jaarverslag wooncompagnie 2011
DESCRIPTION
ÂTRANSCRIPT
Inhoudsopgave
1 Voorwoord 3
2 Verslag Directeurbestuurder 5
3 Verslag Raad van Commissarissen 7
4 Maatschappelijk presteren 13 4.1 Missie en visie 17 4.2 Relatie met bewoners 20 4.3 Relatie met gemeenten 21 4.4 Relatie met maatschappelijke partners 24 4.5 Relatie met collega-corporaties 24 4.6 Leefbaarheid, zorg en welzijn 27 4.7 Beoordeling van ons maatschappelijk presteren en onze dienstverlening 30 4.8 Sponsoring en donaties 33
5 Duurzaam investeren 37 5.1 Passende woonruimte voor alle klanten 41 5.2 Het bezit 41 5.3 Aan- en verkoop van huurwoningen 43 5.4 Het aanbieden en verhuren van de woningen 44 5.5 De kwaliteit en ontwikkeling van vastgoed 54 5.6 Duurzaamheid 59 5.7 Nieuwbouw 60
6 Creatief ondernemen 65
7 De organisatie 71 7.1 Verslag ondernemingsraad 2011 75 7.2 Goed ondernemingsbestuur 79 7.3 Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie 80 7.4 Interne organisatie 83
8 Toekomst 89
9 Financiële verantwoording en risicomanagement 95 9.1 Financiële positie en continuïteit 95 9.2 Resultaten boekjaar 2011 98 9.3 Risicomanagement 103 9.4 Verkorte jaarrekening 2011 108
10 Verklaringen 115 10.1 Verklaring Directeurbestuurder 115 10.2 Accountantsverklaring 116
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-3-
1 Voorwoord
Graag leggen wij in ons jaarverslag 2011 verantwoording af over onze maatschappelijke en
volkshuisvestelijke prestaties. Met dit verslag voldoen wij aan onze wettelijke verplichtingen zoals
opgelegd door diverse overheidsinstanties. Maar minstens zo belangrijk vinden wij het om
verantwoording af te leggen aan onze klanten, medewerkers, collega‟s en aan onze belanghouders.
Ons jaarverslag 2011 is wederom gebaseerd op ons ondernemingsplan „Thuis in de kern 2009 – 2012‟.
De koers van Wooncompagnie fundeert op drie inhoudelijke thema‟s: maatschappelijk presteren,
duurzaam investeren en innovatief ondernemen. Een vierde thema is de organisatie zelf en met name de
mensen achter de organisatie; zij hebben immers de taak om alle doelen tot leven te brengen en te
verwezenlijken. In 2012 hebben wij het ondernemingsplan herijkt, waarover u meer kunt lezen in dit
jaarverslag.
Wij willen naast een verslaglegging van onze maatschappelijke en volkshuisvestelijke prestaties in
2011 in het algemeen ook inzichtelijk maken waar we eind 2011 staan als het gaat om de specifieke
doelstellingen zoals geformuleerd in het ondernemingsplan „Thuis in de kern 2009 – 2012‟. Daarom
volgt de opbouw van ons jaarverslag 2011, net als in 2009 en 2010, de structuur van het
ondernemingsplan.
In hoofdstuk twee vindt u het verslag van de directeurbestuurder. In hoofdstuk drie blikt de Raad van
Commissarissen terug op 2011. Hoofdstuk vier tot en met zes zijn gewijd aan de drie inhoudelijke
thema‟s uit het ondernemingsplan: maatschappelijk ondernemen, duurzaam investeren en innovatief
ondernemen. Hoofdstuk zeven betreft het vierde thema; de organisatie. In dit hoofdstuk wordt tevens
ingegaan op het ondernemingsbestuur, waarvoor de Governance Code leidend is. Hoofdstuk acht staat
in het teken van de toekomst. In hoofdstuk negen leggen we verantwoording af over de inzet van onze
financiële middelen in 2011 en treft u de verkorte jaarrekening. Tenslotte eindigt het jaarverslag met
een verklaring van de directeurbestuurder en de accountantsverklaring.
Wij hopen met dit jaarverslag inzichtelijk te maken hoe wij onze rol als corporatie in een sterk
veranderende omgeving in 2011 hebben ingevuld, hoe wij zijn gevorderd met het verwezenlijken van
onze doelstellingen zoals geformuleerd in ons ondernemingsplan „Thuis in de kern 2009 – 2012‟ en
hoe wij hier in 2012 vervolg aan zullen geven. Graag beantwoorden wij uw eventuele vragen of
verschaffen wij u nadere informatie als u daar behoefte aan heeft.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-4-
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-5-
2 Verslag Directeurbestuurder
Het jaar 2011 was in vele opzichten – zowel
binnen als buiten Wooncompagnie – een
bewogen jaar gebleken. Net als in 2010 stond
ook 2011 grotendeels in het teken van
Europese regelgeving. Met name de lage
middeninkomens – vanaf € 34.000 per jaar –
kunnen feitelijk niet meer bij ons aankloppen
voor een huurwoning. We houden ons als
corporatie uiteraard aan die nieuwe regels,
maar proberen daarbinnen wel zo slim en
creatief mogelijk te zijn. Zo kunnen we in de
Kop van Noord-Holland en de regio Alkmaar
ook aan de vraag van de lage middeninkomens
voldoen. Dat de crisis en de bezuinigingen ook
de corporatiesector raken, werd in 2011 maar
al te duidelijk. Dit dwingt ons om kritisch te
kijken naar onze toekomst en naar de
financiële ruimte die we nodig hebben om onze
ambities te realiseren. Zo lijkt de
huurtoeslagheffing per 2014 nog ver weg, maar
daarmee moeten we wel rekening houden.
Sterker nog: Het Lenteakkoord gaat zelfs uit
van een heffing per 2013. Voor
Wooncompagnie gaat het al gauw om € 3,5
miljoen per jaar. Tegen de economische
tegenwind en de trend van een teruglopende
woningproductie in, hebben we in 2011 onze
woningvoorraad sterk weten te transformeren
met de bouw en aankoop van 189
huurwoningen en de verkoop van 141
huurwoningen, vooral aan zittende huurders.
Al met al een prestatie van formaat, waar we
heel trots op mogen zijn.
Presteren als maatschappelijke onderneming
betekent ook dat we maatschappelijk
verantwoording willen afleggen. Behalve
terugblikken is vooruitkijken gegeven de vele
veranderingen minstens zo belangrijk. Reden
voor Wooncompagnie om in 2011 onze
strategische visie en ons ondernemingsplan
„Thuis in de kern 2009-2012‟ te herijken.
Aanleiding hiervoor zijn alle veranderingen,
economisch, in de woningmarkt, en door
regelgeving, waar Wooncompagnie mee te
maken krijgt en nog zal krijgen. Het doel van
de herijking was om na te gaan in hoeverre het
huidige ondernemingsplan eerder bijstelling
behoeft. Ook voor de eigen organisatie stond
de wereld in 2011 niet stil.
Zoals in eerdere jaarverslagen reeds benoemd
heeft Wooncompagnie gekozen voor een
strategie waarbij het „netwerken‟ centraal staat,
met de nadruk op transparantie en op een
dialoog op kracht van argumenten. Waar
mogelijk en gewenst worden zaken aan het
management overgelaten. De keuze voor een
lerende netwerkorganisatie vraagt om
voldoende handelingsruimte voor de
bedrijfsonderdelen om daadwerkelijk te
kunnen ondernemen, en tegelijk vraagt het om
heldere grenzen en voorwaarden vooraf
waarbinnen die handelingsruimte benut kan
worden. Het benoemen van heldere grenzen en
voorwaarden alsmede de controle op het
naleven van die gemeenschappelijke normen
vanuit de stafafdelingen, is bepalend voor het
succes van de netwerkorganisatie.
Enkele jaren terug hebben Woonwaard,
IntermarisHoeksteen en Wooncompagnie
besloten tot het oprichten van Trevin, een
samenwerking op de thema‟s denkkracht,
bestuurskracht en daadkracht. In 2011 hebben
de partners in Trevin opnieuw gekeken naar
deze vorm van samenwerking. Gegeven de
sterk gewijzigde omstandigheden is
gezamenlijk besloten Trevin in de huidige
vorm te beëindigen na afloop van de eerste
contractsperiode en in 2012 te werken aan
nieuwe vormen van samenwerking. Zo bleek in
2011 dat het succes van „Kracht door
Verbinding‟, een samenwerkingsverband van
vijf corporaties in Noord-Holland, waaronder
de drie partners in Trevin, op het thema
bestuurskracht meer succesvol. Ook kondigden
zich nieuwe mogelijkheden aan op het vlak van
gezamenlijke inkoop en ICT.
Net als in 2010 blijft ook voor 2011 het belang
van de klant onze belangrijkste leidraad. De
bewoner, huidige en toekomstige, legitimeert
ons bestaansrecht. Trouw blijven aan ons
kerntaak – het betaalbaar huisvesten van
kwetsbare mensen – is en blijft de basis van
waaruit we handelen en waarin we geloven.
We kunnen dit echter niet alleen: Ook in 2011
hebben we samen met bewoners en
belanghebbenden aan deze ambities gewerkt.
Tegen de achtergrond van de sterk wijzigende
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-6-
marktomstandigheden en rekening houdende
met een kabinet dat een deel van de
bezuinigingen laat neerslaan op de sociale
huursector, stelt Wooncompagnie zich de
vraag wat we wel en wat we niet meer gaan
doen. Ook naar de toekomst toe willen wij ons
met hart en ziel kunnen blijven inzetten om
betaalbaar en goed wonen mogelijk te maken
voor alle mensen die - om welke reden dan ook
- daarvoor een steuntje in de rug nodig hebben.
Daarbij is wonen uiteraard méér dan een
woning. Duidelijk is dat veel sociale
vraagstukken nog om oplossingen vragen:
segregatie, krimp, vergrijzing van de
bevolking, de toekomst van de kleine kernen,
de beschikbaarheid van woningen voor de
middeninkomens et cetera.
Corporaties, waaronder Wooncompagnie, staan
onder toenemende druk vanuit de maatschappij
om toetsbaar te presteren. De overheid lijkt na
eerst afstand te hebben genomen nu weer
sterker in haar regierol te willen zitten. Zij zet
daarvoor in op verevening door heffingen,
fiscalisering en door een inflatievolgend
huurbeleid. De beperkende invloed van Europa
op de faciliteiten die de overheid in ruil
hiervoor aan Wooncompagnie kan bieden, is
voelbaar. Onze huurmarkt is volledig
dichtgeregeld, en komt langzaam tot stilstand:
Mensen die er buiten staan kunnen er niet in.
Wie er in zit, komt niet van zijn plek. Veel
Corporaties kunnen als gevolg van een
inflatievolgend huurbeleid, tegenvallende
woningverkopen, een steeds groter geleend
bedrag op hun vastgoed en extra heffingen
steeds minder investeren.
2011 was voor de corporatiesector een jaar van
stilstand en achteruitgang en zolang de
woningmarkt niet als totaal wordt aangepakt,
blijft het zwaar weer. Het is dan ook met meer
dan trots dat ik kan melden dat desondanks
Wooncompagnie in 2011 zeer goed heeft
weten te presteren. De productie van
nieuwbouw huurwoningen is sterk gestegen
alsmede de geplande verkoop van nieuwbouw
koopwoningen. Tevens is de verkoop van
bestaande huurwoningen conform planning op
peil gebleven. Wooncompagnie heeft meer
geïnvesteerd aan het onderhouden en
verbeteren van haar woningvoorraad, en haar
dienstverlening heeft zij opnieuw weten te
verbeteren. Niet in de laatste plaats is dat te
danken aan de enorme inzet van de
medewerkers van Wooncompagnie die samen
met bewoners, gemeenten en belanghouders de
nieuwe uitdagingen niet uit de weg gaan.
John Hendriks
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-7-
3 Verslag Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen houdt toezicht
op het bestuur en op de algemene gang van
zaken bij Wooncompagnie en de met haar
verbonden ondernemingen. De
governancestructuur is hierbij leidend. De
Raad functioneert en handelt in het belang van
Wooncompagnie. In 2011 werd de focus van
de Raad van Commissarissen uiteraard
beïnvloed door de wijzigingen vanuit o.a. de
nieuwe governancecode, kortom de
veranderende rol van de commissaris, maar
ook door de invloed van alle ontwikkelingen
om ons heen. De bedrijfsvoering en de risico‟s
in termen van continuïteit en
toekomstperspectief van Wooncompagnie
binnen de sterk veranderende economische,
politieke en regionale verhoudingen stonden
hierbij wederom centraal in de zienswijze van
de Raad van Commissarissen.
Samenstelling van de Raad
De Raad van Commissarissen bestaat statutair
uit tenminste drie en ten hoogste zeven
personen, die primair voor een periode van drie
jaar werden benoemd. Deze periode kan
maximaal tweemaal worden verlengd. Twee
commissarissen zijn op voordracht van de
huurdersorganisaties benoemd.
In 2011 heeft de Raad, in navolging van de
nieuwe governancecode, het besluit genomen
het rooster van aftreden alsmede de
zittingsduur en de zittingstermijnen hieraan te
conformeren. De samenstelling gedurende het
verslagjaar is gehandhaafd op vijf personen.
Deze samenstelling is tevens uitgangspunt voor
2012.
Op 31 december 2011 bestond de raad uit de
volgende personen:
Mevrouw A. (Arina) van Damme uit
Alkmaar, 1969, eerste benoeming in
2005, huidige 2e zittingsperiode tot 11-
10-2011 (oude regeling). Herbenoemd
voor twee jaar (nieuwe regeling). Vice-
voorzitter per 20-12-2010. Lid
Remuneratiecommissie
Hoofdberoep: Directeur/eigenaar
fitnessbedrijf Fit4lady.
Nevenfuncties: geen
De heer H. (Han) Quick, uit
Heerhugowaard, 1953, eerste
benoeming in 2008, huidige 1e
zittingsperiode tot 18-10-2012 (nieuwe
regeling). Voorzitter van de Raad.
Hoofdberoep: Hoofd Vastgoed van De
Hartekamp Groep, een zorginstelling
voor mensen met een verstandelijke
beperking in Midden- en Zuid-
Kennemerland.
Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht
van een maatschappelijke organisatie.
De heer H. (Henk) Wokke uit Hoorn,
1966, eerste benoeming in 2009,
huidige 1e zittingsperiode tot 10-2-2013
(nieuwe regeling). Voorzitter
Auditcommissie.
Hoofdberoep: Organisatieadviseur,
geassocieerd partner Rijnconsult B.V.
Nevenfuncties: lid raad van
commissarissen/ toezicht van drie
maatschappelijke organisaties. Tevens
lid rekenkamercommissie gemeente
Opmeer.
De heer A. (Aad) de Wit uit Castricum,
1956, eerste benoeming 2009, huidige 1e
zittingsperiode tot 14 december 2013
(nieuwe regeling). Lid Auditcommissie.
Hoofdberoep: Voorzitter van Bestuur
van ROC Kop van Noord-Holland.
Nevenfuncties: lid raad van toezicht van
drie maatschappelijke organisaties.
De heer K. (Koos) Parie uit Amsterdam,
1950, eerste benoeming 2010, huidige 1e
zittingsperiode tot 8 februari 2014
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-8-
(nieuwe regeling). Voorzitter
Remuneratiecommissie.
Hoofdberoep: Zelfstandig adviseur en
interim managerbestuurder, verbonden
aan ORKA advies.
De heer Han Quick en de heer Aad de Wit
hebben op voordracht van de
huurdersorganisaties zitting in de Raad.
Bezoldiging leden van de Raad in 2011
De leden van de Raad ontvangen voor hun
werkzaamheden een vaste honorering. De
vergoeding van de leden van de Raad is
gebaseerd op de Adviesregeling “Honorering
toezichthouders in woningcorporaties”.
De jaarlijkse aanpassing is gekoppeld aan de
aanpassing van de salarissen van medewerkers
in dienst van corporaties, per 1 januari.
Eenmaal per vier jaar vindt een benchmark
onderzoek plaats. Het honorarium van de
Commissarissen is niet gekoppeld aan de
financiële prestaties van Wooncompagnie.
In 2011 bedroeg de honorering van de leden
van de Raad: € 8.200 (2010: € 8.080). Voor de
voorzitter: € 10.252 (2010: € 10.100). De leden
van de auditcommissie ontvangen een
jaarlijkse toeslag van € 1.024.( 2010 € 1.010)
Er is geen vaste onkostenvergoeding. De totale
bezoldiging over 2011 bedroeg € 44.844.
Deskundigheidsbevordering
„De vele ontwikkelingen in de
corporatiesector, de veranderende wet en
regelgeving, de economie en de regionale
ontwikkelingen op termijn leiden tot een
complexer toezicht”, aldus het verslag van de
Raad van 2010. Voor het verslagjaar 2011 is
dit beeld nog meer verscherpt. De
deskundigheidsbevordering stond in het teken
van de veranderende rol van de commissaris.
Binnen Wooncompagnie vertaald zich dit naar
minder op afstand en naar meer actief en
transparant toezicht houden. Dit kreeg o.a.
vorm in het thema “Samen Sterk”. Dat hebben
de leden van de Raad in 2011 mede ingevuld
door in workshops actief te participeren in de
jaarlijkse bijeenkomst met het personeel.
Daarnaast hebben de leden van de Raad in
2011 zich in speciale sessies extra te laten
adviseren door externe adviseurs. Thema‟s
hierbij waren o.a. maatschappelijk ondernemen
en samenwerking, marktwerking en
bedrijfsvoering en Wooncompagnie 2.0. De
Raad blijft op de hoogte van actuele
ontwikkelingen die belangrijk zijn voor het
toezicht via publicaties van VTW,
Aedesmagazine en Media Select.
Zelfevaluatie
De zelfevaluatie over het verslagjaar 2011 is
agendatechnisch op 30 januari 2012 uitgevoerd
onder leiding van een extern deskundige. Ter
voorbereiding hebben de leden individueel hun
mening over het functioneren van zichzelf en
de samenwerking binnen de raad en die met de
bestuurder gegeven. Bij een deel van de
zelfevaluatie is de bestuurder aanwezig
geweest.
Het functioneren van de Raad zelf is
besproken met aandacht voor:
de vergaderingwijze en de
deskundigheid van de afzonderlijke
leden
de informatievoorziening door de
bestuurder gericht op strategie,
bedrijfsvoering en controle
het functioneren van de commissies
de samenwerking met de bestuurder
Daarnaast heeft de Raad aan de hand van vier
thema‟s focus aangebracht in haar
functioneren, te weten:
het volgen van een consequente
strategie in het toezicht
de onderwerpen klantperspectief en
volkshuisvesting structureel op de
agenda
contact houden met de organisatie en
haar ontwikkeling
scherpte van de commissarissen
De evaluatie heeft geleid tot onderstaande
afspraken tussen de leden en met de
bestuurder:
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-9-
de strategische dialoog staat
regelmatig op de agenda
balans in de agenda van de raad
inzake de verschillende thema‟s in het
toezicht
de lange termijn
organisatieontwikkeling verbinden
aan de strategische dialoog
de commissarissen houden de
bestuurder aan zijn strategische focus
Kerncommissies
Binnen de Raad zijn twee commissies met
bijzondere taken. Zij bereiden de
besluitvorming van de Raad voor betreffende
financiële aspecten en de beoordeling en
honorering van de directeurbestuurder.
De auditcommissie bestaat uit twee leden van
de Raad van Commissarissen, te weten de heer
Henk Wokke (voorzitter) en de heer Aad de
Wit. De leden schenken hun aandacht met
name aan:
het functioneren van de interne
risicobeheersings- en
controlesystemen
de financiële informatievoorziening
door Wooncompagnie en derden
de naleving van de aanbevelingen van
de externe accountant
de treasury-activiteiten
De leden van de auditcommissie spraken in
2011 in 4 vergaderingen met de
directeurbestuurder, de manager finance,
planning en control en de treasurydeskundigen.
In deze gesprekken kwamen o.a. de volgende
onderwerpen aan de orde:
jaarrekening en jaarverslag 2010,
alsmede het rapport van bevindingen
PWC
treasurystatuut, treasury jaarplan
2011, treasury rapportage 2010
verbindingenstatuut Wooncompagnie
Trevin
risicomanagement
evaluatie dienstverlening externe
accountant
evaluatie functioneren
auditcommissie
Audit Governance Code
jaarplan 2012 en begroting
audit jaarrapportage, audit agenda
De reguliere onderwerpen zoals in control
informatie en 4 maandsrapportages stonden
periodiek op de agenda van de auditcommissie.
In 2011 is formeel de remuneratiecommissie
ingesteld. Mevrouw Arina van Damme en de
heer Koos Parie (voorzitter) hebben namens de
Raad van Commissarissen zitting in de
remuneratiecommissie Tot de taken van de
remuneratiecommissie behoren o.a. het
werven, selecteren en voordragen van leden
van de RvC en bestuurder. Het
bezoldigingsbeleid betreffende de leden van de
RvC en bestuurder. Het voeren van het
jaarlijkse beoordelingsgesprek en het
voortgangsgesprek met de bestuurder. Het
voorbereiden van het jaarlijkse
evaluatiegesprek inzake het functioneren van
de RvC. De remuneratiecommissie heeft de
selectie en voordracht van de externe
deskundige voor de zelfevaluatie 2011
verzorgd.
Integriteit
Wooncompagnie kent sedert 2008 een
integriteitcode. Deze gedragscode geeft
richting aan de afwegingen die medewerkers
dagelijks moeten maken in hun relatie met de
huurders van Wooncompagnie, leveranciers,
belanghouders, bedrijfseigendommen en met
elkaar. Daarnaast beschikt Wooncompagnie
over een klokkenluidersregeling. Over de
werkzaamheden van de klachtencommissie
heeft het bestuur bij bespreking van het
jaarverslag verslag gedaan. Wooncompagnie
gaat in 2012 de regelingen weer toetsen en
waarnodig aanpassen.
De Raad stelt vast dat gedurende het
verslagjaar het toezicht is uitgevoerd volgens
de regels die daarvoor gelden. De eigen
onafhankelijkheid is daarbij immer
gewaarborgd. Er is in 2011 geen sprake
geweest van situaties van tegenstrijdig belang
tussen de leden van de Raad van
Commissarissen en Wooncompagnie.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-10-
De werkwijze van de Raad
Binnen de Raad zijn juridische, financiële,
volkshuisvestelijke en maatschappelijke
expertises vertegenwoordigd; de leden zijn
zowel in de private als in de publieke sector
werkzaam. De leden van de Raad kennen het
werkgebied van de corporatie en opereren als
team. De sfeer binnen de Raad is collegiaal en
constructief, waarbij ieder van de
commissarissen de ruimte krijgt én neemt die
voor een goede uitoefening van de toezichtrol
vereist is. De zelfevaluatie 2011 is door de
leden van de Raad als zeer constructief en
positief ervaren. De afspraken uit de evaluatie
worden in het komend verslagjaar ingebed en
toegepast.
De leden van de Raad zijn zich terdege bewust
van de veranderende rol van de commissaris in
een sterk veranderend speelveld. De nieuwe
governancecode, de toegenomen financiële
onzekerheid, imagoschade in de sector en een
zich sterk roerende politiek zijn enkele
ontwikkelingen die volop gevolgd en
beoordeeld worden in het belang van
Wooncompagnie.
Op de website is het door de Raad gehanteerde
toezichtkader te vinden. Dit toezichtskader is
in 2011 wederom voor één jaar vastgesteld. De
Raad van Commissarissen heeft in 2011.tevens
een toetsingskader vastgesteld. Dit document
geeft een beeld van de meetinstrumenten
waarmee de Raad de prestaties van
Wooncompagnie toetst. Op de website is het
toetsingskader te vinden, samen met alle
overige documenten die alle in het verslagjaar
zijn aangepast aan de nieuwe governancecode.
De Raad heeft de aanbevelingen uit 2010 in het
verslagjaar 2011 uitgevoerd. In de
besturingsgids van Wooncompagnie, die in
2012 uitkomt, wordt op toegankelijke en
transparante wijze helderheid verschaft over de
taken en bevoegdheden, de planning & control
cyclus en de governance.
De werkzaamheden van de Raad
De Raad is in 2011 in zes reguliere
vergaderingen met de directeurbestuurder
bijeengekomen. Vaste onderwerpen werden
gevormd door:
jaarstukken over 2010
meerjarenplanning en begroting 2011
activiteiten auditcommissie
vier maandsrapportages
Trevin
In aanwezigheid van de accountant werd op 30
mei 2011de jaarrekening 2010 goedgekeurd.
Buiten de vaste onderwerpen is tijdens de
bijeenkomsten o.a. gesproken over de herijking
van het ondernemingsplan „Thuis in de kern
2009-2012‟, diverse grote bouwprojecten,
deskundigheidsbevordering van de Raad van
Commissarissen, ontwikkelingen in de
corporatiesector, organisatie Wooncompagnie,
Nieuwe Governance Code,
personeelsbijeenkomst, overname bezit Ymere
en ontwikkelingen in de regio.
Behalve de directeurbestuurder waren leden
van het management aanwezig voor zover
onderwerpen op hun terrein geagendeerd
waren.
Daarnaast is de Raad bijeengekomen voor
themabijeenkomsten in het kader van
deskundigheidsbevordering. De voorzitter
heeft kennisgemaakt met de nieuwe voorzitter
van Intermaris Hoeksteen. Een delegatie van
de Raad is aanwezig geweest bij overleggen
met de ondernemingsraad en de
huurdersorganisaties. Twee leden van de Raad
hebben workshops gegeven tijdens de
personeelsbijeenkomst in september.
De Raad wordt mondeling en schriftelijk
geïnformeerd. De informatie bestaat onder
andere uit externe rapportages en
correspondentie van WSW, CFV, het
ministerie, de accountant en de fiscaal
adviseur. Verder worden interne notities en
onderzoeken, waaronder audits, die voor het
functioneren van Wooncompagnie relevant
zijn in de informatievoorziening betrokken. De
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-11-
leden van de Raad willen tevens hun
toezichthoudende rol actiever invullen door
ook op andere wijze de informatie “uit het
veld” te verkrijgen.
De Raad stelt vast dat zij haar
toezichthoudende taak in onafhankelijkheid
heeft kunnen vervullen en dat zij zonder
terughoudendheid de daartoe benodigde
informatie verkreeg. De Raad wordt door de
directeurbestuurder proactief geïnformeerd en
waardeert de kritische opstelling van de
directeurbestuurder daarbij.
Algemene indrukken
De Raad heeft in 2011 vastgesteld dat de druk
vanuit de ontwikkelingen op financieel terrein,
governance, de politiek en de verslechterde
sector door Wooncompagnie tijdig en proactief
wordt gepareerd. Wooncompagnie doet dat
met volle aandacht voor haar maatschappelijke
verantwoordelijkheid. De herijking van het
ondernemingsplan geeft blijk van actief
ondernemerschap.
Dat gaat niet zonder nieuwe keuzes te maken.
Nieuwe keuze die vervolgens veel vragen van
de flexibiliteit van de medewerkers en leiding.
De Raad heeft gemerkt dat iedereen de
schouders eronder zet en spreekt hier haar
waardering voor uit. Het is daarbij prettig om
vast te stellen dat de belangen van de huurders
in de vorm van de contacten met de
huurdersorganisaties niet onder de mindere
omstandigheden lijden. Het tegendeel mag
beweert worden als we de verkiezing tot beste
huurdersorganisatie van Nederland van één van
de huurdersorganisaties van Wooncompagnie
betrekken. Ook die prestatie vindt de Raad
indrukwekkend.
Organisatieontwikkeling
In het verslagjaar is de corporatie in de
samenwerking binnen Trevin sterk gaan
nadenken over de termijn na 2013. De Raad
volgt de ontwikkelingen in Trevinverband
nauwlettend. De Raad handhaaft haar
uitgangspunten uit het verslag van 2009:
samenwerken moet bijdragen aan de
doelstellingen en het resultaat van
Wooncompagnie.
Het interne doorontwikkelingstraject, ingezet
in 2010, heeft in 2011 de inrichting van de
organisatie gevormd naar de veranderende
omstandigheden waarbinnen Wooncompagnie
haar doelstellingen moet realiseren. De eerder
genoemde herijking van het ondernemingsplan
heeft sommige keuzes versneld. De Raad
spreekt haar waardering uit voor de
professionele wijze waarop bestuurder,
medewerkers en ondernemingsraad met de
veranderende omstandigheden zijn omgegaan.
Honorering directeurbestuurder
De honorering van de directeurbestuurder, de
heer J.W. (John) Hendriks, 1951, werkzaam bij
Wooncompagnie sinds 1998, bedraagt €
157.666 (periodiek betaalde beloningen) en €
43.297(pensioendeel). (2010: € 155.947 resp. €
41.754). De stijging ten opzichte van 2010
komt voort uit de jaarlijkse salarisverhoging.
De beloningsstructuur (met een vast salaris en
een beoordelingsafhankelijke stijging van 0,2%
of 4%) is in het verslagjaar ongewijzigd
gebleven. De jaarlijkse salarisstijging wordt
door de volledige Raad vastgesteld.
Tot slot
Het is een open deur wanneer we zeggen dat
het op dit moment minder gaat in Nederland.
Iedereen merkt er het zijne van. De
corporatiesector moet in een snel veranderende
markt proberen adequaat een weg te vinden
tussen een flink aantal nieuwe uitdagingen en
oude ambities.
Wooncompagnie heeft daar in 2011 goed op
weten te anticiperen. De vier kernthema‟s van
het ondernemingsplan zijn wel aangescherpt,
maar niet ingeleverd. Zo illustreert “de kloeke
woning” het innovatieve ondernemende
karakter van Wooncompagnie waarmee
nieuwe vragen in moeilijke markten
beantwoord kunnen worden. Nieuwe
samenwerkingsverbanden bieden nieuwe
inzichten en kansen. Om mogelijke nieuwe
risico‟s tijdig te toetsen is het
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-12-
verbindingenstatuut uit 2011 voor de Raad van
groot belang.
Zelf heeft de Raad gekozen voor een nieuw
rooster van aftreden dat per 2013 recht doet
aan betere continuïteit in termen van tijd,
competenties en kwaliteit van toezicht.
De komende jaren zal nog veel gevraagd
worden van Wooncompagnie, bestuurder en
medewerkers. De wijze waarop ook in 2011
bestuurder en medewerkers zich van hun taken
hebben gekweten verdiend veel waardering.
De Raad vermeldt dit in haar verslag met enige
trots.
Namens de Raad van Commissarissen,
J.F.T. Quick, voorzitter
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-13-
4 Maatschappelijk presteren
Als woningcorporatie hebben we een
belangrijke maatschappelijke taak.
Wooncompagnie meent dat optimaal
maatschappelijk presteren kan worden
gerealiseerd door je te richten op zowel het
proces als op de inhoud.
Wat betreft het proces vindt Wooncompagnie
het erg belangrijk om helder te maken welke
relatie wij hebben en willen hebben met onze
belanghouders. Daarmee wordt duidelijk wat
we voor elkaar willen en kunnen betekenen.
Op basis daarvan kunnen we heldere, concrete
en resultaatgerichte afspraken maken met
gemeenten en andere maatschappelijke
partners en deze vastleggen in
(prestatie)afspraken en samenwerkings– of
intentieovereenkomsten. Als de relaties helder
zijn, is ook duidelijk waar sprake zal zijn van
informeren, afstemmen dan wel samenwerken.
Daarnaast zal Wooncompagnie uiteraard ook
tussentijds en achteraf verantwoording
afleggen. Over de wijze en frequentie daarvan
kunnen concrete afspraken worden gemaakt in
de overeenkomsten.
Ook de bewoner wordt door Wooncompagnie
gezien als een belanghouder. Immers: Mensen
maken wonen, de bewoners weten wat nodig is
in buurten en wijken. We willen onze
bewoners dan ook meer invloed geven op onze
keuzes en waar mogelijk ook meer eigen
verantwoordelijkheid. Met de herijking is het
nemen van eigen verantwoordelijkheid door
onze bewoners niet meer als streven maar als
randvoorwaarde geformuleerd.
Wat betreft de inhoud wil Wooncompagnie
met de bewoners, maatschappelijke partners en
gemeenten in beeld brengen wat nodig is in
buurten en wijken. Duidelijk moet zijn wat
Wooncompagnie reeds doet en wat onze
partners van ons mogen verwachten. Dit
bepaalt de door ons gedefinieerde rol en kaders
met betrekking tot het maatschappelijk
investeren, bijvoorbeeld in maatschappelijk
vastgoed. Ook op dit punt is met de herijking
als randvoorwaarde geformuleerd dat andere
partijen bereid moeten zijn om hun
verantwoordelijkheid te nemen.
In de resterende looptijd van het
ondernemingsplan zal een accentverschuiving
plaatsvinden van kwantiteit naar kwaliteit. We
sturen in sterkere mate op maatschappelijk
rendement en in plaats van het plegen van
generieke investeringen, leveren we meer
maatwerk waar de behoefte het grootst is.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-14-
Interview
Maatschappelijk presteren
Gemeente Purmerend stelt woonvisie op met Wooncompagnie
Samen woonambities waarmaken
In de Woonvisie Purmerend 2012 - 2016 is vastgelegd hoe de stad als woonplaats aantrekkelijk en
bereikbaar gehouden moet worden. Voor het eerst is dit document tot stand gekomen als
volledige coproductie met woningcorporaties. Wethouder Krieger: ‘De opgaven vragen om
samenwerking, de inspanningen betalen zich nu al uit!’
Woningprijzen dalen, de hypotheekrente is onzeker. De inkomensnorm verstoort de doorstroming in de
sociale huursector en stijgende energieprijzen drijven de woonlasten omhoog. Kortom, er verandert
veel. En in hoog tempo. Tijd om de krachten te bundelen, vond de gemeenteraad, en ze stelde voor om
stakeholders en woonpartners te laten meewerken aan de nieuwe woonvisie van Purmerend.
Rollen omgedraaid
Hoofdrollen hierbij waren weggelegd voor de woningcorporaties. Wethouder Hans Krieger: „Voorheen
werd de woonvisie opgesteld vanuit het gemeentehuis. Nu hebben we het grotendeels omgedraaid.
Tegen onder meer de woningcorporaties hebben we gezegd: wonen is júllie kerntaak. Vertel ons, als
kenner van de materie én van deze mooie stad, hoe wij de uitdagingen op woongebied volgens jullie
moeten aanpakken.‟
Vijf maatschappelijk speerpunten
Zo is de woonvisie een product geworden van zowel gemeente, corporaties, makelaardij als
huurdersbelangen. Ook andere stakeholders hebben de mogelijkheid gekregen om sturing te geven aan
het geheel, dat bestaat uit vijf maatschappelijke speerpunten: woningvoorraad, prettige woonomgeving,
woonruimte voor bijzondere doelgroepen, duurzaam leven en wonen, en het verdelen van de
woonruimte.
„Wonen is jullie kerntaak. Vertel het óns maar!‟
Inhoudelijk verbeterd
De aanpak bleek verfrissend en vruchtbaar, zowel qua eindresultaat als qua proces. „Wij vinden dat alle
partijen van elkaar moeten weten waar we naartoe willen met onze stad. Nu ieder zijn inbreng heeft
kunnen geven, is er begrip voor elkaars standpunten en wordt de visie breder gedragen. Daarnaast is het
plan inhoudelijk verbeterd. Zo hebben de woningcorporaties zich sterk gemaakt voor het
leefbaarheidsfonds en heeft Wooncompagnie duurzaamheid nadrukkelijk op de agenda gezet‟, aldus
Krieger.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-15-
Van A naar B
Deel A van de woonvisie is hiermee vastgesteld. De betrokken partners werken nu aan vertaling naar
deel B: strategie en concrete stappen. Deze afspraken worden medio 2012 vastgelegd. Hans Krieger:
„Wonen is meer dan een dak boven je hoofd. Veiligheid, betaalbaarheid, leefbaarheid… De woonvisie
brengt nu alle woonaspecten samen. We vervolgen dan ook de ingeslagen weg: gezamenlijk en
controlerend. Een woonvisie is immers altijd in beweging. Zo blijven we optimaal inspelen op nieuwe
ontwikkelingen en kunnen we sámen onze woonambities blijven verwezenlijken.‟
Maatschappelijk partner
Wethouder Hans Krieger prijst zich gelukkig met een partner als Wooncompagnie. En niet allen
vanwege de bijdrage aan de woonvisie. „Met hun brede maatschappelijke betrokkenheid zijn ze – ook
in deze tijden van crisis – bereid te investeren in nieuwe doelgroepenprojecten. Recent voorbeeld is het
zorgcentrum in Weidevenne, maar Wooncompagnie realiseerde ook veel woningen boven winkels in
het stadshart. Nu brandt daar weer licht, is er leven. Voor Wooncompagnie zijn het niet de grootste
operaties, maar voor ons wel heel belangrijke!‟
De Woonvisie 2012 - 2016, getiteld „Samen leven en wonen‟, is te downloaden via www.purmerend.nl.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-16-
Onze maatschappelijke doelen en waar we nu staan:
Een kader op basis waarvan we bepalen hoe ver we gaan bij het investeren in leefbaarheid.
De definitie is vastgesteld en opgenomen in de beleidsnotitie SPB. In 2012 stellen we het kader met
betrekking tot leefbaarheidsinvesteringen op.
Inzicht in de maatschappelijke opgaven in de wijken en buurten waar wij woningbezit hebben,
en onze bijdragen vastleggen.
Als eerste aanzet is in de buurtanalyses (SPB) aangegeven welke voorzieningen in een buurt of
wijk aanwezig zijn. In 2012 stellen we prioriteiten en bepalen we onze bijdragen.
Relaties met gemeenten en andere duurzame partners die passen bij de wederzijdse
verwachtingen, en die gebaseerd zijn op vertrouwen en afspraken.
Wooncompagnie heeft prestatieafspraken met alle gemeenten waar wij bezit van enige omvang
hebben. Met onze strategische partner de Raphaëlstichting hebben we een
samenwerkingsovereenkomst gesloten. Voor onze maatschappelijke partners hebben we eind 2011
een inbeddingsladder opgesteld. Op basis daarvan sluiten we samenwerkingsovereenkomsten met
meer maatschappelijke partners.
Nieuwe vormen van participatie.
In 2012 zoeken we samen met onze huurders actief naar nieuwe vormen van participatie. Het doel:
klanten die meer meedoen, meedenken en meebeslissen over hun woonomgeving.
Blijven investeren in maatschappelijk vastgoed.
In 2011 heeft Wooncompagnie wederom maatschappelijk vastgoedprojecten opgeleverd en enkele
in gang gezet. In Trevinverband is een kadernotitie opgesteld dat aangeeft wanneer wij wel (en
wanneer niet) investeren in maatschappelijk vastgoed en onder welke condities.
Transparantie over onze inzet van mensen en financiële middelen.
In ons jaarverslag geven wij duidelijkheid over de samenstelling, hoogte en besteding van de
maatschappelijke budgetten.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-17-
4.1 Missie en visie
De woningvoorraad van Wooncompagnie is
verspreid over de Kop van Noord-Holland,
West-Friesland, Noord-Kennemerland en
Stadsregio-Noord. We hebben daarom twee
vestigingen, één in Schagen en één in
Purmerend.
De vestiging Purmerend heeft haar werkgebied
in de gemeenten Beemster, Edam-Volendam,
Graft-de Rijp, Landsmeer, Oostzaan,
Purmerend, Schermer, Waterland en Zeevang.
De vestiging Schagen is actief in de gemeenten
Anna Paulowna, Harenkarspel, Hoorn
(Blokker), Medemblik, Niedorp, Opmeer
(Hoogwoud), Schagen, Wieringermeer en
Zijpe. Per 1 januari 2012 zijn de gemeenten
Anna Paulowna, Niedorp en Wieringermeer
tezamen met de gemeente Wieringen gefuseerd
tot de gemeente Hollands Kroon.
Wooncompagnie, ooit begonnen als bouwer en
verhuurder van huurwoningen, manifesteert
zich nu met een bredere scope. Dit vanuit het
besef dat het niet alleen om de kwaliteit van de
woning gaat, maar ook om de kwaliteit van de
buurten en kernen. Ook de externe relaties van
Wooncompagnie worden breder en diverser:
Naast de huurders en de gemeenten gaat het
ook om andere wijkbewoners, zorginstellingen,
welzijnsinstellingen, scholen, ondernemers,
enzovoorts.
De kerntaak van Wooncompagnie is het
bouwen en beheren van (liefst zo betaalbaar
mogelijke) huurwoningen. We zijn een private
organisatie met een publiek doel.
Huurwoningen bouwen en beheren kan
iedereen. Wat ons – en andere corporaties –
bijzonder maakt is dat publieke doel:
Betaalbare en kwalitatief goede woningen voor
bewoners met lagere inkomens.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-18-
Ondernemingsplan 2009 – 2012
De wereld om ons heen is significant gewijzigd
ten opzichte van het moment dat wij ons
ondernemingsplan „Thuis in de kern 2009 –
2012‟ hebben vastgesteld. Een tussentijdse
herijking in 2011 is dan ook noodzakelijk
gebleken. Wooncompagnie wordt gedwongen
zich meer en meer te richten op haar kerntaak:
het bieden van huisvesting aan mensen die daar
zelf niet in kunnen voorzien. Dat is ook de
richting die de overheid steeds meer voorstaat.
Bezuinigingen bij de overheid hebben hun
weerslag op zowel de corporaties als op de
huurders. De financiële positie van
Wooncompagnie komt mogelijk onder druk te
staan. Met ons vermogen is in de kern niets
mis, maar de ontwikkeling van de kasstromen
baart ons wel zorgen. De investeringen nemen
toe, terwijl de rendementen op die
investeringen steeds lager worden. Het
voornemen van de overheid om een
substantieel deel van de huurtoeslag door
woningcorporaties te laten financieren, maakt
dat onze exploitatie verder onder druk komt te
staan. Voor Wooncompagnie betekent de
bijdrage aan de financiering van de huurtoeslag
een extra aanslag op de (meerjaren)begroting
van circa € 3,5 miljoen op jaarbasis. Het
inflatievolgende huurbeleid, dat zal gelden
voor het grootste deel van onze huurders, is
ontoereikend om dat op te vangen. We kunnen
de huurinkomsten met het streefhuurbeleid
optimaliseren en vanzelfsprekend blijven we
kritisch kijken naar de bedrijfslasten. Maar de
genoemde ontwikkelingen betekenen een
verandering in de rol en positie van onze
huidige woningvoorraad. Om nieuwe
woningen te kunnen bouwen en om de
bestaande woningen te kunnen blijven
exploiteren, is Wooncompagnie meer en meer
afhankelijk van het verkopen van bestaande
huurwoningen. Een heroverweging van de
keuze tussen sloop en vervangende nieuwbouw
of het in stand houden (lees:
levensduurverlenging) van de huidige
woningvoorraad is gegeven deze constatering
opnieuw legitiem.
Uiteraard heeft de veranderende wetgeving ook
in financiële en organisatorische zin impact op
onze organisatie. Medio 2010 is binnen
Wooncompagnie een aantal strategische
sessies gehouden om onze reactie op en de
impact van de ministeriële regeling,
voortkomend uit de EU-beschikking, vast te
stellen. In 2011 zijn –voor zover mogelijk– de
mogelijkheden om het niet-DAEB bezit
afzonderlijk te financieren onderzocht en is de
juridische of administratieve scheiding
voorbereid.
