instituto centroamericano de...

INSTITUTO CENTROAMERICANO DE ADMINISTRACIÓN PÚBLICA ICAP

PROGRAMA DE MAESTRÍA NACIONAL EN

GERENCIA DE PROYECTOS DE DESARROLLO

Proyecto a nivel de prefactibilidad y manual de ejecución para la construcción y apertura de un oficentro en el sector de

Tamarindo, Santa Cruz, Guanacaste

Tesis sometida a la consideración del Tribunal Examinador del Programa de Postgrado en Gerencia de Proyectos de Desarrollo para optar por el Título de

Magister Scientiae en Gerencia de Proyectos de Desarrollo

Yira Rodríguez Pérez Donald Villegas Barrantes

San José, Costa Rica Marzo, 2011

Proyecto: Construcción y apertura de un Oficentro en el sector de Tamarindo, Santa Cruz, Guanacaste

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Esta tesis fue aprobada por el Tribunal Examinador de la Maestría en Gerencia de

Proyectos de Desarrollo del ICAP, como requisito para obtener el título de

Magíster Scientiae de Gerencia de Proyectos de Desarrollo.

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Carlos González Hernández

Presidente del Tribunal

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Sergio Iván Vega Mayorga Sergio Salazar Arguedas

Director de Tesis Examinador Designado

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Donald Villegas Barrantes Yira Rodríguez Pérez

Sustentante Sustentante


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Agradecimientos

A Dios por darnos la vida, necesaria para vivir el milagro de convertir nuestros sueños en realidad.

A nuestras madres, nuestros hermanos, familiares y amigos, por su constante apoyo y motivación, fundamental en este largo y satisfactorio proceso.

A nuestro estimado tutor por su dirección, paciencia y aporte de conocimiento.


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Dedicatoria

A mi Madre y Esposo, afectuosas palabras llenas de amor; a mi Padre: mi memoria nunca olvidará tus enseñanzas ni tu dedicación.

Yira

A mi Madre, ya que a través de su ejemplo aprendí el significado de la responsabilidad, el esfuerzo y la constancia.

Donald


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Resumen Ejecutivo

Durante los últimos años, en la provincia de Guanacaste se ha marcado un desarrollado que vincula el turismo de playa y la inversión extranjera. Dicho desarrollo está ligado a las actividades de hotelería y bienes raíces; estas últimas, se fundamentan especialmente en la apertura de servicios profesionales, comerciales y residenciales. No obstante, las actividades de venta de servicios profesionales se llevan a cabo en espacios que no cumplen con las condiciones mínimas requeridas. Los inmuebles en general no cuentan con espacios como lobbies, salas de reuniones, parqueos, servicio de seguridad, servicios básicos ni cocinas. El proyecto Oficentro Centro de Negocios Tamarindo pretende brindar al mercado local, nacional e internacional, la apertura de espacios físicos que garanticen óptima infraestructura civil y tecnológica, con el fin de que las y los usuarios (as) puedan desarrollar sus actividades, negocios e inversiones. El proyecto pertenece al sector inmobiliario de nuestro país. La institución dueña del proyecto es el Grupo de Inversionistas o Constituyente a través del Oficentro Centro de Negocios Tamarindo. Según el estudio de pre – factibilidad, se ha comprobado la demanda de oficinas en el distrito de Tamarindo; a pesar de la oferta existente estos inmuebles en su mayoría, no comprenden las condiciones necesarias para operar. El proyecto se ubica en la provincia de Guanacaste, cantón Santa Cruz, distrito de Tamarindo, poblado de Villarreal, frente a calle nacional tramo Hernández - Villarreal. El tamaño del proyecto es de 6.250 metros cuadrados de construcción y contará con 28 oficinas inteligentes, 6 recepciones, 9 salas de espera, 4 salas de reuniones, 1 salón de conferencias, 2 tiendas, 1 restaurante, 1 café - bar, 4 bodegas, 4 cocinas y 1 salón de juegos para propietarios, arrendantes y empleados. Entre los servicios generales se desatacan: 54 servicios sanitarios, 1 ascensor, escaleras, puertas con sensor de movimiento, sistemas de seguridad (circuito cerrado), servicios de tecnología y comunicación, parqueo para 70 vehículos y áreas verdes. El objetivo de ejecución del proyecto es: construir un Oficentro de 8.750 metros cuadrados de construcción, con un costo de 6.696.797 dólares, con el fin de disponer servicios de oficinas inteligentes para el sector de servicios profesionales que se desenvuelven en la zona de Tamarindo, Santa Cruz, Guanacaste. Mientras que los objetivos de operación son los siguientes:

Disponer de veintiocho oficinas inteligentes, dos tiendas, un restaurante, un café bar, cuatro salas de reuniones y una sala de conferencias para alquilar


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o vender al sector profesional y comercial de la zona de Tamarindo, Santa Cruz.

Brindar el servicio de oficinas virtuales para profesionales residentes o no residentes de la zona.

Brindar a los usuarios del Oficentro servicios de limpieza, sanitarios, cocina, parqueo y seguridad.

Dar a los usuarios del Oficentro la logística requerida para el adecuado desarrollo de sus negocios, de tecnología e infraestructura.

Asimismo, el proyecto se enmarca dentro del Plan Nacional de Desarrollo de la administración del Dr. Oscar Arias Sánchez, periodo 2006 – 2010. Específicamente, su marco se centra en el eje de política productiva, para interés del proyecto, los temas relacionados al desarrollo turístico, tecnología en el proceso productivo e infraestructura para el crecimiento. El proyecto responde a la gran meta nacional:

“Incrementar el crecimiento de la economía y el empleo”. No obstante, dentro del marco del Plan Nacional de Desarrollo Regional para el periodo 2006 – 2010, el proyecto está alineado con la estrategia de Impulso a la Actividad Turística y a las acciones de Promocionar a Costa Rica como destino diversificado y Promoción de inversiones nacionales y extranjeras. El proyecto se financiará a través del proceso de preventa; este se ha divido en doce secciones; de ellas, siete se pondrán a la venta y cinco secciones serán alquiladas y administradas por el proyecto. Asimismo, se cobrará una cuota mensual de mantenimiento para cubrir los costos de los servicios generales como limpieza, mantenimiento, seguridad y tecnología. El proyecto inmobiliario es rentable financieramente. En un periodo de 15 años el proyecto estaría generando 2.106.703 de dólares. De acuerdo con el análisis de sensibilidad realizado en la Evaluación Financiera, si en la preventa no se logra vender todo el proyecto, la rentabilidad del proyecto se puede lograr buscando financiamiento solamente si se dan las siguientes condiciones:

o Si en la preventa se logra vender como mínimo cuatro alas de las siete en venta.

o Dentro de las condiciones del préstamo se pueden hacer pagos extras al capital que reduzcan la mensualidad del préstamo.

De acuerdo con el estudio Económico Social, se ha determinado que el proyecto es rentable; el valor actual neto económico de 3.355.911 de dólares y la razón


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costo beneficio económico es de 1.57 dólares, generando de esta forma un beneficio para la sociedad. De acuerdo con el Estudio de Impacto Ambiental se determinó que el Coeficiente de Significancia Relativa es mayor que cero, lo cual indica que desde el punto de vista ambiental el proyecto es factible. El proceso de ejecución demanda la contratación de una empresa constructora bajo la modalidad de llave en mano. Durante la fase de operación se requiere el contrato de empresas de servicios y contratación de equipo multidisciplinario administrativo. De acuerdo con la programación física y financiera del proyecto, se estima que el proyecto tendrá un periodo de ejecución de 493 días y un costo de 6.696.797 dólares.

La diferencia entre el costo estimado originalmente en el estudio de preinversión y en el estudio de programación físico financiera, se debe a que en el estudio de preinversión no se consideraron los siguientes costos:

Los costos del administrador del proyecto ascienden a un monto de 46.405 dólares.

Los costos por pago de impuestos y permisos de construcción ascienden a 803.955 dólares.

Con base en el estudio organizacional, se determinó que el modelo organizacional que debe implementar el proyecto es “Exclusivo”. Se llegó a esta conclusión después de evaluar los criterios considerados, a saber: incertidumbre, complejidad, importancia, tamaño, duración, tecnología y capacidad empresarial. Para finalizar, debido a que la rentabilidad financiera del proyecto depende directamente del resultado de la preventa, se debe tener una estrategia que contemple los siguientes ejes: mercadeo, seguimiento del estado de la economía mundial y definición del riesgo financiero dispuesto a correr por el Promotor del proyecto.


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Tabla de Contenidos

Índice de Tablas .................................................................................................... xiii Índice de Figuras .................................................................................................... xv Índice de Gráficas .................................................................................................. xv Glosario ................................................................................................................. xvi INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 1 CAPÍTULO I MARCO METODOLÓGICO ............................................................... 5

1.1 Justificación ................................................................................................ 5 1.2 Problema de estudio ...................................................................................... 6

1.2.1 Planteamiento general ............................................................................ 6 1.2.2 Síntesis del problema .............................................................................. 7

1.3 Objeto de estudio ........................................................................................... 7 1.4 Delimitación del objeto de estudio ................................................................. 7

1.4.1 Delimitación temporal .............................................................................. 7 1.4.2 Delimitación espacial ............................................................................... 7 1.4.3 Delimitación institucional ......................................................................... 7

1.5 Objetivos ........................................................................................................ 7 1.5.1 Objetivo general ...................................................................................... 7 1.5.2 Objetivos específicos .............................................................................. 8

1.6 Operacionalización de los objetivos específicos ............................................ 8 1.7 Estrategia de investigación .......................................................................... 10

1.7.1 Caracterización de la investigación ....................................................... 10 1.7.2 Fuentes de información ......................................................................... 10 1.7.3 Investigación bibliográfica ..................................................................... 10 1.7.4 Investigación de campo ......................................................................... 10 1.7.5 Procesamiento de la información .......................................................... 11

CAPÍTULO II MARCO TEÓRICO .......................................................................... 13 2.1 Teoría de oficentros ..................................................................................... 13

2.1.1 Origen y propósito de los oficentros ...................................................... 13 2.1.2 Mercado de los oficentros ..................................................................... 13

2.2 Teoría de proyectos ..................................................................................... 14 2.2.1 Ciclo de vida del proyecto ..................................................................... 14 2.2.2 Fase del ciclo de vida del proyecto ....................................................... 14 2.2.2.1 Fase de preinversión .......................................................................... 15 2.2.2.2 Fase de promoción, negociación y financiamiento ............................. 15 2.2.2.3 Fase de inversión y ejecución ............................................................ 16 2.2.2.4 Fase de operación o funcionamiento ................................................. 16 2.2.3 Manual de ejecución ............................................................................. 16

CAPÍTULO III MARCO REFERENCIAL ................................................................ 20 3.1 Caracterización ............................................................................................ 20

3.1.1 Provincia de Guanacaste ...................................................................... 20 3.1.2 Caracterización de Oficentro-Centro de Negocios Tamarindo S.A. ...... 21

3.2 Experiencia .................................................................................................. 21 3.2.1 En el nivel nacional ............................................................................... 21 3.2.2 En el nivel internacional ........................................................................ 22


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3.3 Estructura normativa .................................................................................... 22 3.3.1 Figura jurídica del proyecto ................................................................... 22 3.3.1.1 En el nivel interno ............................................................................... 23 3.3.1.2 En el nivel externo .............................................................................. 23 3.3.2 En el nivel nacional ............................................................................... 23 3.3.2 Figura normativa del proyecto ............................................................... 24

CAPÍTULO IV IDENTIFICACIÓN Y ESTUDIO DE MERCADO ............................. 26 4.1 Ficha técnica del proyecto ........................................................................... 26 4.2 Identificación del proyecto ........................................................................... 26

4.2.1 Situación que da origen al proyecto ...................................................... 26 4.2.2 Definición del problema ......................................................................... 27 4.2.3 Opciones de solución ............................................................................ 27 4.2.4 Opción seleccionada ............................................................................. 28 4.2.5 Justificación ........................................................................................... 28 4.2.6 Objetivos generales y específicos ......................................................... 28 4.2.7 Resultados esperados ........................................................................... 29 4.2.8 Beneficiarios .......................................................................................... 29 4.2.9 Disponibilidad de recursos .................................................................... 31

4.3 Estudio de mercado ..................................................................................... 31 4.3.1 Estructura económica del país .............................................................. 31 4.3.2 El Proyecto y su vinculación con las políticas nacionales ..................... 33 4.3.3 Bienes y servicios.................................................................................. 34 4.3.4 Clientes directos .................................................................................... 36 4.3.5 Análisis de la demanda ......................................................................... 36 4.3.6 Análisis de la oferta ............................................................................... 38 4.3.7 Precios y tarifas ..................................................................................... 41 4.3.7.1 Venta de oficinas ................................................................................ 41 4.3.7.2 Alquiler de oficinas ............................................................................. 42 4.3.7.3 Oficinas virtuales ................................................................................ 43 4.3.7.4 Locales comerciales ........................................................................... 44 4.3.7.5 Otros servicios.................................................................................... 45 4.3.8 Comercialización ................................................................................... 45

CAPÍTULO V ESTUDIO TÉCNICO ....................................................................... 48 5.1 Tamaño del proyecto ................................................................................... 48 5.2 Localización del proyecto ............................................................................. 49

5.2.1 Macrolocalización .................................................................................. 50 5.2.2 Microlocalización ................................................................................... 51

5.3 Tecnología ................................................................................................... 52 5.3.1 El proceso ............................................................................................. 52 5.3.2 Requerimientos del proceso .................................................................. 53

5.4 Ingeniería ..................................................................................................... 55 5.5 Aspectos administrativos ............................................................................. 58

5.5.1 Marco legal del proyecto ....................................................................... 58 5.5.2 Organización del proyecto ..................................................................... 59 5.5.3 Planificación y programación de la ejecución ........................................ 62 5.5.4 Costos ................................................................................................... 63

CAPÍTULO VI EVALUACIÓN FINANCIERA ......................................................... 67


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6.1 Inversión ...................................................................................................... 67 6.2 Fuentes de financiamiento ........................................................................... 67 6.3 Costos del proyecto ..................................................................................... 68 6.4 Ingresos del proyecto................................................................................... 69 6.5 Flujos de fondos e indicadores de evaluación financiera ............................. 71 6.6 Análisis de sensibilidad ................................................................................ 72

CAPÍTULO VII EVALUACIÓN ECONÓMICA Y SOCIAL ...................................... 78 7.1 Cálculo de precios sociales y transformación del flujo financiero a económico ........................................................................................................................... 78 7.2 Indicadores de la evaluación económica ..................................................... 81 7.3 Beneficios sociales intangibles .................................................................... 82

CAPÍTULO VIII ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL ......................................... 84 8.1 Identificación del tipo de evaluación de impacto ambiental ......................... 84 8.2 Descripción general del proyecto ................................................................. 84 8.3 Descripción del área de influencia ............................................................... 87

8.3.1 Datos generales .................................................................................... 87 8.3.2 Posición geográfica ............................................................................... 87 8.3.3 Altitudes ................................................................................................ 88 8.3.4 Geología ................................................................................................ 88 8.3.5 Geomorfología ...................................................................................... 89 8.3.6 Hidrología .............................................................................................. 89 8.3.7 Características ambientales .................................................................. 90 8.3.8 Uso de suelos ....................................................................................... 91

8.4 Identificación de impactos ambientales positivos y negativos ..................... 92 8.4.1 Amenazas naturales .............................................................................. 92 8.4.2 Contaminación ambiental ...................................................................... 92 8.4.3 Ecológicos ............................................................................................. 93 8.4.4 Estéticos ................................................................................................ 93 8.4.5 Servicios ................................................................................................ 93

8.5 Identificación de posibles medidas de mitigación ........................................ 97 8.6 Análisis costo – beneficio ........................................................................... 104 8.7 Propuesta de seguimiento y control ........................................................... 104 8.7 Conclusiones y recomendaciones. ............................................................ 105

CAPÍTULO IX ANÁLISIS DE VIABILIDAD DEL PROYECTO ............................. 107 9.1 Introducción ............................................................................................... 107 9.2 Análisis de actores ..................................................................................... 107

9.2.1 Fase de preinversión ........................................................................... 108 9.2.2 Fase de ejecución ............................................................................... 111 9.2.3 Fase de operación............................................................................... 113

9.3 Análisis FODA ........................................................................................... 116 9.3.1 Fortalezas ........................................................................................... 116 9.3.2 Debilidades ......................................................................................... 117 9.3.3 Oportunidades ..................................................................................... 117 9.3.4 Amenazas ........................................................................................... 118

9.4 Conclusiones ............................................................................................. 121 CAPÍTULO X PROGRAMACIÓN FÍSICA Y FINANCIERA .................................. 123

10.1 Introducción ............................................................................................. 123


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10.2 Desglose analítico de objetivos meta de ejecución ................................. 123 10.3 Descripción de actividades ...................................................................... 125 10.4 Definición de estrategias .......................................................................... 127 10.5 Secuencia de actividades ........................................................................ 128 10.6 Duración de las actividades ..................................................................... 129 10.7 Programación física ................................................................................. 129 10.8 Programación financiera .......................................................................... 131

10.8.1 Recursos que demandará el proyecto ............................................... 131 10.8.2 Asignación de recursos por actividad ................................................ 131 10.8.3 Programa de desembolsos ............................................................... 133

10.9 Matriz Tarea - Responsabilidad ............................................................... 134 CAPÍTULO XI PLANIFICACIÓN ORGANIZATIVA .............................................. 139

11.1 Introducción ............................................................................................. 139 11.2 Propuesta organizativa ............................................................................ 139 11.3 Estructura organizacional ........................................................................ 140 11.4 Funciones departamentales ..................................................................... 142

11.4.1 Gerencia General- Grupo de Inversionistas ...................................... 142 11.4.2 Gerencia Administrativa .................................................................... 142 11.4.3 Oficina de ventas............................................................................... 142 11.4.4 Empresa Contratista .......................................................................... 143 11.4.5 Equipo de Ingenieros Expertos ......................................................... 143

11.5 Cargos Gerenciales ................................................................................. 143 11.5.1 Gerente General................................................................................ 143 11.5.2 Gerencia Administrativa .................................................................... 144

11.6 Estructura Normativa ............................................................................... 145 11.7 Conclusiones ........................................................................................... 146

CAPÍTULO XII DIRECCIÓN DE LA EJECUCIÓN ............................................... 148 12.1 Justificación ............................................................................................. 148 12.2 Objetivos de la estrategia ........................................................................ 148

12.2.1 Estrategia .......................................................................................... 148 12.2.2 Objetivo general ................................................................................ 148 12.2.3 Objetivos específicos ........................................................................ 149 12.2.4 Meta .................................................................................................. 149

12.3 Implantación de la estrategia ................................................................... 149 12.3.1 Aspectos técnicos ............................................................................. 149 12.3.2 Aspectos humanos ............................................................................ 149 12.3.3 Recursos humanos, materiales y financieros necesarios para implementar la estrategia ............................................................................. 149

12.4 Conclusiones y recomendaciones ........................................................... 151 CAPÍTULO XIII PLANIFICACIÓN DEL PROCESO DE CONTRATACIÓN ......... 153

13.1 Descripción de las actividades del proceso de contrataciones ................ 153 13.1.1 Proceso de precalificación ................................................................ 153 13.1.2 Proceso de licitación ......................................................................... 154

13.2 Invitación pública de la Precalificación ..................................................... 156 13.3 Formulario de la Precalificación de Empresas ......................................... 156 13.4 Sistema de evaluación de las empresas.................................................. 157

CAPÍTULO XIV SISTEMA DE INFORMACIÓN Y CONTROL ............................. 160


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14.1 Introducción ............................................................................................. 160 14.2 Control del avance físico .......................................................................... 160

14.2.1 Variables ........................................................................................... 161 14.2.2 Procedimiento de medición ............................................................... 161 14.2.3 Patrones de comparación ................................................................. 161 14.2.4 Normas de conducta y acciones correctivas del responsable de la actividad ....................................................................................................... 161

14.3 Control del avance financiero .................................................................. 162 14.3.1 Variables ........................................................................................... 162 14.3.2 Procedimiento de medición ............................................................... 162 14.3.3 Patrones de comparación ................................................................. 162 14.3.4 Normas de conducta y acciones correctivas del responsable de la actividad ....................................................................................................... 162

14.4 Control de calidad .................................................................................... 162 14.4.1 Variables ........................................................................................... 166 14.4.2 Procedimiento de medición ............................................................... 166 14.4.3 Patrones de medición ........................................................................ 166 14.4.4 Normas de conducta y acciones correctivas del responsable de la actividad ....................................................................................................... 166

14.5 Flujo de información................................................................................. 168 14.5 Conclusiones ........................................................................................... 169

CONCLUSIONES ................................................................................................ 170 RECOMENDACIONES ....................................................................................... 172 BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................... 173 Anexo Nº 1 Plano distrito de Tamarindo .............................................................. 176 Anexo Nº 2 Instrumentos aplicados durante la muestra ...................................... 177 Anexo Nº 3 Encuestas para el estudio de mercado ............................................ 178 Anexo Nº 4 Tabulación de resultados de encuestas para el estudio de mercado184 Anexo Nº 5 Tabulación de la depreciación de los activos ................................... 186 Anexo Nº 6 Flujo y evaluación financiera del proyecto ........................................ 188 Anexo Nº 7 Flujo y evaluación financiera del proyecto, análisis con financiamiento del proyecto ......................................................................................................... 189 Anexo Nº 8 Flujo y evaluación financiera del proyecto, análisis con financiamiento del proyecto y pago del principal para la reducción de la mensualidad del préstamo ............................................................................................................................ 194 Anexo Nº 9 Flujo y evaluación económica y social ............................................. 199 Anexo Nº 10 Artículos de Ley Orgánica Ambiental ............................................. 200 Anexo Nº 11 Mapa de amenazas naturales de Costa Rica ................................. 201 Anexo Nº 12 Descripción de actividades durante el proyecto ............................ 202 Anexo Nº 13 Detalle de los impactos genéricos del proyecto ............................. 203 Anexo Nº 14 Diagrama de Gantt y Ruta Crítica de la Obra ................................. 204


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Índice de Tablas Tabla 1. Operacionalización de los Objetivos Específicos ...................................... 8 Tabla 2. Ficha Técnica del Proyecto ..................................................................... 26 Tabla 3. Recursos Disponibles para el Proyecto ................................................... 31 Tabla 4. Bienes, servicios principales y complementarios del Proyecto ................ 34 Tabla 5. Inversión Extranjera Directa en Costa Rica, valores absolutos y relativos

en millones de US$, desde el año 2005 al 2009 ................................................... 37 Tabla 6. Metros cuadrados de construcción en el cantón de Santa Cruz, cantidades absolutas y relativas ............................................................................ 37 Tabla 7. Metros cuadrados de construcción de oficinas a nivel nacional, valores absolutos y relativos, del año 2007 al año 2008.................................................... 39 Tabla 8. Oferta de oficinas en el distrito de Tamarindo al año 2010 ..................... 39 Tabla 9. Caracterización de las oficinas disponibles en la zona de Tamarindo al año 2010 ............................................................................................................... 40 Tabla 10. Precios de Oficinas Inteligentes por Categoría ..................................... 43 Tabla 11. Precios de Paquetes de Oficinas Virtuales ............................................ 44 Tabla 12. Precios de locales comerciales ............................................................. 44 Tabla 13. Precios de otros servicios ...................................................................... 45 Tabla 14. Recursos del Proyecto .......................................................................... 54 Tabla 15. Programación de la fase de ejecución del Proyecto .............................. 62 Tabla 16. Costos de inversión del Proyecto .......................................................... 63 Tabla 17. Costos de equipo y mobiliario del Proyecto ........................................... 64 Tabla 18. Costos de operación del Proyecto ......................................................... 65 Tabla 19. Costos por personal de planta del Proyecto .......................................... 65 Tabla 20. Inversión requerida en el proyecto ........................................................ 67 Tabla 21. Ingresos estimados en la preventa ........................................................ 68 Tabla 22. Comportamiento de la tasa activa en dólares durante enero del 2005 y agosto 2010........................................................................................................... 68 Tabla 23. Costos anuales de operación del proyecto ............................................ 69 Tabla 24. Estimación por ingresos de alquiler de oficinas y locales comerciales .. 69 Tabla 25. Ingresos anuales estimados por ventas de servicios ............................ 70 Tabla 26. Ingresos anuales estimados por cobro de cuota de mantenimiento ...... 71 Tabla 27. Resultados de la evaluación financiera del proyecto ............................. 72 Tabla 28. Resumen de los flujos financieros y evaluación financiera, financiando el proyecto, para cada uno de los casos analizados ................................................. 75 Tabla 29. Resumen de los flujos financieros y evaluación financiera, financiando el proyecto con pagos extras al principal, que permita la reducción de las cuotas mensuales del préstamo, para cada uno de los casos analizados........................ 76 Tabla 30. Razones precio cuenta para determinar los precios sociales ................ 79 Tabla 31. Costos de inversión económico - sociales ............................................. 79 Tabla 32. Costo de operación económico - social ................................................. 80 Tabla 33. Ingresos económico - sociales .............................................................. 81 Tabla 34. Resultado de la evaluación económico - social ..................................... 81 Tabla 35. Ficha Técnica del Proyecto ................................................................... 85


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Tabla 36. Factores Ambientales con Potencial Afectación en la Fase de Ejecución .............................................................................................................................. 91 Tabla 37. Factores Ambientales con Potencial Afectación en la Fase de Operación .............................................................................................................................. 92 Tabla 38. Matriz de Identificación de Impactos durante la Fase de Ejecución del Proyecto ................................................................................................................ 94 Tabla 39. Matriz de Identificación de Impactos durante la Fase de Operación del Proyecto ................................................................................................................ 95 Tabla 40. Identificación y descripción de Impactos en la Fase de Ejecución ........ 96 Tabla 41. Identificación y descripción de Impactos en la Fase de Operación ....... 97 Tabla 42. Categorización por Impactos Genéricos en la Fase de Ejecución ........ 98 Tabla 43. Categorización por Impactos Genéricos en la Fase de Operación ....... 99 Tabla 44. Resumen de los Resultados de Evaluación de Impactos en la Ejecución ............................................................................................................................ 100 Tabla 45. Resumen de los Resultados de Evaluación de Impactos en la Operación ............................................................................................................................ 101 Tabla 46. Matriz de CSR para la Fase de Ejecución ........................................... 102 Tabla 47. Matriz de CSR para la Fase de Operación .......................................... 102 Tabla 48. Posibles Medidas de Mitigación .......................................................... 103 Tabla 49. Identificación de actores, áreas y posición durante la fase de preinversión ......................................................................................................... 110 Tabla 50. Identificación de actores, áreas y posición durante la fase de ejecución ............................................................................................................................ 112 Tabla 51. Identificación de actores, áreas y posición durante la fase de operación ............................................................................................................................ 115 Tabla 52. Identificación de factores internos (análisis FODA) ............................. 119 Tabla 53. Identificación de factores externos (análisis FODA) ............................ 120 Tabla 54. Desagregación de objetivos en forma columnar ................................. 124 Tabla 55. Cuadro resumen de precedencia y duración de las actividades ......... 128 Tabla 56. Actividades pertenecientes a la ruta crítica del proyecto ..................... 129 Tabla 57. Resumen con los inicios y finales más tempranos y más tardíos, así como la holgura libre y total por actividad ........................................................... 130 Tabla 58. Recursos demandados por el proyecto ............................................... 131 Tabla 59. Asignación de recursos por actividad .................................................. 132 Tabla 60. Matriz Tarea – Responsabilidad .......................................................... 135 Tabla 61. Criterios de Selección de Modelos Organizativos ............................... 139 Tabla 62. Recursos para implantación de la estrategia ....................................... 150 Tabla 63. Desglose de Actividades del Proceso de Contratación (Pre-calificación y Licitación) ............................................................................................................ 155 Tabla 64. Cuadro de Calificación ........................................................................ 158 Tabla 65. Matriz de análisis de la planificación del control .................................. 167


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Índice de Figuras Figura 1. Beneficiarios del Proyecto ...................................................................... 30 Figura 2. Clientes Directos del Proyecto ............................................................... 36 Figura 3. Distribución de los servicios ofrecidos en la zona de Tamarindo, en el año 2009. .............................................................................................................. 38 Figura 4. Macrolocalización del Proyecto .............................................................. 50 Figura 5. Microlocalización del Proyecto ............................................................... 51 Figura 6. Diagrama de Bloque ............................................................................... 53 Figura 7. Diseño del primer piso, Oficentro Centro de Negocios........................... 55 Figura 8. Diseño del segundo piso, Oficentro Centro de Negocios ....................... 56 Figura 9. Diseño del tercer piso, Oficentro Centro de Negocios ............................ 56 Figura 10. Diseño del Cuarto Piso, Oficentro Centro de Negocios ........................ 57 Figura 11. Fotografía 3D fachada del Oficentro Centro de Negocios .................... 57 Figura 12. Organigrama del Oficentro Centro de Negocios Tamarindo ................ 60 Figura 13. Fotografía del Terreno. Villarreal, Tamarindo ....................................... 86 Figura 14. Territorio del cantón de Santa Cruz ...................................................... 87 Figura 15. Fases del Análisis de Actores ............................................................ 108 Figura 16. Organigrama para la Ejecución del Proyecto. .................................... 141 Figura 17. Invitación a Precalificación ................................................................. 156 Figura 18. Invitación a Precalificación ................................................................. 157 Figura 19. Flujo de Información del Proyecto ...................................................... 169

Índice de Gráficas Gráfico 1. Sensibilidad del VAN al valor de la TREMA .......................................... 73 Gráfico 2. Flujo de caja mensual del proyecto..................................................... 133 Gráfico 3. Comparación de costos estimados en el estudio de preinversión y en la programación física y financiera del proyecto ..................................................... 134


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Glosario

ANSI American National Standards Institute. ASADA Asociación Administradora de Acueducto Rural. AyA Acueductos y Alcantarillados. CCCBR Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces. CCSS Caja Costarricense de Seguro Social. CFIA Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. CIMPE Centro Internacional de Política Económica. CINDE Coalición Costarricense de Iniciativas para el Desarrollo. CNPRAE Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de

Emergencias. CODI Consejo de Desarrollo Inmobiliario. CSR Coeficiente de significancia relativa. CST Certificado de sostenibilidad turística. ECOSOL Evaluación económica social. EIA Estudio de impacto ambiental. EVAFIN Evaluación financiera. FNE Flujo neto efectivo. FODA Fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas. ICAP Instituto Centroamericano de Administración Pública. IED Inversión extranjera directa. INEC Instituto Nacional de Economía y Censo. INS Instituto Nacional de Seguros. ISO Organización Internacional para Estandarización. GAM Gran Área Metropolitana. MIDEPLAN Ministerio de Planificación Nacional y Política Económica. MTSS Ministerio de Trabajo y Seguridad Social. PMI Project Management Institute. PRIFD Periodo recuperación de inversión de flujos descontados. PRU Proyecto planificación urbana. R-B/C Razón beneficio costo. SETENA Secretaría Técnica Nacional Ambiental. TIR Tasa interna de retorno. TIRE Tasa interna de retorno económica. TREMA Tasa de rentabilidad mínima aceptable. UO Unidad operativa. VAN Valor actual neto. VANE Valor actual neto económico.


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INTRODUCCIÓN Esta tesis consta de catorce capítulos; en esencia, ofrece al lector un panorama completo acerca del marco del proyecto, un análisis del estudio de pre-factibilidad y un manual de ejecución del proyecto “Construcción y Apertura de un Oficentro en el sector de Tamarindo, Santa Cruz, Guanacaste”. Seguidamente, se describe en forma breve cada uno de los apartados del documento. Capítulo I: El marco metodológico contempla diversos aspectos metodológicos, entre ellos define: la justificación del proyecto, el problema, el objeto de estudio y su respectiva delimitación, el objetivo general del proyecto así como los objetivos específicos y su operacionalización, la estrategia de investigación y, por último, las limitaciones del proceso ejecutado. Capítulo II: El marco teórico se refiere a los lineamientos conceptuales del estudio desarrollado. El capítulo se divide en dos apartados conceptuales: el primero detalla el tema de los Oficentros, haciendo hincapié en el origen, propósito y mercado de los proyectos inmobiliarios; el segundo apartado, se refiere al ciclo de vida de los proyectos y al detalle de cada una de sus fases. Capítulo III: El marco referencial expone las referencias que dan sustento a la investigación. Se denota la caracterización general del espacio físico - geográfico y del proyecto, la experiencia desarrollada a nivel nacional e internacional en materia de oficentros y el detalle de la estructura normativa. Los cinco capítulos siguientes hacen hincapié en el estudio de prefactibilidad del proyecto y se divide en dos perfiles, a nivel de formulación y evaluación. Los capítulos IV y V corresponden a la fase de formulación, mientras que los capítulos VI, VII y VIII comprenden la fase de evaluación del proyecto. Seguidamente, se presenta una breve descripción del contenido de cada estudio. Capítulo IV: La identificación del proyecto detalla las herramientas necesarias y el seguimiento lógico para los restantes capítulos. El apartado comprende la ficha del proyecto; describe el problema y sus posibles soluciones; justifica y expone los objetivos, con el fin de plantear alternativas de solución viables que contribuyan al bienestar; describe los beneficiarios del proyecto y la disponibilidad de recursos por parte de la constituyente. El estudio de mercado expone la estructura económica del país y su vinculación con las políticas nacionales; presenta una descripción de los bienes y servicios del proyecto, así como los clientes. Analiza el comportamiento de la demanda y oferta, precios y tarifas y, por último, presenta la estrategia de comercialización. El objetivo del estudio de mercado es reunir antecedentes para determinar la cuantía del flujo de fondos, proponer un breve análisis histórico, análisis de la situación vigente y de la situación proyectada.


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Capítulo V: El estudio técnico determina la función de producción y se caracteriza por la utilización de los recursos disponibles, en forma óptima y racional, para el proceso de ejecución y operación del proyecto. Por esta razón, constituye una de las etapas fundamentales dentro del proceso de estudio. En esta etapa se define la capacidad de producción, el tamaño del proyecto, la localización, los aspectos técnicos, diseños de ingeniería, aspectos administrativos que incorporan el marco legal del proyecto, un breve análisis de la organización del proyecto, la planificación, programación y los costos de la etapa de ejecución. Capítulo VI: El estudio de evaluación financiera tiene como objetivo analizar la factibilidad del proyecto. Considera los resultados arrojados por los estudios financieros y el análisis de rentabilidad de inversión. Las variables que incorpora el capítulo son inversión, fuentes de financiamiento, costos e ingresos del proyecto, flujo de fondos e indicadores de evaluación financiera y análisis de sensibilidad. Los indicadores económicos, como tasa interna de retorno, valor actual neto y otros, permiten dar seguridad, minimizar el nivel de incertidumbre y garantizar la ejecución y operación del proyecto. Capítulo VII: La evaluación económica y social incorpora criterios de beneficio social e impacto económico para el país. El estudio permite priorizar alternativas del proyecto, de acuerdo con el valor y criterio social. El capítulo comprende el cálculo de precios sociales y la transformación del flujo financiero a económico, el análisis de indicadores de evaluación económica y por último, los beneficios sociales intangibles del proyecto. Capítulo VIII: El estudio de evaluación de impacto ambiental permite analizar y predecir los efectos tanto positivos como negativos que tendrá el proyecto, estableciendo las medidas requeridas para controlar los impactos negativos en el ambiente y verificar la viabilidad del proyecto. Dentro del contenido del capítulo, se identifica el tipo de evaluación, se describen el ambiente y área de influencia, se identifican los impactos potenciales, se exponen medidas de mitigación, se analizan los costos beneficios y se proponen lineamientos de seguimiento y control. Los siguientes capítulos exponen el Manual de Ejecución del Proyecto. Estos comprenden del capítulo nueve al catorce. Capítulo IX: Este apéndice inicia con el estudio de la viabilidad del proyecto. Se analizan los actores para las etapas de preinversión, ejecución y operación, así como el análisis de fortalezas, amenazas, oportunidades y debilidades. Capítulo X: El capítulo expone la programación física y financiera, identificando los recursos humanos y materiales para concretar la ejecución el proyecto. Capítulo XI: Presenta la planificación organizativa del proyecto para la fase de ejecución, establece el modelo para la estructura organizativa y define las funciones para cada uno de los puestos o las funciones.


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Capítulo XI: Define la estrategia para la ejecución del proyecto, garantizando la productividad y satisfacción del problema que lo originó. Capítulo XIII: Muestra la planificación del proceso de contrataciones, delimita las acciones para la fase de precalificación y licitación, así como los carteles de las contrataciones por ejecutar el proyecto. Capítulo XIV: Su objetivo es presentar el sistema de información y control físico, financiero y de calidad del proceso de negociación, así como establecer los canales y mecanismos de información a lo interno del proyecto. Finalmente, se presentan las conclusiones generales y recomendaciones para el proyecto en general; posteriormente, el lector encontrará la bibliografía y los anexos del documento.


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CAPÍTULO I

MARCO METODOLÓGICO


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CAPÍTULO I MARCO METODOLÓGICO Una buena metáfora del Marco Metodológico, citada por Rodrigo Barrantes, es decir que éste, “es el corazón de la investigación, es quien bombardea la sangre a todo el cuerpo del documento y ayuda a producir los alimentos que le facilitarán crecer y vivir”1. Según el estudio, el Marco Metodológico comprende una serie de fases o etapas, la cual permitió orientar el proceso de análisis del proyecto. Entre los aspectos metodológicos contemplados, se tienen los siguientes: la justificación del proyecto, el planteamiento del problema, el objeto y problema de estudio, así como el objetivo general y los objetivo específicos, la operacionalización de los objetivos, el tipo de investigación, las fuentes de información, los instrumentos de investigación y su validez, la población, los alcances y las limitaciones del proceso. El propósito del marco metodológico ha sido delimitar cada uno de los apartados del estudio de prefactibilidad; de esta forma, guía el camino de la investigación y genera respuesta a los objetivos planteados.

1.1 Justificación

En un mercado competitivo, las empresas se esfuerzan en producir a mayor escala y a un menor costo. Es decir, a mayor rendimiento productivo, tendrán mejores posibilidades de éxito que el resto de los negocios que no lo poseen. Un contexto de crisis económica en Estados Unidos, cuyo efecto perjudica las inversiones y el turismo de nuestro país, se ha producido una disminución de las posibilidades de inversión y financiamiento, afectando directamente la cartera crediticia de los Bancos tanto estatales como privados; es por ello que los modelos empresariales representan una buena forma de incorporarse a la economía nacional y crear impacto en ella. Una de las formas de lograr mayor rendimiento productivo es realizar una serie de estudios que permitan establecer los parámetros óptimos en cuanto a calidad, cantidad, costo y tiempo, que permita la creación de ventajas comparativas y la potencialización de ventajas competitivas. Costa Rica, en el campo inmobiliario, ha contado con el desarrollo de pequeños, medianos y grandes proyectos de infraestructura; entre ellos podemos citar los moles, centros comerciales, condominios, apartamentos y oficentros; este tipo de desarrollos brinda un gran aporte a la economía nacional.

1 Investigación: Un camino al Conocimiento Un Enfoque Cualitativo y Cuantitativo. Barrantes Echevarria

Rodrigo. Página 91


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La zona costera de Guanacaste, específicamente el sector de Tamarindo, a nivel de infraestructura ha tenido grandes avances. Cuenta con edificios de condominios, apartamentos y centros comerciales; sin embargo, carece de oficinas de alquiler y la demanda de oficinas es mayor a la oferta, debido al desarrollo de la zona. La construcción y apertura de un Oficentro en el sector de Tamarindo permitirá a los profesionales comprar o alquilar espacios físicos totalmente acondicionados, que funcionen como oficinas; además, podrán alquilar oficinas bajo la modalidad de oficinas virtuales, contar con salas de reunión, bodegas, áreas comunes y áreas de parqueos.

1.2 Problema de estudio

1.2.1 Planteamiento general

El desarrollo del sector costero y la migración de profesionales al sector de Tamarindo en Santa Cruz, Guanacaste, ha provocado una demanda en la infraestructura de apartamentos, locales comerciales y oficinas. Durante los últimos tres años, se han estado desarrollando grandes inversiones en la construcción de apartamentos y locales comerciales; sin embargo, la carencia de oficinas de alquiler es una tarea que ha quedado pendiente. No obstante, las oficinas del sector de Tamarindo no cuentan con los diseños ni acabados idóneos. En su mayoría los locales comerciales y las casas de alquiler se convierten en oficinas. Estos inmuebles, comúnmente, no cuentan con espacios para el almacenaje de documentos o equipos; algunos no tienen servicio sanitario, ni servicios básicos como lo son las líneas telefónicas y el servicio de Internet, retrasando de esta forma las labores de los profesionales, ya que los inquilinos son quienes deben proceder con la gestión de los servicios. El problema de poca oferta de oficinas de alquiler en el sector de Tamarindo se origina en dos grandes vertientes o causas: El acelerado desarrollo de las zonas costeras de Guanacaste ha ocasionado, de manera general, el incremento de los precios de las propiedades. Por consiguiente, los altos costos de construcción, entre ellos el incremento del costo de mano de obra y el incremento de los precios de los materiales de construcción, generan dificultades a nivel económico para llevar a cabo el desarrollo de oficinas. Los efectos del problema se refieren a la limitada oferta de oficinas; esto provoca poca oferta de servicios profesionales, competencia desigual en las tarifas de los servicios, ocasionando un alto costo de vida para los pobladores.


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Se puede añadir, al problema de carencia de oficinas, los altos precios de los alquileres y altos costos operativos y de mantenimiento de las oficinas; esto conlleva a que las tarifas de los servicios profesionales se incrementen, ocasionando que muchas personas de las comunidades se movilicen a otros centros urbanos para adquirir los servicios.

1.2.2 Síntesis del problema

No se cuenta con un estudio que permita definir la posibilidad de inversión en el desarrollo de un proyecto para la construcción y operación de un Oficentro en el sector de Tamarindo, Santa Cruz, Guanacaste.

1.3 Objeto de estudio

La Construcción y apertura de un Oficentro para la venta y alquiler de oficinas, en el sector de Tamarindo, Santa Cruz.

1.4 Delimitación del objeto de estudio

1.4.1 Delimitación temporal

Análisis del desarrollo de la construcción de oficinas durante el período 2005 al 2009.

1.4.2 Delimitación espacial

El área de influencia del estudio abarca el distrito de Tamarindo en el cantón de Santa Cruz, Guanacaste.

1.4.3 Delimitación institucional

La institución dueña del proyecto es Oficentro Centro de Negocios de Tamarindo.

1.5 Objetivos

1.5.1 Objetivo general

Preparar el Estudio de Prefactibilidad y el Manual de Ejecución de un Oficentro, para alquilar o vender oficinas inteligentes a las y los profesionales residentes en el sector de Tamarindo, Santa Cruz, Guanacaste.


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1.5.2 Objetivos específicos

Preparar un Diagnóstico, a través del estudio de campo, para visualizar la realidad del distrito de Tamarindo de Santa Cruz.

Elaborar un Estudio de Mercado y Técnico, para conocer la oferta demandada y los requisitos técnicos y legales del Oficentro en el sector de Tamarindo.

Realizar la Evaluación del Proyecto a través del uso de instrumentos financieros, de evaluación económica y social y de impacto ambiental, para determinar los alcances del proyecto.

