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Analítica

Engenharia de Avaliações

Rua Anfilófio de Carvalho, n° 29 - Grupo no 1.112 – Centro - Rio de Janeiro -RJ - CEP 20.030-060 - Telefax - 2224-5737

[email protected]

L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

HOTÉIS OTHON S.A.

Hotel

Avenida Nossa Senhora de Copacabana, nº 995 – Copacabana

Rio de Janeiro - RJ

Determinação do valor de compra/venda

Janeiro de 2019

TJR

J C

AP

EM

P05

201

9009

0686

2 08

/02/

19 1

6:24

:461

3881

4 P

RO

GE

R-V

IRT

UA

L

1886

Analítica – Engenharia de Avaliações

2

SUMÁRIO

1

INTRODUÇÃO

2 CONSIDERAÇÕES GERAIS

3 METODOLOGIA E NÍVEL DE PRECISÃO

4 DESCRIÇÃO DO OBJETO

5 DIAGNÓSTICO DE MERCADO

6 AVALIAÇÃO

7 PARECER TÉCNICO

8 ANEXO

1344/19

1887


3

1 – INTRODUÇÃO

O presente trabalho tem por objetivo determinar o valor

de mercado para compra/venda da seguinte unidade:

Savoy Othon Hotel Travel

Avenida Nossa Senhora de Copacabana, nº 995 – Copacabana

Rio de Janeiro - RJ.

Foi solicitado por Hotéis Othon S.A., visando subsidiar

uma atualização do seu ativo patrimonial, para fins gerenciais voltados à

gestão estratégica do negócio.

Dentro do quadro imobiliário local, foram analisadas as

utilidades, potencialidade e limitações do imóvel avaliando.

Este laudo foi emitido em uma (01) via, destinado

exclusivamente à Contratante.

1888


4

2 – CONSIDERAÇÕES GERAIS

O laudo de avaliação obedeceu aos seguintes princípios

fundamentais:

O laudo foi elaborado de acordo com a Norma Brasileira

para Avaliação de Imóveis Urbanos da Associação Brasileira de Normas

Técnicas – ABNT e observando os postulados constantes do Código de

Ética Profissional do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e

Agronomia – CONFEA;

A signatária assume responsabilidade sobre a matéria de

engenharia utilizada, segundo a legislação em vigor;

No melhor conhecimento e crédito do avaliador, as

análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseados

em dados, diligências, pesquisas, levantamentos e documentos verdadeiros

e corretos;

O imóvel avaliando foi considerado livre de hipotecas,

arrestos, usufruto, penhores ou quaisquer outros ônus;

A signatária não possui nenhuma inclinação pessoal em

relação à matéria envolvida neste laudo e não tem interesse no imóvel

avaliando;

1889


5

3 – METODOLOGIA E NÍVEL DE PRECISÃO

Após a apreciação da metodologia básica pode-se

concluir que todos os métodos são comparativos genericamente, isto

porque, em qualquer um deles estaremos comparando elementos, sejam

eles valores de venda ou oferta, taxas de renda ou mesmo a forma e

aproveitamento eficiente do terreno.

No presente caso, tendo em vista a natureza da unidade

avalianda, suas características construtivas, sua localização e a

disponibilidade de dados seguros, utilizaremos o Método da Renda.

O nível de precisão pretendido está diretamente

relacionado com as informações que possam ser extraídas do mercado,

independendo, portanto, unicamente da vontade do engenheiro de

avaliações.

O presente trabalho é classificado como de grau de fundamentação II,

conforme o que dispõem as normas da ABNT.

1890


6

4 – DESCRIÇÃO DO OBJETO

4.1 – LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

O empreendimento em análise está situado na Avenida

Nossa Senhora de Copacabana, nº 995 – Copacabana, Rio de Janeiro - RJ.

Está localizado na quadra delimitada pelas Ruas da

Xavier da Silveira, Aires Saldanha, Miguel Lemos, além do logradouro de

situação.

A Avenida Nossa Senhora de Copacabana, para a qual o

imóvel apresenta sua testada principal, tem característica de via principal,

atendendo a tráfego interno de bairro. É o principal logradouro comercial

da região

O logradouro desenvolve-se em traçado retilíneo sobre

perfil plano e é dotada de 01 (uma) pista de rolamento pavimentada em

asfalto, com 01 (uma) mão de direção.

