jaarverslag mitros 2017 · 2018. 5. 8. · jaarverslag mitros 2017 4 voor al het werk dat in 2017...

Jaarverslag Mitros 2017

16 april 2018

Jaarverslag Mitros 2017 2

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave ............................................................................................................. 2

Voorwoord .................................................................................................................... 3

1. Voornemens versus realisatie ................................................................................... 5

Voornemens voor 2017 ............................................................................................................... 5

Welkom Thuis .............................................................................................................................. 5

De Stip ......................................................................................................................................... 5

Prestatieafspraken directie ......................................................................................................... 8

2. Dienstverlening .................................................................................................... 11

Huurderstevredenheid .............................................................................................................. 11

Klantcontactcentrum en digitalisering ...................................................................................... 13

3. Woning ................................................................................................................ 15

Woonruimteverdeling ............................................................................................................... 15

Huur ........................................................................................................................................... 19

Vastgoed .................................................................................................................................... 22

4. Woonomgeving ..................................................................................................... 31

Kwaliteit woonomgeving ........................................................................................................... 31

Leefbaarheid .............................................................................................................................. 32

5. Samenwerking ..................................................................................................... 34

Huurders .................................................................................................................................... 34

Stakeholders .............................................................................................................................. 35

6. Organisatie op orde ............................................................................................... 39

Mens en cultuur ........................................................................................................................ 39

Integriteit ................................................................................................................................... 41

Financiering, rendement en risico ............................................................................................. 42

Risicomanagement .................................................................................................................... 46

Processen en ICT ........................................................................................................................ 50

7. Governance .......................................................................................................... 51

Ondernemingsbestuur .............................................................................................................. 51

Verslag Raad van Commissarissen ............................................................................................ 54

Afkortingen jaarverslag ................................................................................................ 66


Voorwoord

In 2016 formuleerde Mitros de ambitie voor 2020 onder de noemer ‘De stip op de horizon’, intern al snel ‘De Stip’ geheten. De doelen zijn vanzelfsprekend en allereerst gericht op onze huurders. We willen de dienstverlening een flinke impuls geven en onze woningvoorraad vergroten en verbeteren. Meer randvoorwaardelijk – maar daarmee zeker niet onbelangrijk –

is het afkoersen op lage bedrijfslasten en hoge medewerkerstevredenheid. Eén van de hoogtepunten in 2017 was de oplevering van ons project Place2bU in Leidsche Rijn. Samen met collega-corporatie Portaal leverden we ruim 500 woningen op voor jongeren met een heel verschillende achtergrond. We zijn zo echt van betekenis voor deze groep. Het project werd in krap één jaar gerealiseerd en zal ruim 10 jaar dienst doen. Inmiddels blijkt dat het hier voor de bewoners goed toeven is en ze tevreden zijn.

Het afgelopen jaar hebben we flinke stappen gezet om van Mitros een innoverende corporatie te maken. We denken dat dit nodig is om in de toekomst aan onze volkshuisvestelijke taken een adequate invulling te geven. In het voorjaar was de prijsuitreiking van onze prijsvraag ‘Badkamer in één dag’. De prijswinnaar lukte het om aan onze uitdaging gehoor te geven en met een overtuigend product te komen. In 2018 gaan we dit in de praktijk brengen. Dat leidt

ertoe dat we badkamers van onze huurders in één dag èn zonder veel overlast vervangen. In de loop van het jaar zijn we gestart met ‘qlinker’, onze digitale corporatie. Het streven is het hele verhuur- en mutatieproces in de smartphone te krijgen en daarmee aansluiting te zoeken bij ontwikkelingen in andere sectoren, waar het klanten van dienstverlening bijzonder makkelijk gemaakt wordt. Het is een uitdagend project. Eind 2017 bleek dat het kan rekenen op grote resonantie bij andere zakelijke partijen. Ruim 50 inzendingen met allerlei ideeën kwamen binnen op de vraag of men op dit terrein partner van Mitros wilde worden. We gaan

er in 2018 met volle kracht mee vooruit en willen dan ook de eerste ervaringen van huurders met deze nieuwe werkwijze opdoen. Ondertussen vergeten we natuurlijk niet dat een deel van onze huurders moeite heeft met

nieuwe ontwikkelingen en minder makkelijk met internettoepassingen om kan gaan. We zullen onze inspanningen voor deze groep dan ook opvoeren. De economische ontwikkelingen in 2017 waren voorspoedig. Dit merken we vooral aan

stijgende prijzen van het vastgoed en grondposities. Dat de bouwsector het beter heeft werkt door in stijgende bouwprijzen en verminderde beschikbaarheid. De komende jaren moeten we rekenen met een voor ons moeilijker aanbestedingsmarkt. De woningprijzen zijn in onze regio inmiddels zo hard gestegen, dat we beducht zijn voor een knappende luchtbel. De stijgingspercentages van de afgelopen 2 jaar kunnen in ieder geval geen vervolg op hetzelfde niveau krijgen.

De corporatiesector is landelijk gezien in rustig vaarwater gekomen. Bij de vorming van het nieuwe kabinet heeft het onderwerp ‘wonen’ nauwelijks een rol van betekenis gespeeld. Uitzondering vormt de grote aandacht voor het onderwerp ‘duurzaamheid’. In 2018 maken ook wij een eerste plan om onze woningvoorraad in 2050 CO2-neutraal te krijgen. Vanwege

deze lange termijn en het feit dat de kosten van een dergelijke transitie nu nog niet te dragen zijn, zetten wij de komende periode vooral in om met andere partijen – corporaties en derden

– op dit terrein de innovatie aan te jagen. Uit het voorgaande blijkt dat 2017 een intensief jaar is geweest. We hebben kunnen werken aan de volkshuisvesting in Utrecht en Nieuwegein. En gaan daar met groot enthousiasme mee verder. Er is immers nog zo veel te doen. In 2017 verliet Maud Hoezen, directeur, onze organisatie. Dank past voor haar bijdragen

gedurende meerdere jaren. We waren blij dat we in november in Toon Corver haar opvolger konden presenteren.


Voor al het werk dat in 2017 verzet is, danken we vanzelfsprekend ook onze partners en

collega’s. Het is mooi en goed dit alles voor onze huurders en onze bredere maatschappelijke taak te kunnen doen.

Directie Mitros, Henk Peter Kip, voorzitter Toon Corver


1. Voornemens versus realisatie

Voornemens voor 2017 Wat hebben wij ons voorgenomen voor 2017? En wat hebben we hiervan daadwerkelijk gedaan? Ondernemingsplan Welkom Thuis en ons project De Stip zijn leidraad geweest voor onze acties in het afgelopen jaar. De prestatieafspraken die de directie maakte met de Raad van Commissarissen, kwamen dan ook voort uit Welkom Thuis en De Stip.

In dit hoofdstuk staat in het kort beschreven wat Welkom Thuis en De Stip inhouden. En wat er van onze voornemens is terechtgekomen. In de rest van dit jaarverslag komen de diverse onderwerpen uitgebreider aan bod.

Welkom Thuis In Welkom Thuis, ons ondernemingsplan voor 2014 t/m 2017, richten wij ons volledig op onze kerntaak: het bieden van goede en betaalbare huurwoningen in prettige en leefbare buurten in de steden Utrecht en Nieuwegein, een uitstekende dienstverlening aan de huurder en het verbeteren van de woningvoorraad op zijn minst naar een basiskwaliteitsniveau.

Onze missie luidt: “Mitros vindt dat iedereen recht heeft op goed wonen. Wij zijn er voor om dit mogelijk te maken voor

mensen met een laag inkomen. Dit doen wij door het verhuren van goede en betaalbare huizen in

Utrecht en Nieuwegein..”

Ons belangrijkste doel is het verhogen van de huurderstevredenheid met een organisatie die

op orde is. Een hogere huurdertevredenheid is in het ondernemingsplan onderverdeeld naar:

dienstverlening woning woonomgeving samenwerking met andere partijen De organisatie op orde is onderverdeeld naar: mens & cultuur

financiering, rendement en risico processen en ICT Deze onderverdeling vormt dan ook de kapstok voor dit jaarverslag.

De Stip In 2016 introduceerden we De Stip (op de horizon), onze doelen voor het jaar 2020. We merkten dat de uitvoering van het ondernemingsplan Welkom Thuis (met een looptijd van 2014 tot en met 2017) achterhaald was en we ambitieuzer konden zijn.

Kort gezet komt het erop neer dat we een corporatie willen worden waar iedereen blij van wordt. En waar huurders het allerliefste willen huren. Niet alleen omdat we het kunnen, maar ook omdat we het willen. Omdat we oprecht iets goeds willen doen voor de mensen die ons nodig hebben.


Wij gaan onze huurders de beste sociale huisvesting bieden. Hiervoor hebben we concrete

projecten bedacht (Stip-projecten). Maar de beweging naar de beste sociale huisvesting komt in de eerste plaats uit de medewerkers zelf. En vooral: we willen ons vakmanschap inzetten en uitdagend werk doen waar we enthousiast van worden.

Wat betekent dat? Een huurder van ons krijgt de beste prijs-kwaliteitverhouding. Wij zorgen voor meer sociale huurwoningen, zodat meer huurders een passende plek

hebben om te wonen. We hebben een goede woningvoorraad en onze dienstverlening is top. We verrassen met

onze service. Er gaat minder geld naar onszelf en zoveel mogelijk naar de huurder.

Wij willen de beste werkgever zijn: medewerkers van Mitros werken hier met plezier en met trots en krijgen alle kansen om zichzelf te ontwikkelen.

Daarnaast diende De Stip als vertrekpunt voor het opstellen van ons nieuwe ondernemingsplan voor 2018-2021.

Stip-projecten in 2017 De belangrijkste, beeldbepalende projecten in 2017 waren: Huurder op 1! Om De Stip te bereiken moeten we allereerst de huurderstevredenheid verbeteren. Hiervoor hebben we het programma de ‘Huurder op 1!’ in het leven geroepen. Daarbij richten we ons

vooral op de processen die te maken hebben met het zoeken en betrekken van een nieuwe woning, het opzeggen en opleveren van de oude woning en reparatieverzoeken. De KWH-metingen leren ons wat we volgens de huurder op deze punten beter kunnen doen:

woning zoeken: informatie vooraf en duidelijk en eenvoudig de verwachtingen uitleggen;

huur opzeggen: de huurder vertrouwen geven bij de oplevering van de woning; nieuwe woning: de staat van oplevering van de binnenkant van de woning;

reparatieverzoek: klantvriendelijkheid en soepel maatwerk.

Op basis van deze punten hebben we in 2017 het verhuurmutatieproces onder de loep genomen en hierop een nieuwe visie ontwikkeld. We hebben veel aandacht besteed aan hoe we een woning aan een nieuwe huurder opleveren. Dit heeft geleid tot een hogere tevredenheid op dit punt (zie Hoofdstuk 2, paragraaf Huurderstevredenheid).

Ook de verdergaande digitalisering is onderdeel van de Huurder op 1!. Dit staat hieronder verder beschreven in de paragraaf ‘Smile en qlinker’. Vastgoedsturing Met het Stip-project ‘Vastgoedsturing’ streven we ernaar onze middelen (woningen) optimaal in te inzetten. Op die manier kunnen we immers onze huurders beter bedienen. Daarom

hebben we vorig jaar 4 assetmanagers in dienst genomen. De assetmanager is als het ware eigenaar van het vastgoed in zijn gebied. Hij is daarmee verantwoordelijk voor het financieel rendement van dit vastgoed. Zo kunnen we actief sturen op het rendement van onze woningen. Tijdens ieder kwartaal terugkerende overleggen bespreken we de begroting van onze complexen en de realisatie hiervan.

De assetmanagers zorgen ervoor dat

we zorgvuldige afwegingen maken bij investeringsprojecten; we van tevoren de uitgangspunten van een project bepalen; we sturen op het realiseren van die uitgangspunten.

We laten voor al onze complexen de marktwaarde in verhuurde staat bepalen. In dit taxatieproces vervullen de assetmanagers ook een rol. Daarnaast doen ze voorstellen voor het

aan- en verkopen van woningen of posities, leveren ze een bijdrage aan het realiseren van de gewenste woningportefeuille op basis van complexstrategieën en het meerjarenprogramma.


Smile en qlinker

Smile Een hoge klanttevredenheid in combinatie met een kostenefficiënte organisatie kunnen we

alleen bereiken als we verder digitaliseren. Om onze digitalisering te verbeteren en uit te breiden zijn we in 2016 begonnen met het project Smile. Hiermee willen we bereiken dat de huurder zijn zaken 24 uur per dag, 7 dagen per week, zelf én online kan regelen. En dat informatie altijd direct beschikbaar is. Binnen dit project hebben we begin 2017 onze website, het klantportaal (Mijn Mitros), een kennisbank (voor huurders en medewerkers) en het klantregistratiesysteem helemaal vernieuwd en uitgebreid. Ook hebben we een sociaal intranet (Mitrosnest) opgezet voor betere

interne communicatie en kennisdeling. De basis van deze systemen staat, maar we werken continu verder aan het doorontwikkelen en verder uitbreiden (van de mogelijkheden) van deze applicaties. Een kernteam werkt via de agile/scrum-methode in korte periodes gefocust aan het continu

opleveren van producten die waarde toevoegen aan onze digitale dienstverlening. We hebben

– op basis van een inventarisatie – ervoor gekozen om eerst de thema’s betalen, huren, brieven en repareren verder te ontwikkelen. Op die punten moet een huurder zijn zaken online kunnen regelen. Het resultaat is al zichtbaar: In 2017 is 19% van de reparatieverzoeken online ingediend door onze huurder. Hierbij

kunnen huurders ook foto’s meesturen. Van alle binnenkomende vragen is 43% online ingediend. Denk aan huuropzeggingen,

wijzigingen op naamplaatjes, aanvragen van verhuurdersverklaringen, rekeningnummer

wijzigen, medehuurderschap aanvragen, enz. Van onze huurders heeft 23% een Mijn Mitros account. Daarmee kunnen ze altijd hun

gegevens up-to-date inzien, betalingen bekijken, correspondentie inzien én de huur betalen.

Ook kan een huurder via chat en WhatsApp contact met ons opnemen. Voor het beheer en de verdere doorontwikkeling van onze digitale dienstverlening hebben we

eind 2017 voorgesteld een toegewijd team op te richten dat zich hier fulltime mee bezighoudt. Qlinker Smile werkt vanuit de huidige, bestaande organisatie. Halverwege 2017 groeide echter het besef dat het digitaliseren van de bestaande organisatie een stapsgewijze operatie is. We zitten immers vast aan de huidige, bestaande complexe systemen en processen. Om een echt

grote stap te kunnen zetten moeten we helemaal los komen van de bestaande organisatie en procesinrichting. Daarom hebben we het initiatief genomen om helemaal opnieuw te beginnen. Dat doen we met qlinker. Qlinker neemt de toekomstige sociale huurder als vertrekpunt en bouwt daaromheen een (digitale) woningcorporatie: we stoppen de woningcorporatie in de smartphone van de klant. Via zogenaamde challenges is qlinker in de markt op zoek gegaan naar vernieuwers die

digitale oplossingen hebben waarmee we een aanzienlijke efficiëntieslag kunnen maken. En de klanttevredenheid kunnen verbeteren. Er is veel respons gekomen. Daarvoor zijn 6 pitchdagen georganiseerd. Begin 2018 zijn de meeste pitches geweest. De volgende stap is het selecteren

van de eerste samenwerkingspartners. Eind 2018 moet de eerste verhuring via qlinker een feit zijn. Expeditie Doorbraak

In Expeditie Doorbraak zoeken we naar manieren om het renovatieproces te vernieuwen en te verbeteren. Het doel is om renovaties uit te voeren met minder overlast voor de huurder. En met meer kwaliteit tegen lagere kosten. In 2016 hebben we ons renovatieproces laten onderzoeken. Dit heeft een duidelijk beeld opgeleverd van verbeterpunten. Op die punten gaan we ons richten: • Minder overlast: we gaan op zoek naar betere renovatieoplossingen voor afzonderlijke

onderdelen; • Bewoner centraal: van draagvlakmeting naar écht draagvlak en zelfregie;


• Binnenkant woning: vraag-gestuurd, individueel en los van onderhoud van de buitenkant;

• Mitros-breed denken in plaats van per project (of zelfs nog breder). Met challenges dagen we de markt uit op zoek naar ontwikkelingen die anders renoveren

mogelijk maken. Challenge: badkamer-1-dag In 2016/2017 begonnen we Expeditie Doorbraak met de challenge ‘badkamer-1-dag’. We zetten in de markt de vraag uit wie een badkamer kon renoveren in éen dag. Met minder overlast, tegen dezelfde kosten en met dezelfde kwaliteit. 33 inzendingen en 4 finalisten later koos de jury twee winnaars: Coen Hagedoorn Onderhoud BV en Badkamer in één dag (een

samenwerking van ERA Contour, Hemubo, Rutges Vernieuwt en Smits Vastgoedzorg). In juni 2017 plaatsten beide winnaars in 1 dag 2 nieuwe, en compleet verschillende, badkamers. Het bewijs dat het kon was geleverd. Wel zagen beide partijen tijdens de uitvoering al allerlei verbetermogelijkheden. Daarom gaan zij begin 2018 nogmaals een

badkamerrenovatie testen. Vervolgens test een extern onderzoeksbureau beide badkamers op

zaken als degelijkheid, veiligheid en levensduur. Pas daarna laten we testrenovaties bij huurders thuis uitvoeren. Gelijktijdig met het realiseren van de badkamers, hebben beide partijen ook op een innovatieve manier het plaatsen van een keuken (in 1 dag) gedemonstreerd. Challenge: 100%GZNDWonen Op 15 november 2017 hebben we een nieuwe challenge uitgezet: 100%GZNDWonen

(www.100procentGZNDwonen.nl). Hierbij zoeken we een doorbraak voor het verbeteren van het binnenklimaat in onze woningen. De gestelde uitdaging is: “Kom met een oplossing die garandeert dat onze huurders na renovatie een gezond en aangenaam binnenklimaat hebben. Een woning met een gezonde luchtkwaliteit zonder klachten over tocht, schimmel en teveel vocht. Kortom, 100% gezond wonen.” De winnaars van deze challenge worden in 2018 bekend gemaakt.

Prestatieafspraken directie Jaarlijks maakt de Raad van Commissarissen prestatieafspraken met de directie. Hierin staan

concrete doelen voor 2017. Deze komen voort uit Welkom Thuis en De Stip. In de tabel hieronder is te zien welke doelen wel en niet zijn gehaald.

Voornemens 2017 Toelichting Realisatie 2017

Innovatie in onderhoud en renovatie

Expeditie Doorbraak We maken de winnaars bekend van de challenge ‘badkamer-1-dag’ en laten de winnaars hun badkamerrenovatie in 1 dag uitvoeren. Daarnaast zetten we een nieuwe

challenge in gang. Implementatie integraal onderhoud Eind 2017 hebben we onze visie gereed op de ontwikkeling van dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud. Concrete innovatietoepassing in complex of project. Duurzaamheid Verhogen ambities duurzaamheid

x Integraal onderhoud is eind

2017 nog niet in implementatiefase

Klanttevredenheid We streven in 2017 naar een 7,9 voor klanttevredenheid (KWH).

In 2016 kregen we een 7,5. In 2018 willen we uitkomen op een 8,2 (KWH) en in categorie B

x Niet gehaald, KWH 7,5 en Aedes Benchmark C (t/m 1e helft 2017).



van de Aedesbenchmark. Ons uiteindelijke doel is om in 2020 in categorie A uit te komen.

Dit doel willen we bereiken door digitalisering en vergaande aanpassing/verbetering van het verhuurmutatieproces. Eind 2017 hebben we een werkend klantportaal op onze website en

een nieuwe visie op het verhuurmutatieproces.

Cultuur In 2017 zorgen we er concreet voor dat de verantwoordelijkheden lager in de organisatie komen te liggen.

Ook voeren we het afgesproken cultuurprogramma uit (waaronder het implementeren van een zogenaamde corporate story).

We implementeren vakmanschap in ons opleidingsprogramma.

x Bij de afdeling Wonen is dit in gang gezet, bij andere afdelingen loopt het achter.

Leiderschapsstijl De directie en de 1e-lijnsmanagers dragen samen de verantwoordelijkheid om de ambities van De Stip te realiseren. Ze investeren in onderlinge gesprekken en maken aantoonbaar dat ze zich collectief verantwoordelijk voelen voor de beoogde resultaten.

x voor het eerst is een doel

geformuleerd voor de totale managementgroep op het gebied van Huurder op 1!.

Het proces is goed in gang gezet (gehaald), maar de uitkomst is er nog niet (niet gehaald)

Beste prijs-kwaliteitverhouding

Met de benoeming van assetmanagers begin 2017 werken we volgens een nieuw proces

van vastgoedsturing.

We onderzoeken de mogelijkheden om het woningaanbod beter af te stemmen op de vraag (matching): het plan hiervoor moet eind 2017 uitgevoerd zijn.

Stijging aantal sociale huurwoningen

We vergroten ons aantal sociale huurwoningen door meer nieuwe woningen te bouwen, meer acquisitie te doen en minder woningen te verkopen.

Lage bedrijfslasten Volgens de Aedesbenchmark zitten we met onze bedrijfslasten in categorie A. Dat betekent dat we een aantoonbaar efficiënte organisatie zijn in de sector.

Op een dashboard kunnen we zien hoe we op dit vlak presteren (de actuele stand).

x Tegen de verwachting in daalden de gemiddelde bedrijfslasten in Nederland harder dan die van Mitros. Mitros zit hierdoor in categorie B.

x We zijn gestopt met het dashboard, maar geven nu (beperkt) actueel inzicht in een infographic.

Medewerkerstevredenheid We voeren een verbeterplan uit om de tevredenheid onder medewerkers te verhogen ten opzichte van 2016.

Externe positionering Directie en management werken aantoonbaar aan het verder opbouwen van de externe positie van Mitros. Dit is bijvoorbeeld zichtbaar door het voorzitterschap van de



Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW).

En door deelname aan SWEMP. Dit is een samenwerking tussen diverse corporaties om de beste dienstverlening aan de klant te bereiken voor de laagste kosten (samen ontwikkelen van ICT-beleid en kennisdeling).


2. Dienstverlening

Huurderstevredenheid

KWH Om onze dienstverlening te verbeteren, moeten we weten hoe tevreden onze huurders zijn. In 2017 hebben we voor het 5e jaar op rij de huurderstevredenheid laten meten door KWH

(Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). KWH meet standaard de klanttevredenheid op de volgende onderdelen:

klantcontact: de telefonische bereikbaarheid, de online bereikbaarheid en informatie op de website

verhuizen: het zoeken en betrekken van een woning, het opzeggen van de huur

onderhoud: de dienstverlening bij het uitvoeren van reparaties en onderhoud In 2017 hebben we met het programma de ‘Huurder-op-1’ extra aandacht besteed aan het verhuizen en het uitvoeren van reparaties. Vooral op het onderdeel ‘woning betrekken’ heeft dit een positief resultaat opgeleverd. Op alle meetpunten van dit proces is de tevredenheid van onze huurders duidelijk toegenomen.

KWH heeft de meetmethode op het punt ‘contact’ aangepast. Hierdoor is de beoordeling lager uitgevallen. Wij zijn hierin echter niet uniek. Ook bij veel andere corporaties is de score naar beneden gegaan. Met een 7,4 zitten we net onder het landelijk gemiddelde van een 7,5.


Huurders zijn tevredener geworden over onze planmatig onderhoudsprojecten. Ze vinden de

ontvangen informatie duidelijker, weten beter bij wie ze terecht kunnen met vragen en zijn tevredener over het resultaat.

We hebben ook de klanttevredenheid op het onderdeel ‘verkoop’ weer laten meten door KWH. Onze dienstverlening bij het verkopen van woningen, waardeert men met een 7,7. Dit is beter dan in 2016. Toen scoorden we een 7,4. Huurdersoordeel Aedes Benchmark We doen ook mee aan de Aedes Benchmark. Eén van de onderdelen van deze benchmark is het huurdersoordeel. Huurders krijgen 3 concrete vragen voorgelegd:

welk cijfer geeft u voor de dienstverlening van uw corporatie bij het betrekken van de woning;

welk cijfer geeft u aan de dienstverlening van uw corporatie bij reparatieverzoeken; welk cijfer geeft u aan de dienstverlening van uw corporatie bij het verlaten van de

woning.

Bij vergelijking met de andere grote corporaties in de benchmark (meer dan 25.000

verhuureenheden) zien we dat Mitros, met uitzondering van het verlaten van de woning, iets onder het gemiddelde scoort.

Klachtmanagement Sinds halverwege 2016 maken we geen onderscheid meer tussen klachten en andere post. Alle inkomende post, zowel digitaal als op papier, behandelen we als een inkomende vraag. De afspraak is dat we binnen 24 uur reageren op vragen van huurders. Alle vragen die we

ontvangen, kwalificeren we met een ‘smiley’. Daarmee drukken we de mate van tevredenheid van de huurder uit (tevreden, neutraal, ontevreden). In 2017 ontvingen we 1.648 vragen. Hiervan was 56% neutraal of tevreden. Deze vragen handelen we direct af en de huurder krijgt meteen antwoord. De

overige 44% van de vragen heeft over het algemeen een langere doorlooptijd. Hierbij voldoet ons antwoord niet altijd

aan de verwachtingen van de huurder. De top 5 van de onderwerpen van

vragen in 2017 was: incasso/administratie (180) renovatie (152) leefbaarheid (150) reparaties niet goed (148) herhaalcontact (139)

De meeste vragen gingen dus over incasso en administratie. Opvallend is dat slechts 7% van deze vragen als ontevreden is

726; 44%

907; 55%

13; 1%

inkomende post en klanttevredenheid 2017(n=1648)

ontevreden

neutraal

tevreden


gekwalificeerd. De afhandeling van dergelijke vragen gaat ons goed af. We moeten nog

verbeteren in het afhandelen van reparaties. Hierover zijn huurders het vaakst ontevreden. Om de klanttevredenheid bij (schriftelijk) contact in 2018 te vergroten maken we gebruik van

de resultaten van KWH. Uit de metingen van 2017 blijkt dat onze huurders tevreden zijn als we: duidelijke afspraken maken (‘dat ik na het contact weet waar ik aan toe ben’); zorgen voor first time fix (‘dat de medewerker met wie ik contact heb, mij goed helpt’); altijd online zijn (‘dat ik snel antwoord krijg als ik contact zoek via e-mail of via de

website’).

Huurders konden ook aangeven hoe snel zij van ons antwoord verwachten te krijgen op hun vragen. De helft (51%) verwacht binnen dezelfde dag of binnen 1 werkdag een reactie. Een kwart (25%) vindt 2 werkdagen acceptabel. Onze afspraak om binnen 24 uur te reageren sluit dus aan bij de verwachting van onze huurders.

Klachtencommissie Is een huurder niet tevreden over hoe wij zijn klacht afhandelen? Dan kan hij terecht bij een onafhankelijke, regionale klachtencommissie, de Klachtencommissie Woningcorporaties Regio Utrecht (KWRU). Het klachtenreglement van de KWRU is gebaseerd op het model klachtenreglement van Aedes. De KWRU heeft een eigen website (www.kwru.nl) en brochure.

De Klachtencommissie legt in een uitgebreid eigen jaarverslag verantwoording af over haar werkzaamheden.

Klantcontactcentrum en digitalisering Telefonisch contact Bij ons Klantcontactcentrum hebben we in 2017 gewerkt aan een kwaliteitsslag, onder andere door de kwaliteit van de gesprekken naar een hoger niveau te tillen. Onder de vlag van

‘hostmanship’ en ‘echt contact’ zijn we gesprekken meer gaan insteken op de behoefte van de klant. We letten dus niet meer, zoals in voorgaande jaren, alleen op het behaalde servicelevel

om de klanttevredenheid te bepalen. In 2018 gaan we verder in deze ingeslagen richting. Uitbreiding digitaal contact Om het huurders gemakkelijker te maken, hebben we onze digitale bereikbaarheid uitgebreid met WhatsApp en chatten. Niet alleen WhatsApp en chatten waren nieuw. Ook lanceerden we onze nieuwe website, een

kennisbank (voor huurders en medewerkers) en Mijn Mitros. Begin 2017 werd een basisproduct opgeleverd. In de loop van het jaar hebben we de kennisbank steeds verder gevuld. En meer ‘self service scenario’s’ geïntroduceerd voor de huurder. Daarmee kan de huurder steeds meer zelf regelen via www.mitros.nl. Om de huurder attent te maken op de nieuwe digitale mogelijkheden, hebben we diverse acties uitgezet: winacties, kaartjes via onze onderhoudsmedewerkers, stickers op onze busjes die door de stad rijden, posters in portieken

en een kerstactie. Ook aan de balie kunnen huurders op grote schermen informatie zien

hierover. En krijgen zij, als ze daar behoefte aan hebben, uitleg en begeleiding door medewerkers. De effecten van de digitalisering zijn goed merkbaar. Momenteel loopt 16% van de contacten via WhatsApp en chat. En dit percentage groeit hard. Doordat huurders meer gebruik maakten van WhatsApp en chat, daalde het aantal mails in 2017 met 47%. Eind 2017 had 23% van de

huurders een nieuw account aangemaakt op Mijn Mitros en werd al 19% van de reparatieverzoeken via de website gedaan.

http://www.kwru.nl/

http://www.mitros.nl/


Bezoekers Natuurlijk zijn huurders nog steeds welkom aan de balie. De insteek is daar om de huurder te begeleiden in het steeds meer zelfredzaam zijn. En het steeds minder afhankelijk zijn van

Mitros. De huurder krijgt zo steeds meer de vrijheid om zaken te regelen wanneer het hem of haar uitkomt.


3. Woning

Woonruimteverdeling

Toewijzing algemeen Huisvestingsverordening

In 2015 is de regionale huisvestingsverordening aangepast aan de nieuwe Huisvestingswet en aan het per 1 januari 2016 geldende passend toewijzen. In 2017 zijn er geen noemenswaardige wijzigingen doorgevoerd. De regionale gemeenten, nu de U16 genoemd, hebben ieder voor zich een

huisvestingsverordening opgesteld. De gemeenten werken daarbij met één uniforme

verordening waarin ruimte bestaat voor lokaal beleid. Binnen de verordening is dit lokale beleid opgenomen in de lokale paragraaf. Het lokale beleid is beperkt tot een aantal standaardregelingen. Het merendeel van die regelingen bestond al. De regionale huisvestingsverordening geldt voor woningen onder een bepaalde huurprijsgrens. Deze grens is gelijk aan de huurgrens voor de sociale sector. Kenmerken van de regionale verordening zijn:

het aanbodmodel selectiecriterium is de inschrijftijd voor de bezettingsnormen geldt een voorrangscriterium maximaal 20% van de vrijkomende woningen wordt via loting toegewezen. In enkele gevallen kan een corporatie ook buiten WoningNet om een woning uit de eigen voorraad toewijzen. Dit gebeurt bij speciale (nood)verzoeken vanuit de gemeente of een zorg-

of welzijnsinstelling. Corporaties kunnen huurders die recht hebben op huurtoeslag, uitsluiten voor bepaalde sociale huurwoningen. Het gaat dan om woningen met een huurprijs boven de voor deze huurders geldende huurtoeslaggrens. Wel hebben we met gemeenten afspraken gemaakt om ervoor te zorgen dat deze huurders toch voldoende kans hebben een passende huurwoning te vinden.

Voor huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens, maar onder de € 36.165, is er niets veranderd. Zij kunnen op alle woningen blijven reageren. Alleen zijn hun kansen bij huurwoningen tot aan de aftoppingsgrenzen wel flink afgenomen. Dat komt doordat huurders die recht hebben op huurtoeslag, hierbij voorrang krijgen. Voor ouderen die een grote woning achterlaten en verhuizen naar een kleinere, gelijkvloerse woning, geldt een voorrangs- en kortingsregeling. Dit is bedoeld om de doorstroming in zowel

Utrecht als Nieuwegein te bevorderen. Behalve aan de reguliere woningzoekende verhuurt Mitros ook aan specifieke doelgroepen,

zoals statushouders en huishoudens met een zorgvraag. Aantal nieuwe verhuringen In 2017 zijn 1.664 van onze sociale huurwoningen vrijgekomen en opnieuw verhuurd. Dit is

beduidend meer dan in de afgelopen 2 jaar. Dit komt voor een belangrijk deel door het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen. Bijvoorbeeld het project Place2BU, met ongeveer 250 zelfstandige studio’s. De stijging is ook deels te verklaren door een wijziging in de telling als gevolg van het passend toewijzen. Voorheen telden we alleen de verhuringen via WoningNet. Nu zijn in de telling ook de verhuringen buiten WoningNet om, waarbij wel getoetst is op


inkomen, meegenomen. Dat betekent dat ook onzelfstandige woningen, woningruil en

bemiddelingen zijn meegeteld.

Aantal vrijgekomen woningen

2017 1.664

2016 1.200

2015 1.410

2014 1.827

In de tabel ‘Aantal toewijzingen in 2017’ is te lezen welke huishoudens (naar grootte, leeftijd en inkomen) in de vrijgekomen zelfstandige en onzelfstandige woningen terecht zijn gekomen.

Aantal toewijzingen in 2017

≤ kwaliteits-kortingsgrens

> kwaliteits-kortingsgrens

> laagste aftoppingsgrens

≤ liberalisatiegrens

1-persoon Huur t/m € 414,02

Huur € 414,03 t/m € 592,55

Huur € 592,56 t/m € 710,68

Totaal

<65 < € 22.200 172 582 3 757

≥ € 22.200 4 27 94 125

≥65 jaar < € 22.200 0 66 1 67

≥ € 22.200 0 12 10 22

Subtotaal 176 687 108 971

2-personen Huur t/m € 414,02

Huur € 414,03 t/m

€ 592,55

Huur € 592,56 t/m

€ 710,68

Totaal

<65 < € 30.150 4 120 5 129

≥ € 30.150 0 8 94 102

≥65 jaar < € 30.175 0 26 1 27

≥ € 30.175 0 8 11 19

Subtotaal 4 162 111 277

≥3 personen Huur t/m € 414,02

Huur € 414,03 t/m € 635,05

Huur € 635,06 t/m € 710,68

Totaal

<65 < € 30.150 2 243 2 247

≥ € 30.150 0 24 136 160

≥65 jaar < € 30.175 0 9 0 9

≥ € 30.175 0 0 0 0

Subtotaal 2 276 138 416

Totaal 182 1.125 357 1.664

Totaal 2016 19 822 359 1.200

Uit de tabel komt het volgende naar voren: De nieuwbouw van het project Place2BU heeft een flinke bijdrage geleverd aan het

aandeel woningen dat is aangeboden in de laagste huurprijsklassen;


Driekwart (74%) van het aanbod is verhuurd aan woningzoekenden die eventueel recht

hebben op huurtoeslag; Van de woningzoekenden met recht op huurtoeslag is 99% passend gehuisvest. 1% is

terechtgekomen in een woning met een huurprijs boven de voor hen geldende

aftoppingsgrens; Een vijfde (19%) van de huishoudens die geen recht hebben op huurtoeslag, is toch

terechtgekomen in een huurwoning onder de aftoppingsgrenzen. Dit kan deels komen door afspraken die zijn gemaakt voor DUO-urgenten in de sociaal plannen maar ook omdat er geen geschikte kandidaten waren met een lager inkomen;

Het merendeel van de woningen is toegewezen aan eenpersoonshuishoudens, namelijk 58%. Een kwart ging naar huishoudens van 3 of meer personen;

Het aantal verhuringen aan ouderen is 9%.

Toewijzing wonen, welzijn zorg en maatschappelijk vastgoed

Wonen met zorg De behoefte aan kleinschalige woonvormen in de wijk neemt toe. Dit komt door ontwikkelingen in de samenleving en veranderingen in weten regelgeving van wonen en zorg. Maar ook door de wensen van huurders zelf. In de zorg is al enige tijd het uitgangspunt dat mensen zo lang mogelijk in hun eigen wijk en woning blijven wonen.

In het kader van wonen met zorg stellen wij woningen beschikbaar voor bijzondere doelgroepen. Naast woningen voor ouderen met een zorgvraag, gaat het om woningen voor maatschappelijke opvang. In Utrecht hebben we met de gemeente afgesproken om 135 woningen beschikbaar te stellen voor maatschappelijke opvang. In Nieuwegein hebben we hier geen afspraken over gemaakt. In Utrecht hebben we het afgesproken aantal vorig jaar niet gehaald. We hebben 96 woningen toegewezen aan klanten uit de maatschappelijke opvang. Daar staat tegenover dat we vorig

jaar wel 42 woningen aan instellingen hebben toegewezen. In totaal zijn hiermee 138 van onze woningen verhuurd aan maatschappelijke opvang.

In Nieuwegein hebben we 16 woningen toegewezen aan klanten uit de maatschappelijke opvang en 5 aan instellingen.

Bijzonder project: Place2BU Samen met Portaal hebben we een bijzonder project neergezet in Leidsche Rijn: Place2BU. Het gaat om een gemengd woonproject. De kracht van het project is dat jongeren, statushouders en mensen uit de maatschappelijke opvang naast elkaar komen te wonen en elkaar helpen en verder brengen. Van de bewoners wordt inzet gevraagd, maar er is ook professionele ondersteuning en begeleiding. Portaal en Mitros zorgen voor het onderhoud. Place2BU bestaat uit 4 woongebouwen met in totaal 490 zelfstandige, mooi afgewerkte

studio’s van 21 m2. Iedere gang heeft een eigen gemeenschappelijke ruimte om samen te koken, te eten of bijvoorbeeld samen te gamen. Rolstoeltoegankelijke woningen We verhuren ook woningen met aanpassingen voor minder validen (MIVA), de zogenaamde

rolstoeltoegankelijke woningen. Huurders kunnen voor deze woningen in aanmerking komen op voordracht van Het Vierde Huis. In Utrecht hebben we 2 rolstoeltoegankelijke woningen

toegewezen. In Nieuwegein geen.


Cijfers

Bijzondere doelgroepen (uitgezonderd reguliere seniorenwoningen)

Nieuwe verhuringen in 2017

Utrecht Nieuwegein

Volledig rolstoeltoegankelijke woningen 2 0

Woningen maatschappelijke opvang 96 16

Woningen aan instellingen 42 5

Statushouders Vanuit de overheid krijgt elke gemeente een taakstelling voor de huisvesting van statushouders uit de asielzoekerscentra. Statushouders krijgen buiten WoningNet om een

woning aangeboden.

In 2017 was onze taakstelling om 301 statushouders in Utrecht aan woonruimte te helpen. Dit hebben we net niet gehaald. We hebben er 275 kunnen huisvesten. Dit komt doordat we een groot deel van het jaar prioriteit hebben gegeven aan de toewijzing van extra woningen voor maatschappelijke opvang (dak- en thuislozen en jongeren). Door al deze extra woningen voor maatschappelijke opvang kwam onze taakstelling voor de statushouders in het

gedrang. Eind 2017 hebben we weer volledig ingezet op het huisvesten van statushouders. Hierdoor is de achterstand beperkt gebleven tot 26. We liggen daarmee dus weer bijna op schema. In Nieuwegein hebben 11 statushouders een woning van Mitros gekregen. De taakstelling daar was 9.

