18

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

Dalam BAB II ini penulis akan membahas terkait tinjaun umum yang

berkaitan dengan judul penelitian yakni penguasaan tanah bekas hak barat sebagai

aset barang milik daerah oleh Pemerintah Kota Batu dalam perspektf kepastian

hukum, diantaranya tinjauan aset pemerintah daerah, tinjauan hak atas tanah,

tinjauan pendaftaran tanah dan tinjauan teori kepastian hukum. Tinjauan dalam BAB

II ini akan dikontruksikan dengan hasil penelitian penulis sehingga dapat menjawab

permasalahan.

A. Tinjauan Tentang Aset Pemerintah Daerah

1. Pengertian Aset

Aset merupakan sumber daya yang dikuasai oleh pemerintah berupa

benda bergerak dan tidak bergerak sebagai akibat dari peristiwa yang

dialihkan kepada pemerintah daerah yang memiliki manfaat ekonomis untuk

kebutuhan dimasa mendatang.1 Barang bergerak karena sifatnya yakni benda

yang dapat dipindahkan sesuai dengan ketentuan pasal 509 KUHPerdata salah

satunya mobil. Berdasarkan ketentuan Undang-Undang yang berupa hak-hak

atas benda bergerak seperti hak memunggut hasil dan pakai atas benda

bergerak, surat-surat berharga yakni saham. Sedangkan benda tidak bergerak

dibedakan menjadi benda tidak bergerak menurut sifatnya yakni tanah dan

1 Dwi Martani. Dkk. 2012. Akuntansi Keuangan Menengah Berbasis PSAK. Jakarta. Salemba

Empat. Hal. 139

19

rumah. Benda tidak bergerak karena tujuannya dan menurut undang-undang

yang berupa hak-hak atas benda-benda tidak bergerak misalnya hak

memungut hasil dan hak pakai, hipotik dan tanah.2

Aset daerah adalah seluruh harta kekayaan milik daerah baik berupa

barang berwujud maupun barang tidak berwujud.3 Pun dalam Internatioanl

Financial Reporting Standards menyatakan “ an asset is a resource controlled

bye the enterprise as a result of past events and from which future economic

benefits are expected to flow to the enterprise”.4 Artinya makna aset yakni

sesuatu benda yang mempunyai nilai ekonomi digunakan untuk menunjang

suatu kebutuhan tertentu.

Berdasarkan lampiran Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 17

Tahun 2007 tentang Pedoman teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah

menyatakan bahwasanya “barang daerah adalah semua kekayaan daerah baik

yang dimiliki maupun yang dikuasai yang berwujud, baik yang bergerak

maupun tidak bergerak serta bagian-bagiannya ataupun yang merupakan

satuan tertentu yang dapat dinilai, dihitung, diukur atau ditimbang termaksud

hewan dan tumbuh-tumbuhan kecuali uang dan surat berharga lainnya”.5

2 Komariah. Op.cit. Hal. 77-78 3 Lihat pasal 1 huruf (t) Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 29 Tahun 2002 tentang

Pedoman Pengurusan, Pertanggungjawaban dan Pengawasan Keuangan Daerah Serta Tata Cara Penyusunan Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah, Pelaksanaan Tata Usaha Keuangan Daerah dan Penyusunan Perhitungan Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah

4 M. Marcelina. 2016. https://repository.widyatama.ac.id. Access, 5 Januari 2019 5 Lihat lampiran Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 Tahun 2007 tentang Pedoman

teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah

20

Barang milik negara/ daerah sebagaimana diatur dalam pasal 2

Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 Jo Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun

2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah diantaranya yakni :6

1. Barang yang dimiliki negara/daerah meliputi: a. Barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN/APBD b. Barang yang berasal dari perolehan lainnya yang sah

2. Barang sebagaimana yang dimaksud pada ayat (1) huruf b meliputi: a. Barang yang diperoleh dari hibah/sumbangan atau yang sejenis; b. Barang yang diperoleh sebagai pelaksanaan dari perjanjian/kontrak; c. Barang yang diperoleh berdasarkan ketentuan undang-undang; atau d. Barang yang diperoleh berdasarkan putusan pengadilan yang telah

memperoleh kekuatan hukum tetap.

2. Asas-asas Aset Barang Milik Daerah

Pengelolaan Aset sebagai barang milik daerah sebagaimana diatur

dalam ketentuan Pasal 3 ayat (1) Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 Jo

Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik

Negara/Daerah dalam pelaksanaanya harus memerhatikan terkait asas-asas

pengelolaan barang milik negara/daerah berdasarkan asas fungsional, asas

kepastian hukum, asas transparansi dan keterbukaan, asas efisiensi, asas

akuntabilitas dan asas kepastian nilai.7

Menurut penulis dalam penyelenggaraan aset barang milik daerah pun

harus memerhatikan asas aset barang milik daerah demi tercapainya

transparansi dan keterbukaan, asas efisiensi, asas akuntabilitas dan asas

kepastian nilai.

6 Lihat pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 joPeraturan Pemerintah Nomor 6

Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah 7 Pasal 3 ayat (1) Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 Jo Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun

2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah

21

3. Prinsip-prinsip Aset Barang Milik Daerah

Berdasarkan Pasal 41 Peraturan Menteri Nomor 19 Tahun 2016 tentang

Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah Prinsip mengenai pengadaan

barang milik daerah dilaksanakan berdasarkan prinsip efisien, efektif,

transparan dan terbuka, bersaing, adil dan akuntabel yang pelaksanaannya

harus sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Menurut

Penulis sudah semestinya prinsip efisien, efektif, transparan dan lainnya

dijalankan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

4. Tujuan Pengelolaan Aset sebagai Barang Milik Daerah

Berdasarkan pengelolaan barang milik negara/daerah diatur dalam

ketentuan pasal 3 ayat (2) aturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 Jo

Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik

Negara/Daerah bertujuan diantaranya :

a. Perencanaan kebutuhan dan penganggaran;

b. Pengadaan;

c. Penggunaan;

d. Pemanfaatan;

e. Pengamanan dan pemeliharaan;

f. Penilaian;

g. Pemindahtanganan;

h. Pemusnahan;

i. Penghapusan;

22

j. Penatausahaan; dan

k. Pembinaan, pengawasan dan pengendalian.

Penulis menyimpulkan bahwasanya terkait tujuan dari pengelolaan

barang milik negara/daerah pun terpenuhi untuk menjamin jalannya tujuan

hukum yakni kepastian hukum dan kemanfaatan dalam penggelolaan aset

negara/daerah oleh pemerintah.

5. Aset Barang Milik Daerah Dalam Bentuk Tanah

Aset barang milik negara/daerah berupa tanah harus disertifikatkan atas

nama pemerintah Republik Indonesia/pemerintah daerah yang bersangkuta

dilengkapi dengan tanda bukti kepemilikaan yang dimana penyimpanan bukti

kepemilikan aset barang milik daerah dan pengelolaan tanah yang dijadikan

aset sebagai barang milik daerah dilakukan oleh pengelola barang.

