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Dossier Immobilier Luxembourg avec interview Thierry Debourse et Raphaele GuiducciTRANSCRIPT
© S.A. IPM 2012. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.
Supplément à La Libre Belgique - N°164 - Semaine du 4 au 10 octobre
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Vie de châteauAgences AnnoncesDans ce numéro,9 pages pour trouverle bien de votre choix.
Les CIB provinciales enmarche vers une unionWallonie-Bruxelles. Page 5
Le château-ferme de Flavionest un point fort de ce villageétendu du Namurois. Page 6
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2 Le dossier SEMAINE DU 4 AU 10 OCTOBRE LIBRE IMMO 3Le dossierSEMAINE DU 4 AU 10 OCTOBRE LIBRE IMMO
l Marché immobilier l Luxembourg
Grandduché : marché sainet forte présence belgeh Belgique et Luxembourg présententdes marchés immobiliers biendifférents. Par contre, leurs grandsacteurs sont les mêmes.
Analyse Marc Vandermeir
TOUS LES ACTEURS DE L’IMMOBILIER professionnelen conviennent : le marché grandducal ne connaîtque relativement peu la crise et tous ses fondamentaux sont sains; malgré la récession annoncée par ledernier rapport de la Banque centrale luxembourgeoise (BCL) et, bien sûr, sans préjuger de l’avenir. L’oncaricature ainsi à peine en considérant que, par rapport aux autres marchés, le Luxembourg reste trèsporteur. Ceci surtout du fait de la présence du secteurfinancier et des institutions européennes.
Et ce marché est marqué par une très forte présencebelge, tant au niveau des entrepreneurs que des promoteurs, courtiers et investisseurs. Pas parce que l’immobilier grandducal serait une excroissance naturelle du marché belge – que du contraire, même, puisque ces deux marchés sont très différents –, maisparce que les liens historiques et une forme de communauté d’esprit rapprochent les deux pays.
“Au début des années 80, le marché luxembourgeois, petit et éloigné, n’était pas du tout ce qu’il est aujourd’hui, neseraitce que parce que la place financière y était encorebalbutiante”, explique Thierry Debourse, partner chezCushman&Wakefield. “Il était ainsi simplement consi
déré comme une sorte de 11e province. Mais le Luxembourg a pris l’essor que l’on connaît et, maintenant, laplupart de ceux qui le considéraient comme une annexe àleur marché le voient comme un marché différent, avecdes activités, habitudes et acteurs différents.” Et de souligner que l’une des spécificités marquantes est que,“malgré la forte place financière internationale et le faitque quasi la moitié de la population ne soit plus de soucheluxembourgeoise, ce sont toujours les Luxembourgeois quidécident”. “Plus de 80 % de la propriété est toujours entreles mains de groupes et familles luxembourgeois, ce quidifférencie très fort ce pays de la plupart des autres marchés. Il faut donc être proche de ces acteurs et connaîtreleurs habitudes, où l’argent n’est pas du tout le seul critèred’action”, ajoutetil
Le futur devrait voir ce marché évoluer vers ce qu’ilest alentours, “avec de plus en plus d’intérêt de groupements étrangers à l’achat et au développement dans tousles domaines”, commente Thierry Debourse. Quant à larécession annoncée, “elle ne signifie pas un arrêt maisune mutation des activités, en changeant la manière depenser. Ainsi, si l’on prend le groupe familial de distribution Cactus, celuici n’aurait jamais accepté, jusqu’il y aune dizaine d’années, qu’un étranger s’occupe de ses intérêts immobiliers. Le fait qu’ils ont accepté un accompagnement de notre part pour les aider dans cette mutationest révélateur. Le tout dans l’optique de créer de la plusvalue.”
La force des acteurs belges repose, selon lui, entreautres sur le pragmatisme, qui est aussi très marquantau Luxembourg; d’où une communauté d’esprit, avecde vrais rapports d’égalité. “Mais encore, poursuitil,sur la capacité qu’ont les Belges de tirer la quintessence
des marchés alentours pour adapter leurs projets à lamentalité locale, et non y imposer leur vision des choses.”
Vincent Bechet, managing director chez Property&Partners voit les choses sous le même angle.“La présence belge remonte à une trentaine d’années,l’Union économique belgoluxembourgeoise (UEBL), leBenelux, etc., ont tissé des liens étroits entre ces deux capitales européennes”, ditil. “Cela fait que des promoteurshistoriques comme Codic, CLECFE, CITBlaton, Besix,Thomas&Piron, Immobel, AllfinMarnix Galle, Atenor, AGReal Estate, Befimmo, KBC Reals Estate, Ackermans&vanHaaren, etc., sont maintenant bien ancrés dans le paysage grandducal. Et si Thomas&Piron fait du résidentiel,plusieurs des autres se tournent aussi vers une mixité detrès belles adresses bureau et de résidentiel.”
Pour expliquer le poids de la présence belge, VincentBechet pointe encore “des repères identiques dans laconstruction des transactions, un cadre juridicofinancier dans lequel les gens se sont bien retrouvés, tandis queles banques ont suivi les acteurs”. “Le Belge a débarqué iciavec sa ‘brique dans le ventre’, souritil. Beaucoup d’acteurs financiers belges ont ici des filiales historiques et, deplus, le grand voisin français a complètement raté le coche, alors que l’Allemagne est aussi là, mais loin derrièreles Belges.”
