ite, iee y estudios previos rehabilitación edificios 13 10 ... · social (la comunidad de...
TRANSCRIPT
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
1
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
SOBRE LAS INSPECCIONES TÉCNICAS DE EDIFICIOS (ITE), LOS INFORMES DE EVALUACIÓN DE EDIFICIOS (IEE), Y LA NECESIDAD DE REALIZAR ESTUDIOS
PREVIOS A LA REDACCIÓN DE UN PROYECTO DE REHABILITACIÓN O EMISIÓN DE UN CERTIFICADO DE SEGURIDAD ESTRUCTURAL
“Toda gran verdad atraviesa tres fases: primero, es
ridiculizada; segundo, recibe violenta oposición; tercero, es
aceptada como algo evidente”.
(Arthur Schopenhauer 1788‐1860)
1. EL ORIGEN DEL PROBLEMA
La mirada a la ciudad construida como algo estático no deja de ser un resultado antagónico a la falsa
perspectiva del crecimiento infinito que hasta hace pocos años se venía teniendo de la nueva ciudad.
Sin embargo, ni la ciudad construida está terminada, ni los crecimientos en suelo urbanizable son
ilimitados. Hasta ahora el reparto de papeles a favor de los nuevos crecimientos ha venido anclando
al suelo consolidado –a la ciudad existente, pretendidamente acabada‐ en una dinámica poco
productiva, en la que se dilatan al máximo los instrumentos históricos de ordenación y gestión. En
este suelo impera el conformismo de lo consolidado y construido, y se deduce como principales y
casi únicos los deberes de mantenimiento y conservación, que en un estado de madurez en una vida
útil razonable deviene en necesidad de rehabilitación. En este sentido, desde el marco legal de las
obligaciones, se han venido generando herramientas específicas de diagnosis y mejor conocimiento
del estado real de las edificaciones con las que poder realizar una aproximación técnicamente
responsable para solucionar los problemas detectados.
Con el importantísimo parque de edificación residencial y turístico existente en la mayor parte del país ‐con especial protagonismo del segundo en los dos archipiélagos y en la costa peninsular‐, y considerando también un escenario de contención del crecimiento, la revalorización y reconversión de estos núcleos urbanos pasa necesariamente por su adecuación a criterios de seguridad, habitabilidad, calidad de vida e imagen, y con carácter estratégico, por la reducción significativa de su impacto ambiental. Esto implica un cierto nivel de exigencia y responsabilidad que han de cumplir tanto el parque hotelero y extrahotelero como las zonas residenciales.
En cuanto al uso residencial, principalmente situado en poblaciones de mayor tamaño y gran
compacidad, el país cuenta con un parque inmobiliario residencial en torno a los 26 millones de
viviendas1, de las cuales casi un 58% (14,9 millones) fueron construidas durante las décadas
1 Es importante tener presente algunos datos sobre el parque residencial inmobiliario existente en España, al menos para entender la escala y dimensión real del problema, y por tanto de la oportunidad de mercado. Según datos del INE del año 2015 existían en España 25.541.915 viviendas censadas (aunque otras bases de datos oficiales nos hablan de 26.018.179 viviendas realmente ejecutadas), de las que 18.976.018 viviendas son “principales”, y 6.565.897 “no principales”. Y en relación con Canarias, el parque residencial censado en el año 2015 es de 1.047.307 viviendas, con 513.121 en la provincia de Tenerife, y 534.186 en la de La Palmas. A su vez, en Tenerife 402.251 son “principales” y 110.870 “no principales”; y en Las Palmas, 431.164 son “principales”, y 103.022 “no principales”.
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
2
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
comprendidas entre los años 40’ y los 70’, en condiciones materiales de gran precariedad y
exigencias técnicas mínimas hasta el año 1961, entrando en vigor desde entonces de modo sucesivo
las diferentes Instrucciones y Normas Básicas, hasta que finalmente se apruebe el CTE en el año
2006; a esta circunstancia es necesario sumar la muchas veces deficiente conservación de los
inmuebles –a pesar de la obligación hacia sus propietarios establecida legalmente ya desde el año
1956 en la Ley del Suelo ‐, lo que unido al tiempo transcurrido, sitúa esta enorme cantidad de
viviendas en situación incierta, necesitada, en la mayor parte de los casos, de rehabilitación y/o
adaptación a condiciones de accesibilidad, aislamiento energético, refuerzos de seguridad
estructural, renovación de envolventes, actualización de instalaciones, etc.