6. Pengelolaan Aset Barang Milik Daerah Dalam Bentuk Tanah

Dalam kapasitasnya sebagai lembaga yang secara sah

merepresentasikan Negara agar fungsi Negara dapat dijelmakan secara

konkrit, pemerintah memiliki fungsi ganda, yaitu sebagai lembaga hukum

publik maupun sebagai hukum privat. Sebagai lembaga hukum publik,

pemerintah bertindak merealisasikan tugas hukum publik negara berdasarkan

aturan-aturan hukum publik. Pun demikian sebagai lembaga hukum privat,

pemerintah berkedudukan hukum seperti subjek hukum privat

(naturlijk/rechts-persoon), bertindak atas dasar hukum privat dan

23

mengikatkan diri pada konsekuensi-konsekuensi hukum privat yang timbul

sebagi akibat perbuatan hukumnya.8

Pemerintah sebagai salah satu subjek hukum dalam tindakan perdata,

maka pemerintah merupakan badan hukum, karena menurut Apeldoorn

negara, propinsi, kotapraja dan lain sebaginya adalah badan hukum. Hanya

saja pendiriannya tidak dilakukan secara khusus, melainkan tumbuh secara

historis.9 Pemerintah dianggap sebagai badan hukum, karena pemerintah

menjalankan kegiatan komersial (acts jure gestionisi).

Kedudukan pemerintah sebagai badan hukum juga ditegaskan dalam

pasal 1653 KUHPerdata yang menyatakan “Selain perseroan perdata sejati,

perhimpunan orang-orang sebagai badan hukum juga di akui undang-

undang, entah badan hukum itu diadakan oleh kekuasaan umum atau di akui

sebagai demikian, entah pula badan hukum itu di terima sebagai yang di

perkenankan atau telah didirikan untuk suatu maksud tertentu yang tidak

bertentangan dengan undang-undang atau kesusilaan”.

Pemerintah sebagai badan hukum privat memiliki kepunyaan privat

berupa barang-barang yang dimiliki oleh Negara/pemerintah seperti: tanah,

rumah dinas pegawai, gedung-gedung, perusahaan Negara, dan sebagainya

(selanjutnya disebut barang daerah/barang negara). Hukum yang mengatur

privat domein berlaku sama seperti hukum yang mengatur kepunyaan perdata

8 Ridwan Tjandra. 2014. Hukum Sarana Pemerintahan. Yogyakarta. Cahaya Atma Pustaka.

Hal 94 9 L. J van Apeldoorn. 1982. Pengantar Ilmu Hukum. Jakarta. Noor Komala. Hal. 164

24

biasa warga masyarakat (gewone burgerlijke eigendom). Sedangkan

kepunyaan Publik, adalah barang-barang yang disediakan untuk dipakai olek

publik, misalnya jalan-jalan umum, lapangan-lapangan, jembatan-jembatan,

pelabuhan, dan sebagainya.

Barang daerah adalah aset daerah berupa barang bergerak dan barang

tidak bergerak yang dimiliki/dikuasai Pemerintah Daerah yang sebagian atau

seluruhnya dibeli atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah.

Berdasarkan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang

Barang Milik Daerah adalah, meliputi: barang yang dibeli atau diperoleh atas

beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah, barang yang beraal dari

perolehan lainnya yang sah meliputi; barang yang diperoleh melalui hibah

atau sumbangan yang sejenis, barang yang diperoleh sebagai pelaksanaan dari

perjanjian atau kontrak, barang yang diperoleh berdasarkan ketentuan undang-

undang, atau barang yang diperoleh berdasarkan putusan pengadilan yang

telah memperoleh kekuatan hukum mengikat.

Mahmudi mengemukakan bahwa pengelolaan barang daerah/aset

daerah jika dilihat dari penggunaanya, maka dapat dikategorikan menjadi 3

bagian yakni:10

a. aset daerah yang digunakan untuk operasi pemerintah daerah (local

government used assets);

10 Mahmudi. 2010. Manajemen Keuangan Daerah. Jakarta. Penerbit Erlangga. Hal 146

25

b. aset daerah yang digunakan masyarakat dalam rangka pelayanan

publik (social used assets); dan

c. aset daerah yang tidak digunakan untuk permerintah maupun publik

(surplus property).

7. Pendaftaran Tanah Sebagai Aset Barang Milik Daerah

Penguasaan hak atas tanah negara oleh pemerintah daerah apabila

ingin menjadikan tanah sebagai aset barang milik daerah maka harus

mengikuti prosedur yang telah ditetapkan dalam peraturan perundang-

undangan. Salah satunya Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 tentang

penguasaan tanah-tanah negara yang dasarnya mengadopsi substansi

Staatblad 1911 Nomor 110. Sebagaimana telah dijelaskan pada pasal 2

Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 tentang penguasaan tanah-tanah

negara bahwa pada zaman Hindia Belanda peraturan yang dipakai sebagai

dasar penyerahan penguasaan atas tanah negara kepada daerah swatantra

yakni Staatblad 1911 Nomor 110 tentang penguasaan benda-benda tidak

bergerak salah satunya tanah.

Pendaftaran tanah sebagai aset barang milik daerah harus dilakukan di

Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) diwilayah setempat yang diberikan

kewenangan untuk mendaftarkan hak-hak atas tanah. Persyaratan pendaftaran

tanah sebagai aset barang milik daerah pun sama dengan pendaftaran tanah

lainnya. Terkecuali dalam hal ini apabila tanah negara diberikan kepada

pemerintah daerah untuk mengelola maka diperlukan bukti yuridis atas

26

penyerahan tanah tersebut. Landasan dasar diperlukannya pendaftaran tanah

dimana untuk mencapai kepastian dan perlindungan hukum.11

Ketentuan terkait kewajiban pembuatan akta tanah, peralihan hak

dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagaimana termaktub

dalam pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran tanah. Artinya, setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan

ha katas tanah, memberikan suatu hak baru atas tanah dan lainnya harus

dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat di hadapan pejabat yang ditunjuk

oleh Menteri Agraria.12

B. Tinjauan Tentang Hak Atas Tanah

1. Pengertian Hak Atas Tanah

Berdasarkan Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

tentang Pendaftaran Tanah mengamanatkan bahwa:

“Atas dasar tanah hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum.”

Tanah merupakan suatu anugerah dari Tuhan Yang Maha Esa yang

sehingga diciptakan untuk tempat tinggal makhluk hidup dalam

melangsungkan kehidupannya. Manusia sebagai makhluk hidup sangat

membutuhkan lahan atas tanah baik digunakan untuk tempat tinggal, tempat

11Meita Djohan Oe. 2015. Pranata Hukum “Tugas dan Fungsi Badan Pertanahan Nasional

Dalam Pendaftaran Tanah”. Jurnal Ilmu Hukum. Vol 10 No. 1. Hal. 64 12 Ibid.

27

bercocok tanam, maupun tempat untuk usaha lainnya. Maka, terdapat

kecenderungan bahwa setiap orang berusaha menguasai dan mempertahankan

bidang-bidang tanah atau lahan tertentu termasuk mengusahakan status hak

pemiliknya.13 Penulis menyimpulkan pengertian tanah merupakan lapisan

bagian dari permukaan bumi yang dijadikan tempat untuk bertahan hidup dan

digunakan untuk membangun sarana dan prasarana untuk melangsungkan

kehidupannya.

