo.
Definición e identificación de la información necesaria para la
elaboración del estudio masivo
Solicitud de insumos y documentos necesarios para la elaboración
del estudio masivo, como: Planes de Ordenamiento Territorial,
información catastral e información geográfica complementaria.
Consolidación y revisión de la información base necesaria para el
estudio masivo.
Definición de variables para las Zonas Homogéneas Físicas y
aprobación del modelo de datos.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
50
Programación de operativo es inspección técnica de campo para el
levantamiento y captura de las variables que conforman las Zonas
Homogéneas Físicas.
Diseño de Prezonas Homogéneas Físicas, en las que se digitalizará
la Norma de Uso del Suelo y la topografía; esta última a través de la
elaboración de Modelos Digitales de Elevación y Mapas de
Pendientes.
Operativo de campo para el levantamiento y captura de las variables
que conforman las Zonas Homogéneas Físicas.
Levantamiento de datos de Mercado: Campo y Oficina.
Recopilación y sistematización de la información de mercado
recolectada.
Subproceso: Diseño de Zonas Homogéneas Físicas (Ver Anexo 2 Subproceso
de Diseño de ZHF).
Actividades:
Revisión y organización de la información obtenida en el trabajo de
campo y las visitas de inspección técnica.
Diseño y digitalización de las variables que conforman las Zonas
Homogéneas Físicas en el Sistema de Información Geográfica.
Intersección de las variables y definición de las Zonas Homogéneas
Físicas definitivas.
Control de calidad a los archivos definitivos de las Zonas
Homogéneas Físicas mediante un protocolo de revisión.
Subproceso: Sistematización y Depuración de Información de Mercado (Ver
Anexo 3 Sistematización de Depuración de Mercado).
Actividades:
Obtención de la información necesaria de los datos de mercado
levantados y diligenciamiento del Formato de Estudio de Mercado.
Verificación telefónica, análisis y depuración de la información
recopilada del mercado inmobiliario.
Georreferenciación de las ofertas de mercado.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
51
Subproceso: Definición, gestión de Información y elaboración de avalúos de
Puntos de Investigación (Ver Anexo 4 Gestión de Información para avalúos de P.I.).
Actividades:
Definición de los predios puntos de investigación.
Solicitud de documentos físicos y jurídicos de los predios
considerados como puntos de investigación.
Programación de operativo de campo para la visita de puntos de
investigación.
Operativo de campo para la visita de puntos de investigación.
Consolidación y verificación de la información recopilada en campo.
Elaboración de avalúos para los predios considerados Puntos de
Investigación.
Subproceso: Análisis de valor y Diseño de Zonas Homogéneas
Geoeconómicas (Ver Anexo 5 Análisis de valor y Diseño de ZHG).
Actividades:
Definición del modelo de datos para las Zonas Homogéneas
Geoeconómicas.
Análisis estadístico de los datos de mercado.
Definición del comportamiento del valor con base en el mercado
inmobiliario y en los avalúos de los Puntos de Investigación y diseño
de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas.
Control de calidad a los archivos definitivos de las Zonas
Homogéneas Geoeconómicas mediante un protocolo de revisión.
Preparación del informe técnico.
Nota: El desarrollo de los subprocesos con sus correspondientes actividades a lo
largo de la ejecución del proyecto se detalla a continuación.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
52
4.7 SUBPROCESO DE GESTIÓN DE INFORMACIÓN PARA EL DISEÑO DE
LAS ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS
Este subproceso busca recopilar toda la información necesaria que sea de
relevancia para el diseño y construcción de los polígonos correspondientes a
las Zonas Homogéneas Físicas. Se trata de una serie de actividades que
garanticen la consecución de insumos, tanto por parte de la entidad
contratante, así como el correcto levantamiento de información por parte de la
firma ejecutora del proyecto. Las actividades relacionadas con el subproceso
son las siguientes:
4.7.1 Conformación del Equipo de Trabajo
La conformación del equipo de trabajo del proyecto se construyó teniendo en
cuenta los cargos y el personal que participó en el desarrollo del proyecto,
tanto por parte de la entidad donde se realizó la pasantía (URBANA
ENGINEERING & SURVEY S.A.S.) como por parte de la academia.
Figura 11. Estructura Organizacional. Fuente: Modelo de organigrama suministrado por URBANA E&S.
Teniendo en cuenta lo anterior se diseñó un formato de conformación del equipo de trabajo que busca capturar los datos personales del personal involucrado en el desarrollo y ejecución del proyecto. (Ver Anexo 6 Conformación Equipo de Trabajo).
Ing. LUIS FERNANDO SAAVEDRA C.
Arq. CARLOS HUMBERTO PEREZ S.
dirección técnica - externa
Ing. DAGOBERTO ROBAYO GUTIERREZ
apoyo técnico y control de calidad
Ing. JAIME BEJARANO BAENA
componente sig profesionales especializados
URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S.
URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S.
URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S.URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S.
Ing. RAMIRO GÓMEZ
dirección interna
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
Ing. OSCAR FERNANDO TORRES
Ing. EDWIN ROBERT PÉREZ CARVAJAL
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
Est. JORGE ANDRÉS PACHÓN CARDOZO
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
53
4.7.2 Definición e identificación de la información necesaria para la
elaboración del estudio masivo y Solicitud de insumos y documentos
necesarios para la elaboración del estudio masivo.
Estas dos actividades fueron diseñadas con la finalidad de establecer
parámetros de control que garanticen la consecución de toda la información
necesaria para el diseño y construcción de las Zonas Homogéneas Físicas.
El enfoque de estas tareas está diseñado para que la firma sea la que
gestione la obtención de los insumos, sin embargo, en el caso de estudio,
debido a las cláusulas contractuales la entidad contratante suministro toda la
información base a utilizar en el proyecto. Por tal motivo, se desarrollará un
listado que busca contrastar los criterios de la firma en cuanto a datos
necesarios para la ejecución del proyecto. Lo entregado por la concesión se
analizará en la siguiente actividad.
Diseño del área en estudio georreferenciada, en formatos geográficos
(Cad, Shape o Kml) y con un sistema de coordenadas específico.
Capa predial afectada por el área en estudio, georreferenciada, en
formatos geográficos (Cad, Shape o Kml) y con un sistema de
coordenadas específico.
Información geográfica complementaria como afluentes hídricos, capas
viales, curvas de nivel y archivos con las veredas y municipios en los que
se ubica la franja en estudio.
Ortofotografía o imagen satelital de la zona en estudio.
Planes de Ordenamiento Territorial, planes parciales y en general toda la
información de usos del suelo de los municipios en los que se ubica la
franja en estudio con su respectiva cartografía. A pesar que dentro del
trabajo de campo se contempla la visita a las Secretarias de Planeación
de las entidades territoriales en las que se ubica el área en estudio, es
posible realizar una gestión previa, vía telefónica o electrónica mediante
oficios y solicitudes de información. Para esto se diseñó el formato de
solicitud de P.O.T.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
54
Información jurídica y catastral de los inmuebles afectados por la zona en
estudio (Registros 1 y 2).
Inventario de tipologías constructivas, cultivos transitorios y permanentes,
especies forestales, maderables y vegetales, presentes en el área en
estudio.
4.7.3 Definición de variables para las Zonas Homogéneas Físicas y
aprobación del modelo de datos.
Como se mencionó anteriormente la metodología de Zonas Homogéneas
Físicas y Geoeconómicas, es una técnica valuatoria de carácter masivo, con
lo cual se busca establecer el valor de grandes extensiones de terreno.
Específicamente la Resolución 070 de 2011 emitida por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi define la Zona Homogénea Física como un
espacio geográfico con características similares en cuanto a variables como:
vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del
suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas
de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables
que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes.
Este espacio geográfico único por entidad territorial corresponde a la
superposición cartográfica de los mapas temáticos elaborados para cada
variable que menciona la documentación oficial.
Debido a que se trata de un proyecto en el que intervienen entidades
estatales y por consiguiente existe una inversión y un gasto del erario público,
es necesario ajustar la metodología a lo que señala la normatividad vigente
de la entidad encargada del catastro y los avalúos a nivel nacional, el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi.
Sin embargo, según la trayectoria y experiencia de la firma, esta desarrolló
un sistema de variables codificadas, así como un nivel de jerarquía de las
mismas, las cuales por los resultados obtenidos y el criterio de los
desarrolladores, explican y modelan de una mejor manera el entorno de la
zona en estudio. Estas variables comprenden aspectos jurídicos y físicos que
son inherentes a la misma esencia de las condiciones del suelo y se
enumeran a continuación:
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
55
Departamento.
Municipio.
Clase de Suelo.
Uso Normado.
Topografía.
Tipo de Vía.
Influencia de Vía
Acceso a aguas.
Estado de la Vía.
Uso Actual del Suelo
Como resultado final de la intersección de las variables físicas, se obtiene un
código único para cada zona el cual estará compuesto por 15 dígitos que
corresponderá a la concatenación de los códigos individuales por variable (Ver
Anexo 7 Modelo de Datos ZHF).
VARIABLES DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS
DEPARTAMENTO
Este atributo de dos dígitos de tipo jurídico comprende la entidad territorial a
nivel departamental en la que se inscribe la zona homogénea física, se
enumera de acuerdo con la codificación DIVIPOLA (División Político
Administrativa) del Departamento Nacional de Estadística DANE, como se
relaciona en la siguiente tabla:
Tabla 7. Codificación por Departamento.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
La subdivisión y digitalización de esta variable está directamente relacionada
con el atributo de Municipio y se dará a través de la información geográfica
con menor escala con la que se cuente; el mejor escenario se desarrolla con
las capas a nivel predial, sin embargo es posible elaborar el diseño de esta
variable con datos veredales, municipales o en su defecto los archivos por
departamento de la Geodatabase Nacional.
DEPERTAMENTO CÓDIGO
ANTIOQUIA 05
CORDOBA 23
SUCRE 70
BOLIVAR 13
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
56
En el caso de estudio, la entidad contratante suministro información a nivel
predial en la que se detallan aspectos como cédula catastral, matricula
inmobiliaria y municipio en el cual se inscribe el inmueble.
MUNICIPIO
Este atributo de tres dígitos de tipo jurídico comprende la entidad territorial a
nivel municipal en la que se inscribe la zona homogénea física, se enumera de
acuerdo con la codificación DIVIPOLA (División Político Administrativa) del
Departamento Nacional de Estadística DANE, como se relaciona en la
siguiente tabla:
Tabla 8. Codificación por Municipio.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
La subdivisión y digitalización de esta variable se dará a través de la
información geográfica con menor escala con la que se cuente; el mejor
escenario se desarrolla con las capas a nivel predial, sin embargo es posible
elaborar el diseño de esta variable con datos veredales o en su defecto los
archivos municipales de la Geodatabase Nacional.
