irdayati binti abdul air
TRANSCRIPT
KADAR KETERSEDIAAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN
PERUMAHAN DI KAWASAN BANDAR MENURUT
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH : KEBERKESANANNYA
DARI PERSPEKTIF PEMAJU
IRDAYATI BINTI ABDUL AIR
Tesis ini dikemukakan sebagai memenuhi syarat penganugerahan
Ijazah Sarjana Sains (Pentadbiran dan Pembangunan Tanah)
Fakulti Kejuruteraan dan Sains Geoinformasi
Universiti Teknologi Malaysia
April, 2005
ii
PENGESAHAN
“Saya akui bahawa saya telah membaca karya ini dan pada pandangan saya
karya ini adalah memadai dari segi skop dan kualiti untuk tujuan
penganugerahan
Ijazah Sarjana Sains (Pentadbiran dan Pembangunan Tanah)
Tandatangan :
Nama Penyelia :
Tarikh :
DR. HAJJAH ASIAH BINTI OTHMAN
20 APRIL 2005
iii
PENGAKUAN
“Saya akui karya ini adalah hasil kerja saya sendiri kecuali nukilan dan
ringkasan yang tiap-tiap satunya telah saya jelaskan sumbernya”.
Tandatangan : ____________________________
Nama Penulis : ____________________________IRDAYATI BINTI ABDUL AIR
Tarikh : ____________________________20 APRIL 2005
iv
DEDIKASI
Buat Zubair, suami tercinta;
Buat Abah, Mama, Izzard, Izhar dan Izzian;
Buat Ayah dan Mama;
Serta seluruh warga RJ Planning Consultant.
Kasih sayang serta sokongan kalian menguatkan azam dan semangat untuk
mencapai yang terbaik dalam hidup ini.
v
PENGHARGAAN
Setinggi-tinggi penghargaan kepada penyelia Projek Sarjana ini; Dr.
Hajjah Asiah binti Othman di atas tunjuk ajar serta kesabaran beliau melayan
karenah penulis di sepanjang projek ini diselesaikan.
Penulis juga ingin mengucapkan ribuan terima kasih kepada Dr. Ismail
bin Omar selaku pembaca Projek Sarjana ini serta semua pihak yang telah
membantu penulis dalam menyediakan Projek Sarjana ini.
vi
ABSTRAK
Mekanisme kawalan guna tanah merupakan suatu alat atau kaedah yang perlu dilaksanakan dalam memandu arah serta mengawal aktiviti pembangunan guna tanah khususnya dalam proses perancangan bandar. Di Malaysia, Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) telah memperuntukkan bahawa perlunya kepada sistem pelan pembangunan sebagai suatu mekanisme kawalan guna tanah di negara ini. Sistem pelan pembangunan ini merangkumi RTD yang berfungsi untuk merancang, mengawal dan memandu arah pembangunan di peringkat daerah. Kajian-kajian yang dijalankan di dalam RTD merangkumi kesemua sektor perancangan termasuklah sektor perumahan. Oleh yang demikian, semua pihak yang ingin menjalankan pembangunan perlulah merujuk kepada RTD. Ini bermakna, pihak pemaju seharusnya boleh merujuk kepada RTD untuk mengetahui kadar kesediaan tanah bagi pembangunan perumahan. Namun begitu, timbul persoalan sama ada RTD dapat memberi maklumat yang secukupnya sekaligus membantu pemaju dalam mengenalpasti kadar kesediaan tanah untuk pembangunan perumahan. Justeru, matlamat utama kajian ini adalah untuk mengkaji dan meningkatkan tahap keberkesanan RTD dalam menyatakan kadar kesediaan tanah untuk pembangunan perumahan di kawasan bandar. Kajian untuk menentukan tahap keberkesanan dibuat berdasarkan kajian literatur tentang kepentingan perumahan di dalam sistem sesebuah bandar serta penelitian ke atas faktor-faktor yang mempengaruhi pembangunan dan perletakan perumahan yang telah dan tidak diambil kira di dalam RTD. Faktor-faktor ini diulas bagi menjelaskan pengaruhnya dalam mengkaji tahap keberkesanan RTD. Selain itu, hasil analisis frekuensi, korelasi dan jadual silang menggunakan perisian SPSS ke atas soal selidik bersama beberapa pemaju perumahan di Daerah Johor Bahru mendapati maklumat berkenaan kadar kesediaan tanah untuk pembangunan yang dinyatakan di dalam RTD khususnya dalam mengawal dan memandu arah pembangunan perumahan adalah terlalu umum dan tidak dihasilkan berdasarkan analisis yang terperinci. Ini menyebabkan pemaju menganggap kesemua tanah pertanian dan tanah kosong adalah tersedia untuk dibangunkan sebagai kawasan perumahan. Hakikatnya, masih terdapat halangan-halangan lain dari aspek perundangan, ekonomi dan individu-individu tertentu seperti tuan tanah. Pemaju juga berpendapat masih terdapat kawasan-kawasan lain yang dizonkan sebagai guna tanah lain yang turut berpotensi untuk dibangunkan sebagai akwasan perumahan. Sebagai penyelesaiannya, kajian ini mencadangkan agar kajian berkaitan perumahan RTD perlu merangkumi terutamanya analisis secara kualitatif dengan mengambil kira aspek kehendak pemaju dan penduduk serta menyediakan maklumat tentang kadar kesediaan tanah untuk pembangunan dengan lebih terperinci lagi. Selain itu, proses penyediaan sesebuah RTD juga perlu melibatkan pihak swasta seperti pemaju untuk memberikan input yang lebih realistik dan komprehensif.
vii
ABSTRACT
Land use control mechanism is a tool to guide and control land use development activities mainly in town planning process. In Malaysia, The Town and Country Planning Act 1976 (Act 172) states that there must be a development plan system to act as a mechanism to control land use. The development plan system consists of a District Local Plan (DLP) which has the functions of planning, controling and guiding land development at the district level. Studies done in DLP consists all the sectors in land development including housing. Thus, all parties in land development process, especially the developers must refer to DLP as to refer on land availability for future housing development. However, the effectiveness of the information on land availibility stated in the DLP has always being questioned. Thus, the aim of this thesis is to study and improve the effectiveness of DLP in stating the level of land availability for housing development in urban area. A study is done based on literature study on the importance of housing in an urban system and reviews on the factors relating to housing in DLP. These factors are further elaborated to explain its influence to the effectiveness of DLP. An interview with some developers ini Johor Bahru Distrist has been done to get their perspective on DLP regarding land availibity for housing development. From the frequency, correlation and crosstab analysis done, it is found that information relating to land availability for housing development in DLP is too general and insufficient. Thus makes developers believe that all agriculture an undeveloped land is available for housing development; which this is not true. There are other factors which need to be considered in developing a housing area such as land matters, restrictions and landowners’ interest. This study proposed that the study relating housing development in DLP should consists of qualitative analysis which includes the needs of the developers and residents as well as information on the level of land availabity more accurately. Apart from that, the process of preparing a DLP must include participation from the private sector for more accurate inputs.
BAB 1
PENGENALAN
1.1 Pendahuluan
Bahagian III Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172), Pindaan
2001 (Akta A1129) telah memperuntukkan keperluan kepada penyediaan sistem
rancangan pemajuan sebagai pelan pembangunan bagi sesebuah kawasan pemajuan,
sama ada di peringkat negeri, daerah mahupun kawasan-kawasan khas. Rancangan
pemajuan ini terdiri daripada Rancangan Struktur Negeri (RSN) meliputi
perancangan strategik bagi sesebuah negeri, Rancangan Tempatan Daerah (RTD)
sebagai rancangan pembangunan sesebuah daerah dan Rancangan Kawasan Khas
(RKK). Pelan-pelan inilah yang berfungsi untuk merancang, mengawal serta
memandu arah pembangunan di dalam kawasan pemajuannya. Setiap sektor
perancangan; termasuklah sektor perumahan dihurai dan diperincikan berkaitan
dengan keadaan semasa, unjuran serta cadangan untuk membangunkan sektor
berkenaan pada masa hadapan.
RTD disediakan oleh Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD)
Semenanjung Malaysia untuk Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan (PBPT) daerah
terlibat dengan kerjasama beberapa pakarunding professional dari bidang-bidang
tertentu. Asas penyediaan RTD adalah berdasarkan kepada Manual Penyediaan
Rancangan Tempatan yang disediakan oleh JPBD Semenanjung Malaysia di bawah
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).
2
RTD bukan sahaja memaparkan keadaan semasa pembangunan perumahan di
daerah tersebut, bahkan membuat unjuran serta cadangan untuk arah tuju
pembangunan perumahan pada masa hadapan. Unjuran perumahan untuk masa
hadapan dibuat berdasarkan kepada kadar pertumbuhan dan pertambahan penduduk,
dengan mengambil kira kadar migrasi masuk dan keluar penduduk daerah tersebut.
Seterusnya, pelan keadaan semasa, pembangunan komited serta cadangan
pembangunan perumahan masa hadapan akan membentuk pelan zoning guna tanah
perumahan keseluruhan bagi daerah tersebut.
Walaupun secara kasarnya kadar ketersediaan tanah dapat dilihat dengan
merujuk kepada pelan-pelan pembangunan berkaitan bagi sesebuah bandar, seperti
RTD bagi daerah di mana bandar itu terletak, namun masih terdapat beberapa isu
yang timbul. Isu-isu ini timbul di kalangan pihak-pihak yang mempersoalkan
kemampuan pelan pembangunan khususnya RTD dalam menentukan kadar
ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan dalam satu-satu kawasan bandar.
Sesetengah pihak seperti jururancang bandar di sektor awam mahupun swasta serta
pemaju, mempersoalkan setakat manakah keberkesanan dan keterperincian kajian
yang dibuat di dalam sektor perumahan sesebuah RTD itu sehinggakan ia dikatakan
tidak mampu serta tidak releven lagi akhirnya dalam menyatakan kadar ketersediaan
tanah yang boleh dibangunkan sebagai kawasan perumahan.
1.2 Pernyataan Masalah
Penentuan lokasi untuk guna tanah perumahan di dalam sektor perumahan
sesebuah RTD dibuat berdasarkan taburan pembangunan perumahan sedia ada serta
kesesuaian pewujudannya bagi menampung keperluan kediaman penduduk yang
bekerja di pusat bandar terdekat. Keluasan sesebuah zoning pula bergantung kepada
pengiraan keluasan tanah yang diperlukan berdasarkan pengiraan luas ruang lantai
kasar jumlah unit rumah yang perlu dibangunkan.
Walaupun pada dasarnya jururancang yang menyediakan RTD pada awalnya
mampu menentukan mana-mana lokasi berserta keluasan yang diperuntukkan untuk
3
pembangunan kawasan perumahan pada masa hadapan melalui sistem rancangan
pemajuan seperti RTD, namun faktor yang lebih utama perlu diambil kira sebenarnya
adalah setakat manakah kawasan yang diperuntukkan itu memenuhi keperluan dan
kehendak penduduk. Jururancang khasnya perlu membuat kajian mendalam
berkaitan dengan faktor-faktor yang diambilkira oleh penduduk untuk sanggup
menyewa ataupun membeli rumah di bandar. Dengan lain perkataan, adakah lokasi
pembangunan perumahan yang diperuntukan di dalam RTD sesuai dari aspek
pandangan orang ramai, terutamanya dari aspek pemaju selaku pihak yang paling
aktif dalam menjalankan pembangunan perumahan.
Justeru, apa yang menjadi persoalan perbincangan di dalam kajian ini adalah
setakat manakah RTD itu mampu berfungsi dalam mengenalpasti serta menyatakan
kadar ketersediaan tanah di kawasan bandar untuk pembangunan kawasan
perumahan? Adakah analisis dalam sektor perumahan di dalam sesebuah RTD
mengambil kira setiap faktor yang mempengaruhi permintaan terhadap keperluan
tanah untuk pembangunan kawasan perumahan? Adakah kaedah yang digunakan di
dalam sektor perumahan RTD untuk mengenalpasti lokasi tanah yang boleh
dibangunkan untuk kawasan kediaman berkesan?
1.3 Matlamat Kajian
Kajian ini dijalankan bertujuan untuk mengenalpasti dan meningkatkan
keberkesanan RTD dalam menyatakan kadar ketersediaan tanah untuk pembangunan
perumahan di kawasan bandar.
1.4 Objektif Kajian
Berdasarkan matlamat kajian di atas, beberapa objektif dibentuk bagi
mencapai matlamat tersebut. Objektif kajian ini adalah :
4
1. Mengkaji dan mengenalpasti kaedah yang digunakan di dalam sesebuah RTD
dalam menentukan lokasi untuk pembangunan perumahan di kawasan bandar
khususnya.
2. Mengkaji dan mengenalpasti faktor-faktor yang mempengaruhi penyediaan
dan perletakan kawasan perumahan yang telah diambil kira dan tidak diambil
kira dalam kajian sektor perumahan RTD serta pengaruhnya terhadap tahap
keberkesanan RTD.
3. Membuat cadangan pembaikan untuk meningkatkan keberkesanan fungsi
RTD dalam menyatakan kadar ketersediaan tanah untuk pembangunan
perumahan di kawasan bandar khususnya untuk rujukan pemaju perumahan.
1.5 Skop Kajian
Beberapa kajian berkaitan yang telah dijalankan sebelum ini dirujuk bagi
mengenalpasti bidang-bidang kajian berkaitan yang telah dijalankan sebelum ini.
Rujukan ke atas kajian-kajian terdahulu dibuat bagi menunjukkan perbezaan kajian
ini dengan kajian-kajian tersebut. Kajian ini meliputi beberapa skop dari aspek
bidang kajian serta kawasan kajian untuk membataskan dan memperincikan kajian
ini serta bagi mencapai matlamat dan objektif seperti yang telah dinyatakan. Skop ini
juga akan menjelaskan lagi tentang perkara-perkara ataupun elemen-elemen yang
akan difahami, dikaji, serta dinilai dalam proses membuat cadangan diakhirannya
kajian nanti.
1.5.1 Kajian-kajian Terdahulu
Beberapa kajian terdahulu yang berkaitan dengan bidang kajian ini turut
dirujuk oleh pengkaji untuk membentuk skop dan pengkhususan yang berbeza bagi
kajian ini. Jadual 1.1 menunjukkan kajian-kajian terdahulu yang mempunyai bidang
kajian berkaitan dengan bidang ini.
Jadu
al 1
.1 :
Kaj
ian-
kaji
an B
erka
itan
Ter
dahu
lu
Taj
uk K
ajia
n P
engk
aji
Per
ingk
atSk
op K
ajia
n K
rite
ria-
krite
ria
Pem
iliha
n T
apak
dal
am P
emba
ngun
an
Peru
mah
an
Nor
ashi
kin
bt.
Abu
Has
san
Kaj
ian
Top
ik
(200
0)C
iri-
ciri
tapa
k ya
ng s
esua
i dar
i asp
ek h
idro
logi
, geo
logi
, tum
buha
n da
n pe
ngez
onan
gun
a ta
nah
seki
tar.
N
amun
, kaj
ian
tidak
mel
ihat
dar
i asp
ek p
enga
ruh,
bat
asan
ata
u zo
ning
gun
a ta
nah
oleh
RT
D.
Pem
bang
unan
Har
ta T
anah
Pe
rum
ahan
di K
awas
an
Ban
dar
: Ke
Ara
h Pe
nghi
dupa
n ya
ng L
ebih
B
erku
aliti
Md.
Roz
amus
liadi
b.
Ros
lan
Kaj
ian
Top
ik
(199
9)M
enge
tahu
i, m
emah
ami d
an m
embe
ri c
adan
gan
bagi
pem
bent
ukan
tam
an
peru
mah
an y
ang
berk
ualit
i ser
ta m
emen
uhi c
itara
sa p
engg
una
dari
seg
i ke
bers
ihan
, per
seki
tara
n, k
esel
amat
an d
an h
ubun
gan
sosi
al a
gar
pend
uduk
dap
at
hidu
p de
ngan
sel
esa,
am
an d
an d
amai
. Pe
nelit
ian
dan
cada
ngan
dib
uat u
ntuk
pem
baik
an ta
man
per
umah
an it
u se
ndir
i da
n tid
ak m
enye
ntuh
dar
i asp
ek p
emili
han
tana
h un
tuk
pem
bang
unan
pe
rum
ahan
.K
ajia
n M
enge
nalp
asti
Lok
asi P
emba
ngun
an
Peru
mah
an K
os R
enda
h di
K
awas
an P
erba
ndar
an.
Kaj
ian
Kes
: M
ajlis
B
anda
raya
Joh
or B
ahru
(M
BJB
)
Kha
irul
b.
Abd
ul K
arim
Pr
ojek
Sar
jana
M
uda
Pera
ncan
gan
Ban
dar
dan
Wila
yah
(199
6)
Mel
iput
i kaj
ian
ke a
tas
fakt
or-f
akto
r pe
rlet
akan
per
umah
an k
os r
enda
h di
ka
was
an M
BJB
ser
ta s
etak
at m
ana
peng
aruh
fak
tor-
fakt
or te
rseb
ut
mem
peng
aruh
i per
leta
kan
peru
mah
an k
os r
enda
h. F
akto
r-fa
ktor
yan
g di
kaji
adal
ah g
una
tana
h, m
obili
ti, a
kses
ibili
ti, n
ilai t
anah
ser
ta k
emud
ahan
bas
aw
am.
Tek
nik
Ana
lisis
Per
muk
aan
(PSA
) di
guna
kan
untu
k m
enila
i sam
a ad
a lo
kasi
se
dia
ada
sesu
ai a
taup
un ti
dak
seba
gai k
awas
an p
erum
ahan
kos
ren
dah.
Has
il an
alis
is P
SA te
rseb
ut d
igun
akan
unt
uk c
adan
gan
kaw
asan
pem
bang
unan
pe
rum
ahan
kos
ren
dah
mas
a ha
dapa
n.
Kaj
ian
tidak
men
yent
uh a
spek
zon
ing
yang
dite
tapk
an o
leh
RT
D s
erta
han
ya
bert
umpu
kep
ada
pem
bang
unan
per
umah
an k
os r
enda
h sa
haja
. Th
e E
ffect
of t
he P
lann
ing
Syst
em o
n H
ousi
ng
Dev
elop
men
t : A
Stu
dy o
f D
evel
oper
s’ B
ehav
iour
in
Kua
la L
umpu
r an
d Jo
hor
Bah
ru, M
alay
sia.
Asi
ah b
t. O
thm
an
Dis
erta
si D
okto
r Fa
lsaf
ahE
kono
mi T
anah
Kaj
ian
ini b
ertu
juan
unt
uk m
engk
aji r
eaks
i pem
aju
peru
mah
an s
was
ta te
rhad
ap
mek
anis
me
pera
ncan
gan
band
ar y
ang
perl
u di
lalu
i dal
am m
enja
lank
an
pem
bang
unan
per
umah
an.
Kaj
ian
ini m
elih
at d
ari a
spek
kes
elur
uhan
sis
tem
per
anca
ngan
, iai
tu d
ari
ranc
anga
n pe
maj
uan
sehi
ngga
lah
kepa
da k
awal
an p
eran
cang
an y
ang
perl
u di
lalu
i bag
i mem
bena
rkan
mer
eka
men
jala
nkan
pem
bang
unan
per
umah
an.
Sum
ber
: K
ajia
n P
engk
aji,
2005
.
6
Berdasarkan kajian-kajian terdahulu yang berkaitan dengan bidang kajian ini,
pengkaji membentuk skop kajian ini yang lebih menjurus kepada aspek ketersediaan
tanah untuk pembangunan perumahan sahaja. Pembangunan perumahan dipilih
kerana ia merupakan guna tanah yang perlu dirancang dengan teliti di kawasan
bandar. Ini memandangkan perumahan berfungsi sebagai kawasan kediaman
penduduk bandar yang tentunya mempunyai pelbagai cita rasa dan kehendak dalam
memilikinya. Oleh itu, RTD yang merupakan rancangan pemajuan bagi sesebuah
daerah seharusnya mempunyai maklumat mencukupi untuk dirujuk dalam
menyatakan kadar ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan di masa
hadapan.
1.5.2 Bidang Kajian
Kajian ini hanya akan melihat keberkesanan RTD dari aspek pemaju selaku
ejen pembangunan yang perlu merujuk RTD sebelum menjalankan apa jua bentuk
pembangunan guna tanah. Ini memandangkan pemaju adalah pihak yang biasanya
menjalankan pembangunan perumahan di bandar. Kajian ini tidak akan menyentuh
proses penyediaan RTD itu kerana ia merupakan suatu pendekatan lain yang
memerlukan kajian mendalam untuk mengenalpasti keberkesanan RTD dari aspek
penyediaannya. Kajian akan melihat keberkesanan penggunaan serta rujukan ke atas
RTD yang telah disediakan khususnya RTD bagi kajian kes iaitu Rancangan
Tempatan Daerah Johor Bahru 2002 – 2020.
1.5.3 Kawasan Kajian
Kajian ini akan meliputi Daerah Johor Bahru, yang mana merupakan kawasan
perancangan bagi RTD Johor Bahru sebagai kawasan kajian. Daerah ini dipilih
memandangkan kepesatan pembangunan Bandaraya Johor Bahru sebagai kawasan
bandar yang menjana tarikan pembangunan perumahan di dalam daerah ini.
7
1.6 Rekabentuk Kajian
Kajian ini adalah kajian yang berbentuk aplikasi (applied) yang mana
pengkaji cuba untuk mendalami masalah yang timbul serta cuba untuk memberikan
beberapa cadangan untuk mempertingkatkan lagi fungsi sektor perumahan RTD
sedia ada. Ini khususnya untuk menyelesaikan permasalahan berkaitan kadar
ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan di bandar.
1.7 Metodologi Kajian
Kajian ini melibatkan kajian literatur pada awalnya bagi mendapatkan teori-
teori berkaitan untuk menyokong latar belakang isu dan masalah kajian ini. Bagi
mendapatkan data primer yang menunjukkan keadaan semasa serta tahap
penggunaan RTD oleh pemaju, kajian lapangan akan dilakukan ke atas beberapa
responden yang dipilih secara rawak dari kalangan pemaju perumahan yang berdaftar
dengan Persatuan Pemaju Perumahan dan Hartanah (REHDA) sahaja. Pemaju
perumahan dipilih sebagai responden memandangkan kajian ini bertujuan untuk
melihat sejauh manakah isi kandungan sesebuah RTD membantu pemaju
mengenalpasti kadar ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan dalam
kawasan bandar. Pengkaji akan menggunakan borang soal selidik dan membuat
temuramah dengan responden.
Data berkaitan asas pertimbangan pemaju dalam menjalankan pembangunan
perumahan serta pandangan pemaju berkenaan maklumat ketersediaan tanah untuk
pembangunan di dalam RTD yang diperolehi hasil temuramah dengan pemaju akan
dianalisis dengan menggunakan perisian SPSS. Jenis analisis yang akan dijalankan
adalah analisis frekuensi, jadual silang dan korelasi antara elemen soal selidik. Hasil
analisis data seterusnya disokong oleh penjelasan dan ulasan. Secara keseluruhannya,
kajian ini meliputi empat peringkat yang perlu dilalui iaitu bermula dari peringkat
kajian awalan dan literatur, pengumpulan maklumat, analisis data serta cadangan
pembaikan. Rajah 1.1 menunjukkan carta alir bagi rekabentuk kajian ini.
8
Rajah 1.1 : Carta Alir Rekabentuk Kajian
Bandar, Tanah dan PerumahanDefinisi bandar Guna tanah bandarTanah dan bandarPemilikan tanah bandar dan impak ke ataspembangunan tanah bandarTeori pembangunan tanah : dari perspektif penawaran dan kesediaan tanah Penawaran tanah (land supply) di bandarRumah dan perumahanIndikator pembangunan perumahan di bandarFaktor pemilihan perumahan oleh penduduk
PERINGKAT 3
Analisis Data
PERINGKAT 4
Cadangan Pembaikan
KAJIAN AWALAN
KAJIAN LITERATUR
PENGUMPULAN MAKLUMAT
Sumber Sekunder
Buku-buku, majalah ataupun artikel-artikel
Kajian literatur yang telah dijalankan
ANALISIS DATA
Data soal selidik beberapa pemaju dianalisis menggunakan perisian SPSS Analisis frekuensi, jadual silang dan korelasiAnalisis disokong dengan penjelasan dan ulasan terhadap hasil analisis Gabungan kedua-dua jenis analisis akan menunjukkan sejauh mana tahap keberkesanan RTD
Sumber Primer
Kajian soal selidik responden (beberapa
pemaju perumahan)
PERINGKAT 1a
Kajian Awalan
PERINGKAT 1b
Kajian Literatur
Rancangan Tempatan DaerahSistem rancangan pembangunan sebagai mekanisme kawalan guna tanah Pengenalan kepada RTD Sektor perumahan di dalam RTDKritikan ke atas sistem perancangan sedia ada
Pembentukan Matlamat & Objektif
Penentuan Skop Kajian
Pernyataan Masalah
PERINGKAT 2
Pengumpulan
CADANGAN PEMBAIKAN
9
Peringkat 1 : Kajian Awalan dan Literatur
Kajian awalan melibatkan penentuan kawasan kajian, menyatakan isu dan
masalah berkaitan dengan RTD serta keperluan perumahan di dalam sesebuah sistem
bandar. Masalah yang dinyatakan pada peringkat ini merupakan pengenalan masalah
awal berdasarkan pembacaan, pengalaman serta tinjauan umum ke atas kawasan
perumahan di kawasan bandar. Berdasarkan interpretasi isu dan masalah tersebut,
matlamat, objektif serta skop kajian dibentuk. Kajian literatur di peringkat ini dibuat
untuk memahami konsep asas tentang keperluan perumahan di bandar, pengetahuan
tentang kadar ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan, fungsi sebenar
RTD; khususnya kajian sektor perumahan. Kajian awalan serta literatur ini amat
penting bagi menyokong cadangan-cadangan yang akan dibuat pada akhir kajian ini.
Peringkat 2 : Pengumpulan Maklumat
Dua jenis sumber maklumat yang akan digunakan di peringkat ini bagi
mendapatkan maklumat iaitu sumber sekunder dan sumber primer. Maklumat dari
sumber sekunder diperolehi daripada hasil pembacaan buku-buku, majalah ataupun
artikel-artikel berkaitan serta sebahagiannya daripada kajian literatur yang telah
dijalankan dalam kajian-kajian berkaitan terdahulu. Maklumat dari sumber ini
digunakan sebagai asas serta sokongan dalam membuat cadangan akhir nanti.
Maklumat daripada sumber primer pula akan diperolehi daripada kajian lapangan.
Peringkat 3 : Analisis Data
Analisis data secara kualitatif akan dibuat berdasarkan data yang diperolehi
hasil daripada soal selidik ke atas responden yang telah dipilih. Kaedah pengumpulan
data, pemilihan perisian serta jenis analisis yang akan dijalankan adalah seperti yang
dijelaskan sebelum ini.
Peringkat 4 : Cadangan
Berdasarkan penemuan-penemuan serta maklumat yang telah diperolehi dari
kajian tapak dan kajian literatur, cadangan pembaikan akan dibuat di peringkat
paling akhir kajian ini. Cadangan pembaikan akan menjelaskan tentang cadangan-
cadangan berkaitan pembaikan yang perlu dilakukan ke atas isi kandungan RTD agar
ia lebih berfungsi dengan baik dalam mengenalpasti dan menyatakan kadar
ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan di kawasan bandar.
10
1.8 Kepentingan Kajian
Kajian ini mempunyai dua kepentingan utama iaitu :
1. Untuk mengenalpasti dan menunjukkan bahawa sistem pelan pembangunan
sedia ada, RTD khususnya masih mempunyai beberapa kelemahan yang
boleh diperbaiki khususnya dari aspek untuk rujukan pemaju sebelum
menjalankan pembangunan guna tanah perumahan.
2. Diharapkan dapat memberi faedah kepada jururancang dan firma-firma
perunding; khususnya sebagai panduan untuk memperbaiki lagi isi
kandungan RTD; terutamanya bagi sektor perumahan agar maklumat yang
diberikan lebih bermakna serta berfungsi kepada pelbagai pihak.
1.9 Susunatur Bab
Kajian ini mengandungi enam bab keseluruhannya. Kajian bermula dengan
Bab Satu yang menjelaskan tentang latar belakang kajian. Ini termasuklah pernyataan
matlamat, objektif, masalah, skop, methodologi serta pendekatan kajian yang akan
digunakan dan ingin dicapai oleh kajian ini.
Seterusnya, Bab Dua merupakan kajian literatur berkenaan dengan Bandar,
Tanah dan Perumahan. Bab ini diharapkan dapat memberi panduan kepada pengkaji
untuk membuat perbandingan antara fakta secara literatur berbanding keadaan
sebenar serta untuk membentuk cadangan di akhir kajian ini.
Bab Tiga juga merupakan kajian literatur. Namun, bab ini lebih tertumpu
kepada Rancangan Tempatan Daerah (RTD). Latar belakang, fungsi serta penjelasan
lanjut mengenai RTD di dalam bab ini diharap akan dapat membantu pengkaji
memahami fungsi sebenar RTD khususnya dalam pembangunan perumahan di
sesebuah bandar.
11
Penerangan tentang Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru (RTDJB)
yang dijadikan sebagai kajian kes dimuatkan di dalam Bab Empat. Kajian ke atas
RTDJB meliputi penelitian tentang pernyataan kadar ketersediaan tanah untuk
pembangunan serta kajian yang berkaitan dengan sektor perumahan.
Bab Lima seterusnya tertumpu kepada analaisis kajian. Hasil data primer
yang diperolehi daripada temuramah dengan beberapa pemaju perumahan selaku
responden dianalisis secara kuantitatif dan kualitatif. Hasil analisis daripada data
yang diperolehi diharapkan dapat memberi gambaran kepada pengkaji tentang sejauh
manakah pemaju menggunakan dan merujuk RTD apabila sesebuah pembangunan
perumahan ingin dijalankan.
Akhir sekali, Bab Enam merumuskan hasil keseluruhan kajian ini. Beberapa
cadangan pembaikan juga dicadangkan bagi memperbaiki mana-mana kelemahan
RTD yang dikenalpasti daripada kajian ini.
BAB 2
BANDAR, TANAH DAN PERUMAHAN
2.1 Pendahuluan
Sebuah kawasan bandar mengandungi pelbagai aktiviti yang saling berkaitan.
Pemilihan perletakan mana-mana aktiviti selalunya berasaskan suatu keputusan yang
rasional yang dibuat setelah penilaian dilakukan ke atas kelebihan relatif beberapa
lokasi berkait dengan prestasi aktiviti berkenaan berlandaskan pengetahuan yang ada.
Suatu pola guna tanah rasional bergolak tidak kira apa jua perletakan geografi, saiz
atau asal sesuatu kawasan bandar itu. Selain kebaikan dan keburukan tapak,
perletakan sesuatu aktiviti akan ditentukan sama ada oleh kehendak untuk
memaksimumkan keuntungan dari segi penggunaan tanah untuk perdagangan,
ataupun untuk memaksimumkan utiliti dari segi penggunaan kediaman dan
penggunaan bukan perdagangan yang lain.
Di samping perancangan melalui dasar, polisi serta pelan pembangunan yang
disediakan, pola guna tanah bandar juga dipengaruhi oleh persaingan aktiviti-aktiviti
untuk sesuatu tapak melalui kuasa permintaan dan penawaran. Namun, tidak
dinafikan bahawa ia masih tertakluk kepada kawalan pembangunan yang telah
ditetapkan oleh pihak berkuasa bagi sesebuah kawasan itu.
Selain itu, kesan daripada migrasi penduduk desa ke bandar akibat
cengkaman kemiskinan di kawasan luar bandar, seterusnya menyumbang kepada
keperluan dan pemintaan penduduk di bandar; terutamanya golongan berpendapatan
rendah dan sederhana. Golongan ini biasanya menginginkan kawasan kediaman
13
mereka terletak berhampiran dengan tempat kerja, justeru menyebabkan kawasan
perumahan menjadi guna tanah utama di dalam sesebuah bandar.
Bagi memahami dengan lebih jelas apakah yang dimaksudkan dengan
bandar, serta pengaruh tanah dan perumahan dalam sesebuah bandar, maka bahagian
ini akan menjelaskan dari aspek definisi, fungsi serta elemen-elemen yang berkaitan
ketiga-tiga perkara tersebut. Bahagian ini juga akan melihat sejauh manakah tanah
dan perumahan itu mempengaruhi aktiviti guna tanah yang terdapat di dalam
sesebuah bandar.
2.2 Definisi Bandar
Bandar ditakrifkan secara berbeza-beza sebenarnya, berdasarkan kepada dari
perspektif mana ia dilihat. Sesebuah bandar kebiasaannya tidak mempunyai
sempadan tetap yang nyata memandangkan ia sentiasa berkembang; sama ada secara
terancang mahupun secara organik, sepertimana yang sering berlaku.
Wan Ibrisam Fikry Wan Ismail (1997) mendefinisikan bandar sebagai pusat
kepada kekuasaan dalam bidang-bidang ekonomi, politik dan sosial di dalam
masyarakat. Di dalam sesebuah bandar lahir berbagai-bagai inovasi dan kawalan
pembangunan.
Walau bagaimanapun, Wan Ibrisam Fikry turut menyatakan bahawa untuk
mendefinisikan bandar secara tepat sebenarnya adalah agak rumit. Bandar juga boleh
didefinisikan sebagai satu konsentrasi manusia dengan mempunyai kehidupan harian
yang tersendiri di dalam erti kata pekerjaan dan organisasi.
Apa yang pasti, untuk membezakan di antara sesebuah kawasan bandar dan
kawasan luar bandar adalah mudah kerana kedua-duanya mempunyai sifat yang
berlawanan. Namun, untuk mencari garis pemisah yang tepat bagi kedua-dua jenis
kegunaan tanah tersebut adalah agak sukar.
14
Suatu garisan boleh dilakarkan di mana luar bandar di satu hujung, manakala
bandar di satu hujung yang lain. Di bahagian mana luar bandar terletak, di sana
terdapat masyarakat pertanian bertaburan di kampung-kampung dan desa-desa.
Bandar pula sudah tentu memerlukan satu kelompok manusia yang lebih ramai
berbanding kampung dan desa.
Fashbir Nor Sidin (2000 : 40) menyatakan bahawa “bandaraya dan bandar
metro wujud kerana perkembangan industrialisasi dan modenisasi dan pengurusan
dilakukan dengan sistem pengorganisasian yang canggih (berkomputer) serta
mendapat sokongan daripada peraturan dan undang-undang yang berwibawa.”
Mahlon Apagar (1972) dalam Hasrin Busno (2004) pula melihat bandar
sebagai suatu ‘sistem’ yang terdiri daripada beberapa subsistem di dalamnya
termasuklah perlindungan (kediaman), pendidikan, pengangkutan, kesihatan,
komunikasi dan sebagainya.
Perkembangan industrialisasi dan modenisasi yang berlaku di dalam sesebuah
bandar akhirnya akan menyebabkan kepelbagaian aktiviti. Ini termasuklah aktiviti
perindustrian, perkhidmatan, perdagangan, rekreasi serta pelbagai aktiviti yang lain.
Secara tidak langsung, pewujudan pelbagai aktiviti ini seterusnya membawa kepada
keperluan untuk perumahan bagi tujuan kediaman para penduduk bandar. Akibat
daripada pertambahan penduduk, aktiviti kediaman ini seterusnya akan lama-
kelamaan bergerak keluar melimpahi kawasan-kawasan pinggir dan luar bandar.
2.3 Guna Tanah Bandar
Perkembangan guna tanah merupakan proses pembentukan dan pertumbuhan
secara beransur-ansur terhadap entiti fizikal yang melibatkan satu jangkamasa
tertentu. Perkembangan guna tanah adalah disebabkan wujudnya pembangunan-
pembangunan yang menjadi tarikan kepada kewujudan dan penyerakan pelbagai
guna tanah lain. Melalui proses perkembangan guna tanah, corak dan struktur fizikal
sesuatu kawasan turut berubah khususnya kawasan-kawasan yang menjadi tumpuan
utama aktiviti pembangunan. Pembangunan tersebut akan menimbulkan titik
15
penumpuan penduduk dan seterusnya akan membawa kepada pertumbuhan
petempatan baru. Perebakan atau penyerakan yang berlaku ini pula kemudiannya
akan menjana pembangunan guna tanah serta perubahan fizikal sekitar. Ia juga akan
turut dipengaruhi oleh beberapa faktor tertentu.
Terdapat perbezaan luas dalam pola guna tanah bagi kawasan bandar yang
berlainan (Abdul Razak Jaffar; 1994). Jurang ini memperuntukkan rangka kerja yang
berbeza yang mana persaingan antara pengguna sedia ada dengan bakal pengguna
menentukan pola gunatanah di dalam sesuatu kawasan bandaran. Dalam rangka kerja
ini, dan tertakluk jua kepada ketidaksempurnaan pasaran, kuasa permintaan dan
penawaran memperuntukkan kaedah dengan mana tanah dimajukan ke tahap
penggunaan yang tertinggi dan terbaik.
Richardson (1971) dalam Abdul Razak Jaffar (1994) menyatakan bahawa
pola guna tanah di dalam sesebuah bandar ditentukan oleh persaingan aktiviti-aktiviti
untuk sesuatu tapak melalui kuasa pemintaan dan penawaran. Permintaan
dimaksudkan sebagai kuantiti hartanah yang diperlukan dengan harga yang
dikehendaki. Penawaran pula adalah amaun hartanah yang tersedia dengan harga
yang tertentu.
Richardson juga mengatakan bahawa permintaan untuk tanah di kawasan
bandar khususnya adalah gambaran keuntungan atau utiliti yang boleh diperolehi
oleh pengguna sedia ada atau bakal pengguna dari penggunaan tanah tersebut. Lebih
tinggi keuntungan yang diperolehi dari penggunaan satu-satu tapak untuk sesuatu
tujuan, maka tinggilah nilai yang akan dibayar untuknya. Pertambahan permintaan
adalah hasil daripada pengaruh empat faktor penting iaitu inflasi, kemudahan kredit,
kadar pertumbuhan penduduk serta peningkatan taraf hidup.
Bagi penawaran pula, penawaran tanah bagi sesebuah negara adalah tetap
sebenarnya, namun penawaran untuk kegunaan yang berbeza boleh ditingkatkan
ataupun dikurangkan. Contohnya, perubahan penawaran terjadi bila penukaran guna
tanah dilakukan.
16
Berpunca daripada trend permintaan dan penawaran yang terhasil daripada
kehendak manusia yang tinggal di dalam bandar itulah sebenarnya yang mendorong
corak ataupun pola guna tanah di dalam sesebuah bandar. Keperluan penduduk
kepada pekerjaan dan perkhidmatan telah mendorong terbentuknya Kawasan
Perdagangan Pusat (Central Bussiness District – CBD). Keperluan kepada
aksesibiliti yang baik untuk ke tempat kerja pula telah menyebabkan rangkaian jalan
raya serta perkhidmatan awam yang baik untuk ke pusat bandar. Seterusnya,
keperluan penduduk yang bekerja di pusat bandar kepada tempat tinggal pula telah
menyebabkan guna tanah perumahan perlu disediakan sama ada di dalam lingkungan
kawasan bandar mahupun di pinggir-pinggir bandar.
Fashbir Nor Sidin (2000 : 40) menyatakan bahawa “boleh dikatakan bahawa
masyarakat industri dan moden ialah masyarakat bandar sama ada terkonsentrasi di
pusat-pusat bandar ataupun bertaburan di bandar-bandar satelitnya.” Maka, ini
menjelaskan bahawa kawasan-kawasan pinggir bandar juga tidak ketinggalan untuk
dijadikan pilihan sebagai kawasan kediaman oleh penduduk yang tertumpu di
bandar. Keadaan ini berlaku disebabkan oleh beberapa faktor yang akan
dibincangkan seterusnya berdasarkan teori-teori yang digunapakai.
2.3.1 Teori “Growth Pole” dan Pertumbuhan Wilayah
Dalam menentukan arah pembangunan dan pertumbuhan fizikal, strategi
penyebaran pertumbuhan adalah menjadi asas perancangan dan pembangunan.
Strategi ini dilaksanakan dengan dua cara iaitu memperbaiki pusat-pusat
pertumbuhan terpilih dan membuka kawasan-kawasan pertumbuhan baru. Ini
bermakna pembangunan akan diselerakkan daripada bandar-bandar besar. Strategi
seumpana ini secara tidak langsung akan mendatangkan implikasi kepada
pertumbuhan dan perkembangan bandar-bandar bukan sahaja dari aspek sosio-
ekonomi malahan juga perkembangan ruang fizikal bandar.
“A growth pole is an urban center of economic growth which can achieve
self-sustaining growth to the point that growth is diffused outward into the pole
region and eventually beyond into the less developed region of the nation (Vida
Nichols, 1969).”
17
Pernyataan tersebut menyatakan tentang perkembangan teori ini adalah
bermula dari aspek ekonomi kepada ruang geografi telah menimbulkan satu pusat
pertumbuhan yang membawa perebakan kepada kawasan sekitar. Konsep ini telah
diperkenalkan oleh seorang ahli ekonomi Perancis pada tahun 1954. Sebagai
pengasas utama, Francois Perroux mendefinisikan “growth pole” sebagai satu pusat
di dalam ruang ekonomi yang abstrak serta mempunyai daya pertumbuhan dan
tarikan. Menurut beliau lagi, firma-firma dan perusahaan adalah asas utama teori ini.
Ia akan berkembang dari semasa ke semasa dalam bentuk pembangunan yang
bercorak konsentrasi dan desentralisasi.
Konsep pembangunan “growth pole” digunakan secara meluas sebagai salah
satu daripada strategi pembangunan. Hampir semua negara, baik di negara maju
mahupun di negara-negara sedang membangun telah menggunakan teori pusat
pertumbuhan termasuklah Malaysia.
Konsep “growth pole” berfungsi untuk menarik pembangunan kepada pusat
tertentu melalui galakan-galakan tertentu, seperti bekalan sistem infrastruktur dan
kemudahan sosial. Dalam konteks negara yang sedang membangun, perubahan yang
dapat dilihat dari segi corak perkampungan kepada persekitaran bandar yang lebih
maju serta lebih ramai penduduknya. Di samping dapat menggalakkan kesan
penyerakan ke kawasan sekitaran, ia juga membawa kepada suatu pola pertumbuhan
dalam sesebuah wilayah itu.