Menurut Subekti, hukum agrarian adalah keseluruhan ketentuan-

ketentuan hukum baik hukum perdata maupun hukum tata negara yang

mengatur hubungan-hubungan antar orang termaksud badan hukum dengan

bumi, air dan ruang angkasa dalam seluruh wilayah negara dan mengatur pula

wewenang yang bersumber pada hubungan hubungan-hubungan tertentu.14

Hukum agrarian merupakan satu kelompok berbagai bidang hukum yang

mengatur hak-hak penguasaan atas sumber daya alam tertentu yang termasuk

pengertian agrarian. Kelompok berbagai bidang hukum tersebut terdiri dari :

a. Hukum tanah yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah dalam arti permukaan bumi;

b. Hukum air yang mengatur hak-hak penguasaan air; c. Hukum pertambangan yang mengatur hak-hak penguasaan atas bahan-

bahan galian yang dimaksud dalam Undang-Undang pokok pertambangan;

d. Hukum perikanan yang mengatur hak-hak penguasaan atas kekayaan alam yang terkadung didalam air;

13 Samun Ismaya. 2011. Pengantar Hukum Agraria. Yogyakarta. Graha Ilmu. Hal. 27 14 Boedi Harsono. 2005. Hukum Agraria Indonesia : Sejarah Pembentukan Undang-Undang

Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya, Jakarta. Djambatan. Hal 5

28

e. Hukum penguasaan atas tenaga dan unsur-unsur dalam ruang angkasa, mengatur hak-hak penguasaan atas tenaga dan unsur-unsur dalam ruang angkasa sebagaimana yang termaktub dalam pasal 48 Undang-Undang Pokok Agraria.15

Maka penulis menyimpulkan bahwasanya hak atas tanah adalah hak

yang memberi wewenang kepada yang mempunyai hak untuk

menggunakan atau mengambil manfaat dari tanah. Wewenang dalam hak

atas tanah dimuat dalam Pasal 4 Ayat (2) UUPA Undang-undang pokok

agrarian, yaitu :

“Hak-hak atas tanah yang di maksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi air serta ruang angkasa yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.”

Maka wewenang hak atas tanah berupa menggunakan tanah untuk

keperluan mendirikan bangunan atau bukan bangunan, menggunakan tubuh

bumi misalnya penggunaan ruang bawah tanah di ambil sumber airnya atau

menggunakan tanah tersebut demi kepentingan bersama.

2. Hak Atas Tanah Menurut Hukum Perdata Barat

1) Hukum Tanah Yang Dualistik dan Pluralistik

Hukum agraria sebelum berlakunya UUPA dimana Indonesia

menganut sifat dualistis akibat dari adanya politik hukum pada masa

pemerintahan kolonial Belanda pada masa itu. Dualisme artinya dimana

diberlakukannya hukum agraria adat yang bersumber pada hukum adat

15 Urip Santoso. 2013. Hukum Agraria Kajian Komprehensif. Cetakan ketiga. Jakarta.

Kencana Prenada Media Group. Hal. 5-6

29

dan diberlakukannya hukum agraria barat yang bersumber dari hukum

perdata barat.

Hak-hak atas tanah yang diatur menurut hukum adat disebut dengan

tanah adat. Dimana hukum agraria adat merupakan sumber pada hukum

adat yang bersifat tidak tertulis dimana mengutamakan jiwa gotong

royong dan kekeluargaan. Dikarenakan banyaknya perbedaan tempat

yang memberlakukan hukum adat agraria yang disebut Pluralistis. Sistem

Pluralitis memiliki kelemahan dimana formulasinya tidak tertulis yang

mengakibatkan tidak menjamin adanya kepastian hukum bagi pemegang

tanah adat tersebut. Sedangkan hukum agraria barat bersumber pada

hukum barat khususnya pada saat itu KUHPerdata yang termaktub dalam

buku II, III dan IV yang sifatnya tertulis dan dipaksakan berlakunya

sebagai hukum positif dimana memberikan jaminan atas kepastian

hukum.

Berdasarkan asas konkordasi dalam penyusunan peraturan

perundang-undangan Hindia Belanda, hukum antar golongan bertujuan

untuk mengatasi persoalan terkait hubungan dan peristiwa hukum yang

terjadi antara orang-orang golongan Indonesia asli dengan orang-orang

golongan Eropa. Artinya, diberlakukan asas konkordasi bermakna bahwa

“tanah itu mempunyai status hukum tersendiri yang terlepas dan tidak

dipengaruhi oleh status/hukum dari subyek yang menghendaki”. Asas

hukum agraria antar golongan bukan merupakan ketentuan hukum

30

tertulis, akan tetapi diperkuat dalam berbagai putusan pengadilan. Oleh

sebab itu tanah adat tetap tunduk pada hukum agraria adat pun sebaliknya

golongan Eropa tetap tunduk pada hukum Eropa.

Pada masa itu tanah mempunyai pasaran bebas artinya baik

golongan eropa dan golongan adat dapat mempunyai tanah barat/ tanah

adat. Faktor inilah yang menyebabkan dikeluarkannya peraturan larnagan

pengasingan tanah (Grond Vervreemdings Verbod) diundangkan dalam S.

1875 No. 179 yang bertujuan untuk melindungi bangsa Indonesia yang

kedudukannya lemah dalam bidang ekonomi dibandingkan bukan bangsa

Indonesia asli (Hindia Belanda) dan untuk kepentingan Pemerintah

Kolonial yakni agar kultur kopi gubermen dapat terlindungi sebab

pemerintah menganggap pengusaha Eropa sangat membahayakan. Sistem

dualism dalam hukum agraria mengandung banyak masalah-masalah

yang sulit untuk memecahkannya meskipun hukum agraria antar

golongan akhirnya mampu untuk mengatasinya.16

2) Hak-Hak Penguasaan Tanah Yang Bersumber Pada Hukum Tanah Adat

dan Hukum Tanah Barat

Hukum perdata barat tentang hukumnya tanah bertitik tolak dar

pengutamaan kepentingnan pribadi (Individualisistis/liberalistis),

sehingga pangkal dan pusat pengaturan terletak pada eigendom-recht (hak

16 I Ketut Sudiarta. (et.al.). 2017. Diktat Hukum Agraria. Fakultas Hukum. Universitas

Udayana Denpasar. Hal. 15

31

eigendom) yaitu pemilikan perorangan yang penuh dan mutlak, di

samping domein verklaring (pernyataam domein) atas pemilikan tanah

oleh negara. Hukum adat tanahnya sebagian bagian terpenting dari hukum

adat yang bertitik tolak dari pemungutan kepentingan masyarakat yang

berakibatkan senantiasa mempertimbangkan antara kepentingan umum

dan kepentingan perorangan. Dalam hukum adat terdapat hak ulayat

berarti hak persekutuan hukum atas tanah.17

Maka landasan filsafat terkait dengan hak atas tanah yang berlainan

dengan antara hukum perdata barat sebagai berikut :

a) Hak-hak atas tanah menurut Hukum Perdata Barat

Jenis hak-hak atas tanah yang diberlakukan pada zaman

pemerintahan kolonial Belanda biasanya disebut dengan hak-hak

barat yang diatur dan tunduk pada hukum perdata barat (Burgerlijk

Wetbook) yang disebut tanah barat (tanah Eropa) diantaranya tanah

hak Eigendom, hak opstall, hak erpacht dan lain-lainnya.18

Setelah diberlakukannya UUPA maka hak-hak atas tanah

barat yang belum di dibatalkan oleh para pihak sesuai ketentuan

UUPA maka masih berlaku tidak serta merta hapus dan tetap

diakui, akan tetapi untuk dapat menjadi hak milik atas tanah harus

17Ibid. Hal. 16 18 Ulfia Hasanah. Status Kepemilikan Tanah Hasil Konversi Hak Barat Berdasarkan UU No.