Et de remarquer que les Belges ont été brillants dansle bureau de promotion dès l’essor de la place financière, certains étant purs développeurs, d’autres “hybrides” développeursconstructeurs. “Les bureaux à risque connaissent toutefois un net ralentissement, qui s’explique par le faible taux de croissance et la réticence desbanques”, conclutil. SUITE PAGE 4
La place de l’Etoile retrouve peu à peu vie, l’immeuble Stargate, commercialisé par Cushman &Wakefield, en est un atout fort.
Marché des bureaux
“On s’en sort pas mal.” VincentBechet (Property&Partners) remar-que que la place financière gèreencore un peu plus de 2 milliardsd’actifs et pèse plus de 70 000emplois. “Vu le peu de croissance etdonc le manque de crédits et la trèsfaible production, le taux de va-cance, à 6,35 %, va rester stable,voire diminuer. Le stock total 2012s’élève à 3,307 millions de m² etseulement 14300 m² à risque quirestent à livrer cette année. Le takeup brut (prise en occupation, NdlR),lui, se tasse, et devrait se clôturercette année entre 80 000 et100 000 m². Enfin, les prix en‘prime location’restent stables, maisla périphérie est sous pression.” Leprix moyen au m² oscille, pour lesimmeubles neufs, entre 37 et40 euros/mois sur le CBD (Centralbusiness district). Il passe de 29 à32 euros au plateau du Kirchberg, àplus de 28 euros à la gare, puisentre 20 et 23 euros sur la premièreceinture et sous les 20 euros pour lereste. Le volume 2012 d’investisse-ment s’élèvera à environs 400 mil-lions d’euros. “Ce qui, finalement,nous met dans la moyenne justeinférieure d’avant la flambée desannées 2006 et 2007”, souligneM. Bechet.M.VDM.
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4 Le dossier Suite SEMAINE DU 4 AU 10 OCTOBRE LIBRE IMMO 5MarchéSEMAINE DU 4 AU 10 OCTOBRE LIBRE IMMO
l Agences immobilières l Chambres syndicales
Une nouvelle CIB
h Ce mois d’octobre est majeur pour laCIB Wallonie Bruxelles qui chapeauteraofficiellement les sections locales.
JUSQU’À LA CRÉATION DE L’IPI, L’INSTITUT professionnel des agents immobiliers, en 19931994, les“syndicats” des agents et syndics d’immeubles avaient beaucoup à faire et beaucoup àdire. Qu’il s’agisse de la CIB (Confédérationdes immobiliers de Belgique) ou de l’UPI(Union de professions immobilières) pour neciter qu’eux. C’est d’ailleurs de ces chambressyndicales que l’idée d’un “Ordre” des agentsimmobiliers a été âprement défendue.
Mais c’est aussi dans ces chambres que les premiersmembres actifs de l’IPI ont été choisis… Il a dès lors falluà ces dernières un peu de temps pour se remettre de cet
abandon massif de personnalités.Du côté néerlandophone, la reprise en main s’est faite
plus rapidement, courant de la première moitié des années 2000. Sur base du principe que l’union fait la force,les sections provinciales flamandes ont décidé de se rassembler sous la seule bannière de la “CIB Vlaanderen”.Aujourd’hui, celleci compte près de 1 500 membres (!),s’offre un budget supérieur à celui de l’IPI luimême etjoue un véritable rôle de formation et de lobbyingauprès des autorités.
Du côté francophone, le regroupement n’a véritablement été enclenché qu’il y a peu. Pour stimuler les asblprovinciales à abandonner leur nom, les initiateurs dece regroupement en ont imaginé un autre, fédérateur :“CIB Wallonie Bruxelles”. “C’était il y a deuxtrois ans,bien avant que la Communauté française de Belgiqueprenne le même nom”, sourit Nicolas Watillon, présidentde la CIB Wallonie Bruxelles depuis 3 ans. “C’est quenous considérons dans notre métier que la Wallonie sansBruxelles n’a pas d’avenir et viceversa. C’est aussi unequestion de nombre. Et pas du tout une opposition aux collègues flamands. Au contraire ! C’est une union pour êtreplus fort, avec un projet propre.” “L’asbl fédératrice est constituée, ajoute Nicolas Watillon. Avec un secrétariat permanent. Les autres asbl – exception faite de celle de Liègequi préfère rester une CIB à part; mais je ne désespère pas del’amener à changer d’avis –, sont en voie de liquidation; elles devraient l’être courant de ce mois d’octobre.”
Les rôles de la CIB Wallonie Bruxelles seront identiques à ceux des asbl locales, mais amplifiés : former, informer, lobbyer. “En matière de formations, nous avons laflexibilité nécessaire, que l’IPI n’a pas spécialement, pourréagir vite. Sur les nouvelles matières, par exemple. Avantmême que les lois et règlements ne sortent”, explique Nicolas Watillon. Côté information, il nomme le congrès annuel de la CIB Wallonie Bruxelles (qui a eu lieu fin septembre), sa newsletter trimestrielle et, “prochaine étape,un site Internet digne de ce nom”.
