1

K U D A K A

K U D A K A

www.kudaka.org.tr

2

لقد تم تجهيز هذا املستند الخاصة بدراسة الجدوى ، باالستناد اىل وظيفة االستشارات املالية من اجل اعامل دراسة الجدوى

من اجل االستمثارات الذي سيتم القيام بها يف جبل ارغان يف ارزيجان ومناطق االقامة يف أررضوم عىل ان يتم توضيحهها

يف العقد االستشاري ذات العالقة االستشارية ، عىل ضوء املعلومات واملواد الذي يتم توفريها من قبل وكالةتنمية شامل

رشق االناضول )KUDAKA( باالشرتاك مع االبحاث الذي تم القيام بها من قبل )املستشار( رشكة ارسينت يونغ املؤسساتية

االستشارات يف استعامل باتحاه الجدوى هذه بدراسة الخاص املستند وسيكون . مساهمة واالستشارات رشكة للتمويل

الخاصة بهؤالء االشخاص من اجل املخاطبة فقط )وسوف يتم تحويل كافة انواع املعلومات التي تحتويها الذي تم توفريها

او الذي سيتم توفريها باعتبارها لفظيا او خطيا فيام يتعلقبهذا االستناد ، واملصادر الذي تم القيام بها يف هذا املستند( .

وسوف يتم املوافقة عىل استعامل اهداف اتخاذ القرار املتعلق باعامل التدقيق من خالل التدقيق وبشكل تفصييل للفرص

الخاصة باالستثامر فقط ملستندات دراسة الجدوى هذه والذي يتم العمل بها والذي يتم املحافظة عليها وبشكل رسي لكافة

املعلومات الغري الواصلة اىل الشعب بعد والذي تم التحدث عنه هنا سواء اذا ما تم التوزيع او التكثري ، واستنساخها من قبل

KUDAKA االشخاص االخرين عىل شكل قطع او بشكل كامل يف اي وقت بدون الحصول عىل املوافقة الخطية مسبقا من

ملا يخص هذه املستندات الخاصة بدراسة الجدوى والذي يتم العمل به للعامل واملدراء ، واملمثلني ، والوسائط ومن قبله

هو نفسه ، وان كل مساهم او مشارك مع املوافقة عىل هذا الكتبا الخطي الذي يتم العمل به )باعتباره ملحقا لالحامل

واملسؤوليات االخرى الذي من املمكن ان يتم حملها داخل اطار االتفاقية الرسية الذي من املمكن ان يكون التوقيع عليها

هو موضوع الحديث باالشرتاك مع KUDAKA ( . ولقد متت املوافقة عىل اعتبار البيانات املستلمة صحيحة من املؤسسات

االخرى و KUDAKA اثناء تحضري املستندات الخاصة بدراسة الجدوى . وال ميكن ان يكون احدا مسؤوال عن االستشارات

فيام يتعلق بصحة هذه البيانات . وسوف يكون من ضمن مسؤولية KUDAKA لهذه املستندات الخاصة بدراسة الجدوى

، اذا ما مل يتم التعبري عنها بشكل عكيس . ومن املمكن ان يتم املوافقة عىل التواجد يف العروض او ان يكون طرفا يف العقد

الذي هو موضوع حديثنا من خالل االخذ بهذه التعابري والبيانات كاساس او عدم االستناد اىل اي من التعابري والبيانات

والذي يحتل مكانا يف هذا املستند من خالل التواجديف اعامل العروض عندما يكون طرفا يف العقد ، وكافة العروض الذي

يتم القيام بها باعتبارها متجهة نحو فرص االستثامر ، الي شخص ميكنه ان يقوم بتقييم فرص االستثامر الذي تم توضيحها

3

يف املستند الخاصة بدراسة الجدوى هذه والذي يتم العمل بها . وسوف يتم الحفاظ عىل حقوق طلب االعادة يف اي وقت

لهذه املستندات الخاصة بدراسة الجدوى اىل املستشار او KUDAKA )باالشرتام مع كافة النامذج واالستنساخات الخاصة

بهذا الكتبا الخطي( . ولن يكون احدا مسؤوال مقابل احد فيام عدا KUDAKA فيام يخص رشوط الحامية الذي يتم توفريها

باتجاه االستشارات الذي تم توفريها ؛ والذي يتم التحرك بها باسم KUDAKA فقط ، ولن يكون باسم اي شخص اخر

باعتباره متعلقا باعطاء فرص االستثامر الذي تم توضيحها هنا والخاصة باالستشارات . ولن يتم تشكيل اية اساسات للعقد

ولكن يكون حامال الية مؤهالت خاصة بالدعوة او العرض باتجاه اعطاء فرصة االستثامر الذي تم توضيحها يف هذا املستند

الخاص بدراسة الجدوى .

ولقد تم تقييم النتائج الخاصة بدراسة الجدوى لالستثامرات الخاصة بتاسيس النامذج املرتكزة من اجل االخذ بنظر االعتبار

لالحتامالت السياحية للطبيعة والشتاء يف منطقة ارغان ، والذي يعترب الهدف من هذه االعامل . واننا سنقوم بتقديم االعامل

الخاصة بدراسة الجدوى التمويلية فيام يتعلق باعامل التاسيسات الخاصة باالقامة واملخططة من اجل التوسيع والتطوير

يف املنطقة باعتبارها مرتبطة بهذا وزيادة الفعاليات والنشاطات الخاصة بالرياضة الشتوية ملنطقة جبل ارغان يف ارزينجان

بناءا عىل طلب وكالة تنمية شامل رشق االناضول .

4

يتم تقديم العروض ما بني مراكز التزلج التي تايت يف املقدمة يف قطاع السياحة الشتوية يف تركيا باالشرتاك مع امكانيات

يف وضعها تم الذي التزلج ملركز الوظيفية الجوية والرشوط والقواعد ، املهبط طول تقدميها يتم الذي االخرى املهابط

املخططات واملتواجدة يف أررضوم يف السنوات االخرية .

يف وضعها تم الذي التزلج مركز يف املتواجدة االقامة ملنشات امللئ ملعدالت املواسم يف %100 نسبة اىل الوصول ويتم

املخططات والذي يحتوي عىل مجموع 27 عدد من املهابط يف املجموع . وان هذا يؤثر عىل املنافسة املوجودة يف القطاع

وجذب انتباه ذات العالقة من الزائرين ملراكز التزلج املهمة االخرى واملوجودة يف الدولة املحتملة للسياحة الشتوية الذي

ميتلكه .

ولقد تم حذب االنتباه اىل منطقة االقامة ملراكز التزلج االخرى واملتواجدة يف أررضوم يف هذه الوضعية . ويكون عىل مسافة

تبعد حوايل 5 كيلو مرتات عن املنشات املتواجدة يف املخططات الخاصة ألررضوم ، وتبعد حوايل 18 كم عن مركز أررضوم

للمنطقة الخاصة باالقامة . ويتم تواجد عدد 11 من املهابط الذي يشمل املساحة البالغة 460 هكتار يف املجموع والذي تم

تحضريه من اجل مالتسابقني يف الصاالت واملبادئ الذي يدخل ضمن شمولية االلعاب الشتوية يف عدد 25 من الجامعات

العاملية يف املنشات التي تكون يف الوضع الحايل . ويتشكل من املباين الخاصة بالحامية والكافترييا ، ومباين الخدمات؛ واملباين

الثابتة يف التاسيس . ويتواجد منتجات الخدمات واالسرتاحة ، واملطاعم ، واملقاهي ، وخدمات قطع التذاكر ، والبيع ، وتاجري

املزالج باتجاه تلبية االحتياجات اليومية من الزائرين والرياضيني من اجل استعاملها يف تاسيسات املزالج ذات االقامة . ويتم

رفع املشاكل من الوسط بواسطة انظمة القيام باعامل الثلوج الصناعية . ويشمل تثليج املساحات التي تحتل مساحة تبلغ

62 هكتارا يف املجموع النظمة القيام باعامل الثلوج الصناعية ولقد تم اجراء بعض التعديالت عىل االرايض الخاصة باملهابط .