5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria Dihubungkan Dengan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Jurnal Ilmu Hukum. Vol. 2 No. 1 .

32

mengikuti sistem yang telah diatur dalam UUPA dimana harus

terlebih dahulu dikonversi menurut aturan pelaksananya.

b) Hak-hak atas tanah menurut Hukum Adat

Penguasaan tanah dengan hak penduduk asli (bumi putera)

yang tunduk pada hukum adat dimana berlaku hukum tidak tertulis

sehingga tidak memiliki bukti tertulis atas tanah bersangkutan. Jenis

hak-hak atas tanah menurut hukum adat diantaranya tanah hak

ulayat, tanah yasan, tanah milik adat dan tanah gogolan.

3. Hak Atas Tanah Menurut UUPA

Hak-hak atas tanah sesudah diberlakukannya Undang-Undang Nomor 5

Tahun 1960 tentang Ketentuan Dasar Pokok-Pokok Agraria diantaranya:

1) Hak Milik

Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang

dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan pada

pasal 619. Sesuai dengan ketentuan pasal 20 ayat (1) UUPA. Hak milik

adalah hak yang “terkuat dan terpenuh” yang dapat dipunyai orang atas

tanah. Pemberian sifat ini tidak berarti bahwa hak itu merupakan hak

yang “mutlak”, tak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat sebagai hak

eigendom menurut pengertian aslinya dulu. Terkuat dan terpenuhi

membedakan dengan hak guna usaha, hak guna bangunan. hak pakai

19 Iman Soetiknjo. 1994. Politik Agraria Nasional. Yogyakarta. Dadjah Mada University

Press. Hal. 60

33

dan hak-hak lainnya, yaitu untuk menunjukan bahwa diantara hak-hak

atas tanah yang dapat dipunyai orang hak miliklah yang terkuat dan

terpenuhi.20

Maka menurut penulis hak milik yakni hak turun-temurun dimana

diwariskan terus-menerus, dialihkan kepada orang lain tanpa perlu

diturunkan derajat haknya, tidak dapat diganggu gugat dan jangka

waktunya tidak terbatas. Rangkaian pemberian hak atas tanah yang di

atur di dalam pasal 22 UUPA Undang-Undang Pokok Agraria:21

1) Terjadinya hak milik menurut hukum adat diatur dengan peraturan pemerintah.

2) Selain menurut cara sebagai yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini, hak milik terjadi karena: a. Penetapan pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang

ditetapkan dengan peraturan pemerintah. b. Ketentuan undang-undang.

Dengan dikuasainya suatu benda berdasarkan hak milik, maka

seorang pemegang hak milik diberikan kewenangan untuk menguasai

secara tentram dan untuk mempertahankannya terhadap siapapun yang

bermaksud untuk menggangu ketentramannya dalam menguasai,

memanfaatkan serta mempergunakan benda tersebut.22 Adapun sifat-

sifat hak milik adalah:

20 Soedharyo Soimin. 2001. Status Hak dan Pmebebasan Tanah. Jakarta. Sinar Grafika. Hal.2 21 Lihat Pasal 22 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria 22 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja. 2004. Kedudukan Berkuasa dan Hak Milik dalam

Sudut Pandang KUHPerdata.Cet. 1. Jakarta. Pernada Media. Hal. 131-132

34

1) Turun temurun, artinya hak milih atas tanah dimaksud dapat

beralih karena hukum dari seseorang pemilik tanah yang

meninggal dunia kepada ahli waris.

2) Terkuat, artinya bahwa hak milik atas tanah tersebut yang paling

kuat diantara hak-hak yang lain atas tanah.

3) Terpenuh, artinya bahwa hak milik atas tanah tersebut dapat

digunakan untuk usaha pertanian dan juga untuk mendirikan

bangunan.

4) Dapat beralih dan dialihkan.

5) Dapat dibebani kredit dengan dibebani hak tanggungan.

6) Jangka waktu tidak terbatas.23

Berdasarkan Pasal 27 UUPA Hak milik hapus bila :24

a. Tanahnya jatuh kepada Negara :

1. Karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18;

2. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;

3. Karena ditelantarkan;

4. Karena ketentuan pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat 2.

b. Tanahnya musnah.

23 H. Ali Achmad Chomzah. 2002. Hukum Pertanahan. Jakarta. Prestasi Pustaka. Hal. 5 24 Lihat Pasal 27 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria

35

2) Hak Pakai

Hak pakai merupakan hak untuk menggunakan atau memungut

hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik

orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan

dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang

memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang

bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala

sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan

Undang-undang ini.25

Penggunaan hak pakai dapat diberikan selama jangka waktu

tertentu yang mana tanah digunakan untuk keperluan tertentu dengan

cuma-cuma dan pembayaran berupa jasa atau apapun. Adapun sifat-sifat

dari hak pakai adalah :

a) Hak pakai atas tanah bangunan maupun tanah pertanian.

b) Dapat diberikan oleh pemerintah maupun oleh si pemilik tanah.

c) Hak pakai dapat diberikan untuk jangka waktu tertentu atau selama

tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.

d) Hak pakai dapat diberikan dengan Cuma-Cuma, dengan

pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.

25 Lihat Pasal 41 ayat 1 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria

36

e) Hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, sepanjang dapat

izin penjabat yang berwenang, apabila mengenai tanah yang

dikuasai langsung oleh negara atau dimungkinkan dalam perjanjian

yang bersangkutan apabila mengenai hak milik.

f) Hak pakai tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani

hak tanggungan

g) Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang

mengandung pemerasaan.26

3) Hak Guna Bangunan

Berdasakan pasal 35 UUPA Hak Guna Bangunan yakni:27

(1) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai

bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri,

dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

(2) Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan

serta keadaan bangunanbangunannya, jangka waktu tersebut dalam

ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.

(3) Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Pasal 37 UUPA mengatur terkait subyek hukum yang berhak atas HGB:

(1) Yang dapat mempunyai hak guna bangunan ialah :

a. warganegara Indonesia;

26 H. Ali Achmad Chomzah. Op.Cit. Hal. 44 27 Lihat Pasal 35 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria

37

b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia.

(2) Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan

tidak lagi memenuhi syaratsyarat yang tersebut dalam ayat 1 pasal

ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan

hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini

berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan,

jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna

bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam

jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan

ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut

ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

Pasal 40 UUPA Hak Guna Bangunan hapus dikarenakan :28

a. jangka waktunya berakhir;

b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu

syarat tidak dipenuhi;

c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya

berakhir;

d. dicabut untuk kepentingan umum;

e. ditelantarkan;

28 Lihat Pasal 40 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria

38

f. tanahnya musnah;

g. ketentuan dalam pasal 36 ayat (2)

4) Hak Guna Usaha

Berdasarkan Pasal 28 UUPA Hak Guna Usaha yakni:29

(1) Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang

dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana

tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau

peternakan.

(2) Hak guna usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5

hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih

harus memakai investasi modal yang layak dan tehnik perusahaan

yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman.

(3) Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Jangka waktu dari Hak Guna Usaha termuat pada pasal 29 UUPA:30

(1) Hak guna usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun

(2) Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat

diberikan hak guna usaha untuk waktu paling lama 35 tahun.