De nuevo, unos datos sintéticos nos ayudarán a entender el orden de lo que estamos hablando.
PARQUE DE VIVIENDAS NECESITADO DE ADECUACIÓN
Viviendas Total Censo
Anteriores a 1940 3 millones
Construidas entre 1941 y 1960 3,2 millones
Construidas entre 1961 y 1980 (NBE) 8,7 millones
Necesitan rehabilitación 14,9 millones
Aunque desde hace décadas se vienen aplicando políticas de rehabilitación y renovación urbana en
numerosas ciudades del territorio nacional, y en algunas incluso con implantación consolidada entre
la ciudadanía de las inspecciones técnicas de la edificación desde hace muchos años (es el caso de
Madrid), habrá que esperar a la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y
renovación urbanas (conocida como de las tres R) para que sea obligatoria la revisión técnica de los
edificios de más de 50 años (es decir, anteriores al año 1966), con una estimación global de casi 9
millones de viviendas afectadas. Sin embargo, en nuestra comunidad autónoma, a fecha de hoy la
inmensa mayoría de los edificios que se encuentran en estas condiciones no ha pasado esta revisión.
La aplicación de esta norma sin duda debería ser un serio acicate para el sector, cuya actividad cayó
en picado desde casi diez años al desinflarse la burbuja inmobiliaria.
Sin embargo, existen una serie de factores previos que es preciso considerar, porque el no hacerlo
suele estar en el origen de las muchas dificultades que tiene poner en marcha este tipo de políticas,
cuando no son responsables de su directo fracaso:
‐ Es necesario que todo edificio esté debidamente documentado desde el punto de vista
constructivo, incluyendo todas aquellas modificaciones que se hubieran podido realizar
en el tiempo.
‐ Es preciso concienciar a la población sobre la conservación del patrimonio construido del
que son propietarios. La buena información y pedagogía, en especial la dirigida a las
comunidades de propietarios, es esencial en este proceso.
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
3
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
‐ Es fundamental entender que una rehabilitación no afecta solo (y a veces ni
principalmente) a un contenedor físico (el edificio), sino en especial a una estructura
social (la comunidad de propietarios), que requiere de técnicas especiales de mediación
en las que administradores de fincas, asistentes sociales y jurídicos especiales tienen
mucho que decir, todo ello coordinado por el técnico competente que asume la dirección
del proyecto y obra.
‐ El parque inmobiliario edificado de canarias con antigüedad superior a 50 años –es decir,
con edificios construidos desde el año 1966‐, está constituido mayoritariamente por
edificios que fueron proyectados y ejecutados con estructuras de hormigón armado,
realizadas en precarias condiciones, con prescripciones técnicas poco exigentes, bajo
controles discutibles y con recursos constructivos imprecisos.
‐ Cuando existe la posibilidad de alterar o afectar a las estructuras de un edificio, en general
es preciso contar con un proyecto de obra mayor y con el adecuado control técnico
durante la ejecución de los trabajos para garantizar la seguridad de las personas y los
inmuebles, recurriendo a los técnicos competentes, según se establece en la Ley de
Ordenación de la Edificación.
‐ Hoy en día, vivimos una situación caracterizada por una complejidad legal sin precedentes
que afecta a las cuestiones urbanísticas y constructivas. Pedir una autorización para
realizar una obra en el municipio correspondiente se ha convertido en una tarea ardua
que conduce a su denegación en demasiados casos. Un hecho que estimula la
clandestinidad y el descontrol. Es fundamental tratar de simplificar procedimientos
mediante la creación de la “ventanilla única”.
‐ Así como se pasa hoy con normalidad la inspección de vehículos, debería hacerse lo
mismo con los edificios. Al menos cada diez años, como establece la legislación. Y ello
debido a que puede estar en juego la seguridad de las personas (las que utilizan el edificio
y las que utilizan el espacio público inmediato por el que transitan) y la integridad de un
bien que es muy importante para las familias y las personas: su vivienda.
‐ Las administraciones competentes en estos casos son los ayuntamientos. No obstante,
sería conveniente que hubiera una mayor coordinación y apoyo técnico desde la
administración autonómica. Más allá del Instituto Canario de la Vivienda no existe un
departamento específico que sea responsable de estas cuestiones.