Begin 2011is conform de beleidscyclus van het
Strategisch Portefeuillebeleid (SPB) het
woningmarktonderzoek geactualiseerd dat het
RIGO in 2008 voor ons heeft uitgevoerd. Dit
onderzoek betreft alle gemeenten waar wij
actief zijn. Het geeft inzicht in de toekomstige
vraag naar huur– en koopwoningen, de
ontwikkeling van de woningvoorraad naar
type, eigendom en prijsniveau, bevolkings– en
huishoudensontwikkeling, alsook in
verhuisbewegingen. Daarnaast hebben we,
onder andere naar aanleiding van de EU-
beschikking, nu expliciet een onderscheid
gemaakt tussen huishoudens met een inkomen
tot € 33.614, huishoudens met een inkomen
van € 33.614 tot € 43.000 en huishoudens met
een inkomen van €43.000 en hoger. Daarmee
hebben we zicht gekregen op de omvang en
ontwikkeling van deze groepen, hun
woonvraag en hun (on)mogelijkheden op de
woningmarkt.
Om de impact van alle bovengenoemde
ontwikkelingen in kaart te brengen, zijn in juli
2011 met managers, hoofden en een aantal
medewerkers drie sessies gehouden ten
behoeve van de herijking van het
ondernemingsplan „Thuis in de kern 2009 –
2012‟. De resultaten van de strategische sessies
van medio 2010 naar aanleiding van de EU-
beschikking, de resultaten van het
woningmarktonderzoek en de gemaakte
analyse met betrekking tot gewijzigde en
toekomstige wetgeving zijn daarbij belangrijke
input geweest. Het eindresultaat van de
herijkingsessies hebben hun weerslag gekregen
in een aangepaste versie van het
ondernemingsplan dat de koers weergeeft tot
eind 2012; de nog niet opgepakte of afgeronde
doelstellingen zijn opgenomen, aangepast dan
wel aangescherpt. In dit jaarverslag en in het
reeds verschenen jaarbeeld „Thuis in 2011‟
doen wij verslag van de stand van zaken van
alle doelstellingen uit het ondernemingsplan.
Zowel het herijkte ondernemingsplan als het
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-19-
jaarbeeld 2011 kunt u vinden op onze website.
In 2012 zetten we het nieuwe
ondernemingsplan 2013 – 2016 op dat vanaf
2013 van kracht zal zijn en waarbij we
wederom onze stakeholders nauw zullen
betrekken.
De missie van Wooncompagnie
We hebben onze missie als volgt gedefinieerd:
“Wooncompagnie biedt haar klanten
woningen en woondiensten, draagt actief bij
aan vitale kernen en buurten en is
betrouwbaar, open en duidelijk”.
De missie geeft aan waarvoor „we op aarde
zijn‟ en geeft richting aan onze activiteiten.
Wij staan voor onze maatschappelijke opgaven
en voor onze klanten. Dat vraagt een
ondernemende en nieuwsgierige instelling.
Gezien de gesignaleerde ontwikkelingen
hebben wij er behoefte aan om op een nog
scherpere manier positie te kiezen:
1. Onze klanten:
Wij richten ons primair op huishoudens met
een laag inkomen1 en specifieke groepen zoals
mensen met een beperking en/of zorgvraag en
statushouders. Secundair richten wij ons daar
waar nodig ook op huishoudens met een laag
middeninkomen2 voor wie de reguliere
koopmarkt onbereikbaar is.
2. Onze maatschappelijke opgaven:
Vitaliteit wordt bepaald door een wisselende
mix van wonen, werken, voorzieningen,
sociale samenhang, een actieve dorpsraad, een
florerend verenigingsleven, rust en ruimte en
hoe de bewoners deze ervaren en waarderen.
We zijn ons bewust van onze belangrijke
betekenis in delen van ons werkgebied. Omdat
wij in veel van onze kernen en buurten de
enige sociale verhuurder zijn, moeten we onze
verantwoordelijkheid kennen en nemen. Het
behouden of vergroten van de vitaliteit van een
buurt of kern vergt echter een duurzame
samenwerking met gemeenten, corporaties,
1 Per 1 januari 2011 betreft dit een gezamenlijk
belastbaar jaarinkomen tot € 33.614 dat jaarlijks
wordt geïndexeerd. 2 Per 1 januari 2011 betreft dit een gezamenlijk
belastbaar jaarinkomen tussen € 33.614 en € 43.000
dat wordt jaarlijks wordt geïndexeerd.
zorg– en welzijnsinstellingen en de bewoners.
Een integrale aanpak met alle partijen in
gedeelde verantwoordelijkheid zien wij dan
ook als een randvoorwaarde voor onze
inspanningen ten behoeve van
maatschappelijke opgaven.
De visie van Wooncompagnie
De visie geeft aan hoe wij de toekomst zien en
wat onze langere termijnambities zijn. De
manier waarop wij dat willen bereiken (de
koers zoals beschreven in het
ondernemingsplan „Thuis in de kern 2009 –
2012‟) hebben we geïntegreerd in onze visie.
Wooncompagnie is een plattelandscorporatie.
In die traditie is Wooncompagnie gevormd.
We hebben affiniteit met het platteland en de
plattelandscultuur. Bovendien ligt onze
professionaliteit op dit terrein. Onze structuur,
cultuur en onze kennis zijn hierop toegesneden.
Wij hebben veel aandacht voor de identiteit,
kleinschaligheid en kwaliteit van de dorpen en
kernen. Ook omdat wij daar vaak de enige
aanbieder van sociale huurwoningen zijn.
Wooncompagnie speelt in op de
ontwikkelingen op het platteland, zoals de
veranderende samenstelling van huishoudens
(met name naar grootte en leeftijd), de
stabiliserende omvang van de bevolking en de
groeiende vraag naar onze investeringen in
leefbaarheid. Wij werken dan ook nauw samen
met bewoners, gemeenten en andere
aanbieders van diensten op het gebied van
wonen, welzijn en zorg. Die positie van
plattelandscorporatie veronderstelt dat ons
aanbod van woonproducten breed,
toegankelijk, kwalitatief goed en herkenbaar is,
zodat we zoveel mogelijk kunnen
beantwoorden aan de vraag van verschillende
groepen mensen.
Wooncompagnie zoekt voortdurend naar de
meest optimale invulling van het
maatschappelijk ondernemerschap om vorm te
kunnen blijven geven aan haar bestaansrecht.
De organisatie opereert daarbij binnen een
netwerk van verschillende belanghouders om
haar missie te realiseren.
Onze missie realiseren en daartoe succesvol
opereren binnen ons netwerk vraagt enerzijds
om een opstelling naar buiten toe die het
functioneren binnen dat netwerk ondersteunt
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-20-
en anderzijds een interne organisatie en
besturing die dit faciliteren. De lijn die
Wooncompagnie hierbij zoekt is die van
samenwerking, waarbij de sterke punten van
elkaar worden opgezocht daar waar dit
meerwaarde biedt en waarbij elke betrokkene
zijn verantwoordelijkheid kent en neemt: Het
is de lijn van een netwerkorganisatie.
4.2 Relatie met bewoners
Wooncompagnie betrekt haar bewoners zoveel
als mogelijk bij het beleid. Veelal gebeurt dit
via vertegenwoordigers. Dit zijn
huurdersorganisaties zoals de
huurdersverenigingen en bewonerscommissies.
Het is nu eenmaal onmogelijk elke individuele
bewoner bij de beleidscyclus te betrekken. De
meeste bewoners zouden dat bovendien niet
eens willen. Individuele huurders die wél graag
betrokken willen worden bij onze
beleidsvorming, kunnen bijvoorbeeld
deelnemen aan het klantenpanel (zie hoofdstuk
6).
Samenwerkende Huurders Organisaties
(SHO)
De SHO is een samenwerkingsverband tussen
de Huurderskoepel Schagen en Omstreken, en
Huurdersvereniging De Vijfhoek. De SHO is
het officiële orgaan waaraan Wooncompagnie
(gekwalificeerd) advies vraagt en informatie
verstrekt conform de
samenwerkingsovereenkomst en de
overlegwet. De SHO voert overleg met de
directeurbestuurder.
In 2011 is de SHO vijf keer bij elkaar geweest
om met de directie te overleggen. De
navolgende onderwerpen zijn besproken:
nieuwe samenwerkingsovereenkomst
(getekend)
uitkomsten participatielabel
Kracht door Verbinding
jaarplan en meerjarenbegroting
Wooncompagnie
huurverhoging en huurharmonisatie
veiligheidsinspecties
kleine kernenbeleid (adviesaanvraag)
nieuwe toewijzingsregels
jaarverslag en jaarrekening
Wooncompagnie
Herzieningswet
wijziging incassobureau
herijkt ondernemingsplan
aankoop bezit Ymere
nieuwe website
stand van zaken onderhoud
asbestbeleid
digitaal klantenpanel
koers Wooncompagnie
Trevin
Met de SHO wordt gesproken over de wijze
waarop Wooncompagnie op dit moment de
participatie heeft geregeld. We zijn het met
elkaar eens dat dit aanpassing behoeft. In
november 2011 is met alle leden van al onze
huurdersverenigingen gesproken over nieuwe
vormen van participatie. De
Huurdersbelangenvereniging regio Schagen
(Huko) heeft een onderzoek laten doen naar
haar eigen functioneren. Ook
Huurdersvereniging De Vijfhoek heeft dit laten
doen.
Daarnaast zijn we met de SHO op excursie
geweest naar corporaties in Friesland om te
zien en te praten over de manier waarop zij de
participatie hebben geregeld. Dit alles zal als
input worden gebruikt om in 2012 met elkaar
verder te verkennen hoe we de participatie
kunnen verbeteren.
Huurdersbelangenverenigingen regio
Schagen (Huko)
Op voordracht van Wooncompagnie was de
Huko genomineerd voor de door de Woonbond
georganiseerde selectie „Beste
huurdersorganisatie‟. Tijdens een feestelijke
bijeenkomst mocht de Huko de eerste prijs in
ontvangst nemen. Er is regelmatig en goed
overleg geweest tussen de Huko en het
management van vestiging Schagen.
Huurdersvereniging De Vijfhoek
De Vijfhoek heeft net als de Huko een
onderzoek laten uitvoeren door de Woonbond.
Bij het maken van dit jaarverslag waren de
uitkomsten hiervan nog niet bekend. De beide
onderzoeken, de uitkomst van het
participatielabel en de discussieavond met de
SHO leveren allemaal ingrediënten voor de
discussie over de toekomst van de
bewonersparticipatie. In 2012 zal hier een
vervolg aan worden gegeven.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-21-
Sinds de jaarvergadering in maart 2011 kent de
Vijfhoek in Purmerend een nieuw bestuur dat
vol elan aan de slag is gegaan. Er is vier keer
overleg geweest met het bestuur en daarnaast
drie keer overleg met de voorzitter. Ook
tussentijds wordt constructief overlegd. We
ondersteunen het bestuur waar mogelijk. In
2011 is onder andere gesproken over:
omgaan met bewonerscommissies
jaarplan vestiging Purmerend
excursie
onderzoek Woonbond
resultaten Leefbaarheidsonderzoek
ontwikkelingen Woningnet
prestatieovereenkomst Schermer
jaarverslag geschillencommissie
SWW
planmatig onderhoud
activiteitenplannen gemeenten
Bewonerscommissies en
huurdersverenigingen
In 2011 is regelmatig en goed overleg geweest
tussen de huurdersverenigingen en de
woonconsulenten en opzichters van vestiging
Schagen. De samenwerking tussen vestiging
Schagen en de huurdersorganisaties is in 2012
verder versterkt door een succesvolle
najaarsbijeenkomst met alle
huurdersverenigingen van de vestiging
Schagen. Het thema was „heldere kaders voor
leefbaarheidsprojecten‟ en dit heeft voor beide
partijen geleid tot inzichten in criteria voor
toekenning van leefbaarheidsprojecten. In 2012
wordt dit verder uitgewerkt.
4.3 Relatie met gemeenten
Om onze relaties met gemeenten in beeld te
brengen, maken wij gebruik van „de
inbeddingsladder‟. Deze inbeddingsladder
geeft de verschillende niveaus aan waarop
Wooncompagnie relaties kan onderhouden met
andere partijen. Per niveau geeft de ladder de
intensiteit, het karakter en de afspraken met
partijen aan. De ladder is een hulpmiddel bij
het ontwikkelen van relaties die passen bij de
wederzijdse verwachtingen en die gebaseerd
zijn op de lokale situatie en het wederzijds
vertrouwen. In 2010 is de inbeddingsladder
herijkt en de uitkomst is tijdens het bestuurlijk
overleg met de verschillende gemeenten
besproken.
Woonvisie Purmerend
De Gemeente Purmerend heeft samen met de
woningcorporaties een woonvisie opgesteld.
Zowel voor de gemeente als voor de
corporaties was het de eerste keer dat in
volwaardige gezamenlijkheid een Woonvisie is
opgesteld. De vaststelling door de
Gemeenteraad heeft plaatsgevonden in februari
2012. Aangezien in de toekomst in Purmerend
nog maar twee corporaties actief zullen zijn,
moet worden nagedacht of gezamenlijke
prestatieafspraken wenselijk zijn of dat
Wooncompagnie gaat voor eigen afspraken.
Woonzorgvisie Edam-Volendam
Met de Gemeente Edam-Volendam en vele
partners die daar actief zijn, is gewerkt aan het
opstellen van een woonzorgvisie. In februari
2012 is deze door de Raad vastgesteld.
Uitwerking zal daarna met alle partners
worden vormgegeven.
Prestatieafspraken
Passend bij een netwerkorganisatie, zoekt
Wooncompagnie de afstemming en
samenwerking met gemeenten actief op. We
hebben elkaar nodig om onze doelen te
bereiken. Met alle gemeenten is in het voor- en
het najaar dan ook op bestuurlijk niveau
overleg gevoerd.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-22-
Wooncompagnie is voorstander van het maken
van concrete afspraken. Bij voorkeur leggen
we intenties en inhoudelijke en procesmatige
afspraken vast in een convenant of
prestatieafspraak. Door de economische crisis
en de ontwikkelingen in onze sector is wel
gebleken dat gemeenten en corporaties
terughoudend moeten zijn in het verder
concretiseren van afspraken. De polstok lijkt
minder lang te zijn dan voorheen.
Ondanks de aanhoudende crisis is het in 2011
gelukt om met de gemeente Schermer
afspraken te maken. Daarmee heeft
Wooncompagnie ultimo 2011
prestatieafspraken gemaakt met alle gemeenten
waar we positie van enige omvang hebben.
Met de aankomende fusie tussen de gemeenten
in de regio van vestiging Schagen zal ook met
de fusiegemeente nieuwe prestatieafspraken
worden gemaakt. Wooncompagnie zal hierin
als trekker fungeren. In Medemblik wordt
gestreefd naar gemeenschappelijke afspraken
met de collega corporaties en ook met de
collega‟s uit Hollands Kroon is het streven om
tot gemeenschappelijke prestatieafspraken te
komen. De Huko zal actief betrokken worden
bij de prestatieafspraken met Hollands Kroon
en fusiegemeente Schagen.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-23-
Gemeente Inhoud Gereed/Verwacht
Anna
Paulowna
Doelgroepen, wonen en zorg, leefbaarheid, samenstelling woningvoorraad:
betaalbaarheid en kernvoorraad, rollende voorraad: ontwikkelingen in en van de
voorraad, huurbeleid, woonruimteverdeling, schuldhulpverlening en ontruiming,
energiebeleid, investeringsafspraken.
Beemster Doelgroepen (met name starters en mantelzorgers), samenstelling
woningvoorraad: betaalbaarheid en kernvoorraad, grondprijs, rollende voorraad
(nieuwbouw, kwaliteit op peil houden van de bestaande voorraad, verkoop),
duurzaamheid en energie, samenwerking en overleg.
Edam-
Volendam
Doelgroepen, wonen en zorg, leefbaarheid en veiligheid, betaalbaarheid,
kernvoorraad, ontwikkelingen woningvoorraad, verkoop, woonruimteverdeling,
maatschappelijke opvang, schuldhulpverlening, ontruimingen en 2e kansbeleid,
onderzoek en monitoring woningmarkt.
Harenkarspel Doelgroepen, wonen en zorg, leefbaarheid, samenstelling woningvoorraad,
betaalbaarheid en kernvoorraad, rollende voorraad, ontwikkelingen in en van de
voorraad, huurbeleid, woonruimteverdeling, energiebeleid, investeringsafspraken.
Medemblik Beleid ten aanzien van ouderen en starters, voorraad betaalbare huurwoningen,
toewijzing van woningen, huurbeleid, verkoop van woningen, overleg met en
inspraak van huurders.
Purmerend Doelgroepen, voorraadontwikkeling, kwaliteit van de leefomgeving, wonen, zorg
en welzijn, monitoring en overleg, begrip sociale huurwoning, sociale grondprijs,
onvoorziene omstandigheden.
Schagen Doelgroepen, wonen en zorg, leefbaarheid en veiligheid, samenstelling
woningvoorraad: betaalbaarheid en kernvoorraad, rollende voorraad (nieuwbouw,
bestaande voorraad - kwaliteit op peil houden, verkoop), huurbeleid,
woonruimteverdeling, maatschappelijke opvang, schuldhulpverlening en
ontruiming.
Niedorp
Doelgroepen, wonen zorg en welzijn, leefbaarheid, ontwikkeling van de
woningvoorraad, woonruimteverdeling, samenwerking en overleg. Schermer Doelgroepen, wonen zorg en welzijn, vitaliteit, betaalbaarheid en kernvoorraad,
ontwikkelingen in en van de voorraad, verkoop, huurbeleid,
woonruimteverdeling, schuldhulpverlening en duurzaamheid.
Waterland Betaalbaarheid, aanpak schaarste, oplossingen bieden in de woonbehoefte van
speciale doelgroepen , samenwerking en overleg. Wieringer-
meer
Doelgroepen, wonen en zorg, leefbaarheid, samenstelling woningvoorraad,
betaalbaarheid en kernvoorraad, rollende voorraad, ontwikkelingen in en van de
voorraad, huurbeleid, woonruimteverdeling, energiebeleid, investeringsafspraken.
Zeevang Onderzoek en monitoring, doelgroepen, wonen en zorg, leefbaarheid en
bewonersparticipatie, sociale woningvoorraad / kernvoorraad, nieuwbouw en
woonruimteverdeling.
Zijpe Kernvoorraad, huurbeleid, ontwikkeling van de woningvoorraad, wonen met zorg
en welzijn, woonruimteverdeling, leefbaarheid, samenwerking en overleg.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-24-
4.4 Relatie met maatschappelijke partners
Ook met de maatschappelijke partners zoekt
Wooncompagnie de samenwerking actief op.
We hebben elkaars kennis en kunde hard nodig
om onze doelen te bereiken. Informeren,
afstemmen en samenwerking is daarbij hard
nodig. Per maatschappelijke partner kunnen de
wederzijdse verwachtingen –gebaseerd op de
lokale situatie en wederzijds vertrouwen–
anders zijn. Om dit goed in beeld te krijgen en
daar transparant in te kunnen zijn, heeft
Wooncompagnie eind 2011 een
inbeddingsladder voor zorg en welzijn
opgesteld, net zoals we voor gemeenten
hebben gedaan. De partijen waar mee wordt
samengewerkt, zijn in kaart gebracht.
Daarnaast is bepaald wat het niveau van de
huidige relatie is en wat het gewenste niveau
is. Deze inbeddingsladder is daarmee
vastgesteld.
In 2012 gaan de vestigingen werken aan het
actieplan hoe te komen van de huidige naar de
gewenste situatie.
Net als met gemeenten, legt Wooncompagnie
bij voorkeur intenties en inhoudelijke en
procesmatige afspraken vast in een convenant
of samenwerkingsovereenkomst. Ook in 2011
zijn afspraken op deze wijze bekrachtigd en
vastgelegd:
Visie op Broek
In januari 2011 is een intentieovereenkomst
getekend waarin diverse partijen hebben
aangegeven dat zij voor het dorp Broek in
Waterland een stedenbouwkundige visie en een
globaal programma willen opstellen. Deze
partijen zijn Wooncompagnie, Algemene
Woningbouwvereniging Monnickendam, De
Zorgcirkel, Stichting Spoor en Kinderopvang
SKW. Zij zijn bij elkaar gebracht door
werkgroep „Visie op Broek‟. De Werkgroep
„Visie op Broek‟ bestaande uit leden van de
Dorpsraad, de Broeker Gemeenschap en
inwoners van Broek, is initiatiefnemer voor de
ontwikkeling van de planvorming. Eind 2011
is de eerste fase afgerond en is een
stedenbouwkundige visie en een globaal
programma opgesteld. In 2012 zal de tweede
fase worden afgerond waarbij een aantal
varianten wordt doorgerekend op financiële
haalbaarheid.
Mobiele mantelzorgwoning Zeevang
In het kader van het project „De Verbinding‟ is
een proef gestart met de realisatie van een
mobiele zorgkamer. Op 5 oktober 2011 hebben
de deelnemende partijen een
samenwerkingsovereenkomst getekend. Het
resultaat is een concrete handleiding en een
flexibele zorgkamer, die in 2011 is geplaatst in
Zeevang. Een mobiele zorgkamer is een
verplaatsbare aanbouw met een slaapkamer
met badkamer en toilet die tegen een bestaande
woning wordt aangezet. Het gaat dus niet om
een zelfstandige woonruimte. Wooncompagnie
is eigenaar van de flexibele zorgkamer. Zodra
de zorgkamer weer beschikbaar komt, zal deze
bij een volgende kandiaat geplaatst worden.
4.5 Relatie met collega-corporaties
Het speelveld van de corporaties is
voortdurend in beweging. Ontwikkelingen
volgen elkaar steeds sneller op en dit heeft een
groot effect op ons denken en handelen.
Corporaties zijn meer en meer markt- en
klantgericht gaan denken en werken. Het
merendeel van de corporaties verlegt de focus
van vastgoed naar mensen en de maatschappij.
Als een reactie op alle ontwikkelingen in de
sector, zien we een duidelijke trend van
schaalvergroting onder woningcorporaties.
Ook de afspraken over het toekennen van
staatssteun die de voormalig minister van der
Laan met de EU in december 2009 heeft
gemaakt, hebben een grote invloed op de
woningcorporaties. Met name de afspraak
rondom de toewijzing van sociale
huurwoningen heeft een grote impact op de
corporaties. Daarnaast worden de financiële
mogelijkheden van corporaties niet alleen door
de EU beperkt, maar heeft ook het Rijk een
grote impact op de investeringsruimte door
maatregelen te treffen zoals het heffen van
vennootschapsbelasting en de bijdrage van
corporaties aan de huurtoeslag. Tegelijkertijd
doet de maatschappij een beroep op corporaties
om juist in deze economisch barre tijden
anticyclisch te investeren en worden veelvuldig
posities en projecten aan corporaties
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-25-
aangeboden. Corporaties komen dus klem te
zitten tussen „willen‟ en „kunnen‟.
Brancheorganisatie
Wooncompagnie is lid van Aedes, de
koepelvereniging van woningcorporaties.
Aedes maakt zich sterk voor de condities
waaronder corporaties als maatschappelijke
ondernemingen hun werk kunnen doen, geeft
voorlichting en informatie en initieert
onderzoek en productontwikkeling. Aedes is
ook de werkgeversvereniging van de
corporatiebranche.
Aedes heeft begin 2011 aangegeven zich te
concentreren op de kerntaken
belangenbehartiging, ledenbinding en
professionalisering. Het bestuur en de directie
willen daarvoor extra specialisten op het
gebied van de belangenbehartiging aantrekken.
Tegelijkertijd is de inzet de personeelsomvang
terug te brengen van 120 volledige
arbeidsplaatsen naar maximaal 75.
Wooncompagnie is blij met deze
koerswijziging. De drie kerntaken zijn waar het
Wooncompagnie om gaat en wat voor ons de
meerwaarde geeft van het hebben van een
brancheorganisatie.
Trevin
In 2008 hebben IntermarisHoeksteen,
Woonwaard en Wooncompagnie met elkaar
gesproken over de ontwikkelingen in de sector
en geconstateerd dat we op dezelfde manier
tegen grenzen, vraagstukken en
ontwikkelingen aankijken en aanlopen.
De grenzen zien wij op het gebied van:
professionalisering
marktmacht & coalitievorming
invloed en rol in het debat
IntermarisHoeksteen, Woonwaard en
Wooncompagnie hebben daarom in 2009 is
een samenwerkingsovereenkomst getekend.
Het samenwerkingsverband heeft de vorm van
een coöperatie gekregen, genaamd Trevin (zie
ook paragraaf 7.3). 2010 stond in het teken van
het opbouwen van het bedrijf Trevin. In 2011
heeft Trevin voor het eerst volledig gedraaid.
2011 was in alle opzichten een turbulent jaar.
Zowel Wooncompagnie als Woonwaard en
IntermarisHoeksteen hebben in 2011 veel
inspanningen verricht om voorbereid te zijn op
toekomstige ontwikkelingen. Daarbij kwamen
we soms tot andere keuzes en oplossingen. De
ontwikkelingen in de eigen gelederen leidden
tot het opnieuw bepalen van de relatie van de
corporaties in Trevin. Begin 2012 is besloten
om de coöperatieve vereniging in 2013 te
beëindigen. Het voorstel is om voor het SSC-
Inkoop per 1 juli 2012 de zelfstandige inkoop
B.V. Trevian op te richten. De
Trevincorporaties zullen het ICT-beheer gaan
uitbesteden. Wooncompagnie is begin 2012
dan ook een traject opgestart om een
leverancier te selecteren voor het beheren van
de centrale ICT-infrastructuur. Trevin ICT
blijft de huidige dienstverlening voortzetten tot
het moment dat voor alle drie de corporaties de
nieuwe situatie is bereikt.
Kracht door Verbinding
Wooncompagnie voelt zich sterk betrokken bij
de toekomst van Noord-Holland en neemt hier
haar verantwoordelijkheid in. Veel
ontwikkelingen overstijgen de grenzen van
steden en dorpen, en zelfs die van de
subregio‟s. Zaken als krimp en bereikbaarheid
zijn geen lokale onderwerpen, maar kunnen
slechts in een breder verband begrepen en
aangepakt worden. Zo kan het voor een
individuele gemeente, woonkern of buurt
verleidelijk zijn om ieder voor zich zoveel
mogelijk voorzieningen en woningen binnen te
halen. Dat zijn we wel zo gewend. We komen
uit een tijd waarin „groei‟ overal gemeengoed
was. Maar we weten dat naast „groei‟ ook
„stabilisatie‟ en zelfs „krimp‟ bestaat. Dat is
een nieuw fenomeen. Deze ontwikkelingen
kunnen zich soms in één en dezelfde regio
voordoen. Op dat moment kan het „ieder voor
zich‟ scenario contraproductief of zelfs
„kannibalistisch‟ uitpakken. Het risico is groot
dat woningen deels voor de leegstand worden
gebouwd, en voorzieningen het uiteindelijk
niet redden door gebrek aan draagvlak. Voor
een regio als geheel kan het dan beter zijn dat
partijen in buurten en woonkernen in
samenhang gericht investeren in een beperkt
aantal voorzieningen, maar die goed en
kwalitatief van niveau zijn. Wij willen de
uitdaging aangaan om met een gezamenlijke,
gerichte inzet te werken aan een krachtig en
toekomstgericht Noord-Holland. Daarom zijn
wij in 2009 het samenwerkingsverband „Kracht
door Verbinding‟ aangegaan met vijf andere
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-26-
corporaties: Woningstichting Den Helder,
IntermarisHoeksteen, Parteon, De
Woonschakel en Woonwaard. De corporaties
hebben naast hun volkshuisvestelijke taak ook
te maken met de ontwikkeling van de regio op
het gebied van bijvoorbeeld wonen,
leefbaarheid of duurzaamheid. Het is in hun
belang om te investeren op een manier die het
meest optimaal is voor de regio en de mensen
die er wonen. Daarbij is het werken aan de
woningvoorraad of het meedenken over
voorzieningen niet altijd genoeg.
Wij hebben daarom als initiatiefnemers
Berenschot gevraagd om het perspectief van de
Noord-Hollandse corporaties in een regionaal
kader te schetsen. Dat heeft geresulteerd in het
rapport „Kracht door verbinding‟. Hierin staan
zes thema‟s centraal: wonen, bereikbaarheid,
duurzaamheid & energie, leefbaarheid &
voorzieningen, leisure en kenniseconomie &
agri-business. Uit de analyse blijkt dat Noord-
Holland er zeker niet slecht voorstaat. Uit het
onderzoek komt duidelijk naar voren dat
Noord-Holland zijn kracht ontleent aan het feit
dat de verschillende kernen onderling hun
eigen karakter en pluspunten hebben, en dat
die kernen in hun samenhang een aantrekkelijk
geheel vormen waar collectief het totale palet
aan functies op een aantrekkelijke manier
voorhanden is. Maar er is naast groei in
bepaalde regio‟s en kernen, ook een tendens
naar krimp; van de bevolking, de arbeidsmarkt,
voorzieningen, leefbaarheid en ook van de
woningmarkt. Alleen met een integrale
benadering, zo blijkt, is het mogelijk de
regionale opgaven aan te gaan. Daarbij moeten
naast de woningmarkt onder andere ook
voorzieningen, economie en onderwijs worden
betrokken.
In het rapport doen we een voorzet hoe we de
samenwerking zien, en hoe die samenwerking
zich verhoudt tot andere verbanden binnen
onze branche. Daarbij gaan wij ook in op de
partners buiten onze sector die we uitnodigen
voor samenwerking. Wij zoeken dialoog en
samenwerking met partijen van binnen en
buiten onze sector. De discussies rondom de
totstandkoming van dit rapport hebben ons
geholpen om tot een scherper beeld te komen
van wat die samenwerking zou kunnen
inhouden.
Zoals gezegd is de visie een uitnodiging aan
gemeenten, (belangen)organisaties en
maatschappelijke groepen om regionaal samen
te werken. Dit heeft in 2010 de vorm gekregen
van regioscans en daarop volgende
„Alliantiefabrieken‟. De Alliantiefabrieken zijn
een manier om op de gekozen thema‟s concrete
uitvoeringallianties te smeden tussen de
deelnemers. Wooncompagnie is partner in
verschillende allianties en heeft hier in 2011
verder invulling aan gegeven. In november
2011 heeft een grote bijeenkomst
plaatsgevonden waarbij de website
www.krachtdoorverbinding.nl is gelanceerd
door de gedeputeerde van de provincie Noord-
Holland. Op de website zijn alle allianties te
vinden en wordt de voortgang bijgehouden. In
2012 zal Wooncompagnie doorgaan met de
allianties waar zij bij betrokken is. Tevens zal
in de loop van 2012 door de vijf corporaties
van Kracht door Verbinding de strategische
visie van het initiatief worden herijkt.
Samenwerkende Waterlandse
Woningcorporaties (SWW)
De Samenwerkende Waterlandse
Woningcorporaties (SWW) vormen samen met
de Federatie van Zaanse woningcorporaties de
Samenwerkende Woningcorporaties
Zaanstreek-Waterland (SWZW). Het SWW
kent een beleidsoverleg en een
directeurenoverleg. De vestigingsmanager
neemt deel aan het directeurenoverleg van het
SWW dat in 2011 zeven keer heeft
plaatsgevonden. Belangrijke onderwerpen in
2011 waren:
invulling beleidsruimte 10% voor
middeninkomens
huurverhoging 2011
jaarplan SWW
Kamers met Kansen
jongerencontract
aanbiedingsafspraken gemeente
Purmerend
volkshuisvestingsplan gemeente
Waterland
rapport rekenkamercommissie
gemeente Waterland
Woonvisie Purmerend
liberalisatie van huurwoningen
voorbereiding bestuurlijke overleggen
Purmerend en Waterland
Warmtewet
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-27-
toekomst SWW
voorkomen dakloosheid
Woningcorporaties Noordvleugel Randstad
Het Platform Woningcorporaties Noordvleugel
Randstad is een samenwerking tussen
corporaties in de Stadsregio Amsterdam.
Wooncompagnie wordt vertegenwoordigd door
de directeurbestuurder. In 2011 is drie keer
overleg gevoerd. Daarbij is onder andere aan
de orde gekomen:
gevolgen Europese beschikking voor
de middeninkomens
woonruimteverdeling in de Stadsregio
begroting 2012
monitor woningbouw Stadsregio
Herzieningswet
Samenwerkingsverband Noord-
Kennemerland
Het samenwerkingsverband Noord-
Kennemerland is een samenwerking van
woningcorporaties in Noord-Kennemerland
(SVNK). Wij participeren in dit overleg
vanwege ons woningbezit in Schermer.
Wooncompagnie wordt vertegenwoordigd door
de directeurbestuurder. In 2011 is drie keer
overleg gevoerd. Daarbij is onder andere aan
de orde gekomen:
begroting 2012
woningmarktontwikkelingen
toekomstvisie
betaalbaarheid
RAP regio Alkmaar
regionale huisvestingsverordening
reglement Klachtencommissie
Kracht door Verbinding
Herzieningswet
Platform Woningcorporaties West-
Friesland
In verband met het woningbezit in de gemeente
Medemblik is Wooncompagnie aangesloten bij
Platform Woningcorporaties West-Friesland.
Wooncompagnie wordt vertegenwoordigd door
de directeurbestuurder en/of de
vestigingsmanager. In 2011 is vijf keer overleg
gevoerd, waarbij onder andere aan de orde is
gekomen:
staatssteundossier
AEDES en landelijke ontwikkelingen
RAP West Friesland
huisvesting MOE-landers
geschillencommissie
voortgang regionaal
woonruimteverdeelsysteem
(Woningmatch)
Kop van Noord-Holland
De corporaties in de Kop van Noord-Holland
vormen formeel geen samenwerkingsverband,
anders dan een gezamenlijke
geschillencommissie. Wel is er bereidheid tot
de regionale afstemming dan wel
samenwerking.
Stichting Morene
Wooncompagnie is één van de vijf
woningcorporaties die Stichting Morene
hebben opgericht. Deze stichting stelt zich ten
doel uitsluitend op het gebied van huisvesting
van dak– en thuislozen werkzaam te zijn in de
gemeenten Drechterland, Enkhuizen, Hoorn,
Koggenland, Medemblik, Opmeer, Stede
Broec en Wervershoof. De Stichting heeft al
enige tijd geen activiteiten ondernomen en is
eind 2011 dan ook opgeheven.
4.6 Leefbaarheid, zorg en welzijn
Leefbaarheid is voor Wooncompagnie de mate
waarin bewoners zich prettig voelen in hun
woonomgeving en de beschikbaarheid van
voorzieningen. De woonomgeving moet
schoon en veilig zijn. Wat defect is moet snel
gemaakt worden. Kinderen van verschillende
leeftijden moeten er kunnen spelen. Ouderen
moeten zich op hun gemak voelen. Winkels,
scholen en openbaar vervoer moeten goed
bereikbaar zijn. De beschikbaarheid van
kinderopvang, gezondheidszorg,
mogelijkheden voor sport en recreatie: Het zijn
allemaal onderdelen van een goed woon– en
leefklimaat. Voor oudere bewoners is een
combinatie van goed wonen en de nabijheid
van zorg– en welzijnsvoorzieningen van extra
groot belang. Vooral op het platteland staat de
aanwezigheid van voorzieningen onder druk.
De trend is dat voorzieningen vooral worden
geconcentreerd in de hoofdkernen.
In de wijken en buurten waar wij woningen
hebben, leveren we een passende bijdrage aan
de leefbaarheid. Om inzicht te krijgen in de
leefbaarheid in een wijk of buurt maken we
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-28-
onder andere gebruik van de zogenoemde
leefbaarheidsmonitor Lemon. Lemon maakt
verschillende aspecten van leefbaarheid op
buurt–, wijk– of gemeenteniveau inzichtelijk.
Het onderzoek wordt tweejaarlijks uitgevoerd
en bekostigd door Wooncompagnie en de
betreffende gemeente. In 2011 zijn de
resultaten gepubliceerd van het in 2010
uitgevoerde Lemon. Voor de prioritering van
leefbaarheidprojecten zijn de resultaten van de
uitgevoerde metingen gebruikt.
Naast de term „leefbaarheid‟ heeft
Wooncompagnie in het ondernemingsplan het
bredere begrip „vitaliteit‟ geïntroduceerd,
vanuit het besef dat ook andere thema‟s
belangrijk zijn: de sociale samenhang, een
actieve dorpsraad, een florerend
verenigingsleven, rust, ruimte en (het gevoel
van) veiligheid. Vitaliteit is veel meer dan
alleen wonen, werken en voorzieningen.
Vitaliteit is een regionaal of lokaal wisselende
mix van deze elementen en hoe burgers deze
ervaren en waarderen.
De inhoud van het begrip vitaliteit is in de tijd
aan verandering onderhevig en kan voor elk
individu anders zijn. Wat de één vitaal vindt,
kan de ander niet vitaal vinden; wat iemand op
een bepaald moment vitaal vindt, kan op een
ander moment niet vitaal zijn. Een eenduidige
definitie voor vitaliteit is er daarom niet. Toch
bestond de behoefte aan een definitie wel zodat
intern en extern helder is wat we bedoelen als
we praten over vitaliteit. Daarom heeft
Wooncompagnie in 2009 vitaliteit in het
Strategisch Portefeuillebeleid (zie paragraaf
5.5) als volgt gedefinieerd.
„Vitaliteit van een kern of buurt wordt
bepaald door een wisselende mix van wonen,
werken, voorzieningen, sociale samenhang,
een actieve dorpsraad, een florerend
verenigingsleven, rust en ruimte en hoe
burgers deze ervaren en waarderen. Rode
draad daarbij is steeds een adequate
combinatie van sociaal en fysiek, integraal en
afgestemd op de lokale situatie. De mate
waarin de sociale en fysieke leefomgeving
voldoen aan de normen en waarden van onze
klanten en andere gebruikers, is uiteindelijk
bepalend voor de mate van vitaliteit.‟
Het realiseren en behouden van vitale kernen
raakt veel onderwerpen en beleidsterreinen en
vraagt daarom om een integrale aanpak, op
lokaal en regionaal niveau. Provincies,
gemeenten, corporaties, zorg– en
welzijnsinstellingen en bewoners zijn daarmee
de aangewezen partijen in het realiseren en
behouden van vitale kernen en buurten. De
beleidsvelden leefbaarheid, zorg en welzijn
dienen daarbij in samenhang te worden bezien.
Dit sluit naadloos aan bij onze visie dat
Wooncompagnie een netwerkorganisatie moet
zijn. Per onderdeel kan de rol en
verantwoordelijkheid per partij verschillen. Dat
verandert niet door een integrale aanpak dus
rollen, taken, verantwoordelijkheden en
bevoegdheden moeten helder zijn en blijven.
Een goede afstemming tussen partijen is
gewenst, maar de afzonderlijke partijen moeten
ook met hun eigen problematiek en
maatregelen de ruimte krijgen om zich te
onderscheiden. Naast rollen, taken en
verantwoordelijkheden is het van belang om
vooraf helder te hebben waar in het proces en
op welke onderwerpen informeren voldoende
is en waar afstemming dan wel samenwerking
noodzakelijk is.
Met het opstellen van buurtanalyses in 2009 is
in beeld gebracht waar volgens
Wooncompagnie de maatschappelijke en
volkshuisvestelijke opgaven liggen. Met een
aantal gemeenten zijn nieuwe
prestatieafspraken gemaakt waarin ook
afspraken zijn gemaakt over deze
maatschappelijke opgaven. Naast de
inbeddingsladder met betrekking tot
gemeenten, heeft Wooncompagnie eind 2011
ook een inbeddingsladder opgesteld voor
maatschappelijke partners. Doel hiervan is om
ook ten opzichte van de maatschappelijke
partners vooraf helderheid te creëren over
rollen, taken en verantwoordelijkheden en de
wijze van samenwerking. De inbeddingsladder
zal begin 2012 met de verschillende partners
worden besproken.
Onderstaand een aantal voorbeelden van
projecten die Wooncompagnie in 2011 in het
kader van vitale kernen en buurten heeft
uitgevoerd. De projecten behoren tot de
beleidsvelden leefbaarheid, zorg en/of welzijn.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-29-
Fysiek maatschappelijke projecten zijn
weergegeven in paragraaf 5.7.
Burendag 2011 Nieuwe Niedorp
Op zaterdag 24 september organiseerde
Wooncompagnie samen met
Vluchtelingenwerk in Nieuwe Niedorp een
uniek programma in het kader van Burendag
2011. De helft van de aanwezigen hebben
plantenbakken van steigerhout gemaakt. De
andere helft heeft huisnummers gemozaïekt.
Daarna zijn bewoners aan het woord gelaten
om hen te laten vertellen waarom zij uit hun
land gevlucht zijn en hoe de inburgeringcursus
verloopt. Na een gezellige barbecue is de dag
rond 19 uur afgesloten.
Project Ethiopië
Door de gift van Wooncompagnie zijn in de
dorpen Jage, Kora en Ejersa de centra voor
basisonderwijs afgemaakt met de bouw van
één extra klaslokaal. Naast de bouw van het
extra klaslokaal is ook bibliotheek gebouwd.
Hier kunnen de kinderen hun huiswerk maken.
Voor de leerkrachten is een kantoor gebouwd.
Ook is in het programma van NVEA
lesmateriaal gekocht en zijn er
kantoormeubelen, schoolbanken en houten
kozijnen, ramen en deuren gekocht. Het aantal
leerlingen heeft door dit project kunnen stijgen
van 531 naar 831. Verder zijn er twee
trainingen georganiseerd voor de leden van de
oudercommissies. De eerste training was
vooral gericht op voorlichting over HIV/aids.
De tweede training stond in het teken van het
verbeteren van de eigen leefomgeving.
Voortgang SEV-project Wooncursus
Wooncompagnie vindt het belangrijk dat
huurders zorgeloos kunnen huren. Daarom is in
2011 in Trevinverband de cursus „Wonen is
een vaardigheid‟ opgestart. Er is een aantal
„tools‟ ontwikkeld die huurders vooraf
voorbereidt en ons relatief snel inzicht geeft in
de woon/leefsituatie van de starter. Daarnaast
zet het de starter aan het denken over de
consequenties en verantwoordelijkheden.
„Wonen is een vaardigheid‟ is een experiment
dat financieel wordt gesteund door de
stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting
(SEV). Met regelmaat komen de
Trevinpartners bij elkaar en wordt dit
experiment geëvalueerd. De ervaringen en
reacties van starters zijn tot nu toe positief.
Pilot budgetcoach
Eind 2011 zijn we gestart met de pilot
budgetcoach. Huurders die mee willen doen,
konden zich opgeven als ze hiervan gebruik
willen maken. Uit de 125 aanmeldingen zijn 10
huurders geselecteerd die een traject gaan
doorlopen met de budgetcoach. De
budgetcoach is nadrukkelijk bedoeld voor
huurders die nog geen huurachterstanden of
(torenhoge) schulden hebben. Het is de
bedoeling dat de budgetcoach orde schept in de
administratie van huurders en kijkt waar deze
kan besparen op vaste kosten, belasting,
subsidies etc. We zullen dit project in maart
2012 evalueren. Hierbij zullen we ook een plan
van aanpak maken voor de 115 huurders die
zich wel hebben opgegeven, maar niet konden
deelnemen.
Opening Floriade en Pinksterblom
Schermerhorn
Op zaterdag 10 september 2011 is niet alleen
het bruisende dorpsfeest, maar ook het
appartementencomplex De Pinksterblom op
feestelijke wijze geopend. Met een
ballonnenwedstrijd voor kinderen zijn het
appartementencomplex en de Floriade op een
extra feestelijke manier geopend. De
Pinksterblom bestaat vijftien sociale
huurappartementen. De appartementen zijn met
een lift bereikbaar en elk appartement heeft een
eigen fietsenberging op de begane grond. De
Pinksterblom is bestemd voor starters, senioren
en alleenstaanden.