29 Lihat Pasal 28 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria 30 Lihat Pasal 29 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria

39

(3) Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan

perusahaannya jangka waktu yang dimaksud dalam ayat (1) dan (2)

pasal ini dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 25 tahun.

Dalam pasal 34 UUPA Hak Guna Usaha hapus dikarenakan :31

a. Jangka waktunya berakhir;

b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu

syarat tidak dipenuhi;

c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya

berakhir;

d. Dicabut untuk kepentingan umum;

e. Ditelantarkan;

f. Tanahnya musnah;

g. Ketentuan dalam pasal 30 ayat (2)

5) Hak Sewa Untuk Bangunan

Hak sewa untuk bangunan merupakan hak yang dimiliki orang atau

badan hukum untuk mendirikan dan memiliki bangunan diatas tanah hak

milik orang lain dengan membayar sejumlah uang dengan jangka waktu

tertentu sesuai dengan kesepakatan pemilik tanah dengan penyewa. Selain

itu, hak membuka tanah dan memungut hasil hutan diatur pada pasal 46

31 Lihat Pasal 34 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria

40

UUPA dan hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak diatur pada

pasal 47-49 UUPA.

4. Konversi Hak Atas Tanah

a) Pengertian Konversi Hak Atas Tanah

Setelah diberlakukannya ketentuan UUPA maka ketentuan sebelum

UUPA yakni hak atas tanah menurut hukum barat maka hak atas tanah barat

dan adat harus dikonversikan atau diberikan hak baru atas kepemilikan tanah

tersebut. Menurut Boedi Harsono konversi merupakan perubahan hak yang

lama menjadi satu hak yang baru menurut UUPA. Selain itu A. P.

Palindungan mengatakan konversi merupakan pengaturan dari hak-hak atas

tanah menurut sistem hukum perdata barat yang kemudian dimasukan dalam

sistem menurut UUPA.32

Maka menurut penulis konversi hak atas tanah yakni peralihan hak atas

tanah yang sebelumnya menggunakan sistem hukum perdata barat yang

kemudian setelah diberlakukannya ketentuan UUPA maka hak atas tanah

sebelum UUPA harus mendapatkan hak baru atas tanah tersebut. Salah satu

contohnya yakni hak eigendom setelah diberlakukannya UUPA menjadi hak

milik. Kemudian proses konversi tersebut harus sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan yang berlaku.

32 A.P. Parlindungan. 1990. Pendaftaran Tanah di Indonesia. Bandung. Mandar Maju. Hal. 1

41

b) Jenis-Jenis Konversi Hak Atas Tanah

Berdasarkan UUPA terdapat 3 jenis konversi hak atas tanah

diantaranya :

1) Konversi Hak Atas Tanah Hak Barat

Konversi tanah-tanah bekas hak eigendom sebelum tanggal 24

September 1960 pemiliknya harus melakukan konversi atas tanah

bekas hak eigendom sebagaimana diatur pada pasal I Undang-undang

Pokok Agraria:33

Ayat (1) hak eigendom atas tanah yang ada pada mulai

berlakunya Undang-undang ini sejak saat tersebut menjadi hak milik,

kecuali jika yang mempunyainya tidak memenuhi syarat sebagai yang

tersebut dalam pasal 21.

Ayat (2) Hak eigendom kepunyaan pemerintah negara asing,

yang digunakan untuk keperluan rumah kediaman kepala perwakilan

dan gedung kedutaan, sejak mulai berlakunya undang-undang ini

menjadi hak pakai tersebut dalam pasal 41 ayat (1), yang akan

berlangsung selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tersebut

diatas.

Ayat (3) Hak Eigendom kepunyaan orang asing, seorang warga

negara yang disamping warga negara Indonesia mempunyai

kewarganegaraan asing dan badan-badan hukum, yang tidak di tunjuk

33 Lihat Pasal I Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

42

oleh pemerintah sebagaimana dimaksud dalam pasal 21 ayat (2) sejak

mulai berlakunya undang-undang ini menjadi hak guna bangunan

tersebut dalam pasal 35 ayat (1) dengan jangka waktu 20 tahun.

Ayat (4) Jika hak eigendom tersebut dalam ayat (1) pasal ini

dibebani dengan hak postal atau hak erpacht maka hak opstal dan hak

erpacht itu sejak mulai berlakunya undang-undang ini menjadi hak

guna bangunan tersebut dalam pasal 35 ayat (1), yang membebani hak

milik yang bersangkutan selama sisa waktu postal atau hak erpacht

tersebut diatas, tetapi selama-lamanya 20 tahun.

Ayat (5) Jika hak eigendom tersebut dalam ayat (3) pasal ini

dibebani dengan hak opstal atau hak erpacht maka hubungan antara

yang mempunyai hak eigendom tersebut dan pemegang hak opstal atau

hak erpacht selanjutnya diselesaikan menurut pedoman yang

ditetapkan oleh Menteri Agraria.

Ayat (6) Hak-hak hypotheek, servituut, vruchtgebruik dan hak-

hak membebani hak eigendom tetap membebani hak milik dan hak

guna bangunan tersebut dalam ayat (1) dan (3) pasal ini, sedang hak-

hak tersebut menjadi suatu hak menurut undang-undang ini (UUPA).

Selanjutnya konversi tanah hak Erfpacht sebagaimana diatur

dalam UUPA Pasal III :34

34 Lihat Pasal III Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria

43

(1) Hak Erfpacht untuk perusahaan perkebunan besar yang ada pada

mulai berlakunya Undang-Undang ini, sejak saat tersebut

menjadi Hak Guna Usaha tersebut dalam pasal 28 ayat 1 yang

akan berlangsung selama sisa waktu hak Erfpacht tersebut

selambat-lambatnya 20 tahun.

(2) Hak Erfpacht untuk pertanian kecil yang ada pada mulai

berlakunya Undang-Undang ini, sejak saat tersebut hapus dan

selanjutnya diselesaikan menurut ketentuan-ketentuan yang

diadakan oleh menteri Agraria.

Kemudian terkait konversi hak atas tanah hak Opstall dan hak

Erfpacht sebagaimana diatur dalam UUPA Pasal V :35 Hak Opstall dan

hak Erfpacht untuk perumahan yang ada pada mulai berlakunya

Undang-Undang ini, sejak saat tersebut menjadi hak guna bangunan

tersebut dalam pasal 35 ayat (1) yang berlangsung selama sisa waktu

hak Opstall dan hak Erfpacht tersebut, tetap selama-lamanya.

Berdasarkan ketentuan UUPA pasal VIII dimana HGB yang

diatur dalam pasal I ayat (3) dan (4) dan Pasal II ayat (2) dan pasal V

berlaku kententuan yang termaktub dalam pasal 36 ayat(2) UUPA.

35 Lihat Pasal V Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria

44

Selain itu terhadap HGU pada pasal II ayat (2), pasal III ayat (1) dan

(2) dan pasal IV ayat (1) berlaku ketentuan pasal 30 ayat (2) UUPA.36

Maka penulis menyimpulkan penggolongan konversi hak-hak

atas tanah yang berasal dari tanah bekas hak barat dimana hak yang

dikonversi menjadi hak milik yakni hak eigendom pasal I ayat (1).

Selanjutnya hak yang dikonversi menjadi HGU yakni hak erfpacht

untuk perusahaan besar sebagaimana diatur dalam pasal III ayat (1)

dan pemegang concessive dan sewa untuk perusahaan kebun besar

sebagaimana diatur dalam ketentuan pasal IV ayat (1).