Autre objectif ? Se positionner plus fortement par rapport, voire dans l’IPI. Un objectif d’actualité puisque l’IPIest en cours de réforme et que des élections se préparent (pour décembre). Mais sans mélanger les rôles. “Celui de l’IPI est d’organiser la profession et de défendre lesconsommateurs. Le rôle de la CIB, comme syndicat, est de
défendre les professionnels.”Pour l’heure, la CIB Wallonie Bruxelles rassem
ble entre 150 et 200 membres. “Mais nous visonsun objectif de 300 l’an prochain. Et je le pense réalisable.” conclut Nicolas Watillon. Il a déjà bien rajeuni les troupes de la CIB et dépoussiéré sonimage et va continuer. Pour quelques mois encore. Son mandat se terminera en 2013. Et il
“souhaite passer le flambeau”. “Je l’ai dit : je veux du renouvellement. Et certains se sont déjà manifestés”, se réjouitil.C.M.
Nicolas Watillon préside aux destinées de laCIB Wallonie Bruxelles et prône l’union.
En bref
Du neuf en matièrede Loi BreyneC’est ensemble que les promoteurs de l’Upsi, les entrepreneurs de la Confédération construction et les assureurs d’Assuralia annoncent dans uncommuniqué une récente décision de la ministre de la Justicequi “soutient l’emploi et la relanceéconomique dans les secteurs de la
construction et de l’immobilier”.La ministre Annemie Turtelboom a en effet apporté unemodification à la garantie instituée par la Loi Breyne (qui, depuis 1971, protège l’accédant àla propriété qui achète un bien‘sur plan’ ou ‘clé sur porte’), afinque les entrepreneurs nonagréés et les promoteurs immobiliers puissent faire appel à unecompagnie d’assurance pour
délivrer la garantie d’achèvement au profit du consommateur. Jusqu’à présent, ils ne pouvaient faire appel qu’à un organisme de crédit, alors que lesentrepreneurs agréés avaient lechoix de s’adresser soit à un organisme de crédit soit à unecompagnie d’assurance. Unedifférence de traitement qui nese justifiait pas.“Cette réforme confirme non seu
lement la garantie d’achèvementde 100 % au profit du consommateur, mais représente égalementun soutien important pour les secteurs de la construction et de l’immobilier qui traversent actuellement des moments difficiles”,précisentils. S’agissant d’unproduit d’assurance et non d’unemprunt bancaire, les initiateurs de projets immobilierspeuvent ainsi libérer les moyens
financiers leur permettant d’investir dans de nouveaux projetsimmobiliers. Dynamique économique et emplois à la clé.Mais également sécurité pourles candidatsacquéreurs puisque, “dans le contexte économique actuel et les difficultés rencontrées par les banques”, la garantiepeut être délivrée “par un garant fort et stable” a estiméMme Turtelboom.
Comprendre la démarche luxembour geoiseLe projet “Royal Hamilius”, à la foisrévélateur de la démarche des entreprises belges au Luxembourg – qui n’imposent rien mais sont à l’écoute desattentes – et exemplaire d’un certainfutur ? L’éloge seraitil avancé par leseul Codic qu’il faudrait sans doute enrelativiser les arguments. Mais ce sonttous les acteurs de l’immobilier grandducal qui le présentent comme tel, sansl’ombre d’un instant de doute…Ce projet de quelque 36 000 m², comprend tout l’îlot – propriété de la Villede Luxembourg – délimité par le boulevard Royal, l’avenue Monterrey, la rueAldringen et la GrandRue. En lançantl’appel d’offres, la Ville ciblait une fortemixité (commerces, bureaux, logements), une architecture de très hautequalité, le respect de critères énergétiques forts, le réaménagement et l’intégration des transports publics, etc.Pour l’attribution de cet enviable marché, elle a, bien sûr, lancé un concours.Et c’est Codic et l’architecte de sonchoix, le bureau mondialement réputéFoster&Partners, associé avec le bureauluxembourgeois d’architectes TetraKayser&Associés, qui l’ont emporté,avec un projet immobilier souventqualifié de “hors du commun”.“Un élément important est que Codicaffiche plus de 20 ans de présence auLuxembourg”, souligne d’emblée Raffaele Guiducci, directeur général deCodic Luxembourg. “Cela nous a permisde bien comprendre la démarche luxem
bourgeoise et surtout les objectifs quisoustendaient ce projet.”Et de les pointer tout en les expliquant.“Il s’agissait d’abord de répondre auxattentes et besoins de la population enconsolidant, par lescommerces, l’attrait deLuxembourgVille. C’estla raison pour laquellenous avons opté pour un‘marketing mix’quirenforce la zone d’attraction de 15 %, enproposant d’autrestypologies de commerces, avec un concept trèsinnovateur.”“Ensuite, poursuitil,nous avons bien intégréla multifonctionnalitédu site, avec 16 000m²de commerces, 10 000m² de bureaux et 8 000m² de logements,ce qui a été un élément déterminant.Notre programme arrive à renforcer lesidentités de chacune de ces fonctions ausein de l’ensemble. Par exemple, nousrecréons une place autour de laquellesont disposés les logements, afin derenforcer l’urbanité de Luxembourg,sans produire de logements face à desbureaux, au risque qu’ils se retrouvent, lesoir, devant une sorte de mur noir. Lebureau garde toute sa légitimité, puisquele boulevard Royal reste la ‘prime officestreet’de la ville. Les commerces, eux,referment le carré commercial existant
au travers de la GrandRue.”La coexistence des différentes affectations et la création d’un circuit étaientégalement au menu de la Ville. “Commedans nombre de grandes villes, explique
Raffaele Guiducci, nousrefermons de la sorte lecircuit tout en donnantun continuum commercial tout autour. C’estainsi un programmeurbain qui n’est pas ungrand ‘minestrone’,mais où, au contraire,chacune des affectationssuit l’évolution sociologique, marquée par uneplus forte individualisation des besoins. Celapermet d’éviter toutconflit ou nuisance entreactivités qui ont des
objectifs qui ne sont pas convergents.Pour cela, nous avons maximisé le périmètre du projet en ouvrant toutes lesboutiques vers l’extérieur. A tel point quenous avons conçu cette ouverture entrois dimensions. Elle est en effet nonseulement au niveau du rezdechaussée,mais aussi à celui de ‘l’Horeca sky’ et sonjardin en toiture. Cette fameuse quatrième façade qu’on appelle la toiture,nous en avons fait un espace de vie, avecune activité complémentaire et desespaces différents de ce qui existeaujourd’hui, tout en amplifiant l’attractivité de la partie commerces, qui com
prend également un atrium. Et le tout esten lien direct avec les autres parties de laville.”
