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2ª EDIÇÃO - 4º TRIMESTRE DE 2015
msci.com
BARÓMETRO IMOBILIÁRIO IPD® - JLLInvestimento imobiliário em nÍveis record
Em 2015, a MSCI e a JLL decidiram lançar uma nova
ferramenta com o objetivo de aumentar a transparência
e visibilidade do mercado de investimento imobiliário
em Portugal.
O Barómetro Imobiliário IPD® - JLL é uma iniciativa
semestral independente que assume o objetivo de
registar o sentimento e as perspetivas de evolução
futuras dos indicadores de referência do mercado
imobiliário, junto dos principais investidores a operar no
mercado nacional.
SOBRE O BARÓMETRO IMOBILIÁRIO IPD® - JLL
No Barómetro são analisados diversos indicadores
de mercado, tais como a evolução das yields, rendas
de mercado, volume de absorção, tendências de
investimento, entre outros.
Queremos agradecer o contributo do conjunto de
investidores participantes no painel e que tornaram
possível a presente edição do Barómetro.
ENTIDADES PARTICIPANTES:
• Internos Global Investors
• Millennium BCP
• Mundicenter
• Refundos
• Selecta
• Silvip
• Sonae Sierra
• Square Asset Management
• Banif Gestão de Ativos
• BPI Gestão de Ativos
• ECS
• Explorer
• Fidelidade
• Fundiestamo
• Fundger
• GNB Gestão de Ativos
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ECONOMIA
RECUPERAÇÃO ECONÓMICA MODERADA
De acordo com os dados publicados pelo Instituto Nacional
de Estatística (INE), o Produto Interno Bruto (PIB) nacional
registou uma taxa de variação nula no terceiro trimestre
de 2015, interrompendo a tendência de recuperação,
ainda que moderada, iniciada no segundo trimestre de
2014. Contrariamente ao observado no segundo trimestre
do ano em que a economia nacional teve na evolução
favorável da procura interna um dos seus principais
motores, fruto do aumento do consumo público e privado
e do investimento protagonizado pelas empresas, no
terceiro trimestre a procura interna teve um contributo
negativo como resultado da queda do investimento.
Em termos homólogos, a economia nacional cresceu 1,4%
no terceiro trimestre de 2015, uma variação inferior à
registada nos dois primeiros trimestres de 2015 (1,6%).
Assistiu-se a uma diminuição do contributo da procura
interna, que passou de 3,5% no segundo trimestre para
1,9% no terceiro trimestre, face ao mesmo período do ano
anterior, como resultado da desaceleração do consumo
público e privado e do investimento.
Apesar da menor taxa de crescimento, em termos
homólogos, a procura interna registou uma variação
de 1,9% no terceiro trimestre, fruto do crescimento
do consumo privado e público, de 2,3% e 0,4%,
respetivamente, e de 1,7% do investimento. Por outro
lado, a economia tem igualmente beneficiado do
contributo positivo das exportações com um aumento
anual de 3,9% no período julho - setembro de 2015,
face ao mesmo período do ano passado e da melhoria
das condições de acesso a financiamento por parte das
famílias e empresas, como resultado da descida das
taxas de juro.
QUAL A SUA PREVISÃO DE CRESCIMENTO ECONÓMICO PARA PORTUGAL EM 2015?
Fonte: INE, Barómetro IPD® - JLL
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O mercado de trabalho evidencia também sinais de
recuperação, com a taxa de desemprego a situar-se
nos 11,9% no final do 3º trimestre de 2015, mantendo
a tendência de correção observada ao longo dos
últimos meses.
O Banco de Portugal e a Organização para a
Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE)
perspetivam um crescimento de 1,7% para 2015,
ligeiramente superior aos 1,6% estimados pelo Fundo
Monetário Internacional (FMI).
Os membros do painel reconfirmaram o seu otimismo,
tendo inclusivamente melhorado ligeiramente as suas
previsões de crescimento para a economia nacional,
que situam em torno dos 1,4% para 2015, face aos
1,3% estimados em maio, aquando da realização da
primeira edição do barómetro. Na presente edição,
67% dos inquiridos espera um crescimento igual ou
superior a 1,5% para 2015, praticamente em linha com
as previsões avançadas pelos diversos organismos
mencionados antes.