Hak atas tanah yang dikonversi menjadi HGB yakni hak

eigendom kepunyaan orang/badan hukum asing sesuai pasal I ayat (3),

Hak Opstall dan hak erfpacht yang membebani hak eigendom sesuai

pasal I ayat (4). Pun demikian dengan hak yang dikonversi menjadi

hak pakai diantaranya hak eigendom kepunyaan pemerintah asing yang

digunakan untuk keperluan rumah kediaman kepala perwakilan dan

kedutaan sesuai dengan pasal I ayat (2). Terakhir yakni hak yang

dikonversi yang dihapuskan kepemilikan haknya hak erfpacht untuk

pertanian kecil sesuai dengan ketentuan pasal III ayat (2).

36 Lihat Pasal VIII Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria

45

2) Konversi Hak Atas Tanah Hak Indonesia

Adapun hak-hak atas tanah yang tunduk pada hukum adat

diantaranya :

a. Hak Agrarisch Eigendom yakni mengkonversikan tanah adat

berupa milik perorangan maupun yang ada haknya pada hak

ulayat maka apabila disetujui sebagian besar dari anggota

masyarakat adat atas tanah ulayatnya maka tanah ulayat

dikonversikan menjadi tanah hak Agrarisch Eigendom

b. Tanah hak yasan, hak atas druwe desa dalam hal ini harus

dikonversikan menjadi hak milik sebagaimana yang diatur dalam

pasal 20 ayat (1) UUPA.

3) Konversi Hak Atas Tanah Bekas Swapraja

Tanah bekas swapraja diantaranya Grant Sultan yang terletak di

daerah Sumatra Timur yang dikeluarkan oleh Sultan Deli termaksud

bukti kepemilikan ha katas tanah yang diterbitkan oleh datuk yang

berada di Kota Madya Medan.Pun demikian Landrerijen Bezitrecat,

Altijddurende Erfpacht, tanah eks bengkok, ganggam bautuik, hak-hak

usaha atas bekas tanah partikeler. Maka, tanah tersebut hanya tunduk

pada sistem hukum adat.

c) Tujuan Konversi Hak Atas Tanah

Diberlakukannya ketentuan UUPA yang mana menganut asas unifikasi

hukum agraria yang artinya hanya diberlakukan satu sistem hukum diseluruh

46

Indonesia termaksud hak-hak atas tanah yang menganut sistem hukum

perdata barat dalam hal ini harus menyesuaikan dengan sistem yang telah

diatur dalam UUPA yang intinya harus dilakukan konversi atas tanah

tersebut. Tujuan pendaftaran hak atas tanah yakni memberikan jaminan dan

kepastian hukum, perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah

dnegan dikeluarkannya surat tanda bukti hak (sertifikat) yang mana

memiliki kekuatan sebagai alat pembuktian yang kuat.

Sehingga terciptanya unifikasi hukum pertanahan yang mewujudkan

masyarakat yang adil dan makmur sebagaimana yang telah diamanatkan

dalam konstitusi. Pengaturan konversi hak atas tanah bekas hak barat, hak

Indonesia dan swapraja selain diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun

1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria pun demikian diatur

dalam Peraturan Menteri Pertanian dan Agraria Nomor 2 Tahun 1962

tentang Penegasan Konversi dan Pendaftaran Bekas Hak-Hak Indonesai atas

Tanah.37

d) Prinsip Konversi Hak Atas Tanah

Mewujudkan tujuan dari konversi hak atas tanah maka dalam proses

konversi harus adanya prinsip. Tujuan adanya prinsip dalam konversi hak

atas tanah yang dicapai dan cara penyelesaian dari konversi hak atas tanah

37 Lihat Peraturan Menteri Pertanian dan Agraria Nomor 2 Tahun 1962 tentang Penegasan

Konversi dan Pendaftaran Bekas Hak-Hak Indonesai atas Tanah

47

yang dilakukan oleh pemerintah. Maka terdapat beberapa prinsip dalam

mengimplementasikan peraturan tersebut diantaranya:

1) Prinsip Nasionalitas

Berdasarkan pasal 21 UUPA yang dapat memiliki hak milik

diperuntukan untuk WNI dan WNA tidak dapat mempunyai tanah

walaupun karena pewarisan. Selain itu pada pasal 30 UUPA terkait

HGU dan pasal 26 terkait HGB inti dari kedua pasal ini dimana

berdasarkan ketentuan UUPA hak-hhak atas tanah yang terdapat di

Indonesia yang dulunya berlaku sistem hukum perdata barat dan

hukum adat atas kepemilikan hak atas tanah secara otomatis UUPA

harus diterapkan.

2) Prinsip Pengakuan Hak Atas Tanah

Setelah berlakunya UUPA maka terjadi unifikasi hukum dalam

pertanahan, yang mana tanah yang dulu menganut sistem hukum barat

dan hukum adat secara otomatis tanah tersebut masih diakui. Akan

tetapi diakuinya keberadaan tanah itu harus dlakukan konversi

sebagaimana yang telah diatur dalam UUPA,

3) Prinsip Kepentingan Umum

Kentetuan konversi menjamin adanya kepastian hukum terkait

status hak atas tanah yang mana tunduk pada sistem hukum yang lama

yakni hukum perdata barat dan hukum adat. Akan tetapi setelah

48

diberlakukannya UUPA maka sistem hukum perdata barat tidak dapat

digunakan kembali sebagaimana yang telah diatur dalam UUPA.

4) Prinsip Penyesuaian pada Kepentingan Konversi

Ketentuan konversi Indonesia mengakui adanya hak-hak atas

tanah yang menganut sistem hukum perdata barat dan hukum adat.

Akan tetapi hak-hak atas tanah yang lama tersebut harus dikonversikan

sebagaimana diatur dalam UUPA melalui lembaga konversi yang bisa

dilakukan di Kantor Badan Pertanahan Nasional wilayah setempat.

5) Prinsip Status Quo Hak-hak Tanah Terdahulu

Secara otomatis setelah diberlakukannya UUPA maka hak-hak

baru atas tanah yang tunduk pada sistem hukum barat maupun adat

tidak dapat diterbitkan kembali. Maka pemegang hak atas tanah wajib

untuk melakukan konversi hak atas tanah sebelum tanggal 24

September 1960. Apabila tidak dilakukannya konversi hak atas tanah

yang lama dibatalkan, tidak berkekuatan hukum dan tanah dikuasai

oleh negara.

e) Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah

Pendaftaran konversi hak atas tanah dalam hal ini dibagi menjadi 2

cara yakni :

(a) Konversi Langsung yakni apabila pemohon masih memiliki bukti

kepemilikan hak atas tanah yang diakui berdasarkan ketentuan dalam

pasal 23 dan 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

49

Pendaftaran Tanah dimana pemohon dapat mengajukan permohonan

dan menyerahkan bukti kepemilikan hak atas tanah kepada Kantor

Pertanahan di wilayahnya.

(b) Konversi Pengakuan Hak yakni apabila pemohon tidak memilik atau

kehilangan bukti kepemilikan hak atas tanah maka dapat menempuh

melalui pengakuan atas kepemilikan hak atas tanah tersebut.

