kertas penyelidikan jabatan penilaian dan …inspen.gov.my/inspen/v2/ig/2008/ig 2008 faktor...
TRANSCRIPT
-
KERTAS PENYELIDIKAN JABATAN PENILAIAN DAN
PERKHIDMATAN HARTA NEGERI PERLIS
FAKTOR YANG DIPERTIMBANGKAN
DALAM MENENTUKAN HARGA JUALAN RUMAH
OLEH PEMAJU PERUMAHAN:
KAJIAN DI NEGERI KEDAH DAN PERLIS
Disediakan oleh:
SHAHUDDIN SALLEH
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta,
Negeri Perlis
-
FAKTOR YANG DIPERTIMBANGKAN
DALAM MENENTUKAN HARGA JUALAN RUMAH
OLEH PEMAJU PERUMAHAN:
KAJIAN DI NEGERI KEDAH DAN PERLIS
Shahuddin Bin Salleh
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta
Negeri Perlis
ABSTRAK
Lokasi dikatakan merupakan faktor penting yang sering dinyatakan dalam membuat
keputusan dalam menentukan harga sesebuah rumah oleh pakar pemasaran harta tanah di
dalam urusan transaksi sesebuah harta tanah terutamanya perumahan. Lokasi yang
kurang baik dengan pembangunan sekitar yang kurang maju menyebabkan harga rumah
lebih rendah berbanding dengan kawasan yang berlokasi baik dan lebih maju. Walau
bagaimanapun persolannya kenapa harga rumah di Kangar lebih tinggi berbanding
dengan kawasan Bandaraya Alor Star. Terdapat banyak faktor yang mempengaruhi harga
jualan rumah di taman perumahan oleh pemaju. Antaranya adalah faktor lokasi, kos
bahan binaan, permintaan dan penawaran, dasar tanah oleh kerajaan, kos pembangunan,
rekabentuk, fizikal tanah dan sebagainya.
Oleh itu, bagi menjawab persoalan ini, kajian penyelidikan ini meninjau secara lebih
dekat apakah faktor-faktor yang mempengaruhi pemaju dalam menentukan harga jualan
rumah oleh Pemaju di Negeri Perlis dan di Negeri Kedah (Alor Star). Selain dari itu
kajian ini juga akan mendapatkan penyelesaian persoalan kenapa harga rumah di Negeri
Perlis lebih tinggi dari Bandaraya Alor Star.
Pendekatan dan rekabentuk kajian ialah pendekatan kuantitatif dengan menggunakan
kaedah penyelidikan kajian diskriptif. Melalui metodologi kajian ini, soal selidik akan
diedarkan bagi menjawab persoalan kajian.
Hasil kajian mendapati faktor utama dalam penentuan harga jualan adalah ditentukan
oleh kos perolehan tanah dan bukannya ditentukan oleh lokasi. Kajian juga mendapati
faktor utama yang menyebabkan harga jualan rumah oleh pemaju di Negeri Perlis lebih
tinggi dari Negeri Kedah ditentukan oleh faktor Kos perolehan tanah dan Kerenah
birokerasi agensi kerajaan yang terlibat dengan proses kelulusan pembangunan tanah.
-
ISI KANDUNGAN
Muka surat
ABSTRAK i
BAB 1 PENGENALAN 1
1.1 Latar Belakang 1
1.2 Pernyataan Masalah 2
1.3 Matlamat Kajian 4
1.4 Objektif Kajian 4
1.5 Persoalan Penyelidikan 4
1.6 Kepentingan Kajian 5
1.7 Skop Kajian 5
1.8 Batasan Kajian 5
1.9 Organisai Laporan 6
BAB 2 ULASAN LITERATUR
2.1 Definisi 7
2.2 Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Harga Rumah 8
2.3 Faktor Mempengaruhi Permintaan Dan Penawaran 9
2.3.1 Faktor Makro 10
2.3.2 Faktor Mikro 12
2.3 Kesimpulan 20
BAB 3 LATAR BELAKANG KAWASAN KAJIAN
3.1 Pendahuluan 20
3.2 Latar Belakang Kawasan Kajian 20
3.2.1 Demografi Negeri Perlis 20
3.2.2 Senario Pembangunan Perumahan Di Negeri Perlis 21
3.2.3 Proses Pembangunan Perumahan Di Negeri Perlis 22
3.2.4 Kadar Premium Tukar Syarat Di Negeri Perlis 25
3.2.5 Stok Perumahan Di Negeri Perlis 25
3.2.4 Prestasi jualan Rumah Di Negeri Perlis 26
3.3.1 Demografi Bandaraya Alor Star 27
3.3.2 Senario Pembangunan Perumahan Di Negeri Kedah 27
-
3.3.3 Proses Pembangunan Perumahan Di Negeri Kedah 28
3.3.4 Kadar Premium Tukar Syarat Di Negeri Kedah 30
3.3.5 Stok Perumahan Di Alor Star 31
3.3.6 Prestasi jualan Rumah Di Alor Star 31
3.3 Kesimpulan 32
BAB 4 METODOLOGI KAJIAN DAN ANALISA DATA
4.1 Pendahuluan 33
4.2 Pengumpulan Data 33
4.3 Perlaksanaan Soal Selidik 35
4.4 Kaedah Penganalisaan 36
4.5 Analisa Latar Belakang responden (Bahagian A) 36
4.6 Analisis Pandangan Pemaju Pandangan Pemaju Perumahan Terhadap Kepentingan Faktor-Faktor
Yang Menentukan Harga Jualan Rumah (Bahagian B) 37
4.6.1 Kepentingan Faktor Lokasi Dan Letakan Dalam Menentukan Harga Rumah 37
4.6.2 Kepentingan Kemudahan Kewangan Dalam Menentukan Harga Rumah 38
4.6.3 Kepentingan Kos Pembangunan Dalam Menentukan Harga Rumah 39
4.6.4 Kepentingan Dasar Dan Prosedur Dalam Menentukan Harga Rumah 40
4.6.5 Kepentingan Bilangan Rumah SediaAda
Dan Pembinaan BaruDalam Menentukan Harga Rumah 41
4.7 Analisis Pandangan Pemaju Perumahan Terhadap Faktor Yang Menyebabkan Perbezaan Harga Jualan
Rumah Di Negeri Perlis Dan Kedah (Bandaraya Alor Star)
- (Bahagian C) 41
4.7.1 Faktor Yang Menyebabkan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Perumahan Di Negeri Perlis Lebih Tinggi Berbanding Dengan Harga Jualan
Rumah Oleh Pemaju Perumahan Di Negeri Kedah
(Bandaraya Alor Star) 42
-
BAB 5 PENEMUAN KAJIAN DAN CADANGAN
5.1 Pendahuluan 44
5.2 Penemuan Berdasarkan Objektif Kajian 44
5.3 Kesimpulan Dan Cadangan 47
JADUAL
Jadual 1.1 Perbandingan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Di
Kangar Dan Alor Star
3
Jadual 3.1 Jumlah Penduduk Di Negeri Perlis Sehingga
Tahun 2008
21
Jadual 3.2 Penawaran Rumah Negeri Perlis Dari Tahun 2003
Hingga 2007
25
Jadual 3.3 Prestasi Jualan Rumah Baru Di Negeri Perlis Pada
Tahun 2003 - 2007
26
Jadual 3.4 Jumlah Penduduk Daerah Kota Star Sehingga
Tahun 2008
27
Jadual 3.5 Penawaran Rumah Di Bandaraya Alor Star Dari
Tahun 2003 Hingga 2007
31
Jadual 3.6 Prestasi Jualan Rumah Baru Di Alor Star 31
Jadual 4.1 Jumlah Skim Perumahan Yang Dimajukan Oleh
Responden
36
Jadual 4.2 Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Faktor Lokasi Dan Letakan Dalam Menentukan Harga Rumah
37
Jadual 4.3 Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Kemudahan Kewangan Dalam Menentukan Harga Rumah
38
Jadual 4.4 Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Kos
Pembangunan Dalam Menentukan Harga Rumah
39
Jadual 4.5 Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Dasar
Dan Prosedur Dalam Menentukan Harga Rumah
40
Jadual 4.6 Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Bilangan Rumah Sedia Ada Dan Pembinaan Baru
Dalam Menentukan Harga Rumah
41
Jadual 4.7 Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Faktor Yang Menyebabkan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju
Perumahan Di Negeri Perlis Lebih Tinggi Berbanding
Dengan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Perumahan
Di Negeri Kedah(Bandaraya Alor Star)
43
-
Jadual 5.1 Faktor-Faktor Yang Menjadi Penentuan Kepada
Harga Rumah Oleh Pemaju Perumahan Mengikut
Keutamaan
45
Jadual 5.2 Kepentingan Faktor Yang Menyebabkan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Perumahan Di Negeri Perlis Lebih
Tinggi Berbanding Dengan Harga Jualan Rumah Oleh
Pemaju Perumahan Di Negeri Kedah(Bandaraya Alor
Star)
46
RAJAH
Rajah 1.1 Teori Permintaan Dan Penawaran
9
Rajah 3.1 Carta Alir Proses Pembangunan Tanah Di Negeri
Kedah
29
Rajah 4.1 Skala Susunan Bagi Soalan Yang Menggunakan
Skala Likert
34
Rajah 4.2 Pecahan Pendapat Responden Terhadap Harga
Rumah Di Negeri Perlis
42
LAMPIRAN
Lampiran 1 Soal selidik
-
- 1 -
BAB 1
PENGENALAN
1.1 LATAR BELAKANG
Perumahan merupakan agenda utama bagi setiap negara di dunia. Ini adalah
kerana perumahan bukan saja merupakan struktur fizikal yang menyediakan
perlindungan kepada penghuninya tetapi juga berkait rapat dengan sosio ekonomi,
politik, kejiranan dan persekitaran ( Bourne,1981). Menurut Ball (1997) perumahan amat
penting kepada ekonomi sesebuah negara kerana perumahan merupakan barangan
pengguna dan menunjukkan 15 hingga 30 peratus perbelanjaan isi rumah di negara
Kesatuan Eropah berkaitan dengan perumahan.
Di Malaysia, pembangunan sektor perumahan merupakan satu bidang yang
menjadi tunjang pembangunan negara dan menjadi salah sektor utama dalam
menyumbang sebahagian besar daripada pendapatan negara. Pasaran perumahan pada
asasnya tertakluk kepada mekanisma pasaran sebagaimana barangan dan perkhidmatan
yang lain di mana harga memainkan peranan utama. Keseimbangan akan tercapai apabila
berlaku interaksi diantara permintaan dan penawaran pada harga yang tertentu. Walau
bagaimanapun keseimbangan dalam pasaran perumahan sukar dicapai kerana permintaan
dan penawaran perumahan bukan saja dipengaruhi oleh harga semata-mata tetapi juga
oleh faktor-faktor lain seperti ekonomi, sosial, politik, perundangan dan juga perubahan
teknologi.
Lokasi dikatakan merupakan faktor penting yang sering dinyatakan dalam
membuat keputusan dalam menentukan harga sesebuah rumah oleh pakar pemasaran
harta tanah di dalam urusan transaksi sesebuah harta tanah terutamanya perumahan.
Faktor ini dianggap sebagai faktor terkuat sekali pengaruhnya ke atas nilai sesebuah
rumah kerana sekiranya terdapat dua rumah yang sama bentuk fizikalnya tetapi
-
- 2 -
mempunyai nilai harga yang berbeza, maka perbezaan nilai harga ini adalah disebabkan
oleh faktor lokasinya yang berbeza. Lokasi yang kurang baik dengan pembangunan
sekitar yang kurang maju menyebabkan harga rumah lebih rendah berbanding dengan
kawasan yang berlokasi baik dan lebih maju. Lokasi yang strategik dan berprestij
menjadikan harga lebih tinggi (astudio, 2006). Oleh itu harta tanah yang berada di lokasi
yang tidak strategik menyebabkan harga rumah lebih rendah.
Walau bagaimanapun, lokasi bukan lagi menjadi faktor utama yang
dipertimbangkan buat masa kini tetapi faktor penawaran dan permintaan, lokasi dan
produk diutamakan (Farahariah, 2005).