MUNICIPIO CÓDIGO
CAUCASIA 154
LA APARTADA 350
BUENAVISTA 079
PLANETA RICA 555
MONTERIA 001
SAN CARLOS 678
CERETE 162
SAN PELAYO 686
COTORRA 300
LORICA 417
SAN ANTERO 672
COVEÑAS 221
PALMITO 523
TOLÚ 820
TOLUVIEJO 823
SAN ONOFRE 713
MARIA LA BAJA 442
MAHATES 433
NO APLICA 999
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
57
En el caso de estudio, la entidad contratante suministro información a nivel
predial en la que se detallan aspectos como cédula catastral, matricula
inmobiliaria y municipio en el cual se inscribe el inmueble
CLASE DE SUELO
Se trata de una variable de tipo normativo, la cual obedece a lo establecido en
el Título IV, Artículo 30 de la Ley 388 de 1997: “Clases de suelo. Los planes
de ordenamiento territorial clasificarán el territorio de los municipios y distritos
en suelo urbano, rural y de expansión urbana. Al interior de estas clases
podrán establecerse las categorías de suburbano y de protección, de
conformidad con los criterios generales establecidos en los artículos
siguientes”. Para la digitalización de este atributo se toma como base el plano
de Clasificación del Suelo del Plan de Ordenamiento Territorial y se codifica y
agrupa de acuerdo con la siguiente tabla:
Tabla 9. Codificación para la variable de Clase del Suelo.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Estos planos deben ser georreferenciados y espacializados de acuerdo con su
correspondiente sistema de coordenadas y su digitalización debe realizarse a
una misma escala con el fin de minimizar los errores cartográficos inherentes
a la sistematización y unificación de los formatos de origen.
CLASE DE SUELO CÓDIGO
URBANO 1
RURAL 2
SUBURBANO 3
EXPANSIÓN 4
URBANO - PROTEGIDO 5
RURAL - PROTEGIDO 6
SUBURBANO - PROTEGIDO 7
EXPANSIÓN - PROTEGIDO 8
CUERPOS DE AGUA 9
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
58
USO NORMADO
Se trata de una variable de tipo normativo, la cual obedece a lo establecido en
el componente rural de los Planes de Ordenamiento Territorial de los
municipios, en cuanto los contenidos que se enumeran en el Artículo 14 de la
Ley 388 de 1997: “Componente rural del plan de ordenamiento. El componente
rural del plan de ordenamiento territorial es un instrumento para garantizar la
adecuada interacción entre los asentamientos rurales y la cabecera municipal,
la conveniente utilización del suelo rural y las actuaciones públicas tendientes
al suministro de infraestructuras y equipamientos básicos para el servicio de
los pobladores rurales. Este componente deberá contener por lo menos:
1. Las políticas de mediano y corto plazo sobre ocupación del suelo en relación
con los asentamientos humanos localizados en estas áreas.
2. El señalamiento de las condiciones de protección, conservación y
mejoramiento de las zonas de producción agropecuaria, forestal o minera.
3. La delimitación de las áreas de conservación y protección de los recursos
naturales paisajísticos, geográficos y ambientales, incluyendo las áreas de
amenazas y riesgos, o que formen parte de los sistemas de provisión de los
servicios públicos domiciliarios o de disposición final de desechos sólidos o
líquidos.
4. La localización y dimensionamiento de las zonas determinadas como
suburbanas, con precisión de las intensidades máximas de ocupación y usos
admitidos, las cuales deberán adoptarse teniendo en cuenta su carácter de
ocupación en baja densidad, de acuerdo con las posibilidades de suministro
de servicios de agua potable y saneamiento, en armonía con las normas de
conservación y protección de recursos naturales y medio ambiente.
5. La identificación de los centros poblados rurales y la adopción de las
previsiones necesarias para orientar la ocupación de sus suelos y la adecuada
dotación de infraestructura de servicios básicos y de equipamiento social.
6. La determinación de los sistemas de aprovisionamiento de los servicios de
agua potable y saneamiento básico de las zonas rurales a corto y mediano
plazo y la localización prevista para los equipamientos de salud y educación.
7. La expedición de normas para la parcelación de predios rurales destinados
a vivienda campestre, las cuales deberán tener en cuenta la legislación agraria
y ambiental”.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
59
Para la digitalización de este atributo se toma como base el plano de Usos del
Suelo, Uso Potencial o Zonificación Ambiental, o el que haga sus veces,
entendidos como los lineamientos definidos por las oficinas de planeación
municipal en cuanto a régimen de usos: Permitidos y restringidos y sobre todo
la localización de suelos de protección.
Se adopta los códigos para la estructura de la ZHF de acuerdo con los
siguientes criterios de agrupación:
Tabla 10. Codificación para la variable de Uso Normado.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
TOPOGRAFÍA
Se trata de una variable de tipo físico, la cual muestra el nivel de pendiente
que se presenta en la zona de estudio, en la que se observa el incremento de
la altura (en metros) en una distancia horizontal de 100 metros, expresada en
porcentaje.
USO NORMADO CÓDIGO
RESIDENCIAL 01
COMERCIAL Y DE SERVICIOS 02
INDUSTRIAL 03
INSTITUCIONAL - DOTACIONAL 04
SUELO DE EXPANSIÓN 05
CONDOMINIOS Y ZONAS CAMPESTRES 06
RECREATIVO 07
ZONAS URBANIZADAS 08
AGRICOLA 09
PECUARIO 10
AGROPECUARIO 11
AGROINDUSTRIAL 12
AGROFORESTAL 13
MIXTO 14
MINEROS 15
TIERRAS IMPRODUCTIVAS 16
CONSERVACIÓN 17
RONDA DE RÍO 18
FORESTAL PRODUCTOR 19
FORESTAL PROTECTOR PRODUCTOR 20
FORESTAL PROTECTOR 21
ZONAS SUBURBANAS 22
NO APLICA 99
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
60
La descripción de esta variable corresponde a los rangos establecidos por el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi, sin embargo la codificación no se
establece por letras sino por una numeración consecutiva asignada por
URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S.
Tabla 11. Codificación para la variable de Topografía.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
TIPO DE VÍA
Esta variable es de tipo físico y establece la cobertura, tipo de vía y grado de
acceso que otorga el eje vial, es decir, que tipo de vehículos y/o personal
pueden circular por este eje. Este atributo está directamente relacionado con
las dos variables subsiguientes que son Influencia y Estado de la Vía.
La digitalización de esta variable cuenta con diferentes criterios, uno de ellos
corresponde al nivel predial, en el cual se realiza el corte y asignación del
código a todo el predio que tenga la característica vial.
Tabla 12. Codificación para la variable de Tipo de Vía.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
TOPOGRAFÍA CÓDIGO
(0 - 3%) 1
(3-7%) 2
(7-12%) 3
(12-25%) 4
(25-50%) 5
(50-75%) 6
> 75% 7
CUERPOS DE AGUA 9
TIPO DE VÍA CÓDIGO
SIN VÍAS 1
CAMINOS DE HERRADURAS 2
PEATONALES 3
VEHICULARES SIN PAVIMENTAR 4
VEHICULARES PAVIMENTADAS 5
CUERPOS DE AGUA 9
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
61
INFLUENCIA DE VÍA
Esta variable es de tipo físico y asocia la jerarquización vial, a las entidades
territoriales a las que conecta. Esto quiere decir que la influencia local agrupa
ejes viales al interior de predios, la influencia veredal agrupa ejes viales que
comunican veredas, la influencia municipal agrupa ejes viales que comunican
corregimientos, la influencia departamental agrupa ejes viales que comunican
municipios y la influencia nacional agrupa ejes viales que comunican
departamentos.
Este atributo está directamente relacionado con las variables de Tipo de Vía y
Estado de la Vía.
La digitalización de esta variable cuenta con diferentes criterios, uno de ellos
corresponde al nivel predial, en el cual se realiza el corte y asignación del
código a todo el predio que tenga la característica vial
Tabla 13. Codificación para la variable de Influencia de Vía.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
ESTADO DE LA VÍA
Atributo de tipo físico, el cual corresponde a las condiciones actuales
asociadas al estado de conservación de la cobertura y estructura de los ejes
viales. Este atributo está directamente relacionado con las variables de Tipo
de Vía e Influencia de Vía
Tabla 14. Codificación para la variable de Estado de Vía.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
INFLUENCIA DE VÍA CÓDIGO
LOCAL 1
VEREDAL 2
MUNICIPAL 3
DEPARTAMENTAL 4
NACIONAL 5
NO APLICA 9
ESTADO DE VÍA CÓDIGO
BUENA 1
REGULAR 2
MALA 3
NO APLICA 9
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
62
DISPONIBILIDAD DE AGUAS
Esta variable corresponde al análisis de la existencia de cuerpos de aguas
superficiales permanentes y la posibilidad de explotarla. Esto quiere decir que
este campo evalúa la accesibilidad o disponibilidad que se tenga a las aguas.
Tabla 15. Codificación para la variable de Aguas.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Cabe resaltar que en las zonas rurales la accesibilidad a las aguas es de suma
importancia debido a que se encuentra directamente relacionado con la
posibilidad de explotación del inmueble, lo cual se asocia a una posibilidad de
renta.
Es de anotar que esta variable se encuentra ligada también a la topografía, ya
que a mayores pendientes la posibilidad de un acceso permanente a corrientes
hídricas se reduce; por ende, la clasificación de aguas abundantes se define
en un sector con agricultura mecanizada, buenas condiciones de irrigación y
distritos de riego o acueductos veredales consolidados.
USO ACTUAL DEL SUELO
Corresponde a la delimitación en polígonos de la zona en estudio, que cuenten
con coberturas del suelo claramente identificables, bien sea en la visita de
campo, o a través de herramientas cartográficas y digitales como
Ortofotografías, Mosaicos de Imágenes Satelitales o en su defecto planos de
uso actual del suelo de reciente elaboración incluidos en los Planes, Planes
Básicos o Esquemas de Ordenamiento Territorial de los municipios donde se
encuentra la zona en estudio.
Con el fin de unificar criterios a la hora de asignar la codificación para esta
variable y debido a las diferentes clasificaciones de coberturas ya
consolidadas (como Corine Land Cover), se adopta una clasificación propia
que la firma a través de su criterio, experiencia y los proyectos previamente
ejecutados ha venido desarrollado.
DISPONIBILIDAD DE AGUAS CÓDIGO
ABUNDANTES 1
SUFICIENTES 2
ESCASAS 3
SIN AGUAS 4
CUERPOS DE AGUA 9
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
63
Tabla 16. Codificación para la variable Uso Actual.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
La concatenación, intersección y superposición cartográfica de los planos
temáticos por variable, da como resultado un código de 15 dígitos, el cual será
el identificador individual para cada zona homogénea físicas.
Tabla 17. Codificación de la Zona Homogénea Física.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
USO ACTUAL CÓDIGO
RESIDENCIAL 01
COMERCIAL Y DE SERVICIOS 02
INDUSTRIAL 03
INSTITUCIONAL - DOTACIONAL 04
ZONAS URBANIZADAS 05
CONDOMINIOS Y ZONAS CAMPESTRES 06
CASAS DE DESCANSO 07
VIVIENDA RURAL 08
CULTIVOS PERMANENTES 09
CULTIVOS TRANSITORIOS 10
AREAS AGRICOLAS HETEROGENEAS 11
PASTOS LIMPIOS 12
PASTOS ARBOLADOS 13
PASTOS ENMALEZADOS O ENRASTROJADOS 14
AREAS CON VEGETACION HERBACEA Y/O
ARBUSTIVA15
BOSQUES 16
PLANTACIONES FORESTALES 17
AREAS ABIERTAS SIN O CON POCA
VEGETACION18
ZONAS VERDES ARTIFICALES , NO AGRICOLAS 19
ZONAS DE EXTRACCIÓN MINERA Y
ESCOMBRERAS20
RELLENOS SANITARIOS 21
AREAS HUMEDAS O INUNDADAS 22
NO APLICA 99
DEPARTAMENTOCLASE DE
SUELO
TOPOGRAFIATIPO DE
VÍA
INFLUENCIA
DE VÍA
ESTADO
DE VÍA
AGUAS
23 0 0 1 1 0 8 1 5 5 2 2 1 3
USO
NORMADO
USO
ACTUALMUNICIPIO
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
64
Nota: La resolución 1008 de 2012 del IGAC incluye para la obtención de las
Zonas Homogéneas Físicas un estudio y/o investigación detallada por
variable, contando como insumo inicial las Áreas Homogéneas de Tierra; Para
este estudio no fueron tenidas en cuenta en la construcción de código debido
a dos motivos principales:
Dentro de la información suministrada por la entidad contratante, no se
incluyeron las Áreas Homogéneas de Tierra, debido a que no fue posible
para la concesión contar a tiempo con esta información.
