la importancia de llamarse parcela catastral · 2010-01-21 · la definición de parcela catastral...

Frecuentemente, en las reuniones en lasque participamos representantes de institu-ciones catastrales de diversos países, esnecesario parar la discusión y reflexionarsobre el significado de las palabras. ¿Esta-mos hablando todos de lo mismo? ¿nosreferimos todos al mismo concepto?

No solo nos encontramos los problemasdel idioma y los derivados de las traduccio-nes, sino que incluso hablando el mismolenguaje, como nos ocurre en Latinoaméri-ca, los sistemas catastrales son tan hetero-géneos y existen tantas diferencias en la ter-minología utilizada que muchas veces noscuesta entendernos.

Conceptos como parcela catastral, pre-dio, bien inmueble, lote, local, solar, divi-sión horizontal, condominio, apartamentoo departamento, derecho real, dominioetc… se utilizan de forma diferente en losdistintos países y hacen necesario definirpreviamente los términos de los que habla.

Por ejemplo, el cuadro 1, ha sido con-feccionado por el JRC (Joint Research Cen-ter) Centro de Investigación Conjunta de laComisión Europea, respondiendo a la pre-gunta:

• ¿“do you know the correct name inyour country of the cadastral parcel(real estate lot / parcella catastale i.e.the identified piece of land that youbuy)?”

• ¿sabe el nombre correcto en su paísde lo que se considera “parcela catas-tral”, por ejemplo la pieza de tierraidentificada que usted compra?

La primera pregunta que nos hacemosés si todos estos términos y muchos otrosque nos encontramos en otros continentes,se refieren efectivamente a lo que nosotrosentendemos como “Parcela Catastral” y sien todos ellos la parcela viene definida porlos datos físicos de la parcela o por los dere-chos de propiedad u otros que se ejercensobre ella.

En este artículo se intenta recoger, nopretendiendo ser exhaustivos sino solodando una visión general, las distintas defi-niciones de Parcela Catastral establecidastanto por los organismos internacionalescomo por cada país en relación con losderechos de propiedad.

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La importancia de llamarseParcela Catastral

Amalia Velasco Martín-VarésRelaciones Internacionales

Unidad de ApoyoDirección General del Catastro

Octubre 2009

La definición de ParcelaCatastral establecida pororganismos internacionales

Definición del WPLA

El WPLA (Working Party on Land Admi-nistration), es el organismo de las NacionesUnidas (UN/ECE), ver figura 1, que pro-mueve la administración racional del terri-

torio mediante la privatización, fomentan-do el papel de los catastros y registros comoseguridad jurídica de la propiedad.

El WPLA publicó en 2004 un docu-mento “Guidelines on Real Property Unitsand Identifiers” en el que recoge esta defini-ción de parcela catastral, que podemos tra-ducir como “un área de terreno individual,o más concretamente de un volumen deespacio, sujeta a derechos reales de propie-dad homogéneos y de titularidad única”.

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AMALIA VELASCO MARTÍN-VARÉS

Cuadro 1Términos equivalentes utilizados en los Países de la Unión Europea

País Parcela Catastral o similar País Parcela Catastral o similar

Austria Flurstück /GrundstückBelgium Kadastraal perceel/parcelle cadastraleBulgaria Imot, cadastralen parcelCyprusCzech Rep. PozemekDanmark MatrikelEstonia KatastriüksusFinland Tontti/TillaFrance Parcelle cadastraleGermany Flurstück/GrundstückGreece IdioktisiaHungary FöldrészletIreland (real estate) LotItaly Parcella catastale

LatviaLithuania Z̆emes valdaLuxemburg Parcelle cadastraleMaltaNetherlands Kadastraal perceelPoland Działka ewidencyjnaPortugal ParcelaRomania ImobilSlovakia Katastrálny PozemokSloveniaSpain ParcelaSweden FastighetU. Kingdom Real estate lot

Figura 1

• “A single area of land, or more partic-ularly a volume of space , under homo-geneous real property rights andunique ownership”

Definición de LADM-ISO

La Organización Internacional para laEstandarización (International Organiza-tion for Standardization), es el organismoencargado de promover el desarrollo denormas internacionales de comunicación,fabricación y comercio.

Es una organización que produce nor-mas internacionales que se conocen comonormas ISO y su finalidad es la coordina-ción de las normas nacionales con el pro-pósito de facilitar el intercambio de infor-mación y contribuir con unos estándarescomunes a incentivar el desarrollo y trans-ferencia de las tecnologías.