Ce projet qui porte donc également surle résidentiel estil pour Codic unmoyen de contourner les aléas de lacrise et de son impact sur l’immobilierprofessionnel ? “Pas du tout”, répondM. Guiducci. “Du résidentiel, chez Codic,nous en faisons. Mais de manière ponctuelle et ciblée. Notre volonté n’était pasde développer une activité tournée plutôtvers du commerce ou du bureau ou durésidentiel, mais d’élaborer un programme qui, bien sûr réponde au cahierdes charges mais qui soit surtout enparfaite adéquation avec son environnement. Entre autres grâce à une place oùle résidentiel apporte vie et ambiancetout en accueillant l’ensemble des transports publics en les mettant eux aussi envaleur, en donnant envie d’y monter.”Le directeurgénéral remarque lui aussique, pour ce qui est de l’immobilier debureaux, celuici ne souffre que “d’unerelative stagnation, avec une sorted’autorégulation qui permet une maîtrise dumarché. L’enveloppe est ainsiassez continue; d’autant que le take upd’en moyenne 100 000m² par an, est luiaussi continu. Le tout permet au Luxembourg d’encore bien performer dans sesniveaux de location, y compris pour lescommerces.”Quant au futur et à la récession annoncée par la BCL, Raffaele Guiducci
nuance : “Lorsque l’on parle de récession,ce qu’il faut voir, c’est si cela a un impactfondamental sur la qualité de vie de lapopulation. Si l’on prend l’Espagne, parexemple, oui, la population est très affectée, et donc toute l’activité commercialeet un état d’esprit général pour le bureau. Au Luxembourg, on n’a pas lesentiment que la population subit cetterécession. Et l’Etat continue à investirmassivement dans l’éducation, ce qui estun gros avantage.”Marc Vandermeir
A gauche : le Royal Hamilius réussit une parfaite mixité bureaux,commerces et logements en jouant l’ouverture vers la ville.Ci-dessus : le shopping Belle Etoile prouve l’évolution desmenta-lités des propriétaires locaux qui s’ouvrent vers l’international(dans ce cas C&W) pour le conseil.FO
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Résidentiel florissant. Raffaele Gui-ducci (Codic) souligne combien le rési-dentiel est aujourd’hui florissant auLuxembourg. “Ce pays, de par sa qualitéde vie, sa gouvernance et son internatio-nalité, arrive encore à attirer des talents.C’est un enjeu fondamental, maintenant,que de proposer des choses qui attirentles talents, y compris par l’immobilier.”Ce qui explique sans doute que, selon leschiffres de l’Observatoire de l’habitat, lesprix des appartements construits (marchéde l’ancien) ont grimpé de 6,73 % en2011, et ceux des appartements neufs de5,27 %. Pour les maisons, les prix ontconnu une progression de 2,27 %. Et levolume total des transactions immobiliè-res et foncières est passé à 277 millionsd’euros (+ 7,6 %).M. VDM.
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h Ce mois d’octobre est majeur pour laCIB Wallonie Bruxelles qui chapeauteraofficiellement les sections locales.
JUSQU’À LA CRÉATION DE L’IPI, L’INSTITUT professionnel des agents immobiliers, en 19931994, les“syndicats” des agents et syndics d’immeubles avaient beaucoup à faire et beaucoup àdire. Qu’il s’agisse de la CIB (Confédérationdes immobiliers de Belgique) ou de l’UPI(Union de professions immobilières) pour neciter qu’eux. C’est d’ailleurs de ces chambressyndicales que l’idée d’un “Ordre” des agentsimmobiliers a été âprement défendue.
Mais c’est aussi dans ces chambres que les premiersmembres actifs de l’IPI ont été choisis… Il a dès lors falluà ces dernières un peu de temps pour se remettre de cet
abandon massif de personnalités.Du côté néerlandophone, la reprise en main s’est faite
plus rapidement, courant de la première moitié des années 2000. Sur base du principe que l’union fait la force,les sections provinciales flamandes ont décidé de se rassembler sous la seule bannière de la “CIB Vlaanderen”.Aujourd’hui, celleci compte près de 1 500 membres (!),s’offre un budget supérieur à celui de l’IPI luimême etjoue un véritable rôle de formation et de lobbyingauprès des autorités.