Pertumbuhan wilayah berlaku dalam keadaan berubah-ubah dari sektor yang
kurang maju kepada sektor-sektor yang lebih maju ataupun pergerakan kepada
aktiviti yang mempunyai daya pengeluaran yang lebih tinggi. Secara khususnya,
proses mewujudkan “growth pole” ini adalah melalui satu evolusi masa yang lama
dan bergerak dari satu peringkat ke satu peringkat yang lain. Walau bagaimanapun,
pertumbuhan wilayah secara dasarnya akan melibatkan eksploitasi bahan dan
berkembangnya sektor perindustrian dengan bertambahnya bilangan penduduk (Nor
Hasmah Abd Karim, 2002). Nor Hasmah Abd. Karim turut menyatakan bahawa
perkembangan sektor perindustrian ini adalah dipengaruhi oleh permintaan dari
dalam dan luar wilayah untuk membolehkan pertumbuhan seterusnya.
18
Dalam proses pertumbuhan ini, ruang-ruang; termasuklah tanah-tanah kosong
terutamanya di dalam dan di pinggir bandar akan dibangunkan dengan lebih intensif.
Pertumbuhan sebegini akan menarik penghijrahan penduduk ke wilayah-wilayah
maju. Ini akan menyebabkan penduduk yang lebih ramai dan permintaan kepada
keperluan sesuatu seperti kawasan kediaman terutamanya akan bertambah. Bagi
memenuhi keperluan penduduk serta permintaan penggunaan ruang, maka bandar
akan terus membangun sehinggalah ke kawasan pinggir dan luarannya.
2.3.2 Faktor-faktor Perkembangan Guna Tanah Bandar
Perkembangan guna tanah sebenarnya dipengaruhi oleh beberapa faktor sama
ada secara fizikal, demografi, politik, ekonomi dan sebagainya (Nor Hasmah Abd
Karim, 2002). Pada kebiasaannya, corak guna tanah adalah berkait rapat dengan
perkembangan ekonomi. Pertumbuhan ekonomi yang pesat akan menggalakkan
kemajuan negara amnya, dan negeri khususnya. Seterusnya, pertumbuhan yang pesat
ini akan membawa kepada perkembangan di peringkat tempatan. Kemajuan yang
dialami tentunya akan mempengaruhi pertumbuhan pembangunan fizikal sesebuah
kawasan seperti bandar.
Walau bagaimanapun, terdapat juga faktor-faktor lain yang boleh
menyebabkan perkembangan guna tanah berlaku. Kewujudan faktor-faktor ini adalah
saling berkaitan dalam menyokong faktor ekonomi itu sendiri. Umpamanya, faktor
jaringan perhubungan (kemudahsampaian), pertambahan penduduk, keadaan tapak
dan sebagainya.
Menurut Fadhilah Abu Bakar (1980) dalam Nor Hasmah Abd. Karim (2002),
terdapat empat faktor utama perkembangan guna tanah yang biasanya dikaitkan
dengan proses perbandaran iaitu :
a) Taburan penduduk
Penghijrahan penduduk dari luar bandar ke kawasan bandar merupakan
antara faktor utama kepada perkembangan sesebuah bandar. Penghijrahan penduduk
19
dikaitkan dengan dua faktor iaitu, faktor penarik (pulling factor) dan faktor penolak
(pushing factor).
Faktor penarik, merupakan faktor-faktor yang terdiri daripada kepelbagaian
kemudahan yang dapat dinikmati di bandar seperti peluang pekerjaan yang luas dan
menarik serta peluang pendidikan dan kehidupan yang lebih sempurna. Ini
menyebabkan tanah di kawasan bandar banyak digunakan untuk memenuhi
kehendak sosial penduduk.
Manakala, faktor penolak pula berpunca daripada tekanan hidup di kawasan
luar bandar seperti tingkat ekonomi dan taraf hidup yang rendah, sektor pertanian
yang kurang produktif, pengangguran serta kemudahan yang tidak mencukupi untuk
dinikmati.
b) Kenaikan tingkat aktiviti ekonomi
Perubahan asas ekonomi bandar menjadi penggalak kepada perkembangan
yang lebih produktif. Pertumbuhan industri di bandar menjadi penyebab kepada
penumpuan fungsi-fungsi yang lain. Ia seterusnya membawa kepada urbanisasi dan
perkembangan guna tanah yang pelbagai. Keadaan ini menjadikan bandar sebagai
tumpuan yang dapat memenuhi pelbagai permintaan.
c) Tahap potensi tanah untuk pembangunan
Tanah kosong sama ada di dalam bandar mahupun di pinggir bandar begitu
mempengaruhi pertumbuhan sesebuah bandar. Ini kerana terdapatnya permintaan
akibat berlakunya kenaikan tingkat ekonomi. Faktor letakan sesuatu tanah kosong itu
akan menjadikannya lebih berpotensi dalam pembangunan. Umpamanya
kemudahsampaian dan keadaan tapak yang baik menjadikan tanah kosong
mengalami permintaan yang tinggi. Pemaju kebiasaannya akan melihat bahawa
setiap tanah kosong itu adalah tanah yang lebih berpotensi memandangkan ia dilihat
tiada halangan besar untuk dimajukan.
20
d) Pengaruh politik dan perundangan
Keputusan politik adalah salah satu daripada faktor bukan ekonomi tetapi
memberikan kesan yang besar kepada pertumbuhan dan perkembangan sesebuah
bandar. Umpamanya Kuala Lumpur yang dinobatkan oleh kerajaan sebagai sebuah
ibu kota telah berkembang pesat dan membangun serta menjadi tumpuan kebanyakan
penduduk. Pengawalan dan perancangan tanah atas dasar tertentu juga boleh
membawa kepada penggunaan dan pertumbuhan guna tanah di sesuatu kawasan.
Perundangan juga akan membawa kepada pertumbuhan dan perkembangan
guna tanah di sesuatu kawasan. Ia juga boleh dikatakan sebagai faktor yang penting
dalam mempengaruhi pekembangan guna tanah. Dengan keputusan perundangan,
halangan sesuatu tanah untuk dibangunkan akan dapat diatasi. Perundangan berupaya
mengubah status tanah yang mempunyai halangan untuk dibangunkan kepada status
yang membolehkan ia dibangunkan. Umpamanya melalui proses pengambilan balik
tanah oleh kerajaan dan penukaran status tanah pertanian kepada tanah bangunan.
Selain itu, Mohd Fauzi Ariffin (1994) menyatakan bahawa guna tanah juga
boleh dipengaruhi oleh interaksi faktor sosial dan kebudayaan. Interaksi ini boleh
menyebabkan terjadinya pola-pola guna tanah dan aktiviti-aktiviti berkaitan dengan
manusia. Dalam keadaan tertentu, interaksi antara faktor ini boleh juga mencetus
perubahan pada bandar.
Pada dasarnya, perkembangan sesebuah bandar adalah hasil daripada
berlakunya perkembangan guna tanah bagi memenuhi keperluan semasa. Hamid
Saad (1988) dalam Nor Hasmah Abd. Karim (2002), berpendapat bahawa
perkembangan guna tanah boleh berkembang disebabkan oleh pertumbuhan
penduduk bandar secara semula jadi. Menurut beliau lagi, pertumbuhan penduduk
yang pesat menggalakkan perluasan kawasan bandar dan seterusnya membawa
kepada perkembangan guna tanah yang pelbagai.
Secara keseluruhannya, terdapat pelbagai faktor yang mempengaruhi
perkembangan guna tanah di sesuatu kawasan khususnya di bandar. Perkembangan
guna tanah biasanya dipengaruhi kuat oleh faktor ekonomi. Di samping faktor
ekonomi, terdapat juga beberapa faktor bukan ekonomi lain seperti taburan
21
penduduk, potensi tanah serta politik yang turut menyokong faktor ekonomi itu
dalam menjana pertumbuhan guna tanah sekitaran khususnya di bandar. Apabila
berlaku penumpuan sesuatu aktiviti di sesuatu kawasan dengan dipengaruhi oleh
beberapa faktor, maka ia akan menimbulkan persaingan aktiviti lain yang berupaya
menjana kepelbagaian guna tanah di sekelilingnya. Perkembangan pembangunan
guna tanah akan terus berlaku kerana terdapat keperluan memenuhi permintaan
mengikut peredaran masa.
Oleh yang demikian, faktor-faktor yang dibincangkan di atas jelas mampu
mempengaruhi pergolakan dan perkembangan guna tanah dalam sesebuah bandar.
Kepelbagaian aktiviti yang wujud di dalam bandar atas keperluan dan permintaan
penduduk telah menjadikan tanah itu sendiri menjadi suatu aset yang amat berharga
bagi sesebuah bandar. Maka, tidak hairanlah sekiranya para ejen pembangunan,
pemaju khususnya saling berebut peluang untuk memajukan mana-mana tanah
bandar; tidak kiralah apa jenis pembangunan sekalipun. Walaupun pada dasarnya
tanah tersebut memakan kos yang mahal untuk dibangunkan, namun pulangan yang
bakal diperolehi adalah berlipat kali ganda.
2.4 Tanah Dan Bandar
Sebelum kedatangan kapitalisme, tanah digunakan sebagai tapak rumah dan
kawasan pertanian sara diri. Kedatangan kapitalisme telah mengikat tanah dengan
pengeluaran komoditi dan mula mewujudkan ketidaksamaan dalam pengagihan
tanah (Pugh, 1986). Menurut Pugh lagi, kedatangan kapitalisme telah melahirkan
sistem pemilikan tanah dan modal dikuasai oleh pemodal dan pemilik tanah
persendirian. Pemodal dan pemilik tanah persendirian juga semakin bertambah dari
semasa ke semasa.
Tanah merupakan entiti yang paling penting apabila membincangkan tentang
bandar serta pembangunan yang berlaku di dalamnya. Ini memandangkan
kepelbagaian perubahan; tidak kiralah dari aspek ekonomi, sosial mahupun politik,
22
akhirnya akan didapati membawa kesan kepada perubahan fizikal yang melibatkan
tanah.
Oleh yang demikian, berdasarkan perubahan-perubahan di dalam bandar yang
telah dibincangkan sebelum ini, dengan berkembangnya sesebuah bandar, maka
tanah yang didefinisikan sebagai tanah bandar juga sentiasa berubah-ubah dari
semasa ke semasa. Kuala Lumpur misalnya, ia bermula dari sebuah bandar kecil
yang tertumpu di lokasi pertemuan Sungai Klang dan Sungai Gombak. Dari semasa
ke semasa Kuala Lumpur mula berkembang secara organik yang mana akhirnya
memerlukan penyediaan Pelan Komprehensif Kuala Lumpur (KL CDP) 1969/70 di
bawah Enakmen Lembaga Bandaran (CAP 137) bagi tujuan mengawal
perkembangan terutamanya dari aspek pola guna tanah.
2.5 Pemilikan Tanah Bandar dan Impak ke atas Pembangunan Tanah
Bandar
Isu pemilikan tanah bandar menjadi perkara sensitif dari aspek ekonomi,
sosial dan politik terutamanya di negara yang mempunyai masyarakat majmuk
seperti Malaysia. Walaupun ada anggapan yang mengatakan bahawa hanya satu
golongan etnik yang memiliki sebahagian besar tanah bandar di negara ini, namun ia
tidak menggambarkan keadaan yang sebenarnya. Pengagihan pemilikan tanah bandar
sebenarnya masih seimbang di kalangan pelbagai etnik. Namun, apa yang lebih
penting ialah sebilangan kaum yang memiliki sebahagian besar tanah adalah sangat
sedikit bilangannya sedangkan sebahagian besar rakyat tidak memiliki tanah
langsung. Pemilikan tanah bermaksud penguasaan terhadap pengeluaran, iaitu suatu
aspek penting dalam hubungan antara kelas (Evers, 1982).
Perluasan kawasan bandar terutamanya bagi tujuan pembinaan rumah
berharga sederhana dan tinggi serta bangunan komersil yang lain akan melimpah ke
kawasan pertanian dan desa sekitarnya. Tuan tanah di kawasan tersebut menerima
tawaran harga tanah yang dianggap tinggi serta cenderung untuk menjual tanah
tersebut (Nurizan Yahya, 1998). Jika dilihat pada pola pemilikan tanah bandar,
23
terdapat variasi dalam kadar pemilikan tanah mengikut etnik dan bandar tertentu.
Anggapan yang ada adalah bahawa golongan etnik Melayu kurang memiliki tanah di
kawasan bandar akibat proses sejarah pembentukan bandar-bandar tersebut. Namun,
anggapan sebegini hanya benar di sebahagian besar bandar sahaja tetapi kurang tepat
di bandar-bandar tertentu.
Walau bagaimanapun, Goh (1976) dalam satu kajian yang dilakukannya ke
atas 16 buah bandar di Semenanjung Malaysia menunjukkan bahawa pemilikan etnik
Melayu di bandar telah semakin merosot. Evers (1983) pula menyatakan bahawa
terdapat beberapa faktor yang telah mengakibatkan etnik Melayu terdesak untuk
menjualkan tanah mereka kepada golongan Cina.
Secara amnya, trend pemilikan tanah bandar ini turut mempengaruhi proses
urbanisasi sesebuah bandar itu. Tidak dinafikan bahawa sesetengah etnik seperti Cina
contohnya akan menguasai majoriti tanah di kawasan bandar. Lihat sahaja bekas-
bekas tanah ladang berskala besar yang kian hari dijadikan tapak pembangunan di
bandar. Tidak dinafikan bahawa kebanyakan tanah yang dahulunya merupakan
ladang-ladang luas milik etnik Cina, lebih memudahkan lagi proses pembangunan di
bandar. Berbanding dengan kebanyakan lot tanah di kawasan luar bandar yang
dimiliki oleh beberapa pemilik dalam skala yang kecil, maka tidak tidak hairanlah
tanah-tanah ladang ini lebih menarik minat pemaju untuk dimajukan. Sekaligus,
pembangunan berskala besar ini akan menjana pembangunan bandar baru di satu-
satu kawasan itu.
Pemilik-pemilik tanah ini juga seterusnya akan terdorong sama ada untuk
menjadi syarikat pemaju bagi tanah mereka sendiri. Mereka juga akan meminta
pihak-pihak tertentu seperti jururancang bandar untuk merancang dan merekabentuk
pembangunan di atas tanah mereka. Majoriti mereka tentunya akan lebih
menitikberatkan soal keuntungan maksimum yang boleh diperolehi hasil daripada
pembangunan yang dijalankan berbanding impak fizikal mehupun sosial daripada
pembangunan tersebut. Bagi mereka, selagi adanya keperluan oleh penduduk bandar
serta selagi banyaknya keuntungan yang boleh diperolehi, apa jua bentuk
pembangunan akan sedaya-upaya cuba dijalankan di atas tanah milik mereka.
24
Lantas, secara tidak langsung kesediaan pemilik-pemilik tanah yang taksub
untuk membangunkan tanah mereka serta mengaut keuntungan yang maksimum
daripadanya menyumbang kepada pertambahan kuantiti kadar kesediaan tanah untuk
dibangunkan dari semasa ke semasa. Tidak kiralah sama ada tanah tersebut terletak
di dalam lingkungan bandar, mahupun di kawasan pinggir bandar. Pemilik-pemilik
tanah akan sedaya-upaya mencari alasan untuk menyatakan bahawa tanah merekalah
yang paling berpotensi untuk dibangunkan, seiring dengan keperluan dan kehendak
oleh penduduk. Akhirnya, pembangunan yang dijalankan akan semakin lama
semakin berserakan, berpunca dari pusat bandar sehinggalah melimpahi ke kawasan
pinggir dan luar bandar.
2.6 Teori Pembangunan Tanah : Dari Perspektif Penawaran dan Kesediaan
Tanah
Secara mata kasarnya, beberapa perlakuan dapat dilihat terhadap pihak-pihak
yang terlibat dalam pembangunan tanah bagi menampung keperluan penduduk
bandar. Pihak-pihak tersebut termasuklah pemilik tanah, pemaju pembangunan,
jururancang bandar, pihak kerajaan serta agensi-agensi pembangunan awam
mahupun swasta. Pihak-pihak tersebut mempunyai pelbagai tujuan, motif, peranan,
strategi serta boleh mengambil berbagai-bagai tindakan mengikut kesesuaian dan
keperluan (Healey, 1992; van der Krabben, 1995 dalam Ismail Omar, 1999). Angels
et. al., 1983; dalam Nurizan Yahya, 1998 menyatakan bahawa pasaran tanah
bergantung kepada tahap kawalan pemerintah terhadap penggunaan tanah, peraturan
pertukaran hak milik, sekatan terhadap jenis pembangunan, pengambilan semula
tanah dan sistem percukaian.
Namun, secara teoritikalnya, beberapa teori proses pembangunan harta tanah
berasaskan perspektif positivisme, empirikisme, humanisme, strukturalisme, struktur
dan agensi serta institusionalisme (Goodchild dan Munton, 1985; Gore dan
Nicholson, 1991; Healey, 1992; Ismail, 1999; Luithlen,1993; van der Krabben, 1995
dalam Ismail Omar, 1999) telah dinyatakan bagi dijadikan asas dalam memahami
perlakuan pihak-pihak yang terlibat dalam bidang pembangunan. Pendekatan-
25
pendekatan ataupun model yang dinyatakan di dalam teori ini membuktikan bahawa
kadar ketersediaan tanah untuk dibangunkan bukanlah semata-mata bergantung
kepada kekosongan tanah tersebut daripada sebarang pembangunan. Sebaliknya,
masih terdapat faktor-faktor luaran mahupun dalaman lain yang melibatkan aspek
ekonomi, politik, perundangan serta individu-individu yang terlibat di dalam proses
pembangunan.
2.6.1 Perspektif Positivisme atau Neoklasikal
Perspektif ini menumpukan kepada peranan manusia yang cenderung kepada
aspek ekonomi yang waras dengan tujuan mengaut untung yang maksima melalui
hubungan permintaan dan penawaran. Menurut perspektif ini, aktiviti-aktiviti
ekonomi disenggara oleh pengaruh kuasa ekonomi di pasaran yang membawa
kepada keadaan keseimbangan iaitu titik yang menentukan harga pasaran.
Walau bagaimanapun, model keseimbangan pasaran ini mempunyai beberapa
kelemahan yang timbul daripada andaian bahawa manusia yang cenderung kepada
aspek ekonomi sentiasa waras. Adakalanya, manusia tidak dapat membuat keputusan
yang selalunya baik. Keadaan ini diterangkan oleh kemahuan dan keutamaan
manusia yang berbeza-beza. Tidak semua orang ingin mendapat keuntungan dalam
bentuk wang semata-mata. Sebaliknya, mungkin sesetengah manusia lebih
mementingkan nilai budaya dan agama. Dalam konteks ini, sifat monopoli dan
spekulasi ekonomi boleh menghalang tanah daripada dijual kepada pemaju untuk
dimajukan dengan projek-projek pembangunan (Adams, 1994; Evans, 1983, 1985;
Wiltshaw, 1985, 1988 dalam Ismail Omar, 1999).
2.6.2 Pendekatan Empirikisme – Model Urutan Peristiwa
Teori empirikisme merujuk pada peristiwa berlakunya aktiviti-aktiviti
manusia dalam proses pembangunan harta tanah. Perbincangan dan huraian terhadap
pendekatan ini menumpukan kepada model ulangan peristiwa linear (Rateliffe, 1978;
Cadman dan Austin-Crowe, 1978) dan model kemajuan pembangunan (Barret et. al.,
1978).
26
Dalam model urutan peristiwa, proses pembangunan harta tanah merujuk
kepada urutan aktiviti ejen yang terlibat dalam setiap fasa projek pembangunan. Ini
bermakna, jenis dan sifat ejen serta apa yang mereka lakukan akan dilihat sebagai
elemen yang penting bagi menentukan kejayaan atau kegagalan sesebuah projek
pembangunan. Ringkasnya, teori ini merujuk kepada faktor-faktor dalaman dan
luaran yang mengawal atau mempengaruhi aktiviti-aktiviti berkenaan (Barrett dan
lain-lain, 1978; Gore dan Nicholson, 1991; dalam Ismail Omar, 1999).
Walau bagaimanapun, teori ini kurang memberi penekanan kepada peranan
faktor-faktor dalaman dan luaran ini secara yang lebih mendalam.
2.6.3 Pendekatan Humanisme dan Model Agensi
Pendekatan humanisme ini adalah bersandarkan kepada kemanusiaan yang
menumpukan kepada motif, nilai, keutamaan, persepsi dan pandangan manusia
selain daripada keinginan untuk mencapai untung yang maksima (Healey dan Ilbery,
1990; Monk et. al., 1991; dalam Ismail Omar, 1999). Model agensi ini menekankan
betapa pentingnya ejen atau manusia yang membuat keputusan sama ada untuk
meneruskan atau memberhentikan sesuatu pembangunan itu.
Misalnya, pemaju dan tuan tanah yang tidak mempunyai pendapat yang sama
tidak akan dapat menjalankan sesuatu projek usahasama dengan lancar. Begitu juga,
apabila tuan tanah tidak bersetuju untuk menjual tanahnya kepada pemaju maka
pembangunan tidak akan dapat dijalankan (Cadman dan Topping, 1995). Ini
bermakna, sifat-sifat dan gelagat ejen boleh menghalang penawaran tanah atau jual
beli tanah yang akan dimajukan (Adams dan May, 1990; Goodchild dan Munton,
1985; Monk et. al., 1991, 1996; Shucksmith et. al., 1993; dalam Ismail Omar, 1999).
Dalam pendekatan ini, Drewett (1973) melihat hubungkait antara aktiviti-
aktiviti, strategi, tindakan dan sumber dana yang mempengaruhi keputusan individu
ejen. Menurutnya lagi, pemaju dan tuan tanah memainkan peranan penting untuk
menjayakan pembangunan. Manakala, bagi Cadman dan Topping (1995) pula, tanpa
keizinan dan penglibatan tuan tanah untuk menjual kepentingan tanah mereka, tiada
pembangunan yang akan dapat dijalankan.
27
Walau bagaimanapun, Goodchild dan Munton (1986) dalam Ismail Omar
(1999) menyatakan bahawa model Drewett (1973) gagal menghuraikan kerumitan
proses pembangunan tanah. Misalnya, mereka merujuk kepada kegagalan model
berkenaan memperincikan halangan perundangan serta kaitannya dengan
kepentingan, strategi dan tindakan ejen pembangunan. Model tersebut juga dikatakan
tidak menghuraikan peranan agensi pembangunan seperti pihak berkuasa tempatan
dan agensi-agensi lain seperti badan bukan kerajaan (NGO).
Justeru, model agensi yang berasaskan pendekatan humanisme ini terlalu
khusus menumpu pada tapak pembangunan dan ejen yang terlibat, sebaliknya
mengenepikan faktor-faktor luaran seperti perancangan bandar, polisi ekonomi,
politik dan sebagainya. Walaupun model agensi ini menumpukan kepada soal-soal
dalaman, tetapi ia tidak pula menyentuh halangan yang timbul daripada tindakan dan
keputusan yang diambil oleh agen pembangunan. Bermakna, model ini tidak
memberi tumpuan terhadap peranan ejen semasa rundingan sesama mereka.
Dari sudut halangan pembangunan, model agensi lebih menekankan
keputusan yang diambil oleh ejen. Keputusan ejen dianggap sebagai sumber
halangan pembangunan tanah. Sikap tuan tanah boleh menghalang penawaran tanah
untuk maksud pembangunan (Adams et. al., 1988, 1995; Cadman dan Topping,
1995; Goodchild dan Munton, 1985; Shucksmith et. al., 1993; dalam Ismail Omar,
1999). Sehubungan itu, Goodchild dan Munton (1985) memperjelaskan bahawa sifat-
sifat tuan tanah seperti kedudukan undang-undang, peribadi, kewangan serta status
cukai mereka boleh mengalang mereka daripada menjual tanah.
Menurut Craven (1969) dan Drewett (1973); dalam Ismail Omar (1999) pula,
sikap pemaju terhadap risiko dan potensi pembangunan juga turut mempengaruhi
keputusan ejen-ejen seperti tuan tanah membeli tanah bagi tujuan pembangunan.
Secara umumnya, model agensi ini terlalu mementingkan peranan agensi
ataupun individu yang terlibat dalam pembangunan. Ini bermaksud, tidak semestinya
sesebuah tanah itu dilihat kosong dan belum dibangunkan, ia tersedia untuk
dibangunkan pada bila-bila masa. Masih terdapat pengaruh yang kuat daripada
individu-individu yang dibincangkan di atas yang boleh menyebabkan sesebuah
tanah itu tidak dibangunkan di akhirnya. Ini berlaku akibat tidak ada pihak yang
28
berminat untuk menjalankan pembangunan di atas tanah tersebut. Namun demikian,
model agensi ini dilihat gagal menggambarkan kuasa-kuasa luaran yang
mempengaruhi proses pembangunan tanah. Selain itu, pendekatan ini turut
mengenepikan fungsi polisi ekonomi, sosial dan politik yang turut mempengaruhi
sesebuah proses pembangunan.
2.6.4 Pendekatan Strukturalisme
Pada awalnya, pendekatan strukturalisme tertumpu kepada peranan tuan
tanah, pemaju dan pelabur yang mana, setiap satu pihak ini mempunyai motif
tersendiri dalam menjalankan aktiviti ekonomi (Healey dan Barrett, 1990). Mereka
mengatakan bahawa perebutan antara ejen untuk mendapatkan modal berlaku dalam
lingkungan sosial, ekonomi dan politik yang menentukan pergerakan ejen dan arah
pembangunan harta tanah. Oleh yang demikian, pendekatan yang diperkenalkan oleh
Marxisme ini boleh digunakan untuk menganalisis proses pembangunan harta tanah.
Walau bagaimanapun, perspektif ini hanya menumpukan kepada kuasa luaran
serta mengenepikan peranan individu dan agensi dalam proses pengeluaran. Dalam
perkataan lain, perspektif struktur merujuk pada polisi dan peraturan yang mengawal
serta mempengaruhi keputusan pembangunan harta tanah. Antara polisi yang
berkaitan termasuklah polisi kewangan, perancangan bandar dan peraturan yang
mengawal selia alam sekitar (Ball et. al., 1998; Gore dan Nicholson, 1991 dalam
Ismail Omar, 1999).
Secara tidak langsung, teori ini menggambarkan bahawa, walaupun sesebuah
tanah itu kosong ataupun seolah-olah tersedia untuk dibangunkan, namun sekiranya
masih terdapat polisis atau peratuan yang menghalang pembangunan di atasnya,
maka pembangunan tetap tidak akan dijalankan. Begitu juga sekiranya tidak terdapat
sokongan polisi kewangan untuk memberikan pinjaman kepada pemaju contohnya,
maka pemaju masih tetap tidak akan menjalankan pembangunan walaupun tanah
tersebut kosong ataupun tersedia untuk dibangunkan.
29
2.6.5 Pendekatan Struktur dan Agensi
Healey (1992) dalam Ismail Omar (1999) telah memperkenalkan perspektif
struktur dan agensi untuk menerangkan kerumitan proses pembangunan tanah
dengan merujuk hubung kait antara polisi dengan ejen atau agensi yang menjalankan
pembangunan harta tanah. Dalam konteks ini, polisi ekonomi, sosial dan politik
merujuk kepada peraturan, sumber yang ada serta idea yang ingin diketengahkan.
Manakala agensi pula melihat kepada peranan, keinginan, strategi dan tindakan
individu atau ejen pembangunan yang berkaitan. Faktor-faktor polisi, peraturan serta
keinginan dan tindakan ejen pembangunan ini mempengaruhi tindakan pembangunan
yang ingin dilakukan ke atas sesebuah tanah itu.
Dalam menghuraikan pendekatan ini, Healey mengambil idea Giddens (1981,
1984) dalam Ismail Omar (1999). Seterusnya, beliau memperkembangkannya
dengan merujuk kepada pentingnya hubungan struktur dan agensi melalui pegangan
harta tanah, pekerja, kewangan, maklumat dan kepakaran.
2.6.6 Pendekatan Institusi dalam Pembangunan Tanah
Satu lagi pendekatan yang boleh digunapakai untuk menghuraikan kerumitan
proses pembangunan harta tanah ialah pendekatan institusi. Teori institusionalisme
ini wujud berasaskan kepada peraturan atau ‘institusi’ yang terdapat dalam
lingkungan aspek undang-undang, ekonomi dan sosial sesebuah masyarakat. Institusi
atau peraturan ini mengawal dan mempengaruhi keputusan-keputusan yang dibuat
oleh ejen dalam mengatur strategi dan tindakan mereka (Mair dan Miller, 1992;
dalam Ismail Omar, 1999).
Secara umumnya, institusi merangkumi peraturan formal iaitu semua bentuk
undang-undang bertulis serta yang tidak formal seperti tradisi, adat istiadat,
kepercayaan dan aspek budaya yang mempengaruhi keputusan dan tindakan
individu. Dalam hubungan ini, perspektif institusi menekankan sikap manusia secara
umum yang boleh dikawal selia atau boleh diubah suai secara kolektif di dalam
30
masyarakat. Ringkasnya, teori institusi merujuk kepada peranan peraturan formal dan
tidak formal yang mempengaruhi tindakan individu melalui hubungan sosial mereka.
Berdasarkan kepada teori-teori pembangunan yang dibincangkan di atas,
pengkaji cuba mencari penghuraian teori yang menghampiri trend pembangunan
tanah bandar di Malaysia. Apa yang lebih ketara selama ini, pembangunan tanah di
bandar-bandar di Malaysia kebanyakannya dilihat seperti lebih bergantung kepada
kuasa tuan tanah serta pemaju yang berminat ke atas risiko dan potensi sesebuah
tapak tanah untuk dibangunkan.
Secara tidak langsung, ini bermakna kesediaan tanah bagi pembangunan itu
tidak boleh dilihat dari aspek kekosongan tanah dari sebarang pembangunan di
atasnya semata-mata. Sebaliknya, masih terdapat faktor-faktor serta halangan-
halangan dari aspek perundangan, polisi kewangan, institusi dan agensi terlibat serta
minat individu-individu tertentu seperti tuan tanah dan pemaju yang mempengaruhi
kesediaan tanah tersebut untuk dibangunkan pada masa hadapan. Jelasnya, sebagai
contoh, walaupun sesebuah kawasan pertanian ataupun tanah kosong itu dilihat
sebagai tersedia untuk dibangunkan, namun masih terdapat halangan seperti syarat
kegunaan tanah, sekatan hakmilik, cukai serta lain-lain syarat nyata yang perlu
dipertimbangkan sebelum sesebuah pembangunan dijalankan di atas tanah tersebut.
Di sinilah isu yang akan dikaji, sama ada RTD selaku sebuah pelan
pembangunan bagi sesebuah bandar itu mampu memandu arah serta mengawal
penggunaan tanah yang tersedia untuk pembangunan oleh pemaju. Kajian dan isu
yang lebih khusus akan dilihat pula adalah dari aspek pembangunan kawasan
perumahan.
2.7 Penawaran Tanah (Land Supply) Di Bandar
Sesebuah bandar tentunya memerlukan bekalan tanah yang mencukupi bagi
menampung perkembangan dan penyerakan pembangunan. Bermula dari tanah yang
terdapat di dalam kawasan bandar sehinggalah ke kawasan pinggir dan luar bandar.
Ini kerana, secara umumnya bekalan tanah yang banyak menggambarkan
31
ketersediaan tanah yang tinggi walaupun pada hakikatnya masih terdapat beberapa
faktor dan halangan lain yang perlu dipertimbangkan.
2.7.1 Definisi Penawaran Tanah
Umumnya, kebiasaan yang berlaku ke atas majoriti bandar di dunia adalah,
selagi terdapat tanah yang boleh dibangunkan bagi menampung keperluan penduduk
bandar, maka selagi itulah pembangunan akan terus-menerus dijalankan sehinggalah
ke kawasan luar bandar. Ini bermakna, secara umumnya penawaran tanah untuk
pembangunan sentiasa ada selagi terdapatnya tanah yang belum dibangunkan di
kawasan sekitaran bandar.
Growth Management Act Washington (GMAW) mendefinisikan penawaran
tanah sebagai kuantiti tanah yang belum dibangunkan, termasuklah tanah yang tidak
digunakan sepenuhnya serta yang hanya digunakan sebahagiannya, di mana kedua-
dua jenis tanah ini sesuai dan tersedia untuk pembangunan bandar dalam lingkungan
perundangan serta jangka waktu yang tertentu. Menurut akta tersebut juga,
penawaran tanah bukan terdiri daripada tanah kosong atau tanah yang belum
dibangunkan semata-mata, sebaliknya merangkumi tanah yang telah dibangunkan,
yang dikenalpasti boleh lagi dibangunkan untuk tujuan perumahan dan perniagaan
mengikut densiti bandar.
Di Malaysia, aktiviti pembangunan mestilah merujuk kepada garis panduan
pembangunan yang dijelaskan di dalam rancangan pembangunan khususnya
Rancangan Tempatan Daerah (RTD). Pembangunan yang hendak dijalankan perlu
mematuhi zoning guna tanah yang telah ditetapkan oleh RTD. Dari segi masa,
perancangan pembangunan yang dibuat adalah untuk jangka masa 20 tahun ke
hadapan. Dalam proses pembangunan fizikal tapak pembangunan pula, ejen
pembangunan khususnya pemaju perlu mematuhi prosedur-prosedur perancangan
yang telah ditetapkan oleh setiap pihak berkuasa tempatan yang bertanggungjawab
ke atas tapak tersebut. Mana-mana cadangan pembangunan yang tidak mematuhi
zoning yang ditetapkan oleh RTD perlu membuat rayuan kepada Pihak Berkuasa
Perancang Negeri untuk kelulusan pembangunan yang dicadangkan dengan
mengemukakan alasan-alasan yang menyokong cadangan tersebut.
32
2.7.2 Kepentingan Penawaran Tanah kepada Proses Perbandaran
Dalam proses perkembangan bandar, jumlah penawaran tanah turut
melambangkan kadar kesediaan tanah untuk dibangunkan bagi apa jua aktiviti
pembangunan. Namun, apa yang penting adalah bagaimana tanah tersebut
dibahagikan bagi memastikan pembangunan perumahan akan dapat menampung
penduduk yang bekerja di dalam lingkungan bandar. Ini amat penting terutamanya
bagi memastikan penduduk akan dapat membuat pilihan kawasan untuk didiami
berdasarkan kemampuan serta lokasi yang dikehendaki.
Hubungkait antara penawaran tanah dengan kos rumah serta pilihan lokasi
oleh penduduk adalah hubungan yang membentuk senario penawaran dan
permintaan bagi guna tanah perumahan di lingkungan bandar (Roger Almskaar,
2002). Roger menjelaskan lagi, sebagai contoh sekiranya masih terdapat permintaan
yang tinggi oleh penduduk ke atas perumahan, tetapi jumlah tanah yang boleh
dibangunkan telah minimum, maka harga tanah dan rumah akan melambung tinggi.
Penduduk akan berasa tidak gembira membeli rumah-rumah tersebut kerana harga
yang tinggi serta terletak di lokasi yang bukan menjadi pilihan mereka. Sesetengah
mereka mungkin menggemari rumah terletak lebih hampir dengan tempat kerja
mereka di kawasan bandar dan sebagainya.
Roger menambah lagi, memandangkan di beberapa negara tanah adalah
terletak di bawah bidang kuasa sebuah kerajaan yang berpusat, maka kerajaan
tersebut seharusnya memainkan peranan yang sebaik-baiknya dalam mengawal
aktiviti guna tanah bagi memastikan penduduk bandar khususnya dapat membuat
pilihan yang terbaik terutamanya bagi perumahan. Malaysia contohnya, tanah adalah
terletak di bawah bidang kuasa kerajaan negeri. Maka, seharusnya pihak kerajaan
negeri memainkan peranan yang terpenting melalui apa jua bentuk termasuklah
perundangan, penguatkuasaan dan sebagainya untuk mengawal aktiviti guna tanah di
kawasan bandar khususnya.
Hak pemilihan jenis, kos serta lokasi rumah oleh penduduk adalah amat
penting bagi memastikan penduduk mempunyai tempat tinggal yang paling
memenuhi keperluan mereka secara individu untuk hidu bersama-sama keluarga
33
dengan tenang dan harmonis. Ini kerana, setiap individu mempunyai kriteria berbeza
dalam pemilihan rumah berdasarkan beberapa faktor pertimbangan masing-masing.
2.7.3 Faktor-faktor Penawaran Tanah
Penawaran tanah merupakan isu kritikal terutamanya apabila memperkatakan
tentang perumahan. Tidak cukup dengan hanya adanya tanah untuk dibangunkan,
sebaliknya, tanah tersebut mestilah sesuai untuk dibangunkan sebagai perumahan
yang akan diminati untuk dibeli dan diduduki oleh penduduk.
Menurut Roger Almskaar (2002), berdasarkan analisis ke atas beberapa
sumber serta pengalaman yang telah dilalui, terdapat lima faktor yang mempengaruhi
penawaran tanah di sesebuah bandar. Dua faktor yang pertama adalah faktor paling
penting terutamanya dalam memandu arah kegunaan tanah yang belum dibangunkan
bagi memastikan keberuntungan pembangunan yang bakal dijalankan.
a) Perundangan dan peraturan
Perundangan dan peraturan merupakan satu mekanisme yang seharusnya
digunakan sebaiknya oleh pihak berkuasa seperti kerajaan negeri dan pihak berkuasa
tempatan untuk mengawal aktiviti guna tanah di dalam kawasan bandar. Oleh kerana
tanah adalah bidang kuasa kerajan negeri, maka pihak kerajaan negeri dengan
dibantu pihak berkuasa tempatan bagi satu-satu bandar tersebutlah yang
bertanggungjawab ke atas apa jua aktiviti pembangunan yang dijalankan.
Keleluasaan penggunaan tanah oleh mana-mana ejen pembangunan adalah
bergantung kepada setakat mana penguatkuasaan ataupun kelonggaran pengawalan
oleh pihak berkuasa berkenaan. Pastinya, rancangan pembangunan seperti RTD telah
disediakan bagi memandu arah, mengawal serta merancang pembangunan sesebuah
bandar. Namun, tidak dinafikan, perilaku sesetengah ejen pembangunan seperti
pemaju yang mempunyai bank tanah yang banyak akan bersikap degil dan ingin
membangunkan tanah mereka dengan keuntungan semaksimum mungkin. Tanpa
penguatkuasaan serta sikap tegas pihak berkuasa, zoning guna tanah yang telah
dibuat di dalam RTD akan menjadi sia-sia sahaja.
34
Pemaju sememangnya akan membuat analisis ke atas keadaan semasa
terutamanya berkaitan keadaan ekonomi, senario permintaan oleh penduduk serta
jangkaan kepentingan projek pembangunan yang ingin dijalankannya sebagai alasan
untuk menyokong cadangan mereka. Alasan yang diberikan seringkali, zoning
ataupun jenis kegunaan tanah yang ditetapkan di dalam RTD sudah tidak relevan lagi
untuk satu-satu situasi tertentu dan sudah ketinggalan zaman. Justeru, pengajaran
yang perlu diambil oleh pihak berkuasa adalah perlunya kepada penyediaan pelan
pembangunan yang lebih komprehensif dan fleksibel bagi memastikan tidak ada lagi
istilah ‘ketinggalan zaman’ akan dilemparkan. Seterusnya, fleksibiliti tersebut
perlulah ditambah dengan penguatkuasaan serta ketegasan dalam melaksanakan
pelan pembangunan tersebut.
Tidak dinafikan, ejen-ejen pembangunan seperti pemaju akan tetap berdegil
bagi memastikan tanah mereka dibangunkan dengan seoptimum mungkin yang dapat
memberi keuntungan yang paling maksimum. Namun penguatkuasaan perundangan
dan pelan pembangunan yang telah dibuat perlulah ketat agar strategi pembangunan
sesebuah bandar itu tidak lari dari paksinya. Oleh itu, faktor perundangan dan
peraturan dapat mempengaruhi sesebuah tanah melalui peranan pihak berkuasa yang
menentukan guna tanah serta yang menentukan sama ada pembangunan yang
dicadangkan boleh dijalankan ataupun tidak.
b) Keperluan infrastruktur tanah
Faktor kedua adalah setakat manakah infrastruktur yang telah terdapat
ataupun yang boleh dibangunkan di atas satu-satu tanah tersebut. Sesebuah tapak itu
akan lebih berpotensi untuk dibangunkan sekiranya telah terdapat infrastruktur-
infrastruktur seperti kemudahsampaian, komunikasi, perkhidmatan dan sebagainya.
Misalnya, tanah kosong yang terletak berhampiran dengan kawasan pusat
perniagaan, perumahan sedia ada ataupun sekolah di atas tapak bersebelahannya.
Ejen-ejen pembangunan seperti pemaju akan lebih berminat untuk membangunkan
tanah yang terletak berhampirannya kerana jelas terdapat permintaan perumahan bagi
penduduk yang bekerja di pusat perniagaan tersebut. Serta, mereka berkemungkinan
besar tidak perlu lagi membina sekolah memandangkan sekolah sedia ada dianggap
telah mampu menampung jumlah pelajar dan bakal pelajar. Selain itu, ejen
35
pembangunan tidak perlu memikirkan kesukaran mendapatkan utiliti seperti bekalan
elektrik, air dan talian komunikasi kerana mereka hanya perlu menyambung dan
menambah dari saluran utiliti sedia ada di tapak bersebelahan.
c) Kemudahan kemudahsampaian
Kemudahsampaian adalah antara aspek utama yang diambil kira dalam
melihat potensi sesebuah tapak untuk dibangunkan. Antara yang diambil kira adalah
jarak tapak dengan pusat bandar, kaedah ataupun infrastruktur yang terdapat untuk
sampai ke tapak serta potensi untuk membangunkan lebih banyak infrastruktur
pengangkutan untuk pelbagai mod pengangkutan sampai ke tapak pada masa akan
datang.