O cenário de instabilidade política e a deterioração
da envolvente internacional, com as perspetivas de
moderação do crescimento da economia mundial,
poderiam representar um travão para a economia
nacional até ao final do ano.
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ESCRITÓRIOS
MERCADO DINÂMICO EM 2015
O mercado de escritórios de Lisboa revelou forte
dinamismo em 2015. De acordo com os dados do Lisbon
Prime Index (LPI), o volume total de absorção registado
em 2015 ascendeu a 144.513 m², evidenciando um
crescimento de 14% face ao período homólogo do ano
anterior.
O dinamismo observado na contratação de espaços e o
cenário de escassez de oferta / promoção de edifícios
novos tem motivado a redução da taxa de disponibilidade
ao longo dos últimos trimestres. Neste âmbito, os
membros do painel estimaram uma taxa de disponibilidade
em torno dos 11,4% no final de 2015, ligeiramente inferior
face aos 12,1% registados no final do ano anterior, e
praticamente em linha com os 11,1% verificados no final
de 2015, de acordo com os dados do LPI.
O mercado de escritórios de Lisboa tem sido
caracterizado pela estabilidade do valor de referência das
rendas prime ao longo dos últimos trimestres, no entanto,
e na opinião dos investidores inquiridos, começa-se a
assistir a um ligeiro aumento das mesmas, em especial,
nas zonas do Prime CBD e do Parque das Nações. A
escassez de produto, principalmente de qualidade, e a
crescente procura que se tem registado, têm motivado
a subida dos valores de referência. Os investidores
perspetivam, em linha com os valores estimados na
primeira edição do barómetro, uma renda prime para
os escritórios localizados no Prime CBD da cidade de
Lisboa em torno dos 19€/m²/mês no final de 2015, face
aos 18,25€/ m²/mês no final de 2014, segundo dados
publicados pela JLL.
Os membros do painel confirmam que os incentivos
concedidos aos inquilinos se mantêm, apesar de se
observar uma tendência de redução gradual dos mesmos,
em especial, nos melhores ativos. Por outro lado, sente-
se que, gradualmente, o poder de negociação entre
inquilino e proprietário está cada vez mais equilibrado.
De acordo com o painel, os incentivos (descontos,
carências, entre outros) representam, em termos médios,
um desconto de 11% face à renda facial no final de 2015.
DIFERENÇA ENTRE A RENDA FACIAL E RENDA EFETIVA - ESCRITÓRIOS PRIME CBD DE LISBOA
Fonte: Barómetro IPD® - JLL
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RETALHO
PAINEL PREVÊ ESTABILIDADE NAS VENDAS E RENDAS
A economia nacional evoluiu favoravelmente ao longo de
2015, beneficiando do bom comportamento da procura
interna, em especial do consumo privado, que tem sido
impulsionado pela melhoria no mercado laboral, do
acesso a financiamento, entre outros.
O crescimento verificado no consumo teve impacto
positivo sobre o Índice de Vendas no Comércio a Retalho
que, de acordo com dados publicados pelo INE, registou
no final do 3º trimestre de 2015, uma variação homóloga
de 1,4% face ao mesmo período do ano anterior.
Por outro lado, o Índice de Confiança do Consumidor tem
vindo igualmente a melhorar desde o início de 2013,
apesar de ainda se manter em terreno negativo.
A evolução do consumo, o aumento do volume de
vendas e a melhoria dos níveis de confiança dos
consumidores começam a influenciar de modo positivo o
comportamento do setor de retalho.
Os membros do painel identificam ainda o turismo,
como outro dos fatores que explicam o maior
dinamismo observado no retalho. O impacto do
crescimento recente evidenciado pelo turismo tem sido
visível, tanto na atividade do comércio de rua como nos
centros comerciais.
O mercado de ocupação revelou-se bastante
dinâmico durante 2015, com operadores nacionais e
internacionais a procurarem, em especial, espaços de
qualidade nos centros comerciais prime e no comércio
de rua em zonas consolidadas.
