kernthemen / grundsätze des verbands · 2019. 11. 7. · klimafreundliches bauen, erneuerbare...
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Kernthemen / Grundsätze des Verbands
haushälterischer Umgang mit dem Boden
klimafreundliches Bauen, erneuerbare Energien
gesundes Wohnen und ökologische Aussenräume
faire Miet- und Nachbarschaftsverhältnisse
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Sanieren lohnt sich – ein Leit fadenDonnerstag, 7. November 2019
Ryszard Gorajek, Berater Casafair
Riccardo Fuhrer, Berater Casafair
Roman Fröhlich, Alternative Bank, Olten
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Funktionsweise Wärmepumpe
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WP
Jahresarbeitszahl (JAZ): erzeugte Wärme/benötigter Strom• bei Vorlauftemperatur von 35°C: mit Erdsonde JAZ 4-5 möglich• bei Vorlauftemperatur von 55°C: JAZ von 2 – 2.5 nicht unüblichAchtung: Erdsonden sind in Grundwassergebieten oft verboten.Details: Begleitbuch: S.58 ff
Kühlt Umwelt ab
Heizt damitHeizungswasser auf
Verwendet dazuStrom
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Komfortlüftung: Das Wichtigste
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Gründe für die Komfortlüftung:• grösserer Komfort bezüglich− Luftqualität− Behaglichkeit
• keine Bauschäden• Energieeinsparungen
Eckdaten:• Luftvolumenstrom 25 – 40 m3/h pro Raum• Luftdichtigkeit der Hülle• Wärmerückgewinnung• sechs Systeme; meistausgeführt: Komfortlüftung mit WRG• Fensteröffnen ist nach wie vor möglich (aber meist nicht nötig)
Begleitbuch: S.68 ff
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Schematische Darstellung Komfortlüftung mit WRG
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Zuluft
Abluft
Aussenraum
Lüftungsgerät mit WRG
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Die Komponenten der Solaranlage
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Verglaster Flachkollektor
Vakuum-RöhrenkollektorSpeicher ca. 500 l
Die zwei wichtigsten Kollektortypen:
EN zertifizierte Kollektoren verwenden www.spf.ch, www.kollektorliste.ch
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Aufbau einer Solaranlage
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Kostenvergleich Heizsysteme
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Heizungen: wichtige Hinweise
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• Verbrennungen: Kamin benötigt• Holz, Öl : Platz Brennstoffspeicher beachten• Luftreinhaltung: Holzpellets produzieren am meisten
Staub und Stickoxide, am besten ist Gas• wenn fossile Heizungen: kondensierende Systeme
auswählen• Solarenergie: reicht leider in unseren Breitengraden
nur als Zusatzheizung für Übergangszeit.• Wärmepumpen: nur bei tiefer Vorlauftemperatur
empfehlenswert• Fernwärme oder Nahwärmeanschlüsse: nur sinnvoll
bei Holz- , Abfall- oder Abwärmenutzung
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Schematische Darstellung Komfortlüftung mit WRG
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Zuluft
Abluft
Aussenraum
Lüftungsgerät mit WRG
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 16
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 17
„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“
► Bisherige Erfahrungen mit dem GEAK-Plus
► Zukünftige Chancen und Herausforderungen der GEAK-Plus-Pflicht
von Riccardo Fuhrer
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 18
Werterhalt einer Liegenschaft
25 50 75 100Jahre
Geb
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wer
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Modernisierung nach 50 Jahren
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 19
AusführungPlanung IIBewilligungPlanung IStudie
Der GEAK-Plus im Prozess einer Modernisierung
Anstoss
MangelOptikPotentialeBauteileVerkaufusw.
ZustandNutzungGEAK-PlusArchitekturReservenusw.
Vor- undBauprojektphase
Bewilligungs-phase
Ausführungs-planungSubmissionFördergesuchusw.
Bau-ausführung
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 20
Ablauf einer Energieberatung mit dem GEAK® Plus
I.Kontakt
II.Augen-schein
III.IST-
Zustand
IV.Mass-
nahmen
V.Bericht
VI.Schluss-bespr.