Di Negeri Perlis Kewujudan pusat-pusat pengajian tinggi seperti Universiti
Teknologi Mara (UITM), Institiut Perguruan Perlis, Politeknik Perlis dan yang terbaru
adalah Universiti Malaysia Perlis (UniMAP) turut menyumbang ke arah pertumbuhan
ekonomi kawasan sekitar termasuklah sektor perumahan. Peningkatan ini dapat dilihat
dengan stok perumahan sedia ada sebanyak 10,122 unit (JPPH, 2007) pada tahun 2007 -
berbanding 6,651 unit pada tahun 2000(JPPH, 2000). Seiring dengan pertumbuhan dan
pembangunan semasa, harga jualan rumah oleh pemaju turut juga dapat dilihat
peningkatannya. Contohnya harga sebuah rumah teres dua tingkat jualan pemaju di
Negeri Perlis sekitar RM172,000 RM175,000 seunit pada tahun 2007 berbanding
dengan RM150,000- RM153,000 seunit pada tahun 2002.
Terdapat banyak faktor yang mempengaruhi harga jualan rumah di taman
perumahan oleh pemaju. Antaranya adalah faktor lokasi, kos bahan binaan, permintaan
dan penawaran, dasar tanah oleh kerajaan, kos pembangunan, rekabentuk, fizikal tanah
dan sebagainya.
1.2 PERNYATAAN MASALAH
Jadual 1 berikut menunjukkan harga jualan rumah oleh pemaju di dua bandar iaitu
Bandar Kangar, Negeri Perlis dan Bandaraya Alor Star di Negeri Kedah yang mana
kedua-dua bandar adalah berdekatan.
-
- 3 -
Jadual 1.1: Perbandingan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Di Kangar Dan Alor Star
Jenis Rumah Kangar Alor Star
Teres Satu Tingkat RM103,000 RM106,000 RM90,000 RM100,000
Teres Dua Tingkat RM172,000 - RM175,000 RM163,000 - RM165,000
Berkembar Satu Tingkat RM160,000 RM185,000 RM145,000- RM165,000
Berkembar Dua Tingkat RM245,000 - RM250,000 RM188,000 - RM235,000
Sumber: Napic Perlis, Kedah dan olahan penulis
Interpretasi yang boleh dibuat dari jadual satu di atas adalah terdapat perbezaan
harga jualan yang agak ketara antara rumah di Negeri Perlis (Bandar Kangar khususnya)
berbanding dengan harga jualan rumah di Negeri Kedah (Bandaraya Alor Star)
Lokasi dikatakan merupakan faktor penting yang sering dinyatakan dalam
membuat keputusan dalam menentukan harga sesebuah rumah. Lokasi yang kurang baik
dengan pembangunan sekitar yang kurang maju menyebabkan harga rumah lebih rendah
berbanding dengan kawasan yang berlokasi baik dan lebih maju.
Bagaimanapun beberapa pemaju perumahan di Negeri Perlis, contohnya Bumita
Properties Sdn. Bhd. menyatakan bahawa harga rumah yang tinggi di Negeri Perlis
disebabkan oleh kos pembangunan tanah seperti ubah syarat kegunaan tanah, pecah
sempadan termasuk caj-caj tambahan yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri.
Kesimpulanya yang dapat dibuat adalah tidak ada satu faktor yang khusus bagi
menjelaskan kenapa harga rumah di Kangar lebih tinggi berbanding dengan Bandar Alor
Star . Sekiranya faktor lokasi yang baik dijadikan asas dalam penentuan harga rumah oleh
pemaju perumahan kenapa harga rumah di Kangar lebih tinggi dari bandar yang
lokasinya lebih baik dan lebih maju iaitu Bandar Alor Star.
Oleh itu, bagi menjawab persoalan ini, kajian penyelidikan ini meninjau secara lebih
dekat apakah faktor-faktor yang mempengaruhi pemaju dalam menentukan harga jualan
rumah oleh Pemaju di Negeri Perlis dan di Negeri Kedah (Alor Star). Selain dari itu
kajian ini juga akan mendapatkan penyelesaian persoalan kenapa harga rumah di Negeri
Perlis lebih tinggi dari Bandaraya Alor Star.
-
- 4 -
1.3 MATLAMAT KAJIAN
Kajian ini bertujuan mendapatkan maklumbalas daripada pemaju-pemaju
perumahan di Negeri Perlis dan Negeri Kedah (Alor Star) terhadap faktor-faktor dalam
penentuan harga jualan rumah seterusnya memberi rumusan sebagai petunjuk dan
panduan dalam penentuan harga jualan rumah.
1.4 OBJEKTIF KAJIAN
1.4.1 Mengenalpasti faktor utama yang menentukan harga jualan rumah oleh pemaju
perumahan di Negeri Perlis dan Negeri Kedah (Alor Star).
1.4.2 Mengenalpasti apakah faktor utama yang menyebabkan harga jualan rumah oleh
pemaju perumahan di Negeri Perlis berbeza dengan harga rumah di Negeri Kedah
(Bandaraya Alor Star).
1.5 PERSOALAN PENYELIDIKAN
Bagi menjalankan kajian ini, persoalan penyelidikan yang perlu bagi
menghasilkan kajian ini adalah seperti dibawah.
a) Apakah faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan harga rumah oleh
pemaju?
b) Benarkah harga rumah di Negeri Perlis lebih tinggi dari Negeri Kedah (Alor
Star)?
c) Apakah faktor yang membezakan harga rumah dikedua-dua kawasan kajian?
d) Bagaimana latarbelakang kawasan kajiandari segi geografi dan demografi?
e) Bagaimana proses pembangunan perumahan dikawasan kajian?
f) Bagaimana stok perumahan di kawasan kajian?
g) Bagaimana prestasi jualan rumah di kawasan kajian?
-
- 5 -
1.6 KEPENTINGAN KAJIAN
Berikut adalah kepentingan kajian ini:
1.6.1 Hasil kajian ini akan dapat memberi memberikan gambaran
sebenar tentang faktor-faktor yang dipertimbangkan oleh pemaju
perumahan di Negeri Perlis dan Negeri Kedah dalam menentukan harga jualan.
1.6.2 Hasil kajian dapat memberikan garis panduan dan indikator kepada pemaju-
pemaju lain yang ingin berkecimpung di dalam bidang harta tanah di Negeri
Perlis dan Negeri Kedah.
1.6.2 Memberi laluan kepada pihak yang berminat untuk dijadikan rujukan dalam
membuat kajian lain.
1.7 SKOP KAJIAN
Kajian ini meliputi kajian keatas pemaju-pemaju yang berkecimpung dalam
sektor perumahan di Negeri Perlis dan Negeri Kedah (Alor Star) sahaja. Jenis rumah
yang dikaji terdiri dari rumah jenis satu dan dua tingkat teres serta rumah jenis satu dan
dua tingkat berkembar kerana rumah jenis ini merupakan jenis yang popular dibina
dikedua-dua kawasan kajian.
1.8 BATASAN KAJIAN
Kajian ini terbatas kepada kajian ke atas pemaju-pemaju perumahan di Negeri
Perlis dan Negeri Kedah (Bandaraya Alor Star) sahaja kerana permasalahan yang berlaku
di Negeri Perlis sahaja.
-
- 6 -
1.9 ORGANISASI LAPORAN
Secara ringkas kajian ini terbahagi kepada lima bab seperti berikut:-
1.9.1 BAB 1- Pengenalan
Bab ini menyentuh tentang pengenalan secara umumnya, pernyataan masalah
matlamat kajian, objektif kajian, kepentingan kajian, skop dan batasan kajian ini.
1.9.2 BAB 2 Ulasan Literatur
Bab ini mengandungi ulasan bacaan tentang definisi harga dan faktor-faktor yang
mempengaruhi harga jualan.
1.9.3 BAB 3 Latarbelakang Kawasan Kajian
Bab 3 menerangkan latarbelakang kawasan kajian termasuklah demografi
kawasan kajian, penawaran harta kediaman dikawasan kajian serta kaedah dan
tatacara pembangunan perumahan dikawasan kajian.
1.9.4 BAB 4 Metodologi Dan Analisa Data
Bab ini menyentuh tentang bagaimana kajian yang dijalankan, analisa soal selidik
terhadap responden serta memuatkan jadual statistik yang berkaitan.
1.9.5 BAB 5 Penemuan Kajian Dan Cadangan
Bab terakhir ini merumuskan analisa data serta memberi cadangan yang
bersesuaian dalam memajukan skim perumahan di Negeri Perlis.
-
- 7 -
BAB 2
ULASAN LITERATUR
2.1 Definisi
2.1.1 Definasi harga
Menurut Kamus Dewan (2002), harga ditafsirkan sebagai nilai sesuatu barang
dengan (kiraan) wang. Menurut David M.Lawrence(1962), harga adalah suatu amaun
sebagai bayaran bagi mendapatkan sesuatu.
Menurut Aminudin (2007), pengguna / pembeli mendefinisikan harga sebagai
nilai pertukaran yang dibayar untuk mendapatkan produk (barangan fizikal /
perkhidmatan) yang dijual dalam urusniaga pasaran manakala penjual mendefinisikan
harga sebagai satu sumber pendapatan yang dihasilkan melalui jualan. Oleh itu harga
merupakan satu nilai pertukaran dalam transaksi perniagaan.
2.1.2 Definasi Pemaju Perumahan
Menurut Kamus Dewan(2002), perumahan didefinisikan sebagaai satu siri rumah
yang disatukan di sebuah kawasan petempatan. Manakala Pemaju perumahan ertinya
mana-mana orang, kumpulan orang, syarikat, firma atau pertubuhan (dengan apa jua pun
nama diperihalkan), yang mengerjakan atau menjalankan atau mengusahakan atau
menyebabkan supaya diusahakan pemajuan Perumahan ( Akta Pemajuan Perumahan
(Kawalan Dan Pelesenan) 1966)
-
- 8 -
2.2 FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PENENTUAN HARGA RUMAH
Proses penentuan harga dipengaruhi oleh pelbagai faktor antaranya permintaan
dan penawaran, kos, politik, undang-undang dan rekabentuk (Sharifah Akmam,
Hardiman,2007). Khairani (2007) menyatakan harga dipengaruhi oleh pelbagai faktor
seperti tanah, kos pembinaan dan infrastruktur, kos kerja awalan, kos pembiayaan dan
cukai, kos kerja luar jangka dan lain-lain lagi.
Harga harta tanah ditentukan oleh interaksi penawaran dan permintaan dalam
pasaran terbuka (Ismail Omar,2003). Permintaan harta tanah merupakan kemahuan untuk
memiliki suatu kepentingan yang wujud dari penggunaan harta tanah tersebut. Dalam
konteks asas, permintaan ini adalah bermaksud kesanggupan serta kemampuan membeli
barangan pada satu tingkat harga dalam satu jangkamasa tertentu (Hamzaid Yahya, 1991
dalam Haii, 1999). Permintaan mempunyai dua unsur penting, iaitu kehendak atau keinginan
terhadap sesuatu barang dan keupayaan pengguna membeli barang tersebut.
Penawaran merujuk kepada stok harta tanah di pasaran yang masih belum dibeli. Ini
bermakna bahawa penawaran harta tanah adalah jumlah stok baru atau lama yang belum lagi
dimiliki oleh mana-mana pihak. Penawaran harta tanah melibatkan pemaju atau penjual
untuk menawarkan sesuatu harta tanah pada tingkat harga tertentu. Lazimnya, penawaran
dipengaruhi oleh harga yang mencerminkan permintaan sesuatu harta tanah tersebut.
Selain harga, terdapat juga faktor-faktor lain yang mempengaruhi penawaran. Contohnya,
piawaian perancangan, kemudahan kredit dan sebagainya.
Mengikut teori permintaan dan penawaran, sekiranya penawaran melebihi
permintaan, maka akan wujud lebihan penawaran dipasaran. Ismail Omar (2003)
mempunyai pandangan bahawa interaksi antara penawaran serta permintaan adalah
penting.
-
- 9 -
Rajah 1.1: Teori Permintaan Dan Penawaran
Petunjuk:
PR Penawaran K Kuantiti
PN Permintaan H Harga
Perubahan kuantiti K1 ke K2 disebabkan oleh
perubahan penawaran PR1 ke PR2 dan sewa berubah
dari H1 ke H2
Rajah 1.1 menunjukkan interaksi antara penawaran dan permintaan. Lebihan
penawaran akan berlaku apabila kuantiti yang ditawarkan melebihi kuantiti yang diminta
seterusnya menyebabkan harga menurun.