Binnentuin Plataanstate Purmerend
De bewoners van de aanleunwoningen in de
Plataanstate in Purmerend hebben afgelopen
zomer heerlijk buiten gezeten.
Wooncompagnie heeft namelijk de binnentuin
opgefrist met nieuwe planten en een nieuw
bankje. Ook zijn het hekwerk en het terras
opgeknapt.
BOP diner Purmerend
28 september hebben we wederom
deelgenomen aan het BOP diner. Op initiatief
van het platform Betrokken Ondernemen
Purmerend (BOP) wordt jaarlijks een diner
georganiseerd. Ongeveer twintig
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-30-
vrijwilligersorganisaties en twintig
ondernemers c.q. bedrijven uit Purmerend
maken tijdens dit diner kennis met elkaar en
onder de bezielende leiding van een
prominente tafelheer of -dame gaan zij met
elkaar in gesprek over wat zij voor elkaar
kunnen betekenen. Het is de bedoeling om nog
diezelfde avond afspraken met elkaar te
maken. De matches vinden in principe plaats
met gesloten beurzen. Het gaat om diensten en
wederdiensten. Dit jaar is een afspraak tot
stand gekomen tussen Wooncompagnie en
Vereniging Historisch Purmerend. Ter ere van
het 40 jarig bestaan van de vereniging willen
ze een straatnamenboek met uitleg over de
straten in Purmerend uitgeven. In eerste
instantie ondersteunen we met het opzetten van
dit project. Samen met VHP en het Gilde in
Purmerend zullen we kijken of we ook een
financiële bijdrage leveren.
Beeldbellen
In het kader van project de Verbinding zijn we
in Schermer en Beemster gestart met project
beeldbellen. Mensen met een (lichamelijke)
beperking kunnen op deze wijze contact
maken. WonenPlus heeft de regie en verzorgt
de dagelijkse contacten. Op termijn kunnen
ook zorginstellingen zich aansluiten. Het
project is een proef en zal in 2012 worden
geëvalueerd. Het beeldbellen gebeurt met een
beeldtelefoon, en loopt via internet.
Dag van Dialoog
Landelijk wordt sinds 2002 de dag van de
dialoog georganiseerd. Sinds 2008 is dit
initiatief ook in Purmerend opgepakt. Op deze
dag kunnen mensen die wonen of werken in
Purmerend elkaar ontmoeten tijdens een
maaltijd. Vestiging Purmerend heeft in 2011
wederom deelgenomen door het verzorgen van
een simpel diner in de Woonwinkel. Het thema
was „samen zijn‟ en met een groep van vijf
Purmerendse dames is onder het diner
besproken wat dit voor iedereen betekent.
Overeenkomst Kenniscentrum
Maatschappelijke Kosten Baten Analyse
(MKBA)
In juli 2011 heeft Wooncompagnie zich
tezamen met zeven andere corporaties
aangesloten bij het kenniscentrum MKBA, een
initiatief van Ymere en het Rigo. Het
kenniscentrum heeft als doel om nieuwe
(wetenschappelijke) inzichten over de effecten
van getroffen maatregelen door te vertalen naar
de praktijk. Het vervult een spilfunctie tussen
de wetenschap en de lokale praktijk. Door deel
te nemen aan het kenniscentrum zal
Wooncompagnie beter in staat zijn om te
sturen op maatschappelijk rendement en
daarbij het maatschappelijk rendement uit te
drukken in euro‟s (monetariseren) en toe te
delen aan de begunstigden. Wooncompagnie
heeft in 2011 een projectvoorstel gemaakt,
waarbij een MKBA zal worden opgesteld van
het in 2010 opgeleverde multifunctionele
centrum „Trefpunt op Marken‟. De MKBA van
‟t Trefpunt zal in 2012 worden uitgevoerd.
4.7 Beoordeling van ons maatschappelijk presteren en onze dienstverlening
In de Aedescode en de Governancecode
Woningcorporaties is bepaald dat corporaties
zich één keer in de vier jaar laten visiteren.
Naast deze verplichting hecht Wooncompagnie
ook zelf belang aan een visitatie. Wij zijn
immers een maatschappelijk ondernemer op
het gebied van wonen. Bij maatschappelijk
ondernemerschap gaat het uiteindelijk om de
gerealiseerde maatschappelijke prestaties. Met
een visitatie wordt door een onafhankelijke
commissie op een vooraf vastgelegde
gestructureerde wijze een oordeel gegeven
over het maatschappelijk presteren van
Wooncompagnie.
Daarnaast vinden wij het belangrijk om te
weten hoe onze klanten de kwaliteit van ons
presteren en onze dienstverlening ervaren en
welke verbeterpunten te benoemen zijn. Door
diverse kwaliteitslabels na te streven van het
Kwaliteitscentrum Woningcorporaties
Huursector (KWH), wordt de kwaliteit van ons
presteren en onze dienstverlening gemeten en
wordt inzichtelijk waar we een verbeterslag
kunnen maken.
KWH-huurlabel
Medio 2011 heeft de jaarlijkse meting van het
KWH huurlabel plaatsgevonden. De
rapportage waar de resultaten in zijn verwerkt,
hebben we in september 2011ontvangen.
Wederom scoort Wooncompagnie op de
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-31-
gemeten onderdelen mooie cijfers. Op alle drie
de onderdelen waren de scores hoger dan in de
vorige meting.
Onderdeel 2011 2009
Woning verlaten 8,5 8,4
Woning onderhouden 7,6 7,5
Klachten afhandelen 6,8 6,5
Zoals bij elke meting kwamen ook dit keer
verbeterpunten uit de rapportage naar voren,
waarvan een verbeterplan is gemaakt.
Belangrijke verbeterpunten naar aanleiding van
de meting in 2011 zijn onder andere het beter
informeren van huurders bij planmatig
onderhoud, het nakomen van afspraken en het
gedrag van medewerkers bij het afhandelen
van klachten.
Met ingang van 1 januari 2012 gaat het
huurlabel een andere opzet krijgen; het KWH-
huurlabel 2.0.
Met het KWH-huurlabel 2.0 krijgen we een
compleet nieuw instrument voor het
inzichtelijk maken van de kwaliteit van de
dienstverlening. Vanaf 2012 kunnen we nog
beter de waardering van onze klanten voor
onze dienstverlening in beeld krijgen. De
belangrijkste veranderingen zijn:
Focus op klantbeleving. Een groot
verschil zit in de focus op de beleving
van de klant en veel minder op onze
processen. Bij de meting gaat het er
dus niet om of we alle stappen in het
proces wel juist doorlopen, maar meer
hoe onze klant de dienstverlening
waardeert.
Continu onze dienstverlening in
beeld. Alle onderdelen worden
jaarlijks gemeten. Daarbij is het
mogelijk bepaalde onderdelen continu
te laten meten. Zo kunnen we het hele
jaar door het oordeel van onze klanten
ophalen, direct nadat zij een bepaalde
dienst hebben afgenomen.
Aftersales. KWH 2.0 biedt ook een
aftersalesfunctie. Deze functie houdt
in dat wij een signaal kunnen krijgen
wanneer een respondent op vooraf
vastgestelde vragen in de vragenlijst
negatief antwoordt. Zo kunnen wij
nazorg verlenen aan de klant.
Beter sturen op behoeften. In de
meting wordt ook expliciet gevraagd
naar wat de huurder belangrijk vindt
aan de dienstverlening van
Wooncompagnie. Hierdoor kunnen
we ons nog beter focussen op datgene
wat onze huurders belangrijk vinden.
Realtime inzicht in resultaten. Dankzij
de nieuwe rapportage hoeven we niet
meer te wachten op de resultaten van
de meting, maar hebben we zelf direct
inzage waar we staan. Het geeft ons
de mogelijkheid om daar waar nodig
adequaat bij te sturen.
Continue meting telefonisch bereikbaarheid
Medio 2010 is Wooncompagnie gestart met het
continu meten van de telefonische
bereikbaarheid. Over een totaalperiode van
twee jaar worden ons telefonisch
informatiepunt alsmede de BackOffice van
beide vestigingen in drie periodes van zestien
weken gemeten op de telefonische
bereikbaarheid. De eerste twee meetperioden
liggen reeds achter ons en scoorden beide een
6,6. De derde en laatste meetperiode is begin
januari 2012 gestart en liep tot eind april 2012.
Tijdens de jaarlijkse meting in 2011van het
KWH-huurlabel is al wel schriftelijk de
tevredenheid van onze huurders over de
telefonische bereikbaarheid geënquêteerd.
Voor deze schriftelijke meting scoorde we het
cijfer 7,6. Dit cijfer zal samen met het
gemiddelde van de drie metingen het eindcijfer
voor de telefonische bereikbaarheid vormen.
KWH-maatschappijlabel
Wooncompagnie heeft in 2009 onderzoek laten
doen naar de kwaliteit van haar
maatschappelijk ondernemerschap. Aan de
hand van uitkomsten van enquêtes en
interviews met relaties van Wooncompagnie
zoals gemeenten en maatschappelijke
organisaties, documentenanalyse en onderzoek
bepaalt het Kwaliteitscentrum een rapportcijfer
voor vier onderdelen van maatschappelijk
ondernemerschap: open beleid,
vertrouwengevend beleid, gewaardeerde
prestaties en een goede reputatie.
Wooncompagnie voldoet met een gemiddelde
score van een 7,4 voor alle onderdelen
ruimschoots aan de eisen van het
Kwaliteitscentrum: minimaal een zeven voor
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-32-
twee onderdelen en minimaal een zes voor de
resterende twee. Wij hebben daarmee niet
alleen onszelf verbeterd ten opzichte van de
vorige meting in 2006, maar we hebben nu ook
in vergelijking met andere corporaties in
Nederland de hoogste score voor goed
maatschappelijk ondernemerschap. Het in 2009
behaalde label is geldig tot 28 september 2012.
Het volledige rapport is te downloaden van
onze website.
KWH-participatielabel
Als maatschappelijk ondernemer wordt van
ons verwacht dat wij onze bewoners en
bewonersorganisaties actief betrekken bij het
beleid en hen zeggenschap en een rol geven in
de uitvoering daarvan. Onze bewoners
verwachten van ons dat wij integer, open en
aanspreekbaar zijn en dat wij ze betrekken bij
beleidsmatige zaken. Met het KWH-
participatielabel hebben wij een instrument om
de kwaliteit van onze bewonersparticipatie te
meten en inzichtelijk te krijgen op welke
onderdelen verbeterslagen kunnen worden
gemaakt. Daarom hebben we in 2010 voor het
eerst onderzoek laten doen naar de kwaliteit
van onze participatie. Gemeten is hoe wij onze
bewoners en bewonersorganisaties betrekken
bij het beleid, bewoners en
bewonersorganisaties invloed laten hebben op
zaken die gaan over wonen, woonomgeving en
leefbaarheid en of deze organisaties voldoende
middelen en ondersteuning krijgen. Om het
label te behalen dienen minimaal twee cijfers
boven een zeven te zijn en maximaal twee
cijfers daaronder, maar wel boven de zes.
Wooncompagnie is er trots op dat wij in 2010
het KWH-participatielabel ruimschoots hebben
gehaald:
Daarmee liggen alle cijfers boven het landelijk
gemiddelde. Met het KWH-label is
Wooncompagnie de trotse eigenaar van drie
KWH-labels. Het KWH-participatielabel is
drie jaar geldig.
Visitatie
Wooncompagnie heeft in 2009 tevens een
maatschappelijke visitatie laten uitvoeren door
Raeflex. De visitatie is een belangrijk
instrument om op transparante en objectieve
wijze inzicht te krijgen in de prestaties die wij
als woningcorporatie leveren. In de visitatie
wordt de prestatie van de corporatie vanuit vier
invalshoeken beoordeeld:
presteren naar eigen ambities en
doelen;
presteren naar opgaven;
presteren naar vermogen;
presteren volgens stakeholders;
Ook de governance wordt onderzocht.
Samenvattend heeft de visitatiecommissie
gesteld dat Wooncompagnie is te typeren als
een rolbewuste maatschappelijke onderneming
met een duidelijke ambitie, die zich vertaalt in
prestaties. Deze prestaties zijn zichtbaar op de
verschillende werkvelden. Wooncompagnie
heeft dan ook een brede oriëntatie op de
opgave in zowel de Kop van Noord–Holland
als de streek rond Purmerend. Door haar
intensieve contacten met stakeholders en haar
uitgewerkte communicatiebeleid is de
corporatie goed verankerd in haar werkgebied.
Ze werkt met stakeholders aan tal van
initiatieven op het gebied van leefbaarheid,
wonen, zorg en welzijn en dorpsvernieuwing.
Stakeholders vinden in Wooncompagnie een
bereidwillige en enthousiaste
samenwerkingspartner. De corporatie stelt zich
open en communicatief op en opereert
transparant. Stakeholders waarderen dat zeer.
De hoge waardering voor het KWH-
maatschappijlabel is daar een illustratie van.
Tot slot heeft de commissie geconstateerd dat
Wooncompagnie doelmatig met haar middelen
om gaat en deze naar vermogen in zet. De
visitatiecommissie heeft het presteren van
Wooncompagnie met een acht gewaardeerd.
Ook het visitatierapport is te downloaden van
onze website.
Met de uitkomsten van beide rapportages
willen we ons verantwoorden over onze
prestaties aan allen die daarbij belang hebben,
zoals huurders, gemeenten en maatschappelijke
partners. Maar bovenal willen we leren hoe we
onze prestaties verder kunnen verbeteren.
Daarom is begin 2010 een verbeterplan
Scores Wooncompagnie 2010
Visie 7,3
Randvoorwaarden 7,0
Samenwerking 6,9
Rendement 6,8
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-33-
opgesteld naar aanleiding van de
aanbevelingen die zijn opgenomen in de
rapportages. Na het opstellen van het
verbeterplan is gestart met de uitvoering. In
2012 zal het verbeterplan worden afgerond.
Interne bereikbaarheid
Eind 2011 is gestart met een project om de
interne bereikbaarheid te verbeteren. Hiervoor
heeft elke afdeling een
afdelingsbereikbaarheidsplan opgesteld. In dit
plan is opgenomen hoe en wanneer de
betreffende afdeling het beste bereikbaar is.
Begin 2012 zijn de plannen gebundeld en
voorzien van een adviesnotitie, welke ter
goedkeuring aan de directie zal worden
voorgelegd.
4.8 Sponsoring en donaties
Iedereen wil in een fijne buurt wonen waar hij
of zij zich thuis voelt. Daarnaast moet de stad
of het dorp waar je woont iets extra‟s bieden
zoals sportevenementen, cultuur of een actief
verenigingsleven. Door lokale initiatieven te
sponsoren tonen wij onze maatschappelijke
betrokkenheid. Als een sponsorverzoek wordt
ingediend bij Wooncompagnie, toetsen wij het
voorstel aan de hand van de volgende criteria:
het brengt mensen samen;
de activiteit is toegankelijk voor de
lokale mensen in het werkgebied van
Wooncompagnie
het versterkt de leefbaarheid in de
kleine kernen (o.a. het
verenigingsleven);
het zijn bij voorkeur maatschappelijke
projecten;
het zijn eenmalige evenementen of
projecten;
het valt in principe binnen ons
verzorgingsgebied;
het is geen landelijk project of
stichting;
het sponsorobject is geen individu.
De vestigingen en Bouwcompagnie ontvangen
jaarlijks een budget dat zij kunnen inzetten
voor sponsoractiviteiten. Sponsoring is daarbij
altijd in het belang van de lokale gemeenschap
en het betreft veelal een eenmalig evenement
of activiteit. In totaal hebben de vestigingen en
Bouwcompagnie € 17.948,76 besteed aan
sponsoractiviteiten.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-34-
Gemeente Doel Bedrag
Gemeente Schagen
TAS Den Helder/Schagen
Stg Folklore Festival internationaal festival € 250,00
Historische Vereniging contributie
SRC keepers promotiedag € 300,00
Kunstplein 2010 € 200,00
Jeu de Boules € 100,00
VV Schagen jubileum 100 jaar bestaan € 450,00
Schoolvoetbalorganisatie EHBO tassen € 168,00
Gemeente Zijpe
Hel van Petten wielerwedstrijd € 250,00
vv Vesdo, Schagerbrug tribune verfraaien € 500,00
Evenementen Commissie Burgerbrug dorpsfeest € 308,00
Canto voorjaarsconcert € 250,00
Gemeente Harenkarspel
Sinterklaas € 200,00
Stg 't Centrum feestweekend/stoelen € 300,00
Hollandia T T'horn voetballen jeugd/stoelen € 500,00
Schoolvoetbal EHBO tassen € 169,00
Vrouwenver. Ons Eigen Kring
Sint Maarten Jubileum € 350,00
Gemeente Hollands Kroon
Schoolvoetbal organisatie Nierdorp EHBO tassen € 163,00
Turnlust voorwedstrijd NK € 250,00
OTC Sluis 1 tennistoernooi € 150,00
Huttendorp Middenmeer algemene donatie € 300,00
ANBO Kreileroord keuken geplaatst door eigen dienst € 515,76
Zakenclub Middenmeer havenfeest € 1.000,00
Stichting Meertour donatie meertour 2011 € 250,00
Gemeente Purmerend
Waterlandziekenhuis Dobi Beter Boek € 180,00
Betrokken Ondernemen Purmerend jaarlijks BOP diner € 500,00
Wijkkerngroep Wheermolen sinterklaasfeest € 500,00
Lionsclub Purmerend zwemestafette € 300,00
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-35-
Gemeente Doel Bedrag
Odion benefietdiner voor film € 125,00
Harddraverij Prins Bernhard algemene donatie evenement € 500,00
Harddraverij Prins Bernhard bijdrage advertentiekosten € 450,00
Gemeente Beemster
St. Beemster Werelderfgoed muziek aan de Middenweg € 500,00
Breidablick bouwen van een aula € 1.500,00
Gemeente Schermer
Basisschool De Wiekslag Fancy Fair € 300,00
Pinksterblom Schermerhorn feestelijke opening en dorpsfeest € 400,00
Gemeente Edam - Volendam
Stichting The Vibe Summerbreek festival € 500,00
Stichting Singelfestival diverse activiteiten tijdens festival € 1.000,00
Gemeente Waterland
Stichting Museum de Speeltoren bouw van museum De Speeltoren € 1.000,00
Gemeente Zeevang
Stichting DPJ drugsinfo pakket voor scholen € 300,00
Historische vereniging Warder ondersteuning opstart vereniging € 500,00
Gemeente Opmeer
Stichting Tentoonstelling Opmeer algemene donatie evenement € 720,00
Gemeente Hoorn
Architectuurcentrum Hoorn algemene donatie € 1.000,00
Gemeente Oostzaan
Shantomar evenementen algemene donatie € 750,00
Totaal € 17.948,76
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-36-
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-37-
5 Duurzaam investeren
Het ondernemingsplan richt zich wat betreft
duurzaam investeren op twee onderdelen. Het
gaat enerzijds om de bedrijfsmatig strategische
inzet van middelen en anderzijds om de zorg
voor het milieu.
Onze ambities en doelstellingen zoals
verwoord in het ondernemingsplan „Thuis in
de kern 2009 - 2012‟ blijven op dit gebied na
de herijking onveranderd van kracht. Wel is
geconstateerd dat we het begrip duurzaamheid
breder moeten zien.
Een belangrijk aspect van duurzaamheid is het
milieu. Als maatschappelijke organisatie willen
we verantwoord omgaan met energie en
grondstoffen. Méér nog dan we nu al doen.
Wooncompagnie onderzoekt daarom alle
mogelijke extra inspanningen op het vlak van
energiebesparing en duurzaamheid bij het
bouwen en aanpassen van onze woningen.
Voor wat betreft de strategische inzet van
middelen zal de woningportefeuille aansluiting
moeten houden met de behoefte vanuit de
markt. Onze woningvoorraad moet in de pas
lopen met de vraag vanuit onze doelgroepen.
Nu en in de toekomst, getalsmatig en
kwalitatief. Zowel de vrager als de vraag
verandert daarbij voortdurend. De aanleiding
van de herijking en nieuwe inzichten die we
hebben gekregen dankzij het recent
uitgevoerde marktonderzoek, hebben ertoe
geleid dat we met de herijking van het
ondernemingsplan „Thuis in de kern 2009 –
2012‟ een aantal benodigde
accentverschuivingen binnen het
Portefeuillebeleid hebben geformuleerd. De
kwalitatieve opgave vullen we in door het
renoveren en opwaarderen van bestaand bezit,
door verkoop van bestaande huurwoningen en
door sloop en vervangende nieuwbouw. Onze
inspanningen zullen meer dan in het verleden
liggen in de bestaande voorraad. Met
nieuwbouw realiseren we woningtypen,
voornamelijk in de huur, die we niet voldoende
hebben of kunnen realiseren binnen de
bestaande voorraad. Sociale en goedkope
koopwoningen voegen we toe waar nodig om
de lage middeninkomens te bedienen, bij
voorkeur door verkoop van bestaande
huurwoningen waarvan de vraag afneemt.
Onze voorraad blijft dus rollend, met als doel
een accentverschuiving van verjonging naar
transformatie van de woningportefeuille. De
gewenste omvang van onze woningportefeuille
wordt bepaald door de vraag. Daarmee verlaten
we dus het uitgangspunt dat onze voorraad in
omvang gelijk blijft en stellen we dit niet meer
als doel op zich.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-38-
Interview Duurzaam investeren
Raphaëlstichting, Staatbosbeheer en Wooncompagnie
‘Drie handen op één buik’
In 2011 nam de Raphaëlstichting zorgboerderij Dijkgatshoeve te Wieringerwerf in gebruik. De
locatie is geheel nieuw ontwikkeld door Bouwcompagnie. De partijen zijn sinds jaar en dag
partners in het realiseren van maatschappelijke doelen. ‘Er is een bijzondere band ontstaan
vanuit verwantschap in denken: positief, duurzaam en altijd op zoek naar nieuwe
mogelijkheden.’
De koeien zijn gemolken, de moestuin ligt er keurig bij en de kaasmakerij is weer opgeruimd. Binnen
schilt een groepje bewoners de aardappels voor het avondeten. In Dijkgatshoeve wonen en werken
twintig mensen met een speciale zorgbehoefte. Pim Blomaard van de Raphaëlstichting, is trots. „Dit is
meer dan een zorgboerderij. Samen met Wooncompagnie en Staatsbosbeheer creëren we hier een
sociaal-culturele meerwaarde voor het buitenleven in deze mooie streek‟, aldus het lid van de Raad van
Bestuur.
Tal van werkzaamheden
In totaal bevat Dijkgatshoeve 25 wooneenheden. Een ervan is voor de dienstdoende medewerker van de
Raphaëlstichting. In het aangrenzende huis woont de boer met zijn gezin. Overdag verrichten zij tal van
werkzaamheden. Er wordt biologische kaas, boter, karnemelk en kwark gemaakt, waarvoor de melk
afkomstig is van de twintig eigen koeien. De verse producten worden verkocht in de winkel. Daarnaast
helpen de bewoners het landschap te onderhouden en verbouwen zij hun eigen groente en fruit.
Nieuwe invulling
De reacties en resultaten na het eerste jaar zijn uitmuntend. „Gelukkig wel,‟ zegt Pim Blomaard, „want
we willen méér dan enkel betekenis voor de mensen hier. In het agrarische landschap vindt leegloop
plaats. Samen zijn we op zoek naar nieuwe invullingen; Raphaëlstichting vanuit zorg, Wooncompagnie
vanuit woonfunctie en Staatsbosbeheer vanuit recreatie. Dijkgatshoeve richt zich dan ook op vele
doelgroepen. Staatsbosbeheer start vanaf hier rondleidingen, vogelaars, wandelaars, fietsers en toeristen
zijn altijd welkom en de grote zaal met keuken wordt voor allerlei activiteiten verhuurd aan
verenigingen en bedrijven.‟
„Zonder Wooncompagnie hadden wij dit niet nooit
kunnen doen. Andersom helpen wij Wooncompagnie haar
maatschappelijke doelen waar te maken‟
Duurzame ambities
Creatie van nieuwe functies in het buitengebied is niet de enige ambitie die samenwerkende
organisaties delen. Ook op het gebied van duurzaamheid vullen zij elkaar aan. „Door gebruik van
warmtepompen, zonne-energie en een computergestuurde houtkachel functioneert Dijkgatshoeve CO2-
neutraal. Voor Wooncompagnie is dit een ideaal pilotproject. Voor de Raphaëlstichting is
duurzaamheid vanuit de antroposofische opvatting al een basisthema. Ook hierin vinden wij elkaar dus.
Wij houden ons bijvoorbeeld ook bezig met Healing Environment, oftewel de werking van materialen,
kleuren en ruimte op het welbevinden van de mens. Die wetenschap is ook waardevol bij het
ontwikkelen van nieuwe gebouwen en wijken‟, aldus Pim Blomaard.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-39-
Bijzondere band
Zo is Dijkgatshoeve een schoolvoorbeeld van samenwerking die vele maatschappelijke en sociale
vruchten afwerpt. Maar daarvan was Pim Blomaard vooraf al van overtuigd. „Zodra de eerste ideeën
ontstonden hebben we Wooncompagnie bij de ontwikkeling betrokken. We hebben een bijzondere
band, die is ontstaan vanuit eenzelfde denkwijze. Bijna alle maatschappelijke initiatieven die op onze
paden komen, zien wij als mogelijke kans. En daar gáán we dan ook voor. We onderzoeken de
haalbaarheid en als het in de strategie past, pakken we door.‟
Open, creatief en betrokken
Die optimistische geaardheid leidt tot aansprekende resultaten. De afgelopen jaren werden al
gelijksoortige projecten succesvol ontwikkeld, zoals het Janusz Korczakhuis (woonzorgboerderij in
Middenbeemster), Oosterheem (woonzorgtuinderij in Broek op Langedijk) en Croon en Bergh
(woonzorgkwekerij in Burgerbrug). Het ontwerp komt in samenspraak tot stand, waarna
Bouwcompagnie de bouw realiseert en de regie voert. Pim Blomaard: „Zonder hun expertise hadden wij
dit niet nooit kunnen doen. Andersom helpen wij Wooncompagnie haar maatschappelijke doelen waar
te maken. Het is een bijzonder prettige club mensen. Altijd open, creatief en betrokken, óók bij de
kleine vragen die we er neerleggen.‟
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-40-
Onze duurzame doelen en waar we nu staan:
Het strategisch portefeuillebeleid stemt zich continu af op de veranderende markt.
Op basis van marktonderzoek is in 2011 is een strategische kadernotitie opgesteld. Deze geeft weer
hoe we de samenstelling van onze woningvoorraad toekomstbestendig kunnen houden.
Onze woningvoorraad rolt (wordt voortdurend ververst). Het hoofddoel is optimale
afstemming van ons aanbod op de vraag.
In 2011 zijn diversie nieuwbouwprojecten gestart en opgeleverd. We zijn actief geweest in onze
herstructureringsgebieden en complexbeheerplannen zijn geactualiseerd.
Nieuwbouw of transformatie van bestaande woningen wordt doelgroeponafhankelijk
gerealiseerd, tenzij het is voor een bijzondere doelgroep met specifieke behoeften.
Dit is een doorlopend proces.
Gemiddeld 8% besparing op het (theoretisch) energieverbruik in onze woningen.
Het energiebeleid is vastgesteld en de energetische maatregelen zijn geïntegreerd in de
complexbeheerplannen. De besparing van 8% in de looptijd van het ondernemingsplan wordt
gehaald.
Een stimuleringsregeling voor bewoners om energiebesparende maatregelen te laten uitvoeren.
In 2011 is een stimuleringsregeling in gang gezet. Zo is in de gemeente Hollands Kroon het project
Step2save opgezet, waarbij werkloze jongeren een opleiding krijgen en vervolgens bewoners
bezoeken om energieadvies te geven. De totale stimuleringsregeling wordt begin 2012 afgerond en
geïmplementeerd.
Bij renovatie of nieuwbouw wordt nadrukkelijker gekeken naar de beheerkosten en levensduur
van de materialen.
Dit is een doorlopend proces.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-41-
5.1 Passende woonruimte voor alle klanten
Wooncompagnie staat voor goed en betaalbaar
wonen. We richten ons op huishoudens met
een laag inkomen, de lagere middeninkomens
voor wie de koopmarkt onbereikbaar is, en
specifieke groepen zoals mensen met een
beperking en/of zorgvraag, statushouders,
enzovoort. Wooncompagnie vindt dat
kwetsbare groepen gelijke toegang tot de
woningmarkt moeten hebben. We zoeken
samenwerking met andere partijen om die
toegang te kunnen bieden. Wij willen continu
een gevarieerd woningaanbod, met
verschillende woningtypes, kwaliteit– en
huurniveaus aan kunnen bieden. Dat bereiken
we door woningverbetering, nieuwbouw, aan–
en verkoop van woonruimte en door ons
huurbeleid. Onze huidige woningvoorraad is
van goede kwaliteit. Om ook op termijn te
voldoen aan de wensen van onze klanten is het
noodzakelijk dat we de toekomstige vraag
helder voor ogen hebben en voortdurend
investeren.
5.2 Het bezit
Omvang van de voorraad
Het totaal aantal verhuureenheden in eigendom
per 31 december 2011 was 13.410. Het verloop
in 2011 is hieronder weergegeven. Tevens is
het bezit per 31 december 2011 weergegeven
per gemeente en naar huurklasse, inclusief de
overige woongelegenheden en het aantal
eenheden in een verzorgingshuis.
Gegevens bezit in eigendom 2011 2010
Woningen 12.885 12.889
Overige woongelegenheden 405 177
Garages / Parkeervoorzieningen 75 45
Overige verhuureenheden 45 29
Totaal aantal verhuureenheden 13.410 13.140
Diversen in eigendom 65 35
Totaal bezit 13.475 13.175
Mutaties in het bezit
Opgeleverde nieuwbouw 195 158
Aankoop 197 0
Sloop 0 -30
Verkoop -119 -115
Overige mutaties 27 0
Saldo 300 13
Huurwoning
goedkoop
Huurwoning
betaalbaar
Huurwoning
duur tot
huurtoeslaggrens
Huurwoning
duur boven
huurtoeslaggrens
Overige
wooneenheid
Eindtotaal
Beemster 71 478 57 9 26 641
Edam-Volendam 153 580 94 8 835
Harenkarspel 89 833 14 2 938
Hollands Kroon 693 1775 71 6 87 2632
Hoorn 16 16
Langedijk 14 14
Medemblik 52 377 36 12 477
Oostzaan 16 16
Opmeer 9 19 28
Purmerend 163 2420 390 116 172 3261
Schagen 284 1843 162 18 11 2318
Schermer 86 261 30 29 406
Waterland 165 308 30 503
Zeevang 62 380 19 17 478
Zijpe 65 625 25 2 10 727
Eindtotaal 1883 9896 953 153 405 13290
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-42-
Nieuwbouwproductie ten behoeve van eigen verhuur
Opgeleverde
Nieuwbouw-projecten
Totaal
aantal
Huur-
woningen
Overige
woon-
gelegen-
heden
Overige
verhuur-
eenheden
Overig
bezit in
eigendom
Stichtings-
kosten (Stiko)
Onrendabele
investering
Gemiddelde
stiko (in € /
vhe)
Gemiddelde
onrendabele
investering
(in € / vhe)
29 1 25 3 - € 4.094.386 € 1.744.774 € 141.186 € 60.165
12 12 - - - € 2.272.341 € 1.074.069 € 189.362 € 89.506
11 - 11 - - € 1.096.669 € 653.429 € 99.697 € 59.403
18 18 - - - € 3.418.803 € 272.356 € 189.934 € 15.131
9 9 - - - € 1.473.953 € 774.597 € 163.773 € 86.066
28 28 - - - € 5.703.461 € 1.886.325 € 203.695 € 67.369
1 - - 1 - € 1.104.291 € 0 € 1.104.291 € 0
30 29 - 1 - € 4.054.692 € 422.822 € 135.156 € 14.094
15 15 - - - € 2.606.551 € 1.130.293 € 173.770 € 75.353
5 4 - 1 - € 1.769.006 € 1.438.595 € 353.801 € 287.719
11 11 - - - € 1.444.887 € 245.974 € 131.353 € 22.361
10 10 - - - € 1.309.474 € 217.242 € 130.947 € 21.724
16 16 - - - € 2.958.072 € 1.196.136 € 184.880 € 74.759
De modelboerderij bestaat uit een stolpboerderij, erf, opstallen en een agrarische omgeving. Op het erf rond om de boerderij zijn woningen voor elk 6
mensen met dementie gerealiseerd. In de Hulst zelf is ook ruimte gerealiseerd waar activiteiten kunnen worden gehouden.
In het hartje van Schermerhorn, tegenover het nieuwe zorgcentrum aan het Hornplein is een nieuw appartementencomplex gerealiseerd: "De
Pinksterblom".
In het overgangsgebied van het dorp aan de plas en de lintbebouwing naar het landelijk gebied ligt het project Uitdam aan de IJsselmeerdijk. Het
voormalige schoolgebouw is verbouwd tot woning en de aanpalend gelegen onderwijzerswoning gewijzigd in een dorpshuis. Daarnaast zijn er op de
lokatie 3 woningen in Waterlandse stijl gebouwd.
De gemeente Medemblik ontwikkelt de 2e fase van het woningbouwplan Kreeklanden II te Wognum, een plan voor ca. 29 woningen. Een deel van de
2e fase van de woningbouw in dit plan, te weten 11 woningen, zijn in de huursector ingevuld.
Een historische locatie, aan de voet van de kerk, in het hart van het dorp, ligt het project Schat van Compaen. Bijna alle appartementen hebben
uitzicht op het oude kerkplein, het levendig centrum van het dorpsleven.
De gemeente Medemblik ontwikkelt de laatste fase van het woningbouwplan Ganzenweyd II te Nibbixwoud, een plan voor ca. 30 woningen. Een
deel van de laatste fase van de woningbouw in dit plan, te weten 10 woningen, wordt in de huursector ingevuld.
Aan de Noorderdijkweg 24 in Wieringerwerf heeft Wooncompagnie in samenwerking met de Raphaëlstichting een zorgboerderij gerealiseerd waar aan
mesnen met een verstandelijke beperking begeleiding, zorg en huisvesting wordt geboden. Tevens zijn er ook bedrijfsruimten ten behoeve van die
zorgverlening gerealiseerd.
Aan Hoefje 14 is een voormalig bedrijfspand gesloopt. Op deze locatie is door Bouwcompagnie, ontwikkelafdeling van Wooncompagnie, 12
huurwoningen voor starters gerealisereerd.
Sinds 1 oktober huurt Parlan een complex aan de Florastraat te Schagen. De organisatie voor Jeugd en Opvoedhulp vangt hier jongeren op. Het
complex bestaat uit 3 eengezinswoningen en een grote tuin.
Het plan Leeghwater III ligt aan de oostzijde van Middenbeemster. Het vorm voorlopig de laatste uitbreiding van het derde kwadrant. Het gebied
wordt begrensd door de Rijperweg, de ontsluitingsweg vanuit de polder, Groendeveld en Portugaal, twee bestaand wijkontsluitingswegen en tenslotte
aan de oostzijde door het landschap van de polder.
Er zijn door Wooncompagnie 9 sociale huurwoningen gerealiseerd boven winkelruimte. Alle woningen zijn voorzien van een eigen berging op de
begane grond.
Op de plaats waar voorheen de betonmortelcentrale heeft gestaan zijn 43 appartementen gerealiseerd. Deze appartementen zijn in 2 volumes
gebouwd.
Limbostraat, Purmerend
De nieuwe Hulst, Oterleek
Pinksterblom, Schermerhorn
Uitdam Waterland
Parelgras, Wognum
Sneeuwgans, Nibbixwoud
Schat van Compaen, Oostzaan
Wooncompagnie heeft de prijsvraag gewonnen met als opgave een naschoolse opvang op de Limbostraat te Purmerend te realiseren. Tevens is er een
programma facilliteiten voor een peuterspeelzaak toegevoegd.
Dijkgatshoeve Wieringerwerf
t Hoefje Niedorp
Leeghwater III fase 2, Middenbeemster
Achterdijk Koopvaart WBW, Purmerend
Kanaalzone fase 3, Purmerend
Hoep Parlan, Schagen
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-43-
Sloop en verkoop
Waar noodzakelijk, vindt in
herstructureringsgebieden sloop van sociale
huurwoningen plaats. Veelal worden op deze
locaties nieuwe sociale huurwoningen
ontwikkeld. In 2011 zijn geen woningen
gesloopt. Vooruitlopend op herstructurering
worden vrijkomende woningen in beheer
gegeven bij Interim Vastgoed. Ultimo 2011
waren 264 woningen in beheer bij Interim
Vastgoed.
In 2011 hebben wij 119 bestaande
huurwoningen verkocht. Meer over ons
verkoopbeleid is terug te vinden in paragraaf
5.3.
Nieuwbouw koopwoningen
In 2011 hebben wij totaal 31
woongelegenheden gerealiseerd. In
onderstaand overzicht is een specificatie
opgenomen van de opgeleverde projecten.
Gemeente
Schermer Schagen Totaal
Opgeleverd
2011 6 25 31
Verkocht
koopgarant 6 12 18
Verkocht
regulier 0 7 7
Niet
verkocht 0 6 6
Gem. prijs
koopgarant € 169.750 € 149.862
Gem. prijs
regulier - € 320.457
5.3 Aan- en verkoop van huurwoningen
Kopen onder voorwaarden
Wooncompagnie vindt het belangrijk dat de
klant kan kiezen tussen een huur- of een
koopwoning. Echter, de koopmarkt is voor
onze doelgroep van beleid lang niet altijd
bereikbaar. Daarom bieden wij sinds 2002 het
eigen ontwikkelde product Koopzeker aan. In
2010 hebben we uitgebreid onderzoek gedaan
naar de verschillende vormen die bestaan
tussen huur en koop. Op basis van dit
onderzoek is besloten om in 2011te gaan
werken met het product Koopgarant in plaats
van Koopzeker. Koopgarant kent ten opzichte
van Koopzeker enkele belangrijke voordelen,
zoals de verrekening van de zelf aangebrachte
voorzieningen (ZAV‟s), de naamsbekendheid
voor de klant en het externe onderhoud van dit
ver doorontwikkelde product door stichting
OpMaat. Het product heeft zijn succes
bewezen. Eind 2010 is de licentie van
Koopgarant aangekocht. Per 1 april 2011 is
Koopgarant geïmplementeerd en hebben we de
overstap gemaakt van Koopzeker naar
Koopgarant.
Wat betreft Koopzeker is in de loop van 2010,
mede op basis van de uitkomsten van de
staatssteundiscussie, besloten dit product alleen
aan te bieden aan huishoudens met een
inkomen tot € 43.000 (onze doelgroep van
beleid). Daarmee zorgen er ervoor dat het
product (en dus maatschappelijk kapitaal)
alleen wordt ingezet voor de huishoudens die
het nodig hebben om de stap naar de
koopmarkt te kunnen maken. Bij de
implementatie van Koopgarant is deze
beleidslijn gecontinueerd.
Doordat Koopgarant een terugkoopplicht heeft,
is net als bij Koopzeker het probleem met
betrekking tot de mate van inzetbaarheid niet
opgelost. Terwijl we juist meer koopwoningen
bereikbaar willen maken voor de lage
middeninkomens. Daarom is in 2010 ook
positief besloten over het product
Startersrenteregeling. Daar waar Koopgarant
geschikter lijkt voor verkoop van bestaande
bouw en voor huishoudens die geen
significante inkomensgroei meer verwachten,
lijkt de Startersrenteregeling met name passend
voor huishoudens die wel een inkomensgroei
verwachten en voor nieuwbouw door de
relatief lage voorfinanciering. De verwachting
is dat we door beide producten naast elkaar in
te zetten, zowel in nieuwbouw als bestaande
bouw meer huishoudens met een laag
middeninkomen in staat kunnen stellen een
woning te kopen. Daarnaast bevordert dit de
uitstroom uit de sociale huursector wat
uiteindelijk meer kansen biedt voor in- en
doorstroom binnen de sociale huursector.
In 2011 hebben we een verdiepend onderzoek
gedaan naar de Startersrenteregeling waarbij
we ook ervaringen hebben opgehaald bij
collega-corporaties die het product reeds
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-44-
toepassen. Het advies van dit onderzoek heeft
wederom geleid tot een positief advies. Wel is
besloten om de definitieve keuze uit te stellen
tot de contouren van het nieuwe
ondernemingsplan helder zijn, en de kadernotie
van het Strategisch Portefeuillebeleid is
geactualiseerd. Ook wachten we af of het „right
to buy‟ werkelijk wordt doorgezet en hoe dit er
concreet uit gaat zien.
Verkoop van bestaand bezit
Huurders die een woning kopen van
Wooncompagnie, krijgen 10% korting op de
taxatieprijs. Ter bevordering van de verkoop en
met name ter bevordering van de reguliere
verkoop. De actie is succesvol te noemen: De
verkoopdoelstelling in aantallen woningen
(100 woningen) is in 2011 dan ook gehaald.
We hebben in 2011 141 woningen
overgedragen aan een nieuwe eigenaar; 119
huurwoningen en 22 teruggekochte
Koopzekerwoningen. Van de verkochte
woningen ging 55% (77 stuks) naar huurders
van Wooncompagnie. Van de 141 verkochte
woningen zijn 48 verkocht onder de
Koopgarantconstructie. De korting bedroeg
daarbij 25% en Wooncompagnie deelt voor
50% mee in de waardeontwikkeling (conform
Fair Value). Per 1 januari 2012 hebben wij de
verdeling van de waardeontwikkeling
aangepast aan de nieuwe Fair Value voor
bestaande bouw. Woningen die na 1 januari
2012 worden verkocht onder de
Koopgarantcontructie kennen een korting van
25%. De waardeontwikkeling komt voor
67.5% ten goede aan de koper.
De gemiddelde Koopgarantprijs bedroeg
€ 149.330 en de gemiddelde koopprijs waarbij
zonder voorwaarden is verkocht, bedroeg
€ 166.003. De opbrengst van verkopen wordt
gebruikt om nieuwe huurwoningen en
maatschappelijk vastgoed te realiseren. De
verkoopdoelstelling voor 2012 is wederom op
100 woningen gesteld.
5.4 Het aanbieden en verhuren van de woningen
Toewijzingsnorm
Met in gang van 1 januari 2011 dienen
corporaties minimaal 90% van het vrijkomende
aanbod toe te wijzen aan huishoudens met een
belastbaar jaarinkomen tot € 33.614. In 2011
heeft Wooncompagnie 95% van het
vrijkomend aanbod toegewezen deze
doelgroep. De norm van 90% is hiermee
behaald, ondanks de oplevering van een aantal
nieuwbouwcomplexen dat voor de start van de
nieuwe regels was toegewezen en waarin
woningzoekenden met een hoger inkomen zijn
gehuisvest. Omdat Wooncompagnie woningen
in verschillende regio‟s heeft, wordt gewerkt
met vier verschillende
woonruimteverdelingsmodellen. De
implementatie van de toewijzingsnorm is niet
in al deze regio‟s op eenzelfde wijze
geïmplementeerd:
Stadsregio Amsterdam
Een deel van ons bezit behoort tot de
Stadsregio Amsterdam, waar alle corporaties
via WoningNet hun vrijkomende woningen
aanbieden. In gezamenlijkheid is besproken
hoe in de Stadsregio wordt omgegaan met de
90%-regel. Dit heeft ertoe geleid dat in de
Stadsregio de 90%-regel strak wordt
gehanteerd. In principe komen huishoudens
met een belastbaar jaarinkomen van meer dan
€ 33.614 niet meer in aanmerking voor een
sociale huurwoning, tenzij zij behoren tot
bepaalde vooraf gedefinieerde groepen zoals
mensen met een zorgvraag of
(stadsvernieuwings)urgenten.
