CONTENIDO

A MODO DE PRESENTACIN

PREFACIO - LOS MOTIVOS QUE MEHAN LLEVADO A ESCRIBIR ESTE LIBRO

INTRODUCCIN - LAS TESIS QUE DEFIENDO

CAPTULO I - VALORACIN OBJETIVA DE UNPISO

Valoracin objetiva de un pisoTesis:Variables que determinan el valorobjetivo/de equilibrio de un piso1.1. Precio y valor objetivo1.2. Clculo del valor objetivo de unpiso1.2.1. Precio de alquiler del piso1.2.2. Gastos de mantenimiento del

piso1.2.3. Tipos de inters a los que mefinancio1.2.4. Prima por riesgo de impago delalquiler y su clculo1.3. Un caso prctico

Financiacin a tipo variable[18]Financiacin a tipo fijo[19]

1.4. Otras formas de valorar un piso1.5. No te dejes engaar!

CAPTULO II - SITUACIN ACTUAL DE LOSPRECIOS DE LOS PISOS Y DE ALQUILER. SUEVOLUCIN EN LOS LTIMOS AOS.

2.1. Precios de tasacin, de salida y decompraventa2.1.1. Precio de tasacin: Estadsticadel Ministerio de Vivienda2.1.1.1. Descripcin y limitaciones de

la misma2.1.1.2. Estadstica TINSA2.1.2. Precio de salida2.1.2.1. ndice Fotocasa[39]2.1.2.2. Indice El Precometro[40]2.1.3. Precio de compraventa efectiva.El ndice TECNOCASA[41]2.1.4 Cunto han bajado ya losprecios de los pisos en Espaa?2.1.5. Razones por las que los pisosbajarn entre el 65-70%2.1.6. Claves del mercado en laformacin de precios de compraventa

2.1.6.1. Tasa de paro, mercado de trabajo,mercado de alquiler

2.1.6.2. Tipos de inters2.1.6.3. Nmero de pisos a la venta2.1.6.4. Expectativas del desarrollo de

los precios de los pisos2.1.6.5. Internet2.1.6.6. Demanda de pisos en losprximos aos2.2. Precios de los alquileres de lospisos

2.2.1. Datos del Instituto Nacional deEstadstica (INE)2.2.2. Estadstica FOTOCASA. Los precios delos alquileres y han bajado el 35% demedia entre junio 2008-mayo 2010

CAPTULO III - CARACTERSTICAS COMUNESAL MERCADO DE ALQUILER Y AL DECOMPRAVENTA

3.1. La nica compra en la que lagente se puede apalancar3.2. Relacin precios de lospisos/ingresos de los ciudadanos

3.3. Cundo interesa comprar ycundo alquilar?3.4. Por qu no se mejora laproteccin de los propietarios frente alos inquilinos?3.5. Necesidad de cambios legalespara garantizar el dinamismo delmercado de alquiler3.6. Arbitraje3.6.1. Disparidad de productos3.6.2. Falta de transparencia en laformacin de los precios: susconsecuencias3.6.3. Lo que podemos aprender deAldi y Lidl3.6.4. La paz social

CAPTULO IV - SAQUEMOS PARTIDO DE LACOMPRA

4.1. Por qu no es el momento decomprar?4.2. Situacin del mercado desde2004 y perspectivas de cara al futuro4.3. Negociando con el vendedor4.3.1. Tipologa de vendedores4.3.2. Cuestiones que hay que evitarmencionar4.3.2.2 Comentarios intelectuales4.3.2.3. Comprometernos a pagar unacantidad por el piso.4.3.2.4. Loar demasiado al piso4.3.3. Cuestiones que puede resultarinteligente decir4.4. Cmo tratar con las inmobiliarias

4.4.1. Cosas que hemos de evitar decir4.4.2. Lo que puede ser positivo decir4.4.3. Lo que te dicen las inmobiliarias yrealmente te quieren decir, pero nunca te

dirn

4.5. Medidas positivas en general4.6. Tcnicas muy efectivas denegociacin

4.6.1. Ayudando al vendedor a caer en larealidad4.6.2. La manita de ltima hora

CAPTULO V - SAQUEMOS PARTIDO DELALQUILER

Tesis:5.1. Es momento de alquilar? Porqu?5.2. Cul va a ser la tendencia en laevolucin del precio de los pisos?5.3. Psicologa del casero5.2. Tcnicas de negociacin dealquiler de un piso

CAPTULLO VI - LA SITUACIN REAL DELSISTEMA BANCARIO ESPAOL Y SUSCONSECUENCIAS EN EL MERCADOINMOBILIARIO

Tesis6.1. Las consecuencias de los impagosy la situacin real de los bancos ycajas6.2. Test de resistencia financiera dejulio de 2010[310]: razones queinducen a pensar que el sistemafinanciero espaol podra estarquebrado6.3. Las ltimas reformas del sistemabancario y sus consecuencias

CAPTULO VII - CREADORES DE LA SITUACINACTUAL Y SUS INTERESES

Tesis7.1. Gobierno, Banco de Espaa,

constructores/promotores y cajas/bancos7.2. Mi tesis7.2.1. Papel del Impuesto deTransmisiones Patrimoniales e IVA7.2.2. Marco legal de proteccin de losintereses de los bancos

7.2.2.1. Artculo 1911 del Cdigo Civil

7.2.2.2. Real Decreto 716/2009, de 24de abril (desarrollan la Ley 2/1981,de 25 de marzo)7.2.3. Modificacin arbitraria de lasnormas fiscales existentes

7.2.4. Regulacin de la actividad bancariapor parte del Banco de Espaa

7.2.5. Ayudan las nuevas normascontables a los bancos y cajas aocultar prdidas patrimoniales?7.2.6. Ayuntamientos y Comunidades

Autnomas: competencias en materiade urbanismo y sus consecuencias7.2.7. Corrupcin de polticos ypromotoras/constructoras

CAPTULO VIII - CMO SE HA INDUCIDO AERROR A LA POBLACIN?

8.1. Mecanismos usados[394]8.1.1. Negar la existencia de la burbuja.

8.1.2. Falsa correlacin entre laexplosin de la burbuja inmobiliaria yotros elementos no determinantes8.1.3. Vaciar de valor las palabras ylos datos que van surgiendo con el finde despistar8.1.4. Eufemismos

8.1.5. Ahondar en los tpicos o decir cosasque se sabe son incorrectas

8.1.6. Uso del cinismo

8.1.7. Presentar la financiacin comoel mayor problema

8.1.8 Presentar alguna mejora en elmercado como el mejor momento paracomprarse una vivienda8.1.9. Presentar las opiniones de aquellosque dicen que los precios van a bajar anms como absurdas

8.1.10. Uso del espritu torticero8.1.11. Presentar los precios actuales(menores que los anteriores) comopositivos y como moralmenteplausibles

8.1.12. Plantear la explosin de la burbujainmobiliaria como posterior a la crisis deliquidez8.1.13. Reconocimiento postergado de laverdad

8.2. Cronologa del engao8.2.1. AO 2003

8.2.1.1. Gobierno, sobre todo el PP8.2.1.2.Constructoras/Inmobiliarias/Promotoras/Tasadoras8.2.1.3. Banca en General

8.2.2. AO 20048.2.2.1. Gobierno8.2.2.2. Constructoras/Inmobiliarias/Promotoras/Tasadoras8.2.2.3. Banca en general8.2.2.4. Otros8.2.3. AO 20058.2.3.1. Gobierno8.2.3.2. Constructoras/Inmobiliarias/Promotoras/Tasadoras8.2.3.3. Banca en general8.2.3.4. Otros

8.2.4. Ao 20068.2.4.1. Gobierno8.2.4.2. Constructoras/ Inmobiliarias/Promotoras/ Tasadoras

8.2.4.3. Banca en general8.2.4.3. Otros

8.2.5. Ao 20078.2.5.1. Gobierno8.2.5.2 Constructoras/ Inmobiliarias/Promotoras/Tasadoras

8.2.5.3. Banca en General8.2.5.4. Otros

8.2.6. AO 20088.2.6.1. Gobierno

8.2.6.2. Constructoras/ Inmobiliarias/Promotoras/ Tasadoras8.2.6.3. Banca en General8.2.6.4. Otros8.2.7. Ao 2009

8.2.7.1. Gobierno

8.2.7.2. Constructoras/ Inmobiliarias/Promotoras/Tasadoras

8.2.7.3. Banca en General8.2.7.4. Otros

8.2.8. Ao 20108.2.8.1. Gobierno8.2.8.2. Constructoras/ Inmobiliarias/Promotoras/Tasadoras8.2.8.3. Banca en General8.2.8.4. Otros

CAPTULO IX - ORGENES CULTURALES DE LAOBSESIN POR TENER PISO

9.1. Causas culturales de estasituacin. La idiosincrasia de lasociedad espaola.

9.1.1. El Lazarillo de Tormes

9.1.2. Endogamia endmica9.1.3. Visceralidad

9.1.4. El gregarismo del carcterespaol9.1.5. El Franquismo y el engaointergeneracional

9.1.6. Una cultura financiera muy baja

9.2. Las falsedades ms extendidas9.2.1. Alquilar es tirar el dinero9.2.2. Comprarse un piso es siempre lamejor inversin9.2.3. El gobierno ya har algo9.2.4. En otras pocas se pagabanmuchos ms intereses y nunca pasnada

CAPTULO X - CONCLUSIONES DEL LIBRO CONLA AYUDA DE FOREROS DE INTERNET

NOTAS

EDITORIAL MANUSCRITOS

Direccin Editorial: Elena Diez de la Cortina Montemayor.Portada: scar Asenjo.Maquetacin: Jose Mara Adrover.

Resevados todos los derechos. Queda rigurosamente prohibidala reproduccin total

o parcial de esta obra, sin la autorizacin de los titulares delcopyright,

bajo las sanciones establecidas en las leyes.

Editorial Manuscritos, 2012Bitland Producciones, S.L.www.editorialmanuscritos.cominfo@editorialmanuscritos.comC/ Domingo Rodelgo, 43, 16Morata de Tajua, 28530 Borja Mateo Villa, 2012

www.borjamateo.comISBN: ISBN13-978-84-92497-08-9

La verdad sobre el mercadoinmobiliario

Cmo comprar y alquilar barato en2010/2015

BORJA MATEO

www.borjamateo.com /www.editorialmanuscritos.com

Advertencia del autorBorja Mateo en ningn momento asesora niaconseja a nadie sobre ningn asunto. A lonico que se dedica es a analizar la realidadtal y como es y sacar conclusiones. Nuncahas de tomar una decisin, ya sea de actuaro de permanecer pasivo, basado en lo queleas en esta pgina o en el libro: cualquierdecisin ha de ser resultado de tu propiojuicio. En caso de que Borja use el nosotroses siempre de forma mayesttica; lo mismocuando utiliza el t y cualquier formaverbal de la segunda persona: se trata derecursos estilsticos que se intercambian conel yo as como con el se interpersonalcon el nico objetivo de hacer ms dinmica

la interaccin, pero que en ningn momentosignifican una invitacin a nada.

A MODO DE PRESENTACIN

Hola!, soy vizcano de la cosecha de 1977.Desde siempre me he interesado por laeconoma y por esta razn me he decido aescribir este libro. En los ltimos aos me hededicado a seguir y estudiar la locura quetena lugar en Espaa y en el mundo enrelacin con el mercado inmobiliario. De ahnace este libro.Durante cuatro aos trabaj en Alemania

como analista de instituciones financierasespaolas en uno de los bancos ms activosen los prstamos entre bancos a nivelmundial. Mi labor era conceder crditos abancos, cajas de ahorros y compaasaseguradoras. En esta entidad tuve laoportunidad de conocer todos los entresijosde un gran banco y entender bien la

dinmica que existe en torno a la concesinde crditos.Tras esa experiencia me traslad a Londres.

