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LA TRANSFORMATION DE
BUREAUX EN LOGEMENTS A PARIS
1 Réunion de l’IFEI – La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL - 2014
Par :
Pierre MOREL, Président de SOVEICO
Membre Titulaire IFEI
Antoine HINFRAY
Avocat Associé de la SCP FORESTIER & HINFRAY
Docteur d’Etat en droit
Membre Associé IFEI
Sommaire
Réunion de l’IFEI – La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL - 2014 2
1. Historique
2. Un marché étroit
3. Un parcours du Combattant
4. La procédure de changement d’usage
5. Les outils juridiques de la transformation
de bureaux en logements à PARIS
INTRODUCTION
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Une importante demande latente en logements
Un faible niveau de construction de logements en France 330.000 logements réalisés en 2013
Un déficit global de logements estimé à 300.000 logements
A Paris :
Une offre de logements très limitée
• manque de foncier
Une demande élevée
• Paris –Ile de France regroupe l’essentiel de l’activité
économique du pays
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Historique 1
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au 19ème siècle, les bâtiments en pierre de taille des belles
artères parisiennes des 8ème et 9ème arrondissements étaient
occupés bourgeoisement par des gens soucieux de l‘emploi
de matériaux nobles comme la pierre et d’avoir une adresse :
celle des Beaux Quartiers cf. roman de Louis Aragon « Les
Beaux quartiers »
La première moitié du 20ème siècle voit des revers de fortune
qui se soldent pour certains par la vente ou pour d’autres par
une absence totale d’entretien
Les " 30 glorieuses " arrivent (1945-1974) dévoreuses de
Bureaux et tant bien que mal au centre ville de Paris (Q.C.A.).
Des immeubles entiers d’habitation sont transformés en
Bureaux : souvent d’ailleurs de façon peu professionnelle
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la crise des années 1991-1996 a inversé la tendance marasme économique
chômage en augmentation
effondrement du Marché des Bureaux
reconversion des beaux immeubles haussmanniens en logements (leur vocation initiale)
actuellement, la transformation de bureaux en logements n’est
plus la niche occasionnée par ces années de crise le Marché des Bureaux n’est pas au beau fixe, attendant un retour
de la croissance
la situation n’est en rien comparable avec celle des années 1991-
1996 où le logement subissait de sérieuses décotes
actuellement, l’immobilier résidentiel est un Marché très
demandeur dopé par : • un manque de logements à louer
• des taux d’intérêts historiquement attractifs
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Face à la pénurie de logements, l’idée de transformer des
bureaux en logements resurgit
En 2013, une centaine de dossiers de transformation de
Bureaux en logements ont été autorisés, réalisés par :
des Promoteurs privés : • EIFFAGE : création de 500 petits logements dans la Tour Palatino
17 avenue de Choisy dans le 13ème
• PITCH PROMOTION : création de 33 logements au 91 bis rue du
Cherche Midi
• GECINA : création de 100 logements rue Lecourbe
• NOVAXIA : 68 logements avenue Reille près du Parc Montsouris
des Bailleurs sociaux : • 209-213 rue La Fayette 10ème
• 60 rue La Fayette 9ème
• 15 rue Bleue 9ème
• 27 rue du Château d’eau 10ème
• 11- 11 bis rue Claude Terrasse 16ème
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Un marché étroit 2
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Quelques Intervenants : Promoteurs et Bailleurs sociaux
NEXITY, EIFFAGE, PITCH PROMOTION, GECINA, NOVAXIA
R.I.V.P., Paris Habitat OPH , ELOGIE (ex SGIM), BATIGERE
Des Vendeurs (les Cédants)
Investisseurs Institutionnels : Compagnies d’Assurances,
Foncières qui arbitrent leurs immeubles en totalité
Entreprises parisiennes
• qui ont besoin de trésorerie
• qui ont besoin de déménager / taille / localisation
• qui s’installent dans des bureaux plus modernes
Des arrondissements parisiens à potentiel de cession de
commercialité à prix attractifs
1er- 2ème – 7ème - 8ème – 9ème – 16ème – 17ème
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Arrondissement de Paris
Prix de cession en € H.T. /m²
Coefficient
1er 1.500 1
2ème 1.300/1.500 1
7ème 1.700 1
8ème 2.500/3.000 1
9ème 1.200 1
16ème 1.800 / 2.000 1
17ème 1.500 1
Valeur moyenne du prix de cession de commercialité
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Des immeubles, mais pas n’importe lesquels
Critère de localisation
Caractéristiques de l’immeuble :
• Haussmannien : oui car conçus initialement à usage de
logement
• Immeubles des années 1960 – 1970 : peu « glamour »
• Immeubles des années 1990 : complexes à traiter
Des contraintes
Juridiques
• contrainte des 25 % de logements sociaux
Techniques
• profondeur de trame comprise entre 12 m et 14 m
• contraintes ERP , énergétiques et de sécurité
• coût de transformation très élevé : 2.000 : 2.500 Euros HT/m²
contre 1.600 / 1.800 Euros H.T./m² pour une construction neuve
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Faible rentabilité à court terme
Loyer des logements inférieur au loyer des bureaux
A long terme, le logement s’avère gagnant, en 30 ans
le prix des logements à Paris a été multiplié par 7
le prix des Bureaux à Paris a été multiplié par 4
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Un parcours du
Combattant 3
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Les justificatifs permettant le changement d’usage
Le certificat administratif dit de commercialité de l’art. L 631-7 du
C.C.H.