الفرتات املتقدمة لسعات االقامة باالشرتاك مع اختيار أررضوم يف ولقد تم االخذ بنظر االعتبار عىل كونها عدم كافية يف

اشهر الصيف بسبب االستثامرات الخاصة بساحات كرة القدم واملخيامت الرياضية الذي تم التخطيط لها ، ومراكز املؤمترات

الذي من املمكن ان يتم فتحها فيث مركز املدينة . ومن املمكن ان يتم تلبية الطلبات ذات سعة 2.000 رسير الذي يقوم

بتقديم الخدمات الخاصة بالفندقة يف املدينة والسياحة الشتوية مابني اشهر ترشين الثاين / نوفمرب ولغاية شهر ايار / مايو

واملوضوعة يف الخطط الخاصة بأررضوم ذات سعة 1.000 رسير يف املجموع والتي تقوم بتقديم خدمات الفندق الخاصة

باملدينة يف مركز املدينة عند النظر اىل وضعية االقامة املوجودة يف ارزروم .

السياحة الشتوية يف اررضوم

5

يتم التاشري عىل امكانية وصولها اىل حالة واحدة من مراكز التزلج املهمة لرتكيا يف منطقة االقامة للسنوات التالية ، والقيام

باالستثامر مبعدالت امللئ التي تكون 100% يف املوسم لتاسيسات االقامة واملتواجدة يف مركز التزلج املوضوعة يف الخطط يف

االعوام االخرية واملحتملة للسياحة الشتوية يف تركيا .

ولقد تم النظر اىل انها ستكون مالمئة لخطط االستثامر الذي سيتم القيام بها يف منسات االقامة ذات املؤهالت العالية يف

املنطقة ، من خالل االخذ بنظر االعتبار احتامليات السياحة الشتوية يف تركيا وامكانيات التزلج الذي سيتم تقدميها يف املنطقة

، ومراكز التزلج التي تكون متاسسة وموجودة يف منطقة االقامة . وال يتواجد منشات االقامة التجارية التي تقوم بعرض

فعالياتها ونشاطاتها يف املنطقة يف الوقت الحايل .

لقد تم القيام باعامل دراسة الجدوى من اجل تاسيسات االقامة املتشكلة من 20 عدد من الشاليهات وعدد واحد من فندق

ذات اربعة نجوم ، وعدد واحد من فندق ذات خمس نجوم باعتبارها منوذجا لالستثامرات الذي من املمكن ان يتم تحقيقه

يف منطقة االقامة ضمن هذا االطار . وتم النظر اىل امكانية كون معدالتها مابني 14% اىل 22% لالنتاجية الداخلية لراس املال

وفق االفرتاضات الذي هو موضوع حديثنا . ولقد تم االخذ بنظر االعتبار عىل انها ستكون مبستوى 127 مليون لرية تركية

باالستناد اىل االفرتاضات املقدمة يف االعامل التفصيلية ، لتكاليف االستثامر الكلية من اجل تاسيس عدد ثالثة من منشات

االقامة كنامذج اولية .

استثامرات التاسيسات ذات االقامة

6

االستثامرات املخططة لها

مل يتم تواجد اولوية يف موضوع السعة الكلية الذي من املمكن ان يتم الوصول اليها يف هذه املنطقة . ويتم التهديف اىل

تشكيلها من املناشات الخاصة بالتجهيزات والذي من املمكن ان يقوم بتقديم الخدمات ذات الجودة العالية للضيوف الذين

لهم طلبات مختلفة والذي من املمكن ان يقوم مبخاطبة الدورات التدريبية الجديدة يف السياحة باالضافة اىل انه سيتم من

قبل مجموعة من السواح ، الذين ميتلكون الخدمات البوتيكية ، واملقدمة يف مساحة عيش واقامة واسعة وكافية ، والذي ال

يكون بسعات عالية جدا ، عىل ان يتم طلبها من قبل املشاركني يف االونة االخرية لهذه االستثامرات . ولقد تم النظر اىل كونها

مالمئة لخطط االستثامر الذي سيتم القيام بها يف منشاتنا الخاصة باالقامة والتي تحمل املؤهالت العالية من اجل املنطقة

املرتكزة يف نهاية املقابالت الذي تم اجرائها مع االشخاص واملؤسسات ذات العالقة والخاصة بهذه االعامل . ولقد تم اعطائها

يف االقسام السابقة يف نتيجة فسم من هذه االعامل . والذي تم القيام بتدقيقها من قبل املشاريع ذات الطلب والبيع الخاص

. KUDAKA باالستثامر واالقامة يف منطقة االقامة ألررضوم من قبلنا ، يف اطار اعطاء الوظائف الخاصة

التدقيق التطبيق االحسن واملختار، من خالل ولقد متت املوافقة عىل االفرتاضات الذي قد تم اخذها كمصادر من اجل

بنامذج الفنادق يف القسم الثالث والثاين فيام يخص التطبيقات الخاصة بالسياحة الشتوية يف تركيا والعامل . ولقد تم النظر

اىل توفري امكانية االقامة للزوار يف املنطقة من اجل النشاطات السياحية املشابهة والرياضة ، والصحة والحرارية ، والثقافة

التي من املمكن ان يتشكل من فندقة املدينة ، ومن خالل االخذ بنظر االعتبار لقرب مسافتها من املطارة وأررضوم منطقة

االقامة اىل جانب هذا . فقد تم التهديق اىل تقديم الخدمات للمخيامت للرياضيني املختصني وسياحة املؤمترات يف االشهر

االخرى والذي يتم تقدميها الخدمات واالوساط الذي من املمكن ان يتم املرور منها مبرور الزمن من خالل العوائل املحبني

للرياضة الستوية يف موسم الشتاء ويف الفنادق . ولقد تم القيام باعامل دراسة الجدوى التمويلية من اجل الشاليه الذي ميكن

من خالله التعرف عىل اماكنيات االقامة بشكل مريح لثامنية اشخاص عىل االقل والذي يتكونن من 20 عدد وعدد واحد من

الفندق ذات االربعة نجوم وعدد واحد من الفندق ذات الخمس نجوم والتي تقوم بخلق البدايل الخاصة باالقامة وباسعار

مناسبة اكرث ولكن ، يهدف اىل تقديم الخدمات ذات الجودة العالية لعدد واحد من الفنادق ذات الخمس نجوم املتواجدة

يف التاسيسات االلحرارية التي تقوم بتقديم الخدمات ذات الجودة العالية باعتبارها مثاال لالستثامرات الذي من املمكن ان

يتحقق يف مناطق االقامة هذه ضمن هذا االطار .

وانه يهدف اىل تلبية كافة الطلبات الخاصة باالقامة يف االطقم الرياضية االخرى وكرة القدم التي تايت من خارج القطر وداخل

القطر يف فرتة الفنادق من خالل املرشوع الذي يحمل اسم »مخيم الرياضيني لالرتفاعات العالية ، ومن قمة الرياضة وقمة

. ويتواجد الرابع اىل جانب هذا الذين يتم ذكرهم يف القسم املنافسة للرياضيني اناضولو« والتي تهدف اىل زيادة قدرة

اعامل دراسة الجدوى : املوافقات العامة واالفرتاضات

7

املعلومات التفصيلية فيام يخص التنظيامت االخرى والحلقات الدراسية واملؤمترات الذي يتم تحقيقها يف املوسم القريب من

ارزروروم يف القسم الرابع . ويتم التهديف اىل كونها متتلك تجهيزات للبينة التحتية مالمئة لهذا ولذا فانها تقوم باستضافة

التنظيامت العامة باالشرتاك مع الحلقات الدراسية ، واملؤمترات واالجتامعات التي تايت من املؤسسات املوجودة يف القطاع

والرشكات والفنادق ضمن هذه الشمولية . ويتم تقديم الخدمات باالشرتاك مع مصطلح الفندقة الخاصة باملدن عىل ان يتم

تلبية االحتياجات خارج موسم الشتاء لالستثامرات الذي يتم تخطيطها .

يتم زيادة جاذبية االستثامرات وامكانيات تخصيص االرايض الغري الكافية والغري املتواجدة يف الخطط املوضوعة داخل اطار

أررضوم لنامذجها ، وعدد كبري جدا من املدن من اجل استثامرات الفنادق الشتوية . ويتم االخذ بنظر االعتبار اىل انه سيتم

القيام باعامل تخصيص االرايض بدون اجور يف منطقة االقامة من قبل املديرية العامة للتخصيصالت التابعة لوزارة الثقافة

والسياحية من اجل كل واحد من االستثامرات الثالثة .

