Kiinteistötalouden ja

ki inteistöjohtamisen

keskeiset käsitteet

Kiinteistötalouden ja kiinteistöjohtamisen

keskeiset käsitteet

KTI Kiinteistötalouden instituutti

Tiedustelut: KTI Kiinteistötalouden instituutti

puh. 09 – 6840 330

fax. 09 – 6840 3310

Myynti: KTI Kiinteistötalouden instituutti

Julkaisija: KTI Kiinteistötalouden instituutti

Iso Roobertinkatu 1 A

00120 Helsinki

Painopaikka: Nykypaino Oy

ISBN# 952-9833-21-0

SISÄLLYSLUETTELO

1. JOHDANTO .........................................................................................................4

1.1 Taustaa.......................................................................................4

1.2 Rajaukset....................................................................................4

1.3 Sanastotyön menetelmät ja määritelmät .....................................5

1.4 Käsiteluettelon tekijät ..................................................................6

2. PERUSKÄSITTEET .............................................................................................7

2.1 Kiinteistö ja sen eri omistusmuodot .............................................7

2.2 Maa-alueet ja kiinteistön muodostaminen ...................................8

2.3 Rakennukset ...............................................................................9

3. KIINTEISTÖJOHTAMISEN JA KIINTEISTÖLIIKETOIMINNAN KÄSITTEET ......12

4. KIINTEISTÖMARKKINAKÄSITTEET .................................................................14

5. RAKENTAMISEN JA KIINTEISTÖKEHITTÄMISEN KÄSITTEET.......................16

6. VUOKRAKÄSITTEET ........................................................................................18

6.1 Vuokrasopimukseen liittyvät termit ............................................18

6.2 Vuokran muodostuminen ..........................................................21

7. KUSTANNUSKÄSITTEET..................................................................................24

8. TUOTTOKÄSITTEET.........................................................................................27

8.1 Tuotot........................................................................................27

8.2 Kannattavuus ............................................................................28

8.3 Tuottovaatimukset.....................................................................31

9. ARVOKÄSITTEET .............................................................................................32

10. RAKENNUKSEN PINTA-ALAKÄSITTEET .......................................................34

11. TILASTOKÄSITTEET.......................................................................................36

12. RAHOITUSKÄSITTEET ...................................................................................37

AAKKOSELLINEN HAKEMISTO............................................................................40

LÄHDEKIRJALLISUUS ..........................................................................................44

LIITTEET ...............................................................................................................45

- johdanto -

4

1. JOHDANTO

1.1 Taustaa

Tässä käsiteluettelossa esitetään määritelmät kiinteistöliiketoiminnanjohtamisessa tarvittaville keskeisimmille käsitteille. Yhtenäiset, laajastikäytetyt käsitteet ovat tarpeen, jotta voidaan kehittää markkinainformaati-on käyttöä sekä kiinteistöalan sisäisessä että ulkoisessa kommunikoinnis-sa. Yhtenäinen ja ymmärrettävä käsitteiden käyttö on myös koko kiinteis-töalan imagoa nostava tekijä.

Käsitemaailmaa yhtenäistämällä saavutetaan hyötyjä kahdella eri tasolla.Ensiksi alan käsitteiden selkeät määritelmät ja käsitteiden välisten suhtei-den selvittäminen kehittävät informaatiota sekä yksittäisen yrityksensisällä että koko kiinteistöalalla. Toiseksi, käytännön tasolla, termienyhdenmukaistaminen parantaa eri lähteistä tuotettujen tietojen yhdistä-mismahdollisuuksia ja vertailuja. Tämä yhdenmukaistaminen on tärkeää,koska yksittäisten tiedontuottajien tuottamat tiedot luovat perustan kiin-teistöihin liittyvälle markkinainformaatiolle.

Aiemmin tehdyt koti- ja ulkomaiset tutkimukset, selvitykset ja sanastotluovat perustan tälle sanastolle. Tämä käsitteistö täydentää osaltaanRaklin Kiinteistöliiketoiminnan sanastoa, joka on tehty osittain yhtäaikaatämän projektin kanssa. Raklin sanaston lähtökohtana on kiinteistöliike-toiminta ja siihen liittyvät peruskäsitteet. KTI:n käsitteistön painopiste onkiinteistötalouden, kiinteistömarkkinoiden ja kiinteistöjohtamisen käsitteis-sä. Näiden molempien julkaisujen sisällöt on keskeisiltä osiltaan synkro-noitu keskenään.

1.2 Rajaukset

Kiinteistöala on vahvasti poikkitieteellinen ala, joten tässäkin julkaisussaon termejä monilta eri aihealueilta. Tämä käsitteistö sisältääkin sekäteknisiä että taloudellisia termejä, ks. kuva 1. Teknisiä termejä käsitellääntässä yhteydessä vain siinä määrin kuin on tarpeellista kiinteistöjentaloudellisen johtamisen kannalta. Oheisiin käsiteryhmiin on päädytty,koska niitä ei ole aiemmin käsitelty yhtenä kokonaisuutena. Aiemmintehdyt sanastot kattavat yleensä vain rajatun osa-alueen kiinteistöliiketoi-minnan käsitteistä.

- johdanto -

5

Kuva 1: Käsitteistön painopistealueet

1.3 Sanastotyön menetelmät ja määritelmät

Terminologian teorian ja siihen perustuvien menetelmien lähtökohtana onns. tetraedrimallin kuvastama ajattelutapa. Siinä tarkoitteet ovat ihmisenhavaitsemia tai kokemia kohteita - esineitä, olentoja, tapahtumia, proses-seja tai ominaisuuksia - joista osa on konkreettisia, osa abstrakteja.Käsitteet puolestaan ovat ajattelun elementtejä, joiden avulla ihminenmielessään jäsentää ympäröivää todellisuutta eli tarkoitemaailmaa. Termitovat käsitteille viestintää varten annettuja nimityksiä ja määritelmät puo-lestaan käsitteiden sisällön kuvauksia.

käsite mielikuva siitä, minkälaisena jokin asia ymmärretääntermi käsitteen nimimääritelmä käsitteen sanallinen kuvaus

Terminologisessa käsiteanalyysissä selvitetään sekä käsitteiden sisältöettä eri käsitteiden väliset suhteet. Käsitesuhteita on yleensä monia erityyppejä ja ne muodostavat usein moniulotteisen ja joskus mutkikkaankinkäsitejärjestelmän. Käsitejärjestelmien analysoimiseen ja kuvaamiseenkäytetään usein graafisia kaavioita, joissa eri käsitesuhteet eritellääntietyin merkinnöin. (lähde: Tekniikan Sanastokeskus, www.tsk.fi)

Tämän käsiteluettelon tavoitteena on olla pikemminkin käsitteiden sisältöäja käyttöä kuvaileva ja selventävä, kuin terminologisesti ja määritelmälli-sesti tarkka. Esimerkiksi käsiteanalyysin graafisia kaavioita on tehty vainmuutamia kaikkein keskeisimmistä aihealueista.

Talous,hallinto,palvelut

Rakennus-tekniikka

kiinteistöjohtaminenkiinteistöliiketoimintakiinteistömarkkinat

vuokrat, kustannuksettuotot, arvotm²-käsitteet

tilastot, rahoitus...

- johdanto -

6

1.4 Käsiteluettelon tekijät

Tämän käsiteluettelon perusrakenne on syntynyt Kiinteistötaloudeninstituutin eri aihealueiden asiantuntijoiden ryhmätyön tuloksena. Käsite-luettelo on osatulos Kiinteistötalouden instituutin kehityshankkeestaKiinteistöjohdon markkinainformaatiopalvelujen kehittäminen. Hankkeenjohtoryhmässä olivat: Mika Lautanala, Tekes; Kimmo Koho, Sampo-ryhmä; Pekka Salakka, Dividum Oy ja Lauri Kerman, Keskinäinen eläke-vakuutusyhtiö Ilmarinen. Lisäksi käsiteluettelon eri osioiden tuottamisessaja tarkistuksissa auttoivat seuraavat eri osa-alueiden asiantuntijat: Kristii-na Mattila, Helena Kinnunen ja Pekka Soini, Suomen toimitila- ja raken-nuttajaliitto Rakli ry (kiinteistön peruskäsitteisiin ja vuokrasopimukseenliittyvät oikeudelliset termit); Tapio Majahalme ja Ulla Siuko, TTKK (pinta-ala- ja rakennustermejä); Harri Laajala, Merita Pankkiiriliike Oy (tunnuslu-kuja); Laura Hiissa, Kielitoimisto (kieliasun tarkistus). Esitettyjen määri-telmien käyttökelpoisuus ja koko alan sitoutuminen on pyritty varmista-maan laajoilla kiinteistöalan keskeiset vaikuttajat kattavilla kommentointi-kierroksilla. Saatujen kommenttien ja erityisesti parannusehdotuksienjohdosta erityisen kiitoksen ansaitsee Kauko Viitanen Teknillisestä kor-keakoulusta.

- peruskäsitteet -

7

2. PERUSKÄSITTEET

Tässä ensimmäisessä osiossa keskitytään kiinteistöihin liittyviin peruskä-sitteisiin. Osio jakautuu kolmeen osaan: kiinteistö ja sen eri omistusmuo-dot, maa-alueet ja kiinteistön muodostaminen sekä rakennukset.

2.1 Kiinteistö ja sen eri omistusmuodot

Kiinteistö (Real Property, Real Estate)Lainsäädännössä kiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistörekisteriin kiinteistönämerkittyä maa- tai vesialueen omistuksen yksikköä. Kiinteistöön kuuluvat silläsijaitsevat kiinteistön omistajan omistamat rakennukset ja kiinteät laitteet. (Ks.Kiinteistörekisterilaki ja Kiinteistönmuodostumislaki.)Sanaa kiinteistö käytetään puhekielessä yleisesti mm. pelkästä rakennuk-sesta.

KiinteistörekisteriValtion (Maanmittauslaitoksen) ja eräiden kuntien ylläpitämä luettelo kiinteis-töistä, niiden ominaisuuksista ja sijainnista. Kullakin kiinteistöllä on yksilöllinenkiinteistötunnus.

Lainhuuto- ja kirjaamisrekisteriOikeusministeriön ylläpitämä rekisteri kiinteistöjen omistusoikeuksista (lain-huuto) ja kiinteistöihin kohdistuvista kiinnityksistä (rasituksista.)

KiinteistöyhteisöYhteisö, jonka tarkoituksena on omistaa ja / tai hallita kiinteistöä tai sen alu-eellista osaa.

KiinteistöyhtiöKiinteistöyhtiön tarkoituksena on omistaa ja / tai hallita kiinteistöä tai sen alu-eellista osaa ja sillä olevia rakennuksia. Kiinteistöyhtiöitä ovat yleensä asunto-ja kiinteistöosakeyhtiöt.

KiinteistöosakeyhtiöOsakeyhtiö, jonka tarkoituksena on omistaa ja / tai hallita kiinteistöä tai senalueellista osaa ja sillä olevia rakennuksia.

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiöOsakeyhtiö, jonka osakkeet tuottavat oikeuden hallita tiettyjä yhtiöjärjestyk-sessä määrättyjä rakennuksen tiloja kuitenkin siten, että yhteenlasketuistatiloista on vähemmän kuin puolet asuinkäytössä.

AsuntoyhteisöAsuntoyhteisö on asumistarkoituksessa tiettyyn muotoon järjestäytynyt yh-teenliittymä, esim. asunto-osakeyhtiö tai asunto-osuuskunta.

Asunto-osakeyhtiöOsakeyhtiö, jonka osakkeet tuottavat oikeuden hallita tiettyjä yhtiöjärjestyk-sessä määrättyjä rakennuksen tiloja (huoneistoja). Asunto-osakeyhtiön tiloistayli puolet on oltava asuinkäytössä.

AsumisoikeusyhteisöAsumisoikeusyhteisö on asumisoikeustalon omistava yhteisö.

- peruskäsitteet -

8

2.2 Maa-alueet ja kiinteistön muodostaminen

KaupunkimaaMaa-alue, jota käytetään kaupunkimaisen elinympäristön erilaisia toimintojavarten.

RaakamaaAsemakaavoittamaton, kaupunkimaaksi tarkoitettu tai tulevaisuudessa toden-näköisesti kaupunkimaana käytettävä maa-alue.

TilaTila on yleisin kiinteistölaji. Tilat sijaitsevat pääasiallisesti asemakaavoitettujenkaupunkialueiden ulkopuolella, esimerkiksi maa- ja metsätilat. Tiloista muo-dostetaan uusia tiloja tavallisimmin lohkomalla.(Tila –termillä on monta merkitystä, vrt. rakennuksessa oleva tila, määrittelyseuraavalla sivulla.)

TonttiAsemakaavassa rakennuspaikaksi tarkoitettu kiinteistö (kaavatontti). Kiin-teistöksi muodostettu kaavatontti merkitään kiinteistörekisteriin tonttina (re-kisteritontti) sitovan tonttijaon alueella.

TonttijakoTonttijako osoittaa, kuinka rakennuskortteli tai sen osa jaetaan kiinteistöksi.Tonttijako voi olla sitova tai ohjeellinen. Tonttijako esitetään asemakaavassatai tehdään erikseen.

RakennuspaikkaOhjeellisen tonttijaon alueella tai asemakaava-alueen ulkopuolella itsenäisek-si rakennuspaikaksi tarkoitettu kiinteistö tai kiinteistön osa.

MääräalaKiinteistöstä (yleensä) kauppakirjalla luovutettu rajoiltaan määrätty alue, jokakiinteistötoimituksella muodostetaan uudeksi kiinteistöksi tai siirretään toiseenennestään olemassa olevaan kiinteistöön.

KiinteistötoimitusVirallinen ja määrämuotoinen toimitus, jolla muodostetaan uusia kiinteistöjä(esim. lohkominen), muutetaan kiinteistöihin liittyviä oikeuksia (esim. tietoimi-tus) tai määritetään kiinteistön ulottuvuuksia (esim. rajankäynti).

- peruskäsitteet -

9

2.3 Rakennukset

Rakennus (Building)Rakennus on asumiseen, työntekoon, varastointiin tai muuhun käyttöön tar-koitettu kiinteä tai paikallaan pidettäväksi tarkoitettu rakennelma, rakenne tailaitos. (Maankäyttö- ja rakennuslaki 113 §)Rakennuksen rakentaminen edellyttää rakennuslupaa.

Kerros (Floor, Storey)Rakennuksen osa, jota lattiana rajaa samassa tai lähes samassa tasossaoleva ala- tai välipohja ja kattona väli- tai yläpohja.

KerrososaMääritelty kerrostasoalan osa, jolla on usein yksi käyttötarkoi-tus.(Kerrostasoala on määritelty rakennusten pinta-alakäsitteet –osiossa)

Tila (Space)Rakennuksen kerrososa tai yhtenäinen alue kerrososasta. Käyttötarkoitus onusein sama yhdessä tilassa. Tila käsitettä käytetään myös laajemmin raken-netun ympäristön ulkopuolella. (Tila on myös yksi kiinteistölaji, ks. edellinensivu.)

TilaryhmäYhden tai useamman tilan muodostama kokonaisuus. Tilat voi-vat sijaita yhden kiinteistön eri rakennuksissa ja rakennusteneri kerroksissa.