All mont desde cero un negocio deproductos financieros para uno de los bancosde inversin ms importantes. Entre otros,venda productos estructurados que sonfiguras financieras complejas cuyo precio esde muy difcil clculo y que permiten a losbancos ganar mucho ms dinero que losproductos sencillos. Fueron muy utilizadosdurante el perodo 2000-2007 con el fin dedistribuir los riesgos de impago entre elmayor nmero de personas dentro delsistema. Esta experiencia me permiticonocer mucho mejor el funcionamiento delos productos estructurados, as como laspolticas de venta de los bancos y cajas.Como ya sabris a estas alturas a travs delos medios de comunicacin, este tipo deproductos tuvieron una muy importantecontribucin en la creacin de la burbuja

inmobiliaria. Fue su implosin lo que llev aldesencadenamiento de la crisis que vivimosdesde junio de 2007[1].Hoy en da sigo muy ligado a la economa,

lo que me ha permitido profundizar en misconocimientos en esta materia. Estandofuera de Espaa me doy cuenta de lo que losespaoles hacemos mal, pero tambin demuchas de las virtudes del carcter espaolde las que ni los propios espaoles somosconscientes.Lo que ms me interesa es descubrir cules

son las dinmicas de funcionamiento deprocesos sociales como el que vivimosactualmente. Se trata de intentardesenmaraar procesos extraordinariamentecomplejos para los que hay que tenerconocimientos de muchas disciplinassociales. La situacin del mercadoinmobiliario espaol es uno de esos casos.Cuanto ms complejo sea un proceso social,

ms me interesa. Mi gran hroe en estecampo es el viens Raoul Hilberg, fallecidoe n 2007, por el que siento una profundaadmiracin. Raoul Hilberg fue, posiblemente,el primer historiador que se dedic aestudiar el Holocausto.

Con afecto para Chau Villa Gutirrez-Caas y TonMateo y

Echevarra Takolo, uno de los mejores cocineros deEuskal Herria.

A mi queridsimo to Yoyo recientementefallecido y cuyos correos electrnicos desdeCrdoba echar en falta.

A mis abuelos Mara Luisa, Mara de laConcepcin, Mariano y Alfonso.

A mis tos-abuelos Eduardo, Enrique, Luis yRicardo que emigraron entre 1908 y 1918 aMxico con lo puesto y donde fueroncapaces de hacer las Amricas.

A mis tas-abuelas Luisa, Pilar, Lolina yPalmira que an viniendo de un pequeopueblo de Asturias, fueron capaces dealcanzar la Universidad en los aos 20 delsiglo XX.

A Manuel Echevarra y Torres, el precursorde los medios de comunicacin de masas enEspaa y fundador del primer peridicoespaol tal y como entendemos hoy en daun peridico moderno. En 1874 tuvo laenerga de fundar El Noticiero Bilbano,requisado mediante bando de Falange de1937 y fusionado con el Correo Espaol y elEl Pueblo Vasco, diarios que eran muchoms pequeos que El Noticiero. Hoy en daeste conglomerado forma lo que es el grupoVocento.

Mi admiracin porque, a pesar de venir deun pueblecito como Marquina de mediadosdel siglo XIX, logr conquistar las cimas msaltas. Fue un baluarte de una Vizcaya venidadesde la ms absoluta de las pobrezas aprincipios del siglo XIX a ser una de laszonas ms industriales de Europa y la msrica de toda Espaa hasta principios de1980, de ser un pas de emigrantes a serhogar de forasteros.

PREFACIO. LOS MOTIVOS QUE ME HANLLEVADO A ESCRIBIR ESTE LIBRO

La ms brillante de las tcnicaspropagandsticas no conseguir su objetivo ano ser que tenga como principio fundamentalel repetir de forma constante las mismasideas una y otra vez. El que dice esto no soyyo, sino Joseph Goebbels, Ministro dePropaganda del Tercer Reich y muy bienpodramos utilizarlo para el tema que nosocupa.Las dinmicas del mercado inmobiliario

espaol de los ltimos aos se han basadoen mitos y mentiras. Las mentiras han sidocreadas por ciertas personas o grupos conintereses bien concretos y asumidas porotros muchos de buena fe como ciertas.Estos ltimos, al actuar guiados por lo quecrean verdad, han tomado decisiones quetendrn desastrosas consecuencias en sus

vidas. El mito nace cuando el que escucha debuena fe acepta la mentira como cierta,como una explicacin vlida para entender larealidad que le rodea. Mientras que el quevive en el mito acta porque realmente creeen lo que escucha, los que difunden lasmentiras buscan, ante todo, obtener unobjetivo mediante la miseria de otrosmuchos. Los que mienten saben que lo quedicen es falso, mientras que los que creen elmito no son conscientes de que aquello en loque creen no es verdad.Durante aos se ha estado formando y

gestando un tringulo de intereses entreGobierno, constructoras, bancos y cajas quehan dado lugar a la crisis inmobiliaria queactualmente padece Espaa. Dedicaremostodo un captulo a explicar en detalle cmoha tenido lugar la induccin al error. Paraello nos valdremos de multitud de ejemplosextraidos de la prensa.

Muchas de las vctimas del gran engaoorquestado alrededor del mercadoinmobiliario, no son siquiera conscientes delembaucamiento del cual han sido objeto.Cuntas veces he tenido que or que erametafsicamente imposible lo obvio, loevidente, que los precios de los pisospodran bajar? Creer en el mito de los pisoses no desligarse del mundo de creencias, demitos, de falacias, de valores socialmenteaceptados por la gran mayora; no creerimplica el ostracismo social.De generacin a generacin se ha ido

transmitiendo la falsa idea de que elalquiler es tirar el dinero, de que los pisosnunca bajan y dems. Las consecuenciassociales de tal forma de pensar, transmitidasin ningn tipo de crtica, ha llevado a quemedio pas est entrampado en la hipoteca,trabajando gran parte de su vida para esesistema que le machaca. La vctima, sinembargo, no es consciente de su situacin.

La existencia de un mercado inmobiliariotremendamente inflexible, irrealista en susprecios, fuera de toda medida tica yracional, tiene nefastas consecuencias parael conjunto del pas. La gente joven noencuentra dnde caerse muerta y no puedeindependizarse. Como consecuencia de ellono puede tener hijos. A la vez que estpagando unos enormes precios por los pisos,ha de estar cotizando por las pensiones decuyo pago se benefician personas jubiladas.Resulta que quienes se benefician del pagode las pensiones y quienes les estnvendiendo sus pisos a precio de oro son, enmuchos casos, los mismos. De esta forma,habr de cotizar por una pensin que nuncacobrar en el futuro puesto que, al nopoderse asentar dada la caresta de lospisos, no podrn tener hijos y no existirn enel futuro suficientes cotizantes que lesgarantice el cobro de su pensin.Al no existir un mercado de alquiler que

funcione, la movilidad geogrfica de lostrabajadores se encuentra muy mermada.Este hecho lleva a que la distribucin de lamano de obra no sea eficaz y, por tanto, laproductividad de la economa de Espaadeje mucho que desear. La acumulacin demucho poder en las manos de constructores,inmobiliarias y promotoras hace que lainfluencia de estos sujetos en la clasepoltica sea desmesurada y, por tanto, lacorrupcin campe a sus anchas.Con este trabajo deseo darte elementos de

anlisis de la realidad que te permitan sacarprovecho del hundimiento de los mercadosde alquiler y de venta de pisos en los queestamos an inmersos. A la vez te ofreceruna visin de hacia dnde van a ir losprecios de los pisos y de los alquileres en losprximos aos y te dar una serie de pautasde negociacin que te pueden resultar muytiles. Has de entender bien las dinmicasque determinan en estos momentos la

creacin de precios en el mercado con el finde poder llegar a tus propias conclusiones yde que no te den gato por liebre.Mi fin es que los que ms han sufrido por la

autntica vorgine de los ltimos aospuedan sacar partido de la situacin actual.Y creme, se puede hacer. Hay muchotiempo para ello porque, aunque nos estnintentando hacer creer lo contrario, elhundimiento del mercado inmobiliario es unproceso que durar an muchos aos porrazones que despus explicar. Ser, comomuy pronto a partir del ao 2014 cuando, talvez, sea un buen momento para comprarseun inmueble, pero nunca antes.Al final del tnel existe la esperanza real de

poder acceder a un piso a un valor objetivo,de eso puedes tener la certeza y t puedestomar parte activa en este proceso.

INTRODUCCINLAS TESIS QUE DEFIENDO

Mi tesis es que el tringulo formado porGobierno, constructoras y bancos/cajas nosha llevado a la crisis inmobiliaria, siendo losciudadanos y ciudadanas los que nos hemosarruinado. Como tesis accesorias a estaprincipal sealo las siguientes:

Hay una forma sencilla de calcular elvalor objetivo de cualquier piso;Qu es el valor objetivo de un piso?Es lo que has de estar dispuesto apagar por l de acuerdo con criteriosestrictamente econmicos. Es, endefinitiva, lo que vale tu piso conindependencia de criterios como elgusto o las apetencias personales;

Cules son los criterios que empleopara determinar el valor objetivo deun piso? El alquiler que se puedeobtener con el piso, el tipo de intersque te cobraran por una hipoteca enel caso de que desearas comprar elpiso y el riesgo de que, comopropietario, no te paguen el alquiler;Debes tener en cuenta lo siguiente:1) cuanto ms suba el tipo de intersal que te financias, menor ser elvalor objetivo del piso porque mscaro te costar financiarte; 2) cuantomenor sea la renta que puedasobtener por el piso, menor ser elvalor objetivo del piso porque cadaao ganars menos alquilando; 3)cuanto mayor sea el riesgo de que elinquilino no te pague, menor ser elvalor objetivo del piso (es posibleque a la mitad del arrendamiento elinquilino deje de pagarme el alquiler,

por lo que dejo de ingresar esacantidad);Existen varios tipos de estadsticasque siguen los precios de los pisosen Espaa. Algunas nos inducen aconclusiones equivocadas. La nicaestadstica que refleja realmente loque est sucediendo en el mercadoes la de TECNOCASA. La estadsticadel Ministerio de Vivienda se nutrede los datos obtenidos por TINSA.TINSA es la asociacin de empresastasadoras inmobiliarias. Una parteimportante de las empresasenglobadas dentro de TINSApertenece a cajas y bancos. Losbancos y cajas no tienen ningninters en que el pblico sepa a quvelocidad los precios estn bajando,ya que entonces tendran quereconocer que el valor de sus activosse ha desplomado. Por esta razn es

plausible pensar que los datos deTINSA slo reflejan una parte de labajada real de los precios. As mismolos datos publicados por TINSA son detasacin, es decir, no reflejan losprecios a los que los pisos se estnrealmente vendiendo. Los datos deTECNOCASA, por el contrario, reflejanlos precios de venta efectiva, esdecir, aquellos precios a los que lospisos se estn vendiendo. De estaforma las estadsticas de TECNOCASAson un mucho mejor reflejo de larealidad de los precios del mercadoinmobiliario;Los precios han cado, por lo menos,un 35,43% en trminos reales(=teniendo en cuenta la inflacin) yun 30,04% en trminos nominales(=sin tener en cuenta la inflacin).Para llegar a ese dato comparamoslos precios alcanzados durante el