Elaborar el Manual de Ejecución para definir los tiempos, el costo y la calidad del proyecto, así como la organización y los mecanismos de control e información por emplear en la Unidad Ejecutora del Proyecto.

1.6 Operacionalización de los objetivos específicos

La Tabla 1 brinda la operacionalización de los objetivos específicos planteados para el estudio; además, detalla las variables, los indicadores y los instrumentos de investigación para cada objetivo.

Tabla 1. Operacionalización de los Objetivos Específicos

Objetivos Específicos Variables Indicadores Instrumentos de

Investigación

1. Preparar un Diagnóstico, a través del estudio de campo, para visualizar la realidad del

distrito de Tamarindo de Santa Cruz

Diagnóstico

Nivel de conocimiento de la realidad del

sector de Tamarindo

Lluvia de Ideas, Árbol de la Causalidad,

Entrevista semi estructurada, Revisión de documentos,

Visitas de campo

2. Elaborar un Estudio de Mercado y Técnico, para

conocer la oferta demandada y los requisitos técnicos y legales del Oficentro en el

sector de Tamarindo

Estrategia de mercado Estudio Técnico

Oferta demandada,

tamaño y ubicación del

proyecto, Tecnología y

costos del proyecto

Entrevistas, Encuestas, Revisión de documentos,

Visitas de campo

Fuente: Elaboración Propia, 2010


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…Continuación Tabla 1

Objetivos Específicos Variables Indicadores Instrumentos de

Investigación

3. Realizar la Evaluación del Proyecto a través del uso de instrumentos financieros, de

evaluación económica y social y de impacto

ambiental, para determinar los alcances e impactos

Estudios Financiero, Evaluación

Económica y Social,

Evaluación de Impacto

Ambiental

Porcentaje de recuperación del

costo de la ejecución del

proyecto, Porcentaje de

Tasa de retorno y relación costo –

beneficio, Impactos

positivos y negativos del

proyecto

Revisión de documentos,

Fórmulas estadística y financieras,

Método Mel - Enel

4. Elaborar el Manual de Ejecución para definir los

tiempos, el costo y la calidad del proyecto, así como la

organización y los mecanismos de control e

información por emplear en la Unidad Ejecutora del

Proyecto

Manual de Ejecución del

Proyecto

Viabilidad del proyecto,

Planificación física y financiera,

Definición de la organización,

dirección, contratación y

control

Revisión de documentos MS Project

Excell


El estudio contempla un total de siete variables; entre ellas tenemos el diagnóstico, la estrategia de mercado, el estudio técnico, el estudio financiero, la evaluación económica y social, la evaluación de impacto ambiental y, por último, el manual de ejecución del proyecto. Los indicadores del estudio están relacionados con los niveles de conocimiento, con la oferta demandada; tamaño, ubicación y tecnología del proyecto, porcentajes de recuperación del costo de ejecución de la tasa de retorno y de la relación costo beneficio; además, la identificación de impactos negativos y positivos del proyecto, la viabilidad, planificación física y financiera, la planificación de la organización, dirección, contrataciones y controles. Entre los instrumentos de investigación se puede citar: lluvia de ideas, árbol de causalidad, entrevistas semi estructuradas, visitas de campo, encuestas, revisión de información de primera y segunda mano, aplicación de fórmulas de estadística y financiera, aplicación del método Mel – Enel y empleo de herramientas como MS Project y Excell.


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1.7 Estrategia de investigación

1.7.1 Caracterización de la investigación

La investigación es de tipo descriptiva. Se ha procedido a elaborar una descripción y un análisis del problema de manera integral. Se puede decir que la investigación es científica porque se describe en su dimensión el objeto de estudio. El enfoque aplicado en la investigación es cuantitativo. Se complementó con el enfoque cualitativo. Ambos enfoques permiten analizar y medir la información recopilada a nivel micro y macro.

1.7.2 Fuentes de información

Para efectos del estudio, se tomaron en cuenta las fuentes de información primarias que son la información de primera mano y las fuentes secundarias, que son los documentos; por consiguiente, se revisaron y estudiaron diversos documentos.

1.7.3 Investigación bibliográfica

Se han consultado documentos de Formulación y Evaluación de Proyectos, Revistas de Infraestructura y Boletines virtuales de Oficentros.

1.7.4 Investigación de campo

Entre las herramientas metodológicas empleadas en el estudio, tenemos las siguientes técnicas:

Lluvia de Ideas: la herramienta permitió identificar el problema, así como sus componentes.

Árbol de la Causalidad: la técnica permitió analizar el problema en dos dimensiones, primero analizar las causas del problema y, luego, identificar los efectos que se podría llegar a tener.

Entrevistas semi estructuradas: se elaboró una guía de preguntas, con el fin de estudiar el problema más a fondo, la cual fue dirigida a las y los propietarios de oficinas en el sector de Tamarindo.

Encuestas: la herramienta, por medio del muestreo, ha permitido medir la información recopilada por parte de los arrendantes de oficinas del sector de Tamarindo.


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Muestra: la fórmula estadística n= z2Npq/e2(N-1)+z2pq, permitió aplicarla a una población finita. El resultado arrojado se empleó para efectuar la muestra en el distrito de Tamarindo.

Visita de Campo: se efectuaron visitas de campo en las oficinas del sector de Tamarindo, con el fin de conocer la infraestructura de ellas, así como los servicios que brinden.

1.7.5 Procesamiento de la información

La información de campo, tanto cualitativa como cuantitativa, se procesó mediante el uso software; entre las herramientas tenemos las siguientes:

El análisis de los Estudios Financieros y de la Evaluación Económica y Social, requirió la aplicación de herramientas estadísticas y fórmulas financieras, a través del uso del programa excell.

El método Mel – Enel es una herramienta que permitió el análisis de las variables ambientales para identificar los efectos positivos y negativos del proyecto.

El programa MS Project permitió realizar la programación física y financiera del proyecto.


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CAPÍTULO II

MARCO TEÓRICO


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CAPÍTULO II MARCO TEÓRICO

El Marco Teórico comprende los lineamientos conceptuales o teóricos de la investigación desarrollada. Este capítulo se divide en dos apartados: el primero detalla el tema de los Oficentros, haciendo hincapié en el origen de este tipo de proyecto inmobiliario, su propósito y mercado, especialmente enfatizando en la ley del juego de la demanda y la oferta. El segundo apartado comprende el desarrollo del concepto de proyecto, el ciclo de vida de los proyectos, así como sus fases.

2.1 Teoría de oficentros

2.1.1 Origen y propósito de los oficentros

El auge de los oficentros tiene su origen en la preocupación creciente de las compañías por el bienestar de sus trabajadores y la necesidad de crearles ambientes agradables, áreas de esparcimiento, accesos y dispositivos de seguridad durante la jornada laboral. Los centros de negocios son el escenario ideal para trabajar. Características como el cuidado por los detalles, la calidad de servicios, modernas estructuras diseñadas con la última tecnología en seguridad, telecomunicaciones, la belleza del diseño y los espacios eficientes con acabados de primera, marcan la diferencia entre los inmuebles. La optimización de los recursos crea el ambiente ideal para que las grandes y medianas empresas se asilen. Cabe destacar que los centros de negocios vienen a cumplir con estándares internacionales exigidos por empresas extranjeras, cuya presencia en el país sigue aumentando considerablemente. Se dice que el gremio de constructores de oficentros es altamente competitivo. Para garantizar el constante crecimiento de los desarrollos, deben innovar e incorporar el concepto de valor agregado.

2.1.2 Mercado de los oficentros

En Costa Rica, la mezcla de una oferta de oficinas con características óptimas, con una oferta laboral preparada y en gran número bilingüe, ha atraído un importante número de call-centers, compañías farmacéuticas, empresas de out-sourcing y sport-books. Bajo los lineamientos de régimen de los oficentros, se puede hablar de oferta y demanda. La oferta se define como la cantidad de bienes o servicios que los productores están dispuestos a ofrecer a diferentes precios y condiciones dadas, en un determinado momento; mientras que la demanda es la relación de bienes y

http://es.wikipedia.org/wiki/Productor

http://es.wikipedia.org/wiki/Precios

http://es.wikipedia.org/wiki/Demanda


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servicios que los consumidores desean y están dispuestos a comprar dependiendo de su poder adquisitivo; es decir, la demanda es el acto, la actitud o predisposición de adquirir bienes y/o servicios, para prever la satisfacción de las necesidades, por parte de uno o más consumidores. Por consiguiente, el modelo de oferta y demanda describe la interacción en el mercado de un determinado bien entre consumidores y productores, en relación con el precio y las ventas de dicho bien. No obstante, en un mercado libre y competitivo, el precio se establecerá en función de la solicitud por los consumidores y la cantidad provista por los productores, generando un punto de equilibrio en donde los consumidores estarán dispuestos a adquirir todo lo que ofrecen los productores al precio marcado por dicho punto.

2.2 Teoría de proyectos

2.2.1 Ciclo de vida del proyecto

Un proyecto es la búsqueda de una solución inteligente al planteamiento de un problema. También, se puede decir que un proyecto es una tarea única e innovadora, que involucra un conjunto ordenado de antecedentes, estudios y actividades planificadas relacionadas entre sí, que apuntan a alcanzar un objetivo claramente definido, durante cierto período de tiempo, en procura de solucionar un problema o satisfacer una necesidad, para un grupo de personas de una zona geográfica determinada, institución o unidad organizacional. Involucra la racionalización de los recursos, contribuyendo de esta manera a satisfacer una necesidad y al desarrollo de una institución, empresa, organización, región o país. Un proyecto es un sistema dinámico e involucra un ciclo de vida. Esto quiere decir que posee determinadas fases y, aunque el fin de cada fase es distinto, todas las fases se complementan.

2.2.2 Fase del ciclo de vida del proyecto

El Ciclo del Proyecto comprende cuatro fases claramente identificadas y delimitadas. Este proceso va a reunir insumos, procesos y productos; por lo tanto, estamos ante un enfoque sistemático. Las fases del Proyecto interactúan unas con otras; entre ellas se tiene: preinversión, promoción, negociación y financiamiento, inversión o ejecución y operación o funcionamiento. Seguidamente se detallan:

http://es.wikipedia.org/wiki/Mercado

http://es.wikipedia.org/wiki/Consumidor

http://es.wikipedia.org/wiki/Productor

http://es.wikipedia.org/wiki/Precio


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2.2.2.1 Fase de preinversión

En esta fase se realizan todos los estudios y las estimaciones necesarias para determinar factibilidad y viabilidad del proyecto por parte de la institución u organización dueño y los beneficiarios de él. Según el análisis y los resultados preliminares, se elabora un documento de proyecto. Este puede quedar a nivel de identificación, perfil, pre-factibilidad o factibilidad; el grado o profundidad de la investigación va a depender de la naturaleza y magnitud del proyecto. El producto de la fase de preinversión lo podemos denotar a través de seis estudios, entre ellos:

Identificación del Proyecto: constituye el marco general y permite tener una ubicación del proyecto.

Estudio de Mercado: proporciona una visión global de la factibilidad y la posibilidad de éxito, o sea, de la viabilidad del proyecto. Se enfoca el contexto de los bienes y servicios que producirá el proyecto.

Estudio Técnico: sirve para analizar y elegir la mejor alternativa, desde la perspectiva de la localización, el tamaño, la tecnología, la ingeniería y los aspectos administrativos y legales del proyecto.

Evaluación Financiera: demuestra la rentabilidad del proyecto, inversión de capital, costos de operación. El mantenimiento se incluye en los costos de operación y de los ingresos.

Evaluación Económica y Social: muestra el valor agregado económico y social que genera el proyecto en el país.

Evaluación Ambiental: refleja la influencia del proyecto sobre el medio. Demuestra si los posibles impactos positivos y negativos son compatibles con el ambiente.

2.2.2.2 Fase de promoción, negociación y financiamiento

La fase comprende todas aquellas actividades relacionadas con la negociación, los recursos necesarios para realizar el proyecto, la promoción y divulgación del proyecto ante las autoridades y entidades vinculadas con él y que, en alguna medida, son las responsables de brindar el consentimiento para ejecutarlo. El resultado principal es la viabilidad política del proyecto, la aprobación del financiamiento y el diseño final del proyecto.


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2.2.2.3 Fase de inversión y ejecución

Esta fase reúne todas las acciones para llevar a la práctica el proyecto especificado en el documento de la pre-inversión y en los diseños finales. Es la fase que más interesa desde la perspectiva política del proyecto. Se comienzan a emplear los recursos financieros y a lograr algunos objetivos como la generación de empleo y la compra de materiales.

2.2.2.4 Fase de operación o funcionamiento

La etapa de Operación consiste en poner en marcha el proyecto. Permite la producción o prestación de bienes o servicios, lograr los objetivos generales y específicos del proyecto y satisfacer la necesidad que lo originó. Se puede notar que cada fase del ciclo del proyecto lo constituyen las unidades organizacionales que intervienen desde la recepción de los insumos hasta la entrega del producto final.

2.2.3 Manual de ejecución

Una administración eficiente debe planificar, organizar, dirigir y controlar. Lo anterior con el fin de coordinar los recursos humanos, financieros y materiales para la consecución de los objetivos que persigue el proyecto. Por lo tanto, una buena dirección debe realizar las siguientes acciones:

Identificar los requisitos del proyecto.

Establecer objetivos claros y posibles de realizar.

Equilibrar las demandas concurrentes de calidad, alcance, tiempo y costos.

Adaptar las especificaciones, los planes y el enfoque a las diversas inquietudes y expectativas de los diferentes interesados.

Es aquí donde el Manual de Ejecución juega un papel importante. Este documento describe cómo se ejecutará el proyecto a nivel de costos, tiempos y calidades. Además, definirá el tipo de organización que se requerirá durante la ejecución, el estilo de liderazgo, así como los mecanismos de control y comunicación que se aplicarán. También el Manual de Ejecución ubica la Dirección del Proyecto respecto de los objetivos y metas que persigue y lo necesario para garantizar su viabilidad. El manual de ejecución debe contar con los siguientes apartados:


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2.2.3.1 Identificación En este apartado se deben identificar con exactitud los objetivos de proyecto, con el fin de que el grupo gerencial pueda analizarlos y corregirlos para el éxito de su ejecución. Además, se debe incluir toda la información relevante como los costos, la justificación y los beneficiarios.

2.2.3.2 Análisis de viabilidad Cuando se habla de viabilidad se refiere a la posibilidad que tiene un proyecto de lograr sus objetivos, mediante la superación de las restricciones que le impone el medio ambiente, y el cumplimiento de las condiciones que se derivan de su configuración. En este apartado se realiza un análisis del entorno, con el fin de identificar los factores necesarios para dar viabilidad a un proyecto. El capítulo consta de los siguientes contenidos:

Análisis de actores: se muestran todos los actores y sus intereses y los obstáculos que podrían suscitarse por parte de algún grupo social.

Definición del entorno del proyecto: a través del análisis FODA, se pueden tomar las medidas para garantizar la viabilidad.

Se definirán las estrategias recomendadas para viabilizar el proyecto, tanto para contrarrestar la oposición de algunos grupos sociales como para disminuir o eliminar las debilidades y amenazas que ofrezca el entorno del proyecto.

2.2.3.3 Programación física y financiera: El objetivo de este capítulo es presentar la programación física y financiera del proyecto, identificando los recursos humanos y materiales necesarios para cada actividad con el fin de concretar la ejecución. Asimismo, muestra la secuencia de las actividades definidas como necesarias en la planificación. Se presenta el desglose analítico de objetivos, se establecen los tiempos de ejecución y los costos por actividad, necesarios para establecer el flujo de fondos que requerirá en la fase de ejecución.

Planificación organizativa: El objetivo del capítulo es analizar y presentar la planificación organizativa del proyecto para la fase de ejecución. Dentro del contenido se establece el modelo para la estructura organizativa, así como cada una de las funciones de los departamentos, los cargos gerenciales y la estructura normativa. A través de un modelo organizacional se pueden alcanzar los resultados esperados. El modelo debe buscar flexibilidad, temporalidad, agilidad y razonabilidad de las gestiones. También debe


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incorporar el componente de participación de actores tanto a nivel interno como externo.

Dirección de la ejecución: En este acápite se define el estilo gerencial que se pretende que tenga la dirección del proyecto.

Sistema de información y control: El objetivo del capítulo es presentar el sistema de información y control de la fase de ejecución del proyecto, a través del análisis y establecimiento de variables de medición para las etapas de planificación física, financiera y calidad. Además, este apartado permite establecer la estrategia o propuesta de información y control para la fase de ejecución; en la práctica, estos aspectos se deben desarrollar en forma paralela y natural, es decir, procurando crear una cultura de información y de control para alcanzar los objetivos planteados.

Asimismo, el manual de ejecución del proyecto se puede estructurar tomando como referencia la Norma ANSI, publicada por el Project Management Institute (PMI); esta norma busca estandarizar los conocimientos, las habilidades y prácticas de gerentes de proyectos a lo largo del mundo. La norma describe los procesos de la gerencia de la ejecución de proyectos desde dos perspectivas. Seguidamente se detallan:

Analiza los procesos de un proyecto según su orden cronológico: inicio, planificación, ejecución, control y cierre.

Analiza los procesos por área de conocimiento: gestión de metas, gestión de tiempo, gestión de costos, gestión de calidad, gestión del riesgo, etc.


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CAPÍTULO III

MARCO REFERENCIAL


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CAPÍTULO III MARCO REFERENCIAL

El presente capítulo expone el contenido referencial de la investigación; en él se denota una breve reseña de los aspectos físico – geográficos de la ubicación del proyecto, la experiencia de los oficentros tanto en el nivel nacional como internacional y la estructura normativa.

3.1 Caracterización

3.1.1 Provincia de Guanacaste

La Provincia de Guanacaste es la número cinco de Costa Rica y se ubica en el Pacífico Noreste. Está conformada por once cantones, ellos son: Liberia, Nicoya, Santa Cruz, Bagaces, Carrillo, Cañas, Abangares, Tilarán, Nandayure y Hojancha. Guanacaste comprende una extensión de 10.140,71 kilómetros cuadrados. Por el tamaño de su territorio ocupa el segunda lugar entre las provincias del país. El total de su población es de 281.312 habitantes, según fuentes del Instituto Nacional de Estadística y Censos INEC2. Cuenta con un clima seco y cálido. Su temperatura promedio es de 28 grados centígrados. También presenta un clima fresco y lluvioso, su altitud en general es de 25 metros sobre el nivel del mar. Guanacaste está rodeada por dos cordilleras montañosas, con elevaciones entre los 500 y 1000 metros sobre el nivel del mar; en medio de la extensión se distinguen cinco volcanes. Además, cuenta con grandes extensiones de llanuras o sabanas, vegetación exuberante, espectaculares playas, manglares, bahías, golfo, ríos, lagunas, islas y gran cantidad de flora y fauna. Según el decreto legislativo de 1848, Santa Cruz se convierte en el cantón número tres de la provincia de Guanacaste y se denomina cuna de folclor nacional. Santa Cruz comprende un total de nueve distritos, ellos son: Santa Cruz, Bolsón, Veintisiete de Abril, Tempate, Cartagena, Cuajiniquil, Diriá, Cabo Velas y Tamarindo. Tamarindo es el distrito número nueve y entres sus poblados más importantes están los siguientes: Villarreal, Cañafístula, Garita, Hernández, San José de Pinilla, Santa Rosa y Playa Tamarindo. La zona de Tamarindo, durante los últimos años, se ha convertido en uno de los destinos turísticos más populares de la provincia. Entre sus atractivos podemos citar: bellas playas y paisajes, gran cantidad de exclusivos hoteles y restaurantes,

2 Instituyo Nacional de Economía y Censo, 2000.


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comercio en constante expansión, bancos estatales y privados, oficinas de servicios y centros comerciales. La oferta de actividades deportivas es muy diversa, por ejemplo: buceo, surfeo, pesca deportiva, excursiones en barco, montar a caballo, jugar golf, practicar ciclismo de montaña y demás deportes de playa. En cuanto a la diversión nocturna, se puede disfrutar de las discotecas y/o casinos.

3.1.2 Caracterización de Oficentro-Centro de Negocios Tamarindo S.A.

La empresa promotora del proyecto es Oficentro - Centro de Negocios Tamarindo Sociedad Anónima. La figura jurídica legal se caracteriza por responder a la normativa y el modelo de funcionamiento de las sociedades anónimas en Costa Rica.

3.2 Experiencia

3.2.1 En el nivel nacional

Durante los últimos años, el Gran Área Metropolitana de Costa Rica ha experimentado un auge en la construcción de oficentros. Dichos espacios son adquiridos tanto por las empresas nacionales como por las empresas extranjeras; a pesar de sus altos precios de alquiler o de venta y antes de finalizar la obra, las oficinas de lujo ya están ocupadas, vendidas o alquiladas. Los inmuebles caracterizados por ser poco ventilados, tener poca iluminación y carecer de escasos parqueos, entre otro sin fin de limitaciones, han dado paso a los cotizados oficentros, rodeados de zonas verdes, grandes áreas de parqueo y excelentes diseños para cada una de las oficinas de lujo. Los oficentros gozan de una serie de beneficios, entre ellos se pueden citar el control digital de accesos en parqueos, plantas eléctricas con autonomía de funcionamiento las 24 horas, sistemas centralizados de monitoreo de seguridad, áreas de parqueos techados y excelente administración de servicios. Según datos del 2008, elaborado por el “Estudio Económico de la Gran Área Metropolitana GAM: Dinámica Comercial y Mercado de Oficinas”, la demanda de oficentros supera la oferta en el Área Metropolitana. La provincia de San José registra casi el 71% del total de área construida para oficinas, esto equivale a unos 222.000 metros cuadrados; seguidamente la provincia de Heredia comprende el 21% de las construcciones; en menor grado las provincias de Alajuela y Cartago también contemplan este tipo de desarrollos3.

3 Proyecto Planificación Regional y Urbana de la GAM del Valle Central de Costa Rica (PRU – GAM) y el

Centro Internacional de Política Económica (CIMPE) de la Universidad Nacional 2008.


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El estudio contempló un total de 35 Oficentros ubicados en la Gran Área Metropolitana. La gran mayoría de estos proyectos reside en lugares estratégicos céntricos y en áreas cercanas a los hoteles, centros comerciales, áreas de servicios públicos e importantes autopistas. El uso de sistemas sofisticados e inteligentes pretende llegar a la optimización de los recursos y aumentar la productividad laboral. La tendencia de los oficentros se ha empezado a desarrollar en zonas rurales como lo son las provincias de Guanacaste y Puntarenas. Actualmente, el cantón de Liberia es el único lugar en toda la provincia de Guanacaste que alberga proyectos de esta naturaleza; haciendo referencia a uno de ellos, el proyecto solárium ofrece al mercado local el servicio de Oficentro; este se ubica frente al Aeropuerto Daniel Oduber.

3.2.2 En el nivel internacional

Centroamérica ha evolucionado con altos índices en materia de construcción de oficentros y servicios. Esta tendencia se desencadena debido a que las empresas del “sector inmobiliario gozan de beneficios de exoneración de impuestos, las oficinas bajo régimen de zona franca se mantienen como los espacios ideales para la ubicación de multinacionales que aprovechan las ventajas fiscales”4 y se convierten en un foco de atracción para la inversión extranjera. Los Oficentros a nivel internacional y nacional se rigen por la normativa ISO 9000, la cual establece los modelos y estándares de calidad. Las Normas ISO 9000 son generadas por la International Organization for Standardization, cuya sigla es ISO. La serie de Normas ISO 9000 son un conjunto de enunciados, los cuales especifican qué elementos deben integrar el Sistema de la Calidad de una empresa y cómo deben funcionar en conjunto estos elementos para asegurar la calidad de los bienes y servicios que produce la empresa.

3.3 Estructura normativa

3.3.1 Figura jurídica del proyecto

Debido a la naturaleza del proyecto, la etapa de ejecución deberá llevar a cabo dos procesos: uno a nivel interno referido a la disposición y presentación de documentos legales y otro, referente al proceso de contrataciones; para tales actividades se deberá exigir y presentar los siguientes documentos:

4 Félix Cristóbal González. Gerente General de empresa Eurocenter Diursa.


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3.3.1.1 En el nivel interno

El constituyente del negocio deberá llevar a cabo las gestiones necesarias, para presentar una serie de documentos legales ante las Instituciones Gubernamentales, entre ellos:

Certificación de inscripción de la propiedad en el Registro Nacional, según Ley 8220, artículo 2.

Certificación de inscripción de la propiedad ante la Municipalidad.

Certificación de la Municipalidad haciendo constar que no se tiene deudas con el pago de impuestos.

Pago de garantía ambiental a la Secretaría Técnica Nacional Ambiental SETENA.

Certificación de personería del Constituyente.

Cédula jurídica del Constituyente.

Copia del representante legal del Constituyente.

Certificación registral de la propiedad.

Copia certificada del plano catastrado.

3.3.1.2 En el nivel externo

La empresa seleccionada como contratista deberá presentar la siguiente documentación ante el Constituyente del Negocio:

Inscripción patronal ante la Caja Costarricense de Seguro Social CCSS.

Certificado de la Caja Costarricense de Seguro Social CCSS haciendo constar que la empresa no tiene pendientes con esta entidad, según Ley Orgánica - Artículo 74.

Pólizas de riesgos del trabajo del Instituto Nacional de Seguros INS.

Presentar equipos de seguridad según los requerimientos de salud ocupacional.

Contrato de consultoría.

Planos constructivos.

3.3.2 En el nivel nacional

La Constituyente del Negocio deberá acatar las leyes relacionadas con el proyecto y es responsable de asegurar el cumplimiento de permisos tanto regionales como nacionales. Según la legislación de nuestro país, el proyecto deberá cumplir con las siguientes normativas legales:


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Planos aprobados por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos CFIA, según Ley Orgánica del CFIA Nº 3663 - Artículo 54.

Permiso del Ministerio de Salud, según Ley General de Salud Nº 5395 - Artículos 276, 287, 289, 309, 312, 322 y 323.

Certificado de viabilidad ambiental otorgada por la Secretaría Técnica Ambiental SETENA, según Ley Orgánica del Ambiente Nº 7554 – Artículo 17.

Carta de disponibilidad de agua de la Asociación Administradora de Acueducto Rural ASADA, según Ley del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados Nº 2726 Artículo 21.

Permiso Municipal de construcción, según Código Municipal Nº 7794 – Artículo 179.

3.3.2 Figura normativa del proyecto

La normativa internacional se acoge al cumplimiento de las normas ISO 9000; dicha normativa provee lineamientos para elegir alguna de estas normas. Para efectos del proyecto, se propuso la aplicabilidad del ISO 9003 la cual se refiere al caso de una empresa que desea asegurar la calidad de los productos o servicios, que provee a un cliente mediante un contrato; aún más restringida, abarca sólo la inspección y los ensayos finales. La esencia del ISO 9003 es la calidad. Esta se ha definido como el conjunto de características de un producto o servicio que le confieren la aptitud para satisfacer las necesidades del cliente. Hablamos de sistema, no cuando tenemos un grupo de elementos que están juntos, sino cuando además están relacionados entre sí, trabajando todos en equipo. Entonces, Sistema de la Calidad significa disponer de una serie de elementos como Manual de la Calidad, Procedimientos de Inspección y Ensayo, Instrucciones de Trabajo, Plan de Capacitación, Registros de la Calidad, entre otros. Las Normas ISO 9000 no definen cómo debe ser el Sistema de la Calidad de una empresa, sino que fija requisitos mínimos que deben cumplir los sistemas de la calidad. Dentro de estos requisitos hay una amplia gama de posibilidades que permite a cada empresa definir su propio sistema de calidad, de acuerdo con sus características particulares.


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CAPÍTULO IV

IDENTIFICACIÓN Y ESTUDIO DE

MERCADO


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CAPÍTULO IV IDENTIFICACIÓN Y ESTUDIO DE MERCADO

4.1 Ficha técnica del proyecto

La siguiente tabla muestra la ficha técnica del proyecto. Su contenido se ampliará a lo largo del presente capítulo.

Tabla 2. Ficha Técnica del Proyecto

Característica Descripción

Nombre del proyecto Construcción y apertura de un Oficentro en el sector de Tamarindo, Guanacaste

Descripción del proyecto Elaborar los estudios requeridos para determinar la factibilidad y el manual de ejecución del Oficentro en el sector de Tamarindo

Sector Inmobiliario

Ubicación geográfica del proyecto Tamarindo, Santa Cruz, Guanacaste5

Institución Dueña del proyecto Oficentro - Centro de Negocios Tamarindo

Beneficiario del Proyecto

Los inversionistas son los beneficiarios directos del proyecto. Los proveedores, contratistas, arrendantes y propietarios de oficinas, así como los empleados, se constituyen en beneficiarios secundarios


4.2 Identificación del proyecto

4.2.1 Situación que da origen al proyecto

La zona costera, desde hace unos quince años, viene experimentando cambios en su desarrollo, especialmente en el área inmobiliaria. Dentro del inventario de Tamarindo se menciona la existencia de bancos privados y estatales, gran

5 Ver Anexo Nº 1. Mapa del Sitio


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cantidad de pequeños, medianos y grandes hoteles, cabinas, hostels, condominios, apartamentos, restaurantes, supermercados y centros comerciales. Sin embargo, el desarrollo contempla pocas áreas de oficinas o, en su mayoría, se carece de ellas. El monto por alquiler de oficinas es muy alto. Aproximadamente oscila entre quinientos y dos mil dólares, más cuota de mantenimiento, todo depende de su ubicación y de los servicios. En muchos casos locales comerciales o viviendas se convierten en oficinas, teniendo que contratar los servicios básicos como por ejemplo teléfonos e Internet. Para un profesional que desee abrir su oficina en Tamarindo es un poco difícil, primero porque los precios de los terrenos son muy elevados; segundo, porque deben construir su inmueble y tercero, si desean alquilar existe una gran carencia de oficinas que cuenten con todos los servicios para operar.

4.2.2 Definición del problema

Falta de espacios adecuados para generar negocios que ayuden a la atracción de inversiones y contribuyan a incrementar el desarrollo del área de influencia del proyecto en Santa Cruz, Guanacaste.

4.2.3 Opciones de solución

Debido a las limitaciones a nivel inmobiliario que se presentan en la zona de Tamarindo para la apertura de oficinas de servicios profesionales, se han definido las siguientes opciones de solución:

1. Construcción de espacios que funcionen como oficinas para alquiler. Esta opción no es ventajosa para el Promotor del proyecto, ya que exige buscar financiamiento o un aporte mayor al capital de trabajo.

2. Construcción de espacios que funcionen como oficinas para la venta. Esta opción elimina el problema comentado anteriormente, pero limita los ingresos durante la operación del Oficentro.

3. Construcción de espacios que funcionen como oficinas para alquilar y vender. Esta opción, si se define adecuadamente, brinda una respuesta a los problemas mencionados en las opciones anteriores.

De acuerdo con las opciones expuestas, se escoge la tercera opción, ya que se requiere menor capital de inversión por parte del desarrollador y durante la operación del proyecto se incrementan los ingresos, haciendo más rentable el proyecto.


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4.2.4 Opción seleccionada

Con el fin de coadyuvar a minimizar la problemática anteriormente descrita, se ha seleccionado la propuesta de construcción de oficinas para alquilar y vender. Conscientes de la magnitud de la problemática, se ha gestionado que la apertura de un lugar que disponga de oficinas inteligentes, es decir, que reúna las condiciones necesarias para la operación de los negocios, será una alternativa que contribuirá a satisfacer las demandas de la zona de Tamarindo, así como de las comunidades circunvecinas.

4.2.5 Justificación

La explosión turística en el sector de Tamarindo y demás zonas costeras, ha generado un crecimiento del mercado de servicios profesionales. Las figuras físicas y jurídicas que brindan dichos servicios se encuentran con las siguientes dificultades: infraestructura inadecuada; disponibilidad limitada de servicios básicos como por ejemplo líneas telefónicas, parqueos, seguridad y poca oferta de oficinas, ya los edificios construidos son con fines comerciales. Por otro lado, las oportunidades para abrir oficinas son limitadas, debido al alto precio de los terrenos y altos costos de construcción, incluyéndose en estas últimas otros costos como elaboración de planos y permisos. No obstante, para dar una respuesta a las necesidades del mercado, se ha tomado la decisión de disponer de un Oficentro que contemple la construcción de oficinas inteligentes. Se entiende por oficinas inteligentes toda aquella infraestructura que se beneficia con el control automatizado. Entre sus ventajas se puede mencionar la economía, la seguridad, el confort y la ecología. Las salas inteligentes implementarán tecnología de punta o tecnologías convergentes, comprometidas con el crecimiento, permitiendo contar con agilidad y eficiencia en los servicios, asegurando una buena imagen e impresión hacia los inversionistas. Se dice que una buena imagen es sinónimo de confianza para las empresas.

4.2.6 Objetivos generales y específicos

Objetivo General: Contribuir a la apertura de negocios mediante la creación de infraestructura civil y tecnológica adecuada, para facilitar la atracción de capital de inversión en la zona de Tamarindo, Santa Cruz, Guanacaste.


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Objetivos Específicos:

Disponer de veintiocho oficinas inteligentes, dos tiendas, un restaurante, un café bar, cuatro salas de reuniones y una sala de conferencias, para alquilar o vender al sector profesional y comercial de la zona de Tamarindo, Santa Cruz.

Brindar el servicio de oficinas virtuales para profesionales residentes o no residentes de la zona.

Brindar a los usuarios del Oficentro servicios de limpieza, sanitarios, cocina, parqueo y seguridad.

Dar a los usuarios del Oficentro la logística requerida para el adecuado desarrollo de sus negocios, su tecnología e infraestructura.

4.2.7 Resultados esperados

Los resultados del proyecto serán los siguientes:

Construcción de un oficentro de cuatro pisos en el distrito de Tamarindo, Santa Cruz.

Contar con un proyecto rentable y atractivo para los inversionistas.

Ofrecer al mercado un espacio atractivo para desarrollar negocios, en cuanto a disponibilidad de servicios, infraestructura y precios.

4.2.8 Beneficiarios

El proyecto “Construcción y apertura de un Oficentro en el sector de Tamarindo” contempla tres tipos de beneficiarios: beneficiarios directos, beneficiarios indirectos y otros beneficios. En seguida se detallan:

4.2.8.1 Beneficiarios directos Los beneficiarios directos son todas aquellas personas físicas y jurídicas que se benefician directamente de la ejecución y operación del proyecto, es decir, los inversionistas.


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4.2.8.2 Beneficiarios indirectos Los beneficiarios indirectos son todas aquellas personas, empresas, organismos o sociedades que no se benefician directamente de la ejecución y operación del proyecto. Se benefician por la apertura de nuevas fuentes de empleo, ofertas de servicios, por la adquisición de materias primas requeridas por el proyecto y otros. Los beneficios indirectos del proyecto se han clasificado en cinco grupos:

Proveedores: todos los proveedores que participarán tanto de la fase de ejecución como de la fase de operación del proyecto.

Contratistas: las empresas contratadas para ejecutar el proyecto, así como las empresas contratadas para brindar servicios en la etapa de operación del proyecto; por ejemplo, empresa de monitoreo de alarmas.

Arrendantes: profesionales, empresas u organismos que alquilarán el inmueble para abrir sus oficinas.

Propietarios: profesionales, empresas u organismos que compren oficinas.

Empleados: todas aquellas personas que incursionen en las nuevas fuentes de empleos.

4.2.8.3 Otros Beneficiarios: El grupo de otros beneficiarios comprende a las y los habitantes de la zona de cobertura del proyecto. Nos referimos a todas aquellas personas residentes de la comunidad de Tamarindo y comunidades circunvecinas que se convertirán en los posibles clientes del Oficentro. La siguiente figura presenta un resumen de los tres grupos de beneficiarios del proyecto.

Figura 1. Beneficiarios del Proyecto


Otros Beneficiarios:

Comunidad de Tamarindo y comunidades circunvecinas

Beneficiarios Indirectos:

Proveedores Contratistas Arrendantes Propietarios Empleados

Beneficiarios Directos:

Inversionistas

Oficentro Centro de Negocios


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4.2.9 Disponibilidad de recursos

El proyecto “Construcción y apertura de un oficentro en el sector de Tamarindo, Guanacaste” dispone de recursos para las fases de Pre-inversión y Ejecución. Estos se detallan en la siguiente Tabla:

Tabla 3. Recursos Disponibles para el Proyecto

Fase Recursos Disponibles

Preinversión Elaboración de Documento de Pre-inversión por estudiante de Maestría del Instituto Centroamericano de Administración Pública ICAP.

Ejecución Aporte de terreno. Financiamiento del proyecto para construcción.


4.3 Estudio de mercado

4.3.1 Estructura económica del país

Costa Rica se clasifica como economía de “mercados emergentes”. Según el Ingeniero Mora Venegas, en su artículo Globalización e Integración Internacional6, mercados emergentes son los mercados de países en vías de desarrollo y mercados financieros de países no industrializados que están experimentando gran crecimiento de sus economías; se consideran dentro de esta clasificación los mercados de Latinoamérica, sudeste de Asia y los países Europeos del antiguo bloque comunista. El funcionamiento de dichos mercados presenta ciclos económicos irregulares y variables; su política monetaria incluye indicadores como inflación, balanza de pagos y evolución del producto interno bruto, siendo sensibles ante la existencia de crisis o inestabilidad económica que se refleje a largo plazo. Nuestro país alcanza la posición número onceava en el ranking de Economías de América Latina. Esto se debe al turismo, la agricultura y las exportaciones en el ámbito tecnológico. En materia de ecoturismo Costa Rica ha sido pionero; en el año 2008 alcanza a ser el destino número cuarenta y cuatro en el Índice de

6 Revista Actualidad Económica. Guía de Inversiones. Costa Rica. Edición Marzo 2009.


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Competitividad en Viajes y Turismo a nivel mundial y el número uno en América Latina, lo cual favorece ventajas competitivas y el desarrollo de emprendimientos en el área turística. Ésta industria le genera al país ingresos que superan los mil millones de dólares anuales, contribuyendo porcentualmente al producto interno bruto y a la población económica activa. Sin embargo, en los últimos años, se ha generado un estancamiento, debido a la crisis económica mundial. Por ejemplo, el mercado inmobiliario vinculado a la inversión ha mermado. Solo en el 2008 se produjo una disminución del 36% en las inversiones, según estadísticas de Coalición de Iniciativas para el Desarrollo CINDE. La Política Monetaria Expansiva impulsada por el Banco Central de Costa Rica en los últimos años, ha permitido aumentar el nivel de apalancamiento para el sector inversionista en proyectos de inversión y desarrollo inmobiliario; esta herramienta financiera permite un crecimiento del negocio, acelerando el proceso de expansión, aumentando el valor de sus operaciones y elevando la rentabilidad (siempre que el costo de la deuda sea menor que la rentabilidad del negocio sobre los activos netos). El mercado costarricense se divide en cuatro importante sectores en donde se encuentran la mayor parte de las inversiones, éstos son el mercado monetario, el financiero, el bursátil y el inmobiliario. En seguida se describe cada uno de los mercados, según el artículo Guía de Inversiones de la Revista Actualidad Económica, edición marzo 2009.

Mercado Monetario: es el mercado donde se cotizan los instrumentos de recompra, las monedas y los certificados de depósito, tanto en moneda nacional como en dólares y otras monedas.

Mercado Financiero: se negocian instrumentos de captación de corto plazo, fondos de inversión, titularizaciones y otros instrumentos derivados.

Mercado Bursátil: se negocian instrumentos de renta fija (bonos), tanto de corto como de largo plazo en colones y otras monedas, acciones que representan una porción muy pequeña del mercado y otros instrumentos derivados.

Mercado Inmobiliario: es el mercado que presenta una serie de opciones que van desde soluciones habitacionales para segmentos poblacionales de ingreso bajo y medio, hasta grandes desarrollos dedicados a la inversión extranjera.

Se dice que el sector inmobiliario es el mercado con mayor presión debido a su situación general en el ámbito internacional. El área inmobiliaria en Costa Rica no está regida bajo una única estructura económica; más bien, depende de la normativa de diferentes entes Gubernamentales. La apertura y ejecución de un proyecto inmobiliario, según su magnitud, se debe gestionar a nivel local, regional y nacional, ante instituciones como Municipalidades, Ministerio de Salud, Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados y Secretaría Técnica Nacional Ambiental.


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En materia inmobiliaria, la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces promueve un proyecto de ley que pretende regular una serie de instrumentos que faciliten las transacciones inmobiliarias; así mismo, que dé seguridad jurídica a todas aquellas personas que intervienen en las operaciones con bienes inmuebles y que evite las prácticas desleales o contrarias a la ética de los negocios.

4.3.2 El Proyecto y su vinculación con las políticas nacionales

El Plan Nacional de Desarrollo constituye el marco orientador del Gobierno de la República, que define las políticas que normarán la acción del Gobierno para promover el desarrollo del país. El Plan Nacional de Desarrollo detalla los objetivos, las políticas, las prioridades y las estrategias por implementar. El Plan Nacional de Desarrollo 2006 – 2010 comprendió cinco ejes, entre ellos: política social, política productiva, política ambiental, reforma institucional y política exterior. Estos, a su vez, responden a ocho metas nacionales. El marco del proyecto se centra en el eje de política productiva y abarca la gran meta de “Incrementar el crecimiento de la economía y el empleo”. Cabe rescatar que, dentro del eje de Política Productiva, es de interés del proyecto el tema del desarrollo turístico. El Plan Nacional de Desarrollo Regional establece el “impulso a la actividad turística mediante acciones relacionadas con la promoción, la profesionalización, la eliminación de cargas tributarias, el mejoramiento de la infraestructura y la protección ambiental. Estos factores contribuirán al desarrollo de la actividad turística, que ha sido catalogada como la principal industria por su potencial como creadora de empleo, inversión extranjera y promotora de un crecimiento económico compatible con el bienestar ambiental y el desarrollo rural. Bajo esas premisas en materia de promoción se establecen un total de once acciones concernientes al proyecto. Se estipulan las siguientes acciones: Promoción de inversiones nacionales y extranjeras y Promocionar a Costa Rica como destino diversificado”7. El proyecto en estudio se enmarca dentro del Plan Nacional de Desarrollo, al ser un facilitador en la realización de negocios que atraerá al país inversión extranjera directa para el desarrollo turístico e inmobiliario en la zona de Tamarindo. El proyecto también está alineado con las normativas estipuladas por los diversos entes Gubernamentales de nuestro país, entre ellos la Municipalidad de Santa Cruz, el Ministerio de Salud, el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, la Secretaría Técnica Nacional Ambiental y el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados; en seguida, se especifica la normativa legal por cumplir:

7Fuente: http://www.mideplan.go.cr/odt/Plan%20Nacional/Desarrollo%20Regional/Turismo/default.htm.

http://www.mideplan.go.cr/odt/Plan%20Nacional/Desarrollo%20Regional/Turismo/default.htm


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Normativas del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, según ley del CFIA Nº 3663.

Normativas de la Municipalidad de Santa Cruz, según ley del Código Municipal Nº 7794.

Normativas de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental SETENA, según ley Nº 7554.

Normativa del Ministerio de Salud, según ley General de Salud Nº 5395.