ولقد تم االخذ داخل شمولية اعاملنا من خالل االخذ بنظر االعتبار ملا سيتم تحديده من قبل املستثمرين ملخططات التصميم

والهندسة املعامرية التفصيلية وكذلك فقد تم تجهيز االعامل مع االخذ بنظر االعتبار للجودة واملصطلحات املعمرية املحددة

. وعدم تواجد املوضوعات املطلوبة والذي يدخل ضمن املؤهالت مثل امكانية الفاء بعض التخصيصات واعطاء تخصيصات

مشابهة لها واعامل الحفر ، وتنظيم االرايض من اجل االستثامرات الذي سوق يتم تحقيقها يف الساحات الذي يتم تخصيصها

وتحمل الخصائص املشابهة لالرايض املوجدة يف البارساالت املتغرية لخطط التخصيص يف منطقة االقامة من قبل املديرية

العامة للتخصيصات لوزارة الثقافة والسياحة لهذا السبب . ولقدتم الحقيق من خالل االخذ كاساس للتخصيصات املحددة

والذي تم اخذها داخل اعامل دراسة الجدوى الذي تم القيام بها .

ولقد متت املوافقة عىل امكانية ان تكون عالية بدرجة اكرب اي مبعدل يبلغ 20% ااقريبا باالستناد اىل االستثامرات املشابهة

لتكاليف االستثامرات الكلية ، واالخذ بنظر االعتبار المكانية ان تكون عالية عىل مستوى مناطق الغرب لتكاليف النقل الذي

يرى ان لها االولوية والذي سيتم جلبها من مناطق اخرى ، والتدقيق يف تكاليف التجهيزات التقنية والفرش بشكل خاص من

اجل الفنادق التي ستقوم بتقديم الخدمات ذات الجودة العالية . ولقد تم االخذ بنظر االعتبار لالستجابة بشكل اقتصادي

لكافة االحتياجات خالل فرتات االنشاءات ملصانع املواد الخاصة باالنشاءات االخرى واالسمنت املتواجدة عىل مسافة قريبة

من اررضوم عند القيام باحتساب تكاليف االنشاءات .

يتم عرض كونها انه قد تم تحقيق االرباح ملشاريع اعامل دراسة الجدوى من ناحية التمويل الذي تم تجهيزه من خالل

االخذ بنظر االعتبار لكل هذه املسارات .

8

ولقد تم االخذ بنظر االعتبار عىل ان تكون مبستويات متوسطة ملصاريف املوظفني من اجل ان ال يكون هنالك مضايقات يف

ايجاد العامل ، بواسطة قدرات العمل االخرى التي من املمكن ان تخرج من املنطقة وقدرة العمل والخلفية الذي من املمكن

ان يتم تامينه بواسطة املدارس العليا للفندقة واالدارة السياحية لجامعة اتاتورك ، وكذلك لقد تم االخذ بنظر االعتيار عىل

ان تكون صاحبة امكانيات من املمكن ان يتم تامينها بشكل اقتصادي وباملوارد املحلية لهذه املواد ، وموضوع املرصوفات

الخاصة بالطعام والرشاب والذي ميتلك الحصص العالية والتي تدخل ما بني املصاريف العملية ، وموسم تشغيل الفنادق اىل

جانب هذا . ولقد تم االخذ بنظر االعتبار المكانية تقديم خدمات تقرتب نسبتها من 100%وملدة اربعة اشهر الشتاء االخرى

املواسم االخرى اكرب يف الذي ستكون عالية بدرجة االفرتاضات املوافقة عىل . ولقد متت للفنادق املتوسطة ذات االجال

لتكاليف االقامة يف هذا املوسم ، من اجل استثامرات الفنادق الذي يتم اعطائها االولوية يف تقديم الخدمات وذات معدالت

امللئ العايل يف اشهر الشتاء .

املنهج

لقد تم فحص القدرات والتوقعات السياحة الشتوية واالتجاهات الجديدة يف مجال السياحة يف دراسة املعدة لتوفري رأسامل

من أجل االستثامرات املتوقعة يف منطقة كوناكيل. ان جميع البيانات التي ارشت اليها اعتبارا من قسم الثاين من التقرير

اعتربت االساس لالستثامرات الفنادق املتوقعة يف منطقة كوناكيل.

البيانات التي تكونت إلشغال الفنادق وااليرادات املتوقعة لها من خالل دراسة تهيئة الرأسامل والتحليالت الخاصة باالسواق

تكونت لدينا ثالثة مناذج مالية شاملة ملعرفة تكلفة االستثامرات وتوقعاتها ويف االقسام الالحقة ترد تفاصيل عن النامذج.

التاثريات االعتبار للمنطقة وأخذت بعني الجغرافية واالقتصادية بالتفصيل ظروف الرابع حيث بحثت القسم وخاصة يف

املتوقعة عىل االستثامرات مرافق االجتامعية واالقتصادية. ومن خالل دراسة املالية لالستثامرات املخططة فقد تم اضافة

السنوات تم تحققه يف التي للموقع الطوبوغرافية للمنطقة وميزات املناخية الظروف الفنادق وكذلك استثامرات مالية

االخرية يف حسابات الحوافز والفوائد وذلك ضمن موضوع تشجيع السياحة.

9

االفرتاضات واملعلومات العامة لالستثامرات الفنادق يف منطقة كوناكيل

ان هدف من االستثامرات الفنادق خمس نجوم واربع نجوم وفنادق عىل شكل شاليه يهدف اىل توفري خدمة عالية الجودة

مبختلف انواعه ويف كافة مواسم السنة. وترد يف هذا القسم التفاصيل حول املعايري الحد االدىن التي ينبغي ان تكون عليها

الفنادق من أجل تحقيق نسبة اإلشغال وكذلك التكلفة والوقت االستثامر واالفرتاضات االساسية لفرتة التشغيل.

الساحات املخصصة والوضع الراهن

تعترب كوناكيل قرية تابعة ملدينة أرض روم. تتكون قرية كوناكيل من خمسني بيتاً, وهي تحت رعاية بلدية بويك شهري,

وبلدية باالن دوكان. تبعد قرية كوناكيل عن مركز مدينة أرض روم بحوايل 18 كم, تقع يف املنطقة الواقعة بني أحداثيات خط

العرض 39,8013 وخط الطول 41,1889 ويبلغ أرتفاعها 2.230 مرت.

املساحات اخملصصة من أجل السياحة الشتوية في منطقة كوناكلي

10

تبلغ نقطة أنخفاض مساحة التزحلق يف كوناكيل 2.225 مرت, ونقطة أرتفاعها 3.125 مرت. مجموع الفرق بني النقطتني هو

إن متنوعة. أبنية طبوغرافية املنطقة لنا هذه تظهر تتغري بني شامل رشق و شامل غرب. واتجهات هبوطها 900 مرت,

املنحدرات املتنوعة التي تتميز بها هذه املنطقة متنح املتزلجني فرص التزلج يف مستويات مختلفة. تعترب األرايض التي تقدم

الخدمات لجميع مجموعات املتزلجني وتشّكل مساحات تزلج مختلفة , وتتيح الفرصة يف االتصال بني هذه املساحات ميزة

مهمة بالنسبة لكوناكيل. إن وقوع األتجاه يف شامل وشامل غرب يؤثر بصورة إيجابية عىل نوعية الثلج.

تشبه منطقة كوناكيل بخواصها الفيزيائية ومبنظرها الطبوغرافية تكوين الطبوغرافية ملراكز التزلج يف جبال ألب يف أوروبا.

تحتوي عىل واد طويل ضحل وكذلك عىل سالسل جبلية. أستفيدت من الحفر املوجودة بكرثة يف الوادي يف تأسيس مشاريع

املرافق امليكانيكية واملمرات.

خصصت ساحة مجانية من طرف مديرية العامة للتخصيصات التابعة لوزارة الثقافة والسياحةيف كوناكيل من أجل األستثامر.

ان وسائل املواصالت بني الساحات املخصصة وبني مركز أرض روم واملطار سهلة. حيث أن الشوارع مبلطة والطرق تتكون

من مسارين والتحتوي عىل منحدرات الحادة.

املساحة اخملصصة وقرية كوناكلي

11

وإىل جانب هذا يتوفر املاء والهواتف واالنرتنت والكهرباء و قنوات مياه املجاري يف الساحات. إن اعامل نقل املياه املعدنية

املتواجدة يف مواقع مختلفة من أرض روم من قبل العامة إىل الساحات املخصصة مازالت مستمرة. إن الفنادق التي تقدم

احتياجات املياه املعدنية كذلك تلبي احتياجات السياحة الصحية يف املنطقة عند انتهاء االعامل.