segundo semestre de 2006 con losprecios de venta a finales de mayode 2010. El segundo semestre de2006 corresponde al perodo del cicloen el cual los precios a los queefectivamente se vendan los pisoscomenzaban a bajar. Este ltimoextremo lo demuestra la estadsticade TECNOCASA;A lo largo de este perododescendente en el que nos hallamos,los precios de los pisos caern el 65-70% hasta que la burbuja sedesinfle, mientras tanto seguiremosdiciendo que es un mal momentopara comprarse un piso. Hay muchasrazones que sustentan esta tesis.Ese 65-70% se refiere a cadasreales, es decir, tienen en todo casoen cuenta el efecto de la inflacin;A pesar de lo que diga el Gobierno la

recesin del mercado inmobiliarioespaol no es importada sinoproducto nacional 100%. La crisisfinanciera internacional haacentuado los efectos de la recesinen Espaa;Los precios de los alquileres llevandesplomndose el 35% desdeprincipios de 2008 y tienen ampliorecorrido hacia abajo;Haciendo nmeros de forma sencilla,podemos calcular si merece o no lapena alquilar o comprar pudiendocomparar ambas alternativas cuandoestemos pensando en un mismopiso;La clave de que el mercado dealquiler en Espaa no funcione esque los propietarios no estnprotegidos respecto de los inquilinos.Ni al Gobierno, ni a las constructoras

ni a bancos/cajas les interesa quelos propietarios lo estn. De estaforma mantienen artificialmente losprecios de compraventa de los pisoslo ms alto posible. Esta dinmica noes sostenible a lo largo del tiempo.En caso de que una parte de lospisos vacos que existen en Espaasalieran al mercado de alquiler, losprecios de los alquileres sehundiran;La falta de transparencia en losmercados del alquiler y de la compranos impide determinar cul es laoperacin ms adecuadaeconmicamente. La razn es queexiste una intervencin del Estadosobre el natural funcionamiento delmercado;Hay tcnicas de negociacin de lacompra y del alquiler de un piso las

cuales pueden resultar muyefectivas;El Gobierno crea el marco jurdicoidneo con el fin de proteger losintereses de los bancos y cajas(artculo 1911 del Cdigo Civil y elReal Decreto 716/2009 de 24 deabril entre otros);La situacin real de los bancos/cajaspuede ser mucho peor que ladeclarada. Hay razones ms quesuficientes que inducen a pensar queel sistema bancario, a precios demercado de los bienes inmuebles,est peor de lo que se nos estdiciendo. Este hecho tiene muygraves consecuencias en el mercadode pisos/viviendas;Hay varias formas de inducir al errorque han sido utilizadas en losltimos aos y que podemos agrupar

en una serie definidas de categoras:mediante ejemplos de prensapodemos ponerles fecha;Hay razones antropolgicas queexplican la obsesin espaola por elpiso.

CAPTULO IVALORACIN OBJETIVA DE UN PISO

Valoracin objetiva de un pisoTesis:

1. Existe una diferencia entre el preciode mercado de un piso (al que te lopretenden vender) y su valor objetivo(el que realmente vale de acuerdocon un clculo econmico);

2. Hay una forma sencilla de calcular elvalor objetivo;

3. El inters que me cobra el banco porla hipoteca, el dinero que puedosacarle al piso por alquilrselo a untercero y el riesgo de que no mepague el inquilino (el llamado riesgode impago del alquiler) determinanel valor objetivo de un piso;

4. Cuanto ms me cobre el banco por la

hipoteca, cuanto menor sea la rentaque le saque al piso y mayor el riesgode que el inquilino no me pague,menor ser el valor objetivo del piso.Por qu? Porque ms me costarcomprar el piso (el banco me cobrams por su dinero exigindome uninters ms alto) y menos beneficiole sacar (menos dinero por la rentasumado a la posibilidad de quealgunas rentas no las pueda cobrarporque el inquilino no me pague);

5. Debes tener en cuenta que, cada vezque el Banco Central Europeo subelos tipos de inters (es decir, elprecio del dinero), el banco te sube ati el inters de la hipoteca, por lo quetu piso valdr menos; cada vez que lagente tiene menos dinero disponiblet tendrs que alquilar por un precioms bajo tu piso, por lo que tu pisovaldr menos; y cada vez que la

gente pierde su trabajo, aumenta elriesgo de que te dejen de pagar elalquiler.

VARIABLES QUE DETERMINAN EL VALOROBJETIVO/DE EQUILIBRIO DE UN PISO

El da 11 de noviembre de 2008 JavierValls, director de la Oficina Econmica delGobierno de Espaa deca en Bilbao que losprecios de la vivienda son excesivos yestn sobrevalorados[2]. Pero: cmo sevalora un precio de un piso? Cunto valeuna casa?Nosotros s podemos explicar

matemticamente este precio y determinarel sobrevalor (sobrevalor que nosotrosdenominaremos sobreprecio pagado) alque se refiere Javier Valls. La finalidadprincipal de este libro es que t mismo/apuedas determinar el precio efectivo de un

piso y puedas adoptar tus decisiones con unainformacin suficiente y objetiva.

1.1. PRECIO Y VALOR OBJETIVO

Hay dos conceptos distintos: el de valor y elde precio. La Real Academia de la LenguaEspaola se refiere a precio como valorpecuniario en que se estima algo y a valorcomo rdito, fruto o producto de unahacienda, estado o empleo[3].En el lenguaje de la calle usamos ambos

conceptos de forma indistinta. Lo cierto esque los dos comparten una buena parte desu campo semntico, pero tienen dossignificados que pueden querer llegar a decircosas bien distintas. Es importantediferenciarlos.En este libro nos referiremos a precio

como:

el dinero que el mercado pide por unbien en concreto en un momentodeterminado.

Esto quiere decir que los precios de lospisos varan a lo largo del tiempo. El preciolo definen diferentes elementos: los tipos deinters, el alquiler que se puede obtener porese piso, el riesgo de impago del alquiler y lasubsiguiente prima por riesgo de impago delalquiler, el nmero de pisos que exista en elmercado, el nmero de potencialescompradores, las perspectivas que loscompradores y vendedores tengan de laevolucin de los precios, la intervencin delEstado en los precios de los pisos, lafacilidad con la cual los compradores puedanacceder al crdito A lo largo de este librote explicar cada uno de estos factores y suincidencia concreta en la fijacin del preciode un piso.

Entendemos por valor objetivo

aquel precio el cual refleja un valorsostenible en el tiempo para un biendeterminado.

El valor objetivo de un piso es el preciopagadero al cual pueda permanecer el precioestable durante el mayor tiempo posible.Mientras que el precio es esencialmentecontingente porque depende de lo que sequiera pagar, el valor es principalmenteestable: las cosas valen por la utilidad quese puede obtener de ellas.Nuestro objetivo es hallar una situacin en

la que el precio que paguemos sea igual omenor al valor objetivo del piso.El negative equity se produce cuando se

debe al banco una cantidad de dinerosuperior al precio del piso en el mercado. Porejemplo: me compr un piso a 600.000 euros

de los que el banco me prest 500.000 eurosy yo puse los restantes 100.000 euros; siresulta que ahora el precio que yo obtendraen el mercado por el piso es de 425.000, minegative equity sera de 75.000 euros (500.000euros que me prest el banco menos 425.000euros que es el precio actual del piso).Por qu es importante el negative equity?

Porque en los contratos de prstamohipotecario el banco se reserva el derechode ejecutar la garanta hipotecaria (vendertu casa en subasta para recuperar el dineroque el banco te prest) en caso de que latasacin del piso sea inferior al prstamoque nos concedi en su da el banco. En elejemplo anterior seran esos 75.000 euros yaque el banco me tasa la casa a 425.000 eurosy no por 500.000, que es el dinero que meprest; en este caso el banco podr ejecutarla hipoteca para recuperar el dinero prestadoy yo me quedar sin piso.

Pese a que los contratos de prstamohipotecarios establecen mayoritariamenteeste tipo de clusula, lo cierto es que losbancos apenas si se han decidido porejecutar las hipotecas. Ms adelanteveremos por qu. Aqu slo podemosadelantar lo siguiente: en caso de hacerlolos propios bancos iran a la quiebra.

1.2. CLCULO DEL VALOR OBJETIVO DE UNPISO

Hemos definido el valor objetivo como elprecio que refleja un valor sostenible en eltiempo para un bien determinado.El valor objetivo lo calcularemos usando las

variables ms importantes:(a) El precio de alquiler que me pagara uninquilino por ese piso;(b) Los gastos de mantenimiento del piso,

es decir, aquellos gastos en los que he deincurrir para poder alquilar el piso;(c) Los tipos de inters a los que financio lacompra del piso (lo que me cuesta que mepreste el banco el dinero con el quecompro el piso);( d ) La prima por riesgo de impago delalquiler para el caso de que alquile el piso,que vendra determinada por el riesgo deimpago del alquiler.La formula ms sencilla y rigurosa para

calcular el valor objetivo del piso de unaforma rpida es

(a-b) / (c+d)

a= Precio del alquiler de ese piso ouno similar

b= Gastos de mantenimientoc= Tipos de inters a los que yome financiod= Prima por riesgo de impago delalquiler

La explicacin de la frmula es la siguiente:calculo el rendimiento neto de la vivienda (loque le saco por el alquiler menos los gastosdel piso como derramas, o gastos decomunidad, el IBI Impuesto de BienesInmuebles, etc); por otra parte sumo lo queme cuesta obtener el dinero con el quecompro el piso al riesgo de que dejen depagarme el alquiler.

1.2.1. PRECIO DE ALQUILER DEL PISO

Es cierto que los precios de los alquileres

varan a lo largo del tiempo. Con el fin defacilitar el clculo vamos a presuponer que elprecio del alquiler permanece invariable enel tiempo: aunque es una ficcin nosfacilitar las operaciones.Si no s a cunto se alquila el piso que

deseo valorar, puedo investigar cul es elprecio de alquiler de pisos similares en elmismo rea con el fin de hacerme una ideade cul sera el precio de alquiler del pisopor el que me intereso.No olvides nunca: la nica forma racional de

calcular el valor de un bien es sabiendocules son sus frutos. Esta regla que parecetan bsica y elemental, fue obviada pormuchos en esta crisis. Este hecho les hizopagar por pisos precios que nunca lo valierony que nunca lo valdrn.

1.2.2. GASTOS DE MANTENIMIENTO DEL PISO

A los ingresos que nos produce un piso porel alquiler hay que restarle los gastos en losque el propietario del piso ha de incurrir conel fin de que su bien le siga produciendofrutos. Son gastos en los que el propietario(el arrendador) incurre, tales como el pagod e IBI, derramas, gastos de comunidad,reparaciones extraordinarias, etc. Por tanto,el importe total del alquiler de un ao menosel importe total de los gastos producidos porel piso dar lugar al rendimiento neto anualdel piso[4]: lo que en definitiva te llevas albolsillo una vez pagados los gastos.