El Comité de la ISO TC 211 que seocupa de los temas de Información Geo-gráfica, abrió el pasado año una línea detrabajo para definir un modelo “LADM(Land Administration Domain Model)”que pueda convertirse en la norma están-dar mundial para el modelo catastral.

Este estándar internacional pretendedefinir un modelo de catastro, (de adminis-tración de la tierra, como los elaboradoresde esta propuesta lo denominan) que con-temple tanto los componentes administra-

tivos/legales como los componentes espa-ciales/ topográficos de administración de latierra.

La posible aprobación de esta normaestándar mundial para el modelo catastrales un tema de vital importancia para todaslas instituciones catastrales, ya que aunqueno se defina como norma obligatoria, laexperiencia demuestra que las normas ISO,se imponen a la larga, pues son seguidas porlas empresas que desarrollan la tecnología y,en el caso de los países europeos, son toma-das por las instituciones comunitarias paraconvertirlas en norma obligatoria.

El LADM (Land Administration DomainModel ) define la parcela catastral como

• Parcel: “A single area of land, or moreparticularly a volume of space, underhomogeneous real property rights orsocial tenure relationship”.Parcela “un área de terreno individual,o más concretamente de un volumende espacio, sujeta a derechos reales depropiedad homogéneos o a relacionessocialmente aceptadas de tenencia dela tierra”.

Esta definición está formulada pensan-do en los países en vías de desarrollo dondeno se han formalizado los derechos exis-tentes y aceptados de los individuos sobrela tierra.

Definición de EULIS

El Proyecto EULIS (European LandInformation System) tiene por objetivo per-mitir el acceso via Internet, desde un únicoportal a los datos de los registros de la pro-piedad de los países europeos. Actualmen-te pertenecen a este proyecto los Registrosde la Propiedad de 19 países Europeos, enla mayoría de ellos Catastro y Registro for-man una única institución.

La definición que de la Parcela Catastralhace el Proyecto EULIS (fig. 2) es la siguiente:

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LA IMPORTANCIA DE LLAMARSE PARCELA CATASTRAL

• Cadastral Parcel is “a piece of landcomprising part or all of a register unit”(“register unit” being defined as “unitregistered under a single title or deed inthe Land Register”)La parcela catastral es una pieza deterreno que constituye parte o toda unaunidad registral. (La Unidad registralha sido definida como la unidad regis-trada en un único título o escritura enel Registro de la Propiedad).

Definición en laDirectiva INSPIRE

La Directiva 2007/2/CEdel Parlamento y del Con-

sejo, por la que se establece una Infraes-tructura de Información Espacial en laComunidad Europea (Infrastructure forSpatial Information in Europe: INSPIRE)nació como una iniciativa para armonizarlos datos geográficos necesarios para elestablecimiento de las políticas medio-ambientales de la Unión Europea pero suefecto ha ido mucho más allá revolucio-nando las bases de Datos Espaciales delos países Europeos y fomentando la cre-ación de las infraestructuras de datosnacionales.

Así el objetivo de INSPIRE es “fijar nor-mas generales con vistas al establecimientode una infraestructura de informaciónespacial en la Comunidad Europea (INSPI-RE), orientada a la aplicación de las políti-

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Figura 2

cas comunitarias de medio ambiente y depolíticas o actuaciones que puedan incidiren el medio ambiente”

Inspire permitirá: combinar informacióny conocimientos del territorio procedentesde distintos sectores y elaborados por distin-tas Autoridades, y poner al alcance de todos,administraciones, empresas y ciudadanos,toda la cartografía y sus datos asociadosexistentes en el territorio europeo.

Sus retos son el incremento de la inte-roperabilidad de los Sistemas de Informa-ción Geográfica, la armonización y promo-ción de la normalización de las estructurase interfaces de datos, y la eliminación delos obstáculos políticos al intercambio dedatos.

Respecto a la Parcela Catastral, la Direc-tiva INSPIRE la considera como parte de lainformación básica sobre la que se generarátoda la infraestructura de datos espaciales.

La definición de la parcela que se reco-ge en la Directiva, es general y breve “áreas

definidas en los registros catastrales o susequivalentes”.