تبني من خالل املعلومات الخاصة بأنواء الجوية ملنطقة كوناكيل للسنوات املاضية التي نرشها املديرية العامة لالرصاد الجوية

بأن الثلج يهطل عىل كوناكيل ملدة ستة أشهر عىل االقل خالل السنة الواحدة. إن الثلج املتبقي يف الساحات مابني شهر كانون

االول وشهر أيار يسبب تأخريا يف مدة إنجاز عمل اإلنشاءات وهذا يؤثر عىل مدة استثامر الفنادق. أما طيلة مدة العمل فأنه

من املتوقع أن أكرث الوارادات التي يتم الحصول عليها هي يف هذه الفرتة.

لقد اثبتت من خالل نتيجة األختبارات التي أجريت واملعايري الدولية أن كوناكيل ذات بيئة مريحة ومهيئة لتزلج األعشاب

يف موسم الشتاء, ولكن أختبارات املحرتفني مل تنتهي لحد األن.

لقد تم تصديق مخطط إعامر موقع كوناكيل من قبل وزارة الثقافة والسياحة بتاريخ 2000/08/28. تأسيس مثانية مرافق

سياحية والتي تبلغ مساحة كل منها 14.250 مرت مربع, والتي تعترب من األمالك غري املنقولة والتابعة إلدارة املقاطعة الخاصة

للممتلكات ولتغري مخطط اإلعامر. أعطي وفقا لإلعالن 2004/1 أذن مسبق لرشكة تلركو لصناعات البالستيكية والكابالت و

مجموعة رشكات شا-را لتخصيص مرافق غري املنقولة رقم 1 ورقم6. ووفقاً لإلعالن نفسه تم إلغاء مساحات مرافق رقم 2, 3,

4, 5 من قبل الوزارة بسبب عدم التزام املستثمرين بواجباتهم. مل تخصص قطع األرايض الخاصة رقم 7 ورقم 8 والواقعة يف

كوناكيل ألي مستثمر سياحي. من املمكن تخصيص املرافق التي تم إلغاء تأسيسها يف حال إعادة تأسيسها من جديد حسب

الرشوط املخططة كمنطقة لقضاء العطل.

12

مرافق الرياضات الشتوية

من بني االفرتاضات األساسية لدراسة الجدوى املالية الذي يساعد يف كرثة الطلب املرافق التزلج التي تبلغ مساحتها 1.200

هكتار وتتميز مبساحتها السطحية دامئا. تزيد املرافق التي تقدم املعايري الدولية للمسافة واألستمرارية من جاذبية املنطقة.

لقد تم أختبار ممرات التزلج التي كانت مخصصة للمسابقات يف عام 2011 من قبل رياضيني ماهرين ونالت ردود افعال

إيجابية والشكر من قبل الكثريين من متابعي الرياضة الشتوية .

وجود مرافق الرياضات الشتوية واملنتهية إنشائها يف أربع مناطق سكنية ضمن مسابقات بني جامعات الدول.ان وسائل

النقل واملواصالت الربية من الفنادق املتواجدة يف منطقة كوناكيل والفنادق األخرى إىل املرافق املتواجدة يف املناطق الثالثة

سهلة. خالل فرتة إقامة الضيوف يف الفنادق وقضاء أوقاتهم يف املرافق السياحية سيزيد هذا من رغبة الضيوف يف اإلقامة

أكرث. أعطت املسارات املوجودة يف باالن دوكان فرصة التزلج عىل مر السنني, وصاالت الرياضة التي تقدم الخدمات الجيدة

للرياضيني املاهرين, وأحواض السباحة االوملبية املعلقة وقلعة القفز للرياضيني ستزيد من جاذبية خدمة الفنادق يف مجال

الفندق الشتوي . تنتمي كافة املرافق السياحية املوجودة يف كوناكيل ويف املناطق السكنية الثالثة إىل املديرية العامة للرياضة.

سيتم التنقل يف باالن دوكان من الفنادق بواسطة الرافعات التي تساعد يف الوصول إىل املسارات وإىل مرافق التزلج .

منظر السياحة املستهدفة

تقع كوناكيل عىل خط أرزنجان وقارص وأالزغ وأردهان التي تشكل ممر السياحة الشتوية يف اسرتاتيجية السياحة الرتكية

لعام 2023 . تأيت كوناكيل يف مقدمة مراكز التزلج التي يرجحها املهتمني بالرياضة الشتوية يف بلدنا, والتي تتميز بنوعية الثلج

وتتيح فرصة اسستمرارية التزلج عىل مدى املوسم , وكذلك تتميز مبمراتها التي تختلف مستويات صعوبتها من ممر إىل أخر.

أخذت تشتهر أكرث من خالل مسابقات االلعاب الشتوية بني جامعات العامل يف عام 2011.

ومايزال السياح القادمني يف موسم الشتاء من الدول األوروبية وروسيا واوكرانيا وإيران وجورجيا يزورون مرافق باالن

دوكان وكوناكيل . وتجذب إليها السياح من منطقة مرمرة ومنطقة رشق األناضول ومنطقة بحر األسود ومنطقة األناضول

الوسطى.

تشكيل الزبائن املستهدفة مع أخذ الوضع الراهن بنظر اإلعتبار, ان هدف الرئييس للعوائل ذات الدخل املرتفع واملتوسط

من داخل البلد, وملحبي الرياضة الشتوية من العطلة الشتوية هو التزلج الجيد, أما السياح القادمني من خارج البالد من دول

13

الرشق األوسط وأوكرانيا وروسيا وإيران و جورجيا والذين يبحثون عن فرص االقامة بالقرب من ساحات التزلج و واملمرات

مبجوعات السياحة.

املنطقة مناسبة لقضاء عطلة التزلج. إن هذه الشتاء ميارسون رياضة الفنادق يف موسم إىل يأتون الذين الزبائن أكرث ,

عائلية,فإذا كان أحد أفراد العائلة الميارس هذه الرياضة ويبقى يف الفندق فأن هناك خدمات املنتجعات الصحية, وأماكن

جلب ممتعة. اوقات فيها العائلة لقضاء الفنادق يف أماكن السياق خصصت هذا ويف الفنادق. يف املوجودة األسرتاحة

والسياحية وتذوق التاريخية االماكن والتعرف عىل أرض روم لرحلة يف يوم أو نصف يوم الفندق ملدة املستضيفني يف

االطعمة املحلية.

أما خارج موسم الشتاء, الفنادق التي تستطيع تلبية أحتياجات االستضافة بنسبة عالية من املخيامت الرياضية واملؤمترات

والندوات وغريها من املناسبات الحاصلة يف املنطقة.

املعايري االستثامرية املأخوذة بنظر االعتبار يف تهيئة رأسامل

واربعة نجوم مبجموع 668 سعة نجوم فندقني خمسة بناء أجل )تهيئة راسامل( من املالية الجدوى اعدت دراسة لقد

القيام باالستثامرات يف االماكن املخصصة يف رسيرية و 20 شاليه مبجموع 160 سعة رسيرية وذلك ليك تكون مثاال عىل

منطقة كوناكيل. ان املثال الذي تم طرحه لالستثامر هو لتلبية طلب السياحة الشتوية خالل فرتته املكثفة ومخططة وفق

أفضل املعايري بهدف تقديم أفضل الخدمات للسائح.

يف هذا السياق سيكون هناك نادي ترفيهي بسعة 100 شخص ومطاعم وبارات ومقاهي التي تقدم أكالت مختلفة يف ساعات

نطاق للرعاية, ويف وغرفة للرتفيه مكان لالطفال هناك وبالنسبة النهار يف بالتزلج يقومون الذين للنزالء بالنسبة املساء

السياحة الصحية توجد هناك تدليك وحامم تريك وحاممات حرارية, وباالضافة اىل هذا توجد هناك صالة للبولينغ وملعب

صغري للجولف وملعب تنس وملعب سكواش, فباالضافة اىل االيرادات التي تأيت من االقامة ميكن اضافة هذه االيرادات ايضا

ضمن التكلفة االستثامرية.

ان االستثامرات يف الفنادق والشاليهات وفق االفرتاضات العامة فأنها ستكون وفق افضل املعايري املطبقة. ويف االدناه ترد

املواصفات املفروضة للمعايري البناء واملعدات والتجهيزات والديكور والخدمات بالنسبة للفنادق اربع وخمس نجوم.