1.2.3. TIPOS DE INTERS A LOS QUE MEFINANCIO

Se trata de ver qu tipo de inters mecobrar el banco al que pidiera dineroprestado para comprar el piso.La gran mayora de las personas en Espaa

financian la compra de un piso a tipo deinters variable: es el famoso Eurbor. Elriesgo de este tipo es claro: si suben lostipos de inters me cuesta ms porqueaumenta la cuota del prstamo. Puede llegara suceder que el Eurbor suba tanto que nopueda pagar la cuota hipotecaria y debadeclararme en concurso (la antigua quiebrao suspensin de pagos).Si bajan los tipos de inters, bajar mi

cuota hipotecaria. Pero aqu debe aclararseuna cosa: los llamados cuellos de hipoteca.Estos cuellos suponen lo siguiente: en lasclusulas de los contratos de prstamohipotecario el banco fija un lmite mnimo ymximo de la cuota hipotecaria. Segn estoslmites, si el Eurbor baja de un determinadoporcentaje, tu cuota hipotecaria, sinembargo, no lo har; si el Eurbor sube porencima de un determinado porcentaje tucuota, sin embargo, no lo har. Tales lmitesafectan inicialmente al banco y al

consumidor-ciudadano, pero es unaquimera[5]: nunca se llega a los lmitesmximos, por lo que el banco no se veperjudicado por el mismo, pero s que se harebasado hace tiempo el lmite mnimo. Enconsecuencia, este cuello slo estperjudicando al consumidor[6]. A partir definales de 2008, cuando los tipos de intersbajan drsticamente, se multiplicarn lasdemandas contra bancos y cajas por el usosistemtico de lmites mnimos[7].De esta forma, aunque el tipo de inters de

referencia (el Eurbor para muchos enEspaa, por ejemplo) llegara a 0%, losbancos me cobraran un tipo por encima delde referencia[8].La cuota hipotecaria est formada por dos

partidas: el dinero del prstamo que estoydevolviendo (el principal) y los intereses queestoy pagando por dicho prstamo.Los intereses, son gastos y por tanto no los

ingresas t. As lo recoge el Plan GeneralContable en sus artculos 621 y 661. Losintereses y los gastos de alquiler tienen lamisma naturaleza, son gastos: vandirectamente a la papelera, o al bolsillo delcasero o del banco, pero nunca soninversiones y, por supuesto, nunca lospodrs considerar como ingresos queaumenten tu patrimonio. Prueba de ello esque el Plan General Contable no los incluyeen el balance sino en la cuenta de prdidas yganancias de la empresa. Para que te hagasuna idea: en el caso de ENRON, uno de losfraudes contables ms sonados de lahistoria, la mentira fue considerar comoingresos lo que en realidad eran gastos: nocometas t el mismo error.Ahora que hemos visto qu es la

financiacin y las partidas que comprendeveamos cmo me puedo financiar:El tipo variable. La forma de financiacin

ms comn en Espaa que es la frmulaEurbor + X. Esta es menos segura al hacerque el importe de inters que he de pagarvenga determinado por las variaciones delpropio Eurbor.El tipo fijo. Dado que el riesgo del sistema

anterior es que el Eurbor suba mucho puedooptar por una frmula ms conservadora queson los tipos fijos. Este sistema suponeaislarse respecto del comportamiento delEurbor pagando algo ms (cuanto msdepender en cada momento de lascondiciones del mercado) de manera que measeguro unos tipos de intereses fijos y deesta forma no estoy expuesto ni a subidas nia bajadas de los tipos.Los bancos son muy reticentes a financiar

compras a tipo fijo. La razn es muy sencilla:en caso de hacerlo tendran que tener unavisin de lo que los tipos de inters van ahacer en los prximos aos y, adems,

buscar una contraparte (otra institucinfinanciera) que tenga una opinin contraria ala suya. Mediante el uso de una contraparteque les cubra en la concesin del crdito atipo de inters fijo, y que tenga una visindistinta a la suya, el banco paga un dinero aotra institucin con el fin de cubrirse en elriesgo que toma. El riesgo del banco alconceder este tipo de crdito (el de tipo fijo)es que los tipos suban mucho ms all deltipo al cual me haya concedido a m comohipotecado y entonces pueda perder dineromediante esta operacin.Para calcular el valor objetivo del piso,

tomar el tipo de inters al cual el banco mefinancie la operacin ya sea esta a tipo deinters fijo o variable. En caso de tomar eltipo de inters variable he de ser conscientede que el mismo puede subir o bajar. Con elfin de simplificar al mximo la operacin declculo del valor objetivo del precio eintentar seguir siendo rigurosos, vamos a

hacer tres clculos:

Uno usando el tipo variable al cualme financie el banco (Eurbor + X);Otros dos usando el tipo de intersque el banco me cobrara en caso definanciarme la operacin a 10 y 15aos, es decir, devolviendo yo eldinero prestado en un perodo de 10y de 15 aos. He tomado estosperodos de financiacin al ser estoslos ms usados en pases (Alemaniapor ejemplo) donde no existeburbuja inmobiliaria y en los que lamayor parte de los particularestoman un prstamo a tipo fijo con unplazo de devolucin, en la mayorparte de los casos, de 10 a 15 aos.

1.2.4. PRIMA POR RIESGO DE IMPAGO DELALQUILER Y SU CLCULO

El riesgo de impago del alquiler es unelemento es muy importante y de ah quedesee abordarlo de forma detallada. Se tratade ver cul es la probabilidad de que yocomo propietario no reciba el dinero delalquiler que el inquilino me ha de pagar porel uso del piso que le alquilo.El riesgo de impago del alquiler depende de

varios factores:

La coyuntura econmica que se viveen el momento del alquiler;El tipo de inquilino que tenga

A finales de abril de 2010 la tasa del paro enEspaa segn Eurostat[9] est al del19,4%[10] del conjunto de la poblacinactiva. As mismo conocemos que elporcentaje de impagos en contratos dealquiler en Madrid capital est en el 20%[11].Ejemplos de otras zonas son:

Bilbao capital 15%Mlaga costa 25%Castelln Costa 25%Toledo capital 20%

Cuanto mayor sea el porcentaje de impagosmayor ser el rendimiento que he deobtener de mi inversin. Por qu? Porque siquiero obtener 100 euros de mi piso en unplazo de diez mensualidades (10 euros pormensualidad) lo que no me paguen en unamensualidad deber compensarse con unmayor precio de las que s me pagan. Sloestar dispuesto a invertir en un bien (elpiso en este caso) cuando crea que el rditopotencial (los alquileres en este caso) mecompensa el riesgo que estoy tomando. Encaso contrario estar tomando la decisin

incorrecta.La tasa de impago en los alquileres ha

subido fuertemente como consecuencia de larecesin econmica que nuestro pas vive. ElFichero de Inquilinos Morosos cifra la subidade la cantidad adeuda en concepto dealquileres impagados en un 13,79% para elperodo 2008-2009[12].Un banco vive de intermediar en el

mercado. Une ahorradores con gastadores.Lo que unos ahorran, lo presta el banco a losque gastan. El banco paga los depsitos al,por ejemplo, 1% y presta a terceros a un 4%.De esta diferencia del 3% resulta el beneficiodel banco/caja. El banco presta dinero amucha gente; si resulta que estas personasno se lo pueden devolver, el banco tiene unenorme problema: cmo va ser capazdevolver el dinero a los ahorradores que handepositado sus ahorros en l si resulta queno lo tiene porque no se lo devuelven? Esta

es la base en la que se apoya toda la crisisque vivimos desde hace ms de tres aos.Cuanto mayor sea el riesgo de impago que

perciba un banco/caja a la hora deprestarme dinero, mayores sern los tipos deinters que me pedir. No es lo mismoconceder un crdito a una empresa en Irakque en Estados Unidos, ni es lo mismo darledinero a una persona con contrato fijo y quetiene el aval de otra tercera persona (supadre, por ejemplo) que a un individuo queslo tenga un contrato temporal. De modoanlogo, cuanto mayor sea el riesgo queasumo por alquilar mi piso a una persona,mayor ser el precio que habr de pedir poralquilarlo.El departamento de Control de Riesgos se

dedica a calcular qu prima por riesgo deimpago conlleva conceder un crdito a unapersona que desea comprarse un piso, o unatele o lo que fuere; as mismo, controla que

el dinero prestado sea devuelto. En estosdepartamentos trabajan muchosmatemticos, fsicos y economistas quecrean modelos de clculo de riesgos. Enestos ltimos aos no han hecho bien sutrabajo. Se parti de la premisa incorrectade que los precios de los pisos, es decir, lagaranta del prstamo que se conceda,nunca bajaban[13]. Este hecho, unido aotros muchos elementos, ha determinado laactual crisis en la que nos hallamos.Como los departamentos de Control de

Riesgos de Crdito de los bancos pensaronque todos los deudores tenan un riesgo muysimilar, las diferencias entre las condicionesde concesin de crdito eran muy pequeas.Falt la diferenciacin en el riesgo. Cuando,de repente, personas de cuya solvencia nose dudaba comenzaron a no poder devolverlos crditos, a los bancos se les presentabaun gran problema. Si resultaba, como enmuchos casos sucedi, que el banco haba

concedido muchos crditos a una multitud depersonas que no podan devolver el dinero,el problema era agudo. Si a ello se una quelas garantas sobre los pisos que servan albanco/caja como proteccin en caso deimpago bajaban de valor de mercado, ladebacle estaba cerca[14].A fin de calcular este riesgo, me voy a

apoyar en los clculos que Standard andPoors, una de las mayores agencias decalificacin de riesgos a nivel mundial, hacedel mercado de los bonos High Yield (altorendimiento). Standard and Poors da unprecio a los riesgos de impago de los bonos.Es decir, a mayor incertidumbre en el pagode un cupn de un bono o del de devolucindel bono, mayor es el rendimiento que heobtener por asumir ese riesgo. Lo que deseoes acercar esta forma de valoracin racionala la gente de la calle con el fin de que actede una forma lgica. Quiero hacerte la vidams fcil, de ah que d ya los resultados

masticados en esta tabla[15].Una de las circunstancias que agravan el

alquiler ya impagado es que, en tal caso,tardaremos unos 18-24 meses en echar alinquilino, sin perjuicio de los intentos porparte del Ministerio de Vivienda en esteaspecto cuya efectividad est por probar.Como hasta ahora ste es el perodorazonable para echar a un inquilino, es elque tomaremos en consideracin.[16]Vamos a suponer que la vida til de una

casa es de 50 aos. Si resulta que de esos 50aos 1,5-2 aos no tengo acceso al bienporque no puedo desalojar al inquilino, elvalor perdido es del 3%-4% o 1,5/50 2/50 delvalor del piso. De la misma forma puedodecir que el valor de recuperacin del activoser del 96%-97%, puesto tras echar alinquilino recupero el piso.

100% - 3%= 97% tardo 18 meses en echar alinquilino.

100% - 4%= 96% tardo 24 meses en echar alinquilino.

