kopen met erfpacht - destion · kopen met erfpacht 13.07 juli 2017 pagina 1brochure van 6 kopen met...
TRANSCRIPT
Pagina 1 van 6 Brochure Kopen met erfpacht 13.07 juli 2017
Kopen met erfpacht
Kopen met erfpacht is aantrekkelijk omdat u de grond niet direct hoeft te kopen. De
belangrijkste factoren die de koopprijs van een woning tot stand brengen zijn de grond
waarop het huis is gebouwd en uiteraard het huis zelf. De laatste jaren zijn de
bouwkosten en de grondkosten dusdanig gestegen dat veel mensen die hun eerste huis
willen kopen of een beperkt inkomen hebben, dit niet meer kunnen. Kopen met erfpacht
kan dan een oplossing bieden.
Betaalbare woning
Voor veel woningen van Destion wordt een groot deel van de woningwaarde bepaald door de
onderliggende grondkavel en de daaraan gerelateerde kavelprijs. Hierdoor worden deze voor een
grote groep onbetaalbaar. Kopen met Erfpacht kan dan de oplossing bieden en de eigen woning
binnen bereik brengen. Want bij dit koopproduct wordt u geen eigenaar van de grond dus hoeft u
de aankoop (en aflossing) van de grond niet mee te financieren.
Volledig eigenaar
Als koper van een woning met een recht van erfpacht wordt u weliswaar geen eigenaar van de
grond. Maar u heeft het recht om de woning als een eigenaar te houden en te gebruiken.
Ook zijn alle koopvoordelen gelijk. Denk aan aftrek van hypotheekrente, vermogensopbouw door
de waardevermeerdering van uw huis, zekerheid van woonlasten, alle vrijheid om uw woning aan
te passen. Maar: Kopen met Erfpacht kent ook een aantal voorwaarden.
Kijk en vergelijk
In deze brochure vindt u de feiten en regels voor Kopen met Erfpacht. Het stelt u in staat een
goed beeld te vormen van het koopproduct en dit te vergelijken met andere producten,
bijvoorbeeld wat betreft (bijkomende) kosten en een inschatting van enkele risico’s.
Informatie is algemeen, niet persoonlijk
De informatie in deze brochure is algemeen. Deze is niet op uw persoonlijke situatie afgestemd en
geeft geen uitputtende beschrijving van de rechten en plichten die voor u als koper gelden. Deze
informatie vindt u wel in het koopcontract.
We gaan uit van de huidige regelgeving op civielrechtelijk en fiscaal gebied. We zijn niet
aansprakelijk als deze regelgeving wijzigt en eventuele nadelige gevolgen heeft.
Algemeen 1. Kopen met Erfpacht
Algemeen
Bij Kopen met Erfpacht koopt u het huis met recht van opstal en verkrijgt u een recht van
erfpacht op de grond.
Het recht van opstal houdt in de bevoegdheid om een woning en een eventueel aanwezige
schuur in, op of boven de ontroerende zaak in eigendom te hebben.
De erfpacht houdt in dat u de bevoegdheid heeft om de grond rondom de woning te
houden en te gebruiken als tuin en erf.
De duur van het recht van erfpacht is 50 jaar.
Voor het recht van erfpacht bent u een canon (vergoeding) aan Destion verschuldigd.
Deze vergoeding kunt u maandelijks betalen, of in de koopsom verrekenen voor de duur
van 10 of 20 jaren.
U kunt op ieder gewenst moment het bloot eigendom van de grond verkrijgen, oftewel de
grond kopen. Bij de afkoopconstructie is dat meestal na het 10e of 20e jaar. Hierdoor kunt
u op elk willekeurig moment écht eigenaar worden.
Kopen met een recht van erfpacht is algemeen gangbaar in Nederland en daardoor ook
goedgekeurd door het Ministerie van Financiën. Het product voldoet aan de eigenwoning-
regeling en de erfpachtcanon en de rente op de hypothecaire lening van de woning zijn
Pagina 2 van 6 Brochure Kopen met erfpacht 13.07 juli 2017
Kopen met erfpacht
daarmee fiscaal aftrekbaar.