Tanto la firma URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S. como el personal
involucrado en la pasantía (Director Interno y Pasante), se ofrecieron a
conseguir dicho insumo, sin embargo debido a la finalidad del estudio y a
petición expresa de la entidad contratante, esta variable no se incluyó en el
código final.
4.7.4 Programación de inspección técnica de campo.
El cronograma de visitas de campo fue elaborado conjuntamente entre la
coordinación del proyecto de la entidad contratante y el Director de Proyectos
de URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S., buscando realizar
recorridos viables en los que se obtuviera una buena cobertura del área en
estudio.
Teniendo en cuenta los insumos e información base disponible para la
realización de las Zonas Homogéneas Físicas, tales como ortofotografias,
imágenes satelitales, o sistemas de información geográfica como S.A.S.
Planet o Google Earth, es necesario determinar los puntos en los que la zona
en estudio se intersecta con ejes viales (peatonales o vehiculares) y evaluar
la facilidad de acceso a los mismos; esto con el fin de diseñar un óptimo
recorrido en el que sea posible cubrir la mayor extensión posible del área en
estudio..
En esta actividad se generaron los insumos con los cuales se levantaría la
información en campo. Estos fueron: Cartografía, Formatos de captura de
datos en campo, Cartas de Presentación y Formatos de Solicitud de POT
(Ver Anexo 8 Solicitud POT y Anexo 9 Formato Captura Campo).
Por otra parte la firma URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S., fue la
encargada de contratar los vehículos en los cuales se realizaría el recorrido
de campo, así como de los dispositivos de navegación satelital (GPS) y
cámaras digitales.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
65
4.7.5 Diseño de Prezonas Homogéneas Físicas.
Con la finalidad de realizar un trabajo de campo orientado a lo que será el
producto final (Zonas Homogéneas Físicas), la firma URBANA
ENGINEERING & SURVEY S.A.S. desarrolló la actividad del diseño de
“Prezonas Homogéneas Físicas”. Esta consiste en adelantar el diseño de
aquellas variables jurídicas y normativas que no cuentan con una
delimitación física. En este grupo se encuentran las siguientes:
Departamento.
Municipio.
Clase de Suelo.
Norma de Uso del Suelo.
Por otra parte se construyen aquellas variables físicas que aunque se deben
levantar en campo, es posible realizar una aproximación mediante técnicas
cartográficas. Cabe anotar que pese a que estas se construyen previamente
al trabajo de campo, es necesario su verificación y validación en terreno.
Generalmente la variable que se incluye en este segmento es la topografía.
DIGITALIZACIÓN DE MUNICIPIO Y DEPARTAMENTO
Una vez definida y aprobada la zona en estudio, se procede a realizar la
digitalización de las entidades territoriales departamentales y municipales
según los insumos con los que se cuente, teniendo en cuenta que entre
menor sea la escala de la digitalización el producto es más preciso.
El mejor escenario se desarrolla con las capas a nivel predial, sin embargo
es posible elaborar el diseño de esta variable con datos veredales,
municipales o en su defecto los archivos por departamento y municipio
tomados de la Geodatabase Nacional.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
66
Figura 12. Modelo Mapa Temático de Departamentos. Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
67
Figura 13. Modelo Mapa Temático de Municipios. Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
68
DIGITALIZACIÓN DE CLASE DE SUELO Y NORMA DE USO DEL SUELO
Estas son variables de tipo normativo, definidas en los Planes, Planes
Básicos y Esquemas de Ordenamiento Territorial de los municipios en los
que se inscribe la franja en estudio. La descripción y digitalización geográfica
está asociada a lo plasmado en la cartografía, por tal razón es imperativo
contar con los planos vigentes anexos a los P.O.T.’s.
Cabe resaltar que esta información no está estandarizada, por lo cual es
posible encontrar diferentes formatos y diferentes tipos de archivos para cada
municipio. En ese caso es necesario unificar todos los planos bajo el formato
JPG con el fin de georreferenciarlos en el Sistema de Información
Geográfica.
Para la variable de Clasificación del Suelo, se debe tomar como base el Mapa
del mismo nombre, o en su defecto, planos de zonas de expansión o áreas
suburbanas, mientras que para el campo de la Norma se debe utilizar la
cartografía denominada Uso del Suelo, o Zonificación Ambiental y/o Uso
Potencial Rural.
Una vez se identifican los planos de Clasificación del Suelo y Norma de Uso
y se unifican bajo el formato establecido, se deben georreferenciar en el
Sistema de Información Geográfica tomando como base el sistema de
coordenadas asignado al archivo de Zonas Homogéneas Físicas (Ver
Figuras 14 y 15).
Según las políticas de URBANA E&S. “Para definir la norma de uso del suelo
de cada una de las zonas del área en estudio, se realiza un ejercicio de
análisis espacial, tomando como base la información de los Planes de
Ordenamiento Territorial. Utilizando técnicas de procesamiento cartográfico
se digitalizan los mapas de Áreas de Actividad, Áreas de Manejo o Uso
Potencial en el Sistema de Información Geográfica”.
Cabe resaltar que ante la imposibilidad de conseguir la información normativa
en las oficinas de Planeación de los municipios, se tuvo en cuenta la
cartografía de uso potencial del suelo emitida por la Secretaría de Desarrollo
Económico y Agroindustrial de la Gobernación de Córdoba.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
69
Figura 14. Plano de Clasificación del Suelo para el Municipio de Toluviejo y Área en Estudio. Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S y la Secretaría de Planeación de Toluviejo.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
70
Figura 15. Plano de Zonificación ambiental del Municipio de Coveñas y Área en Estudio.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S y la Secretaría de Planeación de Coveñas.
Cabe resaltar que la variable de Norma de uso del suelo se identifica
independientemente de la cobertura actual del suelo, sin importar si existe un
conflicto entre lo permitido por la norma y el uso actual.17
17 Políticas de tratamiento para la variable Norma de URBANA E&S.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
71
DIGITALIZACIÓN DE TOPOGRAFÍA
La topografía es una variable de carácter físico, sin embargo es posible
mapificarla mediante técnicas cartográficas como los Mapas de Pendientes,
las cuales toman como insumo base curvas de nivel y Modelos Digitales de
Elevación.
Los Modelos Digitales de Elevación son imágenes de tipo ráster, cuyas
unidades mínimas (pixeles) tienen asociado un valor relacionado con la cota
que se presenta en terreno, mientras que los mapas de pendientes usan
estos valores de altitud, para convertirlos en unidades de inclinación
(Porcentajes) y reclasificarlos en este caso según la distribución del Instituto
Geográfico Agustín Codazzi.
Con el fin de establecer un mecanismo estandarizado para la generación del
mapa de pendientes, se elaboró un manual de procedimientos en el que se
detalla paso a paso la metodología para la creación del Mapa de Pendientes
(Ver Anexo 10 Generación Mapa de Pendientes).
4.7.6 Operativo de campo para el levantamiento y captura de las variables
que conforman las Zonas Homogéneas Físicas.
La visita de inspección técnica al área en estudio es de vital importancia, no
solamente porque en esta se levantarán los datos correspondientes a las
variables que comprenden la Zona Homogénea Física, sino que se
consideran como la base para la obtención de información primaria, así como
el contacto directo con personal de la región el cual puede orientes y
participar de manera indirecta en el estudio.
Para URBANA E&S “los trabajos en los que se hacen análisis regionales, es
preciso enmarcar los estudios en un nivel macro, sin olvidar la importancia
de llevar un control del comportamiento puntual de algunas zonas que
requieren de un análisis especial.
Para este proyecto, es necesario realizar un recorrido por las zonas en las
cuales se ubica la franja de trabajo, buscando específicamente los puntos de
corte de la misma, con las vías a las cuales sea posible el acceso, sitios que
permitan tener una mayor visual de las zonas afectadas, y de la forma como
puede incidir en los entornos.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
72
Bajo la guía de funcionarios de la entidad contratante, se recorrieron las áreas
que enmarca la franja, en los municipios de Caucasia, La Apartada,
Buenavista, Planeta Rica, Montería, San Carlos, Cereté, San Pelayo,
Cotorra, Lorica, San Antero, Coveñas, Palmito y Tolú, realizando un control
georreferenciado, y buscando puntos con la altitud necesaria para visualizar
y obtener amplios registros fotográficos de las zonas en estudio.
A medida que se avanzaba en el recorrido, se fue consolidando el estudio
fotográfico de las zonas homogéneas en aspectos físicos, como topografía,
relieve, uso y cobertura, cambios súbitos de uso, consolidación de usos
urbanos, ejes viales de importancia regional, cuerpos de agua y aspectos
generales, consignándose en el formato de campo”.18
En el trabajo de campo para las Zonas Homogéneas Físicas se realizaron
aproximadamente 115 puntos de GPS (Ver Figuras 16, 17 y 18) en los que
se tomaban fotografías de entorno, se levantaba la información de cada una
de las variables de la Zona Homogénea Físicas y se corroboraba la
información obtenida de las prezonas.
Figura 16. Modelo de Puntos GPS para ZHF. Fuente: Google Earth.
18 Descripción de trabajos y visitas de inspección técnica de campo por URBANA E&S.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
73
Figura 17. Modelo de Puntos GPS para ZHF. Fuente: Google Earth.
Figura 18. Modelo de Puntos GPS para ZHF. Fuente: Google Earth.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
74
4.7.7 Levantamiento de datos de Mercado: Campo y Oficina.
De igual forma, en la visita de inspección técnica al terreno se debe optar por
obtener la mayor cantidad de datos de mercado posibles; esto se realizará a
través de una investigación directa e indirecta.
La investigación directa consiste en hallar en campo los avisos y/o pancartas
de oferta de venta; en este caso se tomó el registro fotográfico y el
correspondiente track GPS con el fin de archivar la ubicación del inmueble
ofertado.
La investigación indirecta, la cual se tomará única y exclusivamente de
referencia y no se constituirá como soporte para la determinación de los
valores de terreno, a menos que se consoliden como datos de oferta,
consiste en indagar con las personas del sector sobre inmuebles en venta o
el rango de valor por unidad de área de la zona.
En la Figura 19, se espacializan los datos de mercado crudos obtenidos en
campo.
Figura 19. Modelo de Mercado de Campo.
Fuente: Google Earth.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
75
Por otra parte se realiza un barrido por la web, específicamente en páginas
dedicadas a la comercialización de inmuebles, o a la publicación de anuncios
para la venta de inmuebles, tanto a nivel nacional como en inmobiliarias
regionales.
4.7.8 Recopilación y sistematización de la información recolectada.
Finalizado el trabajo de campo es necesario realizar las labores de
compilación, organización y sistematización de los datos recolectados por
todo el personal involucrado en las visitas de inspección técnica, esta
actividad comprende tareas como:
Escaneo de los formatos de campo (Levantamiento de Variables ZHF
y Tracks GPS.
Organización de las fotografías en carpetas individuales, las cuales
deben corresponder con los puntos GPS tomados en campo.
Descarga de puntos GPS y recorridos capturados por el navegador
satelital.
4.7.9 Recopilación y sistematización de la información de mercado
recolectada.