2.3 FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PERMINTAAN DAN
PENAWARAN
Situasi penawaran dan permintaan adalah penting kepada pasaran harta tanah dan
faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan dan penawaran adalah pelbagai. Faktor-
faktor ini boleh dibahagi kepada dua iaitu:
i) Faktor Makro
ii) Faktor Mikro
Harga
Kuantiti K1 K2
H1
H2
PN
PN
PR2
PR2
PR1
PR1
-
- 10 -
2.3.1 FAKTOR MAKRO
Faktor makro merupakan faktor yang mempengaruhi permintaan dan penawaran
pada tahap nasional atau secara keseluruhan ekonomi (Hamid, 2002). Ia biasanya
merujuk kepada aktiviti ekonomi keseluruhan dan berkaitan dengan pusingan
perniagaan antarabangsa, inflasi, kadar faedah pinjaman, polisi kerajaan dan sebagainya.
2.3.1.1 Faktor Ekonomi
Senario ekonomi antarabangsa merupakan salah satu faktor yang boleh memberi
kesan kepada pasaran harta tanah (Ismail Omar, 2003). Contohnya, kenaikan kos
pinjaman dan kadar faedah dunia pada tahun 1973 telah menyebabkan permintaan
terhadap rumah kedai menurun dan ia mendorong kepada penurunan harga dan sewa
bagi harta tanah tersebut. Penawaran harta tanah turut dipengaruhi oleh keadaan
ekonomi pada masa itu dan akibatnya berlaku kelembapan pasaran harta tanah.
Keadaan ekonomi peringkat kebangsaan dan pasaran kewangan boleh
mengurangkan permintaan bagi harta tanah atau menambah kuantiti permintaan (Ismail
Omar, 2003). Keadaan ini jelas terbukti semasa kegawatan ekonomi yang melanda
negara pada tahun 1997, di mana sektor harta tanah juga turut terjejas. Kesannya dapat
dilihat daripada pindah milik harta tanah yang mencatat jumlah yang terendah pada
tahun 1998 dalam tempoh tujuh tahun tersebut (Laporan Pasaran Harta, 1998).
2.3.1.2 Faktor Sosial/ Demografi
Faktor sosial turut mempengaruhi permintaan dan penawaran harta tanah
kediaman. Ciri-ciri populasi persekitaran dapat menunjukkan kecenderungan
pengguna di kawasan tersebut. Pendapatan, saiz isi rumah dan citarasa pengguna
merupakan faktor-faktor penting dalam menganalisis pembangunan perumahan dan
perdagangan (Wurtzebach & Miles, 1994).
-
- 11 -
Populasi merupakan elemen yang penting dalam demografi. Populasi boleh
dianalisis secara kuantiti dan kualiti. Kualiti populasi merujuk kepada ciri-ciri seperti
umur, tahap pendidikan dan citarasa manakala kuantiti merujuk kepada saiz populasi
dan juga pertumbuhannya. Semakin besar saiz populasi akan semakin luas lingkungan
pasaran tersebut.
Secara umum, penawaran harta tanah adalah terhad dan tidak dapat memenuhi
permintaan dalam tempoh yang singkat. Peningkatan dalam populasi penduduk dalam
sesuatu kawasan, contohnya penghijrahan penduduk dari luarbandar ke bandar, akan
meningkatkan permintaan harta tanah. yang membawa kepada peningkatan harga.
Sebaliknya harga juga boleh menurun disebabkan perubahan populasi penduduk.
Contohnya penghijrahan penduduk dari satu kawasan ke kawasan yang lain yang
mungkin menyebabkan harta tanah di kawasan yang ditinggalkan akan menurun
disebabkan kekurangan permintaan.
Menurut David M.Lawrence(1962), harga boleh berubah disebabkan perubahan
citarasa. Faktor ini berkait rapat dengan faktor peningkatan taraf hidup. Peningkatan taraf
hidup boleh membawa kepada perubahan citarasa, contohnya perubahan dari permintaan
dari rumah teres kepada permintaan rumah banglo dikawasan eksklusif atau rekabentuk
lama kepada rekabentuk yang lebih moden.
Pertambahan penduduk akan mendorong kepada pertambahan permintaan dan
penawaran bagi harta tanah tertentu (Hamid, 2006). Ini kerana penduduk yang banyak
akan menggalakkan aktiviti perniagaan atau urusan jual beli. Dengan itu, secara tidak
langsungnya permintaan terhadap rumah kediaman sebagai tempat tinggal akan
meningkat dan seterusnya menggalakkan penawaran rumah kediaman oleh pemaju-
pemaju perumahan.
-
- 12 -
2.3.1.3 Faktor Politik
Kestabilan politik di sesebuah negara adalah sangat penting dalam mempengaruhi
pelaburan harta tanah. Pelabur biasanya akan meneliti dasar-dasar kerajaan yang
dilaksanakan agar ianya menjamin keselamatan modal dan pulangan yang
menguntungkan ke atas pelaburan yang akan dibuat (Haii, 1999). Selain itu, peraturan
yang ditetapkan oleh kerajaan boleh menggalakkan permintaan dan penawaran harta
tanah kediaman atau sebaliknya. Menurut Malpezzi and Mayo (1997) serta Hamid
(2002), Malaysia adalah di antara beberapa negara yang mempunyai sektor harta tanah
yang paling berperaturan. Di Malaysia, peraturan kerajaan sering dianggap sebagai
halangan kepada pemaju di mana ia akan mempengaruhi penawaran harta tanah.
2.3.2 FAKTOR MIKRO
Faktor mikro merupakan faktor yang mempengaruhi permintaan dan penawaran
harta tanah secara langsung pada tahap projek (tapak). Kebanyakan faktor ini adalah
berkaitan dengan ciri-ciri harta tanah tersebut, profil dan demografi pembeli (Hamid,
2002). Dalam Hee (2005), faktor mikro dirujuk kepada faktor-faktor yang berhubung kait
dengan ciri-ciri harta tanah, pembangunan sekitar dan aktiviti ekonomi di sekitar harta
tanah seperti lokasi bangunan, keadaan bangunan, kemudahsampaian dan sebagainya.
Dalam melihat kepada faktor mikro ianya boleh dipecahkan bahagi kepada dua iaitu:
i) Faktor Permintaan
ii) Faktor Penawaran
-
- 13 -
2.3.2.1 FAKTOR PERMINTAAN
2.3.2.1.1 Faktor Lokasi dan Kemudahsampaian
Lokasi harta tanah dikatakan merupakan faktor yang paling penting dalam
pemilihan pembelian harta. Pembeli lazimnya memberi pertimbangan yang utama kepada
kemudahsampaian, kemudahan dan kejiranan harta tanah tersebut (Hamid,2006).
Menurut Bernard Kane (1982) dalam Haii (1999), ciri-ciri lokasi yang baik selalunya
mempunyai permintaan yang tinggi.
Faktor lokasi memainkan peranan penting dalam mempengaruhi pasaran harta
tanah kediaman. Secara umumnya, lokasi merujuk kepada letakan sesuatu harta tanah
kediaman. Lokasi juga sering dikaitkan dengan jarak dari pusat bandar, tempat kerja,
pusat membeli belah dan sebagainya. Ciri-ciri lokasi yang baik dan lengkap dengan
infrastruktur sesuai dengan tempat kediaman moden dan selesa akan menjadi tarikan
utama kepada pembeli (Zulkifli, 1989 ). Jadi harta tanah kediaman yang berada di lokasi
yang tidak strategik permintaannya rendah.
Di samping itu juga, faktor lokasi ini berkait rapat dengan faktor pembangunan
persekitaran, kemudahsampaian dan kemudahan infrastruktur. Pembangunan persekitaran
mempunyai hubungkait dengan faktor lokasi. Faktor ini termasuklah apa-apa
pembangunan yang ada di kawasan perumahan termasuklah institusi pengajian tinggi,
hospital, pusat membeli belah, lapangan terbang, pusat peranginan dan sebagainya.
Pembeli biasanya akan memilih rumah kediaman di taman perumahan yang
mempunyai kemudahan infrastruktur yang baik seperti sistem jalan raya yang baik
termasuklah laluan keluar dan masuk ke sesuatu harta tanah.
-
- 14 -
2.3.2.1.2 Faktor Kemudahan Asas dan Awam
Kemudahan asas seperti bekalan air, elektrik dan talian telefon merupakan
keperluan asas yang perlu disediakan oleh pihak pemaju. Kegagalan pemaju dalam
menyediakan kemudahan asas ini akan mempengaruhi permintaan terhadap harta tanah
berkenaan. Selain kemudahan asas, kemudahan awam seperti pengangkutan awam,
tempat letak kereta, bank dan sebagainya adalah penting dalam mempengaruhi
permintaan harta kediaman. Ia seringkali menjadi faktor utama yang dipertimbangkan
oleh seseorang individu yang ingin membeli harta tanah (Jasdy, 2004).
2.3.2.1.3 Faktor Pinjaman Kewangan
Pembeli rata-ratanya memerlukan pinjaman daripada institusi kewangan untuk
membeli harta tanah. Oleh yang demikian, kemudahan meminjam dan syarat-syarat
pinjaman adalah amat penting dalam menentukan pasaran harta tanah (Epley dan
Rabianski, 1981). Dalam konteks permintaan, penurunan kadar bunga atau pemanjangan
tempoh bayaran balik pinjaman akan menyebabkan jumlah bayaran balik bulanan
menurun dan membolehkan lebih banyak orang memasuki pasaran sebagai pembeli
berpotensi. Dengan ini, kuasa beli pengguna akan meningkat dan akibat daripada itu,
permintaan akan meningkat. Dalam sistem kewangan, perubahan di dalam dasar
pinjaman dan kadar faedah bagi pinjaman di institusi kewangan boleh menyebabkan
orang membeli harta tanah di pasaran atau sebaliknya.
2.3.2.2 FAKTOR PENAWARAN
Analisis penawaran sesuatu pasaran harta tanah haruslah dilihat dari segi
penawaran semasanya dan juga penawaran akan datang yang dijangkakan. Penawaran
masa depan boleh diramal dengan mengkaji faktor-faktor yang mempengaruhinya seperti
lokasi dan letakan, harga dan sewa semasa, kemudahan kredit, kos tanah, kos bahan
binaan, penawaran buruh dan kosnya, kadar kekosongan, stok rumah semasa dan
sebagainya (Wurtzebach dan Miles, 1994).
-
- 15 -
2.3.2.2.1 Lokasi dan Letakan
Salah satu faktor penting yang akan mempengaruhi kebolehlaksanaan sesuatu
projek harta tanah ialah lokasi (Hamid, 2006). Justeru itu, ia sentiasa merupakan
pertimbangan utama bagi pihak pemaju dalam sesuatu pembangunan. Pihak pemaju
perlu memilih lokasi yang sesuai dan dianggap strategik untuk pembangunan harta
tanah yang dirancangkan. Menurut Ismail Omar (2003), lokasi merupakan salah satu
faktor yang mempengaruhi harga selain dari faktor rekabentuk dan keadaan harta tanah.
Umumnya harta yang terletak dilokasi yang baik, dikawasan bandar, contohnya, adalah
lebih tinggi dari kawasan pinggir bandar.
Dalam pembangunan harta tanah, lokasi dan letakan yang biasanya menjadi
pilihan adalah di kawasan pusat bandar, di jalan-jalan utama dan di kawasan yang
mempunyai penduduk yang ramai.
2.3.2.2.2 Kemudahan Kredit (Kewangan)
Kemudahan kredit atau kewangan boleh menjadi salah satu faktor dalam
menggalakkan dan tidak menggalakkan penambahan kepada penawaran sesuatu harta
tanah (Wurtzebach dan Miles, 1994). Ia adalah amat penting kepada pemaju kerana
pembiayaan projek yang dijalankan adalah bergantung kepada pinjaman kewangan dari
institusi-institusi kewangan (Mohd. Hafiz, 1998). Kemudahan kredit yang lebih longgar
akan menggalakkan penawaran harta tanah dan sebaliknya.
Kemudahan kredit merujuk kepada jumlah pinjaman yang dibenarkan, kadar
faedah pinjaman yang dikenakan serta syarat-syarat pinjamannya seperti tempoh bayaran
balik. Jumlah pinjaman yang dibenarkan oleh pihak institusi kewangan adalah amat
bergantung kepada rekod pembangunan lepas pemaju, prestasi semasa pemaju, saiz
syarikat pemaju dan projek pembangunan yang dirancangkan tersebut. Manakala kadar
faedah pinjaman pula adalah bergantung kepada Kadar Faedah Tetap (Fix Rate) yang
ditentukan oleh pihak institusi kewangan tersebut dan Kadar Pinjaman Asas (Base
Lending Rate) yang ditetapkan oleh Bank Negara.