Justeru, tanah akan dilihat lebih berpotensi sekiranya ia terletak di dalam
lingkungan bandar mahupun pinggir bandar yang sering menjadi laluan ulang-alik
penduduk untuk pergi ke tempat kerja. Kemudahan jalan raya terutamanya yang
membolehkan penduduk menggunakan kenderaan persendirian mahupun
pengangkutan awam memberi pengaruh yang amat penting. Secara tidak langsung,
boleh dikatakan tanah akan dilihat kurang berpotensi sekiranya terletak jauh dari
pusat aktiviti bandar serta sukar dicapai oleh penduduk.
d) Kesediaan tanah (land availibity)
Penawaran tanah merangkumi tanah yang belum dibangunkan mahupun
tanah yang telah dibangunkan tetapi masih boleh dijalankan pembangunan ke
atasnya. Oleh itu, penawaran tanah juga bermaksud ketersediaan tanah untuk
dibangunkan.
Namun, apa yang sukar untuk ditentukan adalah kadar kesediaan tanah untuk
jenis-jenis pembangunan yang berbeza-beza seperti untuk tujuan perniagaan, industri
mahupun perumahan. Ini kerana, penentuan kesediaan tanah untuk perumahan
contohnya, tidak boleh dinyatakan melalui pemetaan atau zoning semata-mata.
Pembangunan perumahan contohnya, perlu dijalankan berdasarkan senario
pasaran permintaan oleh penduduk serta penawaran bekalan rumah sedia ada. Ini
adalah bagi memastikan perumahan yang dibangunkan mempunyai potensi untuk
36
dibeli dan diduduki oleh penduduk. Kaedah pemetaan ataupun zoning yang dibuat di
dalam pelan pembangunan (untuk jangka masa perancangan yang panjang, 20 tahun
contohnya) akan tidak lagi relevan untuk dipatuhi pada keadaan-keadaan tertentu.
Roger (2002) menyatakan bahawa kebanyakan professional dalam bidang
pembangunan bandar bersetuju bahawa di mana keadaan pasaran permintaan oleh
penduduk adalah rendah, maka kadar kesediaan tanah akan menjadi tinggi. Ini
kerana, lebih banyak bekalan tanah boleh didapati untuk membangunkan pelbagai
jenis aktiviti pembangunan.
e) Kuasa pasaran
Pelan pembangunan serta garis panduan perancangan telah disediakan di
kebanyakan bandar terancang di negara-negara seluruh dunia termasuklah Malaysia.
Namun, kuasa pasaran semasa tidak dinafikan memainkan pengaruh yang kuat dalam
menentukan jenis guna tanah yang lebih relevan dengan situasi semasa.
Sesetengah ejen pembangunan seperti pemaju contohnya, melihat garis
panduan yang disediakan sebagai suatu penghalang kepada pembangunan yang
mereka ingin jalankan. Misalnya, sesetengah kawasan khususnya di dalam pusat
bandar yang telah ditentukan sempadan jenis pembangunan, jenis pembangunan
yang dibenarkan, densiti ataupun jenis infrastruktur yang perlu dipatuhi bagi
pembangunan yang ingin dijalankan. Ketegasan sesetengah pihak berkuasa yang
mahukan setiap ejen pembangunan mematuhi garis panduan yang telah ditetapkan
mampu mengurangkan minat ejen untuk membangunkan tanah tersebut.
Selain itu, bentuk dan saiz lot tanah juga mempengaruhi pasaran sesebuah
tanah itu. Misalnya, tanah dengan saiz lot yang kecil dan kedudukannya bertaburan
ataupun tidak bersebelahan antara satu sama lain akan turut mengurangkan minat
ejen pembangunan untuk membangunkannya. Ini kerana, skala pembangunan yang
boleh dibangunkan adalah kecil dan tentunya keuntungan yang bakal diperolehi
sedikit.
Jelasnya, faktor-faktor yang dibincangkan di atas mempengaruhi kadar
penawaran dan kesediaan tanah untuk dibangunkan khususnya di kawasan bandar.
Apa yang lebih sukar adalah untuk menentukan tanah mana yang lebih berpotensi
37
untuk dibangunkan sebagai kawasan kediaman bagi menampung penduduk yang
bekerja di bandar. Pelbagai fakor lain perlu diambil kira dalam menjalankan
pembangunan perumahan.
2.8 Perumahan Sebagai Unit Kediaman Penduduk
Di negara membangun seperti Malaysia, proses perbandaran atau urbanisasi
berlaku dengan pantas dan kadar pertumbuhan yang tinggi menyebabkan trend
permintaan penduduk meningkat dari semasa ke semasa. Pertambahan penghijrahan
penduduk desa ke bandar untuk tujuan pekerjaan dan meningkatkan taraf hidup telah
mempercepatkan proses perkembangan sesebuah bandar. Justeru, pertambahan
penduduk ke bandar ini kemudiannya akan menyebabkan pelbagai keperluan kepada
aktiviti ekonomi, pekerjaan, perkhidmatan dan rekreasi. Keperluan-keperluan
penduduk kepada aktiviti ini kemudiannya akan membentuk permintaan ke atas unit-
unit perumahan bagi tujuan kediaman mereka. Lantas, keperluan untuk memenuhi
permintaan penduduk kepada unit kediaman inilah antara faktor yang memerlukan
tanah untuk dibangunkan, bermula dari tanah di dalam kawasan bandar sehinggalah
ke kawasan pinggir dan luar bandar.
Isu perumahan merupakan isu yang sentiasa di perkatakan terutamanya di
Malaysia. Penyediaan rumah yang mencukupi amat ditekankan khususnya di dalam
Rancangan Lima Tahun Malaysia. Selain itu, beberapa dokumen berkenaan
pembangunan perumahan yang lain juga turut mempengaruhi trend pembangunan
perumahan di Malaysia. Antara dokumen berkaitan termasuklah Dasar Perumahan
Negara serta rancangan pembangunan bagi setiap negeri dan daerah seperti RSN dan
RTD.
2.8.1 Definisi Perumahan
Kawasan perumahan merupakan sebuah kawasan yang terdiri daripada
beberapa unit rumah di samping kemudahan-kemudahan lain yang disediakan untuk
38
kegunaan penduduknya. Kawasan perumahan digunakan oleh penghuninya bagi
tujuan kediaman.
Di Malaysia, KPKT telah menggariskan empat aspek utama berkenaan
piawaian dalam memenuhi keperluan konsep perumahan yang sebenar iaitu :
i) Menjamin keselamatan individu dan harta benda;
ii) Kemudahan prasarana;
iii) Kesihatan fizikal dan mental; serta
iv) Kesihatan masyarakat.
Manakala, mengikut takrifan Jabatan Perangkaan (1980), unit perumahan
adalah sebuah tempat tinggal yang berasingan dan bebas. Unit perumahan ini
digunakan sebagai tempat tinggal oleh sesebuah isi rumah atau yang tidak
dicadangkan sedemikian tetapi tidak didiami sebagai tempat kediaman oleh sesebuah
isi rumah semasa bancian dijalankan.
2.8.2 Keperluan kepada Perumahan
Oleh kerana rumah merupakan antara keperluan yang paling asas bagi
manusia, maka tentunya setiap individu memerlukan rumah untuk tujuan kediaman
mereka. Seterusnya, manusia tidak mampu untuk hidup secara bersendirian. Maka,
jelasnya unit-unit rumah kediaman manusia tentunya tidak boleh terdiri secara
bersendirian sahaja. “Manusia, seperti yang dikatakan oleh Aristotle, mendirikan
bandar untuk tinggal dan meneruskan kehidupan di dalamnya demi mengejar
kehidupan yang berkualiti. Malangnya, ‘kehidupan yang berkualiti’ tetap sukar untuk
dicapai walaupun pada zaman moden ini.” (Henslin, 1996 dalam Hasrin Busno
(2004). Perumahan merupakan sebahagian daripada bandar yang berfungsi sebagai
tempat tinggal kepada manusia. Perumahan merupakan keperluan penting bagi
manusia mencapai keharmonian serta kualiti yang baik dalam kehidupan sehari-
harian mereka. Justeru, unit-unit rumah perlu didirikan secara berkelompok agar
manusia yang tinggal di dalamnya boleh berinteraksi, bermasyarakat, bersosial serta
bersifat saling memerlukan antara satu sama lain. Unit-unit rumah yang dibina secara
berkelompok ini dikenali sebagai perumahan.
39
Kawasan perumahan adalah satu unit ruang kejiranan. Selain tempat
kediaman, ia juga digunakan untuk bersantai, berehat dan berekreasi, menjalankan
aktiviti harian yang membabitkan pergerakan seperti bekerja, ke sekolah, membeli-
belah, bersukan, beribadat, bercucuk tanam dan sebagainya.
Keperluan perumahan adalah bilangan unit kediaman yang diperlukan dan
mencukupi untuk penduduk dalam satu jangka masa tertentu (Nurizan Yahya, 1998).
Beliau turut menyatakan bahawa keperluan perumahan ini mengambilkira tunggakan
perumahan semasa, menggantikan unit usang dan memenuhi tambahan keperluan isi
rumah.
Walau bagaimanapun, walaupun pihak yang menyediakan pembangunan
perumahan (sama ada pihak kerajaan mahupun swasta) mengambil kira keperluan
perumahan semasa membuat keputusan membina rumah, namun faktor yang paling
penting ialah keupayaan atau kemampuan penduduk untuk membeli rumah serta
lokasi di mana kawasan perumahan iu terletak, khususnya dalam sesebuah bandar.
Sebagai contoh, walaupun banyak rumah dibina tetapi jika kemampuan membeli
tidak ada, kebanyakan rumah tersebut tentunya tidak akan dapat dijual. Begitu juga
sekiranya sesebuah kawasan perumahan tersebut terletak di lokasi yang kurang
diminati oleh penduduk seperti jauh dari lingkaran ulang-alik kawasan pekerjaan,
perkhidmatan serta lain-lain kemudahan yang diperlukan penduduk. Faktor lokasi
juga sebenarnya mampu mewujudkan faktor-faktor sampingan lain yang
menyebabkan penduduk lebih tidak meminati satu-satu kawasan perumahan itu.
Fenomena ini nyata pernah berlaku di Malaysia sewaktu kemelesetan
ekonomi berlaku sekitar tahun 1985 dan 1997. Banyak unit rumah kos sederhana dan
mewh yang dibina tidak dapat dijual oleh pemaju perumahan. Selain itu, sehingga
kini terdapat juga unit rumah terdiri dari pelbagai jenis dan kos yang tidak dapat
dijual akibat perletakan kawasan perumahan tersebut tidak memenuhi kehendak
penduduk.
Oleh itu, pilihan perumahan haruslah luas. Ia mesti terdiri daripada rumah
(termasuklah tanah) yang tidak terlalu mahal harganya serta terletak di kawasan yang
berpotensi untuk diminati oleh penduduk untuk tinggal di dalamnya. Dengan pilihan
seperti ini, pembeli dapat memilih mengikut kemampuan masing-masing.
40
2.8.3 Pemaju Perumahan Swasta
Dalam menyediakan perumahan, pemaju swasta adalah pihak utama yang
terlibat. Pemaju biasanya terdiri daripada syarikat-syarikat yang memiliki tanah
mahupun syarikat yang mampu untuk mendapatkan tanah yang berpotensi untuk
dibangunkan sama ada untuk tujuan perumahan, industri, perniagaan dan lain-lain.
Dalam melaksanakan peranan sebagai ejen pembangunan perumahan
khususnya, pemaju perlu melalui beberapa peringkat seperti memilih tanah yang
berpotensi, mencari pembiaya dan memperolehi sumber yang mencukupi,
mendapatkan kelulusan daripada pihak berkuasa berkaitan, melaksanakan pembinaan
serta menjalankan pemasaran.
Cadman dan Austin-Crowe (1991) mendefinisikan pemaju perumahan
sebagai satu proses pengeluaran yang melibatkan transformasi ciri-ciri semula jadi
dan fizikal tapak kepada struktur bangunan dan penggunaan perumahan.
Pemaju swasta pula boleh didefinisikan sebagai pemaju-pembina yang
membeli tanah, menyediakan infrastruktur dan kemudahan di atas tanah tersebut,
kemudian membuat pembinaan dan penjualan rumah (Pacione, 1990; dalam Nor’aini
Yusof, 2003). Namun, pemaju swasta akan lebih menumpukan keuntungan daripada
obligasi sosial. Pemaju yang lebih bermotifkan keuntungan akan bertindak
mengumpulkan input pengeluaran, menyusun atau memproses pengeluaran dan
memasarkan produk (Drewett, 1973 dalam Nor’aini Yusof, 2003).
Manakala, Seksyen 3 Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan
(Pindaan) 1988, mendefinisikan pemaju perumahan sebagai;
“Sesiapa sahaja, badan atau perorangan, syarikat, firma atau persatuan
(melalui apa juga nama), yang melibatkan diri atau menjalankan atau
bertanggungjawab atau menyebabkan bertanggungjawab sesuatu
pembangunan perumahan”.
Justeru, pemaju swasta boleh diertikan sebagai satu perniagaan pembinaan
yang dilakukan oleh sesuatu syarikat atau badan, daripada awal pemilihan tapak
41
sehinggalah penyerahan rumah yang telah siap, dengan matlamat utama untuk
memperolehi keuntungan.
2.9 Indikator Pembangunan Perumahan di Bandar
Perumahan merupakan guna tanah terbesar di bandar-bandar. Terdapat
pelbagai jenis perumahan tetapi kebanyakan tanah kediaman adalah tetap dari segi
kawasan dan perletakannya. Kegunaan tanah untuk pembangunan perumahan di
kawasan bandar kebanyakannya telah tertolak keluar dari kawasan-kawasan yang
mempunyai aksesibiliti terbaik. Justeru, terdapat beberapa indikator yang diambil
kira dalam membangunkan sesebuah kawasan perumahan di dalam, pinggir mahupun
luar bandar. Ini bagi memastikan pembangunan perumahan yang dibina mampu
memenuhi keperluan dan kehendak ciri-ciri kediaman yang diingini oleh penduduk
bandar.
2.9.1 Teori Perletakan Perumahan di Bandar
Walaupun terdapat perkaitan antara pendapatan persendirian, lokasi tempat
kerja dengan tempat tinggal, namun perkaitan ini tertakluk kepada makna yang
berbeza dan bertentangan. Richardson (1971) menyatakan, pada dasarnya terdapat
tiga penjelasan tentang rasional perletakan perumahan di dalam kawasan bandar iaitu
teori pengurangan kos perjalanan, teori ‘trade-off’ kos perjalanan dan kos perumahan
serta teori perbelanjaan maksimum perumahan.
a) Teori Pengurangan Kos Perjalanan
Telah banyak diperbincangkan bahawa jika kos perjalanan adalah rendah
maka pemilik rumah akan sanggup membayar sewa ataupun harga yang tinggi untuk
tempat tinggal. Melalui mekanisme harga ini bermakna golongan kaya akan tinggal
berdekatan dengan Kawasan Perdagangan Pusat, manakala golongan yang
berpendapatan rendah dan sederhana pula lebih cenderung untuk memiliki tempat
tinggal di kawasan-kawasan pinggir atau luar bandar yang lebih murah. Namun,
42
keadaan yang sebaliknya telah berlaku sebenarnya. Golongan yang berpendapatan
rendah sebenarnya lebih cenderung untuk tinggal berdekatan dengan tempat kerja
yang terletak di dalam kawasan bandar untuk mengurangkan kos perjalanan.
Manakala sewa dan harga rumah pula diselaraskan dengan nilai tanah di bandar serta
kepadatan perumahan adalah tinggi. Kepadatan yang tinggi tidak lagi menjadi pilihan
golongan yang berpendapatan tinggi yang lebih mementingkan ‘privacy’. Atas alasan
ini, maka golongan ini cuba untuk mendapatkan kawasan luar dari lingkungan
bandar yang dilengkapi dengan aksesibiliti yang baik.
Apabila pendapatan meningkat, penduduk bandar kebiasaannya akan mula
tinggal berjauhan dari tempat kerja di kawasan-kawasan pinggir dan luar bandar
yang berkepadatan rendah serta perumahan yang lebih mahal. Seterusnya,
perkembangan bandar akan hanya segandingan dengan pengurangan kos perjalanan
jika di masa yang sama pekerjaan diselerakkan. Walau bagaimanapun, keadaan ini
tidak terjadi.
Namun, teori ini masih ada kebenarannya. Walaupun harga rumah adalah
tinggi di lingkaran ulang-alik, nilai rumah per meter persegi menurun apabila ia
terletak di luar kawasan pusat. Ini disebabkan oleh kurangnya persaingan dengan
aktiviti perdagangan untuk mendapatkan tanah.
b) Teori ‘Trade-off’ Kos Perjalanan dan Kos Perumahan
Teori ini mengandaikan bahawa pemilik rumah dalam kumpulan pendapatan
yang sama sanggup untuk membayar kos agregat sebenar perjalanan dan perumahan.
Sekiranya kos perjalanan meningkat, maka penghijrahan penduduk ke kawasan
perumahan berharga rendah akan terjadi. Manakala, sekiranya kos perjalanan
menurun, maka pergerakan penghijrahan penduduk adalah lebih cenderung ke arah
kawasan perumahan kos tinggi. Hipotesis ini telah dikemukakan oleh Wingo (1961)
yang memberi maksud bahawa nilai perumahan adalah paling tinggi apabila ia
terletak berdekatan dengan Kawasan Perdagangan Pusat dan nilainya akan menjadi
semakin rendah sekiranya ia terletak di kawasan pinggir atau luar bandar.
Walaupun terdapat kolerasi songsang (inverse correlation) antara nilai tapak
dan kos perjalanan di sekitar kebanyakan bandar, perkara yang sama adalah tidak
43
benar mengenai harga rumah dan kos perjalanan. Penduduk yang membuat
pergerakan keluar-masuk ke kawasan bandar, yang berpendapatan tinggi tidak perlu
membuat ‘trade-off’ kos perjalanan dengan kos rumah mereka. Ini kerana mereka
mampu untuk membiayai kedua-duanya. Golongan kaya mungkin berminat untuk
tinggal di lingkaran ulang-alik di mana mereka boleh mendapat faedah daripada
persekitaran yang lebih baik serta mengasingkan diri dari golongan yang
berpendapatan rendah. Selaian itu, hanya kawasan yang terletak di luar kawasan
bandar sahaja terdapatnya tapak-tapak untuk membina rumah baru dan mahal.
Lebuhraya seterusnya menjadikan perletakan-perletakan ini lebih mudah
dihubungkan dengan Kawasan Perdagangan Pusat dari kebanyakan perletakan
aktiviti di dalam kawasan pinggir bandar.
Namun, walaupun terdapatnya kolerasi songsang antara harga rumah dengan
kos perjalanan, kemungkinannya adalah kecil bahawa pemilik rumah akan
melakukan ‘trade-off’. Perbelanjaan perumahan dan kos perjalanan berubah dari
semasa ke semasa. Namun, pemilik rumah kebiasaannya hanya berpindah dalam
jangka masa lima tahun atau lebih. Selalunya, terdapat ruang masa yang panjang
sebelum sesuatu keluarga itu bertindak balas kepada perubahan kos, dan terdapat
darjah immobility yang tinggi dan pertimbangan bukan ekonomi adalah lebih
berpengaruh dalam menentukan pilihan perletakan baru.
Sesebuah keluarga berpindah berkemungkinan besar disebabkan oleh
pertukaran kerja, perkahwinan ataupun perubahan saiz keluarga melebihi daripada
perubahan hubungan antara kos perjalanan dengan harga rumah. Adalah tidak
munasabah sebenarnya untuk mengandaikan bahawa sesebuah keluarga itu bebas
untuk berpindah ke mana-mana sahaja. Pilihan yang ada bagi sesebuah keluarga
untuk berpindah sebenarnya adalah terbatas kos perumahan akan ditentukan oleh
kemudahan pinjaman kewangan untuk memiliki rumah.
c) Teori Perbelanjaan Maksimum Perumahan
Teori ini menyatakan bahawa pendapatan, syarat dan terdapatnya pinjaman
menentukan perletakan sesebuah kawasan perumahan di dalam kawasan bandar
khususnya. Teori ini berdasarkan kepada andaian bahawa pembeli rumah akan cuba
untuk mendapatkan sebuah rumah semahal yang mungkin mengikut kemampuan
44
mereka berdasarkan jumlah pinjaman maksimum yang diperolehi. Rumah tersebut
juga mestilah terletak di kawasan pilihan mereka.
Walaupun pembeli rumah mungkin mencari rumah di pelbagai kawasan, kos
pengangkutan mungkin merupakan faktor kecil. Ia juga mungkin berbeza bergantung
kepada taburan perumahan di dalam suatu julat harga. Dalam hal ini, faktor
persekitaran dan sosial mungkin mempunyai pengaruh yang lebih besar sewaktu
pembeli menentukan pilihan kawasan kediaman mereka. Hipotesis ini yang
dikemukakan oleh Ellis dan Stegmen (1969) yang menyatakan bahawa tiada
hubungkait sebenarnya antara jumlah pendapatan, kos / masa perjalanan dan tempat
kerja, malah tiada ‘trade-off’ yang berkesan.
Oleh yang demikian, dalam menggubal dasar ataupun polisi yang berkaitan
dengan pembangunan perumahan, di kawasan bandar khususnya, kerajaan pusat,
negeri mahupun tempatan perlu tahu mengapa orang ramai lebih gemar tinggal di
kawasan-kawasan tertentu. Di samping itu, pengetahuan lain mengenai jenis rumah
yang perlu dibina dan di mana ia perlu dibina, bagaimana signifikannya
pertimbangan-pertimbangan perjalanan ke tempat kerja, serta sejauh mana
penyelerakan tempat kerja adalah sesuai juga perlu ditekankan oleh pihak pentadbir
ataupun perancang yang menentukan kawasan yang sesuai untuk pembangunan
kawasan perumahan di dalam kawasan bandar.
Richardson (1971) dalam Abdul Razak Jaffar (1994) berpendapat bahawa,
jika terdapat ‘trade-off’ antara perbelanjaan perumahan dan kos perjalanan. Oleh itu,
polisi hendaklah ditumpukan terhadap pengurangan kos perjalanan ke tempat kerja
dan / atau membangunkan perumahan berkepadatan tinggi di kawasan-kawasan
dalaman bandar. Sebaliknya, polisi penyelerakan pekerjaan akan menguntungkan
terutamanya bagi kumpulan berpendapatan rendah di kawasan-kawasan pinggir dan
luar bandar. Jika sebaliknya, iaitu sekiranya keadaan persekitaran mempengaruhi
pemilik rumah melebihi daripada pengaruh kos perjalanan, maka polisi yang dibuat
perlulah lebih menumpukan kepada memperuntukkan persekitaran yang memuaskan
berbanding mengurangkan kos perjalanan ke tempat kerja.
Ketiga-tiga teori yang dibincangkan di atas sebenarnya merupakan faktor-
faktor ataupun pertimbangan-pertimbangan utama yang diambil kira dalam
45
menentukan jumlah kawasan tanah yang diperlukan untuk pembangunan perumahan
di kawasan bandar. Namun, faktor-faktor tersebut tidak boleh diterima semata-mata
sebagai rasional penggunaan tanah di kawasan bandar untuk membangunkan
perumahan. Timbal balik berdasarkan kepentingan aktiviti-aktiviti lain yang
berkaitan seperti kawasan perdagangan, perkhidmatan, perindustrian, rekreasi dan
sebagainya perlu turut dititikberatkan bagi memastikan keseimbangan pola
penggunaan tanah di kawasan bandar. Ini juga adalah kerana tidak semua tanah di
kawasan bandar, pinggir mahupun luar bandar adalah tersedia hanya untuk satu-satu
jenis kegunaan sahaja.
2.9.2 Faktor Pemilihan Kediaman oleh Penduduk
Perumahan boleh dibina di mana-mana sahaja selagi ia menepati keperluan
dan kehendak oleh penduduk. Namun, ciri-ciri perumahan yang diminati untuk
diduduki oleh penduduk adalah berbeza antara satu individu dengan individu yang
lain.
Evans (1988) menggariskan tiga faktor paling utama yang diambil kira oleh
penduduk dalam memilih perumahan yang ingin diduduki oleh penduduk di kawasan
bandar. Namun, terdapat juga sedikit perbezaan bergantung kepada taraf kehidupan
dan pendapatan setiap individu dan keluarga.
a) Perletakan tempat kerja
Penduduk bandar majoritinya memilih kawasan perumahan yang ingin
diduduki dengan mengambilkira jarak dan kemudahsampaian antara rumah mereka
dengan tempat kerja. Penduduk akan mengambil kira faktor-faktor lain
yangberkaitan seperti aksesibiliti, kos perjalanan dari segi masa dan perbelanjaan,
halangan lalu-lintas dan sebagainya. Faktor-faktor ini sesetengahnya ditambah lagi
dengan kesanggupan penduduk untuk membelanjakan pendapatannya bagi tujuan
kos perjalanan ke tempat kerja.
Sesetengah penduduk mungkin lebih gemarkan lokasi rumah mereka lebih
dekat dengan tempat kerja kerana tidak mahu menanggung kos perjalanan yang
46
tinggi. Sesetengah penduduk yang mempunyai ahli keluarga yang bekerja di pelbagai
tempat berlainan mungkin akan mengambil kira faktor keseimbangan kos perjalanan
dan perbelanjaan yang seimbang di kalangan ahli keluarga.
b) Keselamatan, keadaan komuniti dan ameniti
Penduduk kebanyakannya akan mengambil kira faktor keselamatan
terutamanya bagi keseluruhan ahli keluarga mereka. Faktor keselamatan kanak-
kanak juga merupakan antara aspek keselamatan yang penting bagi mereka. Faktor
keselamatan ini termasuklah keselamatan ahli keluarga sewaktu berada di rumah,
keselamatan anak-anak untuk pergi ke sekolah ataupun padang permainan serta
keselamatan daripada kejadian-kejadian jenayah.
Di samping itu, penduduk juga akan mengambil kira keadaan persekitaran
komuniti yang tinggal di kawasan kediaman mereka. Biasanya, penduduk akan
merasa selamat sekiranya komuniti sekitaran mereka adalah terdiri daripada komuniti
jenis sama taraf dengan mereka. Ini bermakna, golongan berpendapatan tinggi
contohnya, akan lebih merasa selamat untuk tinggal di kawasan mewah, mempunyai
kemudahan sekuriti serta penduduk sekitar rumahnya adalah dari golongan
berpendapatan tinggi juga.
Selain itu, faktor jarak rumah dengan ameniti kediaman yang lain seperti
taman permainan, surau, balai raya, sekolah dan lain-lain perkhidmatan awam yang
lain juga turut diambil kira oleh kebanyakan penduduk dalam memilih lokasi rumah
mereka.
c) Harga dan lokasi rumah berbanding perumahan lain di dalam wilayah /
daerah yang sama
Sebelum membeli sesebuah rumah, penduduk biasanya akan mendapatkan
maklumat mengenai beberapa kawasan perumahan yang terletak di dalam daerah
yang sama. Kawasan-kawasan perumahan tersebut dijadikan sebagai pilihan untuk
membuat perbandingan dari segi harga, lokasi, aksesibiliti serta kemudahan yang
disediakan dari aspek kemudahan kewangan sewaktu proses membeli mahupun
kemudahan awam yang disediakan di kawasan kediaman.
47
Justeru, seperti yang dibincangkan di dalam teori perletakan perumahan
sebelum ini, penduduk juga akan membuat perbandingan dan memilih rumah untuk
didiami berdasarkan pemberat yang ditentukan oleh mereka sendiri.
Selain itu, Onyirimba dan Lloyd Chidiebere (1995) dalam kajian mereka turut
menyatakan beberapa faktor-faktor yang diambilkira oleh penduduk untuk sanggup
menyewa ataupun membeli rumah di bandar. Faktor-faktor tersebut adalah :
i) Lokasi dan keadaan topografi
ii) Keadaan dan nilai kemudahan ameniti
iii) Tahap komunikasi dan kemudahsampaian
iv) Kesan peninggalan sejarah
v) Permintaan penduduk tempatan sedia ada
Berdasarkan faktor-faktor pemilihan rumah oleh penduduk di atas, maka
permintaan ke atas perumahan terbentuk. Lantas, apa yang lebih penting adalah
bagaimana pihak kerajaan, ejen pembangunan serta jururancang bandar memainkan
peranan untuk menyediakan kadar ketersediaan tanah yang mencukupi dengan
penawaran yang terbaik bagi memenuhi keperluan dan kehendak penduduk.
2.10 Kesimpulan
Secara keseluruhannya, perumahan merupakan guna tanah yang paling
penting di dalam sesebuah bandar. Perumahan yang disediakan dan dirancang perlu
mengambil kira faktor-faktor pembelian rumah oleh penduduk. Analisis yang
berkesan adalah amat diperlukan bagi memastikan pembangunan perumahan yang
dijalankan di atas mana-mana tanah di dalam, pinggir mahupun luar bandar
mempunyai potensi dalam menarik penduduk untuk membelinya.
Faktor ketersediaan tanah untuk kegunaan perumahan seharusnya dikaji dan
diselidik oleh pihak perancang, khususnya bagi menjamin wujudnya bekalan tanah
yang mencukupi. Sememangnya secara umum, boleh dikatakan bahawa semua tanah
pertanian dan kosong dikategorikan sebagai ketersediaan tanah untuk pembangunan
48
di masa hadapan. Namun, berdasarkan kepada model dan pendekatan pembangunan
harta tanah yang telah dibincangkan sebelum ini, ternyata bahawa masih terdapat
beberapa faktor dan halangan lain yang mempengaruhi proses pembangunan di atas
sesebuah tanah itu.
Dalam konteks negara kita, faktor ketersediaan tanah ini diterjemahkan dalam
Rancangan Pemajuan yang lebih spesifik bagi sesebuah daerah di dalam Rancangan
Tempatan Daerah (RTD). Namun, apa yang ingin dilihat di dalam kajian ini adalah
sejauh manakah maklumat berkenaan ketersediaan tanah untuk pembangunan ini
diterjemahkan di dalam RTD itu. Selain itu, sejauh manakah faktor-faktor serta
halangan-halangan yang dibincangkan di dalam model-model pembangunan harta
tanah tersebut diambil kira dalam menyediakan maklumat ketersediaan tanah untuk
pembangunan tersebut. Di samping itu, kajian ini juga akan melihat apakah asas
yang digunakan oleh RTD untuk menyediakan perumahan yang mencukupi untuk
penduduk bagi masa hadapan. Serta, adakah faktor-faktor pemilihan rumah oleh
penduduk turut diambil kira.
Bab seterusnya akan menjelaskan tentang konsep RTD di negara ini sebagai
Rancangan Pemajuan bagi sesebuah daerah.
BAB 3
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH
3.1 Pendahuluan
Sebagai sebuah negara yang pesat membangun, masalah-masalah yang
melibatkan pembangunan serta kegunaan tanah adalah amat perlu untuk ditangani.
Antara masalah-masalah pembangunan yang sering diperkatakan termasuklah
kesesakan lalulintas, kekurangan perumahan, kekurangan kemudahan sosial,
kekurangan bekalan utiliti, masalah berkaitan alam sekitar serta percanggahan guna
tanah. Sumber tanah yang terhad perlu dirancang dengan baik penggunaannya untuk
menjamin agihan yang optima dan memastikan aktiviti perbandaran tidak lagi
terjejas.
Justeru, di sinilah perlunya sistem kawalan pembangunan serta sistem
rancangan pemajuan, sepertimana yang dinyatakan di dalam Akta 172 serta
pindaannya; Akta A1129 memainkan peranan yang amat penting sebagai suatu alat
untuk mengawal, menentu serta memandu arah pembangunan dan penggunaan tanah
di seluruh negara. RSN serta RTD terutamanya, memainkan peranan yang paling
penting dan amat berkait rapat dengan pembangunan yang telah ataupun ingin
dijalankan di seluruh negara.
50
3.2 Sistem Rancangan Pemajuan Sebagai Mekanisme Kawalan Gunatanah
Bandar
Mekanisme kawalan guna tanah merupakan suatu alat atau kaedah yang perlu
dilaksanakan dalam memandu arah serta mengawal aktiviti pembangunan guna tanah
khususnya dalam proses perancangan bandar. Di Malaysia, Akta Perancangan
Bandar dan Desa 1976 (Pindaan 2001); Akta A1129 telah memperuntukkan bahawa
perlunya kepada sistem pelan pembangunan sebagai suatu mekanisme kawalan guna
tanah di negara ini. Sistem rancangan pemajuan ini merangkumi Rancangan Fizikal
Negara (RFN) sebagai rancangan pemajuan di peringkat nasional, RSN di peringkat
negeri, RTD di peringkat daerah serta Rancangan Kawasan Khas (RKK) di kawasan-
kawasan khas sekiranya ada dinyatakan di dalam RTD.
Walau bagaimanapun, dalam konteks kajian ini, Rancangan Pembangunan
yang berkaitan dengan arah tuju pembangunan sesebuah bandar adalah Rancangan
Tempatan Daerah ataupun RTD.
3.3 Pengenalan kepada Rancangan Tempatan Daerah
Rancangan Tempatan Daerah (RTD) merupakan sebuah rancangan pemajuan
yang meliputi sesebuah daerah sebagai kawasan perancangannya. RTD mengandungi
peta dan pernyataan bertulis yang “menyatakan, dengan selengkap yang difikirkan
sesuai oleh Pihak Berkuasa Perancang Tempatan (PBPT) itu, cadangan-cadangannya
untuk pemajuan dan penggunaan tanah dalam kawasan rancangan tempatan itu,
termasuklah langkah-langkah yang difikirkan patut oleh pihak berkuasa perancang
tempatan untuk memperelokkan lagi alam sekitar dari segi fizikal, memperelokkan
lagi perhubungan dan untuk mengurus lalu lintas…” (seksyen 12(3)(a) Akta 172).
RTD berfungsi untuk menterjemahkan dasar-dasar strategik yang terkandung
di dalam RSN kepada dasar yang lebih khusus di samping penjelasan yang lebih
mendalam berserta gambar rajah-gambar rajah yang lebih terperinci untuk memandu
51
arah, menentu serta mengawal arah tuju pembangunan bagi sesebuah daerah.
Menurut Manual Penyediaan Rancangan Tempatan, 2002; RTD memberi panduan
yang lebih jelas daripada RSN untuk membuat keputusan mengenai jenis guna tanah
yang boleh dibenarkan di atas sesuatu tapak, tetapi masih belum mencukupi untuk
menyediakan asas pertimbangan yang lengkap untuk membuat keputusan mengenai
jenis dan corak pembangunan yang boleh dibenarkan di atas sesuatu tapak.
Dari segi penyediaan, pada dasarnya RTD disediakan oleh PBPT ataupun
lebih tepat lagi Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) bagi sesebuah daerah tersebut.
Proses penyediaan RTD merupakan suatu proses yang melibatkan pelbagai pihak
khususnya yang berkaitan dengan bidang pembangunan dan perancangan guna tanah.
Jangka masa untuk menyediakan sesebuah RTD adalah selama 24 bulan ataupun 2
tahun. Jangka masa yang panjang ini diperlukan bagi membolehkan pihak-pihak
terlibat membuat kajian dengan sebaiknya untuk menghasilkan cadangan-cadangan
yang bersesuaian untuk arah tuju pembangunan daerah berkenaan.
Di samping kajian yang dilakukan oleh beberapa firma perunding
perancangan yang membantu untuk menyediakan sesebuah RTD, beberapa
mesyuarat juga dibuat dalam beberapa peringkat yang melibatkan beberapa pihak.
Antara pihak yang terlibat termasuklah Pengarah Jabatan Perancangan Bandar dan
Desa (JPBD) Negeri atau wakilnya, pegawai perancang bandar PBPT terlibat,
pegawai daripada Pejabat Tanah dan Daerah, pegawai daripada Unit Perancang
Ekonomi Negeri, wakil daripada jabatan-jabatan teknikal seperti Tenaga Nasional
Berhad, Jabatan Kerja Raya, Jabatan Bekalan Air dan lain-lain jabatan teknikal.
Namun, proses penyediaan RTD tidak melibatkan pihak-pihak swasta seperti pemaju
mahupun badan-badan bukan kerajaan. Sedangkan, pihak-pihak swasta ini
merupakan pihak yang paling aktif menjalankan aktiviti pembangunan di negara ini.
Selain itu, sepertimana menurut peruntukan di dalam pindaan (2001) Akta
172; Akta A1129, sebelum penyediaan sesebuah RTD dibuat, suatu seranta perlu
dibuat oleh PBPT terlibat untuk tujuan memberitahu orang awam tentang penyediaan
RTD ini. Ini bertujuan untuk memberitahu orang awam bahawa mereka juga
mempunyai peluang untuk terlibat secara langsung dengan memberikan cadangan
atau bantahan di dalam proses penyediaan RTD ini.
52
3.3.1 Definisi Rancangan Tempatan Daerah
Menurut Manual Penyediaan Rancangan Tempatan oleh Jabatan Perancangan
Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia (Pindaan 2002), RTD bermaksud suatu peta
dan pernyataan yang menerangkan dengan lebih terperinci segala cadangan-cadangan
PBPT untuk :
i) memajukan tanah
ii) melindungi dan memperelok alam sekitar
iii) memelihara topografi semulajadi
iv) memperelok lanskap
v) memelihara dan menanam pokok
vi) mengadakan tanah lapang
vii) memelihara dan mengindahkan ciri dan rupa bangunan
viii) memperbaiki sistem komunikasi
ix) mengendalikan lalu lintas
RTD ini akan digunakan sebagai panduan kepada PBPT mahupun orang
awam dalam urusan penyediaan pelan cadangan pembangunan yang melibatkan
pertukaran penggunaan tanah bagi satu-satu kawasan di dalam PBPT. Antara
perkara-perkara yang melibatkan pertukaran penggunaan tanah termasuklah :
i) Cadangan pemajuan bagi satu-satu kawasan di dalam PBPT
ii) Cadangan tukar syarat tanah
iii) Cadangan pecah sempadan tanah
iv) Cadangan projek-projek oleh agensi kerajaan
3.3.2 Proses Penyediaan Rancangan Tempatan Daerah
Mengikut peruntukan Akta Perancang Bandar dan Desa 1976, Akta 172,
penyediaan RTD melibatkan beberapa peringkat sepertimana yang ditunjukkan di
dalam Rajah 3.1.
53
Rajah 3.1 : Proses Penyediaan Rancangan Tempatan Daerah
RANCANGAN STRUKTUR NEGERI
Pernyataan dasar dan cadangan am pemajuan dan penggunaan tanah sebagaiasas-asas perancangan kepada penyediaan RT. Dasar-dasar RS akan diteirma
pakai di dalam RT sehingga penyediaan RSN selesai walaupun kedua-duakajian dijalankan serentak.
SERANTA AWAL RANCANGAN TEMPATAN
Mendapatkan maklum balas dari orang ramai mengenai objektif, tujuan danperkara-perkara yang akan terkandung dalam RT (Seksyen 12, Akta 172)dan didokumentasikan ke dalam penyediaan Asas Rujukan, Rekabentuk
Asas dan Perancangan Kualiti.
Penyediaan- Asas Rujukan- Rekabntuk asas- Perancnagan
Kualiti
DRAF RANCANGAN TEMPATAN
Mengandungi suatu Peta Cadangan dan Pernyataan Bertulis yang menepatidasar/cadangan RS. Perlu menunggu sehingga dasar-dasar dan strategi RSdimuktamadkan. DRT yang disediakan akan melalui proses-proses berikut:
- Laporan Awal- Laporan Teknikal
- Strategi dan Pembentukan Konsep- Pelan Rekabentuk
- Draf Rancangan Tempatan- Seranta Draf Rancangan Tempatan
SERANTA DRAF RANCANGAN TEMPATAN
Pemeriksaan awam tidak kurang daripada 4 minggu dan boleh dilanjutkanselama tidak lebih dari 4 minggu (Seksyen 13(2), Akta 172).
Notis disiarkan dalam 3 keluaran dari sekurang-kurangnya 2 akhbartempatan, salah satunya dalam Bahasa Kebangsaan.
54
PENYIASATAN TEMPATAN DAN PEMBICARAN AWAMBERKENAAN DENGAN DRAF RANCANGAN TEMPATAN.
Suatu penyiasatan tempatan atau pembicaraan awam boleh diadakandihadapan Jawatankuasa terdiri dairpada 3 orang yang dilantik oleh JPN.
(Seksyen 13(1), Akta 172)
Notis mengnai penyiasatan tempatan atau pembicaraan awam disiarkansekurang-kurangnya 6 minggu sebelum tarikh penyiasatan. Penyiasatan
Tempatan diadakan sekiranya terdapat isu-isu yang mempunyai kepentingannegeri.
KELULUSAN DRAF RANCANGAN TEMPATAN
Kelulusan DRT oleh JPN hendaklah dibuat setelah memberi pertimbangankepada syor Jawatankuasa Pembicaraan Awam/Jawatankuasa Penyiasatan
Tempatan dan kenyataan menepati RS. Kelulusan diberikan secarakeseluruhan atau sebahagian daripadanya tanpa atau dengan pengubahsuaian
atau menolaknya.(Seksyen 15(1), Akta 172)
PEMBERITAHUAN KEPADA PIHAK BERKUASA NEGERI
JPN memberitahu Pihak Berkuasa Negeri untuk mendapatkan persetujuandan kuat kuasa DRT.
(Seksyen 15(1), Akta 172)
MEWARTA RANCANGAN TEMPATAN
BPT mewartakan hakikat persetujuan RT oleh Pihak Berkuasa Negeritentang penerimapakaian RT.
Disiarkan dalam warta negeri dan dalam sekurang-kurangnya 2 akhbartempatan.
(Seksyen 15(4), Akta 172)
- Pengubahan,pemansuhan danpenggantian bolehdibuat pada bila-bila masasekiranya perlu.(Seksyen 15(4),Akta 172)
Sumber : Manual Penyediaan Rancangan Tempatan; Pindaan 2002.