‐ De acuerdo a la vigente Ley de Ordenación de la Edificación de 1999, los únicos técnicos
competentes para la realización de proyectos y dirección de obras en edificios
residenciales son los arquitectos. Por ello, son los únicos facultativos de referencia para
valorar los problemas constructivos y estructurales en este tipo de inmuebles.
Es urgente la implantación de la ITE y/o la IEE en todos los edificios antiguos de más de 50 años. En
este sentido, y de acuerdo con el Decreto de Impulso a la Rehabilitación del año 2013, será
obligatoria en todos los municipios de más de 25.000 habitantes. Aportamos una tabla sintética en la
que se identifican cuáles serían estos municipios en Canarias.
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
4
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
TÉRMINOS MUNICIPALES CANARIAS CON POBLACIÓN MAYOR DE 25.000 HABITANTES (*)
TENERIFE LAS PALMAS
Santa Cruz de Tenerife 203.811 Las Palmas de Gran Canaria 379.766
San Cristóbal de La Laguna 152.843 Telde 102.078
Arona 79.928 Santa Lucía 69.069
La Orotava 41.317 San Bartolomé de Tirajana 54.932
Adeje 45.405 Arucas 37.054
Los Realejos 36.276 Agüimes 30.294
Granadilla de Abona 44.846 Ingenio 30.258
Puerto de la Cruz 29.412 Arrecife 56.940
Candelaria 26.490 Puerto del Rosario 37.363
La Oliva
Arrecife 56.940
Cifras oficiales de población. ISTAC 2015.
2. ESTADO DE LA EDIFICACIÓN: INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS E INFORME DE EVALUACIÓN
DEL EDIFICIO
Conservar antes que rehabilitar; rehabilitar antes que sustituir. Estos debieran ser principios básicos
relacionados con la sostenibilidad en la recuperación de los tejidos urbanos consolidados existentes
con un cierto grado de madurez. En definitiva, hemos de ser capaces de generar una auténtica
cultura de la conservación y la rehabilitación, al servicio de la revitalización de la ciudad existente.
Pero para todo ello es preciso concienciar al ciudadano (propietario o mero usuario) sobre su
necesidad, ya que entre otras cosas el patrimonio edificado es el bien más valioso que logra
acumular cada unidad familiar a lo largo de su vida, colectiva e individualmente, y hoy por hoy no se
actúa de manera conveniente en su preservación.
Pero con carácter previo, tanto de la conservación como de la rehabilitación o restauración, o de la
renovación urbana, es preciso conocer con cierto grado de precisión la situación técnica, legal y
administrativa de cada edificio o propiedad, a fin de establecer un diagnóstico que permita actuar
con garantías técnicas y legales, a la vez que evaluar la viabilidad económica de hacerlo. Con esta
finalidad se cuenta con dos instrumentos fundamentales, de obligada aplicación, aunque nunca de
fácil implantación por parte de la administración: las ITE y los IEE.
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
5
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICACIONES (ITE)
La Inspección Técnica de Edificaciones o inspección técnica de edificios; más conocida por sus siglas
ITE, es un control técnico de obligado cumplimiento al que deben someterse cada cierto tiempo los
edificios en algunas ciudades españolas.
La ITE es un tipo de mantenimiento legal preventivo, por el cual se somete periódicamente a los
edificios a la revisión de una serie de elementos que afectan a la seguridad del inmueble y de las
personas que lo habitan. Las ITE vienen reguladas por el Real Decreto‐ley 8/2011 de 1 de julio y por
las distintas Ordenanzas Municipales, que determinan las condiciones para las inspecciones.
El Real Decreto‐ley 8/2011 establece lo siguiente en relación en relación con las ITE:
"Artículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios.
1.Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas
fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente a uso residencial
situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera, deberán ser objeto,
en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado
y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos:
a) Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de
seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los
inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.
2.Las actuaciones contenidas en este artículo se aplicarán en la forma, plazos y condiciones
que regulen las Comunidades Autónomas. Los Municipios podrán establecer sus propias
actuaciones en el marco de los mínimos estatales y autonómicos.
3. Las inspecciones realizadas por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de
propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán
su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
Artículo 22. Efectos de la inspección.
Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento
acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de
conservación a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Suelo, quedará condicionada a la
certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación requeridos
para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo señalado al
efecto.
Disposición adicional tercera. Aplicación de la inspección técnica de edificios obligatoria.