14

فندق اربعة نجوم

يف االدناه ترد امليزات القياسية املفروضة من أجل بناء فندق اربعة نجوم وتوفري التجهيزات واملعدات والديكور والخدمات.

1- ان تكون مدخل الفندق مناسبا للطاقة االستيعابية للفندق وان يكون مصعد الخدمة او الدرج متصال مع غرفة االمتعة

وتوفري صالة يف اماكن وجود أكشاك الهواتف.

2- ان يكون مصعد الخدمة ومصاعد الزبائن متناسبا مع الطاقة االستيعابية للفندق.

3- ان يتواجد هناك مكتب يف طابق ومكان للخياطة وخدمات الكوي وتوفر قاصة لالشياء الثمينة يف كل غرفة مع بار صغري.

4- توفر عيادة والذي يوجد فيها االطباء واملمرضات للقيام باالسعافات االولية.

5- وحدات البيع لهدف السياحة.

6- تنظيم املطعم من درجة االوىل.

7- توفر خدمات الغرفة من ساعة السادسة صباحاً إىل الساعة الثانية عرشة ليالً .

8- صالة مستقلة بسعة 100 شخص تكون كنادي لييل او ديسكو او كمكان ترفيهي.

15

9- إنشاء صالة رياضية وساونا ذو نظام اإلنذار وحامم تريك.

10- إنشاء نادي بوليغ.

11- صالة بسعة 100 شخص لتقديم خدمات املرشوبات والحلويات او املعجنات.

12- إنشاء مطعم ثاين تقدم فيها ما ال يقل عن خمسة انواع من اطعمة خاصة مبنطقة اررضوم او تركيا.

13- تخصص قاعة للخدمات املكتبية او التلفون او الفاكس او الكمبيوتر وما شابه.

14- إنشاء ثالثة كافترييا ومطعم للوجبات الخفيفة.

16

القدرة االستثمارية املقترحة في فندق اربعة جنوم

نوع الغرفة عدد الغرف سعة السريرالضرائب قيمة ماعدا ، شخص لكل ، الغرفة سعر

املضافة ، )بالليرة التركية(

املوسم الكثيف املوسم املنخفض

غرفة ذات سرير واحد 45 45 306 217

غرفة ذات سريرين 65 130 485 306

غرفة فاخرة ذات سريرين 25 50 574 395

غرفة للعوائل 35 105 740 510

جناح 4 8 816 587

مجموع 174 338

فندق خمسة نجوم

باالضافة اىل الرشوط املطلوبة يف فندق اربعة نجوم, يف االدناه ترد املعايري والقدرة الرسيرية املقبولة واملواصفات املطلوبة

يف فندق خمسة نجوم والتي تكون بسعة 351 غرفة.

1- ان تتوفر يف الغرف مكتبة, وان يكون بجانب الرسير مفتاح االضاءة املركزية واملقبس, ومرآة طويلة مزخرفة ذات جودة

عالية.

2- ان تتوفر يف الغرف مناشف وأدوات تنظيف االسنان وشباشب ذات استعامل واحد وعدة الخياطة وعدة مسح او تلميع

االحذية وصابون حامم وقطن لتنظيف املكياج ومناديل الورقية و10 قطع اخرى من املواد كاملظلة وغريها.

3- حاممات فاخرة, والهواتف مرتبطة مع مكتب االسقبال ومرآة ضخمة.

4- خدمة الغرف عىل مدار 24 ساعة.

5- املرآب او مواقف مسقوفة للسيارات مع وجود موظفني عىل مدار 24 ساعة يف هذه املواقع.

6- توفري خدمة االنرتنت الالسليك )وايرلس( مع البث الفضايئ )ستاليت( وقنوات الفيديو.

17

القدرة االستثمارية املقترحة في فندق خمسة جنوم

نوع الغرفة عدد الغرف سعة السريرالضرائب قيمة ماعدا ، شخص لكل ، الغرفة سعر

املضافة ، )بالليرة التركية(

املوسم الكثيف املوسم املنخفض

غرفة ذات سرير واحد 36 36 370 281

غرفة ذات سريرين 70 140 561 383

غرفة فاخرة ذات سريرين 40 80 740 561

غرفة للعوائل 25 75 803 574

جناح 10 20 918 689

مجموع 181 351

7- صالون الحالقة )كوافري( للرجال والنساء.

8- محالت البيع.

9- ثالثة مطاعم عىل شكل بوفيه مفتوح.

10- ان يكون هناك مكان آخر منفصل عن مكان االستقبال ويكون فيها موظفني ذوي الخربة لتقديم املشورة والتعامل مع

الزبائن.

11- ان يكون هناك هواتف يف ممرات الطوابق مرتبطة مع مكتب االستقبال.

12- ان يكون هناك مكان للرتف والتدليك وحامم وحوض مغلق لسباحة فاخرة جدا.

13- مركز للرعاية ومكان للعب االطفال.

14- ملعب صغري للجولف وملعب تنس وملعب سكواش.

18

فندق من نوع شاليه

ميكن استئجار مساكن شاليه والذي يكون بديال لالقامة مجموعات الكبرية او أرس كبرية والسيام يف فصل الشتاء. ويف منطقة

كوناكايل توجد منطقة لشاليهات تتكون من 20 شاليه والذي ميكن وصول منها اىل منحدرات التزلج والفنادق بسهولة وان

معايري هذه الشاليهات هي كام ييل:

1- تتكون املباين من طابقني وبتصميامت حديثة وفق العامرة التقليدية الرتكية.

2- تسع البناية لثامنية اشخاص وتوجد فيها اربع غرف نوم.

3- تتوفر يف اماكن استخدام املشرتكة, ارسة والتي ميكن استعامله كمقاعد جامعية.

4- عدد كايف من الحاممات.

5- تتوفر يف الغرف ويف الصالون خدمة االنرتنت الالسليك )وايرلس( مع البث الفضايئ )ستاليت( وقنوات الفيديو.

6- استخدام االثاث واملواد عىل أعىل مستوى.

19

7- ساونا )حامم بخاري(.

8- املوقد.

9- يف حالة الطلب ميكن تأمني مواد غذائية ومواد اخرى واملطبخ.

10- إمكانية االستفادة من املطاعم والخدمات فندق خمسة نجوم.

11- التنظيف اليومي وخدمات الغرف.

القدرة االستثمارية املقترحة في الشاليه

عدد الشاليه عدد الغرف سعة السريرتأجير الشاليه, يوميا, باستثناء ضريبة القيمة املضافة,

)ليرة تركي(

املوسم الكثيف املوسم املنخفض

20 4 160 1,288 905

20

االفرتاضات والتوصيات األخرى

عند استخراج نسبة االستيعابية لإلشغال )االقامة( من أجل كل عينة من االستثامر يجب ان تؤخذ ايرادات االقامة )الضيافة(

وايرادات االنشطة الرياضية والسياحة الشتوية وايرادات خدمات السياحة الصحية واحتياجات استضافة سياحة املؤمترات

التي تتوفر يف املرافق, واالنشطة الفندق, والخدمات االجتامعية العامة توجد معايري بعني االعتبار. ومن بني االفرتاضات

الرياضية واالنشطة االخرى, واملواصالت, والبنية التحتية. ويف االفرتاضات العامة متت األخذ بأفضل املشاريع املطبقة سابقا

من أجل الفنادق املزمع إنشاؤها بهدف استخدام الفرص املتاحة يف مدينة بكفاءة. ويف هذا السياق فأن االفرتاضات األساسية

املقبولة يف النموذج املايل هي كام ييل:

• ان يقوم املؤسسات العامة بتوفري وسائل النقل عرب املصاعد من مراكز التزلج عىل الجليد يف كوناكيل اىل منطقة السكن.

• ان يكون مراكز التزلج عىل الجليد يف كانديليل و باالندوكن وكوناكيل, مفتوحا لالستخدام املشرتك.

• ان يتم تطبيق )ski pass( تذاكر التزلج املوحدة يف جميع املراكز التزلج املتواجدة يف منطقة أررضوم مبا يف ذلك اسعار

الفنادق.