55
3.3.3 Bidang Kajian / Fokus Kajian RTD
Berasaskan wawasan dan matlamat kajian, fokus kajian dalam bentuk sektor-
sektor strategik / penekanan-penekanan sektoral yang perlu dikendalikan dengan
jelas. Bidang strategik ini memandu pengkaji dalam mengenalpasti dan menamakan
kepakaran-kepakaran yang diperlukan dalam mengendalikan kajian RTD.
a) Bidang kajian di dalam RTD
Bidang-bidang kajian ini adalah berdasarkan kepada keperluan minimum
yang telah diperuntukkan di dalam Seksyen 12(3), Akta 172 yang merangkumi:
i) Cadangan memajukan dan menggunakan tanah
ii) Cadangan pengangkutan dan lalulintas
iii) Cadangan melindungi dan memperelokkan alam sekitar
iv) Cadangan pemeliharaan topografi semula jadi dan memperelokkan landskap
v) Memelihara dan menanam pokok
vi) Memelihara dan mengindahkan ciri serta rupa bangunan
vii) Cadangan infrastruktur dan utiliti
viii) Cadangan kawasan tanah lapang
Walau bagaimanapun, lain-lain bidang kajian boleh dijalankan tertakluk
kepada profil kawasan kajian. Sebagai panduan bidang-bidang kajian boleh dibentuk
mengikut pakej-pakej tertentu. Penentuan dan keutamaan pakej diasaskan kepada
ciri-ciri utama kawasan RTD. Perancang bandar atau pengkaji yang akan
menjalankan kajian RTD ini perlulah dilantik berdasarkan kepada kepakaran dan
pengalaman yang dikemaskini dari masa ke semasa dan berasaskan kepada keperluan
asas rujukan.
b) Pakej-pakej perancangan di dalam RTD
Oleh kerana kajian di dalam RTD perlu meliputi pelbagai aspek perancangan,
maka untuk memudahkan perincian dibuat, RTD membahagikan kajian kepada
pakej-pakej perancangan mengikut ciri-ciri bagi setiap sektor. Berikut adalah pakej-
pakej perancangan yang terdapat di dalam RTD :
56
i) Pakej 1 : Perspektif makro
Penduduk, Asas Ekonomi dan Pembangunan Sempadan.
ii) Pakej 2 : Perancangan Fizikal
Perancangan Fizikal dan Guna Tanah
Pusat Bandar dan Perniagaan
Rekabentuk Bandar dan Pemeliharaan
Kemudahan Rekreasi dan Landskap
Perumahan dan Kemudahan Masyarakat
Pembangunan Petempatan Desa
Perindustrian
Pelombongan
Pelancongan
Pertanian dan Perhutanan
Sumber Asli dan Alam Sekitar
Penilaian Kesan Sosial (SIA)
Penilaian Strategik Alam Sekitar (SEA)
iii) Pakej 3 : Kejuruteraan
Pengangkutan dan Lalulintas
Utiliti
Infrastruktur
iv) Pakej 4 : Pembentukan Sistem Maklumat Geografi (GIS)
v) Pakej 5 : Pengurusan dan Pelaksanaan Pembangunan
(Analisis Kewangan dan Pelaksanaan Projek)
Setiap pakej terdiri daripada beberapa sektor perancangan. Sektor yang paling
utama adalah Sektor Perancangan Fizikal dan Guna Tanah. Kajian bagi sektor ini
dijalankan oleh pakarunding utama bagi keseluruhan kajian sesebuah RTD. Sektor-
sektor lain kemudiannya dibahagikan kepada beberapa pakarunding yang
kebiasannya berkemahiran khusus dalam satu-satu sektor perancangan tersebut.
Sesebuah pakarunding boleh menjalankan kajian lebih daripada satu sektor
57
perancangan. Sektor perumahan merupakan salah satu sektor perancangan di dalam
RTD yang menjurus kepada perkara-perkara berkaitan perumahan.
3.4 Sektor Perumahan di dalam RTD
Oleh kerana pelbagai aspek perancangan diliputi di dalam kajian sesebuah
RTD itu, maka penjelasan dan perincian perlulah dibuat mengikut sektor-sektor
sepertimana yang dinyatakan di dalam pakej perancangan yang dinyatakan. Satu
sektor khas bagi perumahan juga terdapat di dalam RTD. Kajian di dalam RTD
merangkumi pendefinisian, analisis keadaan, isu dan masalah semasa, unjuran
keperluan serta seterusnya cadangan untuk menangani masalah yang timbul
mahupun untuk keperluan masa akan datang.
3.4.1 Definisi Perumahan Menurut RTD
Bagi memudahkan kajian dan analisis dibuat, RTD membahagikan
perumahan ataupun kediaman kepada beberapa kategori. Kategori perumahan
sesuatu kawasan merangkumi :
a) Perumahan Terancang
Kawasan perumahan terancang merupakan kawasan perumahan yang terdiri
daripada perumahan strata, perumahan bukan strata dan kuarters. Perumahan strata
bermaksud pembangunan berbilang tingkat seperti rumah pangsa, pangsapuri
ataupun kondominium. Manakala, perumahan bukan strata pula adalah jenis
perumahan di atas tanah (landed properties) seperti pelbagai jenis rumah teres,
rumah berkembar, town house dan rumah banglo.
b) Perumahan Kampung
Perumahan kampung terdiri daripada :
Kampung tradisi
58
Kampung nelayan
Kampung tersusun
Kampung atas air
Kampung orang asli
Kampung FELDA/FELCRA
Kampung baru
Kampung setinggan
Perumahan ladang/estet
Justifikasi yang diambil kira dalam membahagikan kategori perumahan ini
adalah seperti berikut :
i) Kategori guna tanah ini digunakan bagi satu-satu kawasan Blok Perancangan
ataupun Blok Perancangan Kecil yang mempunyai lebih 2/3 kawasan
perumahan di dalamnya.
ii) Hanya pembangunan komited melibihi 50 ekar akan diambil kira (selaras
dengan keperluan EIA)
iii) Perumahan kampung mempunyai penduduk kurang 10,000 orang.
Di samping itu, terdapat juga beberapa jenis pembangunan lain yang boleh
dibina secara bercampur dengan guna tanah perumahan. Kegunaan lain selain
daripada perumahan di dalam kawasan ini tertakluk kepada syarat-syarat seperti
berikut:
i) Berharmoni dengan kawasan perumahan
ii) Tidak menimbulkan kacau ganggu dari segi pencemaran udara, air, tanah dan
lalulintas.
iii) Tidak bercanggah dengan imej kawasan perumahan
iv) Menyokong dan pemangkin kepada kegunaan kawasan perumahan.
3.4.2 Kajian Lapangan Sektor Perumahan di dalam RTD
Pandangan mata kasar sahaja tidak mencukupi dijadikan data untuk dianalisis
bagi mendapatkan sama ada keadaan semasa, isu, masalah ataupun keadaan sebenar
59
tapak. Oleh itu, RTD memerlukan perunding terlibat untuk menjalankan kajian
lapangan di kawasan lingkungan RTD. Kajian lapangan yang dibuat pula mestilah
mengikut kaedah-kaedah yang telah ditentukan oleh manual penyediaannya.
Selain data-data yang diperolehi melalui sumber-sumber sekunder, kajian
lapangan dijalankan untuk mendapatkan data-data primer yang terkini bagi beberapa
sektor kajian. Data-data yang benar-benar diperlukan akan menentukan satu
penganalisisan yang berkesan. Peratus persampelan yang diambil bergantung kepada
jenis kajian, keadaan lokasi, kepadatan dan intensiti sesuatu kawasan kajian. Begitu
juga dengan pemilihan kaedah atau teknik tertentu serta analisis statistik yang
digunakan bagi kajian lapangan. Kajian yang dijalankan perlu menghasilkan
penemuan yang tepat dan meyakinkan. Kajian lapangan boleh dilakukan melaui dua
kaedah iaitu:
a) Kaedah pengamatan atau pemerhatian tapak
Kaedah pengamatan atau pemerhatian tapak boleh dilakukan melalui
penyemakan keseluruhan aktiviti premis bangunan, lot-lot tanah atau struktur binaan
tertentu yang terdapat di tapak kajian. Disamping itu, beberapa kaedah lain yang
boleh menjimatkan masa dan sumber tenaga boleh dilakukan melalui sama ada :
Mengemaskini data-data yang telah diperolehi melalui kajian
lapangan yang lepas.
Bantuan gambar foto udara atau kaedah terkini menggunakan imej
satelit yang diambil melalui penderiaan jauh (remote sensing)
b) Kaedah soal selidik
Kaedah ini dijalankan menggunakan borang soal selidik untuk mendapatkan
pandangan responden atau pengguna tertentu yang dikenal pasti. Bagi menghasilkan
data terbaik dan meyakinkan, teknik persampelan dan reka bentuk borang soal
selidik yang disediakan mestilah sesuai dengan tujuan dan kepentingan data yang
diperlukan.
Jenis-jenis kajian lapangan dan soal selidik pula berbeza-beza mengikut
kesesuaian atau ciri-ciri kawasan kajian bergantung kepada kedapatan data-data
60
sekunder sedia ada. Kajian-kajian lapangan ini juga boleh digabungkan dengan
kajian lapangan sektor lain yang mempunyai golongan sasarn responden yang sama,
diubahsuai mengikut kesesuaian dan seboleh-bolehnya dijalan secara serentak bagi
mewujudkan data asas yang sama di antara jenis-jenis kajian untuk penganalisisan
dan persembahan data yang terbaik. Di antara contoh-contoh kajian lapangan yang
boleh dijalankan ialah:
i) Kajian guna tanah
ii) Kajian perniagaan
iii) Kajian perindustrian
iv) Kajian pengangkutan dan pengurusan lalulintas
v) Kajian perumahan
vi) Kajian kualti alam sekitar
vii) Inventori rekabentuk bandar
viii) Inventori rekreasi dan landskap
ix) Inventori daya tarikan pelancongan dan kemudahan sokongan
x) Kajian struktur sosial dan gaya hidup
Kajian lapangan perlu dijalankan sekiranya tiada terdapat maklumat
‘secondary’ atau maklumat ‘secondary’ tidak lengkap.
3.4.3 Keperluan Data Kajian Perumahan
Beberapa data diperlukan untuk membuat analisis perumahan di dalam RTD.
Jadual 3.1 berikut menunjukkan tujuan serta jenis data yang diperlukan untuk kajian
perumahan di dalam RTD :
61
Jadual 3.1 : Keperluan Data Kajian Perumahan RTD
Kajian Lapangan Keperluan Data
Kajian lapangan ini bertujuan untuk mendapatkan data-data terkini maklumat perumahan
Corak dan taburan kawasan perumahan Jenis Skim perumahan samada taman perumahan, perkampungan, setinggan, kampung baru dan lain-lain.Mengkaji aspek-aspek berikut dalam kawasan perumahan : - Sistem sirkulasi - Bahan binaan - Landskap- Infrastruktur - Kemudahan asas/awam - Struktur bangunan - Sistem pelupusan sampah - Risiko kebakaran - Keceriaan/penampilan - Pengangkutan awam - Jalan masuk - Taman permainan kanak-kanak - Sistem pembentungan - Sistem perparitan/pengairan
Sumber : Manual Penyediaan Rancangan Tempatan; Pindaan 2002.
Selain itu, manual penyediaan RTD juga ada menggariskan analisis serta
penemuan sektoral yang perlu diperolehi oleh setiap sektor. Jadual 3.2 menunjukkan
analisis dan penemuan sektoral bagi sektor perumahan di dalam RTD :
Jadu
al3.
2 :
Ana
lisis
dan
Pen
emua
nSe
ktor
alba
giSe
ktor
Per
umah
anR
TD
Dat
a/M
aklu
mat
A
nalis
isO
utpu
t
-D
asar
-das
ar p
erum
ahan
Neg
eri d
an
Neg
ara
-A
nalis
is d
asar
-das
ar y
ang
berk
aita
n de
ngan
Kaw
asan
Ran
cang
an T
empa
tan
dari
segi
perl
aksa
naan
dan
keb
erke
sana
nnya
.
- P
rosp
ek p
emba
ngun
an p
erum
ahan
nas
iona
l dan
wila
yah
bera
skan
kep
entin
gan
loka
si d
an c
iri-
ciri
keis
timew
aan
tapa
k.
- J
umla
h ta
bura
n pe
rum
ahan
men
giku
t
kate
gori
dan
Blo
k Pe
raca
ngan
(ko
s
ting
gi, k
os s
eder
hana
kos
ren
dah)
-A
nalis
is p
enaw
aran
dan
per
min
taan
bek
alan
rum
ah s
emas
a m
engi
kut k
ateg
ori d
enga
n
men
gam
bil k
ira
unju
ran
pend
uduk
.
-U
njur
an p
erum
ahan
men
giku
t kat
egor
i per
umah
an.
- L
okas
i dan
bila
ngan
uni
tked
iam
an,
peru
mah
an te
ranc
ang
dan
perk
ampu
ngan
men
giku
tblo
k
pera
ncan
gan
-Ana
lisis
jang
kaan
kep
erlu
an ta
nah
untu
k
peru
mah
an.
-Kea
daan
rum
ah(H
ousi
ng c
ondi
tion)
- P
elan
tabu
ran
kaw
asan
per
umah
an m
engi
kut b
lok
pera
ncan
gan
bagi
tem
poh
pera
ncan
gan
mas
a
hada
pan.
-L
okas
i dan
jum
lah
tabu
ran
bila
ngan
pem
bang
unan
per
umah
an k
omite
d
men
giku
t blo
k pe
ranc
anga
n da
n ta
hun
kelu
lusa
n di
pero
lehi
.
-M
aklu
mat
Pen
dudu
k
-Ana
lisis
tren
d da
n ar
ahpe
rkem
bang
an
peru
mah
an.
-Pro
spek
pem
bang
unan
per
umah
an b
erda
sark
an
kepa
da k
epen
tinga
n lo
kasi
.
-U
njur
an k
eper
luan
peru
mah
an m
engi
kut b
anda
r,
pusa
t pet
empa
tan
desa
dan
luar
ban
dar
-Pe
lan
cada
ngan
kepa
data
n pe
mba
ngun
anpe
rum
ahan
.
- K
awas
an p
erum
ahan
yan
g be
rmas
alah
sepe
rti s
etin
ggan
, per
umah
an
mem
puny
ai n
ilais
ejar
ah, u
nsur
-uns
ur
trad
isio
nal d
an n
ilai m
engi
kut b
lok
pera
ncan
gan.
-A
nalis
is k
awas
an p
erum
ahan
yan
g be
rmas
alah
sepe
rti s
etin
ggan
, pen
cem
aran
ala
m s
ekita
r da
n
lain
-lai
n.
-A
nalis
is p
enila
ian
terh
adap
kaw
asan
peru
mah
an y
ang
mem
puny
ai n
ilai s
ejar
ah d
an
unsu
r-un
sur
trad
isio
nal.
-Pe
lan
kaw
asan
yan
g be
rpot
ensi
untu
k di
bang
unka
n
atau
dike
kalk
an, k
awas
an p
emba
ngun
an s
emul
a da
n
kaw
asan
per
umah
an y
ang
berm
asal
ah s
eper
ti
setin
ggan
, pen
cem
aran
ala
m s
ekita
r da
n la
in-l
ain.
-Pe
lan
cada
ngan
pem
elih
araa
n da
n pe
ngin
daha
n
kaw
asan
per
umah
an y
ang
mem
puny
ai n
ilai-
nila
i
seja
rah
dan
trad
isio
nal.
-Is
u,m
asal
ahda
n pr
ospe
k-
Ana
lisi
sis
u, m
asal
ah d
an p
rosp
ek
pem
bang
unan
per
umah
an d
i kaw
asan
RT
D
- C
adan
gan
men
anga
ni le
biha
npe
naw
aran
peru
mah
an
di k
awas
an‘g
reen
fiel
ds’
diba
ndar
met
ropo
litan
dan
band
ar-b
anda
r ut
ama.
-Kea
daan
per
umah
an m
engi
kut k
ateg
ori
bera
sask
an p
iaw
aian
sem
asa
-A
nali
sis
gari
s pa
ndua
nka
wal
an p
emba
ngun
an
sekt
or p
erum
ahan
- C
adan
gan
lang
kah-
lang
kah
sesu
ai b
agi
men
ingk
atka
n pe
naw
aran
per
umah
an m
engi
kut
kate
gori
dan
loka
si.
-D
asar
, gar
ispa
ndua
nda
npi
awai
an
sem
asa
-A
nali
sis
dasa
r,ga
ris
pand
uan
dan
piaw
aian
sem
asa
-C
adan
gan
gari
spa
ndua
npe
mba
ngun
an s
ekto
r
peru
mah
anse
pert
i jen
is r
umah
,kep
adat
anda
nla
in-
lain
.
Sum
ber
: M
anua
l Pen
yedi
aan
Ran
cang
an T
empa
tan;
Pin
daan
200
2.
64
3.5 Kritikan ke atas Sistem Perancangan Sedia Ada
Sistem rancangan pemajuan ataupun pelan pembangunan yang digubal melalui
Akta 172 jelas membuktikan bahawa Malaysia mempunyai sebuah sistem
pembangunan yang hampir sempurna. Namun, secara realitinya masih terdapat
beberapa kritikan yang timbul ke atas kemampuan para jururancang bandar
terutamanya untuk melaksanakan sepertimana apa yang didokumentasikan.
Mohd Razali Agus (2000) menyatakan bahawa, masalah yang selalu timbul
dalam bidang perancangan bandar ialah konsep perancangan fizikal dan persekitaran
tidak mengambil kira siapakah yang harus tinggal di rumah yang akan dibina; apakah
yang mereka mahu dan masalah apa yang harus diselesaikan. Selalunya, gaya hidup
seseorang itu bergantung atas fakta-fakta seperti pendapatan, pekerjaan, umur, jantina
dan faktor lainnya seperti etnik, agama dan politik. Faktor-faktor ini selalunya
memaparkan perlakuan, matlamat dan masalah-masalah mereka dalam persekitaran
yang mengambil kira persoalan politik, ekonomi dan sosial di tempat mereka tinggal.
Perancangan yang dianggap baik bukan sahaja dari dua sudut iaitu penyediaan
perkhidmatan dan komposisi sosial namun lebih kepada hubungan di antara kawasan
itu dengan kawasan luar. Manakala, kebajikan sosial pula melibatkan banyak aspek
seperti makanan, kesihatan, perlindungan, pendapatan, pekerjaan, kepuasan kerja,
kebebasan, peluang untuk mencapai kemudahan-kemudahan sosial yang mana semua
ini membentuk kualiti hidup mencapai tahap yang lebih baik.
Selain itu, beberapa kritikan juga sering diperkatakan terutamanya di kalangan
jururancang bandar sendiri serta pihak-pihak lain yang terlibat dalam bidang
pembangunan. Salah satu isu yang sering diperkatakan terutamanya dalam bidang
perancangan dan pengawalan guna tanah adalah proses penyediaan RSN dan RTD
yang mengambil jangka waktu yang terlalu panjang. Sememangnya membuat kajian
terperinci terhadap sektor-sektor yang terlibat di dalam sesebuah RTD memerlukan
jangka masa yang panjang terutamanya untuk aktiviti pengumpulan data di lapangan.
Namun, di suatu sudut yang lain, tempoh masa yang panjang ini juga sedikit sebanyak
mengakibatkan cadangan-cadangan yang disediakan sudah tidak lagi bersesuaian
65
dengan keadaan semasa pada waktu pelan tersebut diimplementasikan di kawasan
kajian. Akhirnya, wujudlah sebuah pelan yang telah ‘ketinggalan zaman’ (out-dated).
Akibat daripada keadaan tersebut, pemaju akan terpaksa membuat kajian mereka
sendiri ke atas tapak untuk membuat cadangan pembangunan guna tanah yang lebih
bersesuaian dengan keadaan dan trend permintaan semasa.
Selain itu, persoalan tentang sejauh mana ketepatan data di dalam RTD juga
turut dipersoalkan oleh sesetengah pihak khususnya pemaju. Ini secara tidak langsung
merupakan salah satu akibat daripada tiadanya penyertaan awam serta pemaju yang
menggalakkan di dalam proses penyediaan RTD. Sesetengah pihak mendakwa
bahawa, disebabkan oleh masalah ‘kesuntukan masa’, firma-firma perunding
menjalankan kajian dengan sambil lewa, lantas mengabaikan aspek ketepatan dan
kesahihan data berbanding keadaan sebenar di tapak.
Dalam proses penyediaan sesebuah pelan pembangunan juga; RTD
khususnya, pihak pemaju tidak dijemput secara serius untuk terlibat secara langsung
terutamanya untuk membincangkan bentuk cadangan pembangunan guna tanah yang
sesuai untuk sesebuah kawasan itu. Beberapa akibat dapat dikenalpasti kesan daripada
keadaan ini. Antaranya ialah, jangka masa untuk mendapatkan kebenaran merancang
daripada pihak berkuasa tempatan yang sememangnya memakan jangka masa yang
panjang (antara 3 bulan hingga 2 tahun) akan menjadi bertambah panjang. Ini
memandangkan pemaju perlu membuat permohonan menukar jenis guna tanah
ataupun zoning bagi kawasan berkenaan sebelum memulakan proses memohon
kebenaran merancang.
3.6 Kesimpulan
Secara keseluruhannya, Malaysia sebenarnya telahpun mempunyai sistem
pembangunan dan kawalan guna tanah yang baik berdasarkan kepada sistem pelan
pembangunan yang diperuntukkan di dalam Akta 172. Namun, terdapat beberapa
kelemahan yang menyebabkan pelan pembangunan tersebut, RTD khususnya tidak
dipatuhi oleh semua pihak yang ingin menjalankan pembangunan. Beberapa cadangan
66
perlu dibuat yang mana ia mungkin akan sedikit sebanyak membantu meningkatkan
keberkesanan sistem pelan pembangunan; khususnya RTD sedia ada.
RTD menggariskan strategi serta rangka kerja pembangunan keseluruhan bagi
sesebuah daerah bagi jangka masa yang tertentu, kebiasaannya 20 tahun. Di dalam
RTD juga terkandung maklumat berkenaan guna tanah semasa, komited serta unjuran
guna tanah masa hadapan. Selain itu, setiap sektor perancangan dibahagi-bahagikan
supaya kajian yang terperinci dapat dijalankan. Salah satu sektor perancangan yang
terkandung di dalam RTD adalah kajian setor perumahan.
Walau bagaimanapun, berdasarkan rujukan yang dibuat ke atas Manual
Penyediaan Rancangan Tempatan 2002, tidak terdapat sebarang kajian khusus yang
dibuat tentang ketersediaan tanah untuk pembangunan. Ini khususnya bagi
mengenalpasti mana-mana tanah yang boleh dijalankan pembangunan di atasnya pada
masa hadapan.
Dari aspek kajian perumahan yang dijalankan di dalam sektor perumahan
RTD, hanya beberapa faktor sahaja telah diambil kira. Faktor-faktor tersebut yang
dirangkumi di dalam skop kajian sektor perumahan RTD sepertimana berikut :
i) Dasar dan polisi daripada RSN serta rancangan pemajuan terdahulu
ii) Bilangan dan unjuran penduduk
iii) Penawaran dan permintaan rumah (dari segi bilangan) berdasarkan bilangan
dan unjuran penduduk
iv) Jangkaan keperluan tanah untuk perumahan berdasarkan pengiraan purata luas
lantai rumah
v) Keadaan rumah sama ada baik, sederhana ataupun buruk
vi) Trend arah perkembangan perumahan menurut pusat-pusat petempatan yang
ditetapkan
v) Kawasan perumahan bermasalah atau haram seperti setinggan yang perlu
dihapuskan dan diperbaiki
vi) Nilai-nilai sejarah dan tradisional sesebuah kawasan
Bab seterusnya akan menjurus kepada kajian kes yang dipilih iaitu kajian
sektor perumahan Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru 2002-2020. Kajian kes
67
ini diharap akan dapat menjelaskan lagi keadaan semasa yang berlaku khususnya
berkenaan keberkesanan RTD dalam menyatakan kadar ketersediaan tanah untuk
pembangunan perumahan di kawasan bandar. Bab seterusnya juga akan melihat
bagaimana faktor-faktor berkaitan perumahan yang diambil kira tersebut digunakan
dalam analisis unjuran perumahan yang dibuat di dalam RTDJB. Selain itu,
berdasarkan hasil daripada kajian kes RTDJB, diharapkan dapat menjelaskan lagi
faktor-faktor yang mempengaruhi pembangunan dan perletakan perumahan seperti
mana yang dibincangkan di dalam Bab Dua yang tidak diambil kira di dalam kajian
sektor perumahan.
BAB 4
KAJIAN KES :
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU
4.1 Pendahuluan
Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru (RTDJB) merupakan rancangan
pemajuan bagi Daerah Johor Bahru yang disediakan mengikut peruntukan Akta
Perancangan Bandar dan desa, 1976 (Akta 172) (Pindaan) 1995 (A933) dan
(Pindaan) 2001 (A1129). Pihak MNF & Assiciates termasuk beberapa firma dan
perunding bersekutu yang lain telah dilantik oleh JPBD Semenanjung Malaysia (Ibu
Pejabat JPBD) sebagai perunding untuk menjalankan kajian terlibat di dalam RTDJB
ini. Bab ini akan menjelaskan tentang dasar, strategi serta perkara-perkara berkaitan
dengan proses mengenalpasti kadar ketersediaan tanah serta pembangunan
perumahan bagi Daerah Johor Bahru bagi tahun 2002 hinggalah tahun 2020.
4.2 Fungsi Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru
Fungsi utama penyediaan RTDJB adalah untuk :
i) Menterjemahkan dasar-dasar dan cadangan-cadangan am Rancangan Struktur
sedia ada yang meliputi Pelan Struktur Majlis Perbandaran Johor Bahru,
Rancangan Struktur (Pindaan Pertama) Majlis Perbandaran Johor Bahru dan
69
Rancangan Struktur (Pengubahan Kedua) Majlis Bandaraya Johor Bahru bagi
kawasan Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB) dan Rancangan Struktur
(Pengubahan) Daerah Johor Bahru bagi kawasan Majlis Perbandaran Johor
Bahru Tengah (MPJBT), Majlis Daerah Kulai (MDK) dan PBPT Daerah
Johor Bahru berkenaan dengan pembangunan dan penggunaan tanah;
ii) Menyediakan garis panduan bagi kawalan pembangunan. RTDJB akan
menghalusi dasar Rancangan Struktur bagi kawalan pembangunan. Ia akan
menjadikan garis panduan di dalam mengatur dan mengawal pembangunan di
kawasan terlibat;
iii) Menyediakan asas rujukan bagi melaksanakan cadangan-cadangan mengikut
fasa, anggaran kos dan mengenalpasti agensi pelaksanaan. Cadangan asas
tersebut disediakan untuk pertimbangan dan tindakan MBJB, MPJBT, MDK
dan PBPT Daerah Johor Bahru; dan
iv) Mengemukakan cadangan perancangan yang terperinci kepada orang awam
iaitu dengan menyediakan peluang dan kepentingan mereka yang mungkin
terlibat dan hak individu untuk membuat bantahan dan cadangan balas
dengan rancangan berkenaan.
4.3 Matlamat Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru
Matlamat penyediaan RTDJB adalah untuk membangunkan rangka kerja
pembangunan guna tanah, perhubungan berserta kawalan alam sekitar ke dalam satu
peta cadangan bagi tempoh jangka masa di antara tahun 2002-2020.
4.4 Objektif Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru
Berikut adalah objektif penyediaan RTDJB :
i) Menyediakan rangka kerja pembangunan fizikal meliputi kawasan
perumahan, perindustrian dan perniagaan.
70
ii) Menyediakan rangka kerja pembangunan pelancongan dengan
mempertingkatkan dan menstruktur semula tarikan pelancong daerah.
iii) Merangka tahap dan hierarki kawasan rekreasi peringkat daerah.
iv) Merangka sistem perparitan peringkat daerah dengan tumpuan menangani
kawasan-kawasan banjir.
v) Meningkatkan rangkaian perhubungan antara kawasan bandar; bandar-desa;
dan taman-taman perumahan bagi mengelakkan kesesakan jalan utama.
vi) Menyelaras penyediaan kemudahan masyarakat dengan tumpuan dan
penekanan kepada penyediaan kemudahan yang kritikal perlu disediakan.
vii) Menyediakan rangka kerja pemeliharaan sumber dan pembangunan kawasan
sensitif alam sekitar terutamanya kawasan hutan, kawasan bencah, tanah
tinggi, persisiran pantai dan sungai secara bersepadu dan mampan.
viii) Memperkemaskan usaha memperindah imej rekabentuk bandar dengan
tumpuan di kawasan Bandaraya Johor Bahru sebagai Pintu Masuk Utama
Selatan Semenanjung dan Bandar Senai sebagai Pintu Masuk Udara Johor.
ix) Mencadangkan usaha-usaha ke arah memelihara dan memperbaiki kawasan
hadap air (water front) seperti Pantai Lido, Stulang Laut dari Muara Sungai
Pulai dan Sungai Melayu.
x) Merangka konsep pembangunan ICT di Kawasan Rancangan Tempatan
termasuk penilaian infrastruktur sedia ada dan mencadangkan keperluan
infrastruktur bagi perkembangan teknologi maklumat kawasan ini.
xi) Mengkaji semula cadangan dan strategi Rancangan Pemajuan termasuk
menyediakan langkah-langkah bagi memperkemaskan cadangan-cadangan
yang telah dikemukakan dalam Rancangan Tempatan terdahulu.
Objektif-objektif tersebut dibentuk bagi menjelaskan lagi langkah-langkah
ataupun peringkat yang perlu dilalui dan dijalankan bagi memastikan matlamat
utama penyediaan RTJB dapat dicapai.
71
4.5 Proses Penyediaan Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru
Kajian RTDJB secara keseluruhannya memakan masa selama 24 bulan
(Rujuk Jadual 4.1). Secara ringkas, laporan-laporan yang disediakan di sepanjang
tempoh penyediaan RTDJB ini adalah seperti berikut :
i) Laporan Awal
ii) Laporan Teknikal serta Laporan Konsep dan Strategi Pembangunan
iii) Draf Rancangan Tempatan (Draf Awal dan Draf Akhir)
Rajah 4.1 menunjukkan carta alir proses penyediaan RTDJB dan Rajah 4.2
menunjukkan carta alir keseluruhan kajian RTDJB.
Jadual 4.1 : Jadual Aliran Kajian Keseluruhan
AKTIVITI
TEMPOH KAJIAN2002 2003 2004
OKT NOV DIS JAN FEB MAC APRIL MEI JUN JULAI OGOS SEPT OKT NOV DIS JAN FEB MAC APRIL MEI JUN JULAI OGOS SEPT OKT1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
1 KERJA AWALAN1 Mesyuarat Pengenalan Kajian dan Perunding2 Taklimat dan Kunjungan Hormat serta Lawatan Tapak
2 MULA KAJIAN (LAPORAN AWAL)Penyediaan Draf 1 : Lap. Awal (Mengikut Sektoral) dan Pelan AsasPenyediaan Draf 1 Laporan AwalMesyuarat Jawatankuasa Pasukan KajianPenyerahan Draf 2 : Laporan AwalMesyuarat Jawatankuasa PenyelarasanKemaskini Pelan Asas
3 PERINGKAT ANALISIS, UNJURAN DAN SINTESISA. Pengumpulan Data / Maklumat dari Jabatan / Agensi
1 Edaran Surat kepada Jabatan / Agensi2 Songsongan Jabatan / Agensi Peringkat 1 oleh Perunding3 Songsongan Jabatan / Agensi Peringkat 2 oleh Perunding4 Songsongan Jabatan / Agensi Peringkat 3 oleh Perunding
B. Pengumpulan Maklumat dari Kajian Lapangan1 Kajian Lapangan Peringkat 1
a) Sektor Guna Tanah dan Fizikalb) Sektor Imej Bandar dan Rekabentuk Bandar
2 Kajian Lapangan Peringkat 2a) Sektor Pengangkutan dan Pengurusan Lalulintasb) Sektor Pelanconganc) Sektor Alam Sekitar dan Pengurusan Sumber Jaya
3 Kajian Lapangan Peringkat 3a) Sektor Rekreasi dan Landskapb) Sektor Kemudahan Masyarakatc) Sektor Perniagaan dan Penjajaand) Sektor Perindustriane) Sektor Petempatan Luar Bandar
C. Analisis Keadaan Semasa1 Sektor Guna Tanah2 Semua Sektoral
D. Analisis Pembangunan Komited1 Sektor Guna Tanah dan Fizikal2 Sektor Imej Bandar dan Rekabentuk Bandar3 Sektor Pengangkutan dan Pengurusan Lalulintas4 Sektor Infrastruktur dan Utiliti5 Sektor Telekomunikasi dan Teknologi Maklumat6 Sektor Pelancongan7 Sektor Perumahan8 Sektor Perniagaan dan Penjajaan9 Sektor Perindustrian
10 Sektor Rekreasi dan Landskap11 Sektor Kemudahan Masyarakat]
E. Analisis Unjuran dan Sintesis1 Unjuran Peringkat 1
a) Unjuran Penduduk dan Perancangan Sumber Manusia
2 Unjuran Peringkat 2a) Unjuran Perumahanb) Unjuran Perniagaanc) Unjuran Perindustriand) Unjuran Kemudahan Rekreasie) Unjuran Kemudahan Masyarakat
3 Unjuran Peringkat 3a) Unjuran Pengangkutan dan Pengurusan lalulintasb) Unjuran Infrastruktur dan Utilitic) Unjuran Telekomunikasi dan Teknologi Maklumat
4 Unjuran Guna Tanah
F. Isu dan Masalah serta Potensi dan Prospek1 Semua Sektoral
G. Cadangan Am1 Semua Sektoral
H. Rumusan Penemuan1 Semua Sektoral2 Sektor Guna Tanah dan Fizikal
I. Pelan Konsep dan Strategi Pembangunan
J. Penyediaan Laporan Teknikal1 Penyediaan Draf 1 : Laporan Teknikal (Semua Sektoral)2 Kerja-kerja Editing dan Pembentukan Pelan Konsep (Urusetia)3 Penyerahan Draf 1 : Laporan Teknikal4 Mesyuarat Jawatankuasa Pasukan Kajian5 Pindaan Draf 2 : Laporan Teknikal6 Kerja-kerja Editing dan Penyelarasan7 Penyerahan Daraf 2 : Laporan Teknikal8 Mesyuarat Jawatankuasa Penyelarasan Laporan Teknikal9 Pindaan Draf 3 : Laporan Teknikal
10 Kerja-kerja Editing dan Penyelarasan11 Penyerahan Draf 3 : Laporan Teknikal12 Mesyuarat Jawatankuasa Kerja13 Pindaan Draf 4 : Laporan Teknikal14 Kerja-kerja Editing, Pindaan dan Penyelarasan15 Penyerahan Draf Akhir Laporan Teknikal
4 PENYEDIAAN DRAF AWAL RANCANGAN TEMPATANA. Laporan Jilid 1 : Peta Cadangan & Pernyataan Bertulis
1 Pembentukan Pelan Panduan Guna Tanah Utama & Peta Cadangan2 Pembentukan Kelas Kegunaan Tanah3 Pembentukan Pelan Subjek dan Pelan Sisip4 Pembentukan Pernyataan Bertulis5 Kerja-kerja Editing, Penyelarasan dan Penyatuan6 Siap Draf 1 : Laporan Jilid 1 : Peta Cadangan & Pernyataan Bertulis
B. Laporan Jilid 2 : Garis Panduan Perlaksanaan1 Pembentukan Awal Garis Panduan Rekabentuk2 Pembentukan Garis Panduan Perancangan3 Pembentukan Akhir Garis Panduan Rekabentuk dan Perancangan4 Pembentukan Pengurusan dan Perlaksanaan5 Kerja-kerja Editing, Penyelarasan dan Penyatuan6 Siap Draf 1 : Laporan Jilid 2 : Garis Panduan Perlaksanaan
C. Penyediaan Peta Cadangan & Garis Panduan Perlaksanaan1 Siap Draf 1 : Peta Cadangan dan Garis Panduan2 Penyerahan Draf 13 Mesyuarat Jawatankuasa Pasukan Kajian4 Pindaan Draf 25 Kerja-kerja Editing6 Penyerahan Draf 27 Mesyuarat Jawatankuasa Penyelarasan8 Pindaan Draf 39 Kerja-kerja Editing
10 Penyerahan Draf 311 Mesyuarat Jawatankuasa Kerja
5 PENYEDIAAN DRAF AKHIR RANCANGAN TEMPATAN1 Pindaan Draf 42 Kerja-kerja Editing3 Penyerahan Draf 44 Mesyuarat Jawatankuasa Kerja
6 PAMERAN DAN SERANTA
CATATAN
1 Nov - 31 Nov
17 Disember 2002
73
Raj
ah 4
.1 :
Car
ta A
lir P
rose
s P
enye
diaa
n R
anca
ngan
Tem
pata
n D
aera
h Jo
hor
Bah
ru
ASAS
RUJ
UKAN
LAPO
RAN
AWAL
PEM
ERIK
SAAN
&
PENG
UMPU
LAN
DATA
LAPO
RAN
AWAL
(Bul
an P
erta
ma)
PERI
NGKA
T I
LAPO
RAN
TEKN
IKAL
&KO
NSEP
PEM
BANG
UNAN
JAW
ATAN
KUAS
AKE
RJA
DRAF
AW
ALRA
NCAN
GAN
TEMP
ATAN
JAW
ATAN
KUAS
AKE
RJA
JAW
ATAN
KUAS
AM
AJLIS
PEN
UH
DRAF
AKH
IRRA
NCAN
GAN
TEMP
ATAN
SERA
NTA
/PEN
YIAS
ATAN
TEM
PATA
N
LAPO
RAN
ANAL
ISIS
PENY
IASA
TAN
TEM
PATA
N
JAW
ATAN
KUAS
APE
NYIA
SATA
N &
PERB
ICAR
AAN
AWAM
JAW
ATAN
KUAS
AM
AJLIS
PEN
UH
KELU
LUSA
NJA
WAT
ANKU
ASA
PERA
NCAN
G NE
GERI
PEM
BERI
TAHU
ANPI
HAK
BERK
UASA
NEGE
RI
WAR
TARA
NCAN
GAN
TEMP
ATAN
LAPO
RAN
TEKN
IKAL
(Bul
an K
e - 9
)
DRAF
AW
ALRA
NCAN
GAN
TEM
PATA
N(B
ulan
Ke -
14)
DRAF
AKH
IRRA
NCAN
GAN
TEM
PATA
N((B
ulan
Ke -
16)
PERI
NGKA
T II
RANC
ANGA
N TE
MPA
TAN
((Bul
an K
e -24
)
Sum
ber
: La
pora
n A
wal
, Ran
cang
an T
empa
tan
Dae
rah
Joho
r B
ahru
, 200
2-20
20.
74
Raj
ah 4
.2 :
Car
ta A
lir K
esel
uruh
an K
ajia
n R
anca
ngan
Tem
pata
n D
aera
h Jo
hor
Bah
ru
ASAS
RUJ
UKAN
RANC
ANGA
N ST
RUKT
UR
POLIS
I & S
TRAT
EGI
Nasio
nal
Nege
riW
ilaya
hPi
hak B
erkua
saTe
mpa
tan
WAW
ASAN
, ISU,
MAT
LAM
AT &
OB
JETIF
PER
ANCA
NGAN
LAPO
RAN
AWAL
LAPO
RAN
KEAD
AAN
SEDI
AAD
A(M
engik
ut Se
ktor)
PENG
UMPU
LAN
MAK
LUMA
TDa
ta Pr
imer
Data
Seku
nder
PENE
NTUA
N &
PERI
NCIAN
PAKE
J/SEK
TOR
KAJIA
NPe
mban
guna
n Mak
ro,So
sioEk
onom
i dan
Pem
bang
unan
Kawa
san B
erse
mpad
anPe
ranca
ngan
Fizi
kal
Kejur
utera
an
Peng
urus
an d
anSo
kong
an
PERI
NGKA
T 1:
KAJIA
N AW
ALAN
DAN
PENG
UMPU
LAN
MAKL
UMAT
* LAP
ORAN
AWAL
PERI
NGKA
T 2:
ANAL
ISIS
DAN
SINT
ESIS
PERI
NGKA
T 3 :
CA
DANG
AN
LAPO
RAN
TEKN
IKAL
LAPO
RAN
KONS
EPDA
N ST
RATE
GIPE
MBAN
GUNA
N
* LAP
ORAN
TEK
NIKA
L*L
APOR
ANKO
NSEP
DAN
STR
ATEG
I PEM
BANG
UNAN
DRAF
RAN
CANG
ANTE
MPAT
AN
CADA
NGAN
AMSE
KTOR
ALKo
nsep
& S
trateg
iPe
mban
guna
nPo
lisi &
Gari
sPan
duan
Pelak
sana
an
* DRA
F AW
AL R
ANCA
NGAN
TEMP
ATAN
* DRA
F AK
HIR
RANC
ANGA
NTE
MPAT
AN
RUM
USAN
, OBJ
EKTIF
DAN
SKOP
KAJ
IAN
ANAL
ISA
DAN
UNJU
RAN
Unjur
an P
endu
duk
Unjur
an S
ektor
alUn
juran
Gun
aTa
nah
RUM
USAN
SEK
TORA
LIsu
&M
asala
hPo
tensi
Cada
ngan
Am
SINT
ESIS
SEK
TORA
LPo
tensi
dan H
alang
anPe
mban
guna
n
HASI
L PEN
EMUA
NSE
KTOR
AL
KONS
EP D
AN S
TRAT
EGI
PEM
BANG
UNAN
TERP
ILIH
Penil
aian A
ltern
atif K
onse
p&St
rateg
i Pem
bang
unan
CADA
NGAN
& S
TRAT
EGI
PEM
BANG
UNAN
PERI
NCIA
N CA
DANG
ANPe
lan P
andu
an G
una
Tana
hPe
ta Ca
dang
anPe
lan S
ubjek
Pelan
Sisi
pPe
rnyata
an B
ertul
is
Seran
ta un
tukBa
ntaha
nAwa
m
Peny
iasata
n &Pe
mbica
raan
Awa
m
Lapo
ran P
enyia
satan
&Pe
mbica
raan
Awa
m
RANC
ANGA
N TE
MPAT
AN
Pind
aan
Sum
ber
: La
pora
n A
wal
, Ran
cang
an T
empa
tan
Dae
rah
Joho
r B
ahru
, 200
2-20
20.
75
4.6 Kawasan Perancangan bagi Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru
Kawasan RTDJB meliputi keseluruhan Daerah Johor Bahru kecuali bagi
kawasan-kawasan di bawah pentadbiran Pihak Berkuasa Tempatan Pasir Gudang
(PBTPG) memandangkan Pasir Gudang telah mempunyai Rancangan Tempatan yang
tersendiri dan telah disediakan. Ini bermakna, kawasan yang diliputi dalam
penyediaan RTDJB ini ialah kawasan-kawasan di bawah pentadbiran MBJB
(termasuk bagi kawasan RT Sektor Perancangan Daerah Sentral seluas 1,075 hektar
yang telahpun disediakan dan dalam proses penyiapan), kawasan-kawasan di bawah
pentadbiran MDK dan kawasan-kawasan yang terletak di luar PBT iaitu kawasan
PBPT Daerah Johor Bahru (rujuk Jadual 4.2).