Leegstand en mutatiegraad Leegstand Als onze woningen leeg staan, kost dit geld. Leegstand is vanuit maatschappelijk oogpunt niet

wenselijk in de krappe woningmarkt in Utrecht en Nieuwegein. Daarom streven we ernaar die

leegstand zo veel mogelijk te beperken, tot maximaal 20 dagen. We hebben deze doelstelling bijna behaald. We verhuren onze woningen gemiddeld binnen 3 weken opnieuw. De leegstand is iets opgelopen ten opzichte van vorig jaar. De reden hiervoor was vooral:

oplevering van een groot aantal woningen (meer dan 600); experimenten op het gebied van hogere huurderstevredenheid doorkruisten soms de

bestaande werkprocessen;

samenwerkingsproblemen met een aannemer, vooral in de eerste helft van het jaar. Hierna hebben we de afspraken met de aannemer aangescherpt, met sterk verbeterde resultaten.

Mutatiegraad In 2017 hebben we in totaal 1.477 woningen verhuurd. De mutatiegraad (definitie van de Autoriteit Woningcorporaties, dus zonder tijdelijke verhuur en wisselwoningen) komt daarmee

op 5 procent. Dit is gelijk aan 2016.

Verhuur vrije sector In 2017 hebben we 90 woningen opnieuw verhuurd in de vrije sector. Dit is 6 procent van het totaal aantal nieuwe verhuringen.


Huur

Huurbeleid De huur is onze belangrijkste inkomstenbron. Niet alleen bij de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli, maar ook bij mutatie passen wij de huren aan.

Huurverhoging Voor het bepalen van de huurverhoging hebben we de hoogte van de huidige huur afgezet tegen het inkomen van de huurder. De meeste van onze huurders in een zelfstandige sociale huurwoning hebben in 2017 geen huurverhoging gehad.

In 2017 hebben de meeste huurders met een inkomen lager dan € 40.349 in een zelfstandige sociale huurwoning geen huurverhoging gekregen. We hebben alleen de huur verhoogd van de sociale huurwoningen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens (< € 414). Voor huurders in een woning met een huur tussen de € 635,05 en € 710,68 hebben we de huur

verlaagd. Huurders met een inkomen boven € 40.349 hebben een inkomensafhankelijke huurverhoging gekregen.

Over de uitgangspunten voor de huurverhoging hebben we advies gevraagd aan de huurdersorganisatie, HuurdersNetwerkMitros (HNM). Met uitzondering van de toepassing van

de inkomensafhankelijke huurverhoging, waarover HNM net als voorgaande jaren negatief heeft geadviseerd, was HNM positief over de uitgangspunten. De gemiddelde huurverhoging voor al onze sociale huurwoningen kwam in 2017 uit op 0,39%. Dit is inclusief de inkomensafhankelijke huurverhoging. Tijdelijke huurverlaging voor U-pas-houders

In Utrecht zijn de corporaties in samenwerking met de gemeente gestart met een experiment waarbij huurders met een U-pas (kortingspas voor mensen met lage inkomens in Utrecht) een

tijdelijke huurverlaging krijgen op de huur. Het gaat om huurders die wonen in een sociale huurwoning en een huur betalen boven de aftoppingsgrenzen (€ 592/€ 635). De regeling is in september 2017 ingevoerd. Ongeveer 500 huurders van Mitros in Utrecht hebben in 2017 van deze regeling gebruik kunnen maken. Elk jaar wordt opnieuw bekeken of de huurder nog in

aanmerking komt voor deze huurverlaging. Eind 2017 heeft de Autoriteit Woningcorporaties aangegeven dat deze regeling alleen mag als de gemeente, en niet de corporatie, de tijdelijke verlaging betaalt. Voor 2017 en 2018 heeft de gemeente Utrecht hiervoor budget beschikbaar. Huurharmonisatie Naast de jaarlijkse huurverhoging passen we de huur ook aan bij het vrijkomen van een

woning. Hiervoor hebben we de woningen ingedeeld naar streefhuren. De verdeling is als volgt.


Huurdifferentiatie De gemiddelde netto huur van al onze zelfstandige woningen bedroeg op 1 juli 2017 € 542. Dit is ongeveer 74% van de maximaal redelijke huur.

Prijsbeleid bedrijfsonroerendgoed We verhuren ons bedrijfsonroerendgoed (BOG) tegen een marktconforme huurprijs. Jaarlijks passen we de contractuele huurverhoging toe op basis van de Consumenten Prijs Index (CPI).

Huurbetaling Betalingsachterstanden

We voeren al jaren een actief beleid om huurachterstanden te voorkomen. In Nieuwegein gaan

we op huisbezoek bij huurders met een huurachterstand. En in Utrecht werken we samen met

de Buurtteams om de achterstand te verlagen. Daarnaast proberen we zoveel mogelijk

ontruimingen te voorkomen. We proberen op allerlei manieren om huurders te helpen én het

geld binnen te krijgen. Deze aanpak werpt zijn vruchten af. Het totale achterstandspercentage

(van zowel vertrokken als huidige huurders) is opnieuw gedaald, van 2,6% in 2015 en 2,21%

in 2016 naar 1,9% in 2017.

50%

20%

30%

Gewenste verdeling voorraad sociale

huurwoningen in Utrecht en Nieuwegein

≤ € 592,55

€ 592,56 - € 635,05

> € 635,05

66%

16%

10%

7%

Verdeling huidige woningvoorraad naar netto

huur (december 2017)

≤ € 592,55

€ 592,56 - € 635,05

€ 635,06 – € 710,68

> €710,68


In 2017 hebben we € 1.094.000 moeten afboeken. Dit is ongeveer een kwart meer dan het

jaar ervoor. Dit komt onder andere doordat we bij de overstap naar een ander incassobureau

een opschoningsactie hebben gehouden. Daarnaast hanteert dit bureau ook een andere

afrekenwijze. Ook hebben we veel bedragen afgeboekt na een geslaagd minnelijk

schuldhulpverleningstraject.

Het aantal huurders met een betalingsachterstand is met 29% fors gestegen. Het gemiddelde

achterstandsbedrag is sterk gedaald. Dit heeft natuurlijk deels te maken met het afboeken van

ruim € 1 miljoen. Het aantal huurders met een betalingsregeling is iets gestegen (6%).

Betalingsachterstand

(exclusief betalingsregelingen)

Betalingsregeling

2017 2016 2017 2016

Aantal huishoudens 2.764 2.147 731 688

Gemiddeld bedrag € 1.062 € 1.598 € 831 € 819

Bezwaarschriften

In totaal ontvingen wij 243 bezwaarschriften tegen de huurverhoging. Hiervan hebben we er

130 gehonoreerd. Geldige gronden om bezwaar op te maken waren onder andere:

een gedaald inkomen in 2016 ten opzichte van 2015;

een wijziging in de samenstelling van het huishouden, waardoor de inkomensverklaring

van de Belastingdienst niet juist was;

een gezinslid met een chronische ziekte;

een leeftijd boven de AOW-grens (nieuw in 2017).

Van de door ons afgewezen bezwaren hebben 87 huurders hun bezwaar bij ons ingetrokken.

De overige 26 bezwaarschriften hebben we doorgestuurd naar de Huurcommissie. De

Huurcommissie oordeelde dat deze huurverhogingen allemaal redelijk waren. Het bezwaar van

de huurders was dus ongegrond. Twee huurders zijn in verzet gegaan tegen de uitspraak van

de Huurcommissie. Die 2 zaken lopen nog.

Ontruimingen op basis van huurachterstand

Het aantal ontruimingen is ook in 2017 weer gedaald. We werken intensief samen met

verschillende partners om ontruimingen zoveel mogelijk te voorkomen. In Nieuwegein doen

we dit al een aantal jaren. Het aantal ontruimingen is hierdoor gestabiliseerd. In Utrecht zijn

inmiddels ook allerlei initiatieven in gang gezet om ontruimingen te voorkomen. Vooral de

samenwerking met de Buurtteams levert veel op.

Huurachterstandspercentage

2017 2016

Huidige huurders 1,19% 1,34%

Vertrokken huurders 0,71% 0,87%

Totaal 1,90% 2,21%


Ontruimingen op basis van huurachterstand

2017 2016 2015 2014

Utrecht (sociale huurwoningen) 19 32 30 48

Nieuwegein (sociale huurwoningen) 7 7 6 14

Overig* 8 8 8 11

Totaal 34 47 44 73

*onzelfstandige woningen, garages, vrijesectorwoningen en zakelijke panden

Een deel van de ontruimingen had, behalve een huurschuld, ook nog een andere oorzaak,

zoals overlast, onrechtmatige bewoning of een hennepplantage (zie hoofdstuk 4, paragraaf

Leefbaarheid).

Vastgoed

Woningportefeuille Ons woningbezit was op 31 december 2017 als volgt onderverdeeld. De tabel is opgesteld op basis van de netto huur voor huurverlaging (exclusief servicekosten).

≤ € 592,55

1e aftoppings-grens

€ 592,56 – € 635,05

2e aftoppings-grens

€ 635,06 - € 710,68

liberalisatiegrens

> € 710,68

vrije sector

Overig Totaal

Eengezinswoning 6.488 1.036 482 245 8.251

Meergezinswoning met lift

6.204 1.359 1.073 600 9.236

Meergezinswoning zonder lift*

4.624 1.972 1.373 1.028 8.997

Onzelfstandig 2.099 0 4 9 2.112

BOG en MOG 554 554

Garage 846 846

Overig (inclusief bergingen)

672 672

Totaal 19.415 4.367 2.932 1.882 2.072 30.668

Percentage van woningbezit

63% 14% 10% 6% 7% 100%

* meergezinswoning zonder lift: benedenwoning, bovenwoning, flat zonder lift en maisonnette Bedrijfsonroerendgoed Eind 2017 had Mitros 641 panden aan bedrijfsonroerendgoed in bezit, samen goed voor 64.600 m2 bruto vloeroppervlak. In 2017 hebben we 3 van deze panden verkocht (Oudegracht 215 ond, Boerhaavelaan 53 en Van de Mondestraat 7a). Dit bracht in totaal € 445.000,- op. In 2017 hebben we het kantoor Zadelstede (8.300 m2 bruto vloeroppervlak) in Nieuwegein

gekocht en in beheer genomen.


Onderhoudsbeleid

Mitroskwaliteit 2.0 In 2013 hebben we de basiskwaliteit geformuleerd waaraan al onze woningen moeten voldoen. We noemen dit de Mitroskwaliteit. Na 4 jaar was ons beleid op dit vlak toe aan herziening. Het uitgangspunt bij deze actualisatie, die we Mitroskwaliteit 2.0 noemen, is hetzelfde gebleven: onze huurders mogen een goed niveau van voorzieningen en kwaliteit verwachten. Een niveau waar wij achter staan. De actualisatie moet eraan bijdragen dat we De Stip en de doelstellingen in ons nieuwe

ondernemingsplan bereiken. We hanteren hiervoor de volgende uitgangspunten: De woning is heel en goed (te) onderhouden (niet te gedateerd); De woning, het woongebouw en de woonomgeving zijn veilig; De woning is gezond en biedt voldoende (gebruiks)comfort;

De woning is (voldoende) energiezuinig.

Dit niveau geldt voor al onze huurwoningen in de bestaande bouw in Utrecht en Nieuwegein. We hebben het beleid uitgebreid voor de woningen die we voor verkoop hebben gelabeld. Wat hebben we gewijzigd bij de actualisatie? Eén Mitroskwaliteit voor alle onderhoudsafdelingen

Voorheen trokken we woningen vooral bij grootonderhoudsprojecten op tot de Mitroskwaliteit. Nu is er (onder voorwaarden) ook meer mogelijk bij dagelijks onderhoud en bij mutatieonderhoud.

Wat we doen, doen we goed Wij willen dat onze huurders geen of weinig werk of kosten hebben na een noodzakelijke ingreep of reparatie. Dat betekent dat wij ons werk goed opleveren.

Overmatige gedateerdheid (>25 jaar) kunnen we aanpakken

Modernisering draagt bij aan klanttevredenheid en we willen ‘goed huurderschap’ belonen.

Meer maatwerk mogelijk De behoeftes van huurders verschillen. Wij willen hun ruimte voor eigen invulling geven. Natuurlijk binnen onze kwaliteits- en financiële kaders. Zowel huurders als medewerkers stellen dit zeer op prijs. Dit punt werken we in 2018 verder uit.

Mitroskwaliteit 2.0 is op 1 januari 2018 ingegaan.

Onderhoudskosten We hebben onze onderhoudskosten in 4 categorieën verdeeld: planmatig onderhoud, dagelijks

onderhoud, mutatieonderhoud en overig onderhoud. De totale onderhoudskosten waren als volgt:

Onderhoud Totaal 2017 Totaal 2016

x € 1.000 x € 1.000

Planmatig onderhoud inclusief contractonderhoud en advieskosten

22.569 22.324

Dagelijks onderhoud 9.087 7.122

Mutatieonderhoud 9.937 6.982

Overig onderhoud 2.625 2.287

Totale uitgaven onderhoud 44.218 38.715


Onderhoud gerealiseerd in 2017 (aantallen OGE)

Totaal 2017 Totaal 2016

Planmatig onderhoud inclusief contractonderhoud

5.227 6.701

Dagelijks onderhoud 12.834 12.320

Mutatieonderhoud 1.664 1.954

Overig onderhoud 2.651 3.941

Dagelijks en mutatieonderhoud (DOMO) Bij dagelijks onderhoud gaat het om reparaties die wij uitvoeren op verzoek van huurders. Mutatieonderhoud is onderhoud in een woning waarvan de huur is opgezegd. Daarmee

brengen we de onderhoudsstaat van de woning opnieuw op gewenst niveau, voordat de nieuwe huurder er komt wonen.

Dagelijks onderhoud Bedrag

Aantal OGE met onderhoud: 12.834

Begroot (x € 1.000) 6.886

Gerealiseerd (x € 1.000) (exclusief APK) 9.087

Verschil (x € 1.000) -2.201

Gemiddelde kosten per OGE met onderhoud (€) 708

Mutatieonderhoud Bedrag


Begroot (x € 1.000)* 7.223

Gerealiseerd (x € 1.000)* 9.937

Verschil (x € 1.000) -2.714

Gemiddelde kosten per OGE met onderhoud (€) 5.972

* inclusief APK

We hebben vorig jaar opnieuw meer uitgegeven aan dagelijks onderhoud. Er was ongeveer € 1 miljoen meer nodig. Dit komt vooral doordat we, net als in 2016, meer hebben gedaan aan verbeteringen binnen in de woning, te weten 300 badkamer- en 500 keukenrenovaties. Hierdoor stegen de gemiddelde kosten per OGE. Daarnaast hebben we ook in ruim 500 OGE meer dan 2016 dagelijks onderhoud uitgevoerd.

De kosten voor het mutatieonderhoud zijn in 2017 ook toegenomen. We hadden € 7,2 miljoen

begroot, maar hadden € 9,9 miljoen nodig. Dit komt vooral doordat we meer aan interieurverbeteringen hebben gedaan. Planmatig onderhoud (PO) Planmatig onderhoud is het onderhoud aan het casco van woningen en bedrijfsonroerendgoed.

Bijvoorbeeld schilderwerkzaamheden, hourotreparties en het vervangen van dakbedekking. Het onderhouden van woningen gebouwinstallaties, zoals verwarmingsketels, mechanische-ventilatie-units en liften waarvoor contracten zijn gesloten, valt ook onder planmatig onderhoud. We hebben de voorgenomen planmatig-onderhoudsprojecten in 2017 grotendeels gerealiseerd.


Planmatig onderhoud inclusief contractonderhoud

Bedrag


Begroot (x € 1.000) 20.045

Gerealiseerd (x € 1.000) 22.569

Verschil (x € 1.000) -2.524

Gemiddelde kosten per OGE met onderhoud (€) 4.318

Het planmatig onderhoud laten we uitvoeren door gespecialiseerde aannemers. In 2017 hebben we via een aanbesteding 5 aannemers hiervoor gecontracteerd.

Nieuwbouw en renovatie Al een aantal jaren zijn we bezig om onze woningen die nog niet voldoen aan de vereiste

Mitroskwaliteit, op te knappen naar dit niveau. Vaak betekent dit het aanpakken van keuken, badkamer en toilet, het aanbrengen van centrale verwarming en isolatieglas en het verhogen van het energielabel van de woning. Ook voor de komende jaren staan er nog veel woningen op het programma om aan te pakken. In 2017 hebben we verder geïnvesteerd in nieuwe sociale huurwoningen. De komende jaren blijven we een flink aantal nieuwbouwwoningen in de sociale huur aan ons bezit toevoegen.

Dit doen we door sloop en nieuwbouw, maar vooral door de aankoop van nieuwe locaties. Projecten in cijfers Gestarte nieuwbouw- en grootonderhoudsprojecten In 2016 voerden we op diverse plekken in Utrecht en Nieuwegein grootonderhoud uit. In totaal startten we bij 861 woningen met een grootonderhoudsproject. Ook zijn we vorig jaar begonnen met de bouw van 449 nieuwe woningen. Hieronder viel het bijzondere project

Place2BU in Leidsche Rijn. Dit project hebben we samen met Portaal gedaan. Het gaat om woningen voor jongeren, statushouders en mensen die van de maatschappelijke opvang weer op zichzelf gaan wonen. Een ander opvallend project was De Veemarkt op het Veemarktterrein in Utrecht Oost, waar we de woningen in zelfbeheer door bewoners gaan verhuren.

Gestarte projecten Huurwoningen Sloop

Grootonderhoud

Halve Maan II* 160

Rode Driehoek, fase 3 106

Lodewijk Napoleonplantsoen 132

Camera Obscura-, Taag- en Ebrodreef 112

Kanaleneiland-Noord noord, blok 1 66

Lange Hagelstraat 55

3,5-hoogflats 230

Totaal grootonderhoud 861 0

Sloop en nieuwbouw

Fruitbuurt Noord, deelgebied 3C* 28

Place2BU (turn key)* 259

Zijdebalen, blok 4 (turn key) 18


De Nieuwe Eyk / De Lichtkring 110

Veemarkt 34

Totaal 449 0

* Deze projecten zijn gestart èn opgeleverd in 2017 en staan daarom in beide tabellen.

Opgeleverde nieuwbouw- en grootonderhoudsprojecten In 2017 leverden we 385 woningen op waar we grootonderhoud hebben uitgevoerd. Met de

oplevering van de 160 woningen in Halve Maan II hebben we het totale project in Halve Maan afgerond. We hebben daar de afgelopen 3 jaar in totaal bij 485 woningen de kwaliteit flink verbeterd. Daarnaast hebben we totaal 366 nieuwe sociale huurwoningen opgeleverd: in de Fruitbuurt in Ondiep, Place2BU in Leidsche Rijn en Tuinhof Blauwcapel in Tuindorp. In Lauwerecht 7B hebben we oude woningen gesloopt. Daarna hebben we de grond overgedragen aan

particuliere kopers voor een zelfbouwproject.

Opgeleverde projecten Huur-woningen

Sloop

Grootonderhoud

Laan van Engelswier 33

De Driften 117

Kanaalstraat 75

Halve Maan II* 160

Totaal grootonderhoud 385

Sloop en nieuwbouw

Fruitbuurt Noord, deelgebied 3A 57

Fruitbuurt Noord, deelgebied 3C* 28

Place2BU (turn key)* 259

Tuinhof Blauwcapel (turn key) 22

Lauwerecht 7B 43

Totaal 366 43

* Deze projecten zijn gestart èn opgeleverd in 2017 en staan daarom in beide tabellen.

Wij voeren projecten uit conform de prestatieafspraken die wij met de gemeente hebben gemaakt. Hierin is onder meer geregeld wanneer huurders recht hebben op een bijdrage in de verhuiskosten en hoe hoog deze moet zijn.

Keuzepakketten voor de huurder We werken steeds meer vraaggericht. Dat betekent dat de huurder vaker de mogelijkheid

heeft om mee te bepalen wanneer we zijn badkamer, keuken of toilet opknappen. Daarbij

bieden we keuzepakketten aan, zodat huurders kunnen kiezen uit verschillende deurtjes,

handgrepen, tegels en dergelijke.

Duurzaamheid Wij investeren in duurzaamheid door een groot deel van ons woningbezit energiezuiniger te maken. Isolatie van woningen is belangrijk voor het wooncomfort en voor de gezondheid van de huurder. Ook draagt isolatie bij aan het verlagen van de woonlasten door een besparing op

de energierekening.


Naast het energiezuiniger maken van onze woningen, plaatsen we ook zonnepanelen, gebruiken we elektrische bedrijfsauto’s en geven we energieadvies aan huurders. Met dit alles neemt ook Mitros haar verantwoordelijkheid om de CO2-uitstoot te beperken.

Energie-Index en labelstappen De gemiddelde Energie-Index van onze woningen daalt. In de tabellen hieronder is te zien dat deze de afgelopen jaren is gedaald tot bijna energielabel C eind 2017. In Nieuwegein was de startpositie van de woningen beter, door een jongere woningvoorraad. De daling gaat er echter langzamer dan in Utrecht. Dit komt door een beperkter aantal ingrepen en minder nieuwbouwopleveringen.

In Utrecht hebben we 5.120 labelstappen gemaakt. In Nieuwegein 876. In totaal hebben we dus een recordbedrag van bijna 6.000 labelstappen gemaakt in 2017. Verloop Energie-Index voor zelfstandige woningen in Utrecht

Verloopt Energie-Index voor zelfstandige woningen in Nieuwegein

1

1,2

1,4

1,6

1,8

2

2,2

2,4

1-8

-20

14

1-1

1-2

01

4

1-2

-20

15

1-5

-20

15

1-8

-20

15

1-1

1-2

01

5

1-2

-20

16

1-5

-20

16

1-8

-20

16

1-1

1-2

01

6

1-2

-20

17

1-5

-20

17

1-8

-20

17

1-1

1-2

01

7

Ene

rgie

In

de

x

Utrecht

Utrecht NaderVoorschrift

EI-klasse D

EI-klasse C

EI klasse B

1

1,2

1,4

1,6

1,8

2

2,2

1-8

-20

14

1-1

1-2

01

4

1-2

-20

15

1-5

-20

15

1-8

-20

15

1-1

1-2

01

5

1-2

-20

16

1-5

-20

16

1-8

-20

16

1-1

1-2

01

6

1-2

-20

17

1-5

-20

17

1-8

-20

17

1-1

1-2

01

7

Ene

rgie

In

de

x

Nieuwegein

N'gein NaderVoorschrift

EI-klasse D

EI-klasse C

EI klasse B


Aedes Benchmark duurzaamheid

In 2017 is duurzaamheid voor het eerst als onderdeel van de Aedes benchmark geïntroduceerd. Het uitgangspunt hiervoor is de mate van CO2-productie van onze woningen. Hiervoor zijn 2 parameters gemeten:

de gemiddelde Energie-Index op basis van het Nader Voorschrift (en zonder de effecten van de Externe Maatregelen Gebiedsniveau (EMG), zoals stadsverwarming. Hiervoor scoorden we een C (onder het gemiddelde bij de grote corporaties);

het gas- of het gecorrigeerde warmteverbruik van onze woningen. Hiervoor scoorden we een A (beter dan gemiddeld).

Het lijkt niet logisch dat onze huurders gemiddeld een laag verbruik hebben terwijl onze woningen op basis van de Energie-Index relatief slecht scoren. Een verklaring hiervoor zou

kunnen zijn dat onze woningen eigenlijk beter zijn dan de in het verleden gelabelde en naar nu omgerekende Energie-Indexen, uitwijzen. Nader benchmark onderzoek volgt in 2018. NOM – Pilot ‘flat met toekomst’ Aan de Camera Obscuradreef in Overvecht hebben we de pilot ‘flat met toekomst’ uitgevoerd.

We hebben 8 woningen in een 4-hoogflat omgebouwd tot Nul-op-de-meter (NOM)-woningen.

In 2017 draaide deze pilot vrijwel exact 1 jaar. Na 1 maand en na 11 maanden hebben we een onderzoeksbureau een tevredenheidsonderzoek laten uitvoeren onder de bewoners. Het viel op dat de bewoners na 1 maand nog vrij veel moeite hadden met de andere manier van bedienen van de verwarming en met het geluid van de ventilatie. Ondanks diverse storingen was men toch overwegend positief. Vooral over het koken op inductie. Bewoners beoordeelden het wooncomfort met een 7,5. Na 11 maanden was er nog steeds sprake van storingen, maar was men gewend aan de nieuwe manier van verwarmen. En had men geen last meer van het

geluid van de ventilatieapparatuur. Voor het wooncomfort gaf men een 8,2. Op basis van de prognose van de opbrengst van de zonnepanelen, is de verwachting dat de energiebalans gemakkelijk gehaald wordt. Vanwege de overwegend positieve resultaten gaat Nieuw Utrechts Peil (consortium van VIOS bouwgroep, Op ten Noort Blijdenstein Architecten en Adviseurs en Nieman Raadgevende Ingenieurs) waarschijnlijk in 2018 ook de andere 5 portieken (nog 40 woningen) in het

complex renoveren tot NOM-woningen. Zonnepanelen voor huurders In 2017 heeft een werkgroep een aanbod aan huurders voorbereid voor zonnestroom. Bij een grootonderhoudsproject van 192 woningen aan het Vechtplantsoen hebben we daarom met Stichting Wocozon (die tot doel heeft huurders van sociale huurwoningen de voordelen te

bieden van zonnestroom) een pilot uitgevoerd met externe financiering. Het project is onlangs opgeleverd. Ondanks een intensief voorlichtingstraject en een voordeel van ongeveer 15-20% op de stroomkosten, heeft uiteindelijk toch maar 40 à 45% van de huurders deelgenomen. We overwegen daarom vanaf 2018 voor eigen financiering te kiezen. Dan kunnen we de huurders een nog groter voordeel bieden. Gasloos Overvecht

Op verzoek van de gemeente Utrecht zijn we in 2017 samen met de andere STUW-corporaties, een bewonersvertegenwoordiging, Eneco en netbeheerder Stedin in het project ‘gasloos Overvecht’ gestapt. Het doel is om uiterlijk 2030 de wijk Overvecht van het gas

afgesloten te hebben. Vrijwel al onze huurders in deze wijk koken op gas. En ze zijn allemaal aangesloten op stadsverwarming. Er is daarom vooral naar een (kostenneutrale) oplossing gezocht voor het koken op gas. Zo valt te denken aan een businesscase met het wegvallen van het vastrecht voor kookgas (laag

tarief). In de praktijk is gebleken dat het erg lastig is om een businesscase te ontwikkelen waarbij de kosten en opbrengsten bij 3 verschillende partijen liggen. Daarom hebben we besloten om voorlopig bij renovaties in ieder geval alvast loze leidingen van keuken naar meterkast te trekken ter voorbereiding op een definitieve oplossing voor het elektrisch koken. Routekaart CO2-neutraal 2050

Corporaties zijn eind 2017 in Aedes-verband als onderdeel van het Woonakkoord begonnen met de ontwikkeling van de ‘Routekaart CO2-neutraal 2050’. Elke corporatie moet in 2018 de


routekaart invullen en aan Aedes sturen. Het invullen biedt corporaties inzicht in de eigen

langetermijnstrategie op weg naar CO2-neutrale woningen. Wij hebben de routekaart in 2017 al ingevuld omdat wij in de voorbereidingsgroep aan de ontwikkeling en het testen ervan hebben bijgedragen. Eén medewerker van Mitros is als coach opgeleid om collega-corporaties

in de regio te helpen met het invullen. Energiecampagne Samen met andere STUW-corporaties en de gemeente zijn we in 2015 begonnen met een campagne, waarbij huurders een gratis energieadvies kunnen aanvragen. De corporaties en de gemeente betalen ieder de helft van de kosten van deze adviezen. Bij dit persoonlijk besparingsadvies is een energiebox met energiezuinige producten ter waarde van €50,-

inbegrepen. In 2017 ontving een record aantal van maar liefst 688 Mitros-huurders in Utrecht en 20 in Nieuwegein zo’n gratis advies. Uit onderzoek blijkt dat huurders door het energieadvies gemiddeld fors (ongeveer € 140,- per jaar) besparen op hun energierekening. Dat is een besparing van ongeveer 10% op de gemiddelde energiekosten. In 2018 zetten we deze

campagne voort.

STEP-subsidies Net als in voorgaande jaren hebben we ook het afgelopen jaar weer ruimschoots van de STEP- subsidie gebruik gemaakt. STEP staat voor Stimuleringsregeling Energetische Prestatie bij huurwoningen. De voorwaarde voor de aanvraag van een STEP-subsidie is dat een woning minimaal 2 labelstappen verbetert naar minimaal energielabelklasse B. In 2017 hebben we voor 8 verschillende projecten voor ruim 650 woningen bijna € 3 miljoen subsidie

aangevraagd. Mede daardoor staan we inmiddels - volgens de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland - in de top 3 van woningcorporaties met de meeste aanvragen sinds openstelling van de regeling in 2014.

Verkoop woningen Wij investeren in de kwaliteit van onze woningvoorraad. We passen onze portefeuillestrategie actief toe door oudere woningen te verkopen en nieuwe woningen toe te voegen. Zo

verbeteren we de kwaliteit van ons woningbezit en daalt de gemiddelde leeftijd van onze woningen. Ieder jaar maken we een nieuwe selectie van woningen die we willen verkopen. In 2017 kwamen ongeveer 4.700 woningen hiervoor in aanmerking. We kozen hierbij voor oudere en

minder renderende woningen. Zodra iemand de huur opzegt van een verkoop-gelabelde woning, gaat de woning in de verkoop. Ook kunnen huurders hun eigen voor verkoop gelabelde woning kopen. We hebben vorig jaar 193 woningen en 8 garages/parkeerplaatsen verkocht. Een daling van 18% ten opzichte van 2016 toen we 238 woningen en 8 parkeerplaatsen/bergingen hebben

verkocht. De verkoopopbrengst van deze woningen en garages/parkeerplaatsen was € 39,5 miljoen (11% minder dan in 2016). In 16 van de 193 gevallen heeft de huurder zelf zijn huurwoning gekocht.

In 2017 zijn we begonnen met onze nieuwe verkoopformule ‘koopvoorrang’. Met ‘koopvoorrang’ krijgen de huurders van Mitros voorrang bij het aankopen van een (andere)

Mitros-woning. Dit bevordert de doorstroming en vermindert het ‘scheef wonen’. In 2017 hebben we 21 woningen via deze formule verkocht. Met de aantallen verkochte woningen zijn we ruimschoots binnen de afgesproken maximumaantallen (230) gebleven uit de Prestatieafspraken met de gemeente.


Aantal Totale opbrengst (€)

Gemiddelde opbrengst (€)

Eengezinswoningen 64 15.314.302 239.286

Beneden-/bovenwoningen 36 7.727.441 214.651

Appartementen 89 16.110.569 181.018

Onzelfstandige eenheden 4 321.000 80.250

Subtotaal 193 39.473.312 204.525

Parkeerplaatsen/bergingen 8 94.000 11.750

Complexgewijs (dispositie) 0 0 0

Bedrijfsruimte (BOG) 3 483.500 161.167

Zorgunits (MOG) 0 0 0

Voormalig koopgarant-

woningen

1 63.750 63.750

Subtotaal 205 40.114.562 195.681

Kluswoningen 9 1.575.109 175.012

Totaal 214 41.689.671 194.812


4. Woonomgeving

Kwaliteit woonomgeving

In ons ondernemingsplan hebben we natuurlijk ook beleid voor de wijkaanpak opgenomen. De

sociale inzet in de wijken hebben we aangescherpt onder de noemer ‘focussen en vasthouden’.

Onze prioriteiten liggen op:

een woonomgeving die schoon, heel en veilig is;

sociaal beheer en contact met bewoners en ondernemers;

ontwikkeling en ontmoeting van mensen ondersteunen (door middel van vastgoed);

lokale verankering, ofwel samenwerken in de wijk.

Hierbij gaan sociale en fysieke aspecten hand in hand.

Buurtbeheerders De kwaliteit van de woonomgeving is van invloed op de leefbaarheid in een buurt. Ook in 2017

hebben we veel buurtbeheerders ingezet om de leefbaarheid in de wijken te versterken. Inmiddels lopen er 22 buurtbeheerders rond in Utrecht en Nieuwegein. In alle buurten waar we woningen hebben, is een buurtbeheerder actief. Buurtbeheerders houden onder andere toezicht op: het beheer van de gemeenschappelijke ruimten; de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimten;

het onderhoud van het groen. De buurtbeheerders houden in de gaten of een buurt schoon, heel en veilig is. En zo een prettige omgeving is om in te wonen. Verder kijken ze hoe het staat met het contact tussen bewoners onderling.

Buurtbeheerders pakken ook signalen op uit de buurt. Door hun aanwezigheid kunnen zij

proactief inspelen op potentiële overlastproblemen. Verder stimuleren en ondersteunen ze initiatieven van bewoners die bijdragen aan de sociale ontwikkeling van de buurt en het contact tussen bewoners. Kennismakingsgesprekken De buurtbeheerders zijn in 2016 bij wijze van experiment gestart met welkomstgesprekken met nieuwe huurders. Nieuwe huurders krijgen na 2 maanden een bezoek van hun

buurtbeheerder. Tijdens het gesprek vertelt de buurtbeheerder wat hij voor de huurder kan betekenen. Dit persoonlijke kennismakingsgesprek maakt het voor beiden gemakkelijker om later weer contact te leggen. Dit experiment loopt door tot maart 2018. Hostmanship In het kader van de Huurder-op-1! hebben de buurtbeheerders in 2017 een training

Hostmanship gevolgd om mensen het gevoel te geven dat ze welkom zijn. Hierdoor zijn zij

nog beter in staat hun rol van contactpersoon voor de huurders in de wijk te vervullen. Zij geven hieraan onder andere invulling door altijd zo snel mogelijk te reageren op vragen van huurders. Mitroskwaliteit woonomgeving en portiekaanpak In 2017 hebben we de door ons gedefinieerde basiskwaliteit, ofwel Mitroskwaliteit, bijgesteld

(zie ook Hoofdstuk 3, paragraaf onderhoudsbeleid). Deze Mitroskwaliteit biedt onze buurtbeheerders houvast bij het beheer van de woonomgeving, en specifiek de portieken. Wij vinden dat de woonomgeving ten minste aan de Mitroskwaliteit moet voldoen. In 2016 zijn we daarom begonnen met het verbeteren van de slechtste portieken. In 2017 hebben we plannen gemaakt voor de aanpak van de volgende groep van portieken.


Zelfbeheer Wij spelen graag in op vragen van huurders om zelf meer te mogen doen aan het beheer van

hun complex of buurt. Vanuit de gedachte dat meer zelf doen zorgt voor een grotere betrokkenheid van en eigenaarschap door de huurder. En ook dat het leidt tot efficiënter werken. Daarom ondersteunen we dit soort verzoeken. Ook kijken we hoe we succesvolle initiatieven duurzaam kunnen maken. Enkele voorbeelden van zelfbeheer zijn:

Huurders in Overvecht zetten zich in als buurtambassadeur voor hun wijk. De

buurtambassadeurs ondersteunen onze buurtbeheerders en nemen taken van hen over.

De buurtmoestuin die bewoners van het Spinozaplantsoen zelf beheren, functioneert uitstekend. In deze tuin komen mensen samen om te tuinieren of ze lopen langs voor een praatje.

De zelfbeheergroepen op Plein 11 en in De Dame zijn in 2017 actief gebleven. De groep in De Dame heeft ook in 2017 subsidie gekregen. Hiermee kunnen zij een

betaalde activiteitencoördinator aanstellen. Beide groepen organiseren voor bewoners en de buurt gezellige en nuttige activiteiten die bijdragen aan de onderlinge samenhang.

Beter Buur(t) Budget Ook in 2017 hebben de buurtbeheerders het Betere Buur(t) Budget onder de aandacht

gebracht van huurders. Het Betere Buur(t) Budget zou huurders stimuleren zelf leefbaarheidsactiviteiten in hun wijk te starten. Het budget hiervoor kunnen zij direct bij de buurtbeheerders aanvragen of via een formulier op onze website.

Leefbaarheid

Leefbaarheidsmaatregelen

Aanpak overlast Als huurders overlast ervaren van hun buren, schakelen zij vaak onze hulp in. Het gaat dan bijvoorbeeld om geluidsoverlast, ruzie of pesterijen. En soms zelfs om bedreigingen.

Buurtbemiddeling In 2017 hebben we 427 nieuwe overlastzaken binnen gekregen. In 2016 waren dit er 429. We hebben er 329 zelf afgehandeld. Overlastzaken die we niet zelf afhandelen, verwijzen we door naar Buurtbemiddeling. Vorig jaar ging het hierbij om 43 zaken in Utrecht en 9 in Nieuwegein. De getrainde vrijwilligers van Buurtbemiddeling maken bij deze zaken het gesprek tussen de verschillende partijen mogelijk. De overige dossiers hebben we nog niet kunnen sluiten.

Ernstige overlast In 2017 hebben we 26 complexe overlastzaken aangemeld bij het project Woonoverlast van U-Centraal. Dit zijn er 6 meer dan in 2016. De casemanager van het Project Woonoverlast

betrekt, samen met onze woonconsulent, de huurder actief bij het zoeken naar een oplossing voor de woonoverlast.

Laatste-kans-beleid

Loopt een huurder het risico, door huurschuld of structurele woonoverlast, zijn woning kwijt te

raken? Dan kan hij hulp krijgen via het laatste-kans-beleid. Het laatste-kans-beleid heeft tot

doel om instroom in maatschappelijke opvang te beperken en dakloosheid te voorkomen. Het

beleid bestaat uit een traject van 2 jaar, waarin de huurder hulpverlening en woonbegeleiding

moet accepteren. Wij werken hierbij samen met Het Vierde Huis.

In 2017 hebben we 6 huurders aangemeld bij Het Vierde Huis om te beginnen aan een

laatste-kans-traject.


Onrechtmatige bewoning

We begonnen het afgelopen jaar met 37 openstaande dossiers van onrechtmatige bewoning. In de loop van het jaar zijn hier nog 102 dossiers bijgekomen. We hebben 98 meldingen onderzocht en afgerond. Bij onderzoek naar onrechtmatige bewoning werken we samen met de gemeente. Op grond van deze onderzoeken hebben we 9 woningen ontruimd.

Illegale hennepteelt

Vorig jaar kregen we minder meldingen over mogelijke hennepplantages dan in 2016: 28 ten opzichte van 50. De politie heeft in 2017 in totaal 16 hennepplantages ontmanteld in onze woningen. Huurders van woningen waar een hennepplantage is ontdekt, vragen wij de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. In 2017 hebben 7 huurders op dit gedaan. In 5 gevallen moesten wij de woning ontruimen in verband met hennepteelt (al dan niet in combinatie met huurschuld). Daarnaast was er in 1 geval ook sprake van woonfraude. En 1 dossier is nog niet afgesloten.

In 2 gevallen gaf de specifieke aard van de situatie aanleiding tot maatwerk.