Si resulta que tengo un valor derecuperacin del piso del 96%-97% y unriesgo de impago del alquiler del 15%, elvalor de la prima por riesgo de impago delalquiler en este caso es del 1,6-1,9%.Ese 1,6-1,9% se refiere a la prima que he de

cobrar a un inquilino con el fin de hacerfrente a la posibilidad de que no me paguela renta acordada. Dependiendo de si elriesgo de impago del alquiler es percibidocomo ms o menos alto, la prima por riesgode impago del alquiler que tendr quecalcular ser ms o menos alta. Cuantomayor sea el riesgo de impago del alquiler,mayor deber ser la prima por riesgo de

impago del alquiler.Sobre qu valor calculo esa prima por

riesgo de impago del alquiler del 1,6-1,9%?Sobre el tipo de inters que me cobra elbanco como inters de prstamo porconcesin de crdito para la financiar laadquisicin del piso. A este porcentaje he desumarle el porcentaje de riesgo queconsidere que tiene un inquilino. De estaforma estar calculando tanto mis gastos (elinters que me cobra el banco) ms el riesgoque tomo al tener un inquilino. Todo ellojunto conforma el porcentaje que he deganar con el fin de que merezca la penaadquirir tal piso.Se trata de calcular el dinero que he de

cobrar con el fin de hacer frente a un riesgodeterminado (el 10, 15 o 20% de riesgo deimpago del alquiler) en una inversin.Nosotros llegamos a las siguientes

conclusiones basndonos en los clculos que

hacen las agencias y los expertos:

*Riesgode

impagodel

alquiler

**Valorde recu-peracindel piso

0% 5% 10% 15% 20%

99%(seis

meses)0,40% 0,50% 0,75% 1,00% 1,35% 1,75%

98%(un ao) 0,65% 0,75% 1,00%

1,25% 1,55% 2,00%

97%(un ao 0,85% 1% 1,25% 1,60% 1,90% 2,25%

y medio)

96% (dosaos)

1% 1,50% 1,75% 1,90% 2,15% 2,50%

Estas tablas nos ayudan a calcular de formaobjetiva y basada en la historia de impagos,el rdito que tenemos que obtener para unaserie de riesgos que tomamos (la prima deriesgo por impago del alquiler).La explicacin de la tabla es la siguiente:

1. 5%, 10%, 15%, 20% y 25% indican cul esel riesgo de impago del alquiler que t creesque existe de que tu inquilino no te pague. Eslo mismo que los bancos calculan paradeterminar el riesgo de mora (=de impago)de un crdito que conceden. Entrate,muvete y consulta con la gente que trabaje

en el sector inmobiliario de tu zona einfrmate sobre cul es la tasa de impagosen el alquiler de tu rea. Cada poblacin ycada barrio tiene una distinta y esta aumentasegn va avanzando la crisis;

2. 0%, 0,45%, 0,60%, 0,75%... son la primapor riesgo de impago del alquiler que he decobrar sobre mis gastos de financiacin (elinters que me est cobrando a m el banco)con el fin de verme resarcido por el riesgo deque el inquilino no me pague el alquiler;

3. 96%, 97%, 98% y 99%. Habamos habladoque partamos de la vida til de un inmueble(como lo hace el Plan General Contable) de50 aos.

6 meses 0,5 aos/ 50 aos= 1%; deah 100%- 1%= 99% que es elporcentaje del valor del piso querecupero al tardar 6 meses en de-sahuciar a mi inquilino;1 ao/ 50 aos= 2%; de ah 100%-2%= 98% que es el porcentaje delvalor del piso que recupero al tardar 12

meses en desahuciar a mi inquilino;1 ao y medio 1,5 aos/ 50 aos= 3%;de ah 100%- 3%= 97% que es elporcentaje del valor del piso querecupero al tardar 18 meses endesahuciar a mi inquilino;2 aos 2 aos/ 50 aos= 4%; de ah100%- 4%= 96% que es el porcentajedel valor del piso que recupero al tardar24 meses en de-sahuciar a mi inquilino.

Mediante la constitucin de un avalreducimos el riesgo por impago del alquilerya que el banco me pagar en vez delinquilino[17], pero no el de recuperacin delbien ya que lleva tiempo desahuciar a uninquilino an con aval bancario. De ah quepara este caso, nos decantramos por 0% deriesgo de impago del alquiler, perotengamos que tomar un valor derecuperacin entre 99% y 96% con el fin de

calcular la prima por riesgo de impago delalquiler.Como ya has podido ver, a un mayor riesgo

de impago del alquiler corresponde siempreuna mayor prima por riesgo de impago delalquiler. Cuanto ms riesgo de que no tepaguen mayor deber ser lo que has decobrar.

1.3. UN CASO PRCTICO

Te voy a mostrar la forma de calcular elvalor objetivo de un piso para que losconceptos queden mucho ms claros. A talesefectos te pongo un ejemplo real; enconcreto, se trata de la venta de un piso enMadrid en 2010. Para estudiar el casotomaremos las siguientes perspectivas definanciacin:

Financiacin a tipo variable;

Financiacin a tipo de inters fijo a10 y 15 aos .

Financiacin a tipo variable[18]a= El piso lo alquilamos a 1330 euros/mes. Es decir 1330 *12 meses=15.960euros/ao;

b= El impuesto IBI es de 750 eurosanuales;

b= Los gastos de comunidad anuales sonde 3600 euros y en este caso los pagael propietario;

b= Las derramas anuales medias lascalculamos en 350 por ao;

c= El tipo de inters es de Eurbor+ 1%.A da de hoy 1,213% + 1%= 2,213%.El 1% es la prima de riesgo que losbancos piensan que t tienes comotomador del riesgo. El 2,213% es el tipo

de inters efectivo al cual t financias laadquisicin del piso;

d= La prima por riesgo de impago delalquiler que hemos explicado en lasanteriores tablas.

Volvamos a nuestra frmula y apliquemos

(a-b) / (c+d)

a= Alquileres anuales por ese piso o unosimilar;

b= Gastos por mantener la inversin;c= Tipos de inters a los que yo mefinancio;

d= Prima por riesgo de impago delalquiler

a= 15.960 euros;b= 750 + 3.600+ 350 = 4.700 euros;c= 2,213%;d= Parto de un riesgo de impago delalquiler del 15% y de un perodo dedesahucio de 18 meses, es decir, 1,6%de prima por riesgo de impago delalquiler.

As: 2,213% +1,6%= 3,813%

o lo que es lo mismo:

(15.960-4700)/ 0,03813= 295.305 euros

Financiacin a tipo fijo[19]

As el valor objetivo usando unafinanciacin a tipo fijo a 10 aos de este pisoen concreto sera:

a El piso se alquila a 1330 euros/ mes. Esdecir 1330 *12 meses=15.960 euros alao;

b El impuesto IBI es de 750 eurosanuales;

b Las derramas anuales medias lascalculamos en 350 por ao;

b Los gastos de comunidad anuales sonde 3600 euros y en esta caso los pagael propietario;

c El tipo de inters a 10 aos al que losbancos se prestan el dinero + la primade riesgo que te cobran a ti. Se trata dever cul es el tipo de inters efectivo alcual te prestarn dinero para adquirirese piso en concreto. A da de hoy3,770% + 1%= 4,770%;

d Parto de un riesgo de impago del

alquiler del 15% y de un perodo dedesahucio de 18 meses, es decir 1,6%de prima por riesgo de impago delalquiler. Se trata de calcular el valorobjetivo del mismo piso para todo elperodo para un mismo riesgo de ahque mantengamos las mismas variablesen cuanto a riesgo de impago delalquiler y de valor de recuperacin delinmueble

Apliquemos

(a-b) / (c+d)

a= Alquileres anuales por ese piso o unosimilar;

b= Gastos por mantener la inversin;c= Tipos de inters a los que yo mefinancio;

d= Prima por riesgo de impago delalquiler.

a= 15.960 euros;b= 750 + 3600 + 350 = 4700 euros;c + d= 4,770% +1,6% = 6,377%.

o lo que es lo mismo:

(15.960-4700) / 0,06377= 176.572 euros

El valor objetivo usando una financiacin atipo fijo a 15 aos de este piso en concreto

sera:

a= El piso se alquila a 1330 euros/ mes.Es decir 1330* 12 meses= 15.960 eurosal ao;

b= El impuesto IBI es de 750 eurosanuales;

b= Las derramas anuales medias lascalculamos en 350 por ao;

b= Los gastos de comunidad anuales sonde 3600 euros y en esta caso los pagael propietario;

c= El tipo de inters a 10 aos al que losbancos se prestan el dinero + la primade riesgo que te cobran a ti. Se trata dever cul es el tipo de inters efectivo alcual te prestarn dinero para adquirirese piso en concreto. A da de hoy4,231% + 1%= 5,231%;

d= Parto de una riesgo de impago del

alquiler del 15% y de un perodo dedesahucio de 18 meses, es decir 1,6%de prima por riesgo de impago delalquiler. Se trata de calcular el valorobjetivo del mismo piso todo el perodopara un mismo riesgo de ah quemantengamos las mismas variables encuanto a improbabilidad de pago dealquiler y de valor de recuperacin delinmueble

(a-b) / (c+d)

a= Alquileres anuales por ese piso o unosimilar;

b= Gastos por mantener la inversin;c= Tipos de inters a los que yo mefinancio;

d= Prima por riesgo de impago del

alquiler;

a = 15.960 eurosb = 750 + 3600 + 350= 4700 eurosc + d= 5,231% +1,6%= 6,831%

o lo que es lo mismo:

(15.960-4.700)/ 0,06831= 164.837 euros

Como vers los tres valores objetivos quenos dan son los siguientes:

A tipo de inters variable 295.305 euros;A tipo de inters fijo a 10 aos 176.572euros;A tipo de inters fijo a 15 aos 164.837euros

Es decir, el valor objetivo debe estar entreesos tres valores. Con el fin de simplificarpodramos hacer

295.305 + 176.572 +164.837= 636.714 euros

La media de los tres valores objetivos quehemos hallado es de 212.238 euros.Ese es el valor objetivo de ese piso.

Cualquier precio que paguemos ms all de

212.238 euros es lo que llamaremos unsobreprecio pagado. El sobrepreciopagado es la diferencia entre el valorobjetivo y el precio que pagu por el piso.Para este piso en concreto el propietario

pretenda 600.000 euros cuando el valorobjetivo est en 212.238 euros. El precio fuefinalmente vendido a 425.000 euros, es decirel sobreprecio pagado por la compra de estepiso fue de:

425.000 212.238= 212.762 euros

En posteriores captulos te dir comollegamos a pagar 425.000 euros por un pisotasado en el ao 2005 a 750.000 euros enMadrid. Hay tcticas de compra quefuncionan muy bien.

Como te habrs dado cuenta:

Cuando el alquiler que puedo sacarpor el piso que deseo comprar, subetambin lo har el valor objetivo delmismo;Cuando los tipos de inters a los queme financio bajan, subir el valorobjetivo del piso que quierocomprar;Cuanto mayor sea el riesgo deimpago del alquiler, menor ser elprecio el cual he de estar dispuesto acomprar el piso. Si lo deseas de otraforma, mayor ser el alquiler quehabr de exigir para alquilar el pisoy, por tanto, la prima por riesgo deimpago del alquiler

Cuidado!!!!! Con todo lo explicadopodras pensar que, cuando los tipos a losque t te financias son del 0%, el valorobjetivo debera ser infinito. Volvamos a lafrmula de nuevo:

(a-b) / (c+d)

a= Alquileres anuales por ese piso unosimilar;

b= Gastos por mantener la inversin;c= Tipos de inters a los que yo mefinancio, en este caso 0%;

d= Prima por riesgo de impago delalquiler

Ese error (el de pensar que el problema esla valoracin) la cometen los constructores/promotores e inmobiliarias[20]. Ellospretenden que, al financiarte t a un tipo deinters lo ms bajo posible, les pagues aellos por su piso un mayor precio. Esteintento va a ser una constante que losconstructores/promotores repetirn de formacontinuada desde mediados de 2007, cuandolas condiciones de financiacin y deconcesin de prstamos hipotecarios pasen aser mucho ms severas. De esta forma seintenta mantener el precio de los pisos loms alto posible y, como consecuenciainmediata de ello, mantener su nivel debeneficios disparatado.