Toimitila (Commercial Property, Premises, Facility)Tila, jota käytetään tuotannontekijänä aineettomien tai aineellisten hyödykkei-den tuotantoon. Toimitiloja voidaan jaotella eri tyyppeihin, esim. liiketiloihin,toimistotiloihin, tuotannollisiin tiloihin, palvelutiloihin ja varastotiloihin.Lainsäädännössä kaikki toimitilat ryhmitellään liikehuoneistoiksi. Lainsäädän-nössä kaikki muut kuin asuinhuoneistot ovat liikehuoneistoja.

Tilatyyppi (Property Type)Rakennuksia ja rakennuksessa olevia tiloja voidaan luokitella käyttötarkoituk-sen perusteella useisiin eri luokkiin. Toimitilat voidaan jakaa tilatyypin mukaankolmeen pääryhmään: toimistoihin, liiketiloihin ja tuotannollisiin tiloihin (ks.kuva 2). (Neljäntenä ryhmänä voidaan eriyttää ns. palvelutilat.) Rakennustenosalta on käytössä Tilastokeskuksen Rakennusluokitus (ks. seuraava kohta).Yhdessä rakennuksessa on yleensä eri käyttötarkoituksiin tarkoitettuja tiloja.(Esimerkiksi liikerakennuksessa voi liiketilojen lisäksi olla myös sekä toimisto-että varastotiloja.) Luokittelukriteerinä käytetään tosiasiallista pääkäyttötar-koitusta eli mihin yli puolta kaikkien tilojen pinta-alasta käytetään.

- peruskäsitteet -

10

• Toimistot voidaan määritellä sijainnin, tilaratkaisun ja käytön mukaanseuraavasti: (Toimistotilat, yleissuunnittelu ja mitoitus” –ohjetiedosto,RT 95-10716)työpisteen sijainnin mukaan (koko rakennuksen mukaan): pääkonttori, virastotalo; satelliittitoi-

misto, toimistohotelli; etätyöpaikka;tilaratkaisun mukaan (tilojen mukaan): huonetoimisto (koppikonttori), avo-

tilatoimisto (maisemakonttori), kes-keistilatoimisto, yhdistelmätoimisto(kombikonttori);

käyttötapasidonnaisesti (tilojen mukaan): työpistetoimisto (nimeämättömät

työpisteet: ”free address”, ”hot-desking”), tiimityötoimisto/ projekti-työtoimisto

• Liiketiloja ovat erilaatuiseen liiketoimintaan käytettävät tilat kutenesim. myymälät, pankit, ravintolat, kahvilat ja kampaamot

• Tuotannollisia tiloja ovat työ-, teollisuus- ja varastotilat.

RakennusluokitusTilastokeskuksen rakennusluokituksessa (1994) rakennukset on luokiteltukolmeentoista pääryhmään (asuinrakennukset, vapaa-ajan asuinrakennukset,liikerakennukset, toimistorakennukset, liikenteen rakennukset, hoitoalan ra-kennukset, kokoontumisrakennukset, opetusrakennukset, teollisuusraken-nukset, varastorakennukset, palo- ja pelastustoimen rakennukset, maatalous-rakennukset ja muut rakennukset) ja jokainen pääryhmä on edelleen jaettualaryhmiin.

Kuva 2: Toimitilatyypit – rakennuksien käyttötarkoituksia

toimistot tuotannolliset tilat

pääkonttori,

high-tech centre,

...

liiketilat

kauppakeskus,

liikerakennus,

...

varastorakennus,

teollisuusrakennus,

...

toimitilatyypit

rakennuksien käyttötarkoituksia

- peruskäsitteet -

11

Kuva 3: Kiinteistön oikeudelliset ja fyysiset ulottuvuudet(Kuvassa ei ole huomioitu osakemuotoisia omistuksia)

kiinteistö

määräala

rakennus

huoneisto

huone

vuokra-alue

omistus

vuokraus

alivuokraus

Oikeudellinenulottuvuus

Fyysinenulottuvuus

- kiinteistöjohtamisen ja kiinteistöliiketoiminnan käsitteet -

12

3. KIINTEISTÖJOHTAMISEN JA KIINTEISTÖLIIKETOIMINNAN KÄ-SITTEET

Tässä osiossa käydään läpi kiinteistöjohtamisen keskeisimmät käsitteet.Suomessa termillä kiinteistöjohtaminen on perinteisesti ollut hyvinkin laajaja monipuolinen merkitys. Termin piiriin on luettu laaja joukko erilaisiatoimintoja sekä kiinteistöjen käyttämisen että niihin sijoittamisen näkökul-masta.1 Viime vuosina kiinteistöjohtaminen termin rinnalle on yleistynyttermi kiinteistöliiketoiminta

Kiinteistöliiketoiminta (Real Estate Business, Property Business)Kiinteistön omistamiseen, hyödyntämiseen tai asiakaspalvelujen tuottamiseenliittyvät toiminnot, joilla on liiketaloudelliset tavoitteet.Kiinteistöliiketoiminta -termi on ns. sateenvarjokäsite. Se korostaa kiinteistöi-hin liittyvien toimintojen liiketoiminnallistumista ja kykyä tuottaa asiakkailleaitoa lisäarvoa.Laajimmillaan sen piiriin luetaan kaikki kiinteistön elinkaaren aikaiset toimin-not, kuten kehittäminen, osto, myynti, vuokraus, ylläpito ja muut palvelut.

Kiinteistösijoittaminen (Real Estate Investment)Pääoman sitominen kiinteistöön (tai sen osaan) tulevaisuudessa odotettavis-sa olevan taloudellisen tai muun hyödyn saavuttamiseksi.Kiinteistöihin voidaan sijoittaa joko suoraan tai välillisesti esimerkiksi osakkei-den ja rahastojen kautta.Sijoittajan tavoitteena on taloudellinen hyöty sijoitusperiodin aikana saatavankassavirran ja periodin päättyessä saatavan sijoituksen loppuarvon muodos-sa.Kiinteistösijoittamisen synonyyminä käytetään usein myös kiinteistöinvestointi–termiä.

Kiinteistöjohtamisessa voidaan erottaa monta näkökulmaa. Kansainväli-sissä sanastoissa käytetään yhden termin sijasta monia eri termejä, jotkakuvaavat tarkemmin kiinteistöjohtamiseen kuuluvien toimintojen eri näkö-kulmia ja osa-alueita. Organisaation omaksuman roolin ja tavoitteidenmukaisesti kiinteistöjohtaminen ilmenee erilaisina toimintoina, joidenkokonaisuuksista englannin kielessä on perinteisesti käytetty termejäFacility, Property, Asset tai Portfolio Management.

1 Termin käytön laaja-alaisuutta kuvaavat mm. seuraavat määritelmät:Kiinteistöjohtaminen on monialainen, pitkävaikutteinen optimointiprosessi, jota teh-dään omistajan lukuun ja jolla aikaansaadaan kiinteistövarallisuudelle ominaisuuksia,jotka sopimusten avulla muutetaan hyödyiksi. Kiinteistöjohtamisen tehtäväkokonai-suudet ovat omistajuus, taloudenpito, toiminta, ylläpito, kehittäminen ja kaupankäynti.(Pertti Tuominen: Kiinteistöjohtaminen, perusteet (1997). Teoksessa: Murtomaa, Petri(toimittanut) Kiinteistönpidon tekniikka, talous ja hallinto.)

Kiinteistöjohtaminen on kokonaisvastuu prosessista, jossa tuotannontekijöiden avullaturvataan kiinteistöjen ja tilojen ja niihin liittyvien palvelujen saanti. Kokonaisvastuuvoidaan jakaa tekniseen, taloudelliseen, hallinnolliseen ja oikeudelliseen vastuuseen.(Kari I. Leväinen)

- kiinteistöjohtamisen ja kiinteistöliiketoiminnan käsitteet -

13

Portfolio Management (sijoitussalkun / kiinteistösijoitussalkun johtaminen)Kiinteistösijoittamisessa Portfolio Management -termiä käytetään useita kiin-teistösijoitusmuotoja ja -kohteita sisältävän kiinteistösijoitussalkun johtami-sesta. Portfolio Managerin (sijoitusjohtaja, kiinteistösijoitusjohtaja) tehtäviinkuuluu mm. salkun tavoitteiden, erityisesti hyväksyttävän tuottovaatimuksenja riskitason määrittäminen salkun ja osamarkkinoiden tasolla, sijoitusstrate-gian kehittäminen, allokaatiopäätökset eri osamarkkinoilla, salkun kannatta-vuuden seuranta jne.Portfolio Management on myös sijoitussalkun johtamisesta käytetty yleistermi.Termin käytössä on eri tasoja: tyypillisen portfoliosijoittajan sijoitussalkkukoostuu useasta eri varallisuuslajista, esim. osakkeet, joukkovelkakirjat jakiinteistöt.

Asset Management (kiinteistösijoitusjohtaminen, kiinteistöomaisuudenhoi-to)

Asset Management on joko yksittäisen sijoituskohteen tuoton johtamista taiyleistä kiinteistövarallisuuden taloudellisen kannattavuuden turvaamista.Kiinteistösektorin Asset Manager (kiinteistösijoitusjohtaja, kiinteistösijoitus-päällikkö, kiinteistöjohtaja) vastaa kiinteistöjen strategioiden luomisesta, tekeepidä/myy -päätöksiä, investointi- sekä markkina-analyysejä, seuraa kohteidenkannattavuutta jne.Asset Management korostaa pääomanäkökulmaa ja on sijoittajan näkökulmakiinteistöjohtamiseen. Yleisellä tasolla Asset Managementiä käytetään sijoit-tajien keskuudessa yleisterminä, jolla tarkoitetaan yhden varallisuuslajin –assetin - johtamista. Rahoitusmarkkinoilla Asset Management- termiä käyte-tään myös kuvaamaan palvelua, jolla johdetaan ja hallinnoidaan sijoittajanvarallisuutta joko yhden tai usean varallisuuslajin osalta.

Property Management (kiinteistökohteen johtaminen, kiinteistön hallinta jahoito)

Property Management on erityisesti kiinteistön ylläpitoon liittyvien toimintojenjohtamista. Tarkoituksena on vastata tietyn kiinteistön tai sen osan käytettä-vyydestä ja arvon kehittämisestä ottamalla huomioon kiinteistönomistajanedut ja tarpeet. Property Managementissa lähtökohtana on yksittäinen kiin-teistö. Kansainvälisessä käytännössä Property Managementin toimintakent-tään kuuluvat lähinnä kiinteistöjen teknisen, taloudellisen ja hallinnollisenisännöinnin tehtävät, sisältäen vastuut kiinteistöjen vuokrauksesta ja käyttö-asteesta.Property Managementin tehtäväkentästä huolehtivat suomalaisissa yrityksis-sä tyypillisesti kiinteistö- tai kohdepäällikön nimikkeellä toimivat henkilöt.

Facility Management (toimitilajohtaminen, toimitilapalvelujen johtaminen)Facility Management on käyttäjälähtöistä toimitilajohtamista, mikä sisältääsekä itse tilojen että niihin liittyvien palvelujen ja järjestelmien johtamisen.Termin käytön laajuus ja sisältö vaihtelee runsaasti riippuen maasta ja yrityk-sestä: laajimmillaan FM-toimintoihin sisällytetään kaikki toimitilojen ja niidenkäyttöön liittyvien palvelujen johtamisen ja tuottamisen tehtävät. Käsite FMsyntyi 1970-luvulla Yhdysvalloissa, mistä se on levinnyt Eurooppaan erityis-esti Alankomaihin ja Isoon Britanniaan.

Corporate Real Estate Management (CREM; strateginen toimitilajohtami-nen)

Corporate Real Estate Management (CRE/CREM) on yrityksen toimitilojen jatilankäyttöön liittyvien palvelujen strategista ja kokonaisvaltaista johtamista.CRE -johtaminen pyrkii integroimaan toimitilojen johtamisen keskeiset näkö-kulmat (sekä Facility Management että Asset Management) yrityksen ydinlii-ketoiminnan strategioihin ja toimintaprosesseihin siten, että toimitilaresurssillatuotetaan paras mahdollinen lisäarvo yrityksen toiminnalle. CRE-johtajan toi-menkuvaan kuuluvat kaikki yrityksen toimitiloihin liittyvät toiminnot: mm. tilojenja palvelujen hankinta (ostaminen / vuokraaminen / kehittäminen), kokonais-valtainen koordinointi, jatkuva johtaminen ja tarpeettomien tilojen myynti /ulosvuokraaminen. Käsitteenä CRE on lähtöisin USA:sta, ja sen käyttö onyleistynyt vasta 1990-luvulla.

- kiinteistömarkkinakäsitteet -

14

4. KIINTEISTÖMARKKINAKÄSITTEET

Kiinteistömarkkinat (Property Market, Real Estate Market)Järjestely, joka mahdollistaa kysynnän ja tarjonnan (ostajien ja myyjien sekävuokraajien ja vuokranantajien) kohtaamisen kaupanteko-, vaihdanta- taivuokraustarkoituksessa. Kohteena voi olla esim. kiinteistö, rakennus, huo-neisto tai niihin liittyvä palvelu.Kiinteistömarkkinat voidaan edelleen jakaa esim. toimitila- ja asuntomarkki-noihin.

Osamarkkinat (Submarket)Tilatyyppiin, sijaintiin tai muihin tekijöihin perustuva kiinteistömarkkinoidenryhmittely. Esimerkiksi Helsingin keskustan toimistomarkkinat.

Tilakanta (Property Stock)Tilakanta ilmoittaa tietyn markkina-alueen rakennusten yhteenlasketun pinta-alan. Alat eritellään yleensä tilatyypin ja sijainnin perusteella. Uudistuotantokasvattaa ja poistuma vähentää tilakantaa.

Tarjolla olevat tilat, Vapaat tilat (Vacancy)Tilat, jotka ovat markkinoilla vuokrattavana tai myytävänä ja jotka ovat (tar-kasteluhetkellä) välittömästi käyttöön otettavissa.Lukuun sisältyvät myös tilat, jotka ovat väliaikaisesti pois markkinoilta (mm.välittäjän vaihdon vuoksi) sekä myös ne käytössä olevat tilat, jotka tarvittaes-sa vapautuvat nykyiseltä käyttäjältä välittömästi.Lukuun ei sisällytetä käytöstä poistettuja tiloja, jotka odottavat peruskorjaustatai kehittämistä.

Vajaakäyttöaste, Tarjontasuhde (Vacancy Rate)Tunnusluku, joka kertoo vapaana olevien tilojen prosentuaalisen osuudentilakannasta tietyllä osamarkkinoilla. Vajaakäyttöaste on yksi seuratuimpiakiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja.(Vajaakäyttöaste saadaan, kun osamarkkinan tilakannasta vähennetään käy-tössä olevat tilat (käyttöaste), eliVacancy Rate = 100% - Occupation Rate)

Käyttöaste (Occupation Rate)Käytössä olevien tilojen prosentuaalinen osuus kokonaistilakannasta tietylläosamarkkinoilla. Käytetään usein omistajan tai omistajaryhmän kiinteistösal-kun tunnuslukuna.

Bruttokäyttöönotto (Take-up)Käyttöönotettujen tilojen määrä tietyllä osamarkkinalla ja tarkasteltavanaajanjaksona (esim. neljännesvuosittain). Tila (huoneisto/rakennus) on otettukäyttöön, kun laillisesti sitova sopimus on solmittu. Summaan sisältyvät vuok-ratut ja myydyt tilat sekä myös markkinoille tulevat uudet tilat.