Normativa de la Asociación Administradora de Acueducto Rural ASADA, según Ley del AyA Nº 2726.

4.3.3 Bienes y servicios

El bien principal del proyecto es la creación de oficinas inteligentes, disponibles para empresas o profesionales independientes que estén interesadas en la apertura de negocios, o poner a disposición servicios profesionales a la población e inversionistas del cantón de Santa Cruz. Entre los servicios principales del proyecto está el alquiler o la venta de oficinas inteligentes y virtuales; como servicios complementarios se tiene la sala de conferencias y reuniones, así como locales comerciales con servicios complementarios a la actividad principal del oficentro, tales como: restaurante, cafetería, tienda y otros. La siguiente tabla detalla un resumen de la información contenida en estos párrafos.

Tabla 4. Bienes, servicios principales y complementarios del Proyecto

Características Clasificación Usos Usuarios

Venta de Oficinas Bien Negocios Población profesional,

Empresas

Alquiler de Oficinas Servicios Principales Negocios Población profesional,

Empresas

Oficinas virtuales Servicios Principales Negocios Población profesional,

Empresas

Salas de Reuniones y conferencias

Servicios Complementarios

Negocios Arrendantes y empresas

que deseen organizar sus actividades en el Oficentro

Locales comerciales Servicios Complementarios

Comercio Comunidad de Tamarindo y

circunvecinas Fuente: Elaboración Propia, 2010


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Oficinas inteligentes es un concepto que se da a las oficinas que cuentan con las condiciones necesarias para su funcionamiento. Las oficinas se pondrán a disposición de los clientes en dos formas: Oficinas con acabados finales y Oficinas decoradas, con mobiliario e instalación de equipo. Además, se brindarán los siguientes servicios en general:

Seguridad, parqueo, agua, electricidad, wiifi, y mantenimiento de espacios comunes. Dichos servicios serán contemplados en la mensualidad.

Telefonía IP y banda ancha. Servicio a contratar por el inquilino.

Elevador, gradas y salidas de emergencia.

Salas de espera, recepción y servicios sanitarios.

Salas de reuniones, sala de juegos y cocina.

Treinta Oficinas, las cuales pueden ser grandes, medianas y pequeñas. En cuanto a las oficinas virtuales, se pretende captar a profesionales o empresas residentes o no residentes en la zona, por lo que se amplía el área de influencia del proyecto a nivel nacional e inclusive internacional. Este servicio busca que los clientes ahorren en gastos como: alquiler de local, patente, servicios públicos, Internet, personal y cargas sociales. Las oficinas virtuales ofrecerán los siguientes servicios:

Dirección física comercial.

Código postal.

Número telefónico único.

Contestación personalizada, recepción de llamadas por personal bilingüe.

Servicio de mensajería en forma personalizada al cliente, a través de teléfono, mensaje de texto y correo electrónico.

Sala de reuniones equipada con todos los multimedios necesarios.

Oficina equipada con mobiliario.

Wii-fi en el centro de negocios.

De ser necesario asistencia español-inglés, inglés-español.

Diseño de Web, hospedaje y correo electrónico.

Servicio de Fax, escaneo e impresión. Los espacios comerciales serán de alquiler. Se pretende dar servicios comerciales alineados a las actividades de negocios generadas por los inquilinos del Oficentro. Los locales comerciales serán los siguientes: restaurante, bar - café, tienda de suministros de oficina, servicio de lavado y dry cleaning. El salón de conferencias contará con facilidades para cincuenta personas; además, ofrecerá todo lo necesario para el desarrollo adecuado de actividades de capacitación y promoción que deseen realizar los arrendantes, las personas o empresas de la zona.


36

4.3.4 Clientes directos

Los clientes del proyecto se dividen en dos poblaciones: todas aquellas personas que alquilarán o comprarán oficinas y aquellas personas que alquilarán los locales comerciales del Oficentro. La siguiente figura muestra la información antes detallada.

Figura 2. Clientes Directos del Proyecto


4.3.5 Análisis de la demanda

La demanda de servicios profesionales y de asesoría en la zona de Tamarindo y alrededores depende de la cantidad de inversiones que se generen en ella. El complejo de oficinas pretende ser un facilitador de negocios en la zona, donde se ubiquen personas y/o empresas que faciliten la inversión extranjera directa que se da principalmente en las áreas del sector turístico e inmobiliario. En la siguiente tabla se demuestra la cantidad de Inversión Extranjera Directa IED que recibió el país entre los años 2005 y 2009, para los destinos económicos sector turismo y sector inmobiliario.

Compradores de espacios para oficinas

Arrendantes de oficinas y locales comerciales

Oficentro Centro de Negocios


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Tabla 5. Inversión Extranjera Directa en Costa Rica, valores absolutos y relativos8 en millones de US$, desde el año 2005 al 2009

Sector Año

2005 2006 2007 2008 2009

Turístico 53,5 6,2% 131,9 9,0% 321,3 16,9% 285,7 14,1% 253,6 19,5%

Inmobiliario 234,6 27,2% 373,5 25,4% 644,7 34,0% 489,9 24,2% 259,5 20,0%

Total 288,1 33,5% 505,4 34,4% 966 50,9% 775,6 38,4% 513,1 39,5%

Fuente:http://www.mideplan.go.cr/odt/Plan%20Nacional/Productividad%20y%20Capital%20Fisico/Inversion%20Extranjera%20Directa/default.htm

Como se aprecia en la Tabla 5, los rubros considerados llegan a representar en los últimos tres años entre el 39% y el 50% de la IED, bajando para el 2008 y 2009 como efecto de la crisis que, como se ve, afecta más al sector inmobiliario. El cantón de Santa Cruz en Guanacaste recibe buena parte de la inversión extranjera directa, la cual se dirige a la zona costera, principalmente al área de Tamarindo y alrededores. Lo anterior se evidencia en la siguiente tabla, donde se muestra que entre el 6% y 8% del total de metros cuadrados de construcción en el país se ubican en este cantón.

Tabla 6. Metros cuadrados de construcción en el cantón de Santa Cruz, cantidades absolutas y relativas

Valores Año 2007 Año 2008

Valor Absoluto 570.695 732.807

Valor Relativo9 6,74% 8,10%

Fuente: CFIA.

Como se puede apreciar en la tabla anterior, a pesar de que la economía se desaceleró en el 2008, los metros cuadrados de contracción en el cantón de Santa Cruz aumentaron en ese mismo año10, por lo que se siguen requiriendo los servicios de asesoría legal, ambiental, ingeniería en la zona, además de los servicios de empresas constructoras y de bienes raíces, entre otras. De acuerdo con los datos solicitados al Ministerio de Salud de Santa Cruz, se obtuvo la lista de oficinas de servicios profesionales que operan en la zona de Tamarindo. De los datos suministrados se construyó la Figura 3.

8 Los valores relativos son respecto del total de la inversión extranjera directa.

9 Valor relativo respecto del total de metros cuadrados construidos en el país para un año determinado.

10 Al menos hasta este año, ya que todavía no se cuenta con datos correspondientes al año 2009 y 2010.


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Figura 3. Distribución de los servicios ofrecidos en la zona de Tamarindo, en

el año 2009

Fuente: Ministerio de Salud Santa Cruz, año 2009.

De la figura mostrada, se concluye que el 65% de los servicios son dados por profesionales en bienes raíces (32%), medicina (14%), odontología (12%) y derecho (7%). Se denota que en menor porcentaje se prestan los servicios de salud, administración, construcción, diseño, informática, proyectos y veterinaria. De acuerdo con las encuestas realizadas a los usuarios de oficinas en la zona de Tamarindo, detalladas en el anexo 4, éstos consideran que reciben un servicio con deficiencias. Por ejemplo, dos de los seis clientes encuestados no tienen servicio de seguridad y uno lo califica de regular; en cuanto a parqueo, uno de los entrevistados no cuenta con el servicio y otro lo considera malo; cinco de los encuestados no tienen área de bodega; tres de los entrevistados dicen no contar con sala de reuniones y ninguno de los entrevistados cuentan con sala para conferencias o eventos.

4.3.6 Análisis de la oferta

En Costa Rica, la construcción de oficinas representa un alto porcentaje del total de obras construidas. La tabla número 7 muestra los valores absolutos y relativos de metros cuadrados construidos a nivel nacional.

7%5%3%

3% 3% 3% 3%

14%

3%

12%

3%3%

3%3%

32%

Abogados

Administrador

Agente Seguros

Bienes Raices

Construcción

Diseño Gráfico

Informática

Masajes

Medicina

Microbiólogo

Odontología

Oftalmología

Proyectos

Terapia

Veterinario


39

Tabla 7. Metros cuadrados de construcción de oficinas a nivel nacional, valores absolutos y relativos, del año 2007 al año 2008

Valores Año 2007 Año 2008

Valor Absoluto 388.638 254.497

Valor Relativo 26,15% 13,48%

Fuente: CFIA

Como toda actividad, la construcción de oficinas se vio afectada por la crisis económica internacional. Sin embargo, sigue siendo un rubro importante en la construcción nacional, lo que implica que la oferta de oficinas seguirá creciendo. Significa que, para competir en este mercado, hay que tener diferenciación en cuanto a precio versus beneficios recibidos por los usuarios del Oficentro Centro de Negocios Tamarindo. Para determinar la oferta de oficinas en la zona de Tamarindo, se realizó un levantamiento de información a través de visitas de campo y llamadas telefónicas. Los resultados se muestran en la siguiente tabla.

Tabla 8. Oferta de oficinas en el distrito de Tamarindo al año 2010

Ubicación de oficinas Cantidad

Centro Comercial Plaza Conchal 6

Centro Comercial Tamarindo 1

Centro Comercial Tamarindo Real 1

Centro Comercial Aster 1

Centro Comercial Sol Center 3

Centro Comercial La Placita 1

Centro Comercial Sunrise 1

Villarreal 5

Centro Comercial Palma Real 2

Garden Plaza Tamarindo 1

Santa Rosa 2

Barrio Cacao 1

Playa Tamarindo 12

Frente Automercado 1

Entrada a Tamarindo 1

Pacific Park 3

Vías del Mar 12

Plaza Tamarindo 3

Total 56



40

Actualmente, existe un total de cincuenta y seis oficinas disponibles, oferta que se vería aumentada con las veintiocho oficinas del Oficentro Centro de Negocios Tamarindo. El estudio de la oferta no solo se limitó a determinar la cantidad de oficinas disponibles, también implicó las características de las oficinas, los precios y servicios dados a los arrendantes. Los resultados se muestran en la tabla número 9. Tabla 9. Caracterización de las oficinas disponibles en la zona de Tamarindo

al año 2010

Local Dimensión Servicios Precio US $

Plaza Tamarindo

70 metros cuadrados,

con servicio y cocina

Seguridad, áreas verdes,

parqueo, mantenimiento

$800 más $125 de cuota de

mantenimiento

Pacific Park



Seguridad, no tiene parqueo, mantenimiento

Desde $1250 a $2000

Garden Plaza Locales con

servicio y cocina

Seguridad, parqueo

techado y sin techo, baños

generales

Desde $1500 a $2500, más cuota de mantenimiento de $225. Precio

incluye Wiifi, internet y agua

Vías del Mar

Locales desde 38 a 90 metros

cuadrados, con servicio y

cocina

Seguridad y jardines

Desde $800 a $1200, más cuota de mantenimiento

de $120

Plaza Conchal



Seguridad y parqueos

$900

Sol Center Locales con

servicio y cocina

Desde $900 a

$1200


Con el objetivo de indagar precios y tarifas para alquiler y venta de oficinas, así como alquiler de servicios complementarios y calidad de los servicios percibidas


41

por los arrendantes, se realizaron una serie de actividades; entre ellas, muestra y aplicación de encuestas a arrendantes de oficinas en la zona de Tamarindo, entrevistas no estructuradas a propietarios y administradores de oficinas en Tamarindo; además de entrevistas a administradores de oficinas virtuales en el área metropolitana. La información permitió determinar precios, servicios o paquetes y calidades. En el Anexo 2 se presentan los instrumentos utilizados. En el Anexo 3 se muestran las entrevistas aplicadas y, en el Anexo 4, se muestra la tabulación de los resultados de las encuestas aplicadas. Como se puede ver en el Anexo 4, en el momento de alquilar el inmueble ninguno de los locales de los centros comerciales en Tamarindo tenía mobiliario. Ellos son entregados en gris a cada arrendante. Además, ninguno de los locales se ofrece como un centro de negocios; simplemente son alquiler de espacios para locales comerciales u oficinas, sin disponibilidad de líneas telefónicas ni internet, bodegas, alarmas, cámaras, ni servicios de seguridad. También es importante acotar que no se ofrece en la zona el servicio de oficinas virtuales, salas de reuniones, sala de conferencias ni áreas de parqueo.

4.3.7 Precios y tarifas

Basados en las encuestas aplicadas, Oficentro Centro de Negocios Tamarindo prepara una oferta atractiva, de manera que, por un costo adecuado, ofrecerá a sus clientes oficinas con servicios que actualmente no tienen o consideran de deficiente calidad. Por ejemplo, dos de los seis clientes encuestados no tienen servicio de seguridad y uno lo califica de regular. En cuanto a parqueo, uno de los entrevistados no cuenta con el servicio y otro lo considera malo; cinco de los encuestados no tiene área de bodega; tres de los entrevistados dicen no contar con sala de reuniones y ninguno de los entrevistados cuenta con sala para conferencias o eventos. Además, el Oficentro contará con variedad de servicios tanto principales como complementarios y bienes para la venta. Seguidamente se detalla la información para cada uno de los servicios a ofrecer en el mercado.

4.3.7.1 Venta de oficinas

La oferta se basa en la venta de secciones del oficentro, las cuales tienen uso definido. La propuesta del diseño original podría contar con modificaciones, siempre y cuando se cuente con la aprobación de la Administración del Oficentro. Además, se contará con oficinas, sala de reuniones, sala de conferencias o eventos y bodegas para alquiler. Son siete las secciones en venta con un área de 516 metros cuadrados de construcción para cada sección. Su precio variará de acuerdo con el piso en donde se ubique. Estas secciones gozarán de los siguientes servicios:


42

Línea telefónica propia.

Lobby para recepciones.

Salas de espera.

Aire acondicionado.

Plataforma de comunicaciones.

Servicios sanitarios.

Sala de Juegos.

Cocina.

Cuarenta y dos parqueos (seis parqueos para cada sección).

Seguridad veinticuatro horas al día – siete días a la semana.

Limpieza y mantenimiento. Los precios son en gris. Si el cliente requiere el servicio de decorado con mobiliario y equipo, se deberá proporcionar en su momento mediante una cotización, debido a que los precios son fluctuantes en cuanto a marcas, diseños y estilos.

4.3.7.2 Alquiler de oficinas

Oficentro Centro de Negocios Tamarindo pondrá en el mercado el alquiler de oficinas categoría Silver. Este tipo de oficinas son pequeñas. Su área oscila entre los dieciséis y veinte metros cuadrados. Se ofrecerá un total de diez espacios. Su precio de alquiler mensual dependerá del área y el piso en donde se ubique (ver Tabla 10). Seguidamente se detallan los servicios de estas oficinas:

Oficinas con acabados finales.

Línea telefónica propia.

Recepcionista bilingüe.

Atención personalizada de llamadas.

Reenvío de mensajes por mail.

Acceso a Internet de alta velocidad.

Correo nacional e internacional.

Sala de recepción de clientes.

Cocina equipada.

Sala de Juegos.

Parqueo gratuito.

Uso programado de salas de reuniones.

Bebidas calientes gratuitas (café y té).


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Tabla 10. Precios de Oficinas Inteligentes por Categoría

Categoría Precio mensual del

alquiler en $ Precio de venta

en $

Primer piso ala este - $ 1 000 000

Primer piso ala oeste - $ 1 000 000

Segundo piso ala este - $ 1 100 000

Tercer piso ala este - $ 1 200 000

Tercer piso ala oeste - $ 1 200 000

Cuarto piso ala este - $ 1 300 000

Cuarto piso ala oeste $ 1 300 000

Oficina Silver A $ 750 -

Oficina Silver B $ 650 -

Oficina Silver C $ 550 -


4.3.7.3 Oficinas virtuales

La siguiente tabla proporciona la información de tarifas para cada una de las oficinas virtuales, mediante la contratación anual de un plan. Dicha tabla describe los servicios para cada plan. Los horarios serán de lunes a viernes, de ocho de la mañana a seis de la tarde. Los precios oscilan entre cien y doscientos dólares mensuales.


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Tabla 11. Precios de Paquetes de Oficinas Virtuales

Plan Servicios de Oficinas Virtuales Precio Mensual

Plan 1

-Número telefónico compartido - Recepción de llamadas en español (hasta 100) - Una cuenta de correo electrónico - Retransmisión de mensajes por e-mail - Retransmisión de mensajes urgentes vía celular - Recepción de paquetes

$100

Plan 2

- Asignación de número telefónico - Recepción de llamadas en español (hasta 150) - Recepción de Fax (hasta 20 páginas) - Envío de Fax (hasta 20 páginas) - Una cuenta de Correo electrónico - Retransmisión de mensajes por e-mail - Retransmisión de mensajes urgentes vía celular - Recepción de paquetes

$150

Plan 3

- Asignación de número telefónico - Recepción de llamadas en español (hasta 200) - Recepción de Fax (hasta 30 páginas) - Envío de Fax (hasta 30 páginas) - Dos cuentas de Correo electrónico - Retransmisión de mensajes por e-mail - Retransmisión de mensajes urgentes vía celular - Asignación de correo postal - Administración de agenda - Servicios secretariales (hasta 20 procesos) - Recepción de paquetes

$200


4.3.7.4 Locales comerciales

Oficentro Centro de Negocios pondrá a disposición de sus clientes y visitantes tres locales comerciales con acabados finales. Los precios dependen del tamaño del local y del negocio; en seguida se detallan los precios mensuales en dólares.

Tabla 12. Precios de locales comerciales

Local Comercial Precio mensual en $

Bar Café $3000

Tienda de Suministros de Oficina $800

Lavandería y Dry Cleaning $800



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4.3.7.5 Otros servicios

Se pondrán a disposición de los clientes de Oficentro Centro de Negocios Tamarindo dos salas de reuniones amuebladas y equipadas, con el fin de que los clientes puedan ejercer sus actividades en forma cómoda y privada; así mismo, se contará con una Sala de Conferencias totalmente equipada y amueblada a disposición de todo el mercado. Con el objetivo de solventar las necesidades de espacio y almacenaje se pondrán a la renta cuatro bodegas. La siguiente tabla describe los servicios y los precios para cada aposento.

Tabla 13. Precios de otros servicios

Servicios Descripción del servicio Precio

diario en $

Sala de Reuniones

- Sala de reuniones con capacidad de 10 a 20 personas - Instalación de equipo tecnológico - Servicio de teléfono e internet - Atención personalizada - Servicio de bebidas calientes en forma gratuita

$30

Sala de Conferencias

- Sala con capacidad de 50 personas - Instalación de equipo tecnológico - Servicio de teléfono e internet - Atención personalizada - Servicio de bebidas calientes en forma gratuita

$120

Bodegas - Se alquilarán 4 bodegas pequeñas - Ubicadas en cada piso - Almacenaje de equipo y documentos

$3

Fuente: Elaboración Propia, 2010.

4.3.8 Comercialización

El Oficentro podrá a disposición de sus clientes tres tipos de contratos para la adquisición de oficinas; entre ellos tenemos:

Compra de metros cuadrados de secciones del oficentro.

Arrendamiento de oficinas con acabados finales para la apertura de oficinas.

Arrendamiento de oficinas virtuales. Con base en las encuestas aplicadas (Anexo 4), se tomará como estrategia de introducción la promoción del Oficentro como un lugar de negocios donde, por un precio adecuado, se tendrán todas las facilidades y los servicios requeridos para desarrollar un buen clima de negocios; con seguridad, excelente infraestructura y


46

medios de comunicación, donde no tendrán las deficiencias indicadas por los mismos encuestados. Parte de la diferenciación es que el centro reúne los servicios necesarios para desarrollar un buen clima de negocios, como salas de reuniones con facilidad para teleconferencias, salas de conferencias o eventos para promocionar las actividades propias del negocio, servicio de restaurante, cafetería, tiendas, dry cleanig, bodegas, buena seguridad (con circuito cerrado), sistemas de alarmas en casos de emergencia, buen espacio de parqueo, cocina y sala de juegos para los propietarios y arrendantes, entre otros. Algunas facilidades que recibirán los clientes del Centro de Negocios son el servicio de Internet inalámbrico gratuito, atención de los servicios generales por personal bilingüe y salas de espera. No obstante, se invertirán esfuerzos para generar alianzas estratégicas, con el fin de que el inversionista que desea realizar negocios en la zona encuentre toda la asesoría necesaria en Oficentro Centro de Negocios Tamarindo. De esta manera, el inversionista podrá encontrar en un mismo lugar todos los servicios de profesionales en leyes, ingenierías, arquitectura, evaluación ambiental, finanzas y otros. La estrategia de mercadeo se hará a través de visitas a diversos negocios, oficinas grandes, medianas y pequeñas, así como a empresas ubicadas en la zona para distribuir boletines informativos; se publicarán anuncios publicitarios en los periódicos, revistas internet, rótulos y vallas. Además, se dará un mercadeo agresivo para la venta de las secciones disponibles del Oficentro, con el fin de que en la preventa se obtengan ingresos y se disminuya la carga financiera del proyecto.


47

CAPÍTULO V

ESTUDIO TÉCNICO


48

CAPÍTULO V ESTUDIO TÉCNICO

5.1 Tamaño del proyecto

El tamaño del proyecto se determinó de acuerdo con la dimensión del mercado, la posibilidad de crecimiento, los servicios complementarios y las facilidades que brindará el Oficentro. Dicho proyecto contará con servicios complementarios que todo centro de negocios debe tener, como lo son: salas de espera y parqueos para los usuarios, sala de reuniones, salón de conferencias, cocina para empleados, etc. De acuerdo con el estudio de mercado, el 83% de los usuarios de oficinas alquilan y no compran. También se ha determinado que la oferta no satisface el total de necesidades de los usuarios; de hecho, el 48% de los entrevistados calificaron los servicios recibidos como regulares o deficientes. Esto representa un mercado de 24 posibles clientes, eventualmente atraídos por el Oficentro, a través de servicios novedosos y de calidad. La proyección de las oficinas utilizó el análisis cuantitativo realizado en el párrafo anterior, pero también se consideró el crecimiento en el sector. De acuerdo con la Tabla 6, el crecimiento de áreas de oficinas entre los años 2007 y 2008 fue de un 28%; actualmente la oferta de oficinas en Tamarindo es de 56 locales, lo que implicaría un crecimiento anual de 15 oficinas. Por último, se utilizó el conocimiento cualitativo de personas involucradas en el área de bienes raíces. Se indica que existe un mercado insatisfecho por los servicios que brindan los propietarios de oficinas. Con base en el análisis cualitativo y cuantitativo y en el crecimiento de mercado de oficinas, se determinó la oferta del proyecto, la cual es de 28 oficinas. Debido a la naturaleza del proyecto, el tamaño se medirá en metros cuadrados. El Oficentro comprende un área total de seis mil doscientos cincuenta metros cuadrados de construcción. Su estructura se divide en cuatro pisos. Cada piso mide mil quinientos cincuenta metros cuadrados, excepto el primer piso, cuya área es de mil seiscientos metros cuadrados. El área de parqueo es de dos mil quinientos metros cuadrados, con capacidad para setenta vehículos. Para el desarrollo del proyecto, se estima un área mínima de cinco mil metros cuadrados; seguidamente, se detalla el tamaño de las oficinas, las salas comunes y los locales comerciales por metros cuadrados para cada uno de los niveles.


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Primer Piso:

Dos Oficinas pequeñas de16 metros cuadrados cada una.

Dos Oficinas medianas de 54 metros cuadrados cada una.

Dos Oficinas grandes de 72 metros cuadrados cada una.

Dos Tiendas (dry cleaning y office depot) de 32 metros cuadrados cada una.

Un Restaurante (salón, cocina y dos bodegas) de 360 metros cuadrados.

Segundo Piso:

Dos Oficinas pequeñas de 16 metros cuadrados cada una.

Dos Oficinas medianas de 54 metros cuadrados cada una.

Dos Oficinas grandes de 72 metros cuadrados cada una.

Una Sala de conferencias de 144 metros cuadrados.

Un Café Bar de 108 metros cuadrados. Tercer Piso:

Cuatro Oficinas pequeñas de 20 metros cuadrados cada una.

Cuatro Oficinas grandes de 81 metros cuadrados cada una.

Dos Salas de reuniones de 54 metros cuadrados cada una. Cuarto Piso:

Cuatro Oficinas pequeñas de 20 metros cuadrados cada una.

Cuatro Oficinas grandes de 81 metros cuadrados cada una.

Dos Salas de reuniones de 54 metros cuadrados cada una.

5.2 Localización del proyecto

Seguidamente, se describe a nivel macro y micro la ubicación del Proyecto Oficentro Centro de Negocios Tamarindo. La ubicación se ha definido como zona estratégica, apta para desarrollar este tipo de proyectos, debido al atractivo turístico y desarrollo que se ha generado por la inversión extranjera directa en los últimos años.


50

5.2.1 Macrolocalización

Guanacaste se ubica en el Pacífico Norte. Limita con la República de Nicaragua, Océano Pacífico, y con las provincias de Alajuela y Puntarenas. El atractivo principal de la provincia es el turismo, debido a la gran cantidad de playas y volcanes. Cuenta con parques nacionales, reservas forestales y áreas de refugio. Otra de sus actividades es la agricultura y, a menor escala, la ganadería, así como comercios; en los últimos años se han instalado grandes empresas, compañías transnacionales, lo que permite las inversiones. La provincia comprende once cantones. Santa Cruz es el tercer cantón y es uno de los más grandes en extensión y desarrollo. Limita al norte con el Río Tempisque, al oeste con el cantón de Carrillo, al este con el cantón de Nicoya y al sur, con gran extensión frente al Océano. Su ubicación permite a sus habitantes y visitantes disfrutar de grandes atractivos turísticos debido a la gran variedad de recursos naturales existentes, entre ellos: ríos, valles, montañas, bosques, playas, esteros, fauna y flora. Se pretende que el área de influencia del proyecto sea la zona comprendida entre Playa Flamingo y Playa Avellanas; el siguiente mapa muestra la zona de influencia del proyecto a nivel macro.

Figura 4. Macrolocalización del Proyecto

Fuente: http://lnmapas.nacion.co.cr/maps/index.shtml

http://lnmapas.nacion.co.cr/maps/index.shtml


51

5.2.2 Microlocalización

El proyecto se ubica en el poblado de Villarreal, frente a la carretera nacional ruta 152 Veintisiete de Abril – Tamarindo, exactamente en el tramo Villarreal – Hernández; esta ruta permite comunicación terrestre con la ciudad de Santa Cruz, Liberia, Aeropuerto Internacional Daniel Oduber, la comunidad de Tamarindo (principal foco de desarrollo de la zona); además, se encuentra a diez minutos del aeropuerto de Tamarindo. En dicha área se han desarrollado obras como centros comerciales, condominios y residencias. El área seleccionada para desarrollar el proyecto cuenta con terrenos adecuados según lo definido en el apartado anterior, ya que el terreno mide cinco mil doscientos noventa metros cuadrados y cuenta con disponibilidad de servicios básicos como electricidad, agua, líneas telefónicas, cable y fibra óptica. La siguiente figura muestra el área de influencia del proyecto a nivel micro.

Figura 5. Microlocalización del Proyecto

Fuente: http://lnmapas.nacion.co.cr/maps/index.shtml



52

5.3 Tecnología

5.3.1 El proceso

El proyecto requiere, para su eficaz funcionamiento, recurso humano capacitado, tecnología de punta, mobiliario, equipos e infraestructura. Para llevar a cabo un excelente funcionamiento del Oficentro, se requiere satisfacer las necesidades de los clientes. Posterior a esto, se recaudarán los ingresos y las utilidades del proyecto. A continuación se describe el proceso:

La administración del Oficentro velará por el cumplimiento de los términos de los contratos adquiridos con las empresas de servicio, con el fin de garantizar el cumplimiento de las calidades pactadas.

Las empresas de servicios dan soporte de limpieza, seguridad y mantenimiento que requieren los Clientes del Condominio, para el desarrollo adecuado de sus necesidades.

La Administración brinda el soporte tecnológico y logístico que demandan los usuarios del Oficentro, tales como alquiler de salas de reuniones y de conferencias, así como también el alquiler de bodegas.

Otro proceso es el cobro a los usuarios del Oficentro por los servicios brindados y alquileres, con el fin de contar con los recursos necesarios que darán continuidad a las operaciones del inmueble.

A continuación, se muestra el diagrama de bloque del Oficentro Centro de Negocios Tamarindo.


53

Figura 6. Diagrama de Bloque


5.3.2 Requerimientos del proceso

No obstante, la definición de recursos tanto a nivel tecnológico, humano, equipo y mobiliario, así como de infraestructura, deben ser analizados para cada etapa del proceso, con el fin de estimar correctamente las inversiones, así como asegurar la correcta operación del proyecto. Seguidamente, se presenta una tabla donde se detallan los recursos por categorías.

Administración del Oficentro

Demanda de servicios de limpieza, seguridad,

parqueo, soporte tecnológico y logístico

Cliente

Soporte de servicios de limpieza, seguridad,

mantenimiento, tecnología y logística

Cobro de alquileres, bienes y servicios complementarios

Satisface servicios requeridos de salas de reunión, conferencias y

bodegas

Alquiler de salas de reuniones,

conferencias y bodegas

Seguimiento de contratos de servicios

Pago por servicios recibidos

Pago de alquileres


54

Tabla 14. Recursos del Proyecto


En el cuadro anterior se puede apreciar que varios de los procesos tienen en común el mismo recurso humano. Esto quedará mejor explicado en el diagrama organizacional, donde se definirán las tareas de los distintos funcionarios del oficentro.

Proceso Recurso humano

Equipo y mobiliario

Infraestructura Insumos

tecnológicos

Administración del Oficentro

2

Estaciones de trabajo y sillas,

computadoras, fotocopiadora, teléfonos, fax

Oficina, baño y área de recepción

Banda ancha, red inalámbrica,

líneas telefónicas,

cámaras, cable, página web

Promoción del Oficentro

Venta y alquiler de bienes y

servicios 3

Sillas plegables, pantalla, video bean, podium, equipo de sonido, teléfono, juegos de mesa y sillas (grandes y

pequeños), mesa de pool, juego de sofá,

mesas, refrigeradoras,

microondas

Oficina, salas de reunión, sala de

conferencia, sala de juegos y cocinas

Cobro de bienes y servicios

1

Estaciones de trabajo y sillas,

computadoras, fotocopiadora, teléfonos, fax

Oficina y baño Seguimiento de

contratos de servicios

Pago de servicios


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5.4 Ingeniería

El Oficentro Centro de Negocios Tamarindo tendrá tres tipos de oficinas pequeñas, oficinas medianas y grandes con servicios sanitarios, locales comerciales, cocinas para los usuarios, bodegas, salas de espera, recepciones, balcones y zona de parqueo. Las oficinas de la Administración del proyecto se ubican en el primer piso; una oficina mediana será para Ventas y una oficina grande para Administración y Finanzas. En el tercer piso se ubicará cada una de las empresas de servicios contratadas (seguridad, mantenimiento, limpieza y tecnología e información); éstas contarán con una oficina pequeña para sus operaciones y actividades. Seguidamente, se presentan los diseños y la distribución del espacio para cada piso, así como una fotografía de tercera dimensión.

Figura 7. Diseño del primer piso, Oficentro Centro de Negocios

Fuente: Dibujante Adrián Jiménez, 2009


56

Figura 8. Diseño del segundo piso, Oficentro Centro de Negocios


Figura 9. Diseño del tercer piso, Oficentro Centro de Negocios



57

Figura 10. Diseño del Cuarto Piso, Oficentro Centro de Negocios


Figura 11. Fotografía 3D fachada del Oficentro Centro de Negocios



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5.5 Aspectos administrativos

El capítulo de Aspectos Administrativos detalla la forma en como debe estar organizado el proyecto para su operación, así como la planificación y programación de las actividades para la etapa de ejecución y sus respectivos costos económicos.

5.5.1 Marco legal del proyecto

En cuanto al proceso de ingeniería del proyecto en términos legales y de cumplimiento con los requisitos estipulados por los diferentes órganos gubernamentales, se puede definir en dos etapas: a nivel de ejecución y de operación; los siguientes párrafos detallan la información. Etapa de Ejecución: Esta etapa inicia con la actividad de elaboración de planos y la solicitud de permisos; según el Reglamento para trámite de Visado de Planos para Construcción se debe cumplir con los primeros tres artículos; estos se especifican a continuación:

Ley de Planificación Urbana N° 4240 artículos 10 – 33 – 34 – 38 y 58.

Ley Orgánica del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos Nº 3663 artículo 54.

Ley del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados N° 2726 artículo 21. Cumplir con la normativa de la Asociación Administradora de Acueducto Rural ASADA de Villarreal, Tamarindo.

Ley General de Caminos Públicos N° 5060 artículo 19.

Ley Forestal N° 7575 artículos 33 y 34.

Ley General de Salud N° 5395 artículos 276 – 287 – 289 – 309 – 312 y 323.

Ley de Adquisiciones y Expropiaciones y Constitución de Servidumbres del Instituto Costarricense de Electricidad N° 6313 artículo 23.

Ley Orgánica de Ambiente N° 7554 artículo 17.

Ley de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental SETENA Nº 7554. Reglamento de Procedimientos.

Ley del Código Municipal Nº 7794. Deberán presentarse en la oficina de Catastro de la Municipalidad de Santa Cruz: Copia del plano catastrado, Certificación notarial o registral de la propiedad, incluyendo las servidumbres y Alineamientos de construcción del Ministerio de Obras Públicas y Transportes para el caso de carreteras nacionales.

Ley de Construcciones N° 833 artículos 2 – 18 – 28 – y 83.

Del Reglamento de Construcciones publicado en La Gaceta Edición N° 56 del año 1983, se debe cumplir con las siguientes estipulaciones:


59

La ubicación del edificio deberá respetar el Plan Regulador del Cantón o, en su defecto, contar con la autorización de la Municipalidad.

No se permitirá caída libre de aguas pluviales sobre la vía pública. Las puertas de salida a la vía pública deben estar situadas a unos

cincuenta y siete metros. Todo edificio cuya área exceda doscientos cincuenta metros

cuadrados por planta, deberá tener no menos de dos salidas, separadas como mínimo con tres metros.

Las escaleras principales se deben localizar inmediatas a los pasillos.

Las rampas deben tener declive, la superficie deberá ser anti deslizante y la longitud máxima entre descansos no deberá superar los nueve metros.

Por otro lado, se debe contar con pólizas de coberturas de riesgos del Instituto Nacional de Seguros para la etapa de construcción del Oficentro y asegurarse que la empresa constructora contratada cumpla con todos los requisitos operativos según lo estipula la ley, y esté al día con sus obligaciones. Etapa de Operación: Durante esta etapa se deben considerar todos los trámites y cumplimientos de procedimientos para su eficaz funcionamiento; en seguida se detallan:

Permiso de funcionamiento del Ministerio de Salud.

Inscripción en el Ministerio de Haciendo, oficina de Tributación Directa.

Inscripción como patrono ante la Caja Costarricense de Seguro Social.

Cancelación de Impuestos Municipales.

Cancelación de planillas.

5.5.2 Organización del proyecto

Oficentro Centro de Negocios Tamarindo requiere de un equipo multidisciplinario para llevar a cabo sus operaciones; a través de sus inversionistas se debe contratar una empresa administradora para su apertura y funcionamiento; ésta, a su vez, será la entidad encargada de contratar a otras empresas según lo requiera el proyecto. La empresa contratada para operar en el Oficentro deberá ser evaluada cada tres años, para determinar su desempeño y el cumplimiento de objetivos. El equipo multidisciplinario deberá estar compuesto por profesionales con experiencia en distintas ramas. Se requiere una Gerencia General para administrar el Oficentro y dos Unidades Operativas.


60

La Unidad Operativa de Servicios deberá encargarse de administrar todos los bienes y servicios directos y complementarios que ofrece el Oficentro a sus clientes, incluyendo las contrataciones bajo la modalidad outsourcing, a saber: los servicios de mantenimiento, limpieza, seguridad y tecnología e información. La permanencia de estas empresas dependerá de la evaluación del desempeño. La Unidad Administrativa deberá encargarse de la administración del inmueble y de las finanzas. La siguiente figura muestra el organigrama requerido para operar el proyecto. Los recuadros de color gris con borde color verde representan el personal de la empresa; mientras que, los recuadros de color gris con borde celeste muestran el personal de outsourcing.

Figura 12. Organigrama del Oficentro Centro de Negocios Tamarindo



61

Con el fin de ampliar el tema, seguidamente se detallan, en forma general, las funciones para cada uno de las unidades y puestos laborales del Oficentro Centro de Negocios Tamarindo. Gerencia General: Es el responsable de la eficaz operación del proyecto. Debe asegurar y garantizar las coordinaciones y comunicaciones entre las unidades y promocionar los bienes y servicios ofrecidos al mercado. Debe guiar, tomar decisiones, monitorear, evaluar y medir el desempeño del personal de planta, así como de las unidades outsourcing. Unidad de Servicios: Como su palabra lo dice, es la unidad que brinda los servicios generales a los usuarios del Oficentro, entre ellos, mantenimiento del edificio, limpieza de áreas comunes, labores de jardinería, seguridad veinticuatro horas al día y asistencia en tecnología y comunicaciones. Además, se encargará del control del uso de las salas de reuniones y la sala de conferencias. La administración y venta de paquetes de oficinas virtuales estarán adscritas a esta unidad. Unidad de Administración: deberá garantizar excelencia en el funcionamiento administrativo; se encargará de las contrataciones, los controles y de promover buen ambiente laboral, transparencia en la contabilidad, finanzas y utilidades que genere el proyecto; entre otras tareas llevará el control de pago de planillas, pagos de servicios y cobro de servicios.


62

5.5.3 Planificación y programación de la ejecución

La planificación y programación de la ejecución es un instrumento que arroja información de las actividades que se deben realizar para cumplir con el proceso de construcción del proyecto. Debe brindar fechas de comienzo y fin para cada actividad programada y tiene un tiempo total de veinte meses. La siguiente tabla muestra las actividades en forma de secuencia lógica por cuatrimestres.

Tabla 15. Programación de la fase de ejecución del Proyecto

Actividades Cuatrimestres

I II III IV V

Elaboración de planos x

Aprobación del CFIA x

Visado de planos x

Permiso de construcción x

Contratación de empresa constructora x

Construcción de obra gris (limpieza de terreno, trazos, construcción de placas, paredes, columnas, vigas, escalera, techos, tuberías, caja de registro, entre otros)

x x x

Acabados y detalles: instalación eléctrica, fibra óptica, alarmas, aires acondicionados, cámaras, accesorios y mobiliarios (puertas, ventanas, sanitarios, fregaderos, luces, lámparas, elevador, pintura y otros).

X

Construcción área de parqueo x

Construcción planta de tratamiento x

Prueba de todos los sistemas X

Compra de equipo y mobiliario x


El detalle del cronograma se desarrollará en el capítulo de planificación del diseño administrativo.


63

5.5.4 Costos

Después de una intensa investigación, se analizaron los costos de inversión y operación del proyecto Oficentro Centro de Negocios Tamarindo. Se han contemplado costos de construcción (obra gris, acabados finales y áreas externas), compra de mobiliario y equipo, así como los costos de operación que incluyen rubros de planillas, cargas sociales, gastos generales, contratos, impuestos, suministros, entre otros. Los costos totales para la etapa de ejecución son 6.699.622 dólares. Del total de los costos, se requieren 6.642.240 dólares para la construcción del oficentro y se estima un total de 57.377 dólares para la compra de mobiliario y equipos. Las siguientes tablas amplían la información anteriormente detallada, por rubros y costo en dólares. Todo el estudio se ha basado en cotizaciones solicitadas al mercado regional y nacional.

Tabla 16. Costos de inversión del Proyecto

Rubros Costo

Compra de terreno (5200 m²) $286.224

Obra gris $4.062.500

Acabados finales $936.480

Construcción de parqueo $200.000

Planta de tratamiento $50.000

Costos Indirectos $553.520

Imprevistos $553.520

Total $6.642.244



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Tabla 17. Costos de equipo y mobiliario del Proyecto

Rubro Activo Cantidad Costo

Compra de Equipo

Computadoras 7 $5,283

Impresora 1 $141

Fotocopiadora grande 1 $3,773

Teléfonos 12 $1,018

Fax 1 $66

Televisores 2 $943

Wii 1 $377

Video bean 3 $9,056

Pantallas 5 $1,415

Equipo de sonido y micrófonos 1 $7,547

Refrigeradoras 4 $2,641

Microondas 4 $301

Basureros 55 $1,037

Compra de Mobiliario

Mesas modulares y arturitos 10 $7,547

Sillas de oficina 20 $754

Archivos 3 $1,415

Sofás 3 $2,264

Mesas de centro y esquineras 5 $566

Juegos de comedor pequeños 5 $2,264

Mesa de pool 1 $1,037

Estantes 5 $943

Mesas y sillas sala de reunión 4 $5,283

Sillas plegables 60 $1,415

Podium 1 $283

Total $57,377


Los costos anuales totales para la etapa de operación del proyecto son de 311.954 dólares. Del total de los costos, 205.329 dólares corresponden a gastos por pago de servicios profesionales contratados, así como gastos generales (electricidad, agua, teléfono, internet, cable, web, impuestos) y compra de suministros de oficina, limpieza y aseo; por otro lado, se debe contemplar el pago de servicios profesionales de planta; estos corresponden a un total de 106.624 dólares. Las siguientes tablas detallan los costos anuales para la etapa operativa del proyecto Oficentro Centro de Negocios Tamarindo.


65

Tabla 18. Costos de operación del Proyecto

Rubros Costos anuales

Contrato Servicios de Mantenimiento $943

Contrato Servicios de Seguridad $38,490

Contrato Servicios de Limpieza $30,566

Contrato Servicios de Tecnología e Información $3,773

Electricidad (áreas comunes y recepciones) $22,641

Agua (servicios sanitarios y cocinas usuarios) $1,132

Teléfono (recepciones) $1,811

Internet $11,320

Cable / Sky $2,716

Página web $11,320

Suministros de oficina $4,528

Suministros de limpieza y aseo $4,528

Impuestos territoriales $71,556

Otros $2,264

Total $205,329


Tabla 19. Costos por personal de planta del Proyecto

Personal Salario Mensual Salario anual

1 Gerente General $ 1 886 $ 24.528

1 Administrador $ 943 $ 12.264

1 Asistente $ 754 $ 9.811

1 Contador $ 754 $ 9.811

2 Secretarias bilingües de Oficinas Virtuales

$ 1 509 $ 19.622

1 Secretarias $ 660 $ 8.584

Subtotal $ 84.622

Cargas Sociales $ 22.001

Total $ 106.624

Fuente: Tabla salarial del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, 2010


66

CAPÍTULO VI

EVALUACIÓN FINANCIERA


67

CAPÍTULO VI EVALUACIÓN FINANCIERA

El estudio de evaluación financiera comprende los apartados de inversiones, fuentes de financiamiento, costos e ingresos del proyecto, flujo de fondos e indicadores de evaluación financiera. En este capítulo, todos sus rubros económicos están en moneda de dólares.