2. Afspraken
Vaststellen marktwaarde en grondwaarde
De marktwaarde van deze woning wordt vastgesteld op basis van een taxatierapport dat
door een gecertificeerd en onafhankelijk taxateur is opgesteld.
De marktwaarde van de woning wordt gesplitst in het aandeel grondwaarde en de
opstalwaarde (het huis en eventueel andere gebouwen).
De grondwaarde wordt bepaald door de oppervlakte van de kavel en de algemeen
gangbare grondprijs voor sociale woningbouw, of als deze niet bekend is, de lokale
marktwaarde die de taxateur hanteert.
Zelf bewonen
Het is niet toegestaan om uw ‘Kopen met Erfpacht’- woning te verhuren. Het product is
immers bedoeld om u tegen een aantrekkelijke prijs te laten wonen en niet om onder extra
gunstige voorwaarden een huurwoning te exploiteren.
In bepaalde gevallen kunt u Destion verzoeken van de zelfbewoningplicht af te wijken.
Deze gevallen worden in de individuele koopovereenkomsten nader vastgelegd.
Eisen financiering
Destion stelt geen eisen met betrekking tot de financiering. Het is raadzaam om zelf voor
bepaalde garanties te zorgen. Bijvoorbeeld de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) biedt u
op dit moment veel zekerheid. Met vragen over de NHG kunt u terecht op www.nhg.nl.
Zekerheid
Als koper ontvangt u een kopie van het taxatierapport. Dat is bij de aankoop van een
woning niet gebruikelijk, maar Destion speelt graag open kaart over de marktwaarde.
Als koper van een woning die u niet huurt, ontvangt u een bouwkundig keuringsrapport.
Dit geeft u een goed beeld van de technische staat van de woning.
Destion zorgt voor het normale onderhoud van uw woning tot en met de dag van de
ondertekening.
Transport
Destion bepaalt bij welke notaris de akte van levering dient te passeren. Voor het
transport van de woningen en de grond in de gemeente Gennep en Mook & Middelaar
gebeurt dit bij Notariaat Gennep “De Genneper Molen” in Gennep en voor de woningen in
de gemeente Bergen bij Notariskantoor Bergen in Nieuw Bergen.
De betaling van de koopprijs en van de kosten, rechten en belastingen vindt uitsluitend
plaats via het kantoor van de desbetreffende notaris op een door hem aan te wijzen
bankrekening.
Bedenktermijn bij aankoop
U neemt bij de aankoop van uw woning een weloverwogen beslissing. Toch kan het zijn
dat u zich na het zetten van uw handtekening alsnog bedenkt. Tot en met uiterlijk vijf
werkdagen na ondertekening van de koopovereenkomst kunt u zonder gevolgen van de
koop afzien. U laat dit dan wel binnen deze periode schriftelijk aan Destion weten. Dat kan
met een aangetekende brief of een brief die u aan een van onze medewerkers afgeeft.
Daarvan ontvangt u dan een ontvangstbevestiging.
Pagina 3 van 6 Brochure Kopen met erfpacht 13.07 juli 2017
Kopen met erfpacht
Ontbreken financiering
Krijgt u uw financiering niet of niet tijdig rond onder de voorwaarden die bij grote
geldverstrekkers gebruikelijk zijn? Dan kan de koopovereenkomst worden ontbonden. U
kunt dan via twee schriftelijke afwijzingen aantonen dat u de nodige moeite heeft verricht
om de financiering geregeld te krijgen.
Mogelijkheden 3. Betalingen recht van erfpacht
U heeft de volgende mogelijkheden bij Destion bij het kopen van een recht van erfpacht:
Erfpacht met een maandelijkse canon én de mogelijkheid om op elk gewenst moment de
grond te kopen.
Erfpacht met een canon die in een keer wordt betaald met de mogelijkheid om na verloop
van tien of twintig jaren de grond te kopen.
Beide varianten lichten we hierna toe.
Maandelijkse canon
De betaling van de canon wordt maandelijks verrekend.
