ОБЗОР

I КВАРТАЛ 2015 ГОДА

РЫНОКИНВЕСТИЦИЙ

ПРОГНОЗ СОСТОЯНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО КЛИМАТА В ЕВРОПЕ ПО СЕГМЕНТАМ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

На протяжении I квартала 2015 г. цена на нефть марки Brent варьироваласьв диапазоне $47,09–62,48 за баррель

за баррель

РЫН

ОК

ИН

ВЕСТ

ИЦ

ИЙ

Достигнув минимального уровня в феврале 2015 г., в марте российский рубль укрепился по отношению к американскому доллару и евро на уровне 57,8 руб. за доллар и 62,7 руб. за евро

На фоне кризисных явлений и неблагоприятных прогнозов развития экономики России, а также рынка коммерческой недвижимости в I квартале 2015 г. мы наблюдали единичные инвестиционные сделки, преимущественно ставшие результатом переговоров, начавшихся в 2013 г. и 2014 г.

На рынке инвестиций в недвижимость сегодня появляются новые, иногда непрофессиональные игроки, представленные российскими компаниями, для которых текущие риски являются приемлемыми, а вложения в недвижимость – гарантией сохранности инвестиций.

В поле зрения немногочисленных инвесторов находятся «проблемные» активы. Инвесторы по-прежнему ожидают дальнейшего снижения рынка: в текущих условиях ряд владельцев коммерческой недвижимости, не справившись с обязательствами по выплате кредитов, будут вынуждены выставлять активы на продажу по сниженной цене. Именно подобные сделки могут составить значительный объем инвестиций в 2015 г.

Также определенный объем инвестиций может быть сформирован за счет сделок по покупке качественных активов с пересмотренными договорами аренды, соответствующими текущим рыночным условиям.

$ 47,09–62,48

$410млн

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в I квартале 2015 г. сократился по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. на 30% и на 80% по сравнению с I кварталом 2013 г. и составил

Торговая недвижимость

Складская недвижимость

Ясно

Переменная облачность

Облачно

Дождь

Гроза

Офисная недвижимость

ЧЕШСКАЯРЕСПУБЛИКА

НОРВЕГИЯ

ИРЛАНДИЯ ДАНИЯ

БЕЛЬГИЯ

ВЕЛИКОБРИТАНИЯ

ГЕРМАНИЯ

ФРАНЦИЯ

ИСПАНИЯ

ПОРТУГАЛИЯ ИТАЛИЯ

ФИНЛЯНДИЯ

ШВЕЦИЯ

НИДЕРЛАНДЫ

РОССИЯ

ПОЛЬША

ГРЕЦИЯ

РУМЫНИЯ

УКРАИНА

ТУРЦИЯ

РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | I КВАРТАЛ 2015 ГОДА

Источник: Knight Frank Research, 2015

КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА ЦБ РФ

Чистый отток капитала Динамика объемов инвестиций

Иностранные инвесторы Российские инвесторы

ДИНАМИКА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СЕГМЕНТА

ДИНАМИКА ИНВЕСТИЦИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ И ЧИСТОГО ОТТОКА КАПИТАЛА ИЗ СТРАНЫ*

ДИНАМИКА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СТРАНЫ ПРОИСХОЖДЕНИЯ ИНВЕСТОРА

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015П

Торговая недвижимость Гостиничная недвижимость Складская недвижимость Офисная недвижимость Другое

РЫН

ОК

ИН

ВЕСТ

ИЦ

ИЙ

-160

-120

-80

-40

0

40

80

120млрд $млрд $

млрд $

43,7

87,8

-57,5

-30,8

-81,4

-53,9 -61

-151,5-131,0-133,6

0

2468

10

2014 2015П201320122011201020092008

2009 2010 2011 2012 2013 2014

17% 22% 34% 29% 14%

2015П

Стремительный отток капитала из России в 2014 г., по прогнозам, может продолжиться и в текущем году. Согласно ЦБ РФ, в 2015 г. при реализации рискового сценария развития экономики (цена нефти $40–45 за баррель) отток капитала из РФ составит

20072006

За 3 прошедших месяца 2015 г. ЦБ РФ дважды понижал ключевую ставку. По состоянию на апрель ключевая ставка равна