Dauer von Kontakt bis Schlussbesprechungca. 4 – 8 Wochen
Vorprojekt
Projektidee
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 21
II. Der Augenschein
a.) VorbereitungObjektstandort / Grösse, Zugänglichkeit, Fördergesuch, Unterlagen, Vertrag
b.) Startbesprechung am TischUnsere Leistungen und Ablauf, Vorhandene Projektidee, Interesse Kunde spüren
c.) BesichtigungSystematisch vorgehen, Foto, Bauschäden aufnehmen, unzugängliche Bauteile
d.) VerabschiedungWeiteres Vorgehen, Nachlieferung von Unterlagen, Termin Schlussbesprechung
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 22
III. Ermittlung Ist-Zustand
a.) Ausmass thermische GebäudehülleDefinition Dämmperimeter, Budget beachten
b.) BauteileBauteilkatalog, Erfahrungswerte
c.) GebäudetechnikErfassung der wichtigsten Daten
d.) PlausibilitätskontrolleBenutzerverhalten, Qualität der Daten, Anwesenheit
e.) Entwurf / Definitiver Ausdruck
Quelle: Bauteilkatalog.ch
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 23
IV. Massnahmen
► Möglichst 3 Varianten► Auf Interesse der Eigentümer eingehen
Ausbau, Ökologie vs. Ökonomie, Optik, erneuerbare Energien
► Energetische und bauliche Qualität berücksichtigen► Einschränkungen
Denkmalpflege, Nutzung
► Abhängigkeiten und Etappierungz.B. Dach + Fassade, Fenster + Fassade oder Fenster + Verschattung
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 24
IV. Massnahmen – Beispiel MINI / MIDI / MAXI
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 25
IST-Zustand
IV. Massnahmen – Beispiel MINI / MIDI / MAXI
MINI
MIDI
MAXI
Varianten Prognose
Boden geg. UB Fenster / Türen
Steildach
Wand geg. UB
Boden geg. UB Fenster / Türen Wand geg. UB
Boden geg. UB Fenster / Türen Wand geg. UB
Fassade
Haustechnik: Keine Massnahme
Haustechnik: Keine Massnahme
Sole/Wasser-WP
… der Steigerungslauf. Aber Achtung, keine unmöglichen Varianten kreieren.
Steildach
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 26
IV. Massnahmen - Variantenstrategie
MassgeschneiderteSanierungsvarianten
Vergleichs- oder MINI-/MIDI-/MAXI-Variantevariante kurz-/mittel-/langfristige Variante
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 27
V. Bericht
► Weniger ist mehr►Fachsprache►Zusatzthemen
Bauschäden, MINERGIE, Bonus► Weiteres Vorgehen
Nutzerverhalten, MINERGIE …► Empfehlung Energieberater
Dämmperimeter► Anhang: Erläuterungen zum
GEAK® Definition U-Wert, Fotos & Pläne
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 28
VI. Schlussbesprechung
► Standort; Objekt oder Büro?► Kein Vorabsenden der Berichte► GEAK-Ausweis kurz erklären► GEAK-Plus-Bericht von A-Z durchgehen► Fragen beantworten und auf Themen eingehen► Weiteres Vorgehen ansprechen
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 29
Mit dem GEAK-Plus die Nachhaltigkeit steigern
Mit dem GEAK-Plus wird erreicht, dass …… unterschiedliche Ausführungsvarianten aufgezeigt werden.… die Bauherrschaft eine Entscheidungshilfe erhält.… eine energetische und bauliche Projektoptimierung stattfinden kann.
Ein optimiertes Projekt führt zu …… weniger Energieverbrauch und Schonung unseres Klimas.… einem nachhaltigen Liegenschaftsbetrieb.… einer Wertsteigerung des Objekts.… einer Erhöhung des Wohnkomforts.
Aus der GEAK-Plus-Pflicht resultiert eine Herausforderung…
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 30
Tücken der GEAK-Plus-Pflicht
AusführungPlanung IIBewilligungPlanung IStudieAnstoss
GEAK-Plus FördergesuchGEAK-Plus
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 31
Lösungsansätze
► Wir als Energieberater haben die Pflicht zu informierenHauseigentümerArchitekten und PlanerOrganisationen (z.B. Verwaltungen, Lieferanten …)
► Weitere MöglichkeitenHauseigentümerverbandKantonale Behördenusw.
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 32
Bonus GEAK A/A (30.-/m2 EBF) 6‘000.-
Wand 280 m2
Fenster 50 m2
6 GEAK-Klassen (160.-/m2 EBF) 1’000.-5 GEAK-Klassen (150.-/m2 EBF) 4’000.-4 GEAK-Klassen (130.-/m2 EBF) 4’000.-3 GEAK-Klassen (110.-/m2 EBF) 6‘000.-2 GEAK-Klassen (80.-/m2 EBF) 16’000.-
Boden 100 m2
Beispiel EFH: EBF 200 m2 / Hülle 500 m2 / Fenster 50 m2 / Dach 120 m2
Bonus GEAK B/B (20.-/m2 EBF) 4’000.-
Ersatz Elektro/Öl durch WP 10’000.-
+Thermische Solaranlage
Förderbeitrag GEAK® PlusEFH und DEFH 1’000.-Mehrfamilienhaus 1’500.-
Beispiel Subventionen Kanton Bern 41’000.-(nur Gebäudehülle und Haustechnik)
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 33
+
2021 2022 20232020
GEAK® Plus
Dach, PVBoden
Fenster,Aussenwand
Heizung / WRG
Steuerabzug
Kt. Förderung
SteuerabzugSteuerabzugKt. Förderung
Gebäudeprog.