• “Areas defined by cadastral registers orequivalent”

Si hubiera sido posible una definiciónmás detallada de la parcela catastral, laDirectiva la tendría que haber incluido ensu texto. Sin embargo la comisión conside-ró que dada la complejidad existente en laformulación de una definición de parcelacatastral que se adaptara a los 27 paísesEuropeos, era mejor incluir esta tarea entrelos trabajos del Grupo Temático sobre laParcela Catastral encargado de definir lasespecificaciones de los datos de las parcelascatastrales que constituirán las normas deimplementación para la creación de la Infra-estructura de Datos Espaciales Europea.

En Europa, hay distintos niveles de “áreasdefinidas por registros catastrales o equiva-lentes” que se podrían adaptar a la directiva.

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Cuadro 2Niveles de áreas definidas por registros catastrales o equivalentes

UNECE Ejemplos nacionales Posible definición (UNECE)

Subparcela Plot Fiscal subdivision (France) Smallest unit that can be identified for theSub-parcels (Spain, Italy, purposes of land resources management.Hungary) Unidad mas pequeña que puede

identificarse con el propósito de gestiónde los recursos de la tierra.

Parcela Parcela Parcel (general case) Closed polygon on the surface of the EarthSpatial parcel (Finland) in unique ownership and with homogeneous

real property rights.Polígono cerrado sobre la superficie de latierra sujeta en titularidad única y conderechos reales de propiedad homogéneos

“Super-parcela” Unidad Básica Real estate – legal parcel Extent of the land that is one unit ofde Propiedad (Finland) ownership.

Cadastral unit (Norway) Extensión de terreno que constituye unaMulti-Parcel (Iceland) unidad de titularidad.

El grupo de trabajo, después de estudiaren profundidad los distintos sistemas euro-peos, analizar las consideraciones recogi-

das en el cuadro 2 y las definiciones ante-riormente formuladas ha propuesto unanueva definición de Parcela Catastral:

• Que esta Directiva se refiere en princi-pio a los aspectos geográficos de la par-cela catastral, y que en el contexto deINSPIRE las parcelas catastrales se usa-rán exclusivamente como localizado-res de geo-información y fundamental-mente de datos medioambientales.

• Que la titularidad y los derechos, res-tricciones y responsabilidades estánen principio fuera del alcance de INS-PIRE, pero que sin embargo son rele-vantes para la gestión de muchostemas medioambientales como la pro-tección del suelo, la gestión del agua,la seguridad etc… y por ello INSPIREnecesita la parcela catastral no sólocomo localizador geográfico sino tam-bién por ser la unidad de titularidad yque por tanto este concepto debía serrecogido en la definición de parcela.

Definición propuesta en lasEspecificaciones de los datosde INSPIRE

El “Thematic Working Group-CadastralParcel”(grupo de trabajo de la parcelacatastral) de INSPIRE, en el que participa elCatastro Español, tiene como misión defi-nir las “DPS (Data Product Specifications)”especificaciones que se convertirán en Nor-mas Obligatorias a través de la Reglas deImplementación de la Directiva.

La propuesta de definición recogida enel Borrador de Especificaciones de Inspire,que está siendo actualmente revisado por lacomisión,

• Cadastral Parcel “A single area of Earthsurface, under homogeneous real prop-erty rights and unique ownership”.“un área individual de superficie dela tierra, sujeta a derechos reales depropiedad homogéneos y de titulari-dad única”.

Con las siguientes observaciones:

– Se considera mas adecuado definir laparcela como superficie de la Tierraporque el catastro recoge no solo terre-nos (Land) sino superficie cubiertapor lagos, ríos etc.…

– En el contexto de INSPIRE se consi-dera solo la superficie (2D) y no setiene en cuenta el volumen.

– En el ámbito Europeo solo se consi-deran los derechos y no es necesarioespecificar otros sistemas de tenenciade la tierra, como lo hace el LADMde la ISO.

– Como “Titularidad Única” se consi-dera que la titularidad puede ser ejer-cida por uno o mas titulares para eltotal de la parcela

– Como derechos reales de propiedadhomogéneos se entienden los dere-chos de propiedad, concesión, usu-fructo etc…que afectan a la totalidadde la parcela y no se aplica a deter-minados derechos, restricciones oresponsabilidades, como por ejemplolas servidumbres, que pueden afectarsolo a parte de la parcela.

Definiciones de ParcelaCatastral en los PaísesEuropeos

Si analizamos la definición de ParcelaCatastral recogida en los Sistemas Catastra-les Europeos, en la mayoría de ellos la Par-cela Catastral viene definida por la existen-cia de un derecho de propiedad homogéneosobre ella.