Na sua maioria (54%), os investidores inquiridos
continuam a prever uma ligeira redução da taxa de
desocupação nos centros comerciais, sendo que 38%
esperam a estabilidade deste indicador.
Perante um contexto económico favorável, os membros
do painel voltam a mostrar-se otimistas em relação
ao comportamento do setor de retalho, ainda que, em
alguns casos, menos otimistas que na anterior edição
do barómetro. A maioria dos inquiridos prevê que o ano
de 2015 feche com um ligeiro aumento do consumo
(77% face aos 75% registados na primeira edição do
barómetro) e da afluência aos centros comerciais (77%
face aos 83% da anterior edição do barómetro).
Apesar da manutenção das previsões positivas
relativas à evolução do consumo e da afluência aos
centros comerciais, 54% dos membros do painel
apontam para uma estabilidade da evolução do volume
de vendas, que contrasta com os 83% que previram
um aumento das vendas aquando da realização da
anterior edição do barómetro. Em termos de rendas,
62% esperam que estas se mantenham estáveis,
face aos 75% que perspetivaram um aumento no
primeiro barómetro. O painel revela um maior grau de
contenção, em termos de expetativas, como resultado
da atual situação política nacional.
BARÓMETRO IMOBILIÁRIO IPD® - JLL
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Fonte: Barómetro IPD® - JLL
PRINCIPAIS INDICADORES DE RETALHO
QUAL A TENDÊNCIA DA TAXA DE ESFORÇO?
Fonte: Barómetro IPD® - JLL
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LOGÍSTICA
SETOR TARDA EM ARRANCAR
O setor de logística nacional tem sido caracterizado
por uma forte estagnação ao longo dos últimos anos.
Apesar da evolução favorável da economia portuguesa
e de alguns dos indicadores chave do setor industrial
divulgados pelo INE - como o Índice de Produção
Industrial (IPI) e o Índice de Volume de Negócios na
Indústria, que revelaram taxas de variação homólogas
de 2,7% e de 0,1% no terceiro trimestre de 2015,
respetivamente - não se tem verificado, de modo claro,
um grande dinamismo na procura de espaços logísticos.
De acordo com os dados do LPI, o volume total de
absorção de espaços logísticos ascendeu a 49.600 m² em
2015, um valor muito inferior aos 115.250m² registados
no ano anterior.
Contudo, o painel espera que o mercado comece, ainda
que de forma gradual e lenta, a refletir o efeito positivo
do avanço económico a que se tem assistido e, que se
perspetiva para os próximos anos, em especial por parte
da procura interna e das exportações.
As estimativas partilhadas pelos investidores inquiridos
apontam para uma renda prime dos ativos logísticos
localizados na Grande Lisboa em torno dos 3,8€/m²/
mês no final de 2015 (face aos 4€/m²/mês estimados na
anterior edição). Relativamente aos incentivos que são
concedidos, o painel considera que estes representam,
em termos médios, um desconto de 11% face à renda
facial no final de 2015.
DIFERENÇA ENTRE A RENDA FACIAL E RENDA EFETIVA - LOGÍSTICA NA GRANDE LISBOA
Fonte: Barómetro IPD® - JLL
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INVESTIMENTO
ANO RECORD EM TERMOS DE INVESTIMENTO
O ano de 2015 foi caracterizado por uma forte atividade
de investimento, tendo o volume de transaçÕes em
imobiliário comercial ascendido a 1.8 mil milhões
de euros, de acordo com os dados publicados pela
JLL, superando assim os 1.25 mil milhões de euros
registados em 2007, ano em que o mercado imobiliário
português alcançou o maior volume de investimento.
Os membros do painel reconfirmam o seu otimismo,
tendo posicionado 2015 como um ano record e dos
mais ativos no período pós-crise. O painel estimou
um volume de investimento médio a rondar os
1.9 mil milhões de euros em 2015, o que representa
uma melhoria face aos 1.4 mil milhões de euros
perspetivados na anterior edição do barómetro.
A grande maioria dos investidores (90%) estimou um
volume total de investimento superior a 1.5 mil milhões
de euros em 2015.