6.1 Inversión

Las inversiones necesarias para contar con el Oficentro listo para operar se describen en las Tablas 16 y 17, donde se describen la inversión de construcción y el mobiliario y equipo respectivo. La Tabla 15 muestra el cronograma de ejecución de la inversión, el cual tiene como duración 20 meses. La siguiente Tabla muestra el resumen de la inversión que requerirá el proyecto.

Tabla 20. Inversión requerida en el proyecto

Inversión Monto

Construcción del Oficentro $ 6,642,245

Mobiliario y equipos $ 57,377

Total estimado $ 6,699,622


Las inversiones por realizar se clasifican como fijas; en cuanto al capital de trabajo, se estimó que este será igual a los costos de mantenimiento, los servicios contratados y la mano de obra correspondiente a seis meses de operación.

6.2 Fuentes de financiamiento

El proyecto no se costeará a través de préstamos. Los fondos se buscaran a través de la preventa. El edificio del Oficentro consta de cuatro pisos divididos en tres secciones de 516 metros cuadrados, teniendo en total 12 secciones. De este total se venderán siete secciones y la administración mantendrá cinco. Los precios de venta se presentan en la Tabla 10, en donde se prestarán distintos servicios y se alquilarán oficinas. Los ingresos estimados en la preventa se presentan en la siguiente tabla.


68

Tabla 21. Ingresos estimados en la preventa

Piso

Locales

Costos Ala

Metros cuadrados

Primer Este 516 $ 1,000,000

Oeste 516 $ 1,000,000

Segundo Este 516 $ 1,000,000

Tercero Este 516 $ 1,200,000

Oeste 516 $ 1,200,000

Cuarto Este 516 $ 1,300,000

Oeste 516 $ 1,300,000

Total $ 8,100,000


El valor de la tasa de retorno mínima atractiva (TREMA) se tomó como el valor de la tasa activa en dólares. Para efectos del análisis, se consideró de un 10%. En la siguiente tabla se muestran los valores históricos de esta tabla.

Tabla 22. Comportamiento de la tasa activa en dólares durante enero del 2005 y agosto 2010

Valor %

Actual 8.35

Máximo 12.57

Promedio 10.34

Mínimo 6.55

Fuente:http://indicadoreseconomicos.bccr.fi.cr/IndicadoresEconomicos/Cuadros/frmVerCatCuadro.aspx?idiom

a=1&CodCuadro= 491

6.3 Costos del proyecto

Los costos asociados a la operación del proyecto son: mano de obra, suministros de oficina y limpieza, costos de los servicios contratados, mantenimiento y servicios básicos como electricidad, agua, telefonía e internet. Dichos costos se describen en las Tablas 18 y 19. La siguiente tabla muestra el total de los costos operativos del proyecto.


69

Tabla 23. Costos anuales de operación del proyecto

Ítem Costos

Pago de mantenimiento, servicios y suministros

$ 205,330

Costo de mano de Obra $ 106,625

Total estimado $ 311,954


Debido a que el proyecto no se costeará a través de préstamos, no se incurrirá en costos de financiamiento, por lo que en el flujo financiero no aparecerá el pago de intereses ni pago al principal. Además de los costos mencionados, en el año cero se incurrirán en costos de comercialización y de representación. Lo anterior se da porque se debe promocionar el Oficentro, con el fin de que la preventa logre su objetivo de costear el proyecto. Estos costos se estiman en 300.000 dólares.

6.4 Ingresos del proyecto

El proyecto tiene tres fuentes de ingresos: alquileres, venta de servicios y cuota de mantenimiento. La administración del Oficentro brindará el servicio de alquiler de oficinas y locales comerciales. Los precios se muestran en la Tabla 10 y 12 respectivamente. El ingreso estimado por esta actividad se muestra en la siguiente Tabla.

Tabla 24. Estimación por ingresos de alquiler de oficinas y locales comerciales

Piso

Locales Anualidad

Cantidad Tipo m² del local Total m² Por local Total

Primer 2 Tiendas 32 64 $ 12,000 $ 24,000

Segundo 2 Silver C 16 32 $ 6,600 $ 13,200

1 Bar Cafe 108 108 $ 36,000 $ 36,000

Tercero 4 Silver B 20 80 $ 7,800 $ 31,200

Cuarto 4 Silver A 20 80 $ 9,000 $ 36,000

Total $ 140,400



70

El proyecto también venderá el servicio de oficinas virtuales, con el fin de que profesionales residentes o no residentes de la zona puedan atender adecuadamente a sus clientes. Los precios de venta se muestran en la Tabla 11. Además, se ofrecerá el alquiler de salas de reuniones, bodegas y salón de conferencias. Los precios a los que se ofrecerán estos servicios se pueden observar en la Tabla 13. Los ingresos proyectados por la venta de estos servicios se muestran en la siguiente Tabla.

Tabla 25. Ingresos anuales estimados por ventas de servicios

Servicio en alquiler Prestación anual del servicio

Total

Oficinas Virtuales

Plan 1 10 12,000

Plan 2 10 18,000

Plan 3 10 24,000

Salas y Bodegas

Sala reuniones 240 7,200

Sala de conferencias 36 4,320

Bodegas 1200 3,600

Ingreso Anual 69,120


La administración del oficentro cobrará una cuota mensual de mantenimiento que busca cubrir el costo de los servicios que se ofrecerán, tales como: funcionamiento y mantenimiento del aire acondicionado, funcionamiento de la planta de tratamiento, funcionamiento y mantenimiento de la planta de emergencia, operación y mantenimiento de ascensores, mantenimiento de zonas verdes, mantenimiento del edificio y seguridad. La cuota de mantenimiento se estimó en $5 por metro cuadrado y la estimación de los ingresos anuales se muestra en la siguiente Tabla.


71

Tabla 26. Ingresos anuales estimados por cobro de cuota de mantenimiento

Piso

Locales

Costo Tipo

Metros cuadrados

Primer

Ala Este 516 $ 30,960

Ala Oeste 516 $ 30,960

Tiendas 64 $ 3,840

Segundo

Ala Este 516 $ 30,960

Oficinas Silver C 32 $ 1,920

Bar Café 108 $ 6,480

Tercero

Ala Este 516 $ 30,960

Ala Oeste 516 $ 30,960

Oficinas Silver B 80 $ 4,800

Cuarto

Ala Este 516 $ 30,960

Ala Oeste 516 $ 30,960

Oficinas Silver A 80 $ 4,800

Ingreso Anual $ 238,560


6.5 Flujos de fondos e indicadores de evaluación financiera

Para la realización de los flujos de efectivo, se consideró el valor de la TREMA en un 10% (basado en las tasas activas en dólares) y el tiempo de evaluación del proyecto se consideró a 15 años, periodo característico de préstamos girados por el sistema nacional bancario. Al considerar la depreciación, se utilizó el método de línea recta (ver Anexo 5). Además, los activos se agruparon en:

Mobiliario y equipo: depreciación del 10% anual11.

Equipo electrónico: depreciación del 20% anual.

Obras Civiles: depreciación del 2% anual. En cuanto a las obras civiles, se aplica la depreciación de las áreas que se seguirán administrando y que corresponde al 41,67% del total de la edificación; además, el monto depreciado no consideró la compra del terreno, imprevistos ni costos indirectos que corresponden a la administración del proyecto, planos, entre otros.

11

Fuente: Ley del impuesto sobre la renta y su reglamento, se encuentra en www.hacienda.go.cr


72

En el valor de recuperación se tomó el posible valor de venta del terreno que se consideró tres veces mayor al actual, y el valor de los activos dentro de 15 años. En el Anexo 6 se muestran los flujos de efectivo para la condición analizada; además, se muestran los valores del VAN, TIR y el PRIFD. Estos indicadores se muestran en la siguiente tabla.

Tabla 27. Resultados de la evaluación financiera del proyecto

Indicador Evaluación con

ejecución del proyecto sin financiamiento

TREMA 10%

VAN $ 2,106,703

TIR ---

PRIFD 0 años


Es importante mencionar que, al no haber cambio de signo en el flujo neto de efectivo (FNE), no se puede calcular un valor de TIR. Además, la preventa genera los fondos necesarios para realizar la inversión y genera una ganancia antes de la operación del proyecto, por lo que el periodo de recuperación de la inversión (PRIFD) es igual a cero. De acuerdo con los resultados del proyecto este es rentable, ya que el valor actual neto, VAN, es positivo y, bajo las condiciones consideradas en un periodo de 15 años, generaría 2.106.703 dólares. Como recomendación se puede considerar el impacto de un préstamo en el proyecto, ya que, resultado del apalancamiento la inversión inicial se difiere en el tiempo, mejorando el VAN.

6.6 Análisis de sensibilidad

En vista de que los ingresos del proyecto son en moneda de dólares y la mayoría de los costos se pagan también en esta moneda, el proyecto es relativamente inmune a las variaciones del tipo de cambio. Se realizó el análisis de sensibilidad variando algunos parámetros en el análisis financiero, a saber: tasa de retorno mínima atractiva (TREMA), costos, ingresos en la operación del proyecto y los ingresos originados por las ventas de los locales del oficentro. Se obtuvo el Valor Actual Neto variando cada uno de estos factores hasta un más menos 40%. El resultado de este análisis se muestra en el siguiente gráfico.


73

Gráfico 1. Sensibilidad del VAN al valor de la TREMA

Fuente: Elaboración Propia, 2010 De acuerdo con el análisis de sensibilidad realizado, el valor actual neto (VAN) sigue siendo positivo, a pesar de las variaciones en la TREMA, los costos, los ingresos en la operación del proyecto. La excepción es la variación en los ingresos originados por las ventas de los locales del Oficentro. El VAN del proyecto es muy sensible a las ventas. Esto se nota en la pendiente pronunciada del gráfico. Si las ventas rondan el 60% de lo proyectado, el proyecto no es rentable; por lo que las ventas de locales es un factor crítico para el proyecto, que tiene un fuerte impacto en la rentabilidad esperada y amerita la realización de estrategias para evitar bajas ventas y definir las medidas correctivas en caso de que esto ocurra. Los análisis realizados se basan en el supuesto que todo el proyecto se vendió en la preventa. Pero, ¿qué sucede si esto no ocurre?

Hay muchas formas en cómo se puede buscar costear el proyecto en el caso de que las ventas no cubran la inversión por realizar. En este caso, analizaremos la forma típica de buscar fondos: un préstamo. Además, existen varias situaciones

(500.000)

-

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

4.500.000

60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140%

VA

N (

$)

Variación Procentual

VAN vrs TREMA VAN vrs Ventas VAN vrs Ingresos VAN vrs Costos de operación VAN vrs Costos de construcción


74

que podrían ocurrir, en vista de que hay siete alas del Oficentro en venta. En este caso, se decidió analizar los siguientes posibles casos:

Caso A: Las dos alas del primer piso vendidas. En el año 1 se vende el ala del segundo piso; en el año 2, una de las alas del tercer piso; en el año 3, el ala restante del tercer piso; en el año 4, una de las alas del cuarto piso y, en el año 5, el ala restante del cuarto piso.

Caso B: Las dos alas del primer piso y la del segundo piso vendidas. En el año 1, se vende una de las alas del tercer piso; en el año 2, el ala restante del tercer piso; en el año 3, una de las alas del cuarto piso y, en el año 4, el ala restante del cuarto piso.

Caso C: Las dos alas del primer piso; el ala del segundo piso y una de las alas del tercer piso, vendidas. En el año 1 se vende el ala restante del tercer piso; en el año 2, una de las alas del cuarto piso y, en el año 3, el ala restante del cuarto piso.

Caso D: El total de alas del primer piso, segundo piso y del tercer piso, vendidas. En el año 1 se vende una de las alas del cuarto piso y, en el año 2, el ala restante del cuarto piso.

Caso E: El total de alas del primer piso, segundo piso, del tercer piso, vendidas y un ala del cuarto piso vendida. En el año 1 se vende el ala restante del cuarto piso.

Las ventas inciden directamente en el flujo de efectivo del proyecto en tres sentidos:

Cuanta menos venta, mayor es el financiamiento. Por conseguir y, por consiguiente, aparecen costos no evaluados en el análisis financiero, como lo son el pago de la mensualidad demandada por el crédito realizado.

Al tener menos alas vendidas, el principal ingreso del proyecto en la fase de operación, la cuota de mantenimiento, se reduce.

En el Anexo 7 se muestran los flujos financieros y la evaluación financiera financiando el proyecto. Se realizó en las mismas condiciones del estudio financiero del proyecto, a saber: el valor de la TREMA en un 10% (basado en las tasas activas en dólares) y el tiempo de evaluación del proyecto se consideró a 15 años. El resumen de estos flujos financieros de acuerdo con el caso evaluado se muestra en la siguiente tabla.


75

Tabla 28. Resumen de los flujos financieros y evaluación financiera,

financiando el proyecto, para cada uno de los casos analizados

Fuente: Elaboración Propia, 2010 Si bien es cierto que para las condiciones evaluadas el VAN del proyecto es siempre positivo, se puede ver que para los casos A, B, C, y D el proyecto presenta serios problemas de liquidez, lo que demandaría la utilización de la ganancia para solventar este problema. La situación mencionada es poco atractiva para el promotor del proyecto. Esta situación implica que el proyecto solo es viable en la situación descrita en el Caso E. La situación que lleva a la inviabilidad del proyecto para los casos A, B, C, y D, son las siguientes:

Ingresos operativos bajos, al verse reducida la cuota de mantenimiento.

Incremento de los costos operativos del proyecto por tener que cancelar las obligaciones contraídas en el préstamo, ya que la mensualidad del crédito es muy alta.

Lo anterior implica que parte de la estrategia de la negociación del crédito sea conseguir un préstamo que, entre sus condiciones, establezca la posibilidad de pago extra al principal que reduzca las cuotas del préstamo. Desde esta nueva perspectiva se evaluó nuevamente el proyecto para cada uno de los casos de estudio. Los resultados son mostrados en el Anexo 8 y el resumen de los estudios realizados se muestra en la siguiente Tabla.

Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 Año 11 Año 12 Año 13 Año 14 Año 15

A 61,269 0 281,918 368,680 384,927 470,607 485,659 -528,702 -528,702 -528,702 -528,702 -528,702 -528,702 -528,702 -528,702 -528,702 1,999,580

B 526,325 0 461,216 479,025 566,430 583,389 -386,854 -386,854 -386,854 -386,854 -386,854 -386,854 -386,854 -386,854 -386,854 -392,295 2,139,210

C 1,063,620 0 602,122 691,075 709,742 -232,111 -232,111 -232,111 -232,111 -232,111 -232,111 -232,111 -232,111 -232,111 -235,158 -244,143 2,291,533

D 1,563,905 0 813,029 833,124 -77,368 -77,368 -77,368 -77,368 -77,368 -77,368 -77,368 -77,368 -81,798 -86,066 -90,781 -95,990 2,443,857

E 1,963,597 0 963,871 75,205 74,830 74,417 73,961 71,967 71,410 70,795 70,115 69,363 67,557 66,640 65,627 64,508 2,608,874

VANCasoFlujo Neto de Efectivo


76

Tabla 29. Resumen de los flujos financieros y evaluación financiera, financiando el proyecto con pagos extras al principal, que permita la

reducción de las cuotas mensuales del préstamo, para cada uno de los casos analizados


Bajo la nueva condición de crédito evaluada, el proyecto sigue presentando problemas de liquidez que lo hacen inviable en las condiciones presentadas en los casos A y B. La nueva condición del préstamo hace que el proyecto sea viable para los casos C, D y E. Desde este panorama el proyecto incrementa su riesgo financiero y lo hace muy vulnerable a las condiciones que se puedan conseguir en el mercado en el crédito y su tasa de interés. Como conclusión, se promoverá un proceso de preventa efectivo que permita generar rentabilidad del proyecto y, en caso de que se requiera de crédito, este deberá negociar en las condiciones anteriormente citadas.


A -44,368 0 31,918 44,542 48,958 80,981 57,890 -219,615 -219,615 -219,615 -219,615 -219,615 -219,615 -219,615 -223,499 -232,179 2,303,834

B 485,084 0 82,888 42,078 84,054 70,527 -73,577 -73,577 -73,577 -73,577 -73,577 -73,648 -78,420 -82,613 -87,244 -92,361 2,447,588

C 913,312 0 2,122 53,145 48,256 49,416 48,647 46,308 45,368 44,331 43,184 41,918 39,542 37,997 36,289 34,403 2,577,921

D 1,361,999 0 13,029 15,884 124,130 124,282 124,450 123,147 123,352 123,578 123,828 124,105 123,433 123,770 124,142 124,554 2,670,610

E 1,817,445 0 63,871 168,310 168,913 169,578 170,313 169,637 170,534 171,525 172,620 173,829 174,188 175,664 177,295 179,096 2,726,688

Caso VANFlujo Neto de Efectivo

77

CAPÍTULO VII

EVALUACIÓN ECONÓMICA Y SOCIAL


78

CAPÍTULO VII EVALUACIÓN ECONÓMICA Y SOCIAL

7.1 Cálculo de precios sociales y transformación del flujo financiero a económico

La metodología para realizar la evaluación económica y social del proyecto que se implementó es la siguiente:

a) Identificación de los beneficios directos:

Ingresos por alquiler

Ingresos por venta de locales

Ingresos por venta de servicios

Ingresos por cuota de mantenimiento

b) Costos directos:

Costos administrativos (salarios, suministros de oficina, servicios etc.)

Costos operativos (insumos, materia prima, servicios etc.)

c) Bienes o servicios

El producto del proyecto es infraestructura a la venta y venta de servicio como lo son los alquileres.

Es importante, para la evaluación económica y social, llevar a cabo algunos pasos como los siguientes:

a) La eliminación de transferencias

b) Se deben corregir los precios de mercado a precios sombra o de frontera, aplicándoles un factor de corrección

c) Se deben incorporar los Costos-Beneficios al proyecto.

d) Desarrollar los flujos económicos aplicándoles una tasa social de descuento.

e) Determinar la relación de Costos Beneficios obtenidos por la inversión realizada.

Los factores de corrección utilizados para determinar los precios sombra, son los mostrados en la Tabla 30.


79

Tabla 30. Razones precio cuenta para determinar los precios sociales

Recursos Razón Precio

Cuenta

Mano de Obra Calificada RPCMOC 0.90

Mano de Obra No Calificada RPCMONC 0.75

Divisa RPCD 1.10

Equipo nacional RPCEN 0.83

Factor de Corrección Estándar FCS 0.92

Tasa social de descuento TSD 12% Fuente: ICAP

En las siguientes tablas se mostrarán los valores de inversión, costos e ingresos aplicando el procedimiento descrito en los puntos que van desde el punto A hasta el punto E.

Tabla 31. Costos de inversión económico - sociales

Categoría Costos de inversión

financieros

Flujo sin transferencias

Factores de conversión

Costos de inversión

económico - sociales

1 Equipos 32,566 32,566 RPCD 1.10 35,822.64

2 Mobiliario 24,811 24,811 RPCEN 0.83 20,593.40

3 Compra de terreno

286,224 286,224 FCS 0.92 263,326.08

4 Construcción 5,248,980 5,248,980 FCS 0.92 4,829,061.60

5 Costos Indirectos

553,520 se elimina - - -

6 Imprevistos 553,520 se elimina - - -

7 Capital de trabajo

155,977 155,977 FCS 0.92 143,498.89

Total 6,855,599 5,748,558 5,292,303



80

Tabla 32. Costo de operación económico - social

Categoría Costos de inversión

financieros

Flujo sin transferencias

Factores de conversión

Costos de inversión


1 Contrato Servicios de Mantenimiento

943 943 FCS 0.92 867.92

2 Contrato Servicios de Seguridad

38,491 38,491 FCS 0.92 35,411.32

3 Contrato Servicios de Limpieza

30,566 30,566 FCS 0.92 28,120.75

4 Contrato Servicios de Tecnología e Información

3,774 3,774 FCS 0.92 3,471.70

5 Electricidad (áreas comunes y recepciones)

22,642 22,642 FCS 0.92 20,830.19

6 Agua (servicios sanitarios y cocinas usuarios)

1,132 1,132 FCS 0.92 1,041.51

7 Teléfono (recepciones) 1,811 1,811 FCS 0.92 1,666.42

8 Internet 11,321 11,321 FCS 0.92 10,415.09

9 Cable / Sky 2,717 2,717 FCS 0.92 2,499.62

10 Página web 11,321 11,321 FCS 0.92 10,415.09

11 Suministros de oficina 4,528 4,528 FCS 0.92 4,166.04

12 Suministros de limpieza y aseo

4,528 4,528 FCS 0.92 4,166.04

13 Impuestos territoriales 71,556 Se elimina - - -

14 Otros 2,264 2,264 FCS 0.92 2,083.02

15 Recurso Humano 106,625 106,625 RPCMOC 0.90 95,962.08

16 Promoción y gastos de representación

300,000 300,000 FCS 0.92 276,000.00

Total 614,218 542,662 497,117



81

Tabla 33. Ingresos económico - sociales

Año Ingresos

financieros Flujo sin

transferencias Factores de conversión

Ingresos de inversión


1 Ventas $8,100,000 $8,100,000 FCS 0.92 $7,452,000

2 Cuota de

Mantenimiento $238,560 $238,560 FCS 0.92 $219,475

3 Alquileres $140,400 $140,400 FCS 0.92 $129,168

4 Alquiler servicios complementarios

$69,120 $69,120 FCS 0.92 $63,590


7.2 Indicadores de la evaluación económica

Para realizar la evaluación económica se utilizó la tasa social de descuento igual a un 12%. En el Anexo 9 se muestran los flujos de efectivo para la condición analizada; además, se muestra los valores del VANE y R-B/CE. Estos indicadores se muestran en la siguiente tabla.

Tabla 34. Resultado de la evaluación económico - social

Indicador Valor

VANE $ 3,355,911

TIRE ---

R-B/CE $1.57 Fuente: Elaboración Propia, 2010

De acuerdo con lo mostrado en la tabla, el proyecto es socialmente rentable, ya que tiene un valor actual neto económico, VANE, mayor que cero, lo cual indica que genera beneficios a la sociedad y su razón beneficio – costo económico (R-B/CE), indica que, por cada dólar invertido, producirá 1.57 dólares.


82

7.3 Beneficios sociales intangibles

Desde el punto de vista económico social, el proyecto genera beneficios que son diversos, complejos y difíciles de valorar, por lo que no se puede cuantificar su impacto en la evaluación económica social ni en los indicadores que se generan, el valor actual neto económico (VANE) y la relación costo beneficio económico (R-B/CE). Estos beneficios se perciben durante la etapa de ejecución y operación; entre ellos, podríamos indicar los siguientes:

Generación de empleo durante la fase de ejecución y operación del proyecto, entre los que podemos mencionar oficiales de seguridad, albañiles, maestros de obras, entre otros. En la fase de ejecución, el proyecto generará aproximadamente 50 empleos directos y, en la etapa de operación, 15 empleos aproximadamente.

Demanda de bienes y servicios que se producen en la zona, como lo son alimentos, electricidad, suministros de oficina, materiales de construcción, entre otros.

Incremento de ingresos de los profesionales residentes en la zona y del país, al contar con un lugar adecuado para la promoción de negocios.

Durante la etapa de ejecución y operación, el Oficentro contribuirá a la atracción de inversión extranjera directa, lo que inyecta recursos a la economía local y contribuye a la balanza de pagos nacional.


83

CAPÍTULO VIII

ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL


84

CAPÍTULO VIII ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL

8.1 Identificación del tipo de evaluación de impacto ambiental

De acuerdo con la naturaleza del proyecto, éste se ubica en el sector de construcciones. La Secretaría Técnica Nacional Ambiental ha establecido categorías que permiten estimar el impacto y definir la ruta de trámite por seguir dentro del proceso de Evaluación de Impacto Ambiental. El proyecto “Construcción y Apertura De Oficentro En La Zona De Tamarindo, Guanacaste”; pertenece a la categoría “B”, la cual se refiere a: Moderado Impacto Ambiental Potencial, específicamente – categoría Moderado – Bajo - Impacto Ambiental Potencial. La ubicación del proyecto, en estas categorías, se sustenta a lo largo de la presente investigación, confirmando el bajo impacto ambiental en la zona del desarrollo. No obstante, durante la etapa de ejecución del proyecto, se debe llevar a cabo el proceso referido a la disposición y presentación de documentos legales ante diversas Instituciones Gubernamentales. El Anexo 10 comprende un resumen de los artículos que debe cumplir el proyecto en materia ambiental, según la normativa estipulada para la Evaluación de Impacto Ambiental, Ley Orgánica Ambiental. La Constituyente del Oficentro debe acatar las leyes y es responsable de asegurar el cumplimiento de permisos, así como de pagar la garantía ambiental ante la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA), para obtener el certificado de viabilidad ambiental, según Ley Orgánica del Ambiente Nº 7554 – Artículo 1712.

8.2 Descripción general del proyecto

Debido al desarrollo del turismo y a la inversión extranjera efectuados durante los últimos años en los alrededores de Playa Tamarindo, Guanacaste, se ha generado la apertura de servicios profesionales, comerciales, residencias y otros. Sin embargo, el desarrollo de servicios profesionales generalmente se ha efectuado en infraestructuras no aptas para los arrendantes ni para los usuarios, debido a que la población profesional o empresas deben dar apertura al negocio en locales comerciales o casas de alquiler, que no cuentan con espacio, salas de espera y reunión, parqueo, seguridad, previstas ni servicios básicos como lo son telefonía e internet. Con el fin de satisfacer las necesidades de la población profesional y demás poblaciones, el proyecto Construcción y Apertura de un Oficentro en el sector de

12

Ver Anexo 10 Artículos de Ley Orgánica Ambiental.


85

Tamarindo pretende contribuir a la apertura de negocios, mediante la creación de infraestructura civil y tecnológica adecuada para facilitar la atracción de capital de inversión en la zona de Tamarindo, Santa Cruz, Guanacaste. Este tipo de proyecto corresponde al sector inmobiliario y la institución dueña del proyecto será Oficentro Centro de Negocios Tamarindo. Los beneficiarios directos serán los inversionistas; así como también los propietarios, arrendantes, usuarios, proveedores, empleados y contrataciones. El proyecto ofrece bienes y servicios, entre ellos, la venta de oficinas en gris, paquetes de oficinas virtuales, alquiler de oficinas inteligentes y alquiler de locales comerciales. Entre los servicios complementarios se tiene salas de reuniones, sala de conferencias y bodegas. Seguidamente, se presenta la ficha del proyecto.

Tabla 35. Ficha Técnica del Proyecto

Características Descripción

Nombre del proyecto Construcción y Apertura de un Oficentro en el sector de Tamarindo, Guanacaste

Descripción del proyecto Elaborar los estudios requeridos para determinar la factibilidad y el manual de ejecución del Oficentro en el sector de Tamarindo

Sector Inmobiliario

Ubicación geográfica del proyecto Tamarindo, Santa Cruz, Guanacaste

Institución Dueña del proyecto Oficentro - Centro de Negocios Tamarindo

Beneficiario del Proyecto

Los inversionistas son los beneficiarios directos del proyecto. Los proveedores, contratistas, arrendantes y propietarios de oficinas, así como los empleados, se constituyen en beneficiarios secundarios.


Existe demanda de uso de oficinas en la zona de Tamarindo por parte de empresas de bienes raíces, abogados, ingenieros, arquitectos, médicos, odontólogos, informáticos, administradores, agentes de seguros, veterinarios, entre otros. A pesar de que se han habilitado un total de cincuenta y seis oficinas en el área, éstas no cuentan con las condiciones requeridas para operar por parte de las y los profesionales. Muchas de las oficinas son casas o locales comerciales; en su mayoría, este tipo de inmueble no cuenta con líneas telefónicas, internet, bodegas, parqueo, salas de reuniones, seguridad ni alarmas. El proyecto se ubica en la comunidad de Villarreal, distrito de Tamarindo, cantón Santa Cruz, provincia de Guanacaste. El tamaño del proyecto comprende un área total de seis mil doscientos cincuenta metros cuadrados de construcción. El edificio tiene


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cuatro pisos y el área de parqueo es de dos mil quinientos metros cuadrados. La ubicación se ha definido como zona estratégica para desarrollar este tipo de proyecto, debido al atractivo turístico y el desarrollo que se ha generado a raíz de la inversión extranjera directa en los últimos años. El terreno cuenta con un área de cinco mil doscientos noventa metros cuadrados, con disponibilidad de servicios básicos como electricidad, agua, líneas telefónicas, cable y fibra óptica; además, se ubica frente a calle nacional en el tramo Hernández - Villarreal, a unos diez minutos del aeropuerto de Tamarindo. Es importante acotar que el terreno es totalmente llano, dispone en su margen derecha de una barrera natural de árboles; éstos serán preservados por parte del proyecto; así mismo, se deberán eliminar algunos árboles no maderables que se ubican en el centro del terreno. La siguiente figura ilustra el párrafo descrito anteriormente.

Figura 13. Fotografía del Terreno. Villarreal, Tamarindo

Fuente: Fotografía Propia, 2010

El proceso de producción requiere ejecutar una serie de acciones para su eficaz operación. La tecnología del proyecto requiere invertir en compra de equipo y mobiliario, así como electrodomésticos; el proceso para la operación incumbe administración del Oficentro, con sub procesos como pago de contratos y cobro a clientes, así como el servicio de plataforma tecnológica y de servicios como mantenimiento, limpieza y seguridad. Dentro del contexto de ingeniería, el proyecto requiere la elaboración y aprobación de planos, así como la aprobación de los permisos de construcción y operación ante las instituciones gubernamentales. Se cuenta con los diseños constructivos para cada uno de los cuatro pisos, áreas de jardín y parqueo; además, se cuenta con fotografías de fachadas en tercera dimensión.


87

8.3 Descripción del área de influencia

En este acápite se describen los aspectos generales, la posición geográfica, la geología, la geomorfología, la altitud, la hidrografía, los usos del suelo, los aspectos ambientales y la posición del cantón de Santa Cruz; gran parte de la información del capítulo ha sido suministrada por la Municipalidad de Santa Cruz a través del documento público Plan de Desarrollo Humano Local de Santa Cruz 2010 – 2020.

8.3.1 Datos generales

El distrito de Tamarindo comprende una población total, para el año 2000, de 3.070 habitantes; el área territorial es 123,53 kilómetros cuadrados y la densidad es de 24,85 personas por kilómetro cuadrado.

8.3.2 Posición geográfica

Las coordenadas geográficas medias del cantón Santa Cruz están dadas por 10° 15' 06" latitud norte y 85° 41'07" longitud oeste. La anchura máxima es de cincuenta y nueve kilómetros, en dirección noroeste a sureste, desde punta Zapotal hasta punta División. Seguidamente se presenta el mapa geográfico del cantón.

Figura 14. Territorio del cantón de Santa Cruz

Fuente: www.sitiosdecostarica.com

http://www.sitiosdecostarica.com/


88

8.3.3 Altitudes

Las elevaciones en metros sobre el nivel medio del mar, del centro urbano y de los distritos del cantón de Santa Cruz, son las siguientes: Ciudad Santa Cruz 49, Villa Bolsón 13, Villa Veintisiete de Abril 43, Villa Tempate 62, Villa Cartagena 63, Villa San Juanillo 24 y Villa Santa Bárbara 40. “Las características topográficas y geológicas propias del cantón de Santa Cruz, lo hacen vulnerable a la inestabilidad de laderas, además, los deslizamientos son susceptibles a inestabilidad de suelos aquellos lugares donde se han practicado cortes de caminos y rellenos poco compactos. Los poblados más vulnerables son Montaña, Camones, Río Tabaco, Alemania, Palmares, Unión, Flores, Quebrada Seca, Caño Negro. Los efectos más importantes de los deslizamientos serían:

Sepultamiento de viviendas

Daños diversos a caminos

Avalanchas de lodo, generadas por represamientos de ríos, afectando sobre todo aquella infraestructura localizada cerca del cauce del río o dentro de la llanura de inundación de los mismos.

Daños a ganadería y cultivos”. (CNPRAE, página web.)

8.3.4 Geología

El cantón de Santa Cruz está constituido geológicamente por materiales de los períodos Cretácico y Cuaternario, siendo las rocas volcánicas del Cretácico las que predominan en la región. Del período Cretácico se encuentran rocas de origen volcánico, sedimentario e intrusivo. Las volcánicas están agrupadas bajo el nombre del Complejo de Nicoya, que está compuesto de grauwacas macizas, compactas, de color gris oscuro, ftanitas, lutitas ftanitícas, calizas silíceas afaníticas, lavas con almohadillas y aglomerados de basalto e intrusiones de gabros diabasas y dioritas, el cual se localiza en la mayor superficie del cantón. Las rocas sedimentarias están representadas por materiales indiferenciados, los cuales se ubican en pequeños sectores al sur del cantón, próximo al litoral; lo mismo que al oeste del poblado Coyolito, y en los cerros comprendidos por las lomas Yucal, Escondido y Coyote; así como en el cerro Ocotal, al oeste de quebrada Peñas Blancas y al sureste del poblado Diriá próximo al límite cantonal. Las rocas intrusivas del Cretácico Paleoceno, corresponden al Intrusivo en el Complejo de Nicoya, constituido por gabros, diabasas y dioritas, que se localiza en los cerros Pandura, Balsa, Colorado, Almendro, Vigía, así como en la ladera oeste del cerro Grande Macedonio13.

13

Fuente: Plan de Desarrollo Humano Local de Santa Cruz 2010 – 2020.


89

De los materiales del período Cuaternario, se localizan rocas de origen sedimentario de la época Holoceno, tales como Pantanos, ubicados en pequeños sectores en el sitio Arrozal y Depósitos Fluviales, Coluviales y Costeros Recientes, localizados en el sector aledaño al curso medio e inferior de los ríos Cañas, Diriá, Santa Bárbara, Nimboyore y de las quebradas Ramos, Pilas y Coyolar.

8.3.5 Geomorfología

“El cantón de Santa Cruz se localiza dentro de una región sísmica caracterizada por presentar eventos generados por el choque de las placas Coco-Caribe14. Existen registros históricos que indican la presencia de sismos de importancia cerca de las costas de la Península de Nicoya, lo cual causa daños de suma importancia en el cantón. Los efectos geológicos más importantes de un sismo cerca del cantón de Santa Cruz son:

Amplificaciones de la onda sísmica en aquellos lugares donde el tipo de suelo favorece este proceso (terrenos conformados por arenas, aluviones, etc.).

Licuefacción del suelo (comportamiento del suelo como un líquido debido a las vibraciones del terreno), sobre todo, en aquellas áreas cercanas a la costa donde los terrenos están conformados por acumulación de arenas. Los poblados más vulnerables son: Potrero, Brasilito, Puerto Viejo, Salinas, Tamarindo, Lagarto, Veracruz, San Juanillo, Ostional.

Deslizamientos de diversa magnitud, sobre todo, en los sectores donde la pendiente del terreno tiende a ser mayor. Las áreas más vulnerables son aquellas localizadas hacia el este y sureste del cantón, cerca de los poblados de Montaña, Camones, Río Tabaco, Alemania, Palmares, Unión, Flores, Quebrada Seca, Cerro Negro.

Tsunamis o maremotos, que afectarían aquellos poblados localizados a lo largo de la costa pacífica, tales como: Potrero, Brasilito, Puerto Viejo, Salinas, Tamarindo, Lagarto, Veracruz, San Juanillo, Ostional.

Asentamientos de terrenos en aquellos sectores donde se han practicado rellenos mal compactos o existen suelos que, por su origen, son poco compactos (aluviones, arenas, etc.).

Fracturas en el terreno, con daños diversos a la infraestructura”. (CNPRAE, página web).

8.3.6 Hidrología

El sistema fluvial del cantón de Santa Cruz corresponde a la vertiente del Pacífico, el cual pertenece a las cuencas de los ríos de la Península de Nicoya, y del río Tempisque.

14 Ver Anexo 11 Mapa de Amenazas Naturales, Costa Rica.


90

La primera es drenada por los ríos Montaña, Rosario, Cuajiniquil Tabaco, Lagarto, Pilas Andamojo, San Francisco, San Andrés, Matapalo y Zapote, los cuales nacen en el cantón, cuyas aguas van de sureste a noroeste, hasta desembocar en el Océano Pacífico. El río Montaña es límite con el cantón de Nicoya. La cuenca del río Tempisque es irrigada por los ríos Las Palmas y Cañas; a este último se le unen los ríos Diriá, Nimboyores, Chircó, Malvar; el Diriá, con sus tributarios Agua, Enmedio y San Juan; el Nimbuyores nace con el nombre de Tempate y recibe a los ríos Limón y Barbe Viejo. El río Cañas, al unirse con el río Las Palmas, da origen al río Bolsón, que se une al río Tempisque. Otro río que irriga el área es Santa Bárbara, que nace de la confluencia del río Grande y la quebrada Agua Fría, y se junta al río Tempisque con el nombre de Charco. Los ríos Cañas, Nimboyores, Malvar, Enmedio, Tempate, Limón y la citada quebrada, nacen en el cantón, los cuales presentan un rumbo de sur a norte y de suroeste a noreste. Los ríos Tempisque, Charco, Cañas y Bolsón son límites cantonales, el primero con Bagaces; el segundo, con Nicoya y los otros, con Carrillo. También se encuentra en el área las lagunas Montecillos, Picayal, Limón, Estero Largo y Potrero Largo.

8.3.7 Características ambientales

Según estudios realizados por la Organización de las Naciones Unidad, la actividad ganadera ha sido responsable, en gran parte, del deterioro del medio ambiente. La gran mayoría de los insumos empleados en la producción son contaminantes, entre ellos, los fertilizantes y plaguicidas para los forrajes. Por consiguiente, la actividad ganadera genera un veintiocho por ciento más de gases de efecto invernadero (medidos en su equivalente en dióxido de carbono CO2) que el sector del transporte. Recientemente en Costa Rica, se está dando un acelerado crecimiento costero debido al desarrollo turístico e inmobiliario. Estas actividades han inyectado de dinamismo la economía de la zona. El crecimiento se ha desarrollado en forma acelerada y desordenada, tomando en cuenta muy pocas medidas de mitigación para evitar incurrir en daños ambientales, ecológicos y paisajísticos. Como producto de la actividad de reforestación, actualmente la provincia de Guanacaste cuenta con el parche más grande del bosque tropical seco en la región de América Central. El Estudio de Índice de Competitividad Cantonal del año 2009, ubica el cantón de Santa Cruz en la posición número cinco respecto del tema ambiental, identificando aspectos como número de habitaciones de hoteles, bosque y playa, número de visitas a parques nacionales, número de hoteles con certificado de sostenibilidad turística CST, número de comunidades y playas con bandera azul, número de estudios de impacto ambiental, áreas de bosques y áreas protegidas.


91

8.3.8 Uso de suelos

De acuerdo con el Mapa Uso del Suelo al año 2000 del Centro Científico Tropical de Costa Rica, los usos del suelo para la comunidad de Villarreal en Tamarindo son: en primer instancia es una zona de pastizales, charral y tacotal; en segundo lugar, cuenta con poca presencia de bosque secundario. En la Figura 13 se muestran las características del terreno donde se pretende llevar a cabo el proyecto. Con el objetivo de precisar la identificación de factores ambientales, se ha iniciado con el desarrollo del instrumento de evaluación de impacto ambiental MEL ENEL. De acuerdo con el estudio realizado, las siguientes tablas detallan los factores ambientales susceptibles a potenciales impactos y riesgos durante la ejecución y operación del proyecto. Es importante hacer hincapié en que los factores ambientales son de carácter natural y antropológico. Estos se describen a continuación. Tabla 36. Factores Ambientales con Potencial Afectación en la Fase de Ejecución

Nº Factores

ambientales Descripción

1 Salud ocupacional Accidentes laborales durante la ejecución del proyecto.

2 Fallas tectónicas Sismos o terremotos por fallas tectónicas en la zona.

3 Contaminación ambiental

Desechos sólidos generados por construcción del proyecto.

4 Flora Corta de árboles no maderables en área constructiva.

5 Fauna Aislamiento de animales en área constructiva.

6 Paisaje Cambios en el paisaje debido a la construcción del proyecto.

7 Electricidad Incremento en el consumo de energía durante la fase de ejecución del proyecto.

8 Recurso hídrico Incremento en el consumo de agua potable durante la fase de ejecución del proyecto.

9 Comunidad Familias de comunidades residentes cerca del proyecto.



92

Tabla 37. Factores Ambientales con Potencial Afectación en la Fase de Operación

Nº Factores

ambientales Descripción

1 Salud ocupacional Efecto sobre la salud del trabajador por la operación del proyecto.

2 Fallas tectónicas Sismos o terremotos por fallas tectónicas en la zona.

3 Contaminación de acuíferos

Problemas constructivos en planta de tratamiento y tanque séptico que podría contaminar los suelos y acuíferos.

4 Contaminación ambiental

Desechos sólidos y orgánicos que contaminan el ambiente.

5 Fauna Aislamiento de animales en el área del proyecto.

6 Estéticos Cambios en el paisaje debido a la construcción del proyecto.

7 Servicio de energía Incremento en el consumo de energía por la operación del proyecto.

8 Recurso hídrico Incremento en el consumo de agua potable por la operación del proyecto.

9 Comunidad Familias de comunidades residentes cerca del proyecto.


8.4 Identificación de impactos ambientales positivos y negativos

El presente capítulo expone el listado de impactos ambientales negativos y positivos, identificados como producto de la ejecución y operación del proyecto. Dichos impactos se han clasificado según su origen. Entre ellos tenemos: amenazas de origen natural, impactos en la contaminación ambiental, ecología, estética y servicios públicos. Seguidamente se detallan:

8.4.1 Amenazas naturales

Fallas tectónicas: el distrito de Tamarindo cuenta con gran cantidad de fallas tectónicas en su territorio; eventualmente podría ocasionarse sismos y terremotos.

8.4.2 Contaminación ambiental

Aguas residuales: una deficiente construcción del tanque séptico y la planta de tratamiento, podría generar filtraciones de aguas negras y, por ende, contaminación de los mantos acuíferos de la zona.


93

Desechos sólidos: Incremento de los desechos producto de la operación del proyecto, entre ellos: papel, cartón, plástico, vidrio, aluminio, orgánicos, tecnológicos y basura en general.

8.4.3 Ecológicos

Flora: dentro del área de construcción del Oficentro, se encuentran algunos árboles no maderables que deben ser eliminados. Fauna: la construcción del proyecto produce alteraciones (pérdida de vegetación natural, ruido e iluminación nocturna, entre otras), lo cual generaría aislamiento de los animales que transitan por el terreno, entre la fauna podemos citar: monos, congos, mapaches, ardillas, pizotes, serpientes, iguanas, hormigas, mariposas, insectos, aves nativas y migratorias.

8.4.4 Estéticos

Paisaje: las construcciones de gran tamaño, de tipo horizontal y vertical, provocan una transformación gradual del paisaje, alterando el perfil paisajístico predominante y la silueta del escenario natural de la zona, y ocasionarían un rompimiento del equilibrio ecológico.