SVNK-gebied
Het bezit van Wooncompagnie in de gemeente
Schermer behoort tot het SVNK-gebied. Ook
hier hebben de corporaties in gezamenlijkheid
bepaald hoe de 90%-regel wordt vormgegeven.
Het uitgangspunt was daarbij het naleven van
de nieuwe regelgeving met maximale benutting
van de 10%. Dit heeft ertoe geleid dat in het
SVNK-gebied huishoudens met een belastbaar
jaarinkomen tot € 38.500 mogen reageren op
het vrijkomend aanbod van sociale
huurwoningen. Deze inkomensgrens is
berekend op basis van het aantal toewijzingen
aan huishoudens met een belastbaar
jaarinkomen tussen € 33.614 en € 38.500 en de
omvang van het resterende 10% na aftrek van
toewijzing aan bepaalde groepen zoals
urgenten en mensen met een zorgvraag. De
voortgang met betrekking tot de toewijzing
wordt gemonitord zodat tijdig kan worden
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-45-
bijgestuurd als de 10% dreigt te worden
overschreden.
Kop van Noord-Holland
In de Kop van Noord-Holland zijn met andere
corporaties geen collectieve regels opgesteld
over de toewijzing. Daardoor was
Wooncompagnie vrij om eigen beleid te
voeren met betrekking tot de 90%-regel. Ons
uitgangspunt was, net als in het SVNK-gebied,
het naleven van de nieuwe regelgeving met
maximale benutting van de 10%. Dit ten
behoeve van huishoudens met een belastbaar
jaarinkomen tussen € 33.614 en € 43.000
omdat wij naast de primaire doelgroep de lage
middeninkomens hebben benoemd als
doelgroep van beleid. Dit heeft ertoe geleid dat
Wooncompagnie ervoor heeft gekozen om
huishoudens met een belastbaar jaarinkomen
tussen € 33.614 en € 43.000 de mogelijkheid te
geven om te reageren op vrijkomend aanbod
met een huurprijs vanaf € 575. Zeker in de
kleinere kernen is dit aanbod echter zeer
beperkt. De voortgang met betrekking tot de
toewijzing wordt maandelijks gemonitord
zodat tijdig kan worden bijgestuurd als de 10%
dreigt te worden overschreden.
West-Friesland
In West-Friesland neemt Wooncompagnie deel
aan een regionaal woonruimteverdeelsysteem.
Over de toewijzingscriteria zijn echter geen
regionale afspraken gemaakt, zodat dit systeem
slechts als gemeenschappelijk aanbodportaal
fungeert. Voor de toewijzing hanteert
Wooncompagnie dezelfde toewijzingsregels
als in de Kop Noord-Holland. Huishoudens
met een belastbaar jaarinkomen tussen
€ 33.614 en € 43.000 hebben derhalve de
mogelijkheid om te reageren op vrijkomend
aanbod met een huurprijs vanaf € 575. Ook in
dit gebied geldt dat het aanbod in de
huurklasse beperkt is. De voortgang met
betrekking tot de toewijzing wordt gemonitord
zodat tijdig kan worden bijgestuurd als de 10%
dreigt te worden overschreden.
In november 2011 heeft het ministerie van
BZK de corporaties verzocht om kenbaar te
maken wat de ervaringen tot nu toe zijn met
betrekking tot de toewijzingsnorm en of er
schrijnende situaties hebben voorgedaan.
Wooncompagnie is ingegaan op dit verzoek. In
ons schrijven hebben we aangeven dat ons
inziens mede door deze regeling de
mutatiegraad in 2011 verder is afgenomen. Met
name huishoudens met een inkomen tussen
€ 33.614 en € 43.000 hebben weinig
mogelijkheden om de stap naar een andere
woning te maken. Zij kunnen niet meer terecht
in de sociale sector en huren in de vrije sector
of kopen is veelal financieel niet op te brengen
voor deze groep. Wij zijn van mening dat de
grens van € 33.614 te laag is en opgetrokken
zou moeten worden naar circa € 43.000 om
zowel de lage inkomens als de lage
middeninkomens te kunnen bedienen. Dit om
te voorkomen dat deze tweede groep
daadwerkelijk tussen wal en schip geraakt. Op
zijn minst zou een differentiatie op zijn plaats
zijn met betrekking tot de huishoudgrootte.
Een alleenstaande met een belastbaar
jaarinkomen tot € 33.614 heeft nu eenmaal
meer financiële ruimte dan een (groot) gezin.
Daar komt bij dat grote gezinnen grotere
woonruimte nodig hebben, wat voor hen in de
koop- of dure huursector al gauw onbetaalbaar
is.
Herziening woningwet
Op 13 mei 2011 heeft de minister van BZK de
herziene woningwet naar de Tweede Kamer
gestuurd. Duidelijk is dat het brede
werkdomein van de woningcorporatie
gehandhaafd blijft. Het ziet er naar uit dat de
wet ruimte gaat bieden om ook
middeninkomens te bedienen met woningen
waarvan de huur onder de € 664,66 (prijspeil
2012) ligt. De definitieve wetstekst en de
aanvullende Algemene Maatregel van Bestuur
(AMvB) waarin nadere regels zullen worden
gesteld over de procedure en voorwaarde
waaronder dit kan plaatsvinden, zal daar meer
duidelijkheid over moeten geven. Het is echter
onduidelijk wanneer we dit kunnen
verwachten, omdat bij het schrijven van dit
jaarverslag nog niet duidelijk was of de
herzieningswet controversieel wordt verklaard,
nu het kabinet Rutte is gevallen.
Wooncompagnie maakt zich zorgen om de
groep met de lagere middeninkomens en
onderzoekt de mogelijkheden om een deel van
haar voorraad met een huurprijs van € 550 tot
ca. € 700 beschikbaar te maken voor deze
(secundaire) doelgroep.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-46-
Daarnaast heeft Wooncompagnie in 2012 een
Beheer BV opgericht voor het geval de nieuwe
woningwet voorschrijft dat een deel van het
bezit, waar geen staatssteun voor van
toepassing is en waarmee we de
middeninkomens kunnen bedienen, juridisch
gesplitst moet worden van de Toegelaten
Instelling.
Mutatiegraad
De mutatiegraad is ten opzichte van 2010 met
0,8% gedaald tot 5,7%. In het werkgebied van
de vestiging Schagen daalde de mutatiegraad
naar 7,0% (2010: 7,8%). De mutatiegraad in
het werkgebied van de vestiging Purmerend
bleef met 5,2% nagenoeg gelijk aan de
mutatiegraad in 2010 ( 5,3%).De lage
mutatiegraad is een effect van de vastgelopen
huizenmarkt dat in het gehele spectrum van de
woningmarkt zijn weerslag heeft. Mede door
de lage mutatiegraad zijn zowel doorstromende
als startende woningzoekenden minder goed in
staat een passende woning te vinden. Daarnaast
is het door de lage mutatiegraad lastiger om de
verkoopdoelstelling te halen omdat het
merendeel van de verkopen gebeurt bij
mutatie.
Onze verwachting is dat de mutatiegraad in
2012 wederom laag zal zijn. Door de effecten
van de ministeriële regeling zijn huishoudens
die meer verdienen dan € 33.614 minder snel
geneigd om te verhuizen omdat zij dan niet
meer in aanmerking komen voor een sociale
huurwoning. Dat geldt zeker de huishoudens
met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000,
die een koopwoning of een huurwoning in de
vrije sector veelal niet kunnen betalen.
Daarnaast is het voor starters op de koopmarkt
erg lastig om een financiering rond te krijgen
en zijn er veel onzekerheden over de
hervormingen op de woningmarkt in het
algemeen en de aftrek van de hypotheekrente
in het bijzonder.
Woonruimteverdeling
Omdat Wooncompagnie woningen in
verschillende regio‟s heeft, wordt er gewerkt
met drie verschillende
woonruimteverdelingsmodellen.
Gemeente Schermer: Regionaal aanbodmodel
Stichting Sociale Verhuurders Noord-
Kennemerland (SVNK).
Onze woningen in de gemeente Schermer
behoren tot de regio Noord-Kennemerland.
Jaarlijks wordt de Rapportage
Woonruimteverdeling Noord-Kennemerland
opgesteld.
Het aantal actief woningzoekenden is in het
SVNK-gebied voor de eerste keer sinds 2007
gedaald en bedroeg in 2011 12.391. Er is een
(lichte) stijging in het aantal advertenties in
2011 tot 1715 advertenties. Het gemiddeld
aantal reacties per advertentie stijgt opnieuw
en ligt in 2011 op 143. Door de daling van het
aantal actief woningzoekenden is het aantal
reacties per actief woningzoekende gestegen.
De regionale woningmarkt van Noord –
Kennemerland is een open woningmarkt. Dat
betekent dat ook woningzoekenden
woonachtig buiten de gemeenten in dit gebied
kunnen reageren op het aanbod. Gemiddeld is
ongeveer 82% van de woningzoekenden uit de
regio Noord – Kennemerland afkomstig. De
gemeenten Castricum, Graft-de Rijp en
Schermer trekken meer woningzoekenden van
buiten de regio. Er is zelfs een lichte stijging in
2011. Het lijkt er op dat de gemeenten die het
dichtst bij de stedelijke woningmarkt van de
Zaanstreek liggen, relatief veel
woningzoekenden van buiten de regio
aantrekken.
Het aantal en aandeel van de woningzoekenden
met een inkomen tot het minimum (conform de
definitie van het BBSH) neemt opnieuw toe in
2011. Inmiddels behoort 46% tot deze
categorie. Het aandeel woningzoekenden met
middeninkomens en hogere inkomens is fors
gedaald. Dit heeft waarschijnlijk te maken met
de invoering van 90%-norm per 1 januari
2011.
Absoluut gezien is de groep 30 tot en met 54
jaar de grootste groep actief woningzoekenden.
Alleen de groep actief woningzoekenden van
23 tot en met 29 jaar is licht gestegen. De
overige leeftijdscategorieën laten een daling
zien.
De samenstelling van woningzoekenden naar
huishoudgrootte laat een stabiel beeld zien.
Inmiddels bestaat meer dan de helft uit
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-47-
eenpersoons huishoudens. Ook in 2011 is dit
aantal opnieuw gestegen en komt daarmee op
56%. Dit beeld komt geheel overeen met dat
van andere regionale woningmarkten zoals de
stadsregio Arnhem – Nijmegen. Opvallend is
dat alle overige huishoudgroottes zijn gedaald.
Het aandeel woningen dat is verhuurd aan
mensen uit de laagste inkomensgroep neemt
langzaam toe van 30% in 2007, naar 35% in
2008, naar 37% in 2009, naar 41% in 2010 en
naar 43% in 2011. De daling van het aantal
verhuringen aan de leeftijdsgroep tot en met 22
jaar die in 2010 werd geconstateerd, heeft zich
in 2011 niet doorgezet. Het aantal verhuringen
is gestegen en de stijging is in alle
leeftijdsgroepen terug te vinden. De relatief
grootste stijging zit in de leeftijdsgroep tot en
met 22 jaar en de kleinste stijging bij de 55
plussers.
Het aandeel verhuurde goedkope woningen is
in 2011 afgenomen, maar het aantal betaalbare
woningen laat een lichte stijging zien. Ruim
61% van de verhuurde woningen valt nog
onder de categorieën goedkoop of betaalbaar.
Daar tegenover staat een toename van de
duurdere huurwoningen onder de
huurtoeslaggrens. In 2011 is er een behoorlijke
toename van het aantal verhuringen van
woningen met één kamer (5% in 2010 en 7,5%
in 2011). Ook zijn binnen de woningtypes met
twee en vier slaapkamers meer woningen
verhuurd dan in 2010. In de overige
categorieën zijn nauwelijks veranderingen
zichtbaar.
In 2011 is de slaagkans door het toenemend
aantal verhuringen en de daling van het aantal
actief woningzoekenden gestegen naar 15%.
De slaagkansen zijn voor alle
inkomensgroepen ten opzichte van 2010
gestegen. De slaagkans voor de groep met een
inkomen vanaf de huurtoeslaggrens tot
€ 33.614 laat de grootste stijging zien. Dit
heeft vooral te maken met de grote daling van
de actief woningzoekenden in deze groep.
Gemeenten Beemster, Edam-Volendam,
Purmerend, Waterland en Zeevang: Regionaal
aanbodmodel (Stadsregio) via WoningNet
Jaarlijks wordt een rapportage
Woonruimteverdeling voor de Stadsregio
opgesteld. Daarnaast laat Wooncompagnie
specifiek voor de verdeling van het eigen bezit
een jaarrapportage opstellen.
Op 31 december 2011 stonden 29.412
woningzoekenden ingeschreven. Dat zijn 422
woningzoekenden meer dan een jaar geleden.
Dat is een stijging van 1,5%. Daarmee is het
aantal woningzoekenden in regio Waterland
bijna even sterk gestegen als in Stadsregio
Noord en de Stadsregio als geheel (1,4% en
1,7%). Het aandeel woningzoekenden dat
starter is, is nauwelijks veranderd ten opzichte
van een jaar geleden, namelijk 62% en
datzelfde geldt voor Stadsregio Noord en de
Stadsregio als geheel (60% en 62% is starter).
In de gemeente Waterland is het aandeel
starters met 72% beduidend hoger.
Van de woningzoekenden in regio Waterland
is ruim een kwart 55-plusser en 16% is 65-
plusser. In Stadsregio Noord zijn deze
percentages vrijwel gelijk, terwijl in de
Stadsregio als geheel deze percentages lager
liggen: respectievelijk 25% en 21% 55-plussers
en respectievelijk 16% en 12% 65-plussers .
Wat verder opvalt, is dat het aandeel
woningzoekende jongeren tot 23 jaar in de
Stadsregio kleiner is dan in regio Waterland en
in Stadsregio Noord (respectievelijk 8%, 13%
en 12%). Het aandeel jongeren is overigens in
alle drie de gebieden in vergelijking met vorig
jaar licht toegenomen. Binnen regio Waterland
kent de gemeente Waterland het meest
afwijkende profiel wat betreft de leeftijd van
de woningzoekenden met relatief veel 55-
plussers (34%). In Edam-Volendam is de
leeftijdsgroep van 23-55 jaar met 65% het
sterkst vertegenwoordigd.
In het jaar 2011 heeft Wooncompagnie 274
woningen aangeboden. Dat is minder dan vorig
jaar. Per gemeente zijn er verschillen te zien.
In Edam-Volendam, Waterland en Zeevang is
het aanbod afgelopen jaar toegenomen en in de
overige gemeenten nam het aanbod af. In
Purmerend worden de meeste woningen
aangeboden (54% van het totaal).
Voor Wooncompagnie was het aandeel
eengezinswoningen met 38% een stuk groter
dan in Stadsregio Noord (19%) en de
Stadsregio als geheel (10%). Het aandeel
eengezinswoningen is vooral hoog in
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-48-
Waterland en Zeevang (65% en 56%). In
Purmerend was 31% van het aanbod een
eengezinswoning. Het merendeel van het
aanbod bestaat hier uit meergezinswoningen
(69%). Het aanbod van Wooncompagnie komt
wat betreft aantal kamers relatief gezien
overeen met het aanbod in de Stadsregio als
geheel. Vergeleken met Stadsregio Noord heeft
het aanbod van Wooncompagnie vaker twee of
drie kamers en juist minder vaak vier of meer
kamers.
Het aanbod van Wooncompagnie had
gemiddeld een iets lagere huur dan het aanbod
in Stadsregio Noord en de Stadsregio als
geheel. Het merendeel van het aanbod van
Wooncompagnie (50%) heeft een huurprijs
tussen de kwaliteitkortingsgrens en de eerste
aftoppingsgrens van de huurtoeslag. In zowel
Stadsregio Noord als Stadsregio geheel liggen
de huren gemiddeld hoger; 39% en 40% van de
aangeboden woningen heeft een huurprijs
tussen de eerste aftoppingsgrens en de
maximale huurgrens van de huurtoeslag. Voor
de woningen van Wooncompagnie geldt dit
voor 28% van het bezit.
In 2011 ontving Wooncompagnie gemiddeld
107 reacties per aangebonden woning. Dat zijn
gemiddeld 52 reacties minder dan in 2010. Het
aanbod van Wooncompagnie krijgt duidelijk
meer reacties dan het aanbod in Stadsregio
Noord (gemiddeld 73 reacties) en dat verschil
is bovendien de afgelopen jaren groter
geworden. Het gemiddeld aantal reacties in
Waterland is ten opzichte van het jaar 2010
licht toegenomen. In de overige gemeenten is
het gemiddeld aantal reacties juist flink
gedaald.
Woningen met vier kamers of meer kregen in
de gehele Stadsregio gemiddeld de meeste
reacties (222 reacties). Voor Wooncompagnie
geldt dat woningen met drie kamers gemiddeld
de meeste reacties hebben gekregen (136
reacties). Woningen met vijfkamers of meer
hebben gemiddeld de minste reacties gehad (43
reacties). Het aanbod van Wooncompagnie in
de huurklasse tussen de eerste en de tweede
aftoppingsgrens van de huurtoeslag kreeg
gemiddeld de meeste reacties (139 reacties).
De goedkopere woningen waren het minst
populair; gemiddeld 73 reacties. Het duurdere
aanbod van Wooncompagnie kreeg gemiddeld
meer reacties dan het duurdere aanbod in de
Stadsregio als geheel en in Stadsregio Noord.
Op het aanbod van Wooncompagnie in de
huurklasse tussen de kwaliteitkortingsgrens en
de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag
lag de reactiegraad een stuk hoger dan bij
Stadsregio Noord.
Van alle reacties op het aanbod van
Wooncompagnie was afgelopen jaar 68%
afkomstig van starters. Dat is lager dan in
Stadsregio Noord (73%) en in de Stadsregio als
geheel (69%).
In het jaar 2011 heeft Wooncompagnie 293
verhuringen via Woningnet verhuurd. Daarvan
is 63% verhuurd aan woningzoekenden uit
dezelfde gemeente als waar de woning staat.
Dat percentage is vanaf 2008 aan het afnemen.
Het percentage nieuwe huurders dat uit één van
de andere gemeenten binnen het werkgebied
van Wooncompagnie komt is 9%. Het aandeel
dat afkomstig is uit Amsterdam is gestegen
naar 20%. Wooncompagnie heeft van het totaal
aantal verhuringen 52% aan starters verhuurd.
In 2011 accepteerde gemiddeld de 5,1e
kandidaat de aangeboden woning. Dat is hoger
dan in het jaar 2010 (aanbiedingsresultaat van
3,8). Het aantal weigeringen is in 2011
overigens in Stadsregio Noord en de
Stadsregio als geheel sterk toegenomen. Wat
betreft de argumentatie van weigeren worden
de woningen van Wooncompagnie iets vaker
geweigerd omdat de woonomgeving niet bevalt
of vanwege ongeschiktheid van de kandidaat.
Gemeenten Schagen, Zijpe, Hollands Kroon,
de kern Blokker in de gemeente Hoorn, de kern
Hoogwoud in de gemeente Opmeer en de
kernen Wognum, Nibbixwoud en Zwaagdijk-
West in de gemeente Medemblik: Aanbodmodel
regio Schagen
Wooncompagnie stelt jaarlijks zelf een
rapportage op over woonruimteverdeling van
vestiging Schagen.
In 2011 zijn 414 woningen aangeboden. Ten
opzichte van 2010 is dit een stijging van 17
woningen (4%). Met name het aantal
aangeboden eengezinswoningen is beduidend
lager dan in 2010 terwijl het aantal aangeboden
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-49-
woningen dat geschikt is voor ouderen of
mensen met een zorgvraag is toegenomen. Dit
is met name te verklaren door ons
verkoopprogramma wat voornamelijk
eengezinswoningen betreft in combinatie met
opgeleverde nieuwbouw.
Aanbod naar woningtype:
Type 2011 2010
Eengezinswoning 150 (36%) 175 (44%)
Etage- of galerijwoning 139 34%)( 88 (22%)
Senioren /geschikt voor
zorg
100 (24%) 86 (22%)
Duplex / HAT/
maisonnette/standplaats
25 (6%) 48 (12%)
Totaal 414 (100%) 397 (100%)
Het aantal woningzoekenden is gestegen naar
4.698 (2010:3.869). De toename betreft
woningzoekenden in alle leeftijdscategorieën.
De verklaring voor de toename ligt in het feit
dat woningzoekenden tot 2011 minimaal
eenmaal per jaar op een woning dienden te
reageren om ingeschreven te kunnen blijven.
Jaarlijks leidde dit ertoe dat gemiddeld 750
woonpashouders werden uitgeschreven. Deze
verplichting is met ingang van 1 januari 2011
komen te vervallen.
Als het gaat om de huishoudgrootte van de
woningzoekenden, is wederom de groep
eenpersoonshuishoudens toegenomen van 56%
in 2010 naar 58% in 2011. Maar liefst 86% van
de woningzoekenden betreft een één– of
tweepersoons huishouden.
Het aanbod betrof in 2011 voor 66% uit drie-
of vierkamerwoningen (2010: 64%). Met name
het aanbod van vierkamerwoningen is ten
opzichte van 2010 gedaald en het aantal
aangeboden driekamerwoningen is
toegenomen ten opzichte van 2010.
Aanbod naar kamertal:
Kamertal 2011 2010
1 5 (1%) 4 (1%)
2 91 (22%) 87 (22%)
3 175 (42%) 138 (35%)
4 94 (23%) 115 (29%)
5 49 (12%) 53 (13%)
Totaal 414 (100%) 397 (100%)
Het gemiddeld aantal reacties is licht gedaald
van 103 in 2010 naar 91 in 2011. De daling is
absoluut bezien in Schagen het grootst, van
262 reacties gemiddeld in 2010 naar 210 in
2011. Toch is dit beduidend hoger dan in de
overige gemeenten, waar het gemiddeld aantal
reacties onder het gemiddelde van 91 ligt. In
Anna Paulowna lag het gemiddeld aantal
reacties slechts op 17 en in Niedorp op 34.
Steeds meer reacties komen via internet
binnen. In 2009 was dat 76%, in 2010 83% en
in 2011 87%.
Trend gemiddeld aantal reacties:
Gemiddeld aantal reacties
2006 49
2007 50
2008 66
2009 80
2010 103
2011 91
De theoretische wachttijd is licht gestegen tot
11,9 jaar (2010: 10,9). De stijging van de
werkelijke wachttijd is gelijk gebleven en
betreft 2,0 jaar. De gemiddelde acceptatiegraad
(eerste acceptatie) is licht gedaald van 46% in
2010 naar 44% in 2011. 23% van de
woningzoekenden heeft om
privéomstandigheden geweigerd, 19%
weigerde de woning omdat alleen is
gereageerd vanwege puntenopbouw en 12%
heeft geweigerd omdat de buurt niet beviel.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-50-
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-51-
Woningruil
In 2011 hebben in de regio Purmerend negen
woningruilen plaatsgevonden. In de regio
Schagen betrof het aantal woningruilen vijf.
Aandachtsgroepen
Wooncompagnie is er om betaalbare en
kwalitatief goede woonruimte te bieden. Dat
kunnen zelfstandige woningen zijn, of
woonvormen in de sfeer van beschermd
wonen. We schenken hierbij speciale en
gespecialiseerde aandacht aan kwetsbare
groepen zoals mensen met de allerlaagste
inkomens, mensen met een beperking of
zorgvraag, dak– en thuislozen, (ex-)
verslaafden, slachtoffers van huiselijk geweld
en ex-gedetineerden. Kwetsbare groepen
hebben recht op een gelijke toegang tot de
woningmarkt. Voor hen blijven wij het
vangnet. Daarnaast zijn huishoudens met een
inkomen tot € 33.614 onze primaire doelgroep
van beleid conform de ministeriële regeling.
De lage middeninkomens (tot € 43.000) zien
wij als onze secundaire doelgroep van beleid,
omdat zij veel moeite hebben bij het vinden
van een bereikbare koopwoning of een woning
in de vrije sector. En als de doorstroming van
deze groep stagneert (en dus de uitstroom uit
de sociale sector), hebben de lagere
inkomensgroepen daar direct last van.
Statushouders
Vanzelfsprekend willen we bijdragen aan de
taakstelling die elke gemeente heeft voor het
huisvesten van statushouders (asielzoekers met
een verblijfsvergunning). In 2011 heeft
Wooncompagnie in de regio Purmerend in
totaal 25 statushouders gehuisvest. Daarmee is
voldaan aan de taakstelling van Purmerend.
De vestiging Schagen fungeert als coördinator
voor het huisvesten van statushouders voor de
gemeenten waar vestiging Schagen actief is. In
de regio Schagen zijn door Wooncompagnie
36 statushouders gehuisvest. Daarmee is de
gemeentelijke taakstellig niet gehaald. Dit
komt enerzijds doordat het aanbod vanuit het
COA beperkt was, maar anderzijds heeft ook
de opdracht vanuit de gemeenten om beperkt
aan te bieden, hier aan bijgedragen.
Urgente woningzoekenden
Soms hebben mensen dringend woonruimte
nodig en kunnen deze zelf op korte termijn niet
vinden. Zij kunnen in dat geval een
urgentieverklaring aanvragen. Urgente
woningzoekenden krijgen voorrang bij het
toewijzen van een vrijgekomen huurwoning. In
de regio Purmerend kan een urgentieverklaring
bij de desbetreffende gemeente worden
aangevraagd. In de regio Schagen kan dit bij de
Regionale Adviescommissie Beoordeling
Sociale en Medische urgentie. Voor
urgentieaanvragen in de gemeente Medemblik
geldt de procedure uit de Regionale
Huisvestingsverordening in West-Friesland.
In 2011 heeft Wooncompagnie in totaal 39
woningzoekenden met een sociaal medische
urgentieverklaring gehuisvest. Daarnaast zijn
20 woningzoekenden geherhuisvest met een
urgentieverklaring op basis van
stadsvernieuwing.
In Purmerend, Zeevang en Edam zijn in totaal
vijf woningen toegewezen op basis van de
lokale 5% beleidsruimte van corporaties. Wij
zijn daarmee binnen de beschikbare ruimte
gebleven. Deze ruimte is bedoeld voor
woningzoekenden die acuut woonruimte nodig
hebben maar niet binnen bestaande
urgentieregelingen geholpen kunnen worden.
De corporaties leggen achteraf verantwoording
af over het gebruik van de 5%-regeling.
Beperkt budget
Wij streven ernaar dat huurders van onze
doelgroep zo min mogelijk een beroep hoeven
te doen op huurtoeslag. Bewoners zijn vrij om
buiten ons om huurtoeslag aan te vragen. Op
deze aantallen hebben wij geen zicht.
Onderstaand een weergave van het aantal
huurders dat hun aanvraag voor huurtoeslag
via Wooncompagnie heeft laten lopen. Het
toeslagjaar loopt van januari tot december; in
januari heeft een aantal aanvragers nog geen
toekenning gehad.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-52-
Betaalbare huren
Bij nieuwbouw beperkten wij ons vrijwel altijd
tot de aftoppingsgrenzen die gelden voor
huurtoeslag. Deze beleidslijn is eind 2010
genuanceerd. Vanaf 2011 wordt de maximale
grens van de huurtoeslag als bovengrens
gedefinieerd. Allereerst speelt de financiële
haalbaarheid van projecten daarbij een rol.
Daarnaast spelen in onze toewijzingsregels de
aftoppingsgrenzen geen rol meer in de zin dat
lage inkomens boven die grenzen worden
uitgesloten om te reageren.
Op dit moment heeft ca. 89% van ons bezit een
huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. De
behoefte bestaat om meer differentiatie aan te
brengen in de huurniveaus. Met name voor
woningen van zeer goede woontechnische en
energetische kwaliteit zullen wij vaker een
huurprijs vragen die ligt tussen de
aftoppingsgrens en de maximale huurgrens van
de huurtoeslag. Dit kan nieuwbouw betreffen,
maar ook bestaande bouw. Eind 2010 is
daarom de beleidslijn losgelaten om bij
harmonisatie de geharmoniseerde huurprijs af
te toppen op de aftoppingsgrens. We
harmoniseren op basis van het voor de woning
vastgestelde streefhuurpercentage en toppen zo
nodig af op de maximale huurgrens van de
huurtoeslag. Mogelijk verhogen we in de
toekomst bij mutatie in beperkte mate ook
huurprijzen naar de vrije sector. Het in 2011
uitgevoerde marktonderzoek heeft ons een
globaal inzicht geven in de vraag naar
huurwoningen in de vrije sector binnen ons
werkgebied. We zullen echter ook meer
duidelijkheid moeten hebben over de
consequenties van het overhevelen van DEAB
(Dienst van Algemeen Economisch Belang)
naar niet DEAB-bezit.
In 2011 is het Woningwaarderingstelsel
(WWS) op twee punten aangepast; het
energielabel heeft een plek gekregen en de
schaarstepunten zijn ingevoerd. De
schaarstepunten zijn voor Wooncompagnie van
toepassing in het werkgebied van vestiging
Purmerend. Wooncompagnie heeft de
schaarstepunten opgevoerd in de WWS. Mede
daardoor zijn de maximale huurprijzen flink
gestegen. Om die reden is eind 2011 gestart
met het opstellen van een nieuw
streefhuurbeleid. Daarbij worden de
streefhuurpercentages in het werkgebied van
vestiging Purmerend zodanig aangepast, dat
we enerzijds de huurinkomsten kunnen
optimaliseren en anderzijds voldoende
betaalbare woningen in portefeuille houden.
Wooncompagnie blijft vanzelfsprekend bereid
een vangnetfunctie te vervullen voor kwetsbare
groepen van huurders door een substantieel
deel van de huren kunstmatig laag te houden,
zowel bij nieuwbouw als bestaande bouw. Dit
doen we door minder huur te vragen dan het
Woningwaarderingstelsel toelaat. Ook al houdt
dit in dat we verlies moeten nemen. Een
sociale woning kan niet worden gebouwd
zonder een onrendabele investering. De
huurinkomsten zijn –over de hele levensduur
van de woning gezien– onvoldoende om de
investering en het beheer van de woning te
betalen.
Alle woningen hebben in 2011 een
inflatievolgende huurverhoging gekregen van
1,3% met uitzondering van:
woningen die in 2011 zijn opgeleverd;
woningen die worden gesloopt;
woningen waar een sociaal plan van
kracht was.
Huurachterstand
Met ons incassobeleid anticiperen we op
slechte betalers en huurders die elke maand te
laat betalen. We begrijpen dat financiële
problemen vaak niet op zichzelf staan. Bij een
problematische schuld kunnen ook andere
problemen een rol spelen. We nodigen daarom
huurders met (beginnende) betalingsproblemen
uit om over hun situatie te komen praten. Het
doel is om zo tot een betalingsafspraak te
komen en eventueel door te verwijzen naar
hulpinstanties. Wij streven naar een oplossing
Huurtoeslag
per 31-12-2011
Huurtoeslag
per 1-1-2012
Totaal toegekend 2162 2083
Vertrokken
huurders -10 -4
Totaal actieve
huurders 2152 2079
Totaal toegekend € 395.225 € 378.824
Gemiddeld per
huishouden €184 € 182
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-53-
van de problemen zodat we voor de toekomst
weer kunnen rekenen op correcte betaling van
de huur. Ondanks de aanhoudende gevolgen
van de recessie heeft Wooncompagnie het
huurachterstandpercentage ten opzichte van
2010 gelijk kunnen houden op 0,5% van de
bruto jaarhuur.
Ontruimingen
In 2011 zijn 40 ontruimingen aangezegd en 15
woningen daadwerkelijk ontruimd. Dat is één
ontruiming meer dan in 2010. Een aantal
ontruimingen had betrekking op
huurachterstand. Het lukt Wooncompagnie om
het aantal ontruimingen op basis van
huurschuld beperkt te houden, door direct in
actie te komen bij een huurachterstand. Door
direct te handelen en te komen tot een
betalingsafspraak, voorkomen we dat de
financiële problemen dusdanig groot worden
dat ontruimen onontkoombaar is.
Om vroegtijdig in contact te komen met
huurders die betalingsproblemen hebben, is
vestiging Schagen in 2010 als proef gestart met
huisbezoeken. De verwachting daarbij was dat
deze persoonlijke manier van benaderen
bevorderend werkt bij het komen tot een
oplossing. Na een positieve evaluatie in 2011
is dit omgezet in regulier beleid.
In Purmerend hebben de corporaties en de
gemeente in 2007 convenanten afgesloten met
betrekking tot het Tweede Kansbeleid en
voorkoming van dakloosheid. In 2011 is net als
in 2010 met name veel aandacht besteed aan
het voorkomen van huurschuld, zodat het
traject van het Tweede Kans Beleid niet hoeft
te worden ingezet. Daar waar dat wel nodig
was, heeft het Tweede Kans Beleid naar
tevredenheid gefunctioneerd.
Klachten en Geschillen
De klachten over onze dienstverlening worden
per vestiging op één centraal punt bijgehouden.
De medewerkers werken volgens een vaste
procedure wanneer ze een klacht ontvangen.
Als er een klacht wordt ingediend, ontvangt de
huurder zo spoedig mogelijk een
ontvangstbevestiging. We geven daarbij aan
hoe lang het duurt voordat Wooncompagnie
actie onderneemt. Tussentijds houden we de
huurder op de hoogte van wat er met de klacht
gebeurt. De status van de klacht kan op elk
gewenst moment bekeken worden. Na
afhandeling van een klacht nemen wij contact
op om te vragen of de huurder tevreden is over
de manier waarop Wooncompagnie de klacht
heeft afgehandeld. Op deze manier krijgen we
goed zicht op de klachten en kunnen we de
totale dienstverlening verbeteren. Als we er
niet uitkomen met de huurder, dan kan deze
een beroep doen op een Geschillencommissie.
De samenstelling en de werkwijze van elke
commissie is vastgelegd in een reglement. Wij
stellen de huurder na de uitspraak schriftelijk
op de hoogte van de eventueel te nemen
maatregelen. Op onze website is de werkwijze
omtrent klachten en geschillen weergegeven en
is de wegwijzer voor klachten en geschillen te
downloaden.
In 2011 heeft vestiging Schagen zeventien
klachten ontvangen over onze dienstverlening.
De aard van de klachten heeft te maken met:
geen duidelijkheid verschaffen over
termijn afhandeling
reparatieverzoeken;
niet nakomen van afspraken;
niet nakomen van afspraken door
derden;
gedrag tijdens huisbezoek;
afhandeling reparatieverzoek;
niet tevreden met standpunt
Wooncompagnie;
niet reageren op telefonische melding
reparatie.
Vestiging Purmerend heeft in 2011 27 klachten
over onze dienstverlening ontvangen. De aard
van de klachten had te maken met:
niet nakomen van afspraken;
niet nakomen van afspraken door
derden;
afhandelen van reparatieverzoek;
ontevreden over uitvoering en
communicatie van planmatig
onderhoud;
niet eens met beslissing opzichter;
ontevreden over kwaliteit uitgevoerde
werkzaamheden;
ontevreden over telefonisch contact
met medewerker Wooncompagnie.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-54-
Regionale Klachtencommissie
Woonruimteverdeling (regio Schagen)
In het werkgebied Schagen is een Regionale
Klachtencommissie Woonruimteverdeling
actief voor alle gemeenten in dit werkgebied.
Ook inwoners van de gemeente Medemblik
kunnen klachten over de woonruimteverdeling
aan deze commissie sturen. Klachten over
woonruimteverdeling in de overige gemeenten
in West-Friesland worden behandeld door de
Regionale Klachtencommissie
Woningtoewijzing West-Friesland. De
klachtencommissie regio Schagen heeft in
2011 vier klachten ontvangen. Eén klager is
door de commissie in het gelijk gesteld en een
klager is gedeeltelijk door de commissie in het
gelijk gesteld. Twee klachten zijn ultimo 2011
nog in behandeling.
Geschillenadviescommissie Kop van Noord-
Holland
Geschillen uit het werkgebied van vestiging
Schagen die niet over de woonruimteverdeling
gaan, worden behandeld door de
Geschillenadviescommissie Kop van Noord-
Holland. Er is in 2011 een klacht ingediend
over Wooncompagnie. Deze klacht is nog in
behandeling.
Geschillencommissie Samenwerkende
Woningcorporaties Waterland (SWW)
In de zes gemeenten van het werkgebied van
vestiging Purmerend worden de geschillen
behandeld door de geschillencommissie SWW.
Deze werkt –behalve voor Wooncompagnie–
ook voor De Algemene
Woningbouwvereniging Monnickendam en
met ingang van 2009 ook voor Stichting
Woningbeheer De Vooruitgang in Volendam.
De geschillencommissie heeft in 2011 vier
klachten over Wooncompagnie behandeld.
Twee daarvan zijn ongegrond verklaard. Een
klacht is tijdens de zitting ingetrokken en bij
een klacht heeft Wooncompagnie tijdens de
zitting besloten akkoord te gaan met de wens
van de klager
Huurcommissie
Naar aanleiding van de huurverhoging in 2011
zijn vijf bezwaarschriften tegen de
huurverhoging ingediend. Een daarvan is
ontvankelijk verklaard waarbij de
huurverhoging is aangepast. Daarnaast is een
verzoek ingediend voor huurverlaging, dat
door de Huurcommissie is goedgekeurd. Ook
in dit geval is de huurprijs aangepast.
5.5 De kwaliteit en ontwikkeling van vastgoed
Strategisch Portefeuillebeleid
Wooncompagnie ziet het Strategisch
Portefeuillebeleid (SPB) als een noodzakelijk
instrument dat leidend is in de uitvoering van
haar primaire taakstelling. Immers, in het SPB
komen demografie en marktontwikkelingen, de
passendheid van de woningvoorraad voor nu
en in de toekomst en de verwachte
ontwikkeling van de woonlasten samen. Al
deze punten hebben betrekking op de
kernactiviteiten van Wooncompagnie, namelijk
het realiseren, verhuren en beheren van
woningen met een aanbod dat aansluit bij wat
de maatschappij van ons vraagt. Voor het
ontwikkelen en uitvoeren van het SPB hanteert
Wooncompagnie de beleidsachtbaan van Rigo
Research en Advies BV. Het strategische en
het operationele niveau raken elkaar op het
tactisch niveau in de vorm van de
buurtanalyses.
In het SPB is inzichtelijk gemaakt in welke
richting de woningportefeuille van
Wooncompagnie zich zal (moeten)
ontwikkelen, gebaseerd op externe
ontwikkelingen en eigen beleidskeuzes. Het
SPB maakt structureel onderdeel uit van de
beleidscyclus van Wooncompagnie.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-55-
*Tussentijdse herijking van het
ondernemingsplan 2009 - 2012
In 2009 zijn de buurtanalyses opgesteld en in
2010 zijn de complexbeheerplannen
geactualiseerd en geïntegreerd met
energetische maatregelen. Begin 2011 hebben
we opnieuw een woningmarktonderzoek laten
uitvoeren waarbij we specifiek een uitsplitsing
hebben gemaakt naar onze primaire en
secundaire doelgroep van beleid naar inkomen.
Eind 2011 is gestart met het actualiseren van
de kadernotitie SPB. Tot 2030 verwachten we
nog een groei van het aantal huishoudens, maar
het aantal inwoners zal in delen van ons
werkgebied stagneren of zelfs dalen. Het
aandeel huishoudens behorend tot de primaire
doelgroep zal toenemen als gevolg van de
vergrijzing. Een groter deel van de toekomstige
primaire doelgroep is echter nu al in de
koopsector gehuisvest en zal in mindere mate
en beroep gaan doen op sociale huurwoningen.
Onze opgave is voornamelijk kwalitatief van
aard; we voorzien een toename van de vraag
naar woningen die geschikt zijn voor senioren
en/of voor het leveren van zorg, en een lichte
afname van de vraag naar woningen voor jonge
gezinnen. De startersvraag blijft in veel
gebieden groot. Door gehoor te geven aan de
vraag van met name de jongere starters,
kunnen we mogelijk de ontgroening enigszins
beperken. Binnen ons werkgebied zijn
significante verschillen in deze ontwikkeling,
maar gesteld kan worden dat deze
ontwikkeling wordt veroorzaakt door een
negatief migratiesaldo van met name jongere
huishoudens en de vergrijzing.
De verschillen tussen delen van ons
werkgebied zullen toenemen, wat ertoe zal
leiden dat we niet overal (in gelijke mate) voor
dezelfde opgaven staan. Het portefeuillebeleid
vraagt dan ook om een verdiepingsslag per
regio. Concreet betreft dit een verdiepingsslag
naar de werkgebieden van onze vestiging
Schagen en onze vestiging Purmerend.
De kwalitatieve opgave vullen we in door het
renoveren en opwaarderen van bestaand bezit,
door verkoop van bestaande huurwoningen en
door sloop en vervangende nieuwbouw. Onze
inspanningen zullen meer dan in het verleden
liggen in de bestaande voorraad. Met
nieuwbouw realiseren we woningtypen,
voornamelijk in de huur, die we niet voldoende
hebben of kunnen realiseren binnen de
bestaande voorraad. Sociale en goedkope
koopwoningen voegen we toe waar nodig om
de lage middeninkomens te bedienen, bij
voorkeur door verkoop van bestaande
huurwoningen waarvan de vraag afneemt.
Onze voorraad blijft dus rollend, met als doel
een accentverschuiving van verjonging naar
transformatie van de woningportefeuille. De
gewenste omvang van onze woningportefeuille
wordt bepaald door de vraag. Daarmee verlaten
we dus het uitgangspunt dat onze voorraad in
omvang gelijk blijft en stellen we dit niet meer
als doel op zich.
We beseffen dat we nadrukkelijk moeten
sturen op de realisatie van onze voornemens en
dat we steeds op de hoogte moeten blijven van
marktontwikkelingen en –verwachtingen, om
aan te kunnen sluiten bij wat onze klanten
vragen en nodig hebben.
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
ondernemingsplan x* x x
strategische kadernotitie SPB x x
marktonderzoek x x
buurtanalyses x x
complexbeheerplannen x x
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-56-
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-57-
Buurtanalyse Anna Paulowna
Wooncompagnie werkt al een paar jaar met de
buurtanalyses. Inmiddels zijn niet alleen wij
enthousiast over dit middel. In contacten met
Woningbouwvereniging Anna Paulowna bleek
dat ook zij met hun portefeuillebeleid bezig
waren. Omdat ook Wooncompagnie bezit heeft
in de kernen Anna Paulowna, Breezand en
Wieringerwaard van de gemeente Hollands
Kroon en wij ook nieuwe ontwikkelingen
willen starten in de kern Anna Paulowna,
hebben we besloten buurtanalyses op te stellen
in samenwerking met de
woningbouwvereniging Anna Paulowna. Dat is
in 2011 succesvol afgerond.
Onderhoud en kwaliteit bestaande
woningvoorraad
Wooncompagnie onderhoudt haar woningen
conform haar portefeuillebeleid. We
onderhouden ze niet alleen, de kwaliteit wordt
ook verbeterd. We gaan mee met de
ontwikkelingen op het gebied van duurzaam
bouwen, veiligheid en energiebesparing. De
kosten om de woningen naar
standaardkwaliteit te brengen komen voor onze
rekening. Waar mogelijk bieden we op
individuele basis, tegen huurverhoging of een
eenmalige bijdrage, een aantal aanpassingen in
de woning aan.
In 2010 is het Functioneel Programma van
Eisen (PvE) opgesteld, het Technisch PvE
aangescherpt en samengevoegd tot één PvE.
Het Functioneel PvE is opgesteld om
gebruiksvriendelijke woningen te realiseren,
die in de toekomst hun functionele
eigenschappen behouden of makkelijk
aanpasbaar zijn aan de toekomstige eisen en
wensen van onze huurders. Het Functioneel
PvE is bedoeld voor de nieuwbouw van
eengezins–, meergezins– en nultrapswoningen.