Nettokäyttöönotto (Net Absorption)Käytössä olevien tilojen määrän muutos tietyllä osamarkkinalla ja tarkastelta-vana ajanjaksona (yl. vuosittain). Käytössä olevat tilat arvioidaan (”ylhäältä-alaspäin” -menetelmällä) vähentämällä tilakannasta vapaat tilat.

PoistumaTilamarkkinoilta poistuneet tilat. Tiloja voidaan purkaa tai niiden käyttötarkoi-tusta voidaan muuttaa, mikä vaikuttaa vähentävästi tietyn käyttötarkoituksentilakantaan.

Mikrosijainti (Micro Location)Tarkastelunäkökulman mukaisesti joko kaikki kunnan alueen sisällä vaikutta-vat sijaintitekijät tai tilan lähiympäristöön, kiinteistöön ja rakennukseen liittyvättekijät kuten jalankulkuvirrat, tilan sijainti rakennuksessa jne. Mikrosijainti voi-daan käsittää myös saavutettavuudeksi.

- kiinteistömarkkinakäsitteet -

15

Ydinkeskusta (Central Business District, CBD)Keskustan liiketoiminnan ydinalue, ydinkeskusta. Ydinkeskustan rajaamiseksion olemassa erilaisia (ei vakiintuneita) määritelmiä kaupallisten palveluidenkäyttämän tilan osuudesta kokonaisrakennuskannasta.

Likviditeetti (Liquidity) Markkinoiden kyky välittää tiloja markkinahintaan. Markkinoiden syvyys, johonvaikuttavat tarjolla olevien hyödykkeiden ja kysyjien määrä. Sijoitus on sitälikvidimpi, mitä helpompi se on muuttaa käteiseksi rahaksi. Käsitettä likvidi-teetti käytetään sekä markkinoista että yksittäisestä sijoituksesta. Kiinteistö-markkinoilla likviditeetti-käsitteestä puhuttaessa on otettava huomioon hyö-dykkeelle luonteenomaiset pitkät kaupantekoajat. Likviditeetillä tarkoitetaanusein myös maksuvalmiutta.

Sykli (Cycle), SuhdanneTunnusluvun tai ilmiön vaihtelu, kiinteistömarkkinoilla esim. vuokrasykli, hinta-sykli. Termiä sykli käytetään usein toimialakohtaisista vaihteluista puhuttaes-sa.

- rakentamisen ja kiinteistökehittämisen käsitteet -

16

5. RAKENTAMISEN JA KIINTEISTÖKEHITTÄMISEN KÄSITTEET

Ohessa on rakentamisen monista käsitteistä otettu mukaan tämän käsit-teistön painopistealueen osalta vain kaikkein keskeisimmät. Etenkinkorjausrakentamiseen liittyviä käsitteitä löytyy laajasti Raklin Kiinteistölii-ketoiminnan sanastosta.

Rakentaminen voidaan jakaa mm. uudis-, lisä- ja korjausrakentamiseen.

UudisrakentaminenRakentaminen, joka tuottaa uutta tilaa tai uuden rakennelman.

LisärakentaminenUudisrakentaminen aiemmin rakennetun kohteen välittömään yhteyteen.

KorjausrakentaminenRakentaminen, joka muuttaa aiemmin rakennuttua kohdetta toivotulla tavalla.

MuutosrakentaminenKorjausrakentaminen, joka tehdään kohteen käyttötarkoituksen taikäyttötavan muuttamiseksi.

Perusparantaminen; parantava korjausrakentaminenKorjausrakentaminen, jossa kohteen laatutaso nostetaan olennaisestialkuperäistä paremmaksi.

Entistäminen; entistävä korjausrakentaminenKorjausrakentaminen, jossa päätarkoitus on palauttaa tai säilyttääkohteen kulttuurihistoriallisia ja rakennustaiteellisia arvoja.(Entistäminen voidaan jakaa edelleen restaurointiin, rekonstruointiin jakonservointiin.)

Amerikkalaisille korjausrakentamista kuvaavien re- alkuisten termienlähtökohtana on muutostöiden laajuus.

RehabilitationRakennus saatetaan entiselleen nykyiset vaatimukset täyttäväänkuntoon muuttamatta rakennuksen pohjaratkaisua, muotoa tai raken-teita.

RemodelingRakennuksen pohjaratkaisua, muotoa tai rakenteita muutetaan toi-minnallisten vajavaisuuksien ja puutteiden korjaamiseksi.

Kiinteistökehittäminen, kiinteistökehitys (Development)Toiminta, jonka tarkoituksena on lisätä yksittäisen kiinteistön tai tietyn alueenja sen kiinteistöjen arvoa. Kiinteistökehittäjä sitoo kohteeseen pääomia tule-vaisuuden tuotto-odotuksia vastaan.Amerikkalaisessa kirjallisuudessa Development -sana määritellään vain maa-alan jalostustoimenpiteinä. Tällaiset toimenpiteet voivat olla infrastruktuurinparantamista, maa-alan kiinteistönmuodostamista, tontille pääsyn järjestä-mistä, rakentamista tai näiden kaikkien yhdistelmiä.Kiinteistökehittäminen-termiä käytetään yleisesti puhekielessä myös laajem-massa merkityksessä, tällöin kehittämisen kohteena voi olla mikä tahansaseuraavista: maa-alue (raakamaa), tontti, valmis rakennus tai sen osa. Kiin-teistökehittämisen ohella käytetään yleisesti (Suomessa) myös termiä kiin-teistöjalostus, puhekielessä myös ilmausta developpaus.

- rakentamisen ja kiinteistökehittämisen käsitteet -

17

RedevelopmentToimenpiteet, joilla tuotetaan lisäarvoa rakennetulle kiinteistölle tai sen osalle.Amerikkalaisessa kirjallisuudessa Redevelopment -sanalla tarkoitetaan toi-menpiteitä, joilla olemassa olevat rakennukset poistetaan ja tilalle rakenne-taan uusia. Tällöin usein myös maa-alan käyttötarkoitus muuttuu.

Renovation, RefurbishmentRakennuksen uudistaminen, mahdollisesti myös käyttötarkoituksen muutta-minen siten, että rakennus vastaa muutosten jälkeen nykyisiä vaatimuksia.Termit liittyvät olemassa olevan rakennuksen kehittämiseen.

- vuokrakäsitteet -

18

6. VUOKRAKÄSITTEET

Tämä vuokrakäsitteet sisältävä osuus jakautuu kahteen eri osaan. Ensinkäsitellään vuokrasopimukseen liittyviä termejä, minkä jälkeen tarkastel-laan vuokran muodostumista ja vuokrakäsitteitä.

6.1 Vuokrasopimukseen liittyvät termit

Suomessa on voimassa kaksi huoneenvuokralakia: laki asuinhuoneistonvuokrauksesta ja laki liikehuoneiston vuokrauksesta. Lakia liikehuoneistonvuokrauksesta sovelletaan sopimukseen, jolla rakennus tai sen osa(huoneisto) vuokrataan toiselle käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuinasumiseen. Liikehuoneistoja koskevissa sopimuksissa on sopimusosa-puolilla suurempi sopimusvapaus. Alla olevien käsitteiden määritykset ontehty pääosin liikehuoneistoja koskevan lain pohjalta.

Liikehuoneisto (Commercial Property)Huoneisto, joka on tarkoitettu muuhun kuin asumiseen. Liikehuoneisto voi ollaesimerkiksi myymälä, toimisto, varasto, tai teollisuustila. Liikehuoneisto-termion laissa käytetty termi. Yleiskielessä liikehuoneistolla tarkoitetaan usein vainmyymälätiloja, ja lain tarkoittamasta liikehuoneisto-käsitteestä käytetään ter-miä toimitila.

Vuokranantaja (Lessor, Landlord) Luonnollinen tai juridinen henkilö, joka luovuttaa hallitsemansa kiinteistön taisen osan vastiketta vastaan toisen käyttöön.

Vuokralainen (Lessee, Tenant, Leaseholder)Luonnollinen tai juridinen henkilö, joka hankkii kiinteistön tai sen osan vasti-ketta vastaan omaan käyttöönsä tai luvan saatuaan luovuttaa edelleen toisenkäyttöön.

Vuokrasopimus (Rental Agreement, Lease Agreement)Sopimus, jolla rakennus tai sen osa (huoneisto) vuokrataan toiselle käytettä-väksi. Sopimus voi olla kirjallinen tai suullinen. Suullisen sopimuksen katso-taan aina olevan voimassa toistaiseksi.

Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus (Tenancy at Will, IndefinitiveTenancy)

Vuokrasopimus, jossa vuokrasuhteen alkamisajankohta sovitaan mutta jonkapäättäminen edellyttää joko vuokralaisen tai vuokranantajan irtisanomista taisopimuksen purkamista.

Määräaikainen vuokrasopimus (Tenancy for Years, Tenancy for a Term,Fixed Term)

Vuokrasopimus, jossa vuokrasuhteen alkamis- ja päättymisajankohta sovi-taan erikseen. Määräaikainen vuokrasopimus päättyy ilman erityisiä toimen-piteitä, kun sovittu määräaika on kulunut umpeen. Määräaikainen vuokraso-pimus voi päättyä myös, jos jompikumpi sopijaosapuolista purkaa sopimuk-sen laissa erikseen mainittujen olennaisten sopimusrikkomusten vuoksi taimuilla laissa mainituilla perusteilla.

Toistuva vuokrasopimus (Periodic Tenancy, Tenancy from Period to Pe-riod)

Vuokrasopimus, jossa vuokrasuhteen alkamis- ja päättymisajankohta sovi-taan erikseen ja joka sopimuksen päättymisen jälkeen jatkuu sovitulla tavallatai jonka ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä on sovittu ennalta mää-rätyn ajan päähän. Juridisesti kyseessä on toistaiseksi voimassa oleva vuok-rasopimus. Toistuvaa vuokrasopimusta kutsutaan myös pitkäaikaiseksi vuok-rasopimukseksi.

- vuokrakäsitteet -

19

Vuokravakuus (Security Deposit, Security, Surety)Tae, joka annetaan vuokrasuhteeseen liittyvien velvoitteiden täyttämisenvarmistamiseksi. Vakuuden antaja voi olla vuokralainen tai vuokranantaja.Vakuuden laji sovitaan erikseen vuokrasopimuksessa ja se voi olla esimerkik-si pankkitakaus, talletus tai takaus. Vakuuden tulee olla kohtuullinen. Vakuuspalautetaan vuokrasuhteen päättymisen jälkeen, kun on todettu, ettei täyttä-mättömiä velvoitteita ole.

Vuokraennakko (Lease Premium, Forehand Rent, Accelerated Rent)Ennakkoon perittävä vuokra, josta sovitaan vuokrasopimusta tehtäessä taisopimuksen ehtoja muutettaessa erityisestä syystä. Vuokraennakko kuitataanvuokrasuhteen kestäessä.

Vuokran tarkistaminen (Rent Reviw)Menettely, jossa vuokran määrää muutetaan vuokrasopimuksessa sovitullatavalla tai muuten sopijapuolten yhteisellä sopimuksella. Vuokran tarkistami-sen peruste voidaan vapaasti sopia ja voidaan myös sopia, ettei vuokraa tar-kisteta alaspäin vaan ainoastaan korotetaan. Vuokran määrä voidaan sitoayleiseen indeksiin (esim. elinkustannusindeksiin), liikevaihtoon tai osapuoletvoivat sopia prosentuaalisesta korotuksesta. Vuokran tarkistamista koskevaehto voidaan ottaa mukaan vain toistaiseksi voimassa olevaan tai vähintäänkolmen vuoden määräaikaiseen vuokrasopimukseen.

Vuokraoikeuden siirto (Lease Assignment, Assignment of Lease)Menettely, jossa vuokralainen siirtää vuokrasopimuksen ja siihen liittyvät oi-keudet ja velvoitteet uudelle vuokralaiselle. Uusi vuokralainen tulee sopimuk-seen kyseisen sopimuksen siirtäneen vuokralaisen tilalle. Vuokrasopimusjatkuu siis uuden vuokralaisen kanssa samoin ehdoin kuin alkuperäisen vuok-ralaisen kanssa. Vuokraoikeuden siirto ei ole sallittua ilman vuokranantajanlupaa.

Alivuokrasuhde (Subtenancy Relation, Sublease)Vuokrasuhde, jossa päävuokralainen luovuttaa alle puolet vuokraamastaan taimuu kuin vuokralainen luovuttaa osan hallitsemastaan huoneistosta toisenkäytettäväksi vastiketta vastaan. Alivuokrasuhteen osapuolet ovat alivuok-ranantaja ja alivuokralainen.

Edelleenvuokrasuhde (<Subtenancy Relation, Sublease)Vuokrasuhde, jossa vuokralainen luovuttaa koko vuokraamansa rakennuksentai liikehuoneiston uudella vuokrasopimuksella yhdelle tai useammalle vuok-ralaiselle. Edelleenvuokrasuhde eroaa vuokraoikeuden siirrosta siten, ettävuokralainen on itse vastuussa vuokrasuhteen velvoitteiden täyttämisestä jahuoneistoa käyttävä edelleenvuokralainen ei voi saada parempaa oikeutta(esim. vuokrasuhteen keston suhteen) kuin hänen vuokranantajallaan on.Alivuokrasuhteesta edelleenvuokrasuhde eroaa siten, että luovutetaan kokovuokrattu huoneisto tai vuokrattu rakennus. Edelleenvuokrasuhteeseen tarvi-taan aina vuokranantajan nimenomainen lupa.

Jälleenvuokrasuhde (<Subtenancy Relation, SubleaseVuokrasuhde, jossa vuokralainen luovuttaa koko vuokraamansa asuinhuo-neiston uudella vuokrasopimuksella yhdelle tai useammalle vuokralaiselle.Jälleenvuokrasuhde eroaa edelleenvuokrasuhteesta siten, että huoneistoakäyttävä jälleenvuokralainen saa esimerkiksi itsenäisen omasta vuokranan-tajastaan riippumattoman irtisanomissuojan myös huoneiston alkuperäiseenvuokranantajaan nähden. Jälleenvuokrasuhteeseen tarvitaan aina vuok-ranantajan nimenomainen lupa.

Irtisanominen (Notice to Quit, Break Clause)Menettely, jolla vuokranantaja tai vuokralainen voi päättää toistaiseksi voi-massa olevan vuokrasopimuksen tiettyä ennalta sovittua tai laissa erikseensäädettyä aikaa noudattaen

- vuokrakäsitteet -

20

Vuokrasopimuksen purkaminen (Rescission of a Lease, Break Clause)Menettely, jolla vuokaranantaja tai vuokralainen päättää vuokrasopimuksenolennaisen sopimusrikkomuksen vuoksi välittömästi. Vuokrasuhteen purkami-sen perusteet on lueteltu erikseen laissa. Vuokranantajan tekemä purkaminenedellyttää yleensä vuokralaiselle etukäteen lähetettyä varoitusta.

Maanvuokrasuhde (~Land Tenure Relationship)Vuokrasuhde, jossa maa-alue luovutetaan toisen käyttöön rakennettavaksi taimuuten hyödynnettäväksi. Maanvuokrasuhteessa sovelletaan maanvuokrala-kia.