De hoogte van de aanvangscanon wordt bepaald aan de hand van de kavelwaarde en een
aanvangsrendement van 3% op jaarbasis.
Deze canon wordt jaarlijks geïndexeerd met 2%.
Het is mogelijk om op ieder gewenst moment de grond in bloot eigendom te verkrijgen,
oftewel de grond te kopen.
De grond wordt verkocht tegen de waarde die bij aanvang van de overeenkomst is
bepaald. En niet tegen de marktwaarde op dat moment. Hiermee bent u dus gegarandeerd
van de koopprijs.
De bijkomende kosten voor de aankoop van de grond zijn voor rekening van de koper.
Betaling ineens voor tien of twintig jaar
Het is mogelijk om de maandelijkse erfpachtcanons voor een periode van tien of twintig
jaar bij de aankoop in de koopprijs te verrekenen. Daarbij worden alle toekomstige
canonontvangsten netto contant gemaakt en in de koopsom opgenomen. Tijdens de duur
van het erfpachtrecht betaalt u dus geen canon.
U kunt tussentijds de grond kopen. Heeft u bijvoorbeeld voor tien jaar betaald en koopt u
na zeven jaar de grond, dan krijgt u drie jaar canon terug.
Afhankelijk van de gekozen constructie gaat u dan pas na tien of twintig jaar de
maandelijkse erfpachtcanon betalen, of koopt u de grond.
De hoogte van de netto contante waarde wordt bepaald overeenkomstig de maandelijkse
canon aan de hand van de kavelwaarde en een aanvangsrendement van 3% op jaarbasis
en een jaarlijkse indexering van 2%.
Het is mogelijk om op ieder gewenst moment de grond in bloot eigendom te verkrijgen,
oftewel de grond te kopen. De vooruitbetaalde canon wordt dan in mindering gebracht op
de koopsom.
De grond wordt verkocht tegen de vaste waarde die bij aanvang van de overeenkomst is
bepaald en niet tegen de marktwaarde van dat moment. Hiermee bent u dus ook
gegarandeerd van een koopprijs.
De bijkomende kosten voor de aankoop van de grond zijn voor rekening van de koper.
Erfrecht en overgang op kinderen
Net als bij een ‘gewone’ woning erven erfgenamen een Kopen met Erfpacht woning op
grond van het erfrecht. Daarmee gaan ook de verplichtingen die op de woning en
erfpacht rusten op hen over. Uiteraard kunnen de erfgenamen zelf de woning gaan
bewonen.
Pagina 4 van 6 Brochure Kopen met erfpacht 13.07 juli 2017
Kopen met erfpacht
Verkoop van de woning
Wanneer u de woning binnen de afgesproken periode wilt verkopen, kan dat. De koper
neemt dan ook de erfpachtrechten van uw woning over. Deze bepaalt later onder
dezelfde voorwaarden of men de grond wil gaan pachten of kopen.
Kosten en vergelijken 4. Bijkomende kosten
Behalve met de koopsom en de erfpacht houdt u bij de aankoop van de woning en later bij
het kopen van de grond rekening met de gebruikelijke aankoopkosten, zoals:
– overdrachtsbelasting
– akte van levering
– inschrijving akte van levering bij kadaster
– hypotheekakte
– inschrijving hypotheekakte bij kadaster
– afsluitprovisie hypotheek
Als eigenaar van een woning en erfpachter van grond moet u ook rekening houden met
eigenaarlasten als onderhoud en het eigenaargedeelte van de verschuldigde zakelijke
lasten.
5. Vergelijking Kopen met Erfpacht en (normaal) kopen en huren
Een reële vergelijking moet uitgaan van uw persoonlijke financiële situatie en uw wensen.
Daarvoor kunt u terecht bij de vele financiële adviseurs.
Zeggenschap
Of u nu een Kopen met Erfpacht woning of een gewone koopwoning koopt, u bent
economisch volledig eigenaar. U heeft nagenoeg dezelfde gebruiksrechten. U bent dus
helemaal vrij om de woning en de gronden naar uw smaak en wensen te gebruiken en aan
te passen.