De igual forma que se procedió anteriormente con la información
correspondiente a las Zonas Homogéneas Físicas, se realiza el ejercicio de
compilación, organización y sistematización de los datos de oferta obtenidos
en las visitas de inspección técnica, esta actividad comprende tareas como:
Escaneo de los formatos de campo para las ofertas de mercado.
Organización de las fotografías en carpetas individuales, las cuales
deben corresponder con los puntos GPS tomados en campo.
Descarga de puntos GPS relacionadas con los datos de oferta
capturados por el navegador satelital.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
76
4.8 SUBPROCESO DE DISEÑO DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS
4.8.1 Revisión y organización de la información obtenida en el trabajo de
campo y las visitas de inspección técnica.
Se trata de una actividad de verificación de la información levantada en
campo y de la posterior sistematización de la misma, realizada por el
profesional avaluador que diseñará las Zonas Homogéneas Físicas, el cual
determinará si cuenta con los insumos suficientes para el diseño de los
polígonos o si por el contrario estos datos están incompletos y requiere de
mayor información.
Por otra parte, en el ciclo PHVA (Planear. Hacer, Verificar y Actuar), esta
actividad puede ser considerada de planeación, debido a que el profesional
encargado de la elaboración de las ZHF establecerá la hoja de ruta y los
procedimientos a seguir tomando como base la información levantada en
campo. Estos procedimientos incluyen:
Determinación del orden de digitalización de las variables temáticas que
componen la Zona Homogénea Física, si no se encuentra especificado en
el modelo de datos.
Diagnóstico y selección de los puntos GPS relevantes para el diseño de
los polígonos por variable de ZHF.
4.8.2 Diseño y digitalización de las variables que conforman las Zonas
Homogéneas Físicas en el Sistema de Información Geográfica.
Una vez se cuenta con la información necesaria para el diseño de las Zonas
Homogéneas Físicas, se deberá construir la estructura de los archivos
shapefile para cada variable temática a partir del buffer de la zona en estudio,
posteriormente se inicia la digitalización, partición y elaboración de los
polígonos por variable los cuales se describen a continuación.
Departamento.
La configuración de la tabla de atributos para el mapa temático del campo de
Departamento tendrá la siguiente estructura:
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
77
Tabla 18. Estructura Mapa Temático Departamento.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Él diseño y construcción de este campo se realizó en el subproceso de
Gestión de Información para el diseño de Zonas Homogéneas Físicas,
específicamente en la actividad de Diseño de Prezonas Homogéneas
Físicas.
Municipio.
La configuración de la tabla de atributos para el mapa temático del campo de
Municipio tendrá la siguiente estructura:
Tabla 19. Estructura Mapa Temático Municipio.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Él diseño y construcción de este campo se realizó en el subproceso de
Gestión de Información para el diseño de Zonas Homogéneas Físicas,
específicamente en la actividad de Diseño de Prezonas Homogéneas
Físicas.
Clase de Suelo.
La configuración de la tabla de atributos para el mapa temático del campo de
Clase de Suelo tendrá la siguiente estructura:
Texto 50
ESTRUCTURANOMBRE
ATRIBUTO
COD_DEP Texto 4
MAPA TEMÁTICONOMBRE
ATRIBUTO
Departamento DEPART
ESTRUCTURA
ESTRUCTURA
Texto 50 COD_MUN Texto 4
ESTRUCTURANOMBRE
ATRIBUTO
MAPA TEMÁTICONOMBRE
ATRIBUTO
Municipio MUNICIPIO
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
78
Tabla 20. Estructura Mapa Temático Clase de Suelo.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
El diseño y construcción de este campo se realizó en el subproceso de
Gestión de Información para el diseño de Zonas Homogéneas Físicas,
específicamente en la actividad de Diseño de Prezonas Homogéneas
Físicas. Sin embargo, si existe información adicional, que sea de relevancia
para la construcción de la variable, esta debe ser incluida.
Uso Normado.
La configuración de la tabla de atributos para el mapa temático del campo de
Uso Normado tendrá la siguiente estructura:
Tabla 21. Estructura Mapa Temático Uso Normado.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Una vez obtenidos los planos correspondientes a la Clasificación del
Territorio y Uso del Suelo o Zonificación Ambiental, se deben georreferenciar
y digitalizar teniendo en cuenta los siguientes criterios:
Se debe tener en cuenta el modelo de datos suministrado por la
entidad contratante.
El Sistema de Coordenadas deberá estar proyectado al Sistema
Magna Sirgas en el Origen correspondiente, el cual coincidirá con el
sistema de coordenadas que se manejará para las Zonas
Homogéneas Físicas y Geoeconómicas.
Texto 1Clase de Suelo CLASE_SUEL Texto 50 CLASE_SUEL
MAPA TEMÁTICONOMBRE
ATRIBUTO
ESTRUCTURANOMBRE
ATRIBUTO
ESTRUCTURA
Texto 2
MAPA TEMÁTICONOMBRE
ATRIBUTO
ESTRUCTURANOMBRE
ATRIBUTO
ESTRUCTURA
Texto 50 COD_NORMUso Normado NORMA
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
79
Se verificará la georreferenciación de las imágenes con el archivo
shapefile de municipios de la cartografía nacional.
La digitalización se realizará bajo una misma escala con el fin de
garantizar la uniformidad del proceso.
El diseño y construcción de este campo se realizó en el subproceso de
Gestión de Información para el diseño de Zonas Homogéneas Físicas,
específicamente en la actividad de Diseño de Prezonas Homogéneas
Físicas. Sin embargo, si existe información adicional, que sea de relevancia
para la construcción de la variable, esta debe ser incluida.
Topografía.
La configuración de la tabla de atributos para el mapa temático del campo de
Topografía tendrá la siguiente estructura:
Tabla 22. Estructura Mapa Temático Topografía.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
El diseño y construcción de este campo se realizó en el subproceso de
Gestión de Información para el diseño de Zonas Homogéneas Físicas,
específicamente en la actividad de Diseño de Prezonas Homogéneas
Físicas. Sin embargo, los datos obtenidos cartográficamente deben
confrontarse y verificarse con la información levantada en campo, con la
finalidad de modificar y ajustar las incongruencias.
Texto 1
MAPA TEMÁTICONOMBRE
ATRIBUTO
ESTRUCTURANOMBRE
ATRIBUTO
ESTRUCTURA
Texto 30 COD_TOPTopografía TOPOGRAFIA
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
80
Figura 20. Modelo Mapa Temático de Topografía.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Tipo de vía e Influencia Vial.
La configuración de la tabla de atributos para los mapas temáticos de los
campos Tipo de Vía e Influencia de Vía tendrán la siguiente estructura:
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
81
Tabla 23. Estructura Mapa Temático Tipo de Vía.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Tabla 24. Estructura Mapa Temático Influencia de Vía.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Figura 21. Modelo Mapa Temático de Tipo de Vía e Influencia de Vía.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Texto 1
MAPA TEMÁTICONOMBRE
ATRIBUTO
ESTRUCTURANOMBRE
ATRIBUTO
ESTRUCTURA
Texto 30 COD_TVTipo de Via TIPO_VIA
Texto 30 COD_INF Texto 1
MAPA TEMÁTICONOMBRE
ATRIBUTO
ESTRUCTURANOMBRE
ATRIBUTO
ESTRUCTURA
Influencia de la
víaINFLUENCIA
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
82
Como se mencionó anteriormente para el diseño y construcción de estos
campos se tienen diferentes pautas, Por una parte se considera con
influencia del tipo de vía de mayor jerarquía lo que se encuentre incluido en
un búffer o área de influencia de corredores de servicios interregionales
asociados a la ruta en mención, mientras que lo demás contará con la
influencia de los ejes locales de menor orden.
La digitalización y construcción de los polígonos obedecerá a las zonas de
influencia determinadas por los POT, el tipo de vía (perfil) o lo evidenciado
en la dinámica del mercado. Desde una perspectiva puntual, debido a que
se trata de una zona de incidencia de la vía en los predios de la unidad en
estudio, es posible relacionarla a las unidades fisiográficas de los inmuebles.
Figura 22. Criterio de Buffer.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
El otro criterio se basa en la influencia que marca la vía para toda la unidad
predial, esto quiere decir que la construcción de los polígonos ira delimitada
por el lindero predial agrupando inmuebles completos bajo la influencia del
eje de mayor o menor orden.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
83
Figura 23. Criterio Predial.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Debido a que la mayor parte de la zona en estudio se encuentra sobre el eje
vial principal de la región, así como el formato predial de tamaño mediano y
pequeño y el hecho que en un amplio porcentaje los inmuebles afectados
cuentan con frente directo sobre la troncal, se adoptó el criterio en el que se
asigna la influencia vial a toda la unidad predial.
Estado de vía.
La configuración de la tabla de atributos para el mapa temático del campo
Estado de Vía tendrá la siguiente estructura:
Tabla 25. Estructura Mapa Temático Estado de Vía.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
ESTRUCTURANOMBRE
ATRIBUTO
ESTRUCTURA
Estado de la
ViaESTADO_VIA Texto 30 COD_EV Texto 1
MAPA TEMÁTICONOMBRE
ATRIBUTO
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
84
La digitalización de esta variable corresponde a la asignación del estado de
conservación actual del eje vial, a los polígonos resultantes de las dos
variables anteriores (Tipo de Vía e Influencia de Vía). En general no es
necesario la apertura de polígonos nuevos por esta variable debido a la
generalización del estudio, cabe resaltar que se trata de un estudio masivo y
el diseño de las Zonas Homogéneas Físicas debe responder a esta
importante premisa.
Figura 24. Modelo Mapa Temático de Estado de la Vía.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
85
Disponibilidad de Aguas.
La configuración de la tabla de atributos para el mapa temático del campo
Disponibilidad de Aguas tendrá la siguiente estructura:
Tabla 26. Estructura Mapa Temático Disponibilidad de Aguas.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Para la construcción de esta variable se tomó como base la clasificación
descrita por Jaime Silva Herrera donde se definen los siguientes criterios:
Zonas con aguas abundantes: Se consideran aquellas que poseen
sistemas de riego bien sea por gravedad o por sistemas mecánicos, o
afiliadas a distritos de riego de manera que disponen de agua en forma
permanente durante todo el año. Es común encontrar esta definición
asociada con pendientes planas o ligeramente planas (rangos a y b) en las
cuales se desarrolla explotación ganadera intensiva y/o agrícola altamente
tecnificadas.
Zonas con aguas suficientes: Son aquellas zonas que poseen fuentes de
aguas en forma permanente, bien sean corrientes o estancadas, pero que
debido a limitaciones de pendiente se dificulta su utilización para fines de
riego o aprovechamiento ganadero. Esta característica de "suficiente" está
asociada tanto a la posibilidad que deja la pendiente para su
aprovechamiento, como a la exigencia de agua que tengan los cultivos para
su desarrollo.
Zonas con aguas escasas: Son aquellas zonas con fuentes de aguas
permanentes o semipermanentes pero con limitaciones de aprovechamiento
a causa de la pendiente de terreno o a causa de la calidad de los suelos que
limitan su uso agrícola o ganadero.
Zonas sin agua: Donde solo hay posibilidades de agua en el invierno o
zonas de pendientes mayores al 50%, en las cuales el aprovechamiento se
hace imposible.19
19 SILVA HERRERA, Jaime. «Zonas Homogéneas, Físicas, Geoeconómicas y Diseño de Tablas de Construcción»
ESTRUCTURANOMBRE
ATRIBUTO
ESTRUCTURA
Disponibilidad
de AguasAGUAS Texto 30 COD_AGU Texto 1
MAPA TEMÁTICONOMBRE
ATRIBUTO
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
86
Como se mencionó en el modelo de datos, el criterio de aguas abundantes
está directamente relacionado con sistemas de riego y acueductos veredales
consolidados, donde se presentan explotaciones mecanizadas e
industrializadas, mientras que las zonas sin aguas corresponden a zonas de
fuerte pendiente asociadas a zonas de conservación de suelos y reservas
forestales.