Los Países Bajos

En los Países Bajos el Registro de la Pro-piedad y el Catastro están fusionados enuna única organización KADASTER.

Esta organización describe como suprincipal función la de registrar la relación

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entre los individuos y la tierra, a través deun derecho formal.

La identificación del titular de un dere-cho impacta sobre el objeto sobre el queejercita este derecho que se define como Par-cela Catastral, que debe ser inequívocamen-te identificada por un número y unos límitestopográficos (fig. 3). Este derecho sobre unaparcela debe ser reconocido legalmente eidentificado de forma precisa en un título.

Alemania y Austria

En estos países el catastro es un sistemabasado en parcelas y la información se rela-ciona geográficamente a las unidades úni-cas, bien definidas de tierra: las Parcelas

Catastrales. Estas unidades son definidaspor linderos formales que marcan la exten-sión de tierra. Cada parcela tiene un núme-ro identificador único.

El catastro, basado en el levantamientotopográfico, muestra la división de la tierraen parcelas reales y contiene la informaciónde facto de las características de la parcela(la posición, el tamaño, el uso etc. (fig. 4)).

El registro de la propiedad muestra elestatus legal de cada propiedad inmobilia-ria y para ello contiene las parcelas descri-tas por el catastro

Por lo tanto, sólo ambos sistemas encombinación son capaces de dar una des-cripción completa sobre el estatus legal yde facto de la tenencia de la tierra. Ambosregistros deben estar conectados paraactualizarse uno al otro constantemente.

Cada inscripción en el registro se corres-ponde con una única parcela catastral.

Francia

En Francia el Registro de la Propiedad yel Catastro son una misma organización.

El catastro registra dos clases de áreas:

– Las Parcelas definidas como áreasindividuales de superficie de la tie-

Figura 3Extracto del mapa catastral Holandés,donde cada parcela se señala con un

número de identificación

Figura 4Mapa digital. Catastro Autriaco

rra, sujetas a derechos reales de pro-piedad homogéneos.

– Y las Subparcelas, divisiones de lasparcelas basadas en los usos oficial-mente definidos y establecidas conpropósitos fiscales (fig. 5).

Bélgica

En Bélgica también el Registro de laPropiedad y el Catastro son una mismaorganización.

La unidad principal del sistema catas-tral Belga es la Parcela Catastral tambiéndefinida como área individual de superficiede la tierra sujeta derechos reales de pro-piedad homogéneos.

Consta de tres bases de datos relaciona-das: 1. Los datos de titularidad, 2. El mapacatastral con la identificación de cada par-cela y 3. Los datos del registro catastral(superficie, dirección, clasificación, valoretc.) todos ellos relacionados unos conotros.

Reino Unido e Irlanda

En el Reino Unido y en Irlanda no exis-te un catastro como tal. Los registradoresde la propiedad toman los datos de losmapas producidos por el Ordnance Surveyque solamente registra los rasgos físicossobre el terreno

En estos países los registradores de lapropiedad representan la extensión geográ-fica de los títulos en 2D sobre los planostopográficos del Ordnance Survey, existien-do un problema de representación cuandodos títulos se solapan sobre el mismo espa-cio a diferente altura.

Estas parcelas cumplen la definicióndada por la directiva INSPIRE “áreas defi-nidas en los registros catastrales o sus equi-valentes” pero no con la establecida en lasespecificaciones de los datos “área indivi-dual de superficie de la tierra, sujeta a dere-chos reales de propiedad homogéneos y detitularidad única”, porque algunas de lasparcelas no están realmente en la superficiede la tierra.

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Figura 5

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Países Nórdicos

Los países Nórdicos recogen una Uni-dad Básica de Propiedad que puede tenervarias parcelas identificadas sobre elterreno (fig. 6).

Dinamarca

El Sistema Catastral en Dinamarca estáorganizado de la siguiente forma:

– El registro catastral identifica las pro-piedades, que puede incluir más queuna parcela. Cada parcela contieneun número de identificación único ysu área

– El mapa catastral recoge todas lasparcelas gráficamente;

– El Libro de Tierra (land book) identi-fica los derechos legales basados enla identificación catastral.