Questionados sobre a origem do investimento, todos
os membros do painel consideram que este continuará
a ser maioritariamente internacional. Os dados
divulgados recentemente confirmam este cenário,
com o investimento protagonizado por investidores
internacionais a representar cerca de 84% do volume
total registado em 2015.
No atual contexto de mercado, os fundos core e os fundos
oportunistas são identificados por 33% e 32% dos inquiridos,
respetivamente, como os investidores mais ativos.
Apesar do otimismo demonstrado pelo painel, existe um
sentimento de preocupação em torno da atual situação
política vivida no nosso país.
QUAL O VOLUME DE INVESTIMENTO QUE ANTECIPA PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO NACIONAL EM 2015?
Fonte: Barómetro IPD® - JLL
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Na presente edição do barómetro, 29% dos investidores
inquiridos identificam o cenário de incerteza política
como o principal entrave ao investimento, logo seguido
pelas expetativas divergentes entre vendedores e
compradores (23%) e a escassez de produto (19%).
Segundo o painel, a crescente procura que se tem
observado, em especial por ativos prime, tem vindo a
agravar ainda mais o problema da escassez de produto,
conduzindo a um crescente desequilíbrio entre oferta
e procura, o que tem motivado a subida dos preços dos
ativos e a compressão das yields de referência.
Os membros do painel mantiveram as suas previsões
sobre a tendência de descida das yields prime em
2015, já observada na primeira edição do barómetro.
Os investidores situam a yield prime dos escritórios
localizados no Prime CBD de Lisboa em 6% no final do
ano, em 6,1% para centros comerciais e em 7,5% para
ativos logísticos.
Os investidores inquiridos assumem que o mercado
nacional oferece boas oportunidades e, por isso, tem
vindo a atrair maior volume de investimento.
INVESTIDORES MAIS ATIVOS
PRINCIPAIS ENTRAVES AO INVESTIMENTO
Fonte: Barómetro IPD® - JLL
Fonte: Barómetro IPD® - JLL
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QUAL SERÁ O YIELD DOS ESCRITÓRIOS PRIME NO PRIME CBD DE LISBOA NO FINAL DE 2015?
QUAL SERÁ O YIELD DOS CENTROS COMERCIAIS PRIME NO FINAL DE 2015?
QUAL SERÁ O YIELD DOS ATIVOS LOGÍSTICOS NA GRANDE LISBOA NO FINAL DE 2015?
Fonte: Barómetro IPD® - JLL
Fonte: Barómetro IPD® - JLL
Fonte: Barómetro IPD® - JLL
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ESTRATÉGIA
ESCRITÓRIOS NAS ZONAS PRIME/ CBD DE LISBOA, O PRODUTO ESTRELA
Os produtos imobiliários que reúnem maior interesse
junto dos investidores inquiridos continuam a ser os
escritórios localizados na cidade de Lisboa, em especial
nas zonas Prime / CBD (29%) e no Parque das Nações
(14%). No setor de retalho, são as lojas de rua (15%) que
estão a captar a preferência dos investidores.
Os membros do painel continuam a expressar o seu
maior interesse por ativos com renda garantida (36%), se
bem que confirmam também estar dispostos a apostar
em produtos com maior perfil de risco associado, dado
que 26% revela apetência por ativos por reestruturar e
14% por ativos com desocupação.
A falta de produto prime e as boas perspetivas de
evolução do mercado têm motivado uma mudança de
estratégia por parte de alguns investidores, que surgem
agora dispostos a assumir um risco extra e mostram-
se interessados em ativos que, por norma, eram
descartados. No entanto, esse risco adicional deverá
sempre ser compensado por uma rentabilidade superior.
Em termos de desinvestimento, os inquiridos pretendem
privilegiar a venda de produtos secundários, em especial
escritórios localizados na zona secundária e no corredor
oeste da cidade de Lisboa, ou na cidade do Porto (30%).
Os ativos logísticos e os residenciais são igualmente
identificados como ativos a vender, por parte de 14% e
13%, respetivamente, dos investidores.
PREFERÊNCIAS DE INVESTIMENTO DIRETO
Fonte: Barómetro IPD® - JLL
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PREFERÊNCIAS DE INVESTIMENTO DIRETO
Fonte: Barómetro IPD® - JLL
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