En el caso de estudio se encontró solo una zona con aguas abundantes, y
corresponde a la zona colindante con la rivera del Río San Jorge, en la cual
se encuentran distritos de riego para ganadería intensiva.
Figura 25. Modelo Mapa Temático de Aguas.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
87
Uso Actual.
La configuración de la tabla de atributos para el mapa temático del campo
Uso Actual tendrá la siguiente estructura:
Tabla 27. Estructura Mapa Temático Uso Actual.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
En la digitalización de la variable uso actual es necesario contar con insumos
adicionales a la información recolectada en campo, tales como fotografías
áreas, Ortofotomosaicos o imágenes satelitales recientes, con la finalidad de
establecer con plena certeza las coberturas existentes en la zona de estudio,
teniendo en cuenta además que no fue posible obtener un 100% de acceso
a la totalidad de la franja en estudio.
En la información suministrada por la entidad contratante, se adjuntó una Orto
fotografía reciente de la mayoría de las unidades funcionales (Ver Figura 26);
una vez georreferenciada, se elaboró la clasificación de coberturas sobre la
franja en estudio tomando como base el modelo de datos y se cotejo con los
datos levantados en campo, realizando los ajustes pertinentes.
Cabe resaltar que la codificación asignada corresponde a una agrupación
que la firma a través de su criterio, experiencia y los proyectos previamente
ejecutados ha venido desarrollado.
Texto 2Uso Actual USO_ACTUAL Texto 30 COD_UA
MAPA TEMÁTICONOMBRE
ATRIBUTO
ESTRUCTURANOMBRE
ATRIBUTO
ESTRUCTURA
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
88
Figura 26. Modelo de Orto fotografía. Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
89
Figura 27. Modelo Mapa Temático de Uso Actual.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
90
4.8.3 Intersección de las variables y definición de las Zonas Homogéneas
Físicas definitivas.
Una vez elaborados los mapas temáticos de las variables correspondientes
a las Zonas Homogéneas Físicas, a través de técnicas cartográficas propias
de los Sistemas de Información Geográfica, se procede a realizar el cruce de
todas las capas. Este cruce hace referencia a una intersección de los mapas
temáticos con la finalidad de obtener los polígonos cuyas variables son
coincidentes generando una similitud u homogeneidad en su aspecto físico,
obteniendo el plano de la Figura 28.
Figura 28. Modelo Zonas Homogéneas Físicas.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
91
Cabe resaltar que a pesar que este proceso es una técnica meramente
cartográfica y atendiendo al carácter masivo del estudio, es necesario realizar
un ajuste en los polígonos más pequeños, para no caer en el error de la
microzonificación.
Esta inexactitud derivada del proceso cartográfico esta descrita en la
resolución 1008 de 2012 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en la cual
“Las Micro zonas o fraccionamientos desvirtúan la característica “masiva”
que tienen procesos como la formación y actualización”20.
4.8.4 Control de calidad a los archivos definitivos de las Zonas
Homogéneas Físicas mediante un protocolo de revisión.
Con el fin de garantizar la calidad del producto final, se debe realizar una
adecuada y detallada revisión del trabajo correspondiente al diseño,
elaboración y digitalización de las Zonas Homogéneas Físicas, para lo cual
se deberán revisar los siguientes parámetros en el proceso de control de
calidad (Ver Anexo 11 Protocolo de Revisión ZHF).
Las características de la base de datos asociada como: Nombre de
atributo, tipo de atributo y longitud, deben coincidir exactamente con los
establecidos en el Modelo de Datos.
La topología, geometría y coincidencia de los polígonos correspondientes
al búffer deben obedecer a los siguientes aspectos:
No deben existir “gaps” (huecos) entre los polígonos.
No deben existir superposición entre los polígonos.
No deben existir polígonos con una extensión inferior a la unidad
mínima de mapeo establecida.
El campo en el cual se calcula el área del polígono debe presentarse
en las unidades previamente establecidas.
Para la variable de Clasificación del suelo se tendrán en cuenta los
siguientes aspectos:
20 Resolución 1008 IGAC
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
92
Debe existir coincidencia entre esta variable y el campo de Uso
Normado, en cuanto a Suelos Protegidos, Zonas Urbanas,
suburbanas y de expansión.
La división y digitalización de esta variable debe corresponder
a lo establecido en el plano de Clasificación del suelo del Plan,
Plan Básico o Esquema de Ordenamiento Territorial del
Municipio.
Para la variable de Uso Normado se tendrán en cuenta los siguientes
aspectos:
Debe existir coincidencia entre esta variable y el campo de
Clasificación del suelo, en cuanto a Suelos Protegidos, Zonas
Urbanas, suburbanas y de expansión.
La división y digitalización de esta variable debe corresponder
a lo establecido en los planos de Áreas de Actividad Rural, Usos
del suelo Rural, Zonificación Ambiental, Uso Potencial o el que
haga sus veces del Plan, Plan Básico o Esquema de
Ordenamiento Territorial del Municipio.
La digitalización y asignación de códigos en la variable Topografía se
debe sustentar con base en uno de los siguientes insumos: planos
establecidos en el P.O.T., Modelos Digitales de Elevación y/o Mapas
de Pendientes.
Para las variables de Tipo de Vía – Influencia de la Vía y Estado de la
Vía se tendrán en cuenta los siguientes aspectos:
Criterio de la influencia que genera la vía vehicular pavimentada
sobre los inmuebles que tienen frente directo.
Debido a lo anterior, se verificará la concordancia de los
polígonos con la capa predial suministrada por URBANA
ENGINEERING & SURVEY S.A.S.
Se verificará la correspondencia entre la variable Tipo de vía e
Influencia de vía.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
93
Se verificará la codificación con respecto al modelo de datos.
Para las variables de Disponibilidad de aguas se tendrán en cuenta la
concordancia entre los polígonos resultantes.
Para la variable de Uso Actual se tendrán en cuenta los siguientes
aspectos:
Fuente de información de la cual se obtuvo la codificación.
Concordancia de los polígonos con la capa predial suministrada
por URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S.
4.9 SUBPROCESO DE SISTEMATIZACIÓN Y DEPURACIÓN DE
INFORMACIÓN DE MERCADO.
4.9.1 Obtención de la información necesaria de los datos de mercado
levantados y diligenciamiento del Formato de Estudio de Mercado.
Se trata de una actividad de verificación y sistematización de la información
levantada en campo, esta tarea la elaborará el profesional avaluador que
diseñará las Zonas Homogéneas Geoeconómicas, el cual determinará si
cuenta con los insumos suficientes para el diseño de los polígonos o si por el
contrario estos datos están incompletos y requiere de mayor información.
Como resultado de esta actividad se tendrá la primera aproximación del
formato de mercado, diligenciado con información de ubicación y números
de contacto.
4.9.2 Verificación telefónica, análisis y depuración de la información
recopilada del mercado inmobiliario.
Esta actividad consiste básicamente en dos sub-tareas que se detallan a
continuación.
Verificación Telefónica de los datos: Una vez se compila la
información obtenida en las investigaciones de campo e internet, es
necesario llamar a cada una de las ofertas con el fin de establecer
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
94
condiciones físicas del dato como: Ubicación detallada (Mínimo a nivel
veredal), calidad del acceso, accesibilidad a aguas, pendiente,
coberturas o uso actual, entre otros. Por otra parte se indaga el valor
base que el propietario pide por el bien, así como el mínimo valor por
el cual se transaría el predio descontando el valor por pago de contado
(Valor Negociado).
Análisis y Depuración del Mercado: Cuando todas las ofertas ya
están llamadas, es necesario depurar el valor obtenido, descontándole
construcciones, cultivos, mobiliario y en general todo lo que se
extrínseco al terreno, con el fin de hallar su valor unitario.
Una vez se han depurado y analizado las ofertas del mercado, es
necesario organizar las ofertas de menor a mayor valor unitario de
terreno y se les asigna un nombre en orden consecutivo.
Como producto final se genera el formato de estudio de mercado definitivo,
el cual servirá de base para la asignación del valor a los puntos de
investigación y los polígonos de Zonas Homogéneas Geoeconómicas.
Caso de Estudio: Del total de ofertas crudas recopiladas en campo e internet
(aproximadamente 100 datos), se tuvo una efectividad aproximada del 85%,
es decir, tras la verificación telefónica se logró obtener la información para 90
predios.
En cuanto a la depuración de los datos, se tuvo en cuenta la tipología de las
edificaciones de cada una de las entidades territoriales, asumiendo costos de
transporte de materiales, y localización de los centros de acopio, así como
costeos de los diferentes cultivos encontrados en el trayecto.
4.9.3 Georreferenciación de las ofertas de mercado.
Una vez los datos están depurados y tabulados, estos se deben espacializar,
con la finalidad de establecer el cubrimiento en cuanto a ubicación y
distribución geográfica en el trayecto.
La georreferenciación de las ofertas de mercado puede realizarse en
cualquier Sistema de Información Geográfica o en Google Earth, siempre y
cuando se conserve la siguiente estructura en el nombre de la oferta:
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
95
Nombre Oferta – “AT: Área de Terreno” “Unidades” – “$ Valor Unitario
de Terreno”
Ejemplo:
LAP1 - AT: 23 Has - $30.000.000
Figura 29. Modelo de Georreferenciación del Estudio de Mercado en Caucasia. Fuente: Google Earth.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
96
Figura 30. Modelo de Georreferenciación del Estudio de Mercado en Buenavista. Fuente: Google Earth.
Figura 31. Modelo de Georreferenciación del Estudio de Mercado en Planeta Rica. Fuente: Google Earth.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
97
4.10 SUBPROCESO DE DEFINICIÓN Y GESTIÓN DE INFORMACIÓN PARA
LOS AVALÚOS DE PUNTOS DE INVESTIGACIÓN.
4.10.1 Definición de los predios puntos de investigación
Con el fin de determinar los valores que adoptarán las Zonas Homogéneas
Geoeconómicas, es necesario realizar avalúos puntuales a un muestreo
determinado de predios a lo largo del trazado, que se denominarán “Puntos
de Investigación”.
El criterio de escogencia de los predios a los que se le realizará el avalúo
puntual tendrá en cuenta lo siguiente.
Cada zona Homogénea Física deberá contener por lo menos un punto
de investigación.
El mejor escenario para este criterio se da en el caso que el predio
escogido como punto de investigación se encuentre incluido
totalmente en la ZHF, sin embargo es posible que el inmueble abarque
uno o más polígonos de ZHF.
Se debe garantizar una buena distribución de los inmuebles en todo
el trayecto.
A pesar que como se ha venido mencionando en el informe, se trata de un
estudio masivo, en el que se debe velar por la generalidad, en esta etapa
del proyecto se deben realizar análisis puntuales, estas tasaciones se
realizarán en un informe corto.
En el caso de estudio se escogieron aproximadamente 196 inmuebles como
puntos de investigación teniendo en cuenta tamaño predial, distribución en
la zona de estudio y distancia a los polos de desarrollo de la región.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
98
Figura 32. Modelo de Puntos de investigación. Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
99
4.10.2 Solicitud de documentos físicos y jurídicos de los predios
considerados como puntos de investigación.
Para realizar los avalúos de los puntos de investigación, es necesario contar
con información básica de los mismos, como área de terreno, propietario,
construcciones, anexos, entre otros.