Ontruimingen In 2017 hebben we in totaal 48 woningen ontruimd. Dit is 14 minder dan het jaar ervoor. Bij 34 van deze ontruimingen was een huurachterstand de reden. In 14 gevallen was de ontruiming op basis van leefbaarheidsdossiers. Bij de ontruimingen op basis van huurschuld

was in 6 gevallen ook sprake een leefbaarheidsdossier. De verdeling van de 14 ontruimingen op basis van sociale gronden is in 2017 als volgt geweest: 9 vanwege onrechtmatige bewoning 3 vanwege illegale hennepteelt 1 vanwege overlast

1 in het kader van Wonen met Zorg: dit kan gebeuren bij huurders die via een urgentie vanuit een instelling als de Tussenvoorziening of het Leger des Heils een woning hebben gekregen. Daarbij sluiten de huurder, de instelling en Mitros een 3-

partijenovereenkomst. Hierin staan voorwaarden/afspraken waaraan de huurder zich moet houden. Doet hij dit niet, dan riskeert hij een ontruiming.


5. Samenwerking

Huurders

Algemene structuur De huurders van Mitros hebben zich op 3 niveaus georganiseerd: bewonerscommissies, bewonersgroepen en een huurdersorganisatie. De bewonerscommissies en bewonersgroepen

zijn vooral in hun eigen gebouw en soms op buurtniveau actief. De huurdersorganisatie behartigt de belangen van al onze huurders.

Huurdersorganisatie Wij overleggen met 1 huurdersorganisatie: HuurdersNetwerkMitros (HNM).

HuurdersNetwerkMitros vertegenwoordigt de huurders uit Nieuwegein en Utrecht. HNM voert gesprekken met ons over beleid en beheer. Dit zijn constructieve gespreken. Daarnaast krijgen wij adviezen van de huurdersorganisatie die ons scherp houden. Wij waarderen de inzet en betrokkenheid van HuurdersNetwerkMitros zeer. Prestatieafspraken

HNM is volwaardig gesprekspartner in de overleggen die wij met de gemeente hebben over de prestatieafspraken. Dit is geregeld in de Woningwet. In 2015 zijn er voor het eerst prestatieafspraken volgens de nieuwe Woningwet gemaakt met de gemeente Nieuwegein en Utrecht. In 2017 was HNM ook betrokken bij de actualisering van de lopende prestatieafspraken. Afspraken over samenwerken

In 2014 hebben we met HuurdersNetwerkMitros een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Hierin staan afspraken over de wijze waarop HNM en Mitros samenwerken. In 2017 hebben we

expliciet stilgestaan bij de vraag hoe we inspraak kunnen verbeteren door meer jongeren aan te trekken bij HNM. Overleg en advies Een aantal keren per jaar voert HuurdersNetwerkMitros formeel overleg met Mitros. Hierbij is

de directievoorzitter, Henk Peter Kip, aanwezig. In juni waren de voltallige directie en een afvaardiging van de Raad van Commissarissen aanwezig. Daarbij stond onder andere een bezoek aan het project op het Lodewijk Napoleonplantsoen op het programma. Tijdens de overleggen waren de belangrijkste gespreksonderwerpen: de begroting

het jaarverslag de jaarlijkse huurverhoging de (actualisatie van de) prestatieafspraken met gemeente Nieuwegein en Utrecht de betaalbaarheid en het huurprijsbeleid

de (uitbreiding van de) digitale dienstverlening van Mitros uitgebrachte adviezen over beleid.

Adviestrajecten In 2017 heeft HNM onder andere advies uitgebracht over ons nieuwe ondernemingsplan, de jaarlijkse huurverhoging en beleid rond betalingsproblematiek. Ook heeft HNM een nieuwe huurderscommissaris voorgedragen.


Werkgroepen

In werkgroepverband heeft HuurdersNetwerkMitros zich bezig gehouden met de betalingsproblematiek.

Andere vormen van participatie We constateren steeds vaker dat duurzame huurdersparticipatie lastig is. Het werven en behouden van actieve huurders, die ook nog een afspiegeling zijn van alle Mitros-huurders, is een probleem. We hebben hierover in 2017 meerdere keren gesproken. In samenwerking met CNV-jongeren hebben we een zogenaamd ‘Woonlab’ georganiseerd rond het thema ‘jongeren en wonen in Utrecht’. Hiermee hebben we op een nieuwe, meer eigentijdse wijze contact gelegd met een nieuwe doelgroep. We hebben met HNM afgesproken vaker dit soort

experimenten uit te voeren. Daarnaast heeft een communicatie-adviesbureau onderzoek gedaan naar het verbeteren van de huurdersparticipatie. De toenemende digitalisering biedt ook nieuwe mogelijkheden en kansen om in contact te komen met onze huurders. En om de wijze waarop huurdersparticipatie vorm krijgt te vernieuwen.

Bewonerscommissies en bewonersgroepen Onder onze huurders zijn ongeveer 35 bewonerscommissies en bewonersgroepen actief. Deze groepen van huurders zijn met ons in gesprek over leefbaarheid in de buurt, onderhoud van hun woongebouw en grootonderhoud en herstructurering. Van bewonerscommissie naar bewonersgroep

In 2014 hebben we met de bewonerscommissies/bewonersgroepen een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Hierin is een onderscheid gemaakt tussen bewonerscommissies en bewonersgroepen. Bewonerscommissies praten namens een achterban over hun complex of buurt. Bewonersgroepen praten namens zichzelf met Mitros. Bewonerscommissies hebben de afgelopen tijd vaak ervaren dat het lastig is om in contact te komen met hun achterban. In een aantal gevallen hebben zij er daarom voor gekozen om een bewonersgroep te worden. Dit brengt andere rechten en plichten met zich mee.

Financiële bijdrage Wij bieden zowel HuurdersNetwerkMitros als de bewonerscommissies en bewonersgroepen financiële ondersteuning. Bewonerscommissies in herstructureringsgebieden ontvangen een extra bijdrage in het kader van de Utrechtse Regeling Ondersteuningsgelden.

Financiële bijdrage (€)

HuurdersNetwerkMitros (inclusief subsidie voor Young HNM) 135.000,-

Bewonerscommissies en bewonersgroepen 69.065,-

Huurderspanel Het Huurderspanel Mitros is een gezamenlijk initiatief van Mitros en HuurdersNetwerkMitros.

Het bestaat al weer 7 jaar. Met het panel willen we inzicht krijgen in de mening van een min of meer representatieve groep huurders. Het panel bestaat uit ongeveer 1.000 huurders uit Utrecht en 300 uit Nieuwegein. De panelleden krijgen 2 tot 3 keer per jaar het verzoek om

hun mening te geven via internetvragen en/of in een groepsgesprek. In 2016 kregen zij, via een digitale enquête, vragen voorgelegd over ons beleid op het gebied van betalingsproblematiek en over het imago van Mitros.

Stakeholders

Contacten met stakeholders Ook in 2017 hebben we aandacht geschonken aan de levendige dialoog met onze stakeholders. De basis hiervoor is frequent en persoonlijk contact van medewerkers van Mitros


met onze relaties. De directie voert maandelijks overleg over onze belangrijkste stakeholders.

Hierbij sluiten steeds collega’s aan die nauwe contacten met hen hebben. Ook de Raad van Commissarissen ontmoette onze stakeholders.

Bij deze gesprekken staan vragen centraal als: Is er voldoende contact? Hoe verloopt het contact? Wat zijn de vragen, wensen en behoeftes die leven bij zowel deze stakeholder als bij ons? Buiten de reguliere gesprekken organiseren we ook andere gelegenheden waarbij intensief contact is met onze stakeholders. Denk hierbij aan de jaarlijkse ontmoeting met de gemeenteraadsleden, waarbij we een programma in de stad samenstellen om op ontspannen

wijze over allerlei thema’s te praten. Onze jaarlijkse nieuwjaarsreceptie is jaar in jaar uit een drukbezochte netwerkgelegenheid voor al onze relaties binnen en buiten de stad. Ook ons initiatief Verdieping #5 was dit jaar opnieuw succesvol. Op onze 5e verdieping hebben we kader een aantal bijeenkomsten georganiseerd waarbij strategen, directeuren, bestuurders, ambtenaren en anderen met elkaar in gesprek zijn geweest over verschillende

volkshuisvestelijke thema’s.

Tot slot hebben we in 2017 een nieuw ondernemingsplan gemaakt. Hiervoor hebben we zogenaamde 030-gesprekken gevoerd in Utrecht en Nieuwegein. Dit waren 30 gesprekken met huurders en stakeholders om input te verkrijgen voor onze strategische keuzes voor de komende jaren. Het stakeholderspalet van Mitros ziet er als volgt uit:

Categorie Stakeholders

Verbijzondering Wijze van communiceren

Huurders Huurders 1-op-1 contacten in de wijk

Mitros Panel

Huurdersspreekuur (met directie)

Nieuwe vormen van huurderparticipatie

Huurderskoepels Bestuurlijk overleg

Werkgroepen

Gemeenten Utrecht en Nieuwegein

Wethouder Bestuurlijk overleg Mitros en wethouder Wonen

Bestuurlijk overleg corporaties en Mitros (STUW in Utrecht, met Portaal en Jutphaas in

Nieuwegein)

Ad hoc overleg met andere wethouders / burgemeester

Colleges B&W Utrecht en Nieuwegein

Incidenteel

Gemeenteraad Utrecht en Nieuwegein

Aanwezig bij raadsinformatieavonden

1x per jaar uitnodiging raadsleden Utrecht en Nieuwegein, verder één op één contact met raadsleden om hen te informeren en vanuit stakeholdermanagement

Ambtelijke organisatie Utrecht en Nieuwegein

Ambtelijk overleg op strategisch niveau, wijken buurtniveau

Corporaties Bestuurlijk overleg STUW, corporaties Nieuwegein en in regionaal verband

Meerdere malen per jaar, strategische agendabepaling

Werkgroepen Meerdere malen per jaar

WSW en overige financiële instellingen

Mitros niveau Meerdere malen per jaar

Welzijnsinstellingen Op projectniveau of in de wijk Meerdere malen per jaar


Categorie Stakeholders

Verbijzondering Wijze van communiceren

Zorginstellingen Op projectniveau of in de wijk Meerdere malen per jaar

Politie In de wijk Meerdere malen per jaar, continu vanuit buurtbeheer

Brandweer Op projectniveau of in de wijk Meerdere malen per jaar

Veiligheidsregio Op projectniveau of in de wijk Meerdere malen per jaar

Onderwijsinstellingen: ROC en Hogeschool

In de wijk

Economic Development Board

Mitros niveau Minimaal 1x per jaar

Maatschappelijk Netwerk Utrecht

Mitros niveau Twee keer per jaar

Buurtinitiatieven In de wijk

Prestatieafspraken In 2015 hebben corporaties zowel in Utrecht als in Nieuwegein nieuwe meerjarige prestatieafspraken gemaakt. Dit is gebeurd volgens de richtlijnen van de nieuwe Woningwet. De betaalbaarheid van het wonen, de beschikbaarheid en duurzaamheid zijn in beide gemeenten belangrijke speerpunten. In Nieuwegein is door de vergrijzing ook wonen en zorg een speerpunt. De gemaakte afspraken zijn kaderafspraken voor de periode 2016-2019. Net als in 2016 hebben de corporaties en gemeenten ook in 2017 de prestatieafspraken

geactualiseerd. Beide gemeenten hebben hiervoor een nieuwe uitvraag aan de corporaties gedaan. Wij hebben daarop in beide gemeenten een geactualiseerd bod uitgebracht, met daarin een doorkijk naar 2022. De belangrijkste punten uit de actualisatie zijn: Mitros handhaaft haar gematigde huurbeleid: inflatievolgend huurbeleid voor de

komende 3 jaar; De verkoop van woningen blijft op het niveau van gemiddeld maximaal 200 per jaar in

Utrecht en 30 in Nieuwegein;

De nieuwbouwambitie is in beperkte mate verder verhoogd. De vraag blijft alleen of er in beide gemeenten voldoende locaties beschikbaar komen om dit te realiseren;

In Utrecht loopt het huurexperiment met korting voor U-pashouders door in 2018, onder voorwaarde van goedkeuring door de Autoriteit Wonen;

Afhankelijk van het verloop in Utrecht start ook in Nieuwegein in 2018 het huurexperiment met huurkorting voor Stadspashouders;

Mitros gaat de komende jaren extra inzetten op de aanpak van interieurs. Het accent ligt daarbij in Nieuwegein.

In Utrecht is lang en moeizaam onderhandeld over een aantal bepalingen voor de vaststelling van de grondprijs, de meerwaardeafdracht bij verdichting op eigen locaties en de inzet vanuit het meerwaardeafdrachtfonds. Tot nieuwe inhoudelijke afspraken heeft dit uiteindelijk niet geleid. Wel tot een aantal procesmatige afspraken, ook voor na de

gemeenteraadsverkiezingen in 2018. De actualisatie van de prestatieafspraken verliep in goede samenwerking met onze huurdersorganisatie HuurdersNetwerkMitros. Vanaf het eerste geactualiseerde bod dat wij uitbrachten tot en met de gezamenlijke ondertekening van de afspraken, is de huurdersorganisatie aangeschoven en betrokken partij geweest.

De actualisatie van de prestatieafspraken hebben we ook met de RvC besproken. Utrecht De belangrijkste afspraken voor Mitros in Utrecht staan in onderstaande tabel. We hebben aan alle afspraken voldaan of we liggen op schema. Ten opzichte van 2016 zit het aantal plannen


voor nieuwbouwwoningen in de lift. Dit is een goede zaak, maar toch halen we de ambitie nog

niet helemaal. Door intensivering van ons acquisitieprogramma hopen we de afspraak toch te halen.

Thema Te behalen resultaat eind 2020 Voortgang

Omvang voorraad sociale huurwoningen

20.000 zelfstandige woningen

Omvang kernvoorraad

Minimaal 16.090 zelfstandige woningen

Aanbod vrijkomende

woningen

50% huurprijs ≤ 1e aftoppingsgrens


Duurzaamheid

Eind 2020 woningbezit gemiddeld label C en verwachting dat we in 2024 op label B zitten.

Extra

nieuwbouw

250 in 2017, vanaf 2018 jaarlijks 300 woningen ~

Verkoop 200 woningen in 2017

Nieuwegein De belangrijkste afspraken die we hebben gemaakt met de gemeente Nieuwegein, staan in

onderstaande tabel. Gezamenlijk streven de corporaties naar 8.500 sociale huurwoningen in 2020. Dit is 1.000 woningen meer dan in de prestatieafspraken tot en met 2015 was vastgelegd. Voor het behalen van deze 1.000 extra woningen is nieuwbouw een voorwaarde. In Nieuwegein hebben we in 2017 een aantal acquisities gedaan die een belangrijke bijdrage leveren aan deze extra nieuwbouw. De planontwikkeling en oplevering van de nieuwbouw

vraagt echter nog een aantal jaren. Met ruim 5.300 sociale huurwoningen draagt Mitros haar

aandeel bij. Mitros heeft aan alle afspraken voldaan of ligt op koers.

Thema Te behalen resultaat eind 2020 Voortgang

Omvang voorraad sociale

huurwoningen

8.500 zelfstandige sociale huurwoningen voor de 3 corporaties in Nieuwegein tezamen

Omvang kernvoorraad

Minimaal 3.500 zelfstandige woningen

Aanbod

vrijkomende woningen



Duurzaamheid Eind 2020 woningbezit gemiddeld label C

Labels E, F en G wegwerken

Extra nieuwbouw Vanaf 2018 jaarlijks 100 woningen ~

Verkoop 30 woningen in 2017 Wonen en zorg 20 woongebouwen levensloopbestendig maken


6. Organisatie op orde

Mens en cultuur

Interne organisatie Organisatie

We werken er hard aan om te groeien van een goede corporatie die de basis op orde heeft, naar een corporatie die uitmuntend presteert en het verschil weet te maken. Naast huurderstevredenheid streven we daarbij ook naar enthousiaste medewerkers. We beleggen verantwoordelijkheden steeds lager en kijken kritisch naar bestaande structuren en processen. Waar nodig passen we die aan. Dit heeft soms gevolgen op het gebied van organisatie en

personeel.

Organisatiestructuur In 2016 is onze organisatiestructuur nauwelijks veranderd. Er is 1 nieuwe afdeling bij gekomen: planmatig onderhoud. Voorheen waren de werkzaamheden van die afdeling belegd in de 4 woongebieden. We hebben er in 2017 voor gekozen hiervoor een aparte afdeling met centrale aansturing te creëren. Daarnaast is de afdeling Juridisch & Compliance opgeheven. De 4 medewerkers van die afdeling zijn op andere plekken in de organisatie ondergebracht.

Organisatieontwikkelingen

Wijziging managementstructuur Begin november heeft de directie een besluit genomen over aanpassing van de managementstructuur bij de afdeling Wonen. We hebben ervoor gekozen om meer aandacht


te schenken aan de primaire processen door lijnverantwoordelijkheid en proceseigenaarschap

te splitsen. Beide waren tot dan toe belegd bij de managers Wonen. Gebiedsgericht werken in 4 woongebieden blijft gehandhaafd, maar met 2 in plaats van 4 eindverantwoordelijk managers. Zij werken met zijn tweeën als een ‘collegiaal management’.

Zij nemen gezamenlijk besluiten over de processen. Samen staan zij voor het geheel. Resultaatverantwoordelijke teams In 2016 hebben we al 1 managementlaag, de teammanagers, geschrapt op de afdeling Wonen. Dit was een eerste stap richting een slagvaardiger afdeling. Verantwoordelijkheden liggen lager in de organisatie met het idee de huurder zo nog beter te kunnen bedienen. Om daar invulling aan te geven zijn de woongebieden voorjaar 2017 gestart met het werken in

resultaatverantwoordelijke teams. Ook op andere plekken in de organisatie zijn we hiermee begonnen, bij de teams P&O en Communicatie. Deze nieuwe manier van werken heeft gevolgen voor de wijze waarop medewerkers samenwerken, resultaten boeken en aangestuurd worden. Twee teamcoaches begeleiden de teams bij deze beweging.

Cultuur Binnen Mitros lopen verschillende initiatieven om te komen tot de gewenste cultuurverandering op weg naar De Stip. Bij De Stip passen enthousiaste en ondernemende medewerkers, die verantwoordelijkheid nemen voor hun werk en gedreven zijn de beste volkshuisvesting te bieden aan onze huurders. We werken hieraan door initiatieven/trajecten als Hostmanship, Huurder op 1!, Leerlijnen, Verantwoordelijkheid lager in de organisatie (VLIDO) en Nieuwe bereikbaarheid.

KLIMMR Onder de naam “KLIMMR-werken en groeien” werken 20 corporaties samen aan mobiliteit van medewerkers. Ook Mitros doet mee met dit initiatief. Henk Peter Kip is één van de trekkers van KLIMMR. Rondom thema’s als inzetbaarheid, vakmanschap en talent van medewerkers zijn diverse initiatieven genomen, zoals een stage 10-daagse bij collega-corporaties, waaraan ook Mitros-medewerkers hebben deelgenomen. Kansen worden gedeeld via internet

(Kansenportaal). Ook stimuleert KLIMMR uitwisseling van medewerkers tussen corporaties. In 2018 volgen meer initiatieven. In-, door en uitstroom In 2017 zijn opvallend veel vacatures binnen Mitros vervuld door eigen medewerkers. In 2017 is 60% van de vacatures intern vervuld. In 2016 was dit ook al het geval. In 2015 lag dit veel

lager, op 35%. Hieruit blijkt dat de carrièreperspectieven voor collega’s binnen Mitros steeds beter worden. Vooral de afdeling Klantcontact fungeerde als talentpool voor Mitros. Heel veel medewerkers van die afdeling zijn doorgestroomd naar andere posities binnen de organisatie.

Personeel Bezetting Eind 2017 werkten er 361 medewerkers bij Mitros. Daarvan waren er 349 in loondienst. Dat is

7 meer dan eind 2016. Het aantal inleenkrachten voor regulier werk was 8, ten opzichte van

16 in 2016. Mitros kiest steeds vaker voor tijdelijke dienstverbanden in plaats van duurdere inleenkrachten.


Personele bezetting (op 31 december 2017) 2017 2016 2015

Aantal FTE Aantal FTE Aantal FTE

Vast contract 310 285,9 316 292,7 320 298,9

Tijdelijk contract 39 35,3 26 24,3 34 27,7

Totaal in loondienst 349 321,2 342 317,0 354 326,6

Inleenkrachten regulier 8 5,9 16 6,8 6 4,9

Inleenkrachten projecten 4 4 6 4,1 7 3,9

Totaal inleenkrachten 12 9,9 22 11,0 13 8,8

Totaal 361 331,1 364 328,0 367 335,4

Ziekteverzuim Het verzuimpercentage en de meldingsfrequentie zijn iets afgenomen ten opzichte van 2016.

Medewerkers zijn gemiddeld wel langer ziek; de gemiddelde verzuimduur is sterk toegenomen. Directie, management en P&O ondernemen concrete acties om dit terug te dringen. Het is van belang dat medewerkers op een gezonde manier en met plezier aan het werk blijven.

In 2017 hebben we ook aandacht besteed aan de preventie van verzuim. Samen met arbodienst Perspectief hebben we in het najaar een onderzoek uitgevoerd naar het werkvermogen van de medewerkers. Dit geeft een beeld van de relatie tussen werk, arbeidsomstandigheden en de gezondheid van groepen medewerkers. Daarnaast krijgen we hiermee inzicht in hoe groepen medewerkers aankijken tegen het werk, de

arbeidsomstandigheden en de werkbelasting bij Mitros.

Integriteit

Werkklimaat en sociale veiligheid Uit het medewerkersonderzoek van 2016 bleek dat Mitros onder de benchmark scoorde op het

gebied van sociale veiligheid en ongewenst gedrag op de werkvloer. Dit vormde voor ons de aanleiding hier nader onderzoek naar te verrichten. Begin 2017 heeft Effectory een onderzoek

uitgevoerd. De respons was 62%. De uitkomsten van het onderzoek waren zeer divers. Naar aanleiding van dit onderzoek hebben we een werkgroep ‘sociale veiligheid’ samengesteld met leden uit de ondernemingsraad, het management, een P&O-adviseur en een interne vertrouwenspersoon. De werkgroep zet zich in voor een veilige omgeving binnen Mitros, waar het normaal is om ongewenst gedrag bespreekbaar te maken. De werkgroep heeft diverse initiatieven ondernomen om het werkklimaat onder de aandacht te brengen. Er zijn regelmatig

stellingen gepubliceerd op Mitrosnest, ons intranet, die tot reacties van medewerkers hebben geleid. In interviews over het verbeteren van het werkklimaat kregen medewerkers de vraag

2017 2016 2015

Totaal verzuimpercentage (exclusief zwangerschapsverlof)

4,4 4,6 4,1

Meldingsfrequentie 1,2 1,4 1,5

Gemiddelde verzuimduur 12,1 7,8 8,5


in hoeverre ongewenst gedrag wordt herkend. En is vooral ingezoomd op ieders rol in het

verbeteren van het werkklimaat. We hebben, zowel in afdelingsoverleggen als met managers onderling, gebruik gemaakt van het spel “Kleur bekennen” van Christien Smit. Aan de hand van 110 kaartjes met situatiebeschrijvingen discussiëren de spelers over gewenst en

ongewenst gedrag binnen onze organisatie. Zo leren medewerkers elkaar beter kennen. En leren ze meer over de manier waarop zij zelf en hun collega’s omgaan met verschillende situaties. In 2018 blijft het werkklimaat onder de aandacht. Ook de werkroep blijft actief.

Vertrouwenspersoon integriteit We hebben bij Mitros 2 vertrouwenspersoon integriteit (VPI). In 2017 hebben zij 2 gesprekken gevoerd met collega’s. Geen van beide gesprekken had met integriteit te maken. De medewerkers vonden het fijn om even te kunnen sparren met iemand. Daardoor werd het voor hen duidelijk wat ze zelf in hun situatie konden doen. De vertrouwenspersonen hebben 5 dilemma’s op Mitrosnest geplaatst. Dit riep, zoals de bedoeling was, reacties en discussie op onder collega’s.

Integriteitsbeleid bij werving/selectie directie en commissarissen De herziene Woningwet bepaalt dat woningcorporaties voorgenomen (her)benoemingen van bestuurders en commissarissen voor een zienswijze van de minister voorleggen aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Een (her)benoeming zonder zienswijze is onrechtmatig op

grond van de wet. Hetzelfde geldt bij een negatieve zienswijze. De Aw voert voor de zienswijze een toets uit op de geschiktheid en betrouwbaarheid (fit- en propertoets) van de beoogde kandidaten. Dit is in 2017 bij zowel de benoeming van een nieuwe bestuurder als bij de (her)benoeming van RvC-leden gebeurd.

Vertrouwenspersoon ongewenste omgangsvormen Ongewenste omgangsvormen zoals pesten, (seksuele) intimidatie, roddelen, discriminatie, agressie en geweld accepteren wij niet. Als medewerkers hier last van hebben, kunnen zij hiervoor, behalve bij hun leidinggevende, ook terecht bij een externe vertrouwenspersoon ongewenste omgangsvormen.

Sinds 2017 is onze externe vertrouwenspersoon een professional van arbodienst Perspectief.

Aan het begin van het jaar heeft de vertrouwenspersoon zich voorgesteld op Mitrosnest en zijn haar gegevens aan de medewerkers bekend gemaakt. De vertrouwenspersoon heeft in 2017 geen meldingen, gesprekken of telefoontjes ontvangen van Mitros-medewerkers.

Financiering, rendement en risico

Jaarresultaat

Jaarrekening 2017

Begroting 2017

Jaarrekening 2016

bedragen x € 1.000

Bedrijfsopbrengsten 190.739 191.000 191.478

Bedrijfslasten -110.329 -95.260 -101.957

Exploitatieresultaat 80.410 96.640 89.521

Resultaat verkocht vastgoed in

ontwikkeling

2.698 - 44

Resultaat verkoop bestaande bouw 8.551 10.300 3.989

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

461.073 -94.600 465.870


Jaarrekening 2017

Begroting 2017

Jaarrekening 2016

Resultaat overige activiteiten 327 -1.500 5

Overige organisatiekosten 69 - -

Leefbaarheid -4.608 -4.800 -7.568

Financieringsresultaat -29.818 -27.500 -27.076

Resultaat deelneming 3.114 - 364

Belastingen -593 -12.000 8.596

Jaarresultaat 521.222 -33.460 533.745

Een toelichting op het jaarresultaat is te lezen in hoofdstuk 1 en 2 van de jaarrekening, die is

opgenomen in de bijlage.

Financiële continuïteit en meerjarenperspectief In 2016 hebben we het Reglement financieel beleid en beheer opgesteld. De Aw (Autoriteit Woningcorporaties) heeft het reglement goedgekeurd. Vorig jaar hebben we het reglement geactualiseerd op basis van aanpassingen in de Woningwet. In het reglement staat de belangrijkste financiële beleidsuitgangspunten uit ons financieel beleidsplan.

Het belangrijkste uitgangspunt is dat onze strategische keuzes passen binnen de voorwaarde dat wij een financieel gezonde corporatie blijven. De normen van de Aw en het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) zijn harde randvoorwaarden. Wij zijn een financieel gezonde organisatie als we aan de volgende criteria voldoen:

voldoende vermogen om op lange termijn aan onze verplichtingen te kunnen voldoen;

voldoende liquiditeit om op korte termijn aan al onze betalingsverplichtingen te kunnen voldoen;

voldoen aan eisen die toezichthouders (Aw en WSW) en vreemd vermogen verstrekkers aan ons stellen;

voldoende financiële buffers om risico’s te kunnen afdekken.

In 2017 is onze vermogenspositie verder verbeterd. Dit komt voornamelijk door de waardestijging van ons bezit. Ook hebben we ons beleid gericht op een efficiënte organisatie doorgezet. Dit heeft ertoe geleid dat de bedrijfslasten structureel laag blijven. De personeelslasten zijn opnieuw iets verder gedaald. Daarentegen hebben we in 2017 wel meer uitgegeven aan onderhoud, voornamelijk doordat we enkele grote projecten van 2016 naar 2017 hebben doorgeschoven. Ons eigen vermogen is met ruim 19% gestegen naar € 3.240 miljoen. Onze solvabiliteit

voldoet met ongeveer 80% ruimschoots aan de eisen en is ruim voldoende om eventuele tegenvallers te kunnen opvangen.

De toezichthouders beoordelen de solvabiliteit op bedrijfswaarde. Deze ligt de komende jaren tussen de 40 en 45%.


Voor de financiële continuïteit is het van belang dat wij altijd aan onze financiële verplichtingen kunnen voldoen. Om te beoordelen of wij hier op korte termijn aan kunnen voldoen, hanteren wij conform het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de ‘interest coverage ratio’ (ICR). De ‘interest coverage ratio’ (ICR)

De ICR drukt de verhouding uit van de operationele kasstroom en de rentelasten. Oftewel, kunnen wij de rentelasten betalen uit het saldo van de 'gewone' inkomsten en de 'gewone' uitgaven? Een ICR van 1,0 geeft aan dat dit saldo gelijk is aan de (netto) rentelasten. Intern houden we een minimumeis van 1,4 aan. Dit is ook de eis die het WSW hanteert. Door aflossingen op langlopende leningen en de dalende rentelasten neemt de ICR op korte termijn verder toe. Door de geplande investeringen neemt de ICR daarna weer licht af, maar blijft nog

ruim boven de normen. De ICR-grafiek laat zien dat we de komende jaren ruimschoots aan de

interne eis en de eis van het WSW blijven voldoen.


Borgingsplafond

Het WSW heeft ons eind 2017 opnieuw voor 3 jaar borgingsplafond verstrekt. Het WSW heeft op basis van de dPi 2016 geoordeeld dat we aan de gestelde financiële ratio’s voldoen. De doorrekeningen van onze financiële kengetallen op basis van de meest recente

meerjarenbegroting vertonen geen knelpunten. De volgende financiële ratio’s worden beoordeeld op basis van realisatie (drie jaar dVi) en op basis van prognose (vijf jaar dPi): ICR (Interest Coverage Ratio) norm is 1,4 en houdt rekening met noodzakelijk geachte

risicobuffers; DSCR (Debt Service Coverage Ratio) norm is 1 en deze houdt rekening met de restant

levensduur van het bezit; Loan to Value meet de kasstroomgenererende capaciteit (KGC op basis van

bedrijfswaarde) op lange termijn in relatie tot vreemd vermogen; Solvabiliteitsratio meet de omvang van het eigen vermogen in relatie tot het totale

vermogen (wederom bedrijfswaarde); Dekkingsratio is gebaseerd op de WOZ-waarde van het bij het WSW ingezet onderpand. De modellen die het WSW gebruikt voor de beoordeling, zijn doorgerekend. De uitkomsten

van alle modellen vallen binnen de norm.

Ruimte Onze financiële positie is ruim boven de gewenste eisen van de toezichthouders. Bovenop deze eisen hebben we zelf nog een risicobuffer bepaald. Het surplus zetten we in voor intensivering van onze volkshuisvestelijke prestaties. Daarbij bepalen we onze inzet in lijn met onze doelenhiërarchie. Ondanks de herziening van de Woningwet en andere ingrepen in het huurbeleid is onze financiële positie ruim toereikend om aan de prestatieafspraken te kunnen

voldoen. Beleidsmatige beschouwing over het verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie Per 31 december 2017 is in totaal € 2.169 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen (dit betreft het verschil tussen de marktwaarde en de historische kostprijs) in het vermogen

begrepen (2016: € 1.725 miljoen), uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. Marktwaarde Met ingang van 2016 waarderen wij ons vastgoed in de jaarrekening conform het handboek modelmatig waarderen marktwaarde (hierna: handboek). We bepalen de marktwaarde 2017

volgens de full versie van het handboek. Deze waardering moet worden beschouwd als een onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Met de full versie hebben we op complexniveau een aannemelijke marktwaarde bepaald. Hierbij heeft een externe taxateur ons ondersteund. Dit kan zowel op basis van doorexploiteren als op basis van uitponden zijn. De marktwaarde in verhuurde staat volgens de jaarrekening bedraagt € 3,9 miljard. Voor de vastgoedafwegingen hanteren we dit waardebegrip bij de besluitvorming van investeringen.

Bedrijfswaarde Daarnaast is er nog een ander waardebegrip: de bedrijfswaarde die voor de toezichthouders WSW en Aw nog wordt opgesteld. Deze waardering betreft de contante waarde van ons bezit

volgens voorgeschreven parameters. Uitgangspunt hierbij is exploitatie van het bezit volgens een vaste levensduur van 50 jaar. Hierin is het eigen beleid, zoals het huurbeleid, het uitgangspunt. Maar hierbij zijn er ook voorgeschreven parameters zoals disconteringsvoet en levensduren. De bedrijfswaarde bedraagt volgens de jaarrekening € 1,5 miljard.

Marktwaarde versus bedrijfswaarde De marktwaarde gaat uit van de potentiële waarde van het vastgoed in de markt. En de bedrijfswaarde dus van het eigen beleid of het voorgeschreven beleid. De beide waardebegrippen kunnen niet met elkaar vergeleken worden vanwege de verschillende doelen en uitgangspunten waarmee deze bepaald worden. Bij doorexploiteren van het bezit ligt het

meer in de lijn der verwachting dat we de bedrijfswaarde realiseren. De marktwaarde gaat uit van een potentie en het is niet onze intentie om al ons bezit te verkopen (in verhuurde staat).


De realisatie van de ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van ons beleid. We hebben een inschatting gemaakt van het gedeelte van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn

met het verschil tussen de bedrijfswaarde en de marktwaarde van dit bezit in verhuurde staat en bedraagt ongeveer € 2,4 miljard. Dit impliceert dat circa 74% van ons totale eigen vermogen niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Wat betekent dit verschil van € 2,4 miljard tussen deze waarderingen? De marktwaarde is een mogelijke verkoopwaarde in verhuurde staat. Deze zegt niets over het realiseren hiervan bij doorexploiteren. Wij kunnen de marktwaarde niet realiseren vanwege

onze maatschappelijke functie en de beperkingen in weten regelgeving, afspraken en beleid die daarbij horen. Zo is het huurbeleid gericht op sociaal verhuren en gaat het niet uit van de maximale huur in de markt. Bij doorexploiteren is de bedrijfswaarde wel te realiseren, afhankelijk van de werkelijke realisatie ten opzichte van de voorgeschreven parameters. Hiermee rekening houdende benadert de bedrijfswaarde wel meer de beleidswaarde.

Risicomanagement

Systeem van risicobeheersing en beheersingsmethodiek We kiezen bij Mitros voor een integrale benadering van risico’s die het realiseren van onze ondernemingsdoelstellingen kunnen bedreigen. Het systeem van risicobeheersing en de interne controle, gebaseerd op de ‘three lines of defense’-gedachte, is erop gericht om directie en management inzicht te geven in de actuele status en ontwikkeling van beheersing van significante risico’s. We streven ernaar om de kans

op fouten, het nemen van verkeerde beslissingen en het verrast worden door onvoorziene omstandigheden zoveel mogelijk te beperken. Risicoanalyse en monitoring van interne beheersmaatregelen

We hebben de belangrijkste risico’s in kaart gebracht op basis van ons ondernemingsplan. Uitgaande van deze risico’s hebben we de afdelingsrisico’s en de risico’s per proces benoemd.

De beheersing, monitoring en rapportage van deze risico’s is georganiseerd in interne processen en bijbehorende afdelingen. Onze planning- en controlcyclus is zo ingericht dat we inzicht hebben in de beheersing van het risico. Ieder kwartaal rapporteren we de uitkomsten en de actuele status aan de directie en de Raad van Commissarissen. Compliance Met compliance borgen wij op een actieve manier de naleving van voor Mitros relevante wet-

en regelgeving, (Governance)regelingen en reglementen. Het afgelopen jaar hebben we de verbindingenstructuur vereenvoudigd. Een groot aantal verbindingen zijn opgeheven. Voor zover nodig, hebben we de statuten van de overgebleven verbindingen in lijn gebracht met de regels uit de Woningwet. Verder is veel tijd en energie gestoken in het scheidingsplan DAEB-niet DAEB. Eind van het jaar is het scheidingsplan goedgekeurd door de Autoriteit Woningcorporaties. Daarnaast zijn we begonnen met de voorbereiding van de implementatie

van nieuwe Europese privacyregels.

Audit, auditplan en rapportage De risk manager is gepositioneerd in de derde lijn van het ‘three lines of defense’ model en is verantwoordelijk voor het onafhankelijk en objectief uitvoeren van audits en interne controles. Het doel hiervan is het management een objectieve spiegel voor te houden over de kwaliteit van de beheersing van de organisatie. Als bewaker van het risicomanagementsysteem is de

risk manager verantwoordelijk voor het tijdig signaleren en rapporteren van risico’s die de realisatie van de strategische doelstellingen kunnen belemmeren. De risk manager stelt jaarlijks een auditplan op en rapporteert de belangrijkste resultaten van de uitgevoerde audits aan de directie en de Raad van Commissarissen.


Geen absolute zekerheid Al deze systemen bieden geen absolute zekerheid over het realiseren van onze doelstellingen. Of de zekerheid dat er geen materiële verliezen, fraude of overtreding van geldende weten regelgeving optreden. Ook brengen onze activiteiten risico’s met zich mee die buiten de invloedsfeer van de directie liggen. Denk aan veranderingen in de politieke context of in wet-

en regelgeving. Maar ook (ingrijpende) conjuncturele ontwikkelingen liggen buiten de genoemde invloedssfeer. Dit soort risico’s kunnen wij niet beïnvloeden. Toch volgen we de ontwikkelingen nauwgezet en anticiperen we hier zoveel mogelijk op.

Accountantscontrole Jaarlijks beoordeelt de externe accountant bij de controle van de jaarrekening het geheel aan beheersingsmaatregelen. De bevindingen staan in de Management Letter en het accountantsverslag. De accountant bespreekt beide met de directie, de Auditcommissie Financiën en de RvC.

Uitwerking risico’s

Risico Beheersmaatregel Impact Kans

Strategische risico’s

Onvoldoende investeringsmogelijkheden

Door onvoldoende investeringsmogelijkheden (locaties) kunnen we niet genoeg sociale huurwoningen bouwen. Zo halen we onze doelstelling qua groei niet. Bovendien zorgt dit voor onvoldoende vernieuwing van onze woningportefeuille

Monitoring sociale woningvoorraad

We monitoren de ontwikkeling van de woningvoorraad nauwlettend. Ook zijn we in overleg met de gemeente over locaties. Indien nodig, stellen we onze verkoopdoelstelling bij.

hoog medium

Betaalbaarheid woningen

De betaalbaarheid van woningen staat onder druk, waardoor huurders hun huur niet kunnen betalen.

Passend toewijzen en huurbeleid

Passend toewijzen en streefhuur zorgen ervoor dat huurders in de huurcategorie vallen die bij hun inkomen past. Daarnaast zetten we in op een gematigd huurbeleid.

hoog laag

Kwaliteit woningen

Het woningaanbod sluit op termijn (10-20 jaar) niet meer aan de op de wensen van de huurders. Dit komt doordat we onvoldoende inzetten op technologische en duurzame ontwikkelingen. En door het gebruik van verkeerde bouwmaterialen.

Innovatie en energiebesparing

Bij renovaties en planmatig onderhoud zetten we fors in op innovatie en energiebesparing.

medium medium

Inefficiënte dienstverlening en bureaucratie

Inefficiënte dienstverlening en bureaucratie (vooral bij onderhoud) leiden tot ontevredenheid bij de huurder. Hierdoor verbetert de huurderstevredenheid niet.