El término “propiedad” es un términolegal definido en el acta catastral paraincluir una o varias parcelas de tierra. Las“propiedades” así definidas son usadascomo base para asegurar derechos legales

como el derecho de titularidad o la hipote-ca, que se refieren a la así definida “propie-dad”.

Una parcela de tierra que es parte deuna propiedad sólo puede ser vendida ohipotecada separadamente cuando primerose ha dividido formalmente ante el catastroen un procedimiento de subdivisión.

Normalmente, sin embargo, una pro-piedad suele estar integrada por una solaparcela.

Finlandia

En Finlandia toda la tierra está divididaen Unidades Básicas de Propiedad, que sonlas unidades registradas en el catastro.Estas Unidades Básicas de Propiedad pue-den consistir en una o varias parcelas ytambién pueden tener una parte de superfi-cie común.

Todas las Unidades Básicas de Propie-dad son levantadas topográficamente yregistradas en el sistema catastral queincluye también un mapa catastral y lainformación sobre títulos e hipotecas. Losobjetos que permanentemente están fijadosa una parcela (por ejemplo edificios) sonparte de ella.

El principal problema con el que seencuentra este catastro es que en Finlandiael identificador de la unidad de propiedadno indica el número de parcelas incluidasen esta unidad de registro.

Suecia

Igualmente, en Suecia donde también elregistro de la propiedad y el catastro for-man una única institución dentro delLANTMÄTERIET todos los datos están uni-dos al elemento básico que es la “real pro-perty unit”, que puede estar constituidapor una o varias parcelas (“land lots”) bajola misma titularidad legal y que puedeincluir solo terreno o terreno y construc-

Figura 6Ejemplo del Catastro Noruego,la Unidad Básica 170/03 contienedos parcelas sobre el terreno

ción. Cada “real property unit” está referen-ciada con un indicador único. Cuando una“real property unit” está compuesta porvarias parcelas, cada parcela tiene unnúmero de identificación subordinado alde la“real property unit” (fig. 7).

Países Bálticos

Letonia

En el catastro de Letonia, la unidad deterreno mas pequeña identificada es la parce-la, que se define como el espacio delimitadode tierra certificado en el Sistema de Infor-mación del Catastro Nacional Inmobiliario yque tiene un número catastral asignado.

Al igual que las parcelas de terreno, losedificios y los grupos de locales también seidentifican y registran en el catastro.

Las propiedades inmobiliarias se defi-nen como parcelas, una o varias, jurídica-mente asociadas a una persona natural ojurídica y también se registran en catastro.

Los derechos de las propiedades estánregistrados en el Registro de la Propiedad,haciendo referencia a las parcelas catastrales.

Lituania

La unidad principal de la base de datosde la institución Lituana que agrupa con-

juntamente al catastro y al registro es el“real property object”. El “real propertyobject” está constituido por la parcela deterreno y otras propiedades unidas a esta(edificios, locales, pisos, instalaciones dela ingeniería y etc…. ). Sólo los “real pro-perty object” levantados topográficamentey formalizados legalmente pueden serregistrados en el catastro-registro, y sólolos “real property object” registrados en elcatastro-registro pueden ser objeto detransacción.

Países de Europa del Este

República Checa y República Eslovena

La principal unidad del sistema catastralde estos países es la parcela. Una parcelaestá definida por ley como la pieza de tierradelimitada por sus lindes topográficos yrepresentada en el mapa catastral. Cada par-cela tiene su identificador único llamadoidentificador de la “cadastral unit“. Loslocales de un edificio se consideran tambiénen la mayoría de los casos como parcelasindividuales (figs. 8 y 9).

La propiedad “Property” está consti-tuida normalmente por varias parcelas

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Figura 7

Figura 8Ejemplo de mapa catastralde la República Checa

(por ejemplo, casa y jardín). Como elobjeto de registro es la parcela, no la pro-piedad como un todo, la propiedad sedefine como un conjunto de parcelasindividuales.

Hungría

La unidad principal del sistema catas-tro-registro Húngaro es la Parcela Catastraldefinida también como área individual desuperficie de la tierra sujeta derechos realesde propiedad homogéneos.

El sistema está basado en la parcela ydepende totalmente el mantenimiento delRegistro de los documentos de propiedady de los mapas catastrales a gran escala,vinculados con el identificador únicocatastral. En este sistema unificado, lacoherencia entre la cartografía catastralcomún y los datos descriptivos de losdocumentos de propiedades es obligatoriapor ley.