La firma se encuentra en la capacidad de la gestión y obtención de los
insumos, sin embargo, en el caso de estudio, debido a las cláusulas
contractuales la entidad contratante suministro toda la información base para
los puntos de investigación.
Información jurídica y catastral de los inmuebles afectados por la zona en
estudio (Registros 1 y 2).
Inventario de tipologías constructivas, cultivos transitorios y permanentes,
especies forestales, maderables y vegetales, presentes en los inmuebles.
4.10.3 Programación de inspección técnica de campo puntos de
investigación.
Nuevamente el cronograma de visitas de campo a los puntos de investigación
fue elaborado conjuntamente entre la coordinación del proyecto de la entidad
contratante y el Director de Proyectos de URBANA ENGINEERING &
SURVEY S.A.S., buscando realizar recorridos viables en los que se obtuviera
el mayor rendimiento de visitas por día, el cual estaba aproximadamente en
20 inspecciones diarias.
URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S., fue la encargada de contratar
los vehículos en los cuales se realizaría el recorrido de campo, así como de
los dispositivos de navegación satelital (GPS) cámaras digitales y cartografía
para las visitas de inspección técnica.
En esta actividad se generaron los insumos con los cuales se levantaría la
información en campo. Estos fueron: Formatos de campo, Cartas de
Presentación y Cartografía con los Puntos de Investigación.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
100
4.10.4 Operativo e Inspección técnica de campo para puntos de
investigación.
La visita de inspección técnica realizada a los inmuebles que se determinaron
como puntos de investigación es de vital importancia en el proceso de diseño
y desarrollo de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas, debido a que el
valor obtenido de la tasación de estos predios alimentará y será la fuente de
la construcción de los valores de terreno para las ZHG.
Según lo establecido por URBANA E&S, “en esta etapa del proyecto, es
necesario realizar un recorrido por las zonas en las cuales se ubican los
inmuebles objeto de avalúo puntual, buscando accesibilidad, mediante vías
principales o ejes locales, así como sitios que permitan tener una perspectiva
general del sector en el que se inscriben los puntos de investigación.
Bajo la guía de funcionarios de la entidad contratante, se recorrieron los
municipios de Caucasia, La Apartada, Buenavista, Planeta Rica, Montería,
San Carlos, Cereté, San Pelayo, Cotorra, Lorica, San Antero, Coveñas,
Palmito y Tolú, realizando un control georreferenciado de los puntos
visitados, así como de ofertas de mercado que no se hayan incluido en la
actividad de campo anterior”.21
4.10.5 Consolidación y verificación de la información recopilada en
campo.
Finalizado el trabajo de campo es necesario realizar las labores de
compilación, organización y sistematización de los datos recolectados por
todo el personal involucrado en las visitas de inspección técnica a los
inmuebles que se determinaron como puntos de investigación, esta actividad
comprende tareas como:
Escaneo de los formatos de campo.
Organización de las fotografías en carpetas individuales, las cuales
deben corresponder a cada punto de investigación. Esta debe estar
asociada a los puntos GPS tomados en campo.
21 Descripción de trabajos y visitas de inspección técnica de campo por URBANA E&S.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
101
Descarga de puntos GPS y recorridos capturados por el navegador
satelital.
4.10.6 Elaboración de avalúos para los predios considerados Puntos de
Investigación.
Una vez se tiene claridad del comportamiento inmobiliario del sector, así
como de los rangos establecidos en el análisis estadístico en el que se
agrupan las ofertas que cumplan con las condiciones mencionadas
anteriormente, es necesario elaborar los avalúos puntuales de los predios
investigación.
Atendiendo a la practicidad del proyecto, así como al elevado número de
puntos de investigación debido a la extensión del área en estudio, se
diseñó un formato corto de avalúo puntual el cual tiene los siguientes ítems
(Ver Anexo 12 Formato Puntos de Investigación):
Información General: En la cual se consignan datos básicos del
inmueble como, Tipo de Predio, Fecha de inspección, Fecha de
Informe, localización del terreno a nivel Departamental, Municipal y
Veredal, así como el nombre del predio.
Información Jurídica y Catastral: En este segmento se estipula
información relacionada con aspectos como propietario, matricula
inmobiliaria y cedula catastral entre otras.
Plano de Localización: Se determina la ubicación geográfica del
inmueble objeto de avalúo.
Zonas Homogéneas Físicas: En este campo se deben relacionar
todas las ZHF que se presenta en el predio punto de investigación.
Liquidación del valor comercial: Una vez establecidas e
identificadas las Zonas Homogéneas Físicas presentes en el predio,
se procede a la asignación del valor con base en los análisis del
mercado inmobiliario y las condiciones físicas del inmueble.
Registro Fotográfico: Se presentan en imágenes fotográficas las
zonas más relevantes del predio, donde sea posible identificar las
condiciones físicas de cada zona.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
102
Figura 33. Modelo de Formato de Avalúo de Punto de investigación.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
*** CORRESPONDE AL PROMEDIO PONDERADO REDONDEADO DEL VALOR DE LA FRACCION DE TERRENO
942.308.500$
5. LIQUIDACIÓN
ITEM ÁREA M2 VALOR UNITARIO SUBTOTAL
ID_ZHF 236782091541210 - COD_ZHF 92
CLASE SUELO NORMA TOPOGRAFIA TIPO VIA INFLUENCIA VIA ESTADO VIA AGUAS USO ACTUAL
ID_ZHF 236782091541210 -
COD_ZHF 92
188.417,0 5.000,00$
ID_ZHF 236786171541210 -
COD_ZHF 176
149,0 1.500,00$ 223.500$
3. LOCALIZACIÓN
MUNICIPIO
SAN CARLOS
VEREDA
PROPIETARIO MATRICULA INMOBILIARIA
TOTALES 188.566,0 *** 5.000,00$
4. ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS
942.085.000$
DEPARTAMENTAL BUENA SUFICIENTES
CULTIVOS
TRANSITORIOS
RURAL AGRICOLA 0 - 3%
VEHICULARES
PAVIMENTADAS
AVALÚO PUNTO DE INVESTIGACIÓN P.I. 45
GUADALUPE PADRON GUZMAN DATO NO SUMINISTRADO 236780001000000260045000000000
1. INFORMACIÓN GENERAL
TIPO DE INMUEBLE
FINCA
FECHA DE INSPECCIÓN
CÓRDOBA19 DE SEPTIEMBRE DEL 2016
FECHA DE INFORME DEPARTAMENTO
26 DE SEPTIEMBRE DEL 2016
CORREGIMIENTO MARTINEZ
DIRECCIÓN / NOMBRE PREDIO
CÉDULA CATASTRAL
EL CAIRO
2. INFORMACION JURÍDICA Y CATASTRAL
CONSERVACIÓN 0 - 3%
VEHICULARES
PAVIMENTADAS
ID_ZHF 236786171541210 - COD_ZHF 176
CLASE SUELO NORMA TOPOGRAFIA TIPO VIA INFLUENCIA VIA ESTADO VIA AGUAS USO ACTUAL
DEPARTAMENTAL BUENA SUFICIENTES
CULTIVOS
TRANSITORIOS
RURAL -
PROTEGIDO
ZONA DE TRABAJO
INMUEBLE OBJETO DE ESTUDIO
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
103
Figura 34. Modelo de Formato de Avalúo de Punto de investigación.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
VISTA GENERAL VISTA GENERAL
AVALÚO PUNTO DE INVESTIGACIÓN P.I. 45
6. REGISTRO FOTOGRÁFICO
VISTA GENERAL VISTA GENERAL
VISTA GENERAL VISTA GENERAL
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
104
4.11 SUBPROCESO DE ANÁLISIS DE VALOR Y DISEÑO DE ZONAS
HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS.
Al igual que los polígonos de tipo físico, las Zonas Homogéneas
Geoeconómicas, son espacios geográficos que presentan similitudes en
su componente económico, aclarando nuevamente que se trata de una
técnica valuatoria de carácter masivo, con lo cual se busca establecer el
valor de grandes extensiones de terreno. Por tal razón este subproceso
contiene las siguientes actividades.
4.11.1 Definición del modelo de datos para las Zonas Homogéneas
Geoeconómicas.
Debido a que se trata de un proyecto en el que intervienen entidades
estatales y por consiguiente existe una inversión y un gasto del erario
público, es necesario ajustar la metodología a lo que señala la
normatividad vigente de la entidad encargada del catastro y los avalúos a
nivel nacional, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Por tal motivo se desarrolló una estructura para la tabla de atributos de los
archivos geográficos enfocada en la presentación del componente
económico, la cual se enumera a continuación:
ID Zona Geoeconómica
Este atributo hace referencia a la asignación de un identificador único a
cada polígono económico, generado a partir del número consecutivo de
las Zonas Homogéneas Geoeconómicas identificadas para el proyecto, el
cual tendrá la siguiente estructura:
Tabla 28. Estructura Atributo ID_ZHG de la Zona Homogénea Geoeconómica.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
El criterio para la construcción de este campo se regirá según la
metodología del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en la cual se asigna
el menor código a la zona con mayor.
Departamento
ID Zona
Geoeconómica
ID_ZHG Texto 50
ESTRUCTURAATRIBUTOSNOMBRE ATRIBUTO
SIG
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
105
Este atributo comprende la entidad territorial a nivel departamental en la
que se inscribe la Zona Homogénea Geoeconómica y su estructura es la
siguiente:
Tabla 29. Estructura Atributo Departamento de la ZHG.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Código Departamento
Este atributo comprende el código asignado a la jurisdicción departamental
en la que se inscribe la Zona Homogénea Geoeconómica, se enumera de
acuerdo con la codificación DIVIPOLA (División Político Administrativa) del
Departamento Nacional de Estadística DANE, como se relaciona en la
siguiente tabla:
Tabla 30. Estructura Atributo Código Departamento de la ZHG.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Municipio
Este atributo comprende la entidad territorial a nivel municipal en la que se
inscribe la Zona Homogénea Geoeconómica y su estructura es la
siguiente:
Tabla 31. Estructura Atributo Municipio de la ZHG.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Departamento DEPART Texto 50
ESTRUCTURAATRIBUTOSNOMBRE ATRIBUTO
SIG
Codigo
DepartamentoCOD_DEP Texto 3
ESTRUCTURAATRIBUTOSNOMBRE ATRIBUTO
SIG
Municipio MUNICIPIO Texto 50
ESTRUCTURAATRIBUTOSNOMBRE ATRIBUTO
SIG
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
106
Código Municipio
Este atributo comprende el código asignado a la jurisdicción municipal en
la que se inscribe la Zona Homogénea Geoeconómica, se enumera de
acuerdo con la codificación DIVIPOLA (División Político Administrativa) del
Departamento Nacional de Estadística DANE, como se relaciona en la
siguiente tabla:
Tabla 32. Estructura Atributo Código Municipio de la ZHG.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Puntos de Investigación de la ZHG.
En este campo se indica el ID de los avalúos o puntos de investigación a
partir de los cuales se definió el valor unitario de terreno para la Zona
Homogénea Geoeconómica. Los ID de los puntos de investigación
adoptados en cada polígono económico deben ir separados por un guion.
(Ej: 7-15-18).
Tabla 33. Estructura Atributo Puntos de Investigación de la ZHG.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Valor Mínimo por Metro Cuadrado.
Este campo corresponde al valor más bajo que se presenta en el polígono
económico como resultado del análisis estadístico de las ofertas
adelantado por los peritos avaluadores, teniendo como unidad de medida
el metro cuadrado.