Tontinvuokrasuhde (~Site Lease Relationship)Maanvuokrasuhde, jossa asemakaava-alueella oleva kiinteistörekisteriin mer-kitty rakennustontti tai itsenäiseksi kiinteistöksi erotettu rakennuspaikka luo-vutetaan tontinvuokraoikeuksin asuntotarkoituksiin. Tontinvuokrasuhteeseenliittyvä tontinvuokrasopimus on aina rekisteröitävä kiinnitysrekisteriin.

Muu asuntoalueen vuokrasuhde (~Housing Lease Relationship)Maanvuokrasuhde, jossa tontti ilman tontinvuokraoikeutta tai muu kiinteistöluovutetaan asuntotarkoitukseen

Muu maanvuokrasuhde (~Landlord-Tenant Relationship)Maanvuokrasuhde, jossa kiinteistö luovutetaan muuhun kuin asuntotarkoituk-seen tai maatalousmaaksi

- vuokrakäsitteet -

21

6.2 Vuokran muodostuminen

Vuokran muodostumista voidaan tarkastella sekä vuokranantajan ettävuokralaisen näkökulmista. Vuokranantajan näkökulmasta keskeisimmäs-sä asemassa on pääomalle asetettu tuottovaatimus, joka konkretisoituupääomavuokrana. Vuokralaisen näkökulmasta vuokra on yksi osa toimiti-lakustannuksista. Oheiseen kuvaan onkin otettu mukaan sekä vuokra-että kustannuskäsitteet. Kustannuskäsitteitä käsitellään seuraavassaluvussa.

Suomessa on perinteisesti jätetty vuokran osat erittelemättä: vuokralainenon maksanut vuokranantajalle vuokran (bruttovuokra), joka tyypillisestikattaa sekä pääoma- että ylläpitovuokran. Vähitellen yleistyvä menettelyerittelee vuokrasopimuksessa vuokran eri osat. Kustannusten jaostavoidaan myös sopia vuokranantajan ja vuokralaisen välillä kuluryhmittäinyksilöllisesti. Alla olevassa kuvassa on esitetty eri vuokra- ja kustannus-käsitteiden muodostuminen ja liittyminen toisiinsa.

Kuva 4: Eri vuokra- ja kustannuskäsitteiden muodostuminen(toimitilan vuokrakäsitteiden näkökulmasta)

Bruttovuokra (Gross Rent)Vuokra, jolla katetaan kiinteistökustannukset.Bruttovuokra on vuokralaisen tilasta maksama kokonaisvuokra, joka sisältääkorvauksen tilaan sidotulle pääomalle (pääomakustannukset ja pääoman eril-liskustannukset) ja ylläpidon kustannukset Bruttovuokra voi myös sisältäätapauskohtaisesti käyttö- ja käyttäjäpalvelukustannuksia. Puhekielessä vuok-ralla tarkoitetaan Suomessa (yleensä) bruttovuokraa.

YlläpitovuokraVuokra, jolla katetaan pääoman erilliskustannukset, ylläpitokustannukset sekätapauskohtaisesti osa käyttökustannuksista ja käyttäjäpalvelukustannuksista.Ylläpitovuokrasta on käytetty myös termiä hoitovuokra.Ylläpitovuokran määräytyminen käytännössä riippuu mm. kiinteistön omistusmuo-dosta. Raklin esittämässä vuokrasopimusmallissa ehdotetaan ylläpitovuokran muo-dostamista seuraavalla tavalla:

toimitilakustannukset

BRUTTOVUOKRA

pääoma-kustannuksetPÄÄOMA-VUOKRA

pääomanerillis-kustannukset

(vero ja vakuutus)

NETTOVUOKRA

ylläpito-kustannukset

YLLÄPITOVUOKRA LISÄVUOKRA

käyttö-kustannukset

(kiinteistökustannukset)

käyttäjäpalvelu-kustannukset

- vuokrakäsitteet -

22

Suoraan omistettu kiinteistö tai yhden omistajan kiinteistöosakeyh-tiö:Ylläpitovuokrana veloitettavien kulujen määrä perustuu kiinteistön ku-luista kuluvalle vuodelle laadittuun talousarvioon. Ylläpitovuokrassa ve-loitettavia ylläpitokuluja ovat sopimuksen tekohetkellä voimassa olevankirjanpitoasetuksen 1 luvun 4 §:n kiinteistökaavassa esitetyt "Kiinteistönhoitokulut". Tämän mukaisia hoitokuluryhmiä ovat: henkilöstökulut, hal-linto, käyttö ja huolto, ulkoalueiden hoito, siivous, lämmitys, vesi ja jäte-vesi, sähkö ja kaasu, jätehuolto, vahinkovakuutukset, vuokrat, kiinteistö-vero, korjauskulut ja muut hoitokulut. Veloitettaviin korjauskuluihin lue-taan ne korjaukset, jotka on kirjattu kirjanpidossa kuluiksi. Ne korjaus-kustannukset, jotka on aktivoitu, jäävät vuokranantajan kustannuksiksi.Keskinäisen kiinteistö- tai asunto-osakeyhtiön osakkaan vuokraamatila:Ylläpitovuokran määrä on vuokranantajan kyseisistä tiloista maksamanhoitovastikkeen määrä ilman vastikkeeseen sisältyviä yhtiön rahoitusku-luiksi laskettavia kuluja. Lisäksi vuokralainen maksaa yhtiön osakkaaltaperimät, tilan käytöstä aiheutuvat erillisvastikkeet.

Nettovuokra (Net Rent)Vuokra, jolla katetaan pääomakustannukset sekä pääoman erilliskustannuk-set. Nettovuokrasuhteessa vuokralainen maksaa siis itse kaikki ylläpidonkustannukset.

Pääomavuokra (Absolute Net Rent, Net Net Net Rent, Triple Net Rent)Vuokra, jolla katetaan pääomakustannukset, jotka muodostuvat kiinteistöönsijoitetun pääoman tuottovaatimuksen mukaisesti.

Kustannuspohjaisessa pääomavuokrassa tuottovaatimus veloitetaankorkokustannuksena suoraan käyttäjältä. Kustannuspohjaisessa vuok-rassa voidaan määritellä poisto ja edelleen maaomaisuudelta vaadittavatuottovaatimus erikseen. Kustannuspohjainen pääomavuokra muodostuukun em. kustannustekijät lasketaan yhteen.Markkinavuokrapohjaisessa pääomavuokrassa pääomalle saatavatuotto määräytyy tilamarkkinoiden kysynnän ja tarjonnan mukaan. Erillistäkustannustekijöistä tehtävää laskentaa (kuten edellä) ei suoriteta, vaanpääomalle saatava korvaus määräytyy tilamarkkinoilla. Menettelyssäotetaan kohteeseen liittyvä riski huomioon.

Pääoman erilliskustannukset (Taxes and Insurance)Kiinteistön omistamisesta aiheutuvat verot ja vakuutuskustannukset.

LisävuokraLisävuokralla voidaan kattaa vuokralaisen haluamien muutostöiden kustan-nukset.

Sisäinen vuokra (Internal Rent)Samaan organisaatioon kuuluvan käyttäjäyksikön maksama korvaus toimiti-lan käytöstä niiden hallintaan erikoistuneelle yksikölle. Sisäinen vuokra voi-daan määritellä kustannus- , markkina- tai hallintolähtöisesti.

Kustannusperusteisessa sisäisessä vuokrassa yksittäisestä tilastaaiheutuvat pääomakustannukset ja ylläpidon kustannukset määritelläänkustannuskomponenteittain. Tämän jälkeen kustannukset kohdistetaantilan käyttäjälle sisäisenä vuokrana.Markkinavuokraperusteisessa sisäisessä vuokrassa tilan käytön kor-vauksen taso haetaan vuokramarkkinoilta eli se määritellään markkinoillaolevien vastaavien tilojen vuokrien perusteella. Tällöin kustannuskom-ponenteista tehtävää laskentaa ei suoriteta, vaan vuokra määräytyy tila-markkinoiden kysynnän ja tarjonnan mukaan.Hallinnollisessa sisäisessä vuokrassa korvaukset toimitilojen kustan-nuksista perustuvat esim. eri tilojen jyvitykseen pohjautuviin kustannusja-koihin.

- vuokrakäsitteet -

23

Sale and Lease BackJärjestelyssä omistaja myy kiinteistön sijoittajalle ja vuokraa sen omaankäyttöönsä takaisin. Vaikka vuokrasopimus teknisesti tehdäänkin vasta kau-pan jälkeen, molemmat sopimukset valmistellaan samanaikaisesti.

Optio (Option)Sopimus, johon liittyy määrätty oikeus ilman velvollisuutta. Sopimuksella voi-daan vuokralaiselle varata mahdollisuus esim. vuokrasopimuksen uusimiseen(Renewal Option). Uusi vuokra voidaan tällöin määritellä etukäteen tai neu-votella erikseen option laukeamisajankohtana. Muita kiinteistöliiketoiminnassayleisiä optiota ovat mm. takaisinosto-optiot.

Liikevaihtosidonnainen vuokra (Turn-Over Rent, Percentage Rent))Pääomavuokra, jonka taso määräytyy tilassa tapahtuvan liiketoiminnan liike-vaihdon mukaisesti. Liikevaihtosidonnaisen vuokran määrittelyssä voidaankäyttää esim. seuraavaa tapaa:Minimivuokra on x euroa (maksimivuokrakin voidaan erikseen määritellä). Vuokra onz % liikevaihdosta, kuitenkin vähintään minimivuokra ja enintään maksimivuokra.Liikevaihdolla tarkoitetaan (tiloissa toimivan vuokralaisen) liikevaihtoa, joka saadaanvähentämällä myynnistä maksettavat verot sekä myynnin oikaisuerät.Liikevaihtosidonnaisen vuokran käyttö ei ole Suomessa kovinkaan yleistä, seon käytössä lähinnä kauppakeskuksissa ja monesti myös kauppaketjuilla.

Markkinavuokra (Market Rent)Markkinoiden kysynnän ja tarjonnan mukaan määräytyvä vuokrataso, johonmarkkinoilla kullakin ajan hetkellä solmitaan uusia vuokrasopimuksia.

Uudet vuokratTarkasteluhetken lähellä (esimerkiksi viimeisen puolen vuoden aikana) sol-mittujen uusien sopimusten toteutunut vuokrataso.

Vuokrataso, vallitseva vuokratasoOsamarkkinoilla voimassa olevien vuokrasopimusten vallitseva taso eri tun-nusluvuilla mitattuna, sopimuskannan vuokrataso.

Vuokra-arvo (Rental Value)Vuokra-arvo on vuokra, joka kohteesta keskimäärin uudella vuokrasopimuk-sella todennäköisesti markkinoilla saataisiin (=kohteen markkinavuokra).Vuokra-arvoa määritettäessä otetaan huomioon mm. tilan käyttötarkoitus,sijainti, kokoluokka ja tekninen kunto.

Ylivuokra (Over Renting, At Risk)Tilanne, jossa kohteesta saatava voimassaolevien sopimusten mukainenvuokra ylittää ko. osamarkkinan markkinavuokran. Kuvaa kohteen sopimuk-siin liittyvää vuokrien laskuriskiä.

Alivuokra, vuokran nousupotentiaali (Potential Income)Tilanne, jossa kohteesta saatava voimassaolevien sopimusten mukainenvuokra jää ko. osamarkkinan markkinavuokran alle. Kuvaa kohteen sopimuk-siin liittyvää vuokrien nousupotentiaalia.

- kustannuskäsitteet -

24

7. KUSTANNUSKÄSITTEET

Tässä käsiteluettelossa käsitellään ylläpidon kustannuksia karkeasti.Suomen Rakennuttajaliitto, Suomen Kiinteistöliitto ja Tekniikan Sanasto-keskus julkaisivat yhdessä vuonna 1996 Kiinteistönpidon perussanaston,jossa läpikäydään laajasti korjausrakentamista, sen toimenpiteiden jaohjelmoinnin käsitteitä. Samassa yhteydessä on myös määritelty kiinteis-tönhoidon käsitteitä. Edellä mainitut käsitteet löytyvät myös Raklin Kiin-teistöliiketoiminnan sanastosta. Muista kustannuksista, kuten esimerkiksihankinta- ja rakennuskustannuksista löytyy sanastoja mm. TekniikanSanastokeskukselta.

Kuva 5: Eri kustannus- ja vuokrakäsitteiden muodostuminen(toimitilan kustannuskäsitteiden näkökulmasta)

Toimitilakustannukset (Total Occupancy Costs)Kaikki toimitiloista ja niiden käytöstä aiheutuvat kustannukset. Toimitilakus-tannukset sisältävät kiinteistökustannukset, käyttökustannukset sekä osanmahdollisista käyttäjäpalvelukustannuksista.

Kiinteistökustannukset (Real Estate Costs)Kaikki kiinteistön olemassaolosta aiheutuvat kustannukset. Kiinteistökustan-nukset muodostuvat pääomakustannuksista, pääoman erilliskustannuksistasekä ylläpitokustannuksista.

Käyttökustannukset (Costs of Utilities)Käyttäjälle tilojen käytöstä aiheutuvat muuttuvat kustannukset, jotka määräy-tyvät tarvittavien hyödykkeiden määrän ja laadun perusteella. Käyttökustan-nukset voidaan periä vuokralaiselta vuokrasopimuksessa sovitulla tavalla(esim. käyttö- tai erilliskorvauksina) tai asiakas voi vastata niistä suoraan itse.Käyttökustannuksia muodostuu mm. veden ja sähkön kulutuksesta sekä omi-en tilojen siivouksesta.

TOIMITILAKUSTANNUKSET

PÄÄOMA-KUSTANNUKSET

pääomavuokraPÄÄOMAN ERILLIS-KUSTANNUKSET(vero ja vakuutus)

nettovuokra

YLLÄPITO-KUSTANNUKSET-

KÄYTTÄJÄ-PALVELU –KUSTANNUKSET

ylläpitovuokra

lisävuokra

KIINTEISTÖKUSTANNUKSET

KÄYTTÖ-KUSTANNUKSET

- kustannuskäsitteet -

25

Käyttäjäpalvelukustannukset (Costs of Services)Käyttäjäpalveluista aiheutuvat kustannukset.Käyttäjäpalvelukustannukset koostuvat tilojen käyttäjien tarpeita tyydyttävienpalvelujen kustannuksista. Nämä palvelut eivät välttämättä liity tiloihin tai nii-den käyttöön. Aiheutuneet käyttäjäpalvelukustannukset peritään käyttäjältäyleensä käyttökorvauksina. Esimerkkejä käyttäjäpalveluista, ks. liite 1 ja 2.

Pääomakustannukset (Capital Costs)Kiinteistöön sidotun pääoman kustannukset, jotka koostuvat koroista ja las-kennallisista poistoista. Korkotekijä koostuu sidotulle pääomalle asetetustatuottovaatimuksesta. Sidotun pääoman arvo voi tapauskohtaisesti olla kirjan-pitoarvo, markkina-arvo tai kiinteistön tekninen nykyarvo. Esimerkiksi vuok-ratontin tonttivuokrat lasketaan kuuluviksi kiinteistön pääomakustannuksiin.

Pääoman erilliskustannukset (Taxes and Insurance)Kiinteistön omistamisesta aiheutuvat verot ja vakuutuskustannukset.