Polonia

El catastro Polaco, sin duda el más com-plicado de los europeos, agrupa tres tiposhistóricos de catastros:

1. El catastro Austriaco que combinabamapas y libros de registros para cadamunicipio

2. El catastro Prusiano basado en unmapa al que acompañaban otrosdocumentos como escrituras, clasesde suelo y que frecuentemente con-tenían anotaciones con comentariosexplicativos.

3. El catastro Ruso en el que la pro-piedad de las parcelas era tratadamarginalmente y se centraba prin-cipalmente en la posesión. La par-cela de tierra el objeto básico dedivisión de zonas, se definió comola “parte de tierra que es objeto deposesión separada” y la posesión seentendía principalmente comoposesión “espontánea” no formal-mente definida (fig. 10).

Estos tres Registros de terrenos y edifi-cios se unificaron en el llamado Registro deBienes Inmuebles desde la promulgaciónde la Ley de Geodesia y Cartografía de 17de Mayo 1989.

Esta ley señala:

• La superficie continua de tierra,situada dentro de un recinto catas-tral, unificada de derecho, acotada de

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Figura 10

Figura 9Ejemplo de mapa catastralde la República de Eslovenia

sus alrededores con el uso de líneasde límite, constituye una parcelacatastral.

Italia

En Italia la definición convencional deParcela de terreno es una pieza de terrenocontinuo localizada en un único munici-pio, poseída por una o varias personasnaturales o jurídicas, con un único aprove-chamiento.

La definición de Unidad Urbana es eltotal o una porción de un edificio, ungrupo de edificios o un área urbana que esindependiente en términos de titularidad,función o capacidad productiva (fig. 11).

Grecia

Una parcela catastral se define comouna pieza continua de la superficie de latierra en la que existen derechos de propie-dad indivisible. Y, como se especifica por laley, la propiedad a una parcela de tierra seextiende a la columna de aire superpuesta yal suelo subyacente (fig. 12).

En los países deLatinoamérica

La primera actuación del Comité Per-manente del Catastro en Latinoamérica(CPCI) después de su formación en el 2004consistió en la aprobación por parte detodos los países integrantes del CPCI de laDeclaración sobre el Catastro en Iberoamé-rica, que ha de servir de guía y de referen-cia de las actuaciones que debe desarrollaresta organización en el futuro.

En esta declaración se señala:

– La unidad básica del Catastro es la par-cela o predio. Las parcelas o prediospueden estar agrupadas en unidadesde inscripción, según los procedi-mientos propios de cada país. Todaparcela o predio tendrá asignado uncódigo único y estable, que la identifi-que de forma precisa y facilite el trata-miento y la difusión de la informacióncatastral. La descripción gráfica de laparcela o predio y del resto de objetoscatastrales ha de estar reflejada con laprecisión necesaria en cada caso.

– Los datos descriptivos de las parcelaso predios y de los edificios existentesen las mismas, en su caso, describi-rán su naturaleza rural o urbana, susuperficie, sus linderos, el valor y los

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Figura 11

Figura 12

derechos o restricciones legales aso-ciados a cada uno de los objetosterritoriales existentes conforme alordenamiento propio.

– La combinación de la informaciónincluida en el Catastro y en el Regis-tro de la Propiedad debe permitir elejercicio pacífico de los derechos dela propiedad, protegiendo y facilitan-do la seguridad jurídica, el mercadoinmobiliario y la inversión. La infor-mación inscrita en los Catastros y enlos Registros de la Propiedad ha deestar adecuadamente coordinada yconectada.

Así por ejemplo el catastro de Venezue-la recoge:

• La parcela, definida como la porciónde terreno, con construcción o no,delimitada por una poligonal cerra-da, ubicada dentro de un mismomunicipio, de un propietario o devarios en pro indiviso, es considera-da la unidad catastral por excelencia.

Y en general en Latinoamérica se cum-plen los principios recogidos en la Declara-ción aunque con distintos matices segúnlos países.

En algunos países, por ejemplo enChile una inscripción en el Registro dePropiedad o Conservador de Bienes Raí-ces puede hacer referencia a más de unaparcela.

Esto se da regularmente en el caso detransferencias de departamentos, a los quetambién se asocia el estacionamiento yuna bodega. Para el catastro éstos consti-tuyen tres propiedades diferentes y tienenun número de rol de avalúo independien-te, sin embargo quedan todas inscritasbajo un misma hoja, Número y Año en elRegistro.