Codigo Municipio COD_MUN Texto 3
ESTRUCTURAATRIBUTOSNOMBRE ATRIBUTO
SIG
Puntos de
investigación
PTO_INV Texto 50
ESTRUCTURAATRIBUTOSNOMBRE ATRIBUTO
SIG
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
107
Tabla 34. Estructura Atributo Valor Mínimo por m2 de la ZHG.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Valor Máximo por Metro Cuadrado.
Este campo corresponde al valor más alto que se presenta en el polígono
económico como resultado del análisis estadístico de las ofertas
adelantado por los peritos avaluadores, teniendo como unidad de medida
el metro cuadrado.
Tabla 35. Estructura Atributo Valor Máximo por m2 de la ZHG.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Valor Mínimo por Hectárea.
Este campo corresponde al valor más bajo que se presenta en el polígono
económico como resultado del análisis estadístico de las ofertas
adelantado por los peritos avaluadores, teniendo como unidad de medida
la hectárea.
Tabla 36. Estructura Atributo Valor Mínimo por Hectárea de la ZHG.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Valor Máximo por Hectárea.
Este campo corresponde al valor más alto que se presenta en el polígono
económico como resultado del análisis estadístico de las ofertas
adelantado por los peritos avaluadores, teniendo como unidad de medida
la hectárea.
Valor Mínimo por
Metro Cuadrado
($/m2)
VR_MIN_M2 Double
ESTRUCTURAATRIBUTOSNOMBRE ATRIBUTO
SIG
Valor Máximo por
Metro Cuadrado
($/m2)
VR_MAX_M2 Double
ESTRUCTURAATRIBUTOSNOMBRE ATRIBUTO
SIG
Valor Mínimo por
Hectárea ($/Ha)VR_MIN_HA Double
ESTRUCTURAATRIBUTOSNOMBRE ATRIBUTO
SIG
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
108
Tabla 37. Estructura Atributo Valor Máximo por Hectárea de la ZHG.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Valor por Metro Cuadrado.
Este campo corresponde a la media estadística del intervalo de valores
adoptados para el polígono económico como resultado del análisis de las
ofertas adelantado por los peritos avaluadores, teniendo como unidad de
medida el metro cuadrado.
Tabla 38. Estructura Atributo Valor Promedio por m2 de la ZHG.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
Valor por Hectárea.
Este campo corresponde a la media estadística del intervalo de valores
adoptados para el polígono económico como resultado del análisis de las
ofertas adelantado por los peritos avaluadores, teniendo como unidad de
medida la hectárea.
Tabla 39. Estructura Atributo Valor Promedio por Hectárea de la ZHG.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
4.11.2 Análisis estadístico de los datos de mercado.
En el Subproceso de “Verificación telefónica, análisis y depuración de la
información recopilada del mercado inmobiliario”, fue posible establecer la
dinámica inmobiliaria de la zona en estudio, así como de analizar
espacialmente el comportamiento de los valores que se presentan en el
sector.
Valor Máximo por
Hectárea ($/Ha)VR_MAX_HA Double
ESTRUCTURAATRIBUTOSNOMBRE ATRIBUTO
SIG
Valor por Metro
Cuadrado ($/m2)VALOR_M2 Double
ESTRUCTURAATRIBUTOSNOMBRE ATRIBUTO
SIG
Valor por Hectárea
($/Ha)VALOR_HA Double
ESTRUCTURAATRIBUTOSNOMBRE ATRIBUTO
SIG
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
109
Con las ofertas definitivas ya depuradas, se procede a realizar un análisis
con los datos de mercado aplicables y comparables a cada punto de
investigación y por ende a cada Zona Homogénea Física, con el fin de
convertir estas áreas con características físicas similares en polígonos de
valor.
Este análisis consiste en agrupar las ofertas en rangos o segmentos
comparables y procesarlas estadísticamente, con el fin de obtener un valor
promedio, el grado de dispersión de los datos (Desviación estándar),
límites superiores e inferiores, y un coeficiente de variación por debajo del
7,5% como lo indica la normatividad vigente.
Tabla 40. Modelo de Procesamiento Estadístico.
Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
4.11.3 Definición del comportamiento del valor con base en el mercado
inmobiliario y en los avalúos de los Puntos de Investigación y diseño
de las ZHG.
La finalidad de la depuración y espacialización del estudio de mercado, así
como la elaboración de los avalúos de puntos de investigación y en
general todo el análisis económico es la asignación del valor unitario de
terreno a los polígonos de las Zonas Homogéneas Físicas y hallar áreas
con características económicas similares, esta es la definición de Zonas
Homogéneas Geoeconómicas.
El diseño de las ZHG debe responder no solamente a las variables físicas
que componen la ZHF, sino a características intrínsecas de los predios
que no se incluyen en el código, tales como: tamaño predial, ubicación
respecto a los centros de consumo y distribución, polos de desarrollo de
OFERTA VALOR
SOF4 $ 30.300.000
MLB1 $ 27.500.000
MLB2 $ 30.000.000
PROMEDIO $ 29.266.667
DESVIACIÓN
ESTANDAR
$ 1.537.314
COEF. VARIACION 5,25%
LÍMITE SUPERIOR $ 30.803.980
LÍMITE INFERIOR $ 27.729.353
ID_ZHG 128 - $25.000.000 - $30.000.000
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
110
la región y condiciones agrológicas del terreno y valores potenciales, así
como a todos los factores que se puedan evidenciar en la dinámica del
mercado inmobiliario.
Nota: La resolución 1008 de 2012 del IGAC incluye para la obtención de
las Zonas Homogéneas Físicas un estudio y/o investigación detallada por
variable, contando como insumo inicial las Áreas Homogéneas de Tierra;
Para este estudio no fueron tenidas en cuenta en la construcción de código
debido a dos motivos principales:
Dentro de la información suministrada por la entidad contratante, no se
incluyeron las Áreas Homogéneas de Tierra, debido a que no fue
posible para la concesión contar a tiempo con esta información.
Tanto la firma URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S. como el
personal involucrado en la pasantía (Director Interno y Pasante), se
ofrecieron a conseguir dicho insumo, sin embargo debido a la finalidad
del estudio y a petición expresa de la entidad contratante, esta variable
no se incluyó en el código final.
Para el caso de estudio se identificaron 133 Zonas Homogéneas
Geoeconómicas en la totalidad del trayecto.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
111
Figura 35. Modelo de Zonas Homogéneas Geoeconómicas. Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
112
4.11.4 Control de calidad a los archivos definitivos de las Zonas
Homogéneas Geoeconómicas mediante un protocolo de revisión.
Con el fin de garantizar la calidad del producto final, se debe realizar una
adecuada y detallada revisión del trabajo correspondiente al diseño,
elaboración y digitalización de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas,
para lo cual se deberán revisar los siguientes parámetros en el proceso de
control de calidad
Las características de la base de datos asociada como: Nombre de
atributo, tipo de atributo y longitud, deben coincidir exactamente con
los establecidos en el Modelo de Datos.
La topología, geometría y coincidencia de los polígonos
correspondientes al búffer deben obedecer a los siguientes aspectos:
No deben existir “gaps” (huecos) entre los polígonos.
No deben existir superposición entre los polígonos.
No deben existir polígonos con una extensión inferior a la unidad
mínima de mapeo establecida.
El campo en el cual se calcula el área del polígono debe presentarse
en las unidades previamente establecidas.
El valor presentado en los campos en que el valor unitario de terreno
se presenta por metro cuadrado, debe obedecer a esta premisa.
El valor presentado en los campos en que el valor unitario de terreno
se presenta por hectárea, debe obedecer a esta premisa.
El valor medio tanto para metro cuadrado como para hectárea deben
corresponder al promedio estadístico de los valores máximos y
mínimos para la zona.
Los valores asociados a suelos de protección no deben ser superiores
a los suelos aprovechables:
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
113
4.11.5 Preparación del informe técnico
Adicional a los productos finales como los archivos geográficos de Zonas
Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, Georreferenciación de datos de
oferta y sus respectivas bases de datos, así como los formatos de estudio
de mercado y avalúos de puntos de investigación, un entregable
fundamental en el marco de la presentación de los resultados del proyecto
es la memoria técnica.
En esta se presenta una síntesis de todas las actividades relacionadas con
la ejecución del proyecto, la metodología utilizada, y los resultados
obtenidos, es decir los subprocesos y sus correspondientes actividades
que se documentan en el presente informe.
A continuación se enumeran los capítulos que debe contener la Memoria
Técnica:
Información básica del Proyecto.
Marco Jurídico del Estudio.
Descripción Metodológica.
Determinación de Zonas Homogéneas Físicas.
Estudio de Mercado
Avalúos de Puntos de Investigación.
Diseño de Zonas Homogéneas Geoeconómicas.
Resultados Cartográficos.
Conclusiones.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
114
4.12 DIAGRAMA DE FLUJO
Una vez documentado todo el subproceso para la elaboración de un estudio
de valoración masiva mediante la metodología de Zonas Homogéneas
Físicas y Geoconómicas, con cada una de sus actividades y tareas, se
genera el diagrama de flujo asociado al proyecto.
Figura 36. Diagrama de Flujo Final para el Proceso de Estudios de Valoración Masiva mediante ZHFG. Fuente: Información suministrada por URBANA E&S.
CONTRATISTA
ENTREGA DE INSUMOS
DIRECCION TECNICA
URBANA E&S
MANEJADOR DE
CARTOGRAFIA
MANEJADOR DE
CARTOGRAFIA
DIRECCION TECNICA
URBANA E&S
ANALISIS DE LA
INFORMACION
ENTREGADA
DIGITALIZACION DE
USOS DE SUELO
ANALISIS Y
PROCESAMIENTO DE
CAPAS DE
INFORMACION
GENERACION DE LAS
PREZONAS
HOMOGENEAS FISICAS
REVISION DE LAS
PREZONAS
HOMOGENEAS FISICAS
MANEJADOR DE
CARTOGRAFIA
ANALISIS DE LAS
RUTAS DE TRABAJO
VISITAS DE CAMPO
ANALISIS DETALLADO
DE LA NORMA DE USO
Y VARIABLES DE ZHF
GENERACION DE
ZONAS HOMOGENEAS
FISICAS
ORGANIZACIÓN DE LA
INFORMACION Y
VINCULACION DE
ESTUDIO DE MERCADO
GERENCIA TECNICA
URBANA E&S
AVALUADORES AVALUADORES AVALUADORES AVALUADORES
COMITÉ DE AVALUOS DE
TERRENO
ASIGNACION DE
VALORES
INVESTIGACION
DIRECTA Y CONSULTA
CON EXPERTOS
INMOBILIARIOS
ANALISIS ECONOMICO
DEL MERCADO
INMOBILIARIO
AVALUADORES AVALUADORES
DIRECCION TECNICA
URBANA E&S
ELABORACION DEL
ESTUDIO DE MERCADO
ORGANIZACIÓN Y
SECTORIZACION DE
ESTUDIO DE MERCADO
REVISION DE LAS
PREZONAS
HOMOGENEAS FISICAS
GERENCIA TECNICA
URBANA E&S
AVALUADORES AVALUADORES AVALUADORES AVALUADORES
ENTREGA INFORME FINAL
DIRECCION TECNICA
URBANA E&S
DIRECCION TECNICA
URBANA E&S
DIRECCION TECNICA
URBANA E&S
MANEJADOR DE
CARTOGRAFIA
CONTROL DE CALIDAD
CARGUE DE
INFORMACION
ECONOMICA
CONSOLIDACION DE
INFORMACION DE
TERRENO Y CULTIVOS
ELABORACION
INFORME FINAL
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
115
5. CONCLUSIONES
La preparación académica del proyecto curricular de Ingeniería Catastral y
Geodesia, específicamente el componente Inmobiliario, de Catastro y Avalúos,
aporta báses fundamentales para el desempeño laboral en cuanto a metodología
para estudios de valoración masiva mediante las Zonas Homogéneas Físicas y
Geoeconómicas, sin embargo, en el desarrollo del ejercicio práctico surgen
imprevistos los cuales no pueden ser contemplados en la teoría, pero que son
inherentes a un proyecto de este estilo, aquí algunos de ellos:
Información Normativa incompleta o inexistente: Este es un
inconveniente bastante común sobre todo en entidades territoriales
pequeñas y apartadas; pese a que la Ley 388 de 1997 en su artículo 112
es clara en cuanto a la obligatoriedad para cada nivel territorial en constituir
un “expediente urbano, conformado por documentos, planos e información
georreferenciada, acerca de su organización territorial y urbana” algunos
Municipios y/o Departamentos no cuentan con esta información, de vital
importancia para la elaboración de Zonas Homogéneas Físicas.