Las determinaciones contenidas en este Real Decreto‐ley relativas a la inspección técnica de
edificios sólo serán aplicables en los municipios con población superior a veinticinco mil
habitantes salvo que las Comunidades Autónomas fijen otros estándares poblacionales y en
aquéllos que las Administraciones incluyan en las áreas o los entornos metropolitanos que
delimiten. Las Comunidades Autónomas, cuando las circunstancias lo aconsejen, podrán
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
6
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
disponer la aplicación de las determinaciones relativas a la inspección técnica de edificios a
municipios no comprendidos en el apartado anterior, y en dicho caso, establecer excepciones
del cumplimiento de la misma a determinados edificios según su tipología o su uso
predominante.
Disposición final tercera. Entrada en vigor.
Este Real Decreto‐ley entrará en vigor el día de su publicación en el «Boletín Oficial del
Estado», a excepción de lo dispuesto en el artículo 21, en relación con la inspección técnica de
edificios, que entrará en vigor al año de su publicación."
Al margen de lo establecido por el citado Decreto‐ley, las distintas ordenanzas han avanzado en la
definición de la periodicidad mínima con la que los edificios deben pasar la ITE, que varían según la
ciudad y la antigüedad del inmueble.
Asimismo, establecen que la obligación de realizar la ITE corresponde al/los propietario/s del edificio,
quienes deberán contratar a un técnico independiente o entidad de inspección técnica homologada,
a fin de que emita un informe, en el que establezca el estado de conservación del mismo, y si es
preciso, o no, realizar obras de conservación/rehabilitación.
Si transcurrido el plazo para presentar el acta de inspección técnica, el obligado no hubiera realizado
la inspección, el órgano competente le ordenará la realización de la misma, otorgándole un plazo
adicional para presentarla, con advertencia, en caso de incumplimiento, de la imposición de multas
coercitivas, ejecución subsidiaria de la inspección técnica y la incoación del correspondiente
procedimiento sancionador.
En la actualidad, en Canarias, en algunas poblaciones la ordenanza ITE, fundamental a la hora de
regular el proceso de rehabilitación de su parque inmobiliario maduro, se encuentra en proceso de
redacción o de revisión (como es el caso de Santa Cruz de Tenerife), aunque normalmente carentes
de suficiente desarrollo en cuanto a protocolos, identificación y caracterización de la información
que se debe aportar. En general estas ordenanzas parecen excesivamente deudoras de la
“Ordenanza Tipo” que en su día elaboró al efecto la Federación Española de Municipios (FEM),
incorporando de manera acrítica e irresponsable una metodología basada en su mayor parte en un
reconocimiento “visual” de los posibles problemas existentes en la edificación, e incentivando en
consecuencia soluciones técnicas de dudosa calidad técnica que en muchos casos deja sin resolver el
problema existente.
Por otra parte, el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación (TRLSRU), en sus artículos 14 y
15 establece lo siguiente:
“Artículo 14. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado:
facultades.
En el suelo en situación de urbanizado, las facultades del derecho de propiedad incluyen, además
de las establecidas en las letras a), b) y d) del apartado 2 del artículo anterior, en su caso, las
siguientes:
a) Completar la urbanización de los terrenos para que cumplan los requisitos y condiciones
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
7
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
establecidos para su edificación. Este derecho podrá ejercitarse individualmente o, cuando los
terrenos estén sujetos a una actuación de carácter conjunto, con los propietarios del ámbito,
en la forma que disponga la legislación aplicable.
b) Edificar sobre unidad apta para ello en los plazos establecidos para ello en la normativa
aplicable y realizar las actuaciones necesarias para mantener la edificación, en todo
momento, en un buen estado de conservación.
c) Participar en la ejecución de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, o de
dotación en un régimen de justa distribución de beneficios y cargas, cuando proceda, o de
distribución, entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecución y de los
beneficios imputables a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas públicas y todos los que
permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación.
d) Obtener, en su caso, la conformidad o autorización administrativas correspondientes para
realizar cualesquiera de las actuaciones sobre el medio urbano, lo que determinará la
afección real directa e inmediata, por determinación legal, de las fincas constitutivas de
elementos privativos de regímenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario
privado, cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear las obras. La
afección real se hará constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad, con
constancia expresa de su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y
prioridad establecido para la afección real al pago de cuotas de urbanización en las
actuaciones de transformación urbanística.