Keluasan Daerah Johor Bahru adalah seluas 186,414.10 hektar manakala
kawasan RTDJB adalah seluas 177,490.10 hektar dan disempadani oleh Daerah
Kluang di utara serta Singapura di bahagian selatan.
Daerah Johor Bahru merupakan daerah yang paling pesat membangun di
Negeri Johor, di mana daerah ini telah menjadi tumpuan penduduk dan tumpuan
pelbagai projek pembangunan serta infrastruktur. Pada tahun 2000, jumlah penduduk
Daerah Johor Bahru seramai 1,159,079 orang ataupun 42.29 paratus daripada
keseluruhan penduduk Negeri Johor yang berjumlah 2,740,625 orang. Daerah Johor
Bahru juga merupakan pintu masuk utama negara dari arah selatan melalui Tambak
Johor dan juga Laluan Kedua (Second Link) Malaysia-Singapura.
Jadual 4.2 : Kawasan Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru
KeluasanPihak Berkuasa Tempatan
Km Persegi HektarMajlis Bandaraya Johor Bahru 206.42 20,642.00Majlis Perbandaran Johor Bahru Tengah 303.48 30,348.00Majlis Daerah Kulai 136.99 13,699.00PBPT Daerah Johor Bahru 1,128.01 112,801.10Jumlah 1,774.90 177,490.10Pihak Berkuasa Tempatan Pasir Gudang 89.24 8,924.00Jumlah Daerah 1,864.14 186,414.10Sumber : Laporan Awal, Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru, 2002-2020.
76
Secara keseluruhannya, kawasan RTDJB mempunyai 9 buah mukim iaitu
Mukim Sungai Tiram, Mukim Pulai, Mukim Jelutong, Mukim Sedenak, Mukim
Tanjung Kupang, Mukim Senai-Kulai, Mukim Tebrau, Mukim Plentong dan Mukim
Bandar (Rujuk Jadual 4.3).
Jadual 4.3 : Mukim-mukim di Kawasan Rancangan Tempatan Johor Bahru dan
Keluasannya
Mukim Keluasan (hektar)1 Sungai Tiram 23,490.002 Pulai 20,783.003 Jelutong 1,797.004 Sedenak 31,380.005 Tanjung Kupang 8,440.006 Senai-Kulai 43,259.007 Tebrau 27,368.128 Plentong (19,560.00 + Kawasan PBT Pasir Gudang) 28,484.009 Bandar 1,412.98
Jumlah 186,414.10Sumber : Laporan Awal, Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru, 2002-2020.
4.7 Hierarki Petempatan bagi Kawasan Rancangan Tempatan Daerah Johor
Bahru
Secara keseluruhannya pada tahun 2000, Daerah Johor Bahru mempunyai 14
buah pusat petempatan yang terdiri dari Pusat Wilayah Negara hinggalah Pusat
Petempatan Kecil. Walau bagaimanapun, dijangkakan hierarki petempatan ini
berubah menjelang tahun 2020 dengan sasaran tambahan 5 buah pusat petempatan di
samping terdapat beberapa pusat petempatan yang mengalami peningkatan taraf
(rujuk Gambarajah 4.1 dan Jadual 4.4).
77
78
Jadual 4.4 : Hierarki Pusat Petempatan dalam Kawasan Rancangan Tempatan
Daerah Johor Bahru
Hierarki Pusat Petempatan Hierarki Pusat Petempatan
Semasa (2000) Sasaran Baru (2020) Pusat Wilayah Negara (Selatan) 1. Johor Bahru 1. Johor Bahru Pusat Wilayah – Tahap II 2. Nusajaya
2. Kulai 3. Kulai 3. Pasir Gudang 4. Pasir Gudang
5. Skudai Pusat Separa Wilayah
6. Senai Pusat Petempatan Utama 4. Senai 7. Ulu Tiram
5. Ulu Tiram 8. Gelang Patah 9. Masai
6. Kelapa Sawit 10. Kelapa Sawit 7. Kangkar Pulai 11. Kangkar Pulai 8. Gelang Patah 12. Sedenak 9. Sedenak 13. Air Bemban 10. Air Bemban 14. Bukit Batu 11. Bukit Batu 15. Ulu Choh 12. Ulu Choh 16. Sengkang 13. Sengkang 17. Plentong 14. Plentong 18. Lima Kedai
Pusat Petempatan Kecil
19. SeelongSumber : Laporan Awal, Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru, 2002-2020
4.8 Strategi dan Arah Pembangunan Daerah Johor Bahru
Strategi dan arah pembangunan Daerah Johor Bahru yang dinyatakan di dalam
RTDJB adalah kesinambungan daripada strategi pembangunan yang dinyatakan di
dalam Rancangan Struktur (Pengubahan) Daerah Johor Bahru 1998-2020. RTDJB
menyatakan tentang strategi untuk menginternasionalkan Bandaraya Johor Bahru
dengan mengeksploitasikan peluang-peluang yang ada dari segi harta tanah,
bangunan, tenaga kerja, kemudahsampaian, kawasan rekreasi dan sebagainya.
Berdasarkan strategi tersebut, kawasan Daerah Johor Bahru yang terletak di
luar kawasan Bandaraya Johor Bahru merupakan kawasan-kawasan yang akan
menerima kesan limpahan pembangunan terutamanya untuk menyediakan
kemudahan-kemudahan sokongan dan infrastruktur seperti tempat kediaman, tapak-
tapak untuk perindustrian dan ruang lantai perdagangan yang mana pada akhirnya
79
akan berfungsi sebagai pelengkap kepada Bandaraya Johor Bahru dan akan
membentuk satu metropolitan bagi selatan Johor. Jumlah penduduk yang besar
dijangka akan dapat melebarkan lagi kepesatan pembangunan bagi Bandaraya Johor
Bahru dan sekitar khususnya.
Walau bagaimanapun, strategi yang dicadangkan ini turut mengambil kira
komposisi dan corak guna tanah semasa serta koridor-koridor pembangunan yang
telah ditetapkan.
4.9 Komposisi dan Corak Guna Tanah Semasa Daerah Johor Bahru
Komposisi dan corak pembangunan semasa bagi Daerah Johor Bahru
menunjukkan pembangunan berlaku secara berpusat di beberapa pusat petempatan
utama yang menjadi nadi pembangunan. Di samping itu, terdapat juga beberapa
koridor pembangunan yang menghubungkan antara pusat-pusat petempatan tersebut.
Secara keseluruhannya, taburan dan keluasan guna tanah utama bagi Daerah Johor
Bahru adalah kawasan pertanian yang meliputi kawasan seluas 112,866.70 hektar
ataupun merangkumi 62.09 peratus daripada keseluruhan keluasan Daerah Johor
Bahru. Ia diikuti oleh kawasan tanah kosong ataupun belukar yang merangkumi
kawasan seluas 17,921.91 hektar ataupun 9.86 peratus daripada keluasan seluruh
daerah. Manakala, pembangunan perumahan hanya seluas 7,984.78 hektar sahaja
ataupun 4.39 peratus daripada keseluruhan keluasan daerah. Jadual 4.5 menunjukkan
komposisi guna tanah semasa Daerah Johor Bahru sehingga tahun 2003. Gambarajah
4.2 menunjukkan guna tanah semasa Daerah Johor Bahru.
80
Jadual 4.5 : Komposisi Guna Tanah Semasa Daerah Johor Bahru, 2003
Kategori Keluasan (hektar) PeratusKediaman Perumahan Terancang 5,013.70 2.76Perumahan Kampung 2,971.09 1.63
1.
Jumlah Kecil 7,984.79 4.39Perniagaan 893.80 0.492.Jumlah Kecil 893.80 0.49Perindustrian 3,578.13 1.973.Jumlah Kecil 3,578.13 1.97Kemudahan Masyarakat Pendidikan 1,962.77 1.08Kesihatan 304.34 0.17Tempat Ibadat 124.00 0.07Perkuburan 231.67 0.13Keselamatan 328.42 0.18Kegunaan Kerajaan 554.56 0.31Kemudahan Lain 214.98 0.12
4.
Jumlah Kecil 3,720.73 2.05Tanah Lapang dan Rekreasi Meliputi tanah lapang awam dan swasta
2,699.14 1.485.
Jumlah Kecil 2,699.14 1.48Pengangkutan dan Perhubungan Meliputi lebuh raya, jalan raya, rel, udara dan laut
10,478.18 5.766.
Jumlah Kecil 10,478.18 5.76Infrastruktur dan Utiliti Meliputi bekalan air, elektrik, gas, saliran, pelupusan, pembentungan dan telekomunikasi
1,421.87 0.787.
Jumlah Kecil 1,421.87 0.78Pertanian 112,866.70 62.098.Jumlah Kecil 112,866.70 62.09Perhutanan 9,171.15 5.059.Jumlah Kecil 9,171.15 5.05Semulajadi Meliputi laut, sungai dan tasik
7,389.62 4.0710.
Jumlah Kecil 7,389.62 4.07Tanah Kosong / Semak 17,921.92 9.8611. Jumlah Kecil 17,921.92 9.86Pembangunan dalam Pembinaan Kediaman 3,287.47 1.81Perniagaan 36.19 0.02Perindustrian 2.95 0.00Kemudahan Masyarakat 323.57 0.18
12.
Jumlah Kecil 3,650.18 2.01Jumlah Keseluruhan 181,776.20 100.00
Sumber : Laporan Teknikal, Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru, 2002-2020
JOH
OR
BA
HR
UP
AS
IR G
UD
AN
G
UL
U T
IRA
M
SK
UD
AI
BA
ND
AR
NU
SA
JAY
A
KU
LA
I
SE
NA
I
GU
NU
NG
PU
LA
I
SIN
GA
PU
RA
KO
TA
TIN
GG
I
PON
TIA
N
KL
UA
NG
JOH
OR
BA
HR
U
Per
umah
an K
osT
ingg
i
Per
umah
an K
os S
eder
hana
Per
umah
an K
os R
enda
h
Kom
ersi
l / P
erke
daia
n
Indu
stri
Sek
olah
/ In
stitu
siP
endi
dika
n
Kaw
asan
Lap
ang
Mas
jid
PE
TU
NJU
K :
GU
NA
TA
NA
H U
TA
MA
Kem
udah
an A
wam
Sem
pada
n K
awas
an K
ajia
n
Tan
gki A
ir
Kol
amR
awat
an S
isa
Pep
ejal
KA
JIA
NK
EB
ER
KE
SA
NA
NR
AN
CA
NG
AN
TE
MP
AT
AN
DA
ER
AH
DA
LA
MM
EN
YA
TA
KA
N K
AD
AR
KE
SE
DIA
AN
TA
NA
HU
NT
UK
PE
MB
AN
GU
NA
NP
ER
UM
AH
AN
DI K
AW
AS
AN
BA
ND
AR
JAB
AT
AN
PE
NT
AD
BIR
AN
DA
N P
EM
BA
NG
UN
AN
TA
NA
H
FA
KU
LT
I KE
JUR
UT
ER
AA
N D
AN
SA
INS
GE
OIN
FO
RM
AS
I
UN
IVE
RS
ITI T
EK
NO
LO
GIM
AL
AY
SIA
GA
MB
AR
AJA
H 4
.2
GU
NA
TA
NA
H S
EM
AS
AD
AE
RA
HJO
HO
R B
AH
RU
Peru
mah
an S
edia
Ada
KA
WA
SA
N K
ED
IAM
AN
Peru
mah
an K
ampu
ng
Peru
mah
an Y
ang
Dite
tapk
an
Peru
mah
an C
adan
gan
KA
WA
SA
N P
ER
NIA
GA
AN
Pern
iaga
an S
edia
Ada
Pern
iaga
an Y
ang
Dite
tapk
an
Pern
iaga
an C
adan
gan
KA
WA
SA
N P
ER
IND
US
TR
IAN
Pern
iaga
an S
edia
Ada
Pern
iaga
an Y
ang
Dite
tapk
an
Pern
iaga
an C
adan
gan
Lebu
h R
aya
/ Jal
an R
aya
RIZ
AB
PE
NG
AN
GK
UT
AN
DA
N
PE
RH
UB
UN
GA
N
Land
asan
Ker
eta
Api
RIZ
AB
SE
MU
LA
JAD
I
Sun
gai
Laut
Tase
k
Hut
an D
arat
Hut
an P
aya
Laut
KA
WA
SA
N P
ER
TA
NIA
N
Kaw
asan
Per
tani
an S
edia
Ada
SE
MP
AD
AN
Sem
pada
n A
ntar
aban
gsa
Sem
pada
n N
eger
i
Sem
pada
n D
aera
h
Sem
pada
n M
ukim
Sem
pada
n PB
T / Z
on P
eran
cang
an
PE
TU
NJU
K :
SIN
GA
PU
RA
DA
ER
AH
KO
TA
TIN
GG
I
DA
ER
AH
PO
NT
IAN
DA
ER
AH
KL
UA
NG
JOH
OR
BA
HR
UP
AS
IR G
UD
AN
G
UL
U T
IRA
M
SK
UD
AI
BA
ND
AR
NU
SA
JA
YA
KU
LA
I
SE
NA
I
GU
NU
NG
PU
LA
I
SIN
GA
PU
RA
KO
TA
TIN
GG
I
PO
NT
IAN
KL
UA
NG
JOH
OR
BA
HR
U
JOH
OR
BA
HR
UP
AS
IR G
UD
AN
G
UL
U T
IRA
M
SK
UD
AI
BA
ND
AR
NU
SA
JA
YA
KU
LA
I
SE
NA
I
GU
NU
NG
PU
LA
I
SIN
GA
PU
RA
KO
TA
TIN
GG
I
PO
NT
IAN
KL
UA
NG
JOH
OR
BA
HR
U
82
4.10 Koridor Pembangunan Daerah Johor Bahru
Menurut RTDJB, selaras dengan strategi di peringkat negeri, pembangunan di
Bandaraya Johor Bahru dijangka akan dapat melebarkan radius pembangunan di
petempatan-petempatan terpilih di Daerah Johor Bahru. Pembangunan di Daerah
Johor Bahru adalah mengikut enam koridor utama yang berikut, iaitu :
i) Koridor Johor Bahru – Pasir Gudang / Tanjung Langsat
ii) Koridor Johor Bahru – Ulu Tiram – Kota Tinggi
iii) Koridor Johor Bahru – Skudai – Kulai
iv) Koridor Johor Bahru – Skudai – Pontian
v) Koridor Johor Bahru – Ulu Tebrau
vi) Koridor Johor Bahru – Danga – Nusajaya
Pembangunan pelbagai aktiviti guna tanah akan dijalankan di sepanjang
koridor ini memandangkan koridor-koridor ini menghubungkan antara satu pusat
petempatan dengan pusat petempatan yang lain. Rajah 4.3 menunjukkan konsep
pembangunan fizikal dan model koridor pembangunan bagi Daerah Johor Bahru dan
Gambarajah 4.3 menunjukkan paksi-paksi pembangunan daerah. Rajah 4.4 pula
menunjukkan paksi, tema dan komponen utama pembangunan Daerah Johor Bahru.
Rajah 4.3 : Konsep Pembangunan Fizikal dan Model Koridor Pembangunan
bagi Daerah Johor Bahru
Sumber : Laporan Teknikal, Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru, 2002-2020.
JOH
OR
BA
HR
UP
AS
IR G
UD
AN
G
UL
U T
IRA
M
SK
UD
AI
BA
ND
AR
NU
SA
JAY
A
KU
LA
I
SE
NA
I
GU
NU
NG
PU
LA
I
SIN
GA
PU
RA
KO
TA
TIN
GG
I
PON
TIA
N
KL
UA
NG
JOH
OR
BA
HR
U
Per
umah
an K
osT
ingg
i
Per
umah
an K
os S
eder
hana
Per
umah
an K
os R
enda
h
Kom
ersi
l / P
erke
daia
n
Indu
stri
Sek
olah
/ In
stitu
siP
endi
dika
n
Kaw
asan
Lap
ang
Mas
jid
PE
TU
NJU
K :
GU
NA
TA
NA
H U
TA
MA
Kem
udah
an A
wam
Sem
pada
n K
awas
an K
ajia
n
Tan
gki A
ir
Kol
amR
awat
an S
isa
Pep
ejal
KA
JIA
NK
EB
ER
KE
SA
NA
NR
AN
CA
NG
AN
TE
MP
AT
AN
DA
ER
AH
DA
LAM
ME
NY
AT
AK
AN
KA
DA
RK
ES
ED
IAA
N T
AN
AH
UN
TU
KP
EM
BA
NG
UN
AN
PE
RU
MA
HA
ND
I KA
WA
SA
N B
AN
DA
R
JAB
AT
AN
PE
NT
AD
BIR
AN
DA
N P
EM
BA
NG
UN
AN
TA
NA
H
FA
KU
LT
I KE
JUR
UT
ER
AA
N D
AN
SA
INS
GE
OIN
FO
RM
AS
I
UN
IVE
RS
ITI T
EK
NO
LO
GIM
AL
AY
SIA
GA
MB
AR
AJA
H 4
.1
SA
SA
RA
N H
IER
AR
KIP
ET
EM
PA
TA
ND
AE
RA
HJO
HO
R B
AH
RU
202
0
BA
ND
AR
AY
A
JOH
OR
BA
HR
U
BA
ND
AR
AY
A
JOH
OR
BA
HR
U
NU
SA
JAY
A
NU
SA
JAY
A
PA
SIR
GU
DA
NG
PA
SIR
GU
DA
NG
KU
LA
IK
UL
AI
SE
NA
IS
EN
AI
SK
UD
AI
SK
UD
AI
UL
U T
IRA
MU
LU
TIR
AM
MA
SA
IM
AS
AI
GE
LA
NG
PA
TA
H
GE
LA
NG
PA
TA
H
KE
LA
PA
SA
WIT
KE
LA
PA
SA
WIT
BE
MB
AN
AIR
AIR
BE
MB
AN
BU
KIT
BA
TU
BU
KIT
BA
TU
SE
NG
KA
NG
SE
NG
KA
NG
SE
EL
ON
GS
EE
LO
NG
KA
NG
KA
R
PU
LA
I
KA
NG
KA
R
PU
LA
IU
LU
CH
OH
UL
U
CH
OH
PL
EN
TO
NG
PL
EN
TO
NG
LIM
A
KE
DA
I
LIM
A
KE
DA
I
SE
DE
NA
KS
ED
EN
AK
PU
SA
T W
ILA
YA
HN
EG
AR
A –
TA
HA
PI
PU
SA
T W
ILA
YA
HN
EG
AR
A –
TA
HA
PII
PU
SA
T S
EP
AR
AW
ILA
YA
H
PU
SA
T P
ET
EM
PA
TA
NU
TA
MA
PU
SA
T P
ET
EM
PA
TA
NK
EC
IL
JOH
OR
BA
HR
UP
AS
IR G
UD
AN
G
UL
U T
IRA
M
SK
UD
AI
BA
ND
AR
NU
SA
JAY
A
KU
LA
I
SE
NA
I
GU
NU
NG
PU
LA
I
SIN
GA
PU
RA
KO
TA
TIN
GG
I
PON
TIA
N
KL
UA
NG
JOH
OR
BA
HR
U
Per
umah
an K
osT
ingg
i
Per
umah
an K
os S
eder
hana
Per
umah
an K
os R
enda
h
Kom
ersi
l / P
erke
daia
n
Indu
stri
Sek
olah
/ In
stitu
siP
endi
dika
n
Kaw
asan
Lap
ang
Mas
jid
PE
TU
NJU
K :
GU
NA
TA
NA
H U
TA
MA
Kem
udah
an A
wam
Sem
pada
n K
awas
an K
ajia
n
Tan
gki A
ir
Kol
amR
awat
an S
isa
Pep
ejal
KA
JIA
NK
EB
ER
KE
SA
NA
NR
AN
CA
NG
AN
TE
MP
AT
AN
DA
ER
AH
DA
LAM
ME
NY
AT
AK
AN
KA
DA
RK
ES
ED
IAA
N T
AN
AH
UN
TU
KP
EM
BA
NG
UN
AN
PE
RU
MA
HA
ND
I KA
WA
SA
N B
AN
DA
R
JAB
AT
AN
PE
NT
AD
BIR
AN
DA
N P
EM
BA
NG
UN
AN
TA
NA
H
FA
KU
LT
I KE
JUR
UT
ER
AA
N D
AN
SA
INS
GE
OIN
FO
RM
AS
I
UN
IVE
RS
ITI T
EK
NO
LO
GIM
AL
AY
SIA
GA
MB
AR
AJA
H 4
.3
PA
KS
I-P
AK
SI P
EM
BA
NG
UN
AN
DA
ER
AH
JO
HO
RB
AH
RU
PR
OJE
K M
EG
AB
ER
KE
PE
NT
ING
AN
NA
SIO
NA
L &
BE
RT
AR
AF
AN
TA
RA
BA
NG
SA
PA
KS
I PE
MB
AN
GU
NA
NU
TA
MA
PU
SA
T P
EN
DID
IKA
N
BA
ND
AR
PE
NT
AD
BIR
AN
NE
GE
RI
PU
SA
T K
ES
IHA
TA
N
BA
ND
AR
SU
KA
N
MIN
I MS
C
PU
SA
T M
AR
INA
DA
NK
EB
UD
AY
AA
N
25km30km
KU
LA
I -S
EN
AI
PE
LA
BU
HA
NT
AN
JUN
G P
EL
EP
AS
PA
SIR
GU
DA
NG
DA
NT
AN
JUN
G L
AN
GS
AT
TR
AL
NU
SA
JAY
A
TE
BR
AU
–U
LU
TIR
AM
UN
IVE
RS
ITI
TE
KN
OL
OG
I MA
LA
YS
IA-
SK
UD
AI
Regi
onal
Base
For
Na
tiona
l And
Mu
ltina
tiona
lCo
rpor
atio
n / C
O’S
JB A
s Reg
iona
lSh
oppi
ng C
entre
Exte
rnal
And
Inte
rnal
Tran
spor
t Lin
k
Prov
ision
Of
Acco
mm
odat
ion
For
Tour
ist / C
onve
ntio
nCe
ntre
Rang
kaian
Mak
lum
at
Dan
Telek
omun
ikasi
Melal
ui T
echn
o-Pa
rk
& Ib
u N
eger
i
JB A
s Sou
ther
n Ga
tewa
y Dan
Meny
ediak
an E
lemen
Ke
buda
yaan
Mela
lui
Peny
ediaa
n Pr
asar
ana
Kebu
daya
an
Peni
ngka
tan
Kuali
tiKe
hidu
pan
Dan
Pers
ekita
ran
Kerja
11 22 33 44 55 66 77
Skud
ai / U
TM
JB S
entra
l
Nusa
jaya
P. G
udan
g
Tg. P
elepa
s
Kulai
-Se
nai
Tebr
au –
Ulu
Tira
m
Fung
si -P
WN
Fung
si –P
WN-
T2
Fung
si -P
SW
Fung
si -P
SW
Fung
si –P
SW
Fung
si –P
TU
Fung
si –P
TU
11 22 33 44 55 66 77
7 STR
ATEG
IC C
OMPO
NENT
7 STR
ATEG
IC C
OMPO
NENT
PAKS
I UTA
MAPA
KSI U
TAMA
TEMA
UTA
MATE
MA U
TAMA
•Hub
Peng
angk
utan
•Pela
buha
nSe
rant
au
KOMP
ONEN
UTA
MAKO
MPON
EN U
TAMA
•Ban
dar
Pent
adbi
ran
•Ban
dar K
ediam
an,
Pern
iagaa
n &
Hibu
ran
•Ban
dara
yaAn
tara
bang
sa &
Be
rbud
aya
•Hub
Pen
didi
kan
•Ban
dar M
ariti
m
•Ban
dar S
ukan
•Ban
dar K
esih
atan
•Kom
plek
s P
enga
ngku
tan
Ber
sepa
du•P
erni
agaa
n &
Per
daga
ngan
•‘Out
-of t
own
shop
ping
’•P
erin
dust
rian
•Per
umah
an•S
ukan
•‘Mem
oria
l par
k’•T
erm
inal
Mak
anan
(TE
MA
N)
Tra
nssh
ipm
ent
Per
indu
stria
n pe
tro-
kim
ia
•Pen
tadb
iran
•Per
ubat
an•P
erum
ahan
Ant
arab
angs
a•P
endi
dika
n•P
erni
agaa
n•P
elan
cong
an•T
aman
Wila
yah
•Per
kubu
ran
Wila
yah
•Mar
ina
•Per
niag
aan
dan
Kew
anga
n•P
erum
ahan
Pin
ggira
n A
ir(A
ntar
aban
gsa)
•Pel
anco
ngan
Per
band
aran
•Keb
uday
aan
•KK
IK•K
ompl
eks
Pen
gang
kuta
n B
erse
padu
•Tam
an B
erte
ma
•Mar
ina
/ Cru
ise
•Pen
didi
kan
•Min
i MS
C•T
ekno
-par
k
•Pel
abuh
an•P
erin
dust
rian
Ber
at•P
erin
dust
rian
Per
kapa
lan
•Per
umah
an A
ntar
aban
gsa
•Pel
anco
ngan
•Mar
ina
/ Cru
ise
•Suk
an•P
erub
atan
•‘Out
-of t
own
shop
ping
’
Raj
ah 4
.4 :
Paks
i, T
ema
dan
Kom
pone
nU
tam
aPe
mba
ngun
anD
aera
hJo
hor
Bah
ru
Sum
ber
: La
pora
nTe
knik
al, R
anca
ngan
Tem
pata
nD
aera
hJo
hor
Bah
ru20
02-2
020
85
4.11 Ketersediaan Tanah untuk Pembangunan Menurut Rancangan
Tempatan Daerah Johor Bahru
Istilah ‘kesediaan tanah’ ada dinyatakan dan digunapakai di dalam RTDJB.
Walau bagaimanapun, istilah tersebut tidak didefinisikan dengan jelas. Menurut
RTDJB, kesediaan tanah amat penting bagi menampung permintaan dan keperluan
pembangunan pada masa hadapan.
Kesediaan tanah untuk pembangunan masa akan datang ditafsirkan di dalam
RTDJB sebagai khususnya tanah pertanian dan tanah kosong. Penentuan kesediaan
tanah untuk pembangunan dikenalpasti selepas teknik pertindihan pelan dibuat antara
pelan guna tanah semasa, pelan kawasan tepubina serta pelan kawasan pembangunan
yang telah ditetapkan. Hasilnya, kawasan pertanian dan tanah kosong yang masih
belum terdapat pembangunan di atasnya ataupun belum ditentukan pembangunan di
atasnya, dikategorikan sebagai kesediaan tanah untuk pembangunan. Justeru, hampir
kesemua kawasan pertanian; kecuali kawasan yang telah ditetapkan sebagai kawasan
pertanian serta semua tanah kosong dikategorikan sebagai kesediaan tanah untuk
pembangunan. Gambarajah 4.4 menunjukkan pelan-pelan yang ditindihkan bagi
menganalisis kesediaan tanah untuk pembangunan menurut RTDJB. Gambarajah 4.5
pula menunjukkan pelan kesediaan tanah untuk pembangunan bagi Daerah Johor
Bahru.
Berdasarkan kepada kajian oleh RTDJB, bilangan pembangunan yang
ditetapkan ataupun komited adalah mempengaruhi bilangan kesediaan tanah untuk
pembangunan. Bermakna, tanah yang mempunyai cadangan pembangunan yang
ditetapkan tidak lagi dikira sebagai kesediaan tanah untuk pembangunan. Jadual 4.6
menunjukkan jumlah kesediaan tanah untuk pembangunan mengikut kawasan PBT
bagi Derah Johor Bahru.
JOH
OR
BA
HR
UP
AS
IR G
UD
AN
G
UL
U T
IRA
M
SK
UD
AI
BA
ND
AR
NU
SA
JAY
A
KU
LA
I
SE
NA
I
GU
NU
NG
PU
LA
I
SIN
GA
PU
RA
KO
TA
TIN
GG
I
PON
TIA
N
KL
UA
NG
JOH
OR
BA
HR
U
Per
umah
an K
osT
ingg
i
Per
umah
an K
os S
eder
hana
Per
umah
an K
os R
enda
h
Kom
ersi
l / P
erke
daia
n
Indu
stri
Sek
olah
/ In
stitu
siP
endi
dika
n
Kaw
asan
Lap
ang
Mas
jid
PE
TU
NJU
K :
GU
NA
TA
NA
H U
TA
MA
Kem
udah
an A
wam
Sem
pada
n K
awas
an K
ajia
n
Tan
gki A
ir
Kol
amR
awat
an S
isa
Pep
ejal
KA
JIA
NK
EB
ER
KE
SA
NA
NR
AN
CA
NG
AN
TE
MP
AT
AN
DA
ER
AH
DA
LA
MM
EN
YA
TA
KA
N K
AD
AR
KE
SE
DIA
AN
TA
NA
HU
NT
UK
PE
MB
AN
GU
NA
NP
ER
UM
AH
AN
DI K
AW
AS
AN
BA
ND
AR
JAB
AT
AN
PE
NT
AD
BIR
AN
DA
N P
EM
BA
NG
UN
AN
TA
NA
H
FA
KU
LT
I KE
JUR
UT
ER
AA
N D
AN
SA
INS
GE
OIN
FO
RM
AS
I
UN
IVE
RS
ITI T
EK
NO
LO
GIM
AL
AY
SIA
GA
MB
AR
AJA
H 4
.4
PE
LA
N-P
EL
AN
YA
NG
DIT
IND
IHK
AN
BA
GIA
NA
LIS
IS K
ES
ED
IAA
N T
AN
AH
UN
TU
KP
EM
BA
NG
UN
AN
DA
ER
AH
JO
HO
RB
AH
RU
Peru
mah
an S
edia
Ada
KA
WA
SA
N K
ED
IAM
AN
Peru
mah
an K
ampu
ng
Peru
mah
an Y
ang
Dite
tapk
an
Peru
mah
an C
adan
gan
KA
WA
SA
N P
ER
NIA
GA
AN
Pern
iaga
an S
edia
Ada
Pern
iaga
an Y
ang
Dite
tapk
an
Pern
iaga
an C
adan
gan
KA
WA
SA
N P
ER
IND
US
TR
IAN
Pern
iaga
an S
edia
Ada
Pern
iaga
an Y
ang
Dite
tapk
an
Pern
iaga
an C
adan
gan
Lebu
h R
aya
/ Jal
an R
aya
RIZ
AB
PE
NG
AN
GK
UT
AN
DA
N
PE
RH
UB
UN
GA
N
Land
asan
Ker
eta
Api
RIZ
AB
SE
MU
LA
JAD
I
Sun
gai
Laut
Tase
k
Hut
an D
arat
Hut
an P
aya
Laut
KA
WA
SA
N P
ER
TA
NIA
N
Kaw
asan
Per
tani
an S
edia
Ada
SE
MP
AD
AN
Sem
pada
n A
ntar
aban
gsa
Sem
pada
n N
eger
i
Sem
pada
n D
aera
h
Sem
pada
n M
ukim
Sem
pada
n PB
T / Z
on P
eran
cang
an
PE
TU
NJU
K :
GU
NA
TA
NA
H S
EM
AS
AG
UN
A T
AN
AH
TE
PU
BIN
A
JOH
OR
BA
HR
UP
AS
IR G
UD
AN
G
UL
U T
IRA
M
SK
UD
AI
BA
ND
AR
NU
SA
JA
YA
KU
LA
I
SE
NA
I
GU
NU
NG
PU
LA
I
SIN
GA
PU
RA
KO
TA
TIN
GG
I
PO
NT
IAN
KL
UA
NG
JOH
OR
BA
HR
U
JOH
OR
BA
HR
UP
AS
IR G
UD
AN
G
UL
U T
IRA
M
SK
UD
AI
BA
ND
AR
NU
SA
JA
YA
KU
LA
I
SE
NA
I
GU
NU
NG
PU
LA
I
SIN
GA
PU
RA
KO
TA
TIN
GG
I
PO
NT
IAN
KL
UA
NG
JOH
OR
BA
HR
U
GU
NA
TA
NA
H Y
AN
GD
ITE
TA
PK
AN
JOH
OR
BA
HR
UP
AS
IR G
UD
AN
G
UL
U T
IRA
M
SK
UD
AI
BA
ND
AR
NU
SA
JAY
A
KU
LA
I
SE
NA
I
GU
NU
NG
PU
LA
I
SIN
GA
PU
RA
KO
TA
TIN
GG
I
IAN
JOH
OR
BA
HR
U
Per
umah
an K
osT
ingg
i
Per
umah
an K
os S
eder
hana
Per
umah
an K
os R
enda
h
Kom
ersi
l / P
erke
daia
n
Indu
stri
Sek
olah
/ In
stitu
siP
endi
dika
n
Kaw
asan
Lap
ang
Mas
jid
PE
TU
NJU
K :
GU
NA
TA
NA
H U
TA
MA
Kem
udah
an A
wam
Sem
pada
n K
awas
an K
ajia
n
Tan
gki A
ir
Kol
amR
awat
an S
isa
Pep
ejal
KA
JIA
NK
EB
ER
KE
SA
NA
NR
AN
CA
NG
AN
TE
MP
AT
AN
DA
ER
AH
DA
LA
MM
EN
YA
TA
KA
N K
AD
AR
KE
SE
DIA
AN
TA
NA
HU
NT
UK
PE
MB
AN
GU
NA
NP
ER
UM
AH
AN
DI K
AW
AS
AN
BA
ND
AR
JAB
AT
AN
PE
NT
AD
BIR
AN
DA
N P
EM
BA
NG
UN
AN
TA
NA
H
FA
KU
LT
I KE
JUR
UT
ER
AA
N D
AN
SA
INS
GE
OIN
FO
RM
AS
I
UN
IVE
RS
ITI T
EK
NO
LO
GIM
AL
AY
SIA
GA
MB
AR
AJA
H 4
.5
KE
SE
DIA
AN
TA
NA
HU
NT
UK
PE
MB
AN
GU
NA
ND
AE
RA
H J
OH
OR
BA
HR
U
Peru
mah
an S
edia
Ada
KA
WA
SA
N K
ED
IAM
AN
Peru
mah
an K
ampu
ng
Peru
mah
an Y
ang
Dite
tapk
an
Peru
mah
an C
adan
gan
SA
N P
ER
NIA
GA
AN
Pern
iaga
an S
edia
Ada
Pern
iaga
an Y
ang
Dite
tapk
an
Pern
iaga
an C
adan
gan
SA
N P
ER
IND
US
TR
IAN
Pern
iaga
an S
edia
Ada
Pern
iaga
an Y
ang
Dite
tapk
an
Pern
iaga
an C
adan
gan
Lebu
h R
aya
/ Jal
an R
aya
RIZ
AB
PE
NG
AN
GK
UT
AN
DA
N
PE
RH
UB
UN
GA
N
Land
asan
Ker
eta
Api
RIZ
AB
SE
MU
LA
JAD
I
Sun
gai
Laut
Tase
k
Hut
an D
arat
Hut
an P
aya
Laut
SA
N P
ER
TA
NIA
N
Kaw
asan
Per
tani
an S
edia
Ada
SE
MP
AD
AN
Sem
pada
n A
ntar
aban
gsa
Sem
pada
n N
eger
i
Sem
pada
n D
aera
h
Sem
pada
n M
ukim
Sem
pada
n PB
T / Z
on P
eran
cang
an
PE
TU
NJU
K :
55.8
1%
6.36
%
79.7
8%
52.
78%
25.6
9%
12.8
4%
-
10.0
0
20.0
0
30.0
0
40.0
0
50.0
0
60.0
0
70.0
0
80.0
0
90.0
0
MB
JBM
PJB
TM
DK
PDJB
PGD
AER
AH
Hektar
MB
JB:
2,5
97.0
6 he
ktar
(13%
) (
3%
)M
PJB
T:
8,2
82.8
7 he
ktar
(27%
) (
8%
)M
DK
: 7
,597
.02
hekt
ar(5
5%)
( 7
%)
PBPT
DJB
:82
,935
.35
hekt
ar(8
0%)
(78
%)
PBPT
PG:
4,70
1.60
hekt
ar(3
6%)
( 4
%)
,(
)(
)10
6,11
3.90
hek
tar
(58%
)
% P
BT
% D
aera
h
JOH
OR
BA
HR
UP
AS
IR G
UD
AN
G
UL
U T
IRA
M
SK
UD
AI
BA
ND
AR
NU
SA
JA
YA
KU
LA
I
SE
NA
I
GU
NU
NG
PU
LA
I
SIN
GA
PU
RA
KO
TA
TIN
GG
I
PO
NT
IAN
KL
UA
NG
JOH
OR
BA
HR
U
JOH
OR
BA
HR
UP
AS
IR G
UD
AN
G
UL
U T
IRA
M
SK
UD
AI
BA
ND
AR
NU
SA
JA
YA
KU
LA
I
SE
NA
I
GU
NU
NG
PU
LA
I
SIN
GA
PU
RA
KO
TA
TIN
GG
I
PO
NT
IAN
KL
UA
NG
JOH
OR
BA
HR
U
88
Jadual 4.6 : Jumlah Kesediaan Tanah untuk Pembangunan Mengikut PBT
PBTKesediaan
Tanah Semasa Komited
Baki Kesediaan
TanahPeratus
MBJB 7,034.71 4,437.65 2,579.06 2.45
MPJBT 20,497.46 12,214.59 8,282.87 7.81
MDK 9,406.90 1,809.88 7,597.02 7.16
PBPTDJB 89,688.72 6,753.37 82,935.35 78.16
PBTPG 7,811.01 3,109.41 4,701.60 4.43
Jumlah 134,438.80 28,324.89 106,113.90 100.00
Sumber : Laporan Teknikal, Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru, 2002-2020.
Berdasarkan Jadual 4.6, kawasan yang terdapat paling banyak jumlah
kesediaan tanah untuk pembangunan adalah kawasan yang terletak di bawah PBPT
Daerah Johor Bahru iaitu sebanyak 78.16 peratus daripada keseluruhan keluasan
kawasannya. Secara tidak langsung, ia juga menjadi kawasan yang berpotensi untuk
menampung kesan limpahan pembangunan yang berlaku di kawasan Bandaraya Johor
Bahru khususnya.
Umumnya, RTDJB mentafsirkan semua tanah pertanian, tanah kosong serta
kawasan semulajadi sebagai ketersediaan tanah untuk pembangunan untuk masa
hadapan. Walau bagaimanapun, ketersediaan tanah ini dinyatakan secara umum
sahaja dan tidak dinyatakan apakah jenis pembangunan yang boleh dijalankan di
setiap kawasan tanah tersedia tersebut.
Bagi kajian ke atas pembangunan perumahan untuk Daerah Johor Bahru,
sektor perumahan dan perkampungan dalam bandar RTDJB menjelaskan bidang
kajian ini dengan lebih khusus lagi. Dalam sektor ini, perkampungan dalam bandar
turut dirangkumkan memandangkan terdapatnya beberapa kawasan kampung yang
menjadi sebahagian guna tanah asal di Bandaraya Johor Bahru dan ia dicadangkan
untuk dikekalkan menurut RTDJB.
89
4.12 Sektor Perumahan dan Perkampungan Dalam Bandar RTDJB
Kajian sektor perumahan dan perkampungan dalam bandar di dalam RTDJB
menumpukan kepada aspek permintaan dan penawaran rumah bagi setiap kawasan
terutamanya kawasan bandaraya, bandar-bandar utama, pinggir bandar dan kawasan
perkampungan sehingga tahun 2020 mengikut jenis dan kategori rumah. Kajian juga
merangkumi inventori ke atas keadaan rumah, struktur rumah, kualiti rumah dan
kadar kekosongan.
4.12.1 Objektif Sektor Perumahan Dan Perkampungan Dalam Bandar RTDJB
Objektif utama Sektor Perumahan dan Perkampungan dalam Bandar RTDJB
adalah seperti berikut :
i) Mengenalpasti corak pembangunan perumahan semasa dan akan datang di
kawasan RTD.
ii) Mengenalpasti isu dan masalah serta permintaan dan penawaran perumahan di
kawasan RTD.
iii) Menyediakan program khusus bagi membangunkan kawasan-kawasan
perumahan pekerja sektor industri, kawasan sesak dan setinggan, petempatan
orang asli dan juga kampung tradisional.
iv) Memastikan sasaran Setinggan Sifar menjelang tahun 2005 tercapai.
v) Memastikan penyediaan perumahan kos rendah yang mencukupi dengan
mengutamakan aspek keselesaan dan kualiti kehidupan.
vi) Menyediakan garis panduan perumahan yang sesuai digunakan mengikut
keperluan peredaran masa serta mencapai paras keselesaan yang diingini
penduduk.
90
4.12.2 Skop Sektor Perumahan Dan Perkampungan Dalam Bandar RTDJB
Skop bagi sektor perumahan dibentuk bagi menentukan perkara-perkara yang
akan dikaji di dalam kajian sektor perumahan ini. Skop ini juga secara tidak langsung
menyatakan limitasi kajian yang dirangkumi dalam sektor perumahan RTDJB. Skop
bagi sektor perumahan RTDJB adalah seperti berikut :
i) Mengkaji dasar dan polisi perumahan di peringkat negara dan negeri serta
hubungannya ke atas kawasan RTDJB terutamanya dari aspek penawaran,
permintaan, pemilikan dan sebagainya.
ii) Menyediakan inventori perumahan yang telah dibangunkan, sedang
dibangunkan dan yang telah diluluskan mengikut kategori dan jenis
perumahan terutamanya bagi program pembangunan perumahan kos rendah.
iii) Menyediakan inventori kawasan setinggan dalam kawasan RTDJB dan
mencadangkan program serta tindakan di dalam memastikan setinggan sifar
menjelang tahun 2005 tercapai.
iv) Menentukan stok perumahan semasa mengikut jenis dan kategori rumah dan
menjalankan analisis permintaan berbanding penawaran serta menentukan
kadar kekosongan sebenar unit perumahan.
v) Menyediakan inventori serta melihat trend perubahan kawasan-kawasan
perumahan yang telah digunakan kepada aktiviti lain terutamanya aktiviti
perniagaan dan kamudahan.
vi) Mengkaji semula kepadatan (density) perumahan di kawasan yang berpotensi
dibangunkan seperti di Kempas, Kampung Melayu Majidee dan kampung
yang berpotensi dibangunkan terutamanya dalam kawasan MBJB dan kawasan
berhampiran Pusat Bandar di kawasan Skudai dan Kulai.