• عند رغبة النزالء ان يتم تأمني رحالت قصرية وبشكل منتظم مابني مناطق التزلج ويف داخل املدينة, حيث يوجد يف االدناه

مسارات الرحالت املتبادلة والتي يجب البدء بها من قبل املؤسسات العامة,

1- مطار أررضوم - مركز أررضوم/باالندوكن/كوناكيل

2- مركز أررضوم - باالندوكن

3- مركز أررضوم - كوناكيل

4- باالندوكن - كوناكيل

5- كوناكيل - كانديليل )يف موسم الشتاء(

• افتتاح مالعب كرة القدم وذلك إلتاحة الفرصة لألندية الرياضية املحرتفة الوطنية والدولية من اجراء تدريباتهم سواء يف

مركز املدينة او بالقرب من اماكن االقامة.

• إمتام وانجاز مشاريع ايصال الينابيع الساخنة اىل الفنادق وذلك من اجل تعزيز جاذبية السياحة الصحية والحرارية, حيث

ان املدينة تعترب غنية مبصادر املياه الجوفية الساخنة.

21

املواصالت

توجد يف أررضوم مطار أررضوم الدويل والتي تستضيف الرحالت الوطنية والدولية وهي مرتبطة بهيئة املطارات الدولة حيث

ان طول مدرجها تعترب ثاين اطول مدرج يف تركيا ومن ناحية مساحتها فأنها تعترب رابع اكرب مطار يف تركيا. وخاصة بالنسبة

للسياح االجانب فانهم يفضلون هذه املطار يف وصولهم اىل هذه املنطقة. وهناك دراسات يف غاية االهمية لتنظيم الرحالت

الدولية املجدولة والرسوم الجمركية وذلك من أجل تحقيق معدالت اإلشغال املستهدفة.

وقد تم قبول السيناريو للفرضيات املحققة الواردة يف االدناه من أجل تحقيق معدالت اإلشغال املستهدفة للطاقة االستيعابية

يف السكن. يف االدناه ترد االقرتاحات من أجل تحقيق االفرتاضات.

1- توفري الحوافز والتدابري الواجب اتخاذها لزيادة إمكانية الوصول عرب الطائرة: ان الرحالت الجوية اىل أررضوم هي فوق

معدالت الرحالت يف تركيا. بالنسبة للرحالت الجوية التي تكون تكلفته مرتفعة فأن الحوافز املطبقة عىل النفقات قد تنعكس

عىل خصم يف اسعار التذاكر.

2- ان نسبة كبرية من عدد السياح الذين زاروا أررضوم من أجل الرياضات الشتوية هم من االجانب. يف العام املايض نظمت

رحالت سياحية اىل أررضوم من روسيا واوكرانيا من أجل االلعاب الشتوية لجامعات العامل, كام سيتم تنظيم رحالت سياحية

جديدة من املناطق الجغرافية قريبة مثل ايران وسوريا وبريوت وكويت وديب.

الطرق هيكلية وإعادة الطريان, رحالت وزيادة املجدولة, والدولية الداخلية الرحالت عن باالعالنات القيام إمكانية -3

والخطط الرحالت الدولية.

22

الرياضة واألنشطة األخرى

سيكون هناك طلب مع انشاء مالعب كرة القدم ومالعب للتدريب للفرق الوطنية والدولية ألجراء مبارياتهم وتدريباتهم

يف شهري متوز وآب والتي ستكون باسعار مناسبة وبديلة للمرافق الرياضية )مراكز الرياضية ( املوجودة يف انطاليا والتي

تقدم خدماتها يف هذا املجال ويف نفس الفرتة, حيث ستكون أحد الخيارات املتاحة لتلبية احتياجات املتزايدة للفرق الذين

يلعبون يف بطوالت الوطنية والدولية.

مناطق التزلج عىل العشب

من أجل املحافظة عىل جاذبية املنطقة يف كل الفصول وليك ال تتأثر بعض املواسم عىل االيرادات فأن من افضل املامرسات

التي ميكن ان نشاهده يف العامل هو التزلج عىل العشب. بعد انتهاء موسم التزلج عىل الجليد يف منطقة باالندوكن وكوناكيل

تتوفر مسارات)مدارج( مناسبة للقيام بالتزلج عىل العشب, حيث ستكون جذابة للسياح والرياضيني الذين يهتمون برياضة

التزلج يف أي وقت من السنة.

مركز املؤمترات

تعترب أررضوم من املراكز املهمة يف املنطقة من ناحية السياحة الشتوية وباالضافة اىل ذلك فأن بنيتها التكنولوجية واتصاالتها

جعلتها من املدن البارزة يف املنطقة. ومن املمكن تنشيط سياحة املؤمترات ومركز املؤمترات الدولية يف حالة االستفادة من

مرافق البنية التحتية.

ان االفرتاضات والتوصيات املقررة من أجل الوصول اىل هدف النموذجي يف اإلشغال )االقامة( هي عىل نحو التايل:

• تقديم أفضل الخدمات ويف جميع املواسم ووفقا املعايري املناسبة يف مراكز التزلج املتواجدة يف منطقة كوناكيل وباالندوكن.

• توفري سبل الوصول )إمكانية الوصول( وبشكل منتظم من مركز مدينة أررضوم ومن منتجعات اليجا ومنتجعات باسينلر.

• ان يتم ترويج وتعريف عن سوق طاشهان التاريخي املوجودة يف مركز مدينة أررضوم والتي تعرض فيها املنتجات املحلية

مثل االحجار الكرمية.

• ان يتم ترويج وتعريف املطاعم املوجودة يف أررضوم والتي تقدم فيها األكالت املحلية عىل السياج املحليني واالجانب.

• تنظيم رحالت سياحية يومية يف املدينة.

23

من املتوقع ان تصل اإلشغال )االقامة( اىل نسبة متوقعة مع تحقيق التوصيات املتوقعة وذلك من أجل الوصول اىل االهداف

اإلشغال )االقامة( واالفرتاضات االساسية املقبولة يف النموذج املايل وذلك حسب ما موجود يف الجدول ادناه. حيث ان اللون

االصفر املبني يف الجدول تشري اىل االفرتاضات يف بنود الدخل والخدمات املقدمة حسب االشهر.

االفتراضات العامة

األنشطةكانون

الثاني

شباط اذار نيسان ايار حزيران متوز اب ايلول

تشرين

االول

تشرين

الثاني

كانون

االول

درجة احلرارة -9,9 -8,2 -2,2 5,5 10,4 14,9 19,3 19,3 14,4 7,8 0,2 -6,5

في اإلشغال نسبة

فندق خمسة جنوم

85% 85% 75% 65% 35% 35% 45% 50% 35% 35% 55% 65%

في اإلشغال نسبة

فندق اربعة جنوم

90% 90% 80% 70% 40% 40% 50% 55% 40% 40% 60% 70%

في اإلشغال نسبة

شاليه

90% 90% 80% 70% 35% 35% 40% 40% 30% 30% 40% 80%

االقامة

التزلج على اجلليد

االيجار

املقاهي واملطعم

التزلج على

العشب

سياحة املؤمترات

املنتجعات

والسياحة

الصحية

اخلدمات االخرى

املصدر: بيانات متوسط درجات احلرارة, املديرية العامة لألنواء اجلوية, نسبة اإلشغال )االقامة( 1975-2010, حتليل اي, أعدت وفق البيانات من أرضروم والسياحة الشتوية.

24

السكن: لقد تم تخصيص خدمة االستضافة الكاملة بالنسبة للسكن يف فندق خمسة واربعة نجوم. اما بالنسبة لشاليه فأن

تأجريها يكون حسب اليوم بغض النظر عن عدد االشخاص.

التزلج عىل الجليد: توفري مراكز بيع تذاكر التزلج يف موسم الشتاء باالضافة اىل ايرادات االقامة يف الفنادق.

االيجار: توفري االيرادات من املحالت واالماكن االخرى املؤجرة يف الفنادق مع ايرادات خدمات كوافري الرجال والنساء.

املقاهي واملطعم: توفري االيرادات من املقاهي واملطعم وبار صغري وخدمة الغرف.

التزلج عىل العشب: بالنسبة لضيافة الفنادق يف اشهر الصيف هناك انشطة التزلج عىل العشب والذي له أثر كبري عىل االقامة

يف الفندق.

التي تنعقد يف مركزها او يف مركز الهدف من سياحة املؤمترات هو تقديم خدمات االقامة للمؤمترات سياحة املؤمترات:

املدينة.