Ylläpitokustannukset (Cost of Operations)Kaikki kiinteistön ylläpidosta aiheutuvat kustannukset. Ylläpitokustannuksiinsisältyy kaikki kiinteistön päivittäisestä käytöstä ja ylläpidosta aiheutuvatmuuttuvat ja kiinteät kustannukset, jotka koostuvat henkilöstö-, aine-, tarvike-ja kalustokuluista. Nämä kustannukset aiheutuvat siitä, että kiinteistössä val-litsevat olosuhteet saadaan vastaamaan sen käytön vaatimia tarpeita sekätoiminnoista, joilla kiinteistön kunto, arvo, käytettävyys ja toiminnallisuus säi-lytetään. Kustannuksiin ei sisällytetä omistajaorganisaation keskushallinnonkustannuksia. Kiinteistön käytöstä ja fyysisen kiinteistön ylläpidosta koostuviakustannuksia ei tarvitse erotella toisistaan, koska ne liittyvät kiinteästi toisiin-sa, ovat osittain päällekkäisiä ja niiden välinen ero voi vaihdella tapauskohtai-sesti.(Esimerkiksi: rakennuksessa tulee vallita tietty lämpötila, jotta se säilyy kun-nossa teknisesti. Tämä lämpötila ei kuitenkaan välttämättä ole riittävä kiin-teistön käyttöä ajatellen, vaan sopivia työskentelyolosuhteita varten tarvitaankorkeampi lämpötila. Lisäksi käytön asettamat vaatimukset rakennuksessavallitsevalle lämpötilalle voivat vaihdella kiinteistöittäin.)Ylläpitokustannusten ohella käytetään yleisesti myös termiä: käytön ja ylläpi-don kustannukset.

Kiinteistön hoitokulut kirjanpidossaKiinteistön hoitokulut muodostuvat kirjanpitoasetuksen 1 luvun 4 §:n kiinteis-tökaavan mukaan seuraavista kulueristä:henkilöstökulut, hallinto, käyttö ja huolto, ulkoalueiden hoito, siivous, lämmi-tys, vesi ja jätevesi, sähkö ja kaasu, jätehuolto, vahinkovakuutukset, vuokrat,kiinteistövero, korjauskulut ja muut hoitokulut. Nämä kuluerät ovat verrannolli-sia ylläpitovuokra–käsitteeseen.(Kirjanpitolautakunnan päätöksen (KILA 1307/28.11.1994) mukaan henkilös-tökulut on mahdollista esittää joko erillisessä henkilöstökuluryhmässä tai nevoidaan kirjata toiminnoittain.)Kiinteistökaavan Kiinteistön hoitokuluista ylläpidon kustannuksiksi lasketaanseuraavat: henkilöstökulut, hallinto, käyttö ja huolto, ulkoalueiden hoito, siivo-us, lämmitys, vesi ja jätevesi, sähkö ja kaasu, jätehuolto, korjauskulut ja muuthoitokulut.Kiinteistökaavaan vahinkovakuutukset ja kiinteistövero kuuluvat pääomanerilliskustannuksiin ja lähinnä tonttivuokrista koostuvat vuokrat kuuluvat pää-omakustannuksiin.

- kustannuskäsitteet -

26

Lisäksi usein käytetään seuraavia termejä, kun puhutaan ylläpitoonliittyvistä toiminnoista:

Kiinteistönhoito (Maintenance)Kiinteistön ylläpitoon kuuluva säännöllinen toiminta, jolla pysytetään kiinteis-tön olosuhteet halutulla tasolla. Kiinteistönhoitoa ovat mm. kiinteistön teknis-ten järjestelmien hoito, kiinteistönhuolto, siivous, ulkoalueiden hoito sekäkiinteistön jätehuolto.

Kunnossapito (Repairs and Replacements)Kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, jossa kohteen ominaisuudet säilyte-tään uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat ilman, että kohteensuhteellinen laatutaso olennaisesti muuttuu.Kunnossapidon tavoite on säilyttää kohde suunnilleen senlaatuisena, kuin seoli alunperin valmistuessaan. Kohde ei välttämättä pysy alkuperäisen kaltai-sena, koska yleensä on tarkoituksenmukaista käyttää uudempia teknisiä rat-kaisuja ja ottaa huomioon tarpeita, joita kohteen rakentamisen yhteydessä eivielä tunnettu. Omistajan kannalta kunnossapito takaa kiinteistön arvon jakäytettävyyden säilymisen siten, että kiinteistön kyky tuottaa kassavirtaa säi-lyy. Käyttäjän kannalta kunnossapito tyydyttää toiminnalliset muutostarpeet.

- tuottokäsitteet -

27

8. TUOTTOKÄSITTEET

Tämä osio jakautuu seuraaviin osakokonaisuuksiin: tuotot, kannattavuusja tuottovaatimus.

Tuotoilla arvioidaan taloudellisen toiminnan kannattavuutta. Kannattavuuskuvaa liiketoiminnan taloudellista tulosta.

8.1 Tuotot

Tuotto (Return)1) Sijoitetulle pääomalle saatu korvaus. Sijoituksen tuotto voidaan ilmaistarahamääräisenä tai prosentteina sijoitetusta pääomasta.2) Tilikaudelle jaettu tulo tai sen osa.

Tuottoaste (Rate of Return)Tuottoasteessa tuotto (esim. kokonais- tai nettotuotto) on suhteutettu sidot-tuun pääomaan, yleensä joko hankintahintaan, omaan pääomaan tai markki-na-arvoon. Tuottoaste ilmoitetaan yleensä prosentteina.

Kuva 6: Operatiivisen nettotuoton muodostuminen

Potentiaalinen bruttotuotto (Potential Gross Income)Korkein mahdollinen kokonaisvuokratuotto, joka kiinteistöstä tai kiinteistösal-kusta olisi saavutettavissa sadan prosentin käyttöasteella ja markkinavuokril-la.

Efektiivinen bruttotuotto (Effective Gross Income)Tarkasteluajanjakson kokonaisvuokratuotto toteutuneilla vuokrilla ja muillatuotoilla.

Operatiivinen nettotuotto (Net Operating Income)Tarkasteluajanjakson nettotuotto, joka saadaan vähentämällä efektiivisestäbruttotuotosta kaikki kohteen (tai kiinteistösalkun) hoitokulut. Kirjanpidossahoitokate vastaa operatiivista nettotuottoa.Kaavasta on eri variaatioita sen perusteella, vähennetäänkö bruttotuotoistamyös ajanmukaistamiskustannukset. Operatiivisesta nettotuotosta käytetäänpuhekielessä usein myös pelkkää termiä nettotuotto.

Odotettu tuotto (Expected Return)Kiinteistön elinkaarelle tai pitoajalle objektiivisiin tai subjektiivisiin ennusteisiinperustuva todennäköisin kokonaistuotto.

Potentiaalinen bruttotuotto

- Vajaakäytöstä johtuva tuoton vähennysja muut vähennykset (mm. vapaakuukaudet)sekä yli- tai alivuokran huomioiminen

= Efektiivinen bruttotuotto

- Hoitokulut

= Operatiivinen nettotuotto

- tuottokäsitteet -

28

8.2 Kannattavuus

KannattavuusLiiketoiminnan taloudellinen tulos. Kannattavuus voidaan jakaa kahteen eriosaan: absoluuttiseen ja suhteelliseen kannattavuuteen. Absoluuttista kan-nattavuutta selvitetään tuottojen ja kulujen erotuksen eli markkamääräisenvoiton avulla. Suhteellinen kannattavuus on tulojen ja kustannusten erotuksensuhde pääomaan.

Kuva 7: Kokonaistuoton muodostuminen

Nettotuotto, % (Income Return)Tarkasteluajanjakson nettotuotto prosentteina kiinteistön (tai kiinteistösijoitus-salkun) tarkasteluajanjakson keskimääräisestä sidotusta pääomasta.

Passiivisen kiinteistöportfolion nettotuotto prosentteina lasketaan seuraa-vasti:(Passiivinen kiinteistöportfolio sisältää vain koko laskentajakson ajan omistuksessaolleet kiinteistöt, eli se ei sisällä ostoja, myyntejä, eikä perusparannuksia.)

Σi IRi

IR%= -------------------------------------- Σi (MVi0 + 0,5Ii - 0,5IRi )

(Kaavan lyhenteet, ks. selitykset seuraavalla sivulla)

Nettotuotto suhteutetaan keskimääräiseen sidottuun pääomaan. Sidotunpääoman lähtökohtana ovat kiinteistöjen markkina-arvot tarkasteluajanjakson,yleensä vuoden alussa, ja sidottua pääomaa oikaistaan huomioimalla vuodenaikana tapahtuneet investoinnit ja vuoden aikana syntynyt nettotuotto (hoito-kate).

Aktiivisen kiinteistöportfolion nettotuottoprosenttia laskettaessa otetaanhuomioon investointeina myös vuoden aikana tapahtuneet ostot, myynnit japerusparannukset:

Σi IRiIR% = ---------------------------------------------------------------------

Σi [MVi0 + 0,5Ii - 0,5IRi + (1 - xk /12)P - (1 - xf/12)MVf0]

Kokonaistuotto

Nettotuotto Arvonmuutostuotto

- tuottokäsitteet -

29

IR% = Nettotuotto, %IRi = Kiinteistöni (kiinteistöyhtiön) tuloslaskelman hoitokate vuoden

tilinpäätöksen mukaan, EUR;kiinteistöstäi vuoden aikana kertyneet bruttovuokratuotot (efektii-viset bruttotuotot), joista on vähennetty hoitokulut

MVi1 = Kiinteistöni markkina-arvo vuoden lopussa, EURMVi0 = Kiinteistöni markkina-arvo vuoden alussa, EURIi = Investoinnit kiinteistööni vuoden aikana (ml. aktivoidut korjaukset),

EURP = Ostohinta hankintakustannuksineen vuoden aikana, EURXk = Kuukausi, jolloin osto on toteutunutXf = Kuukausi, jolloin myynti on toteutunutMVf0 = Myytyjen kiinteistöjen markkina-arvo vuoden alussa, EUR

Arvonmuutostuotto, % (Capital Growth)Tarkasteluajanjakson arvonmuutos prosentteina kiinteistön (tai kiinteistösal-kun) tarkasteluvuoden keskimääräisestä sidotusta pääomasta. Arvonmuutok-sella tarkoitetaan markkina-arvon muutosta, josta mahdolliset investoinnit onvähennetty.

Passiivisen kiinteistöportfolion arvonmuutostuotto lasketaan seuraavasti:

ΣI (MVi1 - MVi0 – Ii)CR%= --------------------------------------

Σi (MVi0 + 0,5Ii - 0,5IRi )

Arvonmuutostuotto suhteutetaan keskimääräiseen sidottuun pääomaan. Si-dotun pääoman lähtökohtana ovat kiinteistöjen markkina-arvot vuoden alus-sa, ja sidottua pääomaa oikaistaan ottamalla huomioon vuoden aikana ta-pahtuneet investoinnit ja vuoden aikana syntynyt hoitokate.

Aktiivisen kiinteistöportfolion arvonmuutostuottoprosenttia laskettaessaotetaan huomioon investointeina myös vuoden aikana tapahtuneet ostot,myynnit ja perusparannukset:

Σi (MVi1 - MVi0 – Ii – P + S)CR%= -----------------------------------------------------------------------

Σi [MVi0 + 0,5Ii - 0,5IRi + (1 - xk /12)P - (1 - xf/12) MVf0]

CR% = Arvonmuutostuotto, %CRi = Kiinteistöni arvonmuutos, EUR = MVi1 - MVi0 - IiMVi1 = Kiinteistöni markkina-arvo vuoden lopussa, EURMVi0 = Kiinteistöni markkina-arvo vuoden alussa, EURIi = Investoinnit kiinteistööni vuoden aikana (ml. aktivoidut korjaukset),

EURP = Ostohinta hankintakustannuksineen vuoden aikana, EURS = Myyntihinta nettona vuoden aikana syntyneiden myyntikustan-

nusten jälkeen, EURIRi = Kiinteistöni tuloslaskelman hoitokate vuoden tilinpäätöksen mu-

kaan, EUR; kiinteistöstäi vuoden aikana kertyneet bruttovuokra-tuotot (efektiiviset bruttotuotot), joista on vähennetty hoitokulut

Xk = Kuukausi, jolloin osto on toteutunutXf = Kuukausi, jolloin myynti on toteutunutMVf0 = Myytyjen kiinteistöjen markkina-arvo vuoden alussa, EUR

- tuottokäsitteet -

30

Kokonaistuotto, % (Total Return)Tarkasteluajanjakson nettotuottoprosentin ja arvonmuutostuottoprosentinsumma.

Passiivisen kiinteistöportfolion kokonaistuotto lasketaan seuraavasti:

Σi (IRi + CRi)TR% = IR% + CR% = ----------------------------------------

Σi (MVi0 + 0,5Ii - 0,5IRi )

Kokonaistuotto suhteutetaan keskimääräiseen sidottuun pääomaan. Sidotunpääoman lähtökohtana ovat kiinteistöjen markkina-arvot vuoden alussa, jasidottua pääomaa oikaistaan ottamalla huomioon vuoden aikana tapahtuneetinvestoinnit ja vuoden aikana syntynyt hoitokate.

Aktiivisen kiinteistöportfolion kokonaistuottoprosenttia laskettaessa ote-taan huomioon investointeina myös vuoden aikana tapahtuneet ostot, myynnitja perusparannukset:

Σi (IRi + CRi – P + S)TR%= ------------------------------------------------------------------------

Σi [MVi0 + 0,5Ii - 0,5IRi + (1 - xk /12)P - (1 - xf/12) MVf0]

TR% = Kokonaistuotto, %IRi = Kiinteistöni tuloslaskelman hoitokate vuoden tilinpäätöksen mu-

kaan, EUR; kiinteistöstäi vuoden aikana kertyneet bruttovuokra-tuotot (efektiiviset bruttotuotot), joista on vähennetty hoitokulut

CRi = Kiinteistöni arvonmuutos, EUR = MVi1 - MVi0 - IiMVi1 = Kiinteistöni markkina-arvo vuoden lopussa, EURMVi0 = Kiinteistöni markkina-arvo vuoden alussa, EURIi = Investoinnit kiinteistööni vuoden aikana (ml. aktivoidut korjaukset),

EURP = Ostohinta hankintakustannuksineen vuoden aikana, EURS = Myyntihinta nettona vuoden aikana syntyneiden myyntikustan-

nusten jälkeen, EURXk = Kuukausi, jolloin osto on toteutunutXf = Kuukausi, jolloin myynti on toteutunutMVf0 = Myytyjen kiinteistöjen markkina-arvo vuoden alussa, EUR

Netto-, arvonmuutos- ja kokonaistuottoprosentteja käytetään myös osa-markkinoiden ja koko kiinteistömarkkinoiden kehitystä kuvaavina markki-natunnuslukuina sekä Suomessa että kansainvälisesti. Tunnusluvuillatuodaan kiinteistösijoituksiin vertailukelpoisuutta sekä muihin sijoitus-muotoihin että kansainvälisiin markkinoihin nähden.

- tuottokäsitteet -

31

8.3 Tuottovaatimukset

Alkutuottovaatimus (Initial Yield)Alin ensimmäisen vuoden sopimusvuokriin perustuvien nettovuokratuottojensuhde kiinteistön hintaan, jolla sijoitukseen oltaisiin halukkaita. Alkutuottovaa-timus voidaan määritellä riskittömän koron ja riskilisän summana, josta vä-hennetään odotettu nettovuokrien kasvuprosentti vuositasolla ja johon lisä-tään ajanmukaistamiskustannukset ilmaistuna prosentteina sijoitettavastapääomasta.