A défaut, tout autre moyen de preuve
L’art L 631-7 du C.C.H.
le principe de l’interdiction d’affectation du logement à un usage
commercial
Distinction entre changement d’usage et changement de
destination
• Code de la Construction et de l’Habitat et Direction du Logement et de
l’Habitat pour l’usage
• Code le l’Urbanisme et Direction de l’Urbanisme pour la destination
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Les dérogations au principe d’interdiction
L’art. L 631-7.4 du C.C.H. précise que les dérogations et autorisations sont
accordées à titre " personnel et non cessible"
le changement d’usage d’un local d’habitation en vue de
l’exercice d’une profession commerciale a été admis dans deux cas :
• la création d’entreprise : le Chef d’entreprise peut légalement installer
son Siège social dans son local d’habitation
• la dérogation discrétionnaire de la Mairie au principe de l’interdiction,
cette dérogation doit s’accompagner d’une compensation
le changement d’usage d’un local d’habitation en vue de
l’exercice d’une profession libérale a été admis sous certaines
conditions :
• la Mairie peut autoriser – sans compensation – l’exercice dans une
partie d’un local d’habitation d’une profession libérale si ce local
constitue en même temps le domicile du Demandeur
• la Mairie peut accorder en faveur des professions libérales une
dérogation - sans compensation - dans la limite de 50 m² par
professionnel exerçant seul et 20 m² par professionnel supplémentaire
dans la limite de 150 m²
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le changement d’usage de Bureaux, de boutiques, de surfaces
commerciales en logements peut se faire sans autorisation
• une fois ces locaux affectés à l’habitation, ils perdent leur
commercialité
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La procédure de
changement d’usage 4
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Présentation à la Mairie de Paris du dossier de demande de
changement d’usage
Les surfaces d’habitation sont compensées par des surfaces
affectées à usage de Bureaux dans le même arrondissement sauf
s’il s’agit de Bailleurs sociaux
Composition du dossier de demande de changement d’usage
Accord de cession de commercialité : contrat au terme duquel un
Opérateur qui transforme un local à usage commercial en
logement cède " sa commercialité" à un autre Opérateur
(dénommé Cessionnaire)
certificat administratif ou tout autre moyen de preuve
Justification des titres de propriété,…etc…
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Le pouvoir discrétionnaire de l’administration
Acception ou refus
Refus soumis aux conditions suspensives :
• constat d’occupation à usage d’habitation des surfaces de Bureaux
présentées en compensation
• obtention des permis de construire ou Déclaration Préalable sur les
sites transformés
Les sanctions aux infractions à l’art L 631-7du C.C.H
Exemple : arrêt de Cour d’Appel de Paris du 5 décembre 2013
• amende de 25.000 Euros pour chacun des 5 appartements loués en
infraction avec l’art. L 631 – 7 du C.C.H.
• retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation dans un
délai de 15 jours à compter de la signification de cet arrêt de C.A.,
passé lequel courra une astreinte de 1.000 Euros par jour de retard et
par m² utile
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Les outils juridiques
de la transformation
des bureaux en
logements à Paris
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LES OUTILS JURIDIQUES DE LA TRANSFORMATION
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Le Code de la Construction et de l’Habitation
• Une première antériorité : une fausse bonne idée • Un traitement légal aléatoire : CE, 7 mars 2008 et Cass. 3ème civ., 9 mai 2012 • Une règlementation incertaine : TA PARIS, 31 mars 2013 • Des sanctions alourdies : CA PARIS, 5 décembre 2013
Le régime de la Copropriété
• Un pas en avant et peut-être un pas en arrière : l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée
Le Droit de l’Urbanisme
• Un dispositif en creux… pour combler des creux : La loi du 24 mars 2014 et l’ordonnance n°2013-889 du 3 octobre 2013
• La redevance pour création de bureaux se porte toujours bien : Article L.520-1
La Fiscalité
• Un soutien mesuré : CGI, article 210 F