Artículo 15. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.
1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones
comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los
deberes siguientes:
a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
b) Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal,
ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.
c) Realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o
culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde
alcance el deber legal de conservación. En éste último caso, las obras podrán consistir en la
adecuación a todas o alguna de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la
Edificación, debiendo fijar la Administración de manera motivada el nivel de calidad que
deba ser alcanzado para cada una de ellas.
2. El deber legal de conservación constituye el límite de las obras que deban ejecutarse a costa
de los propietarios. Cuando se supere dicho límite, correrán a cargo de los fondos de la
Administración que ordene las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.
3. El límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento del
deber legal de conservación de las edificaciones se establece en la mitad del valor actual de
construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original, en relación con las
características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
8
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al
uso que le sea propio.
4. La Administración competente podrá imponer, en cualquier momento, la realización de obras
para el cumplimiento del deber legal de conservación, de conformidad con lo dispuesto en la
legislación estatal y autonómica aplicables. El acto firme de aprobación de la orden
administrativa de ejecución que corresponda, determinará la afección real directa e inmediata,
por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligación del deber de
conservación. Dicha afección real se hará constar, mediante nota marginal, en el Registro de la
Propiedad, con referencia expresa a su carácter de garantía real y con el mismo régimen de
preferencia y prioridad establecido para la afección real, al pago de cargas de urbanización en
las actuaciones de transformación urbanística.
Conforme a lo dispuesto en la normativa aplicable, en los casos de inejecución injustificada de las
obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, se procederá a su realización subsidiaria
por la Administración Pública competente, sustituyendo ésta al titular o titulares del inmueble o
inmuebles y asumiendo la facultad de edificar o de rehabilitarlos con cargo a aquéllos, o a la
aplicación de cualesquiera otras fórmulas de reacción administrativa a elección de ésta. En tales
supuestos, el límite máximo del deber de conservación podrá elevarse, si así lo dispone la
legislación autonómica, hasta el 75% del coste de reposición de la construcción o el edificio
correspondiente. Cuando el propietario incumpla lo acordado por la Administración, una vez
dictada resolución declaratoria del incumplimiento y acordada la aplicación del régimen
correspondiente, la Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del
acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción de
dominio.”
INFORME DE EVALUACIÓN DEL EDIFICIO (IEE)
El informe de evaluación del edificio, más conocido por sus siglas IEE, es un documento que justifica
la situación en la que se encuentran los edificios, con relación a su estado de conservación, con el
cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal y con el grado de su eficiencia
energética. La administración competente, según situación, puede solicitarlo a los propietarios de
inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva.
La normativa básica inicial de referencia era estatal, concretamente la Ley 8/2013 (Derogada en gran
parte por el TRLSRU RDL 7/2015), de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas, publicada en el BOE núm. 153 de 27 de junio de 2013. Esta Ley contiene un Título I
dedicado al “Informe de Evaluación de los Edificios”. Los artículos y disposiciones que hacen
referencia al mismo son los siguientes:
‐ Artículo 4 El Informe de Evaluación de los Edificios.
‐ Artículo 5 Coordinación administrativa.
‐ Artículo 6 Capacitación para el Informe de Evaluación de los Edificios.
‐ Disposición transitoria primera Calendario para la realización del Informe de Evaluación de los
Edificios.
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
9
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
‐ Disposición final decimoctava Cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de
Evaluación de Edificios.
Sin perjuicio de esta regulación estatal, que tiene carácter básico, puede existir normativa
autonómica o municipal que la desarrolle.
La presente normativa tiene como objetivo primordial el alcanzar las exigencias a nivel estatal
exigidas por la Directiva de eficiencia energética en edificios designada por la Unión Europea en la
Directiva 2012/27/UE2 para 2020.
En cuanto al TRLSRU (RDL 7/2015), propone una unificación de diferentes criterios, entre ellos, el
contenido y forma ‐ en su gran mayoría ‐ de lo establecido en la Ley 8/2013 sin proponer ningún
cambio relevante. Esta Ley constituye un paso más en el cambio de modelo en la política de vivienda
impulsado desde el Ministerio de Fomento con la finalidad de equilibrar la nueva construcción con la
rehabilitación, impulsar la eficiencia energética en el parque edificado español, así como eliminar
trabas y flexibilizar el sistema.