91
vii) Menentukan jenis dan bentuk pembangunan perumahan yang bersesuaian
terutamanya untuk golongan korporat selaras dengan pengantarabangsaan
Bandaraya Johor Bahru.
viii) Menentukan anggaran keperluan dan permintaan perumahan masa depan
selaras dengan andaian pertambahan penduduk mengikut jenis rumah dan
kesesuaian kawasan serta langkah-langkah di dalam menyelesaikan masalah
lebihan penawaran perumahan (jika ada) terutamanya di kawasan MPJBT dan
MDK.
ix) Menentukan keperluan Rancangan Kawasan Khas dan langkah-langkah
pelaksanaan bagi kawasan perumahan terutamanya kawasan setinggan,
kampung-kampung pinggir bandar dan sebagainya kesan dari perubahan
sosio-ekonomi dan tekanan pembangunan.
x) Mengkaji semula cadangan ‘zoning’ perumahan dalam Rancangan Tempatan
dan Rancangan Struktur terdahulu dari segi penawaran tanah dan sebagainya
selaras dengan permintaan dan keperluan sebenar perumahan serta
mengemukakan cadangan-cadangan bagi mengukuh dan memantapkan
‘zoning’ tersebut dari segi penyediaan rizab jalan, program perlandskapan
serta keperluan ruang untuk kawasan hijau serta kemudahan infrastruktur dan
utiliti.
xi) Menyediakan garis panduan dan konsep-konsep yang bersesuaian bagi
kawasan perumahan sedia ada dan perumahan baru serta keutamaan mengikut
fasa dan kesesuaian kawasan selaras dengan keperluan semasa dan akan
datang dari aspek perancangan, densiti dan reka bentuk pembangunan.
Jadual 4.7 menunjukkan skop dan keperluan kajian sektor perumahan RTDJB.
92
Jadu
al 4
.7 :
Sko
p da
n K
eper
luan
Sek
tor
Per
umah
an R
anca
ngan
Tem
pata
n D
aera
h Jo
hor
Bah
ru
Asp
ek K
ajia
n M
aklu
mat
Dip
erlu
kan
Sum
ber
Mak
lum
at
A
nalis
isT
ekni
kA
nalis
isH
asil
Polis
i, da
sar
dan
gari
s pa
ndua
n
Gar
is p
andu
an k
awal
an
pem
bang
unan
per
umah
an
sem
asa,
per
ingk
at n
eger
i da
n pe
rsek
utua
n
Gar
is p
andu
an
peru
mah
an n
eger
i
Kuo
ta p
emba
ngun
an
peru
mah
an
Har
ga u
nit r
umah
di
Neg
eri J
ohor
Kuo
ta p
enju
alan
uni
t ru
mah
Dis
kaun
kep
ada
Bum
iput
ra
Pem
ilika
n ru
mah
bag
i w
arga
asi
ng
PBT
Uni
t Per
anca
ng
Eko
nom
i
Ran
cang
anSt
rukt
ur d
an
Ran
cang
anT
empa
tan
terd
ahul
u
Kaj
ian
berk
enaa
n ya
ng
tela
h di
jala
nkan
se
belu
m in
i
Men
gena
lpas
ti po
lisi,
dasa
r da
n ga
ris
pand
uan
peru
mah
an b
agi p
erin
gkat
ne
geri
dan
per
seku
tuan
Ana
lisis
das
ar y
ang
berk
aita
n de
ngan
kaw
asan
R
TD
JB d
ari s
egi
pela
ksan
aan
dan
kebe
rkes
anan
nya
Ana
lisis
dat
a pe
rmin
taan
: H
ouse
hold
dist
ribu
tion
Hea
dshi
pra
tes
Ana
lisis
dat
a pe
naw
aran
: St
ruct
ure
of
stoc
k
Unj
uran
: F
utur
eho
useh
old
Tren
dpr
ojec
tion
Hou
sing
land
de
term
inat
ion
Pros
pek
pem
bang
unan
pe
rum
ahan
nas
iona
l da
n w
ilaya
h be
rasa
skan
ke
pent
inga
n lo
kasi
da
n ci
ri-c
iri
istim
ewa
tapa
k
93
Jadu
al 4
.7 :
Sko
p da
n K
eper
luan
Sek
tor
Per
umah
an R
anca
ngan
Tem
pata
n D
aera
h Jo
hor
Bah
ru (
sam
bung
an)
Asp
ek K
ajia
n M
aklu
mat
Dip
erlu
kan
Sum
ber
Mak
lum
at
A
nalis
isT
ekni
kA
nalis
isH
asil
Sena
rio
pem
bang
unan
pe
rum
ahan
sem
asa
Tab
uran
tam
an
peru
mah
an (
skim
) /
kam
pung
term
asuk
dar
i se
gi je
nis
dan
luas
nya
Tab
uran
set
ingg
an
term
asuk
dar
i seg
i bi
lang
an, l
uas,
sta
tus
tana
h (m
ilik
riza
b ke
raja
an, T
OL
dsb
)
Pena
war
an s
tok
rum
ah
sem
asa,
men
giku
t ka
tego
ri h
arga
Mak
lum
at p
enuk
aran
ke
guna
an b
angu
nan
yang
mel
ibat
kan
peru
mah
an
Pasa
ran
peru
mah
an
sem
asa
dari
seg
i pe
naw
aran
dan
pe
rmin
taan
nya
Jum
lah
peru
mah
an
awam
kos
ren
dah
di
kaw
asan
kaj
ian
Jaba
tan
Pera
ncan
gan
Ban
dar
dan
Des
a
PBT
Peja
bat T
anah
da
n G
alia
n
Peja
bat T
anah
D
aera
h
Kaj
ian
berk
enaa
n ya
ng
tela
h di
jala
nkan
se
belu
m in
i
Ran
cang
anSt
rukt
ur d
an
Ran
cang
anT
empa
tan
terd
ahul
u
Kaj
ian
tapa
k /
lapa
ngan
Tab
uran
, jum
lah
unit,
ke
luas
an
Kea
daan
fiz
ikal
uni
t pe
rum
ahan
Ana
lisis
pen
awar
an d
an
perm
inta
an b
ekal
an r
umah
se
mas
a m
engi
kut k
ateg
ori
Ken
al p
asti
tuka
r gu
na
bang
unan
rum
ah k
epad
a pe
rnia
gaan
/ in
dust
ri
men
giku
t kes
esua
ian
kaw
asan
mas
ing-
mas
ing
Men
gena
lpas
ti ka
was
an
kam
pung
dan
ban
dar
yang
be
rpot
ensi
unt
uk
diba
ngun
kan
Ken
al p
asti
kaw
asan
tin
daka
n un
tuk
sela
njut
nya
Ken
al p
asti
kaw
asan
pe
rum
ahan
yan
g be
rmas
alah
, co
ntoh
nya
setin
ggan
, m
asal
ah b
anjir
dan
se
baga
inya
.
Pela
n co
rak
tabu
ran
peru
mah
an m
engi
kut
jeni
s pe
tem
pata
n
Kaw
asan
ber
pote
nsi
untu
k pe
rum
ahan
te
rmas
uk k
os r
enda
h
Lan
gkah
unt
uk
men
ingk
atka
nka
was
an k
ampu
ng
Lan
gkah
unt
uk
men
yedi
akan
ke
mud
ahan
m
asya
raka
t
Pela
n m
enun
jukk
an
kaw
asan
per
umah
an
yang
per
lu ti
ndak
an
pera
ncan
gan
sam
a ad
a pe
mba
ngun
an s
emul
a at
au p
emus
naha
nnya
Jadu
al p
asar
an s
emas
a ru
mah
kos
ren
dah
94
Jadu
al 4
.7 :
Sko
p da
n K
eper
luan
Sek
tor
Per
umah
an R
anca
ngan
Tem
pata
n D
aera
h Jo
hor
Bah
ru (
sam
bung
an)
Asp
ek K
ajia
n M
aklu
mat
Dip
erlu
kan
Sum
ber
Mak
lum
at
A
nalis
isT
ekni
kA
nalis
isH
asil
Sena
rio
pem
bang
unan
pe
rum
ahan
sem
asa
(sam
bung
an)
Jum
lah
siap
bin
a :
Jum
lah
dala
m
pem
bina
an
Jum
lah
terb
engk
alai
Ju
mla
h da
lam
pro
ses
perm
ohon
an
Proj
ek-p
roje
k ya
ng
dite
tapk
an
Jaba
tan
Pera
ncan
gan
Ban
dar
dan
Des
a
PBT
Peja
bat T
anah
da
n G
alia
n
Peja
bat T
anah
D
aera
h
Kaj
ian
berk
enaa
n ya
ng
tela
h di
jala
nkan
se
belu
m in
i
Ran
cang
anSt
rukt
ur d
an
Ran
cang
anT
empa
tan
terd
ahul
u
Kaj
ian
tapa
k /
lapa
ngan
Ken
al p
asti
jum
lah
kos
rend
ah y
ang
siap
bin
a,
dala
m p
embi
naan
, te
rben
gkal
ai d
an d
alam
pr
oses
per
moh
onan
Kes
an p
emba
ngun
an y
ang
dite
tapk
an te
rhad
ap
pena
war
an p
erum
ahan
m
asa
hada
pan
95
Jadu
al 4
.7 :
Sko
p da
n K
eper
luan
Sek
tor
Per
umah
an R
anca
ngan
Tem
pata
n D
aera
h Jo
hor
Bah
ru (
sam
bung
an)
Asp
ek K
ajia
n M
aklu
mat
Dip
erlu
kan
Sum
ber
Mak
lum
at
A
nalis
isT
ekni
kA
nalis
isH
asil
Unj
uran
kepe
rlua
npe
rum
ahan
Unj
uran
bila
ngan
pe
ndud
uk
Pena
war
an /
stok
pe
rum
ahan
sed
ia a
da
Kes
edia
an ta
nah
untu
k tu
juan
pem
bang
unan
ta
pak
pem
bang
unan
Ran
cang
anSt
rukt
ur d
an
Ran
cang
anT
empa
tan
terd
ahul
u
Kaj
ian
berk
enaa
n ya
ng
tela
h di
jala
nkan
se
belu
m in
i
Has
il an
alis
is
sekt
or a
sas
ekon
omi,
pend
uduk
dan
pe
kerj
aan
Perb
andi
ngan
ant
ara
pena
war
an d
an k
ateg
ori
harg
a ru
mah
Ken
al p
asti
jang
kaan
ke
perl
uan
tana
h un
tuk
peru
mah
an
Jadu
al u
njur
an
kepe
rlua
n pe
rum
ahan
m
engi
kut k
ateg
ori
harg
a da
lam
jang
ka
mas
a pe
ranc
anga
n
Pela
n ke
pada
tan
dan
jeni
s ru
mah
seb
agai
in
put t
amba
han
kepa
da p
elan
pe
ngez
onan
/ pe
lan
cada
ngan
Pela
n m
enun
jukk
an
alte
rnat
ifpe
mba
ngun
an s
emul
a ka
was
an-k
awas
an
peru
mah
an
Pem
bang
unan
ka
was
an p
erum
ahan
m
engi
kut f
asa
perl
aksa
naan
dan
ka
was
an y
ang
dibe
ri
keut
amaa
n
Sum
ber
: La
pora
n A
wal
, Ran
cang
an T
empa
tan
Dae
rah
Joho
r B
ahru
, 200
2-20
20.
96
4.12.3 Pendekatan Kajian Sektor Perumahan RTDJB
Kajian sektor perumahan RTDJB dijalankan dalam tiga peringkat asas, iaitu :
a) Peringkat Pengumpulan Maklumat
Kajian sektor perumahan RTDJB melibatkan pengumpulan data primer dan
data sekunder iaitu :
i) Maklumat Sekunder
Pengumpulan maklumat dan perbincangan dibuat dengan jabatan-jabatan
utama seperti JPBD, Unit Perancang Ekonomi Negeri (UPEN), PBT dan lain-lain
jabatan terlibat.
Semakan juga dibuat ke atas laporan-laporan terdahulu seperti Rancangan
Struktur, Rancangan Tempatan dan laporan-laporan terdahulu lain yang berkaitan
dengan perumahan. Kajian ‘literature riview’ dibuat ke atas semua dokumen dan
laporan sedia ada untuk merumuskan polisi pembangunan perumahan semasa, ciri-ciri
stok perumahan sedia ada dan unjuran keperluan perumahan di masa depan serta
cadangan pembangunan perumahan akan datang. Antara laporan-laporan yang
disemak adalah :
Rancangan Fizikal Negara
Draf Rancangan Struktur Negeri Johor
Rancangan Struktur terdahulu
Rancangan Tempatan terdahulu dan lain-lain
ii) Maklumat Primer
Manakala, bagi maklumat primer, ia difokuskan kepada aspek kualiti dari segi
struktur dan keadaan rumah, isu dan masalah serta potensi kawasan perumahan di
dalam kawasan RTDJB. Kajian inventori kawasan perumahan sedia ada mengikut
kategori dan jenis juga dilakukan. Ia meliputi skim perumahan dan perumahan
97
tradisional seperti perumahan strata, perumahan tetap, kuarters, rumah kampung,
setinggan, petempatan orang asli, tanah rancangan dan sebagainya.
b) Peringkat Analisis dan Sintesis
Peringkat kedua kajian sektor perumahan RTDJB melibatkan analisis dan
sintesis, di mana beberapa teknik digunapakai seperti mengikut piawaian ‘normative’.
Data-data dan maklumat yang diperolehi melalui proses pengumpulan data akan
dikaji dan dianalisis untuk mengenalpasti masalah-masalah dan potensi-potensi
pembangunan perumahan di dalam kawasan RTDJB. Kaedah ini digunakan bagi
mengenalpasti keperluan-keperluan pembangunan perumahan semasa dan masa
hadapan. Hasil daripada analisis isu, masalah dan potensi ini digunakan dalam
membantu menyediakan senarai garis panduan kawalan pembangunan sektor
perumahan dalam kawasan RTDJB.
Hasil analisis dan sintesis yang dibuat dinyatakan di dalam Laporan Teknikal
yang merangkumi perkara-perkara berikut di dalamnya :
i) Keadaan sedia ada
ii) Pembangunan yang telah ditetapkan (komited)
iii) Unjuran keperluan perumahan masa hadapan
iv) Kawasan bermasalah dan berpotensi
v) Isu, masalah dan potensi
vi) Cadangan am
vii) Rumusan penemuan
c) Peringkat Pembentukan Cadangan
Peringkat pembentukan cadangan merupakan peringkat penyediaan Laporan
Draf RTDJB. Cadangan yang dikemukakan di dalam draf ini adalah dalam bentuk
seperti berikut :
i) Jilid 1 : Peta Cadangan dan Pernyataan Bertulis
Pernyataan Bertulis yang menerangkan kawasan perumahan dari segi
perumahan sedia ada yang dikekalkan, perumahan yang ditetapkan,
98
kawasan perumahan yang memerlukan perhatian dan tindakan serta
kawasan yang berpotensi untuk pembangunan perumahan di masa akan
datang selaras dengan keperluan penduduk dan kedudukannya.
Pelan Subjek Perumahan yang menerangkan kawasan perumahan di
atas mengikut fasa dan mengikut blok perancangan.
Pelan Sisipan dan lakaran yang menyokong pelan subjek di atas yang
memerlukan perhatian dan tindakan khusus seperti kawasan tindakan
khas dan sebagainya.
ii) Jilid 2 : Garis Panduan Pelaksanaan
Garis Panduan Rekabentuk yang menerangkan berkenaan cadangan-
cadangan rekabentuk bangunan, susun atur dan kriteria-kriteria di
dalam memajukan dan membangunkan kawasan perumahan.
Garis Panduan Perancangan yang menerangkan Peta Cadangan dan
Kelas Kegunaan Tanah bagi kawasan perumahan dari aspek densiti,
saiz, ketinggian bangunan, sistem jalan raya, tempat letak kereta,
penyediaan rekreasi dan kemudahan awam, aspek alam sekitar dan
sebagainya. Ia akan merujuk khusus dari Manual Piawaian
Perancangan dan Garis Panduan Pembangunan dan Perancangan
Sejagat serta garis panduan lain yang berkaitan.
Program Pelaksanaan yang menerangkan berkenaan program-program
pembangunan, fasa pembangunan dan anggaran kos pembangunan
yang terlibat di dalam menjayakan projek-projek utama pembangunan
perumahan yang dicadangkan di dalam Rancangan Tempatan
terutamanya dalam memastikan ‘Setinggan Sifar 2005’ tercapai.
Rajah 4.5 menunjukkan carta alir kajian sektor perumahan RTDJB dan Rajah
4.6 menunjukkan proses pembentukan cadangan sektor perumahan RTDJB.
99
Raj
ah 4
.5 :
Car
ta A
lir K
ajia
n Se
ktor
Per
umah
an R
anca
ngan
Tem
pata
n D
aera
h Jo
hor
Bah
ru
ASAS
RUJ
UKAN
RANC
ANGA
N ST
RUKT
UR
POLIS
I & S
TRAT
EGI
Nasio
nal
Nege
riW
ilaya
hPi
hak B
erkua
saTe
mpa
tan
WAW
ASAN
, ISU,
MAT
LAM
AT &
OB
JETIF
PER
ANCA
NGAN
LAPO
RAN
AWAL
INPU
T DAR
ISEK
TORA
LGu
natan
ahPe
ndud
uk
INPU
T DAR
IAGE
NSI
PBT
JPBD
UPEN
INPU
T DAR
IKAJ
IAN
LAPA
NGAN
SKOP
, ASP
EKDA
N BI
DANG
KAJIA
N Tabu
ran k
awas
an p
eruma
han
sema
saTa
bura
n pem
bang
unan
yang
diteta
pkan
Kuali
ti Peru
maha
nSem
asa
Unjur
an ke
perlu
an ka
wasa
nrek
reas
i
Kawa
sant
indak
an da
n pe
mulih
anka
wasa
n per
umah
an
PERI
NGKA
T 1 :
KA
JIAN
AWAL
AN D
ANPE
NGUM
PULA
N MA
KLUM
AT
* LAP
ORAN
AWAL
PERI
NGKA
T 2 :
ANAL
ISIS
DAN
SINT
ESIS
PERI
NGKA
T 3:
CADA
NGAN
LAPO
RAN
TEKN
IKAL
SKOP
, ASP
EKDA
N BI
DANG
KAJIA
NTa
bura
n dan
stok k
awas
an p
eruma
han s
emas
a
Tabu
ran p
emba
ngun
an ya
ngdit
etapk
an
Kuali
ti dan
taha
p pen
yedia
anke
mud
ahan
peru
maha
n
Unjur
an ke
perlu
an ka
wasa
n peru
maha
n
Kawa
sant
indak
an da
n pe
mulih
an ka
wasa
npe
ruma
han
RUM
USAN
Isu da
nma
salah
Poten
si pe
mban
guna
n
Cada
ngan
Am
HASI
L PEN
EMUA
N
KONS
EP D
ANST
RATE
GI P
EMBA
NGUN
ANTE
RPILI
H
PENI
LAIAN
ALT
ERNA
TIF K
ONSE
P&
STRA
TEGI
PEM
BANG
UNAN
LAPO
RAN
KONS
EPDA
N ST
RATE
GI P
EMBA
NGUN
AN
CADA
NGAN
& S
TRAT
EGIP
EMBA
NGUN
AN
* LAP
ORAN
TEKN
IKAL
* LAP
ORAN
KONS
EP D
AN S
TRAT
EGI P
EMBA
NGUN
AN
DRAF
RANC
ANGA
NTE
MPAT
AN
JILID
1 : P
ETA
CADA
NGAN
&PE
RNYA
TAAN
BER
TULIS
Pelan
pand
uan g
unata
nah
Peta
cada
ngan
Kelas
kegu
naan
tana
h
Pelan
subje
k kaw
asan
peru
maha
n
JILID
2 :G
ARIS
PAND
UAN
PELA
KSAN
AAN
Garis
pand
uan
rekab
entuk
Garis
pand
uan
pera
ncna
gan
Prog
ram p
elaks
anaa
n
* DRA
F AW
AL R
ANCA
NGAN
TEM
PATA
N* D
RAF
AKHI
R RA
NCAN
GAN
TEMP
ATAN
Sum
ber
: La
pora
n A
wal
, Ran
cang
an T
empa
tan
Dae
rah
Joho
r B
ahru
, 200
2-20
20.
100
Raj
ah 4
.6 :
Pro
ses
Pem
bent
ukan
Cad
anga
n Se
ktor
Per
umah
an R
anca
ngan
Tem
pata
n D
aera
h Jo
hor
Bah
ru
Sum
ber
: La
pora
n A
wal
, Ran
cang
an T
empa
tan
Dae
rah
Joho
r B
ahru
, 200
2-20
20.
No. 1
Pelan
/Jadu
al : T
abur
an ka
wasa
npe
rum
ahan
Peru
mah
an T
eran
cang
Peru
mah
an K
ampu
ngSe
tingg
anRu
mah
Kos
Ren
dah
No. 2
Pelan
/Jadu
al: K
eada
an B
angu
nan
Baik/
sede
rhan
a/bur
uk
No. 3
Pelan
/Jadu
al :S
truktu
rban
guna
nKe
kal/s
epar
a/sem
entar
a
No. 4
Pelan
/Jadu
al :P
emba
ngun
an y
ang
diteta
pkan Luas
/unit
No. 5
Pelan
/Jadu
al : U
njura
nisi
rumah
/pe
ndud
uk
No6
Pelan
/Jadu
al: S
trateg
i dan
polis
ipe
rum
ahan
PERI
NGKA
T PE
NGUM
PULA
NM
AKLU
MAT
PERI
NGKA
T ANA
LISI
SDA
N SI
NTES
IS
Pena
wara
nPe
rum
ahan
Perm
intaa
nPe
rum
ahan
Kepe
rluan
/Leb
ihan
Peru
mah
an
PERI
NGKA
T C
ADAN
GAN
Kepe
rluan
Tan
ah U
ntuk
Pem
bang
unan
- Kelu
asan
, jen
is pe
mba
ngun
anda
nkaw
asan
Kawa
san
Pem
erhat
ian d
an T
inda
kanK
has
- Ke
luasa
n, jen
ispe
mban
guna
n dan
kawa
san
sepe
rtika
wasa
nseti
ngga
n dan
rum
ah k
os re
ndah
Kawa
san
Pote
nsi U
ntuk
Pem
bang
unan
- Kelu
asan
, jen
is pe
mba
guna
n da
nkaw
asan
PEMB
ENTU
KAN
KONS
EP &
STRA
TEGI
PEM
BANG
UNAN
PETA
CAD
ANGA
N(T
abur
an ka
wasa
npe
rumah
an)
PELA
N SU
BJEK
KAW
ASAN
PER
UMAH
AN
GARI
S PA
NDUA
NRE
KA B
ENTU
K DA
NGA
RIS
PAND
UAN
PERA
NCAN
GAN
AGEN
SI/S
EKTO
RAL
ASAS
MAKL
UMAT
HASI
LPE
NGUM
PULA
NMA
KLUM
AT
PBT
- Tab
uran
kaw
asan
per
umah
an- K
atego
ri dan
jenis
- Bila
ngan
dan
luas
1)Pe
lan/ J
adua
l kaw
asan
per
umah
an
Kajia
n La
pang
an P
BTJP
BD- T
abur
an k
awas
an p
erum
ahan
- Kate
gori d
an J
enis
- Bila
ngan
’- S
truktu
r Ban
guna
n- K
eada
an B
angu
nan
2)Pe
lan/ J
adua
l kea
daan
peru
maha
n3)
Pelan
/ Jad
ual s
truktu
r per
umah
an
Sekto
r Gun
aTan
ah- P
emba
ngun
an pe
ruma
han
yang
dite
tapka
n4)
Pela
n/Ja
dual
pem
bang
unan
peru
maha
nyan
gdit
etapk
an
Sekto
r Pen
dudu
k- U
njura
n Pen
dudu
k/ Isi
Rum
ah5)
Jadu
al un
juran
pen
dudu
k/ isi
rum
ah
Sekto
r Per
spek
tifM
akro
Ekon
omi
- Das
ar,po
lisi d
anstr
ategi
PBT
/Dae
rah/N
eger
i/Neg
ara6)
Dasa
r, Stra
tegi d
an P
olisi
berka
itan
Unjur
an /
Pene
mua
n-pe
nem
uan
Hasil
Pen
emua
n/Ca
dang
an
101
4.12.4 Dasar dan Polisi Pembangunan Perumahan RTDJB
Dalam RTDJB, beberapa dasar, polisi serta strategi diambil kira dan dibentuk
bagi memandu arah pembangunan perumahan bagi Daerah Johor Bahru secara
keseluruhannya. Dasar dan polisi yang dirujuk adalah terdiri daripada dasar dari
peringkat nasional sehinggalah ke peringkat tempatan yang diperolehi daripada
pelbagai sumber. Manakala, strategi pembangunan perumahan pula dibentuk oleh
sektor perumahan RTDJB berdasarkan dasar, polisi, keadaan semasa serta jangkaan
trend perumahan pada masa akan datang bagi Daerah Johor Bahru.
a) Dasar dan Polisi Pembangunan Perumahan RTDJB
Kajian sektor perumahan RTDJB mengambil kira pelbagai dasar dan polisi
sedia ada di peringkat nasional, negeri serta tempatan bagi membentuk strategi
pembangunan perumahan Daerah Johor Bahru untuk masa hadapan. Dasar-dasar yang
diambil kira adalah seperti berikut :
i) Dasar Perumahan Negara
Sektor perumahan RTDJB mengambil kira dasar ini memandangkan matlamat
utama dasar ini adalah bagi memastikan setiap penduduk Malaysia terutamanya
golongan berpendapatan rendah yang bercita-cita memiliki rumah sendiri mempunyai
peluang berbuat demikian. Matlamat ini harus dicapai oleh semua pihak yang terlibat
dengan pembangunan perumahan di negara ini. Oleh itu, secara tidak langsung, sektor
perumahan RTDJB perlu merealisasikan matlamat utama Dasar Perumahan Negara
ini.
ii) Dasar dan Polisi di Peringkat Negeri
Dasar perumahan di peringkat Negeri Johor adalah berkaitan dengan Dasar
Pembinaan Rumah Kos Rendah dan Dasar Peruntukan Lot Bumiputera. Kedua-dua
dasar ini memperuntukkan dari aspek peratusan bilangan unit rumah yang perlu
mematuhi kedua-dua piawaian di dalam dasar ini.
102
iii) Dasar dan Polisi di Peringkat Tempatan
Dasar dan strategi di peringkat tempatan yang diguna pakai oleh sektor
perumahan RTDJB adalah terdiri daripada dasar-dasar berkaitan perumahan yang
dipetik daripada Pelan dan Rancangan Struktur terdahulu seperti berikut :
Pelan Struktur Majlis Perbandaran Johor Bahru
Rancangan Struktur (Pindaan Pertama) Majlis Perbandaran Johor
Bahru
Rancangan Struktur (Pengubahan Kedua) Majlis Bandaraya Johor
Bahru
Dasar-dasar berkaitan perumahan yang dinyatakan di dalam dokumen-
dokumen di atas dinilai semula tahap pencapaiannya setakat sehingga RTDJB
disediakan. Setelah itu, dasar yang masih belum mencapai sasarannya serta masih
relevan dengan keadaan semasa terus diguna pakai dan akan cuba dicapai melalui
RTDJB.
Dasar-dasar tersebut diguna pakai terutamanya untuk memandu arah kajian,
analisis serta cadangan bagi pembangunan perumahan pada masa hadapan. Selain itu,
sektor perumahan RTDJB juga turut menggariskan beberapa strategi dalam usaha
merealisasikan dasar dan polisi di peringkat nasional, negeri dan tempatan.
4.12.5 Strategi Sektor Perumahan RTDJB
Dalam usaha untuk mencapai matlamat dan objektif keseluruhan RTDJB,
khususnya bagi mencapai strategi pengantarabangsaan Daerah Johor Bahru, maka
sektor perumahan RTDJB turut mempunyai strategi yang lebih khusus. Selain
daripada cuba merealisasikan matlamat Setinggan Sifar 2005 serta penumpuan
pembangunan terhadap rumah kos rendah, sektor perumahan RTDJB juga turut
menggariskan strategi taburan perumahan mengikut paksi-paksi pembangunan
sepertimana yang telah dijelaskan sebelum ini.
103
Dari segi taburan perumahan masa hadapan, sektor perumahan RTDJB
menggariskan strategi supaya pembangunan perumahan dijalankan mengikut
lingkungan paksi pengantarabangsaan iaitu Pasir Gudang, Kargo Hub Senai dan juga
Bandar Nusajaya kecuali Pusat Bandaraya Johor Bahru di mana kawasan pusat
Bandaraya adalah kawasan tepu bina. Perumahan dicadangkan untuk diagihkan
mengikut jenis secara sama rata di seluruh Bandaraya dan selaras dengan strategi
pembangunan. Zon pengantarabangsaan Pasir Gudang, Kargo Hub Senai dan juga
Bandar Nusajaya yang sebahagian besarnya dikhaskan sebagai Zon Antarabangsa,
dijangka akan mempengaruhi jenis perumahan kos tinggi dan sederhana. Namun,
pembinaan rumah kos rendah tetap tidak akan diabaikan.
Manakala, bagi Zon Pengantarabangsaan yang selebihnya, perumahan akan
diagihkan mengikut jenis secara sama rata agar terdapat keseimbangan penduduk.
Pembangunan perumahan juga akan diagihkan dengan mengambilkira lokasi-lokasi
strategik seperti ketersediaan pengangkutan awam serta dekat dengan pusat
perniagaan utama, membeli-belah dan hiburan.
Sektor perumahan menetapkan bahawa setiap PBT perlu menggalakkan
pembangunan perumahan di pusat bandaraya oleh pemaju swasta. Namun,
pembangunan bercampur antara perumahan dan perniagaan yang terlalu ekstrim
adalah tidak dibenarkan berhampiran dengan pusat bandaraya. PBT berkaitan juga
boleh menyediakan garis panduan dan kawalan pembangunan berkenaan dengan
pembangunan perumahan ini.
Oleh yang demikian, bagi memastikan cadangan yang dibuat di akhir kajian
adalah bertepatan dengan kehendak dan matlamat di peringkat tempatan, negeri dan
nasional, maka pengkaji sektor perumahan RTDJB perlu melakukan beberapa
peringkat analisis sepertimana yang dinyatakan di dalam proses penyediaan serta
pembentukan cadangan sektor perumahan RTDJB. Maklumat tentang keadaan semasa
adalah maklumat utama yang menjadi asas kepada analisis dan cadangan yang dibuat.
104
4.12.6 Maklumat Asas bagi Analisis Sektor Perumahan RTDJB
Peringkat analisis merupakan bahagian yang amat penting kerana hasil
daripada analisis yang dibuat berdasarkan maklumat keadaan semasa akan dijadikan
asas dalam membentuk cadangan pembangunan perumahan masa hadapan.
Sepertimana lain-lain RTD yang terdahulu, sektor perumahan RTDJB menggunakan
maklumat bilangan penduduk, senario keadaan perumahan semasa serta pembangunan
perumahan yang ditetapkan di Daerah Johor Bahru sebagai asas untuk membuat
analisis bagi membuat unjuran dan cadangan pembangunan perumahan masa
hadapan.
a) Bilangan Penduduk Semasa dan Unjuran Penduduk
Maklumat tentang bilangan penduduk semasa digunakan untuk mengukur
kadar kecukupan bilangan unit rumah. Indikator yang digunakan adalah, bilangan
rumah sedia ada keseluruhan daerah perlulah mampu menampung jumlah keluarga
bagi keseluruhan daerah, dengan andaian setiap keluarga harus memiliki sekurang-
kurangnya sebuah unit rumah. Manakala, maklumat unjuran penduduk pula
digunakan untuk dijadikan asas membuat unjuran bilangan perumahan yang
diperlukan bagi menampung keperluan kediaman penduduk dan keluarga pada masa
hadapan.
Maklumat semasa serta unjuran penduduk diambil daripada Sektor Penduduk
dan Sosio-ekonomi.
b) Keadaan Perumahan Semasa
Sektor perumahan membahagikan bahagian keadaan semasa perumahan di
Daerah Johor Bahru kepada beberapa sub-bahagian iaitu :
i) Senario perumahan semasa
ii) Taburan perumahan mengikut PBT
iii) Taburan perumahan mengikut Blok Perancangan
iv) Taburan perumahan mengikut kategori – perumahan terancang, rumah
kampung, rumah kedai dan bilangan rumah kosong
105
v) Taburan perumahan mengikut jenis – tetap, strata dan kuarters
vi) Taburan perumahan mengikut kos – kos tinggi (>RM250,000), kos
sederhana tinggi (RM80,000-RM250,000), kos sederhana (RM50,000-
RM80,000), kos sederhana rendah (RM25,000-RM50,000) dan kos
rendah (<RM25,000)
vii) Taburan perumahan kampung – kampung tradisi, kampung baru,
kampung orang asli, setinggan dan rumah ladang
viii) Mutu perumahan mengikut PBT – dari aspek bekalan elektrik, air dan
jenis tandas yang digunakan
ix) Keadaan rumah mengikut PBT dan Blok Perancangan – sama ada
rumah dalam keadaan baik, sederhana ataupun buruk
x) Taburan perumahan kos rendah mengikut PBT – mengikut jenis teres,
sesebuah dan pangsa
xi) Taburan setinggan mengikut PBT
Kesemua sub-bahagian ini dijelaskan dalam bentuk jadual yang menyatakan
kawasan perumahan terletak, bilangan rumah serta peratusannya berbanding jumlah
unit seluruh daerah, jumlah keluasan serta peratusannya berbanding keluasan
perumahan seluruh daerah serta kepadatan rumah per keluasan. Seterusnya, taburan
perumahan mengikut setiap satu sub-bahagian di atas ditunjukkan di dalam bentuk
pelan yang berasingan. Jadual 4.8 menunjukkan contoh taburan perumahan mengikut
PBT dan gambarajah bersaiz A1 (rujuk Lampiran E) menunjukkan contoh pelan
taburan perumahan bagi keseluruhan Daerah Johor Bahru.
Jadual 4.8 : Taburan Perumahan Daerah Johor Bahru Mengikut Pihak
Berkuasa Tempatan
Kawasan Bilangan Peratus Luas (hektar) Peratus KepadatanMBJB 161,529 40.49 3,099 38.41 52.12
MPJBT 141,990 35.59 2,621 32.49 54.17MDK 50,551 12.67 820 10.16 61.65
PBPTDJB 13,400 3.36 950 11.77 14.11Jumlah 367,470 - 7,490 - 49.06PBTPG 31,441 7.88 578 7.16 54.40
Jumlah Besar 398,911 100.00 8,068 100.00 49.44Sumber : Laporan Teknikal, Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru, 2002-2020.
106
Maklumat keadaan perumahan sedia ada yang dinyatakan di dalam sektor
perumahan RTDJB diperolehi daripada kajian lapangan yang dilakukan oleh
perunding pengkaji sehingga bulan Julai 2003. Walau bagaimanapun, perunding
pengkaji tidak menafikan kemungkinan terdapatnya perubahan sehingga Draf Akhir
RTDJB disediakan.
c) Pembangunan Perumahan yang Ditetapkan (Komited)
Pembangunan perumahan yang ditetapkan ataupun komited adalah
pembangunan perumahan yang telah diluluskan permohonan Kebenaran Merancang
tetapi masih belum dibangunkan sepenuhnya di atas tapak. Di dalam sektor
perumahan RTDJB maklumat mengenai pembangunan perumahan yang ditetapkan
dinyatakan dari segi bilangan dan keluasannya mengikut PBT dan Blok Perancangan.
Jadual 4.9 menunjukkan contoh pembangunan perumahan yang ditetapkan di MBJB.
Jadual 4.9 : Pembangunan Perumahan yang Ditetapkan di MBJB
Kawasan Bilangan Peratus Luas (hektar) PeratusBP 1 359 0.43 3 0.25BP 2 - - - -BP 3 987 1.18 10 0.93BP 4 1,593 1.90 22 1.98BP 5 2,240 2.67 57 5.21BP 6 2,679 3.19 22 2.05BP 7 - - - -BP 8 3,694 4.40 52 4.78BP 9 1,656 1.97 17 1.53
BP 10 3,238 3.86 26 2.37BP 11 - - - -BP 12 - - - -BP 13 2,412 2.88 24 2.18BP 14 9,287 11.07 180 16.51BP 15 55,728 66.44 680 62.22
Jumlah 83,872 100.00 1,093 100.00Sumber : Laporan Teknikal, Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru, 2002-2020.
4.12.7 Kaedah Analisis bagi Unjuran Perumahan RTDJB
Unjuran perumahan merupakan bahagian cadangan pembangunan akan
datang bagi pembangunan perumahan dalam Daerah Johor Bahru sehingga tahun
107
2020. Dalam sektor perumahan RTDJB, unjuran perumahan masa hadapan
dibahagikan kepada dua bahagian iaitu unjuran untuk perumahan terancang dan
unjuran untuk perumahan kampung. Unjuran dilakukan dengan membahagikan
kepada empat tahun unjuran iaitu tahun 2005, 2010, 2015 dan 2020.
a) Unjuran Perumahan Terancang
Unjuran untuk perumahan terancang dilakukan berdasarkan pertambahan
penduduk. Bilangan pertambahan penduduk yang didarab dengan bilangan saiz isi
rumah akan memberi jumlah pertambahan rumah. Untuk mendapatkan jumlah rumah
bagi setiap tahun unjuran, jumlah pertambahan rumah akan ditambah dengan jumlah
rumah tahun sebelumnya.
Beberapa andaian dibuat dalam membuat unjuran perumahan terancang ini.
Andaian-andaian tersebut adalah seperti berikut :
i) Andaian pertambahan rumah adalah berasaskan pertambahan isi rumah
tahun semasa.
ii) Saiz isi rumah diandaikan kekal dari tahun semasa ke tahun-tahun
unjuran.
iii) Perumahan setinggan akan dihapuskan 100% pada 2005. Maka,
diandaikan ianya akan diganti dengan perumahan terancang dan
jumlahnya akan ditambah di dalam unjuran perumahan terancang
untuk tahun 2005.
iv) Rumah kosong diandaikan akan dipenuhi sepenuhnya.
Sebagai contoh, pengiraan unjuran perumahan terancang untuk kawasan
MBJB adalah seperti berikut :
Bilangan penduduk semasa = 44,615 orang
Bilangan penduduk 2005 = 473,111 orang
Pertambahan penduduk 2002-2005 = 28,946 orang
Perumahan terancang semasa = 145,621 unit
Perumahan terancang + kampung = 158,219 unit
Perumahan kosong (terancang) = 25,433 unit
108
Perumahan terancang yang diduduki = 120,188 unit
Perumahan terancang yang diduduki + kampung = 132,786 unit
Penduduk semasaSaiz isi rumah MBJB =
= 3.345 Perumahan terancang + kampung yang diduduki
Pertambahan rumah 2005 =
= 8,654 unit
Pertambahan penduduk 2005
Saiz isi rumah MBJB
Bilangan rumah terancang 2003 = 120,188 unit
Bilangan rumah terancang 2005 = 120,188 + 8,654 + bilangan
setinggan = 132,840 unit
Bilangan rumah terancang 2010 = 132,840 + pertambahan 2010 = ?
b) Unjuran Perumahan Kampung
Bagi unjuran untuk perumahan kampung, ia hanya dilakukan dengan
mendapatkan penggantian segera dan juga penggantian biasa. Untuk unjuran
perumahan kampung juga, beberapa andaian dibuat iaitu :
i) Andaian bagi rumah yang buruk, ianya akan dikira sebagai nilai untuk
penggantian segera.
ii) Bagi penggantian biasa, nilai akan dikira berdasarkan 2% daripada
bilangan kampung yang didiami. Untuk unjuran ini, diandaikan tiada
kekosongan bagi perumahan kampung.
iii) Rumah penggantian segera dan penggantian biasa akan diganti serta-
merta. Oleh itu, bilangan rumah adalah tetap sama untuk tahun-tahun
unjuran sehingga tahun 2020.
iv) Andaian setinggan sifar 2005. Oleh itu, untuk tahun 2005, bilangan
rumah 2003 akan ditolak dengan bilangan setinggan.
Contoh pengiraan unjuran perumahan kampung untuk kawasan MBJB adalah
seperti berikut :
Perumahan kampung semasa = 12,598 unit
109
Rumah yang buruk = 2,068 unit
Setinggan = 3,998 unit
Penggantian segera = 2,068 unit
Penggantian biasa 2005
= (2% x (stok semasa-setinggan) x bil. tahun unjuran)
= (0.02 x (12,598-3,998) x 2)
= 344 unit
Bilangan rumah kampung untuk 2005, 2010 dan 2020
= 12,598-3,998
= 8,600 unit
Jadual 4.10 menunjukkan contoh unjuran keperluan perumahan terancang dan
kampung bagi kawasan MBJB.
Jadual 4.10 : Unjuran Keperluan Rumah bagi Kawasan MBJB
2003 2005 2010 2015 2020Jenis
444,165 473,111 541,945 607,348 669,910 Stok Rumah
Semasa 145,621Kosong 25,433
Didiami/Keperluan 120,188 132,840 153,418 172,971 191,674Penduduk 402,025 444,344 513,178 578,582 641,143Lebihan 12,781
Terancang
Kekurangan 7,797 19,553 18,703Stok Rumah
Semasa 12,598 8,600 8,600 8,600 8,600Setinggan 3,998
Penggantian Segera 48
Penggantian Biasa 344 860 860 860Didiami/Keperluan 12,598 8,600 8,600 8,600 8,600
Kampung
Penduduk 42,140 28,767 28,767 28,767 28,767Sumber : Laporan Teknikal, Rancangan Tempatan Johor Bahru, 2002-2020.
Walau bagaimanapun, unjuran yang dibuat hanya dari aspek bilangan sahaja.