Nettotuottovaatimus (Yield, Capitalization Rate)Yleistermi tuottovaatimuksesta, jolla tarkoitetaan tarkasteluajankohdan mark-kinavuokriin perustuvien nettovuokratuottojen suhdetta kiinteistöjen hintoihin.Yleisesti käytetty markkinoiden tunnusluku. Capitalization Ratesta (=cap rate)käytetään myös suomenkielistä vastinetta pääomitusaste.

Kokonaistuottovaatimus (Required Return)Alin koko sijoitusperiodin nimellinen sisäinen korko, jolla sijoitukseen oltaisiinhalukkaita. Ottaa huomioon sekä sijoituksen nettotuoton että oletetun arvon-muutoksen. Kokonaistuottovaatimuksen synonyyminä käytetään usein termiädiskonttokorko.

- arvokäsitteet -

32

9. ARVOKÄSITTEET

Monista arvokäsitteistä on otettu mukaan vain kiinteistötalouden ja kiin-teistöjohtamisen kannalta kaikkein keskeisimpiä. Muita arvokäsitteitälöytyy laajasti (n. 50 kpl) Suomen kiinteistöarviointiyhdistyksen Kiinteistö-arviointisanastosta.

Arvokäsite on pidettävä erillään hinnasta. Hinnalla tarkoitetaan hyödyk-keestä rahana suoritettua vastiketta. Samanarvoisilla hyödykkeillä voi ollaeri hinta, ja eriarvoisilla sama. Kiinteistön hinnan muodostumisen perus-tana ovat arvotekijät, mutta markkinoilla maksettaviin hintoihin vaikuttavatlisäksi esimerkiksi kysyntä- ja tarjontatekijät.

Markkina-arvo, Käypä arvo (Market Value)Kohteen yleisesti arvostettuihin ominaisuuksiin perustuva arvo tietyllä hetkel-lä.Aitojen markkinaosapuolien arvio kiinteistön arvosta = todennäköisin hinta,joka kiinteistöstä maksettaisiin toimivilla markkinoilla kahden sellaisen osa-puolen kesken, jotka arvostavat kiinteistöä puhtaasti sen ominaisuuksiin pe-rustuen. Arvon tulee potentiaalisen kaupan toteutuessa perustua käteiseen taisen kaltaiseen maksuvälineeseen ja kummallakin osapuolella tulee olla riittä-vä informaatio kaupan kohteesta.(TEGoVA (The European Group of Valuers` Associations) määrittelee markkina-arvonseuraavasti:Market Value is the estimated amount for which an asset should exchange on thedate of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm´s length trans-action after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably,prudently and without compulsion.)

KauppahintaKiinteistökaupassa toteutunut hinta.

Muutamilla eri kiinteistön arvoon liittyvillä termeillä on erilaisia variaatioitaeri asiayhteyksissä. Esimerkiksi englannin kielessä käytetty Investmentvalue -termi tulee kääntää asiayhteydestä riippuen eri tavoilla.

Tuottoarvo (Investment Value)Yleisnimitys diskontattuihin nettotuottoihin tai kassavirtaan perustuville kiin-teistöarvioille. Tuottoarvoon vaikuttavat kassavirtojen suuruus, kesto sekälaskentakorkokanta.

Investointiarvo (Investment Value)Kiinteistön arvo tietylle sijoittajalle. Sijoittajien oman pääoman tuottotavoitteet,salkun rakenne, vieraan pääoman ehdot sekä verotukselliset lähtökohdatsaattavat poiketa paljonkin toisistaan, siten kiinteistön arvo on erilainen erisijoittajille.

Nykyarvo (Present Value, PV)Kiinteistön arvo, jota laskettaessa siirretään kaikki siitä aiheutuvat kassaan- jakassastamaksut laskentakorkoa käyttäen tiettyyn vertailuhetkeen, joksi taval-lisimmin valitaan laskentahetki.

Pääoma-arvo (Capital Value)Tuottopohjainen arvio kiinteistön arvosta varallisuutena. Pääoma-arvo onodotettavissa olevien diskontattujen nettotuottojen/kassavirtojen arvo niin, ettädiskonttokorko sisältää riskiin varautumisen.

- arvokäsitteet -

33

IkuisuusarvoArvo, joka saadaan, kun pääomitetaan kiinteistön ikuisuuteen laskettu yhdenvuoden nettotuotto tarkasteluhetkeen.

JäännösarvoInvestoinnin arvo investointiajanjakson lopussa. Kiinteistön nykyarvolaskel-massa jäännösarvolla tarkoitetaan sitä hintaa, joka kiinteistöstä investointipe-riodin umpeutumisen jälkeen myytäessä saadaan. Jäännösarvo voidaanmyös arvioida odotettavissa olevilla diskontatuilla nettotuotoilla.

Kirjanpitoarvo (Book Value)Kiinteistön hankintahintapohjainen poistamaton menojäännös, jossa huomioi-daan arvonkorotukset ja -alennukset.

Jälleenhankinta-arvo (Replacement Value)Rahamäärä, joka kunakin ajankohtana tarvitaan uuden vastaavanlaisen ra-kennuksen rakentamiseksi samalle rakennuspaikalle.

Tekninen arvo, Tekninen nykyarvoArvo, joka saadaan, kun rakennuksen jälleenhankinta-arvosta vähennetäänrakennuksen iän, käytön, käyttökelpoisuuden alentumisen tai muun syyn joh-dosta tapahtunut arvon alentuminen. Arvonalennus riippuu rakennuksen iäs-tä, käytöstä, hoidosta ja kunnosta.

Käyttöarvo (Value in Use)Kiinteistön arvo sen nykyisessä käytössä. Käyttöarvossa huomioidaan kiin-teistön sellaiset ominaisuudet, joista on hyötyä kiinteistön nykykäytössä,mutta ei välttämättä muussa käytössä. Käyttöarvo on siten voimakkaastikäyttäjäsidonnainen käsite.

- rakennuksen pinta-alakäsitteet -

34

10. RAKENNUKSEN PINTA-ALAKÄSITTEET

Rakennuksen pinta-aloihin liittyviä käsitteitä on määritelty hyvinkin laajastiRT- kortissa n:o 12-10277 (vastaava KH-kortti: KH X0-00085). Ohessa onotettu esille osa yleisimmin käytetyistä termeistä ja niiden laskentaperus-teita.

Kiinteistöliiketoiminnan kannalta keskeistä käsitettä, rakennuksen vuok-rattavissa olevaa alaa, ei ole Suomessa virallisesti määritelty. Vuokratta-vissa oleva ala määritellään yleensä tilojen huoneistoalan avulla siten,että rakennuksen tilojen huoneistoalojen summa muodostaa vuokrattavis-sa olevan alan maksimin. Vuokrattavissa olevaksi alaksi voidaan käytän-nössä laskea ala, joka voidaan kuvitella olevan vuokrattavissa ja jostatilojen käyttäjä / vuokralainen on valmis maksamaan vuokraa.

Vuokrattavissa oleva ala on tärkeä, vaikka käytännössä vuokrasopimuk-sen kohteena on vuokrasopimuksessa määritelty tila, ei ko. tilan neliöt.Tämä aiheuttaa esimerkiksi sen, että vuokrasopimuksista laskettu vuok-rattujen tilojen yhteenlaskettu ala voi poiketa huomattavastikin rakennuk-sen vuokrattavissa olevasta alasta, koska vuokrasopimuksissa ei ole ainahuomioitu (jyvitetty) eri vuokralaisten yhteisessä käytössä olevien tilojenpinta-aloja (esim. aulat ja käytävät). Liitteessä 3 on esitetty kuva vuokrat-tavissa olevan alan suhteesta huoneistoalaan ja bruttoalaan.

Vuokrattavissa olevan alan määrittelyssä on tehty alakohtaisia päätöksiä.Esimerkiksi Suomen Kauppakeskusyhdistys ry päätyi omassa määritte-lyssään lukemaan kauppakeskuksien liiketiloiksi tilat, jotka on rajattuseinillä ja jotka voidaan lukita. Näin käytävä- ja aulatiloja ei (eikä edesosia niistä) lueta mukaan vuokrattavissa oleviin tiloihin, vaikka näissätiloissa olisikin erilaisia myyntipisteitä.

Eri maissa käytetyt pinta-alojen termit ja määritelmät vaihtelevat suuresti.Esimerkiksi Yhdysvalloissa vuokrattavissa olevaan alaan (rentable area)sisällytetään mm. rakennuksen kantavat pilarit ja tietyin edellytyksin jopaosia ulkoseinistä ja syvennyksistä (ANSI/BOMA Z65.1-1996: StandardMethod for Measuring Floor Area in Office Buildings). Englannissa sitävastoin esimerkiksi toimistokerroksessa olevat wc:t eivät sisälly NetInternal Areaan, joka muuten vastaa melko hyvin Suomessa käytettyätermiä huoneistoala (ISVA: Code of Measuring Practice).

Vuokrattavissa oleva ala (Rentable Area)Pinta-ala, joka voidaan perustellusti olettaa olevan vuokrattavissa ja jostavuokralainen on valmis maksamaan vuokraa. Vuokrattavissa olevan alan yh-teydessä käytetään yksikkönä huoneistoalaa, htm².(Käsitteen käytöstä ks. tämän kappaleen johdanto ja liite 3.)

Bruttoala, brm² (Gross Area)Rakennuksen ulkoseinien ulkopintojen rajaama rakennuksen kaikkien ker-rostasojen kerrostasoalojen summa. Bruttoalaan lasketaan kaikki kerros-tasoalat riippumatta siitä, ovatko huoneet kylmiä vai lämpimiä.

- rakennuksen pinta-alakäsitteet -

35

Kerrostasoala, ktm²Kerrostason ala, jonka rajoina ovat kerrostasoa ympäröivien ulkoseinien ulko-pinnat tai niiden ajateltu jatke ulkoseinän pinnassa olevien aukkojen ja koris-teosien kohdalla.(Kerrostasoala voidaan laskea myös kerrostason huonealojen ja kerrostason raken-nusosa-alojen summana tai kerrostasoon kuuluvien huoneistojen huoneistoalojen,huoneistoihin kuulumattomien tilojen huonealojen sekä kantavien rakennusosien jamuiden huoneistoaloihin kuulumattomien rakennusosien rakennusosa-alojen sum-mana.)

Huoneistoala, htm²Kerroksessa oleva vaakasuora pinta-ala, jota rajaavat toisaalta huoneistoaympäröivien seinien, toisaalta huoneiston sisällä olevien kantavien tai muidenkoko rakennukselle välttämättömien rakennusosien huoneiston puoleiset pin-nat. Huoneistoa ympäröivien seinien rakennusosa-alaa (eli seinien alle jäävääpinta-alaa) ei lasketa huoneistoalaan. Kuitenkin jos kahden huoneiston välilläon seinä, joka ei ole kantava eikä osastoiva, lasketaan sen rakennusosa-alapuoliksi näiden huoneistojen huoneistoaloihin.Huoneistoala voidaan laskea myös vähentämällä bruttoalasta rakennuksenporrashuoneiden ja rakennuksen teknisten tilojen sekä runkorakennusosienalat (eli kantavat ja osastoivat rakennusosat, ulkoseinät, hissi- ja kanavakui-lut).

Huoneala, hum²Huonetilan pinta-alaksi lasketaan kyseessä olevaa tilaa rajoittavien seiniensisäpintojen rajoittama ala.

Rakennusosa-ala, rom²Rakennusosan vaakasuoran leikkauksen ala. Rakennusosalla tarkoitetaanhuonetta rajaavia pystysuoria rakennusosia (yl. seiniä) sekä rakennuksentekniikkaa palvelevia hormeja, kuiluja ja kanavia. Rakennusosiksi katsotaanmyös huoneisiin tai huoneistoihin rajautuvat osat, joiden korkeus on alle 1600mm, mutta jotka suunnitellun käyttötarkoituksen osalta täyttäisivät huoneenmääritelmän.(Rakennusosat voidaan jakaa ei kantaviin –rakennusosiin ja runkorakennusosiin.Runkorakennusosia ovat kantavat ja osastoivat rakennusosat, ulkoseinät, hormit,hissi- ja kanavakuilut sekä 1600 mm matalammat huoneiden osat.)

Kerrosala, kem²Rakennusoikeuteen liittyvä käsite, jonka maankäyttö- ja rakennuslain 115 §määrittelee seuraavasti:Tontin tai rakennuspaikan kerrosalalla tarkoitetaan sille rakennettaviksi sallit-tujen rakennusten yhteenlaskettua kerrosalaa.Kerrosalaan luetaan rakennuksen kerrosten alat ulkoseinien ulkopinnan mu-kaan laskettuina ja se kellarikerroksen tai ullakon ala, johon sijoitetaan taivoidaan näiden tilojen sijainnista, yhteyksistä, koosta, valoisuudesta ja muistaominaisuuksista päätellen sijoittaa rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituk-sen mukaisia tiloja.

Rakennuksen alaRakennuksen vaakasuoran projektion alaa tontilla. Projektio sisältää raken-nuksen maahan ulottuvan osan lisäksi ne maanpinnan yläpuolella olevat ra-kennuksen osat, jotka vaikuttavat oleellisesti alla olevan tontin käyttöön.

Rakennuksen tilavuusRakennuksen tilavuus lasketaan RT 120.12:ssa esitettyjä laskentaperiaatteitanoudattaen.Tilavuuteen sisältyvät kaikki bruttoalaan laskettavat pinta-alat sekä lisäksimyös alle 160 cm korkeat tilat, kuten ullakot, kellarit, kanaalit, varauloskäytä-vät ja vastaavat tilat. Tilojen korkeutena käytetään lattian lämpöeristeen ala-pinnan ja katon lämpöeristeen yläpinnan välistä korkeutta.

- tilastokäsitteet -

36

11. TILASTOKÄSITTEET

Ohessa on kiinteistömarkkinoiden kannalta keskeisiä, ns. keskilukuihinliittyviä tunnuslukuja. Tunnuslukuja tulkittaessa on otettava huomioon, ettätulkinta on aina sidonnainen kyseessä olevaan aineistoon, kuten tapaus-ten lukumäärään.

Keskiarvo (Mean)Aritmeettinen keskiarvo saadaan jakamalla muuttujan arvojen summa arvojenlukumäärällä.Painotettu keskiarvo saadaan, kun muuttujien arvot kerrotaan painokertoimillaennen summausta ja saatu summa jaetaan painokertoimien summalla.

Mediaani (Median)Tunnusluku, joka jakaa aineiston keskeltä kahteen osaan siten, että puoletaineiston arvoista on mediaania suurempia ja puolet sitä pienempiä. Mediaanivoidaan käytännössä määrittää siten, että etsitään suuruusjärjestykseenasetetuista muuttujan arvoista keskimmäinen.Toimitilamarkkinoilla mediaania käytetään yleisesti esimerkiksi vuokratasonkuvaajana, koska tällöin aineiston poikkeukselliset vuokrat eivät vääristä tun-nuslukua ylös- tai alaspäin, kuten voi käydä keskiarvoa käytettäessä.

Tyyppiarvo, Moodi (Mode)Muuttujan arvo, joka esiintyy useimmin havainnoissa, tai se luokka, jonkafrekvenssi on suurin.