Du côté francophone, le regroupement n’a véritablement été enclenché qu’il y a peu. Pour stimuler les asblprovinciales à abandonner leur nom, les initiateurs dece regroupement en ont imaginé un autre, fédérateur :“CIB Wallonie Bruxelles”. “C’était il y a deuxtrois ans,bien avant que la Communauté française de Belgiqueprenne le même nom”, sourit Nicolas Watillon, présidentde la CIB Wallonie Bruxelles depuis 3 ans. “C’est quenous considérons dans notre métier que la Wallonie sansBruxelles n’a pas d’avenir et viceversa. C’est aussi unequestion de nombre. Et pas du tout une opposition aux collègues flamands. Au contraire ! C’est une union pour êtreplus fort, avec un projet propre.” “L’asbl fédératrice est constituée, ajoute Nicolas Watillon. Avec un secrétariat permanent. Les autres asbl – exception faite de celle de Liègequi préfère rester une CIB à part; mais je ne désespère pas del’amener à changer d’avis –, sont en voie de liquidation; elles devraient l’être courant de ce mois d’octobre.”
Les rôles de la CIB Wallonie Bruxelles seront identiques à ceux des asbl locales, mais amplifiés : former, informer, lobbyer. “En matière de formations, nous avons laflexibilité nécessaire, que l’IPI n’a pas spécialement, pourréagir vite. Sur les nouvelles matières, par exemple. Avantmême que les lois et règlements ne sortent”, explique Nicolas Watillon. Côté information, il nomme le congrès annuel de la CIB Wallonie Bruxelles (qui a eu lieu fin septembre), sa newsletter trimestrielle et, “prochaine étape,un site Internet digne de ce nom”.
Autre objectif ? Se positionner plus fortement par rapport, voire dans l’IPI. Un objectif d’actualité puisque l’IPIest en cours de réforme et que des élections se préparent (pour décembre). Mais sans mélanger les rôles. “Celui de l’IPI est d’organiser la profession et de défendre lesconsommateurs. Le rôle de la CIB, comme syndicat, est de
défendre les professionnels.”Pour l’heure, la CIB Wallonie Bruxelles rassem
ble entre 150 et 200 membres. “Mais nous visonsun objectif de 300 l’an prochain. Et je le pense réalisable.” conclut Nicolas Watillon. Il a déjà bien rajeuni les troupes de la CIB et dépoussiéré sonimage et va continuer. Pour quelques mois encore. Son mandat se terminera en 2013. Et il
“souhaite passer le flambeau”. “Je l’ai dit : je veux du renouvellement. Et certains se sont déjà manifestés”, se réjouitil.C.M.
Nicolas Watillon préside aux destinées de laCIB Wallonie Bruxelles et prône l’union.
En bref
Du neuf en matièrede Loi BreyneC’est ensemble que les promoteurs de l’Upsi, les entrepreneurs de la Confédération construction et les assureurs d’Assuralia annoncent dans uncommuniqué une récente décision de la ministre de la Justicequi “soutient l’emploi et la relanceéconomique dans les secteurs de la
construction et de l’immobilier”.La ministre Annemie Turtelboom a en effet apporté unemodification à la garantie instituée par la Loi Breyne (qui, depuis 1971, protège l’accédant àla propriété qui achète un bien‘sur plan’ ou ‘clé sur porte’), afinque les entrepreneurs nonagréés et les promoteurs immobiliers puissent faire appel à unecompagnie d’assurance pour
délivrer la garantie d’achèvement au profit du consommateur. Jusqu’à présent, ils ne pouvaient faire appel qu’à un organisme de crédit, alors que lesentrepreneurs agréés avaient lechoix de s’adresser soit à un organisme de crédit soit à unecompagnie d’assurance. Unedifférence de traitement qui nese justifiait pas.“Cette réforme confirme non seu
lement la garantie d’achèvementde 100 % au profit du consommateur, mais représente égalementun soutien important pour les secteurs de la construction et de l’immobilier qui traversent actuellement des moments difficiles”,précisentils. S’agissant d’unproduit d’assurance et non d’unemprunt bancaire, les initiateurs de projets immobilierspeuvent ainsi libérer les moyens
financiers leur permettant d’investir dans de nouveaux projetsimmobiliers. Dynamique économique et emplois à la clé.Mais également sécurité pourles candidatsacquéreurs puisque, “dans le contexte économique actuel et les difficultés rencontrées par les banques”, la garantiepeut être délivrée “par un garant fort et stable” a estiméMme Turtelboom.
Comprendre la démarche luxembour geoisenuance : “Lorsque l’on parle de récession,ce qu’il faut voir, c’est si cela a un impactfondamental sur la qualité de vie de lapopulation. Si l’on prend l’Espagne, parexemple, oui, la population est très affectée, et donc toute l’activité commercialeet un état d’esprit général pour le bureau. Au Luxembourg, on n’a pas lesentiment que la population subit cetterécession. Et l’Etat continue à investirmassivement dans l’éducation, ce qui estun gros avantage.”Marc Vandermeir
Épinglé
Résidentiel florissant. Raffaele Gui-ducci (Codic) souligne combien le rési-dentiel est aujourd’hui florissant auLuxembourg. “Ce pays, de par sa qualitéde vie, sa gouvernance et son internatio-nalité, arrive encore à attirer des talents.C’est un enjeu fondamental, maintenant,que de proposer des choses qui attirentles talents, y compris par l’immobilier.”Ce qui explique sans doute que, selon leschiffres de l’Observatoire de l’habitat, lesprix des appartements construits (marchéde l’ancien) ont grimpé de 6,73 % en2011, et ceux des appartements neufs de5,27 %. Pour les maisons, les prix ontconnu une progression de 2,27 %. Et levolume total des transactions immobiliè-res et foncières est passé à 277 millionsd’euros (+ 7,6 %).M. VDM.