Als eigenaar kunt u ook zelf bepalen wat de hoogte van de woonlasten voor de komende
jaren zal zijn. Want als u een hypotheek kiest, kunt u de rente voor een aantal jaren vast
laten leggen. Ook kunt u kiezen voor een ‘aflossing’ van uw geleende hypotheekbedrag of
een deel daarvan. Dat aflossen kan in allerlei vormen, zoals een premie bij een
spaarhypotheek of een aflossing bij een annuïteitenhypotheek. Zo heeft u als eigenaar
invloed op de opbouw van uw eigen vermogen.
Ontwikkeling maandlast
Zoals we hiervoor al aangeven, als eigenaar legt u zelf vast wat uw maandlast de komende
jaren zal zijn, voor een periode die u wenst. Bij huur is dat niet het geval. De huur van uw
woning wordt jaarlijks per 1 juli aangepast.
Vergelijking woonlasten
Als huiseigenaar krijgt u te maken met diverse kosten. Vaak zijn dat kosten die regelmatig
terugkeren: maandelijks, per kwartaal of jaarlijks. In het volgende overzicht worden de
woonlasten van een eigen woning en een huurhuis met elkaar vergeleken.
Waardeopbouw
Huren leidt niet tot vermogensvorming. Bij kopen bouwt u wel vermogen op, doordat uw
bezit eventueel in waarde toeneemt. Ook als u ervoor kiest om (een gedeelte van) het
geleende hypotheekbedrag af te lossen, bouwt u in feite vermogen op.
Pagina 5 van 6 Brochure Kopen met erfpacht 13.07 juli 2017
Kopen met erfpacht
Kopen met Erfpacht en
reguliere koopwoning
Huurwoning
Hypotheeklasten *
Canon erfpacht grond *
Eigenwoningforfait *
Huur *
Groot onderhoud *
Gas/water/elektriciteit * *
Inboedelverzekering * *
Opstalverzekering *
Onroerende Zaak Belastingen (OZB) Eigenarendeel
Rioolrecht * *
Afvalstoffenheffing * *
Reinigingsrechten * *
Waterschap * *
Regelgeving
6. Fiscale aspecten
Kopen met Erfpacht voldoet aan de eigenwoningregeling. De hypotheekrente voor de
woning en de canon voor het recht van
erfpacht is dus onder de huidige regelgeving net als bij een ‘gewone’ koopwoning fiscaal
aftrekbaar.
Beschikbare informatie Over het verkoopbeleid is de volgende informatie beschikbaar:
Verkoopvoorwaarden
Slimmer Kopen®
Verkoopvoorwaarden huurder
Verkoopvoorwaarden zittende huurder
Contact
Heeft u nog vragen dan kunt u ons e-mailen of bellen.
Wilt u een persoonlijk gesprek? Heeft u geen mogelijkheid om gebruik te maken van een
computer? Wij helpen u graag. Maak dan even een afspraak.
Postadres Bezoekadres
I
E
www.destion.nl
T
F
088 199 00 00
088 199 00 99
Postbus 199
6590 AD Gennep
Doelen 2
6591 BX Gennep
Klacht of geschil?
Bent u het niet eens met de gang van zaken rond het verkoopproces? Dan kunt u bij ons melden
dat u een klacht heeft. In de brochure Klachtenbeleid kunt u precies lezen hoe dat werkt.
Van klacht naar geschil
Komen we er samen niet uit, dan kunt u de klacht naar de geschillencommissie sturen. Destion
heeft samen met de andere in Limburg werkzame corporaties een geschillencommissie. Over de
werkwijze van de Geschillencommissie Woningcorporaties Noord- en Midden Limburg is eveneens
een brochure beschikbaar.
Pagina 6 van 6 Brochure Kopen met erfpacht 13.07 juli 2017
Kopen met erfpacht
Als u vragen of opmerkingen heeft dan kunt u gerust contact met ons opnemen.
We respecteren de privacy van onze klanten en dragen er zorg voor dat de persoonlijke informatie
die u ons verschaft vertrouwelijk wordt behandeld.