-
- 16 -
2.3.2.2.3 Kos Pembangunan
Kos pembangunan di sini merujuk kepada kos perolehan tanah, kos bahan binaan,
kos ubah syarat dan pecah sempadan tanah dan kos buruh. Kos-kos ini akan memberi
kesan ke atas harga jualan harta tanah rumah kediaman. Kos pembangunan ini didapati
mempunyai hubungan negatif dengan penawaran rumah kediaman yang mana semakin
meningkatnya kos pembangunan, semakin meningkat harga dan semakin menurun
penawaran rumah kediaman (Epley dan Rabianski, 1981).
Keadaan ini adalah kerana peningkatan dalam kos pembangunan akan
menyebabkan harga sesebuah rumah yang akan ditawarkan tersebut menjadi
meningkat. Peningkatan harga rumah akan mengurangkan kuasa beli bakal
pembeli dan seterusnya mengurangkan permintaan yang berkesan ke atas rumah.
Dengan itu, pemaju akan bertindak untuk menetapkan harga yang lebih rendah bagi
mengelakkan daripada mengalami kerugian akibat rumah tidak dapat dijual sepenuhnya.
Justeru itu, kos pembangunan mesti dikaji dalam hubungannya dengan harga semasa
untuk menentukan sama ada ia membawa keuntungan kepada pemaju jika menjalankan
aktiviti pembinaan tersebut. (Bloom et al., 1982)
Kebolehan memperoleh tapak dan harga tanah yang ditawarkan turut
ditentukan. Kos tanah memberi kesan kepada kos pembangunan tanah. Kos tanah juga
termasuklah juga kos menambun tanah bagi pembinaan rumah. Menurut ekonomi klasik,
peningkatan kos tanah akan meningkatkan harga rumah (Moriah Bellenger,2003).
Kos buruh juga memainkan peranan yang penting dalam mempengaruhi harga
rumah. Ia adalah satu perkara penting yang harus diambilkira dalam sesuatu projek
pembinaan. Tanpa tenaga buruh yang mahir dan mencukupi serta kos upah yang
bersaing, sesuatu projek pembinaan tersebut tidak dapat dijalankan dengan lancar (Mohd.
Hafiz, 1998). Kelewatan menyiapkan projek sebagaimana dirancang akan meningkatkan
kos pembangunan.
-
- 17 -
2.3.2.2.4 Dasar dan Prosedur Kelulusan Pembanguan
Tanah adalah bidang kuasa negeri. Pihak Berkuasa Negeri telah mengadakan
dasar di mana pemilik atau pemohon tanah yang hendak membangunkan tanah sebagai
kawasan pembangunan perumahan, perindustrian dan pelbagai kegunaan hendaklah
terlebih dahulu mendapatkan kelulusan dari Pihak Berkuasa Negeri. Ini termasuklah
proses mendapat kelululusan ubah syarat dan pecah sempadan dan sebagainya.
Kebenaran merancang diperlukan sebelum kerja-kerja pembangunan dijalankan.
Di Malaysia, sistem kawalan pembangunan dijalankan oleh Pihak Berkuasa Tempatan
(PBT). PBT bertindak untuk
mengatur, mengawal dan merancang pembangunan dan pengurusan pembangunan di
dalam kawasan pentadbirannya.
Selain pejabat tanah negeri, PBT dengan dibantu oleh agensi-agensi berkaitan
memainkan peranan secara menyeluruh di dalam memberikan ulasan dari segi teknikal
iaitu sama ada sama ada menyokong atau tidak sesuatu permohonan berdasarkan
rancangan pemajuan atau lain-lain pertimbangan. Keputusan sebenar permohonan
tersebut diluluskan bergantung kepada Pihak Berkuasa Negeri. Birokrasi dalam agensi-
agensi yang terlibat dalam pembangunan tanah seperti prosedur meluluskan cadangan
pembangunan memberi kesan kepada harga di skim perumahan.
2.3.2.2.5 Harga dan Sewa
Harga dan sewa mempunyai hubungan positif dengan penawaran harta tanah
(Shafer, 1975). Harga dan sewa berfungsi sebagai petunjuk dalam pasaran harta tanah. Ia
mencerminkan tahap permintaan dan penawaran dalam sesebuah pasaran harta tanah
tersebut (Phua, 2004). Seperti yang dinyatakan oleh DiPasquale dan Wheaton (1992),
harga harta tanah adalah bergantung kepada berapa banyak pelabur yang ingin memiliki
ruang dan berapa ruang yang sedia ada. Dalam keadaan pasaran di mana semua faktor
lain adalah seimbang, pertambahan permintaan akan meningkatkan harga manakala
-
- 18 -
penawaran yang lebih banyak akan mengurangkan harga. Apabila permintaan terhadap
rumah di sesuatu kawasan meningkat sedangkan penawaran rumah adalah tidak
mencukupi, bakal-bakal pembeli dan penyewa akan sanggup membayar lebih bagi
memiliki rumah untuk tujuan tertentu.
2.3.2.2.6 Stok Rumah Semasa dan Jumlah Pembinaan Baru
Selain daripada sewa dan harga pasaran, pihak pemaju harus memberi
perhatian terhadap stok rumah yang terdapat di pasaran semasa dan jumlah
pembinaan yang baru (Hamid, 1998). Kajian terhadap stok pasaran dan pembinaan
baru akan membantu pihak pemaju memahami keadaan penawaran rumah kedai
sekarang dan seterusnya merancang bilangan unit rumah kedai yang hendak ditawarkan
supaya tidak mengalami kerugian akibat daripada lebihan penawaran di pasaran.
Menurut Epley dan Rabianski (1981), kajian terhadap stok semasa dan pembinaan baru
adalah penting dan menjadi salah satu parameter dalam meninjau penawaran sesuatu
pasaran harta tanah.Sekiranya stok rumah di pasaran adalah tidak begitu banyak dan
kajian menunjukkan bahawa masih terdapat permintaan ke atas rumah di sesuatu
kawasan, maka pihak pemaju akan bertindak dengan menawarkan dan menentukan harga
rumah.
2.3.2.2.7 Kadar kekosongan
Sama seperti stok pasaran rumah, kadar kekosongan rumah di
sesuatu kawasan akan mempengaruhi penawaran bagi harta tanah rumah di
kawasan tersebut. Kadar kekosongan merupakan petunjuk bagi keadaan sebenar
pasaran rumah (Hamid, 1998). Melalui lawat periksa ke kawasan yang mana
projek pembangunan dicadangkan, kadar penghunian rumah bagi kawasan itu
akan diketahui.
Menurut Wurtzebach dan Miles (1994), kadar kekosongan semasa dapat
memberi indikasi kepada keperluan masa depan sesuatu harta tanah dan mempengaruhi
harga rumah. Kadar kekosongan yang tinggi menunjukkan berlakunya lebihan penawaran
-
- 19 -
bagi harta tanah tersebut dan keadaan adalah sebaliknya jika kadar kekosongannya
rendah (Larsen, 2003). Kadar kekosongan yang tinggi merujuk kepada fenomena di mana
peratus penghuniannya atau pemilikan adalah sangat rendah ataupun dengan perkataan
lain terdapat banyak rumah yang tidak diduduki.
2.4 KESIMPULAN
Dari ulasan literatur di atas, penentuan harga rumah pada asasnya berdasarkan
kepada permintaan dan penawaran. Bagaimanapun terdapat pelbagai faktor yang
mempengaruhi permintaan dan penawaran rumah sama ada secara langsung ataupun
tidak langsung. Antara faktor-faktor tersebut termasuklah:
i) Faktor lokasi dan letakan
ii) Kemudahan kewangan
iii) Kos pembangunan
iv) Dasar dan prosedur kelulusan pembangunan
v) Harga dan sewa pasaran harta tanah
vi) Stok rumah semasa dan jumlah pembinaan baru dan sebagainya
vii) Kadar kekosongan
-
- 20 -
BAB 3
LATAR BELAKANG KAWASAN KAJIAN
3.1 PENDAHULUAN
Bab ini secara umumnya memberi gambaran tentang latar belakang kawasan
kajian dan juga penawaran rumah dikawasan kajian. Selain dari itu akan diterangkan
proses pembangunan tanah dari pertanian kepada skim perumahan serta tempoh proses
pembangunan tanah. Penerangan ini adalah penting kerana mempengaruhi proses kajian
dan penulisan dalam bab-bab seterusnya.
3.2 LATAR BELAKANG KAWASAN KAJIAN
3.2.1 Demografi Negeri Perlis
Negeri Perlis adalah merupakan negeri yang terletak di utara Negara Malaysia
yang bersempadan dengan Negera Thailand dan Negeri Kedah. Negeri Perlis
mempunyai 22 mukim dan tanpa daerah. Negeri Perlis mempunyai satu pihak
berkuasa tempatan sahaja iaitu Majlis Perbandaran Kangar yang mana kawasannya
telah diwartakan meliputi seluruh Negeri Perlis.
Dengan keluasan 795 kilometer persegi menjadikan negeri ini adalah negeri yang
terkecil di Malaysia. Kangar merupakan ibu negeri iaitu pusat pentadbiran, manakala
Arau merupakan Bandar Di Raja. Selain daripada itu, terdapat pekan-pekan kecil
seperti Pekan Kuala Perlis, Pekan Padang Besar dan Pekan Simpang Empat.
Pada bancian Tahun 2000, penduduk Negeri Perlis berjumlah 198,288 orang.
Sehingga 2008 unjuran penduduk Negeri Perlis adalah seperti berikut:
-
- 21 -
Jadual 3.1 : Jumlah Penduduk Di Negeri Perlis
Sehingga Tahun 2008
TAHUN JUMLAH PENDUDUK
(Orang)
2000 198,288
2001 211,076
2002 214,502
2003 217,886
2004 221,206
2005 224,522
2006 228,036
2007 231,916
2008 236,153
Sumber: Jabatan Perangkaan Negeri Perlis
3.2.2 Senario Pembangunan Perumahan Di Negeri Perlis
Pemaju perumahan swasta adalah merupakan pembekal yang dominan bagi
penyediaan kawasan perumahan di Malaysia khususnya di Negeri Perlis.
Seperti kebanyakan pemaju perumahan lain, strategi perniagaan pemaju perumahan di
Negeri Perlis lebih berfokus terhadap memperolehi keuntungan daripada pasaran tanah
dan perumahan. Seperti kebanyakan negeri-negeri yang lain di Malysia, harga jualan
rumah ditentukan oleh pemaju sendiri. Sehingga Mei 2008 terdapat cuma 12 syarikat
pemaju yang masih aktif dan sedang melaksanakan projek perumahan di Negeri Perlis.
Sebahagian besar dari pembangunan skim perumahan oleh pemaju di Negeri
Perlis melibatkan tapak tanah pertanian padi yang berkeluasan kurang dari 4 hektar.
Tanah-tanah berkenaan ditambun sebelum pembinaan bangunan dijalankan. Oleh itu
projek perumahan di Negeri Perlis melibat skim bersekala kecil.
-
- 22 -
3.2.3 Proses Pembangunan Tanah di Negeri Perlis
Di Negeri Perlis sebelum sesuatu pembangunan dapat dilakukan, ianya perlu
melalui 3 peringkat permohonan kelulusan iaitu:
i) Peringkat pertama
Proses kelulusan Tukar Syarat Tanah (Dibawah Seksyen 124A) atau Serah
Balik Kurnia Semula (SBKS) (Dibawah Seksyen 204D).
ii) Peringkat kedua
Kebenaran Merancang/Kelulusan Pelan susunatur
iii) Peringkat ketiga
Kelulusan pelan bangunan
3Pr3.2
3.2.3.1 Peringkat pertama
Permohonan kelulusan tukar syarat tanah atau SBKS ini dikemukakan untuk
tujuan projek perumahan, perniagaan, industri dan untuk lot-lot pertanian. Melalui proses
ini Pihak Berkuasa Negeri berkuasa menukar jenis penggunaan tanah, syarat nyata tanah,
sekatan kepentingan dan keluasan tanah. Bahagian-bahagian tertentu tanah perlu
diserahkan untuk kemudahan awam. Setelah kelulusan diperolehi pemohon dikehendaki
menjelaskan bayaran premium, kadar sumbangan saliran dan hasil tahun pertama serta
bayaran proses yang lain.
Tukar syarat tanah bermaksud perubahan kepada jenis penggunaan tanah, syarat
nyata dan hasil tanah manakala SBKS bermaksud satu lot atau lebih yang berdampingan
yang dimiliki oleh tuanpunya yang sama diserah balik kepada PBN dengan syarat
bahagian-bahagian tertentu diberimilik semula kepadanya dalam unit-unit yang
berasingan.