Optimierte Sanierung im Kanton Bern
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 34
Konkretes Fallbeispiel
► Baujahr 1973► EBF 201m2
► Ölheizung► Energieverbrauch
p.a. 2‘440 Liter für Heizung und Warmwasser
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 35
Konkretes Fallbeispiel
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 36
Konkretes Fallbeispiel
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 37
Konkretes Fallbeispiel
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 38
PV-Module Fläche: 115.5m2, 18,5 kWpSolarthermie Fläche: 6.5m2
Konkretes Fallbeispiel
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 39
Sanierungskosten
Gesamtkosten Sanierung 330‘000./. Förderbeitrag Solaranlage 22‘170./. Förderbeitrag Gebäudeprogramm 11‘600./. Steuerersparnis 40‘000Nettokosten Sanierung 256‘230
Ölverbrauch vor der Sanierung 2‘440 LiterÖlverbrauch nach der Sanierung ./.60% 1‘460 Liter
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 40
Schlusswort
„Die Investition in einen GEAK® Plus wird durch die daraus entstehende Projektoptimierung um ein Mehrfaches kompensiert.“
„Der projektbezogen zugeschnittene GEAK® Plus unterstützt den Roten Faden während des Planungsprozesses.“
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„AUS DER WERKSTATT EINES ROUTINIERS“ Riccardo Fuhrer 41
Wenn Sie Sanieren, müssen Sie wissenwas Sie wollen!!!!
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
Mein persönliches Fazit:
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Sanieren lohnt sich – 07.11.2019 Roman Fröhlich, Alternative Bank Schweiz AG
(1) Differenzierung und Fokussierung
(2) Belehnung und Eigenmittel
(3) Amortisationen und Steuern
(4) Tragbarkeitsrechnung
(5) Ökologisches Wohneigentum
Nachhaltige FinanzierungInhaltsverzeichnis
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Selbstgenutztes Wohneigentum
VermietetesWohneigentum
Gewerbe-Liegenschaften
und weitere
Fokus
(1) Differenzierung und FokusFinanzierungsarten
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(2) Belehnung und EigenmittelSelbstgenutztes Wohneigentum
Eigenmittelmindestens 20% (10% harte EM)
Finanzierungmaximal 80%-> 1. Hypothek bis 65% keine Amortisation-> 2. Hypothek bis 80% Amortisation innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung
Interner BelehnungswertAusgangslage
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- Schuldzinsen sind abzugsfähig (-> EMW!)
- Direkte Amortisation
-> Schuld wird laufend kleiner, ebenfalls die Schuldzinsen
-> Die Einkommenssteuer erhöht sich laufend
- Indirekte Amortisationen (mittels Säule 3a)
-> Schuld bleibt immer gleich, dadurch auch die zu bezahlenden Schuldzinsen
-> Die Einzahlungen in die Säule 3a können ebenfalls abgezogen werde
-> Die Einkommenssteuer bleibt konstant und tiefer als bei der direkten Methode
(3) Amortisation und SteuernSelbstgenutztes Wohneigentum
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(4) Kalkulatorische TragbarkeitSelbstgenutztes Wohneigentum
Kalkulatorische Zinskosten p.a.-> Standard 5%
Zu leistende Amortisationen p.a.-> Abzahlung 2. Hypothek
Kalkulatorische Nebenkosten p.a.-> Standard 1% vom Belehnungswert
Die jährlichen kalkulatorischen Kosten dürfen maximal 33% vom Bruttoeinkommen ausmachen
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(5) Ökologisches WohneigentumSelbstgenutztes Wohneigentum
ABS-Immobilien-Rating
Das ABS-Immobilien-Rating teilt ökologisches Wohneigentum in drei Stufen ein. Umso ökologischer ein Objekt ist, desto besser ist das ermittelte Rating.
Kalkulatorische Tragbarkeit
Wir lassen die erwähnte Zinsersparnis, sowie die tieferen Unterhaltskosten von ökologischem Wohneigentum direkt in die Tragbarkeitsrechnung einfliessen. Daraus ist diese Hürde kleiner.
Zinsreduktion
Das ermittelte Rating wirkt sich direkt auf die Preisgestaltung bei den Hypothekarkonditionen aus. Mit einem ökologischen Objekt sparen Sie somit direkt bei den Zinskosten ein.
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Ihre Ansprechpartner bei der ABSSelbstgenutztes Wohneigentum
Nico FröhlichBerater Immobilienfinanzierung
Telefon 044 279 72 14E-Mail [email protected]
Martin RotzerBerater Immobilienfinanzierung
Telefon 044 279 72 05E-Mail [email protected]
Roman FröhlichMarketing Kommunikation / Finanzberatung
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