Mengenai persyaratan konversi pengakuan hak diatur dalam pasal 24

ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah.38

C. Tinjauan Tentang Pendaftaran Tanah

1. Pengertian Pendaftaran Tanah

Menurut Budi Harsono pendaftaran tanah merupakan rangkaian

kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus,

berkesinambungan, teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan,

dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk

peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah

susun, termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya

bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik Atas

Satuan Rumah Susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.39

38 Lihat pasal 24 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah 39 Boedi Harsono. Op.Cit. Hal. 460

50

Pendaftaran hak atas tanah merupakan kewajiban yang harus dilakukan

oleh pihak yang memiliki atau mempunyai hak atas tanah tersebut dimana

agar pihak tersebut mendapatkan kepastian hukum tentang haknya sekaligus

menegaskan kewajibannya atas tanah yang dibebankan padanya. Pendaftaran

tanah diselenggarakannya dalam rangka untuk menjamin kepastian hukum

(recht kadaster) yang bertujuan untuk memberikan kepastian hukum dan

perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah, dengan alat bukti

yang dihasilkan pada akhir proses pendaftaran tersebut berupa bukti buku

tanah dan sertifikat tanah yang terdiri dari salinan buku tanah dan surat

ukur.40

Maka prosedur pendaftaran tanah pertama kali yakni harus melalui

tahap pengukuran, perpetaan, pembukuan serta pendaftaran hak atas tanah

yang dialihkan sampai dengan penerbitan sertifikat oleh BPN sebagai surat

tanda bukti hak. Sehingga dapat memperoleh sertifikat hak atas tanah

sebagaimana yang diatur dalam pasal 19 ayat 1 huruf c, pasal 23 ayat 2,

pasal 32 ayat 3 dan pasal 38 ayat 2 Undang-Undang Pokok Agraria.

Diselenggarakannya pendaftaran tanah maka dalam hal ini akan

memperoleh alat pembuktian yang kuat tentang sahnya perbuatan hukum

antara para pihak mengenai tanah. Alat bukti yang dimaksud dalam hal ini

dimana sertifikat. Dengan adanya sertifikat maka perbuatan hukum yang

40 Adrian Sutedi. 2013. Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya. Jakarta. Sinar Grafika.

Hal. 112

51

dilakukan oleh para pihak akan adanya jaminan atas suatu sertifikat tersebut.

Maka fungsi dari pendaftaran tanah adalah untuk memberikan jaminan

secara sempurna bahwa nama orang yang terdaftar dalam buku tanah sudah

tidak dapat dibantah sekalipun orang tersebut bukan pemilik yang

sebenarnya atas tanah yang bersangkutan.

2. Asas-asas pendaftaran Tanah

Pengaturan asas-asas pendaftaran tanah terdapat pada pasal 2

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah41,

yang mana pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederhana,

aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka.

a. Asas sederhana digunakan dalam pendaftaran tanah baik ketentuan

pokok maupun prosedur dapat dengan mudah dipahami oleh pihak-

pihak yang berkepentingan dalam pengalihan hak atas tanah terutama

pemegang hak atas tanah tersebut.

b. Asas aman dalam pendaftaran tanah memberikan/menunjukan

bahwasanya pendaftaran tanah diselenggarakan dengan cermat dan

teliti sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum

bagi pemegang hak atas tanah.

c. Asas terjangkau artinya pendaftaran tanah dapat dijangkau oleh para

pihak yang hendak mendaftarkan tanahnya.

41 Lihat pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

52

d. Asas mutakhir yakni data yang diperoleh dari penyelenggaraan

pendaftaran tanah yang telah dilakukan harus dijaga eksistensinya

sehingga data yang diperoleh tetap terjaga dan terpelihara sesuai

dengan kenyataan dilapangan.

e. Asas terbuka artinya setelah melakukan penyelenggaraan pendaftaran

tanah dalam hal ini masyarakat maupun pemerintah dapat

memperoleh keterangan terkait data fisik maupun data yuridis dari

obyek pendaftaran tanah tersebut.

3. Tujuan Pendaftaran Tanah

Berdasarkan pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997

tujuan pendaftaran tanah sebagai berikut:42

a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum

kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun

dan hak-hak lain yang terdaftar, agar dengan mudah dapat

membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.

Untuk itu kepada pemegang hak diberikan sertifikat sebagai surat

tanda buktinya.43

b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak yang berkepentingan,

termasuk pemerintah, agar dengan mudah dapat memperoleh data

42 Badan Pertanahan Nasional. 1993. Himpunan Karya Tulis Pendaftaran Tanah. Jakarta.

Bumi Bhakti Adhi Guna. Hal. 38 43 Penjelasan Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria

53

yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai

bidang-bidang dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.

untuk terselenggarakannya tertib administrasi pertanahan, pendaftaran

tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib

administrasi di bidang pertanahan. Untuk mencapai tertib administrasi

tersebut setiap bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk

peralihan, pembebanan dan hapusnya wajib didaftar.44

Kegunaan pendaftaran tanah dapat dirasakan oleh pemegang hak atas

tanah maupun pemerintah. Maka dari itu terdapat beberapaan kegunaan

pendaftaran tanah bagi pemegang hak dan pemerintah diantaranya :

1) Kegunaan bagi pemegang hak

a) Dengan diperolehnya sertifikat hak atas tanah dapat memberikan

rasa aman karena kepastian hukum hak atas tanah.

b) Apabila terjadi peralihan hak atas tanah dapat dengan mudah

dilaksanakan.

c) Dengan adanya sertifikat, lazimnya taksiran harga atas tanah relatif

lebih tinggi dari pada tanah yang belum bersertifikat.

d) Sertifikat dapat dipakai sebagai jaminan kredit.

e) Penetapan Pembayaran Pajak Bumi dan Pembangunan (PBP) tidak

akan keliru.

44 Lihat Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

54

2) Kegunaan bagi pemerintah yakni terwujudnya administrasi

pemerintahan, pemerintah dapat memperoleh keterangan data fisik

maupun data yuridis yang benar terkait tanah di kantor pertanahan.

Penulis menyimpulkan bahwa tujuan dari adanya pendaftaran tanah

dimana memberikan kepastian obyek, memberikan kepastian hak dan

memberikan kepastian subyek atas tanah tersebut. dengan adanya

pendaftaran tanah yang dilakukan secara tertulis dengan dikeluarkannya

sertifikat oleh BPN maka pemegang hak atas tanah memiliki jaminan

kepastian hukum pun akan menghasilkan kemanfaatan.

4. Macam Pendaftaran Tanah

Pendaftaran tanah pada dasarnya dalam bidang keagrariaan ada 3

macam pendaftaran tanah yang umum dilaksanakan diantaranya :45

a. Pendaftaran tanah untuk keperluan perpajakan (Fiscal Kadaster)

merupakan pendaftaran tanah yang dilaksanakan dengan tujuan hanya

untuk menetapkan besarnya pajak atas tanah tersebut yang harus

dibayar oleh pemegang haknya.

b. Pendaftaran tanah untuk keperluan pembuktian hak atas tanah (Rechts

Kadaster) merupakan pendaftaran tanah yang dilaksanakan untuk

45 Halim, A. Ridwan.1988. Hukum Agraria Dalam Tanya Jawab. Aceh. Ghalia Indonesia.

Hal. 103-104

55

menwujudkan kepastian hukum terkait hak dan status kepemilikan

tanah.

c. Pendaftaran tanah untuk keperluan pencatatan dan pengumpulan data

tentang tanah-tanah yang ada disuatu daerah (Aantal kadaster).