Argentina

En Argentina, para la definición de par-cela o predio solamente se tiene en cuentael derecho de propiedad, comúnmente lla-mado dominio o condomino si son varias

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Figura 13

las personas (en proporciones indivisas)que lo ejercen sobre la misma parcela. No seconsideran la concesión, la superficie y elusufructo. Cabe aclarar que en Argentina,por ejemplo, ni la concesión ni la superficie(considerada como derecho que recae sobreun edificio asentado en una parcela ajena),existen como derechos reales.

Definición de parcela según Ley Nacio-nal N° 26.209:

• “A los efectos de esta ley, denomínaseparcela a la representación de la cosainmueble de extensión territorial conti-nua, deslindado por una poligonal delímites correspondiente a uno o más títu-los jurídicos o a una posesión ejercida,cuya existencia y elementos esencialesconsten en un documento cartográfico,registrado en el organismo catastral.”(Art. 4°).

Definición de parcela según Ley Provin-cial de Chubut N° 609:

• “…superficie comprendida dentro deun predio y cerrada por una poligonalno interrumpida por ríos, arroyos,caminos, canales, líneas de ferroca-rril, etc. La parcela puede ser urbana,suburbana, subrural, rural, según seala planta en que esté ubicada.” (Art.21°).

Los departamentos en edificios seencuentran sometidos al régimen de pro-piedad horizontal, generándose así lo quese denominan subparcelas, en el Registrode la Propiedad se asienta la parcela madreen una matrícula luego cuando es sometidaal régimen y surgen las distintas parcelashorizontales se abre una matrícula quelleva el número de la matricula madreseguida del número de unidad funcional(el cual se toma de la planilla de superficiesdel plano) y en la mayoría de los casos lascocheras y bauleras son propiedades hori-zontales distintas (fig. 13).

Perú

En el sistema catastral peruano no se hadefinido el concepto de parcela pero la Ley28294 que crea el Sistema Nacional delCatastro Integrado con el Registro de Pre-dios Decreto Supremo N° 005-2006-JUS(Publicado 1222006); en su Art. 3° Defini-ciones ha definido a un predio como lasuperficie delimitada por una línea poligonalcontinua cerrada, y se extiende al subsuelo y alsobresuelo, comprendidos dentro de los planosverticales del perímetro superficial, excluyén-dolo del suelo y subsuelo a los recursos natu-rales, los yacimientos, restos arqueológicos yotros bienes regidos por leyes especiales”. Lospredios se clasifican en urbanos y rurales.

El predio está relacionada con un titulo,cada predio o parcela se le asigna un códi-go catastral. En años anteriores si cruzabaun río o una carretera por la parcela comoera del mismo dueño tenia una sola delimi-tación, en los últimos años se está asu-miendo que en estos casos existen dos omas parcelas y se separa el accidente natu-ral o artificial que los divide.

Además en el caso de este país la Supe-rintendencia Nacional de los RegistrosPúblicos (SUNARP) solo inscribirá dere-chos sobre predios con respaldo de infor-mación catastral (fig. 14).

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Figura 14

Una escritura pública de propiedadpuede estar referida a varias parcelas, mas,para su inscripción en el Registro de Pre-dios, la entidad competente le asignará uncódigo catastral a cada una de ellas y se cre-ará una partida registral individual porcada predio, en la cual se extenderán todaslas inscripciones que a éste correspondan.Por cada acto o derecho se extenderá unasiento registral independiente.

Ecuador

En Ecuador, por ejemplo, una mismaescritura pública y por lo tanto en el regis-tro de la propiedad, pueden incluirse variaspropiedades y generarse en el catastro refe-rencias catastrales independientes.

En el caso de la propiedad horizontal,depende como se realizó el cuadro de alícuo-tas, si es una sola unidad constructiva segenera en el catastro un solo registro. Sinembargo el propietario, por ejemplo, si com-pra varias unidades dentro de la misma pro-piedad horizontal puede generarse en elcatastro por cada unidad susceptible deventa o de enajenar un “número de predio”independiente o puede el propietario solici-tar unificar todas esas unidades constructivasen un solo registro catastral. Por otro lado, enel caso de Fideicomisos o compañías, etc queposeen varias propiedades se genera un soloregistro de propiedad, pero en el catastro seindividualizan los predios.