Por tal motivo es necesario recurrir al texto del Acuerdo que reglamenta el
P.O.T., planos de uso potencial del Municipio, información de las
Corporaciones Autónomas Regionales, o estudios de firmas privadas para
la obtención de los datos que alimentan las variables normativas.
Resistencia de Habitantes a las visitas de campo: Como se mencionó
en el respectivo item,el trabajo de campo es fundamental tanto para las
Zonas Homogéneas Físicas como a los puntos de investigación. Sin
embargo, en algunas oportunidades los habitantes del sector en los que
se ubica la zona en estudio, por diferentes motivos sociales o ambientales,
presentan obstaculos para las visitas de inspección técnica.
Es bastante complicado solventar este tipo de inconvenientes, mas aún
cuando el ejecutor del estudio de zonas es un contratista de la empresa
que desarrolla el proyecto. A pesar que es necesario contar con la mayor
cobertura posible de inspección de campo, siempre primara la integridad y
seguridad de los profesionales en campo.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
116
Datos de mercado escasos o en su defecto inexistencia total del
mismo: En algunas zonas del país, debido a conflictos sociales y
cohesiones a la seguridad de los oferentes, la existencia de datos de
mercado es muy baja o inexistente para realizar una investigación directa,
por tal motivo y siguiendo los lineamientos de la Resolución 620 de 2008
se debe ampliar los criterios de busqueda a otras entidades territoriales de
caracteristicas similares o en el último caso acudir a las consultas técnicas
con expertos de la zona.
Estas dificultades y sus correspondientes soluciones aportan a la profundización
de los conocimientos académicos adquiridos en el proyecto curricular y aportan
experiencias invaluables en la calidad y análisis situacional del pasante en su
posterior desempeño laboral.
Por otra parte a través de la ejecución de la pasantía, se desarrollaron habilidades,
capacidades y conocimientos técnicos específicos para la ejecución de los
procesos de gestión y administración de la información necesaria en la
implementación de la metodología de Zonas Homogéneas Físicas y
Geoeconómicas y la determinación de valores de referencia en el marco de la
gestión predial de un proyecto de infraestructura vial, como:
Técnicas de procesamiento, desarrollo de información geográfica y análisis
espacial como que permiten un mejor desempeño en el diseño y digitalización
de los polígonos de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas.
Análisis situacional y toma de decisiones frente a los obstáculos inherentes a
los proyectos de ingeniería relacionado con infraestructura vial y sus
correspondientes temas económicos.
Análisis de las características físicas del entorno y la aplicación de criterios de
estudio para procesos masivos.
Análisis de la dinámica inmobiliaria de un entorno con base en investigaciones
directas a través del estudio y depuración de datos de oferta de inmuebles en
venta en la zona en estudio.
Desarrollo de criterios de valor y análisis de las características económicas
del entorno y su aplicación en proceso de valoración masiva de terrenos.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
117
Capacidad de redacción y posibilidades de producir de manera técnica
textos en los que se incluyan ideas, análisis y resultados.
Habilidades de comunicación y exposición de metodologías y resultados
frente a supervisores, interventores y en general el solicitante de cualquier
tipo de información referente al proyecto.
Cabe resaltar que todos los anexos y documentos generados de este proyecto
cuentan con propiedad intelectual y corresponden a la firma URBANA
ENGINEERING & SURVEY S.A.S., por lo tanto, queda prohibida su reproducción
total o parcial, o su utilización sin el consentimiento previo y expreso de la firma.
Para el proyecto específico en la determinación de los valores de referencia de
las Unidades Funcionales Integrales 1, 2, 3, 6 y 7 en los Departamentos de
Antioquia, Córdoba y Sucre, utilizando la metodología de Zonas Homogéneas
Físicas y Geoeconómicas”, desarrollado por la firma URBANA ENGINEERING &
SURVEY S.A.S se puede concluir lo siguiente:
La precision en la digitalización de los mapas de uso del suelo incluidos en
los Planes de Ordenamiento Territorial, esta sujeta a los procesos
cartográficos desarrollados en la superposición de variables en el Sistema
de Información Geográfica. Por tal motivo se sugiere solicitar ante las
entidades municipales encargadas, los conceptos de uso del suelo de los
inmuebles inlcuidos en la zona de estudio, con el fin de establecer
formalmente la normatividad asignada.
El análisis de la normatividad y usos reglamentados son de vital
importancia en el estudio, debido a que esta variable determina la
capacidad de producción, desarrollo y explotación de la tierra; es muy
importante reiterar que no se deben tener en cuenta conflictos de uso del
suelo ya que no es el objetivo del estudio.
Los valores adoptados en cada Zona Homogénea Geoeconómica son el
resultado de un análisis puntual en el cual se tienen en cuenta datos de
oferta comparables o rangos de valor claramente identificados en los que
se determinan sectores con características físicas y normativas similares, con
el fin de obtener valores unitarios de terreno generales por cada ZHF.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
118
6. GLOSARIO
ÁREAS HOMOGENEAS DE TIERRA: Son espacios de la superficie terrestre que
presentan características y/o cualidades similares en cuanto a las condiciones del clima,
relieve, material litológico o depósitos superficiales y de suelos, que expresan la
capacidad productiva de las tierras, la cual se indica mediante un valor numérico
denominado Valor Potencial (VP).
AVALÚO: Consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante
investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo de un predio se
determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente
para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.
CARTOGRAFÍA: Es la ciencia que se encarga de reunir y analizar medidas y datos de
regiones de la Tierra, para representarlas gráficamente a diferentes dimensiones
lineales.
NORMA DE USO DEL SUELO: Es la indicación normativa sobre la actividad que se
puede desarrollar en un determinado espacio geográfico de conformidad con lo
planificado y reglamentado por la respectiva autoridad de la unidad orgánica catastral.
Se constituye en una variable del estudio de zonas homogéneas físicas para la
determinación de valores unitarios del terreno.
PARCELACIÓN: Se entiende por parcelación, el fraccionamiento del inmueble o
conjunto de inmuebles rurales pertenecientes a una o varias personas jurídicas o
naturales, autorizada según las normas y reglamentos.
PREDIO: Es un inmueble no separado por otro predio público o privado, con o sin
construcciones y/o edificaciones, perteneciente a personas naturales o jurídicas. El
predio mantiene su unidad aunque esté atravesado por corrientes de agua pública.
TERRENO: Es la porción de tierra con una extensión geográfica definida.
USO ACTUAL DEL SUELO: Es la actividad que se desarrolla en un determinado
espacio geográfico, en el momento de la elaboración del estudio de zonas homogéneas
físicas.
VALOR POTENCIAL: El IGAC primero establece en una fórmula la clase agrológica, la
unidad climática, el grado de la pendiente y las limitaciones encontradas, tales como
pedegrosidad, afloramientos rocosos y fenómenos como remoción en masa. Luego de
sumar cada una de las variables, el resultado final es un número que va de 0 a 100.
Entre mayor es la cifra, la capacidad productiva es mucho mejor: por ejemplo entre 85
y 100 es u terreno excelente, mientras que menor a 11 es un suelo improductivo, es
decir con menor valor potencial.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
119
ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS: Son espacios geográficos con características
similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma
de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas
de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que
permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes.
ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS: Son los espacios geográficos
determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en
cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
120
7. BIBLIOGRAFÍA
Arango, L. E., & Hamann, F. (2012). El mercado de trabajo en Colombia. Hechos, tendencias e
instituciones. Bogotá D.C., Colombia: Banco de la República.
Ayala, J. C. (1970). Sector público y sector privado. Sector público y sector privado, (pág. 13).
Bogota D.C.
Bermúdez, J. A., & Font i Garolera, J. (2008). Una aproximación al catastro de Colombia. Bogotá
D.C.
CAMACOL. (2014). Informe de actividad Edificadora. Bogotá.
Coello, A. A. (2014). La Gestión de la Calidad: Conceptos Básicos. Universidad Complutense de
Madrid, Facultad de Ciencias de la Documentacion, Madrid.
Competitividad, C. P. (2007). Compite. Obtenido de http://www.compite.com.co/site/wp-
content/uploads/informes/2007-2008/04-CAPITULO1.pdf
Congreso de la República de Colombia. (1821). Ley del 30 de Septiembre de 1821. Ley de
contribución directa. Rosario de Cúcuta.
Congreso de la República de Colombia. (Diciembre de 1939). Ley 62 de 1939. Sobre Deslinde y
amojonamiento de los Departamentos, Intendencias, Comisarias y Municipios de la
República. Bogotá D.C., Colombia.
Congreso de la República de Colombia. (1939). Ley 65 de 1939. Sobre Catastro.
Congreso de la Reública de Colombia. (Julio de 1983). Ley 14 de 1983. Normas sobre catastro,
impuesto predial, e impuestos de renta y complementarios. Bogotá D.C.
Cristiani, M. E. (2012). Desarrollo Organizacional. (E. D. Valdivieso, Ed.) Ciudad de México D.F.,
México: Red Tercer Milenio.
FEDESARROLLO. (2014). Informe mensual del mercado laboral. Bogotá D.C.
Kaufmann, J., & Steudler, D. (1998). Catastro 2014. Fedaración Internacional de Geómetras.
Latina, U. A. (s.f.). Universidad America Latina. Obtenido de
http://ual.dyndns.org/Biblioteca/Admon_Recursos_Humanos/Pdf/UNidad_15.pdf
Ministerio de Fomento. (2005). Anexo IV.A1 Los Principios básicos de la gestión de calidad. En
Modelos para implementar la mejora continua en la gestión de empresas de transporte
por carretera (pág. 15). Madrid, España.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
121
Moreno, L. F. (2015). Cuarta Generación de Concesiones en Colombia. Bogotá.
Rodríguez, L. R. (s.f.). La Modernización del Catastro Colombiano. Universidad de los Andres,
Bogotá D.C.
Sergio Clavijo, A. V. (2013). La inversión en infraestructura en Colombia 2012 - 2020. Actualidad
Económica.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
122
8. ANEXOS
8.1 Subproceso de Gestión de La Información.
8.2 Subproceso de Diseño de ZHF.
8.3 Subproceso de Sistematización y Depuración de Mercado.
8.4 Subproceso de definición y gestión de Información para Avalúos de P.I.
8.5 Subproceso de Análisis de Valor y Diseño de ZHG.
8.6 Conformación Equipo de Trabajo.
8.7 Modelo de Datos ZHF.
8.8 Solicitud POT.
8.9 Formato Captura Campo.
8.10 Generación Mapa de Pendientes
8.11 Protocolo de Revisión ZHF
8.12 Formato Puntos de Investigación