De Stip

De Stip-projecten zijn er om veranderingen te realiseren en onze dienstverlening te verbeteren. Hierbij zetten we in op een integrale aanpak van onderhoudswerkzaamheden en op digitale dienstverlening.

medium mediium



Cultuurverandering

De werkelijke verandercapaciteit van de organisatie en van de medewerkers wijkt zo af van de verwachting dat we de gewenste organisatie- en cultuurverandering niet bereiken. Hierdoor verbetert onze dienstverlening niet.

Vlido en hostmanship

Om de gewenste cultuurverandering te realiseren werken we aan:

het laag leggen van verantwoordelijkheden (Vlido)

het creëren van een organisatie waar ‘hostmanship’ een kernwaarde is.

medium medium

ICT

We hebben onvoldoende expertise in huis om (grootschalige) ICT-projecten te beheersen. Ook zijn we onvoldoende in staat om het veranderende automatiseringslandschap bij te houden. Dit belemmert ons bij het realiseren van onze verbetertrajecten en leidt tot onnodige kosten.

SWEMP en projectmanagement

We besteden aandacht aan projectmanagement. Daarnaast zetten we, waar mogelijk, in op (externe) samenwerking binnen SWEMP.

medium medium

Imago

We krijgen een slecht of negatief imago door externe of interne incidenten. De huurderstevredenheid neemt hierdoor af. De werkvreugde bij medewerkers ook.

Reputatie- en crisismanagement

Om beeldvormingsrisico’s te beheersen hebben we reputatie- en crisismanagement geïntroduceerd.

Hoog medium

Bedrijfslasten

Het lukt ons niet om onze bedrijfslasten te verlagen. Daarom halen we onze

doelstelling om in 2018 de A-status te krijgen in de Aedesbenchmark niet.

Monitoring van de begroting

We betrekken analyses van de benchmarkresultaten bij de

vaststelling van de begroting. En we monitoren de realisatie nauwlettend.

medium medium

Stichtingskosten

We kunnen de stichtingskosten bij renovaties en nieuwbouw niet verlagen.

Innovatie

Waar mogelijk passen we innovatie toe en maken we gebruik van concepten om slimmer te renoveren.

medium medium

Vertraging projecten

Door verkeerde inschatting van een project vertraagt de uitvoering van het project.

Besluitvormingsproces

De directie keurt projecten goed conform het besluitvormingsproces. In dit proces zijn diverse mechanismen, zoals een risicoanalyse en meerdere toetsingen, verankerd.

medium medium

Financieel risico

Geen toegang tot de kapitaalmarkt

We krijgen geen of beperkte toegang tot de kapitaalmarkt. Hierdoor kunnen we de beoogde financiering niet krijgen om onderhoud, renovaties en investeringen conform planning uit te voeren.

Risicoprofiel WSW

Het WSW bepaalt de hoogte van het borgingsplafond mede op grond van het risicoprofiel van Mitros.

hoog laag



Operationeel risico

Inkoop en contractbeheer

We kopen voor miljoenen euro’s goederen, maar vooral diensten, in bij derden. Hierbij gaan we samenwerkingsverbanden aan en sluiten we contracten af. Het risico bestaat dat we contracten afsluiten met ongewenste partijen en/of tegen ongewenste voorwaarden.

Inkoopbeleid

We zijn ons bewust van onze maatschappelijke rol. In ons inkoopbeleid zijn kernwaarden als integriteit, onafhankelijkheid en transparantie opgenomen.

medium medium

Compliance-/rapportagerisico

Regeldruk

Regelgeving is complex en er bestaat onzekerheid over nieuwe wetgeving, zoals de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Dit leidt tot een hoge regeldruk, waardoor we niet compliant zijn.

Three lines of defense

We hanteren het ‘three lines of defense’ model. De 2e lijn is ingevuld door de controllers en de concern jurist. De 3e lijn door de risk manager.

medium medium

Verstrekken onjuiste informatie

We verstrekken onjuiste, onvolledige en niet tijdige informatie aan interne en externe belanghebbenden.

Three lines of defense

We hanteren het ‘three lines of defense’ model. De 2e lijn is ingevuld door de controllers en de concern jurist. De 3e lijn

door de risk manager.

medium medium

Risicoanalyse verbonden partijen Stichts Vervoercentrum BV Op dit moment vinden er in de vennootschap geen activiteiten plaats. We hebben besloten om

de vennootschap te behouden voor eventuele toekomstige activiteiten. We lopen als toegelaten instelling geen financiële risico’s.

Stadsherstel Midden Nederland NV Medio 2018 verkopen we de monumenten. De selectieprocedure is grotendeels doorlopen en de onderhandelingen met de gemeente zitten in een afrondende fase. Daarom is er hier een beperkt risico.

WOM Noordwest Beheer BV Mitros T.I. loopt geen financiële risico’s gezien de geringe activiteiten. WOM Noordwest CV Volgens de statuten moeten we in 2018 het vervolgtraject voor de vennootschap bepalen. Het eerste contact hierover met de gemeente Utrecht heeft inmiddels plaats gevonden. In het eerste halfjaar van 2018 verwachten we hier meer duidelijkheid over. Vooralsnog verwachten

we geen financiële risico’s voor Mitros T.I. Het onderhandelingstraject over de voorwaarden loopt nog. Woningnet NV Het gaat hierbij om een kapitaalbelang zonder invloed van betekenis dat volgens verslaggevingsregels wordt gekwantificeerd als een belegging. Conform de verslaggevingsregels nemen we dit in de boeken op tegen verkrijgingsprijs (=historische

kostprijs). Het risico dat we lopen in deze categorie kapitaalbelangen, beperkt zich tot het geïnvesteerde bedrag.


Exploitatie woonwagens BV

Per 31 december 2016 is er een negatief eigen vermogen van circa € 0,5 miljoen. De aandeelhouders van de vennootschap zullen voorzien in de continuïteit van de B.V. Het jaarlijkse resultaat is omstreeks break even en het risico is daarom beperkt.

Kanaleneiland Beheer BV We voorzien geen financiële risico’s in deelname aan deze vennootschap omdat dit de beherend vennoot is van Gem CV. GEM Kanaleneiland CV De ontwikkelingen van de GEM, waarin de vennootschap deelneemt, zijn gepland om zonder

negatief resultaat op de grondexploitatie te kunnen afronden, maar hier zal geen substantieel positief resultaat resteren. Reguliere terugbetaling van de intercompany leningen van de vennootschap zullen naar verwachting plaats kunnen vinden. De externe financiering is al afgelost. Daarom is ook hier sprake van een gering financieel risico.

Stichting Woonruimteverdeling regio Utrecht

We leveren enkel een bestuurder aan de vennootschap en lopen verder nagenoeg geen financiële risico’s.

Processen en ICT Soepel lopende processen moeten ervoor zorgen dat wij ons werk goed kunnen doen. Dit is nodig om de doelstellingen uit het ondernemingsplan te kunnen verwezenlijken. Maar behalve de werkprocessen moeten ook de ICT-systemen op orde zijn. Het afgelopen jaar is gebleken dat dit het geval was. Ook waren we in staat een grote technische storing snel te verhelpen. Met de verdergaande digitalisering groeit het besef dat niet alleen onze eigen medewerkers

maar ook de huurder een plaats in de digitale processen moet krijgen. In 2017 hebben we ons gericht op een verdere uitrol van het digitale klantportaal op onze

website. Huurders kunnen hier 24 uur per dag contact met Mitros opnemen, bijvoorbeeld om digitaal een reparatieverzoek in te dienen. Maar ook correspondentie en betalingsgegevens kunnen zij inzien.

Het verslagjaar stond ook in het teken van de voorbereiding op de Algemene Verordening Gegevensbescherming. Deze verordening, die in 2018 van kracht wordt, beoogt een versterking en uitbreiding van de privacyrechten en de veiligheid van gegevens van onze huurders. De in 2016 ingezette samenwerking tussen de 5 corporaties, Staedion, Woonbron, Eigen Haard, Mitros en Portaal, is voortgezet en verder uitgebreid. Daarmee profiteren we niet alleen

van naast lagere kosten maar ook van de kennis en capaciteit van 5 corporaties. Kennis die we inzetten om de huurder beter van dienst te zijn.


7. Governance

Ondernemingsbestuur

Governancecode Woningcorporaties Wij streven naar maatschappelijk en open ondernemen en hanteren een zorgvuldige bedrijfsvoering. De directie handelt integer en transparant en er is goed intern toezicht op dat

handelen en het afleggen van verantwoording daarover. ‘Good governance’ is hierbij een sleutelbegrip en is essentieel voor het vertrouwen van de maatschappij in corporaties. Bij de beleidsvoorbereiding, beleidsvorming, beleidsuitvoering en beleidsverantwoording volgen we de regels van ‘good governance’. Dat betekent dat wij ons houden aan de Governancecode.

De riskmanager beoordeelt de naleving van de code ieder jaar. Voor 2017 komt hieruit naar

voren dat we aan alle punten van de Governancecode voldoende invulling geven. Ook hebben we de bevindingen van vorig jaar opgepakt, zoals de beoordeling van de individuele RvC- leden en niet alleen die van de RvC als geheel. Uit de controle op de naleving komen nog 2 aandachtspunten: Situatie na vertrek 1 van de directieleden

We hebben in 2017 gedurende de helft van het jaar een eenhoofdig bestuur gehad. Na

het vertrek van 1 van de directieleden, Maud Hoezen, is Mitros tijdelijk bestuurd door 1 directeur, Henk Peter Kip, ondersteund door een aantal managers. Voor de managementleden die Henk Peter Kip ondersteunden, is het niet mogelijk om aan dezelfde eisen te voldoen als een directielid. Zo is er voor hen geen fit en proper test geweest, gelden voor hen niet de eisen ten aanzien van PE punten en zijn zij niet formeel aangesteld door de RvC. We hebben wel aan de code voldaan, omdat aan al deze punten invulling is gegeven toen de directie weer voltallig was.

Communicatie van onze kernwaarden

Onze kernwaarden zijn: ‘aanspreekbaar’, ‘gezond verstand’ en ‘verbonden’. In 2017 hebben we in de praktijk echter vooral invulling gegeven aan het onderwerp hostmanship. We hebben daarbij onvoldoende aandacht besteed aan hoe hostmanship en onze kernwaarden zich tot elkaar verhouden. We moeten het eenduidig

communiceren van de kernwaarden verbeteren (bepalingen 1.2 en 1.3 van de Governancecode).

Directieverslag Samenstelling Onze directie bestaat uit 2 leden. Tot 1 augustus vorig jaar waren dit Henk Peter Kip (directievoorzitter) en Maud Hoezen. Maud Hoezen vertrok bij Mitros omdat zij een nieuwe functie aanvaardde als directeur bij collega-corporatie De Alliantie. Meteen hierna is de

werving van een nieuwe directeur begonnen.

In de periode tot 1 januari 2018, toen de nieuwe directeur Toon Corver, begon, hebben 3 managers (manager directiezaken en P&O, manager financiën & control en manager strategie & advies) Henk Peter Kip ondersteund als lid van het directieoverleg. Zij hebben tijdelijk de taken van Maud Hoezen op zich genomen.


De portefeuilleverdeling tussen de 2 directieleden was als volgt:

Henk Peter Kip (directievoorzitter): Wonen Strategie & Advies

Vastgoedontwikkeling Planmatig onderhoud Directiezaken Personeel & Organisatie

Maud Hoezen / vacature Klantcontactcentrum Onderhoud

Financiën & Control Administratie ICT & Facility Verkoop & Zakelijke Verhuur

Werkwijze en verantwoordelijkheid De werkwijze en verantwoordelijkheden van de directie hebben we beschreven in het

Directiereglement. Na aanpassing aan de nieuwe Woningwet en de nieuwe Governancecode is dit reglement op 1 januari 2017 ingegaan. De directie is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid, de resultaten en de continuïteit van Mitros. De strategie en

doelstellingen zijn vastgelegd in ons ondernemingsplan Welkom Thuis.

De directie is verantwoordelijk voor de beheersing van de risico’s en voor de naleving van weten regelgeving. Onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en de belangen van onze stakeholders staan hierbij voorop. In de statuten en het directiereglement staat welke besluiten de directie mag nemen met/zonder voorafgaande goedkeuring door de Raad van Commissarissen. De directie legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Hiervoor verschaft zij de RvC de

benodigde informatie en bespreekt onder andere de manier waarop de interne controle en beheersing zijn ingericht. Nevenfuncties en tegenstrijdige belangen In 2017 bekleedde de directie de volgende nevenfuncties: Henk Peter Kip (directievoorzitter):

Lid Raad van Commissarissen van de Stichting Enserve (woonruimteverdeling) (tot 30 november)

Maud Hoezen

Lid RvT Dynamo (welzijnsorganisatie in Amsterdam)

In onze statuten staat welke functies strijdig zijn met die van directielid. De nevenfuncties die de directie in 2017 bekleedde, vielen niet in deze categorie. Om ieder risico op

belangenverstrengeling te voorkomen is expliciet afgesproken dat de directie alle eventuele (nieuwe) nevenfuncties meldt bij en bespreekt met de remuneratiecommissie van de RvC. De directie moet (iedere schijn van) belangenverstrengeling vermijden. De directie heeft in 2017 geen transacties uitgevoerd waarbij sprake zou kunnen zijn van belangenverstrengeling. Ook ontplooien de directieleden geen activiteiten die concurreren met de belangen van Mitros. Zij nemen geen schenkingen aan van Mitros of van relaties en verschaffen derden ook geen

voordelen op kosten van Mitros. Dit was in 2016 nog niet zo specifiek vastgelegd in onze Integriteitscode, zoals de Governancecode voorschrijft. Hiervoor hebben wij begin 2017 een apart protocol opgesteld behorend bij de integriteitscode.

Soft controls Over de zogenaamde ‘soft controls’ die in de Governancecode staan, zoals de voorbeeldfunctie van de directie, de bijdrage van de directie aan een gezonde cultuur bij Mitros, een kritische

en open geest, durf, onafhankelijk denken, samenwerkingsbereidheid, oog en respect voor elkaars rollen, heeft de remuneratiecommissie prestatieafspraken gemaakt met de directie. Ze zijn daarom regelmatig onderwerp van gesprek geweest tussen de directie en de Raad van Commissarissen / Remuneratiecommissie. De directie is zich ervan bewust dat haar gedrag van invloed is op het functioneren en de

reputatie van Mitros en de hele sector. Het aspect ‘voorbeeldfunctie’ is een belangrijk onderdeel van het introductieprogramma voor nieuwe directieleden en commissarissen.


De directie communiceert zowel intern als extern over onze kernwaarden. Bijvoorbeeld in het ondernemingsplan Welkom Thuis.

Beloning van de directie De Raad van Commissarissen stelt de beloning van leden van de directie vast. Toen in het najaar van 2012 de RvC een nieuwe directie benoemde, hebben zij bij de beloning al rekening gehouden met de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen (WNT) die per 1 januari 2013 is ingegaan. De beloning van de directie valt dan ook binnen het kader van de WNT. Hierop was alleen de Blok-staffel nog niet van toepassing. Deze was op het moment van benoeming nog niet van kracht.

De directieleden krijgen alleen een vast inkomen en geen variabel deel op basis van prestaties. De directie kan geen persoonlijke leningen afsluiten bij Mitros. Ook ontvangen zij geen financiële garanties of andere financiële voordelen. De directievoorzitter verdiende meer dan het maximum volgens de in 2017 geldende Blok-

staffel (€ 181.000). Omdat de bezoldigingsafspraken met Henk Peter Kip zijn gemaakt vóór

inwerkingtreding van de Blok-staffel (1 januari 2014), is het overgangsrecht van toepassing op zijn honorering. Het overgangsrecht houdt in dat de bezoldigingsafspraken gedurende 4 jaar gerespecteerd worden. Daarna, vanaf 1 januari 2018, volgt een afbouwperiode van 3 jaar tot de norm van € 203.400 (WNT1 inclusief Blok-staffel). Vervolgens nog een afbouwperiode van 2 jaar tot de dan geldende WNT-bezoldigingsnorm. De beloning zag er in 2017 er als volgt uit:

Beloning directie Mitros (€)

Henk Peter Kip

Directievoorzitter

Maud Hoezen

uit dienst per 1 augustus

Kosten 2017 2017

Bruto inkomen (inclusief salaris, vakantiegeld, eindejaarsuitkering en andere vaste toelagen)

180.004 96.772

Winstdelingen en bonusbetalingen - -

Totaal beloning 180.004 96.772

Bruto onkostenvergoeding (vast en variabel) 6.000 3.500

Voorzieningen voor beloningen betaalbaar op termijn

31.393 14.740

Uitkeringen vanwege beëindiging van het dienstverband

- -

Totaal bezoldiging in het kader van de WNT

217.397 115.012

Totaal bezoldiging 2016 in het kader van de WNT

211.737 181.168

Het bezoldigingsbeleid van de directie staat op onze website.


Permanente educatie (PE)

In de Governancecode is opgenomen dat bestuurders van woningcorporaties in 3 jaar tijd, ingaande in 2015, 108 PE-punten moeten halen. Eind 2017 was de stand van zaken als volgt:

Henk Peter Kip: in totaal 114 (56 in 2015, 36 in 2016, 22 in 2017) Maud Hoezen: 20 in 2015, 52 in 2016 en 23 in 2017 tot 1 augustus, toen Maud bij Mitros vertrok

Verslag Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (hierna de Raad of de RvC) houdt toezicht op de directie en op de algemene gang van zaken bij Mitros en de met haar verbonden ondernemingen. Daarnaast is de Raad klankbord en adviseur voor de directie en vervult de rol van werkgever van de twee directieleden. De RvC geeft de accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken en

keurt (samen met de directie) de opdrachtverlening goed voor de visitatie. De Raad onderhoudt contacten met interne en externe stakeholders.

Legitimatie De Raad vervult zijn taken zoals deze in de Governancecode Woningcorporaties (versie 2015

en vanaf 1 juli van het verslagjaar: versie 2017) beschreven staan. De statuten geven regels over onder meer samenstelling, benoeming, taken en bevoegdheden van de Raad. De werkzaamheden, taken en bevoegdheden zijn verder uitgewerkt in het RvC-reglement. Beide documenten staan op de website van Mitros. De Raad heeft een document Visie op bestuur en toezicht opgesteld in samenspraak met de directie. In deze notitie wordt duidelijk gemaakt waarom de RvC bestaat, wat hij onder goed

toezicht verstaat en namens wie hij toezicht houdt. In een toezichtskader heeft de Raad uitgewerkt hoe hij deze visie in praktijk wil brengen. Het document is voor de directie kaderstellend om te besturen en voor de Raad richtinggevend om

toezicht te houden

In dit jaarverslag legt de Raad verantwoording af over de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.

Activiteiten van de RvC Om zijn taak goed te kunnen vervullen laat de Raad zich regelmatig mondeling en schriftelijk

door de directie informeren over de maatschappelijke prestaties en de financiële resultaten in relatie tot de beoogde

doelen; relevante externe ontwikkelingen; de wensen en behoeften van belanghebbenden.

De Raad laat zich ook informeren door relevante stakeholders binnen en buiten de organisatie.

In het verslagjaar hebben de RvC en de directie 7 maal regulier vergaderd. In november vond

een 2-daagse heisessie plaats. Daar hebben de RvC en directie gesproken met Bernard Wientjes, voorzitter van de taskforce Bouwagenda. Voor de corporatiewereld heeft verduurzamen van de huurwoningen de hoogste prioriteit. Geconstateerd is dat het proces van verduurzamen versnelling behoeft. Het gaat namelijk om 7 miljoen woningen. Corporaties moeten hun nek durven uit te steken en zouden dit met andere partijen moeten doen. Afgesproken is dat Mitros een voortrekkersrol gaat vervullen in de samenwerking met andere

corporaties op dit vlak. Bernard Wientjes heeft zich bereid verklaard indien wenselijk een verbindende rol te willen vervullen. Verder is gesproken over de dilemma’s die Mitros tegenkomt bij het halen van de rendementseisen bij vastgoedprojecten en hoe financiële en maatschappelijk rendementen worden gewogen. Ook is de digitalisering binnen Mitros aan de orde geweest en er is


gesproken over hoe Mitros in contact treedt met huurders en welke methodes er zijn om de

huurderstevredenheid te vergroten. De RvC sloot de heisessie af met de studieactiviteit over vastgoedsturing, in het kader van de

permanente educatie (PE). Voorafgaand aan elke reguliere vergadering vergadert de RvC een uur zonder de directie: de ‘RvC-only’. Zo kunnen de leden ervaringen uitwisselen en vaststellen wat de belangrijke gesprekspunten zijn in de vergadering met de directie. Regelmatig komen remuneratie-aangelegenheden aan de orde. In 2017 stonden onder andere ook de voorbereidingen van de RvC-zelfevaluatie en de bespreking van de PE van de Raad als collectief op de agenda. De RvC

deelt de uitkomsten van de RvC-only’s in de reguliere vergaderingen. De voorzitter overlegt voorafgaand aan elke RvC-vergadering met de directieleden en de secretaris. De leden van de Raad zijn op een enkele uitzondering na altijd aanwezig geweest bij de vergaderingen. Buiten de vergaderingen informeert de directie de Raad indien nodig over relevante onderwerpen.

De leden van de Raad halen ook zelf informatie op, onder andere bij de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) en Aedes. Maar ook bij diverse sector-gerelateerde bijeenkomsten en via eigen netwerkcontacten. In 2017 heeft een deelnemer van de leergang aankomend commissarissen van de VTW stage gelopen bij de RvC.

Auditcommissies Er zijn 3 auditcommissies die de besluitvorming van de RvC voorbereiden: Financiën, Wonen en Remuneratie. De commissies hebben elk een eigen reglement. Naast de voorbereiding van de besluitvoorbereiding richten de commissies, elk vanuit hun eigen deskundigheid, zich ook op het adviseren van directie en management. Commissie Wonen

De commissie Wonen kwam viermaal bij elkaar in het verslagjaar. De commissie sprak onder andere over kwetsbare groepen huurders, de experimenten met het verkorten van de wachttijden voor woonruimte en de doorontwikkeling van het klantportal van Mitros. De kwartaalrapportages, het jaarverslag en de begroting zijn vaste agendapunten. Evenals de ontwikkelingen binnen het HuurdersNetwerkMitros (HNM) en de voortgang van de investeringsprojecten.

Verder besteedde de commissie aandacht aan de uitkomsten van de Aedesbenchmark en de prestatieafspraken met de gemeentes Utrecht en Nieuwegein. In het overleg van april heeft de commissie het jaarverslag en de jaarrekening 2016 besproken. Commissie Financiën De commissie Financiën kwam viermaal bijeen en vergaderde eenmaal telefonisch over de

herstructurering van de leningenportefeuille. Op de agenda stonden de vaste punten als jaarverslag en jaarrekening 2016, de begroting 2018, de kwartaalrapportages, het accountantsverslag en de managementletter. Daarnaast zijn aan de orde geweest: de

informatiebeveiliging, de deelnemingen, tax control framework, de controle aanpak door BDO, compliance (in aanwezigheid van de compliance officer), de auditplannen, en het scheidingsplan DAEB/niet-DAEB. De risk manager was diverse keren aanwezig bij het overleg van de commissie. De commissie

sprak eenmaal met de risk manager en eenmaal met de accountant van BDO zonder de aanwezigheid van de directie. De commissie heeft de bevindingen van deze gesprekken in de plenaire overleggen van de RvC teruggekoppeld. Evaluatie accountant Ieder jaar evalueert de commissie Financiën de samenwerking met de accountant en koppelt

dit terug aan de plenaire Raad. In 2016 is een uitgebreide evaluatie van BDO gedaan. Het beeld was toen overwegend positief en op basis daarvan is de opdracht aan BDO voor de


controle gecontinueerd voor nog eens 4 jaar. In 2017 is derhalve geen uitgebreide evaluatie

gedaan. Het overwegend positieve beeld over BDO is in het verslagjaar niet veranderd. Het belangrijkste aandachtspunt betreft de communicatie over extra werk vanuit BDO. Gezamenlijk aandachtspunt is het naleven van de planning voor de vaststelling van de

marktwaarde en het op tijd beschikbaar stellen van de (nagenoeg) definitieve uitkomsten. Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie bereidt – namens de RvC – de werkgeverstaken met betrekking tot de directie en de RvC voor. De Remuneratiecommissie kwam tweemaal bijeen. Verder was er veelvuldig telefonisch en mailcontact over remuneratiezaken tussen de leden van de commissie en de secretaris.

Werving nieuwe directeur De Remuneratiecommissie heeft zich in het verslagjaar specifiek bezig gehouden met de werving van een nieuwe directeur. Deze werving vond plaats conform de huidige wetgeving. Direct na de aankondiging van het vertrek van Maud Hoezen als directeur is de werving

opgestart. De commissie heeft het profiel opgesteld met input van de or en HNM. Na het

vaststellen van het profiel is in overleg met de gehele RvC en de directievoorzitter het wervingsproces besproken. Zij besloten een selectiecommissie en een adviescommissie te installeren. De selectiecommissie voert in eerste instantie gesprekken met de kandidaten. Daarna vraagt de selectiecommissie aan de adviescommissie om met benoembare kandidaten in gesprek te gaan en daarover advies te geven. De selectiecommissie bestond uit de leden van de Remuneratiecommissie, de vicevoorzitter van de RvC en de directievoorzitter. De adviescommissie bestond uit een 3-tal

eindverantwoordelijke managers en delegaties van de or en HNM. In het najaar hebben de selectiegesprekken plaatsgevonden en heeft de adviescommissie met 1 benoembare kandidaat gesproken en positief geadviseerd. Na het formele adviestraject met de or heeft de RvC in september een voorgenomen benoemingsbesluit genomen en is het traject van de fit en propertoets opgestart. Na de positieve zienswijze van de minister op de benoeming van de directeur is dit voorgenomen besluit omgezet in een definitief besluit. De nieuwe directeur (Toon Corver) is

gestart op 1 januari 2018. Overgangsperiode: éénhoofdige directie Naast de wervingsactiviteiten heeft de Remuneratiecommissie in overleg met de hele Raad en de directievoorzitter gesproken over de invulling van de overgangsperiode. Ze besloten de interim-periode te overbruggen door stevige ondersteuning vanuit de 1e managementlaag. Los

van de concrete verdeling van taken is de governance tijdens de overgangsperiode aan de orde geweest. Globaal is besloten dat de directievoorzitter eindverantwoordelijk is, ook richting RvC. De managers die tot het directieoverleg toetraden deden dat met name om intern de checks & balances te garanderen (het 4 ogen-principe) en extern Mitros te vertegenwoordigen waar dat niet allemaal door één directielid kan. Verder is afgesproken om tijdens deze overgangsperiode in elke RvC-vergadering de werkbelasting van de directievoorzitter te bespreken. Omdat Henk Peter Kip tijdelijk alleen de

bestuurlijke verantwoordelijkheid droeg, heeft de RvC met hem een noodscenario besproken voor onverhoopte uitval. Ze spraken af dat de RvC dan een interim-directeur zou aanstellen die zeer snel inzetbaar is en samen met het management de ingezette koers voort zou zetten.

De commissie bereidde gedurende het verslagjaar de herbenoeming van het RvC-lid Herman Bol voor. Dit gebeurde conform de huidige wetgeving. Ook deed de commissie de voorbereiding van de benoeming van het nieuwe lid op voordracht van de

huurdersorganisatie, Jan Veuger. De werving vond plaats conform de aangepaste Procedure voordracht lid RvC door huurdersorganisatie en conform de eisen van de Nieuwe Woningwet (fit & proper). De Remuneratiecommissie voerde de voortgangs- en beoordelingsgesprekken met de directie en stelde een Remuneratierapport 2016 op en legde dat ter vaststelling aan de Raad voor. Het

rapport staat op de website van Mitros.


Contact met stakeholders

Eenmaal per jaar bespreekt de RvC met de directie het stakeholdermanagement. Ze spreken daarbij concreet af met welke stakeholders zowel de directie als de RvC in gesprek gaan. De RvC vindt het belangrijk zich te oriënteren op wat er leeft onder de interne en externe

stakeholders. De leden ondernemen onder andere excursies naar het woningbezit van Mitros. Informele ontmoetingen met bewoners, vertegenwoordigers van bewonerscommissies en medewerkers zijn daarbij een vast onderdeel. In het voorjaar ging de Raad – samen met de directie en betrokken medewerkers - op werkbezoek bij het buurtteam van Kanaleneiland Noord/Zuid en Transwijk. Van de kant van de gemeente waren behalve de buurtteammedewerkers ook de wethouders Jansen en

Diepeveen aanwezig. Ze bespraken waar men in de dagelijkse praktijk tegen aanloopt en op welke punten Mitros en de buurtteams hun samenwerking zouden kunnen verbeteren. De RvC, de directie en het HuurdersNetwerk Mitros (HNM) vergaderen eenmaal per jaar formeel met elkaar. De volgende punten stonden in 2017 op de agenda: de jaarverslagen van

Mitros en van HNM, de terugkoppeling van de RvC-zelfevaluatie en het voornemen van de RvC

om van 6 leden terug te gaan naar 5. Ook spraken ze uitgebreid over de plannen rondom de vernieuwing van de huurdersparticipatie. Voorafgaand aan deze formele vergadering heeft de Raad samen met HNM een wandeling door het Lodewijk Napoleonplantsoen gemaakt. Ze spraken met een aantal bewoners. De bewonerscommissie vertelde een behoorlijk kritisch verhaal over de aanpak van de renovatie. Deze onvrede heeft de bewonerscommissie op schrift gezet en aan de RvC-leden uitgereikt. De RvC heeft de directie gevraagd te onderzoeken waar de onvrede van de huurders uit

voortkwam en welke lessen hieruit getrokken konden worden. Goede en tijdige communicatie met bewoners blijkt steeds weer van groot belang. De RvC heeft op basis hiervan schriftelijk gereageerd naar de bewonerscommissie. De huurderscommissarissen, Irene Bakker en Jan Veuger, woonden de jaarvergadering en de themasessies van HNM bij.

In de aanloop van het opstellen van een nieuw ondernemingsplan sprak Mitros met de huurders en stakeholders over de dienstverlening van Mitros, ervaringen in de wijk, wonen met zorg en de taken van Mitros. De stakeholders die zijn geïnterviewd, zijn onder andere wethouders, een zorginstelling, thuiszorg, schuldhulpverlening, wijkteam, maatschappelijke opvang, en politie Utrecht. De RvC-leden hebben zich aangesloten bij deze interviews.

In september ontmoette de RvC het management. Op basis van de dilemmamethodiek is in diverse gemengde groepjes het gesprek gevoerd over een casus van een kwetsbare huurder. Een delegatie van de Raad woonde tweemaal een formeel overleg tussen directie en ondernemingsraad bij. In oktober had de RvC een informeel overleg met de ondernemingsraad. Hierbij was de directie niet aanwezig. Doel van dit ‘benen op tafel gesprek’ is om het beeld van de ondernemingsraad over de organisatie te vernemen. Ook spraken ze

over de werving van de nieuwe directeur alsmede de voorgenomen teruggang van de RvC van 6 naar 5 leden.

In oktober bracht de RvC samen met de or en de directie een werkbezoek aan Overvecht. De badkamerchallenge-woningen zijn bezocht en de groep heeft een bezoek gebracht aan de Woongemeenschap Overhoop waar ruimte was voor een gesprek met de bewoners en de buurtbeheerder.

De voorzitter van de RvC heeft in het najaar een gesprek gevoerd met de (interne) vertrouwenspersonen Integriteit. De accountant was aanwezig in de RvC-vergadering bij de behandeling van de jaarrekening. Daarnaast was de accountant tweemaal bij de auditcommissie Financiën om te praten over de

jaarrekening, de managementletter en de controle-aanpak.


Elke reguliere RvC-vergadering van 2017 kende een themaonderwerp, ingeleid door Mitros-

medewerkers. Op die manier maakte de RvC kennis met verschillende medewerkers en kon hij zich meer inhoudelijk verdiepen in bepaalde onderwerpen. In februari vond een carrousel van gesprekken plaats tussen de RvC en 3 groepen

medewerkers. Er was een delegatie aanwezig van de onderhoudsmedewerkers, de woonconsulenten en de incasso-medewerkers. Het doel was om inzicht te krijgen in elkaars rollen en werk. Wat betekent bijvoorbeeld werken aan de huurderstevredenheid concreet voor het dagelijkse werk en welke uitdagingen ziet men daarbij? Verder zijn het programma ‘Huurder op 1’ en de nieuwe afdeling planmatig onderhoud aan de orde geweest als themaonderwerp. In december sprak de riskmanager met de plenaire Raad (zonder directie) over de financiële risico’s.

Ook de auditcommissies nodigen met enige regelmaat medewerkers uit om een onderwerp toe te lichten. Functioneren RvC

De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren

en evalueert dat jaarlijks. In het voorjaar 2017 vond de zelfevaluatie plaats zonder externe begeleiding. Voorafgaand aan de sessie leverden de ondernemingsraad, de bestuurssecretaris, de directie, HNM én de leden zelf input over het functioneren van de RvC. Uit deze input komt een overall positief beeld van het functioneren van de RvC. Klankborden Tijdens de evaluatie is gesproken over hoe de effectiviteit van de Raad (onderling én richting

de directie) verder ontwikkeld kan worden. Daarbij is specifiek aandacht gevraagd voor het beter vorm geven van de klankbordrol. De RvC heeft hierover concrete acties afgesproken, zoals de AC-overleggen en de werkbezoeken meer benutten om te klankborden. De RvC heeft dat voornemen op verschillende momenten in praktijk gebracht. In het verslagjaar heeft de Raad na elk werkbezoek royaal tijd ingeruimd om na te praten, om zo de directie en elkaar te bevragen op dilemma’s en zorgen.

De directie agendeert van tijd tot tijd notities in de reguliere vergadering met als doel de scherpte in de discussie te zoeken over een bepaald onderwerp. In de jaarlijkse heisessie is ruimte ingepland om onderwerpen verdiepend te bespreken. Verder wordt in elke RvC-only een onderwerp van de reguliere agenda voorbereid om de directie vanuit een verrassende invalshoek te bevragen.

In de zelfevaluatie heeft de Raad ook aandacht besteed aan het functioneren van de individuele RvC-leden. Permanente educatie RvC Interne toezichthouders van corporaties die lid zijn van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), moeten in 2017 5 PE-punten behalen. Alle RvC-leden hebben voldaan aan deze verplichting.

Aantal behaalde PE-punten 2017

Mevrouw C.P. Vogelaar 8

De heer H.H.J. Bol 9

Mevrouw D.G.M. de Grave-Verkerk 7

Mevrouw I. Bakker-de Boer 14

De heer R.R.S. Santokhi 10

De heer J. Veuger 31*

*) vanwege zijn benoeming op 1 juli 2017 had hij een verplichting van het behalen van 2 PE-punten in 2017


Functioneren directie

De Raad besluit over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de statutaire directie. De Raad beoordeelt hiervoor periodiek het functioneren van de directie. Begin 2017 heeft de Remuneratiecommissie beoordelingsgesprekken met de directie gevoerd

over de prestaties in 2016. In diezelfde gesprekken zijn ook de prestatieafspraken van de directie voor 2017 besproken. Voor de beoordelingen heeft de commissie interne en externe input gevraagd via een vragenformulier. De commissie heeft het functioneren van de directie conform de voor Mitros geldende systematiek als positief tot zeer positief beoordeeld. Hierbij hebben ze in acht genomen dat 2016 een bijzonder jaar was door de overgang van een driehoofdige naar een tweehoofdige directie. De RvC heeft in een later stadium zowel de prestatieafspraken voor 2017 als de beoordelingen

bekrachtigd. In het najaar heeft de Remuneratiecommissie voortgangsgesprekken gevoerd met Henk Peter Kip. Omdat Henk Peter tijdelijk alleen het bestuur vormde, was de conclusie dat in tijdsbesteding de bedrijfsvoering veel aandacht vroeg. Het lukte om daarnaast ook extern actief en zichtbaar te zijn. Er was voldoende interne sparringskracht.

In de arbeidsovereenkomsten van de directieleden is een verbod op nevenwerkzaamheden opgenomen (artikel 10), tenzij zij voorafgaande schriftelijke toestemming van de RvC hebben verkregen. In het verslagjaar is dit niet aan de orde geweest. Beloning directie De beloning van de directieleden voldoet aan de geldende weten regelgeving. Qua salarissystematiek volgt Mitros de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties,

waarbij de WNT (Wet Normering Topinkomens) als kader en begrenzing voor de maximale hoogte van de beloning geldt. Het salaris van de directieleden bestaat uit een vast inkomen. Jaarlijks beoordeelt de Remuneratiecommissie hun functioneren. Op basis hiervan kan de commissie aan de RvC een verhoging voorstellen. Deze verhoging is volledig afhankelijk van het functioneren, analoog aan het beloningsbeleid zoals geformuleerd in 'Prestatiemanagement voor Mitrosmedewerkers'. De verhoging is maximaal 4%. De norm is goed functioneren met een

bijpassende verhoging van 2%. Dit alleen als de bovengrens van de Wet Normering Topinkomens nog niet is bereikt of er sprake is van een overgangsrecht. In januari 2017 kregen zowel Henk Peter Kip als Maud Hoezen op basis van hun beoordeling over 2016 een verhoging van 3% van hun bruto loon. De totale bezoldiging past binnen de overgangsregeling van de WNT.

Vanaf 2015 is in de regelgeving het pensioengevend salaris op € 100.000 afgetopt. De directie heeft daarvoor een gebruteerde pensioencompensatie ontvangen vanaf 1 januari 2015. Deze is conform de bedragen van de netto pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties, gecorrigeerd voor het voordeel dat de directieleden hebben van het niet langer zelf afdragen van pensioenpremies voor hun inkomen boven de € 100.000. Deze regeling is in 2016 en 2017 gecontinueerd. De compensatie past binnen de overgangsregelingen van de WNT1 en WNT2.

Toezicht De RvC houdt toezicht op de prestaties. Daarbij let de Raad erop of Mitros haar

maatschappelijke opgave realiseert. De Raad toetst daarbij in hoeverre Mitros de doelstellingen uit haar strategisch ondernemingsplan waarmaakt. De Raad doet dit door het

bespreken van de kwartaalrapportages. Hierin geeft Mitros inzicht in de stand van zaken van haar vastgestelde strategische speerpunten. In gesprek over De Stip De directie en de RvC spraken in 2017 regelmatig over de voortgang van het veranderprogramma De Stip en in het verlengde hiervan over het programma van de ‘Huurder

op 1’. Met De Stip heeft Mitros de ambitie uitgesproken om de beste sociale huisvester voor de huurders te zijn. Het Programma ‘Huurder op 1’ geeft hier concreet aanvulling aan. Mitros wil in 2020 het A-label van Aedes op huurdersoordeel behalen.


Overige onderwerpen ter bespreking De RvC heeft diverse malen gesproken over het nieuwe ondernemingsplan. Daarnaast hebben de leden van de RvC een rol gespeeld in het ophalen van opvattingen van stakeholders over

Mitros. Verder heeft de RvC onder andere de volgende onderwerpen gesproken: Mitros en de benchmark, Expeditie Doorbraak, de vernieuwingen in huurdersparticipatie, de portefeuillestrategie, de Raad voor de Kinderen bij Mitros, de stand van zaken van diverse bouwprojecten, de rapportage compliance en het jaarverslag van de Klachtencommissie.