1.4. OTRAS FORMAS DE VALORAR UN PISO

Otra forma de valorar un piso es el llamado

mtodo PER. Me remito a Juan Ramn Llanoquien explica muy bien este mtodo

() es esencial comparar el precio del alquilercon el de la vivienda. Esta relacin, heredadadel anlisis burstil, recibe el nombre de PER.Cuanto ms alto sea el PER, ms cara ser lavivienda en propiedad en relacin con sualquiler. Por ejemplo, si un piso en propiedadcuesta 480.000 euros y podemos alquilarlo por12.000 euros anuales, su PER ser de 40. Estosignifica que tardaramos 40 aos en recuperarnuestro capital inmovilizado en el inmueble atravs del alquiler. O, dicho de otra manera,los servicios que esa vivienda presta (alquiler)son muy poco valorados en el mercado enrelacin con el precio desproporcionadamenteelevado que estamos pagando. En cambio,una vivienda con PER 5 es una magnficainversin, ya que, ahorrndonos cinco aos dealquiler, recuperamos el capital que hemosinmovilizado.

La burbuja inmobiliaria espaola llev el PERmedio nacional a 33 a finales de 2007; estoes, el alquiler era mucho ms barato que la

vivienda en propiedad. Al concluir 2008 habacado a 27, lo que significa que esasobrevaloracin del precio se haba corregidorelativamente. Hasta cundo deberareducirse? La media histrica del PER enEspaa est sobre 19, lo que significa que losprecios de la vivienda todava deberan caer un27% hasta que sea razonable adquirir una.Aunque, desde mi punto de vista, si lo que lepreocupa no es pagar malos precios, sinopagar buenos precios, no compre a ms de unPER 15.()[21].

Como ves en este mtodo no se tiene encuenta cul es el riesgo de que ese alquilerno se llegue a cobrar. Yo pienso que esteelemento es muy importante. Me parece queno tenerlo en cuenta es como comprar unbono sin calcular cul es la probabilidad deque el deudor nos devuelva el dineroprestado. Por este motivo prefiero usar elmtodo que te he explicado.Un mtodo que me ha parecido muy

interesante es el descrito por Tristn,

subastero profesional y autor de la bitcoraSubastas Judiciales:

Los subasteros nos estamos jugando nuestropropio dinero y por eso hacemos unastasaciones mucho ms realistas que las de lastasadoras o las agencias inmobiliarias. Luegoofrecemos en subasta hasta el 80% comomximo del valor en que hayamos tasado lavivienda. De esta manera, si ofrecemos 80.000euros por una casa en una subasta, significaque la hemos valorado en 100.000 porque esaes la cantidad por la que vamos a podervenderla sin problemas. Hace unos mesespresenci una subasta de un piso de 120metros cuadrados en la calle Luchana deMadrid en la que una conocida subastera sequed el inmueble por 350.000 euros, lo quequiere decir que lo haba tasado en unos440.000. En los portales inmobiliarios, lospisos en esa calle no bajaban de 5.000 eurosel metro cuadrado, lo que quiere decir que poresa vivienda se pedira la astronmica cifra de600.000 euros, explica Tristn. En Espaalos precios han bajado, pero muchospropietarios an no lo saben. Ya se

enterarn[22], concluye.

Este mtodo me parece muy bueno paracoger el pulso al mercado en un momentodeterminado, ya que se basa en el precio detransacciones reales. El nico problema esque el mismo no hace referencia a unavaloracin financiera fundamentada en elrendimiento de esos activos (el piso), sinoque se refiere a precios de un da concreto.Si usramos este mtodo como el vlidopara dar precio a un activo, podramoslegitimar desde el punto de vista financierolos precios alcanzados en el perodo 2000-2006. Yo creo que no sera correcto. An as,me parece un procedimiento muyinteresante.

1.5. NO TE DEJES ENGAAR!

De todo lo anterior se deducen las

siguientes consecuencias:

1. el valor objetivo de un piso s escalculable;

2. cuanto ms te separes (por arriba)del valor objetivo del piso, mayorser el sobreprecio pagado y peor lacompra que ests realizando;

3. el sobreprecio pagado te perjudica ati y beneficia a quien te estvendiendo el piso y al que te lofinancia: el primero porque te endosala prima por riesgo de impago dealquiler o la poca rentabilidad delmismo; el segundo, porque si nocompras no te puede prestar sudinero y, por tanto, no recibe losintereses que devengara un mayorcrdito.

CAPTULO IISITUACIN ACTUAL DE LOS PRECIOS DE LOS

PISOS Y DE ALQUILER. SU EVOLUCIN EN LOSLTIMOS AOS.

Tesis:

1. Los precios de tasacin que publica elGobierno inducen al error. Hay razones depeso para pensar que el nico objetivo deesta informacin es beneficiar a los bancos,cajas y al grupo de presin de lasconstructoras en perjuicio de los ciudadanosde manera que stos nunca conozcan lasbajadas reales del precio de los pisos;

2. Dado que los datos facilitados por elGobierno no son reflejo fiel de lo que sucedeen el mercado, debemos examinar questadstica accesible a los ciudadanos esfiable. En este sentido, la estadstica ofrecidapor TECNOCASA es la ms adecuada dadoque no recoge los precios de salida sino los

finales, es decir, a los que efectivamenteacaban vendindose las casas;

3. Una vez analizadas las fuentes debemosproceder a estudiar los datos con la siguienteconclusin: los precios de los pisos desegunda mano en las grandes urbesespaolas han bajado ya, por lo menos, el35,43% de media en trminos reales (esdecir, teniendo en cuenta la inflacin). Estabajada corresponde al perodo comprendidoentre el segundo semestre de 2006 y finalesde mayo de 2010. En trminos nominales(sin tener en cuenta el efecto de la inflacin)la cada fue del 30,04%;

4. En mi opinin, los precios de los pisos caernde media el 65-70% en trminos realesdesde su punto ms alto (correspondiente alsegundo semestre de 2006);

5. Los precios de los alquileres de viviendas hancado ya en el perodo inicios 2008-principiosde 2009, un 35% de media.

2.1. PRECIOS DE TASACIN, DE SALIDA Y DECOMPRAVENTA

Resulta preciso hacer una serie deaclaraciones relativas a los trminos quevamos a emplear:

Precio de tasacinEs el precio del piso fijado por la tasadora

de un banco o caja. La tasadora toma comoreferencia una serie de datos con la finalidadde determinar el valor (y su correspondienteprecio) del inmueble: el precio del alquileren la zona, las medidas de la casa, lasalturas, las reformas necesarias, el precioefectivo de venta de pisos similares en lamisma zona, etc.

Precio de salidaEs el precio al cual el vendedor pretende

vender el piso.

Precio de compraventa efectivaEs el precio al cual el piso acaba

vendindose realmente.

2.1.1. PRECIO DE TASACIN: ESTADSTICADEL MINISTERIO DE VIVIENDA

El banco parte de la ficcin de que, encondiciones normales de mercado, sercapaz de vender la garanta hipotecaria delprstamo (tu piso) al precio de tasacin y,de esta forma, recuperar el importe que tehaya prestado. Por ello, es fundamental parael banco o caja hacer una tasacin lo msadecuada posible a la realidad. La tasacin,

incluso, debera prever la posibilidad de unaeventual bajada en el precio de los pisos a lolargo del tiempo. Ten en cuenta que losprstamos se pactan a veinte, treinta,cuarenta e, incluso, cincuenta aos[23]. Ydurante todo este tiempo el inmueble (suvalor) debe servir de garanta en caso deimpago del prstamo. Es, en consecuencia,esencial para el banco o caja que la garantamantenga su valor a lo largo del tiempo devida del prstamo.En una situacin ideal sucedera lo

siguiente: el banco o caja ajustara latasacin al valor real del piso; de acuerdocon el valor que hubiera obtenido fijara unprecio para el piso, y de acuerdo con eseprecio, determinara el importe que tefacilitara para comprar, precisamente, elmismo piso que luego le servir de garanta.Lo fundamental es que la garanta puedavenderse por un precio, al menos, similar aldel importe de la deuda que quede por

pagar.Sin embargo, la realidad de los prstamos

de bancos y cajas y de sus tasaciones quedamuy lejos de esta situacin ideal y es una delas razones fundamentales que nos hanllevado a la actual burbuja inmobiliaria. Porqu? Imagnate, querido lector, la siguientesituacin: en un mercado determinado losbancos desean prestar dinero, pero no loharn si consideran que el prestatario nopuede devolverles el importe prestado. Paraasegurarse la devolucin del dinero losbancos y cajas exigirn garantas que encaso de impago se ejecutarn. Es esencialpara el prestamista que en caso de ejecucinde las garantas en subasta pblica, stasalcancen un precio similar, al menos, a loque reste de pagar de deuda. Pero lasgarantas sirven para asegurar una deudamuy larga en el tiempo por lo que debenalcanzar un precio mnimo durante unperodo muy largo, es decir: dentro de veinte

aos, por ejemplo, es posible que elprestatario deje de pagar las letras delprstamo por lo que es esencial para elbanco o caja que llegado el caso puedanejecutar, realizar o vender la garanta con laseguridad de que les pagarn por ella unacantidad igual al importe de la deuda quequede por pagar. Cmo puede valorar elbanco o caja la calidad (el precio demercado) de la garanta dentro de veinteaos? Mediante complicados modelosmatemticos y de acuerdo con lasinformaciones actuales y las previsioneseconmicas sobre la evolucin del precio delos pisos.Ahora imagnate que el banco o la caja no

hace bien los deberes, que sus ansias deprestar son superiores a hacerlo conprudencia, que no le importan los riesgosque pueda correr por haber prestado apersonas que saba que objetivamente no lepodan devolver el dinero, o que en caso de

variar ligeramente sus circunstancias, nopodra en ningn caso devolver el dineroprestado. En tal caso, al menos, la prudenciaen las garantas solicitadas supliraparcialmente la imprudencia de prestar aquien se saba o poda preverse que no lopoda devolver. Ahora imagnate que inclusolas garantas solicitadas para asegurar elpago del prstamo estaban sobrevaloradasporque a los mismos bancos y cajas queprestaban les interesaba. Es una pescadillaque se muerde la cola: cuanto ms dinero tepresto ms dinero gano en intereses; cuantoms diga que vale tu casa ms dinero tetendr que prestar para que la puedascomprar.Quin tasa la casa? El mismo que da el

prstamo: el banco o la caja. Por tanto,quien prestaba el dinero y tasaba lasgarantas (meda la calidad de stas) era asu vez el ms interesado en que el bienadquirido (que es lo mismo que decir la

garanta) tuviera un precio lo ms altoposible. Esto supone un problema gravsimode base: se presta dinero contra unasgarantas de escasa calidad porque era msimportante prestar que asegurarse ladevolucin de lo prestado; se ganaba mspor el sobreprecio de las casas que por elprstamo en s. El sistema funcionamagnficamente siempre que el precio de lascasas suba, pero el sistema cae cuando lascasas empiezan a bajar de precio y/osencillamente no se compran ni se venden yel sistema se hunde cuando quienescompraron sus casas han perdido susrespectivos trabajos y no pueden pagar elprecio de los prstamos. El sistema terminade hundirse cuando, adems, el precio de lospisos empieza a bajar que es lo que sucedea partir de 2006.Quienes han adquirido un inmueble se

encuentran con la siguiente situacin: tienenun piso que no pueden vender y, por tanto,

no pueden realizar el supuesto beneficio quecrean hacer cuando compraron; no puedenpagar el precio de los prstamos porque sehan quedado sin trabajo; el piso que lesprometa suculentas ganancias empieza abajar de precio; los pisos empiezan asuponer un lastre para sus ya maltrechaseconomas ya que han de pagar impuestoscomo el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)y la famosa tasas de gestin de residuosorgnicos, entre otros, y por el pago de losgastos de comunidad y derramas.El propietario se empieza a poner nervioso