Los elementos que integran el predioson: Tierras, edificios, maquinaria agríco-la, ganado, y otros semovientes, caudalesde agua, boques naturales o artificiales,plantaciones. Cuya titularidad podrá serejercida jurídicamente a través de escritu-ra pública por compra, donación o porposesión del inmueble por al menos 10años.

Este último matiz es importante cuan-do no hay derechos reales consolidados,como ocurre en muchos lugares de Lati-noamérica.

Brasil

En Brasil se ha definido la parcela comouna área homogénea con el mismo régimenjurídico (incluidos los derechos de propie-dad, concesión, usufructo…). El derechode uso es en Brasil un tipo de concesiónpara las “ocupaciones informales”, dondeviven personas y que generalmente sonáreas públicas.

En Otros Países

Australia

En Australia las parcelas son levantadasen el campo y reflejadas en el mapa catas-tral mientras los títulos de propiedadcorrespondientes son registrados en elRegistro de la Propiedad (“Land Registre”).

De los límites de las propiedades seencarga la oficina del Catastro perfecta-mente fusionada con el Registro de la Pro-piedad.

El Registro de la Propiedad únicamenteidentifica cada parcela catastral correspon-diente al título. La relación entre estas dosunidades principales es por lo general 1:1,p. ej. cada parcela del catastro por lo gene-ral es relacionada con una entrada en elRegistro de la Propiedad.

Sudáfrica

La principal función del Sistema Catas-tral en Sudáfrica es definir (delinear ydocumentar) los derechos de propiedad.

Cualquier terreno que no ha sidotransferido del estado a una persona físicao jurídica permanece como propiedad delestado. Cualquier persona física o jurídicaa la que se le ha concedido en plena pro-piedad derechos de propiedad es libre pararealizar transacciones con la propiedadinmueble.

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La delineación exacta de los derechosde propiedad ha permitido el desarrollo deun Sistema de Información Catastral sobreel que se ha desarrollado toda la adminis-tración territorial, los impuestos y el mer-cado inmobiliario (fig. 15).

Israel

El catastro de Israel opera con dos insti-tuciones gubernamentales “Survey ofIsrael” y el “land registry office”.

Los datos de la parcela catastral setoman en el campo por el “Survey of Israel”mientras que los títulos de propiedad sonregistrados en el Registro del “land registryoffice”.

Dos tipos diferentes de propiedadespueden ser registradas: la parcela deterreno y el apartamento en un condomi-nio. Todos ellos cuentan con un identifi-cador único y son registrados separada-mente.

Land registry office únicamente identifi-ca que parcela corresponde a que título y laparcela se define como la pieza de terrenodelimitada por sus límites topográficos yrepresentada en el mapa catastral (fig. 16).

Turquía

La unidad principal es la parcela deterreno, y el libro de registro se relaciona

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Figura 15Catastro de Ciudad del Cabo

Figura 17Mapa catastral turco

Figura 16Mapas del Catastro de Israel

con la parcela a través del indicador único.Después de que la parcela sea catastrada sedetermina la posesión de la propiedad deesta. Por lo tanto, el objetivo de catastro esestablecer derechos de propiedad en la tie-rra y hacer mapas catastrales según lo esta-blecido en el Derecho civil turco. Comoconsecuencia de tales trabajos se establecenconjuntamente los datos geográficos y elestado legal de las parcelas (fig. 17).

Conclusiones

Como principal conclusión de este artí-culo se puede afirmar que en la mayoría delos países la parcela catastral viene defini-da, no solo por los datos físicos del terrenosino por el derecho de propiedad que uno ovarios individuos ejercen sobre ella. Asíademás ha sido recogido por las organiza-

ciones internacionales competentes en lamateria.

También se puede concluir que en loscasos en que la parcela solo representa la rea-lidad física, se relaciona con los derechos depropiedad en base a su identificador único.

Y que en todos los casos la representa-ción de las parcelas en el mapa catastral esla base para representar geográficamentelas propiedades y otros derechos.

Sin embargo hemos de concluir tam-bién que en procesos de armonización yestandarización de los sistemas catastralesde diferentes países deberemos tener encuenta las peculiaridades existentes a lahora de definir lo que cada uno entiendepor “parcela catastral”, sobre todo porquecomo hemos visto, los derechos de propie-dad etc…que se consideran para definirlas,son distintos dependiendo de las leyes querigen en cada caso. �

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la importancia de llamarse parcela catastral · 2010-01-21 · la definición de parcela catastral...

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