Naleving Governancecode 2017 De risk manager heeft een scan uitgevoerd op de naleving van de Code door medewerkers, directie en RvC. De check is uitgevoerd op basis van interviews met betrokkenen. Daarnaast zijn documenten beoordeeld waarin onderdelen van de bepalingen bij Mitros zijn vastgelegd. Mitros heeft aan alle punten van de Governancecode voldoende invulling gegeven. Dit

betekent ook dat de bevindingen van vorig jaar geheel zijn opgevolgd.

Besluiten In de vergadering van april verleende de Raad het bestuur formeel decharge voor het financiële beleid en beheer over 2016 Ook keurde de Raad de Jaarrekening 2016 goed, evenals het Jaarverslag/Volkshuisvestingsverslag 2016. De Jaarrekening 2016 is opgesteld op basis van de geldende richtlijnen. In december heeft de Raad ingestemd met de Begroting 2018.

Daarnaast nam de Raad in 2017 nog een aantal belangrijke beslissingen. Zo keurde de RvC het definitieve scheidingsplan DAEB/-niet DAEB én het ondernemingsplan goed. Ook nam de Raad besluiten over het verminderen van het aantal verbindingen, en over onder andere de volgende fase 3-voorstellen: Leeuwesteyn, de 10 hoog flats ACA (Atlas-, Centaurus- en Apollodreef, Terwijde, Leidsche Rijn Centrum en Dickensplaats. De RvC gaf goedkeuring aan de acquisitie Zadelstede, het geactualiseerde bod prestatieafspraken gemeente Utrecht en

Nieuwegein, de verlenging van de controle-opdracht aan de accountant en tot slot stelde de Raad het toetsingskader 2018 vast. Besluiten vanuit de werkgeversrol De RvC nam in het verslagjaar een groot aantal besluiten vanuit zijn werkgeversrol: de herbenoeming van het RvC-lid Herman Bol, de benoeming van Jan Veuger tot commissaris, de

formele bekrachtiging van de beoordeling van de directie over 2016, het profiel van de te werven directeur, de wervingsprocedure en tot slot de benoeming van de nieuwe directeur Toon Corver. Ook verleende de Raad ontslag aan Maud Hoezen als directeur en verleende haar volledige decharge.

Samenstelling Onafhankelijkheid Conform de in de Governancecode Woningcorporaties aangeduide criteria zijn de leden van de Raad onafhankelijk. De Raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, de

directie en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen.

De RvC heeft afgesproken dat commissarissen nieuwe (neven)functies melden en bespreken in de Raad. Bij twijfel over het accepteren van een (neven)functie plegen zij hierover vooraf overleg met de voorzitter van de RvC. De leden van de Raad hebben geen (neven)functies die tegenstrijdig zijn aan het belang van

Mitros. Met andere woorden: er is een waarborg dat de leden van de Raad op onafhankelijke wijze tot hun oordeel kunnen komen. De RvC concludeert daarmee dat alle leden in het verslagjaar aan de gestelde criteria hebben voldaan en onafhankelijk hun taak hebben uitgeoefend.


De RvC-leden voldoen aan de eisen die gesteld worden aan het wettelijke aantal toegestane commissariaten op basis van de Wet Bestuur en Toezicht.

Tegenstrijdige belangen en integriteit In het verslagjaar deed zich tweemaal een situatie voor waarbij de mogelijkheid van tegenstrijdige belangen ter sprake is geweest. In de vergaderingen van september en december besprak de RvC de stand van zaken van de verkoop van Stadsherstel Midden-Nederland (SHMN). Om alle schijn van belangenverstrengeling te voorkomen is dit punt in de RvC behandeld buiten de aanwezigheid van Rishi Santokhi. De reden hiervoor is dat de werkgever van Rishi Santokhi een financieel belang heeft bij de partij die belangstelling heeft

getoond voor de aankoop van SHMN. Rishi Santokhi heeft de onderliggende stukken en de verslagen over dit onderwerp niet ontvangen. Bij een uitgebrachte bieding op een complex in de binnenstad is Irene Bakker niet meegenomen in het mailverkeer hierover. De reden hiervoor was dat zij werkzaam is bij de

eventuele hypotheekverstrekker van de beoogde aankoop. Uiteindelijk is het complex niet aan

Mitros gegund. De RvC heeft de evaluatie van het integriteitsbeleid met de directie besproken. De Raad concludeerde dat de directie het thema integriteit op een goede manier benadert. Benoemingen Bij elke (her)benoeming houdt de RvC de profielen kritisch tegen het licht en actualiseert deze

zo nodig. Om een evenwichtig samengestelde RvC te bevorderen stelt de Raad vast op welk deskundigheidsgebied en/of competentie een (nieuwe) commissaris nodig is. De werving van nieuwe commissarissen gebeurt openbaar. De RvC kiest hierin onafhankelijk en de directie heeft een adviserende rol. De werving verloopt conform de eisen aan intern toezicht: de zogenaamde fit en proper-test. Commissarissen worden doorgaans per 1 juli van een jaar (her)benoemd of treden dan af. De

benoeming is in principe voor 1 periode van vier jaar, met de mogelijkheid tot maximaal 1 herbenoeming. Drie commissarissen worden op voordracht benoemd: 2 op voordracht van de huurdersorganisatie en 1 op voordracht van de ondernemingsraad. Deze commissarissen hebben gedurende het jaar regelmatig contact met de partij die hun heeft voorgedragen. Ko Blok, vicevoorzitter en het laatste jaar lid op voordracht van HNM, trad na afloop van zijn

2e termijn per 1 juli 2017 af. Jan Veuger heeft hem opgevolgd als huurdersvoordrachtcommissaris. Herman Bol werd per 1 juli 2017 herbenoemd als lid voor een periode van 4 jaar. Met het vertrek van Ko Blok als vicevoorzitter, is Herman Bol per 1 juli 2017 benoemd tot vicevoorzitter. Overzicht leden Raad van Commissarissen per 31 december 2017:

Naam Voordracht (Neven)functies Benoemd Aftredend

Mw. C.P. Vogelaar (voorzitter) Geboren: 1949

- Zelfstandig Adviseur/Interim-manager

Voorzitter RvC MN Services

(pensioenuitvoerder)

Voorzitter Klachtencommissie Governance en

beloning MBO

Voorzitter Adviesraad

kappersbrancheorganisatie ANKO

Voorzitter bestuur New Future Collective

(organisatie die asielzoekers ondersteunt bij

integratie)

2011 2019


Naam Voordracht (Neven)functies Benoemd Aftredend

H.H.J. Bol (vicevoorzitter) Geboren: 1951

- Voorzitter RvT Carante Groep

Lid RvC Marfo Food Group

Lid RvC Prinses Maxima Kinderoncologisch

Ziekenhuis

Lid RvT Jeroen Bosch Ziekenhuis

Voorzitter RvC STMG BV

Voorzitter RvT Gezondheidscentrum De

Kersenboogerd

Directeur/bestuurder Ons Bolwerk BV

2013 2021

Mw. D.G.M. de Grave-Verkerk Geboren: 1957

OR**

Advocaat / partner arbeidsrecht en mediation

bij De Grave De Mönnink Spliet Advocaten

2016 2020

Mw. I Bakker-de

Boer

Geboren: 1970

HO** Manager Collaboration & Productivity

Rabobank

2016 2020*

R.R.S. Santokhi Geboren: 1974

- CFO (Financieel directeur) van Aegon Asset

Management, Nederland

Lid RvT Paradiso

2014 2018*

J. Veuger Geboren: 1966

HO** Lector (Maatschappelijk) Vastgoed – Instituut

Bedrijfskunde Hanzehogeschool Groningen

Bestuurder (DGA) CORPORATE Real Estate

Management

Lid Raad van Commissarissen woningstichting

Patrimonium Groningen

Voorzitter Raad van Toezicht Zorggroep

Tangenborgh

Lid Committee of quality certificates (CKV) bij

Kwaliteitscentrum Woningcorporaties

Huursector (KWH)

2017 2021*

* herbenoembaar ** OR=ondernemingsraad, HO=huurdersorganisatie

Samenstelling auditcommissies De Remuneratiecommissie bestaat uit Dorienke de Grave-Verkerk (voorzitter) en Ella Vogelaar. De auditcommissie Wonen bestaat uit Irene Bakker-de Boer (voorzitter) en Jan Veuger. Dorienke de Grave-Verkerk is actief agendalid van de commissie Wonen. De auditcommissie Financiën bestaat uit Herman Bol (voorzitter) en Rishi Santokhi (lid). De

voorzitter van de RvC woont de vergaderingen van de auditcommissie Financiën in april

(jaarcijfers) en in november (begroting) bij. De voorzitter en de vicevoorzitter zijn agendaleden van de commissies waarvan zij geen deel uitmaken. Beloning RvC De Raad stelt jaarlijks de bezoldiging van zijn leden vast. Deze is niet afhankelijk van de

resultaten van Mitros. De beloning van de commissarissen past binnen de Beroepsregel van de VTW en voldoet aan de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en de bijbehorende Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting (de zogenaamde Blokstaffel).


Mitros verstrekt de leden van de RvC onder geen beding persoonlijke leningen, financiële

garanties of andere financiële voordelen die niet vallen onder het beloningsbeleid. De leden nemen onder geen beding schenkingen aan van Mitros en haar relaties. Ook verschaffen zij derden geen voordelen op kosten van Mitros.

De leden krijgen geen vaste onkostenvergoeding. Wel kunnen zij kosten in redelijkheid gemaakt in verband met hun functioneren, evenals reis- en verblijfskosten, declareren op basis van de Declaratierichtlijn RvC Mitros. De honorering zag er in 2017 als volgt uit:

Voorzitter RvC: € 18.489 (excl. BTW) (maximum Beroepsregel 2017: € 23.890)

Leden RvC: € 13.208 (excl. BTW) (maximum Beroepsregel 2017: € 15.925)

Vanaf 2016 is de Beroepsregel van de VTW verplicht. Deze schrijft een lagere maximum

bezoldiging voor dan de Blokstaffel. Met de toegepaste verhoging van 10% in 2017 is de RvC ruim onder het maximum gebleven van deze Beroepsregel. Een goede honorering doet recht aan de inhoud en zwaarte van de interne toezichthouderfunctie bij maatschappelijke organisaties, zeker in het licht van de (groeiende) verwachtingen die aan corporatiecommissarissen worden gesteld, hun verantwoordelijkheden,

de daadwerkelijke werkbelasting en de toegenomen risico’s. Dit moet worden afgewogen tegen de maatschappelijke gevoeligheden over salarissen en vergoedingen in de semipublieke sector. De RvC is van mening dat deze verhoging tegen die achtergrond te rechtvaardigen is.

Uitgaven t.b.v. Raad van Commissarissen

2017 2016

Honorering en onkosten zoals Permanente Educatie (incl. BTW)

€ 176.018 € 125.730

De veel hogere kosten dan vorig jaar zijn te verklaren door: - 10% verhoging honorering RvC; - Extra wervingskosten i.v.m. werving nieuwe directeur; - Veel PE-activiteiten.


Oordeel van de RvC

Utrecht is een gewilde stad om in te wonen. Dat leidde in 2017 tot een ongekende prijsstijging van de huizen en een toename van het aantal woningzoekenden. Nieuwbouw realiseren staat weer hoog op de agenda. Het gebrek aan bouwlocaties voor sociale woningbouw speelt ons daarbij parten. En natuurlijk ook het gegeven dat corporaties niet meer voor het middensegment mogen bouwen. Voor Mitros heeft de stijging van de huizenprijzen ook tot gevolg dat de waarde van het bezit

in de boeken fors is gestegen, evenals de herwaardering van de vastgoedportefeuille. Dat mag er echter niet toe leiden dat we ons rijk rekenen. We hebben immers nog maar 10 jaar geleden mee gemaakt hoe de waarde van ons bezit door de financiële crisis afnam. Het blijft dan ook zaak om kritisch te blijven op de uitgaven en ons steeds weer af te vragen of bepaalde uitgaven echt nodig zijn. We werken immers met maatschappelijk kapitaal ten behoeve van onze huurders. Onder andere de introductie van assetmanagers in de organisatie

is bedoeld om het rendement van het bezit nog scherper in beeld te krijgen en mee te wegen

bij investeringsbeslissingen. Daarbij is van belang er voor te waken dat niet alleen financieel rendement van betekenis is. Steeds zullen we ook het maatschappelijk rendement van een bepaalde keuze mee moeten wegen, bijvoorbeeld de impact van buurtbeheerders op de leefbaarheid van een bepaalde buurt. De RvC is blij met de innovaties die binnen Mitros plaatsvinden. De realisatie van een

badkamerrenovatie in 1 dag is daar een mooi voorbeeld van. Evenals de initiatieven om te experimenteren met verschillende vormen van zelfbeheer van huurders in de Lichtkring en met de wooncoöperatie op de Veemarkt. Samen met Portaal heeft Mitros met Place2BU 500 tijdelijke wooneenheden voor een diverse groep jongeren gerealiseerd. Duurzaamheid staat steeds nadrukkelijker op de agenda. Willen we de ambitie van een CO2-neutraal woningbezit in 2050, dan zullen ook hier innovaties hoog op de agenda moeten staan.

Met de vernieuwde website en met het project qlinker krijgt de digitalisering steeds meer

handen en voeten. Daarmee kan tijd worden vrijgespeeld voor de groeiende groep van kwetsbare huurders. Hun problemen kunnen alleen maar worden aangepakt door een intensieve samenwerking met de gemeentelijke buurtteams en zorgorganisaties. Het project om gezamenlijk huisbezoeken af te leggen bij huurders met huurschulden blijkt te werken.

Het aantal huisuitzettingen neemt ook dit jaar weer verder af. In het voorjaar van 2017 heeft directeur Maud Hoezen aangekondigd Mitros te verlaten. We bedanken Maud voor de grote bijdrage die ze heeft geleverd aan alle veranderingen binnen Mitros in de afgelopen jaren. De RvC spreekt zijn waardering uit voor Henk Peter Kip die, met ondersteuning van Bastiaan Stafhorst, Ruben Luttikholt en Ariadne Harsta, voor de tweede maal in korte tijd, bereid was om als enig statutair bestuurder de eindverantwoordelijkheid

voor Mitros te dragen. De RvC ziet uit naar een vruchtbare samenwerking met de nieuwe bestuurder Toon Corver, die met ingang van 2018 is aangetreden. De RvC waardeert de open dialoog die in loop van de jaren is opgebouwd met de bestuurders, waarbij we een aantal keren per jaar een kijkje in de Mitros-keuken kunnen nemen.

Ontmoetingen met kritische huurders worden daarbij niet uit de weg gegaan. Dat getuigt van het besef dat, willen we als Mitros tot de top gaan behoren, we moeten leren

van onze fouten en daar het gesprek met elkaar over aangaan. Dank aan alle medewerkers die zich iedere dag weer inzetten om de huurders op nummer 1 te zetten.


Verklaring

Aan de stakeholders van de Stichting Mitros,

De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van het verslag van de (statutaire) directie over het boekjaar 2017 en heeft de jaarrekening over 2017 goedgekeurd. De door het bestuur opgemaakte jaarrekening over 2017 omvat de balans, de resultatenrekening en de daarbij behorende toelichting. De jaarrekening is door BDO Audit en Assurance B.V. gecontroleerd en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien.

De Raad van Commissarissen kan zich met deze stukken verenigen en heeft de jaarrekening 2017 overeenkomstig goedgekeurd. Met deze goedkeuring verleent de RvC volledige décharge aan de (statutaire) directie voor het gevoerde beleid en beheer, en aan de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht.

Met de goedkeuring van de jaarrekening van de stichting Mitros en de in de jaarrekening

voorgestelde resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat over het verslagjaar 2017 € 521.222 miljoen positief. Utrecht, 18 april 2018

De Raad van Commissarissen van Mitros, C.P. Vogelaar, voorzitter H.H.J. Bol, vicevoorzitter

I. Bakker-de Boer, lid D.G.M. de Grave-Verkerk, lid R.R.S. Santokhi, lid J. Veuger, lid


Afkortingen jaarverslag

AC Auditcommissie

AVG Algemene Verordening Gegevensbescherming

Aw Autoriteit Woningcorporaties

BOG Bedrijfsonroerendgoed

CPI Consumenten Prijs Index

DAEB diensten van algemeen economisch belang

DOMO dagelijks en mutatieonderhoud

dPi de Prospectieve informatie (financiële prognoses voor komende

jaren)

dVi de verantwoordingsinformatie

DSCR Debt Service Coverage Ratio

FTE fulltime equivalent

HNM HuurdersNetwerkMitros

ICR Interest Coverage Ratio

KGC kasstroomgenererende capaciteit

KWH Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector

KWRU Klachtencommissie Woningcorporaties Regio Utrecht

MJB meerjarenbegroting

MOG maatschappelijk onroerendgoed

NOM nul-op-de-meter-woningen

OGE onroerendgoed-eenheid

PE Permanente educatie

PO Planmatig onderhoud

RvC Raad van Commissarissen

RvT Raad van Toezicht

STEP Stimuleringsregeling Energieprestatie huursector

STUW Stichting Utrechtse Woningcorporaties

SWEMP Samenwerkingsverband tussen Staedion, Woonbron, Eigen Haard, Mitros en Portaal

TI Toegelaten instelling

VPI Vertrouwenspersoon Integriteit

VLIDO Verantwoordelijkheden laag in de organisatie

VTW Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties

VvE Vereniging van Eigenaren

WNT Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen

WoCoZon Zonnestroom voor woningcorporaties

WSW Waarborgfonds Sociale Woningbouw

planeren

Jaarrekening 2017

Stichting Mitros

Utrecht

Stichting Mitros

Koningin Wilhelminalaan 9

3527 LA Utrecht

Inschrijfnummer KvK 30136131

Stichting Mitros, Jaarrekening 2017 2


Inhoudsopgave

1 Voorwoord 4 2 Kengetallen 5 JAARREKENING 6 3 Balans per 31 december 2017 (voor resultaatbestemming) 7 4 Winst- en verliesrekening over 2017 9 5 Kasstroomoverzicht 2017 (directe methode) 10 6 Toelichting op de balans 12 7 Toelichting op de winsten verliesrekening 37 ALGEMENE TOELICHTING EN WAARDERINGSGRONDSLAGEN 49 8 Algemene toelichting 50 9 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 51 10 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 59 11 Financiële instrumenten en risicobeheersing 62 12 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 64 13 Grondslagen kasstroomoverzicht 65 ONDERTEKENING 66 OVERIGE GEGEVENS 68 14 Overige gegevens 69


1 Voorwoord

Voor u ligt de jaarrekening 2017 van Mitros. De jaarrekening wordt voorafgegaan door een korte analyse

in dit voorwoord en een toelichting op de belangrijkste kengetallen. Daarna volgt de jaarrekening 2017

waarin de balans, winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn opgenomen. Vanaf 2016 is de

winsten verliesrekening opgesteld volgens het functionele model. Dit houdt in dat de opbrengsten en

kosten zijn toebedeeld naar de verschillende activiteiten. In de hoofdstuk 6 en hoofdstuk 7 volgen nadere

specificaties van de cijfers.

De hoofdstukken 8 tot en met 13 (algemene toelichting en grondslagen voor waardering en

resultaatbepaling) kunt u beschouwen als verdieping op de waarderingsgrondslagen. De belangrijkste

waarderingsgrondslag heeft betrekking op ons vastgoed. Deze is gewaardeerd tegen marktwaarde in

verhuurde staat conform handboek.

In 2017 is de vermogenspositie van Mitros verder verbeterd. Dit wordt voor het grootste deel veroorzaakt

door de waardestijging van het vastgoed. De waardeverandering van het vastgoed bedraagt maar liefst

€ 518 miljoen (2016: € 466 miljoen). Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de sterke

Utrechtse woningmarkt in combinatie met een lagere disconteringsvoet.

Ook is het ingezette beleid gericht op een efficiënte organisatie doorgezet. Hierdoor blijven de bedrijfslasten

op een structureel laag niveau.

Het resultaat na belastingen over 2017 bedraagt € 521 miljoen (2016: € 534 miljoen). De daling van het

resultaat met € 13 miljoen wordt deels veroorzaakt door stijging van de onderhoudskosten en een beperkte

mutatie in de belastinglatentie. De vastgoedportefeuille is circa 16% meer waard geworden in 2017. In de

winsten verliesrekening is deze stijging verwerkt als niet-gerealiseerde waardeverandering van de

vastgoedportefeuille. Het overgrote deel (ruim 90%) van het resultaat is dus niet gerealiseerd en is

bovendien sterk afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt en daarmee grillig.

De marktwaarde toont de potentiële waarde van het vastgoed in de markt. Bij doorexploiteren van het

bezit ligt het meer in de lijn der verwachting dat de bedrijfswaarde zal worden gerealiseerd. De stijging

van de marktwaarde betreft een ongerealiseerde waardestijging. Voor een nadere toelichting op het

verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde wordt verwezen naar 9.3.5.

In tegenstelling tot de stijging van de marktwaarde in verhuurde staat met € 518 miljoen is de

bedrijfswaarde van het vastgoed met € 12 miljoen gedaald. De daling hiervan wordt voornamelijk

veroorzaakt door een hogere verhuurdersheffing (+€ 122 miljoen ten opzichte van 2016), verhoging van

de huren met € 76 miljoen en hogere opbrengst verkopen van € 31 miljoen.

Het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille ad € 80 miljoen is met € 8 miljoen afgenomen ten

opzichte van 2016 (€ 88 miljoen). Deze verlaging wordt met name veroorzaakt door toegenomen

onderhoudsactiviteiten (€ 5,6 miljoen). De huuropbrengsten zijn licht gestegen met € 0,7 miljoen. Dit door

een gematigd huurverhogingsbeleid. De andere lasten zijn nagenoeg gelijk gebleven.

De toename van de overige directe operationele lasten met € 1,8 miljoenwordt veroorzaakt door een hogere

verhuurdersheffing van ruim € 2 miljoen.

De in 2015 gevormde actieve belastinglatentie voor toekomstige verliesverrekening daalt in 2017 naar

€ 17,5 miljoen. Deze actieve belastinglatentie in verband met nog aanwezige fiscaal compensabele

verliezen is gevormd omdat realisatie hiervan aannemelijk is.

In 2017 is voor € 127 miljoen aan leningen afgelost. Deze aflossing betreft voor een deel herfinanciering

(€ 80 miljoen) en heeft voor het resterend bedrag plaats gevonden uit de operationele kasstroom over

2017 van € 54 miljoen.

Door de afname van leningenportefeuille zijn de financiële baten en lasten per saldo gedaald.

Ondanks de goede financiële positie blijft Mitros kritisch op de ontwikkeling van de eigen bedrijfslasten.

Benchmarking wordt toegepast om de bedrijfslasten te vergelijken met andere corporaties.


2 Kengetallen

Bedragen x € 1.000 31-12-2017 31-12-2016

Balans Eigen vermogen 3.239.729 2.718.508 Resultaat na belastingen 521.222 533.745 Balanstotaal 4.043.086 3.551.298 Solvabiliteit (*) 80,13% 76,55% Loan to Value (*) 18,95% 23,13% Rendement op eigen vermogen (*) 19,17% 24,43% Rendement op totaal vermogen (*) 14,68% 17,50% Schuld per woning (x € 1) 23.714 25.045 Liquiditeit Operationele kasstroom 53.888 43.415 Vrije kasstroom (**) 32.694 52.699 ICR (Interest Coverage Ratio) 3,24 2,42

Bezit Aantal vhe's 30.668 30.938

(*) Solvabiliteit, Loan to Value en Rendement op eigen vermogen zijn berekend op basis van de marktwaarde in

verhuurde staat van de materiële vaste activa.

(**) Vrije kasstroom is operationele kasstroom -/- kasstroom uit investeringsactiviteiten.

In 2017 is het eigen vermogen van Mitros gestegen met € 521 miljoen naar € 3.240 miljoen

(2016: € 2.719 miljoen). Het resultaat over 2017 van € 521 miljoen wordt voor € 518 miljoen veroorzaakt

door de waardestijging van de vastgoedportefeuille. De marktwaarde is over 2017 gestegen onder meer

door de de verlaging van de disconteringsvoet en de aangetrokkenverkoopmarkt welke een positieve

invloed heeft op de leegwaardes van het vastgoed.

Naast de stijging van het eigen vermogen is de leningportefeuille (inclusief kortlopend deel) met

€ 48 miljoen gedaald. De positieve operationele kasstroom is toegenomen naar € 53 miljoen

(2016: € 43 miljoen). De kasstroom uit investeringsactiviteiten was over 2017 € 21 miljoen negatief en

daarmee fors lager dan 2016 (€ 9 miljoen positief). Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door lagere

verkopen van € 27 miljoen ten opzichte van 2016.

In totaal bedraagt de vrije kasstroom over 2017 € 33 miljoen (2016 € 53 miljoen). De leningportefeuille is

gedaald door aflossing en de gemiddelde schuld per woning is afgenomen naar € 23.714,-

(2016: € 25.045,-).

Door de stijging van het eigen vermogen en de daling van het vreemd vermogen is de solvabiliteit gestegen

naar 80,14% (2016: 76,55%) en de Loan to Value gedaald naar 19,94% (2016: 23,13%).

De operationele kasstroom is in 2017 gestegen naar € 54 miljoen (2016: € 43 miljoen). Dit wordt

voornamelijk veroorzaakt door een verlaging van de rentebetalingen van 6,5 miljoen en een stijging van

de huurontvangsten ad € 3 miljoen.

Het aantal eenheden is in 2017 met 30.668 met 270 eenheden gedaald. Mitros heeft in 2017 204 eenheden verkocht (2016: 681). In het boekjaar zijn 357 woningen en 3 bergingen opgeleverd. Daarnaast zijn er in het boekjaar 92 eenheden gesloopt en 122 eenheden aangekocht. De overige mutaties betreffen omzettingen van zelfstandig naar onzelfstandig en vice versa.


JAARREKENING


3 Balans per 31 december 2017 (voor resultaatbestemming)

Bedragen x € 1.000 REF. 31-12-2017 31-12-2016

€ € € € VASTE ACTIVA

Vastgoedbeleggingen 6.1.

DAEB vastgoed in exploitatie 3.550.403 3.174.215 niet-DAEB vastgoed in exploitatie 359.033 216.146 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 22.303 20.118 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 9.811 15.501 3.941.552 3.425.980 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 8.531 9.448 3.950.083 3.435.428 Financiële vaste activa 6.2.

Deelnemingen in groepsmaatschappijen 37.380 34.481

Andere Deelnemingen 651 1.270 Latente belastingvordering 17.515 18.138 Leningen u/g 11.049 11.083 Overige financiële vaste activa 540 3.577 67.135 68.549 Som der vaste activa 4.017.217 3.503.977

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden 6.3. Vastgoed bestemd voor verkoop 300 0 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 0 801 300 801 Vorderingen 6.4.

Huurdebiteuren 1.705 1.834 Vorderingen op groepsmaatschappijen 216 Belastingen en premies sociale verzekeringen 188 5.735 Overige vorderingen 2.173 2.144 Overlopende activa 427 633 4.492 10.562 Liquide middelen 6.5. 21.077 35.958 Som der vlottende activa 25.869 47.321

TOTAAL ACTIVA 4.043.086 3.551.298


Bedragen x € 1.000 REF. 31-12-2017 31-12-2016

€ € € €

Eigen vermogen 6.6. Herwaarderingsreserve 2.169.393 1.724.577 Wettelijke en statutaire reserves 0 0 Overige reserves 549.115 460.186 Resultaat boekjaar 521.222 533.745 3.239.729 2.718.508

Voorzieningen 6.7.

Voorziening onrendabele investering 11.350 3.422 Voorziening deelnemingen 228 444 Overige voorzieningen 901 1.162 12.479 5.028 Langlopende schulden 6.8.

Leningen kredietinstellingen 694.493 755.064 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 20.625 19.146 Overige schulden 486 465 715.604 774.675 Kortlopende schulden 6.9.

Schulden aan groepsmaatschappijen 6.168 6.047 Kortlopend deel langlopende schulden 32.771 19.775 Schulden aan leveranciers 14.036 6.878 Belastingen en premies sociale verzekeringen 763 709 Schulden terzake van pensioenen 287 300 Overlopende rente geldleningen 8.466 7.882 Overige schulden 9.676 8.021 Overlopende passiva 3.105 3.476 75.272 53.087

Totaal 4.043.086 3.551.298


4 Winst- en verliesrekening functioneel over 2017

Bedragen x € 1.000 REF. 2017 2016

€ € € €

Huuropbrengsten 182.392 181.751

Opbrengsten servicecontracten 8.347 8.147

Lasten sevicecontracten -7.700 -7.353

Lasten verhuur en beheeractiviteiten -14.481 -13.529

Lasten onderhoudsactiviteiten -55.523 -49.897

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -32.624 -30.831

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 7.3 80.410 88.289

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 4.980 360

Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling -2.282 -316

Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 7.4 2.698 44

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 34.446 64.336

Toegerekende organisatiekosten -717 -911

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -25.178 -59.433

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 7.5 8.551 3.992

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -57.921 -14.182 niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 518.295 465.444 niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 700 697 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 7.6 461.073 451.959

Opbrengst overige activiteiten 541 89 Kosten overige activiteiten -213 0 Netto resultaat overige activiteiten 7.7 327 89

Overige organisatiekosten 7.8 69 -0

Leefbaarheid 7.9 -4.608 -6.875

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten -4.881 2.746 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 0 0 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 617 1.330 Rentelasten en soortgelijke kosten -25.555 -30.816 Saldo financiële baten en lasten 7.10 -29.818 -26.741

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 518.701 510.757

Belastingen 7.11 -593 11.420

Resultaat deelnemingen 3.114 11.577

RESULTAAT NA BELASTINGEN 521.222 533.754


5 Kasstroomoverzicht 2017 (directe methode) Bedragen x € 1.000

2017 2016

Kasstroom uit operationele activiteiten € € € €

Ontvangsten: Huren 184.914 183.339 Zelfstandige huurwoningen DAEB 160.189 160.908 Zelfstandige huurwoningen niet-DAEB 13.610 9.838

Onzelfstandig wooneenheden DAEB 3.139 3.823 Onzelfstandig wooneenheden niet-DAEB 0 3 Intramuraal DAEB 2.617 2.108 Intramuraal niet-DAEB 57 175 Maatschappelijk onroerend goed 2.719 3.772 Bedrijfsmatig onroerend goed 1.714 1.706 Parkeervoorzieningen niet-DAEB 870 1.006 Vergoedingen 9.526 8.198 Renteontvangsten 836 883 Saldo ingaande kasstromen 195.276 192.420

Uitgaven: Personeelsuitgaven -22.646 -22.878 Onderhoudsuitgaven -37.808 -39.366 Overige bedrijfsuitgaven -33.795 -35.109 Renteuitgaven (exclusief interne lening) -24.956 -31.488 Verhuurdersheffing -20.339 -17.878 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -1.852 -2.326 Saldo uitgaande kasstromen -141.396 -149.045 Kasstroom uit operationele activiteiten 53.880 43.375

Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 40.538 69.089 Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode 64 0 Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 2.262 0 Verkoopontvangsten grond 8.461 10.536 Ingaande kasstroom materiele vaste activa 51.325 79.625

Materiele vaste activa uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden -27.076 -23.742 Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden -34.829 -31.995 Aankoop, woon- en niet woongelegenheden -4.360 -6.665 Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden 65 0 Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop -307 0 Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden -343 -4.407 Aankoop grond 0 0 Investeringen overig 0 0 Externe kosten bij verkoop -5.669 -3.545 Uitgaande kasstroom materiele vaste activa -72.519 -70.354 Saldo in- en uitgaande kasstroom materiele vaste activa -21.194 9.271


Financiele vaste Activa Ontvangsten overig 0 640 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0 640

Kasstroom uit (des)investeringen -21.194 9.911

Financieringsactiviteiten

Ingaand Nieuwe te borgen leningen 79.500 0 Uitgaand Aflossing geborgde leningen -127.074 -26.928 Aflossing ongeborgde leningen niet-DAEB-investeringen 0 -3.799 Kasstroom uit financieringsactiviteiten -47.574 -30.727

Mutatie liquide middelen -14.888 22.559

Wijziging kortgeldmutaties 21 -21

Liquide middelen per 1-1 35.945 13.407 Liquide middelen per 31-12 21.078 35.945


6 Toelichting op de balans

6.1 Materiële vaste activa

6.1.1 DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Het vastgoed in exploitatie bevat de woningen en bedrijfspanden die Mitros verhuurt. Deze zijn

gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van het vastgoed is consistent met

voorgaande jaren, in overeenstemming met geldende grondslagen voor de jaarrekening 2017 en tevens in

lijn met de voor 2017 wettelijk voorgeschreven waarderingsgrondslag zoals opgenomen in de Woningwet

en het daaruit afgeleide handboek modelmatig waarderen marktwaarde geldend ten tijde van het opmaken

van de jaarrekening 2017.

De marktwaarde is bepaald vanuit het beleggersperspectief. Dit betekent dat het vastgoed gewaardeerd is

op de waarde in de markt, zonder rekening te houden met wettelijke bepalingen voor corporaties en

beleidskeuzes die de corporatie maakt. Dit leidt tot een ongerealiseerde herwaardering. Deze maakt

onderdeel uit van het eigen vermogen. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk

afhankelijk van het te voeren beleid van Mitros. De mogelijkheden voor Mitros om vrijelijk door

complexgewijze verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in

exploitatie te realiseren worden beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen

zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan (daeb) huurwoningen.

Het vastgoed in exploitatie is als volgt te specificeren:

Bedragen x € 1.000 2017 2016 DAEB niet-DAEB Totaal

€ € € € € 1 januari Historische kostprijs 1.839.394 1.816.702 1.678.739 160.655 1.839.394 herwaardering 1.550.967 1.116.551 1.495.476 55.491 1.550.967 Boekwaarde 3.390.361 2.933.253 3.174.215 216.146 3.390.361 Overboeking historische kostprijs scheidingsplan -55.655 55.655 - Overboeking herwaardering scheidingsplan -36.457 36.457 - Boekwaarde scheidingsplan 3.082.102 308.258 3.390.361 Mutaties Investeringen 48.012 38.241 47.982 30 48.012 Desinvesteringen -25.178 -58.654 -20.394 -4.783 -25.178 Mutatie actuele waarde 518.295 465.444 459.728 58.566 518.295 Oplevering nieuwbouw 27.904 20.536 27.525 379 27.904 Overige mutaties -1.600 -864 -1.600 - -1.600 Mutatie voorziening -48.358 -7.596 -48.358 - -48.358 Overboekingen - - 3.418 -3.418 - Totaal mutaties 519.076 457.107 468.301 50.775 519.076 31 december Historische kostprijs 1.891.013 1.839.394 1.687.130 203.883 1.891.013 herwaardering 2.018.423 1.550.967 1.863.273 155.150 2.018.423 Boekwaarde 3.909.437 3.390.361 3.550.403 359.033 3.909.437


Het vastgoed van Mitros bevat 30.668 eenheden waarvan woningen Mitros 28.596 (2016: Mitros woningen

28.580). Mitros heeft in 2017 204 eenheden verkocht (2016: 681). In het boekjaar zijn 357 woningen en 3 bergingen opgeleverd. Daarnaast zijn er in het boekjaar 92 eenheden gesloopt en 10 eenheden aangekocht.

De overige mutaties betreffen omzettingen van zelfstandig naar onzelfstandig en visa versa.

Voor een nadere specificatie van de verkopen wordt verwezen naar paragraaf 7.5.

Het onderscheid tussen niet daeb en daeb vastgoed is in het boekjaar 2017 evenals in 2016 gebaseerd op

de indeling DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-DAEB uit de woningwet.

De huurprijs bij aanvang van het huurcontract bepaalt of een woning tot de DAEB categorie behoort of

niet. De huur van een woning met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens kan door individuele

huurstijging door de liberalisatiegrens stijgen. Deze woning blijft echter een DAEB woning.

Daarnaast verhuurt Mitros momenteel circa 700 eenheden met een huurprijs bij aanvang van het

huurcontract onder de destijds geldende huurtoeslaggrens in de niet daeb portefeuille. Dit is toegestaan

zolang deze woningen niet structureel als daeb woningen verhuurt worden.

De volledige splitsing van de vastgoedportefeuille van Mitros is gebaseerd op het goedgekeurde

scheidingsplan.


Mitros waardeert vanaf 2016 haar vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat conform het

handboek marktwaardewaardering. De parameters 2017 zijn deels vastgesteld in het handboek, deels zijn

er vrijheidsgraden. De belangrijkste parameters kunnen als volgt worden gespecificeerd:

2017 2016

Contracthuur per maand 519 522

Doorexploiteerscenario Markthuur per maand 748 761 Maximale huur per maand 699 693 Gemiddeld aantal WWD punten 144 143 Markthuur potentieel te liberaliseren 965 1.000 Maximale huur niet te liberaliseren 555 563

Uitpondscenario Verkoopkosten per OGE 3.265 2.990 Splitsingskosten per OGE 1.921 1.846 Meerwaarde-afdracht per OGE 26.840 20.768

Parameters (ongewogen) Disconteringsvoet DE 5,78% 6,48% Disconteringsvoet UP 6,26% 6,69% Disconteringsvoet hoogste scenario 5,98% 6,59% Exit yield DE 7,2% 5,9% Exit yield UP 4,6% 6,6% Mutatiegraad (basis) 7,8% 7,8%

Kosten algemeen per OGE Onderhoudskosten 829 821 Mutatieonderhoud 662 659 Beheerkosten 420 414 Belasting & verzekering 361 345 Verhuurderheffing jaar 1 858 751

Ratio's Leegwaarderatio 71,1% 71,1% Leegwaarde/WOZ* 126,5% 117,8% Kapitalisatiefactor contracthuur 21,8 19,0 Kapitalisatiefactor markthuur 15,1 13,0 BAR contracthuur 4,6% 5,3% BAR markthuur 6,6% 7,7% Contracthuur-Leegwaarde ratio 3,1% 3,6% Markthuur-Leegwaarde ratio 4,4% 5,2%

De individuele huurverhoging en de verhuurderheffing zijn verwerkt in de waardering.


De marktwaarde van het vastgoed wordt enerzijds beïnvloed door de ontwikkelingen in de beleggersmarkt

en anderzijds doordat Mitros een actief investerings- en desinvesteringsprogramma heeft. De totale waarde

van het vastgoed in exploitatie is in 2017 met € 515 miljoen gestegen van € 3,436 miljard naar

€ 3,951 miljard.

De waardestijging van het bezit wordt met name veroorzaakt door de autonome waardeontwikkeling, de

ontwikkeling waar Mitros weinig tot geen invloed op heeft. Deze valt uiteen in markteffecten,

handboekeffecten en overige effecten. De autonome waardegroei in 2017 bedraagt € 534 miljoen (16%).

De belangrijkste oorzaken hiervan zijn:

Markteffecten

De leegwaarde is fors toegenomen door een sterk aantrekkende markt. Ook de

leegwaardeverwachting voor komende jaren is door de extern taxateur positief bijgesteld.

Het effect op de waarde van de vastgoedportefeuille is circa € 332 miljoen.