Unjuran perumahan tambahan tidak dinyatakan di dalam pelan untuk menentukan
lokasinya.
Di akhir kajian sektor perumahan, rumusan hasil analisis dibuat. Merujuk
kepada rumusan analisis yang dibuat oleh sektor perumahan RTDJB, pembangunan
110
perumahan didapati mencukupi sehingga tahun 2020. Oleh yang demikian, sektor
perumahan RTDJB secara keseluruhannya merumuskan bahawa tiada pembangunan
perumahan baru yang perlu dirancang bagi memenuhi keperluan sehingga tahun 2020.
4.13 Kritikan ke atas Kajian Ketersediaan Tanah dan Perumahan RTDJB
Secara umumnya, RTDJB dilihat mampu menjadi dokumen utama yang perlu
dijadikan rujukan untuk memandu arah pembangunan sehingga tahun 2020 bagi
Daerah Johor Bahru. RTDJB telah menggariskan dasar, strategi dan arah tuju
pembangunan Daerah Johor Bahru sama ada dari perspektif makro mahupun mikro.
Selaras dengan hasrat pengantarabangsaan Daerah Johor Bahru juga, semua
sektor perancangan termasuk perumahan perlu dirancang dengan teliti bagi
merealisasikan hasrat tersebut. Namun, tidak dinafikan bahawa masih terdapat
beberapa kelemahan yang boleh diperbaiki pada masa hadapan. Ini penting untuk
meningkatkan lagi keberkesanan maklumat yang dinyatakan di dalam RTDJB,
khususnya bagi rujukan oleh pemaju selaku ejen pembangunan swasta.
4.13.1 Kajian Ketersediaan Tanah RTDJB
Dari aspek kajian ketersediaan tanah, RTDJB telah mengkelaskan semua tanah
pertanian, tanah kosong dan belukar sebagai ‘kesediaan tanah’ untuk pembangunan.
Pelan kesediaan tanah untuk pembangunan diperolehi melalui analisis pertindihan
beberapa pelan iaitu pelan guna tanah semasa, pelan kawasan tepu bina dan pelan
pembangunan yang ditetapkan.
Walau bagaimanapun, kajian dan pelan tersebut tidak menyatakan dengan
khusus apakah jenis pembangunan yang dibenarkan untuk satu-satu kawasan. Secara
tidak langsung, ia seolah-olah membenarkan apa jua bentuk pembangunan dijalankan
di mana-mana sahaja asalkan tanah tersebut masih lagi dalam kategori pertanian,
melainkan kawasan pertanian yang telah digazetkan.
111
Secara keseluruhannya, kadar ketersediaan tanah untuk pembangunan yang
dinyatakan di dalam RTDJB adalah terlalu umum dan ‘longgar’ dari aspek penentuan
pembangunan yang dibenarkan untuk dijalankan di atasnya. Namun, tidak dinafikan
bahawa pihak yang mahu menjalankan pembangunan di kawasan-kawasan tersebut,
khususnya pemaju masih perlu merujuk dasar dan strategi yang telah digariskan bagi
satu-satu kawasan tersebut, terutamanya bagi pembangunan perumahan.
4.13.2 Kajian Sektor Perumahan RTDJB
Sektor perumahan RTDJB merupakan sektor yang perlu dijadikan panduan
khusus bagi pembangunan perumahan Daerah Johor Bahru pada masa hadapan. Hasil
kajian yang dibuat perlulah menunjukkan justifikasi yang tepat tentang arah tuju
pembangunan perumahan sama ada terancang mahupun kampung bagi seluruh Daerah
Johor Bahru.
Namun, berdasarkan penelitian pengkaji ke atas dokumen-dokumen berkaitan
serta temuramah tidak formal bersama perunding yang bertanggungjawab, adalah
didapati bahawa kajian sektor perumahan RTDJB hanya menggariskan panduan
pembangunan perumahan dari aspek bilangan semata-mata. Walaupun terdapat dasar
dan strategi khusus untuk memandu arah pembangunan perumahan pada masa
hadapan, namun segalanya tidak dinyatakan dengan jelas dan khusus.
Misalnya, pengiraan unjuran bagi tahun-tahun akan datang sehingga tahun
2020 telah dibuat, namun justifikasi yang menyatakan di mana satu-satu
pembangunan perumahan itu harus dan boleh dijalankan tidak dinyatakan. Justifikasi
yang menyatakan bahawa pembangunan perumahan akan datang hanya dibenarkan di
atas tanah yang dinyatakan di dalam pelan kesediaan tanah juga tidak dijelaskan. Ini
seolah-olah bermakna pembangunan perumahan boleh dijalankan di mana-mana
sahaja, tanpa mengira kategori dan zoning guna tanah yang telah ditetapkan.
Melalui rumusan hasil analisis yang dinyatakan di akhir sektor perumahan
RTDJB pula, dinyatakan bahawa tiada pertambahan pembangunan perumahan
diperlukan sehingga tahun 2020. Rumusan ini dianggap kurang tepat sebenarnya
112
memandangkan rumusan tersebut dibuat hanya berdasarkan kepada analisis bilangan
unit rumah semata-mata. Sebaliknya, beberapa faktor lain seperti kehendak penduduk,
kadar pendapatan penduduk, kesanggupan penduduk untuk berbelanja bagi membeli
rumah serta pemilihan lokasi oleh penduduk tidak diambil kira. Tambahan pula,
hakikatnya yang dapat kita lihat, bukan semua unit rumah yang didirikan pasti dibeli
oleh penduduk. Di samping itu, faktor penduduk yang memiliki lebih daripada sebuah
rumah juga perlu diambil kira bagi memastikan kejituan unjuran keperluan
perumahan pada masa hadapan.
Selain itu, apa yang jelas daripada pemerhatian ke atas RTDJB ialah tidak ada
mana-mana bahagian yang mengambil kira minat dan kehendak pemaju swasta.
Sedangkan, pemaju swasta merupakan pihak yang paling utama dalam
membangunkan satu-satu projek perumahan.
4.14 Rumusan
Secara keseluruhannya, RTDJB merupakan sebuah dokumen yang perlu
dirujuk untuk merancang, memandu arah dan mengawal pembangunan di dalam
daerah Johor Bahru Tengah. Dalam merealisasikan matlamat dan hasrat untuk
mengantarabangsakan Daerah Johor Bahru, pelbagai strategi telah diatur.
Daerah Johor Bahru dikatakan masih mempunyai kadar ketersediaan tanah
untuk pembangunan yang tinggi. Ini kerana masih terdapat peratusan kawasan
pertanian dan tanah kosong yang tinggi di seluruh daerah ini. Namun, tidak
dinyatakan dengan terperinci apakah jenis pembangunan yang boleh dijalankan di atas
sesebuah kawasan tersebut. Cadangan-cadangan pembangunan akan datang juga tidak
dinyatakan dengan jelas di manakah ia boleh dan harus dijalankan. Ini terutamanya
berlaku bagi cadangan pembangunan masa hadapan bagi sektor perumahan.
Sektor perumahan merupakan salah satu sektor perancangan yang terkandung
di dalam RTDJB dan ia khusus bagi mengkaji dan membuat cadangan masa hadapan
bagi pembangunan perumahan dalam Daerah Johor Bahru sehingga tahun 2020.
113
Walau bagaimanapun, satu kelemahan yang nyata dalam kajian sektor ini adalah
unjuran pembangunan perumahan masa hadapan hanya dibuat berdasarkan kepada
analisis kuantitatif ke atas bilangan unit rumah semata-mata. Tidak terdapat analisis
kualitatif yang menjustifikasikan di mana dan mengapakah satu-satu pembangunan itu
harus dijalankan. Seperti mana yang telah dinyatakan di dalam kajian literatur tentang
RTD dalam bab sebelum ini, faktor-faktor yang mempengaruhi pembangunan dan
perletakan perumahan yang diambil kira di dalam RTD adalah :
i) Dasar dan polisi daripada rancangan pemajuan terdahulu seperti Rancangan
Tempatan Daerah Sentral, Rancangan Struktur Majlis Perbandaran Johor
Bahru, Rancangan Struktur Pengubahan Johor Bahru serta Rancangan
Tempatan Daerah Pasir Gudang
ii) Bilangan dan unjuran penduduk mengikut PBT
iii) Penawaran dan permintaan rumah (dari segi bilangan) berdasarkan bilangan
dan unjuran penduduk mengikut PBT
iv) Jangkaan keperluan tanah untuk perumahan berdasarkan pengiraan purata luas
lantai rumah mengikut PBT
v) Keadaan rumah sama ada baik, sederhana ataupun buruk mengikut PBT
vi) Trend arah perkembangan perumahan menurut pusat-pusat petempatan yang
ditetapkan bagi seluruh Daerah Johor Bahru
v) Kawasan perumahan bermasalah atau haram seperti setinggan yang perlu
dihapuskan menjelang 2005
Namun, berdasarkan kajian ke atas faktor-faktor yang mempengaruhi
pembangunan dan perletakan perumahan yang dijalankan di dalam Bab Dua, beberapa
faktor utama tidak diambil kira di dalam RTD serta RTDJB. Antara faktor-faktor
tersebut termasuklah :
i) Definisi penawaran dan kesediaan tanah untuk pembangunan bagi Daerah
Johor Bahru
ii) Keluasan dan lokasi tanah yang tersedia untuk dibangunkan sebagai kawasan
perumahan
iii) Perundangan, polisi, peraturan dan piawaian pembangunan perumahan yang
perlu dipatuhi oleh pembangunan yang hendak dijalankan
114
iv) Nilai pasaran tanah yang boleh dibangunkan sebagai perumahan
v) Halangan dari aspek butiran tanah seperti syarat kegunaan tanah, sekatan
hakmilik, cukai tanah dan syarat nyata
vi) Tahap kecenderungan tuan tanah untuk menjual atau membangunkan tanah
mereka sebagai perumahan
vii) Tahap kecenderungan pemaju untuk membangunkan sesebuah kawasan
tersebut sebagai perumahan
viii) Kemudahan yang disediakan untuk pemaju menjalankan pembangunan
perumahan seperti polisi kewangan
ix) Analisis pembangunan sekitar yang mampu menjana tumpuan penduduk di
satu-satu kawasan atau pusat petempatan
x) Analisis perkaitan antara pekerjaan penduduk dengan jenis serta lokasi rumah
yang menjadi pilihan mereka
xi) Analisis pendapatan penduduk setempat dengan kos perjalanan yang sanggup
dikeluarkan oleh penduduk untuk membeli atau menyewa rumah serta kos
untuk perjalanan ke tempat kerja
xii) Keadaan ameniti dan komuniti sekitar kawasan kediaman
xiii) Kemudahsampaian (jalan raya) untuk mencapai tapak
xiv) Trend permintaan penduduk terhadap jenis dan kos rumah
Jelasnya, tidak ada sebarang kajian khusus untuk menyatakan kadar
ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan. Justeru, beberapa cadangan akan
dikemukakan oleh pengkaji dalam bab akhir kajian ini, iaitu Bab 6 untuk cuba
memperbaiki keadaan ini. Pembaikan adalah perlu bagi memastikan RTD akan lebih
berkesan lagi khususnya sebagai rujukan oleh pemaju dalam menjalankan
pembangunan perumahan.
BAB 5
ANALISIS KAJIAN
5.1 Pendahuluan
Bab ini akan tertumpu kepada analisis yang dijalankan ke atas data-data yang
diperolehi daripada soal selidik yang dibuat ke atas beberapa pemaju perumahan.
Oleh kerana matlamat kajian ini adalah untuk mengenalpasti tahap keberkesanan
RTD dalam menyatakan kadar ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan,
khususnya sebagai rujukan pemaju sewaktu membuat cadangan pembangunan, maka
pemaju perumahan merupakan responden yang terlibat dalam soal selidik ini.
Sepertimana yang dinyatakan di dalam Bab 1, pemilihan pemaju adalah secara rawak
di kalangan yang telah berdaftar dengan REHDA. Namun, pengkaji tidak mampu
untuk melibatkan kesemua pemaju perumahan yang terdapat di Daerah Johor Bahru.
Ini disebabkan oleh halangan faktor limitasi masa dan tenaga pengkaji. Selain itu,
sebahagian mereka juga tidak dapat memberikan kerjasama untuk ditemuramah.
Walau bagaimanapun, pengkaji telah cuba untuk mendapatkan kerjasama daripada
beberapa pemaju yang telah mempunyai beberapa projek perumahan utama di dalam
Daerah Johor Bahru. Data-data yang diperolehi seterusnya dianalisis dengan
menggunakan perisian SPSS secara frekuensi, jadual silang dan korelasi.
116
5.2 Objektif Soal Selidik
Soal selidik pemaju perumahan dibuat bagi mengenalpasti kelemahan RTD
sebagai rujukan untuk memandu arah dan mengawal pembangunan perumahan oleh
pemaju. Kelemahan yang dikenalpasti ini seterusnya akan dijadikan asas oleh
pengkaji untuk membentuk cadangan-cadangan pembaikan bagi meningkatkan
keberkesanan RTD dalam menyatakan kadar ketersediaan tanah untuk pembangunan
perumahan di kawasan bandar.
Bagi memastikan data yang diperolehi dapat membantu pengkaji dalam
mengenalpasti tahap penggunaan dan keberkesanan RTD dari perspektif pemaju
perumahan, maka soal selidik yang dibuat mempunyai beberapa objektif iaitu :
i) Mengkaji sejauh manakah pemaju perumahan merujuk dan menggunapakai
RTD dalam sesebuah pembangunan perumahan.
ii) Mengkaji setakat manakah RTD mampu mengawal dan memandu arah
pemaju dalam aktiviti pembangunan perumahan.
iii) Mengkaji keberkesanan RTD dalam membantu pemaju perumahan
mengenalpasti kadar ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan
dalam kawasan bandar.
Setiap objektif ini akan dicapai melalui soalan-soalan yang dikemukakan di
dalam borang soal selidik.
5.3 Kaedah Pengumpulan dan Analisis Data
Kaedah pengumpulan dan analisis data yang dijalankan bagi kajian ini
merangkumi empat peringkat iaitu kerja-kerja awalan, pengumpulan serta analisis
data daripada kajian lapangan.
117
5.3.1 Kerja-kerja Awalan
Peringkat kerja-kerja awalan merupakan peringkat persediaan sebelum soal
selidik bersama pemaju dijalankan. Kerja-kerja yang terlibat adalah mengenalpasti
pemaju yang akan disoal selidik, pengumpulan data sekunder untuk membentuk
soalan-soalan yang akan diajukan serta penyediaan borang soal selidik. Senarai
pemaju diperolehi berdasarkan senarai pemaju berdaftar dengan REHDA di Daerah
Johor Bahru. Pemaju-pemaju yang menjadi responden dalam soal selidik ini terdiri
daripada pemaju yang aktif menjalankan pembangunan perumahan di sekitar Daerah
Johor Bahru.
5.3.2 Pengumpulan Data
Pengumpulan data dibuat melalui temuramah bersama beberapa pemaju
perumahan di Johor Bahru. Berdasarkan senarai pemaju yang diperolehi, pengkaji
cuba mencapai seberapa banyak pemaju yang mungkin. Namun, tidak semua pemaju
memberikan maklum balas. Secara keseluruhannya, hanya sebanyak 12 pemaju
sahaja yang dapat ditemuramah oleh pengkaji sebagai responden.
Borang soal selidik yang digunakan terbahagi kepada dua bahagian iaitu
(rujuk Lampiran B untuk salinan borang soal selidik yang digunakan) :
a) Bahagian A
Bahagian ini merangkumi soalan-soalan yang berkaitan dengan asas
pertimbangan yang diambil kira oleh pemaju sewaktu menjalankan pembangunan
perumahan. Maklumat yang ingin diperolehi adalah seperti sumber bekalan tanah
untuk pembangunan, jenis kategori tanah yang dianggap berpotensi untuk
dibangunkan sebagai kawasan perumahan, kajian-kajian berkaitan pembangunan
perumahan yang dilakukan oleh pemaju sendiri serta pendapat responden terhadap
ketersediaan tanah dan tanah yang berpotensi untuk dibangunkan sebagai kawasan
perumahan. Maklumat-maklumat ini penting bagi mengenalpasti pendapat pemaju
tentang tanah apakah yang diminati oleh mereka untuk dibangunkan sebagai
perumahan. Pengkaji juga cuba mengenalpasti apakah kajian yang perlu dilakukan
118
sendiri oleh pemaju disebabkan oleh satu-satu kajian itu tidak ada di dalam RTD.
Contohnya, kajian pasaran harga rumah semasa yang tidak dapat dirujuk oleh pemaju
di dalam RTD.
b) Bahagian B
Bahagian ini pula mengandungi soalan-soalan yang bertujuan untuk
mengenalpasti tahap pengetahuan dan penggunaan pemaju terhadap RTD. Pengkaji
cuba mengkaji sama ada pemaju mengetahui tentang kewujudan dan tahap
kepentingan serta kecukupan maklumat yang terkandung di dalam RTD dalam
membantu mereka menjalankan pembangunan perumahan. Pengkaji juga cuba
mengkaji apakah tindakan pemaju sekiranya cadangan pembangunan perumahan
yang dibuat ataupun tapak yang dipilih bercanggah dengan RTD. Ini penting untuk
melihat sejauh mana isi kandungan RTD itu dapat memenuhi kehendak pemaju serta
setakat manakah keberkesanan RTD dalam mengawal keinginan pemaju untuk
menjalankan pembangunan perumahan di satu-satu kawasan yang tidak dizonkan
sebagai perumahan di dalam RTD.
5.3.3 Analisis Data
Analisis ke atas data-data yang diperolehi dibuat setelah soal selidik bersama
pemaju selesai dilakukan. Data-data yang diperolehi dikumpul, diasingkan dan
dianalisis dengan menggunakan kaedah frekuensi, jadual silang dan korelasi.
Objektif analisis data adalah bagi mendapatkan rumusan hasil temuramah
yang dibuat bersama pemaju perumahan. Analisis frekuensi digunakan untuk melihat
kadar responden bersetuju ataupun tidak terhadap satu-satu perkara yang ditanyakan
di dalam soal selidik. Manakala, analisis jadual silang dan korelasi pula digunakan
untuk melihat hubungkait antara dua perkara (pembolehubah) yang dijangkakan
saling mempengaruhi antara satu sama lain. Seterusnya, ulasan dibuat untuk lebih
menjelaskan hasil analisis.
Hasil analisis yang dibuat akan dinyatakan dalam bentuk jadual, carta dan
penjelasan ke atas keputusan yang diperolehi.
119
5.4 Analisis Justifikasi Asas untuk Pembangunan serta Pandangan Pemaju
tentang Ketersediaan Tanah
Seperti mana yang dijelaskan, bahagian ini bertujuan untuk mengetahui asas-
asas yang diambil kira dan dilakukan oleh pemaju dalam menjalankan satu-satu
pembangunan perumahan. Ini termasuklah analisis tentang sumber tanah yang
mereka anggap berpotensi untuk dijadikan tapak pembangunan serta kajian-kajian
berkaitan yang dijalankan. Pendapat pemaju terhadap ketersediaan tanah untuk
pembangunan perumahan juga cuba diperolehi.
5.4.1 Sumber Bekalan Tanah untuk Dijadikan Tapak Pembangunan
Daripada 12 pemaju yang ditemuramah, pelbagai sumber tanah digunakan
oleh pemaju untuk menjalankan pembangunan. Rajah 5.1 menunjukkan carta
pecahan jenis-jenis sumber tanah yang digunakan oleh responden.
Rajah 5.1 : Carta Pecahan Jenis Sumber Tanah yang Digunakan oleh Pemaju
4
9
0
1
7
8
3
12
11
5
0 2 4 6 8 10 12 14
Tanah milik sendiri / syarikat
Pembelian tanah hakmilik persendirian
Tanah milik kerajaan (untuk projek penswastaan)
Pembelian tanah hakmilik kerajaan
Sebagai pemegang Surat Kuasa Kebenaran untukmembangunkan tanah persendirian
Sum
ber
Tan
ah
Jumlah Responden
Ya Tidak
Sumber : Kajian Pengkaji, 2005.
Daripada lima jenis sumber tanah yang dinyatakan di dalam borang soal
selidik, majoriti pemaju mendapatkan sumber tanah melalui pembelian tanah
hakmilik persendirian. Ini diikuti dengan kaedah pemaju sebagai pemegang Surat
120
Kuasa Kebenaran untuk Membangunkan (Power of Attorney). Manakala, didapati
daripada 12 pemaju yang ditemuramah, tidak ada di antara mereka yang
menggunakan tanah hakmilik kerajaan sebagai sumber bekalan tanah untuk
pembangunan mereka.
5.4.2 Kategori Tanah yang Dianggap Berpotensi oleh Pemaju
Sebanyak lima kategori tanah disenaraikan oleh pengkaji dalam soalan
berkaitan ini. Namun, terdapat sebuah pemaju yang telah menambahkan kategori
tanah yang dianggap berpotensi untuk dijadikan tapak pembangunan. Rajah 5.2
menunjukkan carta jenis kategori tanah yang dianggap berpotensi mengikut setiap
pemaju.
Rajah 5.2 : Carta Jenis Kategori Tanah yang Dianggap Berpotensi Mengikut
Setiap Pemaju
11
11
1
0
1
1
1
1
11
12
11
11
0 2 4 6 8 10 12 1
Tanah kosong
Tanah pertanian
Tanah yang terdapatpembangunan haram
Tanah bekas tapakpelupusan sampah
Kawasan kampung
Tanah tapakterbengkalai
Kat
egor
i Tan
ah
Jumlah Responden
4
Ya Tidak
Sumber : Kajian Pengkaji, 2005.
Majoriti pemaju berpendapat bahawa kategori tanah yang berpotensi untuk
dijadikan tapak pembangunan adalah tanah dari kategori tanah kosong dan tanah
pertanian. Manakala, tidak ada pemaju yang berpendapat bahawa tanah bekas tapak
121
pelupusan sampah berpotensi untuk dijadikan tapak pembangunan. Ini mungkin
disebabkan oleh kos serta halangan-halangan lain yang timbul sekiranya kategori
tanah tersebut hendak dibangunkan. Di samping itu, daripada temuramah yang
dijalankan, kebanyakan pemaju berpendapat bahawa tanah pertanian dan tanah
kosong dianggap paling berpotensi untuk dibangunkan memandangkan kedua-dua
jenis kategori tanah itu masih banyak terdapat di Daerah Johor Bahru.
5.4.3 Kajian yang Dijalankan oleh Pemaju
Soalan ini bertujuan untuk mengenalpasti apakah kajian-kajian yang
dijalankan oleh pemaju sendiri, selain daripada kajian tapak yang dijalankan oleh
jururancang perunding. Ini penting untuk mengetahui sama ada maklumat berkenaan
perumahan yang terkandung di dalam RTD adalah mencukupi ataupun tidak untuk
membantu pemaju menjalankan pembangunan perumahan. Rajah 5.3 menunjukkan
carta jenis kajian yang dijalankan mengikut setiap pemaju.
Rajah 5.3 : Carta Jenis Kajian yang Dijalankan Mengikut Setiap Pemaju
0
12
2
9
12
0
10
3
0 2 4 6 8 10 12 1
Kajian kesesuaian lokasitapak
Kajian kemungkinan(keberuntungan)
Kajian pasaran (trendpermintaan penduduk)
Kajian pasaran (hargarumah sekitar)
Jeni
s K
ajia
n
Jumlah Responden
4
Ya Tidak
Sumber : Kajian Pengkaji, 2005.
Berdasarkan kepada hasil temubual yang diperolehi, kesemua pemaju
menjalankan kajian keberuntungan (feasibility study) sebelum menjalankan sesebuah
pembangunan. Bentuk kajian keberuntungan yang selalunya dibuat adalah pengiraan
122
untuk mendapatkan jumlah kos kasar yang diperlukan (Gross Development Cost)
serta jumlah keuntungan kasar yang bakal diperolehi dari hasil jualan rumah (Gross
Development Value). Jumlah keuntungan kemudiannya akan ditolak dengan jumlah
kos yang diperlukan untuk menganggar keuntungan bersih yang bakal diperolehi.
Majoriti pemaju juga perlu menjalankan kajian pasaran untuk mengkaji harga
perumahan sekitar kawasan pembangunan mereka. Ini bertujuan untuk menentukan
julat harga rumah yang bakal mereka bangunkan supaya ia bertepatan dengan
kehendak dan kemampuan penduduk untuk membelinya. Kedua-dua kajian ini perlu
dilakukan sendiri oleh pemaju memandangkan ia tidak dinyatakan di dalam RTD.
Selain itu, beberapa responden berpendapat bahawa RTD tidak mampu untuk
melakukan kajian-kajian ini kerana maklumat asas yang diperlukan untuk kedua-dua
kajian ini perlulah terkini dan sesuai dengan keadaan semasa sewaktu pembangunan
dijalankan.
Di samping itu, tidak ada responden yang menyatakan bahawa mereka perlu
melakukan kajian kesesuaian lokasi tapak untuk pembangunan. Sesetengah mereka
berpendapat kajian tersebut tidak perlu dijalankan kerana maklumat tentang tanah
yang berpotensi untuk dibangunkan sebagai perumahan di dalam RTD telah
mencukupi.
Manakala, kajian trend permintaan penduduk tidak dijalankan oleh majoriti
responden kerana mereka yakin bahawa masih ramai penduduk yang akan berminat
untuk membeli rumah mereka di sekitar Daerah Johor Bahru.
5.4.4 Pandangan Pemaju Terhadap “Ketersediaan Tanah untuk
Pembangunan Perumahan” dan Tanah yang Berpotensi untuk
Dibangunkan
Bagi mendapatkan pandangan pemaju tentang apakah yang dimaksudkan
dengan “ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan” serta tanah yang
berpotensi untuk dibangunkan sebagai kawasan perumahan, pengkaji mengajukan
soalan terbuka kepada responden. Jadual 5.1 menunjukkan senarai pandangan
mereka terhadap perkara tersebut.
123
Jadual 5.1 : Pandangan Pemaju Terhadap “Ketersediaan Tanah untuk
Pembangunan Perumahan” dan Tanah yang Berpotensi untuk Dibangunkan
sebagai Kawasan Perumahan
Resp. Pandangan1 Tanah pertanian
Tanah yang terletak di dalam lingkungan pinggir bandar – terutamanya untuk menampung penduduk yang bekerja di pusat bandar
2 Selagi mempunyai tanah milik sendiri – tanah ladang yang luas
Selagi mempunyai idea perancangan perumahan yang baru dan kreatif – maka masih akan mampu menarik minat pembeli walau di mana pun lokasi perumahan tersebut
3 Selagi terdapatnya tanah pertanian atau kosong
Tanah yang dikelilingi oleh perumahan sedia ada di sekitarnya
4 Tanah kosong dan pertanian yang luas
Kawasan yang boleh membuka bandar baru untuk menjana penduduk selain dari menumpu ke pusat bandar
5 Tanah pertanian
Kawasan yang mempunyai trend permintaan penduduk yang tinggi
Perumahan sedia ada di sekitarnya mempunyai banyak pembeli
6 Tanah kosong atau pertanian
Beberapa kawasan dengan zoning guna tanah lain yang juga boleh dibangunkan sebagai perumahan berdasarkan guna tanah sekitar
7 Tanah pertanian
Tanah yang telah dizonkan sebagai guna tanah perumahan
8 Tanah pertanian
Tanah yang mempunyai nilai yang tinggi serta lokasi dan aksesibiliti baik
9 Tanah yang dizonkan sebagai perumahan oleh RTD
Tanah pertanian yang terletak berhampiran dengan pusat bandar
10 Tanah yang baik dari segi lokasi, guna tanah semasa dan sekitar yang sesuai, harga tanah yang tidak terlalu tinggi serta rumah yang akan dibina mempunyai pasaran yang tinggi
11 Tanah pertanian terutamanya tanah ladang yang luas supaya boleh menjalankan pembangunan dalam skala yang besar
Terdapat permintaan penduduk yang tinggi terhadap perumahan
12 Terdapat sasaran ‘bakal’ pembeli bagi perumahan yang bakal dibangunkan
Kawasan sekitar terdiri daripada perumahan
Sumber : Kajian Pengkaji, 2005.
Berdasarkan senarai pandangan pemaju yang diperolehi, didapati 10 daripada
12 pemaju yang ditemuramah berpendapat bahawa tanah pertanian merupakan tanah
yang didefinisikan sebagai ketersediaan tanah serta tanah yang berpotensi untuk
dibangunkan sebagai perumahan. Di samping itu, kebanyakan pemaju juga
124
berpendapat bahawa aspek guna tanah perumahan sedia ada di sekitar tapak serta
lokasi tapak yang baik merupakan antara pertimbangan yang penting untuk
menjalankan sesebuah pembangunan perumahan.
Oleh yang demikian, pandangan-pandangan pemaju ini adalah antara faktor
yang perlu diambilkira oleh perunding yang menjalankan kajian perumahan RTD. Ini
kerana, pemaju merupakan ejen pembangunan perumahan yang paling utama bagi
sesebuah kawasan. Pandangan pemaju juga perlu diambilkira untuk memastikan
ketepatan maklumat yang disediakan di dalam RTD. Dengan itu, maka secara tidak
langsung isi kandungan RTD akan tidak jauh berbeza dengan kehendak pemaju.
Secara tidak langsung, kadar ketegasan dan keberkesanan maklumat berhubung
ketersediaan tanah juga akan dapat ditingkatkan.
5.5 Analisis Tahap Pengetahuan Pemaju Terhadap RTD dan
Penggunaannya
Bahagian ini merupakan Bahagian B dalam soal selidik yang dijalankan ke
atas pemaju. Seperti mana yang dijelaskan sebelum ini, tujuan bahagian ini adalah
untuk mengetahui setakat manakah pengetahuan dan penggunaan pemaju terhadap
RTD dalam menjalankan pembangunan perumahan.
5.5.1 Tahap Pengetahuan Pemaju Terhadap RTD
Tujuan soalan ini diajukan kepada pemaju adalah untuk mengetahui sama ada
pemaju tersebut tahu ataupun tidak tentang kewujudan RTD serta fungsinya dalam
merancang, mengawal dan memandu arah pembangunan sesebuah daerah. Rajah 5.4
menunjukkan carta pai tahap pengetahuan pemaju terhadap RTD dan fungsinya.
125
Rajah 5.4 : Tahap Pengetahuan Pemaju Terhadap RTD dan Fungsinya
Sumber : Kajian Pengkaji, 2005.
Ya10
Tidak2
Ya Tidak
Berdasarkan kajian yang dijalankan, sebanyak 10 pemaju daripada 12 pemaju
mengetahui apakah itu RTD serta fungsinya. Walau bagaimanapun, hampir kesemua
pemaju yang ingin menjalankan pembangunan menyerahkan kerja-kerja merujuk
RTD kepada jururancang perunding yang telah dilantik oleh mereka.
5.5.2 Waktu Pemaju Merujuk RTD Sewaktu Menjalankan Pembangunan
Soalan ini diajukan untuk mengetahui sama ada pemaju merujuk kepada RTD
pada waktu sebelum ataupun selepas mereka membuat cadangan pembangunan
perumahan di satu-satu tapak. Anggapan yang dibuat oleh pengkaji adalah, sekiranya
mereka merujuk RTD sebelum cadangan pembangunan dibuat, maka mereka
menggunakan RTD untuk memandu arah cadangan yang ingin dibuat. Sebaliknya,
sekiranya mereka merujuk RTD hanya selepas cadangan dibuat, maka mereka
sekadar ingin mengetahui sama ada cadangan mereka menepati zoning yang
ditetapkan ataupun tidak. Rajah 5.5 menunjukkan carta pai waktu pemaju merujuk
RTD. Pemaju yang tidak mengetahui apakah itu RTD serta fungsinya tidak perlu
menjawab soalan ini.
126
Rajah 5.5 : Carta Pai Waktu Pemaju Merujuk RTD
4
6
2
Sebelum Selepas Tiada Jawapan
Sumber : Kajian Pengkaji, 2005.
Daripada 10 pemaju yang menjawab soalan ini, hanya 4 pemaju yang
merujuk RTD sebelum mereka membuat cadangan pembangunan perumahan. Hasil
temuramah bersama mereka mendapati bahawa majoriti mereka mendapat idea untuk
membuat pembangunan tanpa dibantu oleh RTD. Tugas menyemak RTD diserahkan
oleh pemaju kepada jururancang perunding setelah mereka mempunyai idea
pembangunan yang akan dijalankan.
5.5.3 Tujuan Pemaju Merujuk RTD
Pengkaji mengajukan soalan ini kepada pemaju untuk mengetahui apakah
tujuan mereka membuat semakan ke atas RTD. Salah satu sebab pemaju merujuk
RTD di dalam soalan ini seterusnya akan dianalisis menggunakan jadual silang
dengan waktu pemaju merujuk RTD. Ini adalah untuk membuktikan bahawa
sekiranya mereka merujuk RTD selepas idea cadangan pembangunan dibuat, maka
pemaju tidak menggunakan RTD untuk memandu arah idea atau bentuk
pembangunan yang akan dijalankan.
Rajah 5.6 menunjukkan carta bar tujuan pemaju merujuk RTD. Pemaju yang
tidak mengetahui apakah itu RTD serta fungsinya tidak perlu menjawab soalan ini.
127
Rajah 5.6 : Carta Bar Tujuan Pemaju Merujuk RTD
9
1
2
9
1
2
4
6
2
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Jum
lah
Res
pond
en
Mengetahui zoning gunatanah tapak
Merujuk syarat dankawalan pembangunan
Memandu arah ideapembangunan
Tujuan Merujuk RTD
Ya Tidak Tiada Jawapan
Sumber : Kajian Pengkaji, 2005.
Hasil daripada soal selidik yang dilakukan mendapati majoriti pemaju
merujuk RTD hanya untuk mengetahui zoning guna tanah serta syarat dan kawalan
pembangunan yang ditetapkan bagi kawasan cadangan pembangunan. Sebaliknya,
hanya sebanyak empat pemaju yang merujuk RTD dengan tujuan untuk memandu
arah idea pembangunan yang hendak dicadangkan di atas tapak.
Ini berkemungkinan besar berkait rapat dengan pada waktu bilakah pemaju
membuat rujukan terhadap RTD. Sekiranya pemaju menyemak RTD selepas idea
pembangunan dibuat, maka tujuan mereka hanyalah untuk mengetahui zoning guna
tanah, syarat serta kawalan pembangunan yang dikenakan ke atas tapak sahaja.
Mereka bukanlah menggunakan RTD sebagai sumber maklumat yang memandu
arah, mengawal serta membantu merancang apa yang sepatutnya dibangunkan di atas
satu-satu tapak itu. Jadual 5.2 menunjukkan analisis jadual silang untuk
menunjukkan perkaitan antara waktu pemaju merujuk RTD dengan tujuan memandu
arah idea pembangunan mereka.
128
Jadual 5.2 : Perkaitan antara Waktu Merujuk RTD dengan Tujuan Memandu
Arah Idea Pembangunan
S2B * S3BIII Crosstabulation
Count
2 2 42 4 6
2 24 6 2 12
SebelumSelepasTiada jawapan
S2B
Total
Ya TidakTiada
jawapan
S3BIII
Total
Sumber : Kajian Pengkaji, 2005.
Berdasarkan analisis jadual silang di atas, didapati bahawa majoriti pemaju
yang merujuk RTD selepas idea cadangan pembangunan dibuat, tidak bertujuan
untuk memandu arah idea ataupun bentuk cadangan pembangunan yang hendak
dijalankan. Walau bagaimanapun, terdapat juga pemaju yang merujuk RTD sebelum
idea pembangunan dibuat, tetapi tidak bertujuan untuk memandu arah idea cadangan
pembangunan mereka. Berkemungkinan, rujukan yang dibuat oleh mereka ke atas
RTD adalah bertujuan untuk mengenalpasti lokasi kesediaan tanah untuk cadangan
pembangunan perumahan oleh mereka.
5.5.4 Tindakan Pemaju Sekiranya Cadangan Pembangunan Bercanggah
dengan Zoning di dalam RTD
Tidak semua cadangan pembangunan perumahan yang dicadangkan oleh
pemaju adalah bertepatan dengan zoning guna tanah yang ditetapkan di dalam RTD.
Oleh itu, soalan ini bertujuan untuk mengetahui apakah tindakan yang akan diambil
oleh pemaju sekiranya mereka mendapati pembangunan perumahan yang dicadangan
tidak menepati zoning guna tanah yang telah ditetapkan di dalam RTD. Ini adalah
untuk mengenalpasti setakat manakah zoning guna tanah yang ditetapkan di dalam
RTD itu dipatuhi oleh pemaju, serta setakat manakah RTD itu mampu mengawal
kehendak pemaju.
Rajah 5.7 pula menunjukkan carta bar tindakan yang diambil oleh setiap
pemaju sekiranya cadangan pembangunan mereka tidak mematuhi zoning guna tanah
129
yang ditetapkan oleh RTD. Pemaju yang tidak mengetahui apakah itu RTD serta
fungsinya tidak perlu menjawab soalan ini.
Rajah 5.7 : Tindakan yang Diambil oleh Pemaju Sekiranya Cadangan
Pembangunan Tidak Menepati Zoning Guna Tanah RTD
1 0
9
2
Batalkan cadangan pembangunan
Menukar cadangan mengikut zoning RTD
Mohon tukar zoning kepada JPN
Tiada Jawapan
Sumber : Kajian Pengkaji, 2005.
Daripada 10 pemaju yang menjawab soalan ini, 9 daripada mereka
menyatakan bahawa mereka akan membuat permohonan kepada JPN untuk menukar
zoning guna tanah kepada zoning perumahan. Ini adalah supaya pembangunan
perumahan yang mereka cadangkan di tapak tersebut akan mendapat kelulusan
(Kebenaran Merancang) untuk dijalankan di atas tapak yang mereka kehendaki.
Berdasarkan jumlah majoriti tersebut, ini membuktikan bahawa pemaju akan
mencuba sedaya-upaya agar cadangan pembangunan perumahan yang disarankan
akan tetap dijalankan. Ini kerana, mereka amat yakin bahawa pembangunan
perumahan yang ingin dijalankan merupakan guna tanah yang paling
menguntungkan untuk dijalankan di atas tapak tersebut. Pendapat mereka disokong
oleh kajian tapak yang terkandung di dalam Laporan Cadangan Pemajuan (LCP)
yang dibuat oleh jururancang perunding serta kajian keberuntungan yang mereka
lakukan sendiri.
130
5.5.5 Tindakan Pemaju Sekiranya Permohonan Tukar Zoning Tidak
Diluluskan
Soalan ini diajukan kepada pemaju untuk mengetahui apakah tindakan yang
akan diambil oleh mereka sekiranya permohonan menukar zoning yang dibuat
kepada JPN ditolak. Rajah 5.8 menunjukkan carta pai tindakan yang diambil oleh
pemaju sekiranya permohonan menukar zoning guna tanah kepada JPN ditolak.
Pemaju yang tidak mengetahui apakah itu RTD serta fungsinya tidak perlu menjawab
soalan ini.
Rajah 5.8 : Carta Pai Tindakan Pemaju Sekiranya Permohonan Tukar Zoning
Ditolak
6
1
3
2
Batalkan cadangan pembangunan
Menukar cadangan mengikut zoning RTD
Merayu kepada mahkamah
Tiada Jawapan
Sumber : Kajian Pengkaji, 2005.
Berdasarkan hasil temuramah yang dibuat, kebanyakan pemaju akan
membatalkan cadangan yang dibuat sekiranya permohonan menukar zoning kepada
perumahan yang dibuat kepada JPN ditolak. Namun, sebahagian mereka menyatakan
bahawa mereka tidak membatalkan terus cadangan tersebut. Sebaliknya, mereka
akan menunggu untuk satu jangka masa tertentu; kadangkala selama beberapa tahun,
sehingga mereka mempunyai sebab-sebab yang lebih kukuh untuk membuat
permohonan menukar zoning guna tanah bagi kawasan tersebut. Ini kerana, beberapa
permohonan tukar zoning tidak diluluskan oleh pihak JPN disebabkan
ketidaksesuaian pembangunan perumahan yang hendak dijalankan dengan guna
131
tanah semasa sekitarnya, ataupun kawasan tersebut masih mempunyai lebihan stok
rumah.
Justeru, setelah satu-satu jangka masa, pemaju yakin bahawa kawasan
tersebut memerlukan kawasan perumahan, maka pemaju akan sekali lagi membuat
permohonan menukar zoning kepada perumahan bagi kawasan tersebut.
Secara tidak langsung, ini membuktikan bahawa pemaju sanggup melakukan
apa sahaja tindakan asalkan cadangan pembangunan perumahan mereka dapat
dijalankan di atas tapak yang diinginkan. Mereka tidak mempedulikan zoning guna
tanah yang telah ditetapkan oleh RTD. Ini kerana mereka yakin, dengan maklumat
terkini yang mereka ada; berbanding maklumat unjuran yang dibuat oleh RTD,
pembangunan perumahan yang dicadangkan merupakan pembangunan yang paling
optimum untuk dijalankan di atas satu-satu tapak tersebut.
5.5.6 Pandangan Pemaju Terhadap Maklumat Penentuan Ketersediaan
Tanah untuk Pembangunan di dalam RTD
Sesetengah pemaju merasakan bahawa maklumat berkenaan penentuan
ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan di dalam RTD mencukupi untuk
membantu dan memandu arah cadangan pembangunan perumahan mereka. Soalan
ini bertujuan untuk melihat bilangan pemaju yang bersetuju dengan kenyataan ini
atau sebaliknya. Sama ada mereka merasakan maklumat tersebut mencukupi ataupun
tidak, pengkaji turut meminta sedikit pandangan mereka tentang mengapa mereka
mengatakan sedemikian.
Rajah 5.9 pula menunjukkan carta pai pandangan pemaju sama ada maklumat
berkenaan penentuan ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan di dalam
RTD mencukupi ataupun tidak untuk menjadi rujukan mereka. Manakala, Jadual 5.3
pula menunjukkan komen pemaju tentang mengapa mereka mengatakan mencukupi
ataupun tidak mencukupi. Pemaju yang tidak mengetahui apakah itu RTD serta
fungsinya tidak perlu menjawab soalan ini.