Permohonan akan melalui proses peringkat Jawatankuasa Teknikal Tanah yang
mana Jabatan Pengarah Tanah Dan Galian Negeri Perlis (JPTG) sebagai urusetia.
-
- 23 -
Diperingkat ini dokumen-dokumen yang diterima akan diproses di peringkat JPTG.
Salinan-salinan pelan tatatur yang dikemukakan akan dihantar oleh JPTG kepada
Jabatan-Jabatan Teknikal untuk mendapatkan ulasan termasuklah kepada Jabatan
Penilaian dan Perkhidmatan Harta untuk menilai tanah tersebut. Antara agensi yang
terlibat untuk mendapat pandangan dan ulasan adalah:
i) Majlis Perbandaran Kangar
ii) Jabatan Perancang Bandar dan Desa Negeri Perlis
iii) Jabatan Perparitan dan Saliran
iv) Jabatan Kerja Raya
Selepas ulasan diterima, Mesyuarat Jawatankuasa Teknikal Tanah akan diadakan
dan dipengerusikan oleh Ahli Exco Tanah Negeri dengan ahli-ahli terdiri dari:
i) 3 orang ahli Dewan Undangan Negeri yang dilantik oleh Menteri Besar
ii) Jabatan Pengarah Tanah dan Galian Negeri Perlis
iii) Majlis Perbandaran Kangar
iv) Jabatan Perancang Bandar dan Desa Negeri Perlis
v) Jabatan Perparitan dan Saliran
vi) Jabatan Kerja Raya
vii) Unit Perancang Ekonomi Negeri (UPEN)
viii) Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta
ix) Jabatan Hutan Negeri Perlis
Selepas mesyuarat, JPTG akan menyediakan deraf rencana permohonan tersebut
untuk dibawa ke Mesyuarat Exco yang dipengerusikan oleh Menteri Besar. JPTG akan
menyediakan kertas yang sempurna untuk dibentangkan dalam mesyuarat tersebut.
Keputusan mesyuarat tersebut akan dimaklumkan kepada pemohon bersama makluman
bayaran-bayaran yang dikenakan bagi maksud tersebut.
-
- 24 -
Proses kelulusan diperingkat ini mengambil masa 6 bulan hingga 12 bulan.
3.2.3.2 Peringkat kedua
Peringkat kedua merupakan proses untuk mendapat kebenaran merancang /
kelulusan pelan tatatur. Setelah mendapatkan kelulusan diperingkat 1, pemohon akan
memajukan permohonan pelan susunatur bagi diproses oleh OSC yang ditempatkan di
Majlis Perbandaran Kangar. Pada peringkat ini, penelitian yang lebih terperinci akan
dilakukan di mana pelbagai aspek seperti butir-butir cadangan, aspek perundangan,
dasar-dasar semasa kerajaan, aspek teknikal perlu dipatuhi. Secara keseluruhannya,
Majlis Perbandaran Kangar ini adalah sebagai agensi yang menguruskan
proses permohonan Peringkat 2 ini. Dengan menggunakan borang-borang tertentu,
permohonan yang telah dikemukakan akan dirujuk terus kepada jabatan-jabatan
teknikal. Kebiasaannya sebanyak 14 jabatan teknikal diedarkan agar pihak teknikal
tersebut dapat memberikan ulasan. Setelah mendapatkan ulasan dari jabatan-jabatan
teknikal, pelan permohonan perlu diselaraskan dengan ulasan teknikal tersebut dan
membuat pindaan, jika perlu. Setelah itu surat kelulusan dikeluarkan dan dihantar kepada
pemohon. Proses kelulusan diperingkat ini mengambil masa 6 bulan hingga 9 bulan.
3.2.3.3 Peringkat ketiga
Peringkat ketiga merupakan proses untuk mendapat kelulusan pelan bangunan.
Setelah mendapatkan kelulusan diperingkat 2, pemohon akan memajukan permohonan
kelulusan pelan bangunan bagi diproses oleh OSC yang ditempatkan di Majlis
Perbandaran Kangar. Pada peringkat ini, permohonan yang dikemukakan akan dirujuk
terus kepada jabatan-jabatan teknikal bagi mendapatkan ulasan dan pandangan. Setelah
mendapatkan ulasan dari jabatan-jabatan teknikal, kelusan pelan bangunan akan
dikeluarkan dan dihantar kepada pemohon. Proses kelulusan diperingkat ini mengambil
masa 3 bulan hingga 6 bulan.
Nota: Proses permohonan di Peringkat kedua dan ketiga boleh dijalankan serentak.
Bagaimanapun praktis yang dijalankan di Negeri Perlis adalah mengikut peringkat demi
peringkat.
-
- 25 -
3.2.4 Kadar Premium Tukar Syarat Tanah Di Negeri Perlis
Kadar premium tukar syarat disetiap negeri adalah berbeza. Bagi Negeri Perlis kadar
premium tukar syarat bagi tanah pertanian kepada Bangunan(tapak kediaman/perniagaan)
adalah seperti berikut:
1. Daripada Pertanian kepada Bangunan
a) Tapak Kediaman - 5% daripada Nilaian Tapak Kediaman
b) Tapak Perniagaan - 10% daripada perbezaan nilaian Tapak
Perniagaan dengan nilaian Tanah Pertanian.
Bayaran-bayaran lain selain dari premium tersebut adalah:
Caruman tangki air - RM2,500 seunit
Caruman jalan ( bagi projek yang menggunakan jalan perumahan sediada sebagai
jalan masuk:
Rumah sesebuah - RM4,000 seunit
Rumah berkembar - RM2,000 seunit
Rumah teres - RM1,000 seunit
Sumbangan saliran - RM2,000 untuk 1 ekar hingga 3 ekar
Setiap tambahan ekar atau sebahagian
daripadanya RM250.
Caruman rumah kos rendah - RM3,000 seunit
3.2.5 Stok Perumahan Di Negeri Perlis
Jadual 3.2: Penawaran Rumah Negeri Perlis Dari Tahun 2003 Hingga 2007
Tahun
Stok
Sedia
Ada
Siap
Dibina
Penawaran
Akan
Datang
Dalam
Pembinaan
Mula
Penawaran
Dirancang
Penawaran
Baru
Dirancang
Jumlah
2003 7430 19 1565 1487 51 906 156 11614
2004 8621 160 864 800 64 974 80 11563
2005 9082 2 1425 1379 46 769 108 12811
2006 9474 54 1281 1195 64 576 40 12684
2007 10122 0 1099 999 100 1045 39 13404
Sumber: Laporan Status Pasaran Harta Tanah
-
- 26 -
Dari Jadual 3.2 di atas dapat dilihat jumlah unit kediaman bagi rumah teres dan
berkembar satu dan dua tingkat di Negeri Perlis telah meningkat dari 7,430 unit pada
tahun 2003 kepada 10,122 unit pada tahun 2007 dengan kadar pertumbuhan sejumlah
2,692 unit iaitu peningkatan hampir 36.23 peratus dalam jangka masa 4 tahun.
3.2.6 Prestasi Jualan Rumah baru Di Negeri Perlis
Jadual 3.3 : Prestasi Jualan Rumah Baru Di Negeri Perlis Pada Tahun
2003 - 2007
Tahun
Bil. Unit
Dilancarkan
Bil Unit
Dijual
Prestasi
Jualan
Lebihan Penawaran
Pada Tahun Semasa
2003 414 269 65.0% 145
2004 547 158 28.9% 389
2005 209 153 73.2% 56
2006 250 96 38.4% 154
2007 453 374 82.6% 79
Jumlah 1873 1050
Sumber: Laporan Status Pasaran Harta Tanah
Sepanjang tempoh lima tahun juga sejumlah 1,873 unit rumah telah dilancarkan
dan dalam tempoh tersebut sebanyak 1,050 telah unit rumah telah dijual di Negeri Perlis.
Prestasi jualan yang dicatatkan adalah tidak menentu. Prestasi jualan terbaik adalah pada
tahun 2007 yang mencatat prestasi jualan 82.6% manakala prestasi jualan adalah diparas
minima pada tahun 2004 yang mencatat 28.9% sahaja. Purata prestasi jualan setahun
adalah 57.62%.
-
- 27 -
3.3.1 Demografi Bandaraya Alor Star
Negeri Kedah adalah merupakan salah sebuah negeri yang terletak di utara
Semenanjung Malaysia yang bersempadan dengan Negeri Perlis. Negeri Kedah
dibahagikan kepada lapan daerah yang mana Kota Star adalah salah sebuah daerah
dalam Negeri Kedah. Bandaraya Alor Star (kawasan kajian) telah mendapat taraf
bandaraya pada tahun 2003 dengan pihak berkuasa tempatannya adalah Majlis
Bandaraya Alor Star dengan keluasan 666 kilometer persegi.
Pada bancian Tahun 2000, penduduk Daerah kota Star berjumlah 354,513 orang.
Sehingga 2008 unjuran penduduk Daerah Kota Star adalah seperti berikut:
Jadual 3.4 : Jumlah Penduduk Daerah Kota Star
Sehingga Tahun 2008
TAHUN JUMLAH PENDUDUK
(Orang)
2000 354,513
2001 377,520
2002 383,647
2003 389,699
2004 395,637
2005 401,568
2006 407,852
2007 414,790
2008 422,368
Sumber: Jabatan Perangkaan Negeri Kedah
3.3.2 Senario Pembangunan Perumahan Di Negeri Kedah
Geografi Bandar Alor Star kebanyakanya masih merupakan tanah pertanian padi
terutama kawasan pinggir puasat bandar. Sebahagian besar dari pembangunan skim
perumahan oleh pemaju di Bandaraya Alor Star melibatkan tapak tanah pertanian padi
yang berkeluasan kecil. Tanah-tanah berkenaan ditambun sebelum pembinaan bangunan
dijalankan. Sehingga Mei 2008 terdapat lebih dari 50 syarikat pemaju yang masih aktif
dan sedang melaksanakan projek perumahan di Negeri Kedah (Daerah Kota Star).
-
- 28 -
3.3.3 Proses Pembangunan Tanah di Negeri Kedah
Di Negeri Kedah (Bandaraya Alor Star dan lain-lain kawasan) sebelum sesuatu
pembangunan perumahan dapat dilakukan, ianya perlu melalui 3 proses permohonan
kelulusan pembangunan iaitu:
i) Proses Kebenaran Merancang/Kelulusan Pelan susunatur
ii) Proses kelulusan Tukar Syarat Tanah (Dibawah Seksyen 124A) atau Serah
Balik Kurnia Semula (SBKS) (Dibawah Seksyen 204D).
iii) Peringkat kelulusan pelan bangunan
Ketiga-tiga proses pembangunan ini boleh dijalankan secara serentak. Oleh itu
bagi mendapat kelulusan pembangunan mengambil masa antara 6 hingga 8 bulan. Proses
permohonan pembangunan perumahan adalah seperti Rajah 3.1 berikut.
-
- 29 -
Rajah 3.1: Carta Alir Proses Pembangunan Tanah Di Negeri Kedah
Sumber: Unit OSC Majlis Bandaraya Alor Star
Pemohon
Ya
Urusetia OSC
Semakan Dokumen Oleh Urusetia
Tidak
Minta
Dokumen
Tambahan
Pejabat Tanah Daerah
Ubahsyarat Dan Pecah
Sempadan Serta
Penyerahan Balik Dan
Kurnia Semula
Jabatan
Perancangan MBAS
Permohonan Kebenaran
Merancang
Jabatan
Bangunan MBAS
Kelulusan Pelan
Bangunan
Jabatan
Teknikal
Pemohon
Keputusan
Pengumpulan/Penyelarasan Kertas Kerja
Oleh Urusetia OSC
Mesyuarat Jawatankuasa OSC
Urusetia OSC
Penyediaan Kertas Perakuan oleh Urusetia
OSC Untuk Mesyuarat Majlis Penuh MBAS
Mesyuarat Majlis Penuh MBAS
Pejabat Tanah
Mesyuarat
MMK
Pejabat Tanah
Menyediakan Kertas Perakuan
Kepada PTG
*JPBD
*PTD
*JKR
*JAS
*JPP
*JBA
*JPS *BOMBA
*TNB
*Lain-
Lain
Lengkap
-
- 30 -
3.3.4 Kadar Premium Tukar Syarat Tanah Di Negeri Kedah
Bagi Negeri Kedah kadar premium tukar syarat bagi tanah pertanian kepada
Bangunan(tapak kediaman) adalah seperti berikut:
i) Hasil tanah baru
a) Rumah sesebuah - RM0.12 bagi tiap-tiap satu meter persegi
atau sebahagian daripadanya dengan syarat
sekurang-kurangnya RM50 bagi satu lot
b) Rumah berkembar - RM0.10 bagi tiap-tiap satu meter persegi
atau sebahagian daripadanya dengan syarat
sekurang-kurangnya RM40 bagi satu lot
c) Rumah teres dan rumah- RM0.09 bagi tiap-tiap murah satu meter
murah kerajaan persegi atau sebahagian daripadanya dengan
syarat sekurang-kurangnya RM30 bagi satu
lot
ii) Harga tanah (Premium) - 8 kali ganda hasil tanah baru
iii) a) Pendaftaran surat hakmilik sementara - RM75 selot
b) Pendaftaran surat hakmilik tetap - RM75 selot
iv) Bayaran pelan surat hakmilik - RM10 selot
v) Wang kemajuan - RM1000 bagi seekar atau sebahagian
daripadanya.