8.4.5 Servicios

Energía: alto consumo de electricidad por uso de equipo tecnológico como computadoras, impresoras, teléfonos, aires acondicionados, ascensores, iluminación, entre otros. Principalmente, el consumo de energía por uso de aire acondicionado se debe al aumento de la temperatura durante los veranos. Recurso hídrico: el proyecto requiere mayor demanda del servicio de agua, tanto para la fase de ejecución como de operación. Se debe tener cuidado en la calidad del agua. La sobreexplotación de mantos acuíferos superficiales, genera consecuencias en la salud de las personas, en caso de darse el fenómeno de intromisión salina. Con el fin de identificar los impactos potenciales, se determinaron las interrelaciones de las actividades comprendidas en la etapa de ejecución, operación y factores ambientales descritos anteriormente. Esta interrelación se muestra en las Tablas 38 y 39, mientras que en las tablas 40 y 41 se muestra la descripción de los impactos.


94

Tabla 38. Matriz de Identificación de Impactos durante la Fase de Ejecución del Proyecto


Elaboración de

planos

Aprobación

del CFIA

Visado de

planos

Permiso de

construcción

Contratación

de empresa

constructora

Construcción

de obra gris,

detalles y

acabados

Construcción

área de parqueo

Construcción

planta de

tratamiento

Prueba de

todos los

sistemas

Jardines y

zonas verdes

Entrega de la

obra

Salud

ocupacional2 10 12

Servicio de

energía4

Recurso hídrico 5

Comunidad 1

Natu

rale

s

Fallas

tectónicas9 13

Fis

ico-

quím

icos

Contaminación

ambiental8 11 14

Flora 3 15

Fauna 7

Esté

tica

Paisaje 6

Acciones

Socio

-económ

icos

Factor Ambiental

Ecoló

gic

os


95

Tabla 39. Matriz de Identificación de Impactos durante la Fase de Operación del Proyecto


Compra de

equipo y

mobiliario

Contratación

de personal

Contratación

de empresas

proveedoras

Operación del

proyectoMantenimiento

Seguimiento y

control

Salud

ocupacional2 9

Servicio de

energía3

Recurso hídrico 4

Comunidad 1

Natu

rale

s

Fallas

tectónicas10

Contaminación

de acuíferos5

Contaminación

ambiental6

Ecoló

gic

os

Fauna 8

Esté

tica

Paisaje 7

Factor Ambiental

Acciones

Socio

-económ

icos

Fis

ico-q

uím

icos


96

Tabla 40. Identificación y descripción de Impactos en la Fase de Ejecución

Nº Nombre Clave Descripción del Impacto

1 Contratación empresa - Comunidad

Empleos temporales durante la ejecución del proyecto.

2 Construcción - Salud ocupacional

Efectos en la salud de los trabajadoras durante la fase de ejecución del proyecto.

3 Construcción - Flora Corta de árboles no maderables durante la ejecución del proyecto.

4 Construcción - Energía Incremento en el consumo de electricidad por la construcción del proyecto.

5 Construcción - Recurso hídrico Incremento en el consumo de agua por la construcción del proyecto.

6 Construcción - Paisaje Cambio del paisaje por la construcción del proyecto.

7 Construcción - Fauna Aislamiento de animales por ruidos y labores durante la ejecución del proyecto.

8 Construcción - Contaminación ambiental

Contaminación del suelo por basura, desechos metálicos y materiales generados por la ejecución del proyecto.

9 Construcción - Fallas tectónicas

Posibilidad de sismo o terremoto durante la fase constructiva.

10 Parqueo - Salud ocupacional Efectos en la salud de los trabajadores durante la construcción.

11 Parqueo - Contaminación ambiental

Contaminación del suelo por basura, desechos metálicos y materiales.

12 Planta de tratamiento - Salud ocupacional

Efectos en la salud de los trabajadores durante la construcción.

13 Planta de tratamiento - Fallas tectónicas

Posibilidad de sismo o terremoto durante la construcción.

14 Planta de tratamiento - Contaminación ambiental

Contaminación del suelo por basura, desechos metálicos y materiales.

15 Zonas verdes - Flora Embellecimiento de áreas verdes en los alrrededores de la infraestructura.



97

Tabla 41. Identificación y descripción de Impactos en la Fase de Operación


8.5 Identificación de posibles medidas de mitigación

Con el fin de plantear posibles medidas de mitigación, se ha elaborado primeramente el análisis de predicción de impactos. Seguidamente, se presentan las tablas que resumen y agrupan los impactos genéricos para la fase de ejecución y operación del proyecto. Los impactos para cada una de las fases se han agrupado en impactos genéricos clasificados como: socioeconómicos, ecológicos, estético, físico – químicos y de origen natural. Estos se pueden apreciar en las Tablas 42 y 42. Posteriormente, se analizó si el impacto es negativo o positivo a través de la columna signo en las siguientes tablas; la determinación del signo del impacto se realizó

Nº Nombre Clave Descripción del Impacto

1 Operación - ComunidadContratación de personal y empresas de soporte

(limpieza, mantenimiento, tecnología y seguridad).

2Operación - Salud

ocupacionalAccidentes laborales durante la operación del proyecto.

3 Operación - EnergíaIncremento en el consumo de electricidad por la operación

del proyecto.

4 Operación - Recurso hídricoIncremento en el consumo del agua por la operación del

proyecto.

5Operación - Contaminación

de acuíferosContaminación de suelos y acuíferos por aguas negras.


ambiental

Contaminación ambiental por desechos sólidos, orgánicos

y basura, producto de la operación del proyecto.

7 Operación - PaisajeTransformación gradual del paisaje por la operación del

proyecto.

8 Operación - Fauna Aislamiento de animales por la operación del proyecto.

9Mantenimiento - Salud

ocupacional

Accidentes laborales durante labores de mantenimiento

del proyecto.

10Mantenimiento - Fallas

tectónicasPosibilidad de sismos o terremotos en la zona.


98

evaluando la predicción del proyecto, con proyecto y sin él; los resultados se muestran en las tablas a continuación. Los resúmenes de los impactos identificados para fase de ejecución y operación del proyecto se aprecian en las Tablas 44 y 45. Estos se han clasificado en Alto Impacto, Bajo Impacto y Moderado Impacto, permitiendo continuar con el análisis de Coeficiente de Significancia Relativa CRS. Una vez efectuada la valoración de las diferentes características particulares de cada impacto genérico (Tablas 46 y 47), el método MEL-ENEL establece una comparación de todos los impactos genéricos (bajo el análisis todos contra todos), para definir el Coeficiente de Significancia Relativa CSR, y por ende, determinar la viabilidad ambiental del proyecto. Finalmente, se propone una serie de posibles medidas de mitigación para cada uno de los impactos ambientales establecidos. Estos aplican para la fase de ejecución y operación del proyecto.

Tabla 42. Categorización por Impactos Genéricos en la Fase de Ejecución

Nº Nombre Clave Descripción del Impacto Signo

Impacto Genérico A: Socio-económicos

1 Generación de empleo Empleos temporales durante la ejecución del proyecto.

+

2, 10, 12 Construcción - Salud ocupacional

Efectos en la salud de los trabajadores durante la fase de ejecución del proyecto.

-

4 Construcción - Energía Incremento en el consumo de electricidad por la construcción del proyecto.

-

5 Construcción - Recurso hídrico

Incremento en el consumo de agua por la construcción del proyecto.

-

Impacto Genérico B: Ecológicos

3 Construcción - Flora Corta de árboles no maderables durante la ejecución del proyecto.

-

7 Construcción - Fauna Aislamiento de animales por ruidos y labores durante la ejecución del proyecto.

-

15 Zonas verdes - Flora Embellecimiento de áreas verdes en los alrrededores de la infraestructura.

+

Impacto Genérico C: Estética

6 Construcción - Paisaje

Cambio del paisaje por la construcción del proyecto.

-

Impacto Genérico D: Físicoquímicos

8, 11, 14 Construcción - Contaminación ambiental

Contaminación del suelo por basura, desechos metálicos y materiales generados por la ejecución del proyecto.

-

Impacto Genérico E: Naturales

9, 13 Construcción - Fallas tectónicas

Posibilidad de sismo o terremoto durante la fase constructiva.

-



99

Tabla 43. Categorización por Impactos Genéricos en la Fase de Operación


Seguidamente, se presentan las tablas con los resúmenes de los resultados de la evaluación; continuando con los criterios del Método Mel – Enel, se determinó que los impactos genéricos ecológicos, estético y físico – químicos no son significativos, pero los impactos socioeconómicos y naturales son significativos para la fase de ejecución del proyecto. Los impactos genéricos para la fase de operación no significativos son ecológicos y estéticos, mientras que los impactos socioeconómicos, naturales y físico - químicos son significativos.

Nº Nombre Clave Descripción del Impacto Signo

1 Generación de empleoContratación de personal y empresas de soporte

(limpieza, mantenimiento, tecnología y seguridad).+

2Operación - Salud

ocupacionalAccidentes laborales durante la operación del proyecto. -

9Mantenimiento - Salud

ocupacional

Accidentes laborales durante labores de mantenimiento

del proyecto.-

3 Operación - EnergíaIncremento en el consumo de electricidad por la

operación del proyecto. -

4 Operación - Recurso hídricoIncremento en el consumo del agua por la operación del

proyecto.-

8 Operación - Fauna Aislamiento de animales por la operación del proyecto. -

7 Operación - PaisajeTransformación gradual del paisaje por la operación del

proyecto.-


de acuíferosContaminación de suelos y acuíferos por aguas negras. -


ambiental

Contaminación ambiental por desechos sólidos,

orgánicos y basura, producto de la operación del

proyecto.

-

10Mantenimiento - Fallas

tectónicasPosibilidad de sismos o terremotos en la zona. -

Impacto Genérico D: Físicoquímicos

Impacto Genérico E: Naturales

Impacto Genérico A: Socio-económicos

Impacto Genérico B: Ecológicos

Impacto Genérico C: Estética


100

Tabla 44. Resumen de los Resultados de Evaluación de Impactos en la Ejecución


Impacto Genérico Magnitud Importancia Extensión Duración Reversibilidad

Impacto Genérico A:

Socioeconómicos

La estimación por accidentes laborales es baja.

Se estima el incremento del consumo de los

servicios de agua y electricidad.

(M)

La seguridad laboral, brindar empleo y la

racionalización de los recursos es de gran

importancia para la empresa.

(A)

Área del proyecto 5000 metros cuadrados.

(M)

Duración de ejecución del proyecto (20

meses).

(M)

Dependiendo de la magnitud del accidente,

puede haber daños irreversibles a terceros. El

uso irracional de recursos eleva la demanda de

producción .

(A)

Impacto Genérico B:

Ecológicos

Debido a la poca existencia de árboles en la

construcción, se talarán algunos árboles no

maderables. El aislamiento de fauna es

mínima.

(B)

No son afectadas a gran escala, la flora ni la

fauna en el área de influencia del proyecto.

(B)

El área está limitada a tres metros alrededor

de la infraestructura, aproximadamente la

extensión del área impacta es de 1600

metros cuadrados.

(B)

La duración de la tala de árboles no

maderables es de 2 días.

(B)

Alta capacidad de recuperación de bosque

secundario y presencia de fauna.

(B)

Impacto Genérico C:

Estética

Cambio gradual en el paisaje de la zona.

(B)

Construcción de un diseño armónico en el

paisaje y desarrollo inmobiliario de la zona.

(B)

Área del proyecto .

(B)


meses).

(B)

El paisaje de la zona es irreversible debido a la

transformación y el desarrollo efectuado desde

hace años.

(B)

Impacto Genérico D:

Físico - químicos

Se estima que la contaminación por desechos

sólidos metálicos, materiales y basura durante

la construcción es baja.

(B)

Mínima directa con la contaminación del

ambiente, ya que en su mayoría se puede

reciclar.

(B)


(B)


meses).

(B)

El tiempo de recuperación del suelo es corto,

debido a la presencia de desechos y basura.

(M)

Impacto Genérico E:

Naturales

Se estima el movimiento de placas tectónicas

en la zona de Guanacaste. Su magnitud puede

ser alta, moderada o baja.

(M)

Debido a la posibilidad de sismos y terremotos,

se debe trabajar bajo estrictas medidas

antisísmicas.

(A)


(A)

Durante el periodo de ejecución del proyecto

20 meses.

(B)

Dependiendo de la magnitud del movimiento de

placas, puede haber daños reversibles.

(A)


101

Tabla 45. Resumen de los Resultados de Evaluación de Impactos en la Operación


Impacto Genérico Magnitud Importancia Extensión Duración Reversibilidad

Impacto Genérico A:

Socioeconómicos

La estimación por accidentes laborales es baja.

Incremento del consumo de los servicios de

agua y electricidad.

(M)

La seguridad laboral es de importancia para la

empresa, así como la racionalización de los

recursos. (A)

Impacto Puntual

(B)

Durante el período de operación del

proyecto (15 años).

(A)

Dependiendo de la magnitud del accidente,

puede haber daños irreversibles a terceros. El

uso irracional de recursos puede causar daños

irreversibles.

(A)

Impacto Genérico B:

Ecológicos

Se impacta muy poco la fauna del área del

proyecto.

(B)

No es afectada a gran escala la fauna, ya que

el área constructiva es pequeña.

(B)

El área constructiva es de 1600 metros

cuadrados, en los alrrededores se contará

con zonas verdes.

(B)

La duración de la operación del proyecto es

de largo plazo.

(B)

Alta capacidad de reproducción y esparcimiento

de animales.

(B)

Impacto Genérico C:

Estética

Cambio gradual en el paisaje de la zona.

(B)

Arquitectura armónica con el paisaje y

desarrollo inmobiliario de la zona.

(B)


(B)

Duración de ejecución del proyecto.

(B)

El paisaje de la zona es irreversible, debido a la

transformación y el desarrollo efectuado desde

hace años.

(B)

Impacto Genérico D:

Físico - químicos

Aumento de desechos sólidos y orgánicos

proporcionalmente.

(A)

Compromiso ambiental por parte del ejecutor

del proyecto.

(A)

Impacto Puntual, si este es reciclado.

(B)


proyecto.

(A)

70% reversible la contaminación ambiental por

reciclaje y manejo de desechos.

(A)

Impacto Genérico E:

Naturales

Se estima el movimiento de placas tectónicas

en la zona de Guanacaste. Su magnitud puede

ser alta, moderada o baja.

(M)

Debido a la posibilidad de sismos y terremotos,

se debe contar con estrictas medidas

seguridad.

(A)

Impacto Puntual

(B)


proyecto.

(A)

Dependiendo de la magnitud del movimiento de

placas, los daños pueden ser irreversibles.

(A)

102

Tabla 46. Matriz de CSR para la Fase de Ejecución


Tabla 47. Matriz de CSR para la Fase de Operación

Operación

Impactos Genéricos

A: Socio - económicos

D: Físico - químicos

E: Naturales SUMA CSR

A: Socio - económicos

0,45 0,388888889 0,45 0,23

D: Físico - químicos

0,55 0,529411765 0,55 0,28

E: Naturales 0,533333333 0,470588235 1,00 0,50

Total 1,083333333 0,920588235 0,918300654 2,00 2,00


Una vez finalizada la evaluación de los impactos potenciales del proyecto, se han determinado una serie de medidas de mitigación para cada uno de los impactos ambientales y riesgos identificados. Estos son aplicables a la fase de ejecución y operación del proyecto. El aplicar estas medidas de mitigación hace que el proyecto tenga un coeficiente de significancia relativa, CRS, mayor que cero en la ejecución y en la operación; por lo tanto, significa que ambientalmente es factible.

Impactos Genéricos A: Socio - económicos E: Naturales SUMA CSR

A: Socio - económicos 0,631578947 0,63 0,63

E: Naturales 0,368421053 0,37 0,37

1,00 1,00 Total


103

Tabla 48. Posibles Medidas de Mitigación

Impactos Ambientales

Medidas de Mitigación

Fallas tectónicas

El Estudio Financiero comprende los costos de una construcción con bases antisísmicas, empleando materiales de alta calidad.

Aguas residuales

El Estudio Financiero comprende los costos para la construcción de una planta de tratamiento y un tanque séptico.

Desechos sólidos

Implementación de un sistema de manejo integral de desechos, a través de un programa de reciclaje permanente (plástico, cartón, aluminio, vidrio y basura tecnológica) y manejo de desechos sólidos a través de composteras.

Flora Conservación de área boscosa en los alrededores del terreno.

Fauna

Construcción de puentes colgantes para monos y congos, debido a que el edificio se ubica frente a una carretera. Creación de jardines con plantas de la zona que permitan alimentar aves y otros animales.

Paisaje Diseño de jardines que permitan dar cobertura boscosa en los alrededores del edificio, con el fin de integrar el ambiente y la infraestructura de una manera paisajística.

Energía

El diseño del edificio cuenta con una gran cantidad de ventanas en cada piso, de manera que durante el día se evite el uso de luces artificiales. La construcción comprende una instalación de aire acondicionado para todo el edificio a través de canales. Durante la noche se empleará iluminación con sensores de movimiento (dentro y alrededores del edificio). Las zonas verdes y parqueo contarán con iluminación solar.

Recurso hídrico

El Estudio Financiero incorpora los costos de construcción de una planta de tratamiento. Durante el invierno las zonas verdes y los tanques sépticos utilizarán agua llovida. Se instalarán servicios sanitarios y lavamanos inteligentes para racionalizar el uso del agua potable.



104

8.6 Análisis costo – beneficio

Es indispensable fomentar y cuantificar los costos ambientales y el uso de instrumentos económicos para determinar la viabilidad ambiental del proyecto, a través del Estudio de Evaluación de Impacto Ambiental. El apéndice anterior (Identificación de Posibles Medidas de Mitigación) describe los impactos y riesgos del proyecto y propone algunas medidas de mitigación; éstas están siendo incorporadas y cuantificadas en el Estudio de Evaluación Financiera del Proyecto. Desde el momento de elaboración del Estudio Técnico del Proyecto, se han considerado las medidas de mitigación y se han incorporado en los costos totales para la fase de ejecución del proyecto. Dichos costos superan los seis millones de dólares. Por consiguiente, no se deben contemplar otros gastos por conceptos ambientales e impactos.

8.7 Propuesta de seguimiento y control

Seguidamente, se presenta la propuesta de Seguimiento y Control del Proyecto, la cual está vinculada a la identificación de impactos potenciales y riesgos ambientales. Seguidamente se presenta.

Socialización del proyecto en las comunidades circundantes al proyecto: la ciudadanía debe ser partícipe en un cien por ciento de este proceso, ya que es beneficiaria indirecta del proyecto y, por lo tanto, debe estar en la capacidad de apoyarlo o reprobarlo.

Pago Económico: en caso de que el proyecto incumpla en alguna de sus medidas de mitigación propuestas o cause daños en el ambiente, deberá proceder con el pago económico por multa e indemnización por daño ambiental ante las instituciones gubernamentales rectoras.

Precaución de otros impactos potenciales ambientales: la empresa responsable del proyecto deberá atender medidas de precaución, especialmente ante posibles situaciones potenciales de daños graves o irreversibles al ambiente; no estipulados en este documento, producto del cambio climático u otras circunstancias, que aún no se pueden estipular, estimar, ni cuantificar.

Compromiso Empresarial: la gerencia del proyecto se debe comprometer a realizar procesos productivos limpios e implementar sistemas de control de


105

la contaminación más eficaces que se enfrentan a costos de ajuste significativos.

Responsabilidad Social: la gerencia del proyecto debe ejecutar programas de mejoramiento ambiental que involucren al sector interno y externo, específicamente a todas las personas que ocupen el edificio, así como proyectos dirigidos a la comunidad circundante.

8.7 Conclusiones y recomendaciones.

A continuación se presentan las siguientes conclusiones del Proyecto. Estas mismas pretenden dejar de manifiesto la viabilidad técnica – operativa del proyecto a nivel de perfil.

El proyecto es de carácter privado y, por lo tanto, contribuirá con la inversión inmobiliaria de la provincia de Guanacaste, especialmente en el distrito de Tamarindo, en el cantón de Santa Cruz.

A través de la implementación del proyecto se brindará generación de empleo a los habitantes de la zona de Tamarindo. Esto ha sido considerado en el estudio como un impacto positivo.

Se ha analizado una serie de impactos potenciales ambientales y riesgos, que pueden perjudicar de forma directa al proyecto y, de forma indirecta, al entorno y ambiente.

El estudio comprende la implementación del método de evaluación de impacto ambiental Mel Enel; este instrumento permite identificar, analizar y cuantificar los impactos potenciales y riesgos del proyecto.

De acuerdo con el Estudio de Impacto Ambiental que determinó que el Coeficiente de Significancia Relativa es mayor que cero, se indica que desde el punto de vista ambiental el proyecto es Factible.


106

CAPÍTULO IX

ANÁLISIS DE VIABILIDAD DEL

PROYECTO


107

CAPÍTULO IX ANÁLISIS DE VIABILIDAD DEL PROYECTO

9.1 Introducción

Este segundo apartado se concentra en el análisis de la viabilidad del proyecto y, por ende, en el análisis de su entorno. El capítulo consta de cuatro secciones, entre ellas: introducción, análisis de actores, análisis de las fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas del proyecto y, por último, las conclusiones. El análisis de actores se refiere a todos aquellos actores que tienen algún grado de interés sobre el proyecto, definiendo sus áreas de interés, impactos, posiciones iniciales y deseadas, así como las estrategias. El objetivo es definir eventuales obstáculos que podrían suscitarse por parte de algún actor.

Es importante definir el entorno del proyecto mediante la técnica de análisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas FODA. A través del análisis se podrá gestionar para que el proyecto sea viable. Las estrategias plantean recomendaciones para viabilizar el proyecto, para contrarrestar la oposición de algunos grupos sociales, o para disminuir o eliminar las debilidades y amenazas que se presentan en el entorno al proyecto.

Las conclusiones pretenden determinan si el proyecto como tal es viable sin la presencia de ninguna estrategia; además, define si la aplicación de las estrategias podrá alcanzar la viabilidad del proyecto.

9.2 Análisis de actores

El análisis de actores se presenta en tres diferentes etapas del proyecto. Primeramente se analizan los actores a nivel de preinversión; posteriormente, el análisis se plantea a nivel ejecución y, por último, se analizan los actores de la fase de operación. La siguiente figura ilustra el proceso de análisis.


108

Figura 15. Fases del Análisis de Actores


9.2.1 Fase de preinversión

Durante la Fase de Pre-inversión se estima la participación de un total de siete actores, entre ellos el Grupo de Inversionistas, Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos CFIA, Secretaría Técnica Nacional Ambiental SETENA, Ministerio de Salud, Municipalidad de Santa Cruz, Cooperativa de Electrificación Rural de Guanacaste R.L. COOPEGUANAASTE y Asociación Administradora de Acueducto Rural ASADA. Seguidamente, se detalla la participación de cada uno de los actores.

Grupo de Inversionistas: La posición inicial es ser promotor. La posición deseada es ser desarrollador. Su interés abarca todas las áreas y fases del proyecto. Su objetivo es formular un documento de proyecto, que le permita desarrollar una infraestructura modalidad Oficentro para vender o alquilar diversos espacios físicos para el mercado local, nacional e internacional. Con el fin de desarrollar de forma exitosa el proyecto, se deberá constituir un equipo multidisciplinario con experiencia en el campo.

Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos CFIA: El área de interés es la aprobación de planos y sellado, para alcanzar éste trámite, la promotora del proyecto debe presentar ante la institución los planos, los cuales deben cumplir con todas las normativas técnicas y legales. Su impacto es positivo, la posición inicial es neutral y la posición deseada es ser un actor aliado al proyecto.

Secretaría Técnica Nacional Ambiental SETENA: La posición inicial del actor es neutral y la posición deseada es ser aliado del proyecto. Su función es determinar


109

la viabilidad del proyecto, garantizando que cumple con todos los requisitos y normativas legales para su desarrollo; su área de interés principal son los elementos naturales y el entorno. La promotora del proyecto debe presentar toda la documentación necesaria para su evaluación.

Ministerio de Salud: Debe ratificar que el proyecto es seguro y que no causará daño alguno, por lo que su área de interés es la seguridad social. Este es un actor neutral y la posición deseada es ser aliado del proyecto. La promotora deberá aportar toda la documentación y las pruebas necesarias para garantizar la seguridad del proyecto y obtener el permiso de funcionamiento.

Municipalidad de Santa Cruz: El área de interés es principalmente el uso de suelo y los impuestos que el proyecto pudiera generar. Esta entidad debe tener interés primario sobre el proyecto. Es un actor neutral y se espera que se convierta en un actor aliado al proyecto. Se requiere presentar documentos legales para adquirir el permiso de construcción y realizar los pagos correspondientes conforme con la normativa de impuestos territoriales.

Coopeguanacaste R.L.: Su área de interés es el suministro de electricidad en el proyecto. Su impacto es positivo. Actualmente es un actor neutral y se desea que su posición sea actor aliado al proyecto. La promotora debe efectuar el trámite de solicitud del servicio, presentar documentos legales del proyecto y cancelar previamente los costos por concepto de instalación del servicio de electricidad en el área del proyecto.

Asociación Administradora de Acueducto Rural ASADA: Su área de interés es la disponibilidad del recurso hídrico. Su impacto es positivo. Inicialmente es un actor neutral. Se espera que sea un actor aliado al proyecto. La promotora requiere efectuar el trámite de solicitud del servicio y presentar la documentación legal del proyecto ante la oficina de la comunidad de Villarreal en Tamarindo, con el fin de adquirir la adjudicación de pajas de agua; asimismo se deberá efectuar la cancelación por costos de instalación. Si bien es cierto el tema del agua es un factor crítico en la zona costera de Guanacaste, actualmente la ASADA de Villarreal está trabajando en la creación de nuevos pozos, con el fin de aumentar la oferta de agua potable en la zona y área del proyecto.

La siguiente tabla resume la información anteriormente descrita para la fase de pre-inversión del proyecto.


110

Tabla 49. Identificación de actores, áreas y posición durante la fase de preinversión

Actor Áreas de interés

Tipo de impacto

Posición inicial Posición deseada Estrategia

recomendada

Inversionistas Todas Positivo Promotor

Elaboración de estudios

Desarrollador Estudio de Pre-

factibilidad de Proyecto

Conformar un equipo interdisciplinario para desarrollar el proyecto

CFIA Revisión de

planos Positivo

Neutral Recepción de planos

Aliado Aprobación de planos

Planos cumplen con normativas legales

ASADA Disponibilidad

del recurso hídrico

Positivo Neutral

Trámite solicitud de pajas de agua

Aliado Instalación del servicio

de agua potable

Presentar la solicitud y los documentos para

adquirir el servicio

Coopeguanacaste Suministro de electricidad

Positivo Neutral

Trámite de solicitud de servicio

Aliado Instalación del servicio

de electricidad

Presentar la solicitud, los documentos y cancelar los costos del servicio

Ministerio de Salud

Seguridad Social

Positivo

Neutral Recepción de

documentos del proyecto

Aliado Aprobación del permiso

de funcionamiento

Proveer todos los documentos requeridos para adquirir el permiso

SETENA Viabilidad ambiental

Positivo


documentación del proyecto

Aliado Dictamen de viabilidad y armonía con el ambiente

Suplir documentos de soporte para demostrar la

viabilidad del proyecto

Municipalidad de Santa Cruz

Uso de suelo e impuestos

Positivo


documentación del proyecto

Aliado Permiso Municipal Definir categoría de

impuestos

Facilitar a funcionarios municipales toda la documentación del

proyecto



111

9.2.2 Fase de ejecución

Durante la Fase de Ejecución del Proyecto se identifica la participación de cinco actores entre ellos podemos citar: Grupo de Inversionistas, Empresa Constructora, y Equipo de Ingenieros Expertos Supervisores, Municipalidad de Santa Cruz e Instituto Costarricense de Electricidad ICE; los siguientes párrafos describen la posición de los actores y la tabla resume la información:

Grupo de Inversionistas: El área de interés es la ejecución de la obra. El proceso incluye obra gris, acabados y detalles, instalación de todos los servicios y pruebas. La posición inicial y la posición deseada es ser desarrollador; el proyecto se logrará contratando una empresa constructora y contratando un equipo de ingenieros expertos que supervisen la obra en todas sus fases.

Empresa Constructora: Su área de interés es total. Su impacto es positivo. Su posición inicial y deseada es actor aliado del proyecto. La empresa constructora debe cumplir con normativas legales del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, Instituto Nacional de Seguros y Caja Costarricense de Seguro Social para ser contratada. Con el fin de ejecutar el proyecto en forma eficiente, se recomienda contratar un equipo de ingenieros que supervisen la obra en su totalidad.

Equipo de Ingenieros: Al igual que el anterior actor, su área de interés es total, su impacto es positivo y se convierte en un aliado del proyecto. Los inversionistas deben contratar un equipo de ingenieros expertos que supervisen e inspeccionen la obra en su totalidad, con el fin de cumplir con los tiempos, las calidades y la validación general de la infraestructura.

Municipalidad de Santa Cruz: El área de interés es el uso del suelo y el cumplimiento con el proceso de inspección. La entidad tiene interés primario, inicialmente es un actor neutral y se desea que sea un actor aliado del proyecto. Se requiere presentar documentos legales en cada inspección.

Instituto Costarricense de Electricidad: El área de interés son los servicios de telefonía e internet. Esta institución es neutral y la posición deseada es ser actor aliado del proyecto. Su impacto es positivo. Se requiere presentar solicitudes del servicio y documentos legales del proyecto, para su aprobación e instalación.


112

Tabla 50. Identificación de actores, áreas y posición durante la fase de ejecución


Tipo de impacto

Posición inicial Posición deseada Estrategia recomendada

Inversionistas Ejecución del

proyecto Positivo

Desarrollador Contar con los permisos para ejecutar el proyecto

Desarrollador Ejecutar el proyecto

Contratar una empresa constructora para que

ejecute el proyecto

Empresa Constructora

Todas Positivo Aliado

Contratación de empresa constructora

Aliado Las empresa ejecuta el

proyecto

El Grupo de Inversionistas contrata empresa que

supervise la obra

Equipo de Ingenieros

Todas Positivo Aliado

Contratación de empresa

Aliado Inspección de toda la

obra

El equipo de ingenieros avala el proyecto


Supervisión Positivo Neutral

Inspección durante la ejecución del proyecto

Aliado El proyecto cumple con normativa de uso del

suelo

Facilitar documentación del proyecto durante las

inspecciones

ICE Telefonía e

Internet Positivo

Neutral Recepción de documentos

Aliado Instalación de servicios

en el proyecto

Presentar las solicitudes y los documentos para adquirir los servicios



113

9.2.3 Fase de operación

En la Fase de Operación se han identificado un total de diez actores. Se destacan los siguientes: Grupo de Inversionistas, Propietarios, Arrendantes, Contratistas, Proveedores, Empleados, Comunidad, Caja Costarricense de Seguro Social CCSS, Ministerio de Hacienda y Municipalidad de Santa Cruz. A continuación, se describe la participación de cada uno de los actores y, posteriormente, la tabla resume la información.

Grupo de Inversionistas: Su mayor interés será la operación del Oficentro. Su impacto es positivo y el actor inicial y deseado es ser promotor del proyecto, inaugurarlo y operarlo. La estrategia por seguir es la contratación de un equipo profesional interdisciplinario para administrar el proyecto, así como empresas de servicios de mantenimiento, seguridad, limpieza y soporte tecnológico.

Propietarios: Los propietarios de espacios físicos del Oficentro se constituyen en actores aliados del proyecto y de impacto positivo. Su área de interés es total. Su posición inicial es la negociación y compra de espacios físicos, mientras que la posición deseada es la apertura y venta de servicios profesionales dirigidos al mercado local, nacional e internacional. La estrategia del proyecto es suplir y alquilar servicios complementarios como salas de reuniones, conferencias, entre otros.

Arrendantes: El área de interés es total. Son actores aliados del proyecto y de impacto positivo. Su posición inicial es de arrendantes de oficinas virtuales e inteligentes, así como de locales comerciales. La posición deseada es la apertura y venta de servicios profesionales y comerciales. La estrategia del proyecto es suplir y alquilar servicios complementarios.

Contratistas: Las empresas contratistas del Oficentro son actores aliados del proyecto. Su interés es total y su impacto es positivo. La posición inicial estipula el proceso de contratación de empresas de servicios complementarios como limpieza, mantenimiento, seguridad y soporte tecnológico. Con el objetivo de que cada empresa de servicios brinde un eficiente servicio, se requiere de un proceso de control, seguimiento y evaluación por parte de la administración del proyecto.

Proveedores: El interés sobre el proyecto está relacionado con el suministro de equipos y material para oficinas, suministros de limpieza, insumos y compras en general. Los proveedores son actores aliados del proyecto, de impacto positivo. Su posición es brindar en forma eficiente el servicio al proyecto. Se requiere, por


114

parte del equipo administrativo, identificar las empresas idóneas para este proceso.

Empleados: Su interés es total y de impacto positivo. Son actores aliados del proyecto. Los inversionistas promotores del proyecto deben contratar un equipo interdisciplinario que desempeñe en forma eficiente las funciones administrativas del Oficentro. Se requiere llevar a cabo tareas de control, seguimiento y evaluación del desempeño.

Comunidad: El interés es total. Su impacto es positivo. Inicialmente es un actor neutral y se espera que se convierta en actores aliados al proyecto. Su posición es referente a la apertura del Oficentro, acceso a los servicios profesionales y comerciales, así como beneficiarios de los programas de acción social que ejecute el proyecto.

Caja Costarricense de Seguro Social CCSS: Esta entidad es un actor neutral al proyecto. La posición deseada es ser actor aliado; el impacto positivo y de interés total. La empresa está suscrita al reporte de la cantidad de empleados del Oficentro y al pago obligatorio mensual de la planilla. La administración debe llevar un control de pagos y seguimiento para garantizar la operación.

Ministerio de Hacienda: El interés de la entidad está relacionado con el pago de los impuestos. Inicialmente es un actor neutral. Se espera que su posición sea de actor aliado al proyecto; el impacto es positivo y el interés es total. La administración debe ejecutar el trámite de inscripción como tributante, brindar reportes trimestrales y anuales del estado de resultados de la empresa y efectuar el pago de impuestos; la estrategia por seguir, por parte del personal administrativo, es llevar un control y seguimiento de los trámites efectuados.

Municipalidad de Santa Cruz: El interés en el proyecto es total. Su impacto es positivo; es un actor neutral, pero se espera que sea un actor aliado al proyecto. Su posición está vinculada al pago de impuestos territoriales anuales. La administración del Oficentro deberá llevar control y seguimiento de los trámites efectuados ante la institución.


115

Tabla 51. Identificación de actores, áreas y posición durante la fase de operación


Tipo de impacto

Posición inicial Posición deseada Estrategia recomendada

Inversionistas Operación

del proyecto Positivo

Promotor Inauguración del proyecto

Promotor Proyecto operando

Contratación de colaboradores y empresas

Propietarios Todas Positivo Aliado

Compra de espacios físicos Aliado

Apertura de servicios El proyecto brinda servicios

complementarios

Arrendantes Todas Positivo Aliado

Alquiler de oficinas y locales comerciales

Aliado Apertura de servicios

El proyecto brinda servicios complementarios

Contratistas Todas Positivo Aliado

Contratación de empresas de servicios

Aliado Empresas de servicios

operando

Supervisión y control de los servicios contratados

Empleados Todas Positivo Aliado

Contratación de personal administrativo

Aliado Equipo

interdisciplinario

Supervisión, control y medición del desempeño de

los funcionarios

Proveedores Todas Positivo Proveer insumos para la operación del proyecto

Excelente coordinación entre Oficentro y

proveedor

Identificación de eficientes empresas proveedoras del

mercado

Comunidad Todas Positivo Neutral

Apertura del Oficentro Aliado

Población beneficiada Ejecutar programas de responsabilidad social

CCSS Pago de planilla

Positivo Neutral

Reporte de empleados Aliado

Pago de planillas Control y seguimiento

Ministerio de Hacienda

Pago de impuestos

Positivo Neutral

Inscripción en Ministerio de Hacienda

Aliado Reporte y pago de

impuestos Control y seguimiento


Pago de impuestos

Positivo Neutral

Trámite en Municipalidad

Aliado Pago de impuestos

territoriales Control y seguimiento



116

9.3 Análisis FODA

Seguidamente se presenta el Análisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas FODA. A través de la técnica se pueden determinar diversos factores, tanto a nivel interno como externo. Estos pueden beneficiar o afectar el proyecto, eliminar o minimizar las restricciones y mejorar las ventajas; por consiguiente, se define una serie estrategias para cada uno de los factores, con el fin de viabilizar la ejecución del proyecto.

9.3.1 Fortalezas

Las fortalezas del proyecto se identifican a través de los servicios, el mercado y la ubicación. En seguida se detallan:

Servicios: La venta de servicios profesionales en el sector de Tamarindo es dispersa y los inmuebles no satisfacen al cliente, debido a las carencias a nivel de infraestructura y de plataforma de servicios. La estrategia planteada es la construcción de un edificio de cuatro pisos que concentre el desarrollo de los negocios e inversiones y satisfaga las necesidades del mercado local, nacional e internacional.

Mercado: La oferta de oficinas en la zona de Tamarindo contempla elevados precios y no responde, en el nivel de infraestructura, a las necesidades de los clientes. La estrategia ofrece a los clientes un Oficentro con áreas disponibles para oficinas; el tamaño oscila desde 16 hasta 81 metros cuadrados; además, se ofrecen diversos servicios complementarios como área de parqueo, área de alimentación, salas de espera, reuniones y conferencias, entre otros.

Ubicación: En la mayoría de los casos las oficinas no cuentan con ubicación estratégica, están inmersas dentro de los edificios comerciales o en zonas alejadas de las principales vías. Se ha seleccionado como área estratégica la comunidad de Villarreal para la construcción y apertura del Oficentro. Contempla característica como: zona muy transitada, frente a carretera nacional, cerca del aeropuerto de Tamarindo; existe transporte público, fácil ubicación y cuenta con espacios de parqueo.


117

9.3.2 Debilidades

Las debilidades identificadas podrían eventualmente afectar el proyecto; éstas son a nivel de producción, administración y recursos humanos. Se detallan a continuación:

Producción: Generalmente las obras constructivas presentan retrasos en el cumplimiento del cronograma de ejecución; posibles retrasos en la fase de ejecución del proyecto podría perjudicar el presupuesto, las ventas y la operación en general. Se recomienda tener control y seguimiento del contrato, así como de los tiempos para cada una de las actividades.

Administración: Una deficiente contratación de la empresa administradora del proyecto podrá perjudicar su operación. La estrategia seleccionada es iniciar un proceso de consulta, una terna y entrevistas, con el fin de seleccionar una empresa eficiente que trabaje bajo resultados y metas.

Recursos Humanos: Se recomienda a la empresa administradora seleccionar en forma óptima el equipo de trabajo interdisciplinario. Una deficiente contratación del personal podría perjudicar la operación del proyecto; la rotación de personal, los despidos y las renuncias no proporcionan una buena imagen.

9.3.3 Oportunidades

Se han identificado un total de cuatro oportunidades. Los factores son políticos, sociales, de inversión, mercado y económicos. Seguidamente se explican:

Político: La coyuntura política, así como las metas y políticas del Plan de Gobierno estimulan la creación de proyectos inmobiliarios, turísticos y otros. Se recomienda aprovechar el marco político para desarrollar el proyecto Oficentro Centro de Negocios.

Social: El cantón de Santa Cruz cuenta con el mayor porcentaje de personas profesionales de la provincia de Guanacaste. La estrategia plantada es publicitar el proyecto, para captar esta población como posibles clientes directos o indirectos del Oficentro.


118

Inversión: Las zonas costeras de la provincia de Guanacaste se han convertido en nichos de inversión extranjera directa. Se recomienda aprovechar la coyuntura y ubicación del oficentro, para promover el proyecto como centro de negocios.

Mercado: A nivel local la oferta de oficinas es insatisfecha, encarecedora y deficiente. La estrategia es aprovechar la realidad de la zona de Tamarindo, para publicitar el proyecto y captar una mayor cantidad de clientes directos.

9.3.4 Amenazas

Las amenazas se plantean a nivel externo del proyecto y eventualmente podrían perjudicarlo. Se han identificado cuatro amenazas, entre ellas: a nivel de mercado, economía, producción y administración; en seguida se detalla:

Inversión: La principal amenaza del proyecto es no contar con los recursos económicos para costear la fase de ejecución del oficentro. Es necesario diseñar y desarrollar una estrategia que permita un eficiente proceso de pre-venta de espacios físicos para financiar el proyecto.

Mercado: Normalmente, los proyectos de esta naturaleza requieren efectuar un proceso de pre-venta. La estrategia sugerida es ejecutar un fuerte proceso de marketing, con el fin de vender y alquilar espacios físicos del Oficentro.

Economía: El estancamiento de la economía a nivel mundial ha impactado la economía local. En el futuro una posible desaceleración de la economía podría afectar los intereses del proyecto; por lo tanto, se recomienda efectuar un proceso agresivo a nivel de marketing y publicidad con el fin de promocionar la realización de negocios en el oficentro.

Seguidamente se presentan la Tablas 52 y 53. Ellas permiten recapitular en forma global el análisis descrito anteriormente, según la metodología de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas.


119

Tabla 52. Identificación de factores internos (análisis FODA)

Factores F O D A Estrategia

Servicios x Construcción de un edificio que satisfaga las necesidades del mercado local, nacional e internacional.

Mercado x Oferta de precios que contemplen diversidad de tamaños y servicios.

Ubicación x Ubicación del proyecto en zona estratégica.

Producción x Control y seguimiento para evitar retrasos en la fase de ejecución del proyecto.

Administración x Eficiente proceso en la contratación de la empresa administradora del Oficentro.

Recurso Humano x Proceso de selección del personal apto para la operación del Oficentro.



120

Tabla 53. Identificación de factores externos (análisis FODA)

Factores F O D A Estrategia

Político x Gobierno promueve marco político que estimula el desarrollo de proyectos inmobiliarios.

Social x Ejecutar un plan publicitario dirigido a la población profesional del cantón de Santa Cruz.

Inversión

x Promover el proyecto en una zona de desarrollo e inversión extranjera como Centro de Negocios.

x Diseñar y ejecutar una estrategia que permita un eficiente proceso de pre-venta de espacios físicos para costear el proyecto.

Mercado

x Ejecutar un plan de mercadeo para captar clientes insatisfechos en la zona de Tamarindo.

x Ejecutar un plan de marketing que promueva la venta y alquiler de espacios físicos del oficentro.

Economía x Ejecutar un plan de marketing que promueva el desarrollo de negocios en el oficentro.



121

9.4 Conclusiones

Los siguientes reglones describen las conclusiones del capítulo Análisis de la Viabilidad del Proyecto “Construcción y Apertura de un Oficentro en la zona de Tamarindo, Guanacaste”.

Se puede afirmar que el proyecto es viable. Los niveles de identificación de actores, Entidades Gubernamentales, Beneficiarios Directos e Indirectos, representan un papel neutral o aliado al proyecto en todas sus etapas (pre-inversión, ejecución y operación). No se identifican actores oponentes al proyecto.