Door de stijgende WOZ-waarde en energielabel stappen kunnen er 6% meer woningen naar

markthuur worden opgetrokken. Totaal een effect van circa € 87 miljoen.

Conform het handboek modelmatig waarderen marktwaarde is de ingerekende inflatie gestegen

t.o.v. vorig jaar. Dit heeft een waarde stijgend effect van circa € 31 miljoen.

Handboekeffecten

De meerwaarde-afdracht die moet worden voldaan als de grond een andere bestemming krijgt dan

de huidige sociale bestemming, wordt vanaf 2017 voor het gehele complex ineens voldaan in jaar

nul in plaats van op het moment van omzetting door mutatie wanneer de woning vrij komt.

Dit heeft een negatief effect op de waarde van ruim € 200 miljoen euro.

De in 2017 van kracht geworden 7-jaars exploitatiebeperking bij verkoop van een complex in

verhuurde staat, met minimaal 10% sociale huur, is ingerekend in de waardering. Dit heeft een

negatief effect van € 82 miljoen op de waarde.

De in 2016 geïntroduceerde uitpondmogelijkheid in de eindwaarde van het doorexploiteren is in

2017 teruggedraaid. Dit heeft een negatief effect van € 45 miljoen op de waarde.

De boveninflatoïre huurverhoging wordt vanaf 2017 oneindig ingerekend in plaats van voor drie

jaren zoals in 2016 het geval was. Dit heeft een positief effect van € 28 miljoen. De methodische aanpassing van de rekenregels in het handboek (verkoopbeperking, erfpacht en

eindwaardemethodiek) hebben geen effect op de marktwaarde. Deze zijn door de taxateur via de

disconteringsvoet gecorrigeerd.

Overige effecten

De rekentechnische aanpassingen in het handboek leiden er over het algemeen niet toe dat een

belegger minder voor een complex zal betalen. Deze effecten zijn daarom door de taxateur middels

de disconteringsvoet gecorrigeerd. Daarnaast is er minder risico op en meer vraag naar

vastgoedbeleggingen. De disconteringsvoet is om deze reden verder verlaagd. Totaal effect van

circa € 376 miljoen positief.

Tenslotte zijn er nog allerlei overige effecten welke in totaal zorgen voor een waardestijging van

circa € 14 miljoen.

Naast de autonome waardeontwikkeling verandert de waarde als gevolg van bezitsmutaties. Het totaal

aantal eenheden neemt in 2017 af. Als gevolg van verkoop, sloop, oplevering nieuwbouw en aankopen

stijgt de waarde van de vastgoedportefeuille beperkt, per saldo circa € 16 miljoen. Grafisch kan bovenstaande als volgt gepresenteerd worden (zie volgende pagina):


-250

-200

-150

-100

-50

-

50

100

150

200

250

300

350

400

Ver

koop

en

sloo

p

Nie

uw

bou

w e

n aa

nkoo

p

Erfp

acht

Ver

koop

bep

erki

ng

Eind

waa

rde

Bov

enin

flato

ire

huur

verh

ogin

g

Corr

rek

enre

gels

han

dboe

k(d

isc.

voet

)

Infl

atie

cijf

ers

Mu

tati

e m

arkt

hu

ur

Lee

gwaa

rde

+ to

eko

mst

verw

acht

ing

Dis

con

terin

gsvo

et

Ove

rige

par

amet

ers

Bezitmutaties Handboekeffect Markteffect Overige

x €

1.0

00

.00

0

Mutatie marktwaarde opgebouwd naar rubriek


De positieve autonome waardeontwikkeling (mutatie actuele waarde) 2017 ad € 518 miljoen wordt in

onderstaande tabel vergeleken met de waardeontwikkeling van de afgelopen 5 jaar:

Bedragen x € 1.000.000

jaar marktwaardegroei in percentage marktwaarde

2011 32 1,2% 2.659 2012 70 2,6% 2.729 2013 38 1,4% 2.768 2014 92 3,3% 2.859 2015 74 2,6% 2.933 2016 457 15,6% 3.390 2017 518 15,3% 3.909

7-jaarsgemiddelde 183 6,9%

Grafisch kan bovenstaande als volgt gepresenteerd worden (ook in relatie tot de inflatie):

Per jaar toont de waardestijging een grillig verloop omdat die sterk afhankelijk is van de ontwikkelingen op

de woningmarkt. De meerjarig gemiddelde waardestijging van het bezit is met 3,5% hoger dan de inflatie.

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

14,0%

16,0%

18,0%

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Marktwaardegroei versus inflatie

Marktwaardegroei Inflatie 7-jaarsgemiddelde


Bij bepaling van de marktwaarde heeft de taxateur de full versie van het ‘Handboek modelmatig waarderen

marktwaarde actualisatie peildatum 31 december 2017’ toegepast. Hierin zijn een aantal vrijheidsgraden

opgenomen. In onderstaand overzicht is per vrijheidsgraad toegelicht waarom is afgeweken van de basis

versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde actualisatie peildatum 31 december 2017.

WONEN / PARKEREN

Onderdeel Toelichting

Schematische vrijheid Niet afgeweken van de basis versie.

Markthuur(stijging) De markthuur is ingeschat door taxateur op basis van referentietransacties (market evidence), aangezien dit een betere weergave geeft van en beter aansluit bij de werkelijke situatie dan een modelmatig bepaalde markthuur. Markthuurstijging conform de basisversie.

Exit yield Niet afgeweken van de basis versie.

Leegwaarde(stijging) De leegwaarde is ingeschat door taxateur op basis van referentietransacties (market evidence), aangezien dit een betere

weergave geeft van en beter aansluit bij de werkelijke situatie als een modelmatig bepaalde leegwaarde. De leegwaardestijging is ingeschat door taxateur. De door taxateur ingeschatte ontwikkeling geeft een betere weergave voor de regio en/of plaats dan de modelmatig bepaalde leegwaarde-ontwikkeling.

Disconteringsvoet De disconteringsvoet is ingeschat door taxateur op basis van referenties (marketevidence), aangezien dit een betere weergave geeft van de werkelijke situatie geeft als de modelmatig bepaalde disconteringsvoet.

Mutatie- en verkoopkans De mutatiegraad is vastgesteld op basis van het 5-jarig gemiddelde, tenzij dit door Stichting Mitros c.q. taxateur niet reëel wordt geacht (o.a. in geval van recent opgeleverde nieuwbouw). De verkoopmutatiegraad is door

taxateur voor de 15-jarige DCF-periode ingeschat op 100% van de mutatiegraad bij doorexploiteren omdat dit een beter beeld geeft dan de afroming in de basis versie. Bij niet-aangebroken complexen is de opslag van 2% in het eerste jaar conform de basis versie.

Onderhoud Ten aanzien van de onderhoudslasten is aansluiting gezocht bij de VTW-

normen aangezien dit een beter beeld geeft dan de modelmatig bepaalde onderhoudsnormen in de basis versie.

Technische splitsingskosten Voor meergezinswoningen in de plaats Utrecht met bouwjaar < 1960 zijn conform opgave opdrachtgever technische splitsingskosten á € 15.000,- per woning ingerekend indien deze niet in een VvE zit. Indien een

zelfstandige woning tijdelijk in kamers is opgedeeld is dit bedrag naar rato van het aantal kamers toegerekend.

Bijzondere uitgangspunten Niet van toepassing.

Erfpacht Een groot deel van de portefeuille is gelegen op erfpachtgrond in eigendom van de Gemeente Utrecht, voor deze complexen is maatwerk op basis van de full versie toegepast. Noemenswaardige bepalingen zijn onder andere de verrekening van de meerwaardeafdracht bij mutatie van sociale huur

naar markthuur en de meerwaardeafdracht bij uitponden. Beide zijn ingerekend op t=0.

Exploitatiescenario Met betrekking tot de onzelfstandige eenheden (in een gemixt complex) is er voor gekozen om uitsluitende het exploitatiescenario door te rekenen

aangezien uitponden niet realistisch wordt geacht voor deze complexen.


BOG / MOG / Intramurale Zorg

Onderdeel Toelichting

Schematische vrijheid Niet afgeweken van de basis versie.

Markthuur(stijging) De markthuur is ingeschat door taxateur op basis van referentietransacties (market evidence), aangezien dit een betere weergave geeft van en beter

aansluit bij de werkelijke situatie dan een modelmatig bepaalde markthuur. Markthuurstijging conform de basisversie.

Exit yield De exit-yield is ingeschat door taxateur op basis van referenties (market evidence), aangezien dit een betere weergave geeft van de werkelijke situatie geeft als de modelmatig bepaalde exit yield.

Leegwaarde(stijging) Niet van toepassing.

Disconteringsvoet De disconteringsvoet is ingeschat door taxateur op basis van referenties (market evidence), aangezien dit een betere weergave geeft van de

werkelijke situatie geeft als de modelmatig bepaalde disconteringsvoet.

Onderhoud Ten aanzien van de onderhoudslasten is aansluiting gezocht bij de VTW-normen aangezien dit een beter beeld geeft dan de gefixeerde onderhoudsnormen in de basis versie.

Technische splitsingskosten Niet afgeweken van de basis versie.

Mutatie- en verkoopkans Niet van toepassing.

Bijzondere uitgangspunten Niet van toepassing.

Erfpacht Een groot deel van de portefeuille is gelegen op erfpachtgrond in eigendom van de Gemeente Utrecht, voor deze complexen is maatwerk op basis van de full versie toegepast. Bij BOG / MOG / Intramurale zorg geldt geen erfpachtsuppletie conform opgave opdrachtgever.

Overige informatie

De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengings-

kosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde geïndexeerd.

Het onroerend goed is qua vreemd vermogen gefinancierd met leningen met WSW-borging. Mitros heeft

het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het bezit. Van deze

volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt. Voor één complex is in 2012

een niet-DAEB lening aangetrokken en zijn de betreffende eenheden in onderpand gegeven, deze lening

is in 2016 afgelost en de hypotheek is vervallen.

De grond in Utrecht is grotendeels uitgegeven in erfpacht en alle gevallen afgekocht. De grond in

Nieuwegein is in eigendom.

In de marktwaarde ultimo 2016 en 2017 zit een onzekerheid inzake de erfpacht. Dit komt omdat er op dit

moment een discussie met de gemeente loopt over welke berekeningsmethodiek er bij verkoop van oud

WBU bezit moet worden gehanteerd. In het verleden zijn hierover aparte afspraken gemaakt. Mitros vindt

dat die afspraken nog steeds gelden, maar de gemeente denkt hier anders over. In de praktijk betekent

dat partijen dus bij iedere verkoop de meerwaardeafdracht anders berekenen. Om deze discussie te

beslechten is een onafhankelijk commissie van deskundigen ingesteld om hierover een uitspraak te doen

(arbitrage). Daarnaast loopt er nog een discussie over nieuwe grondprijzenmethodiek omdat deze niet

budgetneutraal ten opzichte van de vorige regeling is doorgevoerd. Deze discussie loopt via de Stuw.

Een uitspraak omtrent deze zaken wordt medio 2018 verwacht.


Bedrijfswaarde en WOZ Waarde

Ter toelichting op de marktwaarde in verhuurde staat zijn de bedrijfswaarde en de WOZ waarde van het

vastgoed in exploitatie opgenomen:

Bedragen x € 1.000.000 2017 2016

DAEB niet-

DAEB Totaal DAEB niet-

DAEB Totaal € € € € € €

Marktwaarde in verhuurde staat

3.550

359 3.909

3.174

216 3.390

Bedrijfswaarde

1.295

216 1.511

1.375

148 1.523

WOZ waarde

4.615

413 5.028

4.243

222 4.465

De bedrijfswaarde met de bijdrage aan de Autoriteit woningcorporaties bedraagt € 1.511 miljoen. De bedrijfswaarde neemt in 2017 met 12 miljoen af. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn de hogere verhuurdersheffing van 122 miljoen, de huurverhoging van 76 miljoen en additionele verkopen van 31 miljoen.

De bedrijfswaarde is gebaseerd op de volgende parameters (gebaseerd op de WSW uitgangspunten):

2018 2019 2020 2021 2022 2023 e.v.

Huurstijging 1,40% 1,50% 1,60% 1,60% 1,80% 2,00%

Kosteninflatie (inclusief lonen) 2,20% 2,30% 2,30% 2,30% 2,30% 2,50%

Bouwindex 2,20% 2,30% 2,30% 2,30% 2,30% 2,50%

Onderhoudsindex 2,20% 2,30% 2,30% 2,30% 2,30% 2,50%

Marktindex 7,00% 5,00% 4,00% 3,50% 2,50% 2,50%

Disconteringsvoet 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%

Huurderving 1,35% 1,81% 1,81% 1,81% 1,81% 1,81%

Gemiddelde mutatiegraad 4,34% 4,59% 4,59% 4,84% 4,84% 4,84%

Verhuurderheffing wordt volledig meegenomen voor de levensduur van het vastgoed Saneringssteun is ingerekend tot en met 2022 Variabele lasten worden meegenomen conform meerjarenbegroting

De parameters vanaf 2023 zijn de door het Autoriteit woningcorporaties (Aw) voorgeschreven parameters.

De parameters 2018 t/m 2022 zijn specifiek door Mitros bepaald maar zoveel als mogelijk in lijn met de

Aw parameters vanaf 2023.


6.1.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Het vastgoed verkocht onder voorwaarden bevat woningen welke verkocht zijn met een terugkoopplicht.

Deze zijn gewaardeerd tegen marktwaarde. Hiertegenover staat een terugkoopverplichting. Het vastgoed

verkocht onder voorwaarden is als volgt te specificeren:

Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ € 1 januari Actuele waarde 20.118 18.192 Boekwaarde 20.118 18.192 Mutaties Investeringen (verkocht onder voorwaarden) - 161 Mutatie actuele waarde 2.567 2.559 Desinvestering (marktwaarde) (teruggekocht) -382 -794 Totaal mutaties 2.185 1.926 31 december Actuele waarde 22.303 20.118 Boekwaarde 22.303 20.118

In 2017 is één MGE-woning teruggekocht en deze wordt in 2018 opnieuw verkocht, wederom als

MGE-woning verkocht onder voorwaarden. Daarnaast zijn in 2017 twee Koopgarant woningen

teruggekocht. Eén van deze woningen is in 2017 weer verkocht, ditmaal regulier in plaats van onder

Koopgarant. De andere teruggekochte Koopgarant woning zal in 2018 regulier worden verkocht.

In totaal zijn er 122 woningen verkocht onder voorwaarden (2016: 125). Van deze woningen heeft Stichting

Mitros niet het juridische eigendom. De woningen zijn wel gewaardeerd op de balans. Echter hiertegenover

staat een verplichting vanwege de terugkoopplicht onder de langlopende schulden (toegelicht in paragraaf

6.8.2).

De woningen verkocht onder voorwaarden betreffen 105 MGE-woningen welke gewaardeerd zijn tegen

70% van de marktwaarde. De koper deelt voor 51% in de waardestijging of –daling.

Daarnaast zijn hier 18 Koopgarant woningen opgenomen tegen 75%-85% van de marktwaarde. De koper

deelt voor 50% tot 77,5% in de waardestijging of –daling.


6.1.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Het vastgoed in ontwikkeling betreft woningen bestemd voor verhuur in aanbouw en is als volgt te

specificeren:

Vastgoed in ontwikkeling Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ € 31 december voorgaand jaar Cumulatieve verkrijgingsprijs 20.606 40.640 Cumulatieve waardeveranderingen -8.526 -22.465 Balanswaarde 12.079 18.175 Materiele vaste activa in ontwikkeling 15.501 23.477 Voorziening onrendabele investering -3.422 -5.302 Balanswaarde 12.079 18.175 Mutaties Investeringen 26.977 17.174 Overboekingen -32.089 -36.992 Afboekingen geannuleerde projecten - - Verkoop grondposities -2.169 -217 Mutatie voorziening -5.525 13.939 Totaal mutaties -12.806 -6.096 31 december Cumulatieve verkrijgingsprijs 13.325 20.606 Cumulatieve waardeveranderingen -14.052 -8.526 Balanswaarde -726 12.079

Materiele vaste activa in ontwikkeling 10.624 15.501 Voorziening onrendabele investering -11.350 -3.422 Balanswaarde -726 12.079

In 2017 zijn 369 woningen opgeleverd.

In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag

ad € 0,4 miljoen aan bouwrente geactiveerd (2016: € 0,4 miljoen). Bij niet-specifiek gefinancierde nieuw-

bouwprojecten werd een rentevoet gehanteerd van 1,00% voor DAEB projecten, 1,75% voor niet-DAEB

projecten en 1,75% voor grondexploitatie. (2016 gemiddeld: 1,75%).

In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag

ad € 3,6 miljoen aan eigen uren geactiveerd (2016: € 2,0 miljoen).

Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is voor € 3,6 miljoen (2016: € 5,7 miljoen)

aan grondposities opgenomen. De gronden zijn in 2017 getaxeerd en gewaardeerd tegen directe

opbrengstwaarde. In 2017 is Nieuwegein/Laagraven/Overeindseweg 33 met een boekwaarde

ad € 1.635.000 verkocht voor € 1.076.088 De opbrengst en kostprijs zijn verantwoord onder het netto

resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling (paragraaf 7.4)


De specificatie van de grondposities is als volgt:

Grondposities onder mva io Bedragen x € 1.000 31-12-2017 31-12-2016

€ €

Schalkwijk 2.460 3.318 Rijnenburg 1.100 1.100 Nieuwegein (verkocht) 0 1.310

Totaal 3.560 5.728

6.1.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bevat het kantoorpand aan de

Koningin Wilhelminalaan te Utrecht, evenals de kantoorinventaris. Deze zijn gewaardeerd op historische

kostprijs.

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:

Bedragen x € 1.000

Bedrijfsge-bouwen en

terreinen

Andere vaste

bedrijfsmid-delen Totaal

€ € € 1 januari

Verkrijgingsprijzen 11.019 11.524 22.543 Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -2.321 -10.774 -13.095 Boekwaarden 8.698 750 9.448

Mutaties Investeringen 58 58 116 Desinvesteringen verkrijgingsprijzen Desinvesteringen cumulatieve waardeveranderingen Afschrijvingen -532 -501 -1.033 Bijzondere waardeverandering

Totaal mutaties -474 -443 -917

31 december Verkrijgingsprijzen 11.077 11.582 22.659 Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -2.853 -11.275 -14.128

Boekwaarden 8.224 307 8.531

De afschrijvingstermijnen voor de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn 5 jaar

voor andere vaste bedrijfsmiddelen waaronder kantoorinventaris en hardware, 15 jaar voor

verbouwingskosten en 30 jaar voor bedrijfsgebouwen en terreinen.


6.2 Financiële vaste activa

6.2.1 Algemeen

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:

Deelnemingen

Latente belasting-vordering Leningen u/g

Overige financiële

vaste activa

Totaal Bedragen x € 1.000 € € € € €

Stand 1 januari 1.270 18.138 11.083 3.577 34.068

mutaties toevoegingen -623 -623

verminderingen -

619 -34 -

3.037 -3.690

resultaat deelnemingen

- reclassificatie naar voorzieningen totaal mutaties -619 -623 -34 -3.037 -4.313 Stand 31 december 651 17.515 11.049 540 29.755

6.2.2 Deelnemingen & dochtermaatschappij

Mitros kent acht verbonden ondernemingen. Deze worden in het volgende mutatieoverzicht gespecificeerd.

Stichts Vervoerscentrum

BV

Mitros Duurzame

Warmte BV WOM Noord

West C.V.

WOM Noord West Beheer

B.V.

Stadsherstel Midden

Nederland NV Totaal

Belang in deelneming (per 31 december 2017) 100% 0% 50% 50% 50%

Bedragen x € 1.000 € € € € € €

Beginstand deelnemingen 6.047 -215 1.680 9 26.744 34.265 Gepresenteerd onder voorzieningen 215 STAND 1 JANUARI 34.481

MUTATIES: Liquidatie 215 215 Resultaat boekjaar 121 95 0 2.683 2.899 SALDO 121 215 95 0 2.683 3.114

Eindstand deelnemingen 6.168 0 1.775 9 29.427 37.379 Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 31 DECEMBER 37.380


Woningnet

NV

BV Woonwa-

gen exploitatie

Kanalenei-land

Beheer BV

GEM Kanalenei-

land CV Totaal Belang in deelneming (per 31 december 2017) 6,01% 49,00% 25,00% 24,75% Bedragen x € 1.000 € € € € € Beginstand deelnemingen 270 -228 10 990 1.041 Gepresenteerd onder voorzieningen 229 STAND 1 JANUARI 1.270

MUTATIES: Kapitaalstorting -619 -619 Verkoop Dividenduitkering Resultaat boekjaar 0 SALDO 0 0 0 -619 -619

Eindstand deelnemingen 270 -228 10 371 422 Gepresenteerd onder voorzieningen 228

STAND 31 DECEMBER 651

In 2017 is, vanwege het stopzetten van de activiteiten in 2016, Mitros Duurzame Warmte B.V.

geliquidideerd. Daarnaast zijn Mitros Holding B.V., Mitros ASKA B.V. en Mitros ASKA Beheer B.V. dit jaar

gefuseerd met Stichting Mitros. De fusies zijn in het jaarverslag ook in de vergelijkende cijfers 2016

opgenomen.


6.2.3 Latente belastingvordering

Bij de berekening van de latentie die wordt gevormd voor bestaande compensabele verliezen zijn twee

elementen van belang:

- De bestaande compensabele verliezen tot en met 2017

- De toekomstige fiscale resultaten na 2017

Bestaande compensabele verliezen

Er is allereerst rekening gehouden met de compensabele verliezen waar een (concept) aangifte aan ten

grondslag ligt. De compensabele verliezen tot en met aangifte 2015 zijn dan ook volledig meegenomen.

Uit het verleden is gebleken dat de geprognotiseerde fiscale resultaten afwijken van de uiteindelijk

ingediende aangiften. Voorzichtigheidshalve is er dan ook voor gekozen om de geprognotiseerde fiscale

verliezen van 2016 en 2017 slechts gedeeltelijk mee te nemen bij de berekening van de latentie.

Toekomstige fiscale resultaten

Omdat uit ervaring blijkt dat de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de fiscale

meerjarenbegroting betrouwbaar zijn voor de komende 4 jaren, is er voorzichtigheidshalve dan ook voor

gekozen om enkel de geprognotiseerde fiscale resultaten van de jaren 2018 tot en met 2021 mee te

nemen in de berekening van de latentie.

De latente belastingvordering betreft dat deel van het per 31 december 2017 bestaande compensabele

verlies dat nog verrekend kan worden met verwachte toekomstige winsten. Op basis van de tax planning

gebaseerd op de huidige meerjarenbegroting zullen in de toekomstige jaren naar verwachting positieve

resultaten worden behaald en het bestaande compensabele verlies kan daarom verrekend worden.

Voorlopig zal Mitros echter nog niet in een betalende positie terecht komen. Het totale compensabele verlies

tot en met de laatst ingediende aangifte 2014 bedraagt € 64 miljoen. De aangifte 2015 is in concept

opgesteld en kent een fiscaal verlies van € 19 miljoen. Het geschatte fiscale verlies over 2016 bedraagt

€ 20 miljoen.

De contante waarde van de belastingdruk op de te verrekenen verliezen bedraagt € 17,5 miljoen.

6.2.4 Leningen u/g

De mutaties zijn als volgt weer te geven:

De leningen u/g betreffen leningen aan verbonden partijen voor in totaal € 10,3 miljoen

(2016: € 11,1 miljoen).

Leningen u/g Bedragen x € 1.000 31-12-2017 31-12-2016

€ € Stand 1 januari 10.285 10.886 Verstrekte leningen - - Aflossingen -601 Afboekingen - - Stand 31 december 10.285 10.285

Vordering Starters Rente Regeling 777 811 Voorziening vordering Starters Rente Regeling -13 -13 Totaal stand 31 december 11.049 11.083

De verstrekte leningen zijn verstrekt aan Stadsherstel Midden Nederland N.V. Het betreffen de volgende

twee leningen:

Startdatum Looptijd Hoofdsom Rentepercentage Vervroegde aflossing mogelijk

25-4-2013 5 jaar 1642000 2,03% Ja

31-12-2009 30 jaar 8642972 4,38% Ja


6.2.5 Overige financiële vaste activa

Onder de overige financiële vaste activa zijn de afgeleide financiële instrumenten (derivaten) opgenomen.

De derivaten dienen voor het afdekken van het renterisico van op balansdatum lopende leningen. Per

ultimo 2017 heeft Mitros 19 lopende derivaten met een totale nominale waarde van € 234,2 miljoen.

Als gevolg van een herstructurering van een deel van de leningenportefeuille zijn 6 caps in 2017 vervroegd

beëindigd.

De totale leningenportefeuille per ultimo 2017 bedraagt € 727 miljoen. De derivatenportefeuille bestaat

voor € 133 miljoen nominaal uit swaps en voor € 101,2 miljoen uit caps. De marktwaarde van de derivaten

per balansdatum is € 25,8 miljoen negatief (2016: € 31,2 miljoen negatief). De derivaten zijn afgesloten

bij de ABN AMRO Bank N.V., Deutsche Bank A.G. en de Coöperatieve Rabobank Utrecht en omstreken U.A.

De onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de boekwaarde van de gebruikte

instrumenten per 31 december 2017, inclusief de belangrijkste kenmerken:


actuele boek- actuele boek- 1e breakw aarde w aarde nominaal w aarde w aarde nominaal startdatum einddatum clause per rente f ix

cap - 94 15.000 2 141 15.000 30-12-2010 30-12-2019 5,0000%cap 9 201 10.500 2-5-2011 2-5-2022 5,0000%cap 33 33 15.500 12-5-2011 13-5-2024 5,0000%

cap 4 141 11.800 6-9-2010 6-9-2020 5,0000%cap 5 5 9.200 A 10 10 9.200 31-12-2010 31-12-2022 5,0000%rentesw ap 2.189- - 10.000 D 2.580- - 10.000 14-3-2011 12-3-2026 16-11-2020 3,2650%cap - 96 30.000 - 386 30.000 16-5-2011 16-5-2018 2,5000%cap 3 811 30.000 18-7-2011 18-7-2019 2,5000%rentesw ap 1.146- - 8.000 1.491- - 8.000 3-10-2011 3-10-2021 3,6050%rentesw ap 704- - 4.000 890- - 4.000 1-12-2011 1-12-2022 3,7300%rentesw ap 826- - 4.000 1.021- - 4.000 1-12-2011 1-12-2023 3,7850%cap 17 624 16.000 3-10-2011 4-10-2021 3,5000%cap 13 13 16.000 3-10-2011 4-10-2021 4,0000%cap 22 22 16.000 A 35 823 16.000 1-12-2011 1-12-2022 3,5000%cap 34 34 16.000 A 47 47 16.000 1-12-2011 1-12-2023 4,0000%rentesw ap 3.891- - 20.000 B 4.829- - 20.000 15-12-2011 15-12-2023 3,5500%rentesw ap 1.670- - 8.000 B 2.010- - 8.000 1-2-2012 1-2-2024 3,6275%rentesw ap 2.819- - 12.000 D 3.348- - 12.000 1-5-2012 1-5-2025 1-6-2021 3,7350%rentesw ap 5.785- - 27.000 6.973- - 27.000 11-6-2012 11-6-2025 3,3500%rentesw ap 2.194- 2.194- 10.000 E 2.587- - 10.000 2-4-2013 2-4-2028 2-4-2018 3,0160%rentesw ap 1.483- - 10.000 1.812- - 10.000 31-5-2013 31-5-2024 2,7700%rentesw ap 1.629- - 10.000 1.959- - 10.000 30-8-2013 30-8-2024 2,8175%rentesw ap 1.624- 1.624- 10.000 C, D 1.975- 1.975- 10.000 29-11-2013 29-11-2024 10-2-2022 2,8750%cap 21 232 5.000 31 269 5.000 31-5-2013 31-5-2024 3,0000%cap 56 56 10.000 C 77 77 10.000 29-11-2013 29-11-2024 3,0000%

25.822- 3.278- 234.200 31.194- 1.602 334.000

kortlopende schuld 3.818 1.975 balansw aardering 540 3.577

A : VHL deel niet volledig opgenomen, geen kostprijs hedge accountingB : Recht van de bank op break doorgehaaldC : Gekoppeld n.a.v. break sw ap 20035, geen kostprijs hedge accountingD : Break clausule doorgehaald

E : In verband met het uitoefenen van een break in 2018, geen kostprijs hedge accounting

31-12-2017 31-12-2016


De marktwaarde van de derivaten is ontleend aan de markwaarde-overzichten van de financiële

instellingen.

De meest rechtse kolom geeft voor de renteswaps de te betalen rente weer en voor de caps de maximale

rente, waarboven rente aan Mitros vergoed wordt. Op de renteswaps ontvangt Mitros de 3- of 6-maands

Euribor. De rentecaps kennen tevens de Euribor als basis.

De einddata van de derivaten variëren van 2018 tot 2028.

In de derivatencontracten zijn geen toezichtsbelemmerende bepalingen opgenomen.

Een aantal derivaten wordt hier nader toegelicht (markeringen A-E):

A) De markeringen A betreffen rentecaps ter afdekking van variabele hoofdsomleningen die nog niet of niet

meer volledig opgenomen zijn. Dit betreffen drie caps, die dus wel gekoppeld zijn, maar waarvoor geen

kostprijshedge-accounting (meer) geldt. Voor twee van deze caps gold dat vorig jaar ook al en is het

marktwaardeverschil met vorig jaar (een ongerealiseerd verlies van € 18 duizend) verantwoord in de winst

& verliesrekening. Naar aanleiding van een extra terugstorting op een variabele hoofdsomlening is de

gekoppelde cap afgeboekt van historische kostprijs naar marktwaarde. Dit ongerealiseerde verlies van

€ 802 duizend is tevens verantwoord in de winst & verliesrekening 2017. Hiermee zijn rentelasten dus naar

voren gehaald, in plaats van het periodiek afboeken van de historische kostprijs tot einde looptijd van de

cap.

B) De swaps gemarkeerd met B betreffen renteswaps die voorheen een ‘mutual’ (wederzijdse) break clause

bevatten, maar waarvan de bank in 2016 afgezien heeft van het recht op break. Het break-recht van deze

swaps is dus nog slechts een eenzijdig recht van Mitros.

C) In 2016 is € 20 miljoen nominaal aan tot dan toe nog niet gekoppelde derivaten gekoppeld aan de

lening, die gekoppeld was aan de swap waarvan in augustus 2016 de break is uitgeoefend (C).

De ontwikkeling van de rente op de lening is hiermee grotendeels gehedged. Aangezien de modaliteiten

niet exact overeen komen, worden deze derivaten nog wel tegen marktwaarde geboekt en wordt geen

kostprijs hedge accounting toegepast.

D) Van de drie swaps met markering D zijn in 2017 de mutual break clausules doorgehaald. Daardoor zijn

er in de jaren 2020, 2021 en 2022 niet langer break momenten.

E) Van de swap met markering E is door de bank aangegeven dat gebruik zal worden gemaakt van het

break-recht per april 2018. Dit betreft nu nog de enige swap met een mutual break clausule. Als gevolg

daarvan is per ultimo 2017 de swap afgeboekt naar marktwaarde (€ 2,2 miljoen negatief). In paragraaf

14.2 wordt nader ingegaan op de beheersing van het liquiditeitsrisico.

De uitkomsten van de stress test van de swaps per ultimo 2017, waarbij een rentedaling van respectievelijk

100 en 200 basispunten gesimuleerd is, zijn als volgt:

Bedragen x € 1.000.000 Instrument 1% rentestijging Marktwaarde 1% rentedaling 2% rentedaling

€ € € € Swaps -16,6 -25,8 -35,7 -46,4

6.3 Voorraden

De voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft 60 eenheden Kanaleneiland Noord

Noord welke als kluswoning verkocht worden in 2018.


6.4 Vorderingen

6.4.1 Huurdebiteuren

De huurdebiteuren zijn als volgt te specificeren:

Bedragen x € 1.000 31-12-2017 31-12-2016

€ € Huurdebiteuren 3.546 4.078 Af: voorziening wegens oninbaarheid -1.841 -2.244

1.705 1.834

In het boekjaar 2017 zijn de vorderingen op huurdebiteuren welke onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke

Personen (WSNP) vallen afgeboekt voor het deel dat naar verwachting niet meer ontvangen zal worden.

Omdat deze posten reeds voor 100% voorzien waren heeft dit geen impact op het resultaat gehad.

6.4.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen

De belastingen en premies zijn als volgt te specificeren:

Belastingen en premies sociale verzekeringen 31-12-2017 31-12-2016 Bedragen x € 1.000 € € BTW aangifte december - 274 BTW aangifte 4e kwartaal 188 - BTW suppletie Mitros - 5.461

Totaal 188 5.735

De BTW suppletie betrof in 2016 pro rata btw over voorgaande jaren € 2,2 miljoen en terug te vragen btw

welke pas bij afronding van diverse projecten definitief kon worden vastgesteld, waaronder een btw

teruggaaf vanwege de tijdelijke maatregel verlaagde btw (€ 3,3 miljoen). Deze bedragen zijn in 2017

ontvangen. Momenteel zijn er geen openstaande BTW suppleties.

6.4.3 Overige vorderingen

De overige vorderingen zijn als volgt te specificeren:

Bedragen x € 1.000 31-12-2017 31-12-2016

€ € Overige debiteuren 526 729 Voorziening overige debiteuren 9 -1 Nog te ontvangen rente leningen u/g 23 24 Nog te ontvangen rente belastingdienst 94 539 Nog te ontvangen depot Notarissen 250 250 Nog te ontvangen schade uitkering asbest calamiteit 0 100 Nog te ontvangen verkopen 2017 446 0 Overige vorderingen 827 501

2.173 2.144


6.4.4 Overlopende activa

De overlopende activa zijn als volgt te specificeren:

Bedragen x € 1.000 31-12-2017 31-12-2016

€ € Vooruitbetaalde kosten 0 193 Disagio op leningen O/G 426 440

426 633

Het disagio op leningen o/g heeft een looptijd van meer dan een jaar.

Het disagio betreft de vergoeding die bij aanvang van een zestal leningen in 2006 aan het WSW betaald is.

Dit disagio wordt over de looptijd van de betreffende leningen afgeschreven.

6.5 Liquide middelen

De liquide middelen staan geheel ter vrije beschikking (2016: geheel ter vrije beschikking).

6.6 Eigen vermogen

De mutatie in het eigen vermogen is als volgt:

Bedragen x € 1.000 31-12-2017 31-12-2016

€ € Stand 1 januari 2.718.508 2.184.763 Resultaat boekjaar 521.222 533.745

3.239.729 2.718.508

6.6.1 Herwaarderingsreserve


Bedragen x € 1.000 31-12-2017 31-12-2016

€ €

Stand 1 januari 1.724.577 1.384.727 mutatie boekjaar 444.816 339.850 Stand 31 december 2.169.393 1.724.577

De herwaarderingsreserve maakt onderdeel uit van het eigen vermogen. De realisatie van deze

ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Mitros. De mogelijkheden

voor Mitros om vrijelijk door complexgewijze verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat

van het vastgoed in exploitatie te realiseren worden beperkt door wettelijke maatregelen en

maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan (daeb)

huurwoningen. Voor een nadere beleidsmatige beschouwing over het verschil tussen de marktwaarde en

de bedrijfswaarde van het vastgoed wordt verwezen naar paragraaf 9.8.


6.6.2 Overige reserves


Bedragen x € 1.000 31-12-2017 31-12-2016

€ €

Stand 1 januari 460.186 648.444 af: mutatie herwaarderingsreserve -444.816 -339.850 Bij: resultaat voorgaand boekjaar 533.745 151.592 Stand 31 december 549.115 460.186

In de statuten zijn geen bepalingen opgenomen inzake de winstbestemming. Het resultaat wordt derhalve

aan de overige reserves toegevoegd. Voorgesteld wordt het resultaat ad € 522.034.339,09 positief ten

gunste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is nog niet verwerkt in de vennootschappelijke

balans.

6.7 Voorzieningen

De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat:

Onrendabele

investering Deelnemingen Latente

belastingen

Overige voorziening

jubilea

Overige voorziening

personeel Totaal Bedragen x € 1.000 € € € € € € Stand 1 januari 3.422 444 0 726 436 5.028 Mutaties Toevoegingen 9.760 0 16 9.776 Onttrekkingen -1.831 -215 -277 -2.323 Mutaties 7.928 -215 0 16 -277 7.452

Stand 31 december 11.350 228 0 742 159 12.479


6.8 Langlopende schulden

6.8.1 Leningen Kredietinstellingen

De mutaties in de leningen Kredietinstellingen zijn als volgt weer te geven:

Leningen Krediet-

instellingen Bedragen x € 1.000 €

Langlopend 755.064 Kortlopend 19.775 Stand 1 januari 774.839

Mutaties

Nieuwe leningen

79.500 Klimleningen - Aflossingen -127.075 Saldo -47.575 727.264 presentatie onder kortlopende schulden -32.771 Stand 31 december 694.493

Het vastgestelde borgingsplafond voor WSW-geborgde leningen voor 2017 bedraagt afgerond

€ 755 miljoen. Per ultimo 2017 is € 727 miljoen (2016: € 775 miljoen) aan WSW-geborgde leningen

opgenomen. De leningenportefeuille bestaat per ultimo 2017 alleen maar uit WSW-geborgde leningen.

In 2017 zijn zeven nieuwe leningen opgenomen, ter herfinanciering van vervroegd afgeloste leningen, voor

€ 79,5 miljoen in totaal. Deze herstructurering van een deel van de leningen heeft plaatsgevonden om een

betere spreiding in de vervalkalender en daarmee het renterisico te bewerkstelligen. De nieuwe leningen

zijn voor langere looptijden vastgelegd. Naast de vervroegde aflossingen die geherfinancierd zijn, is er

€ 27,3 miljoen vervroegd afgelost. Ook is een terugstorting op een variabele hoofdsomlening gedaan van

€ 16 miljoen. Er is daarnaast in 2017 voor € 4,3 miljoen contractueel afgelost. Daarmee is in totaal in 2017

voor € 127 miljoen afgelost.

De gewogen gemiddelde financieringsrente van de langlopende schulden (inclusief derivaten) over 2017

bedraagt 3,3% (2016: 3,2%). De lichte stijging in 2017 heeft te maken met bovengenoemde

herfinanciering van een aantal bestaande leningen, waarvoor nu langere looptijden gelden.

De duration van de langlopende leningen is 7,2 jaar (2016: 6,1 jaar).

De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 966 miljoen (2016: € 1.047 miljoen).

Deze marktwaarde is gebaseerd op de EURIBOR en EUR swap rentes per ultimo 2017.

In de leningenportefeuille is geen sprake van embedded derivaten die separaat verantwoord moeten worden.


Het renteprijsrisico is in de navolgende tabel weergegeven.