De overige typen zijn buiten dit PvE gelaten.
Voor de bestaande bouw is het Functioneel
PvE ook van toepassing, al zal daar in alle
redelijkheid gekeken moeten worden welke
eisen haalbaar zijn. Het Technisch PvE is
bedoeld voor de nieuwbouw en het onderhoud
met betrekking tot doorexploitatie.
In principe dient bij elk project het PvE
gebruikt te worden. Het is mogelijk om van
delen van het PvE af te wijken, zij het goed
beargumenteerd. Indien blijkt dat in de praktijk
consequent van een onderdeel van het PvE
wordt afgeweken, zal dit aangepast dienen te
worden. Eén keer per half jaar wordt het PvE
herzien. In juni 2011 is het PvE conform deze
cyclus herzien. Dit heeft geleid tot een aantal
kleine wijzigingen en aanvullingen. In
december 2011 is gestart met een uitgebreide
herziening. Dit gaat onder andere over
aanpassingen en/of aanvullingen waarvoor
uitgebreid onderzoek moet plaatsvinden en
waarbij we de meningen van verschillende
afdelingen willen hebben.
Ook in 2011 heeft Wooncompagnie haar
woningen weer onderhouden om deze op het in
het portefeuillebeleid bepaalde
kwaliteitsniveau te brengen en te houden. We
besteden daarbij aandacht aan de
ontwikkelingen op het gebied van duurzaam
bouwen, veiligheid en energiebesparing. Van
het beschikbare budget voor investeringen in
energiebesparende maatregelen is in 2011 € 1,4
miljoen uitgegeven.
In 2011 zijn de volgende onderhoudsprojecten
uitgevoerd:
De Dillen Broek in Waterland
Wooncompagnie heeft in 2011 een nieuw
duurzaam verwarmingssysteem in
appartementencomplex De Dillen in Broek in
Waterland aangelegd. Deze bestaat uit een
warmtepomp en zonnecollectoren met boiler.
De eerste gebruikt aardwarmte voor
verwarming van de radiatoren, de tweede benut
zonlicht voor de warmwatervoorziening.
Enkele HR-ketels bieden piekondersteuning bij
extreem koud weer. Om de nieuwe installatie
optimaal te laten renderen, heeft
Wooncompagnie ook spouw- en dakisolatie,
nieuwe dakbedekking, dakramen en kozijnen
met HR++ glas aangebracht. Ook zijn
dakgoten, gevelbekleding en een gedeelte van
het voegwerk vernieuwd. Binnen zijn het
complete leidingnetwerk en alle radiatoren en
badkamers vervangen. Met de renovatie is het
energielabel gestegen van een E/F-label naar
een B-label.
Lelystraat Middenmeer
In 2011 zijn 96 woningen aan de Lelystraat in
Middenmeer gerenoveerd. Daarbij zijn
kunststof kozijnen en nieuwe dakramen
geplaatst. Ook de toiletten, badkamers en
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-58-
keukens zijn gerenoveerd. Sommige bewoners
maakten gebruik van de optie om de badkamer
te verplaatsen. Anderen kozen voor een
compleet nieuwe cv-installatie en weer anderen
voor het totale pakket.
A. Mauveplein en Regioplein Schagen
Wooncompagnie heeft in 2011 de woningen
aan de A. Mauvestraat en het Regioplein in
Schagen gerenoveerd. De meeste
werkzaamheden komen voort uit een enquête
die Wooncompagnie onder de bewoners hield.
Eén van de belangrijkste conclusies van deze
enquête was dat de bewoners zich soms
onveilig voelden omdat de portieken vrij
toegankelijk waren. Naar aanleiding van deze
uitkomst heeft Wooncompagnie de portieken
inmiddels voorzien van een slot, waardoor de
veiligheid van de bewoners wordt
gewaarborgd. Aan de buitenzijde van het
complex zijn brievenbussen en een
bellentableau geplaatst. Elke woning beschikt
over een intercominstallatie. Daarnaast zijn de
badkamers en toiletruimten gerenoveerd, zijn
voorzieningen getroffen in het kader van de
brandveiligheid en energiebesparing en is
schilderwerk uitgevoerd.
Dakbedekking Purmerend
De platte daken van honderd woningen in
Purmerend – in de Laagveenstraat,
Bovenlandsestraat en de Veenweidestraat –
zijn afgelopen zomer voorzien van witte
dakbedekking. Met deze reflecterende
oplossing heeft Wooncompagnie gehoor
gegeven aan klachten van bewoners over de
snel oplopende slaapkamertemperatuur. Het
witte dak weerkaatst het zonlicht en houdt zo
veel warmte buiten.
Ir. Wortmanstraat en Breestraat Middenmeer
De buitenkant van de huizen in de Ir.
Wortmanstraat en de Breestraat in Middenmeer
zijn in 2011 opgeknapt. Voegen zijn
vernieuwd, dakpannen zijn waar nodig
vervangen, de gootbekleding is vernieuwd,
houtrot is hersteld en er zijn
schilderwerkzaamheden uitgevoerd. Ook zijn
de stalen dakramen vervangen voor kunststof
dakramen, zijn de regenpijpen vernieuwd en is
een beschermlaag aangebracht zodat de gevels
waterdicht zijn.
Complex Jaagband Wognum
Het complex Jaagband in Wognum heeft een
metamorfose ondergaan. In samenwerking met
Architecten bureau Hooyschuur is er een plan
gemaakt. De werkzaamheden omvatten het
vervangen van de kozijnen van de woningen
en het trappenhuis, het voegwerk is vernieuwd,
de dakbedekking en gevelbekleding is
vervangen en de balkons zijn voorzien van
nieuw hekwerk.
Schilderwerk algemeen
In 2011 is bij ongeveer 2300 woningen
schilderwerk en houtrotherstel uitgevoerd.
HR Combiketels
In 2011 zijn bijna 500 cv-ketels vervangen
door nieuwe, energiezuinige HR-combiketels.
Ongeveer 95% van de CV ketels in het bezit
van Wooncompagnie beschikt inmiddels over
een hoog rendement. Dit levert de huurders een
energiebesparing op.
Dakramen
In 2011 zijn ruim 500 dakramen vervangen,
een groot aantal in één jaar. Daarom is aan het
begin van het jaar een uitgebreider
inkooptraject doorlopen. Dat heeft geleid tot
een besparing van 7% op de kosten voor de
inkoop en het plaatsen van de dakramen.
Veiligheid
Al enkele jaren besteden we extra aandacht aan
de veiligheid van onze complexen. Daar
worden telkens andere speerpunten voor
gekozen. In 2011 zijn alle
brandveiligheidinstallaties extra gecontroleerd
op functioneren en onderhoud. Geconstateerd
werd dat alles goed functioneerde, maar dat
niet alle installaties beschikten over het
vereiste logboek en een onderhoudscontract.
Dat is inmiddels opgelost. Ook is voor alle
zorginstellingen een controle uitgevoerd op het
bestaan en opvolgen van het
legionellabeheerplan. Tenslotte hebben alle
medewerkers die met asbest te maken kunnen
krijgen een cursus asbestherkenning gevolgd
en hebben we als gevolg van de nieuwe
regelgeving een nieuw asbestbeleid opgesteld.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-59-
5.6 Duurzaamheid
In de looptijd van het ondernemingsplan willen
we vier inspirerende en tot de verbeelding
sprekende projecten realiseren op het gebied
van energie en milieu. Het gaat om twee
projecten in de nieuwbouw en twee in het
bestaand bezit. In 2011 zijn twee inspirerende
projecten met betrekking tot. milieu
opgeleverd. Het gaat om „De Hulst‟ in
Oterleek en „Dijkgatshoeve‟ in Kreileroord.
Vervolgens zal een traject opgezet worden om
het daadwerkelijke energieverbruik te
monitoren. De eerste helft van 2012 komt een
derde project in uitvoering (Breestraat te
Middenmeer). Dit laatste project zal wellicht
als voorbeeldproject gaan dienen in het verdere
verloop van de herstructurering Middenmeer.
Een vierde project (Kerkring in Middenmeer)
zal eveneens begin 2012 in uitvoering zijn.
Energiebesparing en vermindering van CO2
uitstoot
Als maatschappelijke organisatie willen we
verantwoord omgaan met energie en
grondstoffen. Méér nog dan we nu al doen. We
sluiten ons daarom aan bij de opgave van de
corporatiesector als geheel om tot 2025 een
vermindering van 20% van het energieverbruik
in onze woningen te realiseren. Wij hebben
onszelf als doel gesteld om gedurende de
looptijd van het ondernemingsplan gemiddeld
8% te besparen op het theoretisch
energieverbruik van onze woningen. Het
slopen van woningen met een slecht
energielabel en het toevoegen van energetisch
hoogwaardige nieuwbouw wordt daarbij
overigens buiten beschouwing gelaten.
Wooncompagnie heeft haar bijdrage daarvoor
bepaald op netto € 8 miljoen voor vier jaar.
Om aan deze doelstelling invulling te kunnen
geven, is begin 2010 het energiebeleid van
Wooncompagnie vastgesteld. In de beleidsnota
zijn de kaders vastgelegd wanneer we welke
maatregelen treffen en hoe de prioritering tot
stand komt. Uitgangspunt van het
energiebeleid is om energiebesparende
maatregelen zoveel mogelijk gelijktijdig uit te
voeren met (planmatig)
onderhoudsmaatregelen. In 2010 zijn de
energetische maatregelen in de bestaande bouw
dan ook geïntegreerd in de
complexbeheerplannen. Doorrekening laat zien
dat een besparing van 8% in de looptijd van het
ondernemingsplan wordt gehaald.
In de meerjaren onderhoudsbegroting zijn al
maatregelen opgenomen die leiden tot
energiebesparing. Bij ketelvervanging wordt
standaard een HR-ketel geplaatst ter
vervanging van de oude, meestal minder
energiezuinige, ketel. Hierdoor wordt, door het
grote aantal vervangingen, een substantiële
energiebesparing geboekt. Ook bij
kozijnvervanging wordt het bestaande glas
(meestal enkelglas of oud isolatieglas)
standaard vervangen door HR++-glas. Omdat
dit standaard onderhoudsmaatregelen zijn,
vragen wij de huurders hiervoor geen
huurverhoging. Wooncompagnie vraagt wel bij
extra energetische maatregelen een bijdrage
door middel van een huurverhoging ter hoogte
van maximaal 60% van de theoretische
besparing aan energielasten. Deze wijze van
berekenen van de huurverhoging is
overeengekomen met de SHO.
In 2011 is gestart met de voorbereidingen van
het project Step2Save. Dit is een uniek
programma waarin Wooncompagnie, de
gemeenten Schagen, Harenkarspel en Zijpe ,
ISD en Nuon hun krachten bundelen. De
Step2Save-adviseurs zijn langdurig
werkzoekenden die een afstand hebben tot de
arbeidsmarkt. Zij krijgen een opleiding van
zes weken. Daarna krijgen zij een
leerwerkovereenkomst voor een jaar bij Nuon
en volgen ze 1,5 dag per week een opleiding.
Na hun opleiding gaan de adviseurs langs bij
de bewoners en geven vrijblijvend advies over
energiebesparing. De bewoners krijgen daarbij
een gratis energiebox met energiebesparende
artikelen, die desgewenst door de
energieadviseur ter plekke worden
geïnstalleerd. Doel van het project is om
mensen bewuster te maken van hun
energiegebruik en hen te bewegen om zelf
initiatieven te ondernemen om hun
energieverbruik te verminderen.
Eco platform
Wooncompagnie vormt met zeventien andere
woningcorporaties het Eco Platform
Corporaties Bestaande Bouw. Doel van dit
platform is ervaring, kennis en expertise uit te
wisselen over energiebesparende maatregelen
in bestaande woningen. Hiertoe worden, steeds
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-60-
bij wisselende corporaties,
themabijeenkomsten gehouden. Naast
vertegenwoordigers van de verschillende
woningcorporaties maken een medewerker van
het CO2 Servicepunt en een energieconsulent
van Aedes deel uit van het platform.
In 2011zijn vier themabijeenkomsten
georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomsten zijn
onderwerpen besproken als het energiebeleid,
bewonerscommunicatie bij energieprojecten en
tools voor energiebesparing en energielabeling.
Naast deze informatieve bijeenkomsten heeft
het platform een digitaal netwerk ontwikkeld.
Binnen dit netwerk worden discussies gevoerd
en kennis uitgewisseld. De deelnemers leggen
contacten en bespreken problemen en
oplossingen op het gebied van
energiebesparing. De verkregen kennis wordt
digitaal verzameld en beschikbaar gesteld aan
de platformdeelnemers.
5.7 Nieuwbouw
Bouwcompagnie is de
projectontwikkelingsafdeling van
Wooncompagnie Zij is verantwoordelijk voor
de ontwikkeling, realisatie en eventueel
verkoop van nieuwbouwprojecten. Ook de
herstructureringsprojecten vallen onder
verantwoording van Bouwcompagnie.
Uitgebreide informatie over de projecten is te
vinden op www.bouwcompagnie.nl.
Uiteraard is ook Bouwcompagnie vast
verankerd in Noord-Holland. De medewerkers
kennen het gebied en voelen zich betrokken bij
de ontwikkeling van de Provincie.
Bouwcompagnie zet zich in om delen van
dorpen of wijken te herontwikkelen, passend
binnen de natuurlijke elementen die de
omgeving zo karakteriseren én met respect
voor de historie en haar bewoners.
Een overzicht van de in 2011 opgeleverde
nieuwbouw ten behoeve van verhuur staat
vermeld in paragraaf 5.2.
Maatschappelijke Huisvesting
Wooncompagnie schenkt speciale en
gespecialiseerde aandacht aan kwetsbare
groepen zoals mensen met een handicap of
zorgvraag. Kwetsbare groepen hebben recht op
een gelijke toegang tot de woningmarkt en
voor hen blijven wij het vangnet. In 2011 is in
Trevinverband een kadernotitie
maatschappelijke huisvesting opgesteld. Doel
van de kadernotitie is om ons beter in staat te
kunnen stellen om beargumenteerd en
weloverwogen wel of niet te participeren in
een initiatief met betrekking tot
maatschappelijke huisvesting. Daarnaast
schept het uiteraard duidelijkheid voor
gemeenten en onze partners in het
maatschappelijk middenveld; helder is
wanneer wij wel of niet zullen participeren, en
waarom.
De kadernotitie omvat ook een checklist die
wordt gehanteerd om te bepalen of we een
traject wel of niet zullen opstarten. In 2011
hebben we deze voor het eerst een aantal keer
toegepast en ervaren dat de checklist een zeer
nuttig instrument is. Voor ons, omdat we zeker
weten dat we alle aspecten aflopen en mee
laten wegen waardoor de interne werkgroep
Maatschappelijke Huisvesting een
weloverwogen en gedegen advies kan afgeven
richting directie. Maar ook extern wordt de
checklist als prettig ervaren; ook de zorgpartij
controleert met het doorlopen van de checklist
of alle elementen zijn meegenomen, of alle
risico‟s in beeld zijn gebracht en (voldoende)
beheersbaar zijn.
Ook in 2011 zijn nieuwe initiatieven gestart en
heeft Wooncompagnie maatschappelijke
huisvesting gerealiseerd dan wel gerenoveerd,
zoals:
Mobiele mantelzorgwoning Zeevang
In 2010 is in het kader van het project De
Verbinding een proef gestart met de realisatie
van een mobiele zorgkamer. Het resultaat is
een concrete handleiding en een flexibele
zorgkamer, die in 2011 is geplaatst in Zeevang.
Een mobiele zorgkamer is een verplaatsbare
aanbouw met een slaapkamer met badkamer en
toilet die tegen een bestaande woning wordt
aangezet. Het gaat dus niet om een zelfstandige
woonruimte. Wooncompagnie is eigenaar van
de flexibele zorgkamer. Zodra de zorgkamer
weer beschikbaar komt, zal deze bij een
volgende kandidaat geplaatst worden.
Oplevering De Hulst
Het project De Hulst is een initiatief van
Wooncompagnie en Stichting WarmThuis, een
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-61-
organisatie voor wonen en welzijn voor
mensen met dementie. Eind november hebben
24 mensen hun betrekking genomen in De
Hulst. „Wonen zoals thuis‟, is de gedachte
achter De Hulst. Dit komt in de eerste plaats
tot uiting in het ontwerp van het
woonzorgcomplex. Op het erf zijn drie
schuurachtige woningen neergezet die de
uitstraling en kwaliteiten hebben van een echt
woonhuis. Daarnaast is de oude stolp die
vroeger op deze locatie stond, De Hulst, op
karakteristieke wijze herbouwd. Maar ook de
ligging van het complex geeft de bewoners een
thuisgevoel. De Hulst ligt landelijk en er is
(klein)vee aanwezig. De specifieke opzet en
ligging van het complex hebben alles te maken
met de overtuiging van WarmThuis, die er
vanuit gaat dat mensen met dementie behoefte
hebben aan een herkenbare en veilige
omgeving, waar zij zich geborgen voelen. De
Hulst maakt gebruik van een collectief systeem
van duurzame energie. Zo wordt voor het
verwarmen van tapwater voor de kraan of de
cv-installatie gebruik gemaakt van
bodemwarmte, een warmtepompinstallatie met
bodemopslagsysteem en zonnecollectoren.
Ook liggen er op het dak van de stolp PV-
cellen die zonlicht omzetten in elektriciteit.
Parlan Hoep Schagen
Op 1 oktober is Parlan de huurovereenkomst
aangegaan voor een complex aan de Florastraat
in Schagen. Parlan, organisatie voor Jeugd en
Opvoedhulp vangt hier op dit moment acht
jongeren op in de leeftijd van zeven tot
achttien jaar. De jongeren wonen hier 24 uur
per dag en Parlan draagt zorg dat hun leven zo
„normaal‟ mogelijk verloopt. Op dit moment
bestaat het complex uit drie aaneengeschakelde
eengezinswoningen. Met name de hoeveelheid
ruimte die voor iedereen is gecreëerd, maakt
dat de jongeren écht hun eigen plek hebben.
Een riante eigen slaapkamer, voldoende
sanitaire voorzieningen, beneden een huiselijke
woonkamer waar de kinderen samen kunnen
komen om te eten of tv kijken. Ook de grote
tuin is een pluspunt.
Dijkgatshoeve in Wieringerwerf
In Wieringerwerf heeft Wooncompagnie in
samenwerking met de zorginstelling
Scorlewald, zorgkoepelorganisatie
Raphaëlstichting en Staatsbosbeheer een
zorgboerderij gerealiseerd. De boerderij bevat
zestien wooneenheden voor mensen met een
verstandelijke beperking, negen appartementen
voor mensen met een psychosociale hulpvraag
en een appartement en een aangrenzende
eengezinswoning voor medewerkers.
Daarnaast zijn bedrijfsruimten ten behoeve van
de zorgverlening gerealiseerd. Dijkgatshoeve is
een biologisch-dynamische boerderij. De
bewoners gaan zich specialiseren in het
vervaardigen van kwark en kaas.
Dijkgatshoeve ligt aan de IJsselmeerdijk in een
prachtig natuurgebied van maar liefst 80
hectare van Staatsbosbeheer. De boerderij
wordt gedeeltelijk selfsupporting; de 25
bewoners gaan hun eigen energie produceren.
Het is een CO2 neutraal woonhuis met
aardwarmte, zonnecollectoren en een
computergestuurde houtkachel die energie
produceert.
Trambaan fase II
De eerste fase van de herstructurering Niedorp
is gestart met de bouw van een nieuw woon- en
woonzorgcomplex voor senioren. Er worden
ruim 100 woningen/appartementen gebouwd.
Daarnaast worden diverse zorgfuncties in het
complex gehuisvest. Het gebouw ligt nabij het
winkelcentrum van Winkel. Hierdoor zijn de
voornaamste centrumfuncties eenvoudig
bereikbaar. Op de begane grond van het
complex zal een wijksteunpunt breed
(ontmoetingsmogelijkheid in combinatie met
zorg- en dienstverlening) worden
ondergebracht. Daarnaast zal Woonzorggroep
Samen hier de dienstenruimte (kantoren en
vergaderruimtes) inrichten. De verwachting is
dat het complex voor de zomer van 2012 wordt
opgeleverd.
Maatschappelijk Vastgoed
Wooncompagnie neemt haar
verantwoordelijkheid wat betreft de
ontwikkeling van het platteland en de steden
Purmerend en Schagen. Waar nodig en
noodzakelijk leveren wij een bijdrage die
verder gaat dan het wonen alleen, om ons
werkgebied aantrekkelijk en leefbaar te
houden. In het kader van onze
maatschappelijke verantwoordelijkheid en
gegeven onze positie in bepaalde wijken en
woonkernen, mag worden verwacht dat we een
rol spelen in het realiseren van maatschappelijk
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-62-
vastgoed. Hieraan geven we ook graag gehoor
mits het maatschappelijk rendement de
benodigde inspanning rechtvaardigt. Maar ook
hiervoor geldt dat we keuzes moeten maken;
we kunnen niet alles doen en we kunnen zeker
niet alles betalen. Enerzijds willen we dus
graag dat partijen bij ons aankloppen met hun
vragen op het gebied van vastgoed. Anderzijds
willen we geen valse verwachtingen wekken
en zo min mogelijk risico lopen dat we onze
gewaardeerde partners teleurstellen. Om
voldoende duidelijkheid te bieden moeten we
onze beleidsuitgangspunten voor
maatschappelijk vastgoed duidelijk maken.
Deze beleidsuitgangspunten zijn met de
herijking van het ondernemingsplan niet
significant gewijzigd. Wel maakt de uitkomst
van de staatssteundiscussie dat het
maatschappelijk vastgoed wat gerealiseerd kan
worden met WSW-borging, strakker is
afgekaderd. Omdat wij de lijn vasthouden dat
we alleen borgbare activiteiten willen
ontplooien, zullen wij vaker dan in het
verleden geen partij zijn bij de ontwikkeling
van maatschappelijk vastgoed. Tevens zal onze
focus vaker op projecten in de (combinatie
van) zorg en welzijn zijn gericht. De
beleidsuitgangspunten luiden samengevat als
volgt:
Wooncompagnie wil bijdragen aan
maatschappelijke activiteiten en
voorzieningen, op die plaatsen waar
wij woningbezit van enige omvang
hebben.
Maatschappelijk vastgoed is voor ons:
“Gebouwen waar mensen
samenkomen en die bijdragen aan de
sociale cohesie van de buurt, wijk,
kern of stad, dan wel het behoud van
cultuurhistorisch vastgoed met een
betekenis voor de buurt”. Het gaat
hierbij dus om ontmoeting,
ontplooiing, ontspanning en opvang.
Het gaat om gebouwen waarin geen
mensen wonen.
Wij willen door het realiseren van
maatschappelijk vastgoed een
toegevoegde waarde hebben voor de
gemeenschap, die breder is dan alleen
onze huurders.
Het bouwen van maatschappelijk
vastgoed mag niet ten koste gaan van
onze primaire taak, maar het moet
elkaar versterken (wonen, zorg,
welzijn).
Wanneer er een mogelijkheid is tot
commerciële exploitatie, wanneer er
een andere partij is die het beter kan
(commercieel of niet), of wanneer het
gaat om private personen zal
Wooncompagnie geen partij zijn.
Wooncompagnie zal ten aanzien van
maatschappelijk vastgoed alleen bij
het WSW borgbare activiteiten
ontplooien.
Denkbare rollen voor
Wooncompagnie zijn
projectontwikkelaar, eigenaar en
verhuurder (mits één partij de huurder
is). Een actieve rol van
Wooncompagnie, als initiatiefnemer,
facilitator of regisseur is alleen in
uitzonderlijke gevallen bespreekbaar
(nee, tenzij…).
Bij investeringsbeslissingen in
maatschappelijk vastgoed wegen we
de bedrijfswaarde en de marktwaarde
van het maatschappelijk vastgoed
mee, zodat we zicht hebben op de
onrendabele investeringen en de
verdiencapaciteit van het vastgoed
zodat we ook op basis daarvan een
besluit kunnen nemen. In onze
kadernotitie maatschappelijk vastgoed
is vastgelegd onder welke
voorwaarden een project kan worden
gerealiseerd en aan welke
rendementseisen het dient te voldoen
(zowel financieel als
maatschappelijk).
Ook in 2011 zijn nieuwe initiatieven gestart en
heeft Wooncompagnie maatschappelijk
vastgoed gerealiseerd dan wel gerenoveerd,
zoals:
Dorpshuis Uitdam
In het overgangsgebied van het dorp aan de
plas en de lintbebouwing naar het landelijk
gebied ligt ons project Uitdam aan de
IJsselmeerdijk. Het voormalige schoolgebouw
is gesloopt en vervangen door een dorpshuis en
een aanpalende woning. Daarnaast zijn op de
locatie drie woningen in Waterlandse stijl
gebouwd. Het dorpshuis en de woningen zijn
in maart 2011 opgeleverd.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-63-
Kinderopvang Partou Purmerend
Wooncompagnie heeft een prijsvraag
gewonnen met als opgave een naschoolse
opvang in de Limbostraat in Purmerend te
realiseren. Het ontwerp van het gebouw is
geïnspireerd door de „open luchtschool‟ van
architect Jan Duiker. Binnen dat ontwerp draait
alles om het contact met de buitenwereld, de
buitenlucht. Het gebouw voor de
buitenschoolse opvang omvat zes lokalen,
verdeeld over twee lagen. Alle lokalen hebben
aan de zuidkant grote schuifpuien van zeven
meter breed. Via deze puien kijken de kinderen
regelrecht de wijde wereld in én kunnen ze
naar het speelterrein of het ruime balkon.
Bovendien is bewust gekozen voor meer
lokalen dan strikt noodzakelijk is. Deze
overmaat biedt de kans om eenvoudig met
verschillende thema's te werken. Zo worden
een theater-, bouwplaats-, en natuurlokaal
ingericht, maar ook een heus atelier voor
beeldende vorming. Bij de bouw van het
complex, dat een goede warmte-isolatie en
energiezuinige installaties krijgt, worden
duurzame materialen gebruikt. Bovenal is het
gebouw levensloopbestendig ontworpen. Het
gebouw is nu zeer geschikt als BSO, maar in
de toekomst kan het op relatief eenvoudige
wijze tot vier appartementen worden
omgebouwd.
Hospice Purmerend
Wooncompagnie wil in Purmerend een hospice
bouwen voor Stichting Hospice in Vrijheid. In
2011 heeft de gemeente hiervoor een geschikte
locatie aangewezen. Tot enkele jaren geleden
stond hier een schoolgebouw. Met de kleinere
nieuwbouw wordt gebruik gemaakt van de
maatschappelijke bestemming van deze grond.
Op 17 november 2011 heeft een
voorlichtingsavond plaatsgevonden voor
omwonenden. Zij kregen tekeningen te zien en
konden vragen stellen. Het gepresenteerde
hospice biedt plaats aan vier gasten. Naast
eigen kamers komen er onder meer een
gemeenschappelijke woonkamer, keuken,
doktersruimte en twee logeervoorzieningen
voor familie. Aan de straatzijde krijgt het pand
eigen parkeerplaatsen en een opvallende
entree. Aan de achterzijde is een circa tien
meter diepe tuin gepland. De bouw zal naar
verwachting in de tweede helft van 2012
starten en begin 2013 zijn afgerond.
De appelboom
Eind maart is gestart met de bouw van
kinderdagcentrum „De appelboom‟ in
Tuitjenhorn. Het kinderdagcentrum wordt
eigendom van de Raphaëlstichting en is
bedoeld voor kinderen met een bijzondere
zorgvraag. Deze zorg wordt geleverd door
Midgard, een van de zorginstellingen van de
Raphaëlstichting. Daarnaast worden drie
geschakelde gebouwen gerealiseerd die
Wooncompagnie gaat verhuren aan Midgard.
Eén gebouw betreft een groepswoning en een
gebouw wordt opgedeeld in vier
appartementen. Deze zijn bedoeld voor de
bewoners van Midgard. Het laatste gebouw
wordt een medewerkerwoning. Naar
verwachting wordt De Appelboom voor de
zomer van 2012 opgeleverd.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-64-
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-65-
6 Creatief ondernemen
Ondernemen betekent kansen zoeken, creëren
én benutten. Om dit te kunnen doen, moeten
we onze klanten kennen en ons omringen met
mensen die ons op nieuwe ideeën brengen en
waarvan we kunnen leren. Maar ondernemen
betekent ook risico‟s nemen. En risico‟s nemen
wij alleen als we ze kunnen overzien, hoe groot
de urgentie ook mag zijn. Wij hebben tijdens
de herijking van het ondernemingsplan
heroverwogen of innovatief ondernemen een
term is die ons nog past. Innovatief wordt
veelal uitgelegd als pionieren. En pionieren
gaat vaak samen met het nemen van grotere
risico‟s. Wij zijn van mening dat het niet bij
ons als woningcorporatie past om grote risico‟s
te nemen. Toch zijn we wel innovatief vanuit
een bepaalde creativiteit. We blijven zoeken
naar andere wegen, leggen nieuwe verbanden
om een doel te bereiken. Creatief ondernemen
is dus feitelijk een term die ons beter past.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-66-
Interview Creatief ondernemen
Het succes van het digitale klantenpanel
‘Kleine moeite, groot plezier!’
‘Ideaal, die vragenlijstjes via de e-mail. Mijn vrouw gooit alle ongeadresseerde post in de
brievenbus toch weg. En telefonische enquêteurs bellen nooit gelegen.’ Jan Spruijt is enthousiast
over het digitale klantenpanel van Wooncompagnie. ‘Meedoen vind ik belangrijk, want zo kan
Wooncompagnie nóg beter inspelen op de wensen en behoeften van bewoners.’
Jan Spruijt begrijpt precies waar het om draait: wisselwerking tussen huurders en verhuurder. Goed
contact is daarvoor essentieel. Via huurdersverenigingen, woonconsulenten en telefonische en fysieke
informatiepunten kunnen klanten van Wooncompagnie al hun klachten, wensen en ideeën kwijt. Sinds
twee jaar is daar het digitale klantenpanel bijgekomen. Via deze weg ondervraagt Wooncompagnie haar
huurders actief, kort en gericht.
Drie per jaar
Alle huurders kunnen zich voor het digitale klantenpanel opgeven. Jan Spruijt (72) heeft al ruime
ervaring. „Het zijn drie enquêtes per jaar. De thema‟s verschillen: of je tevreden bent over je woning,
over je buurtbewoners, het groen in de omgeving, de voorzieningen, de klachtenafhandeling. Eigenlijk
over alles wat met wonen en de dienstverlening van Wooncompagnie te maken heeft. Het grappige is
dat je soms aan het denken wordt gezet over dingen die je anders niet eens bezig houden. Een goed
teken natuurlijk. En het houdt je alert.‟
„Mensen denken te vaak
dat hun mening er niet toe doet.
Onzin.‟
Alert
Alert is Jan van nature al. Hij maakt radio, doet veel vrijwilligerswerk én houdt de boel rond het
appartementencomplex in de gaten. „Ik zit graag hier aan de eettafel. Moet je kijken wat een mooi
uitzicht! Zwerfafval stoort mij bijzonder. Als ik het zie liggen, onthoud ik dat en raap ik het later op. En
als ik een lampje in de hal zie flikkeren, dan bel ik Wooncompagnie op. Komt er altijd meteen een
mannetje. Mensen om me heen weten ook dat ik dat doe. Wanneer ze zelf een klacht hebben, vragen ze
mij om het door te geven. Ach, volgens mij heeft elk woningblok wel zo iemand.‟
Serieus
Een aantal maanden geleden deelde een buurvrouw van de begane grond een klacht met Jan. Het ging
over het geluid van auto‟s die naast haar slaapkamer parkeren. „Terwijl even verderop een grasveldje
ligt‟, zegt Jan. „Dus wij dachten: kan dat niet omgewisseld worden? Dat idee hebben we aan
Wooncompagnie voorgesteld. Er is heel serieus naar gekeken maar uiteindelijk bleek het plan niet
haalbaar. Wooncompagnie heeft duidelijk toegelicht waarom. Dat vind ik klasse.‟
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-67-
Slimme zet
Jan heeft geen idee hoeveel mensen er meedoen aan het digitale klantenpanel, laat staan wie. „Maar dat
vind ik helemaal niet erg. Sterker nog, misschien is het juist wel beter. Anders zou je wellicht de
vragen bespreken en dan wordt je eigen mening beïnvloed‟, aldus Jan. De digitale vorm vindt hij een
slimme zet. „Je kunt de enquête invullen wanneer het jou uitkomt, en in jouw tempo. Bovendien zijn
veel van mijn generatiegenoten handiger met internet dan met mobieltjes, terwijl formulieren altijd
weer naar de post gebracht moeten worden. Kortom, de keuze voor internet levert volgens mij de
meeste respons op.‟
Niet zeuren, meedoen!
Tegenwoordig kondigt Wooncompagnie onderhoudsrondes ook aan. Huurders kunnen aandachtspunten
aangeven. „Anticiperend onderhoud noemen ze dat geloof ik‟, zegt Jan. „Werkt goed hoor. Maar ik zeg
altijd: Is er iets aan de hand? Niet zeuren, maar melden! Wooncompagnie wil ook niet dat er
gemopperd wordt. Mensen denken te vaak dat hun mening er niet toe doet. Onzin. Het klantenpanel
bewijst dat. Een kleine moeite die veel oplevert. En hoe meer deelnemers hoe beter!‟
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-68-
Onze creatieve doelen en waar we nu staan:
Wij kennen onze klanten en weten wat we hen moeten bieden. Elk klantcontact wordt in het
klantregistratiesysteem ingevoerd. Medewerkers informeren elkaar persoonlijk én via dit
systeem over gemaakte afspraken.
In 2009 startte vestiging Schagen met een pilot waarbij klantgegevens werden gecompleteerd en
steeds geactualiseerd. Hiervoor werden de gegevens schriftelijk ter controle voorgelegd aan de
huurders. In 2011 is de proef omgezet naar reguliere werkwijze voor vestiging Schagen en
vestiging Purmerend. In 2012 wordt het project afgerond.
Een persoonlijke, digitale woonwinkel voor klanten (mijnwooncompagnie.nl), toegankelijk via
onze website. De klant kan hier persoonlijke gegevens inzien en beheren, opdrachten
inplannen, informatie opvragen, suggesties doen et cetera.
In 2011 is het functioneel Proces van Eisen afgerond en zijn we gestart met de realisatie. In april
2012 is www.mijnwooncompagnie.nl live gegaan.
Een besluit of we – naast Koopgarant – de Startersrenteregeling gaan aanbieden om onze
doelgroepen meer mogelijkheden te bieden op de woningmarkt.
Koopgarant is per 1 april 2011 geïmplementeerd. Wat betreft de Startersrenteregeling is een
verdiepingsslag gemaakt naar het product. Het definitieve besluit omtrent het aanbieden van de
Startersrenteregeling wordt genomen na afronding van de actualisatie van de strategische
kadernotitie SPB en wanneer de eventuele consequenties van het wetsvoorstel ‘right to buy’ helder
zijn.
Een huur-, investerings- en onderhoudsbeleid bezien in relatie tot de overige woonlasten.
Eind 2011 is gestart met de actualisatie van het streefhuurbeleid. De actualisatie van het
onderhoudsbeleid en investeringsbeleid zijn voor 2012 ingepland.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-69-
Kennis registreren
Met ons woonaanbod en onze diensten willen
we zo goed mogelijk inspelen op vragen uit de
samenleving. Om dat goed te kunnen doen is
het essentieel dat we onze klanten en
maatschappelijke partners nog beter leren
kennen. Relevante informatie zullen we
daarom op een goede manier moeten
vastleggen en op een zinnige manier
gebruiken. Wooncompagnie heeft hiervoor
€ 400.000 gereserveerd voor de duur van het
ondernemingsplan.
Eind 2009 is vestiging Schagen gestart met een
pilot om de gegevens van de klant te
actualiseren en completeren door schriftelijk
contact op te nemen met onze huurders. In
2011 is de proef na enkele aanpassingen
omgezet in een reguliere werkwijze voor zowel
vestiging Schagen als vestiging Purmerend.
Circa 85% van de huurders reageert op ons
schrijven. Begin 2012 wordt het project
afgerond.
Klantcontacten
We willen ook op andere manieren met onze
klanten communiceren, en niet alleen met de
klanten die ons opzoeken maar ook met
degenen die dat niet doen. Men moet met ons
in contact kunnen treden en zaken zelf kunnen
regelen wanneer dat hen het beste uitkomt.
Indien gewenst zonder tussenkomst van een
medewerker en onafhankelijk van onze
openingstijden. Wooncompagnie heeft daartoe
een persoonlijke, digitale woonwinkel voor
klanten opgezet die toegankelijk is via onze
website (www.mijnwooncompagnie.nl). De
klant kan hier persoonlijke gegevens inzien en
wijzigen, opdrachten inplannen, informatie
opvragen en geven, enzovoort. In 2011is het
Programma van Eisen opgeteld en is gestart
met de bouw van de website. Begin 2012 is
www.mijnwooncompagnie.nl live gegaan.
Digitaal klantenpanel
In 2011 hebben we twee enquêtes uitgevoerd
via het digitale klantenpanel. De onderwerpen
waren de nieuwe Europese regelgeving en
bewonersparticipatie. In totaal zijn er drie
panels gehouden. De uitslagen zullen we
meenemen in toekomstige plannen van
Wooncompagnie. Alle leden van ons digitaal
klantenpanel die hebben meegewerkt aan de
eerste of tweede enquête hebben in april 2011
als dank een USB stick ontvangen in de vorm
van een huissleutel. Met de
huurverhogingsbrief in 2011 hebben we
wederom een antwoordkaart meegestuurd om
lid te worden van het panel. Ons panel telt nu
ongeveer op 255 leden.
Koopgarant
Wooncompagnie biedt per 1 april 2011
woningen te koop aan met Koopgarant. Met
Koopgarant is het mogelijk om een woning
tegen gunstige voorwaarden te kopen.
Wooncompagnie maakt hiermee voor
huishoudens met een (gezamenlijk) bruto
jaarinkomen tot €43.000 de stap naar een
koopwoning mogelijk. Op deze manier komen
we onder meer huurders tegemoet die door de
nieuwe inkomensgrens voor huurwoningen
geen sociale huurwoning meer mogen huren.
We zien het als onze sociaal-maatschappelijke
taak om het kopen van een woning voor zoveel
mogelijk mensen bereikbaar te maken. Met
Koopgarant kunnen bestaande woningen met
25% (verrekenbare) korting worden gekocht.
Doordat het aankoopbedrag van de woning
lager is, heeft de koper aanzienlijk lagere
maandlasten. Bij Koopgarant geldt een
terugkoopgarantie. Bij een eventuele
verhuizing wordt de woning gegarandeerd,
binnen drie maanden, door Wooncompagnie
teruggekocht. Hierbij wordt de
waardeontwikkeling gedeeld. Een eventuele
waardestijging door zelf aangebrachte
voorzieningen komt geheel ten goede aan de
koper (zie ook paragraaf 5.3).
Woonlastenbeleid
Eind 2011 is gestart met de actualisatie van het
streefhuurbeleid. Per 1 juli heeft het
energielabel een plek gekregen in de
woningwaardering en per 1 november 2011
zijn de schaarstepunten ingevoerd. Het gehele
bezit in het werkgebied van vestiging
Purmerend heeft daarmee 15 dan wel 25 extra
WWS-punten toebedeeld gekregen. Mede door
deze ontwikkeling is aanpassing van het
streefhuurbeleid noodzakelijk. Daarnaast
hebben wij ons ten doen gesteld om
woonlastenbeleid te ontwikkelen. In het
concept van het nieuwe streefhuurbeleid
zullen woningen met een slecht energielabel
dan ook een afslag krijgen op de huur, om zo
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-70-
de hogere energierekening enigszins te
compenseren. De verwachting is dat we begin
2012 het beleid hebben uitgewerkt en kunnen
voorleggen aan de SHO. De actualisatie van
het onderhoudsbeleid en investeringsbeleid zal
later in 2012 worden opgepakt.
Kloeke woning
De conceptontwikkeling van de „Kloeke
Woning‟, een product dat antwoord moet
geven op de vraag naar nultredenwoningen in
kleine dorpen en kernen, is afgerond. Dit
product komt in plaats van de kostbare en op
termijn weinig duurzame
appartementenprogramma‟s. De Provincie
heeft enthousiast op dit initiatief gereageerd.
Inmiddels krijgen wij van diverse gemeenten
het verzoek om nadere informatie te
verschaffen over dit product.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-71-
7 De organisatie
Wooncompagnie heeft ambities en zet met het
ondernemingsplan de koers uit voor de
komende jaren. De mensen die de organisatie
van Wooncompagnie vormen, zullen de
gestelde doelen moeten verwezenlijken.
Daartoe zal de organisatie van
Wooncompagnie optimaal moeten zijn
toegerust.
Voor alles moet de uitgezette koers voor een
ieder helder zijn. De medewerkers moeten niet
alleen weten maar ook echt begrijpen wat we
willen bereiken. Dat vergt ruimte voor inbreng
en discussie, gevolgd door heldere
besluitvorming en communicatie die niet voor
meerdere interpretaties vatbaar is.
Daarnaast stelt het eisen aan leiderschap: onze
leidinggevenden moeten in staat zijn om
medewerkers eigen verantwoordelijkheid te
geven, hen te coachen en te motiveren. Ze te
betrekken bij het bepalen van de
doelstellingen, duidelijk te maken of de
doelstellingen worden gehaald en wat ieders
bijdrage daarin is (geweest).
Het stelt vervolgens ook eisen aan
samenwerking. Wooncompagnie werkt veel
samen met andere maatschappelijke partners.
Zoals eerder geformuleerd, willen we deze
samenwerkingsverbanden meer structureren en
effectiever maken. Voor de medewerkers van
Wooncompagnie betekent dit dat zij, intern en
extern, goed moeten kunnen samenwerken en
dat het „netwerkdenken‟ in de hele organisatie
verankerd is.
Wooncompagnie is financieel gezond en het is
noodzakelijk dat zo te houden om de
geformuleerde doelstellingen te kunnen
waarmaken. Zicht op toekomstige risico‟s is
daarbij belangrijk. Voor de financiële vertaling
van de beleidskeuzes uit het ondernemingsplan
staat helderheid over de reële financiële ruimte
voorop. Voor de gewenste omvang van het
weerstandsvermogen heeft Wooncompagnie
een harde ondergrens gesteld waarop actief
wordt gestuurd. Voor een gezonde operationele
kasstroom hanteren we een ICR van jaarlijks
minimaal 1,5.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-72-
Interview Organisatie
Trainees aan het woord:
Drie keer 100 dagen werken bij Wooncompagnie
Vanaf september 2010 tot april 2012 hebben Wike Wilbrink, Jelle van Leeuwen en Dorien
Meijerink na elkaar een half jaar als trainee bij Wooncompagnie gewerkt. Zij hebben zich
gedurende dat halve jaar diverse opdrachten en projecten uitgevoerd. Als onderdeel van het
traineeprogramma hebben zij een verslag geschreven over hun bevindingen. Wat vinden zij
eigenlijk van Wooncompagnie en haar medewerkers?
Wike
Wooncompagnie: open, sociaal en ondernemend
Ik heb Wooncompagnie leren kennen als een open en sociale organisatie. Medewerkers weten elkaar te
vinden voor ieders eigen expertise. Naast het sociale karakter kenmerkt Wooncompagnie zich in haar
klantgerichtheid en de dienstverlening die daaruit voortvloeit. Wooncompagnie heeft hart voor haar
doelgroep.