Asimismo, el tipo de impacto es positivo para todas las fases del análisis de actores. La posición inicial es aceptable y positiva, mientras que la posición deseada es óptima y beneficiaria para el proyecto; por ende, todas las estrategias se han planteado en función favorable para la viabilidad del proyecto.

Contribuye al éxito del proyecto la balanza entre sus fortalezas y debilidades, pues favorece la viabilidad. No obstante, en forma cuantificable, las oportunidades y amenazas del proyecto son mayores que las fortalezas y debilidades; esta situación no es desalentadora, ya que las amenazas se pueden convertir en oportunidades y las debilidades en fortalezas. Se han planteado estrategias que podrían transformar los escenarios anteriormente identificados.


122

CAPÍTULO X

PROGRAMACIÓN FÍSICA Y

FINANCIERA


123

CAPÍTULO X PROGRAMACIÓN FÍSICA Y FINANCIERA

10.1 Introducción

El objetivo de este capítulo es presentar la programación física y financiera del proyecto, identificando los recursos humanos y materiales necesarios en cada actividad para concretar la ejecución del proyecto. Además, muestra la secuencia lógica en como se deben realizar las actividades definidas como necesarias en la planificación del proyecto. Se presenta el desglose analítico de objetivos; además, se establecen los tiempos de ejecución y los costos de actividad necesarios para establecer el flujo de fondos que requerirá el proyecto en su fase de ejecución. Para determinar la programación física y financiera, se empleó el método por ruta crítica y se utilizó el programa Microsoft Office Project como herramienta tecnológica.

10.2 Desglose analítico de objetivos meta de ejecución

El objetivo de ejecución del proyecto es desglosado analíticamente, con el fin de determinar las actividades necesarias para materializarlo. Este desglose se muestra de una manera narrativa en la siguiente tabla.


124

Tabla 54. Desagregación de objetivos en forma columnar


1.1.1 Contratación de servicios profesionales para la elaboración de los diseños de la

obra

1.1.2 Elaboración de planos y presupuestos

1.1.3 Aprobación del CFIA, visado de planos y trámites de permisos de construcción

1.2.1 Invitación a empresas constructoras

1.2.2 Recepción de ofertas

1.2.3 Selección y contratación de empresa que ejecutará la obra

1.3.1 Limpieza de terrenos

1.3.2 Trazo de la obra

1.3.3 Construcción de placas

1.3.4 Construcción de columnas, paredes, columnas, vigas del primer piso

1.3.5 Construcción de columnas, paredes, columnas, vigas del segundo piso

1.3.6 Construcción de columnas, paredes, columnas, vigas del tercer piso

1.3.7 Construcción de columnas, paredes, columnas, vigas del cuarto piso

1.3.8 Construcción de techos

1.3.9 Acabados de pisos.

1.3.10 Subestación, planta eléctrica y redes eléctricas.

1.3.11 Redes hidráulicas y sanitarias.

1.3.12 Sistemas de alarmas y red contra incendios.

1.3.13 Sistemas de ventilación y aire acondicionado.

1.3.14 Redes de comunicación.

1.3.15 Acabados de obra gris.

1.3.16 Ventanas

1.3.17 Pintura

1.3.18 Construcción del área de parqueo.

1.3.19 Construcción de planta de tratamiento.

1.3.20 Entrega de obras.

1.3.21 Prueba de todos los sistemas

1.3.22 Jardines y zonas verdes

1.4.1 Cotización de equipo y mobiliario

1.4.2 Compra de equipo y mobiliario

1.4.3 Instalación de equipo y mobiliario

Nivel 2

1.

Constr

uir u

n O

ficentr

o c

on e

l fin d

e d

isponer

serv

icio

s d

e o

ficin

as inte

ligente

s p

ara

el secto

r de

serv

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rofe

sio

nale

s q

ue s

e d

esenvuelv

en e

n la z

ona d

e T

am

arindo,

Santa

Cru

z,

Guanacaste

.

1.1 Diseño de obras Civiles

1.2 Proceso de contratación

de la empresa encargada de

ejecutar la obra

1.3 Construcción de la obra

1.4 Equipamiento del

oficentro

Nivel 1Nivel 0


125

De acuerdo con la tabla 54, el objetivo de ejecución (nivel 0) es “Construir un Oficentro con el fin de disponer servicios de oficinas inteligentes para el sector de servicios profesionales que se desenvuelven en la zona de Tamarindo, Santa Cruz, Guanacaste”; este se ha segregado en diversas actividades, según el nivel 1 de la tabla. Seguidamente se presenta la segregación:

1.1 Diseño de obras civiles 1.2 Proceso de contratación de empresa encargada de ejecutar la obra 1.3 Construcción de la obra 1.4 Equipamiento del oficentro

10.3 Descripción de actividades

Se describe las actividades del nivel 2 (ver tabla 54). 1.1.1 Contratación de servicios profesionales para la elaboración de los diseños de la obra: Es la contratación del grupo de profesionales que realizará los diseños finales y el presupuesto de la obra. Se evaluará de acuerdo con los requerimientos indicados para esta contratación. Esta actividad la realizará la Administración del Oficentro. 1.1.2 Elaboración de planos y presupuestos: Es la elaboración de los planos donde se indican las calidades de la obra, las características y los costos que tendrá. Esta actividad generará el insumo necesario para los términos de referencia que se requerirán con el fin de contratar a la empresa constructora. 1.1.3 Aprobación del CFIA, visado planos y trámites de permisos de construcción: Es la obtención de los permisos necesarios para poder ejecutar la obra. 1.2.1 Invitación a empresas constructoras: Se hará la invitación formal para participar en el proceso de selección de la empresa que construirá la obra. En esta actividad se entregarán a cada participante los planos y términos de referencia que guiarán la obra. 1.2.2 Recepción de ofertas: Se recibirán las ofertas por parte de las empresas interesadas en ejecutar el proyecto. 1.2.3 Selección y contratación de empresa que ejecutará la obra: Se analizarán las ofertas presentadas y se seleccionará la oferta más conveniente para el proyecto. Se elabora y se firma el contrato entre la empresa seleccionada y la Administración del Oficentro. 1.3.1 Limpieza de terrenos: Se realizarán la limpieza de terreno y los movimientos de tierra requeridos para iniciar el proceso constructivo. 1.3.2 Trazo de la obra: Se realizará el trazo del edificio de acuerdo con los planos constructivos de la obra. 1.3.3 Construcción de placas: Se construyen los cimientos y las bases que darán soporte al edificio. 1.3.4 Construcción de columnas, paredes y vigas del primer piso: Se construirán las paredes y obra gris necesaria para albergar las actividades por realizar en el primer piso. Lo anterior, siguiendo las especificaciones indicadas en los términos de referencia de la obra.


126

1.3.5 Construcción de columnas, paredes y vigas del segundo piso: Se construirán las paredes y obra gris necesaria para albergar las actividades por realizar en el segundo piso. Lo anterior siguiendo las especificaciones indicadas en los términos de referencia de la obra. 1.3.6 Construcción de columnas, paredes y vigas del tercer piso: Se construirán las paredes y obra gris necesaria para albergar las actividades por realizar en el tercer piso. Lo anterior siguiendo las especificaciones indicadas en los términos de referencia de la obra. 1.3.7 Construcción de columnas, paredes y vigas del cuarto piso: Se construirán las paredes y obra gris necesaria para albergar las actividades por realizar en el cuarto piso. Lo anterior, siguiendo las especificaciones indicadas en los términos de referencia de la obra. 1.3.8 Construcción de techos: En esta etapa se construirá el techo del edificio siguiendo las especificaciones indicadas en los términos de referencia de la obra. 1.3.9 Acabados de pisos: Se realizarán los acabados de los pisos de acuerdo con las especificaciones indicadas en los términos de referencia de la obra. 1.3.10 Subestación, planta eléctrica y redes eléctricas: En esta etapa se instalará el cableado del sistema eléctrico, los tableros de potencia, el panel de medidores, los ascensores y la planta de emergencia, de acuerdo con las especificaciones indicadas en los términos de referencia de la obra. 1.3.11 Redes hidráulicas y sanitarias: Instalación de las redes de agua potable, baterías sanitarias y sus respectivas redes de tubería. Esto siguiendo las especificaciones indicadas en los términos de referencia de la obra. 1.3.12 Sistemas de alarmas y red de incendios: Instalación de los sistemas de detección y extinción de incendios en el oficentro. Esta actividad se realizará de acuerdo con las especificaciones indicadas en los términos de referencia de la obra. 1.3.13 Sistemas de ventilación y aire acondicionado: Se instalarán las redes de distribución de aire fresco y acondicionamiento de aire. Además, se instalará la unidad centralizada de aire acondicionado. Esta actividad se realizará de acuerdo con las especificaciones indicadas en los términos de referencia de la obra. 1.3.14 Redes de comunicación: Se realizará la infraestructura de telecomunicaciones requerida en el Oficentro. Esta actividad se realizará de acuerdo con las especificaciones indicadas en los términos de referencia de la obra. 1.3.15 Acabados de obra gris: Se realizarán los acabados de la obra gris de acuerdo con las especificaciones indicadas en los términos de referencia de la obra. 1.3.16 Ventanas: Se instalará la ventanería del edificio siguiendo las especificaciones técnicas indicadas en los términos de referencia de la obra. 1.3.17 Pintura: Se pintarán los interiores y exteriores del edificio de acuerdo con lo indicado en las especificaciones del la obra. 1.3.18 Construcción del área de parqueo: Se construirá y demarcará el parqueo con capacidad para setenta vehículos. Esta actividad se realizará de acuerdo con las especificaciones indicadas en los términos de referencia de la obra.


127

1.3.19 Construcción de la planta de tratamiento: Se construirá la planta de tratamiento de las aguas residuales del edificio, con el fin de evitar la contaminación de mantos acuíferos. Esta actividad se realizará de acuerdo con las especificaciones indicadas en los términos de referencia de la obra. 1.3.20 Entrega de obras: Se hace entrega formal del Oficentro por parte de la empresa constructora. Esta entrega se realizará en presencia de la Administración del Oficentro y del equipo de ingenieros encargados de velar por el cumplimiento de las especificaciones técnicas que rigen la obra. 1.3.21 Prueba de todos los sistemas: Se pondrán en funcionamiento los diferentes sistemas del edificio y se realizarán las pruebas de aceptación correspondientes, que fueron definidas en los términos de referencia de la obra. 1.3.22 Jardines y zonas verdes: Siembra de árboles, grama y distintas plantas que conformarán las zonas verdes del Oficentro. 1.4.1 Cotización de equipo y mobiliario: Se indicarán el requerimiento del mobiliario y equipo necesario para la operación del oficentro. 1.4.2 Compra de equipo y mobiliario: Se realizará la compra del equipo y mobiliario que mejor responda a las necesidades del Oficentro. La compra se hará en función de los términos de referencia. 1.4.3 Instalación de equipo y mobiliario: Se coordinará la instalación de los muebles y equipos requeridos en el Oficentro.

10.4 Definición de estrategias

Para cumplir con los objetivos planteados en la tabla 54, se seguirán las siguientes estrategias.

Antes de la ejecución, se realizarán las estrategias definidas en el “Análisis de Viabilidad del proyecto”.

Con el fin de asegurar un diseño y una ejecución adecuados al proyecto, se contratará una empresa o grupo de ingenieros especialistas con comprobada experiencia. Esta empresa deberá realizar los diseños finales del proyecto, generar las especificaciones técnicas del proyecto y supervisar a la empresa constructora. Esta supervisión velará por el cumplimiento de las especificaciones técnicas y los intereses del promotor del proyecto.

La ejecución del proyecto estará a cargo de una empresa de comprobada experiencia; esta será seleccionada durante la etapa de licitación.

Con el fin de asegurarse el cumplimiento de las especificaciones técnicas en cada una de las etapas, los pagos realizados por la Administración del Proyecto a la Empresa Constructora deben ser aprobados por la empresa que supervisa los trabajos.

La Administración del proyecto deberá presentar informes semanales al promotor del proyecto. En estos informes se indicarán los avances, los cumplimientos de objetivos (en cuanto a tiempos, costos y calidades), los problemas presentados y las estrategias para corregirlos. Esto con el fin de


128

que se puedan tomar medidas correctivas oportunas y disminuir la entropía del proyecto.

10.5 Secuencia de actividades

Las actividades se programaron teniendo en cuenta la optimización de los recursos disponibles para este proyecto. La programación detallada se muestra en el Anexo 14, el cual se realizó utilizando el programa Microsoft Project. La tabla 55 presenta el resumen de actividades y su secuencia.

Tabla 55. Cuadro resumen de precedencia y duración de las actividades


1 Inicio 0

21.1.1 Contratación de servicios profesionales para la elaboración de los diseños de

la obra7 1

3 1.1.2 Elaboración de planos y presupuestos 100 2

4 1.1.3 Aprobación del CFIA, visado de planos y trámites de permisos de construcción100 3

5 1.2.1 Invitación a empresas constructoras 12 3

6 1.2.2 Recepción de ofertas 30 5

7 1.2.3 Selección y contratación de empresa que ejecutará la obra 106

8 1.3.1 Limpieza de terrenos 10 7, 4

9 1.3.2 Trazo de la obra 15 8

10 1.3.3 Construcción de placas 40 9

11 1.3.4 Construcción de columnas, paredes, columnas, vigas del primer piso 30 10

12 1.3.5 Construcción de columnas, paredes, columnas, vigas del segundo piso 30 11

13 1.3.6 Construcción de columnas, paredes, columnas, vigas del tercer piso 30 12

14 1.3.7 Construcción de columnas, paredes, columnas, vigas del cuarto piso 30 13

15 1.3.8 Construcción de techos 40 14

16 1.3.9 Acabados de pisos. 25 14

17 1.3.10 Subestación, planta eléctrica y redes eléctricas. 25 14

18 1.3.11 Redes hidráulicas y sanitarias. 25 14

19 1.3.12 Sistemas de alarmas y red incendios. 25 17, 18

20 1.3.13 Sistemas de ventilación y aire acondicionado. 25 14

21 1.3.14 Redes de comunicación. 25 14

22 1.3.15 Acabados de obra gris. 40 14

23 1.3.16 Ventanas 20 22

24 1.3.17 Pintura 20 23

25 1.3.18 Construcción del área de parqueo. 30 14

26 1.3.19 Construcción de planta de tratamiento. 60 14

27 1.3.20 Entrega de obras. 115, 16, 19, 20, 21,

24, 25, 26

28 1.3.21 Prueba de todos los sistemas 20 27

29 1.3.22 Jardines y zonas verdes 20 25

30 1.4.1 Cotización de equipo y mobiliario 10 4

31 1.4.2 Compra de equipo y mobiliario 20 30

32 1.4.3 Instalación de equipo y mobiliario 20 31

33 Fin 28, 29, 32

PredecesoraNivel 1Nivel 0 Nivel 2OrdenDuración

(días)

1.2 Proceso de

contratación de empresa

encargada de ejecutar la

obra

1.3 Construcción de la obra

1.4 Equipamiento del

oficentro

1.1 Diseño de obras Civiles

1. C

onstr

uir u

n O

ficentr

o c

on e

l fin d

e d

isponer

serv

icio

s d

e o

ficin

as inte

ligente

s p

ara

el secto

r de s

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icio

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rofe

sio

nale

s

que s

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esenvuelv

en e

n la z

ona d

e T

am

arindo, S

anta

Cru

z, G

uanacaste

.


129

10.6 Duración de las actividades

Los tiempos se determinaron de acuerdo con la experiencia del área de mantenimiento de la empresa. En la tabla anterior (Tabla 55), se presenta el cuadro resumen de tiempos y precedencias de las actividades del proyecto.

10.7 Programación física

La programación física se realizó con la información generada al desarrollar los temas del acápite 10.2 al 10.6, además del uso del programa Microsoft Project que utiliza el método de ruta crítica. El resultado de la programación física se puede observar en el diagrama de Gantt mostrado en el Anexo 14. Este resalta en color rojo las actividades que conforman la ruta crítica del proyecto, determinándose que existen 14 actividades consideradas críticas, las cuales se presentan en la siguiente tabla.

Tabla 56. Actividades pertenecientes a la ruta crítica del proyecto


Del análisis del diagrama de Gantt, se estima que el proyecto tendrá una duración de 493 días. No obstante, esta duración está por encima de la estimación inicial realizada en el estudio técnico, la cual fue de 400 días (20

Ítem Actividad

1 1.1.1 Contratación de servicios profesionales para la elaboración de los diseños de la obra

2 1.1.2 Elaboración de planos y presupuestos

3 1.1.3 Aprobación del CFIA, visado de planos y trámites de permisos de construcción

4 1.3.1 Limpieza de terrenos

5 1.3.2 Trazo de la obra

6 1.3.3 Construcción de placas

7 1.3.4 Construcción de columnas, paredes, columnas, vigas del primer piso

8 1.3.5 Construcción de columnas, paredes, columnas, vigas del segundo piso

9 1.3.6 Construcción de columnas, paredes, columnas, vigas del tercer piso

10 1.3.7 Construcción de columnas, paredes, columnas, vigas del cuarto piso

11 1.3.15 Acabados de obra gris.

12 1.3.16 Ventanas

13 1.3.17 Pintura

14 1.3.21 Prueba de todos los sistemas


130

meses). Se considera que de la lista de actividades presentes en la Tabla 56, los ítems 3, 6, 7, 8, 9 y 10 son los componentes más críticos del proyecto; por lo tanto, se deberá tener especial seguimiento de estas actividades. Producto del diagrama de Gantt se obtiene la Tabla 57. Esta contiene el cuadro de resumen con fechas de inicio, finalización temprana y tardía, así como la holgura total y libre de las distintas actividades del proyecto. Tabla 57. Resumen con los inicios y finales más tempranos y más tardíos,

así como la holgura libre y total por actividad


Nombre de tareaInicio más

temprano

Fin más

temprano

Inicio más

tardío

Fin más

tardío

Holgura

Libre

Holgura

Total

Inicio 01/02/2011 01/02/2011 01/02/2011 01/02/2011 0 días 0 días

1.1 Diseño de obras Civiles 01/02/2011 17/11/2011 01/02/2011 17/11/2011 0 días 0 días

1.1.1 Contratación de servicios profesionales para la

elaboración de los diseños de la obra01/02/2011 10/02/2011 01/02/2011 10/02/2011 0 días 0 días

1.1.2 Elaboración de planos y presupuestos 10/02/2011 30/06/2011 10/02/2011 30/06/2011 0 días 0 días

1.1.3 Aprobación del CFIA, visado planos y trámites

de permisos de construcción30/06/2011 17/11/2011 30/06/2011 17/11/2011 0 días 0 días

1.2 Proceso de contratación de empresa encargada

de ejecutar la obra30/06/2011 12/09/2011 06/09/2011 17/11/2011 48 días 48 días

1.2.1 Invitación a empresas constructoras 30/06/2011 18/07/2011 06/09/2011 22/09/2011 0 días 48 días

1.2.2 Recepción de ofertas 18/07/2011 29/08/2011 22/09/2011 03/11/2011 0 días 48 días

1.2.3 Selección y contratación de empresa que

ejecutará la obra29/08/2011 12/09/2011 03/11/2011 17/11/2011 48 días 48 días

1.3 Construcción de la obra 17/11/2011 21/12/2012 17/11/2011 21/12/2012 0 días 0 días

1.3.1 Limpieza de terrenos 17/11/2011 01/12/2011 17/11/2011 01/12/2011 0 días 0 días

1.3.2 Trazo de la obra 01/12/2011 22/12/2011 01/12/2011 22/12/2011 0 días 0 días

1.3.3 Construcción de placas 22/12/2011 16/02/2012 22/12/2011 16/02/2012 0 días 0 días

1.3.4 Construcción de columnas, paredes, columnas,

vigas del primer piso16/02/2012 29/03/2012 16/02/2012 29/03/2012 0 días 0 días


vigas del segundo piso29/03/2012 10/05/2012 29/03/2012 10/05/2012 0 días 0 días


vigas del tercer piso10/05/2012 21/06/2012 10/05/2012 21/06/2012 0 días 0 días


vigas del cuarto piso21/06/2012 02/08/2012 21/06/2012 02/08/2012 0 días 0 días

1.3.8 Construcción de techos 02/08/2012 27/09/2012 27/09/2012 22/11/2012 40 días 40 días

1.3.9 Acabados de pisos. 02/08/2012 06/09/2012 18/10/2012 22/11/2012 55 días 55 días

1.3.10 Subestación, planta eléctrica y redes

eléctricas.02/08/2012 06/09/2012 13/09/2012 18/10/2012 0 días 30 días

1.3.11 Redes hidráulicas y sanitarias. 02/08/2012 06/09/2012 13/09/2012 18/10/2012 0 días 30 días

1.3.12 Sistemas de alarmas y red incendios. 06/09/2012 11/10/2012 18/10/2012 22/11/2012 30 días 30 días

1.3.13 Sistemas de ventilación y aire acondicionado. 02/08/2012 06/09/2012 18/10/2012 22/11/2012 55 días 55 días

1.3.14 Redes de comunicación. 02/08/2012 06/09/2012 18/10/2012 22/11/2012 55 días 55 días

1.3.15 Acabados de obra gris. 02/08/2012 27/09/2012 02/08/2012 27/09/2012 0 días 0 días

1.3.16 Ventanas 27/09/2012 25/10/2012 27/09/2012 25/10/2012 0 días 0 días

1.3.17 Pintura 25/10/2012 22/11/2012 25/10/2012 22/11/2012 0 días 0 días

1.3.18 Construcción del área de parqueo. 02/08/2012 13/09/2012 11/10/2012 22/11/2012 0 días 50 días

1.3.19 Construcción de planta de tratamiento. 02/08/2012 25/10/2012 30/08/2012 22/11/2012 20 días 20 días

1.3.20 Entrega de obras. 22/11/2012 23/11/2012 22/11/2012 23/11/2012 0 días 0 días

1.3.21 Prueba de todos los sistemas 23/11/2012 21/12/2012 23/11/2012 21/12/2012 0 días 0 días

1.3.22 Jardines y zonas verdes 13/09/2012 11/10/2012 23/11/2012 21/12/2012 51 días 51 días

1.4 Equipamiento del oficentro 17/11/2011 26/01/2012 12/10/2012 21/12/2012 236 días 236 días

1.4.1 Cotización de equipo y mobiliario 17/11/2011 01/12/2011 12/10/2012 26/10/2012 0 días 236 días

1.4.2 Compra de equipo y mobiliario 01/12/2011 29/12/2011 26/10/2012 23/11/2012 0 días 236 días

1.4.2 Instalación de equipo y mobiliario 29/12/2011 26/01/2012 23/11/2012 21/12/2012 236 días 236 días

Fin 21/12/2012 21/12/2012 21/12/2012 21/12/2012 0 días 0 días


131

10.8 Programación financiera

10.8.1 Recursos que demandará el proyecto

En la Tabla 58 se presenta un resumen que enumera los diferentes recursos que demandará el proyecto, las cantidades por contratar y su costo respectivo. Este costo fue determinado por cotizaciones e información del costo de construcción.

Tabla 58. Recursos demandados por el proyecto

Recurso Descripción del Recurso Costo

Administrador

Gerente del proyecto encargado de la dirección administrativa de la obra: dar seguimiento de los trabajos, realizar los pagos e informar a los promotores del proyecto sobre el avance de ejecución.

$1 886 / mes

Servicios Profesionales 1

Empresa de ingeniería encargada de realizar el diseño, especificaciones técnicas y presupuestos de la obra

$263,581

Servicios Profesionales 2

Dirección técnica de la obra, velar por el cumplimiento de las especificaciones técnicas

$289,939

Impuestos y trámites de

construcción

Pago de permisos de construcción y visado de planos

$803,955

Constructora Empresa encargada de realizar la obra. Pondrá materiales, mano de obra y la logística necesaria para realizar el proyecto.

$5,248,980

Mobiliario Mobiliario requerido para la operación del Oficentro $24,811

Equipo Equipo requerido para la correcta operación del Oficentro

$32,566


En el caso del recurso “Constructora”, el valor indicado corresponde al valor total de las obras; en la asignación de recursos se indicará cuál es el valor asignado a cada actividad.

10.8.2 Asignación de recursos por actividad

Se procedió a asignar los recursos que demandará cada actividad de acuerdo con su programación física. En el caso del recurso “Administrador”, se asignará a la ruta crítica de todo el proyecto; en cambio, “Servicios Profesionales 2” se asignó a las actividades de la ruta crítica número 4 a número 14 (ver tabla 56). A pesar de la influencia de estos dos recursos están sobre todas las actividades; se realizó de esta forma para simplificar su realización. La siguiente tabla resume la asignación de estos recursos y el tiempo durante el cual se demandará cada uno de ellos.


132

Tabla 59. Asignación de recursos por actividad


Actividad Nombre Recurso a Utilizar

Duración de la

demanda del

recurso

1.1.1 Contratación de servicios profesionales

para la elaboración de los diseños de la obraAdministrador 7 días

1.1.2 Elaboración de planos y presupuestosAdministrador, Servicios

Profesionales 1100 días

1.1.3 Aprobación del CFIA, visado planos y

trámites de permisos de construcción

Administrador, Impuestos y trámites

de Construcción100 días

1.2.1 Invitación a empresas constructoras* 12 días

1.2.2 Recepción de ofertas* 30 días

1.2.3 Selección y contratación de empresa que

ejecutará la obra*10 días

1.3.1 Limpieza de terrenosAdministrador, Servicios

Profesionales 2, Constructora10 días

1.3.2 Trazo de la obraAdministrador, Servicios


1.3.3 Construcción de placasAdministrador, Servicios


1.3.4 Construcción de columnas, paredes,

columnas, vigas del primer piso

Administrador, Servicios



columnas, vigas del segundo piso




columnas, vigas del tercer piso




columnas, vigas del cuarto piso



1.3.8 Construcción de techos Constructora 40 días

1.3.9 Acabados de pisos. Constructora 25 días

1.3.10 Subestación, planta eléctrica y redes

eléctricas.Constructora 25 días

1.3.11 Redes hidráulicas y sanitarias. Constructora 25 días

1.3.12 Sistemas de alarmas y red incendios Constructora 25 días

1.3.13 Sistemas de ventilación y aire

acondicionado.Constructora 25 días

1.3.14 Redes de comunicación. Constructora 25 días

1.3.15 Acabados de obra gris.Administrador, Servicios


1.3.16 VentanasAdministrador, Servicios


1.3.17 PinturaAdministrador, Servicios


1.3.18 Construcción del área de parqueo. Constructora 30 días

1.3.19 Construcción de planta de tratamiento. Constructora 60 días

1.3.20 Entrega de obras. Constructora 1 día

1.3.21 Prueba de todos los sistemas Administrador, Servicios

Profesionales 220 días

1.3.22 Jardines y zonas verdes Constructora 20 días

1.4.1 Cotización de equipo y mobiliario* 10 días

1.4.2 Compra de equipo y mobiliario Equipo, Mobiliario 20 días

1.4.3 Instalación de equipo y mobiliario Equipo, Mobiliario 20 días

* Actividades que tienen como recurso el "Administrador", aunque no se vea reflejado en el cuadro ya que

por motivos de simplificar este recurso se asigno solo a las actividades de la ruta crítica.


133

10.8.3 Programa de desembolsos

El flujo de caja del proyecto se realizó con base en la proyección de los costos asignados a cada actividad, según la programación física y financiera realizada en el programa Microsoft Project. El siguiente Gráfico muestra el flujo de caja del proyecto por trimestre, con el fin estimar en el tiempo las obligaciones del proyecto y facilitar el control de la ejecución financiera.

Gráfico 2. Flujo de caja mensual del proyecto


3.8.4 Comparación de costos El costo estimado originalmente en el estudio de preinversión es de 146.102 dólares, sin contar los rubros de capital de trabajo e imprevistos. Como contra - parte, después de realizar la programación física y financiera con la ayuda del programa Microsoft Project, el costo del proyecto asciende a 6.696.797 de dólares (sin considerar imprevistos). Esta diferencia se debe a que en el estudio de pre - inversión no se consideraron los siguientes costos:

-

1,000,000.00

2,000,000.00

3,000,000.00

4,000,000.00

5,000,000.00

6,000,000.00

7,000,000.00

8,000,000.00

Fe

b-1

1

Mar-

11

Ab

r-1

1

May-1

1

Ju

n-1

1

Ju

l-1

1

Ag

o-1

1

Se

p-1

1

Oct-

11

No

v-1

1

Dic

-11

En

e-1

2

Fe

b-1

2

Mar-

12

Ab

r-1

2

May-1

2

Ju

n-1

2

Ju

l-1

2

Total Acumulado


134

Costos del administrador del proyecto: este asciende a un monto de 46.405 dólares.

Pago de impuestos y permisos de construcción: estos costos ascienden a 803 955 dólares.

La diferencia entre ambos costos se muestra en el siguiente gráfico.

Gráfico 3. Comparación de costos estimados en el estudio de preinversión y en la programación física y financiera del proyecto


10.9 Matriz Tarea - Responsabilidad

En la Tabla 60 se presenta la Matriz Tarea – Responsabilidad, donde se asignan claramente las responsabilidades para cada una de las partes involucradas en el proyecto, con el fin de evitar conflictos durante la fase de ejecución y operación del proyecto.

$5,800,000

$5,900,000

$6,000,000

$6,100,000

$6,200,000

$6,300,000

$6,400,000

$6,500,000

$6,600,000

$6,700,000

$6,800,000

Costos estimado en el estudio de preinversión Costos estimado en la la programación financiera

Co

sto

s e

n d

óla

res


135

Tabla 60. Matriz Tarea – Responsabilidad

Nombre de Actividad Gerente del Proyecto Asesor técnico Empresa constructora

1.1.1 Contratación de servicios profesionales para la

elaboración de los diseños de la obra

Realizar la invitación al proceso, preparar proceso de

contratación y contratar a empresa con experiencia demostrada

en trabajos similares o iguales.

1.1.2 Elaboración de planos y presupuestos Dar seguimiento y asegurarse del cumplimiento de lo pactado.Realizar los planos y preparar las especificaciones técnicas de la

obra.

1.1.3 Aprobación del CFIA, visado de planos y trámites de

permisos de construcción

Realizar los trámites y pagos respectivos para contar con los

permisos necesarios para iniciar la construcción

1.2.1 Invitación a empresas constructorasRealizar la invitación al proceso, preparar proceso de

contratación y entregar especificaciones técnicas.

1.2.2 Recepción de ofertas

Ofertar de acuerdo con el tiempo, cantidad y calidad

demandada en las especificaciones técnicas y el diseño del

Oficentro

1.2.3 Selección y contratación de empresa que ejecutará la

obra

Seleccionar la empresa idónea para la ejecución de las obras de

acuerdo con las especificaciones técnicas y demás

requerimientos solicitados.

Asesorar en la selección de la empresa constructora que

realizará los trabajos

1.3.1 Limpieza de terrenos

Dar seguimiento en cuanto costo, calidad y cantidad de obra

ejecutada. Preparar informe de avances a los Promotores del

proyecto y tomar medidas correctivas. Aprobar modificaciones a

lo pactado, previa consulta a los Promotores y realizar los pagos.

Verificar el cumplimiento de las especificaciones técnicas de los

trabajos, dar visto bueno para los desembolsos a la Empresa

Constructora y generar análisis técnicos para la toma de

decisión en cuanto a modificaciones en el diseño original de la

obra.

Realizar los trabajos de acuerdo con las condiciones pactadas,

siguiendo el diseño de la obra, cumpliendo así con el tiempo, la

cantidad y calidad de los trabajos a realizar.

1.3.2 Trazo de la obra









obra.




1.3.3 Construcción de placas









obra.




1.3.4 Construcción de columnas, paredes, columnas, vigas del

primer piso









obra.





segundo piso









obra.





tercer piso









obra.





136

Continuación Tabla 60…



cuarto piso









obra.




1.3.8 Construcción de techos









obra.




1.3.9 Acabados de pisos.









obra.




1.3.10 Subestación, planta eléctrica y redes eléctricas.









obra.




1.3.11 Redes hidráulicas y sanitarias.









obra.




1.3.12 Sistemas de alarmas y red contra incendios.









obra.




1.3.13 Sistemas de ventilación y aire acondicionado.









obra.




1.3.14 Redes de comunicación.









obra.





137

Continuación Tabla 60…



1.3.15 Acabados de obra gris.









obra.




1.3.16 Ventanas









obra.




1.3.17 Pintura









obra.




1.3.18 Construcción del área de parqueo.









obra.




1.3.19 Construcción de planta de tratamiento.









obra.




1.3.20 Entrega de obras. Recibir la obra Dar el visto bueno para la entrega de la obra Entregar los trabajos.

1.3.21 Prueba de todos los sistemas Dar seguimiento a las pruebas de los sistemas del edificio.Verificar el funcionamiento adecuado de los distintos sistemas

del edificio.Probar los diferentes sistemas del Oficentro.

1.3.22 Jardines y zonas verdes









obra.




1.4.1 Cotización de equipo y mobiliario Realizar el proceso de compra del mobiliario y equipo.

1.4.2 Compra de equipo y mobiliarioComprar el mobiliario y equipo requerido para la operación

adecuada del oficentro

1.4.3 Instalación de equipo y mobiliario

Dar seguimiento y asegurarse de la instalación adecuada de los

equipos y mobiliario requerido para la operación adecuada del

oficentro


138

CAPÍTULO XI

PLANIFICACIÓN ORGANIZATIVA


139

CAPÍTULO XI PLANIFICACIÓN ORGANIZATIVA

11.1 Introducción

El objetivo del presente capítulo es analizar y presentar la propuesta de planificación organizativa para la fase de ejecución del proyecto. El apéndice incorpora los siguientes contenidos: el establecimiento del modelo organizativo, la estructura organizativa del proyecto, el detalle de las funciones de cada uno de los departamentos, los cargos gerenciales y, por último, la estructura normativa. Asimismo, la selección del modelo organizacional permite alcanzar los resultados esperados del proyecto; el modelo debe buscar flexibilidad, temporalidad, agilidad y razonabilidad de las gestiones. También debe incorporar el componente de participación de actores, tanto a nivel interno como externo.

11.2 Propuesta organizativa

Con el fin de seleccionar la propuesta organizativa idónea para el proyecto, se han determinado un total de siete criterios; éstos, a su vez, son considerados desde el análisis metódico de tres modelos organizacionales, éstos son el modelo funcional, modelo matricial y modelo exclusivo. La siguiente tabla detalle la información y sistematiza el análisis.

Tabla 61. Criterios de Selección de Modelos Organizativos

Criterios Modelo

funcional Modelo

exclusivo Modelo

matricial

Incertidumbre Alta

Complejidad Alta

Importancia Alta

Tamaño Grande

Duración Baja

Tecnología Compleja

Capacidad empresarial Baja Fuente: Elaboración Propia, 2010

La anterior herramienta nos permite efectuar el análisis de los modelos organizativos. Los criterios considerados son incertidumbre, complejidad, importancia, tamaño, duración, tecnología y capacidad empresarial; cada uno


140

de los criterios ha sido analizado bajo la estructura de los tres modelos organizacionales, calificándolos bajo la selección de los siguientes ítems: 1) Alto, Medio, Bajo; 2) Bueno, Complejo, Malo y 3) Grande, Pequeño. Según los datos arrojados, se determina la selección del Modelo Organizacional Exclusivo para la fase de ejecución del proyecto.

11.3 Estructura organizacional

La estructura organizacional del proyecto sugiere la aplicación de un modelo exclusivo. Seguidamente, se presenta un análisis de la determinación de la selección del modelo organizacional.

La incertidumbre del proyecto es alta. Según los estudios de Evaluación Financiera, Evaluación Económica y Social y Evaluación de Impacto Ambiental, el proyecto es factible y viable. Debido a la naturaleza del proyecto, siempre se maneja un margen de incertidumbre.

El nivel de complejidad es alto. La ejecución del proyecto requiere de un cronograma de acciones por resultados, tanto para las empresas contratadas como para la oficina de ventas y administración del proyecto.

La importancia del proyecto es alta. La ejecución del proyecto permitirá generar empleo, dividendos y una gran variedad de servicios a nivel local, nacional e internacional.

El tamaño del proyecto es grande. El terreno del proyecto comprende un área de 5.000 mil metros cuadrados. El área total constructiva estilo vertical es de 6.250 metros cuadrados, y el área de parqueo de 2.500 metros cuadrados.

La duración del proyecto es baja. La ejecución del proyecto requiere un tiempo máximo de dieciocho meses; de acuerdo con la programación física realizada en el Capítulo 10 del Estudio de Prefactibilidad, esto equivale a una ejecución de corto plazo.

La tecnología es compleja. El proyecto no cuenta con la tecnología requerida para su respectiva ejecución. Por lo tanto, la tecnología es compleja y es adquirida a través de la contratación de la empresa constructora.

La capacidad empresarial es baja. Se deberá contratar empresas y funcionarios con una hoja de vida experimentada en cada uno de los campos requeridos, debido a que la promotora del proyecto no cuenta con capacidad empresarial para su ejecución.


141

La estructura exclusiva es una estructura separada de la institución dueña del proyecto y debe realizar por sí misma todas las actividades técnicas y administrativas. El modelo organizacional maximiza la autoridad del gerente proyecto. Los jefes deben mantener una perspectiva multidisciplinaria, deben delegar autoridad y debe prevalecer un espíritu de cuerpo a nivel de equipo. La ejecución del proyecto requiere una gerencia administrativa que ejerza la autoridad del proyecto. Se requiere también un jefe o coordinador en cada unidad de trabajo. Cada departamento o unidad trabaja por productos, elabora informes y cada colaborador reporta a su respectiva jefatura. Los jefes o coordinadores reportan a la gerencia administrativa y a la gerencia general proyecto. Cabe rescatar que las empresas contratistas no pertenecen a la estructura empresarial. La gerencia administrativa del proyecto es la entidad responsable de monitorear las acciones y de ejercer la autoridad directa, según especificaciones de los contratos. La estructura organizativa está encabezada por la Gerencia General conformada por el Grupo de Inversionistas. La Gerencia Administrativa debe contratar al personal de la Oficina de Ventas y coordinar con las Empresas Contratistas (empresa constructora y equipo de ingenieros especialistas). Seguidamente, se muestra el organigrama de la ejecución del proyecto “Construcción y Apertura de un Oficentro en la zona de Tamarindo, Guanacaste”.

Figura 16. Organigrama para la Ejecución del Proyecto



142

11.4 Funciones departamentales

El presente apartado establece y detalla las funciones de cada uno de los departamentos o unidades de trabajo durante la fase de ejecución del proyecto.

11.4.1 Gerencia General- Grupo de Inversionistas

Desembolsar parte del financiamiento del proyecto.

Da seguimiento al avance físico y financiero del proyecto.

Toma decisiones globales, según asuntos concernientes a la formulación y el manejo del proyecto (ver Matriz de Análisis de la Planificación y Control).

11.4.2 Gerencia Administrativa

Debe dar seguimiento y control de la ejecución física y financiera del proyecto.

Dar visto bueno a los desembolsos de acuerdo con los cumplimientos de los términos de referencia establecidos en los contratos.

Debe realizar los desembolsos de dinero aprobados por el Grupo de Inversionistas.

Tomar decisiones en asuntos concernientes al proyecto de acuerdo con los aspectos definidos en la Matriz de Análisis de la Planificación y Control.

Velar por el cumplimiento de las responsabilidades asignadas a esta área y que se indican en la Matriz Tarea Responsabilidad del Capítulo 10 del Manual de Ejecución.

Brindar informes quincenales sobre la ejecución física y financiera del proyecto al Grupo de Inversionistas.

11.4.3 Oficina de ventas

Ejecutar acciones de publicidad y mercadeo.

Vender espacios físicos del Oficentro, según la meta establecida.

Elaborar informes mensuales sobre el desarrollo de las actividades a la Gerencia Administrativa.


143

11.4.4 Empresa Contratista

Ejecutar todas las actividades constructivas señaladas en la Matriz Tarea Responsabilidad del Capítulo 10.

Presentar informes semanales a la Gerencia Administrativa sobre el avance físico de los trabajos asignados.

11.4.5 Equipo de Ingenieros Expertos

Supervisar el cumplimiento de las responsabilidades asignadas a la empresa contratista, indicadas en la Matriz Tarea Responsabilidad del Capítulo 10.

Presentar informes mensuales a la Gerencia Administrativa sobre el avance físico de la obra.

11.5 Cargos Gerenciales

El actual apéndice define los cargos gerenciales para la ejecución del proyecto, los cuales se muestran en el organigrama de ejecución del proyecto. Asimismo, se definen en el presente apartado las características generales del trabajo por ejecutar, objetivos básicos del cargo y las funciones globales relacionadas con la ejecución del proyecto.

11.5.1 Gerente General

Objetivo Básico del Cargo: Diseñar y dirigir la fase de ejecución del proyecto. Características del Trabajo:

Conforma la Gerencia Administrativa del Proyecto.

Es la autoridad máxima sobre el proyecto.

Supervisa la operación del proyecto.

Gestiona las finanzas del proyecto.

Supervisa a la Gerencia Administrativa del Proyecto. Funciones Generales:

1. Diseño y gestión del proyecto. 2. Contratación del Gerente Administrativo.


144

3. Contratación de la Empresa Constructora y Equipo de Ingenieros Especialistas.

4. Aprobación de la programación física y financiera de la etapa de ejecución del proyecto.

5. Aprobación de los re-ajustes sobre la marcha de la ejecución del proyecto.

6. Autorización de desembolsos financieros. 7. Verificación de la inversión de los recursos en el proyecto. 8. Supervisión de las acciones de la Gerencia Administrativa. 9. Revisión de informes sobre el avance de la obra.

11.5.2 Gerencia Administrativa

Objetivo Básico del Cargo: Planificar, dirigir y controlar la fase de ejecución del proyecto. Características del Trabajo:

Es el Gerente Administrativo del Proyecto.

Responsable de planificar, dirigir y controlar la ejecución del proyecto, de acuerdo con las actividades programadas en las áreas administrativa, financiera y operativa.

Responsable de autorizar y realizar desembolsos financieros.

La administración financiera de los recursos tendrá limitaciones por parte del Grupo de Inversionistas.

Debe estar a cargo de todo lo que tiene que ver con las erogaciones que demandará el proyecto.

Responsable de planificar las acciones del departamento para alcanzar los objetivos planteados

Da direccionamiento, seguimiento y control al personal asignado. Funciones Generales:

1. Formulación y análisis del Plan Global del proyecto, según la programación física y financiera.

2. Coordinación de la programación de cada una de las actividades. 3. Definición de las actividades que serán contratadas. 4. Coordinar el proceso de selección y contratación de funcionarios

y empresas contratistas. 5. Responsable de la administración del personal que estará a cargo

de ejecución del proyecto. 6. Aprobación de los ajustes necesarios sobre la marcha de la

ejecución del proyecto. 7. Actualización de la programación física y financiera de la etapa de

ejecución del proyecto.


145

8. Elaboración de informes de avance de actividades, reprogramaciones y cualquier información necesaria para garantizar la transparencia del proyecto.