El IEE debe identificar el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y contener, de
manera detallada:
a) La evaluación del estado de conservación del edificio.
b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las
personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la
normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes
razonables para satisfacerlas.
c) La Certificación energética, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la
misma por la normativa vigente.6
Cuando, de conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista una ITE, que ya permita
evaluar los extremos señalados en las letras a) y b) anteriores, se podrá complementar con la
certificación de la eficiencia energética referida en la letra c), y surtirá los mismos efectos que el
informe regulado por la Ley 8/2013. Asimismo, cuando el IEE contenga todos los elementos
requeridos de conformidad con la normativa autonómica o municipal, podrá surtir los efectos
derivados de la misma, tanto en relación con la posible exigencia de la subsanación de las
deficiencias observadas, como en cuanto a su posible ejecución subsidiaria por parte de la
Administración y a costa de los obligados. Todo ello, con independencia de la aplicación de las
medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad con lo establecido en la
legislación urbanística aplicable.
Según el artículo 4 de la Ley 8/2013, están obligados los propietarios de inmuebles ubicados en
edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan una antigüedad superior a los 50
años. Según el artículo 2, apartado 6 de esta Ley, se entiende por edificio de tipología residencial de
vivienda colectiva: “el compuesto por más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de
manera simultánea, otros usos distintos del residencial. Con carácter asimilado se entiende incluida
en esta tipología, el edificio destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin
constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles
o residencias”. En principio, y salvo que así lo exija la normativa autonómica o municipal, están
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
10
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
excluidas por tanto las viviendas unifamiliares.
También están obligados a realizar el IEE los propietarios de cualquier edificio, con independencia de
su antigüedad, cuando pretendan solicitar ayudas públicas para realizar obras de conservación, de
accesibilidad universal o eficiencia energética, y siempre con anterioridad a la formalización de la
petición de la correspondiente ayuda.
3. EL MARCO LEGAL DE APLICACIÓN
En conjunto, tanto para las ITE como los IEE, la legislación de referencia que se ha de aplicar es la
siguiente:
‐ Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (LSRU)(BOE núm. 261, de 31 de octubre de 2015)
‐ Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la
certificación energética de los edificios (BOE núm. 89, de 13 de abril de 2013).
‐ Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de
control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por
las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y
simplificación administrativa (Ley de Impulso a la Rehabilitación) (BOE núm. 161, de 7 de julio
de 2011).
‐ Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley del Suelo (LS) (BPE núm. 154, de 26 de junio de 2008). Sustituida casi en su totalidad
por la LSRU.
‐ Real Decreto 314/2006 de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la
Edificación (CTE)(BOE núm. 74, de 28 de marzo de 2006).
‐ Ley 36/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) (BOE núm. 266, de 6
de noviembre de 1999).
4. UNA CUESTIÓN DE MÉTODO: NECESIDAD DE INDAGACIÓN DIAGNÓSTICA PREVIA.
En nuestra sociedad no se cuestiona la profesionalidad de un médico cuando antes de proceder a
una intervención quirúrgica solicita del paciente su historial clínico o la realización de unos rigurosos
estudios previos sobre el estado de su salud. Tampoco los enfermos ven como un despilfarro
económico el emplear dinero en las pruebas que hicieran falta para conseguir un certero diagnóstico
de su enfermedad.
Y por supuesto a nadie se le ocurriría sugerir a un profesional de la medicina:
que certifique el estado de salud de una persona con el abrigo puesto, escondido tras un
tabique o con el rostro maquillado;
que proceda a operar sobre la base de simples inspecciones visuales. Si acaso sólo en casos
de evidente emergencia.
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
11
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
En el campo de la geotécnica en Canarias ocurre algo similar. Socialmente es entendido como lógico
el que un arquitecto antes de redactar su proyecto cuente con un Estudio del Terreno que le permita
diseñar y dimensionar con seguridad la cimentación de un edificio. No se pone en duda la necesidad
de dotar partidas presupuestarias para hacer prospecciones previas en el subsuelo que permitan
identificar los materiales que lo componen, así como la ausencia de singularidades geotécnicas
(cuevas, tubos volcánicos, bolsas de escorias, rellenos antrópicos camuflados, delgados estratos
rocosos, acuíferos…) y evitar así importantes desviaciones económicas de hacerlo una vez contratada
la obra.