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ée à
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© S.A. IPM 2012. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.
6 Vie de Château SEMAINE DU 4 AU 10 OCTOBRE LIBRE IMMO
l Vie de château l 639
Puissance discrèteà Flavion
h Le châteauferme deFlavion est un point fort dece village étendu duNamurois où la pierre bleuerègne en maître. Le logis datede 1572.
DANS CETTE RÉGION SUPERBE DEl’EntreSambreetMeuse, il se trouvedes villages à proximité de Philippevilleet de Florennes qui sont de petits bijoux.C’est le cas de Stave, que nous évoquerons un jour, et présentement, c’est le casde Flavion où se situent trois châteaux.Deux datent du XIXe siècle. Celui de cettesemaine n’est regardé que comme unegrosse ferme dans le village mais c’est làque se trouvaient les droits seigneuriaux.Avec sa haute tour carrée, le châteauferme de Flavion rivalise avec le clocherde l’église SaintMartin.
Le village s’étire en dominant le petitruisseau du Flavion sur le flanc nordd’une colline qui ne manque pas depente. Presque toutes les maisons sontcomme le châteauferme, érigées essentiellement en moellons de calcaire.
Le comte Baudouin d’Ursel a publiédans “Le Parchemin” de 1973 une noticeassez complète sur la seule famille des sires de Niverlée devenus Néverlée (la famille existe toujours à Paris et possédaitil y a cent ans le château de la Brûlerie àDouchy), qui détinrent le fief de Flaviondès le milieu du XVIe siècle et jusqu’en1738. Après quoi ils furent suivis par lesbarons de Jacquier de Rosée, puis il y eutretour aux Néverlée à en croire Henri deRadiguès.
Les Néverlée étaient chevaliers et siresdu village de ce nom près de Doische, oùil y avait moins d’habitants en 2007qu’en 1815. L’église de l’Assomptionconserve la pierre tombale de Georges de
Néverlée qui fut également seigneur deMazée (lire “Vie de château” n°604); elleest datée de 1262. Ce village dépendaitde Hierges (n°599), traité naguère en cespages. Les Néverlée furent sur plusieursgénérations seigneurs de Baulet près deNivelles. Ils le devinrent le 15 mai 1584après le décès de Gérard de Marbais, oncle de Catherine de Marbais qui étaitl’épouse de Guillaume de Néverlée. En1816, ils figuraient sur la liste des noblesdu Corps équestre de la province de Namur.
La seigneurie de Flavion comprenait lesfiefs de Rosée et des Chaudrons. Il fallait
y adjoindre le fief de RolandBonnierd’une contenance de 4 bonniers que releva, dès 23 février 1563, Charles de Néverlée, après le décès d’Antoine de Romignot son cousin. La seigneurie de Chaudrons allait toutefois passer à une dateinconnue de nous aux comtes d’AspremontLynden qui vendirent le fief en1707, comme le signale Bormans; ce futsans doute en faveur des Jacquier qui détenaient le fief le 11 janvier 1792.
Les trois degrés de justice étaient établis sur le châteauferme de Flavion, cequi en fait une seigneurie pleine et entière. En 1560, Jean de Néverlée était déjàmayeur du village et en 1578, il étaitqualifié de seigneur de Flavion. Un autreJean de Néverlée reprit l’engagère de Flavion le 30 décembre 1626, selon Stanislas Bormans en 1875. La vente de Flavionfut actée le 10 avril 1738 quand Conrardde Néverlée et sa femme Anne Hermanne (rare mésalliance dans cette famille Néverlée) vendirent leur bien à JacquesGabriel de Jacquier et à son épouseMarie de Wignacourt.
Il dut y avoir rachat du bien par les Néverlée car en 1806, PhilippeJoseph deNéverlée est propriétaire du bien commeen témoigne une pierre armoriée placéesur l’arc d’entrée d’un second porche(daté 1850) situé à côté d’une anciennegrange transformée en hangar ouvert.Nous ne connaissons pas l’histoire desdeux derniers siècles de ce lieu.
La demeure seigneuriale qui nous occupe est inscrite dans une cour oblonguefermée sur tous ses côtés à l’exception
des accès traditionnels comme le porched’entrée qui permet de bien isoler visuellement le logis en L centré sur une puissante tour carrée sommée d’une hautetoiture en pavillon filant comme une flèche. Cette partie des édifices semble dater des années 1580.
La maison monte sur deux niveaux séparés par des cordonslarmiers. La tourqui est sans doute à usage d’escalier estilluminée par de petits jours carrés. L’ailede droite assez courte puisqu’elle necompte qu’une seule travée, est assortiede baies à croisée. Cette partie monteplus haut que le reste du bâti, tour exceptée bien sûr puisqu’elle grimpe sur cinqniveaux sous la corniche. De là partentdes éléments à fonctions agricolescomme fenil et étable. Des ancres y marquent la date de 1574. La partie principale du logis regarde vers le sud. Les deuxniveaux d’habitation possèdent des baiesneuves, sans croisées ni traverse, ni meneau. Les toitures sont en bâtière. Ducôté occidental, sur la rue, cette aile affiche également quatre travées mais en ordre dispersé. L’aile perpendiculaire sepoursuit par ici de manière très nette. Ony trouve deux baies sur deux niveauxdont celle du haut a été bouchée. Vers lenord, ladite aile affiche trois travées regroupées vers l’est et une baie vitrée versl’occident. Les baies groupées sont à croisées et traverse et protégées par des barreaux.