Dentre as principais vias de escoamento destacamos,

além do logradouro de situação, as Avenidas Atlântica, Princesa Isabel e

Ruas Barata Ribeiro e Figueiredo Magalhães.

Com referência a transportes coletivos, constatamos a

existência de várias linhas de ônibus urbanos circulando pelas imediações,

proporcionando condução para diversas regiões da cidade, além da

proximidade com a Estação Xavier da Silveira do Metro.

O local é servido por todos os melhoramentos públicos

existentes na cidade.

1891


7

Na planta abaixo, está indicada a região onde se localiza

o empreendimento em análise.

A fotografia abaixo mostra o trecho da Av. Nossa

Senhora de Copacabana onde o empreendimento está localizado à

esquerda.

1892


8

4.2 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

4.2.1 – TERRENO

Situação Frente para um logradouro

Formato Polígono irregular

Topografia Plana

Superfície Seca

Área 809,30m²

A imagem a seguir mostra a localização do

empreendimento e do seu entorno:

1893


9

4.2.2 – EMPREENDIMENTO

Sobre o terreno acima descrito foi construído um

empreendimento hoteleiro composto por um hotel padrão 04 Estrelas.

O empreendimento é composto por uma única torre,

com 160 unidades habitacionais, distribuídas por 13 pavimentos, sendo 145

disponíveis para hospedagem.

Os quartos são equipados com ar-condicionado, TV

LCD com programação a cabo, wi-fi gratuito e banheiro.

Para alimentação, o hotel dispõe de bar e restaurante

com gastronomia brasileira e internacional.

Possui ainda estacionamento para veículos mediante

reserva e pagamento.

O 2º pavimento é utilizado como escritório central e

conselho da empresa. O 13º pavimento é composto por 06 apartamentos

tipo, uma suíte utilizada pelo gerente do hotel, além de casa de máquinas

dos elevadores, ar condicionado e apoio.

A edificação é dotada de diversas instalações especiais,

tais como: sistema de proteção contra incêndio, 03 elevadores sociais,

central de ar condicionado, rede de splinkers, hidrantes, luzes e alarmes de

emergência, detectores de fumaça, etc.

A área média das unidades habitacionais é de 25,00m².

Os materiais utilizados para os acabamentos internos são

todos de alto padrão.

1894


10

As principais características do empreendimento em

análise são as seguintes:

ENDEREÇO COMPLETO: Av. Atlântica, nº 3264 - Copacabana - Rio de Janeiro

ANO DE INÍCIO DE OPERAÇÃO: 1967

ÁREA TOTAL DE CONSTRUÇÃO: 7.705,39 m2

ÁREA DO TERRENO: 1.480993,00 m2

NÚMERO DE PAVIMENTOS: 14 (10 Tipos + 4 diversos)

NÚMERO DE APARTAMENTOS POR PAVIMENTO: 14

ÁREA "UTIL" TOTAL LOCÁVEL

(APARTAMENTOS): 5.109,00 m2

ÁREA "ÚTIL" MÉDIA DOS APARTAMENTOS: 25 m2

QUANTIDADE DE QUARTOS DISPONÍVEIS

ATUAL- 145

MENTE PARA HOSPEDES:

(*)

1895


11

5 – DIAGNÓSTICO DE MERCADO

A valorização de um Hotel é função de sua capacidade

de atrair consumidores, fato este, que depende não só de sua localização,

mas principalmente da administração competente de seu negócio.

O mercado hoteleiro na cidade de Belo Horizonte

sempre teve seu ponto forte baseado no turismo de negócio. Com a

economia em desaceleração, esse mercado foi afetado negativamente.

Outro fator que aumentou a crise no setor foi o aumento

da oferta, com a construção de diversos empreendimentos para a Copa de

Mundo de 2014.

Após um 2016 com desempenho abaixo do previsto para

a hotelaria brasileira, incluindo queda nos indicadores de ocupação e

RevPar, este ano de 2018 deve se tornar um ponto de estabilidade para que

o setor volte a crescer.

Apesar da crise econômica instalada a partir de 2015, no

ano de 2017 as taxas de ocupação foram bem mais modestas das realizadas

nos anos anteriores.

É esperado que a partir do ano de 2019, teremos o

recomeço da reversão do quadro atual, com projeções de crescimento na

taxa de ocupação, no valor das diárias médias e RevPar.

O mercado de Belo Horizonte, com o excessivo

números de quartos, reflete o quadro negativo da economia brasileira. A

previsão para o início da retomada das condições médias de mercado está

prevista para o início de 2019.