$131

14%

млрд

25%43%

5,5%7,0% 7,5% 8,0%

9,5%

17,0%15,0% 14,0%

13/0

9/20

13

3/03

/201

4

25/0

4/20

14

25/0

7/20

14

5/11

/201

4

12/1

2/20

14

16/1

2/20

14

30/0

1/20

15

16/0

3/20

15

10,5%

Источник: Knight Frank Research, 2015

РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | I КВАРТАЛ 2015 ГОДА

850–1 100$

560–80022 000–35 000

$₽

560–80022 000–35 000

$₽

300–70020 000–25 000

$₽

700–85023 000–37 200

$₽

300–70020 000–25 000

$₽ 700–

850$ 625–78020 000–35 000

$₽

Ставка аренды

$/м²/год (triple net)

руб./м²/год (triple net)

Центральный деловой район (Садовое кольцо)

Кремлевская зона

Ленинградское направление

Белорусский деловой район

Москва-Сити

Павелецкий деловой район

Юго-Западное направление

Несмотря на то, что на рынке значительно сократилось количество западных компаний, готовых инвестировать в недвижимость в текущих реалиях, в I квартале 2015 г. была закрыта крупная сделка по покупке офисного здания в комплексе «Метрополис» американ-ским инвестиционным фондом Hines

ОФ

ИСН

АЯ

НЕД

ВИЖ

ИМ

ОСТ

Ь

Снижение ставок аренды Замедление роста ставок арендыРост ставок аренды Падение ставок аренды

ВаршаваЦюрих

АмстердамБрюссельБухарестКопенгагенЖеневаПариж

Берлин

ГамбургМюнхенОслоСтокгольмВена

ФранкфуртХельсинки

БарсеолонаДублинЭдинбургЛиссабонЛондон (Сити)Лондон (West End)МадридМилан

МоскваПрага

Объем инвестиций в объекты офисной недвижимости, млрд $

Рост ВВП, %

млрд $

0

1

2

3

4

-10-8-6-4-20246810

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015П

%

ДИНАМИКА РОСТА ВВП И ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

ДИНАМИКА СТАВОК АРЕНДЫ НА ОФИСНЫЕ ПЛОЩАДИ В ЕВРОПЕ

4 000–5 200 $/м2

200 000–260 000 руб./м2

140 000–260 000 руб./м2

29,0%

$160

16,7% Класс A

Класс A

Класс B

СТАВКИ АРЕНДЫ ПО ДЕЛОВЫМ РАЙОНАМ МОСКВЫ

10,5–11,0%

8%

7%6%

4% 4% 4% 4%

Москва Бухарест Дубаи Варшава Лондон Сингапур Токио

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ В ПРЕМИАЛЬНЫХ ОФИСНЫХ ЦЕНТРАХ МИРОВЫХ СТОЛИЦ

Нью-Йорк

УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ

ЦЕНА ПРОДАЖИ

СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ

2 700–5 000 $/м2

Класс B

10,5–11,0%

За 3 месяца 2015 г. объем инвестиций в сегмент офисной недвижимости составил

млн

Источник: Knight Frank Research, 2015

РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | I КВАРТАЛ 2015 ГОДА

УСЛОВИЯ АРЕНДЫ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ МОСКВЫ

ДИНАМИКА ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ И ИНДЕКС УВЕРЕННОСТИ ПОТРЕБИТЕЛЯ

Индекс уверенности потребителей, отражающий совокупные потребительские ожидания населения, в I квартале 2015 г. снизился на 14 п. п. по сравнению с IV кварталом 2014 г.

ТОРГОВАЯНЕДВИЖИМОСТЬ

* ИУП – индикатор, разработанный для измерения потребительской уверенности, определенной как степень оптимизма относительно состояния экономики, который население выражает через свое потребление и сбережения. Определяется на основе ежеквартальных опросов Росстата во всех субъектах РФ, измеряется как относительный показатель количества положительных и отрицательных ответов из общего количества.