On ne visite pas mais tout ceci se voitparfaitement de la rue.Philippe Farcy
Le château-ferme est une demeure relativement modeste mais à l’ombre de Florennes où régnaient les Glymes puis les Spontin, c’était déjàun privilège de détenir les trois niveaux de justice.
PH.FY.
Le second porche, restauré en 1850 porte le blason d’un baron de Néverlée qui en était maî-tre en 1806.
PH.FY.
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7En pratiqueSEMAINE DU 4 AU 10 OCTOBRE LIBRE IMMO
l Enquête
Budget : 250 000 €
h Quel bien immobilier peutonacheter aujourd’hui, en Belgique etde par le monde, avec 250 000 € enpoche ? Tour du propriétaire.
COMME C’EST DE TRADITION CHAQUE année,l’agence immobilière Century 21 s’est lancéedans une enquête à l’échelle mondiale, forte de saprésence internationale. Et, surtout, des donnéeschiffrées qu’elle est en mesure de récolter.
En cette rentrée 2012, l’agence s’est penchée surune question des plus pratiques : “Que peutons’offrir avec un budget de 250 000 € ?” Histoire derépondre, entre autres, aux interrogations des investisseurs, qui, déçus par les flops de la Bourse, setournent plus que jamais vers les valeurs refuges.Dont l’immobilier, ce n’est un secret pour personne, a toujours été la figure de proue… Et en Belgique, pardessus le marché !
Ainsi, les candidatsacquéreurs belges, au bedonrebondi par une brique ou deux, sont en mesurede s’offrir, avec un tel budget, une maison 3 façades (3 chambres), en bon état général. Selon les régions, cette moyenne s’affine. À Vilvoorde, onparle plutôt d’une maison mitoyenne de 125 m²,à rénover partiellement et assortie de son parkinget de son jardin. Toujours pour 250 000 €, des villes comme Courtrai, Turnhout ou Malines offrentmême une chambre en plus, pour une surface entre 200 et 300 m² ! Arlon présente, quant à elle, unéventail d’appartements neufs et idéalement situés. Tandis que Liège, meilleur marché, proposecarrément une 4façades, rénovée et composée de4 chambres et d’un terrain moyen.
Chez nos voisins Luxembourgeois, le budget alloué est plus chiche, puisqu’il ne donne droit qu’àun appartement de… deux chambres seulement(60 m²). Et encore, on est deux fois mieux loti qu’àParis, 3e ville la plus chère au monde – détrônantNew York , qui aligne un prix moyen légèrementsupérieur à 8 000 € le mètre carré. Il faudra doncse contenter d’un “appartement” une chambre,de quelque 30 m². Sans garage, évidemment.OutreManche, on repasse dans la catégorie “maisons”. Avec, en Irlande comme en Écosse, une 4façades récente, comptant 4, voire 5 chambres etun garage ! Le tout dans un environnement verdoyant, non loin des grandes villes. À l’autre boutdu monde, l’Australie se monnaie plus difficilement, puisque 250 000 € permettent d’acquérirun appartement au rezdechaussée. Le long de laplage, tout de même. L’Afrique du Sud joue la
carte de l’appartement également, plutôt récentet composé de trois chambres. En NouvelleZélande, le jeu de clé à un quart de milliond’euros donne droit à une maison 4 façades, avec5 chambres et un grand jardin.
Comparée au reste du monde, la Belgique nes’en tire donc pas trop mal. Et peut compter, toujours d’après les conclusions de Century 21, surdes prix stables et, en moyenne, sous la barre des250 000 € : 213 493 € en Flandre, 147 750 € enWallonie et 206 320 € à Bruxelles. Soit unehausse générale de 4 % par rapport à 2011.Frédérique Masquelier
Arlon : Appartement neuf, situé à deux pas du centre-ville, 111 m², 2 chambres, terrasse de 7 m².