9. Presentación, ante el Grupo de Inversionistas, de las propuestas necesarias para la toma de decisiones.

10. Autorización y ejecución de los desembolsos financieros para el pago a contratistas y funcionarios.

11. Control del flujo de efectivo de la programación física de la obra.

11.6 Estructura Normativa

La organización debe asegurar el cumplimiento de permisos locales, regionales y nacionales, además de leyes relacionadas con la naturaleza del proyecto, con el fin de asegurar viabilidad técnica y legal de este. Según la legislación de Costa Rica, el proyecto por desarrollar deberá cumplir con las siguientes normativas legales:

Planos aprobados por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitecto CFIA.

Permiso Municipal de construcción, para lo cual se deberá cumplir con los puntos anteriores.

Permiso del Ministerio de Salud.

Certificado de viabilidad ambiental otorgada por la oficina de Secretaría Técnica Nacional Ambiental SETENA.

En el caso de las actividades que deberán ejecutar las empresas contratistas, debe hacerse hincapié en exigir a los contratistas todos los documentos necesarios para garantizar la viabilidad durante la ejecución del proyecto, respecto del tema de coberturas de riesgos y seguros del personal de dichas empresas. En seguida se detalla:

Pólizas de cobertura del Instituto Nacional de Seguros INS, antes de firmar contratos.

Presentar certificación de no deudas obrero patronales con la Caja Costarricense de Seguro Social CCSS.

Presentar la planilla de la empresa contratista cada mes ante la Caja Costarricense de Seguro Social CCSS.

Aportar los equipos de seguridad y salud ocupacional necesarios para la ejecución del proyecto.


146

11.7 Conclusiones

A continuación, se exponen las conclusiones del capítulo Planificación Organizativa del Proyecto “Construcción y Apertura de un Oficentro en la zona de Tamarindo, Guanacaste”.

Se recomienda implementar una estructura exclusiva, debido a que no existe una estructura organizacional o empresarial que dé soporte a la ejecución del proyecto; este modelo permite ejercer y maximizar la autoridad del proyecto, trabajar bajo productos y mantener una perspectiva de equipo multidisciplinario.

A nivel de funciones departamentales se propone una serie de funciones para cada uno de los departamentos y unidades de trabajo del proyecto. Asimismo, referente al tema de cargos gerenciales se establece una serie de características de trabajo y funciones generales.

Como se ve al final del capítulo, se hace referencia a la normativa legal que debe cumplir el proyecto, la cual es muy exigente y debe cumplirse al tiempo que así se solicite, por lo que es preciso que sus trámites sean ágiles para no entorpecer el desarrollo del proyecto.


147

CAPÍTULO XII

DIRECCIÓN DE LA EJECUCIÓN DEL

PROYECTO


148

CAPÍTULO XII DIRECCIÓN DE LA EJECUCIÓN

12.1 Justificación

Con el fin de solventar la carencia de oficinas en la zona de Tamarindo, Guanacaste, se ha decidido invertir en la construcción y apertura de un Oficentro de Negocios, que permita a sus clientes adquirir oficinas inteligentes, oficinas virtuales y variedad de servicios complementarios. La estrategia que se plantea en los siguientes reglones hace hincapié en la etapa de prefactibilidad del proyecto; es de gran relevancia el proceso de analizar, diseñar y gestar el plan de acción para esta etapa, especialmente las acciones direccionadas al proceso de pre-venta de espacios físicos del Oficentro. Es importante aclarar que la actividad de preventa del proyecto no se ve reflejado en el capítulo de Programación Física y Financiera del Manual de Ejecución, debido a que es una actividad que tiene sus orígenes en la etapa de prefactibilidad. No obstante, en caso de no ejecutarse la estrategia, podrían suscitarse inconvenientes que afecten de forma directa los objetivos de ejecución del proyecto.

12.2 Objetivos de la estrategia

A continuación se presenta la estrategia, la meta, el objetivo general y los objetivos específicos de la etapa de preinversión, planteados a la constituyente del proyecto.

12.2.1 Estrategia

Asegurar la venta de espacios físicos del Oficentro durante el proceso de pre-inversión del proyecto.

12.2.2 Objetivo general

Garantizar un proceso efectivo de preventa de espacios físicos y oficinas del Oficentro, que permita financiar la ejecución del proyecto en la zona de Tamarindo, Guanacaste.


149

12.2.3 Objetivos específicos

Diseñar y ejecutar un programa de mercadeo que permita promocionar la venta de oficinas y espacios físicos del Oficentro Centro de Negocios en la zona de Tamarindo.

Vender todos los espacios físicos y oficinas inteligentes para generar liquidez e invertir en el proyecto Oficentro Centro de Negocios ubicado en la zona de Tamarindo.

12.2.4 Meta

Vender siete secciones (espacios físicos) del Oficentro Centro de Negocios Tamarindo.

12.3 Implantación de la estrategia

12.3.1 Aspectos técnicos

El proyecto “Construcción y Apertura de un Oficentro en la zona de Tamarindo, Guanacaste” debe contar con todos documentos legales y con todos los permisos que le permitan desarrollar el proceso de ejecución del proyecto, con el fin de facilitar las labores de preventa por parte de la oficina encargada.

12.3.2 Aspectos humanos

El éxito en la estrategia descansa en la conformación de un equipo de trabajo, con carácter multidisciplinario. Los funcionarios que conformen el equipo, deberán ser personas con conocimiento en las áreas de mercadeo, ventas, comunicación y publicidad; además, deberán contar con otros requisitos como ética profesional, valores morales, eficiencia, eficacia y espíritu de liderazgo.

12.3.3 Recursos humanos, materiales y financieros necesarios para implementar la estrategia

La oficina de ventas deberá contar con financiamiento para la compra de mobiliario y equipo, contratación del recurso humano y presupuesto para la ejecución de actividades de mercadeo, publicidad y promoción. Seguidamente, se detallan los recursos necesarios para implantar la estrategia:


150

Recurso humano: se requiere de la contratación de tres profesionales especialistas en mercadeo y ventas.

Recursos materiales: se requiere comprar equipo y mobiliario como escritorios, sillas, computadoras, impresoras, teléfonos, mesa, entre otros. En cuanto a materiales de publicidad, se debe invertir en vallas, rótulos, brochures, espacios en revistas, página web, tarjetas de presentación, gastos de transporte y representación.

La estrategia estima un tiempo no mayor a los veinticuatro meses para ser implantada, con el fin de ejecutar el proceso de pre-venta de espacios físicos y oficinas inteligentes del Oficentro.

El costo económico de todos los recursos necesarios para ejecutar la estrategia son de 300.000.00 dólares (ver Tabla 62). Los costos indicados del proyecto han sido considerados en la Evaluación Financiera, bajo el rubro de promoción y gastos de representación.

La siguiente tabla resume la información de recursos necesarios para ejecutar la estrategia.

Tabla 62. Recursos para implantación de la estrategia

Recursos Detalle

Humanos Tres profesionales. Costo $100.000

Materiales Mobiliario, equipo, transporte y

publicidad. Costo $200.000

Temporales 24 meses

Económicos $300.000.00



151

12.4 Conclusiones y recomendaciones

Seguidamente, se proponen las conclusiones del capítulo de Dirección de la Ejecución del Proyecto “Construcción y Apertura de un Oficentro en la zona de Tamarindo, Guanacaste”.

1. La constituyente del proyecto ha definido ejecutar un proceso de preventa, que permita generar liquidez para financiar gran parte del desarrollo inmobiliario. Sin embargo, en caso de no cumplirse a cabalidad esta actividad, según los tiempos y costos estimados, se deberá implementar otra estrategia que le permita financiar la etapa de ejecución del proyecto.

2. Se recomienda que la constituyente desarrolle la estrategia propuesta,

de esta forma podrá ejecutar el proyecto sin necesidad de requerir de un préstamo bancario o de otro tipo. La estrategia deberá ejecutarse bajo estrictas normas y procedimientos por parte del equipo de trabajo para, esta forma, garantizar su efectividad.


152

CAPÍTULO XIII

PLANIFICACIÓN DEL PROCESO DE

CONTRATACIÓN


153

CAPÍTULO XIII PLANIFICACIÓN DEL PROCESO DE CONTRATACIÓN

El presente capítulo describe el proceso de contrataciones. Se divide en la descripción de las actividades de los procesos de pre – calificación y licitación, las invitaciones públicas que se deben efectuar para los procesos de contratación y la evaluación propuesta para elegir la mejor oferta.

13.1 Descripción de las actividades del proceso de contrataciones

El apéndice introduce una serie de actividades imprescindibles e importantes para el proceso de contratación, que debe llevar a cabo La Constituyente. Seguidamente, se indican las actividades seleccionadas: Contratación de la empresa constructora Contratación del equipo de ingenieros supervisores Contratación del equipo interdisciplinario Construcción del Oficentro

Las actividades anteriormente señaladas complementan el proceso de contratación, según lo establece la Ley de Contratación Administrativa de Costa Rica, artículos número cincuenta y tres, y cuarenta y uno. El primer artículo se refiere al proceso de Precalificación, mientras que el segundo hace hincapié en el proceso de Licitación. A continuación, se describen los pasos cronológicos que deben ser ejecutados durante los procesos de pre-calificación y licitación.

13.1.1 Proceso de precalificación

El proceso de pre-calificación requiere de la ejecución de seis actividades cronológicas. Seguidamente se detallan:

1. La actividad de elaboración de la invitación y el pliego de condiciones requiere de un tiempo de dos días para su ejecución y el responsable debe ser el Gerente Administrativo.

2. La actividad de publicación de la invitación en el periódico La Nación requiere de un tiempo de dos días para su ejecución y el responsable debe ser el Gerente Administrativo.

3. La actividad entrega de formularios a participantes del proceso de pre-calificación requiere de un tiempo de dos días para su ejecución y el responsable debe ser el Gerente Administrativo.


154

4. Seguidamente, se requiere de un lapso de cinco días para que los concursantes del proceso completen los formularios entregados por el proyecto.

5. La actividad de recepción de formularios requiere un día para su ejecución y el responsable debe ser el Gerente Administrativo.

6. La actividad de análisis y calificación de la documentación recibida requiere un día para su ejecución y el responsable debe ser el Grupo de Inversionistas y el Gerente Administrativo.

13.1.2 Proceso de licitación

El proceso de licitación requiere de la ejecución cronológica de ocho actividades. Seguidamente se detallan:

1. La actividad de preparar el pliego de licitación con los requisitos técnicos requiere de un tiempo de tres días para su ejecución y el responsable debe ser el Gerente Administrativo.

2. La actividad de publicación de la invitación en el periódico La Nación requiere de un tiempo de dos días para su ejecución y el responsable debe ser el Gerente Administrativo.

3. La actividad entrega de formularios a participantes del proceso de licitación requiere un tiempo de dos días para su ejecución y el responsable debe ser el Gerente Administrativo.

4. La actividad presentación del proyecto y visita de campo requiere de un día para su ejecución y el responsable deben ser el Gerente Administrativo y los representantes de las empresas concursantes.

5. La actividad de elaboración de ofertas requiere de un tiempo de diez días para su ejecución. Los responsables serán las empresas concursantes en el proceso.

6. La actividad recepción de sobres sellados con las ofertas requiere de un día para su ejecución; el responsable debe ser el Gerente Administrativo.

7. La actividad de análisis y adjudicación de la licitación requiere de un tiempo de dos días para su ejecución y el responsable deben ser el Gerente Administrativo y el .Grupo de Inversionistas.

8. La actividad de publicación de la adjudicación de los contratos en el periódico La Nación requiere de un tiempo de dos días para su ejecución y el responsable debe ser el Gerente Administrativo.

La siguiente tabla resume el desglose de actividades, tiempos, responsables y costos para cada uno de los procesos de pre-calificación y licitación.


155

Tabla 63. Desglose de Actividades del Proceso de Contratación (Pre-calificación y Licitación)

Nº Actividad Anterior Duración

(Días) Recurso Necesario Costos

Etapa de Precalificación

1 Inicia proceso de contratación 0

2 Elaboración de la invitación y pliego de condiciones 1 2 Gerente Administrativo $150

3 Publicación de la invitación 2 2 Gerente Administrativo $1000

4 Entrega de formularios a participantes del proceso 3 2 Gerente Administrativo $150

5 Lapso para completar los formularios 4 5 Concursantes

6 Recepción de formularios 5 1 Gerente Administrativo

7 Análisis y calificación de la documentación recibida 6 1 Gerente Administrativo, Grupo de Inversionistas

Etapa de Licitación

8 Preparar el pliego de licitación con los requisitos técnicos 7 3 Gerente Administrativo $150

9 Publicación de la invitación en el periódico La Nación 8 2 Gerente Administrativo $1000

10 Entrega de formularios a participantes del proceso 9 2 Gerente Administrativo $150

11 Presentación del proyecto y visita de campo 10 1 Gerente Administrativo y

Concursantes $100

12 Elaboración de ofertas 11 10 Concursantes

13 Recepción de sobres sellados con las ofertas 12 1 Gerente Administrativo

14 Análisis y adjudicación de la licitación 13 2 Gerente Administrativo, Grupo de Inversionistas

15 Publicación de adjudicación de los contratos 14 2 Gerente Administrativo $1000

16 Fin de proceso de contratación 15 0



156

13.2 Invitación pública de la Precalificación

En este apartado se expone el diseño de la invitación para el proceso de Pre-calificación, según lo indica el artículo 43 de la Ley de Contratación Pública. Este diseño permite evaluar a los oferentes y elaborar una base de datos de los posibles proveedores de servicios que cumplan con los requisitos. Seguidamente, se presenta la invitación publicitada en diario La Nación para el proceso de Pre-calificación.

Figura 17. Invitación a Precalificación

Invitación a Precalificación No. 0001

PROYECTO

CFONSTRUCCION Y APERTURA DE UN OFICENTRO

TAMARINDO, GUANACASTE

Invita a personas físicas y jurídicas a participar del proceso de

precalificación para la contratación de una empresa constructora, una empresa de ingenieros supervisores, una empresa de

administración del proyecto y contrato de construcción.

Objetivo de la Precalificación: Analizar a los proveedores de servicio y seleccionar a los que cumplan con los requerimientos.

Lugar y hora de retiro de cartel de condiciones: A partir de la publicación de la invitación en Oficina de Pre-venta del Proyecto, Barrio Linderos de Villarreal, Tamarindo, Guanacaste.

Fecha límite de recepción de formularios: 30/02/2012


13.3 Formulario de la Precalificación de Empresas

A continuación se presenta el formulario con la información y las condiciones estipuladas para la contratación de la empresa constructora, con el fin de que los concursantes presenten la información requerida.


157

Figura 18. Invitación a Precalificación

Invitación a Precalificación No. 0001 PROYECTO CONSTRUCCION Y APERTURA DE UN OFICENTRO TAMARINDO,

GUANACASTE

Pliego de Requisitos Proyecto: Construcción y Apertura de un Oficentro en Tamarindo, Guanacaste. Modalidad: Llave en mano. Para efecto de análisis y de evaluación, es necesario cumplir con la siguiente información.

1- Detallar razón social e información de contacto.

2- Presentar historial de la empresa. 3- Presentar al menos 3 referencias. 4- Experiencia en proyectos de igual

naturaleza. 5- Presentar inventario de equipo de

construcción y salud ocupacional.

Restricciones: No podrán participar en el proceso de precalificación todas aquellas personas físicas o jurídicas que incumplan con las siguientes restricciones:

1- Imposibilidad judicial por actos comerciales.

2- Incumplimiento con el Ministerio de Hacienda.

3- Pendientes con la Caja Costarricense de Seguro Social e Instituto Nacional de Seguros.


13.4 Sistema de evaluación de las empresas

Se evaluará y calificará a todos los participantes del proceso de precalificación, según el principio de igualdad. La evaluación deberá llevarse a cabo en forma cualitativa, asignado un valor a cada uno de los ítems por calificar. A continuación, se expone una tabla que ejemplifica el proceso de evaluación.


158

Tabla 64. Cuadro de Calificación

N° Descripción de Criterio a Evaluar Nota

1 Detallar razón social, domicilio, correo electrónico y teléfonos.

5

2 Presentar historial de la empresa. 25

3 Presentar al menos tres referencias. 10

4 Experiencia en proyectos de igual naturaleza. 35

5 Presentar inventario de equipo de construcción y salud ocupacional

25

Total de Puntos 100 Fuente: Elaboración Propia, 2010

No obstante, de todos los participantes del proceso, únicamente pasarán a la base de datos de proveedores elegibles todos aquellos cuya puntuación sea igual o superior a ochenta puntos.


159

CAPÍTULO XIV

SISTEMA DE INFORMACIÓN Y

CONTROL


160

CAPÍTULO XIV SISTEMA DE INFORMACIÓN Y CONTROL

14.1 Introducción

Este Capítulo tiene como objetivo presentar el sistema de información y control físico, financiero y la calidad del proceso de negociación y compra de mobiliario y equipo para el proyecto Construcción y Apertura de un Oficentro en la zona de Tamarindo, Guanacaste. Como parte del proceso de desarrollo del proyecto es necesario definir un sistema de información y control, que permita llevar a cabo la revisión y comparación de los avances conforme a la programación. Es necesario analizar el establecimiento de variables de medición para controlar las diferentes actividades en el proceso de ejecución; estas variables serán controladas de forma general desde la planificación física, planificación financiera y calidad. Debido a la naturaleza del proyecto, al tamaño, magnitud e impacto, se ha seleccionado una actividad entre todas las actividades contempladas en el capítulo 3 del presente Manual, debido a su particularidad y relevancia para la ejecución del proyecto. La actividad “compra de equipo y mobiliario” representa un evento de análisis y cuidado para alcanzar el éxito del proyecto. La gerencia administrativa deberá controlar todos los elementos de relevancia circundantes a esta actividad; de no controlarse de forma precisa y bajo la asignación de roles de responsables, podrían complicar el desempeño y la eficiencia de la fase de ejecución y operación. El objetivo de la actividad es “evaluar y validar todas las compras de equipo y mobiliario efectuadas por la empresa contratista para equipar el proyecto Construcción y Apertura de un Oficentro en la zona de Tamarindo, Guanacaste”.

14.2 Control del avance físico

Con el fin de ejecutar un adecuado control del avance físico, es importante definir, en forma clara y específica, algunos elementos importantes para su verificación y determinación como variables, procedimientos de medición, patrones de comparación, normas de conducta y acciones correctivas en caso de requerirlas. A continuación se detallan:


161

14.2.1 Variables

De manera anticipada se debe elaborar un inventario de equipos y mobiliarios por requerir en el proceso de construcción del proyecto. El nivel de detalle, las características y calidades de las compras son de gran importancia para la eficiencia y eficacia de la fase de ejecución y, por ende, de la operación.

14.2.2 Procedimiento de medición

Actores como la gerencia administrativa del proyecto y las empresas por contratar, entre ellas la empresa constructora y el equipo de ingenieros expertos, deben tener claridad sobre procedimientos de medición, conocimiento de las calidades y garantía de los equipos y mobiliarios por implementar en la fase de construcción, así como la capacidad para efectuar comparaciones de los artículos disponibles en el mercado, contra los requerimientos del proyecto o los resultados más beneficiosos para su desarrollo.

14.2.3 Patrones de comparación

A través del conociendo de las características técnicas a las cuales se debe someter el proyecto, se debe hacer hincapié en el proceso de comparación entre las características de lo ofrecido en el mercado con lo requerido en la ejecución. Asimismo, se debe aplicar un patrón que permita la comparación, basado en características específicas y algunos elementos de juicio y lógica relevantes para el proyecto, entre ellos: calidad y garantía de todos de los equipos y mobiliario, constatar en el sitio el desmontaje de las compras, verificar que todos los equipos estén en buen estado y que su instalación cumpla con todas las calidades.

14.2.4 Normas de conducta y acciones correctivas del responsable de la actividad

El responsable de la fase de ejecución es el gerente administrativo del proyecto. Este actor debe contar con la capacidad de emitir criterios y juicios respecto del avance, la calidad y la eficiencia del proyecto. Por consiguiente, debe mantener un estricto apego a las normas del profesionalismo y la ética, garantizando la transparencia del proceso. Es importante dejar de manifiesto que el gerente del proyecto debe mantener informado sobre los resultados, problemas y avances al grupo de inversionistas o constituyente.


162

14.3 Control del avance financiero

Con el fin de llevar a cabo el control del avance financiero del proyecto, se propone seleccionar variables, analizar los procedimientos de medición, proponer un patrón de comparación y detallar las normas de conducta del responsable y acciones correctivas en caso de requerirse. Seguidamente, se analiza cada uno de los elementos descritos anteriormente.

14.3.1 Variables

Las variables más importantes para el control financiero de esta fase es el costo de los equipos y mobiliario.


Los procedimientos de medición son las cotizaciones presentadas por las empresas contratistas y el proceso de análisis y comparación de la información que cada empresa presenta.

14.3.3 Patrones de comparación

Como patrón de comparación es importante referirse al Estudio Financiero del Proyecto. Este brinda un presupuesto general para la fase de ejecución y define los costos asignados para la compra de equipo y mobiliario, que oscilan entre 57.377,36 dólares.


El gerente administrativo del proyecto es el actor responsable de esta actividad y de la fase de ejecución del proyecto; debe asegurarse que los desembolsos efectuados a la empresa constructora sean conforme al presupuesto asignado por cada actividad y contrato firmado entre las partes.

14.4 Control de calidad

El apartado incluye el proceso de control de calidad del proyecto, describe en forma breve las normas legales en tema de construcciones que rigen en nuestro país y analiza los siguientes elementos: selección de variables, análisis de los


163

procedimientos de medición, propuesta de un patrón de comparación y descripción de la normas de conducta del responsable. El diseño y la construcción del Oficentro conforman el punto modular para validar la calidad del proyecto; aunque la actividad definida para el presente capítulo es “compra de equipo y mobiliario”, es pertinente analizar el código sísmico de Costa Rica, el reglamento de construcciones, así como las leyes y normas concernientes a las calidades. No obstante, el proceso de instalación de equipos como aires acondicionados, cámaras, sensores y demás, será satisfactorio siempre y cuando la construcción cumpla con las normas legales y calidades. El reglamento de construcciones del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos publicado en el año 1983, gaceta número 56, establece normas para la planificación, el diseño y la construcción; entre los aspectos más sobresalientes tenemos: Capítulo 8: Edificaciones para comercios y oficinas La municipalidad debe aprobar el proyecto según lo establecido en el

reglamento de zonificación.

Las paredes, los cielorrasos y las escaleras deben ser construidos con materiales que contemplen coeficiente retardatorio al fuego.

Las escaleras deben cumplir con un mínimo de 1,20 centímetros de ancho.

Se deben instalar como mínimo dos servicios sanitarios por piso, uno para caballeros y otro para damas, con entradas independientes.

Las puertas de los servicios sanitarios para personas discapacitadas deben cumplir con una anchura mínima de 0,90 metros y deben instalarse agarraderas.

Los accesorios de los servicios sanitarios como toalleras, pañeras y papeleras deben ser instalados cumpliendo con las medidas establecidas: un mínimo de 0,75 y un máximo de 0,90 centímetros.

Capítulo 18: Espacios de estacionamiento El proyecto debe cumplir con proveer un espacio para estacionamiento por cada 100 metros cuadrados de construcción.


164

Capítulo 20: Diseño de estructuras de edificios La carga máxima para bodegas de mercancía liviana es de 500

kilogramos por metro cuadrado.

La carga máxima a la que podrá ser sometida la estructura para oficinas es de 300 kilogramos por metro cuadrado.

Se deben determinar y evaluar las fuerzas sísmicas, según lo establecido en el código sísmico.

Capítulo 21: Albañilería, techos y entrepisos Los entrepisos deben ser construidos con losa de concreto armado.

Los techos deben anclarse a muros o columnas que den soporte para resistir sismos y fuertes vientos.

Capítulo 22: Estructuras de acero El diseño sísmico de la estructura debe cumplir con lo establecido en el

código sísmico.

El diseño, la fabricación y erección de estructuras rige conforme a las normas para diseño, fabricación y erección de acero estructural para edificaciones del Instituto Estadounidense de Construcción y el código sísmico de Costa Rica.

Capítulo 23: Materiales de construcción Los materiales de construcción deben cumplir con las normas

establecidas por las siguientes instituciones: Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, Instituto Costarricense de Electricidad, Instituto Nacional de Acueductos y Alcantarillados, Universidad de Costa Rica, Ministerio de Economía, Industria y Comercio.

La calidad de los materiales debe cumplir con las normas de la Asociación Estadounidense para Ensayos y Materiales ASTM.

Capítulo 24: Suelos y cimentaciones Se debe determinar la profundidad correcta de los cimientos y dimensiones sobre las placas, con el fin de que las paredes den el soporte adecuado al peso


165

del edificio. El capítulo 25 establece las reglas especiales para edificaciones de varios pisos. Capítulo 35: Seguridad e higiene en construcciones La seguridad e higiene en la construcción es obligación de los patronos.

Se debe suministrar a los empleados equipo de protección personal para su respectivo uso.

Se deben instalar servicios sanitarios en el área de construcción.

Se deben proveer agua potable y botiquín de primeros auxilios en caso de accidentes.

Por consiguiente, el código sísmico de Costa Rica del año 2002 enlista normas para la construcción; a continuación se destacan: La sección segunda presenta la determinación de cargas y el análisis de

edificaciones; el capítulo 4 establece proceder con la clasificación de la estructura y los componentes del suelo. El proyecto se clasifica en el grupo “D” edificaciones de ocupación normal.

La sección tercera determina los requisitos para el dimensionamiento y detalle de las edificaciones; de acuerdo con el tamaño del proyecto y tipo de edificación, se debe proceder con lo estipulado en las calidades establecidas en el capítulo número 8.

La cuarta sección atribuye las calidades para las obras, materiales para la cimentación, componentes, adecuación y documentación del proyecto.

También se debe cumplir con las normas legales estipuladas en los siguientes documentos: Ley de igualdad de oportunidades para las personas con discapacidad

7600.

Normas de construcción para Centroamérica y América Central del Instituto de Normas Técnicas INTECO.

Reglamento de seguridad en construcciones del Instituto Nacional de Seguros.


166

14.4.1 Variables

Las variables referentes al control de calidad del proyecto son las siguientes: calidad de mobiliarios y equipos instalados en el oficentro, vida útil de los equipos y funcionamiento del proyecto según los servicios ofrecidos por el proyecto.


Los procedimientos que permiten llevar a cabo la medición de la calidad de los equipos y mobiliarios se deben efectuar mediante la revisión de las ofertas propuestas por diversas empresas constructoras, las cuales deberán indicar dentro del contenido todos los criterios técnicos solicitados en el proceso de licitación No obstante, también se deben efectuar inspecciones de campo, para garantizar las condiciones y calidades de las compras efectuadas por la empresa constructora.

14.4.3 Patrones de medición

Como patrones de medición, es importante que la compra de los equipos y mobiliarios se ajusten a los requerimientos establecidos. Según el contrato entre la Constituyente y la empresa constructora, esta última deberá asegurar el respaldo de las empresas o casas vendedoras, así como la efectividad y garantía de dichos equipos durante la fase de operación.


El responsable deberá, en primer término, estar seguro de que los equipos cumplan con los parámetros requeridos para su operación y que cumplan con los tiempos establecidos como vida útil de los equipos. En caso de que las características técnicas de los equipos y mobiliarios difieran de lo estipulado en el contrato, el gerente administrativo del proyecto deberá presentar un informe al grupo de inversionistas y solicitar, en forma inmediata a la empresa constructora, el cambio de mobiliarios y/o equipos. La siguiente tabla resume toda la información propuesta para el tema de controles, referente al control del avance físico, control del avance financiero y control de calidades.


167

Tabla 65. Matriz de análisis de la planificación del control

Sub-sistema: Equipamiento del Oficentro Actividad: Compra de equipo y mobiliario Objetivo: Evaluar y validar todas las compras de equipo y mobiliario efectuadas por la empresa contratista para equipar el proyecto Construcción y Apertura de un Oficentro en la zona de Tamarindo, Guanacaste.

Proceso de Planificación del

Control

CARACTERÍSTICAS POR CONTROLAR

Avance Físico Avance Financiero Control de Calidad

Variables Inventario detallado de materiales y equipos

Costos de materiales y equipos

Calidad de materiales y equipos instalados Vida útil de los equipos

Funcionamiento del proyecto según servicios ofrecidos

Procedimientos de medición

Calidades y garantía de materiales y equipos por

diversos actores Cotizaciones

Análisis de ofertas presentadas por empresas constructoras

Inspecciones de campo para garantizar condiciones y calidades

Definir patrones de comparación

Calidad de materiales y garantía de equipos

Verifica el estado de los equipos

Presupuesto del Estudio Financiero del Proyecto

Compras apegadas a requerimientos técnicos Respaldo y garantías de las compras efectuadas

por la empresa constructora

Norma de conducta del responsable de la actividad y acciones correctivas

Apego a las normas de ética Criterio técnico

Desembolsos conforme al presupuesto y contrato

Equipos cumplen con requisitos y tiempos de vida útil

Cuando las compras no cumplen con los requisitos técnicos se deberán cambiar

Quién ejerce el control y a quién informa

El Gerente Administrativo del Proyecto reporta al Grupo de

Inversionistas

El Gerente Administrativo del Proyecto reporta al Grupo de Inversionistas

El Gerente Administrativo del Proyecto reporta al Grupo de Inversionistas



168

14.5 Flujo de información

Todos los procesos de planificación, organización, dirección y control, dependen de un constante flujo de información que reporta los acontecimientos a nivel interno y externo del proyecto. El sistema de información permite controlar la forma en como se realizan las actividades, con el fin de maximizar la coordinación entre las distintas unidades que lo conforman.

La cadena de mando del proyecto facilita el flujo de información, con el fin de implementar el sistema de información y control; esta cadena comprende cuatro factores: canales formales de comunicación, estructura de autoridad, especialización de trabajos y propiedad de la información. Seguidamente, se detalla cada uno de los factores.

Canales formales de comunicación: Un canal formal de comunicación es un medio de comunicación. Algunas acciones por implementar son cartas, memorándums, informes mensuales y reuniones. El gerente administrativo es quien supervisa los avances del proyecto; por lo tanto, es quien convoca a reuniones, revisa los reportes o informes, elabora cartas o memorándums y monitorea el desempeño del recurso humano y de las empresas contratistas.

Estructura de autoridad: La estructura de autoridad depende de las diferencias de posición y poder dentro de la organización. Sirven para determinar los canales de comunicación. El gerente administrativo y el grupo de inversionistas son quienes poseen la autoridad durante la fase de ejecución del proyecto.

Especialización de los trabajos: La especialización de los trabajos suele facilitar la comunicación dentro de grupos, aunque existan diferencias en el proceso de interacción de estos. Esta técnica permite realizar el trabajo en forma efectiva. Según los capítulos 3 y 4 del presente manual, se han definido las actividades y tares para las unidades de trabajo.

Propiedad de la información: La expresión propiedad de la información se refiere a aquellas personas, aquellos funcionarios o colaboradores que poseen información y conocimientos singulares acerca de sus trabajos y la manera en como se pueda realizar más eficiente; por lo tanto, es necesario compartir la información.

Seguidamente, se presenta una figura que resume los párrafos del flujo de información del proyecto para la fase de ejecución; esta figura describe en forma rápida las actividades generales para cada unidad o departamento, así como la jerarquía organizacional establecida y la propuesta del flujo de información dentro de la estructura; este debe mantener una línea vertical ascendente, línea vertical


169

descendente y línea horizontal entre las unidades de trabajo.

Figura 19. Flujo de Información del Proyecto


14.5 Conclusiones

Los elementos citados anteriormente (control físico, financiero y calidades) son procesos que efectivamente podrán cumplirse en el momento de monitorear, evaluar y dar seguimiento, siempre y cuando los responsables de las variables asignadas se apeguen sus funciones; de esta forma la actividad de compra de mobiliario y equipo podrá ser exitoso. Aunque el flujo de información básicamente es claro, es necesario que los involucrados en el proceso de compra de equipo y mobiliario generen espacios y métodos de comunicación para que el proceso sea eficiente, seguro y sin mayores contratiempos.

10

8 6

2

4

1 3

N° Flujo de Información

1 Ejecución de actividades

2 Empleo de equipos y

maquinaria

3 Control de recursos

por actividad

4 Costos y avance

financieros

5 Avance físico por

actividad

6 Reporte de avance

físico

7 Supervisión de avance físico

8 Reporte de situación

física y financiera

9 Pre-venta de oficinas

10 Reprogramación de

actividades

Jerarquía

organizacional

Flujo vertical ascendente

Flujo vertical descendente

Flujo horizontal

5 7

9


170

CONCLUSIONES

Basados en las encuestas aplicadas, Oficentro Centro de Negocios Tamarindo tiene una oferta atractiva, de manera que por un costo adecuado ofrecerá a sus clientes oficinas con servicios que actualmente no tienen o consideran de deficiente calidad.

Además, el Oficentro contará con variedad de servicios tanto principales como complementarios y bienes para la venta. También será el primer centro de negocios de la zona y ofrecerá el servicio de oficinas virtuales, el cual es innovador en la región.

De acuerdo con la Evaluación Financiera, los costos del proyecto son de 6.699.622 de dólares, por lo que el periodo de recuperación de la inversión (PRIFD) es igual a cero, el VAN es positivo y, bajo las condiciones consideradas en un periodo de 15 años, generaría $ 2.106.703. Por lo que, de acuerdo con los resultados del proyecto, este es rentable.

La rentabilidad financiera del proyecto se basa en la preventa, mediante la cual se conseguirán los fondos necesarios para realizar la inversión y generar una ganancia antes de la operación del proyecto.

Debido a que la rentabilidad del proyecto se basa en la preventa, el VAN del proyecto es muy sensible a las ventas; si las ventas rondan el 60% de los ingresos estimados, el proyecto no es rentable. Por lo que las ventas de locales es el factor crítico para el proyecto y amerita la realización de estrategias para evitar bajas ventas y definir las medidas correctivas en caso de que esto ocurra.

De acuerdo con el análisis de sensibilidad realizado, si en la preventa no se logra vender todo el proyecto, la rentabilidad del proyecto se puede lograr buscando financiamiento solamente si se dan las siguientes condiciones:

o Si en la preventa se logra vender como mínimo cuatro alas de las

siete en venta. o Dentro de las condiciones del préstamo se pueden hacer pagos

extras al capital que reduzcan la mensualidad del préstamo.

De acuerdo con la Evaluación Económico Social realizada, el Proyecto tiene una inversión económica de $ 5.292.303. Es económicamente rentable al presentar una VANE de $ 3.355.911 y una razón beneficio-costo económico de $1.57.


171

Según el Estudio de Impacto Ambiental, se determinó que el Coeficiente de Significancia Relativa es mayor que cero, lo cual indica que desde el punto de vista ambiental el proyecto es Factible.

Con referencia al análisis de viabilidad realizado, se puede afirmar que el proyecto es viable. A nivel de identificación de actores, Entidades Gubernamentales, Beneficiarios Directos e Indirectos, estos actores representan un papel neutral o aliado al proyecto en todas sus etapas (pre-inversión, ejecución y operación). No se identifican actores oponentes al proyecto.

Otro punto importante arrojado en el estudio de viabilidad es que las principales amenazas del proyecto son: un proceso de preventa deficiente que no logre las ventas requeridas para fondear el proyecto y una desaceleración de la economía mundial que afecte directamente la preventa.

La estrategia sugerida para mitigar estas amenazas es ejecutar un fuerte proceso de marketing, con el fin de vender y alquilar los espacios físicos del Oficentro.

De acuerdo con la programación física y financiera del proyecto, se estima que el proyecto tendrá un periodo de ejecución de 493 días y un costo de 6.696.797 de dólares.

La diferencia entre el costo estimado originalmente en el estudio de preinversión y en la programación físico – financiera, se debe a que en el estudio de preinversión no se consideraron los siguientes costos:

o Costos del Administrador del proyecto: este asciende a un monto de

46.405 dólares. o Pago de impuestos y permisos de construcción: estos costos

ascienden a 803 955 dólares.

El modelo organizacional que deberá tener el proyecto es el “Exclusivo”, de acuerdo con el análisis de los criterios considerados en la evaluación del proyecto: incertidumbre, complejidad, importancia, tamaño, duración, tecnología y capacidad empresarial.


172

RECOMENDACIONES Debido a que la rentabilidad financiera del proyecto depende directamente del resultado de la preventa, se debe tener una estrategia que contemple los siguientes ejes:

o Mercadeo del proyecto: se debe establecer una estrategia de

mercadeo agresiva, con la meta de contar con las ventas suficientes

para costear la ejecución del proyecto y que garantice las ganancias

esperadas por el promotor del proyecto.

o Seguimiento del estado de la economía mundial: esto con el fin de

determinar el momento adecuado para ejecutar el proyecto. Si la

economía mundial está deprimida, la magnitud de la inversión

extranjera directa que recibe el país decrecerá, por lo que

complicaría el proceso de preventa necesario para costear el

proyecto.

o Definición de riesgo financiero: se debe determinar el grado de

riesgo dispuesto a correr por el Promotor del proyecto. Se debe tener

presente el grado de ventas mínimo y las condiciones del crédito; en

caso en donde se requieran, necesarias para dar inicio a la ejecución

del proyecto.

.


173

BIBLIOGRAFÍA A) Bibliografía impresa:

1. Barrantes Echeverría, Rodrigo. Investigación: Un Camino al Conocimiento Un Enfoque Cualitativo y Cuantitativo. UNED. San José, Costa Rica. 2001.

2. Chicas de Márquez, G. Programa y antología gerencia de la ejecución de

proyectos de desarrollo II. Instituto Centroamericano de Administración Pública ICAP. San José, Costa Rica. 2008.

3. Gerencia de Proyectos I y II: Guías para elaborar el diseño administrativo

para la ejecución de proyectos. Instituto Centroamericano de Administración Pública ICAP. San José, Costa Rica. 2008.

4. López M, Manuel. Evaluación de impacto ambiental: Metodología y alcances

- El Método MEL-ENEL. Instituto Centroamericano de Administración Pública ICAP. San José, Costa Rica, 2001.

5. Municipalidad de Santa Cruz. Plan Cantonal de Desarrollo Humano Local Cantonal Santa Cruz 2010 – 2020. Santa Cruz, Guanacaste, 2009.

6. Plan Nacional de Desarrollo 2006 – 2010. Gobierno de Costa Rica.

7. Proyecto Planificación Regional y Urbana de la Gran Área Metropolitana y el Centro Internacional de Política Económica (CIMPE) de la Universidad Nacional. Estudio económico de la GAM: dinámica comercial y mercado de oficinas”. 2008.

8. Revista Actualidad Económica. Guía de Inversiones. Costa Rica. Edición Marzo 2009.

9. Rosales Posas, Ramón. Formulación y evaluación de proyectos. Instituto

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10. Rosales Posas, Ramón. Formulación y evaluación de proyectos con énfasis

en el sector agrícola. San José, Costa Rica. EUNED. 2005.

11. Vega Mayorga, Sergio. Antología del curso sobre informática aplicada a la ejecución de proyectos de desarrollo I. Instituto Centroamericano de Administración Pública ICAP. San José, Costa Rica. 2008.


174

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13. Ulate, Anabelle; Chaves, Guisella; Maroto, Mauricio. Costa Rica: Índice de

Competitividad Cantonal. PROCOMER. Costa Rica, 2009. B) Bibliografía digital:

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3. Página web de Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de

Emergencias http://www.cne.go.cr/Mapas/cr_amenazas.pdf.

4. Página web de Gestiopolis, artículo Globalización e Integración Internacional, Ing. Mora Venegas. http://www.gestiopolis.com/economia/mercados-emergentes.htm

5. Página web del periódico La Nación:

http://www.nacion.com/ambitos/2007/octubre/20/br1282659.html http://lnmapas.nacion.co.cr/maps/index.shtml

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http://www.gestiopolis.com/economia/mercados-emergentes.htm

http://www.nacion.com/ambitos/2007/octubre/20/br1282659.html



175

ANEXOS


176

Anexo Nº 1 Plano distrito de Tamarindo


177

Anexo Nº 2 Instrumentos aplicados durante la muestra

1- Cuál es el tipo de giro comercial?

2- Cuál es el nombre de la oficina?

3- Dirección de la oficina:

4- Cuántas personas trabajan en la oficina?

5- Cuál es el área de la oficina en metros cuadrados?

6- Cuánto tiempo lleva alquilando el inmueble?

7- Cuánto tiempo establece el contrato de alquiler?

8- Está totalmente satisfecho con el inmueble alquilado? SI NO

Porqué?

9- SI NO

Porqué?

10- El espacio del inmueble está bien distribuido? SI NO

Porqué?

11- El inmueble cuenta con espacio para almacenaje de documentos. SI NO

12- El inmueble cuenta con espacio para realizar reuniones. SI NO

13- El inmueble cuenta con espacio de centro de convenciones. SI NO

14- El inmueble cuenta con servicio de seguridad. SI NO

15- El inmueble cuenta con servicio de mantenimiento o property manager. SI NO

16- El inmueble cuenta con servicio de secretaria (s). SI NO

17- Conoce el concepto de oficinas virtuales. SI NO

18- Alquilaría una oficina virtual. SI NO

19- AL MOMENTO DE ALQUILAR el inmueble contaba con los siguientes servicios:

Agua SI NO Cable SI NO Guarda SI NO

Electricidad SI NO Bodega SI NO Mantenimiento SI NO

Teléfono SI NO Alarma SI NO Parqueo SI NO

Internet SI NO Cámara SI NO SI NO

20- Cuánto es la cuota de mantenimiento?

21- HOY DIA el inmueble cuenta con los siguientes servicios:

Agua SI NO Cable SI NO Guarda SI NO

Electricidad SI NO Bodega SI NO Mantenimiento SI NO

Teléfono SI NO Alarma SI NO Parqueo SI NO

Internet SI NO Cámara SI NO SI NO

22- Cómo es el servicio de agua potable?

Bueno Regular Malo

Porqué?

23- Cómo es el servicio de electricidad?

Bueno Regular Malo

Porqué?

24- Cómo es el servicio de telefonía?

Bueno Regular Malo

Porqué?

25- Cómo es el servicio de internet?

Bueno Regular Malo

Porqué?

26- Considera que el área de parqueo es?

Bueno Regular Malo

Porqué?

27- Considera que el área de bodega es?

Bueno Regular Malo

Porqué?

28- Cómo es el servicio de seguridad?

Bueno Regular Malo

Porqué?

29- Cómo es el servicio de mantenimiento del local?

Bueno Regular Malo

Porqué?

30- El inmueble cuenta con espacios para instalación de publicidad? SI NO

Dónde?

31- Cúales son los mecanismos publicitarios que tiene la oficina?

Rótulos SI NO Brochurs SI NO Vallas SI NO

Tarjetas de

presentaciónSI NO

Espacios en

revistaSI NO

Página en

internetSI NO

32- El dueño del inmueble tramitó algún permiso solicitado por el inquilino? SI NO

33- Usted como inquilino procedió con el tramite de algún servicio o permiso? SI NO

34- Cuánto tiempo duró el trámite del servicio o del permiso?

Porqué?

35- Considera que el precio de la renta es acorde a las condiciones del inmueble? SI NO

Porqué?

36- El alquiler del inmueble oscila entre?

37- SI NO

38- El inmueble fue alquilado con equipo (por ejemplo computadora, modem,etc.)? SI NO

Si su respuesa fue SI. Favor especifique la lista de equipo.

39-

40- Cuánto dinero estaría dispuesto a pagar por el alquiler de la oficina deseada?