porque los pisos que nunca bajan se estnconvirtiendo en su tumba financiera. Por otrolado, los bancos y cajas se encuentran con lasiguiente situacin: los prestatariosempiezan a dejar de pagar las cuotas de losprstamos; cuando empiezan a ejecutar lasgarantas (los pisos) que aseguraban(cubran) el pago de los prstamos, se dancuenta de que el precio de las garantas no

alcanza para pagar el importe del prstamopor lo que el banco o caja empieza a dejarde recuperar el importe de los prstamosque concedi; empieza a acumular pisos porlas razones que expondremos ms adelante.Al reemplazar el dinero prestado por las

casas, el banco o caja empieza a tenerescasez de dinero lquido y un supervit decasas que no puede vender y transformar endinero. En una situacin de librecompetencia la historia continuara de lasiguiente manera: los bancos menosprudentes iran al concurso (la antiguaquiebra) y sus acreedores perderan todo ola mayor parte del importe de sus acciones ylos empleados irn al paro. Los accionistas,que invirtieron en una empresa pococompetitiva que se ha ido a la quiebra,pierden su inversin; los ciudadanos que nopuedan pagar ordinariamente sus deudasiran tambin al concurso (la antiguaquiebra): todos sus bienes se embargan, se

ponen a la venta y con el dinero que resultese pagar a los acreedores en la formaprevista en la propia Ley concursal (artculo89 y siguientes). Sin embargo la historia noha sido as. En Espaa la historia se hadesarrollado de forma distinta.En vez de haberse dejado caer a los bancos

y cajas que haban visto desplomarse elvalor de mercado de las garantas de loscrditos que haban concedido, es decir, quehaban visto cmo el precio de los pisosbajaba fuertemente, el Banco de Espaainterpreta normas contables de forma muycreativa. De repente, los bancos y cajas nose ven obligados a declarar el valor real delos activos (pisos que tienen y deudas que lagente tiene contradas a su favor) sino a unnuevo valor. Resulta que este nuevo valor norefleja la realidad del mercado sino quecoincide con aquel que las cajas/bancosnecesitan con el fin de no tener quedeclararse en quiebra. A la vez, el Gobierno

crea un fondo nacional mediante el cualcompra a precios sobreinflados activos de losbancos y cajas. Es decir, el Estado, con eldinero de todos y todas, compra a cajas ybancos bienes a precios muy por encima delmercado. De esta forma se consigue salvaral banco/caja y, por otro lado y mucho msimportante, no se obliga a los dirigentes debancos y cajas a tener que hacer frente a lasresponsabilidades derivadas de una malsimagestin de sus entidades.A la vez, se comienza a expandir desde

todos los estamentos polticos las propiascajas y bancos y las empresas del sector dela construccin la idea de que es un buenmomento para comprarse un piso, a pesarde ser falso. Lo que se busca es que elciudadano de a pie adquiera esos pisos quecajas, bancos y constructoras tienen en supropiedad, a precios muy por encima del quelos potenciales compradores estarandispuestos a comprarlos en caso de que

supieran cul es la situacin real delmercado y cul es la velocidad de sudescalabro.Esta tctica de ocultacin puede funcionar

siempre y cuando se den simultneamentelas siguientes condiciones:

Que el Gobierno, cajas y bancos,adems del sector inmobiliario,participen de forma coordinada;Que el Banco Central Europeo sigafinanciando a los bancos y cajas,algo que continuar haciendomientras considere que susupervivencia es fundamental para elconjunto de la zona del Euro y quelas dificultades en el sectorfinanciero europeo en generalpersistan;

Que el Banco de Espaa continecon su poltica activa de ayudar a lascajas y bancos a ocultar susprdidas;Que los tipos de inters bajospersistan;Que los ciudadanos sigan creyndoseel bulo de que es un buen momentopara comprar y que, de formaartificial, mantengan los precios delos pisos muy por encima de dondeestaran en caso de que no se lesocultara la verdad;Que los bancos y cajas no se veanobligados a sacar al mercado loscientos de miles de pisos queposeen.

Encuentro que la amenaza al xito de esta

poltica, para el ao 2011 y sucesivos, ser lasubida de los tipos de inters. sta llevara aque los deudores de los bancos se vieransometidos a una mayor presin al subir suscuotas hipotecarias (recordemos que lamayor parte de las hipotecas en Espaa sona tipo de inters variable). Comoconsecuencia de ello, la tasa de impagossubira y, por tanto, las prdidas para losbancos y cajas.Un riesgo tambin real es la impresin,

cada da ms imperante, que la poblacintiene de que los precios de los pisos estnbajando ms de lo que las estadsticasoficiales reconocen y de que lo van a seguirhaciendo. Es difcil para el Gobierno, cajas ybancos y el sector inmobiliario lanzar unmensaje contrario (el de que es buenmomento para comprar y de que los preciosde los pisos no bajan) cuando toda lapoblacin est experimentando el procesocontrario en su entorno ms cercano. No hay

ms que acercase a los foros de Internet conel fin de palpar cul es la opinin de laciudadana. No hemos de olvidar que lagente ms informada y formadaacadmicamente de un pas es la que mayorcultura de uso del Internet tiene. Desde mso menos mediados de 2007 la opinin que setiene en los mismos del mercado inmobiliarioes muy negativa; esta visin negativa se haacentuado durante los ltimos mesescoincidiendo de pleno con el aumento delnmero de declaraciones que inducen alerror que el Gobierno, el sector de laconstruccin y los bancos y cajas han hecho.Hasta el uno de enero de 2011 seguir

existiendo en Espaa la desgravacin fiscalpor adquisicin de vivienda habitual.Aprovechando este hecho, el 19 de diciembred e 2009, el Ministro de Trabajo CelestinoCorbacho, animar a la poblacin acomprarse una casa en 2010[24]. Lo mismohar que el Secretario de Estado de

Economa, Jos Manuel Campa, el 6 de enerod e 2010 en una entrevista a la agenciaEuropapress[25], el ltimo informe decoyuntura del mercado inmobiliario espaolpublicado por Bankinter en diciembre de2009[26] o Pedro Prez, secretario de uno delos grupos de presin por la defensa de losintereses de las constructoras (el G-14)[27],el 14 de enero de 2010.Fueron los polticos de turno los que

eligieron a dedo a los gestores de las cajas.En muchos casos se escogi a personas nopor su capacidad tcnica sino por su cercanaa los resortes de poder poltico. Como ltimoejemplo quiero mencionar el nombramientode Rodrigo de Rato como mximo dirigentede Caja Madrid. En ningn momento se abriun proceso para escoger al mejor; ms biense trataba de colocar a uno de losnuestros, del grupito, de los amiguitos deunos y otros sin atender en ningn momentoa capacidades tcnicas.

Aunque sepa que el deudor no podr pagar,el banco y caja no tiene inters en que elpropietario del piso se declare insolvente.Para evitarlo, le conceder una novacin dela hipoteca, es decir, la ampliacin delprstamo hipotecario a ms aos. El fin esclaro: no tener que contabilizar ms morososcon el fin de aparentar una mejor situacinde la caja o banco de turno. Buena pruebade esta poltica de ocultacin de la realidadson los datos del Colegio de Registradores,que demuestran un espectacular aumento enlas novaciones hipotecarias[28]. En un pasnormal, y ante la constatacin de que eldeudor simplemente no podr devolvernunca el dinero ni aunque se amplen losperodos de devolucin de la deuda, sehubiera procedido a la ejecucin de lagaranta hipotecaria. Esto quiere decir quese hubiera vendido el piso con el fin decobrar lo an adeudado. Esto hubiera llevadoa recuperar una cantidad de dinero muy

inferior de lo que se debe al banco:precisamente tener que reconocer que slose est recuperando una parte de las deudasexistentes (multiplicada por varios millones,ya que millones son las hipotecas impagadasque existen en Espaa) es lo que intentan atoda costa evitar los bancos y cajas.El inters que tienen los bancos/cajas de

embargar viviendas es mnimo. Ellos mismosson conscientes de que si el nmero deembargos fuera masivo, el precio de lospisos que tienen como garantas de lasdeudas que se les adeudan se desmoronara.Esto significara la de-saparicin de muchosbancos/cajas. Por esta misma razn, laprioridad absoluta de estos es mantener aldeudor en el piso mientras que pueda pagar,por lo menos, los intereses de la deudahipotecaria.Por estas razones los bancos/cajas no

tienen ningn inters en que los potenciales

compradores sepan cules son losverdaderos precios de mercado de los pisos.A ellos les sigue interesando mantener laficcin de que los precios de los pisos nuncabajan y que los suyos, los que tienen comogaranta hipotecaria de la deuda que se lesdebe, estn por encima de lo que loshipotecados les adeudan.Los bancos /cajas se ven en la necesidad de

dar una valoracin de los pisos que tienencomo garanta superior a los que el mercadodara. El objetivo es claro: si ellosacomodaran los precios de tasacin de lospisos a los precios a los que podranvenderlos en el mercado, estaranreconociendo directamente que los preciosde las casas se hunden.Como el pblico tendra una confirmacin

ms de que los precios de los pisos bajan,postergara an ms la compra de uninmueble a la espera de que el precio del

bien que desea adquirir (el piso) bajara anms. De esta forma, los que desean compraresperaran pagar un menor precio por lospisos que la caja/banco sacara a pblicasubasta tras haberlos embargardo. Aldesaparecer compradores potenciales, losprecios se hundiran an ms.Analicemos: como explicaremos despus,

los precios de los pisos desde el segundosemestre de 2006 hasta finales de mayo de2010 han bajado el 30,04% en trminosnominales. Resulta que el banco concediuna hipoteca de 100.000 euros en 2006 y queahora vende el piso con el 30,04% dedescuento al no darles ms el mercado: laprdida para el banco es de 30.040 euros:

100.000 euros 30.040 euros= 69.960 euros

Imagnate, adems, que como hay una tasade paro en aumento y mucha gente nopuede devolver la deuda, las cajas han deproceder a embargar muchos pisos. Dadoque existe saturacin en el mercado, losprecios de posible venta de las casas bajan.Al final, el piso no se vende ya a 69.960, sinotal vez a 55.000 euros o menos. Culesseran las consecuencias para el banco? Muyposiblemente desastrosas, ya que lasprdidas en las que incurrira haran quetuviera serias dificultades para devolver eldinero a sus impositores (personas que handepositado su dinero en el banco/caja y aquienes el banco/caja se lo debe). Es decir,el banco est quebrado: el valor de lo quetiene (los activos: pisos y dems) es muyinferior al de las de deudas (dinero que tedebe a ti como ahorrador/impositor).Esto es lo que sucedi en el ao 2007 a

bancos como IKB y Sachsen LB en Alemaniao a Bear Sterns y a Lehman Brothers en 2008

o a la Caja de Ahorros Castilla-La Mancha enmarzo de 2009. En todos estos bancos/cajasel valor de las deudas era muy superior al delo que el banco/caja tena.Para que veas claramente la relacin entre

los datos de las cajas/bancos y la estadsticadel Ministerio de Vivienda, has de saber que:

La estadstica de los precios del Ministeriode Vivienda publicada recoge precios detasacin (no de salida ni de compraventaefectiva);El Ministerio toma los precios de tasacinconstatados por ATASA;ATASA es una sociedad participada en sugran mayora por entidades que, o bien sonpropiedad de bancos o de cajas, o bientienen a estos como sus mayores clientes;Los bancos valoran los pisos que hanembargado por impago de deudas a losprecios de tasacin y no a los de mercado,

es decir, dan precios que les son facilitadospor ATASA. No se te olvide: los asociadosde ATASA son bancos y cajas que tienentodo el inters del mundo en presentar unvalor de mercado para los pisos que lespertenecen lo ms alto posible.