معسكرات التدريب: الهدف من معسكرات التدريب هو تقديم خدمات االقامة الجامعية بالنسبة للرياضيني الذين يفضلون

املدينة من أجل معسكرات التدريب.

الصحية السياحة خدمات من ايرادات توفري يتم الغرف خدمات ايرادات اىل باالضافة الصحية: والسياحة املنتجعات

واملنتجعات.

التدليك والحامم الرتيك والتلفون واالنرتنت وغسل الخدمات االخرى: باالضافة اىل خدمة الغرف يتم توفري االيرادات من

املالبس وتحويل املبالغ.

25

االفرتاضات املالية

لقد تم تحضري ثالث دراسات مستقلة يف النموذج املايل من أجل االستثامرات فنادق خمس نجوم واربع نجوم وشاليهات.

حيث يتضمن النموذج املايل والصفحات التي تحتوي عىل االدخاالت واالخراجات البيانات والعمليات الحسابية, باالضافة

اىل جداول املالية وتحاليل املالية التي تم تحققه خالل فرتة املرشوع. وقد تم األخذ االنخفاض يف قيمة الرضيبة املضافة

لالستثامر وحجم القطة املخصصة مع قانون تشجيع السياحة بعني االعتبار يف الحسابات املالية.

تم القبول يف النموذج املايل بأخذ تأثري املوسم يف مدة العمل بنظر االعتبارعىل 21 شهرا و مدة العمل25 عاما. وتم القبول

عىل ابتداء االستثامرات يف شهر نيسان عام 2012, وبدأ العمل يف شهر كانون األول عام 2013 يف بداية فصل الشتاء.

أخذ وسائل النقل يف استثامرات الفنادق الجديدة يف املنطقة التي انتهت فيها البنية التحتية للمواصالت و انشاءات الطريق

وكذلك جرت فيها تحضريات مسابقات بني جامعات الدول يف عام 2011 بواسطة املصاعد إىل ساحات التزلج بنظر االعتبار.

ولهذا السبب أخذ التكاليف املتعلقة بالبنية التحتية والنقل واملواصالت بعني االعتبار.

26

اجلدول التقديري لألنشطة واملدة بالنسبة لالستثمارات

االنشطة ومدة املشروع بالنسبة لالستثمارات الفندق في جبل ارغان

الفعاليات والنشاطات

السنة 1. العام 2.

كانون

الثاني

شباط اذار نيسان ايار حزيران متوز اب ايلول تشرين

االول

تشرين

الثاني

كانون

االول

كانون

الثاني

شباط اذار نيسان ايار حزيران متوز اب ايلول تشرين

االول

تشرين

الثاني

كانون

االول

1. تطوير املشروع

2. اعمال احلفر

3. اعمال اخلرسانة

4. اعمال البناء اخلفيفة

5. االعمال امليكانيكية

6. االعمال الكهربائية

7. اعمال البنية التحتية

8. التصميم الداخلي واعمال الترميم

اإلسهامات يف النموذج املايل

ان جميع اإلسهامات عىل النموذج املايل تكون عىل شكل التايل:

• العملة: بصورة عامة يتم اعتامد عىل عملة اللرية الرتكية. وقد تم أخذ عملة اليورو مقابل اجرة الغرف يف بعض الفنادق

ولكن عندما اصبحت توقعات سعر الرصف للسنة املعينة باللرية الرتكية فقد تم تحويلها اىل اللرية الرتكية. وتم تقدير النفقات

التشغيلية وفق عملة اللرية الرتكية.

مناذج االيرادات

• ايرادات الفندق: تتكون من عائدات الفنادق والسكن, والتزلج عىل الجليد ونفقات الغرفة االضافية. تتكون من الدخل

الدخل خالل التضخم نسبة يف زيادة لوحظ وقد واحد. لشخص االفرتايض السعر مع الفندق اإلشغال ملعدل السنوي

التشغييل.

وباستثناء خدمات الضيافة يف الفندق, فقد تم اعتامد ايرادات االيجار التي يتم حصول عليها من الكوافري واالسواق ومحالت

لبيع السلع املحلية وعليه ان يتم تخصيص مساحة 2000 مرت مربع بالنسبة لفندق خمسة نجوم ومساحة 1000 مرت مربع

بالنسبة لفندق اربعة نجوم من أجل هذا الغرض.

مناذج النفقات

االولية الدراسة مرحلة خالل اإلسهامات يف تغيريات تحدث قد الزمن مبرور البناء: مرحلة خالل املتعلقة اإلسهامات •

للمرشوع. وتقدم االسهامات املتعلقة مبرحلة االستثامر بشكل شهري وذلك لتلبية احتياجات ممويل رأس املال. حيث اليوجد

27

اجلدول التقديري لألنشطة واملدة بالنسبة لالستثمارات

االنشطة ومدة املشروع بالنسبة لالستثمارات الفندق في جبل ارغان

الفعاليات والنشاطات

السنة 1. العام 2.

كانون

الثاني

شباط اذار نيسان ايار حزيران متوز اب ايلول تشرين

االول

تشرين

الثاني

كانون

االول

كانون

الثاني

شباط اذار نيسان ايار حزيران متوز اب ايلول تشرين

االول

تشرين

الثاني

كانون

االول

1. تطوير املشروع

2. اعمال احلفر

3. اعمال اخلرسانة

4. اعمال البناء اخلفيفة

5. االعمال امليكانيكية

6. االعمال الكهربائية

7. اعمال البنية التحتية

8. التصميم الداخلي واعمال الترميم

يف منطقة كوناكيل املواصالت وتكاليف البنية التحتية وتكلفة االرايض. ومن املتوقع ان تحدث عمليات الحفر وفقا املعايري

يف االعامل االساسية وذلك قبل بدء البناء يف املنطقة.

• اإلسهامات املتعلقة خالل مرحلة العملية: مبرور الزمن قد تحدث تغيريات يف اإلسهامات خالل مرحلة العملية. ويتوقع ان

تكون االسهامات املتعلقة مبرحلة العملية بشكل نصف سنوي وذلك لتلبية احتياجات ممويل رأس املال. ان يتم وضع مبلغ

ثابت كل شهر من أجل تغطية النفقات العامة للفندق ويف فرتات التي تزداد فيها الطاقة فأنه تظهر باالضافة اىل ذلك زيادة

يف التغطية. ويف االشهر التي تزداد فيها الطاقة االستيعابية, تالحظ ان زيادة التكلفة التي تظهر من بني البنود هي تكلفة اليد

العاملة ونفقات الطعام والرشاب. حيث يتواجد يف قسم االغذية واملرشوبات عامل محرتفني ويف اعامل األمنية والتنظيف

سيتم االستعانة من السكان املحليني يف أررضوم.

يف مجال االستثامرات الفندقية يف الشتاء فانه يتم تقديم أفضل الخدمات واملامرسات حيث يتم تقسم الفندق اىل االقسام

ففي املواسم التي تقل فيها النزالء فانه يتم غلق بعض االقسام بالكامل وذلك الستغناء عن الكهرباء واملاء والتنظيف والطاقة

والذي يوفر ترصفا يف النفقات. ومن أجل زيادة الكفاءة يف استخدام الكهرباء فأن املنطقة تعترب مناسبة من ناحية الجغرافية

لتوليد الكهرباء عن طريق الرياح والشمس والذي يطلق عليه مصطلح »املباين الخرضاء«. ويف تقييمنا لهذا االفرتاض فأنه

سيخفض النفقات خالل فرتة التشغيل وعىل املدى املتوسط سيكون له أثر عىل تخفيض يف التكاليف.

• االسهامات املستقلة عن الوقت: تشمل هذا القسم بشكل العام عىل االفرتاضات العامة واالسهامات الرئيسية االخرى والتي

التمويل افرتاضات التوقيت, افرتاضات النموذج, غري مرتبطة بفرتة زمية معينة. وتشمل هذه االفرتاضات, معلومات عن

التجاري القانون املتداول, املحاسبة, الرضائب واالفرتاضات يف املال التاريخ, رأس املتغريات يف مراجع والغيار االحتياطي,

الرتيك مع رسوم االستخدام واالفرتاضات املستخدمة يف مراحل املرشوع.