-
- 31 -
3.3.5 Stok Perumahan Di Alor Setar
Jadual 3.5: Penawaran Rumah Di Bandaraya Alor Star Dari Tahun 2003 Hingga 2007
Tahun
Stok
Sedia
Ada
Siap
Dibina
Penawaran
Akan
Datang
Dalam
Pembinaan
Mula
Penawaran
Dirancang
Penawaran
Baru
Dirancang
Jumlah
2003 19959 56 3105 2748 357 972 74 27271
2004 21724 314 3176 3157 299 662 174 29506
2005 23969 143 2403 2153 193 572 167 29600
2006 24749 200 2538 2458 80 1471 204 31700
2007 25941 345 2371 2188 183 1711 279 33018
Sumber: Laporan Status Pasaran Harta Tanah
Jumlah unit kediaman bagi rumah teres dan berkembar satu dan dua tingkat di
Alor Star telah meningkat dari 27,271 unit pada tahun 2003 kepada 33,018 unit pada
tahun 2007 dengan pertumbuhan sejumlah 5,747 unit iaitu peningkatan hampir 21.07
peratus dalam jangka masa 4 tahun.
3.3.6 Prestasi Jualan Rumah Baru Di Alor Star
Dalam tempoh 4 tahun juga sejumlah 3,445 unit rumah telah dilancarkan dan
dalam tempoh tersebut sebanyak 1,613 unit rumah telah dijual di Daerah Kota Setar.
Prestasi jualan yang dicatatkan adalah terbaik pada tahun 2003 iaitu mencatat 77.6%.
Prestasi jualan menurun kepada 37.5% pada tahun 2006 dan memperlihat sedikit
kenaikan pada tahun 2007 yang mencatat prestasi jualan 37.5%. Secara purata prestasi
jualan setiap tahun pada kadar 48.86%.
Jadual 3.4 menunjukkan prestasi jualan rumah baru di Alor Star antara tahun 2003 hinnga
2007.
Jadual 3.6: Prestasi Jualan Rumah Baru Di Alor Star
Tahun
Bil. Unit
dilancarkan
Bil Unit
dijual
Prestasi
jualan
Jumlah
penawaran
2003 689 535 77.6% 154
2004 294 118 40.1% 176
2005 250 124 49.6% 126
2006 1875 703 37.5% 1172
2007 337 133 39.5% 204
Sumber: Laporan Status Pasaran Harta Tanah
-
- 32 -
3.3.7 Kesimpulan
Dari huraian di atas menunjukkan kedua-dua kawasan kajian mempunyai geografi
dan demografi yang hampir sama seperti saiz kawasan dan jumlah penduduk.
Bagaimanapun dari segi proses kelulusan pembangunan tanah memperlihatkan perbezaan
diantara kedua-dua kawasan kajian. Stok dan penawaran rumah juga turut
memperlihatkan perbezaan yang ketara. Sehingga tahun 2007 stok rumah teres satu dan
dua tingkat serta rumah berkembar satu dan dua tingkat di Kota Star mencecah 33,018
unit berbanding stok rumah dari jenis yang sama di Negeri Perlis iaitu 13,404 unit sahaja.
-
- 33 -
BAB 4
METODOLOGI KAJIAN DAN ANALISA DATA
4.1 Pendahuluan
Bab-bab sebelum ini telah menerangkan faktor-faktor yang mempengaruhi
penentuan harga rumah dan definisi-definisi yang bersesuaian. Selain itu juga, latar
belakang kawasan kajian juga telah diterangkan di dalam bab tiga bagi memberi
gambaran tentang pembangunan perumahan dikawasan kajian.
4.2 Pengumpulan Data
Bagi menjayakan kajian ini, pengumpulan data dilakukan agar maklumat dari
sebahagian populasi sasaran dapat dikumpulkan. Sehubungan dengan itu, dua kaedah
pengumpulan data dilakukan iaitu sumber pertama yang merujuk kepada data-data yang
asli yang dihasilkan melalui kaedah soal selidik dan sumber kedua yang merupakan
bahan-bahan bercetak yang dihasilkan oleh individu dan juga institusi berkaitan. Selain
dari itu pengumpulan data perolehi melalui pengalaman dan pemerhatian terutama dalam
proses pembangunan dikawasan kajian.
Bagi sumber pertama kajian ini, kaedah soal selidik digunakan. Ianya dibuat
secara penghantaran soal selidik melalui fax dan temubual melalui telefon. Kaedah
temubual ini adalah penting bagi memastikan data yang diharapkan diperolehi disamping
mendapat maklumat tambahan dari responden jika ada. Selain dari itu temubual melalui
telefon juga dibuat kerana masa, kos kewangan dan sumber tenaga yang diperuntukkan
bagi menjalankan kajian ini adalah terhad.
-
- 34 -
Untuk memastikan kaedah dan objektif kajian dapat dicapai, borang soal
selidik disediakan. Soal selidik yang telah dirangka akan ditemubual kepada
pemaju-pemaju perumahan yang telah dipilih dan dikenalpasti dari populasi sasaran
melalui kaedah persampelan rawak mudah. Penyediaan borang soal selidik ini dibuat
melalui beberapa peringkat perbincangan dan juga menguji soal selidik yang telah
disediakan untuk menilai sejauh mana kemampuan soal selidik yang disediakan
memberikan persoalan yang tepat kepada populasi sasaran. Borang soal selidik yang
disediakan mempunyai tiga bahagian iaitu :
(i) Bahagian A : Latar Belakang Pemaju
Soalan pada bahagian ini lebih kepada soalan terbuka di mana soalan lebih
tertumpu kepada pengenalan terhadap syarikat perumahan yang ditemuramah di mana
tumpuan kepada latar belakang syarikat dan jumlah projek perumahan yang telah dibina
bagi melihat pengalaman pemaju dalam industri perumahan.
(ii) Bahagian B : Pandangan Pemaju Terhadap Faktor-Faktor Yang
Menentukan Harga Jualan Rumah
Di dalam bahagian ini, semua soalan yang disediakan adalah berbentuk
ordinal di mana satu skala pengukuran diberikan mengikut susunan. Lima skala
pengukuran disediakan iaitu bermula dari amat tidak penting sehingga amat penting.
Skala yang juga dipanggil sebagai Skala Likert ini juga adalah berbentuk hierarki di
mana jawapan berbentuk skala telah disediakan dan responden diperlukan untuk
menandakan jawapan yang diberikan. Rujuk Rajah 4.1 di bawah.
1 Amat Tidak Penting
2 Tidak Penting
3 Sederhana Penting
4 Penting
5 Amat Penting
Rajah 4.1: Skala Susunan Bagi Soalan Yang Menggunakan Skala Likert
-
- 35 -
(iii) Bahagian C : Persepsi Pemaju Terhadap Faktor-Faktor Yang
Menyebabkan Perbezaan Harga Jualan Rumah Di Negeri
Perlis dan Kedah(Bandaraya Alor Star)
Soalan dibahagian ini juga seperti Bahagian B iaitu berbentuk ordinal di mana
satu skala pengukuran diberikan mengikut susunan dengan lima skala pengukuran
disediakan. Soalan-soalan yang dikemukakan bertujuan mendapatkan jawapan kepada
objektif kedua penyelidikan ini.
Contoh Borang Soal Selidik adalah seperti di Lampiran 1
Setelah memperolehi maklum balas dari soal selidik yang dijalankan, maklumbalas
berkenaan akan dianalisis dengan kaedah frekuensi, seterusnya rumusan akan dibuat hasil
dari kajian yang dibuat. Cadangan akan dikemukakan hasil dari input-input yang
diperolehi.
4.3 Perlaksanaan Soal Selidik
Borang soal selidik yang telah disedikan diedar dengan cara penghantaran melalui
faks dan selepas itu temubual melalui telefon dibuat dengan responden iaitu pemaju-
pemaju yang telah dipilih. Bagi memastikan objetif kajian tercapai, pemilihan responden
dibuat berdasarkan kriteria-kriteria yang telah dikenalpasti. Antara kriteria tersebut
adalah:
i) Pemaju terlibat memajukan projek perumahan di kedua-dua negeri iaitu
Negeri Perlis dan Negeri Kedah.
ii) Pemaju terlibat sedang atau telah pernah membangunkan projek
perumahan di tanah asalnya adalah tanah sawah padi.
Berdasarkan kriteria-kriteria tersebut sebanyak 23 pemaju telah dikenal pasti dari
kedua-dua negeri dan soal selidik telah dihantar kepada pemaju tersebut. Dari 23 soal
selidik yang dihantar cuma 18 soal selidik atau 78.3% yang dikembalikan manakala
21.7% soal selidik lagi tidak dapat ditemubual atau enggan memberi maklumbalas,
-
- 36 -
4.4 Kaedah Penganalisaan
Kaedah penganalisaan yang digunakan untuk menganalisa data yang
diperolehi dari soal selidik adalah dengan menggunakan kaedah analisis
frekuensi. Analisis frekuensi merupakan suatu analisis bagi mengenalpasti
bilangan pemilihan yang dibuat oleh responden yang terlibat. Pemilihan dibuat
berdasarkan kekerapan jawapan yang diberikan oleh responden.
4.5 Analisis Latarbelakang Responden (Bahagian A)
Bahagian ini bertujuan untuk melihat pengalaman pemaju dalam
memajukan projek perumahan. Berdasarkan borang soal selidik yang
dikembalikan, 44.5% responden telah membangunkan projek perumahan antara
1 hingga 5 skim perumahan, 33.3% membangunkan projek perumahan antara 6
hingga 10 skim manakala 22.2% responden lagi telah membangunkan projek
perumahan lebih dari 10 skim perumahan. Statistik bagi jumlah skim perumahan
yang dibangunkan oleh responden adalah seperti di Jadual 4.1 dibawah:
Jadual 4.1: Jumlah Skim Perumahan Yang Dimajukan Oleh Responden
Jumlah Skim Bil. Responden
(Frekuensi)
Peratusan(%)
1- 5 skim 8 44.5
6 10 skim 6 33.3
Lebih dari 10 skim 4 22.2
Jumlah 18 100
Sumber: Analisis penulis
-
- 37 -
4.6 Analisis Pandangan Pemaju Pandangan Pemaju Perumahan Terhadap
Kepentingan Faktor-Faktor Yang Menentukan Harga Jualan Rumah (Bahagian B)
Bahagian B soalselidik merupakan persoalan-persoalan yang berkaitan dengan
kepentingan faktor dalam membuat keputusan untuk menentukan harga jualan rumah. Analisis
daripada responden adalah seperti dibawah.
4.6.1 Kepentingan Faktor Lokasi Dan Letakan Dalam Menentukan Harga Rumah
Analisis daripada responden bagi faktor tersebut adalah seperti Jadual 4.2
dibawah.
Jadual 4.2: Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Faktor Lokasi Dan Letakan Dalam Menentukan Harga Rumah
Keutamaan/Skala
Kriteria-Kriteria Pemilihan
1 2 3 4 5 Skor
Min
Berhampiran dengan pusat bandar
- - - 55.6.1% 44.4% 4.44
Berhampiran dengan jalan utama
- - 11.1% 38.9% 50.0% 4.39
Berhampiran dengan
kemudahsampaian
- - - 44.4% 55.6% 4.56
Berhampiran dengan kawasan
perniagaan dan pusat membeli belah
- - 22.2% 50.0% 27.8% 4.06
Berhampiran dengan kemudahan
awam
- 5.6% 16.7% 61.1% 16.7% 3.89
Berhampiran sekolah, masjid dan
sebagainya
- - 44.4% 38.9% 16.7% 3.72
Berhampiran dengan kawasan
perumahan sedia ada
- - 55.6% 44.4% - 3.47
Sumber: Analisis penulis
* Nota :
1. Amat Tidak Penting 2. Tidak Penting 3. Sederhana Penting 4. Penting 5. Amat Penting
-
- 38 -
Daripada jadual di atas, didapati majoriti pemaju berpendapat bahawa faktor
berhampiran dengan kemudahsampaian merupakan faktor utama dalam penentuan harga
jualan. Selain dari itu faktor berhampiran dengan pusat bandar merupakan faktor kedua
penting dalam keputusan untuk menetapkan harga jualan rumah.