2e t/m 6e t/m 11e t/m Bedragen x € 1.000 < 1 jaar 5e jaar 10e jaar 15e jaar na 15 jaar Totaal € € € € € € Eindaflossing 30.000 180.000 131.000 76.500 252.700 670.200 Periodieke aflossing 2.771 9.715 4.302 1.511 98 18.397 Renteconversie - 12.818 25.849 - - 38.668 Totaal 32.771 202.533 161.151 78.011 252.798 727.265

6.8.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De terugkoopverplichting betreft 104 MGE woningen en 18 Koopgarant woningen. In paragraaf 6.1.2 zijn

de mutaties nader toegelicht. De specificatie van de bijbehorende terugkoopverplichting is als volgt:

Bedragen x € 1.000 31-12-2017 31-12-2016

€ € 1 januari 2017 19.146 17.912 Mutaties uit hoofde van aankoop/verkoop -395 -649 Mutatie uit hoofde van waardestijging / -daling 1.874 1.883

31 december 2017 20.625 19.146

6.8.3 Overige schulden De post overige schulden betreft waarborgsommen welke in het kader van huurovereenkomsten zijn verkregen.

6.9 Kortlopende schulden

6.9.1 Belastingen en premies sociale verzekeringen

De specificatie is als volgt:

Bedragen x € 1.000 31-12-2017 31-12-2016

€ € Loonbelasting 763 709

763 709


6.9.2 Overige schulden


Bedragen x € 1.000 31-12-2017 31-12-2016

€ € Af te rekenen stookkosten 2.607 2.261 Reservering vakantiedagen 513 518 Negatieve marktwaarde rente swaps 3.818 1.975 Overige 2.737 3.265

9.676 8.021

6.9.3 Overlopende passiva


Bedragen x € 1.000 31-12-2017 31-12-2016

€ € Vooruitontvangen huur 3.105 3.476

3.105 3.476

6.10 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

6.10.1 Niet in de balans opgenomen rechten

Ontvangen bankgaranties

Per 31 december 2017 is er ten behoeve van Mitros € 2,9 miljoen (2016: € 2,9 miljoen) aan

bankgaranties verstrekt in het kader van huurbetalingen en het nakomen van bouwverplichtingen.

Variabele hoofdsomleningen

Per 31 december 2017 zijn er flex-leningen ofwel variabele hoofdsom-leningen afgesloten waarvan de

opnameruimte nog € 43 miljoen bedraagt (2016: € 67 miljoen). Hiervan is € 27 miljoen binnen het

borgingsplafond voor 2017. Ten behoeve van een liquiditeitsbuffer voor de derivaten is hiervan

€ 5 miljoen geoormerkt.

Kredietfaciliteit

Mitros beschikt over een kredietfaciliteit van € 25 miljoen van haar huisbankier, wat aan te wenden is

voor rekening courant krediet, bankgaranties en kasgeldleningen. Hiervan is ultimo 2017 € 370 duizend

benut voor verstrekte bankgaranties (ultimo 2016: € 565 duizend). Voor deze faciliteit zijn geen

zekerheden gesteld.


6.10.2 Niet in de balans opgenomen verplichtingen

Huurverplichtingen

Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in

totaal voor 2018 € 86.000. De huurverplichtingen lopen tot medio 2019. Dit betreft kantoorruimte in

Nieuwegein en diverse opslaglocaties.

WSW Obligo

WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is

voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde leningen, waarbij voor variabele hoofdsom-leningen 75% van de maximale hoofdsom meetelt. Voor Mitros geldt per ultimo 2017 een obligoverplichting van 3,85% over € 755 miljoen, dit is € 29 miljoen.

Garantstelling DIGH-lening

In samenwerking met de andere Utrechtse woningcorporaties (STUW) heeft Mitros in 2009 besloten

zich garant te stellen voor een DIGH-lening aan de stad LEON in Nicaragua. In 2017 is de DIGH-lening door de garantgevers afgekocht, derhalve bestaat per ultimo 2017 deze garantstelling niet meer.

Erfpachtverplichtingen

De jaarlijkse erfpachtverplichting bedraagt € 3.000,- voor het kantoorpand Koningin Wilhelminalaan.

De overige erfpachtverplichtingen zijn eeuwigdurend afgekocht.

Leaseverplichting

Het bedrag van met derden aangegane leasecontracten van roerende zaken bedraagt in totaal € 1,8

miljoen. De leasecontracten hebben een resterende looptijd tot uiterlijk 2023. Het kortlopend deel

(< 1 jaar) betreft € 0,5 miljoen. Het deel met een looptijd langer dan 1 jaar en korter dan 5 jaar betreft

€ 1,3 miljoen.

Investeringsverplichting

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, aankoop en renovatie van

woningen tot een bedrag van € 46,5 miljoen.

Onderhoudsverplichting

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud van woningen tot een bedrag van

€ 3,02 miljoen.

Grond

Er is sprake van voorwaardelijke verplichtingen bij bestemmingswijzigingen van gronden.

Deze verplichtingen zijn verwerkt in de taxatie van de gronden.

Bankgaranties

Per 31 december 2017 heeft Mitros bankgaranties afgegeven tot een totaalbedrag van € 370 duizend

(2016: € 565 duizend). De bankgaranties zijn ten laste van kredietruimte bij de huisbank verstrekt.

Belastingschulden

Uit hoofde van de fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting is Mitros hoofdelijk

aansprakelijk voor belastingschulden van de fiscale eenheid.

Zekerheden/onderpand

Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in 2017 € 4,47 miljard aan WOZ-waarde als

onderpand ingezet (peildatum WOZ waarde 1-1-2016). Mitros heeft het WSW gevolmachtigd om, in

voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het bezit.


Bij de effectuering van de verkoop van de WKO installaties per eind 2017 is daarnaast gebleken dat er

nog een hypotheekrecht van de Gemeente Nieuwegein uit 1991 bestond voor 772 bejaardenwoningen,

waaronder het adres van één van de WKO installaties. Dat hypotheekrecht is inmiddels op 16 januari

2018 geroyeerd.

Loondoorbetaling bij ziekte

Mitros heeft een loondoorbetalingsplicht bij ziekte welke niet verzekerd is. De

loondoorbetalingsverplichting per balansdatum voor langdurig zieken is niet materieel en derhalve niet

op de balans opgenomen.

Prestatie-afspraken met de gemeente

Er zijn prestatie-afspraken met de gemeente gemaakt. Als onderdeel hiervan zijn afspraken gemaakt

omtrent de betaalbaarheid van de huurwoningen. Deze afspraken zijn in 2017 geactualiseerd.

6.11 Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum welke een materiële invloed hebben op de jaarrekening.

6.12 Verbonden partijen

Met de deelnemingen waar Mitros een meerderheidsbelang heeft, heeft Mitros naast haar aandelenbelang

ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of

diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op

gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

Daarnaast worden statutaire directieleden en RvC-leden gezien als verbonden partijen. Met hen vinden

geen transacties plaats.


7 Toelichting op de winsten verliesrekening

7.1 Algemeen

De winsten verliesrekening is vanaf 2016 opgesteld volgens het functionele model. Dit houdt in dat alle

personeelskosten en overige kosten zijn gealloceerd naar functies middels een kostenverdeelstaat.

Per saldo heeft deze wijziging geen resultaat effect. Enkel de rubricering van posten is gewijzigd.

7.2 Gealloceerde kosten

7.2.1 Gealloceerde personeelskosten

De specificatie van de totale personeelskosten is als volgt:

Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ € Lonen en salarissen 16.578 17.383 Sociale lasten 2.705 2.822 Pensioenlasten 2.596 2.595

21.879 22.800

Deze kosten zijn als volgt gealloceerd aan de functies in de winsten verliesrekening:

In de toerekening van kosten aan leefbaarheid zijn een deel van de kosten van de functionarissen woonconsulent verschoven naar verhuur en beheer. Deze herrubricering is het gevolg van analyse en afstemming vanuit de Aedes benchmark.

Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ % € %

Lasten verhuur en beheeractiviteiten 8.183 37% 7.026 31%Lasten onderhoudsactiviteiten 7.964 36% 8.529 37%Overige directe lasten exploitatie bezit 0 0% 0 0%Netto resultaat verkocht vastgoed in ontw ikkeling: 0 0% 0 0%Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 448 2% 633 3%Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 3.394 16% 3.250 14%Overige organisatiekosten onverdeeld -21 0% 0 0%Leefbaarheid 1.911 9% 3.362 15%

21.879 100% 22.800 100%


7.2.2 Gealloceerde overige kosten

De specificatie van de overige kosten is als volgt:

Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ € Overige personeelskosten 1.363 1.315 Ingeleend personeel 1.216 806 Vaste huisvestingskosten 100 109 Variabele huisvestingskosten 1.354 1.446 Energiekosten 81 157 Kantoorkosten 856 1.092 Automatiseringskosten 2.732 2.543 Afschrijvingskosten 1.033 1.482 Kosten auto's 714 807 Kosten public relations 245 156 Advieskosten 779 953 Contributies en bijdragen 882 731 Overige kosten 254 227 Pro rata BTW oude jaren 0 -767 Kosten P&O 154 21 afwikkeling asbestcalamiteit Kanaleneiland 0 0 Ontwikkelkosten 55 95 Organisatieprojecten 1.164 1.391

12.980 12.565

Deze kosten zijn als volgt gealloceerd aan de functies in de winsten verliesrekening:

Gealloceerde overige kosten Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ % € % Lasten verhuur en beheeractiviteiten 4.994 38% 4.585 37% Lasten onderhoudsactiviteiten 4.698 36% 4.592 37% Overige directe lasten exploitatie bezit 143 1% 12 0% Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling: 0 0% 0 0% Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 269 2% 277 2% Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 1.938 15% 1.563 12% Overige organisatiekosten onverdeeld -48 0% 0 0% Leefbaarheid 986 8% 1.526 12%

12.980 100% 12.556 100%

Onder de advieskosten zijn de kosten van de accountant verantwoord. Het honorarium van de accountant

voor de controle van de jaarrekening bedraagt € 148.830,- (2016: € 145.000,-). Daarnaast is € 12.070,-

gereserveerd voor meerwerk voor de controle van de jaarrekening 2017. Voor overige controle opdrachten

(specifieke weten regelgeving en de dVi) is € 12.100,- opgenomen. Inclusief een correctie over de

afrekening van 2016 bedragen de totale accountantskosten € 173.819,-.

Onder de advieskosten zijn kosten voor fiscaal advies opgenomen ten bedragen van € 47.000,-.

Onder de organisatieprojecten zijn kosten van ingeleend personeel ten behoeve van deze projecten ter

grootte van € 0,5 miljoen (2016: € 0,6 miljoen) verwerkt. De overige kosten betreffen advieskosten.


7.3 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

7.3.1 Huuropbrengsten

In 2017 heeft Mitros de onderstaande huurverhoging doorgevoerd: 1. Zelfstandige sociale huurwoningen:

Huurders met een huur tot kwaliteitskortingsgrens: 2,8% (inflatie + 2,5%)

Huurders met een huur tussen kwaliteitskortingsgrens en hoge (2e) aftoppingsgrens: 0%

Huurders met een huur tussen de hoge (2e) aftoppingsgrens en liberalisatiegrens: -1,7%

(huurverlaging)

Huurders met een huur boven de liberalisatiegrens: 0%

2. Huurders in een onzelfstandige woning: 1,8% (inflatie + 1,5%) 3. Huurders in een vrije sector huurwoning: percentage zoals vastgelegd in het huurcontract. Dit

verschilt per contract.

4. Inkomensafhankelijke huurverhoging voor hoge inkomens: 4,3% (inflatie + 4%)

Deze percentages zijn conform de percentages vastgesteld door de rijksoverheid.

De gemiddeld huurverhoging voor de zelfstandige huurwoningen bedroeg 0,39% (2016: 0,9%). De inflatie

bedroeg 0,3%.


Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ € Netto huren 183.842 183.086 Af: Huurderving wegens leegstand -961 -1.100 Huurderving wegens oninbaarheid -691 -441 Contractvergoedingen 151 141 Vergoeding incassokosten 51 65

182.392 181.751

7.3.2 Opbrengsten servicecontracten

De opbrengsten servicecontracten betreffen de aan huurders in rekening gebrachte servicekosten.

7.3.3 Lasten servicecontracten


Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ € Servicekosten 8.346 8.146 Intern uitgevoerd servicekosten -232 -232 Voor eigen rekening genomen servicekosten -414 -562

7.700 7.353


7.3.4 Lasten verhuur en beheeractiviteiten


Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ € Beheerkosten 1.303 1.918 Toegerekende personeelskosten 8.183 7.026 Toegerekende overige kosten 4.994 4.585

14.481 13.529

Vanuit de handleiding functionele indeling winsten verliesrekening van de autoriteit woningcorporaties is de wijziging doorgevoerd om de verhuurdersheffing vanaf 2017 te rubriceren onder overige directie operationele lasten exploitatie bezit in plaats van lasten verhuur en beheer. De vergelijkende cijfers 2016 zijn aangepast.

7.3.5 Lasten onderhoudsactiviteiten


Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ € Service & dagelijks onderhoud 9.468 7.040 Mutatieonderhoud 9.932 6.978 Installatiestoringen 2.509 1.683 Overig onderhoud 429 603 af: Intern uitgevoerd servicemonteurs -2.229 -2.239 Planmatig onderhoud 17.264 17.644 Planmatig onderhoud VvE's 2.032 1.806 Contractonderhoud 3.458 3.263 Toegerekende personeelskosten 7.964 8.529 Toegerekende overige kosten 4.698 4.592

55.523 49.897

7.3.6 Overige directe lasten exploitatie bezit De specificatie is als volgt:

Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ €

Verhuurderheffing 20.232 17.967 Gemeentelijke belastingen 10.884 11.367 VvE Bijdragen 1.125 1.198 Erfpacht -11 30 Verzekeringen 250 256 Toegerekende personeelskosten 0 0 Toegerekende overige kosten 144 13

32.624 30.831


7.4 Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling


Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ € Anton Geesink 866 0 Grond verkoop Laagraven 1.076 0 Herw. Taxatie Schalkwijk 294 0 Grond Odijk 867 0 Grond verkoop Fruitbuurt 3.869 0 Grond verkoop Schalkwijk 1.337 360 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 8.309 360

Anton Geesink 2.282 0 Herwaardering grond Schalkwijk 542 0 Grond Schalkwijk 1.152 217 Grond Laagraven 1.635 99 Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling 5.611 316

Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 2.698 44

7.5 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille


Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ € Opbrengsten verkopen bestaand bezit 40.115 66.204 Af: boekwaarde verkopen bestaand bezit 25.178 53.216 Bruto resultaat verkoop bestaand bezit 14.937 12.988

Opbrengsten verkopen kluswoningen 0 3.349 Af: boekwaarde verkopen kluswoningen 0 6.217 Bruto resultaat verkoop kluswoningen 0 -2.868

direct toerekenbare kosten 5.668 5.217 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 9.269 4.904

Toegerekende personeelskosten 448 633 Toegerekende overige kosten 269 277 Toegerekende kosten verkoop vastgoedportefeuille 717 911

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 8.551 3.992

Met ingang van de jaarrekening 2017 worden onder verkoopopbrengst vastgoedportefeuille de verkoopopbrengst inclusief de verkoopkosten verantwoord. In 2016 waren de verkoopkosten onder toegerekende organisatiekosten gerubriceerd. De vergelijkende cijfers 2016 zijn aangepast.


Mitros heeft in 2017 204 eenheden verkocht (2016: 681). De specificatie van deze verkopen is als volgt:

aantal opbrengst gemiddelde

opbrengst

€ €

Eensgezinswoningen 63 15.024.302 238.481 Beneden-/bovenwoningen 37 7.843.441 211.985 Appartementen 88 15.994.569 181.756 Onzelfstandige eenheden 4 321.000 80.250 Parkeerplaatsen/garages 8 94.000 11.750 Bedrijfsruimte (BOG) 4 773.500 193.375 Voormalig Koopgarant woningen (verkoop erfpacht grond) 0 63.750 63.750

204 40.114.562 196.640


7.6 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille


Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ € Onrendabel deel nieuwbouw met besluitvorming in boekjaar 10.136 5.561 Onrendabel deel renovatie met besluitvorming in boekjaar 47.990 9.326 Mutatie onrendabel deel nieuwbouw voorgaande jaren -426 -919 Mutatie onrendabel deel renovaties voorgaande jaren -975 -387 Vrijval / Afboekingen geactiveerde kosten geannuleerde projecten -130 -56 Vrijval onrendabel deel geannuleerde projecten 0 -2.123 Geactiveerde productie eigen bedrijf -4.006 -2.032 Toegerekende personeelskosten 3.394 3.250 Toegerekende overige kosten 1.938 1.563 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 57.921 14.182

niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 518.295 465.444

Mutatie actuele waarde verkocht onder voorwaarden 2.567 2.559 Mutatie terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden -1.874 -1.883 Overige mutaties 7 21 niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkocht onder voorwaarden 700 697

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 461.073 451.959

Het onrendabel deel nieuwbouw ad € 10,1 miljoen betreft de investeringsbesluiten voor de nieuwbouw

projecten Dickensplaats, Johan Wagenaarkade, Leidsche Rijn Centrum, Terwijde Leidsche Rijn,

Leeuwensteyn 4a, 5b, 9a en Zijdenbalen Blok 4. Daarnaast zijn investeringsbesluiten genomen voor de

renovatieprojecten ACA (Overvecht), Lange Hagelstraat, 3,5 hoog fase 2, Petristraat, ten Baantstraat,

Kanaleneiland Noord Noord Blok 1 en Rand Queeckhovenplein met een onrendabel deel van € 48 miljoen.

Als gevolg van wijzigingen in de stichtingskosten en waardering is het verwachte resultaat van lopende

projecten gewijzigd met -/- € 0,4 miljoen voor de nieuwbouw en € 0,975 miljoen voor renovatieprojecten.


7.7 Netto resultaat overige activiteiten


Netto resultaat overige activiteiten Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ € Opbrengst energielevering 0 0 Overige opbrengsten 541 89 Opbrengst overige activiteiten 541 89

Kosten energielevering 0 -0 Overige kosten 213 0 Kosten overige activiteiten 213 -0

Netto resultaat overige activiteiten 327 89

7.8 Overige organisatiekosten Alle personeelskosten en algemene kosten zijn toegerekend aan de diverse activiteiten. De overige organisatiekosten zijn derhalve nihil.

7.9 Leefbaarheid


Leefbaarheid Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ €

Leefbaarheidskosten 1.705 1.965 Uitgaven Krachtwijken 5 22 Toegerekende personeelskosten 1.911 3.362 Toegerekende overige kosten 986 1.526

4.608 6.875

In de toerekening van kosten aan leefbaarheid vindt een herrubricering plaats. Dit is het gevolg van afstemming en analyse naar aanleiding van de Aedes benchmark. Hierdoor hebben we de taken van de woonconsulenten nader bekeken. Deze functie wordt opgesplitst naar

projectconsulent, welke in waardeverandering vastgoedportefeuille wordt opgenomen. Daarnaast wordt met ingang van 2017 de overblijvende fte’s en kosten opgedeeld in taken sociaal beheer (inclusief bewonersparticipatie) 80% voor de activiteit Verhuur en Beheer en leefbaarheid 20% voor de activiteit leefbaarheid.

De post PO fysieke leefbaarheid wordt vanaf 2017 toegerekend aan onderhoud. De vergelijkende cijfers 2016 zijn aangepast.


7.10 Financiële baten en lasten


Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ € Jaarlijkse waardevermindering rente-caps 1.084 1.431 Afwaardering van kostprijs naar marktwaarde 2.858 391 Mutatie marktwaarde derivaten 939 -4.568 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 4.881 -2.746

Rente leningen u/g 412 485 Geactiveerde rente 359 423 Overige rentebaten -154 422 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 617 1.330

Rente leningen o/g 25.555 30.816 Rentelasten en soortgelijke kosten 25.555 30.816

7.11 Belastingen


Belastingen

Bedragen x € 1.000 2017 2016

€ € Mutatie latente belastingvordering -593 11.420

-593 11.420

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0% op basis van het commerciële resultaat. De

mutatie latente belastingvordering betreft het waarderen van het compensabel verlies ultimo 2017. De

verwachte looptijd is 4 jaar. De nominale waarde van de latentie is circa € 1,0 miljoen hoger dan de

contante waarde ad € 17,5 miljoen.

Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 6.2.4.


7.12 Werknemers

Gedurende het jaar 2017 had Mitros gemiddeld 320 werknemers in dienst (2016: 321). Dit aantal is

gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Het aantal fte in dienst per ultimo 2017 was 324. Een nadere

onderverdeling van het gemiddeld aantal werknemers is als volgt:

2017 2016

Wonen, zakelijke verhuur en verkoop 112 131

Onderhoud 60 46

Vastgoedontwikkeling 25 26

Klantcontact 27 27

Directie, staf en ondersteuning 97 91

320 321

7.13 Directie en commissarissen

7.13.1 Bezoldiging van (voormalige) bestuurders en commissarissen

Voor de bezoldiging van bestuurders en voor uitkeringen ten behoeve van voormalige bestuurders en

gewezen topfunctionarissen van de woningcorporatie kwam in 2017 een bedrag van € 768.929,-

(2016: € 678.000,-) ten laste van de woningcorporatie.

7.13.2 WNT

De beloning van de directie is in onderstaande tabel weergegeven:

Naam H.P. Kip M.G.W. Hoezen Functionaris (functienaam) Bestuurder Bestuurder

€ €

In dienst vanaf (datum) 01 jan - 31 dec 01 jan - 31 jul Deeltijdfactor (percentage) 100,00% 100,00% Gewezen topfunctionaris nee nee (Fictieve) dienstbetrekking ja ja

Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 186.004 100.272 Beloningen betaalbaar op termijn 31.393 14.740 Subtotaal 217.397 115.012

Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 181.000 105.129 Onverschuldigd betaald bedrag n.v.t. n.v.t. Totale bezoldiging 217.397 115.012

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan n.v.t. n.v.t. Gegevens 2016 Aanvang en einde functievervulling 01 jan - 31 dec 01 jan - 31 dec Deeltijdfactor 2016 fte 100,00% 100,00%

Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 180.885 157.349 Beloningen betaalbaar op termijn 30.852 23.819 Totale bezoldiging 2016 211.737 181.168


Directeuren Henk Peter Kip en Maud Hoezen zijn eind 2012 als bestuurder aangesteld. Beide directeuren

vallen daarmee onder de overgangsregeling van de Wet Normering Topinkomens (WNT).

In 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) in werking getreden. Vanaf 2014 geldt daarbij voor alle

woningcorporaties de sectorale bezoldigingsnorm (de “blokstaffel”).

Mitros is ingedeeld in bezoldigingsklasse H met een maximum bezoldiging voor 2017 van € 181.000. De

bezoldiging van Henk Peter Kip en Maud Hoezen overschrijdt deze maximale bezoldiging. Dit is toegestaan

omdat de bezoldigingsafspraken van beiden onder het overgangsrecht vallen. De beloning van H.P. Kip en

zal vanaf respectievelijk 2018 in een aantal jaren worden afgebouwd conform het overgangsrecht naar de

dan geldende maxima op basis van de WNT2.

Beide directeuren worden op grond van de WNT gezien als topfunctionaris. De directeuren zijn voor 4 jaar

benoemd tot bestuurder met de mogelijkheid tot herbenoeming. Zij hebben een arbeidscontract voor

onbepaalde tijd. Maud Hoezen is per 31 juli 2017 uit dienst getreden. Er is hiervoor geen

beëindigingsvergoeding uitgekeerd.

Ter tijdelijke vervanging van M.G.W. Hoezen zijn Ruben Luttikholt en Bastiaan Staffhorst interim als

procuratiehouder benoemd voor de periode 01-07-2017 tot en met 31-12-2017. Henk Peter Kip was in de

periode 22 juni 2017 tot en met 31 december 2017 alleen bevoegd statutair bestuurder.

Per 1 januari 2018 is Toon Corver toegetreden als bestuurder van Stichting Mitros t.i. Hiermee vervalt per

1 januari de bestuursverantwoordelijkheid van Ruben Luttikholt en Bastiaan Staffhorst. In 2016 waren Lucas de Boer en Bastiaan Staffhorst (gewezen) topfunctionaris. Onderstaande tabel geeft de inkomsten uit 2017 weer. Beiden waren in 2017 geen topfunctionaris.

Naam L.A. de Boer J.F.A. Staffhorst Functionaris (functienaam) Manager Wonen Midden Manager Strategie & Advies

€ €

In dienst vanaf (datum) 01 jan - 31 dec 01 jan - 31 dec Deeltijdfactor (percentage) 100,00% 100,00% Gewezen topfunctionaris ja ja (Fictieve) dienstbetrekking ja ja

Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 97.550 104.128 Beloningen betaalbaar op termijn 17.089 17.089 Subtotaal 114.639 121.217

Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 181.000 181.000 Onverschuldigd betaald bedrag n.v.t. n.v.t.

Totale bezoldiging 114.639 121.217

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan n.v.t. n.v.t.

Gegevens 2016 Aanvang en einde functievervulling 30 mei - 31 dec 30 mei - 31 dec Deeltijdfactor 2016 fte 100,00% 100,00%

Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 55.060 60.968 Beloningen betaalbaar op termijn 9.975 9.975

Totale bezoldiging 2016 65.035 70.943


Bezoldiging Raad van Commissarissen De bezoldiging van de Raad van Commissarissen is in onderstaande tabel weergegeven:

Naam C.P. Vogelaar J.Th. Blok H.H.J. Bol I. Bakker - de Boer Functionaris (functienaam) Voorzitter RvC Vice-voorzitter RvC Vice-voorzitter RvC Lid RvC

€ € € €

Aanvang en einde functievervulling in 2017 1 jan - 31 dec 1 jan - 30 jun 1 jan - 31 dec 1 jan - 31 dec

Bezoldiging 18.489 6.679 13.698 13.273 Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum WNT 27.150 8.976 18.100 18.100 -/- Onverschuldigd betaald bedrag n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Totale bezoldiging 2017

18.489 6.679 13.698 13.273

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Gegevens 2016 Aanvang en einde functievervulling in 2016 1 jan - 31 dec 1 jan - 31 dec 1 jan - 31 dec 1 jul - 31 dec

Totale bezoldiging 2016 16.808 12.274 12.474 6.050

Naam D.G.M. de Grave-

Verkerk R.R.S. Santokhi J. Veuger Functionaris (functienaam) Lid RvC Lid RvC Lid RvC

€ € €

Aanvang en einde functievervulling in 2017 1 jan - 31 dec 1 jan - 31 dec 1 jul- 31 dec

Bezoldiging 13.763 13.834 6.853 Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum WNT 18.100 18.100 9.124 -/- Onverschuldigd betaald bedrag n.v.t. n.v.t. n.v.t. Totale bezoldiging 2017

13.763 13.834 6.853

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Gegevens 2016 Aanvang en einde functievervulling in 2016 1 jan - 31 dec 1 jan - 31 dec n.v.t.

Totale bezoldiging 2016

12.244 12.412 -

Bovengenoemde bedragen zijn exclusief de verschuldigde btw. Alle commissarissen factureren hun

bezoldiging inclusief 21% btw aan Stichting Mitros.

Conform de WNT is de maximale bezoldiging in 2017 voor RvC-leden 10% van de van toepassing zijnde

WNT-norm. Voor 2017 is deze € 18.100. De maximale bezoldiging voor de voorzitter van de RvC bedraagt

15% van de WNT-norm.


ALGEMENE TOELICHTING EN WAARDERINGSGRONDSLAGEN


8 Algemene toelichting

8.1 Algemeen

Woningcorporatie Mitros is een stichting met de status

van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij is

hoofdzakelijk werkzaam in de gemeenten Utrecht en

Nieuwegein. Stichting Mitros heeft specifieke toelating

voor alle gemeenten in de provincie Utrecht en een

aantal gemeenten in de provincies Gelderland en Noord-

Holland en is niet werkzaam buiten deze gemeenten.

Stichting Mitros is werkzaam binnen de juridische

wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Beheer

Sociale Huursector. Stichting Mitros is gevestigd op de

Koningin Wilhelminalaan 9 te Utrecht.

De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie

en ontwikkeling van woningen in Utrecht en

Nieuwegein. Mitros bezit ruim 30.000 eenheden

waarvan bijna 29.000 woningen. In de stedelijke regio

Utrecht wonen circa 65.000 mensen bij

woningcorporatie Mitros. Mitros maakt zich hard voor de

vragen en wensen van deze mensen. Daarom werkt zij

aan vitale buurten en wijken. Door het bouwen,

verhuren, onderhouden, renoveren en verkopen van

woningen en gebouwen voor voorzieningen. Maar ook

door een bredere sociale inzet in nauwe samenwerking

met andere partijen. Mitros is betrokken bij de wereld

van haar huurders.

8.2 Fiscale eenheid

Mitros vormt per 1 januari 2008 met haar 100%

dochtermaatschappijen een fiscale eenheid voor de

vennootschapsbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het

groepshoofd. Tevens vormt Mitros met haar 100%

dochtermaatschappijen een fiscale eenheid voor de

omzetbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het

groepshoofd.

8.3 Grondslagen voor enkelvoudige jaarrekening

In 2017 is de fusie tussen Mitros Holding en Mitros Aska

BV en Mitros Aska Beheer BV geëffectueerd en daarna

de fusie tussen Mitros Holding BV en Stichting Mitros.

Daarnaast is eind 2017 Mitros Duurzame Warmte B.V.

ontbonden.

Met het opschonen van de verbindingen is de impact

van de resterende verbindingen op de verslaggeving

van te verwaarlozen betekenis. Op het balanstotaal en

het eigen vermogen bedraagt de totale impact iets meer

dan 1%. Op de omzet en het resultaat is de impact circa

2%. De impact op het resultaat 2017 is veel geringer.

Gezien de geringe impact op de jaarcijfers van Mitros is

besloten niet langer een geconsolideerde jaarrekening

op te stellen, maar enkel een enkelvoudige

jaarrekening. Op basis van BW2 titel 9 artikel 407 is

deze beslissing genomen, en verder uitgewerkt op

grond van artikel 2:407 Burgerlijk Wetboek en de

nadere guidance volgens RJ 115.

8.4 Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen

Vanaf de oprichtings-/overnamedatum worden de

resultaten en de identificeerbare activa en passiva van

nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de

deelnemingswaarde van de jaarrekening. De

oprichtings-/ overnamedatum is het moment dat

overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend in

de betreffende maatschappij.

De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of

equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging

van de overgenomen entiteit vermeerderd met

eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de

verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de

reële waarde van de identificeerbare activa en passiva

wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de

immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs

lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van

de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het

verschil (negatieve goodwill) als overlopende

passiefpost opgenomen.

Groepsmaatschappijen blijven in de

deelnemingswaarde opgenomen tot het moment dat zij

worden verkocht;


9 Grondslagen voor waardering van activa en passiva

In de hoofdstukken 12 t/m 16 wordt de manier waarop

de diverse posten in de jaarrekening worden bepaald

toegelicht.

9.1 Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van

resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het

voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste

schattings- en stelselwijziging zoals opgenomen in de

navolgende paragrafen.

De vergelijkende cijfers zijn, daar waar relevant voor

het inzicht in de gebruikers, voorzien van

herrubriceringen om aan te sluiten bij de classificatie en

toelichting van de jaarcijfers over 2017.

Naar aanleiding van de voorschriften van de Autoriteit

Wonen zijn de volgende classificatie wijzigingen in de

jaarrekening verwerkt. Ook de vergelijkende cijfers

2016 zijn aangepast.

De verhuurdersheffing wordt in 2017 als

onderdeel van de overige directe operationele

lasten verantwoord. Voorheen werd deze

onder verhuur & beheer gerapporteerd.

De doorbelasting van de woonconsulenten is

deels verantwoord onder verhuur & beheer.

Voorheen was dit onderdeel van leefbaarheid.

Fysieke leefbaarheids maatregelen planmatig

onderhoud is aangepast van leefbaarheid naar

(planmatig) onderhoud.

Bij netto gerealiseerd resultaat verkoop

vastgoedportefeuille worden de directe

verkoopkosten toegerekend aan de

verkoopopbrengst van de vastgoedportefeuille

in plaats van de toegerekende

organisatiekosten.

9.2 Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen

volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals

deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale

Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 Boek 2 BW

voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van

specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door

de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn

645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting

uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke

modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening

opgenomen en zijn voor de sector specifieke

presentatie, waarderings- en

verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Mitros past

deze herziene Richtlijn al vanaf verslagjaar 2010 toe.

Daarnaast is het handboek modelmatig waarderen

marktwaarde

van toepassing vanaf 2016.

Activa en verplichtingen worden in het algemeen

gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigings-

prijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke

waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering

plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-

en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn

referenties opgenomen. Met deze referenties wordt

verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten

in de balans, winsten verliesrekening en

kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening

genummerd.

9.3 Vastgoed in exploitatie

Vastgoed in exploitatie bevat onroerende zaken die

worden aangehouden om huuropbrengsten,

waardestijgingen of beide te realiseren.

Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als

vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze

beschikbaar zijn voor verhuur.

Vanaf 2016 geldt dat de marktwaarde moet worden

bepaald volgens het Handboek modelmatig waarderen

marktwaarde (hierna: Handboek) zoals dat is

opgenomen in de Regeling Toegelaten Instellingen

Volkshuisvesting 2015 (verslagjaar 2017, gepubliceerd

in de Staatscourant op 15 december 2017).

9.3.1 Juridisch kader

In de Woningwet die op 1 juli 2015 is ingegaan, artikel

35 lid 2, is opgenomen dat toegelaten instellingen

in het kader van de jaarrekening, het vastgoed in

exploitatie dienen te waarderen op actuele

waarde, waaronder in dit verband dient te worden

verstaan de marktwaarde, overeenkomstig het

marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in

verhuurde staat. Door het handboek marktwaarde

waardering is hier een nadere invulling aan gegeven.

Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting

(BTIV) 2015 heeft in artikel 31 nadere uitwerking

gegeven aan het genoemde wetsartikel. In het artikel is

aangegeven dat de marktwaarde op basis van

de contante waarde van inkomende en uitgaande

kasstromen berekend dient te worden (de DCF

methode).

Verder dient op basis van artikel 31 van het BTIV bij de

waardering onderscheid te worden gemaakt

naar de volgende categorieën:


• Woongelegenheden

• Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed

• Parkeergelegenheden

• Intramuraal zorgvastgoed

In het handboek 2017 zijn de rekenregels van enkele

parameters aangepast. Hieronder een overzicht van de

meest waarde-bepalende aanpassingen:

Eindwaarde doorexploiteerscenario

In 2016 werd in het doorexploiteerscenario

een uitpondvariant geintroduceerd in de

eindwaardebepaling.

In 2017 is deze regel ongedaan gemaakt en

beperkt de eindwaarde in het

doorexploiteerscenario zich tot

doorexploiteren.

Erfpacht in jaar 0 (nul)

Mitros rekent voor de woningportefeuille in

Utrecht meerwaarde-afdracht in. Tot en met

2016 geschiedde dit op moment van verkoop

(uitpondscenario) of mutatie naar markthuur

(doorexploiteerscenario). Het kasstromen zijn

gespreid in de tijd en middels de eindwaarde

worden deze ook na de 15 jaar voorzien.

In 2017 valt de erfpacht in jaar nul.

Exploitatieverplichting zeven jaar

In 2017 zijn de verkoopregels aangepast. Bij

complexgewijze verkoop zal de koper te

maken krijgen met een exploitatiebeperking

van 7 jaar in het geval dat in het complex

minstens 10% sociale huur zal blijven vanwege

de woningpunten. Vanaf jaar 8 kan dan

uitgepond worden.

Aanvangsleegstand

In 2017 worden woningen die leegstaan op

peildatum direct uitgepond. Dit in tegenstelling

tot voorgaande jaren waarbij deze eerst nog

werd verhuurd. Deze wijziging heeft een zeer

beperkt effect.

9.3.2 DAEB vastgoed in exploitatie

DAEB vastgoed in exploitatie omvat woningen in

exploitatie met een huurprijs bij aanvang van het

huurcontract onder de huurtoeslaggrens, het

maatschappelijk vastgoed en het overige sociale

vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen

huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister

van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt

vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is

bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan

maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-,

welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en

dienstverleners en welke volgens de woningwet

kwalificeert als DAEB. Dit betreft het DAEB-bezit.

Daarnaast verhuurt Mitros momenteel circa 700

eenheden met een huurprijs bij aanvang van het

huurcontract onder de destijds geldende

huurtoeslaggrens in de niet daeb portefeuille. Dit is

toegestaan zolang deze woningen niet structureel als

sociale woningen verhuurt worden.

Het beleid van Mitros is er op gericht de DAEB

vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het

merendeel van het DAEB vastgoed vindt optimalisatie

van het financiële rendement plaats. Een deel van de

portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor

het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor

renovatie en herstructurering gericht op waarde

ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Mitros zich als

vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde

staat de basis voor de waardering.

Het DAEB vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd

tegen marktwaarde in verhuurde staat met

inachtneming van de relevante feiten en

omstandigheden van de markt waarop de toegelaten

instellingen actief zijn en de bepalingen zoals

opgenomen in de woningwet en het Handboek

Marktwaardering. De aannames aangaande de

geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de

contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling

die rusten op het vastgoed. De overige (na de

contractperiode in acht te nemen) aannames en

uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de

markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De

actuele waarde is gebaseerd op standaarden uit het

handboek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand

gekomen met inachtneming van het

waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en

uitvoeringsrichtlijnen van het Handboek. Het Handboek

hanteert als waardebegrip van de marktwaarde in

verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij

complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen

nadat de verkoper het complex na de beste

voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt

heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende

zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende

huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden

rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde

in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten

(genormeerd op 3% overdrachtskosten) in mindering

gebracht.

9.3.3 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Het niet-daeb vastgoed in exploitatie omvat woningen

in exploitatie met een huurprijs bij aanvang van het

huurcontract boven de huurtoeslaggrens, het

bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk

vastgoed), alle parkeergelegenheden en het overige

commerciële vastgoed. Dit betreft het niet-DAEB bezit.

Daarnaast verhuurt Mitros momenteel circa 700

eenheden met een huurprijs bij aanvang van het

huurcontract onder de destijds geldende


huurtoeslaggrens in de niet daeb portefeuille. Dit is

toegestaan zolang deze woningen niet structureel als

sociale woningen verhuurt worden.

Niet-daeb vastgoed in exploitatie wordt op dezelfde

wijze gewaardeerd als DAEB vastgoed in exploitatie.

In 2016 heeft de taxateur alle BOG/MOG/Zorg-objecten

getaxeerd. In 2017 heeft deze portefeuille een

markttechnische update gekregen. Tot en met 2015

werden de antennes niet gewaardeerd. Conform het

handboek zijn deze vanaf 2016 wel gewaardeerd met

het BOG-model.

9.3.4 Waardering DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Met ingang van 2016 waardeert Mitros het vastgoed in

de jaarrekening conform het handboek modelmatig

waarderen marktwaarde. Mitros hanteert hierbij de full-

versie. Mitros heeft voor de waardering gebruikt

gemaakt van de TaxatieManagementSoftware (TMS)

van Ortec Finance, versie 2017.2.1. Deze versie is

gecertificeerd door BDO.

Het uitgangspunt bij de full-waardering is dat minimaal

eens per drie jaar het vastgoed getaxeerd

wordt (met externe bezichtiging en nieuwe

parameterinschattingen door taxateur). Mitros laat een

taxateur elk jaar een full-waardering van éénderde

(steeds wisselend deel) van het vastgoed doen. Het

overige tweederde deel wordt middels

aannemelijkheidstoets of

taxatie-update gewaardeerd.