1896


12

6 – AVALIAÇÃO

O conceito de avaliação está condicionado à capacidade

do avaliador obter, por meios técnicos e com base em uma amostragem

validada, o valor do empreendimento analisado, levando-se em conta sua

inserção no mercado imobiliário.

O valor a ser definido na avaliação deverá traduzir um

preço que, exposto no mercado por um período de tempo fixado, levará à

conclusão de uma transação, por se enquadrar como um elemento ajustado

da amostragem que validou o cálculo de tal valor.

Para que essa medida de valor seja possível é necessário

que existam transações acontecendo rotineiramente no mercado,

envolvendo bens assemelhados ao que se avalia, em número suficiente para

que se possa admitir a elasticidade na demanda suficiente para absorver

mais uma unidade do tipo da avalianda.

Entretanto, para alguns tipos bens, o mercado não

oferece uma amostra com um número suficiente de elementos com

características semelhantes ao analisado, para que o procedimento acima

mencionado seja aplicado.

Para esses tipos de bens, aí incluído o segmento de

shopping center, a referência genérica sobre transações são efetuadas

através de varáveis proxies, que funcionam como indicadores paramétricos

de mercado e não como um evento efetivamente realizado.

Para esses tipos de empreendimentos não se pode

associar custo a valor, porque nada garante que qualquer custo na

implantação agregará valor ao empreendimento.

Assim, para a análise do valor desse tipo de

empreendimento, elegeu-se o método da renda como o mais adequado,

apesar de toda a dificuldade inerente a sua aplicação.

Procederemos também a avaliação utilizando o método

evolutivo para fins de aferição do valor encontrado.

1897


13

6.1 – MÉTODO DA RENDA

De acordo com o estabelecido pela NBR 14.653-1, o

Método da Renda é :

“aquele que apropria o valor do imóvel ou de suas partes

constitutivas, com base na capitalização presente da sua renda

líquida, real ou prevista.”

O empreendimento em análise entrou em operação no

ano de 1967. Os cenários de comportamento e desempenho do hotel serão

definidos com base no seu desempenho histórico.

As premissas básicas utilizadas no presente trabalho

basearam-se em estudos e pesquisas técnicas elaboradas por entidades de

classe, nas informações prestadas pelo Contratante e estão indicadas a

seguir:

Taxa de Ocupação: projetadas de acordo com as

perspectiva do mercado hoteleiro no Rio de Janeiro;

Diária média: projetada com base na praticada

atualmente com um crescimento nominal de 10%aa no período

considerado;

Número de apartamentos: apesar de existirem 160

apartamentos, foram considerados no presente estudo 145 apartamentos,

que é o número atualmente à disposição para hospedagem;

Receitas diversas: de acordo com as praticadas

atualmente, considerando o crescimento nominal das diárias;

Impostos sobre vendas: ISS, PIS e Cofins;

Despesas: foram consideradas todas as despesas

necessárias à operação hoteleira com base nas informações prestadas pelo

Contratante;

Impostos: IR e CSLL

1898


14

6.1.1 – TAXA DE DESCONTO

A determinação da taxa de desconto é uma etapa

fundamental do processo de avaliação. Esse fator reflete aspectos

específicos para um dado investidor, tais como o custo de oportunidade e a

percepção particular do risco do investimento.

Entre as metodologias para a determinação da taxa de

desconto, a mais utilizada é o WACC (Weighted Average Cost of Capital),

com base na ponderação dos custos do capital próprio e do capital de

terceiros, utilizados no financiamento das operações de um determinado

empreendimento.

No presente caso, utilizaremos a metodologia do Capital

Asset Price Model (CAPM) para quantificar o custo do capital envolvido.

O uso da referida metodologia no Brasil requer alguns ajustes em razão de

algumas particularidades, uma vez que se baseia em determinadas

condições referentes à eficiência dos mercados financeiros para a formação

de preços do ativos, em função do risco e da liquidez. O modelo utilizado

parte de informações existentes no mercado dos EUA e considera um

componenete de risco do País de forma a ajustar as conclusões à realidade

do Brasil.