Sin embargo, en nuestra actividad profesional observamos reiteradamente que es habitual y hasta se
considera “normal” que, tras una simple visita a un edificio y la visualización de los efectos de ciertos
daños no reparados, se solicite a los técnicos que:
• se manifiesten “in situ” sobre la gravedad y alcance de la situación observada;
• den órdenes de magnitud de los costes y plazos de ejecución y formas concretas de atender a
los problemas suscitados;
• realicen una estimación de honorarios globales por los trabajos a realizar;
• ordenen a inexpertos a investigar los daños observados sin vigilancia alguna (...a picar pilares, vigas… eliminar tabiques...)
• redacten proyectos de reparación y rehabilitación;
• emitan certificados de estabilidad y seguridad estructural.
Otras veces ni siquiera el interlocutor al que se consulta es un profesional competente e
independiente, sino directamente se recurre a los agentes comerciales de empresas de materiales de
reparación, o a contratas que se dedican a hacer esos trabajos especializados, muchas veces sin
técnicos adscritos a ella que planifiquen, realicen un seguimiento de las obras o dejen constancia
documental de lo ejecutado.
En el mejor de los casos (¡!) se acude directamente a laboratorios de ensayos de materiales a solicitar
el estudio de un edificio. Siguiendo la similitud con el campo de la medicina sería como si los
enfermos recurriesen a los laboratorios de análisis clínicos y allí un médico o enfermero adscrito a
estas sociedades mercantiles (no profesionales) decidiera las pruebas que se deben contratar de
acuerdo a unas primeras inspecciones visuales del enfermo o a lo que éste le indique verbalmente.
Es obvio que si esto es así es porque han existido y existen profesionales que, a nuestro entender con
un exceso de confianza o bien obrando de una manera negligente y al margen del marco legal
normativo, han respondido a estas cuestiones no siendo del todo conscientes:
• del rigor con que están obligados a motivar y documentar sus actuaciones;
• del nivel de incertidumbre inherente a este tipo de trabajos;
• de la responsabilidad que conlleva el actuar sobre las estructuras de edificios de cierta antigüedad, ejecutados en épocas de escasez de medios y sin documentos que puedan
acreditar mínimamente cómo han sido construidos;
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
12
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
• de la posible existencia de actuaciones ocultas no documentadas tales como reformas,
reparaciones estructurales o ampliaciones;
• de la necesidad de evitar desviaciones económicas por modificaciones surgidas con la obra ya
adjudicada (reformados de proyecto).
La existencia de Normas específicas, y algún que otro desgraciado accidente, obligarán a cambiar
estas actitudes o al menos a no facilitarlas desde las Administraciones públicas y Colegios
profesionales.
5. MARCO NORMATIVO ESPECÍFICA DE LA INSPECCIÓN DIAGNÓSTICA
Es importante destacar que existen Códigos y Normas específicas de obligado cumplimiento por las
que se fija el procedimiento y el contenido para la evaluación de los inmuebles, debiéndose atender
a lo dispuesto en las siguientes:
Código Técnico de la Edificación, Documento Básico de Seguridad Estructural en su Anejo D:
“Evaluación de edificios existentes” (año 2006).
UNE 41805 IN “Diagnóstico de edificios”(año 2010)
UNE‐EN 1504 “Protección y reparación del hormigón (año 2009)
5.1.1. Código Técnico de la Edificación, Documento Básico de Seguridad Estructural. Anejo D:
“Evaluación de edificios existentes” (año 2006).
Transcribimos literalmente:
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
13
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
14
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
UNE 41805 IN “Diagnóstico de edificios”(año 2010)
Transcribimos literalmente:
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
15
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
16
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
5.1. UNE-EN 1504 “Protección y reparación del hormigón (año 2009) Transcribimos literalmente:
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
17
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
6. A MODO DE CONCLUSIÓN PROVISIONAL
Observamos diariamente que se redactan y admiten proyectos de rehabilitación de edificios,
certificados de estabilidad y seguridad estructural, certificados de seguridad y estabilidad de las
fachadas, o informes y certificados sobre cuestiones que atañen a infraestructuras básicas de las
edificaciones (agua, electricidad, saneamiento, telecomunicaciones) que se encuentran inaccesibles.
O lo que es peor, modificadas y reubicadas tras reparaciones no documentadas, sobre la base de
INSPECCIONES VISUALES o de un MUESTREO ESTADÍSTICO de prospecciones no representativo, aún a
sabiendas que muchos edificios no cuentan con una precisa documentación técnica acerca de cómo
han sido construidos.