Wooncompagnie is ook een ondernemende corporatie die omgevingsbewust is en vernieuwende ideeën
heeft. Daarnaast testen de vestigingen nieuwe strategieën en projecten door middel van pilots. Zo
vinden de vestigingen niet beide het wiel opnieuw uit. Initiatiefnemers en (project)medewerkers
beschikken over een grote dosis enthousiasme om nieuwe plannen en projecten op te stellen die
Wooncompagnie verder kan ontwikkelen.
Vlnr: Dorien, Jelle en Wike
Vestigingen Purmerend en Schagen
De grootte van het gebied waarin Wooncompagnie actief is, zorgt ervoor dat de vestigingen te maken
hebben met verschillende problemen, projecten en systemen. Wooncompagnie brengt naar haar
huurders en belanghouders echter een eenduidig beeld naar buiten. Het is daarnaast ook duidelijk
zichtbaar dat de theorie die Wooncompagnie heeft ten aanzien van het beleid per vestiging ook
daadwerkelijk in de praktijk uitgevoerd wordt en goed werkt! De directie stelt de kaders waarbinnen de
vestigingen opereren. De vestigingen handelen daardoor zelfstandig en bepalen zelf hoe zij hun doelen
wensen te behalen. Dit is een essentiële voorwaarde voor het werken in een netwerkorganisatie en het
benoemen van verantwoordelijkheden zo dicht mogelijk bij de uitvoering.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-73-
Jelle
Wooncompagnie: informeel en professioneel
Ik ervaar Wooncompagnie als een organisatie met een „platte‟ organisatiestructuur, waarbij collega‟s in
soortgelijke posities, maar ook ondergeschikten en leidinggevenden eenvoudig bij elkaar de kamer
binnenlopen voor vragen of informatie. Ik zou de sfeer willen typeren als zeer informeel. Belangrijk is
te zeggen dit niet ten koste gaat van de professionaliteit, en de professionaliteit juist bevordert. Het leidt
er namelijk toe dat medewerkers graag bij Wooncompagnie willen blijven werken. Veel medewerkers
hebben zich in de loop van de tijd (door)ontwikkeld binnen de organisatie en zijn trots om voor
Wooncompagnie te werken. En dit wordt naar buiten toe uitgestraald.
Hart voor het platteland
Wooncompagnie profileert zich nadrukkelijk als plattelandscorporatie. Zij heeft veel aandacht voor de
identiteit en kwaliteit van wonen in dorpen en kernen. Ook omdat zij daar vaak de enige aanbieder is.
Dit vindt ik een mooie gedachte. Dit gedachtegoed wordt ook in de organisatie gedragen. Deels omdat
het gros van de medewerkers zelf in het werkgebied van Wooncompagnie woont is, maar ook zeker
door activiteiten die Wooncompagnie zelf doet en organiseert. De corporatie is lokaal nauw
(maatschappelijk) betrokken. Een mooi voorbeeld hiervan is de jaarlijkse Maatschappelijke Dag.
Dorien
Wooncompagnie: open, toegankelijk en vriendelijk
Ik ervaar mijn collega‟s als vriendelijk, open en heel behulpzaam. In een mum van tijd voelde ik mij
thuis bij Wooncompagnie en leek het eigenlijk alsof ik er al langere tijd werkte. Wat mij, opvalt is de
afwezigheid van hiërarchie in de organisatie. Medewerkers voelen zich voor het stellen van vragen of
het zoeken naar informatie niet belemmerd door verschillende lagen in de organisatie. Naast het feit dat
Wooncompagnie zich kenmerkt als „platte‟ organisatie, valt ook op dat het een „organisatie zonder
schotten‟ is. Wooncompagnie omschrijft zichzelf als een netwerkorganisatie en dat wordt ook duidelijk
uit de vele afdelingsoverstijgende projecten en de mate waarin medewerkers van verschillende
afdelingen elkaar opzoeken en met elkaar samenwerken.
De grote kracht van Wooncompagnie
Wooncompagnie is een organisatie waarin medewerkers zich veilig en vrij voelen om fouten te maken
(“als je er maar van leert!”). Voor mij gaat daar een enorme kracht van uit. Een dergelijke sfeer
stimuleert medewerkers namelijk om de grenzen van hun eigen kunnen op te zoeken en zich daardoor
op zowel persoonlijk als professioneel vlak verder te ontwikkelen. En dat brengt de organisatie in zijn
geheel uiteindelijk ook naar een hoger niveau. Een mooi voorbeeld waaruit blijkt dat medewerkers zich
vrij voelen om risico‟s te nemen vind ik een bepaalde interne sollicitatieprocedure waar maar liefst 5
medewerkers hadden aangegeven dat zij geïnteresseerd waren in deze functie. Dat vond ik verrassend
veel, omdat er doorgaans veel angst is voor „imagoschade‟ wanneer men afgewezen wordt bij een
interne sollicitatie. Blijkbaar is de organisatiecultuur binnen Wooncompagnie zodanig, dat deze
medewerkers de „kans op imagoschade‟ niet zo ervaren. Dit vind ik een zeer mooi en sterk kenmerk,
waarvan ik hoop dat Wooncompagnie die ook koestert.
De toekomst van de drie trainees
Het traineeprogramma was erop gericht om pas afgestudeerde talenten enthousiast te krijgen voor
werken in de corporatiesector en hun loopbaan een kick-start te geven. Dat is mede dankzij
Wooncompagnie gelukt. Op dit moment is Jelle werkzaam als jr. beleidsadviseur bij Woonwaard en bij
IntermarisHoesteen, Wike werkt als jr. beleidsadviseur bij Woonwaard en Dorien is stafmedewerker
Wonen bij Viverion.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-74-
Onze organisatorische doelen en waar we nu staan:
Leiderschap met de verantwoordelijkheden laag in de organisatie. Medewerkers worden actief
en nauw betrokken bij doelstellingen, van bepaling tot realisatie. De hele organisatie kan
„netwerkdenken‟: men is gericht op samenwerken en het realiseren van toegevoegde waarde,
in - en extern.
In 2010 is de manager van vestiging Purmerend benoemd als programmamanager. Haar opdracht
is het leiderschapstraject verder vorm te geven en daarin competentiemanagement mee te nemen in
samenwerking met P&O. In 2011 lag de focus op het netwerkdenken.
Partnerorganisaties, huurders en medewerkers worden betrokken bij het maken van keuzes op
strategisch en tactisch niveau.
Er is regelmatig overleg met Samenwerkende Huurdersorganisaties (SHO), de Vijfhoek en de
Huurdersbelangenvereniging regio Schagen. Ook voeren we structureel beraad met onze
belanghouders. In 2012 worden zij tevens nauw betrokken bij het opstellen van een nieuw
ondernemingsplan.
Onze informatie is op orde: helder is wat we willen weten, waar we het vandaan halen (intern
en extern via onze partners, de markt, klanten en benchmarks) en waar we het kunnen
terugvinden.
Deze doelstelling heeft continu onze aandacht.
Medewerkers en belanghouders weten waar Wooncompagnie voor staat. Doelen en kaders zijn
volstrekt helder met een duidelijke focus. Als doelen niet worden gehaald, wordt hierover
verantwoording afgelegd en waar mogelijk proactief bijgestuurd.
Deze doelstelling heeft continu onze aandacht.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-75-
7.1 Verslag ondernemingsraad 2011
Samenstelling ondernemingsraad
Conform het reglement bestaat de
ondernemingsraad van Wooncompagnie uit
zeven leden die worden gekozen door en uit de
volgende kiesgroepen:
• twee leden door en uit vestiging Schagen;
• twee leden door en uit vestiging
Purmerend;
• twee leden door en uit de centrale
vestiging (hoofdkantoor Hoorn);
• één lid wordt gekozen door en uit de
gehele organisatie (in een tweede
verkiezingsronde).
De leden worden benoemd voor een periode
van vier jaar. Om de twee jaar treden twee
leden af, met dien verstande dat er nooit twee
leden uit dezelfde kiesgroep tegelijk aftredend
zijn. In elke derde verkiezingsperiode zijn drie
leden aftredend. De aftredende leden zijn direct
herkiesbaar.
In 2011 zijn drie leden afgetreden. Een lid
heeft zich niet verkiesbaar gesteld en twee
leden zijn voortijdig uit de Ondernemingsraad
gestapt. Voor een lid lag de argumentatie
daarvoor in het niet kunnen combineren van de
tijdsbelasting van het OR-werk met de parttime
functie. Het tweede vroegtijdig afgetreden lid
kon het drukke OR-werk, waar ook behoorlijk
wat privé tijd in gaat zitten, niet meer
combineren met zijn drukke bezigheden buiten
het werk. De OR heeft in 2011 veel tijd
gestoken in het werven van nieuwe leden.
De samenstelling van de OR per 31 december 2011
Helaas heeft slechts een medewerker uit
kiesgroep Purmerend zich aangemeld. Om die
reden zijn er geen verkiezingen gehouden.
Eind 2011 bestond de OR dan ook uit vijf
leden en waren er twee vacatures.
Omdat een lid van de OR sinds de zomer van
2011 wegens privéomstandigheden uit de
roulatie is, komt het OR-werk al enige
maanden neer op vier OR-leden.
Tijdsbelasting
De ondernemingsraad heeft het afgelopen jaar
wederom afspraken met de directie gemaakt
over de te besteden tijd aan OR-werk. Elke
week is er voor elk OR-lid vier uur
gereserveerd. Indien dit voor de eigen
functiegerelateerde werkzaamheden of de
werkzaamheden van directe collega‟s leidt tot
een te grote belasting, is de leidinggevende
bevoegd deze vier uur per week opvullen.
In principe gebruiken de leden de
donderdagochtend voor OR-gerelateerde
werkzaamheden, inclusief vergaderen. Deze
afspraak geeft duidelijkheid aan de
ondernemingsraad maar vooral ook
duidelijkheid aan de overige medewerkers van
de organisatie.
Gezien het feit dat de ondernemingsraad in
2011 met een onvolledig e bezitting heeft
gefunctioneerd, is de tijdsbelasting voor de vijf
en later in het jaar vier OR-leden in 2011 sterk
toegenomen. De ondernemingsraad maakt zich
zorgen om het gebrek aan animo onder de
collega‟s om zich aan te melden voor de
ondernemingsraad. In 2011 heeft de OR dan
ook veel inzet gepleegd om te laten zien waar
de OR zich mee bezig houdt en om de
contacten met de achterban sterker te maken.
Functie Naam Kiesgroep Specifieke taken
Voorzitter Peter Cornielje Hoorn Organisatie & Samenwerking
Secretaris Ingeborg van den Bergh Hoorn Communicatie & Organisatie
Vicevoorzitter / notulist Hanneke van Ofwegen Hoorn Personeelsbeleid / ARBO
Lid Silvan Wiersma Schagen Communicatie & Samenwerking
Lid (gekozen in 2011) Ad Bruinsma Purmerend
Lid Vacature Purmerend
Lid Vacature Schagen
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-76-
Ongeplande tijdsbelasting
In 2011 is er door het Dagelijks Bestuur van de
ondernemingsraad extra tijd besteed aan het
onderwerp Trevin. Dit resulteerde in een
bijkomende tijdsbelasting van ca. 125 uur per
persoon. Het voornemen was om hier in 2011
afspraken over te maken. Gezien de
ontwikkelingen binnen Trevin is dit niet
gebeurd. Daar staat tegenover dat de OR-leden
alle ruimte krijgen om het OR-werk naar
behoren te kunnen uitvoeren.
Cursusdagen
De volledige ondernemingsraad is in maart een
dag op cursus geweest in het kader van
strategische personeelsplanning en alles wat
daarbij komt kijken. De ondernemingsraad
heeft dit als een informatieve en constructieve
dag ervaren.
Vergaderstructuur en onderwerpen
De ondernemingsraad heeft in 2011 onderling
twintig keer vergaderd en acht keer formeel
met de directie overleg gevoerd. Daarbij is
eenmaal een afvaardiging van de Raad van
Commissarissen aanwezig geweest. Tijdens
deze vergadering is onder andere aan de orde
gekomen:
• terugblik 2010, stand van zaken en
vooruitblik 2012;
• doorontwikkeling BackOffice;
• samenwerking binnen Trevin en de
toekomst van Trevin.
Daarnaast heeft ondernemingsraad op verzoek
van de Raad van Commissarissen eenmaal
overleg gevoerd met de Raad van
Commissarissen Zaken zonder de
aanwezigheid van de Directeurbestuurder. De
ondernemingsraad heeft het als zeer positief
ervaren dat in 2011 het contact met de Raad
van Commissarissen wat intensiever is geweest
dan in voorgaande jaren. De overleggen
verliepen in een open en transparante sfeer.
Tijdens de overige zeven vergaderingen met de
directie en de onderlinge overleggen kwam in
2011 onder andere aan de orde:
samenwerking binnen Trevin en de
toekomst van Trevin;
doorontwikkeling Vastgoed;
overname bezit Ymere;
werkdruk;
beleid ziekteverzuim;
verlofstuwmeren;
beleid bij verhuizing;
beoordelingssystematiek;
DAEB / niet- DAEB;
ARBO;
reiskosten woonwerkverkeer;
collectieve vrije dagen;
concepten functieomschrijving
manager Vastgoed, hoofd
Vastgoedbeheer en hoofd
Vastgoedontwikkeling;
opleiding en ontwikkeling;
wagenparkbeheer;
zakelijke kilometers met privéauto.
Ook de overleggen met de directeurbestuurder
heeft de ondernemingsraad wederom als
positief ervaren. De sfeer is informeel, open en
transparant. De informatieverstrekking is ruim
voldoende en geschiedt in een vroegtijdig
stadium. Daarnaast verlopen de contact niet
allen via de directeurbestuurder maar ook
direct via de afdeling P&O en de overige
managers. De ondernemingsraad ervaart dit
als zeer positief. Het vroegtijdig betrekken
leidt ertoe dat de ondernemingsraad en het
bestuur het proces samen doorleven en de
ondernemingsraad gaandeweg het proces
initiatief kan nemen.
Adviezen
De ondernemingsraad heeft in 2011 drie
adviezen voorgelegd gekregen:
doorontwikkeling Backoffice;
overdracht zakelijke telefonie naar
afdeling TIP;
overname bezit Ymere in Purmerend.
Met betrekking tot de doorontwikkeling heeft
de ondernemingsraad, na gesproken te hebben
met de medewerkers van de afdelingen
Bouwcompagnie en Vastgoed, een positief
advies afgegeven op de inrichting van de
afdeling Vastgoed. Wel is de positionering van
de specialisten Strategisch Portefeuillebeheer
aangepast op verzoek van de
ondernemingsraad. Daarnaast is intensief
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-77-
gesproken over het nut en de noodzaak van de
functie van manager Vastgoed. De
ondernemingsraad is aanwezig geweest bij de
presentaties die de directie heeft gehouden
voor alle afdelingen. Daardoor was de
ondernemingsraad op de hoogte van de
reacties, vragen en opmerkingen van de
medewerkers. De voorzitter van de
ondernemingsraad heeft zich, gezien zijn
functie binnen Wooncompagnie bij de afdeling
Vastgoed, onthouden van advisering met
betrekking tot de inrichting van de afdeling
Vastgoed.
Tevens heeft de ondernemingsraad een positief
advies afgegeven over de herinrichting van de
afdeling Strategie en Beleid en de afdeling
Middelen en Bedrijfsvoering. De
ondernemingsraad heeft bij de advisering wel
aangedrongen op het snel verschaffen van
duidelijkheid over de functieomschrijvingen
voor de afdeling Bedrijfsadministratie.
Wat betreft de overdracht van de zakelijke
telefonie naar de afdeling TIP heeft de
ondernemingsraad intensief overleg gehad met
het hoofd van de afdeling TIP en de
medewerkers van FD. Het voorstel was wat
betreft de ondernemingsraad niet voldoende
uitgekristalliseerd en concreet gemaakt,
waardoor de ondernemingsraad een negatief
advies heeft afgegeven. De adviesaanvraag is
begin 2012 opnieuw ingediend. De
ondernemingsraad is van mening dat het
voorstel nog steeds niet voldoende in
uitgekristalliseerd en concreet gemaakt,
waardoor wederom geen positief advies kan
worden afgegeven.
Wat betreft de overname van het bezit van
Ymere in Purmerend heeft de
ondernemingsraad een positief advies
afgegeven. De ondernemingsraad heeft daarbij
met name gekeken naar eventuele ongewenste
financiële consequenties voor de organisatie
die een gezonde bedrijfsvoering in gevaar
zouden kunnen brengen. Daarvan was geen
sprake waardoor een positief advies kon
worden afgegeven.
Instemming
In 2011 heeft de ondernemingsraad voorlopige
instemming verleend op het
instemmingverzoek met betrekking tot de
wijziging beoordelingssystematiek. De
ondernemingsraad heeft op alle locaties
bijeenkomsten gehouden. Hier werd de
achterban geraadpleegd en een stemming
gehouden. 77% van de aanwezige
medewerkers was akkoord met het voorstel,
wat heeft ertoe heeft geresulteerd dat de
ondernemingsraad een voorlopige positieve
instemming heeft afgegeven onder enkele
voorwaarden. In 2012 zal dit onderwerp
wederom op de agenda staan en worden
afgerond.
Initiatief
De ondernemingsraad heeft in 2011 één keer
gebruik gemaakt van het initiatiefrecht. Omdat
de bestaande vergoeding voor het woon-
werkverkeer al ruim vijf jaar vaststond en de
brandstofprijs flink zijn gestegen, heeft de
ondernemingsraad een voorstel gedaan om de
vergoeding woon-werkverkeer met de prijs-
dan wel inflatiecorrectie van de afgelopen vijf
jaar te verhogen. De directie van
Wooncompagnie heeft dit verzoek van de
ondernemingsraad ingewilligd. Daarnaast is de
regeling dusdanig versoepeld dat een
werknemer bij verhuizing en waarbij de
woonwerk afstand langer wordt, dit vergoed
krijgt met een maximum van 60km. Voorheen
werden de extra kilometers bij vergroten van
de woonwerk afstand niet vergoed.
Trevin
Om ervoor te zorgen dat de
ondernemingsraden van de Trevin-corporaties
op dezelfde wijze en op hetzelfde moment
worden geïnformeerd, zijn de Stuurgroep
(bestaande uit de directeurbestuurders van de
Trevincorporaties), de dagelijks besturen van
de drie ondernemingsraden en de Pre-OR van
Trevin in 2011 vier keer bij elkaar geweest.
Daarnaast zijn de dagelijks besturen van de
drie ondernemingsraden en de Pre-OR Trevin
veertien keer bij elkaar om alle
adviesaanvragen en instemmingverzoeken voor
te bereiden die benodigd zijn om Trevin als
werkgever te laten functioneren. Daarbij was
vier keer ook de manager Trevin aanwezig.
Eind 2011 bleek echter dat samenwerking
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-78-
binnen Trevin een andere vorm gaat krijgen
dan in eerste instantie was bedoeld. Dit zal in
2012 zijn beslag gaan krijgen.
Communicatie met medewerkers
In 2011 heeft de ondernemingsraad veel
aandacht besteed aan het contact met de
achterban en profilering van de
ondernemingsraad. De ondernemingraad is
vaker langsgegaan bij afdelingen om te horen
wat er speelt. Daarnaast denken we na over
creatieve manieren om de achterban te
betrekken en te weten wat er leeft onder de
medewerkers. Een eerste aanzet daartoe is het
mede organiseren van het vierde
volkshuisvestingscafé wat deze keer in het
thema stond van medewerkerparticipatie.
Begin 2012 heeft dit plaatsgevonden. Met circa
25 medewerkers is over dit thema
gediscussieerd. De ondernemingsraad beziet
momenteel of zij met de resultaten van de
discussie nieuwe manieren kunnen inzetten
om in contact te zijn met de achterban. Helaas
heeft het café niet geleid tot een opvulling van
de twee vacaturen binnen de
ondernemingsraad.
Vooruitblik 2012
De ondernemingsraad verwacht dat 2012
wederom een druk jaar wordt. Uiteraard zullen
de ontwikkelingen binnen Trevin de nodige
tijd vergen. Daarnaast is de verwachting dat in
2012 de zakelijke telefonie, de
onkostenvergoeding, het calamiteitenverlof en
de verlofstuwmeren stevige thema‟s zullen
zijn. Uiteraard zal zowel de werkdruk voor
medewerkers in het algemeen als de werkdruk
voor de ondernemingsraad een terugkerend
agendapunt zijn.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-79-
7.2 Goed ondernemingsbestuur
Wooncompagnie heeft op basis van haar
missie en strategische positie en in het licht
van haar maatschappelijk ondernemerschap de
volgende hoofddoelstelling geformuleerd:
Wooncompagnie spant zich in om de
verbinding met haar omgeving te behouden,
te versterken en uit te bouwen en zet haar
vermogen, middelen en organisatie zo
optimaal mogelijk in, om haar rol als
maatschappelijk ondernemer zo optimaal
mogelijk te vervullen.
Een constante dialoog met de buitenwereld en
met belanghouders in het bijzonder is het
logische gevolg. Immers, bij een
maatschappelijke onderneming is de status van
belanghouders ten aanzien van het goed
presteren van de onderneming van groot
belang. Verder impliceert maatschappelijk
ondernemen dat het ondernemingsbestuur
integer en transparant handelt. En dat er goed
intern toezicht is op het handelen van het
ondernemingsbestuur en het afleggen van
verantwoording daarover.
Governance Code Woningcorporaties
De Governance Code Woningcorporaties is
voor Wooncompagnie leidend voor de
inrichting van het ondernemingsbestuur.
Wooncompagnie onderschrijft en volgt de
„Governance Code Woningcorporaties‟
volgens het principe „pas toe of leg uit‟. Dat
betekent dat wij de code volgen en waar we dat
niet doen, leggen we dat uit. In het document
„Governancestructuur Wooncompagnie‟
verantwoorden wij ons over de toepassing van
de Governance Code. Dit document is
beschikbaar via onze website.
De voornaamste punten waarop
Wooncompagnie afwijkt van de Governance
Code Woningcorporaties:
De benoeming van de
directeurbestuurder voor een
(her)benoemingsperiode van
maximaal vier jaar. De Raad van
Commissarissen heeft de
directeurbestuurder van
Wooncompagnie aangesteld voor
onbepaalde tijd. Dat is langer dan de
aanbeveling en een bewuste
afwijking. Wooncompagnie hecht
groot belang aan de continuïteit
binnen het bestuur. Daarnaast is de
huidige directeurbestuurder benoemd
vóór de invoering van de Code. Om
die reden is Wooncompagnie
gebonden aan de
arbeidsovereenkomst voor onbepaalde
tijd.
De Raad van Commissarissen is niet
voltallig aanwezig geweest bij het
overleg met de belanghouders. Twee
leden van de Raad namen deel aan het
Volkshuisvestingsplatform. Zij
hebben de andere leden van de Raad
hierover geïnformeerd.
Er is geen
selectie/remuneratiecommissie
ingesteld. Eenmaal per jaar voeren de
voorzitter en de vicevoorzitter van de
Raad van Commissarissen een
functioneringsgesprek met de
directeurbestuurder. Het
bezoldigingsbeleid van de leden van
de Raad van Commissarissen en de
directeurbestuurder wordt vastgesteld
door de voltallige Raad van
Commissarissen. Hetzelfde geldt voor
de selectiecriteria en de
benoemingsprocedure voor de leden
van de Raad van Commissarissen en
de directeurbestuurder.
De Corporate Governance principes zoals
Wooncompagnie die hanteert zijn vastgelegd
in onderstaande separate documenten:
governancestructuur
Wooncompagnie;
reglement Raad van Commissarissen;
reglement Auditcommissie;
profielschets Raad van
Commissarissen;
rooster van aftreden;
directiebestuursreglement;
integriteitscode;
klokkenluidersregeling;
toezichtskader.
Deze reglementen zijn samengesteld met
inachtneming van de code. U kunt ze vinden
op de website van Wooncompagnie onder het
hoofdstuk „Corporate Governance‟.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-80-
Werkwijze en verantwoordelijkheid
directeurbestuurder
De directeurbestuurder is verantwoordelijk
voor de realisatie van de doelstellingen, de
strategie, de financiering, het beleid, de
resultaten van Wooncompagnie, de beheersing
van de risico‟s en de naleving van wet- en
regelgeving. Niet in de laatste plaats is de
directeurbestuurder verantwoordelijk voor de
continuïteit van het bedrijf. De strategie en
doelstellingen zijn vastgelegd in het in 2011
herijkte ondernemingsplan „Thuis in de kern
2009 - 2012‟. De directeurbestuurder wordt
gesteund door de managers van de
bedrijfsonderdelen en vormt samen met hen
het managementteam.
De directeurbestuurder richt zich bij de
vervulling van zijn taak op het belang van de
corporatie. Dat gebeurt vanuit de
volkshuisvestelijke en maatschappelijke
doelstelling van de onderneming, waarbij
rekening wordt gehouden met de belangen van
betrokkenen bij de corporatie. De
directeurbestuurder legt verantwoording af aan
de Raad van Commissarissen. Daartoe
verschaft de directeurbestuurder de Raad de
benodigde informatie en bespreekt de wijze
waarop de interne controle en beheersing is
ingericht. In het bestuursreglement van 10 juni
2008 is vastgelegd wanneer sprake is van een
tegenstrijdig belang. In 2010 bekleedde de
directeurbestuurder geen nevenfuncties die
strijdig waren met de statuten of het
bestuursreglement. En er was dan ook geen
sprake van tegenstrijdige belangen.
7.3 Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie
Stichting Volkshuisvestingsgroep
Wooncompagnie heeft een overzichtelijke
holdingstructuur. De directeur van
Wooncompagnie houdt invloed op de
besluitvorming en controle. Het toezicht vindt
plaats door de Raad van Commissarissen van
Wooncompagnie. Binnen de dochters vinden
geen activiteiten plaats die strijdig zijn met die
van Wooncompagnie.
Wooncompagnie Holding bv
Stichting Volkshuisvestingsgroep
Wooncompagnie is de oprichter en enige
aandeelhouder van Wooncompagnie Holding
bv. Op 31 oktober 2003 is de akte van
oprichting notarieel gepasseerd. De directie
wordt gevormd door de heer John Hendriks.
Het maatschappelijk kapitaal van de holding
bedraagt € 90.000, het geplaatste en gestorte
kapitaal € 18.000. In 2011 is het
kantoorgebouw Westerpark te Schagen
overgedragen aan Wooncompagnie Beheer bv.
Het resultaat over 2011 bedraagt € 131.000
waarmee het vermogen van Wooncompagnie
Holding bv ultimo 2011 uit komt op € 149.000.
De partijen hebben een
rekeningcourantovereenkomst afgesloten met
een limiet van € 3 miljoen. Over het rekening-
courantkrediet wordt een rente berekend van
het 1-jaars Euribor-tarief per 1 januari van elk
boekjaar, verhoogd met een opslag van 0,05%.
De stand per 31 december 2011 bedraagt
€ 2.255.000.
Directeurbestuurder
Naam: J.W. (John) Hendriks
Leeftijd: 60 jaar
In dienst per: s 1 januari 1998
Nevenfuncties: Bestuurslid Stichting Vrienden Sociaal Logement;
Lid bestuur Wonen Plus Welzijn Noord-Holland Noord;
Lid agendacommissie platform woningcorporaties
Noordvleugel Randstad;
Lid examencommissie Hogeschool Limburg;
Gecommitteerde Hogeschool Zuyd;
Voorzitter Raad van Commissarissen KWH;
Initiatiefnemer oprichting Platform Woningcorporaties NHN.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-81-
Wooncompagnie Ontwikkeling bv
Wooncompagnie Holding bv heeft op 28
september 2005 Wooncompagnie
Ontwikkeling bv opgericht. Zij is enige
aandeelhouder en bestuurder. Het
maatschappelijk kapitaal van Wooncompagnie
Ontwikkeling bv bedraagt € 90.000, het
geplaatste en gestorte kapitaal is € 18.000.
Het resultaat over 2011 bedraagt € 51.000
nadelig waarmee het vermogen van
Wooncompagnie Ontwikkeling bv ultimo 2011
uit komt op € 449.000. Wooncompagnie
Ontwikkeling bv heeft een rekening-
courantovereenkomst met Stichting
Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie. De
stand per 31 december 2011 bedraagt
€ 7.714.000. In Wooncompagnie Ontwikkeling
bv zijn enkele grondposities ondergebracht
waarvan pas op langere termijn duidelijk wordt
of die locatie een woningbouwbestemming
krijgt. Voor een specificatie van de
grondposities wordt verwezen naar paragraaf
9.2.
Het Leeker Woonland bv
Het Leeker Woonland bv is een
samenwerkingsverband van Scholten Holding
Groep bv (56,7%), Dura Vermeer (10%) en
Wooncompagnie Ontwikkeling bv (23,3%).
Dit samenwerkingsverband wil een gebied van
1500 hectare tussen Wognum en Wervershoof
gaan ontwikkelen. In het plan is aandacht
geschonken aan waterberging (40 ha), ecologie
40 ha) en recreatie (120 km fiets- en
vaarroutes), aangevuld met 1200 woningen van
alle types.
Vof Polderkamer
Op 26 maart 2008 is gezamenlijk met
Bouwfonds MAB Ontwikkeling bv de vof
Polderkamer opgericht. In dit
samenwerkingsverband zullen grondposities
worden verworven in de uitbreidingsgebieden
waarvan verwacht kan worden dat deze voor
(her)ontwikkeling in aanmerking zullen
komen. Het werkgebied van deze „grondbank‟
is afgestemd op het huidige bezitsgebied van
Wooncompagnie en het potentiële werkgebied.
Vof Groene Dijk.
Vof Groene Dijk is een samenwerking met
USP Vastgoed en is opgericht op 14 januari
2010. Doel van deze samenwerking is het voor
gezamenlijke rekening uitvoeren van het
bouwproject De Omloop in Sint Maarten
(gemeente Harenkarspel).
Wooncompagnie Beheer bv
Wooncompagnie Holding bv heeft op 13 mei
2011 Wooncompagnie Beheer bv opgericht.
Zij is enige aandeelhouder en bestuurder. Het
maatschappelijk kapitaal van Wooncompagnie
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-82-
Beheer bv bedraagt € 90.000, het geplaatste en
gestorte kapitaal is € 18.000. Na oprichting is
door Wooncompagnie Holding bv een
kantoorgebouw ingebracht. Het vermogen
ultimo 2011 bedraagt € 429.000.
Bouwcompagnie Project bv
Wooncompagnie Holding bv heeft op 31
oktober 2003 Bouwcompagnie Project bv
opgericht. Zij is enige aandeelhouder en
bestuurder. Het maatschappelijk kapitaal van
Bouwcompagnie Project bv bedraagt
€ 90.000, het geplaatste en gestorte kapitaal is
€ 18.000. Het resultaat 2011 bedraagt
€ 497.000 waarmee het vermogen ultimo 2011
uit komt op € 1.142.000. Bouwcompagnie
Project bv heeft een rekening-
courantovereenkomst met Stichting
Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie. De
stand per 31 december 2011 bedraagt
€ 4.959.000. Bouwcompagnie Project bv heeft
geen langlopende schulden.
Vof Bot Bouwcompagnie
Begin 2004 heeft Bouwcompagnie Project bv
samen met een partner grond in Schagen
gekocht. Hiervoor is de vof Bot
Bouwcompagnie opgericht. In 2007 werd deze
grond verkocht aan de Gemeente Schagen.
Verder vinden er geen activiteiten plaats.
Vof Stompetoren Noord
Bouwcompagnie Project bv en Mulder Obdam
Ontwikkeling bv hebben op 19 december 2006
de samenwerkingsovereenkomst vof
Stompetoren Noord getekend. Het doel is de
ontwikkeling en realisatie van huur– en
koopwoningen in het plan Stompetoren Noord.
Overeengekomen is dat Stichting
Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie
eerste recht van koop heeft van de negentien
woningen in de sociale sector. De onderneming
is op 17 januari 2007 ingeschreven in het
handelsregister van de Kamer van Koophandel.
Ultimo 2011 was fase 1 van het project
volledig afgerond en was fase 2a voor 83%
gereed.
Vof Bouw-Meester-Compagnie
Bouwcompagnie Project bv en partner hebben
op 7 mei 2007 de samenwerkingsovereenkomst
getekend van vof Bouw-Meester-Compagnie.
De vof is op dezelfde datum ingeschreven in
het handelsregister van de Kamer van
Koophandel. Het doel van deze vof is voor
gezamenlijke rekening en risico de exploitatie
en ontwikkeling te realiseren van
registergoederen ten behoeve van
maatschappelijke vastgoedprojecten, zoals
woningbouw, in de ruimste zin van het woord.
Vof Scholtens-Project-Compagnie
Vof Scholtens-Project-Compagnie is een
samenwerking met Scholtens en is opgericht
op 27 januari 2010. Doel van deze
samenwerking is het voor gezamenlijke
rekening en risico ontwikkelen van de
strategische grondpositie in Spierdijk
(gemeente Koggenland).
Coöperatieve Trevin U.A.
Op 12 augustus 2009 hebben
IntermarisHoeksteen, Woonwaard Noord-
Kennemerland en Wooncompagnie een
samenwerkingsovereenkomst getekend met als
doel een professionaliseringsslag te willen
maken waaruit een meerwaarde ontstaat voor
de samenwerkende partijen. Op 20 november
2009 is deze samenwerking geformaliseerd
door het gezamenlijk oprichten van
Coöperatieve Trevin U.A. (Trevin),
waarinIntermarisHoeksteen, Woonwaard
Noord-Kennemerland en Wooncompagnie als
leden zijn toegetreden.
Stichting Centraal Woningbeheer
Wieringermeer en Bouw- & Beheerstichting
Wieringermeer
Van voor de fusie tussen „ROAC Huisvesting‟
te Purmerend en „Wooncompagnie‟ te
Wieringerwerf stamt de bestuurlijke
verbondenheid met een tweetal stichtingen:
„Stichting Centraal Woningbeheer
Wieringermeer‟, opgericht op 1 juli 1950 en
Bouw- & „Beheerstichting Wieringermeer‟,
opgericht op 28 april 1995. Stichting Centraal
Woningbeheer Wieringermeer heeft een
woonhuis met bedrijfsruimte en enkele
terreinen in eigendom. Omdat er geen
bedrijfsactiviteiten meer plaatsvonden in de
Bouw- & Beheerstichting Wieringermeer is
deze stichting op 21 september 2011 uit het
handelsregister geschreven. De opheffing heeft
plaatsgevonden middels een fusie met
Stichting Volkshuisvestingsgroep
Wooncompagnie. De reden dat is gekozen voor
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-83-
een fusie is, dat mochten er in de toekomst
toch nog baten blijken, deze toekomen aan
Wooncompagnie.
7.4 Interne organisatie
Structuur
Wooncompagnie kiest voor een strategie
waarbij het „netwerken‟ centraal staat. De
relaties en interacties die ontstaan wanneer
mensen en organisaties informatie en daarmee
betekenis met elkaar uitwisselen, zijn typerend
voor netwerken. De nadruk ligt op
transparantie en het sociaal construeren van
betekenis (mening, visie, keuze, beslissing,
handelen). Bij deze werkwijze worden
bestaande verschillen bij de besluitvorming
betrokken. Waar mogelijk en gewenst worden
zaken aan het management overgelaten,
waarbij de directeurbestuurder vooral een
completerende rol moet spelen en er voor zorgt
dat de organisatie, samengesteld uit allerlei
bedrijfseenheden, op koers blijft. Hierbij wordt
de directeurbestuurder ondersteund door het
„Bestuurlijk Centrum‟. Deze koers vormt het
collectieve kader waarbinnen de eenheden
vervolgens vrij kunnen handelen. Het is een
besturingsfilosofie met integraal management
als uitgangspunt.
Samenstelling managementteam ultimo 2011:
Manager S&B
Naam A. (Annique) Bruin
Leeftijd 34 jaar
In dienst per 1 februari 2009
Nevenfuncties Geen
Manager M&B
Naam S. J. T. (Stefan) van Schaik
Leeftijd 33 jaar
In dienst per 14 april 2008
Nevenfuncties Lid Raad van Toezicht Stichting
Kinderopvang Hoorn
Bestuurslid Stichting Hotel
Mariakapel
Manager Vastgoed
Naam R. (Ruud) Geelhoed
Leeftijd 56 jaar
In dienst per 16 januari 2012
Nevenfuncties Adviseur: Ruud Geelhoed, Advies
& management BV
Lid examencommissie, Onderhoud
& Beheer bij BOB opleidingen in
Zoetermeer
Manager vestiging Schagen
Naam R. (Roeland) Gravestein
Leeftijd 48 jaar
In dienst per 1 mei 2007
Nevenfuncties Lid Raad van Toezicht en Stichting
Welsaen Zaandam
Manager vestiging Purmerend
Naam C.W.M (Rina) van Rooij
Leeftijd 60 jaar
In dienst per 1 juli 1989
Nevenfuncties Bestuurslid St. Sociaal Logement
Waterland
Bestuurslid Regionale Stichting
Wonen Plus
Bestuurslid Purmerendse
Voedselbank
Bestuurslid St. Algemeen
Opvangcentrum Purmerend
Lid Provinciale Staten Noord-
Holland
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-84-
Besturingsfilosofie
De basis van alle activiteiten van
Wooncompagnie ligt in de overtuiging: dingen
doen die „nuttig‟ zijn, de „goede‟ dingen. Als
maatschappelijk ondernemer ervaren wij
daarbij zowel de rol van eigenaar als die van
beheerder. Deze dubbelrol vertaalt zich in de
besturingsfilosofie en bijbehorende structuur
van de organisatie. Om de diverse taken uit te
voeren zijn verschillende organisatie-eenheden
ingericht, die binnen de kaders van het geheel
zoveel mogelijk als kleine zelfstandige
ondernemingen worden gezien. Om daarbij de
gezamenlijke koers te behouden is niet zozeer
het begrijpen van de samenstellende elementen
belangrijk, maar vooral de relatie tussen deze
elementen. Voor Wooncompagnie zijn deze
relaties voorwaarden om goed te kunnen
functioneren, zowel intern als extern.
Wooncompagnie zoekt voortdurend naar de
meest optimale invulling van het
maatschappelijk ondernemerschap om vorm te
geven aan haar bestaansrecht. De organisatie
opereert daarbij binnen een netwerk van
verschillende belanghouders om haar missie te
realiseren. Dit vraagt om een interne
organisatie en besturing die dit faciliteren. De
lijn die Wooncompagnie hierbij kiest is die van
samenwerking, waarbij de sterke punten van
elkaar worden opgezocht daar waar dit
meerwaarde biedt. Juist in een concurrerende
markt is er behoefte aan een krachtige,
flexibele organisatie met medewerkers die in
hun voelen, denken en handelen de klant op elk
moment centraal stelt, met organisatie-
eenheden die over een voldoende vrijheid en
beslissingsruimte beschikken en die niet
gehinderd worden door te zware verticale
beslissing- , rapportering- en
controlestructuren. De kerntaak van de
directeurbestuurder bestaat dan niet zozeer in
het coördineren, het verzorgen en (waar nodig)
het bijsturen van de overkoepelende
organisatieprocessen, maar vooral in het
creëren van de nodige ruimte waarbinnen de
dynamiek kan gedijen. Deze filosofie maakt
efficiënte besluitvorming mogelijk door een
slagvaardig lijnmanagement, waarbij een
manager –binnen vaststaande collectieve
kaders en in dialoog met anderen– zelfstandig
beslissingen kan nemen, passend bij de
specifieke, lokale, omstandigheden. Op
directieniveau is behoefte aan meer ruimte om
de lange termijnkoers van de organisatie
binnen het netwerk te realiseren met minder
aandacht voor de meer dagelijkse, operationele
zaken.
De werkwijze combineert twee zaken. Aan de
ene kant wordt er maximale duidelijkheid
verschaft over wat bereikt moet worden. De
prestaties als volkshuisvester, zoals verwoord
in de missie, moeten naar een zo hoog
mogelijk niveau worden getild. Dit vereist
heldere doelstellingen ten aanzien van
prestaties, concrete afspraken en een goed zicht
op de realisatie van prestaties. Tegelijkertijd
wordt maximale vrijheid verschaft over hoe dit
bereikt moet worden, waarmee er voldoende
ruimte voor eenheden ontstaat om zelf
beslissingen en verantwoordelijkheid te
kunnen nemen. De vraag hoe zal worden
geleverd is dan de eigen verantwoordelijkheid,
in goed overleg met de andere managers.
Vuistregels daarbij zijn een open
communicatie (kwetsbaar durven opstellen) en
de zorg voor het geheel.
Wooncompagnie kiest voor leiderschap dat
eerder veiligheid schept door niet alleen de
ruimte van mogelijkheden aan te geven, maar
ook de grenzen en voorwaarden waarbinnen
die ruimte benut kan worden. Deze grenzen en
voorwaarden bepalen het collectieve kader,
waarbinnen met respect voor het geheel vrij
kan worden gehandeld. Het kader bestaat uit de
strategische koers van de organisatie, naleving
van gemeenschappelijke normen, het behoud
van samenhang, de minimaal vereiste
uniformiteit in werkwijze en daarmee het
voorkomen van versnippering en
eilandvorming, en de maximalisering van
budgetten en investeringsruimte.
In 2009 hebben alle leidinggevenden een
leiderschapstraject doorlopen om invulling te
geven aan de besturingsfilosofie en de
bijbehorende principes zoals integraal
management, „decentraal, tenzij…‟ en de
netwerkorganisatie. Het doel van het
leiderschapstraject is het realiseren van de
doelstellingen uit het ondernemingsplan. Bij de
afronding van het traject met de
leidinggevenden, die plaatsvond in februari
2010, is afgesproken dat het thema leiderschap
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-85-
in 2010 zou worden voortgezet door middel
van themabijeenkomsten. Hiertoe is in 2010
Rina van Rooij (vestigingsmanager
Purmerend) benoemd als programmamanager.
De programmamanager heeft als opdracht het
leiderschapstraject verder vorm te geven en
daarin competentiemanagement mee te nemen
in samenwerking met P&O. De
programmamanager wordt ondersteund door
een werkgroep, bestaande uit leidinggevenden
van verschillende afdelingen binnen de
organisatie en P&O. Door de
programmamanager en de werkgroep zijn in
samenwerking met P&O twee
themabijeenkomsten georganiseerd om
leidinggevenden nog meer handvatten te geven
om invulling te geven aan de
besturingsfilosofie. In mei 2011 is met alle
leidinggevenden een ‟APK-bijeenkomst‟ dat
voornamelijk evaluerend van aard was. Uit dit
overleg zijn geen zaken naar voren gekomen
die forse bijsturing behoeven. Daarnaast zijn in
2011 vier themabijeenkomsten gehouden.
Personeel & Organisatie
Doorontwikkeling
In de zomer van 2011 is gestart met de
werving voor de functie Manager Vastgoed.
Na de selectieprocedure zijn de gesprekken
met de kandidaat afgerond in december 2011.
Met de aanstelling van de manager Vastgoed,
vormen Vastgoedontwikkeling en
Vastgoedbeheer één bedrijfsonderdeel.
Daarnaast zijn de afdelingen Vastgoedbeheer
en Facilitaire Dienst bij elkaar gevoegd,
conform het traject van de doorontwikkeling.
Ontwikkeling Telefonisch Informatie Punt
(TIP)
De invoering van het TIP bij Wooncompagnie
ruim tien jaar geleden was redelijk uniek en
vooruitstrevend in corporatieland. Klant
centraal, één nummer voor alle klantvragen.
Echter, sinds de invoering is er qua
doorontwikkeling te weinig aandacht geweest
voor het TIP. Daarom is in 2010 een plan
gemaakt om het TIP verder door te
ontwikkelen, met name op technisch gebied.