VaihteluväliAineiston suurimman ja pienimmän havainnon erotusta.

AlakvartiiliTunnusluku, joka jakaa aineiston kahteen osaan siten, että 25 % arvoista onpienempiä kuin alakvartiili ja 75 % arvoista sitä suurempia (vrt. yläkvartiili).

YläkvartiiliTunnusluku, joka jakaa aineiston kahteen osaan siten, että 75% arvoista onpienempiä kuin yläkvartiili ja 25% arvoista sitä suurempia.

KvartiiliväliYlä- ja alakvartiilin erotus. Kvartiiliväli sisältää 50% aineistosta siten, ettäsekä välin ylä- että alapuolelle jää 25% arvoista. Kvartiiliväliä käytetään esi-merkiksi osamarkkinoiden vuokrahajontaa kuvaavana tunnuslukuna toimitila-markkinoilla. Kvartiilivälin suuruudesta voidaan päätellä, kuinka hetero-geenistä aineisto tietyillä osamarkkinoilla on.

Keskihajonta (Standard Deviation)Tilastollinen hajonnan tunnusluku, jota taloustieteessä käytetään kuvaamaanesimerkiksi sijoituksen tuottoon liittyvää riskiä. Keskihajonta on varianssinneliöjuuri, joten sen mittayksikkö on sama kuin havaintoyksiköiden. Keskiha-jontaa kutsutaan myös standardipoikkeamaksi.

Varianssi (Variance)Aineiston hajonnan tunnusluku, joka lasketaan määrittämällä keskiarvo ha-vaintojen ja niiden keskiarvon erotusten neliöstä, joten se ilmaisee hajontaahavaintoyksiköiden neliössä. Varianssia voidaan käyttää kuvaamaan esimer-kiksi tuoton saavuttamiseen liittyvää riskiä.

Korrelaatio, riippuvuus (Correlation)Tunnusluku, joka kuvaa kahden muuttujan välillä vallitsevaa riippuvuutta. Kor-relaatiokertoimen arvo on aina välillä –1 ... +1. Mitä suurempi korrelaatioker-toimen itseisarvo on, sen voimakkaammasta (negatiivisesta/positiivisesta)riippuvuudesta on kyse. Riippumattomien muuttujien korrelaatio on nolla. Kor-relaation avulla voidaan mm. tutkia eri sijoitusmuotojen välistä riippuvuutta,esim. miten sijoituksia tulisi hajauttaa eri sijoitusmuotoihin.

- rahoituskäsitteet -

37

12. RAHOITUSKÄSITTEET

Rahoitukseen liittyviä sanastoja on julkaistu useita mm. Taloustiedontoimesta. Tässä on käsitelty muutamia yksittäisiä kiinteistöalaan läheisestiliittyviä rahoituksen ja investointilaskennan termejä.

Diskonttaus (Discounting)Tulevaisuudessa odotettavissa olevien maksujen tai tulojen muuttaminen ny-kyarvoksi (tarkasteluhetken arvoon) laskentakorkoa käyttäen.

Diskonttokorko (Discount Rate)Laskentakorko (tuottovaatimus), jolla tulevaisuuden kassavirrat muunnetaannykyarvoksi.

Annuiteetti (Annuity)Perusinvestointi jaetaan pitoaikaa vastaaville vuosille yhtä suuriksi pääoma-kustannuseriksi, annuiteeteiksi. Annuiteetti sisältää koron pääomalle ja pois-ton. Sen määrä on vakio, mutta koron osuus laskee vuosittain samalla, kunpoiston osuus kasvaa. Annuiteettimenetelmän mukaisesti investointia pide-tään kannattavana, mikäli sen kassatuotot kattavat poistot ja laskentakoron.

Investoinnin sisäinen korkokanta (Internal Rate of Return, IRR)Korkokanta, jolla diskontattuna investoinnin nettotulojen nykyarvo on yhtäsuuri kuin sen hankintameno. Investointia pidetään kannattavana, mikäli si-säinen korko on vähintään ennalta asetetun kriteerin suuruinen.

MWRR (Money-Weighted Return)IRR:n likiarvo, joka ottaa huomioon kullakin periodilla sijoitetun pääoman.

TWRR (Time-Weighted Rate of Return)Useamman kuin yhden periodin kokonaistuottojen geometrinen keskiarvo.

Nykyarvo (Present Value, PV)Arvo, jota laskettaessa siirretään kaikki siitä aiheutuvat kassaan- ja kassas-tamaksut laskentakorkoa käyttäen tiettyyn vertailuhetkeen, joksi tavallisimminvalitaan laskentahetki.

Nettonykyarvo (Net Present Value, NPV)Arvo, joka saadaan kun nykyarvosta vähennetään investointikustannukset.

Takaisinmaksuaika (Payback Period)Investointihankkeen arviointimenetelmä, joka ilmoittaa, kuinka nopeasti hank-keeseen sidottu rahamäärä vapautuu.

Kriittinen piste (Break-Even Ratio)Tunnusluku, joka kiinteistösijoituksissa kuvaa sitä kassavirroista laskettuakäyttöastetta, joka vaaditaan käytön ja ylläpidon sekä lainanhoitomenojenkuluihin.

Lainanhoitokate (Debt Coverage Ratio)Operatiivisen nettotuoton suhde lainanhoitomenoon. Lainanhoitokatteellaarvioidaan kohteeseen liittyvää rahoitusriskiä.

Lainanhoitovakio (Mortgage Constant)Vuosiannuiteetti, joka kattaa koko lainanhoitoperiodin lainan korot ja lyhen-nykset.

CAPM (Capital Asset Pricing Model)Sijoitussalkun riskin ja tuotto-odotusten välistä suhdetta kuvaava malli. Lähtö-kohtana on ajatus, että sijoittajat edellyttävät korkeampaa tuottoa riskipitoi-sista sijoituksista.

Moderni portfolioteoria (Modern Portfolio Theory)Markowitzin kehittämä matemaattinen laskentamalli, jota käytetään varalli-suuden allokointiin sijoitussalkussa. Malli perustuu sijoitusten odotettuihintuottoihin, niiden riskeihin sekä eri sijoitusmuotojen tai -kohteiden väliseenkorrelaatioon.

- rahoituskäsitteet -

38

Beetakerroin (Beta Coefficient)Kerroin, joka mittaa sijoituksen tuoton riippuvuutta markkinoiden keskimääräi-sestä tuotosta. Jos kerroin on yksi, muuttuu sijoituksen tuotto samoin kuinmarkkinoiden keskimääräinen tuotto. Kerroin ilmaisee yksittäisen sijoituksenriskillisyyttä suhteessa markkinoihin keskimäärin.

Rahoitusrakenne (Debt-to-Equity Ratio)Vieraan pääoman ja oman pääoman välinen suhde.

Hajauttaminen (Diversification)Riskin pienentäminen ja hajauttaminen, esim. sijoittamalla varoja useaan erisijoituskohteeseen.

Sharpen lukuRiskimittari, joka kertoo, paljonko kohde antaa lisätuottoa yhtä riskiyksikköäkohden verrattuna riskittömän sijoitusvaihtoehdon tuottoon. Sharpen lukulasketaan jakamalla kohteen tuotto-odotuksen ja riskittömän tuoton erotuskohteen tuottojen keskihajonnalla.

Volatiliteetti (Volatility)Markkinan tai arvopaperin taipumus kurssivaihteluihin. Volatiliteettia voidaanmitata esim. keskihajonnalla.

- rahoituskäsitteet -

39

Tunnuslukuja

Ohessa on otettu esille muutama keskeisimmistä analyytikoiden käyttä-mistä tunnusluvuista. Näitä tunnuslukuja käytetään mm. noteeratun yhtiönarvonmäärityksessä. Ns. perinteisemmät tunnusluvut on tässä sanastos-sa sivuutettu. Niistä löytyy laskentakaavoja esimerkiksi eri taloussanas-toista.

P/CE (Price/Cash Earnings)P/CE saadaan kaavasta:osakekannan markkina-arvo /(tulos ennen satunnaiseriä ja veroja+ - sat.erät+ suunn.muk.poistot- verot+ - ei kassavirtavaikutteiset erät)

P/E (Price / Earnings)P/E on:osakekannan markkina-arvo / nettotulos

EBITDA/EV (Operating profit before depreciation/Enterprise value)EBITDA/EV eli kokonaisarvon tuotto saadaan kaavasta:(liikevoitto+poistot) / (osakekannan markkina-arvo + korollinen nettovelka)

NAV (Net Asset Value)Kiinteistösijoitusyhtiön “nettomarkkina-arvo” saadaan, kun yhtiön kiinteistö-omaisuuden markkina-arvoihin lisätään muut varallisuuserät (other assets) javähennetään vieras pääoma (total liabilities).

AFFO (Adjusted Funds From Operations)AFFO saadaan kaavasta:nettotulos+ poistot+ korot- poikkeukselliset erät (esim. kiinteistöjen myyntivoitot)- korjausinvestoinnit (ajanmukaistamiskustannukset)

FFO (Funds From Operations)Saadaan muuten samalla kaavalla kuin AFFO (ks. yllä), mutta ilman ajanmu-kaistamiskustannuksien vähentämistä.Eli FFO saadaan kaavasta:nettotulos+ poistot+ korot- poikkeukselliset erät (esim. kiinteistöjen myyntivoitot)

FAD (Funds Available For Distribution)Saadaan vähentämällä AFFO:sta (ks. yllä) satunnaiset erät.Eli FAD saadaan kaavasta:nettotulos+ poistot+ korot- poikkeukselliset erät (esim. kiinteistöjenmyyntivoitot)- korjausinvestoinnit (ajanmukaistamiskustannukset)- satunnaiset erät