* Базовая арендная ставка, $/м2/год; доля, взимаемая с оборота, %

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015П

Инвестиции в торговую недвижимость Индекс уверенности потребителя (ИУП*)

0

1

2

3

4

-25

-30

-35

-20

-15

-10

-5

0

%млрд $УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ

ПЛОЩАДЕЙ

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ В ПРЕМИАЛЬНЫХ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ МИРОВЫХ СТОЛИЦ

6,00% 6,00%

4,25%4,50%

8%СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ

10,5–11,0%

Варшава Милан ЛондонПариж

По итогам I квартала 2015 г. падение

объемов инвестиций в объекты торговой

недвижимости составило более 70%

по сравнению с аналогичным периодом

прошлого года

В I квартале 2015 г. оборот розничной торговли в РФ упал на 6,7% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г.

Городской гипермаркет (3 000–7 000 м²)$150–350; 2–4%

Гипермаркет (>7 000м²)$100–250; 2–4%

Аксессуары (10–70 м²)$2 500–4 500; 10–16%

Бытовая техника (1 500–3 000 м²)$250–500; 2,5–6%

Спортивные товары (1 500–2 500 м²)$400–800; 6–8%

Детские товары (1 000–2 500 м²)$250–450; 9–14%

Операторы галереи профиля «одежда» (50–300 м²)$800–2 500; 10–14%

Операторы галереи профиля «обувь» (50–300 м²)$900–3 000; 10–15%

Супермаркет (1 500–3 000 м²)$250–500; 4–6%

Развлекательный центр (100–1 500 м²)$250–500; 8–12%

DIY (>5 000 м²)$200–350; 4–6%

Развлекательный центр (2 000–5 000 м²)$100–200; 4–7%

Источник: Knight Frank Research, 2015

РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | I КВАРТАЛ 2015 ГОДА

млрд $

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

1,4

2006 2015П2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ

СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ

9,8%

12–13%

Заявляемая ставка аренды,руб./м2/год

Уровень вакантных площадей

Ставки аренды

ДИНАМИКА ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

СТАВКИ АРЕНДЫ И СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ НА СКЛАДСКИЕ ОБЪЕКТЫ В ЕВРОПЕ

СЕВЕР

СЕВЕРО-ЗАПАД

МКАД

СЕВЕРО-ВОСТОК

ВОСТОК

ЗАПАД

ЮГО-ЗАПАД

ЮГО-ВОСТОК

ЮГ

Москва

>20%4 500–5 000

0–5%4 500–5 000

10–20%3 200–4 000

>20%3 500–4 400

10–20%4 200–5 000

5–10%5 000–5 500

5–10%5 000–5 500

5–10%5 000–5 500

0–5%5 000–5 500

СКЛ

АД

СКА

Я Н

ЕДВИ

ЖИ

МО

СТЬ ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ СТАВОК АРЕНДЫ И УРОВНЯ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В ОБЪЕКТАХ СКЛАДСКОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ НАПРАВЛЕНИЯ

Лон

дон

Жен

ева

Гам

бург

Осл

о

Амст

ерда

м

Хель

синк

и

Варш

ава

Лис

сабо

н

Буха

рест

Мос

ква

В I квартале 2015 г. не было закрыто ни одной сделки по покупке объектов складской недвижимости, однако до конца 2015 г. мы можем увидеть завершение ряда сделок по приобретению складских площадей как для собственных нужд компаний, так и с целью инвестиций

204

223

73 91 129

71 48 48 103

0

50

100

150

200

$/м2/год

136

4,75%6,00% 6,25% 6,25% 6,75% 7,00% 7,50% 7,75% 9,50%

12,00–13,00%Ставки капитализации

ЦЕНА ПРОДАЖИ

40 000–45 000 руб./м2

Источник: Knight Frank Research, 2015

РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | I КВАРТАЛ 2015 ГОДА

© Knight Frank LLP 2015 – Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов, однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета. Публикация данных из отчета целиком или частично возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.

МОСКВА115054, ул. Валовая, д. 26БЦ Lighthouse

+7 (495) 981 0000

KnightFrank.ru

Профессиональные услуги

Поиск земельных участков Маркетинговые исследования Стратегический консалтинг Сдача в аренду | продажа Представление интересов арендаторов | покупателей Комплексное управление Инвестиционные продажи Оценка

ВСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КРАСНОЙ НИТЬЮ

ОФ

ИСН

АЯ

ЖИЛАЯГОРОДСКАЯЗАГОРОДНАЯЗАРУБЕЖНАЯ

ТОРГОВАЯТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫSTREET RETAIL

СКЛАДСКАЯИ ИНДУСТРИАЛЬНАЯ