Assim, de acordo com a metodologia do CAPM, o custo

do capital é definido conforme a fórmula a seguir:

Ke = Rf + β (E[Rm] - Rf) + Rp - Ia + Rt, onde,

Ke custo do capital

Rf taxa livre de risco = 4,00%

β beta do mercado = 0,74

(E[Rm] - Rf) prêmio de retorno do mercado = 3,50%

Rp risco país ou risco Brasil = 2,54%

Ia inflação de longo prazo EUA = 2,50%

Rt prêmio de risco da operação = 3,50%

Substituindo-se na equação acima os parâmetros

definidos, temos:

Ke = 10%

1899


15

6.1.2 – FLUXO DE CAIXA

Assim, no desenvolvimento da metodologia adotada, a

modelagem do negócio assume importante papel, consideradas as fontes de

receitas e despesas, representando a base para projeção dos resultados

futuros, que serão traduzidos para valores presentes a uma taxa de desconto

determinada como atrativa para o investimento.

Na definição do Valor de Mercado (Valor Presente

Líquido – VPL) será considerado um Cenário Básico projetado para 10

(dez) anos, admitindo-se a perpetuidade a partir do início do ano 11 (onze).

Considerando o desempenho previsto para o

empreendimento denominado SAVOY OTHON HOTEL TRAVEL,

extraído da análise anterior, base do presente trabalho e nas informações do

Contratante, temos o seguinte fluxo de caixa, baseado nas seguintes

premissas:

Moeda: As projeções foram feitas utilizando-se o Real como moeda e

foram elaboradas em termos reais, na data-base de 30 de janeiro de

2019;

Horizonte de projeção: Na presente avaliação, observando-se as

características da Empresa, considerou-se um horizonte de projeção de

dez anos, ou seja, da data- base até janeiro de 2029;

Valor das diárias: Foram considerados os preços atualmente praticados

projetando um crescimento nominal no período de 10%aa.

1900


16

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10

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07

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1901


17

6.1.3 – VALOR DO EMPREENDIMENTO

O valor econômico do empreendimento será definido

com base no valor presente de cada fluxo de caixa acima, acrescido do

valor residual, considerando a taxa de desconto de 10%a.a. Assim, temos:

Savoy Othon Hotel Travel

TD VPL Perp. Vres. Valor

12% 13.654.283 44.014.224 14.171.402 27.825.686

11% 14.401.358 48.015.517 16.910.320 31.311.678

10% 15.206.730 52.817.069 20.363.267 35.569.996

9% 16.075.939 58.685.632 24.789.445 40.865.384

8% 17.015.130 66.021.336 30.580.653 47.595.783

Como podemos observar no quadro de valores acima, o

valor central poderá sofrer pequenas oscilações. Considerando uma

variação de um ponto percentual na taxa de desconto, temos os seguintes

valores em números redondos:

Cenário Valor (R$)

Pessimista 31.000.000

Estimado 35.000.000

Otimista 41.000.000

1902


18

7 – PARECER TÉCNICO

O valor de mercado para fins de compra/venda do

empreendimento denominado Savoy Othon Hotel Travel, localizado na

Avenida Nossa Senhora de Copacabana, nº 955 – Copacabana – Rio de

Janeiro - RJ, referenciado ao mês de janeiro/2019, para pagamento à vista,

em números redondos é:

Valor de Mercado para Compra/Venda:

R$ 35.000.000,00

(Trinta e cinco milhões de reais)

8- ANEXOS

01 Fotografias

02 Documentação

Este laudo de avaliação compõe-se de 18 (dezoito)

folhas digitadas e 02 (dois) anexos, tudo por nós rubricado, sendo a última

folha assinada.

Nada mais tendo a informar, encerramos o presente

laudo de avaliação e colocamo-nos ao inteiro dispor para quaisquer outros

esclarecimentos que se fizerem necessários.

Rio de Janeiro, 31 de janeiro de 2019.

Analítica - Engenharia de Avaliações Ltda.

Paulo Roberto Furtado Junger Engenheiro Civil - CREA 46.053-D-RJ

1903


19

ANEXO 01

FOTOGRAFIAS

1904


20

Fachada

Acesso principal

Recepção

1905


21

Lobby

Hall dos elevadores no térreo

Restaurante

1906


22

Quarto

Quarto

Quarto

1907


23

Quarto

Banheiro

Quarto

1908


24

ANEXO 02

DOCUMENTAÇÃO

1909


25

1910


26

1911


27

1912


28

1913


29

1914


30

1915

l a u d o d e a v a l i a Ç Ã o6.1.1 – taxa de desconto a determinação da taxa de desconto é...

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