28

• الحسابات النموذجية والنتائج: من أجل ثالثة استثامرات تم انشاء تكاليف االستثامرية لوحدة مرت مربع وبشكل منفصل

وفقا املعايري االستثامر أخذا بعني االعتبار االفرتاضات مرحلة البناء يف حسابات النموذج املايل. يتم التوصل اىل مبلغ االستثامر

الكيل عن طريق رضب سعر وحدة مرت مربع مع مجموع املساحة املغطاة. وقد متت املوافقة عىل انجاز البناء خالل مدة 21

شهرا, ويفرتض وفق الربنامج ان يتم االنتهاء من اعامل امليكانيكية والكهربائية واعداد االساس والبناء لالستثامر مابني شهري

أيار وكانون االول أخذا يف االعتبار الظروف املناخية الصعبة. وقد متت املوافقة عىل ان يكون جزء كبري من مبلغ االستثامر

االجاميل باللرية الرتكية.

يف مناذج الدخل لالستثامرات الفندق يتم أخذ مبعدالت اإلشغال الشهرية كاساس ويف فرتات ستة أشهر فأنه قد حققت متوسط

معدل االشغال واستخدمت يف حسابات االيرادات. وقد تم قبول عدد ثابت يف النفقات التشغيلية االساسية لالستثامرات ويف

فرتات التي تزداد فيها معدل اإلشغال فأنه يتم قبول الزيادة بنسبة ثابتة وفق الدخل.

وبالنسبة لثالثة االستثامرات فأن االعامل واالستثامر يتم القيام بها من قبل نفس الرشكة. وقد تم قبول نسبة 4% من رسوم

امتياز حقوق التسمية بالنسبة للفنادق الدولية. وان نتائج النموذج املايل التي تم حصول عليه عرب االفرتاضات فانها تتواجد

يف صفحة النتائج املالية.

وقد تم عرض التدفقات النقدية السنوية وجدول الربح والخسارة وملخصات السنوية للميزانية يف املواضيع ذات الصلة.

ان تكاليف االستثامر يف النموذج املايل هي عىل نحو التايل:

29

نفقات االستثمار في للفنادق خمس جنوم واربع جنوم وشاليهنفقات االستثمار في فندق اربعة جنوم )000 ليرة تركي(

نفقات الهندسية وتطوير املشروع 686

نفقات االعمال الكهربائية 6,178

تكاليف املعدات 11,898

تكاليف البنية التحتية 7,322

نفقات البناء 10,296

نفقات االعمال امليكانيكية 2,974

تكاليف إمتام العمل 2,974

نفقات العمل امليداني 1,602

نفقات غير املتوقعة 1,830

مجموع 45,760

نفقات االستثمار في فندق خمسة جنوم )000 ليرة تركي(

نفقات الهندسية وتطوير املشروع 870

نفقات االعمال الكهربائية 7,830

تكاليف املعدات 15,080

تكاليف البنية التحتية 9,280

نفقات البناء 13,050

نفقات االعمال امليكانيكية 3,770

تكاليف إمتام العمل 3,770

نفقات العمل امليداني 2,030

نفقات غير املتوقعة 2,320

مجموع 58,000

نفقات االستثمار في شاليه )000 ليرة تركي(

نفقات الهندسية وتطوير املشروع 270

نفقات االعمال الكهربائية 2,430

تكاليف املعدات 4,680

تكاليف البنية التحتية 2,880

نفقات البناء 4,050

نفقات االعمال امليكانيكية 1,170

تكاليف إمتام العمل 1,770

نفقات العمل امليداني 630

نفقات غير املتوقعة 720

مجموع 18,000

30

ان يف ثالثة أمثلة من أجل االستثامر, تم أخذ مبلغ االستثامر وتوزيعه وعامل الرضيبة فيها بعني االعتبار يف التوزيع. وان

اعامل املتواجدة يف كل بند االستثامر هي كام ييل:

• تطوير املرشوع ونفقات الهندسية: تتكون من نفقات الخدمات االستشارية وتنفيذ املرشوع.

• نفقات االعامل الكهربائية: تتكون من نفقات تأسيسات الكهربائية وتأسيسات التيارات الضعيفة )الحامية, االنرتنت,التلفون(.

• نفقات املعدات: وهي نفقات التي تتكون من استثامر الفندق من الكهرباء واآلالت امليكانيكية والخرسانة املسلحة والبنية

التحية واالجهزة الدقيقة.

• نفقات البنية التحتية: تتكون من نفقات الحفر والخرسانة )االساس والبناء(.

• نفقات البناء: تتكون من نفقات اعامل الجدار, والجص وفرش االرضية, واعامل الطالء والجبس.

• نفقات العمليات امليكانيكية: تتكون من نفقات تأسيسات الحرائق وتأسيسات الصحية وتأسيسات التدفئة وتأسيسات

املكيف.

• نفقات إمتام العمل: تتكون من نفقات طالء الجص واالبواب والنوافذ واحتواء املرفق.

• نفقات الدراسة امليدانية: تتكون من نفقات االستثامرية املنفذة يف امليدان مثل التنظيم البيئي واملناظر الهيكلية واملناظر

النباتية وطرق املرتابطة واالرصفة وشبكات الري وقنوات الرصف الصحي وترصيف مياه االمطار ومحطة معالجة املياه.

املتعلقة النفقات التخطيط االستثامري وتشمل جميع بها خالل فرتة يفكر التي مل نفقات املتوقعة: وهي نفقات غري •

باالستثامر.

الهيكل املايل

تم عقد االجتامعات واملقابالت مع مقدمي التمويل عند القيام بتكوين الهيكل املايل للمرشوع, وقد تم قبول توليفة مشرتكة

من جميع االطراف وبشكل مالئم من أجل استعامل الرأسامل واملصادر االجنبية طويلة األمد وذلك بعد تدقيق املرشوع

وبعد استالم العروض املحددة:

31

مصدر التمويل االجنبي طويل األمد

تم أخذ مبعدالت وتوصيات أفضل االسعار واالستحقاق التي ميكن توفريه من البنوك الوطنية التي ميكن تحديثه يف النموذج

املايل وفقا للحالة الراهنة يف االسواق املالية وذلك يف مرحلة ما قبل الرشوع يف تنفيذ املشاريع.

التدفقات الخدمات ومدفوعات رسوم االستخدام وايرادات التجارية ومدفوعات االنشطة ايرادات يتم توفريه من سوف

النقدية.

ويكون عىل شكل نفقات التدفقات النقدية ومدفوعات القروض الرئيسية ومدفوعات الفوائد واملرصوفات املالية االخرى

وتكاليف الخدمات ونفقات الصيانة واالصالح ونفقات الرضائب وارباح األسهم املدفوعة للمساهمني ومصاريف االمتياز.

من أجل تحقيق هذا املستوى املستهدفة يف نسبة التعويض االسهم الدائنة ينبغي وضع خطة مالية سليمة. وميكن قبول

الخطة املالية للمرشوع من قبل مقدمي التمويل حيث يقتيض متويل الحد األدىن من رأسامل.

نفقات االستثمار في للفنادق خمس جنوم واربع جنوم وشاليه

نوع التمويل نسبة )%( مبلغ الفندق ثالثة جنوم

)000 ليرة تركي( مبلغ الفندق ثالثة جنوم )000 ليرة تركي(

مبلغ الفندق ثالثة جنوم )000 ليرة تركي(

التمويل طويل األمد %68 41,575 32,588 12,819

املساهمني من املقدمة األموال )رأس املال( %32 19,305 15,444 6,075

مجموع %100 60,880 48,032 18,894

معلومات التمويل الطويلة االجل . االجل )عام( املعدل )%(

القرض الطويل االجل بالليرة التركية 10 %9

32

نتائج املشروع وفقا لنوع االستثمار

نوع االستثمار تكاليف االستثمار الكلية )الف ليرة تركية( االيرادات الكلية )الف ليرة تركية( İVO املشروع

فندق اربعة جنوم 48,032 477,650 %22

فندق خمسة جنوم 60,880 553,737 %19

شاليه 18,894 154,248 %14

النتيجة

من املتوقع ان يكون أجاميل التكلفة االستثامرية املخطط لها هي 127 مليون لرية تريك وذلك وفقا لالفرتاضات الواردة يف

الدراسة مبا يف ذلك تكاليف التمويل.

هذا ويف ايجابيا. عائدا يوفر املرشوع فأن مفصل بشكل وموضحة االعاله يف املرفق بالجدول الواردة لالفرتاضات وفقا

االستثامر من املمكن ان يكون معدل العائد الداخيل للمرشوع وفقا لنوع االستثامر وذلك حسب ما نراه يف الجدول التايل.