4.6.2 Kepentingan Kemudahan Kewangan Dalam Menentukan Harga Rumah
Analisis daripada responden bagi faktor tersebut adalah seperti Jadual 4.3
dibawah.
Jadual 4.3: Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Kemudahan Kewangan Dalam Menentukan Harga Rumah
Keutamaan/Skala
Kriteria-Kriteria Pemilihan
1 2 3 4 5 Skor
Min
Kadar faedah pinjaman yang
ditawarkan oleh syarikat kewangan
kepada syarikat anda
- 5.6% 11.1% 50% 33.3% 4.11
Kemudahan kredit dan lain-lain
kemudahan pembiayaan yang
ditawarkan oleh syarikat kewangan
kepada syarikat anda
- 5.6% 22.2% 38.9% 33.3% 4.00
Kadar faedah pinjaman yang
ditawarkan oleh syarikat kewangan
kepada bakal pembeli
- 11.1% 11.1% 44.4% 33.3% 4.00
Kemudahan kredit dan lain-lain
kemudahan pembiayaan yang
ditawarkan oleh syarikat kewangan
kepada bakal pembeli
- - 16.7% 44.4% 38.9% 4.22
Sumber: Analisis penulis
* Nota :
1. Amat Tidak Penting 2. Tidak Penting 3. Sederhana Penting 4. Penting 5. Amat Penting
-
- 39 -
Analisis dari kajian ini menunjukkan bahawa Kemudahan kredit dan lain-lain
kemudahan pembiayaan yang ditawarkan oleh syarikat kewangan kepada bakal pembeli banyak
mempengaruhi penentuan harga jualan di suatu skim perumahan baru selain dari kadar faedah
yang ditawarkan oleh syarikat kewangan kepada pemaju perumahan.
4.6.3 Kepentingan Kos Pembangunan Dalam Menentukan Harga Rumah
Terdapat berbagai kos yang terlibat dalam pembangunan skim perumahan
Dari analisis yang telah dijalankan di dapati bahawa faktor yang sangat penting yang
diambilkira oleh pemaju dalam penentuan harga jualan rumah di skim perumahan baru
berdasarkan skor Min adalah Kos Perolehan Tanah iaitu sebanyak (M=4.67) diikuti
Kos bahan binaan dan Kos bagi mendapat kelulusan pembangunan tanah termasuk
premium tambahan serta caj-caj yang dikenakan sebanyak (M=4.61) diikuti , Kos
penyediaan tapak sebanyak (M=4.44). Skor yang rendah yang menggambarkan
kebanyakan pemaju kurang mempertimbangkan dari faktor kos adalah faktor Kos buruh
dalam projek pembinaan yang mendapat skor sebanyak (M=4.22) (Rujuk Jadual 4.4).
Jadual 4.4: Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Kos Pembangunan Dalam Menentukan Harga Rumah
Keutamaan/Skala
Kriteria-Kriteria Pemilihan
1 2 3 4 5 Skor
Min
Kos perolehan tanah
- - 5.6% 22.2% 72.2% 4.67
Kos penyediaan tapak
- 5.6% 11.1% 16.67% 66.7% 4.44
Kos bahan binaan bangunan
- -
5.6% 27.8% 66.7% 4.61
Kos bagi mendapat kelulusan
pembangunan tanah termasuk
premium tambahan serta caj-caj
yang dikenakan
- - 11.1% 16.7% 72.2% 4.61
Kos buruh dalam projek pembinaan
- - 27.8% 22.2% 50.0% 4.22
Sumber: Analisis penulis
* Nota :
1. Amat Tidak Penting 2. Tidak Penting 3. Sederhana Penting 4. Penting 5. Amat Penting
-
- 40 -
4.6.4 Kepentingan Dasar Dan Prosedur Dalam Menentukan Harga Rumah
Jadual 4.5: Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Dasar Dan Prosedur Dalam Menentukan Harga Rumah
Keutamaan/Skala
Kriteria-Kriteria Pemilihan
1 2 3 4 5 Skor
Min
Tempoh urusan permohonan kelulusan pembangunan seperti tukar
syarat dan pecah sempadan,
serahbalik dan kurnia semula dan
sebagainya
- - 5.6% 27.8% 66.7% 4.61
Prosedur yang dilalui dalam proses
permohonan pembangunan tanah
- - - 66.7% 55.6% 4.33
Kerenah birokrasi agensi kerajaan
yang terlibat dengan proses permohonan kelulusan pembangunan
- - - 66.7% 55.6% 4.33
Sumber: Analisis penulis
* Nota :
1. Amat Tidak Penting 2. Tidak Penting 3. Sederhana Penting 4. Penting 5. Amat Penting
Analisis dari Jadual 4.5 di atas menunjukkan bahawa faktor Tempoh urusan
permohonan kelulusan pembangunan seperti tukar syarat dan pecah sempadan, serahbalik dan
kurnia semula amat di pertimbangkan dalam penetapan harga jualan rumah. Selain dari itu faktor
Prosedur yang dilalui dalam proses permohonan pembangunan tanah dan Kerenah birokrasi
agensi kerajaan yang terlibat dengan proses permohonan kelulusan pembangunan merupakan
faktor yang sama penting yang di ambilkira oleh pemaju perumahan.
-
- 41 -
4.6.5 Kepentingan Bilangan Rumah Sedia Ada Dan Pembinaan Baru Dalam Menentukan Harga Rumah
Jadual 4.6: Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Bilangan Rumah Sedia Ada Dan Pembinaan Baru Dalam Menentukan Harga Rumah
Keutamaan/Skala
Kriteria-Kriteria Pemilihan
1 2 3 4 5 Skor
Min
Tahap kepentingan bilangan rumah
sedia ada dan pembinaan baru dalam menentukan harga
- 5.6% 38.9% 38.9% 16.7% 3.67
Sumber: Analisis penulis
* Nota :
1. Amat Tidak Penting 2. Tidak Penting 3. Sederhana Penting 4. Penting 5. Amat Penting
Dari Jadual 4.6 diatas menggambarkan bahawa faktor bilangan rumah sedia ada
dan pembinaan baru kurang dipertimbangkan oleh pemaju dalam menentukan harga jualan
rumah di skim perumahan baru. Ini jelas dapat dilihat dari jadual di atas yang mana bagi faktor
tersebut hanya mendapat skor min sebanyak (M=3.67) sahaja.
4.7 Analisis Pandangan Pemaju Perumahan Terhadap Faktor Yang Menyebabkan
Perbezaan Harga Jualan Rumah Di Negeri Perlis Dan Kedah (Bandaraya Alor
Star) (Bahagian C)
Dari kajian sepintas lalu penulis terdapat perbezaan harga jualan yang agak ketara
antara rumah di Negeri Perlis (Bandar Kangar khususnya) berbanding dengan harga
jualan rumah di Negeri Kedah (Bandaraya Alor Star). Hasil dari soal selidik yang
dijalankan, dari 18 responden yang memberikan maklumbalas, 13 responden atau 72.2%
telah bersetuju bahawa harga rumah di skim perumahan baru di Negeri Perlis lebih tinggi
berbanding dengan harga jualan rumah di Negeri Kedah. Sebanyak 5 responden atau
27.8% tidak bersetuju dengan pendapat tersebut. (Rajah 4.2)
-
- 42 -
JUMLAH RESPONDEN YANG BERSETUJU "HARGA JUALAN
RUMAH DI NEGERI PERLIS LEBIH TINGGI DARI NEGERI
KEDAH (ALOR STAR)"
27.8%
72.2%
Bersetuju
Tidak Bersetuju
Rajah 4.2: Pecahan Pendapat Responden Terhadap Harga Rumah Di Negeri Perlis
Sumber: Analisis penulis
4.7.1 Faktor Yang Menyebabkan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Perumahan Di Negeri Perlis Lebih Tinggi Berbanding Dengan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju
Perumahan Di Negeri Kedah(Bandaraya Alor Star)
Soal selidik di Bahagian B telah melihat faktor-faktor yang dipertimbangkan oleh
pemaju perumahan di dalam menentukan harga rumah. Bahagian C soal selidik
bertujuan melihat apakah faktor yang menyebabkan harga jualan rumah oleh pemaju
perumahan di Negeri Perlis lebih tinggi berbanding dengan harga jualan rumah di Negeri
Kedah. Analisis mengenai faktor-faktor yang menyebabkan harga jualan rumah lebih
tinggi di Negeri Perlis adalah seperti di Jadual 4.8.
Dari analisis tersebut, faktor kos perolehan tanah dan faktor Kerenah
birokerasi agensi kerajaan yang terlibat dengan proses kelulusan pembangunan tanah
merupakan faktor yang sangat penting menyebabkan harga jualan rumah lebih tinggi
dengan skor paling tinggi iaitu (M=4.54). Skor yang paling rendah adalah faktor
Penawaran rumah sedia ada dan jumlah pembinaan baru yang mendapat skor
(M=3.46). Ini menggambarkan kebanyakan pemaju perumahan kurang mengambilkira
faktor ini di dalam menentukan harga jualan rumah.
-
- 43 -
Jadual 4.7: Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Faktor Yang Menyebabkan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Perumahan Di Negeri Perlis Lebih
Tinggi Berbanding Dengan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Perumahan
Di Negeri Kedah(Bandaraya Alor Star)
Keutamaan/Skala
Kriteria-Kriteria Pemilihan
1 2 3 4 5 Skor
Min
Kos perolehan tanah
- - 7.7% 30.8% 61.5% 4.54
Kos tambun tanah
- 7.7% - 61.5% 30.8% 4.15
Kos bahan binaan
- 7.7% 7.7% 61.5% 23.1% 4.00
Dasar dan prosedur kelulusan
pembangunan - - 30.8% 30.8% 38.5% 4.08
Tempoh mendapat kelulusan
pembangunan
- - 15.4% 53.8% 30.8% 4.15
Kerenah birokerasi agensi
kerajaan yang terlibat dengan
proses kelulusan pembangunan
tanah
- 7.7% - 23.1% 69.2% 4.54
Kos ubah syarat/ pecahsempadan
tanah termasuk premium dan caj-caj
yang dikenakan
- - 23.1% 46.2% 30.8% 4.08
Permintaan terhadap unit rumah
- - 61.5% 7.7% 30.8% 3.69
Penawaran rumah sedia ada dan
jumlah pembinaan baru
- 7.7% 53.8% 23.1% 15.4% 3.46
Sumber: Analisis penulis
* Nota :
1. Amat Tidak Penting 2. Tidak Penting 3. Sederhana Penting 4. Penting 5. Amat Penting
Sumber : Hasil Kajian Penulis
-
- 44 -
BAB 5
PENEMUAN KAJIAN DAN CADANGAN
5.1 Pendahuluan
Bahagian ini merupakan bahagian akhir yang merumuskan hasil kajian ini. Dalam bab ini
kesimpulan akan dibuat terhadap penemuan kajian yang selaras dengan pencapaian
objektif keseluruhan kajian ini.
5.2 Penemuan Berdasarkan Objektif Kajian
(i) Objektif pertama kajian ini adalah untuk mengenalpasti faktor utama yang
menentukan harga jualan rumah oleh pemaju perumahan di Negeri Perlis dan
Negeri Kedah (Alor Star). Dari ulasan literatur yang dibuat terdapat berbagai
faktur yang menentukan harga jualan rumah oleh pemaju. Antaranya harga
runmah ditentukan oleh lokasi.
Hasil kajian mendapati faktor utama dalam penentuan harga jualan adalah
ditentukan oleh kos perolehan tanah dan bukannya ditentukan oleh lokasi.
Selain dari itu faktor utama yang menjadi penentu kepada penetapan harga jualan
rumah oleh pemaju adalah faktor-faktor yang berkaitan dengan kos iaitu Kos
bahan binaan bangunan dan Kos bagi mendapat kelulusan pembangunan tanah termasuk
premium tambahan serta caj-caj yang dikenakan.