Y todo ello porque existen técnicos ingenuos o desinformados que creen disponer de un marco legal
que ampara y permite esta manera de actuar, tanto en lo referido a redactar como a admitir estos
expedientes. Y como hemos visto, no es precisamente así.
Certificar por ejemplo la estabilidad y seguridad de la estructura de edificios no documentados
visualizando sólo los elementos constructivos que la oculta, tales como enfoscados, enlucidos,
alicatados, empapelados, falsos techos o tabiques…, a veces incluso con un “lavado de cara”
reciente, carece de cualquier lógica.
De acuerdo con ISCARSAH y numerosos autores y estudiosos en la materia, las peculiaridades que
ofrecen las estructuras arquitectónicas, con su compleja historia, requieren que los estudios y
propuestas se organicen en fases sucesivas y bien definidas, similares a las que se emplean en
medicina: Anamnesis, diagnosis, terapia y control, aplicados a:
la correspondiente búsqueda de datos reveladores e información;
la determinación de las causas de deterioro y degradación;
la elección de las medidas correctoras,
el control de la eficacia de las intervenciones.
Para conseguir un equilibrio óptimo entre el coste y los resultados y producir el mínimo impacto
posible en el patrimonio arquitectónico, utilizando los fondos disponibles de una manera racional, se
hace normalmente necesario repetir estas fases de estudio dentro de un proceso continuado.
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
18
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
El fin no es otro que el propiciar actuaciones SEGURAS, económicamente PROPORCIONADAS, sin
desviaciones presupuestarias durante su ejecución… REDUCIENDO AL MÁXIMO LAS
INCERTIDUMBRES consustanciales al modo en que se ha construido el edificio y aquéllas relacionadas
con las modificaciones no documentadas realizadas durante su etapa en servicio.
Por tanto, toda intervención sobre el patrimonio construido debe sustentarse en unos estudios
previos de indagación que abarquen en fases desde el análisis de la tipología constructiva hasta el
estudio de los procesos patológicos que se hayan podido desarrollar a lo largo del tiempo. En
definitiva, se debe tener en cuenta que el aval que concede un profesional con su informe o
certificado debe estar respaldado con la mayor información posible; en caso contrario se incurre en
responsabilidades que puede ser muy gravosas.
Ya lo refleja con claridad el vigente artículo 1591 del Código Civil:
“El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los
daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó
la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la
dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de
indemnización durará quince años.”
7. TERMINOLOGÍA Y SIGNIFICADOS
Sin duda uno de los principales problemas con los que solemos encontrarnos es el de la falta de
coherencia y diferencia incluso de criterio a la hora de usar determinada terminología, origen de
infinidad de malentendidos y conflictos. En un campo de trabajo como es el de la rehabilitación
arquitectónica y urbana, que pretendemos de carácter técnico y científico, resulta del todo
imprescindible tener claro al menos el significado de algunos términos, cuyo incorrecto
entendimiento puede originarnos muchos quebraderos de cabeza y mermas patrimoniales
importantes, en función de la responsabilidad que con su firma se adquiere. No podemos olvidar que
la habilitación como Arquitectos nos convierte en fedatarios públicos, y nuestras instituciones (los
Colegios) lo son de derecho público.
CERTIFICADO: Es el documento en que se asegura la certeza de un hecho y/o circunstancias
relacionado con la edificación, la urbanización o el territorio. (Real Decreto 2512/1977 de 17 de
junio, por el que se aprueban las tarifas de honorarios de los Arquitectos en trabajos de su profesión).
CERTIFICACIÓN: Documento en que se asegura la verdad de un hecho (DRAE de la Lengua)
CERTIFICAR: (1) Asegurar, afirmar, dar por cierto algo. (DRAE de la Lengua)
(2) Hacer constar por escrito una realidad de hecho por quien tenga fe pública o atribución para
ello. (DRAE de la Lengua)
COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS
19
PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]
(3) Fijar, señalar con certeza. (DRAE de la Lengua)
Código Deontológico de los arquitectos (CSCAE 2015, entrada en vigor el 20 de noviembre de 2016)):
En Santa Cruz de Tenerife, a 21 de octubre de 2016
Joaquín Mañoso Valderrama
Decano del COiAC