Fuente: Fecha:

Puesto:

CUESTIONARIO

El cuestionario es dirigido a los arrendantes de oficinas del distrito de Tamarindo. La información es confidencial y

utilizable para elaborar un Estudio de Mercado, para obtener el grado de Maestría del ICAP.

Cree que el inmueble cuenta con el espacio ideal para cubrir sus

necesidades operativas?

Cuál - Cuáles?

Cuál - Cuáles?

1 a 2 semanas 2 a 4 semanas 1 mes o más

$500 a $600 $600 a $700 $700 a $800

$800 a $900 $900 a $1.000 $1.000 a $2.000

$2.000 a $3.000 $3.000 a $4.000 Más de $4.000

El inmueble fue alquilado con mobiliario? Especifíque.

Si usted alquilara OTRA oficina que características le gustaría encontrar?Cuá sería el área:

Cómo le gustaría la infraestructura:

Cuáles servicios le gustaría encontrar:

Muchas Gracias por su amabilidad y por su tiempo.


178

Anexo Nº 3 Encuestas para el estudio de mercado








SI NO

8- Está totalmente satisfecho con el inmueble alquilado? x

Porqué?

SI NO

9-x

10- El espacio del inmueble está bien distribuido? x

11- El inmueble cuenta con espacio para almacenaje de documentos. x

12- El inmueble cuenta con espacio para realizar reuniones. x

13- El inmueble cuenta con espacio de centro de convenciones. x

14- El inmueble cuenta con espacio para la movilización de los empleados. x

16- El inmueble cuenta con servicio de seguridad. x

17- El inmueble cuenta con servicio de mantenimiento o property manager. x

18- El inmueble cuenta con servicio de secretaria (s). x

19- Conoce el concepto de oficinas virtuales. x

20- Alquilaría una oficina virtual. ? ?

21- AL MOMENTO DE ALQUILAR el inmueble contaba con los siguientes servicios:SI NO SI NO SI NO

Agua x Parqueo x x

Electricidad x Bodega x Mantenimiento x

Teléfono x Alarma x x

Internet x Cámara x x

22- HOY DIA el inmueble cuenta con los siguientes servicios:SI NO SI NO SI NO

Agua x Parqueo x x

Electricidad x Bodega x x



23- Cómo es el servicio de agua potable? Bueno x Regular Malo

Porqué?

24- Cómo es el servicio de electricidad? Bueno x Regular Malo

Porqué?

25- Cómo es el servicio de telefonía? Bueno x Regular Malo

Porqué?

26- Cómo es el servicio de internet? Bueno x Regular Malo

Porqué?

27- Considera que el área de parqueo es? Bueno x Regular Malo

Porqué?

28- Considera que el área de bodega es? Bueno Regular Malo

Porqué?

29- Cómo es el servicio de seguridad? Bueno x Regular Malo

Porqué?

30- Cómo es el servicio de mantenimiento? Bueno x Regular Malo

Porqué?

SI NO

31- El inmueble cuenta con espacios para instalación de publicidad? x

Dónde?


SI NO SI NO SI NO

Rótulos x Brochurs x x

Tarjetas de

presentaciónx

Espacios

en revistax x

SI NO

33- El dueño del inmueble tramitó algún permiso solicitado por el inquilino? x

SI NO

34- Usted como inquilino procedió con el tramite de algún servicio o permiso? x


x

Porqué?SI NO

36- El precio de renta es acorde a las condiciones del inmueble? x

Porqué?


x

SI NO

38- x

SI NO

39- x

40-

a.

b.

c.

41- Cuánto dinero pagaría por el alquiler de la oficina deseada?

Puesto: Asistente Fecha:

Abogados

Facio y Abogados

Centro Comercial Tamarindo

5 como máximo

53 metros cuadrados

Dos años

Cuáles servicios le gustaría encontrar: Telefonía, cable, internet

Fuente: Jessi Vallejos 14 de Junio, 2010

$2.000 a $3.000 $3.000 a $4.000 Más de $4.000

Anual


Si usted alquilara OTRA oficina que características le gustaría encontrar?

Cuá sería el área: Más de 50 metros cuadrados

Cómo le gustaría la infraestructura: Normal. Construcción de cemento, segura con

$1000 con previstas para servicios


El inmueble fue alquilado con equipo? Especifique.

Regular. Para el tiempo es un poco cara pero está bien

$500 a $600 $600 a $700 $700 a $800

$800 a $900 $900 a $1.000 $1.000 a $2.000

Página en

internet

Cuál - Cuáles? La empresa se encarga de todos los trámites

Cuál - Cuáles? Solicitud de internet


No tiene

Es eficiente

Área externa

Vallas

Equipo

Mobiliario



Guarda

Equipo

Mobiliario

Guarda

Mantenimiento

Asistencia inmedianta en cuanto a mantenimiento

CUESTIONARIO

El cuestionario es dirigido a los arrendantes de oficinas de Tamarindo. La información es confidencial y

será utilizada en la elaboración del Estudio de Mercado para obtener el grado de Maestría del ICAP.


179








SI NO


Porqué?

SI NO

9-x










20- Alquilaría una oficina virtual. x

21- AL MOMENTO DE ALQUILAR el inmueble contaba con los siguientes servicios:

SI NO SI NO SI NO

Agua x Parqueo x x




22- HOY DIA el inmueble cuenta con los siguientes servicios:

SI NO SI NO SI NO

Agua x Parqueo x x





Porqué?

24- Cómo es el servicio de electricidad? Bueno Regular Malo x

Porqué?


Porqué?


Porqué?


Porqué?

28- Considera que el área de bodega es? Bueno x Regular Malo

Porqué?

29- Cómo es el servicio de seguridad? Bueno Regular x Malo

Porqué?

30- Cómo es el servicio de mantenimiento? Bueno Regular x Malo

Porqué?

SI NO


Dónde?


SI NO SI NO SI NO

Rótulos x Brochurs

Tarjetas de

presentaciónx

Espacios

en revistax x

SI NO


SI NO



x

Porqué?SI NO

36- Considera que el precio de renta es acorde a las condiciones del inmueble? x

Porqué?


x

SI NO

38- x

SI NO

39- x

40-

a.

b.

c.

41- Cuánto dinero estaría dispuesto a pagar por el alquiler de la oficina deseada?


Más de $4.000


Cuá sería el área:

Cómo le gustaría la infraestructura:


Cuáles servicios le gustaría encontrar:

Fuente: Rosa Acuña 24 de febrero 2009

$2.000 a $3.000 $3.000 a $4.000

$500 a $600 $600 a $700 $700 a $800

$800 a $900 $900 a $1.000 $1.000 a $2.000

No son tan eficientes.

No se da un buen servicio de mantenimiento

Guarda

Mantenimiento

Equipo

Mobiliario

La electricidad se va constantemente

Publicidad

Igual $500

Es el precio de la zona.

Cuál - Cuáles?

Cuál - Cuáles?

1 a 2 semanas 2 a 4 semanas

CUESTIONARIO

El cuestionario es dirigido a los arrendantes de oficinas de Tamarindo. La información es confidencial y

será utilizada en la elaboración del Estudio de Mercado para obtener el grado de Maestría del ICAP.

Anual

Está bien, no hay quejas

Mobiliario

Property Managent

Don Juanito Property Managent

Plaza Conchal

Dos

18 metros cuadrados

Dos años

Cree que el inmueble cuenta con el espacio ideal para cubrir

sus necesidades operativas?

Guarda

Equipo

Vallas

Página en

internet

Lo importante es la distribución

El inquilino debe solicitar los servicios.



1 mes o más


180







7- Cuánto tiempo establece el contrato de alquiler?SI NO


Porqué?

SI NO

9-x












Agua x Parqueo x x





Agua x Parqueo x x




23- Cómo es el servicio de agua potable? Bueno Regular Malo x

Porqué?

24- Cómo es el servicio de electricidad? Bueno Regular x Malo

Porqué? Se corta mucho el fluido eléctrico, cuando se reporta dicen que es por mantenimiento


Porqué?

26- Cómo es el servicio de internet? Bueno Regular x Malo

Porqué? A cada momento se cae la red, tiene mucha interferencia y es un gran inconveniente

27- Considera que el área de parqueo es? Bueno Regular Malo x

Porqué?

28- Considera que el área de bodega es? Bueno Regular Malo x

Porqué?

29- Cómo es el servicio de seguridad? Bueno Regular Malo x

Porqué?

30- Cómo es el servicio de mantenimiento? Bueno Regular x Malo

Porqué?

SI NO


Dónde?


SI NO SI NO SI NO


Tarjetas de

presentaciónx

Espacios

en revistax x

SI NO


SI NO



x

Porqué?SI NO


Porqué?


x

SI NO

38- x

SI NO

39- x

40-

a.

b.

c.



Cuáles servicios le gustaría encontrar: Seguridad y todas las extras (teléfono, internet)

$570 a $950

Fuente: Josué Rodríguez 15 de Junio, 2010



Cuá sería el área: Grande

Cómo le gustaría la infraestructura: Espacios personalizados modulares y sala de espera

$2.000 a $3.000 $3.000 a $4.000 Más de $4.000



Los trámites requieren mucho tiempo

Por las condiciones que presta y es muy pequeño

$500 a $600 $600 a $700 $700 a $800

$800 a $900 $900 a $1.000 $1.000 a $2.000

Página en

internet

Cuál - Cuáles? Agua, luz

Cuál - Cuáles? Teléfono, internet


Muy pequeño, no cumple el mínimo establecido por la ley

No tiene

No tienen

Cuando se solicita alguna reparación duran como tres días

No tiene mucho espacio

Vallas

Equipo

Mobiliario

El agua sale sucia con arena. Nadie la toma, tenemos que comprarla.



Guarda

Equipo

Mobiliario

Guarda

Mantenimiento

Villarreal, Tamarindo

Dos

40 metros cuadrados

2 Años

Anual

Muy pequeño, la infraestructura no es de buena calidad

CUESTIONARIO

El cuestionario es dirigido a los arrendantes de oficinas de Tamarindo. La información es confidencial y será

utilizada en la elaboración del Estudio de Mercado para obtener el grado de Maestría del ICAP.

Seguros

Agencia de Seguros Cooseguros S.A.


181









Porqué?

SI NO

9-x












Agua x Parqueo x x





Agua x Parqueo x x





Porqué?

24- Cómo es el servicio de electricidad? Bueno x Regular Malo

Porqué?


Porqué?


Porqué?


Porqué?


Porqué?


Porqué?


Porqué?

SI NO


Dónde?


SI NO SI NO SI NO


Tarjetas de

presentaciónx

Espacios

en revistax x

SI NO


SI NO



x

Porqué?SI NO

36- El precio de renta es acorde a las condiciones del inmueble?

Porqué?


x x

SI NO

38- x

SI NO

39- x

40-

a.

b.

c.


Puesto: Secretaria Asistente Fecha:

Cuáles servicios le gustaría encontrar: Igual

Fuente: Verónica Sarmartín 14 de Junio, 2010



Cuá sería el área: Igual

Cómo le gustaría la infraestructura: Igual

$2.000 a $3.000 $3.000 a $4.000 Más de $4.000



Antes la oficina estaba al frente y el personal del ICE hizo todo el trabajo en un día.

$500 a $600 $600 a $700 $700 a $800

$800 a $900 $900 a $1.000 $1.000 a $2.000

Página en

internet

Cuál - Cuáles?

Cuál - Cuáles? Línea telefónica, internet, electricidad


No tiene

Puerta

Vallas

Equipo

Mobiliario



Guarda

Equipo

Mobiliario

Guarda

Mantenimiento

Plaza Tamarindo Oficina N°17

3 a 4 personas

9 metros de largo y 5.50 de ancho

Comprada

CUESTIONARIO



Property Managent

RPM


182









Porqué?

SI NO

9-x












Agua x Parqueo x x





Agua x Parqueo x x




23- Cómo es el servicio de agua potable? Bueno Regular Malo x

Porqué?


Porqué?


Porqué?

26- Cómo es el servicio de internet? Bueno Regular x Malo

Porqué?

27- Considera que el área de parqueo es? Bueno Regular Malo

Porqué?


Porqué?


Porqué?


Porqué?

SI NO


Dónde?


SI NO SI NO SI NO


Tarjetas de

presentaciónx

Espacios

en revistax x

SI NO


SI NO



x

Porqué?SI NO


Porqué?


x

SI NO

38- x

SI NO

39- x

40-

a.

b.

c.


Puesto: Diseñadora Gráfica Fecha:

Cuáles servicios le gustaría encontrar: Teléfono, electricidad, internet

No más de $600

Fuente: Verónica Rojas Carvajal 14 de Junio, 2010




Cómo le gustaría la infraestructura: Primer piso frente a calle con servicios sanitarios

$2.000 a $3.000 $3.000 a $4.000 Más de $4.000



La ubicación y el tamaño es bueno. En el centro de Tamarindo

$500 a $600 $600 a $700 $700 a $800

$800 a $900 $900 a $1.000 $1.000 a $2.000

Página en

internet

Cuál - Cuáles?

Cuál - Cuáles? El inquilino debe hacer los trámites de solicitud de servicios


No tiene

No tiene

Nunca ha falladao, no ha pasado nada.

Excelente

En todo lado, espacio abierto puede utilizar parades o afuera

Vallas

Equipo

Mobiliario

El agua no se consume, no sabe si es potable, los baños son compartidos.

El servicio se va constantemente

Bueno

El servicio se va constantemente



Guarda

Equipo

Mobiliario

Guarda

Mantenimiento

Centro Comercial Tiquicia Tropical Tamarindo

Dos

6x4 metros cuadrados

Dos años y medio

Tres años

No hemos tenido ningún problema con mantenimiento ni seguridad.

CUESTIONARIO



Diseño Gráfico

Pixel


183









Porqué?

SI NO

9-x










20- Alquilaría una oficina virtual. ? ?


Agua x Parqueo x x





Agua x Parqueo x x




23- Cómo es el servicio de agua potable? Bueno x Regular x Malo

Porqué?


Porqué?


Porqué?


Porqué?


Porqué?


Porqué?


Porqué?


Porqué?

SI NO


Dónde?


SI NO SI NO SI NO


Tarjetas de

presentaciónx

Espacios

en revistax x

SI NO


SI NO



x

Porqué?SI NO

36- El precio de renta es acorde a las condiciones del inmueble? x x

Porqué?


x

SI NO

38- x

SI NO

39- x

40-

a.

b.

c.


Puesto: Doctor Fecha:

Cuáles servicios le gustaría encontrar: Servicios básicos

$500

Fuente: Iván Méndez 15 de Junio, 2010




Cómo le gustaría la infraestructura: Permiso para remodelar. La ubicación es importante

$2.000 a $3.000 $3.000 a $4.000 Más de $4.000



Los precios son muy inflados. Acordes a la zona.

$500 a $600 $600 a $700 $700 a $800

$800 a $900 $900 a $1.000 $1.000 a $2.000

Página en

internet

Cuál - Cuáles?

Cuál - Cuáles? Permiso de funcionamiento, teléfono e internet.


No tiene.

Tiene alarma y cortina metálica. No tiene guarda.

Se da buena respuesta, no ha fallado hasta el momento.

Frente al edificio.

Vallas

Equipo

Mobiliario

El servicio es entre bueno y regular por el faltante de agua en verano.

Debido a los vientos y voltaje se va mucho el servicio.



Guarda

Equipo

Mobiliario

Guarda

Mantenimiento

Centro Comercial El Roble, Villarreal

Dos

34 metros cuadrados

Dos

Tres años

Lo remodelaron de acuerdo a las necesidades.

CUESTIONARIO



Servicios de Medicina General

Consultorio Médico Méndez & Mejía


184

Anexo Nº 4 Tabulación de resultados de encuestas para el estudio de mercado

Caracterización de las Oficinas Propias o Alquiladas

AbogadosBienes

Raices 1Seguros

Bienes

Raices 2Diseño Medicina

Personas por

oficina5 2 2 4 2 2 De 2 a 5

Área de la oficina

(m²)53 18 40 49,5 24 34 de 18 a 53

Tiempo de alquiler 2 años 2 años 2 años comprada 2 1/2años 2 años 2 años

Tiempo del contrato Anual Anual Anual comprada 3 años 3 años De 1-3 Años

Satisfacción con el

inmueblesí sí no sí sí sí Solo 5

Tiene el espacio

idealsí sí no sí sí sí Solo 5

Está bien

distribuidosí sí no sí sí sí Solo 5

Espacio para

almacenajesí sí sí sí sí sí Todos

Sala de reuniones sí sí no no sí no Solo 3

Salón de

convencionesno no no no no no Ninguno

Servicio de

seguridadsí sí no sí sí no Solo 4

Servicio de

mantenimientosí sí sí sí sí sí Todos

Secretaria sí no no sí no no Solo 2

Sabe que es oficina

virtualno no sí sí no no Solo 2

Precio de alquiler

por mes$1.000 - 2.000 $ 500 - 600 $ 500 - 600 $ 500 - 700 $ 500 - 600 $ 500 - 600 $500 - $2000

Información

General

Tipo de Cliente encuestado

Resumen


185

Servicios Brindados en el Momento de Alquilar

Calidad de los Servicios Percibidos por lo Encuestados

AbogadosBienes

Raices 1Seguros

Bienes

Raices 2Diseño Medicina

Agua Si Si Si Si Si Si Todos

Electricidad Si No Si Si Si No Solo 4

Teléfono Si No No No Si No Solo 2

Internet No No No No No No Ninguno

Parqueo Si Si Si Si No Si Solo 5

Bodega No Si No No No No Solo 1

Alarma Si Si No Si No Si Solo 4

Circuito cerrado Si No No No No No Solo 1

Guarda Si Si No Si Si No Solo 4

Mantenimiento Si Si Si Si Si Si Todos

Equipo No No No No No No Ninguno

Mobiliario No No No No No No Ninguno

ResumenAl momento de

alquilar tenía:

Tipo de Cliente encuestado

AbogadosBienes

Raices 1Seguros

Bienes

Raices 2Diseño Medicina Bueno Regular Malo

NO CUENTA

CON SERVICIO

Agua Bueno Bueno Malo Bueno Malo Bueno 4 0 2 0

Electricidad Bueno Malo Regular Bueno Regular Regular 2 3 1 0

Teléfono Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno 6 0 0 0

Internet Bueno Bueno Regular Bueno Regular Bueno 4 2 0 0

Area del parqueo Bueno Bueno Malo Bueno NT Bueno 4 0 1 1

Area de bodega NT Bueno NT NT NT NT 1 0 0 5

Seguridad Bueno Regular NT Bueno Bueno NT 3 1 0 2

Mantenimiento Bueno Regular Regular Bueno Bueno Bueno 4 2 0 0

Duración de

trámites 1 - 2 semanas 4 - 6 semanas 4 - 6 semanas 1 - 2 semanas 1 - 2 semanas 2 - 4 semanas De 1 a 6 semanas

Calidad de los

Servicios

Tipo de Cliente encuestado Resumen


186

Anexo Nº 5 Tabulación de la depreciación de los activos

Porcentaje anual de depreciación 10%

Año Depreciación

Anual

Depreciación

AcumuladaValor Libros

0 0 0 32,264

1 3,226 3,226 29,038

2 3,226 6,453 25,811

3 3,226 9,679 22,585

4 3,226 12,906 19,358

5 3,226 16,132 16,132

6 3,226 19,358 12,906

7 3,226 22,585 9,679

8 3,226 25,811 6,453

9 3,226 29,038 3,226

10 3,226 32,264 0

Tabla Depreciación de Equipo

Mobiliario


Año Depreciación

Anual

Depreciación


0 0 0 24,811

1 4,962 4,962 19,849

2 4,962 9,925 14,887

3 4,962 14,887 9,925

4 4,962 19,849 4,962

5 4,962 24,811 0

Tabla Depreciación de Equipo

Electrónico


187


Año Depreciación

Anual

Depreciación


0 0 0 2,187,075

1 43,742 43,742 2,143,334

2 43,742 87,483 2,099,592

3 43,742 131,225 2,055,851

4 43,742 174,966 2,012,109

5 43,742 218,708 1,968,368

6 43,742 262,449 1,924,626

7 43,742 306,191 1,880,885

8 43,742 349,932 1,837,143

9 43,742 393,674 1,793,402

10 43,742 437,415 1,749,660

11 43,742 481,157 1,705,919

12 43,742 524,898 1,662,177

13 43,742 568,640 1,618,436

14 43,742 612,381 1,574,694

15 43,742 656,123 1,530,953

Tabla Depreciación de Obras Civiles

Año Depreciación

Anual

Depreciación


0 0 0 2,244,150

1 51,930 51,930 2,192,220

2 51,930 103,860 2,140,290

3 51,930 155,791 2,088,360

4 51,930 207,721 2,036,430

5 51,930 259,651 1,984,500

6 46,968 281,807 1,937,532

7 46,968 328,775 1,890,564

8 46,968 375,743 1,843,596

9 46,968 422,711 1,796,628

10 46,968 469,679 1,749,660

11 43,742 481,157 1,705,919

12 43,742 524,898 1,662,177

13 43,742 568,640 1,618,436

14 43,742 612,381 1,574,694

15 43,742 656,123 1,530,953

Tabla Depreciación Totalizada


188

Anexo Nº 6 Flujo y evaluación financiera del proyecto


Inversión

Terreno -286,224

Construcción -5,248,980

Costos indirectos -553,520

Imprevistos -553,520

Equipos -32,566

Mobiliario -24,811

Capital de trabajo -155,977

Ingresos

Ventas 8,100,000

Cuota de Mantenimiento 238,560 238,560 238,560 238,560 238,560 238,560 238,560 238,560 238,560 238,560 238,560 238,560 238,560 238,560 238,560

Alquileres 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400

Alquiler servicios complementarios 69,120 69,120 69,120 69,120 69,120 69,120 69,120 69,120 69,120 69,120 69,120 69,120 69,120 69,120 69,120

Costos

Promoción y gastos de

representación-300,000

Costo Mantenimiento, Servicios y

Suministros-205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330

Costo Mano de obra -106,625 -106,625 -106,625 -106,625 -106,625 -106,625 -106,625 -106,625 -106,625 -106,625 -106,625 -106,625 -106,625 -106,625 -106,625

Depreciación anual -51,960 -51,960 -51,960 -51,960 -51,960 -46,998 -46,998 -46,998 -46,998 -46,998 -43,742 -43,742 -43,742 -43,742 -43,742

FNE Antes Impuesto 944,401 84,166 84,166 84,166 84,166 84,166 89,128 89,128 89,128 89,128 89,128 92,384 92,384 92,384 92,384 92,384

Impuesto 30% -283,320 -25,250 -25,250 -25,250 -25,250 -25,250 -26,738 -26,738 -26,738 -26,738 -26,738 -27,715 -27,715 -27,715 -27,715 -27,715

FNE Después Impuesto 661,081 58,916 58,916 58,916 58,916 58,916 62,389 62,389 62,389 62,389 62,389 64,669 64,669 64,669 64,669 64,669

Depreciación anual 51,960 51,960 51,960 51,960 51,960 46,998 46,998 46,998 46,998 46,998 43,742 43,742 43,742 43,742 43,742

Valor de recuperación Terreno 858,672

Valor de recuperación 1,530,953

Recuperación de Capital de trabajo 155,977

FNE 661,081 110,876 110,876 110,876 110,876 110,876 109,388 109,388 109,388 109,388 109,388 108,411 108,411 108,411 108,411 2,654,012

TREMA 10%

VAN 2,106,703

TIR -

PRIFD (Años) 0

Flujo y Evaluación Financiera del Proyecto

($)


189

Anexo Nº 7 Flujo y evaluación financiera del proyecto, análisis con financiamiento del proyecto


Inversión

Terreno -286,224




Equipos -32,566

Mobiliario -24,811


Ingresos

Ventas 2,000,000 1,100,000 1,200,000 1,200,000 1,300,000 1,300,000


Alquileres 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400


Costos




Suministros-205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330



Pago de intereses -508,525 -492,158 -474,077 -454,103 -432,037 -407,661 -380,732 -350,984 -318,120 -281,815 -241,709 -197,403 -148,457 -94,386 -34,654

FNE Antes Impuesto -5,155,599 551,801 699,128 748,169 899,103 952,128 -318,533 -291,604 -261,856 -228,992 -192,687 -149,324 -105,018 -56,073 -2,002 57,731

Impuesto 30% 0 -165,540 -209,738 -224,451 -269,731 -285,638 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -17,319

FNE Después Impuesto -5,155,599 386,260 489,389 523,718 629,372 666,490 -318,533 -291,604 -261,856 -228,992 -192,687 -149,324 -105,018 -56,073 -2,002 40,411





Crédito 5,155,599

Pago Principal -156,303 -172,670 -190,751 -210,725 -232,791 -257,167 -284,096 -313,844 -346,708 -383,013 -423,119 -467,425 -516,371 -570,442 -630,174

FNE 0 281,918 368,680 384,927 470,607 485,659 -528,702 -528,702 -528,702 -528,702 -528,702 -528,702 -528,702 -528,702 -528,702 1,999,580

TREMA 10%

VAN 61,269

Flujo y Evaluación Financiera del Proyecto, Caso A

($)


190


Inversión

Terreno -286,224




Equipos -32,566

Mobiliario -24,811


Ingresos

Ventas 3,100,000 1,200,000 1,200,000 1,300,000 1,300,000 0


Alquileres 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400


Costos




Suministros-205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330




FNE Antes Impuesto -4,055,599 760,300 804,135 949,318 995,990 -255,692 -231,555 -210,371 -186,970 -161,118 -132,559 -97,753 -62,900 -24,398 18,136 65,124

Impuesto 30% 0 -228,090 -241,240 -284,795 -298,797 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -5,441 -19,537

FNE Después Impuesto -4,055,599 532,210 562,894 664,522 697,193 -255,692 -231,555 -210,371 -186,970 -161,118 -132,559 -97,753 -62,900 -24,398 12,695 45,587





Crédito 4,055,599

Pago Principal -122,954 -135,829 -150,052 -165,765 -183,122 -202,298 -223,481 -246,882 -272,734 -301,293 -332,842 -367,695 -406,198 -448,732 -495,720

FNE 0 461,216 479,025 566,430 583,389 -386,854 -386,854 -386,854 -386,854 -386,854 -386,854 -386,854 -386,854 -386,854 -392,295 2,139,210

TREMA 10%

VAN 526,325

Flujo y Evaluación Financiera del Proyecto, Caso B

($)


191


Inversión

Terreno -286,224




Equipos -32,566

Mobiliario -24,811


Ingresos

Ventas 4,300,000 1,200,000 1,300,000 1,300,000 0 0


Alquileres 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400


Costos




Suministros-205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330




FNE Antes Impuesto -2,855,599 909,622 1,049,648 1,090,622 -167,354 -155,133 -136,669 -121,753 -105,276 -87,074 -66,965 -41,494 -16,954 10,156 40,105 73,190

Impuesto 30% 0 -272,887 -314,894 -327,187 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -3,047 -12,032 -21,957

FNE Después Impuesto -2,855,599 636,736 734,753 763,436 -167,354 -155,133 -136,669 -121,753 -105,276 -87,074 -66,965 -41,494 -16,954 7,110 28,074 51,233





Crédito 2,855,599

Pago Principal -86,574 -95,639 -105,654 -116,717 -128,939 -142,440 -157,356 -173,833 -192,036 -212,144 -234,359 -258,899 -286,009 -315,958 -349,043

FNE 0 602,122 691,075 709,742 -232,111 -232,111 -232,111 -232,111 -232,111 -232,111 -232,111 -232,111 -232,111 -235,158 -244,143 2,291,533

TREMA 10%

VAN 1,063,620

Flujo y Evaluación Financiera del Proyecto, Caso C

($)


192


Inversión

Terreno -286,224




Equipos -32,566

Mobiliario -24,811


Ingresos

Ventas 5,500,000 1,300,000 1,300,000 0 0 0


Alquileres 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400


Costos




Suministros-205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330




FNE Antes Impuesto -1,655,599 1,158,945 1,195,161 -68,073 -61,659 -54,573 -41,783 -33,135 -23,582 -13,029 -1,371 14,765 28,993 44,711 62,074 81,256

Impuesto 30% 0 -347,683 -358,548 0 0 0 0 0 0 0 0 -4,430 -8,698 -13,413 -18,622 -24,377

FNE Después Impuesto -1,655,599 811,261 836,612 -68,073 -61,659 -54,573 -41,783 -33,135 -23,582 -13,029 -1,371 10,336 20,295 31,298 43,452 56,879





Crédito 1,655,599

Pago Principal -50,193 -55,449 -61,255 -67,669 -74,755 -82,583 -91,231 -100,784 -111,337 -122,996 -135,875 -150,103 -165,820 -183,184 -202,366

FNE 0 813,029 833,124 -77,368 -77,368 -77,368 -77,368 -77,368 -77,368 -77,368 -77,368 -81,798 -86,066 -90,781 -95,990 2,443,857

TREMA 10%

VAN 1,563,905

Flujo y Evaluación Financiera del Proyecto, Caso D

($)


193


Inversión

Terreno -286,224




Equipos -32,566

Mobiliario -24,811


Ingresos

Ventas 6,800,000 1,300,000 0 0 0 0


Alquileres 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400


Costos




Suministros-205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330




FNE Antes Impuesto -355,599 1,318,131 50,220 51,467 52,844 54,366 61,010 62,867 64,919 67,186 69,690 75,713 78,769 82,145 85,874 89,994

Impuesto 30% 0 -395,439 -15,066 -15,440 -15,853 -16,310 -18,303 -18,860 -19,476 -20,156 -20,907 -22,714 -23,631 -24,643 -25,762 -26,998

FNE Después Impuesto -355,599 922,692 35,154 36,027 36,991 38,057 42,707 44,007 45,443 47,030 48,783 52,999 55,138 57,501 60,112 62,996





Crédito 355,599

Pago Principal -10,781 -11,910 -13,157 -14,534 -16,056 -17,738 -19,595 -21,647 -23,914 -26,418 -29,184 -32,240 -35,616 -39,345 -43,465

FNE 0 963,871 75,205 74,830 74,417 73,961 71,967 71,410 70,795 70,115 69,363 67,557 66,640 65,627 64,508 2,608,874

TREMA 10%

VAN 1,963,597

Flujo y Evaluación Financiera del Proyecto, Caso E

($)


194

Anexo Nº 8 Flujo y evaluación financiera del proyecto, análisis con financiamiento del proyecto y pago del principal para la reducción de la mensualidad del préstamo


Inversión

Terreno -286,224




Equipos -32,566

Mobiliario -24,811


Ingresos

Ventas 2,000,000 1,100,000 1,200,000 1,200,000 1,300,000 1,300,000


Alquileres 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400


Costos




Suministros-205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330




FNE Antes Impuesto -5,155,599 551,801 723,739 806,253 993,922 1,091,156 -129,006 -114,597 -98,679 -81,094 -61,668 -36,951 -13,243 12,947 41,879 73,842

Impuesto 30% 0 -165,540 -217,122 -241,876 -298,176 -327,347 0 0 0 0 0 0 0 -3,884 -12,564 -22,152

FNE Después Impuesto -5,155,599 386,260 506,617 564,377 695,745 763,809 -129,006 -114,597 -98,679 -81,094 -61,668 -36,951 -13,243 9,063 29,316 51,689





Crédito 5,155,599

Pago Principal -406,303 -514,035 -567,380 -666,725 -757,880 -137,607 -152,016 -167,934 -185,519 -204,945 -226,406 -250,113 -276,303 -305,236 -337,198

FNE 0 31,918 44,542 48,958 80,981 57,890 -219,615 -219,615 -219,615 -219,615 -219,615 -219,615 -219,615 -223,499 -232,179 2,303,834

TREMA 10%

VAN -44,368

Flujo y Evaluación Financiera del Proyecto, Caso A

($)


195


Inversión

Terreno -286,224




Equipos -32,566

Mobiliario -24,811


Ingresos

Ventas 3,100,000 1,200,000 1,200,000 1,300,000 1,300,000 0


Alquileres 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400


Costos




Suministros-205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330




FNE Antes Impuesto -4,055,599 791,260 874,473 1,067,320 1,169,097 -52,110 -39,458 -30,964 -21,581 -11,215 236 16,144 30,119 45,557 62,613 81,454

Impuesto 30% 0 -237,378 -262,342 -320,196 -350,729 0 0 0 0 0 -71 -4,843 -9,036 -13,667 -18,784 -24,436

FNE Después Impuesto -4,055,599 553,882 612,131 747,124 818,368 -52,110 -39,458 -30,964 -21,581 -11,215 165 11,300 21,083 31,890 43,829 57,018





Crédito 4,055,599

Pago Principal -522,954 -622,014 -715,030 -799,802 -73,428 -81,117 -89,611 -98,994 -109,360 -120,812 -133,462 -147,437 -162,876 -179,931 -198,772

FNE 0 82,888 42,078 84,054 70,527 -73,577 -73,577 -73,577 -73,577 -73,577 -73,648 -78,420 -82,613 -87,244 -92,361 2,447,588

TREMA 10%

VAN 485,084

Flujo y Evaluación Financiera del Proyecto, Caso B

($)


196


Inversión

Terreno -286,224




Equipos -32,566

Mobiliario -24,811


Ingresos

Ventas 4,300,000 1,200,000 1,300,000 1,300,000 0 0


Alquileres 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400


Costos




Suministros-205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330




FNE Antes Impuesto -2,855,599 909,622 1,108,715 1,216,274 31,367 33,932 41,729 44,860 48,319 52,140 56,361 64,281 69,432 75,123 81,410 88,355

Impuesto 30% 0 -272,887 -332,614 -364,882 -9,410 -10,180 -12,519 -13,458 -14,496 -15,642 -16,908 -19,284 -20,830 -22,537 -24,423 -26,507

FNE Después Impuesto -2,855,599 636,736 776,100 851,392 21,957 23,753 29,210 31,402 33,823 36,498 39,453 44,997 48,603 52,586 56,987 61,849





Crédito 2,855,599

Pago Principal -686,574 -774,916 -855,096 -24,501 -27,067 -29,901 -33,032 -36,491 -40,312 -44,533 -49,196 -54,348 -60,039 -66,325 -73,270

FNE 0 2,122 53,145 48,256 49,416 48,647 46,308 45,368 44,331 43,184 41,918 39,542 37,997 36,289 34,403 2,577,921

TREMA 10%

VAN 913,312

Flujo y Evaluación Financiera del Proyecto, Caso C.

($)


197


Inversión

Terreno -286,224




Equipos -32,566

Mobiliario -24,811


Ingresos

Ventas 5,500,000 1,300,000 1,300,000 0 0 0


Alquileres 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400


Costos




Suministros-205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330



Pago de intereses -163,301 -79,289 12,023 11,517 10,957 10,339 9,656 8,902 8,068 7,147 6,130 5,006 3,765 2,394 879

FNE Antes Impuesto -1,655,599 1,158,945 1,273,917 96,189 95,682 95,123 99,467 98,784 98,029 97,196 96,275 98,515 97,391 96,150 94,778 93,263

Impuesto 30% 0 -347,683 -382,175 -28,857 -28,705 -28,537 -29,840 -29,635 -29,409 -29,159 -28,883 -29,554 -29,217 -28,845 -28,433 -27,979

FNE Después Impuesto -1,655,599 811,261 891,742 67,332 66,978 66,586 69,627 69,149 68,621 68,037 67,393 68,960 68,174 67,305 66,345 65,284





Crédito 1,655,599

Pago Principal -850,193 -927,818 4,838 5,344 5,904 6,522 7,205 7,960 8,793 9,714 10,731 11,855 13,096 14,467 15,982

FNE 0 13,029 15,884 124,130 124,282 124,450 123,147 123,352 123,578 123,828 124,105 123,433 123,770 124,142 124,554 2,670,610

TREMA 10%

VAN 1,361,999

Flujo y Evaluación Financiera del Proyecto, Caso D

($)


198


Inversión

Terreno -286,224




Equipos -32,566

Mobiliario -24,811


Ingresos

Ventas 6,800,000 1,300,000 0 0 0 0


Alquileres 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400 140,400


Costos




Suministros-205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330 -205,330



Pago de intereses -35,075 54,655 52,647 50,429 47,979 45,272 42,281 38,977 35,328 31,296 26,842 21,922 16,486 10,482 3,848

FNE Antes Impuesto -355,599 1,318,131 138,821 136,813 134,595 132,144 134,399 131,409 128,105 124,456 120,424 119,227 114,306 108,871 102,866 96,233

Impuesto 30% 0 -395,439 -41,646 -41,044 -40,378 -39,643 -40,320 -39,423 -38,432 -37,337 -36,127 -35,768 -34,292 -32,661 -30,860 -28,870

FNE Después Impuesto -355,599 922,692 97,174 95,769 94,216 92,501 94,080 91,986 89,674 87,119 84,297 83,459 80,014 76,210 72,006 67,363





Crédito 355,599

Pago Principal -910,781 19,175 21,183 23,401 25,852 28,559 31,549 34,853 38,503 42,534 46,988 51,908 57,344 63,349 69,982

FNE 0 63,871 168,310 168,913 169,578 170,313 169,637 170,534 171,525 172,620 173,829 174,188 175,664 177,295 179,096 2,726,688

TREMA 10%

VAN 1,817,445

Flujo y Evaluación Financiera del Proyecto, Caso E

($)


199

Anexo Nº 9 Flujo y evaluación económica y social


Inversión

Terreno -263,326


Costos indirectos 0

Imprevistos 0

Equipos -35,823

Mobiliario -20,593


Ingresos

Ventas 7,452,000


Alquileres 129,168 129,168 129,168 129,168 129,168 129,168 129,168 129,168 129,168 129,168 129,168 129,168 129,168 129,168 129,168


Costos

Promoción y gastos de representación -276,000

Costo Mantenimiento, Servicios, Suministros y

mano de obra-221,117 -221,117 -221,117 -221,117 -221,117 -221,117 -221,117 -221,117 -221,117 -221,117 -221,117 -221,117 -221,117 -221,117 -221,117

Depreciación anual 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

FNE Antes Impuesto 1,883,697 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117

Impuesto 30% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

FNE Después Impuesto 1,883,697 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117

Depreciación anual 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0


Valor de recuperación 0


FNE 1,883,697 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 191,117 1,124,594

TSD 12% 1,494,815.85 -1,505,996.51

VANE 3,355,911 879,745.74

TIRE - 433,105.60

R-B/CE 1.57 128,124.01

Flujo y Evaluación Económica Social del Proyecto


200

Anexo Nº 10 Artículos de Ley Orgánica Ambiental Artículo Normativa

Artículo

17

Las actividades humanas que alteren o destruyan elementos del ambiente o

generen residuos, materiales tóxicos o peligrosos, requerirán una evaluación de

impacto ambiental por parte de la SETENA. Su aprobación previa, por parte de

este organismo, será requisito indispensable para iniciar las actividades, obras o

proyectos.

Artículo

20

SETENA establecerá instrumentos y medios para dar seguimiento al cumplimiento

de las resoluciones de la evaluación de impacto ambiental. En los casos de

violación de su contenido, podrá ordenar la paralización de las obras. El interesado,

el autor del estudio y quienes lo aprueben serán, directa y solidariamente,

responsables por los daños que se causen.

Artículo

21

En todos los casos de actividades, obras o proyectos sujetos a la evaluación de

impacto ambiental, el organismo evaluador fijará el monto de la garantía de

cumplimiento de las obligaciones ambientales que deberá rendir el interesado. Esta

garantía será hasta del uno por ciento (1%) del monto de la inversión. La garantía

debe ser de dos tipos:

a. De cumplimiento durante el diseño y la ejecución del proyecto.

b. De funcionamiento para el período, que puede oscilar de cinco a diez años,

dependiendo del impacto del proyecto y del riesgo de la población de sus

alrededores.

La garantía de cumplimiento se mantendrá vigente durante la ejecución o la

operación de la obra, la actividad o el proyecto y se revisará anualmente para

ajustarla a los requerimientos de la protección ambiental.

Artículo

24

Los criterios técnicos y los porcentajes de ponderación para analizar los estudios

de impacto ambiental por parte de la SETENA, deben ser de conocimiento público.

Fuente: Ley Orgánica del Ambiente, capítulo 4 Impacto Ambiental: páginas 8 – 11


201

Anexo Nº 11 Mapa de amenazas naturales de Costa Rica

Fuente: http://www.cne.go.cr/Mapas/cr_amenazas.pdf

http://www.cne.go.cr/Mapas/cr_amenazas.pdf


202

Anexo Nº 12 Descripción de actividades durante el proyecto

Descripción de Actividades durante la Ejecución del Proyecto


Descripción de Actividades durante la Operación del Proyecto


Nº Nombre Clave Descripción general de la acción o actividad

1 Elaboración de planosContratación de ingeniero para elaborar los planos del

proyecto.

2 Aprobación del CFIA Proceso de aprobación de planos por CFIA.

3 Visado de planos Proceso de visado por la Municipalidad de Santa Cruz.

4 Permiso de construcciónProceso de trámite de permiso de construcción ante

Instituciones Gubernamentales.

5 Contratación de empresa constructora Proceso de selección de empresa constructora.

6Construcción de obra gris, detalles y

acabadosProceso de construcción de la infraestructura.

7 Construcción área de parqueo Proceso de construcción de parqueo.

8 Construcción planta de tratamiento Proceso de construcción de planta de tratamiento.

9 Prueba de todos los sistemas

Proceso de ejecución de prueba de los sistemas

instalados (tuberías, iluminación, aires acondicionados,

telefonía, red inalámbrica, sensores, etc.).

10 Jardines y zonas verdes Proceso de trabajos en jardinería y zonas verdes.

11 Entrega de la obra Recibimiento del proyecto.

Nº Nombre Clave Descripción general de la Actividad

1 Compra de equipo y mobiliarioProceso de compras de todos los equipos y

mobiliario.

2 Contratación de personalProceso de selección y contratación de empleados

para operar el proyecto.

3Contratación de empresas

proveedoras

Proceso de selección y contratación de empresas

de soporte al proyecto.

4 Operación del proyecto Inicio de actividades operativas del proyecto.

5 MantenimientoProceso de mantenimiento de la infraestructura y

servicios.

6 Seguimiento y controlProceso de seguimiento y control de la operación

del proyecto.


203

Anexo Nº 13 Detalle de los impactos genéricos del proyecto

Detalle de Evaluación de los Impactos Genéricos de la Ejecución del Proyecto


Detalle de Evaluación de los Impactos Genéricos de la Operación del Proyecto


A E

Socio - económicos Naturales

Magnitud 50 25

Importancia 75 50

Extensión 50 25

Duración 75 25

Reversibilidad 50 50

Suma 300 175

Coeficiente 0,631578947 0,368421053

Criterios

Impacto Genérico

A D A E D E

S-E F-Q S-E N F-Q N

Magnitud 50 50 25 50 50 50

Importancia 50 75 50 50 75 75

Extensión 25 50 25 25 25 25

Duración 50 50 25 25 25 25

Reversibilidad 50 50 50 50 50 25

Suma 225 275 175 200 225 200

Coeficiente 0,45 0,55 0,3889 0,5333 0,5294 0,4706

Impacto Genérico

Criterios


204

Anexo Nº 14 Diagrama de Gantt y Ruta Crítica de la Obra

instituto centroamericano de...

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