Dubbele monitoren op de werkplek, andere
wallscreens, TAPI applicatie, andere
kennisbank, inzicht in bereikbaarheid collega‟s
en het klantvolg- en registratiesysteem zijn de
voornaamste doelen hierin. In 2011 is een
aantal van deze items ten uitvoer gebracht. Er
zijn twee nieuwe walldisplays geplaatst en elke
werkplek is voorzien van dubbele monitoren.
De grotere complexere items zoals de
kennisbank, TAPI en het
klantregistratiesysteem vergen een langere
voorbereidingstijd. Deze items zijn in
voorbereiding en hiervan zal de uitvoering
plaatsvinden in 2012.
Daarbij is in 2010 het besluit genomen om ook
het zakelijke nummer binnen te laten komen
bij het TIP. Deze overgang is een kans om de
bereikbaarheid van Wooncompagnie nog
verder te verbeteren. Voor de benodigde
aanpassingen zijn in 2011 voorbereidingen
getroffen en bedragen opgenomen in de
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-86-
begroting. Sommige aanpassingen zijn
eenvoudig te realiseren, andere vergen een
goede en nauwkeurige voorbereiding en
uitwerking waarbij de samenhang tussen alle
projecten een groot aandachtspunt is. Naar
verwachting al het zakelijke nummer voor de
zomer van 2012 binnenkomen bij het TIP.
Personeelsbestand
Eind 2011 waren er 158 medewerkers in dienst
(135fte). We hebben afscheid genomen van
zeven medewerkers. In 2011 zijn twaalf
medewerkers in dienst getreden, zijn twee
UWV-ers een herintredingtraject gestart en
hebben drie medewerkers binnen het bedrijf
een andere functie gekregen. De gedragsregels
voor personeel zijn vastgelegd in de huisregels
van Wooncompagnie.
Trainees
Plateau heeft samen met Aedes het
traineeprogramma „Talent in Huis‟ ontwikkeld.
Daarmee worden corporaties bij het aantrekken
en klaarstomen van jong talent voor
toekomstige managementposities en
vakspecialismen ondersteund.
Wooncompagnie vindt het belangrijk om jong
talent enthousiast te maken voor de sector en
een leerplek te bieden om met de sector kennis
te maken. In Trevinverband heeft
Wooncompagnie daarom in 2010 aan drie
startende hoogopgeleiden een leer– en
werkomgeving geboden. De trainees doorlopen
een traject van drie keer een half jaar bij een
van een de Trevincorporaties. De trainees
maken met de drie corporaties kennis en zullen
roulerend werkzaam zijn bij de
projectorganisatie, Strategie en Beleid en
Woonzaken. Medio 2010 heeft onze eerste
trainee zich ingezet op de vestigingen. De
vestigingsmanager van Purmerend heeft de
trainee begeleid. In de eerste helft van 2011
heeft de tweede trainee de afdeling Strategie en
Beleid versterkt. De derde trainee is na de
zomer gestart bij de afdelingen Vastgoed en
Communicatie en is tot maart 2012 bij ons
werkzaam geweest.
Stages
Zoals gezegd,vinden we het belangrijk om
jonge mensen kennis te laten maken met ons
bedrijf en onze sector. Daarnaast biedt het
Wooncompagnie de gelegenheid voor een
andere kijk op ons werk en doen we nieuwe
kennis op. In 2011 hebben dan ook vijf
studenten van uiteenlopende opleidingen bij
ons stage gelopen. Daarnaast hebben we in
totaal elf leerlingen van een praktijkschool
laten meedraaien met de servicediensten van
de vestiging Purmerend en de vestiging
Schagen. Ook in 2012 zullen we dergelijke
leerlingen de kans geven om hun stage bij de
servicedienst van Wooncompagnie in te vullen
en op die manier kennis te laten maken met het
bedrijfsleven.
Alliantie leerling-marktplaats
In de regio Noord-Holland Noord biedt
Stichting Talent voor Techniek organisaties en
gemeenten de kans projecten aan te dragen die
hoog nodig aangepakt moeten worden.
Wanneer de organisaties het project laat
uitvoeren door leerling vakmensen, dekt de
overheid het merendeel van de kosten. Op deze
manier kunnen leerlingen werkervaring opdoen
en is de samenleving op een vakkundige
manier geholpen. Wooncompagnie werkt
samen met de Stichting Talent voor Techniek
in de alliantie Leer-werk Marktplaats. Deze
alliantie is ontstaan uit het netwerk Kracht door
Verbinding (zie ook paragraaf 4.5). Leerling-
timmermannen, -tegelzetters en –schilders
hebben steeds meer moeite met het vinden van
een bedrijf waar ze ervaring op kunnen doen.
Maatschappelijke projecten bieden een
oplossing. Dit zijn projecten waar geen regulier
budget voor is maar die door ondersteuning
van de overheid toch uitgevoerd kunnen
worden. Door de Stichting Talent voor
Techniek zijn twee projecten van
Wooncompagnie als voorbeeldprojecten
gepresenteerd te De Hulst Warm Thuis en
Dijkgatshoeve Raphaëlstichting (zie ook
subparagraaf 5.7).
Wajong medewerker
Op 5 december 2011 heeft Wooncompagnie
een Wajong medewerker in dienst genomen,
conform de voorwaarde in de CAO. Deze
medewerker wordt in eerste instantie ingezet
bij de werkzaamheden van de kantine in
Hoorn, met als doel een betere balans te
brengen in de fysieke belastbaarheid van deze
medewerker.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-87-
Workshop Vrouwen met Ambitie Gezocht
FNV Formaat heeft kosteloos de workshop
„Vrouwen met Ambitie Gezocht‟ aangeboden
aan Wooncompagnie. Centraal stond het thema
„keuzes maken in relatie tot ambitie‟. Een
groep van veertien ambitieuze medewerksters
heeft deelgenomen aan deze workshop.
Arbeidsomstandigheden
De overheid ondersteunt met het beleid tot
duurzame inzetbaarheid werkgevers en
werknemers bij het nemen van maatregelen
waardoor langer en gezond doorwerken
mogelijk wordt. De overheid heeft daarvoor
subsidie beschikbaar gesteld. In 2011 heeft
Wooncompagnie deze subsidie aangevraagd en
toegewezen gekregen. Wooncompagnie vindt
het belangrijk om in te spelen op deze
ontwikkelingen en wil hiermee actief aan de
slag. We bieden medewerkers al vele
mogelijkheden om zich te ontwikkelen, maar
we willen nadrukkelijker aansluiting zoeken
met het ondernemingsplan en de toekomstige
ontwikkelingen in de branche en in de markt.
Eind 2011 is gestart met het samenstellen van
een projectgroep duurzame inzetbaarheid.
Medewerkers konden zich opgeven om deel te
nemen aan deze projectgroep. De projectroep
zal nieuwe wegen zoeken en in de loop van
2012 een advies opstellen hoe
Wooncompagnie de uitdagingen van de
toekomst aan kan gaan.
Individueel loopbaanontwikkelingsbudget
Vanaf 1 januari 2010 kunnen medewerkers
gebruik maken van het individueel
loopbaanontwikkelingsbudget. Eind 2011
hebben negentien medewerkers gebruik
gemaakt van dit budget om zichzelf verder te
ontwikkelen. Daarnaast hebben neggen
medewerkers van 55 jaar of ouder vrije uren
gekocht uit het individueel loopbaanbudget.
Beoordelen, wijzigen naar 5 punt-schaal
De 4-punt schaal in de beoordelingscyclus van
Wooncompagnie biedt onvoldoende houvast
om een nuance te maken tussen de onderkant
van goed functioneren en slecht functioneren,
omdat er geen score is tussen slecht/matig en
normaal/goed. P&O heeft een
wijzigingsvoorstel ingediend naar een 5-punt
schaal, waarmee tussen slecht en goed de score
voldoende kan worden gegeven. De
ondernemingsraad heeft de achterban
geraadpleegd en heeft ingestemd met het
voorstel. Het jaar 2012 zal dienen als proefjaar.
Introductiebijeenkomst
Op 13 oktober 2011 hebben we voor alle
nieuwe medewerkers, die in dienst zijn
gekomen van Trevin en de aangesloten
corporaties, een introductiebijeenkomst
georganiseerd. Tijdens de bijeenkomst zijn de
deelnemers bijgepraat over de historie, het
verzelfstandigingsproces van
woningcorporaties en het maatschappelijk
ondernemerschap. Daarnaast zijn zij
geïnformeerd over de actuele vraagstukken in
de woningmarkt. In de vorm van een spel heeft
men op een interactieve manier het
krachtenspel leren kennen waarin
woningcorporaties acteren.
Beste werkgever
Uit het jaarlijkse onderzoek van Effectory naar
de beste werkgevers van Nederland 2011,
eindigde Wooncompagnie als zesde in de
categorie tot 1000 medewerkers. Van alle
deelnemende corporaties werd zelfs de hoogste
score behaald. Een knappe prestatie waar we
trots op zijn. Eerder haalden we mooie
resultaten als het gaat om hoe onze klanten en
belanghouders ons waarderen. Met de
resultaten van het onderzoek van Effectory zijn
we gesterkt in onze overtuiging dat het kunnen
leveren van goede prestaties start bij een
gezonde interne organisatie, waar medewerkers
zich thuis voelen en waarde hechten aan
samenwerking en de kwaliteit van hun werk.
Betrekken van medewerkers
Uit het Medewerkers Tevredenheids
Onderzoek (MTO) 2008 en 2010 is naar voren
gekomen dat medewerkers graag actiever en
intensiever mee willen praten over
ontwikkelingen en onderwerpen op het gebied
van volkshuisvesting in het algemeen en
Wooncompagnie in het bijzonder. Het MTO
van 2008 is input geweest voor het
ondernemingsplan. Het actief betrekken van
medewerkers bij het maken van keuzes op
strategisch en tactisch niveau, is dan ook als
doelstelling opgenomen in het
ondernemingsplan.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-88-
Personeelsbijeenkomst
Het thema van de jaarlijkse
personeelsbijeenkomst was in 2011 „Samen
Sterk‟. Er zijn vier workshops gehouden met
elk een eigen thema: „maatschappelijke
projecten‟, „netwerkorganisatie‟,
„ontwikkelingen in de sector‟ en „Raad van
Commissarissen‟. Aan de hand van enquêtes is
gemeten wat het personeel van de avond vond.
Alle workshop werden zeer goed beoordeeld.
Met name het feit dat de Raad van
Commissarissen in een workshop meer inzicht
heeft gegeven in het werk van de Raad, werd
zeer gewaardeerd.
Volkshuisvestingscafé
Een tweede –wat luchtiger– manier om
actiever en intensiever met medewerkers te
discussiëren over volkshuisvestelijke thema‟s
en ontwikkelingen binnen de sector, is het
Wooncompagnie volkshuisvestingscafé.
Medewerkers konden zich daarvoor opgeven.
Op 31 mei 2011 is het derde
volkshuisvestingscafé georganiseerd. Circa 25
medewerkers hebben deelgenomen. Het
besproken thema was „integriteit‟. Reden
daarvoor was dat dit onderwerp ook behandeld
is tijdens de personeelsbijeenkomst in 2010.
Een van de conclusies was daarbij dat het goed
is om met regelmaat met elkaar te praten over
integriteit. Aan de hand van stellingen is
gediscussieerd. Vervolgens volgde in de vorm
van het petje-op-petje-af spel een kennistoets
over de sector in het algemeen en
Wooncompagnie in het bijzonder. De winnaar
ontving de Wooncompagnie wisseltrofee. De
bijeenkomst werd afgesloten met een borrel.
De deelnemers waren wederom zeer positief.
Men vond het leuk en leerzaam en het heeft het
teamgevoel verder versterkt. Voor 2012 is het
voornemen het volkshuisvestingscafé twee
keer te organiseren.
Maatschappelijke dag
In de zomer van beleefde het personeel van
Wooncompagnie de jaarlijkse
Maatschappelijke Dag. Op de
Maatschappelijke Dag gaan medewerkers van
Wooncompagnie belangeloos aan de slag voor
uiteenlopende organisaties. Het scala aan
werkzaamheden was in 2011 wederom breed.
Het varieerde van woonkamers sausen bij
zorginstelling Midgard tot bestraten in het
hertenkamp in Purmerend. Een aantal
medewerkers is met twaalf cliënten van Odion
naar het Dolfinarium Harderwijk geweest,
GGZ-cliënten in Schagen kregen een heerlijke
driegangenlunch voorgeschoteld, cliënten van
Wonen Plus werden begeleid tijdens een dagje
uit naar Volendam en de senioren van
Avondlicht in Hoorn zijn vermaakt met
spelletjes en wandelingen. Ieder jaar blijkt
opnieuw hoe waardevol en dankbaar
vrijwilligerswerk is. Dat maakt de
Maatschappelijke Dag de moeite meer dan
waard. Iedereen doet mee, en ervaring leert dat
het aan het einde van de dag een rijke ervaring
is belangeloos de medemens te helpen.
‘Wooncompagnie got talent’
In navolging van het in 2010 georganiseerde
Sterrenslag door de medewerkers van vestiging
Schagen, heeft vestiging Purmerend samen met
Bouwcompagnie in november 2011 een
theateravond georganiseerd in theater P3 in
Purmerend. Elf collega‟s lieten hun
zangkwaliteiten horen. Met een 170 personen
tellend publiek en verassend mooie optredens
kijken we terug op een zeer geslaagde avond.
Na afloop van de theatershow volgde een
feestavond. In 2012 zal vestiging Schagen een
tweede Sterrenslag organiseren.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-89-
8 Toekomst
De afgelopen jaren zijn turbulent geweest. En
ook 2012 belooft wederom geen jaar van
„business as usual‟ te worden. De wereld om
ons heen is significant gewijzigd ten opzichte
van het moment dat wij ons ondernemingsplan
hebben vastgesteld. Een tussentijdse herijking
is dan ook noodzakelijk gebleken en heeft in
de zomer van 2011 plaatsgevonden.
Bezuinigingen bij de overheid hebben hun
weerslag op zowel de corporaties als op de
huurders. Ook de financiële positie van
Wooncompagnie komt mogelijk onder druk te
staan. Met ons vermogen is in de kern niets
mis, maar de ontwikkeling van de kasstromen
baart ons wel zorgen. De investeringen nemen
sterk toe, terwijl de rendementen op die
investeringen steeds lager worden.
Wooncompagnie wordt gedwongen zich meer
en meer te richten op haar kerntaak: het bieden
van huisvesting aan mensen die daar zelf niet
in kunnen voorzien. Dat is ook de richting die
de overheid steeds meer voorstaat.
Het voornemen van de overheid om een
substantieel deel van de huurtoeslag door
woningcorporaties te laten financieren, en zelfs
conform het Lenteakkoord vervroegd vanaf
2013, maakt dat de exploitatie verder onder
druk komt te staan. Voor Wooncompagnie
betekent de bijdrage aan de financiering van de
huurtoeslag een extra aanslag op de
(meerjaren-)begroting van zo‟n € 3,5 miljoen
op jaarbasis. Het inflatievolgende huurbeleid,
dat zal gelden voor het grootste deel van onze
huurders, is ontoereikend om dat op te vangen.
Ook het wetsvoorstel met betrekking tot een
inkomensafhankelijke huurverhoging voor
huishoudens met een gezamenlijk belastbaar
jaarinkomen vanaf € 43.000, zal voor
Wooncompagnie de bijdrage aan de
huurtoeslag bij lange na niet compenseren: Met
de extra huurinkomsten kan Wooncompagnie
bij volledige en maximale doorvoering circa
zes ton aan extra inkomsten genereren.
Herziening Woningwet
Er wordt al lang over gesproken: De herziening
van de Woningwet. In april 2012 heeft de
Tweede Kamer het wetsvoorstel besproken. De
minister was voornemens om de Tweede
Kamer na het meireces haar reactie op de
ingediende amendementen toe te sturen.
Echter, gezien de val van het kabinet Rutte is
het onzeker of de Herzieningswet al dan niet
controversieel wordt verklaard. De beoogde
invoeringsdatum van de Herzieningswet is 1
januari 2013. Het BBSH, diverse MG-
circulaires en aanverwante stukken komen te
vervallen en worden samengevoegd in één
nieuw document: de nieuwe Woningwet.
Daarnaast zal ten behoeve van de praktische
uitvoering een Algemene Maatregel van
Bestuur (AMvB) worden uitgebracht. De wet
kooprecht (right to buy) wordt apart behandeld
en zal een aanvulling worden op de
Herzieningswet.
Met de herziening van de Woningwet worden
de kaders voor het werkdomein van
woningcorporaties voor lange tijd vastgelegd.
De primaire taak van woningcorporaties is het
bieden van huisvesting aan huurders met een
inkomen tot € 34.085 en maatschappelijk
vastgoed, zoals buurthuizen of brede scholen.
Voor deze DAEB-activiteiten blijft staatssteun
beschikbaar. Met betrekking tot het niet-
DAEB-bezit kunnen corporaties hun rol blijven
spelen, maar krijgen daarbij niet langer
staatssteun. Corporaties moeten een
administratieve scheiding aanbrengen tussen
taken die zij met staatssteun uitvoeren en
activiteiten zonder staatssteun. Belangrijkste
punten nieuwe Woningwet zijn:
handhaving brede werkdomein van
corporaties;
administratieve scheiding tussen
DAEB en niet-DAEB verplicht;
eenmalig mag maximaal 10% van het
woningbezit worden overgeheveld
van DAEB naar niet-DAEB;
toezicht nieuwe autoriteit beperkt tot
financieel toezicht en naleving van
staatssteunregels;
versterking interne toezicht;
de minister krijgt de mogelijkheid om
in te grijpen in geval van ernstig falen
van de RvC;
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-90-
de bestuurder van de verbindingen
dient van buiten de organisatie te
komen.
In 2011 heeft Wooncompagnie een Beheer
B.V. opgericht, ter voorbereiding op een
mogelijke juridische scheiding tussen het
DAEB en het niet-DAEB bezit. Tevens is in
beeld gebracht wat wij nu aan niet-DAEB
voorraad in portefeuille hebben.
In 2012 bepalen we of een deel van de
woningvoorraad zal worden overgeheveld naar
de niet-DAEB sfeer, of wij de ruimte van 10%
volledig willen benutten en welke woningen in
aanmerking komen voor overheveling.
Wooncompagnie streeft daarbij niet naar een
rol als speler in de markt van de dure verhuur.
Als woningen worden overgeheveld naar de
niet-DAEB sfeer dan heeft dit als doel om een
portefeuille te creëren ten behoeve van de lage
(midden)inkomens. Het al dan niet inrichten
van een woningportefeuille in de niet-DAEB
sfeer wordt echter in sterke mate bepaald door
de vraag of wij de lage middeninkomens
blijven zien als onze doelgroep van beleid. Zo
ja, dan ligt de vraag voor of de mate waarin wij
ons in willen zetten voor de lage
middeninkomens gelijk ligt aan de mate waarin
wij ons in willen zetten voor de lage
inkomensgroepen. Deze beleidsmatige keuzes
komen aan de orde in het in 2012 nieuw op te
stellen ondernemingsplan dat per 1 januari
2013 van kracht zal zijn. Daadwerkelijke
keuzes kunnen echter pas gemaakt worden als
de AMvB is verschenen, waarin de praktische
uitvoering is geregeld.
Met betrekking tot de verbindingen waarin
Wooncompagnie actief is, wordt in 2012
bezien of en hoe we onze deelname in de
verbindingen willen voortzetten.
Ondernemingsplan 2013 – 2016
In 2012 stellen wij het ondernemingsplan voor
de periode 2013 tot en met 2016 op. We
hebben een stappenplan opgesteld waarin is
weergeven hoe we dat gaan aanpakken. Er is
een stuurgroep opgericht en een
sleutelfigurengroep. De stuurgroep bestaat uit
de managers en de senior adviseur Strategie en
Beleid. De sleutelfigurengroep bestaat uit de
stuurgroep, aangevuld met de hoofden en een
aantal medewerkers van verschillende
disciplines. In maart en april 2012 is een aantal
sessies gehouden met de stuurgroep en de
sleutelfigurengroep, waarin met name is
gesproken over de missie en de visie.
Daarnaast zijn de hoofdthema‟s van het nieuwe
ondernemingsplan aan de orde gekomen en de
onderwerpen die daar bij horen. In de loop van
2012 zullen ook de belanghouders en alle
medewerkers worden betrokken bij de
totstandkoming van het nieuwe
ondernemingsplan.
Kadernotitie Strategisch Portefeuillebeleid
(SPB)
Begin 2012 is de kadernotitie SPB in concept
opgesteld. In deze kadernotitie wordt een beeld
geschetst van de verwachte vraag en de
huishoudontwikkeling van de lage en de lage
middeninkomens. Onze woningvoorraad zal
moeten blijven aansluiten op de vraag van onze
doelgroepen van beleid. Gezien het
voorgaande heeft de kadernotitie een sterkte
relatie met met name de missie en visie van het
nieuwe ondernemingsplan en de keuzes die wij
maken met betrekking tot het creëren van een
niet-DAEB voorraad. Zodra we hier in de loop
van 2012 definitieve keuzes in hebben
gemaakt, zal de kadernotitie van het SPB een
concretere vorm krijgen en worden vastgesteld.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Het wetsvoorstel „Huurverhoging op grond van
inkomen‟ voorziet in een wijziging van het
Burgerlijk Wetboek (BW) en de
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Het
kabinet-Rutte heeft deze maatregel al
aangekondigd in het regeerakkoord. Het
achterliggende doel van het wetsvoorstel is het
bevorderen van de doorstroming. Als huurders
met een hoger inkomen er niet voor kiezen te
verhuizen, gaan zij door deze maatregel wel
een meer marktconforme huur betalen. Het was
de bedoeling dat met ingang van 1 juli 2012
inkomensafhankelijke huurverhogingen van
inflatie plus maximaal 5 procent mogelijk
zouden worden. Echter, door de val van het
kabinet-Rutte is dit niet haalbaar gebleken.
Gezien de praktische onuitvoerbaarheid heeft
Wooncompagnie al vlak voor de val van het
kabinet besloten om voor 2012 af te zien van
de inkomensafhankelijke huurverhoging en al
onze huurders een huurverhoging ter hoogte
van de inflatie te vragen. Consequentie is wel
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-91-
dat we zullen bezien of we de huurinkomsten
die we hiermee niet kunnen genereren, kunnen
en moeten compenseren in onze uitgavensfeer.
Wooncompagnie is voornemens om de
inkomensafhankelijke huurverhoging in 2013
wel te effectueren. De inkomensgrens ligt bij
een huishoudinkomen van €43.000. De
Belastingdienst zal informatie over het
huishoudinkomen op verzoek van de
verhuurders aanleveren. Onze argumentatie om
gebruik te maken van de inkomensafhankelijke
huurverhoging is in de eerste plaats een
principiële afweging. In het herijkte
ondernemingsplan 2012 heeft Wooncompagnie
aangegeven wie zij rekent tot doelgroep van
beleid:
“Wij richten ons primair op huishoudens met
een laag inkomen en specifieke groepen zoals
mensen met een beperking en/of zorgvraag en
statushouders. Secundair richten wij ons daar
waar nodig ook op huishoudens met een laag
middeninkomen voor wie de reguliere
koopmarkt onbereikbaar is.”
Het wetsvoorstel geeft ruimte om een extra
huurverhoging door te voeren bij huishoudens
met een gezamenlijk belastbaar jaarinkomen
van meer dan €43.000. In de lijn van het
vigerend ondernemingsplan behoren deze
huishoudens niet tot onze doelgroep van
beleid. De huidige huurprijzen van onze
sociale woningvoorraad zijn feitelijk
gesubsidieerde huurprijzen: Zij worden bewust
laag gehouden en liggen lager dan de
maximaal toegestane huurprijzen conform het
WWS. Omdat huishoudens met een inkomen
hoger dan € 43.000 niet behoren tot onze
doelgroep van beleid, menen wij dat het
gerechtvaardigd is om bij deze huishoudens het
gesubsidieerde deel middels de
inkomensafhankelijke huurverhoging te
verkleinen. Het huishouden kan vervolgens
blijven wonen in de huurwoning. Dat laat
onverlet dat wij het redelijk achten dat wij aan
een huishouden met een (hoog)
middeninkomen een faire, meer
marktconforme huurprijs vragen.
In de tweede plaats zoeken wij mogelijkheden
om onze inkomsten te optimaliseren. Vanaf
2014, en mogelijk zelfs vanaf 2013, moeten
wij bijdragen aan de huurtoeslag, wat een
jaarlijkse kostenpost van ruim
€ 3.500.000 betekent. Als wij onze inkomsten
niet kunnen optimaliseren, gaat dit direct ten
koste van onze investeringsmogelijkheden ten
behoeve van onze primaire en secundaire
doelgroep. Het gaat dan om investeringen om
de woningvoorraad kwalitatief te verbeteren,
investeringen om nieuwe woningen te
realiseren, maar ook maatschappelijke
investeringen in kernen, buurten en wijken en
investeringen om de huurprijs kunstmatig laag
te houden voor diegenen die dat daadwerkelijk
nodig hebben.
Jaarplan 2012
In het ondernemingsplan „Thuis in de kern
2009 – 2012‟ heeft Wooncompagnie voor een
periode van vier jaar keuzes gemaakt en een
koers uitgezet. Zoals eerder gezegd hebben we
het ondernemingsplan in 2011 herijkt. Het
eindresultaat van de herijking hebben hun
weerslag gekregen in een aangepaste versie
van het ondernemingsplan dat de koers
weergeeft tot eind 2012; de nog niet opgepakte
of afgeronde doelstellingen zijn opgenomen,
aangepast dan wel aangescherpt. In dit
jaarverslag en in het reeds verschenen
jaarbeeld „Thuis in 2011‟ doen wij verslag van
de stand van zaken van alle doelstellingen uit
het ondernemingsplan.
Naast ons „dagelijks werk‟ richten we ons in
2012 vooral op maatschappelijk presteren (wat
moeten en willen we doen met betrekking tot
onze maatschappelijke inzet en
maatschappelijk vastgoed), de duurzame
voorraad (de toekomstbestendigheid van onze
vastgoedportefeuille), creatief ondernemen (het
contact met onze klanten) en onze organisatie
(de manier waarop we onze organisatie leiden
en sturen). In het Jaarplan 2012 hebben we
voor onze organisatie de volgende speerpunten
benoemd:
Maatschappelijk presteren:
We hebben het kader vastgesteld op
basis waarvan we bepalen hoe ver we
gaan in het investeren in leefbaarheid
en het oppakken van zaken die
anderen laten liggen. Uitgangspunten
voor dit kader zijn onze definiëring
van „vitale buurten‟ en het dicht bij
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-92-
onze eigen expertise van de buurt, van
wonen en van vastgoed blijven.
We hebben de prioriteiten en de meest
urgente kernen en buurten bepaald en
hiervoor hebben we gedefinieerd wat
onze bijdrage is.
We hebben de inbeddingsladder
opgesteld voor de overige
belanghouders. Het effect hiervan is
dat we in contact zijn met al onze
belanghouders en hen in het vizier
hebben. Met onze duurzame partners
hebben we transparante
prestatieafspraken vastgesteld waarin
de wederzijdse ambities erkend en
gedragen zijn. We monitoren de
naleving van deze prestatieafspraken
structureel, intern en extern.
We hebben samen met onze huurders
invulling gegeven aan het toepassen
van nieuwe vormen van participatie
waardoor onze klanten meer
meedoen, meedenken en meebeslissen
in hun woongebied en wij een
representatief beeld hebben van wat er
speelt en wat nodig is in „onze‟
kernen en buurten.
We blijven investeren in
maatschappelijk vastgoed, in die
gebieden waar wij bezit hebben en
waar een investering in
maatschappelijk vastgoed
noodzakelijk is voor de vitaliteit van
een kern, buurt of wijk.
We zijn transparant gebleven over
onze inzet van mensen en financiële
middelen. Wij hebben in ons
jaarverslag duidelijk gemaakt wat de
samenstelling, hoogte en besteding
van de maatschappelijke budgetten is.
Dit hebben we vooraf en achteraf
gedaan.
Duurzaam investeren:
Het strategisch portefeuillebeleid is
continu actueel en marktgericht. In
2012 is het ondernemingsplan 2013-
2016 opgesteld waarbij we onze
maatschappelijke partners
nadrukkelijk betrekken.
Onze voorraad is rollend met als
hoofddoel het invullen van de
kwalitatieve opgave binnen ons
werkgebied.
Toevoeging door nieuwbouw of
transformatie van de bestaande
voorraad is doelgroeponafhankelijk,
tenzij het voor een bijzondere
doelgroep wordt gerealiseerd met
specifieke behoeften.
We hebben de geplande energetische
maatregelen uitgevoerd en eind 2013
hebben we ten opzichte van 2009 8%
besparing van het theoretisch
energieverbruik in onze woningen
gerealiseerd.
We hebben een stimuleringsregeling
opgesteld voor het toepassen van
energiebesparende maatregelen, om
onze bewoners te stimuleren deze
actie onder regie van
Wooncompagnie uit te voeren.
Bij renovatie of nieuwbouw is in het
kader van duurzaamheid nadrukkelijk
naar de beheerkosten en levensduur
van de materialen gekeken.
Creatief ondernemen:
Onze klanten kennen en weten wat we
ze moeten bieden. Hiervoor hebben
we onze klantencontacten in een
klantvolgsysteem geregistreerd en
informeren we elkaar ook persoonlijk
over klantcontacten en gemaakte
afspraken.
Via de website hebben we een
persoonlijke digitale woonwinkel
ontwikkeld voor klanten
(www.mijnwooncompagnie.nl), om
klanten meer service te kunnen
bieden. De klant kan persoonlijke
gegevens inzien en wijzigen,
opdrachten inplannen, informatie
opvragen en geven, etc.
We hebben de Startersrenteregeling
geïmplementeerd om onze doelgroep
van beleid meer mogelijkheden te
bieden op de woningmarkt.
Het huur-, investerings- en
onderhoudsbeleid is bezien in relatie
met de overige woonlasten.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-93-
Organisatie:
Er is sprake van leiderschap met de
verantwoordelijkheden laag in de
organisatie. Dit betekent in ieder
geval dat medewerkers worden
betrokken bij het bepalen van en
sturen op de doelstellingen, en dat zij
worden geïnformeerd over de
resultaten en hun bijdrage daaraan.
Het netwerkdenken is eigen gemaakt
door de hele organisatie en het
handelen van medewerkers is gericht
op samenwerken en het realiseren van
de toegevoegde waarde in de interne
en externe keten.
Partners, huurders en medewerkers
zijn betrokken bij het maken van
keuzes op strategisch en tactisch
niveau.
Onze informatie is op orde: helder is
wat we willen weten, waar we het
vandaan halen (intern, extern,
toekomstverwachtingen, bij onze
partners, uit de markt, bij klanten, uit
benchmarks, etc.) en waar we het
terug kunnen vinden.
Medewerkers en belanghouders weten
waar Wooncompagnie voor staat. Als
doelen niet gehaald worden, wordt
hierover verantwoording afgelegd en
waar mogelijk tijdig bijgestuurd en
verbeterd (proactief). Dit betekent dat
er volstrekt heldere en dus niet multi-
interpretabele doelen en kaders zijn
met een duidelijke focus, waar echt op
gestuurd wordt.
We hebben strategische
personeelsplanning vormgegeven en
daarbij passende instrumenten herijkt.
Het personeelsbeleid is afgeleid van
de organisatiedoelstellingen.
We hebben voor en met alle
medewerkers ontwikkelingsplannen
besproken en desgewenst uitgewerkt
in een persoonlijk loopbaanplan
(PLP).
De wijze van werken wordt
gekenmerkt door leren en verbeteren.
Bij medewerkers wordt gestuurd op
resultaatafspraken en competenties.
Ook wordt de bijdrage van
medewerkers (en/of afdelingen) aan
de resultaten zichtbaar gewaardeerd.
Budgethouders binnen
Wooncompagnie zijn
resultaatverantwoordelijk:
Verantwoordelijkheden en
bevoegdheden zijn helder,
budgethouders verantwoorden zich, er
is sprake van goed
opdrachtgeverschap en er worden
eenduidige afspraken gemaakt over
wat gevraagd en geleverd wordt.
We hebben een eerste stap gemaakt
op het gebied van kennismanagement
door het gebruik van wat er
beschikbaar is (aan informatie,
systemen, mensen) te optimaliseren.
Er is sprake van organisatiebreed
risicomanagement (door de hele
organisatie, dus breder dan alleen
vastgoed en financiën, en breder dan
de bestuurder, de managers en de
concerncontroller).
Voor de belangrijke processen hebben
we de relevante maatstaven herijkt, de
kritische momenten en/of risicovolle
onderdelen zijn inzichtelijk en de
verantwoordelijkheden, onderlinge
afhankelijkheden en
besluitvormingsmomenten zijn helder
zodat we goed op onze processen
kunnen sturen.
Het gebruik en het goed afmaken van
de PDCA-cyclus is voor iedereen
standaard. Dit zit in de genen van de
organisatie.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-94-
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-95-
9 Financiële verantwoording en risicomanagement
9.1 Financiële positie en continuïteit
Algemene uitgangspunten financieel beleid
Wooncompagnie is een corporatie die streeft
naar maximale volkshuisvestelijke prestaties.
Om ook in de toekomst deze prestaties te
kunnen blijven leveren is een solide financiële
positie en een duurzaam businessmodel
noodzakelijk. Hiervoor heeft Wooncompagnie
een financieel beleidskader geformuleerd
bestaande uit een kader voor de kasstromen, de
vermogensontwikkeling, resultaat- en
rendementsdoelstellingen, het rendement op
investeringen en de leningportefeuille.
Wooncompagnie streeft naar continu inzicht in
deze onderdelen en de bijbehorende risico‟s.
Daartoe worden meerjarenbegrotingen
opgesteld en gevoeligheidsanalyses uitgevoerd.
Aan de hand van de resultaten wordt het
financiële beleid gemonitord en zo nodig
bijgesteld.
Kasstromen
Wooncompagnie vindt het van groot belang
om een „gezonde‟ operationele kasstroom te
hebben zodat de financierbaarheid
gegarandeerd blijft. Hiertoe wordt ook
gestuurd op het rentedekkingsgetal. Deze ratio
geeft aan hoe vaak de, per saldo verschuldigde,
rente uit de operationele kasstroom kan worden
betaald. Het rentedekkingsgetal dient jaarlijks
minimaal 1,5 te zijn, waardoor aan de norm
kan worden voldaan aan de van het WSW3 .
Vermogensontwikkeling
Wooncompagnie stuurt op basis van het
weerstandsvermogen op basis van de
„bedrijfswaarde‟. Hierbij wordt een harde
ondergrens van 30% gehanteerd. Daarnaast
moet het weerstandsvermogen op basis van de
3 WSW hanteert een aflossingsfictie van 2% op de
operationele kasstroom om ruimte te creëren voor
aflossing van leningen. De corporatie moet in staat
zijn om over een periode van 5 jaar 10% van zijn
leningportefeuille te kunnen aflossen uit
operationele kasstromen zonder dat deze negatief
worden.
volkshuisvestelijke bedrijfswaarde4 voldoen
aan de ondergrens die door het Centraal Fonds
wordt gesteld, waarmee de oordelen
„solvabiliteit: voldoende‟ en „A1-oordeel‟
worden verkregen.
Resultaat- en rendementsdoelstellingen
Wooncompagnie streeft naar een gezond
resultaat uit de exploitatie van haar
vastgoedportefeuille. Om deze reden heeft
Wooncompagnie er voor gekozen om het
functionele model van de winst- en
verliesrekening toe te passen. Daardoor wordt
in de externe verantwoordingsinformatie en
interne stuurinformatie te allen tijde het netto
resultaat uit de exploitatie van de
vastgoedportefeuille zichtbaar gemaakt. Ook in
het dashboard wordt gerapporteerd over het
directe rendement, zijnde het exploitatiesaldo
gemeten in kasstromen en uitgedrukt in een
percentage van de waarde van het bezit.
Rendement op investeringen
De investeringen van Wooncompagnie in
nieuwe huurwoningen, „Maatschappelijk
vastgoed‟, „Maatschappelijke huisvesting‟ en
het bestaand bezit (bijvoorbeeld energetisch)
zijn in de afgelopen jaren fors toegenomen.
Wooncompagnie beschikt over een kwalitatief
en kwantitatief kader voor investeringen aan de
hand waarvan investeringsbeslissingen worden
genomen. Onderdeel van het kwantitatieve
kader zijn per type vastgoed en doelgroep
gedifferentieerde rendementseisen (Internal
Rate of Return).
Leningportefeuille
In het financieringsbeleid van Wooncompagnie
wordt afstemming gezocht tussen de looptijden
van de leningportefeuille en rentevastperiodes
enerzijds en de exploitatieduur van het bezit
anderzijds. Wooncompagnie wil in de regel het
gat tussen deze twee looptijden, de duration-
mismatch, zo klein mogelijk houden. Hierbij
4 De volkshuisvestelijke bedrijfswaarde is de
gepresenteerde bedrijfswaarde van ons bezit
herrekend op basis van de uitgangspunten van het
Centraal Fonds Volkshuisvesting.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-96-
wordt wel nadrukkelijk rekening gehouden met
een bepaalde mate van flexibiliteit.
Wooncompagnie streeft naar een
leningportefeuille met een lage rentevoet,
lange duration en een redelijke mate van
vrijheid/stuurbaarheid. Lenen met een korte
looptijd is in veel gevallen goedkoper is dan
een langere looptijd. Aangezien dit risico‟s
zoals beschikbaarheid en prijs van de
herfinanciering met zich meebrengt kiest
Wooncompagnie hier niet voor.
De totale leningportefeuille van
Wooncompagnie is in de afgelopen jaren
toegenomen van € 29.000 per verhuureenheid
in 2000 tot ruim € 34.000 in 2011. Ondanks dat
het absolute financieringsniveau per
verhuureenheid laag blijft is het een trend dat
op lange termijn tot problemen kan leiden. Om
deze reden stuurt Wooncompagnie ook op het
kengetal „Loan to Value‟. Dit geeft aan
hoeveel van de waarde is gefinancierd met
leningen. Bij nieuwe investeringen is de regel
dat maximaal 25% van de waarde met leningen
mag worden gefinancierd. Het restant van de
investering moet uit de verkoopkasstromen en
de operationele kasstroom komen.
Financiële continuïteit en
meerjarenperspectief
Zoals beschreven in de voorgaande paragraaf
wordt op basis van de restricties vanuit het
financieel beleidskader actief gemonitord op
verschillende kengetallen.
Kasstromen
Wooncompagnie heeft een zeer stabiele en
gezonde operationele kasstroom. Het
rentedekkingsgetal blijft tot en met 2016 boven
de door Wooncompagnie gestelde ondergrens
van 1,5.
De mogelijke heffing voor huurtoeslag en de
toenemende onderhoudskosten hebben een
substantiële impact op de financiële positie van
Wooncompagnie. Om ook op langere termijn
de financierbaarheid van Wooncompagnie te
garanderen is het noodzakelijk om het huidige
investerings-, verkoop-, onderhouds- en
huurbeleid aan te passen.
Vermogensontwikkeling
Het vermogen blijft hoger dan de gestelde
ondergrens die Wooncompagnie hanteert. Op
basis van de meerjarenbegroting 2012-2016
kan worden geconcludeerd dat ook het
weerstandsvermogen op basis van de
volkshuisvestelijke bedrijfswaarde voldoende
is om aan de eisen van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting waarmee naar verwachting
het A1-oordeel zal worden verkregen.
Resultaat- en rendementsdoelstellingen
De exploitatie van het vastgoed leidt tot een
gezond resultaat. Het „directe rendement‟ in
2011 op basis van de marktwaarde in
verhuurde staat (geschat op 50% van de WOZ-
waarde) bedraagt 3,1% (2010: 2,6%). Deze
ratio geeft aan wat de verhouding is tussen de
operationele kasstroom (exclusief rente) en de
waarde van het vastgoed. Ondanks dat dit
rendement voldoende is om de
financieringslasten van het bezit te dekken
moet worden geconcludeerd dat er vrijwel
geen rendement wordt gemaakt op het eigen
vermogen.
Het „indirecte rendement‟ op basis van de
marktwaarde in verhuurde staat (geschat op
50% van de WOZ-waarde) is de
waardemutatie van de bestaande
vastgoedportefeuille uitgedrukt in een
percentage van de waarde en bedraagt over
2011 1,35% (2010: -/-0,38%). In zowel 2010
en 2011 was zichtbaar dat de vastgoedmarkt
het moeilijk heeft en dat de waarde van het
vastgoed sterk onder druk staat.
Rendement op investeringen
De investeringen van Wooncompagnie in 2011
in nieuwe huurwoningen, „Maatschappelijk
vastgoed‟, „Maatschappelijke huisvesting‟ en
het bestaand bezit (bijvoorbeeld energetisch)
voldoen aan het kwalitatief en kwantitatief
kader voor investeringen.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-97-
Vermogen op basis van de bedrijfswaarde (in procenten van het balanstotaal)
Vermogen op basis van volkshuisvestelijke bedrijfswaarde (in procenten van het balanstotaal)
Rentedekkingsgetal
Schuldrestant per verhuureenheid
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-98-
Leningportefeuille
Het gemiddeld gewogen rentepercentage op de
leningen bedraagt per ultimo 2011 4,07%.
Indien rekening wordt gehouden met de reeds
afgesloten derivaten bedraagt het gewogen
rentepercentage ultimo 2011 4,30%. De „loan
to value‟op basis van de marktwaarde in
verhuurde staat (geschat op 50% van de WOZ-
waarde) is gestegen van 40,46% ultimo 2010
naar 40,76% ultimo 2011. Deze ratio geeft aan
in hoeverre het woningbezit is gefinancierd
met vreemd vermogen.
Wooncompagnie heeft als zachte bovengrens
voor de schuld per woning een bedrag van
€ 35.000 benoemd. Als gevolg van de
omvangrijke investeringsopgave zal de schuld
per woning in de komende jaren sterk oplopen.
In deze jaren kan dan ook niet worden voldaan
aan de regel dat maximaal 25% van de waarde
van de investeringen met leningen mag worden
gefinancierd. In de jaren na 2016 zal de schuld
per woning weer worden teruggebracht tot
onder de grens van € 35.000 per woning. Bij
het actualiseren van het investeringsbeleid zal
dit nadrukkelijk worden meegenomen.
9.2 Resultaten boekjaar 2011
Jaarresultaat 2011
Het jaarresultaat van Wooncompagnie kwam
in 2011 uit op € 16 miljoen nadelig en betekent
een afname ten opzichte van vorig jaar en de
begroting. Deze afname is onder andere
veroorzaakt door de daling van de restwaarde
van een deel van het bezit en de
investeringsbeslissingen die in 2011 zijn
genomen. Deze wijzigingen hebben een
materiële impact gehad op de mutatie actuele
waarde respectievelijk het resultaat uit
projecten en verkopen.
Resultaat uit verhuuractiviteiten
Het resultaat uit verhuuractiviteiten is vrijwel
conform begroting. Ten opzichte van 2010 is
er sprake van een positieve toename van het
resultaat als gevolg van de jaarlijkse
huurverhoging.
Resultaat uit financieringsactiviteiten
Het resultaat uit financieringsactiviteiten is ten
opzichte van 2010 en de begroting verslechterd
met ruim € 6 miljoen als gevolg van het
vormen van een voorziening voor drie
rentederivaten die een negatieve marktwaarde
hebben. Voor deze rentederivaten (swaption,
increasable swap en smart index) was het niet
mogelijk om hedge accounting toe te passen
waardoor waardeveranderingen over het
resultaat lopen.