5. Sistem Pendaftaran Tanah

Sistem pendaftaran tanah terdapat 2 jenis yakni pendaftaran tanah

dengan stelsel negatif (registration of deeds) dan pendaftaran tanah stelsel

positif atau hak (registration of title).46 Sistem pendaftaran tanah dengan

stelsel negatif (registration of deeds) merupakan akta-akta yang didaftarkan

oleh Pejabat Pendaftaran Tanah yang bersifat pasif yang mana tidak

melakukan pengujian terkait kebenaran data sesuai yang disebutkan dalam

akta yang didaftar. Pun demikian setiap perubahan yang terjadi wajib di

buatkan akta sebagai buktinya.

Sistem pendaftaran tanah stelsel positif atau hak (registration of title)

yakni sistem pendaftaran hak yang mana setiap penciptaan hak baru dan

perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan pun harus dibuktikan

dengan suatu akta.47 Indonesia menganut sistem negatif yang mengadung

unsur positif artinya pemerintah tidak menggunakan sistem negative murni

sebagaimana dalam pasal 19 ayat 2 huruf c UUPA bahwa pendaftaran tanah

menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat

46 Boediharsono. 1999. Hukum Agraria Indonesia. Jakarta. Djambatan. Hal. 463 47 http://abstrak.ta.uns.ac.id. Hal. 5. Access, 21 November 2018. Jam 1.40 WIB

56

pembuktian yang kuat.48 Pun demikian terkait dengan pelaksanaan

pendaftaran tanah pun diatur pada pasal 11 s/d pasal 56 Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, berkaitan

dengan pendaftaran tanah secara sistematik dan sporadik.

Perbedaan pendaftaran tanah sistematik dan sporadik terletak dimana

pendaftaran secara sistematik dilakukan pendaftaran tanah untuk pertama

kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi obyek pendaftaran tanah

oleh pemerintah. Sedangkan secara sporadik yakni pendaftaran tanah yang

pertama kali yang dilakukan secara individual orang para pihak yang

memiliki kepentingan. Salah satunya atas kehendak atau permintaan para

pihak yang ingin menguasai obyek atas tanah tersebut.

D. Tinjauan Teori Kepastian Hukum

Menurut Hans Kelsen hukum merupakan sebuah sistem norma yang

menekankan pada aspek da sollen (sesuai peraturan Perundang-undangan).

Peraturan yang telah diatur dalam peraturan perundang-undangan tersebut harus

diterapkan dengan benar.49 Selain itu Gustav Radbruch mengemukakan hukum

harus memiliki 3 tujuan yakni:

a) Asas Kepastian Hukum (Rechmatigheid) artinya asas ini meninjau lebih

spesifik pada sudut yuridisnya.

48 Lihat Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria 49 Santri Aji Putra. 2018. Kepastian Hukum Terhadap Bukti Kepemilikan Atas Obyek Tanah

Yang Sama Untuk Pengadaan Jalan Tol Purbaleunyi Dihubungkan Dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Skripsi Ilmu Hukum. Hal, 34

57

b) Asas Keadilan Hukum (Gerectigheid) artinya asas ini meninjau dari sudut

filosofis. Pun keadilan dalam hal ini harus memiliki kesamaan hak untuk

semua orang didepan pengadilan.

c) Asas Kemanfaatan Hukum (Zwehmatigheid) artinya ketika telah

mencapai kepastian dan keadilan hukum maka kemanfaatan akan

dirasakan oleh semua orang.50

Sehingga kepastian hukum dalam teori ilmu hukum yakni dalam

implementasinya tepat prosedur hukumnya, tepat subjek dan objeknya. Namun

kepastian hukum tidak serta merta menjadi sesuatu yang mutlak dalam

penerapannya, hal ini didasarkan atas memperhatikan adanya faktor kemanfaatan

dan efisiensi dalam pemberlakuannya. Kepastian hukum apabila dikaitkan

dengan politik hukum Agraria yang terrefleksikan dalam UUPA yakni:

1. Untuk meletakan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agrarian nasional.

2. Menjadi dasar dalam mewujudkan kesatuan dan kesederhanaan dalam

hukum pertanahan.

3. Menjadi dasar dalam mewujudkan kepastian hukum mengenai hak-hak

atas tanah bagi seluruh rakyat Indonesia

Menurut penganut aliran Legal Positivism kepastian hukum merupakan

kepastian yang dilahirkan berdasarkan bunyi dari teks Undang-Undang yang

mana dipandang sebagai patronase tunggal untuk mengukur suatu keadaan,

kejadian atau ketetapan yang mengandung kepastian hukum. Dikatakan telah

50 Ibid.

58

memenuhi kepastian hukum apabila dalam penerapannya telah memenuhi segala

unsur yang terkandung dalam Undang-Undang. Apabila sedikit saja keluar dari

unsur dan norma yang terkandung dalam Undang-Undang maka nilai kepastian

hukumnya pun tidak lengkap, berkurang bahkan hilang.51

Selain itu, Satjipto Raharjo mengatakan kepastian yang dimaksud dalam

hal ini yakni kepastian yang terkandung dalam Undang-Undang, bukan kepastian

hukum karena masih dalam tingkatan mengukur kepastian sesuai dengan bunyi,

norma, atau pasal dalam Undang-Undang. Untuk mencapai suatu kepastian

hukum harus memenuhi 3 kriteria umum diantaranya :

1) Ius Constituendum yakni hukum yang dicita-citakan oleh masyarakat.

Artinya, cita-cita yang diharapkan oleh masyarakat yakni terwujudnya

suatu keinginan masyarakat akan suatu bentuk, struktur dan tatanan hukum

yang mampu menciptakan stabilitasdi masyarakat. Hukum harus bersifat

ideal dimana mampu menjawab kebutuhan masyakarat bukan hukum

representatif yakni hukum atas kehendak suatu golongan tertentu.

2) Ius Constitutum yakni peraturan dasar yang memayungi semua peraturan

yang ada dibawahnya. Ius Constitutum merupakan hukum yang tertulis

dimasyarakat dimana telah dipositifkan secara de facto dan de jure yakni

hukum yang berlaku dinegara tersebut yang bersifat melekat dan memaksa

astinya setiap warga negara harus mematuhi hukum yang ada di negaranya.

51 M. Natsir Asnawi. 2014. Hermeneutika Putusan Hakim. Yogyakarta. UII Press

Yogyakarta, Hal. 121

59

3) Ius Operatum yakni hukum dijalankan oleh masyarakat. Artinya suatu

peraturan yang diatur harus disesuaikan dengan kondisi dan kebutuhan

dimasyarakat. Apabila dalam peraturan perundang-undangan tidak sesuai

dengan kebutuhan masyarakat maka peraturan tersebut tidak dapat

dijalankan.52

Maka penulis menyimpulkan arti kepastian hukum bahwa kepastian

tegaknya hukum yang telah diatur dalam peraturan perundang-undangan di

masyarakat. Selain itu, tegaknya kepastian hukum tidak berhenti pada

diterapkannya peraturan perundnag-undangan semata melainkan asas, norma dan

aturan yang dicita-citakan oleh masyarakat yang kemudian dikodifikasi dalam

peraturan perundang-undangan dan penegak hukum mampu

menjalankan/menerapkan peraturan tersebut sebagaimana mestinya bagi

terciptanya suatu tatanan masyarakat yang adil dan sejahtera.

52 Ibid. Hal. 123-124