En bref
Flandre : l’énergierenouvelabledevient obligatoireLe gouvernement flamand a approuvé fin de semaine dernièreun projet de décret imposant, àpartir de 2014, la présenced’une source d’énergie renouvelable pour toute constructiond’un nouveau logement. Il peuts’agir de panneaux photovoltaïques, de chauffeeau solaire,d’une pompe à chaleur, d’une
chaudière à biomasse ou mêmed’une participation à un projetde voisinage producteur d’énergie. Les personnes qui ne veulent ou ne peuvent installer detels systèmes énergétiques peuvent opter pour une isolationsupplémentaire, allant audelàdes normes d’isolation déjàexistantes. Cette modificationdécrétale est la traduction d’unedirective européenne imposantà partir de 2021 “une consommation d’énergie quasi nulle”pour toutes les nouvelles cons
tructions. “Ce que signifie ce ‘quasi’ n’est pas encore clairement défini”, commenteton auprès ducabinet de la ministre flamandedu Logement, Freya Van denBossche. (Belga) e
France : le recul desprix s’atténueLes prix de l’immobilier enFrance sont toujours en baisseau 3e trimestre (1,7 % par rapport au 3e trimestre 2011) mais
la tendance s’atténue sur un an(2,6 % entre 1er semestre 2012et 1er semestre 2011), indique leréseau d’agences immobilièresCentury 21. Cette résorption dela baisse tient en partie au retour sur le marché des primoaccédants qui “profitent du reculdes prix observé au 1er semestreainsi que des taux d’intérêt extrêmement bas”, explique Century21. Ils “empruntent davantage etsur de plus longues durées”,ajoute le réseau.A Paris, en revanche, les prix con
tinuent d’augmenter “sous lapression d’une demande toujoursextrêmement vigoureuse”, relèveCentury 21. “Ils enregistrent unehausse de 1,2 % entre le 3e trimestre2011 et le 3e trimestre 2012 et leprix moyen au mètre carré y atteintdésormais 8 635 €.” Les régionsconnaissent globalement “unequasi stabilité des prix, voire une légère augmentation, en zones tendues”, mais 15 d’entre elles voienttoutefois leurs prix reculer dontl’Alsace, l’Aquitaine, le Nord, laPicardie et RhôneAlpes. e
Question time
Copropriétés :“Je me présenteau nom de…”Faire partie d’une copropriété d’immeuble demanded’en comprendre les règles. Cela permet de bien sefaire entendre. Pour ce faire, être présent aux assemblées générales – centre névralgique des décisions –est le meilleur conseil qu’il puisse être donné. Seulement voilà, ça ne tombe pas toujours bien… Pas de panique, il est toujours possible de s’y faire représenter.Dans ce cas, le Code a prévu des quotas. Il ne serait eneffet pas bénéfique que toute la Copropriété soit représentée par une seule et même personne. La loi ditdonc ceci : “Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoirplus de trois procurations de vote si le total des voix dontil dispose luimême et de celles de ses mandants n’excèdepas 10 % du total des voix affectées à l’ensemble des lotsde la copropriété”. Un rien compliqué. Dans les faits,c’est purement mathématique.En clair, toute personne dispose d’un pouvoir de décision plus ou moins grand dans la copropriété, selonles quotités dont il dispose. Jusqu’à trois procurations, il n’est pas question de limiter la puissance devote du mandataire. Celleci se voit limitée à dix pourcent que si le mandataire accepte plus de trois procurations.Une autre règle est également importante : la personne qui donne procuration doit désigner nommément le mandataire. Une bonne manière d’éviter desprocurations en blanc. Auparavant, ceci n’était pasimposé, ayant alors pour effet de concentrer entre lesmains du syndic, porteur des procurations, un tropgrand pouvoir.S’agissant justement du syndic, il est important desavoir que celuici ne peut d’ailleurs être mandataire : il faut en effet éviter tout conflit d’intérêts.Dans le même sens, les personnes employées par lacopropriété ne peuvent prendre part aux décisionsrelatives aux missions qui leur sont confiées. e
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Libre Immo. Supplémenthebdomadaire à La Libre Belgique.Coordination rédactionnelle:
Vincent Slits. (02 211 29 13 - [email protected])Illustrations: Etienne Scholasse. Réalisation: Sodimco.Administrateur délégué - éditeur responsable: François leHodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef:Vincent Slits. Rédacteur en chef adjoint: Pierre-FrançoisLovens. Conception graphique: Jean-Pierre Lambert(responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité: VéroniqueLe Clercq (00322 21127 64 - [email protected])
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Liège : Maison 4 façades, 160 m², 4 chambres. Aveccuisine (rénovée), garage et terrain de 2 300 m².
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8 Annonces immobilières SEMAINE DU 4 AU 10 OCTOBRE LIBRE IMMO
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9immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 4 AU 10 OCTOBRE LIBRE IMMO
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10 Annonces immobilières SEMAINE DU 4 AU 10 OCTOBRE LIBRE IMMO
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11immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 4 AU 10 OCTOBRE LIBRE IMMO
Nous rappelons à nos clientsqu’il est important d’envoyer le matérielDANS LES DÉLAIS DEMANDÉSafin de pouvoir donner le meilleur soinà leurs annonces.
Matériel à composer :le lundi 16h au plus tard,
EXCEPTIONNELEMENT jusqu’au mardi 10h.Matériel tout fait : le mardi 12h30
Merci pour votre compréhension
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12 Annonces immobilières SEMAINE DU 4 AU 10 OCTOBRE LIBRE IMMO
MAISONS À VENDREde 250.000 à 375.000 €
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MAISONS À VENDREde 375.000 à 500.000 €
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21-100447702-02
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MAISONS À VENDREprix non précisé
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13immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 4 AU 10 OCTOBRE LIBRE IMMO
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APPARTEMENTSÀ VENDRE
de 125.000 à 250.000 €
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APPARTEMENTSÀ VENDRE
de 250.000 à 375.000 €
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APPARTEMENTSÀ VENDRE
de 375.000 à 500.000 €
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APPARTEMENTSÀ VENDRE
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IMMEUBLESDE RAPPORT
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DIVERSIMMOBILIER
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14 Annonces immobilières SEMAINE DU 4 AU 10 OCTOBRE LIBRE IMMO
SALLE DE VENTE PAR NOTAIRES34, rue de la Montagne 1000 Bruxelles
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21-99786401-01
21-100246101-01
JUSTICE DE PAIX
21-100159301-01
FACULTÉ DE SURENCHÈRE
21-100452401-01
RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUESBruxelles
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VENTES PAR NOTAIRESdes autres provinces
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15immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 4 AU 10 OCTOBRE LIBRE IMMO
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RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUESBrabant
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