Resultaat uit projecten en verkopen
Wooncompagnie heeft zich in 2011 actief
ingezet in bestaande en nieuwe
leefomgevingen door te investeren in
nieuwbouw en herstructurering. Dit komt tot
uiting in de onrendabele investeringen die ten
laste van het resultaat zijn gebracht. Het
onrendabele deel van een investering is het
verschil tussen de investering en de actuele
waarde. In 2011 is als gevolg van de aankoop
van tweetal woningcomplexen een bedrag van
€ 6 miljoen ten laste van het resultaat gebracht.
Met deze aankopen was geen rekening
gehouden in de begroting.
Jaarresultaat (bedragen x € 1 miljoen) Jaarrekening 2010 Jaarrekening 2011 Begroting 2011
Resultaat uit verhuuractiviteiten 30 34 35
Resultaat uit financieringsactiviteiten 19- 26- 20-
Resultaat uit projecten en verkopen 16 22- 9-
Vennootschapsbelasting 5- 13 4-
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa - 15- 7
Totaal 22 16- 9
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-99-
Ondanks dat de verkoopdoelstelling voor 2011
in aantallen is gerealiseerd, is het
verkoopresultaat lager dan begroot. De oorzaak
hiervan is een lagere verkoopopbrengst per
woning (hogere boekwaarde en lagere
opbrengst).
Vennootschapsbelasting
Het belastbaar bedrag over 2011 bedraagt
-/- € 11 miljoen. Na langdurig overleg met de
grote fiscale advieskantoren, heeft de
belastingdienst eind 2011 standpunten
ingenomen over verschillende onderwerpen in
de aangiften over 2006 t/m 2008. Vervolgens
heeft ook de lokale inspecteur haar standpunt
ingenomen over enkele voorstellen die wij
hadden gedaan. Eerder hadden wij al
meerjarenafspraken met haar kunnen maken
over onderhoud/verbetering. Tenslotte hebben
wij alle verschillen tussen de standpunten van
de belastingdienst, onze standpunten en de
ingediende aangiften in kaart gebracht en in
april 2012 bij de belastingdienst ingediend.
Naar aanleiding van een uitspraak van de Hoge
Raad in januari 2012 heeft de belastingdienst
laten weten dat toepassing van een
herbestedingsreserve door een
woningcorporatie in beginsel toelaatbaar wordt
geacht. Hiermee is vrijwel zeker dat ook
Wooncompagnie een succesvol beroep kan
doen op de herbestedingsreserve en daarmee
de volledige fiscale winst van 2008 tot en met
2011 tot nihil kan worden teruggebracht. Door
wijzigingen in de wet op de
vennootschapsbelasting is toepassing van de
herbestedingsreserve door woningcorporaties
vanaf 2012 niet meer mogelijk.
Hoewel wij nog geen absolute zekerheid
hebben over de vennootschapsbelasting vanaf
2006, vertrouwen wij erop dat er over 2008 tot
en met 2011 geen vennootschapsbelasting
betaald hoeft te worden.
Mutatie actuele waarde
In 2011 zijn er geen belangrijke
schattingswijzigingen doorgevoerd in de
uitgangspunten van de waardering van het
bezit. De afname van de mutatie actuele
waarde is voornamelijk veroorzaakt door een
daling van de restwaarde van het bezit.
Kasstroomoverzicht
De kasstroom uit operationele activiteiten is
per saldo € 2 miljoen hoger dan begroot. De
positieve toename als gevolg van de jaarlijkse
huurverhoging en de lagere bedrijfslasten zijn
de hiervan de voornaamste oorzaak.
Met betrekking tot de investeringsactiviteiten
is er minder uitgegeven dan begroot. De
ontvangsten door verkoop bestaand bezit zijn
lager uitgevallen in verband met de
stagnerende huizenmarkt. Daarnaast is er
minder uitgegeven aan nieuwbouwprojecten.
Door alle onzekerheden en ontwikkelingen die
er gaande zijn, is ook Wooncompagnie
kritischer gaan kijken naar haar
projectenportefeuille. Sommige projecten zijn
geannuleerd, sommige zijn doorgeschoven
naar de toekomst of worden op een andere
manier ingevuld.
In 2010 is voor een totaalbedrag van € 106
miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken.
Van dit bedrag is € 35 miljoen volgestort in
2010. Een bedrag van € 35,3 miljoen was
begroot voor 2011. Dit is in werkelijkheid
€ 27,7 miljoen geworden. Het restant wordt
gestort in 2012. Dit verklaart de lagere
kasstroom uit financieringsactiviteiten.
Treasury
Wooncompagnie is een kapitaalintensieve
instelling die, gezien de dynamische omgeving
en ambities, te maken heeft met significante
financiële risico‟s. Daarom heeft
Wooncompagnie haar bedrijfsvoering gericht
op het beheersen van deze risico‟s en is er veel
aandacht voor treasurymanagement.
Kasstroomoverzicht (bedragen x € 1 miljoen) Jaarrekening 2010 Jaarrekening 2011 Begroting 2011
Kasstroom uit operationele activiteiten 9 14 13
Kasstroom uit investeringsactiviteiten 20- 39- 51-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 13 9 18
Mutatie geldmiddelen 2 15- 21-
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-100-
Treasuryactiviteiten 2011
In verband met de invoering van Basel 3 in
2018 verwacht Wooncompagnie in de nabije
toekomst gebruik te moeten maken van
alternatieve financieringsbronnen. Ondanks het
feit dat de sectorbanken tot op heden de sector
nagenoeg altijd op een goede wijze heeft
kunnen voorzien van financiering, neemt het
risico met betrekking tot de afhankelijkheid
van deze banken toe. Om dit risico te
ondervangen is Wooncompagnie één van de
initiatiefnemers van een regionaal
samenwerkingsverband om de mogelijkheid
van alternatieve financieringsbronnen, zoals
kapitaalmarktfinanciering, te onderzoeken.
In 2011 is onderzoek gedaan naar
mogelijkheden tot optimalisatie van de
leningenportefeuille. Het merendeel van de
leningen loopt bij BNG, NWB, Gemeente
Purmerend en de Gemeente Schagen. De
doelstellingen van de optimalisatie:
1. portefeuille vereenvoudigen;
2. beter stroomlijnen van de kasstromen;
3. profiteren van de lage rentetarieven
voor een langere periode.
Besloten is om de optimalisatie van de
portefeuille geleidelijk te bewerkstelligen.
Hierdoor verwachten we meer flexibiliteit in
de portefeuille te creëren.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
Het WSW heeft een integrale beoordeling
gedaan van de financiële positie van
Wooncompagnie. Het WSW verklaart dat
Wooncompagnie conform artikel 8 van het
reglement van deelneming van het
Derivatenpositie 31 december 2011
Waarborgfonds voldoet aan de eisen van
kredietwaardigheid. Het WSW heeft in 2011
aan Wooncompagnie een faciliteringsvolume
van € 150 miljoen vrijgegeven. Het
faciliteringsvolume is gebaseerd op de
investerings- en herfinancieringsprognose voor
de jaren 2011 tot en met 2013. In 2010 is reeds
financiering aangetrokken voor de jaren 2011
en 2012 voor een bedrag van € 68,8 miljoen
waarmee een faciliteringsvolume van € 81,2
miljoen resteert.
Derivaten
Financiële instrumenten kunnen een
belangrijke rol spelen bij de optimalisatie van
het renteresultaat en de beheersing van
renterisico‟s. Wooncompagnie heeft de
stresstest van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting goed doorstaan. In de
contracten die Wooncompagnie met Deutsche
Bank en ABN AMRO heeft gesloten is geen
sprake van zogenaamde „margin calls‟. Wel is
in de contracten sprake van „break clauses‟. Dit
betreft een periodieke ( één keer per vijf of tien
jaar) afrekening van de swap tegen
marktwaarde. Deze clausule leidt tot een
liquiditeitsrisico. Wooncompagnie heeft in
haar financiële positie voldoende ruimte
gecreëerd om eventuele tussentijdse
afrekeningen te financieren.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-101-
Grondpositie Jaar Oppervlakte Eigendom Samenwerkingspartner Koopprijs
aankoop x € 1 mjl
Koorndijk, Tuitjenhorn 2010 1.1712 m2 100% nvt 0,2
Spierdijk, Koggenland 2008 75.355 m2 100% VOF Scholtens-Project-Compagnie 1,3
Veilingweg, Warmenhuizen 2008 11.055 m2 100% nvt 0,4
Veilingweg, Warmenhuizen 2008 7.415 m2 100% nvt 0,3
Oudendijk, Koggenland 2007 30.180 m2 100% nvt 0,1
t Zand, Zijpe 2007 243.083 m2 50% Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. 1,5
Dergmeerweg, Harenkarspel 2007 58.910 m2 100% nvt 0,8
Schapenlandje, Waterland 2007 7.090 m2 100% VOF Bouw-Meester-Compagnie 0,3
Bamestraweg, Middenbeemster 2007 75.031 m2 99% HollandKwartier bv 0,8
Dorpsstraat, Nieuwe Niedorp 2005 900 m2 100% nvt -
Westerweg, Schagen 2005 5.000 m2 100% nvt 0,3
A.C. de Graafweg, Wognum 2010 4.840 m2 100% nvt -
De Omloop, Sint Maarten 2009 22.300 m2 50% USP Vastgoed bv 0,4
nabij kerkstraat/Westeinderweg, Wognum 2008 270.000 m2 100% nvt 0,5
Oosteinderweg Wognum, Medemblik 2008 352.380 m2 99% Het LeekerWoonland bv 4,8
Zwaagdijk, Medemlbik 2008 20.720 m2 99% Het LeekerWoonland bv 0,2
Dergmeerweg, Warmenhuizen 2009 33.630 m2 50% belang in VOF Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. 0,6
Elshof Zuid, Anna Paulowna 2009 20.579 m2 50% belang in VOF Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. 0,2
12,4
VOF Polderkamer (koopprijs op basis van 50% belang in VOF)
Wooncompagnie Ontwikkeling bv
Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie
Totaal
Strategische grondposities
Wooncompagnie heeft in de jaren 2007, 2008
en 2009 verschillende strategische
grondposities verworven om op middellange
termijn de bouwproductie, tegen betaalbare
condities, zeker te stellen. In onderstaande
tabel is een overzicht opgenomen van de
ultimo 2011 aanwezige strategische
grondposities.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-102-
Risicoclassificatie verbindingen
Verbindingen
In 2011 heeft Wooncompagnie veel aandacht
besteed aan het verder beheersen van de
risico‟s in de nevenstructuur. Dit heeft
geresulteerd in een verbindingenstatuut waarin
het kader ten aanzien van de verbindingen is
opgenomen. Bij de implementatie van dit
statuut zijn alle verbindingen qua belang en
risicoprofiel geclassificeerd (1 is een hoog
risico en 3 een beperkt risico). Deze
classificatie wordt jaarlijks geactualiseerd. De
verbindingen in categorie 1 worden extra
gemonitord.
Waar voor uw geld
In de afgelopen jaren heeft Wooncompagnie
keer op keer bewezen bovengemiddeld te
presteren tegen bescheiden kosten.
Wooncompagnie heeft dan ook een naam hoog
te houden waar het effectiviteit en efficiency
aangaat. Activiteiten worden naar nut en
noodzaak gewogen: op kosten die daarmee
gepaard gaan en opbrengsten die kunnen
worden gerealiseerd.
Wooncompagnie blijft een financieel gezond
bedrijf op een „maatschappelijk spoor‟. Onze
sociaal maatschappelijke taak vervullen we
tenslotte met het geld van huurders. De
prijs/kwaliteit verhouding moet in alles
optimaal zijn en deze opgave vergt extra besef
en aandacht. Discussie over de rol van
corporaties, de verhouding met de overheid, de
aansporing tot transparante en de noodzaak tot
beheersing van de uitgaven zijn een gegeven.
De huidige economische crisis is geen reden
om hervormingen uit te stellen, maar juist een
aansporing om een ingeslagen weg te
vervolgen.
Er zijn veel externe factoren die van grote
invloed zijn op onze financiële positie.
Actualiteiten zijn de fiscale maatregelen van de
overheid, de stagnatie van de verkoop, de
Europese wetgeving en zoals blijkt uit het
regeerakkoord een substantiële bijdrage in de
betaalbaarheid. Daar valt weinig aan te
veranderen. De vraag is hoe we daar mee
omgaan. We moeten opnieuw een vertaalslag
maken naar de bedrijfsvoering: een (nieuwe)
balans vinden tussen de activiteiten, de kosten
en de opbrengsten.
Wooncompagnie zal meer terug moeten naar
de basis van haar bestaan. Dat is ook de
richting die de overheid steeds meer voorstaat.
Voor beheer en ontwikkeling is het van belang
om het strategisch voorraadbeleid op orde te
houden. Daarbij is „waar voor uw geld‟ niet
alleen voor de klant en Wooncompagnie van
belang. Wooncompagnie neemt vanuit eigen
kracht het initiatief om de balans in de relatie
Verbinding Risicoprofiel Belang
(financieel)
Indeling
categorie
Wooncompagnie Holding bv Laag Hoog 2
Wooncompagnie Beheer bv Laag Hoog 2
Wooncompagnie Ontwikkeling bv Hoog Hoog 1
Bouwcompagnie Project bv Hoog Hoog 1
Het Leeker Woonland bv Hoog Hoog 1
VOF Groene Dijk Hoog Laag 2
VOF Polderkamer Hoog Laag 2
VOF Stompetoren Noord Laag Hoog 2
VOF Bouwmeester Compagnie Laag Laag 3
VOF Scholtens Project Compagnie Laag Laag 3
VOF Bot Bouw Laag Laag 3
Trevin U.A. Hoog Laag 2
Stichting Centraal Woningbeheer W'meer Laag Laag 3
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-103-
met de (lokale) overheid te behouden en waar
mogelijk te versterken.
Netto bedrijfslasten per verhuureenheid5
Aantal verhuureenheden per fte
5 Het referentie en landelijk gemiddelde zijn
afkomstig uit de „Corporatie in Perspectief‟
rapportage van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting. Voor 2011 en 2012 zijn nog geen
vergelijkende cijfers beschikbaar derhalve zijn de
resultaten van 2010 weergegeven.
De netto bedrijfslasten zullen in 2012 licht stijgen
ten opzichte van 2011. De verklaring hiervoor is dat
de automatiseringskosten zullen stijgen als gevolg
van toegenomen gebruikerseisen. De lagere netto
bedrijfslasten van 2010 ten opzichte van 2011 zijn te
verklaren door de eenmalige BTW teruggave met
betrekking tot de integratieheffing en pro-rata
regeling.
9.3 Risicomanagement
Vormgeving risicomanagementproces
De onzekerheden waarmee de corporatiesector
wordt geconfronteerd zijn de afgelopen periode
sterk toegenomen. Niet alleen de economische
crisis, maar ook de ontwikkelingen op het
gebied van wet- en regelgeving zorgen voor
deze toename. Binnen Wooncompagnie is de
aandacht voor risico‟s en interne beheersing in
de afgelopen jaren sterk toegenomen. Voor ons
is risicomanagement een binnen de gehele
organisatie ingebed, proactief en continu
proces, waarbij vanuit een gemeenschappelijk
referentiekader op gestructureerde wijze wordt
omgegaan met het beheersen van risico‟s in
relatie tot de organisatie- en
beleidsdoelstellingen.
Risico’s Wooncompagnie
In de volgende figuur is een integraal overzicht
van de grootste risico‟s opgenomen. Dit
overzicht is in 2011 geactualiseerd op basis
van de laatste inzichten. In dit overzicht is
onderscheid aangebracht tussen de interne en
externe risico‟s. Daarnaast zijn de risico‟s
gegroepeerd per categorie. Zoals reeds
aangegeven is voor ieder van deze risico‟s de
kans, impact (in euro‟s) en de prioritering in
kaart gebracht. In deze paragraaf zijn de
risico‟s beschreven met een hoge prioritering.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-104-
Risico’s Wooncompagnie
Nieuwe wet- en regelgeving
„Het risico dat de voor Wooncompagnie
relevante wet- en regelgeving aan verandering
onderhevig is en dat Wooncompagnie niet in
staat is om hierop in te spelen‟. In de afgelopen
jaren is de dynamiek in de wijzigingen van de
wet- en regelgeving fors toegenomen. De
monitoring van nieuwe wet- en regelgeving en
de vertaling hiervan in beleid ligt bij de
afdelingen Middelen & Bedrijfsvoering en
Strategie & Beleid. Het tijdig signaleren van en
inspelen op (voorgenomen) wijzigingen in wet-
en regelgeving vraagt steeds meer tijd en
aandacht van Wooncompagnie.
Demografische ontwikkelingen
„Het risico dat ontwikkelingen in de
samenstelling en opbouw van de bevolking
(bijvoorbeeld krimp en vergrijzing) leiden tot
een mismatch met het woningaanbod.‟
Wooncompagnie ziet het Strategisch
Portefeuillebeleid (SPB) als een noodzakelijk
instrument dat leidend is in de uitvoering van
de primaire taakstelling. Immers, in het SPB
komen demografie en marktontwikkelingen, de
passendheid van de woningvoorraad voor nu
en in de toekomst en de verwachte
ontwikkeling van de woonlasten samen. Al
deze punten hebben betrekking op de
kernactiviteiten van Wooncompagnie, namelijk
het realiseren, verhuren en beheren van
woningen met een aanbod dat aansluit bij wat
de maatschappij van ons vraagt. Voor het
ontwikkelen en uitvoeren van het SPB hanteert
Wooncompagnie de beleidsachtbaan van Rigo
Research en Advies BV. Het strategische en
het operationele niveau raken elkaar op het
tactisch niveau in de vorm van de
buurtanalyses. Wooncompagnie heeft een
meerjarenplanning voor de cyclus van het SPB
opgesteld. De planning omvat het actualiseren
van de strategische kaders, de buurtanalyses,
de complexbeheerplannen en het
marktonderzoek en heeft een logische
aansluiting met de vierjaarlijkse cyclus van het
ondernemingsplan.
In 2011 is gestart met het opstellen van een
nieuwe de strategische beleidsnotitie van het
SPB. Aan deze notitie ligt een in 2011
geactualiseerd marktonderzoek ten grondslag.
Om trends en ontwikkelingen goed zichtbaar te
krijgen, was de vraagstelling bij dit
marktonderzoek voor een belangrijk deel
hetzelfde als in het vorige marktonderzoek.
Wel is nu heel expliciet de ontwikkeling,
woonsituatie en woonwensen van huishoudens
met een inkomen tot € 33.614 en huishoudens
met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000
meegenomen. Deze informatie is essentieel
voor het maken van de juiste beleidskeuzes als
reactie op de ministeriële regeling en de
definiëring van onze doelgroepen van beleid.
Vernieuwing portefeuille
„Het risico dat Wooncompagnie onvoldoende
vernieuwing of verbetering aanbrengt in het
bezit in de vorm van aankoop, nieuwbouw of
herstructurering en/of hier geen rekening mee
houdt in de bedrijfsvoering.‟
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-105-
Ook voor dit risico geldt het strategisch
portefeuille beleid, inclusief meerjarige
financiële vertaling, als fundament onder de
vastgoedopgave. Als gevolg van het hebben
van onvoldoende financiële middelen,
vertraging in de uitvoering of inadequaat
projectmanagement kan de realisatie van de
vastgoedopgave onder druk komen te staan. In
2010 en 2011 heeft het verder beheersen van
de projectontwikkeling nieuwbouw en
herstructurering veel aandacht gekregen (zie
risico projectontwikkeling vastgoed).
Daarnaast vindt de behandeling van acquisitie-
en investeringsvoorstellen consequent plaats in
een investeringscommissie waarin de
vestigingen, Bouwcompagnie en het
Bestuurlijk Centrum zitting hebben.
Projectontwikkeling vastgoed
„Het risico dat er geen goed (totaal)inzicht
bestaat in de lopende vastgoedprojecten binnen
de corporatie en/of dat vastgoedprojecten
(zowel maatschappelijk vastgoed,
maatschappelijke huisvesting als overig
vastgoed) niet goed beheerst worden.‟
Projectontwikkeling behoort tot de meest
risicovolle activiteiten van Wooncompagnie.
Om het projectontwikkelingsproces te
beheersen moet inzicht bestaan in de
voortgang, de belangrijkste kengetallen en de
risico‟s van een project. Wij hebben hiervoor
de beschikking over een systeem waarmee
monitoring plaatsvindt van de uitvoering van
de lopende projecten en de overeenkomst
hiervan met bestuursbesluiten. Daarbij wordt
er gewerkt met een standaard proces voor
projectontwikkeling, projectmanagement en
interne verslaglegging.
Om inzicht te verkrijgen in de risico‟s van een
project wordt de komende periode een
projectrisicomanagementsysteem
geïmplementeerd. Hiervoor is reeds de tool
Rearisk aangeschaft, dat ons in staat stelt
projectrisico‟s te kwantificeren. Daarnaast is
de formatie van Bouwcompagnie uitgebreid
met een controller. In 2010 zijn alle projecten
onderworpen aan een zogenaamde
„paspoortcontrole‟ waarbij gekeken is naar de
voortgang, de bestuursbesluiten, budgetten,
contracten, etc. Voorts is in 2010 en 2011 de
planning- & controlcyclus van
Bouwcompagnie verder uitgewerkt, is het
aantal projecten per ontwikkelaar
teruggebracht en zijn de projecten
geprioriteerd. Met deze maatregelen zijn
belangrijke stappen gezet om te komen tot een
verbeterde beheersing van de
projectenportefeuille.
Grondposities
„Het risico dat Wooncompagnie grondposities
heeft ingenomen waar substantiële verliezen
uit volgen.‟
Wooncompagnie heeft in de jaren 2007, 2008
en 2009 een actief grondaankoopbeleid
gevoerd. Dit beleid werd ingezet om de
bouwproductie op middellange termijn zeker te
stellen, tegen betaalbare condities. Een
voorwaarde hierbij was dat er binnen tien jaar
zou moeten kunnen worden gestart met
ontwikkelactiviteiten. Bij het verwerven van
gronden heeft de nadruk gelegen op
grondposities die tegen agrarische waarde
konden worden aangekocht. Hiermee is het
risicoprofiel beperkt gebleven. Desalniettemin
heeft Wooncompagnie geconcludeerd dat het
beslag van de grondposities op het vermogen
en de financieringsmiddelen aan de bovengrens
van het gewenste niveau zitten. Om deze reden
is in 2011 een terughoudend aankoopbeleid
van grondposities gevoerd en zijn onderzoeken
gestart naar het afstoten van enkele van deze
grondposities.
Verkoop (tussenvormen)
„Het risico dat Wooncompagnie afhankelijk is
van woningverkopen en hieruit onvoldoende
inkomsten genereert en/of dat de
verkooptussenvorm(en) niet aansluiten bij de
behoefte van de klant.‟
Mede als gevolg van de ambitieuze
nieuwbouwplannen was Wooncompagnie in de
afgelopen jaren sterk afhankelijk van de
verkoopopbrengsten. Vanaf de
meerjarenbegroting 2011-2015 heeft
Wooncompagnie haar plannen bijgesteld
waardoor de verkoopafhankelijkheid ook
minder groot is geworden. De door
Wooncompagnie gehanteerde
verkooptussenvorm „Koopzeker‟ is in
2011vervangen door de verkooptussenvorm
„Koopgarant‟. Daarnaast wordt onderzocht of
Wooncompagnie naast „Koopgarant‟ ook de
startersrenteregeling zal gaan gebruiken (zie
ook hoofdstuk 5).
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-106-
Informatie en kennismanagement
„Het risico dat de informatievoorziening en
kennismanagement niet op orde is: er is niet
helder wat we willen weten, waar we het
vandaan halen en waar we het terug kunnen
vinden.‟
Een van de speerpunten uit het
ondernemingsplan „Thuis in de kern 2009 –
2012‟ is dat Wooncompagnie het kennis- en
informatiemanagement verder op orde wil
krijgen. Inmiddels zijn enkele stappen gezet
om deze ambitie waar te maken. Zo is
onderdeel van de doorontwikkeling van
Wooncompagnie het optuigen van een nieuwe
afdeling „informatiemanagement‟.
(In)formele samenwerkingsverbanden
„Het risico dat samenwerking met externe
partijen, zowel met als zonder juridische en
financiële afspraken, niet goed verloopt.‟
De oorzaken van dit risico zijn te vinden in
bijvoorbeeld tegenstrijdige belangen
verschillende partijen, onvoldoende inzicht in
de belangen van de betrokken partijen,
onduidelijke afspraken, ontbreken vastlegging
afspraken en ontbreken van een adequate
monitoring van de voortgang. Wooncompagnie
maakt binnen de bedrijfsvoering in beperkte
mate gebruik van verbindingen, hoofdzakelijk
ingericht ten behoeve van projectontwikkeling
en grondposities. Ondanks dat het aantal
verbindingen en de activiteiten hierin beperkt
zijn, is Wooncompagnie gestart om de
beheersing van dit risico verder te verbeteren.
Zo is de controllingrol van de verbindingen
centraal belegd en zijn alle gemaakte afspraken
(zoals samenwerkingsovereenkomsten) ten
aanzien van samenwerkingsverbanden centraal
verzameld. Daarnaast is een
verbindingenstatuut opgesteld, vastgesteld en
geïmplementeerd. In dit statuut zijn nadere
kaders opgenomen rondom het aangaan en
ontbinden van verbindingen, randvoorwaarden
voor samenwerkingspartners, financiering,
risicomanagement en periodieke
verantwoording.
Werking infrastructuur
„Het risico dat de IT-infrastructuur (hardware
en software) van Wooncompagnie veelvuldig
buiten werking is of niet functioneert.‟
Een optimaal werkende IT-infrastructuur is
voor ons onmisbaar. Om de slagkracht op het
gebied van ICT verder te vergroten en de
betrouwbaarheid te waarborgen heeft
Wooncompagnie besloten het (technisch)
beheer van de ICT uit te besteden. In 2011
waren deze taken ondergebracht in het
samenwerkingsverband Trevin een Shared
Service Centre (SSC). Voor 1 januari 2013
zullen deze taken worden ondergebracht bij
een datacenter.
Fiscaliteiten
„Het risico dat de afhandeling van fiscale
vraagstukken plaatsvindt op een financieel
onvoordelige wijze en/of dat fiscale wetgeving
niet wordt gevolgd (risico op boetes).‟
De fiscale wereld van sector is in de afgelopen
jaren ingrijpend gewijzigd, bijvoorbeeld door
het invoeren van de integrale VPB-plicht en
het vervallen van de vrijstelling voor
integratieheffing. Mede als gevolg hiervan
heeft Wooncompagnie verschillende
maatregelen getroffen om de fiscale risico‟s te
beheersen. Zo is gewerkt aan het bouwen van
een „Tax Control Framework‟ (raamwerk met
beheersingsmaatregelen), is per rijksbelasting
een coördinator benoemd, heeft in 2011
intensief contact met de belastingdienst
plaatsgevonden en is het BTW-verbetertraject
afgerond.
Rente en flexibiliteit portefeuille
„Het risico dat renterisico‟s onvoldoende
beheerst worden (bijvoorbeeld als gevolg van
onvoldoende inzicht in de risico‟s of te
complexe derivaten) en/of dat de
leningportefeuille onvoldoende flexibel is.‟
Wooncompagnie heeft in haar treasurystatuut
doelstellingen als het minimaliseren van de
vermogenskostenvoet en het beheersen van
renterisico‟s vastgelegd. Wooncompagnie
beschikt over een actief treasurybeleid en heeft
verschillende beheersmaatregelen getroffen om
de risico‟s ten aanzien van de portefeuille te
beheersen. Voorbeelden hiervan zijn de inzet
van een onafhankelijke externe adviseur als
onderdeel van de treasurycommissie, de
periodieke risicoanalyse & –rapportage en het
onderzoek naar de herstructurering van de
leningportefeuille. Overigens maken de andere
treasuryrisico‟s, zoals beschikbaarheid van
middelen, ook onderdeel uit van het
risicomanagementsysteem (risico
„financieringspositie‟).
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-107-
Verwachtingsmanagement
„Het risico dat Wooncompagnie verwachtingen
schept (door bijvoorbeeld hoog ambitieniveau)
die niet kunnen worden waargemaakt. Gevolg
hiervan kan zijn dat de relatie met stakeholders
en andere partners onder druk komt te staan.‟
Dit risico heeft zich in de afgelopen jaren
verschillende malen gemanifesteerd en
geresulteerd in financiële nadelen voor
Wooncompagnie. Met de aanscherping van de
projectbeheersing (zie risico
„projectontwikkeling vastgoed‟), het opstellen
van heldere en duidelijke (investerings)kaders
en het actualiseren van de taken,
verantwoordelijkheden en bevoegdheden is dit
risico verder teruggebracht.
Kwantificering risico’s
Onderdeel van het risicomanagementproces is
het bepalen van de totale risicosom. Op grond
van de meerjarenbegroting 2012-2016 bedroeg
deze risicosom bijna € 105 miljoen ofwel 15,3
% van het balanstotaal op basis van de
volkshuisvestelijke bedrijfswaarde. Het totale
vermogen op basis van de volkshuisvestelijke
bedrijfswaarde bedraagt ultimo 2016 € 122
miljoen (17,7% van het balanstotaal) en ligt
dus hoger dan de totale risicosom.
Realisatie ambities risicomanagement
Het ontwikkelen van een effectief
risicomanagement(proces) was een van de
speerpunten uit het ondernemingsplan „Thuis
in de kern 2009 – 2012‟. Hierbij waren een
drietal concrete activiteiten benoemd:
Per afdeling met de medewerkers
inventariseren welke mogelijke risico‟s er
gemoeid zijn met hun werkzaamheden, en
hierover op afdelingsniveau afspraken maken
(bijvoorbeeld gedragsregels). Doel:
medewerkers realiseren zich welke risico‟s er
kleven aan hun handelen en weten hoe zij deze
kunnen en moeten beïnvloeden.
De afspraken van alle afdelingen op
managementniveau met elkaar delen,
beoordelen en organisatiebreed vaststellen.
Doel: Organisatiebreed inzicht in de risico‟s
van alle afdelingen en afspraken over hoe op
risicobeheersing gestuurd wordt.
De afspraken communiceren naar alle
medewerkers en de naleving ervan op
afdelingsniveau monitoren. Doel: er is sprake
van een organisatiebreed risicomanagement
waardoor de risico‟s beheerst worden.
Destijds was gekozen voor een bottom-up
benadering met als doel het risicobewustzijn in
de hele organisatie te vergroten. Uiteindelijk is
gekozen voor een combinatie van een top-
down en bottom-up benadering om de
strategische risico‟s ook goed in beeld te
krijgen.
In 2011 zijn met de medewerkers de resultaten
van de inventarisatie van risico‟s en
beheersingsmaatregelen besproken en
praktisch vertaald ten behoeve van de
operationele werkvloer.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-108-
9.4 Verkorte jaarrekening 2011
Geconsolideerde balans (na voorgestelde resultaatbestemming)
ACTIEF 31-12-2011 31-12-2010
x € 1.000 x € 1.000
Vaste activa
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken in exploitatie 779.715 764.917
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 31.379 31.824
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 8.168 7.463
Commercieel onroerend goed in exploitatie 2.356 2.730
Woning verkocht onder voorwaarden 69.626 62.425
Totaal materiële vaste activa 891.244 869.358
Financiële vaste activa
Te vorderen BWS-subsidies 152 846
Leningen u/g 13 73
Deelnemingen in groepsmaatschappijen 4 4
Beleggingen 1830 50
Latente belastingvorderingen 12.796 8.437
Totaal financiële vaste activa 14.794 9.409
Subtotaal vaste activa 906.038 878.767
Vlottende activa
Voorraden
Onderhoudsmaterialen 297 288
Vastgoed bestemd voor de verkoop 3.383 2.042
Onderhanden werk 5.087 3.621
Totaal voorraden 8.767 5.951
Onderhanden projecten 187 265
Vorderingen
Huurdebiteuren 636 620
Gemeenten 704 517
Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.636 7.153
Overige vorderingen 987 1.283
Overlopende activa 804 864
Totaal vorderingen 13.768 10.438
Liquide middelen 7.457 27.871
Subtotaal vlottende activa 30.178 44.525
Totaal 936.216 923.292
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-109-
PASSIEF 31-12-2011 31-12-2010
x € 1.000 x € 1.000
Groepsvermogen 367.687 383.432
367.687 383.432
Voorzieningen
Voorziening huurverlaging 0 371
Voorziening onrendabele investeringen 16.234 2.191
Voorziening overdracht erfpachtgronden 75 232
Voorziening latente belastingverplichting 777 6.634
Voorziening jubilea uitkeringen 133 92
Voorziening loopbaanbudget 453 480
Voorziening garantieverplichtingen projecten 95 46
Voorziening derivaten 8.944 0
Totaal voorzieningen 26.711 10.047
Schulden
Langlopende schulden
Leningen overheid 25.936 27.011
Leningen kredietinstellingen 430.048 419.604
Verplichting verkoop onder voorwaarden 66.962 60.659
Totaal langlopende schulden 522.946 507.275
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen/overheid 80 5.125
Schulden aan gemeenten 78 13
Schulden aan leveranciers 4.423 4.716
Onderhanden projecten 495 179
Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.854 507
Overige schulden en overlopende passiva 10.942 11.999
Totaal kortlopende schulden 18.872 22.538
Subtotaal schulden 541.818 529.813
Totaal 936.216 923.292
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-110-
Winst- en verliesrekening
2011 2010
x € 1.000 x € 1.000
Bedrijfsopbrengsten
Huren 70.938 68.101
Vergoedingen 1.244 1.053
Overige bedrijfsopbrengsten 1.668 1.740
Totaal bedrijfsopbrengsten 73.850 70.894
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op materiële vaste activa 967 1.083
Salarissen 6.638 6.519
Sociale lasten / pensioenlasten 2.077 1.959
Kosten onderhoud 18.533 18.895
Overige bedrijfslasten 11.427 12.036
Totaal bedrijfslasten 39.642 40.492
Resultaat uit verhuuractiviteiten 34.208 30.402
Resultaat uit projecten en verkopen
Opbrengst verkopen bestaand bezit 8.256 10.322
Opbrengst terugkoop/verkoop bestaand bezit 180 377
Opbrengst verkopen overig 0 16
Opbrengst verkopen nieuwbouw 12.735 4.701
Wijziging voorraad gereed product 3.976 1.795
Kostprijs opgeleverde werken en projecten -15.963 -6.286
Onrendabele investeringen -30.955 4.976
Totaal resultaat uit projecten en verkopen -21.772 15.901
Bedrijfsresultaat 12.436 46.303
Financiële baten en lasten
Rentebaten 531 364
Rentelasten -19.859 -19.741
Waardeveranderingen financiële instrumenten gewaardeerd
tegen reële waarde -7.165 0
Resultaat uit financieringactiviteiten -26.493 -19.377
Groepsresultaat uit bedrijfsuitoefening voor belastingen -14.057 26.926
Vennootschapsbelasting 13.127 -5.315
Groepsresultaat na belastingen voor mutatie actuele waarde -930 21.611
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa -14.815 113
Groepsresultaat na belastingen na mutatie actuele waarde -15.745 21.724
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-111-
Kasstroomoverzicht op grond van de geconsolideerde jaarrekening
2011 2010
x € 1.000 x € 1.000
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat 12.436 46.303
aanpassingen voor:
Afschrijvingen 967 1.083
Onrendabele investeringen 30.955 -4.976
Marge opgeleverde werken en projecten -748 -210
Verkoopresultaat -8.435 -10.715
Mutatie voorzieningen -227 5.448
Mutatie fiscale latenties -10.217 7.961
veranderingen in werkkapitaal:
Mutatie voorraden -1.350 -242
Mutatie onderhanden projecten -1.390 -2.209
Mutatie beleggingen - -
Mutatie vorderingen -3.350 -14.278
Mutatie kortlopende schulden 1.380 -109
Mutatie BWS subsidies 695 204
kasstroom uit bedrijfsoperaties:
Ontvangen rente 531 364
Betaalde rente -19.860 -19.742
Betaalde/ontvangen vennootschapsbelasting 13.028 -299
Kasstroom uit operationele activiteiten 14.416 8.583
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen -56.809 -39.633
Desinvesteringen 17.599 18.855
Mutatie deelnemingen - -2
Mutatie leningen u/g 60 501
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -39.151 -20.279
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Verstrekte leningen - -
Aflossing verstrekte leningen - -
Toename leningen 27.700 35.000
Aflossing leningen -18.333 -21.522
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 9.367 13.478
Mutatie geldmiddelen -15.368 1.782
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-112-
Kengetallen
2011 2010 2009 2008
Gegevens bezit in eigendom Aantal Aantal Aantal Aantal
Bezit in eigendom
Woningen 12.885 12.889 12.903 12.909
Overige woongelegenheden 405 177 156 88
Garages 75 45 45 45
Overige objecten 110 64 59 21
Totaal aantal in eigendom 13.475 13.175 13.163 13.063
Mutaties in het bezit
Opgeleverde nieuwbouw 195 158 128 153
Sloop 0 30 6 0
Verkoop 119 115 53 75
Aankoop 197
Overige mutaties 27 0 -5 0
Saldo 300 13 64 78
Woningen naar huurklasse
Goedkoop (< 361,66) 1.883 2.008 2.330 2.298
Betaalbaar (>= 361,66 en < 554,76) 9.896 9.952 9.888 9.623
Bereikbaar tot huurtoeslaggrens (>= 554,76 en < 652,52) 953 868 638 605
Duur boven huurtoeslaggrens (>= 652,52) 153 61 47 30
Totaal aantal woningen 12.885 12.889 12.903 12.556
Kwaliteit
Kosten onderhoud per woning x € 1 x € 1 x € 1 x € 1
Niet-planmatig onderhoud 413 398 358 433
Planmatig onderhoud 1.025 1.068 970 806
Totaal kosten onderhoud 1.438 1.466 1.327 1.239
Maatschappelijke uitgaven x €1.000 x €1.000 x €1.000 x €1.000
Bijdrage wijkenaanpak 790 743 695 712
Leefbaarheid 414 279 479 399
Maatschappelijk ondernemen 14 63 313 578
Wonen/Zorg/Welzijn 144 131 186 112
Totaal maatschappelijke uitgaven 1.362 1.216 1.673 1.801
Het verhuren van woningen
Gerealiseerde huurverhoging 1,3% 1,2% 2,5% 1,6%
Huurachterstand in % van de jaarhuur 0,88% 0,90% 0,77% 0,85%
Huurderving in % van de jaarhuur 1,88% 1,57% 1,22% 0,82%
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-113-
2011 2010 2009 2008
Personeelsbezetting einde boekjaar Aantal, €, % Aantal, €, % Aantal, €, % Aantal, €, %
Aantal FTE 135,0 126,7 124,2 120,3
Aantal vhe's per fte 100 104 105 108
Opleidingskosten 168.047 204.053 178.282 143.120
Ziekteverzuimpercentage 3,57% 4,83% 4,63% 3,84%
Financierbaarheid x €1.000 x €1.000 x €1.000 x €1.000
Schuldrestant leningen overheid en
kredietinstellingen per vhe 33.839 31.851 32.758 33.171
Waarvan geborgd door het WSW per vhe 33.560 33.017 31.908 32.611
Gemiddelde rentepercentage 4,30% 4,49% 4,19% 4,70%
Financiële continuïteit
Solvabiliteit1 39,31% 41,53% 40,80% 40,83%
Liquiditeit2 160% 197,55% 170,78% 167,79%
Investerings- en financieringsratio3 16,49% 34,00% -4,86% -36,63%
Rentedekkingsgetal (ICR)4 1,75 1,44 1,19 2,10
WOZ-waarde per vhe 166.058 167.579 168.373 162.853
Bedrijfswaarde per vhe 57.864 58.058 56.491 55.122
Loan to value (obv 50% WOZ-waarde)5 40,76% 40,46% 39,09% 40,92%
Loan to value (obv bedrijfswaarde) 58,48% 58,39% 58,25% 60,45%
Direct rendement (obv 50% WOZ-waarde)6 3,08% 2,55% 1,94% 3,58%
Direct rendement (obv bedrijfswaarde) 4,42% 3,68% 2,89% 5,28%
Indirect rendement (obv 50% WOZ-waarde)7 1,35% -0,38% 8,03% 11,81%
Indirect rendement (obv bedrijfswaarde) 1,90% 2,79% 2,20% -8,36%
Rentabiliteit eigen vermogen -4,28% 5,67% -0,04% -21,94%
Rentabiliteit totaal vermogen 0,44% 4,49% 2,06% -6,51%
1 De solvabiliteit is het gepresenteerde eigen
vermogen uitgedrukt in een percentage van het
balanstotaal.
2 De liquiditeit wordt berekend door de vlottende
activa uit te drukken in een percentage van de
kortlopende schulden.
3 De investerings- en financieringratio geeft aan
welk gedeelte van de investering extern wordt
gefinancierd. Deze wordt berekend door de
investering in de vastgoedportefeuille af te zetten
tegen de mutatie in de financiering.
4 De ICR bestaat uit het saldo van de
exploitatiekasstroom (exclusief rente) in verhouding
tot de totale rentelasten.
5 Bij loan to value wordt de financiering uitgedrukt
in een percentage van de waarde van het bezit. Een
hoger percentage leidt tot een hogere
financieringslast. Hierboven hebben we de
financiering afgezet tegen de woz-waarde en de
bedrijfswaarde.
6 Het direct rendement is de exploitatiekasstroom
(exclusief rente) uitgedrukt in een percentage van de
waarde van het bezit, in dit geval de woz-waarde en
de bedrijfswaarde.
7 Het indirect rendement is de waardemutatie van de
bestaande vastgoedportefeuille uitgedrukt in een
percentage van de totale waarde. In dit geval hebben
we deze ook berekend op basis van de woz-waarde
en de bedrijfswaarde.
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-114-
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-115-
10 Verklaringen
10.1 Verklaring Directeurbestuurder
De directeur van Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie, op grond van de statuten belast
met de bestuurlijke bevoegdheden, verklaart dat alle uitgaven in 2011 door Wooncompagnie uitsluitend
in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan. Alle middelen (batige saldi daaronder begrepen) zijn
uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting bestemd. De directeur heeft het
jaarverslag en de jaarrekening vastgesteld. De jaarrekening omvat de enkelvoudige en de
geconsolideerde jaarrekening. De Raad van Commissarissen heeft op 25 juni 2012 de jaarstukken 2011,
inclusief het volkshuisvestingsverslag 2011, goedgekeurd.
Hoorn, 25 juni 2012
ir. J.W. Hendriks, directeurbestuurder
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-116-
10.2 Accountantsverklaring
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-117-
Jaarverslag 2011 Wooncompagnie
-118-
Colofon
© Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie
Contactgegevens
Hoofdkantoor: Geldelozeweg 41, Hoorn
Vestiging Schagen: Laanplein 3, Schagen
Vestiging Purmerend: Kraggeveenstraat 5, Purmerend
Postadres: Postbus 160, 1620 AD Hoorn
Telefonisch informatie punt: 0900 20 22 373 (lokaal tarief)
www.wooncompagnie.nl
Overige gegevens
Instellingsnummer: L0478
NRV-nummer: 686
KvK-nummer: 360001723
Redactie jaarverslag
Edith Abbring
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of
openbaar worden gemaakt op welke wijze dan ook, zonder
schriftelijke toestemming van Wooncompagnie.
Bij het samenstellen van dit jaarverslag is de grootste zorg
besteed aan de juistheid van de hierin opgenomen informatie.
Wooncompagnie kan echter niet verantwoordelijk worden
gehouden voor enige onjuist verstrekte informatie.