Hasil kajian ini juga menemukan faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan
harga jualan oleh pemaju mengikut keutamaan adalah seperti di Jadual 5.1 berikut:
-
- 45 -
Jadual 5.1: Faktor-Faktor Yang Menjadi Penentuan Kepada Harga Rumah Oleh
Pemaju Perumahan Mengikut Keutamaan
Bil Keutamaan/ Faktor Penentu Skor Min
1 Kos perolehan tanah 4.67
2 Kos bahan binaan bangunan 4.61
3 Kos bagi mendapat kelulusan pembangunan tanah termasuk premium
tambahan serta caj-caj yang dikenakan 4.61
4 Tempoh urusan permohonan kelulusan pembangunan seperti tukar syarat dan
pecah sempadan, serahbalik dan kurnia semula dan sebagainya 4.61
5 Berhampiran dengan kemudahsampaian 4.56
6 Berhampiran dengan pusat bandar 4.44
7 Kos penyediaan tapak 4.44
8 Berhampiran dengan jalan utama 4.39
9 Prosedur yang dilalui dalam proses permohonan pembangunan tanah 4.33
10 Kerenah birokrasi agensi kerajaan yang terlibat dengan proses permohonan kelulusan pembangunan
4.33
11 Kemudahan kredit dan lain-lain kemudahan pembiayaan yang ditawarkan oleh
syarikat kewangan kepada bakal pembeli 4.22
12 Kos buruh dalam projek pembinaan 4.22
13 Kadar faedah pinjaman yang ditawarkan oleh syarikat kewangan kepada
pemaju 4.11
14 Berhampiran dengan kawasan perniagaan dan pusat membeli belah 4.06
15 Kemudahan kredit dan lain-lain kemudahan pembiayaan yang ditawarkan oleh
syarikat kewangan kepada pemaju 4.00
16 Kadar faedah pinjaman yang ditawarkan oleh syarikat kewangan kepada bakal
pembeli 4.00
17 Berhampiran dengan kemudahan awam 3.89
18 Berhampiran sekolah, masjid dan sebagainya 3.72
19 Bilangan rumah sedia ada dan pembinaan baru 3.67
20 Berhampiran dengan kawasan perumahan sedia ada 3.47
Sumber: Analisis penulis
-
- 46 -
(ii) Objektif kedua kajian ini adalah untuk mengenalpasti apakah faktor utama yang
menyebabkan harga jualan rumah oleh pemaju perumahan di Negeri Perlis
berbeza dengan harga rumah di Negeri Kedah (Bandaraya Alor Star).
Penemuan kajian mendapati faktor utama yang menyebabkan harga jualan
rumah oleh pemaju di Negeri Perlis lebih tinggi dari Negeri Kedah ditentukan
oleh faktor Kos perolehan tanah dan Kerenah birokerasi agensi kerajaan yang
terlibat dengan proses kelulusan pembangunan tanah. Selain dari itu faktor
penawaran sediada unit rumah dan permintaan unit bukanlah faktor utama yang
menjadi penyumbang kepada harga rumah di Negeri Perlis yang lebih tinggi
berbanding dengan Negeri Kedah. Jadual 5.2 menunjukkan kepentingan faktor
yang menjadi petunjuk kepada penentuan harga rumah di Negeri Perlis.
Jadual 5.2: Kepentingan Faktor Yang Menyebabkan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Perumahan Di Negeri Perlis Lebih Tinggi Berbanding Dengan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Perumahan Di Negeri Kedah(Bandaraya Alor Star)
Bil Faktor Penentu Skor Min
1 Kos perolehan tanah 4.54
2 Kerenah birokerasi agensi kerajaan yang terlibat dengan proses kelulusan
pembangunan tanah 4.54
3 Kos tambun tanah 4.15
4 Tempoh mendapat kelulusan pembangunan 4.15
5 Dasar dan prosedur kelulusan pembangunan 4.08
6 Kos ubah syarat/ pecahsempadan tanah termasuk premium dan caj-caj
yang dikenakan 4.08
7 Kos bahan binaan 4.00
8 Permintaan terhadap unit rumah 3.69
9 Penawaran rumah sedia ada dan jumlah pembinaan baru 3.46
Sumber: Analisis penulis
-
- 47 -
5.3 Kesimpulan dan Cadangan
Kajian ini merupakan kajian di dua kawasan kajian sahaja iaitu di Negeri Perlis dan
Negeri Kedah (Bandaraya Alor Star). Penemuan kajian kemungkinan berbeza jika
kawasan kajian berbeza. Oleh itu bagi membuktikanya satu kajian lain atau kajian
lanjutan boleh dibuat dikawasan kajian yang lain.
-
RUJUKAN: Bourne,L.S(1981).The Geography Of Housing.New York:Edward Arnold. Ball,M. and M.Grill (1997).Housing Markets and Economic Convergence in the European Union.ICS:South Bank University. (Farahariah, 2005). Keratan akhbar bertajuk Timing, Location, Product di dalam The Sun Daily bertarikh 20hb. Febuari 2006 David M.Lawrence(1962 KMPP (2007), ( Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966)
(Sharifah Akmam, Hardiman,2007)
Khairani (2007
Balzs gert and Dubravko Mihaljek (2007), Determinants of house prices BIS Working Papers No 236 September 2007 www.bis.org
( Mayes, 1979)
Haii Bin Abu Hassan (1999). Faktor Permintaan Harta Tanah Rumah Kedai Di Daerah Kluang. UTM: Projek Sarjana Muda
Ismail Omar (2003). Penilaian Harta Tanah. Dewan Bahasa Dan Pustaka, Kuala Lumpur
Abdul Hamid Mar Iman (2002). An Introduction to Property Marketing. UTM.
Wurtzebach, C. H dan Miles, M. E. (1994). Modern Real Estate. Edisi Kelima. John Wiley & Sons, Inc.
Abdul Hamid Mar Iman (2006). Basic Aspects of Property Market Research. UTM
Hee, Chee Heng (2005). Kesan Ekonomi Makro Ke Atas Tren Permintaan Harta Tanah Pejabat. Kes Kajian: Bangunan Pejabat Di Johor Bahru. UTM: Projek Sarjana Muda
-
Zulkifli Hj Ali (2000) Pendekatan Agensi dalam Pemasaran Harta Tanah Kediaman. UTM : Tesis Sarjana Jasdy Bin Hassan (2004). Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Pembelian Rumah Teres Satu Tingkat. Kes Kajian: Kawasan Tampoi. UTM: Projek Sarjana Muda.
Fadilah Mohd. Taufek & Kamsiah Haji Sirat (1987). Pengenalan Penilaian Hartanah. Petaling Jaya : Penerbit Fajar Bakti Sdn. Bhd. Bloom, G. F., Weimer, A. M. dan Fisher, J. D. (1982). Real Estate. John Wiley & Sons, Inc.
(Moriah Bellenger,2003). sendiri
(Ansscombe C.,1990)
Shafer, T.W. (1975). Real Estate And Economics. Reston, Virginia: Reston Publishing Company, Inc.
Phua, Gui Lian (2004). Ramalan Harga Kondominium Dengan Menggunakan Model Aliran Stok. Kes Kajian: Johor Bahru. UTM: Projek Sarjana Muda
DiPasquale, D. dan Wheaton, W.C. (1992). The Markets for Real Estate Assets and Space: A Conceptual Framework. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association. V20, 1: hlm. 181-197
Abdul Hamid Mar Iman (1998). Macroeconomic Techniques for Real Estate. Monograf Pengajaran. FKSG, UTM
Epley, D.R. dan Rabianski, J. (1981). Principles of Real Estate Decisions. Addison- Wesley Publishing Company. Hlm. 178-185
Larsen, J. E. (2003). Real Estate Principles And Practices. John Wiley & Sons, Inc.
-
Laporan Kerajaan
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (1997-2005). Laporan Pasaran Harta 1997- 2005. Kementerian Kewangan Malaysia Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (2005). Laporan Status Pasaran Harta Tanah Suku Pertama Tahun 2005. Kementerian Kewangan Malaysia Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (2005). Laporan Stok Pasaran Harta Tanah 2005. Kementerian Kewangan Malaysia
(Laporan Pasaran Harta, 1998).
JPPH, 2007 Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta. Laporan Pasaran Harta Tanah (2003). Kuala Lumpur: Kementerian Kewangan Malaysia. Kamus Dewan (1994). Edisi Ketiga. Kuala Lumpur: Dewan Bahasa dan Pustaka. (JPPH, 2000) Kamus Dewan (2002), Internet
http://en.wikipedia.org/wiki/Commercial_property http://en.wikipedia.org/wiki/Skudai http://www.astudio.id.or.id/artikel4perumahan.htm(astudio, 2006).
-
- 1 -
BAB 1
PENGENALAN
1.1 LATAR BELAKANG
Perumahan merupakan agenda utama bagi setiap negara di dunia. Ini adalah
kerana perumahan bukan saja merupakan struktur fizikal yang menyediakan
perlindungan kepada penghuninya tetapi juga berkait rapat dengan sosio ekonomi,
politik, kejiranan dan persekitaran ( Bourne,1981). Menurut Ball (1997) perumahan amat
penting kepada ekonomi sesebuah negara kerana perumahan merupakan barangan
pengguna dan menunjukkan 15 hingga 30 peratus perbelanjaan isi rumah di negara
Kesatuan Eropah berkaitan dengan perumahan.
Di Malaysia, pembangunan sektor perumahan merupakan satu bidang yang
menjadi tunjang pembangunan negara dan menjadi salah sektor utama dalam
menyumbang sebahagian besar daripada pendapatan negara. Pasaran perumahan pada
asasnya tertakluk kepada mekanisma pasaran sebagaimana barangan dan perkhidmatan
yang lain di mana harga memainkan peranan utama. Keseimbangan akan tercapai apabila
berlaku interaksi diantara permintaan dan penawaran pada harga yang tertentu. Walau
bagaimanapun keseimbangan dalam pasaran perumahan sukar dicapai kerana permintaan
dan penawaran perumahan bukan saja dipengaruhi oleh harga semata-mata tetapi juga
oleh faktor-faktor lain seperti ekonomi, sosial, politik, perundangan dan juga perubahan
teknologi.
Lokasi dikatakan merupakan faktor penting yang sering dinyatakan dalam
membuat keputusan dalam menentukan harga sesebuah rumah oleh pakar pemasaran
harta tanah di dalam urusan transaksi sesebuah harta tanah terutamanya perumahan.
Faktor ini dianggap sebagai faktor terkuat sekali pengaruhnya ke atas nilai sesebuah
rumah kerana sekiranya terdapat dua rumah yang sama bentuk fizikalnya tetapi
-
- 2 -
mempunyai nilai harga yang berbeza, maka perbezaan nilai harga ini adalah disebabkan
oleh faktor lokasinya yang berbeza. Lokasi yang kurang baik dengan pembangunan
sekitar yang kurang maju menyebabkan harga rumah lebih rendah berbanding dengan
kawasan yang berlokasi baik dan lebih maju. Lokasi yang strategik dan berprestij
menjadikan harga lebih tinggi (astudio, 2006). Oleh itu harta tanah yang berada di lokasi
yang tidak strategik menyebabkan harga rumah lebih rendah.
Walau bagaimanapun, lokasi bukan lagi menjadi faktor utama yang
dipertimbangkan buat masa kini tetapi faktor penawaran dan permintaan, lokasi dan
produk diutamakan (Farahariah, 2005).
Di Negeri Perlis Kewujudan pusat-pusat pengajian tinggi seperti Universiti
Teknologi Mara (UITM), Institiut Perguruan Perlis, Politeknik Perlis dan yang terbaru
adalah Universiti Malaysia Perlis (UniMAP) turut menyumbang ke arah pertumbuhan
ekonomi kawasan sekitar termasuklah sektor perumahan. Peningkatan ini dapat dilihat
dengan stok perumahan sedia ada sebanyak 10,122 unit (JPPH, 2007) pada tahun 2007 -
berbanding 6,651 unit pada tahun 2000(JPPH, 2000). Seiring dengan pertumbuhan dan
pembangunan semasa, harga jualan rumah oleh pemaju turut juga dapat dilihat
peningkatannya. Contohnya harga sebuah rumah teres dua tingkat jualan pemaju di
Negeri Perlis sekitar RM172,000 RM175,000 seunit pada tahun 2007 berbanding
dengan RM150,000- RM153,000 seunit pada tahun 2002.
Terdapat banyak faktor yang mempengaruhi harga jualan rumah di taman
perumahan oleh pemaju. Antaranya adalah faktor lokasi, kos bahan binaan, permintaan
dan penawaran, dasar tanah oleh ke