132
Rajah 5.9 : Carta Pai Pandangan Pemaju Tentang Kecukupan Maklumat
Penentuan Ketersediaan Tanah untuk Pembangunan Perumahan dalam RTD
2
8
2
Mencukupi Tidak Mencukupi Tiada Jawapan
Sumber ; Kajian Pengkaji, 2005.
Jadual 5.3 : Komen Pemaju Tentang Kecukupan Maklumat Penentuan
Ketersediaan Tanah untuk Pembangunan Perumahan di dalam RTD
Responden Pandangan
1 Tidak mencukupi
Maklumat kesediaan tanah di dalam RTD tidak spesifik tentang tanah mana yang khusus untuk pembangunan perumahan
Zoning guna tanah perumahan RTD terlalu umum, tidak menjurus tentang jenis rumah yang dikehendaki penduduk
2 Tidak mencukupi
Tidak ada analisis kualitatif yang spesifik tentang trend permintaanperumahan oleh penduduk untuk menentukan tanah mana sesuai untuk dijadikan kawasan perumahan
3 Tidak mencukupi
Lokasi zoning guna tanah perumahan RTD tidak merangkumi mana-manatanah pertanian yang boleh dibangunkan sebagai perumahan masa hadapan
4 -Tiada jawapan-
5 Tidak mencukupi
Pelan kesediaan tanah RTD tidak menyatakan kawasan-kawasan mana yangboleh dibangunkan sebagai perumahan pada masa hadapan
6 Mencukupi
Berdasarkan pelan kesediaan tanah RTD, pemaju dapat mengetahui mana-mana tanah yang masih belum terdapat pembangunan di atasnya
7 Tidak mencukupi
Kajian perumahan RTD tidak terperinci dari aspek jenis dan harga rumah yang perlu dibina di satu-satu kawasan
133
8 Mencukupi
9 -Tiada jawapan-
10 Tidak mencukupi
Maklumat tentang jenis kos rumah (tinggi, sederhana atau rendah) yang lebih dikehendaki oleh penduduk
11 Tidak mencukupi
Maklumat cadangan pembangunan perumahan terlalu umum, tidak ada analisis khusus untuk satu-satu kawasan yang berbeza
12 Tidak mencukupi
Pelan kesediaan tanah di dalam RTD tidak spesifik dengan menyatakan jenis-jenis pembangunan yang boleh dibangunkan di atas satu-satu kawasan itu
Sumber : Kajian Pengkaji, 2005.
Berdasarkan temuramah yang dijalankan, didapati 8 daripada 10 pemaju yang
menjawab soalan ini berpendapat bahawa maklumat tentang ketersediaan tanah
untuk pembangunan perumahan di dalam RTD adalah tidak mencukupi. Pelbagai
sebab diberikan mengapa mereka mengatakan bahawa maklumat tersebut tidak
mencukupi. Namun, majoriti mereka mengatakan bahawa pelan serta maklumat
ketersediaan tanah yang terdapat di dalam RTD adalah terlalu umum. Pelan dan
maklumat yang diberikan tidak menyatakan dengan jelas apakah jenis-jenis
pembangunan yang boleh dibangunkan di atas satu-satu tanah itu.
Ini seolah-olah memberi kelonggaran kepada pemaju untuk menjalankan
pembangunan perumahan di mana-mana sahaja tanah yang termasuk di dalam
kategori ketersediaan tanah untuk pembangunan. Namun, hakikatnya tidak semua
permohonan mereka akan diterima bulat-bulat oleh pihak JPN. Sebaliknya, mereka
masih perlu memberikan alasan-alasan yang kukuh untuk menjalankan pembangunan
perumahan di atas satu-satu tapak itu.
5.5.7 Pandangan Pemaju Tentang Lokasi Zoning Guna Tanah Perumahan
RTD
Soalan ini bertujuan untuk mendapatkan pandangan pemaju terhadap lokasi
zoning guna tanah perumahan yang ditetapkan di dalam RTD. Rajah 5.10
menunjukkan carta pai pandangan pemaju terhadap lokasi zoning guna tanah RTD.
134
Manakala, Jadual 5.4 pula menunjukkan komen pemaju terhadap pandangan yang
diberikan. Pemaju yang tidak mengetahui apakah itu RTD serta fungsinya tidak perlu
menjawab soalan ini.
Rajah 5.10 : Carta Pai Pandangan Pemaju Terhadap Lokasi Zoning Guna
Tanah Perumahan RTD
9
10
2
Sesuai
Lokasi tidak sesuai dengan kehendak penduduk
Seringkali tidak menjadi pilihan pemaju
Tiada jawapan
Sumber : Kajian Pengkaji, 2005.
Jadual 5.4 : Komen Pemaju Terhadap Lokasi Zoning Guna Tanah Perumahan
RTD
Responden Pandangan1 Sesuai
Ia mengikut strategi pembangunan keseluruhan daerah
Walau bagaimanapun, dari semasa ke semasa akan terdapat tanah-tanah lain yang juga berpotensi untuk dibangunkan sebagai kawasan perumahan
2 Sesuai
Tetapi masih terdapat kawasan-kawasan lain yang boleh dibangunkansebagai kawasan perumahan, bergantung kepada keadaan dan keperluan dari semasa ke semasa
3 Sesuai
Kerana RTD telah membuat analisis kesesuaian dengan guna tanah sekitar
Tetapi masih ada kategori tanah lain yang boleh dibangunkan sebagaiperumahan
4 -Tiada jawapan-
5 Sesuai
Tetapi masih ada kategori tanah lain yang boleh dibangunkan sebagaiperumahan pada masa hadapan
135
6 Sesuai
Tetapi masih ada kawasan lain yang boleh dibangunkan perumahan di atasnya, bergantung kepada pasaran semasa serta trend guna tanah sekitar
7 Sesuai
8 Lokasi tidak bersesuaian dengan kehendak penduduk
9 -Tiada jawapan-
10 Sesuai
11 Sesuai
12 Sesuai
Tetapi masih ada kawasan dengan zoning guna tanah lain yang boleh dibangunkan sebagai perumahan
Sumber : Kajian Pengkaji, 2005.
Kebanyakan pemaju menyatakan bahawa lokasi kawasan yang dizonkan
sebagai perumahan di dalam RTD adalah sesuai. Seramai 9 daripada 10 pemaju yang
menjawab soalan ini berpendapat sedemikian. Ini kerana, kawasan yang dianggap
berpotensi untuk dibangunkan sebagai perumahan oleh pemaju kebiasaannya terletak
di kawasan yang dikategorikan sebagai berpotensi untuk dibangunkan di dalam RTD.
Walau bagaimanapun, berdasarkan komen lanjut yang diberikan oleh
sebahagian daripada mereka mendapati bahawa, selain daripada kawasan yang
dizonkan sebagai perumahan di dalam RTD, masih terdapat kawasan-kawasan lain
yang boleh dibangunkan sebagai perumahan. Mungkin para pemaju melihat potensi
kawasan-kawasan lain boleh dibangunkan sebagai perumahan dari aspek keuntungan
yang bakal mereka perolehi sahaja. Namun, tidak dinafikan bahawa faktor keadaan
tapak serta persekitarannya yang sentiasa berubah dari semasa ke semasa mampu
mengubah potensi sesebuah kawasan itu untuk dibangunkan sebagai perumahan. Ini
tidak mustahil berlaku memandangkan RTD tidak mampu untuk mengambil kira
faktor-faktor pengaruh pembangunan yang berlaku dari semasa ke semasa.
Tambahan pula, pemaju merupakan ejen pembangunan yang amat peka dengan
perkembangan dan perubahan semasa yang mempengaruhi pembangunan perumahan
bagi sesebuah kawasan.
136
5.5.8 Pandangan Pemaju Tehadap Kepentingan RTD
Soalan ini merupakan soalan terakhir yang diajukan kepada pemaju di dalam
temuramah yang dijalankan. Sebagai mengakhiri sesi temuramah, pengkaji
bertanyakan soalan ini kepada pemaju bagi mendapatkan pandangan mereka
terhadap kepentingan RTD khususnya dalam memandu arah pembangunan
perumahan di dalam kawasan bandar. Soalan ini ini diajukan kepada semua
responden, termasuk pemaju yang tidak mengetahui apakah maksud dan fungsi RTD.
Pengkaji teah menerangkan secara ringkas kepada mereka tentang apakah itu RTD
serta fungsi-fungsi utamanya bagi sesebuah daerah. Jadual 5.5 menunjukkan senarai
pandangan pemaju terhadap kepentingan RTD khususnya dalam memandu arah
sesebuah cadangan pembangunan perumahan dalam kawasan bandar.
Jadual 5.5 : Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan RTD dalam Memandu
Arah Pembangunan Perumahan di Bandar
Responden Pandangan
1 RTD penting untuk :
Memastikan penawaran rumah memenuhi permintaan penduduk. Tetapi
analisis yang dibuat bukan hanya secara kuantitatif, sebaliknya
mengambilkira kehendak kualitatif penduduk seperti dari aspek lokasi,
kemudahan, harga dan sebagainya.
2 RTD penting untuk :
Memberitahu strategi pembangunan sesebuah daerah
Memberitahu jenis-jenis pembangunan yang boleh dan tidak boleh
dilakukan di atas sesebuah kawasan.
Memberitahu guna tanah sekitar bagi sesebuah kawasan.
Tetapi RTD masih tidak mencukupi dari aspek maklumat untuk perumahan
terutamanya dalam memberi alasan dan justifikasi jenis-jenis pembangunan
yang boleh dijalankan di atas sesebuah kawasan.
3 RTD penting untuk :
Memberitahu guna tanah sekitar sesebuah kawasan supaya pemaju boleh
mengenal pasti apakah jenis pembangunan yang sesuai dijalankan di
atasnya.
4 RTD penting untuk :
Memandu arah pembangunan secara umum bagi sesebuah daerah
terutamanya untuk jangka panjang.
Tetapi, maklumat di dalam RTD masih sentiasa kurang tepat dengan
keadaan sebenar.
137
5 RTD penting kerana :
Terdapat maklumat tentang pusat bandar dan pusat petempatan yang boleh
menarik minat penduduk untuk membeli rumah di kawasan sekitarnya.
6 RTD penting untuk :
Memberitahu dan memandu arah strategi pembangunan keseluruhan daerah.
Tetapi maklumat di dalam RTD perlu lebih khusus terutamanya untuk
lingkungan yang boleh dimajukan kerana pemaju akan terus
membangunkan mana-mana sahaja tanah selagi tidak dihadkan dengan
tegas.
7 RTD penting untuk :
Mengawal perkembangan pusat bandar dan meminimumkan penyerakan
bandar (urban sprawl)
8 RTD penting untuk :
Menyeragamkan semua projek pembangunan perumahan agar dapat
memenuhi permintaan penduduk.
Kaedah pengurusan dan perancangan kawasan pusat bandar atau daerah
yang lebih baik
9 RTD penting untuk :
Membantu pemaju mengurangkan masa dan kos dalam menjalankan kajian
pasaran, harga rumah dan nilai tanah. Oleh itu, RTD perlu memperbaiki
sistem maklumatnya supaya lebih terperinci dan mengambilkira perkara-
perkara yang dipertimbangkan oleh pemaju dalam menjalankan
pembangunan perumahan.
10 RTD penting untuk :
Membantu pihak kerajaan mengawal aktiviti pembangunan perumahan oleh
pemaju kerana pemaju takkan berhenti membuat pembangunan selagi ada
keuntungan yang boleh diperolehi.
11 RTD penting untuk :
Memandu arah pemaju tentang di manakah kawasan-kawasan yang boleh
dibangunkan sebagai kawasan perumahan pada masa hadapan.
12 RTD penting untuk :
Memberikan pemaju maklumat tentang lokasi pusat pembangunan ataupun
tumpuan penduduk pada masa hadapan. Maka, pembangunan perumahan
akan dapat dibuat mengikut pusat-pusat tumpuan penduduk tersebut.
Sumber : Kajian Pengkaji, 2005.
Berdasarkan pandangan-pandangan yang diberikan oleh pemaju yang
ditemuramah, pengkaji membuat kesimpulan bahawa kebanyakan pemaju
sebenarnya tahu bahawa RTD merupakan sebuah dokumen penting. Ini terutamanya
bagi memandu arah strategi pembangunan keseluruhan bagi sesebuah daerah itu.
138
Walau bagaimanapun, beberapa pemaju berpendapat bahawa maklumat yang
terkandung di dalam RTD tidak terperinci serta kukuh untuk terus digunakan sebagai
asas pertimbangan dari semasa ke semasa untuk menjalankan sesebuah
pembangunan perumahan. Ini kerana RTD merupakan satu dokumen rancangan
pembangunan daerah untuk jangka masa panjang. Lantas, akibat daripada
‘kelonggaran’ maklumat itu, kebanyakan pemaju beranggapan bahawa adalah tidak
relevan lagi untuk mematuhi setiap perkara yang dinyatakan di dalam RTD.
Para pemaju tidak menyatakan bahawa RTD tidak diperlukan ataupun tidak
mampu berfungsi secara keseluruhannya, namun masih terdapat beberapa perkara
yang perlu dibuat dengan dengan lebih terperinci dan khusus agar ia akan
mendatangkan lebih banyak faedah kepada pemaju.
5.6 Rumusan Analisis
Pelbagai maklumat penting dari aspek pemaju berkaitan ketersediaan tanah
untuk pembangunan menurut RTD diperolehi melalui soal selidik yang dijalankan.
Berdasarkan penjelasan tentang proses penyediaan RTD yang telah dijelaskan di
dalam bab sebelum ini, jelas menunjukkan bahawa pemaju perumahan tidak terlibat
di dalam proses tersebut walaupun pemaju merupakan ejen pembangunan yang
paling aktif di negara ini khususnya. Akibatnya, timbul beberapa isu seperti terdapat
pemaju yang memohon untuk membuat pertukaran zoning guna tanah kepada zoning
perumahan bagi menjalankan pembangunan perumahan di atas tanah yang dirasakan
berpotensi bagi mereka. Kedua-dua pihak iaitu pihak yang menyediakan RTD dan
pemaju sememangnya menggariskan bahawa hanya tanah yang ‘berpotensi’ akan
dibangunkan sebagai perumahan. Namun, perspektif kedua-dua pihak ini terhadap
kategori ‘berpotensi’ ini sebenarnya adalah berbeza.
Pihak penyedia RTD mengkategorikan sesebuah tanah itu sebagai
‘berpotensi’ berdasarkan halangan dari aspek alam sekitar, geologi serta geografi
(kontur) tanah tersebut. Dengan itu, secara rambangnya semua kawasan yang tidak
mempunyai sebarang halangan tersebut dikategorikan sebagai tanah yang
139
‘berpotensi’ untuk dibangunkan. Namun, dari perspektif pemaju pula, tanah yang
dikategorikan sebagai ‘berpotensi’ itu adalah termasuk dari aspek nilai pasaran tanah,
harga tanah, cukai tahunan yang perlu dibayar serta keberuntungan yang bakal
diperolehi sekiranya pembangunan dijalankan di atas satu-satu tanah tersebut.
Dari aspek pemaju, mereka kebiasaannya membangunkan kawasan
perumahan di atas tanah yang diperolehi melalui pembelian tanah hakmilik
persendirian ataupun sebagai pemegang Surat Kuasa Kebenaran untuk
membangunkan tanah persendirian. Beberapa kajian perlu dilakukan sendiri oleh
pemaju sebelum sesebuah kawasan itu dipilih untuk dibangunkan. Kajian
keberuntungan adalah kajian yang sememangnya perlu dilakukan sendiri oleh
pemaju memandangkan ia bersifat peribadi syarikat. Namun, kajian pasaran harga
rumah juga terpaksa dilakukan sendiri oleh pemaju. Ini memandangkan tidak
terdapat maklumat tersebut di dalam RTD. Ini mungkin kerana RTD hanya membuat
cadangan strategi pembangunan secara menyeluruh bagi sesebuah daerah itu, dan
bukannya menjurus kepada setiap satu kawasan yang berpotensi untuk dibangunkan.
Selain itu, dari aspek maklumat tentang ketersediaan tanah untuk
pembangunan, pemaju berpendapat bahawa maklumat berkenaan dinyatakan secara
terlalu umum di dalam RTD. Sememangnya RTDJB contohnya telah menyediakan
Pelan Kesediaan Tanah untuk Pembangunan, tetapi jenis-jenis pembangunan yang
dibenarkan bagi sesebuah kawasan itu tidak dinyatakan dengan khusus. Akibatnya,
pemaju menganggap kesemua tanah yang termasuk dalam pelan kesediaan tanah
untuk pembangunan tersebut sesuai untuk dibangunkan sebagai perumahan. Ini
kerana, perumahan merupakan jenis pembangunan yang mampu memberikan
keuntungan yang maksimum berbanding jenis pembangunan yang lain dalam skala
yang sama. Justeru, tidak hairanlah sekiranya kebanyakan pemaju akan bersikap
‘berdegil’ untuk tetap menjalankan pembangunan perumahan di mana-mana kawasan
dalam, pinggir mahupun luar bandar selagi mereka merasakan bahawa pembangunan
tersebut akan mendatangkan keuntungan kepada mereka.
Namun, hakikatnya bukan kesemua tanah yang berwarna ‘hijau’ iaitu tanah
pertanian dan tanah kosong seperti yang dinyatakan di dalam pelan ketersediaan
tanah untuk pembangunan adalah tanah yang boleh dibangunkan oleh pemaju
sewenang-wenangnya. Merujuk kembali kepada pendekatan ataupun model
140
pembangunan harta tanah di kawasan bandar yang telah dibincangkan di dalam Bab
Dua, masih terdapat beberapa faktor dan halangan lain yang perlu diambil kira dalam
menjalankan sesebuah pembangunan terutamanya perumahan. Ini termasuklah dari
aspek perundangan, kewangan, institusi dan agensi terlibat, kecenderungan tuan
tanah untuk menjual atau membangunkan tanah mereka, halangan hakmilik tanah,
syarat nyata tanah serta tahap kecenderungan pemaju untuk menjalankan
pembangunan di atas satu-satu tanah tersebut.
Jelasnya, masih banyak faktor yang tidak diambil kira untuk lebih
menjelaskan kepada pemaju tentang ketersediaan tanah untuk pembangunan yang
dinyatakan di dalam RTD. Justeru, beberapa cadangan pembaikan akan dibuat di
dalam bab seterusnya bagi memperbaiki kelemahan RTD ini.
BAB 6
RUMUSAN KAJIAN DAN CADANGAN
6.1 Pendahuluan
Dalam bab terakhir ini pengkaji akan membuat rumusan terhadap keseluruhan
kajian ini. Seterusnya, beberapa cadangan akan dibuat bagi menyelesaikan isu yang
timbul dalam kajian ini. Cadangan ini khususnya dibuat untuk memperbaiki kelemahan
kajian tentang ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan di dalam RTD yang
telah dikenalpasti.
6.2 Pencapaian Objektif Kajian
Secara keseluruhannya, kajian ini dapat mencapai matlamatnya iaitu untuk
mengenalpasti dan meningkatkan keberkesanan RTD dalam menyatakan kadar
ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan di kawasan bandar khususnya dari
aspek pemaju perumahan. Matlamat ini dapat dicapai melalui pencapaian setiap objektif
yang telah digariskan iaitu :
i) Objektif pertama kajian ini adalah untuk mengkaji dan mengenalpasti kaedah
yang digunakan di dalam sesebuah RTD bagi menentukan lokasi untuk
142
pembangunan perumahan di kawasan bandar khususnya. Objektif ini telah
dicapai melalui kajian ke atas RTDJB yang dibuat oleh pengkaji di dalam Bab 4
kajian ini. Berdasarkan kajian tersebut, didapati bahawa RTD hanya menjalankan
analisis secara kuantitatif sahaja bagi membuat unjuran keperluan rumah serta
menentukan lokasi kawasan yang dizonkan sebagai guna tanah perumahan.
Pengiraan unjuran keperluan perumahan masa hadapan dibuat berdasarkan
pertambahan penduduk mengikut sempadan PBT. Contohnya, pengiraan unjuran
keperluan perumahan bagi kawasan MBJB bagi tahun 2005, 2010 dan 2020
dibuat berdasarkan unjuran pertambahan penduduk bagi kawasan tersebut
mengikut tahun-tahun berkenaan. Manakala, zoning guna tanah pula ditentukan
di satu-satu lokasi itu tanpa menyatakan alasan-alasan terperinci tentang
justifikasi pemilihan kawasan tersebut sebagai zon guna tanah perumahan.
ii) Objektif kedua kajian ini adalah untuk mengkaji dan mengenalpasti faktor-faktor
berkaitan perumahan yang telah diambil kira dan tidak diambil kira dalam kajian
sektor perumahan RTD. Objektif ini dapat dicapai melalui kajian literatur tentang
RTD di dalam Bab 3 serta kajian ke atas kajian kes RTDJB di dalam Bab 4.
Faktor-faktor yang diambil kira termasuklah strategi pembangunan keseluruhan
daerah, pusat-pusat petempatan yang dirancang berdasarkan pusat pertumbuhan
pembangunan tempatan dan wilayah, aspek pertambahan penduduk, rumah yang
diduduki dan tidak diduduki serta bilangan setinggan yang perlu dilupuskan dan
digantikan dengan perumahan terancang yang baru. Namun, faktor-faktor yang
mempengaruhi minat pemaju dalam memilih sesebuah tapak untuk menjalankan
pembangunan serta kriteria-kriteria kehendak penduduk dalam memilih tempat
kediaman tidak diambil kira.
iii) Objektif ketiga iaitu membuat cadangan untuk meningkatkan keberkesanan
fungsi RTD dalam menyatakan kadar ketersediaan tanah untuk pembangunan
perumahan di kawasan bandar, khususnya sebagai rujukan pemaju perumahan
akan dicapai di dalam bahagian ini. Cadangan pembaikan dibuat berdasarkan
kepada hasil temuramah bersama beberapa pemaju perumahan yang telah
dianalisis di dalam Bab 5. Temuramah dibuat bagi mengenalpasti kekurangan
143
dan kelemahan RTD dalam mengawal dan memandu arah pembangunan
perumahan yang dijalankan oleh pemaju. Berdasarkan kekurangan dan
kelemahan RTD yang dikenalpasti, pengkaji akan mencadangkan beberapa
langkah pembaikan untuk meningkatkan keberkesanan RTD dalam menyatakan
kadar ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan di kawasan bandar
khususnya untuk rujukan pemaju.
6.3 Rumusan Penemuan Kajian
Beberapa penemuan telah diperolehi hasil daripada kajian ini. Penemuan-
penemuan tersebut amat penting untuk dijadikan asas kepada pengkaji bagi mencapai
matlamat kajian ini iaitu untuk meningkatkan keberkesanan maklumat kadar
ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan di kawasan bandar di dalam RTD.
Kajian literatur membantu pengkaji untuk mendapatkan gambaran umum tentang
bandar, tanah, perumahan serta RTD. Kajian kes RTDJB pula menjelaskan dengan lebih
khusus dan terperinci tentang kajian perumahan yang dibuat di dalam RTD. Manakala,
hasil analisis data soal selidik pemaju pula membantu pengkaji untuk mengenalpasti
kelemahan RTD dan seterusnya membuat beberapa cadangan pembaikan.
Berdasarkan kajian literatur yang dibuat tentang bandar, tanah dan perumahan,
didapati bahawa guna tanah perumahan merupakan guna tanah yang paling penting bagi
sesebuah bandar. Ini disokong oleh Teori Hierarki Keperluan Manusia oleh Maslow
(1984) yang menyatakan bahawa rumah adalah sebagai tempat berlindung serta
merupakan keperluan peringkat kedua yang mesti dicapai untuk tujuan keselamatan
manusia. Oleh itu, kajian ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan di kawasan
bandar perlu dibuat untuk mengenalpasti tahap kesediaan tanah yang boleh dibangunkan
sebagai perumahan bagi menampung keperluan kediaman penduduk bandar. Ini
memandangkan bandar merupakan pusat tumpuan ramai manusia untuk aktiviti
pekerjaan dan mereka ini seterusnya memerlukan rumah untuk tempat tinggal.
Perancangan perumahan bagi menampung penduduk bandar perlu dilakukan dengan
144
teliti bagi memastikan perumahan yang dibina memenuhi setiap aspek kehendak
penduduk dalam memiliki rumah.
Kajian literatur ke atas RTD secara umum serta kajian kes ke atas RTDJB pula
mendapati bahawa RTD merupakan dokumen rancangan pemajuan yang penting
terutamanya untuk merancang, mengawal serta memandu arah pembangunan bagi
sesebuah daerah. RTDJB merupakan rancangan pemajuan khusus untuk Daerah Johor
Bahru, iaitu daerah yang paling pesat membangun di Negeri Johor disebabkan
kewujudan Bandaraya Johor Bahru di dalamnya. Perumahan merupakan salah satu
sektor perancangan yang dirangkumi di dalam RTD. Bidang kajian sektor perumahan
RTD merangkumi analisis keadaan semasa, unjuran keperluan masa hadapan serta
strategi pembangunan perumahan mengikut koridor-koridor pembangunan daerah yang
telah ditetapkan.
Walau bagaimanapun, terdapat beberapa kelemahan RTD dari aspek menyatakan
kadar ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan khususnya untuk rujukan
pemaju. Kelemahan-kelemahan tersebut dikenalpasti melalui hasil temuramah pengkaji
dengan beberapa pemaju perumahan di Daerah Johor Bahru. Oleh itu, beberapa
cadangan pembaikan akan dikemukakan untuk memperbaiki kelemahan tersebut.
6.4 Cadangan Pembaikan
Berdasarkan kelemahan-kelemahan RTD dalam menyatakan kadar ketersediaan
tanah untuk pembangunan perumahan di kawasan bandar yang dikenalpasti, pengkaji
ingin mengemukakan beberapa cadangan pembaikan. Ini bertujuan untuk cuba
memperbaiki kelemahan yang ada serta sekaligus memperkasakan serta meningkatkan
kadar keberkesanan RTD khususnya untuk dijadikan rujukan oleh pemaju dalam
menjalankan sesebuah pembangunan perumahan.
145
Cadangan-cadangan pembaikan yang dicadangkan adalah :
i) Kajian sektor perumahan RTD perlu merangkumi kedua-dua jenis analisis
kuantitatif dan kualitatif untuk meningkatkan lagi ketepatan maklumat serta
cadangan yang dikemukakan. Antara aspek kajian yang perlu ditambah di dalam
kajian sektor perumahan RTD adalah :
Kajian guna tanah sekitaran yang sesuai untuk membangunkan kawasan
perumahan – berkenaan dengan kajian tentang di manakah kawasan
perumahan sebaik-baiknya perlu dibangunkan dengan mengambil kira
jenis guna tanah yang terdapat di sekitaran kawasan yang hendak
dibangunkan.
Kajian tentang kriteria pemilihan rumah oleh penduduk – termasuk dari
aspek julat harga rumah yang mampu dimiliki berdasarkan julat
pendapatan penduduk, analisis lokasi rumah yang dikehendaki penduduk
khususnya dari aspek jarak rumah dengan tempat kerja, jarak rumah
dengan kawasan perniagaan dan perkhidmatan serta pengaruh jarak
rumah dengan kawasan rekreasi.
Kajian tentang guna tanah semasa selain dari zon perumahan yang juga
boleh dibangunkan sebagai perumahan pada masa akan datang. Alasan
serta justifikasi mengapa ia boleh diubah kepada zon perumahan juga
perlu dilakukan.
Penghadan lingkungan kawasan yang boleh dimajukan oleh pemaju
sebagai kawasan perumahan melalui konsep green belt misalnya. Ini
penting untuk mengawal penyerakan aktiviti guna tanah bandar
khususnya perumahan.
ii) Pelan ketersediaan tanah yang disediakan di dalam RTD perlu lebih khusus lagi.
Ini terutamanya dari aspek penjelasan dan justifikasi tentang jenis-jenis
pembangunan yang boleh dibangunkan di satu-satu kawasan itu. Bagi
merealisasikan pembaikan ini, pelan ketersediaan tanah untuk pembangunan
perlu dibahagi-bahagikan kepada pelan-pelan sisip mengikut kawasan supaya
146
maklumat tentang kawasan tersebut boleh disediakan dengan lebih terperinci dan
khusus. Selain itu, dengan menggunakan perisian Geographical Information
System (GIS) misalnya, lapisan-lapisan data yang lebih terperinci bagi tanah-
tanah pertanian khususnya perlu dibentuk bagi menjelaskan tanaman dan
keadaan pertanian yang sedang dijalankan di atas tapak. Ini bagi memudahkan
pemaju mengenalpasti halangan tanaman sedia ada di tapak.
iii) Dalam proses penyediaan RTD, penglibatan pemaju perlu dititikberatkan.
Beberapa pemaju, terutamanya yang aktif serta berpotensi besar untuk
menjalankan pelbagai bentuk pembangunan perlu dipertimbangkan untuk turut
serta dalam proses penyediaan RTD. Ini bertujuan untuk mendapatkan
pandangan pemaju terutamanya dalam membuat unjuran dan cadangan
pembangunan masa hadapan. Pandangan pemaju penting untuk diambilkira
memandangkan mereka merupakan agen yang akan menjalankan sesebuah
pembangunan. Selain dapat membantu pemaju dengan menyediakan maklumat
yang lebih menarik minat mereka terhadap potensi pembangunan sesebuah
kawasan, jenis guna tanah yang paling optimum juga dapat diperolehi bagi
sesebuah kawasan.
6.5 Masalah Kajian
Sepanjang menjalankan kajian ini hanya satu masalah sahaja terpaksa dihadapi
oleh pengkaji. Masalah utama yang dihadapi adalah mendapatkan kerjasama daripada
kesemua pemaju yang disenaraikan untuk sesi temuramah. Terdapat antara mereka yang
tidak mahu meluangkan masa untuk ditemuramah oleh pengkaji atas alasan kesibukan
kerja. Oleh itu, hasil analisis hanya melambangkan pandangan dan cadangan segelintir
pemaju sahaja. Ini bermakna, kajian ini tidak menggambarkan keadaan keseluruhan
pemaju perumahan.
147
6.6 Cadangan Kajian Lanjutan
Tidak semua aspek berkenaan kadar ketersediaan tanah untuk pembangunan
perumahan dapat dikaji dan disentuh dalam kajian ini. Oleh itu, masih terdapat beberapa
aspek yang boleh dijadikan kajian lanjutan. Antaranya :
i) Kajian tentang keberkesanan sektor perumahan RTD dari aspek proses
penyediaannya. Ini termasuklah dari aspek kesungguhan dan tahap komitmen
yang diberikan oleh jururancang perunding yang menyediakan kajian perumahan
tersebut. Ini memandangkan, kesungguhan jururancang perunding turut
mempengaruhi tahap keperincian dan ketepatan maklumat yang terkandung di
dalam kajian perumahan yang dibuat.
ii) Kajian mengenai jenis maklumat yang perlu diperincikan bagi menyediakan
pelan ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan yang lebih lengkap. Ini
penting sebagai asas-asas pertimbangan dan justifikasi untuk menentukan apakah
jenis-jenis pembangunan yang boleh dan tidak boleh dibangunkan di satu-satu
kawasan yang dinyatakan di dalam pelan kesediaan tanah untuk pembangunan.
Serta, adakah benar bahawa kesemua tanah kosong dan pertanian adalah sesuai
untuk dibangunkan sebagai kawasan perumahan pada masa hadapan.
iii) Kajian tentang keperluan penyediaan sebuah kajian khusus berkenaan kadar
ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan dalam kawasan bandar bagi
Bandaraya Johor Bahru. Beberapa aspek perlu dinilai dalam kajian ini bagi
menentukan sama ada Bandaraya Johor Bahru amat memerlukan panduan
daripada kajian tersebut ataupun tidak. Penentuan perlu atau tidak kepada kajian
tersebut boleh dibuat berdasarkan kepada jumlah bekalan ketersediaan tanah
yang ada untuk dibangunkan bagi menampung keperluan kediaman penduduk
bandar.
148
6.7 Kesimpulan
Sebagai rumusan, beberapa penemuan telah berjaya diperolehi oleh pengkaji
dalam usaha untuk mencapai matlamat kajian ini iaitu untuk meningkatkan
keberkesanan RTD dalam menyatakan kadar ketersediaan tanah untuk pembangunan
perumahan di kawasan bandar. Antaranya, perancangan pembangunan perumahan masa
hadapan seharusnya tidak dibuat secara melulu. Sebaliknya, panduan khusus tentang
pusat-pusat tumpuan penduduk perlu dirujuk bagi memastikan perumahan yang
dibangunkan menarik minat penduduk untuk membeli dan mendudukinya.
RTD yang merupakan dokumen rancangan pembangunan sesebuah daerah
seharusnya mempunyai maklumat selengkapnya dalam menyatakan kadar ketersediaan
tanah untuk pembangunan perumahan di kawasan bandar. Selain untuk menyediakan
kawasan kediaman yang memenuhi kehendak penduduk, kajian perumahan RTD juga
seharusnya berfungsi untuk memandu arah serta mengawal aktiviti pembangunan oleh
pemaju yang kebiasaannya hanya bersandarkan kepada keuntungan semata-mata. Ini
amat penting bagi memastikan apa jua strategi pembangunan yang dinyatakan di dalam
RTD akan lebih jitu, persis serta lebih bertepatan dengan keperluan dan keadaan semasa
ke semasa. Di samping itu, kejituan maklumat yang dinyatakan di dalam RTD juga akan
manjadikan RTD sebagai sebuah rancangan pemajuan yang lebih tegas dalam mengawal
aktiviti pembangunan perumahan yang dijalankan oleh pemaju.
Kadar kesediaan tanah untuk pembangunan di dalam RTD pula haruslah bersifat
lebih terperinci bagi memastikan keberkesanannya sebagai rujukan pemaju dalam
menjalankan pembangunan perumahan. Seharusnya, RTD digunakan sebagai rujukan
untuk merancang, memandu arah dan mengawal pembangunan perumahan, bukannya
sebagai rujukan zoning guna tanah sesebuah kawasan semata-mata.
Justeru, cadangan yang dikemukakan di dalam kajian ini diharap akan dapat
meningkatkan keberkesanan RTD untuk dijadikan panduan oleh pemaju dalam
menjalankan pembangunan perumahan yang memenuhi kehendak dan keperluan
penduduk di masa hadapan.
BIBLIOGRAFI
Buku, Disertasi dan Tesis :
Asiah, Othman., (1999), “The Effect of The Planning System on Housing
Development : A Study of Developers’ Behaviour in Kuala Lumpur and Johor
Bahru, Malaysia”, Unpublished PhD dissertation, University of Aberdeen, UK.
Atlas, J., (1990), “US Housing Problems, Politics and Policies in The 1990’s”,
Housing Studies, Vol. 10, New York.
Balchin, P., (1995), “Housing Policiy : An Introduction”, Routledge, London.
Bramly, G., (1995), “Planning The Market Private Housebuilding”, UCL Press,
London.
Cadman, D., & Austin Crow, L., (1991), “Property Development”, Second Edition, E
& FN Spon, London.
Cadman, D., & Topping, R., (1995), “Property Development”, Fourth Edition, E &
FN Spon, London.
Charles, A., (1964), “Housing in The Modern World”, Faber and Faber, London.
Daniel, R.M., (1973), “Housing in America”, Bobbs Merrill, New York.
Drewett, J. R., (1973), “The Developers’ Decision Process, in Hall, P (ed), The
Containment of Urban England”, Allen & Unwin, London.
Evans, A. W. (1988), “No Room! No Room! The Costs of the British Town and
Country Planning System”, Institute of Economic Affairs, London.
Frank, D.L., (1971), “The Demand for Housing: A Review of Cross Section
Evidence”, Ams Press, New York.
Franklin, J.J., (1974), “Models of Employment and Residence Location”, Center for
Urban Polocy Research, New Jersey.
Geoffrey, K.P., (1977), “Urban Housing in The Third World”, Leonard Hill, London.
Glasson, John., (1978), “An Introduction to Regional Planning”, Hutchinson of
London, London.
Goodchild, R. And Munton, R., (1985), “Development and the Landowner : An
Analysis of the British Experience”, George Allen & Unwin, London.
Harvey, J., (1987), “Urban Land Economics: The Economics of Real Property”,
Macmillan Education, Hampshire.
Hasrin, Busno, (2004), “Kajian Permasalahan Penyediaan Rumah Kos Rendah dan
Sederhana Rendah di Negeri Johor Serta Kaedah Penyelesaiannya”, Tesis
Sarjana, Jabatan Pentadbiran dan Pembangunan Tanah, Universiti Teknologi
Malaysia.
Hasnah Ali, (1991), “Ekonomi Wilayah : Teori dan Amalan”, Dewan Bahasa dan
Pustaka, Kuala Lumpur.
Healy, P. (1983), “Local Plans in British Land-use Planning”, Pergamon, Oxford.
Healy, P., P. McNamara, M. Elson, A. Doak, (1989), “Land-use Planning and the
Mediation of Urban Change”, Cambridge University Press, Cambridge.
Healy, P. And Barret, S., (1990), “Structure and Agency in Land and Property
Development Process : Some Issues for Research”, Urban Studies, Vol 27(1),
89-104.
Ho, Chin Siong, A, Konno, (1993), “An Ideal Urban Housing Development Model:
Urban Management Approach”, International Conference on Sustainable
Urban and Metropolitan Development, Johor Bahru.
Ismail, Omar, (1999), “Perumahan: Teori, Polisi dan Amalan (Monograf)”, Jabatan
Pentadbiran dan Pembangunan Tanah, Universiti Teknologi Malaysia.
Ismail, Omar, (1999), “Teori Pembangunan Harta Tanah : Merujuk kepada Halangan
Penawaran Tanah”, Jabatan Pentadbiran dan Pembangunan Tanah, Universiti
Teknologi Malaysia.
Ismail, Omar, (2003), “Overview of Housing Provision in Malaysia”, Seminar on
Housing and Strata Development and Management, Pahang.
JPBD, (2001), “Manual Penyediaan Rancangan Tempatan- Edisi 3”, Jabatan
Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia, Kuala Lumpur.
JPBD, (2002), “Manual Penyediaan Rancangan Tempatan- Edisi 4”, Jabatan
Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia, Kuala Lumpur.
Judith A. Davey dan Rosemary Barrington, (1972), “Growth Pole Concept and It’s
Application to Planning Region”, Urban Research Institute.
Katiman, Rustam, (1988), “Penghantar Geografi Bandar”, Dewan Bahasa dan
Pustaka, Kuala Lumpur.
Maslow, Abraham. H, (1984), “Motivati dan Keperibadian : Teori Motivasi dengan
Rancangan Hierarki Keutuhan Manusia”, Pustaka Binaman Pressindo, Jakarta.
Misra dan Sunderam, (1974), “Regional Development Planning in India”, Vikes
Publishing House Pt. Ltd.
Mohd. Fauzi Ariffin, (1995), “Faktor-faktor yang Dipertimbangkan dalam
Pembentukan Corak Guna Tanah dan Pembangunan Harta Tanah”, Projek
Sarjana Muda Pentadbiran dan Pembangunan Tanah, Universiti Teknologi
Malaysia, Johor.
Mohd., Razali, Agus., (1997), “Housing The Nation: A Definitive Study”, Cagamas,
Kuala Lumpur.
Mohd., Razali, Agus., (2000), “Perbandaran dan Perancangan Persekitaran”, Utusan
Publications & Distributions Sdn. Bhd., Kuala Lumpur.
Micheal, C.R., (1976), “Residential Spatial Structure”, Lexington Books, London.
Micheal , L., (1985), “System for Housing in Malaysia”, Housing & Property Digest
Vol. 3, Annual Magazine Arcade, Kuala Lumpur.
Nor’aini Yusof, (2003), “Perlakuan Pemaju Swasta Terhadap Perumahan Kos
Rendah – Satu Sorotan Literatur”, The Surveyor.
Nor Hasmah Abd. Karim, (2002), “Perkembangan Guna Tanah Kawasan Limpahan
Pembangunan Berskala Besar “Projek Mega” Kajian Kes : Daerah Sepang”,
Projek Sarjana Muda Pentadbiran dan Pembangunan Tanah, Universiti
Teknologi Malaysia, Johor.
Nurizan, Yahya., (1998), “Kemiskinan dan Perumahan di Bandar”, Dewan Bahasa
dan Pustaka, Kuala Lumpur.
Onyirimba & Lloyd Chidiebere, (1995), “Information Technology and Urban
Development in Malaysia : A Step Towards Resolving Urban Transportation
and Travel Problems”, Pembentangan Kertas Kerja di Seminar Kebangsaan
Perancangan Bandar dan Wilayah, Universiti Teknologi Malaysia, Johor.
Pugh, C., (1986), “Housing Theory and Policy”, MCB University, Bradford.
Robert, J.B., (1992), “Land Delivery for Low Income Groups in Third World Cities”,
Avebury, England.
Sen, M.K., (1983), “Urban Housing, A Comprehensive Aprach Towards Meeting
Urban and Housing Needs”, Housing & Property Digest Vol. 2, Annual
Magazine Arcade, Kuala Lumpur.
Van Zijl, V., (1993), “A Guide to Local Housing Needs Assessments”, Institute of
Housing, Conventry.
Vliet, W.V., (1991), “International Handbook of Housing Policies and Practices”,
Greenwood Press, Westport.
Wan Ibrisam Fikry Hj. Wan Ismail, (1995/1996), “Perancangan Bandar dan Wilayah
: Satu Pengenalan”, Universiti Teknologi Malaysia, Johor.
Wilkinson, R.K., (1975), “Economic aspects of Low Income Housing Policy in the
Urban Economy”, Perpustakaan Sultanah Zanariah, Universiti Teknologi
Malaysia, Johor.
Laporan :
Alias, Rameli., (2003), “Taklimat Ringkas Rancangan Struktur Negeri Menurut Akta
Pindaan A1129”, Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Johor, Pada
Julai 2002.
JPBD, (2002), “Laporan Awal Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru 2002-
2020”, Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Johor, Johor Bahru.
JPBD, (2004), “Laporan Teknikal Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru 2002-
2020 – Konsep dan Strategi Pembangunan”, Jabatan Perancangan Bandar dan
Desa Negeri Johor, Johor Bahru.
JPBD, (2004), “Laporan Teknikal Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru 2002-
2020 – Perumahan dan Perkampungan Dalam Bandar”, Jabatan Perancangan
Bandar dan Desa Negeri Johor, Johor Bahru.
Laman Web :
http://www.rehda.com