2.1.1.1. DESCRIPCIN Y LIMITACIONES DE LAMISMA

El Ministerio de Vivienda usa los datosfacilitados por las empresas de tasacinasociadas a ATASA[29].ATASA es la Asociacin Profesional de

Sociedades de Valoracin. Pero quines sonsus miembros? Segn la pgina web deATASA[30] sus miembros son cajas deahorros, bancos y constructoras.

Ahora te formulo una pregunta lector qucrees que van a hacer las tasadoras cuandoles pidan que valoren los pisos que van a sercomprados y que van a servir de garanta (alser hipotecados)? Opcin uno: harn sutrabajo de forma tica sealando cul es elvalor para que el comprador (que es endefinitiva quien paga la tasacin) sepa ques lo que est comprando y,consecuentemente, el precio real del pisotasado; opcin dos: valorarn (y, por tanto,fijarn el precio) lo ms alto posible paraque la rueda no deje de girar, de maneraque las cajas y bancos (las dueas endefinitiva de las tasadoras) puedan seguirprestando dinero y las constructoras (las quedan de comer a las empresas tasadoras y decuyas ventas viven los bancos y cajas)puedan seguir fabricando pisos. T decidesqu te parece lo ms plausible aunque larealidad ya ha respondido a esta pregunta.Vamos a ir miembro por miembro de

ATASA[31] y lo que dicen sobre quines sonsus accionistas en sus propias pginas deInternet. De los 38 miembros de ATASA, 13pertenecen a bancos o cajas[32] y 25 sedicen independientes[33]. Lo que est claroes que ambos grupos de empresas dependende las cajas/bancos para su actividad, yaque estos son sus ms importantes clientes.Es decir, existe claramente una relacin dedependencia entre las tasadoras y losbancos/cajas.De lo anterior resulta lo siguiente:

Una parte muy importante de lasentidades de tasacin pertenecen aentidades financieras y de crdito,sean stas bancos o cajas de ahorro;Las que no pertenecenmayoritariamente a las cajas de

ahorro o a los bancos, manifiestan almenos que sus clientes son estasmismas entidades;Estos mismos bancos y cajasobtienen pinges beneficiosderivados de sus tasadoras, que seaaden a los intereses que te cobranpor el prstamo: estos beneficiossalen del bolsillo de losconsumidores;

Visto lo que ha sucedido hasta ahora sepuede afirmar lo siguiente: que las tasadorasno han hecho adecuadamente su trabajo endos momentos fundamentales:1) cuando se hinchaba la burbuja, porque al

sobretasar los pisos conseguan en dobleefecto: por un lado los bancos y cajas (suspropietarios y/o clientes nicos) podan

prestar ms dinero del realmente necesarioy de esta manera aumentar sus ya enormesbeneficios; por otro, los ciudadanos de a piecrean a pies juntillas el famoso adagio deque los pisos nunca bajan y que podranvender su piso con beneficios an msexuberantes (recuerda que el nuevocomprador tambin tendra que pedirprestado al banco o caja el dinero con el quecomprar el piso);2) cuando la burbuja estall, porque al

sobretasar los pisos evitaban trasladar alcomprador la informacin efectiva de que lospisos haban empezado a bajar de precio demanera que pudiera no llevar a cabo laoperacin o esperar a que el precio sehundiera an ms. Recuerda que en estecaso se produca un doble efecto adversopara el banco al no venderse el piso y/o albajar de precio: dejaba de prestar dineroporque no se compraba el piso por lo quedejaba de ganar dinero; la garanta que

aseguraba la devolucin del precio delprstamo quedaba tocada frente aterceros, puesto que el nuevo compradorsabra que el piso que quera adquirir no lovala en trminos monetarios; el actualtitular del piso que ya no pudiera pagar elprecio de las letras por la subida del Eurborno poda deshacerse de su piso y trasladareste enorme problema al compradorsiguiente. En definitiva, la fiesta seacab[34].Yo defiendo que:

las tasadoras asociadas a ATASA(recordmonoslo: pagadas o participadas porlos bancos/cajas) estn ofreciendo comoprecios de tasacin, precios que estn muypor encima de los alcanzables en el mercado,pero que vienen muy bien para tapar losagujeros patrimoniales de las cajas/bancos.

Gonzalo Bernardos, vicerrector de laUniversidad de Barcelona nos dir el

12/02/2010:

Pregunta: Qu opinin le merecen las cifrasde venta de viviendas que sirve el INE y laestadstica de precios que publica elMinisterio? Cree que reflejan la realidad delsector? Gracias.Respuesta: Hola, Buenos das. Sonestadsticas realizadas por Pinocho. Es decir,ms falsas que un euro falso. Te pongo unejemplo indicativo de su fiabilidad: desde elao 2000 se terminaron ms de 415.000viviendas, no obstante el ao que ms sevendieron fueron 412.000 (ao 2007).Entonces, cmo pudo formarse una burbujainmobiliaria si la oferta era notablementesuperior a la demanda?, cmo pudo el preciode la vivienda entre 20000 y 2006 subir unamedia del 13,3%? La explicacin es obvia: lasestadsticas del Ministerio de Vivienda(tampoco las del INE) no se ajustan a larealidad[35].

La creadora de esta estadstica, la anteriorMinistra de Vivienda, Mara Antonia Trujillo,dijo el 24/03/2010:

Pregunta: Qu fue lo ms importante que sellev a cabo durante su mandato?Respuesta: No haba nada y todo se hizo.Desde el mbito estadstico, crear ndices deprecios de la vivienda, porque lo nico quehaba era de vivienda libre. Se fueron creandomuchos ms indicadores, ms ndices porqueyo creo que es importante. Un mercadofunciona cuando hay informacin, cuando haytransparencia, si no el mercado se convierteen oligopolio y no funciona[36].

Con lo que te he explicado anteriormente,los comentarios los pones t. Estas mismasdeclaraciones son las que Mara Antonia yahaba hecho haca un par de meses en ElMundo (el 06/11/2009).[37]

2.1.1.2. ESTADSTICA TINSA

M e n s u a l m e n t e TINSA (TasacionesInmobiliarias S.A.) publica un ndice deprecios de tasacin.

En su pgina de Internet dice sobre smisma que

Aplicar una norma rigurosa en la recogida dedatos garantiza la calidad final de cualquierestadstica. En el caso de las estadsticassobre vivienda, esta condicin cobra mayorrelevancia, dada la complejidad tcnica de losinmuebles cuya evaluacin requiere, adems,la participacin de un experto adecuadamenteformado.

En Espaa la legislacin que regula laactividad de tasacin (ECO 805/2003 yanteriores) contempla estas recomendacionesde manera explcita, trasladndolas a unametodologa de obligado cumplimiento quedefine los criterios de medicin formal devariables y atributos de los inmuebles, losmtodos aplicables para estimar el valor detasacin, y la cualificacin exigible a lostcnicos tasadores que realizan los informes.Todo ello bajo la supervisin del Banco deEspaa, que controla la actividad garantizandoel adecuado cumplimiento de la normativavigente.

() Su cualificacin, experiencia y rigor en laaplicacin de la norma redundan en larecogida de informacin fiable y homogneadentro de un mercado complejo, frente a otrasfuentes con datos de dudosa procedencia oalimentadas por personal no experto.

A quien pertenece TINSA? Por qu tienetanto inters en decirnos en Julio de 2009que El descenso en el valor de las viviendassuaviza su pendiente en Julio[38]?TINSA es una tasadora que pertenece al

100% tanto a la CECA como a 36 cajas deahorros. La CECA es la Confederacin deCajas de Ahorros Espaolas.Ahora plantate las siguientes cuestiones,

como ya lo hicimos al referirnos a laestadstica de ATASA:

Va a ser TINSA capaz de valorar de formaseria unos pisos cuando tiene el mayor

inters del mundo en que los compradorestengan la impresin de que los mismosvalen lo mximo posible?;Va a ser TINSA capaz de decirnos cul es elvalor de un piso cuando resulta que lamisma TINSA y sus propietarios son quieneshan tenido un papel fundamental en lasvaloraciones de los pisos que servan comogaranta para la concesin de los crditoshipotecarios que se demostraron totalmenteirreales y posibilitaron la creacin de laburbuja?

TINSA es consciente de que la mejorsituacin para ella sera poder decir que losprecios de las casas aumentan ya que laconsecuencia lgica de tal comportamientosera que la gente comprara pisos al pensarque los precios de los mismos subirn en elfuturo. A estas alturas, esto ya no es creble.

A travs de experiencias personales, lagente es consciente de que los precios de lospisos (los de compraventa efectiva) estnbajando, aunque muy pocas personasconocen a qu ritmo tiene lugar estedescenso.Si TINSA intentara mantener que los precios

suben o que los mismos se han mantenido,perdera legitimidad debido a que lospotenciales compradores, a travs deexperiencias personales acumuladas en losltimos meses, s que creen que ha habidouna bajada y no se creeran ninguna de losdos tesis anteriores.Muy posiblemente TINSA sabe que en las

grandes ciudades los precios de los pisos hanbajado mucho ms del 9,7% del que habla ensus anlisis de julio de 2009. Pero convencera la gente de bajadas mayores sera tirarpiedras contra su propio tejado. De estaforma, la gente postergara la compra de un

piso al pensar que los precios de los mismosse estn realmente desmoronando por todoslos frentes.TINSA tira por el camino del medio. No

reconoce que los pisos han bajado tanto enlas grandes ciudades, pero si un pequeo9,7% que es una bajada muy moderada yque concuerda con lo que la gente engeneral piensa que esta sucediendo en elmercado inmobiliario. Entra dentro de eseaterrizaje suave, moderacin de losprecios y dems embustes que nos hanintentado vender como ciertos.Al decir que la bajada modera su pendiente

en julio (otro predicado falso, tal y comodemostraremos ms adelante), se intentareforzar la visin de que el ritmo de lasbajadas estn comenzando a descender y deque es un buen momento para comprar.TINSA es miembro de ATASA. Como

sabemos, el Ministerio de Vivienda publica

en su pgina como ndice de precios de lavivienda los datos que recibe de ATASA.

2.1.2. PRECIO DE SALIDA

Estos son los precios que los propietarios delos pisos pretender obtener por los mismos.Hay dos estadsticas que explicaremos acontinuacin que los recogen muy bien.Una es la creada por la Universidad de

Navarra en su campus de Barcelona y otra laeditada y actualizada todos los das en lapgina del Precimetro.Vamos a analizar cada una de ellas y

comentaremos sus ventajas y desventajas.

2.1.2.1. NDICE FOTOCASA[39]

Descripcin:

Recoge precios de salida de pisos desegunda mano;La recogida de los precios de los pisos serealiza en puntos aleatorios de Espaa quese entienden son representativos de lo queesta sucediendo en el mercado;La recogida de datos se lleva a cabo a lolargo del mes correspondiente a cuyafinalizacin se publica;Es de periodicidad mensual y toma losprecios de enero de 2005 como partida. Lareferencia es una escala de 100 unidades.

Ventajas

Sigue una sistemticapredeterminada;Recoge datos mensuales;Recoge slo los precios del mercado

de segunda mano. Este mercado sepuede adaptar mucho msrpidamente a los precios de lademanda que el de primera mano y,por ello, es para m una primeraindicacin de por dnde van a ir losprecios de los pisos en el mercadode primera mano/nuevaconstruccin. Pueden adaptarse msrpidamente porque su venta noest adscrita a la necesidad de unbanco de devolver con el dinero dela venta el dinero a sus impositores.

Desventajas

Esta