De waarderingen (zowel uitponden als doorexploiteren)

worden in eerste instantie op

vhe-niveau uitgevoerd. Daarna wordt op complexniveau

de som van alle doorexploiteerwaarden

en de som van alle uitpondwaarden bepaald. De

marktwaarde is de hoogste van

één van beide sommen. Bij de complexindeling wordt

onderscheid gemaakt tussen woningen, parkeren en

bedrijfsonroerend goed. Vervolgens worden complexen

geformeerd op basis van bouwjaarklassen en types.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op

basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De

eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus

niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen

de DCF berekening gestreefd naar

opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen

huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de

toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario

met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip

“marktwaarde”.

De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een

vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maands

gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS (Interest Rate

Swap). Op deze basis komt een opslag waarin risico’s

tot uiting komen die onder andere betrekking hebben

op de algemene risico’s voor het investeren in

onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en

segmentspecifieke risico’s.

Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

Van het vastgoed in exploitatie wordt tevens de

bedrijfswaarde bepaald. Deze waarde wordt niet

opgenomen in de balans, maar in de toelichting in

paragraaf 6.1.1 vermeld.

Voor meer details over de waardering van het vastgoed

in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

wordt verwezen naar paragraaf 6.1.1.

9.3.5 Beleidsmatige beschouwing over het verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie

Per 31 december 2017 is in totaal € 2.169 miljoen aan

ongerealiseerde herwaarderingen (2016:

€ 1.725 miljoen) in het vermogen begrepen (dit betreft

het verschil tussen de marktwaarde en de historische

kostprijs), uit hoofde van de waardering van het

vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde

staat.

Met ingang van 2016 waardeert Mitros het vastgoed in

de jaarrekening conform het handboek modelmatig

waarderen marktwaarde (hierna: handboek). Mitros

bepaalt de marktwaarde 2017 volgens de full-versie van

het handboek. Deze waardering dient te worden

beschouwd als een onderhandse verkoopwaarde in

verhuurde staat. Met de full versie heeft Mitros op

complexniveau, met ondersteuning van een externe

taxateur, een aannemelijke marktwaarde bepaald. Dit

kan zowel op basis van doorexploiteren als op basis van

uitponden zijn. De marktwaarde in verhuurde staat

volgens de jaarrekening bedraagt € 3,9 miljard. Voor de

vastgoedafwegingen hanteert Mitros dit waardebegrip

bij de besluitvorming van investeringen.

Daarnaast is er nog een ander waardebegrip: de

bedrijfswaarde die voor de toezichthouders WSW en AW

nog wordt opgesteld. Deze waardering betreft de

contante waarde van het bezit volgens voorgeschreven

parameters waarbij exploitatie van het bezit volgens

een vaste levensduur van 50 jaar het uitgangspunt is.

Hierin is het eigen beleid zoals het huurbeleid het

uitgangspunt maar hierbij zijn er ook voorgeschreven

parameters zoals disconteringsvoet en levensduren. De


bedrijfswaarde bedraagt volgens de jaarrekening € 1,5

miljard.

De marktwaarde gaat uit van de potentiële waarde van

het vastgoed in de markt en de bedrijfswaarde dus van

het eigen beleid c.q. voorgeschreven beleid. De beide

waardebegrippen kunnen niet met elkaar vergeleken

worden gezien de verschillende doelen en

uitgangspunten waarmee deze bepaald worden. Bij

doorexploiteren van het bezit ligt het meer in de lijn der

verwachting dat de bedrijfswaarde zal worden

gerealiseerd. De marktwaarde gaat uit van een potentie

en het is niet de intentie van Mitros om al het bezit te

verkopen (in verhuurde staat).

De realisatie van de ongerealiseerde herwaardering is

sterk afhankelijk van het beleid van Mitros.

Mitros heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte

van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd

beleid niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is.

Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de

bedrijfswaarde en de marktwaarde van dit bezit in

verhuurde staat en bedraagt circa € 1.895 miljoen. Dit

impliceert dat circa 70 % van het totale eigen vermogen

niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is.

Het verschil van € 2,17 miljard tussen deze

waarderingen kan als volgt worden geïnterpreteerd: De

marktwaarde is een mogelijke verkoopwaarde in

verhuurde staat en zegt niets over het realiseren

hiervan bij doorexploiteren. Mitros is niet in staat de

marktwaarde te realiseren gezien de maatschappelijke

functie en de beperkingen in weten regelgeving,

afspraken en beleid die daarbij horen. Zo is het

huurbeleid gericht op sociaal verhuren en gaat het niet

uit van de maximale huur in de markt. Bij

doorexploiteren is de bedrijfswaarde wel te realiseren

afhankelijk van de werkelijke realisatie ten opzichte van

de voorgeschreven parameters. Hiermee rekening

houdende benadert de bedrijfswaarde wel meer de

beleidswaarde.


Onroerende zaken die in het kader van een regeling

Verkoop Onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen

aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een

terugkoopplicht kent worden aangemerkt als

financieringsconstructie. De betreffende onroerende

zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde

de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste

waardering) en daarna de marktwaarde op basis van

VOV.

Voor de in de regeling overeengekomen

overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de

balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze

terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en

getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting

rekening houdend met de contractvoorwaarden.

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen

één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de

kortlopende schulden verantwoord.

Mutaties in de marktwaarde van het vastgoed verkocht

onder voorwaarden en mutaties in de

terugkoopverplichting worden beide als resultaat

verantwoord in de post niet-gerealiseerde

waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

9.3.7 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd

om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde

een vastgoedbelegging.

Deze complexen worden gewaardeerd tegen grond-

uitgifteprijzen conform grondprijzenbrief gemeente

en toegerekende kosten van het werkapparaat uit

hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering

onder aftrek van een voorziening voor onrendabele

investeringen, op basis van het negatieve verschil

tussen de reële waarde van de vastgoedbelegging in

ontwikkeling en de stichtingskosten. Ook wordt de rente

tijdens de bouw toegerekend. Deze rente is gebaseerd

op de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde

vermogen. Indien de voorziening voor onrendabele

investeringen hoger is dan de waarde van de

onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de

onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een

voorziening aan de creditzijde van de balans

opgenomen.

Ingenomen grondposities worden verwerkt tegen

aanschafprijs en bijkomende kosten of tegen lagere

marktwaarde.

Voor het vastgoed in ontwikkeling in de jaarrekening

worden naast de juridisch afdwingbare verplichtingen

tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen

worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en

extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer

uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting

huurders, gemeenten en overige stakeholders

aangaande verplichtingen betreffende toekomstige

herstructureringen en toekomstige

nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is

gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de

corporatie rondom projectontwikkeling en

herstructurering. Van een feitelijke verplichting is

sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp

fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning

heeft plaatsgevonden.

Renovatieprojecten worden in de jaarrekening

opgenomen onder vastgoed in exploitatie. Waardering

vind plaats op marktwaarde voor renovatie. De reeds

gemaakte kosten voor de renovatie worden op de


balans geactiveerd als onderdeel van de historische

kostprijs.

9.3.8 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de

exploitatie worden gewaardeerd op basis van

verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct

toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire

afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige

gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een

bijzondere waardevermindering.

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa

worden gewaardeerd tegen verwachte directe

opbrengstwaarde. Kosten voor periodiek groot

onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat

op het moment dat deze zich voordoen.

9.4 Financiële vaste activa

9.4.1 Deelnemingen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige

deelnemingen waarop invloed van betekenis kan

worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de

vermogensmutatiemethode op basis van de

nettovermogenswaarde. Invloed van betekenis wordt in

ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een

aandeelhoudersbelang van meer dan 20%.

De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de

grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor

deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens

beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze

grondslagen, wordt uitgegaan van de

waarderingsgrondslagen van de betreffende

deelneming.

Indien de waardering van een deelneming volgens de

nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil

gewaardeerd. Indien en voor zover Mitros in deze

situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van

de deelneming respectievelijk het stellige voornemen

heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in

staat te stellen wordt een voorziening getroffen.

De eerste waardering van gekochte deelnemingen is

gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare

activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor

de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast

die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de

waarden bij de eerste waardering.

Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan

worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen

verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat,

een lagere waarde. Indien sprake is van een bijzondere

waardevermindering vindt waardering plaats tegen de

realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten

laste van de winsten verliesrekening.

In december 2017 zijn de volgende deelnemingen

gefuseerd met Stichting Mitros t.i.

Mitros Holding B.V.

Mitros ASKA B.V.

Mirtos ASKA Beheer B.V.

Daarnaast is in december 2017 Mitros Duurzame

Warmte B.V. geliquidieerd.

In meerdere complexen is er sprake van een Vereniging

van Eigenaars (VvE) waarin Stichting Mitros deelneemt,

in totaliteit wordt door Strichting Mitros deelgenomen in

297 VvE’s. Voor alle VvE’s geldt dat de materiële

omvang van te verwaarlozen betekenis is ten opzichte

van het balanstotaal en de totale exploitatie van

Stichting Mitros. Om deze reden is consolidatie van deze

VvE-gegevens in de jaarcijfers achterwege gebleven en

worden deze niet als deelneming verantwoord. Alle

kosten die verband houden met deze VvE’s en die voor

rekening komen van Stichting Mitros, zijn verwerkt in

de winsten verliesrekening.

Stichting Mitros t.i. kent per 31 december 2017 de

volgende deelnemingen:

Ad1:

Stichts Vervoercentrum te Utrecht (100%)

In deze B.V. vinden geen activiteiten plaats.

Ad 8: Stadsherstel Midden Nederland NV (50%)

Deze vennootschap is 100% aandeelhouder van Mitros

Monumenten I BV te Utrecht en Mitros Monumenten II

BV te Utrecht, waarin in totaal 240 gemeentelijke- en

rijksmonumenten welke voorheen eigendom waren van

Stichting Mitros zijn ondergebracht. De aandelen welke

Stichting Mitros bezit in Stadsherstel Midden Nederland

NV geven alleen recht op de economische resultaten uit

de vennootschappen Mitros Monumenten I BV en Mitros

Monumenten II BV.

Ad 5: WOM Noordwest Beheer BV (50%)

De vennootschap heeft formeel ten doel het optreden

als beherend vennoot van de commanditaire

vennootschap WOM Noordwest CV; het voor eigen

rekening of rekening van derden verkrijgen,

vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren,

verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende

zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en

het financieren van anderen en het stellen van


zekerheid of het zich verbinden voor schulden van

anderen, evenals al wat met het vorenstaande in de

ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan

zijn.

WOM Noordwest Beheer BV is een samenwerking van

Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij beheert de

panden van WOM Noordwest CV.

Ad 6: WOM Noordwest CV (50%)

De vennootschap heeft formeel ten doel het bevorderen

van de stedelijke herstructurering in de wijk Noordwest

in de gemeente Utrecht met het oog op verbetering van

de leefbaarheid en de sociaaleconomische ontwikkeling

in die wijk, evenals het verkrijgen, vervreemden,

bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren,

exploiteren en verhuren van onroerende zaken en

rechten waaraan deze zijn onderworpen, en al wat met

het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of

daartoe bevorderlijk kan zijn.

De WOM Noordwest CV is een samenwerking van

Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij is eigenaar

en exploitant van 27 bedrijfspanden / woningen op de

Amsterdamsestraatweg te Utrecht.

Voorts heeft Mitros een belang in de volgende

verbindingen (tussen haakjes het belang):

Woningnet NV te Weesp (6,03%). De vennootschap

heeft ten doel het deelnemen in, het financieren van,

het voeren van de directie of de administratie van

andere ondernemingen, vooral ondernemingen die zich

bezighouden met de ondersteuning van verhuur - en

verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen.

Woningnet NV is een shared service center voor de

woningcorporaties met als voornaamste doel het

publiceren van beschikbare verhuur- en koopwoningen

via Woningnet.

BV Woonwagenexploitatie te Utrecht (49%). De

vennootschap heeft ten doel de ondersteuning van

toegelaten instellingen, zoals bedoeld in artikel 70, lid 1

van de Woningwet, bij de uitvoering van hun

volkshuisvestelijke taken in het bijzonder op het gebied

van de verhuur van woonwagens en

woonwagenstandplaatsen.

Kanaleneiland Beheer BV te Utrecht (25%). Deze

vennootschap is de beherend vennoot van de

Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV.

Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV te

Utrecht (24,75%). Mitros heeft een CV/BV constructie

opgezet voor de herontwikkeling van het

centrumgebied Kanaleneiland. Dit betreft een

samenwerking tussen Stichting Mitros, gemeente

Utrecht, Proper-Stok Groep BV en Stichting Portaal.

Mitros is tenslotte bestuurder in Stichting

Woonruimteverdeling Regio Utrecht.

9.4.2 Latente belastingvorderingen

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden

opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde

van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften

enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening

gevolgd worden anderzijds. De berekening van de

latente belastingvorderingen en –verplichtingen

geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde

van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in

de komende jaren gelden voor zover deze al bij wet zijn

vastgesteld.

Latente belastingvorderingen uit hoofde van

verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse

verliescompensatie worden opgenomen voor zover het

waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst

beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden

gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen

worden benut.

Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke

verschillen betreffende groepsmaatschappijen,

deelnemingen en joint ventures, tenzij Mitros in staat is

het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te

bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke

verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de

financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen

zijn opgenomen onder de voorzieningen.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van

contante waarde. Bij de discontering wordt een

nettorente percentage gehanteerd van 2,5%.

9.4.3 Leningen u/g

Leningen u/g worden opgenomen tegen nominale

waarde onder aftrek van een voorziening voor

oninbaarheid. Hieronder vallen ook leningen in het

kader van de Starters Renteregeling.

9.4.4 Overige financiële vaste activa (derivaten)

Mitros maakt gebruik van rentederivaten. Deze

financiële instrumenten worden gewaardeerd en

gepresenteerd in samenhang met de afgedekte passiva

(kostprijshedge-accounting). Voor effectieve hedges

betekent dit dat bij overige financiële activa voor de

swaps de kostprijs van nul is opgenomen en voor de

caps de geamortiseerde kostprijs ofwel de

geamortiseerde premie.


Voor de enkele niet gekoppelde derivaten is de

marktwaarde opgenomen. Voor deze ongekoppelde

derivaten geldt dat mutaties in de waarde direct in de

winsten verliesrekening worden verwerkt.

9.5 Voorraden

9.5.1 Vastgoed (in ontwikkeling) bestemd voor verkoop

De voorraden vastgoed (in ontwikkeling) bestemd voor

verkoop (onverkochte woningen (in ontwikkeling))

worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere

opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle

kosten die samenhangen met de verkrijging of

vervaardiging, evenals gemaakte kosten om de

voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat

te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn

begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de

productie gerelateerde indirecte vaste en variabele

kosten, waaronder loonkosten en toegerekende rente

(Zie paragraaf 13.3.12). De opbrengstwaarde is de

geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct

toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de

opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de

incourantheid van de voorraden.


De waardering van de voorraad onroerende zaken

verkocht onder voorraden wordt uitgelegd in paragraaf

10.5.3.

9.6 Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd

tegen reële waarde van de tegenprestatie en vervolgens

gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, onder

aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor

het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden

bepaald op basis van individuele beoordeling van de

vorderingen. De vorderingen hebben een looptijd van

maximaal een jaar, tenzij anders vermeld.

9.6.1 Huurdebiteuren

Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering

gebracht op de boekwaarde van de vordering.

9.7 Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit banktegoeden en

deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden.

Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen

onder schulden aan kredietinstellingen onder

kortlopende schulden. Liquide middelen worden

gewaardeerd tegen de nominale waarde.

9.8 Eigen vermogen & herwaarderingsreserve

De herwaarderingsreserve wordt bepaald door het

verschil tussen de marktwaarde van het vastgoed in

exploitatie zoals opgenomen in de balans en de

historische kostprijs (vervaardigingsprijs) van het

vastgoed. Er is geen rekening gehouden met in het

verleden gedane afschrijvingen. In de

vervaardigingsprijs zijn wel de individuele

woningverbeteringen, renovaties en andere

geactiveerde uitgaven begrepen. De

herwaarderingsreserve wordt alleen gevormd voor die

complexen waar de marktwaarde hoger is dan de

historische kostprijs.

9.9 Voorzieningen

9.9.1 Algemeen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte

afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die

op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is

dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en

waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat.

Voorzieningen worden tegen nominale waarde

opgenomen. De voorzieningen hebben een overwegend

langlopend karakter, tenzij anders is vermeld.

Wanneer de verwachting is dat een derde de

verplichtingen vergoedt en wanneer het waarschijnlijk

is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de

afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze

vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

9.9.2 Voorziening deelnemingen

De voorziening deelnemingen is gevormd voor de

verwachte uitstroom van middelen doordat de waarde

van dochtervennootschappen volgens de

vermogensmutatiemethode nihil of negatief is

geworden en de stichting instaat voor de schulden van

deze vennootschap respectievelijk de feitelijke

verplichting heeft deze vennootschap tot betaling van

haar schulden in staat te stellen.

9.9.3 Voorziening onrendabele investeringen

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele

investeringen worden op het moment van

besluitvorming als bijzondere waardeverandering in

mindering gebracht op de boekwaarde van het complex

waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor

zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het


complex overtreffen wordt voor dit meerdere een

voorziening gevormd.

9.9.4 Voorziening latente belastingverplichtingen

Latente belastingvorderingen- en verplichten worden

toegelicht in paragraaf 10.8.

9.10 Langlopende schulden

9.10.1 Leningen

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking

gewaardeerd tegen kostprijs. Schulden worden na

eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde

kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening

houdend met disagio en aflossingen. Het eventuele

disagio wordt gedurende de looptijd van de schulden

lineair geamortiseerd en in de winsten verliesrekening

verwerkt.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de

langlopende schulden is opgenomen onder de

kortlopende schulden.

9.10.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

In het kader van de verkoop van woningen volgens de

MGE regeling en de Koopgarantregeling heeft Mitros een

terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de

ontwikkeling van de waarde van de woningen in het

economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt

jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat

dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de

verplichting onder de kortlopende schulden

verantwoord.

9.11 Overige activa en passiva

Voor zover in het bovenstaande niet anders is

aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op

nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien

dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke

oninbaarheid in mindering gebracht. De kortlopende

schulden hebben een looptijd korter dan een jaar, tenzij

anders vermeld.

9.12 Operationele leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en

nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Mitros ligt,

worden verantwoord als operationele leasing.

Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing

worden, rekening houdend met ontvangen

vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt

in de winsten verliesrekening over de looptijd van het

contract.


10 Grondslagen voor bepaling van het resultaat

10.1 Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de

opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de

kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op

transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij

zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar

zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming

van de verwerking van ongerealiseerde

waardeveranderingen van op actuele waarde

gewaardeerde:

- DAEB vastgoed in exploitatie

- Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

- Onroerende zaken verkocht onder

voorwaarden

- Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn

aangemerkt als afdekkingsinstrument.

Vanaf 2016 wordt het functionele model voor de winst-

en verliesrekening toegepast. De direct toerekenbare

personeelskosten en de directe kosten aan de

activiteiten toegerekend.

Vervolgens worden, door middel van een

kostenverdeelstaat de indirecte (personeels-)kosten

over de activiteiten verdeeld door middel van een

sleutel op basis van de direct toerekenbare

personeelskosten.

10.1.1 Lonen en salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van

de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten

verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan

werknemers.

10.1.2 Pensioenen

De stichting heeft voor haar werknemers een

pensioenregeling getroffen waarbij de

pensioenuitkeringen gebaseerd zijn op het middelloon.

Deze pensioenregeling is ondergebracht bij het

bedrijfstakpensioenfonds. De over het boekjaar

verschuldigde premies worden als kosten verantwoord.

Voor per balansdatum nog niet betaalde premies wordt

een schuld opgenomen. Omdat deze verplichtingen een

kortlopend karakter hebben, worden deze gewaardeerd

tegen de nominale waarde. De risico’s van

loonontwikkeling, prijsindexatie, beleggingsrendement

op het fondsvermogen zullen mogelijk leiden tot

toekomstige aanpassingen in de jaarlijkse bijdragen aan

het pensioenfonds. Deze risico’s komen niet tot

uitdrukking in een in de balans opgenomen voorziening.

In geval van een tekort bij het bedrijfstak

pensioenfonds heeft de stichting geen verplichting tot

het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan

hogere toekomstige premies.

10.1.3 Afschrijvingen materiële vaste activa

De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste

van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de

verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen

vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van

de geschatte economische levensduur. Met restwaarde

wordt aangesloten bij de fiscale weten regelgeving. Op

grond wordt niet afgeschreven.

10.1.4 Opbrengstverantwoording

Opbrengsten uit de levering van goederen worden

verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met

betrekking tot de eigendom van de goederen zijn

overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de

levering van diensten geschieden naar rato van de

geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte

diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de

in totaal te verrichten diensten.

10.2 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

10.2.1 Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege

gebonden aan een maximum. Voor de maximale

percentages in 2017 wordt verwezen naar paragraaf

7.3.1.

10.2.2 Opbrengsten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en

bewoners ter dekking van te maken en gemaakte

servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op

basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten

worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

10.2.3 Lasten onderhoud

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar

toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van

toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke

werkzaamheden in het verslagjaar hebben

plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen

waarvan de werkzaamheden op balansdatum nog niet

zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder


de niet uit de balans blijkende rechten en

verplichtingen.

Het service- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden

in kosten van derden en eigen dienst, evenals de kosten

van het materiaalverbruik. In de winsten

verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst

opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. De lasten

van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare

kosten door het feit dat er geen sprake is van een

waardeverhoging van het actief.

10.2.4 Erfpacht

Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van

de grond onder de verhuureenheden erfpacht in

rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig

afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken

onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn

daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in

exploitatie en/of de vastgoed beleggingen.

10.3 Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op

betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de

projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt naar

rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de

‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-

methode).

De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald

op basis van de tot de balansdatum gemaakte

projectkosten in verhouding tot de geschatte totale

projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op

betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden

de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-

en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte

projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald;

de projectkosten worden dan verwerkt in de winsten

verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt.

Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan

worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats

volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte

prestaties per balansdatum.

Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de

projectopbrengsten en projectkosten.

Projectopbrengsten zijn de contractueel

overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit

hoofde van meer- en minderwerk, claims en

vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is

dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar

kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op

het project betrekking hebbende kosten, die kosten die

in het algemeen aan projectactiviteiten worden

toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het

project en andere kosten die contractueel aan de

opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten

de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden

de verwachte verliezen onmiddellijk in de winsten

verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in

de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het

verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden

projecten.

De opbrengsten en lasten van de grondverkopen binnen

de projecten worden in het resultaat verantwoord

wanneer het volledige project is afgerond en de

definitieve positie zeker is.

10.4 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De post netto gerealiseerd resultaat verkoop

vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde

verkoopopbrengst minus de gemaakte direct en indirect

toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden

verantwoord op het moment van levering (passeren

transportakte).

10.5 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

10.5.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De hieronder verantwoorde kosten hebben betrekking

op het onrendabele deel van investeringen bij

nieuwbouw en renovatie.

10.5.2 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De mutatie actuele waarde betreft de mutaties in de

marktwaarde in verhuurde staat van het niet-daeb en

daeb vastgoed in exploitatie en van de onroerende

zaken verkocht onder voorwaarden. Daarnaast wordt

ook de mutatie in de terugkoopverplichting onroerende

zaken verkocht onder voorwaarden hier verantwoord.

10.5.3 Verkopen onder voorwaarden

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden

worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de

belangrijkste economische rechten niet zijn

overgedragen aan de koper. De gegarandeerde

terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post

Langlopende schulden, terugkoopverplichting uit hoofde

van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en

wordt jaarlijks met inachtname van de

contractvoorwaarden gewaardeerd.


10.6 Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen onder

andere kosten van fysieke ingrepen niet zijnde

investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken

ten goede moeten komen.

10.7 Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden aan de betreffende

periode toegerekend.

10.7.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

Disagio op WSW-geborgde leningen die in 2006

afgesloten zijn en betaalde cap-premies worden aan de

betreffende periode toegerekend. Marktwaarde-

mutaties van ineffectieve derivaten waarvoor geen

kostprijshedge-accounting geldt, worden tevens als

resultaat verantwoord.

10.7.2 Activeren van rentelasten

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende

activa gedurende de periode van vervaardiging van een

actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd

vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te

maken. De te activeren rente wordt berekend op basis

van een jaargemiddelde van de rente in de markt van

het voorgaande jaar, in verhouding tot de uitgaven en

periode van vervaardiging.

10.8 Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is Mitros integraal

vennootschapsbelastingplichtig en daarom verplicht om

over de integrale activiteiten vennootschapsbelasting te

betalen. Met de belastingdienst zijn over de berekening

van het fiscale resultaat voor woningcorporaties nadere

afspraken gemaakt. Deze zijn vastgelegd in een

vaststellingsovereenkomst (VSO2). Voor de jaren tot en

met 2017 zijn deze afspraken nog steeds van

toepassing voor Mitros.

De vennootschapsbelasting wordt berekend over het

fiscale resultaat. Dit fiscale resultaat wordt bepaald op

basis van de bestaande weten regelgeving, wat is

vastgelegd in VSO2 en nadere afspraken die Mitros

heeft gemaakt met de belastingdienst. Of de berekende

vennootschapsbelasting daadwerkelijk een last vormt,

is afhankelijk van de eventueel beschikbare fiscaal

compensabele verliezen uit voorgaande jaren. Bij de

berekening van de last, wordt eveneens rekening

gehouden met de latente belastingvorderingen en

latente belastingschulden.


11 Financiële instrumenten en risicobeheersing

11.1 Treasury reglement

De kaders van het treasury beleid liggen vast in het

treasury reglement, welke voor het laatst in juni 2016

aangepast is. Aanpassingen van het treasury reglement

worden behandeld in de Audit Commissie Financiën en

goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. De

wet, de statuten van Mitros, het directiereglement en

het reglement financieel beleid en beheer zijn

bovenliggend aan dit reglement en prevaleren in geval

van eventuele tegenstrijdigheden.

Het treasury reglement bevat de combinatie van de

externe en interne kaders omtrent treasury. De externe

kaders worden gevormd door o.a. de Woningwet en de

uitwerkingen uit de Btiv en ministeriële regelingen. Zo

stelt de woningwet beperkingen ten aanzien van de

verschaffing van vermogen en garanties aan verbonden

ondernemingen, zijn specifieke categoriën van

financiële instellingen bepaald en gelden bepalingen ten

aanzien van de vestiging van recht van pand of

hypotheek. Ook zijn in het treasury reglement de

kaders ten aanzien van beleggingen (met name Btiv

artikel 106 lid 1 en Rtiv artikel 41) en derivaten (met

name Btiv artikel 106 t/m 108) opgenomen.

Gewijzigde wettelijke regels ten opzichte van het

treasury reglement worden in de kwartaalrapportages

gerapporteerd en hier wordt vanzelfsprekend aan

geconfirmeerd.

Op grond van het treasury reglement is het gebruik van

niet-complexe financiële afgeleide instrumenten

(‘derivaten’) slechts toegestaan voor het afdekken van

het opwaartse renterisico van leningen met variabele

rente. De toegevoegde waarde van het gebruik van

financiële derivaten ten opzichte van een lening met een

gelijktijdig afgesproken vaste rente dient

beargumenteerd te zijn. Financiële derivaten die zijn

aangegaan ter dekking van variabel rentende leningen

worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang

met de desbetreffende leningen (kostprijshedge-

accounting).

11.2 Beheersing financiële risico’s

Valutarisico

Mitros loopt geen valuta risico, alle inkomende en

uitgaande kasstromen zijn in euro’s.

Renterisico

Mitros loopt renterisico over de rentedragende

langlopende en kortlopende schulden. Voor

vastrentende schulden loopt Mitros risico over de

marktwaarde, als gevolg van wijzingen in de

marktrente. Mitros maakt geen gebruik van derivaten

om dit risico af te dekken.

Voor schulden met variabele renteafspraken loopt

Mitros risico ten aanzien van toekomstige kasstromen,

als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met

betrekking tot de meerderheid van de variabel rentende

schulden heeft Mitros renteswaps en rentecaps

gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente

betaalt ofwel de rente gemaximeerd is.

Kredietrisico

Mitros heeft geen significante concentraties van

kredietrisico en de vordering op financiële tegenpartijen

is sowieso beperkt, aangezien overtollige middelen

zoveel mogelijk beperkt worden en de marktwaarden op

derivaten voor Mitros negatief is. Mitros maakt gebruik

van meerdere banken om het kredietrisico te spreiden.

Liquiditeitsrisico

Liquiditeitsrisico is het risico dat Mitros over

onvoldoende middelen beschikt om aan de directe

verplichtingen te kunnen voldoen. Het liquiditeitsrisico

wordt scherp gemonitord en de liquiditeitspositie wordt

op dagelijkse basis beheerd. Er is veel aandacht voor

het zo accuraat mogelijk prognosticeren van

kasstromen. Ook wordt om het liquiditeitsrisico te

beperken een evenwichtige spreiding van kasstromen

nagestreefd, onder andere door spreiding in de

vervalkalender van leningen. Om liquiditeitsrisico’s op

te vangen is intern een norm gesteld voor een

liquiditeitsbuffer van minimaal € 20 miljoen. Die norm

wordt momenteel ruimschoots gehaald.

Er zijn geen Credit Support Annexen (CSA’s) in de

derivatenovereenkomsten toegestaan, waardoor

stortingen als gevolg van marktwaardeschommelingen

niet van toepassing zijn.

Het liquiditeitsrisico dat Mitros loopt uit hoofde van de

derivatenportefeuille komt voort uit het feit dat bij één

swap nog een mutual break clause geldt. Bij een mutual

break clause heeft zowel de bank als Mitros op break

datum de mogelijkheid tegen marktwaarde af te

rekenen. De enige swap waarbij nog een wederzijdse

break geldt, heeft een break datum in april 2018 en

opvolgend in april 2023. De volgende marktwaarde en

scenario’s (rente -1% en -2%) gelden:



Jaar van 1e break 2018

Aantal 1

Nominale waarde 10.000

Marktwaarde -2.194

Waarde bij rentedaling van 1% -3.301

Waarde bij rentedaling van 2% -4.549

In 2017 is van drie swaps de wederzijdse break clausule

doorgehaald, waardoor in 2020, 2021 en 2022 niet

langer breaks gelden. Daarnaast is in 2016 bij twee

swaps die eerder wederzijdse break clausules bevatten

door de bank afgezien van het recht op breaks. Die

swaps bevatten dus nog slechts een eenzijdig recht.

Voor de eerstvolgende break per april 2018 dient een

jaar vantevoren een liquiditeitsbuffer uit hoofde van de

derivaten aangehouden te worden. De bestaande

liquiditeitsbuffer ten behoeve van de derivaten in de

vorm van geoormerkte –niet opgenomen- ruimte op

een variabele hoofdsomlening is in 2017 verlaagd van

€12,9 miljoen naar € 5 miljoen. Deze is vastgesteld als

onderdeel van het borgingsplafond bij het WSW.

Naast de geoormerkte ruimte ten behoeve van de

derivaten bieden de direct opeisbare liquide middelen,

een kredietfaciliteit en de resterende ruimte op variabel

hoofdsomleningen de nodige buffer voor

liquiditeitsrisico’s.

Beschikbaarheidsrisico

Ten einde het beschikbaarheidsrisico te beperken

worden de vervaldata van financiering in de tijd

gespreid. In de meerjarenbegroting wordt voldaan aan

de financiële kengetallen zoals deze door

toezichthouders en andere financiële stakeholders

worden gehanteerd. De beschikbaarheid van

(her)financiering hangt voor DAEB financiering af van

toekenning van borgingsplafond en borging door het

WSW. Het WSW heeft aan Mitros borgingsplafond

toegekend voor 2017 tot en met 2019. Doordat Mitros

minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal

financiers is Mitros doorlopend op zoek naar andere

bronnen voor lange termijn financiering.

11.3 Samenstelling portefeuille financiële transacties

Langlopende leningen worden beschreven in de

toelichting op de enkelvoudige balans in paragaaf 6.8.

De samenstelling van de derivatenportefeuille wordt

beschreven in paragraaf 6.2.5.

Anders dan direct opeisbare (spaar)tegoeden bij drie

Nederlandse banken heeft Mitros geen beleggingen. De

betreffende banken hebben conform de regelgeving

voor beleggen door toegelaten instellingen minimaal

een single-A rating. De direct opeisbare

(spaar)tegoeden zijn opgenomen bij de balanspost

‘Liquide middelen’.

Leningen u/g betreffen interne leningen en betreffen

geen beleggingen bij financiële instellingen. De leningen

u/g zijn beschreven in 10.1.3.

11.4 Interne organisatie

De treasurer rapporteert aan de manager Financiën &

Control. Transacties worden gedaan na goedkeuring

van het mandaat door de directie. Er is een

functiescheiding tussen invoer van transacties door de

Administratie en goedkeuring van de vastlegging door

de treasurer. Controle van de verkregen mandaten met

de transacties gebeurt periodiek door de risk manager.

Er is een treasury commissie waaraan een externe

deskundige deelneemt, die minimaal eens per kwartaal

bijeenkomt.

In de kwartaalrapportages wordt gerapporteerd over de

financiering, de liquiditeitsbuffer, de omvang en

markwaarde van de derivatenportefeuille en de

kasstroomrealisaties en -prognoses. Tevens wordt op

maandbasis de waarde-ontwikkeling van de derivaten

en de liquiditeitsbuffer gerapporteerd.


12 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

De jaarrekening wordt in overeenstemming met Titel 9

boek 2 BW opgesteld. Het management dient daartoe

bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken

die van invloed zijn op de waardering van activa en

verplichtingen, op de resultaatbepaling en de

rapportage van voorwaardelijke activa en

verplichtingen.

Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1

BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze

oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende

veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de

betreffende jaarrekeningposten.

12.1 Vastgoedbeleggingen, reële waarde

Het daeb vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd

tegen marktwaarde in verhuurde staat met

inachtneming van de relevante feiten en

omstandigheden van de markt waarop de toegelaten

instellingen actief zijn en de in het handboek

marktwaarde waardering. De aannames aangaande de

geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de

contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling

die rusten op het vastgoed. De overige (na de

contractperiode in acht te nemen) aannames en

uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de

markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn.

De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen

met inachtneming van het handboek marktwaarde

waardering. Dit handboek hanteert het waardebegrip

van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat

het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting

zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de

beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de

markt heeft aangeboden en waarbij de koper de

onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van

de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan

verbonden rechten en plichten.

In de waardering zijn een groot aantal

schattingselementen opgenomen. Voor alle

gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de

disconteringsvoet) is door een externe taxateur een

aannemelijkheidsverklaring m.b.t. tot de

marktconformiteit afgegeven.

12.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering

In de jaarrekening worden, naast juridisch afdwingbare

verplichtingen, tevens feitelijke verplichtingen verwerkt

die kunnen worden gekwalificeerd als “intern

geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is

sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn

gedaan richting huurders, gemeenten en overige

stakeholders aangaande verplichtingen betreffende

toekomstige herstructureringen en toekomstige

nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is

gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de

corporatie rondom projectontwikkeling en

herstructurering. Van een feitelijke verplichting is

sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp

fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning

heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van

bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen

afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten.

Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd

ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van

leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in

de voorgenomen bouwproductie.


13 Grondslagen kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe

methode. Bij deze methode zijn alle ontvangsten en

uitgaven direct gekoppeld aan de activiteiten.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat

uit de liquide middelen zonder aftrek van

bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt

onderscheid gemaakt tussen operationele-,

investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn

gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in

de hoofdsom (opgenomen onder

financieringsactiviteiten) en betaalde interest

(opgenomen onder operationele activiteiten).

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest,

ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn

opgenomen onder de kasstroom uit operationele

activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder

de kasstroom uit financieringsactiviteiten.


ONDERTEKENING


Utrecht, 18 april 2018

Stichting Mitros

Directie:

H.P. Kip A.W.M. Corver

Raad van Commissarissen:

C.P. Vogelaar, voorzitter H.H.J. Bol, vicevoorzitter

I. Bakker-de Boer, lid D.G.M. de Grave-Verkerk, lid

R.R.S. Santokhi, lid J. Veuger, lid


OVERIGE GEGEVENS


14 Overige gegevens Daeb balans per 1 januari 2018

Bedragen x € 1.000 1 januari 2018 VASTE ACTIVA € € Vastgoedbeleggingen DAEB vastgoed in exploitatie 3.550.403 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1.700 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 5.909 3.558.012 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 8.531 Financiële vaste activa Netto vermogenswaarde niet daeb 316.323 Latente belastingvordering 17.515 Leningen u/g 764 Overige financiële vaste activa 540 Niet daeb lening 94.000 Interne rekening courant 158 429.300

Som der vaste activa 3.995.843 VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen

Huurdebiteuren

1.568

Belastingen en premies sociale verzekeringen

173 Overige vorderingen 1.999

Overlopende activa 427

4.167 Liquide middelen 15.721 Som der vlottende activa 19.888 TOTAAL ACTIVA 4.015.731


Bedragen x € 1.000 1 januari 2018 € € Eigen vermogen Herwaarderingsreserve 2.169.393 Overige reserves 549.115 Resultaat boekjaar 521.223 3.239.731 Voorzieningen Voorziening onrendabele investering 11.350 Overige voorzieningen 829 12.179 Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen 694.493 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1.700 Overige schulden 447 696.641 Kortlopende schulden Kortlopend deel langlopende schulden 32.771 Schulden aan leveranciers 12.913 Belastingen en premies sociale verzekeringen 702 Schulden terzake van pensioenen 264 Overlopende rente geldleningen 8.466 Overige schulden 9.207 Overlopende passiva 2.857 67.180 Totaal passiva 4.015.731


Niet daeb balans per 1 januari 2018

Bedragen x € 1.000 1 januari 2018 VASTE ACTIVA € € Vastgoedbeleggingen DAEB vastgoed in exploitatie niet-DAEB vastgoed in exploitatie 359.033 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 20.603 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3.902 383.538 Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen 37.380 Andere Deelnemingen 651 Leningen u/g 10.285 48.316 Som der vaste activa 431.854 VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop 300 300 Vorderingen Huurdebiteuren 136 Belastingen en premies sociale verzekeringen 15 Overige vorderingen 174 325 Liquide middelen 5.357 Som der vlottende activa 5.982 Totaal activa 437.836


Bedragen x € 1.000 1 januari 2018 € € Eigen vermogen Herwaarderingsreserve 180.147 Overige reserves 58.755 Resultaat boekjaar 77.421 316.323 Voorzieningen Voorziening deelnemingen 228 Overige voorzieningen 72 300 Langlopende schulden Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 18.925 Overige schulden 39 Niet daeb lening 94.000 112.963 Kortlopende schulden Schulden aan groepsmaatschappijen 6.168 Schulden aan leveranciers 1.123 Belastingen en premies sociale verzekeringen 61 Schulden terzake van pensioenen 23 Overige schulden 469 Overlopende passiva 248 Interne rekening courant 158 8.250 Totaal passiva 437.836

Controleverklaring onafhankelijk accountant

De controleverklaring is afzonderlijk weergegeven op de volgende pagina.

jaarverslag mitros 2017 · 2018. 5. 8. · jaarverslag mitros 2017 4 voor al het werk dat in 2017...

Documents