40

AAKKOSELLINEN HAKEMISTO

A

Absolute NetRent · 22

AcceleratedRent · 19

AdjustedFunds FromOperations ·39

AFFO · 39Alakvartiili · 36Alivuokra · 23Alivuokra-

suhde · 19Alkutuotto-

vaatimus ·31

Annuiteetti · 37Annuity · 37Arvo · 16, 32Arvonmuutos-

tuotto · 29Asset Manage-

ment · 13Assignment of

Lease · 19Asumisoikeus-

yhteisö · 7Asunto-

osakeyhtiö ·7

Asuntoyhteisö· 7

At Risk · 23

B

Beetakerroin ·38

BetaCoefficient ·38

Book Value ·33

Break Clause ·19

Break-EvenRatio · 37

brm² · 34Bruttoala · 34

Bruttokäyttöönotto · 14

Bruttovuokra ·21

Building · 9

C

Capital AssetPricingModel · 37

Capital Costs ·25

Capital Growth· 29

Capital Value ·32

Capitalizationrate · 31

CAPM · 37CBD · 15Central

BusinessDistrict · 15

CommercialProperty · 9,18

Corporate RealEstateManage-ment · 13

Correlation ·36

Cost ofOperations ·25

Costs ofServices ·25

Costs ofUtilities · 24

CREM · 13Cycle · 15

D

Debt CoverageRatio · 37

Debt-to-EquityRatio · 38

Development ·16

Discount Rate· 37

Discounting ·37

Diskonttaus ·37

Diskonttokorko· 37

Diversification ·38

E

EBITDA/EV ·39

Edelleenvuokra-suhde · 19

Efektiivinenbruttotuotto ·27

Effective GrossIncome · 27

Entistäminen ·16

Entistäväkorjaus-rakenta-minen · 16

ExpectedReturn · 27

F

Facility · 9Facility

Manage-ment · 13

FAD · 39FFO · 39Fixed Term ·

18Floor · 9Forehand Rent

· 19Funds

AvailableForDistribution ·39

Funds FromOperations ·39

G

Gross Area ·34

Gross Rent ·21

H

Hajauttaminen· 38

Housing LeaseRelationship· 20

htm² · 35hum² · 35Huoneala · 35Huoneistoala ·

35

I

Ikuisuusarvo ·33

Income Return· 28

IndefinitiveTenancy ·18

Initial Yield · 31Internal Rate

of Return ·37

Internal Rent ·22

InvestmentValue · 32

Investoinninsisäinenkorkokanta ·37

Investointiarvo· 32

IRR · 37Irtisanominen ·

19

41

J

Jälleen-hankinta-arvo · 33

Jälleenvuokra-suhde · 19

Jäännösarvo ·33

K

Kannattavuus ·28

Kauppahinta ·32

Kaupunkimaa ·8

kem² · 35Kerros · 9Kerrosala · 35Kerrososa · 9Kerrostasoala ·

35Keskiarvo · 36Keskihajonta ·

36Keskinäinen

kiinteistö-osakeyhtiö ·7

Kiinteistö · 7Kiinteistö-

jalostus · 16Kiinteistö-

johtaminen ·12

Kiinteistökehit-täminen · 16

Kiinteistö-kehitys · 16

Kiinteistö-kohteenjohtaminen ·13

Kiinteistökus-tannukset ·24

Kiinteistö-liiketoiminta· 12

Kiinteistö-markkinat ·14

Kiinteistönhallinta jahoito · 13

Kiinteistönhoitokulutkirjanpidos-sa · 25

Kiinteistönhoito· 26

Kiinteistö-omaisuudenhoito · 13

Kiinteistöosakeyhtiö · 7

Kiinteistö-rekisteri · 7

Kiinteistö-sijoittaminen· 12

kiinteistö-sijoitus-johtaminen ·13

Kiinteistö-sijoitus-salkunjohtaminen ·13

Kiinteistö-toimitus · 8

Kiinteistö-yhteisö · 7

Kiinteistöyhtiö ·7

Kirjanpitoarvo ·33

Kokonaistuotto· 30

Kokonaistuottovaatimus ·31

Korjausrakentaminen · 16

Korrelaatio · 36Kriittinen piste

· 37ktm² · 35Kunnossapito ·

26Kvartiiliväli · 36Käypä arvo ·

32Käyttäjäpalvelu

kustannuk-set · 25

Käyttöarvo · 33Käyttöaste · 14Käyttökustan-

nukset · 24

L

Lainanhoito-kate · 37

Lainanhoito-vakio · 37

Lainhuuto- jakirjaamis-rekisteri · 7

Land TenureRelationship· 20

Landlord · 18Landlord-

TenantRelationship· 20

LeaseAgreement ·18

LeaseAssignment· 19

LeasePremium ·19

Leaseholder ·18

Lessee · 18Lessor · 18Liikehuoneisto

· 18liiketila · 9Liikevaihto-

sidonnainenvuokra · 23

Likviditeetti ·15

Liquidity · 15Lisärakenta-

minen · 16Lisävuokra · 22

M

Maa-alueet · 8Maanvuokra-

sopimus ·20

Maintenance ·26

Market Rent ·23

Market Value ·32

Markkina-arvo· 32

Markkina-vuokra · 23

Mean · 36Mediaani · 36Median · 36Micro Location

· 14Mikrosijainti ·

14Mode · 36Modern

PortfolioTheory · 37

Moderniportfolioteoria · 37

Money-WeightedReturn · 37

Moodi · 36Mortgage

Constant ·37

Muu asunto-alueenvuokra-suhde · 20

Muumaanvuokrasuhde · 20

Muutosraken-taminen · 16

MWRR · 37Määräaikainen

vuokra-sopimus ·18

Määräala · 8

N

NAV · 39Net Absorption

· 14Net Asset

Value · 39Net Net Net

Rent · 22Net Operating

Income · 27Net Present

Value · 37Net Rent · 22Nettokäyttöön-

otto · 14Nettonykyarvo

· 37

42

Nettotuotto ·28

Nettotuotto-vaatimus ·31

Nettovuokra ·22

Notice to Quit ·19

NPV · 37Nykyarvo · 32,

37

O

OccupationRate · 14

Odotettu tuotto· 27

Operatiivinennettotuotto ·27

Optio · 23Option · 23Osamarkkinat ·

14Over Renting ·

23

P

P/CE · 39P/E · 39Parantava

korjausra-kentaminen· 16

PaybackPeriod · 37

PercentageRent · 23

PeriodicTenancy ·18

Perusparan-taminen · 16

Pinta-ala · 34Poistuma · 14Portfolio

Manage-ment · 13

Potentiaalinenbruttotuotto ·27

PotentialGrossIncome · 27

PotentialIncome · 23

Premises · 9Present Value

· 32, 37Price /

Earnings ·39

Price/CashEarnings ·39

PropertyBusiness ·12

PropertyManage-ment · 13

PropertyMarket · 14

Property Stock· 14

Property Type· 9

PV · 32, 37Pääoma-arvo ·

32Pääomakustan

nukset · 25Pääoman

erilliskustannukset · 22,25

Pääomavuokra· 22

R

Raakamaa · 8Rahoitus-

rakenne · 38Rakennuksen

ala · 35Rakennuksen

tilavuus · 35Rakennus · 9Rakennus-

luokitus · 10Rakennusosa-

ala · 35Rakennus-

paikka · 8Rakentaminen

· 16Rate of Return

· 27Real Estate · 7

Real EstateBusiness ·12

Real EstateCosts · 24

Real EstateInvestment ·12

Real EstateMarket · 14

Real Property ·7

Redevelopment · 17

Refurbishment· 17

Rehabilitation ·16

Remodeling ·16

RenewalOption · 23

Renovation ·17

Rent Reviw ·19

Rentable Area· 34

RentalAgreement ·18

Rental Value ·23

Repairs andReplace-ments · 26

ReplacementValue · 33

RequiredReturn · 31

Rescission of aLease · 19

Return · 27Riippuvuus ·

36rom² · 35

S

Sale andLease Back· 23

Security · 19Security

Deposit · 19Sharpen luku ·

38

Sijoitussalkunjohtaminen ·13

Sisäinenvuokra · 22

Site LeaseRelationship· 20

Space · 9Standard

Deviation ·36

Storey · 9Strateginen

toimitilajohtaminen · 13

Sublease · 19Submarket · 14Subtenancy

Relation · 19Suhdanne · 15Surety · 19Sykli · 15

T

Takaisinmaksuaika · 37

Take-up · 14Tarjolla olevat

tilat · 14Tarjontasuhde

· 14Taxes and

Insurance ·22, 25

Tekninen arvo· 33

Tekninennykyarvo ·33

Tenancy atWill · 18

Tenancy for aTerm · 18

Tenancy forYears · 18

Tenancy fromPeriod toPeriod · 18

Tenant · 18Tila · 9Tila (kiinteistö-

tyyppi) · 8Tilakanta · 14Tilaryhmä · 9Tilatyyppi · 9

43

Time-WeightedRate ofReturn · 37

Toimisto · 9Toimitila · 9Toimitila-

johtaminen ·13

Toimitilakustannukset · 24

Toimitilapalve-lujenjohtaminen ·13

Toistaiseksivoimassaolevavuokra-sopimus ·18

Toistuvavuokrasopimus · 18

Tontinvuokra-suhde · 20

Tontti · 8Tonttijako · 8Total

OccupancyCosts · 24

Total Return ·30

Triple Net Rent· 22

Tuotto · 27Tuottoarvo · 32Tuottoaste · 27Turn-Over

Rent · 23TWRR · 37Tyyppiarvo ·

36

U

Uudet vuokrat ·23

Uudisrakenta-minen · 16

V

Vacancy · 14Vacancy Rate ·

14Vaihteluväli ·

36Vajaakäyttö-

aste · 14

Vallitsevavuokrataso ·23

Value in Use ·33

Vapaat tilat ·14

Variance · 36Varianssi · 36Volatiliteetti ·

38Volatility · 38Vuokra-arvo ·

23Vuokra-

ennakko ·19

Vuokralainen ·18

Vuokrannousu-potentiaali ·23

Vuokrantarkista-minen · 19

Vuokranantaja· 18

Vuokra-oikeudensiirto · 19

Vuokra-sopimuksenpurkaminen· 19

Vuokra-sopimus ·18

Vuokrataso ·23

Vuokrattavissaoleva ala ·34

Vuokravakuus· 19

Y

Ydinkeskusta ·15

Yield · 31Ylivuokra · 23Ylläpitokustan-

nukset · 25Ylläpitovuokra

· 21Yläkvartiili · 36

44

LÄHDEKIRJALLISUUS

Champness, Peter (1997): Approved European Property Valuation Standards.TEGoVA. London. The Estates Gazette. 116 s.

Kaleva, Hanna – Lahti, Ari – Miettilä, Asko (1995): Kiinteistöjen arvopaperistami-nen. Kiinteistötalouden instituutti. Sitra 142. 134 s.

KH-ohjekortti X7-00179, Kiinteistönpidon käsitteet.

KIMI, Kiinteistötyön hallintajärjestelmä (1994): 4-Kimi Sanasto. Suomen Kiin-teistöliitto.

Land, Petri – Olkkonen, Olli (1996): Kiinteistösijoituksen kannattavuuden tun-nusluvut. Kiinteistötalouden instituutti. 43 s.

Land, Petri – Vaarama, Heikki (1998): Kiinteistökustannukset vertailemallahallintaan. Kiinteistötalouden instituutti.

Miettilä, Asko – Eerolainen, Jussi. – Leiwo, Kaisa (1994): Kaupunkien kiinteistö-jen tuottavuustutkimus. Kiinteistötalouden instituutti.

Miettilä, Asko - Olkkonen, Olli (1993): Johdatus toimitilatalouteen. Kiinteistöta-louden instituutti. Sitra 129. 294 s.

Olkkonen, Olli – Kaleva, Hanna – Land, Petri (1997): Toimitilasijoittaminen.Kiinteistötalouden instituutti. Sitra 157. 232 s.

Olkkonen, Olli – Land, Petri (1996): Toimitilakustannukset. Kiinteistötaloudeninstituutti.

Rakennustieto Oy (1985): Rakennuksen pinta-alat. RT 12-10277. Standardi SFS5139.

Rakennustieto Oy (1971): Rakennusten tilavuuden laskenta. RT 120.12. Stan-dardi SFS 2460.

Rakennustieto Oy (2000): Toimistotilat, tilasuunnittelu ja -mitoitus. RT 95-10717.

Rakennustieto Oy (2000): Toimistotilat, yleissuunnittelu ja -mitoitus. RT 95-10716.

RAKLI – TSK (2001): Kiinteistöliiketoiminnan sanasto. (versio: 2001-05-25)

Raklin kunnossapitotoimikunta - Suomen Kauppakeskusyhdistys - Aleksinalueen kehitys (1999): Vuokrasopimusmalli. 15 s.

Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys r.y. (1994): Kiinteistöarviointisanasto. Ra-kentajain Kustannus. 54 s.

Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys r.y. (1991): Kiinteistöjen arviointikäsikirja.

Suomen Rakennuttajaliitto – Suomen Kiinteistöliitto – Tekniikan Sanastokeskus(1996): Kiinteistönpidon perussanastoa. 15 s.

Tekniikan Sanastokeskus (1984): Kiinteistösanasto. VTT Rakennuslaboratorio.84 s.

Tuominen, Pertti (1997): Kiinteistöjohtaminen, perusteet. Teoksessa: Murtomaa,Petri (toimittanut) Kiinteistönpidon tekniikka, talous ja hallinto. Rakennustieto.Helsinki. 450 s.

45

LIITE 1

TOIMITILAKUSTANNUSTEN MUODOSTUMINEN

X = Kuuluu toimitilakustannuksiin

Kustannusryhmä Kaava IFMA OPD EUROFM SANASTO

PääomakustannuksetPoistot X XSidotun pääoman tuottovaatimus/korko X XTonttivuokra X X

Pääoman erilliskustannuksetKiinteistövero X X XVahinkovakuutukset X X X

YlläpitokustannuksetHallinto X XHuolto ja teknisten järjestelmien hoito X X X XUlkoalueiden hoito X X X XSiivous (kiinteistön ylläpitoon liittyvä) X X X XLämmitys X X X XVesi ja jätevesi (kiinteistön ylläpitoon liittyvä) X X X XSähkö ja kaasu (kiinteistön ylläpitoon liittyvä) X X X XJätehuolto X X X XVuokrat (tonttivuokrat ja muut vuokrat yhteensä) XMuut hoitokulut X X X XKorjaukset ja kunnossapito X X X XAktivoinnit

KäyttökustannuksetSiivous (kiinteistön käyttäjän omien tilojen osalta) X X XVesi ja jätevesi (käyttäjän kulutuksen osalta) X X XSähkö ja kaasu (käyttäjän kulutuksen osalta) X X X

Esimerkkejä käyttäjäpalveluistaTurvapalvelut X X X XViherkasvien hankinta ja hoito X XRuokailu- ja ravintolapalvelut X X XPostitus- ja postinjakelu X X XPuhelinjärjestelmän hankinta ja ylläpito XAulapalvelut X XIrtainten laitteiden ja järjestelmien hankinta ja ylläpito X XTietoverkkopalveluiden tarjonta X XKopiointipalvelut X X XPitopalvelut X XSisutuksen ja kalustuksen suunnittelu- ja hankintapalvelut X XMuutot X X X XTilahallinta X XTilankäytön suunnittelupalvelut X X

LähettipalvelutVäestönsuojeluKuljetuspalvelut XAutojen ja kyyditysten järjestäminen XPuhelinvaihdeTyöturvallisuus XSihteeripalvelutKonttoritarvikkeiden hankinta ja ylläpito

Kaava Kiinteistökaavan mukaiset hoitokuluerätIFMA International Facility Management AssociationOPD Occupiers Property Databank

EUROFM European Facility Management NetworkSANASTO Tämän sanaston ryhmittely

46

LIITE 2

YLLÄPITO - KÄYTTÄJÄPALVELUT

Ydin

"Tila ominaisuuksineen Ylläpito:ja tilan käyttäjät Hallintovaatimuksineen" Huolto ja tekn.järjestelmien hoito Käyttäjäpalvelut:

Ulkoalueiden hoito TurvapalvelutSiivous Viherkasvien hankinta ja hoitoLämmitys Ruokailu- ja ravintolapalvelutVesi ja jätevesi Postitus- ja postinjakeluSähkö ja kaasu Puhelinjärjestelmän hankinta ja ylläpitoJätehuolto AulapalvelutMuut hoitokulut Irtainten laitteiden ja järjestelmien hankinta ja ylläpitoKorjaukset ja kunnossapito Tietoverkkopalveluiden tarjonta

KopiointipalvelutPitopalvelutSisutukseen ja kalustukseen liittyvät tehtävätTilahallintaMuutotTilankäytön suunnittelupalvelutLähettipalvelutVäestönsuojeluKuljetuspalvelutAutojen ja kyyditysten järjestäminenPuhelinvaihdeTyöturvallisuusSihteeripalvelutKonttoritarvikkeiden hankinta ja ylläpitojne …

47

LIITE 3

VUOKRATTAVISSA OLEVA ALA - HUONEISTOALA - BRUTTOALA

ToimistotLiiketilatTuotannolliset tilatMuut vuokrattavissa olevat tilat

Vuokrattavissa oleva ala

Muut huoneistoalaan laskettavat tilat (esim. käytävät kellarissa)

Huoneistoala

Tekniset tilatPorrashuoneetMuut kerrostasoalaan laskettavat tilat (esim. alle 1600 mm korkeat huoneiden osat)Runkorakennusosat

Bruttoala

Kattavaa esitystä eri alojen suhteesta on erittäin vaikea tehdä seuraavista syistä:• Esimerkiksi autohalli voidaan eri yhteyksissä sijoittaa eri ryhmiin. Autohalliti-

laa voidaan vuokrata esimerkiksi varastoksi, jolloin se luonnollisesti kuuluuvuokrattavissa olevaan alaan. Toisaalta esimerkiksi toimistorakennuksissaautohallin autopaikkoja vuokrataan yleisesti yksikkökohtaisesti, jolloin auto-halli on hyvä eritellä muusta, lähinnä toimistotiloja sisältävästä, vuokrattavis-sa olevasta alasta.

• Toimistokerrosten käytävä- ja aulatilat huomioidaan usein vuokrattavissaolevassa alassa, esimerkiksi jyvityksen muodossa. Toisaalta esimerkiksikellarissa olevaa käytävää ei yleensä lueta mukaan vuokrattavissa olevaanalaan, vaikka sen varrella sijaitsisi vuokrattavia varastotiloja.

• Kiinteistön (talo)tekniset tilat kuten sähköpääkeskus ja lämmönjakohuone(ks. tarkemmin mm. RT 95-10717) palvelevat kiinteistöä sen nykyisestäkäytöstä/käyttäjästä riippumatta. Näitä teknisiä tiloja ei lasketa mukaan ra-kennuksen kokonaishuoneistoalaan. (Kiinteistön teknisistä tiloista on pidettä-vä tarkasteluissa erillään vain rakennuksen nykyistä käyttäjää palvelevat”tekniset tilat”, jotka voidaan tapauskohtaisesti jopa laskea mukaan vuokrat-tavissa olevaan alaan.)

• Sisäinen porras(huone), joka yhdistää esimerkiksi vain kahden kerroksenhuoneistot, lasketaan mukaan vuokrattavissa olevaan alaan.

KTI - Kiinteistötalouden instituutti ryja KTI Kiinteistötieto OyKTI on suomalaisille kiinteistömarkkinoilletutkimus-ja informaatiopalveluja tarjoavaasiantuntijaorganisaatio. KTI:n informaatiopalvelutperustuvat laajoihin, systemaattisesti kerättyihintietokantoihin mm. kiinteistöjen vuokrista,ylläpitokustannuksista ja kiinteistösijoitustenkannattavuudesta. KTI:n toinen päätoimintamuotoon erilaisten markkinoiden toimintaa kehittävientutkimus- ja kehityshankkeiden toteuttaminen.Kiinteistötalouden instituutti ry:n perustivat vuonna1993 Suomen kiinteistöliitto ry, Suomen Toimitila-ja Rakennuttajaliitto Rakli ry sekä Turunkauppakorkeakoulu. Samat tahot perustivat KTIKiinteistötieto Oy:n vuonna 2000 tuottamaanKTI:n informaatiopalveluja. KTI:n asiakkaita ovatkaikki merkit tävät Suomessa toimivatkiinteistösijoittajat, toimitilojen käyttäjät sekäalalle palveluja tuottavat yritykset.

KTI Kiinteistötieto Oye-mail etunimi.sukunimi@kti.fi

www.kti.fi

KTIKiinteistötalouden instituutti ry Iso Roobertinkatu 1 A 5

00120 Helsinkipuh (09) 6840 330

fax (09) 6840 3310

HelsinkiLemminkäisenkatu 14-18 C

PL 110, 20521 Turkupuh (02) 338 3522fax (02) 338 3523

Turku